Academia de Studii Economice din

București

POLITICI ȘI OPȚIUNI CONTABILE

Lect. Univ. Dr. Luminița-Mihaela I. Dumitrașcu

INVESTIȚII IMOBILIARE
 INVESTIȚII IMOBILIARE OBIECTIV

POLITICI ESTIMĂRI OPȚIUNI

MODIFICĂRI OBSERVAȚII
 INVESTIȚII IMOBILIARE OBIECTIV

International Accounting Standard IAS 40

Investment Property a fost revizuit în decembrie 2003, intrând

în vigoare la data de 01.01.2005, fiind modificat ulterior.

INVESTIȚII IMOBILIARE OBIECTIV

 Octombrie 1984: Draft E26 Contabilitatea invesitiilor financiare

 Martie 1986: IAS 25 Contabilitatea investiţiilor financiare;

 1 Ianuarie 1987: IAS 25;

 Decembrie 1999: Draft E64 Imobile Plasament;

 Aprilie 2000: IAS 40 Imobile de Plasament;

 1 Ianuarie 2001: intra in vigoare IAS 40 (2000);

 18 Decembrie 2003: revizuire IAS 40;

 1 Ianuarie 2005: intra in vigoare IAS 40 (2003);

 22 Mai 2008: IAS 40 este modificat;

 1 Ianuarie 2009: intra in vigoare IAS 40 (2008).

 INVESTIȚII IMOBILIARE OBIECTIV

Imobilele de plasament reprezintă

în principal terenuri şi cladiri de pe urma cărora
se obţin chirii sau de pe urma cărora se
aşteaptă să se obţină un supliment de valoare,
ca urmare a trecerii timpului.
Terenuri închiriate terţilor

Terenuri pentru care nu s-a stabilit încă utilizarea

viitoare (creşte valoarea acestora cu trecerea timpului)

Clădiri închiriate terţilor prin unul sau mai multe

contracte de
leasing
Nu pot fi imobile de plasament

Clădirile şi terenurile închiriate propriilor angajaţi, chiar

dacă chiriile pentru acestea sunt stabilite la preţul pieţei

Clădirile construite în numele unor terţi

 Cazuri particulare

Cazuri particulare:

→ activele care sunt parţial închiriate terţilor şi partial

utilizate de către entităţi nu pot fi evidenţiate distinct în
categoria imobilelor de plasament decât dacă fiecare
dintre cele două
părţi poate sa fie vândută separat. Excepţie se face în
cazul
în care partea utilizată de proprietar este
nesemnificativă;
 Exemple

Aplicaţia 1

Sunt investiţii imobiliare:

a)terenurile deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a
valorii capitalului, decât pentru o vânzare pe termen scurt, pe parcursul
desfăşurării normale a activităţii;

b)terenurile deţinute pentru o utilizare viitoare, care până în prezent nu a

fost determinată;
 INVESTIȚII IMOBILIARE

Exemple
c)o clădire aflată în proprietatea entităţii (sau deţinută de entitate în
cadrul unui contract de leasing financiar) şi închiriată în temeiul unuia
sau mai multor contracte de leasing;

d)o clădire care este liberă, dar care este deţinută pentru a fi
închiriată;

e)proprietăţile imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul

utilizării viitoare ca investiţii imobiliare.
 INVESTIȚII IMOBILIARE
f) proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi vândute în cursul activităţii uzuale sau în procesul de
Exemple
construcţie sau amenajare în vederea unei astfel de vânzări, de exemplu, proprietăţile imobiliare dobândite
cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate şi revândute (de
exemplu: proprietăţile imobiliare achiziţionate de o agenţie imobiliară în scopul comercializării);

g) proprietăţile imobiliare care sunt în curs de construire sau amenajare în numele unor terţe părţi;

• - proprietăţile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) inclusiv (printre altele) proprietăţile
deţinute în scopul utilizării lor viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile deţinute în
scopul amenajării viitoare şi utilizării ulterioare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile
utilizate de salariaţi (indiferent dacă aceştia plătesc sau nu chirie la cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare
utilizate de posesor care urmează a fi cedate;

• - proprietăţile imobiliare care sunt închiriate unei alte entităţi în temeiul unui contract de leasing (IAS 40.9).
 Notă

Există situaţii în care entitatea prestează

în favoarea chiriaşului unele servicii.

