Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Contractul de Locatiune
Contractul de Locatiune
I.Locatiunea lucrurilor
1.Reglementarea locatiunii lucrurilor
Consideratiuni generale
Art. 1411 Cod civil defineste contractul de locatiune al lucrurilor ca fiind acel
"contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte
folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat". Deci,
locatorul asigura locatarului folosinta temporara a unui bun, in schimbul unui pret
determinat.
Caracterele juridice ale locatiunii de lucruri
a) Este un contract consensual, ceea ce inseamna ca se incheie prin simplul acord
de vointa al partilor, verbal sau scris.
b) Este un contract cu titlu oneros. In schimbul folosintei lucrului, se plateste un
pret care, ca si la vinzare, nu trebuie neaparat sa fie determinat in contract, fiind
suficient sa fie si determinant. In absenta pretului, ne vom afla in prezenta unui
imprumut de folosinta (comodat). Chiar cind ar exista pretul, dar ar fi neserios,
conventia va fi un comodat. De regula, pretul este stabilit de parti, dar nimic nu le
poate impiedica sa apeleze si la ajutorul unui tert. Desi s-a considerat de un autor ca
pretul locatiunii de lucruri nu poate fi stabilit decit in bani,^1) alti autori au fost de
parere ca pretul poate fi si in produse. Pretul se poate stabili global sau fractionat. El
se calculeaza in raport de durata folosintei bunului.
c) Este un contract sinalagmatic. Contractul naste obligatii in sarcina ambelor
parti. Locatorul trebuie sa puna la dispozitie locatarului lucrului si sa-l garanteze pe
locatar de evictiune si vicii ascunse. Locatarul, la rindul sau, trebuie sa foloseasca
lucrul ca un bun fata de familie si sa plateasca pretul. Regulile aplicabile contractelor
sinalagmatice se aplica si acestui contract; se va putea invoca exceptia de
neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), in caz de neexecutare a obligatiei;
se va putea cere rezolutiunea judiciara .
d) Contractul este cu executare succesiva. Intr-adevar, durata folosintei lucrului
este de esenta locatiunii. S-a considerat ca sint "valabile locatiunile cu perioade
succesive si care pot fi remnoite dupa facultatea uneia sau celeilalte parti sau a
amindurora impreuna". Mai mult, s-a considerat ca este posibila si stipularea unei
clauze care sa cuprinda o conditie potestativa.
Locatiunea poate avea loc si pe o perioada nedeterminata, situatie in care
locatorul va pune capat contractului atunci cind va crede el de cuviinta. Dar
locatiunea nu va putea fi perpetua. Legea interzice expres locatiunile ereditare
(cunoscute sub denumirea de emfiteoza, embatic sau besman). Prevederea cuprinsa
in art. 1415 alin. 1 Cod civil nu mai este aplicabila, deoarece pamintul care alcatuia
bunului. Consimtamintul poate fi tacit sau expres, iar vicierea lui atrage nulitatea
relativa a contractului de locatiune.
Bunurile care pot face obiectul contractului de locatiune
Desi legea n-o spune expres, vor putea forma obiectul locatiunii bunurilor mobile
sau imobile, corporale sau incorporale, prezente sau viitoare, cu conditia sa se afle in
circuitul civil.
Cu toate acestea, s-a considerat ca si unele bunuri scoase din circuitul civil pot
forma obiectul locatiunii. De exemplu, un spatiu dintr-o piata, o gradina sau o strada,
desi fac parte din domeniul public, vor putea fi inchiriate. Prin Legea nr. 50 din 7
august 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru
realizarea locuintelor terenurile apartinind domeniului privat al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale vor putea fi concesionate, in conditiile legii, pentru
executarea unor constructii. De asemenea, cimitirele fac parte din domeniul privat al
localitatilor, dar sint concesionate temporar sau permanent pentru inmormintari.
Atit timp cit contractul de locatiune nu este translativ de proprietate, obiectul
contractului il mai pot forma: dreptul de uzufruct, dreptul de a vina sau pescui etc. Nu
pot face insa obiectul locatiunii dreptul de uz si de abitatie, deoarece aceste drepturi
sint personale .
