IAS 40 Investitii imobiliare

Obiectivul Standardului este sa prescrie tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele

aferente de prezentare a informatiilor.

Identificarea investitiilor imobiliare

Se face distinctia intre investitiile imobiliare si proprietatile imobiliare utilizate de posesor.

Proprietatea imobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar) in scopul inchiri- erii siisau pentru
cresterea valorii capitalului, este investitie imobiliara. Proprietatile detinute pentru utilizare in
productia, furnizarea de bunuri sau de servicii sau in scopuri administrative sunt imobilizari
corporale. Pentru proprietatile imobiliare utilizate de posesor este aplicabil IAS 16 Imobilizari
corporale.

Exemple de investitii imobiliare sunt:

 terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat;

 cladirile aflate in proprietatea entitatii (sau detinute in baza contractelor de leasing
financiar) si inchiriate in baza contractelor de leasing operational.

Exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:

 proprietatile imobiliare achizitionate cu scopul exclusiv sa fie cedate ulterior, in viitorul

apropiat, sau cu scopul sa fie imbunatatite si revandute;
 proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite in numele unor terte parti;
 proprietatile aflate in posesia salariatilor (indiferent daca acestia platesc sau nu chirie la
cursul pietei);
 proprietati imobiliare utilizate de posesor care urmeaza a fi cedate;
 proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite pentru ca ulterior sa fie
utilizate ca investitii imobiliare;
 proprietatea imobiliara care este inchiriata unei alte entitati in cadrul unui contract de
leasing financiar;
 investitiile imobiliare clasificate ca fiind detinute in vederea vanzarii (vor fi evaluate in
conformitate cu IFRS 5 �Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati
intrerupte�).

O entitate este producatoare de aparatura industriala. Entitatea a cumparat o parcela de teren intr-
o zona unde casele au preturi mici, iar facilitatile de transport in comun sunt reduse. Guvernul
are planuri de dezvoltare a regiunii ca parc industrial in cinci ani.

Se asteapta ca valoarea terenului sa se aprecieze semnificativ daca guvernul pune in aplicare

aceste planuri. Conducerea entitatii nu a decis ce sa faca cu proprietatea. Poate fi clasificata
parcela de teren ca investitie imobiliara?
Entitatea trebuie sa clasifice proprietatea ca o investitie imobiliara. Chiar daca entitatea nu a
stabilit modul de utilizare a proprietatii, pe termen mediu, terenul este detinut pentru cresterea
valorii capitalului.

O companie a achizitionat o parcela de teren pentru a construi o cladire cu birouri.

Terenul si cladirea vor fi inchiriate unui tert (contract de leasing operational) in momentul in care
constructia este definitivata. Poate fi clasificata proprietatea ca investitie imobiliara?

Proprietatea nu poate fi recunoscuta ca investitie imobiliara. IAS 40 �Investitii imo- biliare�

exclude din cadrul investitiilor imobiliare proprietatea construita pentru a fi uti- lizata ulterior.
Pentru asemenea proprietati se aplica IAS 16 �Imobilizari corporale� pana cand constructia
sau imbunatatirea este definitivata. Abia in acel moment proprie- tatea devine investitie
imobiliara.

Exista proprietati care includ o parte detinuta pentru inchiriere sau pentru cresterea valorii
capitalului si o parte detinuta pentru producerea bunurilor, prestarii serviciilor sau in scopuri
administrative. Daca partile pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in baza unui contract de
leasing financiar), o entitate inregistreaza fiecare parte separat. Daca partile nu pot fi vandute in
mod separat, entitatile au in vedere criteriul semni- ficativinesemnificativ.

O entitate este proprietara unei baze hoteliere. Aceasta include un casino, aflat intr-o cladire
separata, care face parte din cladirile bazei hoteliere. Clientii sai sunt limi- tati numai la turisti si
vizitatori nerezidenti. Proprietarul administreaza hotelul si alte amenajari din baza hoteliera, cu
exceptia casinoului. Casinoul va fi inchiriat unui administrator independent in baza unui contract
de leasing operational.

Poate fi clasificat casinoul ca investitie imobiliara?

Da. Conducerea trebuie sa clasifice casinoul ca investitie imobiliara, iar hotelul si alte amenajari
ca imobilizari corporale. Casinoul poate fi vandut sau inchiriat separat in baza unui contract de
leasing financiar, deci entitatea inregistreaza fiecare parte separat.

