IAS 40 – Investiții

imobiliare
 Introducere
• La nivelul referențialului contabil internațional,
politicile contabile referitoare la investițiile
imobiliare fac obiectul IAS 40 Investiții imobiliare. În
contextul actual prin care trece sistemul contabil
românesc, de armonizare cu referențialele contabile
european și internațional, tratamentul contabil aferent
investițiilor imobiliare aflat în Ordinul ministrului
finanțelor publice nr. 2.844/2016 se aliniază la
prevederile IAS 40.
 Investițiile imobiliare
-„proprietatea imobiliară deținută de proprietar sau locator în
scopul închirierii și/sau pentru creșterea valorii capitalului”.
Acesta clasifică în categoria investițiilor imobiliare
proprietățile imobiliare deținute:
• în scopul creșterii valorii;
• pentru a fi transmise în leasing;
• în baza unui contract de lesing și transmise în leasing
operaţional;
• pentru a fi utilizate în viitor într-un mod nedeterminat.
 Investițiile imobiliare
De exemplu, vor fi clasificate în categoria
investițiilor imobiliare:
• terenurile deținute pentru a fi utilizate în viitorul
nedeterminat;
• clădirile aflate în proprietatea entității (sau
deținute în baza unui contract de leasing
financiar) închiriate în baza contractelor de
leasing operaţional.
 Investițiile imobiliare
Următoarele elemente NU sunt investiţii imobiliare:
• proprietățile imobiliare achiziționate cu scopul exclusiv să fie
cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul să fie
îmbunătățite și revândute;
• proprietățile imobiliare care sunt construite sau îmbunătățite în
numele unor terțe părți; proprietățile aflate în posesia salariaților;
• proprietăți imobiliare utilizate de posesor care urmează a fi
cedate; proprietăţile imobiliare care sunt construite sau
îmbunătățite pentru ca ulterior să fie utilizate ca investiții
imobiliare; proprietatea imobiliară care este închiriată unei alte
entități in cadrul unui contract de leasing financiar.
 Evaluarea investițiilor
imobiliare după recunoaștere
O entitate trebuie să aleagă fie modelul valorii juste, fie
modelul costului şi să aplice această politică tuturor investiţiilor
sale imobiliare.
Modelul valorii juste
• După recunoaşterea iniţială, o entitate care alege modelul
valorii juste trebuie să îşi evalueze toate investiţiile imobiliare
la valoarea justă, cu excepţia cazului în care valoarea justă nu
poate fi măsurată credibil şi se apelează la modelul costului.
• Un câştig sau o pierdere care rezultă dintr-o schimbare a
valorii juste a investiţiei imobiliare trebuie inclusă în profitul
sau pierderea perioadei în care rezultă.
 Evaluarea investițiilor
imobiliare după recunoaștere
Modelul costului
După recunoaşterea iniţială, o entitate care alege
modelul costului trebuie să utilizeze acest model pentru
toate investiţiile sale imobiliare conform IAS 16,
respectiv cost mai puţin amortizările cumulate şi
pierderile cumulate din depreciere.
Modelul costului
 Exemplul 1
La data de 01.02 N o entitate achiziţionează la un cost de 100.000 lei un utilaj.
Durata de viaţă utilă este de 8 ani, metoda de amortizare liniară, iar valoarea reziduală
nulă.
• La data de 01.07 N+1 entitatea închiriază utilajul pentru 2 ani.

• La data de 31.12 N+1 valoarea justă este de 70.000 lei.

• La data de 31.12 N+2 valoarea justă este de 75.000 lei.

• La data de 01.05 N+3 se încheie contractul de închiriere, iar entitatea utilizează

din nou utilajul, valoarea justă 85.000 lei, valoarea reziduală estimată este 45.000 lei,
durata de viaţă este de 3 ani, amortizare liniara.
• Se cere:

1. Înregistrările contabile aferente N, N+1, N+2, N+3, N+4.