În astfel de cazuri bunul închiriat poate să fie imobil de

plasament doar dacă serviciile furnizate nu au o pondere
semnificativă în relaţia dintre entitate şi chiriaş
(predominant este contractul de închiriere).
 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 2

Oferiti exemple de active detinute sau

utilizate de un spital public si argumentati

cum le recunoasteti in contabilitate.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 3

Oferiti exemple de active detinute sau

utilizate de un cabinet de audit si

consultanta si argumentati cum le

recunoasteti in contabilitate.
 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 4

Stabiliti care este tratamentul contabil aplicat diferitelor categorii de active,

pe baza informaţiilor furnizate:

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

1) O companie achiziţionează o clădire la costul de 450.000 Euro,

cu scopul de a fi vândută în cursul normal al activităţii.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

2) O companie achiziţionează o clădire la costul de 750.000 Euro, cu

scopul de a fi utilizată de aceasta ca sediu social administrativ.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

3) O companie achiziţionează un apartament la costul de 100.000 Euro. După

cumpărare, imobilul nu este folosit de proprietar, deoarece sunt necesare lucrări de

extindere, îmbunătățiri (reparaţii) și amenajări. Lucrările executate de proprietar în

regie proprie sunt reprezentate de extinderea clădirii – 30.000 Euro şi reparaţii şi

amenajări – 5.000 Euro. La terminarea acestora, clădirea urmează să fie utilizată

ca sediu social administrativ al societăţii.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

4) O entitate achiziţionează o vila la costul de 900.000 Euro, cu suprafaţa de 1.000

mp. Aceasta utilizează pentru nevoi proprii numai 80 mp (aproximativ 8% din

spaţiu), restul suprafeţei fiind închiriată în baza unui contract de leasing unei

agentii de publicitate. Spaţiul folosit de proprietar nu poate fi vândut separat.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

5) O societate achiziţionează o clădire la costul de 200.000 Euro, care este închiriată

terţilor în baza unui contract de leasing.

6) O societate achiziţionează o clădire la costul de 500.000 Euro, într-un alt oras în care

salariaţii sunt trimiși frecvent în delegație, cu scopul de a fi utilizată de aceştia în

vederea reducerii cheltuielilor cu cazarea.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

7) O companie achiziţionează o garsoniera la costul de 80.000 Euro. Societatea

intenționează să o închirieze unei alte firme în baza unui contract de leasing,

dar până la această dată nu a găsit un chiriaș.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 5

Analizaţi următoarele cazuri şi arătaţi care elemente sunt recunoscute ca investiţii

imobiliare:

a) un teren achiziţionat pentru care nu s-a stabilit utilizarea viitoare;

b) o clădire în curs de construcţie care va fi închiriată terţilor;

c) o clădire care este parţial închiriată terţilor, parţial utilizată de proprietar;

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

d) o clădire achiziţionată în vederea vânzării;

e) o clădire a unei filiale care este închiriată societăţii mamă;

f) o clădire folosită de salariaţii întreprinderii care plătesc chirie;

g) o clădire primită în leasing operaţional şi care este utilizată de

chiriaş;

h) o clădire acordată în leasing financiar unui terţ;

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 6

Determinaţi costul investiţiei imobiliare stiind ca o companie achiziţionează o clădire la preţul de

10.000.000 lei, cu scopul de a fi închiriată terţilor în baza unui contract de leasing. Aceasta apelează
la serviciile unei agenţii imobiliare, care percepe un comision de 1% din costul de achiziţie. La data
cumpărării, societatea plăteşte pentru serviciile notariale următoarele taxe:

 solicitarea extrasului de carte funciară pentru autentificare 400 lei;

 taxa de intabulare 10.000 lei;

 onorariul notarului 40.000 lei.

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple
Aplicaţia 7
O companie detine o cladire de birouri cu 15 etaje. 13 etaje sunt ocupate in
scopuri administrative, in timp ce ultimele doua etaje sunt inchiriate unei agentii de
recrutare, in baza unui contract de leasing. Cum contabilizam aceasta cladire?

a) ca investitie imobiliara

b) ca imobilizare corporala in baza IAS 16;

c)13 etaje conform IAS 16 si doua etaje ca proprietate detinuta ca investitie imobiliara
 Caz particular

Închirierea terenurilor şi clădirilor în cadrul grupului:

De exemplu, în cazul în care societatea mamă oferă spre închiriere în leasing

operaţional o clădire unei filiale.

In bilanţul individual al societăţii mamă clădirea va fi imobil de plasament.

In bilanţul consolidat clădirea va fi o imobilizare corporală.

 Evaluarea iniţială
În cazul imobilelor de plasament achiziţionate sau produse de către enitate, evaluarea

iniţială se realizează la cost. Costul se calculează conform IAS 16 Property, Plant and

Equipment. Totuşi calitatea de imobil de plasament nu este atribuită doar bunurilor care

sunt în proprietatea entităţii. Societatea poate să ofere spre închiriere terţilor şi bunuri pe care

le-a preluat în regim de leasing financiar. În astfel de cazuri, evaluarea iniţială se

realizează conform IFRS 16 Leases: min (valoarea justă, valoarea actualizată a plăţilor

minimale).
 Evaluarea iniţială

După evaluarea iniţială, entitatea poate opta pentru evaluarea imobilelor de plasament

prin unul dintre următoarele modele:

evaluarea la cost amortizat conform IAS 16 Property, Plant and Equipment;

 evaluarea la valoarea justă.

