Promisiunea de A Vinde Un Teren Agricol (Razvan Dinca)

You have downloaded a document from
The Central and Eastern European Online Library
The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

research institutes, and various content providers
Source: Revista Română de Drept Privat
Romanian Review of Private Law
Location: Romania
Author(s): Răzvan Dincă
Title: Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan
Promise to sell an agricultural land located outside a built-up area
Issue: 03/2015
Citation Răzvan Dincă. "Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan". Revista
style: Română de Drept Privat 03:46-76.
https://www.ceeol.com/search/article-detail?id=290648
CEEOL copyright 2017
46 Răzvan Dincă
PROMISIUNEA DE A VINDE UN TEREN AGRICOL

SITUAT ÎN EXTRAVILAN
Conf. univ. dr. Răzvan Dincă1)

Facultatea de Drept, Universitatea din Bucureşti
La promesse de vendre un terrain agricole situé

dehors des zones construites
Résumé
La Loi n° 17/2014 représente un double défi pour le mécanisme des promesses
de vente. De façon apparemment contradictoire, en application de cette loi,
les promesses de vente deviendront plus difficilement à exécuter, mais leur
utilité augmentera. Dans le contexte, l’étude porte aussi sur d’autres questions
d’actualité juridique, comme l’aptitude des dispositions de la nouvelle loi de
servir aux objectifs de politique législative sur la base de laquelle elles ont
été justifiées, l’exécution forcée directe des promesses de vente immobilière
qui n’ont pas été conclues en la forme authentique et les règles portant sur le
règlement du conflit de loi avec le temps en matière des promesses de contrat.
Mots-clés: promesse de contrat; forme authentique; décision substituant le consentement;

droit de préemption.
Promise to sell an agricultural land located

outside a built-up area
Abstract
Law no. 17/2014 represents a double challenge for the mechanism of promises of
sale. In an apparently contradictory manner, by enforcing this law, the promises
of sale shall become more difficult to enforce, however their usefulness shall
increase. In the context, this study approaches also other current legal issues,
1)
Autorul mulţumeşte pentru suportul acordat în documentarea interdisciplinară a acestui
studiu doamnei Virginia Duminecă, judecător la Curtea de Apel Bucureşti, formator la Institutul
Naţional al Magistraturii şi doctorand în sociologie la Şcoala Naţională de Ştiinţe Politice şi
Administrative, pregătind o teză asupra antropologiei relaţiilor de proprietate în ruralul românesc.

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 47

such as the applicability of the provisions of the new law to serve the goals of
legislative policy under which they were justified, the direct forced execution of
the real estate sale promises which were not concluded as authentic instruments
and the rules of settlement of the conflict of laws in time in the matter of the
promissory agreements.
Keywords: promise of sale; authentic form; decision substituting the consent; preemption
right.
Motto:
„Investitor 4: Eu am văzut oameni plângând de bucurie
că au reuşit să-şi vândă nişte terenuri.”
Gianina Cărbunariu, De vânzare/For sale2)
1. Experientia docet. Regimul juridic al promisiunii de vânzare constituie una

dintre cele mai remarcabile creaţii pretoriene ale anilor ’90. Într-o ţară care, închizând
paranteza istorică a comunismului, redescoperea valoarea proprietăţii agricole şi
fundamentele dreptului civil, individualismul, securitatea juridică şi respectarea
cuvântului dat, doctrina şi jurisprudenţa au construit un regim juridic al promisiunilor
de vânzare flexibil şi eficace3). Trăsăturile esenţiale ale acestui regim presupuneau că:
i) consimţământul la promisiune este distinct de consimţământul la vânzarea promisă;
ii) contractul de promisiune nu este supus cerinţelor de formă impuse de lege pentru
validitatea contractului promis; iii) din contractul de promisiune rezultă obligaţia
promitentului de a încheia contractul promis, ca obligaţie de a face, şi iv) această obligaţie
se poate executa silit în natură la cererea beneficiarului care şi-a îndeplinit propriile
obligaţii decurgând din promisiune, suplinindu-se consimţământul promitentului
recalcitrant prin hotărârea instanţei judecătoreşti care ţine locul contractului promis.
2)
Spectacol pus în scenă de autoare la Teatrul Odeon din Bucureşti în stagiunea 2014-2015 a
fost încununat cu premiul pentru „cel mai bun spectacol” la Gala Premiilor UNITER de la sfârşitul
lunii mai 2015.
3)
A se vedea: V. Stoica, F. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor
în condiţiile abrogării Decretului nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, p. 18 şi urm.; F. Baias, Efectele
juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare a unei construcţii, în condiţiile abrogării Decretului
nr. 144/1958, în Dreptul nr. 7/1994, p. 24 şi urm.; T. Dârjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare,
în Dreptul nr. 3/2000, p. 35 şi urm.; F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti, 2001, p. 26; B. Dumitrache, Antecontractul de vânzare-cumpărare şi promisiunea
sinalagmatică de vânzare-cumpărare (II), în Dreptul nr. 2/2002, p. 52 şi urm.; R. Dincă, Notă la
sent. civ. nr. 4210/2001 a Jud. Sectorului 1 Bucureşti privind executarea silită a antecontractului
de vânzare-cumpărare asupra unui teren agricol situat în extravilan, în PR nr. 1/2003, p. 93 şi urm.;
B. Dumitrache, Probleme privind executarea silită în natură a obligaţiilor de a face, în AUBD, 2003-I,
p. 65 şi urm.; I. Lulă, D. Hantea, Discuţii cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
a terenurilor, în Dreptul nr. 9/2003, p. 67 şi urm.; T. Dârjan, Distincţia între acţiunea în executarea
silită a antecontractului de vânzare-cumpărare şi acţiunea în prestaţie tabulară în dinamica sistemelor
de publicitate imobiliară, în Dreptul nr. 1/2004, p. 65 şi urm.

48 Răzvan Dincă
Deşi au fost contestate de un curent doctrinar lansat la începutul anilor 20004),

aceste trăsături au fost constant respectate de jurisprudenţă5) şi progresiv incorporate
în legislaţie6). Redactorii Codului civil din 2009-2011 au luat în considerare aceste
evoluţii, dar şi criticile exprimate în doctrină în privinţa lor. Preocuparea lor a fost
aceea de a consacra soluţiile care îşi vădiseră utilitatea în contextul social şi economic
al României, ţinând cont însă şi de evoluţiile în materie din dreptul comparat, în special
din Italia şi Franţa. În consecinţă, pe lângă cele două tipuri de promisiune, unilaterală
şi sinalagmatică, care au primit un regim corespunzând în linii generale trăsăturilor
menţionate mai sus, noul Cod civil a consacrat şi un alt tip de contract preparatoriu
la vânzare, pactul de opţiune7). Un contract – ca şi promisiunile –, pactul de opţiune
incorporează consimţământul promitentului la vânzarea promisă într-o ofertă
irevocabilă cuprinsă în pact, pe care o va menţine la dispoziţia beneficiarului pe durata
termenului de opţiune. Din acest motiv, eventualele condiţii de formă impuse de lege
vânzării ce face obiectul pactului se aplică atât pactului, cât şi manifestării de voinţă
prin care beneficiarul îşi exercită opţiunea în sensul acceptării ofertei. De vreme ce prin
această acceptare se formează însăşi vânzarea promisă, nu mai este necesară o nouă
manifestare de voinţă a promitentului în acest sens şi deci nici nu se pune problema
suplinirii consimţământului promitentului printr-o hotărâre judecătorească.
Deşi reglementarea Codului a fost inspirată de preocuparea de a oferi părţilor cele
mai variate posibilităţi de a pregăti încheierea vânzării dorite, astfel încât, în cunoştinţă
de cauză, acestea să aleagă varianta de contract preparatoriu cea mai potrivită situaţiei
imobilului şi gradului lor de angajare, mediul juridic a manifestat o anumită rezistenţă
faţă de sistemul instituit de Cod. Reticenţele se îndreaptă mai ales împotriva ideii că,
4)
A se vedea: D. Chirică, Promisiunea unilaterală de a vinde şi de a cumpăra, în RDC nr. 9/1999,
p. 36 şi urm.; D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de
contract, în RDC nr. 10/1999, p. 41 şi urm.; D. Chirică, Condiţiile de validitate şi efectele promisiunii
sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în PR nr. 1/2002, p. 250 şi urm; I. Popa, Antecontractul de
vânzare-cumpărare şi promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare (I), în Dreptul nr. 2/2002,
p. 44 şi urm.; P. Vasilescu, Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o nouă teorie generală
a actului de drept privat, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 67; I. Ionescu, Antecontractul de vânzare-
cumpărare, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, passim.
5)
A se vedea CSJ, s. civ., dec. civ. nr. 2614/1991, în Dreptul nr. 2/1992, p. 80; dec. nr. 222/2993,
dec. nr. 879/1993, dec. nr. 2221/1993, dec. nr. 2339/1993, în Jurisprudenţa CSJ, 1993, pp. 46-48,
41-42, 42-46, 48-43; dec. nr. 765/1993, în Dreptul nr. 7/1994, pp. 75-76; dec. nr. 1356/1993,
în Dreptul nr. 7/1994, pp. 78-79; dec. nr. 1448/1993, în Dreptul nr. 7/1994, pp. 76-77, citate
după F. Deak, op. cit., p. 26, nota 2; ICCJ, s. civ., dec. nr. 201/2005, citată după L. Stănciulescu, Curs
de drept civil. Contracte, ed. a 2-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2014, p. 120,
nota 3; C. Ap. Oradea, s. civ. min. fam., dec. nr. 865/2009; C. Ap. Timişoara, s. com., dec. nr. 909/2008;
C. Ap. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. civ. nr. 595/2011, citate de M. Gavriş, în Noul Cod civil. Comentarii,
doctrină şi jurisprudenţă. Vol. III. Art. 1650-2664, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, pp. 32-33.
6)
Art. 5 alin. (2) din Titlul al X-lea, „Circulaţia juridică a terenurilor”, din Legea nr. 247/2005
privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente prevedea:
„În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii,
una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate
sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
7)
Asupra pactului de opţiune, a se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil. Note
de curs, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, pp. 57-61. Pentru sistemul contractelor preparatorii
în noul Cod, a se vedea şi I. Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia
în concepţia Codului civil în vigoare, în Dreptul nr. 5/2014.


atunci când legea impune forma autentică pentru vânzare, ceea ce este cazul de câte
ori dreptul vândut este un drept tabular8), este posibil ca, pe baza unui contract de
promisiune care nu s-a încheiat în formă autentică beneficiarul să ajungă, în temeiul
unei hotărâri judecătoreşti, într-o postură cel puţin la fel de favorabilă ca şi contractantul
unei vânzări autentice.
2. Dilemele legislative ale autenticităţii. Semnele acestei rezistenţe au apărut

chiar din partea legiuitorului, luând însă doar forme de ezitare care n-a condus decât la
instabilitate legislativă. Prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă
a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative,
publicată în M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013, a fost introdusă obligativitatea încheierii
în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancţiunea
nulităţii absolute. După foarte scurtă vreme însă, art. II din Legea nr. 221/2013 privind
aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor
măsuri financiar-fiscale şi prorogarea unor termene şi de modificare şi completare a
unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 434 din 17 iulie 2013, a abrogat în mod expres
această obligaţie. Aşadar, în perioada 2 mai-19 iulie 2013 antecontractele de vânzare a
imobilelor au fost supuse formei autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului9).
Ezitarea legiuitorului a continuat. În forma sa iniţială, art. 5 din Legea nr. 17/2014
privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate
în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor
comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu
destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului avea următorul conţinut:
„(1) În toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei
hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar
ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile
prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară
a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc
de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de
prezenta lege”.
Singurul lucru clar care rezulta din această formulare a art. 5 era că legiuitorul dorea
să dea oarecare efecte specifice încheierii în formă autentică a promisiunii. Care erau
aceste efecte nu era însă deloc clar. Citit singur, primul alineat putea sugera că forma
autentică este cerută nu pentru validitatea promisiunii, ci pentru a permite executarea
ei silită prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimţământul
promitentului în cazul refuzului acestuia de a încheia contractul promis. Alineatul (2)
prevedea însă o altă sancţiune: în lipsa formei autentice a promisiunii, hotărârea
judecătorească care ţinea locul contractului promis urma să fie pronunţată, însă
8)
Art. 1.244 C. civ.: „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris
autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale
care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.
9)
„În măsura în care acceptăm corolarul raţional al acestui demers al legiuitorului, promisiunea
de contract ar fi fost valabilă şi în lipsa formei autentice anterior acestei modificări şi imediat după
abrogarea normei” (Ş. Diaconescu, Unele consideraţii cu privire la conflictul de norme civile în timp,
în RRDP nr. 6/2014, p. 91 şi urm., în special p. 106).

50 Răzvan Dincă
cererea de înscriere a transferului proprietăţii pe temeiul acestui contract urma

să fie respinsă. O asemenea sancţiune, pe lângă faptul că era profund atipică şi îi
conferea registratorului competenţe extinse de control cu privire la temeiurile
pentru care judecătorul pronunţase deja o hotărâre definitivă ce substituia
contractul, era şi contrară principiului securităţii circuitului civil: prin ipoteză,
hotărârea exista, avea putere de lucru judecat şi era executorie, ea ar fi trebuit să
producă efectele unei vânzări, totuşi, în sistemul Legii nr. 7/1996, deşi transferul
de proprietate opera între părţi, el nu putea fi opus terţilor, iar, în sistem constitutiv
de drepturi, respingerea cererii de înscriere l-ar fi împiedicat pe cumpărător să
obţină transmiterea dreptului10). Mai departe, în lipsa transferului proprietăţii, nici
plata preţului nu devenea scadentă11), iar în lipsa plăţii, nici predarea bunului nu
era scadentă12). Altfel spus, după pronunţarea unei hotărâri definitive şi executorii,
registratorul de carte funciară era chemat ca, prin respingerea cererii de înscriere,
fie să împiedice opozabilitatea faţă de terţi e efectelor ei, instituind un transfer ocult
al proprietăţii imobiliare, fie să suspende sine die efectele hotărârii. Legiuitorul
părea să instituie el însuşi un mecanism care, dacă ar fi fost prevăzut de părţi prin
convenţie, ar fi fost considerat nescris13),
Din fericire, după circa o lună, legiuitorul a revenit asupra acestei soluţii specioase.
În forma modificată prin art. II pct. 2 din Legea nr. 68/2014, art. 5 din Legea nr. 17/2014
a primit următorul conţinut: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea
unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea
este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii
nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie,
precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar
imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.
(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă
nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege”. În mod specific, textul nu mai
impune pentru emiterea hotărârii care ţine loc de contract cerinţa ca promisiunea de
vânzare să îmbrace forma autentică. Totuşi, există instanţe care au identificat originea
unei asemenea cerinţe chiar în dreptul comun.
3. Dileme judiciare ale autenticităţii. Potrivit unei decizii14), „un antecontract

încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se
urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare,
cum este cazul în speţă, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă
autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci
10)
Art. 885 alin. (1) C. civ.: „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.
11)
Art. 1.720 alin. (1) teza finală C. civ.: „În lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie
să plătească preţul (...) de îndată ce proprietatea este transmisă”.
12)
Art. 1.693 teza I C. civ.: „În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de
îndată ce preţul este plătit”.
13)
Art. 19 alin. (3) C. civ.: „Orice renunţare sau restrângere a dreptului de a îndeplini o
formalitate de publicitate, precum şi orice clauză penală sau altă sancţiune stipulată pentru a
împiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise”.
14)
T. Teleorman, dec. nr. 456 din 7 iunie 2013, publicată în C. Jud. nr. 2/2015, p. 77, cu notă
critică de V. Peligrad şi C.V. Radu.


o cerinţă care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să
ţină loc de contract de vânzare-cumpărare”.
Hotărârea citată nu reflectă tendinţa jurisprudenţială majoritară. Înainte însă de a se
ajunge la reorientarea acestei tendinţe, ar fi poate util să examinăm dacă soluţia propusă
prin hotărârea citată este sau nu întemeiată. În demers s-a înscris deja o doctrină extrem
de autorizată, care a conchis că „forma nu este o condiţie de validitate a promisiunii de
contract, dar poate fi o condiţie a executării silite în natură. Promisiunea de contract va
putea fi executată voluntar în cazul în care nu este încheiată în forma cerută de lege pentru
contractul promis, dar nu va putea fi executată silit în privinţa prestaţiei promitentului
înstrăinător. Pe de altă parte, toate remediile pentru neexecutare rămân accesibile
părţilor în ipoteza unei promisiuni informe de contract solemn, cu excepţia remediului
pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic”15).
În opinia noastră, soluţia discutată nu poate fi primită pentru următoarele motive. În
primul rând, din punct de vedere gramatical, nici art. 1.279 alin. (3), nici art. 1.669 alin. (1)
C. civ. nu susţin hotărârea criticată. Spre a începe cu cel din urmă, text special care, în
caz de contrarietate, ar înlătura de la aplicare textul general, se cuvine să observăm
că el permite suplinirea consimţământului prin hotărâre judecătorească numai „dacă
toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”. Prin „celelalte condiţii” se au în
vedere, în mod evident, celelalte condiţii de validitate decât suplinirea prin hotărâre
judecătorească a consimţământului promitentului la cererea beneficiarului. Or, în cazul
în care actul promis este o vânzare a unui imobil, această formulă acoperă nu una, ci
două dintre condiţiile pentru validitatea vânzării, aflate, e adevărat, într-o relaţie extrem
de strânsă: consimţământul concordant al părţilor şi exprimarea lui în formă autentică.
Pe de o parte, cererea beneficiarului atestă manifestarea sa de voinţă în sensul încheierii
vânzării. Prin această cerere, instanţa este sesizată, iar manifestarea de voinţă în sensul
încheierii vânzării este atestată de instanţă prin întregul proces desfăşurat pe baza acestei
sesizări şi prin hotărârea prin care cererea este soluţionată. Prin conducerea şi soluţionarea
procesului, instanţa de judecată acţionează ca autoritate publică aflată în exerciţiul
atribuţiilor sale; în consecinţă, actele pe care instanţa de judecată le întocmeşte în acest
demers au natura unui act autentic, în sensul art. 269 C. pr. civ.16). În lumina acestui text,
doctrina17) a stabilit că, spre a fi autentic, un înscris trebuie să îndeplinească următoarele
condiţii: a) înscrisul să fie instrumentat de agentul având calitatea de a-l instrumenta;
b) acest agent să exercite atribuţii de putere publică şi c) instrumentarea să se facă în forma
şi în condiţiile prevăzute de lege. Hotărârea judecătorească îndeplineşte de plano aceste
condiţii, astfel încât ea este, de multă vreme18), în mod neîndoielnic, un act autentic.
15)
I.F. Popa, Promisiunile unilaterale şi bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale şi sinalagmatice
de înstrăinare imobiliară, în RRDP nr. 5/2013, articol încununat cu Premiul Revistei române de drept
privat „Octavian Căpăţînă” – pentru cel mai original şi valoros studiu publicat în paginile revistei în
cursul anului 2013, premiu acordat împreună cu Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România.
16)
Art. 269 alin. (1) teza I C. pr. civ.: „Înscrisul autentic este înscrisul întocmit sau, după caz,
primit şi autentificat de o autoritate publică, de notarul public sau de către o altă persoană învestită
de stat cu autoritate publică, în forma şi condiţiile stabilite de lege”.
17)
A se vedea: M. Fodor, în V.M. Ciobanu, M. Nicolae (coord.), Noul Cod de procedură civilă
comentat şi adnotat. Vol. I – art. 1-526, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, pp. 704-705;
V. Dănăilă, în G. Boroi, Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole. Vol. I. Art. 1-526,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 595.
18)
T.S., col. civ., dec. nr. 2013/1956, în CD 1956, p. 34. Mai recent, a se vedea C. Ap. Bacău,
dec. civ. nr. 691/1996, în BJ 1996, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 19.

52 Răzvan Dincă
Pe de altă parte, chiar dacă manifestarea de voinţă a promitentului în sensul încheierii cu

beneficiarul a aceluiaşi act lipseşte, legea permite expres suplinirea ei tocmai prin hotărârea
prin care instanţa admite cererea beneficiarului, care are, după cum spuneam, natura unui
act autentic. În consecinţă, deşi lipseşte, consimţământul concordant al promitentului este
substituit în formă autentică. În urma substituirii manifestării de voinţă a uneia dintre părţi,
nu numai că se substituie acordul de voinţă, dar el se substituie în formă autentică.
Aşadar, când noul Cod civil vorbeşte de „celelalte condiţii de validitate”, el se referă,
pentru actele supuse formei autentice ad validitatem, la alte condiţii decât consimţământul
părţilor şi forma autentică (spre exemplu, obiectul, respectarea unor eventuale drepturi
de preempţiune şi avize prealabile, cauza licită etc.). Forma autentică nu este deci una
dintre „celelalte” condiţii de validitate a căror îndeplinire trebuie verificată în prealabil
unei hotărâri judecătoreşti de suplinire a consimţământului promitentului, întrucât
această condiţie va fi de plano îndeplinită prin însăşi pronunţarea hotărârii.
Cât priveşte art. 1.279 alin. (3), el indică întocmai că soluţia criticată este incoerentă chiar
în raport cu premisele pe care se sprijină. Potrivit textului, instanţa ”poate să pronunţe o
hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când (…) cerinţele legii pentru validitatea acestuia
sunt îndeplinite”. Se au în vedere, în mod evident şi inconturnabil, sub aspect gramatical şi
semantic, cerinţele pentru validitatea contractului promis, iar nu a promisiunii de contract.
Să presupunem că ar fi necesară forma autentică ad validitatem a vânzării promise şi că
hotărârea judecătorească n-ar putea avea/suplini această formă. Într-o asemenea situaţie,
cu siguranţă că nici forma autentică a promisiunii nu ar avea vocaţia îndeplinirii cerinţei
de formă a actului promis. Ea îmbracă un alt consimţământ decât la actul promis, şi anume
consimţământul la promisiune. În plus, consimţământul la un act nu poate fi decalat în timp
faţă de forma aceluiaşi act; consimţământul este exteriorizarea voinţei părţilor de a încheia
actul, exteriorizare care are întotdeauna o anumită formă; pentru vânzarea de terenuri legea
cere ca această formă, forma exteriorizării voinţei de a vinde şi de a cumpăra, să fie forma
autentică [adică manifestarea să fie atestată/(prin excepţie) suplinită de o autoritate publică
aflată în exerciţiul atribuţiilor sale]. Dacă o altă voinţă, aceea de a promite vânzarea, s-a
manifestat în formă autentică, acest aspect nu poate avea nicio înrâurire asupra formei în
care se va exprima/suplini, la un moment ulterior, voinţa la vânzare însăşi.
Prin urmare, interpretarea pe care instanţa a dat-o art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669
alin. (3) nu conduce la consecinţa pe care ea a reţinut-o, şi anume că, atunci când legea
cere pentru actul promis forma autentică, suplinirea consimţământului promitentului
este posibilă doar dacă promisiunea s-a dat în forma autentică, ci la concluzia că, atunci
când legea cere forma autentică pentru contractul promis, suplinirea prin hotărâre
judecătorească a consimţământului la acel contract este imposibilă. Or, o asemenea
interpretare îi retrage mecanismului de suplinire aplicarea tocmai în cazurile în care
importanţa actelor promise a determinat legiuitorul să prevadă pentru ele cerinţa formei
autentice ad validitatem. Altfel spus, un remediu judiciar eficient nu ar fi accesibil decât
în cazurile de importanţă socială mai redusă. Această aplicare inversă a principiului de
minimis non curat praetor nu putea fi în intenţiile legiuitorului din 2011, ceea ce arată că
interpretarea criticată este vulnerabilă şi sub aspect teleologic.
S-ar putea obiecta că una dintre raţiunile majore ale formei autentice este aceea de a-i
permite notarului să verifice legalitatea extrinsecă a actului şi să avizeze consimţământul
părţilor prin consultanţa de specialitate pe care o oferă la încheierea actului, astfel încât
acest consimţământ să fie dat în deplină cunoştinţă de cauză asupra efectelor juridice
ale acestuia. În această linie, s-ar putea susţine că, pe când promitentul dintr-un contract
autentic de promisiune de vânzare a beneficiat de această protecţie cu prilejul autentificării,


cel care a încheiat promisiunea printr-un înscris sub semnătură privată nu a avut aceeaşi
şansă. În consecinţă, s-ar putea considera ca fiind excesiv ca cel din urmă să fie sancţionat
prin pronunţarea împotriva sa a unei hotărâri care să producă în ceea ce îl priveşte chiar
efectele contractului promis, efecte a căror naştere valabilă este condiţionată de lege exact
de forma autentică menită să-l protejeze. Faţă de o asemenea linie de gândire, urmează a
se observa că instanţa sesizată cu cererea de suplinire a consimţământului promitentului
este datoare nu numai să facă un control al legalităţii promisiunii şi contractului promis,
ci şi să verifice dacă, la data încheierii contractului de promisiune, promitentul a avut o
reprezentare corectă şi completă a efectelor manifestării sale de voinţă, făcând în felul
acesta acelaşi oficiu pe care l-ar fi îndeplinit notarul public în procedura de autentificare
de drept comun. Dacă în urma verificării va rezulta o falsă reprezentare a acestor efecte,
instanţa va respinge cererea pe motivul erorii determinante a promitentului, ce determină
anularea contractului de promisiune, eroare pe care acesta o invocă cel puţin implicit, pe
cale de excepţie, prin refuzul de a consimţi la contractul promis. În consecinţă, procedura
judiciară asigură depline garanţii de control al legalităţii şi de ocrotire a consimţământului
liber şi neviciat al promitentului, garanţii avute în vedere şi de legiuitor prin supunerea
vânzării promise la condiţia formei autentice ad validitatem.
În consecinţă, considerăm că o promisiune de vânzare a unui imobil poate fi executată
silit prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimţământul
promitentului, indiferent dacă promisiunea s-a încheiat sau nu în forma autentică19). Că însuşi
legiuitorul a asumat în final această concepţie în cazul terenurilor agricole din extravilan
rezultă din faptul că a modificat forma iniţială a art. 5, înlăturând acea parte a textului din
care părea să rezulte expres contrariul, adică cerinţa, pentru ca o asemenea hotărâre să fie
pronunţată, ca promisiunea care stă la baza ei să fi fost încheiată în formă autentică20). Or,
pentru ca această modificare să aibă un efect util, instanţele nu se pot pronunţa ca şi cum ea
nu ar fi avut loc.
Aceeaşi concluzie rezultă implicit şi din jurisprudenţa Curţii Constituţionale, care,
raportându-se la dreptul comun instituit de noul Cod civil inclusiv în privinţa terenurilor
agricole situate în extravilan, a stabilit că nu exista nicio diferenţă relevantă pentru efectele
contractului de promisiune între promisiunile încheiate în formă autentică şi cele încheiate
prin înscris sub semnătură privată. Asupra acestui aspect vom insista şi în paragraful următor.
4. Aplicarea în timp a Legii nr. 17/2014 cu privire la promisiunile de vânzare. În

forma sa iniţială, art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 a prevăzut: „Prevederile prezentei
legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la
notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”. Această prevedere a făcut obiectul
unei excepţii de neconstituţionalitate, soluţionată prin Decizia Curţii Constituţionale
nr. 755/201421).
19)
În acelaşi sens, a se vedea: V. Peligrad, C.V. Radu, loc. cit., jurisprudenţa, amplă, citată de
aceşti autori, pp. 81-82; R. Dincă, Antecontractele de vânzare, în Conferinţa „Intrarea în vigoare
a noului Cod civil: realităţi şi provocări legislative ale modernizării societăţii româneşti”, în
Ministerul Justiţiei, Noul Cod civil al României, Bucureşti, 2011; R. Popescu, Pactul de opţiune şi
promisiunea de a contracta, în conferinţa „Noul Cod civil. Teze şi antiteze”, Cluj-Napoca, 2011;
R. Dincă, Promisiunea de vânzare, în „Conferinţe dedicate noului Cod civil şi noului Cod de
procedură civilă”, Institutul Naţional al Magistraturii, Bucureşti, 2015.
20)
A se vedea supra, nr. 2.
21)
Publicată în M. Of. nr. 101 din 9 februarie 2015.

