Standarde Internationale Evaluare 2007 PDF

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare

Ediia a opta
2007
International Valuation Standards Committee

12 Great George Street
London
United Kingdom SW1P 3AD
Telephone: +44 1442 879306
Facsimile: + 44 1442 879306
Internet: http://www.ivsc.org
Copyright 2007 by the International Valuation Standards Committee. All
rights reserved, subject to permission having been granted to ANEVAR,
through its publishing house IROVAL - to translate the 8th edition of
International Valuation Standards (2007) and reproduce those standards in
Romanian.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated, the English version of the
IVSC Standards as published by the IVSC from time to time being the only
official version of the IVSC Standards.
The full text of the official version may be obtained from the IVSC International
Headquarters, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK.
http://www.ivsc.org
Copyright 2007 International Valuation Standards Committee. Toate

drepturile rezervate; a fost acordat ANEVAR, prin editura sa IROVAL dreptul de a traduce ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare
(2007) i de a reproduce aceste standarde n limba romn .
IVSC nu-i asum nicio responsabilitate pentru acurateea informaiilor
coninute n textul tradus i publicat de beneficiar, versiunea englez a
Standardelor IVSC, aa cum aceasta este republicat periodic de IVSC, fiind
unica versiune oficial a Standardelor IVSC.
Textul integral al versiunii oficiale poate fi obinut de la Sediul Central al IVSC
International, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK.
http://www.ivsc.org
ISBN 978-973-0-05263-3
ii

Ediia a opta
2007
iii
Str. Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, Cod potal 011158

Tel.: +40 21 315 65 64, +40 21 315 65 05; Fax +40 21 311 13 40
E-mail: office@anevar.ro; http://www.anevar.ro
Cod IBAN: RO95 RNCB 0072 0111 0862 0001, BCR Sector 1, Cod Fiscal: RO 5300467
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
Traducerea, tehnoredactarea i pregtirea pentru tipar a acestor standarde au

fost realizate de IROVAL.
Comenzi la:
IROVAL
Str. Scrltescu nr. 7,
011158, Bucureti, sector 1
E-mail: daniela.moldoveanu@anevar.ro
iv
Telefon:
021/315.65.64
021/315.65.05
Fax:
021/311.13.40
021/311.27.82
Contribuii financiare
IVSC mulumete pentru contribuiile financiare, la elaborarea ediiei a opta a
Standardelor Internaionale de Evaluare, primite de la urmtoarele organizaii:
American Appraisal Associates

American Society of Appraisers
Appraisal Institute of Canada
Appraisal Institute, US
Atisreal Ltd.
Canadian Institute of Chartered
Business Valuators
China Appraisal Society
Cushman & Wakefield
Drivers Jonas
DTZ Debenham Tie Leung Ltd.
Gerald Eve
GVA Grimley
Jones Lang LaSalle
JSC International Valuation
Center
Khong&Jaafar, Malaysia
King Sturge - Knight Frank
The National Association of
Romanian Valuers
RICS - Royal Institution of
Chartered Surveyors
Membrii IVSC la data de 12 aprilie 2007

sunt urmtorii:
Membrii Consiliului de Conducere
Australian Property Institute
Appraisal Institute - Canada
China Appraisal Society
Verband Deutscher Pfandbrief Banken Germany
Hong Kong Institute of Survey
ors
The Institution of Surveyors Malaysia
Raad voor Onroerende Zaken - The
Netherlands
New Zealand Property Institute
The National Association of
Romanian Valuers
Russian Society of Appraisers
Royal Institution of Chartered
Surveyors - UK
The Appraisal Institute - USA

American Society of Appraisers
Membrii alei ai Consiliului

Korea Appraisal Board
The Institution of Surveyors Malawi
Associacin Profesional de
Sociedades de Valoracin - Spain
Reprezentani ai rilor n dezvoltare n Consiliul de Conducere

Nigerian Institution of Estate
Surveyors and Valuers
Membri
Instituto Argentino de Tasaciones
Austrian Institute of Property
Valuation and Valuation Standards
Instituto Brasileiro Avaliacoes
Canadian Institute of Chartered
Business Valuators
Registro Nacional de Avaluadores Columbia
The Czech Chamber of Appraisers
The Egyptian Association of Real
Estate Appraisers
Bundesverband o.b.u.v sowie
qualifizierter Sachverstaendieger e.
V -Germany
Body of Sworn-In Valuers of
Greece
The Practising Valuers Association
of India
Indonesian Society of Appraisers
The Society of Chartered Surveyors
in the Republic of Irland
The Irish Auctioners and
Valuers Institute
Appraisal Academy of Real Estate
Research - Israel (R.A.)
Consiglio Nazionale Geometry
Italy
Japanese Association of Real Estate
Appraisal
vi
Chamber of Professional Appraisers of
Kazakhstan
The Association of Appraisers of
Kazakhstan
Institution of Surveyors of Kenya
Latvian Association of Appraisers
Lithuanian Association of Property
Valuers
Lithuanian Association of Property
and Business Valuation Enterprises

National Association of Mexican
Valuation Institutes
Norges TakseringsForbund
The Polish Federation of Valuers'
Associations
Russian Board of Appraisers
Self-Regulated Inter-Regional
Association of Appraisers-Russia
Singapore Institute of Surveyors and
Valuers
Slovenian Institute of Auditors
South African Institute of Valuers
Samfunder for Fastighetsvardering
Sweden
Tanzanian Institution of Valuers and
Estate Agents
Thai Valuers Association
Appraisers' Association - Turkey
Sociedad de Ingenieria de Tasaciones
de Venezuela
Reprezentani cu statut de observator la IVSC

Expertise Institute for Valuation of
Property Valuers
Assets of Georgia
Barbados Association of
Macedonian Appraisal Society
Slovak Association of Economic
Professional Valuers
Finnish Association for Real Estate
Appraisers
Ukrainian Society of Appraisers
Valuation
Georgian Federation of
Professional Assets Valuators
The Albanian Society of Real
Reprezentani cu statut de corespondeni la IVSC

Palestinian Auditors and
Price Control Department,
Accountants Association
Ministry of Finance, Vietnam
vii
INTERNATIONAL BUREAU
London SW1P 3AD
United Kingdom
Tel/ Fax: +44 1442 879306
Email: ivsc@ivsc.org
http://www.ivsc.org
31 iulie 2007
Sunt ncntat s prezint ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare
(IVS-uri). Comitetul de Standarde al Comitetului pentru Standarde
Internaionale de Evaluare (IVSC) face o revizuire permanent a IVS-urile,
astfel nct IVSC s rspund necesitilor unei piee n cretere pentru
standarde consistente de evaluare, modificrilor introduse n standardele
nrudite precum Standardele Internaionale de Raportare Financiar i
Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public i
recomandrilor Comitetului de la Basel pentru Supraveghere Bancar. n
aceast nou ediie a IVS-urilor exist mai multe modificri importante. IVS 2,
Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia i IVA 2, Evaluarea pentru
garantarea mprumutului au fost revizuite n mod semnificativ. Au fost
introduse dou noi standarde: IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public
pentru raportare financiar i GN 15, Evaluarea proprietii istorice. Dei
unele cuvinte au fost modificate i au fost dezvoltate unele idei, conceptele
universale, definiiile i principiile de baz au rmas aceleai. Scopul IVSurilor rmne acelai ca i n ediiile precedente, respectiv de a furniza un set
clar de standarde de evaluare recunoscute i acceptate internaional.
ntotdeauna, IVSC a fost o organizaie dinamic i, n ultima parte a anilor 90,
a rspuns cu vigoare noii runde de modificri n domeniul raportrii financiare
i tendinei de dezvoltare a unui limbaj financiar global. ncepnd cu anul 2000
progresul IVSC a fost substanial.
Dar timpul i lumea nu rmn pe loc. Schimbarea este legea vieii i, dac
privim doar spre trecut i prezent, vom rata cu certitudine viitorul. De aceea,
dezvoltarea i evoluia IVSC continu. n ciuda vigorii pe care IVSC a
demonstrat-o, mediul n schimbare n care opereaz face necesar o modificare
structural astfel nct IVSC s poat face fa provocrilor viitoare.
viii
Restructurarea IVSC
n urm cu trei ani, Consiliul Director a recunoscut c IVSC trebuie
restructurat, pentru a supravieui tehnic i financiar. n ianuarie 2007 IVSC a
emis propuneri de restructurare a Comitetului. Aceste propuneri au fost trimise
unei largi audiene i s-au solicitat comentarii. S-au primit comentarii de la
organizaii sau societi de evaluare, foti preedini ai IVSC, cadre
universitare, firme de consultan, funcionari guvernamentali, furnizori
naionali sau regionali de standarde. Majoritatea covritoare a acestora au
agreat propunerile.
Sunt ncntat s v informez c, la ntrunirea special din 12 aprilie 2007,
membrii IVSC au votat n unanimitate iniierea restructurrii Comitetului. Dup
finalizarea acesteia, componentele cheie ale IVSC vor fi:
un nou Comitet de Standarde, care va funciona ca un organism decizional

independent i autonom;
un Comitet de Interpretare;
un Consiliu de Supraveghere, care va rspunde strict de situaia

managerial i financiar a organizaiei;
un loc n care toi cei interesai i vor putea spune opinia dei IVSC va
rmne o organizaie de membri, criteriile de asociere vor fi lrgite n afara
organizaiilor profesionale naionale de evaluare. Societile de evaluare,
utilizatorii de evaluri, cadrele universitare i alii vor putea fi reprezentai
i implicai n activitatea IVSC;
un Comitet Profesional pentru susinerea standardelor; i
o structur similar cu cea a Consiliului pentru Standarde Internaionale de

Contabilitate ceea ce nseamn c Comitetul de Standarde va deveni
focarul sau inima organizaiei fa de un organism care reprezint
organizaiile de evaluare.
Membrii IVSC vor vota noul Statut i Reglementrile organizaiei restructurate

la Adunarea General Anual de la Londra, n ultima parte a anului 2007. Se
estimeaz c va exista o scurt perioad de tranziie, astfel nct IVSC
restructurat va deveni operaional n trimestrul al doilea 2008. IVSC a stabilit
un astfel de grafic provocator i agresiv, deoarece nu i poate permite s fie
preocupat de o tranziie prelungit care ar deturna resursele i focalizarea de la
scopul su principal acela de a stabili standarde. Tranziia ctre noua structur
va fi completat ct mai rapid posibil.
ix
Evaluarea activelor necorporale

n prezent, exist dou proiecte importante ale IVSC n acest domeniu.
Utilizarea tot mai larg a valorii juste a condus la evaluri pentru raportri
financiare. Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri)
pentru combinri de ntreprinderi, active necorporale, beneficii ale angajailor i
instrumente financiare subliniaz necesitatea unor evaluri mai exacte a
activelor i obligaiilor. Pe msur ce se accelereaz tendina, importana
evalurilor pentru raportrile financiare de pe pieele de capital atrage atenia
reglementatorilor i altor pri interesate. IVSC a fost ncurajat s extind
Standardele Internaionale de Evaluare astfel nct s acopere toate aspectele
evalurii, inclusiv evaluarea activelor necorporale, datoriilor i a diferitelor
instrumente de capitaluri proprii sau datorie. IVSC a nceput prin formarea unui
grup de experi de frunte pentru a dezvolta standarde pentru evaluarea activelor
necorporale n scopul raportrii n conformitate cu Standardele Internaionale
de Raportare Financiar. n trimestrul al doilea 2007 a fost emis un document
pentru discutare i comentarii.
Analiza critic a IVS-urilor
Structura IVS-urilor a servit bine standardelor i a fost esenial pentru
progresul de pn acum. Dar Consiliul Director al IVSC consider c este
momentul unei pauze pentru a analiza scopul fundamental al IVSC i cum
poate fi acesta atins, fr a fi constrns de necesitatea de a lucra n cadrul
ngrdirilor structurii acestei cri. S-a constituit un grup format din experi
evaluatori i contabili care trebuie:
s convin asupra unui format pentru standardele internaionale de evaluare

ideale cum trebuie s fie organizate aceste standarde i ce trebuie acestea
s acopere i cuprind;
s revizuiasc ediia curent a IVS-urilor n comparaie cu acest ideal i s

ia n considerare punctele tari, punctele slabe i omisiunile; i
s stabileasc un grafic de mbuntire a IVS-urilor.
Un document care detaliaz concluziile grupului este supus discuiei ncepnd

cu trimestrul al doilea 2007.
Realizrile IVSC
IVSC a parcurs un lung drum, de la nfiinarea sa n urm cu 25 de ani, i
trebuie s fie mndru de multiplele sale succese, printre care convenirea
definiiei valorii de pia, transformarea Comitetului ntr-un organism cu
reprezentare global i, probabil cel mai important, ntreinerea unei atmosfere
de ncredere, bunvoin i colaborare ntre juctorii-cheie. Succesul IVSC n
stabilirea de standarde internaionale ca i creterea rolului su n rndul
reglementatorilor mondiali i ageniilor internaionale conduc la o mai larg
recunoatere a profesiei de evaluator i la nelegerea importanei evalurii,
ceea ce are un impact pozitiv asupra fiecrui evaluator. Toate aceste realizri nu
ar fi fost posibile fr activitatea neobosit i contribuia membrilor IVSC, care
i-au pus la dispoziie n mod voluntar timpul i abilitile lor pentru a conduce
IVSC la poziia pe care o deine n prezent. Vreau s mi exprim sincera mea
gratitudine membrilor Consiliului Director al IVSC, Comitetului de Standarde,
grupurilor de experi i redactorilor care au contribuit ca aceast publicaie s
devin real. Trebuie s mulumesc i sponsorilor notri, ale cror contribuii
financiare generoase au sprijinit activitatea IVSC.
V mulumesc pentru sprijinul continuu i implicarea Dvs.,
Joseph Vella, MAI, CRE, FRICS

Preedinte, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
xi
xii
Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor Internaionale
de Evaluare, publicate n acest an de IVSC.
Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai mare
n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la nevoia profesionitilor i a
comunitii economice internaionale de coeren i de cea mai bun practic n
domeniul evalurii proprietilor.
n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca
standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR ncepnd cu 1 ianuarie
2004, iar aceasta a contribuit, pe de o parte, la creterea calitii muncii
evaluatorilor membri ai asociaiei noastre, ct i la creterea nivelului de
ncredere al utilizatorilor serviciilor de evaluare.
Aceast ediie reprezint de acum suportul esenial pentru pregtirea
profesional a experilor evaluatori membri ai ANEVAR i baza pentru
realizarea de ctre acetia a unor rapoarte de evaluare conforme cu cea mai
bun practic internaional recunoscut.
Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult solicitat de
legislaia din Romnia. n multe legi importante, adoptate n ultimii ani, se
solicit n mod expres ca evaluarea diferitelor tipuri de proprietate s se fac
conform cerinelor Standardelor Internaionale de Evaluare.
ANEVAR aduce mulumiri Comitetului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului original al acestei ediii, care a
acordat dreptul de traducere i editare a Standardelor Internaionale de
Evaluare, ediia a opta, 2007.
Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la
elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare. Activitatea
d-lui Gheorghe BDESCU, vicepreedinte IVSC, a contribuit mult la
includerea experienei evaluatorilor ce lucreaz pe piee n dezvoltare.
Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru
pregtirea acestei lucrri n vederea editrii i d-lui dr. ec. Sorin V. Stan, pentru
verificarea textului tradus.
Noiembrie 2007
Preedinte ANEVAR,
Conf. univ. dr. Ion ANGHEL
xiii
xiv
Modificri ale ediiei a opta (2007) fa

de ediia a aptea (2005) a IVS-urilor
Aceast seciune ofer o prezentare general a modificrilor majore care au fost
introduse n ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare. Datorit
naturii dinamice a profesiunii de evaluator, versiunea scris a Standardelor, fie
n englez, fie n traducere, are o durat scurt de timp. Cititorii sunt sftuii s
consulte website-ul IVSC pentru a obine informaii cu privire la proiectele i
instruciunile curente ale IVSC pentru obinerea celei mai actuale versiuni a
Standardelor. Principalele modificri ale ediiei a opta a IVS (2007) includ
urmtoarele: 1) revizuirea major a IVS 2, Tipuri de valoare diferite de
valoarea de pia, i IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului; 2)
introducerea a dou componente noi, ca urmare a exemplelor de pe site-ul
IVSC acestea includ un Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare (IVA
3), Evaluarea activelor sectorului public pentru raportarea financiar; i un
Standard Internaional de Practic n Evaluare (GN 15), Evaluarea
proprietilor istorice; i 3) mbuntiri ale ntregului coninut al coleciei de
standarde pentru a asigura corelarea cu restul componentelor noi sau revizuite.
Literele ngroate din seciunea 5 a Standardelor Internaionale de Practic n
Evaluare, introduse n ediia a asea, ar trebui s capteze atenia cititorului
asupra punctelor importante, dar toate prevederile din Standardele
Internaionale de Evaluare, din Standardele Internaionale de Practic n
Evaluare i din Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare au aceeai
importan. De asemenea, IVSC a publicat pe website studii de evaluare i
studii tehnice. Acestea suplimenteaz Standardele, dar nu sunt considerate ca
fcnd parte din document.
n partea de Introducere, paragrafele ctorva seciuni au fost reorganizate, iar
informaia a fost actualizat (Realizri ale IVSC, Membrii Consiliului Director
i Datele adoptrii standardelor). Alte seciuni (Obiective i Arie de
aplicabilitate) au fost revizuite. Diagrama care reprezint Structura
Standardelor a fost extins pentru a cuprinde noile componente introduse n
ediia a opta; schema care reprezenta Tipurile de valoare diferite de valoarea
de pia a fost eliminat. Paragrafele 4, 5, 7 i 9 despre organizarea
Standardelor au fost revizuite. Studiile de evaluare au fost eliminate din ediia a
opta i postate pe site-ul IVSC. Fostul paragraf 9, n care se prezenta studiul de
evaluare, a fost eliminat.
xv
Seciunea Concepte i principii generale de evaluare i-a schimbat denumirea

n Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
(GAVP).
Paragrafele 4.6, 4.7, 4.11, 9.1 i 9.2.1.3 au fost reformulate.
Paragrafele 7.4, 7.6, 7.7, 7.8 i 9.4 ale ediiei a aptea au fost
eliminate.
Codul Deontologic
Paragraful 3.6 despre evaluatorul independent a fost revizuit.
Tipuri de proprietate
n prima seciune despre proprietatea imobiliar, n paragraful 2.6.1, termenul
valoarea sinergiei a nlocuit valoarea din comasare; paragraful 2.7 i toate
subseciunile au fost terse (acestea se refereau la abordri ale evalurii
proprietii imobiliare);
n seciunea despre bunuri mobile, n paragraful 3.2.2.1, clauza care n unele
state se numesc maini i echipamente, a fost tears; i paragraful 3.3.1 a fost
reformulat pentru a reflecta modificarea din IVS 2 n ceea ce privete
ipotezele, respectiv dac proprietatea este deinut n contextul continuitii
activitii, dac entitatea este n curs de lichidare sau trebuie vndut pentru o
valoare de recuperare;
n seciunea referitoare la ntreprinderi, n paragraful 4.3.2, termenul
proprieti generatoare de afaceri a nlocuit termenul proprieti specializate
generatoare de afaceri; paragrafele 4.8.1, 4.8.2 i 4.8.3 au fost eliminate
(acestea se refereau la abordri n evaluarea ntreprinderii); i
n seciunea de active financiare, paragraful 5.1.4.2 a fost realizat cu referine
ncruciate la noul studiu de evaluare IVSC despre securitizare.

Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare
Paragrafele 3.4 (tipuri de valoare), 4.2 i subparagrafele 4.2.1 i 4.2.2 au fost
reformulate pentru a fi n corelaie cu revizuirile din IVS 2. Subparagrafele de
la 3.4 i subparagraful 4.1.1 au fost terse. Termenul valoare nebazat pe pia
nu se mai utilizeaz (titlurile paragrafelor 1.0 i 4.0 au fost schimbate).
Paragrafele 3.0, 3.3, 4.0 i 4.1.3 au fost uor modificate.
xvi
IVS 1
Cu excepia eliminrii frazei ca parte a continuitii activitii din paragraful
2.1 i referinele la seciunea redenumit (Concepte fundamentale ale
Principiilor de Evaluare General Acceptate), n paragrafele 1.2, 4.1.1 i 6.1,
IVS 1 nu a suferit nici o mdificare.
IVS 2
Standardul a suferit modificri majore. Printre principalele revizuiri s-a
numrat reformularea seciunilor 1, 2, 4 i 6; seciunile 5 i 7 au fost
reorganizate, pentru a se elimina repetiia. n seciunea 3, au fost introduse
patru definiii noi (tip de valoare, valoare just, cumprtor special i valoarea
sinergiei, care a nlocuit valoarea din comasare), au fost prescurtate dou
definiii (valoarea de investiie i valoarea special) i alte apte definiii au
fost eliminate (valoarea de utilizare, valoarea de exploatare continu, valoarea
de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabil,
valoarea de recuperare, valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat
i valoarea de garantare a creditului ipotecar).
IVS 2 revizuit mparte n trei grupe tipurile de valoare diferite de valoarea de
pia. Acestea includ valoarea specific pentru entitate, valoarea specific
pentru prile implicate ntr-o tranzacie i valoarea conform unei definiii
specificate n legislaie sau n contracte.
Aplicarea unui tip de valoare poate fi clarificat prin identificarea ipotezelor
situaiei specifice a entitii care deine proprietatea, de exemplu continuitatea
exploatrii, o entitate pe cale de lichidare sau o entitate ale crei active sunt
vndute pentru recuperare.
IVS 3
Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. Paragraful 3.5, al doilea
paragraf despre certificarea evalurii i certificarea valorii au fost terse;
referirile la rezumatul evalurii din paragraful 3.4 i la certificarea valorii din
paragraful 3.1 au fost terse; paragraful 5.1.3.1 a fost revizuit; paragraful
5.1.10.1 care recomanda ca anumite elemente specifice s fie confirmate n
delaraia de conformitate au fost eliminate iar referirile la acestea, din
paragraful 3.5, au fost terse.
xvii
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

IVA 1
IVA 1 a suferit mici modificri. Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic.
Definiia costului de nlocuire net din paragraful 3.1 corespunde acum definiiei
revizuite a CIN din GN 8; referirile n cruci din paragrafele 5.5, 5.6.1 i 5.6.2
au fost corectate; i abrevierea IFRS-uri a fost introdus nainte de IAS-uri, n
paragraful 7.2.
IVA 2
Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a fost reformulat
considerabil. Printre principalele modificri s-a numrat reformularea
seciunilor 1, 2, 4 i 6 i reorganizarea seciunilor 5 i 7 pentru a elimina
repetrile. Au fost introduse patru definiii n seciunea 3 (ipotec, proprietate
specializat, proprietate generatoare de afaceri [care a nlocuit termenul
proprietate specializat generatoare de afaceri] i valoarea de garantare a
creditului ipotecar); au fost terse paragrafele din seciunea 3 a celei de-a
aptea ediii care abordau aplicabilitatea valorii de pia, ca tip de valoare,
pentru garantarea mprumutului. n seciunea 5 au fost introduse texte noi n
legtur cu ipotezele privind schimbrile anticipate n condiia proprietii (5.5)
i n seciunea 6 privind contractele de leasing ntre pri legate ntre ele prin
interese (6.7), evaluarea unei proprieti specializate n contextul continuitii
activitii (6.8) i ratele de solvabilitate ale creditorilor (6.14). n seciunea 6, a
fost eliminat paragraful din ediia a aptea care se referea la efectul de
ndatorare a investiiei imobiliare.
IVA 3 este un text nou. Ca urmare a variantei din anul 2006 i a mbuntirii
citatelor din IPSAS, la nceputul anului 2007, acest Standard de Aplicaie a fost
aprobat spre publicare.
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri)

Pri ale textelor din seciunea 5 a Standardelor Internaionale de Practic
n Evaluare sunt scrise cu aldine (vezi mai sus).
GN 1, a fost nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri
cu termenul proprietate generatoare de afaceri i au fost actualizate referinele
la nou denumitele Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate.
GN 2 a suferit o revizuire minimal definiiile au fost aranjate n ordine
alfabetic i a fost conceput o nou schem - Ierarhia drepturilor de
proprietate.
xviii
GN 3 a fost postat pe website n anul 2005. n urma revizuirii, a fost aprobat

spre publicare pe site-ul IVSC n noiembrie 2005. Ediia a opta include noul
paragraf 4.3 pe tema cerinelor IPSAS-urilor; de asemenea definiiile au fost
aranjate n ordine alfabetic.
GN 4, definiiile valorii de exploatare continu, din paragrafele 3.12.1 i
3.12.2, au fost terse; cuvntul capitalului a fost introdus dup cuvntul
valoarea n definiiile factorului de capitalizare i rat de capitalizare din
paragrafele 3.4 i 3.5.
GN 5, referina din paragraful 2.3 la GN 3 ca fiind n curs de revizuire a fost
tears; din definiia valorii intrinseci din paragraful 3.10 a fost tears
sintagma n unele ri, iar noua definiie a mijloacelor fixe mobile, care apare
n GN 3, a nlocuit definiia din paragraful 3.16 a ediiei a aptea.
GN 6, definiia valorii de exploatare continu din paragrafele 3.20.1 i 3.20.2 a
fost tears; definiiile din paragrafele 3.4, 3.5, 3.6, 3.24, 3.25. 3.29 i 3.30 au
fost aranjate n ordine alfabetic.
GN 7, nu a fost revizuit.
GN 8, paragrafele 1.2 i 2.2 au fost uor modificate; definiiile costului de
nlocuire net din paragraful 3.1, activului modern echivalent din paragraful 3.3,
optimizrii din paragraful 3.4 i potenialului de servicii din paragraful 3.6 au
fost revizuite; noua definiie a mijloacelor fixe mobile, care apare n GN 3, a
fost adugat i definiiile rentabilitate adecvat i pierdere din depreciere au
fost terse; definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic; paragraful 4.2 este un
text nou; vechiul paragraf 5.1 a fost ters; cu excepia paragrafului 5.12,
seciunea 5.0 a fost rescris; vechile referine la deprecierea economic/extern
apar acum numai ca depreciere extern; s-a adugat i o Anex, Testul de
rentabilitate pentru raportarea CIN.
GN 9, titlul acestui GN a fost schimbat n Analiza fluxului de numerar
actualizat pentru evalrile bazate pe pia i pentru analiza investiiilor.
Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. Paragrafele 5.1, 5.1.1 i 5.1.3 au
fost completate cu informaii suplimentare. Paragrafele 3.1, 3.2, 3.6, 5.2.2.1,
5.2.6, 5.6, 5.7, 5.9.2.5 i 5.9.3.5 au fost uor modificate.
GN 10 i 11, definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic.
GN 12, termenul proprietate generatoare de afaceri, care a fost redefinit, a
nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri.
xix
GN 13 nu a fost revizuit.
GN 14, referina la GN 9 din paragraful 2.1 a fost actualizat; sintagma sau
raportri statutare (nainte de scopuri) a fost tears din paragrafele 3.5 i 3.6.
GN 15 este text nou.
Glosarul reflect modificrile fcute n cadrul definiiilor coninute n diferitele
capitole ale documentului i cuprinde i termenii introdui n noile Standarde
Internaionale de Practic n Evaluare. Definiiile din IRFS-uri/IAS-uri au fost
actualizate i cteva alte definiii au fost eliminate
Indexul conine noii termeni care au fost introdui pentru a reflecta noul
coninut al acestei colecii de Standarde.
xx
Cuprins
Introducere
Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare
Introducere
Membri i organizare
Realizri ale IVSC
Sediul central
Obiective i arie de aplicabilitate
Prezentarea Standardelor Internaionale
Structura Standardelor
Datele adoptrii Standardelor
3
3
4
5
6
8
8
9
12
16
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare

General Acceptate (GAVP)
Introducere
Conceptul de teren i conceptul de proprietate
Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ
Pre, cost, pia i valoare
Valoarea de pia
Cea mai bun utilizare
Utilitatea
Alte concepte importante
Abordri n evaluare
Rezumat
21
21
22
25
27
28
29
30
32
34
Codul deontologic
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Etic
Competen
Prezentarea informaiilor
Raportarea valorilor
37
37
37
39
42
43
44
xxi
Introducere
Proprietatea imobiliar
Bunuri mobile
ntreprinderi (afaceri)
Active financiare
49
49
53
55
58

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
IVS 3 Raportarea evalurii
67
75
87
97
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar
Anexa A: Instruciuni suplimentare privind contabilizarea
operaiunilor de leasing
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar
107
127
133
145
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare

GN 1
GN 2
GN 3
GN 4
GN 5
GN 6
GN 7
Evaluarea proprietii imobiliare

Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Evaluarea bunurilor mobile
Evaluarea ntreprinderii
Consideraii privind substanele periculoase i toxice n
evaluare
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
Anexa A:Testul de rentabilitate n cadrul raportrii CIN
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate
pe pia i pentru analiza investiiei
GN 10 Evaluarea proprietilor agricole
GN 11 Verificarea evalurilor
GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
GN 14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
GN 15 Evaluarea proprietii istorice
Glosar
Index
xxii
165
185
193
201
215
227
249
257
263
265
275
283
289
295
303
321
331
415
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC)

Introducere
Membri i Organizare
Realizri ale IVSC
Sediul central
Datele adoptrii Standardelor
3
3
4
5
6
8
8
9
12
16
Introducere
Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta
Comitetul pentru Standarde

Internaionale de Evaluare
Introducere
Ritmul rapid al schimbrilor economice din anii 70 a contribuit la sporirea
recunoaterii date de participanii pe pia importanei evalurii proprietii n
mod profesional. Globalizarea pieelor investiionale a accentuat necesitatea
unor standarde recunoscute pe plan internaional, pentru evaluarea proprietii.
Devenise evident c, fr existena unor standarde de evaluare recunoscute pe
plan internaional, probabilitatea de apariie a confuziilor era ridicat.
Diferenele ntre punctele de vedere ale organizaiilor profesionale naionale n
domeniul evalurii, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca rspuns la
aceast situaie, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) i reprezentani ai organismelor din domeniul evalurii din
Statele Unite au demarat un dialog, spre sfritul anilor 70, care a dus la
nfiinarea, n anul 1981, a Comitetului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare a Activelor (TIAVSC). n anul 1994, Comitetul i-a schimbat
denumirea, iar n prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru
Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC). Obiectivele IVSC se mpart n
dou categorii:
S elaboreze i s publice, n interesul public, standarde pentru evaluarea

proprietii i s promoveze adoptarea lor la nivel global; i
S armonizeze standardele de evaluare ntre rile * lumii, s identifice i s

dezvluie, pe msur ce apar, diferenele n interpretarea i/sau aplicarea
prevederilor standardelor de evaluare.
IVSC recunoate diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evalurile

proprietii, i anume: utilizarea evalurilor la ntocmirea situaiilor financiare,
adoptarea deciziilor cu privire la acordarea mprumuturilor garantate cu o
proprietate (garanii, gajuri, ipoteci), realizarea tranzaciilor care implic
transferul dreptului de proprietate, soluionarea litigiilor i stabilirea taxelor. n
plus fa de standarde, IVSC a nceput s publice Standarde de Aplicaie pe
tema evalurii pentru raportarea financiar i n scopul garantrii
mprumuturilor, dar i Standarde de Practic n Evaluare, care se refer la
tratarea anumitor probleme specifice evalurii i la aplicarea Standardelor n
*
n acest document, cuvntul ri sau state are acelai neles cu cel folosit de Organizaia Naiunilor Unite,
care recunoate i se refer la membri si ca ri (state), respectiv comuniti organizate politic, care au un guvern
propriu i ocup un teritoriu suveran.
Introducere

situaii specifice, care apar n acordarea de consultan n diferite domenii de
afaceri. n mod deosebit, IVSC a urmrit ca Standardele Internaionale de
Evaluare (IVS-uri) s fie recunoscute n standardele de contabilitate precum i
n alte standarde de raportare, astfel nct evaluatorii s cunoasc ce li se
solicit din partea standardelor altor discipline.
n anul 2003, IVSC a devenit o asociaie nregistrat, cu un statut propriu, care
cuprinde asociaii profesionale de evaluare din ntreaga lume.
IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaionale de Evaluare, care
au fost publicate n anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 i 2007.
Evoluia acestor Standarde atest importana pe care IVSC o acord faptului c
schimbarea este inevitabil i continu, chiar i atunci cnd este gradual i abia
perceptibil. Perfecionarea continu a Standardelor de evaluare reflect
angajamentul IVSC de a garanta c definiiile i cerinele evalurii sunt
actualizate permanent, n funcie de evoluiile pe plan mondial.
Membri i Organizare
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare a devenit cu adevrat o
organizaie internaional, att n privina misiunii sale, ct i a membrilor si.
Comitetul, care a fost nfiinat de 20 de asociaii profesionale naionale, s-a
dezvoltat permanent, ajungnd ca n anul 2007 s cuprind 52 de asociaii
profesionale naionale, ce au statutul de membru sau observator. Asociaiile
membre din aceste ri subscriu la obiectivele IVSC n domeniul evalurii i
trebuie s aib un numr suficient de membri capabili s elaboreze lucrri de
evaluare conform Standardelor. Asociaiile membre sprijin Standardele
publicate de IVSC i depun eforturi pentru recunoaterea Standardelor n rile
lor.
Asociaiile membre sunt ncurajate s informeze IVSC cu privire la orice
diferene semnificative ntre standardele naionale i cele internaionale, astfel
nct acestea s fie prezentate comunitii internaionale. IVSC admite c
evaluatorii trebuie s i desfoare activitatea ntr-un cadru legal, n
conformitate cu prevederile legale i cu reglementrile specifice rilor n care
i desfoar activitatea. Asociaiile membre, att n baza statutului lor, ct i
voluntar, coopereaz cu autoritile de control i reglementare i cu alte
organizaii profesionale, pentru a se asigura c evalurile respect prevederile
Standardelor Internaionale de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la
nivelul rilor n care activeaz, aceste asociaii naionale joac un rol educativ
i consultativ n privina standardelor de evaluare.
Membri i organizare
Realizri ale IVSC

IVSC este o organizaie non-guvernamental (ONG), membr a Naiunilor
Unite, n mai 1985 fiindu-i acordat statutul Roster n cadrul Consiliului
Economic i Social al Naiunilor Unite. IVSC lucreaz n cooperare cu rile
membre meninnd legtura cu ageniile internaionale, cum ar fi: Organizaia
pentru Cooperare i Dezvoltare Economic (OECD), Banca Mondial, Fondul
Monetar Internaional (FMI), Organizaia Mondial a Comerului (WTO),
Comisia Uniunii Europene, Banca pentru Reglementri Internaionale (BIS) i
Organizaia Internaional a Comisiilor pentru Valori Mobiliare (IOSCO). De
asemenea, IVSC menine o relaie strns cu Consiliul pentru Standarde
Internaionale de Contabilitate (IASB) i cu comisiile independente de
elaborare a standardelor ale Federaiei Internaionale a Contabililor (IFAC)
Comisia pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public
i Comisia pentru Standarde Internaionale de Audit i Asigurare.
IVSC furnizeaz profesiei contabile recomandri i consiliere referitoare la
evaluare, urmrete s coordoneze standardele sale i programele de lucru cu
cele ale disciplinelor nrudite, n interesul public i coopereaz cu organismele
internaionale pentru elaborarea i promulgarea de noi standarde. Pentru a
garanta c standardele internaionale, care guverneaz practica n evaluare, sunt
n concordan cu cerinele specificate pentru evaluatori, de standardele
internaionale de raportare financiar, IVSC verific anual fiecare ediie nou a
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), promulgate de
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) i
Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri),
promulgate de Comisia pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru
Sectorul Public. IVS-urile fac referire la aceste standarde de contabilitate, ori de
cte ori ele se aplic n munca evaluatorilor. IVSC public pe site-ul su Studii
de evaluare i Studii tehnice. La momentul lansrii acestei ediii, urmtoarele
documente erau disponibile: dou Studii de evaluare: Evaluarea pentru pieele
n dezvoltare i Evaluarea proprietii imobiliare n scopul garantrii titlurilor
de valoare emise de fondurile de investiii imobiliare; i un Studiu tehnic,
Evaluarea global n scopul impozitrii.
Realizri ale IVSC
Sediul central
Sediul internaional al IVSC se afl situat n Londra:
London
United Kingdom SW1P 3AD
Tel: 44 1442 879306
Fax: 44 1442 879306
Biroul financiar, situat n Chicago Statele Unite, rspunde de aspectele
financiare ale activitii IVSC. Informaii suplimentare despre Comitet i
continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi obinute prin accesarea
adresei de Internet a IVSC: http://www.ivsc.org/.
Persoanele din conducerea IVSC sunt selectate cu atenie din rndul
reprezentanilor desemnai de asociaiile naionale membre, din care acetia fac
parte. Un nou preedinte este ales la fiecare doi ani. IVSC este condus de un
Consiliu de Conducere din care fac parte membrii alei cu drepturi depline,
preedintele i doi vicepreedini. Consiliul de Conducere deleg
responsabilitatea revizuirii standardelor i a elaborrii de noi proiecte de
standarde ctre Comitetul pentru Standarde al IVSC. Membrii Comitetului
pentru Standarde provin din domenii de activitate diverse. n selecia membrilor
Comitetului pentru Standarde, Consiliul de Conducere urmrete s constituie
un grup de persoane, avndu-se n vedere obinerea celei mai bune combinaii
de abiliti tehnice i experien profesional relevant pe pieele internaionale
de afaceri i de proprieti imobiliare, grup care poate contribui la dezvoltarea
standardelor internaionale de evaluare la un nalt nivel calitativ. Statutul IVSC
expune detaliat cerinele referitoare la membri, conducere i la activitile
organizaiei, care pot fi consultate pe web site-ul IVSC.
Membri Consiliului Director al IVSC, la 1 ianuarie 2007, sunt:
Joseph Vella preedinte
Elvin Fernandez viitor preedinte
Gheorghe Bdescu vicepreedinte
Igor Artemenkov
Vern Blair
K. K. Chiu
Richard Chung
Robert Connolly
Brian Glanville
6
Sediul central

Aart Hordijk
Jang Dong Kyu
Gray A. Nthinda
Liu Ping
Chris Thorne
Leandro S. Escobar-Torres
Raymond Trotz
Brad Wagar

Dezvoltarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-uri) s-a realizat
urmrindu-se trei obiective principale:
Pentru a nlesni tranzaciile internaionale i a contribui la viabilitatea

pieelor internaionale prin promovarea transparenei n raportrile
financiare, precum i creterea ncrederii n evalurile realizate pentru
garantarea mprumuturilor, pentru tranzacii care implic un transfer al
dreptului de proprietate, pentru soluionarea litigiilor i pentru
determinarea impozitelor asupra proprietii;
Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga

lume, i astfel, permindu-le acestora s rspund cererilor pieelor
internaionale de proprieti pentru evaluri credibile i s satisfac
cerinele pentru raportri financiare ale comunitii internaionale de
afaceri; i
Pentru a furniza Standarde de evaluare i de raportare financiar care s

satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare.
Utilizatorii evalurilor realizate conform IVS-urilor se pot baza pe astfel de

evaluri realizate de profesioniti competeni care subscriu unor standarde
ridicate de deontologie profesional. Pe msur ce aria de aplicare a evalurii a
devenit mai larg, termenul de evaluarea proprietii a cptat o nsemntate
mai mare dect termenul, mult mai restrns, de evaluarea activelor, acesta
referindu-se n special la evalurile realizate pentru utilizarea n raportarea
financiar. Un evaluator profesionist de proprieti este o persoan care are
calificarea, abilitile i experiena necesare pentru a estima valoarea pentru
diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de
proprietate, evaluri pentru garanii bancare imobiliare i ipotecare, evaluri de
proprieti aflate n litigiu, evaluri de proprieti pentru stabilirea impozitelor
datorate statului pentru acestea, evaluri de proprieti tratate ca active
imobilizate n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti
poate avea competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte
categorii de proprietate, cum sunt bunurile mobile, ntreprinderi i active
financiare. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun
practic sau practica acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de Evaluare
General Acceptate (GAVP). Evaluatorul se poate conforma cu Standardele

Internaionale de Evaluare n mod voluntar, la impunerea lor prin lege sau
printr-o reglementare sau la cererea clienilor, a utilizatorilor i/sau a
organizaiilor sau asociaiilor naionale. Cum nu are puterea de a le impune,
IVSC las organizaiilor financiare i autoritilor naionale sarcina de a
implementa standardele. Se intenioneaz ca Standardele Internaionale de
Evaluare i standardele naionale din rile membre s se completeze i s se
susin reciproc. IVSC pledeaz n favoarea cunoaterii diferenelor dintre
prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare i cele naionale.
Analiza detaliat a metodologiei de evaluare i a aplicaiei acesteia, la diferite
tipuri de proprieti sau piee, ine de pregtirea specializat i documentarea
specialistului n evaluare. Pentru acest motiv, IVSC ncurajeaz toi evaluatorii
ca, pentru perfecionarea lor profesional, s foloseasc programele de instruire
continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele Internaionale de
Evaluare prevd mai degrab ce trebuie s fac evaluatorii dect s explice cum
sunt aplicate procedurile sau metodologiile specifice de evaluare. IVS-urile
recunosc c fiecare aplicaie de evaluare este legat de o problem specific de
evaluare, a crei soluie depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile
de evaluare relevante i de a-i exprima raionamentul profesional, n mod
adecvat.
Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi
aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s cunoasc cerinele de
prezentare n contabilitate, a rezultatelor evalurilor lor.

n cadrul profesiei de evaluator, sunt nelese i recunoscute, de ctre ntreaga
comunitate de afaceri, diferite principii i tehnici de evaluare. Comentariile
prescurtate, referitoare la aceste principii i tehnici, incluse n Standarde, nu ar
trebui considerate exhaustive. De aceea, nelegerea i utilizarea acestor
Standarde este important, n totalitatea lor, chiar dac Standardele considerate
individual pot fi publicate ca seciuni distincte, fiecare dintre ele fiind o
component a ntregului. Astfel, definiiile, introducerile, conceptele i
principiile de evaluare i alte elemente comune trebuie nelese ca avnd
legtur cu fiecare component. Dei s-a ncercat elaborarea individual a
fiecrui capitol din Standarde, cerinele Codului Deontologic al IVSC i IVS 3
Raportarea evalurii se aplic tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de
ctigat din parcurgerea ntregului document. Trimiterea frecvent la referine
uureaz urmrirea n ntregul text a paragrafelor care trateaz acelai subiect.
Standardele de evaluare, Standardele de Aplicaie i Standardele de
Practic includ paragrafe scrise att cu fonturi normale, ct i cu fonturi
Prezentarea standardelor 9

ngroate, care au ns aceeai importan. Paragrafele scrise cu fonturi
ngroate arat principiile importante. Studiile tehnice publicate de IVSC pe
site reprezint materiale suplimentare fa de standarde i nu trebuie interpretate
ca fcnd parte din aceast carte de Standarde.
Structura Standardelor Internaionale de Evaluare,

Aplicaiilor i Practicilor de Evaluare
ASPECTE
FUNDAMENTALE
INTRODUCERE, PREZENTAREA IVSC, PREZENTAREA STANDARDELOR,

CONCEPTE FUNDAMENTALE ALE PRINCIPIILOR DE EVALUARE GENERAL
ACCEPTATE
CODUL DEONTOLOGIC
TIPURI DE
PROPRIETATE
PROPRIETATE
IMOBILIAR
BUNURI
MOBILE
NTREPRINDERI
ACTIVE
FINANCIARE
INTRODUCERE LA IVS-urile 1, 2 i 3
STANDARDE
STANDARDE
INTERNAIONALE
DE APLICAII
N EVALUARE
STANDARDE
INTERNAIONALE
DE PRACTIC
N EVALUARE
STANDARD 1
STANDARD 2
STANDARD 3
VALOAREA DE PIA-TIP
DE VALOARE
TIPURI DE VALOARE
DIFERITE DE VALOAREA DE
PIA
RAPORTAREA
EVALURII
IVA 1
IVA 2
IVA 3
EVALUAREA PENTRU
RAPORTAREA
FINANCIAR
EVALUAREA PENTRU
GARANTAREA
MPRUMUTULUI
EVALUAREA ACTIVELOR DIN

SECTORUL PUBLIC PENTRU
RAPORTAREA FINANCIAR
EVALUAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE
EVALUAREA
NTREPRINDERII
VERIFICAREA
EVALURILOR
ANEX
GLOSAR
10 Prezentarea standardelor
EVALUAREA
DREPTURILOR
NCHIRIERE/
LEASING
EVALUAREA
MIJLOACELOR
FIXE MOBILE
EVALUAREA
ACTIVELOR
NECORPORALE
EVALUAREA
BUNURI LOR
MOBILE
CONSIDERAII
PRIVIND
SUBSTANELE
PERICULOASE
I TOXICE N
EVALUARE
ABORDAREA
PRIN COST
PENTRU
RAPORTAREA
FINANCIAR
(CIN)
ANALIZA
FLUXULUI DE
NUMERAR
ACTUALIZAT
EVALUAREA
PROPRIETILOR AGRICOLE
EVALUAREA
PROPRIETILOR
GENERATOARE
DE AFACERI
EVALUAREA
GLOBAL
PENTRU
IMPOZITREA
PROPRIETII
EVALUAREA
PROPRIETILOR
DIN INDUSTRIA
EXTRACTIV
EVALUAREA
PROPRIETII
ISTORICE

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) recunoate
complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de
proprieti, dificultile generate de modul de interpretare a evalurii de ctre
alte discipline, problemele care apar n utilizarea i traducerea terminologiei de
specialitate, precum i nevoia primordial a publicului pentru evaluri
profesioniste, bine fundamentate i elaborate n conformitate cu standarde
general acceptate. n consecin, coninutul i formatul Standardelor a fost
elaborat avnd n vedere aceste considerente, nelegerea structurii Standardelor
fiind astfel important pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor
este prezentat n cele ce urmeaz:
1. Introducere Introducerea ofer o privire de ansamblu cu privire la
originile Standardelor Internaionale de Evaluare, la activitatea Comitetului
pentru Standarde Internaionale de Evaluare i la contextul general al
Standardelor. De asemenea, este explicat organizarea standardelor i aria de
aplicabilitate a acestora.
2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate O analiz complet a corpului de cunotine referitoare la
metodele i practicile de evaluare depete aria de aplicabilitate a acestor
Standarde. Pentru a sprijini nelegerea acestor standarde de ctre alte
discipline i pentru a diminua dificultile generate de barierele lingvistice,
aceast seciune ncearc s furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic,
economic i conceptual pe care se bazeaz disciplina evalurii i Standardele
sale. Detalierea acestor concepte i principii este esenial pentru nelegerea
evalurii i aplicarea acestor Standarde.
3. Codul Deontologic Un Cod Deontologic conine cerinele de etic i
competen solicitate evaluatorilor n practica lor profesional. Conduita etic
servete interesului general, st la baza ncrederii instituiilor financiare n
serviciile de evaluare i lucreaz n beneficiul profesiei de evaluator.
Conduita etic garanteaz c rezultatele evalurilor sunt credibile,
consecvente i impariale.
4. Tipuri de proprietate Proprietatea imobiliar este distinct de celelalte
categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale i necorporale),
ntreprinderile i activele financiare. n Standarde sunt prezentate, n mod
detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum i diferenele dintre ele.
5. Introducerea la Standarde Seciunea introductiv trateaz diferenele
dintre valoarea de pia i tipurile de valoare diferite de valoarea de pia,
precum i importana comunicrii clare i concise a rezultatelor evalurii.

Dup finalizarea evalurii, evaluatorul va trebui s explice clar rezultatele i
modul n care acestea au fost obinute.
6. Standardele n organizarea Standardelor Internaionale de Evaluare, de
Aplicaii n Evaluare i de Practic n Evaluare, cele trei standarde sunt
considerate ca fiind de baz i permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 i 2
trateaz valoarea de pia ca tip de valoare i respectivi tipurile de valoare
diferite de valoarea de pia. Standardul 3 se refer la cerinele de prezentare a
raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca baz
pentru cele trei Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA), care
prezint modalitile de realizare a evalurilor n scopuri de raportare
financiar i de garantare a mprumuturilor.
7. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare Evalurile sunt
realizate pentru diverse scopuri. n cadrul acestor standarde sunt descrise
modalitile de realizare a evalurilor de active aparinnd sectorului public
sau privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau
pentru adoptarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate.
8. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare Probleme referitoare
la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea
celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Standardele de practic n
Evaluare furnizeaz instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare
i la modalitile de aplicare a standardelor n diverse situaii i domenii de
activitate specifice. Aceste Standarde de Practic n Evaluare completeaz i
dezvolt Standardele de Evaluare i cele de Aplicaii n Evaluare avnd
aceeai importan ca i acestea. Respectarea Standardelor Internaionale de
Evaluare precum, a celor de Aplicaii i celor de Practic n Evaluare este
obligatorie pentru toi evaluatorii care elaboreaz rapoarte de evaluare n
conformitate cu IVS-urile.
9. Glosar Acest glosar face trimitere la toi termenii definii n Standardele
de Evaluare, n Standardele de Aplicaie i n Standardele de Practic n
Evaluare.
Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor Internaionale
de Evaluare, adic Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele
Internaionale de Aplicaii n Evaluare i Standardele Internaionale de
Practic n Evaluare au aceeai importan, iar evalurile realizate n baza
IVS-urilor trebuie s fie n conformitate cu principiile i procedurile
prezentate n toate.
Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a aborda o arie
ct mai larg din practica de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard conine
urmtoarele nou seciuni.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Introducere
Definiii
Relaia cu Standardele de Contabilitate
Coninutul Standardului
Comentarii
Cerine de prezentare a informaiilor
Cerine referitoare la devierile de la Standard
Data intrrii n vigoare.
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA) au urmtoarea

structur:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Introducere
Arie de aplicabilitate Definiii
Coninutul Aplicaiei
Comentarii
Cerine de prezentare a informaiilor
Cerine referitoare la devierile de la Standard
Data intrrii n vigoare
Fiecare din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN) se ocup de

probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de
evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare.
Corespunztor, fiecare Standard Internaional de Practic n Evaluare conine
urmtoarele ase seciuni:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Introducere
Definiii
Instruciuni de aplicare
Aceste Standarde de Practic n Evaluare (GN-uri) pot fi mprite n trei grupe.

Patru GN-uri se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor categorii de
proprietate, cum ar fi: proprietatea imobiliar; drepturile de nchiriere;mijloace
fixe mobile i bunuri mobile. Trei GN-uri se refer la evaluarea de proprieti
sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluznd activele necorporale,
ntreprinderile i proprietile generatoare de afaceri.
Structura Standardelor de Evaluare (IVS)

i Standardelor de Aplicaii n Evaluare (IVA)
INTRODUCERE
ARIE DE APLICABILITATE
STANDARD INTERNAIONAL DE EVALUARE
DEFINIII
RELAIA CU
STANDARDELE DE
CONTABILITATE
CONINUTUL
STANDARDULUI/
APLICAIEI
COMENTARII
CERINE DE PREZENTARE
A INFORMAIILOR
CERINE REFERITOARE
LA DEVIERILE
DE LA STANDARD
DATA INTRRII
N VIGOARE
Formatul Standardelor de Practic n Evaluare (GN)
STANDARD DE PRACTIC N EVALUARE (GN)
INTRODUCERE
ARIE DE
APLICABILITATE
DEFINIII
RELAIA CU
STANDARDELE DE
CONTABILITATE
INSTRUCIUNI
DE APLICARE
DATA INTRRII N
VIGOARE
Dou GN-uri conin instruciuni de aplicare a metodologiilor de evaluare

(Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar CIN i Analiza fluxului
de numerar actualizat pentru evaluri de pia i pentru analiza investiiilor).
Datorit elementelor comune, care stau la baza lor, aceste GN-uri trebuie citite
ca pe un grup. Din restul de ase GN-uri, unul se refer la probleme de mediu
(Consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice), trei se refer la
evaluarea proprietilor specializate (proprieti agricole, proprieti din
industria extractiv i proprieti istorice), unul furnizeaz instruciuni ntr-un

domeniu profesional al practicii de evaluare (Verificarea evalurilor) i unul
prezint aria practicii de evaluare (Evaluarea global pentru impozitarea
proprietii).
Datele adoptrii standardelor

Definiia IVSC a valorii de pia i primele dou Standarde Internaionale de
Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte dou standarde, ce au
fost adoptate la aceast dat (IVS 3 i IVS 4) au devenit Standarde
Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA 1 i IVA 2) n iulie 2000. Al
treilea Standard Internaional de Evaluare, Raportarea evalurii, a intrat n
vigoare la 30 aprilie 2003 i al treilea Standard Internaional de Aplicaie n
Evaluare, Evaluarea activelor sectorului public pentru raportarea financiar, a
intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Variantele actuale ale IVS 1 i IVA 1, precum
i variantele revizuite ale IVS 2, IVS 3 i IVA 2 au intrat n vigoare la 31 iulie
2007.
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare Consideraii privind
substanele periculoase i toxice n evaluare (GN 7) a fost adoptat iniial la 19
aprilie 1996. n forma sa curent, GN 7 a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005.
Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 3, Evaluarea mijloacelor
fixe mobile, a intrat iniial n vigoare la 1 iulie 1997. O variant revizuit masiv
a GN 3 a fost aprobat la 30 noiembrie 2005. n forma sa curent, GN 3 a intrat
n vigoare la 31 iulie 2007.
Urmtoarele Standarde Internaionale de Practic n Evaluare au intrat n
vigoare la 1 iulie 2000: GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare, GN 2,
Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing, GN 4, Evaluarea activelor
necorporale, GN 6, Evaluarea ntreprinderii, iar GN 5, Evaluarea bunurilor
mobile a intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. Toate aceste cinci GN-uri au fost
revizuite, iar versiunea lor curent a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia
i pentru analiza investiiei, GN 10, Evaluarea proprietilor agricole i GN 11,
Verificarea evalurilor au intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. n forma lor
curent, GN 9, GN 10 i GN 11 au intrat n vigoare la 31 iulie 2007. GN 8,
Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - CIN a fost adoptat iniial la 1
iulie 2000. A suferit diverse modificri, ajungnd aproape la forma curent n
ediia a aptea a standardelor. Versiunea GN 8 din a opta ediie a intrat n
vigoare la 31 iulie 2007. GN 12, Evaluarea proprietilor specializate
generatoare de afaceri a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005. A fost redenumit
ca Evaluarea proprietii generatoare de afaceri i apoi inclus n aceast ediie.
n forma curent, GN 12 a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii i GN 14, Evaluarea

proprietilor din industria extractiv au intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005.
GN 13 nu a suferit nici o modificare de la ultima ediie. GN 14, n forma sa
curent, a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Noul GN 15, Evaluarea proprietii
istorice, a intrat de asemenea n vigoare la 31 iulie 2007.
Comitetul va continua s dezvolte Standardele de Evaluare, Standardele de
Aplicaii i de Practic n Evaluare, n funcie de evoluia cerinelor pieei i a
utilizatorilor evalurilor.
18
Introducere
Conceptul de teren i conceptul de proprietate
Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ
Pre, cost, pia i valoare
Valoarea de pia
Cea mai bun utilizare
Utilitatea
Alte concepte importante
Abordri n evaluare
Rezumat
21
21
22
25
27
28
29
30
32
34
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)
Concepte fundamentale ale Principiilor de

Evaluare General Acceptate (GAVP)
20
Concepte fundamentale ale Principiilor de

Evaluare General Acceptate (GAVP)
1.0 Introducere
1.1 Experiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat ntre naiuni,
prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare
(IVSC), au demonstrat, cu unele excepii, c exist o nelegere unitar
referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evalurii. n unele cazuri,
legislaia i circumstanele economice naionale pot solicita aplicaii speciale
(uneori i limitate), ns fundamentele metodelor i tehnicilor de evaluare sunt
similare n ntreaga lume. Recunoaterea i promovarea acestor fundamente
constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaionale de
Evaluare.
1.2 Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, ns
Comitetul consider ca inadecvat clarificarea, n cuprinsul fiecrui Standard, a
tuturor fundamentelor specifice. n schimb, aceast seciune completeaz
fiecare Standard i asigur o imagine de ansamblu asupra fundamentelor
importante, n special pentru nelegerea profesiei de evaluator i pentru
aplicarea Standardelor.
2.0 Conceptul de teren i conceptul de proprietate

2.1 Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului
l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i
economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizrile
acestuia, influennd societile i naiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind
construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este
numit i proprietate imobiliar. Valoarea este creat prin utilitatea sau
capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii.
Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea,
permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui
anumit amplasament.
2.3 Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele,
drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se
refer la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de
exercitarea acestuia. Trebuie fcut distincia ntre termenul de proprietate
Concepte fundamentale ale GAVP 21

imobiliar, ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra
acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor
asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul
dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul l poate folosi, vinde, nchiria
ori nstrina n alt mod, avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste
atribute sau nici unul. Pstrarea numai a dreptului de dispoziie echivaleaz cu
nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este numit
proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau
identificri, se poate referi la proprietatea imobiliar, la proprietatea mobiliar
sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi ntreprinderile sau activele financiare,
ori o combinaie a acestora. (A se vedea Seciunea 3 de mai jos i Tipurile de
proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprieti imobiliare, de active i de alte proprieti sunt cei
care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu elaborarea i
raportarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii trebuie s parcurg i s
finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare i s-i
demonstreze competena i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s
respecte un Cod Deontologic i Standardele de practic profesional i s
respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
2.6 Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i generale ale
forelor economice i sociale. Forele generale pot duce la modificri ale
nivelurilor preului i ale puterii relative de cumprare a banilor. Acionnd n
anumite momente, forele specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot
genera mutaii n cerere i ofert i pot crea modificri majore ale preurilor.
2.7 n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile
recunoscute. Este vorba despre principiile cererii i ofertei, concurenei,
substituiei, anticiprii sau ateptrii, schimbrii i altele. Elementul comun al
acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de
utilitate i productivitii unei proprieti. Ca urmare, se poate spune c
utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate ale tuturor
forelor pieei care susin valoarea proprietii.
3.0 Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ

3.1 Proprietatea imobiliar este definit ca fiind terenul i acele elemente
create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care
poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui i
subterane. Legile naionale din fiecare ar prevd criterii pentru diferenierea
22 Concepte fundamentale ale GAVP

proprietii imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste
concepte juridice s nu fie recunoscute n toate rile, ele sunt totui adoptate
aici pentru a face deosebirea ntre aceste concepte i noiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele i
beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi
probate, n mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind
distincte de proprietatea fizic imobiliar asupra creia acestea se exercit.
Drepturile reale imobiliare nu au o form material.
3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliar) includ(e) bunurile corporale i
necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele
proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea
imobiliar, n general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 n terminologia contabil, activele sunt resurse controlate de ctre
ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s
genereze beneficii economice viitoare pentru ntreprindere. Proprietatea asupra
unui activ este ea nsi necorporal. Totui, activul deinut poate fi att
corporal, ct i necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare ncorporate ntr-un activ pot intra n
ntreprindere n mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat
separat sau mpreun cu alte active pentru prestarea de servicii sau producia
de bunuri destinate vnzrii de ctre entitate; (b) schimbat cu alte active; (c)
utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat acionarilor
entitii. (Standardele Internaionale pentru Raportare Financiar [IFRS-uri],
Cadrul General, 55 ).
3.4.2 Un activ este recunoscut n bilan n momentul n care este probabil
realizarea unui beneficiu economic viitor de ctre entitate i activul are un
cost sau o valoare care poate fi evaluat() n mod credibil (IFRS, Cadrul
General, 89).
3.5 Standardele Internaionale de Raportare Financiar fac distincia ntre
activele corporale i cele necorporale. Urmtoarele concepte i termeni au o
importan deosebit:
3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt deinute pentru a fi
utilizate pe o baz continu n activitile unei entiti. Exemple sunt:
stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc i numerar.
Dei, n mod normal, proprietatea imobiliar face parte din activele
imobilizate, n anumite circumstane poate fi inclus i n activele curente.
De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc
pentru vnzare.

3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt
activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii:
3.5.2.1 Imobilizri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz
continu (termen lung) n activitatea unei ntreprinderi, i anume teren i
construcii, maini, utilaje i echipamente, alte categorii de active
identificabile; mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele
fixe sunt active corporale sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii
pe o baz continu n activitatea unei ntreprinderi, dar este de ateptat
s fie deinute pe termen lung cum sunt: investiiile pe termen lung,
creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe
mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast
categorie de active include att active corporale (sau fizice) ct i active
necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind
componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include:
abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul
comercial i alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenie,
mrci de fabric, drepturi de autor, francize i contracte).
3.5.3 Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat, respectiv pe
baza costului istoric sau a costului curent, trebuie fcut o distincie ntre
activele de exploatare i activele de natura unei investiii imobiliare.
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea
normal de exploatare a ntreprinderii. Activele deinute ca investiii
imobiliare sunt considerate ca fiind n surplus fa de necesitile de
exploatare ale ntreprinderii proprietar a lor.
3.6 Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai n evaluare.
n clasificarea prezentat la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicai
n evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaz dreptul de proprietate
asupra activului i nu activul corporal sau necorporal. Aceast optic face
distincia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe
capacitatea activului de a fi vndut i cumprat pe pia, fa de conceptul
subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite
de valoarea de pia. Conceptul obiectiv, bazat pe pia, are unele aplicaii
speciale n cazul evalurii proprietilor cu pia limitat sau fr pia, aa cum
se prezint n Standardul Internaional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n raportarea
financiar. n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile
efectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului, pentru a

reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional (tehnologic) i extern
(economic), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o
pia unde nu exist informaii despre vnzri. (A se vedea paragraful 9.2.1.3,
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) n
raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocarea
sistematic a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei
lui de via util. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i
nu este afectat n mod necesar de pia.
4.0 Pre, cost, pia i valoare

4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), n special n comunitatea
internaional, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate. Aceasta
constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru
o anumit disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum
sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor.
4.2 Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru
un bun sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a
fost fcut public sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare,
motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul
pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar
putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau servicii. Totui, preul
constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau
serviciilor de ctre un anumit cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii
particulare.
4.3 Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau
suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre
productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul
acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu
reprezint costul acestora pentru cumprtor.
4.4 O pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt
comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului.
Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona
fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la
raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, n
funcie de capacitatea i cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra
utilitii relative a bunurilor i/sau serviciilor, precum i de nevoile i dorinele
individuale. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional.

4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil
convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil
pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate
cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica
pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete serviciile, la
data evalurii.
4.6 Prin urmare, valoarea este un pre ipotetic, iar ipoteza pe baza creia este
calculat este determinat de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este
definit n IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dat
specificat. Un tip de valoare definete natura tranzaciei ipotetice, de exemplu
dac exist sau nu expunere pe pia, i motivaia i comportamentul asumate
ale prilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau
abordrilor folosite pentru a determina valoarea, i nici nu descrie starea sau
condiia n care activul se presupune c va fi transferat. Pentru utilizarea i
nelegerea evalurii este foarte important ca tipul de valoare s fie clar stabilit,
i ca acesta s fie o baz adecvat pentru scopul respectivei evaluri. O
modificare a tipului de valoare poate avea un efect important n evaluare.
4.7 Evaluatorii profesioniti, care cunosc n profunzime piaa proprietii, care
neleg interaciunile manifestate ntre participanii de pe pia i deci sunt
capabili s judece cele mai probabile preuri ce vor fi convenite ntre
cumprtori i vnztori, evit utilizarea singular a cuvntului valoare,
adugndu-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de pia
este cel mai obinuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietilor, fiind
prezentat n Standardul Internaional de Evaluare 1.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sum de bani asociat unei tranzacii.
Totui, vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru
estimarea preului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evalurii, n
condiiile precizate n definiia valorii de pia.
4.9 Valoarea de pia a proprietii imobiliare este mai degrab o reprezentare
a utilitii sale recunoscute de pia, dect a strii sale pur fizice. Utilitatea
activelor pentru o anumit entitate sau persoan poate fi diferit de utilitatea
recunoscut de pia sau de un anumit domeniu economic.

4.9.1 Consideraii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile i n
cazul evalurii altor tipuri de proprietate. Raportarea financiar va necesita
aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia i o distincie clar ntre
aceste metode i metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de
pia.
4.10 Costul total al proprietii cuprinde toate costurile de producie ale
acesteia, directe i indirecte. Dac sunt implicate costuri de capital suplimentare
ale cumprtorului, ulterioare achiziiei, acestea se vor aduga la costul de
achiziie istoric, n scopul contabilizrii costului. n funcie de modul n care
utilitatea acestor costuri este perceput de pia, ele pot fi sau nu reflectate
integral n valoarea de pia a proprietii.
4.11 O estimare a costului unei proprieti poate avea la baz fie estimarea
costului de nlocuire, fie a costului de reproducie. Costul de reproducie/
reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic a unei proprieti,
utiliznd materiale de construcii identice, sau similare, dac nu exist materiale
identice. Un cost de nlocuire estimat se refer la un echivalent modern cu
utilitate comparabil, folosind proiectul, tehnologia i materialele utilizate n
mod curent pe pia.
5.0 Valoarea de pia

5.1 Conceptul de valoare de pia reflect percepiile i aciunile colective de
pe pia i este baza pentru evaluarea majoritii resurselor n economiile de
pia. Dei definiiile precise pot fi diferite, conceptul de valoare de pia este,
de obicei, neles i aplicat.
5.2 Valoarea de pia se definete ca:
Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele
pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
5.3 Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este
o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor proprieti
anumite, la o anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia
n ansamblu, care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor
participani dect imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit
participant. Valoarea de pia este o estimare fundamentat de pia, efectuat
n conformitate cu aceste Standarde.

5.4 Proprietatea imobiliar este diferit de cele mai multe bunuri i servicii,
datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia, pentru a atinge un pre care
s reprezinte valoarea de pia, din cauz c proprietatea imobiliar este o
marf cu lichiditate mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena
unei piee la vedere (o pia pe care mrfurile sunt disponibile pentru
vnzarea imediat) i natura i diversitatea proprietilor imobiliare i a pieelor
proprietilor imobiliare au determinat necesitatea apariiei evaluatorilor
profesioniti i a standardelor de evaluare.
5.5 n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca sinonim
cu valoarea de pia. Valoarea just de pia nu trebuie confundat cu
termenul contabil valoarea just. (A se vedea paragraful 8.1 de mai jos).
Poziia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat
clarificri suplimentare i deci toate rile ar trebui s se orienteze spre
utilizarea acestuia.
6.0 Cea mai bun utilizare

6.1 Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajrile terenului i
construciile ataate acestuia au o durat de via finit. Datorit fixitii
terenului, fiecare lot de proprietate imobiliar are o localizare unic.
Permanena terenului nseamn i c este de ateptat ca terenul s existe i dup
dispariia construciilor ataate acestuia, care au o durat de via finit.
6.1.1 Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim.
Atunci cnd terenul este evaluat separat de construciile de pe el, principiile
economice cer ca amenajrile terenului i construciile ataate s fie
evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total a
proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul de
cea mai bun utilizare, reflect utilitatea i permanena terenului, n
contextul pieei, iar valoarea amenajrilor terenului i a construciilor
ataate lui reflect diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a
proprietii ca fiind construit.
6.2 Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i
amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va
estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a
proprietii construite.
6.3 Cea mai bun utilizare este definit ca:
Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat
adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare
valoare a proprietii evaluate.

6.4 O utilizare care nu este permis legal sau nu este fizic posibil, nu poate fi
considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibil
fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce acea utilizare
este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe
utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare.
Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte
utilizri, este considerat cea mai bun utilizare.
6.5 Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze efectele
deteriorrii i deprecierii asupra construciilor, care sunt cele mai adecvate
amenajri i construcii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare i renovare i
multe alte situaii de evaluare.
6.6 Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre severe
ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea
acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai
multe tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s
analizeze aceste utilizri alternative ca i nivelele de venituri i cheltuieli
viitoare previzionate. n cazul n care documentaia de urbanism se afl n curs
de modificare, cea mai bun utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare
intermediar.
6.7 Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i integrant
a estimrilor valorii de pia.
7.0 Utilitatea
7.1 Criteriul esenial n evaluarea oricrei proprieti imobiliare sau mobiliare
este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de evaluare au ca obiectiv
comun definirea i cuantificarea gradului de utilitate a proprietii evaluate.
Acest proces solicit clarificarea conceptului de utilitate.
7.2 Utilitatea este mai degrab un termen relativ sau comparativ i nu un
criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin
capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o funcie a cantitii i calitii
produsului pe care pmntul l produce, n sens agricol, sau o funcie a cantitii
i calitii construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul are
potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de utilizarea sa din
perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau dintr-o utilizare mixt. Ca
urmare, valoarea terenului se stabilete prin evaluarea utilitii sale n condiiile
Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta

factorilor legali, fizici, funcionali, economici i de mediu care influeneaz
capacitatea sa productiv.
7.3 n mod esenial, evaluarea proprietii este influenat de modul n care
proprietatea este utilizat i/sau ar fi tranzacionat n mod normal pe pia.
Pentru unele proprieti, utilitatea optim este obinut dac proprietatea
respectiv este exploatat ca o entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate
mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti
administrate de o ntreprindere integrat, cu lanuri de subuniti de vnzare cu
amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie fcut o
distincie ntre utilitatea unei proprieti care este luat n considerare ca entitate
individual i cea rezultat din situaia n care este o parte a unui grup.
Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate
separat, fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul
estimeaz i raporteaz valoarea proprietii ca entitate individual. Dac
valoarea proprietii, considerat ca parte din ntreg sau din portofoliu, este
diferit de valoarea sa individual, aceast valoare ar trebui luat n considerare
i raportat ca atare.
7.4 O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau special, peste
valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau
funcionale cu o proprietate deinut de alii sau al atractivitii pentru un
cumprtor care are interese speciale. Mrimea unei astfel de valori adiionale
sau speciale este, n general, raportat n mod separat de valoarea de pia.
8.0 Alte concepte importante

8.1 Expresia valoare de pia i termenul valoare just, aa cum apare n mod
uzual n standardele de contabilitate sunt, n general, compatibile, chiar dac nu
ntotdeauna sunt exact echivalente.
Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele
Internaionale de Raportare Financiar i n alte standarde de contabilitate, ca
fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de
bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n
care preul este determinat obiectiv.
Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a
valorii de pia, ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili
valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just.
8.2 Proprietatea specializat este o proprietate care se vinde rar pe pia sau
niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau
entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i
natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte

caracteristici. n cazul n care evaluatorul are informaii de pia limitate sau nu
are informaii de pia comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni
foarte complex. Totui, este responsabilitatea evaluatorului s colecteze
informaii i motivaii de pia, pentru susinerea i/sau explicarea concluziei
asupra valorii. Pot fi aplicate oricare dintre metodele de evaluare i ar trebui
luate n considerare toate metodele aplicabile. Cnd este posibil, evaluatorul
estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea cumulat, pe baza
informaiilor de pia i explic bazele pentru estimarea valorii.
8.3 n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd dezechilibrul
raportului ofert-cerere determin preuri de pia care nu au legtur cu
definiia valorii de pia, evaluatorul se confrunt cu o problem dificil de
evaluare. Prin utilizarea conceptului i a definiiei valorii de pia i prin
aplicarea informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul de
evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii valorii activelor n
situaiile financiare.
Misiunea de evaluare solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen,
experien i raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile
penuriei informaiilor de pia.
8.4 Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii particulare a
valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine juridice sau statutare. Dac i se
cere aa ceva, evaluatorul trebuie s menioneze acest fapt i s descrie
impactul oricror diferene asupra valorii estimate.
Atunci cnd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele
Internaionale de Evaluare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna
definiia IVS.
8.5 Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i destinaia
evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt implicate evaluri pentru
raportarea financiar, ar trebui ca raportarea evalurii s conin o identificare
clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru
aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat.
8.6 Sfera de aplicabilitate a Standardelor Internaionale de Evaluare se refer la
estimarea i raportarea valorilor proprietilor i activelor.
Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu constatrile
altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. nelegerea
corect a terminologiei este esenial pentru evaluatori i pentru cei care citesc
rapoartele. Sunt eseniale experiena evaluatorului i aplicarea corect a
metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale
celor care efectueaz evaluri de proprieti i active precum i celor care
trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor.
9.0 Abordri n evaluare

9.1 Pentru estimarea preului implicat de un tip de valoare adecvat, evaluatorul
trebuie s aplice una sau mai multe abordri n evaluare. Termenii abordare n
evaluare sau metod de evaluare se refer la metodologiile analitice general
acceptate utilizate de obicei.
9.2 Evalurile bazate pe pia utilizeaz, n mod normal, una sau mai multe
abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliznd
informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan prudent nu va
plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun
sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau
neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun
substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.
9.2.1 Abordrile n evaluare bazate pe pia includ:
9.2.1.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor. Aceast abordare
comparativ ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau
substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a
valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat este
comparat cu proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia
deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de
vnzare.
9.2.1.2 Abordarea prin venit. Aceast abordare comparativ ia n
considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente
proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de
capitalizare. Capitalizarea leag venitul (de obicei, venitul net) de un
anumit tip de valoare prin convertirea lui ntr-o estimare de valoare.
Acest proces poate lua n considerare relaionrile directe (cunoscute ca
rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflect rentabilitatea
investiiei), sau ambele. n general, principiul substituiei arat c fluxul
de venit care produce cel mai mare profit, corespunztor unui anumit
nivel de risc, conduce la cea mai probabil mrime a valorii.
9.2.1.3 Abordarea prin cost. Aceast abordare comparativ ia n
considerare ca substitut, pentru cumprarea unei anumite proprieti,
alternativa de a achiziiona un activ echivalent modern cu aceeai
utilitate. n contextul proprietii imobiliare, aceasta ar implica att
costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei
cldiri noi echivalente. Fr s fie implicate timpul, riscul i
neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar plti pentru activul de
evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern. Adeseori,

activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul echivalentului
modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare a costului de
nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta aceasta. (A se
vedea GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)).
9.3 Evalurile realizate n alte scopuri dect determinarea valorii de pia pot
utiliza abordri similare. De exemplu:
9.3.1 O entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul
altor cldiri cu costul unei cldiri propuse entitii, constatnd diferene n
cazul proprietii evaluate n contradicie cu piaa liber. Aceast aplicaie
este specific pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut
de pia.
9.3.2 Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar pentru o
proprietate adiacent. n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor,
pentru a determina preul maxim pe care proprietarul este dispus s l
plteasc pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care
poate depi cu mult valoarea de pia. n unele ri, o astfel de valoare se
numete valoare special.
9.3.3 Un investitor poate aplica o rat a rentabilitii specific acelui
investitor, diferit de cea recunoscut pe pia. n aplicarea abordrii prin
capitalizarea venitului, pentru a determina preul pe care acel investitor este
dispus s l plteasc pentru o anumit investiie, bazat pe rata de
rentabilitii anticipate a investitorului, evaluatorul ajunge mai degrab la o
estimare a valorii de investiie dect a valorii de pia.
9.4 Fiecare abordare n evaluare are metode alternative de aplicare. Experiena
i competena evaluatorului, standardele naionale, cerinele pieei i
informaiile disponibile n combinarea lor determin care metod sau ce metode
sunt aplicabile. Raiunea pentru existena abordrilor i metodelor alternative
const n punerea la dispoziia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice
care vor fi apreciate i reconciliate, ntr-o valoare final, n funcie de tipul de
valoare implicat.
9.5 n general, abordrile i metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor
posibile de evaluri, incluznd proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar
(bunurile mobile), ntreprinderile i activele financiare. Totui, evaluarea
diferitelor tipuri de proprietate implic surse diferite de informaii, care reflect
n mod adecvat piaa pe care proprietatea (i/sau serviciul sau ntreprinderea)
este evaluat. De exemplu, cldirile individuale sunt, de obicei, vndute i

evaluate pe o pia imobiliar relevant, n timp ce evaluarea aciunilor unei
companii, care deine mai multe cldiri, este reflectat prin referirea la cursul
aciunilor pe o pia de valori mobiliare relevant.
10.0 Rezumat
10.1 Standardele Internaionale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita
tranzaciile internaionale de proprieti i pentru a contribui la viabilitatea
pieelor globale, prin promovarea transparenei n raportarea financiar. Se
pune accent pe utilizarea informaiilor de pia faptice, pe baza crora se
dezvolt raionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi efectuate
evalurile proprietii.
Introducere
Definiii
Etic
Competen
Prezentarea informaiilor
Raportarea valorilor
37
37
37
39
42
43
44
Cod Deontologic
Cod Deontologic
36
Cod Deontologic
1.0 Introducere
n aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este esenial ca evalurile,
realizate n conformitate cu acestea, s fie efectuate de evaluatori profesioniti,
oneti i competeni, fr prejudeci i interese proprii, ale cror rapoarte sunt
clare, nu induc n eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru
nelegerea adecvat a evalurii. Evaluatorii vor promova i vor menine n
permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator.
2.0 Arie de aplicabilitate

2.1 Evaluatorii respect aceste Standarde fie ca o opiune a lor, fie din
necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale reglementrile, fie ca urmare a
instruciunilor clienilo, utilizatorilor i/sau organizaiilor naionale. O evaluare
elaborat pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare l oblig pe evaluator
s respecte acest Cod Deontologic.
2.2 Acest Cod nu are nici o autoritate legal i nu reprezint dect o completare
a regulilor, statutelor i regulamentelor asociaiilor naionale sau organizaiilor
care controleaz sau monitorizeaz activitile evaluatorilor.
2.3 Evalurile, efectuate n conformitate cu aceste Standarde, devin acceptabile,
pentru utilizatorii finali, numai cnd sunt elaborate de un membru instruit n
cadrul unui organism naional profesional i recunoscut, care pune n aplicare
standarde obligatorii de calificare, competen, experien, etic i comunicare
n evaluare. n acele ri, n care nu exist nc o infrastructur pentru o
exercitare instruit i controlat a profesiunii de evaluator, principala
responsabilitate este ca utilizatorii s fie satisfcui, iar evaluatorii s-i
ndeplineasc sarcina n mod competent.
3.0 Definiii
3.1 Ipotezele sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic
fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri
dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte
care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii.
Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluri, trebuie s fie rezonabile.
Cod Deontologic
37

Toate evalurile depind, ntr-un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. n
mod deosebit, definiia valorii de pia include ipoteze care asigur
consecvena abordrii i
evaluatorul poate fi pus n situaia de a face i alte ipoteze cu privire la
fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.
3.2 Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor.
Condiiile limitative pot fi impuse:
de clieni (de ex., atunci cnd evaluatorului nu i se permite s
investigheze complet unul sau mai muli factori importani, care ar putea
afecta evaluarea);
de evaluator (de ex. atunci cnd clientul nu poate publica parial sau
total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fr acordul
prealabil, n scris, al evaluatorului cu privire la forma i contextul n care
poate s apar);sau
de legislaia naional aferent.
3.3 Un evaluator este o persoan care are pregtirea profesional necesar,
capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune
obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n
acest sens.
Evaluatorul va fi o persoan cu o bun reputaie care:
38
a obinut o pregtire profesional adecvat, n cadrul unui centru de

pregtire recunoscut sau o calificare academic echivalent;
are experien adecvat i este competent n evaluarea pe piaa i

categoria respectiv de active;
cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect acele metode

i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei
evaluri credibile;
este membru al unui organism naional profesional de evaluare

recunoscut; urmeaz un program de instruire profesional;
urmeaz un program de pregtire/instruire profesional continu; i
Cod Deontologic
respect toate cerinele acestui Cod Deontologic.
n cazul n care, ntr-o ar nu exist calificri universitare adecvate, cum sunt

cele menionate mai sus, evaluatorul trebuie s aib un nivel de pregtire
suficient i experien n evaluare, fie
s fie membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut,
fie s posede o autorizaie din partea guvernului sau o numire din partea
justiiei sau unei autoriti cu un statut echivalent.
n unele ri, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaie sau de un
certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa n
aceast calitate.
3.4 Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii
care deine activele, fie n cadrul firmei de contabilitate responsabil cu
elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un
evaluator intern este apt s respecte toate exigenele privind independena i
obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu acest Cod Deontologic,
ns n anumite tipuri de angajamente, este posibil s nu ndeplineasc
ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de
reprezentare public.
3.5 Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu
are legturi importante cu clientul, cu un agent care acioneaz n numele
clientului sau cu proprietatea supus evalurii.
3.6 innd cont de faptul c toi evaluatorii, care ndeplinesc misiuni n
conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, trebuie s respecte
cerinele privind imparialitatea, obiectivitatea profesional i transparena
solicitat n baza acestui Cod Deontologic, aceti evaluatori trebuie s respecte
solicitrile privind independena lor, aferente mai multor misiuni. n anumite
ri sau pentru anumii clieni ar putea fi aplicate restricii suplimentare, prin
regulamente sau prin lege, referitoare la cine ar putea s fac o evaluare pentru
un anumit scop. Acest Cod nu i propune s defineasc diferitele grade de
independen dincolo de standardul de independen, cerut deja n conformitate
cu acest Cod.
4.0 Etic
Evaluatorii vor menine n permanen un standard nalt de onestitate i integritate
i i vor desfura activitile astfel nct s nu prejudicieze clienii, publicul,
profesia sau organismul naional profesional de evaluare din care fac parte.
Cod Deontologic
39

4.1 Integritate
4.1.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze n mod neltor sau fraudulos.
4.1.2 Un evaluator nu trebuie s redacteze i s comunice n mod contient
un raport care conine opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare.
4.1.3 Un evaluator nu trebuie s contribuie sau s participe la un serviciu de
evaluare pe care ali evaluatori l consider ca nejustificat.
4.1.4 Un evaluator trebuie s acioneze legal i s respecte legile i
reglementrile rii n care i desfoar activitatea sau n care ndeplinete
o anumit misiune.
4.1.5 Un evaluator nu trebuie s prezinte denaturat/neadevrat calificrile
sale profesionale sau s sugereze o astfel de prezentare.
4.1.6 Un evaluator nu va folosi n mod contient pretenii sau reclame false,
eronate sau exagerate, cu intenia de a-i asigura lucrri de evaluare.
4.1.7 Un evaluator va avea grij ca orice salariat sau colaborator
subordonat, care ia parte la misiune, s respecte acest Cod Deontologic.
4.2 Conflicte de interese
4.2.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze pentru dou sau mai multe pri
n aceeai problem, cu excepia unui consimmnt n scris al acelor pri.
4.2.2 Un evaluator trebuie s ia toate msurile necesare pentru a nu se ivi
conflicte ntre interesele clienilor si i cele ale altor clieni, ale
evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociailor. Posibilele
conflicte vor fi evideniate n scris, nainte de acceptarea instruciunilor
clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descoper ulterior,
trebuie s fie imediat comunicate. n cazul n care aceste conflicte sunt
percepute de evaluator, dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora
trebuie fcut ntr-o perioad de timp rezonabil.
4.3 Confidenialitate
4.3.1 ntotdeauna, un evaluator trebuie s trateze problemele clientului cu
discreia i confidenialitatea corespunztoare.
40
Cod Deontologic

4.3.2 Un evaluator nu trebuie s divulge informaiile sensibile, obinute de
la un client sau rezultatele unei lucrri elaborate pentru un client, altor
persoane dect celor autorizate de client, cu excepia cazului n care se
solicit acest lucru n mod legal, cum ar fi situaiile n care un evaluator
trebuie s respecte anumite proceduri cvasi-judiciare, n cadrul organismului
naional profesional de evaluare recunoscut, al crui membru este
respectivul evaluator.
4.4 Imparialitate
4.4.1 Un evaluator trebuie s efectueze o misiune cu strict independen,
obiectivitate i imparialitate i fr a considera interesele personale.
4.4.2 Un evaluator nu trebuie s accepte o misiune care presupune
raportarea unor opinii i concluzii predeterminate.
4.4.3 Onorariile aferente unei misiuni nu trebuie s depind de rezultatul
predeterminat al oricrei evaluri sau al oricrui sfat independent, obiectiv
inclus n raportul de evaluare.
4.4.4 Dac onorariul evaluatorului este sau nu condiionat de orice aspect al
raportului, acest lucru trebuie precizat.
4.4.5 Un evaluator nu trebuie s se bazeze pe informaiile eseniale,
furnizate de un client sau de orice alt parte, fr o verificare adecvat a
acestor informaii sau fr o confirmare a veridicitii informaiilor din
partea unei surse independente, cu excepia cazului n care natura i
importana gradului de ncredere n informaiile primite sunt specificate ca o
condiie limitativ.
4.4.6 Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implic
raportarea unor condiii ipotetice pe care i le-a asumat, dar care nu pot fi
realizate ntr-o perioad de timp rezonabil.
4.4.7 Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil, pot fi
raportate cu condiia s fie nsoite de o discuie cu privire la ansele de
realizare a ipotezei precum i la determinarea valorii care reflect adevrata
situaie, de ex., o situaie n care un client vrea s tie care va fi valoarea
terenului care ar putea fi decontaminat.
4.4.8 Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport,
bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect
opinia c aceast prejudecat este necesar pentru meninerea sau
maximizarea valorii.
Cod Deontologic
41

4.4.9 La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va raiona n
mod imparial i i va justifica motivele pentru care este de acord sau n
dezacord cu concluziile raportului.
5.0 Competen
Un evaluator trebuie s posede cunotinele, competena i experiena necesare
pentru a ndeplini n mod eficient misiunea sa, n conexiune cu un standard
profesional acceptabil. Numai acei evaluatori capabili s respecte definiia
evaluatorului, menionat n Definiii (paragraful 3.3 de mai sus) vor desfura
activiti n conformitate cu aceste Standarde.
5.1 Acceptarea instruciunilor
5.1.1 nainte de a accepta o misiune sau de a ncheia un contract de
efectuare a oricrei misiuni, un evaluator trebuie s identifice n mod
corespunztor problema care trebuie abordat i s fie sigur c posed
experiena i cunotinele necesare sau, n cazul unei misiuni n strintate,
c este capabil s se asocieze cu un profesionist care are experien sau
cunoate caracteristicile pieei, limba i legislaia pentru a-i ndeplini
misiunea n mod competent.
5.2 Asisten din exterior
5.2.1 Atunci cnd se apeleaz la asisten din exterior, n vederea
completrii competenelor unui evaluator, acesta va trebui s stabileasc
dac persoanele care ofer asisten posed abilitile i respect principiile
deontologice necesare.
5.2.2 Cnd se solicit asisten din exterior este necesar obinerea
acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofer asisten i
importana rolului lor vor fi evideniate n raportul evaluatorului.
5.3 Eficien i contiinciozitate
5.3.1 Evaluatorul va aciona prompt i eficient pentru ndeplinirea
instruciunilor clientului i va informa clientul asupra stadiilor evalurii.
5.3.2 Instruciunile vor fi refuzate n cazul n care circumstanele mpiedic
efectuarea investigaiilor necesare, obinerea unei caliti bune a muncii i
finalizarea evalurii ntr-un timp rezonabil.
42
Cod Deontologic

5.3.3 nainte de raportarea evalurii, instruciunile scrise vor fi primite de la
client i/sau vor fi confirmate n scris de evaluator, coninnd detalii
suficiente pentru a evita orice interpretare eronat.
5.3.4 Un evaluator va face verificri i investigaii laborioase pentru a se
asigura c datele analizei coninute n evaluare sunt corecte i credibile.
5.3.5 Un evaluator va pregti un dosar de lucru pentru fiecare misiune care,
la finalizare, va conine cte o copie a originalului, pe hrtie sau n form
electronic (salvate corespunztor) a tuturor rapoartelor scrise, a
corespondenei i a notificrilor plus nsemnrile din dosar, care ntresc
opiniile evaluatorului prin verificri, comparare obiectiv, deducie i
calcul.
5.3.6 Dosarul de lucru al fiecrei misiuni de evaluare trebuie sa fie pstrat
pentru o perioad de cel puin cinci ani de la finalizarea misiunii.
6.0 Prezentarea informaiilor

Este esenial ca evaluatorii s elaboreze i s comunice analizele, opiniile i
concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte clare care
vor dezvlui orice informaii ce ar putea afecta obiectivitatea.
6.1 Raportul de evaluare va trebui s fac o descriere clar i precis a sferei
misiunii ntreprinse, a scopului i a destinaiei acesteia, prezentnd orice
ipoteze, scenarii ipotetice sau condiii limitative care afecteaz n mod direct
evalurile i, acolo unde este cazul, s arate efectul lor asupra valorii.
6.2 Raportul de evaluare trebuie s furnizeze informaii suficiente pentru
descrierea activitii desfurate, pentru concluziile obinute i contextul n care
s-au format.
6.3 Un evaluator trebuie s prezinte orice relaie personal sau a firmei, direct
sau indirect, cu proprietatea sau compania care este subiectul oricrei misiuni
i care ar putea duce la un posibil conflict de interese.
6.4 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator intern, relaia
sa cu entitatea care controleaz activul va trebui dezvluit n raportul de
evaluare.
6.5 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator extern, ns a
lucrat i n alte contracte pentru client, aceast relaie trebuie s fie dezvluit
Cod Deontologic
43

n cazul n care o ter parte, care se bazeaz pe evaluare, consider c
obiectivitatea evaluatorului este compromis.
6.6 Trebuie s fie dezvluite orice limitri privind calitatea serviciului pe care
un evaluator l poate oferi, fie c aceste limitri se datoreaz unor constrngeri
externe impuse, fie n special evaluatorului sau misiunii. n cazul n care
apeleaz la asisten din exterior, evaluatorul trebuie s prezinte identitatea
persoanelor care ofer asisten, gradul de ncredere i natura acestei asistene.
6.7 Un evaluator trebuie s stabileasc o restricie de nepublicare a unei
evaluri sau a concluziilor acesteia, fr acordul sau prealabil, astfel nct
evaluatorul s pstreze un control asupra formei i contextului n care evalurile
sale sunt dezvluite public.
6.8 Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Internaionale de
Evaluare.
6.8.1 Standardele sunt concepute pentru situaii generale i nu pot acoperi
orice situaie particular. Vor exista situaii n care devierea de la Standarde
este inevitabil. Cnd apar astfel de situaii, devierea nu va constitui o
nclcare a acestor Standarde, cu condiia ca aceast deviere s fie
rezonabil, s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar n
raportul de evaluare s fie inclus o motivare raional a acestei devieri.
7.0 Raportarea valorilor

Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprieti. Stilul
raportului de evaluare trebuie s fie adaptat, n funcie de natura misiunii i de
nevoile clientului, respectndu-se i anumite cerine minime cu privire la
coninut.
7.1 Acest paragraf prezint coninutul minim al oricrui raport sau certificat.
Trebuie s fie incluse urmtoarele elemente (vezi i paragraful 5.1 din IVS 3,
Raportarea evalurii):
44
identitatea evaluatorului i data raportului;
identitatea clientului;
instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i utilizarea evalurii;
Cod Deontologic
baza evalurii, incluznd tipul i definiia valorii;
identitatea, situaia juridic i locaia (locaiile) proprietii (proprietilor)

care vor fi evaluate;
data i amploarea inspeciilor;
sfera i amploarea activitii n misiunea de evaluare;
orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale, neobinuite sau

extraordinare;
o declaraie de conformitate prin care se arat c evaluarea a fost fcut prin

respectarea standardelor i altor cerine de prezentare;
calificarea profesional i semntura evaluatorului; i
o certificare specific din partea evaluatorului, ntr-o form standard, aa cum

se solicit n unele ri.
7.2 Utilizarea evalurii i complexitatea proprietii determin gradul de
detaliere adecvat al unui raport de evaluare. n cazul n care se raporteaz o
evaluare a unei proprieti unicat sau complexe, este recomandabil ca raportul
s conin mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaz evaluarea
ila raionamentul care fundamenteaz concluziile. n cazul n care un raport
este elaborat pentru un portofoliu de proprieti, n scopul utilizrii evalurii
ntr-o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare
dintre proprietile din portofoliu, poate fi mai puin extins.
7.3 Aceast seciune nu trebuie s fie considerat ca reprezentnd investigaiile,
cercetarea i analiza necesare desfurrii unei evaluri adecvate, ci, pur i
simplu, minimul care trebuie prezentat n raport.
Cod Deontologic
45
46
49
49
53
55
58
Introducere
Proprietatea imobiliar
Bunuri mobile
ntreprinderi (afaceri)
Active financiare
48
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale, iar
evaluarea acesteia este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii
globale i a pieelor financiare. Trebuie s se disting proprietatea imobiliar de
celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliar (bunuri
mobile), ntreprinderi i active financiare. Termenul proprietate utilizat fr
alte precizri sau identificri se poate referi la toate sau la oricare din tipurile de
proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refer la
tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliar sau la proprieti a cror
valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esenial nelegerea
fiecrui tip de proprietate i distingerea caracteristicilor acestuia. Dei divizarea
proprietii n cele patru categorii distincte este recunoscut de mult timp, n
ultimele decenii au aprut noi entiti i instrumente. Cadrul de referin
acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor
cu tipurile specializate de proprietate i participaii devine tot mai important
pentru practica evalurii. Comitetul pentru Standarde Internaionale de
Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea
imobiliar, proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active
financiare.
2.0 Proprietatea imobiliar

2.1 Drepturile reale imobiliare se exercit asupra unui bun imobil. Acest drept
este nregistrat ntr-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau
un contract de nchiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct
de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind
toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra
bunurilor imobile. n contrast, proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine,
toate bunurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum i toate
bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile i amenajrile terenului
(amplasamentului).
2.1.1 Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face distincie att
ntre drepturile reale imobiliare i bunurile asupra crora se exercit pe de o
parte i bunurile mobile, pe de alt parte, care, n anumite ri, sunt denumite
n mod legal bunuri mobiliare.
2.2 Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina
i dispoziia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a
49

nchiria, de a testa (a lsa motenire), de a dona sau de a alege de a exercita
oricare sau nici unul dintre acestea. n anumite situaii, un anumit atribut poate
fi separat i transferat, nchiriat sau nstrinat, n condiiile legii.
2.2.1 Prerogativele sau beneficiile corespunztoare dreptului real imobiliar
sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor
limitri externe impuse de ctre stat, precum impozitarea, exproprierea,
confiscarea, reglementarea, planificarea urban sau preluarea de ctre stat a
proprietilor fr proprietar sau motenitor.
2.2.2 Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este
cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.
2.2.3 Contractele de nchiriere sunt nelegeri prin care se creeaz alte
drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de nchiriere proprietarul i
menine dreptul de dispoziie i transfer sau asigur chiriaului dreptul de
ocupare i de folosin. Chiriaul sau locatarul dobndete, n temeiul
contractului de nchiriere, dreptul de a ocupa i a folosi proprietatea
imobiliar pentru un timp determinat i n anumite condiii.
2.2.3.1 Subnchirierile iau natere n cazul n care chiriaul transfer
unui ter, numit subchiria (sublocatar) dreptul de care se bucur
chiriaul, respectiv dreptul de ocupare i folosin.
2.2.3.2. Un evaluator trebuie s analizeze n ce msur orice clauze sau
condiii dintr-un contract de nchiriere afecteaz valoarea proprietii.
2.2.4 n afara restriciilor impuse de ctre stat, alte prevederi legale pot
impune restricii asupra exercitrii drepturilor inerente aferente unei
proprieti imobiliare.
2.2.4.1 Restriciile din actele de proprietate i clauzele restrictive, care
nsoesc terenul, pot afecta utilizarea, dezvoltarea sau transferul
proprietii.
2.2.4.2 Servituile reprezint un drept necorporal asupra proprietii
deinute, care ncredineaz utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la
dobndirea proprietii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii
dobndite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau
peste o parte a unei proprieti imobiliare, aflat n proprietatea altei
persoane.
50

2.2.5 Asociate cu proprietatea imobiliar pot fi i alte drepturi de proprietate
sau care privesc interese financiare.
2.2.5.1 Coproprietatea (proprietatea comun) poate fi creat prin
mprirea legal a drepturilor de proprietate. Un exemplu l constituie
proprietatea imobiliar care nu aparine unui singur proprietar.
Proprietatea poate aparine unei societi comerciale, cu mai muli
acionari sau asociai, sau mai multor coproprietari.
2.2.5.2 Interesul unui beneficiar n cadrul trustului este cunoscut sub
form de participaie sub form de aciuni, care este n contrast cu
interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar deine o
participaie n aciuni, pe cnd titlul legal este deinut de administratorul
de active).
2.2.5.3 Un beneficiu financiar poate lua natere prin ipotecarea
proprietii imobiliare atunci cnd aceasta este utilizat drept colateral
pentru garantarea unei finanri sau cheltuieli legate de proprietatea
respectiv. O participaie de capital la proprietatea respectiv este
considerat ca un activ financiar separat.
2.3 n terminologia contabil, proprietatea imobiliar este inclus, n mod
uzual, n categoria activelor corporale imobilizate, numite i active pe termen
lung. Uneori, proprietatea imobiliar poate fi considerat ca activ curent, de
exemplu cnd un teren, eventual dup amenajare, este deinut n stoc pentru
vnzare.
2.3.1 Activul reprezint dreptul deinut n proprietatea imobiliar, de
exemplu activul este dreptul real de proprietate.
2.3.2 Se evalueaz mai degrab dreptul real asupra activului i nu
proprietatea imobiliar ca o entitate fizic.
2.3.3 n cazul n care un activ se cumpr i se vinde pe pia, participanii
pe pia atribuie valori specifice anumitor drepturi n proprietatea
imobiliar. Aceste valori, atribuite de ctre participani, formeaz baza
obiectiv pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare.
2.4 Evaluarea proprietii imobiliare se realizeaz n diverse scopuri, printre
care: raportri financiare, tranzacii care implic transferul proprietii, credite
sau mprumuturi garantate cu proprietatea, litigii, probleme de impozitare,
consultana sau luarea unor decizii investiionale. Cu excepia ultimului caz de
51

mai jos, tipul de valoare solicitat este valoarea de pia, n toate situaiile
urmtoare:
2.4.1 Evaluri ale activelor corporale imobilizate n scopul ntocmirii
situaiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificrii preurilor sau
valorilor curente;
2.4.2 Evaluri pentru a asista un cumprtor potenial la ntocmirea ofertei
sale sau pentru a asista un vnztor potenial la stabilirea unui pre
acceptabi, pe care s l pretind, sau pentru a ajuta ambele pri s determine
preul de vnzare, pentru o anumit tranzacie; evaluri pentru stabilirea
bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprieti multiple;
2.4.3 Evaluri solicitate pentru estimarea valorii unei proprieti cu care se
garanteaz un credit ipotecar sau pentru a stabili o baz de asigurare sau de
garantare a unui credit cu o proprietate;
2.4.4 Evaluri utilizate n exproprieri pentru cauza de utilitate public, n
litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese
pariale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau nclcri ale
legislaiei de mediu;
2.4.5 Evaluri necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru
separarea activelor n active amortizabile i active neamortizabile i
determinarea, n acest mod, a amortizrii aplicabile sau pentru determinarea
taxelor legate de donaii sau moteniri;
2.4.6 Evaluri i lucrri auxiliare pentru un spectru larg de clieni, de
exemplu: investitori, asigurtori, licitatori, lichidatori, administraia local
(pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o
diversitate de scopuri, de exemplu: analize de pia sau de fezabilitate,
analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi aciuni
emise (sau revizuirea acesteia) i pentru stabilirea evoluiei chiriei i ratelor
de leasing viitoare.
2.5 n orice evaluare a proprietilor imobiliare trebuie identificate
caracteristicile relevante ale proprietii. Caracteristicile proprietii includ:
2.5.1 localizarea, descrierea fizic i juridic i atributele economice sau de
a genera venit;
2.5.2 dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplin/liber, dreptul de a
nchiria, dreptul chiriaului de ocupare i folosin, dreptul de
subnchiriere);
52

2.5.3 orice bunuri mobile, adugiri sau active necorporale care nu sunt
proprietate imobiliar, dar sunt incluse n evaluare (a se vedea paragraful
3.2 de mai jos);
2.5.4 orice servitui, restricii, impedimente, nchirieri, condiionri sau
clasificri speciale asupra proprietii sau a altor elemente de natur similar
cunoscute; i
2.5.5 dac proprietatea subiect reprezint un drept parial sau fracionar sau
un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.
2.6 Evaluarea proprietii imobiliare poate fi influenat de consideraii
speciale, cum sunt:
2.6.1 O cerere de a analiza fuziunea unor proprieti (de exemplu, n cazul
valorii sinergiei) sau separarea participaiilor la o proprietate (valoarea
componentelor);
2.6.2 Efectele unor modificri probabile de zonare sau dezvoltare a
infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utiliti publice sau
coridoare de acces;
2.6.3 Piee n declin, caracterizate prin cerere redus, ofert excedentar,
numr redus de tranzacii, n care estimrile valorii de pia pot fi susinute
n mic msur pe date istorice sau curente. n aceste cazuri, participanii pe
pia se pot focaliza pe ali indicatori ai valorii sau performanelor
proprietii.
3.0 Bunuri mobile

3.1 Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea asupra unui
bun, altul dect o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot fi corporale sau
necorporale, de exemplu, o crean sau un brevet de invenie. Proprietatea
mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nu este ataat n
mod permanent de o proprietate imobiliar i este caracterizat, n general, prin
mobilitatea sa.
3.2 Exemple de bunuri mobile sunt:
3.2.1 Obiecte identificabile, portabile i corporale, considerate de ctre
publicul larg drept personale, de exemplu: mobilier, colecii, aparate.
Activele curente ale unei ntreprinderi, stocurile i obiectele de inventar sunt
considerate proprietate mobil.
53

3.2.1.1 n unele ri, cele de mai sus sunt denumite bunuri de folosin
personal.
3.2.2 Elementele non-imobiliare, ataate la proprietate de ctre chiria i
utilizate n derularea afacerii, sunt numite i amenajri fcute de locatar.
Amenajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor
i sunt instalate i pltite de ctre locatar, pentru a-i rspunde nevoilor sale.
Elementele non-mobiliare pot fi demontate i luate de locatar la expirarea
contractului de nchiriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea
proprietii imobiliare. Amenajrile fcute de chiria sau locatar pot fi
partajri sau standuri de vnzare pe amplasament. Durata de via util a
acestora poate fi mai mic sau mai mare dect durata contractului de
nchiriere. n cel de al doilea caz, locatarul poate primi compensri care
reflect contribuia cu care amenajrile fcute de acesta au majorat valoarea
proprietii nchiriate.
3.2.2.1 Prin extensie, aceast categorie poate include construcii
nepermanente, maini i echipamente specializate.
3.2.2.2 n alte ri, termenul de bunuri mobile cuprinde ambele
categorii de bunuri descrise n paragrafele 3.2.1 i 3.2.2.
3.2.3 Fondul de rulment net (capital de lucru net) sau activele curente
(circulante) nete este diferena dintre activele curente i datoriile pe termen
scurt. Fondul de rulment net poate include disponibilitile bneti, titlurile
de plasament i stocurile curente din care se scad datoriile pe termen scurt,
respectiv datorii ctre furnizori i credite pe termen scurt.
3.2.4 Activele necorporale sunt activele care nu au o form fizic. Exemple
de proprietate necorporal sunt: dreptul de a recupera o crean i dreptul de
a valorifica o idee. Este dreptul, de exemplu, de a recupera sau a profita,
distinct de nsi proprietatea necorporal, respectiv creana sau ideea care
este proprietate i creia i este atribuit valoarea.
3.3 O evaluare care include att bunurile mobile, ct i proprietatea imobiliar
trebuie s identifice bunurile mobile i s ia n considerare efectele acesteia
asupra estimrii valorii cerute.
3.3.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi subiectul unor angajamente mai
ample. Tipul de valoare care se determin pentru bunurile mobile trebuie s
fie consecvent cu scopul evalurii, indiferent dac acesta este vnzarea,
renovarea sau demolarea proprietii. Bunurile mobile pot fi evaluate la
54

valoarea de pia sub ipoteze diferite, de exemplu valoarea bunurilor
mobile ale unui hotel care au fost vndute mpreun cu hotelul n funciune
sau valoarea bunurilor mobile ale hotelului care au fost vndute dup ce
hotelul a ncetat s funcioneze i, n consecin, a fost lichidat (a se vedea
IVS 2, paragraful 6.9).
3.3.2 Un evaluator trebuie s poat distinge bunurile mobile de proprietatea
imobiliar, iar uneori, se poate cere s le exclud, de exemplu n misiuni
solicitate de administraia de stat n scop de impozitare sau de expropriere.
3.3.3 n evaluarea activelor unei ntreprinderi, evaluatorul de active trebuie
s stabileasc dac aceste active vor fi evaluate pe premisa
continuitiiactivitii sau ca active individuale.
3.4 Un evaluator trebuie s cunoasc uzanele locale pentru a stabili dac un
activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca proprietate imobiliar. n anumite
cazuri, un element bine fixat, care este tratat ca bun mobil, poate fi inclus n
proprietatea imobiliar la terminarea contractului, mai ales dac demontarea i
reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui element sau a
cldirii n care este amplasat.
3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor incluse n
cele trei abordri de evaluare. (A se vedea GN 5, Evaluarea bunurilor mobile.)
3.5.1 Dac evaluatorul constat c bunurile mobile, incluse n proprietatea
de evaluat, sunt fie superioare, fie inferioare fa de cele aflate n mod uzual
n bunurile mobile comparabile, evaluatorul trebuie s aplice corecii pentru
contribuia diferit la valoare a bunurilor mobile.
3.5.2 n unele misiuni, evaluatorul trebuie s determine gradul de
deteriorare fizic, depreciere funcional i depreciere extern care afecteaz
elementele bunurilor mobile. O astfel de determinare va lua n considerare
i durata de via economic rmas a cldirii/cldirilor, cu care sunt
asociate bunurile mobile.
4.0 ntreprinderi (afaceri)

4.1 O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii
sau financiar care desfoar o activitate economic. ntreprinderile sunt, n
general, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i care furnizeaz
55

clienilor produse sau servicii. Strns legat de conceptul de ntreprindere se
utilizeaz i termenii de companie operaional, care este o afacere cu o
activitate economic de producie, vnzare sau comercializare a unui produs
sau serviciu, i de continuitatea activitii, care se refer la o entitate care i va
continua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia sau nevoia de a fi
lichidat sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea.
4.2 ntreprinderile sunt entiti constituite n mod legal. ntreprinderile se pot
mpri n dou categorii:
4.2.1 n prima categorie intr asociaiile familiale, asocierile n
participaiune, societile n nume colectiv sau n comandit simpl.
4.2.2 n cea de-a doua categorie sunt societile comerciale nchise i cele
deschise, ale cror aciuni sunt accesibile publicului prin intermediul unei
piee.
4.2.3 Alte forme legale de ntreprinderi pot include grupuri de ntreprinderi,
n care controlul este ncredinat unor administratori i entiti multiple care
presupun combinarea dintre societatea mam i filiale.
4.3 ntreprinderile au o gam larg de activiti economice i aparin fie
sectorului privat, fie celui de stat. Activitile economice includ printre altele:
industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul, industria hotelier, asistena
medical i serviciile financiare, juridice, educaionale sau sociale, printre
altele. ntreprinderile care furnizeaz publicului servicii de infrastructur, de
exemplu utilitile publice, n multe ri sunt controlate de stat, dar nu se afl n
proprietatea acestuia.
4.3.1 Holdingurile, care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de
aciuni de control ale acestora, se regsesc, printre altele, n domeniul
imobiliar sau agricultur.
4.3.2 Proprieti precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, teatre sau
cinematografe, numite i proprieti asimilate cu o ntreprindere,
proprieti generatoare de afaceri sau entiti operaionale distincte sunt
evaluate la valoarea de pia, dar valoarea lor de pia include valoarea
componentelor acestora: teren, cldiri, bunuri mobile, active necorporale i
afacerea n sine. Deoarece aceste proprieti se vnd, n mod uzual, ca un tot
unitar operaional, poate fi dificil identificarea separat a valorii terenului,
cldirilor i altor elemente; ca urmare, trebuie identificate cu atenie
56

componentele proprietii incluse n evaluare. (a se vedea GN 12 Evaluarea
proprietilor generatoare de afaceri.)
4.4 n terminologia contabil, n activele unei ntreprinderi sunt incluse att
activele corporale, ct i cele necorporale.
4.4.1 Activele corporale includ unele active curente i activele imobilizate
ca proprieti imobiliare, echipamente i bunuri mobile corporale.
4.4.2 Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile
necorporale, includ abilitatea managerial, know-how de marketing, vocaia
la credit, for calificat de munc, fondul comercial i proprietatea asupra
diferitelor drepturi legale i instrumente (de exemplu, brevete de invenie,
drepturi de autor, francize i contracte).
4.4.2.1 Fondul comercial include dou componente distincte: fondul
comercial al proprietii, care se transfer noului proprietar prin
vnzarea proprietii i fondul comercial personal, asociat cu
proprietarul sau managerul.
4.5 Evaluarea ntreprinderilor (a se vedea Standardul Internaional de Aplicaie
n Evaluarea ntreprinderii GN 6, paragraful 5.0) se face n scopuri diferite ca:
4.5.1 Achiziia sau vnzarea unei ntreprinderi individuale, fuziunea sau
estimarea valorii pachetelor de aciuni deinute de acionarii unei
ntreprinderi;
4.5.2 Evalurile de ntreprinderi sunt utilizate adesea ca o baz pentru
alocarea valorii totale a ntreprinderii pe activele ei componente i reflect
astfel valoarea de utilizare. Evalurile de ntreprinderi pot fi i baza pentru
estimarea mrimii deprecierii unor active imobilizate corporale ale
ntreprinderii.
4.6 Evalurile de ntreprinderi se pot baza pe valoarea de pia a ntreprinderii.
Valoarea de pia a unei ntreprinderi nu este neaprat echivalent cu valoarea
de utilizare a ntreprinderii. Evalurile n scopul raportrii financiare sunt, n
general, solicitate a se baza pe valoarea just, care poate fi echivalent sau nu
cu valoarea de pia. n astfel de situaii, evaluatorul trebuie s indice dac
57

valoarea satisface sau nu att definiia valorii de pia, ct i definiia valorii
juste (vezi Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate, paragraful 8.1). Evalurile pe premisa continuitii activitii
(definit n Tipuri de proprietate, paragraful 4.1) se bazeaz, n general, pe
valoarea de utilizare. Dac scopul evalurii este elaborarea situaiilor
financiare, valoarea de utilizare are un neles aparte, redat n Standardul
Internaional de Contabilitate 36, Deprecierea activelor, i care este diferit de
nelesul acesteia din practica evalurii.
4.7 Evaluatorul trebuie s defineasc n mod clar ntreprinderea de evaluat (de
exemplu: ntreprindere productoare, holding, firm din domeniul comerului),
pachetul de aciuni sau valoarea mobiliar (de exemplu, necotat sau cotat la
burs), care sunt supuse evalurii.
4.7.1 O proprietate poate fi nedivizibil sau poate aparine mai multor
acionari i/sau poate implica o poziie majoritar sau minoritar.
4.7.2 Evaluatorul trebuie s ia n considerare drepturile, privilegiile sau
condiiile aferente dreptului de proprietate, precum i forma juridic a
proprietii.
4.8 Evalurile de ntreprinderi utilizeaz trei abordri ale valorii. De obicei,
evaluatorii reconciliaz rezultatele obinute prin dou sau trei abordri i prin
metodele asociate (a se vedea GN 6, Standardul Internaional de Aplicaie n
Evaluarea ntreprinderii, paragraful 5.14).
5.0 Active financiare

5.1 Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra
ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi
comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opional de a vinde
sau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alte instrumente
financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit sau prin crearea unor
instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare.
5.1.1 Proprietatea poate fi divizat legal pentru a crea asocieri, n care dou
sau mai multe persoane dein n comun o proprietate sau o ntreprindere i
i mpart profiturile sau pierderile acesteia.
5.1.1.1 O societate comercial n nume colectiv este o form de
proprietate n care toi partenerii i mpart ctigurile sau pierderile din
investiie i fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligaiile.
58

5.1.1.2 O societate n comandit simpl este o form de proprietate
constnd din parteneri comanditai i comanditari; unii administreaz
afacerea i i asum pe deplin obligaiile, pe cnd ceilali sunt asociai
pasivi i responsabili numai pn la mrimea capitalului investit.
5.1.2 Alte entiti juridice sunt sindicalizrile i asocierile n participaie.
5.1.2.1 Investitorii sindicalizai sunt parteneri cu rspundere nelimitat.
Prin sindicalizare se pot strnge fonduri pentru achiziionarea sau
dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau n alte domenii.
5.1.2.2 O asociere n participaie (joint venture) este o combinaie de
dou sau mai multe entiti care se unesc n scopul realizrii unui anumit
proiect. Aceast form de asociere se deosebete de celelalte forme de
asociere prin limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al
acesteia.
5.1.3 O opiune este o nelegere de a menine o ofert de a cumpra, a
vinde sau a nchiria o proprietate imobiliar ntr-o anumit perioad i la un
pre dat. O opiune creeaz un drept contractual, a cruia exercitare este, n
general, dependent de ndeplinirea unor condiii specificate. Deintorul
poate alege s-i exercite sau nu opiunea. Ca urmare, o opiune difer de un
contract de vnzare sau de cumprare a unei proprieti. Opiunile de
cumprare pot fi coninute n contractele de nchiriere. Opiunile de
cumprare conin adesea clauza conform creia o parte sau ntreaga chirie
pltit se poate regsi n preul de cumprare.
5.1.4 Investiiile imobiliare prin deinerea de valori mobiliare sau de
instrumente care reflect att poziiile de datorie, ct i de capital, reprezint
o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot deine i tranzaciona
pri sau aciuni ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel
cum pot deine i tranzaciona aciuni ale ntreprinderilor.
5.1.4.1 Piaa pentru astfel de valori mobiliare include att un sector
privat sau instituional (societi, fonduri, companii de asigurare), ct i
un sector public (investitori individuali care tranzacioneaz pe piaa de
capital).
5.1.4.2 Instrumentele de investiie valori mobiliare includ fonduri de
investiii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate
pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar etc. (astfel de instrumente sunt
59

discutate n studiul IVSC Evaluarea proprietilor imobiliare care sunt
garanii pentru valori mobiliare).
5.2 Activele financiare sunt active necorporale i pot include:
5.2.1 drepturile inerente deinerii unei ntreprinderi sau proprieti, respectiv
de a folosi, ocupa, vinde, nchiria sau administra;
5.2.2 drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz o opiune
de a cumpra, sau unei nchirieri cu opiune de cumprare, opiuni care pot
fi exercitate sau nu; sau
5.2.3 drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau obligaiuni (de
exemplu, de a pstra acest pachet sau de a-l vinde).
5.3 Evaluarea activelor financiare este necesar din mai multe motive:
5.3.1 Un activ financiar poate fi inclus ntre activele unui investitor. Ca
urmare, pentru a stabili valoarea total a activelor deinute de investitor,
trebuie determinat valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un
investitor dorete s i vnd participaia sa, sau aceasta este motenit,
valoarea ei fiind necesar pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru
luarea unei hotrri judectoreti. De asemenea, un asociat dorete s
cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.
5.3.2 Opiunile de cumprare, care se pot achiziiona adesea cu sume mici,
creeaz un puternic efect de ndatorare, efect al crui impact trebuie s fie
luat n considerare n preul final de tranzacionare. Contractele de nchiriere
cu opiuni de cumprare reduc vandabilitatea proprietii nchiriate, cu
implicaii asupra valorii de pia a acesteia.
5.3.3 Evaluarea instrumentelor de investiii valori mobiliare se face n
scopul garantrii emisiunilor i emiterii rating-lui valorilor mobiliare,
nainte de ofertele publice de vnzare.
5.4 Standardul Internaional de Contabilitate IAS 32 Instrumente financiare:
prezentare i descriere, paragrafele 11 i 28, conine definiii pentru: activ
financiar, datorie financiar, instrument financiar, instrument de capital
propriu. IAS 32, paragraful 28 definete instrumentul (financiar) compus.
Conform IAS 32, paragraful 86, o ntreprindere trebuie s prezinte informaii
asupra valorii juste pentru fiecare clas de active i de datorii financiare, ntr-o
manier care s permit compararea cu valoarea contabil nscris n bilan.
60

IAS 32, paragraful 11 (IFRS ediia 2007 n. t.), prezint elementele pe care o
entitate trebuie s prezinte.
5.4.1 Un activ financiar reprezint orice activ care este a) numerar; b) un
instrument de capitaluri proprii al unei entiti; c) un drept contractual: (i)
de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate; sau (ii) de
a schimba active financiare sau datorii financiare cu alt entitate, n condiii
care sunt potenial favorabile entitii; sau d) un contract care va fi sau poate
fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii i este: (i) un
instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligat
s primeasc un numr variabil al propriilor instrumente de capitaluri
proprii; sau (ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi
decontat n altfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui
alt activ financiar pentru un numr fix de instrumente de capitaluri proprii
ale entitii.
5.4.1.1 Exemple uzuale de active financiare, care reprezint un drept
contractual de a ncasa numerar n viitor, sunt: a) conturi de creane i
datoriile comerciale; b) efecte comerciale de ncasat i de pltit;
c) mprumuturi de ncasat i de pltit; i d) obligaiuni de ncasat i de
pltit.
5.4.2 O datorie financiar este orice datorie care este a) o obligaie
contractual (i) de a ceda lichiditi sau alt activ financiar unei alte entiti;
sau (ii) de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cu
alt entitate n condiii care sunt potenial nefavorabile pentru entitate; sau
b) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de
capitaluri proprii ale entitii i este: (i) un instrument financiar nederivat
pentru care entitatea este sau poate fi obligat s livreze un numr variabil
din propriile instrumente de capitaluri proprii; sau (ii) un instrument
financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel dect prin schimbul
unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar, n schimbul unui
numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii. n
acest scop, propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii nu includ
instrumente care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea
viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entitii. (O
ntreprindere poate avea o obligaie contractual care poate fi reglat prin
vrsarea de numerar sau de alt activ financiar, prin schimbul activelor
financiare i datoriilor financiare sau prin plata sub forma propriilor
instrumente de capitaluri proprii, fie derivate, fie nederivate.)
5.4.2.1 Exemple uzuale de datorii financiare care reprezint o obligaie
contractual de a vrsa numerar n viitor, sunt: a) conturi de creane i
61

datoriile comerciale; b) efecte comerciale de ncasat i de pltit;
c) mprumuturi de ncasat i de pltit; i d) obligaiuni de ncasat i de
pltit
5.4.3 Un instrument financiar reprezint orice contract ce genereaz simultan
un activ financiar pentru o entitate i o datorie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii pentru o alt entitate. Instrumentele financiare au o sfer
larg, respectiv de la instrumente primare tradiionale precum obligaiunile, la
forme variate de instrumente financiare derivate:
5.4.3.1 Instrumentele financiare derivate dau unei pri dreptul
contractual de a schimba active financiare sau datorii financiare cu o alt
parte, n condiii potenial favorabil, sau o obligaie contractual de a
schimba active financiare sau datorii financiare cu o alt parte n condiii
care sunt potenial nefavorabile. Totui, ele nu implic transferul
instrumentului financiar primar de baz la nceperea contractului, i nici
nu are loc n mod necesar un transfer la scadena contractului (IAS 32,
AG 16).
5.4.3.2 Instrumentele financiare derivate creeaz drepturi i obligaii
care au ca efect transferul ntre prile instrumentului al unuia sau mai
multor riscuri financiare inerente n cadrul unui instrument financiar
primar de baz (IAS 32, AG 16).
5.4.3.3 Multe alte tipuri de instrumente derivate ncorporeaz un drept
sau o obligaie de schimburi viitoare, incluznd swap-ul pe rata dobnzii
i swap-ul valutar, rata dobnzii din contractele caps, collars i floors,
mprumuturile, facilitile de emisiune de efecte comerciale i
acreditivele (IAS 32, AG 19).
5.4.3.4 O operaiune de leasing financiar este considerat un
instrument financiar, iar o operaiune de leasing operaional nu este
considerat un instrument financiar (IAS 32, AG 9).
5.4.4 Un instrument de capital propriu este orice contract care certific
existena unui interes rezidual n activele unei entiti dup deducerea
tuturor datoriilor sale.
5.4.4.1 Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ
aciunile ordinare, unele tipuri de aciuni prefereniale, precum i
warantele i opiunile call emise care permit deintorului subscrierea
sau cumprarea unui numr fix de aciuni ordinare pentru care
deintorul nu are dreptul de a le revinde emitentului n schimbul unei
sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar (IAS 32, AG 13).
62

5.4.4.2 O opiune call sau alt contract similar achiziionat de o entitate,
care i d dreptul de a rscumpra un numr fix din propriile instrumente
de capitaluri proprii n schimbul livrrii unei sume fixe de numerar sau
al unui alt activ financiar nu constituie un activ financiar al entitii (IAS
32, AG 14).
5.4.5 Un instrument (financiar) compus este un instrument financiar care,
din punctul de vedere al emitentului, conine att un element de obligaie,
ct i de capitaluri proprii.
5.5 Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprieti
poate fi mai mare sau mai mic dect suma participaiilor individuale la acea
proprietate.
5.5.1 Valoarea complet (100%) a participaiilor la proprietile generatoare
de venit, aparinnd mai multor asociai, este posibil s depeasc valoarea
agregat a participaiilor minoritare la proprietile respective. n mod
similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezint
ansamblul diferitelor proprieti, este posibil s fie diferit de suma valorilor
tuturor proprietilor care formeaz portofoliul, datorit specificului
combinrii proprietilor n portofoliu i/sau managementului portofoliului.
5.5.2 Un evaluator estimeaz mai nti valoarea complet sau total a unei
proprieti nainte de a evalua participaiile fragmentare (fraciunile
proprietii).
5.5.3 n misiunile de evaluare care implic active financiare, evaluatorul
trebuie s identifice n mod exact drepturile de proprietate care se
evalueaz, dac este vorba de o poziie majoritar sau minoritar ntr-o
ntreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar
sau minoritar asupra unei investiii imobiliare sub form de aciuni.
Evaluatorul trebuie s examineze clauzele contractuale sau actele
constitutive (de asociere) pentru a verifica cota procentual din proprietate
pe care o reprezint subiectul evalurii.
5.6 Evaluarea activelor financiare implic cunotine nalte i specializate. Ca
urmare, evaluatorul trebuie s adapteze abordarea sau abordrile la natura
activului financiar de evaluat.
5.6.1 Pentru evaluarea proprietilor deinute n parteneriat pot fi utilizate
toate cele trei abordri.
63

5.6.1.1 La analiza vnzrilor comparabile, n cadrul abordrii prin
comparaia vnzrilor, evaluatorul determin dac n preul de
cumprare sunt incluse i active non-imobiliare. Dac sunt incluse,
aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie
luat n considerare i estimat.
5.6.2 Dac un asociat/acionar a achiziionat participaii ntr-o asociere sau
ntreprindere, evaluatorul ia n considerare efectele activelor non-imobiliare
asupra preului tranzaciei. Aceste elemente pot include finanri speciale,
garantri privind ocuparea sau venitul i servicii de management.
5.6.3 Opiunile de cumprare sunt considerate la cost de cumprtor, cnd
opiunea este exercitat. Astfel, costul unei opiuni de a cumpra o
proprietate, opiune care a fost exercitat, se adaug la preul de vnzare al
proprietii imobiliare. Un evaluator trebuie s ia n considerare efectul de
ndatorare, produs de o opiune de cumprare, asupra preului final de
tranzacie al unei proprieti. Cnd o opiune de cumprare, a unei
proprieti nchiriate, este exercitat iar chiriile anterior pltite sunt
considerate pri ale preului de cumprare, astfel de pli sunt tratate ca
pli de rate.
5.6.4 Preul unitilor sau aciunilor unei investiii imobiliare pe aciuni sunt
stabilite pe pieele pe care acestea se tranzacioneaz. Evalurile activelor
imobiliare, care sunt componente ale unui pachet de instrumente de
investiie, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating naintea unei oferte
publice de vnzare. n astfel de situaii evaluatorul aplic acele abordri i
metode consecvente cu caracteristicile proprietii imobiliare de a genera
venituri.
64
Introducere
Piee
Pre, cost i valoare
Tipuri de valoare
Comunicarea rezultatelor evalurii
67
68
69
70
71
Introducere la Standardele Internationale de Evaluare 1, 2 i 3
Introducere la Standardele
Internaionale de Evaluare 1, 2 i 3
66
Introducere la Standardele Internaionale

de Evaluare 1, 2 i 3
Elaborarea i comunicarea evalurii
Evalurile sunt elaborate pe baza valorii de pia a unui activ sau pe baze diferite
de valoarea de pia. Toate evalurile utilizeaz conceptele de pia, pre, cost i
valoare. Aceste concepte sunt relevante att pentru evalurile pe baza valorii de
pia, ct i pentru cele efectuate pe criterii care nu au legtur cu piaa. Att
comunicarea clar a rezultatelor evalurii, ct i nelegerea modalitii de
obinere a lor au aceeai importan pentru munca evaluatorilor. Un raport de
evaluare bine elaborat ndeplinete aceste funciuni. n consecin, este indicat ca
Standardele Internaionale de Evaluare s se refere la aceste trei aspecte
fundamentale ale evalurii: IVS 1,Valoarea de pia tip de valoare; IVS 2,
Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia i IVS 3, Raportarea evalurii.
Tipuri de valoare
1.0 Introducere
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea
a patru factori care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt
utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare.
1.1 Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea
complex a celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau serviciu este
influenat de utilitatea sa i de solicitarea sa. Disponibilitatea unui bun sau
serviciu este limitat de raritatea sa i de puterea efectiv de cumprare a
potenialilor consumatori. Cererea pentru un bun sau serviciu este, de asemenea,
creat de utilitatea sa, influenat de raritatea i de solicitarea sa i limitat de
puterea de cumprare.
1.2 Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca i raritatea sau
disponibilitatea redus a bunului sau serviciului sunt considerate factori ai
ofertei. Preferinele consumatorilor i puterea lor de cumprare, care reflect
dorina de a avea bunul sau serviciul i stabilesc accesibilitatea acestora, sunt
considerate factori ai cererii.
Introducere la IVS 1, 2 i 3
67
2.0 Piee
O pia reprezint un mediu n care bunurile, serviciile i mrfurile sunt
comercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului.
Conceptul de pia implic capacitatea cumprtorilor i a vnztorilor de a-i
desfura activitatea fr restricii.
2.1 Principiul ofertei i cererii arat c preul unui bun sau serviciu variaz
invers proporional cu oferta i direct proporional cu cererea.
2.2 n cazul pieelor pe care se tranzacioneaz proprietile, oferta reprezint
totalitatea drepturilor asupra proprietii disponibile pentru vnzare sau
nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad, n
situaia n care costurile forei de munc i costurile de producie rmn
constante.
2.3 Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai, care caut
drepturi de proprietate, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit
perioad de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul,
preurile viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
100
150
200
Oferta
50
Pre de
echilibru
Cerere
Preul n dolari (mii $)
250
Curba ofertei i cererii
Cantitate n uniti (1.000)
68
10
11
3.0 Pre, cost i valoare

Diferenele dintre pre, cost i valoare au fost prezentate anterior. (A se vedea
seciunea 4.0 din Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate). Aceste diferene de terminologie sunt importante pentru
funcionarea pieei datorit relaiei funcionale pe care o descrie fiecare, de ex.
preul se raporteaz la schimbul curent al bunului sau serviciului; costul reflect
cheltuiala pentru producerea bunului sau serviciului; valoarea reprezint cel
mai probabil pre convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu,
care este disponibil pentru cumprare.
3.1 Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui produs
sau unui serviciu. Preul reprezint suma de bani care a fost cerut, oferit sau
pltit pentru o marf. Dup ce schimbul a fost efectuat, preul public sau
confidenial devine un fapt istoric. Preul pltit reprezint intersecia dintre
ofert i cerere.
3.2 Costul este un concept referitor la producie, deci diferit de schimb i este
definit ca fiind suma de bani necesar pentru a crea sau produce o marf, un
bun, sau un serviciu. Dup obinerea bunului sau dup prestarea serviciului,
costul acestora devine un fapt istoric.
3.3 Conceptul valoare se refer la preul cel mai probabil convenit de
cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare.
Valoarea stabilete preul ipotetic sau noional pe care cumprtorii i
vnztorii l vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Astfel, valoarea nu
reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru
un bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare, la un anumit moment dat.
3.4 Un tip de valoare descrie natura acestei tranzacii ipotetice, de exemplu,
dac a avut loc sau nu pe o pia public i ce conteaz pentru motivarea i
comportamentul prilor. Tipul de valoare nu descrie starea bunului sau
serviciului implicat n tranzacie, de exemplu dac se afl sau nu n exploatare
sau dac se afl mpreun cu alte active sau nu. De accea, n mod normal, tipul
de valoare va trebui s fie nsoit de precizri suplimentare astfel nct ipotezele
de evaluare adoptate s fie definite n mod adecvat. Folosirea unor ipoteze
adiionale diferite poate conduce la valori diferite pentru acelai activ; de accea
este imperios necesar ca acestea s fie nelese i exprimate n mod clar.
69
4.0 Tipuri de valoare

Conceptul valoare de pia este legat de percepiile colective i de
comportamentul participanilor pe pia. Acest concept recunoate factori
diveri care pot influena tranzaciile din cadrul pieei i i separ de alte
considerente intrinseci sau nebazate pe pia, care influeneaz valoarea.
Valoarea de pia se bazeaz pe pia i, n consecin, toate datele de intrare
trebuie s fie dezvoltate din datele de pe pia.
4.1 Evalurile proprietii pe baza pieei presupun funcionarea unei piee n
cadrul creia tranzaciile au loc fr restricii din partea forelor din afara pieei.
4.1.1 Evalurile pe baza pieei trebuie s stabileasc cea mai bun utilizare
sau cea mai probabil utilizare a proprietii, care reprezint un determinant
semnificativ al valorii sale.
4.1.2 Evalurile pe baza pieei sunt elaborate pe baza informaiilor specifice
ale pieei (pieelor) corespunztoare i prin metode i proceduri care
ncearc s reflecte procesele deductive ale participanilor pe aceste piee.
4.1.3 Evalurile pe baza pieei sunt realizate prin aplicarea abordrilor
valorii prin comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului i prin cost.
Informaiile i criteriile folosite, n fiecare din aceste abordri, trebuie s fie
obinute de pe pia.
4.2 n afara valorii de schimb ipotetice dintre doi participani pe pia tipic
motivai, evaluarea proprietilor poate utiliza principii de evaluare care iau n
considerare utilitatea sau funcionalitatea economic alternativ a unui activ,
care pot fi atribuite unor motivaii neobinuite sau atipice ale prilor la
tranzacie, sau o valoarea specificat prin lege sau printr-un contract.
4.2.1 Exemple de alte tipuri de valoare diferite de valoarea de pia sunt
valoarea just, valoarea de investiie, valoarea special i valoarea sinergiei.
Premisele suplimentare necesare pentru aplicarea acestor tipuri de valoare
au adesea o specificitate mai mare fa de cele necesare la definirea valorii
de pia, deoarece pot reflecta circumstanele unei tere pri. Din aceast
cauz, raportul de evaluare trebuie s asigure faptul c o un astfel tip de
valoare nu va fi interpretat ca fiind valoarea de pia.
4.2.2 Evalurile pe baza tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia
trebuie s utilizeze procedurile adecvate i s analizeze informaiile
suficiente, necesare pentru efectuarea unei estimri rezonabile a valorii.
70 Introducere la IVS 1, 2 i 3
5.0 Comunicarea rezultatelor evalurii

5.1 Coninutul i prezentarea raportului de evaluare au o importan deosebit
pentru:
5.1.1 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului i utilizatorului
(utilizatorilor) evalurii, i
5.1.2 confirmarea tipului de valoare/bazei de evaluare, scopului evalurii, i
oricror ipoteze sau condiii limitative care stau la baza evalurii.
5.2 Pentru a ajuta cititorul s parcurg procedurile i dovezile utilizate de
evaluator, n procesul de evaluare, raportul de evaluare poate furniza i
procesele analitice i informaiile empirice utilizate pentru a ajunge la concluzia
referitoare la valoare.
5.3 Alte informaii eseniale, coninute n raportul de evaluare, includ:
5.3.1 numele evaluatorului i data la care se aplic valoarea estimat,
5.3.2 proprietatea i drepturile de proprietate supuse evalurii,
5.3.3 data evalurii i data raportului de evaluare,
5.3.4 amplitudinea inspeciei,
5.3.5 aplicabilitatea acestor Standarde i orice prezentare de informaii
necesare.
71
72
Introducere
Definiii
Comentarii
Cerine pentru prezentarea informaiilor
Prevederi referitoare la devieri de la Standard
75
76
76
79
79
80
83
84
84
IVS 1 Valoarea de pia - tip de valoare
IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare
74
Standardul 1
Valoarea de pia tip de valoare
Acest Standard trebuie citit n contextul materialului de fond i al
recomandrilor de implementare coninute n Conceptele i Principiile de
Evaluare General Acceptate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definiie uzual a valorii de
pia. De asemenea, acest standard explic criteriile generale referitoare la
aceast definiie i la aplicarea ei n evaluarea proprietii, atunci cnd scopul i
destinaia propus a evalurii cer estimarea valorii de pia.
1.2 Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de
bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia
liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei valorii de
pia. Pentru a estima valoarea de pia, evaluatorul trebuie s determine mai
nti cea mai bun utilizare, sau cea mai probabil utilizare (vezi Standardele
Internaionale de Evaluare [IVS-uri] i Conceptele fundamentale ale
Principiilor de Evaluare General Acceptate ale IVSC, paragrafele 6.3, 6.4, 6.5).
Acea utilizare poate s fie continuarea utilizrii existente a proprietii sau alte
utilizri alternative. Aceste determinri sunt fcute pe baza evidenelor pieei.
1.3 Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de
evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea
respectiv va fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber. Cele mai
utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin
comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza
fluxului de numerar actualizat i abordarea prin cost.
1.4 Toate metodele, tehnicile i procedurile de cuantificare a valorii de pia,
dac pot fi utilizate i dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la
reflectarea valorii de pia cnd se bazeaz pe criterii derivate din pia.
Metoda comparaiei vnzrilor sau alte metode de comparaie de pia trebuie
IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 75
s fie fundamentate pe observaiile de pia. Abordarea prin capitalizarea

venitului, care include i analiza fluxului de numerar actualizat, trebuie s se
bazeze pe fluxurile de numerar/cash flows determinate de pia i pe rate ale
rentabilitii derivate din pia. Costurile de construcie i deprecierea trebuie
determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor cumulate reflectate de
pia. Chiar dac posibilitatea de obinere a informaiilor i circumstanele
legate de pia sau de proprietatea n sine vor impune ce metod de evaluare
este cea mai relevant i mai adecvat, rezultatul folosirii oricreia dintre
procedurile menionate anterior trebuie s fie valoarea de pia, dac fiecare
metod se bazeaz pe informaii derivate din pia.
1.5 Modalitatea n care proprietatea va fi comercializat pe piaa liber st la
baza diferenelor de aplicare a diferitelor metode sau proceduri folosite pentru
estimarea valorii de pia. Cnd se bazeaz pe informaii de pia, fiecare
metod este o metod comparativ. n general, n orice situaie de evaluare, una
sau mai multe metode sunt cele mai reprezentative pentru activitile pieei
libere. n orice misiune de determinare a valorii de pia evaluatorul va lua n
considerare fiecare metod i va determina care metod este cea mai adecvat.

2.1 IVS 1 se aplic valorii de pia a proprietii, ndeosebi a proprietii
imobiliare i elementelor ei nrudite. Este necesar ca proprietatea avut n
vedere s fie privit ca fiind de vnzare pe piaa liber, spre deosebire de
evaluarea acesteia pentru alt scop.
3.0 Definiii
3.1 Pentru scopul acestor Standarde valoarea de pia este definit astfel:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de
marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
3.2 Termenul proprietate este utilizat, deoarece obiectul acestor Standarde este
evaluarea proprietii. ntruct aceste Standarde se refer i la raportarea
financiar, n definiia general poate fi utilizat i termenul activ n locul
termenului proprietate. Fiecare parte a definiiei are propriul ei cadru
conceptual:
3.2.1 Suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare
(de obicei n moneda naional) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzacie
76 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
independent (neprtinitoare) de pia. Valoarea de pia este estimat ca

fiind preul cel mai probabil, care se poate obine, n mod rezonabil, pe
pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta
este cel mai bun pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel
mai avantajos pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor.
Aceast estimare nu se refer la un pre estimat inflatat sau deflatat de
termeni sau circumstane speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare,
vnzare i leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de
orice persoan implicat n vnzare sau de orice element al valorii speciale
(definit n IVSC Standard 2, paragraful 3.5).
3.2.2 o proprietate va fi schimbat se refer la faptul c valoarea
unei proprieti este mai degrab o sum de bani estimat dect un pre de
vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare. Este preul la care piaa
ateapt ca o tranzacie, care ntrunete toate celelalte pri ale definiiei
valorii de pia, s poat fi ncheiat la data evalurii.
3.2.3 la data evalurii impune faptul c valoarea de pia estimat
este specific unui moment, unei date precise. Deoarece pieele i condiiile
de pia se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi incorect sau
inadecvat pentru o alt dat. Valoarea estimat va reflecta starea i
circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau
ulterioar. De asemenea, definiia presupune i realizarea simultan a
schimbului i definitivarea contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a
preului care altfel ar putea s apar.
3.2.4 ntre un cumprtor decis se refer la un cumprtor care este
motivat dar nu constrns s cumpere. Acest cumprtor nu este nici
nerbdtor, nici determinat s cumpere la orice pre. De asemenea, acesta
este un cumprtor care achiziioneaz mai degrab n concordan cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei
piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau
anticipat. Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul
cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa.
Un evaluator nu trebuie s formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura
pieei i nici s ia n considerare un nivel al valorii de pia peste cel
obtenabil n mod rezonabil.
3.2.5 un vnztor hotrt nu este nici nerbdtor sau constrns/
dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care nu este
considerat realist pe piaa curent. Acest vnztor hotrt este motivat s
vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre obtenabil pe piaa
liber, dup o activitate de marketing corespunztoare, oricare ar fi acel
pre. Situaiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrant a

acestei consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar
ipotetic.
3.2.6 ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv nseamn o
tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau
special (de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu
chiriaul), care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei
sau s fie majorate prin includerea unui element de valoare special (a se
vedea IVS 2, paragraful 3.8). Tranzacia la valoarea de pia se presupune
c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod independent.
3.2.7 dup o activitate de marketing adecvat nseamn c
proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate
duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n mod rezonabil,
n acord cu definiia valorii de pia. Durata timpului de expunere pe pia
poate varia n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru
a permite ca proprietatea s fie adus n atenia unui numr corespunztor
de poteniali cumprtori. Perioada de expunere trebuie s nceap nainte
de data evalurii.
3.2.8 n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i
prudent presupune c att cumprtorul decis, ct i vnztorul hotrt
sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i
caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente i poteniale ale acesteia,
precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data evalurii. Se mai
consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes i n mod prudent,
dispunnd de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre,
corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este msurat prin
referire la conjunctura pieei, de la data evalurii i nelund n considerare
eventualele informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un
vnztor care vinde proprietatea pe o pia cu preuri n scdere, la un pre
mai mic dect cele anterioare. n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii
de vnzare i cumprare caracteristice pieelor care nregistreaz variaii de
preuri, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu
cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii.
3.2.9 i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este
motivat s ncheie tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat
n mod nejustificat s fac acest lucru.
3.3 Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr
luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea
niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).
3.4 Cea mai bun utilizare (CMBU). Cea mai probabil utilizare a proprietii,
care este fizic posibil, justificat n mod adecvat, permis legal, fezabil
financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a proprietii evaluate.
4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate

4.1 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul
Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), trebuie citit n
corelaie cu acest standard.
4.1.1 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, prezint instruciuni
pentru evaluatori, experi contabili i orice alt persoan, referitoare la
Standardele de evaluare care afecteaz contabilitatea. Valoarea just a
imobilizrilor corporale este, de obicei, valoarea de pia a acestora. (A se
vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate, paragraful 8.1.)
4.2 Exist mai multe exemple de termeni care sunt utilizai att de contabili ct
i de evaluatori. Unii dintre acetia pot duce la nenelegeri i la posibile
abuzuri n utilizarea Standardelor. IVS 1 definete valoarea de pia i
comenteaz criteriile necesare pentru stabilirea valorii de pia. Ali termeni
importani sunt definii n IVS-urile 1 i 2 i se refer la cerinele specifice
comentate n IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar.
5.0 Coninutul Standardului

Pentru efectuarea evalurilor compatibile cu aceste Standarde i cu
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca
evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic, referitoare la
etic, competen i prezentarea informaiilor i la cerinele de raportare
(seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 n determinarea i raportarea valorii de pia estimat, evaluatorul:
5.1.1 va prezenta evaluarea n mod complet, inteligibil i ntr-o
manier care s nu induc n eroare;
5.1.2 va asigura c estimarea valorii de pia se bazeaz pe informaii
de pia;
5.1.3 va asigura c estimarea valorii de pia s-a fcut prin utilizarea
metodelor i tehnicilor adecvate;
5.1.4 va prezenta informaii suficiente pentru a permite celor care

citesc i se bazeaz pe raportul de evaluare s neleag informaiile din
acesta, raionamentul, analizele i concluziile; i
5.1.5 va respecta cerinele IVS 3 privind raportarea evalurii. Ca
urmare, evaluatorul
5.1.5.1 va defini tipul de valoare pe care l va estima i va prezenta
scopul i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data
raportului.
5.1.5.2 va identifica clar i va descrie proprietatea i drepturile de
proprietate sau participaiile de evaluat;
5.1.5.3 va descrie sfera/extinderea misiunii lui ca i amploarea
inspeciei efectuate asupra proprietii;
5.1.5.4 va prezenta orice ipoteze i condiii limitative pe care s-a
bazat evaluarea;
5.1.5.5 va explica pe larg i complet fundamentele evalurii/
abordrile valorii aplicate ca i motivele i concluziile aplicrii lor;
i
5.1.5.6 va include o declaraie de conformitate (certificare a valorii)
care atest obiectivitatea evaluatorului, contribuiile profesionale,
echidistana i necondiionarea onorariilor profesionale sau altor
compensaii de rezultatele evalurii, ca i aplicabilitatea
standardelor, precum i alte prezentri.
6.0 Comentarii
6.1 Conceptul i definiia valorii de pia sunt fundamentale pentru toate
practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor eseniale economice
i procedurale este prezentat n Conceptele fundamentale ale Principiilor de
Evaluare General Acceptate i n Codul Deontologic, documente pe care aceste
Standarde se sprijin.
6.2 Conceptul de valoare de pia nu este dependent de o tranzacie curent,
care are loc la data evalurii. Mai degrab, valoarea de pia este o estimare a
preului care ar trebui obinut la o vnzare, la data evalurii, n condiiile
definiiei valorii de pia. Valoarea de pia este o reprezentare a preului
asupra cruia un cumprtor i un vnztor ar trebui s cad de acord, la acel
moment, conform definiiei valorii de pia, fiecare dintre ei avnd, n
prealabil, timp pentru investigarea altor oportuniti i alternative ale pieei, fr

s nege faptul c pregtirea contractelor formale i a documentaiei necesare,
aferente ncheierii acestora, ar putea s necesite mai mult timp.
6.3 Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia liber
i concurenial, o circumstan care ocazional impune utilizarea adjectivului
liber dup cuvintele valoare de pia. Cuvintele liber i concurenial nu au
un sens absolut. Piaa unei proprieti poate fi o pia internaional sau una
naional. Piaa poate fi constituit din cumprtori i vnztori numeroi, sau
poate fi caracterizat printr-un numr limitat de participani. Piaa pe care
proprietatea este expus pentru vnzare nu este, prin definiie, o pia restrictiv
sau constrictiv. n sens contrar, dac se omite cuvntul liber nu se indic
faptul c tranzacia ar fi privat sau nchis.
6.4 n general, evalurile de pia se bazeaz pe informaiile referitoare la
proprieti comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul s efectueze o
cercetare adecvat i relevant, s efectueze analize competente i s trag
concluzii informate i bine susinute. n acest proces, evaluatorii nu pot accepta
orice informaii, ci trebuie s ia n considerare toate evidenele pertinente ale
pieei, tendinele, tranzaciile comparabile i alte informaii. Dac informaiile
de pia sunt limitate sau total inexistente (ca de exemplu pentru anumite
proprieti specializate), evaluatorul trebuie s fac o prezentare adecvat a
situaiei i trebuie s declare dac estimarea este n vreun fel limitat de
inadecvarea informaiilor. Toate evalurile solicit exercitarea raionamentului
profesional al evaluatorului, dar din rapoarte trebuie s reias dac evaluatorul
i bazeaz estimarea valorii de pia pe evidenele pieei sau dac estimarea se
bazeaz, n principal, pe raionamentului profesional al evaluatorului, din cauza
naturii proprietii i a lipsei informaiilor comparabile de pia.
6.5 Deoarece pieele sunt caracterizate prin condiii care se modific,
evaluatorii trebuie s ia n considerare dac informaiile disponibile reflect i
ntrunesc criteriile pentru valoarea de pia.
6.5.1 Perioadele cu modificri rapide ale condiiilor de pia sunt
caracterizate prin modificarea rapid a preurilor situaie numit n mod
uzual ca dezechilibru. O perioad de dezechilibru poate continua pe
parcursul mai multor ani i poate constitui condiia pieei curente i a celei
previzionate. n alte circumstane, o schimbare economic rapid poate da
natere unui flux haotic de informaii despre pia. Dac unele vnzri nu
sunt adecvate i reprezentative pentru pia, evaluatorul le va acorda o
importan mai mic. Evaluatorul are posibilitatea s stabileasc, pe baza
informaiilor pe care le are la dispoziie, unde se afl nivelul realist al pieei.

Preurile tranzaciilor individuale pot s nu fie o reflectare a valorii de pia,
dar analiza acestor informaii de pia trebuie luat n consideraie n
procesul de evaluare.
6.5.2 Pe o pia inactiv sau n declin, numrul de cumprtori decii
(participani de bun voie) poate s fie mare sau mic. Cteva tranzacii, dar
nu n mod necesar toate, pot implica elemente de constrngere financiar
(sau de alt tip), sau condiii care reduc sau elimin interesul practic al
anumitor proprietari de a vinde. Evaluatorii trebuie s ia n consideraie toi
factorii pertineni n astfel de condiii de pia i s acorde o importan
adecvat tranzaciilor individuale pe care acetia le consider adecvate s
reflecte piaa. n mod normal, lichidatorii i executorii au sarcina de a obine
cel mai bun pre pentru vnzrile de active. Totui, vnzrile pot avea loc
fr un marketing adecvat sau fr o perioad rezonabil de marketing.
Evaluatorul trebuie s analizeze astfel de tranzacii, pentru a determina
msura n care acestea ndeplinesc cerinele definiiei valorii de pia, ca i
importana care trebuie acordat unor astfel de informaii.
6.5.3 n timpul unor perioade de tranziie de pia, caracterizate de creteri
sau scderi rapide ale preurilor, exist riscul unor supraevaluri sau
subevaluri n cazul n care se acord o importan excesiv informaiilor
istorice, sau dac se utilizeaz ipoteze nefundamentate referitoare la pieele
viitoare. n aceste circumstane, n rapoartele lor, evaluatorii trebuie s
analizeze cu atenie i s reflecte aciunile i atitudinile pieei i s prezinte
complet rezultatele investigaiilor i constatrilor.
6.6 Conceptul valoare de pia presupune i c, ntr-o tranzacie la valoarea de
pia, o proprietate va fi expus liber i adecvat pe pia, pentru o perioad
rezonabil de timp i cu o publicitate rezonabil. Aceast expunere se
presupune c are loc naintea datei efective a evalurii. Pieele imobilizrilor
corporale sunt diferite de cele pe care se tranzacioneaz aciuni, obligaiuni i
alte active curente. Imobilizrile corporale tind s fie unicate. Ele se vnd mai
rar i pe piee care sunt mai puin formale i mai ineficiente dect, spre
exemplu, pieele valorilor cotate la burs. n plus, imobilizrile corporale sunt
mai puin lichide. Din aceste motive i pentru c imobilizrile corporale nu se
comercializeaz n mod obinuit n cadrul unei burse, aplicarea conceptului de
valoare de pia impune utilizarea unor ipoteze, ca de exemplu, expunere
adecvat pe pia pentru o perioad rezonabil de timp, pentru a permite un
marketing adecvat i finalizarea negocierilor.
6.7 Proprietile generatoare de venit, deinute ca plasamente imobiliare pe

termen lung de ctre compania imobiliar, fondurile de pensii, trusturile sau alt
tip de posesiune sunt evaluate, de obicei, pe baza vnzrii individuale a
activelor, n conformitate cu un plan bine stabilit. Valoarea total a acestor
active, privite sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de proprieti,
poate depi sau poate fi mai mic dect suma valorii de pia a fiecrui activ
luat separat.
6.8 Toate evalurile trebuie s se refere la scopul i la destinaia evalurii. n
plus fa de alte cerine ale raportrii, evaluatorul trebuie s clarifice n ce clas
a fost ncadrat fiecare activ, n cazul n care scopul evalurii este ntocmirea
situaiilor financiare.
6.9 n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o mrime negativ.
Aceast situaie include unele drepturi ale chiriaului, unele proprieti
specializate, proprietile nvechite al cror cost de demolare depete valoarea
terenului, unele proprieti contaminate i altele.
7.0 Cerine pentru prezentarea informaiilor

7.1 Rapoartele de evaluare trebuie s fie clare. Evalurile fcute n scopul
estimrii i raportrii valorii de pia vor ndeplini prevederile Seciunii 5
de mai sus. Rapoartele vor conine o referin specific la definiia valorii
de pia aa cum aceasta este prezentat n acest Standard, mpreun cu o
referin specific privitoare la modul n care proprietatea a fost avut n
vedere, n termeni de utilizare existent sau de cea mai bun utilizare a sa
(sau cea mai probabil utilizare a sa) i o prezentare a tuturor ipotezelor
de baz.
7.2 n estimrile valorii de pia, evaluatorul va specifica n mod clar data
efectiv a evalurii (data la care valoarea estimat este valabil), scopul i
destinaia propus a evalurii i alte astfel de criterii relevante i credibile
s asigure o interpretare adecvat i rezonabil a rezultatelor, opiniilor i
concluziilor evaluatorului.
7.3 Dei conceptul, folosirea i aplicarea unor expresii alternative ale
valorii/ tipurilor de valoare pot fi adecvate n anumite circumstane,
evaluatorul se va asigura c, dac astfel de valori alternative sunt estimate
i raportate, ele nu trebuie interpretate ca reprezentnd valoarea de pia.
7.4 Cnd evalurile sunt efectuate de un evaluator intern, de exemplu de
un salariat al ntreprinderii proprietar a activelor, sau al firmei de
contabilitate angajat pentru elaborarea situaiilor financiare ale
ntreprinderii, va fi fcut o meniune expres, n certificatul sau n

raportul de evaluare, despre existena i natura unor astfel de relaii.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard

8.1 n aplicarea acestui standard, orice devieri trebuie s respecte
prevederile coninute de IVS 3, Raportarea evalurii.
9.0 Data intrrii n vigoare

9.1 Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
Introducere
Definiii
Comentarii
87
87
87
88
88
90
93
93
94
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de

valoarea de pia
86
Standardul 2
Tipuri de valoare diferite de valoarea de
pia (Revizuit n 2007)
Acest standard ar trebui citit n contextul materialului de fond i al
recomandrilor de implementare, coninute n Principiile de Evaluare General
Acceptate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivele Standardului Internaional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt
identificarea, explicarea i distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea
de pia, precum i stabilirea standardelor pentru aplicarea acestora.
1.2 Valoarea de pia este cel mai adecvat tip de valoare pentru o mare
varietate de aplicaii. Totui, n situaii specifice, pot fi mai adecvate tipuri de
valoare alternative. Este esenial ca att evaluatorul ct i utilizatorii evalurilor
s neleag clar diferena dintre valoarea de pia i aceste alte tipuri de
valoare, ca i efectele (dac exist) pe care diferenele dintre tipurile de valoare
le pot avea asupra aplicabilitii evalurii.
1.3 Conceptul valoare de pia se bazeaz pe ipoteze specifice identificate, care
sunt prezentate n IVS 1. Celelalte tipuri de valoare presupun aplicarea unor
ipoteze diferite, care, dac nu sunt identificate n mod clar, pot duce la o
evaluare eronat.

2.1 Acest Standard prezint i explic aplicarea tipurilor de valoare diferite de
valoarea de pia pentru alte scopuri dect pentru raportarea financiar.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare
3.1 Tip de valoare (Baz de evaluare). O prezentare a principiilor fundamentale
de cuantificare a valorii, la o dat specificat.
IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
87

3.2 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie,
ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care
preul este determinat n mod obiectiv.
3.3 Valoarea de investiie sau subiectiv. Valoarea proprietii pentru un
anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau
pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaioneaz
o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate,
care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile;
3.4 Cumprtor special. Un cumprtor pentru care un anumit activ are o
valoare special datorat avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje
de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia.
3.5 Valoarea special. O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect
atributele/caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai
pentru un cumprtor special.
3.6 Valoarea sinergiei 1 . Un element suplimentar de valoare care este creat n
urma combinrii/fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n urma creia
valoarea proprietii rezultat din combinare este mai mare dect suma valorilor
proprietilor individuale nainte de combinarea lor.

4.1 Pentru majoritatea scopurilor, evalurile conforme cu Standardele
Internaionale de Raportare Financiar trebuie fcute prin folosirea valorii juste.
Aceasta este o aplicare specific a valorii juste, care poate solicita mai multe
ipoteze restrictive dect se solicit n general. Standardul Internaional de
Aplicaie n Evaluare 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, comenteaz
cerinele specifice de evaluare n optica standardelor de contabilitate.
5.0 Coninutul Standardului

Pentru efectuarea evalurilor, compatibile cu aceste Standarde i cu
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca
evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic, referitoare la
etic, competen, prezentare a informaiilor i la cerinele de raportare
(seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 Cnd efectueaz o evaluare conform acestui standard, evaluatorul
1
88
Valoarea sinergiei se mai numete i valoare din comasare.

trebuie s se asigure c
5.1.1 estimarea valorii se bazeaz pe informaiile i situaiile adecvate
evalurii;
5.1.2 estimarea valorii se face prin utilizarea metodelor i tehnicilor
adecvate;
5.1.3 evaluarea are la baz informaii suficiente pentru susinerea
analizelor i concluziilor.
5.2 n raportarea unei valori, estimat conform acestui standard,
evaluatorul trebuie s
5.2.1 ndeplineasc toate cerinele Standardului Internaional de Evaluare
3, Raportarea evalurii. n mod special, evaluatorul trebuie s raporteze
valoarea ntr-o manier care s nu induc n eroare (IVS 3, 5.1.1);
5.2.2 defineasc tipul sau tipurile de valoare utilizate i s precizeze scopul
i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data raportului de
evaluare (IVS 3, 5.1.2 i 5.1.3);
5.2.3 identifice clar i s descrie proprietatea i drepturile de proprietate
supuse evalurii, precum i sfera procesului de evaluare, necesar pentru
formarea concluziilor evalurii (IVS 3, 5.1.4 i 5.1.5);
5.2.4 specifice toate ipotezele i condiiile limitative pe care s-a bazat
evaluarea (IVS 3, 5.1.6 i 5.1.7);
5.2.5 separe clar ipotezele care sunt diferite sau sunt suplimentare fa de
cele care stau la baza estimrii valorii de pia;
5.2.6 explice integral abordrile i procedurile de evaluare, care au fost
aplicate, precum i raionamentul pe baza cruia au fost fcute analizele,
opiniile i concluziile din raport (IVS 3, 5.1.8);
5.2.7 includ o declaraie c evaluarea a fost efectuat n concordan cu
IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele IVS-urilor i s prezinte
o explicaie a acestor devieri. (IVS 3, 5.1.10)
89
6.0 Comentarii
6.1 Un tip de valoare (baz de evaluare) arat principiile fundamentale de
cuantificare a unei valori. Aceste principii pot s fie diferite n funcie de scopul
evalurii. Un tip de valoare nu reprezint o precizare a metodei utilizate i nici
o descriere a condiiei unui activ sau unor active cnd se vnd. Valoarea de
pia este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit i analizat n IVS 1. Acest
Standard prezint definiiile i analizeaz alte tipuri de valoare. Acestea sunt
incluse n trei categorii principale:
6.1.1 Prima categorie reflect beneficiile pe care o entitate le obine din
deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea entitate. Dei, n
anumite situaii, valoarea specific pentru acea entitate ar putea fi identic
cu suma care ar putea fi obinut din vnzarea activului, aceast valoare
reflect beneficiile ncasabile din deinerea activului i, ca urmare, nu
presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Din aceast categorie face
parte valoarea de investiie sau subiectiv. Diferenele dintre valoarea unui
activ pentru o anumit entitate i valoarea lui de pia exprim motivaia
intrrii pe pia a cumprtorilor sau vnztorilor.
6.1.2 A doua categorie reprezint preul care, n mod rezonabil, ar fi
convenit ntre dou pri anumite, care tranzacioneaz un activ. Dei prile
ar putea s fie independente i ar putea s negocieze n condiii
neprtinitoare, activul nu este n mod necesar expus pe piaa larg, iar preul
convenit ar putea s reflecte mai degrab avantajele (sau dezavantajele)
specifice ale proprietii pentru prile implicate dect piaa n ansamblul ei.
Din aceast categorie fac parte valoarea just, valoarea special i valoarea
sinergiei.
6.1.3 O a treia categorie este valoarea determinat conform unei definiii
prezentat ntr-un statut sau ntr-un contract.
6.2 Aplicarea valorii juste, conform standardelor de contabilitate, este
comentat n IVA 1. n standardele de contabilitate, valoarea just este privit
ca fiind similar cu valoarea de pia.
6.3 Pentru alte scopuri, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia.
Valoarea just solicit estimarea unui pre care este corect ntre dou pri
specifice, lundu-se n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
dintre pri le-ar obine din tranzacie.
6.4 Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei n
multe cazuri preul, care ar fi corect ntre cele dou pri, ar putea s fie egal cu
90

cel obtenabil pe pia, pot s existe i cazuri cnd estimarea valorii juste ar
presupune luarea n considerare a unor elemente care nu fac parte din cele
specifice estimrii valorii de pia.
6.5 O utilizare uzual a valorii juste este determinarea preului care este corect
pentru acionariatul unei ntreprinderi, cnd unele sinergii particulare ntre dou
pri ar putea arta c preul, care este corect ntre aceste dou pri, este totui
diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia, n ansamblul ei. Dimpotriv,
valoarea de pia solicit excluderea oricrui element al valorii speciale, cum
ar fi de exemplu, valoarea sinergiei.
6.6 Valoarea special poate proveni atunci cnd un activ are caracteristici care
l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor sau pentru o categorie limitat
de cumprtori, dect pentru ansamblul cumprtorilor de pe pia. Aceste
caracteristici se pot referi la aspecte fizice, geografice, economice sau de natur
legislativ. Valoarea de pia solicit neluarea n considerare a oricrui element
al valorii speciale, deoarece, la o anumit dat, definiia acesteia arat c exist
un cumprtor decis s cumpere i nu un anumit cumprtor decis s cumpere.
6.7 Valoarea sinergiei poate fi o form a valorii speciale care rezult din
combinarea a dou sau mai multe active, din care rezult un nou activ care are o
valoare mai mare dect suma activelor individuale.
6.8 Dac se raporteaz valoarea special, aceasta trebuie s fie, ntotdeauna,
clar distins de valoarea de pia.
6.9 Un tip de valoare nu trebuie confundat cu ipotezele care pot fi cerute pentru
clarificarea aplicrii tipului de valoare la o situaie specific. Anumii termeni,
care adesea sunt utilizai pentru a descrie o evaluare, nu reprezint tipuri de
valoare distincte, deoarece aceti termeni mai degrab descriu situaia activului
sau situaiile n care se presupune c va avea loc schimbul, dect un obiectiv de
estimare a valorii. Valoarea poate fi cuantificat prin utilizarea unui tip de
valoare, definit n seciunea 3, sau pe baza valorii de pia, a se vedea IVS 1.
Exemple de astfel de termeni uzuali sunt:
6.9.1 Valoarea ntreprinderii pe premisa continuitii activitii: Acest
termen descrie situaia n care o ntreprindere este transferat ca o entitate
aflat n exploatare. Alte scenarii alternative de evaluare, diferite de
continuitatea exploatrii, se pot referi la transferul tuturor activelor privite
ca o entitate complet dar dup nchiderea ntreprinderii, sau la transferul
unor active utilizate n mod curent n ntreprindere ca elemente individuale.
91

6.9.2 Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situaia n care un grup
de active folosite mpreun ntr-o ntreprindere, sunt oferite la vnzare n
mod individual (element cu element), de obicei n urma nchiderii
ntreprinderii. Dei este adesea asociat cu o vnzare forat (vezi 6.11 de
mai jos), acest termen are un alt neles. Nu exist nici un motiv pentru
care activele nu pot fi lichidate printr-o vnzare ordonat, n urma unei
comercializri adecvate.
6.9.3 Valoarea de recuperare: Acest termen descrie valoarea unui activ
care a ajuns la sfritul duratei lui de via economic pentru scopul n
care a fost creat. Totui, activul ar putea s aib valoare pentru o utilizare
alternativ sau pentru recuperarea materialelor coninute (casare).
6.10 Termeni ca cei artai la paragraful 6.9 nu trebuie s fie utilizai fr
precizri adiionale. Fr aceste precizri, ei nu pot s reprezinte baze de
raportare. Pentru exemplificare, o ntreprindere care i va continua activitatea
poate s aib o anumit valoare pentru o parte specific (valoarea de investiie),
o alt valoare ntre dou pri specifice, reflectnd sinergiile afacerii (valoarea
just) i o alt valoare pe pia (valoarea de pia). Ca urmare, este necesar
precizarea tipurilor de valoare prin utilizarea unor expresii ca valoarea de
pia pe ipoteza continuitii activitii, valoarea de pia pentru lichidarea
activelor sau valoarea just pe ipoteza continuitii activitii.
6.11 Termenul vnzare forat se utilizeaz adesea n situaiile n care un
vnztor este obligat s vnd i/sau nu exist o perioad de comercializare
adecvat. Preul obtenabil n aceast situaie nu ndeplinete cerinele din
definiia valorii de pia. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va
depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de
motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. El poate s
reflecte i consecinele pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de
timp specificat. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi prezis n
mod credibil, cu excepia situaiei n care sunt cunoscute natura presiunii de a
vinde sau motivele comercializrii neadecvate. Preul pe care un vnztor l va
accepta, ntr-o vnzare forat, va reflecta mai degrab situaiile particulare
dect cele ale vnztorului ipotetic decis din definiia valorii de pia. Preul
obtenabil ntr-o vnzare forat va avea numai o legtur ntmpltoare cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest standard.
Deoarece vnzarea forat este o descriere a situaiei n care tranzacia are loc,
acest termen nu reprezint un tip de valoare.
6.12 A treia categorie de tipuri de valoare conine pe cele prevzute ntr-o lege,
reglementare sau contract. Tipurile rezultate dintr-o lege sunt adesea prevzute
pentru scopuri de impozitare. Exemple de contracte private, care conin definiii
92

i ipoteze de evaluare, includ criterii pentru stabilirea preului pltibil conform
unei opiuni sau pentru revizuirea plilor fcute n cadrul unui contract de
leasing. Interpretarea detaliat a clauzelor legale i a celor contractuale, este
adesea subiectul unor precedente, stabilite prin hotrri judectoreti. Dei
multe din tipurile de valoare definite printr-un statut sau printr-un contract pot
fi similare cu tipurile de valoare definite n aceste standarde, aplicarea lor
detaliat poate solicita o abordare diferit de cea cerut de aceste standarde, cu
excepia cazului n care n aceste standarde se face o referire neechivoc. O
analiz mai detaliat a tipurilor de valoare din statute sau contracte nu intr n
sfera Standardului Internaional.
6.13 Toate evalurile vor implica ipoteze diferite, care trebuie identificate n
mod clar de evaluator i raportate. n unele situaii, ar putea fi mai adecvat s se
fac evaluri alternative, bazate pe ipoteze alternative, n scopul ilustrrii
efectului acestor ipoteze.
7.0 Cerine de prezentare a informaiilor

7.1 Rapoartele de evaluare nu trebuie s induc n eroare. Toate evalurile
trebuie s ndeplineasc cerinele seciunii 5 de mai sus. Codul Deontologic
solicit ca scopul i destinaia oricrei evaluri s fie raportate clar i s se
prezinte baza pentru estimarea valorii, aplicabilitatea ei i limitrile
acesteia.
7.2 Dac o evaluare este fcut de un evaluator intern, n raportul de
evaluare trebuie fcut o prezentare a existenei i naturii unei astfel de
relaii (IVS 3, 7.1).
7.3 Dac un evaluator este angajat ntr-o misiune de evaluare n alt
calitate dect ca evaluator, de exemplu ca agent independent sau imparial,
ca i consultant pentru o entitate de afaceri, sau ca mediator, evaluatorul
trebuie s prezinte rolul lui specific avut n fiecare misiune (IVS 3, 7.2).
7.4 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere
cerut de la aceste standarde pentru a se conforma cu legislaia local,
reglementrile (inclusiv normele de contabilitate) sau cu uzana (IVS 3,
7.3).

8.1 n aplicarea acestui standard, orice devieri trebuie s respecte
prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.
93

94
Introducere
Definiii
Comentarii
97
97
98
100
100
102
103
103
104
96
Standardul 3
Raportarea evalurii (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Importana esenial a unui raport de evaluare, care este etapa final a
procesului de evaluare, rezid n comunicarea concluziei asupra valorii i a
tipului de evaluare, a scopului evalurii i a oricror ipoteze i condiii
limitative crora li se supune evaluarea. De asemenea, n raportul de evaluare
pot fi incluse i procesele analitice i datele empirice utilizate n scopul
determinrii valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile i faptele pe
care evaluatorul le-a luat n considerare.
1.2 Raportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. El conine numele
evaluatorului i data evalurii. Identific proprietatea, drepturile de proprietate
supuse evalurii, tipul de evaluare i destinaia evalurii. Sunt prezentate toate
ipotezele i condiiile limitative, sunt specificate datele evalurii i raportrii,
este descris extinderea inspeciei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor
standarde i a oricror cerine de prezentare i se include semntura
evaluatorului.
1.3 Datorit rolului cheie pe care raportul de evaluare l are n comunicarea
concluziei privind valoarea, ctre utilizatori i teri, acest standard are
urmtoarele obiective principale:
1.3.1 S comenteze cerinele privind raportarea, care corespund celei mai
bune practici profesionale; i
1.3.2 S identifice elementele eseniale care trebuie incluse n rapoartele de
evaluare.

2.1 Cerinele privind raportarea, cuprinse n acest standard, se aplic tuturor
tipurilor de rapoarte de evaluare.
IVS 3, Raportarea evalurii
97

2.2 Conformitatea cu aceste cerine de raportare este cerut att evaluatorilor
externi, ct i celor interni.
2.3 Unele instruciuni, care se refer la evaluarea pentru scopuri specifice i
pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiar i pentru
garantarea mprumutului, pot s fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni.
Cititorul este sftuit s consulte acele seciuni ale Standardelor Internaionale de
Evaluare (IVS-uri), care se refer la acele situaii, de exemplu Standardele
Internaionale de Aplicaii n Evaluare 1 i 2 (IVA 1 i IVA 2).
3.0 Definiii
3.1 Declaraia de conformitate. O declaraie care atest faptul c evaluatorul a
respectat cerinele etice i profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC,
aferent ndeplinirii misiunii.
3.2 Raport verbal. Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau
prezentat n justiie ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de
evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de
lucru i nsoit cel puin de un rezumat scris al evalurii.
3.3 Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare. nainte de a ncheia
tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor prudent trebuie s fac
investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe pia despre respectiva
proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul
probabil al acestei analize i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune
la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite sau
extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la problemele
studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte probleme, cum ar fi
identitatea cumprtorului, starea fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum
ar fi contaminarea pnzei de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta
proprietatea. (A se vedea paragraful 5.1.7 de mai jos.)
3.4 Specificaiile misiunii evaluatorului. Primul pas n procesul de evaluare, n
care se stabilesc contextul i sfera evalurii i se rezolv orice ambiguitate care
implic un element sau o problem de evaluare. Evaluatorul se asigur c
analizele, informaiile i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu
specificaiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificaiile
misiunii de evaluare includ urmtoarele apte elemente:
98

3.4.1 O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile, a
ntreprinderii sau a altei proprieti care face subiectul evalurii, ca i a altor
clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe lng categoria
principal de proprietate;
3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societi
comerciale, participaii) care vor fi evaluate;
3.4.3 Destinaia vizat a evalurii i orice limitare legat de aceasta,
identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia;
3.4.4 O definiie a tipului de valoare cerut;
3.4.5 Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului;
3.4.6 O identificare a sferei evalurii i a raportului; i
3.4.7 O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz
evaluarea.
3.5 Raport de evaluare. Un document care nregistreaz instruciunile pentru o
anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un
raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n
cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n
analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i
dimensiunea unui raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de
tipul proprietii i de natura i complexitatea misiunii de evaluare.
3.6 Raport scris. Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv
sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate,
care s conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate,
pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative
sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de
ctre guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni.
99

4.1 Cnd este adecvat, raportul de evaluare trebuie s conin cel puin cerinele
prevzute n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), n
Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS) i n Standardele
Internaionale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS).
4.2 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul IVA 1,
trebuie corelat cu acest standard.
5.0 Coninutul standardului

Pentru a face evaluri compatibile cu aceste standarde i cu Principiile de
Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s
respecte seciunile Codului Deontologic referitoare la etic, competen,
prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 Orice raport de evaluare trebuie:
5.1.1 s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii ntr-o manier
neechivoc;
5.1.2 s identifice clientul, destinaia evalurii i informaiile relevante,
referitoare la:
5.1.2.1 data la care valoarea estimat este valabil;
5.1.2.2 data raportului i
5.1.2.3 data inspeciei;
5.1.3 s specifice tipul de evaluare, incluznd definiia acestui tip de
valoare;
5.1.3.1 n cazul n care orice component a proprietii este
evaluat pe baza mai multor tipuri de valoare, este necesar s se
fac o distincie clar ntre tipurile de valoare.
5.1.4 s identifice i s prezinte:
5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participaiile care trebuie
evaluate;
100

5.1.4.2 caracteristicile fizice i legale ale proprietii i
5.1.4.3 clasele de proprietate incluse n evaluare, altele dect
categoria principal de proprietate;
5.1.5 s descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare;
5.1.6 s specifice orice ipoteze i condiii limitative care condiioneaz
concluzia asupra valorii;
5.1.7 s identifice ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare i s
prezinte probabilitatea n care aceste condiii ar putea s apar;
5.1.8 s includ o descriere a informaiilor i datelor analizate, a
analizelor de pia efectuate, a abordrilor i procedurilor de evaluare
aplicate, ca i raionamentul care susine analizele, opiniile i
concluziile din raport;
5.1.9 s conin, n mod expres, o clauz care s nu permit publicarea
integral sau parial a raportului, sau oricrei referine sau valori
incluse n raport, sau numelui i afilierii profesionale a evaluatorului,
fr aprobarea scris a evaluatorului;
5.1.10 s conin o declaraie de conformitate care s certifice c
evaluarea a fost fcut n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice
deviere de la cerinele specifice ale IVS-urilor i s prezinte o explicaie
pentru o astfel de deviere, corespunztor cu Codul Deontologic IVSC;
5.1.11 s includ numele, calificarea profesional i semntura
evaluatorului.
5.2 Atunci cnd raportul de evaluare este transmis n variant electronic,
evaluatorul trebuie s ia msurile necesare pentru a proteja integritatea
datelor/textelor din raport i s se asigure c nu apar erori de transmitere.
Software-ul trebuie s asigure sigurana transmisiei.
5.2.1 Trebuie identificate originea, data i ora transmisiei, precum i
destinaia, data i ora recepionrii. Software-ul trebuie s permit
confirmarea c exist o coresponden ntre cantitatea de date/texte
101

transmise i recepionate, iar raportul trebuie s fie salvat ntr-o
variant care permite numai citirea de ctre beneficiari (mai puin
pentru autor).
5.2.2 Evaluatorul trebuie s se asigure c semntura digital este
protejat i se afl sub controlul complet al evaluatorului prin parole
(coduri PIN), elemente de hardware (carduri de securitate) sau alte
mijloace. O semntur aflat pe un raport electronic este considerat
autentic i implic acelai nivel de responsabilitate, ca i o semntur
pus pe un raport scris.
5.2.3 O copie electronic i/sau listat a raportului, transmis electronic,
trebuie pstrat de evaluator pe perioada cerut prin lege, dar nu mai
puin de cinci ani. Fiierele cu nregistrarea raportului de evaluare
transmis electronic se pot pstra pe suport electronic, magnetic sau alte
variante.
5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator
i de client n funcie de instruciunile i specificaiile misiunii de evaluare.
5.4 Tipul raportului, coninutul i mrimea acestuia sunt n funcie de
destinatarul raportului, de reglementrile existente, de recomandrile
legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea problemei de
evaluare.
5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reinute i ndosariate
documentele pe baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile
evalurii, acestea trebuind s fie pstrate pentru o perioad de cel puin
cinci ani de la data finalizrii misiunii de evaluare.
6.0 Comentarii
6.1 Contextul n care valoarea este raportat este la fel de important ca i baza
i acurateea acesteia. Valoarea final trebuie s fac referire la informaiile de
pia, la procedurile i raionamentele care susin aceast valoare final.
6.2 Comunicarea rezultatului evalurii, ntr-o manier logic i consecvent,
presupune o abordare metodic, ce-l ajut pe utilizator s neleag derularea
procesului de evaluare i relevana concluziei sale.
102

6.3 Raportul trebuie s comunice cititorului o nelegere clar a opiniilor
exprimate de evaluator i, de asemenea, trebuie s fie bine tehnoredactat i
inteligibil pentru cineva care nu are cunotine anterioare asupra proprietii
evaluate.
6.4 Raportul trebuie s demonstreze claritatea, transparena i consecvena
abordrii.
6.5 Evaluatorul ar trebui s manifeste pruden n acordarea permisiunii de
utilizare a evalurii sale n alte scopuri dect cel pentru care a fost destinat
iniial.

7.1 Dac evalurile sunt fcute de un evaluator intern, n raportul de
evaluare vor fi prezentate informaii specifice referitoare la existena i
natura relaiei dintre evaluator i entitatea care controleaz activul.
7.2 Dac evaluatorul particip la misiunea de evaluare n alt calitate
dect cea de evaluator, de exemplu ca expert independent sau imparial,
consultant al ntreprinderii sau ca mediator, evaluatorul trebuie s
prezinte rolul specific n fiecare dintre aceste misiuni.
cerut fa de aceste Standarde, pentru a corespunde cu legislaia
existent, cu reglementrile (inclusiv normele contabile) sau cu uzanele.

8.1 Nu se admite nici o deviere de la cerina ca fiecare raport de evaluare
s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii i s prezinte orice
ipoteze i condiii limitative care afecteaz evaluarea i valoarea final.
8.2 n cazul n care unui evaluator i se cere s ndeplineasc o misiune care
se abate de la aceste recomandri sau care cere mai puin lucru sau
efectuarea evalurii n mod diferit fa de cel prescris de IVS-uri i Codul
Deontologic IVSC, evaluatorul poate s accepte i s realizeze o astfel de
misiune numai dac pot fi ndeplinite urmtoarele condiii:
103

8.2.1 Evaluatorul concluzioneaz c instruciunile nu vor induce n
eroare utilizatorii evalurii.
8.2.2 Evaluatorul apreciaz c evaluarea nu este limitat astfel nct
rezultatele acesteia s nu mai prezinte corectitudine sau credibilitate,
corespunztor cu scopul i destinaia evalurii.
8.2.3 Evaluatorul i informeaz clientul c instruciunile pentru
evaluare conin o deviere de la standarde, care va fi prezentat n
ntregime n raportul de evaluare.
8.3 n orice situaie care presupune o deviere de la raportarea valorii de
pia evaluatorul trebuie s precizeze clar c valoarea pe care o raporteaz
este diferit de valoarea de pia.

104
Introducere
Definiii
Comentarii
Anexa A (Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor
de leasing)
107
107
108
111
111
117
123
123
123
125
Standardul Internaional de Aplicaie n

Evaluare 1
Evaluare pentru raportarea financiar
106

Evaluare 1
Evaluarea pentru raportarea financiar
Documentaia pentru acest Standard este extras din Standardele Internaionale
de Raportare Financiar (IFRS-uri), publicate de Consiliul pentru Standardele
Internaionale de Contabilitate (IASB). IFRS-urile cuprind standarde
numerotate individual. Standardele publicate iniial, nainte de 2004, sunt
denumite IAS-uri (Standarde Internaionale de Contabilitate) 1-41. Standardele
publicate ulterior sunt numite IFRS-uri. Extrasele din IFRS-uri sunt prezentate
n aceast ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) cu
permisiunea IASB.
Textul aprobat pentru IFRS-uri este cel publicat de IASB n limba englez, iar
exemplare ale acestuia pot fi obinute direct de la IASB, 30 Cannon Street,
London EC4M6HX, United Kingdom, e-mail: publications@iasb.org.uk.
IFRS-urile, Proiectele de expunere i alte publicaii ale IASB sunt protejate prin
drepturile de autor ale IASB.
IFRS, IAS, IASC, IASB i Standardele Internaionale de
Contabilitate sunt mrci nregistrate ale IASB i nu pot fi folosite fr
aprobarea Consiliului pentru Standardele Internaionale de Contabilitate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este explicarea principiilor care stau la baza
evalurilor realizate pentru a fi utilizate n situaiile financiare i n conturile
adecvate ale ntreprinderilor. Evaluatorii care efectueaz lucrri de aceast
natur ar trebui s aib o nelegere clar a conceptelor i principiilor contabile
specificate n Standardele Internaionale de Contabilitate relevante.
1.2 n cazul evalurii pentru raportarea financiar este fundamental ca
evaluatorul s utilizeze definiii bazate pe condiiile de pe pia, s fie obiectiv
i s prezinte integral aspectele relevante, ntr-un format adecvat i uor de
utilizat.

