CURSUL 1

NOŢIUNI INTRODUCTIVE DESPRE PATRIMONIU ŞI DREPTURI PATRIMONIALE

1.1. Caracterele juridice specifice patrimoniului

1.2. Funcţiile patrimoniului
1.3. Conţinutul patrimoniului
1.4. Clasificarea drepturilor reale
1.4.1. Despre drepturile reale principale
1.4.2. Despre drepturile reale accesorii
1.5. Despre obligaţiile reale

Noţiuni introductive despre patrimoniu şi despre drepturile patrimoniale

Ce este un patrimoniu? De unde a izvorât noţiunea? Ce importanţă are? De ce o studiem
la o facultate de drept? Există în prezent o definiţie a acestei noţiuni acceptată unanim? A
evoluat noţiunea de la apariţie până astăzi? Cine sunt teoreticienii jurişti din România şi Europa
care au pronunţat în doctrină păreri şi au dezvoltat teorii despre patrimoniu şi drepturi
patrimoniale?

Iată câteva repere pentru acest curs care este prima treaptă spre documentarea
dumneavoastră în studiul a ceea ce numim „Drepturi reale principale” în sistemul Codului Civil.
Indiscutabil noţiunea nu vă este o necunoscută, o întâlnim şi o folosim în a exprima
părerea despre averea cuiva, ori chiar a noastră personală.
Dar, acum facem traducerea juridică a termenului de patrimoniu. Lăsăsm deoparte
exprimarea laică, populară „de avere” şi preluăm termenul academic, juridic. În lumina acestor
teremeni juridici patrimoniul ne face să înţelegem sau să ne gândim la totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor pe care le are o persoană, drepturi şi obligaţii ce au neapărat o valoare economică
(acest lucru însemnând neapărat o evaluare în bani).
Făcând un pas mai departe suntem în situaţia totalităţii drepturilor şi datoriilor actuale (la
zi) şi totodată şi viitoare a unei persoane, în care drepturile deţinute răspund de plata datoriilor.
Exemplu: o creanţă este dreptul, unei persoane numită creditor, de a cere executarea
unei prestaţiuni ce reprezintă un element activ al patrimoniului, iar obligaţia debitorului de a
efectua prestaţia, este elementul pasiv al patrimoniului acestuia.
Dacă apelăm la Codul Civil vom constata că nu găsim o definiţie a patrimoniului.
Doctrina juridică română şi europeană a formulat diverse definiţii care pe parcurs au dat naştere
la critici din partea teoreticienilor, însă ca un punct de vedere personal la o analiză pur teoretică
toţi rămân pe ideea enunţată că suntem în faţa „totalităţii drepturilor şi datoriilor prezente şi
viitoare a unei persoane fizice sau juridice”. Nuanţele şi ajustările din definiţiile doctrinarilor
fiind conjuncturale şi influneţate de dezvoltarea economică şi socială din perioada elaborării
definiţiei.
Vă recomand următorii autori de tratate şi cursuri în care veţi găsi definiţii: Tudor
Popescu, Drept civil; Ovidiu Ungureanu, Curs practic de drepturi reale; Felician Cotea, Drept
civil. Drepturi reale principale; L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturi principale; V.

1
Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale; C. Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale;
C. Stătescu, D. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale; L. Pop, Dreptul de
proprietate şi dezmembrămintele sale, E. Lupan, I. Reghini, Drept civil. Drepturi reale; Ionaşcu
– Brădeanu, Drepturile reale principale în RS Română; I. Lulă, Drepturi reale.

Prezentăm câteva definiţii:

 Felician Cotea1 – nu face trimitere decât la textul art. 781 C. civ.2 Şi art. 1718 C.
civ. o3ri la art. 42 din D 31/19454 privitor la persoanele fizice şi juridice, art. 119
din Legea 215/2001 privind admininistraţia publică locală5.
 Patrimoniul este o entitate juridică distinctă care reprezintă totalitatea sau
universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaţiilor care aparţin unei persoane. 6
 Patrimoniul ca entitate juridică distinctă reprezintă totalitatea sau universalitatea
drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.7
 Patrimoniul este totalitatea drepturilor şi obligaţiilor având o mare valoare
economică, a bunurilor la care se referă aceste drepturi, aparţinând unei persoane
ale căror nevoi sau sarcini este destinat să le satisfacă.8
Din aceste definiţii rezultă pregnant două aspecte şi anume că ele cuprind o latură
„activă” a patrimoniului şi în contrapunere, o latură „pasivă”.
Conţinutul laturii „active” este compus din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale
aparţin care unei persoane. Facem referire atât la drepturile reale cât şi la cele de creanţă. Latura
„pasivă” este compusă din valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ce incumbă unei persoane.
Este vorba de datoriile evaluabile în bani ce privesc exclusiv acea persoană care este titulară a
patrimoniului despre care facem vorbire.9
Aceste două laturi ale patrimoniului coexistă într-o legătură indestructibilă, ele
condiţionează solvabilitatea patrimoniului, dar nu afectează universalitatea acestuia.

1.1. Caracterele juridice specifice patrimoniului

În doctrină veţi găsi în mod constant următoarele cinci caractere:
a) Universalitatea juridică a patrimoniului,
b) Personalitatea patrimoniului,
c) Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului,
d) Inalienabilitatea patrimoniului,
e) Realitatea patrimoniului.

1
F. Cotea, Drept civil. Drepturi reale principale, Ediţia Mediterania, 2009, p. 4 .
2
art. 781 C. civ., Secţiunea III: Despre plata datoriilor– „Ei pot cere, în orice caz şi în contra oricărui creditor,
separaţia patrimoniului defunctului de acela al erdelui.
3
1718 C. civ. – „Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile
şi imobile, prezente şi viitoare.”
4
art. 42 din D 31/1945 – „Persoana juridică nu încetează de a avea fiinţă în cazul în care o parte din patrimoniul ei
se desprinde şi se transmite la una sau mai multe alte persoane juridice existente sau care iau, astfel fiinţă.”
5
art. 19 din Legea 215/2001 privind admininistraţia publică locală – „Comunele, oraşele şi judeţele sunt persoane
juridice de drept public. Acestea au patrimoniu propriu şi capacitate juridică deplină.”
6
Ion Sabău Pop, P. 18 ed Accent 2001.
7
L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 10.
8
T. Ionaşcu, D. Brădeanu, Drepturi reale principale în RSR, Ed. Academiei, 1978, p. 13-24.
9
I. Sabău-Pop, Drept civil. Drepturi reale. Târgu-Mureş, 2003; F. Cotea, Drept civil. Drepturi reale principale,
Alba Iulia.

2
 a) Universalitatea juridică a patrimoniului
Acest caracter juridic se explică dacă înţelegem ansamblul periodic al drepturilor şi
obligaţiilor unei persoane în mod „abstract”.
Iată cum:
Ştim, deja, că patrimoniul este independent, autonom, de bunurile ce compun averea
persoanei, el fiind, aşa cum am spus, „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane – care
persoană poate exercita aceste drepturi şi totodată asuma obligaţiile”. Aşa fiind, el rămâne
intact ca noţiune indiferent de numărul drepturilor şi obligaţiilor ce îl compun. De aceea spunem
că este un „ansamblu juridic cu unitate abstractă”.
Deci, reţinem: – Existenţa patrimoniului, apreciat în calitatea sa de universalitate juridică
este independentă de cantitatea (numărul) bunurilor care îl compun. Orice transformare, orice
acumulare nu face decât să modifice compunerea şi conţinutul patrimoniului, dar noţiunea este
aceeaşi – patrimoniu privit abstract – ca noţiune.
Patrimoniul ca universalitate juridică este distinct şi de drepturile şi obligaţiile care
formează conţinutul său. Aceasta înseamnă că titularul patrimoniului are posibilitatea să
transmită sau să dobândească, oricâte ca număr, fără ca universalitatea juridică să fie în vreun fel
afectată.
Atenţie, trebuie să facem deosebire între universalitatea juridică şi unviersalitatea de fapt.
Universalitatea juridică (sau de drept) este ceea ce am arătat mai sus, iar universalitatea de
fapt se compune dintr-un grup de obiecte care sunt reunite „în fapt” într-o masă de bunuri prin
voinţa titularului patrimoniului, masă care, poate creşte ori dispărea, ceea ce afectează
universalitatea acestei mase.
În concluzie, universalitatea de fapt este un ansamblu, o grupare de bunuri, care se reunesc
printr-o simplă legătură de fapt care nu este consacrată juridic. Universalitatea de fapt îşi are
izvorul în voinţa şi acţiunile voite ale titularului patrimoniului.
Universalitatea de fapt se poate constitui din bunuri de acelaşi gen, ori din bunuri de gen
diferit pe considerentul de mai sus – voinţa persoanei – care este liberă să opteze în abordarea
materialităţii unor lucruri ca o mulţime sau individual, de exemplu: un stup, o turmă de animale,
cărţile dintr-o bibliotecă.
Universalitatea juridică a partimoniului trebuie privită abstract. Aşa cum am mai spus este
exprimarea de drept a totalităţii drepturilor şi obligaţiilor unei persoane. Altfel spus este un
ansamblu juridic având o unitate abstractă, fiind independent de bunurile care compun
patrimoniul.
Bunurile care compun averea unei persoane pot fi înstrăinate sau înlocuite cu alte bunuri,
de valoare mai mare sau chiar mai mică, deci averea unei persoane poate să sufere în decursul
timpului schimbări cantitative, astfel că drepturile pe care le are, deci elementele de activ, pot la
un moment dat să fie dominante sau dimpotrivă depăşite de obligaţii, cazuri în care spunem că
persoana este insolvabilă. Dar cu toate aceste schimbări generate de dinamicitatea patrimoniului,
persoana va continua să aibă drepturi şi să-şi asume obligaţii asupra bunurilor care îi aparţin la
un anumit moment dat, motiv pentru care spunem că patrimoniul său se comportă ca o
universalitate juridică.10

b) Personalitatea patrimoniului
Toţi teoreticienii dreptului sunt unanimi în a recunoaşte personalitatea acestuia. Numai
persoanele pot să aibă drepturi, pot să-şi asume obligaţiuni cu caracter patrimonial.
10
F. Cotea, op. cit., p. 9; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C. H. Beck, Bucureşti, p. 55-56.

3
 Nu există varianta unui patrimoniu fără titular.
Existenţa unei persoane nu se poate concepe fără ca aceasta să nu posede un patrimoniu,
dată fiind definiţia ce am dat-o acestuia.
Persoana care are calitatea de subiect de drept, automat este „înzestrată” de societate cu
drepturi şi obligaţii. Persoana – fizică sau juridică – are astfel o aptitudine firească, generală,
permanentă, potenţială de a fi titulară, de a dobândi drepturi şi obligaţii. Ea pierde acest
patrimoniu, în momentul decesului, când patrimoniul trece la o alta în mod legal sau printr-un
act de ultimă voinţă a persoanei respective. Dacă e persoană juridică ştim că aceasta încetează
prin dizolvare, divizare totală, desfiinţare, lichidare.
Trăsătura juridică a personalităţii patrimoniului nu trebuie să se confunde cu ceea ce
numim personalitate juridică, prin care înţelegem aptitudinea generală a persoanei de a avea
dreptruri şi obligaţii civile, întrucât patrimoniul este un atribut al personalităţii.11

c) Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului

Ca şi în cazul personalităţii patrimoniului, logica a impus tuturor raţiunea unicităţii
patrimoniului, în sensul că o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu.
Dacă titularul patrimoniului este unic, avem consecinţa juridică firească ca şi patrimoniul
să fie unic.
Dacă acesta este principiul, unicitatea, realităţile vieţii sociale şi economice a creat
necesitatea acceptării ideii că totuşi patrimoniul să poată fi divizat în condiţii expres
reglementate de legiutor.
Exemplificăm dispoziţiile art 713, C. civ., care permite eredelui să separe patrimoniul pe
care deja îl deţine, de bunurile ce urmează a le dobândi de la de cujus (acceptare sub beneficiu de
inventar); astfel că, are posibilitatea să răspundă de obligaţiile care grevează succesiunea numai
dacă le-a primit cu titlu de moştenire. Alte exemple găsim în Codul familiei – regimul bunurilor
comune şi proprii, dar şi în Legea 31/1990 privind patrimoniul societăţilor comerciale.

d) Inalienabilitatea patrimoniului
Prin această trăsătură înţelegem legătura intrinsecă între patrimoniu şi persoana titulară.
Adică este imposibil ca patrimoniul să fie separat de persoana care este titulara drepturilor şi
obligaţiilor care îl compun.
Deci, putem înstrăina toate componenetele patromoniului, dar prin aceasta nu înseamnă
că am înstrăinat ceea ce numim „patrimoniu” care este o noţiune juridică.
O persoană fizică în timpul vieţii poate înstrăina câte drepturi şi obligaţii doreşte, dar nu
poate înstrăina întregul patrimoniu. Acest fapt se poate realiza numai pentru „cauză de
moarte”(mortis causa) atunci când încetează personalitatea juridică. O persoană fizică nu poate
renunţa la drepturile şi obligaţiile viitoare, întrucât ne-am afla în situaţia renunţării la ceea ce
numim „capacitate civilă”, fapt interzis în legislaţia noastră.12
În cazul persoanelor juridice transmiterea întregului patrimoniu poate exista numai în
situaţia comasării prin fuziune, absorbţie sau în cazul divizării totale.

11
În acest sens, a se vedea E. Chelaru, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H.Beck, Bucureşti, p.7,8; V.
Stoica, op. cit., p. 57-58.
12
Acest lucru este consemnat la art. 6, alin 2, din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice unde se
prevede că: nimeni nu poate renunţa nici în tot nici în parte, la capacitatea de folosinţă sau la cea de exerciţiu.

4
 Fuziunea – două sau mai multe persoane juridice încetează să mai existe ca urmare a
faptului că s-au unit, operaţiune care are ca efect apariţia unei noi persoane juridice, care va
concentra patrimoniul celor care au încetat să mai existe.
Absorbţia – acea situaţie în care o persoană juridică încetează să mai existe ca urmare a
faptului că a fost abosrbită de alta, care îşi măreşte în acest fel patrimoniul cu cel al persoanei ce
a încetat să mai existe.13
Divizarea totală – este operaţiunea care presupune împărţirea patrimoniului unei
persoane juridice care în acest fel încetează să mai existe, în beneficiul a două sau mai multe
persoane juridice noi care iau naştere în urma divizării totale.14

e) Realitatea patrimoniului
Această trăsătură este consecinţa firească a împrejurării rezultată din prevederile legale
care permit numai persoanelor să posede ceea ce numim „capacitate civilă”. Deci, numai
persoanele pot avea patrimoniu, adică au drepturi şi obligaţii, pot dobândi aceste drepturi şi
obligaţii şi totodată pot să-şi asume abligaţii cu conţinut patrimonial.
Aceasta este realitatea patrimoniului. Orice persoană are, vrea nu vrea, un patrimoniu. O
persoană are patrimoniu chiar dacă la un moment dat nu deţine nici un bun material, cum ar fi de
exemplu, copilul nenăscut. În acest caz patrimoniul este compus şi din drepturi şi obligaţii
viitoare, nu numai prezente, cu condiţia ca acest copil să se nască viu – atunci este titular de
patrimoniu.

1.2. Funcţiile patrimoniului

Studierea noţiunii de patrimoniu şi înţelegerea sensului juridic a noţiunii are importanţă
practică întucât asigură o reglementare juridică a următoarelor aspecte:
- Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari15 ;
- Ne ajută să explicăm şi să fie făcută posibilă operaţiunea juridică a subrogaţiei reale cu titlu
universal;
- Face posibilă asigurarea transmisiunii universale şi cu titlu universal a drepturilor şi
obligaţiilor.
a) Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari
Trebuie să ştim faptul că patrimoniul este singura – unica – garanţie generală a acelor
persoane care au calitatea de creditori chirografari. Suportul juridic al acestui adevăr îl găsim în
art. 171 C. civ, unde se legiferează că „oricine este obligat personal este ţinut a îndeplini
îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile sau imobile, prezente şi viitoare”.
Din economia acestui text tragem concluzia că avem instituit prin lege – dreptul de gaj
general al creditorilor.
Aşa cum am definit noţiunea de creditor chirografar, ştim că aceştia sunt acele persoane
denumite creditori care nu dispun de o garanţie reală (gaj, ipotecă, privilegiu) prin care să le fie
asigurată creanţa deţinută, astfel că au drept garanţie întregul patrimoniu al debitorului,
patrimoniu privit în ansamblu, ca o universalitate juridică. Din aceste considerente spunem că
suntem în faţa unui drept de gaj general, care este un alt caracter juridic faţă de ceea ce numim -
dreptul de gaj.

13
Vezi,. art .41, alin. 1, din D. 31/1954
14
art. 41, alin. 2, din D. 31/1954
15
Este acel creditor a cărui creanţă nu este însoţită de nici o garanţie reală sau personal, realizarea creanţei sale fiind
asigurată doar prin dreptul de gaj general al creditorului asupra patrimoniului debitorului.

5
 Dreptul de gaj este un atribut ce conferă creditorului gajist o garanţie specială. Dreptul de
gaj este un drept real accesoriu dreptului de creanţă care conferă atributul de urmărire şi
preferinţă.16
Dreptul de gaj general – drept de natură specială conferit prin lege ca garanţie – se
traduce în dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile aflate în patrimoniul debitorului
pentru a-şi satisface creanţa, dar va urmări numai bunurile aflate în patrimoniul debitorului la
data executării silite ori eventual bunurile ce urmează a intra în patrimoniu la o dată ulterioară.
Creditorul chirografar nu poate opri înstrăinarea bunurilor.
Trebuie să reţinem că astfel, gajul general are ca trăsătură specifică împrejurarea că el nu
priveşte individualitatea bunurilor debitorului, fiind instituit, aşa cum am spus, asupra
patrimoniului debitorului privit ca o universalitate juridică. Acest drept de gaj general nu implică
indisponibilizarea bunurilor debitorului şi nu conferă creditorului nici dreptul de urmărire şi nici
dreptul de preferinţă, pe care le conferă drepturile reale şi garanţiile reale, însă îl îndreptăţeşte pe
creditor să recurgă la măsuri conservatorii şi preventive cum ar fi sechestrul asigurător, puneri
de peceţi, folosirea „acţiunii oblice”, cereri de separaţie a patrimoniului succesoral de
patrimoniile moştenitorilor sau să solicite măsuri reparatorii (acţiunea pauliană, acţiunea în
simulaţie). Toate acestea au menirea să preîntâmpine o stare de insolvabilitate a debitorului şi să
asigure, dacă este cazul, readucerea în patrimoniul debitorului a bunurilor care prin înstrăinare a
creat starea de inslovabilitate.

b) subrogaţia reală cu titlu universal

Aşa după cum este statuat avem două feluri de subrogaţie una personală şi una reală.
Subrogaţia înseamnă înlocuire (provine din limba latină şi se traduce – alegere în loc).
Cele două feluri de subrogaţie au fost delimitate în funcţie de obiectul înlocuirii. La
subrogaţia personală sunt înlocuite persoanele care au calitatea de subiecţi ai raporturilor juridice
obligaţionale, iar la subrogaţia reală sunt înlocuite bunurile şi implicit drepturile reale asupra
acestor bunuri aflate în patrimoniul unei persoane cu altele.
Subrogaţia personală – trebuie înţeleasă sub aspectul că o persoană ia locul alteia sub
aspect juridic. În ce priveşte tema noastră, ne referim la substituirea persoanei creditorului unui
raport juridic de obligaţie de către o altă persoană care plătind creditorului iniţial datoria
debitorului, devine creditor al acestuia din urmă, preluând toate drepturile celui pe care îl
plăteşte. Subrogaţia personală poate fi consimţită de debitor, de creditor ori prevăzută de lege.
Subrogaţia reală – este fenomenul în virtutea căruia un lucru ia locul altui lucru. Acest
fenomen este în continuă mişcare, valorile substituindu-se una alteia. Privită această situaţie
juridic, înţelegem că dacă un lucru din patrimoniul unei persoane este vândut, preţul obţinut în
locul respectivului lucru are în continuare impact asupra patrimoniului nu numai ca valoare
pecuniară, dar şi ca regim juridic.
În cadrul patrimoniului această situaţie este perpetuă, subrogaţia reală este permanentă,
întrucât este evident că valorile se înlocuiesc unele pe altele. Subrogaţia reală funcţionează
permanent în cadrul patrimoniului, tocmai ca urmare a faptului că patrimoniul este o
universalitate de drept. În interiorul acestei universalităţi, drepturile şi obligaţiile nu sunt
considerate în mod separat, ca bunuri independente ci împreună, ceea ce ne permite înlocuirea
unora prin altele, fără ca universalitatea să sufere. Înlocuirea are loc automat, nu este necesară o
dipoziţie legală, expresă în acest sens.

16
Vezi, O. Ungureanu, Curs practic de drepturi reale, p. 9.

6
 Deci, subrogaţia reală descrisă mai sus este denumită cu titlu universal când se produce
în cadrul patrimoniului; ea se produce în mod automat. Are o strânsă legătură cu gajul general al
creditorilor chirografari.17avem şi subrogaţie cu titlu particular când se referă la un anumit bun,
considerat izolat. Nu intervine automat. Ea poate exista numai dacă este prevăzută expres de
lege. (Exemple: art. 1721 C. civ., art. 28 alin. 2 din Legea 33/1994 privind exproprierea pentru
cazuri de utilitate publică. Legea 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei
economice)18

c) Transmisiunea universală şi cu titlu universal

Ce înţelegem prin transmisiune universală, dar prin cea cu titlu universal?
Transmisiunea universală – este actul juridic prin care se transmite întregul patrimoniu
al unei persoane către o altă persoană.
Transmisiunea cu titlu universal – constă într-o transmitere fracţionată a întregului
patrimoniu al unei persoane către două sau mai multe persoane.
Între aceste două forme observăm o diferenţă cantitativă. Ambele însă, presupun un
transfer de elemente de activ şi de pasiv.
Spre exemplu: transmisiunea universală o găsim în situaţii când o persoană decedează, iar
patrimoniul lăsat integral este în beneficiul unui singur moştenitor legal, testamentar. Dacă
patrimoniul succesoral este în beneficiul a doi sau mai mulţi moştenitori suntem în faţa
transmisiunii cu titlu universal. În acest caz, moştenitorii nu vor beneficia de un anumit bun ci de
o cotă matematică (1/2, 1/3 etc).
În cazul persoanelor juridice operează transmisiunea universală în cazul reorganizării,
divizării totale sau parţiale.

1.3. Conţinutul patrimoniului

Patrimoniul unei persoane este compus din două categorii de drepturi civile patrimoniale:
drepturi reale şi drepturi de creanţă.
Drepturile civile patrimoniale sunt drepturi civile subiective care au un conţinut
economic evaluabil în bani.
Drepturile reale (în latină, jus jure) sunt acea categorie de drepturi subiective civile cu
conţinut patrimonial, în virtutea cărora, titularul lor poate exercita în mod direct şi nemijlocit
anumite prerogative asupra unui bun, fără concursul altcuiva. Toţi ceilalţi, priviţi - erga omnes -
sunt obligaţi să se abţină de la orice acţiune care ar putea împiedica în vreun fel exerciţiul liber şi
deplin al acestor drepturi de către titularii lor.
Drepturile de creanţă (în latină, jus ad rem) sunt acele drepturi subiective patrimoniale
în virtutea cărora subiectul activ, numit creditor poate să pretindă o anumită conduită
subiectului pasiv numit debitor să dea, să facă sau să nu facă ceva, putând apela la forţa de
constrângere a statului în caz de opunere a debitorului. Aceste drepturi sunt denumite drepturi
personale – pe considerentul că ele vizează o anumită persoană – debitorul.

17
Creditorii chirografari pot urmări bunurile aflate în patrimonial debitorului în momentul în care, creanţa lor
devenind exigibilă, se începe executarea în virtutea subrogaţiei reale, creditorul este sigur că oricât ar fi înstrăinate
bunurile din patrimoniul debotorului, lucrurile sau banii ce vor intra în patrimoniu, vor avea acelaşi regim juridic,
adică vor continua să formeze obiectul gajului general al creditorilor chirografari.
18
Pentru aceste exemple vezi, F. Cotea, op. cit., p. 12, L. Pop, M.L. Harosa, op. cit. p. 28.

7
 Spre exemplu: în cazul unui contractului de vânzare-cumpărare, dreptul vânzătorului de a
primi preţul este un drept de creanţă, remiterea sumei care reprezintă preţul presupune un raport
şi un concurs între vânzător şi cumpărător.
Drepturile reale sunt catalogate ca drepturi patrimoniale absolute pentru că sunt opozabile
tuturor. Acestor drepturi le corespunde aobligaţia generală şi negativă de abţinere, de a nu face
nimic care să le aducă atingere. Dreptul real este un raport între oameni cu privire la un lucru şi
nicidecum un raport între om şi lucru.
Trebuie să reţinem că acest drept stabileşte – cu privire la un lucru determinat – între o
persoană ca subiect activ determinat şi toate celelalte persoane ca subiecte pasive nedeterminate
ţinute de obligaţia de a nu face nimic de natură să stânjenească exercitarea lu i de către subiectul
activ. El conferă titularului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.
Drepturile de creanţă sunt drepturi relative pe considerentul că sunt opozabile doar unui
subiect ori mai multe, pasive, anume determinate, care au obligaţia concretă de a da, a face sau a
nu face.
Analizând conţinutul drepturilor de reale şi de creanţă vom constata atât asemănări cât şi
deosebiri.
Ce asemănări constatăm ?
a) În primul rând ambele au ca izvor acte sau fapte juridice înţelese stricto-sensu.
b) Ambele sunt evaluabile în bani – deci patrimoniale.
c) Subiecţii activi (titularii) sunt persoane determinate.
Ce deosebiri semnalăm ?
a) În privinţa subiectului pasiv, constatăm că în cazul dreptului real acesta nu este
cunoscut, este nedeterminat, el fiind alcătuit din suma subiectelor de drept din societate, pe când
în cazul dreptului de creanţă subiectul pasiv fiind cunoscut – în persoana titularului obligaţiei
corelative – debitorul.
Juridic explicăm astfel: în cazul dreptului real numai subicetul activ este determinat din
momentul sta bilirii raportului juridic pe când în cazul dreptului de creanţă subiectele acestui
drept sunt determinate sau sunt determinate din momentul stabilirii raportului juridic. Subiectul
pasiv nu se determină decât în cazul tăgăduirii ori nerespectării dreptului respectiv (ex.: atingerea
adusă unui drept de proprietate de către o altă persoană).
b) În privinţa conţinutului obligaţiei corelative în cazul dreptului real, subiectului pasiv
nedeterminat îi incumbă obligaţia generală negativă de a nu face nimic de natură a stânjeni
execritarea dreptului, avem ceea ce numim – obligaţia de nonfacere – pe când în situaţia
dreptului de creanţă subiectul pasiv determinat are obligaţia de a avea o conduită determinată de
a avea o conduită determinată de a da, a face sau a nu face. Debitorul trebuie să se abţină de a
face ceva ce practic putea face în lipsa respectivei obligaţiuni.
c) În privinţa aspectului numeric constatăm că drepturile reale sunt limitate, ele fiind
prvăzute de lege atât explicit cât şi implicit, în cazul drepturilor de creanţă acestea sunt
nelimitate. Subiectele de drept pot institui oricâte drepturi de creanţă doresc în baza principiului
autonomiei de voinţă.
d) În privinţa duratei în timp a drepturilor reale şi de creanţă, constatăm că dacă
drepturile reale au o durată de obicei nelimitată în timp, ori determinată sau depinzând de un
anume eveniment în cazul drepturilor de creanţă acestea sunt în principiu temporare. De obicei
fiind pe termen scurt, fiecare creditor este interesat a obţine rapid îndeplinirea de debitor a
obligaţiei.

8
 e) În privinţa conţinutului şi al efectelor juridice constatăm că numai dreptul real este
beneficiarul dreptului la urmărire şi a dreptului de preferinţă.