54 Răzvan Dincă
Stabilind limitele sesizării, Curtea Constituţională a constatat, în primul rând, că,

în cadrul litigiului în care s-a ridicat, excepţia nu vizează referirea textului sus-citat la
pactele de opţiune. Putem totuşi presupune, având în vedere şi raţionamentul Curţii, pe
care îl vom prezenta în continuare, că, în cazul pactelor de opţiune, prevederile textului
sunt justificate şi constituţionale. Astfel, în virtutea naturii imobiliare a obiectului lor,
pactele de opţiune având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan erau supuse
formei autentice ad validitatem (şi) înaintea intrării în vigoare a Legii nr. 17/201422).
În consecinţă, dacă nu îndeplinea această condiţie, un pact de opţiune nu era valabil ca
atare, putând fi cel mult convertit, în temeiul art. 1.260 alin. (1) C. civ., într-o promisiune
unilaterală de a contracta. Dacă, în schimb, îndeplineau toate condiţiile de validitate
prevăzute de legea în vigoare la data emiterii lor, inclusiv condiţia formei autentice,
pactele de opţiune încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 incorporau
consimţământul la vânzare al promitentului, consimţământ apt, potrivit legii în vigoare
la data exprimării sale, să-i confere beneficiarului dreptul potestativ de a forma
contractul de vânzare fără a mai fi necesare alte avize sau proceduri administrative.
Sub acest aspect, soluţia noii legi de a exclude de la aplicarea sa pactele de opţiune deja
încheiate valabil, din punct de vedere formal, înainte de intrarea sa în vigoare este cât
se poate de rezonabilă, câtă vreme ea nu face decât să adauge noi exigenţe formale de
tipul procedurilor şi avizelor pentru validitatea (contractelor de vânzare şi a) pactelor
de opţiune la vânzarea ce urmează a se încheia sub imperiul său.
Trecând apoi la analiza compatibilităţii cu Constituţia a excluderii de la aplicarea legii
a promisiunilor de vânzare încheiate în formă autentică anterior intrării sale în vigoare,
Curtea Constituţională a examinat mai întâi incidenţa art. 15 alin. (2) din Constituţie,
ocazie cu care clarifică un aspect spinos al conflictului de legi succesive aplicabile în cazul
unei promisiuni de vânzare. Problema este de a şti dacă, atunci când o lege nouă survine
încheierii unei promisiuni de contract, această lege se aplică validităţii contractului promis
sau dacă, întrucât validitatea vizează efectele promisiunii iniţiale, aceasta este supusă
legii în vigoare la data acelei promisiuni. Aprioric, soluţia nu era evidentă nici sub aspect
constituţional, nici sub aspect civil. Sub aspect constituţional, legea nouă poate guverna
efectele viitoare ale înţelegerilor trecute (facta futura), fără a fi retroactivă23). Sub aspect
civil, în schimb, efectele promisiunii, inclusiv obligaţia de a încheia un contract valabil
şi deci, implicit, condiţiile de validitate ale contractului promis, ar fi putut rămâne în
domeniul de aplicare al legii de la data încheierii contractului de promisiune ce produce
aceste efecte24). În schimb, luând ca punct de legătură în conflictul de legi în timp tocmai
contractul promis, validitatea acestuia ar trebui guvernată de legea în vigoare la data
încheierii lui, iar nu de o lege anterioară, în vigoare la data încheierii promisiunii25).
22)
A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., p. 58.
23)
Spre exemplu, Decizia Curţii Constituţionale nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în M. Of.
nr. 729 din 12 august 2004.
24)
Art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil:
„Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce
priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”.
25)
Întrucât contractul promis, chiar dacă se grefează pe o situaţie juridică din trecut, creează o
nouă situaţie juridică, în acest sens ar pleda teoria aplicării imediate a legii civile noi, astfel cum a
fost concepută de Paul Roubier [Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps), 2e éd., Dalloz
et Sirey, Paris, 1960] şi prezentată recent într-un studiu amplu de prof. Marian Nicolae [Soluţii la
conflictul legilor în timp. În căutarea formulei ideale – de la teoria drepturilor câştigate la teoria
normativistă (III) – teoria aplicării imediate a legii noi, în RRDP nr. 2/2013, p. 23 şi urm.]. Atunci


Hotărârea Curţii Constituţionale are cel puţin meritul de a soluţiona dilema sub aspect
constituţional. Aceasta înseamnă că, deşi, eventual, în lipsă de prevedere contrară în legea
specială nouă, condiţiile suplimentare de validitate pe care aceasta le instituie nu s-ar
putea aplica acelor contracte care au fost deja promise la data intrării sale în vigoare, totuşi,
dacă legea specială nouă are asemenea prevederi contrare, ele nu sunt neconstituţionale,
în lumina art. 15 alin. (2) din Constituţie, care consacră principiul neretroactivităţii legii.
În acest sens, Curtea Constituţională reţine26): „În privinţa invocării încălcării art. 15
alin. (2) din Constituţie, Curtea reţine că aplicarea legii civile în timp este guvernată de
principiile neretroactivităţii legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi şi principiul
supravieţuirii legii vechi. Principiul neretroactivităţii legii civile este de rang constituţional
şi are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, şi
semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situaţiilor juridice născute după intrarea ei
în vigoare, iar nu situaţiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ,
potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare acesteia,
ea se aplică tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice viitoare (facta futura), actelor,
faptelor şi situaţiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând
cu această dată, precum şi efectelor viitoare ale unor situaţii juridice anterior născute,
dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte,
aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situaţie juridică produce acele efecte
juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit factum).
Aplicând aceste considerente de principiu la prezenta cauză, Curtea constată că autorii
excepţiei de neconstituţionalitate sunt beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde
terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanţei de judecată pentru a pronunţa
o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare. Aşadar, ei sunt titularii unui drept de
creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului,
iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul
perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se
va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării
hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. În acest sens, instanţa
de judecată învestită în temeiul art. 1.169 [1.669 – n.n.] C. civ. trebuie să verifice îndeplinirea
tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de
vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de
preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Aşadar, îndeplinirea
condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea
hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment
când contractul promis se încheie voluntar, el este plată a creanţei izvorâte din promisiune şi,
ca atare, supus condiţiilor prevăzute de legea în vigoare în ziua plăţii (p. 48). Când contractul
se încheie prin substituirea consimţământului de către hotărârea judecătorească, aceasta are
rol constitutiv şi, prin urmare, trebuie să respecte legea în vigoare la data hotărârii (pp. 35-36).
Cităm din nota 61: „Se admite, în principiu, că legea nouă care prescrie anumite formalităţi pentru
exerciţiul in futurum al unui drept contractual (iar nu pentru însăşi existenţa dreptului creat)
se aplică şi contractelor în curs”. Dacă jurisprudenţa Curţii Constituţionale oferă încă ecouri ale
teoriei drepturilor câştigate sau celei a faptului consumat, considerăm că, prin art. 6 C. civ. şi
prin textele tranzitorii ale Legii de punere în aplicare, legiuitorul civil a consacrat teoria aplicării
imediate a legii noi. Pentru teoria normativistă, a se vedea M. Nicolae, Soluţii la conflictul legilor
în timp. În căutarea formulei ideale – de la teoria drepturilor câştigate la teoria normativistă (IV) –
teoria normativistă sau structuralistă, în RRDP nr. 4/2013, p. 94 şi urm.
26)
Par. 19-21.

56 Răzvan Dincă
anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere

că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului
dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului
tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, contrar susţinerilor autorilor excepţiei de neconstituţionalitate,
aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de
preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează
cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, ci este în concordanţă cu principiul
activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind
aplicabil tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment.”
Poate fi discutat considerentul Curţii conform căruia elementul în legătură cu care
trebuie examinată epuizarea unei situaţii juridice şi, implicit, dacă ea reprezintă facta
praeterita sau facta pendentia ori facta futura ar fi transferul dreptului de proprietate (care,
în cazul promisiunii, nu este încă produs). În definitiv, creanţa care dă dreptul de a pretinde
promitentului să încheie contractul ce transmite sau obligă, la rândul său, la transmiterea
dreptului de proprietate este, aşa cum Curtea o afirmă peste doar câteva paragrafe27),
asimilată, sub aspectul protecţiei juridice, dreptului de proprietate însuşi. Este însă
justificabil că transferul unei proprietăţi este socialmente mai semnificativ decât naşterea
unei creanţe, având cel mult ca efect indirect un asemenea transfer, şi ar putea fi, ca atare,
mai lesne preferat ca punct de legătură în conflictul de legi în timp. Salutăm deci opţiunea
Curţii Constituţionale, care are meritul de a fi clară şi de a statua că un contract încheiat în
executarea unei promisiuni poate fi supus, sub aspectul validităţii şi efectelor sale, nu legii în
vigoare la data promisiunii, ci legii în vigoare la data încheierii acelui contract.
5. Abolirea privilegiului neaplicării Legii nr. 17/2014. Pentru a se pronunţa

asupra compatibilităţii textului analizat cu art. 16 alin. (1) din Constituţie, Curtea a
reamintit jurisprudenţa sa conform căreia principiul egalităţii în drepturi presupune
instituirea unui tratament egal pentru situaţii care, în funcţie de scopul urmărit, nu
sunt diferite28). De asemenea, potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Constituţionale,
situaţiile în care se află anumite categorii de persoane trebuie să difere, în esenţă, pentru
a se justifica deosebirea de tratament juridic, iar această deosebire de tratament trebuie
să se bazeze pe un criteriu obiectiv şi raţional29).
Principiului egalităţii în drepturi presupune înlăturarea privilegiilor şi a discriminărilor.
Discriminarea se bazează pe noţiunea de excludere de la un drept30), iar remediul
constituţional specific, în cazul constatării neconstituţionalităţii discriminării, îl reprezintă
acordarea sau accesul la beneficiul dreptului31). În schimb, privilegiul se defineşte ca un
avantaj sau favoare nejustificată acordată unei persoane/categorii de persoane; în acest
27)
A se vedea infra, nr. 5.
28)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 1 din 8 februarie 1994, publicată în M. Of. nr. 69 din 16
martie 1994.
29)
Se citează, cu titlu exemplificativ: Decizia nr. 86 din 27 februarie 2003, publicată în M. Of.
nr. 207 din 31 martie 2003; Decizia nr. 476 din 8 iunie 2006, publicată în M. Of. nr. 599 din 11
iulie 2006; Decizia nr. 573 din 3 mai 2011, publicată în M. Of. nr. 363 din 25 mai 2011; Decizia
nr. 366 din 25 iunie 2014, publicată în M. Of. nr. 644 din 2 septembrie 2014.
30)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 62 din 21 octombrie 1993, publicată în M. Of. nr. 49 din 25
februarie 1994.
31)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 685 din 28 iunie 2012, publicată în M. Of. nr. 470 din 11
iulie 2012; Decizia Curţii Constituţionale nr. 164 din 12 martie 2013, publicată în M. Of. nr. 296


caz, neconstituţionalitatea privilegiului nu echivalează cu acordarea beneficiului acestuia
tuturor persoanelor/categoriilor de persoane, ci cu eliminarea sa, respectiv cu eliminarea
privilegiului nejustificat acordat. Aşadar, Curtea reţine că sintagma „fără privilegii şi fără
discriminări” din cuprinsul art. 16 alin. (1) din Constituţie priveşte două ipoteze normative
distincte, iar incidenţa uneia sau alteia dintre acestea implică, în mod necesar, sancţiuni
de drept constituţional diferite, astfel cum s-a arătat mai sus. În privinţa art. 20 alin. (1)
din Legea nr. 17/2014, Curtea a reţinut incidenţa art. 16 alin. (1) din Constituţie, teza
referitoare la interzicerea privilegiilor, pentru motivele care vor fi arătate în continuare.
Potrivit Codului civil, promisiunile de vânzare a terenurilor agricole în extravilan
nu sunt supuse formei autentice ad validitatem. Chiar dacă pentru un scurt interval
această condiţie de validitate a fost impusă de Legea nr. 7/1996, Curtea Constituţională
a considerat irelevant acest aspect câtă vreme, indiferent de forma antecontractului,
promisiunile de vânzare valabil încheiate în raport cu prevederile legii în vigoare la data
încheierii lor instituie un drept de creanţă având ca obiect încheierea contractului promis.
Întrucât dreptul de creanţă este un bun, în privinţa acestuia sunt aplicabile pe deplin
dispoziţiile constituţionale referitoare la dreptul de proprietate privată32). În consecinţă,
regimul constituţional al ocrotirii egale a drepturilor de creanţă se întemeiază pe art. 16
alin. (1), coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din Constituţie, Curtea mai reţine că
această din urmă dispoziţie constituţională este incidentă în cauză sub aspectul sferei
sale de reglementare, ea referindu-se eo ipso la ocrotirea în mod egal, printre altele, a
proprietăţii aparţinând persoanelor fizice ori persoanelor juridice de drept privat33).
De vreme ce efectele generate de cele două tipuri de antecontracte rezidă în obligaţia
de a încheia în viitor contractul de vânzare, indiferent de forma în care au fost încheiate
antecontractele, aceste efecte trebuie să se bucure de protecţie egală, ele urmând a fi
guvernate de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate,
în speţă, de Legea nr. 17/2014, care nu le poate acorda un tratament juridic diferit.
Valorizarea diferenţiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcţie de criteriul
formei încheierii actului, are drept consecinţă consacrarea unui tratament juridic diferit
între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri
agricole situate în extravilan, fără a se întemeia pe un criteriu obiectiv şi raţional.
Într-adevăr, Curtea a constatat că însuşi criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament
juridic diferenţiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv şi
aleatoriu, criteriu care conferă, astfel, beneficiarului promisiunii încheiate în formă autentică
un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului său de creanţă, de vreme ce exceptează
realizarea creanţei sale de la exigenţele suplimentare impuse de Legea nr. 17/2014. În
consecinţă, reafirmându-şi rolul de cvasilegiuitor negativ34), Curtea Constituţională a
eliminat criteriul menţionat, punând astfel capăt situaţiei de inegalitate create prin acordarea
privilegiului astfel reglementat între beneficiarii promisiunilor de vânzare încheiate anterior
din 23 mai 2013; Decizia Curţii Constituţionale nr. 681 din 13 noiembrie 2014, publicată în M. Of.
nr. 889 din 8 decembrie 2014.
32)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 70 din 27 februarie 2001, publicată în M. Of. nr. 236 din 10
mai 2001; Decizia Curţii Constituţionale nr. 188 din 2 martie 2010, publicată în M. Of. nr. 237 din
14 aprilie 2010.
33)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 177 din 15 decembrie 1998, publicată în M. Of. nr. 77 din
24 februarie 1999.
34)
Decizia Curţii Constituţionale nr. 110 din 5 martie 2013, publicată în M. Of. nr. 341 din 11
iunie 2013; Decizia Curţii Constituţionale nr. 378 din 24 septembrie 2013, publicată în M. Of.
nr. 723 din 25 noiembrie 2013.

