Contabilitate financiară 2 - Topic 1 Specializarea CIG An universitar 2020-2021

CONTABILITATEA INVESTIȚIILOR
IMOBILIARE

Aspecte teoretice:
Investiţia imobiliară este proprietatea imobiliară (un teren sau o clădire - ori o parte a unei clădiri - sau ambele) deţinută (de
proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă pentru a obţine venituri din chirii sau pentru
creşterea valorii capitalului, ori ambele, decât pentru a fi utilizată în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori în
scopuri administrative sau a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

O proprietate imobiliară utilizată de posesor este o proprietate imobiliară deţinută (de proprietar sau de locatar în
temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau în
scopuri administrative.

Pentru a stabili dacă o proprietate imobiliară constituie o investiţie imobiliară este nevoie de raţionament profesional.
Entităţile trebuie să elaboreze criterii astfel încât să îşi poată exercita în mod consecvent raţionamentul, în conformitate
cu definiţia investiţiei imobiliare.

Anumite proprietăţi includ o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu scopul creşterii valorii capitalului şi o
altă parte care este deţinută pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii sau în scopuri
administrative. Dacă aceste părţi pot fi vândute separat (sau închiriate separat în temeiul unui contract de leasing
financiar), o entitate le contabilizează separat. Dacă părţile nu pot fi vândute separat, proprietatea imobiliară constituie
o investiţie imobiliară doar în cazul în care o parte nesemnificativă este deţinută pentru a fi utilizată la producerea sau
furnizarea de bunuri ori servicii sau în scopuri administrative.

În situația în care o entitate care deține o proprietate imobiliară furnizează servicii auxiliare ocupanţilor acelei
proprietăţi imobiliare, entitatea tratează respectiva proprietate imobiliară ca investiţie imobiliară, doar dacă
respectivele servicii reprezintă o componentă nesemnificativă a întregului contract.

Transferurile în sau din categoria investiţiilor imobiliare trebuie făcute dacă şi numai dacă există o modificare a utilizării,
evidenţiată de începerea utilizării de către posesor (pentru un transfer din categoria investiţiilor imobiliare în categoria
proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor) sau încheierea utilizării de către posesor (pentru un transfer din categoria
proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor în categoria investiţiilor imobiliare).

În cazul în care o entitate decide să cedeze o investiţie imobiliară, cu sau fără amenajări suplimentare, entitatea
continuă să trateze proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară până în momentul în care aceasta este scoasă din
evidenţă.

Potrivit reglementărilor contabile aplicabile, investițiile imobiliare trebuie urmărite distinct în cadrul categoriei imobilizărilor
corporale. Pentru acestea se aplică regulile generale de recunoaştere, evaluare şi amortizare, aplicabile imobilizărilor
corporale. În ceea ce privește investițiile imobiliare în curs de execuție, ele sunt contabilizate distinct de celelalte imobilizări
corporale.

Conturile cu ajutorul cărora se ține evidența investițiilor imobiliare respectiv a investițiilor imobiliare în curs de execuție sunt 215
„Investiţii imobiliare” și 235 „Investiţii imobiliare în curs de execuţie”. La fel ca celelalte imobilizări corporale, investițiile
imobiliare sunt supuse amortizării liniare (excepție fac terenurile) pentru deprecierile ireversibile, respectiv ajustărilor pentru
depreciere, în cazul deprecierilor cu caracter reversibil. Conturile prevăzute în acest sens sunt: 2815 „Amortizarea investiţiilor
imobiliare”, 2915 „Ajustări pentru deprecierea investiţiilor imobiliare” și 2935 „Ajustări pentru deprecierea investiţiilor
imobiliare în curs de execuţie”

Titular de curs (CIG): Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller

Seminar: Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller victor.muller@econ.ubbcluj.ro https://econ.ubbcluj.ro/~victor.muller/fin.htm
Lect.univ.dr. Dan-Dacian Cuzdriorean-Vladu dan.cuzdriorean@econ.ubbcluj.ro
Contabilitate financiară 2 - Seminar 3 Specializarea CIG An universitar 2018-2019

Aplicația practică 1:
Societatea Terra Invest S.R.L. care își desfășoară activitatea în domeniul imobiliar achiziționează la data de 13.02.2019
(de la compania ACI S.A.) un spațiu comercial la prețul de 1.200.000 lei, în vederea închirierii precum și și un teren la
prețul de 500.000 lei, în scopul obținerii de venituri ca urmare a creșterii pe termen lung a valorii acestuia pe parcursul
desfășurării normale a activității. (Furnizorul ACI S.A. a decis aplicarea regimului de scutire de TVA, cf. Codului Fiscal.)
Achitarea datoriei față de furnizorul de imobilizări are loc prin virament bancar la data de 07.03.2019. Durata de
utilizare economică a spațiului comercial este de 25 de ani (regim liniar de amortizare).
La data de 01.04.2019 entitatea Terra Invest S.R.L. încheie un contract de închiriere a spațiului comercial cu entitatea
New Service S.R.L., pe o perioadă de 1 an, cu o chirie lunară de 10.000 lei (s-a optat pentru aplicarea scutirii de TVA).
Chiria este facturată la final de lună, încasarea având loc prin virament bancar după 10 zile de la facturare.
După expirarea contractului de închiriere societatea Terra Invest S.R.L. decide utilizarea spațiului comercial în scopuri
administrative. La data de 16.04.2020 terenul este vândut societății Real estate SR.L. la prețul facturat de 700.000 lei (în
regim de scutire de TVA), încasarea având loc prin virament bancar după 10 de zile.