1) Prerogativa dreptului de urmărire se înţelege prin faptul că titularul dreptului real

poate urmări bunul pe care îl vizează dreptul său real în mâinile oricărei persoane ce îl deţine în
mod nelegal, în vederea restabilirii situaţiei anterioare.
Exemplu: - proprietarul unui bun declarat pierdut poate să-l revendice de la cel care îl
deţine nelegitim.
- creditorul ipotecar poate cere scoaterea la vânzare a mobilului ipotecat chiar
dacă debitorul l-a înstrăinat între timp.
Această situaţie, a prerogativei dreptului de urmărire nu o găsim în situaţia drepturilor de
creanţă. În cazul drepturilor de creanţă, care are un caracter realtiv îi conferă titularului doar
posibilitatea de a pretinde numai şi numai de la debitorul sau executarea obligaţiei.
Exemplu: vânzătorul unui bun poate pretinde plata preţului, numai de la cumpărător,
chiar dacă acesta între timp a transcris în orice mod bunul în discuţie către orice altă persoană.
2) Prerogativa dreptului de preferinţă trebuie înţeleasă ca facultatea pe care dreptul real,
accesoriu unui drept de creanţă o conferă titularului său, de a avea prioritate faţă de toţi ceilalţi
creditori pentru a obţine satisfacerea creanţei sale prin urmărirea bunului asupra căruia poartă
acest drept real.
Exemplu: situaţia creditorului a cărui creanţă este garantarea cu drept de gaj, ceea ce îi
permite să ceară şi să obţină realizarea creanţei sale înaintea creditorilor chirografari; deci,
creditorul a cărui creanţă este garantarea printr-un gaj ori printr-o ipotecă, dacă se află în concurs
cu alţă creditori ce nu sunt beneficiari ai unei atare garanţie (gaj-ipotecă) îşi va satisface întegral
şi cu prioritate faţă de ceilalţi creditori, creanţa sa din bunurile gajate sau ipotecate.
În privinţa titularului dreptului de creanţă, posibilitatea sa este limitată în a pretinde
debitorului sau succesorului acestuia executarea obligaţiei asumate.

f) Sub aspectul mijloacelor procesuale de apărare şi al modului de realizare, drepturile

reale sunt apărate prin acţiuni reale (acţiunea în grăniţuire, în revendicare) pe când drepturile de
creantă sunt apărate prin acţiuni personale. (acţiune pentru plata preţului, pentru predarea bunului
vândut etc.).
g) Sub aspectul prescribilităţii, aşa cum am definit anterior drepturile reale sunt
imprescriptibile faţă de drepturile de creanţă.

1.4. Clasificarea drepturilor reale

Doctrina juridică (de specialitate) clasifică drepturile reale în funcţie de două criterii şi
anume:
a) După natura bunurilor
b) După posibilitatea de a avea o existenţă de sine stătătoare, criteriu care este
considerat de anumiţi autori ce principală clasificare.19
După criteriul - natura bunurilor - distingem:
1) drepturi reale imobiliare
2) drepturi reale mobiliare.
Importanţa acestei clasificări rezidă în tratamentul juridic aplicat categoriilor de bunuri la
care se face aplicaţiune
19
L. Pop, op. cit., p. 50.

9
 Criteriul - existenţă de sine stătătoare a dreptului - stă la baza sistemului drepturilor reale
în literatura juridică, unde constatăm că doctrinarii au împărţit drepturile reale în două mari
categorii şi anume:
1) drepturi reale principale
2) drepturi reale accesorii
Drepturile reale principale au fost definite ca acea categorie de drepturi reale care au
o existenţă de sine stătătoare în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. Deci, soarta
acestora nu depinde de un alt drept. Cel mai important drep real principal este dreptul de
proprietate, drept considerat a fi izvorul necesar şi temeiul naşterii şi existenţei tuturor celorlalte
drepturi reale.20
Drepturile reale accesorii au fost definite ca acea categorie de drepturi reale care se
constituie pentru a însoţi şi garanta alte drepturi (de creanţă) fără a avea independenţă sau
existenţă de sine stătătoare.

1.4.1. Despre drepturile reale principale

În accepţiunea legiutorului român avem două categorii de drepturi reale principale şi
anume:
- Dreptul de proprietate
- Drepturi reale izvorâte din dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate – aşa cum am precizat este cel mai important drept real principal,
el prezentându-se sub două forme: dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate privată.
Dreptul de proprietate privată îl găsim sub diferite forme şi anume: cel ce aparţine
persoanelor fizice, a persoanelor juridice private, a statului, a unităţilor adminitrastiv teritoriale
ori alte persoane juridice înfiinţate de stat ori de autorităţile locale, regii autonome, societăţi
naţionale.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate – corespund unora din
atribuţiile dreptului de proprietate şi anume posesiei şi folosinţei, pe care titularul a înţeles să le
cedeze altor persoane, împreună cu stăpânirea materială a bunurilor asupra cărora poartă deşi nu
presupun detaşarea unora din atributele dreptului de proprietate, se nasc pe un astfel de drept.
Altfel spus, proprietarul încredinţează unele bunuri ale sale prin acte de autoritate sau
după caz, pe temeiul unor acte şi fapte juridice civile unei persoane fizice sau juridice în vederea
punerii lor în valoare.21 Persoanele ce privesc bunul respectiv, devin astfel titularele unui drept
personal sau a unui drept real principal.
Aceste drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate sunt de două feluri:
a) Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privată
b) Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate publică al statului şi al
unităţilor administrativ-teritoriale.
a) Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privată – pe care le
găsim în literatura juridică sub denumirea generică de dezmembrămintele dreptului de
proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute,
dreptul de superficie şi dreptul real de folosinţă funciară.22

20
Vezi, L. Pop, op. cit., p. 50, F. Cotea, op. cit., p. 14.
21
Vezi, L. Pop., op. cit., p. 52.
22
Dreptul de uzufruct, Titlul III, art. 517-564, C.civ., dreptul de uz, art. 565-575, C. civ., dreptul de abitaţie, art. 565,
572, 573, C.civ., dreptul de servitute, Titlul IV, art. 576-643, C.civ., dreptul de superficie, art. 492, 494, C.civ.

10
 b) Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publică sunt: dreptul
de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă gratuită asupra mobilelor.23

1.4.2. Despre drepturile reale accesorii

Acestea nu sunt cu o existenţă de sine stătătoare, având menirea garantării unui drept real
principal. Sunt cunoscute următoarele drepturi reale accesorii: dreptul de ipotecă, de gaj,
privilegiile speciale şi dreptul de retenţie.
Ce înseamnă dreptul de ipotecă?
Este un drept real accesoriu constituit întotdeauna numai asupra unui imobil sau imobile
precis (anume) determinate care sunt proprietatea unei persoane, fără deposedare, drept care
conferă creditorului ipotecar posibilitatea (dreptul) de a urmări respectivul bun în stăpînirea
oricui s-ar afla şi de a fi plătit preferenţial înaintea celorlalţi creditori.24
Ce înseamnă drept de gaj?
Este un drept real accesoriu, cu sau fără deposedare constituit în favoarea unui creditor
asupra unui bun sau a unor bunuri determinate ale debitorului sau a unei terţe persoane cu sau
fără deposedare, care conferă titularului posibilitatea de a fi plătit cu prioritate din preţul obţinut
ca urmare a valorificării bunului gajat, faţă de alţi creditori.
Ce sunt privilegiile speciale?
Sunt drepturi reale accesorii care permit creditorilor titulari ai unor creanţe privilegiate,
să fie plătiţi cu prioritate în faţa altor creditori din valoarea unor bunuri mobile sau imobile
determinate proprietatea debitorului.25
Ce este dreptul de retenţie?
Este acel drept real accesoriu care conferă creditorului ce este în acelaşi timp şi debitor al
obligaţiei de restituire sau de predare a bunului altuia, de a reţine bunul şi de a refuza predarea
lui până în momentul în care debitorul său, respectiv creditorul bunului, va onora obligaţia de a-i
plăti datoria care s-a născut în legătură cu bunul.26

1.5. Despre obligaţiile reale

Obligaţiile reale sunt o categorie juridică intermediară între drepturile reale şi drepturile
de creanţă.27 Ele constau în anumite îndatoriri prevăzute expres de lege sau stabilite prin acte
juridice, a căror exsitenţă este determinată, de regulă, de faptul stăpânirii unui anumit bun.
Aceste obligaţii se caracterizează printr-o opozabilitate mai mare decât drepturile de
ceanţă şi mai restrânsă decât drepturile reale. Consecinţa acestei situaţii se regăseşte în obligaţia
respectării lor de către toţi succesorii celui obligat iniţial. Se transmite o dată cu bunul.28
Obligaţiile reale sunt de două feluri:
a) Obligaţii reale de a face (propter rem)
b) Obligaţii opozabile terţilor (scriptae in rem)
Obligaţiile reale de a face sunt acele obligaţii reale (îndatoriri) care sunt strâns legate de
un anumit bun şi îşi au izvorul în sarcina titularului unui drept real din voinţa legiuitoruli sau din
vina convenţia părţilor. Ca urmare a acestei împrejurări vom avea obligaţii propter rem legale şi

23
Vezi, L. Pop., op. cit., p. 36-37.
24
Vezi şi în Dicţionare juridice; Art. 1746-1814., C.civ.
25
Privilegiu special=privilegiu ce grevează întregul patrimoniu al debitorului, www.dictionarjuridic.lx.ro/
26
Art. 1322, C. Civ.
27
L. Pop., op. cit. p. 38, F. Cotea, op. cit., p. 15.
28
Vezi, L. Pop., op. cit. p. 38.

11
obligaţii propter rem convenţionale. De exemplu: este o obligaţie propter rem legală – obligaţia
de grăniţuire29, iar ca obligaţii propter rem convenţionale putem da ca exemplu obligaţia pe care
şi-o asumă proprietarul fondului aservit cu ocazia constituirii unei servituţi de trecere, de a
executa toate lucrările necesare pentru exploatarea servituţii.

Întrebări de evaluare:

1. Ce este patrimoniul?
2. Care sunt caracterele juridice ale patrimoniului?
3. Ce se înţelege prin divizibilitatea patrimoniului?
4. Ce se înţelege prin inalienabilitatea patrimoniului?
5. De ce afirmăm că patrimoniul este o universalitate juridică?
6. De ce spunem că patrimoniul unei persoane este unic?
7. Definiţi ce se înţelege prin drept de creanţă.
8. Ce înţeles are noţiunea de dezmembrământ al dreptului de proprietate?
9. Care sunt drepturile reale principale? Definiţi conform noţiunea Codului civil.
10. Care sunt drepturile reale accesorii? Definiţi conform noţiunea Codului civil.
11. De se afirmă că patrimoniul este un gaj general al creditorilor chirografari?
12. Care este semnificaţia subrogaţiei reale în cazul patrimoniului?
13. Ce se înţelege prin transmisiunea universală sau cu titlu universal a patrimoniului?
14. Enumeraţi şi explicaţi asemănările şi deosebirile între drepturile reale şi cele de
creanţă?
15. Explicaţi categoria juridică a obligaţiilor reale.

29
Art. 584, C. Civ.

12
 CURSUL 2

DREPTUL DE PROPRIETATE

1. Noţiuni generale despre proprietate

2. Conţinutul dreptului de proprietate
3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
3.1. Caracterul absolut al dreptului de proprietate
3.2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate
3.3. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
4. Limitele exercitării dreptului de proprietate
5. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

1. Noţiuni generale despre proprietate

Putem susţine că proprietatea reprezintă una din cele importante valori din societatea
omenească. Ea are deopotrivă impact asupra vieţii economice, dar şi a celei sociale. Are
corespondent în plan juridic prin noţiunea de drept de proprietate.
În Codul nostru civil la art. 480, proprietatea este definită astfel: „Proprietatea este
dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă
în limitele determinate de lege.”
De-a lungul dezvoltării societăţii româneşti au existat diverse opinii. Cele mai
reprezentative sunt cele ce elogiau proprietatea privată şi cele ce elogiau proprietatea colectivă.30
Proprietatea se apreciază ca fiind o categorie economică, pe când dreptul de proprietate o
categorie juridică, distingându-se prin apropiere, însuşirea unui bun, titularul dreptului fiind
îndreptăţit să-şi exercite prerogativele dreptului său prin putere proprie şi în interes propriu, dar
aşa cum am arătat în definiţia de la art. 48, C. civ., respectând limitele supuse de lege având
dreptul legitim de a pretinde tuturor celorlalţi – erga omnes – de a se abţine de la orice acte care
să fie de natura de a încălca acest drept.
Trebuie să conjugăm31 permanent sensul juridic cu cel economic, pe considerentul că
totalitatea relaţiilor economice între indivizi sunt concomitent şi relaţii juridice, pe care aceştia le
interacţionează în legătură cu bunurile.
Proprietatea astfel cum a fost definită de Codul civil a suferit diverse critici deşi nu poate
fi negativă concepţia redactorilor care atribuie un caracter „absolut” al dreptului de proprietate.
S-a reproşat de exemplu că definiţia nu cuprinde toate atributele dreptului de proprietate,
fiind neglijat atributul folosinţei. Deci se face referire numai la dreptul proprietarului de a culege
fructele şi veniturile – fructus – şi de a dispune de bun – abusus.
În alte opinii s-a invocat caracterul incomplet al definiţiei din punctul de vedere al
ignorării faptului că titularul dreptului îşi exercită drepturile în putere proprie şi în interes
propriu.

30
L. Pop., op. cit. p. 78.
31
Prin a conjuga înţelegem nu sesnul lui gramatical , ci al doilea sens al cuvântului respectiv acela de „a se îmbina, a
se împleti, a se uni într-o anumită ordine, (www.dexonline.ro).

13
 În literatura juridică au fost construite numeroase definiţii, autorii străduindu-se a face
cunoscute toate cele trei atribute ale dreptului de proprietate recunoscute unanim – jus utendi, jus
fruendi, jus abuntendi – care dăinuiescîncă din timpul dreptului roman.
Din numeroasele definiţii redăm câteva:
Proprietatea este dreptul de a se servi, de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod
exclusiv şi absolut, în limitele şi sub condiţiile determinate de lege, fără însă a jigni drepturile
terţilor. (D. Alexandresco)
Proprietatea este un drept asupra unui lucru, în virtutea căruia lucrul se află supus în mod
exclusiv şi perpetuu la puterea unei persoane a celor care îl dobândesc de la ea şi care se
manifestă prin facultatea de a se servi, a se bucura şi a dispune în mod liber de acel lucru. 32
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresia apropierii unui lucru,
drept care permite titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru în putere
proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente. 33
Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său dreptul de a
întrebuinţa lucrul potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi de a dispune de el, în mod
exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiilor legale.34
În ce ne priveşte putem defini, dreptul de proprietate ca un drept real în virtutea căruia
proprietarul se poate bucura şi dispune discreţionar de un bun, dar în litele legii şi a respectării
drepturilor celorlalţi.

2. Conţinutul dreptului de proprietate

În conţinutul dreptului de proprietate găsim cele trei atribute care sunt enumerate în textul
Codului civil şiu anume: dreptul de a folosi bunul asupra căruia poartă, dreptul de a-i culege
fructele şi dreptul de a dispune de bun. Deci, mai concret: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
a) Dreptul de a folosi bunul (posesia) – usus - jus utendi – constă în dreptul
proprietarului de a folosi sau de a întrebuinţa bunul potrivit dorinţelor şi nevoilor sale, cu situaţia
chiar de a nu-l folosi, dar fără ca această situaţie să influenţeze în vreun mod dreptul de
proprietate (să se stingă). Nu ne putem opri numai la folosinţă ci trebuie să vedem totodată
posesia în prim-plan, pentru că ea conferă proprietarului posibilitatea de a stăpâni bunul în
materialitatea lui. Posesia trebuie privită ca un element de drept nu ca o stare de fapt.
Nu trebuie să confundăm posesia proprietarului cu proprietatea. Posesia este atribut al
dreptului de proprietate.
b) Dreptul de a culege fructele bunului – este dreptul de a valorifica bunul numit şi
fructus sau jus fruendi. Aceasta înseamnă punerea în valoare a bunului, exploatarea lui fie prin
culegerea fructelor naturale sau industriale, fie prin perceperea fructelor civile. Acest drept îl
găsim legiferat în art. 493, C. civ. Potrivit acestui text fructele s-ar cuveni în virtutea dreptului de
accesiune, opinie care a fost contestată, pe considerentul împrejurării că actul culegerii fructelor
trebuie privită ca efect al însuşi dreptului de proprietate.35
c) Dreptul de a dispune de un bun – abusus - jus abuntendi – constă în dreptul pe care
îl are proprietarul de a transmite bunul, de a-i consuma substanţa şi chiar de a-l distruge. Acest
drept este deci, compus din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică.

32
Al. Băicoianu, I. Rosetti-Bălănescu, Tratat de drept civil român, Ed. All, Bucureşti.
33
C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008.
34
I. P. Filipescu, curs, 1991
35
I. Sabău-Pop, op. cit., p. 46, L. Pop. P., op. cit., p. 84-85.

14
 Dispoziţia materială dă dreptul proprietarului să culeagă productele obţinute din bunul
său şi totodată dă posibilitatea acestuia de a dispune de substanţa bunului, deci îl poate
transforma, consuma sau distruge. Toate aceste acte trebuiesc supuse reglementărilor legale în
vigoare.
Dispoziţia juridică – ea constă în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de
proprietate cu titlu gratuit sau oneros, prin acte între vii sau mortis causa şi de a-l greva cu
drepturi reale derivate, principale sau accesorii în favoarea altor persoane, cu respectarea
regimului juridic stabilit de lege sau pur şi simplu de a-l abandona.36
În concluzie, toate cele trei atribute descrise sunt importante pentru titularul dreptului de
proprietate. Ele asigură exercitarea reală a dreptului de proprietate, asigură dreptului de
proprietate să poarte titlul de - drept real complet. Unii autori consideră mai important dreptul de
a dispune de bun, motivând că acest drept asigură transmiterea dreptului de proprietate în
întregul său, ieşirea dintr-un patrimoniu şi transformarea în altul.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Legislaţia noastră, la art. 480 C. civ., ne îndreptăţeşte să afirmăm că dreptul de
proprietate are două caractere şi anume: unul absolut şi altul exclusiv.
Literatura juridică a teoretizat chestiunea astfel că se discută şi existenţa unui alt caracter
şi anume cel perpetuu.

3.1. Caracterul absolut al dreptului de proprietate

Acest caracter face ca dreptul de proprietate să fie unul complet, în comparaţie cu toate
celelalte drepturi reale. Titularul acestui drept are posibilitatea reală de a-şi exercita după bunul
plac şi în mod liber toate atributele, fără ca cineva să poată să-i supună un anume fel de folosinţă,
posesie sau dispoziţie.
Susţinem faptul că este cel mai complex drept real pe considerentul că el conferă cele mai
numeroase şi mai largi prerogative. Prin execitarea lui se permite titularului beneficiul tuturor
atributelor pe care le poate presupune un drept real. Nici unul dintre celelalte drepturi reale
principale civile nu îl egalează de atribute. În general celelalte drepturi limitându-se la atributele
posesiei, folosinţei sau mai rar a dispoziţiei materiale.
Beneficiul tuturor atributelor conferă dreptului de proprietate consideraţia situării ca
fundament alturor celorlalte drepturi reale (principale sau accesorii) care dacă nu ar presupune
acţiunea şi voinţa titularului unui drept de proprietate nu s-ar putea naşte şi nu şi-ar găsi rostul.37
Caracterul absolut presupune şi faptul că titularul este liber să-i exercite atributele potrivit
voinţei sale şi în putere proprie, dar această situaţie nu corespunde absolutismului, proprietarul
fiind ţinut să respecte anumite limite supuse de lege cât şi de drepturile pe care le au la rândul lor
alte persoane.
În concluzie, absolut înseamnă că este recunoscut titularului sau în raporturile acestuia cu
toţi ceilalţi, aceştia din urmă fiind obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Aceasta atrage
şi inviolabilitatea ceeea ce înseamnă că nu poate fi încălcat de nimeni. Inviolabilitatea practic
întăreşte caracterul absolut.38

36
L. Pop., op. cit. p. 85-86.
37
În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 242.
38
În Constituţie este statuat la art. 135, alin. 6.

15
 3.2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate
Acest caracter conferă titularului posibilitatea de a exercita singur toate prerogativele pe
care le presupune, folosinţa şi posesia, culegerea fructelor şi dispoziţia, existenţa sa nedepinzând
de existenţa altui drept real sau de manifestarea de voinţă a altei persoane.
Pentru faptul că are această trăsătură caracteristică, afirmăm că dreptul de proprietate este
opozabil tuturor (erga omnes), titularul putând hotărî care din prerogativele sale vor fi cedate
vremelnic altor persoane şi în ce condiţii şi chiar să interzică tuturor accesul în orice fel la bunul
asupra căruia poartă dreptul. 39
Aşadar, concluzionând caracterul exclusiv presupune că titularul acestui drept îşi exercită
prerogativele excluzând orice altă persoană de la acest serviciu. Suntem în faţa unui drept deplin
şi exclusiv.

3.3. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate are un caracter perpetuu deoarece el există atâta timp cât bunul
asupra căruia poartă, dispoziţia bunului sau înstrăinarea lui însemnând stingerea dreptului, în
primul caz sau transmiterea lui altei persoane, operaţiune juridică ce marchează ieşirea lui din
patrimoniul dobânditorului, în cel de-al doilea caz.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate mai semnifică şi faptul că el există chiar
dacă niciunul din atributele sale nu sunt exercitate, neputându-se reţine pierderea acestui drept
prin neuz, proprietate care conferă acţiunii în revendicare un caracter imprescriptibil.
Faptul că este perpetuu nu înseamnă că el nu poate fi transmis în baza dreptului la
dispoziţie. Caracterul perpetuu nu are legătură cu persoana titularului, fiind independent de
schimbarea succesivă a proprietarilor.
Aşadar, concluzionând, prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este
nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. El nu se pierde
prin neuz (neexercitare). Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului
său perpetuu.40

4. Limitele exercitării dreptului de proprietate

La art. 480, C. civ. am constatat, că dreptul de proprietate este un drept exclusiv şi
absolut însă am întâlnit şi afirmaţia că trebuie exercitat „în limitele determinate de lege”.
Cum trebuie să înţelegem acest lucru? Este de netăgăduit că dreptul de proprietate este un
drept absolut şi exclusiv, atributele ce îl compun putând fi exerciate ce către titular în mod
integral, liber, cu putere proprie, în interes propriu.
Dar, în societate este nevoie de echilibru, ce se manifestă între interesul general al
membrilor şi interesul individual al acestora.
Pentru acest motiv, raţiuni superioare interesului individului proprietar, au impus în
interesul colectivităţii limitări şi restrângeri a exerciţiului de proprietate de către proprietar.
Limitările se referă la anumite restrângeri normale ale atributelor care se referă la
obiectul dreptului ce vizează pe titular şi apără interesele generale sau pot fi extinse până la
pierderea dreptului (exproprierea).
La noi în ţară temeiul juridic al limitărilor îl găsim în prevederile art. 44 alin. 1 din
Constituţie şi la art. 480, C. civ.

39
C. Bârsan, op. cit., p. 47, F. Cotea, p. 19.
40
L. Pop, op. cit., p. 92 şi următoarele.

16
 În doctrina juridică limitările dreptului de proprietate au fost clasificate în funcţie de mai
multe criterii, astfel avem criteriul felului în care sunt impuse, după obiectul limitărilor, după
durata acestora.
După criteriul felului în care sunt impuse – se cunosc două feluri de limitări a exerciţiului
dreptului de proprietate, limitări legale şi limitări convenţionale.
- Limitările legale – cele care sunt impuse de legislaţia civilă (de ex.: inalienabilitatea
bunurilor care fac parte din domeniul public).
- Limitările convenţionale – supuse de voinţa părţilor ce se află într-un raport juridic
(interdicţia impusă de defunct legatarului de a nu înstrăina o perioadă de timp bunul transmis).
După criteriul obiectului – avem limitări ce pot să privească atributul folosinţei, limitări
impuse de raporturile de vecinătate, limitări care vizează exerciţiul dreptului de dispoziţie
juridică asupra unui bun, limitări care duc la cedarea dreptului de proprietate, limitări ale
exerciţiului dreptului de proprietate impuse din raţiuni care privesc bunul ce face obiectul său,
limitări care privesc persoana titularului dreptului.
- Limitări ce privesc atributul folosinţei – dreptul de a folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare pentru realizarea unor lucrări de interes general.
- Limitări impuse de raporturile de vecinătate – este cazul servituţilor naturale.
- Limitări care vizează exerciţiul dreptului de dispoziţie juridică asupra unui bun – în
general pentru situaţia bunurilor care fac obiectul domeniului public.
- Limitări care duc la cedarea dreptului de proprietate – în situţia vânzării silite a bunului
prin folosirea procedurii executării silite.
- Limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate impuse din raţiuni care privesc bunul ce
face obiectul său – cum este de exemplu: interdicţia de a înstrăina bunuri care fac parte din
domeniul public.
- Limitări care privesc persoana titularului dreptului – avem interdicţia pentru judecători
de a deveni cesionari ai drepturilor litigioase.
După criteriul duratei – avem limitări ale dreptului de proprietate cu caracter temporar şi
şi cu caracter definitiv.
- Cu caracter temporar – interdicţia de înstrăinare pe timp de 10 ani a bunurilor care au
fost dobândite de foştii chiriaşi în condiţiile L. 112/1995.
- Cu caracter definitiv – inalienabilitatea bunurilor care fac obiectul domeniului public al
statului.
În concluzie, limitele exerciţiului dreptului de proprietate sunt restrângeri ale unora din
atributele sale, impuse de interese de grup sau de voinţa părţilor unui raport juridic care are ca
obiect un astfel de drept, care pot să meargă de la restrângerea posibilităţii de a folosi un bun
până la cedarea silită a dreptului de proprietate asupra lui.
Vom dezvolta în continuare câteva limitări la care au făcut referire şi care sunt mai des
întâlnite.

4.1. Limitări impuse de inalienabilitatea unor bunuri

Limitarea exerciţiului atributelor dreptului de proprietate are legătură cu proprietatea
inalienabilă, aceasta fiind compusă din bunuri care sunt scoase din circuitul civil, deci acele
bunuri care nu pot fi transmise de către titularul dreptului de proprietate şi nici dobândite de alte
persoane.
Principala categorie de bunuri inalienabile este reprezentată de bunurile care fac obiectul
proprietăţii private, apoi avem drepturile reale care constituie dezmembrăminte ale dreptului de

17
proprietate şi bunurile care nu pot să facă obicetul dreptului de proprietate pentru că, uzul lor este
comun. (apa, aerul).41

4.2. Limitări impuse de indisponibilizarea unor bunuri

Exerciţiul dreptului de dispoziţie juridică asupra bunurilor poate să fie limitat cu titlu
permanent sau temporar în următoarele situaţii:
- Membrii formelor asociative aflaţi în devălmăşie sau indiviziune cărora li s-a
recunoscut dreptul de proprietate asupra terenurilor forestiere în consiţiile L. 1/200042 nu pot să
înstrăineze propriile cote-părţi unor persoane din afara asociaţiei.43
- Terenurile cu sau fără construcţii in cazul cărora există litigii privind reconstituirea
dreptului de proprietate privată sau legalitatea titlului de proprietate privată conform legilor
fondului funciar, nu pot fi înstrăinate până la soluţionarea litigiului.
- Bunurile mobile – terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă – care fac obiectul
unei încuviinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau în realizarea dreptului de
proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice care au fost deposedate de acestea, care nu
pot fi întrăinate sub orice formă, concesionate, ipotecate, date în leasing, închiriate sau
subînchiriere în beneficiul unui chiriaş, sub sancţiunea nulităţii absolute.