2.1 Acest Standard se utilizeaz pentru evalurile tuturor claselor de active,
incluse n orice situaie financiar, care corespund calificrii i experienei
evaluatorilor.
IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
107

2.2 IVS-urile faciliteaz tranzaciile internaionale i viabilitatea pieelor
globale, prin armonizarea i transparena raportrii financiare. Ca urmare, acest
Standard este elaborat n contextul Standardelor Internaionale de Raportare
Financiar (IFRS-uri) existente la 31 martie 2004.
2.3 IFRS-urile adopt dou modele pentru recunoaterea activelor n bilan: un
model bazat pe cost i un model bazat pe valoarea just. Acolo unde se aplic
modelul bazat pe valoarea just este necesar o reevaluare curent a activului i
acest Standard se aplic n acele situaii specifice, n care urmeaz s fie
raportate valori de pia.
2.4 Cerinele legislative, contabile, de jurispruden i reglementrile pot
impune modificri ale aplicrii acestui Standard n unele ri sau n anumite
condiii. Orice deviere, cauzat de asemenea circumstane, trebuie prezentat n
raportul de evaluare i explicat detaliat.
3.0 Definiii
Definiii ale Standardelor Internaionale de Evaluare
3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent de nlocuire a unui activ cu un activ
modern echivalent, din care se scade cota aferent uzurii fizice i a tuturor
formelor relevante de depreciere i optimizare.
3.2 Amenajri ale terenului i construcii. Cldirile, construciile sau anumite
modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de
munc i de capital i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea
proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic
diferit.
3.3 Valoare de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing
corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1).
3.4 Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau
entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i
caracteristici.
108 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar

Definiii ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar
3.5 Valoare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut dup ce se
deduc amortizarea cumulat, precum i pierderea cumulat din depreciere (IAS
36, paragraful 6).
3.6 Unitate generatoare de numerar. Cel mai mic grup identificabil de active,
care genereaz intrri de numerar n mare msur independente de intrrile de
fluxuri de trezorerie/numerar generate de alte active sau grupuri de active (IAS
36, paragraful 6).
3.7 Valoarea depreciabil. Costul unui activ sau o alt valoare care nlocuiete
costul n situaiile financiare, mai puin valoarea rezidual a activului (IAS 16,
paragraful 6).
3.8 Deprecierea (Amortizarea). Alocarea sistematic a valorii depreciabile a
unui activ de-a lungul duratei sale de via util (IAS 16, paragraful 6; IAS 36,
n paragraful 6).
3.9 Durata de via economic. Este fie:
a) perioada de-a lungul creia se estimeaz c un activ este utilizabil
economic de ctre unul sau mai muli utilizatori; fie
b) numrul unitilor de producie sau al unitilor similare care se
estimeaz a se obine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai
muli utilizatori (IAS 17, paragraful 4).
3.10 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o
datorie decontat, de bunvoie, ntre dou pri interesate aflate n cunotin de
cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul
determinat obiectiv (IAS 16, paragraful 6).
3.11 Valoarea just minus costurile de vnzare. Valoarea care poate fi
obinut din vnzarea unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar, n
cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, ntre pri interesate i n
cunotin de cauz, minus costurile de cedare (IAS 36, paragraful 6).
3.12 Pierderea din depreciere. Diferena dintre valoarea contabil (mai mare)
i valoarea recuperabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar
(IAS 36, paragraful 6).
3.13 Investiie imobiliar. Proprietatea imobiliar (un teren sau o cldire sau
parte a unei cldiri sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n baza
unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru
creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru:
a) a fi utilizat n producia de bunuri sau prestarea de servicii sau n
scopuri administrative; sau
109

b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii (IAS 40,
paragraful 5).
3.14 Valoare realizabil net. Preul de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut
pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate
pentru finalizarea bunului i costurile necesare vnzrii (IAS 2, paragraful 6).
Valoarea realizabil net se refer la suma net pe care o entitate se ateapt s
o realizeze din vnzarea de stocuri pe parcursul desfurrii normale a
activitii. Valoarea just reflect suma pentru care acelai stoc ar putea fi
schimbat pe pia, ntre cumprtori i vnztori interesai i n cunotin de
cauz. Prima este o valoare specific entitii; a doua nu este. Valoarea
realizabil net pentru stocuri poate s nu fie egal cu valoarea just minus
costurile de vnzare (IAS 2, paragraful 7).
3.15 Proprieti imobiliare ocupate de proprietar. Proprietile deinute (de
proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi
utilizate n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri
administrative (IAS 40, paragraful 5).
3.16 Imobilizri corporale. Active corporale care:
a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de
servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative; i
b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (IAS 16,
paragraful 6).
3.17 Valoarea recuperabil. Valoarea recuperabil a unui activ sau uniti
generatoare de numerar reprezint cea mai mare valoare dintre valoarea sa just
minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare (IAS 36, paragraful 6).
3.18 Valoarea rezidual. Valoarea estimat pe care ar obine-o o entitate din
cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac
activul avea deja vechimea i condiia prevzut la sfritul duratei de via
util (IAS 16, paragraful 6).
3.19 Valoare reevaluat. Valoarea just a unui activ la data reevalurii, minus
orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere
3.20 Durata de via util. Este fie:
a) perioada n care un activ este prevzut a fi disponibil pentru o utilizare
de ctre o entitate; fie

b) numrul de uniti de producie sau uniti similare preconizate s se
obin din activ, de ctre o entitate (IAS 16, paragraful 6; IAS 36,
paragraful 6; IAS 38, paragraful 8).
n ce privete operaiunile de leasing, durata de via util este definit ca fiind:
Perioada estimat care rmne, de la nceputul duratei contractului de leasing,
fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se ateapt ca beneficiile
economice ncorporate n activ s fie consumate de ctre entitate (IAS 17,
paragraful 4).
3.21 Valoare de utilizare. Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de
trezorerie/numerar preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar (IAS 36, paragraful 6).

4.1 Acest Standard va fi utilizat n combinaie cu IVS 1, IVS 2 i IVS 3 i n
contextul cerinelor IAS-urilor/ IFRS-urilor.
4.2 Standardul are n vedere cerinele de evaluare n conformitate cu IAS 16,
Imobilizri corporale; IAS 17, Contracte de leasing i IAS 40, Investiii
imobiliare. Se face referire i la cerinele de evaluare n conformitate cu IAS
36, Deprecierea activelor; IAS 2, Stocuri i IFRS 5, Active imobilizate deinute
pentru vnzare i activiti ntrerupte.
4.3 IASB desfoar n prezent revizuiri fundamentale att ale evalurii
activelor i datoriilor din situaiile financiare, ct i contabilizrii operaiunilor
de leasing. Dei acest Standard a fost actualizat pentru a reflecta revizuirile
aduse mai multor standarde n 2003, ca parte din Proiectul de mbuntirial
IASB, sunt necesare modificri ulterioare ca urmare a acestor proiecte de
revizuire continu.
5.0 Aplicare
Pentru a face evaluri conforme cu acest Standard i cu Principiile de
Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s
respecte toate seciunile Codului Deontologic IVSC referitoare la etic,
competen, prezentare a informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6, i 7).
111

5.1 Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie s solicite de la directorii
entitii proprietare o list cu activele care vor fi evaluate, clasificndu-le
ca active din exploatare, adic activele necesare pentru activitile de baz
ale entitii sau ca active din afara exploatrii, respectiv proprieti
deinute pentru dezvoltarea viitoare, ca investiii sau active n surplus fa
de necesitile de exploatare ale entitii.
5.2 Standarde aplicabile. Clasificarea activelor determin care standard
IAS sau IFRS se aplic. IAS 16 prevede ca activele imobilizate corporale
deinute n scopul produciei sau furnizrii de bunuri i servicii s fie
recunoscute, n bilan, iniial la cost i ulterior n conformitate cu modelul
bazat pe cost sau pe valoarea just, descrise n paragraful 5.3. Celelalte
standarde de contabilitate, care solicit sau permit evaluarea
imobilizrilor corporale, sunt:
Investiii imobiliare IAS 40
Contracte de leasing IAS 17
Deprecierea activelor IAS 36
Stocuri IAS 2
Combinri de ntreprinderi IFRS 3
Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte
IFRS 5
5.3 IAS 16, Cost i valoarea just
5.3.1 IAS 16 prevede modelul bazat pe cost, n paragraful 30, dup cum
urmeaz:
Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale
va fi nregistrat la costul su minus orice amortizare acumulat i
orice pierderi acumulate din depreciere.
5.3.2 Modelul bazat pe valoarea just, care prevede reevaluri regulate,
este explicat n paragraful 31, dup cum urmeaz:
Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale,
a crui valoare just poate fi evaluat credibil va fi nregistrat la o
valoarea reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data
reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterior i orice
pierderi acumulate din depreciere. Reevalurile se vor face cu
suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea contabil nu

difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utilizarea valorii
juste la data bilanului.
5.3.3 Valoarea just nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de
pia, n IFRS-uri fiind utilizat n diferite contexte.
5.3.4 Situaiile financiare trebuie ntocmite pe baza principiului
continuitii activitii, cu excepia cazului n care conducerea fie
intenioneaz s lichideze entitatea sau s nceteze activitatea, fie nu
are o alt alternativ (IAS 1, paragraful 23). Acest principiu st la baza
aplicrii valorii juste pentru imobilizrile corporale, cu excepia
cazurilor n care este evident c exist fie intenia de a se ceda un
anumit activ, fie c aceast opiune de cedare trebuie luat n
considerare, de exemplu n urma unui test de depreciere.
5.4 Evaluri conform IAS 16
Atunci cnd o entitate adopt opiunea de reevaluare pe baza valorii juste,
conform IAS 16, activele sunt incluse n bilanul contabil la valoarea just,
dup cum urmeaz:
a) Valoarea just a terenurilor i cldirilor este determinat n
general dup datele de eviden de pe pia, printr-o evaluare
efectuat de evaluatori profesioniti calificai n evaluare. Valoarea
just a elementelor de imobilizri corporale este n general valoarea
lor de pia determinat prin evaluare (IAS 16, paragraful 32).
b) Dac nu exist date de pia privind valoarea just, din cauza
naturii specializate elementului de imobilizri corporale, iar
elementul se vinde rar, cu excepia cazului n care reprezint o parte
a unei activiti continue, o entitate poate avea nevoie s estimeze
valoarea just, prin utilizarea unei abordri pe baz de venit sau
prin costul de nlocuire net (IAS 16, paragraful 33).
5.4.1 IVSC consider c un evaluator calificat trebuie s raporteze
valoarea de pia a activului, atunci cnd efectueaz o evaluare cu acest
scop (situaiile financiare n.t.). Orice ipoteze sau opinii exprimate n
aplicarea valorii de pia trebuie discutate cu reprezentanii entitii i
prezentate n raport.
5.4.2 Concluzia evalurii trebuie raportat n conformitate cu IVS 3,
113

Raportarea evalurii. Evaluatorii trebuie s se asigure c rapoartele de
evaluare elaborate n scopul ntocmirii situaiilor financiare conin
informaii suficiente, n conformitate cu cerinele IAS 16, paragraful
77:
a) data intrrii n vigoare a reevalurii;
b) dac a fost implicat un evaluator independent (Not: conform
interpretrii IVSC, acesta este un evaluator extern);
c) metodele i ipotezele semnificative aplicate;
d) msura n care valorile juste ale activelor au fost determinate
direct prin referirea la preurile existente n tranzaciile pe o
pia activ sau n tranzacii neprtinitoare recente sau dac au
fost estimate prin utilizarea altor tehnici de evaluare.
5.5 Evaluri conform IAS 40 Investiii imobiliare
n cazul n care entitatea alege modelul bazat pe valoarea just pentru
contabilizarea investiiilor imobiliare, IVSC consider c cerinele acestui
model sunt ndeplinite de evaluator prin adoptarea valorii de pia.
ndrumri de practic privind investiiile imobiliare sunt prezentate n
paragraful 6.7.
5.5.1 IAS 40, paragraful 75, prevede, ntre altele, prezentarea
urmtoarelor informaii, pe care evaluatorul trebuie s le includ n
raport, suplimentar fa de cerinele IVS 3:
a) metodele i ipotezele semnificative aplicate la determinarea
valorii juste a investiiei imobiliare, inclusiv o declaraie din care
s reias c determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaiile
pieei sau s-a bazat mai mult pe ali factori (pe care entitate i va
prezenta), datorit naturii proprietii imobiliare i lipsei datelor
de pia comparabile; i
b) msura n care valoarea just a investiiei imobiliare (aa cum a
fost ea evaluat sau prezentat n situaiile financiare) se bazeaz
pe evaluarea efectuat de un evaluator independent (conform
interpretrii IVSC, acesta este un evaluator extern), care deine o
calificare profesional recunoscut i relevant i care posed
experiena recent n ceea ce privete localizarea i categoriile de
investiii imobiliare care sunt supuse evalurii.

5.6 Cerine de evaluare privind activele n regim de leasing IAS 17
5.6.1 Activele n regim de leasing sunt clasificate, conform IAS 17, fie ca
leasing financiar fie ca leasing operaional (vezi paragraful 6.6.1 de mai
jos i Anexa A); dac o operaiune de leasing este clasificat ca leasing
financiar, valoarea just a activului presupune determinarea sumelor la
care activul i datoria sunt nregistrate de entitate, n bilanul ei contabil,
IAS 17, paragraful 20.
5.6.2 Pentru leasingul aferent terenurilor i cldirilor se aplic reguli
separate, acestea fiind descrise n paragraful 6.6.3. Pentru toate
proprietile, altele dect investiiile imobiliare, terenurile i cldirile
trebuie clasificate n mod separat, att sub forma unui leasing financiar
ct i operaional.
5.6.3 IAS 40 prevede ca investiiile imobiliare deinute de un locatar
(chiria) s fie nregistrate n evidenele contabile ca leasing financiar,
conform IAS 17, pentru care se aplic reguli speciale ulterioare. n
primul rnd, nu se efectueaz nici o alocare ntre terenuri i construcii.
n al doilea rnd, valoarea just este recunoscut ca fiind valoarea ce
face obiectul obligaiilor viitoare ale locatarului, conform contractului de
leasing.
5.6.4 IVSC consider c, pentru fiecare caz, cerinele de stabilire a valorii
juste a activului, n regim de leasing, conform IAS 17, paragraful 20, sunt
ndeplinite de ctre evaluator dac acesta raporteaz valoarea de pia. n
cazul leasingului de proprieti imobiliare, aceast valoare este valoarea
de pia a dreptului asupra proprietii nchiriate de locatar. n cazul
operaiunilor de leasing pentru alte active, aceast valoare este, de
regul, valoarea de pia a activului ce nu constituie obiectul unui
contract de leasing, deoarece datoria este nregistrat separat.
5.7 Evaluarea activelor depreciate IAS 36
5.7.1 Deprecierea apare atunci cnd valoarea activului scade n mod
permanent sub valoarea sa contabil. Entitatea trebuie s nregistreze
activul depreciat la o valoare contabil mai mic (valoarea
recuperabil n.t.), care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa
just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare. Cerinele sunt
prezentate detaliat n paragraful 6.8.2.
5.8 Evaluri dup combinri de ntreprinderi IFRS 3
5.8.1 Atunci cnd o entitate achiziioneaz sau fuzioneaz cu o alt
entitate, dobnditorul trebuie s nregistreze, n contabilitatea entitii
dobndite, activele i datoriile societii achiziionate la valoarea lor
just, la data achiziiei. Pentru activele i datoriile identificabile, IVSC
consider c evaluatorul trebuie s raporteze valoarea de pia existent
la data achiziiei.
115

5.9 Active n surplus IFRS 5
5.9.1 Conform IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i
activiti ntrerupte, activele n surplus vor fi identificate separat. Aceste
active trebuie nregistrate individual sau sub forma unor grupuri de
active cedate, de exemplu: un grup de active ce urmeaz s fie cedate
mpreun, prin vnzare sau prin alte operaiuni, alturi de datoriile
asociate direct acestor active ce vor fi transferate i ele n cadrul
tranzaciei. Activele n surplus sunt nregistrate iniial la suma minim
dintre valoarea contabil i valoarea just minus costurile de vnzare,
i ulterior la valoarea just minus costurile de vnzare. Evaluatorii
trebuie s constate dac activele n surplus vor fi evaluate ca elemente
individuale sau ca un grup ori portofoliu de active, ce urmeaz s fie
cedate n cadrul unei tranzacii unice i s raporteze valoarea de pia
cu ipotezele corespunztoare.
5.10 Proprietile deinute pentru vnzare n decursul activitii normale
IAS 2
5.10.1 Evalurile de proprieti deinute pentru vnzare n decursul
activitii normale a ntreprinderii ar trebui s corespund cerinelor
IAS 2, Stocuri. Aceste proprieti sunt estimate la suma minim dintre
cost i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net este valoarea
de pia minus costurile de vnzare.
5.11 Costurile de vnzare
5.11.1 Atunci cnd estimeaz valoarea depreciat a unui activ, activele
n surplus sau activele deinute pentru vnzare n decursul activitii,
evaluatorul trebuie s raporteze valoarea de pia a acestora, fr s
deduc costurile de vnzare. n cazul n care clientul solicit
evaluatorului consultan privind costul de vnzare a activelor, aceste
costuri vor fi raportate separat.
5.12 Active biologice IAS 41
5.12.1 Acestea includ active agricole i forestiere. Evaluatorul trebuie
s evalueze aceste active, n conformitate cu GN 10.
5.13 Relaia cu auditorii. Evaluatorii trebuie s discute i s explice
evalurile n mod transparent cu auditorii entitii, pentru a obine
consimmntul iniial al clienilor.
6.0 Comentarii
6.1 Identificarea clasei de active
Este necesar prezentarea separat pentru fiecare clas de imobilizri corporale.
IAS 16, paragraful 73, prevede ca situaiile financiare s prezinte, pentru fiecare
clas, bazele de evaluare folosite n determinarea valorii contabile brute,
metodele de amortizare folosite, duratele de via util sau ratele de amortizare
folosite. O clas de imobilizri corporale este o grupare de active de aceeai
natur i cu utilizri similare. Exemple de clase separate sunt urmtoarele (IAS
16, paragraful 37):
a) terenuri;
b) terenuri i cldiri;
c) maini i echipamente;
d) nave;
e) aeronave;
f) autovehicule;
g) mobilier, instalaii, piese de schimb i asamblare;
h) echipament de birotic.
Cnd este reevaluat un element, ntreaga clas de active creia i aparine ar
trebui reevaluat pentru a se evita att reevaluri selective, ct i raportarea
unor valori care sunt o combinaie de costuri i valori juste, calculate la date
diferite. Din acest punct de vedere, o clas de active este o grupare de active de
aceeai natur i cu utilizri similare, aflate n exploatarea ntreprinderii.
6.2 Amortizare IAS 16
6.2.1 Conform IAS 16, paragrafele 43-62, o entitate trebuie s nregistreze
amortizarea activelor incluse n imobilizrile corporale. Evaluatorilor li se
poate cere s aloce valoarea ntre elementele diferite ale unui activ, s ofere
consultan cu privire la valoarea rezidual sau la durata de via util
viitoare a unui activ.
6.2.2 Elemente ale costului. Orice parte a unui element, care are un cost
semnificativ n raport cu costul total al elementului, trebuie amortizat n
mod separat. Acolo unde prile au durate de via util similare i sunt
amortizate cu aceeai rat/cot, acestea pot fi grupate n vederea stabilirii
cheltuielii de amortizare. Evaluatorii pot fi solicitai ulterior s aloce
117

valoarea pe diferitele componente ale unui activ, pentru ca entitatea s
nregistreze amortizarea acestora n mod separat.
6.2.3 Valoarea rezidual. Valoarea rezidual este dedus din valoarea
contabil a activului pentru ca entitatea s stabileasc valoarea amortizabil.
n cazul n care politica conducerii entitii presupune cedarea, dup o
anumit perioad, durata de via util a activului poate fi mai scurt dect
durata lui de via economic. IAS 16, paragraful 58, recunoate faptul c
terenurile au o durat de via util nedeterminat i, n consecin, trebuie
nregistrate n evidenele contabile n mod separat. Se prevede i faptul c o
cretere a valorii terenului nu ar trebui s afecteze stabilirea valorii
amortizabile a cldirii.
6.2.4 Durata de via viitoare. Evaluatorul poate acorda consultan cu
privire la durata de via economic rmas a activului. La raportarea
duratei de via economic a cldirilor, amenajrilor terenurilor i
construciilor ataate, mijloacelor fixe mobile, trebuie specificat c aceasta
nu este, n mod neaprat, aceeai cu durata de via util, care face obiectul
politicii entitii privind cedarea viitoare sau rennoirea.
6.2.5 Cerinele de raportare. n cazul furnizrii alocrilor sau estimrii
valorii reziduale a unui element al unui activ, pe baza repartizrii valorii
activului complet, evaluatorul trebuie s specifice faptul c cifrele furnizate
sunt alocri ipotetice ale valorii ntregului element, ntocmite numai n
scopul calculrii cotei corespunztoare de amortizare n situaiile financiare
ale entitii i c aceste cifre nu trebuie s fie considerate ca baz n nici un
alt scop.
6.3 Valoarea de utilizare alternativ
n cazul n care proprietatea imobiliar utilizat de proprietar are un potenial
pentru o utilizare alternativ care ar face ca valoarea acestei, n situaia separrii
ei de activitatea de afaceri, s fie mai mare dect valoarea ei ca parte a unitii
generatoare de numerar din care face parte, evaluatorul trebuie s raporteze
valoarea de pia pentru utilizarea alternativ. Trebuie specificat, de asemenea,
faptul c valoarea pentru utilizarea alternativ nu are n vedere aspecte cum ar
fi lichidarea sau ntreruperea activitii entitii i costurile asociate, care ar fi
nregistrate pentru a se ajunge la utilizarea alternativ, precum i faptul c
aceste aspecte trebuie luate n considerare de entitate n stabilirea valorii ce
urmeaz s fie adoptat ca valoare just.

6.4 Proprieti specializate
Att IVS-urile, ct i IAS 16 prevd existena unor categorii de active pentru
care informaiile de pia nu exist, din cauza naturii lor specializate. Astfel,
pentru evaluarea acestor active este adoptat fie abordarea pe baz de venit, fie
prin costul de nlocuire net. Alegerea abordrii nu este n funcie de tipul
activului, ci de prezena sau absena informaiilor de pia. Pentru mai multe
informaii asupra utilizrii acestor abordri, vezi paragrafele 5.12 i 5.13 din
GN 1 i seciunea 5 din GN 8.
6.5 Frecvena reevalurii
Paragraful 31 din IAS 16 menioneaz:
Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c
valoarea contabil nu difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin
utilizarea valorii juste la data bilanului contabil.
6.6 IAS 17 Imobilizri corporale n leasing
6.6.1 IAS 17 trateaz contabilizarea acestor active deinute n cadrul
contractelor de leasing. Toate operaiunile de leasing necesit clasificarea
fie ca leasing operaional, fie financiar (vezi paragraful 5.6.1 de mai sus i
Anexa A). Pentru fiecare tip de leasing se aplic tratamente contabile
diferite. O operaiune de leasing financiar este nregistrat n bilanul
contabil al locatarului att sub form de activ ct i sub form de datorie, la
valori egale cu valoarea just a activului sau la valoarea actualizat a
plilor minime de leasing, dac aceasta din urm este mai mic, fiecare
stabilite la nceputul contractului de leasing. Orice costuri directe iniiale,
nregistrate de locatar, se adaug la suma recunoscut ca un activ.
6.6.2 Este posibil ca evaluatorii s fie consultai cu privire la valoarea just
a activului, la nceputul contractului de leasing, pentru a permite locatarului
s nregistreze activul corect, n conformitate cu IAS 17.
6.6.3 Se aplic prevederi speciale pentru leasingul terenurilor i cldirilor.
IAS 17, paragraful 14, prevede c deoarece o caracteristic a terenurilor
este c acestea au, n mod normal, o durat de via economic nedefinit
un leasing de terenuri va fi clasificat drept leasing operaional. n cazul
leasingului de terenuri i cldiri, aceste elemente trebuie luate n
considerare separat pentru clasificarea operaiunilor de leasing. (IAS 17,
paragraful 15). Majoritatea contractelor de leasing de proprieti imobiliare
vor acorda locatarului dreptul de a ocupa att terenurile ct i cldirile,
pentru care interesele aferente ambelor elemente revin locatorului. Dac
119

locatarul trebuie s ntrein cldirea i s o napoieze locatorului n condiii
optime, este probabil ca ambele elemente s fie corect clasificate ca leasing
operaional (vezi Anexa A). n cazul n care ambele elemente nu prezint
aceeai clasificare, plile minime de leasing (inclusiv orice plat iniial a
ratelor de leasing) sunt distribuite ntre teren i cldiri, n funcie de valorile
juste relative ale intereselor privind leasingul aferent celor dou elemente, la
nceputul contractului de leasing. Dac plile de leasing nu pot fi alocate
echitabil ntre aceste dou elemente, ntregul leasing este clasificat drept
leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele elemente
sunt de leasing operaional (IAS 17, paragraful 16). Aceast alocare nu este
necesar n cazul n care dreptul locatarului este nregistrat drept investiie
imobiliar (IAS 17, paragraful 18).
6.6.4 Pentru mai multe informaii privind drepturile aferente contractelor de
leasing, vezi Anexa A.
6.7 IAS 40 Investiii imobiliare
6.7.1 IAS 40 definete investiia imobiliar ca fiind acea proprietate
imobiliar (un teren sau o cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele)
deinut (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing
financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii
capitalului sau ambele. Sunt excluse proprietile deinute i utilizate n
producia sau furnizarea de bunuri i servicii, sau n scopuri administrative
ca i proprietile deinute pentru vnzare n decursul activitii normale.
6.7.1.1 n cazul n care o parte a unei proprieti este deinut ca o
investiie imobiliar, iar o parte este ocupat de proprietar, iar prile pot
fi vndute sau nchiriate separat, prile sunt nregistrate n evidenele
contabile n mod separat. Dac prile nu pot fi vndute n mod separat,
proprietatea imobiliar devine investiie imobiliar numai dac o parte
nesemnificativ este deinut n scopul utilizrii n producia de bunuri,
n prestarea de servicii sau n scopuri administrative (IAS 40, paragraful
10).
6.7.1.2 Proprietatea imobiliar care este nchiriat i ocupat de
societatea mam sau de o filial a sa, n cadrul unui contract de leasing
n interiorul unui grup, nu este clasificat ca o investiie imobiliar n
situaiile financiare consolidate ale grupului, dar poate fi tratat ca
investiie imobiliar n situaiile financiare individuale ale locatorului
6.7.2 Investiiile imobiliare sunt evaluate iniial la cost. Dup recunoaterea
iniial, o entitate poate adopta unul dintre urmtoarele modele contabile:

a) Un model bazat pe valoarea just. Investiia imobiliar trebuie evaluat
la valoarea just, iar modificrile nregistrate n valoarea just trebuie
recunoscute n contul de profit i pierderi, sau
b) Un model bazat pe cost. Modelul costului istoric este de fapt modelul
prevzut n IAS 16. O entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost
(istoric) trebuie s prezinte i valoarea just a investiiei sale imobiliare.
6.7.2.1 Modelul bazat pe valoarea just este descris n detaliu n
IAS 40, paragrafele 33-55. Valoarea de pia a interesului entitii n
investiia imobiliar, derivat n conformitate cu IVS 1, ndeplinete
aceste cerine detaliate. Valoarea de pia va reflecta orice operaiune
curent de leasing, orice fluxuri de numerar curente i orice ipoteze
rezonabile privind veniturile viitoare din chirii sau cheltuieli.
6.7.3 Proprieti nchiriate. Proprietatea imobiliar deinut mai degrab n
cadrul unui contract de nchiriere dect cu drept de proprietate, i care
corespunde definiiei de investiie imobiliar, poate fi nregistrat n
evidenele contabile prin utilizarea modelului bazat pe valoarea just. Dac
este adoptat aceast opiune, toate proprietile imobiliare clasificate ca
investiii imobiliare vor fi nregistrate pe baza modelului valorii juste (IAS
40, paragraful 6).
6.7.3.1 IAS 40, paragraful 50 (d), prevede c valoarea just a unei
investiii imobiliare, deinute conform unui contract de leasing, reflect
venitul net dup deducerea datoriilor de leasing viitoare. Dei entitatea
trebuie s adauge la valoarea just raportat orice datorie recunoscut
pentru leasing, pentru a ajunge la valoarea just a investiiei imobiliare,
n scopuri contabile, acest lucru nu afecteaz obligaia ca evaluatorul s
raporteze valoarea de pia.
6.7.3.2 La recunoaterea iniial, o investiie imobiliar, deinut n
cadrul unui contract de leasing, va fi nregistrat sub forma unui leasing
financiar, conform IAS 17, paragraful 20, adic la valoarea just a
proprietii, sau la valoarea actualizat a plilor minime de leasing, dac
aceasta din urm este mai mic. Orice sum achitat pentru a dobndi
dreptul aferent proprietii este prezentat ca parte din plile minime de
leasing i, n consecin, este inclus n costul activului (IAS 40,
paragraful 25).
6.7.3.3 Evaluarea ulterioar a investiiei imobiliare, deinut n cadrul
unui contract de leasing operaional, necesit adoptarea modelului bazat
pe valoarea just. (Vezi paragraful 6.6.3.1 de mai sus.)
121

6.7.4 Evaluri externe. Entitile sunt ncurajate, dar nu obligate, s
determine valoarea just a unei investiii imobiliare pe baza evalurii fcute
de un evaluator independent (extern), care deine o calificare profesional
relevant i recunoscut i care are experien recent n ceea ce privete
localizarea i categoria de investiie imobiliar care este evaluat (IAS 40,
paragraful 26).
6.8 Alte cerine conform IAS-urilor
6.8.1 Portofolii. Un portofoliu este un grup sau o combinaie de proprieti,
deinute de un singur proprietar i al crui management este efectuat n
comun. Valoarea de pia a unor asemenea active, considerate sau tratate ca
un portofoliu sau ca un ansamblu de proprieti, ar putea s fie mai mare sau
mai mic dect suma valorilor de pia ale fiecrui activ individual. Acolo
unde exist aceast situaie, ar trebui raportat separat directorilor sau
administratorilor.
6.8.2 Deprecierea. Conform cerinelor din IAS 36, Deprecierea activelor, o
ntreprindere trebuie s stabileasc, la data fiecrui bilan contabil, dac
exist vreun indiciu potrivit cruia un activ poate fi depreciat. Deprecierea
poate fi indicat, de exemplu, de o reducere a valorii activului ca urmare a
modificrilor de pe pia sau progresului tehnologic, de nvechirea activului,
de realizarea unei performane de beneficii inferioare celor ateptate, sau de
intenia de a ntrerupe sau restructura operaiunile entitii. n cazul n care
este identificat o depreciere, valoarea contabil a activului, reprezentat
fie de costul istoric, fie de o evaluare anterioar, trebuie nregistrat la o
valoare mai mic, adic la valoarea recuperabil, care este cea mai mare
valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare ale unui activ i
valoarea sa de utilizare. Valoarea de utilizare este valoarea pe care
entitatea estimeaz s o obin din utilizarea a activului, pe parcursul duratei
de via util rmas i din eventuala cedare a acestuia. Dei sunt specifice
entitii, input-urile pentru determinare valorii de utilizare a unui activ
trebuie s derive din pia, ori de cte ori este posibil. Totui, dac valoarea
pe care o entitate o poate obine din utilizarea continu a unui activ este mai
mic dect ncasrile nete ce se pot obine n urma cedrii sau casrii
imediate a acestuia, valoarea contabil trebuie s reflecte cea de a doua
soluie. Valoarea just minus costurile de vnzare ale unui activ reprezint
valoarea de pia ale acestuia minus costurile de vnzare anticipate n mod
rezonabil.
6.8.3 Piee discontinue. Cnd pieele sunt discontinue sau suspendate,
evaluatorii trebuie s fie prudeni n analize aa cum se prezint n IVS 1,
paragraful 6.5. Conform IAS 29, Raportarea financiar n economiile
hiperinflaioniste, evaluatorilor li se poate solicita s estimeze valoarea la
data ntocmirii bilanului.

7.1 Evaluatorul trebuie s prezinte toate informaiile necesare conform
IVS 3, Raportarea evalurii.
7.2 Pentru prezentarea informaiilor necesare, conform IFRS-urilor/IASurilor, a se vedea paragrafele 5.4.2, 5.5.1 i 6.1 de mai sus.
7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul legislativ i orice deviere de la
aceste Standarde, pentru a respecta legislaia, reglementrile (inclusiv cele
contabile) sau uzana.

8.1 n utilizarea acestei Aplicaii orice devieri trebuie s fie n conformitate
cu prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.

9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n vigoare la
31 iulie 2007.
123
124
Clasificarea operaiunilor de leasing

Alocarea valorii ntre teren i cldiri
127
128
Anexa A Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor de leasing
Anexa A
Instruciuni suplimentare privind
contabilizarea operaiunilor de leasing
126
Clasificarea operaiunilor de leasing

Conform IAS 17, pentru includerea n situaiile financiare, operaiunile de
leasing trebuie clasificate fie ca leasing operaional, fie ca leasing financiar:
Leasingul financiar este operaiunea de leasing care transfer, substanial,
toate avantajele i riscurile neprevzute aferente dreptului de proprietate
asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din
urm, sau nu.
Leasingul operaional este operaiunea de leasing ce nu intr n categoria
leasingului financiar.
Cteva exemple de situaii care, individual sau n combinaie, conduc n mod
normal la clasificarea unui leasing ca fiind leasing financiar sunt redate la
paragrafele 10-11 din IAS 16. Aceste exemple nu sunt ntotdeauna
concludente. Dac din alte trsturi reiese clar c leasingul nu transfer, de la
locatar la locator, toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de proprietate
asupra unui activ, atunci leasingul nu va fi clasificat totui, ca leasing
financiar.
(a) leasingul transfer locatarului titlul de proprietate asupra bunului pn
la sfritul duratei contractului de leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra bunul n condiii avantajoase;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte, durata
de via economic a bunului, chiar dac titlul de proprietate nu este
transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a plilor
minime de leasing este cel puin egal cu aproape ntreaga valoarea
just a bunului n regim de leasing;
(e) bunurile ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natur
specializat, astfel nct numai locatarul le poate utiliza fr efectuarea
unor modificri majore;
(f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile
locatorului, generate de rezilierea contractului, revin locatarului;
ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste reziduale
sunt n sarcina locatarului;
IVA 1, Anexa A
127

(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste reziduale sunt
n sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua
perioad, la o chirie substanial mai redus dect chiria de pia.
Dac se ajunge la concluzia c toate riscurile i avantajele aferente dreptului de
proprietate asupra unui activ nu au fost transferate locatarului, atunci leasingul
este un leasing operaional.
Deoarece clasificarea implic estimarea gradului n care beneficiile economice
sunt transferate prin leasing, evaluatorilor li se poate solicita s ofere
consultan cu privire la clasificarea fcut de ctre locator i locatari. IVSC
consider c, n majoritatea cazurilor, o estimare calitativ a clauzelor
contractului de leasing va indica n mod rapid clasificarea corect, fr a mai fi
necesar calcularea detaliat a valorii diferitelor drepturi aferente leasingului.
Valorile relative ale drepturilor locatorului i locatarului nu reprezint factori
cheie n clasificare; criteriul esenial este dac locatorul a transferat toate
riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ.
Alocarea valorii ntre teren i cldire

n cazul operaiunilor de leasing, care au ca obiect terenuri i cldiri la un loc,
IAS 17, paragraful 15, prevede ca cele dou elemente s fie luate n considerare
separat pentru clasificare. Dac se consider c elementul cldiri poate fi un
leasing financiar, va fi necesar alocarea chiriei iniiale proporional cu valorile
juste relative ale drepturilor de utilizare n sistem de leasing ale elementelor de
teren i cldiri, la nceputul contractului de leasing (IAS 17, paragraful 16).
Pentru majoritatea contractelor de leasing imobiliar, drepturile asupra terenului
i cldirilor nu sunt identificabile i, n orice caz, interesele i beneficiile
privind ambele elemente revin locatorului, la sfritul contractului de leasing.
Exist deseori prevederi ca chiria s fie revizuit periodic pentru a reflecta
evoluia valorii de pia a proprietii, precum i obligaia ca locatorul s preia
de la locatar terenurile i cldirile n condiii optime. Acestea sunt indicii clare
cu privire la faptul c locatorul nu a transferat locatarului toate riscurile i
avantajele aferente dreptului de proprietate, fie asupra terenului, fie asupra
cldirilor.
n consecin, leasing-ul financiar imobiliar apare n cazurile n care locatarul
intenioneaz o cale de finanare a unei achiziii ulterioare de terenuri, cldiri
sau ambele, deseori prin intermediul unei opiuni de a achiziiona dreptul
locatorului, n schimbul unei sume nominale, dup efectuarea plilor de
128 IVA 1, Anexa A

leasing. n unele cazuri, este probabil ca operaiunile de leasing, care nu sunt
clar structurate ca acorduri de finanare, s ndeplineasc cteva dintre criteriile
unui leasing financiar, de exemplu, acolo unde plile de leasing nu reflect
valoarea real a proprietii. n aceste cazuri, este necesar o analiz mai
detaliat a valorii riscurilor sau beneficiilor transferate, pentru a confirma sau
anula clasificarea acestora.
Conform IAS 17, paragraful 17, nu este necesar alocarea pe cele dou
elemente, respectiv terenurile i cldirile unei investiii imobiliare, deinute n
cadrul unui contract de leasing. n conformitate cu IAS 40, chiar dac
investitorul poate deine investiiile imobiliare sub forma unui leasing
operaional, totalul este contabilizat ca un leasing financiar.
n cazul unui contract de leasing privind o parcel de teren autonom i
construcia aferent, alocarea chiriei pentru fiecare element este o sarcin ce
poate fi ndeplinit credibil acolo unde exist o pia activ pentru terenurile
pentru dezvoltri similare n localitate. n alte situaii, de exemplu, unde
leasingul are ca obiect o parte dintr-o cldire, cu mai multe spaii nchiriate,
fr teren identificabil i atribuibil unei operaiuni de leasing, alocarea exact
poate fi imposibil. IAS 17, paragraful 16, arat c pot exista astfel de cazuri i
prevede c dac plile de leasing nu pot fi alocate echitabil ntre aceste dou
elemente, ntregul leasing este clasificat drept leasing financiar, cu excepia
cazului n care este clar c ambele elemente sunt de leasing operaional. Dac
acest lucru este clar, nc de la nceputul contractului de leasing, alocarea nu
este necesar.
n practic, contractele de leasing aferente unei pri dintr-o cldire cu mai
multe spaii nchiriate sunt, de regul, leasing-uri operaionale, ntreaga
proprietate fiind clasificat de locator ca investiie imobiliar. n astfel de cazuri
alocarea nu mai este necesar. Acolo unde elementul cldiri este n mod clar un
leasing financiar, este probabil ca elementul teren s fie identificabil. Exist
foarte rare cazuri n care elementul cldiri s ndeplineasc criteriile clasificrii
drept leasing financiar, iar elementul teren s nu fie identificabil clar. n astfel
de cazuri, evaluatorul nu trebuie s efectueze o alocare pe baz de criterii
neclare, dar trebuie s specifice faptul c alocarea nu poate fi realizat n mod
credibil. Ca urmare, entitatea va trebui s trateze operaiunea drept leasing
financiar.
IVA 1, Anexa A 129
130
Introducere
Definiii
Comentarii
133
133
133
134
134
136
141
142
142
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

Evaluare 2
Evaluarea pentru garantarea
mprumutului
132

Evaluare 2
Evaluarea pentru garantarea
mprumutului (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Scopul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 2 (IVA 2) este
de a oferi instruciuni evaluatorilor care fac evaluri pentru garantarea
mprumuturilor.
1.2 Este important ca evaluatorii s aplice n mod consecvent principiile de
evaluare din cuprinsul acestor Standarde, efectund evaluri independente,
clare i obiective, care s fie relevante pentru necesitile clienilor/
utilizatorilor.

2.1 Acest Standard se aplic n toate situaiile n care sunt solicitate evaluri ale
unor active care sunt, sau se propun a fi, garanii pentru mprumuturi.
mprumuturile se pot face sub diferite forme, incluznd pe cele ipotecare sau
alte forme de credite cu rate ale dobnzii fixe sau variabile.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare:
3.1 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat,
prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1).
3.2 Ipoteca. Plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui
credit, cu clauza de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii
ratelor la credit, de ctre debitor, creditorul poate n mod legal s execute
garania.
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 133

caracteristici.
3.4 Proprieti generatoare de afaceri. Anumite clase de proprietate imobiliar
care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz
pe pia, avnd n vedere potenialul lor de a genera profit.
Definiii din legislaia Uniunii Europene
3.5 Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietii,
determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe
baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale
i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale
proprietii. n estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau n
considerare elemente speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar
fundamentat ntr-o manier clar i transparent. (Aceast definiie este
preluat din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European).

4.1 Un raport de evaluare elaborat pentru garantarea mprumuturilor nu va fi n
mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare
financiar. Dei se pot folosi tipuri de valoare similare cu valoarea de pia,
ipotezele pe care se bazeaz evaluarea pot fi diferite.
4.2 De exemplu, principiul de baz al multor evaluri pentru raportarea
financiar l reprezint ipoteza continuitii activitii entitii. Totui, o astfel
de ipotez nu este adecvat pentru evaluarea proprietilor cu care se garanteaz
mprumuturile. O astfel de ipotez are implicaii speciale pentru activele
specializate ipotecate, a cror valoare i vandabilitate pot s fie limitate, n
situaia separrii lor de entitatea din care fac parte.
5.0 Aplicare
Pentru efectuarea evalurilor, conforme cu acest Standard i cu Principiile
de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s
respecte toate seciunile Codului Deontologic IVS, referitoare la etic,
competen, prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
134 IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului

5.1 n efectuarea evalurilor proprietilor n scopul garantrii
mprumuturilor, evaluatorii vor prezenta valoarea de pia a acestor
proprieti, n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de
Evaluare.
5.2 Dac situaiile sunt de aa natur nct se poate justifica o deviere de la
valoarea de pia, aceasta va fi menionat clar i va fi explicat n raportul
de evaluare, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat
i cu o explicaie a motivelor aceastei devieri. Dac exist o diferen
substanial ntre valoarea de pia a proprietii i un tip alternativ de
valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport.
5.3 Concluzia evalurii va fi raportat n conformitate cu IVS 3,
Raportarea evalurii.
5.4 Suplimentar fa de cerinele IVS 3, rapoartele de evaluare pentru
garanii imobiliare vor include comentarii, dac acestea sunt necesare,
privind:
5.4.1 activitatea curent i tendinele pieei relevante;
5.4.2 cererea anterioar, cea curent i cea anticipat pentru categoria
de proprietate n cadrul localitii;
5.4.3 cererea potenial i posibil pentru utilizri alternative;
5.4.4 vandabilitatea curent a proprietii i, dac este solicitat,
probabilitatea meninerii acesteia;
5.4.5 orice impact al unor evenimente previzibile (la data evalurii)
asupra valorii garaniei;
5.4.6 abordarea valorii adoptat i gradul de fundamentare al evalurii
cu informaii de pia.
5.5 Evaluri pentru garantarea mprumuturilor pot fi cerute pe ipoteza
unei modificri a strii sau condiiei proprietii, de exemplu dezvoltarea
unei noi cldiri sau modernizarea cldirii. n mod normal, o astfel de
evaluare se va face pe ipoteza c aceast modificare a fost realizat la data
evalurii. Aadar, nu este o proiecie a valorii la o dat viitoare, cnd
modificarea va fi fcut. Raportul trebuie s specifice, n mod clar, c

evaluarea este bazat pe ipoteza c, la data evalurii, modificarea
specificat a fost deja efectuat. n aceste situaii, utilizarea termenului
valoarea de pia, fr nici o completare, poate induce n eroare. De
exemplu, termenul valoarea de pia ca i cnd ar fi modificat este un
exemplu de modificare adecvat a termenului valoare de pia, care poate fi
folosit n astfel de cazuri.
5.6 De asemenea, poate fi solicitat o evaluare a unei proprieti pe baza
ipotezei c s-a atins nivelul estimat de ocupare. Aceasta va trebui s
reflecte ateptrile realiste i percepiile participanilor pe pia, la data
raportului.
5.7 Adesea, mprumuturile acordate firmelor sau persoanelor fizice de
ctre bnci sau alte instituii financiare sunt garantate cu active specifice.
Evaluatorii trebuie s neleag, la modul general, cerinele acestor
instituii i, eventual, structura clauzelor contractelor de mprumut. De
obicei, creditorii solicit ca anumite clauze dintr-un contract de mprumut,
s rmn confideniale, ns acest lucru nu exonereaz evaluatorul de
obligaia de a avea o percepie general asupra procesului de creditare.
6.0 Comentarii
6.1 La nceperea misiunii, evaluatorul trebuie s identifice, n mod clar,
proprietatea care va servi drept garanie. Dac exist combinri de proprietate
imobiliar i bunuri mobile, este necesar o atenie sporit pentru a distinge
cele dou tipuri de proprietate.
6.2 Aplicabilitatea diverselor abordri n determinarea valorii de pia, este
determinat de modul uzual n care proprietile se comercializeaz pe pia. Pe
baza informaiilor de pia, fiecare abordare este o metod comparativ, putnd
fi necesar utilizarea mai multor metode.
6.3 Dac este aplicat corect i adecvat, fiecare metod relevant de evaluare
va conduce la un rezultat similar. Toate metodele de evaluare se vor baza pe
informaii de pia. Costurile de construcie i deprecierea, dac sunt necesare,
vor fi determinate prin referire la o analiz a estimrilor de pia ale costurilor
i deprecierii cumulate. Utilizarea unei metode bazate de venit, n special
metoda fluxului de numerar actualizat, cu tehnicile acesteia, se va baza, de
asemenea, pe fluxurile de numerar i ratele rentabilitii derivate din pia.

6.4 Uneori, un creditor poate solicita determinarea unui tip de valoare diferit de
valoarea de pia. IVS 2 cuprinde tipurile, utilizrile i raportarea unor tipuri de
valoare alternative. Evaluatorul trebuie s se asigure c tipul de valoare
alternativ nu este confundat cu valoarea de pia. Dei pot exista situaii n
care, pentru garantarea mprumuturilor, este adecvat un tip de valoare
alternativ, utilizatorii unor astfel de evaluri trebuie prevenii c exist
posibilitatea ca aceast valoare s nu se realizeze, dac ipotezele alternative
stabilite nu mai sunt de actualitate.
6.5 Investiii imobiliare
6.5.1 De obicei, proprietile generatoare de venit se evalueaz n mod
individual. Este ns posibil ca instituiile de creditare s doreasc s
cunoasc valoarea unei proprieti, ca fcnd parte dintr-un portofoliu de
proprieti. n asemenea situaii, ar trebui explicat clar diferena dintre
valoarea proprietii individuale, n ipoteza c aceasta se vinde individual i
valoarea ei, ca parte a unui portofoliu.
6.5.2 n mod normal, dei evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii
viitoare i a vandabilitii proprietii pe durata creditului (vezi paragraful
5.4 de mai sus), n sfera evalurii nu intr consultana privind abilitatea
chiriaului de a-i respecta obligaiile viitoare.
6.6 Proprietile ocupate de proprietar
6.6.1 n mod normal, proprietatea ocupat de proprietar, evaluat n scopul
garantrii mprumutului, trebuie evaluat ca i cnd ar fi liber (neocupat),
adic cumprtorul are control legal i posesie deplin asupra acesteia.
Aceasta nseamn c, dei proprietarul ocupant este participant pe pia, n
evaluare, nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c
proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei.
6.7 nchirieri ntre pri asociate sau n legtur
6.7.1 n cazul n care proprietatea oferit drept garanie este nchiriat unei
pri aflate ntr-o relaie cu creditorul este nevoie de precauie. Dac
evaluatorul consider c nchirierea creaz n acest caz un flux de venituri
mai favorabil fa de cel obtenabil printr-o tranzacie neprtinitoare, cum ar
fi nchirierea ctre o ter prte, creditorul va fi avertizat i este posibil ca
acea proprietate nchiriat, oferit drept garanie, s nu fie adecvat.

6.8 Stimulente de vnzare
6.8.1 Vnztorii de proprieti i, n special, antreprenorii de proprieti
imobiliare, ofer adesea stimulente cumprtorilor. Exemple de astfel de
stimulente sunt: garaniile privind venitul din nchiriere, contribuirea la
costurile de mutare sau de echipare ale cumprtorului sau furnizarea de
bunuri mobile, cum ar fi mobilierul sau echipamente. Valoarea de pia nu
ia n considerare preurile majorate datorit unor consideraii sau concesii
speciale (IVS 1, paragraful 3.2.1). n aceste cazuri, este oportun ntiinarea
creditorului despre efectul pe care stimulentele oferite l au asupra preurilor
curente de vnzare.
6.9 Proprieti specializate
6.9.1 Prin definiie, proprietile specializate pot avea o vandabilitate
limitat i o valoare semnificativ, numai ca parte a ntreprinderii (a se
vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate, paragraful 8.2). n scopuri de garantare a unui mprumut, ele
trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizri, n ipoteza unei proprieti
vacante (vezi paragraful 6.6.1 de mai sus). Aceasta implic luarea n
considerare a costurilor i riscurilor aferente ajungerii la acea utilizare.
Creditorii pot considera c proprietile specializate nu pot fi utilizate drept
garanii pentru mprumuturi.
6.9.2 Evaluarea unei proprieti specializate poate fi necesar n cazul n
care proprietatea este parte a unei ntreprinderi care i continu activitatea.
Creditorul ar trebui atenionat c evaluarea este dependent de o
rentabilitate continu sau de continuitatea exploatrii. Dac valoarea
determinat pe ipoteza unei proprieti vacante este potenial mai mic,
acest lucru trebuie adus n atenia creditorului.
6.10 Proprieti generatoare de afaceri
6.10.1 Anumite clase de proprieti, care cuprind n principal hoteluri sau
alte afaceri din comer, n care proprietatea a fost autorizat i destinat
exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe baza
profitabilitii, dar excluznd orice fond comercial personal (vezi GN 12,
paragraful 3.3.2). n astfel de cazuri, creditorul trebuie atenionat cu privire
la diferena major de valoare care poate exista ntre o activitate funcional
i una n care afacerea este nchis, inventarul este lichidat, licenele (i alte
active necorporale precum certificatele, contractele de franciz sau

autorizaiile) sunt anulate ori sunt n pericol de a fi anulate, precum i orice
alte circumstane existente care pot duna profitabilitii viitoare i valorii.
6.10.2 Dac venitul unei proprieti depinde esenial de un anumit locatar
sau de mai muli locatari dintr-un singur domeniu sau de alte condiii care ar
putea cauza o instabilitate viitoare a venitului, evaluatorul trebuie s
menioneze aceti factori, n raportul de evaluare. n anumite cazuri, poate fi
adecvat o estimare a valorii proprietii, pe baza unei utilizri alternative,
presupunnd c este neocupat.
6.11 Proprieti n dezvoltare
6.11.1 Proprietile deinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru
construirea de cldiri, trebuie evaluate prin luarea n considerare a
drepturilor i reglementrilor de dezvoltare existente i poteniale. Orice
ipoteze cu privire la planificarea urban i la ali factori importani trebuie
s fie rezonabile, validate de comportamentul pieei i trebuie enunate
explicit n raportul de evaluare.
6.11.2 Abordarea evalurii proprietilor n dezvoltare va depinde de gradul
de dezvoltare al proprietii la data evalurii i de msura n care
proprietatea poate fi vndut sau nchiriat, nainte de finalizarea
dezvoltrii. Abordarea evalurii trebuie discutat i convenit cu creditorul,
nainte de nceperea evalurii. Evaluatorul trebuie s aib grij:
6.11.2.1 s fac o estimare raional a perioadei de timp necesar
dezvoltrii care se va derula de la data evalurii. n aceast analiz va fi
reflectat efectul cerinelor suplimentare de dezvoltare asupra costurilor i
veniturilor, folosind, cnd este cazul, actualizarea acestora la valoarea
prezent/actualizat;
6.11.2.2 s anticipeze, pe ct posibil la data evalurii, comportamentul
pieei pe durata perioadei de dezvoltare;
6.11.2.3 s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de risc
asociat dezvoltrii; i
6.11.2.4 s ia n considerare i s dezvluie orice relaii speciale
cunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.

6.12 Active epuizabile
6.12.1 n evaluarea pentru creditare a activelor epuizabile (neregenerabile),
precum minele sau carierele, apar probleme particulare. Trebuie atras
atenia creditorului asupra riscului asociat acestui tip de active epuizabile i
asupra programului stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.
6.12.2 Un contract de nchiriere, n care chiria contractual este mai mare
dect chiria de pia sau economic, poate fi considerat ca fiind un activ
necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuit acestui factor
scade pe msur ce durata de nchiriere descrete.
6.13 Evaluatorul
6.13.1 Natura i sfera angajamentului evaluatorului trebuie s fie clare att
pentru evaluator ct i pentru utilizatorii evalurii. Evaluatorii trebuie s fie
contieni de riscul asociat evalurilor pentru garantarea mprumuturilor n
caz c lipsa de comunicare, nenelegerile sau erorile pot degenera n
dispute sau litigii ntre creditor i evaluator.
6.13.2 n unele jurisdicii, legislaia serviciilor financiare prevede
obligativitatea unor licene sau permise ale consultanilor, dac consultana
lor se refer nu numai la valoarea proprietii, ci i la aspecte legate de
emisiuni de valori precum aciuni, pri sociale, scheme de investiii
colective sau credite sindicalizate. Evaluatorii ar putea avea restricii pentru
consultana pe care pot s o fac n aceste jurisdicii.
6.13.3 n cazul evalurilor pentru mprumuturi, este important ca
evaluatorul s fie independent fa de creditor.
6.13.4 Este important ca evaluatorul s dein sau s obin experiena
necesar pentru tipul i locaia proprietii implicate, iar dac nu o are, s
caute asisten competent.
6.14 Vnzri forate i perioade scurte de marketing sau de vnzare
6.14.1 Instituiile de credit pot solicita evaluri pentru vnzri forate sau
lichidri sau impun un timp limitat pentru vnzarea garaniei. Deoarece
impactul unei astfel de constrngeri asupra preului obtenabil, va depinde de
circumstanele n care are loc vnzarea, este nerealist ca evaluatorul s fac
supoziii asupra preului obtenabil, fr s cunoasc motivele constrngerii
sau circumstanele n care proprietatea va fi oferit spre vnzare. Pe baza
definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare
alternativ, ns creditorul ar trebui atenionat asupra faptului c opinia

evaluatorului este valabil numai la data evalurii i c aceasta ar putea fi
nereal pentru o eventual executare a garaniei, n cazul n care condiiile
de pia i circumstanele vnzrii pot fi diferite.
6.15 Ratele de solvabilitate ale debitorului
6.15.1 Majoritatea bncilor i instituiilor de credit sunt supuse unor limitri
n ce privete creditul total care poate fi acordat, determinat ca un anumit
procentaj din activele creditorului i cunoscut sub numele de rat a
solvabilitii. La nivel internaional, Acordul Basel II reglementeaz ratele
minime ale solvabilitii care trebuie meninute de instituiile de credit,
precum i modul de calcul al acestor rate. Pentru calcularea ratei solvabilitii
se utilizeaz valoarea activelor luate n garanie.
6.15.2 n circumstane excepionale, pe pieele dezvoltate i stabile, Acordul
Basel II impune estimarea valorii de pia i a valorii de garantare a
creditului ipotecar pentru o proprietate imobiliar cu caracter comercial
(lucrativ). Un risc preferenial de 50% este asociat acelei trane de credit
garantat, care nu trebuie s depeasc minimul dintre 50% din valoarea de
pia i 60% din valoarea de garantare a creditului ipotecar.
6.15.3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o tehnic pe termen
lung de estimare a riscului. Ca urmare, nu este un tip de valoare. Valoarea de
garantare a creditulut ipotecar este o tehnic utilizat n principal n unele
bnci din cteva ri europene. Informaii suplimentare despre valoarea de
garantare a creditului ipotecar se gsesc pe website-ul IVSC.

7.1 n raportarea valorii de pia, estimat pentru garantarea unui
mprumut, evaluatorul va trebui s in cont de cerinele din IVS 3,
7.2 Baza misiunii evaluatorului trebuie s fie stabilit n mod clar, n toate
rapoartele ntocmite pentru tere pri. Toate rapoartele trebuie s fie
ntocmite astfel nct s nu poat fi interpretate eronat de ctre o persoan
raional.
de la aceste standarde, necesar pentru a respecta legislaia local,
reglementrile sau uzanele.

8.1 n utilizarea acestei Aplicaii orice devieri trebuie s fie n
conformitate cu prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.

31 iulie 2007.
Evaluarea activelor din sectorul public

pentru raportarea financiar
Introducere
Definiii
Comentarii
145
146
146
150
151
156
160
161
161
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar

Evaluare 3
144

Evaluare 3
Evaluarea activelor din sectorul public
pentru raportarea financiar
(Adoptat n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Activele din sectorul public sunt acele active deinute i/sau controlate de
ctre entiti guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, n scopul furnizrii de
bunuri sau servicii publice. Principiile care se aplic la evaluarea activelor din
sectorul public sunt, n esen, aceleai ca i pentru orice alte active.
1.2 Evaluarea activelor din sectorul public se poate face n mai multe scopuri,
care includ raportarea financiar, planificarea privatizrii, iniierea unui credit
i analize cost-beneficiu sau economice, realizate de ctre entiti
guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, fie pentru a determina dac un activ
din sectorul public este utilizat i ntreinut eficient, fie pentru stabilirea preului
de monopol al serviciilor.
1.3 Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul
Public (IPSASB) elaboreaz standarde de contabilitate pentru entitile din
sectorul public, care se numesc Standarde Internaionale de Contabilitate pentru
Sectorul Public (IPSAS-uri). IPSAS-urile, care se aplic n contabilitatea de
angajamente, se bazeaz pe Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS-uri), elaborate de Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB). IPSAS-urile acoper unele teme specifice de raportare
financiar ale sectorului public, dintre care la unele nu se face referire n IFRSuri.
1.4 IVA 1 se refer n mod general la aplicarea tipurilor de valoare (bazelor de
evaluare) conform principiilor contabile din contextul IFRS-urilor. Datorit
asemnrii dintre IPSAS-uri i IFRS-uri, acest Standard de Aplicaie n
Evaluare repet n mod necesar o parte din IVA 1 i se refer i la cerinele
specifice pentru evaluarea activelor din sectorul public i la tratamentul
acestora n raportarea financiar.
1.5 Proprietatea din sectorul public cuprinde att active ale proprietii
generatoare de numerar, ct i ale proprietii negeneratoare de numerar, ca i
active specializate, incluznd: activele de patrimoniu i protejate, active de
IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 145

infrastructur, cldiri/construcii publice, reelele de utiliti publice, i active
recreaionale. La fel ca i activele din sectorul privat, i cele din sectorul public
se mpart n dou categorii: din exploatare i din afara exploatrii. Activele din
afara exploatrii includ investiiile i activele n surplus.

2.1 Acest Standard de Aplicaie se utilizeaz n toate evalurile claselor de
active din sectorul public incluse n orice situaii financiare, care se bazeaz pe
priceperea i experiena evaluatorilor (cu excepia evalurilor ntreprinderilor
publice de afaceri sau GBE, care se realizeaz conform IVA 1).
2.2 IVS-urile faciliteaz tranzaciile internaionale i viabilitatea pieelor
globale prin armonizare i transparen n raportarea financiar. Ca urmare,
acest Standard de Aplicaie este conceput n contextul Standardelor
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri). n
septembrie 2005, Comisia pentru Standardele Internaionale de Contabilitate
pentru Sectorul Public a realizat un Proiect pentru 11 standarde IPSAS, care a
fost mbuntit pentru a fi n concordan cu Standardul Internaional de
Evaluare elaborat de IASB, n decembrie 2003, ca parte a Proiectului su
General de mbuntiri. Acest Standard de Aplicaie este elaborat n contextul
revizuirilor propuse pentru IPSAS-urile coninute n acest Proiect de Standard.
2.3 IPSAS-urile i IFRS-urile adopt dou modele pentru recunoaterea n
bilan a activelor imobiliare: un model bazat pe cost i unul bazat pe valoarea
just. Atunci cnd se folosete valoarea just, este necesar o reevaluare a
activului, iar acest Standard de Aplicaie se axeaz pe aceste circumstane
particulare n care trebuie raportat valoarea de pia.
2.4 Cerinele de natur legislativ, reglementar, contabil sau jurispruden pot
impune modificarea acestui Standard de Aplicaie, n unele ri sau n anume
condiii. Orice deviere cauzat de astfel de circumstane trebuie specificat i
explicat clar n raportul de evaluare.
3.0 Definiii
Definiii ale Standardelor Internaionale de Evaluare
3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent de nlocuire a unui activ cu
echivalentul su modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru
orice forme relevante de depreciere i optimizare.
146
IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar

3.2 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat,
prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraf 3.1).
3.3 Depreciere. O pierdere n valoare din cauza diminurii utilitii totale a
proprietii, cauzat de deteriorare, de modificri tehnologice, modificri ale
comportamentului uman i de cerine sau modificri de mediu. Deprecierea
uneori este clasificat n funcie de elemente ca proiect i funcionalitate
depite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerinele
standardelor curente i de factori din afara activului, cum sunt modificrile n
cererea de utilizare.
3.4 Optimizare. Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire, la cel
mai mic cost, a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de
ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi
depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar.
Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se
adopt acele alternative cu costul cel mai sczut.
3.5 Cldire public. O cldire care servete comunitii sau ndeplinete o
funcie social i face parte din proprietatea public. Astfel de exemple sunt:
cldirile tribunalelor, sediile municipale, coli, nchisori, secii de poliie, uniti
militare, biblioteci, spitale, clinici i cldiri sociale sau publice.
3.6 Activ din sectorul public. O proprietate deinut i/sau administrat de o
agenie guvernamental sau cvasi-guvernamental, pentru furnizarea unor
servicii sau bunuri publice. Activele din sectorul public cuprind mai multe
tipuri de active, incluznd proprietile convenionale, cum sunt activele de
patrimoniu i activele protejate, infrastructura, reelele/instalaiile de utiliti
publice, activele recreaionale i cldirile publice (de ex. unitile militare),
fiecare din aceste categorii fiind incluse n imobilizri corporale n sensul
IPSAS-urilor i IFRS-urilor.
Activele din sectorul public includ n mod tipic:
a) active care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt
generatoare de numerar sau furnizeaz bunuri sau servicii n lipsa oricrui
concurent pe pia;
b) terenul cu restricii n ceea ce privete vnzarea sau nchirierea acestuia; i

c) terenul, care este destinat pentru o utilizare specializat i care nu
reprezint, n mod necesar, cea mai bun utilizare a sa.
A se vedea de asemenea active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire
public, utilitate public i active recreaionale.
3.7 Utilitate public. O proprietate care:
a) produce un serviciu sau un bun de larg consum; i
b) reprezint de obicei un monopol sau un cvasi-monopol aflat sub anumite
forme ale controlului statului.
3.8 Active recreaionale. O proprietate deinut de stat care:
a) este administrat de sau n numele autoritilor administraiei naionale,
municipale sau locale; i
b) este destinat utilizrii recreaionale de ctre public.
Exemple sunt: parcurile, terenurile de joac, spaiile verzi, spaiile de plimbare,
trandurile, locurile de joac, cmpurile i terenurile i alte proprieti dotate cu
faciliti de recreare i sportive.
3.9 Potenial de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s produc bunuri
i servicii n concordan cu obiectivele entitii.
3.10 Valoarea amenajrilor terenului i construciilor. Valoarea adugat
terenului prin amenajri i construcii, cum ar fi cldiri, structuri sau modificri
aduse terenului de natur permanent, implicnd cheltuieli de munc i capital,
cu intenia de a crete valoarea sau utilitatea proprietii. Amenajrile terenului
i construciile existente au modaliti de utilizare i durate de via economic
diferite.
Definiii ale Standardelor Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul
Public
3.11 Active generatoare de numerar. Active deinute pentru a genera o
recompensare comercial. (IPSAS 21.14)
3.12 Valoarea amortizabil. Costul activului sau o alt valoare subtituibil
costului din situaiile financiare, din care s-a sczut valoarea rezidual. (IPSAS
17.13).
148

3.13 Amortizarea. Alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe
ntreaga durat de via util a acestuia. (IPSAS 17.13, IPSAS 21.14)
3.14 ntreprinderea public de afaceri (GBE). O entitate care are urmtoarele
caracteristici:
a) este o entitate cu capacitatea de a contracta n nume propriu;
b) i-a fost desemnat autoritatea financiar i operaional de a desfura o
activitate;
c) vinde bunuri i servicii, n cursul normal al activitii sale, ctre alte entiti
realiznd profit sau recuperarea total a costurilor;
d) nu se bazeaz pe finanare continu din fonduri publice pentru continuarea
activitii (alta dect achiziionarea de produse ntr-o tranzacie desfurat
n condiii obiective); i
e) este controlat de o entitate din sectorul public.
3.15 Active de patrimoniu. Active care au o semnificaie cultural, istoric sau
legat de mediu. Exemple de active de patrimoniu includ cldiri i monumente
istorice, situri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale i opere de
art. Activele de patrimoniu prezint deseori anumite caracteristici, inclusiv pe
cele prezentate mai jos (dei aceste caracteristici nu sunt ntlnite doar la acest
tip de active):
a) valoarea lor n termeni culturali, de mediu, educaionali i istorici nu este
preconizat a fi reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat
doar pe un pre de pia;
b) obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii
severe la cedarea prin vnzare;
c) ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate crete o dat cu
timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz; i
d) estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri
aceasta poate s fie de cteva sute de ani.
Definiia de mai sus este conform descrierii activelor de patrimoniu din IPSAS
17.9.

3.16 Depreciere. O pierdere n beneficiile economice viitoare sau n potenialul
serviciilor unui activ, care depete recunoaterea sistematic a pierderii
beneficiilor economice viitoare ale activului sau a potenialului serviciilor prin
depreciere (IPSAS 21.14).
3.17 Active de infrastructur. Active care au n general urmtoarele
caracteristici:
a) fac parte dintr-un sistem sau dintr-o reea;
b) sunt specializate n natur i nu au utilizri alternative;
c) sunt imobile; i
d) pot face obiectul unor constrngeri la cedare.
Definiia de mai sus este conform descrierii activelor de infrastructur din
IPSAS 17.21.
3.18 Activele generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie/numerar.
Active diferite de active generatoare de numerar. (IPSAS 21.14)
3.19 Valoarea recuperabil a serviciilor. Cea mai mare valoare dintre valoarea
just a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie, minus
costurile de vnzare i valoarea lui de utilizare. (IPSAS 21.14)
3.20 Durata de via util (a unei imobilizri corporale). Fie:
a) perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea activului de ctre
entitate; fie
b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare care se
preconizeaz s se obin de ctre entitate, n baza activului. (IPSAS
17.13, IPSAS 21.14)
3.21 Valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de
trezorerie. Valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului.
(IPSAS 21.14)

4.1 Acest Standard de Aplicaie utilizeaz principiile dezvoltate n IVS 1, IVS
2, IVS 3 i IVA 1 la cerinele IPSAS-urilor.
150

4.2 Aceast Aplicaie se refer la cerinele de evaluare conform IPSAS 17
(Proiect de Standard, Septembrie 2005), Imobilizri corporale; i IPSAS 21,
Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie.
Cerinele ulterioare pot deveni obligatorii, dup publicarea standardului IPSAS
17 revizuit.
5.0 Instruciuni de aplicare

Pentru a realiza evaluri conform acestei Aplicaii i a Principiilor de
Evaluare General Acceptate (GAVP), este esenial ca evaluatorii s adere
la toate seciunile Codului deontologic IVSC, care se refer la etic,
competen, prezentarea informaiilor i raportarea valorilor (seciunile 4,
5, 6 i 7).
5.1 Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie s obin de la directorii
entitii pe care o dein o list a activelor de evaluat i care sunt clasificate
n active din exploatare, de ex. active necesare pentru operaiunile entitii,
sau active din afara exploatrii, care sunt deinute pentru activitile
viitoare, investiii sau active n surplus fa de necesitile de exploatare.
5.2 Standarde aplicabile. Clasificarea activelor determin care dintre
IPSAS-uri s fie aplicat. n IPSAS 17, paragrafele 26 i 27, se specific
faptul c un element al imobilizrilor corporale deinut pentru producerea
sau furnizarea bunurilor sau serviciilor ar trebui s fie evaluat la costul
su, sau cnd un activ este dobndit fr nici un cost, costul su este
valoarea sa just, la data achiziiei. IPSAS 17, paragraful 42 impune ca,
dup recunoatere, astfel de active s fie luate n eviden ori prin modelul
prin cost ori prin modelul de reevaluare (valoare just) descris n
paragraful 5.3. Alte standarde de contabilitate care impun sau permit
evaluarea imobilizrilor corporale includ:
Contracte de leasing IPSAS 13
Investiii imobiliare IPSAS 16
Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de

trezorerie IPSAS 21
5.3 IPSAS 17, Costul i valoarea just

5.3.1 IPSAS 17 abordeaz modelul costului n paragraful 43 dup cum
urmeaz:
Ulterior recunoaterii iniiale a unui activ, un element de
imobilizri corporale ar trebui nregistrat la costul su minus orice
amortizare acumulat i orice pierdere acumulat din depreciere.

5.3.2 Modelul valorii juste, care impune reevaluri regulate, este
explicat n paragraful 44 dup cum urmeaz:
Ulterior recunoaterii iniiale a unui activ, un element de
imobilizri corporale ar trebui nregistrat la valoarea reevaluat,
care este valoarea sa just de la data reevalurii minus orice
amortizare acumulat ulterior i orice pierderi din depreciere
acumulate ulterior. Reevalurile ar trebui fcute cu suficient
regularitate, astfel nct valoarea contabil s nu difere semnificativ
de cea care ar fi determinat utilizndu-se valoarea just, de la data
raportrii.
5.3.3 Valoarea just nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de
pia. Este folosit n IPSAS-uri n diferite contexte.
5.3.4 Situaiile financiare se ntocmesc pe ipoteza c entitatea i
continu activitatea, excluznd cazul n care managementul fie
intenioneaz s lichideze entitatea, fie s nceteze activitatea, fie nu mai
are o alt alternativ realist, dect s fac acest lucru. Prin urmare,
aceast ipotez implic aplicarea valorii juste pentru imobilizrile
corporale, cu excepia cazurilor n care este clar c fie exist intenia de
a lichida un anumit activ, fie c aceast intenie de lichidare a fost deja
luat n considerare, de exemplu atunci cnd se realizeaz un test de
depreciere.
5.4 Evaluri conform IPSAS 17
Cnd o entitate adopt opiunea de reevaluare la valoarea just, conform
IPSAS 17, activele sunt incluse n bilanul contabil la valoarea lor just
dup cum urmeaz:
a) n general, valoarea just a elementelor de imobilizri corporale
este determinat prin evaluare, pe baza datelor de pe pia. Valoarea
just a elementelor de imobilizri corporale este n general valoarea
lor de pia determinat prin evaluare (IPSAS 17, paragraful 45)
b) Dac nu exist date de pia disponibile, pentru a determina
valoarea de pia a unei imobilizri corporale, ntr-o pia activ i
lichid, valoarea just a elementului de imobilizare corporal poate fi
stabilit n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n
circumstane i locaii similare (IPSAS 17, paragraful 47).
152

c) Dac nu exist date de pia pentru valoarea just, din cauza
naturii specializate a elementului de mijloace fixe mobile, o entitate
poate determina valoarea just utilizndcostul de nlocuire net sau
abordrile prin costul de reabilitare sau pe baza unitilor de servicii..
(IPSAS 17, paragraful 48). (Vezi paragrafele 6.5, 6.6 i 6.7 de mai jos).
5.4.1 IVSC consider c un evaluator profesionist, care realizeaz o
evaluare conform punctelor 5.4 (a) i (c) de mai sus, ar trebui s
raporteze valoarea de pia a activului. Orice ipoteze sau calificri
fcute n aplicarea valorii de pia ar trebui discutate cu entitatea i
evideniate n raport.
Cnd nu se poate determina o valoare de pia credibil, evaluatorul
trebuie s specifice entitii de raportare pe ce baz a ajuns la aceast
concluzie.
5.4.2 Concluzia evalurii trebuie raportat conform cu IVS 3,
Raportarea evalurii. Evaluatorii trebuie s se asigure c rapoartele
includ suficiente informaii astfel nct entitatea s ntruneasc
cerinele IPSAS 17, paragraful 92, pentru ntocmirea situaiilor
financiare:
a) data de intrare n vigoare a reevalurii;
b) dac reevaluarea a fost realizat de un evaluator independent
(Not, conform interpretrii IVSC, acesta este un evaluator
extern);
c) metodele aplicate i ipotezele semnificante care au fost fcute; i
d) msura n care valorile juste ale activelor au fost determinate
direct prin referire la preurile observabile pe o pia activ sau la
tranzacii de pia recente cu preul determinat obiectiv, sau dac
au fost estimate folosind alte tehnici de evaluare.
5.5 Evaluri conform IPSAS 16 Investiii imobiliare
Toate investiiile imobiliare din sectorul public se evalueaz conform cu
IVA 1.
5.6 Cerine ale evalurii pentru contracte de leasing IPSAS 13
5.6.1 Contractele de leasing sunt clasificate conform IPSAS 13 n
contracte de leasing financiar i contracte de leasing operaional. (Pentru
mai multe explicaii vezi IVA 1, paragraful 6.6.1 i Anexa A). Dac un
contract de leasing este clasificat ca financiar, valoarea just a activului

presupune stabilirea valorii activelor i datoriilor, nregistrate de entitate
n bilanul ei contabil (IPSAS 13, paragraful 20).
5.6.2 Pentru leasingul terenurilor i cldirilor se aplic prevederi speciale
(Vezi IVA 1, paragraful 6.6.3). Pentru toate tipurile de proprietate, altele
dect investiiile imobiliare, leasingul de terenuri i cldiri trebuie
considerat separat n scopul clasificrii operaiunilor de leasing financiar
sau leasing operaional.
5.6.3 IVSC consider c, n fiecare caz, cerina de stabilire a valorii juste
a activului n leasing, conform prevederilor IPSAS 13, paragraful 28, este
respectat de ctre evaluator prin raportarea valorii de pia. Pentru
leasing-ul de proprieti imobiliare, aceasta este valoarea de pia a
dreptului deinut de locatar. Pentru contracte de leasing de alte active,
este normal ca aceasta s fie valoarea de pia a activului negrevat de
ipoteca din contractul de leasing, iar datoria se nregistreaz separat.
5.7 Evaluarea deprecierii activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de
trezorerie IPSAS 21
5.7.1 Deprecierea apare atunci cnd exist o scdere permanent n
valoarea recuperabil a serviciului unui activ fa de valoarea sa
contabil. IPSAS 21, paragraful 48, cere ca dac i numai dac, valoarea
recuperabil a serviciului unui activ este mai mic dect valoarea sa
contabil, valoarea contabil a activului va fi redus la valoarea
recuperabil a serviciului su. Aceast reducere este o pierdere din
depreciere. Mai departe, n paragraful 51, IPSAS 21 afirm c atunci
cnd valoarea estimat pentru o pierdere din depreciere este mai mare
dect valoarea contabil a activului la care se refer, o entitate va
recunoate o datorie dac, i numai dac, acest lucru este cerut de un alt
Standard Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public.
5.7.2 Entitatea trebuie s nregistreze valoarea contabil a activelor
generatoare de numerar depreciate la valoarea cea mai mare dintre
valoarea lui de utilizare i valoarea just minus costurile de vnzare.
Cerinele pentru activele generatoare de numerar sunt discutate n IVA
1, paragraful 6.8.2.
5.8 Evaluarea dup combinarea de ntreprinderi
5.8.1 Atunci cnd o entitate guvernamental sau cvasi-guvernamental
achiziioneaz sau se combin cu alta, dobnditorul trebuie s
nregistreze n contabilitate activele i datoriile entitii achiziionate la
valoarea lor just de la data achiziiei. Pentru activele i datoriile
identificabile, IVSC consider c evaluatorul trebuie s raporteze
valoarea lor de pia aa cum era la data achiziiei.
154

5.9 Activele n surplus
5.9.1 Activele n surplus trebuie identificate separat. Astfel de active pot
fi contabilizate ca individuale sau ca i clas de active, de ex. o clas de
active care vor fi cedate n grup, prin vnzare sau prin alt metod, iar
datoriile vor fi direct asociate cu acele active i vor fi transferate i ele
prin tranzacie. Activele n surplus trebuie luate n eviden iniial la
valoarea cea mai mic dintre valoarea contabil i valoarea just minus
costurile de vnzare, i apoi la valoarea just minus costurile de vnzare.
Prin urmare, evaluatorii trebuie s stabileasc dac activele n surplus
vor fi evaluate ca elemente individuale, sau ca grup sau clas de active
care vor fi lichidate ntr-o singur tranzacie, i s raporteze valoarea de
pia conform ipotezelor cele mai adecvate.
5.10 Active deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii - IPSAS 12
Stocuri
5.10.1 Evaluarea activelor deinute pentru vnzare n cursul normal al
activitii trebuie s satisfac cerinele IPSAS 12, Stocuri. Aceste active
se msoar la valoarea cea mai mic dintre cost i valoarea realizabil
net. Valoarea realizabil net este preul de vnzare estimat, ce ar
putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai
puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurilor
estimate necesare vnzrii, schimbului sau distribuiei.
5.11 Costuri de vnzare
5.11.1 Atunci cnd este solicitat s evalueze active depreciate sau n
surplus, sau active care sunt deinute pentru vnzare n cursul normal
al activitii, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea lor de pia, fr
deducerea costurilor de vnzare. Dac clientul solicit evaluatorului s
identifice costurile de vnzare ale activelor, aceste costuri trebuie
raportate separat.
5.12 Active biologice neagricole
5.12.1 Acestea includ fauna i flora care cresc natural. Evaluatorul
trebuie s evalueze aceste active n concordan cu cerinele GN 10.
5.13 Colaborarea cu auditorii. Pentru a se pune de acord cu clientul su,
evaluatorul ar trebui s discute i s explice evalurile sale n mod deschis
cu auditorii entitii.
6.0 Comentarii
IPSAS 17 i 21 ofer urmtoarele clarificri, utile n nelegerea aplicrii
corecte pentru contabilitatea sectorului public.
6.1 Absena datelor de pia - IPSAS 17
Pentru anumite active din sectorul public, poate fi dificil stabilirea valorii
lor de pia din cauza absenei tranzaciilor de pia pentru aceste active.
Anumite entiti din sectorul public pot deine pachete mari de astfel de
active. (IPSAS 17, paragraful 46)
6.1.1 Acolo unde nu exist dovezi disponibile pentru a determina valoarea
de pia ntr-o pia activ i lichid a unui element al proprietii, valoarea
just a elementului poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu
caracteristici similare, n circumstane i locaii similare. Spre exemplu,
valoarea just a unui teren guvernamental vacant, care a fost deinut pentru
o lung perioad de timp, n care au avut loc puine tranzacii poate fi
estimat n raport cu valoarea de pia a unui teren cu caracteristici i
topografie similare, dintr-o locaie similar pentru care exist dovezi de
pia. n cazul cldirilor specializate i al altor structuri artificiale, valoarea
just poate fi estimat utilizndu-se abordarea bazat pe costul de nlocuire
net, sau pe costul de reabilitare sau prin metoda unitilor de servicii (vezi
IPSAS 21). n multe cazuri, costul de nlocuire net poate fi stabilit n raport
cu preul de cumprare al unui activ similar, cu un potenial de servicii
rmas similar, ntr-o pia activ i lichid. n anumite cazuri, costul de
reproducie al unui activ va fi cel mai bun indicator al costului su de
nlocuire. Spre exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire
parlamentar poate fi mai degrab reprodus, dect nlocuit cu o cldire
alternativ, datorit semnificaiei sale pentru comunitate. (IPSAS 17,
paragraful 47)
6.1.2 Dac nu exist nicio eviden de pia a valorii juste, din cauza
naturii specializate a unui element al imobilizrilor corporale, ar putea fi
necesar ca o entitate s estimeze valoarea just prin folosirea abordrii prin
costul de nlocuire net sau abordrilor prin costul de refacere/restaurare sau
al unitilor de servicii (a se vedea IPSAS 21). Costul de nlocuire net al
unui element de imobilizri corporale poate fi stabilit prin referirea la preul
de pia pentru cumprarea componentelor utilizate n producerea activelor
sau la un pre anterior indexat al aceluiai activ sau unui activ similar. Dac
se folosete o metod a preului indexat, este necesar raionamentul
profesional pentru a vedea dac tehnologiile s-au modificat esenial n acea
156

perioad i dac capacitatea activului de referin este similar cu cea a
activului supus evalurii.(IPSAS 17, paragraful 48)
6.2 ntreprinderi publice de afaceri (GBE) IPSAS 21
ntreprinderile publice de afaceri (GBE) cuprind att ntreprinderi
comerciale, cum ar fi utilitile, ct i firmele financiare, cum ar fi
instituiile financiare. n fond, GBE-urile nu difer de entitile care
desfoar activiti similare n sectorul privat. n general, GBE opereaz
pentru a obine profit, dei unele au obligaii limitate privind serviciile ctre
comunitate, conform crora trebuie s ofere unor persoane sau organizaii
din cadrul comunitii bunuri i servicii, fie gratuit, fie la un pre redus n
mod semnificativ. (IPSAS 21, paragraful 15)
6.3 Active generatoare de numerar - IPSAS 21
Activele generatoare de numerar sunt acelea care sunt deinute pentru a
genera un profit comercial. Un activ genereaz un profit comercial atunci
cnd este utilizat ntr-un mod compatibil cu cel adoptat de o entitate care
obine profit. Deinerea unui activ pentru generarea de profit comercial
indic faptul c o entitate intenioneaz s genereze intrri de numerar
pozitive de pe urma unui activ (sau a unitii din care face parte activul) i
s obin un profit care reflect riscul implicat din deinerea activului.
(IPSAS 21, paragraful 16)
Activele deinute de GBE-uri sunt active generatoare de numerar. Entitile
din sectorul public, altele dect GBE-uri, pot deine active pentru generarea
de profit comercial. Conform acestui Standard [IPSAS 21], un activ deinut
de o entitate din sectorul public care nu este GBE, este clasificat ca un activ
generator de numerar, dac activul (sau unitatea din care face parte activul)
este utilizat cu scopul de a genera un profit comercial prin furnizarea de
bunuri i/sau servicii ctre teri. (IPSAS 21, paragraful 17)
6.4 Valoarea de utilizare IPSAS 21
Valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de
trezorerie este valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al
activului. Valoarea de utilizare din acest Standard [IPSAS 21] se refer la
valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de
trezorerie, n afar de cazul n care se specific altfel. Valoarea actualizat a
potenialului de servicii rmas al activului se determin prin utilizarea
oricreia dintre abordrile identificate n paragrafele 41 pn la 45, dup caz.

6.5 Abordarea prin costul de nlocuire net IPSAS 21
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii
rmas al unui activ se determin ca fiind costul de nlocuire net al activului.
Costul de nlocuire al unui activ este costul nlocuirii potenialului brut de
serviciu al activului. Acest cost este un cost net, pentru a reflecta activul n
condiia sa curent de utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin
reproducerea activului existent, fie prin nlocuirea potenialului brut de
servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin ca fiind costul de
reproducie sau de nlocuire a activului, oricare din acestea este mai mic,
minus amortizarea acumulat calculat pe baza unui astfel de cost, pentru a
reflecta potenialul de servicii deja consumat sau expirat al activului.
Costul de nlocuire i costul de reproducie ale unui activ sunt determinate
pe o baz optimizat. Explicaia este c entitatea nu ar nlocui sau
reproduce activul printr-un activ asemntor dac activul nlocuit sau
reprodus ar fi un activ supraproiectat sau cu supracapacitate. Activele
supraproiectate conin caracteristici care nu sunt necesare pentru bunurile
sau serviciile pe care le furnizeaz activul. Activele cu supracapacitate sunt
activele care au o capacitate mai mare dect cea necesar pentru satisfacerea
cererii de bunuri i servicii furnizate de activ. Determinarea costului de
nlocuire sau a costului de reproducie a unui activ pe o baz optimizat
reflect astfel potenialul de servicii cerut de la activ.(IPSAS 21, paragraful
42)
n unele cazuri, capacitatea de rezerv sau n exces este pstrat din motive
de siguran sau din alte motive. Aceasta rezult din nevoia de a se asigura o
capacitate disponibil adecvat de servicii pentru situaiile speciale ale
entitii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie s aib maini de
rezerv pentru a putea asigura serviciile necesare n caz de urgen. Un
astfel de surplus de capacitate sau de rezerv face parte din potenialul de
servicii cerut al activului.(IPSAS 21, paragraful 43)
6.6 Abordarea prin costul de reabilitare IPSAS 21
Costul de reabilitare este costul de reconstituire a potenialului de servicii
al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform acestei abordri,
valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului se
determin prin scderea costului estimat de reabilitare a activului, din costul
curent de nlocuire a potenialului de servicii rmas al activului anterior
deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca fiind cel mai
mic cost dintre costul de nlocuire net i costul de reproducie net al
activului.(IPSAS 21, paragraful 44)
158

6.7 Abordarea prin unitile de servicii IPSAS 21
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii
rmas al activului este determinat prin diminuarea costului curent al
potenialului de servicii rmas al activului nainte de depreciere, pentru a se
conforma cu numrul redus de uniti de servicii preconizat pentru activul
aflat n stare de depreciere. Ca i la metoda costului de reabilitare, costul
curent al nlocuirii potenialului de servicii rmas al activului nainte de
depreciere este determinat ca fiind fie costul de reproducie net , fie costul
de nlocuire net al activului, nainte de depreciere, oricare dintre cele dou
costuri este mai sczut. (IPSAS 21, paragraful 45)
6.8 Alte comentarii
6.8.1 Active de patrimoniu. Unele active de patrimoniu au un potenial de
servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, spre exemplu, o
cldire istoric folosit pentru birouri. n aceste cazuri, ele pot fi
recunoscute i evaluate pe aceeai baz, ca i alte elemente de imobilizri
corporale. n cazul altor active de patrimoniu, potenialul de servicii este
limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de exemplu monumentele i
ruinele. Existena unui potenial de servicii alternativ poate afecta alegerea
bazei de evaluare. (IPSAS 17, paragraful 10)
6.8.2 Active biologice neagricole. Flora i fauna care cresc natural includ
active speciale de conservare, care pot fi sau nu protejate. Unele sunt att de
importante nct sunt recunoscute internaional, n timp ce altele pot reflecta
mediul n starea lui natural.
6.8.3 Absena fluxului de numerar net pentru monopoluri. Unele entiti din
sectorul public pot fi clasificate ca monopoluri. n timp ce furnizorii de
servicii monopoliste genereaz adesea fluxuri de numerar, acestea nu pot fi
considerate c reflect nivelurile pieei, din moment ce nu exist o eviden
de pia, n comparaie cu care s se verifice circularitatea cash-flow-ului,
rentabilitatea i mrimea valorii. Astfel, o important caracteristic care
difereniaz anumite clase de active din sectorul public, de activele din
sectorul privat, este absena fluxului de numerar net pentru entitile din
sectorul public. n unele cazuri, este mai adecvat s se foloseasc abordarea
prin cost, fie ca metod primar de evaluare fie pentru verificarea
rezonabilitii ratei rentabilitii activelor de evaluat. Aceast aplicaie nu se
aplic ntreprinderilor publice de afaceri (GBE), care se evalueaz conform
IVA 1.

6.8.4 Testul potenialului de servicii adecvat. Cum un activ generator de alte
fluxuri dect cele de trezorerie nu dispune de cash-flow net pentru a testa
profitabilitatea unui activ din sectorul public, conceptul de potenial de
servicii devine testul de performan a unui activ. Potenialul de servicii
reprezint o msur a capacitii activului de a continua s ating
obiectivele entitii. Aceast capacitate poate fi evaluat prin referire la
consideraiile financiare, sociale sau politice. Cuantificrile pot fi tangibile,
de exemplu numrul de vizitatori de la un muzeu sau cititorii unei biblioteci
publice, sau netangibile, de exemplu beneficiile sociale ale meninerii unei
faciliti neeconomice ntr-o anumit locaie.
Cnd un activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie/ numerar este
evaluat prin referire la costul de nlocuire net, trebuie s se fac un test de
potenial de servicii adecvat pentru a se determina dac activul este
depreciat (Vezi i GN 8, paragraful 5.11).
6.8.5 Frecvena reevalurilor. Reevalurile trebuie fcute cu suficient
regularitate, pentru a se asigura c valoarea contabil nu difer mult de cea
determinat utiliznd valoarea just, la data raportrii (IPSAS 17,
paragraful 44)
Pentru pieele fluctuante, entitii i se poate cere o reevaluare anual, n
timp ce pe alte piee mai stabile, reevalurile pot fi necesare la fiecare trei
sau cinci ani.

7.1 Evaluatorul trebuie s respecte cerinele de raportare prezentate n
7.2 Pentru cerine impuse de Standardele Internaionale de Contabilitate
pentru Sectorul Public (IPSAS-uri), a se vedea paragraful 5.4.2 de mai sus.
7.3 Evaluatorul trebuie s specifice cadrul reglementar i orice deviere de
la aceste Standarde cerut pentru a fi n acord cu legislaia, reglementrile
(inclusiv reglementri contabile) sau uzanele locale.
7.4 Cnd nu se poate face o evaluare credibil, acest lucru trebuie raportat
entitii. (A se vedea paragraful 5.4.1 de mai sus).
160

8.1 n utilizarea acestei Aplicaii orice devieri trebuie s fie n
conformitate cu prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.

