IAS 40 Investitii imobiliare

contabilul.manager.ro /a/1952/ias-40-investitii-imobiliare.html
IAS 40 Investitii imobiliare
Obiectivul Standardului este sa prescrie tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele
aferente de prezentare a informatiilor.
Identificarea investitiilor imobiliare
Se face distinctia intre investitiile imobiliare si proprietatile imobiliare utilizate de posesor. Proprietatea
imobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar) in scopul inchiri- erii siisau pentru cresterea valorii
capitalului, este investitie imobiliara. Proprietatile detinute pentru utilizare in productia, furnizarea de
bunuri sau de servicii sau in scopuri administrative sunt imobilizari corporale. Pentru proprietatile
imobiliare utilizate de posesor este aplicabil IAS 16 Imobilizari corporale.
Exemple de investitii imobiliare sunt:
terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat;
cladirile aflate in proprietatea entitatii (sau detinute in baza contractelor de leasing financiar) si
inchiriate in baza contractelor de leasing operational.
Exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:
proprietatile imobiliare achizitionate cu scopul exclusiv sa fie cedate ulterior, in viitorul apropiat,
sau cu scopul sa fie imbunatatite si revandute;
proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite in numele unor terte parti;
proprietatile aflate in posesia salariatilor (indiferent daca acestia platesc sau nu chirie la cursul
pietei);
proprietati imobiliare utilizate de posesor care urmeaza a fi cedate;
proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite pentru ca ulterior sa fie utilizate ca
investitii imobiliare;
proprietatea imobiliara care este inchiriata unei alte entitati in cadrul unui contract de leasing
financiar;
investitiile imobiliare clasificate ca fiind detinute in vederea vanzarii (vor fi evaluate in
conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte).
O entitate este producatoare de aparatura industriala. Entitatea a cumparat o parcela de teren intr-o
zona unde casele au preturi mici, iar facilitatile de transport in comun sunt reduse. Guvernul are planuri
de dezvoltare a regiunii ca parc industrial in cinci ani.
Se asteapta ca valoarea terenului sa se aprecieze semnificativ daca guvernul pune in aplicare aceste
planuri. Conducerea entitatii nu a decis ce sa faca cu proprietatea. Poate fi clasificata parcela de teren
ca investitie imobiliara?
Entitatea trebuie sa clasifice proprietatea ca o investitie imobiliara. Chiar daca entitatea nu a stabilit
modul de utilizare a proprietatii, pe termen mediu, terenul este detinut pentru cresterea valorii
capitalului.
O companie a achizitionat o parcela de teren pentru a construi o cladire cu birouri.

Terenul si cladirea vor fi inchiriate unui tert (contract de leasing operational) in momentul in care
constructia este definitivata. Poate fi clasificata proprietatea ca investitie imobiliara?

Cartea Verde a Contabilitatii 2015

Proprietatea nu poate fi recunoscuta ca investitie imobiliara.