58 Răzvan Dincă
intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 în formă autentică şi aceia al căror drept se bazează
pe promisiuni de vânzare încheiate valabil prin înscris sub semnătură privată. Ca urmare,
în forma modificată prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014, art. 20 alin. (1) din
Legea nr. 17/2014 prevede că „Prevederile prezentei legi nu se aplică pactelor de opţiune
care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”. În schimb, pentru
executarea promisiunilor de vânzare încheiate anterior datei intrării în vigoare a Legii
nr. 17/2014 şi încă neexecutate până la această dată, contractele de vânzare promise trebuie
să respecte cerinţele impuse de noua lege, lege care se află în vigoare la data încheierii lor.
6. Insuportabila uşurătate a populismului legislativ. Expirarea termenelor

de graţie prevăzute de Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană pentru
implementarea permisiunii acordate cetăţenilor europeni de a cumpăra terenuri
agricole în România a fost întâmpinată cu un potop retoric legat de eventualul risc ca
cetăţeni străini să îşi procure la preţuri modeste, induse de pauperizarea mediului
rural din România, majoritatea terenurilor agricole ale ţării, terenuri ce servesc ca bază
a resurselor alimentare ale naţiei. Deşi expirarea acestor termene la 31 decembrie
2013 nu putea fi o surpriză la aproape un deceniu de la semnarea tratelor de aderare,
legiuitorului nostru i-au trebuit câteva luni după această expirare spre a institui o lege
menită să-i prevină pericolele35).
Scopurile Legii nr. 17/2014 sunt enunţate în art. 1 al Legii: „Scopurile prezentei legi
sunt: a) asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea
resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional; b) stabilirea unor măsuri
privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan;
c) comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi
constituirea exploataţiilor viabile economic”.
O primă observaţie este că însăşi această enumerare este oarecum dezordonată
şi reflectă o derută de start. Se amestecă deziderate extrem de generale („protejarea
intereselor naţionale”) cu scopuri specifice (spre exemplu, „asigurarea resurselor
alimentare”), obiective de rang instrumental („comasarea terenurilor agricole”) şi
simple mijloace („stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării
35)
Ministrul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale Daniel Constantin declara în august 2013: „Cel
mai important proiect legislativ din această perioadă este legea vânzării terenurilor agricole către
persoane fizice române şi străine. Până la sfârşitul lunii august acest proiect legislativ va fi pe
masa Guvernului, astfel încât să putem să luăm un punct de vedere, după care va fi transmis la
Parlament. Vrem ca în luna septembrie sau cel târziu în octombrie să avem o lege foarte clară care
să reglementeze vânzarea terenurilor agricole de la 1 ianuarie 2014, atunci când se va liberaliza
piaţa funciară, iar persoanele fizice străine pot cumpăra terenuri în România (…). Acest termen,
1 ianuarie 2014, este prevăzut în Tratatul de aderare. S-au făcut eforturi în anii trecuţi şi în acest
an ca termenul să poată fi prelungit, dar Tratatul de aderare, aşa cum a fost semnat în anul 2005,
nu prevede această posibilitate şi atunci trebuie să intervenim printr-o astfel de lege care să
protejeze şi să creeze un mediu competitiv pentru fermierii din Romania, care vor sa achiziţioneze
terenuri şi vor să dezvolte afaceri în agricultură” (s.n., R.D.), citat după http://www.business24.
ro/macroeconomie/agricultura/legea-vanzarii-terenurilor-agricole-pe-masa-guvernului-pana-la-
finele-lunii-august-1533954, accesat la 8 mai 2015. De fapt, în primele zile ale lui 2014, Preşedintele
României a respins promulgarea legii adoptate de Parlament, solicitând anumite modificări, ceea
ce a decalat semnificativ calendarul intrării sale în vigoare. Cât priveşte aptitudinea legii de a
crea un mediu competitiv pentru afacerile în agricultură din România, prezentul studiu cuprinde
numai câteva indicii privind măsura în care s-a realizat acest deziderat.


terenurilor agricole situate în extravilan”, care e, de fapt, obiectul legii, după cum rezultă
şi din titlul ei). Nu e necesar să punem acest aspect pe seama lipsei de viziune; o simplă
inabilitate de stilistică legislativă l-ar putea explica. Sunt însă opţiuni metodologice luate
de legiuitor şi care nu par să servească obiectivele anunţate.
Spre exemplu, pentru terenurile aflate în zone de interes naţional special, cum ar fi
zonele de frontieră sau cele pe care se află situri arheologice, legea instituie condiţia
de valabilitate suplimentară a unui aviz dat de Ministerul Apărării Naţionale, respectiv
de Ministerul Culturii (art. 3). Din lege nu rezultă însă ce condiţii substanţiale verifică
aceste ministere în legătură cu acest aviz, pe ce motive de fond ar putea fi refuzat
avizul, cum se asigură ministerele în cauză că interesele pe care sunt însărcinate să le
ocrotească nu sunt afectate prin vânzarea pentru care se solicită avizul şi ce criterii vor
aplica pentru a evalua o asemenea afectare. De pildă, legea nu prevede niciun temei care
i-ar permite Ministerului Apărării să refuze avizarea favorabilă a unei vânzări privind un
teren situat în zona de frontieră către, să spunem, un cunoscut militant pentru alipirea
acelei zone la statul vecin, fie el chiar cetăţean al acelui stat (membru, într-o asemenea
ipoteză, al Uniunii Europene, astfel încât cetăţenii săi sunt capabili de a dobândi terenul
în chestiune)…36)
Apoi, art. 4 din Legea nr. 17/2014 instituie un drept de preempţiune la vânzarea
terenurilor agricole din extravilan în favoarea coproprietarilor, arendaşilor, vecinilor şi
statului, prin Agenţia Domeniilor Statului, această ordine având caracter imperativ. Cu
privire la regimul acestui drept, legiuitorul a ales să deroge de la dreptul comun prevăzut
în art. 1.730 şi urm. C. civ. Neîndoielnic, un asemenea demers este legitim de plano. Ne
putem însă permite să ne întrebăm dacă, procedând (mai tot timpul37)) la derogări de
la dreptul comun al preempţiunii, legiuitorul a realizat vreodată ce avantaje de politică
legislativă îi poate procura instituirea un asemenea drept comun.
Orice drept comun este menit să asigure o unitate conceptuală şi o uniformitate de
tratament juridic, pentru toate situaţiile în care exigenţe particulare nu impun derogări38).
36)
Este adevărat că normele metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014 (aprobate prin
Ordinul comun al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, Ministerului Dezvoltării Regionale
şi Administraţiei Publice, Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerului Culturii nr. 719 din 12
mai 2014) au prevăzut că, în vederea emiterii avizelor specifice, Ministerul Apărării Naţionale
şi Ministerul Culturii evaluează şi implicaţiile vânzării terenului asupra securităţii naţionale,
respectiv conservării patrimoniului arheologic. Pe de o parte, însă, este foarte discutabil dacă
includerea unei prin simpla identificare a unor implicaţii potenţial negative ar putea constitui
un temei suficient pentru respingerea avizului, în lipsa unui temei legal expres. Pe de altă parte,
este îndoielnic că documentele pe care, potrivit aceloraşi norme metodologice, trebuie şi le
poate depune proprietarul în vederea obţinerii avizelor permit autorităţilor să evalueze în mod
corespunzător un asemenea impact. Spre exemplu, în vederea emiterii avizului Ministerului
Apărării Naţionale, numele potenţialului cumpărător trebuie comunicat numai dacă acesta este
cunoscut vânzătorului, lucru adesea aproape imposibil de verificat, iar pentru avizul Ministerului
Culturii posibilitatea unei asemenea comunicări nici măcar nu este menţionată.
37)
Spre exemplu, art. 45 alin. (5)-(11) din Codul silvic a fost modificat prin Legea nr. 60/2012
privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor
măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. nr. 255
din 17 aprilie 2012, în sensul supunerii dreptului de preempţiune reglementat de art. 1.746 C. civ.
nu regimului juridic prevăzut de acest din urmă cod, ci procedurii speciale prevăzute de Codul silvic.
38)
Pentru funcţiile dreptului comun, în special funcţia de simplificare legislativă, a se vedea
M. Nicolae, Noul Cod civil între dreptul comun şi dreptul privat comun, în In honorem Corneliu
Bîrsan, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 29 şi urm., în special p. 74.

60 Răzvan Dincă
Dreptul comun este un instrument al coerenţei, securităţii şi previzibilităţii juridice,

deci o tehnică de satisfacere a exigenţelor principiului constituţional al egalităţii în faţa
legii. Dreptul comun nu exclude flexibilitatea şi adaptarea la particularităţile relevante
ale situaţiilor reglementate, dar derogările prin care asemenea adaptări se realizează
ar trebui să fie, în fiecare caz, justificate şi proporţionate. Prin urmare, dacă înainte
de intrarea în vigoare a noului Cod civil, în absenţa unui drept comun al preempţiunii,
legiuitorului îi revenea ca, de câte ori instituia un drept de preempţiune, să prevadă şi o
reglementare cât mai completă care să permită definirea unui regim juridic funcţional
pentru acel drept, după intrarea în vigoare a noului Cod, el nu mai are decât să examineze
dacă situaţia pentru care instituie dreptul de preempţiune justifică derogări de la un
regim juridic deja constituit. Or, modul în care legiuitorul nostru procedează după
2011 în privinţa dreptului de preempţiune nu ilustrează deloc un asemenea demers39).
Constatarea poate fi lesne argumentată prin prevederile Legii nr. 17/2014.
7. Rigla şi compasul. După cum se ştie40), în dreptul comun, vânzarea unui bun
afectat de un drept legal sau convenţional de preempţiune către un terţ ales de vânzător
este valabilă, dar este afectată de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de către
preemptor. Pentru a se putea îndeplini condiţia, vânzătorul este obligat, iar cumpărătorul
poate să-i notifice preemptorului contractul încheiat. Într-un termen de 30 de zile de la
primirea notificării, preemptorul îşi poate exercita dreptul cu plata preţului vânzării.
În cazul în care îşi exercită dreptul de preempţiune, preemptorul devine cumpărător
în aceleaşi condiţii ca acelea prevăzute în contractul iniţial, exceptând condiţia
suspensivă şi eventualele termene acordate pentru plata preţului. În schimb, prin
neîndeplinirea condiţiei suspensive care îl afecta, acel contract nu mai produce între
vânzător şi cumpărătorul pe care l-a ales niciun efect, exceptându-se, eventual, numai
garanţia vânzătorului împotriva evicţiunii decurgând pentru cumpărător din exercitarea
dreptului de preempţiune ignorat cu bună-credinţă de cumpărător la data încheierii
contractului.
Legea nr. 17/2014 derogă de la tot acest mecanism şi propune un model aproape
diametral opus41). Spre a se încheia valabil, vânzarea unui teren agricol situat în
extravilan trebuie precedată de o procedură menită a le permite preemptorilor să îşi
exercite dreptul. Această procedură nu implică o comunicare directă între vânzător şi
preemptori, ci o dublă procedură administrativă care antrenează, pe de o parte, primăria
în circumscripţia căreia se află terenul, la care se depun toate manifestările de voinţă
exprimate în procesul de exercitare a dreptului, şi structura locală ori, după caz, centrală
39)
A se vedea şi M. Tăbăraş, Dreptul de preempţiune în legislaţia română contemporană între
restricţionare şi liberalizare, în C. Jud. nr. 6/2014, p. 324 şi urm.
40)
A se vedea: R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., pp. 63-76; J. Goicovici,
Vânzarea în baza dreptului de preempţiune, în reglementarea noului Cod civil, în PR nr. 5/2012;
S. Szilard, Exercitarea dreptului de preempţiune la vânzarea bunurilor mobile şi imobile conform
noului Cod civil, în Acta Universitatis Sapientiae nr. 3/2011, disponibil la http://jog.sapientia.
ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-3/ro3-Sztranyiczki.pdf, consultat la 10 mai
2015; E. Chelaru, Dreptul de preempţiune în reglementarea noului Cod civil. In honorem Alexandru
Bacaci, Ovidiu Ungureanu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 176 şi urm.
41)
Pentru prezentarea generală a Legii, a se vedea: G.C. Frenţiu, Legea nr. 17/2014 privind
unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan,
Ed. Solomon, Bucureşti, 2014; F.A. Boar, Legea nr. 17/2014: de la raţiunea reglementărilor la
complexitatea juridică a dificultăţilor practice, în RRDP nr. 6/2014, p. 39 şi urm.


a Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, care va aviza vânzarea în cazul în care
aceste manifestări conduc la exercitarea dreptului de preempţiune. Întrezărim cu
greu interesele prevalente şi specifice, în numele cărora legiuitorul a ales o asemenea
rezolvare derogatorie, în detrimentul soluţiilor prevăzute de dreptul comun. Opţiunea
sa este, după părerea noastră, radical ineficientă.
Ineficientă, întâi, pentru proprietar. Pus în faţa unei proceduri a priori de exercitare a
dreptului de preempţiune, proprietarul are următoarea opţiune: fie redactează o ofertă
de vânzare potrivit nivelului cel mai înalt al expectaţiilor sale economice, o afişează şi,
dacă niciun preemptor nu acceptă această ofertă, încearcă să încheie o vânzare liberă
în termenul afişat, caz în care este posibil ca piaţa să nu ofere decât condiţii mai puţin
favorabile, situaţie în care va trebui să reia procedura de exercitare a preempţiunii pentru
o nouă ofertă; fie îşi alege în prealabil un cumpărător cu care stabileşte condiţiile vânzării
şi preţul, iar ulterior „îngheaţă” tranzacţia pe toată durata necesară exercitării dreptului
de preempţiune, timp suficient pentru ca potenţialul cumpărător, eventual confruntat
şi cu alte oportunităţi într-un mediu economic dinamic, să se răzgândească şi afacerea
să fie pierdută. Altfel spus, orice procedură de exercitare obligatorie a dreptului de
preempţiune ex ante este neeconomică, pentru că implică riscuri şi costuri suplimentare
decurgând din intervalul de timp necesar pentru adaptarea constrângerilor procedurale
ale exercitării dreptului la condiţiile concrete de piaţă.
Ineficientă, apoi, pentru preemptor. În dreptul comun, dreptul său nu poate fi
depăşit decât prin comunicarea concretă şi efectivă a ofertei de a încheia contractul de
vânzare, prin notificarea contractului încheiat cu terţul. În dreptul derogatoriu, oferta de
vânzare se afişează la primărie şi pe internet. Cum ar putea şti preemptorul în concret
că, pentru a nu-şi pierde dreptul, trebuie să treacă pe la primărie sau să navigheze pe
internet întocmai în intervalul de 30 de zile în care oferta afişată poate fi acceptată? Ori,
poate, legiuitorul îl incită pe preemptor să introducă asemenea verificări în rutina, cel
puţin lunară, a activităţii sale curente? Este evident că preferinţa pentru o procedură
birocratică de publicitate generală şi nedeterminată în locul unei comunicări concrete
şi efective făcută titularului dreptului conferă dreptului subiectiv de preempţiune o
protecţie iluzorie şi îl retrogradează la statutul unei factice sarcini birocratice pentru
vânzător.
Ineficientă din nou pentru proprietarul vânzător care în dreptul comun nu poate
fi împiedicat de preemptor în realizarea vânzării dorite decât dacă efectiv mijloacele
de a suporta preţul vânzării pe care i-l plăteşte efectiv vânzătorului. Or potrivit Legii
nr. 17/2014 preemptorul îşi poate exercita dreptul şi fără a plăti preţul, ba, după cum
vom vedea, există texte care sugerează chiar că el s-ar putea răzgândi ulterior acceptării,
ceea ce îl expune vânzător la o insecuritate juridică semnificativă.
Ineficientă, de asemenea, pentru resursele publice. După cum am menţionat deja,
procedura amenajată de Legea nr. 17/2014 antrenează în paralel două structuri
administrative, dintre care primăria este implicată mai ales într-un proces de colectare
şi publicare a manifestărilor de voinţă antrenate în procedura de exercitare a dreptului,
iar structura competentă a Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale în procesele de
informare publică şi decizie cu privire la avizarea vânzărilor încheiate către preemptori.
Greu putea fi concepută o procedură mai greoaie. Antrenarea a două rânduri de funcţionari
în procesul oricărei vânzări de terenuri agricole în extravilan presupune costuri cu
salarizarea, gestiunea dosarelor, întreţinerea bazelor de date electronice, administrarea
site-urilor pe care se publică informaţiile etc. Costurile complexităţii birocratice se suportă
pe seama resurselor publice iar randamentul lor este departe de a fi evident.

