AFI ARAD GALERIE COMERCIALA

MANUALUL CHIRIAȘULUI
1
CUPRINS: 8.1. Pereti exteriori
PARTEA I : INTRODUCERE 8.2. Coridor de serviciu
PARTEA II : 8.3. Dezafectare pereti
CERINTE PROPRIETAR SI DESIGN CHIRIAS 8.4. Finisaje pereti
9. Plafoane
1. Definitia “LA ROSU” 9.1. Inaltime plafon fals
2. Accese 9.2. Access plafon fals
2.1. Accese secundare 9.3. Abateri ale liniei de inchiriere la nivelul plafonului
2.2. Signalistică accese secundare 10. Mezanin
3. Fatada 11. Acoperis
3.1. Fatada interioara 11.1. Perforare acoperis
3.2. Vitrina- concept 11.2. Incarcari acoperis
3.3. Sticla fatada
3.4. Montaj fatada PARTEA III: MANUAL TEHNIC CHIRIAS
4. Signalistica 12. GHID INSTALAȚIE ELECTRICĂ, COMUNICARE ȘI
4.1. Signalistica interior ALARMĂ INCENDIU
4.2. Logo inaltime si dimensiuni 12.1 Instalație electrică
4.3. Sigle interzise 12.2. Iluminat
4.4. Logo exterior 12.3. Sistemul de siguranță la incendiu
5. Accese in spatiul comercial 12.4. Sistem de alertare publica
5.1 Design 12.5. Comunicare/ Cabluri de date
5.2 Iluminat 13. H.V.A.C
5.3 Usa intrare & sistem inchidere 13.1. Incalzire si racire
6. Pardoseala 13.2. Ventilatia
6.1. Generalitati/ Caracteristici generale 14. Instalatii sanitare
6.2. Materiale pardoseala 14.1. Apa, Drenaj, Canalizare
6.3. Rosturi intre finisaje 14.2. Sistem Sprinkler & Hidranti interiori
6.4. Incarcari pardoseala 15. H.V.A.C in sarcina Chiriasului
7. Stalpi structurali 16. Gaz
17. Predari si aprobari
8. Pereti

2
PARTEA I
Introducere:
 Scopul acestui Manual este de a pune la dispoziția Chiriașilor informații relevante în scopul elaborarii și predării proiectelor pentru
amenajarea și echiparea spațiilor comerciale. Acesta conține instrucțiuni cu privire la procedurile de aprobare și de amenajare.
Toate proiectele, articolele și specificațiile definite în acest ghid, trebuie să fie aprobate în avans de Reprezentantul Proprietarului și
să fie conforme cu normativele de proiectare în vigoare.
 Acest Manual a fost conceput sa cuprinda cele mai exacte informatii disponibile Proprietarului la momentul intocmirii. Proprietarul
isi rezerva dreptul unilateral de a modifica, completa si actualiza acest Manual, in cazul in care orice detaliu, concept sau alte
informatii devin invalide ori irelevante. Oricare astfel de modificari vor fi transmise Chiriasului in scris.
 Fiecare Chiriaș se va conforma regulilor proprietarului și procedurilor de amenajare a spațiului închiriat, detaliate și descrise în
prezentul Ghid. In privința lucrărilor de amenajare, este esențial ca înaintea demarării proiectelor de amenajare, Chiriașul și
Consultanții săi să aibă în vedere următoarele:
• legile și normativele de construcție;
• procedurile prezentate în acest Ghid;
• restricțiile specificate în contractul de închiriere. Proiectul fiecărui Chiriaș va fi examinat și aprobat de către Proprietar /
Controlorul Lucrărilor de Amenajare și va respecta regulamentele de construcție și cerințele prezentate în acest Ghid.
 Este necesar ca acest Manual sa fie citit impreuna cu Contractul de Inchiriere. S-au depus toate eforturile pentru a garanta lipsa
discrepantelor intre informatiile incluse in acest Manual si informatiile din Contractul de Inchiriere. Daca apar astfel de
discrepante, Contractul de Inchiriere va prevala.

Este în responsabilitatea Chiriasului să se asigure că proiectul de fit-out respectă atât obligațiile legale cât și regulamentul prezentat în
acest Manual. Aprobările de proiecte din partea Proprietarului nu înlocuiesc aceste obligații, în lipsa unei derogari în scris din partea
Proprietarului, cu privire la exceptiile solicitate explicit, tot in scris, de către Chiriaș.

 Proprietarul / Controlorul Lucrărilor de Amenajare își rezervă dreptul absolut de a respinge proiectul dacă acesta nu este în
conformitate cu, sau afectează integritatea clădirii și conceptul de înaltă calitate. Chiriașii vor suporta toate costurile aferente
amenajării spațiului pe care-l închiriază, inclusiv costul îmbunătățirii instalațiilor electrice, sanitare, etc., proiectate exclusiv pentru
îmbunătățirea spațiului deținut de Chiriaș.

3
 Antreprenorilor dumneavoastră li se vor pune la dispoziție informații suplimentare atunci când vor iniția lucrările de construcție cu
privire la:

• instrucțiuni privind siguranța și protecția muncii;

• instrucțiuni cu privire la livrare și parcare;
• instrucțiuni cu privire la accesul după orele de program;
• instrucțiuni cu privire la depozitarea/evacuarea deșeurilor.

 Proprietarul are dreptul de a inspecta lucrarile de constructii in derulare cu scopul de a se asigura ca sunt respectate standardele
conform prezentului Manual si conceptului aprobat.

