Tema 5.

BUNURILE ŞI DREPTURILE REALE

Planul
1. Noţiunea şi clasificarea bunurilor;
2. Posesia: elementele posesiei, dobândirea şi pierderea posesiei, categoriile de posesie, efectele
posesiei, apărarea posesiei;
3. Dreptul de proprietate: noţiunea dreptului de proprietate în sens economic şi juridic, în sens obiectiv
şi subiectiv. Conţinutul dreptului de proprietate;
4. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate;
5. Categoriile de proprietate în dreptul privat roman;
6. Apărarea dreptului de proprietate: acţiunea în revendicare şi acţiunea negatorie. Răspunderea
posesorului de bună şi de rea credinţă în cazul revendicării bunului. Actio in Rem Publiciana şi
importanţa ei la apărarea cumpărătorului de bună credinţă;
7. Drepturile reale asupra bunurilor altora (servitutea, superficia, emfiteoza):
a) Noţiunea de drepturi reale asupra bunurilor altora
b) Servitutea (noţiunea, clasificarea)
c) Constituirea şi încetarea servituţilor. Apărarea servituţilor
d) Servituţile prediale şi personale (uzufruct, usus, habitatio, operae servorum)
e) Superficia şi emfiteoza

1. Noţiunea şi clasificarea bunurilor

Prin bunuri se înţeleg lucrurile utile omului în vederea satisfacerii necesităţilor sale materiale şi culturale,
care pot fi dobândite în proprietate.
În prezent, din punct de vedere juridic, nu toate lucrurile sunt considerate bunuri. Pentru ca să devină bun,
un lucru trebuie să fie util omului, să aibă o valoare economică şi să fie susceptibil de apropiere (adică să poată
fi dobândit în proprietate). Numai în cazul în care lucrul întruneşte aceste trei calităţi, se poate vorbi de bun. Ca
exemplu de lucruri avem: corpurile cereşti (luna, soarele, stelele), aerul atmosferic etc. Deşi au o valoare
economică, asupra lucrurilor omul nu poate exercita dreptul de proprietate (nu le poate vinde nici cumpăra).
Spre deosebire de dreptul modern, în dreptul roman nu se făcea deosebirea dintre bunuri şi lucruri.
Ambele cuvinte erau sinonime fiind exprimate prin termenul „res”, cu pluralul „rei”. Prin „res” se înţelegeau nu
doar bunurile materiale, dar şi drepturile, cum ar fi: dreptul de proprietate, dreptul de servitute, dreptul de
creanţă etc.
Clasificarea bunurilor. În dreptul roman existau mai multe criterii de clasificare a bunurilor:

1
 a) După natura bunurilor, romanii distingeau între bunuri mobile şi imobile. Mobile sunt lucrurile care se
mişcă singure sau pot fi mişcate de cineva, fără a aduce atingere valorii lor (de exemplu, animalele, mobila din
casă). Lucrurile imobile sunt lucrurile care îşi modifică substanţa dacă sunt mutate dintr-un loc într-altul 1 (de
exemplu, casele, arborii, podurile).
b) Romanii deseori utilizau divizarea lucrurilor în res in patrimoniu şi res extra patrimoniu2. Cu alte
cuvinte, ei delimitau între bunurile care puteau şi cele ce nu puteau face obiectul proprietăţii private. Astfel, res
in patrimoniu erau lucrurile ce puteau face parte din patrimoniul cuiva, pe când bunurile extra patrimoniu, nu
puteau fi stăpânite individual, fie din cauza naturii, fie a destinaţiei lor.
Bunuri extra patrimoniu constituiau cele aflate în folosinţa statului: pieţele, teatrele, stadioanele, băile
publice, porturile etc.; lucrurile religioase, ca: templele zeilor, obiectele destinate cultului, cimitirele.
În prezent, acestei clasificări din dreptul roman îi corespunde una mai modernă, în bunuri aflate în
circuitul civil (majoritatea) şi bunuri scoase din circuitul civil (aerul, pădurile, apele curgătoare, corpurile
cereşti).
c) După modul lor de percepere: corporale şi incorporale. Bunuri corporale sunt bunurile care au o
existenţă materială, fiind percepute prin simţurile omului. Ele pot fi văzute, atinse, posedate şi pot fi în formă
solidă, lichidă sau în stare de gaze (casa, uneltele de muncă, uleiul, cărbunele, gazele naturale etc.).
Bunurile incorporale - nu pot fi percepute cu simţurile omului, neavând o existenţă materială. Ca bunuri
incorporale sunt considerate drepturile, atât cele patrimoniale (care pot fi exprimate în bani, spre exemplu
proprietatea asupra unui iaz), cât şi nepatrimoniale (cum ar fi dreptul la viaţă, dreptul la nume).
d) După felul cum îşi consumă substanţa, bunurile se împart în consumptibile şi neconsumptibile.
Consumptibile (consumabile) sunt bunurile care pot fi folosite doar o singură dată, deoarece îşi consumă
substanţa (cum ar fi alimentele). Neconsumptibile - pot fi întrebuinţate de mai multe ori, fără a li se consuma
substanţa (de exemplu, pământul, sclavii, uneltele de muncă)3.
e) În dependenţă de faptul dacă sunt sau nu producătoare de fructe, avem: bunuri frugifere şi
nefrugifere. Bunuri frugifere sunt acelea care, periodic, dau naştere altor bunuri, numite fructe şi fără ca prin
aceasta să-şi consume substanţa lor. De exemplu, recoltele pe care le produce pământul (cereale, ierburi, poame
etc.) apar periodic şi nu fac să scadă substanţa pământului. Majoritatea lucrurilor sunt frugifere, având însuşirea
de a produce fructe. Nefrugifere sunt bunurile care nu au însuşirea de a produce fructe.
Există trei categorii de fructe: a) naturale; b) industriale; c) civile. Fructe naturale sunt fructele produse
de un bun de la sine, fără a fi necesară intervenţia omului. De exemplu, roadele pământului (mere, pere, cireşe),
sporul animalelor, peştele, laptele, ouăle, lâna etc. Fructele industriale - se dobândesc prin intervenţia omului