31 Iulie 2007.
162
GN 1:
GN 2:
GN 3:
GN 4:
GN 5:
GN 6:
GN 7:
GN 8:
GN 9:
GN 10:
GN 11:
GN 12:
GN 13:
GN 14:
GN 15:

Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
Anexa A: Testul de rentabilitate n cadrul raportrii CIN
Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe
pia i pentru analiza investiiei
Evaluarea proprietilor agricole
Verificarea evalurilor
Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Evaluarea proprietii istorice
165
185
193
201
215
227
249
257
263
265
275
283
289
295
303
321
Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN
Standardele Internaionale de Practic

n Evaluare GN
164
Standardul Internaional de Practic n

Evaluare 1 GN 1
Evaluarea proprietii imobiliare (Revizuit n
2007)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
ale Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) prezint
termenii i conceptele care sunt fundamentale pentru toate evalurile. Scopul
GN 1 const n clarificarea acestor fundamente, pentru a fi nelese mai bine n
evaluarea proprietii imobiliare.
1.2 Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei
mondiale. Dac operaiunile de pe pieele imobiliare sunt stabilite i depind de
evaluri credibile, acestea trebuie s agreeze Standardele prin care valoarea de
pia i alte tipuri de valoare sunt estimate i raportate de ctre evaluatori.
nelegerea corect i aplicarea adecvat a acestor Standarde vor contribui
inevitabil la viabilitatea tranzaciilor imobiliare internaionale i naionale, vor
mbunti poziia relativ a proprietii imobiliare fa de alte alternative de
investiii i vor reduce cazurile de fraud i abuz.
1.3 Termenul proprietate, n sens juridic, poate fi definit mai degrab ca drept
de proprietate dect ca o entitate fizic precum teren, cldiri i bunuri mobile
corporale. n acest context, IVSC identific patru tipuri generale de proprietate:
1.3.1 Proprietatea imobiliar (GN 1)
1.3.2 Bunuri mobile (GN-urile 3, 4 i 5)
1.3.3 ntreprinderi (GN 6)
1.3.4 Active financiare
1.4 Pentru evaluarea proprietii imobiliare, la fel ca i pentru evaluarea altor
tipuri de proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute i acceptate pe
scar larg. Pentru evaluator i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare este
important ca metodele adecvate s fie pe deplin nelese, s fie aplicate
competent i s fie explicate satisfctor. Prin atingerea acestui obiectiv,
evaluatorii contribuie la soliditatea i credibilitatea estimrilor valorii de pia
i, n consecin, la bunstarea pieelor pe care i desfoar activitatea.
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
165

1.5 Promovarea nelegerii i evitarea abuzurilor pe pia cer ca evaluatorul i
utilizatorul serviciilor de evaluare s fac o distincie clar ntre tipurile de
proprietate. n caz contrar, se poate ajunge la luarea unor decizii incorecte sau
recomandri greite i la prezentarea/interpretarea eronat a valorilor raportate.
Cnd tipurile de proprietate sunt confundate sau amestecate, rezultatul este o
supraevaluare sau o subevaluare. Acelai lucru este valabil i atunci cnd
terminologia folosit este ambigu sau neadecvat.
1.6 Evaluatorii de proprieti imobiliare cunosc complexitatea pieelor i a
proprietilor imobiliare, cumprate i vndute n cadrul acestora. Dac sunt
urmate Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), diferenele de pe
pieele imobiliare i dintre proprietile individuale vor fi reflectate cu acuratee
i credibilitate.
1.7 n toate rile membre IVSC este recunoscut faptul c evaluarea
proprietii imobiliare necesit o pregtire, instruire i experien speciale. La
fel cum dezvoltarea firmelor profesionale de evaluare, la nivel naional, atest
cerina pieei pentru evaluatori competeni i coreci, n fiecare ar,
globalizarea pieelor imobiliare i constituirea IVSC reflect cerina pieei ca
evaluatorii s adopte metode consecvente (coerente) n ntreaga lume. GN 1,
Evaluarea proprietii imobiliare, furnizeaz cadrul pentru aplicarea metodelor
general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietii imobiliare la nivel
internaional.
1.8 Trebuie clar nelese relaiile dintre GN 6 i GN 12, referitoare la
evaluarea ntreprinderii i respectiv a proprietii generatoare de afaceri (PGA)
i GN 1, referitor la evaluarea proprietii imobiliare. Proprietatea imobiliar
este evaluat ca o entitate distinct i anume, ca active fizice asupra crora se
aplic anumite drepturi de proprietate. De exemplu, o cldire de birouri, o
locuin, o fabric sau alte tipuri de proprietate care ncorporeaz i terenul
aferent. Totui, n evaluarea ntreprinderii sau PGA se poate regsi i
proprietatea imobiliar, care poate fi o component. Valoarea de pia a
proprietii imobiliare este ntotdeauna estimat n concordan cu Standardul
Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). Cnd estimarea valorii proprietii
imobiliare este o component a evalurii ntreprinderii, se estimeaz de fapt
valoarea de pia a acelei proprieti imobiliare. Aa cum este prezentat n GN
1, aceast convenie/procedur este diferit de practica nepermis a estimrii
valorii de pia a proprietii imobiliare a unei ntreprinderi, prin alocarea
valorii totale a acesteia pe ipoteza continuitii activitii, pe activele i pasivele
componente.
1.9 Obiectivul GN 1 nu const n furnizarea unor instruciuni speciale despre
modalitatea n care ar trebui efectuat o anumit evaluare sau despre calificrile
i procedurile aplicate de evaluatorii profesioniti. Aceste aspecte sunt abordate
166 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare

n cadrul programelor de formare i instruire continu din fiecare ar. Intenia
IVSC este de a stabili cadrul general i cerinele pentru evaluarea proprietii
imobiliare, n scopul armonizrii practicilor internaionale de evaluare.

2.1 Acest GN este elaborat pentru a oferi sprijin n elaborarea sau n utilizarea
evalurilor de proprietate imobiliar.
2.2 Elementele principale ale GN 1 includ:
2.2.1 o identificare a termenilor i definiiilor cheie;
2.2.2 o sintez a procesului de evaluare i logica sa;
2.2.3 o prezentare a importanei principiilor i conceptelor;
2.2.4 o expunere a cerinelor adecvate de prezentare a informaiilor i de
raportare;
2.2.5 exemple de abuzuri i confuzii; i
2.2.6 o prezentare a instruciunilor de aplicare a evalurii proprietii
imobiliare.
2.3 Aplicarea specific a procedurilor de evaluare, calitative i cantitative, nu
face obiectul GN 1. Totui, este important de subliniat c evaluatorii sunt
instruii n astfel de proceduri i c procedurile sunt incluse n practicile general
acceptate. n practic, evaluatorii aplic, de obicei, mai multe proceduri n
fiecare evaluare i apoi reconciliaz rezultatele pentru a obine o indicaie final
pentru valoarea de pia sau pentru o alt valoare specificat.
3.0 Definiii
3.1 Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
definesc urmtoarele concepte: teren i proprietate; proprietate imobiliar,
drept de proprietate i activ; pre, cost i valoare; valoare de pia, cea mai
bun utilizare i utilitate. Glosarul definete multe dintre conceptele i termenii
tehnici utilizai n Standarde. Definiiile de mai jos sunt specifice GN 1 i sunt
incluse pentru a ajuta cititorul.
3.2 Informaii comparabile. Informaii utilizate n evaluare care conduc la
estimrile valorii. Informaiile comparabile se refer la proprietile care au
caracteristici similare cu cele ale proprietii supus evalurii (proprietatea
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 167

subiect). Astfel de informaii includ preuri de vnzare, chirii, venituri i
cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare/randament practicate pe pia.
3.3 Elemente de comparaie. Caracteristicile specifice ale proprietilor i
tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru
proprietile imobiliare. Elementele de comparaie includ, fr a se limita
numai la acestea, urmtoarele: drepturile de proprietate transmise, condiiile de
finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile
fizice i economice. (A se vedea paragraful 5.22 din acest document pentru o
prezentare integral a elementelor de comparaie.)
3.4 Cea mai bun utilizare. Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este
fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care
conduce la cea mai ridicat valoare a proprietii evaluate. (A se vedea
Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate,
seciunea 6.)
3.5 Pia. Mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt tranzacionate,
ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului.
3.6 Valoarea de pia. Definiiile sunt incluse n Conceptele fundamentale ale
Principiilor de Evaluare General Acceptate i n Standardul Internaional de
Evaluare 1, seciunea 3.
3.7 Drepturi de proprietate. Drepturile de a poseda, a folosi i a culege fructele,
ct i de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliar.
Acestea includ dreptul de construire sau obligaia de neconstruire a terenului,
dreptul de a-l nchiria, de a-l exploata la suprafa sau n subteran, de a-i
modifica topografia, de a-l parcela i de a-l extinde n conformitate cu
reglementrile legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale
dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate
numai n limitele i condiiile prevzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi
susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct, abitaie, superficie i servitui
legale, naturale i/sau convenionale.
3.8 Proprietate imobiliar. Terenul i toate lucrurile care sunt parte natural a
terenului, de exemplu: copacii i mineralele, ca i obiectele adugate de
oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile amplasamentului. Toate instalaiile
permanente ale cldirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de nclzire i de aer
condiionat, cablurile electrice i cele incluse n construcie, cum ar fi lifturile
sau ascensoarele, fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar.
Proprietatea imobiliar include toate construciile i amenajrile de la
suprafa i din subteran. (A se vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor

de Evaluare General Acceptate, ca i Glosarul.)
3.9 Drepturile reale imobiliare. Toate prerogativele, avantajele i beneficiile
legate de proprietatea asupra bunurilor imobile (proprietatea imobiliar).
Drepturile reale imobiliare reprezint un concept legal, distinct de proprietatea
imobiliar (bunurile imobile) care reprezint un activ fizic. Pot s existe
anumite limitri poteniale n exercitarea drepturilor reale imobiliare. (A se
vedea Tipuri de proprietate, paragrafele 2.2.1 i 2.2.4,)
3.10 Uniti (criterii) pentru comparaie. De obicei, un factor rezultat din dou
componente, care reflect diferenele dintre proprieti i faciliteaz analiza n
cele trei abordri ale valorii, cum ar fi preul/m2, raportul dintre preul de
vnzare a proprietii i venitul ei net (multiplicatorul venitului net).
3.11 Abordarea prin cost. Una dintre abordrile valorii cel mai frecvent
aplicate pentru estimarea valorii de pia i n multe alte cazuri de evaluare.
Costul de nlocuire net este considerat ca o aplicaie a abordrii prin cost n
estimarea valorii activelor specializate, n scopuri de raportare financiar i
cnd evidenele directe de pia sunt limitate (vezi GN 8, Abordarea prin cost
pentru raportarea financiar (CIN).)

4.1 Pentru comentarii generale referitoare la cerinele normelor contabile pentru
evalurile proprietii imobiliare i la utilitatea valorii de pia n promovarea
obiectivitii i comparabilitii evalurilor de proprieti imobiliare, a se vedea
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1.

5.1 Valoarea, n sensul cel mai larg, este definit ca relaia dintre un bun deinut
ca proprietate i o persoan sau mai multe care doresc s-l dein. Pentru a face
distincie ntre diferitele tipuri de relaii subiective, care pot aprea ntre
persoane, evaluatorii trebuie s identifice un anumit tip particular de valoare, ca
baz a oricrei evaluri. Valoarea de pia este cel mai utilizat tip de valoare,
dar exist i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia. (A se vedea
Introducerea la Standardele 1, 2 i 3 i IVS-urile 1 i 2.)

5.1.1 Valoarea de pia a evoluat n concepie i definire sub influena
forelor pieei i ca rspuns la diferitele principii ale economiei proprietii
imobiliare. Prin aplicarea, n evaluri, a unei definiii a valorii, cum ar fi
valoarea de pia, evaluatorii i utilizatorii au un plan obiectiv de
analiz.
5.1.2 Atunci cnd scopul unei evaluri este valoarea de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodele compatibile cu
IVS 1.
5.2 Cnd scopul unei evaluri este un tip de valoare diferit de valoarea de
pia, evaluatorul va aplica o definiie adecvat a tipului respectiv de
valoare i va respecta IVS 2 i GN-urile aplicabile. n situaiile n care
scopul evalurii este o valoare diferit de valoarea de pia, este
responsabilitatea evaluatorului s evite potenialele nenelegeri i aplicri
eronate ale estimrii acelei valori. Prezentrile adecvate, identificarea i
definirea termenilor i precizarea condiiilor limitative ale aplicrii evalurii i
raportului de evaluare asigur, n mod normal, conformitatea.
5.3 Figura 1-1 din GN 1 ilustreaz procesul de evaluare, aa cum este aplicat pe
plan internaional. Procesul reflect Principiile de Evaluare General Acceptate
(GAVP) i este asemntor aproape n toate rile, chiar dac nu toate etapele
sunt urmate n mod explicit. Principiile din care deriv acest proces sunt
aceleai n toate rile. Dei procesul poate fi utilizat att pentru estimarea
valorii de pia, ct i altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, n
cazul aplicaiilor privind valoarea de pia este necesar ca evaluarea s se
bazeze exclusiv pe informaiile de pia.
5.4 Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare.
Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele,
analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat.
Raportul de evaluare comunic aceste procese i concluziile. Dei cerinele
difer de la o ar la alta, o cerin a acestor Standarde este pstrarea
documentelor adecvate pentru a demonstra c procesul de evaluare a fost
parcurs i deci concluziile sunt credibile i serioase. Aceste documente
trebuie s fie disponibile n cazul unor verificri ulterioare. (A se vedea
Codul Deontologic IVSC, paragrafele 5.3.5 i 5.3.6.) n practic, unele formate
ale raportului pot prezenta incomplet ntreaga baz a evalurii. Dac raportul
este limitat n orice fel, evaluatorul va face distincia ntre sfera evalurii i
cea a raportului de evaluare.
Figura 1-1
Procesul de evaluare
DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFICAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE
IDENTIFICAREA
DREPTURILOR DE
PROPRIETATE
UTILIZAREA
EVALURII
DEFINIREA
VALORII
DATA
EVALURII
SFERA
EVALURII
ALTE
CONDIII
LIMITATIVE
ANALIZA PRELIMINAR, CULEGEREA I SELECTAREA INFORMAIILOR
GENERALE
(Regiune, ora i vecintate)
SOCIALE
ECONOMICE
GUVERNAMENTALE
MEDIU NCONJURTOR
SPECIFICE
(Informaii despre proprietatea
imobiliar evaluat i proprieti
comparabile)
COST I DEPRECIERE
VENITURI I CHELTUIELI
RATA DE CAPITALIZARE
ISTORICUL PROPRIETII
UTILIZAREA PROPRIETII
OFERTA
CONCURENIAL
I CEREREA
(Piaa proprietii imobiliare evaluate)
INVENTARUL PROPRIETILOR
COMPARABILE
TRANZACII I OFERTE
SPAII NEOCUPATE I
CONSTRUCII NOI
STUDII ALE CERERII
RATE DE ABSORBIE
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

Terenul ca fiind liber/neocupat
Proprietatea ca fiind construit
Specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE
ABORDAREA
PRIN COMPARAIA
VNZRILOR
ABORDAREA
PRIN CAPITALIZAREA
VENITULUI
ABORDAREA
PRIN COST
RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE

RAPORTAREA VALORII DEFINITE

5.5 Este adecvat i uzual ca instruciunile clientului (paragraful 5.6, de mai
jos) s fie menionate n scris ntr-o scrisoare sau contract de prestri de
servicii. n situaiile estimrii valorii de pia, pentru independena sau
neutralitatea evaluatorului, se obinuiete i ntocmirea unei declaraii
afirmative. Contractul stabilete i relaiile de afaceri dintre evaluator i client,
onorariul i condiiile de plat, cerinele i limitrile speciale, o identificare a
Standardelor care vor fi aplicate i alte aspecte relevante.
5.6 Aa cum este prezentat n Figura 1-1, evaluatorul i clientul evalurii
trebuie s fie de acord asupra contextului i sferei evalurii. Definirea
activitii de evaluare include:
5.6.1 o identificare a proprietii imobiliare implicat n evaluare;
5.6.2 o identificare a drepturilor de proprietate care trebuie evaluate;
5.6.3 destinaia evalurii i orice limitri n acest sens;
5.6.4 identificarea oricror subcontractani (colaboratori) sau ageni i
a contribuiei lor;
5.6.5 definiia tipului de valoare cerut;
5.6.6 data la care este valabil valoarea estimat i data raportului de
evaluare;
5.6.7 o identificare a sferei/dimensiunii evalurii i a raportului de
evaluare, i
5.6.8 o identificare a oricror condiionri i condiii limitative pe care
s-a bazat evaluarea.
5.7 n parcurgerea etapelor nscrise n analiza preliminar i n culegerea i
selectarea informaiilor, solicitate n procesul de evaluare, evaluatorul se
familiarizeaz cu piaa general i cu proprietatea de evaluat, stabilind un
punct de plecare pentru analize mai aprofundate.
5.7.1 Informaiile economice generale sunt colectate la nivel de vecintate,
ora, regiune i chiar la nivel naional i internaional, n funcie de
proprietatea implicat. Pentru o mai bun cunoatere a unei proprieti sunt
examinai factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot
influena valoarea de pia (sau alt tip de valoare). Sunt investigate n

detaliu i alte fore specifice care trebuie luate n considerare.
5.7.2 Informaiile specifice despre proprietate, sau informaiile mai
detaliate despre proprietatea de evaluat i proprietile comparabile sunt, de
asemenea, colectate i examinate. Acestea includ informaii despre
amplasament, amenajri i construcii, informaii despre costuri i
depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele de
capitalizare i de actualizare, istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte
informaii considerate a fi semnificative i de avut n vedere de ctre
cumprtori i vnztori, n negocierile i tranzaciile lor.
5.7.3 Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai
probabile piee pentru proprietate, sunt analizate n scopul ntocmirii unui
inventar al proprietilor concurente cu proprietatea evaluat, pentru
segmentul de pia, precum i unui inventar al proprietilor existente, care
pot fi adaptate ca i al noilor proprieti aflate n construcie, care vor
majora oferta concurenial. Pieele sunt analizate pentru a determina
tendinele pieei, relaiile ntre cerere i ofert, ratele de absorbie i alte
informaii specifice de pia.
5.8 Dup ce informaiile de mai sus au fost colectate i analizate, evaluatorul ar
trebui s determine utilizrile posibile ale terenului aparinnd proprietii
evaluate. Deoarece diferite loturi de proprieti imobiliare pot avea diferite
utilizri poteniale, n selectarea vnzrilor i a altor informaii
comparabile, primul pas necesar este determinarea celei mai bune utilizri
(CMBU) a proprietii evaluate. Evaluatorul va lua n considerare att cea
mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber, ct i cea mai bun
utilizare a proprietii considerat ca fiind construit (vezi prezentarea
CMBU n Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate, seciunea 6.0 i paragrafele).
5.8.1 Conceptul CMBU se bazeaz pe ideea c, dei dou sau mai multe
parcele de teren pot fi similare fizic i localizate apropiat, pot exista
diferene semnificative n ce privete modul n care acestea pot fi utilizate.
Cea mai bun modalitate n care o proprietate poate fi utilizat este de baz
n determinarea valorii ei de pia.
5.8.2 Factorii hotrtori ai CMBU includ rspunsurile la urmtoarele
ntrebri:
Utilizarea sugerat este una rezonabil i probabil?
Utilizarea este legal sau exist o probabilitate rezonabil de a se

obine o aprobare legal pentru acea utilizare?
Proprietatea este fizic adecvat utilizrii sau poate fi adaptat pentru

acea utilizare?
Este fezabil financiar utilizarea propus? i
Pentru utilizrile care au trecut cele patru teste anterioare, CMBU

selectat reflect cea mai profitabil utilizare a terenului?
5.9 Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode.

Aplicabilitatea lor difer n funcie de tipul de valoare estimat i de
disponibilitatea informaiilor. Pentru estimrile valorii de pia, orice metod
aleas trebuie s fie justificat de informaii de pia. (A se vedea paragraful
5.25 i subparagrafele).
5.10 n multe ri, dar nu n toate, n procesul de evaluare sunt recunoscute
trei abordri ale evalurii: comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului i
cost. Dac existena informaiilor de pia abundente face ca abordarea prin
cost s fie mai puin relevant, lipsa informaiilor comparabile poate face ca
abordarea prin cost s fie predominant. Legislaia din unele ri
reglementeaz sau limiteaz aplicarea uneia sau mai multor abordri. Dac nu
exist astfel de restricii sau alte motive de constrngere pentru o anume
omisiune, este raional ca evaluatorul s ia n considerare fiecare abordare.
n unele ri, utilizarea fiecrei abordri este obligatorie, cu excepia cazului n
care evaluatorul poate s demonstreze o lips a informaiilor necesare sau un alt
motiv temeinic pentru omisiunea unei anumite abordri. Fiecare abordare se
bazeaz pe principiul substituiei, conform cruia atunci cnd sunt
disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu preul cel mai sczut
va avea cea mai mare cerere i cea mai rspndit distribuie. Cu alte cuvinte,
preul unei proprieti, stabilit pe o pia dat, este limitat de preurile pltite n
mod frecvent pentru proprieti competitive pe acelai segment de pia, de
alternativele financiare pentru investirea banilor n alte domenii i de costul de
construcie a unei noi proprieti sau de adaptare a unei proprieti vechi la o
utilizare similar cu cea a proprietii de evaluat.
5.11 Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile proprietii
sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma
studierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmentul
respectiv de pia. Pentru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de
comparaii este fundamental.
5.11.1 Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin
comparaia vnzrilor este cea mai direct i sistematic abordare
pentru estimarea valorii.

5.11.2 Cnd nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea abordrii prin
comparaia vnzrilor poate fi limitat. Cercetarea insuficient de ctre
evaluator nu este o scuz pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd
exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod
rezonabil. (A se vedea paragraful 5.23 i subparagrafele pentru prezentarea
analizei de pia, verificarea informaiilor, procedura de corecie a preului
i reconcilierea rezultatelor.)
5.11.3 Dup ce au fost colectate i verificate informaiile privind
vnzrile, trebuie selectate i analizate unul sau mai multe uniti/
criterii pentru comparaie. Unitile/criteriile pentru comparaie utilizeaz
dou componente pentru a genera un factor (de exemplu, pre pe unitatea de
suprafa sau rata rezultat prin raportarea preului de vnzare al proprietii
la venitul su net (adic multiplicatorul venitului net), care reflect precis
diferenele dintre proprieti. Unitile/criteriile de comparaie, pe care
cumprtorii i vnztorii de pe o anumit pia le utilizeaz n deciziile lor
de cumprare i de vnzare, au o relevan special i li se acord o
importan mare.
5.11.4 Elementele de comparaie sunt reprezentate de caracteristicile
specifice ale proprietilor i tranzaciilor, care determin existena
unor diferene ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar.
Acestea sunt elemente eseniale n abordarea prin comparaia vnzrilor.
5.11.5 Pentru a realiza o comparaie direct, ntre o proprietate
comparabil vndut i proprietatea evaluat, evaluatorul ar trebui s
ia n considerare posibile corecii bazate pe diferenele dintre
elementele de comparaie. Coreciile pot reduce/ restrnge diferenele
dintre fiecare proprietate comparabil i proprietatea de evaluat.
Evaluatorii aplic metode cantitative i/sau calitative pentru analiza
diferenelor i pentru estimarea coreciilor.
5.12 Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat att n
estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare. Totui, pentru
aplicaiile valorii de pia, este necesar culegerea i analizarea
informaiilor relevante de pia. Acest aspect este diferit de cel al prelucrrii
unor informaii subiective, pentru un anumit proprietar, sau pentru reflectarea
punctului de vedere al unui anumit investitor sau analist.
5.12.1 Abordarea prin capitalizarea venitului este bazat pe aceleai
principii care se aplic i n alte abordri ale evalurii. n mod concret,
abordarea consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii
viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care
calculeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare anticipate.

5.12.2 Ca i alte abordri, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi
utilizat cu credibilitate numai cnd exist informaii comparabile
relevante. Dac astfel de informaii nu exist, abordarea poate fi utilizat
pentru o analiz general, i nu pentru scopul unei comparaii directe de
pia. Abordarea prin capitalizarea venitului este important, n special,
pentru proprietile care sunt cumprate i vndute pe baza capacitii
i caracteristicilor lor de a genera ctiguri, precum i n situaiile n
care exist evidene de pia pentru susinerea diverselor elemente
ncorporate n analiz. Cu toate acestea, precizia matematic a
procedurilor utilizate n abordare nu ar trebui s fie neleas ca fiind o
indicaie a acurateei rezultatelor.
5.12.3 Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza de pia este
important din mai multe motive. Pe lng oferirea de informaii care vor
fi prelucrate, analiza de pia furnizeaz i informaii calitative pentru
a determina comparabilitatea i pentru a fundamenta importana
aplicabilitii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv
cantitativ sau matematic, ci solicit i estimri calitative.
5.12.4 Dup ce a fost finalizat analiza de pia i comparaia, evaluatorii
analizeaz veniturile i cheltuielile proprietii evaluate. Aceast etap
implic studierea veniturilor i cheltuielilor istorice ale proprietii
luate n considerare, ca i ale proprietilor concurente pentru care
exist informaii disponibile. Ulterior, se ntocmete un flux de numerar
(bazat pe situaia corectat a exploatrii), care reflect ateptrile pieei,
elimin cazurile speciale ale unui anumit proprietar i furnizeaz o
baz pentru analiza ulterioar. Scopul acestei etape este de a estima
venitul care poate fi obinut de proprietate i care va fi capitalizat pentru a
estima valoarea. Aceast estimare poate reflecta venitul i cheltuielile
pentru un singur an sau dintr-un interval de ani.
5.12.5 Pe baza construciei fluxului de numerar (bazat pe situaia
exploatrii corectat), evaluatorul trebuie s aleag o cale de capitalizare.
Capitalizarea direct divide venitul net din exploatare stabilizat, dintrun singur an, cu o rat total sau de randament pentru toate riscurile,
rezultnd astfel o indicaie de valoare. Capitalizarea direct este utilizat
cnd exist informaii suficiente de pia. Fluxul de numerar actualizat ia
n considerare valoarea banilor n timp i const n actualizarea unui
flux de venituri nete din exploatare, obtenabil ntr-o perioad de mai
muli ani. O metod numit analiza fluxului de numerar actualizat
(DCF) este o form predominant a abordrii prin venit. (A se vedea
GN 9.) Att capitalizarea direct, ct i fluxul de numerar actualizat pot fi

utilizate pentru estimarea valorii de pia, dac ratele de capitalizare i de
actualizare sunt cele practicate pe pia. Dac sunt aplicate corect, ambele
proceduri/metode ar trebui s duc la obinerea unor valori egale.
5.12.6 Situaia corectat a exploatrii arat c previziunea venitului se
face pe baza ipotezei c proprietatea este gestionat de un operator cu
eficien rezonabil sau de un management cu competen medie.
5.13 Abordarea prin cost, cunoscut i sub denumirea de metoda
antreprenorului, este recunoscut n multe ri. n orice aplicaie, abordarea
prin cost stabilete valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a
terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de
adaptare a unei proprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de
timpul de construcie/adaptare. Costul terenului se adaug la costul total al
construciei. (Dac este cazul, n mod uzual la costurile de construcie se
adaug i stimulentul/profitul promotorului imobiliar.) Abordarea prin cost
stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o
proprietate anumit, cnd aceasta ar fi nou. n cazul unei proprieti vechi,
pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia, se
scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele forme de depreciere
cumulat (deteriorare fizic; depreciere funcional sau tehnologic i
depreciere economic sau extern), pentru a estima un pre care reflect
aproximativ valoarea de pia. n funcie de cantitatea de informaii de pia
disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce
direct la o estimare a valorii de pia. Abordarea prin cost este foarte util
pentru estimarea valorii de pia a unei construcii care se intenioneaz s se
realizeze, a proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se
tranzacioneaz n mod frecvent pe pia. (Vezi i GN 8, Abordarea prin cost
pentru raportarea financiar (CIN).)
5.14 Cele trei abordri ale valorii sunt independente una de cealalt, chiar dac
fiecare abordare se bazeaz pe aceleai principii economice. Toate cele trei
abordri au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra
valorii finale depinde de luarea n considerare a tuturor informaiilor i
proceselor folosite, iar reconcilierea valorilor deriv din rezultatele
obinute din diferitele abordri ntr-o estimare final a valorii. Aa cum se
arat n Figura 1-1, procesul de reconciliere este urmat de raportarea valorii
definite.
5.15 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n Codul
Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii.

5.16 Dac exist informaii de pia suficiente pentru fundamentarea
evalurii, rezult valoarea de pia. n alte situaii, cnd nu exist
informaii de pia suficiente sau cnd sunt date anumite instruciuni
speciale, rezultatul va fi un tip de valoare diferit de valoarea de pia.
5.17 Existena diferitelor tipuri de valoare nu ar trebui s-i deruteze pe
evaluatori sau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. Valoarea de pia, care
este tipul de valoare cel mai des solicitat, este diferit de toate celelalte
tipuri de valoare. Fiecare tip de valoare are un cadru conceptual propriu i
o modalitate specific de aplicare, care trebuie nelese n mod adecvat.
Evaluatorul asigur credibilitatea evalurilor prin raportarea corect, prin
clarificri i comentarii adecvate, precum i prin asigurarea c tipul de valoare
menionat n raportul de evaluare corespunde scopului propus i destinaiei
evalurii.
5.18 Termenii pia i piee implic proprieti, cumprtori, vnztori i
un anumit grad de concuren. Dac o proprietate selectat pentru comparaie
nu este sau nu poate fi o concurent cu proprietatea evaluat, pe aceeai pia,
este foarte probabil ca acea proprietate s aparin unei piee diferite.
5.19 Totalitatea atributelor drepturilor de proprietate privat, asociate unui bun
imobil, confer titularului un drept de proprietate absolut, exclusiv sau deplin,
sau o alt exprimare din legislaia unor ri.
5.20 n orice analiz a informaiilor comparabile este esenial ca
proprietile, de la care au fost colectate informaiile comparabile, s aib
caracteristici similare cu cele ale proprietii evaluate. Acestea includ
caracteristici legale, fizice, de localizare i utilizare, care sunt compatibile cu
cele ale proprietii de evaluat i reflect condiiile de pe piaa pe care
concureaz proprietatea de evaluat. Diferenele ar trebui notate i analizate
pentru a conduce la estimarea coreciilor n toate cele trei abordri.
5.20.1 n abordarea prin comparaia vnzrilor, informaiile privind
vnzrile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferenele dintre
fiecare proprietate comparabil i proprietatea de evaluat. Elementele de
comparaie includ drepturile de proprietate transmise, condiiile de
finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile imediate dup achiziionare,
condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile
economice, utilizarea i componentele non-imobiliare ale proprietii
vndute.

5.20.2 n abordarea prin capitalizarea venitului, informaiile
comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile i informaiile privind
ratele de capitalizare i de actualizare. Categoriile de informaii
comparabile privind veniturile i cheltuielile, utilizate n previziunile
veniturilor i cheltuielilor viitoare ca i n stabilirea ratelor de capitalizare i
de actualizare, trebuie s fie identice.
5.20.3 n abordarea prin cost, informaiile comparabile se refer la
costurile de construcie sau de dezvoltare, iar coreciile sunt fcute pentru a
justifica diferenele n cantiti, caliti i utilitate. n plus, se face i analiza
informaiilor privind terenurile comparabile i estimrile deprecierii
comparabile.
5.21 Pentru a conduce la analize corecte sunt selectate uniti (criterii) pentru
comparaie. n funcie de tipul de proprietate i de scopul analizei pot fi
utilizate diferite uniti de msur. Cldirile de birouri i pentru depozite pot fi
comparate utiliznd preul pe metru ptrat sau picior ptrat de suprafa
nchiriabil. n anumite piee, compararea cldirilor pentru depozite poate
utiliza preul pe metru cub i picior cub; apartamentele pot fi comparate pe baza
preului pe unitate de apartament sau de suprafa; i proprietile agricole pot fi
comparate, folosind venitul din recolt pe hectar sau acru sau pe numrul de
uniti de animale suportabil pe hectar sau acru. Unitile de msur pentru
comparaie sunt utile numai atunci cnd sunt selectate i aplicate n mod
coerent/consecvent, n fiecare analiz, pentru proprietatea evaluat i
pentru proprietile comparabile i cnd reflect unitile de comparaie
utilizate de cumprtori i de vnztori pe o anumit pia.
5.22 Elementele de comparaie identific acele caracteristici specifice ale
proprietilor i tranzaciilor care pot explica diferenele de pre. Analiza de
pia identific, n special, elementele care sunt mai sensibile. n analiza
vnzrilor comparabile elemente de comparaie considerate ca fiind de
baz sunt urmtoarele:
5.22.1 Drepturile de proprietate transmise. Este esenial o identificare
precis a drepturilor de proprietate transmise n fiecare tranzacie
comparabil, selectat pentru analiz, deoarece preul de tranzacie se
bazeaz ntotdeauna pe dreptul de proprietate transmis.
5.22.2 Condiiile de finanare. Tipurile i condiiile aranjamentelor
financiare n orice tranzacie ar trebui s fie pe deplin nelese, analizate i
luate n considerare, deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca
preul pltit pentru o proprietate s fie diferit de cel pltit pentru o
proprietate identic.

5.22.3 Condiiile de vnzare. n multe situaii, motivaia special a prilor
dintr-o tranzacie poate afecta preurile pltite i chiar s genereze unele
tranzacii de natur diferit de condiiile de pia. Exemple de condiii
speciale ale vnzrii includ un pre mai ridicat pltit de un cumprtor
pentru c lotul are valoare sinergetic; un pre mai sczut pltit pentru c
vnztorul era grbit s ncheie vnzarea; o relaie financiar, de afaceri sau
familial ntre prile implicate n tranzacie; impozite i taxe neuzuale;
lipsa de expunere a proprietii pe pia (liber) sau perspectiva unor
proceduri de litigiu ndelungate.
5.22.4 Cheltuielile imediate dup cumprare sunt cheltuielile care ar trebui
realizate dup achiziionarea proprietii i pe care un cumprtor avizat lear putea negocia n preul de achiziie. Exemple sunt: costul de reparaie sau
de nlocuire a structurii/cldirii sau elementelor de structur/cldiri, costul
pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificrile de
zonare pentru a permite dezvoltarea.
5.22.5 Condiiile de pia. Condiiile de pia la data vnzrii proprietii
comparabile pot fi diferite de cele de la data evalurii proprietii supuse
evalurii. Factorii care influeneaz condiiile de pia includ aprecierea sau
deprecierea rapid a valorilor proprietii, schimbri n legislaia
impozitrii, restricii de construire sau stopri ale acesteia, fluctuaii n
cerere i ofert sau orice combinaie a forelor care determin modificarea
condiiilor de pia, de la un moment la altul.
5.22.6 Localizarea. Ar trebui comparate localizrile proprietilor
comparabile i ale proprietii de evaluat, pentru a stabili dac localizarea i
vecintatea influeneaz preurile pltite. Diferenele mari de localizare pot
indica faptul c o tranzacie nu este cu adevrat comparabil i deci ar trebui
eliminat.
5.22.7 Caracteristicile fizice. Atribute cum ar fi mrimea, calitatea
construciei i starea tehnic a proprietii evaluate i ale proprietilor
comparabile sunt descrise i analizate de ctre evaluator. Dac
caracteristicile fizice ale unei proprieti comparabile sunt diferite fa de
cele ale proprietii evaluate, fiecare dintre diferene ar trebui luat n
considerare, iar evaluatorul trebuie s fac ajustarea corespunztoare
impactului acestora asupra diferenelor n valoare.

5.22.8 Caracteristicile economice. Pentru analiza proprietilor generatoare
de venit se utilizeaz indicatori cum ar fi: venitul, cheltuielile de exploatare,
clauzele de nchiriere, managementul i caracteristicile chiriailor.
5.22.9 Utilizarea. Zonarea i alte restricii sau limitri influeneaz
utilizarea proprietii. Dac exist o diferen ntre utilizarea existent sau
ntre cea mai bun utilizare a unei proprieti comparabile i cea a
proprietii evaluate, ar trebui luat n considerare, cu mult atenie, impactul
acestei diferene asupra valorii. n general, n analiza comparativ ar trebui
utilizate numai proprietile care au cele mai bune utilizri identice sau
similare.
5.22.10 Componentele non-imobiliare ale vnzrii. Bunuri mobile,
participaii la alte afaceri sau alte elemente non-imobiliare pot fi incluse fie
n preul de vnzare, fie n dreptul de proprietate care este evaluat. Aceste
componente ar trebui analizate n mod separat de proprietatea imobiliar.
Exemple tipice de bunuri mobile sunt obiectele de inventar, mobilierul i
echipamentele dintr-un hotel sau restaurant.
5.23 n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul parcurge o
procedur sistematic. Evaluatorul:
5.23.1 Va analiza piaa n scopul selectrii informaiilor de pia adecvate
pentru proprietile similare concurente cu proprietatea evaluat, pe acelai
segment de pia; aceste informaii pot fi specifice diferitelor tipuri de
proprietate dar includ, de obicei: tipul de proprietate, data vnzrii,
mrimea, localizarea, zonarea i alte informaii relevante;
5.23.2 Va verifica informaiile pentru confirmarea corectitudinii acestora
i pentru ca termenii i condiiile de vnzare s fie compatibile cu cerinele
valorii de pia; unde apar diferene, evaluatorul va stabili dac informaiile
se ncadreaz doar n categoria consideraiilor generale;
5.23.3 Va selecta unitile (criteriile) pentru comparaie relevante (de
exemplu: pre pe metru sau picior ptrat, pre pe camer, multiplicatorul de
venit sau altele) i va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu;
5.23.4 Va compara proprietile vndute cu proprietatea evaluat,
utiliznd elementele de comparaie i corectnd preul de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile, n cazul n care exist informaii pertinente pentru a
susine astfel de corecii. Ca o alternativ, evaluatorul poate utiliza
informaiile privind vnzrile pentru a delimita sau determina intervalul
probabil al valorilor proprietii. Dac informaiile obinute pentru o
proprietate nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar
trebui eliminat dintre comparabile;

5.23.5 Va reconcilia rezultatele ntr-o valoare punctual. Atunci cnd
condiiile de pia sunt nedefinite sau cnd gama de informaii privind
vnzrile arat diferite grade de comparabilitate, poate fi acceptat stabilirea
unui interval de valori.
5.24 Cea mai bun utilizare susine i fundamenteaz analiza pentru toate
misiunile al cror scop este valoarea de pia. O nelegere a
comportamentului i dinamicii pieei imobiliare este esenial pentru
determinarea celei mai bune utilizri a proprietii. Deoarece forele pieei
creeaz valoarea de pia, interaciunea dintre forele pieei i cea mai bun
utilizare este de o importan fundamental. Cea mai bun utilizare identific
cea mai profitabil utilizare dintre utilizrile poteniale pe care
proprietatea le poate avea i, ca urmare, este dictat de pia.
5.24.1 Este posibil ca cea mai bun utilizare (CMBU) a terenului
considerat ca fiind liber i CMBU a terenului, considerat ca fiind construit,
s fie diferit. n multe ri demolarea construciilor poate fi ilegal, chiar
dac este posibil o utilizare mult mai profitabil. Acolo unde este permis
demolarea i curirea amplasamentului, costurile implicate cu acestea pot
face ca noile construcii s nu fie fezabile economic. Astfel, este posibil s
existe o diferen ntre CMBU a terenului considerat ca fiind liber i cea a
proprietii ca fiind construit. Evaluatorul trebuie s analizeze i s
menioneze aceste consideraii i s precizeze care CMBU a fost selectat.
De asemenea, evaluatorul trebuie s explice selectarea CMBU.
5.24.2 n multe ri, este necesar s se fac o estimare a valorii terenului,
considerat ca fiind liber, pe baza CMBU. Aceast determinare a CMBU
este, bineneles, necesar dac terenul este liber, dar ea asigur i o baz
economic pentru judecarea profitabilitii amenajrilor i construciilor,
cnd acestea exist. Practica implic, de asemenea, analiza informaiilor de
pia pentru a determina mrimea deprecierii cumulate a amenajrilor
terenului i construciilor. n alte ri sau n situaiile n care informaiile de
pia despre vnzrile de terenuri libere sunt puine, este posibil ca
valoarea terenului s nu poat fi estimat. Standardele principale din
fiecare ar prescriu practica n aceste situaii, dar, n orice eventualitate,
astfel de restricii trebuie s fie nelese clar.
5.25 Metodele de evaluare a terenului sunt:
5.25.1 Tehnica comparaiei vnzrilor pentru evaluarea terenului implic o
comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren,
tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile.
Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de

pre pentru loturi similare, care concureaz cu proprietatea evaluat, poate
aduce o contribuie la o mai bun nelegere a pieei.
5.25.2 Tehnica parcelrii i dezvoltrii poate fi i ea aplicat n evaluarea
terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelri a unui teren
ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i cheltuielilor asociate parcelrii
i construirii pe aceste parcele i actualizarea venitului net rezultat,
obinndu-se astfel o indicaie de valoare. Aceast tehnic poate fi susinut
n unele situaii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face
dificil asocierea cu definiia valorii de pia. Se recomand atenie sporit
n stabilirea ipotezelor fundamentate, pe care evaluatorul trebuie s le
prezinte n ntregime.
Cnd comparaia direct nu este posibil, pot fi aplicate cu precauie
urmtoarele metode.
5.25.3 Repartizarea (alocarea) este o tehnic indirect de comparaie, care
utilizeaz o proporie/rat ntre valoarea terenului i valoarea proprietii
construite sau alte relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const
ntr-o rat/proporie de repartizare a preului de pia total ntre teren i
amenajrile terenului i construcii, pentru scopuri comparative.
5.25.4 Extracia (prin scdere) este o alt tehnic de comparaie indirect
(uneori denumit i abstracie). Prin aceast metod se estimeaz valoarea
amenajrilor terenului i construciilor, prin costul lor minus deprecierea,
care se scade apoi din preul total al proprietilor comparabile. Rezultatul
rezidual este o indicaie a valorii posibile a terenului.
5.25.5 Tehnica rezidual a terenului pentru evaluarea terenului aplic, de
asemenea, informaiile privind venitul i cheltuielile ca elemente de analiz.
Se face analiza financiar a venitului net care poate fi obinut printr-o
utilizare generatoare de venit, apoi, din venitul net total al proprietii se
deduce venitul cerut pentru remunerarea construciilor. Venitul rmas este
considerat ca fiind venitul rezidual al terenului i este capitalizat ntr-o
indicaie de valoare. Metoda este limitat la proprietile generatoare de
venit i este mai des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt
necesare mai puine ipoteze.
5.25.6 Terenul poate fi evaluat i prin capitalizarea rentei funciare
(chiriei). Dac terenul este capabil s genereze n mod independent rent
funciar (sau chirie), aceast rent poate fi capitalizat ntr-o indicaie de
valoare de pia atunci cnd exist suficiente informaii de pia. Totui,

trebuie acordat atenie n folosirea termenilor i condiiilor speciale ale
rentei funciare, care pot s nu fie reprezentative pe anumite piee. n plus,
deoarece rentele funciare au fost stabilite cu mai muli ani naintea datei
evalurii, rentele respective ar putea s nu fie cele curente, iar ratele de
capitalizare curente pot fi dificil de obinut.
5.26 O pia imobiliar poate fi definit ca interaciunea dintre persoane fizice
sau entiti care schimb drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani.
Pieele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare,
potenialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile i
motivaiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele
fizice sau de entitile care particip la schimbul de proprieti imobiliare. n
schimb, pieele imobiliare fac obiectul unei diversiti de influene sociale,
economice, guvernamentale i de mediu.
5.26.1 n comparaie cu pieele de bunuri, de valori mobiliare sau de
mrfuri, pieele imobiliare nc sunt considerate ineficiente. Aceast
caracteristic este cauzat de mai muli factori cum sunt o ofert relativ
inelastic i o localizare fix a proprietii imobiliare. Ca urmare, oferta de
proprieti imobiliare nu se adapteaz rapid, ca rspuns la modificrile
cererii de pe pia.
5.26.2 Investiia n proprietatea imobiliar, care este relativ nelichid,
implic mari sume de bani, care nu pot fi asigurate imediat. Evaluatorii
trebuie s recunoasc aceste ineficiene, iar nelegerea caracteristicilor
pieelor imobiliare i/sau sub-pieelor se va reflecta ntr-o analiz credibil
i obiectiv efectuat pentru clienii lor.
5.27 Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietile
sunt noi sau relativ nou construite, prezentnd estimri ale unor elemente ca
valoarea terenului i deprecierea, validate prin evidena pieei. n pieele n
stagnare, deprecierea extern trebuie s fie inclus n valoarea calculat prin
abordarea prin cost.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31
ianuarie 2005.

Evaluare 2 GN 2
(Revizuit n 2007)
1.1 Conceptele i principiile generale de evaluare din Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS-uri) fac distincia ntre proprietatea imobiliar,
adic lucrul corporal (a se vedea Concepte fundamentale ale GAVP,
seciunea 3.0) i drepturile reale imobiliare, care se refer la drepturile,
interesele i beneficiile implicate de deinerea unei proprieti imobiliare.
Drepturile aferente contractelor de nchiriere/leasing sunt un atribut al
drepturilor reale imobiliare, care rezult din relaia contractual (ale crei
clauze au fost convenite prin contractul de nchiriere) ntre un proprietar sau
locator, adic o persoan care deine proprietatea care este nchiriat altuia i
un chiria sau locatar, adic o persoan care primete, pe o perioad limitat,
dreptul de a folosi proprietatea, n schimbul plii unor chirii sau altor
compensri cu valoare economic.
1.2 Pentru a evita nenelegerile sau interpretrile eronate, evaluatorii i
utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac distincia important ntre
aspectele legale i cele fizice, implicate n analiza drepturilor aferente
contractelor de nchiriere/leasing.
1.3 Aceast clas a dreptului de proprietate este, ca i n cazul dreptului de
proprietate deplin, comun pentru toate tipurile de active imobiliare evaluate. O
proprietate poate s conin unul sau mai multe dezmembrminte ale dreptului
de proprietate, fiecare dintre acestea avnd o valoare de pia care asigur
posibilitatea de a fi tranzacionate liber.
1.4 n nici o situaie nu se recomand evaluarea separat a drepturilor aferente
contractelor de nchiriere/leasing, ale cror valori estimate s fie apoi nsumate
pentru a se ajunge la valoarea total a proprietii imobiliare. Contractele de
nchiriere/leasing stabilesc drepturile legale unice care sunt diferite de dreptul
deplin de proprietate.
1.5 Standardele Internaionale pentru Raportarea Financiar (IFRS-uri) (care
includ Standardele Internaionale de Contabilitate IAS-uri) conin cerine
contabile att pentru proprietatea care este nchiriat, ct i pentru cea care este
subiectul unui contract de leasing.
GN 2, Evaluarea drepturilor nchiriere/leasing 185
Standardul Internaional de Practic n Evaluare 2
1.0 Introducere

1.6 Relaiile dintre diferitele drepturi pariale asupra aceleiai proprieti pot fi
complexe i pot genera confuzii cauzate de terminologia diferit, utilizat
pentru a reflecta diferitele drepturi. Acest Standard (GN 2) trateaz i clarific
aceste probleme. Schema de la pagina urmtoare arat relaia dintre drepturile
aferente contractelor de nchiriere/leasing.

2.1 Acest GN stabilete definiiile, principiile i aspectele importante ce trebuie
luate n considerare n evaluarea i raportarea drepturilor aferente contractelor
de nchiriere/leasing.
2.2 Acest GN se va aplica innd cont i de referinele speciale coninute n
Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate ale
IVS-urilor, n IVS-urile 1 i 2 i n IVA 1, 2 i 3.
2.3 Acest GN se aplic n rile unde locatarul/chiriaul deine un drept asupra
terenului i/sau cldirilor, drept care reprezint o form separat a dreptului de
proprietate. Un drept aferent contractelor de nchiriere/leasing este subordonat
unui drept ierarhic superior, care, la rndul lui poate fi fie un alt drept aferent
contractelor de nchiriere/leasing pe termen lung, fie un drept deplin sau
absolut de proprietate.
3.0 Definiii
3.1 Termenii de baz ai definirii i evalurii drepturilor de proprietate sunt:
3.1.1 Drept absolut (deplin) de proprietate. Reprezint dreptul de
proprietate perpetuu asupra terenului.
3.1.2 Dreptul asupra unei proprieti nchiriate reprezint dreptul
proprietarului de a dispune de proprietatea imobiliar pe care a nchiriat-o.
3.1.3 Contract de nchiriere/leasing a terenului. De obicei un contract pe
termen lung asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze
terenul sau s construiasc cldiri pe acesta i s obin beneficiile din
folosirea acestora pe durata contractului.
3.1.4 Contract iniial de nchiriere. Contract de nchiriere a unei entiti, cu
scopul de a fi nchiriat ulterior unui subchiria, care o va ocupa i o va
folosi.
3.1.5 Drept iniial de nchiriere. Deintorul unui contract iniial de
nchiriere.
186 GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
EVALUATORUL TREBUIE S IDENTIFICE DREPTUL DE PROPRIETATE SUPUS

EVALURII, N FUNCIE DE DREPTURILE I RESTRICIILE PERTINENTE.
3.1.6 Leasing/nchiriere. Un acord contractual prin care drepturile de

folosin i de posesie sunt transferate de la deintorul titlului de proprietate
(numit i proprietar sau locator) n schimbul promisiunii fcute de ctre o
alt parte (numit chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum sunt
prevzute n contractul de nchiriere/leasing. n practic, drepturile i
obligaiile prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate n
contract.
GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing 187

3.1.7 Drept aferent contractelor de nchiriere/leasing cunoscut i ca dreptul
de ocupare i folosin sau dreptul chiriaului/locatarului. Dreptul real
imobiliar care este creat mai degrab de clauzele unui contract de
leasing/nchiriere, dect de drepturile legale aferente deinerii proprietii
imobiliare. Dreptul aferent contractelor de nchiriere/leasing este generat
numai de clauzele unui anumit contract de nchiriere/leasing, expir la o
dat prevzut n timp i poate fi apt de a fi divizat sau cedat prin
subnchiriere altor pri.
3.1.8 Dreptul proprietarului. Dreptul deinut de proprietar/locator n una
din situaiile descrise n cadrul paragrafelor 3.1.5, 3.1.6 sau 3.1.7, de mai
sus.
3.1.9 Valoarea sinergiei/din comasare. Valoarea suplimentar, dac exist,
rezultat din fuziunea a dou sau mai multe participaii la o proprietate,
peste suma valorilor participaiilor individuale.
3.1.10 Tipuri de chirie
3.1.10.1 Chirie de pia. Suma de bani estimat pentru care o proprietate
imobiliar sau spaiu din aceasta ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre
un locator hotrt i un locatar decis, n termenii adecvai de nchiriere ai
unei tranzacii cu chiria determinat n mod obiectiv, dup o activitate
adecvat de marketing, n care prile au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
Ori de cte ori este implicat chiria de pia, trebuie prezentate
,,clauzele adecvate ale contractului pe care acesta le reflect.
3.1.10.2 Chirie contractual sau chiria temporar. Chiria prevzut
ntr-un anumit contract de nchiriere; dei chiria contractual dintr-un
anumit contract poate fi egal cu chiria de pia, n practic aceasta
poate fi substanial diferit, n special cea din contractele de nchiriere
mai vechi, care conin clauze de chirie fix.
3.1.10.3 Chirie n funcie de venituri. Orice form de contract de
nchiriere n care locatorul primete o chirie al crei nivel este stabilit n
funcie de veniturile locatarului. Un exemplu este chiria calculat ca
procentaj din cifra de afaceri.
3.1.11 Vnzare i leaseback. Vnzarea proprietii imobiliare simultan cu
nchirierea ctre vnztor a aceleiai proprieti. Cumprtorul devine
locator sau proprietar, iar vnztorul devine locatar sau chiria. Deoarece
ntre prile participante pot s existe circumstane sau relaii speciale,
tranzaciile de vnzare i leaseback pot s reflecte condiiile normale de
pia sau s nu le reflecte.

4.1 Proprietatea nchiriat este contabilizat n mod diferit fa de proprietatea
deplin, imobilizrile corporale, conform IFRS-urilor/IAS-urilor. Cerinele de
evaluare sunt sintetizate n IVA 1 i Anexa A la IVA 1.

5.1 Drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing se evalueaz
dup aceleai principii generale ca i dreptul absolut de proprietate, dar cu
respectarea diferenelor create de un contract de leasing, care poate
ngrdi dreptul deplin de proprietate, fcnd ca acesta s fie nevandabil
sau restricionat.
5.2 Drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing fac adesea
obiectul unor clauze restrictive sau unor prevederi referitoare la
nstrinarea lor.
5.3 Proprietile depline, care fac obiectul unui leasing operaional, sunt
tratate ca fiind investiii imobiliare i, ca urmare, sunt evaluate pe baza
valorii de pia. Drepturile iniiale de nchiriere sunt evaluate, n mod uzual,
pe baza valorii de pia.
5.4 n unele ri, locatarul poate avea un drept legal s cumpere
proprietatea nchiriat, de obicei ca proprietate liber, sau poate avea un
drept absolut sau condiionat de rennoirea nchirierii pentru o perioad
de timp. Evaluatorul trebuie s-i orienteze atenia asupra existenei unor
astfel de drepturi legale i s indice n raportul de evaluare, dac sunt
cunoscute aceste drepturi.
5.5 Distincia dintre aspectele fizice i cele ale dreptului real imobiliar este
esenial n evaluare. De exemplu, un contract de nchiriere prevede c
chiriaul nu are dreptul s vnd sau s transfere dreptul su de ocupare i
folosin, fcnd astfel nevandabil acest drept, pe durata contractului de
nchiriere. Valoarea dreptului chiriaului este legat astfel numai de dreptul lui
de ocupare i folosin. Valoarea dreptului de ocupare i folosin poate
mbrca o form bneasc, dar nu este o valoare de pia, deoarece acest
drept nu poate fi vndut pe pia. Totui, valoarea dreptului
proprietarului de a nchiria trebuie s aib valoare de pia, bazat pe
venitul din chirie pe parcursul contractului, mpreun cu orice valoare
rezidual rmas la sfritul contractului de nchiriere.
5.6 Fiecare drept legal asupra unei proprieti va fi evaluat ca un element

separat i nu tratat ca fiind contopit cu un alt drept. Orice calcul al valorii
sinergiei/valorii din comasare poate fi efectuat numai pe baza unor ipoteze
specifice i numai dac evaluatorul are calificarea necesar.
5.7 Condiionrile oneroase ale clauzelor de nchiriere pot afecta negativ
valoarea de pia a drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing.
n raportul su de evaluare, evaluatorul trebuie s atrag atenia asupra
existenei unor astfel de circumstane. Cea mai ntlnit situaie, cnd apare
acest efect negativ, se refer la restriciile cesiunii contractului de nchiriere
sau ale dreptului de a subnchiria.
5.8 nchirieri n cadrul grupului
5.8.1 Atunci cnd o proprietate face obiectul unui leasing sau unui
acord de nchiriere ntre dou ntreprinderi din acelai grup, se poate
ine cont de existena acestui acord atunci cnd clauzele reflect o
tranzacie neprtinitoare i n coresponden cu practica pieei iar
relaia dintre pri este prezentat n raport. Cnd scopul evalurii este
ntocmirea situaiilor financiare, este acceptabil s fie reflectate orice
nchirieri n cadrul grupului, relevnd interesele uneia din pri asupra
dreptului de nchiriere supus evalurii. Totui, dac se evalueaz investiia
imobiliar a ntregului grup, n vederea includerii n situaiile financiare
consolidate, trebuie eliminat existena proprietii imobiliare care este
nchiriat unei entiti din cadrul aceluiai grup. (Standardul Internaional de
Contabilitate 40, paragraful B21.)
5.9 Modificrile proprietii efectuate de chiria
5.9.1 Cnd se evalueaz orice drept asupra unei proprieti nchiriate,
este important ca evaluatorul s stabileasc dac modificrile sau
adaptrile au fost fcute de chiria/locatar. Dac este cazul, trebuie
puse urmtoarele ntrebri:
a) chiriaul a acionat n conformitate cu orice condiie sau
restricii referitoare la modificri?
b) care este impactul oricror legi asupra dreptului prilor n
cazul efecturii modificrilor?
c) modificrile erau obligatorii sau voluntare? (vezi mai jos)
d) exist obligaia locatorului de a-l compensa pe locatar pentru
costul sau valoarea modificrilor efectuate sau locatarul va
nltura modificrile la finele contractului de nchiriere?

5.9.2 Modificrile proprietii nchiriate sunt de dou categorii:
a) Modificri obligatorii: acestea apar cnd proprietatea este
nchiriat ntr-o stare de construcie nefinalizat, nefiind apt
pentru ocupare fr efectuarea ulterioar de construcii sau de
instalaii, de ctre locatar. Contractul de nchiriere prevede c
aceste lucrri trebuie fcute de locatar, ntr-o anumit perioad de
timp.
b) Modificri voluntare: acestea apar cnd proprietatea este
nchiriat n stare complet pentru a fi ocupat imediat, dar
locatarul decide s fac lucrri de mbuntire sau de adaptare,
pentru a-i satisface nite necesiti particulare. Dei locatarul
poate privi aceste lucrri ca modificri, piaa poate s nu le
recunoasc.
5.9.3 De obicei, modificrile obligatorii vor avea un efect benefic asupra
chiriei de pia. Modificrile voluntare pot avea un efect benefic, neutru
sau negativ asupra chiriei de pia, n funcie de natura lor i de gradul
de specializare. Gradul n care efectul asupra chiriei de pia se reflect fie
asupra valorii dreptului proprietarului, fie al chiriaului, va depinde de
rspunsul la ntrebrile de la paragraful 5.9.1.
5.10 Valori de pia negative
5.10.1 Cnd drepturile chiriaului sunt de natura unei datorii n cazul
unei ntreprinderi, ele pot avea o valoare de pia negativ.
5.11 Aspecte generale
Din cauza complexitii evalurii drepturilor aferente contractelor de
nchiriere/leasing, este important ca un client sau consilierul juridic al
acestuia s pun la dispoziia evaluatorului, copii dup toate contractele de
leasing/nchiriere sau, n cazul proprietilor cu mai muli chiriai,
contractele cadru, mpreun cu un sumar al clauzelor din celelalte
contracte de nchiriere/leasing.

iulie 2007.
192

Evaluare GN 3
1.0 Introducere
1.1 Mijloacele fixe mobile constituie o clas general de active, care fac parte
din imobilizrile corporale. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1
(IVA 1) prezint cerinele de evaluare n scopuri de raportare financiar. Acest
GN conine informaii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor
Internaionale de Evaluare, activelor de natura mijloacelor fixe mobile.
1.2 Activele de natura mijloacelor fixe mobile au caracteristici specifice care le
deosebesc de proprietatea imobiliar, caracteristici care afecteaz att
abordarea, ct i raportarea valorii lor. n mod normal, mijloacele fixe mobile
pot fi mutate dintr-un loc n altul sau reamplasate i deseori se depreciaz mai
rapid dect proprietatea imobiliar. n mod frecvent, valoarea va diferi n mod
semnificativ, n funcie de modalitatea n care un mijloc fix mobil este evaluat,
respectiv: mpreun cu alte active n cadrul unei uniti operaionale distincte,
ca activ individual destinat vnzrii, ca activ instalat (pe amplasament) sau ca
activ demontat.

2.1 Acest GN se concentreaz pe aplicarea abordrilor, principiilor i tipurilor
de valoare, prezentate n Standarde, la evaluarea mijloacelor fixe mobile.
Pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile pot fi relevante i urmtoarele GN-uri:
GN 4, Evaluarea activelor necorporale
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
1
n Romnia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin HG 2139/2004, pentru aprobarea
Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. Prin
sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2 cu
urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru);
Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa 3
- Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active
corporale (n.t.).
GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile 193
Standard Internaional de Practic n Evaluare 3
Evaluarea mijloacelor fixe mobile 1 (Revizuit n

anul 2007)

GN 6, Evaluarea ntreprinderii
GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - (CIN).
2.2 Acest GN se aplic pentru evaluarea activelor de natura mijloacelor fixe
mobile, care aparin att entitilor din sectorul privat, ct i celor din sectorul
public.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare
3.1 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie,
ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care
preul este determinat n mod obiectiv.
3.2 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt,
ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing
adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
3.3 Mijloace fixe mobile. Active imobilizate corporale, altele dect proprietatea
imobiliar, care:
(a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea
de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n
scopuri administrative; i
(b) se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade.
Categoriile de mijloace fixe mobile sunt:
Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot
include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente
tehnologice.
Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un
aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a
entitii.
Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea
ntreprinderii sau entitii.
Definiii din Standardele Internaionale de Raportare Financiar
3.4 Leasing financiar. O operaiune de leasing care transfer, substanial, toate
riscurile i avantajele neprevzute aferente dreptului de proprietate asupra unui
194 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile

activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu (IAS 17,
paragraful 4).
3.5 Leasing operaional. O operaiune de leasing care nu intr n categoria
leasingului financiar (IAS 17, paragraful 4).
3.6 Imobilizri corporale. Elemente corporale care:
a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de
administrative; i
b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (contabile)

4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri),
imobilizrile corporale pot fi incluse n bilanul contabil al unei entiti, fie la
costul lor minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din
depreciere, fie la valoarea just, de la data reevalurii, minus orice amortizare
cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere. (IAS 16, paragrafele 29, 30
i 31). n general, valoarea just a imobilizrilor corporale este valoarea lor de
pia determinat prin evaluare (IAS 16, paragraful 32). Mijloacele fixe mobile,
mpreun cu alte active imobilizate, sunt tratate i n alte IFRS-uri, respectiv:
IAS 2, Stocuri; IAS 17, Contracte de leasing; IAS 36, Deprecierea activelor;
IFRS 3, Combinri de ntreprinderi; i IFRS 5, Active imobilizate deinute
pentru vnzare i activiti ntrerupte.
4.2 Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea
pentru raportarea financiar prezint evaluarea i cerinele de raportare a
evalurii, conform diferitelor IFRS-uri, indicate n paragraful de mai sus.
4.3 Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASuri) solicit ca, dup recunoatere, elementele imobilizrilor corporale s fie
nregistrate fie la costul lor minus orice amortizare cumulat i orice pierderi
cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat, care este valoarea just, de
la data reevalurii, minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate
din depreciere (IPSAS 17, paragrafele 43 i 44). IPSAS 21, Deprecierea
activelor care nu genereaz numerar, poate fi aplicat mijloacelor fixe mobile,
care sunt combinate cu alte mijloace fixe. Standardul Internaional de Aplicaie
n Evaluare 3 (IVA 3), Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar, prezint cerinele ISPAS-urilor privind evaluarea i raportarea
evalurii.
4.4 Ipotezele i abordarea evalurii mijloacelor fixe mobile, n scopul
recunoaterii n situaiile financiare, pot fi foarte diferite de cele adecvate

pentru un alt scop. Ca urmare, trebuie facut o distincie clar dac, n acelai
document, se raporteaz valori cerute pentru scopuri diferite. Conform
diferitelor IFRS-uri, pot fi adecvate diferite ipoteze de evaluare i deci, este
important ca evaluatorul s cunoasc cerinele de baz ale standardului relevant
i s discute cu clientul ipotezele adecvate, nainte de nceperea misiunii de
evaluare.

5.1 Evalurile mijloacelor fixe mobile pot fi efectuate prin utilizarea oricreia
din urmtoarele abordri:
5.1.1 abordarea prin comparaia vnzrilor;
5.1.2 abordarea prin cost (costul de nlocuire net); (vezi GN 8); i
5.1.3 abordarea prin venit.
5.2 Pentru multe scopuri, inclusiv conformarea cu IFRS-urile, cel mai
adecvat tip de valoare este valoarea de pia. Totui, n definiia valorii de
pia se presupune existena unui schimb pe baze neprtinitoare, ntre
pri informate i decise; nu se precizeaz nimic despre modul n care
activul este oferit spre vnzare sau despre orice alte situaii specifice care
pot avea un efect important n procesul de evaluare. Ca urmare, cnd face
o evaluare a unui mijloc fix mobil, evaluatorul trebuie s stabileasc i s
prezinte ipotezele adiionale care sunt adecvate, avnd n vedere natura
activului i scopul evalurii. Aceste ipoteze se pot referi la situaia n care
mijloacele fixe mobile ale ntreprinderii sunt utilizate n mod curent sau la
gradul n care un element individual este combinat cu alte active. Exemple
de ipoteze care pot fi adecvate n diferite situaii sau pentru diferite scopuri
ale evalurii, sunt:
5.2.1 aceea n care mijlocul fix mobil este evaluat ca un ntreg,
instalat/pe amplasament i ca parte a ntreprinderii care i continu
activitatea normal de exploatare;
5.2.2 aceea n care mijlocul fix mobil este evaluat ca instalat/pe
amplasament, dar pe premisa c ntreprinderea este nchis; sau
5.2.3 aceea n care mijlocul fix mobil se evalueaz ca element separat ce
urmeaz s fie scos de pe locaia lui permanent (dezinstalat).

Pentru activele din sectorul public, ipoteza continuitii activitii normale
de exploatare, valabil n cazul unei ntreprinderi care deine mijloacele
fixe mobile, se refer la faptul c activele din sectorul public vor continua
s fie utilizate pentru furnizarea de bunuri sau servicii publice.
5.3 Lista cu ipotezele de mai sus nu este complet. Datorit diversitii i
mobilitii multor mijloace fixe mobile, termenul valoarea de pia trebuie
s fie nsoit de precizarea ipotezelor adiionale adecvate, care descriu
condiia i situaiile n care activul este oferit pe pia. Aceste ipoteze
trebuie s fie convenite cu clientul i s fie incluse n raportul de evaluare.
n mod frecvent, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze, de exemplu
pentru a arta efectul nchiderii unei ntreprinderi, asupra valorii de pia a
activelor de natura mijloacelor fixe mobile, n situaia n care decizia de
nchidere a ntreprinderii nu a fost nc luat.
5.4 Ali factori care pot afecta valoarea de pia a mijloacelor fixe mobile
sunt:
5.4.1 cheltuielile de instalare i comisioanele, n situaia n care
mijloacele fixe mobile se evalueaz ca fiind instalate;
5.4.2 dac ele se evalueaz pe ipoteza dezinstalrii, trebuie precizate
orice cheltuieli de scoatere de pe amplasament, de dezasamblare i de
posibil reinstalare ulterioar, precum i care parte va suporta aceste
cheltuieli. n anumite cazuri, aceste cheltuieli pot fi importante; ca
urmare, evaluatorul trebuie s ncheie un acord cu clientul, referitor la
modalitatea n care acestea ar trebui s fie reflectate i n ce ipotez(e)
specific(e) trebuie fcut evaluarea.
5.5 Asupra valorii mijloacelor fixe mobile pot avea un impact important i
factori cum ar fi: sursele limitate de materii prime, durata de via limitat
a cldirilor sau deinerea limitat a terenului i a cldirilor n care sunt
instalate, precum i restriciile legale sau din legislaia de mediu. Aceti
factori trebuie s fie luai n considerare de ctre evaluator i deci, trebuie s fie
stabilite ipotezele necesare.
5.6 Anumite mijloace fixe mobile, destinate s furnizeze diferite
servicii/utiliti unei cldiri, vor fi incluse n mod firesc n orice tranzacie
a proprietii imobiliare. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru
furnizarea de electricitate, gaz, aer condiionat, sistem de nclzire, rcire sau
ventilare i la echipamente cum ar fi lifturile. Dei valoarea acestor elemente va
fi inclus, n mod normal, n valoarea proprietii imobiliare, pentru anumite
scopuri, cum ar fi amortizarea contabil, ar putea fi necesar evaluarea

separat a acestor elemente. ntr-o astfel de situaie, evaluatorul trebuie s
precizeze n mod clar dac acest tratament i evaluare separat a acestor
elemente vor afecta valoarea proprietii imobiliare. n cazul n care,
pentru efectuarea unor evaluri de active imobiliare i de active de natura
mijloacelor fixe mobile, din aceeai locaie, sunt folosii evaluatori diferii,
este necesar o corelare atent a misiunilor acestora pentru a se evita fie
omisiuni, fie o dubl nregistrare.
5.7 Activele necorporale nu fac parte din mijloacele fixe mobile. Totui,
activele necorporale pot afecta valoarea mijloacelor fixe mobile; de
exemplu, valoarea desenelor i modelelor industriale este adesea legat de
drepturi de proprietate intelectual. n astfel de situaii, nainte de raportarea
evalurii, evaluatorul trebuie s stabileasc ce ipoteze sunt adecvate,
precum i disponibilitatea oricror active necorporale relevante.
Programele informatice pentru procese, documentaiile tehnice, documentele de
producie i brevetele de invenie sunt exemple de active necorporale care pot
avea impact asupra valorii mijloacelor fixe mobile, aceasta depinznd de
includerea sau neincluderea lor n tranzacie.
5.8 Un element de natura mijloacelor fixe mobile poate fi finanat prin mai
multe modaliti, cum ar fi un leasing financiar. n acest caz, activul nu
poate fi vndut fr ca locatorul sau locatarul s achite soldul sumei de
plat conform contractului de leasing. Acest sold de plat ar putea fi mai
mare sau mai mic dect valoarea negrevat a activului. Mijloacele fixe mobile,
care sunt subiectul unor astfel de modaliti de finanare, trebuie s fie
identificate n mod separat de celelalte active, iar valoarea lor trebuie
raportat n mod separat. Elementele care sunt subiectul unui leasing
operaional sau sunt cedate unor tere pri, n mod normal sunt excluse,
deoarece beneficiile proprietii nu sunt transferate locatarului. ndrumri
asupra leasingului financiar i operaional sunt prezentate n Anexa 1, la
IVA 1.
5.9 Definiia valorii de pia nu stipuleaz o anumit metod de vnzare, ca de
exemplu prin negociere direct, ofert, licitaie etc. Cadrul conceptual din IVS
1 stipuleaz clar c valoarea de pia presupune o vnzare n urma unei
marketing realizat n cea mai adecvat manier. Din aceast definiie rezult
implicit c metoda de vnzare va fi cea care va duce la cel mai mare pre al
activului sau grupului de active, n anumite situaii. Un vnztor informat i
hotrt va alege o metod de vnzare care i va maximiza preul. Totui, dac
schimbul va avea loc n situaii care mpiedic vnztorul s aleag metoda
optim de vnzare, rezultatul scontat nu va fi valoarea de pia, cu excepia
cazului cnd constrngerea vnztorului a fost una obinuit pentru toate

vnzrile de pe acea pia, i la acel moment. O constrngere specific
unui vnztor sau unui activ, nsoit de o cerin de a vinde sub acea
constrngere, va reprezenta o vnzare forat.
5.10 Activele de natura mijloacelor fixe mobile se afl n situaii de vnzare
forat, mai des dect proprietatea imobiliar. Uneori astfel de active trebuie
s fie vndute ntr-o perioad de timp care nu permite o comercializare
adecvat, de exemplu atunci cnd proprietarul curent al activelor trebuie s
elibereze sau s predea terenul i cldirile, unde acestea sunt amplasate. Dac
apare un astfel de scenariu sau dac acesta este previzibil, ar fi adecvat ca
evaluatorul s acorde o consultan privind preul obtenabil sau cel
acceptabil, chiar dac aceasta presupune stabilirea de ctre evaluator, mai
nti a naturii constrngerii exercitate asupra vnztorului, precum i
nelegerea consecinelor pe care vnztorul va trebui s le suporte, n
cazul n care acesta nu reuete s vnd activele, n intervalul de timp
prevzut. De exemplu, activele pot fi subiectul unei sechestrri sau proprietarul
se poate afla ntr-o situaie de dificultate financiar. De asemenea, ar putea fi
necesar s se ia n considerare orice alternativ de vnzare, de exemplu costul
transportului elementelor ctre o alt locaie, n vederea vnzrii. Fr o
cunoatere a situaiilor curente sau anticipate, evaluatorul nu poate oferi
un sfat avizat, deoarece schimbul poate s aib loc n alte modaliti dect
cele prevzute n definiia valorii de pia. Ipotezele referitoare la
realizarea unui transfer n situaii de vnzare forat, trebuie s fie atent
luate n considerare i s fie precizate n mod clar.

iulie 2007.
200

Evaluare 4 GN 4
1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat
acest Standard (GN) pentru a spori consecvena i calitatea evalurilor de active
necorporale n cadrul comunitii internaionale, n beneficiul utilizatorilor
situaiilor financiare i utilizatorilor de evaluri ale activelor necorporale.
1.2 Evalurile de active necorporale sunt cerute i realizate, n mod uzual, la
valoarea de pia, ca tip de valoare, prin aplicarea prevederilor Standardului
Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri
de valoare se aplic prevederile IVS 2, cu informaiile i explicaiile adecvate.
1.3 n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea activelor
necorporale sunt aceleai ca i cele folosite pentru alte tipuri de evaluri.
Anumii termeni pot avea ns sensuri sau utilizri diferite. Aceste diferene au
o mare importan n momentul utilizrii lor. Acest GN prezint definiiile
importante utilizate n evaluarea activelor necorporale.
1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fie foarte ateni
pentru a face distincia ntre valoarea activelor necorporale individuale, care
sunt active necorporale identificabile, i evaluarea acestora pe ipoteza
continuitii utilizrii lor n ntreprindere, inclusiv celor care se regsesc n
evaluarea participaiilor la bunurile imobiliare. Un exemplu, n acest ultim caz,
l reprezint evalurile proprietii generatoare de afaceri.

2.1 Acest GN este elaborat pentru a fi folosit la efectuarea sau la utilizarea
serviciilor de evaluare a activelor necorporale.
2.2 Pe lng elementele comune altor GN-uri, din cadrul Standardelor
Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de
evaluare a activelor necorporale. Aceast analiz este inclus n scopul de a

(Revizuit n 2007)

exemplifica procedeele implicate n evalurile activelor necorporale i pentru a
prezenta o baz de comparaie cu alte tipuri de evaluri, ns analiza nu trebuie
considerat ca fiind obligatorie sau restrictiv, dect n limita stabilit de acest
GN sau de alte IVS-uri.
2.3 Deoarece, pentru evalurile de active necorporale pot fi aplicate alte
principii de evaluare de baz, precum i Standardele Internaionale de Evaluare,
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare i Standardele Internaionale
de Practic n Evaluare, acest GN trebuie neles c ncorporeaz toate celelalte
seciuni aplicabile ale IVS-urilor.
3.0 Definiii
3.1 Valoare contabil
3.1.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea
cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, aa cum este nregistrat
n contabilitatea ntreprinderii.
3.1.2 Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena dintre activele totale
(dup scderea amortizrii cumulate i a oricror pierderi cumulate din
depreciere) i datoriile totale, aa cum apar acestea n bilan. n acest caz,
valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net
i capitalul propriu (capitalul acionarilor).
3.2 ntreprindere/entitate. O organizaie comercial, industrial sau de servicii
care desfoar o activitate economic.
3.3 Capitalizare
3.3.1 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri
nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a
capitalului.
3.3.2 n evaluarea ntreprinderii se refer la structura capitalului unei entiti
de afaceri.
3.3.3 n evaluarea ntreprinderii se refer, mai degrab, la recunoaterea unei
cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat, dect ca o cheltuial curent.
3.4 Factor de capitalizare. Orice multiplu utlizat pentru a transforma venitul n
valoare a capitalului.
3.5 Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei exprimat n procente) care
este folosit pentru transformarea venitului n valoare a capitalului.
202

3.6 Flux de numerar (cash-flow sau flux de trezorerie)
3.6.1 Flux de numerar brut. Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este
amortizarea.
3.6.2 Flux de numerar net. Pe o perioad de exploatare, acel numerar care
rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale
ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerar disponibil
pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori).
3.6.3 Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu. Profitul net (dup
impozitare) plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile
fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea
capitalului mprumutat investit, plus creterea capitalului mprumutat
investit.
3.6.4 Fluxul de numerar net pentru capitalul investit. Fluxul de numerar net
pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite, dup deducerea impozitului,
minus creterea net a capitalului mprumutat investit.
3.7 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a transforma o
sum de bani, de pltit sau de ncasat n viitor, n valoare actualizat. Rata de
actualizare medie ponderat a ratei de actualizare aplicat activelor necorporale
i a ratei de actualizare aplicat activelor corporale ar trebui s fie corelat cu
costul mediu ponderat al capitalului ntreprinderii.
3.8 Durat de via economic. Perioada de timp n care o proprietate poate fi
utilizat n mod profitabil. Durata de via economic poate fi diferit de la o
ar la alta, n funcie de nivelul de dezvoltare industrial i de legislaia din
fiecare ar.
3.9 Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce privete
valoarea. (Numit i data evalurii i/sau data aplicrii.)
3.10 ntreprindere. A se vedea ntreprindere/entitate.
3.11 Continuitatea activitii. O ntreprindere aflat n funciune/exploatare.
Entitatea privit n sensul continurii activitii sale ntr-un viitor previzibil. Se
presupune c entitatea nu are nici intenia nici necesitatea lichidrii i nici a
diminurii semnificative a activitilor ei (IAS 1, 23-24, Cadrul General, 23).
203

3.12 Fond comercial (goodwill).
3.12.1 Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi
identificate n mod individual i recunoscute n mod separat (IFRS 3, Anexa
A).
3.12.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul peste
ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare
de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent
al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile
mprumuturilor i capitalul investit n afacere.
3.12.3 Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i
altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific
proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin
vnzarea proprietii.
3.13 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare a
valorii unui activ necorporal, prin folosirea uneia sau mai multor metode, prin
care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor anticipate n valoarea
capitalului.
3.14 Active necorporale. Active care se manifest prin proprietile lor
economice. Ele nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii
proprietarului acestora i n mod uzual produc venituri pentru proprietarii lor.
Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi, relaii, active
necorporale grupate sau proprietate intelectual.
3.14.1 Drepturile exist n conformitate cu clauzele unui contract, scris sau
nescris, care este benefic din punct de vedere economic pentru ambele pri.
Exemple sunt contractele de furnizare, de distribuie, contractele de
aprovizionare i permisele de licen, printre altele.
3.14.2 Relaiile ntre pri sunt n general nebazate pe un contract, pot fi de
scurt durat i pot avea o valoare important pentru pri. Astfel de
exemple sunt, printre altele, fora de munc calificat, relaiile cu clienii,
relaiile cu furnizorii, relaiile cu distribuitorii i relaiile structurale ntre
pri.
3.14.3 Activele necorporale nedifereniate (grupate) reprezint valoarea
rezidual a activelor necorporale, rmas dup evaluarea activelor
necorporale identificabile i dup scderea acestei valori din valoarea total
a activelor necorporale. Alte concepte folosite, cu neles similar, sunt
204

clientela, profitul suplimentar i valoarea rezidual. Activele necorporale
nedifereniate sunt numite, n mod curent, fond comercial (goodwill). n
diferite perioade de timp, fondul comercial a fost interpretat ca fiind
clientela atras, venitul suplimentar generat de ntreprindere peste profitul
normal cu care se remunereaz activele identificate i/sau ca valoarea
suplimentar a ntreprinderii/entitii, n ansamblul ei, peste valoarea
nsumat a activelor ei identificabile.
3.14.4 Proprietatea intelectual reprezint o clas special a activelor
necorporale deoarece este protejat prin lege pentru a nu fi folosit de
persoane neautorizate. De exemplu: mrcile de fabric i de produse,
drepturile de autor, brevetele de invenie, secretele comerciale ori knowhow.
3.14.5 n general, accepiunea contabil limiteaz recunoaterea activelor
necorporale individuale la cele care, n mod normal, pot fi recunoscute, au o
durat de via rmas legal sau contractual i/ sau trebuie s fie
transferabile n mod individual i separabile de ntreprindere.
3.15 Proprietatea necorporal. Drepturile i privilegiile acordate proprietarului
de active necorporale.
3.16 Durata de via legal. Durata de via permis de lege pentru activele
necorporale.
3.17 Abordarea prin pia. O cale general de estimare a valorii unui activ
necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n
cauz cu active similare care au fost vndute.
3.18 Valoarea de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.19 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii
valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din
valoarea acelei investiii.
3.20 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element nou similar, care are
o utilitate echivalent apropriat cu cea a elementului evaluat.
3.21 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi
diferit de data evalurii.
3.22 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element nou identic.
205

3.23 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin
folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea i
definiiile Abordarea bazat pe active, Abordarea prin pia i Abordarea prin
capitalizarea venitului.)
3.24 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de
estimare a valorii.
3.25 Procedur de evaluare. Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a
etapelor unei metode de evaluare.
3.26 Rat de evaluare. Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un
pre, iar la numitor se afl date financiare, de funcionare sau fizice.
3.27 Valoarea de utilizare. Acest tip de valoare se axeaz pe valoarea cu care o
anumit proprietate contribuie la ntreprinderea/entitatea din care face parte,
indiferent de cea mai bun utilizare a proprietii sau de suma de bani care
poate fi obinut n urma vnzrii sale. Valoarea de utilizare reprezint valoarea
pe care o anumit proprietate o are pentru un anumit scop i un anumit
utilizator i, n consecin, nu se bazeaz pe informaii de pia.

4.1 n mod uzual, evalurile de active necorporale sunt folosite n procesul
alocrii valorii totale pe diferitele active, alocare necesar pentru elaborarea sau
retratarea situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de active
necorporale reflect valoarea de pia a tuturor componentelor bilanului unei
ntreprinderi, pentru a respecta standardele de contabilitate, conform conveniei
care reflect efectul modificrii preurilor.
4.2 Standardul Internaional de Contabilitate 38 (IAS 38) conine tratamentul
contabil al activelor necorporale, analizeaz criteriile pe care un activ
necorporal trebuie s le ndeplineasc pentru a fi recunoscut, specific valoarea
contabil a activelor necorporale i stabilete cerinele pentru prezentarea
informaiilor referitoare la activele necorporale.

5.1 Evalurile de active necorporale pot fi solicitate pentru diferite utilizri
cum sunt achiziii i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi,
fuziuni, vnzarea unui activ necorporal, raportarea financiar i altele.
206

5.1.1 Cnd scopul evalurii solicit estimarea valorii de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodologiile conforme cu
prevederile din IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un angajament solicit un tip de valoare diferit
de valoarea de pia, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de
valoare implicat, va defini o astfel de valoare i va parcurge toi paii
necesari pentru a face distincia dintre estimarea tipului respectiv de
valoare i estimarea valorii de pia.
5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indic
faptul c este necesar i adecvat o deviere de la oricare prevedere a
Standardelor Internaionale de Evaluare sau de la acest GN, o astfel de deviere
ar trebui s fie prezentat, mpreun cu motivul invocrii devierii.
5.3 Evaluatorul va parcurge toate etapele necesare pentru a se asigura c
toate sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate procesului
de evaluare. n multe situaii, nu intr n atribuiile evaluatorului verificarea
complet a unor surse de informaii secundare sau teriare. Ca urmare,
evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica acurateea i
corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe pieele i n
zona n care se face evaluarea.
5.4 n mod frecvent, evaluatorii de active necorporale trebuie s se bazeze
pe informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n
rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul trebuie s prezinte
sursele tuturor informaiilor luate n considerare, iar aceste informaii vor
fi verificate, ori de cte ori este posibil n mod rezonabil. Cerinele pentru
elaborarea rapoartelor de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic
IVSC (seciunea 7) i n IVS 3, Raportarea evalurii.
5.5 Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile de evaluare a
activelor necorporale sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare,
evalurile de active necorporale necesit cerine speciale de pregtire, instruire,
cunotine i experien.
5.6 O descriere a misiunii de evaluare trebuie s includ:
5.6.1 identificarea activului/activelor necorporal(e) sau a dreptului de
proprietate asupra activului/activelor necorporal(e) care vor fi
evaluate;
5.6.2 data efectiv a evalurii;
5.6.3 definiia valorii;
207

5.6.4 deintorul dreptului de proprietate; i
5.6.5 scopul i destinaia evalurii.
5.7 Factorii care trebuie luai n considerare de ctre evaluatorul de active
necorporale sunt:
5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de
proprietate
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente
legale. n unele ri sau n unele legislaii, aceste documente pot fi
numite brevete de invenie, mrci de produse, mrci de fabric, knowhow, baze de date i drepturi de autor, pentru a numi cteva.
5.7.1.2 Oricine deine un drept de proprietate asupra activelor
necorporale este nregistrat ntr-un document. Aceste drepturi i condiii
pot fi coninute ntr-un contract sau ntr-un alt document i pot fi
transferate sau nu unui nou proprietar.
5.7.2 Durata de via economic i/sau durata de via legal rmas a
activului necorporal
5.7.3 Capacitatea activelor necorporale de a genera profit
5.7.4 Natura i istoricul activelor necorporale. Deoarece valoarea rezult
din beneficiile viitorului proprietar, istoricul este important pentru c poate
reprezenta un reper pentru ateptrile viitoare referitoare la activele
necorporale.
5.7.5 Perspectiva economic ce ar putea afecta activele necorporale n
cauz, inclusiv mediul politic i politica guvernamental. Probleme ca rata
de schimb valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod diferit
activele necorporale, care funcioneaz destul de particularizat n diverse
sectoare ale economiei
5.7.6 Condiiile i perspectiva domeniului specific de activitate, care pot
afecta activele necorporale n cauz.
5.7.7 De asemenea, valoarea necorporal este coninut n active
nedifereniate, adesea numit fond comercial (goodwill). n acest context
se observ c valoarea fondului comercial este similar cu fondul comercial
n accepiunea contabilitii, respectiv de valoare rezidual (cost istoric n
termeni contabili), dup deducerea valorii tuturor celorlalte active.
208

5.7.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate drepturile de
proprietate asupra activelor necorporale n cauz
5.7.9 Alte informaii de pia, de ex. ratele rentabilitii investiiilor
alternative, etc.
5.7.10 Preurile de pia pentru achiziionarea drepturilor similare
asupra activelor necorporale sau a activelor necorporale.
5.7.10.1 Adesea, n special cnd se compar preurile de achiziie,
informaiile adecvate sunt dificil sau imposibil de obinut. Dei preul
real de achiziie poate fi fcut public, evaluatorul nu tie ce garanii i
concesii a acordat vnztorul, ce condiii au fost acordate sau primite,
sau care a fost efectul impozitrii asupra tranzaciei.
5.7.10.2 Informaiile asupra comparabilelor trebuie utilizate ntotdeauna
cu atenie, putnd fi necesar efectuarea unor corecii numeroase.
5.7.11 Corectarea situaiilor financiare istorice pentru a estima
posibilitile economice i perspectivele activelor necorporale
5.7.12 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider relevante
5.8 Abordri n evaluarea activelor necorporale
5.8.1 Abordarea prin pia (prin comparaia vnzrilor) n evaluarea
activelor necorporale.
5.8.1.1 Abordarea prin pia compar subiectul cu activele
necorporale similare sau cu drepturile pariale asupra activelor
necorporale, care au fost vndute pe piaa liber.
5.8.1.2 Cele dou surse uzuale de informaii, utilizate n abordarea
prin pia, sunt pieele n cadrul crora se comercializeaz
drepturile asupra activelor necorporale similare, precum i
tranzaciile anterioare n care au fost implicate activele necorporale
n cauz.
5.8.1.2.1 n abordarea prin pia trebuie s existe o baz
rezonabil pentru comparaii cu active necorporale similare.
Aceste active necorporale similare trebuie s funcioneze n acelai
domeniu ca i subiectul evaluat sau ntr-un domeniu care rspunde
acelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o
manier clar i care s nu induc n eroare.
209

5.8.1.3 Prin analiza achiziiilor de active necorporale, evaluatorul
calculeaz adesea ratele de evaluare, care sunt un raport ntre pre
i o form de venit sau activele nete. Trebuie acordat o mare atenie
n calcularea i selectarea acestor rate.
5.8.1.3.1 Rata (ratele) alese trebuie s furnizeze informaii clare
despre valoarea activelor necorporale.
5.8.1.3.2 Informaiile asupra activelor necorporale similare, folosite
pentru a calcula rata, trebuie s fie corecte.
5.8.1.3.3 Calcularea ratelor trebuie s fie corect.
5.8.1.3.4 Dac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n
calcul, ca i metoda de calculare a mediei trebuie s fie adecvat.
5.8.1.3.5 Toate calculele trebuie fcute n aceeai manier, att
pentru activele necorporale similare, ct i pentru activele
necorporale n cauz.
5.8.1.3.6 Datele referitoare la pre, utilizate la rat (rate), trebuie s
fie valabile la data evalurii i s fie reprezentative pentru pia la
acea dat.
5.8.1.3.7 Dac este cazul, ar putea fi necesare anumite corecii pentru
a aduce activele necorporale similare i activele necorporale n cauz
la un grad de comparabilitate mai mare.
5.8.1.3.8 Ar putea fi necesare corecii pentru elementele neobinuite,
extraordinare i din afara exploatrii.
5.8.1.3.9 Ratele selectate trebuie s fie cele adecvate, avnd n
vedere diferenele de risc i de ateptri ale activelor necorporale
similare i activelor necorporale n cauz.
5.8.1.3.10 Pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii deoarece pot
fi selectai mai muli multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt
aplicai activelor necorporale supuse evalurii.
5.8.1.4 Cnd la o evaluare sunt utilizate informaii despre
tranzaciile anterioare, n care au fost implicate activele necorporale
n cauz, pentru a furniza orientri n evaluare pot fi necesare
corecii pentru a lua n considerare trecerea timpului i situaiile
modificate din economie, din domeniul de activitate i al activelor
necorporale nsei.
210

5.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea activelor
necorporale.
5.8.2.1 Abordarea prin venit estimeaz valoarea unui activ
necorporal sau a drepturilor de proprietate asupra activului
necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor
anticipate. Cele dou metode uzuale, incluse n abordarea prin venit,
sunt capitalizarea (direct) a venitului i analiza fluxului de numerar
actualizat (DCF).
5.8.2.1.1 n cazul capitalizrii (directe) a venitului, un nivel
reprezentativ al venitului se mparte cu o rat de capitalizare sau
se nmulete cu un multiplu de venit (factor de capitalizare)
pentru a transforma venitul n valoare.
5.8.2.1.2 Evaluatorul aloc venitul pe diferitele active necorporale.
Trebuie acordat atenia necesar astfel nct venitul alocat i nsumat
pe toate activele individuale s nu depeasc venitul total aferent
tuturor activelor.
5.8.2.1.3 n teorie, venitul poate avea mai multe forme de venit i de
flux de numerar. n practic, forma de venit utilizat este fie venitul
nainte de impozitare, fie venitul dup impozitare. Dac sunt utilizate
metodele de capitalizare, durata de via economic a activelor trebuie
s fie infinit, sau foarte lung.
5.8.2.1.4 n cadrul analizei DCF i/sau metodei dividendului,
ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din perioadele
viitoare. Aceste ncasri sunt transformate n valoare prin
aplicarea unei rate de actualizare, folosind tehnicile valorii
actualizate. Pot fi folosite mai multe definiii ale fluxului de numerar
(cash-flow). Metodele de actualizare sunt folosite n mod uzual pentru
activele necorporale cu durat de via economic finit. n mod
normal, perioada de previziune n metodele de actualizare este
mai scurt dect durata de via economic sau durata de via
legal (definit ca perioada n care activul sau participaia la
acesta este protejat legal).
5.8.2.1.4.1 Durata de via economic este perioada n care se
ateapt ca activele necorporale s genereze un beneficiu pentru
proprietarul lor. Un exemplu este programul pentru calculator, care
poate avea o durat de via ateptat de 36 de luni, nainte de a fi
necesar nlocuirea sa cu o versiune actualizat.
5.8.2.1.4.2 Durata de via legal este perioada n care activele
211

necorporale pot fi protejate prin lege. Un exemplu ar fi un brevet de
invenie, care are o durat de via ce poate fi definit de la nceput
i care, n timp, se ndreapt spre zero.
5.8.2.1.5 Ratele de capitalizare i ratele de actualizare sunt
preluate din pia i sunt exprimate ca multiplii de pre
(determinai pe baza informaiilor derivate din cotaiilor la burs
i din achiziiile de ntreprinderi) sau ca o rat a rentabilitii
(estimat pe baza informaiilor despre investiiile alternative).
5.8.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n
valoare folosind calcule care iau n considerare creterea
previzionat a acestora, anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul
asociat cu fluxul de beneficii precum i valoarea banilor n timp.
5.8.3 Abordarea prin cost, adesea numit costul de recreare, este cunoscut
i sub denumirea de abordarea prin activul corectat.
5.8.3.1 Abordarea prin cost este fundamentat pe principiul substituiei,
de exemplu un activ nu valoreaz mai mult dect costul nlocuirii tuturor
prilor sale componente.
5.8.3.2 n aplicarea abordrii prin cost, trebuie estimat costul fiecrui
element necesar pentru crearea activelor, inclusiv profitul
promotorului, prin utilizarea cunotinelor avute la data evalurii.
5.9 Procese de reconciliere
5.9.1 Concluzia asupra valorii se va baza pe:
5.9.1.1 definiia valorii, i pe
5.9.1.2 toate informaiile relevante, de la data evalurii, necesare
pentru ndeplinirea misiunii.
5.9.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii
rezultate din metodele de evaluare aplicate.
5.9.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i procedurilor
adecvate de evaluare depind de raionamentul profesional al
evaluatorului.
5.9.2.2 n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc
raionamentul profesional atunci cnd apreciaz importana/
credibilitatea fiecrei valori estimate. Evaluatorul trebuie s prezinte
212

raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare folosite i
pentru importana acordat metodelor, n urma crora a rezultat valoarea
final/ reconciliat.

iulie 2007.
213
214

Evaluare 5 GN 5
Evaluarea bunurilor mobile (Revizuit n 2007)
1.1 Scopul acestui Standard (GN) este de a mbunti consecvena i calitatea
evalurilor de bunuri mobile n avantajul utilizatorilor serviciilor de evaluare a
bunurilor mobile.
1.2 n general, n evalurile de bunuri mobile se cere determinarea valorii de
pia, aplicndu-se astfel prevederile Standardului Internaional de Evaluare 1
(IVS 1). n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri de valoare, se aplic
prevederile IVS 2, cu prezentarea informaiilor i explicaiilor necesare.
1.3 Dac unii termeni pot avea definiii diferite, iar aplicabilitatea metodelor
specifice poate s difere, teoria, conceptele i procesele aplicate n evaluarea
bunurilor mobile, n esena lor, sunt aceleai cu cele folosite pentru alte tipuri
de evaluri. Ori de cte ori se folosesc termeni cu semnificaii diferite, este
important s se specifice acele diferene. Acest GN stabilete definiiile
importante utilizate n evalurile bunurilor mobile.
1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare a bunurilor mobile trebuie
s fie foarte ateni pentru a face distincia ntre segmentele pieei (date de
modalitile de comercializare, n.t.) i valorile de pia corespondente acestor
segmente. Un exemplu l reprezint valoarea de pia a proprietilor vndute
prin licitaie, n comparaie cu cea a proprietilor vndute sau achiziionate prin
tranzacii private, pentru care preul nu este fcut public. Un alt exemplu ar fi
acela al valorii de pia a bunurilor mobile vndute en-gros, n comparaie cu
valoarea de pia a acelorai bunuri vndute cu amnuntul.