Pretul
Nu este posibil de conceput o locatiune fara un pret, deoarece, in caz contrar, neam afla in prezenta unui comodat sau a unei donatii. De regula, pretul consta intr-o
suma de bani, dar el poate fi format si din produse. Vom analiza problema pretului
atunci cind vom examina obligatia locatarului de a-l plati locatorului.
Dar art. 1419 Cod civil prevede nu numai posibilitatea subinchirierii sau
subarendarii, ci si cedarea contractului catre o alta persoana. Cesiunea contractului
de locatiune constituie o vinzare, motiv pentru care trebuie sa respecte formalitatile
prevazute de art. 1393 Cod civil referitoare la vinzarea creantelor.
Deosebirile dintre cesiune si subinchiriere sint evidente:
- daca cesiunea trebuie notificata locatorului initial (art. 1393 C.civ.), sublocatiunea
nu trebuie notificata si acceptata;
- locatarul care a subinchiriat sau subarendat, pentru pretul sublocatiunii
beneficiaza de privilegiul prev. de art. 1730 Cod civil, pe cind de acest privilegiu nu se
va bucura cedentul;
- bunul subinchiriat trebuie predat in starea de a fi folosit, pe cind cesionarul ia
bunul in starea care se gaseste;
- sublocatiunii ii sint aplicabile prevederile art. 1416 si 1417 Cod civil care
reglementeaza proba contractului de locatiune, pe cind cesiunii nu.
Sublocatiunea nu impiedica respectarea obligatiilor locatarului principal fata de
proprietar. Mai mult, chiar daca proprietarul ar fi fost de acord cu sublocatiunea,
obligatiile locatarului principal fata de proprietar vor continua sa subziste.
Intre locatarul principal si sublocatar vor fi aceleasi obligatii care exista intre
proprietar si locatarul principal. Sintem de parere ca sublocatarul nu va avea actiune
directa impotriva proprietarului, cu care nu este in raporturi contractuale. Dar, in
ceea ce priveste creanta rezultata din pretul chiriei, proprietarul va avea o actiune
directa impotriva sublocatarului.
Textul legii permite partilor sa diminueze sau chiar sa inlature dreptul locatarului sa
subinchirieze sau sa cedeze bunul care face obiectul locatiunii. Cu toate acestea, s-a
considerat ca locatarul poate da gratuit folosinta imobilului inchiriat unui tert.
Prohibitia sublocatiunii ramine valabila si in ce priveaste pe mostenitorii
locatarului. Desigur, nimic nu-l impiedica pe proprietar sa renunte la clauza prin care
se restringe sau chiar se suprima posibilitatea locatarului de a subinchiria bunul.
Renuntarea poate fi expresa sau tacita (renuntarea va fi tacita, de exemplu, atunci
cind proprietarul incaseaza de la sublocatar subchiria etc.).
In prezent, sublocatiunea apare mai frecvent in cazul contractului de inchiriere,
cind locatarul subinchiriaza locuinta. Contractul de subinchiriere a suprafetei locative
este reglementat atit de Codul civil (art. 1418 Cod civil), cit si de Legea nr. 114/1996.
In prezent, s-a considerat ca "Sfera de aplicare a dispozitiilor Codului civil s-a restrins
la subinchirierea locuintelor proprietate personala din mediul rural, locuintele
exceptate in mod expres de la aplicarea Legii nr. 5/1973 (art. 60 alin. penultim
coroborat cu art. 62)".^1)
Exista un raport de dependenta a contractului de sublocatiune fata de contractul
principal de inchiriere. Aceasta inseamna ca durata subinchirierii nu poate depasi pe
cea a inchirierii; nulitatea absoluta sau relativa a contractului de inchiriere atrage si
nevaliditatea contractului de subinchiriere.
Nu trebuie sa se confunde situatia juridica a subchiriasului cu cea a toleratului.