1
Cocoş Ştefan. Drept Roman. Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p.160.
2
Apare în Institutele lui Gaius, mai apoi în Institutele lui Iustinian.
3
Romanii mai distingeau între o consumaţie fizică (de exemplu, un aliment) şi o consumaţie juridică (de exemplu, o monedă) în cazul
unei înstrăinări (Volcinschi Victor, Cojocari Eugenia. Drept privat roman. Curs de prelegeri. Chişinău: „Business-Elita”, 2006, p.82).
2
(hainele, obiectele prelucrate din lemn, fier, aur ş.a.). Fructe civile (numite şi venituri) sunt chiriile, dobânzile şi
alte câştiguri exprimate în bani.
Pe lângă fructe, romanii distingeau şi productele. Productele sunt foloasele obţinute dintr-un bun, prin
consumarea substanţei lui. De exemplu, piatra din carieră, care odată fiind scoasă, practic nu mai regenerează.
f) După posibilitatea împărţirii lor materiale: bunuri divizibile şi indivizibile. Este divizibil bunul care
poate fi împărţit în natură fără a i se schimba destinaţia economică, de exemplu o bucată de lemn, de stofă, o
cantitate de alimente. Indivizibil este bunul care în urma divizării, pierde calitatea şi destinaţia la care este
chemat, de exemplu, un sclav.
g) După natura lor: bunuri determinate generic şi determinate individual. În opinia romanilor, erau
determinate generic bunurile care se individualizau prin cântărire, măsurare, numărare; spre exemplu, o turmă
de vite, 5 saci cu grâu, 20 de metri de stofă ş.a. În schimb bunurile determinate individual aveau caracteristici
proprii numai lor: o casă, un lot de pământ, un tablou etc.
Natura acestor două categorii de bunuri poate fi schimbată prin voinţa părţilor: de exemplu, dacă cineva
vinde 50 de sclavi, fără nici o precizare, vânzarea are ca obiect bunuri determinate în gen, pe când dacă se vând
50 de sclavi individualizaţi cu numele lor, bunurile vândute sunt determinate în specie (species)4.
h) O clasificare aparte a bunurilor, după criteriul valorii lor economice, se realiza în res mancipi şi res
nec mancipi. Din prima categorie făceau parte bunurile mai preţioase, cum ar fi sclavii, vitele mari, casele etc.,
iar din a doua categorie bunurile mai puţin preţioase, cum ar fi animalele mici, îmbrăcămintea, obiectele de uz
personal. Pe timpul domniei împăratului Iustinian, această clasificare a dispărut.

2. Posesia: elementele posesiei, dobândirea şi pierderea posesiei, categoriile de posesie,

efectele posesiei, apărarea posesiei
Posesiunea este stăpânirea de fapt a unui lucru5. Pentru a exista, posesiunea are nevoie de o voinţă şi un
obiect material, asupra căruia să se răsfrângă acea voinţă. Aceste două elemente poartă denumirea de corpus şi
animus. Prin corpus (elementul material) se înţelege deţinerea materială a lucrului 6. Animus (elementul
intenţional) presupune voinţa posesorului de a avea lucrul pentru sine; convingerea personală că el este
proprietar. Dacă unul din elemente dispare, posesiunea încetează.
Incapabilii (copii, bătrânii, bolnavii psihic) nu aveau animus. La fel, se considera că nu au animus
persoanele capabile, dar lipsite de discernământ în anumite momente, spre exemplu: dacă celui care doarme, în
timpul somnului i se pune în mână un lucru oarecare, el nu are animus, fiindcă nu şi-a dat acordul.
4
Hanga Vladimir, Bocşan Mircea-Dan. Curs de drept privat roman. Editura „Wolters Kluwer”, Bucureşti, 2005, p.109.
5
Sau o stare de fapt ocrotită de drept.
6
În dreptul roman se considera că este posesor numai persoana care deţine în acelaşi timp animus şi corpus. Cel care avea doar corpus
sau numai animus, nu era posesor, ci detentor precar. Poziţia respectivă se menţine în prezent în Codul civil al Franţei, României şi
altor state. În Republica Moldova s-a mers pe o altă cale. Pentru a fi numită posesor, este suficient ca persoana să aibă elementul
corpus. Animus nu este necesar. Mai multe detalii vor fi studiate la disciplina „Drept civil. Drepturile reale”, în anul II.
3
 Dobândirea şi pierderea posesiei. Posesiunea se dobândeşte dacă sunt întrunite cele două elemente,
animus şi corpus. De regulă, posesiunea se dobândea prin sine însăşi, dar, în mod excepţional, se putea dobândi
şi prin altul.
Prin altul, posesiunea se obţinea atunci când capul familiei (pater familias) stăpânea bunurile prin
intermediul copiilor şi a soţiei lui. Cu alte cuvinte, toate bunurile familiei le poseda pater familias. Nu se putea
poseda printr-un sclav, deoarece sclavul era şi el lucru.
Pierderea posesiunii. Posesiunea se pierde fie prin pierderea lui animus, fie prin pierderea lui corpus, fie
prin pierderea ambelor elemente. Astfel, cel ce vinde casa, dar continuă să locuiască în ia în calitate de chiriaş,
pierde posesiunea prin pierderea lui animus7.
Categoriile de posesie. În dreptul roman existau câteva-i categorii (feluri) de posesie:
1) posesia legitimă (posessio iusta) - persoana este în drept să posede bunul (spre exemplu, proprietarul);
2) posesia nelegitimă (possessio iniusta sau vitiosa) - când cel ce posedă bunul, nu are dreptul de a-l
poseda. Este numită şi posesie vicioasă. Poate fi de două feluri:
- posesie de bună credinţă - posesorul lucrului nu ştie despre faptul că lucrul nu-i aparţine lui;
- posesie de rea credinţă - posesorul ştie că lucrul nu-i aparţine lui, dar se comportă în aşa mod, ca şi
cum lucrul i-ar aparţine lui. Este folosită viclenia (dolul).
3) posesia derivată, când bunul era lăsat temporar la un terţ. Se întâmpla atunci când între părţi survenea
un litigiu şi nu se ştia cine este adevăratul posesor. Până la soluţionarea conflictului, bunul se păstra la a treia
persoană (depozitar).
Alte categorii de posesie:
1) posesia civilă, când posedarea se făcea conform regulilor ius civile. De la posesor se cerea să fie capul
familiei, adică pater familias. Posesia civilă este cea mai veche categorie de posesie. A apărut până la adoptarea
Legii celor XII Table.
2) posesia mijlocită, atunci când cineva stăpâneşte lucrul altuia, cum este cazul chiriaşului, mandatarului,
depozitarului. Ei nu pot stăpâni bunul pentru sine însuşi, fiindcă nu sunt proprietarii bunului. Se consideră că
proprietarul este posesor mijlocit, pe când chiriaşul, depozitarul şi mandatarul, sunt posesori nemijlociţi. Într-o
altă opinie, ultimii sunt consideraţi simpli deţinători (detentori) şi nu posesori.
3) possessio ad usucapionem, era posesia ce da naştere la efectul numit uzucapiune. Prin uzucapiune se
înţelege că dacă persoana de bună credinţă stăpâneşte un bun o anumite perioadă de timp, după expirarea acelui
interval de timp ea devenea din posesor, proprietar. Pentru ca uzucapiunea să aibă loc, este necesar ca
posesiunea să fie legitimă.