 Vă rugăm tratați acest Ghid drept principalul set de instructiuni în ceea ce privește proiectul de amenajare. În cazul în care aveți
orice întrebari și/sau necesitați de asistență cu privire la amenajarea Spațiilor, vă rugăm să contactați Coordonatorul Lucrărilor de
Amenajare al Proprietarului. De asemenea, contactati Coordonatorul Lucrarilor de Amenajare al Proprietarului pentru oricare alte
intrebari referitoare la serviciile de management ale cladirii, precum livrarea si eliminarea materialelor, programul de lucru, etc.

4
PARTEA II: ELEMENTELE PUSE LA DISPOZITIE DE PROPRIETAR SI PROIECTUL CHIRIASULUI

1. Definitia “LA ROSU”

Spațiile închiriate vor fi predate “la roșu”, conform descrierii de mai jos:
Pardoseală:
Placă de beton la o cotă de 10 cm sub cota finisată a pardoselii zonelor comune.
Tavan:
Proprietarul nu va pune la dispozitie tavan fals in interiorul spatiului inchiriat.
Pereti:
Fețele interioare ale pereților exteriori (din beton sau plăci de gips carton, conform proiectului de arhitectură) vor fi nefinisate.
Pereți de separare intre chiriasi: montanți metalici cu plăci de gips carton nefinisate pe ambele părți, conform proiectului de arhitectura.
Stâlpi structurali: beton nefinisat, nevopsit
Uși:
Proprietarul nu va pune la dispoziție nicio ușă, cu excepția ușilor de evacuare în caz de incendiu conform Scenariului de Securitate la Incendiu
sau către coridoarele de serviciu pentru unele unitati.
Fațadă interioara: Va fi instalata/montata de catre Chirias, pe cheltuiala sa si se extinde de la partea inferioară nefinisată a
grinzii orizontale superioare care delimitează spatiul, la placa de beton nefinisată de dedesubt.
HVAC:
Puncte de racordar aer proaspat, evacuare fum, evacuare aer viciat, hota bucatarie.
Un sistem VRV va fi instalat de către Chiriaș, constând dintr-o unitate exterioară și una sau mai multe unități interioare, conform designului
Chiriașului. Pentru aerul proaspat, chiriașul va folosi un sistem VAM.Toate materialele necesare: VRV, VAM, conducte, grile, țevi de cupru,
cabluri de comunicație, termostate, senzori etc. vor fi în sarcina Chiriașului.Proiectarea va fi realizată de Chiriaș folosind documentatia
proiectare a proprietarului. Pentru VRV sunt acceptate doar mărcile premium ca: Daikin, Mitsubishi, Carrier sau echivalent.
Apă și instalații sanitare:
Racord de apă rece și canalizare va fi pus la dispoziție la limita spațiului închiriat. Proprietarul va furniza contorul de apă.
Condensul unităților interioare de HVAC va fi realizat de către Chiriaș, conform design Chirias.

5
Instalații electrice si comunicare (curenți slabi):
Se va asigura un singur cablu de alimentare cu electricitate cu o rezervă de 5 m, la limita spațiului închiriat.
Telefon/cablu de date: Chiriasul va semna un contract separat cu furnizorul de servicii de date; Conexiunea se va realiza prin intermediul
infrastructurii pusa la dispozitie de Proprietar.
CATV/TV: nu este cazul, se va realizat via internet.
Consumatori vitali: UPS asigurat de Chrias
Detecție incendiu /protectie la incendiu:
Primul rand de protecție la incendiu, constand in sistemul de sprinklere, hidranti si detectie fum,va fi asigurat de către Proprietar. Nu sunt
permise modificari ale acestui rand fara permisiunea Proprietarului si un nou Aviz ISU.

2. Accese :
2.1 Accese secundare
Nicio usa nu poate fi adaugata ori modificata fara acordul Propretarului.
2.2 Signalistica accese secundare
Ușile secundare vor avea etichete cu numele Chiriașului. Acestea vor fi instalate de către chiriaș pe cheltuiala acestuia.

3. Fatada

3.1 Fatada interioara

Pentru a a atrage cumpărătorii, toate vitrinele trebuie să mențină un grad ridicat de transparență, incluzând zone vitrate, cum ar fi uși, ferestre și
supralumini.
Intraga fatada trebuie să fie proiectată pentru a fi deschisă, iluminată și primitoare. Acest lucru va permite magazinului să fie vizibil din galeria
publică pe tot parcursul orelor de funcționare.
Condițiile menționate mai sus se aplică fiecarei fatade a magazinului.
Toate fatadele din cadrul centrului comercial trebuie sa fie concepute pentru a atrage atenția cumpărătorilor către zonele lor de expunere, intr-o
manieră promoțională interesantă.
6
 3.2 Vitrina- Concept
Zona de vitrină include zona de 100 cm in spatele fațadei. Plafonul de deasupra zonei de expunere va fi construit din plăci de gips carton sau din
alte suprafețe rigide, care sa ascunda vizual instalatiile de la nivelul tavanului pentru clientii aflati pe galeria publica.
Toate finisajele de pardoseală, inclusiv suprafețele platformelor ridicate din cadrul zonei de expunere, vor fi din materiale de înaltă calitate.
Tavanul fals de deasupra zonei de expunere va fi realizat din gips carton lis sau alte materiale solide.

3.3 Sticla vitrina

Chiriașii sunt încurajați să încorporeze sticlă transparentă la limita de înălțime prevăzută pentru magazinul lor și în conformitate cu caracterul
individual al magazinului. Tipul de sticlă va fi călită, laminată și de tip ultra clear. Grosimea sticlei va rezulta din calculul structural pentru
inaltimea vitrinei utilizate. Sticla colorată sau reflectorizantă nu este permisă. Toată sticla trebuie să aibă margini lustruite și rotunjite. Materialele
și instalațiile trebuie să respecte codurile și reglementările locale.
Din punct de vedere structural, Chiriașul va furniza documentația completă a proiectului în ceea ce privește calculul sticlei și profilele de susținere
a acesteia.
Aceste instrucțiuni sunt destinate sa fie utilizate de către toți chiriașii, inclusiv cei care au un caracter recunoscut la nivel național sau internațional.
Pentru a obține un aspect contemporan imbinarile foilor de sticla se vor realiza fara montanti vizibili.