2. Extras din politicile contabile pentru investiţiile imobiliare.

 Rezolvare:
1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2, N+3, N+4
a) Anul N
Achiziţia utilajului:
2131 = 404 100.000
Amortizarea aferentă anului N pentru perioada (01.02 N – 31.12 N) -> 10 luni
100.000 lei / 8 ani = 12.500 lei/an
Amortizare lunară
12.500 lei / 12 luni = 1.041,66 lei/ lună
Amortizarea perioadei
1.04l,66ei * 10 luni = 10.416,6 lei
6811 = 2813 10.416,6
 b)Anul N+1
Amortizarea pentru perioada (01.01 N+1 – 01.07 N+1) -> 7 luni
1.041,66 lei * 7 luni = 7.291,62
La data de 01.07 N+1 entitatea închiriază utilajul -> transferul utilajului în categoria
investiţiilor imobiliare evaluate la cost.
2152 = 2131 100.000
Transferul amortizării cumulate utilajului la amortizarea investiţiilor imobilizate.
10.416,6 lei + 7.291,62 lei = 17.708,22 lei
2813 = 2815 17.708,22
Amortizarea investiţiilor imobiliare pe perioada ( 01.07 N+1 – 31.12. N+1) -> 5 luni
1.041,66 lei/ luna * 5 luni = 5.208,3 lei
6811 = 2815 5.208,3
Trecerea la modelul valorii juste în data de 31.12.N+1.
Anularea amortizării cumulate
17.708,22 + 5.208,3 = 22.916,52 lei
2815 = 2152 22.916,52
Valoare justă = 70.000 lei
Valoare netă contabilă = 100.000 lei – 22.916,52 lei = 77.083,48 lei
70.000 lei- 77.083,48lei= 7.083,48 lei -> pierdere de 7.083,48lei
2151 = 2152 77.083,48
6561 = 2151 7.083,48

c)Anul N+2
Valoare justă N+2 = 75.000 lei
Valoare justă N+1 = 70.000 lei
75.000 lei – 70.000 lei = 5.000 lei -> câstig
2151 = 7561 5.000
 d)Anul N+3
Valoare justă N+3 = 85.000 lei
Valoare justă N+2 = 75.000 lei
85.000 lei – 75.000 lei = 10.000 lei -> câstig
2151 = 7561 10.000
Transferul investiţiilor imobiliare evaluate la valoarea justă în categoria imobiliarelor
corporale la valoarea justă la valoarea de 85.000 lei, de achiziţie pentru utilaj.
2131 = 2151 85.000
Amortizarea utilajului pentru perioada 01.05 N+3 – 31.12 N+3 -> 7 luni
Valoarea amortizabilă:
85.000 lei – 45.000 lei = 40.000 lei
Amortizare anuală
40.000 lei / 8 ani = 5.000 lei
Amortizarea periodică 01.05 N+3 – 31.12 N+3
40.000 lei * 7 luni / 12 luni = 23.333,33 lei
6811 = 2813 23.333,33
 2. Extras din politicile contabile
a) Evaluarea iniţială a investiţiilor imobiliare s-a realizat la cost. Costul cuprinde preţul de cumpărare
plus orice cheltuieli directe atribuite. Cheltuielile directe atribuibile includ comisionul plătit agenţiei
imobiliare şi taxele materiale achitate în vederea transferului dreptului la proprietate.
b)Pentru evaluarea la cost, investiţiile imobiliare se amortizează, metoda de amortizare fiind cea liniara.
c) Atunci când investiţia imobiliară a fost pentru prima dată evaluată la valoarea justă, diferenţa dintre
valoarea justă şi valoarea rămasă reprezintă câstig sau pierdere din evaluarea la valoarea justă.
d)Investiţiile imobiliare evaluate la valoarea justă nu se mai amortizează.
e) Variaţia valorii juste reprezintă dupa caz un câştig sau o pierdere din evaluarea la valoarea justă
f) Transferul din investiţia imobiliară la imobilizări corporale s-a facut deoarece a existat o modificare a
utilizării acesteia, astfel investiţia imobilizată închiriată va fi utilizată de către posesor.
g)Atunci cand investiţia imobiliară evaluată la valoarea justă se transferă la imobilizări corporale,
transferul se face la valoarea justă de la data modificării utilizării, care devine cost de achiziţie pentru
imobilizarea corporală.
 Exemplul 2
• Entitatea Alfa achiziționează, la data de 01.04 N, o clădire în valoare de 508.000 lei, cu scopul de a
fi utilizată ca sediu administrativ(în conformitate cu IAS16). Durata de viață utilă este de 14 ani,
metoda de amortizare liniară, iar valoarea reziduală nulă.

La data de 01.10 N entitatea închiriază clădirea pentru 5 ani.

• La data de 31.12 N+1 valoarea justă este de 470.000 lei.

• La data de 31.12 N+2 valoarea justă este de 250.000 lei.