O cladire are 25 de camere, din care 24 sunt inchiriate. O singura camera este folosita de catre
entitate in scopuri administrative.

Poate fi clasificata aceasta cladire ca o investitie imobiliara?

Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte �nesemnificativa� a cladirii este o problema de

rationament profesional. In acest caz, o singura camera dintr-un numar de 25 va fi privita ca
nesemnificativa. In consecinta, proprietatea va fi contabilizata ca investitie imobiliara.

Recunoasterea si evaluarea investitiilor imobiliare

Investitiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ atunci cand:

 este probabil sa fie generate catre entitate beneficii economice viitoare aferente investitiei
imobiliare; si
 costul investitiei imobiliare poate fi evaluat in mod credibil.

O investitie imobiliara este evaluata, initial, la cost. Costurile de tranzactionare sunt incluse in
evaluarea initiala. Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de
cumparare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ:

 onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice;

 taxele de transfer ale proprietatii;
 alte costuri de tranzactionare.

Costul unei investitii imobiliare nu este majorat de:

 costurile de infiintare;
 de pierderile din exploatare aparute inainte ca investitia imobiliara sa atinga nivelul
planificat de ocupare;
 de valorile neobisnuite ale risipei de materiale, forta de munca aparute in procesul de
constructie sau imbunatatire a proprietatii imobiliare;
 costurile intretinerii zilnice ale unei proprietati imobiliare.

Costurile aparute ulterior pentru a adauga, a inlocui o parte a unei proprietati imo- biliare se
includ in valoarea proprietatii.

O entitate achizitioneaza o cladire cu destinatia � birouri. Pretul de cumparare este de 15.000
lei, taxele de transfer al proprietatii sunt de 270 lei, iar onorariul notarului este de 230 lei.
Cladirea este inchiriata in baza unui contract de leasing operational. Cheltuielile generate de
intretinere sunt de 130 lei, iar costurile de renovare-imbunatatire a cladirii sunt de 400 lei.
Activitatile de intretinere si renovare sunt prestate de un tert specializat.

Achizitia si cheltuielile ulterioare aferente investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel

Costul de achizitie se determina astfel:

Pret de cumparare 15.000 lei

+ Taxe de transfer 270 lei
+ Onorariu notar 230 lei
= Cost de achizitie 15.500 lei

Achizitia investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel:

Investitii imobiliare           Furnizori 15.500 lei 15.500 lei

Cheltuielile de intretinere nu sunt incluse in costul investitiei imobiliare. Aceste chel- tuieli sunt
recunoscute in contul de profit si pierdere:

Cheltuieli
cu serviciile                           Furnizori     130 lei     130 lei
primite de la terti

Costurile de renovare-imbunatatire a cladirii se capitalizeaza:

Investitii imobiliare                Venituri privind

   400 lei    400 lei
                                          investitiile imobiliare

Evaluare dupa recunoasterea initiala

O entitate poate sa aleaga fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru toate investitiile
imobiliare.

Dupa recunoasterea initiala, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea justa va evalua toate
investitiile imobiliare la valoarea justa. Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma modificarii
valorii juste a investitiei imobiliare este recunoscut(a) in contul de profit si pierdere.

Valoarea justa a proprietatii imobiliare va reflecta conditiile de piata la data bilantului. Atunci
cand valoarea justa pentru o investitie imobiliara nu poate fi deter- minata, se va utiliza modelul
bazat pe cost. Insa toate celelalte investitii imobiliare sunt evaluate la valoarea justa.

Nu este acceptata trecerea de la modelul bazat pe valoarea justa la modelul bazat pe cost.
Investitiile imobiliare evaluate la valoarea justa nu se amortizeaza.

In urma cu 3 ani, o entitate a achizitionat un spatiu comercial destinat inchirierii, pret de

cumparare de 30.000 lei. La sfarsitul primului an, valoarea justa a spatiului comercial este de
35.000 lei, ca urmare a evolutiei preturilor pe piata. Datorita reducerii chiriilor de pe piata
imobiliara, la sfarsitul anului al doilea, valoarea justa a spatiului comercial este de 33.000 lei.