IAS 40 Investitii imo- biliare exclude din cadrul
investitiilor imobiliare proprietatea construita pentru a fi utilizata ulterior. Pentru asemenea proprietati se aplica IAS 16
Imobilizari corporale pana cand constructia sau
imbunatatirea este definitivata. Abia in acel moment proprietatea devine investitie imobiliara.
Exista proprietati care includ o parte detinuta pentru inchiriere sau pentru cresterea valorii capitalului si
o parte detinuta pentru producerea bunurilor, prestarii serviciilor sau in scopuri administrative. Daca
partile pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in baza unui contract de leasing financiar), o
entitate inregistreaza fiecare parte separat. Daca partile nu pot fi vandute in mod separat, entitatile au
in vedere criteriul semni- ficativinesemnificativ.
O entitate este proprietara unei baze hoteliere. Aceasta include un casino, aflat intr-o cladire separata,
care face parte din cladirile bazei hoteliere. Clientii sai sunt limi- tati numai la turisti si vizitatori
nerezidenti. Proprietarul administreaza hotelul si alte amenajari din baza hoteliera, cu exceptia
casinoului. Casinoul va fi inchiriat unui administrator independent in baza unui contract de leasing
operational.
Poate fi clasificat casinoul ca investitie imobiliara?
Da. Conducerea trebuie sa clasifice casinoul ca investitie imobiliara, iar hotelul si alte amenajari ca
imobilizari corporale. Casinoul poate fi vandut sau inchiriat separat in baza unui contract de leasing
financiar, deci entitatea inregistreaza fiecare parte separat.
O cladire are 25 de camere, din care 24 sunt inchiriate. O singura camera este folosita de catre entitate
in scopuri administrative.
Poate fi clasificata aceasta cladire ca o investitie imobiliara?
Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte nesemnificativa a cladirii este o problema de
rationament profesional. In acest caz, o singura camera dintr-un numar de 25 va fi privita ca
nesemnificativa. In consecinta, proprietatea va fi contabilizata ca investitie imobiliara.
Recunoasterea si evaluarea investitiilor imobiliare
Investitiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ atunci cand:
este probabil sa fie generate catre entitate beneficii economice viitoare aferente investitiei
imobiliare; si
costul investitiei imobiliare poate fi evaluat in mod credibil.
O investitie imobiliara este evaluata, initial, la cost. Costurile de tranzactionare sunt incluse in
evaluarea initiala. Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare al
acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ:

onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice;

taxele de transfer ale proprietatii;
alte costuri de tranzactionare.
Costul unei investitii imobiliare nu este majorat de:
costurile de infiintare;
de pierderile din exploatare aparute inainte ca investitia imobiliara sa atinga nivelul planificat de
ocupare;
de valorile neobisnuite ale risipei de materiale, forta de munca aparute in procesul de constructie
sau imbunatatire a proprietatii imobiliare;
costurile intretinerii zilnice ale unei proprietati imobiliare.
Costurile aparute ulterior pentru a adauga, a inlocui o parte a unei proprietati imo- biliare se includ in
valoarea proprietatii.
O entitate achizitioneaza o cladire cu destinatia birouri. Pretul de cumparare este de 15.000 lei,
taxele de transfer al proprietatii sunt de 270 lei, iar onorariul notarului este de 230 lei. Cladirea este
inchiriata in baza unui contract de leasing operational. Cheltuielile generate de intretinere sunt de 130
lei, iar costurile de renovare-imbunatatire a cladirii sunt de 400 lei. Activitatile de intretinere si renovare
sunt prestate de un tert specializat.
Achizitia si cheltuielile ulterioare aferente investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel
Costul de achizitie se determina astfel:
Pret de cumparare

15.000 lei

+ Taxe de transfer

270 lei

+ Onorariu notar

230 lei

= Cost de achizitie

15.500 lei

Achizitia investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel:

Investitii imobiliare Furnizori

15.500 lei

15.500 lei

Cheltuielile de intretinere nu sunt incluse in costul investitiei imobiliare. Aceste chel- tuieli sunt
recunoscute in contul de profit si pierdere:
Cheltuieli

130 lei 130 lei

cu serviciile Furnizori
primite de la terti
Costurile de renovare-imbunatatire a cladirii se capitalizeaza:
Investitii imobiliare Venituri privind
investitiile imobiliare
Evaluare dupa recunoasterea initiala

400 lei 400 lei

O entitate poate sa aleaga fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru toate investitiile
imobiliare.
Dupa recunoasterea initiala, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea justa va evalua toate
investitiile imobiliare la valoarea justa. Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma modificarii valorii
juste a investitiei imobiliare este recunoscut(a) in contul de profit si pierdere.
Valoarea justa a proprietatii imobiliare va reflecta conditiile de piata la data bilantului. Atunci cand
valoarea justa pentru o investitie imobiliara nu poate fi deter- minata, se va utiliza modelul bazat pe
cost. Insa toate celelalte investitii imobiliare sunt evaluate la valoarea justa.
Nu este acceptata trecerea de la modelul bazat pe valoarea justa la modelul bazat pe cost. Investitiile
imobiliare evaluate la valoarea justa nu se amortizeaza.
In urma cu 3 ani, o entitate a achizitionat un spatiu comercial destinat inchirierii, pret de cumparare de
30.000 lei. La sfarsitul primului an, valoarea justa a spatiului comercial este de 35.000 lei, ca urmare a
evolutiei preturilor pe piata. Datorita reducerii chiriilor de pe piata imobiliara, la sfarsitul anului al doilea,
valoarea justa a spatiului comercial este de 33.000 lei.
La sfarsitul primului an, se inregistreaza o diferenta favorabila de 5.000 lei (adica 35.000 lei 30.000
lei). Acest castig va fi recunoscut in contul de profit si pierdere, astfel:
Investitii imobiliare Venituri privind