• La data de 31.12 N+3 valoarea justă este de 307.000 lei

• La data de 01.08 N+4 se încheie contractul de închiriere, iar entitatea utilizează din nou
clădirea ca sediu, valoarea justă 480.000 lei, valoarea reziduală estimată este 100.000 lei, durata de
viaţă este de 9 ani, amortizare liniara.
Se cere:

1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2, N+3, N+4

2. Extras din politicile contabile pentru investiţiile imobiliare.
 Rezolvare:
1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2, N+3, N+4
a) Anul N
Achiziţia clădirii:
212 = 404 508.000
Amortizarea anului N (01.04N – 01.10N) -> 6 luni
508.000 lei / 14 ani = 35.714,28lei/an
Amorizare lunară
35.714,28lei/an / 12 luni = 2.976,19 lei
Amorizarea perioadei
2.976,19lei * 6 luni = 17.857,14 lei
6811 = 2812 17.857,14
La data de 01.10 N entitatea închirieză clădirea, astfel are loc transferul clădirii în categoria
investiţiilor imobiliare evaluate la cost.
2152 = 212 508.000
Totodată, are loc transferul amortizării construcţiei la amortizarea investiţiilor imobilizate.
2812 = 2815 17.857,14
Amortizarea investiţiilor imobiliare pe perioada (01.10. – 31.12 N) , adică 2 luni.
2.976,19 lei * 2 luni = 5.952,38 lei
6811 = 2815 5.952,38
Amortizarea investiţiei în anul N+1.
6811 = 2815 35.714,28
a) Anul N+1
Trecerea entităţii la modelul valorii juste la 31.12.N+1, se va anula amortizarea cumulată
35.714,28 lei + 17.857,14 lei +5.952,38 lei = 59.523,8 lei
2815 = 2152 59.523,8
Valoare justă = 470.000 lei
Valoare netă contabilă = 508.000 lei –59.523,8lei = 440.476,2 lei
470.000 lei –440.476,2 lei = 29.523,8 lei -> castig
Recunoaşterea câstigului din evaluare:
2151 = % 470.000 (val. justă)
2152 440.476,2 (val. netă contabilă)
7561 29.523,8 (câstig)
Deoarece construcția a fost trecută la valoarea justă, aceasta nu se mai amortizează.
c)Anul N+2
Valoare justă N+2 = 250.000 lei
Valoare justă N+1 = 470.000 lei
250.000- 470.000 = 220.000lei -> pierdere
Recunoaşterea pierderii din evaluare
6561 = 2151 220.000
d)Anul N+3
Valoare justă N+3 = 307.000 lei
Valoare justă N+2 = 250.000 lei
307.000 lei – 250.000 lei = 57.000 lei -> câstig
2151 = 7561 57.000
e)Anul N+4
Valoare justă N+4 = 490.000 lei
Valoare justă N+3 = 420.000 lei
490.000 lei – 420.000 lei = 70.000 lei -> câstig
2151 = 7561 70.000
Se transferă investiţiile imobiliare evaluate la valoarea justă în categoria imobiliarelor
corporale la valoarea justă la data de 490.000 lei de achiziţie pentru clădire.
212 = 2151 490.000
Amorizarea clădirii pentru perioada 01.08 N+4 – 31.12 N+4 -> 4 luni
Valoarea amortizabilă
480.000 lei – 100.000 lei = 380.000 lei
Amorizarea anuală
380.000 lei / 9 ani = 42.222,22 lei
Amortizarea periodică 01.08 N+4 – 31.12 N+4 -> 5 luni
42.222,22 lei * 4 luni / 12 luni = 14.074,07 lei
6811 = 2812 14.074,07
 2. Extras din politicile contabile

a) Evaluarea iniţială a investiţiilor imobiliare s-a realizat la cost. Costul cuprinde preţul de cumparare plus
orice cheltuieli directe atribuite. Cheltuielile directe atribuibile includ comisionul plătit agenţiei
imobiliare şi taxele materiale achitate în vederea transferului dreptului la proprietate.
b) Pentru evaluarea la cost, investiţiile imobiliare se amortizează, metoda de amortizare fiind cea liniară.
c) Atunci cand investiţia imobiliară a fost pentru prima dată evaluată la valoarea justă, diferenţa dintre
valoarea justă şi valoarea rămasă reprezintă câstig sau pierdere din evaluarea la valoarea justă.
d) Investiţiile imobiliare evaluate la valoarea justă nu se mai amortizează.
e) Variaţia valorii juste reprezintă după caz un câştig sau o pierdere din evaluarea la valoarea justă
f) Transferul din investiţia imobiliară la imobilizări corporale s-a facut deoarece a existat o modificare a
utilizarii acesteia, astfel investiţia imobilizată inchiriată va fi utilizată de către posesor.
g) Atunci când investiţia imobiliară evaluată la valoarea justă se transferă la imobilizari corporale,
transferul se face la valoarea justă de la data modificării utilizării, care devine cost de achiziţie pentru
imobilizarea corporală.
 Exemplul 3
Entitatea Alfa achiziționează la data de 31.12.N o clădire nouă la prețul de
368.500 lei, având drept scop utilizarea ei în activități productive. Clădirea se
amortizează liniar în 25 de ani. La data de 01.01. N+2, fiind nemulțumit de
profitabilitatea obținută pe urma acestei clădirii, managementul entității X ia
decizia de a închiria entității Y întregul spațiu. La 31.12.N+2 are loc
reevaluarea activului, valoarea reevaluată, determinată de un expert evaluator,
fiind stabilită la 435.800 lei. Se alege drept politică contabilă transferul
rezervei din reevaluare la rezultatul reportat pe măsura amortizării clădirii.
Se cere:
1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2, N+3.

