IAS 40 – INVESTIŢII IMOBILIARE

Acolo unde o proprietate este închiriată şi ocupată de societatea mamă a entităţii sau de o filială a
acesteia, proprietatea poate fi clasificată ca investiţie imobiliară în relaţie cu situaţiile financiare proprii
ale entităţii, dar nu va fi clasificată ca investiţie imobiliară  în situaţiile financiare consolidate ale grupului.
Din perspectiva grupului, proprietatea nu va fi clasificată ca investiţie imobiliară  deoarece este ocupată de
către o societate a grupului şi este folosită în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri
administrative.  

Anumite proprietăţi pot include o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu scopul creşterii
valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută pentru folosirea ei în producerea de bunuri sau
furnizarea de servicii, ori în scopuri administrative. Dacă aceste două părţi pot fi vândute separat (sau
închiriate separat în baza unui contract de leasing financiar), atunci cele două părţi trebuie să fie
contabilizate separat  - una ca o investiţie imobiliară şi cealaltă ca imobilizare corporală. Dacă părţile nu
pot fi vândute separat, atunci proprietatea trebuie să fie tratată numai ca investiţie imobiliară dacă o
parte nesemnificativă este deţinută în scopul utilizării în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau
în scopuri administrative.

Tratament contabil

O investiţie imobiliară trebuie evaluată iniţial la cost, inclusiv orice alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar
fi onorariile pentru servicii juridice, taxe de transfer al proprietăţii şi alte costuri aferente tranzacţiei.

Cheltuielile ulterioare la o investiţie imobiliară trebuie să fie adăugate la valoarea contabilă numai atunci
când este probabil ca întreprinderea să înregistreze beneficii economice viitoare, în plus faţă de cele
estimate iniţial. Altfel, cheltuiala trebuie recunoscută în contul de profit şi pierdere.

Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale

O entitate trebuie să aleagă dacă înregistrează investiţia imobiliară la cost sau la valoarea justă. Oricare ar
fi politica contabilă aleasă acesta trebuie aplicată în mod consecvent. În ambele cazuri, trebuie
determinată valoarea justă a investiţiei imobiliare - în scopul evaluării (aplicându-se modelul bazat pe
valoarea justă) sau al prezentării de informaţii (aplicându-se modelul bazat pe cost). IAS 40 încurajează
(dar nu cere) entităţilor să determine valoarea justă pe baza evaluării efectuată de un evaluator
independent şi experimentat.

Modelul bazat pe valoarea justă

Conform modelului bazat pe valoarea justă, toate investiţiile imobiliare trebuie să fie evaluate la valoarea
justă.

Câştigurile sau pierderile care apar în urma modificării valorii juste a unei investiţii imobiliare trebuie să
fie incluse în contul de profit şi pierdere în perioada în care apar aceste modificări. 

Valoarea justă este definită ca fiind suma la care poate fi tranzacţionat un activ, de bunăvoie, între părţi
aflate în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv. Aceasta este
tratată mai detaliat în continuare.

În cazuri foarte rare şi excepţionale o entitate poate să nu fie capabilă să determine valoarea justă a unei
investiţii imobiliare – deoarece pe piaţă tranzacţiile comparabile sunt rare şi nu sunt disponibile estimări
alternative ale valorii juste (de exemplu pe baza estimărilor fluxurilor de numerar). În aceste cazuri, o
investiţie imobiliară recentă trebuie să fie contabilizată conform tratamentului contabil de bază din IAS 16
– de exemplu, contabilizată la cost şi amortizată până la valoarea zero de-a lungul duratei de viaţă utilă
estimată. Investiţiile imobiliare care au fost evaluate anterior la valoarea justă trebuie să fie în continuare
evaluate la valoarea justă până la cedarea acestora, chiar dacă tranzacţiile comparabile pe piaţă devin rare
şi nu sunt disponibile estimări alternative ale valorii juste. În aceste cazuri sunt cerute prezentări
suplimentare (vezi paragraful 68 al IAS 40), incluzând o descriere a investiţiei imobiliare şi o explicaţie a
motivelor pentru care valoarea justă nu poate fi evaluată în mod credibil.

Modelul bazat pe cost

Conform modelului bazat pe cost, toate investiţiile imobiliare trebuie să fie evaluate în conformitate cu
tratamentul contabil de bază din IAS 16 – de exemplu, contabilizat la cost minus orice amortizare cumulată
şi orice pierdere din depreciere cumulată.