62 Răzvan Dincă
Ineficientă, în fine, din perspectiva circulaţiei economice a terenurilor agricole.

Întrucât îndeplinirea procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune este o condiţie
ad validitatem a vânzării, nerespectarea ei se sancţionează, în principiu, cu nulitatea. Or,
nulitatea nu satisface niciunul dintre interesele în prezenţă. Preemptorul nu dobândeşte
bunul, cumpărătorul ales de vânzător îl pierde, iar cel din urmă primeşte un teren pe
care nu îl mai doreşte. Soluţii mai economice, precum subrogarea preemptorului în
poziţia cumpărătorului ales de vânzător, ar fi fost poate preferabile.
Tipul de nulitate ales de legiuitor pentru a sancţiona nerespectarea prevederilor pe
care le-a instituit este uneori chiar mai contrariant decât aceste prevederi. Astfel, în cazul
în care vânzătorul a afişat o ofertă de vânzare care nu a fost acceptată de preemptori
devine incident art. 7 alin. (7) din Lege: „Dacă, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6
alin. (2), niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a
cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute
de prezenta lege şi de normele metodologice, urmând ca vânzătorul să înştiinţeze în scris
primăria despre aceasta. Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decât cel cerut
în oferta de vânzare prevăzută la art. 6 alin. (1) ori în condiţii mai avantajoase decât cele
arătate în aceasta atrage nulitatea absolută” (s.n., R.D.). În schimb dacă vânzarea s-a făcut
fără afişarea niciunei oferte ori dreptul de preempţiune a fost altfel încălcat ori dacă nu
s-au obţinut avizele specifice, este aplicabil art. 16, conform căruia: „Înstrăinarea prin
vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului
de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este
interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă” (s.n., R.D.).
Este de neînţeles ce considerente au justificat această diferenţă de tratament juridic
între diferitele încălcări ale dreptului de preempţiune, deşi, în mod evident, interesele
ocrotite împotriva acestor încălcări sunt aceleaşi. Este, de asemenea, criticabil că, după
ce în art. 1 a proclamat ocrotirea prin lege a unor interese publice, legiuitorul a sancţionat
marea majoritate a încălcărilor ei prin sancţiunea nulităţii relative a contractelor ce
implică aceste încălcări, deşi aceasta este specifică protecţiei intereselor private. Este,
în fine, regretabil că pe această cale legiuitorul a permis oricărei persoane să ceară
oricând desfiinţarea unor vânzări ce aduc atingere unor drepturi subiective determinate
ale preemptorilor, restrângând, în schimb, durata în care se poate introduce şi sfera
persoanelor ce pot introduce acţiunea în nulitatea pentru încălcarea unor interese
evident generale, cum sunt protecţia securităţii naţionale sau a patrimoniului arheologic.
Am încercat să ilustrăm în acest paragraf câteva dintre inconvenientele sistemice
ale viziunii legislative exprimate de legiuitor prin Legea nr. 17/2014. Pe lângă aceste
inconveniente însă, textele legii ridică serioase probleme tehnice în aplicarea lor. Să ne
oprim în continuare asupra câtorva dintre aceste probleme.
8. The Devil is in the details. Chiar primele texte care reglementează procedura de
exercitare a dreptului de preempţiune introduc primele nedumeriri.
Art. 6 alin. (1) dispune: „Prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Legea
nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la
primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin
care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea
aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare
a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice
de aplicare a prezentei legi” (s.n., R.D.). Textul se referă expres la oferta de vânzare a
terenului agricol. Pentru că însă vânzarea unui teren agricol vizează transferul unui


drept supus închirierii în cartea funciară, contractul este supus formei autentice ad
validitatem, în conformitate cu art. 1.244 C. civ. Iar când contractul este supus formei
autentice ad validitatem, şi oferta de contract este supusă aceleiaşi cerinţe de formă,
conform art. 1.187 C. civ. Şi atunci întrebarea este: art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014
are în vedere o ofertă autentică de vânzare, aşa cum rezultă literal din textul său?
Pe baza aceloraşi texte de drept comun, întrebarea s-ar putea pune şi în privinţa
acceptării ofertei de către preemptor, referită pentru prima oară de art. 7 alin. (1) teza
I din Lege: „Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 30 de zile
prevăzut la art. 6 alin. (2), să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice
acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost
afişată” (s.n., R.D.). Cum şi acceptarea este supusă formei prevăzute pentru încheierea
valabilă a vânzării, potrivit art. 1.187 C. civ., se pune problema dacă preemptorul trebuie
să o autentifice, pentru ca ea să fie valabilă. Dacă totuşi aceasta ar fi cerinţa textului,
ar fi redundantă cerinţa suplimentară ca manifestarea intenţiei de a cumpăra să fie
exprimată în scris.
În plus, din textele următoare ale legii rezultă că, deşi se întâlnesc, oferta şi acceptarea
nu formează un contract de vânzare valabil, ci ele constituie numai cerinţe pentru
eliberarea de către structura competentă a MADR a avizului pentru vânzare, aviz necesar
şi prealabil încheierii contractului de vânzare. Într-adevăr, potrivit art. 10. alin. (1)
tezele I şi II din Legea nr. 17/2014, „Verificarea îndeplinirii condiţiilor prevăzute la art. 4
se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul
situării imobilului, după caz, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea datelor şi
documentelor prevăzute la art. 6, respectiv art. 7. În cazul îndeplinirii condiţiilor legale,
în termen de două zile lucrătoare de la expirarea termenului pentru verificare, structura
centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, vor emite avizul necesar încheierii
contractului de vânzare-cumpărare” (s.n., R.D.).
Cum ar fi evident excesiv să se ceară părţilor să îşi exprime fiecare de câte două
ori consimţământul la vânzarea promisă în formă autentică, vom conchide că, deşi
interpretate în lumina dreptului comun, art. 6 şi 7 ar putea sugera contrariul, oferta
de vânzare şi, respectiv, acceptarea nu trebuie depuse la primărie în formă autentică
notarială. S-ar putea însă susţine că, prin depunerea la primărie, care le primeşte în
exercitarea unei atribuţii de putere publică, aceste acte dobândesc caracter autentic, în
sensul art. 269 C. pr. civ., caracter care însă nu este suficient pentru a îndeplini cerinţa
formei autentice a vânzării, astfel cum rezultă din art. 10 alin. (1) din Lege.
Nedumeririle continuă şi în privinţa celeilalte manifestări de voinţă a proprietarului
în cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune. Potrivit art. 7 alin. (2), „În
cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), mai mulţi preemptori
de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi
condiţii, vânzătorul va alege, cu respectarea prevederilor art. 4, preemptorul, potenţial
cumpărător, şi va comunica numele acestuia primăriei”. În acest caz, trimiterea la art. 4
are rolul de a limita alegerea vânzătorului, care este obligat să respecte ordinea
imperativă a preemptorilor prevăzută în art. 4. În consecinţă, va alege, practic, numai
între preemptorii de rangul cel mai înalt dintre aceia care au acceptat oferta.
Soluţia este confirmată de alineatul următor, conform căruia: „În cazul în care, în
termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), mai mulţi preemptori de acelaşi rang
îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a
acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul va alege dintre aceştia şi
va comunica numele acestuia primăriei”. Acest text deschidă însă o nouă enigmă: care este

64 Răzvan Dincă
termenul în care alegerea preemptorului de către vânzător trebuie comunicată? În lipsa
unui text lămuritor şi sub imperiul exigenţei de bună-credinţă ca termenul să permită în
mod rezonabil o ofertă reflectată şi în cunoştinţă de cauză, opinăm că se va aplica, prin
asemănare, termenul de 10 zile de la expirarea termenului pentru acceptarea ofertei
iniţiale, în conformitate cu art. 7 alin. (5) din Lege, care se referă totuşi la o altă ipoteză.
Pentru înţelegerea acesteia, este necesar să cităm alin. (5) împreună cu alin. (4):
„(4) În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), un preemptor de
rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi
preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura,
cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior.
(5) Procedura prevăzută la alin. (4) se va desfăşura o singură dată, în termen de 10 zile
de la împlinirea termenului de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2). La expirarea celor
10 zile, vânzătorul va comunica primăriei numele preemptorului” (s.n., R.D.).
Trecerea în revistă a acestei ipoteze ne prilejuieşte însă şi constatarea că, în Legea
nr. 17/2014, conceptul de acceptare a ofertei de vânzare de către preemptor nu
are acelaşi conţinut ca în dreptul comun. În dreptul comun, acceptarea trebuie să fie
conformă ofertei, conform art. 1.196 alin. (1)42) şi art. 1.197 alin. (1) lit. a) C. civ.43). Or,
în cazul analizat constatăm că poate fi acceptare şi un act care indică un alt preţ decât
oferta, act care, chiar dacă nu formează contractul, antrenează anumite efecte juridice
atât faţă de emitent, cât şi faţă de destinatar şi faţă de terţi. Înainte de a reveni asupra
analizei acestor efecte, să mai semnalăm un motiv de uimire.
La lectura dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, nu este deloc evident dacă, după ce au emis
oferte şi acceptări, acte care, de regulă, produc efecte juridice, proprietarul şi preemptorul
sunt sau nu ţinuţi de aceste efecte. Spre exemplu, art. 7 alin. (8) are o ipoteză interesantă:
„În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), respectiv în termenul
de 10 zile prevăzut la art. 7 alin. (5), vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de
vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii prevăzute la art. 6, cu respectarea
dispoziţiilor prezentei legi”. Altfel spus, vânzătorul şi-ar putea modifica oferta fără ca textul
să distingă după cum ea a fost ori nu acceptată de vreunul dintre preemptori.
În aceeaşi linie, provocatoare pentru principiile securităţii juridice, art. 10 alin. (4),
care se referă la stadiul procedurii ulterior emiterii avizului de către structura MADR,
prevede: „În situaţia în care nu mai există nicio ofertă de cumpărare din partea titularilor
dreptului de preempţiune care şi-au manifestat acceptarea ofertei în termenul legal,
vânzarea este liberă şi se aplică în mod corespunzător dispoziţiile art. 7 alin. (7)”.
Oarecum pe neaşteptate, acceptarea ofertei vânzătorului de către preemptor ar trebui
să fie întrucâtva urmată de oferta de cumpărare, care, în plus, ar putea fi retrasă, astfel
încât proprietarul, care a irosit deja cel puţin şase săptămâni în aşteptarea exercitării
preempţiunii, este liber să caute o altă ofertă...
Asemenea interpretări contravin principiilor elementare al dreptului de tipul
interpretării actelor în sensul în care produc efecte şi al securităţii acestor efecte. De
aceea, suplinind defectele stilistice ale legiuitorului, vom căuta să interpretăm textele
noii legi în măsura cea mai conformă voinţei lui şi, în măsura posibilului, în acord cu
principiile generale, care au totuşi virtutea de a fi confirmat în mod consecvent realizarea
42)
Art. 1.196 alin. (1): „Orice act sau fapt al destinatarului constituie acceptare dacă indică în
mod neîndoielnic acordul său cu privire la ofertă, astfel cum aceasta a fost formulată (…)” (s.n., R.D.).
43)
Art. 1.197 alin. (1) lit. a): „Răspunsul destinatarului nu constituie acceptare atunci când
cuprinde modificări sau completări care nu corespund ofertei primite”.


funcţiilor dreptului. Or, în acest demers de interpretare constructivă, constatăm că, fără
a o afirma expres, legiuitorul consacră o veritabilă promisiune legală de a vinde terenuri
agricole situate în extravilan44). Pe de altă parte, împiedicările pe care acest mecanism
le creează manifestării pure a libertăţii de a contracta s-ar remedia în modul cel mai
eficient juridic tot printr-o promisiune de vânzare, de data aceasta voluntară45).
9. Promisiunea legală de a vinde terenuri agricole situate în extravilan. Din lista

de nedumeriri a paragrafului precedent rezultă mai multe lucruri tulburătoare. Într-o
procedură de exercitare a dreptului de preempţiune, oferta de vânzare nu este întocmai
o ofertă de vânzare, pentru că nu are forma prevăzută de lege pentru încheierea valabilă
a vânzării. Nici acceptarea ofertei nu formează o vânzare. Mai mult, dacă o asemenea
acceptare provine de la un preemptor de rang inferior şi modifică condiţiile vânzării prin
creşterea preţului, ea permite vânzătorului să-i repună pe preemptorii de rang superior
care au acceptat oferta sa în competiţie cu preemptorul de rang inferior care a oferit
mai mult, în condiţiile impuse de acesta din urmă. Pentru ca toate aceste manifestări de
voinţă să producă un efect juridic, ar fi necesar ca ele să se finalizeze cu efecte juridice,
care presupun fie ca, dacă oferta nu a fost acceptată de niciun preemptor, proprietarul
să fie liber să vândă oricui şi în orice condiţii egale sau mai defavorabile decât acelea ale
ofertei devenite caducă prin neeacceptare, fie ca, dacă oferta a fost acceptată de unul sau
mai mulţi preemptori, proprietarul să se afle într-o legătură juridică cu cel puţin unul
dintre aceştia. Or, sub acest ultim aspect, textele legii privind libertatea vânzătorului de
modifica oferta afişată şi posibilitatea preemptorului de a nu încheia contractul promis
în ciuda acceptării par să contrazică cele mai elementare intuiţii ale juristului.
În interpretarea noastră, în cursul procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune, dacă
oferta este acceptată, manifestarea de voinţă concordantă a proprietarului şi preemptorului
formează o veritabilă promisiune sinalagmatică de a încheia contractul ofertat. Numim această
promisiune „promisiune legală de a vinde”, pentru că ea se formează prin manifestările de
voinţă prevăzute de lege în cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune.
Astfel, „oferta de vânzare” menţionată de art. 6 se califică în raport cu dreptul comun
ca o ofertă de promisiune sinalagmatică de vânzare, destinată exclusiv preemptorilor. Ad
validitatem, ea nu este supusă formei autentice notariale, ci formei autentice ce constă în
depunerea la primăria în circumscripţia teritorială a căreia se află terenul.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare se formează prin acceptarea acestei oferte
de către preemptor. Pentru angajarea preemptorului este suficient ca acceptarea să
fie comunicată vânzătorului; totuşi, una dintre obligaţiile care decurg din această
promisiune este ca, în vederea vânzării către preemptor, părţile să obţină avizul structurii
competente a MADR; în acest scop, preemptorul este obligat să înregistreze acceptarea
şi la primăria la care a fost afişată oferta.
Pentru că, în situaţiile cele mai frecvente, sunt mai mulţi preemptori care sunt
susceptibili de a accepta oferta, atât proprietarul, cât şi fiecare dintre preemptorii
acceptanţi cunosc, în principiu, posibila concurenţă a celorlalţi şi incidenţa sa asupra
efectelor manifestărilor de voinţă exprimate. Prin urmare, promisiunea sinalagmatică
încheiată de proprietar cu fiecare dintre preemptorii acceptanţi nu este pură şi simplă,
ci este afectată de condiţia suspensivă ca vânzarea ce face obiectul promisiunii sau, în
condiţiile art. 7 alin. (4) şi (5) din Lege, o vânzare mai avantajoasă vânzătorului să nu fie
44)
45)

