Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Contractul de Vanzare-Cumparare
Contractul de Vanzare-Cumparare
Notiuni
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic
(bilateral), cu titlu oneros, comutativ,consensual si translativ de proprietate.
2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese
patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga.
Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale,
iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
a) Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil
incheiat (de exemplu, daca, in mod exceptional, vanzarea-cumpararea este un
contract solemn, consimtamantul partilor trebuie sa fie manifestat in forma
prevazuta de lege).
Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1030-1033
C.civ.), pe langa alegere (de exemplu, intre 1000 kg grau sau 1000 kg porumb) -
pentru a opera transferul proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la
individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.
In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione),
al doilea fiind prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in facultate
solutionis), problema transferarii dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva -
potrivit regulilor generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.
c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-
venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaza sa fie confectionate, o recolta
viitoare etc.), desi pot forma obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera
numai din momentul in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate
cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul
executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu, lucrul fabricat in serie).
In cazul vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul in care
este gata de recoltat, daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de exemplu,
graul de pe terenul vanzatorului in schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vanzarea
recoltei se face pe unitate de masura, proprietatea se transmite din momentul
individualizarii.
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive
de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fata de terti - trebuie sa fie
inscrise in cartea funciara. Astfel, in judetele cu carte funciara si in judetele in care s-
au finalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara, publicitatea
imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de terti, prin inscrierea in cartea
funciara, incetand aplicabilitatea dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin
sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior
de carte funciara (art.22 si urm., art.72). lar in unitatile administrativ-teritoriale
pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de
drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de
noua lege), dar cu caracter nedefinitiv, in cate o carte funciara , urmand ca
inscrierea definitive sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe
acel teritoriu (art.61) .
7. Pentru lucrurile mobile nu exista un sistem de publicitate, caci posesia lor
constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, daca vanzatorul a vandut de doua
ori lucrul mobil (corporal), va avea preferinta cel care a intrat mai intai cu buna-
credinta in posesia lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior tempore, potior
iure, art.972 C.civ.)
Consimtamantul partilor
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane,
beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit
proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus
omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere
decat daune-interese . Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si
nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese
sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea
contractului - nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii
in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art.
1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si
care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la
data cand ramane definitiva.
Pactul de preferinta
In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti -
dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau
bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu
respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin
mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia
promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
Dreptul de preemtiune
Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret
egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului
(art.5-11 din L.nr.54/1998).
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face 'prin
vanzare' (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o
suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut
daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter
aleatoriu (de exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin
contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistand un pret ca echivalent al terenului
care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut, el putand opera
- dupa cum vom vedea - numai la pret egal. De vreme ce nu exista pret si nici
contract de vanzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici
in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila. Tot astfel,
dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile facute,
care caracterizeaza in principal tranzactia, nu pot fi echivalente cu un pret pentru a
deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din
aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de 'categorie' la singular); in caz contrar,
enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul
lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de
prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de
ex., incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi
pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu
mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) 'pentru
nerespectarea dispozitiilor art.5'.
Oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit (acceptat), trebuie
sa fie facuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.7). Prin
urmare, daca 'oferta' vanzatorului nu contine pretul cerut, oferta de cumparare
reprezinta o veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare
pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul), destinatarul ofertei
fiind vanzatorul.
Daca in termenul de 45 de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de
preemptiune nu a facut oferta de cumparare a terenului, acesta se vinde liber (art.
10), notarul public putand autentifica contactul de vanzare-cumparare pe baza
actului eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, act
care reprezinta dovada publicitatii 'ofertei' de vanzare prevazuta de lege (art.11).
Mai dificila este problema daca vanzatorul nu accepta oferta (nici una dintre ofertele)
de cumparare. Potrivit legii, 'daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune
nu este convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte
persoane' (art.9 din Legea nr.54/1998).