Transferuri

Transferuri la investiţii imobiliare

Transferurile la investiţiile imobiliare trebuie să fie făcute numai atunci când există o modificare a
utilizării proprietăţii care satisface definiţia investiţiei imobiliare. Dacă o proprietate utilizată de posesor
devine o investiţie imobiliară care trebuie înregistrată la valoarea justă, IAS 16 trebuie aplicat până la data
modificării utilizării. Orice diferenţă între valoarea contabilă a proprietăţii şi valoarea justă (care va trebui
să fie folosită din acest moment la contabilizarea investiţiei imobiliare) la acea dată trebuie să fie tratată
ca o reevaluare conform IAS 16, de exemplu ca o reevaluare de imobilizări corporale. De aceea orice
diferenţă care apare la reevaluarea de la acea dată trebuie să fie înregistrată în contul de rezerve din
reevaluarea proprietăţii şi nu în contul de profit şi pierdere.
Dacă o proprietate este transferată de la stocuri la investiţii imobiliare, caz în care investiţia imobiliară va
fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă şi valoarea contabilă anterioară
trebuie recunoscută în contul de profit şi pierdere pentru acea perioadă. Această abordare este în
conformitate cu tratamentul utilizat pentru vânzarea externă a unor astfel de stocuri.

Similar, atunci când o entitate încheie construcţia sau renovarea unei investiţii imobiliare în regie proprie şi
care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare la
acea dată şi valoarea contabilă anterioară trebuie recunoscută în profitul net sau pierderea netă aferentă
acelei perioade. Din nou, această abordare este în conformitate cu tratamentul contabil pentru vânzări în
afara entităţii a unor proprietăţi construite în regie proprie.
Dacă investiţia imobiliară este înregistrată la cost, “costul” oricărei investiţii imobiliare transferate este
dat de valoarea contabilă anterioară, la data modificării utilizării, indiferent dacă aceasta era clasificată ca
stoc sau ca investiţie imobiliară.

Exemplu

O clădire a fost utilizată de Prospector SRL ca sediu central până la 30 iunie 2001. La acea dată, clădirea a
fost eliberată, renovată şi închiriată lui Digger Ltd printr-un contract de leasing operaţional cu începere de
la 1 octombrie 2001. Din acel moment clădirea este tratată ca o investiţie imobiliară. Politica contabilă a
societăţii Prospector SRL este de a înregistra investiţiile imobiliare la valoarea justă. 

La 30 iunie 2001, clădirea era înregistrată în registrele contabile la:

Cost                                                   300m lei
Amortizare cumulată                            120m lei

Valoare contabilă netă                          180m lei

Valorile juste ale clădirii erau la:

30 iunie 2001                                       220m lei

30 septembrie 2001                             225m lei

31 decembrie 2001                               235m lei

Cum trebuie să fie contabilizat transferul într-o investiţie imobiliară?

Conform paragrafului 51(c) din IAS 40, transferul trebuie să aibă loc la data modificării utilizării - de
exemplu, la 30 iunie 2001, dată de la care proprietarul nu a mai utilizat clădirea ca sediu central.

La 30 iunie, proprietatea trebuie reevaluată la 220m lei. Diferenţa de reevaluare este 220-180 = 40m lei.
Aceasta trebuie să fie înregistrată în contul de rezerve din reevaluarea proprietăţii. Înregistrările
adecvate sunt: 
Db Investiţii imobiliare                                                                                                    220m
Cr Clădiri                                                                                                                                                                                          180m

Cr Rezervă din reevaluarea proprietăţii                                      40m

La sfârşitul anului, clădirea va fi reevaluată la 235m lei. Înregistrările    vor fi:

Db Investiţii imobiliare                                                  15m

Cr Câştiguri din reevaluarea    (contul de profit şi pierdere)  15m

                                                investiţiei imobiliare

Dacă politica contabilă a Prospector SRL ar fi fost să înregistreze investiţia imobiliară la cost, cum ar fi
fost contabilizat transferul într-o investiţie imobiliară?

La 30 Iunie, proprietatea ar fi fost transferată la valoarea sa contabilă curentă.

Înregistrările    corespunzătoare ar fi fost:

Db investiţii imobiliare                                                   180m

Cr Clădiri                                                                                                                                                                  180m

Proprietatea ar fi fost în continuare amortizată cu deosebirea că de la 1 iulie 2001 amortizarea ar fi fost

înregistrată ca amortizare a investiţiei imobiliare în loc de amortizare a clădirii.

Transferuri de la investiţii imobiliare

Transferurile de la investiţii imobiliare trebuie făcute numai atunci când există o modificare a utilizării
proprietăţii care nu mai satisface definiţia investiţiei imobiliare. Acolo unde investiţia imobiliară a fost
înregistrată la valoarea justă şi este reclasificată ca proprietate imobiliară utilizată de posesor sau ca
stoc, costul proprietăţii în scopul contabilizării ei ulterioare îl reprezintă, conform IAS 16 sau IAS 2,
valoarea sa justă la data modificării utilizării.

De aceea, dacă o investiţie imobiliară este îmbunătăţită cu intenţia de a fi vândută, va fi transferată la

stocuri la data la care începe procesul de îmbunătăţire. În scopul contabilizării stocului, valoarea justă a
proprietăţii la acea dată va fi preluată ca şi “cost”.

Valoarea justă
 Aşa cum s-a arătat mai sus, valoare justă este definită ca fiind suma la care poate fi tranzacţionat un activ,
de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză într-o tranzacţie în care preţul este determinat în
mod obiectiv. IAS 40 încurajează (dar nu cere explicit) entităţile să determine valoarea justă pe baza unei
evaluări făcută de un evaluator independent şi care are o experienţă relevantă.