7
FATADA MAGAZIN- DIMENSIUNI SI LOGO

8
SECTIUNE FATADA STICLA MAGAZIN

9
SECTIUNE FATADA UNITATE FOOD COURT CU BAR DE SERVIRE

10
DETALIU SECTIUNE FATADA

11
 3.4 Montaj vitrina
Costructia vitrinei se va extinde de la partea inferioară nefinisată a grinzii orizontale superioare care delimitează spatiul, la placa de beton
nefinisată de dedesubt si va fi dispusa vertical.
Toate elementele de fațăda vor fi proiectate, fabricate și instalate de către Chiriaș pe cheltuiala sa.
Toate elementele fațadei magazinului trebuie să fie independente din punct de vedere structural de grinda si peretii ce delimiteaza spatiul inchiriat.
Rosturile de dilatație care traversează fața magazinului trebuie să fie integrate în proiectarea vitrinei, pe cheltuiala chiriașului și aprobate de
conducerea mall-ului.
Toate fațadele interioare trebuie să prevadă deschideri pentru compensarea aerului în cazul evacuarii fumului.

4. Signalistica
4.1. Semnalistica interior
Logo-ul va fi în 3D, constând din litere/semne separate (fără casete luminoase).
Chiriasul este obligat sa predea un proiect pentru semnalistica la scara 1:20 incluzand vederi, planuri si sectiuni caracteristice, descrierea materialelor
folosite, ce vor fi aprobate de catre Proprietar. Dimensiunile logo-ului vor corespunde exact cu cele din imaginea de mai sus.
4.2 Logo inaltime si dimensiuni
Cota de la baza literelor 3D si limitele de inaltime vor corespunde celor definite in imaginea de mai sus.
Toate siglele luminoase vor fi tridimensionale, fabricate si instalate in conformitate cu toate normele si normativele de proiectare locale, in ceea ce
priveste cladirea si instalatiile electrice.
Firele electrice și toate celelalte accesorii tehnice vor fi ascunse si rezistente la foc 30 de minute.
Conexiunea electrică se va face direct la spațiul închiriat al Chiriașului.
Orele de functionare ale logo-urilor illuminate vor fi definite prin Manualul Operational.

4.3 Sigle interzise

Urmatoarele sigle sunt interzise:
Litere individuale cu o fateta de acril (iluminate sau nu).
12
Sigle care utilizează hârtie cu vopsea luminiscentă, carton, stickere sau colante, dispuse în fața sau în spatele sticlei vitrinei
Casete cu fundal din acril translucid iluminat si litere cu contur din vinil. Litere din plastic formate prin procedeul de vacuum. Sigle care utilizează
cabluri expuse, cutii de balast, transformatoare sau conductori.
Litere sau logo-uri din vinil.

4.4. Logo exterior- conform contractului specific.

5. Acces public in spatiul comercial

5.1 Design
Toți chiriașii trebuie să încorporeze o caracteristică de intrare în designul vitrinei lor, definită de elemente arhitecturale precum:
usi de sticla , portaluri sau frontoane.
Suprafața superioară a tuturor elementelor proeminente ale vitrinei trebuie să fie finisată dintr-un material compatibil cu finisajul
vitrinei și trebuie să fie aprobată de conducerea centrului comercial.
5.2 Iluminat
Iluminarea interioară a vitrinei este obligatorie pentru toți chiriașii din mall 24 de ore din 24, 7 zile pe săptămână.
Nivelul de iluminare (LUX) al vitrinei magazinului ar trebui să fie proiectat să aibe între 0 și 3500 lux, cu niveluri de lumină mai
ridicate utilizate numai în scopuri de iluminare de accent.Când se utilizează lumină albă, temperatura de culoare trebuie să fie de
3000K (Kelvin).
5.3 Usa intrare si sistem inchidere
Închiderea fațadei magazinului cu gratii sau jaluzele este strict interzisă.Toți Chiriașii vor include măsurile de siguranță necesare,
conform propriilor reguli de funcționare. Ușile de intrare trebuie să fie complet retrase în interiorul magazinului pentru a preveni
deschiderea in spatiului public al mall-ului.
Toate părțile pliabile ale fațadei magazinului vor fi amplasate în interior, în limitele liniei de închiriere a magazinului, cum ar fi:
feronerie, balustrade, dispozitive de suspendare, mecanism de alarmă, încuietori etc.
Dacă Chiriașul va folosi o ușă din sticlă plină, o secțiune a fațadei trebuie să fie perforată in treimea inferioara, permițând
circulația aerului în interiorul magazinului, din zona publică a galeriei, atunci când va fi activată evacuarea fumului.

13
 6. Pardoseala
6.1. Generalitati
Proprietarul nu va furniza șapa in spațiile inchiriate ale Chiriasului. Proprietarul îi va asigura chiriașului placa de beton la -10 cm sub cota finită a
pardoselii. Șapa din spatiul inchiriat va fi executată de Chiriaș, pe cheltuiala acestuia.
Pentru a evita orice dubiu, cota finită a pardoselii unității închiriate trebuie să aibă exact aceeași cotă cu cea a pardoselii zonei comune.
6.2. Materiale pardoseala
Conform standardului de brand al Chiriasului si a indicatiilor/restrictiilor incluse in Scenariul de Securitate la Incendiu.
6.3. Ajustari pardoseala/Profile de trecere
Toate profilele de rost intre finisajul de pardoseala din spațiul chiriașului și cel din zona publica trebuie să fie complet nivelate și instalate de către
chiriaș.
La limita de închiriere a unității, Chiriașul va utiliza un profil de trecere corespunzător.