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de
intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate),
persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului
comun -, dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret)
incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3
ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca
incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de
preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .
b) Chiar daca instrainarea s-ar face cu titlu oneros, prin vanzare (fie si la licitatie),
fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (oferit de alti
cumparatori), ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata.
Capacitatea partilor
Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Deci
regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. De aceea, cazurile de
incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.
Incapacitati speciale
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.). Care este scopul acestei
interdictii?
a) Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.). Daca vanzarea
intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin
incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de
a impiedica ca sotii sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii
irevocabile (donatorul abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator).
c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie
fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv
fictive).
Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand contractul
s-a incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubinaj
si deci are o clauza imorala.
2. Conform art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub
tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 809
C.civ.).
7. 0 incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a fost
prevazuta de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole,
reglementata in prezent de Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.
Potrivit art.2alin.2 din noua lege, proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei
sale (sotii si copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu poate
depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Fiind o derogare de la regula capacitatii (art. 1306 C.civ.), textul este de stricta
interpretare; dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale, limitarea se
aplica numai in privinta terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii
sau destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor (intravilan sau
extravilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre vii (nu si mortis causa sau prin
faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului.
Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut in proprietate (nu si cu alt
titlu, de exemplu, arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate, fie si nuda
proprietate, nu poate depasi limita prevazuta de lege. Daca terenul dobandit se
incadreaza in parte in aceasta limita, in parte o excede, urmeaza ca, in conformitate
cu regula nulitatii partiale, actul sa fie considerat valabil in partea in care dobandirea
se situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea in care depaseste aceasta
suprafata . Potrivit noii reglementari, sanctiunea este 'reductiunea actului juridic
pana la limita suprafetei legale'(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinta
desfiintarii actului juridic in masura depasirii limitei legale; total, daca terenul agricol
proprietatea dobanditorului are 200 ha si partial, daca si in masura in care terenul
dobandit se incadreaza in limita legala.
8. Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie
publica (art.535 C.proc.civ.) .
Enumerarea conditiilor.
Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi
vandute toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste
aceasta, face aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform
careia numai lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui
contract.
Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o
declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca atare, sunt inalienabile;
relativa, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate,
dar numai de catre anumite persoane sau numai in anumite conditii.
2. Un alt caz de inailienabilitate, dar numai temporara, este prevazut de art.32 din
Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): 'terenul atribuit conform art. 19 alin.1,
art.21 si art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la
inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea
nulitatii absolute a actului de instrainare'. In articolele la care se face trimitere este
vorba de terenurile cu privire la care, in terminologia legii, s-a 'constituit' (nu
'reconstituit') dreptul de proprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus
pamant in cooperativa si a altor persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest
caz este vorba nu de o simpla incapacitate de instrainare (stabilita intuitu
personae),ci de o inalienabilitate prevazuta propter rem; in cadrul termenului
prevazut de lege terenul in cauza nu poate fi instrainat prin acte intre vii. Deosebirea
de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului improprietarit (sau al
unuia dintre ei); terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru perioada
ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze, in tot
sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sunt prevazute de lege in
consideratia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului . Tot
temporara este si inalienabilitatea prevazuta de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru
reglementarea situatiei juridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in
proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura
fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot fi cumparate de chiriasii
titulari de contract de incheiere a apartamentelor in cauza, dar cu interdictia
instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata integrala sau in
rate a pretului) .
Interdictia vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau
gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.
In sfarsit, exista bunuri care, de asemenea, sunt in circuitul civil, dar din motive de
ordine publica sau economico-sociala, pot fi cumparate numai cu respectarea unor
prevederi legale speciale. Amintim in acest sens: armele, munitiile si materialele
explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor;
RegulamentuI armelor de foc si al munitiilor, aprobat prin HG nr.679/1997; Legea
nr.116/1997 pentru ratificarea Conventiei europene cu privire la controlul
achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre particulari, adoptata la Strasbourg la
28 iunie 1978), produsele si substantele stupefiante (Legea nr.73/1969), produsele
si substantele toxice (Decretul nr.466/1979).
Precizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil
si deci pot fi instrainate-dobandite (daca nu fac parte din domeniul public al statului
sau unitatilor administrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor
culturale mobile, temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice, se
poate face numai cu prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul
local pentru patrimoniul cultural national.
Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil, putand
fi detinute si instrainate-dobandite, legea prevazand numai anumite limitari, mai ales
in legatura cu operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.
Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege
pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii
contractului sau sa poata exista in viitor.
1. Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar
acel lucru era pierit total, in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in
realitate), vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.), intrucat obligatia
vanzatorului este lipsita de obiect, ceea ce autreneaza si lipsa cauzei obligatiei
cumparatorului.
Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit in parte anterior,
inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii si numai unele
au pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa
ceara executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret
(art.1311). Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu,
renuntare la contract, desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai
multe lucruri cumparate, chiar la un pret global, nu sunt interdependente, cum ar fi o
pereche de cai de tractiune). In principiu, cumparatorul poate renunta la contract
cand executarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa
cumpere.
Dupa cum rezulta din cele aratate, riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se
situeaza inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului transferarii
dreptului de proprietate - este suportat de vanzator (res perit domino). Face exceptie
ipoteza in care operatiunea are caracter aleatoriu; la incheierea contractului
cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara
sperand sa nu fi intervenit (emtio spei).
2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu
exista in momentul incheierii contractului, dar poate exista in viitor (de exemplu,
lucrul ce se va confectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nedeschisa
nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 si 965 C.civ.).
Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului; in acest caz
vanzatorul - pe langa pierderea pretului - va fi obligat si la plata daunelor-interese
pentru neexecutarea obligatiei asumate, daca nu dovedeste o cauza straina
exoneratoare de raspundere (art. 1082 C.civ.). Bineinteles, cumparatorul nu va fi
obligat sa plateasca pretul, chiar daca neexecutarea nu este imputabila vanzatorului,
intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei
imposibil de executat. Face exceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu,
cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor,
nerealizarea independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de exemplu, o
recolta; emptio-venditio rei speratae).
1. Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vandut
apartine vanzatorului, se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de
consimtamant) asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de
cumparator proprietar al lucrului .
Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre
adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista.
Mentionam ca adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de
contract), in schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in
posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune cu succes dreptul
sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar).
Intr-o parere, se considera ca vanzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul
de vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata
stramutare a proprietatii lucrului, ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai
tarziu cumparatorului, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese .
Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca
cumparatorul a fost de buna-credinta (art. 135 din Constitute).
Alta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte
ideala de drept - instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in
indiviziune sau o portiune determinate material din acel bun, desi nu are drept de
proprietate exclusive asupra lucrului vandut sau asupra unei parti materiale din
lucru. De exemplu, mostenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa, ce
face parte din masa succesorala, fara acordul celuilalt mostenitor. Evident, o
asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului
(coindivizarilor) care nu au consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au ratificat
ulterior .
- daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator contractul ramane valabil
si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are
caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vanzatorul
devenind proprietar exclusiv in mod retroactiv;
- iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de
instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al
vanzatorului, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia
(nulitatea relativa a contractului). Evident, in acest din urma caz se va putea angaja
raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului altula (cu exceptia
cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).
Mai precizam ca, in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari,
ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de
instrainare in timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in
revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize
asupra bunului urmeaza sa fie aparate, dupa cum am vazut, pe calea actiunii de
partaj.
Predarea lucrului
3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi
dari debet ubi est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul
vandut poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In
celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se
faca la domiciliul debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara,
si daca lucrul nu poate fi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este
cherabila, iar nu portabila.
a) Daca imobilul s-a vandut 'cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura' (art. 1327
C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un pret de 10000 lei mp., si la predare
sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract,
diferenta va fi luata in considerate dupa cum urmeaza:
- daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca
vanzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea
gasita lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi
folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului;
- daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus
pretul excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20-
a parte a intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art.