Toleratul este acea persoana care locuieste in locuinta chiriasului, cu consimtamintul
acestuia, si care, neavind un drept locativ propriu asupra locuintei, poate fi oricind
evacuat la cererea locatarului principal. Jurisprudenta a facut o distinctie constanta
intre tolerat si subchirias.^2)
Astfel, s-a stabilit ca toleratul nu va putea dobindi mai multe drepturi decit cel care
il tolereaza. Instantele judecatoresti au mai decis ca: "Faptul proprietarului de a tolera
o persoana, datorita, de exemplu, legaturii de rudenie, sa locuiasca in imobil fara
plata vreunei chirii are caracterul unei situatii care nu poate fi mentinuta decit atit
timp cit el intelege sa-i acorde acest avantaj, desigur, in masura in care nu este tinut
de vreo obligatie de intretinere. Prin urmare, din moment ce, in raport de intelegerea
partilor, proprietarul revoca acest avantaj, persoana tolerata va trebui sa-i plateasca,
tinind seama de chiria legala, o suma ce i se cuvine pentru lipsa de folosinta a
locuintei ocupate". Retinem deci ca: o persoana poate avea calitatea de tolerat nu
numai in raporturile cu chiriasul, dar si cu proprietarul.
Spre deosebire de tolerat, subchiriasul are dreptul de a folosi locuinta pe durata
stabilita, iar evacuarea lui nu se poate face decit pe calea unei acliuni de drept
comun.
O conditie a subinchirierii o constituie forma scrisa a conventiei, asa incit dovada
se va face numai cu inscrisul contractului. In conditiile Legii nr. 5/1973, nu este
posibil contractul verbal de subinchiriere. Fata de locator, subinchirierea nu produce
nici un efect.
Este posibil ca pieirea totala a bunului inchiriat sau arendat sa fie urmarea faptei
locatarului. In acest caz, locatarul are obligatia sa plateasca chiria pe perioada pina la
o noua reinchiriere a bunului (art. 1453 Cod civil).
b) Garantarea locatarului impotriva viciilor ascunse ale bunului inchiriat sau
arendat (art. 1422 Cod civil). Locatorul are obligatia sa-l garanteze pe locatar atit
pentru viciile ascunse, cit si pentru stricaciunile bunului care lezeaza intrebuintarea
lui normala. Ca si in cazul vinzarii, va trebui garantat nu numai cind viciul ascuns
impiedica total folosinta bunului, ci si atunci cind viciul ii diminueaza intrebuintarea.
Solutia se impune, deoarece este de presupus ca, daca locatarul ar fi cunoscut viciul
ascuns, n-ar fi incheiat contractul de locatiune.
Locatarul poate renunta expres sau tacit la garantie.
Daca datorita viciilor locatarul a suportat un prejudiciu, el va trebui despagubit.
Deoarece contractul de locatiune contine o conditie rezolutorie tacita, cind viciile
ascunse fac bunul impropriu folosintei, locatarul va putea cere rezilierea contractului.
Dimpotriva, daca viciile nu sint grave, locatarul nu va putea pretinde decit o
diminuare a pretului.
c) Garantarea pentru evictiune. Locatorul este obligat sa garanteze atit pentru
faptele personale, cit si pentru faptele tertilor, prin care s-ar tulbura pasnica folosinta
a lucrului.
Garantarea locatarului pentru faptele personale. Locatarul este obligat sa se abtina
de la orice fapta prin care ar tulbura folosinta lucrului. In timpul locatiunii, locatorul
nu poate schimba forma bunului inchiriat sau arendat (art. 1424 C.civ.). Desigur,
nimic nu-l impiedica pe locator sa faca unele schimbari, daca acestea nu-l afecteaza
pe locatar.
In cazul in care modificarile facute de locator iI stinjenesc pe locatar, acesta va
putea solicita justitiei sa dispuna sistarea lucrarilor, iar daca au fost facute, locatorul
sa fie obligat sa le ridice.
Daca unele reparatii sint urgente si nu se mai poate astepta sfirsitul contractului,
locatorul este in drept sa le execute. Cind reparatiile ar depasi perioada de 40 de zile,
locatarul va putea pretinde o diminuare a pretului.