7
Molcuţ Emil. Drept privat roman. Ediţie rev. şi adăug. - Bucureşti: „Universul juridic”, 2007, p.110.
4
 4) posessio ad interdicta - posesia ce putea fi apărată cu ajutorul interdictelor. Prin interdicte se proteja
orice stăpânire de fapt a unui lucru, dacă întrunea elementele animus şi corpus8.
Efectele posesiei sunt trei:
a) posesorul se bucură de protecţia posesiei sale prin intermediul interdictelor;
b) posesorul unui lucru este prezumat proprietarul lui. Sarcina probei contrarii revenea reclamantului. Cu
alte cuvinte, oricine stăpânea un bun, se prezuma că este posesor şi proprietar al acelui bun, dar numai până la
proba contrară9;
c) dacă sunt întrunite anumite condiţii (posesia legitimă, fără întrerupere, trecerea unui interval de timp),
posesorul poate deveni proprietar prin uzucapiune.
Apărarea posesiei. Posesiunea este apărată de lege prin intermediul unor ordine date de către pretori,
numite interdicte. Existau două feluri de interdicte: recuperandae possesionis causa şi retinendae possesionis
causa.
1) recuperandae possessionis causa se emiteau în caz de pierderea a posesiunii şi urmăreau redobândirea
ei. Erau de 3 feluri: unde vi, de clandestina possessione şi de precario.
- Interdictele unde vi (în caz de violenţă) - se aplicau atunci când posesorul era deposedat prin violenţă.
Dacă violenţa era obişnuită, se emitea interdicta unde vi cottidiana, iar dacă era făcută de o persoană înarmată -
interdicta unde vi armata. Interdictele unde vi cottidiana puteau fi înaintate în termen de un an din momentul
când a avut loc violenţa. În schimb interdictul unde vi armata nu era supus termenului de presripţie
(imprescriptibil).
- Interdictul de precario (cu privire la detentorii precari10) - cel ce transmitea cuiva un lucru şi nu-l primea
înapoi, putea intra oricând în stăpânirea lui cu ajutorul acestui interdict. De exemplu, dacă chiriaşul nu întorcea
lucrul, stăpânul lucrului se adresa pretorului şi pretorul emitea interdictul de precario, obligându-l pe chiriaş să
restituie acel lucru.
- Interdictul de clandestina possessione (cu privire la posesiunea clandestină) se dădea împotriva celui
care intra în stăpânirea unui lucru fără ştirea proprietarului.
2) retinendae possessionis causa - emise în caz de tulburare a posesiunii şi aveau ca scop păstrarea
liniştită a posesiunii. Erau de două feluri: interdictul utrubi (trad. - care din doi) pentru bunurile mobile11, şi
interdictul uti possidetis (trad. - după cum posedaţi) pentru bunurile imobile12.
8
Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого, проф. И.С.Перетерского. Москва:
Юриспруденция, 2000, p.131.
9
Romanii spuneau: „posed pentru că posed”.
10
Erau detentori precari: chiriaşul, depozitarul, împrumutătorul. Ei aveau doar corpus, le lipsea animus.
11
Prioritate se da celui care a posedat lucrul mai multă vreme în anul anterior eliberării interdictului. Astfel, dacă Primus a posedat
obiectul litigios primele 8 luni, iar Secundus următoarele 7 luni din anul anterior eliberării interdictului, lucrul va fi atribuit lui
Secundus (Molcuţ Emil. Drept privat roman. Ediţie rev. şi adăug. - Bucureşti: „Universul juridic”, 2007, p.111).
12
În Roma (sec.IV e.n.) vânzarea imobilelor crescuse foarte mult. Deoarece romanii nu aveau registre în care să fie înscrise
tranzacţiile imobiliare, au apărut numeroase conflicte. Pentru a preîntâmpina apariţia acestor conflicte, pretorul elibera interdictul uti
possidetis părţii care poseda imobilul în acel moment.
5
 Este important să subliniem că interdictele nu dădeau conflictelor cu privire la posesiune o soluţie
definitivă, ci una provizorie. Litigiul urma să fie soluţionat definitiv numai în instanţa de judecată, de către
judecător (magistrat).

3. Dreptul de proprietate: noţiunea dreptului de proprietate în sens economic şi

juridic, în sens obiectiv şi subiectiv. Conţinutul dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate în sens obiectiv, înseamnă …….. Baies………………………
Conţinutul dreptului de proprietate îl constituie cele 3 atribute ce aparţin titularului: posesia, folosinţa
şi dispoziţia (ius utendi, fruendi, abutendi).
Posesia (ius utendi) înseamnă posibilitatea de a stăpâni bunul în materialitatea lui; de a veni în contact
fizic cu el. De exemplu, faptul de a ţine în mână o carte.
Folosinţa (ius fruendi) presupune culegerea fructelor, adică de a beneficia de foloasele lucrului, de
rezultatele lui. De exemplu, cel ce are o livadă, culege recoltele pentru sine; cel ce deţine un cal, îl exploatează
la lucrările agricole etc.
Dispoziţia (ius abutendi) este cel mai important atribut al dreptului de prorpietate. Fără dispoziţie nu poate
exista nici proprietatea. Cel care deţine asupra sa dreptul de dispoziţie, poate uşor să decidă soarta bunului (să-l
vândă, să-l doneze, să-l arunce, să-l distrugă etc.).

4. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate

În dreptul roman au existat mai multe clasificări ale modurilor de dobândire a proprietăţii. Prima, şi cea
mai principală, proprietatea putea fi dobândită prin: a) ocupaţiune; b) tradiţiune; c) accesiune; d) specificaţiune;
e) mancipaţiune; f) in iure cessio; g) uzucapiune; h) lege, şi e) hotărâre judecătorească.
Proprietatea mai putea fi dobândită prin moduri: a) universale (se transmite întreaga avere, dee exemplu:
toată moştenirea celui decedat trece la urmaşi), b) cu titlu universal (se transmit câteva lucruri, de exemplu: casa
şi sclavii, sau terenurile şi animalele etc.) şi c) particulare (un singur lucru: un sclav, o căruţă, o unealtă de
muncă).
De asemenea, existau moduri de dobândire a dreptului de proprietate: a) originare (lucrul nu a aparţinut
până atunci nimănui), şi b) derivate (lucrul a fost preluat de la alt proprietar).
a) Ocupaţiunea
Ocupaţiunea constă în luarea în posesiune a unui lucru care nu aparţine nimănui, cu intenţia de a deveni
proprietar. Lucrurile care nu aparţin nimănui se numesc şi lucruri fără stăpân. Aceastea sunt:
a) Produsele mării, ca: scoicile, perlele, peştele;
b) Produsele pădurii, ca: animale sălbatice, pomuşoare, ciuperci etc.;