1328 C.civ.);
b) Daca vanzarea este facuta 'astfel decat pe masura', adica pe un pret global (de
exemplu, locul de casa situat in cu pretul de 5 milioane lei), diferenta - in plus sau in
minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate; ea poate insa
provoca un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 20-a parte
din pretul total al vanzarii (art. 1329 C.civ.). In caz de excedent peste a 20-a parte,
cumparatorul poate opta si pentru rezolutiunea vanzarii (art. 1331 C.civ.). In caz de
intindere lipsa, cumparatorul nu poate cere completarea terenului sau rezolutiunea
contractului;
c) Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un
singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic,
diferentele de pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333
C.civ.).
Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau
tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens,
Codul civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator
de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au
fost declarate la incheierea contractului (art. 1337) .
Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l
apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte
consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta.
La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie
intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie
precizam ca, pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta
o simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea
tertului; in majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In
literatura de specialitate se arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate
printr-o hotarare judecatoreasca. De exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului
este atat de evident, incat cumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul
plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si pentru a-l pastra;
cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenire etc.
Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie intentata de
cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe lucru sau
care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta. In
consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea
in justitie a tertului.
a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare
de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei
juridic. In contra tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin
mijloacele legale, de exemplu, prin actiuni posesorii.
Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul
de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru
existenta unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349
C.civ.), deoarece se presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti
naturale si legale, de exemplu, art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de
cumparator.
Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea
nu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului.
In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii
de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de
locatiune incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil
cumparatorului sau a inbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este
obligat sa le plateasca . Daca cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a
inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le comunica la incheierea contractului, va fi obligat
sa raspunda pentru evictiune .
b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza
anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa
incheierea contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara
numai daca evictiunea provine dintr-un fapt personal.
Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se
abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea
cumparatorului: obligatia de a nu face.
Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe
cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca
cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces
pe vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra
eventualei evictiuni.
Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre
mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb,
obligatia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este
divizibila.
Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost
evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea
a fost totala sau partiala.
1. Evictiunea totala.
a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la
rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar
daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta
cumparatorului, cu singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din
stricaciunile aduse lucrului (art.1341-1343 C.civ.).
- In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu,
de exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului
cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc
valoarea lui), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile
voluptuarii (facute in scop de lux sau de placere - art.1345-1346 C.civ.).
2. Evictiunea partiala.
Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o
cota ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt
drept cu privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea
vanzarii sau mentinerea ei cu despagubiri.
a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul
n-ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii
(art. 1347 C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa
evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.
- Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate
scuti pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340
C.civ.), el fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la
incheierea contractului, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau
(caracter aleatoriu).
Cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 C.civ., situatia prezinta
asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei
obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Intre aceste doua situatii exista insa
deosebiri esentiale; in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in
substantiam), din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut
cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului; in schimb,
in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai
ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se
micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la calitatea
lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in
garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului . De exemplu, daca se
vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in
realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este
construita din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de
garantie pentru vicii . Deoarece in cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ.
cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea pretului - poate cere
rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita redhibitorie (vb.lat.
redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.
III.Conditii
a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde 'de viciile
aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga' (art. 1353
C.civ.). Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-
a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea
sa-l cunoasca, nefiindu-i comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul
dovedeste ca l-a adus la cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns,
indiferent de natura sa.
c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu
intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se
micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de
cauza, n-ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa
se refere la substanta, la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) .
Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului
pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.
- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360
C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;
Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie
rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul
a fost de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul
nerealizat (lucrum cessans).
Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura
de specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea 'remedierii
defectiunilor' (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, 'cand aceasta
reparare e posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea
lucrului' si, adaugam noi o asemenea solutie nu contravine intereselor
cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii unui lucru in stare noua).
2.Acordarea de daune-interese
Spre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi
obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa
plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de
proba (inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile
lucrului - art. 1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si
deci datorate numai in caz de dol (art. 1085 C.civ.). Daca el nu cunoaste viciul
lucrului, poate fi obligat numai la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art.