Garantarea impotriva faptelor provenite din partea tertilor. Daca tulburarea provine
de la un tert, vom distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept. Tulburarea de fapt
poate proveni dintr-un delict sau cvasidelict al tertului, prin care este impiedicata
folosinta linistita a bunului. Locatorul nu garanteaza pentru tulburarile de fapt,
situatie in care tertul va putea fi urmarit direct de locatar in numele sau personal.
In cazul tulburarii de drept, tertul pretinde un drept asupra bunului inchiriat sau
arendat (de exemplu, considerindu-se proprietar asupra imobilului il cheama in
judecata pe locatar, pentru a fi evacuat).
Tertul poate invoca nu numai un drept de proprietate, dar si un drept de uzufruct,
uz sau abitatie.
In procesul in care tertul il declanseaza impotriva locatarului, acesta va trebui sa-l
introduca in proces pe locator, pentru a-l garanta de evictiune. Cind locatarul a fost
evins, atunci locatorul este obligat sa-l despagubeasca.
Important de retinut este faptul ca evictiunea sa fie generata de o cauza
anterioara contractului de locatiune, deoarece, daca ar proveni dintr-o cauza
posterioara, nu va mai exista obligatia de garantie din partea locatorului. Desi pentru
evictiunea care provine din cauze posterioare contractului nu exista obligatia de
garantie, daca locatarul pierde folosinta bunului, el va putea pretinde sa i se restituie
pretul sau acesta sa fie diminuat. Tulburarea din partea tertului va trebui sa fie adusa
imediat la cunostinta locatorului, deoarece, in caz contrar, acesta nu va putea fi
obligat la despagubiri.
Cind evictiunea este totala, se produce rezilierea contractului de locatiune, iar
locatarul este scutit de a mai plati pretul. Dimpotriva, daca evictiunea este partiala,
in raport de imprejurari, locatarul va putea sa pretinda rezilierea contractului sau o
2.Obligatiile locatarului
a)Obligatia de a folosi bunul inchiriat conform destinatiei
Obligatia de a folosi bunul inchiriat sau arendat conform destinatiei sale
si ca un bun proprietar (art. 1429 Cod civil)
Folosirea bunului inchiriat ca un bun proprietar consta in faptul ca locatarul trebuie
sa intrebuinteze bunul ca si cum ar fi al sau. Trebuie sa-l conserve si sa-i perceapa
fructele. Daca spatiul va fi inchiriat in scopuri comerciale, trebuie sa nu fie tulburata
linistea colocatarilor din imobil. Daca se abuzeaza de locuinta, locatorul poate cere
repararea prejudiciului .
Folosirea bunurilor inchiriate conform destinatiei lor este valabila atit la bunurile
mobile, cit si la cele imobile (in acest caz, regula este valabila atit la constructii, cit si
la terenuri). Este posibil ca partile sa fi omis sa precizeze in contract destinatia
bunului inchiriat; in acest caz, "se va lua in consideratie destinatia care dupa
imprejurari au avut-o partile in vedere la incheierea contractului". La aprecierea
imprejurarilor se vor avea in vedere natura si destinatia anterioara a bunului inchiriat,
obiceiurile locului, profesiunea locatarului etc.
Cu consimtamintul locatorului, locatarul va putea efectua unele schimbari ale
destinatiei bunului inchiriat. Consimtamintul poate fi expres sau tacit. Schimbarea
destinatiei bunului de catre locatar permite locatorului sa solicite rezilierea
contractului de locatiune; dar chiar daca nu s-ar face schimbari, ci ar fi folosit bunul
intr-un alt mod, tot e posibila rezilierea.
Va fi mai antrenata raspunderea locatarului in cazul distrugerilor provocate de
membrii familiei sale sau de catre sublocatari.