66 Răzvan Dincă
încheiată cu un alt preemptor. Această condiţie are natura unei condiţii potestative simple
din partea proprietarului promitent vânzător, pentru că îndeplinirea sau neîndeplinirea
ei poate implica atât manifestarea de voinţă a unui terţ preemptor în sensul exercitării
preempţiunii, cât şi manifestarea de voinţă a proprietarului de a alege cu care dintre
preemptorii acceptanţi va încheia contractul.
Condiţia suspensivă va fi îndeplinită când se stinge dreptul tuturor celorlalţi preemptori
de a îşi exercita preempţiunea în privinţa vânzării în cauză. Acest drept se stinge:
–– dacă termenul de 30 de zile de la afişarea ofertei a expirat fără ca preemptorul să
fi acceptat oferta afişată;
–– dacă, deşi preemptorul a afectat oferta iniţială în termen, aceasta a fost acceptată
şi de preemptori de rang superior şi proprietarul îi vinde unuia dintre ei;
–– dacă vânzătorul a ales în mod valabil un alt preemptor pentru a încheia vânzarea
promisă şi încheie contractul cu acesta. O asemenea alegere se poate face: a) între
preemptorii de rangul egal cel mai înalt dintre cei care au acceptat oferta sau
b) în favoarea preemptorului de rang inferior care a oferit un preţ mai mare decât
în oferta iniţială, dacă în termenul suplimentar de 10 zile în care a fost afişată
oferta conţinând acest preţ niciunul dintre preemptorii de rang superior care
acceptaseră oferta iniţială nu a acceptat noua ofertă;
–– dacă vânzarea către preemptor primeşte aviz negativ din partea direcţiei
competente a MADR;
–– dacă, deşi preemptorul a primit aviz favorabil din partea MADR, el renunţă ulterior
în mod valabil la dreptul de a încheia contractul de vânzare ori dacă părţile lasă să
expire termenul de prescripţie a acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină locul
contractului promis fără a introduce o acţiune având un asemenea obiect. Termenul
special de prescripţie aplicabil este cel prevăzut de art. 1.669 alin. (2) C. civ., de şase luni
de la data la care contractul trebuia încheiat, adică de la data comunicării avizului.
Obligaţia de a încheia vânzarea ce face obiectul promisiunii sinalagmatice încheiate
cu fiecare preemptor devine scadentă dacă şi după ce dreptul fiecăruia dintre ceilalţi
preemptori faţă de acea vânzare se stinge pentru una dintre cauzele anterior menţionate.
O problemă specială poate apărea atunci când proprietarul promitent vânzător lasă să
expire termenul legal de 10 zile prevăzut de art. 7 alin. (5) sau termenul rezonabil necesar
pentru exprimarea opţiunii prevăzute de art. 7 alin. (2) sau (3) fără a alege niciunul dintre
preemptorii titulari ai dreptului condiţional rezultat din promisiunea sinalagmatică pe care
fiecare dintre ei a încheiat-o prin acceptarea ofertei proprietarului. În acest caz, după opinia
noastră, fiecare dintre ei se poate prevala de art. 1.405 alin. (1) C. civ.46), solicitând încheierea
vânzării promise ca şi cum ar fi fost ales el însuşi, întrucât condiţia ce afecta obligaţia
promitentului vânzător nu s-a îndeplinit din cauza omisiunii acestuia de a opta pentru unul
dintre preemptori. Soluţia se aplică şi atunci când vânzătorul a făcut alegerea preemptorului
după expirarea termenului de opţiune. O alegere tardivă a unui alt preemptor nu i-ar putea
fi opusă niciunuia dintre preemptorii acceptanţi, întrucât este nulă, ca orice exercitare a unui
drept potestativ după stingerea acestuia prin decăderea din termenul de opţiune.
Desigur că, în practică, mai mulţi preemptori se pot prevala concomitent în acest fel
de indecizia promitentului. În aceste cazuri, s-ar putea ajunge ca instanţele sesizate de
diverşi preemptori promitenţi cumpărători să pronunţe nu numai soluţii care substituie
vânzări tipice, ci şi vânzări ale lucrului altuia care să antreneze corespunzător răspunderea
46)
Art. 1.405 alin. (1) C. civ.: „Condiţia se consideră îndeplinită dacă debitorul obligat sub
această condiţie împiedică realizarea ei”.


vânzătorului care nu transmite dreptul de proprietate (pentru că a fost obligat deja să-l
transmită unei alte persoane), precum şi soluţii de obligare a promitentului vânzător la
executarea prin echivalent a obligaţiei de a contracta. Când acţiunea are ca obiect pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract, art. 1.669 alin. (2) C. civ. impune ca termenul de
prescripţie de şase luni să se calculeze de la data la care condiţia este reputată ca îndeplinită,
adică de la data la care ar fi trebuit să se emită avizul dacă preemptorul reclamant ar fi fost
ales în termen de către proprietar.
În cazul în care natura sau locaţia terenului necesită şi obţinerea unor avize specifice
obligaţiile reciproce de a încheia vânzarea, sunt afectate şi de condiţia suspensivă a obţinerii
acelor avize, dar antrenează şi obligaţia pură şi simplă a promitentului vânzător de a face
demersurile necesare pentru obţinerea acestor avize.
Rămâne de stabilit dacă soluţia propusă este compatibilă cu acele texte care se arată foarte
liberale cu proprietarul şi cu preemptorul şi manifestările lor de voinţă ulterioare celor deja
exprimate în procedura de exercitare a dreptului de preempţiune. În opinia noastră, art. 7
alin. (8) nu permite proprietarului devenit promitent vânzător prin acceptarea ofertei sale
de către un preemptor să îşi încalce obligaţiile decurgând din această promisiune faţă de acel
preemptor. În consecinţă, ipoteza trebuie limitată la situaţiile de modificare a ofertei afişate
care nu a fost încă acceptată de niciun preemptor. În asemenea situaţii, vânzătorul poate fi
interesat să modifice oferta în favoarea cumpărătorului dacă, spre exemplu, a găsit un potenţial
cumpărător care ar fi interesat să achiziţioneze terenul în asemenea condiţii şi care nu are
calitatea de preemptor. Cum procedura de preempţiune în curs nu este aptă să-i permită o
asemenea vânzare, pentru că ea nu lasă libere decât vânzările identice sau mai defavorabile
cumpărătorului, vânzătorul va avea interesul să reia procedura, modificând oferta.
Cât priveşte ipoteza art. 10 alin. (4), deşi termenii în care legiuitorul descrie această
ipoteză sunt extrem de imprecişi şi aproape contradictorii, credem că se are în vedere
situaţia în care, deşi are dreptul şi obligaţia de a cumpăra, exercitându-şi dreptul de
preempţiune în termenii şi condiţiile prevăzute de lege, convine cu promitentul vânzător să
înlăture efectele promisiunii. Într-un asemenea caz, vânzarea este liberă în condiţii identice
sau mai defavorabile cumpărătorului numai dacă nu există alţi preemptori al căror drept de
preempţiune să nu se fi stins.
Din acest mecanism rezultă că, deoarece condiţia ce afectează promisiunea sinalagmatică
încheiată de proprietar cu fiecare preemptor se verifică numai când toate celelalte drepturi
de preempţiune sunt stinse, imposibilitatea îndeplinirii condiţiei nu se poate verifica decât
atunci când vânzarea este încheiată valabil cu un alt preemptor, iar dacă această vânzare
a implicat o alegere a proprietarului între preemptori, numai dacă opţiunea sa pentru
preemptorul ales s-a exprimat în termenul de 10 zile sau, după caz, în termen rezonabil, prin
comunicarea alegerii către primărie.
10. Promisiunea voluntară de a vinde un teren agricol situat în extravilan. În acest

studiu, numim voluntare acele promisiuni de vânzare care se încheiere în exercitarea libertăţii
contractuale, spre a le deosebi de cele încheiate prin manifestările de voinţă prevăzute
de lege în cadrul procedurii de exercitare a preempţiunii. Incidenţa Legii nr. 17/2014
asupra promisiunilor voluntare de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan este
paradoxală. Pe de o parte, juridic, ea le îngreunează executarea, pe de altă parte, practic, ea
le va spori aplicabilitatea.
Ne întemeiem prognoza pe faptul că, în cea mai mare parte a situaţiilor, proprietarul
unui teren nu va proceda fără investigaţii la lansarea unei oferte de vânzare a terenului său
corespunzătoare exclusiv proiecţiilor sale, adesea prea optimiste. De regulă, va începe prin

68 Răzvan Dincă
a investiga piaţa, ocazie cu care va identifica potenţiali cumpărători. Dacă, în acest stadiu,
convine cu unul dintre ei condiţii ale vânzării reciproc acceptabile, convenţia nu va putea
avea natura unei vânzări pentru că n-au fost îndeplinite condiţiile de validitate legate de
exercitarea dreptului de preempţiune. Maxima securitate juridică în condiţiile date se va
putea obţine pe calea unei promisiuni de vânzare încheiate între proprietar şi potenţialul
său cumpărător. Dacă ambele părţi se obligă la încheierea contractului, promisiunea va
fi sinalagmatică; în cazul în care numai una dintre părţi îşi asumă obligaţia de a încheia
contractul, promisiunea este unilaterală. În plus, orice vânzare nulă sau anulabilă pentru
nerespectarea regulilor impuse de Legea nr. 17/2014 va putea fi convertită în promisiune
sinalagmatică de vânzare valabilă, în aplicarea art. 1.260 alin. (1) C. civ.47).
În virtutea cerinţei de validitate a oricărui contract ca obiectul său să fie licit, conform
art. 1.225 alin. (2) C. civ., chiar şi în absenţa unei stipulaţii exprese în acest sens, în
promisiunile sinalagmatice şi unilaterale de vânzare sau de cumpărare, obligaţia de a
încheia vânzarea promisă este afectată de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului
de preempţiune şi a obţinerii avizelor specifice, dacă este cazul, pentru că în absenţa
acestor cerinţe contractul promis nu s-ar putea încheia în mod valabil. Cu privire la
neexercitarea dreptului de preempţiune, această condiţie se consideră îndeplinită la data
stingerii drepturilor de preempţiune ale tuturor preemptorilor pentru cauzele examinate
în paragraful precedent. Ca şi în cazul analizat acolo, condiţia va fi considerată a nu mai
putea fi îndeplinită numai la încheierea contractului cu unul dintre preemptori.
Cu privire la natura condiţiei, există însă o anumită diferenţă între cele două cazuri.
Dacă în cazul promisiunii sinalagmatice legale condiţia este potestativă simplă din
partea debitorului, pentru că voinţa promitentului debitor poate fi eficientă în alegerea
preemptorului cu care va încheia contractul dintre cei acceptanţi, în cazul promisiunii
voluntare condiţia care o afectează constând în neexercitarea dreptului de preempţiune de
către preemptori este cazuală, căci nu implică niciun rol al voinţei promitentului vânzător,
care n-ar putea să-şi aleagă drept cocontractant pe beneficiarul promisiunii voluntare în
detrimentul unui preemptor.
Deoarece condiţia se consideră îndeplinită numai la stingerea tuturor drepturilor de
preempţiune, termenul de prescripţie de şase luni în care se poate cere pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să substituie contractul promis conform art. 1.669 alin. (2) C. civ. începe să
curgă numai de la data stingerii ultimului dintre drepturile de preempţiune aplicabile48).
Întrucât nu poate fi presupus a se fi obligat la încheierea unei vânzări nule şi pentru că nu
are dreptul să împiedice prin acţiunea sau omisiunea sa îndeplinirea condiţiei suspensive,
promitentul vânzător este obligat faţă de cumpărător, în temeiul art. 1.272 C. civ.49), să obţină
47)
Art. 1.260 alin. (1) C. civ.: „Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului
juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege”. Apreciem că
textul se poate aplica a fortiori în cazul în care a fost declarată nulitatea relativă a actului din care se
face conversiunea. Contra, a se vedea C. Zamşa, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei,
Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. CH Beck, Bucureşti, 2012, p. 1319. Totuşi, sub Codul Cuza
era admisă şi conversiunea actelor anulate (a se vedea D. Cosma, Teoria generală a actului juridic civil,
Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1969, pp. 340-341) şi nu există obstacole logice în structura mecanismului
conversiunii pentru ca el să se aplice în acest caz.
48)
Art. 2.524 alin. (3) C. civ.: „Dacă dreptul este afectat de o condiţie suspensivă, prescripţia
începe să curgă de la data când s-a îndeplinit condiţia”.
49)
Art. 1.272 C. civ.: „(1) Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat,
dar şi la toate urmările pe care (…) legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui. (2) Clauzele
obişnuite într-un contract se subînţeleg, deşi nu sunt stipulate în mod expres”.


avizele specifice, dacă este cazul, şi să îndeplinească formalităţile necesare pentru exercitarea
dreptului de preempţiune în legătură cu o ofertă formulată în aceiaşi termeni şi aceleaşi
condiţii ca şi contractul promis, incluzând, desigur, preţul. În timp ce în cazul promisiunii
sinalagmatice această obligaţie este exigibilă imediat, în cazul promisiunii unilaterale de
vânzare ea este afectată, în absenţa unei clauze contrare, de condiţia ca beneficiarul să-şi
exprime dorinţa de a cumpăra, condiţie pur potestativă din partea creditorului, ce afectează
şi obligaţia principală, obligaţia de a încheia contractul promis50). Or, după cum am mai
menţionat, odată ce această condiţie este îndeplinită, părţile se află în aceleaşi raporturi ca
în cazul unei promisiuni sinalagmatice, ceea ce conduce la obligaţia promitentului vânzător
de a declanşa procedura preempţiunii.
În schimb, în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare, proprietarul beneficiar rămâne
liber să decidă dacă va vinde sau nu şi, implicit, dacă este cazul să declanşeze procedurile de
exercitare a dreptului de preempţiune prealabile vânzării. Abia după ce şi-a declarat intenţia
de a vinde la preţul promis de promitent beneficiarul ajunge faţă de acesta în raporturi
similare celor decurgând din promisiunea sinalagmatică, ceea ce conduce la naşterea
obligaţiei beneficiarului de a afişa la primărie oferta de vânzare destinată preemptorilor.
Obligaţia de a declanşa procedura de exercitare a preempţiunii prin afişarea la primărie
a unei oferte având conţinutul contractului promis şi destinată preemptorilor are natura
juridică a unei obligaţii de a face. De aceea, se pune întrebarea dacă executarea sa silită
în natură intră în sfera de aplicare a art. 1.528 alin. (1) C. civ., conform căruia, în cazul
neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe seama debitorului, să execute el
însuşi ori să facă să fie executată obligaţia. În speţă, obligaţia are particularitatea de a consta
în încheierea unui act juridic pe seama promitentului vânzător, care, prin ipoteză, este
persoana care, potrivit art. 6 din Legea nr. 17/2014, are calitatea cerută pentru a declanşa
procedura de exercitare a dreptului de preemţiune51). Prin urmare, executarea pe proprie
cheltuială a acestei obligaţii de către beneficiar presupune reprezentarea promitentului
vânzător. Spre a ajunge deci la o asemenea executare, beneficiarului îi este necesar să
exercite o putere de reprezentare. În consecinţă, dacă prin contractul de promisiune nu
i-a fost acordată o asemenea împuternicire ori dacă, deşi a fost acordată, împuternicirea
a încetat prin revocare ori prin orice alt mod neimputabil beneficiarului, în temeiul
art. 1.295 C. civ. teza finală, acesta poate cere instanţei să îi acorde o împuternicire judiciară,
autorizându-l ca, în numele şi pe seama promitentului vânzător, să depună la primărie
50)
A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., p. 52.
51)
Deşi legea desemnează această persoană prin calitatea de „vânzător”, apreciem că ea are în
vedere proprietarul terenului care doreşte să îl vândă, calitatea de vânzător nefiind dobândită
decât după îndeplinirea procedurilor prevăzute de lege prin încheierea contractului de vânzare în
formă autentică. În cazul unei vânzări a lucrului a altuia, pentru care vânzătorul nu are calitatea
de proprietar, apreciem că îndeplinirea de către vânzător a acestor proceduri nu este necesară.
Soluţia decurge din art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 17/2014, din care rezultă că aceste proceduri
sunt aplicabile numai în caz de „înstrăinare prin vânzare” a terenurilor care fac obiectul acestor
reglementări legale. Or, vânzarea lucrului altuia în sine nu conduce la înstrăinarea lucrului;
proprietarul său îşi păstrează această calitate până la ratificarea vânzării sau înstrăinarea în alt
mod a bunului, urmând ca procedura preempţiunii să fie aplicabilă numai în legătură cu a acest
act de înstrăinare şi numai dacă el are natura juridică a unei vânzări. Menţionăm, în treacăt, şi
că interpretarea strictă a textelor citate, care instituie cerinţe procedurale excepţionale sub
sancţiunea nulităţii, presupune, de asemenea, că aceste texte nu se vor aplica constituirii prin
vânzare a unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pentru
că aceasta nu presupune înstrăinarea terenurilor agricole.