1357 C.civ.) .
Desi art. 1356 C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea
se admite si in cazul actiunii estimatorii .
3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor,
vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de
rea-credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). In
schimb, daca lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei
cumparatorului), vanzatorul nu raspunde pentru vicii (art. 1358 alin.2).
Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 'dreptul la actiunea privitoare la viciile
ascunse ale unui lucru transmis se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in
cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie'. Rezulta deci ca actiunile
redhibitorii sau estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr-un termen
de 6 luni, iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca
vanzatorul a fost de rea-credinta, cunoscand viciile) in termenul general de
prescriptie extinctiva .
In sfarsit, precizam ca, daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe
cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de
exceptie in cadrul actiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de
vanzator pentru plata pretului; principiul quae temporalia sunt ad agendum,
perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorita caracterului imperativ al
normelor care reglementeaza prescriptia extinctiva.
Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii. Daca
instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru
stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractul nu mai poate fi
calificat vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual
contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vanzare-cumparare contractul prin care
proprietatea unui lucru se transmite in schimbul intretinerii pe viata. Obligatia de
intretinere a dobanditorului este o obligate de a face, care nu echivaleaza cu un pret.
Tot astfel, daca drept contraechivalent s-a stipulat o prestatie periodica in bani, dar
care se plateste pana la moartea creditorului, contractul nu mai este vanzare, ci
renta viagera.
Pretul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert
(art. 1304 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana
desemnata de parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304
vorbeste de ''arbitrariu') fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o
neintelegere, dar nu are nici calitatea de expert (in sens procedural), fiindca avizul
expertului este la aprecierea instantei, ori pretul stabilit de tert - si care face parte
din contract de la incheierea lui - este obligatoriu atat pentru parti, cat si pentru
instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor ( dubla reprezentare),
imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun
in materie - nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor.
Daca partile au prevazut un pret legal care insa s-a modificat in timpul executarii
contractului, modificarea de pret se aplica de la data indicata in actul normativ sau,
in lipsa unei atare prevederi, cu incepere de la data actului normativ, care este de
imediata aplicare.
Iar daca pretul legal este numai maximal, partile trebuie sa-l respecte ca atare,
stabilind concret pretul, nefiind suficienta trimiterea la pretul oficial. Totusi, in functie
de imprejurari, se poate prezuma ca partile au avut in vedere pretul legal maxim.
In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-cumparare
caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in
realitate instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul in intregime este
fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca
'vanzatorul' a avut intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate
conditiile cerute pentru validitatea donatiei.
Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa
devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, devenind aplicable
regulile simulatiei si cele fiscale (deghizare partiala se face, de regula, pentru
fraudarea fiscului).
Precizam, in acest sens, ca potrivit OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru
activitatea notariala, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 122/1998 pentru
aprobarea OG nr. 12/1998 (vezi si Normele metodologice nr.443/C/1999 pentru
aplicarea OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala, emise
de Ministerul Justitiei prin aceste norme s-au abrogat normele metodologice
nr.618/1998) in cazul autentificarii actelor intre vii translative ale dreptului de
proprietate si ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile si in cazul
autentificarii actelor de instrainare intre vii a mijloacelor de transport cu tractiune
mecanica ori alte acte de instrainare, al caror obiect este evaluabil in bani, in cazul
simularii pretului intervine sanctiunea nulitatii; 'Este nula vanzarea prin care partile
se inteleg, printr-un act secret, sa se pIateasca un pret mai mare decat cel care se
declara in actul autentic' (art.6 alin.1). Prin urmare, in cazul contractului autentic de
vanzare-cumparare (si de inchiriere de imobile - art.6 alin.3) - nu si alte contracte
(de exemplu, de renta viagera, de intretinere, de donate, de comodat etc.),
deghizarea partiala a valorii (subevaluarea bunului vandut, respectiv a chiriei) pentru
fraudarea fiscului, se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului, - atat a
actului secret, cat si actului public autentic, potrivit art.6 alin.2 - nulitatea putand fi
constatata de instanta competenta oricand, la cererea oricarei persoane interesate, a
procurorului sau din oficiu (art.21 alin.2 din Normele metodologice nr.443/C/1999).
2. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.), adica sa nu fie derizoriu (infim), atat
de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de exemplu, teren instrainat
cu 500 lei) incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei
cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatei asumate de vanzator de a
transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la
aprecierea instantei .
3. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-
cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau
superior) valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine
pretul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata
nu numai la valoarea lucrului vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu,
datorita raporturilor de rudenie.
Prin derogare de la principiul validitatii contractului chiar si in cazul lipsei de
echivalenta intre pret si valoarea reala a lucrului, daca in momentul incheierii
contractului exista o disproportie vadita intre cele doua obiecte (de exemplu, minorul
cu capacitate de exercitiu restransa vinde bicicleta care valoreaza 1850 lei, cu 500
lei), se poate cere anularea pentru leziune dar numai daca lezatul este un minor intre
14-18 ani care incheie singur, fara incuviintarea ocrotitorului legal, un contract
pentru a carui validitate nu se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare
(art.1157 C.civ. si art.25 din Decr.nr.32/1954) si numai daca nu l-a ratificat expres
sau tacit (prin executare voluntara) dupa ce a devenit major (art.1163 si 1167
C.civ.). Contractul incheiat de o persoana incapabila (sub 14 ani sau pusa sub
interdictie) este anulabil chiar si fara leziune. Tot astfel, contractul care - raportat la
patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exercitiu restransa - reprezinta
un act de dispozitie si care s-a incheiat fara incuviintarea autoritatii tutelare (art.
105, 129, 133 si 147C.fam.).
Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu
are deschisa calea actiunii in resciziune (art.1165 C.civ.). In mod cu totul
exceptional, daca un contractant profita de nestiinta, ignoranta, starea de
constrangere in care se afla celalalt, spre a obtine avantaje disproportionate,
contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), intrucat s-a
intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al
imprejurarii ca s-a profitat de starea de contrangere in care se afla cealalta parte.
Consideram ca in conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea art.968
C.civ. (in conditiile aratate), decat calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept
derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).
Obligatiile partilor
1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.),
cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face
predarea lucrului vandut (art. 1362 C.civ.) . Acest text este derogatoriu de la regulile
generale sub doua aspecte:
- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de
vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut, astfel incat - in lipsa de
stipulatie expresa contrara - termenul prevazut pentru redarea lucrului profita si
cumparatorului. In schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu
afecteaza obligatia vanzatorului de a preda lucrul vandut, potrivit regulilor generale.
2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca
dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista
conventie in acest sens; daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile
sau naturale); in toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care
cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare
in judecata, cum prevede art. 1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii
banesti).
- Potrivit legii, 'actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art.
1368 C.civ.), ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana
cumparatorului, ci chiar bunul vandut, intrucat rezolutiunea se produce cu efect
retroactiv si deci se rasfrange si asupra tertilor dobanditori de drepturi asupra
lucrului vandut. La acest principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 C.civ.):
Intre parti si in raporturile cu tertii. In afara de cele doua obligatii analizate, conform
art. 1305 C.civ., cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa
plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale
actului, taxele de timbru si de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate
imobiliara etc.). Daca cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile
vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca
vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acelei
intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in sarcina
vanzatorului pe baza de simple prezumatii.
Varietati de vanzare
Aceasta varietate de vanzare (pe unitate de masura) are ca obiect lucruri de gen, dar
dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) si este necesar sa
se procedeze la cantarire, numarare sau masurare fie pentru individualizarea
cautitatii vandute din lot (de exemplu, se vaud 100 kg cartofi cu 500 lei/kg dintr-o
cantitate mai mare), fie pentru determinarea pretului (se vinde tot lotul eu 500
lei/kg).