Instantele judecatoresti au insistat asupra necesitatii existentei acordului tuturor
colocatarilor la efectuarea unor lucrari, in interiorul locuintei, totusi au considerat ca
judecatorul va putea incuviinta acele lucrari care nu lezeaza drepturile locative ale
colocatarilor, dar permit o folosire mai lesnicioasa a spatiului de locuit.^1)
Instanta suprema a mers si mai departe, considerind ca judecatorul va putea
incuviinta neamplasarea unei dependinte in cadrul apartamentului, atunci cind s-ar
permite prin aceasta o folosire mai buna a dependintei de catre toti locatarii.^2)
b)Obligatia de a nu schimba forma bunului
10
Rezilierea poate avea loc atunci cind o locuinta este obtinuta prin savirsirea
infractiunii de pretindere, primire sau plata a unei filodorme; neplata cu rea credinta,
timp de trei luni de zile consecutiv, a chiriei sau cota-parte a cheltuielilor de
intretinere. Desigur, rezilierea contractului poate avea loc si ca urmare a incalcarii
celorlalte obligatii contractuale de catre parti.
4.Desfiintarea titlului locatorului
O asemenea desfiintare are drept efect si incetarea contractului de locatiune,
deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului (resolutio jure
dantis, resolvitur jus accipientis).
Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvit sau locatorul este evins.
Legea cunoaste insa citeva exceptii de la regula sus-mentionata. In primul rind
contractul de locatiune incheiat de uz.ufructar ramine in vigoare timp de cinci ani,
chiar daca uzufructul a incetat. In al doilea rind, ramin valide contractele de locatiune
incheiate de mostenitorul aparent, in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta,
in al treilea rind, s-a considerat ca "ramin valabile si contractele incheiate de tertul
dobinditor al imobilului ipotecat (s.n. - SRE), chiar daca este evins, cu conditia ca
contractul de locatiune sa fi fost incheiat cu buna credinta si cu data certa anterioara
transcrierii comandamentului .
Incetarea contractului de locatiune pentru neplata pretului atrage si incetarea
contractului de sublocatiune si a cesiunilor contractului.
5.Obiectul contractului a fost vandut sau transmis altei persoane
In dreptul roman si in dreptul francez vechi, constituia o cauza de incetare a
contractului de locatiune instrainarea bunului inchiriat. In prezent, dimpotriva, o
asemenea instrainare nu mai constituie o cauza de incetare a locatiunii.
In principiu, cumparatorul imobilului este obligat sa respecte contractul de
locatiune incheiat de locator. Solutia se impune, deoarece contractul a fost intocmit
sub forma autentica sau printr-un act sub semnatura privata, care a dobindit data
certa anterioara instrainarii .
Dar principiul consacrat si de jurisprudenta nu-si va gasi aplicarea in urmatoarele
cazuri:
- partile au convenit in contract ca, in momentul instrainarii, locatiunea sa
inceteze;
- contractul de locatiune nu a fost autentificat si nici nu are data certa (de exemplu
in cazul unui contract verbal).
6.Incetarea contractului de locatiune prin acordul ambelor parti
Ca orice contract sinalagmatic, locatiunea va putea inceta prin consimtamintul
partilor. In acest caz, contractul de sublocatiune se va mentine, deoarece, in caz
contrar, sublocatarul ar putea fi fraudat prin intelegerea dintre locator si locatar.
7.Incetarea contractului de locatiune prin denuntarea unilaterala
Cind partile au stabilit in contract durata locatiunii, oricare dintre ele poate
denunta unilateral contractul, dar cu obligatia de a respecta termenul de preaviz. In
doctrina juridica s-a relevat ca "manifestarea de vointa de a desface contractul
(numita de lege concediu, este un act unilateral de vointa, care produce efecte chiar
daca a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea
contractului".
Desi legea nu reglementeaza cum trebuie materializata denuntarea, practic ea va
avea loc in scris, fie direct, fie prin intermediul executorului judecatoresc.
Prin termenul de preaviz prevazut de art. 1436 alin. 2, vom intelege intervalul
dintre momentul in care se manifesta vointa de a inceta contractul de locatiune si
ziua cind contractul va trebui sa inceteze efectiv. Ratiunea acestui preaviz consta in
faptul ca se ofera posibilitatea locatarului sa gaseasca un alt bun.
Denuntarea unilaterala nu trebuie motivata.
11
12