4.3. Limitări impuse de restricţionarea circulaţiei unor bunuri

Pe lângă bunurile care sunt scoase din circuitul civil în mod definitiv sau temporar, mai
avem o categorie de bunuri care nu sunt scoase din circuitul civil, dar a căror circulaţie este
supusă unor restricţii speciale, având în vedere natura lor. Este cazul armelor de foc, muniţiei,
materialele explozibile, substanţele şi preparatele chimice periculoase, bunurile monopol de stat,
bunuri culturale mobile aflate în proprietate privată.

4.4. Limitări impuse de nevoia obţinerii unei autorizări sau a unui acord prealabil
Impunerea nevoii de a obţine în prealabil o autorizaţie de construcţie pentru proprietarul
terenului care doreşte să edifice. Art. 1 din L. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii. Se urmăreşte respectarea măsurilor referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea
şi funcţionarea constrcuţiilor.

4.5. Limitări impuse de respectarea unei condiţii de solemnitate a actelor juridice

Ştim că principiul consensualismului generează încheierea actelor translative de
proprietate. Totuşi legiutorul a prevăzut anumite condiţii de formă în momentul perfectării. Se
impune forma autentică în anumite situaţii şi anume:
- La donaţii – art. 813 C. civ., forma autentică
- La testamente olografe, secrete, forma scrisă – art. 864, 884, 886 C. civ.
- Ipoteca convenţională numai prin act autentic – art. 1772 C. civ.
- Înstrăinarea şi dobândirea prin acte juridice între vii de terenuri sau fără construcţii din
intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţie sau intindere numai în formă autentică indiferent
de destinaţie sau întindere numai în formă autentică. (art. 2 Tilul X din L. 247/2005 privind
reforma în domeniile proprietate şi jusitiţiei precum şi unele măsuri adiacente).

41
Vezi, art. 647, C. civ.
42
Legea 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate
potrivit prevederilor forestiere.
43
Idem, art. 28, alin. 6.

18
 4.6. Limitări impuse de raporturile de vecinătate
Temeiul juridic îl găsim în prevederile constituţionale de la art. 44 alin. 7 conform cărora
dreptul de proprietate obligă la asigurarea bunei vecinătăţi precum şi la respectarea celorlalte
sarcini care, portivit legii sau obiceiului revin proprietarului.
Îngrădiri ale exerciţiului dreptului de proprietate în acest domeniu semnalăm cazul
servituţilor naturale şi civile.44

4.7. Limitări care privesc folosinţa bunurilor

În temeiul art. 44 alin. 7 din Constituţia României se prevede dreptul autorităţilor publice
de a folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare atunci când este nevoie să execute lucrări de
interes general, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaţiilor, construcţiilor sau pentru alte daune care le-ar fi imputabile. Mai avem şi situaţia
rechiziţiilor de bunuri(Legea 132/1997).

4.8. Inalienabilităţi şi limitări care privesc dreptul de dispoziţie

În acest domeniu semnalăm:
- Interdicţia soţilor de a vinde între ei (art. 1307 C. civ.)
- Interdicţia pentru tutori de a cumpăra bunurile persoanelor care se află sub tutela lor,
pentru mandatari de a cumpăra bunurile pe care au fost împuterniciţi să le vândă, pentru
persoanele care administrează bunurile ce aparţin unităţilor administrativ-teritoriale sau
stabilimentelor să cumpere astfel de bunuri, dar pentru funcţionarii publici să cumpere bunurile
statului pe care trebuie să le vândă.( art. 1308 C. civ.)
- Interdicţia pentru judecători, procurori sau avocaţi de a deveni cesionari de drepturi
litigioase care sunt de competenţa Curţii de apel în a cărei rază teritorială funcţionează (art. 1309
C. civ.)

4.9. Cedări silite ale dreptului de proprietate

Este cazul vânzării silite a bunurilor mobile şi imobile făcute în temeiul unui titlu
executoriu obţinut împotriva debitorului care este proprietarul lor, în condiţiile şi respectând
procedura prevăzută de Codul de procedură civilă, a măsurii de siguranţă reglementată de Codul
penal constând în confiscarea specială a bunurilor produse prin săvârşirea unei fapte penale, a
acelora care au fost folosite la săvărşirea unei infracţiuni sau care au fost produse, modificate sau
adoptate în scopul săvârşirii unei infracţiuni şi exprorierea pentru cauză de utilitate publică.

5. Exprorierea pentru cauză de utilitate publică

Exproprierea ca îngrădire a dreptului de proprietate are un caracter excepţional. Ea este o
limitare a dreptului de proprietate, deşi unele teorii susţin că este mai mult o confiscare, întrucât
în final duce la încetarea dreptului de proprietate.
La noi în ţară, faţă de consecinţele pe care le prezintă în raport cu prevederile din
Constituţie, din Codul civil, s-a adoptat Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică în care se stabileşte sfera bunurilor mobile care pot face obiectul exproprierii,
precum şi cadrul în care se aplică această procedură specială, începând de la declararea de
utilitate publică şi până la soluţionarea cererii de către instanţele de judecată competente.

44
Art. 578-585 C. civ., 586-619 C. civ.

19
 Tot în legătură cu exproprierea menţionăm prevederile art. 7 lit. C din Legea 319/1998
privind domeniul public, în care se prevede că aceasta este un mod dobândire a dreptului de
proprietate publică.
În procedura de expropriere sunt dătătoare de ton autorităţile adminsitrative, fapt ce
aşează instituţia exproprierii în domeniul dreptului public, însă în anumite situaţii o putem aşeza
în domeniul dreptului civil (când părţile convin) cu particularităţi specifice.
Ca definiţie putem susţine că exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o măsură
legală de trecere în proprietatea statului a unor bunuri imobile, aparţinând în proprietatea privată
a unor persoane fizice sau juridice, un mod de dobândire al proprietăţii publice prevăzut de lege
ca o excepţie de la caracterele absolut şi inviolabil al dreptului de proprietate.45
În ce priveşte obiectul exproprierii constatăm că acesta se referă exclusiv la bunuri
imobile ce sunt în proprietatea persoanelor fizice sau juridice cât şi a celor aflate în proprietatea
privată a unităţilor administrativ teritoriale (comune, oraşe, municipii, judeţe).
Facem precizarea că în ce priveşte proprietăţile comunei, oraşului, municipiului sau
judeţului acestea nu pot fi expropriate dacă utilitatea publică nu este declarată de „interes
naţional”.
În situaţiile când utilitatea publică este de „interes local” şi bunul aparţine unităţii
administrativ teritoriale, aceasta poate să evite exproprierea, trecând direct bunul din proprietatea
privată în proprietate publică, prin afectarea bunului unei utilităţi publice.
Când legiutorul s-a referit la bunuri mobile nu a făcut distincţie între bunuri mobile prin
natura lor ori prin destinaţie sau bunuri mobile prin obiectul lor la care se aplică. Exproprierea nu
vizează bunul ca atare ci îl are în vedere pentru realizarea unor lucrări publice.
Procedura de expropriere este prevăzută în detaliu în Legea 33/1994, unde se prevăd
următoarele etape în derularea procesului de expropriere: utilitatea publică şi declararea ei;
măsuri premergătoare exproprierii concepută ca fază pur administrativă; exproprierea şi
stabilirea despăgubirilor în faza judiciară.
Cu privire la etapa „utilitate publică”, aceasta este prevăzută în art. 3 din lege, care
prevede că exproprierea nu poate fi hotărâtă decât după ce utilitatea publică a fost declarată.
Lucrările care pot să ducă la expropriere, fiind de utilitate publică sunt prevăzute la art. 6 din
lege şi se referă la lucrări de intres naţională sau local.
Pentru lucrări de interes naţional utilitate publică se declară de Guvern, iar pentru cele de
interes local, se declară de către Consiliile judeţene sau Consiliul general al municipiului
Bucureşti. Dacă lucrările de interes local se întind pe raza mai multor judeţe declaraţia de
utilitate publică se face de o comisie compusă din preşedinţii consiliilor judeţene respective, iar
în caz de dezacord aceasta poate fi decalarată de fiecare.
Declararea de utilitate publică este condiţionată de cercetarea prealabilă a oportunităţii
exproprierii şi condiţionată de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a
teritoriului.
Actul de declarare a utilităţii publice este un act administrativ ce este supus publicităţii
prin afişare la sediul consiliului local, prin publicare în Monitorul Oficial dacă este de interes
naţional şi în presă locală. El poate fi atacat în contencios administrativ, în conformitate cu
Legea 29/1990 la termenele şi condiţiile de la art. 1 şi 5.
Cu privire la etapa – măsuri premergătoare exproprierii, aceasta se derulează după
declararea de utiliate publică şi cosntă în primul rând în aceea că expropriatorul, va executa

45
L. Pop, op. cit., p. 57.

20
planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui
proprietarilor precum şi a ofertelor de despăgubiri.
Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul verbal în care s-au consemnat
rezultatele cercetărilor prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de
drepturi reale asupra imobilelor vizate spre expropriere.
Proprietarii şi titularii altor drepturi reale în cauză au dreptul de a face întâmpinare în
termen de 45vde zile de la data primirii notificării. Aceste întâmpinări se depunla o comisie
constituită şi numită conform art. 15 din lege. Comisia va trebui să se pronunţe în termen de 30
de zile. Este un termen de recomandare ce poate fi prelungit motivat. Comisia îşi motivează
hotărârea pe care o va da şi care trebuie comunicată în 15 zile de către contestator.
În cazul în care comisia respinge propunerile expropriatorului acesta are posibilitatea de a
reface dosarul exproprierii şi să vină cu noi propuneri. Dacă şi noile propuneri sunt respinse de
către comisie, părţile interesate pot introduce o contestaţie la instanţă (Curtea de Apel).
Etapa exproprierii şi stabilirea despăgubirilor
Această etapă începe în faţa tribunalului de la loculm situării imobilului.
În cadrul procesului se vor cita persoanele care au interes legitim. Expropriatorul -
reclamant- proprietarii, titularii unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, posesorii,
moştenitorii acestor titulari, creditorii ipotecari, creditorii privilegiaţi, superficiarii etc. ce pot fi
pârâţi, intervenienţi, chemaţi în garanţie.
Instanţa are obligaţia de a administra un probatoriu care să elucideze aspecte legate de
îndeplinirea formalităţilor şi a condiţiilor cerute de lege pentru expropriere fără însă a ataca
probleme de fond ale etapelor anterioare care odată parcurse şi epuizate sunt considerate legale şi
intrate în puterea lucrului judecat.
Instanţa se va pronunţa asupra despăgubirilor convenite şi cuvenite. Dacă părţile nu au
convenit asupra despăgubirilor, instanţa va desemna o comisie de trei experţi (expropriator,
instanţa, părţi) care se va pronunţa. Cunatumul despăgubirilor va fi determinat în funcţie de
preţul de liberă circulaţie al imobilelor. Expertiza nu este o probă absolută pentru judecător.
Hotărârea instanţei este supusă căilor de atac, dreptul comun în materie.
Convenţia părţilor anterioară exproprierii sau ceea ce numim în limbaj juridic
subsidiaritatea exproprierii este instituită la art. 4 din Legea 33/1994. Constă în posibilitatea
oferită părţilor să convină asupra cuantumului şi naturii despăgubirii fapt ce simplifică procedura
greoaie a exproprierii. Practic, între părţi se încheie un contract de vânzare-cumpărare sau
schimb.
Efectele exproprierii
a) Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat în proprietate
publică. Bunul expropriat intră în patrimoniul expropriatorului liber de orice
sarcini, în temeiul hotărârilor judectătoreşti definitivă şi irevocabilă sau în
cazul în contractului după îndeplinirea formelor de publicitate.
b) Subrogaţia naturală cu titlu particular – În conformitate cu prevederile art. 28
din legea exproprierii ipoteca şi privilegiul imobliar se strămută de drept asupra
despăgubirilor care au fost stabilite. Este un caz de subrogaţie stabilit prin lege.
O dată ce despăgubirea a fost stabilită, creditorul ipotecar nu mai poate proceda
la executarea silită a imobilului respectiv, chiar dacă până la momentul plăţii
efective, debitorul continuă a fi proprietar.
c) Stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Ştim că
dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt uzul, uzufructul, abitaţia,

21
 superficia. Acestea se sting prin efectul exproprierii. La fel, dreptul real de
folosinţă, dreptul de concesiune. Imobilul intră liber de sarcini în proprietatea
publică. Dezmembrămintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate
publică.
d) Stingerea drepturilor personale – concesiunea, locaţiuniea, arenda.
e) Punerea în posesie a expropriatorului – decurge din calitatea de proprietar a
expropriatorului, posesia fiind un atribut al proprietăţii.

5. Dreptul fostului proprietar de folosinţă şi de a obţine retrocedarea imobilului în

anumite condiţii.
În legea 33/1994 se prevăd câteva situaţii care au ca scop protejarea expropriatului. Astfel
că, la art. 34 se prevede un drept de cu privire la încheierea imobilului expropriat, în favoarea
proprietarului expropriat, în situaţia în care imobilul înainte de a fi afectat scopului pentru care a
fost expropriat, ajunge într-o atare situaţie.
Apoi, la art. 35-37 mai sunt prevăzute două situaţii ţi anume dreptul proprietarului
expropriat de a cere şi de a obţine retrocedarea imobilului expropriat şi dreptul la cumpărare a
imobilului în situaţia în care expropriatorul ia o decizie de înstrăinare.46

Întrebări de evaluare:

1. Definiţi dreptul de proprietate.

2. Ce se înţelege prin caracterul absolut al dreptului de proprietate?
3. Ce se înţelege prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate?
4. Ce se înţelege prin caracterul perpetuu al dreptului de proprietate?
5. Enumeraţi şi explicaţi limitele exercitării dreptului de proprietate.
6. Enumeraţi şi explicaţi inalienabilitatea şi care sunt limitările care privesc dreptul de
dispoziţie.
7. Ce este exproprierea?
8. Explicaţi procedura de expropriere şi etapele acesteia.

46
L. Pop, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în “Fiat justiţia”, nr. 1, 1996; Giurgiu L., Consideraţii în
legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Dreptul nr. 2/1995, p. 17-23; E.
Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate publică în Dreptul nr. 4/1998, p. 14.

22
 CURSUL 3

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ

1. Noţiune şi caractere specifice

2. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate publică
3. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică
4. Exercitarea şi apărarea dreptului de proprietate publică
5. Stingerea dreptului de proprietate publică

1. Noţiune şi caractere specifice

Suportul juridic al noţiunii îl găsim în următoarele dispoziţii: Constituţia României (art.
136 alin. 1 şi 2), Codul civil român (art. 476-278, 499, 1844), Codul silvic (Legea 46/2008),
Legea fondului funciar (18/1991), Legea adminsitraţiei publice locale (215/2001), Legea apelor
(107/1996), Legea minelor (85/2003), Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul
juridic al acesteia, Legea 33/1994 privind exproprierea petru cauză de utilitate publică.

Dreptul de proprietate publică este definit ca dreptul de proprietate ce aparţine exclusiv

statului şi unităţilor administrativ teritoriale asupra bunurilor care fac parte din domeniul
public şi ale cărei prerogative se exercită în regim de drept public, acesta fiind inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
În legislaţia românească găsim mai mulţi termeni în care se evidenţiază dreptul de
proprietate publică. Astfel în legea fundamentală a statului – Constituţia – la art. 136 alin. 1 şi 2
găsim termenul de „proprietate publică” acuzându-se împrejurarea că statul o ocroteşte, o
garantează. În completare, alin. 3 prevede că bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite
de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
În Legea 85/2003 –Legea minelor– face precizarea că resursele minerale situate pe
teritoriul şi în subsolul ţării, al platoului continental în zona economică a României din Marea
Neagră feac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statului român.
În Legea 18/1991 la art. 4 alin. 1, găsim distincţia între domeniul public şi domeniul
privat.
Domeniul public poate fi de interes naţional, când proprietatea aparţine statului sau de
interes local, situaţie în care proprietatea în regim de drept public aparţine unor unităţi
adminsitrativ teritoariale.
În Legea 215/2001 a administraţiei publice locale este de asemenea folosită terminologia
de „domeniu public” cu precizarea că acesta se împarte în domeniu public de interes naţional şi
în domeniu public de interes local sau judeţean.
În Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia se face
referire la un drept de proprietate publică care poate să aparţină statului sau unităţilor
administrativ teritoariale şi are ca obiect bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz
sau interes public, situaţie în care acestea fac parte din domeniul public al statului, judeţelor,
oraşelor sau comunelor.

23
 Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică?
a) Dreptul de proprietate publică este inalienabil.
Inalienabilitatea înseamnă imposibilitatea înstrăinărilor bunurilor din domeniul public,
explicată prin afectaţiunea acestora. Totodată aceste bunuri ce fac parte din domeniul public nu
pot fi expropriate. Într-un cuvânt ele sunt scoase din circuitul civil general.
b) Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil.
Caracterul imprescriptibil al dreptului de proprietate publică se manifestă atât sub aspect
achizitiv cât şi extinctiv.
În ce priveşte aspectul achizitiv trebuie înţeles prin aceea că este interzisă dobândirea
bunurilor care fac parte din domeniul public prin prescripţia achizitivă, iar a bunurilor mobile
prin posesia de bună credinţă.
Ce este prescripţia achizitivă? Este un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a
altor drepturi reale asupra unor bunuri mobile, prin exercitarea posesiei asupra acelor bunuri un
interval de timp stabilit de lege.
În ce priveşte aspectul extinctiv, imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publică
semnifică faptul că acţiunea în revendicare poate să fie introdusă oricând, iar dreptul la acţiune
în sens material nu se stinge, acţiunea neputând fi paralizată prin invocarea prescripţiei achizitive
sau a posesiei de bună credinţă.
Cine este posesorul de bună credinţă? Posesorul care ignoră nevalabilitatea titlului pe
baza căruia exercită stăpânirea materială şi puterea asupra unui bun.
Acest caracter de imprescriptibilitate al dreptului de proprietate publică este prevăzut de
legiutor la art. 1844 C. civ., la art. 11, lit. c din Legea 213/1998, în art. 5, alin. 2 din Legea
18/1991.
c) Dreptul de proprietate publică este insesizabil.
Aceasta înseamnă că bunurile ce aparţin domeniului public nu pot fi urmărite silit de
creditorul titularului dreptuolui sau de cei ai persoanelor cărora astfel de bunuri le-au fost date în
administrare, concesiune sau închiriere.
De asemenea asupra unor atare bunuri nu se pot constitui granţii reale –ipoteci-gajuri–.

2. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică are numai două categorii de subiecţi: statul român şi
unităţile administrativ-teritoriale, în cazul acelor bunuri care prezintă interes local.
Criteriile care permit identificarea bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate
publică sunt două şi anume:
- Dispziţiile exprese ale legii
- Interesul ocrotit (destinaţia acestor bunuri)
Ce înţelegem prin bunuri de uz public? Înţelegem acele bunuri care sunt destinate a fi
folosite sau eploatate pentru desfăşurarea unor activităţi sau servicii publice (de ex.: sedii de
instituţii, sediile unităţilor administrativ-teritoariale, muzeu, şcoală, spital etc.)
Categorii de bunuri care fac parte din domeniul public
La art. 136, alin. 3 din Constituţie găsim cea mai cuprinzătoare şi importantă enumerare a
categoriilor de bunuri care fac parte din domeniul public. Bogăţiile de interes public ale
subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele,
marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi
alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

24
 Analiza acestui text ne permite a evidenţia două categorii de bunuri pe care le identificăm
ca ar face parte din domeniul public şi anume: prima categorie cu bunurile enumerate, care aşa
cum arată textul, nu pot să facă obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi a doua categorie, în
care înglobăm bunurile indicate de legislaţia în vigoare sau determinate ca făcând parte din
domeniul public în funcţie de criterul destinaţiei pe care o au, de uz sau de folosinţă publică.
Conform Legii 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia se
disting trei categorii de domenii publice:
a) domeniul public al statului
b) domeniul public al judeţelor
c) domeniul public comunelor, oraşelor şi al municipiilor

3. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică

Conform prevederilor art. 7, din Legea 213/1998, dreptul de proprietate publică se
dobândeşte prin următoarele mijloace:
- Pe cale naturală
- Prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii
- Prin expropriere pentru cauză de utilitate publică
- Prin acte de donaţie sau legate acceptate de Guvern sau după caz, de Consiliul judeţean
sau local, dacă bunul în cauză urmează să intre în domeniul public.
- Prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ
teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate publică.
Prin alte moduri prevăzute de lege, categorie în care se înscrie cumpărarea sau schimbul pentru
utilitate publică, confiscarea, accesiunea.
- Modul special de dobândire reglementat la art. 9 din lege - trecerea unui bun din
domeniul public al statului în domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale şi invers.

4. Exercitarea şi apărarea dreptului de proprietate publică

Statul şi unităţile administrativ-teritoriale uzând de faptul că pot să-şi exercite
concomitent, dar şi separat calitatea de subiect de drept public sau de drept privat pentru a
acţiona pe două planuri, respectiv ca titulari de patrimonii ori ca titulari de drepturi reale asupra
nuor bunuri determinate.
a) În calitate de titulari de patrimonii, recunoscute prin domeniul public şi domeniul
privat (universalităţi de bunuri) statul şi unităţile administrativ-teritoriale, acţionează ca subiecte
de drept public (deci ca autorităţi publice, nu ca subiecte de drept civil).
Exercitarea prerogativelor, în această calitate, legate de administrarea patrimoniului
poartă denumirea de administrare generală realizându-se efectiv prin intermediul actelor de
putere, chiar dacă se referă şi la bunuri care fac parte din domeniul privat.
Calitatea de administrator general al domeniului public, dar şi a celui privat al statului
o are şi se realizează de Guvern.
În cazul unităţilor administrativ-teritoriale, calitatea de administrator general al
bunurilor din domeniul public, dar şi privat, revibe Consiliilor judeţene, locale, ale sectoarelor
municipiului Bucureşti pe baza hotărârii Consiliului general al municipiului Bucureşti.
b) În calitate de titulari ai drepturilor reale, în speţă ai dreptului de proprietate publică,
statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot să decidă ca exerciţiul prerogativelor acestui drept
să fie exercitate în mod direct şi nemijlocit prin intermediul altor persoane.

25
 Exercitarea directă a dreptului de proprietate publică de către stat (în calitate de subiect
de drept civil) se realizează prin intermediul Finanţelor.
La rândul lor, unităţile administrativ-teritoriale, respectiv judeţele, municipiile, oraşele,
comunele, exercită în mod direct prerogativele de titulari ai dreptului de proprietate publică prin
Consiliile judeţene, orăşeneşti şi comunale.
Exercitarea indirectă a dreptului de proprietate publică se face prin altul, în situaţiile în
care titularii acestui drept decid să încredinţeze prin acte de putere sau prin contract, bunurile
care fac obiectul unui astfel de drept unor persoane juridice pe care le înfiinţează prin acte de
putere sau unor persoane juridice de drept privat ori persoane fizice.
Modurile lor de exercitare indirectă, sub forma unor drepturi reale şi personale sunt:
Dreptul de administrare, asupra bunurilor aparţinând domeniului public ia naştere în temeiul art.
136, alin. 4 din Constituţia României, din art. 12, alin. 1 din Legea 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, art. 21 alin. 1 din Legea 215/2001 a adminsitraţiei publice
locale.
a) Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate
publică, fără însă a fi un dezmembrământ al acestuia.
De ce afirmăm acestea? Este un drept real pentru că titularul sau poate exercita atributele
în mod direct, fiind opzabil tuturor subiectelor raporturilor juridice civile. Este un drept real
principal, pentru că are o existenţă de sine-stătătoare. Este un drept derivat pentru că izvorăşte
din dreptul de proprietate publică.
Ce particularităţi are dreptul de administrare?
Nu este opozabil titularului dreptului de proprietate publică
Împotriva hotărârii de revocare sau de retragere, titularul nu se poate apăra cu mijloace
specifice de drept civil.
Acţiunea în contencios administrativ se poate exercita numai dacă titularul dreptului de
administrare face dovada că autoritatea care a dispus revocarea sau retragerea a acţionat cu
încălcarea legii.
Ce caractere juridice are dreptul de administrare?
Este inalienabil, imprescriptibil, insesizabil – lucru de altfel normal pentru întrucât este
un drept real derivat din dreptul de proprietate publică.
Care este conţinutul juridic?Are cele trei atribute – posesia, folosinţa şi dispoziţia – (ca
temei juridic avem art. 12 alin. 3, teza I din Legea 213/1998).
Cum încetează dreptul de administrare?
- Prin revocare sau retragere
- Ca urmare a reorganizării sau desfiinţării titularului
- Ca urmare a dispariţiei bunului în discuţie.
b) Dreptul de concesiune – este al doilea mod de exercitare indirectă sub formă de
drepturi reale asuopra bunurilor aparţinând domeniului public, este posibilă ca urmare va
prevederilor exprese ale legii.
c) A treia modalitate constă în închirierea asupra bunurilor aparţinând domeniului
public. Se realizează prin licitaţie publică.
d) O altă modalitate este dreptul real de folosinţă gratuită. El se poate realiza prin decizii
ale administratorului bunului – Guvern, unităţile administraţiei publice locale – în scopul
susţinerii activităţilor de binefacere sau de utilitate publică ori pentru sprijinirea serviciilor
publice.

26
 Conţinutul acestui drept presupune exercitarea posesiei şi a actelor de folosinţă, inclusiv
dreptul de a culege fructele însă exclude actele de dispoziţie materială şi juridică. Apărarea
acestui drept se poate face numai în contencios administrativ şi încetează la exprirarea datei
pentru care a fost constituit.
Temeiul juridic îl găsim la rt. 10 alin. 1 din Legea 213/1998 modalităţile sunt:
- Pierirea bunului urmare acţiunii omului sau pe cale naturală
- Trecerea din domeniul public în domeniul privat
De asemenea mai avem în legislaţie trei cazuri:
- Situaţia legată de expropriere (cazul retrocedării, dacă în termen de 1 an bunul expropriat nu a
fost utilizat în scopul pentriu care a fost expropriat, art. 35, 37 din L. 33/1994)
- Situaţii prevăzute în dispoziţiile art 10 din L. 1/2000
- Situaţiile prevăzute de art. 478, C. civ.

Întrebări de evaluare:

1. Definiţi dreptul de proprietate publică.

2. Ce înţelegeţi prin caracterul inalienabil, insesizabil, imprescriptibil al dreptului de
proprietate publică?
3. Prin intermediul cui se exercită în mod direct dreptul de proprietate publică?
4. Explicaţi dreptul de administrare.
5. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publică.
6. Modalităţile de exercitare a dreptului de proprietate publică.
7. Care sunt titularii dreptului de proprietate publică?
8. Cum poate fi apărat dreptului de proprietate publică?

27
 CURSUL 4

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Definiţia şi caracterele dreptului de proprietate privată

2. Obiectul dreptului de proprietate privată
3. Titularii dreptului de proprietate privată

1. Definiţia şi caracterele dreptului de proprietate privată

Proprietatea privată este o formă a dreptului de proprietate. Trebuie să o considerăm ca
formă dominantă de proprietate în cadrul unei societăţi întrucât bunurile ce o compun sunt în
circuitul civil general, ceea ce face posibilă punerea lor în valoare pentru asigurarea nevoilor
materiale permanente ale membrilor societăţii.
În cadrul sistemului proprietăţii, opiniem alături de ceilalţi autori că proprietatea privată
este regula, iar proprietatea publică prin regimul ei strcit constituie excepţia.47
Constituţia ţării noastre garantează proprietatea privată.48 De la alin 1 la 9 subsol
Proprietatea privată este reglementată de o serie de acte normative dintre care amintim:
Legea 18/1991 (legea fondului funciar), Legea 7/1996 (Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare), Legea 215/2001 a administraţiei publice locale, Codul civil etc.
Garanţia dreptului de proprietate rezultă din următoarele împrejurări şi dispoziţii:
Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică şi cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire.
Naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri
pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie sunt
interzise.