2. Extras din politicile contabile pentru investiţiile imobiliare.

Rezolvare:
a) Achiziția clădirii:
212 = 404 368.500
-taxarea inversă(conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal)
4426 = 4427 70.015
b) Achitarea datoriei față de furnizor:
404 = 5121 368.500
c) Înregistrarea amortizării lunare
Amortizarea lunară= 368.500 lei/ 25ani*12 luni= 1.228,33 lei/lună
6811 = 2812 1.228,33
Amortizarea cumulată pe perioada 01.01.N-31.12.N+1:
14.740 lei/an+14.740 lei/an= 29.480lei
Valoarea rămasă a clădirii = 368.500 lei- 29.480 lei= 339.020 lei
d) Transferul activului imobilizat în categoria investițiilor imobiliare:
215 = 212 368.500
Transferul amortizării construcţiei la amortizarea investiţiilor imobilizate
2812 = 2815 29.480
 e)Înregistrarea amortizării lunare a investiției imobiliare începând cu 01.01.N+2:
6811 = 2815 1.228,33
Amortizarea cumulată a investiției imobiliare pe perioada 01.01-31.12.N+2 se ridică la
14.739,96 lei.
f) Reevaluarea construcției la finele anului N+2. Vom opta pentru metoda
valorii contabile nete.
Indicatori Înainte de reevaluare După reevaluare

Valoarea contabilă brută 368.500 435.800

Amortizarea calculată 44.219,96 0

Valoarea contabilă netă 324.280,04 435.800

Amortizarea calculată=29.480 lei +14.739,96 lei=44.219,96 lei

Înregistrarea reevaluării:
– Eliminarea amortizării cumulate:
2815 = 215 44.219,96
 g) Înregistrarea plusului de valoare:
435.800 lei - 324.280,04 lei= 111.519,96
215 = 105 111.519,96
h) Înregistrarea amortizării în anul N+3:
După reevaluare, amortizarea se calculează în funcție de noua valoare a activului, de 435.800
lei, și de durata de utilizare rămasă, de 22 de ani.
– Înregistrarea amortizării lunare:
435.800lei /22 ani*12luni= 1.650,75 lei/ lună
6811 = 2815 1.650,75
- concomitent se face transferul rezervei din reevaluare la rezultatul reportat reprezentând
surplusul realizat din rezerve din reevaluare (1.650,75 lei –1.228,33lei=422,42 lei):
105 = 1175 422,42
. Extras din politicile contabile

a) Evaluarea iniţială a investiţiilor imobiliare s-a realizat la cost. Costul cuprinde preţul de cumparare
plus orice cheltuieli directe atribuite. Cheltuielile directe atribuibile includ comisionul plătit agenţiei
imobiliare şi taxele materiale achitate în vederea transferului dreptului la proprietate.
b) Pentru evaluarea la cost, investiţiile imobiliare se amortizează, metoda de amortizare fiind cea liniară.

c) Atunci cand investiţia imobiliară a fost pentru prima dată evaluată la valoarea justă, diferenţa dintre
valoarea justă şi valoarea rămasă reprezintă câstig sau pierdere din evaluarea la valoarea justă.
d) Investiţiile imobiliare evaluate la valoarea justă nu se mai amortizează.

e) Variaţia valorii juste reprezintă după caz un câştig sau o pierdere din evaluarea la valoarea justă
f) Transferul din investiţia imobiliară la imobilizări corporale s-a facut deoarece a existat o modificare a
utilizarii acesteia, astfel investiţia imobilizată inchiriată va fi utilizată de către posesor.

g) Atunci când investiţia imobiliară evaluată la valoarea justă se transferă la imobilizari corporale,
transferul se face la valoarea justă de la data modificării utilizării, care devine cost de achiziţie pentru
imobilizarea corporală.
 Exemplul 4
• La data de 01.02 N o entitate achiziţionează la un cost de 200.000 lei un teren
în scopul de a fi utilizat la extinderea firmei, conform IAS 16. Durata de viaţă utilă
este de 12 ani, metoda de amortizare liniară, iar valoarea reziduală nulă.
• La data de 01.10 N entitatea închiriază terenul pentru 3 ani.