6
 c) Lucrurile părăsite de stăpânul lor (abandonate, când nu mai avea nevoie de ele);
d) Lucrurile luate de la duşmani. În concepţia romanilor, inamicul nu avea dreptul de proprietate. Cum
însă prada de război era dobândită de către stat, particularul putea să dobândească prin ocupaţiune un bun al
duşmanului numai în cazul în care făcea o incursiune pe teritoriul inamic pe cont propriu, nu ca soldat13.
La romani, prin ocupaţiune puteau fi dobândite lucrurile mobile şi cele imobile. În prezent, prin
ocupaţiune pot fi dobândite numai lucrurile mobile.
b) Tradiţiunea
La transmiterea dreptului de proprietate prin tradiţiune, se cereau următoarele condiţii:
a) Cel care transmite lucrul trebuie să aibă capacitatea de a-l înstrăina, adică să fie proprietar;
b) Voinţa de a transmite şi, respectiv, de a dobândi proprietatea lucrului;
c) Remiterea materială a lucrului. La început, remiterea lucrului se făcea de la mână la mână, dar în epoca
clasică s-a admis că remiterea lucrului se poate reduce la unele forme simbolice, acestea fiind:
- traditio longa manu: se săvârşea între prezenţi, dar fără contactul direct cu bunul. De exemplu, în cazul
vânzării unui teren, nu mai era nevoie ca cumpărătorul să parcurgă tot terenul, ci era suficient să se urce
împreună cu vânzătorul pe o înălţime şi ultimul să indice limitele terenului.
- tradiţiunea simbolică: în cazul vânzării unei case, nu era necesar ca cumpărătorul să viziteze casa, fiind
suficientă numai remiterea cheilor de la casă.
- tradiţiunea brevi manu: este cazul chiriaşului care cumpără de la proprietar casa în care locuieşte. Într-
o asemenea situaţie, chiriaşul nu mai restituie imobilul proprietarului, pentru ca acesta să-l retransfere la rândul
său, ci începe să posede din momentul convenţiei.
- constitutul posesoriu: este situaţia inversă celei de mai sus. De exemplu, proprietarul vinde casa în care
locuieşte şi rămâne să locuiască mai departe în calitate de chiriaş.

c) Accesiunea
Accesiunea constă în întruparea unui lucru accesoriu într-un altul principal. Cu alte cuvinte, prin
accesiunea se înţelege unirea unui lucru cu un alt lucru. După realizarea acestei uniuni, lucrul accesoriu îşi
pierde existenţa, devenind parte componentă a celui principal.
În aşa mod, proprietarul lucrului principal devine proprietarul întregului lucru, alcătuit din absorbirea
lucrului principal de cel accesoriu. De exemplu, uşa şi mânerul (cleampa); uşa este bun principal, în timp ce
mânerul uşii este bun accesoriu.

13
Ţepişco Vladislav. Drept privat roman ….. p.121.
7
 Se aplica principiul: „bunul accesoriu aparţine bunului principal” sau „soarta bunului accesoriu depinde
de soarta bunului principal”.
Pentru aplicarea accesiunii, erau necesare următoarele condiţii:
- să existe un lucru principal şi unul accesoriu;
- între un lucru imobil şi unul mobil, primul tot timpul se consideră ca principal, iar al doilea ca accesoriu;
- lucrul accesoriu să fie absorbit de lucrul principal.
Felurile accesiunii: 1) accesiunea imobiliară şi 2) accesiunea mobiliară.
1) Vorbind de accesiunea imobiliară, trebuie să pornim de la principiul general ce predomină această
materie, şi anume – pământul este considerat ca bun principal, toate lucrurile care se încorporează în el se
consideră accesorii.
Accesiunea pământurilor depuse sau create de ape: a) aluviuni, b) avulsiuni, c) insula născute dintr-un
râu; d) albia părăsită.
a) Aluviunile (adausurile lente) se numesc acele creşteri de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la
malurile apelor curgătoare (de exemplu, nisipul, argila, prundişul). Aceste adausuri revin proprietarului
terenului riveran (de la mal).
b) Avulsiuni (adausurile bruşte). Se poate întâmpla ca un curs de apă să rupă dintr-o dată o bucată mare de
pământ şi s-o alipească la altă proprietate riverană (de la mal). Asemenea alipiri de teren se numesc avulsiuni. În
cazul avulsiunii, proprietarul fondului din care apa a rupt o porţiune de teren păstrează asupra acestei porţiuni
dreptul de proprietate, cu condiţia ca să revendice terenul în decurs de un an de la data când proprietarul
terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune.
c) Insula născută dintr-un râu, va aparţine proprietarului de al cărui mal se apropie mai mult14.
d) Albia părăsită, va intra în proprietatea celor mai apropiaţi proprietari, ca şi în cazul insulei.
2) Accesiunea mobiliară, cuprinde două forme: a) specificaţiunea, şi b) confuziunea şi amestecul.
a) Specificaţiunea. Dacă o persoană confecţiona un lucru dintr-un material care aparţinea altei persoane, se
punea întrebarea: cui aparţinea lucrul nou creat?
În dreptul roman nu se ştia despre dreptul de autor, aşa cum se cunoaşte în prezent, prin urmare, se aplicau
regulile accesiunii:
- Se considera că dacă cineva a compus un cântec, a scris o poezie sau o carte pe pergamentul (pânza) altei
persoane, manuscrisul aparţinea acesteea din urmă, deoarece scrisul era considerat lucru accesoriu, în timp ce
pergamentul - lucru principal15.