47
I. Sabău-Pop, op. cit., p. 82.
48
„ Art. 44, alin. 1 din Constituţie prevede: „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt
garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
alin. 2 din Constituţie: Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de
titular. Cetăţenii şi apatrizii pot dobândi drepturi de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe
bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.
alin. 3 din Constituţie: Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
alin. 4 din Constituţie: Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate
publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a
titularilor.
alin. 5 din Constituţie: Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei
proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.
alin. 6 Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) şi (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în
caz de divergenţă, prin justiţie.
alin. 7 Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
alin. 8 Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă.
alin. 9 Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în
condiţiile legii.”

28
 Pentru lucrări de interes naţional general autoritatea publică poate să folosească subsolul
oricărei proprietăţi imobiliare, dar numai cu oblogaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele
aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.
Averea dobândită în mod licit, nu poate fi confiscată, caracterul licit al dobândirii
prezumându-se întotdeauna, iar bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori
contravenţii pot fi confiscate, însă numai în condiţiile prevăzute de lege.
Dreptul la moştenire este garantat.
Regimul juridic al dreptului de proprietate privată este acelaşi indiferent dacă subiecţii
lui sunt persoane fizice sau statul.
Ca definiţie propunem => dreptul de proprietate privată este acel drept real subiectiv ce
aparţine peroanelor fizice, persoanelor juridice, statului, unităţilor adminsitrativ-teritoriale
asupra oricărui bun mobil sau imobil, drept ce conferă acestor titulari posesia, folosinţa şi
dispoziţia prin putere şi în interes propriu, însă în limitele prevăzute de lege. 49

Caraterele juridice ale dreptului de proprietate privată

a) Caraterul alienabil
Întrucât, aşa cum am arătat bunurile mobile şi imobile ce fac obiectul dreptului de
proprietate privată se află în circuitul civil, dreptul de proprietate privată poate fi transmis de
titular altor pesoane, cu condiţia respectării dispoziţiilor legale.
Legiuitorul în grija sa pentru realizarea echilibrului între părţi, a supravegherii relaţiilor
interpersonale a stabilit anumite proceduri, reguli cu ocazia înstrăinării dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor. Se cere forma autentică, se cer garanţii că transmiterea are loc în
condiţii normale, că există dovada unui preţ real. Existenţa unor licitaţii etc.
b) Caracterul prescriptibil
Deşi dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz în relaţia proprietar-bun, deci prin fapta
proprie, fiind sub acest aspect un drept imprescriptibil, el poate pierde în relaţia dintre proprietar
şi o terţă persoană, deci ca efect al exercitării unor acte de stăpânire a bunului care face obiectul
său de către acesta din urmă.
Este situaţia bunurilor imobile care pot fi dobândite achizitiv prin faptul posesiei o
anumită perioadă de timp în condiţiile cerute de lege, stare de fapt care are drept consecinţă
posibilitatea de a paraliza acţiunea în revendicare imobiliară pe care o promovează proprietarul,
iar în cazul bunurilor mobile de posesia de bună credinţă a bunului, ocrotită printr-o prezumţie
absolută de proprietate chiar în faţa adevăratului proprietar şi de acţiunea în revendicare
mobiliară care poate fi exercitată doar într-un interval de timp de 3 ani, împotriva celui care cu
bună-credinţă a dobândit un astfel de bun de la cel care l-a pierdut ori care l-a furat.
c) Caracterul sesizabil
Prin acesta înţelegem faptul că bunurile care fac parte din obiectul dreptului de
proprietate privată pot să fie urmărite de creditorii proprietarului pentru realizarea creanţei pe
care o are împotriva acestuia. Asupra acestor bunuri se pot constitui garanţii imobiliare (gaj-
ipotecă).

49
Vezi şi Revista Dreptul, nr. 4/2009, O. Ungureanu, Cornelia Munteanu, (Sibiu) Reflecţii privind conţinutul şi
definiţia dreptului de proprietate, p. 54-76.

29
 2. Obiectul dreptului de proprietate privată
Pot face obiectul dreptului de proprietate privată orice fel de bun mobil sau imobil, care
nu face obiectul dreptului de proprietate publică; orice bun mobil sau imobil care se află în
circuitul civil.

3. Titularii dreptului de proprietate privată

Dreptul de proprietate privată poate să aibă ca titulari pe următorii: persoane fizice,
persoane juridice de drept privat, statul, unităţile administrativ-teritoriale.
a) Persoanele fizice
Principiul constă în aceea că orice persoană fizică poate să fie titular al dreptului de
proprietate privată, având capacitate civilă.
Capacitatea civilă50, această aptitudine de a dobândi drepturi, printre care evident şi
dreptul de proprietate privată şi de a le exercita este consacrată juridic în art. 4 şi 5 din Decretul
31/1954 privitor la persoanele fizice şi juridice.
Precizăm şi principiul conform căruia persoana fizică poate dobândi drepturi chiar din
momentul concepţiei cu condiţia de a se naşte vie.
Excepţiile sunt cazurile în care se elimină aptitudinea unei persoane fizice de a dobândi
dreptul de proprietate ci doar posibiloitatea de a dobândi un astfel de drept cu privire la anumite
bunuri.
O primă categorie de excepţie are legătură cu domeniul public. Bunurile care fac obiectul
domeniului public nu pot face obiectul dreptului de proprietate privată. (art. 136, alin. 3 din
Constituţia României).
O a doua categorie se referă la calitatea anumitor persoane. Aici avem următoarele
excepţii:
a) Cetăţenii unui stat memebru al UE ori a spaţiului Economic European care nu sunt
nerezidenţi în România şi apatridul nerezident în România, dar cu domiciliul într-un
astfel de stat, nu pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor pentru
reşedinţe secundare, decât după împlinirea a cinci ani de la data aderării României.
b) Terenurile agricole, pădurile, terenurile forestiere vor putea fi dobândite după trecerea a
şapte ani, de cei de mai sus, cu excepţia fermierilor care desfăşoară activităţi
independente, îşi dovedesc această calitate cu documente eliberate de autorităţi
competente din statul membru sau de provenienţă.
c) Cetăţenii străini şi apatrizii aparţinând statelor terţe, nu pot dobândi drept de proprietate
asupra terenurilor decât în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale ori pe bază
de reciprocitate.

b) Persoanele juridice de drept privat

Am arătat mai sus că dreptul de proprietate privată poate să aibă ca titular şi atare
persoane. Aceasta beneficiază de acelaşi regim juridic ca şi persoanele fizice.
Sunt subiecţi de drept privat următoarele persoane juridice:

50
Capacitatea civilă este capacitatea juridică de drept civil a persoanei fizice şi juridice, adică aptitudinea general a
acestor persoane de a avea drepturi şi obligaţii de natură civilă, de a fi subiecte de drept în raporturi juridice civile.
Se prezintă sub două aspecte distincte: a) capacitatea de folosinţă şi b) capacitatea de exerciţiu. Este recunoscută în
mod egal tuturor persoanelor. Nimeni nu poate fi îngrădit în capacitatea de folosinţă şi nici lipsit în tot sau în parte
de capacitatea de exerciţiu, decât în cazurile şi condiţiile stabilite de lege. Nimeni nu poate renunţa, nici în tot nici în
parte, la capacitatea de folosinţă sau la cea de exerciţiu.

30
- societăţile comerciale cu capital privat, cu capital privat şi de stat sau cu capital de stat integral,
- societăţile cooperatiste organizate în temeiul Legii 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea
cooperaţiei,
- cooperativele de credit, înfiinţate în baza OUG nr. 97/2000,
- societăţile agricole, constituite în baza Legii 36/1991,
- sindicatele (Legea 54/2003), asociaţiile şi fundaţiile (OUG nr. 26/2000),
- persoanele juridice străine.

c) Statul şi unităţile administrativ-teritoriale – de asemenea pot fi titulari ai dreptului de

proprietate privată asupra bunurilor care fac obiectul domeniului privat al fiecăruia. Temei
juridic: Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, Legea
215/2001 a administraţiei publice locale.

Întrebări de evaluare:

1. Definiţi dreptul de proprietate privată.

2. Ce se înţelege prin caracterul alienabil al dreptului de proprietate?
3. Ce se înţelege prin caracterul sesizabil al dreptului de proprietate?
4. Ce se înţelege prin caracterul prescriptibil al dreptului de proprietate?
5. Cine sunt titularii dreptului de proprietate privată?
6. Care este principiul care guvernează dreptul de proprietate privată?

31
 CURSUL 5

MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Proprietatea rezolubilă
2. Proprietatea anulabilă
3. Proprietatea comună
3.1. Proprietatea comună pe cote părţi
3.2. Proprietatea comună în devălmăşie

Dreptul de proprietate se poate prezenta sub mai multe forme în sensul că una sau mai
multe persoane pot să-şi exercite în acelaşi timp toate atributele pe care le presupune, fie că
titularul este o singură persoană sau mai multe. Mai pot exista situaţii când existenţa dreptului
este sigură, coexistă sau în care existenţa dreptului este doar vremelnică (incertă).
Faţă de cele de mai sus, dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau afectat de
modalităţi.
Pur şi simplu – în situaţiile în care titular este o singură persoană, iar existenţa sa este
sigură, certă, irevocabilă.
Afectat de modalităţi – în situaţiile când calitatea de titular este deţinută în acelaşi timp
de mai multe persoane sau când existenţa sa nu este sigură, este incertă, nu este definitivă.
Modalităţile dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubilă, anulabilă şi comună.

1. Proprietatea rezolubilă
Proprietatea este rezolubilă atunci când ia naştere dintr-un act juridic translativ de
proprietate care este afectat de o condiţie rezolutorie. Această situaţie face ca dreptul de
proprietate să aibă o existenţă nesigură, putând fi desfiinţat pentru a se întoarce, de regulă, în
patrimoniul înstrăinătorului.
Existenţa dreptului de proprietate depinde de nerealizarea evenimentului care este în
viitor şi este incert.
Aceasta este ceea ce am numit în definiţie – condiţie rezolutorie – pentru că această
condiţie rezolutorie este modalitatea actului juridic care constă într-un eveniment viitor şi nesigur
ca realizare, a cărui îndeplinire are ca efect stingerea drepturilor şi obligaţiilor născute din acel
act juridic51. Actul afectat de condiţia rezolutorie este desfiinţat retroactiv ca şi când nu ar fi
existat.

1.1. Efectele proprietăţii rezolubile

a) Existenţa condiţiei rezolutorii în cadrul actului juridic transferă starea de incertitudine
asupra dreptului de proprietate care ia naştere, asfel că „pendente conditione”, până în momentul
în care se îndeplineşte, bunul transmis are doi proprietari.
Pendente conditione = locuţiune latină folosită pentru a desemna intervalul de timp
cuprins între momentul încheierii unui act juridic şi momentul în care se îndeplineşte condiţia de
care este afectat acel act.

51
Dicţionar juridic

32
 Cel care transmite bunul, înstrăinătorul, nu este un adevărat proprietar, ci are asupra
bunului un drept de proprietate afectat de o condiţie suspensivă, caracterizat prin aceea că există
o speranţă că bunul se va reîntoarce în patrimoniul său dacă, condiţia nu se va îndeplini.
Condiţie suspensivă = condiţie până la îndeplinirea căreia însăşi existenţa obligaţiei este
suspendată, consolidându-se în mod retroactiv (de la data încheierii actului) prin îndeplinirea
condiţiei.
În ceea ce îl priveşte pe dobânditor, acesta are un drept de proprietate supus unei condiţii
rezolutorii, deci el se va comporta faţă de bun ca un adevărat proprietar.
b) Îndeplinirea condiţiei rezolutorii produce efecte „eveniente conditione”, constând în
încetarea definitivă şi retroactivă a dreptului de proprietate din patrimoniul dobânditorului,
începând chiar din momentul în care a fost perfectat actul juridic translativ de proprietate cu o
astfel de afectaţiune şi revenirea bunului în patrimoniul transmiţătorului, care redobândeşte
calitatea de proprietar, titular al unui drept pur şi simplu.
Eveniente conditione = alocuţiune latină ce se foloseşte pentru a desemna situaţia în
care condiţia care afecta un act juridic s-a împlinit.
În cazul în care condiţia nu se îndelpineşte efectul pe care îl presupune proprietatea
rezolubilă constă în consolidarea retroactivă a calităţii dobânditorului, acesta devenind un
proprietar pur şi simplu.

1.2. Cazuri de proprietate rezolubilă

În cazul în care transmiterea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub
condiţie rezolutorie, existenţa dreptului dobânditorului depinde de realizarea sau nerealizarea
condiţiei.
Donaţiile între soţi sunt revocabile (art. 937 C. civ.). Soţul donator poate revoca oricând,
unilateral, donaţia făcută celuilalt soţ. Deci, dreptul de proprietate dobândit de soţul gratificat
depinde de faptul dacă celălalt soţ va revoca sau nu donaţia.
Donaţiile făcute de persoane care nu au copii sau alţi descendenţi în momentul
perfectării lor sunt revocate de plin drept, dacă donatorului i se naşte un copil, chiar postum (art.
836 C. civ.).
Art. 494 C. civ. - în ipoteza în care o persoană construieşte pe terenul altuia, proprietarul
terenului invocând accesiunea poate deveni proprietar al construcţiei.52

2. Proprietatea anulabilă
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul de proprietate este dobândit în temeiul
unui act juridic translativ de proprietate care este afectat de o cauză de nulitate relativă. Acest
fapt duce la desfiinţarea actului juridic respectiv la cererea persoanei îndreptăţite, ceea ce face ca
dreptul de proprietate al dobânditorului să se stingă.
Acţiunea în nulitate relativă este supusă prescripţiei extinctive în termenele generale de
prescripţie (Decretul 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă). Până la acoperirea nulităţii
relative prin confirmarea expresă a actului juridic sau prin expirarea termenului de prescripţie a
acţiunii în anulare, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur.
Proprietatea anulabilă poate să devină una pură şi simplă, în situaţia în care este
confirmată, moment în care dreptul de proprietate al dobânditorului este consolidat cu efect
irevocabil. Confirmarea poate fi expresă sau tacită. Confirmarea expresă trebuie făcută în scris. 53

52
L. Pop, op. cit., p. 184.
53
Art. 1190 C. civ.

33
 3. Proprietatea comună
Proprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate care se caracterizează prin
aceea că dreptul de proprietate aspura aceluiaşi bun aparţine în acelaşi timp mai multor persoane.
Conform dispoziţiilor legale, în ţara noastră proprietatea comună poate fi întâlnită în două
forme: pe cote părţi şi în devălmăşie. Deosebirea dintre cele două forme constă în felul în care
este determinată întinderea dreptului de proprietate al fiecărui proprietar.
La proprietatea comună pe cote părţi – întinderea dreptului este stabilită printr-o cotă
parte abstractă şi ideală pentru fiecare coproprietar.
La proprietatea comună în devălmăşie – nu se cunoaşte cota-parte a fiecărui coproprietar
devălmaş.

3.1. Proprietatea comună pe cote părţi

Aşa cum am spus, proprietatea pe cote părţi este acea formă de proprietate comună în
cazul căreia bunul aparţine în acelaşi timp mai multor persoane, dar fără ca aceta să fie fracţionat
în materilaitatea sa, fiecăruia dintre aceştia revenindu-i o cotă parte abstractă şi ideală din dreptul
de proprietate asupra respectivului bun.
Totodată este de reţinut, că ceea ce este specific acestei forme de proprietate comună este
faptul că fiecare dintre persoanele care au calitatea de titulari ai dreptului de proprietate nu sunt
proprietari exclusivi asupra unei porţiuni determinate din bun, porţiune pe care o putem
determina, indica în materialitatea sa în orice moment. Exclusivitatea există, dar numai în asupra
unei cote părţi ideale şi abstracte din dreptul de proprietate, împrejurare care îi permite
coproprietarului să se comporte faţă de bun ca un proprietar şi să exercite atributele care i le
conferă acest drept. Identificarea porţiunii materiale din bun care îi revine făcându-se însă, numai
în cazul unei sistări a comunităţii din partaj.
 Fiecare proprietar este titular asupra unei cote părţi ideale, abstracte din dreptul de
proprietate. Dreptul este divizat, iar cota parte poate fi exprimată printr-o fracţie (procent) – 1/3 –
¼ - ½, sau 10 %, 20 %, fără a fi în prezenţa unui drept exclusiv.
 Bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracţionat în materialitatea sa.
Bunul în întregul său este deţinut cu titlu de proprietate comună, iar drepturile copărtaşilor se
întrunesc în fiecare dintre cele mai mici particule care alcătuiesc bunul în materialitatea lui.
 La proprietatea pe cote părţi ceea ce este fracţionat este dreptul, iar nu bunul în
materialitatea lui.

3.1.1. Felurile proprietăţii comune pe cote părţi

În funcţie de durata coproprietăţii s-a convenit că avem două feluri de coproprietate:
- Coproprietate comună pe cote părţi obişnuită sau temporară
- Coproprietate comună pe cote părţi forţată şi perpetuă
Deosebirea între aceste feluri este rezultată din împrejurarea că primul fel poate înceta
prin împărţeală sau partaj, iar în cel de-al doilea, coproprietatea având caracter perpetuu nu poate
fi sistat prin împărţeală.
Cu referire la această deosebire putem afirma şi faptul că cele două forme sunt născute
din împrejurarea posibilităţii sau imposibilităţii de a sista starea de coproprietate.

3.1.1.1. Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară

Ca definiţie – este acea formă de coproprietate care poate să înceteze oricând ca urmare a
acordului coproprietarilor sau la cererea unuia dintre aceştia prin împărţeală sau partaj.

34
 Ce trebuie reţinut?
Această formă de coproprietate dă posibilitatea copărtaşilor de a sista oricând, iar această
sistare poate avea loc la cererea oricărui proprietar.

Cum ia naştere această formă de proprietate?

a) urmare a construirii în comun sau dobândirii unui bun de către mai multe persoane.
b) din moştenire legală sau testamentară, în cazul în care defunctul are mai mulţi
succesori legali sau lasă acelaşi bun mai multormoştenitori testamentari.
c) prin uzucapiune, în cazul în care actele de posesie au fost exercitate de două sau multe
persoane (o coposesie).
d) la desfacerea căsătoriei prin divorţ sau încetarea căsătoriei, când starea de proprietate
comună în devălmăşie se transformă în proprietate comună pe cote părţi.
e) în cazurile de încetare a societăţii civile, când potrivit dispoziţiilor art. 1530 C. civ.,
foştii asociaţi devin coproprietari.
f) confiscarea parţială a bunurilor aparţinând unei persoane fizice ca sancţiune penală,
contravenţională sau în baza Legii 115/1996 privind declararea şi controlul averii demnitarilor.

Care este regimul juridic al coproprietăţii comune pe cote părţi obişnuită sau
temporară?
Problema trebuie lămurită din cauza modului în care bunul este proprietatea mai multor
persoane, care au din punct de vedere juridic un drept exclusiv doar asupra unei cote părţi ideale
şi abstracte nu asupra unei cote din bun privit în materialitatea acestuia. Este destul de greu a se
obţine o unanimitate asupra modului de folosire şi dispunere a tuturor coproprietarilor. Această
stare a creat un regim juridic guvernat de două reguli:
a) Coproprietarii nu au un drept exclusiv asupra unei părţi din bun privit în materialitatea
sa.
b) Coproprietarii au un drept exclusiv asupra cotelor părţi ideale pe care le deţin.
Aşadar, în ceea ce priveşte primul caz – vom avea situaţia că actele pe care le exercită
asupra bunului pe care îl deţin în comun trebuie să fie luate prin acordul unanim al tuturor
coproprietarilor. Este ceea ce găsim în literatura juridică sub denumirea de regula unanimităţii.
În al doilea caz, coproprietarii sunt liberi să procedeze la transmiterea cotei ce le revine,
fără să fie nevoiţi să solicite şi să obţină acordul celorlalţi.
De la principiul unanimităţii s-au derogat anumite situaţii legate de posesia şi folosinţa
bunului.
Pentru înţelegerea mai clară a acestora, vom face câteva precizări legate de modul în care
discutăm despre acte materiale şi acte juridice cu privire la bunul în discuţie, acte exercitate de
copărtaş.
Actele materiale
Literatura juridică şi practica judiciară au decis astfel de acte (de folosire materială) sunt
făcute de fiecare copărtaş care are folosinţa bunului, cu condiţia ca în exercitarea folosinţei să fie
respectate şi drepturile celorlalţi. Folosinţa materială nu va putea să ducă la schimbarea
destinaţiei bunului şi nu poate să transforme modul de folosinţă, fără acordul unanim al celorlalţi
copărtaşi.
Deci, ştiind că actele de dispoziţie materială presupun schmbarea calităţilor pe care le are
bunul şi pot să-l facă inutilizabil sau dimpotrivă, i se dă o altă calitate, care chiar superioară fiind

35
nu a fost urmărită şi nu prezintă interes pentru coproprietar, acestea nu pot fi luate, nu se poate
exercita numai dacă există consimţământul tuturor coprietarilor.
Actele juridice
Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc soarta juridică a
bunului şi pot să le includă pe primele.
Actele de dispoziţie ca cele mai importante acte juridice sunt încheiate având în vedere
specificul coproprietăţii şi în principiu sunt guvernate de regula uninanimităţii. Din această
regulă decurge concluzia că fiecare copărtaş având numai o cotă parte ideală din dreptul de
proprietate, nu poate face fără acordul celorlalţi acte de dispoziţie care să afecteze bunul în
întregul său sau într-o parte materială determinată.
Mai avem acte juridice care privesc actele de conservare, adică acele acte prin care se
evită pierderea bunului, cum ar fi perfectarea unor acte juridice care au ca obiect repararea
bunului sau întreruperea cursului unei prescripţii, cazuri în care perfectarea lor este valabilă chiar
de un singur coproprietar.
Apoi, mai avem acte juridice ce se referă la actele de administrare, cele care valorifică
bunul prin perceperea fructelor, care pot să fie încheiate şi de un singur coproprietar.
În al doilea caz (dreptul exclusiv al coproprietarilor asupra cotelor părţi care le revin),
rezultă că ei, coproprietarii pot să cedeze alor persoane aceste cote, le pot greva cu garanţii reale.
Ei nu au nevoie de acceptul celorlalţi.

Care sunt obligaţiile coproprietarilor?

Coproprietarii au obligaţia să constribuie la cheltuielile de întreţinere, conservare,
administrare a bunului deţinut în comun în raport cu cota de proprietate pe care o deţin şi sunt
ţinuţi să respecte obligaţiile, propter rem, pe care legislaţia le prevede în cazul fondului funciar.

3.1.2. Care sunt modalităţile de încetare a proprietăţii pe cote părţi?

Se cunosc următoarele modalităţi:
- Dobândirea de către unul din coproprietari a tuturor cotelor celorlalţi prin cumpărare, donaţie,
moştenire
- Prin înstrăinare către un terţ, a bunului
- Prin uzucapiune de către un terţ
- Prin pieirea totală a bunului
- Prin expropriere
- Prin partaj sau împărţeală
Ne vom opri asupra partajului, pentru detaliere.
Ce este partajul?
Este o operaţie juridică, ce are rolul de a pune capăt unei stări de fapt (coproprietate sau
indiviziune) printr-o împărţeală convenţională (amiabilă) sau judecătorească a unui bun sau a
unor bunuri comune care se realizează în natură sau în echivalent bănesc. Ca urmare a
operaţiunii fiecare coproprietar devine un proprietar exclusiv al bunului sau al bunurilor care îi
revin sau îi sunt atribuite.54

54
Art. 728-799 C. civ., art. 6731 – 67314 C. proc. civ. Articolele din Codul de procedură civilă sunt introduse prin
O.G. 138/2000 care a abrogat Legea 603/1943 pentru simplificarea procedurii împărţelii judiciare.

36
 Art. 728 C. civ. confirmă împrejurarea că fiecare coproprietar are un drept imprescriptibil
de a cere partajul. Este urmarea faptului că legiuitorul a statuat că faptul copartajului este o stare
temporară (vremelnică) şi deci copărtaşii au posibilitatea de a sista această stare de coproprietate
ori când doresc.
Poziţia legiutorilor se datorează dorinţei de a evita şi înlătura posibilele surse de conflict
ce pot apărea între coproprietari, când unul se află în posesia bunului, ori uzurpării dreptului prin
uzucapiune, dificultăţi ce pot apărea în procesul administrării.
Art. 728 C. civ. este din categoria celor de „ordine publică” deci copărtaşii nu pot stipula
să menţină pe timp nedefinit indiviziunea. O atare înţelegere este lovită de nulitate absolută.
În alin. 2, al aceluiaşi atricol sunt precizate însă posibiltatea pentru copărtaşi de a stipula
menţinerea indiviziunii până la cinci ani şi apoi prelungirea.
Oricum, coindivizii nu pot stipula perpetuarea indiviziunii şi nici testamentul nu poate
impune succesorilor rămânerea în indiviziune.
Încetarea indiviziunii se realizează prin trei moduri:
- prin convenţie,
- prin succesiune,
- prin împărţeală.
Prin convenţie – toţi coindizivarii transmit unui terţ dobânditor bunul care face obiectul
coproprietăţii.
Prin succesiune – atunci când unul din moştenitori, culege singur drepturile succesorale
ale celorlalţi.
Prin împărţeală (partaj) – se realizează în două moduri:
a) Prin învoiala părţilor (partaj convenţional)
b) Prin justiţie (partaj judiciar)
a) Prin învoiala părţilor (partaj convenţional) – este operaţiunea care se realizează în
mod voluntar prin acordul tuturor copărtaşilor. Această convenţie este supusă regulilor de
validitate ale unui act juridic.
Art. 730 C. civ. Stabileşte condiţiile cerute „ad validitatem”:
- toţi copropietarii să fie prezenţi cu ocazia efectuării partajului
- toţi copărtaşii să aibă capacitatea de exerciţiu
- toţi copătaşii să convină liber asupra modalităţilor de sistare a coproprietăţii
Dacă nu sunt îndeplinite aceste condiţii suntem în situaţia unei nulităţi realtive
Forma partajului convenţional poate fi orală sau scrisă.
b) Prin justiţie (partaj judiciar) – apare când coindivizarii nu ajung la o înţelegere ori
legiutorul impune obligativitatea partajului judiciar.
Când este impus partajul judiciar?
- Când un copărtaş nu este prezent la rezolvarea indiviziunii nu este reprezentat prin mandatar cu
procură specială,
- Când un coindivizar este minor, interzis şi autoritatea tutelară nu a încuviinţat actul de
împărţeală prin învoială,
- Atunci când unul sau mai mulţi coindivizari se opun actului de împărţeală prin convenţie.
Procedura împărţelii judiciare este prezent la art. 6731 – 67314 Cod procedură civilă.
Pentru realizarea acestei proceduri se presupune învestirea instanţei de judecată cu ceea
ce numim – acţiune de partaj – în care se va specifica titlul pe baza căruia se cere împărţeala,
între care urmează a se face împărţeala, care sunt bunurile ce urmează a fi împărţite, valoarea lor,
unde se găsesc bunurile respective, ce persoană le deţine sau administrează.

37
 Legiutorul a prevăzut posibilitatea ca părţile să realizeze un acord de voinţă în faţa
instanţei (art. 6733 – 6734 C. proc. civ.). instanţa este obligată să ia act la prima zi de înfăţişare de
recunoaşterile şi de acordul coproprietarilor cu privire la existenţa bunurilor, de locul unde se
află şi de valoarea lor, iar în tot cursul procesului să depună diligenţe ca proprietarii să împartă
împartă bunurile prin bună învoială, cazuri în care instanţa va fi ţinută să hotărască potrivit
învoielii părţior.
Sistarea stării de coproprietate în faţa instanţelor de judecată prin bună învoială este
acceptată chiar dacă printre coproprietari se află minori sau interzişi, dar se cere avizul autorităţii
tutelare sau ocrotiţilor legali. Se poate accepta şi o invoială parţială pentru anumite bunuri şi se
va continua procesul pentru restul bunurilor.
Dacă părţile nu se înţeleg instanţa va hotărî asupra acestor aspecte: bunurile ce sunt
supuse împărţelii, calitatea de coproprietar al părţilor, cota parte ce se cuvine fiecăruia, creanţele
care s-au născut din starea de proprietate comună pe care proprietarii le au unii faţă de alţii,
precum şi datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele moştenitorilor faţă de defunct
şi sarcinile moştenirii, în cazurile în care obiectul partajului îl constituie o masă succesorală de
bunuri.