6.4. Incarcari pardoseala

Sarcinile prevăzute în proiect pentru pardoselile aflate în zona magazinelor sunt de 500 kg/mp pentru parter. În cazul în care sunt necesare sarcini mai
mari cum ar fi casete de valori, frigidere grele, mașini expuse, ATM etc. chiriașul va solicita, în scris, aprobarea din partea Proprietarului.
Proprietarul poate aproba sau respinge solicitarea.

7. Stalpi structurali
Stâlpii din beton din spațiul Chiriașului sunt dispuși conform planurilor puse la dispoziție de către Proprietar.Stâlpii vor fi cu sectiune
dreptunghiulară, nefinisați.
Chiriașului i se interzice în mod strict să utilizeze acești stâlpi pentru susținerea oricăror elemente constructive fără a avea aprobarea proprietarului
sau să afecteze integritatea acestora. Finisajul stâlpilor va fi conform proiectului aprobat al Chiriașului.

8.Pereti
8.1. Pereti exterior/perimetrali
Vor fi compusi din beton nefinisat, plăci de gips-carton sau blocuri Y-Tong, pereți cortină sau altele, la discreția Proprietarului.

14
8.2. Coridor de serviciu
Peretele chiriașului alăturat unui coridor de serviciu va fi cu plăci de gips-carton neterminate sau blocuri Y-Tong. Toate lucrările de finisaje ale
pereților care delimitează spațiul închiriat vor fi efectuate pe baza proiectului Chiriașului, după aprobarea acestuia de către Proprietar și pe cheltuiala
Chiriașului.
Pereții nu sunt proiectați să suporte sarcini și nici nu sunt ranforsați pentru a putea sustine rafturi sau alte echipamente.

8.3. Pereți despărțitori între chiriași

Pereții despărțitori dintre chiriași vor fi din profile metalice placate cu gips carton pe fiecare parte. Pereții se vor extinde de la placa de beton a
pardoselii până la placa de beton a acoperișului sau a etajului superior.Rezistenta la foc a peretilor va fi EI 60’si nu se vor permite penetrari a
acestora.
Pereții din beton, pereții din cărămidă sau orice pereți din zidărie vor fi netencuiți.
Rafturile sau alte echipamente ale Chiriașului nu vor fi ancorate de pereții despărțitori, ci vor avea propria lor structura portanta.
8.4. Finisaje pereti (in interiorul spatiilor comerciale) realizate din orice tip de material combustibil ( PAL,OSB, MDF, etc) se vor trata pentru
rezistenta la foc (ignifuga) și ar trebui să atingă o clasă minimă de reacție la foc de C2.

9. Plafoane
9.1. Înălțime plafon fals
Toate plafoanele din spațiile închiriate vor fi realizate de către Chiriaș. Plafoanele vizibile publicului trebuie să fie realizate din gips carton lis sau
orice alt material rigid cu un sistem suspendat. Nu se vor aproba plafoane casetate.
Chiriașul va executa plafoanele suspendate în magazin în conformitate cu proiectele aprobate.

9.2. Access plafon fals

Chiriașul este obligat să instaleze usi de acces la sistemele tehnice ale Proprietarului , instalate deasupra plafonului fals, pe cheltuiala sa.
9.2.1. Trebuie prevăzută o trapă de acces pentru întreținerea și servisarea sistemelor Proprietarului și a sistemelor Chiriașului care traversează
magazinul, cum ar fi sprinklere, apometru etc.
9.2.2. În cazul în care chiriasul va instala plafon fals, este necesar un al doilea rând de sprinklere și detectoare de incendiu.
Proiectarea și execuția plafonului Chiriașului trebuie să aibă în vedere și să se conformeze codurilor și reglementărilor din România cu privire la
securitatea la incendiu. Toate materialele utilizate pentru plafoane vor fi incombustibile.
15
9.3. Retrageri ale limitei de inchidere la nivelul plafonului
În cazul în care intrarea in spațiul comercial va fi retrasă de la limita de închiriere, Chiriașul va instala pe cheltuiala sa un plafon fals în conformitate
cu cel existent pe galeria publică.

10. Mezanin
Chiriașilor le este interzis să construiască mezanine în spațiile închiriate!

11. Învelitoare
11.1. Perforare învelitoare
Orice penetrare sau modificare a acoperisului va fi marcata exact in proiectele Chiriasilor pentru a primi o aprobare finală din partea Proprietarului.
Orice penetrare a acoperișului va fi executată doar de către companii acceptate de către Proprietar sau de către compania ce efectuează mentenanța
acoperișului pentru Proprietarul clădirii. În acest caz, costul lucrării va fi recuperat de către Proprietar din partea Chiriașului.

Aceste penetrari vor fi aprobate de catre Proprietar (impreuna cu aprobarea consultantilor acestuia, precum proiectanții cladirii, ingineri etc).
Proiectul chiriașului trebuie sa includa detalii de executie, dimensiuni, localizarea si suportul echipamentelor. Inainte de a monta orice echipament pe
acoperișul clădirii, Chiriașul va informa Proprietarul pentru ca acesta, la rândul său, să iși informeze contractorul referitor la momentul la care
constructorul Chiriasului este pregătit să instaleze echipamentele. Odata ce toate materialele sunt disponibile în șantier, contractorul Proprietarului va
executa penetrarea, contractorul Chiriașului va instala echipamentele iar Contractorul Proprietarului va efectua reparațiile. Nicio penetrare nu se va
realiza în cazul în care condițiile meteorologice sunt nefavorabile, iar reparațiile nu pot fi realizate în aceeași zi.