14
Popa V., Motica R. Drept privat roman. Editura Presa Universitară Română. Timişoara, 1994, p.126.
15
Motivul invocat de romani era că „fără pergament nu ar fi existat scrisul”.
8
 - Dacă un pictor picta un tablou pe pânza altuia, şcoala Sabiniană considera că produsul rezultat aparţine
proprietarului pânzei; şcoala Proculiană considera că tabloul aparţine pictorului. Ultima opinie se bucura de mai
multă susţinere.
- Atunci când două obiecte din metal erau intim sudate între ele, cum ar fi de pildă lipirea unui braţ la o
statuie, proprietarul lucrului principal (statuia), dobândea şi proprietatea lucrului accesoriu (braţul).
- Dacă legătura nu este intimă şi bunul accesoriu poate fi dezlipit fără deteriorări (cum ar fi, roata de la o
căruţă), proprietarul lucrului accesoriu poate cere separarea lui.
b) Confuziunea şi amestecul. Prin confuziune se înţelegea amestecul de substanţe lichide (de exemplu,
uleiul şi apa, vinul şi sucul), iar prin amestec - de lucruri solide (de exemplu, grâul cu orzul, porumbul cu
fasolele). Dacă substanţele putea fi separată, fiecare persoană îşi lua partea sa, în caz contrar, proprietatea era
comună.
d) Găsirea unei comori
Prin comoară se înţeleg lucrurile de valoare, ascunse în pământ de atâta vreme încât nu se mai ştie cine a
fost ultimul lor proprietar.
Comoara descoperită aparţine pe jumătate proprietarului terenului, iar cealaltă jumătate - descoperitorului.
Descoperitorului nu i cuvine nimic dacă a pătruns pe teren fără consimţământul proprietarului.
e) Mancipaţiunea
Este cea mai veche modalitate de transmitere a proprietăţii, avându-şi începuturile în epoca străveche.
Presupunea îndeplinirea unor forme solemne: prezenţa a cel puţin 5 martori cetăţeni romani, prezenţa lui
libripens (cel ce cântărea metalul-preţ cu o balanţă de aramă) 16, prezenţa mancipantului (cel care vindea), a lui
accipiens (cel care cumpăra), precum şi a lucrului ce urma să fie transmis.
Cel care urmează să dobândească proprietatea (n.n. - accipiens), pune mâna pe obiectul mancipaţiei şi
rosteşte formula: „declar solemn că acesta este lucru meu şi l-am cumpărat cu această aramă şi balanţă”. După
ce dobânditorul loveşte balanţa de aramă cu bucata de aramă, i-o înmânează întrăinătorului în loc de preţ17.
Folosită pe larg în vechiul drept roman şi în epoca clasică, mancipaţiunea nu se mai foloseşte în epoca
postclasică, fiind înlocuită cu tradiţiunea care, prin simplitatea formelor ei, avea superioritate. Mancipaţiunea
dispare în secolul al VI-lea.
f) In iure cessio
Era un mod de dobândire a proprietăţii care presupunea organizarea unui proces fictiv. Cu alte cuvinte,
părţile „inventau” un proces, asemeni unei „piese de teatru”.
16
Prezenţa lui libripens era necesară, deoarece multă vreme moneda romană consta din bare de aramă care trebuiau cântărite, pentru a
calcula numărul de aşi (asul cântăreşte 327 grame de aramă).
În secolul al III-lea î.Hr. a apărut moneda în sens modern, aşa încât s-a renunţat la cântărirea preţului (el se număra), dar la prezenţa
lui libripens şi a balanţei de aramă nu s-a renunţat. În acest stadiu, libripens avea rolul de a lovi, în mod simbolic, balanţa cu o bară de
aramă (Molcuţ Emil, op.cit., p.128).
17
Jakotă Mihai Vasile. Dreptul roman. Volumul II. Editura Fundaţiei „Chemarea”, Iaşi, ……. Anul ……..p.347.
9
 Conform unei înţelegeri prealabile, părţile se prezentau în faţa magistratului, unde reclamantul afirma că
este proprietarul obiectului litigios. Pârâtul nu-l contrazicea pe reclamant. Faţă de tăcerea pârâtului, magistratul
pronunţa cuvântul addico, ratificând pretenţiile reclamantului18. În aşa mod, bunul i se transmitea reclamantului.
In iurie cessio o putem considera ca o formă mai evoluată a mancipaţiunii. Se menţineau aceleaşi cuvinte
solemne, doar că ele se pronunţau în faţa magistratului.
g) Uzucapiunea
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii asupra lucrurilor prin îndelungata folosinţă a lor. Cu
alte cuvinte, cel ce stăpâneşte un bun mobil timp de un an de zile sau un imobil timp de doi ani, dobândeşte
dreptul de proprietate asupra respectivului lucru.
Condiţiile uzucapiunii sunt următoarele:
1) posesiunea. Lucrul trebuie să fie posedat un anumit interval de timp.
2) termenul. Era necesar ca posesiunea să dureze un timp oarecare: lucrurile mobile (uneltele de muncă,
un sclav) trebuiau să fie posedate timp de 1 an de zile, iar cele imobile (o casă, un teren) - 2 ani. Se cerea ca
posesiunea să fie neîntreruptă (continuă) pe tot acest interval de timp.
3) lucrul să fie susceptibil de a fi uzucapat. Nu puteau fi uzucapate lucrurile: extra patrimonium (care nu
puteau aparţine persoanei, de exemplu, cetăţile, drumurile); furate; luate în posesiune cu violenţă; cele
religioase (bisericile, templele, obiectele de cult).
4) justa cauză. Prin justă cauză se înţelege că luarea în posesiune s-a făcut prin mijloace legitime (adică
fără aplicarea violenţei, fără viclenie).
5) buna credinţă. Este convingerea uzucapantului că a dobândit lucrul de la o persoană care avea dreptul
să-l înstrăineze, adică de la un proprietar.
h) În baza legii
Dobândirea dreptului de proprietate prin efectul legii avea loc atunci când legea însăşi prevedea că o
situaţie sau alta duce la transferul dreptului de proprietate. Cele mai multe reglementări le cuprindea Legea
celor XII Table, spre exemplu: bunurile confiscate la vamă treceau în proprietatea statului; persoana care
prelucra un pământ aflat în paragină, devenea proprietarul acestui pământ etc.
e) În baza unei hotărâri judecătoreşti
Prin hotărâre judecătorească - atunci când magistratul lua decizia în privinţa unui conflict sau altul.
Adeseori, se judecau procesele privind stabilirea hotarelor între două terenuri, împărţirea moştenirii,
neîntoarcerea unei datorii etc.