5.000 lei

5.000 lei

investitiile imobiliare
La sfarsitul anului al doilea, diferenta este de 2.000 lei (adica 35.000 lei 33.000 lei) si este
nefavorabila. Aceasta pierdere va fi recunoscuta in contul de profit si pierdere, astfel:
Cheltuielile privind Investitii imobilare

2.000 lei

2.000 lei

investitiile imobiliare
Diferentele favorabile din reevaluare sunt considerate rezerve din reevaluare in con- formitate cu
O.M.F.P. nr. 1.752i2005. De asemenea, diferentele nefavorabile sunt considerate fie descresteri ale
rezervei din reevaluare, fie ajustari pentru depreciere. Tratamenul diferentelor dintre valoarea justa si
cost depinde de modelul de evaluare a imobilizarilor corporale, la cost sau la valoarea reevaluata.
Model bazat pe cost
O entitate care opteaza pentru modelul bazat pe cost va evalua toate investitiile imo- biliare in
conformitate cu cerintele din IAS 16 Imobilizari corporale pentru acel model.
Transferuri
Transferuri laide la investitii imobiliare vor fi facute atunci si numai atunci cand exista o modificare a
utilizarii.
Tratamentul castigurilor si pierderilor este aplicabil numai entitatilor care contabi- lizeaza investitiile
imobiliare la valoarea justa. Cand o entitate utilizeaza modelul bazat pe cost, transferurile nu modifica
valoarea contabila a proprietatii imobiliare transferate.
Mai jos sunt prezentate cateva transferuri si efectele lor avand in vedere modelul bazat pe valoarea
justa.

Schimbarea utilizarii

Transfer

Castiguriipierderi

de la

catre

aferente valorii juste

a) Inceperea utilizarii de

Investitii

Imobilizari

Nu exista

catre posesor

imobiliare

corporale

b) Inceperea procesului de

Investitii

Stocuri

Nu exista

imbunatatire, in perspectiva

imobiliare

vanzarii
c) Incheierea utilizarii de

Imobilizari

Investitii

Reevaluare conform

catre posesor

corporale

imobiliare

IAS 16
Imobilizari corporale

d) Inceperea unui leasing

Stocuri

operational cu o alta parte

Investitii

Sunt recunoscute in contul

imobiliare

de profit sau pierdere

e) Definitivarea procesului de

Imobilizari

Investitii

Sunt recunoscute in contul

constructie sau imbunatatire

corporale

imobiliare

de profit sau pierdere

a) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea va
fi contabilizata in conformitate cu IAS 16 Imobilizari corporale;
b) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea va
fi contabilizata in conformitate cu IAS 2 Stocuri;
c) orice diferenta dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare in conformitate cu IAS 16
Imobilizari corporale si valoarea sa justa este tratata la fel ca o reevaluare, in conformitate cu
IAS 16 Imobilizari corporale;
d) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este
recunoscuta in contul de profit si pierdere;
e) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare de la acea data si va- loarea sa contabila
este recunoscuta in contul de profit si pierdere.
Societatea InvestConstruct are ca obiect de activitate constructia de imobile destinate vanzarii. Ca
urmare a conditiilor pietei, in anul 20x4 s-a constatat o reducere a vanzarilor imobiliare. Managerul
societatii decide ca din stocul de 15 cladiri pe care-l detine sa inchirieze 4 pe baza unor contracte de
leasing operational, astfel:
Cladire