11.2 Incarcari acoperiș

Chiriasului ii este permis, cu aprobarea Proprietarului, sa agate de structura acoperișului, o greutate de maxim 90kg.
Elementele structurale orizontale ale acoperisului sunt post tensionate, asadar este strict interzisă utilizarea oricăror ancore sau altor tipuri de agățare
care presupun perforări ale acestora.

PARTEA III: MANUAL TEHNIC CHIRIAS

16
12. Ghid instalatie electrica,comunicare si alarma incendiu

Chiriașul va executa lucrările electrice numai pe baza unui proiect verificat și stampilat, care va fi predat Proprietarului
înainte de inceperea lucrărilor.

12.1. Instalația electrică

12.1.1. Fiecărui Chiriaș i se va asigura un singur cablu de alimentare cu energie electrică.

12.1.2. Dimensiunea conexiunii va fi stabilită de către consultantul pe probleme electrice al proiectului. Chiriașul este răspunzător de
verificarea dimensiunii adecvate a conexiunii și de proiectarea instalației electrice conform acesteia.
12.1.3. Toate circuitele vor fi proiectate la o sarcina maxima de 80% (optzeci la sută) din puterea maxima instalată.
12.1.4. Proiectarea electrică și instalarea cablurilor ar trebui să ia în considerare o rezerva viitoare de 20% (douăzeci la sută).
12.1.5. Tablourile electrice vor fi proiectate si dimensionate astfel incat să suporte o suplimentare de putere de 10 % precum și o rezervă de
spațiu de 20 % .
12.1.6. Factorul total de putere (cos φ) nu va fi mai mic de 0,95.
12.1.7. Nu se va acorda nicio aprobare pentru branșamentul la Tensiune Medie în cadrul proiectului dacă acest lucru nu este menționat în
mod special în contract.
12.1.8. Responsabilitatea pentru coordonarea, proiectarea și realizarea branșamentelor va fi în sarcina Chiriașului.
12.1.9. Instalarea tabloului electric și lucrările de infrastructură din cadrul zonei închiriate de Chiriaș vor fi efectuate de către acesta și vor fi
alimentate cu energie electrică de la un tablou electric local din zona Chiriașului.
12.1.10.Toate lucrările electrice din spațiul Chiriașului, inclusiv asamblarea tabloului electric, trebuie aprobate de Proprietar, în versiunea
finală a proiectului, înainte de instalare.
12.1.11. Sistemul de Contorizare Electrică va fi instalat în tabloul electric central al Proprietarului.
12.1.12. Înainte de efectuarea branșamentului electric, Chiriașul are responsabilitatea de a efectua toate testele si încercarile electrice
conform normativelor și legislației în vigoare și va transmite rezultatele acestora Proprietarului. Toate încercarile și probele efectuate

17
 trebuie să se încadreze în parametrii specificați în normative. Nu se va realiza nici un branșament dacă un test sau încercare nu va
corespunde normativelor.
12.1.13. Conexiunea electrica a echipamentului HVAC exterior se va executa de catre Chirias, in tabloul electric al acestuia din spațiul
închiriat.
12.1.14 Chiriașul va instala, într-o altă încapere decât cea cu Tabloul Electric, un buton manual (tip ciuperca) pentru delestarea curentului
pentru tot Tabloul Electric.
Este recomandat ca Tabloul Electric sa fie de tip IP54, avand in vedere faptul ca principala cauza a incendiilor în spațiile comerciale este de
natură electrică și, deasemenea, încaparea în care se află Tabloul Electric este protejată cu sprinklere.

12.2 Iluminat

Corpurile de iluminat din zona de vitrină vor fi instalate de către chiriaș și vor fi în conformitate cu toate standardele și
normativele. Toate corpurile de iluminat vor fi de tip LED.
Nu sunt premise lumini intermitente.
Dacă nu se primesc alte dispoziții de la autoritățile competente, nivelul mediu de iluminat de urgență este de 10 lux. Toate căile de
evacuare trebuie să includă corpuri de iluminat direcționale către ieșire, având baterii de rezervă, conform Scenariului de
Siguranță la incendiu. Chiriașului nu primi racord electric pentru consumatori vitali decât dacă este astfel indicat în Contractul de
închiriere.

12.2.1.Iluminat de urgență

Toate căile de evacuare trebuie să includa corpuri de iluminat, cu baterii de rezerva, care să garanteze o funcționare minimă
de 120 de minute, în caz de urgență.

Corpurile de iluminat pentru sistemul anti-panică vor fi conform CSN EN 1838; ex. Bateriile de rezervă trebuie să garanteze
o funcționare minimă de 60 de minute, în caz de urgență;