5. Categoriile de proprietate în dreptul privat roman

18
Molcuţ Emil, op.cit., p.130.
10
 Proprietatea romană era de două feluri: 1) proprietatea colectivă a statului şi 2) proprietatea privată a
cetăţenilor. Ultima cuprindea proprietatea: quiritară, provincială, pretoriană şi peregrină.
1) Proprietatea colectivă a statului exista din cele mai vechi timpuri. Originile ei se regăsesc în
războaiele de cotropire duse de Roma. În mare parte, proprietatea statului cuprindea sclavii capturaţi în războaie
şi pământul cucerit de la duşmani. Pământul era vândut sau arendat cetăţenilor romani bogaţi, la sume foarte
mici, iar ţăranii, rămaşi fără de pământ, lucrau pe moşiile celor bogaţi.
Fiind nemulţumite, păturile sărace adeseori organizau răscoale, cerând împărţirea echitabilă a pământului.
2) Proprietatea privată a cetăţenilor o constituia: a) proprietatea quiritară, b) provincială, c) pretoriană
şi d) peregrină.
a) Proprietatea quiritară (i se mai spune a cetăţenilor romani) se aseamănă cu proprietatea privată care
există în prezent. Aparţinea cetăţenilor romani şi era ocrotită prin ius civile (adică prin normele dreptului civil,
aplicabil numai cetăţenilor, de aceea este numită şi proprietate civilă).
Ca şi în prezent, proprietatea avea caracter: - absolut; - exclusiv, şi - perpetuu.
- Absolut: permite titularului să tragă toate foloasele pe care acesta le poate oferi, fără vreo îngrădire. De
exemplu, sclavul putea fi vândut sau ucis; tot ce se afla deasupra ori dedesubtul unui teren, aparţinea
proprietarului terenului etc. Cu alte cuvinte, orice obiect de proprietate quiritară putea fi exploatat fără limite.
- Exclusiv: înlăturarea oricărui amestec străin în folosinţa lucrului.
- Perpetuu: proprietatea quiritară nu se poate stinge prin trecerea timpului.
b) Proprietatea provincială. Cucerind diferite provincii, romanii lăsau locuitorilor acestora dreptul de a se
folosi de pământurile lor în schimbul plăţii unui impozit. Din acest motiv, i s-a dat denumirea de proprietate
provincială. Ea constituia o sursă de venituri pentru statul roman19.
c) Proprietatea pretoriană este proprietatea recunoscută şi ocrotită de pretor. Ea a înlocuit proprietatea
quiritară, care la acel moment se caracteriza printr-un exces de rigorism şi formalism20.
d) Proprietatea peregrină. O dată cu dezvoltarea comerţului, unii peregrini au acumulat mari averi. Ca
urmare, romanii au fost nevoiţi să recunoască peregrinilor un drept de proprietate distinct.
După anul 212, când prin edictul lui Caracalla s-a acordat cetăţenie romană aproape tuturor străinilor,
proprietatea peregrină a dispărut.

7. Drepturile reale asupra bunurilor altora (servitutea, superficia, emfiteoza)

a) Noţiunea de drepturi reale asupra bunurilor altora

19
Ţepişco Vladislav. ….. p.117.
20
Se presupune că la apariţia proprietăţii pretoriene ar fi contribuit, în special, comerţul cu sclavi. Aceştea fiind cumpăraţi, de obicei,
în grupuri, era dificil să se repete, pentru vânzarea fiecărui sclav în parte, formalităţile juridice cerute de lege, adică ale mancipaţiei.
De aceea, pretorul apăra pe cumpărător, chiar în lipsa formalităţilor legale, dacă acesta fusese de bună-credinţă (Hanga Vladimir,
Bocşan Mircea-Dan, op.cit., p.115).
11
 Aşa cum s-a menţionat, dreptul de proprietate conferă titularului trei atribute 21: dreptul de a poseda lucru
(ius utendi), dreptul de a-i culege roadele (ius fruendi) şi dreptul de a dispune de el (ius abutendi). Se întâlnesc
uneori cazuri când unele dintre aceste atribute (ius utendi şi fruendi) sunt detaşate de dreptul de proprietate
respectiv, fiind exercitate de alte persoane decât proprietarul.
În asemenea situaţii, proprietatea apare lipsită de unele dintre atributele ei; este grevată de o servitute,
se spune în limbaj juridic22. Dreptul de proprietate se descompune şi în loc i-au naştere alte drepturi reale, cum
sunt: dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, dreptul de emfiteoză etc.
În dreptul roman, cu excepţia dreptului de proprietate, toate celelalte drepturi reale se referă asupra
bunurilor altora.
b) Servitutea (noţiunea, clasificarea)
Noţiune …………………….
Servituţile pot fi constituite în folosul unui fond (unui lot de pământ), în care caz se numesc servituţi
prediale, sau în favoarea unei persoane, şi atunci avem de-a face cu o servitute personală (un uzufruct, de
exemplu).
La romani, servitutele prediale erau de două feluri: rustice şi urbane. Distincţia dintre ele se făcea după
natura imobilului dominant, şi anume: dacă imobilul dominant era o clădire, indiferent unde se afla, servitutea
se numea urbană, iar dacă imobilul era un teren, servitutea se numea rustică23.
c) Constituirea şi încetarea servituţilor. Apărarea servituţilor
Constituirea servituţilor. Servituţile prediale rustice, fiind strâns legate de agricultură, erau considerate
bunuri mancipi, astfel că dobândirea lor se realiza prin mancipaţiune.
Servituţile prediale urbane erau considerate res nec mancipi şi se dobândeau prin in iure cessio24.
Servituţile personale se constituiau în majoritate cazurilor prin legat.
Toate servituţile se puteau dobândi prin uzucapiune. Persoana care exercita servitutea o perioadă de timp
(în unele surse se menţionează 10 ani, în altele - 20 de ani), dobândea servitutea, dar numai cu condiţia că o
exercita: fără violenţă, în mod public (în văzul tuturor) şi continuu (fără întrerupere).
În perioada clasică, se admitea constituirea servituţilor prin tradiţiune. Tradiţiunea unei sevituţi implica,
pe de o parte, exercitarea în fapt a servituţii de cel care urma să o dobândească (adică să folosească acea
servitute) şi, pe de altă parte, o toleranţă („o răbdare”) a celui care suporta servitutea.