In ambele ipoteze, vanzarea este perfecta din momentul in care partile au cazut de
acord asupra lucrului ai asupra pretului si deci in caz de neexecutare din partea
vanzatorului cumparatorul este in drept sa ceara fie executarea contractului, fie
rezolutiunea cu daune-interese (art. 1300 C.civ.).
Efecte.
Aceasta vanzare are ca object o cantitate determinata prin masa ei (de exemplu,
graul aflat intr-un hambar). In acest caz si pretul este determinat global, pentru
intreaga cantitate (art. 1299 C.civ.) . Cu toate ca este vorba de lucruri de gen care
nu sunt cautarite, numarate sau masurate in momentul incheierii contractului, totusi
proprietatea si riscurile trec asupra cumparatorului din acel moment, deoarece
obiectul vanzarii (lucrul vandut si pretul) este bine individualizat.
C.Vanzarea pe incercate
Efecte.
0 asemenea vanzare (art.1371-1387 C.civ.) este nula de drept (art.4 din Legea
contra carnetei din 1931) chiar daca pactul de rascumparare este incheiat printr-un
alt Inscris, dar care, potrivit vointei partilor, face parte integrauta din contract1.
Binemteles, interdictia privind vanzarea cu pact de rascumparare nu priveste actele
de retrocesiune prin care cumpa-ratorul unui bun, printr-un contract separat si
ulterior vanzarii inifiale, il revinde fostului vanzator.
Vanzarile cu pact de rascumparare sunt interzise intrucat de cele mai multe ori
ascund tmprumuturi cu dobauzi camatareati (garantate real cu bunul respectiv),
'imprumutatorul impunaud stipularea in contractul de vanzare-cumparare, drept
pret, a unei sume disproportionat de mari fata de suma nnprumutata, diferenta
reprezentaud dobanda. In plus, daca 1m-prumutatui nu reuseste sa plateasca la
termenul convenit suma trecuta in contract drept pret, pierde defnutiv bunul
respectiv pentru o suma care, de regula, este mult inferioara valorii lui. Dar, intrucat
contractul este lovit de nulitate, imprumutatul redobandeste bunul, urmand sa
restituie suma dovedita a fi fost imprumutata, cu dobanzile legale.
Vanzarea are ca obiect mostenirea dobandita de vanzator: fie dreptul asupra unei
universalitati (patrimoniul persoanei decedate), daca este singurul mostenitor, fie
cota-parte indiviza asupra universalitatii, daca sunt mai multi mostenitori (fractiune
de patrirnoniu). Daca mostenitorul (mostenitorii in caz de pluralitate) instraineaza
drepturi (bunuri) determinate din mostenirea deschisa se aplica regulile generale ale
vanzarii, nefiind vorba de o mostenire, de drepturi asupra unei universalitati. Tot
astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vanzatorul unui drept succesoral,
caci - desi este succesor - nu dobandeste o universalitate sau o fractiune dintr-o
universalitate (avute in vedere de art. 1399-1400 C.civ.), ci bunuri determinate .
Efecte.
Mentionam ca, prin acte normative mai recente, s-a interzis vanzarea de drepturi
litigioase avand ca obiect anumite imobile:
- Potrivit art. 15 din Legea nr.54/1998, sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii
absolutie - instrainarile, sub orice forma (vanzare, schimb, donatie etc.), a
terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoreati, pe tot
timpul solutionarii acestor litigii (prin hotarare definitiva si irevocabila). Opozitiile de
instrainare formulate de partea interesata sunt supuse publicitatii imobiliare, putand
fi invocate fata de dobanditor de la data inscrierii (prin notare) in cartea funciara sau
de la data cand acesta a cunoscut existenta litigiului pe alta cale (art.34 din Legea
nr. 7/1996).
-Conform art.44 din OUG nr.40/1999, privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei
pentru spatiile cu destinatia de locuinte, sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii
absolute - instrainarea (ipotecarea) sau transmiterea folosintei de terenuri si
constructii cu destinatia de locuinta pentru care s-a intentat o actiune in constatarea
sau realizarea dreptului de proprietate (actiune supusa publicitatii imobiliare sau
cunoscuta de dobanditor pe alta cale).