70 Răzvan Dincă
oferta de vânzare în vederea afişării pentru exercitarea de către preemptorii interesaţi a

dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 şi urm. din Legea nr. 17/2014.
Cu privire la prescripţia acestei acţiuni, apreciem că, în lumina principiului accesorium
sequitur principale, termenul special de prescripţie prevăzut pentru executarea în natură
a obligaţiei principale de a încheia vânzarea promisă se aplică şi executării în natură a
obligaţiei accesorii de a depune la primărie oferta de vânzare în perspectiva exercitării
dreptului de preempţiune. Ca atare, acţiunea având ca obiect autorizarea beneficiarului de a
depune oferta se prescrie în termen de şase luni de la îndeplinirea modalităţilor (termen şi/
sau condiţie) care afectau obligaţia principală.
Obiectul obligaţiei promitentului vânzător faţă de promitentul cumpărător în legătură cu
exercitarea dreptului de preempţiune se rezumă la declanşarea procedurii. Spre exemplu,
această obligaţie nu implică exercitarea opţiunii promitentului între preemptorii care au
acceptat oferta afişată. De asemenea, în cazul neexercitării în termen a dreptului de a alege
între mai mulţi preemptori, beneficiarul promisiunii voluntare nu poate considera îndeplinită
condiţia ce afectează promisiunea sa. Într-adevăr, deoarece această promisiune este legal
subordonată intereselor preemptorilor, beneficiarul va putea trece la executarea promisiunii
sale numai după ce drepturile de preempţiune ale acestora s-au stins în totalitate, potrivit
regulilor prezentate în paragraful anterior.
Faţă de beneficiarul promisiunii voluntare, promitentul este totuşi ţinut la o anumită
stăruinţă ca preemptorii legali să nu îşi exercite drepturile. Necesitatea de a depune această
stăruinţă decurge din art. 1.405 alin. (1) C. civ., citat anterior. Ea nu presupune nici încălcarea
dreptului de preempţiune şi nici insistenţe exagerate ale promitentului vânzător faţă de
preemptor. Cu toate acestea, în cazul în care s-au obţinut avizele pentru vânzarea către
un anumit preemptor, promitentul vânzător este obligat faţă de beneficiarul promisiunii
voluntare să nu insiste în încheierea contractului cu acest preemptor şi să nu introducă o
cerere de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti pentru substituirea consimţământului
său. Promitentul vânzător este, de asemenea, obligat faţă de beneficiarul promisiunii
voluntare să consimtă la o înţelegere ce permite desfacerea obligaţiei sale de a încheia cu
preemptorul contractul promis, dacă această înţelegere nu antrenează niciun sacrificiu
patrimonial suplimentar faţă de cel rezultând din renunţarea la creanţa ce-i permite să ceară
preemptorului încheierea aceluiaşi contract.
În măsura în care aceste conduite ar putea fi calificate ca făcând obiectul unor obligaţii,
este important totuşi să subliniem că temeiul lor, art. 1.405 alin. (1) C. civ., imprimă un anumit
specific sancţiunii neexecutării acestor obligaţii. În niciun caz, acest obiect nu este ca atare
susceptibil de executare silită. În schimb, dacă beneficiarul demonstrează că aceste diligenţe
nu au fost depuse, el va putea trece la executarea silită a obligaţiei principale, aceea de a încheia
vânzarea promisă, ca şi cum condiţia ce afecta această obligaţie a fost îndeplinită. Interesul unei
asemenea acţiuni va apărea cel mai adesea atunci când dreptul de preempţiune s-a exercitat în
urma unei atitudini a proprietarului promitent care l-a favorizat pe preemptor într-o măsură
mai mare decât era necesar pentru respectarea obligaţiilor sale legale.
Dacă poate proba o asemenea atitudine, beneficiarul promisiunii va putea pune în
executare silită obligaţia de a încheia contractul promis, fie prin substituirea consimţământului
la încheierea unui contract de vânzare a lucrului altuia (al preemptorului care şi-a exercitat
dreptul), fie prin executarea silită prin echivalent, fie prin rezoluţiunea promisiunii cu
restituirea indemnizaţiei de imobilizare sau a altor prestaţii executate în temeiul ei şi daune-
interese. Termenele de prescripţie aplicabile în funcţie de obiectul cererii vor curge de la
data la care toate drepturile de preempţiune ar fi fost stinse dacă promitentul nu ar fi depăşit
limita obligaţiilor sale legale legate de exercitarea lor.


11. Inalienabilitatea convenţională. Pentru a epuiza prezentarea conţinutului
accesoriu ce decurge, potrivit legii, din natura unei promisiuni de vânzare a unui
teren agricol situat în extravilan, mai este de precizat că, în aplicarea dreptului
comun introdus prin art. 601 din Legea de punere în aplicare a Codului civil, şi aceste
promisiuni generează inalienabilitatea terenului supus vânzării52). După cum se ştie,
textul subînţelege o inalienabilitate voluntară în orice promisiune de a încheia un
contrat translativ de proprietate. Raţiunea textului este aceea ca inalienabilitatea să
protejeze dreptul beneficiarului promisiunii de a pretinde încheierea contractului
prin menţinerea bunului ce ar face obiectul transferului produs prin acel contract în
patrimoniul promitentului, astfel ca transferul să poată opera.
Potrivit art. 627 C. civ., inalienabilitatea voluntară este valabilă numai dacă este
justificată printr-un interes serios şi legitim. Spre a fi astfel justificată, inalienabilitatea
trebuie să fie strict limitată la măsura necesară în raport cu întinderea interesului
protejat. Prin urmare, dacă interesul protejat este al exercitării unui drept condiţional,
inalienabilitatea însăşi este condiţională. În consecinţă, dacă obligaţia de a încheia
contractul promis este afectată de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de
preempţiune, aceeaşi condiţie suspensivă va afecta şi inalienabilitatea bunului53). În
consecinţă, această inalienabilitate nu va împiedica vinderea terenului în exercitarea
dreptului de preempţiune, pentru că printr-o asemenea vindere condiţia nu mai poate fi
îndeplinită, iar inalienabilitatea va fi considerată definitiv a nu fi existat niciodată.
În schimb, în cazul neexercitării drepturilor de preempţiune până la stingerea
lor, condiţia suspensivă ce afecta atât obligaţia principală, cât şi inalienabilitatea
este îndeplinită şi produce efecte retroactive. Astfel, dacă inalienabilitatea este
opozabilă terţilor, înstrăinările încheiate în favoarea altor terţi decât preemptorii,
chiar fără încălcarea dreptului de preempţiune, vor fi considerate anulabile, la cererea
beneficiarului promisiunii convenţionale. Desfiinţând temeiul transferului către terţi al
terenului agricol ce face obiectul vânzării promise lui, beneficiarul creează premisele
ca încheierea acei vânzări să îi procure chiar bunul vândut, iar nu o simplă obligaţie de
dezdăunare în sarcina vânzătorului.
Or, din perspectiva acestui avantaj pentru beneficiar, este important ca dreptul său
de creanţă să fie opozabil terţilor. În acest scop, după cum se ştie, în materie imobiliară,
art. 906 C. civ. impune câteva particularităţi legate de notarea în cartea funciară a
promisiunilor de vânzare privind terenurile agricole. Sub sancţiunea respingerii cererii
de notare, contractul de promisiune trebuie să cuprindă termenul promisiunii, termen
care, în cazul promisiunii unilaterale, este termenul maxim în care se poate exprima
intenţia de a cumpăra a beneficiarului, iar în cazul promisiunii sinalagmatice este un
termen suspensiv pentru obligaţiile părţilor. În şase luni de la expirarea acestui termen,
promisiunea se poate radia din oficiu, dacă în acest interval beneficiarul nu a cerut nici
52)
Pentru regimul inalienabilităţii voluntare, a se vedea: I.F. Popa, Inalienabilitatea voluntară.
In honorem Corneliu Bîrsan şi Liviu Pop. Culegere de studii, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2006, p. 101 şi
urm.; C. Zamşa, Clauza de inalienabilitate. Natura juridică. Opozabilitatea, în In honorem Corneliu
Bîrsan şi Liviu Pop. Culegere de studii, cit. supra, p. 217 şi urm.; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale
principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 91-92; V. Stoica,
Clauza voluntară de inalienabilitate, în RRDP nr. 1/2013, p. 33 şi urm.
53)
Întrucât promisiunea unilaterală de a vinde este afectată, în plus, de condiţia suspensivă
ca beneficiarul să dorească să cumpere, inalienabilitatea care afectează bunul al cărui transfer
face obiectul contractului promis este, la rândul său, afectată de aceeaşi condiţie suspensivă pur
potestativă din partea beneficiarului.

72 Răzvan Dincă
înscrierea dreptului său pe temeiul contractului promis şi nici notarea unei acţiuni având
ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să substituie contractul promis.
În raport cu acest regim juridic, durata necesară exercitării dreptului de preempţiune
care se adaugă termenelor contractuale ar putea conduce la radierea promisiunilor din
cartea funciară cu mult înainte de expirarea termenelor de prescripţie în care pot fi
executate silit aceste promisiuni prin hotărâri care să ţină locul contractelor promise.
Pentru a se evita această consecinţă sunt posibile mai multe remedii practice:
–– includerea în contractul de promisiune a unui termen la care să se verifice îndeplinirea
condiţiei privind neexercitarea dreptului de preempţiune, urmând ca cele şase luni
pentru radierea din oficiu să se calculeze de la expirarea acestui termen;
–– introducerea rapidă de către beneficiar a acţiunii care tinde la pronunţarea
hotărârii care substituie consimţământul promitentului la încheierea contractului
promis, chiar la scurtă vreme după începerea cursului prescripţiei, dar înainte de
împlinirea celor şase luni pentru radierea din oficiu a notării;
–– atunci când termenul de şase luni a expirat şi radierea s-a dispus din oficiu,
notarea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract, care
să facă rezultatul acţiunii opozabil terţilor.
În principiu, inalienabilităţile rezultând din promisiunile legale de vânzare sunt
supuse aceluiaşi regim, dar există o problemă specială în privinţa mecanismului
executării lor silite concomitente în situaţia în care, din cauza nealegerii în termen de
către proprietar a preemptorului cumpărător, mai mulţi preemptori acceptanţi exercită
acţiunea de substituire a consimţământului promitentului pentru încheierea a câte unui
contract de vânzare54). Ne putem întreba dacă o asemenea acţiune nu va fi respinsă
pe temeiul art. 1.669 alin. (3) şi art. 1.279 alin. (3), cu aplicare la inalienabilitatea ce
decurge din fiecare promisiune în parte. Într-adevăr, dacă este opozabilă terţilor, o
asemenea inalienabilitate presupune anularea contractului încheiat cu nerespectarea
sa, or, contractul promis nu poate fi substituit prin hotărârea judecătorească dacă nu
sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă.
În opinia noastră, acest obstacol este numai aparent. Dacă mai mulţi preemptori
solicită concomitent pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, trebuie să
distingem între primul în favoarea căruia se pronunţă hotărârea şi toţi ceilalţi.
Din perspectiva fiecărui preemptor acceptant, numai condiţia ce afecta inalienabilitatea
decurgând din contractul la care este el parte se îndeplineşte prin contractul substituit de
instanţă, astfel încât această inalienabilitate este reputată a fi existat retroactiv în favoarea
sa. În schimb, toate celelalte condiţii suspensive ce afectau inalienabilităţile instituite în
favoarea celorlalţi preemptori acceptanţi sunt reputate a nu se fi îndeplinit (încă), astfel
încât pendente conditione nu există obstacole la validitatea contractului ce ar urma să fie
substituit prin hotărârea judecătorească. În momentul pronunţării primei hotărâri care ţine
loc de contract ori, în sistem constitutiv de carte funciară, în momentul înscrierii dreptului de
proprietate dobândit de preemptor pe temeiul acesteia, celelalte promisiuni sinalagmatice
neexecutate nu mai pot fi executate în natură decât prin pronunţarea unor hotărâri care sunt
vânzări ale lucrului altuia.
Or, ca atare, aceste hotărâri sunt valabile şi nu pot încălca de plano inalienabilitatea
bunului în chestiune, deoarece nu determină înstrăinarea acelui bun, ci doar o obligaţie de
înstrăinare a vânzătorului, care, în caz de neexecutare, antrenează obligarea lui la daune-
interese. O asemenea neexecutare ar putea fi inclusiv consecinţa unei inalienabilităţi
54)
A se vedea supra, nr. 10.