21
În unele surse, în loc de „atribute” este utilizat termenul de „prerogative”, ambele cuvinte având aceeaşi semnificaţie.
22
Hanga Vladimir, Bocşan Mircea-Dan. Curs de drept privat roman. Editura „Wolters Kluwer”, Bucureşti, 2005, p.141.
23
Pantea Oleg. Suport didactic la cursul „Drept privat roman”. Chişinău: „Garamond-Studio” SRL, 2007, p.56.
24
Când cel în favoarea căruia lua naştere servitutea, afirma că are dreptul la servitute; proprietarul nu contesta, iar pretorul doar
confirma voinţa părţilor, rostind o formulă specială.
12
 Servituţile se puteau constitui şi în mod direct (de pildă, Aurelian spunea: „acord lui Cornelian dreptul
de trecere pe terenul meu”), fie indirect, cu ocazia unei vânzări (de exemplu, vânzătorul transmite
cumpărătorului terenul, dar îşi reţine pentru sine dreptul de trecere pe terenul vândut).
Încetarea servituţilor. Servituţile încetau: prin dispariţia materială (de exemplu, terenul aservit a fost
inundat) sau juridică (sclavul este dezrobit) a lucrului; prin confuziune, când calitatea de titular al servituţii şi de
proprietar al bunului grevat se reunesc în aceeaşi persoană; prin renunţarea titularului servituţii la dreptul său;
prin moartea acestuia (în caz de servituţi personale); prin nefolosirea servituţii.
Apărarea servituţilor. În vederea apărării dreptului său, titularul servituţii avea la îndemână o acţiune
de revendicare a servituţii (vindicatio servitutis). În timpul lui Iustinian, aceasta şi-a schimbat denumirea, în
actio confessoria.
Putea fi înaintată numai de titularul servituţii. Era îndreptată împotriva proprietarului terenului aservit,
dar şi împotriva tuturor celor care stinghereau exercitarea normală a dreptului de servitute. Urmărea restabilirea
dreptului titularului servituţii şi despăgubirea acestuia.
d) Servituţile prediale şi personale (uzufruct, usus, habitatio, operae)
1. Servituţile prediale (numite şi reale) sunt sarcinile impuse unui fond în folosul altui fond. Deşi se
vorbeşte de fond (lot de pământ; teren) în realitatea, servituţile aparţin persoanelor, singurele care au calitatea
de subiecte de drepturi. Cerinţa principală este ca persoanele să deţină în proprietate fondurile respective.
Servituţile prediale presupun două imobile, care trebuie să fie învecinate sau cel puţin apropiate pentru a
permite exercitarea servituţii în favoarea fondului dominant25.
De exemplu, în cazul servituţii de a mâna turmele de animale pe terenul altuia (actus). Pentru a putea fi
aplicată, e nevoie de două loturi de pământ vecine, astfel încât proprietarul lotului A să nu poată ieşi cu vitele la
păşune, decât traversând lotul lui B. La rândul său, B este obligat să-i permită lui A. O poate face gratuit sau
contra plată, la alegere.
Romanii, ca popor de agricultori şi păstori, cunoşteau numeroase servituţi prediale, dintre care
enumerăm: - iter (dreptul de a trece pe pământul altuia, călare sau pe jos); - via (dreptul de a trece cu căruţa pe
terenul altuia)26; - ius pascendi (dreptul de a paşte turmele de oi, capre, vaci sau cai pe pământul altei persoane);
- aquaeductus (dreptul de a aduce apă prin terenul vecinului).
Servituţile prediale erau de două feluri: rustice şi urbane. Deosebirea dintre ele se făcea în funcţie de
felul imobilului dominant, şi anume: dacă imobilul dominant era o clădire, indiferent unde se afla, servitutea se
numea urbană, iar dacă imobilul dominant era un teren, servitutea se numea rustică. Nu are nici o relevanţă
dacă clădirea sau terenul era situat la oraş sau la ţară.

25
Popa V., Motica R. Drept privat roman. Editura Presa Universitară Română. Timişoara, 1994, p.137.
26
Cele mai vechi servituţi au fost cele de trecere, la care s-au adăugat şi celelalte.
13
 Imobilul în folosul căruia lua naştere servitutea, se numea imobil dominant, iar imobilul care suporta
servitutea (cel mai frecvent erau loturile de pământ) - imobil aservit.
De exemplu, A şi D sunt două loturi de pământ alăturate. Terenul A are acces la drum, iar terenul D nu
are acces la drum. Va fi socotit imobil dominant cel fără acces la drum (D), deoarece proprietarul acestui teren
are tot dreptul să treacă prin terenul vecinului (A). De aceea, terenul A este numit teren aservit.
Pentru proprietarul imobilului dominant (în cazul nostru, pentru D), servitutea este un drept, iar pentru
proprietarul terenului aservit (A), ea este o sarcină, pe care A este nevoit să o admită şi să o suporte.
Servitutea nu crează alte obligaţii pe seama proprietarului fondului aservit (de exemplu, nu poate fi
obligat să repare drumul pe care se exercită servitutea de trecere). Sarcina impusă fondului aservit constă numai
într-o atitudine pasivă, adică proprietarul trebuie numai să tolereze, să se abţină de la ceva (non facere).
Dacă proprietarul terenului dominant cumpără terenul aservit, servitutea dispare.
2. Servituţile personale presupun existenţa unui lucru, mobil sau imobil, asupra căruia două persoane
determinate exercită drepturi reale distincte. Romanii au cunoscute următoarele servituţi personale:
- uzufructul, dreptul de a folosi lucrul altei persoane şi a-i culege fructele;
- usus este dreptul de a folosi lucrul altuia, dar fără a-i culege fructele.
- habitatio este dreptul de a locui în casa altuia.
- operae servorum, dreptul de a folosi serviciile sclavilor altuia.
Cea mai importantă servitute personală este uzufructul, celelalte fiind variante ale acestuia27.
Uzufructul este dreptul de a te folosi de lucru (mobil sau imobil) şi de a-i culege fructele, fără a-i
distruge substanţa. Părţile se numesc uzufructuar (cel ce ia în posesie şi folosinţă bunul) şi nudul proprietar
(cel care dă în posesiune şi folosinţă bunul). Uzufructuarul primeşte două din cele trei atribute ale dreptului de
proprietate: (posesia (ius utendi) şi folosinţa (ius fruendi)), în timp ce dreptul de dispoziţie (ius abutendi)
rămâne a se păstra la nudul proprietar28.
Uzufructuarul preia bunul în folosinţă şi posesiune o perioadă de timp, se îngrijeşte de el, culege fructele
(fructele pot fi naturale, civile ori industriale) şi îl restituie proprietarului la expirarea termenului contractului.
În aşa mod, uzufructul se aseamănă cu locaţiunea şi arenda.
Uzufructul se deosebeşte însă de locaţiune şi arendă prin faptul că este un drept real, în timp ce
locaţiunea şi arenda sunt obligaţii, luând naştere din contract.
Obiect al uzufructului sunt bunurile neconsumptibile (nu se consumă prin întrebuinţare). Ele pot fi
mobile sau imobile. Cele mai frecvente sunt bunurile imobile (în special, suprafeţele de teren).
Dreptul de uzufruct are caracter temporar, în mod obişnuit viager (cât durează viaţa unui om)29.
Uzufructuarul nu poate vinde sau dona uzufructul. Toate deciziile în acest sens le ia nudul proprietar.
27
Ţipişco Vladislav. Drept privat roman. Chişinău, ………..2001, p.136.
28
Aceasta este şi cauza pentru care proprietatea se numeşte nudă. Proprietarul rămâne a fi proprietar, dar pierde două din atributele
proprietăţii sale, ius utendi şi ius fruendi.
14
 În afară de uzufruct, romanii cunoşteau şi quasi-uzufructul. Ca obiect al quasi-uzufructului serveau
bunurile consumptibile. Împreună cu bunul, quasi-uzufructuarul primea dreptul de proprietate asupra lor, le
putea folosi după bunul său plac, iar la expirarea termenului, trebuia să întoarcă vechiului proprietar bunuri de
acelaşi fel şi în aceeaşi cantitate.
Spre exemplu, A dă în quasi-uzufruct lui B o turmă de oi. După 5 ani, B trebuia să întoarcă lui A turma,
alcătuită din acelaşi număr de oi. Bineînţeles, oile vor fi altele, dar numărul lor (cantitatea) va rămâne acelaşi.
e) Superficia şi emfiteoza
Superficia este dreptul de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii,
deasupra ori sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii deja existente 30. Dreptul de superficie se referă cu
stricteţe la relaţia care se crează între imobil (edificiu, locuinţă, construcţie etc.) şi terenul pe care acesta este
amplasat. Din acest considerent, deseori se menţionează că dreptul de superficie este un drept imobiliar (adică
se referă la imobile).
Părţile se numesc superficiarul (cel care ia în superficie) şi nudul proprietar (cel care acordă terenul său
în superficie). Superficia nu este gratuită. În schimbul pământului de care se folosea, superficiarul plătea
nudului proprietar o sumă de bani, numită solarium. Spre exemplu, A este proprietarul casei, B este proprietarul
lotului de teren pe care este amplasată casa. A trebuia să-i achite lui B o sumă de bani pentru faptul că B admite
existenţa casei pe terenul lui31. De asemenea, superficiarul era obligat să achite taxele şi impozitele de stat
asupra terenului.
Superficiarul avea drepturi foarte întinse: putea să transmită dreptul de superficie prin testament, să-l
vândă, să-l doneze, să-l ipotecheze, să-l greveze sau să dobândească servituţi în favoarea lui etc.
Pentru a-şi apăra dreptul de superficie, superficiarul avea la dispoziţie două feluri de interdicte: a)
interdictul de superficie, putea fi înaintat împotriva oricărei persoane ce l-ar fi tulburat pe superficiar în
exercitarea dreptului său, chiar şi împotriva proprietarului pământului; b) interdictele posesorii, deoarece
superficiarului îi era recunoscută în acelaşi timp şi calitatea de posesor.

