IAS 40 Investiții imobiliare

Obiectiv: prescrie tratamentul contabil al investițiilor imobiliare şi informaţiile

de furnizat referitoare la aceste active.
Definiție
Investițiile imobiliare reprezintă bunuri imobiliare (terenuri sau clădiri) deţinute mai
degrabă pentru a realiza chirii şi/sau a valoriza capitalul, decât pentru a le utiliza în
procesul de producţie, pentru furnizarea de bunuri şi servicii, în scopuri administrative
sau pentru a le vinde în cadrul activităţii ordinare
Exemple de investiții imobiliare
- terenurile deţinute mai degrabă pentru
valorizarea capitalului decât pentru o vânzare pe termen scurt, în cadrul activităţii
ordinare;
- terenurile deţinute pentru o utilizare viitoare, care până în prezent nu a fost
determinată (dacă entitatea nu a decis că terenul va fi utilizat ca un bun ocupat de
proprietar sau că va fi vândut, pe termen scurt, în cadrul activităţilor ordinare, se
consideră că terenul respectiv este deţinut pentru aprecierea capitalului);
- bunurile imobiliare deţinute în proprietate sau în cadrul unui contract de locaţie-
finanţare şi închiriate terţilor sub formă de leasing operaţional; și
- bunurile imobiliare neocupate dar destinate a fi închiriate terţilor sub formă de leasing
operaţional
Exemple de elemente care nu sunt investiții imobiliare
-imobile deținute pentru vânzare în cursul obișnuit al afacerii sau aflate în curs de
realizare în scopul unei astfel de vânzări (stocuri);
-imobile aflate în curs de construcție pentru terți;
-bunuri imobiliare ocupate de proprietar; și
-bunuri imobiliare închiriate terților sub formă de leasing financiar.
Exemple
Bunurile care fac obiectul unei utilizări mixte (investiții imobiliare şi bunuri utilizate de
către proprietar) sunt clasificate în categoria investițiilor imobiliare dacă fiecare dintre
cele două părţi poate fi vândută separat. Dacă părţile respective nu pot fi vândute
separat, bunurile sunt clasificate în categoria investițiilor imobiliare doar dacă partea
utilizată de proprietar este nesemnificativă.
Recunoaștere
O investiție imobiliară trebuie recunoscută ca activ doar atunci când sunt îndeplinite
două condiţii:
- este probabil ca avantajele economice asociate investiției imobiliare să intre în
entitate; şi
- costul investiției imobiliare poate fi măsurat în mod fiabil
Evaluarea iniţială a investițiilor imobiliare
La data intrării lor în entitate, investițiile imobiliare sunt evaluate la cost.
Costul unei investiții imobiliare achiziţionate cuprinde preţul de cumpărare şi toate
cheltuielile direct atribuibile achiziţiei, ca de exemplu cheltuieli profesionale pentru
servicii legale, taxe pentru transferul proprietăţii şi alte costuri de tranzacţionare
Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale
Standardul IAS 40 permite fiecărei entități să îşi evalueze investițiile imobiliare, la
închiderea exerciţiului:
-fie la cost amortizat, -fie la valoarea justa
Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale
Variaţia valorii juste de la un exerciţiu la altul afectează veniturile sau cheltuielile, după
caz. În plus, investițiile imobiliare fiind evaluate în fiecare an la valoarea justă, calculul
amortizării devine inutil.
Transferurile în (din) categoria investițiilor imobiliare
În cazul în care un activ este transferat în categoria investițiilor imobiliare evaluate la
valoarea justă, diferenţa dintre valoarea justă şi valoarea contabilă este tratată diferit în
funcţie de originea activului:
a) dacă activul era o imobilizare corporală, operaţia este considerată ca o reevaluare şi
este tratată în conformitate cu IAS 16
b) dacă activul era un stoc, diferenţa afectează rezultatul exerciţiului curent
În momentul în care un activ încetează să mai fie investiție imobiliară, el este
contabilizat la cost. Costul corespunde valorii juste a activului, la data transferului din
categoria investițiilor imobiliare
Exemplu 1
Compania B deţine o clădire de birouri cu 10 etaje. Nouă etaje sunt ocupate de
Compania B în scopuri administrative, în timp ce ultimul etaj este închiriat unei terţe
părţi, în baza unui contract de leasing operaţional. Poate fi clasificată această clădire ca
o investiție imobiliară?
- Partea inchiriata tertilor va fi investitie imobiliara
- Cele 9 etaje -> imobilizare corporala
Exemplu 2
O clădire are 36 de camere, din care 35 sunt închiriate. O singură cameră este folosită de
către entitate în scopuri administrative. Poate fi clasificată această clădire ca o investiție
imobiliară?
Intreaga cladire este investitie imobiliara
Este evaluata la cost, la inchiderea ex:
- La cost amortizat
- La valoarea justa
Exemplu 3
Întreprinderea a achiziționat pe 1 aprilie N un imobil de plasament al cărui cost este
5.000.000 u.m. De la data punerii în funcţiune, imobilul a fost amortizat pentru 75.000
u.m. La 31.12.N, managerii au decis să evalueze imobilele de plasament la valoarea
justă. Valoarea sa justă a acestui imobil este estimată la 5.100.000 u.m. La 31.12.N+1,
valoarea justă a imobilului este 5.250.000 u.m. Să se prezinte înregistrările contabile la
31.12.N şi la 31.12.N+1.