La sfarsitul primului an, se inregistreaza o diferenta favorabila de 5.000 lei (adica 35.000 lei �
30.000 lei). Acest castig va fi recunoscut in contul de profit si pierdere, astfel:

Investitii imobiliare               Venituri privind

  5.000 lei   5.000 lei
                                         investitiile imobiliare

La sfarsitul anului al doilea, diferenta este de 2.000 lei (adica 35.000 lei � 33.000 lei) si este
nefavorabila. Aceasta pierdere va fi recunoscuta in contul de profit si pierdere, astfel:

Cheltuielile privind                 Investitii imobilare

  2.000 lei   2.000 lei
investitiile imobiliare
Diferentele favorabile din reevaluare sunt considerate rezerve din reevaluare in con- formitate cu
O.M.F.P. nr. 1.752i2005. De asemenea, diferentele nefavorabile sunt considerate fie descresteri
ale rezervei din reevaluare, fie ajustari pentru depreciere. Tratamenul diferentelor dintre valoarea
justa si cost depinde de modelul de evaluare a imobilizarilor corporale, la cost sau la valoarea
reevaluata.

Model bazat pe cost

O entitate care opteaza pentru modelul bazat pe cost va evalua toate investitiile imo- biliare in
conformitate cu cerintele din IAS 16 �Imobilizari corporale� pentru acel model.

Transferuri

Transferuri laide la investitii imobiliare vor fi facute atunci si numai atunci cand exista o
modificare a utilizarii.

Tratamentul castigurilor si pierderilor este aplicabil numai entitatilor care contabi- lizeaza
investitiile imobiliare la valoarea justa. Cand o entitate utilizeaza modelul bazat pe cost,
transferurile nu modifica valoarea contabila a proprietatii imobiliare transferate.

Mai jos sunt prezentate cateva transferuri si efectele lor avand in vedere modelul bazat pe
valoarea justa.

Schimbarea utilizarii Transfer Castiguriipierderi

de la catre
aferente valorii juste
a) Inceperea utilizarii de Investitii Imobilizari Nu exista

catre posesor imobiliare corporale

b) Inceperea procesului de Investitii Stocuri Nu exista

imbunatatire, in perspectiva imobiliare

vanzarii
c) Incheierea utilizarii de Imobilizari Investitii Reevaluare conform

catre posesor corporale imobiliare IAS 16

�Imobilizari
corporale�
d) Inceperea unui leasing Stocuri Investitii Sunt recunoscute in contul

operational cu o alta parte imobiliare de profit sau pierdere

e) Definitivarea procesului Imobilizari Investitii Sunt recunoscute in contul
de
corporale imobiliare de profit sau pierdere
constructie sau imbunatatire

a) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer,

proprietatea va fi contabilizata in conformitate cu IAS 16 �Imobilizari corporale�;

b) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer,

proprietatea va fi contabilizata in conformitate cu IAS 2 �Stocuri�;

c) orice diferenta dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare in conformitate cu IAS 16

�Imobilizari corporale� si valoarea sa justa este tratata la fel ca o reevaluare, in conformitate
cu IAS 16 �Imobilizari corporale�;

d) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila
este recunoscuta in contul de profit si pierdere;

e) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare de la acea data si va- loarea sa
contabila este recunoscuta in contul de profit si pierdere.

Societatea InvestConstruct are ca obiect de activitate constructia de imobile destinate vanzarii.

Ca urmare a conditiilor pietei, in anul 20x4 s-a constatat o reducere a vanzarilor imobiliare.
Managerul societatii decide ca din stocul de 15 cladiri pe care-l detine sa inchirieze 4 pe baza
unor contracte de leasing operational, astfel:

Cladire Durata contractului Valoare Valoare justa

contabila la data inchirierii

Spatiu comercial 01.02.20x4 � 800.000 lei 900.000 lei
31.03.20x6
Hala de productie 01.03.20x4 � 1.500.000 lei 1.400.000 lei
31.12.20x4
Cladire � birouri 01.04.20x4 � 900.000 lei 940.000 lei
30.09.20x6
Depozit 01.05.20x4 � 1.800.000 lei 1.500.000 lei
30.11.20x6

La data expirarii contractelor de inchiriere, societatea decide utilizarea celor 4 cladiri astfel:

 spatiul comercial este utilizat in scopuri administrative, durata de viata ramasa 24 de ani;
 hala de productie face obiectul unui proces de modernizare in vederea utilizarii in
continuare ca investitie imobiliara; cheltuielile de modernizare se ridica la nivelul sumei
de 300.000 lei;
 cladirea cu birouri intra intr-un proces de imbunatatire in vederea vanzarii;
 depozitul se inchiriaza unei alte societati pe baza unui contract de leasing financiar.
La 31.12.20x6, societatea constata urmatoarele valori juste pentru cladiri:

 spatiu comercial � 1.060.000 lei;

 hala de productie � 1.900.000 lei;
 cladire cu birouri � 970.000 lei (valoare realizabila neta);
 depozit � 1.950.000 lei.