 Evaluarea iniţială

Dacă se alege modelul de evaluare la valoarea justă, în principiu, nu

se justifică schimbarea sa ulterioară (conform IAS 8 Accounting Policies,

Changes in Accounting Estimates and Errors nu se justifică trecerea la

valori istorice de la valoarea de piaţă). Societăţile care au ales al doilea

model sunt obligate să determine valoarea justă a imobilelor de

plasament la sfarşitul fiecarui exerciţiu.

 Evaluarea iniţială

Fluctuaţiile de valoare generate de evaluarea la valoarea justă afectează rezultatul exerciţiului în cazul
imobilelor de plasament noi. În cazul imobilelor de plasament vechi diferenţele generate de evaluare la

valoarea justă se tratează astfel:

afectează rezervele din reevaluare, dacă înainte de a deveni imobil de plasament bunul
fusese imobilizare corporală;

afectează rezultatul exerciţiului curent dacă înainte de a

deveni imobil de plasament
bunul fusese stoc.
 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 8

O companie detine 4 cladiri si vrea sa stie care dintre acestea pot fi supuse
amortizarii:

a) O cladire cumparata cu intentia de a fi vanduta in viitorul apropiat

b) O cladire detinuta, dar inchiriata unei filiale

c) O bucata de teren pe care se afla depozitul companiei

 INVESTIȚII IMOBILIARE Exemple

Aplicaţia 9
O firma de constructii, care fabrica si materiale de constructie detine 4 imobile si isi doreste sa afle daca acestea pot fi considerate investitii
imobiliare.

Care dintre acestea pot fi tratate ca investitii imobiliare?

a) O cladire finalizata destinata unui
client
b) O bucata de teren achizitionata cu mult timp in urma cu intentia de a extinde spatiul de productie, dar managementul companiei , la scurt timp,
a
rationalizat procesul de productie, astfel incat terenul nu mai este
necesar
c) O bucata de teren care in urma cu 4 luni era tratat ca investitie imobiliara, dara managerii au decis sa il vanda si au gasit si
cumparator
d) Al treilea etaj al unei cladiri de birouri inchiriat catre o alta companie, filiala a lui Bubu. Cladirea cu 15 etaje apartine firmei
Bubu
 TEMA

Aplicaţia 10
O companie detine o proprietate compusa dintr-un teren si un anticariat, ca investitie. Proprietatea este
reevaluata pentru prima data in baza IAS 40 de la o valoare ramasa de 400.000 Euro (teren la cost de 200.000 E
si anticariatul la valoare ramasa) la o valoare justa de 2.000.000 E. Evaluarea este bazata pe conceptul de
“utilizare cea mai buna si eficienta” a proprietatii si presupune o dezvoltare completa a locului, incluzand
demolarea anticariatului si constructia unei cladiri reprezentand un campus modern. Cum inregistram valoarea
justa de 2.000.000?
a) Intreaga valoare e alocata terenului. Valoarea anticariatului o reducem la zero;
b) Anticariatul il inregistram la valoarea ramasa de 200.000, iar diferenta o alocam terenului;
c) Alocam proportional intre teren si anticariat pe baza valorilor ramase ale fiecarui element (50%-50%).
 TEMA

Aplicaţia 11
O companie se muta din cladirea folosita pana in prezent ca sediu pentru biroul central pentru
a o inchiria unei altei firme. La acea data, cladirea avand o valoare ramasa (cost minus
amortizare cumulata) de 160.000 E a fost reevaluata pentru prima data in baza IAS 40, la
200.000E. In cazul in care comapnia adopta modelul bazat pe valoarea justa, unde trebuie
recunoscuta diferenta dintre valoarea justa si valoarea ramasa a cladirii?
a) In capitalurile proprii, ca rezerva de reevaluare
b) In contul de profit si pierdere, ca venit.
 TEMA

Să se identifice standardul echivalent lui IAS 40

în referenţialul american şi să se observe diferenţele.
 INVESTIȚII IMOBILIARE BIBLIOGRAFIE

Feleagă, N., Feleagă, L., Politici și opțiuni contabile, Editura Economică, București, 2002
Girbina M.M, Bunea S., Sinteze, studii de caz si teste grila privind aplicarea IAS-IFRS revizuite,
CECCAR, Bucuresti, 2007
Gîrbină, M., Gorgan, C., Morariu, M, Diaconu, P.m Avram, V., Politici și opțiuni contabile, Editura Info Mega,
București, 2008
Feleagă N., Feleagă, L., Dumitrașcu, L.M., Contabilitate financiară conform IFRS, Editura ASE, București, 2017
OMFP 2844/2016
OMFP
1802/2014
Feleagă N., Malciu L., Reformă după reformă: Contabilitatea din România în fata unei noi provocări, vol. I
Eseuri si analiza standardelor IAS – IFRS, Editura Economică, Bucuresti, 2005;
Feleagă, N, Comparative accounting systems III, Economica Publisher, Bucharest, 2000.
Hennie van Greuring - Standarde Intenaţionale de Raportare Financiară, Ghid practic, Ed.Irecson, Bucureşti,