Care sunt modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar?

a) Partajarea în natură
b) Atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtaşi, ceilalţi copărtaşi urmând
să primească echivalentul bănesc al cotelor la care au dreptul.
c) Vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc
a) Partajarea în natură – se realizează prin formarea de loturi egale cu numărul
coproprietarilor. Această formă este regula (art. 6735 alin. 2 C. proc. civ.)
Prin această modalitate se consideră că se realizează o echilibrare mai eficientă a
intereselor economice, ale copărtaşilor pentru că vizează bunuri care intră în conţinutul dreptului
real de proprietate şi nu o echivalentă a acestuia. Dacă loturile nu sunt echivalente valoric, se
procedează la stabilirea de sulte.
b) Atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtaşi, ceilalţi
copărtaşi urmând să primească echivalentul bănesc al cotelor la care au dreptul – se aplică
atunci când bunul nu poate fi partajat comod în natură. Bunul are caracter indivizibil şi s-ar
distruge prin formarea de mai multe bunuri din el, s-ar fărâmiţa neeconomicos.
c) Vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc – vânzarea se face prin bună
învoială sau prin licitaţie publică. Preţul astfel obţinut se împarte proporţional cu cotele deţinute.

Efectele partajului
Partajul este declarativ de drepturi (art. 786 C. civ.). În această situaţie:
a) Coproprietarii sunt consideraţi că au fost proprietari exclusivi asupra bunurilor care le revin
de la data la care s-a născut coproprietatea, iar în privinţa restului bunurilor acestea sunt
considerate că nu le-au aparţinut niciodată.
b) Actele de vânzare sau de grevare cu garanţii reale a bunului comun vor fi consolidate
definitiv sau din contră vor fi considerate ineficiente, în funcţie de împrejurarea dacă bunul în
cauză cade în lotul cuvenit coproprietarului înstrăinător sau care a grevat bunul.
c) Partajul nu constituie un just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.

38
 3.1.1.2. Proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă
Acea formă de proprietate care are un caracter permanent şi forţat. Este impusă
independent de voinţa coproprietarilor datorită naturii bunurilor, care nu pot să fie folosite decât
în comun şi în mod permanent.
Astfel, din definiţie putem constata care este specificul acestei forme de coproprietate:
> Constatăm că suntem în faţa unei stări de permanenţă impusă de natura bunului. Bunul nu
poate să fie folosit decât împreună cu toţi coproprietarii.
> Caracterul forţat, caracter impus de legiutor (uneori de practica judiciară). Coproprietarii nu
pot ignora această impunere, nu i se pot opune. Motivul? Partajarea bunului ar face ca acesta să
fie impropriu pentru destinaţia pe care o are.
> Caracterul accesoriu – bunurile care fac obiectul respectivei coproprietăţi forţate existând doar
pentru a servi normalei folosinţe a unor bunuri care fac obiectul proprietăţii exclusive, care în
cadrul acestei reaţii ocupă locul bunurilor principale.
Altfel spus, bunurile care alcătuiesc obiectul său constituie accesoriul altor bunuri
principale ce se află în proprietate exclusivă. Suntem practic în prezenţa a două drepturi de
proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului principal şi dreptul de proprietate pe cote părţi
forţată şi perpetuă aspura bunurilor sau bunului accesoriu destinat şi de regulă, absolut necesar
pentru utilizarea normală a bunului principal. Acesta este motivul pentru care acest fel de
coproprietate urmează soarta juridică a bunului principal conform prinicpiului „accesorium
sequitur principale”. De aici, regula => dreptul de proprietate nu poate fi înstrăinat ori grevat în
mod separat. Înstrăinarea şi grevartea este admisă numai împreună şi concomitent cu înstrăinarea
sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal.
> Coproprietatea forţată şi perpetuă nu poate să aibă ca obiect decât bunuri individual
determinate şi nu universalitate de bunuri.

Care este regimul juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue?

a) Bunurile care fac obiectul acestei forme de coproprietate pot să fie folosite în comun şi în mod
egal de toţi coproprietarii, chiar şi numai de un singur coproprietar, fără ca o astfel de stare de
fapt să însemne pierderea drepturilor celorlalţi coproprietari sau să deschidăpentru cel care
foloseşte bunul calea pentru dobândirea lui exclusivă prin vreunul din modurile prevăzute de
lege. Un atare regim juridic se motivează, prin aceea că întinderea drepturilor de a folosi bunul,
actele de folosinţă fiind egale.
b) Bunul comun deţinut în stare de coproprietate forţată şi perpetuă poate să fie folosit de
coproprietari în mod liber, cu condiţia de a nu aduce atingere dreptului de folosinţă pe care în
acelaşi timp îl au ceilalţi coproprietari şi de a folosi bunul numai potrivit destinaţiei comune pe
care o are.
c) Cota parte deţinută în stare de coproprietate forţată şi perpetuă nu poate să fie transmisă sau
grevată de sarcini reale separat de bunul principal, ci numai cu acesta.
Transmiterea cotei părţi asupra bunului deţinut în stare de coproprietate forţată şi
perpetuă ori grevarea acestora nu este condiţionată de solicitarea şi obţinerea acordului celorlalţi
coproprietari. Avem un regim juridic asemănător celui recunoscut cotei părţi din bunul principal.
d) Coproprietarilor le revine sarcina, obligaţia de a contribui la cheltuielile care sunt făcute cu
întreţinerea şi conservarea bunului comun, însă contribuţia nu este egală, ci se stabileşte
proporţional cu cota parte pe care o deţin.

39
 Cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă
În doctrină şi în legislaţie s-au reliefat următoarele forme de coproprietate forţată şi
perpetuă:
a) Coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor comune din clădirile cu mai multe
apartamente de locuit sau alte spaţii decât locuinţa, aflate în proprietate exclusivă sau în
proprietate comună pe cote părţi obişnuită sau temporară.
b) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile învecinate
(drumuri, izvoare, poteci).
c) Coproprietatea forţată a despărţiturilor dintre două imobile (zid, gard, şanţ).
d) Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (loc de veci, tablouri,
hârtii de familie).
a) Coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor comune din clădirile cu mai multe
apartamente de locuit sau alte spaţii decât locuinţa, aflate în proprietate exclusivă sau în
proprietate comună pe cote părţi obişnuită sau temporară.
Această formă de coproprietate a apărut în urma dezvoltării construcţiilor de locuinţe în
centre demografice dense, pe spaţii restrânse, când într-un singur corp de clădire pe orizontală şi
verticală au apărut mai multe apartamente (spaţii de locuit, depozite) sau încăperi cu altă
destinaţie (birouri, spaţii comerciale, depozite) cu proprietari diferiţi. (La noi în ţară a fost prima
reglementare prin Legea 3/1927 pentru încurajarea construcţiei de locuinţe.)
Trebuie reţinut faptul că această formă de coproprietate (forţată şi perpetuă) are ca obiect
terenurile pe care este amplasată o construcţie compusă din apartamente care au proprietari
diferiţi, încăperile destinate folosinţei comune a acestora, elementele de structură care au servit
la edificarea construcţiei, dar şi instalaţiile comune. Toate aceste părţi şi dotări comune folosesc
tuturor coproprietarilor. Dacă avem un singur proprietar nu suntem în faţa unei coproprietăţi
forţate şi perpetue.
În prezent, în ţara noastră, regimul juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue este statuat
prin mai multe acte normative speciale. Avem Decretul Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de
locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, Legea 85/1992 privind vînzarea de
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor
economice sau bugetare de stat, Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor lucrărilor
de construcţii, Legea 114/1996 – Legea locuinţei, OUG 210/2008 pentru modificarea Legii
114/1996.
Are o importanţă deosebită Legea 114/1996 şi, OUG 210/2008. La art. 3 alin. 1 din lege
este definită „proprietatea comună” – „toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu
sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi coproprietarii din acea
clădire”. La anexa legii sunt enumerate toate părţile clădirii care sunt de folosinţă comună şi
automat în coproprietate forţată.
În OUG (210/2008) se foloseşte termenul de condominiu55 pentru acele imobile.
Constituie condominiu:
- Un corp de clădire sau un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii de locuit
multietajate, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.

55
Condominiul este imobilul format din teren cu una sau mai multe construcţii, din care unele proprietăţi sunt
comune, iar restul sunt proprietăţi individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă şi câte o carte
funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de
locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după caz.

40
- Un ansamblu rezidenţial format din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în
care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.
Proprietatea tuturor acestor imobile este indivizibilă, în sensul că proprietatea comună
forţată şi perpetuă nu se poate valorifica decât numai împreună cu dreptul de proprietate
exclusivă pentru care este afectat, aceste bunuri putând să fie administrate şi exploatate în mod
organizat prin asociaţii de proprietari.
Asociaţiile de proprietari se înfiinţează în momentul în care avem cel puţin trei
apartamente ce aparţin la proprietari diferiţi. Ele au ca scop administrarea şi gospodărirea părţilor
comune din clădire.
Înfiinţarea asociaţiei se face prin hotărârea Adunării Generale a proprietarilor de
aparatamente din respectiva clădire şi are personalitate juridică în momentul înregistrării la
organele financiare locale. Înfiinţarea se dispune de judecătoria în a cărei rază de competenţă
teritorială este situată clădirea.56
b) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
învecinate
Această formă de coproprietate este rezultatul practicii judiciare, nu avem o lege în acest
sens. Obiectul acestei forme de coproprietate îl constituie drumurile, potecile, fântânile şi
izvoarele care sunt amplasate pe linia de graniţă care desparte două imobile vecine, fiind
destinate uzului acestora.
Dacă drumurile, potecile, fântânile şi izvoarele sunt amplasate pe teritoriul care aparţine
doar uneia din proprietăţile vecine, dar folosesc şi celeilalte, cea din urmă proprietate nu are
drept de coproprietate perpetuă şi forţată, ci poate solicita un drept de servitute.
c) Coproprietatea forţată a despărţiturilor dintre două imobile
Acest caz de coproprietate îl găsim reglementat în Codul civil, art. 590-609 şi are ca
obiect despărţiturile comune dintre proprietăţile învecinate care pot să constea în ziduri57,
şanţuri58 şi garduri59.
Asupra tuturor acestor despărţituri proprietarii vecini au un drept e coproprietate în cote
părţi egale, dacă nu face dovadă contrarie.
Dovada coproprietăţii asupra despărţiturilor comune se poate realiza în 3 moduri:
- Prin înscris sau titlu în care se constată dobândirea coproprietăţii forţate şi perpetue prin act
juridic
- Prin invocarea uzucapiunii
- Prin prezumţii

Drepturile coproprietarilor
În cazul coproprietăţii forţate şi perpetue drepturile sunt mai largi decât drepturile
coproprietarilor privind proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară, comportarea
lor manifestându-se adesea ca şi când ar fi proprietari exclusivi.
Coproprietarul poate poseda şi folosi bunul obiect al coproprietăţii forţate şi perpetue fără
a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari cu respectarea a doup limite:

56
Vezi, L. Pop, op. cit., p. 211.
57
Art. 590 C. civ.
58
Art. 602-605 C. civ.
59
Art. 606 C. civ.

41
- Prin folosinţa exercitată să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi
coproprietari, care au drepturi concurente şi de aceaşi natură. Nu interesează mărimea cotei părţi
ideale şi abstracte, cât deţine coproprietarul unui bun (apartament).
- Actele de folosinţă trebuie exercitate numai pentru utilizarea bunului principal (proprietate
exclusivă) pentru a cărui exploatare este destinat bunul accesoriu (aflat în coproprietate forţată)
în armonie cu interesul celorlalţi coproprietari.

Obligaţiile coproprietarilor
Coproprietarii au obligaţia de a suporta proproţional cu partea fiecăruia, toate cheltuielile
de întreţinere şi conservare a bunului comun, obiect al respectivei coproprietăţi. Această
obligaţie încetează de drept când proprietarul a întrăinat dreptul său asupra bunului comun. La
momentul înstrăinării bunului se înstrăninează şi cota parte din bunul aflat în coproprietate
forţată.

Încetarea coproprietăţii forţate şi perpetue

Dacă proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară poate înceta oricând, la
cererea oricărui coproprietar în schimb coproprietatea forţată va continua să existe pe toată
durata existenţei imobilului cu mai multe apartamente sau până la încetarea împrejurării de fapt
care a născut coproprietatea.
Avem ca rezultat al practicii şi cazuri de încetare:
- Încetarea prin acordul tuturor proprietarilor
- Când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută
- Când se dobândeşte exclusiv proprietatea
- Pieirea bunului aflat în coproprietate

3.2. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Putem defini proprietatea comună în codevălmăşie ca acea formă de proprietate comună
care apare în cazul căreia bunul aparţine concomitent mai multor persoane, dar fără ca acesta să
aibă determinată o cotă parte abstractă şi ideală din dreptul de prorpietate asupra respectivului
bun. Altfel spus, suntem în faţa unei forme a proprietăţii comune în conformitate cu care
bunurile comune care fac obiectul acesteia apar nedivizate, nefracţionate tuturor titularilor care
pur şi simplu le stăpânesc împreună.
Devălmăşia este reglementată prin lege: proprietatea devălmaşă a soţilor şi proprietatea
devălmaşă asupra terenurilor forestiere şi cea convenţională (din convenţia părţilor).
Care sunt trăsăturile caracteristice?
- Bunul aflat în această situaţie nu este fracţionat în materialitatea sa. El aparţine în întregime şi
în mod concomitent mai multor persoane. Aceste persoane sunt numite proprietari devălmaşi ori
codevălmaşi.
- Codevălmaşii nu au determinată o cotă parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate
asupra bunului care să le aparţină în exclusivitate ca în situaţia coproprietarilor.
- Codevălmaşii nu pot să întrăineze dreptul pe care îl au, pe considerentul că nu cunisc cota parte
care le revine.
- Această formă de proprietate este intuitu personae întrucât este condiţionată de calitatea de soţ.
- Subiecţii acestei forme de proprietate nu pot fi decât persoanele fizice.

42
 a) Proprietatea în devălmăşie a soţilor
Dreptul de proprietate în devălmăşie a soţilor ia naştere prin lege. Îşi are izvorul în
temeiul art. 30 din Codul familiei, nu trebuie confundat cu comunitatea matrimonială de bunuri.
Comunitatea matrimonială are o sferă mult mai largă ea cuprinzând pe lângă dreptul de
proprietate şi celelalte drepturi patrimoniale.
Proprietatea în devălmăşie a soţilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost
dobândite de către ei, ori de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.
În cazul soţilor, legiutorul a creat o prezumţie legală de comunitate de bunuri – o
prezumţie relativă – care însă poate fi răsturnată prin proba contrarie.
Oricare dintre soţi poate dovedi că un anumit bun dobândit în timpul căsătoriei a fost
dobândit din mijloace proprii, ceea ce îl face să-şi schimbe regimul juridic din bun comun în bun
propriu.
Naşterea şi menţinerea raporturilor de proprietate comună în devălmăşie sunt determinate
de existenţa căsătoriei între soţi. Subiect al dreptului de proprietate coumnă în devălmăşie poate
fi numai acea persoană care se află căsătorită, cei doi soţi împreună sunt titulari ai acestui drept
de proprietate.
Acest drept subzistă pe durata căsătoriei. La art. 35 din Codul familiei se instituie şi o altă
prezumţie legală şi anume a mandatului tacit reciproc care există între soţi, fiecare fiind
considerat că acţionează având consimţământul celuilalt.
Prezumţia acestui mandat tacit reciproc, ce se referă la administrarea bunurilor, satisface
siguranţa circuitului civil pe care îl fluidizează, apără actele juridice încheiate cu terţii şi în
acelaşi timp înlesneşte administrarea şi gospodărirea împreună de către soţi a bunurilor comune.
În cazul suprapunerii celor două prezumţii se pune în practică dificultatea de a stabili care
dintre ele este mai puternică şi pe care urmează să o aplicăm. Dar, terţul dobânditor nu trebuie să
îşi pună această problemă, el trebuind doar să fie de bună credinţă. Terţul dobânditor este apărat
în dublă ipostază, în primul rând să încheie actul juridic cu un posesor al bunului mobil,
recuperare care creează aparenţa dreptului, posesia exteriorizată este şi un mijloc de publicitate şi
în al doilea rând, pe baza prezumţiei mandatului tacit între soţi, dar care priveşte în mai mare
măsură raporturile dintre ei. Prezumţia este favorabilă pentru terţul care a încheiat actul juridic
pentru că el nu este obligat să verifice dacă la încheierea actului şi-au dat consimţământul ambii
soţi.
Dacă terţul este complice la actul juridic efectuat de soţul dispunător, fiind de rea credinţă
şi a cunoscut opoziţia celuilalt soţ, actul este sancţionat cu nulitatea relativă.
Din economia art 35 din C. fam. Se poate trage concluzia că mandatul tacit poate fi
restrâns prin voinţa soţilor.60
Dreptul de proprietate în devălmăşie încetează cu ocazia desfacerii căsătoriei ori încetării.
Teoretic, în oricare din aceste momente, dreptul de proprietate devălmaşă se transformă în
proprietate pe cote părţi.

60
Art. 35, C. fam.: soţii administrează şi folosesc împreună bunurile commune şi dispun tot astfel de ele. Oricare
dintre soţi exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ. Cu toate acestea nici
unul dintre ei nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune,
dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ.

43
 Asemănări şi deosebiri între proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea
comună în devălmăşie.
Asemănări:
- În ambele cazuri există concomitent mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate asupra
aceluiaşi bn sau acelorlaşi mase de bunuri, nefracţionate în materialitatea lor.
- În ambele situaţii titularii pot stabili de comun acord asupra modului de organizare a
exercitării prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare dintre titulari având calitatea de subiect
de drept de sine stătător.
- În ambele situaţii coproprietatea încetează prin partaj desfăşurat după aceleaşi norme,
cu excepţia coproprietăţii forţate şi perpetue.
Deosebiri:
- În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote părţi fiecare coproprietar are
determinată o cotă parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului comun.
Titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie nu au determinată o asemenea cotă parte,
atâta timp cât există comunitatea de bunuri nerecunoscându-se întinderea exactă a drepturilor ce
se cuvin fiecăruia.
- Dreptul de proprietate comună pe cote părţi se naşte şi poate exista indiferent de titularii
săi (persoane fizice sau juridice) de drept public sau privat, neavând semnificaţie calitatea
copărtaşilor. La proprietatea comună în devălmăşie avem condiţionarea – inuitu personae –
calitatea de soţ.
- Izvorul coproprietăţii pe cote părţi este legea, convenţia, succesiunea, uzucapiunea etc.
Izvorul coproprietăţii devălmaşe este de regulă, legea (comunitatea matrimonială a soţilor) şi cu
totul excepţional, convenţia.
- Dreptul de dispoziţie şi a celorlalte prerogative ale proprietăţii este diferit, coproprietarii
pe cote părţi pot înstrăina fără acordul celorlalţi, cota parte din dreptul asupra bunului. Pot să
dispună liber şi neîngrădit, după propria voinţă. Proprietarii codevălmaşi, neavând determinată
întinderea drepturilor lor, nu se pot bucura de un drept de dispoziţie.
- Împărţirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietăţii pe cote părţi, se
face având în vedere cota parte predeterminată a fiecărui coproprietar, a cărei întindere este
dinainte cunoscută (2/3, 1/2). La împărţirea bunurior comune ale soţilor aflaţi în devălmăşie
prezumţia de egalitate a participării lor este relativă, împărţirea se face portivit contribuţiei
fiecărui soţ la dobândirea bunurilor comune.
- La coproprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară se aplică regula
unanimităţii în exercitarea atributelor care formează conţinutul dreptului de proprietate adică
numai în măsura în care nu aduc atingere folosinţei concomitente a celorlalţi proprietari şi nu
schimbă destinaţia bunurilor respective.
Exercitarea proprietăţii comune în devălmăşie este organizată prin lege fiind instituit
mandatul tacit reciproc, în virtutea căruia se fac acte de administrare şi folosinţă asupra bunurilor
comune, fără consimţământul celuilalt soţ. Fiecare soţ acţionează şi în calitate de reprezentant al
celuilalt soţ.

b) Proprietatea comună în devălmăşie în cazul terenurilor forestiere

Alte două cazuri de proprietate în devălmăşie sunt prevăzute pentru situaţiile în care
colectivităţi doresc să exploateze în comun terenuri forestiere.
Astfel, în art. 46 din Legea 18/1991 a fondului funciar - se prevede că foştii moşneni sau
răzeşi care expolatau terenuri cu vegetaţie forestieră, păduri, zăvoiae, tufărişuri, păşuni şi fâneţe

44
împădurite în devăşmăşie în cadrul obştilor nedivizate, pot să ceară recosntituirea dreptului de
proprietate privată asupra acestora. Regimul juridic al acestei forme de proprietate comună este
reglementat mai amănunţit la art. 26-28 din Lega 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit Legii 18/1991 şi a
Legii 169/1997, care prevede obligaţia reorganizării acestor forme asociative de moşneni şi de
răzeşi pentru a se putea proceda la reconstituirea dreptului de proprietate în devălmăşie, cu
interdicţia pentru membrii acestora de a le întrăina (terenurile) în afara grupului, urmând ca în
cazul dizolvării terenurile să treacă în proprietatea publică a consiliilor locale.

Notă finală.
a) Ce este proprietatea comună pe cote părţi şi ce este indiviziunea.
Apropierea se poate face când discutăm de regimul juridic, iar deosebirea o avem în
privinţa obiectului.
Proprietatea comună are ca obiect un bun individual.
Indiviziunea are ca obiect o universalitate.
Proprietatea comună pe cote părţi este o modalitate a dreptului de proprietate.
Indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
b) Proprietatea periodică61

Întrebări de evaluare:

1. Definiţi proprietatea rezolubilă.

2. Definiţi proprietatea anulabilă.
3. Enumeraţi cazurile de proprietate rezolubilă.
4. Cum ia naştere proprietatea comună pe cote părţi?
5. Delimitaţi actele materiale de actele juridice în cazul coproprietăţii pe cote părţi.
6. Care sunt modalităţile de încetare a proprietăţii pe cote părţi?
7. Încetarea indiviziunii prin partaj.
8. Care este regimul juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue?
9. Cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă.
10. Dreptul de proprietate în codevălmăşie.
11. Asemănări şi deosebiri între proprietatea pe cote părţi şi cea în codevălmăşie.

61
L. Pop, op. cit., p. 217.

45
 CURSUL 6

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Definiţia
Exercitarea atributelor posesiei şi folosinţei dreptului de proprietate presupune şi
posibilitatea ca proprietarul să desprindă unele din drepturile pe care i le conferă aceste atribute
şi să le încredinţeze spre exercitare altor persoane, constituind astfel drepturi reale principale care
derivă din dreptul de proprietate, pentru care, în ansamblu este folosit tremenul de
dezmembrămintele dreptului de proprietate.
Ca o definiţie putem spune că dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele
drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv
proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute
din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.
Cu situaţia dezmembrămintelor dreptului de proprietate are loc disocierea dintre
atributele dreptului de proprietate, ele fiind împărţite între titulari diferiţi. Indiferent de natura
dezmembrământului dreptul de dispoziţie aparţine totdeauna proprietarului.62

1.1. Caracterele juridice ale dezmembrămintelor dreptului de proprietate.

a) Sunt drepturi reale principale – deoarece titularii, după constituire sau dobândire pot
să exercite atributele pe care le conferă astfel de drepturi fără să ceară concursul altor persoane.
b) Sunt opozabile tuturor, erga omnes, chiar şi titularului dreptului de proprietate care le-
a constituit, deoarece şi acesta, ca orice altă persoană este obligat să respecte şi să se abţină de la
orice acţiune care ar putea să-i conturbe în vreun fel pe titularii dezmembrămintelor de la
exercitarea drepturilor pe care le presupune.
c) Pot să fie constituite sau dobândite doar asupra bunurilor care formează obiectul
dreptului de proprietate privată, pentru că dreptul de proprietate publică ştim că este inalienabil
şi imprescriptibil.( Art. 135, pct. 4, 5, Constituţia României.)63
Dreptul civil român cunoaşte următoarele dezmembrăminte ale proprietăţii:
a) Dreptul de uzufruct
b) Dreptul de uz
c) Dreptul de abitaţie
d) Dreptul de servitute
e) Dreptul de superficie
f) Dreptul real de folosinţă

2. Dreptul de uzufruct
La art.517 Cod civil, uzufructul este definit ca dreptul de a se bucura cineva de lucrurile
care sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le
conserva substanţa.

62
Şi Curtea Constituţională a statuat acest lucru într-o decizie (nr. 44/1996), publicată în Monitorul Oficial nr.
345/1996.
63
Doar statul şi unităţile administrative teritoriale, diferitele persoane juridice prin care sunt administrate bunuri din
domeniul privat, ca şi R.A. şi S. C. cu capital de stat pot să dobândească dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate.

46
 Din această definiţie putem desprinde trei caracteristici principale ale acestui
dezmembrământ – dreptul de uzufruct:
a) Suntem în faţa unui drept real.
b) Titularul foloseşte lucrul, îi culege roadele. Deci are usus şi fructus.
c) Suntem în faţa unui drept temporar – el fiinţează pe durata vieţii uzufructuarului.
d) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar.64
e) Este un drept incesibil – nu poate fi transmis de titular, nici prin acte juridice nici prin
fapte juridice, nici între vii şi nici pentru cauză de moarte. Cu toate că este netransmisibil,
titularul are posibilitatea de a ceda avantajele economice pe care acest drept i le conferă conform
art. 534 Cod civil.

2.1. Asupra căror lucruri se poate constitui uzufructul?

La art. 520 Cod civil găsim răspunsul – uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri şi
imobile. Deci, uzufructul poate fi stabilit asupra unui bun determinat, asupra unei universalităţi
sau a unei fracţiuni dintr-o universalitate.
Când are ca obiect un bun determinat se numeşte uzufruct cu titlu particular. Când are ca
obiect o universalitate se numeşte uzufruct universal. Când are ca obiect o parte dintr-o
universalitate se numeşte uzufruct cu titlu universal.
În ceea ce priveşte deosebirea bunurilor consumptibile de bunurile neconsumptibile se
fac următoarele precizări.
Dacă uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile, titularul dreptului de uzufruct
(uzufructar) are obligaţia (îi incumbă obligaţia) de a restitui proprietarului bunului, bunuri în
aceeaşi cantitate, de aceeaşi calitate şi valoare cu cele care le-a primit – conform art 526 C. civ.65
Deci, suntem în faţa unui cvasiuzufruct.
De regulă, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile, uzufructuarul având obligaţia
de a nu aduce atingere substanţei acestora şi de a le înapoia proprietarului în momentul expirării
uzufructului.
Pot forma obiectul dreptului de uzufruct titlurile la purtător, (întrucât acestea au numere
şi serii după care pot fi identificate), fondul de comerţ, terenurile, locuinţele aflate în circuitul
civil.
La fondul de comerţ (o universalitate de drept) uzufructuarul are dreptul să înstrăineze
bunurile, mărfurile ce fac obiectul acestui fond, cu obligaţia însă ca la încetarea uzufructului să
restituie fondul, având aceeaşi componentă. Avantajul acestei forme de uzufruct este dat de
posibilitatea ca în cazul unui faliment al uzufructuarului, fondul de comerţ să nu fie afectat,
respectiv bunurile care îl compun nu pot fi urmărite de creditorii falitului.
Altfel spus, fondul de comerţ este privit ca un tot care îşi păstrează entitatea, oricâte
modificări ar interveni, întrucât bunurile şi valorile sunt înlocuite cu altele, cele noi luând locul
celor întrăinate, în virtutea subrogaţiei reale ca funcţie a unui patrimoniu.
Între uzufructul cu titlu particular şu uzufructul universal sau cu titlu universal există
următoarele deosebiri.