1 aprilie N: achizitia investitiei imobiliare

215 = 404 5.100.000
Pe parcursul ex N se inreg amortizarea
6811 = 2815 75.000
31.dec.N evaluarae investitiei imobiliare la valoarea justa
Anularea amortizarii
2815 = 6815 75000=>VN=49250000

500000 75000

SFD 4925000
Vjusta=5100000=> dif favorabila=5100000-4925000=175000
215 = 756 175000
In bilant la 31.12.N=> 5100000
31.12.N+1 evaluat la vjusta
Dif favorabila=5250000-5120000=150000
215 = 756 150000
Daca dif era nefavorabila formula era 656=215
In bilant 31.12.N+1 5250000

Exemplul 4
Până pe 30 septembrie N, întreprinderea a ocupat un imobil cu birouri, imobil care se
află în proprietatea sa. Pe 30.09.N, societatea l-a închiriat altor societăţi, astfel încât
imobilul a devenit imobil de plasament. La această dată, valoarea justă este estimată la
7.000.000 u.m., iar valoarea contabilă cuprinde: cost 5.000.000 u.m., amortizare
3.000.000 u.m., valoarea contabilă netă 2.000.000 u.m.

30.09.N anularea amortizarii cumulate pt imobilizare

2812 = 212 3.000.000
-transfer cladiri in categoria investitiilor imobiliare si evaluare la vjusta
215 = % 7.000.000
212 5.000.000-3.000.000=2 mil
105 2 mil
Exemplul 5
Valoarea justă devine 6.800.000 u.m., la 31.12.N, şi 7.300.000 u.m., la 31.12.N+1. Să se
contabilizeze efectele schimbării naturii imobilului, ştiind că societatea alege evaluarea
la valoarea justă. Să se prezinte înregistrările la 31.12.N şi la 31.12.N+1.
-la 31 dec N: eval la valoarea justa
105 = 215 200000
-31 dec. N+1 valoarea justa:7.300.000 mil
215 = 105 500000

Exemplul 6
Societatea are ca obiect de activitate achiziţia şi vânzarea de clădiri. Pe 1 noiembrie N,
managerii au decis ca una dintre clădirile achiziţionate în vederea vânzării să fie
închiriată terţilor. Se cunosc următoarele informaţii privind clădirea: cost de achiziţie
20.000 u.m., valoarea justă, la 1.11.N, 21.000 u.m. La 31.12.N, valoarea justă a clădirii
este 21.200 u.m.
- La 1 noiembrie N, transferal cladirii din cat stocurilor lainvers imob si eval la vj
215 = % 21.000
371 20000
756 1000
La 31.12.N: vj=21.200(dif fav)
-eval la vj
215 = 756 200
Exemplul 7
Întreprinderea utilizează, începând cu 1 iunie N, un imobil pe care anterior îl oferise spre
închiriere altor societăţi. Valoarea justă a imobilului era 6.900.000 u.m. la 31.12.N-1 şi
7.000.000 u.m. 1.06.N. Durata de utilizare reziduală este 35 ani. Să se prezinte
înregistrările contabile la 1.06.N şi la 31.12.N.

La 1.6.N eval invest imob la vj

215 = 756 100000
-transfeul cladirii din cat invest imob
212 = 215 7 mil
- la 31.12.N amortizarea cladirii
6811 = 2812 7mil/35ani*7/12luni= 166.666,7 lei