Abstractie facand de formalitatile neclare (defectuoase) ale textelor (mai ales din
OUG), necorelate intre ele si cu alte texte in vigoare (in special Legea nr.7/1996),
observam ca prin aceste interdictii, imobilele in cauza (aproape toate, caci si
constructiile cu alta destinatie decat locuintele se vand cu terenul aferent si deci cad
sub incidenta Legii nr. 54/1998) sunt, practic, scoase din circuitul civil o perioada
indelungata (pana la solutionarea litigiului)
Daca instrainarea nu este interzisa si una dintre partite litigaute a vandut dreptul
litigios, adversarul cedentului (parat sau reclamaut in proces) are posibilitatea de a
elimina din proces pe cesionar , platindu-i suma cu care a cumparat dreptul litigios
impreuna cu cheltuieli ai dobanzi (art.1402 C.civ.). Aceasta operaliune se numeste
retract litigios iar cel are il exercita retractant. Dreptul la retractul litigios a fost creat
de legiuitor pentru a preveni specularea drepturilor litigioase.
Conditii.
Daca aceste conditii sunt indeplinite, efectele retractului litigios nu pot fi anihilate
printr-o retrocesiune voluntara sau prin anularea cesiunii obtinute printr-o hotarare
ca urmare a unei actiuni intentate posterior exercitarii retractului, proces facut de
coniventa (in complicitate) intre cedent si cesionar.
- cand cesiunea s-a facut catre un comostenitor sau coproprietar al dreptului cedat.
In acest caz cesiunea are ca scop sa puna capat indiviziunii (proprietatii comune);
- cand cesiunea s-a facut la un creditor spre plata creantei (dare in plata);
- cand cesiunea s-a facut catre posesorul fondului asupra caruia exista dreptul
litigios. Legea se refera la ipoteza in care dreptul de creanta litigios este garantat cu
o ipoteca (privilegiu) ce greveaza imobilul unui tert (de exemplu, dobanditorul
imobilului ipotecat) si creditorul reclamant vinde creanta litigioasa proprietarului
imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem;
res non persona debet). In acest caz, debitorul parat nu poate exercita retractul
litigios, fiindca proprietarul imobilului grevat cumpara creanta ipotecara de la
creditorul reclamant - chiar pe un pret mai mic - nu in scopuri speculative, ci pentru
a pune imobilul la adapost de eventuala urmarire din partea creditorului reclamant
(in ipoteza castigarii procesului).
- La aceste trei cazuri prevazute de Codul civil (art. 1404), se poate adauga si
ipoteza prevazuta de art.5 din Legea nr. 54/1998; cand litigiul are ca obiect dreptul
de proprietate asupra unui teren agricol din extravilan iar cesionarul (cumparatorul)
dreptului litigios beneficiaza de dreptul de preemptiune (de exemplu, este
proprietarul terenului invecinat), retractul litigios nu poate fi exercitat. In conflictul
dintre dreptul la retractul litigios si dreptul de preemptiune, consideram ca prioritate
are acesta din urma. De altfel, coproprietarul - care are si el drept de preemtiune
este prevazut ai in Codul civil printre persoanele fata de care retractul litigios nu
poate fi exercitat.
Efecte.
Pe de alta parte, prin efectul exercitarii retractului litigios, se stinge procesul, intrucat
retractantul - dobandind dreptul litigios instrainat de adversarul din proces - se
substituie in drepturile cumparatorului si cumuleaza calitatile incompatibile de
reclamant si parat.
In schimb, intre cedent si cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Intre ei
continua sa produca efecte cesiunea (vanzarea); cesionarul, daca n-a platit, ramane
debitorul pretului. Fata de retractant insa, cedentul nu are nici o actiune pentru plata
pretului cesiunii (nici actiune oblica) fiindca, prin definitie acesta nu este debitorul
cesionarului, intrucat i-a 'numarat' pretul real al cesiunii si accesoriile (art. 1402
C.civ.).