64
Vezi şi articolul din Revista Dreptul, nr. 4/2007, Irina Sferdian, „Reflecţii asupra raportului juridic de uzufruct”,
65
„Dacă uzufructul cuprinde lucruri cu care cineva nu se poate servi fără a le consuma, precum bani, grâne, băuturi,
uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu îndatorire de a le înapoia în aceeaşi cantitate, calitate şi valoare
sau la preţul, la sfărşitul uzufructului.”(art. 526, C. civ.).

47
 Uzufructuarul cu titlu particular este obligat să folosească bunul care face obiectul
uzufructului, să-i conserve substanţa66, iar la încetarea acestuia să-l restituie nudului proprietar,
cu excepţia cazurilor de cvasiuzufruct, însă nu este ţinut pentru datoriile bunului care i-a fost
transmis ca obiect al uzufructului (art. 551 C. civ.67).
Uzufructuarul universal sau cu titlu universal este liber să consume bunurile care obiectul
uzufructului, fiind obligat ca la încetarea uzufructului să restituie proprietarului bunuri de acelaşi
gen, cantitate sau valoare, în astfel de cazuri operând subrogaţia reală cu titlu universal. De
exemplu: cel care primeşte cu drept de uzufruct o turmă de oi este obligat ca la încetarea
uzufructului să restituie proprietarului un număr de animale egal cu cel cel pe care le-a primit,
putând să păstreze animalele care reprezintă sporul obţinut prin prăsila turmei, după ce a
completat animale pe care le-a sacrificat sau care au pierit în timpul uzufructului, precum şi lâna
şi brânza produsă.

2.2. Modurile de dobândire a uzufructului

La art. 518 C. civ. Este statuat că uzufructul se poate stabili prin lege sau prin voinţa
omului.
Cazurile de uzufruct legal au fost abrogate (art. 285, 338, 684, 1242 C. civ.) astfel că nu
mai avem corespondent. În această situaţie dreptul de uzufruct se poate constitui prin voinţa
omului (contract, testament) la care se adaugă uzucapiunea (prescripţia achizitivă). Uzufructul
prin voinţa omului, poate fi constituit prin convenţie încheiată între uzufructuar şi proprietar.
Desigur este posibil fie ca proprietarul să-şi păstreze nuda proprietate, uzufructuarul dobândind
usus şu fructus, prin instituire directă, fie ca vechiul proprietar să înstrăineze nuda proprietate
păstrându-şi însă uzufructul, operaţie care se numeşte instituire indirectă de uzufruct.
Uzufructul mai poate fi instituit prin testament, testatorul dispunându-l printr-un legat.
Uzufructul constituit prin voinţa omului poate fi pur şi simplu, pe termen sau sub
condiţie.(art. 519 C. civ.)68
Putem puncta în legătură cu uzufructul convenţional că există pericolul existenţei unui
conflict de interese între cei doi pe considerentul că avem o tendinţă a uzufructuarului de a obţine
cât mai multe avantaje prin exerciţiul drepturilor sale în timp ce nudul proprietar va urmări
păstrarea în cele mai bune condiţii bunul ce face obicetul uzufructului, având în vedere că o bună
perioadă – pe parcusrul uzufructului – el nu mai are usus şi fructus.
Dobândirea prin uzucapiune sau posesie de bună credinţă a bunurilor mobile (art.1909 C.
civ. ) este posibilă teoretic. De ce teoretic?
69

În practică, având în vedere că termenul pentru a prescrie achizitiv un imobil este acelaşi
ca şi cel pentru dobândirea în acest mod a dreptului de uzufruct, iar posesia bunurilor mobile de
bună credinţă în condiţiile art. 1909 echivalează cu dobândirea calităţii de proprietar de către
posesor. Este uşor de înţeles că posesorii vora vea interesul să invoce în mod direct dobândirea
dreptului de proprietate, iar nu a unui dezmembrământ.

66
Art. 517 C. civ.
67
Art. 551 C. civ., „Uzufructuarul cu titlu particular nu se obligă la plata datoriilor pentru care fondul este ipotecat
şi, de va fi silit să le plătească, are acţiune în contra proprietarului.”
68
Art. 519 C. civ. „Uzufructul se poate stabili sau pur, sau cu termen, sau cu condiţie.”
69
Art. 1909 C. civ., „Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie atribuită de vreo curgere
de timp. Cu toate acestea, cel ce a pierdut sau cel cărui s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în curs de trei ani din
ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care-l găseşte rămânând acestuia recurs contra celui de la care îl
are.”

48
 2.3. Drepturile uzufructuarului
Ele constau în obţinerea posesiei lucrului care face obiectul uzufrcutului, în virtutea
atributelor de posesie şi folosinţă din conţinutul dreptului de uzufruct.
Astfel avem:
a) Dreptul de a cere şi obţine predarea în folosinţa sa a bunului supus uzufructului.
În cazul când se refuză predarea, el are la dispoziţie o acţiune reală, denumită acţiune
confesorie, asemănătoare acţiunii acţiunii în revendicare care se exercită în domeniul proprietăţii.
Dacă uzufructul a fost constituit prin convenţie, uzufructuarul are o acţiune personală,
izvorâtă din contractul respectiv, pentru a obţine de la cocontractant predarea bunului respectiv.
La fel şi pentru uzufructul constituit prin testament.
b) Dreptul de a se folosi de bun şi de a culege fructele, dar fără a dispune de el (nu îl
poate întrăina, distrge, art. 521 C. civ.70).
Fructele naturale şi industriale sunt dobândite în măsura în care au fost culese de
uzufructuar. Cele neculese în momentul încetării uzufructului vor fi ale proprietarului, fără a se
putea cere despăgubiri pentru cheltuielile făcute.71
Fructele civile se socotesc dobândite zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului în proporţie cu
durata uzufructului său (art. 525 C. civ.)72. În această categorie intră chiriile caselor, venitul
rentelor (art. 523 C. civ.).
c) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului său de uzufruct, dar nu însuşi
acest drept.
Când cedează beneficiul (emolumentul) uzufructului el rămâne titular al dreptului de
uzufruct şi poartă în continuare răspunderea faţă de nudul proprietar.
d) În apărarea dreptului său uzufrcutuarul poate folosi acţiuni posesorii.
e) În Codul civil găsim dispoziţii speciale în cazul în care uzufructul poartă asupra
anumitor bunuri: păduri, arbori,73mine, pietrării, nisipuri în exploatare.74

70
Art. 521 C. civ., „Uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce obiectul asupra
căruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile.”
71
Art.524 C. civ., „Fructele naturale şi industriale, neculese în momentul când se deschide dreptul de uzufruct, sunt
ale uzufructuarului. Acelea ce se găsesc în aceeaşi stare când se sfărşeşte dreptul de uzufruct sunt ale proprietarului,
fără de a putea pretinde unul de la altul despăgubire de cheltuielile urmate pentru arături şi semnături. Drepturile
colonului parţiar ce vor fi existat la începutul, sau la finele uzufructului, nu pot fi vătămate de dispoziţia
precedentă.”
72
Art. 525 C. civ., „Fructele civile se socotesc dobândite zi cu zi, şi se cuvine uzufructuarului, în proporţie cu durata
uzufructului său. Această regulă se aplică la arenzi şi la chiriile caselor şi la alte fructe civile.”
Art. 523 C. civ., „Fructele civile sunt chiriile caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele intră
în casa fructelor civile.”
73
Art. 529 C. civ., „Dacă uzufructul cuprinde păduri destinate de proprietarul lor la tăieri periodice, uzufructuarul
este dator a păstra ordinea şi câtimea tăierii, în conformitate cu regulile stabilite de proprietar, sau cu uzul locului,
fără a putea pretinde vreo despăgubire nici uzufructuarul, nici moştenitorii săi, pentru părţile lăsate netăiate în timpul
uzufructului său. - Arborii care se pot scoate dintr-un seminariu de pomi, fără degradarea acestuia nu vor face
parte din uzufruct, decât cu îndatorire, pentru uzufructuar, de a se conforma obiceiului local în privirea înlocuirii
lor.”
Art. 530 C. civ., „Uzufructuarul se mai bucură, conformânu-se cu epocile şi uzul vechi al proprietarului, de părţile
de păduri înalte care au fost puse în tăiere regulată, sau că aceste tăieturi se fac periodic pe o întindere de pământ
determinată, sau că se fac numai de o câtime oarecare de arbori aleşi pe toată suprafaţa domeniului.”
Art. 531 C. civ., „În toate celelelate cazuri, uzufructuarul nu se poate atinge de arbori înalţi; va putea însă
întrebuinţa, spre a face reparaţiile le care este obligat, arborii dezrădăcinaţi sau sfărâmaţi din accidente; poate chiar
pentru acest sfârşit arborii trebuincioşi, cu îndatorire însă a cosntata în fiinţa proprietarului această trebuinţă.”

49
 f) Uzufrucuarul are dreptul de a percepe veniturile pe durata dobânzilor uzufructului său
asupra unei rente pe viaţă, fără a fi obligat la vreo restituire.
g) Când uzufructuarul cuprinde lucruri care se consumă prin folosinţă (bani, grâne,
băuturi) uzufructuarul poate dispune de ele, dar trebuie să restituie la sfârşitul uzufructului
lucruri în aceeaşi cantitate, calitate, valoare ori preţ. (art. 526 C. Civ.)
h) Uzufructul poate fi ipotecat. (Ipoteca - dacă este un bun mobil. Dacă este imobil – gaj.)
Putem constitui ambele forme de gaj? Nu, numai gaj fără deposedare, în caz contrar s-ar stinge
dreptul. Asupra fructelor şi asupra cvasifructului se poate constitui dreptul de gaj, după ce
acestea se află în posesia uzufructuarului fără nici o distincţie.

2.4. Obligaţiile uzufructuarului

Vom studia aceste obligaţii având în vedere trei etape: prima, înainte de a intra
(uzufructuraul) în folosinţa uzufructului şi a doua în timpul exercitării dreptului de uzufruct, iar a
treia la sfârşit.
În prima etapă – înainte de intra în folosinţa uzufructului, uzufructuarul are obligaţia de a
proceda la inventarierea mobilelor şi de a constata starea imobilelor. (art. 540 C. civ.75)
Inventarul trebui să fie făcut în prezenţa nudului proprietar, iar dacă uzufructuarul nu se
conformează acestei dispoziţii legale, nudul proprietar îl poate împiedica să intre în folosinţa
uzufructului. În ipoteza în care intrarea în folosinţă s-a făcut fără îndeplinirea obligaţiei de a
efectua inventarul în prezenţa nudului proprietar acesta din urmă poate să dovedească, la
încetarea uzufructului, prin orice mijloc de probă, existenţa, cantitatea, calitatea şi starea
bunurilor pe care uzufructuraul trebuie să le restituie, ceea ce poate conduce la obligaţia acestuia
de restitui mai mult decât a primit.
De asemenea, uzufructuarul este obligat de a da cauţiune, adică de a găsi o persoană care
să se oblige alături de uzufructuar şi să răspundă, în cazul insolvabilităţii acestuia, cu propria sa
avere. Proprietarul poate să scutească uzufructuarul de la această obligaţie (art. 541 C. civ.).
Vânzătorul sau donatorul care care şi-au rezervat uzufructul nu sunt obligaţi a da cauţiune.
În a doua etapă, uzufructuarul este obligat:
- să folosească lucrul ca un bun proprietar,
- să facă pe proprie cheltuială acte de conservare şi de întreţinere a bunului care sunt impuse de
folosinţa normală a acestuia, reparaţiile mari revenind în sarcina nudului proprietar (art. 545, 546
C. civ.),
- să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare sau tulburare care provine din partea
unei terţe persoane şi încalcă dreptul de proprietate al acestuia (art. 554 C. civ.),
- să folosească bunul conform destinaţiei sale (art. 517 C. civ.),

Art. 532 C. civ., „Uzufructuarul poate lua din păduri araci pentru vii, poate asemenea lua de pe pomi producte
anuale sau periodice, însă toate acestea după abiceiul locului şi al proprietarului.”
Art. 533 C. civ., „Pomii roditori care se usucă şi chiar cei ce sunt dezrădăcinaţi sau dărâmaţi din accidente se cuvin
uzufrcutuarului, cu îndatorire de a-i înlocui cu alţii.”
74
Art. 537 C. civ., „Uzufructuarul se foloseşte asemenea întocmai cu proprietarul de minele, piterăriile şi nisipurile
ce sunt expolatare la deschiderea dreptului de uzufruct. Dacă însă se atinge de o exploatare, care nu s-ar face fără o
concesiune, uzufrcutuarul nu se va putea bucura de ea fără a dobândi mai întâi învoirea guvernului.”
Art. 538 C. civ., „Uzufructuarul nu are nici un drept asupra minelor şi pietrăriilor nedeschise încă, nici asupra
nisipurilor a căror exploatare nu e încă începută, nici asupra comorii care s-ar putea găsi în cursul uzufructului său.”
75
Art. 540 C. civ., „Uzufructuarul ia lucrurile în starea în care se află; el însă nu poate intra în folosinţa lor, decât
după ce va face în prezenţa proprietarului, sau după ce-l va chema formal, inventarul lucrurilor mişcătoare şi
constatarea stării în care se vor afla cele nemişcătoare, supuse uzufructului.”

50
- să suporte toate sarcinile (impozite, taxe etc) bunului care face obiectul uzufructului (art. 548 C.
civ.).
- uzufructuarul trebuie să contribuie la plata datoriilor împreună cu proprietarul (art. 550-552 C.
civ.).
- uzufructuarul este obligat să respecte şi să continue a folosi bunul „întocmai ca însuşi
proprietarul”( art. 517, 546 C. civ., deci nu va putea transforma o casă de locuit într-un atelier ori
societate comercială.)
- uzufructuarul fie universal, fie cu titlu universal, trebuie să contribuie împreună cu proprietarul
la plata datoriilor76
În a treia etapă – la sfărşitul uzufructului – uzufructuarul trebuie să restituie bunul care a
făcut obiectul uzufructului către nudul proprietar în starea în care l-a primit, acesta nefiind
obligat să răspundă pentru deteriorarea survenită ca urmare a folosinţei normale.
Dacă bunul a suferit degradări din culpa uzufructuarului, acesta poate fi obligat la plata
de despăgubiri (temei-răspunderea civilă delictuală); la fel, dacă bunul piere din culpa
uzufructuarului. (termen de prescipţie – trei ani de la data încetării uzufructului).
Dacă bunul se deteriorează, se distruge din cauze care nu sunt imputabile uzufructuarului
acesta nu poate fi ţinut la plata de despăgubiri. (art. 555, 556 alin 1, 1156 alin 1 C. civ).
În cazul cvasiuzufructului, uzufructuarul este obligat să remită nudului proprietar bunuri
în aceeaşi cantitate, calitate sau valoare.

2.5. Drepturile nudului proprietar

- Nudul proprietar are dreptul de a dispune de lucru, dar trebuie să respecte atributele care
aparţin uzufructuarului. El va putea putea înstrăina bunul, să-l transmită, să constituie asupra lui
garanţii reale, fără a lega dreptul constituit în favoarea uzufructuarului. Ne referim la dispoziţia
juridică, nu poate dispune materialiceşte (transformare, desfiinţare) care ar tulbura uzufructuarul,
ori dreptul de uzufruct ar rămâne fără obiect.
- Nudul proprietar are dreptul de a exercita toate acţiunile interesând proprietatea asupra lucrului
supus uzufructului, de exemplu: acţiunea în revendicare, acţiunile posesorii.
- Productele bunului care fac obiectul uzufructului se cuvin nudului proprietar, deci acesta va
avea dreptul să culeagă, având însă grijă ca în acest fel să nu ştirbească dreptul uzufructuarului.
- Dacă bunul care face obiectul uzufructului piere prin caz fortuit sau este expropriat, nudul
proprietar are dreptul la plata indemnizaţiei de asigurare sau a despăgubirii de expropriere.

2.6. Obligaţiile nudului proprietar

a) Nudul proprietar are obligaţia pasivă sau negativă de a se abţine de la orice fapt
material de natură să-l împiedice pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.
b) Obligaţia pasivă de a-l garanta pe uzufructuar de evicţiune în două dintre cazuri.
Prima, când obligaţia de garanţie derivă din natura uzufructului şi a doua când proprietarul şi-a
asumat în mod expres o asemenea obligaţie, prin actul constitutiv al uzufructului; (de exemplu,
atunci când are caracter oneros).
76
Art. 552, C. civ. „Uzufructuarul fie universal, fie cu titlu universal, trebuie să contribuie împreună cu proprietarul
la plata datoriilor după cum urmează: se preţuieşte valoarea fondului supus uzufructului, se defige în urmă câtimea
cu care urmează a contribui la plata datoriilor în proporţie cu valoarea zisului fond. Dacă uzufructuarul voieşte să
avanseze suma pentru care trebuie fondul să contribuie, capitalul i se înapoiază la sfârşitul uzufructului fără nici o
dobândă. Iar de nu va voi uzufructuarul a face acest avans, proprietarul poate, dupã a sa voinţă, sau să plătească
dânsul acea sumă, şi atunci uzufructuarul îi plăteşte dobânzile în tot cursul uzufructului, sau să pună în vânzare o
parte din averea supusă uzufructului până se va dobândi un preţ analog sumei datorite”.

51
 c) Obligaţia de a-l despăgubi pe uzufructuar, când a micşorat valoarea de exploatare a
bunului – obiect al dreptului de uzufruct.

2.7. Stingerea uzufructului

Modalităţile de stingere a uzufructului sunt reglementate de art. 557-558 C. civ. precum
şi din aplicarea altor dispoziţii legale incidente. Astfel avem:
a) Prin moartea uzufructuarului – este însă posibil ca în convenţia de uzufruct să se
stipuleze drepturi succesive de uzufruct în favoarea mai multor persoane, fiecare activându-se
succesiv la data morţii unora dintre beneficiari. (art. 557 C. civ.)
b) La expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul de uzufruct, dar nu mai
mult de 30 de ani atunci când dreptul a fost recunoscut în favoarea unei persoane juridice. (art.
557, 559 C. civ.)
c) Prin consolidare, cazuri în care uzufructuarul dobândeşte calitatea de nud proprietar,
ori dobândirea nudei proprietăţi pe cale convenţională, fie prin moştenire (art. 557 C. civ.).
d) Prin neuz sau prescripţie extinctivă, dacă uzufructuarul nu îşi exercită dreptul de
uzufruct timp de 30 de ani.
e) Prin pieirea totală a bunului care face obiectul uzufructuarului din caz fortuit, forţă
majoră, dintr-o faptă cuplabilă a unui terţ ori a părţilor (art 557 C. civ., art. 564 C. civ.).
f) Prin abuzul de folosinţă din partea uzufructuarului, care are drept consecinţă stricarea
sau alterarea bunului care face parte din obiectul uzufructului sau datorită neîndeplinirii
obligaţiei de a-l întreţine în stare corespunzătoare (art. 558 C. civ.).
g) Prin renunţarea unilaterală a uzufructuarului la dreptul de uzufruct (art. 561 C. civ.).
h) Prin desfiinţarea titlului în baza căruia a fost constituit dreptul de uzufruct ca urmare a
rezoluţiunii sau constatării nulităţii.
i) Prin prescrierea achizitivă a dreptului de uzufruct sau chiar a dreptului de proprietate
asupra bunului în discuţie.

2.8. Lichidarea uzufructului

La încetarea uzufructului principala obligaţie a uzufructuarului constă în restituirea către
proprietar a posesiei bunului respectiv.
Lucrul trebuie restituit proprietarului în starea în care uzufructuarul l-a primit. În cazul
unui cvasiuzufruct, uzufructuarul trebuie să restituie alte bunuri de aceeaşi natură, cantitate şi
calitate sau preţul lor.
Dacă bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, acesta este obligat la
despăgubiri faţă de proprietar. Această obligaţie nu există atunci când bunul sau bunurile s-au
deteriorat ca urmare a întrebuinţării sau folosinţei lor şi numai dacă acestea sunt bunuri mobile
(art. 528 C. civ.). Dacă obiectul uzufructului îl constituie un bun imobil, iar acesta s-a deteriorat
ca urmare a folosirii normale, uzufructuarul este obligat să acopere paguba prilejuită în acest fel,
proprietarului.

3. Dreptul de uz
Este un drept real asupra unui bun în virtutea căruia o persoană numită uzuar poate să-l
folosească, adică poate să-i culeagă fructele numai în măsura satisfacerii nevilor persoanele şi
alte familiei sale (570 C. civ.).
Caracteristic este faptul că titularul poate fi o persoană fizică şi că este un drepr personal
ce nu poate fi înstrăinat sau închiriat sau cedat.

52
 Limitele exercitări dreptului de uz se stabilesc prin lege sau prin convenţia părţilor.
În conformitate cu prevederile art. 565 C. civ. dreptul de uz ce constituie în acelaşi mod
ca şi dreptul de uzufruct (testament, convenţie, prescripţie achizitivă).
Drepturile uzuarului sunt:
- Dreptul de a culege fructele pentru el şi familia sa
- Dreptul de a înstrăina fructele culese
Obligaţiile sunt de a da cauţiune, să constate starea imobilului şi să facă inventarul
imobilelor, de a întreţine bunurile care fac obiectul dreptului de uz , manifestţndu-se ca un bun
proprietar.
Nudul proprietar poate urmări pe uzuar asupra modului de executare a obligaţiilor sale cu
privire la felul de întrebuinţare şi de folosinţă a bunului.
Stingerea dreptului de uz are loc în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de uzufruct. În cazul în
care convenţia părţilor prevede, pot să beneficieze de dreptul de uz şi moştenitorii uzuarului.

4. Dreptul de abitaţie
Este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţă şi conferă titularului posesia şi
folosinţa respectivei locuinţe pentru el şi familia sa. Practic este un drept de uz care are ca obiect
o locuinţă.
Se poate constitui prin convenţie, prin testament, prin prescripţie achizitivă şi prin efectul
legii (art. 4 din Legea 319/1994).
Se caracterizează prin aceea că titularul nu poate fi decât o persoană fizică şi are un
caracter personal întrucât nu poate fi folosit decât pentru nevoile de locuit ale titularului şi ale
membrilor familiei sale.
Obligaţiile titularului dreptului
- Să folosească imobilul ca un bun proprietar (art. 567 C. civ.)
- Să dea cauţiune nudului proprietar, în situaţia când nu este scutit de aceasta.
- Să suporte sarcinile folosinţei locuinţei.
- Să constate starea imobilului la intrarea în posesie.
Legea 319/1944 privind drepturile de moştenire ale soţului supravieţuitor în art. 4
recunoaşte acestuia un drept de abitaţie asupra casei de locuit care a aparţinut soţului predecedat
în următoarele condiţii:
- casa de locuit să facă parte din succesiunea soţului decedat
- soţul supravieţuitor să nu aibă locuinţa proprie
Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor are un caracter temporar, adică până la ieşirea
din indiviziune a moştenitorilor, dar cel puţin pe timp de un an de la decesul celuilalt soţ. Acest
drept de abitaţie încetează fără vreo altă condiţie dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte. Dacă
locuinţa nu este necesară în întregime soţului supravieţuitor, moştenitorii pot cere restrângerea
dreptului de abitaţie.
Dreptul de abitaţie poate fi apărat fie prin acţiunea confesorie, fie pe calea unei acţiuni
personale, dacă abitaţia a fost constituită prin act juridic.
Stingerea dreptului de abitaţie se face în acelaşi fel ca şi stingerea uzufructului.

4. Dreptul de servitute
Servituţile sunt dezmembrăminte care se constituie asupra imobilelor proprietate privată
în general.

53
 Servitutea ia naştere şi are fiinţă legală pentru utilitatea unui fond spre deosebire de
uzufruct, uz, abitaţie care se constituie în favoarea unei persoane.
Putem defini servitutea ca fiind o sarcină impusă unui imobil pentru uzul şi utilitatea altui
imobil având un alt stăpân.
De exemplu, un fond nu are o cale de acces facilă, ceea ce incomodează exploatarea sa; o
servitute de trecere asupra fondului învecinat rezolvă problema, exploatarea primului fond
devenind normală.
Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu şi indivizibil constituit asupra
unui imobil numit aservit, pentru uzul sau utilitatea altui imobil, denumit fond dominant imobile
care aparţin la proprietari diferiţi. (sediul materiei – art. 576-673 C. civ.).

4.1. Caracterele juridice ale dreptului de servitute

a) Servitutea este un drept real
Servitutea nu creează un raport juridic între o persoană anume şi o altă persoană anume.
Ea se creează între proprietarii actuali oricare ar fi ei, unul al fondului dominant şi cel aservit.
Beneficiarul dreptului de servitute este proprietarul fondului dominant, iar proprietarul
fondului aservit este cel care suportă inconveniente. Indiferent cine înstrăinează imobilul, va
continua starea de servitute asupra fondului aservit.
b) Servitutea este un drept imobiliar, întrucât se constituie în mod obligatoriu numai în
folosul, respectiv sarcina unor bunuri imobile prin natura lor.
c) Servitutea este un drept perpetuu, consecinţa e => există cât timp există cele două
fonduri şi situaţia care a determinat constituirea ei. Ea subzistă indiferent de proprietar sau dacă
acesta a decdat.
Totuşi, proprietarii pot conveni să suprime servitutea, în cazul servituţilor create prin
voinţa proprietarilor, conform ideii că ceea ce s-a creat prin voinţă poate fi desfiinţat (stins) tot
prin voinţă.
d) Servitutea este indivizibilă, aceasta înseamnă că ea profită întregului fond dominant şi
grevează în întregime fondul aservit.
Dacă bunul imobil aparţine mai multor titulari ea nu se poate constitui asupra bunului
respectiv decât cu consimţământul tuturor titularilor, consimţământ unanim.
e) Servitutea nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipoetcată independent de fondul al cărui
accesoriu este.
Regulă: servitutea se transmite odată cu fondul.
f) Servituţile asupra fondului public sunt valabile numai în măsura în care ele sunt
compatibile cu uzul sau interesul public, iar servituţile constituie valabil anterior intrării bunului
în domeniul public se menţin (art. 13, ali. 1 din Legea 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia).
g) Presupune existenţa a două fonduri vecine acre aparţin unor proprietari diferiţi.
Aşa cum am mai precizat, imobilul (fondul) asupra căruia se constituie servitutea se
numeşte fond dominant, iar cel pe care este operată servitutea este fond aservit sau servant (art.
631, 632 C. civ.)

4.2. Clasificarea servituţilor

În conformitate cu prevederile Codului civil se deosebesc următoarele servituţi:
a) După originea sau modul lor de constituire (art. 577 C. civ.)
- servituţi naturale

54
- servituţi legale
- servituţi stabilite prin fapta omului
Servituţi naturale – adică acelea care îşi au originea în situaţia naturală a fondurilor (art.
585 C. civ.): scurgerea apelor naturale, izvorului; cea de îngrădire a proprietăţii (art. 585 C. civ.).
Servituţi legale – adică acelea stabilite prin lege: servitutea de vedere (art. 611 C. civ.), de
trecere (art. 616 C. civ.), a picăturilor din streaşină.
Servituţi stabilite prin fapta omului (veritabile sau propriu-zise). Adică cele constituite
prin convenţie, prin testament, uzucapiune sau destinaţia proprietarului (art. 620-643 C. civ.).
Notă. În doctrina juridică s-a criticat împărţirea în servituţi naturale şi legale. S-a afirmat
că servituţile naturale fiind prevăzute de lege sunt tot servituţi legale. S-a mai spus că numitele
servituţi legale şi naturale nu sunt servituţi propriu-zise. Ele nu ar fi dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate ci doar nişte limitări de execitare a acestui drept.
b) După modul de exercitare
- servituţi continue
- servituţi necontinue
Servituţi continue (art. 622 C. civ.) – sunt acelea pentru a căror exercitare şi existenţă nu
este nevoie de fapta actuală a omului.
Servituţi necontinue (art. 622 C. civ.) – sunt acelea pentru a căror existenţă şi exercitare
este necesară fapta omului: servituţi de trecere, de a paşte animalele, de a lua apă din fântână.
c) După felul în care se manifestă
- servituţi aparente
- servituţi neaparente
Servituţi aparente – sunt acelea care se cunosc datorită unor semne exterioare cum ar fi o
fereastră, o uşă, o cărare, un canal.
Servituţi neaparente – sunt acelea a căror existenţă nu poate fi cunoscută printr-un semn
exterior (aceea de a nu clădi sau zidi decât până la o anumită distanţă sau înălţime sau cea de a
nu planta la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege).
d) După obiectul lor
- servituţi pozitive
- servituţi negative
- servituţi urbane sau rurale
Servituţi pozitive – acelea care îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să facă acte
de folosinţă asupra fondului aservit (servituţi de trecere, de a lua apă).
Servituţi negative – acelea care impun proprietarului fondului aservit unele limitări sau
restrictţii (servitutea de a nu clădi, de a nu planta la o anumită distanţă de fondul dominant).
Servituţi urbane sau rurale – (art. 621 C. civ.) după cum ele sunt constituite în folosul
unei clădiri sau a unui teren.