Tratamentele contabile referitoare la investitii imobiliare sunt prezentate in continuare. Initial,

cele 4 cladiri sunt incadrate in categoria stocurilor. Din momentul inchirierii acestora in baza
unor contracte de leasing operational, acestea vor fi transferate la investitii imobiliare. Orice
diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este
recunoscuta in profit sau pierdere, astfel:

 pentru spatiul comercial:

Investitii imobiliare               Produse finite   800.000 lei

                                         Venituri privind   900.000lei
                                         investitiile imobiliare   100.000 lei

 pentru hala de productie:

Investitii imobiliare         Produse finite   1.400.000 lei

Cheltuieli privind   1.500.000
investitiile imobiliare   100.000 lei

 pentru cladire � birouri:

Investitii imobiliare            Produse finite   900.000 lei

Venituri privind   940.000 lei
investitiile imobiliare   40.000 lei

 pentru depozit:

Investitii imobiliare                       Produse finite   1.500.000 lei

Cheltuieli privind   1.800.000 lei
investitiile imobiliare   300.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere are loc transferul unora dintre investitiile imobiliare la
alte categorii de active.

Spatiul comercial va fi transferat la imobilizari corporale, deoarece va fi utilizat in scopuri

administrative. Valoarea justa a investitiei imobiliare devine costul imobilizarii corporale:

Imobilizari corporale               Investitii imobiliare   900.000 lei   900.000 lei

Hala de productie va fi utilizata in continuare ca investitie imobiliara. Costurile ge- nerate de
modernizare sunt capitalizate:

Investitii imobiliare         Venituri privind

  300.000 lei   300.000 lei
                                   investitiile imobiliare

Cladirea cu birouri va fi vanduta, ceea ce inseamna ca va fi transferata la stocuri. Valoarea justa

a investitiei imobiliare devine costul stocului:

Stocuri                       Investitii imobiliare     940.000 lei    940.000 lei

Depozitul va fi inchiriat in baza unui leasing financiar:

Creante imobilizate              Investitii imobiliare   1.500.000 lei   1.500.000 lei

La 31.12.20x6, tratamentul contabil al activelor depinde de categoria in care acestea au fost

transferate.

Spatiul comercial este contabilizat ca imobilizare corporala incepand cu 31.03.20x6.

Amortizarea inregistrata de la 31.03.20x6 pana la sfarsitul anului 20x6 este in valoare de 28.125
lei.

Amortizarea= 900.000 x 9=28.125 lei

                         24     12
Cheltuieli                  Amortizarea
  28.125 lei   28.125 lei
cu amortizarea         imobilizarilor corporale

In cazul in care pentru contabilizarea spatiului comercial se opteaza pentru modelul bazat pe
valoarea justa, proprietatea va fi reevaluata:

Valoare contabila la 31.03.20x6 900.000 lei

�Amortizare acumulata pe cele 9 luni 28125 lei
= Valoare neta (ramasa de amortizat) 871.875 lei
Valoare justa 1.060.000 lei
Plus din reevaluare 188.125 lei

Astfel se anuleaza amortizarea cumulata si se inregistreaza o diferenta favorabila din reevaluare:

Amortizari privind Imobilizari corporale  28.125 lei   28.125 lei

imobilizarilecorporale
Imobilizari corporale Rezerve din reevaluare  188.125 lei   188.125 lei

Hala de productie este investitie imobiliara, iar modificarea valorii juste este recunoscuta in
contul de profit si pierdere.
Investitii imobiliare         Venituri privind
  200.000 lei   200.000 lei
                                    investitiile imobiliare

Cladirea cu birouri este un stoc. Stocurile sunt contabilizate la cea mai mica valoare dintre cost si
valoarea realizabila neta. Valoarea realizabila neta (970.000 lei) este mai mare decat costul
(940.000 lei). Cladirea va ramane inregistrata la costul acesteia.