2.1 Acest GN este ntocmit pentru a fi util la prestarea sau utilizarea serviciilor
de evaluare a bunurilor mobile.
2.2 Pe lng alte elemente comune altor Standarde Internaionale de Aplicaii
i Practic n Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de
evaluare a bunurilor mobile. Aceast analiz are scopul de a caracteriza
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
1.0 Introducere

procedeele implicate n evalurile bunurilor mobile i pentru a furniza o baz de
comparaie cu alte tipuri de evaluri.
2.3 Mijloacele fixe mobile reprezint o categorie de bunuri mobile, dar
evaluarea acestora este prezentat n GN 3.
3.0 Definiii
3.1 Pre de licitaie. Preul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul
unei licitaii publice; poate include sau nu onorarii sau comisioane. A se vedea
i Pre de lichidare a stocului, Vnzarea prin acord privat.
3.2 Obiecte de colecie. Termen larg care descrie obiectele de colecie, datorit
interesului pe care acestea l provoac prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor.
n anumite ri, acest termen se poate referi, printre altele, la obiecte de art,
antichiti, pietre preioase i bijuterii, instrumente muzicale, colecii
numismatice i filatelice, cri rare i materiale de arhiv. n alte situaii,
termenul se refer nu numai la aceste obiecte, ci i la o mare varietate de alte
elemente care nu sunt incluse ntr-o alt categorie.
3.3 Abordarea prin cost. O abordare comparativ a valorii proprietii sau unui
activ, care consider ca substitut/nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti
date, posibilitatea construirii altei proprieti, care s fie echivalent cu cea
original sau a unei proprieti care ar avea aceeai utilitate i fr costuri de
ntrziere. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de
nlocuire a proprietii sau activului n cauz, minus deprecierea total
(cumulat).
3.4 Abordarea prin cost n evaluarea obiectelor de art. O abordare
comparativ a valorii obiectelor de art care ia n considerare, ca substitut
pentru cumprarea unui anumit obiect de art, posibilitatea crerii unui alt
obiect de art care s nlocuiasc originalul. Estimarea evaluatorului se bazeaz
pe costul de reproducie sau de nlocuire al obiectului de art n cauz i pe
natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou, baz de
despgubire, o reproducere sau o copie exact (facsimil).
nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou (de la vechi la nou) se refer la
costul de achiziie al aceluiai element sau, dac acesta nu este disponibil, al
unui element de acelai fel i n aceeai stare, de pe piaa de vnzare cu
amnuntul a obiectelor de art noi.
Baz de despgubire se refer la costul de nlocuire a unui element cu altul
similar i n aceeai stare de pe piaa de vnzare a produselor la mna a doua
pentru obiecte de art i antichiti.
216 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile

O reproducere este o copie a obiectului original, ct mai apropiat de
originalul n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea materialelor, ns
creat prin metodele moderne de realizare.
O copie exact (facsimil) reprezint o copie fidel a obiectului original,
realizat cu materiale care au o natur, calitate i vechime similar i prin
metodele de realizare din perioada original.
3.5 Instalaii i accesorii. Totalitatea amenajrilor aferente unei proprieti,
evaluate n grup. A se vedea Accesorii comerciale sau Accesoriile locatarului.
3.6 Mobilier, instalaii i echipamente. Un termen utilizat n America de Nord
pentru a se referi la bunurile mobile corporale plus accesoriile comerciale i
amenajrile proprietii nchiriate. A se vedea i Proprietatea mobiliar.
3.7 Bunuri mobiliare i alte bunuri. n anumite ri, termen utilizat pentru
obiectele care pot fi identificabile, portabile i corporale considerate de publicul
larg drept mobile. A se vedea i Proprietatea mobiliar.
3.8 Pre de lichidare a stocului. Oferta anunat i acceptat, ce nu include
taxele i comisioanele i deci, nu reprezint neaprat preul de achiziie. A se
vedea Pre de licitaie, Vnzare prin acord privat.
3.9 Abordarea prin capitalizarea venitului. O metod comparativ de
determinare a valorii, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile
i cheltuielile proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de
capitalizare.
3.10 Valoarea intrinsec. n anumite ri, suma considerat, pe baza evalurii
faptelor disponibile, ca fiind valoarea adevrat sau real a unui element.
Este un concept pe termen lung de valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz
fluctuaiile de pre pe termen scurt.
3.11 Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute
de locatar. Construciile sau amenajrile terenurilor i cldirilor, realizate i
pltite de ctre locatar, pentru a satisface necesitile sale; n mod normal
trebuie luate de ctre locatar dup expirarea contractului de nchiriere; scoaterea
acestor amenajri nu trebuie s provoace distrugerea proprietii imobiliare. A
se vedea i Proprietate mobiliar, Accesorii comerciale sau accesoriile
locatarului.
3.12 Valoarea de pia, a se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.13 Proprietate mobiliar. Un concept legal care se refer la toate drepturile,
interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra obiectelor,
altele dect proprietatea imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii
mobiliare sunt numite n mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de
proprietatea imobiliar care se poate referi, fie la dreptul real imobiliar, fie la
proprietatea imobiliar. Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 217

corporale, cum ar fi bunurile mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o
crean sau un brevet de invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile
corporale nu sunt anexate n permanen proprietii imobiliare i n general
sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. A se vedea i Obiectele de colecie;
Instalaii i accesorii; Mobilier, instalaii i echipamente; Bunuri mobile;
Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de
locatar; Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului.
3.14 Bunuri mobile. Termen legal utilizat n unele ri pentru a desemna
componente ale proprietii mobiliare spre deosebire de proprietatea imobiliar,
care se refer la bunurile imobiliare. Bunurile mobile includ elementele
corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imobiliar. A se vedea
i Proprietatea mobiliar.
3.15 Mijloace fixe mobile 1 Active imobilizate corporale, altele dect
proprietatea imobiliar, care:
(a) sunt deinute de o ntreprindere/entitate pentru a fi utilizate n producia
de bunuri sau n prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau
pentru a fi folosite scopuri administrative, i
(b) se ateapt s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp.
Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include
construcii specializate nepermanente, maini i echipamente tehnologice.
Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un aparat
utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entitii.
3.16 Vnzare prin acord privat. O vnzare negociat i tranzacionat ntre
persoane i nu prin licitaie public sau prin alt metod. n general, preul de
vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord privat este cunoscut numai de prile
care particip la tranzacie. A se vedea i Pre de licitaie, Pre de lichidare a
stocului.
3.17 Evaluator profesionist de proprieti. O persoan care deine calificrile,
1
sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2 cu
urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru);
Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa
3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte
active corporale (n.t.).

abilitile i experiena necesar pentru a estima valoarea proprietii pentru o
diversitate de scopuri, incluznd tranzacii care presupun cedarea dreptului de
proprietate asupra bunurilor, a proprietii pentru garantarea mprumuturilor, a
proprietii care face obiectul unor litigii sau pentru impozitare i a proprietii
tratat ca active imobilizate n raportarea financiar.
3.18 Abordarea prin comparaia vnzrilor. O cale general de estimare a
valorii indicat pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra
bunurilor mobile, care utilizeaz una sau mai multe metode ce compar
subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor
similare. Aceast abordare a evalurii bunurilor mobile depinde de cunotinele
de pia ale evaluatorului i de experien, precum i de informaiile publicate
despre elementele comparabile.
3.19 Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. Accesorii mobiliare
anexate de locatar proprietii i folosite la desfurarea activitii sau afacerii.
A se vedea i Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau
Amenajrile fcute de locatar, Proprietatea mobiliar.
3.20 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii care
folosete una sau mai multe metode specifice de evaluare. n funcie de natura
i scopul proprietii, pot fi aplicate trei abordri n evaluare. Acestea sunt
abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit i abordarea prin
cost. Aplicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de
pia sau un alt tip de valoare diferit de valoarea de pia.
3.21 Metod de evaluare. O cale specific de estimare a valorii din cadrul
abordrilor n evaluare.

4.1 n unele situaii, evaluarea bunurilor mobile, efectuat mpreun cu
evaluarea proprietii imobiliare i/sau a ntreprinderii, ofer o baz pentru
determinarea gradului de depreciere a anumitor active imobilizate. n acest caz,
evaluarea bunurilor mobile n sine poate sau nu s reprezinte principalul motiv
al evalurii, ns este necesar mpletirea serviciilor oferite de evaluatorul de
bunuri mobile cu cele ale evaluatorului de ntreprinderi i/sau ale evaluatorului
de proprieti imobiliare, pentru a aloca i reflecta corect valoarea de pia a
activelor care vor fi incluse n situaiile financiare.

5.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi solicitate pentru mai multe utilizri
posibile incluznd raportarea financiar, achiziii i vnzri/cedri,
asigurare i impozitare.
5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodologiile consecvente cu
prevederile coninute n IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un contract implic un tip de valoare diferit de
valoarea de pia, de ex. valoarea de asigurare, evaluatorul va identifica
foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare i va
parcurge toi paii necesari pentru a prezenta diferena dintre valoarea
estimat a acelui tip de valoare i valoarea de pia estimat, conform
cerinelor IVS 2.
5.2 Evaluatorul va parcurge toate etapele necesare pentru a se asigura c
toate sursele de informare consultate sunt credibile i adecvate procesului
de evaluare. n multe situaii, nu intr n atribuiile evaluatorului verificarea
complet a unor surse de informaii secundare sau teriare. Ca urmare,
evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica acurateea i
corectitudinea surselor de informaii, aa cum este uzual pe piaa (pieele) i n
zona n care se face evaluarea.
5.3 Pentru evalurile de bunuri mobile, evaluatorul poate solicita serviciile altor
evaluatori profesioniti de proprieti i/sau altor specialiti. Astfel,
responsabilitatea referitoare la clasificarea elementelor proprietii de
evaluat trebuie stabilit ntre evaluatorii diferitelor discipline, pentru a se
asigura c nu exist omisiuni sau duble nregistrri. Un exemplu uzual l
reprezint recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti imobiliare, care
evalueaz componentele imobiliare ale proprietii. n cazul n care se
apeleaz i la serviciile altor experi, evaluatorul de bunuri mobile:
5.3.1 va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel de
servicii sunt ndeplinite integral iar concluziile sunt rezonabile i
credibile, sau
5.3.2 va dezvlui faptul c o astfel de verificare nu a fost fcut.
5.4 n mod frecvent, evaluatorii de bunuri mobile trebuie s se bazeze pe
informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n
rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul trebuie s prezinte

sursele tuturor informaiilor luate n considerare, iar aceste informaii vor
fi verificate ori de cte ori acest lucru este posibil n mod rezonabil.
5.5 Chiar dac multe dintre principiile, metodele i tehnicile de evaluare a
bunurilor mobile sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile
de bunuri mobile necesit o anumit pregtire, instruire, cunotine i
experien.
5.6 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n Codul
Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii. n cazul bunurilor
mobile, raportul de evaluare trebuie s cuprind:
5.6.1 Identificarea bunurilor i a dreptului de proprietate asupra
bunului care va fi evaluat (locaia bunului mobil i adresa
proprietarului);
5.6.2 Data evalurii;
5.6.3 Tipul sau definiia valorii;
5.6.4 Identificarea deintorului dreptului de proprietate sau a prii
iniiatoare (n.b., n unele ri, identitatea proprietarului nu poate fi fcut
public, din motive de confidenialitate);
5.6.5 Scopul i destinaia evalurii;
5.6.6 Condiiile evalurii;
5.6.7 Drepturi de retenie i servitui asupra proprietii; i
5.6.8 O declaraie de conformitate (semnat i datat).
5.7 Factorii care trebuie luai n considerare (ns nu neaprat raportai)
de ctre evaluatorul de bunuri mobile includ:
proprietate asupra bunurilor n cauz
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente
legale.
5.7.1.2 Drepturile i condiiile coninute n contractul proprietarului sau
n schimbul de coresponden; aceste drepturi pot sau nu s fie
transferate unui nou proprietar al bunurilor n cauz.

5.7.1.3 Documentele pot conine restricii asupra transferrii
proprietii, ca i prevederi care stipuleaz tipul de valoare care trebuie
adoptat, n cazul transferrii proprieti.
5.7.2 Natura bunurilor i istoricul dreptului de proprietate (provenien)
5.7.2.1 Transferuri sau vnzri anterioare ale proprietii
5.7.3 Perspectiva economic ce ar putea afecta bunurile n cauz,
inclusiv mediul politic i perspectiva guvernamental
5.7.4 Condiiile i perspectivele unei piee specifice comerului cu
bunuri mobile, care pot afecta bunurile n cauz
5.7.5 Meniunea c bunurile n cauz au sau nu o valoare necorporal
5.7.5.1 Dac valoarea necorporal este inerent bunurilor mobile,
evaluatorul trebuie s se asigure c valoarea necorporal este reflectat
n ntregime, indiferent dac valoarea necorporal identificabil a fost
sau nu evaluat separat.
5.7.5.1.1 Valoarea necorporal, att ct este posibil, trebuie
difereniat de valoarea proprietii corporale.
5.7.5.2 Este esenial ca evaluatorul s fie contient de limitrile legale i
de condiiile care deriv din legile rii n care exist bunurile.
5.7.5.3 Adesea, n special cnd se compar preurile de achiziionare,
este dificil sau imposibil de obinut informaii adecvate. Dei preul real
de achiziie poate fi fcut public, evaluatorul nu cunoate ce garanii i
concesii a acordat vnztorul, dac nainte de achiziie s-au obinut de la
vnztor bani n numerar sau alte active, cum trebuie alocat valoarea pe
activele achiziionate, sau care a fost efectul impozitrii asupra
tranzaciei.
5.7.5.4 Datorit motivelor explicate n paragraful 5.7.5.3, informaiile
asupra comparabilelor trebuie utilizate ntotdeauna cu atenie, putnd fi
necesar efectuarea unor corecii. Cnd se utilizeaz rezultatele licitaiei
publice, trebuie avut n vedere c acele rezultate pot reprezenta tranzacii
pentru un sector de pia mic. Pot fi necesare corecii pentru diferenele
cauzate de nivelurile de pia diferite.

5.7.6 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider a fi relevante.
5.8 Evaluri de bunuri mobile, prin abordarea prin comparaia vnzrilor
5.8.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor compar proprietatea n cauz
cu proprietile similare i/sau cu drepturile de proprietate asupra
proprietilor care au fost vndute pe pieele libere.
5.8.2 Cele dou surse uzuale de informaii, utilizate n abordarea prin
comparaia vnzrilor, sunt rezultatele publicate ale licitaiilor publice
precum i tranzaciile raportate de ctre firmele angajate n mod curent n
comercializarea proprietilor similare.
5.8.3 n abordarea prin comparaia vnzrilor trebuie s existe o baz
rezonabil i credibil pentru comparaiile cu proprieti similare. Aceste
proprieti similare sunt cele comercializate periodic pe aceeai pia ca a
proprietii n cauz sau pe o pia care rspunde acelorai variabile
economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i care s nu
induc n eroare. Factorii ce trebuie luai n considerare, pentru a stabili
existena unei baze de comparaie rezonabil, includ:
5.8.3.1 Similaritatea cu bunurile n cauz din punctul de vedere al
caracteristicilor descriptive, calitative i cantitative;
5.8.3.2 Cantitatea i verificabilitatea datelor asupra bunurilor similare;
5.8.3.3 Dac preul bunurilor similare reflect o tranzacie n condiii
neprtinitoare;
5.8.3.4 Este necesar o cercetare minuioas, imparial asupra bunurilor
similare, pentru a stabili independena i credibilitatea evalurii.
Cercetarea ar trebui s includ criterii simple i criterii obiective pentru
selectarea bunurilor similare;
5.8.3.5 Trebuie efectuat o analiz comparativ a asemnrilor i
diferenelor calitative i cantitative dintre bunurile similare i bunul n
cauz;
5.8.3.6 Acolo unde este cazul, pot fi necesare anumite corecii pentru a
face mai comparabil valoarea bunurilor similare cu cea a bunului n
cauz. Aceste corecii pot fi necesare pentru influena elementelor
neobinuite, nerepetabile i unice;

5.8.3.7 Dup caz, trebuie fcute corecii pentru diferenele referitoare la
dreptul de proprietate asupra bunului n cauz i cel asupra bunurilor
similare, n ceea ce privete caracterul i influena unor astfel de
diferene sau vandabilitatea ori lipsa acesteia.
5.8.4 Cnd la o evaluare sunt utilizate informaii despre tranzacii anterioare
ale bunului n cauz, pentru a furniza orientri n evaluare, pot fi necesare
anumite corecii pentru a lua n considerare trecerea timpului, modificri
aduse bunului i situaii schimbate din economie, din domeniul de activitate
i din activitatea ntreprinderilor n care se comercializeaz astfel de bunuri.
5.8.5 Uzanele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n evaluarea
bunurilor sau a dreptului de proprietate asupra unui element din categoria de
bunuri mobile. Totui, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzane
nu ar trebui s li se dea o importan deosebit, cu excepia cazului n care
se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte mult pe ele.
5.9 Evaluri de bunuri mobile realizate prin abordarea prin capitalizarea
venitului
5.9.1 Abordarea prin capitalizarea venitului ia n considerare informaiile
despre venitul i cheltuiala aferente proprietii evaluate i estimeaz
valoarea printr-un proces de capitalizare.
5.9.2 Aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului poate fi recomandat
la evaluarea mobilierului, accesoriilor i a echipamentelor eseniale pentru
funcionarea proprietilor precum hoteluri, apartamente mobilate i centre
de ngrijirea sntii.
5.9.2.1 Mobilierul, accesoriile i echipamentele pot fi supuse unei
utilizri intense, necesitnd astfel o nlocuire periodic, pentru a menine
caracterul atractiv i utilitatea unui complex.
5.9.2.2 Duratele de via util ale mobilierului, accesoriilor i
echipamentelor sunt estimate pe baza calitii, durabilitii lor i n
funcie de gradul de utilizare. Apoi se poate calcula o durat medie de
via util a acestor obiecte.
5.9.2.3 Pentru a obine o alocare pentru fondul anual de rennoire, costul
viitor de nlocuire a mobilierului, accesoriilor i echipamentelor se
mparte la durata medie de via util a acestor elemente. Fondul anual
de rennoire este inclus n cheltuielile de exploatare ale entitii.

5.10 Evaluri de bunuri mobile, prin abordarea prin cost
5.10.1 Abordarea prin cost ia n considerare, ca substitut pentru cumprarea
unui anumit bun mobil, posibilitatea crerii unui alt bun mobil care s
nlocuiasc originalul sau a unui bun mobil care ar putea avea aceeai
utilitate, fr a ine cont de costurile ntrzierii fabricaiei.
5.10.2 Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de
nlocuire a proprietii sau activului de evaluat.
5.10.2.1 Costul de nlocuire se refer la suma de bani pe care o persoan
se ateapt s o plteasc pentru un obiect cu aceeai vechime, mrime,
culoare i condiie. n general, se ncearc s se stabileasc preul unui
exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii a elementului, ct mai
apropiat de original n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea
materialelor, ns creat() prin metodele moderne de realizare.
5.10.2.1.1 n cazul unor active cum sunt antichitile sau tablourile
de valoare, nlocuirea nu se poate realiza, indiferent de cost.
5.10.2.1.2 Costul de reproducie se refer la suma pe care o persoan
se ateapt s o plteasc pentru o copie exact (facsimil) a
elementului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate
i vechime similar i prin metodele de realizare din perioada
original.
5.10.2.1.3 Pe parcursul timpului, anumite elemente ale bunurilor
mobile, care nu sunt afectate de deprecierea fizic, pot s-i majoreze
valoarea, deoarece costul curent de nlocuire sau de reproducie al
acestora crete mai rapid dect preul lor curent.
5.10.3 Aplicarea abordrii prin cost este recomandat n special n cazul
evalurii bunurilor mobile precum produse fabricate sau articole care exist
n mai multe exemplare, de exemplu: tiprituri, figurine din porelan, sau
produse restaurate.
5.11 Procese de reconciliere
5.11.1.1 definiia valorii;

5.11.1.2 scopul i destinaia evalurii; i pe
5.11.1.3 toate informaiile relevante de la data evalurii, necesare pentru
ndeplinirea misiunii.
5.11.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii rezultate
din aplicarea metodelor de evaluare aplicate.
adecvate de evaluare depind de raionamentul profesional al
evaluatorului.
5.11.2.2 n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc
raionamentul su profesional atunci cnd apreciaz importana/
credibilitatea fiecrei valori estimate. Atunci cnd se cere, evaluatorul
trebuie s prezinte raionamentul i justificarea pentru metodele de
evaluare folosite i pentru importana acordat metodelor n urma crora
a rezultat valoarea final/reconciliat.

6.1 Prezentul Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare
la 31 iulie 2007.

Evaluare 6 GN 6
Evaluarea ntreprinderii (Revizuit n 2007)
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat

acest Standard (GN) pentru a mbunti coninutul i calitatea evalurilor de
ntreprinderi n cadrul comunitii internaionale, n beneficiul utilizatorilor
situaiilor financiare i ai evalurilor de ntreprinderi.
1.2 Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate i efectuate, n mod uzual, pentru
stabilirea valorii de pia ca tip de valoare, conform prevederilor din
Standardul Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). Atunci cnd sunt folosite alte
tipuri de valoare, sunt aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicaiile i
clarificrile adecvate.
1.3 n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea
ntreprinderilor sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri.
Anumii termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite. Acele diferene impun
clarificri importante oriunde ar fi folosite. Acest GN prezint definiiile
importante utilizate n evalurile de ntreprinderi.
1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac deosebirea
dintre valoarea unei entiti de afaceri sau a unei proprieti generatoare de
afaceri, evaluarea activelor deinute de o astfel de entitate i alte diferite
aplicaii posibile ale ntreprinderii sau consideraii de continuitate a activitii
ntlnite n evaluarea drepturilor aferente proprietii imobiliare. Un exemplu n
acest sens sunt evalurile proprietilor generatoare de afaceri. (A se vedea
Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2.).

2.1 Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea evalurilor
de ntreprinderi.
2.2 n plus, fa de elementele care sunt comune cu alte GN-uri i Standarde
Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de
1.0 Introducere

evaluare a ntreprinderii. Aceast analiz prezint aspectele uzuale ale
evalurilor de ntreprinderi i furnizeaz o baz de comparaie cu alte tipuri de
evaluri, ns nu trebuie considerat ca fiind obligatorie sau limitativ, cu
excepia prevederilor stabilite ca atare n acest GN sau n alte Standarde
Internaionale de Evaluare.
2.3 Deoarece n evaluarea ntreprinderii pot fi aplicate i alte principii de baz
ale evalurii, alte Standarde Internaionale de Evaluare i GN-uri, acest GN
trebuie neles ca ncorpornd toate celelalte paragrafe aplicabile ale IVS-urilor.
3.0 Definiii
3.1 Valoare contabil corectat. Valoarea contabil care rezult cnd valoarea
unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare
sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare contabil.
3.2 Abordarea bazat pe active. Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi
i/sau unei participaii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a
activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile.
3.3 Valoare contabil
3.3.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea
cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, aa cum este nregistrat
n contabilitatea ntreprinderii.
3.3.2 Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena ntre activele totale (dup
scderea amortizrii cumulate i oricrei pierderi din depreciere) i datoriile
totale, aa cum acestea apar n bilan. n acest caz, valoarea contabil este
sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net i capitalul propriu/
acionarilor.
3.4 ntreprindere/ entitate. O organizaie comercial, industrial, de servicii sau
de investiii, care desfoar o activitate economic.
3.5 Evaluarea ntreprinderii. Actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie
sau la o estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/entiti sau a unei
participaii la aceasta.
3.6 Evaluator de ntreprindere. O persoan care prin pregtire, instruire i
experien, este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi,
participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale.
228

3.7 Capitalizare.
3.7.1 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri
nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a
capitalului.
3.7.2 n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei
entiti de afaceri.
3.7.3 n evaluarea ntreprinderii se refer mai degrab la recunoaterea unei
cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat, dect ca o cheltuial curent.
3.8 Factor de capitalizare. Orice multiplu utilizat pentru a transforma venitul n
valoarea capitalului.
3.9 Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei, exprimat n procente) care
este folosit pentru a transforma venitul n valoarea capitalului.
3.10 Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului investit.
3.11 Flux de numerar (cash-flow sau flux de trezorerie).
3.11.1 Flux de numerar brut: Profitul net dup impozitare plus cheltuieli
non-cash, cum este amortizarea.
3.11.2 Flux de numerar net: Pe o perioad de exploatare, acel numerar care
rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale
ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerarul
disponibil pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit
(investitori).
3.11.3 Flux de numerar net pentru capitalul propriu: Profitul net (dup
impozitare) plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile
fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea
capitalului mprumutat investit, plus creterea capitalului mprumutat
investit.
3.11.4 Flux de numerar net pentru capitalul investit: Fluxul de numerar net
pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite dup deducerea impozitului,
minus creterea net a capitalului mprumutat investit.
3.12 Control. Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei
ntreprinderi.
GN 6, Evaluarea ntreprinderii 229

3.13 Prim de control. Plusul de valoare aferent pachetului de control, care
reflect puterea sa de control, n contrast cu un pachet minoritar.
3.14 Discont pentru lips de control. Un procentaj sau o sum dedus() ca prorata din valoarea total a ntreprinderii (100%), care reflect lipsa unora sau a
tuturor drepturilor de control.
3.15 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o
sum de bani, de pltit sau de primit n viitor, n valoare actualizat.
3.16 Durata de via economic. Perioada de timp n care proprietatea poate fi
utilizat n mod profitabil.
3.17 Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce
privete valoarea (denumit i data evalurii).
3.18 ntreprindere. Vezi ntreprindere/entitate economic.
3.19 Continuitatea activitii.
3.19.1 O ntreprindere n exploatare.
3.19.2 O premis a evalurii, conform creia evaluatorii i contabilii
consider o ntreprindere ca fiind o entitate care i va continua activitatea de
exploatare ntr-un orizont de timp nelimitat. Premisa continuitii activitii
reprezint o alternativ la premisa lichidrii.
Adoptarea premisei continuitii activitii permite ca ntreprinderea s fie
evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare i este esenial
pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii.
3.19.3 Entitatea privit n sensul continurii activitii sale ntr-un viitor
previzibil. Se presupune c entitatea nu are nici intenia, nici necesitatea
lichidrii i nici a diminurii semnificative a activitilor ei. (IAS 1, 23-24
Cadrul General, 23).
3.20 Fond comercial (goodwill)
identificate n mod individual i nici recunoscute n mod separat (IFRS 3,
Anexa A).
230

ateptrile pieei, care ar putea s dispar dup vnzarea proprietii
generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici
operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare,
costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere.
rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, localizrii, produselor i
vnzarea proprietii.
3.21 Holding. O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale.
3.22 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare a
valorii unei ntreprinderi, participaii sau aciuni, prin folosirea uneia sau mai
multor metode prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor
(ctigurilor) anticipate n valoarea capitalului.
3.23 Capital investit. Suma dintre capitalul propriu i datoriile pe termen lung.
3.24 Control majoritar. Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.
3.25 Poziie majoritar. Poziia proprietarului care deine peste 50% din
voturile totale ntr-o ntreprindere.
3.26 Abordarea prin pia. O cale general de estimare a valorii unei
ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor
metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii
sau aciuni similare, care au fost vndute.
3.27 Valoare de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.28 Discont pentru nelichiditate. O sum sau un procentaj care se deduc dintro participaie la capital pentru a reflecta lipsa de vandabilitate.
3.29 Discont pentru participaie minoritar. Discont aplicabil la o participaie
minoritar.

3.30 Participare minoritar. Poziia proprietarului care asigur sub 50% din
voturile totale ale unei ntreprinderi.
3.31 Active nete. Active totale minus datorii totale.
3.32 Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele
aferente.
3.33 Companie operaional. O ntreprindere care desfoar o activitate
economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau
serviciu.
3.34 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii
valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din
valoarea acelei investiii.
3.35 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element similar nou, care are
o utilitate aproape echivalent cu cea a elementului evaluat.
3.36 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi
diferit de data evalurii.
3.37 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element identic nou.
3.38 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin
folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea
definiiile pentru Abordarea prin pia, Abordarea prin capitalizarea venitului
i Abordarea bazat pe active).
3.39 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de
estimare a valorii.
3.41 Rat de evaluare. Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un
pre, iar la numitor se afl date financiare, de funcionare sau fizice.
3.42 Fond de rulment (net). Diferena dintre activele curente (circulante) i
datoriile curente.

4.1 Evalurile de ntreprinderi sunt utilizate n mod uzual ca baz pentru
alocarea valorii pe diferitele active, necesar n cazul elaborrii sau retratrii
232

situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de ntreprinderi reflect
valoarea de pia a tuturor componentelor bilanului contabil al unei societi
pentru a fi n concordan cu Standardele de Contabilitate, avnd n vedere
convenia care reflect efectul modificrii preurilor.
4.2 n unele situaii, evaluarea ntreprinderii furnizeaz o baz pentru estimarea
mrimii deprecierii anumitor active imobilizate. n acest caz, evaluarea
ntreprinderii poate sau nu s fie principalul motiv pentru evaluare, dar
mpletirea serviciilor evaluatorului de ntreprinderi cu cele ale evaluatorului de
proprieti imobiliare, de exemplu, este necesar pentru o alocare i reflectare
corect, n situaia financiar, a valorii de pia a activelor.
4.3 Alte consideraii referitoare la relaia dintre evalurile de ntreprinderi i
Standardele de Contabilitate sunt similare cu prevederile prezentate n
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1).

5.1 Evalurile de ntreprinderi pot fi necesare pentru mai multe utilizri
posibile care includ achiziionri i vnzri de ntreprinderi individuale,
fuziuni, evaluarea participaiilor deinute de acionari i altele
asemntoare.
5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procedurile i metodologiile compatibile
cu prevederile coninute n IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un angajament implic un tip de valoare diferit
de valoarea de pia, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare
implicat, va defini o astfel de valoare i va parcurge toi paii necesari
pentru a face deosebirea dintre acel tip de valoare i valoarea de pia
estimat.
5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament
indic faptul c este necesar i adecvat o deviere fa de orice prevederi
din IVS-uri sau din acest GN, o astfel de deviere va fi menionat, iar
motivul pentru care a fost fcut va fi clar precizat n rapoartele de
evaluare (verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerinele pentru
rapoartele de evaluare sunt coninute n Codul Deontologic al IVSC i n
5.3 Evaluatorul va parcurge toi paii necesari pentru a se asigura c toate
sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate procesului de
evaluare. n multe cazuri, nu intr n atribuiile evaluatorului o verificare

complet a surselor de informaii secundare sau teriare. Ca urmare, evaluatorul
va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica exactitatea i
corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe piaa i n zona
unde se face evaluarea.
5.4 Deseori, evaluatorii de ntreprinderi pot s cear i s se bazeze pe
ajutorul altor evaluatori i/sau al altor profesioniti. n acest sens, un
exemplu uzual este recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti
imobiliare, care evalueaz componentele proprietii imobiliare deinute de
ntreprinderea respectiv. n cazul n care se apeleaz i la serviciile altor
experi, evaluatorul de ntreprinderi:
5.4.1 va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel de servicii
sunt ndeplinite n mod competent, iar concluziile sunt rezonabile i credibile,
sau
5.4.2 va meniona faptul c o astfel de verificare nu a fost fcut.
5.5 Evaluatorii de ntreprinderi trebuie s se bazeze, n mod frecvent, pe
informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n
rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul va prezenta sursa
tuturor informaiilor pe care s-a bazat, iar aceste informaii vor fi
verificate ori de cte ori este posibil.
5.6 Chiar dac multe dintre principiile, metodele i tehnicile evalurii de
ntreprinderi sunt asemntoare cu cele din alte domenii de evaluare, aceasta
necesit cerine speciale de pregtire, instruire, cunotine i experien.
5.7 Continuitatea activitii are cteva nelesuri/sensuri n contabilitate i n
evaluare. n cteva contexte, continuitatea activitii reprezint o premis
prin care evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca o unitate
care-i va continua exploatarea ntr-un timp nedefinit.
5.7.1 Premisa continuitii activitii reprezint o alternativ la premisa
lichidrii. Adoptarea acestei premisei permite ca ntreprinderea s fie
evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare, fiind
esenial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii.
5.7.1.1 n lichidri, valoarea multor active necorporale (de exemplu fondul
comercial) tinde spre zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflect
circumstanele lichidrii. i cheltuielile asociate cu lichidarea (comisioane
pentru vnzri, onorarii, impozite i taxe, alte costuri de nchidere,
cheltuielile administrative pe timpul ncetrii activitii i pierderea de
valoare a stocurilor) sunt calculate i deduse din valoarea estimat a
ntreprinderii.
234

5.8 Pentru a realiza evaluri competente de ntreprinderi este important
analiza activitii curente de pia i cunoaterii tendinelor economice
relevante. Pentru estimarea valorii de pia a unei ntreprinderi, evaluatorii de
ntreprinderi identific i estimeaz mrimea impactului unor astfel de
consideraii n evalurile lor i n rapoartele de evaluare.
5.9 Descrierea misiunii de evaluare a ntreprinderii trebuie s cuprind:
5.9.1 identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni sau a valorii
mobiliare care trebuie evaluat;
5.9.2 data efectiv a evalurii;
5.9.3 definiia valorii;
5.9.4 deintorul dreptului de proprietate; i
5.9.5 scopul i destinaia evalurii.
5.10 Evaluatorul de ntreprinderi trebuie s ia n considerare urmtorii
factori:
proprietate, indiferent dac sunt deinute de o societate pe aciuni, de o
societate cu rspundere limitat sau de un proprietar individual
5.10.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite n diferite documente
legale. n diferite ri, aceste documente pot fi paragrafe din actele
constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri ntre acionari etc.
5.10.1.2 Drepturile i obligaiile proprietarului participaiei sunt nscrise
n documente ale ntreprinderii. Unele drepturi i condiii pot fi coninute
ntr-un contract de proprietate sau ntr-un schimb semnat de
coresponden, iar aceste drepturi pot fi sau nu transferabile ctre un nou
proprietar.
5.10.1.3 Documentele pot conine restricii cu privire la transferul
dreptului de proprietate, precum i prevederi asupra tipului de valoare
care trebuie adoptat, n eventualitatea transferului dreptului respectiv. De
exemplu, documentele pot stipula c dreptul care este transferat trebuie
s fie evaluat ca o fraciune pro-rata din valoarea total a aciunilor
emise, chiar dac dreptul care este transferat reprezint o participaie

minoritar. n fiecare caz, drepturile aferente proprietii care este
evaluat, ca i drepturile ataate oricrui alt tip de participaii, trebuie
luate n considerare nc de la nceput.
5.10.2 Natura ntreprinderii i istoricul ei. Deoarece valoarea rezult din
beneficiile obinute de viitorul proprietar, istoricul este important pentru c
poate reprezenta un reper pentru ateptrile privind beneficiile viitoare ale
ntreprinderii.
5.10.3 Mediul economic ce ar putea afecta ntreprinderea n cauz,
inclusiv mediul politic i politica guvernamental. Probleme ca rata de
schimb valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod diferit
ntreprinderile care funcioneaz n diverse sectoare ale economiei.
5.10.4 Condiiile i perspectiva domeniului de activitate, care pot afecta
ntreprinderea n cauz.
5.10.5 Activele,
ntreprinderii.
datoriile,
capitalul
situaia
financiar
ale
5.10.6 Capacitatea ntreprinderii de a obine profit i de a plti

dividende.
5.10.7 Dac ntreprinderea are sau nu valori/active necorporale.
5.10.7.1 Valoarea necorporal poate fi sub form de active necorporale
identificabile, cum ar fi brevete de invenie, mrci comerciale, drepturi de
autor, know-how, baze de date etc.
5.10.7.2 De asemenea, valoarea necorporal mai poate fi coninut n
active neidentificabile, adesea numite fond comercial. n acest context,
se observ c valoarea fondului comercial este similar cu cea a fondului
comercial n accepiunea contabilitii, respectiv de valoare rezidual (cost
istoric n termeni contabili) dup deducerea valorii tuturor celorlalte active.
5.10.7.3 Dac ntreprinderea deine active necorporale, evaluatorul trebuie
s se asigure c valoarea activelor necorporale este reflectat n totalitate i
dac activele necorporale identificabile au fost sau nu evaluate n mod
separat.
5.10.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate drepturile de
proprietate ale ntreprinderii n cauz.
236

5.10.9 Mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat
5.10.9.1 Exist diferite nivele de control sau de lips a controlului, n
funcie de mrimea participaiilor. n unele cazuri, controlul efectiv
poate fi obinut cu mai puin de 50% din drepturile de vot. Chiar dac o
singur persoan deine peste 50% din drepturile de vot i are controlul
operaional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea
ntreprinderii, care pot fi aprobate cu peste 50% din drepturile de vot,
precum i decizii care pot fi aprobate cu votul tuturor acionarilor.
5.10.9.2 Este esenial ca evaluatorul s fie atent la restriciile legale i la
condiiile menionate de legislaia rii n care ntreprinderea respectiv
i desfoar activitatea.
5.10.10 Alte informaii de pia, cum ar fi ratele rentabilitii investiiilor
alternative, avantajele conferite de controlul deinut, dezavantajele lipsei de
lichiditate etc.
5.10.11 Cotaiile de pia ale aciunilor tranzacionate pe o pia
reglementat, ca i preurile de achiziie ale participaiilor sau ale
ntreprinderilor implicate n acelai domeniu de activitate.
5.10.11.1 Adesea, n special n tranzaciile privind achiziii de
ntreprinderi, este dificil sau chiar imposibil obinerea unor informaii
adecvate. Chiar dac preurile de tranzacie pot fi cunoscute, evaluatorul nu
are posibilitatea s tie ce garanii i concesii a acordat vnztorul, ce
condiii au fost oferite sau primite, dac din societate au fost luate, nainte
de achiziie, fonduri sau alte active sau ce impact a avut regimul de
impozitare asupra tranzaciei.
5.10.11.2 ntotdeauna informaiile comparabile trebuie utilizate cu atenie
i, inevitabil, trebuie fcute numeroase corecii. Cnd se utilizeaz
cursurile pieei bursiere, trebuie s se aib n vedere c aceste cotaii sunt
rezultate din tranzaciile efectuate pentru participaii minoritare. Preul
pentru achiziionarea unei ntreprinderi n totalitatea ei reprezint 100% din
valoarea ntreprinderii. Trebuie fcute corecii (ajustri) pentru diferenele
existente ntre diferitele niveluri de control.
5.10.12 Orice alte informaii considerate de evaluator ca relevante.

5.11 Utilizarea situaiilor financiare
5.11.1 Exist trei scopuri ale analizei financiare i coreciilor:
5.11.1.1 nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de
profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-au
manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor inerente
n activitatea ntreprinderii, precum i a perspectivelor performanei
financiare viitoare
5.11.1.2 Compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili
parametrii de risc i cei de valoare
5.11.1.3 Corectarea situaiilor financiare istorice pentru a estima
abilitile economice precum i perspectivele ntreprinderii.
5.12 Pentru a facilita nelegerea situaiei economice i a riscului investiiei
n ntreprindere, situaiile financiare trebuie analizate n termeni 1)
monetari, 2) procentuali (ca procentaje din vnzri pentru elementele
contului de profit i pierdere i ca procentaje din totalul activelor pentru
posturile din bilanul contabil) i 3) de rate financiare.
5.12.1 Analiza n termeni monetari, aa cum se prezint n situaiile
financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile dintre conturile
de venituri i de cheltuieli ale unei ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste
tendine i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit ateptat s fie
generat n viitor, precum i necesarul de capital care s permit ntreprinderii
s genereze acel flux de venit.
5.12.2 Analiza n termeni procentuali compar elementele de venituri i
cheltuieli din conturile de profit i pierdere, cu totalul veniturilor obinute,
precum i posturile din bilan cu activele totale. Analiza procentual este
utilizat pentru a compara tendinele relaiilor existente de-a lungul timpului,
ntre elementele de venituri i cele de cheltuieli, sau ntre posturile din bilan
ale ntreprinderii n cauz sau comparativ cu cele ale ntreprinderilor similare.
5.12.3 Analiza n termeni de rate financiare este utilizat pentru a compara
riscul relativ al ntreprinderii n cauz de-a lungul timpului cu cel al
ntreprinderilor similare.
5.13 Pentru estimrile valorii de pia a ntreprinderii, trebuie fcute
corecii uzuale ale nregistrrilor financiare, n scopul de a reflecta ct mai
corect realitatea economic, att n ceea ce privete fluxul de venit ct i
bilanul contabil.
238

5.13.1 Coreciile situaiilor financiare trebuie fcute asupra datelor
financiare raportate, pentru elementele relevante i semnificative n
procesul de evaluare. Coreciile pot fi adecvate pentru urmtoarele
motive:
5.13.1.1 Corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt
reprezentative n mod rezonabil, pentru continuarea activitilor de
exploatare
5.13.1.2 Prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare
ale ntreprinderii n cauz, ct i celor ale ntreprinderilor luate ca
baz de comparaie;
5.13.1.3 Convertirea valorilor nregistrate n valori de pia
5.13.1.4 Corectarea activelor i datoriilor din afara exploatrii,
precum i veniturile i cheltuielile aferente acestora
5.13.1.5 Corectarea veniturilor i cheltuielilor neeconomice
5.13.2 n funcie de puterea de control, aferent unei participaii supuse
evalurii, se apreciaz dac o corecie este adecvat sau nu. Pentru
drepturile de control, inclusiv o participaie de 100%, majoritatea coreciilor
pot fi adecvate, dac deintorul ar putea s fac modificrile implicate de
corecie. Pentru evaluarea participaiilor minoritare, ai cror deintori nu au
autoritatea de a modifica majoritatea elementelor, evaluatorul trebuie s fie
atent pentru a reflecta aceast situaie atunci cnd ia n considerare coreciile
poteniale. Coreciile uzuale includ:
5.13.2.1 Eliminarea din contul de profit i pierdere a unor evenimente
extraordinare i a impactului acestora asupra bilanului contabil, dac
acest impact exist. Din moment ce este improbabil ca aceste evenimente
s se repete, un cumprtor al unei participaii nu va fi afectat de ele, i
deci nu le va prevedea n fluxul de venit. Pot fi necesare corecii i asupra
impozitelor. Aceste tipuri de corecii sunt adecvate att pentru evaluarea
pachetului de control, ct i a pachetelor minoritare. Exemple de
evenimente extraordinare pot fi:
5.13.2.1.1 Greve, dac nu sunt ceva obinuit
5.13.2.1.2 Cheltuielile de punere n funciune a unei instalaii
5.13.2.1.3 Fenomene meteorologice, cum ar fi inundaii, uragane etc.

5.13.2.2 Evaluatorul trebuie s fie prudent cnd face corecii cauzate
de elementele extraordinare, atunci cnd acestea apar n mai muli
ani, dar de fiecare dat sunt rezultatul unor evenimente diferite. Multe
ntreprinderi nu se confrunt cu evenimente extraordinare n fiecare an; de
aceea, evaluatorul trebuie s ia n considerare constituirea unor eventuale
provizioane contingente pentru aceste cheltuieli.
5.13.2.3 Eliminarea din bilan i din contul de profit i pierdere a
impactului elementelor din afara exploatrii, n cazul evalurii
participaiei (pachetului) de control. n cazul evalurii unei participaii
minoritare, aceste corecii pot s nu fie adecvate. Dac exist n bilan
active din afara exploatrii, ele trebuie extrase i evaluate separat de restul
activelor necesare exploatrii. Elementele din afara exploatrii trebuie
evaluate la valoarea de pia. Impozitele pot necesita, de asemenea,
corecii. Costurile de vnzare ar trebui luate n considerare. Coreciile
efectuate n contul de profit i pierdere ar trebui s aib n vedere
eliminarea att a veniturilor ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii. Exemple de elemente din
afara exploatrii i de corecii adecvate pentru acestea sunt:
5.13.2.3.1 Personalul auxiliar. Se elimin cheltuielile cu compensaiile,
impozitele aferente i trebuie corectate impozitele pe venit. Evaluatorul
trebuie s fie precaut atunci cnd face corecii asupra unor elemente,
cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri mentenabile ale
profiturilor posibil de obinut. Astfel, exist pericolul supraevalurii
ntreprinderii n cazul n care cheltuielile sunt reintegrate n profit,
exceptnd cazul n care evaluatorul tie despre clientul su c acesta are
puterea de control care i permite s fac schimbri i intenioneaz s
disponibilizeze personalul excedentar.
5.13.2.3.2 Activele auxiliare (de exemplu, un avion). Se elimin din
bilan valoarea activelor auxiliare i a oricror active i datorii asociate.
(Dup ce ntreprinderea a fost evaluat, valoarea activelor auxiliare, net
de costurile de vnzare i eventuale impozite, dac este cazul, se va
aduga n procesul de reconciliere a valorii.). Se elimin impactul
deinerii activelor auxiliare asupra contului de profit i pierdere,
respectiv asupra cheltuielilor (n cazul avionului - combustibil, echipaj,
hangar, impozite, ntreinere etc.) i veniturilor aferente (veniturile din
curse charter sau din nchirierea avionului).
5.13.2.3.3 Activele redundante (n surplus sau care nu sunt necesare
pentru activitatea ntreprinderii) ar trebui tratate la fel ca elementele din
afara exploatrii. Astfel de active redundante pot include, n principal:
240

licene, contracte de franciz, brevete de invenie i drepturi de autor
neutilizate; investiii n teren, n cldiri nchiriate i n echipamente n
surplus; investiii n alte ntreprinderi; un portofoliu de titluri de
plasament; numerarul excedentar sau depozitele la termen. Valoarea
realizabil net a activelor redundante (net de costurile de vnzare i de
impozitul pe venit) trebuie adugat ca o intrare la fluxul de numerar net
din exploatare, de obicei n primul an al perioadei de previziune
explicit.
5.13.2.4 Amortizarea poate s necesite o corecie fa de amortizarea
contabil sau cea fiscal, care sunt raportate n situaiile financiare,
pentru a putea fi comparat, cu mai mare acuratee, cu amortizarea
practicat n ntreprinderile similare. Ca urmare, ar putea fi necesare
corecii ale impozitului.
5.13.2.5 Stocurile contabile pot necesita corecii pentru a asigura o mai
bun comparabilitate cu cele ale ntreprinderilor similare, ale cror
nregistrri contabile pot fi inute pe o baz diferit fa de cea a
ntreprinderii n cauz, sau pentru a reflecta realitatea economic cu mai
mare acuratee. Coreciile stocurilor pot fi diferite cnd se iau n
considerare contul de profit i pierdere i bilanul. De exemplu, metoda
primul intrat-primul ieit (o metod de evaluare a costului stocurilor care
presupune c primul lot achiziionat va fi i primul vndut) poate s
reprezinte, cu mai mult acuratee, valoarea stocurilor atunci cnd se
construiete un bilan contabil n valori de pia. Dar, cnd este examinat
contul de profit i pierdere, metoda ultimul intrat-primul ieit (o metod
de evaluare a costului stocurilor care presupune c ultimul lot
achiziionat va fi vndut primul) poate reprezenta mai bine nivelul
venitului n perioade de inflaie sau de deflaie. Pot fi necesare i corecii
asupra impozitului.
5.13.2.6 Remunerarea proprietarului (proprietarilor) poate necesita
o corecie pentru a reflecta costul de pia al nlocuirii muncii acestora.
Poate fi necesar s fie luate n considerare i indemnizaiile de
liceniere ale personalului auxiliar. Pot fi necesare i corecii de
impozit. Analiza contractelor de munc poate furniza informaii pentru
corectarea la nivel de valoare (nu de costuri) n cazul ncetrii relaiilor
contractuale cu cadrele superioare.
5.13.2.7 Costul elementelor n leasing, nchiriate sau contractate n
orice alt mod cu parteneri nrudii poate necesita corecii pentru a
reflecta valoarea de pia a plilor. Pot fi necesare i corecii de
impozit.

5.13.3 Unele corecii, care se efectueaz n contextul evalurii ntregii
ntreprinderi ar putea s nu fie fcute n contextul evalurii unei
participaii minoritare la acea entitate, deoarece deintorul participaiei
minoritare nu are puterea legal s le fac.
5.13.4 Coreciile situaiilor financiare se fac pentru a-l ajuta pe evaluator
s emit o concluzie n ce privete evaluarea. Dac evaluatorul acioneaz
n ipostaza de consultant al cumprtorului sau al vnztorului ntr-o
tranzacie, coreciile trebuie nelese de ctre client. De exemplu, eventualul
cumprtor trebuie s neleag c valoarea rezultat dup aplicarea
coreciilor poate reprezenta suma maxim care ar trebui pltit. Dac un
cumprtor nu crede c pot fi fcute mbuntiri financiare sau de
exploatare, va fi adecvat un pre mai mic.
5.13.5 Coreciile fcute trebuie s fie descrise i s fie fundamentate.
Evaluatorul trebuie s fie foarte atent cnd corecteaz nregistrrile istorice.
Aceste corecii trebuie discutate n ntregime cu clientul. Evaluatorul trebuie
s aplice coreciile numai dup o cunoatere prealabil a ntreprinderii
respective, astfel nct s poat susine validitatea lor.
5.14 Abordri n evaluarea ntreprinderii
5.14.1 Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii
5.14.1.1 Abordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu
alte ntreprinderi similare, cu participaii la ntreprinderi i cu aciuni
care au fost vndute pe pia.
5.14.1.2 Cele trei surse uzuale de informaii, folosite n abordarea prin
pia, sunt pieele financiare de valori mobiliare, pe care se
tranzacioneaz participaii la ntreprinderi similare, piaa achiziiilor
de ntreprinderi n ansamblul lor i tranzaciile anterioare ale
proprietii subiect al evalurii.
5.14.1.3 n abordarea prin pia trebuie s existe o baz rezonabil
pentru efectuarea de comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste
ntreprinderi similare trebuie s funcioneze n acelai domeniu de
activitate ca i subiectul evaluat sau ntr-un domeniu care rspunde
acelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier
clar i fr ambiguiti. Factorii care trebuie s fie luai n considerare
pentru stabilirea existenei unei baze rezonabile de comparaie cuprind:
242

5.14.1.3.1 Asemnarea cu ntreprinderea n cauz, n termeni de
caracteristici cantitative i calitative ale ntreprinderii
5.14.1.3.2 Cantitatea i gradul de verificabilitate a informaiilor
referitoare la ntreprinderi similare
5.14.1.3.3 Dac preul ntreprinderii similare reprezint preul rezultat
dintr-o tranzacie liber i neprtinitoare
5.14.1.3.3.1 Pentru a asigura independena i credibilitatea evalurii
este necesar o analiz minuioas, fr prejudeci, a ntreprinderilor
similare. Analiza trebuie s includ criterii simple i obiective de
selectare a ntreprinderilor similare.
5.14.1.3.3.2 Trebuie fcut o analiz comparativ, din punct de vedere
cantitativ i calitativ, a asemnrilor i diferenelor dintre
ntreprinderile similare i ntreprinderea n cauz.
5.14.1.4 Prin intermediul analizei tranzaciilor de pe piaa bursier
sau a achiziiilor de ntreprinderi, evaluatorul calculeaz adesea rate
de evaluare, care sunt rapoarte dintre pre i forme de venit sau
activele nete. Trebuie acordat o atenie deosebit n calcularea i
selectarea acestor rate.
5.14.1.4.1 Rata trebuie s furnizeze informaii clare despre valoarea
ntreprinderii.
5.14.1.4.2 Informaiile despre ntreprinderile similare, folosite pentru
calcularea ratei, trebuie s fie corecte.
5.14.1.4.3 Calcularea ratelor trebuie s fie corect.
5.14.1.4.4 Dac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n
calcul ca i metoda de calculare a mediei trebuie s fie
corespunztoare.
5.14.1.4.5 Toate calculele trebuie s fie fcute n mod similar, att
pentru ntreprinderea evaluat, ct i pentru ntreprinderile similare.
5.14.1.4.6 Datele referitoare la pre, utilizate la rat, trebuie s fie
valabile la data evalurii.

5.14.1.4.7 Dac este cazul, ar putea fi necesare corecii pentru a aduce
ntreprinderea n cauz i ntreprinderile similare la un grad de
comparabilitate mai mare.
5.14.1.4.8 Ar putea fi necesare corecii pentru elementele neobinuite,
extraordinare i din afara exploatrii.
5.14.1.4.9 Ratele selectate trebuie s fie cele adecvate, avnd n vedere
diferenele de risc i de ateptri ntre ntreprinderea evaluat i
ntreprinderile similare.
5.14.1.4.10 Pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot
fi selectai mai muli multiplii (multiplicatori) n evaluare, care sunt
aplicai ntreprinderii supuse evalurii.
5.14.1.4.11 Dac este cazul, trebuie fcute corecii aferente
diferenelor dintre participaiile la ntreprinderea evaluat i cele la
ntreprinderile similare, referitoare la existena sau la lipsa controlului,
la lichiditate sau la lipsa de lichiditate.
5.14.1.5 Cnd n evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile
anterioare ale ntreprinderii, pot fi necesare corecii pentru a lua n
considerare trecerea timpului i situaiile modificate din economie, din
domeniul de activitate i din ntreprinderea respectiv.
5.14.1.6 Uzanele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n
evaluarea unei ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni. Totui,
valorilor rezultate din utilizarea unor uzane, nu trebuie s li se dea o
importan deosebit, cu excepia cazului n care se poate dovedi c
vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte mult pe ele.
5.14.2 Abordarea prin venit n evaluarea ntreprinderii
5.14.2.1 Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea unei
ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni prin calcularea valorii
actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou metode uzuale ale
abordrii prin venit, sunt capitalizarea venitului i analiza fluxului de
numerar actualizat sau metoda dividendelor.
5.14.2.1.1 n
244
capitalizarea
(direct)
venitului,
un
nivel

reprezentativ al venitului se mparte cu o rat de capitalizare sau se
nmulete cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul n
valoare. n teorie, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme de
venit i de flux de numerar. n practic, venitul uzual estimat este fie cel
brut (nainte de impozitare), fie cel net (dup impozitare). Rata de
capitalizare trebuie s fie adecvat cu definiia formei de venit utilizat.
5.14.2.1.2 n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda
dividendelor, ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din
perioadele viitoare. Aceste ncasri se convertesc n valoare prin
aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate.
Pot fi utilizate mai multe definiii ale fluxului de numerar (cash flow). n
practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net (numerar
care ar putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales
n cazul acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie cea
coerent cu definiia fluxului de numerar utilizat.
5.14.2.1.3 Ratele de capitalizare i ratele de actualizare se preiau din
pia i se exprim ca multipli de pre (determinai pe baza
informaiilor despre ntreprinderile cotate sau din tranzacii) sau ca
o rat a rentabilitii investiiei (estimat pe baza informaiilor
despre investiiile alternative).
5.14.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n
valoare folosind calcule care iau n considerare creterea estimat a
acestora, precum i anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul asociat
cu fluxul de beneficii i valoarea banilor n timp.
5.14.2.2.1 Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate lund n
considerare structura capitalului i performanele anterioare ale
ntreprinderii, evoluia sperat a acesteia, precum i factorii
economici i domeniul de activitate.
5.14.2.2.2 Abordarea prin venit necesit estimarea unei rate de
capitalizare, cnd venitul se capitalizeaz pentru a se transforma n
valoare sau a unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de
numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie s ia n
considerare factori cum ar fi: nivelul ratelor dobnzii, ratele de
rentabilitate ateptate de investitori din investiii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii ateptate.
5.14.2.2.3 n metodele de evaluare care utilizeaz actualizarea,
creterea ateptat a beneficiului (venitului) este luat n considerare
n mod explicit cnd se face estimarea fluxului de beneficiu viitor.

5.14.2.2.4 n metodele de capitalizare care nu utilizeaz
actualizarea, creterea ateptat a beneficiului (venitului) este
inclus n rata de capitalizare. Exprimat printr-o formul, relaia este:
rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare minus rata ateptat
de cretere pe termen lung (R = Y- a, n care R este rata de capitalizare,
Y este rata de actualizare sau a rentabilitii i a este modificarea
anualizat n valoare).
5.14.2.2.5 Rata de capitalizare i rata de actualizare trebuie s fie n
concordan cu tipul de beneficii anticipate utilizat. De exemplu,
ratele nainte de impozitare trebuie utilizate pentru beneficiile nainte de
impozitare; ratele dup impozitare trebuie utilizate pentru fluxul de venit
net; ratele aplicabile fluxului de numerar net trebuie s fie cele coerente
cu acesta.
5.14.2.2.6 Cnd venitul previzionat este exprimat n termeni
nominali (preuri curente), trebuie utilizate rate nominale iar cnd
venitul previzionat este exprimat n termeni reali (preuri
constante), trebuie utilizate rate reale. n mod similar, rata de cretere
ateptat pe termen lung a venitului trebuie s fie fundamentat i
exprimat n mod clar, n termeni nominali sau reali.
5.14.3 Abordarea bazat pe active n evaluarea ntreprinderii
5.14.3.1 n evaluarea ntreprinderii, abordarea bazat pe active poate
fi similar cu abordarea prin cost, utilizat de evaluatorii diferitelor
tipuri de active.
5.14.3.2 Abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul
substituiei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dect costul de
nlocuire al tuturor prilor sale componente.
5.14.3.3 n derularea abordrii bazat pe active, bilanul contabil
ntocmit pe baz de costuri este nlocuit cu bilanul ce reflect toate
activele, corporale i necorporale, precum i toate datoriile, la valoarea
lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. Poate fi necesar
luarea n considerare a impozitelor. Dac se aplic valorile de pia sau de
lichidare, poate fi necesar luarea n considerare a costurilor de vnzare i a
altor cheltuieli.
5.14.3.4 Abordarea bazat pe active trebuie aplicat n evaluarea
participaiilor majoritare la anumite ntreprinderi, care pot include
unul sau mai multe dintre urmtoarele cazuri:
246

5.14.3.4.1 O investiie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu
destinaie de ntreprindere sau o ferm agricol
5.14.3.4.2 O ntreprindere evaluat pe alt ipotez dect cea a
continuitii activitii.
5.14.3.5 Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare
utilizat n evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n
afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de vnztori i
cumprtori. n astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie s
susin selectarea acestei abordri.
5.14.3.6 Dac evaluarea unei ntreprinderi nu este fcut pe baza
ipotezei continuitii activitii, activele trebuie evaluate pe baza
valorii de pia sau pe o ipotez care presupune o perioad mai scurt
de expunere pentru vnzare, dac acest lucru este adecvat. n acest tip
de evaluare, trebuie s fie luate n considerare toate costurile care au
legtur cu vnzarea activelor sau cu nchiderea ntreprinderii. Active
necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot s nu aib valoare n aceste
condiii, dup cum alte active necorporale, cum ar fi brevetele de invenie,
mrcile de fabric sau de produse, pot s-i pstreze valoarea lor.
5.14.3.7 n cazul n care holdingul deine proprieti imobiliare i
ncaseaz venituri din aceste proprieti, trebuie determinat valoarea
de pia a fiecrei proprieti imobiliare.
5.14.3.8 Dac trebuie evaluate aciunile (fie cotate sau necotate) ale
unui holding, pot fi relevante lichiditatea aciunilor i mrimea
participaiei i, ca urmare, se pot obine valori diferite de cursul
aciunii la burs.
5.15 Procesul de reconciliere
5.15.1.1 definiia valorii;
5.15.1.2 scopul i destinaia evalurii; i pe
5.15.1.3 toate informaiile relevante de la data evalurii, necesare
pentru ndeplinirea misiunii.

5.15.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii
rezultate din metodele de evaluare aplicate.
adecvate depinde de raionamentul profesional al evaluatorului.
5.15.2.2 Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su
profesional n procesul de evaluare, atunci cnd apreciaz
importana/credibilitatea fiecrei valori estimate. Evaluatorul trebuie s
prezinte raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare
folosite i pentru importana acordat metodelor n urma crora a rezultat
valoarea final/reconciliat.

iulie 2007.
248

Evaluare 7 GN 7
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard (GN) este de a sprijini evaluatorii n efectuarea
evalurilor n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot influena
valorile proprietii.
1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori de mediu
care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod specific de ctre
evaluatori. Acest GN se limiteaz numai la luarea n considerare a substanelor
periculoase i toxice, deoarece ali factori de mediu, care pot fi ntlnii n
evaluri, au mai puine lucruri n comun cu problematica tiinific sau de ordin
tehnic, inclusiv cu legile aferente.
1.3 Acest Standard conine conceptele, principiile i consideraiile generale care
i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt prezente substane
periculoase sau toxice, care pot influena valoarea proprietii. De asemenea,
pune n discuie concepte care trebuie nelese de experii contabili, de
autoritile n drept i de ali beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic, tiinific sau n
alte domenii tehnice, necesare pentru evaluarea riscurilor asociate cu
substanele periculoase sau toxice. n mod frecvent, n evalurile de proprieti
n care exist asemenea riscuri, evaluatorii se bazeaz pe recomandrile unor
experi. Aa cum s-a menionat n Codul deontologic IVSC, paragrafele 5.2 i
6.6, contribuia semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat i
explicat n raportul de evaluare.
1.5 Pentru aplicarea acestui GN este esenial aderena evaluatorului la
evalurile bazate pe pia, obiectivitatea i totala transparen privind
problemele relevante. De asemenea, evaluatorii sunt obligai s redacteze
rapoarte de evaluare care pot fi nelese, n mod rezonabil, de clieni i de alte
persoane. Cnd sunt implicate probleme de ordin tiinific, tehnic i juridic este
foarte important obligaia pentru o expunere clar i total transparent.
Consideraii privind substanele periculoase i

toxice n evaluare

1.6 Acest GN asigur i tratarea corect i menionarea problemei substanelor
periculoase i toxice cnd se evalueaz proprietile specializate ca i n alte
situaii care nu permit aplicarea conceptelor valorii de pia.

2.1 Acest GN se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale. Prevederile
speciale ale acestui GN vor fi luate n considerare cnd este presupus sau este
cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot influena
valoarea de pia a proprietii sau o alt valoare definit.
3.0 Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GN, nseamn
materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect
duntor asupra valorii proprietii, din cauza potenialului lor duntor asupra
unor forme de via. Asemenea materiale ar putea fi ncorporate n construciile
de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara
amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer.
3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GN, factorii de mediu
pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra proprietii evaluate,
care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii
proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n afara
amplasamentului proprietii evaluate.
3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice
material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate, care
are o form, o cantitate sau posibilitate biologic suficient pentru a crea un
impact negativ asupra valorii de pia a proprietii.
3.3 Toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma,
cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor
de via. Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de
capaciti.

4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A se
vedea Standardele Internaionale de Evaluare 1 i 2 [IVS-urile 1 i 2] i
Standardul Internaional de Practic n Evaluare 1 [IVA 1].) Totui, fiecare tip
de valoare, reflect comportamentul pieei n situaiile coninute n definiiile
250 GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare

respective. n msura n care valorile proprietii, corespunztoare unuia din
cele dou tipuri de valoare, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice,
n efectuarea i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea
procedurilor specifice de evaluare.
4.2 Acest GN este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o prezentare
transparent pentru uz public a valorilor proprietii, fie c sunt raportate
individual, fie ca ntreg, n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot
afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posibil al unor asemenea ipoteze
asupra proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente, cum ar
fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere,
obligaiile fa de o ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De
aceea, transparena adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate
pentru ntocmirea situaiilor financiare.
4.3 n decursul efecturii unei evaluri patrimoniale, evaluatorul va fi instruit
de directorii ntreprinderii/entitii aa cum s-a specificat n IVA 1. Orice
instruciuni speciale primite de evaluator, n privina abordrii substanelor
periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii
proprietii, reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n
raportul de evaluare, conform IVA 1. Aceste meniuni vor fi completate cu
explicaiile evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul
procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii raportate,
dac exist, al unor astfel de consideraii.
4.4 Dei efectele substanelor toxice sau periculoase asupra valorii deriv din
pia, n determinarea valorii de pia a unei proprieti,aceste efecte nu pot fi
uor recunoscute n cazul evalurii prin metoda costului de nlocuire net.
Conform IVA 1, cnd se aplic metoda CIN, evaluatorii trebuie s aplice
principiile acestui GN n cea mai mare msur i s arate transparen privind
dimensiunea analizei fcute i baza pe care s-au sprijinit concluziile lor.
4.5 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea
contabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar depete
valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraf 6). Impactul negativ al materialelor
periculoase sau toxice care exist pe o proprietate, poate contribui la o
depreciere. Pierderea din depreciere, indus proprietii prin prezena acestor
substane, poate include efectul negativ al acestor substane asupra valorii
proprietii. (A se vedea paragraful 5.4 de mai jos.)
251

5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor elemente
care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput existena unor
condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot avea o influen
negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte
clientului nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a
trata situaia.
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete prezena lor, la
data cnd evaluatorul i potenialul client discut despre contractul
preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de faptul c acel client
nelege gradul de competen i obligaiile evaluatorului i c angajarea
evalurii nu va compromite aceste obligaii.
5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea misiunii de
evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile adecvate ctre client privind
cunotinele, experiena i competena sa, meniuni relevate n acest
Standard, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor cerinelor privind
prezentarea informaiilor din toate celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam
probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va parcurge
etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod competent, dac
aceasta este acceptabil pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot
presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are
cunotinele, experiena i competena necesare sau obinerea de consultan de
specialitate din partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena
necesare.
5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase sau
toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprieti, face
parte din cerinele generale de raportare coninute n IVS-urile 1, 2 i 3. O
alt cerin este ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti factori n
misiunea lui. Dac misiunea (contractul) se refer la evaluarea proprietii ca i
cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesar transparena total
asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu
expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.) Cerinele
pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic i n

5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima
valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost remediat. Cnd este
posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul remedierii; dac acest
lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c proprietatea
este depreciat.
5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane
periculoase, iar aceste substane exist sigur sau sunt suspectate c exist,
raportul de evaluare va include o meniune privind limitele sferei de
evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor bine
argumentate, plus o restricie pentru utilizarea rezultatului evalurii, fr
ca aceasta s fie nsoit de evidenierea meniunii de mai sus i de
justificarea acesteia.
5.6 n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului i tipul de
asisten profesional acordat, care a contribuit cu informaii specifice
privind efectele factorilor de mediu asupra proprietii evaluate.
5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra
valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard,
s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau o alt precizare
prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n ipoteza c, la data
evalurii, nu se cunoate existena unor astfel de factori, dar dac totui
aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la efectele
substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de via i asupra
proprietii. Recent au fost identificate numeroase riscuri poteniale, iar altele se
vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe msur ce apar descoperiri noi i,
n consecin, vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor
fi cerute de pia.
5.9 Unele substane periculoase sau toxice pot avea efecte importante asupra
valorilor proprietii. Totui, deoarece evaluatorii opereaz n mod normal
cu valorile de pia, reacia pieei la aceste substane constituie subiectul
evalurilor conform valorii de pia. n timp, s-a stabilit c substanele
considerate a nu avea efecte duntoare asupra valorii proprietii, se poate
dovedi c totui au un astfel de efect. n schimb, materialele considerate a avea
un efect substanial s-a dovedit c au un efect mic sau nici unul asupra valorii
proprietii sau c au un efect numai n anumite condiii de pia.
253

5.10 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic, ce se
refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile
evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n nelegerea acestor factori va fi
facilitat dac:
5.10.1 situaiile care presupun existena de substane ce influeneaz
mediul sunt depistate i abordate n concordan cu acest Standard, fie
c sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii acesteia;
5.10.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii
profesionale i asistenei acordate de alte persoane atunci cnd sunt
necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de asisten
trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare;
5.10.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase sau
toxice n procesul de evaluare sau, dac se vor exclude astfel de
consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul analizei i efectul
probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite;
5.10.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile
de valoare, pe care aceste rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru
ca ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate.
5.11 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim
recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest Standard. Cnd
evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase sau toxice, care
influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s aplice acele
procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare,
avnd grij s nu supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii.
ntr-o misiune n care se solicit valoarea de pia, este o responsabilitate a
evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o situaie sau circumstan
particular.
5.12 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse importante
de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror consiliere se va
baza evaluatorul. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin
care se determin mrimea procedurilor de eliminare, mentenan sau
monitorizare a poluri, care pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice
i la costurile aferente decontaminrii/eliminrii, mentenanei sau monitorizrii.

5.12.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza
c orice efect asupra valorii, dat de substanele periculoase sau toxice,
este exclus din valoarea raportat. Astfel de angajamente sunt
acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este
informat i accept ipoteza limitativ, iar raportul de evaluare stabilete clar
limitele i motivele existenei acestora.
5.12.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n
problematica privind mediul, este uzual procedura prin care evaluatorul
solicit consultan de specialitate, n mod direct sau prin clientul su, i
prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua
problemele legate de substanele periculoase sau toxice. Evaluatorii
trebuie s menioneze calitatea i natura unor astfel de opinii pe care ei
se bazeaz.
5.13 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s contientizeze
faptul c efectul unor substane periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n
funcie de diferenele ntre proprieti, amplasri ale acestora i piee. Efectele
negative pot fi inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de
remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai bun
utilizare a proprietii afectate este modificat de starea n care se afl i n
cazul n care vandabilitatea i alte avantaje ale proprietii sunt alterate. n orice
caz, rolul evaluatorului este s fac cercetri i s reflecte efectele
factorilor de mediu asupra unei proprieti anume, pe piaa acesteia.
5.14 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi abilitile de a
face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic, care in de substanele
periculoase sau toxice sau de ali factori de mediu, ce pot avea efect negativ
asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate i utilitate valorii
raportate, dac astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i
raportate.
5.14.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice sunt
implicate n proprietatea inclus n misiunea sa de evaluare, va trebui
s urmeze toate cerinele acestui Standard. n mod normal, clientul sau
alte persoane implicate vor apela la consultana experilor tehnici de
specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul.
5.14.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei
substane periculoase sau toxice, el i va informa imediat clientul
255

asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare rezolvrii
situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat confidenial,
evaluatorul evit situaiile n care divulgarea acestei informaii poate afecta
proprietatea.
5.15 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa,
localiza i identifica substanele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n
timp i de la o jurisdicie la alta. n general, stabilirea naturii, extinderii i
efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face parte din atribuiile evaluatorilor.
5.16 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie
s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial,
astfel nct s nu lase loc speculaiilor n privina proprietii.
5.17 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica
substanelor periculoase sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al
acestor substane, exist i o reacie economic nefavorabil. Experiena de
pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile ntre percepiile
publicului i efectele pe pia datorate prezenei acestor substane. Rolul
evaluatorului este s evite asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n
considerare toi factorii importani, s elaboreze cercetri de pia
competente i, n rapoartele de evaluare, s reflecte atitudinile relevante
ale pieei fa de situaia prezentat.

ianuarie 2005.

Evaluare Nr. 8
1.0 Introducere
1.1 Scopul acestui GN este s sprijine utilizatorii i elaboratorii rapoartelor de
evaluare n interpretarea coninutului i aplicrii costului de nlocuire net n
scopuri de raportare financiar.
1.2 Costul de nlocuire net reprezint o aplicaie a abordrii prin cost, care
poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate n scopuri de
raportare financiar. Costul de nlocuire net poate fi abordarea cea mai utilizat,
cnd nu exist informaii suficiente despre vnzrile de proprieti comparabile,
dar exist informaii de pia suficiente referitoare la costuri i la deprecierea
cumulat. Ca o aplicaie a abordrii prin cost, CIN-ul se bazeaz pe principiul
substituiei.

2.1 Acest GN prezint cadrul general pentru utilizarea costului de nlocuire net,
n corelaie cu Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1),
Evaluarea pentru raportarea financiar.
2.2 Abordarea prin costul de nlocuire net este analizat i n GN 3 (Evaluarea
mijloacelor fixe mobile) i n IVA 3 (Evaluarea activelor din sectorul public
pentru raportarea financiar).
3.0 Definiii
3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent necesar pentru nlocuirea unui activ
cu activul su modern echivalent din care se scade deteriorarea fizic i toate
formele relevante ale deprecierii i optimizrii.
3.2 Amenajri ale terenului i construcii. Cldirile, construciile sau anumite
modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de
munc i de capital i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea
proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic
diferite.
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar
Abordarea prin cost pentru raportarea

financiar (CIN) (Revizuit 2007)

3.3 Activ modern echivalent. Un activ care are o funciune similar i o
capacitate productiv echivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect
curent i construcie sau execuie se face cu materiale i tehnici curente.
3.4 Optimizare. Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire, la cel
mai mic cost, a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de
ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi
depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar.
Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se
adopt acele alternative cu costul cel mai sczut.
3.5 Mijloace fixe mobile 1 . Active corporale, altele dect proprietatea
imobiliar, care:
(a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de
administrative; i
(b) se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul unei perioade de timp.
Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot
include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente
tehnologice.
Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un
aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a
entitii.
3.6 Potenialul de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze
bunuri i servicii conform obiectivelor entitii.
1
sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2,
cu urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru);
Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa
3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte
active corporale (n.t.).
258 GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar

caracteristici.

4.1 Costul de nlocuire net se utilizeaz n situaia n care nu exist informaii
suficiente pe pia pentru a ajunge la valoarea de pia prin evidene bazate pe
pia.
4.1.1 Standardul Internaional de Contabilitate (IAS) 16, Imobilizri
corporale, paragraful 33, prevede c, n absena unor informaii de pia, o
entitate ar putea fi nevoit s estimeze valoarea just a unui activ specializat,
prin utilizarea abordrii prin venit sau prin costul de nlocuire net.
4.1.2 Standardul Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public
(IPSAS) 17, Imobilizri corporale, paragrafele 42 i 43, recomand utilizarea
costului de nlocuire net pentru evaluarea cldirilor specializate i altor
structuri, ca i a elementelor de mijloace fixe mobile de natur specializat.
4.2 Utilizarea valorii juste conform standardelor de contabilitate este comentat
n IVA 1. n standardele de contabilitate, valoarea just este privit ca fiind
sinonim cu valoarea de pia.

5.1 Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu trebuie s duc, n mod
automat, la concluzia c trebuie s fie adoptat evaluarea prin costul de
nlocuire net. Chiar dac un activ este specializat, ar putea fi posibil, n caz
c exist evidene directe de pia suficiente, s se efectueze o evaluare a
proprietii specializate prin abordarea prin comparaia vnzrilor i/sau
prin abordarea prin venit.
5.2 Dac nu exist evidene directe de pia, costul de nlocuire net este
privit ca o metod acceptabil de determinare a valorii activelor
specializate, ns metodologia trebuie s ncorporeze observaiile de pia
ale evaluatorului, referitoare la costurile curente i la ratele de depreciere.
Metoda se bazeaz pe aceeai tranzacie teoretic ntre pri raionale informate,
aa cum se stipuleaz n definiia valorii de pia.
5.3 Evaluatorul estimeaz costul unui activ modern echivalent, la data
evalurii. Aceasta poate presupune estimarea costului unui activ care a fost
comandat. Costul de nlocuire trebuie s reflecte toate costurile care ar putea s
apar, ca de exemplu pentru proiectare, livrare, instalare i punerea n
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar 259

funciune. n cazul unei proprieti specializate trebuie inclus costul terenului
achiziionat, aferent dezvoltrii unei hale/fabrici echivalente specializate,
mpreun cu costul tuturor amenajrilor terenului i construciilor care ar fi
necesare.
5.4 Apoi, evaluatorul estimeaz deprecierea prin compararea activului
modern echivalent cu activul supus evalurii. Ratele de depreciere pot fi
determinate pentru deprecierea total sau pot fi analizate n mod separat
pentru:
Deteriorarea fizic
Deprecierea funcional
Deprecierea extern
5.4.1 Pentru estimarea deteriorrii fizice a activului subiect, care rezult

din utilizarea acestuia pe parcursul timpului, inclusiv din lipsa oricrei
mentenane, pot fi utilizate diferite metode de estimare a
sumei/procentajului cu care s se rectifice condiia fizic a amenajrilor
i construciilor. Pot fi utilizate estimri ale elementelor specifice ale
deprecierii i ale cheltuielilor antreprenorilor sau comparaia direct a
valorilor unitare ale proprietilor cu condiie/stare similar.
5.4.2 Deprecierea funcional poate fi cauzat de tehnologiile avansate,
ncorporate n activele noi, care astfel sunt apte s produc mai eficient
bunuri i servicii. Metodele moderne de producie pot transforma activele
existente n active depite integral sau parial n ceea ce privete echivalena
cu costul lor curent echivalent. Aplicarea procesului de optimizare va implica
multe elemente ale deprecierii funcionale.
5.4.3 Deprecierea rezultat din influene externe poate afecta valoarea
unui activ. Factorii externi se refer la modificarea conjuncturii economice,
care afecteaz oferta i cererea de bunuri i servicii produse de activ sau
cheltuielile de exploatare ale activului. Factorii externi se refer i la costul i
existena rezonabil a materiilor prime, utilitilor i forei de munc.
5.4.4 Cnd se evalueaz o proprietate specializat nu este adecvat s se
aplice o depreciere asupra costului de nlocuire a terenului.
5.5 n aplicarea costului de nlocuire net, evaluatorul trebuie s se asigure
c au fost luate n considerare elementele eseniale ale tranzaciei de pia.
Acestea se refer la:

5.5.1 nelegerea naturii activului, a funcionrii acestuia i a mediului
lui extern;
5.5.2 cercetarea i analiza pentru determinarea duratei de via fizic
rmas (pentru estimarea deteriorrii fizice) i a duratei de via
economic a activului;
5.5.3 cunoaterea modificrii preferinelor, inovaiilor tehnice i/sau
standardelor de pia, care pot afecta activul (pentru estimarea
deprecierii funcionale);
5.5.4 o analiz a modificrilor viitoare ale domeniului care pot afecta
activul (pentru estimarea deprecierii externe);
5.5.5 familiarizarea cu clasa de proprietate prin accesul la informaiile
de pia disponibile;
5.5.6 cunoaterea materialelor i tehnicilor de construcie (pentru
estimarea costului unui activ modern echivalent); i
5.5.7 cunotine suficiente pentru determinarea impactului deprecierii
externe asupra valorii amenajrilor terenului i construciilor.
5.6 Ratele de depreciere i estimrile duratei de via economic viitoare
sunt influenate de tendinele de pia i/sau de inteniile entitii.
Evaluatorii trebuie s identifice aceste tendine i intenii i s fie capabili s le
utilizeze pentru a fundamenta ratele de depreciere aplicate. Aplicarea costului
de nlocuire net ar trebui s simuleze procesul deductiv al unui cumprtor
potenial care dispune de o pia limitat ca punct de referin.
5.7 n stadiul final al procesului, evaluatorii trebuie s ia n considerare dac
activul are un aspect/ o caracteristic suplimentar(), care nu este reflectat() n
costul activului modern echivalent i s fac orice corecii adecvate pentru
aceasta. Un exemplu ar putea fi o proprietate specializat n cazul posibilitii
mai multor utilizri ale acesteia n viitor i n situaia cnd amenajrile
terenului i construciile se afl la sfritul duratei lor de via economic.
5.8 Dac este clar c rezultatul bazat pe metoda costului de nlocuire net
este substanial mai mic dect cel rezultat dintr-o utilizare alternativ
identificabil, care este fezabil financiar i legal, la data evalurii,
trebuie raportat valoarea de pia rezultat din acea utilizare alternativ.
ntr-un astfel de caz, trebuie s se includ o precizare c valoarea pentru o
utilizare alternativ nu ia n considerare elemente cum ar fi o nchidere a
ntreprinderii sau o perturbare a activitii i orice costuri aferente care ar

putea s apar. n mod evident, valoarea de utilizare alternativ va fi cea
rezultat din comparaia vnzrilor, iar determinarea acesteia se va face
printr-o evaluare separat i nu prin costul de nlocuire net.
5.9 Dac evaluatorul crede c valoarea unui activ va fi diferit substanial,
n situaia n care acesta nu va mai fi folosit n activitatea de exploatare, n
raportul de evaluare trebuie inclus o precizare privind efectul acestei
situaii.
5.10 Cnd valoarea unui activ specializat s-a determinat prin metoda
costului de nlocuire net, trebuie fcut o precizare c acesta este subiectul
testului rentabilitii adecvate n corelaie cu toate activele deinute de
entitatea lucrativ sau de unitatea generatoare de numerar. Motivele pentru
care este necesar aceast precizare sunt explicate n Anexa A.
5.11 Pentru entitile non-profit din sectorul public, referina la un test al
rentabilitii adecvate se nlocuiete prin testul potenialului de servicii
adecvat, care ar trebui justificat de entitate. Administraiile acord o importan
deosebit testului serviciului potenial adecvat n raportarea activelor, aa cum
multe agenii utilizeaz activele, n contextul obligrii prestrii unui serviciu
ctre public. (Aplicarea costului de nlocuire net pentru evaluarea activelor din
sectorul public i testul potenialului adecvat de servicii sunt comentate pe larg
n IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar,
n paragrafele 5.4, 6.1, 6.5 i 6.8.4.)
5.12 Concluzia evalurii trebuie raportat conform IVS 3, Raportarea
evalurii.
5.12.1 Evaluatorul raporteaz rezultatul ca fiind valoarea de pia, care
va fi subiect al testului de rentabilitate adecvat sau al potenialului de
servicii justificate, test care este n responsabilitatea entitii.
5.12.2 n raportarea valorii, evaluatorul va identifica metoda de evaluare
ca fiind costul de nlocuire net, evideniind c valoarea poate fi adoptat
numai pentru contabilitatea entitii, dac a fost aplicat i trecut fie
testul rentabilitii adecvate, fie cel al potenialului de servicii.

Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la data de 31 iulie
2007.
ANEXA A: Testul de rentabilitate n cazul raportrii CIN

1. Standardele contabile solicit entitilor s testeze periodic activele lor
pentru depreciere, care este o pierdere permanent de valoare a activului
pentru entitate. Valoarea adecvat, care va fi reinut n bilanul contabil a unui
activ supus testului pentru depreciere, este cea mai mare valoare ntre
valoarea lui de utilizare i valoarea lui just minus costurile de vnzare. n
cuvinte mai simple, aceasta nseamn c valoarea care este nregistrat, n
bilanul contabil, trebuie s fie valoarea cea mai mare rezultat fie din valoarea
actualizat a beneficiilor viitoare care ar putea fi generate de entitate, n urma
continurii utilizrii activului, fie din ncasrile nete care ar rezulta din
scoaterea imediat a activului din producie i vnzarea lui.
2. Valoarea de pia a unui activ, rezultat din comparaia vnzrilor unor
active similare, va trebui s fie, n mod normal, apropiat de suma pe care
entitatea ar putea s o obin din retragerea din exploatare i vnzarea activului.
Dac valoarea de utilizare a activului este mai mic dect valoarea de pia
determinat prin comparaiile vnzrilor, ultima valoare poate fi cu siguran
valoarea care va fi nregistrat n contabilitate. Aceasta este suma pe care
entitatea o va recupera, indiferent dac activul va fi utilizat n continuare sau
dac va fi retras din exploatare.
3. n contrast, CIN este utilizat pentru evaluarea activelor care se vnd rar sau
deloc, cu excepia cazului vnzrii ntregii entiti din care fac parte. Un aspect
implicit al acestei abordri este ipoteza c exist o solicitare pentru continuarea
utilizrii activului n aceeai operaiune. Ca urmare, o valoare de pia
determinat prin utilizarea acestei abordri adesea nu va fi egal cu suma care
s-ar obine dac activul ar fi retras din exploatare i vndut. Dac valoarea de
utilizare este mai mic dect valoarea de pia, determinat prin utilizarea
abordrii prin CIN, ultima valoare nu poate fi reinut ca valoare contabil
ntruct nu are o relaie cu suma care ar putea fi ncasat n urma ncetrii
operaiunilor.
4. Dei posibilitatea ca o valoare, rezultat din utilizarea abordrii prin CIN, s
fie afectat substanial de o ncetare a operaiunilor este reliefat de cerinele de
prezentare a informaiilor din paragraful 5.9, cerina din paragraful 5.12.1 arat
i c evaluarea este subiectul rentabilitii adecvate, solicitnd entitii ca,
chiar dac valoarea de utilizare a activului este mai mic dect valoarea de pia
raportat, ea ar putea fi totui mai mare dect valoarea realizabil net din
cedare. Ca urmare, ar putea fi necesar ca valoarea de pia s fie diminuat la
nivelul valorii de utilizare, n urma unui test de depreciere.

5. Necesitatea de a lua n considerare deprecierea este i o cerin a
contabilitii sectorului public. Totui, n sectorul public activele sunt deinute
mai degrab pentru prestarea de servicii, dect pentru obinerea de profit. O
evaluare a unui activ din sectorul public, prin abordarea prin cost, trebuie s fie
raportat pe ipoteza solicitrii continurii utilizrii activului pentru prestarea
serviciului respectiv, ceea ce reprezint de fapt potenialul de servicii. Aceast
cerin poate s apar mai degrab din consideraii politice sau sociale, dect
din criterii pur economice. mpreun cu orice prezentare adecvat a
informaiilor, conform paragrafului 5.9, aceasta arat utilizatorilor c evaluarea
nu poate s se bazeze pe o sum care ar putea fi recuperat, dac serviciul
prestat ar fi ntrerupt i activul retras din exploatare.