4.3. Despre servituţile naturale şi servituţile legale

4.3.1. Servituţile naturale
Sunt în realitate îngrădiri sau limitări ale dreptului de proprietate, fiind reglementate în
cuprinsul art. 578-585 C. civ. şi pot fi împărţite în servituţi reciproce (bilaterale) şi servituţi
nereciproce (unilaterale).
Cele reciproce, în cazul cărora îngrădirile sau limitările privesc atât exerciţiul dreptului
de proprietate al fondului dominant cât şi a celui aservit.

55
 Cele nereciproce, care îngrădesc sau limitează exerciţiul dreptului de proprietate fie al
fondului dominant fie al celui aservit. Avem următoarele servituţi naturale:
a) Servitutea de scurgere a apelor naturale – (art. 578 C. civ.) care constă în aceea că
terenurile inferioare – situate în aval – sunt supuse să primească apele ce curg în mod natural de
pe terenurile superioare situate în amonte.
Proprietarul fondului aservit inferior este obligat să nu ridice stăvilare pentru a opri
scurgerea apelor, iar proprietarul fondului superior nu poate să facă nici o lucrare prin care s-ar
putea agrava servitutea fondului inferior.
b) Servitutea izvoarelor – (art. 575-583 C. civ.) constă în obligaţia celui ce are un izvor
pe terenul său să-l întrebuinţeze în aşa fel încât să nu aducă atingere dreptului dobândit de
proprietarul terenului vecin de a folosi acel izvor.
Tot astfel se interzice, proprietarului fondului pe care se află izvorul care dă apă necesară
uneri comune sau altei aşezări să facă lucrări de natură a-i schimba cursul (art. 581 C. civ.).
c) Dreptul de grăniţuire – (art. 584 C. civ.) recunoaşte dreptul oricărui proprietar de a-l
obliga pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii care este lipită cu a sa, cheltuielile grăniţuirii
urmând să fie suportate pe jumătate. Dacă grăniţuirea nu se face prin bună învoială, oricare din
proprietarii fondurilor învecinate poate formula o acţiune în grăniţuire pentru a se stabili limitele
fondurilor învecinate.
d) Dreptul la îngrădirea proprietăţii – (art. 585-616 C. civ.) în cadrul servituţilor
naturale, sau după terminologia Codului civil a „servituţilor ce se nasc din situaţia locurilor” este
prevăzut acest drept, pe care îl are orice proprietar de a-şi îngrădi proprietatea, dar cu respectarea
dreptului de trecere regementat de art. 616 C. civ. Proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu
are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru
exploatarea fondului cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea
ocaziona. Acest drept nu constituie de fapt o servitute ci o consecinţă care derivă din dreptul de
proprietate, o formă sub care pot fi exercitate prerogativele pe care le presupune dreptul de
proprietate.

4.3.2. Servituţi legale (art. 586-618 C. civ.)

a) Distanţa plantaţiilor
La art. 607 C. civ. se stabileşte că în lipsa altor reglementări sau a obiceiurilor locale,
arborii mari ar trebui să fie planaţi la o distanţă de cel puţin doi metri de limita fondului vecin, iar
celelalte plantaţii ori garduri vii la o distanţă de 1/2 metri.
La art. 608 C. civ. avem statuat dreptul vecinului de a cere să se scoată arborii şi gradurile
vii puse la o distanţă mai mică şi cel de a cere tăierea crăcilor arborilor vecinului dacă acestea se
întind pe proprietatea sa. El are dreptul de a tăia singur rădăcinile care se întind pe pământul său.
Sunt situaţii când proprietarul fondului poate obţine, prin uzucapiunea de 30 de ani
servitutea care constă în dreptul de a avea plantaţii la o distanţă mai mică. O atare servitute
spunem că este continuă şi aparentă, care ia locul servituţii negative, ce se va stinge.
b) Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru unele construcţii
Este o situaţie regelementată la art. 610 C. civ. şi se referă la puţuri, fierărie, cuptor, sobă,
depozit de materii corozive, avându-se în vedere obiceiurile locale şi reglementările speciale.
c) Servitutea de vedere – (art. 611-614 C. civ.) constă în interdicţia de a face sau deschide
ferestre de vedere, balcoane ori alte asemenea asupra fondului învecinat, de a nu fi la o distanţă
mai mică de 19 decimetri între zidul pe care se deschid aceste vederi şi proprietatea vecină. Nu
sunt interzise deschiderile de aer şi lumină întrucât ele constituie un atribut al dreptului de proprietate.

56
 Distanţa este de 1,90 metri dacă vederea este directă şi 0,60 metri dacă este oblică. Se
calculează de la limita zidului în care s-a practicat fereastra sau de la limita balconului
(exterioară) până la limita despărţitoare a celor două proprietăţi. Cât priveşte situaţia zidului
comun, dacă se practică o fereastră se cere consimţământul celuilalt.
d) Picătura streaşinilor – (art. 615 C. civ.) stabileşte că orice proprietar este dator să facă
picătura streaşinilor casei sale în aşa fel încât apele din ploi sp se scurgă pe terenul său ori pe
stradă, dar nu pe locul vecinului său.
e) Servitutea de trecere – (art. 617-619 C. civ.)
Legea stabileşte că proprietarul al cărui loc este înfundat şi nu are nici o serie la calea
publică poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru expolatarea fondului cu îndatorirea
de a-l despăgubi în proporţie cu paguba ce s-ar putea ocaziona.
Trecerea trebuie să se facă pe drumul cel mai scurt până la calea publică, să se aibă în
vedere că trebuie să se aleagă trecerea, prin locul ce ar pricinui o mai puţină pagubă acelui pe al cărui loc
trecerea urmează a fi deschisă.
Ce înţelegem prin loc înfundat? Este acel loc care nu are nici o ieşire la calea publică. Teren care
este înocjurat din toate părţile de terenuri ce aparţin altor persoane şi din care nu se poate ieşi fără a trece
pe terenurile aferente.
În cazul în care acesta trebuie să constatăm lipsa cuplei celui care solicită recunoaşterea servituţii
de trecere.
Proprietarul fondului dominant nu poate să întrebuinţeze servitutea de trecere decât în limitele
care i-au fost conferite prin titlul pe care îl deţine şi nu poate să facă nici pe fondul care îi aparţine şi nici
pe fondul aservit vreo schimbare care ar putea să-l împovăreze pe acesta din urmă. (art. 635 C. civ.)
Proprietarul fondului aservit trebuie să nu-l împiedice pe proprietarul fondului dominant în
exercitarea liberă şi completă a servituţii, iar conform art. 634 C. civ., nu poate să facă lucrări menite să
scadă întrebuinţarea servituţii sau să o îngreuneze.
f) Prin legi speciale sunt reglementate şi alte servituţi în domeniul apelor, pădurilor, de distribuire
a energiei, transmisiunii, urbanism. Au un caracter administrativ. Sunt de utilitate publică

4.3.3. Servituţi stabilite prin fapta omului

Aceste servituţi sunt reglementate în art. 620-643 C. civ. şi sunt singurele servituţi
veritabile, adevărate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Întrucât pot fi create prin convenţii între părţi, ţinând seamă de principiul libertăţii
convenţiilor, numărul lor este practic nelimitat. Cu toate acestea aevm restricţii care rezultă din
dispoziţiile art. 620 şi anume nu se poate impune proprietarului fondului aservit o prestaţie
personală şi de asemenea nu poate fi încălcată ordinea publică.
Aceste servituţi se constituie prin trei modalităţi: prin titlu, prin uzucapiune, prin
destinaţia proprietarului.
Prin titlu – regula este că orice servitute poate să fie stabilită prin titlu (act juridic). Unele
din ele – cele necontinue şi neaparente – se pot stabili numai prin act juridic. Actul juridic poate
fi o convenţie sau un testament. Dreptul de sevitute se va înscrie în Cartea Funciară la litera „C”-
sarcini.
Prin uzucapiune – se pot constitui numai cele propriu-zise: servituţile continue şi
aparente.
Prin destinaţia proprietarului. Această modalitate de constituire are loc în situaţia în care
un proprietar a două mobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar însemna o servitute
dacă ar aparţine unor proprietari diferiţi.
Tot astfel, această stare de fapt poate să survină şi între două părţi distincte ale unui
singur fond care ar constitui o servitute dacă cele două părţi ar aparţine unor proprietari diferiţi.
57
Binenţeles, în ipotezaîn care unul dintre cele două imobile sau părţi ale aceluiaşi fond vor fi
înstrăinate sau dobândite prin moştenire, situaţia de fapt stabilită de fostul proprietar se va
transforma într-o servitute veritabilă, iar dacă nu există o clauză contractuală sau testamentară
diferită. Pentru aceste considerente art. 625 spune că „ destinaţiunea proprietarului ţine loc de
titlu”. Acest mod de constituire se referă numai la servituţile continue şi aparente (de vedere,
distanţa planaţiilor).

4.3.4. Exercitarea dreptului de servitute (presupune stabilirea drepturilor şi obligaţiilor

ce revin proprietarului)
Ce drepturi şi obligaţii generale are proprietarul fondului dominant?
- De a face toate lucrările necesare pentru conservarea şi exercitarea servituţii; lucrările se vor
face pe cheltuiala sa, dacă nu se prevede altfel prin titlu sau modul de stabilire a acestora.
- De a nu face lucrări care antrena schimbări împovărătoare pentru fondul aservit.
Ce drepturi şi obligaţii generale are proprietarul fondului aservit?
- Obligaţia de a a face anumite cheltuieli pentru folosirea şi păstrarea servituţii.
- Nu poate face nimic pentru a scădea sau îngreuna întrebuinţarea servituţii.
În cazul când servitutea devine prea împovărătoare, proprietarul fondului aservit va putea
oferi proprietarului fondului dominant un alt loc cu aceeaşi întrebuinţare, iar acesta din urmă nu
va putea refuza (art. 634 C. civ.).

4.3.5. Stingerea servituţilor

În principiu servituţile nu se sting, au caracter perpetuu. Totuşi, în practică au apărut
următoarele moduri de stingere:
- prin confuziune
- prin neuz sau prescripţie extinctivă
- prin pieirea fondului aservit
- prin renunţarea la drept
- prin revocarea, rezlierea sau anularea dreptului care a întemeiat servitutea
- prin exproriere.

4.3.6. Apărarea servituţilor

- Prin acţiunea confesorie (pentru recunoaşterea şi apărarea dreptului de servitute)
- Prin acţiuni posesorii
- Prin acţiune negatorie

5. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie constă în dreptul de proprietate al unui unei persoane, denumită
superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe un teren ce aparţine unor
alte persoane, cum şi în dreptul de folosinţă al superficiarului asupra acelui teren.
Ne aflăm deci, în ipoteza existenţei a două drepturi de proprietate: dreptul superficiarului
asupra construcţiilor, planaţiilor ori altor lucrări aflate pe suprafaţa unui teren şi dreptul altei sau
altor persoane asupra respectivului teren.
Este o situaţie de excepţie faţă de prevederile art. 489 C. civ. care statuează că
proprietatea terenului cuprinde proprietatea a tot ce ce se află la suprafaţa acestuia şi ale art. 482
C. civ. care consacră dreptul de accesiune prin care proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă

58
drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra tot ce se uneşte, ca accesoriu cu lucrul într-un mod
natural sau artificial.
În doctrina juridică se arată că existenţa acestui drept îşi are izvorul în prevederile art.
492 C. civ. care instituie o prezumţie juris tantum în sensul că orice construcţie, plantaţie sau
lucru sunt prezumate a fi ale proprietarului terenului pe care se află, cu excepţia cazului în care s-
ar dovedi altfel.
Dreptul de superficie poate fi întegral sau parţial, după cum priveşte toate bunurile care
se află pe terenul respectiv ori o parte din acestea.
Dreptul proprietarului terenului şi dreptul superficiarului, deşi sunt strâns legate unul de
altul, nu constituie un caz de indiviziune, iar ca o consecinţă nici unul dintre proprietari nu poate
cere partajul.
În Codul civil nu este reglementat acest drept, însă el apare în alte acte normative: Legea
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la Cartea funciară; în Decretul 167/1958
privind prescripţia extinctivă (art. 22).
Dreptul de superficie poate lua naştere în temeiul legii sau prin convenţie încheiată între
proprietarul terenului şi cel care construieşte pe terenul acestuia, prin legat, uzucapiune.
Exercitarea dreptului de superficie constă în posibilitatea sperficiarului de a se bucura de toate
prerogativele pe care i le oferă un drept real. Poate exercita acte specifice posesiei, să le
folosească şi chiar să dispună asupra constrcuţiilor, plantaţiilor fără să fie nevoit să ceară acordul
proprietarului terenului.
Asupra terenului, superficiarul are un drept de folosinţă, pe care îl va exercita în
conformitate cu destinataţia şi în limitele pe care i le oferă dreptul de superficie, drept care există
atâta timp cât vor exista construcţiile, planaţiile sau lucrările pe care le-a realizat, dispoziţia
acestora însemnând sfârşitul dreptului de supeficie.
Dreptul de superficie presupune şi dreptul superficiarului de a stăpâni terenul, dar şi de a-
i culege fructele. Mai are un drept de dispoziţie materială asupră terenului (poate să efectueze
lucrări care sunt necesare pentru realizarea construcţiei sau plantaţiei, şanţuri, nivelări, fundaţii).
Poate, în calitate de proprietar să transmită dreptuol de proprietate asupra construcţiilor şi
implicit şi dreptul de superficie prin acte între vii cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, prin acte
pentru cauză de moarte, dar şi să agraveze dreptul de superficie cu sracini reale cum ar fi dreptul
de uzufruct sau de servitute.
Dreptul de superficie se stinge în situaţiile în care construcţia, planaţia sau lucrarea care
este amplsată pe teren piere sau când au fost desfiinţate de superficiar, precum şi ca urmare a
confuziunii.

6. Dreptul real de folosinţă

În actuala legislaţie avem reglementat dreptul de folosinţă funcţional în următoarele acte
normative.
Astfel, îl găsim la art. 18 alin. 3 din Legea 18/1991 privind fondul funciar şi art. 3, alin. 2
din Decretul lege 61/1990 privind vânzarea de locuinţe constituite din fondurile statului către
populaţie.
a) Dreptul real de folosinţă constituit în condiţiile art. 18 alin. 3 din Legea 18/1992
În acest text de lege se prevede „Se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la
5.000 mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice
comunale, în perioada cât lucrează în localitate, daca nu au teren în localitate, ei sau membrii

59
familiei din care fac parte. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparţine comunei,
oraşului sau municipiului, după caz.”
Subiecţii acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate îl constituie doar persoanele
fizice ce au o anumită calitate. Obiectul dreptului real de folosinţă îl constituie terenurile agricole
care se află în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale.
Constituirea acestui dezmembrământ presupune întrunirea următoraleor condiţii:
- Solicitantul sau membrii familiei sale să nu deţină în proprietate terenuri agricole în localitatea
unde lucrează şi de unde solicită atribuirea.
- Solicitantul să locuiască în localitate
- Personalul de specialitate este îndreptăţit, să solicite atribuirea terenului, aceasta nefăcându-se
din oficiu.
- Sub aspect procedural, constituirea dreptului real de folosinţă are loc prin hotărârea Consiliului
local.
b) Dreptul real de folosinţă constituit în condiţiile art. 3, alin. 2 din Decretul lege
61/1990 privind vânzarea de locuinţe constituite din fondurile statului către populaţie.
La art. 3 din acest decret lege se prevede că o dată cu locuinţa se transmite
cumpărătorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, pe durata existenţei construcţiei.

6.1. Care sunt caracterele juridice ale dreptului real de folosinţă?

- Este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, motiv pentru care este opzabil
erga omnes, inclusiv autorităţii locale care l-a constituit.
- Ia naştere şi se stinge prin intermediul unui act administrativ individual.
- Este un drept intuiu personae, se cere o calitate subiectului.
- Este un drept temporar.
- Este un drept inalienabil.
Titularul dreptului real de folosinţă exercită acte de posesie şi de folosinţă asupra
terenului atribuit, putând să-l exploateze potrivit destinaţiei sale şi să-i culeagă fructele. Ceea ce
îi lispeşte este dreptul de dispoziţie juridică.

6.2. Moduri de stingere a dreptului real de folosinţă

- La moartea titularului,
- La pierderea calităţii de personal de specialitate,
- Ca urmare a mutării titularului din localitate,
- Prin pierderea dreptului, ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de a cultiva terenul şi de a lua
măsuri de protecţie a solului,
- Prin pierderea dreptului de proprietate de unitatea administrativă,
- Prin exproprierea terenului,
- Prin trecerea terenului din domeniul privat în domeniul public.

60
 CURSUL 7

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Introducere
Mijloacele de apărarea a dreptului de proprietate au fost grupate în două categorii:
mijloace indirecte sau nespecfice cum sunt de exemplu acţiunile în justiţie întemeiate pe
drepturile de creanţă (acţiunile în executarea contractelor, în răspundere contractuală, în
restituirea plăţii nedatorate etc.) şi mijloace directe sau specifice cum sunt aşa numitele acţiuni
reale (acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii).
Dacă mijloacele indirecte de apărare a dreptului de proprietate nu se întemeiază direct pe
dreptul de proprietate sau alt drept real, dimpotrivă, mijloacele directe, specifice se întemeiază pe
acţiuni în justiţie care au la baza lor dreptul de proprietate sau faptul posesiei.

2. Acţiunea în revendicare
Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut
posesia bunului său, cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra
bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Deci, suntem în situaţia când proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul
neproprietar.

2.1. Caracterele acţiunii în revendicare

- Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, întrucât se referă la un bun, respectiv apără dreptul
de proprietate asupra unui bun.
- Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie, întrucât prin ea se pune în discuţie însuşi
dreptul de proprietate al reclamantului.
Aceasta înseamnă că reclamantul într-o atare acţiune întotdeauna va trebui să facă dovada
dreptului său de proprietate. Dacă nu va face această dovadă acţiunea se va respinge chiar dacă
pârâtul deţine bunul fără titlu.
Acţiunea în revendicare trebuie intentată de proprietarul exclusiv al bunului şi nu de un
proprietar aflat în indiviziune acesta din urmă nu are calitate procesuală activă.
- Acţiunea în revendicare este în principiu imprescriptibilă sub aspect extinctiv. Acest lucru
înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată, această acţiune nu se stinge decât odată cu stingerea
dreptului de proprietate.
Atingerea dreptului de proprietate are loc în cazul în care o altă persoană a dobândit
bunul, după caz, prin uzucapiune sau prin posesie de bună credinţă.

2.1.1. Revendicarea bunurilor imobile

Conceptul acţiunii în revendicare a fost formulat în doctrina juridică întrucât în Codul
civil nu avem prevederi speciale în materia revendicării imobilelor.
În această chestiune se pun în discuţie două probleme:
a) proba dreptului de proprietate
b) caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare

61
 a) Proba dreptului de proprietate incumbă reclamantului care pretinde că este proprietarul
imobilului. Aceasta este şi regula generală de purtare a proceselor.
În acest sens, art. 1169 C. civ., statuează că „Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie
să o dovedească.”
În favoarea pârâtului – pentru că este posesorul bunului – operează o prezumţie relativă
de proprietate. Este o prezumţie destul de puternică întrucât atâta timp cât reclamantul nu face
dovada dreptului de proprietate, acţiunea în revendicare nu poate avea sorţi de reuşită.
În practică, proba dreptului de proprietate nu este o chestiune simplă, cum poate părea la
prima vedere. Se vorbeşte că este chiar o probă diabolică (probatio diabolica).
De ce? Dificultatea principală constă în următoarea împrejurare. În sistemul nostru de
drept înscrisul translativ de proprietate nu poate face dovada deplină a dreptului de proprietate
decât dacă emană de la adevăratul proprietar. Dar, pentru ca o persoană să fie considerată cu
adevărat proprietar ea trebuie să dovedească că a dobândit bunul tot de la un adevărat proprietar
şi aşa mai departe.
Altfel spus, revendicantul trebuie să dovedească faptul că toţi transmiţătorii anteriori au
avut calitatea de adevăraţi proprietari, împrejurare care adesea este imposibilă. Totuşi, pentru
atenuarea acestor dificultăţi referitoare la proba dreptului de proprietate, jurisprudenţa a
cristalizat câteva reguli, astfel că:
- atunci când cele două părţi au câte un titlu care provine de la acelaşi autor (bunăoară,
atunci când am cumpărat bunul de la acelaşi vânzător) va avea preferinţă acela care a transmis
primul titlul în registrul de publicitate imobiliară. Dacă nici unul nu a transmis titlul va fi preferat
acel titlu care are o dată mai veche.
- când numai una dintre părţi are un titlu şi acesta aparţine reclamantului, acesta câştigă
cu condiţia ca titlul să emane de la un terţ şi să poarte o dată anterioară începerii posesiei
pârâtului; dacă are titlu numai pârâtul, acţiunea reclamantului trebuie respinsă.
- dacă nici una dintre părţi nu are titlu ţi nu poate face dovada uzucapiunii, s-a considerat
că trebuie să se dea câştig de cauză posesorului, iar dacă ambele părţi au avut succesiv posesia
bunului, se compară cele două posesii şi va câştiga acela care dovedeşte o posesie aşa zis
caracterizată (mai îndelungată, neviciată, de bună credinţă).
Ce înţelegem prin titlu de proprietate?
Trebuie să înţelegem atât actele translative de proproetate (vânzare, donaţie etc.) cât şi
cele declarative (hotărâre judecătorească, act de partaj voluntar, tranzacţii etc.). titlul în această
materie are caracterul unei prezumţii de proprietate, care însă poate fi combătută.
b) Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare.
Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se
stinge prin neuz indiferent de timpul cât titularul său nu l-a exercitat.
Deci, în concluzie acţiunea în revendicare se va stinge numai odată cu stingerea dreptului
de proprietate. Însă, aşa cum am mai afirmat, acţiunea poate fi paralizată prin invocarea şi proba
uzucapiunii de către actualul posesor.
Regula imprescriptibilităţii suportă totuşi o excepţie. Această excepţie o găsim, la art. 561
Cod procedură civilă care prevede că în cazul vânzării la licitaţie publică a unui imobil suspus
urmăririi silite, orice acţiune introdusă de cel care se pretinde titularul acelui bun se prescrie în
termen de cinci ani calculaţi de la data punerii în executare a ordonanţei de adjudecare.

62
 2.1.2. Efectele acţiunii în revendicare
În situaţia admiterii de către instanţa acţiunii în revendicare, prin hotărârea
judecătorească se va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe cale de consecinţă va
dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului către reclamant sau, după caz îl va obliga pe
pârât de a se abţine a mai aduce atingere exerciţiului dreptului de proprietate.
Restituirea bunului se face în natură şi liber de orice sarcini.
Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă, atunci pârâtul este obligat să-i plătească
reclamantului un echivalent bănesc, altfel spus restituirea în natură va fi înlocuită printr-o
obligaţie de dezdăunare.
Dacă bunul a produs fructe, regimul acestora va fi în funcţie de buna sa reaua credinţă a
posesorului.
Dacă a fost de bună credinţă poate păstra fructele. Dacă a fost de rea credinţă va fi obligat
să restituie fructele în natură, iar dacă nu mai este posibil, contravaloarea acestora.
Posesorul indiferent dacă a fost de bună sau rea credinţă are dreptul de a cere
reclamantului proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-a făcut cu
privire la bunul respectiv, deoarece aceste cheluieli trebuiau făcute de el dacă bunul s-ar fi aflat
în posesia sa.
Care sunt cheltuielile necesare?
Sunt acele cheltuieli care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau
creşterea gradului de utilitate a bunului. Acestea se restituie numai în limita sporului de valoare a
bunului la momentul obligării la restituire. Judecarea obligaţiei de restituire a acestui tip de
cheltuieli are la bază principiul îmbogăţirii fără justă cauză a proprietarului revendicant.
Care sunt cheltuielile voluptorii?
Sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea sa personală. Acestea nu se
restituie, dar posesorul este în drept să ridice acele lucruri, fără însă a deteriora bunul respectiv.

2.2. Revendicarea bunurilor mobile

Este esenţialmente diferită de cea a bunurilor mobile şi este prevăzută la art. 1909 C. civ..
Revendicare bunurilor mobile este diferită după cum pârâtul este un posesor de rea
credinţă (hoţ sau găsitor) sau dimpotrivă un posesor de bună credinţă.
Art. 1909 C. civ., prevede că „Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără
să fie trebuinţă de vreo curgere de timp.” Textul este contradictoriu, deoarece pe de o parte vorbeşte
despre dobândirea prin prescripţie a bunului posedat iar pe de altă parte că această prescripţie se
realizează fără nici o scurgere de timp. În fapt se formulează regula că în materia bunurilor
mobile posesia de bună credinţă vlorează titlul de proprietate. Suntem în faţa unei prezumţii
absolute instituită în favoarea posesorului de bună credinţă .
Regula cuprinsă în art. 1909 C. civ., se aplică numai bunurilor mobile corporale, care pot
fi posedate. Numai acestea sunt susceptibile de o deţinere materială. Dintre bunurile
incorporabile numai titlurile la purtător cad sub incidenţa art. 1909. Apoi, bunul mobil trebuie
privit în individualitatea sa, ceea ce înseamnă că prevederile art. 1909 nu se aplică uneiu
universalităţi de bunuri mobile (succesiune mobiliară).
De asemenea regula art. 1909 C.civ. nu este aplicabilă bunurilor mobile care prin
destinaţie servesc unui imobil şi nici bunurilor mobile proprietăte publică.
Dispoziţiile art. 1909 C. civ. pot fi invocate numai de terţul dobânditor care cu bună
credinţă a dobândit bunul de la un detentor precar căruia adevăratul proprietar i l-a încredinţat de
bună voie.