• La data de 31.12 N valoarea justă este de 220.000 lei.

• La data de 31.12 N+1 valoarea justă este de 230.000 lei.

• La data de 31.12 N+2 valoarea justă este de 190.000 lei

• Se cere:
1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2.

2. Extras din politicile contabile pentru investiţiile imobiliare.

 Rezolvare:
1. Înregistrarile contabile aferente N, N+1, N+2.
a) Anul N
Achiziţia terenului:
2111 = 404 200.000
Transferul terenului la investiţii imobiliare evaluate la cost in data de 01.04 N
2152 = 2111 200.000
Trecerea la modelul valorii juste în data de 31.12. N
Valoare justă = 220.000 lei
Cost achiziţie = 100.000 lei
220.000-200.000 = 20.000->câștig din evaluare
Recunoaşterea câştigului din evaluare:
2151 = % 220.000
2152 200.000
7561 20.000
 b)Anul N+1
Valoare justă = 230.000 lei
Valoare justă anterioară N = 220.000 lei
230.000 lei -220.000 lei = 10.000 lei-> câștig din evaluare
2151 = 7561 10.000
c)Anul N+2
Valoare justă N+2 = 190.000 lei
Valoare justă N+1 = 230.000 lei
190.000 lei -230.000 lei = 40.000-> pierdere din evaluare.
6561 = 2151 40.000
Transformarea investiţiei imobiliare evaluate la valoarea justă în imobilizări corporale la
valoarea justă la data de 01.02 N+2, devine cont pentru teren.
2111 = 2151 190.000
 • Extras din politicile contabile.

a) Evaluarea iniţială a investiţiilor imobiliare s-a realizat la cost. Costul cuprinde preţul de
cumpărare plus orice cheltuieli directe atribuite. Cheltuielile directe atribuibile includ
comisionul plătit agenţiei imobiliare şi taxele materiale achitate în vederea transferului dreptului
la proprietate.

b) Terenurile nu se amortizează.

c) Atunci cand investiţia imobiliară a fost pentru prima dată evaluată la valoarea justă, diferenţa
dintre valoarea justă şi valoarea rămasă reprezintă câştig sau pierdere din evaluarea la valoarea
justă.

d) Variaţia valorii juste reprezintă după caz un câştig sau o pierdere din evaluarea la valoarea justă.
e) Transferul din investiţia imobiliară la imobilizări corporale s-a facut deoarece a existat o
modificare a utilizării acesteia, astfel investiţia imobilizată închiriată va fi utilizată de către
posesor.

f) Atunci când investiţia imobiliară evaluată la valoarea justă se transferă la imobilizări corporale,
transferul se face la valoarea justă de la data modificării utilizării, care devine cost de achiziţie
pentru imobilizarea corporală.
 Concluzii
IAS 40 oferă informaţii privind tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi
cerinţele legate de prezentarea de informaţiilor. Standardul se aplică tuturor entităţilor.
Anumite proprietăţi pot include o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu
scopul creşterii valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută pentru folosirea ei în
producerea de bunuri sau furnizarea de servicii, ori în scopuri administrative. Dacă aceste
două părţi pot fi vândute separat (sau închiriate separat în baza unui contract de leasing
financiar), atunci cele două părţi trebuie să fie contabilizate separat - una ca o investiţie
imobiliară şi cealaltă ca imobilizare corporală. Dacă părţile nu pot fi vândute separat,
atunci proprietatea trebuie să fie tratată numai ca investiţie imobiliară dacă o parte
nesemnificativă este deţinută în scopul utilizării în producţia de bunuri sau prestarea de
servicii sau în scopuri administrative.
Acolo unde o proprietate este închiriată şi ocupată de societatea mamă a entităţii sau
de o filială a acesteia, proprietatea poate fi clasificată ca investiţie imobiliară în relaţie cu
situaţiile financiare proprii ale entităţii, dar nu va fi clasificată ca investiţie imobiliară în
situaţiile financiare consolidate ale grupului. Din perspectiva grupului, proprietatea nu va
fi clasificată ca investiţie imobiliară deoarece este ocupată de către o societate a grupului
şi este folosită în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri
administrative.