Evaluare 9 GN 9
1.0 Introducere
1.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezint o tehnic de
modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la venitul i
cheltuielile previzionate aferente unei proprieti sau ntreprinderi. Astfel de
ipoteze se refer la mrimea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata
intrrilor i ieirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezent/
actualizat. Cu informaiile i cu ratele de actualizare adecvate i care pot fi
susinute, analiza DCF reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate
n cadrul abordrii prin venit. Analiza DCF este utilizat tot mai larg i datorit
progresului din domeniul tehnologiei calculatoarelor. Analiza DCF este
aplicat n evaluarea proprietii imobiliare, a ntreprinderilor i activelor
necorporale, n analizele investiiilor i ca procedur contabil de estimare a
valorii de utilizare. Analiza DCF este utilizat din ce n ce mai mult n
sectoarele instituionale, de investiii imobiliare i de evaluare a ntreprinderilor
i este frecvent solicitat de clieni, creditori, consilieri i administratori
financiari i manageri de portofoliu.
1.2 Evalurile prin DCF, ca i alte evaluri bazate pe venit, sunt fundamentate
pe analiza datelor istorice i pe ipotezele referitoare la condiiile viitoare de
pia, care afecteaz cererea, oferta, venitul, cheltuielile i potenialul de risc.
Aceste ipoteze determin capacitatea de a genera venit a unei proprieti sau
ntreprinderi, a crei schem de venituri i cheltuieli viitoare a fost previzionat.
1.3 Scopul acestui Standard de Practic n Evaluare (GN) este de a prescrie
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), cea mai bun practic i
atenia deosebit pe care evaluatorii trebuie s o acorde n efectuarea analizei
DCF, pentru evalurile bazate i nebazate pe informaii de pia i s fac
distincia ntre aplicaiile analizei DCF n aceste dou tipuri diferite de misiuni
de evaluare.

2.1 Acest GN se aplic pentru evalurile bazate pe informaii de pia i pentru
cele din afara pieei, efectuate cu ajutorul analizei DCF. El prezint structura i
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 265
Analiza fluxului de numerar actualizat pentru

evalurile bazate pe pia i pentru analiza
investiiei (Revizuit n 2007)

componentele modelelor DCF i cerinele de raportare pentru evalurile bazate
pe analiza DCF.
2.2 Aria de aplicabilitate a acestui Standard se refer la rezonabilitatea i la
fundamentarea ipotezelor pe care se bazeaz analiza DCF. Ipotezele utilizate,
n orice evaluare, afecteaz n mod direct concluzia asupra valorii. n
conformitate cu Codul Deontologic IVSC, toate ipotezele, care stau la baza
unei evaluri, trebuie s fie plauzibile, rezonabile i s poat fi susinute.
3.0 Definiii
3.1 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii folosit pentru a converti o sum
de bani, care trebuie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat (sau
prezent). Teoretic, ar trebui s reflecte costul de oportunitate al capitalului, de
ex. rata rentabilitii ce poate fi obinut de un capital dac acesta este destinat
altor utilizri cu acelai risc.
3.2 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare
financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar
previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Ca metodologie
acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea
unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcional,
fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. Acestor serii de
fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat,
derivat de pe pia, pentru a stabili valoarea actualizat a fluxului de venit
generabil de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii proprietii
imobiliare, fluxul de numerar periodic se estimeaz sub forma venitului brut
minus pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei, minus
cheltuielile/costurile de funcionare. Apoi se actualizeaz seria veniturilor nete
din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal (de reversiune), de
cedare anticipat pentru sfritul perioadei de previziune. n cazul proprietilor
n dezvoltare, se estimeaz cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare i
venitul anticipat din vnzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care
apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare i comercializare.
n cazul unei ntreprinderi se actualizeaz fluxurile de numerar periodice
estimate i valoarea ntreprinderii de la sfritul perioadei de previziune. Cele
mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt valoarea actualizat (prezent sau
actual), valoarea net actualizat (VNA) i rata intern de rentabilitate (RIR) a
fluxului de numerar.
3.3 Modelare financiar. Previziunea schemei de evoluie a venitului sau
fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau proprieti, din care pot fi
calculai indicatori ai rentabilitii financiare. Previziunile venitului sau fluxului
de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile
266 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat

istorice dintre venituri, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i cele
rezultate din previziunea acestor variabile. De asemenea, modelarea financiar
poate fi utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa ateptrile n
ceea ce privete performana proprietii, pentru a evalua integritatea i
stabilitatea modelului DCF sau ca o metod de reproducere a pailor fcui de
investitori, n luarea deciziilor privind achiziionarea, vnzarea sau deinerea
unei proprieti sau unei ntreprinderi.
3.4 Rat intern de rentabilitate (RIR). Rata de actualizare la care valoarea
actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea
actualizat a investiiei de capital. Este rata la care valoarea net actualizat
(VNA) este egal cu zero. RIR reflect att rata de recuperare a capitalului
investit, ct i rentabilitatea investiiei iniiale, care sunt elementele de baz ce
trebuie luate n considerare de potenialii investitori. n consecin, obinerea
RIR din analiza tranzaciilor de pia cu proprieti similare, care genereaz un
venit comparabil, este o metod corect pentru stabilirea ratelor de actualizare
de pia, utilizate pentru a obine valoarea de pia.
3.5 Analiza investiiei. Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii i investirii,
evalurii performanei investiiilor sau analizei unei tranzacii care implic
investiii. Analizele investiiilor sunt numite studii de fezabilitate (economic),
analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar.
3.6 Valoarea net actualizat (VNA). Diferena dintre veniturile actualizate sau
intrrile actualizate i costurile sau ieirile actualizate, n cadrul unei analize a
fluxului de numerar actualizat.
Deosebirea dintre VNA i valoarea actualizat (prezent) este mic. n mod
uzual, expresia VNA se utilizeaz pentru a descrie diferena dintre toate
intrrile actualizate i toate ieirile actualizate, pe cnd expresia valoarea
actualizat (prezent) se utilizeaz adesea atunci cnd investiia iniial sau
preul nu sunt incluse n fluxul de numerar.
n cadrul unei evaluri efectuate pentru a se obine valoarea de pia, n care
intrrile i ieirile actualizate i rata de actualizare sunt derivate din pia, VNA
rezultat ar trebui s indice valoarea de pia, i este adesea denumit valoarea
actualizat (prezent) i nu VNA.

4.1 Actualizarea este o procedur standard utilizat de contabilitate la luarea n
considerare a valorii banilor n timp.
4.2 Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri) prevd o
procedur de actualizare pentru estimarea valorii de utilizare a unui activ. O

estimare a valorii de utilizare implic: a) estimarea viitoarelor intrri i ieiri de
numerar care deriv din folosirea continu a activului i de cedarea acestuia la
sfritul perioadei de deinere i b) aplicarea ratei de actualizare adecvat
acestor fluxuri viitoare de trezorerie (numerar) (IAS 36, paragraful 31).
4.3 n IAS 36, paragraful 55, se menioneaz c rata (sau ratele) de actualizare
ar trebui s fie rata (sau ratele) nainte de impozitare, care reflect evalurile
curente de pia cu privire la: (a) valoarea banilor n timp; i (b) riscurile
specifice activului pentru care estimrile viitorului flux de numerar nu au fost
ajustate. Pot fi utilizate i alte forme de venit sau fluxuri de numerar, cu
condiia ca rata (ratele) de actualizare s fie coerente/corelate cu fluxul
(fluxurile) de venit.

5.1 Modelele fluxului de numerar actualizat sunt structurate pe o perioad
de timp sau pe o durat specificat. n analiza proprietii imobiliare,
chiar dac evenimente, precum revizuirea chiriei, nnoirea contractului de
nchiriere/ renchirierea, extinderea sau renovarea, ar putea afecta durata
analizei, aceast durat este n general condiionat de comportamentul de
pia al clasei de proprietate i sectorului ei de pia. De exemplu, de
obicei, durata de analiz pentru proprietile imobiliare este ntre cinci i
zece ani. Totui, evaluatorul trebuie s fie atent asupra implicaiilor unor
perioade de deinere diferite, deoarece, de exemplu, o perioad de deinere
scurt face ca valoarea estimat s depind substanial de mrimea valorii
terminale, n defavoarea fluxului de numerar periodic.
De asemenea, frecvena intrrilor i ieirilor de numerar (lunar,
trimestrial, anual) ar trebui, s fie derivat din pia. Ca i n cazul altor
metodologii acceptate, intrrile i ieirile de numerar ar trebui s fie
adecvate i s poat fi argumentate rezonabil. Asupra fluxului de numerar
trebuie aplicat o rat de actualizare corect/adecvat. De exemplu, dac
frecvena fluxului de numerar este trimestrial, rata de actualizare
adecvat trebuie s fie cea efectiv trimestrial i nu rata nominal. Aa
cum perioada de previziune a fluxului de numerar este precizat prin date
viitoare, evaluatorul trebuie s stabileasc n mod corect aceste date
viitoare de ncasare a fluxului de numerar. Adesea, frecvena fluxului de
numerar este determinat de datele ncasrii chiriei. Dac datele de
ncasare sunt mai scurte/frecvente, evaluatorul trebuie s decid dac
consider obinerea fluxurilor de numerar la date anterioare sau
ulterioare fa de aceste date. Cheltuielile/ ieirile de numerar pot fi plasate
mai degrab la momentele raportrii contabile, dect la momentele

efecturii lor. Cea mai bun soluie este ca frecvena fluxului de numerar
s reflecte modelul uzual de manifestare a fluxului de numerar.
Perioada iniial a fluxului de numerar este socotit ca perioada zero, iar
fluxul de numerar al acestei perioade nu se actualizeaz. Orice intrri sau
ieiri de numerar din aceast perioad trebuie incluse n perioada zero.
Profitul net sau cheltuielile pot fi plasate n perioada zero, dac ncasrile
sau plile de numerar au loc n aceast perioad. De exemplu, n cazul
multor investiii imobiliare venitul net se ncaseaz lunar. Ca urmare, dac
se folosete un interval/frecven anual(), venitul net ncasabil n anul
iniial trebuie inclus n perioada zero, indiferent dac se adopt convenia
de calcul (de actualizare) a venitului de la nceputul anului sau de la
sfritul acestuia.
Selectarea metodei de calcul a valorii terminale/de reversiune/de cedare
depinde de practicile de pe piaa subiectului de evaluat i reprezint o
estimare a valorii de pia a proprietii la finele perioadei de previziune.
Evaluatorii trebuie s oglindeasc aceste practici de pia i s prezinte
detaliat metoda/metodele aleas/alese i aplicarea acestora. Valoarea de
pia este neleas ca fiind valoarea actualizat a beneficiilor viitoare
generabile de proprietate. Astfel, n cazul unei investiii imobiliare, va fi
relevant fluxul de numerar/valoarea de la data calculrii valorii terminale
(sau, n funcie de metodele adoptate, cel ulterior acestei date) i mai
degrab, acest flux de numerar trebuie utilizat i nu cel din perioada
anterioar. O valoare terminal/de reversiune/de cedare se poate calcula
pe baza venitului net din anul urmtor ultimului an al analizei DCF.
Ca i n cazul celorlalte componente ale analizei DCF, i rata de actualizare
ar trebui s reflecte datele de pia, de exemplu alte rate de actualizare
derivate ale pieei. Ratele de actualizare ar trebui s fie preluate de pe
piaa proprietilor i ntreprinderilor comparabile. Pentru ca aceste
proprieti s fie apreciate c sunt comparabile, venitul, cheltuielile, riscul,
inflaia, ratele reale ale rentabilitii i previziunile venitului proprietilor
comparabile trebuie s fie similare cu cele ale proprietii evaluate.
5.1.1 Calculele valorii actualizate a fluxurilor de numerar sunt adesea
fcute cu ajutorul ratelor de actualizare corespunztoare fiecrei clase
de fluxuri de numerar. Dac se folosesc frecvene de ncasare diferite de
cele anuale, cum ar fi lunare sau zilnice, rata anual de actualizare ar
trebui transformat ntr-o rat efectiv i echivalent pentru frecvena
selectat. O valoare terminal/de reversiune/de cedare, calculat prin
capitalizarea cu o rat de capitalizare terminal, este actualizat la
valoarea prezent cu o rat de actualizare adecvat. n multe situaii, se

folosete o singur rat de actualizare pentru toate fluxurile de
numerar.
5.1.2 Fluxurile de numerar i preurile de vnzare ale proprietilor
comparabile pot fi analizate pentru a determina ratele de actualizare de
pia sau ratele interne de rentabilitate (RIR).
5.1.3 Modelul DCF pentru fluxul de numerar poate fi dezvoltat att pe
baza unui flux de numerar brut (nainte de impozitare) sau net (dup
impozitare), nainte sau dup serviciul datoriei, n termeni nominali sau
reali (ajustat pentru inflaie). Ca urmare, rata de actualizare se va baza
pe ipotezele fluxului de numerar brut (nainte de impozitare) sau net
(dup impozitare), nainte sau dup serviciul datoriei, n termeni
nominali sau reali. Analizele evidenelor de pia pentru determinarea
ratei de actualizare sau fluxurilor de numerar trebuie s se bazeze pe
aceleai ipoteze.
5.2 Respectnd Codul Deontologic IVSC, evaluatorul trebuie s identifice
n mod obligatoriu componentele analizei DCF, care includ urmtoarele:
5.2.1 o perioad de previziune n care sunt specificate data nceperii
fluxului de numerar i numrul i durata/frecvena perioadelor;
5.2.2 componentele intrrilor i ieirilor de numerar, grupate pe
categorii i motivul selectrii acestora;
5.2.2.1 n cazul evalurii proprietii imobiliare, intrrile de
numerar includ veniturile obinute din chirii i din serviciile
furnizate chiriaului, corectate pentru pierderile din neocupare i
din nencasarea chiriei, n cazul proprietilor finalizate sau
construite i din venitul obinut din vnzri, diminuat cu cheltuielile
de vnzare, n cazul proprietilor n dezvoltare.
5.2.2.2 n cazul evalurii proprietilor imobiliare, ieirile de
numerar includ cheltuielile fixe i variabile, alocarea la fondul de
reparaii i cheltuielile de capital, numai acolo unde este cazul; n
cazul proprietilor n dezvoltare, trebuie identificate costurile
directe i costurile indirecte.
5.2.2.3 n cazul evalurii ntreprinderii, fluxul de numerar include
cel mai adesea toate intrrile i ieirile aferente activitilor de
exploatare i de investiii. n aceast situaie, fluxul de numerar
actualizat reprezint banii pe care un investitor i-ar putea retrage
dintr-o ntreprindere, dup ce asigur resursele pentru finanarea
exploatrii i pentru dezvoltare.

5.2.3 datoria financiar sau serviciul datoriei (plata dobnzii i a ratei
de rambursare) pe perioad i rata anual efectiv la care este
calculat dobnda periodic, dac este cazul;
5.2.4 fluxurile de numerar net pe perioad (suma intrrilor minus suma
ieirilor);
5.2.5 rata sau ratele de actualizare care sunt aplicate la fluxurile de
numerar net, raionamentul care st la baza lor i motivarea selectrii
acestora;
5.2.6 rata terminal de capitalizare/reversiune care este aplicat pentru
a calcula valoarea terminal/de reversiune/de cedare i raionamentul
care a stat la baza acestei selecii; i
5.2.7 o list cu toate ipotezele care stau la baza analizei.
5.3 Analiza DCF utilizeaz informaiile de pia disponibile i, n general,
reflect procesele de gndire, ateptrile i percepiile investitorilor i ale
altor participani pe pia. Ca o tehnic de previziune, analiza DCF nu
trebuie judecat n funcie de faptul c o previziune DCF a fost sau nu
ndeplinit, ci, mai degrab de gradul de fundamentare pe informaii de
pia a previziunii DCF, la momentul realizrii sale.
5.3.1 Atunci cnd analiza DCF este utilizat pentru a face o estimare a
valorii de pia, evaluarea ar trebui s respecte toate criteriile pentru
estimrile valorii de pia, aa cum sunt stabilite n IVS 1.
5.4 Atunci cnd un client furnizeaz evaluatorului cerinele sale specifice,
care nu corespund cu cele ale estimrilor valorii de pia, n ceea ce privete
perioada de deinere a proprietii (de previziune), ca i termenii de
finanare, impozitarea sau rata de actualizare, valoarea rezultat trebuie
considerat ca diferit de valoarea de pia. Rezultatul reprezint, mai
degrab, o estimare a valorii de investiie/valorii subiective, caracteristic
ipotezelor oferite de client, dect o estimare a valorii de pia.
5.5 De asemenea, analiza DCF poate fi folosit i pentru testarea validitii
punctelor de vedere convenionale n analiza diferitelor ipoteze. Rezultatul
acestui tip de analiz de senzitivitate este valoarea de investiie/subiectiv.
Dac analiza DCF este astfel utilizat, rezultatele ar trebui identificate ca
valoare diferit de valoarea de pia, iar evaluarea ar trebui s
ndeplineasc toate criteriile pentru evalurile nebazate pe pia, aa cum
sunt stabilite n IVS 2.

5.6 Un evaluator ar trebui s desfoare o analiz suficient pentru a se
asigura c estimrile fluxurilor de numerar i ipotezele care stau la baza
modelului DCF sunt adecvate i rezonabile pentru piaa n cauz.
5.6.1 Ca un exemplu, analiza contractelor de nchiriere, n scopul
previziunii fluxului de numerar, pentru o proprietate ocupat de mai muli
chiriai, ar trebui s fac trimitere la chiria contractual/chiria tranzitorie i
la chiria de pia, la expirarea contractului de nchiriere i la datele
revizuirilor contractului de nchiriere, la indexarea chiriilor/chiriile n trepte,
la cheltuielile/costurile de funcionare, la cheltuielile care sunt
acoperite/costuri recuperabile, la comisioanele de nchiriere, la cheltuielile
de investiie i la alte prevederi specifice care se vor aplica.
5.6.2 Ipotezele referitoare la creterea sau scderea venitului trebuie s se
bazeze pe analiza condiiilor economice i de pia. Modificrile n
cheltuielile de funcionare/ieiri ar trebui s reflecte toate tendinele
cheltuielilor i tendinele specifice ale elementelor importante de cheltuieli.
5.6.3 Rezultatele analizei DCF trebuie testate i verificate pentru a nu
conine greeli i meniuni neraionale.
5.7 Pentru a obine rata de actualizare i rata terminal de capitalizare, un
evaluator trebuie s utilizeze toate sursele de informaii i date disponibile
pe pieele de capital i de proprieti imobiliare. Pe lng datele asupra
fluxului de venit i preurilor de revnzare ale proprietilor sau ntreprinderilor
comparabile, este util analiza opiniilor investitorilor i ratelor rentabilitii
pentru selectarea ratelor de actualizare, cu condiia ca piaa proprietii n cauz
s fie compatibil cu piaa proprietii achiziionate de investitorii a cror
opinie a fost analizat.
5.8 Evaluatorul are responsabilitatea de a se asigura c datele de intrare
sunt compatibile cu evidenele de pia i cu realitatea curent de pia. n
plus, evaluatorul care supravegheaz elaborarea modelului DCF sau
selectarea unui model elaborat de alii este responsabil pentru integritatea
modelului respectiv, n ce privete corectitudinea matematic i teoretic,
mrimea fluxului de numerar i corectitudinea tuturor intrrilor. Un
evaluator trebuie s aib experiena i cunotinele de pia corespunztoare
pentru a structura fluxul de numerar i pentru a furniza alte intrri pentru
model.
5.9 La raportarea rezultatelor unei analize DCF, un evaluator trebuie s
respecte cerinele din Codul Deontologic IVSC i din IVS 3, Raportarea
evalurii.
5.9.1 Prezentarea trebuie s se fac n conformitate cu situaiile descrise
n IVS 3, paragrafele 5.1.10, 7.0 i 8.2.3.

5.9.2 Ipotezele explicite, utilizate ca intrri pentru analiz, sunt
inerente analizei DCF. Pentru a furniza utilizatorilor serviciilor de
evaluare posibilitatea de a verifica rezultatele, evaluatorul trebuie s
prezinte ipotezele i justificarea utilizrii acestora n dezvoltarea
modelului DCF. Utiliznd ca exemple proprietatea imobiliar, acestea
includ printre altele
5.9.2.1 data nceperii, termenul i frecvena utilizate n model;
5.9.2.2 chiria previzionat i alte venituri i rata previzionat de
modificare a venitului;
5.9.2.3 cheltuielile de exploatare previzionate i rata previzionat de
modificare a acestor cheltuieli;
5.9.2.4 modul de tratare al expirrii contractului de nchiriere/
costurilor de eviciune, pierderilor din neocupare i pierderilor din
nencasarea chiriei; i
5.9.2.5 rata de actualizare i rata de capitalizare terminal/de
reversiune.
5.9.3 Evaluatorul trebuie:
5.9.3.1 s indice rata anual efectiv la care este calculat dobnda
periodic, n cazul n care datoria financiar sau serviciul datoriei
(plata dobnzii i a ratei de rambursare) este o component a
fluxului de numerar periodic previzionat;
5.9.3.2 s specifice rata (ratele) de impozitare folosite, acolo unde
este cazul;
5.9.3.3 s explice raionamentul care a stat la baza acordrii unor
bonificaii la chirie, acolo unde este cazul;
5.9.3.4 s explice tratamentul oricrei cheltuieli de capital pentru
achiziionarea sau pentru amenajarea terenului i pentru
construciile ataate sau pentru achiziionarea activelor
ntreprinderii;
5.9.3.5 s explice baza pentru rata de capitalizare terminal/de
reversiune adoptat i pentru rata de actualizare adoptat; i
5.9.3.6 s identifice modelul fluxului de numerar prin numele celui
care l-a elaborat sau, dac a cumprat programul informatic, prin

numele produsului i versiunea acestuia, s descrie metodele i
ipotezele inerente modelului i s specifice datele la care modelul a
fost dezvoltat i folosit.

iulie 2007

Evaluare 10 GN 10
1.0 Introducere
1.1 n multe regiuni ale lumii, terenurile destinate producerii mrfurilor agricole
reprezint principalul activ economic i, adesea, singura baz economic a unei
regiuni.
1.2 Terenurile cu utilizare agricol sunt un subiect principal al serviciilor de
evaluare, datorit multor motive, printre care enumerm: transferul public i
privat al dreptului de proprietate, impozitarea, stabilirea garaniei pentru
finanare i pentru studii economice, amenajarea teritoriului i investiii.
Evalurile credibile ale terenurilor agricole sunt eseniale pentru a asigura
capitalul necesar pentru sprijinirea continuitii bazei economice, pentru a
promova utilizarea productiv a terenului, pentru a pstra ncrederea n pieele
de capital i pentru a respecta cerinele generale de raportare financiar.
1.3 Prestarea serviciilor de evaluare credibile i corecte pentru proprietile
agricole presupune ca evaluatorul s posede cunotine solide i s poat
nelege elementele fizice i economice care afecteaz capacitatea de producie
a terenurilor agricole i valoarea mrfurilor produse pe acestea.
1.4 Caracteristicile fizice i economice ale terenurilor agricole sunt diferite, ca
grad de importan, de cele ale mediilor neagricole sau urbane.
1.4.1 Solurile din mediul urban trebuie s poat suporta amenajrile i
construciile care sunt amplasate pe aceste terenuri. n cazul proprietilor
agricole, terenul este principalul agent de producie, variind n capacitatea
sa de a produce o anumit cantitate dintr-o anumit clas de mrfuri.
1.4.2 n mediile urbane, utilizarea economic a proprietii i/sau
avantajelor pe care le ofer, pot rmne neschimbate timp de mai muli ani
i pot fi chiar garantate prin contracte. n timp ce pentru unele proprieti
GN 10, Evaluarea proprietilor agricole
Evaluarea proprietilor agricole (Revizuit n

2007)

agricole aceeai utilizare se poate prelungi pe o durat mai mare (de
exemplu pdurile exploatate dup 25 ani), pentru altele, beneficiile
economice pot fluctua de la un an la altul, n funcie de mrfurile pe care
proprietatea le poate produce.
1.4.3 Fluxul de venit asociat cu proprietatea agricol va fluctua de la un an
la altul, n funcie de tipul de agricultur utilizat, de mrfurile produse i de
natura ciclic a pieelor de mrfuri.

2.1 Acest GN cuprinde:
2.1.1 acele caracteristici ale valorii asociate cu proprietile agricole, i
2.1.2 cerinele de baz ale Standardelor de Evaluare i Standardelor de
Aplicaii, aa cum acestea se aplic n cazul evalurii proprietilor agricole.
3.0 Definiii
Utilizrile agricole ale proprietilor pot fi clasificate n cteva grupe mari, ale
cror definiii sunt redate mai jos.
3.1 Ferme agricole. Proprieti agricole utilizate pentru producerea mrfurilor
care, n general, sunt plantate i recoltate ntr-un ciclu de 12 luni. Pe
proprietile utilizate pentru producia anual se pot cultiva mai multe tipuri de
recolt anual, n aceeai perioad, iar aceste recolte pot necesita sau nu irigaii.
Anumite mrfuri sunt culturi anuale care pot fi lsate n pmnt, peste acel
ciclu de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau n situaia unor condiii
de pia nefavorabile. Aceste recolte vor ine mai mult de un an dup strngerea
recoltei, ns nu sunt considerate permanente. A se vedea i teren irigat, culturi
perene.
3.2 Ferme de lapte. Proprieti agricole utilizate n producia de lapte de vac
sau pentru alte produse lactate. Aceste proprieti, n general, dein construcii
extinse (grajduri, hale pentru muls, silozuri) i echipamente (iesle pentru hrnit,
maini de muls). Furajul poate fi produs pe proprietate, achiziionat sau obinut
din ambele surse.
3.3 Pdure/ fond forestier. Proprietate agricol folosit pentru creterea
copacilor ne-fructiferi, care sunt recoltai periodic n decursul unor perioade
276 GN 10, Evaluarea proprietilor agricole

mari (10-20 sau chiar mai muli ani). Sunt considerate ca fiind proprieti
agricole, deoarece acestea produc o recolt de exemplu lemnul, chiar dac
aceast recolt necesit o perioad mai lung de cretere. A se vedea i culturi
perene.
3.4 Teren irigat. Terenuri folosite pentru a produce recolte sau furaj pentru
animale i care necesit irigarea cu alt ap dect cea natural, provenit de la
ploi, se numete ferm agricol irigat sau pune irigat. Proprietile care nu
au o surs de ap, alta dect ploaia natural, sunt numite proprieti agricole cu
teren neirigat.
3.5 Ferme zootehnice/cresctorii de animale. Proprieti agricole folosite
pentru creterea i hrnirea animalelor precum vaci, oi, porci, capre, cai sau
combinaii ale acestora. Utilizarea efectiv a acestor proprieti poate mbrca
diferite forme. Animalele pot fi crescute, nmulite i vndute n procesul de
funcionare a proprietii. Animalele tinere pot fi achiziionate din afara
proprietii i apoi crescute pe proprietate. Animalele pot fi crescute pentru
consum sau ca animale de prsil. Furajul pentru animale poate fi produs pe
proprietate, achiziionat sau obinut din ambele surse. Proprietile utilizate
pentru creterea i hrnirea animalelor au investiii semnificative de capital n
construcii (arcuri, adposturi pentru animale, staule, garduri despritoare) i
chiar n animale, investiii care pot fi amortizabile sau nu, n funcie de legile i
reglementrile naionale.
3.6 Culturi perene. Culturi formate din plante care au o durat de via care se
prelungete peste un an sau peste un ciclu de recolt. Un astfel de exemplu l
reprezint viile i livezile. Aceste tipuri de proprieti pot avea o investiie de
capital semnificativ n plantaii, care reprezint un activ corporal amortizabil.
A se vedea i pdure/fond forestier.
3.7 Complexe zootehnice specializate. A se vedea ferme de lapte, ferme
zootehnice/ cresctorii de animale.
3.8 Proprieti specializate sau proprieti cu un scop special. Proprieti
agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru
manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n
general, aceste proprieti au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu
construcii (silozuri de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat). Proprietile
pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura bunurilor
pe care le produc. Astfel de exemple sunt fermele legumicole, fermele de
psri, fermele care produc semine omologate sau fermele horticole i
grajdurile pentru creterea sau antrenarea cailor de curse.
GN 10, Evaluarea proprietilor agricole 277

Alte definiii
3.9 Activitate agricol. Administrarea de ctre o entitate a transformrii
activelor biologice n scopul vnzrii, n producie agricol sau n active
biologice suplimentare. (A se vedea Standardul Internaional de Contabilitate
41 [IAS 41], Agricultura, paragraful 5.)
3.10 Activ biologic. Un animal viu sau o plant (IAS 41, paragraful 5).
3.11 Unitate integrat. O entitate agricol care deine dreptul de proprietate
asupra tuturor proceselor sau numai a unei pri din procesele care implic
producia i comercializarea produselor i/sau a mrfurilor.

4.1 Pentru evaluarea proprietii agricole se aplic Standardele Internaionale de
Contabilitate 16 (Imobilizri corporale), 40 (Investiii imobiliare) i 41
(Agricultura). O entitate aplic IAS 16 sau IAS 40, n funcie de standardul
corespunztor n situaiile respective. IAS 16 prevede ca terenul construit s fie
evaluat fie la costul su minus orice depreciere cumulat i orice pierderi
cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat. IAS 40 prevede ca terenul,
care reprezint o investiie imobiliar, s fie evaluat la valoarea sa just, sau la
cost mai puin orice depreciere cumulat i orice pierderi cumulate din
depreciere. IAS 41, care nu stabilete nici un principiu nou cu privire la teren i
la activitatea agricol aferent, prevede ca activele biologice ataate terenului
(de exemplu copacii dintr-o pepinier) s fie evaluate la valoarea lor just
minus costurile estimate de la punctul de vnzare, separat de teren.
4.2 IAS 41 recunoate c, pentru activele biologice care sunt ataate terenului
pe care se afl, poate s nu existe o pia separat, dar poate s existe o pia
pentru activele combinate, adic pentru activele biologice, terenul i
amenajrile acestuia, considerate ca un pachet. Pentru determinarea valorii juste
a activelor biologice, o entitate poate s utilizeze informaiile referitoare la
activele combinate. Pentru a determina valoarea just a activelor biologice,
valoarea just a terenului ca atare i a amenajrilor acestuia pot fi deduse din
valoarea just a activelor combinate. (A se vedea IAS 41, paragraful 25). De
asemenea, IAS 41 ofer instruciuni cu privire la modul de determinare a valorii
juste a unui activ biologic sau a unui produs agricol, n condiiile existenei unei
piee active, ca i n absena unei piee active.

4.3 Activele proprietilor agricole pot fi clasificate n:
Terenuri
Construcii i amenajri
Instalaii i utilaje (ataate terenului)
Instalaii i utilaje (neataate terenului)
Active biologice (ataate terenului)
Active biologice (neataate terenului).
Valoarea just/valoarea de pia a activelor biologice reprezint valoarea de

contribuie sau pe care acestea o adaug terenului. IAS 41 prevede ca activele
biologice s fie evaluate la recunoaterea lor iniial i la data fiecrui bilan
contabil.
4.4 IAS 16 recomand frecvena reevalurilor, afirmnd c este suficient la un
interval de la trei la cinci ani. IAS 40 prevede o reevaluare anual.

5.1 Proprietile agricole se caracterizeaz prin diferite tipuri de producie
de mrfuri i metode de exploatare. De asemenea, aceste proprieti pot
reprezenta diferite combinaii dintre terenuri, cldiri, echipamente i
plantaii. Principiile de evaluare general acceptate (GAVP) se aplic
proprietilor agricole la fel ca i n cazul evalurilor altor forme de
proprietate imobiliar.
5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib competen n evaluarea diferitelor active
pe care le conine proprietatea. (A se vedea Codul Deontologic IVSC,
seciunea 5, Competen.)
5.2 Valoarea de pia trebuie s fie recunoscut ca tip de valoare
fundamental (IVS 1).
5.2.1 Evaluatorul va obine valoarea de pia a proprietilor agricole,
asigurndu-se c evaluarea este derivat din pia.
5.2.2 Pentru raportarea financiar, evaluatorul va atribui valoarea de pia
n conformitate cu cerinele IAS. Pentru detalii, cititorul va apela la IVA 1.

5.3 Cnd se utilizeaz alte tipuri de valoare, acestea trebuie difereniate de
valoarea de pia, ca tip de valoare.
5.3.1 n estimarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, aa cum
se solicit pentru raportarea financiar, pentru regimurile de amortizare sau
pentru scopuri de impozitare, evaluatorul trebuie s se asigure c distincia
este definit i prezentat clar.
5.4 Elemente mobiliare
5.4.1 Cnd este efectuat evaluarea unei proprieti agricole, care include i
elemente mobiliare precum animale vii, recolte din depozit i echipamente,
evaluatorul trebuie s neleag cnd o cultur sau alte mrfuri sunt
proprietate imobiliar i cnd au devenit bunuri mobile. Materialul lemnos,
de exemplu, este parte a proprietii imobiliare pe perioada de cretere, iar
cnd este defriat de pe teren devine bun mobil.
5.5 Evaluatorul trebuie s neleag natura unic a factorilor de producie
agricoli, a pieelor de mrfuri, a practicilor de producie i a ciclurilor din
regiunea pieei.
5.5.1 n evaluarea proprietilor agricole, aspectele fizice i de mediu ale
proprietii au o importan special. Acestea includ caracteristici precum
climatul, tipurile de sol i capacitatea lor de producie, disponibilitatea sau
absena apei pentru irigare, ca i capacitatea de hrnire/dezvoltare a
animalelor. Factorii externi, care trebuie luai n considerare, sunt
disponibilitatea i caracterul adecvat al instalaiilor necesare pentru
depozitare, procesare i transport. Importana relativ a acestor factori va fi
diferit, n funcie de tipul de agricultur pentru care proprietatea este
adecvat sau pentru care este utilizat. Evaluatorul trebuie s in cont att
de factorii interni, ct i de cei externi pentru determinarea clasei de
utilizare agricol n care proprietatea se poate ncadra cel mai bine.
5.5.2 Rmnnd la definiia valorii de pia, ar trebui efectuat ntotdeauna
o analiz a celei mai bune utilizri a proprietii pentru: 1) a garanta c
utilizarea agricol va continua, mai ales cnd se dovedete c ar putea fi
indicat o alt sistematizare a terenului, de exemplu o subdivizare cauzat
de expansiunea urban/suburban, i 2) pentru a stabili dac utilizarea
agricol specific trebuie continuat.
5.5.3 n cazurile n care evaluatorului i se cere s ignore alte utilizri, dect
utilizarea agricol curent, valoarea rezultat nu va indica neaprat valoarea
de pia a proprietii, iar acest lucru ar trebui dezvluit n totalitate.

5.6 Estimarea venitului stabilizat al proprietii agricole trebuie s se
bazeze pe tipurile de recolt i pe ciclurile din aria de pia.
5.6.1 Fluxul de numerar pentru proprietile agricole este o funcie att a
ciclului de producie al proprietii, ct i a forelor ciclice cum sunt pieele
de mrfuri. Evaluatorul ar trebui s neleag impactul acestor cicluri asupra
fluxurilor de numerar. Evaluarea proprietii trebuie s se bazeze pe venitul
stabilizat care corespunde ciclurilor de producie practicate n regiunea n
care se afl proprietatea.
5.7 Evaluatorul de proprieti agricole, care sunt formate din mai multe
componente fizice sau clase de utilizare agricol, trebuie s menioneze
clar dac valoarea fiecrei componente sau utilizri reprezint valoarea de
contribuie a acestora ca pri (componente) la valoarea ntregii
proprieti sau dac este valoarea lor ca fraciune separat, de sine
stttoare.
5.7.1 Diferitele componente ale ntregii proprieti, evaluate n mod
individual, pot avea o valoare mai mare sau mai mic dect valoarea
acestora ca parte a ntregului. Evaluatorul trebuie s determine dac fiecare
component trebuie evaluat n mod individual sau ca parte a ntregii
proprieti.
5.7.2 Proprietile agricole pot fi administrate astfel nct s produc
simultan mai mult de o clas de mrfuri, pe baza diferitelor condiii fizice
din cadrul proprietii sau n funcie de deciziile manageriale. n evaluarea
proprietilor agricole, pe care sunt cultivate i recoltate mai multe tipuri de
produse, la diferite intervale de timp, valoarea fiecrei clasificri agricole
trebuie s se bazeze pe contribuia ei la valoarea total a proprietii i nu pe
valoarea ei ca parte independent.
5.7.3 Utilizarea agricol a proprietii poate solicita amenajri, construcii i
instalaii importante, de exemplu: hambare, silozuri, instalaii pentru
prelucrarea laptelui. Fiind necesare pentru funcionarea normal a
proprietii, astfel de active au de obicei un rol secundar fa de principalul
activ pmntul. Valoarea acestora trebuie s se bazeze pe contribuia lor la
valoarea total a proprietii, indiferent de costul lor sau de o alt form a
valorii lor.
n mod normal, astfel de amenajri i construcii au o valoare de utilizare,
adic valoarea lor de contribuie la ntreprindere/entitate. Cu aceast ocazie,
n cazul n care poate fi cerut o alocare a valorii ntre active, o astfel de

valoare alocat nu trebuie considerat ca un indiciu al valorii individuale a
acestora, luate ca active separate.
5.8 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n Codul
Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii.

iulie 2007.

Evaluare 11 GN 11
1.0 Introducere
1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator,
efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional imparial.
1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea
rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte integrant a
practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii sunt vizate corectitudinea,
consecvena, credibilitatea i completitudinea evalurilor.
1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor care
posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de construcie,
venitul proprietii, aspectele juridice i de impozitare sau la problemele de
mediu.
1.2.2 O verificare a evalurii ofer o viz de control asupra credibilitii
evalurii verificate i analizeaz soliditatea acesteia, concentrndu-se
asupra:
1.2.2.1 adecvrii aparente i relevanei datelor utilizate i a cercetrilor
efectuate;
1.2.2.2 corectitudinii/adecvrii metodelor i tehnicilor folosite;
1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt adecvate i
credibile; i
1.2.2.4 faptului c ntregul raport de evaluare respect sau depete
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
1.3 Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive, incluznd:
1.3.1 Analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar i
managementul activelor;
1.3.2 Mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele legale;
GN 11, Verificarea evalurilor 283
Verificarea evalurilor (revizuit n 2007)

1.3.3 O baz pentru deciziile n afacere; i
1.3.4 Determinarea faptului c un raport respect cerinele reglementate, n
cazul n care:
1.3.4.1 Evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare
garantat cu ipotec, mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau
reglementate de guvern; i
1.3.4.2 Este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat
standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia lor.

2.1 Cerinele din acest GN se aplic n efectuarea i raportarea verificrilor
evalurii.
2.2 Respectarea acestui GN este obligatorie pentru fiecare evaluator care, n
calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare a evalurii,
acceptnd astfel responsabilitatea pentru coninutul acelei verificri.
3.0 Definiii
3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii,
efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu
de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea trebuie utilizat n scopul
lurii de decizii precum garantarea, achiziionarea sau vnzarea proprietii. n
aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a
ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i
pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de
conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, faptul c
este conform cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele
prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se
efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul
analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al
metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de
reglementare i a standardelor profesionale. A se vedea i verificarea n teren.
3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea
exteriorului i uneori i a interiorului proprietii n cauz, ca i posibila
284 GN 11, Verificarea evalurilor

inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate n
raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care
acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de
asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor
suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea
raportului. A se vedea i verificare de birou.
3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru
a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este
verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i argumentate.
3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o diversitate de
tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de
evaluri este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n
analiza activitii altui evaluator.
O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la
valoare, coninut n evaluarea verificat, sau poate fi n dezacord cu concluzia
asupra valorii.
Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o
verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele,
experiena i independena sa.
n anumite ri, o verificare a evalurii poate reprezenta i o actualizare
efectuat de evaluatorul din aceeai firm de evaluare care a efectuat i prima
evaluare.
Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de
verificri, de exemplu: verificri administrative (de conformitate), verificri
tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o
evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care au
fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii),
verificri care ntrunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n
sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri
care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele
comparabile dintr-un grup eantion.

4.1 Relaia dintre standardele de contabilitate i practica de evaluare este
comentat n IVA 1.

5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator:
5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii vizai ai verificrii evalurii,
utilizarea vizat a opiniilor i concluziilor evaluatorului verificator i
scopul misiunii;
5.1.2 va identifica proprietatea n cauz, data verificrii evalurii,
proprietatea i dreptul de proprietate evaluat n raportul verificat,
data raportului verificat, data efectiv pentru care este valabil opinia
din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit
raportul verificat;
5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat;
5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n verificarea
evalurii;
5.1.5 va formula o prere cu privire la integralitatea raportului
verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul misiunii;
5.1.6 va formula o prere cu privire la adecvarea i relevana aparent
a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor;
5.1.7 va formula o prere referitoare la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului
verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i
5.1.8 va formula o prere care s arate c analizele, opiniile i
concluziile activitii verificate sunt adecvate, rezonabile i
argumentate.
5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul
verificator
5.2.1 va meniona identitatea clientului i a posibililor utilizatori,
posibila utilizare a rezultatelor misiunii i scopul misiunii;
5.2.2 va meniona informaiile care trebuie
conformitate cu paragrafele 5.1.1 5.1.4 de mai sus;
286 GN 11, Verificarea evalurilor
identificate,

5.2.3 va meniona natura, aria de cuprindere a procesului de
verificare efectuat i detalii referitoare la acest proces;
5.2.4 va formula prerile, motivele i concluziile prevzute n
paragrafele 5.1.5 5.1.8 de mai sus;
5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente
cunoscute; i
5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de conformitate
semnat.
5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care
afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci
numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data evalurii.
5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele acordului
su cu concluziile din raportul de evaluare verificat sau dezacordului su
fa de acele concluzii.
5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport
de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i prezentate integral.
5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui
raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie explicate i prezentate
integral.
5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor i
informaiilor pe care s-a bazat evaluatorul, evaluatorul verificator trebuie s
prezinte limitrile concluziilor sale.
5.5 n cazul n care sfera activitii de verificare ntreprins este suficient
pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare trebuie s fie n
conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de Evaluare i cu Codul
Deontologic IVSC.

iulie 2007.
288

Evaluare 12 GN 12
1.0 Introducere
1.1 Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprietile individuale,
precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, care, n mod uzual, se
tranzacioneaz pe pia ca fiind entiti n funciune. Aceste proprieti includ
nu numai teren i cldiri, ci i alte active fixe (mobilier, instalaii i
echipamente) ca i o component a afacerii format din active necorporale,
incluznd fondul comercial transferabil.
1.2 Acest GN ofer o orientare att n evaluarea PGA-urilor n ntregul lor, ca
active operaionale, ct i n alocarea valorii PGA pe principalele sale
componente. Valorile componentelor sunt cerute n vederea determinrii
amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GN trebuie citit n corelaie cu GNurile menionate la paragraful 2.1 de mai jos.
1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele dect PGA
(vezi GN 6, Evaluarea ntreprinderii) trebuie s fie distinse de cele folosite
exclusiv n evaluarea proprietilor generatoare de afaceri (a se vedea i
paragrafele 5.6 i 5.7.2 de mai jos).

2.1 Acest GN este orientat exclusiv pe evaluarea PGA-urilor. Pentru o
aprofundare a studiului privind aplicarea principiilor de evaluare trebuie avute
n vedere urmtoarele Standarde Internaionale de Practic n Evaluare:
2.1.1
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare,
2.1.2 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile,

2.1.3 GN 4, Evaluarea activelor necorporale,
GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Standard Internaional de Practic n Evaluare 12
Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

(Revizuit n 2007)

2.1.4 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile,
2.1.5 GN 6, Evaluarea ntreprinderii,
2.1.6 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate
pe pia i pentru analiza investiiilor.
3.0 Definiii
3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de
ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea
echivalent a capitalului.
3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). Tehnic de modelare financiar bazat
pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei
proprieti sau ntreprinderi. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt
rata intern de rentabilitate (RIR) i valoarea net actualizat (VNA).
3.3 Fond comercial (Goodwill)
identificate n mod individual i recunoscute n mod separat. (IFRS 3,
Anexa A.)
ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare
de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent
al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile
mprumuturilor i capitalul investit n afacere.
rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i
vnzarea proprietii.
3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen medie.
Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel
evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i rentabilitatea viitoare
ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o
manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul de a genera
profit al afacerii, dect nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul
curent, excluzndu-se astfel fondul comercial personal.
290 GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

3.5 Proprietate generatoare de afaceri. Anumite clase de proprietate imobiliar
care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz
pe pia, pe baza potenialului lor de a genera profit.

4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), ca
i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PGA poate fi nregistrat n
bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi IVA 1). Pentru calcularea
amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei PGA pe diferitele sale
componente.

5.1 Acest GN descrie acea categorie de proprietate pe care o denumete PGA i
explic modalitatea de evaluare a PGA-urilor, n concordan cu
Standardul Internaional de Evaluare 1, Valoarea de pia tip de valoare.
5.2 n evaluarea unei PGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante
instruciuni din cele ase GN-uri, citate n paragraful 2.1 de mai sus. Dac
evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare, evaluatorul se
va referi la IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar.
5.3 PGA-urile sunt considerate ca afaceri individuale (n sine) i, n mod
curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dobnd,
impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui
operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF,
fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA.
5.4 Evalurile de PGA sunt, de regul, bazate pe ipotezele continuitii
activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz de
licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar necesare
afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea proprietii, care
include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil
estimat al afacerii. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt ipotez,
evaluatorul trebuie s prezinte o astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece
nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n
estimarea nivelului corect i mentenabil al activitii, ar trebui fcute
corecii adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se
reflecte activitatea unui operator de eficien rezonabil.
GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 291

5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi
atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz de
comparaie pentru proprieti diferite i cu management diferit, nu vor fi
luate n considerare situaiile particulare, cum ar fi: impozitul pltit,
politica de amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n
afacere.
5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n mod
frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c
evaluarea PGA nu ine seama de taxele fiscale, de politica de amortizare,
de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n afacere,
evaluarea PGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele care
fundamenteaz, n mod uzual, evaluarea unei ntreprinderi.
5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active
componente ale PGA, n vederea raportrii financiare, a stabilirii
impozitului pe proprietate sau dac se cere n scopul creditrii proprietii.
5.7.1 Componentele valorii unei PGA sunt, de regul:
5.7.1.1 teren;
5.7.1.2 cldire(i);
5.7.1.3 mijloace fixe mobile, inclusiv programele pentru calculator;
5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea
necesar);
5.7.1.5 active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i
5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii
afacerii.
5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i datoriile, sunt avute n
vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderilor, dar
capitalul propriu nu este evaluat n cazul PGA-urilor. Totui PGA-urile
pot fi considerate parte a unei afaceri.
5.7.3 Estimarea valorilor individuale ale componentelor pot astfel
proveni numai dintr-o alocare, chiar dac exist evidene directe de
pia, disponibile pentru una sau mai multe din acestea, pentru a izola
valoarea componentei din ntreaga valoare a PGA.
292 GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

5.8 Prin natura lor, PGA-urile sunt active specializate create, de regul, pentru
o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia, datorate structurii
domeniului, concurenei locale sau altor cauze pot avea impact important
asupra valorii PGA.
5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PGA i
valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la evaluarea
unei PGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine suficiente despre
specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de
a genera profit a unui operator de eficien rezonabil, precum i
cunotine despre valoarea individual a fiecrui element component al
PGA.

iulie 2007.
GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 293
294

Evaluare 13 GN 13
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard Internaional de Practic n Evaluare const n
asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea
impozitrii proprietii n funcie de valoare, aplicabil tuturor statelor membre
ale IVSC. Ghidul de Practic n Evaluare reprezint un suport pentru
nelegerea metodelor recunoscute ale evalurii globale, pentru crearea i
implementarea sistemelor de impozitare a proprietii i pentru ralierea
evalurii globale cu Standardele Internaionale de Evaluare.
1.2 Procesul de evaluare global poate fi utilizat ca o metodologie pentru
impozitarea proprietii n funcie de valoarea acesteia sau ca studii statistice i
economice subordonate programelor Administraiilor Financiare. Efectele
evalurii faciliteaz impozitarea veniturilor i echitatea n impozitare,
repartizarea beneficiilor financiare sau a subveniilor acordate administraiei de
stat. n acest Standard de Practic n Evaluare, care se refer la evaluarea
global, se prezint utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus.
1.3 Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietii trebuie s existe
urmtoarele elemente:
(a) un sistem i o infrastructur legale, care s defineasc, s susin i s
protejeze drepturile de proprietate;
(b) un sistem de eviden i inventariere pentru toate terenurile care
reprezint baza de impozitare;
(c) informaii suficiente de pia pe baza crora s se fac evalurile;
(d) resurse suficiente i personal instruit pentru implementarea sistemului;
(e) meninerea permanent a evidenelor i a bazei de date pentru a asigura
mbuntirea acestora, evaluri ct mai adecvate i impozitri ct mai
echitabile; i
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
Evaluarea global pentru impozitarea

proprietii

(f) un proces de eantionare i testare a modelelor elaborate, pentru
asigurarea consecvenei n metodologie i practic.
1.4 Procesul de evaluare global include:
(a) identificarea proprietilor de evaluat;
(b) definirea ariei de pia n termenii consecvenei comportamentale dintre
proprietari i cumprtorii poteniali;
(c) identificarea caracteristicilor ofertei i ale cererii, care influeneaz
crearea valorii n aria de pia definit;
(d) crearea unei structuri a modelului care s reflecte relaia dintre
caracteristicile care influeneaz valoarea, n aria de pia definit;
(e) calibrarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute,
contribuia caracteristicilor individuale ale proprietii, care influeneaz
valoarea;
(f) aplicarea concluziilor evideniate n model la caracteristicile proprietii
(proprietilor) ce vor fi evaluate;
(g) validarea procesului de evaluare global, a modelului, a cuantificrilor
sau a altor rezultate, incluznd indicatorii de performan pe baz de
continuitate i/sau n diverse faze distincte ale procesului;
(h) verificarea i reconcilierea rezultatelor evalurii globale.
1.5 Tipul de valoare, pentru evaluarea global, este valoarea de pia, aa cum
a fost definit n IVS 1, seciunea 3, concept care poate fi subiectul oricror
modificri specificate n instruciuni sau legislaie. Dac acestea stipuleaz o
alt baz de evaluare, diferit de valoarea de pia, aa cum este definit mai
sus, evaluatorii ar trebui s aplice metode de evaluare adecvate, pentru a realiza
obiectivele Standardelor IVSC n aceste circumstane. A se vedea IVS 2,
seciunea 5 i, de asemenea, paragraful 5.5.1, care urmeaz, referitor la
cerinele de prezentare a informaiilor n rapoartele de evaluare global.
1.6 Evaluarea global poate fi realizat cu sau fr ajutorul calculatorului. Dac
metodologia computerizat a fcut ca evaluarea global s fie mai eficient i
mai extins, aceasta nu a influenat acest proces. Bncile de date i aplicaiile
computerizate sunt utilizate n stocarea informaiilor, n cartografiere, n analiza
informaiilor i n verificarea rezultatelor.
296

1.7 Dezvoltarea sistemului de evaluare global n scopul impozitrii proprietii
ar trebui s urmreasc recunoaterea standardelor tiinifice n aplicaiile
statistice.
1.8 Chiar dac cerinele legale ale administraiei naionale sunt prioritare,
contrar celor expuse anterior, pentru personalul fiscal care supravegheaz
evaluarea global prevaleaz respectarea Codului Deontologic al IVSC.
Conceptul de valoare de pia este recunoscut ca tip de valoare n scop de
impozitare de ctre majoritatea autoritilor fiscale. Cerinele Codului
Deontologic IVSC mbuntesc reglementrile legislaiei naionale. Cerinele
Codului Deontologic implic:
(a) nsui procesul de evaluare global; i
(b) utilizarea calculatoarelor i modelelor computerizate n procesul
evalurii globale.

2.1 n cele mai multe cazuri, responsabilitatea profesional a evaluatorilor este
prevzut n statut sau n reglementri care influeneaz misiunile de evaluare
global. O obligaie profesional a evaluatorului este s se familiarizeze cu, s
adere la i s administreze prevederile legale stabilite pentru impozitarea pe
baza valorii, de ctre autoritile fiscale.
2.2 Rezultatele diferite ale programelor de evaluare global au implicaii
financiare pentru autoritile fiscale. n scopul creterii veniturilor, a stabilizrii
veniturilor sau a repartizrii beneficiilor sau a subveniilor, orice deviere de la
baza corect pentru estimare va conduce la inechiti. Reglementrile naionale
prevd baza i definiiile valorilor de restituit (adic impozitrile i/sau indicii
explicai n declaraiile fiscale bazate pe evaluarea global), procedurile
administrative pentru culegerea i furnizarea informaiilor pentru evaluare,
intervalele de timp la care se efectueaz evaluarea global i procesul de
recurgere la estimri ale valorii sau la indici.
2.3 Sfera unei misiuni trebuie s fie consecvent cu:
(a) ateptrile participanilor pe pia pentru aceleai servicii de evaluare sau
similare; i
(b) cerinele Standardelor IVSC, ale Standardelor de Aplicaii i Practic n
Evaluare pentru aceeai misiune sau pentru o misiune similar.
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii 297
3.0 Definiii
3.1 Impozitarea n funcie de valoarea proprietii. O procedur de prelevare a
veniturilor, bazat pe estimarea valorii proprietii, n corelare cu o scal a
impozitrii definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp.
3.2 Calibrare. Procesul de analiz a grupurilor de proprieti i de informaii de
pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de
analiz.
3.3 Evaluarea global. Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat
stabilit, n urma aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de
evaluare, care permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor.
3.4 Procesul evalurii globale. Procedurile utilizate n cadrul misiunilor de
evaluare global pentru obinerea unei baze de impozitare i/sau a unor indici.
Acest proces conine 8 etape, identificate n paragraful 1.4 de mai sus.

4.1 Evaluarea global nu intr sub incidena Standardelor de Contabilitate
naionale sau internaionale.
4.2 Evaluatorii trebuie s tie c procedurile de reevaluare, efectuate n scopul
raportrilor financiare, nu au legtur cu procedurile evalurii globale n scopul
impozitrii proprietii n funcie de valoare.
4.3 Cerinele legislaiei i standardele nivelului i uniformitii evalurii,
referitoare la impozitarea proprietii imobiliare n funcie de valoare, probabil
vor determina diferene ale valorii proprietii fa de valorile determinate n
scopuri de raportare financiare.

5.1 Colectarea datelor i sistemul de nregistrare a acestora
5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib la dispoziie un sistem eficient de
colectare a datelor. Sistemele de nregistrare a datelor au evoluat de la
utilizarea unor cataloage ctre crearea de baze de date sofisticate, care
s permit evaluarea asistat de calculator, care adesea ncorporeaz
sisteme de informaii geografice prin satelit (GIS). Datele despre
proprietate pot fi cantitative (exemplu suprafaa terenului, dimensiuni,
298

specificaii de construcie) i/sau calitative (aprecierea condiiei fizice a
cldirii, a caracterului sau a atractivitii de pia a construciilor).
5.1.1.1 Bncile de date necesare evalurii sunt construite pe baza
informaiilor din cartea funciar, de exemplu: titluri de proprietate,
documente de transfer i informaii provenite din vnzrile efectuate la
nivel naional, care definesc deinerea proprietii sau drepturile
fracionare asupra terenului.
5.1.2 Caracteristicile de pia, care sunt relevante pentru scopul i
destinaia evalurii globale, vor fi nregistrate n sistem incluznd:
(a) localizarea ariei definite a pieei;
(b) caracteristici fizice, legale i economice ale proprietilor;
(c) frecvena activitilor de pia; i
(d) interesele imobiliare reflectate de pia.
5.2 Dezvoltarea i meninerea listelor de estimri
5.2.1 Listele de estimri vor conine informaii referitoare la dreptul de
proprietate, la definiiile valorii, detalii referitoare la estimri, la data
estimrilor i la data de la care estimarea este luat n considerare.
5.2.2 Listele de estimri trebuie s permit efectuarea unor corecii sau
modificri periodice pentru a asigura actualitatea i consecvena
valorilor estimate.
5.3 Definiiile valorii de impozitare global
5.3.1 Atunci cnd evaluarea global este efectuat n scopul impozitrii
proprietii, n funcie de valoare, definiiile valorii sunt n general
impuse de organul fiscal naional. Pentru determinarea diferitelor
valori, definite astfel, ar putea fi necesar aplicarea unor metodologii
specifice de evaluare.
5.4 Standardele nivelului i uniformitii evalurii
5.4.1 La aplicarea sistemelor evalurii globale, n scopul asigurrii
corectitudinii estimrii, trebuie urmrit respectarea standardelor
nivelului de evaluare (apropierea dintre estimri i preurile curente) i
uniformitii (cuantificarea statistic a evalurii).

5.5 Prezentarea informaiilor n raportarea evalurii globale
5.5.1 Evaluatorii care efectueaz misiuni de evaluarea global intr sub
incidena prevederilor IVS 3, Raportarea evalurii. n raportarea
pentru evaluarea global, evaluatorul va trebui s prezinte urmtoarele
informaii eseniale:
(a) clientul i ali posibili utilizatori (destinatari);
(b) scopul i destinaia evalurii;
(c) volumul de lucru necesar efecturii misiunii, inclusiv orice
condiii speciale limitative;
(d) orice ipoteze extraordinare sau condiii ipotetice, necesare
realizrii evalurii, cu condiia s fie rezonabile i s rezulte o
analiz credibil;
(e)
baza relevant a evalurii dac, conform unor termeni i

condiii rezonabile, tipul de valoare cerut este diferit de
valoarea de pia;
(f) caracteristicile proprietilor care sunt relevante pentru scopul

i destinaia evalurii globale;
(g) o referin pentru fiecare proprietate din lista de estimri sau
pentru grupe de proprieti, care s indice n ce documente de
proprietate se specific informaii despre identitatea acesteia;
(h) caracteristicile pieei care sunt relevante pentru scopul i
destinaia evalurii globale (vezi paragraful 5.1.2).
5.6 Devieri
5.6.1 Devierea de la cerinele din acest Standard Internaional de
Practic n Evaluare rezult din meninerea consecvenei cerute cu
prevederile obligatorii, cu instruciunile administrative sau cu termenii
acceptai din contractele de evaluare.
5.6.2 Comentariile ulterioare despre prevederile referitoare la devierile de
la Standard sunt prezentate n Codul Deontologic IVSC i n seciunea 8.2
din Standardul Internaional de Evaluare 3.
300
6.0 Dat intrrii n vigoare

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare intr n vigoare la
1 ianuarie 2005.
302

Evaluare 14 GN 14
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard de Practic (GN) este de a clarifica i de a oferi
instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) deinute de
entiti care funcioneaz n industria extractiv. Standardul face distincie ntre
diferitele tipuri de drepturi de proprietate care trebuie s fie recunoscute i
avanseaz concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar
i de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci, participani
la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor de
evaluare a proprietilor din industria extractiv.
1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria extractiv,
inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor naturale, este esenial
pentru a asigura disponibilitatea investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar,
continuitatea funcionrii industriei extractive component de baz a
economiei mondiale, promovarea unor modaliti productive de folosire a
resurselor naturale minerale i petroliere i meninerea ncrederii n pieele de
capital.
1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria petrolier,
exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt.
1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia din
pmnt a resurselor naturale, acestea trecnd n proprietatea mai multor
investitori, prin parcurgerea etapelor de procesare i evaluare. Pentru
evaluatorii i utilizatorii informaiilor oferite de evalurile din acest domeniu,
este important delimitarea proprietii imobiliare, a bunurilor mobile i
drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar
necesit recunoaterea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste
drepturi. n plus, n ceea ce privete aplicarea lor, este necesar nelegerea
clar i precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credibile i
pentru utilizarea acestora n interes public.
1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie s se
bazeze pe informaiile oferite de experii tehnici sau de ali specialiti acreditai
pe specificul industriei.
GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Evaluarea proprietilor din industria

extractiv

1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte domenii sau
sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n
starea lor original, numai n cazuri speciale, prin regenerri naturale ulterioare
extraciei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi mineralele transportate
de ap, precum i apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie este
extracia resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea
imobiliar.
1.6.1 Cantitatea i calitatea ultimelor resurse ce prezint interes economic i
care pot fi extrase de pe o proprietate din industria extractiv sunt adesea
necunoscute la data evalurii.
1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la acestea,
includ:
1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale precum: cuprul,
aluminiul, aurul, fierul, manganul, nichelul, cobaltul, zincul, plumbul,
argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa platinei;
1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele, potasiul,
fosfaii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele i
alte pietre geme;
1.7.3 materialele de construcie ca: nisipul, pietriul, blocurile de piatr;
1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale, gazele
naturale lichefiate, alte gaze, petrolul greu i nisipurile petrolifere.
1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene contrastante ntre
activitile de producie i cele de transport, care trebuie nelese:
1.8.1 Elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, prezint produsele
industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n general, din mine
de suprafa (mine deschise, exploatare la zi, front de lucru, carier; o
carier utilizat pentru a produce materiale de construcie este, de asemenea,
considerat o min de suprafa), sau din mine subterane. Unele extracii se
realizeaz prin sonde (de exemplu, extracia sulfului) i in situ prin
dizolvare (soluie de min) de diferite sruri i minerale de uraniu. Unele
extracii, cum ar fi pentru: pietri, sruri minerale, diamante i aur aluvionar,
se realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i
extracia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea comun)
304 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv

i magneziul, face parte din industria minier.
1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a extraciei,
care este extins i asupra rezervei de minerale. Dup finalizarea extraciei,
n locul respectiv nu mai rmn active recuperabile din punct de vedere
economic.
1.8.3 Materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4, sunt produse de
industria petrolier, care extrage produse valoroase, de regul prin forarea n
crusta pmntului. Unele extracii sunt efectuate prin folosirea de metode
specifice mineritului, de exemplu: puuri de exploatare deschise, de nisip
petrolifer sau de isturi petrolifere. Extracia de produse solide necesit un
efort mai mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de
produse fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul
pompelor sau valvelor, ocazional avnd nevoie de ajutor pentru ntreinere
sau de echipe de intervenie.
1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de
extracie a ieiului. La finalul fazei iniiale de extracie, o mare parte din
rezerva de petrol existent poate rmne neextras. Pentru a recupera mai
mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod sau o
metod de recuperare intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de
producie, o mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras.
1.8.5 O alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier se
refer la suprafaa de teren necesar pentru instalaiile de procesare i pentru
infrastructur. Pentru operaiunile n vederea extraciei petrolului sau
gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. Pentru o
exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru
depozitarea produselor finite i pentru depozitarea reziduurilor, precum i
pentru mine deschise, atunci cnd este cazul.
1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel mai
adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre deosebire de
acest mod de transport, un produs al industriei miniere este transportat ctre
pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane, avnd ca
rezultat costuri iniiale i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite.
1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de interes
major. Produsele obinute n cadrul acestora sunt eseniale n economiile
moderne, reprezentnd materii prime i materiale pentru alte industrii, ca cea
energetic, de construcii, prelucrtoare, transporturi i comunicaii.
GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv 305

1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o activitate care
presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii numeroase i o munc intens
pentru a determina viabilitatea tehnic i economic a produciei. Majoritatea
proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii, nu ating stadiul
produciei.
1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea resurselor
naturale ale unei proprieti din industria extractiv, reprezint principala surs
a valorii. Profitul net poate varia de la an la an, fiind n strns dependen de
resursele naturale extrase i destinate vnzrii, de caracterul ciclic al pieei
resurselor, de preurile de vnzare i de variaiile volumului produciei i ale
costurilor.
1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i petrolifere sunt
evaluate iniial n baza existenei rezervelor de minerale i petrol, a resurselor
de minerale i petrol sau a posibilitilor de a descoperi resurse. Cantitatea i
calitatea acestor rezerve/resurse poate varia n timp, n funcie de modificrile
economice i progresul tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial,
sunt resurse care se vor epuiza n timp.
1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile specializate i echipamentele (pentru
definiii vezi Glosarul), folosite n extracia i prelucrarea materiilor prime din
industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt
evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare.
1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o valoare
patrimonial ce deriv din posibilitatea de a descoperi i a deine depozite
mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o proprietate de explorare,
drepturile (aciunile) sunt cumprate i vndute (tranzacionate) pe pia.
Numeroase asemenea tranzacii implic contracte cu interese pariale, cum ar fi
opiunile i contractele de joint-venture.
1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o mare
msur, de informaiile geologice i auxiliare referitoare la suprafaa de
teren sau subteranul explorat i de interpretrile acestora. Pn n momentul
n care este descoperit i explorat, puine lucruri pot fi cunoscute despre
caracteristicile unui depozit de resurse naturale.
1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone
izolate i, n general, se afl n mare parte sau complet n subteran i, uneori,
sub cursuri de ap sau sub mri.
1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a mijloacelor fixe mobile n

general, ct i cerinele de refacere a mediului (ca datorii i reamenajri ale
proprietii) sunt factori importani n procesul de evaluare a proprietilor din
industria extractiv.

2.1 Acest Standard de Practic n Evaluare ofer instruciuni specifice pentru
evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei extractive.
Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea Standardelor
Internaionale de Evaluare (IVS-urile 1, 2 i 3), Standardelor Internaionale de
Aplicaii n Evaluare (IVA 1, 2 i 3) i Standardelor Internaionale de Practic
n Evaluare (GN-uri). Pentru aplicarea n industria extractiv se indic
urmtoarele GN-uri:
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare;
GN 2 Evaluarea pentru nchiriere/leasing;
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale;
GN 6 Evaluarea ntreprinderii;
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar -(CIN) i
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe
informaii de pia i analiza investiiilor.
2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de
ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei, pot constitui o
component important n evaluarea proprietii din industria extractiv.
Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau pot fi obinute n alt mod.
Drepturile i facilitile adecvate pentru transportarea i stocarea apei, din afara
sistemului (off-site), pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea
contribuiei acestor drepturi pune probleme speciale, care trebuie solicitate
evaluatorului. Totui, acest GN nu conine instruciuni specifice pentru
evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia.
2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau
acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de prevederile IVA 1,
Evaluarea pentru raportarea financiar, n corelare cu acest GN. n anumite
ri, bursele de valori i administratorii pot avea cerine specifice de raportare,
cerute pentru industria minier i a petrolului, care ns nu constituie subiectul
prevederilor din Standardele Internaionale de Evaluare.

2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i raportarea
evalurii proprietilor i intereselor din industria extractiv, n conformitate cu
paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui GN nu nlocuiesc prevederile din
ediia curent a Standardelor Internaionale de Evaluare.
3.0 Definiii
3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n
procesele asociate gsirii resurselor naturale, n sau n apropierea scoarei
pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului. Nu include
sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include extracia
fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic.
3.2 Proprietate de explorare sau arie. Un drept real imobiliar asupra unei
proprieti ce conine minereuri sau petrol, de prospeciune pentru depozitele
acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care viabilitatea economic nu a
fost demonstrat.
3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al
acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu
suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de
marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca baz
pentru o decizie final, de ctre o instituie financiar interesat s continue sau
s finaneze dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale
sau iei. Vezi i Studiu de prefezabilitate.
3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare intrinsec,
stabilit de umanitate i gsit n/sau pe scoara pmntului. Pentru scopul
acestui GN, mineralele includ i minerale metalice, minerale industriale, pietri,
pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu includ petrolul, care
este definit separat.
3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul Internaional
pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea
unei resurse minerale cuantificat sau presupus, care poate fi extras economic
din min. Include materialele diluate i alocrile pentru pierderi care pot
interveni cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include
studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii referitoare
la acestea i modificri reale, presupunnd factori de extracie din min,
metalurgici, economici, de marketing, legali, de mediu, sociali i
guvernamentali. La momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz c

extracia a fost justificat. n vederea creterii ncrederii, rezervele minerale
sunt clasificate n rezerve minerale probabile i rezerve minerale certe.
Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele
minerale i subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al UNFC. Entitile
care au ales s adopte definiiile UNFC sau alte definiii ale rezervei minerale,
pentru rapoartele financiare publice sau pentru scopurile raportrii statutare,
trebuie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile CRIRSCO, respectiv
rezervele minerale probabile i certe pentru scopul evalurii.
3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o concentrare
sau depozitare a unui material cu un interes economic intrinsec, n sau pe
scoara pmntului (depozit), n asemenea form i cantitate, nct sunt
necesare prospectri rezonabile pentru eventuala extracie economic.
Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei
resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i
evidenele geologice specifice. Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt
clasificate n categoriile: presupuse, descoperite i cuantificate. Poriunile
depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere
economic, nu trebuie incluse n resursele minerale.
Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele
minerale i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codare UNFC. Pentru
scopul acestui GN, clasificarea minereurilor, conform categoriei G4 UNFC
(Studiul de recunoatere), este exclus din resursa mineral. Entitile care
adopt UNFC sau alte definiii ale resurselor minerale, pentru scopul raportrii
financiare publice sau raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele
minerale cu categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i
cuantificate pentru scopul evalurii.
3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor, minerit,
procesarea i marketingul mineralelor.
Acest GN nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la
uzinele de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia
metalelor rafinate, pn la fabricarea metalelor sau n producia de minerale,
pn la piaa final.
3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare gazoas,
lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural.

3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i n
extracia, procesarea, rafinarea i marketingul ieiului i gazelor asociate. Acest
GN nu se refer i la activitile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului i
gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distribuia produselor petroliere
rafinate ctre retaileri.
3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor
Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC): ,,acele cantiti de
petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile
cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele de petrol estimate
implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de
numrul datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul
estimrii i interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat
prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie
incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute dect rezervele
certe i pot fi mai departe sub-clasificate ca rezerve probabile i posibile, care
s denote creterea progresiv a nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot
fi mprite n categoriile exploatate i neexploatate.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele
petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codificare UNFC.
3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GN, resursele petrolifere conin
numai rezervele de petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa
cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul
Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia American a Geologilor
Petrolieri (AAPG), sunt: ,,acele cantiti de petrol, care sunt estimate, la o
anumit dat, s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu
sunt considerate nc a fi exploatabile comercial.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele
petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de codificare UNCF.
Pentru scopul acestui GN, acumulrile de petrol clasificate n categoria G4 a
UNFC (Condiii geologice poteniale) sunt excluse din resursele petrolifere.
3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de
iei sau mineral, n care sunt luai n considerare cu suficiente detalii, toi
factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de mediu i ali factori

relevani, pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a proceda la un
studiu de fezabilitate.
3.13 Redeven sau ,,venit din redeven n industria extractiv. Partea din
producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de
producie. ,,O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul
produs, liber de cheltuielile de producie, pltit unei persoane, alta dect
locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului.
3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest GN). O
persoan care este responsabil pentru toat evaluare tehnic, aflat la baza
evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert
tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem, iar n rile unde
se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen
valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a
sanciona membrii sau liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze
toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic.
3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic elaborat de
experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex
sau formeaz o parte din raportul de evaluare.

4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n cuantificarea
,,activitilor din amontele fluxului tehnologic, care includ prospectarea
(explorarea), descoperirea i exploatarea resurselor minerale sau petrolifere,
pn cnd se ajunge ca rezervele s fie vndute sau utilizate. Elementul de risc
ridicat, aferent cheltuielilor acestor activiti, a dus la dou importante abordri
ale contabilizrii, pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea
fiind:
(a) toate ,,costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu excepia
cazului n care se ateapt ca ele s fie recuperate sau n care activitile
nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt recuperabile din punct de
vedere economic (de exemplu, adaptrile unei abordri ,,eforturi de
succes). n aplicarea acestei abordri exist situaii diferite n care este
permis capitalizarea anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul

costurilor nainte de determinarea ,,succesului, al activitilor de
explorare i evaluare, i
(b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor minerale
i petroliere s fie capitalizate i tratate ca parte a costului oricror
rezerve care ar putea fi descoperite (adic, abordarea la ,,cost total).
4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB) realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor
minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entitilor le sunt permise s
recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca active de explorare i
evaluare. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la
recunoaterea iniial. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate alege s
aplice un model de cost sau un model de reevaluare (aa cum este subliniat att
n IAS 16, Imobilizri corporale, ct i n IAS 38, Active necorporale) pentru a
evalua activele lor de explorare i evaluare.
4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care
realizeaz aceste active, se aplic att modelului bazat pe cost, ct i celui
bazat pe reevaluare, descrise mai sus.
4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate va determina o politic
specificnd care cheltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i
evaluare i va aplica acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast
determinare, o entitate ia n considerare gradul n care cheltuiala poate fi
asociat cu descoperirea resurselor minerale specifice. Cele ce urmeaz sunt
exemple de cheltuieli care pot fi incluse n evaluarea iniial a activelor de
explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):
achiziionarea drepturilor de a explora;
studii topografice, geologice, geochimice i geofizice;
forri de explorare;
spturi;
eantionare; i
activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i viabilitatea

comercial a extraciei unei resurse minerale.

4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc nainte
de explorarea pentru i evaluarea resurselor minerale din sfera de
cuprindere a Standardului.
4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile legate de
valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de
explorare i evaluare. Cadrul general i IAS 38, Imobilizri necorporale
ofer ndrumri referitoare la recunoaterea activelor ce apar n urma
valorificrii.
4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al
Standardului, sugereaz c valoarea contabil a activelor de explorare i
evaluare poate depi valoarea lor recuperabil, entitilor li se cere s
cuantifice i s prezinte orice pierdere din depreciere. Nivelul la care aceste
active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare
dect cel alocat din IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti
generatoare de numerar.
4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei, gaz
natural i alte resurse similare neregenerabile (vezi termenii definii n
anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11 de mai sus.
4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate
conform prevederilor acestui GN, sunt:
IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile

a unui activ (incluznd activele care ncorporeaz rezerve i resurse),
pentru a vedea dac activul a suferit o pierdere din depreciere. Acest
proces cere determinarea valorii juste minus costurile de vnzare i/sau
valorii de utilizare, aa cum este definit n Standard.
IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii

contabile a activelor care au fost obinute prin achiziia ntreprinderii
(incluznd active care incorporeaz rezerve i resurse); i
IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este aleas)

imobilizrilor corporale legate de operaiunile de extracie.

4.5 Acest GN recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor minerale i
petroliere descoperite i exploatate nu reflect valoarea realizabil a acestor
rezerve, dup ce acestea au fost stabilite.

5.1 Concepte de evaluare
5.1.1 Prevederile acestui GN sunt destinate s asigure aplicarea
Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) n evalurile din
industria extractiv, n conformitate cu fundamentele evalurii,
exprimate n Conceptele Fundamentale ale Principiilor de Evaluare
General Acceptate.
5.1.2 Tipul de valoare este valoarea de pia definit n IVS 1, Valoarea
de pia tip de valoare. Dac trebuie determinat alt tip de valoare, n
conformitate cu IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia,
evaluatorul trebuie s prezinte i s sublinieze o definiie clar a acelei
valori, n raportul su de evaluare, aa cum cere IVS 3, ca i o
explicaie clar i concis.
5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din
industria minier i petrolier trebuie corect identificate, n vederea
seleciei corecte a standardelor IVSC i GN-uri aplicabile. Natural
intervenind in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului fizic
i proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i petrol in situ, a
unei participaii la aceste resurse naturale i a dreptului de a explora i
extrage aceste resurse naturale, reprezint drepturi reale imobiliare,
exceptnd cazul n care exist o alt definiie dat printr-o
reglementare. Mineralele i petrolul sunt bunuri mobile pe timpul
transportrii i procesrii. Operaiunile n min, spatul sau foratul
petrolului sunt activiti ale afacerii, aa cum sunt transportarea i
procesarea petrolului i minereurilor. Asemenea afaceri sunt fcute de
ntreprinderi din industria extractiv, care dein proprieti imobiliare
i bunuri mobile, iar funcionarea lor contribuie la valoarea
ntreprinderii, determinat pe premisa continuitii activitii.
5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii asupra unei resurse
naturale din industria extractiv este identificarea corect a drepturilor
de proprietate i a drepturilor nrudite supuse evalurii.

5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv, ca
proprietate imobiliar, trebuie s se bazeze pe cea mai bun utilizare
(CMBU) a proprietii. Aceasta cere luarea n considerare i a utilizrii
ne-minerale i ne-petroliere a proprietii, dac aceste utilizri sunt
posibile. Trebuie luat n considerare i o schimbare n explorare,
dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a
proprietii, n vederea maximizrii beneficiului economic.
5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea mai
probabil utilizare care este fizic posibil, justificat adecvat, permis
legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai a
proprietii.
5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n
evaluare, apte a fi folosite:
(a) Abordarea prin comparaia vnzrilor (Abordarea prin pia n
cazul evalurii ntreprinderii), n general prin ci indirecte (vezi
paragraful 5.3.1 de mai jos);
(b) Abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de numerar
actualizat rezultat din pia;
(c) Abordarea prin cost (abordarea bazat pe active n cazul
evalurii ntreprinderii), incluznd costul de nlocuire net i
analizele costului echivalent.
5.1.8 Unde au fost selectate una sau mai multe din abordrile evalurii
de mai sus, n dauna altora, motivul alegerii trebuie menionat.
5.1.9 n evaluarea intereselor proprietii cu resurse naturale minerale
i petroliere, metodele adecvate de evaluare depind de stadiul explorrii
sau dezvoltrii proprietii. Pentru uurin, asemenea proprieti minerale
i petroliere pot fi mprite n patru mari tipuri, dei mprirea este uneori
expresia opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
Proprieti de explorare;
Proprieti cu resurse;

Proprieti n dezvoltare;
Proprieti n producie.
5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2.

5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse de petrol,
dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic viabile, printr-un studiu
de prefezabilitate sau de un studiu de fezabilitate.
5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care s-a
demonstrat printr-un studiu de fezabilitate, c sunt economic viabile, dar nu
se afl nc n producie.
5.1.13 Proprietile n producie conin o operaiune activ de exploatare de
minerale sau petrol, la momentul evalurii.
5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc diferite.
Riscul este legat de probabilitatea de a aprea ceva neprevzut n
continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu ct o proprietate de
explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n
dezvoltare i spre proprietatea n producie, cu att exist mai multe
informaii tehnice, dnd posibilitatea efecturii analizei tehnice, incluznd
realizarea de studii de prefezabilitate i de fezabilitate, care reduc astfel
factorul de risc, cum ar fi capitalul investit la risc cu creteri rapide.
5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate
trebuie apreciate i reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii.
Trebuie menionate motivele pentru care se acord o importan mai
mare unei abordri sau unei metode, dect alteia.
5.2 Competen i imparialitate
5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GN, trebuie s respecte toate
prevederile Codului Deontologic IVSC.
5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate
n industria extractiv, evaluatorul trebuie s aib competen relevant n
acest domeniu sau s foloseasc serviciile unui expert tehnic cu abiliti
adecvate.
5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca evaluatorul s aib
pregtire specializat sau asisten de la un expert tehnic sau ali specialiti

acreditai n geologie, n estimarea resurselor i rezervelor, n inginerie, n
aspecte economice i de mediu, relevante pentru subiectul tipului de resurse
naturale i de relief. Termenul expert tehnic include persoana competent,
evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n anumite
ri, dac intenia utilizrii raportului de evaluare este raportarea financiar
sau alte scopuri reglementate.
5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o
evaluare tehnic, la informaii sau la o opinie a altor experi sau
specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare
rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i dac
munca lor este credibil.
5.3 Consideraii speciale ale evalurii n industria extractiv
5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de explorare
sunt unice. Ca urmare, comparaia direct a tranzaciilor cu proprieti cu
resurse naturale minerale i petroliere este adesea dificil sau inadecvat.
Totui, analiza vnzrilor este un instrument de evaluare important.
Corectarea preurilor de vnzare sau analiza pe baza ratelor pot fi frecvent
aplicate pentru scopul comparaiei indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor
i alte analize de pia pot adesea releva factori de pia, cum sunt rata de
actualizare, un factor de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi
folosite n abordarea prin venit.
5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de
pia, analiza de evaluare trebuie s se bazeze pe evidena de pia i pe
ateptrile curente i percepiile participanilor pe pia pentru proprietatea
evaluat, iar aceast eviden de pia trebuie s fie aplicat n mod
consecvent n analiza evaluatorului.
5.3.3 Metoda cea mai utilizat, de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de
a investi n industria extractiv, este analiza valorii nete actualizate/ analiza
fluxului de numerar actualizat (analiza VNA/ analiza DCF). Evaluatorul
trebuie s tie c acestea i alte metode, cum ar fi cele bazate pe teoria
opiunii, vor conduce la estimri ale valorii de investiie sau valorii de
utilizare, dac nu a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut
valoarea de pia. Pentru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia
estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie ca toate intrrile i
ipotezele s reflecte evidenele de pia disponibile, precum i ateptrile
curente i percepia participanilor pe pia, n conformitate cu GN 9.

Trebuie s fie specificat orice deviere de la cerinele GN 9.
5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor asupra resurselor naturale i a
ntreprinderilor din industria extractiv, de obicei, este mai mare sau mai
mic dect valoarea sumei prilor sau valorile componentelor. De exemplu,
valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari, deinute n proprietate
deplin, care conine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor
componentelor, adic minerale, suprafee de teren i mijloace fixe mobile.
Situaii similare pot adesea exista n industria petrolier.
5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv, aflat
n producie, pot fi separate drepturile de proprietate pe pri componente,
existente n ntreprindere, cum ar fi: rezerve, redevene, maini i
echipamente. Pentru evaluatorul unei ntreprinderi este important s
recunoasc corect acestea. Poate exista i o cerin de evaluare separat a
drepturilor de proprietate pariale.
5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie
verificat corectitudinea datelor relevante. Aceasta poate include
verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj, eantioane i
date analitice nrudite pentru subiectul proprietii cu resurse naturale,
i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu
proprieti similare.
5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai
multe estimri ale cantitii i calitii resurselor i rezervelor,
evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care poate s
fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s menioneze i
motivele. O analiz critic a estimrilor alternative poate fi depus
mpreun cu raportul de evaluare.
5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte probleme,
care au un impact important n evaluare. n funcie de tipul de proprietate i
drepturile evaluate, acestea pot include:
situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese;
toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor concesiunii
sau drepturilor;

accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate fi
vndut;
serviciile i infrastructura i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces,
onorarii sau obligaii legate de acestea;

evaluarea mediului i obligaiile de reabilitare;
orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone;
cheltuielile de capital i de exploatare;
programarea i finalizarea investiiei de capital;
estimrile valorii reziduale;
cerine statutare/legale i acorduri importante;
impozitare i redevene;
datorii i expunere financiar;
reabilitarea amplasamentului, reclamaii i costuri de nchidere;
orice alt aspect care are importan asupra evalurii.
5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria

extractiv
5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de
proprietate, interesul specific n proprietate i drepturile nrudite, care
trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 3.
5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea
profesional i experiena relevant n industrie a evaluatorului i a
altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost folosit pentru a
argumenta evaluarea.
5.4.3 Raportul de evaluare trebuie argumentat cu prezentarea
codurilor relevante din industria extractiv, standardelor sau uzanelor
practicii aplicabile evalurii i suportul evalurii tehnice. Toate
estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere, prezentate
n raportul de evaluare sau n suportul evalurii tehnice, vor fi nsoite
de definiiile furnizate n seciunea 3, de mai sus, i de sistemul de

clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului cnd jurisdicia
sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva.
5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice,
diagrame i fotografii, dac este adecvat i posibil, pentru a ajuta n
comunicare i informare. Informaiile tehnice importante, care susin
evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd rezervele i
resursele estimate a fi evaluate, vor fi prezentate i comentate n
evaluarea tehnic.
5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta, dac unitatea angajatoare a
evaluatorului sau proprietarul activului ori managementul lui
operaional au furnizat evaluatorului o declaraie, conform creia au
fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile cerute de
evaluator sau alte aspecte importante pentru evaluare.

iulie 2007.

Evaluare 15 GN 15
Evaluarea proprietii istorice
1.1 Proprietile istorice sunt active de patrimoniu cultural, istoric i/sau
arhitectural.
1.2 Proprietile istorice pot avea protecie legal sau statutar datorit
importanei lor culturale i economice. Multe guverne au adoptat msuri pentru
protejarea proprietilor istorice i a ariilor desemnate ca avnd arhitectur
deosebit sau de interes istoric.
1.3 Organizaiile private au un rol important n promovarea conservrii istorice
i a educaiei n legtur cu proprietile istorice. n unele cazuri, proprietile
istorice genereaz beneficii economice prin dezvoltarea turismului n zonele
unde sunt situate.
1.4 Evaluarea proprietilor istorice necesit luarea n considerare a unei
varieti de factori, care sunt asociai cu importana acestor proprieti,
incluznd protecia legal i statutar de care beneficiaz; diferitele
constrngeri n ceea ce privete utilizarea, transformarea i transferul acestora;
posibile subvenii sau exceptri de la impozitare n unele jurisdicii pentru
proprietarii unor astfel de proprieti.
1.5 Costurile de restaurare i conservare a proprietilor istorice pot fi
considerabile i aceste costuri pot afecta valoarea proprietilor.
1.6 Estimarea celei mai bune utilizri a proprietilor istorice va depinde de
restriciile specifice aplicabile. n unele situaii, utilizarea proprietilor istorice
este limitat la restaurarea pentru ocuparea de ctre proprietar, pe cnd n altele
este permis adaptarea pentru o alt utilizare, inclusiv utilizarea n scop
comercial (lucrativ).

2.1 Acest GN se refer la proprietatea imobiliar care are semnificaie cultural
i istoric, cu referire ndeosebi la cldirile i siturile istorice. El nu se refer la
activele de patrimoniu natural i nici la activele de patrimoniu de natura
GN 15, Evaluarea proprietii istorice
1.0 Introducere

bunurilor mobile, cum ar fi operele de art (GN 5 conine recomandri pentru
evaluarea bunurilor mobile).
2.2 Acest GN se aplic la evaluarea proprietilor istorice att din domeniul
public, ct i din cel privat. Proprietile istorice deinute, att de entiti din
sectorul public, ct i din cel privat, se aseamn prin caracteristici culturale
similare i prin existena unor probleme comune referitoare la restaurare i/sau
la adaptare. Dar prevederile de protecie legale sau statutare specifice, care se
aplic proprietilor istorice, publice i private, i alte constrngeri referitoare la
utilizarea, demolarea i vnzarea acestora, pot s fie diferite.
2.3 Proprietatea istoric este un termen generic, care cuprinde multe categorii
de proprieti imobiliare. Unele proprieti istorice au fost restaurate la condiia
lor iniial; unele au fost restaurate parial (de exemplu faada cldirii); iar altele
nu au fost restaurate deloc. Proprietile istorice includ i proprietile adaptate
parial la standardele curente (de exemplu, spaiul din interiorul lor), ca i
proprietile care au fost modernizate n mod extensiv. Toate proprietile
istorice (cldiri i/sau situri) au un caracter istoric de un anumit grad. Acest GN
se refer la proprietile care au caracter istoric ntr-un grad mai mare sau mai
mic.
3.0 Definiii
Definiii conform Standardelor Internaionale de Evaluare
3.1 Asociaii ale proprietarilor de proprieti istorice. Asociaii partenere nonprofit care promoveaz conservarea proprietilor istorice i acord consultan
membrilor proprietari, n probleme precum administrarea, repararea,
mentenana, impozitarea i asigurarea proprietilor istorice.
3.2 Proprietate istoric. Proprietate imobiliar recunoscut public sau
desemnat oficial de ctre o comisie guvernamental ca avnd importan
istoric sau cultural datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o
perioad istoric, cu un stil arhitectural, sau cu un patrimoniu naional.
Proprietilor istorice li se asociaz n mod obinuit patru caracteristici: 1)
importana lor istoric, arhitectural i/sau cultural; 2) protecia statutar sau
legal de care pot beneficia; 3) constrngeri i limitri n ceea ce privete
utilizarea, transformarea i transferarea; i 4) obligaia frecvent n unele
jurisdicii de a fi accesibil publicului. Conceptele de proprietate imobiliar
istoric i activ de patrimoniu adesea se suprapun, dar nu sunt identice n toate
cazurile. A se vedea i Activ de patrimoniu, Proprieti istorice cu destinaie
public.
322 GN 15, Evaluarea proprietii istorice

3.3 Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice. O
nregistrare oficial a proprietilor istorice. Nu toate proprietile istorice sunt
nregistrate n mod obligatoriu n list/registru. Multe proprieti recunoscute n
mod public ca avnd importan cultural i istoric sunt calificate de asemenea
ca proprieti imobiliare istorice.
3.4 Stimulente pentru conservare. Stimulente pentru proprietarii proprietilor
istorice, de natur fiscal n principal, pentru a promova restaurarea i
conservarea unor astfel de proprieti. Exemplele pot include exceptri/scutiri
de la taxele de motenire pentru proprietile n conservare, oferite trusturilor de
patrimoniu, subvenii guvernamentale, exceptri/scutiri de la taxe/impozite
municipale, credite fiscale pentru investiii oferite proprietarilor de proprieti
istorice, drepturi transferabile de dezvoltare i deduceri de impozit pentru
servituile de conservare donate unor organizaii non-profit.
3.5 Proprieti istorice cu destinaie public. Acele proprieti al cror statut
istoric este recunoscut oficial de ctre organisme guvernamentale autorizate s
identifice proprieti istorice i s promoveze conservarea istoric. Astfel de
organisme pot fi create de ctre guvernele naionale/federale, de stat/provinciale
sau ale reedinelor de judee/municipale. Societile istorice locale nonguvernamentale pot i ele s desemneze proprietile istorice i s in un o
list a proprietilor istorice private, care confer multe dintre stimulentele
prezentate, dar rmnnd unele excepii de la restriciile guvernamentale. A se
vedea i Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice.
Definiia din Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul
Public
3.6 Activ de patrimoniu. Un activ care are o semnificaie cultural, de mediu,
sau istoric. Activele de patrimoniu pot include cldiri i monumente istorice,
situri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale, i opere de art.
Activele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici (dei aceste
caracteristici nu sunt ntlnite numai la activele de patrimoniu):
(a) Valoarea lor n termeni culturali, educaionali i istorici nu este reflectat
n totalitate ntr-o valoare financiar bazat numai pe preul de pia;
(b) Obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii
(c) Deseori, ele sunt de nenlocuit, iar beneficiile lor economice pot crete o
dat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz ; i
GN 15, Evaluarea proprietii istorice 323

(d) Estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri
aceasta poate s fie de cteva sute de ani.
Definiia de mai sus este consecvent cu descrierea activelor de patrimoniu i a
celor n conservare din IPSAS 17.9 (n.b. IPSAS 17 nu conine n prezent o
definiie formal a activelor de patrimoniu).
Definiii din glosarul UNESCO pentru termeni de patrimoniu
3.7 Patrimoniu cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active:
1. Monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur monumental i
pictur, elemente sau structuri de natur arheologic, inscripii,
adposturi n peter i combinaii de forme, care au o valoare
universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau
tiinei;
2. Grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit
arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n peisaj, sunt de o
valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei
sau tiinei; i
3. Situri: opere ale omului sau o combinaie dintre opera naturii i a
omului, i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o valoare
universal remarcabil din punct de vedere istoric, estetic, etnologic
sau antropologic.
Convenia Mondial asupra Patrimoniului, Articolul I, UNESCO, 1972.
3.8 Proprietate cultural. Proprietatea nscris n Lista patrimoniului mondial
dup ce a ntrunit cel puin unul dintre criteriile patrimoniului cultural i a
trecut testul de autenticitate. (Convenia Mondial asupra Patrimoniului,
Articolul II, UNESCO, 1972)
4.0 Relaia cu standardele de contabilitate

4.1 Standardul Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public 17
(Imobilizri corporale) nu cere unei entiti s recunoasc activele de
patrimoniu, care ar ndeplini definiia i criteriile de recunoatere ale
imobilizrilor corporale. Dac o entitate trebuie s recunoasc activele de
patrimoniu, va trebui s aplice cerinele de prezentare a informaiilor din IPSAS
17 i poate, dar nu i se impune, s aplice cerinele de evaluare din IPSAS 17
(paragrafele 2 i 8). Comentariile IPSAS asupra activelor de patrimoniu
(Ianuarie 2006) solicit evaluarea activelor de patrimoniu, cnd aceasta este

posibil. Totui, cnd evaluarea nu este posibil, o entitate trebuie s prezinte
informaii relevante, inclusiv motivele pentru care evaluarea nu a fost posibil.
4.2 Acest GN consider structurile istorice ca o categorie a activelor de
patrimoniu i de conservare.