convenţionale eficace instituită în legătură cu bunul, care fie împiedică înstrăinarea
bunului de către proprietar, fie ar determina anularea actului de înstrăinare dacă el
ar fi consimţit de acesta fără confirmarea beneficiarului inalienabilităţii. Se impune să
observăm cu acest prilej că, în contextul unui Cod civil care validează vânzarea lucrului
altuia55), inalienabilitatea opozabilă terţilor nu antrenează anularea actelor pe care ei
le-au consimţit decât dacă acele acte antrenează înstrăinarea efectivă a bunului grevat.
Ele nu împiedică deci actele care nu au prin sine aptitudinea să conducă la asemenea
înstrăinări, cum ar fi vânzarea lucrului altuia, vânzare care, spre a conduce la transferul
dorit de părţi, presupune a fi completată cu o manifestare de voinţă translativă de
proprietate a terţului proprietar, manifestare de voinţă la care acesta nu este obligat.
Rezultă din acest raţionament şi că, dacă printr-un contract se promite o vânzare a
lucrului altuia, contractul nu va putea genera inalienabilitatea acelui lucru.
În consecinţă, primului preemptor faţă de a cărui cerere instanţa deliberează asupra
pronunţării unei hotărâri care ţine loc de vânzare inalienabilitatea decurgând din
promisiunile de vânzare încheiate cu ceilalţi preemptori nu îi poate fi opusă, deoarece
nu există înainte de împlinirea condiţiei suspensive. Aceste condiţii nu vor ajunge să
producă efectele lor retroactive, deoarece, admiţându-se ulterior acţiunile celorlalţi
preemptori care au solicitat pronunţarea unor hotărâri care ţin loc de contract, aceste
hotărâri vor substitui vânzări ale lucrului altuia, a căror promisiune nu antrenează
inalienabilitatea bunului ce face obiectul contractului promis. Desigur că, în aceste
cazuri, hotărârea suplineşte mai puţin decât s-a promis (o vânzare a lucrului propriu) şi,
din acest motiv, preemptorul reclamant va putea suplimenta cererea cu daune-interese
compensatorii pentru executarea necorespunzătoare (cumulate, eventual, şi cu daunele-
interese moratorii). Având însă în vedere că, în scenariul de fapt analizat, este mai
probabil ca obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului iniţial promis să
se execute prin echivalent iar nu prin transferul efectiv al proprietăţii pe temeiul vânzării
substituite, cel mai probabil este ca preemptorul beneficiar să prefere acestei substituiri
o acţiune în daune-interese compensatorii pentru neexecutarea obligaţiei de a încheia
contractul promis.
12. Sapienti sat. Andrei Pleşu a povestit în mai multe rânduri că fostul ministru de
externe austriac îi mărturisea uimirea cu care priviseră occidentalii atitudinea oficialilor
români în cadrul negocierilor pentru Tratatul de aderare a României la Uniunea
Europeană. Pe când, în negocierile care priviseră ţările lor, omologii polonezi sau unguri
încercaseră să reziste oricărei condiţii sau obligaţii ce se încerca a le fi impusă, românii
o acceptau fără nicio ezitare din primul moment. După un timp, uimirea partenerilor
occidentali a început să lase locul bănuielii că interlocutorii lor nu aveau nicio intenţie
de a aplica angajamentele pe care şi le luau cu atâta uşurinţă…
În 2013 un ministru al agriculturii declara că reprezentanţii României au petrecut
mai mulţi ani pentru a-şi convinge partenerii europeni să prelungească termenele
de graţie pe care tot reprezentanţii României se angajaseră în 2005 să le respecte
pentru liberalizarea pieţei terenurilor agricole pentru cetăţenii europeni. Eşuând în
tentativa lor de a reveni asupra propriilor angajamente, la capătul acestor şapte ani de
graţie, guvernanţii noştri au promovat Legea nr. 17/2014, menită, se spune, să creeze
55)
Art. 1.683 alin. (1) C. civ.: „Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual
determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este
obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător”.

74 Răzvan Dincă
instrumentele juridice pentru o piaţă concurenţială a terenurilor agricole şi pentru

consolidarea securităţii resurselor alimentare ale naţiunii. S-a menţionat uneori că
această lege ar trebui să zăgăzuiască irosirea resurselor amintite prin vânzarea către
străini a terenurilor agricole româneşti la preţuri de nimic.
Dar de ce asemenea vânzări nu erau împiedicate prin mecanismele fireşti ale pieţei?
De ce, în alte cuvinte, exista o ofertă pentru o cerere dispusă să furnizeze preţuri atât de
mici? Pentru că, la capătul celor şapte ani de graţie, care se adăugau la alţi optsprezece
ani de tranziţie, guvernele României s-au concentrat mai mult pe instrumente juridice
de blocaj şi zăgăzuire decât pe politici eficiente care să restabilească statutul economic
al proprietăţii funciare. Să revenim la textul Gianinei Cărbunariu:
„Investitor 2: La început am fost şi noi uimiţi de vînzările acestea masive. Dar apoi
am înţeles: oamenii îşi vînd pămînturile pentru că le e greu să le muncească, sunt distanţe
mari pînă la terenuri. Totul s-a fărîmiţat prin retrocedări. Tinerii au plecat la oraş sau în
străinătate…
Ceilalţi: Da, lucrează la noi // Au venit masiv la noi // Mai ales după ce s-au ridicat
restricţiile//
Investitor 2: Părinţii lor sunt bătrîni, aşa că sunt constrînşi să vîndă. E trist, foarte
trist, dar aceasta este realitatea întîlnită de noi toţi.
Investitor 4: Da, nu prea a mai rămas nimeni care să vă cultive pămîntul.
Investitor 6: Asta e. Dacă voi nu vreţi să faceţi agricultură, cineva trebuie să o facă în
locul vostru. Acum suntem francezi, englezi, olandezi…”
În anii în care România căuta să îşi amâne angajamentele internaţionale, politicile publice
au lipsit în ceea ce priveşte stimularea comasării exploataţiilor prin tehnici asociative,
investiţiile în infrastructura de irigaţii şi îmbunătăţiri funciare, organizarea unor servicii
de punere la dispoziţia fermierilor a echipamentelor şi noilor tehnologii agricole, sisteme
eficiente de distribuţie rapidă a produselor proaspete către consumatori şi de absorbţie în
produse cu valoare adăugată a exceselor de producţie agricolă, investiţii în infrastructura
de transport, conservarea şi valorificarea patrimoniului genetic autohton şi a cunoştinţelor
tradiţionale, formarea de pachete integrate de produse şi servicii care combină mai multe
sectoare economice, precum cele agroturistice. În consecinţă, în medie şi lăsând la o parte
unele reuşite individuale sporadice, satul românesc îmbătrâneşte la marginea lumii,
hrănindu-se dintr-o agricultură de subzistenţă organizată în gospodării autarhice, relativ
sărace, cu randamente de exploatare mediocre şi schimburi rezumate la mecanismele
economiei naturale. O asemenea realitate poate inspira încredere şi dinamism? Pot avea
deţinătorii terenurilor destinate acestei economii o reprezentare corectă prind valoarea
acestor terenuri?
Comunismul i-a lăsat ruralului românesc o mentalitate colectivistă în care „pământul
aparţinea celor ce-l muncesc”, iar nu celor care-i dobândiseră proprietatea, în care
proprietatea colectivă se administra după principiul „de la fiecare după putinţă, fiecăruia
după nevoi”, transformat adesea într-un antieconomic „fiecare munceşte cât vrea şi ia cât
vrea din rezultatele muncii celorlalţi”. Au urmat retrocedările greoaie şi ezitante către
urmaşii celor deposedaţi, urmaşi care nu erau economic dependenţi de pământ şi uneori
nici interesaţi şi nici competenţi spre a îl exploata în mod direct. Au fost apoi anii conflictelor
de proprietate create de confuziile legislative administrative şi judiciare ale retrocedărilor.
Deşi ar fi trebuit să participe la elaborarea şi implementarea politicilor publice de dezvoltare
rurală, autorităţile locale au concurat la deruta factice ce plana asupra atribuirilor de


proprietăţi şi delimitărilor dintre acestea într-o complicitate interesată cu vechile structuri
ale puterii pe care căderea comunismului le-a lipsit vremelnic de un suport formal56).
Este adevărat că, în urma procesului de retrocedare, s-a creat temporar o fărâmiţare
a exploataţiilor incompatibilă cu utilizarea lor eficientă. Însă consecinţele prezente
ale acestei fărâmiţări trebuie privite nuanţat57), căci altfel obsesia conexă a comasării
exploataţiilor poate genera consecinţe negative. Întâi, chiar imediat după retrocedări,
fostele IAS-uri şi-au păstrat exploataţii relativ întinse care s-au conservat în procesele
de reorganizare şi transfer către noi proprietari în condiţii de piaţă liberă. Apoi, la
scurtă vreme după retrocedare, mulţi dintre micii fermieri au preferat să organizeze
exploatarea terenurilor lor în structuri asociative care şi-au dobândit, între timp, o
autonomie funcţională faţă de membrii lor, tot mai străini de munca câmpului, fie pentru
că îşi desfăşoară activităţile profesionale în mediul urban sau în străinătate, fie pentru
că au ajuns la vârsta unei binemeritate retrageri din activitate. În fine, şi până în 2014
au existat entităţi comerciale, de regulă, româneşti, care au cumulat mari resurse de
terenuri agricole prin arendare sau cumpărare. Un drept de preempţiune care favorizează
asemenea entităţi în calitatea lor de arendaşi sau vecini ar putea antrena reale bariere la
intrarea pe piaţa exploataţiilor agricole pentru micii fermieri, cărora le-ar fi extrem de
dificil să concureze cu aceşti „preemptori structurali”. Dacă pe o piaţă perfect atomizată
asemenea instrumente servesc unor concentrări punctuale generatoare de eficienţă, pe
o piaţă în care decalajele dintre exploataţii sunt deja foarte mari, ele pot conduce, pe
termen lung, la suprimarea agenţilor mici şi medii şi la un oligopol asupra resurselor
alimentare, având drept consecinţă creşterea preţului şi scăderea calităţii alimentelor,
cu implicaţii directe asupra nivelului de trai al populaţiei României.
Este deci discutabil dacă, prin instituirea mecanismului preempţiunii, Legea
nr. 17/2014 contribuie, într-adevăr, la un mediu competitiv pe piaţa terenurilor agricole.
Fără a preveni acapararea terenurilor româneşti de către investitorii străini, care deţin
resursele necesare spre a intra pe o piaţă la care mecanisme juridice tind să restrângă
accesul, legea riscă să îi împiedice tocmai pe micii fermieri români să îşi dezvolte
exploatările la un nivel de eficienţă care să le permită să reziste concurenţei celor care
au atins sau au depăşit deja acest nivel.
56)
A se vedea K. Verdery, Property and power in Transylvania’s decollectivisation, în C.M. Hann,
Property relations. Renewing the anthropological tradition, Cambridge University Press, 1998,
p. 160 şi urm.
57)
Este adevărat că România are cel mai mare număr de exploataţii agricole din Uniunea Europeană
(3.63 milioane) şi că dimensiunea medie a unei exploatări agricole în România este de 3,6 hectare,
de patru ori mai mică decât media UE, care se situează la 14,2 hectare, conform anchetei „Structura
în agricultură 2013”, realizată de Institutul Naţional de Statistică. Potrivit Consiliului Concurenţei,
dimensiunea redusă a exploataţiilor are un efect negativ asupra eficienţei şi profitabilităţii în sector şi
creează de inferioritate în negocierea cu distribuitorii şi procesatorii (Consiliul Concurenţei, Centrul
Român de Politici Economice, Societatea Academică din România, Provocările pieţei unice şi concurenţa
în sectoare sensibile, 2010, p. 38, disponibil la http://www.consiliulconcurentei.ro/uploads/docs/items/
id6479/the_challenges_of_the_single_market_and.pdf, consultat la 10 mai 2015). Însă tot Consiliul
Concurenţei pe piaţa grâului identifica un „număr relativ ridicat de exploataţii agricole de dimensiuni
mari (aproximativ 18.000)” – a se vedea Consiliul Concurenţei, Raport privind investigaţia utilă
privind cunoaşterea pieţei cerealelor de panificaţie, declanşată prin Ordinul Preşedintelui Consiliului
Concurenţei nr. 264 din 6.09.2007, p. 42, disponibil la http://www.consiliulconcurentei.ro/uploads/docs/
items/id2951/raport_investigatie_utila_pentru_cunoasterea_pietei_cerealelor_de_panificatie_final.pdf,
consultat la 10 mai 2015.

76 Răzvan Dincă
Terenurile agricole din România au fost devalorizate fie prin politicile publice, fie
prin lipsa lor. Departe de a rezolva problema vânzărilor modice ale acestor terenuri,
eventual către cetăţenii europeni, obstacole juridice lacunare şi confuze adaugă un alt
levier de devalorizare: riscul juridic. Am arătat în acest studiu că, din păcate, Legea
nr. 17/2014 îşi aduce şi ea o contribuţie la acest risc.
Într-o afacere concretă însă, riscul juridic generat de legiuitor prin impreciziunea
reglementărilor sale poate fi stăpânit de părţi prin forţa obligatorie a angajamentelor
contractuale. În acest scop, promisiunii de vânzare a terenurilor agricole din extravilan
îi va reveni o utilizare predilectă în conexiune cu mecanismele legale instituite prin
Legea nr. 17/2014. Pentru jurişti e tărâmul făgăduinţei: după cum sperăm să fi rezultat
din rândurile de mai sus, deşi această lege îngreunează executarea promisiunilor de
vânzare, ea reuşeşte performanţa paradoxală de a le spori aplicabilitatea…

Promisiunea de A Vinde Un Teren Agricol (Razvan Dinca)

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Promisiunea de A Vinde Un Teren Agricol (Razvan Dinca)

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

You have downloaded a document from

The Central and Eastern European Online Library

The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

Source: Revista Română de Drept Privat

Romanian Review of Private Law

PROMISIUNEA DE A VINDE UN TEREN AGRICOL

Conf. univ. dr. Răzvan Dincă1)

La promesse de vendre un terrain agricole situé

Mots-clés: promesse de contrat; forme authentique; décision substituant le consentement;

Promise to sell an agricultural land located

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 47

1. Experientia docet. Regimul juridic al promisiunii de vânzare constituie una

CEEOL copyright 2017

Deşi au fost contestate de un curent doctrinar lansat la începutul anilor 20004),

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 49

2. Dilemele legislative ale autenticităţii. Semnele acestei rezistenţe au apărut

CEEOL copyright 2017

cererea de înscriere a transferului proprietăţii pe temeiul acestui contract urma

3. Dileme judiciare ale autenticităţii. Potrivit unei decizii14), „un antecontract

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 51

CEEOL copyright 2017

Pe de altă parte, chiar dacă manifestarea de voinţă a promitentului în sensul încheierii cu

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 53

4. Aplicarea în timp a Legii nr. 17/2014 cu privire la promisiunile de vânzare. În

CEEOL copyright 2017

Stabilind limitele sesizării, Curtea Constituţională a constatat, în primul rând, că,

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 55

CEEOL copyright 2017

anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere

5. Abolirea privilegiului neaplicării Legii nr. 17/2014. Pentru a se pronunţa

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 57

CEEOL copyright 2017

6. Insuportabila uşurătate a populismului legislativ. Expirarea termenelor

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 59

CEEOL copyright 2017

Dreptul comun este un instrument al coerenţei, securităţii şi previzibilităţii juridice,

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 61

CEEOL copyright 2017

Ineficientă, în fine, din perspectiva circulaţiei economice a terenurilor agricole.

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 63

CEEOL copyright 2017

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 65

9. Promisiunea legală de a vinde terenuri agricole situate în extravilan. Din lista

CEEOL copyright 2017

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 67

10. Promisiunea voluntară de a vinde un teren agricol situat în extravilan. În acest

CEEOL copyright 2017

CEEOL copyright 2017

Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan 69

CEEOL copyright 2017

oferta de vânzare în vederea afişării pentru exercitarea de către preemptorii interesaţi a

CEEOL copyright 2017