Durata contractului

Valoare

Valoare justa

contabila

la data inchirierii
900.000 lei

Spatiu comercial

01.02.20x4 31.03.20x6

800.000 lei

Hala de productie

01.03.20x4 31.12.20x4

1.500.000 lei 1.400.000 lei

Cladire birouri

01.04.20x4 30.09.20x6

900.000 lei

Depozit

01.05.20x4 30.11.20x6

1.800.000 lei 1.500.000 lei

940.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere, societatea decide utilizarea celor 4 cladiri astfel:
spatiul comercial este utilizat in scopuri administrative, durata de viata ramasa 24 de ani;
hala de productie face obiectul unui proces de modernizare in vederea utilizarii in continuare ca
investitie imobiliara; cheltuielile de modernizare se ridica la nivelul sumei de 300.000 lei;
cladirea cu birouri intra intr-un proces de imbunatatire in vederea vanzarii;
depozitul se inchiriaza unei alte societati pe baza unui contract de leasing financiar.
La 31.12.20x6, societatea constata urmatoarele valori juste pentru cladiri:
spatiu comercial 1.060.000 lei;
hala de productie 1.900.000 lei;
cladire cu birouri 970.000 lei (valoare realizabila neta);
depozit 1.950.000 lei.
Tratamentele contabile referitoare la investitii imobiliare sunt prezentate in continuare. Initial, cele 4
cladiri sunt incadrate in categoria stocurilor. Din momentul inchirierii acestora in baza unor contracte de
leasing operational, acestea vor fi transferate la investitii imobiliare. Orice diferenta intre valoarea justa
a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este recunoscuta in profit sau pierdere,
astfel:
pentru spatiul comercial:
Investitii imobiliare Produse finite

900.000lei

Venituri privind

800.000 lei
100.000 lei

investitiile imobiliare
pentru hala de productie:
Investitii imobiliare Produse finite

1.400.000 lei 1.500.000

Cheltuieli privind

100.000 lei

investitiile imobiliare
pentru cladire birouri:
Investitii imobiliare Produse finite

940.000 lei

Venituri privind

900.000 lei
40.000 lei

investitiile imobiliare
pentru depozit:
Investitii imobiliare Produse finite

1.500.000 lei 1.800.000 lei

Cheltuieli privind

300.000 lei

investitiile imobiliare
La data expirarii contractelor de inchiriere are loc transferul unora dintre investitiile imobiliare la alte
categorii de active.

Spatiul comercial va fi transferat la imobilizari corporale, deoarece va fi utilizat in scopuri

administrative. Valoarea justa a investitiei imobiliare devine costul imobilizarii corporale:
Imobilizari corporale Investitii imobiliare

900.000 lei

900.000 lei

Hala de productie va fi utilizata in continuare ca investitie imobiliara. Costurile ge- nerate de

modernizare sunt capitalizate:
Investitii imobiliare Venituri privind

300.000 lei

300.000 lei

investitiile imobiliare
Cladirea cu birouri va fi vanduta, ceea ce inseamna ca va fi transferata la stocuri. Valoarea justa a
investitiei imobiliare devine costul stocului:
Stocuri Investitii imobiliare

940.000 lei

940.000 lei

Depozitul va fi inchiriat in baza unui leasing financiar:

Creante imobilizate Investitii imobiliare

1.500.000 lei 1.500.000 lei

La 31.12.20x6, tratamentul contabil al activelor depinde de categoria in care acestea au fost

transferate.
Spatiul comercial este contabilizat ca imobilizare corporala incepand cu 31.03.20x6. Amortizarea
inregistrata de la 31.03.20x6 pana la sfarsitul anului 20x6 este in valoare de 28.125 lei.
Amortizarea= 900.000 x 9=28.125 lei
24 12
Cheltuieli Amortizarea

28.125 lei

28.125 lei

cu amortizarea imobilizarilor corporale

In cazul in care pentru contabilizarea spatiului comercial se opteaza pentru modelul bazat pe valoarea
justa, proprietatea va fi reevaluata:
Valoare contabila la 31.03.20x6

900.000 lei

Amortizare acumulata pe cele 9 luni

28125 lei

Valoare neta (ramasa de amortizat)