5.1 Evaluarea proprietilor istorice implic consideraii speciale n
legtur cu natura metodelor i materialelor construciilor vechi, eficiena
i performana curent ale unor astfel de proprieti, n termeni de active
moderne echivalente, adecvarea metodelor folosite pentru a
repara/restaura sau a reface/ reabilita proprietile, precum i cu
caracterul i sfera proteciilor legale sau statutare de care beneficiaz
proprietile.
5.2 Evaluarea proprietilor istorice se poate face prin aplicarea celor trei
abordri - prin comparaia vnzrilor, prin cost i prin venit. Selectarea
abordrii sau abordrilor ce vor fi utilizate depinde de existena
datelor/informaiilor necesare pentru a aplica acea sau acele abordri.
5.2.1 Pentru a aplica abordarea prin comparaia vnzrilor, natura
istoric a proprietii ar putea modifica ordinea de prioritate normal a
elementelor/caracteristicilor
de
comparaie
ale
proprietilor
comparabile. Este important ca evaluatorul s gseasc proprieti
comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale subiectului.
Criteriile pentru selectarea proprietilor comparabile includ:
asemnarea localizrii (de ex. zonarea, utilizarea permis, protecia
legal i concentrarea proprietilor istorice), stilul arhitectural,
mrimea proprietii i asocierile specifice culturale sau istorice ale
proprietii subiect. Asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor
pot fi fcute o varietate de corecii. Acestea reflect diferenele de
localizare, de cheltuieli de restaurare sau reabilitare sau de ngrdiri
specifice. Coreciile sunt fcute n urmtoarele situaii:
5.2.1.1 cnd trebuie suportate cheltuieli de restaurare sau reabilitare a
proprietii subiect, dar nu i pentru comparabilele vndute; i
5.2.1.2 cnd ngrdirile specifice ale subiectului, de exemplu contracte
restrictive sau servitui de conservare, difer de cele ale proprietilor
comparabile.

5.2.2 Proprietile istorice care au o utilizare cu caracter comercial se
evalueaz uzual, prin abordarea prin venit. Cnd ambiana i
arhitectura deosebite ale unei proprieti istorice contribuie la creterea
capacitii de utilizare a acesteia, n scop de generare de venit, iar
aceast utilizare n scop de venit este considerat a fi cea mai bun
utilizare a proprietii istorice, evaluarea va ine cont de urmtoarele:
5.2.2.1 Toate lucrrile propuse pentru repararea, adaptarea sau
reabilitarea proprietii istorice trebuie s ntruneasc cerinele de zonare
existente i obligaiile contractuale.
5.2.2.2 Cnd sunt necesare autorizaii pentru cldirile din registru sau
exceptri de la codurile cldirilor sau modificarea documentaiei de
urbanism, trebuie luat n considerare i perioada de timp necesar
pentru obinerea unor astfel de autorizaii/aprobri.
5.2.2.3 Abordarea prin venit trebuie s ia n calcul rentabilitatea unei
proprieti istorice generatoare de venit, pe baza chiriei i/sau venitului
comercial pe care proprietatea este capabil s l genereze. Evaluatorul
va trebui s fac referire la cheltuielile adiionale implicate n meninerea
proprietii, mai ales la acele cheltuieli induse de deprecierea funcional
sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare.
5.2.3 Cnd aplic abordarea prin cost la evaluarea proprietilor
istorice, evaluatorul trebuie s aprecieze dac caracteristicile/aspectul
cldirii vor avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti. Unele
cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu datorit statutului lor de
simbol, de exemplu o faimoas galerie de art, n care cldirea are o
importan egal sau mai mare dect funcia pe care o ndeplinete. Cu
alte cuvinte, potenialul de servicii al unor astfel de cldiri este
inseparabil de caracteristicile ei istorice. Echivalentul modern al acestor
proprieti va trebui s reflecte fie costul de reproducie a unei replici
sau, dac acest lucru nu este posibil din cauza inexistenei materialelor
sau tehnicilor originale, costul unei cldiri moderne cu o specificitate
similar.
n multe cazuri, atributele istorice nu vor aduga nicio valoare sau chiar
pot reprezenta o ngrdire pentru un cumprtor de pe pia, de
exemplu un spital care funcioneaz ntr-o cldire istoric. n astfel de
cazuri, echivalentul modern va reflecta costul unei cldiri noi, construit
conform specificaiilor convenionale moderne.

n toate cazurile, coreciile fcute pentru reflectarea deteriorrii fizice i
deprecierii funcionale vor trebui s reflecte factori cum ar fi costul
ridicat de mentenan a proprietii istorice, precum i pierderea
flexibilitii de adaptare a cldirii la nevoile modificate ale unui ocupant.
Terenul sau amplasamentul pe care o proprietate istoric este aezat,
poate avea restricii asupra utilizrii lui. Ca urmare, orice astfel de
restricii vor afecta valoarea terenului i a ntregii proprieti imobiliare.
5.3 Activele istorice sau de patrimoniu, pentru care nu exist informaii de
pia credibile sau relevante, care nu au potenial de a genera venit i care
vor fi nlocuite sau nu, ar putea s nu fie evaluate n mod credibil. Un
exemplu ar putea fi cldirile ruinate parial, care nu au potenial de a
genera venit. Cnd nu este posibil o estimare credibil a valorii,
evaluatorul trebuie s arate motivele acestei concluzii, n raportul su de
evaluare.
5.4 Prevederile legale menite s protejeze proprietile istorice pot limita
sau restriciona utilizarea, intensitatea utilizrii sau degradarea unei
proprieti istorice. Astfel de exemple sunt: acordurile restrictive
referitoare la teren, care se menin n cazul schimbrii proprietarului;
servitui de conservare care interzic anumite modificri fizice ale terenului,
fa de situaia fizic a terenului la data constituirii servituii sau imediat
dup restaurare; i o servitute de conservare care limiteaz utilizarea
viitoare a proprietii, astfel nct s se protejeze spaiile deschise, mediul
natural sau habitatul animalelor slbatice.
5.4.1 Clauzele restrictive i servituile de conservare, existente sau
propuse, pot avea o influen major asupra celei mai bune utilizri a
unei proprieti istorice i, de aceea, au un efect semnificativ asupra
valorii proprietii. Servituile de conservare pot fi donate, cumprate
sau obinute prin confiscare/expropriere.
5.5 Concluzia evalurii va fi raportat n concordan cu IVS 3,

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la
data de 31 iulie 2007.
328
Glosar pentru Standardele Internaionale de Evaluare
Glosar pentru Standardele

330
Glosar pentru Standardele

A opta ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare
cuprinde:
Introducere
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
Cod Deontologic
Standarde Internaionale de Evaluare:

IVS 1: Valoarea de pia tip de valoare
IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
IVS 3: Raportarea evalurii
Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare:
IVA 1: Evaluri pentru raportarea financiar

IVA 2: Evaluri pentru garantarea mprumutului
IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare:
GN 1:
GN 2:
GN 3:
GN 4:
GN 5:
GN 6:
GN 7:

Evaluarea pentru nchiriere/leasing
Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor
Consideraii privind substanele periculoase i toxice n
evaluare
GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile
bazate pe pia i pentru analiza investiiilor
GN 10: Evaluarea proprietilor agricole
GN 11: Verificarea evalurilor
GN 12: Evaluarea proprietilor generatoare de afaceri
Glosar pentru IVS-uri 331

GN 13: Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
GN 14: Evaluarea proprietilor din industria extractiv
GN 15: Evaluarea proprietii istorice
Glosar
Standardele Internaionale pentru Raportare Financiar i

Standardele Internaionale de Contabilitate, la care se face
referire n acest Glosar, sunt:
Cadrul general pentru elaborarea i prezentarea situaiilor financiare

IFRS 3, Combinri de ntreprinderi
IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte
IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale
IAS 1, Prezentarea situaiilor financiare
IAS 2, Stocuri
IAS 16, Imobilizri corporale
IAS 17, Contracte de leasing
IAS 27, Situaii financiare consolidate i individuale
IAS 31, Interese n asocierile n participaie
IAS 32, Instrumente financiare: prezentare
IAS 36, Deprecierea activelor
IAS 38, Active necorporale
IAS 39, Instrumente financiare: recunoatere i evaluare
IAS 40, Investiii imobiliare
IAS 41, Agricultura
Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul

Public, la care se face referire n Glosar, sunt:
IPSAS 16, Investiii imobiliare
IPSAS 17, Imobilizri corporale
ISPAS 21, Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de
trezorerie
Document UNESCO la care face referire glosarul

Convenia privind Patrimoniul Mondial, articolele I i II
332 Glosar pentru IVS-uri

Abordare bazat pe Cale de estimare a valorii unei
active (Asset - Based ntreprinderi i/sau unei participaii
la capital utiliznd metode bazate pe
Approach)
valoarea de pia a activelor
individuale ale ntreprinderii, minus
datoriile.
GN 6, 3.2
O abordare a valorii care analizeaz GN 6, 5.14.3.3

bilanul contabil al ntreprinderii, n 5.14.3.5
care toate activele, corporale i
necorporale, precum i toate datoriile
sunt exprimate la valoarea lor de
pia sau la o alt valoare curent
adecvat. Abordarea bazat pe active
nu trebuie s fie unica abordare
utilizat n evalurile ntreprinderilor
care i continu activitatea, n afar
de cazurile n care este folosit n
mod uzual de vnztori i
cumprtori.
Abordare n
evaluare (Valuation
Approach)
n general, o cale de estimare a

valorii care folosete una sau mai
multe metode specifice de evaluare.
n funcie de natura i scopul
proprietii, pot fi aplicate trei
abordri n evaluare. Acestea sunt:
abordarea prin comparaia
vnzrilor, abordarea prin venit i
abordarea prin cost. Aplicarea
acestora va permite evaluatorului s
determine valoarea de pia sau o
alt valoare, diferit de valoarea de
pia.
GN 4, 3.23;
GN 5, 3.20;
GN 6, 3.38
A se vedea: Abordare bazat pe

active, Metoda comparaiei
vnzrilor, Abordare prin cost,
Abordare prin venit, Principiul
substituiei, Abordare prin
comparaia vnzrilor.

Abordare prin
comparaia
vnzrilor
(Sales Comparison
Approach)
O abordare comparativ care ia n

considerare vnzrile proprietilor
similare sau substituibile i
informaiile referitoare la pia i
stabilete o estimare a valorii prin
procese de comparaie. n general,
proprietatea evaluat (proprietatea
subiect) este comparat cu
proprieti similare vndute,
tranzacionate pe o pia deschis.
Pot fi luate n considerare, de
asemenea, cotaiile i ofertele de
vnzare.
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate,
9.2.1.2
O cale general de estimare a valorii GN 5, 3.18

indicat pentru bunurile mobile sau
pentru un drept de proprietate asupra
bunurilor mobile, care utilizeaz una
sau mai multe metode care compar
subiectul cu bunuri similare sau cu
drepturi de proprietate asupra
bunurilor similare. Aceast abordare
a evalurii bunurilor mobile depinde
de cunotinele de pia ale
evaluatorului i de experien,
precum i de informaiile publicate
despre elementele comparabile.
Abordarea prin cost Una din abordrile valorii aplicate n GN 1, 3.11
estimrile valorii de pia i n alte
(Cost Approach)
multe situaii de evaluare.
O abordare comparativ a valorii
GN 5, 3.3
proprietii sau altor active, care
consider, ca substitut/nlocuitor
pentru cumprarea unei proprieti
date, posibilitatea construirii unei
alte proprieti care s fie echivalent
cu cea original sau unei proprieti
care ar avea aceeai utilitate i fr
costuri de ntrziere. Estimarea
evaluatorului se bazeaz pe costul de

reproducie sau de nlocuire a
proprietii sau activului n cauz,
minus deprecierea total (cumulat).
Vezi i Costul de nlocuire net,
Depreciere, Cost de nlocuire, Cost
de reproducie.
Abordare prin pia O cale general de estimare a valorii GN 4, 3.17
(Market Approach) unui activ necorporal prin folosirea
uneia sau mai multor metode care
compar activul n cauz cu active
similare care au fost vndute.
O cale general de estimare a valorii GN 6, 3.26
unei ntreprinderi, participaii sau
unei aciuni prin folosirea uneia sau
mai multor metode care compar
subiectul evaluat cu alte ntreprinderi
similare, participaii sau aciuni
similare, care au fost vndute.
Abordare prin venit
(Income
Capitalization
Approach)

care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile
aferente proprietii evaluate i
estimeaz valoarea printr-un proces
de capitalizare. Capitalizarea leag
venitul (de obicei, venitul net) de un
anumit tip de valoare prin
convertirea venitului ntr-o estimare
de valoare. Acest proces poate lua n
considerare o relaie direct (prin
care o rat total de capitalizare sau
de randament se aplic asupra
venitului dintr-un singur an), ratele
de actualizare (care reflect
rentabilitatea investiiei) aplicate
asupra fluxului de venit din perioada
de previziune sau ambele. Abordarea
prin venit reflect principiul
anticiprii i substituiei.
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate,
9.2.1.2; GN 1,
5.12.1; GN 5, 3.9
Activ
(Asset)
i) O resurs controlat de ctre

entitate ca rezultat al unor
evenimente trecute i de la care se
ateapt s genereze beneficii
economice viitoare pentru entitate.
Proprietatea asupra unui activ este
ea nsi necorporal. Totui,
activul deinut poate fi att
corporal, ct i necorporal.
ii) O resurs controlat de ctre
entitate ca rezultat al unor
evenimente trecute i de la care se
ateapt s genereze beneficii
economice viitoare pentru entitate.
iii) Costul unui element de
imobilizri corporale va fi
recunoscut ca activ cnd:
a) este posibil generarea ctre
entitate de beneficii economice
viitoare aferente activului; i
b) costul activului poate fi evaluat
n mod credibil.
Termenul este folosit att pentru
proprietatea imobiliar, ct i pentru
bunuri mobile, corporale i
necorporale. Dreptul de proprietate
asupra unui activ este el nsui
necorporal.
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate, 3.4
IAS Cadrul
general 49 (a)
IAS 38, 8
A se vedea i Active curente, Active

fixe sau pe termen lung, Activ de
investiie, Activ de exploatare.
Activ biologic
(Biological Asset)
Animale vii sau plante.
Active de conservare A se vedea Activ de patrimoniu

(Conservation
Assets)
IAS 41, 5

Active
corporale (Tangible
Assets)
Active cu existen fizic.

Exemple sunt: terenuri i cldiri,
mijloace fixe mobile, mobilier,
active n curs de execuie i
dezvoltare.
Active curente
(circulante)
(Current Assets)
i) Active care nu sunt deinute pentru

a fi utilizate pe o baz continu n
activitile unei entiti. Exemple
sunt: stocuri, creane, investiii pe
termen scurt, disponibilul n banc
i numerar. Dei, n mod normal,
proprietatea imobiliar face parte
din activele imobilizate, n
anumite circumstane, poate fi
inclus i n activele curente. De
exemplu, terenul sau proprietatea
imobiliar construit i deinut n
stoc pentru vnzare.
ii) Un activ care satisface oricare
dintre urmtoarele criterii:
a) se ateapt s fie realizat sau
este deinut cu intenia de a fi
vndut sau consumat n cursul
normal al ciclului de exploatare
al entitii;
b) este deinut, n principal,
n scopul tranzacionrii;
c) se ateapt a fi realizat n
termen de 12 luni de la data
bilanului; sau
d) reprezint numerar sau
echivalente de numerar (cum
sunt definite n IAS 7 Situaiile
fluxurilor de trezorerie), cu
excepia cazului n care este
interzis modificarea sau
utilizarea sa pentru a stinge o
datorie pentru o perioad de cel
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate,
3.5.1
IAS 1, 57

puin 12 luni de la data
bilanului.
Toate celelalte active vor fi
clasificate ca active pe termen lung
(imobilizate).
A se vedea i active imobilizate.
Activ
epuizabil (Wasting
Asset)
Activ de exploatare
(Operational Asset)
Un activ a crui valoare, exprimat

n termeni reali, scade n timp.
Exemple sunt dreptul chiriaului de
ocupare i folosin i drepturile de
concesiune.
Un activ considerat necesar pentru
activitatea normal de exploatare a
ntreprinderii.
A se vedea i Active de investiii
imobiliare.
Activ financiar
(Financial Asset)
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate, 3.5.3
IAS 32, 11
Orice activ care reprezint:
a) numerar;
b) un instrument de capitaluri proprii
ale unei alte entiti;
c) un drept contractual:
(i) de a primi numerar sau un alt
activ financiar de la o alt
entitate; sau
(ii) de a schimba active financiare
sau datorii financiare cu alt
entitate, n condiii care sunt
potenial favorabile entitii;
sau
d) un contract care va fi sau poate fi
decontat n propriile instrumente
de capitaluri proprii i este:
(i) un instrument financiar
nederivat pentru care entitatea
este sau poate fi obligat s

primeasc un numr variabil al
propriilor instrumente de
capitaluri proprii; sau
(ii) un instrument financiar derivat
care va fi sau poate fi decontat
n alt fel dect prin schimbul
unei sume fixe de numerar sau
unui alt activ financiar pentru
un numr fix din instrumentele
de capitaluri proprii ale
entitii. n acest scop,
instrumentele de capitaluri
proprii ale entitii nu includ
instrumente care sunt ele
nsele contracte pentru
primirea sau livrarea propriilor
instrumente de capitaluri
proprii ale entitii.
Active generatoare
de numerar (Cash
Generating Assets)
Active deinute pentru a genera profit IPSAS 21.14
Active generatoare
de alte fluxuri dect
cele de trezorerie
(Non-Cash
Generating Assets)
Active, altele dect activele

generatoare de numerar
IPSAS 21.14
Active corporale i necorporale, care

Active imobilizate
(Non-Current assets) sunt mprite n dou categorii mari,
i anume: terenuri i mijloace fixe
(imobilizri corporale) i alte active
pe termen lung.
Numite i active fixe sau active pe
termen lung.
Active de
infrastructur
(Infrastructure
Assets)
Concepte
fundamentale ale
Principiilor de
Evaluare General
Acceptate, 3.5.2
Active care ndeplinesc unele sau

toate caracteristicile de mai jos:
a) fac parte dintr-un sistem sau
dintr-o reea;

b) au natur specializat i nu au
utilizri alternative;
c) sunt imobile;
d) pot face obiectul unor
constrngeri la cedare.
Definiia de mai sus este conform
cu definiia activelor de
infrastructur din IPSAS 17, 21.
Active de investiii
imobiliare
(Investment Assets)
Un activ deinut de o ntreprindere i Concepte

considerat a nu fi necesar activitii fundamentale ale
de exploatare.
Principiilor de
Evaluare General
Terenuri i/sau cldiri, deinute
Acceptate,
pentru a aduce un venit curent sau
3.5.3
viitor din chirie i/sau pentru
pstrarea sau sporirea valorii
capitalului sau n ambele scopuri. Nu
sunt deinute pentru a fi utilizate n
producie sau pentru furnizarea de
bunuri sau servicii sau n scopuri
administrative, sau spre vnzare pe
parcursul derulrii activitii
comerciale.
A se vedea i Activ din exploatare.
Activ modern
echivalent (AME)
(Modern Equivalent
Asset)
GN 8, 3.3
Un activ care are o funciune
similar i o capacitate productiv
echivalent cu activul supus
evalurii, dar al crui proiect curent
i construcie sau execuie se face cu
materiale i tehnici curente.
Termenul activ modern echivalent
este utilizat n cadrul
Commonwealth.
Active necorporale
(Intangible Assets)
Active care se manifest prin

proprietile lor economice; ele nu au
substan fizic; acord drepturi i
privilegii proprietarului acestora i n

general produc venituri pentru
proprietarii lor. Activele necorporale
pot fi clasificate ca derivnd din
drepturi, relaii, active necorporale
grupate, sau proprietate intelectual.
n general, accepiunea contabil
GN 4, 3.14,
limiteaz recunoaterea activelor
3.14.5
necorporale individuale la cele care:
ndeplinesc criteriile de recunoatere;
au o durat de via rmas legal
sau contractual i/sau trebuie s fie
transferabile n mod individual i
separabile de ntreprindere.
Un activ nemonetar identificabil fr IAS 38, 8
substan fizic.
Active nete
(Net Assets)
Active totale minus datorii totale.
GN 6, 3.31
Activ de patrimoniu Un activ care are o semnificaie

cultural, istoric sau de mediu.
(Heritage Asset)
Activele de patrimoniu pot include
cldiri i monumente istorice, situri
arheologice, zone de conservare i
rezervaii naturale, i opere de art.
Activele de patrimoniu prezint
deseori urmtoarele caracteristici
(dei aceste caracteristici nu sunt
ntlnite numai la activele de
patrimoniu):
a) Valoarea lor n termeni culturali,
educaionali i istorici nu este
reflectat n totalitate ntr-o
valoare financiar bazat numai pe
preul de pia;
b) Obligaiile legale i/sau statutare
pot impune interdicii sau restricii
c) Ele sunt deseori de nenlocuit, iar
valoarea lor poate crete o dat cu

timpul, chiar dac starea lor fizic
se deterioreaz ; i
d) Estimarea duratei lor de via util
poate fi dificil, iar n anumite
cazuri aceasta poate s fie de
cteva sute de ani.
Definiia de mai sus este consecvent
cu definiia activelor de patrimoniu
din IPSAS 17.9.
IVA 3, 3.8
Active recreaionale O proprietate deinut de stat care:
(Recreational
a) este administrat de sau n numele
Assets)
autoritilor administraiei
naionale, municipale sau locale;
i
b) este destinat utilizrii
recreaionale de ctre public.
Exemple sunt: parcurile, terenurile
de joac, spaiile verzi, spaiile de
plimbare, locurile de joac,
cmpurile i terenurile i alte
proprieti dotate cu faciliti de
recreare i sportive.
O proprietate deinut, sau nchiriat IVA 3, 3.6
Activ din sectorul
public (Public Sector de autoritatea guvernamental sau
legal i administrat de o agenie
Asset)
guvernamental sau cvasiguvernamental, pentru furnizarea
unor servicii sau bunuri publice.
Activele din sectorul public cuprind
mai multe tipuri de active, incluznd
proprietile convenionale cum sunt
activele de patrimoniu i protejate,
infrastructura, reelele/instalaiile de
utiliti publice, activele
recreaionale i cldirile publice (de
ex. unitile militare), fiecare din
aceste categorii fiind incluse n
imobilizri corporale n sensul
IPSAS-urilor i IFRS-urilor.

Activele din sectorul public includ n
mod tipic:
a) active, care au titlu de proprietate
atipic, nu se pot nlocui, nu sunt
generatoare de numerar, sau
furnizeaz bunuri sau servicii n
lipsa oricrui concurent pe pia;
b) terenul cu restricii n ceea ce
privete vnzarea sau nchirierea
acestuia; i
c) terenul destinat pentru utilizare
specia-lizat care nu este n mod
necesar cea mai bun utilizare a
sa.
A se vedea i Active de patrimoniu,
active de infrastructur, cldire
public, utilitate public, active
recreaionale.
A se vedea Active imobilizate
Active pe termen
lung (Fixed or LongTerm Assets)
Activitate agricol
(Agricultural
Activity)
Administrarea de ctre o entitate a

transformrii activelor biologice n
producie agricol sau n active
biologice suplimentare, n scopul
vnzrii
Amenajri ale
terenului i
construcii
(Improvements)
IVA 1, 3.2
Cldirile, construciile sau anumite
GN 8, 3.2
modificri aduse terenului, cu
caracter permanent, care presupun
cheltuieli de munc i de capital i
care au ca scop majorarea valorii sau
utilitii proprietii. Ele pot avea
modaliti de utilizare i durate de
via economic diferite.
IAS 41, 5
A se vedea i Teren, Valoarea

amenajrilor terenului i
construciilor.
Amenajrile
fcute de locatar
(Lesehold
improvements or
Tenants
Improvements)
Amenajrile fcute de locatar se pot

efectua asupra terenului sau cldirilor
i sunt instalate i pltite de ctre
locatar, pentru a rspunde nevoilor
sale. Ele pot fi demontate i luate de
locatar la expirarea contractului de
nchiriere. ndeprtarea lor nu duce la
deteriorarea proprietii imobiliare.
A se vedea i Bunuri mobile
Tipuri de
proprietate,
3.2.2
GN 5, 3.11
Analiza fluxului de
numerar actualizat
(DCF)
(Discounted Cash
Flow Analysis)
O tehnic de modelare financiar,

bazat pe ipotezele explicite
referitoare la fluxul de numerar
previzionat, aferent unei proprieti
sau ntreprinderi. Ca metodologie
acceptat, inclus n abordarea prin
venit, analiza DCF presupune
previziunea unei serii de fluxuri de
numerar periodice, fie pentru o
proprietate funcional, fie pentru o
proprietate n dezvoltare, fie pentru o
ntreprindere. Acestor serii de fluxuri
de numerar previzionate li se aplic o
rat de actualizare adecvat, derivat
de pe pia, pentru a stabili valoarea
actualizat a fluxului de venit
generabil de proprietate sau
ntreprindere. n cazul exploatrii
proprietii imobiliare, fluxul de
numerar periodic este n general
estimat ca venitul brut minus
pierderile din neocupare i din
nencasarea chiriei minus cheltuielile/
costurile de funcionare. Apoi se
actualizeaz seria veniturilor nete din
exploatare periodice, mpreun cu
valoarea terminal, anticipat pentru
sfritul perioadei de previziune. n
cazul proprietilor n dezvoltare, se
estimeaz cheltuielile de capital,
GN 9, 3.2
GN 12, 3.2

costurile de dezvoltare i venitul
anticipat din vnzri pentru a calcula o
serie de fluxuri de numerar care apoi
se actualizeaz, pe perioada
previzionat de dezvoltare i
comercializare. n cazul unei
ntreprinderi, se actualizeaz fluxurile
de numerar periodice estimate i
valoarea ntreprinderii de la sfritul
perioadei de previziune. Cele mai
utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt
Valoarea actualizat (VA), valoarea
net actualizat (VNA) i rata intern
de rentabilitate (RIR) a fluxului de
numerar.
Analiza investiiei
(Investment
Analysis)
Un studiu efectuat n scopul

GN 9, 3.5
dezvoltrii i investirii, evalurii
performanei investiiilor, sau analizei
unei tranzacii care implic investiii.
Analizele investiiilor sunt numite
studii de fezabilitate (economic),
analize de pia sau de comercializare
sau studii de previziune financiar.
Anuitate (Annuity)
O serie de pli fcute sau primite la

anumite intervale, fie pe via, fie pe
un numr stabilit de perioade.
Asociaii ale
proprietarilor de
proprieti istorice
(Historic House
Owner Associations)
Asociaii partenere non-profit care

GN 15, 3.1
promoveaz conservarea proprietilor
istorice i acord consultan
membrilor proprietari n probleme,
precum administrarea, repararea,
mentenana, impozitarea i asigurarea
proprietilor istorice.
Asociere
(Partnership)
O unire ntre dou sau mai multe

persoane, care dein n comun o
proprietate sau o ntreprindere i
mpart profiturile i pierderile.
Tipuri de
proprietate,
5.1.1

Asocierile pot mbrca mai multe
forme legale.
Asociere n
participaie
(Joint Venture)
O combinaie de dou sau mai multe

Tipuri de
entiti care se unesc n scopul
proprietate,
realizrii unui anumit proiect; se
5.1.2.2
deosebete de celelalte forme de
asociere prin limitarea duratei asocierii
i prin scopul specific al acesteia.
O nelegere contractual prin care
dou sau mai multe pri ntreprind o
activitate economic supus
controlului comun.
Bunuri mobile
(Personalty)
IAS 31, 3
Termen legal utilizat n unele ri

GN 5, 3.14
pentru a desemna componente ale
proprietii imobiliare. Bunurile
mobile includ elementele corporale sau
necorporale care nu reprezint
proprietate imobiliar
A se vedea i Proprietate mobiliar.
Calibrare
(Calibration)
Procesul de analiz a grupurilor de GN 13, 3.2

proprieti i de informaii de pia
pentru a determina parametrii specifici
cu care se opereaz n modelul de
analiz.
Capital investit
(Invested Capital)
Suma dintre capitalul propriu i

mprumuturile pe termen lung.
Capitalizare
(Capitalisation)
i) Convertirea la o anumit dat, a GN 4, 3.3;

venitului net sau a unei serii de GN 6, 3.7;
ncasri nete, curente sau estimate, GN 12, 3.1
pe o anumit perioad, n valoarea
echivalent a capitalului.
ii) n evaluarea ntreprinderii, se
refer la structura capitalului unei
entiti de afaceri.
GN 6, 3.23

iii) n evaluarea ntreprinderii se
refer i la recunoaterea unei
cheltuieli ca o valoare a unui activ
imobilizat i nu ca o cheltuial
curent.
Metod de estimare a valorii unei
proprieti prin referire la profiturile
nete i la o rentabilitate procentual
ateptat. n unele ri, capitalizarea se
refer la conversia unui flux de venit
n valoare a capitalului, prin folosirea
unui singur factor de conversie.
Cea mai bun
utilizare
(Highest and Best
Use)
Cea mai probabil utilizare a

proprietii care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis legal,
fezabil financiar i care conduce la
cea mai mare valoare a proprietii
evaluate.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 6.3
A se vedea i Valoare de pia.

Certificat al valorii
(Certification of
Value)
Certificarea unei valori n format

prescis astfel nct s respecte cerinele
statutare sau standardizate.
A se vedea Certificarea valorii, Raport
de evaluare.
Chiria/locatar
(Lessee)
O persoan creia i se nchiriaz o

proprietate n baza unui contract de
nchiriere. n mod uzual chiriaul este
numit locatar.
Chirie
Rent(al)
A se vedea i Chirie contractual,

Chirie de pia, Chirie n funcie de
venituri.
Chirie contractual
sau temporar
(Contract Rent or
Passing Rent)
Chiria prevzut ntr-un anumit

contract de nchiriere; dei chiria
contractual dintr-un anumit contract
poate fi egal cu chiria de pia, n
GN 2, 3.1.10.2

practic aceasta poate fi substanial
diferit, n special cea din contractele
de nchiriere mai vechi, care conin
clauze de chirie fix.
Termenul chirie contractual este
utilizat n America de Nord; chirie
temporar este utilizat n cadrul
Commonwealth.
Chirie economic
(Economic Rent)
A se vedea Chirie de pia.
Chirie n escalad
(trepte)
(Rent Escalations or
Stepped Rents)
Modificrile ascendente ale chiriei,

bazate pe modificri exterioare sau
indexri i specificate n clauza unui
contract de nchiriere.
Chirie n funcie de
venituri
(Turnover Rent or
Participation Rent)
Orice form de contract de nchiriere

GN 2, 3.1.10.3
n care locatorul primete o chirie al
crui nivel este stabilit n funcie de
veniturile locatarului. Un exemplu este
chiria calculat ca procentaj din cifra
de afaceri.
Chirie de pia
(Market Rent)
Suma de bani estimat pentru care o GN 2, 3.1.10.1

proprietate imobiliar sau spaiu din
aceasta, ar fi nchiriat, la data
evalurii, ntre un locator hotrt i un
locatar decis, n termenii adecvai de
nchiriere ai unei tranzacii cu chiria
determinat n mod obiectiv, dup o
activitate adecvat de marketing, n
care prile au acionat n cunotin
de cauz, prudent i fr
constrngere. Ori de cte ori este
implicat chiria de pia, trebuie
prezentate ,,clauzele adecvate ale
contractului pe care acesta le
reflect.

Chirie procentual A se vedea Chirie n funcie de
(Participation Rent) venituri.
Chirii n trepte
(Stepped Rents)
A se vedea Chirie n escalad.
Cldire public
(Public Building)
O cldire care servete comunitii sau IVA 3, 3.5

ndeplinete o funcie social i face
parte din proprietatea public. Astfel
de exemple sunt: cldirile tribunalelor,
sediile municipale, coli, nchisori,
secii de poliie, uniti militare,
biblioteci, spitale, clinici i cldiri
sociale sau publice.
Companie
operaional
(Operating
Company)
O ntreprindere care desfoar o

activitate economic prin producerea,
vnzarea sau tranzacionarea unui
produs sau serviciu.
Concesiunea
terenului (Ground
Lease)
De obicei, un contract pe termen lung GN 2, 3.1.3

asupra terenului, prin care se permite
locatarului s amenajeze terenul sau s
construiasc cldiri pe acesta i s
obin, pe durata contractului, beneficii
din folosirea acestora.
Condiii limitative
(Limiting
conditions)
Restricii impuse evalurilor de ctre

clieni, evaluatori sau legislaia
naional aferent.
Confiscare
(Condemnation)
Aciunea sau procesul de punere n

aplicare a dreptului guvernului de
preluare a proprietii. n cadrul
confiscrii, scderea valorii dreptului
de motenire, care deriv dintr-o
preluare parial, este cunoscut sub
numele de daune.
GN 6, 3.33
Cod
Deontologic,
3.2
Termenii, confiscare i daune, sunt

folosii n America de Nord.

A se vedea i Expropriere/Preluare de
stat.
Continuitatea
activitii
(Going Concern)
Se consider c entitatea i va
continua activitatea i n viitorul
previzibil. Astfel, se presupune c
entitatea nu are intenia i nici nevoia
de a lichida sau de a-i reduce n mod
semnificativ activitatea.
O ntreprindere n exploatare.
Continuitatea activitii servete i ca
premis a evalurii, conform creia
evaluatorii i contabilii consider o
ntreprindere ca entitate care i va
continua activitatea de exploatare
ntr-un orizont de timp nelimitat.
Premisa continuitii activitii este o
alternativ a premisei de lichidare.
IAS Cadrul
general 23;
IAS 1, 23-24
GN 4, 3.11
GN 6, 3.19.1
GN 6, 3.19.2,
5.7.1
Contract iniial de
nchiriere
(Headlease or
Master Lease)
Contract de nchiriere a unei entiti, GN 2, 3.1.4

cu scopul de a fi nchiriat ulterior
unui subchiria, care o va ocupa i o va
folosi.
Control
(Control)
Autoritatea de a guverna
managementul i politicile unei
ntreprinderi.
Control majoritar
(Majority Control)
Gradul de control asigurat de o poziie GN 6, 3.24

majoritar.
i) Convenia contabil tradiional

Convenia
pentru elaborarea situaiilor
(contabil) a costului
financiare pe baza costurilor
istoric
suportate n realitate de proprietarul
Historical Cost
curent. Utilizarea acestei convenii
Convention
contabile poate s nu reflecte
(Accounting)
GN 6, 3.12

valoarea adecvat a activelor, la
data conturilor anuale.
ii) Activele sunt nregistrate la suma n Cadrul general
numerar sau echivalent de numerar IAS, 100 (a)
pltit n momentul cumprrii lor
sau la valoarea just a sumei pltite
n momentul achiziionrii.
Datoriile sunt nregistrate la
valoarea echivalentelor obinute n
schimbul obligaiei sau, n anumite
mprejurri (de exemplu, n cazul
impozitului pe profit), la valoarea ce
se ateapt s fie pltit n numerar
sau echivalent de numerar pentru a
stinge datoriile, n cursul normal al
activitii.
Coproprietate
(proprietate
comun)
(Partial or fractional
interest)
Drepturi create prin mprirea legal a Tipuri de

drepturilor de proprietate. Un exemplu proprietate,
l constituie proprietatea imobiliar
2.2.5.1
care nu aparine unui singur proprietar.
Proprietatea poate aparine unei
societi comerciale cu mai muli
acionari sau asociai, sau mai multor
coproprietari.
Cost
(Cost)
i) Preul pltit pentru bunuri sau

servicii devine costul acestora
pentru cumprtor.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
ii) Suma necesar pentru a crea sau a
General
produce bunul sau serviciul.
Acceptate,
4.3, 4.10;
Costul este un concept referitor la
producie, deci diferit de schimb. Dup Introducere la
IVS-urile 1, 2
obinerea bunului sau dup prestarea
i 3, 3.2
serviciului, costul acestora devine un
fapt istoric.
Costul total al unei proprieti include
toate costurile directe i indirecte de

producie a acesteia.
A se vedea i Pre, Valoare.
Cost de nlocuire
(nou)
Replacement Cost
(New)
O estimare a costului de nlocuire se

refer la construirea unei cldiri cu
utilitate comparabil, folosind
proiectul i materialele utilizate n mod
curent pe pia.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate,
4.11;
Costul curent al unui element nou

similar, care are o utilitate echivalent
apropriat cu cea a elementului
evaluat.
GN 4, 3.20;
GN 6, 3.35
Costul de nlocuire a unui activ cu un

activ substitut cu aceeai utilitate; n
mod normal, rezult din costul curent
de achiziie a unui activ similar, nou
sau uzat, sau a unei capaciti
poteniale productive sau de servicii.
Costul de nlocuire presupune
utilizarea materialelor, tehnologiilor i
proiectelor moderne.
Vezi i Activ modern echivalent, Cost
de reproducie.
Cost de nlocuire net
(CIN) (Depreciated
Replacement CostDRC)
O aplicaie a abordrii prin cost, care

poate fi utilizat la estimarea valorii
activelor specializate n scopuri de
raportare financiar cnd exist
informaiide pia insuficiente sau
deloc.
Costul curent al unui activ echivalent
modern minus deducerile pentru
deteriorarea fizic i pentru orice
forme relevante de depreciere i
optimizare.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 9.4
IVA 1, 3.1;
IVA 3, 3.1;
GN 8, 3.1

A se vedea i Abordarea prin cost.
Cost de
reproducie (nou)
Reproduction Cost
(New)
Costul curent al construirii unei replici

exacte a structurilor existente,
utiliznd acelai proiect i materiale de
construcie similare cu cele din
perioada de execuie.
Costul curent al unui element nou,

identic.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate,
4.11;
GN 4, 3.22;
GN 6, 3.37
Pe piaa obiectelor de art, costul de

reproducie este costul de creare a unei
copii fidele cu obiectul original.
A se vedea i Metoda costului n
evaluarea obiectelor de art, Cost de
nlocuire.
Costuri ulterioare
(Subsecvent Costs)
Conform principiului de recunoatere

din IAS 16, 7, o entitate recunoate n
valoarea contabil a unui element de
imobilizri corporale costul prii
nlocuite ntr-un astfel de element,
cnd acel cost apare, dac sunt
ntrunite criteriile de recunoatere.
IAS 16, 13
Culturi perene
(Perennial
Plantings)
Culturi formate din plante care au o

durat de via care se prelungete
peste un an sau peste un ciclu de
recolt. Un astfel de exemplu l
reprezint viile i livezile. Aceste
tipuri de proprieti pot avea o
investiie de capital semnificativ n
plantaii, care reprezint un activ
corporal amortizabil.
GN 10, 3.6
A se vedea i Pdure/Fond forestier.

Cumprtor special Un cumprtor pentru care un anumit
(Special Purchaser) activ are o valoare special datorat
avantajelor provenite din deinerea
acestuia, avantaje de care nu pot
beneficia ceilali cumprtori de pe
pia.
IVS 2, 3.4
A se vedea i Valoarea special.

Data evalurii
(Valuation Date)
Data la care este valabil opinia

evaluatorului asupra valorii.
Data
raportului (Report
Date)
Data raportului de evaluare. Poate fi

aceeai sau poate fi diferit de data
evalurii.
Orice datorie care este:

Datorie financiar
(Financial Liability) a) o obligaie contractual
(i) de a ceda lichiditi sau alt activ
financiar unei alte entiti; sau
(ii) de a schimba instrumente
financiare sau alte datorii
financiare cu alt entitate, n
condiii care sunt potenial
nefavorabile pentru entitate;
b) un contract care va fi sau poate fi
decontat n propriile instrumente de
capitaluri proprii ale entitii i este:
(i) un instrument financiar
nederivat pentru care entitatea
este sau poate fi obligat s
livreze un numr variabil din
propriile instrumente de
capitaluri proprii; sau
(ii) un instrument financiar derivat
care va fi sau poate fi decontat
altfel dect prin schimbul unei
sume fixe de numerar sau al
unui alt activ financiar n
GN 4, 3.21;
GN 6, 3.36
IAS 32, 11

schimbul unui numr fix din
propriile instrumente de
capitaluri proprii ale entitii. n
acest scop, propriile instrumente
de capitaluri proprii ale entitii
nu includ instrumentele care pot
fi ele nsele contracte pentru
primirea sau livrarea viitoare a
propriilor instrumente de
capitaluri proprii ale entitii.
Daune
(Damages)
A se vedea Confiscare.
Declaraie de
conformitate
(Compliance
Statement)
O declaraie care atest faptul c

IVS 3, 3.1
evaluatorul a respectat cerinele etice
i profesionale coninute n Codul
Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii
misiunii. n unele ri, declaraia de
conformitate este cunoscut sub
denumirea de certificarea valorii. IVS
3, 5.1.10 i 5.1.10.1 prezint coninutul
declaraiei de conformitate.
Depreciere
(Impairment)
O pierdere n beneficiile economice

IPSAS 21.14
viitoare sau n potenialul serviciilor
unui activ, care depete
recunoaterea sistematic a
beneficiilor economice viitoare ale
activului sau a potenialului serviciilor
prin depreciere.
Depreciere /
amortizare
(Depreciation)
i) n contextul evalurii activelor,

deprecierea se refer la coreciile
efectuate asupra costului de
reproducie sau de nlocuire a
activului, pentru a reflecta
deteriorarea fizic, deprecierea
funcional (tehnologic) i extern
(economic), pentru a estima
valoarea activului pentru un schimb
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 3.7

ipotetic, pe o pia unde nu exist
informaii despre vnzri. n
raportarea financiar amortizarea se
refer la cheltuiala care reflect
alocarea sistematic a valorii
depreciabile/amortizabile a unui
activ, pe parcursul duratei lui de
via util. Ea este specific unei
anumite entiti i utilizri a
activului i nu este afectat n mod
necesar de pia.
ii) Alocarea sistematic a valorii
IAS 16, 6;
amortizabile a unui activ pe ntreaga IAS 36, 6;
sa durat de via util.
IPSAS 17, 13
IPSAS 21, 14
Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)
Vezi Depreciere extern
Depreciere n
evaluare
(Obsolescence)
IVA 3, 3.3
O pierdere n valoare din cauza
diminurii utilitii totale a proprietii,
cauzat de deteriorare, de modificri
tehnologice, ale comportamentului
uman i de cerine sau modificri de
mediu. Deprecierea uneori este
clasificat n funcie de elemente ca
proiect i funcionalitate depite,
elemente structurale ale proiectului,
care nu ndeplinesc cerinele
standardelor curente i de factori din
afara activului, cum sunt modificrile
n cererea de utilizare.
Depreciere
funcional
(Functional
Obsolescence)
O pierdere de valoare a unei structuri

cauzat de schimbrile de gusturi,
preferine, inovaii tehnologice sau
standarde de pia.
Deprecierea funcional se evideniaz

prin costurile excesive de capital i
costurile excesive de exploatare. Poate
fi recuperabil sau nerecuperabil.
Numit i Depreciere tehnologic.
Depreciere extern
(External
Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de

factori exteriori activului n cauz.
Deprecierea extern este numit i
economic, de mediu sau de locaie.
Exemple de depreciere economic sunt
schimbrile n ceea ce privete
concurena sau n amenajarea
teritorial local, cum este cazul unei
fabrici industriale lng o zon
rezidenial. Se consider a fi
nerecuperabil deoarece cheltuiala
necesar soluionrii problemei nu este
practic.
Depreciere
tehnologic
(Technical
Obsolescence)
Termen folosit de evaluatorii de

imobilizri corporale pentru
deprecierea funcional.
Dezvoltare
(Develop)
Realizarea unei cldiri, construcii,

exploatare minier sau alte operaiuni
n, pe, peste i sub teren sau efectuarea
oricrei modificri semnificative n
utilizarea cldirii sau terenului.
Discont pentru lips

de control
(Discount for Lack
of Control)
Un procentaj sau o sum dedus() ca

GN 6, 3.14
pro-rata din valoarea total (100%) a
ntreprinderii, care reflect lipsa unora
sau a tuturor drepturilor de control.
A se vedea i Prim de control.
Discont pentru
nelichiditate
(Marketability
Discount)
O sum sau procentaj care se deduce

dintr-o participaie la capital pentru a
reflecta lipsa de lichiditate.
GN 6, 3.28
Discont pentru lipsa de control

Discont pentru
aplicabil la o participaie minoritar.
participaie
minoritar
(Minority Discount)
GN 6, 3.29
Drept de dispoziie
al proprietarului
(Leased Fee
Interest)
Dreptul de proprietate care revine

proprietarului sau locatorului asupra
unei proprieti nchiriate, n care
drepturile de folosin i ocupare sunt
transferate unui chiria sau locatar;
Tipuri de
proprietate,
2.2.3
Drept de nchiriere
(Leasehold Estate)
Dreptul unui locatar sau chiria n

proprietatea nchiriat, respectiv
drepturile de folosin i ocupare
pentru o anumit perioad de timp i
anumite condiii (de ex. n schimbul
plii unei prime i/sau unei chirii).
Tipuri de
proprietate
2.2.3
Proprietile pot fi nchiriate pe o

perioad de 25, 60 sau 99 de ani etc.
Drept de proprietate Dreptul de proprietate absolut, care
este limitat numai de stat. O
deplin
(Fee Simple (Estate) proprietate deinut perpetuu
or Freehold))
Drept
de trecere
(Rights of Way)
Drept sau privilegiu, obinut prin

utilizare sau prin contract, de trecere
peste o poriune sau fie de teren
aflat n posesia altei persoane.
Deintorul unui contract iniial de

Drept iniial de
nchiriere
nchiriere
(Headleasehold
Interest or Sandwich
Lessor Interest)
Dreptul chiriaului/
Locatarului
(Lease Interest)
Cunoscut i sub denumirea de dreptul

aferent contractelor de nchiriere/
leasing sau dreptul de ocupare i
Tipuri de
proprietate,
2.2.2
Tipuri de
proprietate,
2.2.4.2
GN 2, 3.1.5
GN 2, 3.1.7

folosin. Dreptul real imobiliar care
este creat mai degrab de clauzele unui
contract de leasing/nchiriere, dect de
drepturile legale aferente deinerii
proprietii imobiliare. Dreptul aferent
contractelor de nchiriere/leasing este
generat numai de clauzele unui anumit
contract de nchiriere/leasing, care
expir la o dat prevzut n timp i
poate fi divizat sau cedat prin
subnchiriere altor pri.
Dreptul locatarului
(Tenants Interest)
A se vedea Dreptul chiriaului
Drepturi de
proprietate
(Property Rights)
GN 1, 3.7
Drepturi asociate cu deinerea unei
proprieti imobiliare. Drepturile de a
poseda, a folosi i a culege fructele, ct
i de a dispune asupra obiectului
dreptului de proprietate imobiliar.
Acestea includ dreptul de construire
(sau de neconstruire) a terenului, de a-l
nchiria, de a-l exploata la suprafa
sau n subteran, de a-i modifica
topografia, de a-l parcela i de a-l
extinde n conformitate cu
reglementrile legale. Aceste drepturi
sunt considerate atribute (elemente) ale
dreptului de proprietate. Atributele
dreptului de proprietate pot fi
exercitate numai n limitele i
condiiile prevzute de lege. Dreptul
de proprietate poate fi susceptibil de
dezmembrare prin uz, uzufruct,
abitaie, superficie i servitui legale,
naturale i/sau convenionale.
Drepturi reale
imobiliare
(Real Property)
Toate prerogativele, avantajele i

GN 1, 3.9
beneficiile legate de proprietatea
asupra bunurilor imobile (proprietatea
imobiliar). Drepturile reale imobiliare

reprezint un concept legal, distinct de
proprietatea imobiliar (bunurile
imobile) care reprezint un activ fizic.
Pot s existe anumite limitri
poteniale n exercitarea drepturilor
reale.
A se vedea i Proprietate, Proprietate
imobiliar.
Durat de via
economic
(Economic Life)
Fie:
IAS 17,4
i) perioada de-a lungul creia se
estimeaz c un activ este utilizabil
economic de ctre unul sau mai
muli utilizatori; fie
ii) numrul unitilor de producie sau
al unitilor similare care se
estimeaz a se obine prin utilizarea
activului de ctre unul sau mai muli
utilizatori.
Durat de via
legal
(Legal Life)
Durata de via a unui activ necorporal GN 4, 3.16;

5.8.2.1.4.2
stabilit prin lege (de ex.perioada de
protecie legal sau contractual a
activului necorporal).
Durat de via util Fie:

(Useful life (of
a) perioada n care un activ este
Property, Plant and
prevzut a fi disponibil pentru
Equipment))
utilizare de ctre o entitate; sau
b) numrul de uniti de producie
similare preconizate s se obin din
activ de ctre o entitate.
Referitor la leasing, durata de via
util este definit ca:
Perioada estimat care rmne, de la
nceputul perioadei de leasing, fr a fi
limitat la acesta, pe parcursul creia
se ateapt ca beneficiile economice
ncorporate n bun s fie consumate de
ctre entitate.
IAS 16,6;
IAS 36,6;
IAS 38.8;
IPSAS 17, 13;
IPSAS 21, 14
IAS 17, 4
Echipament
(Equipment)
A se vedea Mijloace fixe mobile
Elemente de
comparaie
(Elements of
Comparison)
Caracteristicile specifice ale

proprietilor i tranzaciilor care
determin diferenele dintre preurile
pltite pentru proprietile imobiliare.
Elementele de comparaie includ, fr
a se limita numai la acestea,
urmtoarele: drepturile de proprietate
transmise, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare, condiiile de
pia, localizarea i caracteristicile
fizice i economice.
Evaluare
(Valuation)
Procesul de estimare a valorii.
Actul sau procesul prin care se ajunge

Evaluarea
la o opinie sau la o estimare a valorii
ntreprinderii
(Business Valuation) unei ntreprinderi sau participaii la
aceasta.
GN 1, 3.3
GN 6, 3.5
Evaluarea global
(Mass Appraisal)
Practica evalurii unor proprieti n

bloc, la o dat stabilit, n urma
aplicrii sistematice i uniforme a
metodelor i tehnicilor de evaluare,
care permit analizarea i verificarea
statistic a rezultatelor.
GN 13, 3.3
Evaluarea tehni-c
n industria
extractiv(Technical
Assessment in the
Extractive
Industries)
Un document tehnic elaborat de

experii tehnici care sprijin evaluarea
industriei extractive i care este o
anex sau formeaz o parte din
raportul de evaluare.
GN 14, 3.15
Evaluator
(Valuer)
O persoan care are pregtirea

profesional necesar, capacitatea i
Cod
Deontologic,3.3

experiena de a efectua o evaluare. n
unele ri, se impune obinerea unei
autorizaii nainte ca evaluatorul s i
desfoare activitatea n acest sens.
A se vedea i Evaluator profesionist de
proprieti.
Evaluator extern
(External Valuer)
Un evaluator care, mpreun cu oricare Cod

asociat, nu are legturi importante cu Deontologic,
clientul, cu un agent care acioneaz n 3.5
numele clientului sau cu proprietatea
supus evalurii.
A se vedea i Evaluator independent,
Evaluator intern.
Evaluator de
ntreprinderi
(Business Valuer)
O persoan care prin pregtire,

GN 6, 3.6
instruire i experien este calificat s
efectueze o evaluare a unei
ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau
a activelor necorporale.
Evaluator
independent
(Independent
Valuer)
Un evaluator care ndeplinete

cerinele specifice de independen,
aferente mai multor misiuni i care
este supus unor reglementri sau legi,
n anumite ri i pentru anumii
clieni.
Codul
deontologic,
3.6
IVA 2, 6.8.3
A se vedea i Evaluator extern.

Evaluator intern
(Internal Valuer)
Un evaluator angajat fie n cadrul

Cod
ntreprinderii care deine activele, fie
Deontologic,
n cadrul firmei de contabilitate
3.4
responsabil cu elaborarea rapoartelor
i/sau nregistrrilor financiare ale
ntreprinderii. Un evaluator intern este
apt s respecte toate exigenele privind
independena i obiectivitatea
profesional, solicitate n conformitate
cu Codul Deontologic ns, n anumite

tipuri de angajamente este posibil s
nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de
evaluator independent, din cauza unor
reglementri de reprezentare public.
A se vedea i Evaluator extern.
Evaluator
profesionist de
proprieti
(Professional
Property Valuer)
O persoan care are calificrile,

abilitile, competena i experiena
necesare pentru a estima valoarea n
general, valoarea proprietii pentru
o diversitate de scopuri, incluznd
tranzacii care presupun cedarea
dreptului de proprietate asupra
bunurilor, a proprietii considerat
garanie pentru asigurarea
mprumuturilor, a proprietii care face
obiectul unor litigii sau pentru
impozitare i a proprietii tratate ca
active imobilizate n rapoartele
financiare. Un evaluator profesionist
de proprieti poate avea i competena
de a efectua evaluri ale altor categorii
de bunuri, de exemplu: bunuri mobile,
ntreprinderi i active financiare.
Introducere/
Obiective i
arie de
aplicabilitate
ale IVS;
GN 5, 3.17
A se vedea Evaluator extern, Evaluator

independent, Evaluator intern,
Evaluator.
Expert tehnic n
industria extractiv
(Technical Expert in
the Extractive
Industries)
O persoan care este responsabil

GN 14, 3.14
pentru toat evaluarea tehnic aflat la
baza evalurii n industria extractiv
sau numai pentru o parte a acesteia. Un
expert tehnic trebuie s aib experiena
adecvat n aceast problem i, n
rile unde se cere prin statut sau
legislaie, trebuie s fie membru sau s
dein o licen valabil din partea unei
organizaii profesionale, care s aib
autoritatea de a sanciona membrii sau

liceniaii. Un specialist acreditat nu
poate s realizeze toat evaluarea
tehnic sau o parte a acesteia, fr s
fie expert tehnic.
Expropriere/
cumprare
obligatorie
(Compulsory
Acqisition/Purchase)
n conformitate cu procedurile i
practicile legale, preluarea de ctre
guvern a proprietilor private n
scopul utilizrii publice contra unei
compensaii, aa cum este prevzut de
lege.
Termenul, expropriere sau cumprare
obligatorie, este utilizat n cadrul
Commonwealth. Termenii expropriere
i despgubire sunt utilizai n America
de Nord.
A se vedea i Confiscare.
Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)
Ferme agricole
(Crop(ping) Farms)
Orice multiplu sau divizor folosit

pentru a converti venitul n valoare.
GN 4, 3.4;
GN 6, 3.8
A se vedea i Rata de capitalizare,

Multiplicatorul venitului, Rat de
evaluare.
Proprieti agricole utilizate pentru GN 10, 3.1
producerea mrfurilor care n general
sunt plantate i recoltate ntr-un ciclu
de 12 luni. Pe proprietile utilizate
pentru producia anual se pot cultiva
mai multe tipuri de recolt anual, n
aceeai perioad, iar aceste recolte pot
necesita sau nu irigaii. Anumite
mrfuri sunt culturile anuale, care pot
fi lsate n pmnt peste acel ciclu de
12 luni, conform prevederilor unui
contract sau n situaia unor condiii de
pia nefavorabile. Aceste recolte vor
ine mai mult de un an dup strngerea
recoltei ns nu sunt considerate

permanente.
A se vedea i Teren irigat, Culturi
perene.
Ferme de lapte
(Dairy Farms)
Proprieti agricole utilizate n

GN 10, 3.2
producia de lapte de vac sau pentru
alte produse lactate. Aceste proprieti,
n general dein construcii extinse
(grajduri, hale pentru muls, silozuri) i
echipamente (iesle pentru hrnit,
maini de muls). Furajul poate fi
produs pe proprietate, achiziionat sau
obinut din ambele surse.
Ferme zootehnice/
Cresctorii de
animale
(Livestock Ranches
/Stations)
GN 10, 3.5
Proprieti agricole folosite pentru
creterea i hrnirea animalelor
precum vaci, oi, porci, capre, cai sau
combinaii ale acestora. Utilizarea
efectiv a acestor proprieti poate
mbrca diferite forme. Animalele pot
fi crescute, nmulite i vndute n
procesul de funcionare a proprietii.
Animalele tinere pot fi achiziionate
din afara proprietii i apoi crescute
pe proprietate. Animalele pot fi
crescute pentru consum sau ca animale
de prsil. Furajul pentru animale
poate fi produs pe proprietate, importat
sau obinut din ambele surse.
Proprietile utilizate pentru creterea
i hrnirea animalelor au investiii
semnificative de capital n construcii
(arcuri, adposturi pentru animale,
staule, gard despritor) i chiar n
animale, care pot fi amortizabile sau
neamortizabile, n funcie de legile i
reglementrile naionale.
Flux de numerar
(Cash Flow)
Venitul net periodic, curent sau cel

estimat, generat de veniturile i
cheltuielile de funcionare i de

vnzarea unei proprieti, generatoare
de venit.
Flux de numerar brut: Profitul net plus
cheltuieli non-cash, cum este
amortizarea.
Flux de numerar net: Pe o perioad de
exploatare, acel numerar care rmne
dup ce au fost achitate toate
cheltuielile n numerar ale
ntreprinderii. Fluxul de numerar net
este definit ca fiind numerarul
disponibil pentru capitalul propriu
(acionari) sau pentru capitalul investit
(investitori).
Flux de numerar net pentru capitalul
propriu: Profitul net (dup impozit)
plus amortizarea i alte cheltuieli noncash, minus creterile fondului de
rulment, minus cheltuielile de capital,
minus descreterea capitalului
mprumutat investit sau plus creterea
capitalului mprumutat investit.
Flux de numerar net pentru capitalul
investit: Fluxul de numerar net pentru
capitalul propriu plus dobnzile pltite
(dup deducerea impozitului) minus
creterea net a capitalului mprumutat
investit.
Fond comercial
(Goodwill)
i) Un activ necorporal transferabil,

bazat pe probabilitatea ca clienii s
continue s apeleze la aceleai
locaii unde se desfoar activitatea
sub un anumit nume comercial sau
acolo unde bunurile sunt vndute iar
serviciile oferite sub o marc de
comer, al crui rezultat este
perspectiva de a obine un profit
acceptabil.
GN 4, 3.6.1
GN 6, 3.11.1
GN 4, 3.6.2;
GN 6, 3.11.2
GN 4, 3.6.3;
GN 6, 3.11.3
GN 4, 3.6.4
GN 6, 3.11.4

ii) Fondul comercial include dou
componente distincte: fondul
comercial al proprietii, care este
transferat noului proprietar prin
vnzarea proprietii i fondul
comercial personal, asociat cu
proprietarul sau managerul (n acest
caz, acest element al fondului
comercial va disprea dup
vnzarea proprietii).
iii) Beneficii economice viitoare
provenite din active care nu pot fi
identificate n mod individual i
recunoscute n mod distinct.
Tipuri de
proprietate,
4.4.2.1
IFRS 3,
Anexa A
Vezi i Fond comercial personal, Fond

comercial transferabil.
Fond comercial
personal (Personal
Goodwill)
Valoarea determinat de profitul peste GN 4, 3.12.2;

ateptrile pieei, care va disprea dup GN 6, 3.20.2;
vnzarea proprietilor generatoare de GN 12, 3.3.2
afaceri, mpreun cu acei factori
financiari specifici operatorului curent
al afacerii, cum sunt impozitarea,
politica de amortizare, costurile
mprumuturilor i capitalul investit n
afacere.
Vezi i Fond comercial, Fond
comercial transferabil.
Fond comercial
transferabil
(Transferable
Goodwill)
Fond de rulment
(Working Capital)
Acel activ necorporal care apare ca

rezultat al numelui comercial i
reputaiei, clientelei, locaiei,
produselor i altor factori similari, care
genereaz beneficii economice. Este
specific proprietilor generatoare de
afaceri i va fi transferat noului
proprietar prin vnzarea proprietii.
Diferena dintre activele curente
(circulante) i datoriile curente.
GN 4, 3.12.3;
GN 6, 3.20.3;
GN 12, 3.3.3
GN 6, 3.42
Garanie pentru
mprumut (Loan
Security)
Un activ care este desemnat s fie la

dispoziia creditorului pentru a fi
vndut i a se recupera astfel soldul
creditului, n caz de nerambursare a
acestuia.
GAVP
(GAVP)
Principii de evaluare general acceptate; Introducere/

cea mai bun practic n activitatea de Obiective i
evaluare.
arie de
aplicabilitate
ale IVS
Holding
(Holding Company
or Investment
Business)
O entitate care controleaz filialele

prin deinerea pachetelor de aciuni de
control ale acestora.
Tipuri de
proprietate,
4.3.1;
O afacere care ncaseaz venituri de

pe urma activelor sale.
GN 6, 3.21
i) Active destinate utilizrii pe o baz

Imobilizri
continu (termen lung) n activitatea
corporale
Property, Plant and unei ntreprinderi, i anume teren i
construcii, maini, utilaje i
Equipment (PP&E)
echipamente, alte categorii de active
identificabile; mai puin amortizarea
cumulat. Terenurile i mijloacele
fixe sunt active corporale sau fizice.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate,
3.5.2.1
ii) Active corporale care:a) sunt

IAS 16.6
deinute de o ntreprindere pentru a IPSAS 17,12
fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a fi
nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative; i
b) este posibil a fi utilizate pe
parcursul mai multor perioade.
Impozitarea n
funcie de valoare
(Ad-valorem
O procedur de prelevare a veniturilor, GN 13, 3.1

bazat pe estimarea valorii proprietii,
n corelare cu o scal a impozitrii

Property Taxation)
definit prin lege, cu specificarea

intervalului de timp.
A se vedea Valoare de impozitare, de
impunere sau Valoare impozabil.
GN 14, 3.1
Industria extractiv Acele activiti implicate n gsirea,
extracia i n procesele asociate gsirii
(Extractive
resurselor naturale, n sau n
Industries)
apropierea scoarei pmntului.
Cuprinde industria minier i industria
petrolului. Nu include sectorul de
industrie aferent extraciei apei din
pmnt, dar include extracia fluidelor
geotermale, pentru coninutul lor
energetic.
Industria minier
(Minerals Industry)
Entitile implicate n explorarea

GN 14, 3.7
mineralelor, minerit, procesarea i
marketingul mineralelor. GN nu se
refer i la activele prin care se face
rafinarea metalelor sau la uzinele de
procesare a mineralelor, cum ar fi
activele implicate n distribuia
metalelor rafinate, pn la fabricarea
metalelor sau n producia de minerale,
pn la piaa final.
Industria petrolului
(Petroleum
Industry)
Entitile implicate n explorri pentru GN 14, 3.9

iei i n extracia, procesarea,
rafinarea i vnzarea ieiului i
gazelor asociate. GN 14 nu se refer i
la activitile din avalul procesrii sau
rafinrii petrolului i gazelor naturale,
cum ar fi activele implicate n
distribuia produselor petroliere
rafinate ctre retaileri.
Informaii
comparabile
(Comparable Data)
Informaii utilizate n evaluare care

conduc la estimrile valorii;
informaiile comparabile se refer la
GN 1, 3.2

proprietile care au caracteristici
similare cu cele ale proprietii supus
evalurii (proprietatea subiect). Astfel
de informaii includ preuri de vnzare,
chirii, venituri i cheltuieli, rate de
capitalizare i de actualizare practicate
pe pia.
Instalaii
(Plant)
Active care sunt combinate indisolubil GN 3, 1.1.1

cu altele i care pot include construcii
specializate nepermanente, maini i
echipamente netehnologice.
Instrumente de
investiii financiare
(Securitised
Investment
Instruments)
Valori mobiliare sau de instrumente

financiare care reflect att poziiile de
datorie, ct i de capitaluri proprii,
reprezintnd o alternativ la
proprietatea direct. Investitorii pot
deine i tranzaciona pri sau aciuni
ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de
proprieti la fel cum pot deine i
tranzaciona aciuni ale entitilor.
Piaa pentru astfel de valori mobiliare
include att un sector privat sau
instituional (societi, fonduri,
companii de asigurare), ct i un sector
public (investitori individuali care
tranzacioneaz pe piaa de capital).
Instrumentele de investiie valori
mobiliare includ fonduri de investiii
imobiliare, fonduri ipotecare sau de
alte valori mobiliare bazate pe ipoteci,
firme de exploatare imobiliar, etc.
Tipuri de
proprietate
5.1.4; 5.1.4.1;
5.1.4.2
Orice contract ce genereaz simultan IAS 32,11

Instrument
financiar (Financial un activ financiar pentru o
ntreprindere i o datorie financiar
Instrument)
sau un instrument de capitaluri proprii
pentru alt ntreprindere.

Instrumente de
investiie (titluri de
valoare)
Instrumente care asigur poziiile de

Tipuri de
datorie i de capital, care sunt
proprietate,
achiziionate i vndute ntr-un sector 5.1.4.2
de pia privat sau instituional i ntrun sector de pia public; exemplele
sunt: fondurile imobiliare, fondurile
ipotecare sau alte valori imobiliare,
bazate pe ipoteci, firme de exploatare
imobiliar.
Interese financiare Interesele create prin ipotecarea

(Financial Interests) proprietii imobiliare atunci cnd
aceasta este utilizat drept colateral
pentru garantarea unei finanri sau
cheltuieli legate de proprietatea
respectiv sau reprezentnd o
participaie de capital la proprietatea
respectiv.
Tipuri de
proprietate,
2.2.5.3
Tipuri de
Interesele financiare rezult din
proprietate,
divizarea legal a proprietii asupra
5.1
ntreprinderii sau proprietii
imobiliare (de exemplu: asocieri,
societi comerciale, societi mixte,
coproprietate), dintr-un drept opional
de a vinde sau cumpra o proprietate
(de exemplu imobiliar, aciuni sau
alte instrumente financiare) la un pre
dat i ntr-o perioad stabilit, sau prin
crearea unor instrumente
investiionale bazate pe un pachet de
active imobiliare.
Interesul chiriaului A se vedea Dreptul
(Tenants Interest) chiriaului/locatarului.
Investiii imobiliare i) Proprietatea imobiliar (un teren sau IAS 40, 5;
o cldire sau parte a unei cldiri IPSAS 16, 6;
(Investment
sau ambele) deinut (de proprietar
Propery)
sau de locatar, n baza unui contract
de leasing financiar) mai degrab n
scopul nchirierii sau pentru

creterea valorii capitalului sau
ambele, dect pentru:
a) a fi utilizat n producia de
bunuri, prestarea de servicii sau n
scopuri administrative sau
b) a fi vndut pe parcursul
desfurrii normale a activitii.
ii) n proprietatea imobiliar, bunurile
deinute cu scopul de a fi nchiriate
unei tere pri, pentru o posibil
ocupare viitoare de ctre proprietar
sau n scopul unei dezvoltri
viitoare pentru a aduce un venit din
chirii sau un profit din revnzare.
Ipotec
(Mortgage)
Plasarea unei proprieti drept garanie IVA 2, 3.2

pentru rambursarea unui credit,
conform unor clauze i condiii
specificate. n cazul ncetrii plii
ratelor la credit, creditorul poate, n
mod legal, s execute garania.
Ipoteze
(Assumptions)
Supoziii considerate a fi adevrate.

Ipotezele implic fapte, condiii sau
situaii care afecteaz subiectul sau
abordarea unei evaluri, dar care nu
pot fi verificate sau nu necesit o
verificare. Acestea sunt aspecte care,
dup ce au fost declarate, trebuie
acceptate n vederea nelegerii
evalurii. Toate ipotezele care stau la
baza unei evaluri trebuie s fie
rezonabile.
Cod
Deontologic,
3.1
A se vedea i Ipoteze speciale,

neobinuite sau extraordinare.
Ipoteze speciale,
neobinuite sau
extraordinare
nainte de a ncheia tranzacia de

achiziie a unei proprieti, un
cumprtor prudent trebuie s fac
IVS 3, 3.3

(Special, Unusual,
or Extraordinary
Assumptions)
investigaii proprii (due diligence),

interesndu-se pe pia despre
respectiva proprietate. Este normal ca
evaluatorul s utilizeze ipotezele
privind rezultatul probabil al acestei
analize i s se bazeze pe informaia
pe care clientul i-o pune la dispoziie
n aceast problem. Ipotezele
speciale, neobinuite sau extraordinare
pot fi orice ipoteze adiionale care se
refer la problemele studiate n cadrul
acestei analize sau care se refer la
alte probleme, cum ar fi identitatea
cumprtorului, starea fizic a
proprietii, prezena poluanilor (cum
ar fi contaminarea pnzei de ap
freatic) sau abilitatea de a redezvolta
proprietatea.
A se vedea i Ipoteze.
ntreprindere/
Entitate
(Business Entity)
O organizaie comercial, industrial,

de servicii sau de investiii, care
desfoar o activitate economic; n
general o ntreprindere cu scop de
profit. ntreprinderile sunt entiti
legal constituite sub diferite forme, n
general ncadrndu-se n dou
categorii, respectiv: familiale, asocieri
n participaiune, societi n nume
colectiv sau n comandit simpl, pe
de o parte, i societile comerciale de
capitaluri nchise sau deschise, pe de
alt parte. Alte forme de ntreprinderi
pot fi grupurile de ntreprinderi i
entiti multiple. Participaia la
proprietate ntr-o ntreprindere poate fi
nedivizat, mprit ntre acionari
i/sau poate s implice o participaie
majoritar i o participaie minoritar.
Tipuri de
proprietate,
4.1, 4.2, 4.7,
4.8;
GN 6, 3.4
A se vedea i Continuitatea activitii,

Companie holding, Companie
operaional, Proprieti generatoare
de afaceri.
O entitate care are urmtoarele
IPSAS 21.14
ntreprinderea
caracteristici:
public de afaceri
(Government
a) este o entitate cu capacitatea de a
Business Enterprise
contracta n nume propriu;
(GBE))
b) i-a fost desemnat autoritatea
financiar i operaional de a
desfura o activitate;
c) vinde bunuri i servicii, n cursul
normal al activitii sale, ctre alte
entiti realiznd profit sau
recuperarea total a costurilor;
d) nu se bazeaz pe finanare continu
din fonduri publice pentru
continuarea activitii (alta dect
achiziionarea de produse ntr-o
tranzacie desfurat n condiii
obiective); i
e) este controlat de o entitate din
sectorul public.
Leasing/ nchiriere
(Lease)
GN 2, 3.1.6
i) Un acord contractual prin care
drepturile de folosin i de posesie
sunt transferate de la deintorul
titlului de proprietate (numit i
proprietar sau locator) n schimbul
promisiunii fcute de ctre o alt
parte (numit chiria sau locatar) de
a plti chiriile/rentele aa cum sunt
prevzute n contractul de
nchiriere/leasing. n practic,
drepturile i obligaiile prilor pot
fi complexe i depind de clauzele
specificate n contract.
ii) Un contract prin care locatorul
cedeaz locatarului, n schimbul
IAS 17,4

unei pli sau unei serii de pli,
dreptul de a folosi un bun pentru o
perioad convenit de timp.
Leasing financiar
(Finance Lease)
Operaiunea de leasing care transfer,

n mare msur, toate riscurile i
avantajele aferente dreptului de
proprietate asupra bunului. Titlul de
proprietate poate fi transferat, n cele
din urm sau nu.
IAS 17, 4
A se vedea i Leasing operaional.

Leasing operaional Operaiunea de leasing ce nu intr n
categoria de leasing financiar.
(Operating lease)
IAS 17, 4
A se vedea i Leasing financiar.

Lista cldirilor de
patrimoniu sau
registrul
proprietilor
istorice
(Listing of Heritage
Building or Historic
Properties Register)
O nregistrare oficial a proprietilor GN 15, 3.3

istorice. Nu toate proprietile istorice
sunt nregistrate n mod obligatoriu n
list/registru. Multe proprieti
recunoscute n mod public ca avnd
importan cultural i istoric sunt
calificate de asemenea ca proprieti
imobiliare istorice.
Locator
(Lessor)
Un proprietar care transfer dreptul de

folosin a unui activ unei alte
persoane (locatar) n baza unui
contract de nchiriere. Locatorul este
numit, de obicei, proprietar.
Management de
competen medie
(Average
Competent
Management)
A se vedea Operator de eficien

rezonabil.
Maini
(Machinery)
Vezi Mijloace fixe mobile
Metoda costului n
evaluarea obiectelor
de art (Cost
Approach for
Valuing Fine Art)

obiectelor de art care ia n
considerare, ca substitut pentru
cumprarea unui anumit obiect de
art, posibilitatea crerii unui alt
obiect de art care s nlocuiasc
originalul. Estimarea evaluatorului se
bazeaz pe costul de reproducie sau
de nlocuire al obiectului de art n
cauz i pe natura nlocuirii, de ex.
nlocuirea unui obiect vechi cu unul
nou, baz de despgubire, o copie
exact (facsimil) sau o reproducere.
nlocuirea unui obiect vechi cu unul
nou se refer la costul de achiziie al
aceluiai element sau, dac acesta nu
este disponibil, al unui element de
acelai fel i n aceeai stare, de pe
piaa de vnzare cu amnuntul a
obiectelor de art noi.
Baz de despgubire se refer la
costul de nlocuire a unui element cu
altul similar i n aceeai stare pe piaa
de vnzare cu amnuntul, la mna a
doua a obiectelor de art i antichiti.
O reproducere este o copie a
obiectului original, ct mai apropiat
cu originalul n ceea ce privete
natura, calitatea i vechimea
materialelor, ns creat prin metodele
moderne de realizare.
O copie exact (facsimil) reprezint
o copie fidel a obiectului original,
realizat cu materiale care au o natur,
calitate i vechime similar i prin
metodele de realizare din perioada
original.
GN 5, 3.4

A se vedea Analiza Fluxului de
Metoda
numerar actualizat (DCF).
dividendelor
(Dividends Method)
Metoda investiiei
(Investment
Method)
O procedur de evaluare care

capitalizeaz venitul viitor estimat sau
utilitatea ca baz pentru estimarea
valorii de pia a activului n cauz.
Ipoteza implicit este c investitorul
nu va plti mai mult pentru activul n
cauz fa de ct ar trebui s plteasc
pentru un alt activ cu un flux de venit
de mrime, durat i probabilitate
comparabile.
A se vedea i Abordarea prin venit.
Metoda
promotorului
imobiliar
(Contractors
Method)
A se vedea Abordare prin cost.
n cadrul abordrilor n evaluare, o

Metod de
evaluare (Valuation cale specific de estimare a valorii.
Method)
GN 4, 3.24;
GN 5, 3.21;
GN 6, 3.39
GN 3, 3.3; GN
Mijloace fixe mobile Active imobilizate corporale, altele
5, 3.15; GN 8,
dect proprietatea imobiliar, care:
(Plant and
(a) sunt deinute pentru a fi utilizate 3.5
Equipment)
n producia de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi
folosite n scopuri administrative;
i
(b) se preconizeaz s fie utilizate pe
parcursul mai multor perioade.
Categoriile de mijloace fixe mobile
sunt:
Instalaii. Active care sunt combinate

indisolubil cu altele i care pot
include construcii specializate
nepermanente, maini i echipamente
netehnologice.
Maini. Mainile individuale sau un
grup de maini. O main este un
aparat utilizat pentru un proces
specific n activitatea de exploatare a
entitii.
Echipamente. Alte active care sunt
utilizate pentru a facilita funcionarea
Active corporale care:
IAS 16.6
(a) sunt deinute pentru a fi utilizate
n producia de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi
folosite n scopuri administrative;
i
b) este preconizat a fi utilizate pe
parcursul mai multor perioade
A se vedea i Bunuri mobile.
Mineral (Mineral)
Orice material natural folositor i/sau GN 14, 3.4

avnd o valoare n sine, stabilit de
umanitate i gsit n sau pe scoara
pmntului. Pentru scopul GN 14,
mineralele includ i mineralele
metalice, mineralele industriale,
pietri, pietre preioase i combustibili
minerali; dar mineralele nu includ
petrolul, care este definit separat.
Vezi i Petrol
Misiuniea de
evaluare
(Valuation
Assignment)
A se vedea Specificaiile misiunii de

evaluare.

Mobilier, accesorii Bunuri mobile corporale, accesorii
comerciale i amenajrile locatarului.
i echipamente
(Furniture, Fixtures
A se vedea i Bunuri mobile.
and Equipment)
Modelare
financiar
(Financial
Modelling)
Previziunea schemei de evoluie a

venitului sau fluxului de numerar
periodic al unei ntreprinderi sau
proprieti, din care pot fi calculai
indicatori ai rentabilitii financiare.
Previziunile venitului sau fluxului de
numerar se fac prin utilizarea unui
model financiar care reflect relaiile
istorice dintre venituri, cheltuieli i
valoarea capitalului, precum i cele
rezultate din previziunea acestor
variabile. De asemenea, modelarea
financiar poate fi utilizat i ca un
instrument de conducere pentru a testa
ateptrile n ceea ce privete
performana proprietii, pentru a
evalua integritatea i stabilitatea
modelului DCF sau ca o metod de
reproducere a pailor fcui de
investitori n luarea deciziilor privind
achiziionarea, vnzarea sau deinerea
unei proprieti sau unei ntreprinderi.
Tipuri de
proprietate,
3.2.2.2; GN 5,
3.6.
GN 9, 3.3
A se vedea i Analiza fluxului de

numerar actualizat.
Modelul bazat pe A se vedea Modelul de reevaluare.
valoarea just
(Fair Value
Model)
Modelul costului
(Cost Model)
Dup recunoaterea ca activ, un

element de imobilizri corporale va fi
nregistrat la costul su minus orice
amortizare acumulat i orice pierderi
acumulate din depreciere.
IAS 16, 30

Vezi i Modelul bazat pe reevaluare.
Modelul de
reevaluare
(Revaluation
Model)
Dup recunoaterea ca activ, un

IAS 16, 31
element de imobilizri corporale a crui
valoare just poate fi evaluat credibil
va fi nregistrat la o valoare reevaluat,
aceasta fiind valoarea sa just la data
reevalurii minus orice amortizare
acumulat ulterior i orice pierderi
acumulate din depreciere. Reevalurile
se vor face cu suficient regularitate
pentru a se asigura c valoarea
contabil nu difer prea mult de ceea ce
s-ar fi determinat prin utlizarea valorii
juste la data bilanului.
Vezi i Modelul bazat pe cost.
Multiplicator de
venit
(Income
Multiplier or
Years Purchase)
Raportul dintre preul de vnzare sau

valoarea unei proprieti i venitul
mediu anual sau venitul ateptat; poate
fi bazat pe venitul brut sau net. Se
aplic asupra venitului pentru a se
calcula valoarea capitalului.
Termenul multiplicator (multiplu) al
venitului se utilizeaz n America de
Nord.
A se vedea i Factor de capitalizare,
Metoda investiiei, Rat de evaluare.
Obiecte de
colecie
(Collectibles)
Termen care descrie pe larg obiectele

de colecie, datorit interesului pe care
acestea l provoac prin raritatea,
noutatea sau unicitatea lor. n anumite
ri, acest termen poate fi folosit,
printre altele, pentru obiectele de art,
antichiti, pietre preioase i bijuterii,
instrumente muzicale, colecii
numismatice i filatelice, cri rare i
materiale de arhiv. n alte situaii,
termenul este folosit, n mod normal,
GN 5, 3.2

pentru aceste obiecte i pentru o mare
varietate de alte elemente care nu sunt
incluse ntr-o alt categorie distinct.
Operator de
eficien rezonabil sau management de competen medie
(Reasonably
Efficient Operator, or Average
Competent
Management)
Un concept legat de pia, prin care un GN 12, 3.4.

cumprtor potenial, i astfel
evaluatorul, estimeaz nivelul
mentenabil al activitii i rentabilitatea
viitoare ce poate fi realizat de un
operator competent al afacerii, care
acioneaz ntr-o manier eficient.
Conceptul are n vedere mai degrab
potenialul afacerii de a genera profit al
afacerii, dect nivelul curent al
profitului realizat de ctre proprietarul
curent, astfel excluzndu-se fondul
comercial personal.
Optimizare
(Optimisation)
IVA 3, 3.4
Procesul prin care se determin
GN 8, 3.4
opiunea de nlocuire la cel mai mic
cost a potenialului rmas de servicii al
unui activ. Este un proces de ajustare a
costului de nlocuire pentru a reflecta
faptul c activul poate fi depreciat
tehnologic sau poate avea o capacitate
mai mare dect este necesar. Astfel, n
cazul n care sunt posibile alternative
de nlocuire a activului, se adopt acele
alternative cu costul cel mai mic.
Opiune
(Option)
Un contract prin care se acord dreptul Tipuri de

de a cumpra, vinde sau nchiria
proprietate,
proprietatea imobiliar ntr-o perioad 5.1.3.
specificat i la un pre stabilit.
O opiune creeaz un drept a crui
exercitare este condiionat de
ndeplinirea unor condiii specificate.
Participare
minoritar
Poziia proprietarului care-i asigur sub GN 6, 3.30

50% din voturile totale ale unei

(Interes
minoritar)
(Minority
Interest)
ntreprinderi.
Acea parte din profitul sau pierderea i IAS 27, 4
din activele nete ale unei filiale
IFRS 3, A
atribuibil participaiilor la capitalurile
proprii, care nu sunt deinute, direct sau
indirect prin filiale, de societateamam.
Sunt recunoscute trei grupuri de active:

Patrimoniu
cultural (Cultural 1. Monumente: opere arhitecturale,
Heritage)
opere de sculptur monumental i
pictur, elemente sau structuri de
natur arheologic, inscripii,
adposturi n peter i combinaii
de forme, care au o valoare
universal remarcabil din punctele
de vedere ale istoriei, artei sau
tiinei;
2. Grupuri de cldiri: grupuri de cldiri
separate sau unite care, datorit
arhitecturii lor, a omogenitii sau a
localizrii lor n peisaj, sunt de o
valoare universal remarcabil din
punctele de vedere ale istoriei, artei
sau tiinei; i
3. Situri: opere ale omului sau o
combinaie dintre opera naturii i a
omului, i arii care cuprind situri
arheologice, care sunt de o valoare
universal remarcabil din punct de
vedere istoric, estetic, etnologic sau
antropologic.
Pdure/Fond
forestier
(Forestry/
Timberland)
Convenia
Mondial
asupra
Patrimoniului,
Articolul I,
UNESCO
Proprietate agricol folosit pentru

GN 10, 3.3
creterea copacilor, care nu pot fi
plantai ntr-o livad i care sunt
plantai periodic, n decursul unor
perioade lungi (10-20 ani sau chiar mai
mult). Sunt considerate ca fiind
proprieti agricole deoarece produc o
recolt, de exemplu lemnul, chiar dac

aceast recolt necesit o perioad mai
lung de cretere.
A se vedea i Culturi perene.
Petrol
(Petroleum)
Orice substan natural coninnd

GN 14, 3.8
hidrocarburi, n stare gazoas, lichid
sau solid. Produsele petroliere primare
sunt ieiul i gazul natural.
Vezi i Industriile extractive.
Pierdere din
depreciere
(Impairement
Loss)
Diferena dintre valoarea contabil

IAS 36,6
(mai mare ) i valoarea recuperabil a
unui activ sau a unei uniti generatoare
de numerar.
Portofoliu
(Portfolio)
Un ansamblu de diferite proprieti

deinute sau administrate de o singur
entitate.
Potenial de
profit
(Trading
Potential)
Profituri viitoare obinute din vnzarea

bunurilor i produselor (de exemplu:
combustibil, alimente i buturi) sau
din furnizarea unor servicii specializate
pentru cazare, parcare, jocuri sau alte
activiti de divertisment. Potenialul de
profit este asociat cu o categorie de
proprieti (benzinrii, restaurante,
hoteluri, cazinouri, cinematografe i
teatre), a cror valoare de pia include
nu numai terenul, cldirile i bunurile
mobiliare, ci i activele necorporale, ca
fondul comercial i activitatea
comercial nsi.
Potenial de
servicii
(Service
Potential)
Capacitatea unui activ de a continua s IVA 3, 3.9

furnizeze bunuri i servicii conform
GN 8, 3.6
obiectivelor entitii.
n sectorul public, conceptul de
potenial de servicii reprezint
nlocuitorul testului rentabilitii
adecvate, aplicat n sectorul privat.
Poziie
majoritar
(Majority
Interest)
Poziia proprietarului care deine peste

50% din voturile totale ntr-o
ntreprindere.
GN 6, 3.25
Pre
(Price)
O sum cerut, oferit sau pltit

pentru un bun sau serviciu.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 4.2;
Preul este un concept care se refer la Introducere la

schimbul unei mrfi, unui produs sau
IVS 1, 2 i 3,
unui serviciu. Preul reprezint suma de 3.1
bani care a fost cerut, oferit sau
pltit pentru o marf. Dup ce
schimbul a fost efectuat, preul public
sau confidenial devine un fapt istoric.
Preul pltit reprezint intersecia dintre
ofert i cerere.
A se vedea i Cost, Valoare.
Pre de lichidare
a stocului
(Hammer Price)
Oferta acceptat i anunat, care nu

include taxele i comisioanele i, n
consecin, dar nu neaprat, preul de
achiziie.
GN 5, 3.8
A se vedea i Pre de licitaie, Vnzare

prin acord privat.
Pre de licitaie
(Auction price)
Preul care reprezint ultima propunere GN 5, 3.1

acceptat n cadrul unei licitaii
publice; poate include sau nu onorarii
sau comisioane.
A se vedea i Pre de lichidare a
stocului, Vnzare prin acord privat.
Prim de control
(Control
Plusul de valoare aferent pachetului de

control, care reflect puterea sa de
GN 6, 3.13

Premium)
control, n contrast cu un pachet

minoritar.
A se vedea i Discont pentru lips de
control.
Principiul
substituiei
(Principle of
Substitution)
O persoan prudent nu va plti pentru

un bun sau serviciu mai mult dect
costul de achiziie pentru un bun sau
serviciu acceptabil ca substitut, n
absena factorilor timp, risc sau
neadecvare. Costul cel mai mic al celei
mai bune alternative, pentru un bun
substitut sau pentru un bun identic, va
tinde s reflecte valoarea de pia.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 9.2
Acest principiu este fundamental

pentru cele trei abordri ale valorii de
pia.
Procedur de
evaluare
(Valuation
Procedure)
Aciunea, modalitatea i tehnica de GN 4, 3.25;

ndeplinire a etapelor specifice metodei GN 5, 3.22;
de evaluare.
GN 6, 3.40.
Proprietate
(Property)
Un concept juridic care se refer la

toate avantajele, drepturile i
beneficiile legate de deinerea acesteia.
Dreptul de proprietate se refer la un
anumit avantaj sau la toate avantajele
implicate de exercitarea acestuia.
Trebuie fcut i distincia ntre
termenul de proprietate imobiliar, ca
entitate fizic i exercitarea dreptului
de proprietate asupra acesteia, ce
reprezint dreptul real imobiliar.
Deinerea unui drept asupra unui
element de natur non-imobiliar
poart numele de proprietate mobiliar.
Comitetul pentru Standarde
Internaionale de Evaluare recunoate
urmtoarele patru tipuri de proprietate:
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 2.3,
2.4
Tipuri de
proprietate, 1.0

proprietatea imobiliar, bunurile
mobile (proprietatea mobiliar),
ntreprinderi i active financiare.
A se vedea Bunuri mobile, Proprietate
imobiliar.
Proprietate
cultural
(Cultural
Property)
Proprietatea nscris n Lista

patrimoniului mondial dup ce a
ntrunit cel puin unul dintre criteriile
patrimoniului cultural i testul de
autenticitate.
Convenia
Mondial
asupra
Patrimoniului,
Articolul II,
UNESCO
Proprietate de
explorare sau arie
(Exploration
Property or Area)
Un drept real imobiliar asupra unei

proprieti ce conine minereuri sau
petrol, de prospeciune pentru
depozitele acumulate de minereu sau
petrol, dar pentru care viabilitatea
economic nu a fost demonstrat.
GN 14, 3.2
Proprietate
generatoare de
afaceri
(Trade Related
Property)
Anumite clase de proprietate imobiliar IVA 2, 3.4, GN

care sunt concepute pentru un gen
12, 3.5
specific de afacere i care se
tranzacioneaz pe pia pe baza
potenialului lor de a genera profit.
Proprietate
imobiliar
(Real Estate)
Terenul i toate lucrurile care sunt parte GN 1, 3.8

natural a terenului, de exemplu:
copacii i mineralele, ca i obiectele
adugate de oameni, cum ar fi cldirile
i amenajrile amplasamentului. Toate
instalaiile permanente ale cldirilor,
cum ar fi: conductele, sistemele de
nclzire i de aer condiionat, cablurile
electrice i cele incluse n construcie
cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac
parte, de asemenea, din proprietatea
imobiliar. Proprietatea imobiliar
include toate construciile i
amenajrile de la suprafa i din

subteran.
A se vedea Amenajri ale terenului i
construcii, Teren, Drepturi reale
imobiliare.
Proprietate
istoric
(Historic
Property)
GN 15, 3.2
Proprietate imobiliar recunoscut
public sau desemnat oficial de ctre o
comisie guvernamental ca avnd
importan istoric sau cultural
datorit asocierii acesteia cu un
eveniment istoric sau cu o perioad
istoric, cu un stil arhitectural, sau de
patrimoniu naional. Proprietilor
istorice li se asociaz n mod obinuit
patru caracteristici: 1) importana lor
istoric, arhitectural i/sau cultural;
2) protecia statutar sau legal de care
pot beneficia; 3) constrngeri i limitri
n ceea ce privete utilizarea,
transformarea i transferarea; i 4)
obligaia frecvent n unele jurisdicii
de a fi accesibil publicului.
Conceptele proprietate imobiliar
istoric i activ de patrimoniu adesea se
suprapun, dar nu sunt identice n toate
cazurile.
A se vedea i Activ de patrimoniu,
Proprieti istorice cu destinaie
public.
Proprietate
liber /vacant
(Vacant
Possession)
Pentru proprietile imobiliare aceasta

presupune dreptul de posesiune asupra
terenului sau a proprietii construite,
care nu are un ocupant curent.
Termenul de Proprietate vacant se
utilizeaz n Commonwealth.
Proprietate
mobiliar
(Personal
Property)
Un concept legal care se refer la toate GN 5 , 3.13

drepturile, interesele i beneficiile ce
deriv din dreptul de proprietate asupra
obiectelor, altele dect proprietatea

imobiliar. n anumite ri, obiectele
proprietii mobiliare sunt numite n
mod legal bunuri mobile pentru a se
deosebi de proprietatea imobiliar care
se poate referi, fie la dreptul real
imobiliar, fie la proprietatea imobiliar.
Obiectele din categoria bunurilor
mobile pot fi corporale, cum ar fi
bunurile mobile corporale sau
necorporale, cum ar fi o crean sau un
brevet de invenie. Obiectele din
categoria bunurilor mobile corporale nu
sunt anexate n permanen proprietii
imobiliare i n general sunt
caracterizate prin caracterul lor mobil.
Bunurile corporale i necorporale care
nu sunt incluse n proprietatea
imobiliar.
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare
General
Acceptate, 2.4
Proprietate
necorporal
(Intangible
Property)
Drepturile i privilegiile acordate

proprietarului de active necorporale.
Proprietate
specializat
(Specialised
Property)
O proprietate care se vinde rar pe pia IVA 1, 3.4;

IVA 2, 3.3;
sau niciodat, cu excepia cazului n
care se vinde ntreaga ntreprindere sau GN 8, 3.7
entitatea din care face parte, din cauza
unicitii ei rezultat din proiectul i
natura sa specializat, din configuraia
sa, din mrimea, localizarea sau din
alte caracteristici.
Exemple de proprieti specializate
sunt rafinrii, centrale electrice, docuri,
echipamente specializate de producie,
instalaii publice, biserici, muzee, i
proprieti amplasate n anumite zone
geografice pentru scopuri operaionale
GN 4, 3.15

sau pentru activiti comerciale.
Numite i proprieti cu scop special
sau cu utilizare special.
Proprieti
agricole
specializate sau
cu un scop special
(Specialised or
Special Purpose,
Agricultural
Properties)
Proprieti
imobiliare
utilizate de
proprietar
(Owner Occupied
Property)
Proprieti
istorice cu
destinaie public
(Publicly
Designated
Historic
Properties)
Proprieti agricole care, n mod

GN 10, 3.8
normal, nu produc o recolt, dar sunt
folosite pentru manevrarea, procesarea
sau depozitarea recoltelor dup culesul
acestora. n general, aceste proprieti
au o suprafa mic de teren, ns sunt
dotate cu construcii (silozuri de
cereale) i echipamente (utilaje de
ridicat).
Proprietile pot fi, de asemenea,
clasificate ca avnd un scop special
dup natura bunurilor pe care le
produc. Astfel de exemple sunt:
fermele legumicole, fermele de psri,
fermele care produc semine omologate
sau fermele horticole i grajdurile
pentru creterea sau antrenarea cailor
de curse.
Proprietile deinute (de proprietar sau IAS 40, 5;
de locatar n baza unui contract de
IPSAS 16, 6
leasing financiar) pentru a fi utilizate n
producia sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative.
Acele proprieti al cror statut istoric GN 15, 3.5

este recunoscut oficial de ctre
organisme guvernamentale autorizate
s identifice proprietile istorice i s
promoveze conservarea istoric. Astfel
de organisme pot fi create de ctre
guvernele naionale/federale, de
stat/provinciale sau ale reedinelor de
judee/municipale. Societile istorice
locale non-guvernamentale pot i ele s
desemneze proprietile istorice i s

in un o list a proprietilor istorice
private care confer multe dintre
stimulentele prezentate, dar rmnnd
unele excepii de la restriciile
guvernamentale.
A se vedea i Lista cldirilor de
patrimoniu sau registrul proprietilor
istorice.
Randament cu
toate riscurile
(All Risks Yield
(ARY))
A se vedea Rata de capitalizare.
Raport de
evaluare
(Valuation
Report)
IVS 3, 3.5
Un document care nregistreaz
instruciunile pentru o anumit misiune
de evaluare, baza de evaluare i scopul
evalurii ca i rezultatele analizei care a
condus la opinia privind valoarea. De
asemenea, un raport de evaluare poate
s explice procesele analitice care au
fost parcurse n cursul evalurii i s
prezinte informaiile semnificative care
au fost folosite n analiz. Rapoartele
de evaluare pot fi verbale sau scrise.
Tipul, coninutul i dimensiunea unui
raport variaz n funcie de destinatar,
de cerinele legale, de tipul proprietii
i de natura i complexitatea misiunii
de evaluare.
Raport de
evaluare scris
(Written Report)
Rezultatul unei evaluri, comunicat

IVS 3, 3.6
clientului n scris, inclusiv sub form
electronic. Rapoartele scrise pot fi
documente narative detaliate, care s
conin toate materialele pertinente
examinate i analizele realizate, pentru
a ajunge la concluzia privind valoarea
sau pot fi documente narative sintetice,
cum ar fi actualizri periodice ale
valorilor, formulare utilizate de ctre

guvern sau alte agenii sau scrisori
ctre clieni.
A se vedea i Raport verbal.
Raport de
evaluare verbal
(Oral Report)
Rezultatul unei evaluri, comunicat

verbal unui client sau prezentat n
IVS 3, 3.2.
justiie ca mrturie de expert sau ca
depoziie. Un raport de evaluare,
comunicat verbal unui client, trebuie s
fie susinut de un dosar de lucru i
nsoit cel puin de un rezumat scris al
evalurii
A se vedea i Raport scris.
Rata rentabilitii Mrimea profitului (pierderii) i/sau a GN 4, 3.19;

GN 6, 3.34
(Rate of Return) modificrii valorii realizate sau
anticipate a unei investiii, exprimat n
procente din valoarea acelei investiii.
Rata terminal de
capitalizare
(Randament
terminal)
(Terminal
Capitalisation
Rate or Reversion
Yield)
Rata de capitalizare utilizat pentru

transformarea venitului ntr-un indiciu
al valorii anticipate a proprietii, la
sfritul perioadei de deinere sau la
revnzarea acesteia.
n America de Nord, rata terminal de
capitalizare este numit i rat
rezidual de capitalizare. n cadrul
Commonwealth este cunoscut ca
randament terminal/de reversiune.
Rat de
actualizare
(Discount Rate)
O rat a rentabilitii folosit pentru a GN 9, 3.1

converti o sum de bani, care trebuie
pltit sau primit n viitor, n valoarea
ei actualizat (sau prezent). Teoretic,
ar trebui s reflecte costul de
oportunitate al capitalului, de ex. rata
rentabilitii ce poate fi obinut de un
capital dac acesta este destinat altor
utilizri cu acelai risc.