Depozitul a fost inchiriat prin leasing financiar si contabilizat la locatar. Modificarea valorii juste
a acestuia va fi contabilizata la locatar, nu la locator.

Tratamentele contabile prezentate sunt in conformitate cu IAS 40 �Investitii imobi- liare�.

In conformitate cu O.M.F.P. nr. 1.752i2005, transferul elementelor de la produse finite la
imobilizari corporale se realizeaza la cost efectiv. Astfel valoarea costului va fi ajustata de
eventualele diferente favorabile sau nefavorabile de cost. De asemenea, cresterea din reevaluare
va fi inregistrata ca o rezerva din reevaluare.

Cedari

O investitie imobiliara va fi nerecunoscuta (eliminata din bilant) din momentul cedarii sau atunci
cand investitia imobiliara este definitiv retrasa din folosinta.

Castigurile sau pierderile aparute din cedarea investitiilor imobiliare sunt determi- nate ca
diferenta intre incasarile nete din cedare si valoarea contabila a activului. Acestea sunt
recunoscute in contul de profit sau pierdere.

Prezentarea informatiilor

Informatiile privind investitiile imobiliare prezentate depind de modelul ales pentru evaluarea
acestora.

Astfel, atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe valoarea justa, trebuie prezentate urmatoarele
informatii:

 specificarea ca aplica modelul bazat pe valoarea justa;

 in ce situatii sunt clasificate si inregistrate drepturile imobiliare detinute prin con- tracte
de leasing operational;
 atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi
investitia imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile
imobiliare detinute in scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
 metodele si ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investitiei
imobiliare si o declaratie din care sa reiasa factorii pe baza carora s-a deter- minat valorea
justa;
 masura in care valoarea justa a investitiei imobiliare se bazeaza pe evaluarea efec- tuata
de un evaluator independent, cu experienta si calificare profesionala recunoscuta si
relevanta;
 reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei.
Atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe cost, trebuie prezentate urmatoarele informatii:

 specificarea ca aplica modelul bazat pe cost;

 atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi
investitia imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile
imobiliare detinute in scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
 metodele de amortizare utilizate;
 duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;
 valoarea contabila bruta si amortizarea cumulata (agregata cu pierderile cumulate din
depreciere) la inceputul si la sfarsitul perioadei;
 reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei;
 atunci cand o entitate nu poate determina, in mod credibil, valoarea justa a inves- titiilor
imobiliare, entitatea va prezenta:

-o descriere a investitiilor imobiliare;

-o explicare a motivului pentru care valoarea justa nu poate fiinmod credibil; si

-daca este posibil, sirul estimarilor in interiorul caruia este cel mai probabil sa gasim valoarea
justa.

Incadrare IAS 2, IAS 16 sau IAS 40

Data 21 September 2009

 Inscrie-te gratuit la newsletterul Contzilla.ro - CLICK AICI

 Primul Manual de Politici Contabile, la cheie, in format editabil - CLICK AICI

Exista mai multe IAS –uri care fac referire la activele ne-curente : IAS 16 imobilizari corporale,
IAS 40 investitii imobiliare, IAS 2 Stocuri.

Atunci cand se pune intrebarea: ce IAS se aplica intr-o anumita situatie referior la proprietatile
detinute de companie, solutia poate fi aflata raspunzand la intrebarile de mai jos :

1. Este proprietatea detinuta in scopul vanzarii in cursul normal al activitatii ?

• Da, atunci se utilizeaza IAS 2 Stocuri;

• Nu, atunci se trece la intrebarea 2;

2. Este proprietatea ocupata de proprietar ?

• Da, atunci se utilizeaza IAS 16 Imobilizari corporale;

• Nu, atunci se trece la intrebarea 3;

3. Este proprietatea in curs de constructie?

• Da,atunci se aplica IAS 16 (pana la finalizarea constructiei);

• Nu, atunci se trece la pasul urmator;

4. Ce model de evaluare a proprietatii se utilizeaza ?

• Modelul bazat pe cost – atunci se utilizeaza IAS 16 cu prezentarile aferente din IAS 40;

• Modelul bazat pe valoarea justa – atunci se utilizeaza IAS 40