29
Dreptul de uzufruct a apărut în legătură cu relaţiile dintre bărbat şi femeia căsătorită fără manus. Deoarece, potrivit dreptului civil
femeia căsătorită fără manus nu venea la moştenirea soţului, acesta îi lăsa prin testament anumite bunuri pentru a le folosi şi a le
culege fructele. La moartea femeii dreptul se stingea, iar bunurile rămâneau în familie, deoarece nuda proprietate asupra lor aparţinea
copiilor, în calitate de moştenitori civili. Pe această cale s-a realizat un dublu scop: asigurarea materială a femeii după moartea
bărbatului şi păstrarea bunurilor în sânul familiei agnatice. Cu timpul, această figură juridică, aplicată la origini numai între bărbatul şi
femeia căsătorită fără manus, s-a generalizat (Molcuţ Emil. Drept privat roman. Ediţie rev. şi adăug. - Bucureşti: „Universul juridic”,
2007, p.143).
30
Dreptul de superficie a apărut în condiţiile în care numărul de locuitori ai Romei a crescut, având loc o criză acută de locuinţe. Statul
nu putea vinde terenurile, deoarece constituiau proprietate publică. Această împrejurare frâna însă construcţia de locuinţe. În felul
acesta, s-a ajuns la dreptul de superficie, statul păstrând dreptul de proprietate asupra terenului, iar cel ce construia case putea să
folosească permanent terenul în schimbul unei chirii (………………..Ţipişco Vladislav. Drept privat roman. Chişinău, 2001, p.140).
31
Pentru comparaţie, în prezent majoritatea imobilelor se vând împreună cu terenul de sub ele. Cu alte cuvinte, „poţi construi numai
dacă eşti proprietarul pământului pe care doreşti să construieşti” sau „proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei ce se află
pe acel teren”.
15
 Proprietarul lucrului asupra căruia se exercita dreptul de superficie avea împotriva superficiarului (dar şi
a altora care pretindeau la teren) acţiunea în revendicare.
Încetarea superficiei poate avea loc: a) la expirarea termenului pentru care a fost constituită; b) în cazul
refuzului superficiarului la dreptul său de superficie; c) la întrunirea în una şi aceeaşi persoană a ambelor calităţi
(atunci când superficiarul devine şi proprietar al terenului, prin cumpărarea acestuia, sau invers, când
proprietarul devine şi superficiar, prin cumpărarea construcţiei).
Emfiteoza. În baza contractului de emfiteoză, împăratul arenda unei persoane, numită emfiteot, o
suprafaţă de pământ pentru a o cultiva şi a-i culege fructele, în schimbul unei sume de bani, numită canon32.
Emfiteoza a apărut pe vremea împăratului roman Zenon (474-491 e.n.) 33. La început, emfiteoza a fost
utilizată numai de împăraţi, mai apoi însă, la emfiteoză recurgeau şi marii latifundiari, pentru a da în arendă
pământurile lor rămase neprelucrate, din cauza lipsei forţei de muncă.
Proprietarul putea să desfiinţeze emfiteoza dacă emfiteotul nu plătea canonul.

Speţe la tema: BUNURILE ŞI DREPTURILE REALE

Speţa 2. Marc dorea să ia de nevastă fiica unui senator roman. Pentru a face impresie bună, înainte de a
merge în ospeţie, a împrumutat de la vecinul său o pungă cu monede din aur. Fiind la masă, în casa senatorului,
Marc intenţionat a lăsat să cadă punga şi toţi oaspeţii s-au mirat de bogăţia lui Marc. După vizită, Marc a
restituit monedele vecinului de la care le-a luat.
a) La ce categorie de bunuri se referă monedele - individual sau generic determinate?
b) Dacă monedele prezintă valoare cultural-istorică, la ce categorie se atribuie?

Speţa 3. Claudius a convenit să cumpere de la Sem 10 butoaie cu vin, produs din struguri de calitate
superioară, recoltaţi anul trecut în via lui Sem din sudul Imperiului Roman. În timpul transportării vinului, carul
s-a rupt în două, butoaiele au căzut şi vinul s-a scurs în pământ.
a) Stabiliţi categoria de bunuri ce constituie obiectul contractului: individual sau generic determinate?
b) În ce constă specificul fiecăreia din aceste categorii?
32
De regulă, canonul se plătea anual.
33
În legislaţia Republicii Moldova emfiteoza nu este reglementată.
16
 c) Este posibil ca un bun individual determinat să devină generic şi invers?
d) Cui revine riscul pierderii fortuite în speţă? În ce mod este stabilită despăgubirea?
e) Soluţionaţi speţa şi argumentaţi răspunsul.

Speţa 4. Avva Agherii a cumpărat statuia lui Jupiter achitând o sumă de bani. Stabiliţi dacă este în drept
cumpărătorul să solicite şi platforma pe care era amplasată statuia, luând în considerare că statuia constituie bun
principal, platforma - accesoriu, şi bunul accesoriu preia soarta bunului principal.

Speţa 5. Argumentaţi soluţia la următoarea speţă: „Un cetăţean roman s-a obligat să-i vândă altui
cetăţean un teren cu o parte din drumul public aferent terenului. Cumpărătorul, după încheierea contractului şi-a
stabilit hotarele terenului, interzicând accesul la drum. Sunt legitime acţiunile cumpărătorului?”

17