12.3. Sistem de siguranță la incendiu

18
1. Sistemul de alarmă incendiu, conform NFPA72, EN54 sau oricărui alt Normativ în vigoare și proiectarea sistemului de
Siguranță la incendiu, vor fi proiectate și instalate de către Chiriaș.
2. Sistemul va fi conectat la sistemul principal al clădirii și va fi produs de același producător.
3. Detectoarele de fum aflate in primul nivel, sub tavanul de beton al Spațiului Închiriat,vor corespunde cerințelor unui spațiu
liber (“open-space”) si vor fi executate de către Proprietar.
4. Detectoarele de fum suplimentare pentru stratul al doilea (daca este cazul) conform cu design-ul magazinului Chiriasului, vor
fi instalate pe cheltuiala Chiriașului.
5. În cazul in care se executa tavan fals de catre Chiriaș, martorii cu lumina LED ai detectorilor de fum din primul rând , vor fi
instalati de catre Chiriaș.
6. În cazul in care se executa pereti pana la placa de beton, care vor influenta acoperirea detectorilor de fum aflati in primul strat ,
detectorul/detectorii vor fi repozitionati si suplimentati,conform proiectului Chiriasului , pe cheltuiala Chiriasului.
7. Detectoarele de fum din spațiul închiriat trebuie să fie omologate și să fie conectate la Sistemul de Protecție împotriva
Incendiilor al Galeriei. Pogramarea detectoarelor de fum suplimentare, adaugate in urma amenajarii spatiului închiriat, se va
face de către firma agreată de Centrul Comercial.
8. Chiriașul va preda proiectul de amenajare a spațiului închiriat împreună cu caietul de sarcini care va cuprinde toate materialele
de finisare si dovada faptului ca sunt respectate toate normele în vigoare din România.

12.4.Sistem de alertare publică

În cazul în care Chiriașul intenționează să instaleze o sursă locală audio (CD, MP3, radio sau alta) este responsabilitatea sa să o
conecteze la o sursă ce va putea fi deconectată din BMS de către proprietar, în timpul anunțării situațiilor de urgență.

12.5. Comunicare/Cabluri de date

Cablurile de date de joasă tensiune vor fi instalate pe cheltuiala Chiriașului, de către furnizorul de servicii.

13. H.V.A.C.
13.1. Încălzire și răcire
Încălzirea și răcirea unității închiriate va fi asigurată cu un sistem VRV instalat de către Chiriaș, format dintr-o unitate exterioară și una sau mai multe
unități interioare, conform proiectului Chiriașului. Pentru aer curat, chiriașul va folosi un sistem VAM. Toate materialele necesare: VRV, VAM,
conductă, grile, țevi de cupru, cablaj de comunicație, termostate, senzori etc. vor fi în sarcina Chiriașului.Proiectarea va fi realizată de Chiriaș
19
folosind documentația de proiectare a proprietarului. Pentru VRV sunt acceptate doar mărci premium ca: Daikin, Mitsubishi, Carrier sau
echivalent.
TW minim = 20 grade Celsius,
TS= 25grC maxim = Text - 6 grade C
13.2. Ventilația
Conform proiect Chiriaș și pe cheltuiala acestuia.

14. Instalații sanitare

14.1. Apă, Scurgeri, Canalizare- puncte de racord
14.1.1. Proprietarul îi va furniza Chiriașului un racord de apă potabilă, la limita spațiului închiriat. Proprietarul va
asigura un apometru.
14.1.2. Nu va exista racord de apă caldă.
14.1.3. Proprietarul îi va furniza Chiriașului un racord de canalizare în interiorul spațiului închiriat, conform
proiectului Proprietarului.
14.1.4 Dacă în interiorul unei unități alimenție nu există nicio conexiune la un separator de grăsimi furnizat de
Proprietar, Chiriașul trebuie să-și instaleze propriul separator de grăsimi sub fiecare chiuvetă.
14.1.5. Chiriașul va efectua toate lucrările de instalatii interioare și se va conecta la racordurile puse la dispoziție de
Proprietar. Toate lucrările de proiectare trebuie să fie aprobate în prealabil de către proprietar.
14.1.6. Chriașul va efectua lucrările de instalații sanitare în baza unor proiecte ștampilate și verificate MDRAP,
predate Proprietarului înainte de începerea lucrărilor.

14.2. Sistem Sprinklere și Hidranți interiori

Proprietarul va instala primul rând de spinklere în spațiile închiriabile.Al 2-lea rând și orice modificări necesare ale
primului rând datorate proiectului de amenajare al Chiriașului, vor fi responsabilitatea Chiriașului.
Proprietarul va instala sistemul de sprinklere in spatiul inchiriat pentru a se conforma regurilor specifice unui spatiu gol,
necompartimentat ( ex: sprinkler in sus si ramuri de distributie minima).
Proprietarul va instala hidranții interiori în zonele publice ale Galeriei care vor acoperi toate spațiile deschise ale Chiriașilor.
20
În cazul în care se vor executa pereti care vor influenta acoperirea hidrantilor interiori, se va analiza si se vor suplimenta
hidrantii, conform proiectului intocmit de Chirias.
Hidranți interiori suplimentari, conform proiectului întocmit de Chiriaș, vor fi instalați de către acesta pe cheltuiala sa.

15. H.V.A.C. in sarcina Chiriașului

Întreg sistemul HVAC din spațiul închiriat, se va afla în sarcina Chiriașului: tratarea aerului, ventilatia, radiatoare electrice,
etc.
15.1. Locatarul realiza ventilația toaletelor din incinta, inclusiv tubulaturi și grile de aer, și se va conecta la racordul de aer
viciat pus la dispoziție de către proprietar,.

15.2 .În restaurante, Locatarul va instala hote de evacuare, conducte de aer și unitate de filtrare a aerului, conectate la
ventilatorul de evacuare situat pe acoperișul clădirii, pregătit de Proprietar.

15.3. Proprietarul va asigura racorduri, tubulaturi pana la nivelul acoperișului si ventilatoare de extracție pentru desfumare
iar Chiriașul va realiza distribuția in toate incșaperile deschise sau închise, acolo unde este necesară desfumarea.
Racordul pentru desfumare se va realiza în 1/3(treimea) superioară din înălțimea totală a incintei.
Admisia aerului se va face în 1/3 inferioară din înălțimea incintei.
Evacuarea fumului în bucătării, acolo unde este necesar, trebuie să fie conectată la conducta de evacuare a hotei (by-pass)
instalată de locatar.