Rat de
capitalizare (All
Risks Yield)
(Capitalisation
Rate)
Orice divizor (de obicei exprimat n

GN 4, 3.5;
procente) care este folosit pentru
GN 6, 3.9
transformarea venitului n valoare.
Rata rentabilitii cu care venitul net
anual, generat de o investiie, se
capitalizeaz pentru a determina
valoarea acesteia la o anumit dat.
Termenul rata global de capitalizare se
folosete n America de Nord.
A se vedea i Rata terminal de
capitalizare.
Un raport n care la numrtor se afl o GN 4, 3.26;

Rat de
valoare sau un pre, iar la numitor se GN 6, 3.41
evaluare
(Valuation Ratio) afl date financiare, de funcionare sau
fizice.
A se vedea i Factor de capitalizare,
Multiplicator de venit.
Rat intern de
rentabilitate
(RIR)
(Internal Rate of
Return)
GN 9, 3.4
Rata de actualizare la care valoarea
actualizat a fluxului net de numerar al
unui proiect este egal cu valoarea
actualizat a investiiei de capital. Este
rata la care valoarea net actualizat
(VNA) este egal cu zero. RIR reflect
att rata de recuperare a capitalului
investit, ct i rentabilitatea investiiei
originale, care sunt elementele de baz
ce trebuie luate n considerare de
potenialii investitori. n consecin,
obinerea RIR din analiza tranzaciilor
de pia cu proprieti similare, care
genereaz un venit comparabil, este o
metod corect pentru stabilirea ratelor
de actualizare de pia, utilizate pentru
a obine valoarea de pia.
Utilizat n analiza fluxului de numerar
actualizat, pentru a determina rata
rentabilitii implicite sau sperate a
unui proiect, RIR este rata rentabilitii

la care valoarea net actualizat (VNA)
este zero.
Recunoatere
(Recognition)
Procesul ncorporrii n bilan sau n

Cadrul general
contul de profit i pierdere a unui
IAS 82, 83
element care ndeplinete urmtoarele
criterii de recunoatere:
a) este probabil ca orice beneficiu
economic viitor asociat elementului
s intre sau s ias n sau din
entitate; i
b) elementul are un cost sau o valoare
care poate fi evaluat() n mod
credibil.
Redeven sau
,,venit din
redeven n
industria
extractiv
(Royalty or
,,Royalty
Interest in the
Extractive
Industries)
Partea din producie, n bani sau

produse, primit de locator, fr a
conine cheltuielile de producie.
,,O redeven suplimentar este o
parte din minereul sau petrolul produs,
liber de cheltuielile de producie, pltit
unei persoane, alta dect locatorul, n
plus fa de orice redeven a
locatorului.
Restricii legale, n special privind

Restricii ale
utilizarea sau dezvoltarea, legate de
actelor de
teren, indiferent de proprietar.
proprietate i
clauze restrictive
(Deed Restrictions and Restrictive Covenants)
GN 14, 3.13
Tipuri de
proprietate,
2.2.4.1
Resurs mineral Conform definiiei date de CRIRSCO: GN 14, 3.6

o concentrare sau depozitare a unui
(Mineral
material cu un interes intrinsec
Resource)
economic, n sau pe scoara pmntului
(depozit), n asemenea form i
cantitate, pentru care sunt necesare
prospectri rezonabile pentru eventuala

extracie economic. Localizarea,
cantitatea, gradul, caracteristicile
geologice i continuitatea unei resurse
minerale sunt cunoscute, estimate sau
interpretate din cunotinele i
evidenele specifice geologice.
Resursele minerale sunt subdivizate,
dup certitudinea lor geologic, n
categoriile presupuse, descoperite i
cuantificate. Poriuni ale depozitului
care nu au prospeciuni rezonabile
pentru o eventual extragere economic
nu trebuie incluse n resursele
minerale.
Resurse
petrolifere
(Petroleum
Resources)
Pentru scopul GN 14, resursele

GN 14, 3.11
petroliere conin numai rezervele de
petrol i resursele contingente.
Resursele contingente, aa cum sunt
definite de ctre Societatea Inginerilor
Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al
Petrolului (WPC), mpreun cu
Asociaia American a Geologilor
Petrolieri (AAPG), sunt: ,,acele
cantiti de petrol, care sunt estimate, la
o anumit dat, s fie potenial obinute
din acumulrile cunoscute, dar care, n
prezent, nu sunt considerate a fi
exploatabile comercial.
GN 14, 3.5
Rezerv mineral Conform definiiei date de ctre
(Mineral Reserve) Comitetul Internaional pentru
Standarde de Raportare a Rezervelor
Minerale (CRIRSCO): partea
cuantificat sau presupus a unei
resurse minerale, care poate fi extras
economic din min. Include materialele
diluate i alocrile pentru pierderi care
pot interveni cnd materialul este extras
din min. Estimri adecvate pot include
studii de fezabilitate, n care au fost

realizate i incluse consideraii la, i
modificri reale presupunnd factori de
extracie din min, metalurgici,
economici, de marketing, legali, de
mediu, sociali i guvernamentali.
Aceste evaluri demonstreaz, la
momentul raportrii, c extracia a fost
justificat. Rezervele minerale sunt
subdivizate n vederea creterii
ncrederii n rezervele minerale
probabile i rezervele minerale certe.
Rezerve
petrolifere
(Petroleum
Reserves)
GN 14, 3.10
Conform definiiei date de ctre
Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE)
i Congresul Mondial al Petrolului
(WPC): ,,acele cantiti de petrol, care
sunt anticipate s fie recuperate
comercial din acumulrile cunoscute,
ncepnd cu o anumit dat. Toate
rezervele petrolifere estimate implic
cteva grade de incertitudine.
Incertitudinea depinde mai ales de
numrul datelor credibile, geologice i
inginereti, disponibile la momentul
estimrii i interpretrii acestor date.
Gradul de incertitudine poate fi
comunicat prin plasarea rezervelor n
una sau dou clasificri principale, fie
certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt
mai puin sigur de a fi obinute dect
rezervele certe i pot fi mai departe
sub-clasificate ca rezerve probabile i
posibile, care s denote creterea
progresiv a nesiguranei n obinerea
lor. Rezervele certe pot fi mprite n
categoriile exploatate i neexploatate.
Rezumatul
evalurii
(Valuation Brief)
A se vedea Specificaiile misiunii de

evaluare.

Servitute
(Easement)
Un beneficiu (necorporal) asupra

proprietii deinute care ncredineaz
utilizarea unei pri a acesteia fr a
duce la dobndirea proprietii.
Tipuri de
proprietate,
2.2.4.2
A se vedea i Drept de trecere.

Sindicalizare
(Syndication)
Entitate legal referitoare la un

Tipuri de
parteneriat; organizat deseori de un
proprietate,
partener general cu investitori cum ar fi 5.1.2.; 5.1.2.1
partenerii cu rspundere limitat, prin
care fondurile sunt comasate pentru
achiziionarea i dezvoltarea proiectelor
imobiliare sau afacerilor.
Situaii financiare i) Un set complet de situaii financiare IAS 1, 8

care include:
(Financial
Statements)
a) un bilan;
b) un cont de profit i pierdere;
c) o situaie care s reflecte fie:
(i) toate modificrile capitalurilor
proprii, fie
(ii) modificrile capitalurilor proprii,
altele dect acelea provenind din
tranzacii cu deintorii de
capitaluri proprii care acioneaz
n calitatea lor de deintori de
capitaluri proprii;
d) o situaie a fluxurilor de trezorerie;
i
e) note cuprinznd un rezumat al
politicilor contabile semnificative
i alte note explicative.
ii) n contabilitate, acestea cuprind
bilanul i situaia veniturilor i
cheltuielilor (Contul de profit i
pierdere). Acestea sunt situaii scrise
ale poziiei financiare a unei
persoane sau unei companii.

iii) nregistrri financiare formale,
avnd un coninut prestabilit i
forma necesar pentru publicare, cu
scopul de a furniza informaii
generale ctre o gam larg de
utilizatori teri, care nu sunt neaprat
identificabili. Este o msur de
transparen asociat cu situaiile
financiare, care sunt realizate n
contextul unor standarde contabile i
al legislaiei. Situaiile financiare
sunt utilizate pentru a prezenta
poziia financiar i performana
unei entiti.
Specificaiile
misiunii de
evaluare
(Specifications for
the Valuation
Assignment)
Primul pas n procesul de evaluare, n IVS 3, 3.4

care se stabilesc contextul i sfera
evalurii i se rezolv orice ambiguitate
care implic un element sau o problem
de evaluare.
Evaluatorul se asigur c analizele,
informaiile i concluziile prezentate n
raport sunt n concordan cu
specificaiile stabilite prin definirea
misiunii evaluatorului. Specificaiile
misiunii de evaluare includ urmtoarele
apte elemente:
1. O identificare a proprietii
imobiliare, a bunurilor mobile
(maini, instalaii, echipamente), a
ntreprinderii sau a altei proprieti,
care face subiectul evalurii i a
altor clase de proprietate care sunt
incluse n evaluare, pe lng
categoria principal de proprietate;
2. O identificare a drepturilor de
proprietate (proprietar unic, societi
comerciale, participaii) care vor fi
evaluate;
3. Destinaia vizat a evalurii i orice
4.
5.
6.
7.
limitare legat de aceasta,

identificarea oricrui colaborator i a
contribuiei acestuia;
O definiie a tipului de valoare cerut;
Data la care este valabil valoarea
estimat i data raportului;
O identificare a ariei de aplicabilitate
a evalurii i a raportului;
O identificare a oricror condiii
limitative pe care se bazeaz
evaluarea.
Standarde de
evaluare
Valuation
Standards)

(IVS-uri), dac nu se specific altfel.
Stimulente pentru
conservare
(Preservation
Incentives)
GN 15, 3.4
Stimulente pentru proprietarii
proprietilor istorice, de natur fiscal
n principal, pentru a promova
restaurarea i conservarea unor astfel
de proprieti. Exemplele pot include
exceptri/scutiri de la taxele de
motenire pentru proprietile n
conservare oferite trusturilor de
patrimoniu, subvenii guvernamentale,
exceptri/scutiri de la taxe/impozite
municipale, credite fiscale pentru
investiii pentru proprietarii de
proprieti istorice i drepturi
transferabile de dezvoltare i deducerile
de impozit pentru servituile de
conservare donate unor organizaii nonprofit.
Structura
capitalului
(Capital
Structure)
Elementele componente ale capitalului

investit.
GN 6, 3.10

Studiu de
fezabilitate n
industria
extractiv
(Feasibility Study
in the Extractive
Industries)
Un studiu cuprinztor al acumulrilor GN 14, 3.3

de minerale sau petrol, n care sunt
luai n considerare, cu suficiente
detalii, toi factorii geologici,
inginereti, operaionali, economici, de
marketing, de mediu i ali factori
relevani. Studiul poate fi utilizat ca
baz pentru o decizie final de ctre o
instituie financiar interesat s
continue sau s finaneze dezvoltarea
prospectrii proprietii pentru
producia de minerale sau iei.
Vezi i Studiu de prefezabilitate n
industria extractiv.
Studiul de
prefezabilitate n
industria
extractiv
(Prefeasibility
Study in the
Extractive
Industries)
Studiul unui depozit de iei sau de

minerale, n care sunt luai n
considerare, cu suficiente detalii, toi
factorii geologici, inginereti,
operaionali, economici, de mediu i
ali factori relevani pentru a servi ca
baz rezonabil pentru decizia de a
proceda la un studiu de fezabilitate.
GN 14, 3.12
Subnchiriere
(Subleasehold)
Cazul n care chiriaul transfer unui

ter, numit subchiria (sublocatar)
dreptul de care se bucur chiriaul,
respectiv dreptul de ocupare i
folosin.
A se vedea i Contract iniial de
nchiriere, Drept iniial de nchiriere
Tipuri de
proprietate,
2.2.3.1
Substane
periculoase
(Hazardous
Substance)
n contextul unei evaluri, orice

GN 7, 3.2
material din interiorul, din jurul sau din
apropierea proprietii evaluate care are
o form, o cantitate i posibilitate
biologic suficient de a crea un impact
negativ asupra valorii de pia a
proprietii.

Substituie
(Substitution)
A se vedea Principiul substituiei.
Teren
(Land)
Evaluarea terenului considerat ca fiind

liber sau a terenului ca fiind construit,
reprezint un concept economic. Liber
sau construit, terenul este denumit i
proprietate imobiliar.
Concepte i
principii
generale de
evaluare,
2.1, 2.2
Suprafaa solului, subsolul, care se

ntinde pn n centrul pmntului i
spaiul de deasupra, care se ntinde
pn la cer.
Dreptul de proprietate asupra terenului
i drepturile ce deriv de aici sunt
reglementate de legile unei anumite
ri.
A se vedea i Amenajri ale terenului i
construcii, Proprietate imobiliar,
Drepturi reale imobiliare
Teren irigat
(Irrigated Land)
Terenul folosit pentru a produce recolte GN 10, 3.4

sau furaj pentru animale i care
necesit irigarea cu alt ap dect cea
natural, provenit de la ploi, se
numete ferm agricol irigat sau
pune irigat. Proprietile care nu au
o surs de ap alta dect ploaia natural
sunt denumite proprieti agricole cu
teren neirigat.
Tip de valoare
(Basis of Value)
O prezentare a principiilor
fundamentale de cuantificare a valorii,
la o dat specificat.
Toxic
(Toxic)
Statutul unui material gazos, lichid sau GN 7, 3.3

solid, care prin forma, cantitatea i
localizarea sa, la data evalurii, are
capacitatea de a duna formelor de
via. Toxicitatea se refer la gradul sau
IVS 2, 3.1

la dimensiunile unei astfel de
capaciti.
Tranzacie cu
pre determinat
obiectiv
(Arms Lenght
Transaction)
O tranzacie ncheiat de pri ntre IVS 1, 3.2.6

care nu exist o relaie particular sau
special (de exemplu, compania mam
cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul),
care ar face ca preurile tranzaciilor s
nu fie caracteristice pieei sau s fie
mari prin includerea unui element de
valoare special. Tranzacia la valoarea
de pia se presupune c are loc ntre
pri independente, fiecare acionnd n
mod independent.
Unitate integrat
(Integrated Unit)
O entitate agricol care deine dreptul GN 10, 3.9.

de proprietate asupra tuturor sau asupra
numai unei pri din procesele care
implic producia i comercializarea
produselor i/sau a mrfurilor proprii.
Uniti (criterii)
pentru
comparaie
(Units of
Comparison)
De obicei, un factor rezultat din dou

componente, care reflect diferenele
dintre proprieti i faciliteaz analiza
n cele trei abordri ale valorii, cum ar
fi preul/m2, raportul dintre preul de
vnzare a proprietii i venitul ei net
(multiplicatorul venitului net).
Unitate
generatoare de
numerar
(Cash Generating
Unit)
Cel mai mic grup identificabil de active IAS 36, 6

care genereaz intrri de numerar, n
mare msur independente de intrrile
de fluxuri de numerar generate de alte
active sau grupuri de active.
Utilitate
(Utility)
Un termen mai degrab relativ sau

comparativ dect o condiie absolut,
care se refer la gradul de utilitate al
unei proprieti.
GN 1, 3.10
Concepte
fundamentale
ale Principiilor
de Evaluare

Utilitatea terenului agricol este
msurat prin capacitatea sa
productiv. Dac terenul are potenial
de dezvoltare, productivitatea sa este
estimat n funcie de utilizarea sa din
perspectiv rezidenial, comercial,
industrial sau mixt.
General
Acceptate, 7.1,
7.2, 7.3, 7.6,
7.7
Utilitatea optim este obinut dac

proprietatea respectiv este exploatat
ca o entitate separat. Alte proprieti
au o utilitate mai mare dac sunt
exploatate ca parte a unui grup de
proprieti sau dac sunt deinute i
administrate ca un portofoliu de
proprieti.
n general, utilitatea este cuantificat
dintr-o perspectiv pe termen lung, de
obicei pe durata normal de utilizare a
unei proprieti sau a unui grup de
proprieti. Dac o proprietate nu are
un grad de utilitate perceptibil la data
evalurii, este necesar prezentarea
integral a definiiei valorii, a
informaiilor de fundamentare i a
ipotezelor speciale sau condiiilor
limitative.
Utilitate public
(Public Utility)
O proprietate care:
IVA 3. 3.7
a) produce un serviciu sau un bun
pentru consumul public; i
b) reprezint de obicei un monopol sau
cvasi-monopol aflat sub anumite
forme ale controlului statului.
Valoare
(Value)
Preul cel mai probabil convenit de

Introducere la
cumprtorii i vnztorii unui bun sau IVS 1, 2 i 3,
serviciu disponibil pentru cumprare.
3.3
Valoarea stabilete preul ipotetic sau
noional pe care cumprtorii i

vnztorii l vor conveni pentru un bun
sau un serviciu. Deci valoarea nu
reprezint un fapt, ci o estimare a celui
mai probabil pre care va fi pltit pentru
un bun sau serviciu, la un anumit
moment dat.
A se vedea i Cost, Pre.
Valoare
actualizat
(prezent)
(Present Value)
Vezi Valoare net actualizat.
Valoare
amortizabil
(Depreciable
Amount)
i) Costul unui activ sau o alt valoare

substituit costului (n situaiile
financiare), din care s-a sczut
valoarea lui rezidual.
ii) Acel element al unui activ care se
amortizeaz pe parcursul duratei lui
de via util. Valoarea amortizabil
reprezint elementul epuizabil al
activului, soldul fiind reprezentat de
valoarea rezidual. Totui, contractul
de nchiriere a unui teren ar putea fi
i el amortizabil.
Valoare contabil Valoarea la care un activ este

recunoscut, dup scderea amortizrii
(Carrying
cumulate precum i a pierderilor
Amount)
cumulate din depreciere.
Valoarea la care este recunoscut un
activ n situaia poziiei financiare.
Valoare contabil
corectat
(Adjusted Book
Value)
IAS 16,6;
IAS 36,6;
IAS 38,8;
IPSAS 17,13
IAS 16,6
IAS 36,6
IAS 38,8
IPSAS 16,6
Valoarea contabil care rezult atunci

cnd valoarea unuia sau mai multor
active sau datorii este corectat prin
adugare, eliminare sau modificare de
sume fa de valoarea lor de
nregistrare contabil.
GN 6, 3.1
Valoare contabil Referitor la active, costul capitalizat al GN 4, 3.1.1

unui activ minus amortizarea cumulat GN 6, 3.3.1
net
i orice pierdere cumulat din
(Book Value)
depreciere, aa cum apare nregistrat n
contabilitatea ntreprinderii.
Referitor la o ntreprindere/entitate,
GN 4, 3.1.2
diferena dintre activele totale (dup
GN 6, 3.3.2
scderea amortizrii cumulate i
oricrei pierderi din depreciere) i
datoriile totale, aa cum apar acestea n
bilanul contabil. n acest caz, valoarea
contabil este sinonim cu valoarea
contabil net, valoarea net i
capitaluri proprii.
A se vedea i Valoarea contabil
corectat.
Valoare de
garantare a
creditului
ipotecar
(Mortgage
Lending Value
(MLV))
Valoarea proprietii determinat

printr-o estimare prudent a
vandabilitii viitoare a proprietii, pe
baza aspectelor mentenabile pe termen
lung ale proprietii, condiiilor
normale i locale ale pieei, utilizrii
curente i utilizrilor alternative
adecvate ale proprietii. La estimarea
valorii de garantare a creditului
ipotecar nu vor fi luate n considerare
elementele speculative. Valoarea de
garantare a creditului ipotecar trebuie
fundamentat ntr-o manier clar i
transparent.
Valoare de
impozitare, de
impunere sau
valoare
impozabil
(Assessed,
O valoare care se bazeaz pe definiiile

coninute n legile ce se refer la
evaluarea, aprecierea i/sau
impozitarea proprietii.
Dei unele jurisdicii pot cita valoarea

de pia ca baz de evaluare,
Directiva
Parlamentului
European
2006/48/EC

Rateable, or
Taxable Value)
metodologia de evaluare necesar

poate duce la rezultate care difer de
valoarea de pia, aa cum este definit
n aceasta.
Termenul Valoare de impozitare este
utilizat n America de Nord.
Vezi i Impozitarea n funcie de
valoare.
Valoare de
investiie
(subiectiv)
(Investment
Value or Worth)
Valoarea proprietii pentru un anumit IVS 2, 3.3

investitor sau clas de investitori,
pentru obiective de investiii sau
pentru obiective de exploatare
identificate. Acest concept subiectiv
relaioneaz o anumit proprietate de
un anumit investitor, grup de
investitori sau entitate, care au
obiective i/sau criterii de investiii
identificabile.
Valoarea de investiie a unui activ
poate fi mai mare sau mai mic dect
valoarea de pia a acelui activ.
Conceptul valoare de investiie sau
valoare subiectiv nu trebuie confundat
cu valoarea de pia a unei investiii
imobiliare.
Termenul valoare de investiie este
utilizat n America de Nord.
Valoare de
lichidare
(Liquidation
Value)
Valoarea activelor estimat avndu-se IVS 2, 6.9.2

n vedere situaiile deosebite n care
acestea se vnd. Valoarea de lichidare
descrie o situaie n care un grup de
active folosite ntr-o ntreprindere sunt
oferite la vnzare n mod individual
(element cu element), de obicei n
urma nchiderii ntreprinderii. Dei
este adesea asociat cu o vnzare forat
acest termen are un alt neles. Aici nu
exist nici un motiv pentru care

activele nu pot fi lichidate printr-o
vnzare ordonat, n urma unei
comercializri adecvate.
Valoare de pia
(Market Value)
Suma estimat pentru care o proprietate IVS 1, 3.1

va fi schimbat, la data evalurii, ntre
un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate
de marketing corespunztoare, n care
prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
A se vedea i Cea mai bun utilizare.
Valoare de
recuperare
(Salvage Value)
Valoarea activelor estimat avndu-se

n vedere situaiile deosebite n care
acestea se vnd. Valoarea de
recuperare descrie valoarea unui activ
care a ajuns la sfritul duratei lui de
via economic pentru scopul n care
a fost creat. Totui, activul ar putea s
aib valoare pentru o utilizare
alternativ sau pentru recuperarea
materialelor coninute (casare).
IVS 2, 6.9.3
Valoare
de schimb
(Value in
Exchange)
i) Valoarea recunoscut de o pia n

care are loc schimbul unui activ.
Definiia IVSC a valorii de pia,
adecvat pentru raportarea
financiar, se bazeaz pe principiul
valorii de schimb i nu al valorii de
utilizare.
ii) Valoarea, exprimat n numerar, a
unei proprieti care este schimbat
pentru alt activ sau active,
numerarul fiind etalonul prin care
poate fi evaluat valoarea
comparativ a fiecrui activ.
IVS 2, 6.1
Valoare de
utilizare
(Value in Use)
i) Valoarea actualizat a fluxurilor

IFRS 5,
viitoare de numerar estimate ce se
Anexa A
ateapt a fi realizate din utilizarea
n continuare a unui activ i din
cedarea sa la sfritul duratei de
via.
ii) Valoarea actualizat a viitoarelor
IAS 36, 6
fluxuri de numerar preconizate s se
obin de la un activ sau de la o
unitate generatoare de numerar.
Trebuie reinut c definiia de mai sus,
care este aplicat n raportarea
financiar, ia n considerare valoarea
unui activ la sfritul duratei lui de
via util. Aceast optic este diferit
de modul n care acest termen este
utilizat n mod uzual n evaluare.
A se vedea Valoarea sinergiei.

Valoare din
comasare
(Marriage Value)
Valoare
impozabil
(Assesed Value)
A se vedea Valoare de impozitare.
Valoare
intrinsec
(Intrinsic Value)
GN 5, 3.10.
Suma considerat, pe baza evalurii
faptelor disponibile, ca fiind valoarea
adevrat sau real a unui element.
Este un concept pe termen lung de
valoare nebazat pe pia, care
aplatizeaz fluctuaiile de pre pe
termen scurt.
Valoare just
(Fair Value)
Suma pentru care un activ ar putea fi

schimbat de bunvoie, ntre dou pri
interesate, aflate n cunotin de
cauz, ntr-o tranzacie n care preul
este determinat n mod obiectiv.
IVS 2, 3.2
GN 3, 3.1

Valoare just
minus costurile
de vnzare
(Fair Value Less
Costs to Sell)
Valoarea care poate fi obinut din

IAS 36, 6
vnzarea unui activ sau a unei uniti
generatoare de numerar, n cadrul unei
tranzacii desfurate n condiii
obiective ntre pri interesate i n
cunotin de cauz, minus costurile de
cedare.
Valoare net
actualizat(VNA)
(Net Present
value (NPV))
Diferena dintre veniturile actualizate GN 9, 3.6

sau intrrile actualizate i costurile sau
ieirile actualizate, n cadrul unei
analize DCF.
Valoare
realizabil net
(Net Realisable
Value)
Preul de vnzare estimat al unui activ, IAS 2, 6; IAS

2, 7
ce ar putea fi obinut pe parcursul
desfurrii normale a activitii, mai
puin costurile estimate pentru
finalizarea activului i costurile
estimate necesare vnzrii.
Valoarea realizabil net se refer la
suma net pe care o entitate se
ateapt s o realizeze din vnzarea de
stocuri pe parcursul desfurrii
normale a activitii.
Valoarea just reflect suma pentru
care acelai stoc ar putea fi schimbat
pe pia, ntre vnztori i cumprtori
interesai. Prima este o valoare
specific entitii; a doua nu este.
Valoarea realizabil net a stocurilor
poate s nu fie egal cu valoarea just
minus costurile de vnzare.
Valoare
recuperabil
(Recoverable
Amount)
Valoarea recuperabil a unui activ sau IAS 36, 6

uniti generatoare de numerar este cea
mai mare valoare dintre valoarea sa
just minus costurile de vnzare i
valoarea sa de utilizare.
Valoare
recuperabil a
Cea mai mare valoare dintre valoarea

just a unui activ generator de alte
IPSAS 21.14

fluxuri dect cele de numerar, minus
serviciilor
costurile de vnzare i valoarea sa de
(Recoverable
Service Amount) utilizare.
Valoare
reevaluat
(Revalued
Amount)
Valoarea just a unui activ la data

reevalurii minus orice amortizare
acumulat ulterioar i orice pierderi
acumulate din depreciere.
Valoarea imobilizrilor corporale, aa
cum este stabilit prin evaluarea
efectuat de evaluatori profesioniti
Valoare
rezidual
(Residual Value)
Valoarea estimat pe care ar obine-o o IAS 16, 6

entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor estimate pentru
cedare, dac activul avea deja
vechimea i condiia prevzut la
sfritul duratei de via util.
Valoarea net pe care entitatea se
IPSAS 17, 12
ateapt s o obin din cedarea unui
activ, la sfritul duratei de via util a
acestuia, dup deducerea prealabil a
costurilor de cedare estimate.
Valoarea rmas a unui activ la
sfritul duratei normale de funcionare
(n aceast definiie valoarea rezidual
este similar cu valoarea de casare).
Valoare
special
(Special Value)
O sum de bani peste valoarea de

pia, care reflect atributele/
caracteristicile speciale ale unui activ,
care au o valoare numai pentru un
cumprtor special.
Vezi i Valoarea sinergiei.
Valoare
subiectiv
(Worth)
A se vedea Valoarea de investiie.
Valoarea
amenajrilor
Valoarea adugat terenului prin

amenajri i construcii, cum ar fi
IAS 16, 31
IVS 2, 3.5

terenului i
construciilor
(Value of
Improvements)
cldiri, structuri sau modificri aduse

terenului, de natur permanent,
implicnd cheltuieli de munc i
capital, cu scopul de a majora valoarea
sau utilitatea proprietii. Ele pot avea
modaliti de utilizare i durate de
via economic diferite.
A se vedea i Amenajri ale terenului
i construcii.
A se vedea Valoarea net actualizat

Valoarea
actualizat/preze (VNA)
nt (Present
Value)
Valoarea
componentelor
(Component
Value)
Valoarea acelor componente create n

urma separrii participaiilor la
proprietate.
Tipuri de
proprietate,
2.6.1
A se vedea i Valoare din comasare.

Valoarea
sinergiei
(Synergistic
Value)
Un element suplimentar de valoare

care este creat n urma combinrii/
fuziunii a dou sau mai multe
proprieti, n urma creia valoarea
proprietii rezultat din combinare
este mai mare dect suma valorilor
proprietilor individuale nainte de
combinarea lor.
IVS 2, 3.6
Numit i Valoare din comasare.

Vnzare forat
(Forced Sale)
O situaie n care un vnztor este

IVS 2, 6.11
obligat s vnd i/sau nu are o
perioad de comercializare adecvat.
Preul obtenabil n aceast situaie nu
ndeplinete cerinele din definiia
valorii de pia. Preul obtenabil va
depinde mai degrab de natura
presiunii de a vinde, la care este supus
vnztorul, sau de motivele pentru care

o comercializare adecvat nu poate fi
fcut. Preul poate s reflecte i
consecinele pentru vnztor a
nereuitei vnzrii ntr-o perioad de
timp specificat. Preul obtenabil ntr-o
vnzare forat nu poate fi prezis n
mod credibil, dar va reflecta mai
degrab situaiile particulare ale
vnzrii forate dect cele ale unui
schimb ipotetic, n care vnztorul a
acionat fr a fi constrns i/sau
tranzacia s-a fcut dup o perioad
adecvat de marketing.
Vnzare prin
acord privat
(Private Treaty
Sale)
O vnzare negociat i tranzacionat GN 5, 3.16

ntre persoane i nu prin licitaie
public sau prin alt metod. Preul de
vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord
privat este, n general, cunoscut numai
de prile care particip la tranzacie i
nu este public.
A se vedea i Pre de licitaie, Pre de
lichidare a stocului.
Vnzare i
leaseback
(Sale and
Leaseback)
O vnzare a proprietii imobiliare

GN 2, 3.1.11
simultan cu nchirierea ctre vnztor
a aceleiai proprieti n regim de
leasing. Cumprtorul devine locator
sau proprietar, iar vnztorul devine
locatar sau chiria. Deoarece ntre
prile participante pot s existe
circumstane sau relaii speciale,
tranzaciile de vnzare i leaseback pot
s reflecte sau nu condiiile pieei.
Verificare
administrativ
(de conformitate)
(Administrative
or Compliance
GN 11, 3.1
O verificare a evalurii, efectuat de
un client sau un utilizator al serviciilor
de evaluare, ca exerciiu de analiz
(due-diligence) n cazul n care
evaluarea trebuie utilizat n scopul

Review)
lurii de decizii precum garantarea,

achiziionarea sau vinderea
proprietii. n aceste cazuri, un
evaluator poate desfura o verificare
administrativ pentru a ajuta clientul n
aceste decizii. O verificare
administrativ este efectuat, de
asemenea, pentru a se asigura c o
evaluare respect sau depete
cerinele de conformare sau
instruciunile pentru o anumit pia i,
ca minimum, este conform cu
Principiile de Evaluare General
Acceptate (GAVP).
Verificare de
birou
(Desk Review)
O verificare a evalurii care se

GN 11, 3.2
limiteaz la datele prezentate n raport,
care pot fi confirmate independent sau
nu. n general, se efectueaz cu
ajutorul unei liste de verificare a
elementelor. Verificatorul analizeaz
acurateea calculelor, corectitudinea
datelor, caracterul adecvat al
metodologiei i respectarea
instruciunilor clientului, a cerinelor
de reglementare i a standardelor
profesionale.
A se vedea i Verificare n teren.
Verificare de
conformitate
(Compliance
Review)
A se vedea Verificare administrativ.
Verificare n
teren
(Field Review)
O verificare a evalurii care include

inspectarea exteriorului i uneori i a
interiorului proprietii n cauz, ca i
posibila inspecie a proprietilor
comparabile, pentru a confirma datele
prezentate n raport. n general, se
GN 11, 3.3

efectueaz cu ajutorul unei liste de
verificare, care acoper elementele
examinate ntr-o verificare de birou i
poate include, de asemenea,
confirmarea datelor de pia, cercetri
pentru colectarea datelor suplimentare
i verificarea programului informatic
utilizat n elaborarea raportului.
A se vedea i Verificare de birou
Verificare
tehnic
(Technical
Review)
O verificare a evalurii, efectuat de

GN 11, 3.4
un evaluator pentru a-i forma o prere
dac analizele, opiniile i concluziile
din raportul care este verificat sunt
corecte, adecvate, rezonabile i
argumentate.
Verificarea
evalurii
(Valuation
Review)
GN 11, 3.5
O misiune de evaluare care acoper
diferite tipuri i scopuri. Principala
caracteristic comun tuturor
verificrilor de evaluri este faptul c
un evaluator i exercit raionamentul
imparial n analiza activitii altui
evaluator. O verificare a evalurii
poate veni n sprijinul aceleiai
concluzii cu privire la valoare,
coninut n evaluarea verificat sau
poate fi n dezacord cu concluzia
asupra valorii. Verificrile evalurilor
ofer o viz de control a credibilitii
evalurii, ca i o verificare a eficienei
activitii evaluatorului iniial, cu
privire la cunotinele, experiena i
independena sa.
Organizaiile de evaluare din toat
lumea fac distincia dintre diferite
tipuri de verificri, de exemplu:
verificri administrative (de
conformitate), verificri tehnice,
verificri de birou, verificri n teren,

verificri care s asigure c o evaluare
a fost efectuat n conformitate cu
standardele profesionale (n care au
fost acceptate tipurile de valoare
utilizate n evaluarea supus
verificrii), verificri care ntrunesc
informaiile generale de pia, pentru a
veni fie n sprijinul concluziei cu
privire la valoare, fie pentru a o
contesta i verificri care examineaz
datele specifice din evaluarea
verificat fa de datele comparabile
dintr-un eantion.
Index
415 - 457
Index
Index
415
416
Index
abordarea bazat pe active, vezi abordarea prin cost pentru evaluarea
ntreprinderilor
abordarea prin comparaia vnzrilor, 32, 55, 63-64, 70, 75, 76
aplicaie pentru (GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 174-175, 181182
pentru evaluarea ntreprinderilor (GN 6: Evaluarea ntreprinderii),
242-244
pentru evaluarea activelor necorporale (GN 4: Evaluarea activelor
necorporale), 209-210
pentru evaluarea terenului, 182-193
pentru evaluarea bunurilor mobile (GN 5: Evaluarea bunurilor mobile),
223-224
abordarea prin cost, 32-33, 58, 70, 75, 76, 177, 184, 216-217
aplicaie pentru (GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 177, 184
pentru evaluarea activelor necorporale (GN4: Evaluarea activelor
necorporale), 212
pentru evaluarea obiectelor de art, 216-217, 225
pentru evaluarea bunurilor mobile, 225
pentru raportarea financiar, 257-264
pentru evaluarea ntreprinderilor 246-247
Vezi i GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
abordarea prin costul de restaurare, 158
abordare prin pia, 70, 75/84
standard pentru, 79/80
A se vedea i IVS 1: Valoarea de pia tip de evaluare
Index 417

abordare prin pia pentru evaluarea ntreprinderilor, 242-244
abordri n evaluare, 32-34, 55, 58, 63-64, 70, 174-177, 209-212, 223-225,
242-247, 315, 325-327
consideraii de utilitate, 29-30
A se vedea i abordarea bazat pe active, abordarea prin cost, abordarea
prin capitalizarea venitului i abordarea prin comparaia vnzrilor
accesorii comerciale, 54, 217, 219
accesorii i racorduri, 289, 292
activ biologic, 116, 155, 159, 278
vezi i proprieti agricole
activ modern echivalent (AME), 259, 260-261
active, 23-24, 57
abordarea bazat pe active n evaluare, 212, 246-247
clasificare, 31, 83, 112, 220, 259, 279
depreciate, 115
epuizabile, 140, 304
evaluatori de, 8, 22, 55
idetificarea clasei de, 117
n surplus, 24, 112, 116, 155
A se vedea i GN 4 Evaluarea activelor necorporale; GN 6: Evaluarea
ntreprinderii; IAS 36: Deprecierea activelor i IPSAS 21: Deprecierea
activelor generatoare de alte fluxuri, dect cele de trezorerie
active corporale, 23-24, 57, 193, 194, 217-218
active curente, 23-24, 51
active din afara exploatrii, vezi active excedentare (n surplus)
418 Index

active din sectorul public, 147-148
IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar
active epuizabile, 140, 304
active excedentare (n surplus), 24, 112, 116, 155
active financiare, 49, 58-64
asamblarea participaiilor de capital, 63
consideraii speciale pentru evaluare, 63-64
divizarea proprietii n ntreprinderi sau proprietate imobiliar, 58
evaluarea, 63-64
scopuri ale evalurii, 60
active generatoare de numerar, 157
active imobilizate sau pe termen lung, 24, 51, 79
active investiionale, 59-60
active n exploatare, 24, 112
active necorporale nedifereniate (grupate), 204-205
active necorporale, 23-24, 53, 54, 57, 60, 198
GN 4, 201-213
A se vedea i IAS 38: Active necorporale
active nete, 232
activitate agricol, 278
alocarea valorii, 57, 118, 120, 128-129, 281-282, 289, 292
amenajri ale terenului i construcii ataate, 108, 257
amenajri fcute de locatar, 54, 217
analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), 75, 76, 176-177, 290, 317
GN 9 despre, 265-274
Index 419

analiza investiiei, 267
asisten din exterior, 42, 220-221,303, 311, 317
asociaii ale proprietarilor de proprieti istorice, 322
auditori, relaia cu, 116, 155
bona vacantia, 50
bunuri mobile, 22, 23, 49, 53-55
GN 5, evaluri de, 215-226
Vezi i mijloace fixe mobile
calibrare, 298
capitalizare, 202, 229
capitalizare direct, 176-177
capitalizarea rentei funciare, 183
capital investit, 231
caracteristici economice ale proprietii imobiliare, 181
caracteristici fizice ale proprietii imobiliare, 180
Carte Alb (IVSC), 5
cea mai bun utilizare, 28-29, 70, 79, 83, 168, 173-174, 182, 255, 280, 315,
326
CMBU ca fiind construit, 173-174, 182
CMBU ca fiind vacant, 173-174, 182
determinarea (cum este enunat n GN 1: Evaluarea proprietii
imobiliare), 182
cererea i oferta, principiu al, 68
curba (figura), 68
420 Index

cheltuieli imediate dup cumprare, 180
chiria contractual, 188
chiria de pia, 188
chiria n funcie de venituri, 188
clasificarea leasing-ului, 127-128
clauze restrictive, 50,52, 189
clauze oneroase de nchiriere, 190
cldire public, 149, 159, 323-324
Codul Deontologic, 11, 22, 37-45, 79, 88, 100, 101, 103, 111, 134, 151, 177,
249, 252, 270, 272, 282, 287, 297, 301, 316
combinri de ntreprinderi, evaluri pentru, 115, 154
Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare (IVSC),
comitetul de standarde, 6
consiliul de conducere, 6
istoric, 3-4
membri ai, iii-v, 4, 6
proiecte n curs, viii-ix
obiective ale, 3-4, 8-9, 21
realizri ale, ix, 5
restructurare, vii-viii
sediu, 5
statut, 4, 6
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB), 5, 107,
111, 145, 312, 313
A se vedea i raportarea financiar, evaluri pentru: nchiriere/leasing,
relaia cu standardele de contabilitate; evaluri pe baz de pia, relaia
cu standardele de contabilitate
Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare a Activelor (TIAVSC),
3
Index 421

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul
Public (IPSASB), 145, 146
companie n exploatare, 48, 56, 232
competen profesional, 42-43, 79, 88, 100, 103, 111, 134, 151
acceptarea de instruciuni i stabilirea clar a problemei pentru a fi
adresat, 42
eficien i tenacitate n ndeplinirea activitilor pentru finalizarea
angajamentului contractual, 43
identificarea necesitii asistenei competente externe, 42
instruciuni pentru (cum s-a enunat n GN 1: Evaluarea Proprietii
Imobiliare), 166
A se vedea i Codul deontologic, etica n evaluarea profesional
componente non-imobiliare ale vnzrii, 181, 280
condiii de finanare, 179
condiii de pia, 180
condiii de vnzare, 180
condiii limitative n evaluare, 38
confidenialitate, 40-41, 256
conflict de interese, 40
contiiniozitate, 42-43
continuitatea activitii, 55, 56, 91, 113, 134, 208, 234, 247, 314
A se vedea i evaluarea ntreprinderii
contract, tip de valoare stabilit prin, 90, 92-93
contract de nchiriere/leasing a terenului, 186
contract iniial de nchiriere, 186
control majoritar, 231, 237
coproprietate, 51
422 Index

cost, 25, 69
elemente ale, 117-118
cost de nlocuire, 27, 205, 225, 232
Vezi i GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
cost de reconstrucie (reproducie), 27, 205, 225, 232
Vezi i abordarea prin cost n evaluarea operelor de art
cost de nlocuire net, 108, 146, 158, 251, 259, 261, 262
aplicare a abordrii prin cost (GN 8: Abordarea prin cost pentru
raportarea financiar CIN), 257-264
A se vedea i abordarea prin cost
costuri de vnzare, 116, 155
cumprtor special, 88
date comparabile, 178-179

A se vedea i informaii/date
datorie financiar, 61-62
declaraia de conformitate, 98, 101, 287
deontologia profesional, cerine pentru promovarea i pstrarea ncrederii n
evaluarea profesional (Cod Deontologic), 37
A se vedea i competena profesional, etica evaluatorilor
depreciere (depreciation), 24-25, 117-118
n abordarea prin cost, 33, 177, 184, 260-261
A se vedea i deprecierea economic (extern), deprecierea funcional i
deteriorarea fizic
Index 423

depreciere (impairment), 122, 154, 251-253, 263, 264
A se vedea i IAS 36: Deprecierea activelor, i IPSAS 21: Deprecierea
activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie
deprecierea extern, 177, 260
deprecierea economic, a se vedea i deprecierea extern
deprecierea funcional (tehnologic), 177, 260
deprecierea tehnic, a se vedea deprecierea funcional
derivat, 60-61
deteriorarea fizic, 177, 260
dezechilibrul pieei, 81
dezmembrmintele dreptului de proprietate, 22, 49,168
discont pentru lipsa de control, 230
discont pentru participaie minoritar, 231
discont pentru nelichiditate, 231
drept absolut de proprietate, vezi proprietate deplin
drept iniial de nchiriere, 186
drept legal de proprietate, 50
dreptul chiriaului, 186-188
dreptul asupra unei proprieti nchiriate, 186
dreptul de nchiriere/leasing, 187-188
Vezi i GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing, IAS 17: Contracte de
leasing i IPSAS 13: Contracte de leasing
dreptul proprietarului, 186-188
drepturi de proprietate, 22-25, 49-55, 165, 169
drepturi de trecere, 50
424 Index

drepturi reale imobiliare, 49-51, 52, 293, 307, 318
A se vedea i dreptul absolut de proprietate, drepturi pariale
durata de via economic, 118, 208, 211-212, 230
Vezi i durata de via util
durata de via legal, 208, 211-212
durata de via util, 110-111
A se vedea i durata de via economic
durata de via viitoare, 118
EBITDA (profit nainte de dobnzi, impozit i amortizare), 291

eficien, 42-43
elemente de comparaie, 168, 175, 178-181
entitate de afaceri, 202, 228
entiti legale, 56-59
etica n evaluarea profesional, 39-42, 166
evitarea conflictelor de interese, 40
asigurarea imparialitii, 41-42
climatul de confidenialitate, 40-41
confirmarea integritii, 40
A se vedea i Codul deontologic, competena n activitatea profesional
i prezentarea informaiilor
estimare tehnic n industria extractiv, 303, 311, 317
Index 425

evaluarea ntreprinderii, 57, 166, 227-248
abordri pentru, 58, 242-247
categorii contabile pentru, 57
exemple ale ntreprinderilor asociate cu, 56-57
fondul comercial n, 57, 208, 230-231, 289-292
GN6 pentru, 227-248
scopuri ale, 57, 233
i evaluarea proprietii imobiliare, relaia dintre (cum a fost enunat n
GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare), 166
A se vedea i proprieti specializate generatoare de afaceri
evaluarea proprietii imobiliare, GN 1 despre, 165-184
abordri n evaluare, 32-34, 174-177
consideraii speciale n, 53
consideraii de utilitate n, 29-30
identificarea bunurilor mobile aferente, 54-55
relaia cu standardele de contabilitate, 169
scopul, 51-52
A se vedea i evaluarea bazat pe pia i evalurile de tip diferit de
valoarea de pia i abordri n evaluare
evaluator de ntreprinderi, 228
evaluator intern, 39, 98, 103
evaluator profesionist de proprieti, 8, 218-219
A se vedea i evaluator
evaluator, 22, 26, 38-39
Vezi i evaluator profesionist de proprieti
evaluatorul extern, 39, 98, 114
evaluri externe, 122
426 Index

expropriere, 50
extracia (metodologie de evaluare a terenurilor), 183
factori ai valorii, 67
factor de capitalizare, 202, 229
factori de mediu, 250, 252
Federaia Internaional a Contabililor (IFAC), 5
ferme agricole, 276
ferme de animale/cresctorii, 277
ferme de lapte, 276
flux de numerar, 203, 229
flux de numerar brut, 208, 229
flux de numerar net, 203, 229
flux de numerar net disponibil pentru capitalul propriu, 229
flux de numerar net la dispoziia capitalului investit, 203, 229
flux de numerar net, n absena monopolurilor, 159
fondul comercial, 57, 208, 230-231, 289-292
Vezi i fond comercial personal i fond comercial transferabil
fond comercial personal, 138, 208, 230-231, 289-292
fond comercial transferabil, 208, 230-231, 289-292
fond de investiii imobiliare (REIT), 59, 63
fond de rulment net, 232
frecvena reevalurii, 119, 160
Index 427
GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare, 165-184

abordarea prin capitalizarea venitului, 175-177
abordarea prin comparaia vnzrilor, 174-175, 181-182
abordarea prin cost, 169, 177, 184
abordri ale valorii, 174-177
analiza celei mai bune utilizri, 168, 173-174, 182
analiza datelor preliminare, culegerea i selectarea informaiilor, 172-173
cercetare de pia, 176
cerine de raportare, 170, 277
date comparabile, 178-179
elemente de comparaie n evaluarea proprietii imobiliare, 168, 175,
178-181
elemente principale ale GN 1, 167
evaluarea terenului, 174, 182-184
extinderea Conceptelor Fundamentale ale Principiilor General Acceptate
ale IVSC, 165
figura 1-1, din GN 1 Procesul de evaluare, 171
nelegerea ntre client i evaluator, 172
misiunea evaluatorului, definiie, 172
piaa proprietilor imobiliare, 178, 184
procesul de evaluare, 170-171
reconcilierea rezultatelor evalurii, 177, 182
uniti de comparaie, 175, 179, 181
utilizarea raportului de evaluare, 170
valoarea de pia - baz de evaluare, 165, 166, 167, 169-170, 172, 173,
174, 177, 178
valori diferite de valoarea de pia, 165, 169
428 Index

GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing, 185-191
chiria contractual versus chiria de pia, 188
clauze restrictive, 189
condiii oneroase de nchiriere/leasing, 190
drepturile de nchiriere evaluate dup aceleai principii cu proprietatea
deplin, 189
drepturile de nchiriere provin dintr-o relaie contractual, 185
drepturi statutare de cumprare a dreptului proprietarului, 189
fiecare participaie legal este o entitate distinct, 189-190
Ierarhia Drepturilor de Proprietate (figur), 187
nchirieri n cadrul grupului, 190
modificrile fcute de locatar, 190-191
modificri obligatorii ale chiriaului, 191
modificri voluntare ale chiriaului, 191
participaiile la nchiriere/leasing nu vor fi evaluate separat i apoi
cumulate, 185
profitul proprietarului i chiriaului, 186-188
tipuri de chirie, 188
tratamentul contabil al propriettilor n leasing financiar, 189
valoarea de pia ca baz de evaluare, 185, 189, 190, 191
valori de pia negative, 191
GN 3: Evaluarea mijloacelor fixe mobile, 193-199

tratamentul contabil al bunurilor mobile, 195
abordri n evaluarea bunurilor mobile, 196
ipoteze dependente de circumstanele evalurii, 196-197
constrngeri la vnzarea bunurilor mobile, 198
Index 429

factori care afecteaz valoarea bunuriulor mobile, 197
leasing financiar, 198
vnzare forat, 199
activele necorporale pot influena valoarea bunurilor mobile, 198
legtura ntre valorile bunurilor mobile i ale proprietii imobilare, 198
valoarea de pia ca baz de evaluare, 196,197, 198
bunurile mobile care deservesc cldirea sunt, n mod normal, incluse n
orice tranzacie a proprietii imobiliare, 197
caracteristici specifice bunurilor mobile, 193, 194, 195
GN 4: Evaluarea activelor necorporale, 201-213
abordarea prin comparaia vnzrilor, 209-210
abordarea prin cost, 212
abordri n evaluare, 209-212
categorii de active necorporale, 204-205
competena i specializarea necesare pentru evaluarea activelor
necorporale, 207
componente luate n considerare n evaluarea activelor necorporale,
208-209
consideraii privind continuitatea activitii, 201
descrierea misiunii, 207-208
devieri, 207
drepturi de proprietate i privilegii, 208
durata de via economic i legal a activului, 208, 211-212
fondul comercial n valoarea activelor necorporale, 204, 208
procesul de reconciliere, 212-213
430 Index

scopurile (motivele) pentru evaluarea activelor necorporale, 206
selectarea i calculul ratelor de evaluare, 210
tratamentul contabil al activelor necorporale, 206
utilizarea informaiilor credibile i verificate, 207
valoarea de pia ca baz de evaluare, 201, 207
GN 5: Evaluarea bunurilor mobile, 215-226
abordarea prin comparaia vnzrilor pentru, 223-224
abordarea prin capitalizarea venitului pentru, 224-225
abordarea prin cost, 225
cerine de raportare pentru, 221
factori de luat n considerare, 221-223
legtura dintre evaluatorii de bunuri mobile i ali evaluatori, 200-201
procesul de reconciliere n, 225-226
similaritate cu alte tipuri de evaluare, 215, 221
surse de informaii pentru, 223
tipuri de piee pentru, 215
utilizri ale, 220
valoarea de pia ca baz de evaluare, 215
valoare intangibil, 222-223
verificarea informaiilor n, 220-221
A se vedea i instalaii, maini i echipamente
GN 6: Evaluarea ntreprinderii, 227-248
abordarea bazat pe active, 246-247
abordri n evaluarea ntreprinderii, 242-247
abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii, 242-244
Index 431

activitatea pe pia i tendine economic, 235
ajustri ale nregistrrilor financiare ale ntreprinderii, 238-242
analiza situaiilor financiare n termeni monetari, procentuali i rate
financiare, 238
asigurarea specializrii i competenei altor experi, 234
consideraii de continuitate a activitii, 234, 247
descrierea misiunii, 235
drepturi de proprietate i privilegii, 235-236
explicaie pentru devierea de la practica normal a evalurii, 233
factori luai n considerare n evaluarea ntreprinderii, 235-237
procesul de reconciliere, 247
rate de evaluare, 243-244
scopul evalurii ntreprinderii, 233
utilizarea rapoartelor financiare, 238-239
utilizarea surselor credibile de informaii, 233-234
valoarea de pia ca baz de evaluare, 227, 233, 234, 247
valoare intangibil, 236
GN 7: Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare,
249-256
cerine ce limiteaz sfera evalurii n cazul n care proprietatea este
evaluat ca fiind neafectat de substane periculoase cunoscute sau
suspecte c exist, 253
controverse ntre experii juridici, tiinifici i tehnici asupra limitelor
curirii, ntreinerii i monitorizrii (substanelor periculoase i toxice),
254
Codul Deontologic al IVSC aplicat, 249, 252
depreciere, 251-252, 253
432 Index

efectul substanelor periculoase poate fi diferit asupra proprietilor,
localizrii i pieelor, 255
evitarea ipotezelor eronate bazate pe percepia public, 256
facilitarea rolului evaluatorului, 254
prezentarea ipotezelor, condiiilor limitative i calificrilor, 252-255
prezentarea substanelor suspect-periculoase i toxice cunoscute, 252
prezentarea opiniei altor experi, 249, 255
prezentarea costurilor de remediere, 251, 253
prezentarea instruciunilor speciale pentru evaluare, 251
prezentarea cunotinelor, experienei i competenei, 252
probleme de confidenialitate, 256
valoarea de pia ca baz de evaluare, 250-251, 253, 254
GN 8: Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar (CIN), 257-264
activ modern echivalent, 260-261
aplicarea n contabilitate, 259
aplicat la active specializate, 257, 259
cerine de raportare, 240-242
depreciere, 263, 264
elemente ale deprecierii, 260
elemente eseniale ale tranzaciei de pia, 260-261
observaii de pia pentru costuri curente, rate de depreciere i durata de
via fizic i economic rmas, 257, 259, 260-261
raportarea valorii terenului i a valorii amenajrilor/construciilor, 314
scopul GN 8, 257
utilizare alternativ, 261-262
testul de rentabilitate adecvat i potenial de servicii, 262, 263-264
utilizarea CIN cnd exist puine date disponibile, 257, 259
valoarea de pia, 259, 261, 262
Index 433

valoarea de utilizare, 263
valoarea just, 259, 263
valoarea terenului nu e depreciat, 260
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru evalurile bazate
pe pia i pentru analiza investiiilor, 265-274
aplicarea n contabilitate, 267-268
analiza DCF prin percepia i procesul de gndire al investitorilor i al
altor participani pe pia, 271
analiza DCF utilizat la testarea ipotezelor alternative, 271
analiza necesar i suficient pentru a face cele mai adecvate i
rezonabile ipoteze de lucru, 272
Cod Deontologic, 270, 272
componente utilizate n analiza DCF, 269-271
date de intrare i ipoteze ce reflect informaiile evidente disponibile de
pe pia i ateptrile curente, 269, 272-273
definiia analizei DCF, 265, 266
determinarea valorii de pia estimat, 269, 271
perioade i frecvena modelelor DCF, 268-269
raportarea rezultatelor analizei DCF, 272-274
ratele de actualizare derivate i ratele finale de capitalizare, 272
scopul GN 9, 265
valoarea estimat rezult mai degrab ca o estimare a valorii de investiie
dect a valorii de pia, 271
GN 10: Evaluarea proprietilor agricole, 275- 282
analiza celei mai bune utilizri, 280
aplicarea n contabilitate, 278-279
caracteristicile proprietilor agricole, 275-276
cerine de raportare, 282
434 Index

clasificarea activelor proprietilor agricole n, 279
combinarea componentelor fizice i/sau de utilizare n, 279, 281-282
elemente non-imobiliare n, 280
estimarea venitului stabilizat n, 281
natura pieelor, 280-281
motive pentru evaluare a, 275
tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 280
valoarea de pia, baz de evaluare pentru, 279
GN 11: Verificarea evalurilor, 283-287
Codul Deontologic, 287
concentrarea pe verificarea evalurii, 283
criterii de corectitudine, rezonabilitate i completitudine, 283
definiia verificrii evalurii i tipuri de verificri, 284-285
evaluatorul nu va lua n considerare evenimentele ulterioare n evaluare,
287
explicaii privind motivele acordului sau dezacordului cu concluziile
evalurii, 287
informaii a fi luate n considerare n, 286
pot avea nevoie de suportul unor experi, 283
raportarea rezultatelor verificrii evalurii, 286-287
realizarea verificrii evalurii, 286
utilizri ale rezultatelor verificrii evalurii, 283-284
GN 12: Evaluarea proprietii specializate generatoare de afaceri, 289-293
alocarea valorii PSGA pe componentele ei, 289, 292
componentele valorii PSGA, 292
corecii pentru venituri atipice, 291
Index 435

definiie a PSGA, 289, 291
diferenele dintre evaluarea ntreprinderii i a PSGA, 289, 292
evaluarea pe baza EBITDA, 291
fond comercial transferabil, 289, 290, 291, 292
fond comercial personal, 290
ipoteza unui operator de eficien medie, 290, 291, 293
valoarea de pia, baz de evaluare pentru, 292
valoare PSGA versus valoarea proprietii, 293
GN 13: Evaluarea global pentru impozitarea proprietii, 295-301
aplicaii statistice, 297
caracteristicile pieei pentru, 299
Codul Deontologic, 297, 301
colectarea datelor i sistemul de nregistrare, 298-299
definiia evalurii globale, 298
definiii statutare ale valorii, 299
deviere de la GN 12, 300
elemente ale sistemului de impozitare a proprietii, 295-296
liste de estimare, 299
metodologie computerizat, 296-297
obiectivul GN 12, 295
prezentarea informaiilor n raportare, 300
procesul evalurii globale, 296
scopurile evalurii globale, 295, 297
standarde ale nivelului i uniformitii evalurii, 299
valoarea de pia ca baz de evaluare a, 296
436 Index

GN 14: Evaluarea proprietilor din industria extractiv, 303-320
abordarea contabil pe baza costului istoric a, 311-312
active epuizabile, 304
bunuri mobile, 314
caracteristicile industriei miniere i petroliere, 303-304
cerine de remediere a mediului, 306
competen i imparialitate n, 316-317
consideraii speciale n, 317-319
coninutul industriei extractive de minerale i petrol, 303
definiia industriei extractive, 308
diferena dintre industria minier i cea petrolier, 304-305
drepturi de proprietate asupra sursei de ap, 307, 318
drepturi reale imobiliare, 304
evaluri tehnice i expertiz, 303, 311, 317
IFRS 6, 312-313
importana evalurii, 303
industria minier, 303-306, 308-309
industria petrolier, 303-306, 310, 318
ntreprinderi, 314
mijloace fixe, 306
prezentarea informaiilor n raportare, 319-320
proprieti n dezvoltare, 316
proprieti n exploatare, 282, 292
proprieti n producie, 306, 315-316
proprieti cu resurse, 315-316
trei abordri ale evalurii, 315
Index 437

GN 15: Evaluarea proprietii istorice, 321-328
abordarea prin capitalizarea venitului, 326
abordarea prin cost, 326-327
adaptare, 321, 322, 327
clauze restrictive i servitui de protejare, 325, 327
consideraii speciale n evaluarea, 325
definiia proprietii istorice, 321, 322
proprieti istorice care nu pot fi evaluate practic sau credibil, 325, 327
protejare, 321, 322, 327
reflectarea n contabilitate, 324, 325
restaurare, 321, 322
utilizarea proprietilor istorice, 321
holding, 56, 58, 231, 247
hoteluri, 56, 181, 289
Vezi i proprieti specializate generatoare de afaceri
ierarhia drepturilor de proprietate (figur), 187
imobilizri corporale, 24, 113-115, 117, 119-120
GN 3 referitor la evaluarea mijloacelor fixe mobile, 193-199
A se vedea i IAS 16: Imobilizri corporale i IPSAS 17: Imobilizri
corporale
imparialitate, 41-42
impediment, 50,53
impozitarea proprietii n funcie de valoare, 295, 298
A se vedea GN 13 - Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
independena evaluatorului, 30, 103, 114
438 Index

industrii extractive, 308
GN 14 despre evaluarea n, 303-320
industria minier, 303-306, 308-309
industria petrolier, 303-306, 310, 318
GN 14, despre evaluarea, 303-320
informaii de pia, vezi informaii/date
informaii/date, 172-173
date economice generale, 172-173
date specifice proprietii, 173
date privind cererea i oferta, 173
instalaii, maini i echipamente, 54, 113, 194, 218
GN 3 pentru evaluarea, 193, 199
A se vedea i amenajrile fcute de chiria; imobilizri corporale
Institutul Regal Britanic al Experilor Autorizai (RICS), iii, 3
instruciuni pentru misiunea de evaluare, 42, 172
instrument (financiar) compus, 60, 63
instrument de capital, 62-63
instrument financiar, 62, 63
integritate, 40
investiii imobiliare, 109-110, 112, 114, 120, 137, 153, 189
comentariu asupra evalurii pentru nchiriere/leasing, 157
A se vedea i IAS 40: Investiii imobiliare i IPSAS 16: Investiii
imobiliare
investiii n proprietatea imobiliar, 184
ipoteza unui management competent, 177, 290, 291, 293
Index 439

ipoteza unui operator de eficien medie, vezi ipoteza unui management
competent
ipoteze aferente evalurilor, 37-38, 101
A se vedea i prezentarea informaiilor i Standardele Internaionale de
Practic n Evaluare
ipoteze speciale, neuzuale sau extraordinare, 98, 101
IVA 1: Evaluarea pentru raportarea financiar, 107-129
active depreciate, 115
active n surplus, 112, 116
alocarea ntre teren i cldire, 128-139
aplicaie, 111-116
cerine de raportare pentru alocare, 118
clasificarea activelor, 112
clasificarea leasing-ului, 127-128
combinri de ntreprinderi, evaluare dup, 115
costuri de vnzare, 116
devieri, 123
deprecierea (depreciation), 117-118
depreciere (impairment), 122
evaluator extern, 122
frecvena reevalurii, 119
identificarea clasei de active, 117
imobilizri, 113-114, 115, 117, 119-120
imobilizri corporale nchiriate, 115, 119-120
investiie imobiliar, 109-110, 112, 114, 120
440 Index

modele bazate pe cost i pe valoarea just, 108, 112-113, 121
piee n declin, 122-123
portofolii, 116, 122
prezentarea informaiilor, 123
proprieti specializate, 119
proprietatea deinut cu chirie, 121
relaia cu auditorii, 116
scopul IVA 1, 107
standarde aplicabile, 112
valoarea de pia, 108, 113, 114, 115, 116, 118, 122
valoarea de pia i valoarea just, 113
valoarea de utilizare alternativ, 118
IVA 2: Evaluarea pentru garantarea mprumutului, 133-142
active epuizabile, 140
aplicaie, 134-136
cerine de raportare, 135, 141
contracte de leasing ntre pri relaionale, 137
investiii imobiliare, 137
proprieti generatoare de afaceri, 138-139
proprieti ocupate de proprietar, 137
proprieti specializate, 138
rate de solven ale proprietarilor, 141
scopul IVA 2, 133
serviciile evaluatorului i certificarea, 140
valoarea de pia, 134, 135, 136, 137, 138
Index 441

vnzare forat sau cu marketing limitat, 140-141
IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar,
145-161
absena fluxului de numerar liber n cazul monopolurilor, 159
absena evidenei de pia, 152-153, 156-157
active biologice neagricole, 155, 159
active depreciate generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie, 154
active deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii, 155
active din sectorul public, definiie a, 147, 148
active generatoare de numerar, 157
active nchiriate, 153
active n surplus, 155
active publice, 149, 159
aplicaie, 151, 155
cerine de raportare, 153
clasificarea activelor, 151
combinri de ntreprinderi, evaluare dup, 154-155
cost de nlocuire net, 158
costuri de vnzare, 155
frecvena reevalurilor, 160
IPSASB, IPSAS, 145, 146, 151-160
ntreprinderi guvernamentale de afaceri, 157
metoda costului de reabilitare, 158
metoda unitilor de servicii, 159
modele pe baza de cost i valoare just, 146, 151-152
prezentarea infoemaiilor, 160
proprietate imobiliar, 153
442 Index

relaia cu auditorii, 155
scopul IVA 3, 145, 150-151
standarde de contabilitate aplicabile, 151
testul potenialului de servici adecvat, 160
valoare de pia, 152, 153
valoare de utilizare, 154, 157
IVS 1: Valoarea de pia tip de valoare, 75-84
abordri n evaluare, 75-76
cea mai bun utilizare, 79, 83
cerine de prezentare a informaiilor, 83-84
condiii de pia anormale, 82
coninutul standardului, 79-80
declaraie privind destinaia rezultatelor evalurii, 83
definiia valorii de pia, 76-79
evalurile realizate de evaluatori interni trebuie dezvluite, 83-84
identificarea datei efective a evalurii, 83
informaii despre proprieti comparabile, 81
ipoteza negocierii preului pe o pia concurenial deschis, 81
rapoarte clare, fr greeli, 83
scopul unei definiii comune pentru valoarea de pia, 75
selectarea datelor n condiiile unei piee n schimbare, 81-82
timpul de expunere pe pia, 82
valoarea de pia ca valoare fundamental n practica evalurii, 80
valoarea de pia exprimat ca valoare negativ, 83
IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 87-94
cerine de prezentare a informaiilor, 96
Index 443

cerinele IFRS, 88
evalurile realizate de evaluatori interni trebuie s fie prezentate, 93
evitarea rapoartelor de evaluare incomplete sau eronate, 89,93
ipotezele vor fi prezentate n mod rezonabil, 93
IVS 2 trebuie interpretat n corelaie cu IVA 1, 88
nelegerea diferenelor dintre valoarea de pia i cu baza diferit de
valoarea de pia, 90, 91
obiectivul IVS 2, 87
tipuri de valoare, 90-93
valoarea just, 90-91, 92
valori diferite de valoarea de pia, 90-93
IVS 3: Raportarea evalurii, 97-104
cerine de prezentare a informaiilor pentru, 103
componentele obligatorii ale rapoartelor de evaluare, 97, 101-103
declaraia de conformitate, 101
documentarea pentru, 102
funciile raportului de evaluare, 97
importana rapoartelor de evaluare, 97
IVS Codul Deontologic, 101, 103
obiective ale IVS 3, 97
prevederi referitoare la devieri de la standard, 103-104
prezentarea raportului, 102
rapoarte transmise electronic, 101-102
specificaii pentru misiunea (evaluatorului), 98
444 Index

tipuri de rapoarte, 98-99
nchirieri n cadrul grupului, 190
joint venture, 59
leasing financiar, 62, 115
leasing operaional, 115, 189
leasing, contracte de nchiriere, 137, 185-191
lichidare, 55, 92, 140-141
liste de estimri, 299
litere ngroate (aldine), explicare, ix, 10
metode de evaluare, 206, 232
A se vedea i abordri n evaluare
misiunea (evaluatorului) n evaluare
definiie, 72
specificaii pentru, 98
mobil, furnituri i echipamente, a se vedea amenajri fcute de chiria
modelare financiar, 266 - 267
modelul bazat pe cost, 108, 112-113, 121, 146, 151-152
modelul bazat pe reevaluare, vezi modelul bazat pe valoarea just
modelul bazat pe valoarea just, 18, 112-113, 121, 146, 151-152
obiecte de colecie, 216
obligaiuni ipotecare garantate (CMBS), 59-60
optimizare, 147, 250, 258
opiune, 59, 64
Index 445

Organizaia Internaional a Comisiilor de Valori Mobiliare (IOSCO), 5
pachet de aciuni, 51
poziie majoritar, 58, 237
parcelare i dezvoltare, 183
parteneriat general, 58-59
participaie la capital, 51
participaie minoritar, 58, 63, 232, 239
participaie, vezi participaie la capital
participaii fracionate, vezi interese pariale
pdure/fond forestier, 277
piaa, 25, 68, 178, 184, 215
piaa imobiliar, definiie, 184
piee de mrfuri, 280-281
piee discontinue, 122-123
A se vedea i valoarea de pia n condiii anormale
plantaii perene, 277
portofolii, 30, 63, 116, 122
potenial de servicii, 148, 157-160, 258, 262
premisa lichidrii, 234
pre, 69
A se vedea i pre de licitaie, preul de adjudecare
pre de adjudecare, 217
446 Index

pre determinat obiectiv, 77, 78
pre de licitaie, 216
pre net de vnzare, vezi valoarea just minus costurile de vnzare
prezentarea informaiilor, 43-44, 83-84, 93, 103, 123, 141, 160, 249, 251-252,
255, 300
A se vedea i competena n activitatea profesional, etica n activitatea
profesional i evaluarea profesional i seciunile 7 ale Standardelor
prim de control, 230
Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP), 8, 11, 21-34, 79, 88, 110,
111, 134, 151, 265, 279, 283, 284
relevana n a reflecta piaa imobiliar i proprietatea individual (aa
cum este prezentat n GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 166
Principii de Contabilitate General Acceptate (GAAP), 311
principiul anticiprii, 175
principiul substituiei, 32, 174, 258
proces de evaluare global, 296, 298
vezi GN 13 despre, 295-301
procesul de evaluare (figura), 170
procesul de evaluare, 170-171
proprietate agricol, 116
GN 10 Evaluarea proprietilor agricole, 275-282
A se vedea IAS 41 - Agricultura
proprietate dat cu chirie de proprietar, 115, 119-120, 153
proprietate imobiliar (bunuri imobile), 21-23, 49, 168-169
A se vedea i teren i drepturi reale imobiliare
Index 447

proprietate intelectual, 205
proprietate ocupat de proprietar, 110, 137
proprietate generatoare de afaceri (PGA), 56-57, 134, 138-139, 166
GN 12 despre evaluarea lor, 289-293
proprietate specializat, 30-31, 119, 138, 258-261
n evaluarea CIN, 257, 259
n evaluarea pentru raportarea financiar, 119
n evaluarea pentru scopuri de creditare/mprumut, 134, 138
pentru utilizare agricol, 277
proprietate, 21-25, 49-64
cu potenial de profit, a se vedea i proprieti specializate generatoare de
afaceri
evaluarea, 8
inspecia de ctre evaluator, 80
tipuri de, 10, 22, 25, 49-64
A se vedea i amenajrile chiriaului, bunuri mobile, drepturi de
proprietate i accesorii comerciale
proprietate real, 22-25, 49-55, 165, 169
caracteristici ale, 52-53
GN 1 privind evaluarea a, 165-184
proprieti de explorare n industriile extractive, 306, 315-316
proprieti de resurse n industriile extractive, 315-316
proprieti deinute pentru vnzare pe parcursul desfurrii activitii, 116,
155
proprieti istorice, vezi GN 15, 321-328
proprietate istoric cu destinaie public, 323
448 Index

in industriile extractive, 316
randament cu toate riscurile, a se vedea rata de capitalizare

raport n variant electronic, 101, 102
raport oral, 98
raport scris, 98
raportare financiar, aplicaii de evaluare pentru, 111-116, 151-155
evaluri pentru, 107-129
relaia cu standardele de contabilitate, 111, 150-151
A se vedea i IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare, IVA 1: Evaluarea
pentru raportarea financiar i IVA 3: Evaluarea activelor din
sectorul public pentru raportarea financiar
raportarea n evaluare, vezi raportarea
raportarea, 31, 44-45, 71, 79-80, 88-89, 97-104, 134-136, 153, 170, 177, 221
A se vedea i prezentarea IVS 3, Raportarea evalurii
rata intern de rentabilitate (RIR), 267
rata rentabilitii, 205, 232
rate de actualizare, 32, 176-177, 203, 230-231, 266
rate de capitalizare, 32, 175-177, 202, 229
rate de evaluare, 210, 243-244
rate de solvabilitate ale creditorului, 141
reconcilierea valorilor, 177, 183, 212-213, 225-226, 247
Index 449

redevena n industria extractiv, 311
rentabilitate adecvat, 262,263-264
repartizarea (alocarea) metodologie de evaluarea terenului, 183
restaurante, 56, 181, 289
restricii contractuale, 50, 53
servitui, 50, 53
sindicalizare (credit sindicalizat), 59
sisteme de informaii geografice prin satelit (GIS), 298
situaia exploatrii corectat, 176
societate n nume colectiv, 58
specificaii pentru misiunea de evaluare, 98-99
standarde de contabilitate,
vezi Standarde Internaionale de Contabilitate; Standarde Internaionale
pentru Raportarea Financiar i Standarde Internaionale de
Contabilitate n Sectorul Public
Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA), 12-14
dat de adoptare, 16
formatul standardelor i al aplicaiilor (figura), 14
structura de document a standardelor (figura), 10
A se vedea i aplicaii specifice prezentate mai sus
Standarde Internaionale de Evaluare (IVS), 8-17
date de adoptare a, 16-17
formatul standardelor i aplicaiilor (figura), 14
litere ngroate (aldine), explicare, ix, 10
450 Index

modificri de standarde ntre ediiile 2005 i 2007, xi-xvi
obiective generale i sfera, 8-9, 21
organizarea i formatul pentru, 9-15
pentru estimarea i raportarea valorii proprietii i activelor, 31
pentru facilitarea tranzaciilor internaionale de proprieti i promovarea
claritii n raportarea financiar, 8
structura standardelor (figura), 10
A se vedea i standardele specifice mai sus
Standarde Internaionale de Contabilitate (IAS), 5, 100, 107, 111, 189
IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare, 113
IAS 2: Stocuri, 111, 112, 116, 195
IAS 16: Imobilizri corporale, 111-113, 117, 119, 121, 195, 278, 312,
313
IAS 17: Leasing, 111,112,115, 119-120, 127-129, 195
IAS 29: Raportarea financiar n economiile hiperinflaioniste, 122
IAS 32: Instrumente financiare: prezentare i descriere, 60-62
IAS 36: Deprecierea activelor, 111, 115, 122, 195, 251, 267, 313
IAS 38: Active necorporale, 206, 312
IAS 40: Investiii imobiliare, 11,, 112, 114, 120-122, 190, 278-279
IAS 41: Agricultura, 116, 278-279
A se vedea i Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS); i
seciunile 4 a IVS 1, 2 si 3, IVA 1 i 2 i din fiecare GN
Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS), 5,

100, 145, 146, 151
IPSAS 12: Stocuri, 155
IPSAS 13: Contracte de leasing, 151, 153, 154
Index 451

IPSAS 16: Investiii imobiliare, 151, 153, 259
IPSAS 17: Imobilizri corporale, 151-153, 156, 159, 160, 195, 259, 324
IPSAS 21: Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de
trezorerie, 151, 154, 156-159, 195
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare GN, 12

date de adoptare, 16
formatul Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare (figura), 15
structur standard (figura), 10
A se vedea i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN de
mai sus
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), 5, 23, 100, 102, 111,
113, 145-146, 189, 267, 291
IFRS 3 Combinri de ntreprinderi, 112, 115, 313
IFRS 5 Active imobilizate deinute pentru vnzare sau pentru activiti
discontinue, 111, 112, 116
IFRS 6 Prospeciunea pentru evaluarea resurselor minerale, 312-313
Vezi i Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS)
staii de petrol, benzin, gaz, 56, 289
structura capitalului, 229
structura standardelor (figura), 10
studiu de fezabilitate n industria extractiv, 308, 316
studiu de prefezabilitate n industria extractiv, 310-311, 316
subnchirieri, 50, 52, 187
substana toxic, definiie a, 250
452 Index

substane periculoase, definiie, 250
A se vedea i substane toxice
sumarul evalurii, a se vedea i instruciuni pentru misiunea de evaluare i
specificaiile pentru misiunea de evaluare
teren, 21
evaluarea a, 174, 182-184
A se vedea i proprietate imobiliar
teren irigat, 277
teren rezidual (metodologie pentru evaluarea terenului), 183
termeni financiari, 179
tipuri ale valorii, 70
A se vedea i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, valoare
just; IVS 1 Valoarea de pia: tip de valoare i IVS 2 Tipuri de valoare
diferite de valoarea de pia
tipuri de chirie, 188
tipuri de valoare, 26, 69, 87, 90-93
tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 33, 70, 90-93, 165, 169, 271,
280
cerine pentru prezentarea informaiilor, 93
devieri de la strandard, 93
metode utlizate n, 70
relaia cu standardele de contabilitate, 88
standard referitor la, 88, 89
A se vedea IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
toxicitate, definiie, 250
trusturi, 51
Index 453
unitate (agricol) integrat, 278

unitate generatoare de numerar, 109, 118
uniti pentru comparaie, 175, 179, 181
utilitate, 29-30, 67
utilitate public, 148
utilizarea proprietii, restricii asupra 181
valoare agregat, 63
A se vedea portofolii
valoarea amenajrilor terenului i construciilor, 148
valoare depreciabil, 109
valoare contabil, 202, 228
valoare de recuperare, 110
valoare special, 33, 70, 88, 90-91
valoare, element distinct fa de pre i cost, 25-27, 69
utilitate, raritate, dorin i putere de cumprare, 67
valoarea componentelor, 53
valoare contabil 109, 112, 115, 117, 118, 119, 122
valoarea contabil corectat, 228
valoarea de asigurare a se vedea tip de valoare stabilit prin contract
valoarea de garantare a creditului ipotecar, 134, 141
valoarea de impozitare, vezi tip de valoare stabilit prin lege
valoarea de investiie, 33, 70, 88, 90
454 Index

valoarea de pia ca metod acceptat n evaluarea proprietii imobiliare (a se
vedea GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 165, 166, 167, 169-170,
172, 173, 174, 177, 178
comparat cu valoarea just, 30, 57, 113
definiie, 25, 30, 786-78
deosebiri fa de valorile altele dect valoarea de pia, 87-94
n condiii de pia anormal, 31, 53
n evaluarea ntreprinderii, 57-58, 227, 233, 234, 247
n analiza DCF, 269, 271
n evaluarea CIN, 25, 261, 262
n raportarea financiar, 31, 108, 113-116, 118, 122, 152-156
n evaluarea proprietii bazat pe pia, 70, 75-84
n legtur cu factorii de mediu, 250-251, 253, 254
n evaluarea proprietilor agricole, 279
n evaluarea cu scopul creditrii, 134-138
n evaluarea activelor necorporale, 201, 207
n evaluarea bunurilor mobile, 55, 196-198, 215
pe o pia deschis i concurenial, 81
pe principiul substituiei, 32
n evaluarea activelor din sectorul public, 152-156
valoare de pia negativ, 191
A se vedea i IVS 1, Valoarea de pia tip de evaluare
valoarea de pia liber, 28
valoarea de recuperare, 55, 92
valoarea de schimb, 70, 77
valoarea de utilizare, 58, 111, 154, 157, 263, 281
valoarea de utilizare alternativ, 118, 261-262
Index 455

valoarea din fuziune vezi valoarea sinergiei
valoarea impozabil, a se vedea valoarea pentru impozitare
valoarea intrinsec, 217
valoarea just de pia, 28
valoarea just minus costuri de vnzare, 109
valoarea just, 28, 30, 57, 70, 88, 90-91, 92, 109
cum se aplic n evaluarea pentru raportarea financiar, 57, 61, 79, 113
valoare necorporal, 222-223
valoarea net actualizat (VNA), 267
valoarea pentru impozitare
vezi i GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
valoarea pentru un cumprator special, vezi valoare special
valoarea realizabil net, 110, 116
A se vedea i IAS 2: Stocuri
valoarea reevaluat, 110, 112-113
valoarea rezidual, 118
valoarea sinergiei, 53, 70, 88, 90-91
valori mobiliare, 59-60, 64, 237, 242
valori mobiliare bazate pe ipoteci, 59
vnzare forat, 92, 140-142
vnzare privat, 218
vnzare i leaseback, 158
verificare administrativ (de conformitate), 284
456 Index

verificare de birou, 284
verificare n teren, 284-285
verificarea evalurii, a se vedea GN 11: Verificarea evalurilor
verificare tehnic, 285
zonare, 50, 53, 181

a se vedea i utilizarea proprietii
Index 457
Tiparul executat la S.P. BUCURETII NOI

Standarde Internationale Evaluare 2007 PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Standarde Internationale Evaluare 2007 PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare

International Valuation Standards Committee

Copyright 2007 International Valuation Standards Committee. Toate

Standardele Internaionale de Evaluare

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Str. Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, Cod potal 011158

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Traducerea, tehnoredactarea i pregtirea pentru tipar a acestor standarde au

American Appraisal Associates

Membrii IVSC la data de 12 aprilie 2007

Raad voor Onroerende Zaken - The

The Appraisal Institute - USA

Membrii alei ai Consiliului

Sociedades de Valoracin - Spain

Reprezentani ai rilor n dezvoltare n Consiliul de Conducere

Chamber of Professional Appraisers of

and Business Valuation Enterprises

Reprezentani cu statut de observator la IVSC

Reprezentani cu statut de corespondeni la IVSC

un nou Comitet de Standarde, care va funciona ca un organism decizional

un Consiliu de Supraveghere, care va rspunde strict de situaia

un Comitet Profesional pentru susinerea standardelor; i

o structur similar cu cea a Consiliului pentru Standarde Internaionale de

Membrii IVSC vor vota noul Statut i Reglementrile organizaiei restructurate

Evaluarea activelor necorporale

s convin asupra unui format pentru standardele internaionale de evaluare

s revizuiasc ediia curent a IVS-urilor n comparaie cu acest ideal i s

s stabileasc un grafic de mbuntire a IVS-urilor.

Un document care detaliaz concluziile grupului este supus discuiei ncepnd

Joseph Vella, MAI, CRE, FRICS

Prefa la ediia n limba romn

Modificri ale ediiei a opta (2007) fa

Seciunea Concepte i principii generale de evaluare i-a schimbat denumirea

Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri)

GN 3 a fost postat pe website n anul 2005. n urma revizuirii, a fost aprobat

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

Standardele Internaionale de Practic n Evaluare

Evaluarea proprietii imobiliare

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC)

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Comitetul pentru Standarde

S elaboreze i s publice, n interesul public, standarde pentru evaluarea

S armonizeze standardele de evaluare ntre rile * lumii, s identifice i s

IVSC recunoate diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evalurile

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Realizri ale IVSC

Realizri ale IVSC

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare

Pentru a nlesni tranzaciile internaionale i a contribui la viabilitatea

Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga

Pentru a furniza Standarde de evaluare i de raportare financiar care s

Utilizatorii evalurilor realizate conform IVS-urilor se pot baza pe astfel de

Obiective i arie de aplicabilitate