871.875 lei

Valoare justa

1.060.000 lei

Plus din reevaluare

188.125 lei

Astfel se anuleaza amortizarea cumulata si se inregistreaza o diferenta favorabila din reevaluare:

Amortizari privind Imobilizari corporale

28.125 lei

28.125 lei

imobilizarilecorporale
Imobilizari corporale Rezerve din reevaluare

188.125 lei 188.125 lei

Hala de productie este investitie imobiliara, iar modificarea valorii juste este recunoscuta in contul de
profit si pierdere.
Investitii imobiliare Venituri privind

200.000 lei

200.000 lei

investitiile imobiliare
Cladirea cu birouri este un stoc. Stocurile sunt contabilizate la cea mai mica valoare dintre cost si
valoarea realizabila neta. Valoarea realizabila neta (970.000 lei) este mai mare decat costul (940.000
lei). Cladirea va ramane inregistrata la costul acesteia.
Depozitul a fost inchiriat prin leasing financiar si contabilizat la locatar. Modificarea valorii juste a
acestuia va fi contabilizata la locatar, nu la locator.
Tratamentele contabile prezentate sunt in conformitate cu IAS 40 Investitii imobi- liare. In
conformitate cu O.M.F.P. nr. 1.752i2005, transferul elementelor de la produse finite la imobilizari
corporale se realizeaza la cost efectiv. Astfel valoarea costului va fi ajustata de eventualele diferente
favorabile sau nefavorabile de cost. De asemenea, cresterea din reevaluare va fi inregistrata ca o
rezerva din reevaluare.
Cedari
O investitie imobiliara va fi nerecunoscuta (eliminata din bilant) din momentul cedarii sau atunci cand
investitia imobiliara este definitiv retrasa din folosinta.
Castigurile sau pierderile aparute din cedarea investitiilor imobiliare sunt determi- nate ca diferenta
intre incasarile nete din cedare si valoarea contabila a activului. Acestea sunt recunoscute in contul de
profit sau pierdere.
Prezentarea informatiilor
Informatiile privind investitiile imobiliare prezentate depind de modelul ales pentru evaluarea acestora.
Astfel, atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe valoarea justa, trebuie prezentate urmatoarele
informatii:
specificarea ca aplica modelul bazat pe valoarea justa;
in ce situatii sunt clasificate si inregistrate drepturile imobiliare detinute prin con- tracte de
leasing operational;
atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitia
imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute in
scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
metodele si ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investitiei imobiliare si
o declaratie din care sa reiasa factorii pe baza carora s-a deter- minat valorea justa;
masura in care valoarea justa a investitiei imobiliare se bazeaza pe evaluarea efec- tuata de un
evaluator independent, cu experienta si calificare profesionala recunoscuta si relevanta;
reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei.

Atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe cost, trebuie prezentate urmatoarele informatii:
specificarea ca aplica modelul bazat pe cost;
atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitia
imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute in
scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
metodele de amortizare utilizate;
duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;
valoarea contabila bruta si amortizarea cumulata (agregata cu pierderile cumulate din
depreciere) la inceputul si la sfarsitul perioadei;
reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei;
atunci cand o entitate nu poate determina, in mod credibil, valoarea justa a inves- titiilor
imobiliare, entitatea va prezenta:
-o descriere a investitiilor imobiliare;
-o explicare a motivului pentru care valoarea justa nu poate fiinmod credibil; si
-daca este posibil, sirul estimarilor in interiorul caruia este cel mai probabil sa gasim valoarea justa.
Votati articolul "IAS 40 Investitii imobiliare":
Rating:
Nota: 5 din 1 voturi
Contabilul.ro

ClubContabilitate.ro - intrebarea zilei

Contract inchiriere spatiu
Intrebare: Buna ziua.
Firma doreste sa-si deschida un punct de lucru cu profil restaurat intr-un spatiu inchiriat. Va rog sa-mi
spuneti daca in afara de autorizatia de functionare, sanitar veterinara si sanitara DSP celelalte
autorizatii, respectiv de mediu si PSI trebuie luate de noi sau de proprietar.
Va multumesc.
Raspuns: avizele pentru functionarea firmei se obtin de dvs.... citeste tot raspunsul aici