În stabilirea valorii juste, trebuie notate următoarele aspecte:

         Valoarea justă a unei proprietăţi este în mod normal valoarea sa de piaţă şi trebuie să fie estimată folosind
cel mai probabil preţ ce poate fi obţinut în mod rezonabil pe piaţă;
         Valoarea justă trebuie să reflecte stadiul actual al pieţei la data bilanţului contabil (şi nu înainte sau după
acea dată);
         Valoarea justă este dată în mod normal de preţurile curente pe o piaţă activă pentru proprietăţi similare
aflate în aceleaşi condiţii şi amplasamente şi care fac obiectul unor contracte similare. Dacă nu există o
astfel de piaţă pentru proprietăţi similare trebuie avute în vedere următoarele:
-     preţurile curente pe pieţe active pentru active de natură diferită, condiţii sau amplasamente diferite
care trebuie ajustate astfel încât să reflecte acele diferenţe;
-     preţurile recente pe pieţe mai puţin active, ajustate astfel încât să reflecte orice modificări în
condiţiile economice, etc., între data tranzacţiilor şi data bilanţului; şi
-     previziuni ale fluxurilor de numerar actualizate bazate pe fluxurile de numerar estimate.
         Valoarea justă nu trebuie să fie inflatată sau deflatată de termeni sau circumstanţe speciale, cum ar fi
acordurile atipice de finanţare, contractele de vânzare şi leaseback, anumite contraprestaţii sau concesiuni
acordate de orice parte care are legătură cu respectiva vânzare;
         Valoarea justă nu trebuie să fie redusă de costurile de tranzacţionare care pot apare la ultima cedare.
         Dacă pe o piaţă activă nu sunt disponibile preţuri curente.
         În determinarea valorii juste, trebuie să se evite dubla evidenţiere a activelor. De exemplu, echipamente
cum ar fi lifturile, aparatele de aer condiţionat, dulapurile şi bibliotecile sunt în general incluse mai degrabă
în investiţia imobiliară decât să fie recunoscute separat ca imobilizări corporale. Dacă este închiriat un
imobil mobilat, valoarea justă a imobilului trebuie să includă şi valoarea justă a mobilierului. De asemenea,
activele incluse în valoarea justă a investiţiei imobiliare nu trebuie să fie recunoscute ca active separate. 

Detalii asupra termenului “valoare justă” sunt prezentate în paragrafele de la 29 la 46 din standard.

Prezentarea informaţiilor

Prezentările de informaţii sunt prezentate în următoarele paragrafe ale standardului:

         Prezentări aplicabile atât în cazul modelului bazat pe valoarea justă, cât şi în cazul modelului bazat pe cost
- paragraful 66
         Prezentări aplicabile în cazul modelului bazat pe valoarea justă - paragrafele 67 şi 68
         Prezentări aplicabile în cazul modelului bazat pe cost - paragraful 69

Trebuie avut în vedere că aceste prezentări sunt suplimentare faţă de cele cerute de IAS 17. IAS 17 cere
prezentarea de informaţii privind orice investiţie imobiliară deţinută de entitate, ca locatar, în baza unui
 contract de leasing financiar. De asemenea, cere entităţii prezentarea de informaţii ca locator al investiţiei
imobiliare închiriate în baza unui contract de leasing operaţional.

Prezentări de informaţii cerute pentru ambele modele

Aceste prezentări includ:

         atunci când distincţia între proprietăţi şi investiţii imobiliare este dificil de realizat, ca de exemplu în cazul
în care entitatea utilizează o parte din proprietate, sau dacă oferă servicii auxiliare (vezi mai sus), criteriul
stabilit de către entitate pentru a face această distincţie;
         metodele şi ipotezele semnificative folosite la determinarea valorii juste a investiţiei imobiliare, inclusiv
dacă acestea s-au bazat pe probe de piaţă sau alţi factori;
         dacă valoarea justă se bazează pe evaluarea făcută de un evaluator independent şi cu experienţă;
         sumele în relaţie cu investiţia imobiliară incluse în contul de profit şi pierdere.

Prezentările cerute în cazul modelului bazat pe valoarea justă

Aceste prezentări includ o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul
perioadei. Această reconciliere trebuie să includă cifre separate pentru:

         adaosuri;
         cedări;
         transferuri; şi
         câştigurile sau pierderile nete din ajustarea valorii juste.

Prezentări cerute în cazul modelului bazat pe cost

Aceste prezentări includ:

         metodele de amortizare folosite;

         duratele de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite;
         o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei. Această
reconciliere trebuie să includă cifre separate pentru:
-      adaosuri;
-        cedări;
-        transferuri;
-        amortizare; şi
-        pierderi din depreciere.
         valoarea justă a investiţiei imobiliare (sau, în cazuri excepţionale, de ce nu poate fi determinată cu
certitudine valoarea justă).