TRANZACTIONAREA IN CADRUL PROCESELOR DE VANZARE-CUMPARARE

Actele necesare incheierii tranzactiei de vanzare-cumparare

1 Actele de proprietate ale imobilului care pot fi de mai multe tipuri:
-in situatia in care imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica sau juridica, actul de
proprietate este reprezentat de contractul de vanzare-cumparare;
-in situatia in care imobilul a fost obinut prin donatie, actul de donatie indeplineste rol de sine
statator la fel ca si contractul de vanzare-cumparare;
-in situatia in care imobilul a fost dobandit prin mostenire, actul de proprietate insumeaza:
certificatul de mostenitor si actul de proprietate al defunctului;
-daca imobilul a fost obtinut in instanta, ca bun partajat la divort, hotararea judecatoreasca si
actul anterior deciziei judecatoresti demonstreaza legitimitatea posesiunii imobilului;
-daca imobilul a fost redobandit in temeiul Legii nr112 / 1996 sau a Legii nr 10 / 2001, actul
de proprietate cuprinde: hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila, decizia/dispozitia
primarului general de restituire a imobilului si procesul verbal de predare-primire eliberat de
executorii judecatoresti;
-in situatia in care imobilul este nou, actul de proprietate cuprinde: actul de proprietate al
terenului pe care s-a construit, autorizatia de construiere, actul de receptie a cladirii,
intabularea;
-daca imobilul a fost construit cu credit CEC inainte de 1989, actul de proprieate insumeaza:
contractul de construire, procesul verbal de predare-primire, titlul de proprietate eliberat de
Administratia Financiara, dovada incheierii prin radiere a inscriptiei ipotecare;
Actele de proprietate trebuie verificate cu atentie deoarece pot fi cazuri in care legitimitatea
vanzarii poate fi contrazisa de existenta unor acte anterioare tranzactiei; exista de asemenea
posibilitatea ca vanzatorul sa nu posede dreptul de vinde, imobilul facand obiectul unor litigii
pe rolul instantelor de judecata; alte imobile pot cadea sub incidenta legii nr10/2001 urmand
sa fie restituite proprietarilor de drept
2 Planurile cadastrale si extrasul de carte funciara:
-planurile cadastrale sunt intocmite de catre un specialist autorizat si avizate de Oficiul de
cadastru, Geodezie si Cartografie care atribuie numarul cadastral;
-extrasul de carte funciara (certificatul de sarcini) cuprinde toate datele de identificare precum
si situatia juridica a imobilului; in cartea funciara se gasesc de asemenea descrierea
imobilului, numele si prenumele proprietarilor, actele in baza carora au dobandit proprietatea
precum si sarcini grevate imobilului: ipoteci, privilegii;
3 Certificatul fiscal eliberat de Directia Taxe si Impozite a Primariei; certificatul fiscal
atesta faptul ca impozitele au fost achitate la zi, neexistand debite sau penalitati restante;
Obligațiile vânzătorului
O serie de articole din Codul Civil dezvolta obligatiile vanzatorului:
-art 1314-1334 defineste, ca obligatie principala a vanzatorului, predarea bunului care are loc
imediat dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare;
-in cazul in care imobilul nu este predat dupa semnarea contractului, vanzatorul are obligatia
de a conserva imobilul in starea initiala; aceastaobligatie este sustinuta de art 1074 Cod Civil;
-daca imobilul este predat degradat, atunci vanzatorul poate raspunde legal, in temeiul art
1600 care arata ca vanzatorul raspunde ca un depozitar;
-daca vanzatorul a declarat in contractul de vanzare-cumparare o alta delimitare sau o
intindere mai mare a imobilului atunci, in temeiul art 1327 Cod Civil, cumparatorul poate cere
completarea terenului sau o reducere a pretului proportionala cu lipsa;
-in temeiul art 1336 Cod Civil, vanzatorul are obligatia de a garanta cumparatorul contra
evictiunii si contra viciilor; daca vanzatorul intocmeste acte de vanzare-cumparare cu mai
multi cumparatori se face vinovat de evictiune fata de primul cumparator daca cel de-al doilea
are posesia bunului si s-a inscris in Cartea funciara;
-vanzatorul raspunde pentru viciile bunului, in caz de rea-credinta poate sa plateasca daune
interese in temeiul art 1356-1357 Cod Civil
Obligațiile cumpărătorului
Reglementate de o serie de articole din Codul Civil:
-principala obligatie este accea de a plati pretul convenit prin contract, art 1362 Cod Civil
Pretul sincer este pretul real pe care partile l-au stabilit de comun acord si care poate fi cerut si
platit in realitate Pretul trebuie sa fie serios, proportional cu valorea lucrului vandut Fiind o
chestiune de fapt, seriozitatea pretului este lasata la aprecierea instantei, pretul derizouriu
avand ca efect anularea contractului de vanzare-cumparare
-obligatia de a lua in primire imobilul vandut la locul unde se afla acesta In cazul intarzierilor,
vanzatorul poate cere instantei obligarea cumparatorului de a prelua bunul cu daune
cominatorii sau poate cere rezolutiunea contractului.