16. Gaz
Proprietarul nu va furniza racord de gaze naturale pentru Chiriaș.

17. Predări si aprobări

17.1. Etapele procedurii de aprobare:

21
17.1.1. Depunerea documentatie de proiectare a amenajarii de catre Proprietar
17.1.2. FAZA 1: Conceptul de proiectare al Chiriasului
17.1.3. FAZA 2: Dezvoltarea proiectului Chiriasului
17.1.4. FAZA 3: Revizuire dezvoltarea proiectului Chiriasului
17.1.5. FAZA 4: Aprobarea Proprietarului si programul de construire
17.1.6. FAZA 5: Faza de construire
17.1.7. FAZA 6: Finalizare constructie si documentatia ‘AS-BUILT’

17.2 Continut CARTE TEHNICĂ

Chiriasul trebuie sa predea proiectele de fit-out (format hartie si digital). Continutul acestora va fi urmatorul:

CAPITOL A: DOCUMENTATIE DESIGN

I. ARHITECTURĂ:
I.1. Parte scrisă:
• Foaie de titlu;
• Borderou piese scrise și desenate proiect arhitectură;
• Memoriu tehnic;
• Copie diplomă verificatori proiecte atestați;
• Referat de verificare tehnică.

I.2. Parte desenată:

• Plan de situație (poziția magazinului pe planul Centrului Comercial);
• Plan general mobilare spațiu în care să fie marcate traseele de evacuare, inclusiv lungimile acestora pana la usile
degajamentelor protejate;
22
 • Plan de compartimentare in care sa fie specificate rezistentele la foc si clasele de reactie la foc ale elementelor constructive;
• Plan pardoseala;
• Plan plafon;
• Plan coordonare plafon care sa includa toate elementele montate pe plafonul fals: iluminat, detectie incendiu, grile
ventilatie, grile transfer desfumare, sprinklere, trape vizitare etc;
• Sectiune longitudinala si transversala generale;
• Elevatii/vederi/desfasurate pereti cu indicarea materialelor folosite;
• Fatada magazin- vedere vitrina, sectiune etc.;
• Proiect semnalistica logo: elevatie, sectiune, descrierea materialelor componente.
Nota: Toate documentele de mai sus trebuie sa fie semnate si stampilate de catre un arhitect, verificator MDRAP
(Securitate la Incendiu) si un verificator MDRAP (siguranta in exploatare).

II. INSTALATII ELECTRICE -CURENTI TARI

II.1. Parte scrisa:

• Foaie de titlu;
• Borderou piese scrise si piese desenate proiect instalatii electrice;
• Memoriu tehnic;
• Copie diploma verificator proiecte;
• Referat verificator.

II.2. Parte desenata:

• Schema generala de distributie;
• Schema monofilara tablou electric;
• Plan pozitionare consumatori;
• Plan iluminat (inclusiv pozitionarea corpurilor de iluminat de siguranta).

23
Nota: Toate documentele de mai sus trebuie semnate si stampilate de un proiectant si un verificator MDRAP
(instalatii electrice) si verificator MDRAP (Securitate la incendiu).

III. INSTALATII ELECTRICE- DETECTIE, SEMNALIZARE SI AVERTIZARE IN CAZ DE INCENDIU

III.1. Parte scrisa:

• Foaie de titlu;
• Borderou piese scrise si desenate proiect instalatii electrice curenti slabi;
• Memoriu tehnic;
• Copie diploma verificator;
• Referat verificator;
• Copie autorizatie eliberata de IGSU pentru proiectantul instalatiei de detectie incendiu;
• Copie certificat absolvire proiectant specialitate (persoana fizica), inclusiv supliment descriptiv.

III.2. Parte desenata:

• Plan amplasare elemente detectie.
Nota: Toate documentele de mai sus trebuie semnate si stampilate de un proiectant si un verificator MDRAP
(instalatii electrice) si verificator MDRAP (Securitate la incendiu).

IV. INSTALATII HVAC, INCLUSIV DESFUMARE

IV.1 Parte scrisa:

• Foaie de titlu;
• Borderou piese scrise si desenate proiect instalatii ventilatie, climatizare si desfumare;
• Memoriu tehnic;
• Copie diploma verificator;
24
• Referat verificator;
• Copie autorizatie eliberata de IGSU pentru proiectantul instalatiei de desfumare;
• Copie certificat absolvire proiectant specialitate (persoana fizica), inclusiv suplimentul descriptiv.

IV.2 Parte desenata:

• Plan distributie tubulaturi ventilatie si amplasare grile pe plafon;
• Plan amplasare pompe caldura, aparate de masura si control, distributie tubulaturi climatizare si amplasare grile pe
plafon;
• Plan distributie tubulatura si echipamente desfumare (clapeti rezistenti la foc daca este cazul).
Nota: Toate documentele de mai sus trebuie semnate si stampilate de un proiectant si un verificator MDRAP
(instalatii HVAC) si verificator MDRAP (Securitate la incendiu).

V. INSTALATII SANITARE, INCLUSIV STINGERE INCENDIU RAND 2

V.1 Parte scrisa:

• Foaie de titlu;
• Borderou piese scrise si desenate proiect instalatii stingere incendiu;
• Memoriu tehnic;
• Copie diploma verificator;
• Referat verificator;
• Copie autorizatie proiectant eliberata de IGSU pentru proiectarea sistemelor de limitare si stingere a incendiilor;
• Copie certificat absolvire proiectant de specialitate (persoana fizica), inclusiv suplimentul descriptiv.