Rezolvare:
CONTURI
Op Data Doc Explicaţia SUME
Debitoare Creditoare
1 13.02.19 Factura Achizitie spatiu com. (invest. Imob) 215.1 404 1.200.000
2 13.02.19 Factura Achizitie teren (invest. Imob) 215.2 404 500.000
3 07.03.19 OP/EC Achitare datorie furnizor 404 5121 1.700.000
4 31.03.19 NC Amortizare spatiu com 6811 2815 4.000
1.200.000 / (25 x 12)
5 30.04.19 Factura Facturare chirie lunara 4111 706 / 704 10.000
6 10.05.19 EC Incasare factura chirie 5121 4111 10.000
7 01.04.20 NC Reclasificare invest.imob – cladire 212 215.1 1.200.000
8 01.04.20 NC Reclasificare amort. af invest. Imob. 2815 2812 52.000
Am transf. = 4.000 x 13
9 16.04.20 Factura Vanzare teren (invest. Imob) 461 7583 700.000
10 16.04.20 NC Descarcare din gestiune teren 6583 215.2 500.000
11 26.04.20 EC Incasare creanta client teren 5121 461 700.000

Aplicația practică 2:
Societatea ImoLux S.A., care își desfășoară activitatea în domeniul imobiliar, decide să realizeze (parțial în regie proprie, parțial
în antrepriză) o construcţie (parking) pentru a fi închiriată în proporție de 90% companiilor ce își desfășoară activitatea în
imediata apropiere. (În proporție de 10% parkingul va fi utilizat în scopuri administrative de către entitatea ImoLux S.A.).
Pentru ridicarea la roșu în regie proprie a respectivei construcții pe parcursul lunii martie 2019, societatea realizează
următoarele operaţiuni:
10.03. consum materiale de construcţii (cf. bonurilor de consum) în valoare de 83.000 lei;
21.03. consum energie electrică (cf. facturii) 9.000 lei, TVA 19%;
31.03. salariile brute datorate angajaţilor în valoare de 78.000 lei (cf. statului de plată și a situație de
repartizare a salariilor); pentru simplificare se va face abstracție de celelalte operațiuni/înregistrări aferente
decontărilor salariale/sociale;
31.03. amortizarea utilajelor de construcții (macara, betonieră etc.) 8.000 lei;
31.03 înregistrarea imobilizării în curs de execuție - recepția parțială (cf. PV recepție parțială).

Titular de curs (CIG): Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller

Seminar: Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller victor.muller@econ.ubbcluj.ro https://econ.ubbcluj.ro/~victor.muller/fin.htm
Lect.univ.dr. Dan-Dacian Cuzdriorean-Vladu dan.cuzdriorean@econ.ubbcluj.ro
Contabilitate financiară 2 - Seminar 3 Specializarea CIG An universitar 2018-2019

Pentru perioada aprilie-mai 2019 entitatea ImoLux S.A. a încheiat cu o firmă specializată (Top Construct S.R.L.) un contract
pentru realizarea finisajelor construcției demarate. La data de 20.05.2019 se primește factura privind lucrările de finisare
efectuate de societatea Top Construct S.R.L. în valoare de 326.000 lei, TVA 19%. După 10 zile are loc recepția finală a
construcției (cf. PV receptie finală) și achitarea facturii aferentă lucrărilor de finisare. Durata de utilizare economică a
parkingului este stabilită la 30 de ani (regim liniar de amortizare).

Începând cu iunie 2019, la final de lună se facturează unui client (Office S.R.L.) închirierea a 60% din parking la prețul de 7.000 lei,
TVA 19% (s-a optat pentru regimul normal de taxare), încasarea având loc prin virament bancar după 5 zile de la facturare.

După 2 ani (01.07.2021) ImoLux S.A. vinde imobilul societății Office SR.L. la prețul facturat de 600.000 lei (în regim de
taxare inversă), încasarea având loc prin virament bancar după 30 de zile.

Rezolvare:
CONTURI
Op Data Doc Explicaţia Debitoare Creditoare SUME

1 10.03.19 Bon consum Consum materiale constructii 601 301 83.000

2 21.03.19 Factura Consum energie electrica % 401 10.710

605 9.000
4426 1.710

3 31.03.19 Stat plata Salarii brute angajati 641 421 78.000

4 31.03.19 NC Amortizare utilaje 6811 2813 8.000

5 31.03.19 PV rec part Receptie parking parking (invest. Imob) 235 722 178.000

6 20.05.19 Factura Lucrari finisare parking % 404 387.940

235 326.000
4426 61.940

7 30.05.19 PV receptie Recpetie finala parking (invest. Imob) 215 235 504.000

8 30.05.19 Factura Achitare factura furnizor 404 5121 387.940

9 30.06.19 Factura Facturare chirie 4111 % 8.330

706 / 704 7.000
4427 1.330

10 30.06.19 NC Amortizare parking (invest. Imob) 6811 2815 1.400

Amort. = 504.000 / (30 x 12)

11 05.07.19 EC Incasare factura chirie 5121 4111 8.330

12 01.07.21 Factura Vanzare parking (invest. Imob) 461 7583 600.000

13 01.07.21 NC Descarcare gestiune parking % 215 504.000

6583 469.000
Amort inreg = 1.400 x 25 2815 35.000

14 31.07.21 EC Incasare creanta client parking 5121 461 600.000

Titular de curs (CIG): Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller

Seminar: Conf.univ.dr. Victor Octavian Müller victor.muller@econ.ubbcluj.ro https://econ.ubbcluj.ro/~victor.muller/fin.htm
Lect.univ.dr. Dan-Dacian Cuzdriorean-Vladu dan.cuzdriorean@econ.ubbcluj.ro