V.2 Parte desenata:

• Plan instalatii sprinklere si detalii de montaj;
25
 • Plan instalatie hidranti interiori (daca este cazul);
• Plan alimentare cu apa si canalizare, inclusiv pozitie aparate masura si control (apometru).
Nota: Toate documentele de mai sus trebuie semnate si stampilate de un proiectant si un verificator MDRAP
(instalatii sanitare) si verificator MDRAP (Securitate la incendiu).

CAPITOL B: DOCUMENTATIE DE EXECUTIE

I. ARHITECTURA

A. Procese verbale intocmite conform legii si semnate de diriginti de santier acreditati.

Exemplu: procese verbale de trasare a lucrarilor, procese verbale de verificare a calitatii lucrarilor ce devin ascunse, procese
verbale de receptie calitativa.

B. Documentele de calitate si conformitate a materialelor puse in opera.

Exemplu: agremente tehnice pentru tavane, pereti cu si fara rezistenta la foc; declaratii de performanta/certificate de
constatare a performantei pentru materialele puse in opera.

II. INSTALATII ELECTRICE -CURENTI TARI

A. Procese verbale intocmite conform legii si semnate de diriginti de santier acreditati.

26
Exemplu: procese verbale de trasare a lucrarilor, procese verbale pentru verificarea calitatii lucrarilor ce devin ascunse,
procese verbale de receptie calitativa, procese verbale de probe de functionare a instalatiei.

B. Documente de calitate si conformitate a materialelor puse in opera.

Exemplu: Documente de calitate si conformitate pentru corpurile de iluminat (inclusiv pentru cele cu rol de iluminat de
siguranta), cabluri, paturi de cabluri, doze, aparate etc.

III. INSTALATII ELECTRICE- DETECTIE, SEMNALIZARE SI AVERTIZARE IN CAZ DE INCENDIU

A. Procese verbale de executie pentru elementele cu rol de securitate la incendiu (instalatie detectie randul 2) intocmite
conform legii 10 si semnate de diriginti de santier de specialitate.
Exemplu: procese verbale de trasare a lucrarilor, procese verbale pentru verificarea calitatii lucrarilor ce devin ascunse,
procese verbale de receptie calitativa, procese verbale de probe de functionare a instalatiei.

Toate detectoarele, lămpile de semnalizare, caseta de apel etc. trebuie să fie aprobate de inspector.

B. Documente de calitate si conformitate pentru principalele materiale puse in opera: cabluri, detectori de fum, sirene,
butoane de semnalizare, module etc.

C. Autorizatiile emise pentru executanti, dupa cum urmeaza:

C.1. Copie dupa Autorizatia emisa de Ministerul Afacerilor Interne Inspectoratul General Pentru Situatii de Urgenta pentru
Instalarea sistemelor si instalatiilor de semnalizare, alarmare si alertare in caz de incendiu, a antreprenorului ce a executat instalatia.
C.2. Certificat de absolvire pentru Persoana autorizata ca Tehnician pentru sisteme de instalatii de semnalizare,
alarmare si alertare in caz de incendiu.
C.3. Supliment descriptiv al certificatului.

IV. INSTALATII HVAC, INCLUSIV DESFUMARE

A. Procese verbale intocmite conform legii si semnate de diriginti de santier acreditati.

27
Exemplu: procese verbale de trasare a lucrarilor, procese verbale pentru verificarea calitatii lucrarilor ce devin ascunse,
procese verbale de receptie calitativa, procese verbale de verificare a etanseitatii, procese verbale de probe de functionare a
instalatiei.

B. Documente de calitate si conformitate pentru pricipalele materiale puse in opera.

Exemplu: declaratii de performanta/certificate de constatare a performantei pentru grile, tubulaturi; agremente tehnice
pentru clapete RF daca este cazul etc.

C. Autorizatii emise pentru executantul instalatiei de desfumare (daca este cazul):

C1. Copie dupa Autorizatia emisa de Ministerul Afacerilor Interne Inspectoratul General Pentru Situatii de Urgenta
pentru Instalarea sistemelor si instalatiilor de evacuare fum si gaze fierbinti a antreprenorului ce a executat instalatia.
C2. Certificat de absolvire pentru Persoana autorizata ca Tehnician pentru sisteme de instalatii de evacuare fum si
gaze fierbinti.
C.3. Supliment descriptiv al certificatului.

V. INSTALATII SANITARE, INCLUSIV STINGERE INCENDIU RAND 2

A. Procese verbale intocmite conform legii si semnate de diriginti de santier acreditati.

Exemplu: procese verbale de trasarea a lucrarilor, procese verbale de verificare-constatare calitate lucrari, probe specifice şi
speciale (etanseitate, presiune, montaj echipamente).

B. Documente de calitate si conformitate a materialelor.

Exemplu: declaratii de performanta/certificate de constatare a performantei/agremente tehnice pentru tevi, capete de
sprinklere, hidranti (daca este cazul), armaturi, boiler etc.

C. Autorizatii emise pentru executantul instalatiei de limitare si stingere a incendiilor:

C1. Copie dupa Autorizatia emisa de Ministerul Afacerilor Interne Inspectoratul General Pentru Situatii de Urgenta
pentru Instalarea sistemelor si instalatiilor de limitare si stingere a incendiilor a antreprenorului ce a executat instalatia.
28
 C2. Certificat de absolvire pentru Persoana autorizata ca Tehnician pentru sisteme de instalatii de limitare si stingere
a incendiilor.
C.3. Supliment descriptiv al certificatului.

Toate documentele vor fi predate in 2 exemplare originale inainte de inceperea lucrarilor.

Lucrarile din interiorul spatiului inchiriat care au fost executate fara o documentatie complet aprobata, vor fi
demontate pe cheltuiala Chiriasului.

29