63
 2.2.1. Condiţiile de irevocabilitate a art. 1909 C. civ.
Pentru a putea invoca prevederile art. 1909 C. civ. trebuie întrunite următoarele condiţii:
- proprietarul să se fi desesizat voluntar de bunul său mobil încredinţându-l printr-un contract
unui detentor precar (depozitar, chiriaş, comodatar etc.). Dacă proprietarul s-a desesizat
involuntar de bunul său (i-a fost furat, l-a pierdut) art. 1909 nu are aplicare.
- detentorul precar să întrăineze bunul mobil unei terţe persoane fără să aibă consimţământul
proprietarului care i l-a încredinţat. Detentorul precar având obligaţia de a restitui bunul
proprietarului, el nu poate invoca în favoarea sa art. 1909 C. civ..
- terţul să dobândească bunul mobil cu bună credinţă de la detentorul precar şi nu de la
proprietar printr-un act translativ de proprietate.
Potrivit art. 972 C. civ. „dacă bunul pe care cineva s-a obligat succesiv a da la două
persoane este mobil, persaoan pusă în posesie este preferată şi rămâne proprietară chiar dacă
titlul său este cu dată posterioară, numai posesiunea să fie de bună credinţă.”
De exemplu, dacă cineva vinde bunul său mobil la doi cumpărători, atunci prima vânzare
a transferat proprietatea la primul cumpărător, dar vânzătorul continuă să păstreze bunul asupra
sa devenind astfel detentor precar. În această calitate (de detenor precar) vinde bunul celui de al
doilea cumpărător căruia şi predă bunul.
Acest din urmă cumpărător care a dobândit bunul de la un detentor precar este de bună
credinţă şi, în consecinţă acest al doilea cumpărător va fi preferat.
Jurisprudenţa a statuat că buna credinţă trbuie să existe în momentul intrării în posesie şi
nu în momentul încheierii contractului între dobânditor şi detentor.
- posesia terţului dobânditor de bună credinţă a bunului mobil să fie efectivă sau reală. Este
obligatoriu ca terţul dobânditor să cumuleze în persoana sa ambele elemente – corpus – animus –
Cu toate că acţiunea în revendicare este paralaizată de posesorul de bună credinţă, totuşi
fostul proprietar al bunului mobil nu va rămâne păgubit. El are la dispziţie o acţiune în
despăgubire împotriva detentorului precar. Apoi, de cele mai multe ori fapta detenorului precar
care a înstrăinat bunul este penală – abuz de încredere.

2.2.2. Regula instituită de art 1909 C. civ. nu este aplicabilă în cazul bunurilor pierdute
sau furate.
La art. 1909 C. civ. alin. 2 se arată: „cel ce a pierdut sau cel cărui s-a furat un lucru, poate
să-l revendice în curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care-l
găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are.”
Acest text are în vedere situaţia în care bunul se află în posesia unui terţ dobânditor de
bună credinţă care a dobândit bunul de la un hoţ sau găsitor.
Deci, art. 1909 C. civ. alin. 2 nu se referă la împrejurarea în care bunul se găseşte la un
hoţ sau găsitor sau la un terţ dobânditor de rea credinţă. Într-o atare situaţie acţiunea în
revendicarea bunului este prescriptibilă în termen de 30 de ani.
Tot aşa nu se încadrează în ipoteza vizată de prevederile art. 1909 C. civ. alin. 2 unele
infracţiuni ca abuzul de încredere, înşelăciunea etc., întrucât în astfel de cazuri proprietarul se
desesizează de bună voie de bunul respectiv. În alte cazuri cum ar fi furtul, tâlhăria, cazul de
forţă majoră sau fortuit, bunul este din patrimoniul proprietarului fără voia sa. Aşa cum arăta
textul analizat, acţiunea în revendicare împotriva terţului dobânditor de bună crefinţă care a
dobândit bunul de la hoţ sau găsitor trebuie intentată în trei ani din momentul furtului sau
pierderii. Suntem în faţa unui termen de decădere.

64
 2.2.3. Reguli derogatorii de la prevederile art. 1909 C. civ.
Am văzut că atunci când potrivit art. 1909 C. civ., alin. 2 proprietarul revendică bunul de
la un terţ de bună credinţă care l-a dobândit de un hoţ sau găsitor, el nu etse obligat să plătească
contravaloarea acelui bun sau să-l indemnizeze pe posesor pentru preţul plătit.
Această regulă suferă o excepţie care este prevăzută la art. 1910 C. civ., care statuează că
„Dacă posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o
vindere publică, sau de la un neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu
poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat.”
Aşadar, revendicarea bunului de către adevăratul proprietar nu poate avea loc decât dacă
el restituie dobânditorului de bună credinţă preţul pe care acesta l-a plătit. Acest posesor de bună
credinţă este mai bine protejat deoarece achiziţionând în locuri publice se presupune că nu avea
de unde să ştie că vânzătorul l-a furat sau l-a găsit.

3. Acţiunea în grăniţiuire
3.1. Noţiune
În conformitate cu prevederile art. 584 C. civ. orice proprietar poate obliga pe vecinul său
la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, cheltuielile grăniţuirii fiind suportate în mod egal.
Prin opraţiunea de grăniţuire se urmăreşte determinarea prin semne exterioare a hotarului
între două fonduri vecine ce aparţin de titulari diferiţi şi se poate realiza prin convenţia părţilor,
pe cale amiabilă sau prin hotărâre judecătorească.
Putem defini acţiunea în grăniţuire, ca fiind acea acţiune prin care se solicită stabilirea
liniei de hotar între două proprietăţi limitrofe.
Această acţiune are rolul de a delimita faţă de proprietăţile învecinate aparţinând altor
proprietari prin semne exterioare de hotar, constă într-o operaţiune materială care delimitează
mergând pe linia de contur a celor două proprietăţi.
Când între cei doi proprietari nu există conflict această operaţiune se face potrivit
acordului lor.
Fiecare proprietar are facultatea de a-l obliga pe vecinul său să fie de acord cu
grăniţuirea. În raport cu titularii dreptului real asupra celor două fonduri învecinate, grăniţuirea
este pe de o parte, o obligaţie reală de a face (propter rem) şi pe de altă parte, privită din punctul
de vedere al celui care solicită este un atribut al dreptului real.
Altfel spus, această entitate juridică alcătuită dintr-un drept şi o obligaţie este un atribut al
dreptului de proprietate.
În cazul când vecinul refuză grăniţuirea proprietăţii sale şi există un conflict referitor la
traseul liniei de hotar, grăniţuirea va trebui să fie stabilită prin mijlocirea justiţiei folosind calea
acţiunii în justiţie.

3.2. Caracterele juridice ale acţiunii în grăniţuire

a) Este o acţiune cu caracter real
b) Este o acţiune cu caracter petitoriu
c) Este o acţiune cu caracter imobiliar şi imprescriptibil
d) Este declarativă de drepturi
a) Este o acţiune cu caracter real – acest caracter decurge din împrejurarea că are ca temei
dreptul de proprietate asupra fondului sau pe oricare drept real.
b) Este o acţiune cu caracter petitoriu – acest caracter are drept scop delimitarea
proprietăţii limitrofe, realizând astfel în ultimă instanţă apărarea dreptului de proprietate.

65
 c) Este o acţiune cu caracter imobiliar şi imprescriptibil – numai bunurile imobile pot fi
suspuse acţiunii în grăniţuire.
d) Este declarativă de drepturi – pentru că hotărârea judecătorească prin delimitarea
efectivă între cele două fonduri, duce la reconstituirea şi marcarea adevăratului hotar, ceea ce o
face declarativă şi nu constitutivă.
Acţiunea poate fi constitutivă când cu ocazia partajului se formează două sau multe
parcele distincte care nu au mai fost delimitate între ele, pentru că au format până atunci un
singur trup financiar.
Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă de către proprietar, uzufructuar şi chiar de
posesor. Ea se îndreaptă împotriva proprietarului fondului vecin, titularul unui alt drept real
(uzufructuar, superficiar, drept de folosinţă) precum şi a chiraişului sau arendaşului.
Ea nu se poate introduce între coproprietarii aceluiaşi fond.
Sarcina probei revine ambelor părţi. Fiecare dintre părţi au un dublu rol, adică atât de
reclamant cât şi de pârât, considerându-se că acţiunea în grăniţuire are caracterul unui „judicium
duplex” fiecare având şi rolul celuilalt.
Se poate folosi orice mijloc de probă. Suntem în faţa unei chestiuni de fapt. În cele mai
dese cazuri se recurge la efectuarea unei expertize tehnice.
Efectul principal al acţiunii în grăniţuire este acela că se realizează delimitarea
proprietăţii limitrofe, prin hotărârea pronunţată se stabileşte linia de hotar dintre cele două
proprietăţi. Autoritatea lucrului judecat al hotărârii care se pronunţă se va mărgini doar la acest
aspect.
Cheltuielile de grăniţuire privind trasarea hotarului stabilit de instanţă se suportă egal de
ambele părţi. (art. 584 C. civ.).

4. Alte acţiuni reale

4.1. Acţiunea negatorie
Este acea acţiune reală prin care titularul deptului de proprietate cere instanţei de judecată
să constate că pârâtul nu este titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cum ar fi
dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie, asupra unui bun care îi aparţine şi să-l
oblige să înceteze a mai exercita un astfel de drept asupra acestuia.
Specficul acestei acţiuni constă în faptul că întotdeauna calitatea procesuală activă îi
revine titularului dreptului de proprietate, iar de cealaltă parte se află un terţ, care nu contestă
dreptul reclamantului, dar susţine că are un drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate, asupra unui bun al acestuia.

4.1.2. Caracterele juridice ale acţiunii negatorii

- Este o acţiune reală
- Este o acţiune petitorie
- Este o acţiune imprescriptibilă

4.2. Acţiunea confesorie

Este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să constate că
deţine un dezmembrământ al dreptului de proprietate cum ar fi dreptul de , uz, abitaţie, servitute
sau superficie, asupra unui bun care aparţine alte persoane şi să oblige pârâtul şă-i respecte acest
drept.

66
 Specificul acţiunii constă în faptul că reclamantul este o persoană care susţine că este
titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar pârâtul poate fi
proprietarul sau o altă persoană, care îi contestă dreptul sau nu îi permite să-l exercite în mod
paşnic, liniştit.

4.2.1 Caracterele juridice ale acţiunii confesorii

- Este o acţiune reală (priveşte un drept real).
- Este o acţiune petitorie – doreşte să oblige pârâtul să recunoască un drept real, punând astfel în
discuţie existenţa unui astfel de drept, aspect sub care se aseamănă cu acţiunea în revendicare.
- Este prescriptibilă extinctiv (drepturile reale la a căror recunoaştere rinde se sting prin neuz
după trecerea a 30 de ani) (art. 557, 565, 639 C. civ.).

67
 CURSUL 8

POSESIA

1.1. Noţiuni preliminare

Dreptul subiectiv este o putere sau o prerogativă garantată de stat pentru că este conformă
dreptului obiectiv.
Există însă puteri care nu sunt drepturi subiective. Acestea sunt puterile sau prerogativele
de fapt. Una dintre cele mai este ceea ce numim posesia, aceasta se află la temelia drepturilor
reale.
Posesia nu trebuie confundată cu proprietatea. Proprietatea este dreptul, iar posesia nu
este decât faptul. Posesia se află la graniţa proprietăţii.
Persoana care deplasează o piatră de hotar, anexându-şi astfel o fâşie din terenul altuia,
prin acesta nu devine proprietarul făşiei anexate, el este numai un posesor. Idem, pentru cel care
fură un obiect – este numai posesorul obiectului şi nu este proprietarul respectivului obiect.
Ambele persoane sunt posesori de rea credinţă. Aceştia ştiu foarte bine că nu sunt proprietari.
Dar, avem şi posesori de bună credinţă. De exemplu: o persoană cumpără un imobil de la
cineva pe care îl crede proprietar, dar care în realitate nu este, acesta nu devine proprietar, însă
este posesor şi în temeiul credinţei sale eronate, i se recunoaşte calitatea de posesor de bună
credinţă.
Posesia produce prin ea însăşi consecinţe juridice. Astfel, până la revendicarea bunului de
către proprietar posesorul are un titlu provizoriu, o anumită protecţie. De exemplu: are la
îndemână acţiunile posesorii, care îl apără de cei care încearcă să îi tulbure posesia.
În cazul unui proces asupra proprietăţii bunului, posesorul beneficiază de calitatea de
pârât, ceea ce îl prezumă ca proprietar până la proba contrară. Dacă posesia se prelungeşte în
timp (30 de ani, 20 de ani) ea se va consolida în drept, proprietatea „va răsări” din posesie. Este
consecinţa prescripţiei achizitive sau al uzucapiunii. Suntem practic în faţa unui „miracol.”
Din ce motive se acceptă, s-a ajuns la aceste considerente? Răspunsul este găsit din
dorinţa de a se construi o pace socială.
Posesiile sunt „aparenţe liniştite” pe care nici un particular nu trebuie să le poată tulbura.
Teoria posesiei, care se reflectă în special asupra raporturilor cu privire la proprietate a găsit
corespondent şi în alte raporturi juridice. De exemplu: un bărbat şi o femeie care trăiesc ca şi
când ar fi căsătoriţi, au posesia de stat a soţilor. Un copil care a fost tratat de cei doi soţi ca şi
când ar fi copilul lor, are posesia de stat a copilului legitim. De aici, tragem concluzia că în
anumite condiţii o situaţie de fapt face sp fie prezumat dreptul.
De teoria posesiei trebuie să legăm şi teoria aparenţei. În cele două teorii – posesia şi
aparenţa – se conturează acelaşi mecanism: o situaţie care a fost negată de drept, va produce
efectele dreptului.
Dacă în spatele aparenţei situaţia este în întregime ireală, posesia dimpotrivă, este o
realitate uşor perceptibilă, materialitatea ei îi conferă această forţă.
Aparenţa dacă îmbracă forma unei erori colective creează dreptul (error communis facit
jus).

68
 1.2. Definiţie
Articolul 1846, alin. 2 C. civ., care este înglobat la capitolul rezervat prescripţiei găsim
următoarea definiţie: posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată de
noi înşine sau de altul în numele nostru.
Această definiţie a posesiei a fost comentată defavorabil, opinându-se că este inexactă,
incompletă.
S-a spus că termenul „deţinere” nu este specific posesiei, ci asociat detentorului precar
(persoană care deţine un bun pentru altul) ori posesorul stăpâneşte pentru sine, comportându-se
ca un adevărat proprietar. Deci, precaristul nu este un posesor, iar pe de altă parte textul
sugerează ideea că posesia ar consta doar într-o stăpânire materială a unui bun, uitând să indice şi
intenţia cu care este exercitată această stăpânire materială.
În literatura de specialitate, s-a corectat definiţia legală şi s-a ajuns la următoarea
definiţie.
Posesia este o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care constă în stăpânirea
materială sau execitarea unei puteri de fapt de către o persoană asupra unui bun, cu intenţia şi
voinţa de a se comporta faţă de toată lumea ca un proprietar sau ca un titular al altui drept real.
Posesia este o stare de fapt, nu este o stare de drept. Posesia este exerciţiul unei puteri de
fapt, care conferă posibilitatea posesorului de a se comporta ca şi când el ar fi titularul dreptului
de proprietate asupra locului. Posesia este o putere materială asupra lucrului (stpânesc de fapt o
casă, o maşină, execrit de fapt un drept de uzufruct, servitute).
Nu trebuie să confundăm drepturile posesorului rezultate din protecţia juridică a posesiei
cu dreptul de a poseda care aparţine proprietarului (titularul dreptului de proprietate). Posesorul
de fapt posedă fără a avea dreptul de a poseda în timp ce proprietarul sau titularul acelui drept
real are dreptul de a poseda.

1.3. Caracterele posesiei

- Posesia se bazează pe intenţia de a poseda pentru sine, adică animus rem sibi habendi; dacă
acest element lipseşte, posesia nu mai există, va fi vorba de o deţinere sau detenţie precară.
- Posesia este incidentă numai drepturilor reale, nu şi celor personale (de creanţă).
- Posesia nu se poate exercita asupra unversalităţilor de bunuri cum ar fi moştenirea sau fondul
de comerţ.
- Posesia face să se nască un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

1.4. Elementele posesiei

Pentru existenţa posesiei sunt necesare două elemente cumulativ îndeplinite şi anume:
unul material (corpus) şi altul psihologic (animus).
a) Elementul material constă în totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra
lucrului, adică din actele materiale de deţinere şi de folosire a lucrului inclusiv
anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire la acel bun (cum ar fi de
exemplu un depozit, locaţiune, comodat etc.).
b) Elementul psihologic (intenţional) constă în intenţia sau voinţa celui care posedă, de
a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, ca şi cum ar fi exercitat-o proprietarul sau
titularul unui alt drept real.
În acest sens art. 1847 C. civ. precizează că posesia se exercită „sub nume de proprietar”,
iar art. 1854 C. civ. stabileşte că elementul intenţional al posesiei se prezumă rezultând din cel
material.

69
 Elementul animus nu înseamnă neapărat credinţa posesorului că este proprietar ci numai
voinţa de a poseda pentru sine şi nu pentru altul.
Între posesie şi detenţie precară există un element de similitudine, deoarece ambele
conferă subiecţilor o putere fizică asupra lucrului, bunului. Ambele au în alcătuirea lor elementul
corpus.
Ele se diferenţiază deoarece detenţiei precare îi lipseşte elementul animus domini sau
animus possidendi aceasta deoarece detentorul precar nu deţine lucrul cu intenţia de a se
comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real.
Detenţia precară spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept,
pentru că rezultă întotdeauna dintr-un titlu (convenţional, legal sau judecătoresc) în baza căruia
detentorul este îndreptăţit să exercite puterea asupra unui lucru. Iată câteva exemple de detentori
precari: depozitarul, locatarul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor ocrotiţi.

1.6. Dobândirea şi pierderea posesiei

Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor două elemente (corpus şi animus). În ce
priveşte elementul material (corpus) acesta poate fi exercitat fie personal de cître posesor, fie
prin reprezentant (mandatar, depozitar etc.).
În ce priveşte elementul psihologic (animus) acesta trebuie să fie prezent în mod
nemijlocit în persoana posesorului şi nu a reprezentantului. Excepţie, reprezentanţii legali ai
persoanei lipsite de capacitate de exerciţiu.
Posesia se pierde prin dispoziţia celor două elemente. Practic acest lucru are loc în caz de
întrăinare a posesiei sau în caz de abandon al bunului. Este însă logic să acceptăm ca posesia să
se piardă şi prin dispariţia numai a unuia dintre cele două elemente. De exemplu atunci când
bunul este furat, dispare elementul corpus; când posesia pentru sine se transformă în posesie
pentru altul situaţie în care dispare elementul animus; când posesorul înstrăinează bunul
respectiv, iar dobânditorul îl închiriază înstrăinătorului – această operaţie se numeşte - constitut
posesor – fostul posesor se va transforma într-un simplu detentor precar, aceasta deoarece deşi
are elementul corpus, nu mai are elementul animus.

1.7. Dovada posesiei

Se face prin probaţiunea celor două elemente. Dovada elementului material este relativ
simplă se face prin orice mijloc de probă, martori, prezumţii. Dovada elementului psihologic este
mai mai dificilă de probat, prin însăşi natura sa. În această situaţie legiutorul a instituit două
prezumţii:
a) Prezumţia de neprecaritate (art. 1854 C. civ.)
b) Prezumţia de neintervertire de titlu (art. 1855 C. civ.)
a) Prezumţia de neprecaritate (art. 1854 C. civ.) – posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul.
b) Prezumţia de neintervertire de titlu (art. 1855 C. civ.) – atunci când posesorul a început
a poseda pentru altul, se presupune că a conservat această calitate dacă nu există proba contrarie.
Aceasta înseamnă că posesia începută pentru altul se poate înterverti, adică se poate transforma
din posesie precară în posesie utilă, aceasta din urmă putând duce după trecerea timpului
prevăzut de lege la dobândirea proprietăţii.

70
 1.8. Calităţile şi viciile posesiei
1.8.1. Calităţile posesiei
Pentru ca posesia să producă efecte juridice deosebite de întrunirea celor două elemente,
ea trebuie să fie utilă, iar pentru a fi utilă trebuie să îndeplinească anumite calităţi arătate în art.
1847 C. civ. Aceastea sunt:
- să fie utilă
- să fie neîntreruptă
- să fie netulburată
- să fie publică
- să fie exercitată sub nume de proprietar
- prin practica judiciară s-a mai adăugat şi cerinţa: să fie neecvhivocă.
Dacă toate acestea calităţi sunt îndeplinite, posesia îşi va produce efectele specifice
inclusiv dobândirea proprietăţii prin uzucapiune, adică prin prescripţie achizitivă.
Neîntreruperea posesiei nu este propriu zis o calitate a posesiei, ci o condiţie de existenţă
a ei; adică posesia se întrerupe, aceasta se pierde.

1.8.2. Viciile posesiei

Acestea sunt reversul calităţilor:
- Discontinuitatea
- Violenţa
- Clandestinitatea
- Echivocul
- Precaritatea
Discontinuitatea – potrivit art. 1848 C. civ. – posesiunea este discontinuă când posesorul
o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale.
Analiza textului ne arată că posesorul nu trebuie să se afle în contact permanent cu bunul
pentru ca posesia să fie continuă deci, utilă. Ea va fi astfel dacă actele de stăpânire se exercită cu
regularitate normală în raport cu natura bunului. Intermitenţele nu exclud neapărat continutitatea.
Altfel spus, întreruperile pasagere nu antrenează viciul discontinuităţii. De exemplu, posesia
continuă asupra unui teren există atunci când la intervale diferite se fac asupra sa lucrări
specifice pentru obţinerea recoltelor.
Continuitatea posesiei este prezumată de art. 1850 C. civ. care statuează că: posesorul
actual care probează că a posedat într-un moment dat, dar mai înaninte este presupus că a
posedat în tot timpul intermediar fără însă ca acesta să împiedice proba contrarie.
Rezultă că intermitenţele trebuie să fie premerse sau urmate de acte de stăpânire a
bunului. Discontinuitatea este un viciu absolut, pentru că ea poate fi invocată de orice persoană
interesată. Este un viciu temporar pentru că încetează dacă posesorul începe o posesie utilă.
Violenţa – art. 1847 C. civ. statuează că posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică.
Art. 1851 C. civ., spune că: posesiunea este tulburată când este fondată sau conservată
prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului. Deci, cu alte cuvinte, posesia pentru a
fi utilă trebuie sp fie începută, menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă.
Trebuie să interpretăm prevederile art. 1851 în sensul că violenţa pasivă din partea
posesorului la atacul provenit din partea unui terţ nu este de natură a vicia posesia. Este normal a
judeca astfel, întrucât altfel terţul ar avea posibilitatea ca pe calea unor acte violente să determine
vicierea posesiei.

71
 Caracterele viciului violenţei sunt:
- Este un viciu temporar, pentru că odată încetată violenţa posesia utilă reîncepe.
- Este un viciu realtiv, produce efecte numai între părţile între care a intervenit, motiv pentru care
el poate fi invocat numai de persoana împotriva căreia s-a manifestat violenţa.
Clandestinitatea – art. 1847 C. civ. declară că poesia trebuie să fie printre altele, publică
adică să fie exercitată în văzul tuturor, la lumina zilei; iar art. 1854 C. civ., stabileşte că
„poesiunea este clandestină când posesorul o execrită în ascuns de adversarul său, încât acesta nu
este în stare de aputea să o cunoască”.
De obicei clandestinitatea vizează bunurile mobile care pot fi realtiv uşor ascunse,
bunurile imobile sunt de regulă la vedere şi de aceea acest viciu, în cazul lor este mai greu de
conceput.
Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar – echivocul. Această cerinţă este opera
jurisprudenţei. O posesie este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă posesorul are sau nu
are elementul intenţional – animus domini.
Echivocul există, de plidă, atunci când două sau mai multe persoane săvârşesc acte de
stăpânire asupra unui bun atunci când nici una nu pretinde o posesie proprie, distinctă.
Echivocul este un viciu relativ. El poate fi invocat în cazul coprorietăţii numai de ceilalţi
copărtaşi. Este un viciu temporar, deoarece posesia devine utilă atunci când este stabilit că
posesorul stăpâneşte animus domini.
Precaritatea – în realitate ea nu constituie un viciu al posesiei pentru că cea desemnează
lipsa posesiei. Art. 1853 C. civ. defineşte precaritatea statuând că „actele ce exercităm asupra
lucrului altuia sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari sau asupra
unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de
proprietar.
Ceea ce îi lipseşte detentorului este elementului animus, adică intenţia de a poseda pentru
el însuşi. Precaritatea nu este ocrotită prin acţiunile posesorii, iar dacă este vorba de un imobil că
nu poate conduce la dobândirea bunului prin uzucapiune.
Precaritatea este perpetuă, deoacrece oricât timp ar dura, stăpânirea bunului nu poate avea
ca efect dobândirea proprietăţii prin prescripţie achizitivă. Precaritatea are un caracter absolut
pentru că nu produce efecte juridice faţă de nici o persoană.
Cu titlu de exemplu, pot fi detentori precari: locatarii, depozitarii, uzufructuarii,
administratorii bunurilor altora, coproprietarul pentru bunul aflat în indiviziune etc.

1.9. Intervertirea posesiei (titlurilor)

La art. 1858 C. civ. stabileşte cazurile de intervertire a posesiei. Acestea sunt:
- Când deţinătorul lucrului primeşte cu bună credinţă de la o altă persoană decât adevăratul
proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care îl deţine. De exemplu:
depozitarul care cumpără bunul deţinut în depozit de la o persoană pe care o crede moştenitor al
deponentului. De la încheierea actului de vânzare-cumpărare el va deveni posesor, deoarece are
şi animus domini.
- Atunci când deţinătorul lucrului prin acte de rezistenţă neagă drepturile celui de la care deţine
bunul. De exemplu: din diferite motive locatarul consideră că el este proprietarul mobilului şi
refuză să mai plătească chiria. În această situaţie locatarul din detentor devine posesor.
- Atunci când deţinătorul strămută posesia lucrului printr-un actr cu titlu particular la o persoană
de bună credinţă; din momentul încheierii actului translativ de proprietate, cumpărătorul de bună

72
credinţă începe să stăpânească bunul în calitate de posesor. Aceasta pentru că posesia sa se
bazează pe actul de transmisiune şi nu pe titlul precar al celui care i-a transmis bunul.

1.10. Efectele posesiei

Deşi posesia este o stare de fapt produce următoarele efecte:
a) Creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului
b) Posesorul de bună credinţă al unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului pe
care îl posedă.
c) Posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii
d) Posesia prelungită duce prin uzucapiune la dobândirea dreptului de proprietate asupra
imobilelor.
a) Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului.
Acest efect are loc deoarece posesia creează o aparenţă în sensul că posesorul ar fi şi
proprietarul bunului.
La art. 1854 C. civ., se statuează: posesorul este presupus că posedă pentru sine sub nume
de proprietar dacă nu este probă că a început posesia pentru altul. Deci, până la proba contrară
posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care îl posedă. Această prezumţie de
proprietate este relativă (juris tantum) deoarece ea poate fi răsturnată prin proba contrară.
Prezumţia de proprietate instituită în favoarea posesorului este o operantă numai în cazul
bunurilor imobile şi este absolută în cazul bunurilor mobile.
În cazul bunurilor mobile prezumţia este mai puternică (jure de jure) deoarece art. 1909
C. civ. prevede că posesia de bună credinţă asupra unui bun mobil valorează titlu de proprietate.
În acest caz nu se mai poate face dovada contrară.
Beneficiarul prezumţiei de proprietate, posesorul bunului, are avantajul că în
eventualitatea unui litigiu este scutit de a aduce probe în sprijinul dreptului său, proba (sarcina)
revenind reclamantului care revenică bunul.
Prezumţia de proprietate încetează să opereze în situaţia în care se face dovada că
posesorul este de rea credinţă.
b) Posesorul de bună credinţă al unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele
bunului pe care îl posedă.
Potrivit art. 483 C. civ., fructele naturale, civile, industriale se cuvin proprietarului
bunului frugifer. De la această regulă există o singură excepţie, cea prevăzută de art. 485 care
prevede că posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele produse de bunul pe
care îl posedă.
Buna credinţă constă în credinţa pe care o are posesorul că este proprietarul bunului pe
care îl posedă. În acest sens art. 486 c. civ., stabileşte că: posesorul este de bună credinţă când
posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nnu-i sunt
cunoscute; iar la art. 487 C. civ. se spune că: el încetează de a fi de bună credinţă din momentul
când aceste vicii îi sunt cunoscute.
Aşadar posesorul va fi de bună credinţă şi atunci când titlul este nul cu condiţia ca acesta
să aibă convingerea că are un titlu valabil.
În ipoteza când posesorul este de rea credinţă - atunci când cunoaşte viciile titlului său -
el va fi obligat să restituie proprietarului odată cu lucrul toate fructele percepute sau pe care
trebuie să le perceapă.
Potrivit art. 484 C. civ., posesorul are drept a cere să i se restituie de către proprietar toate
cheltuielile făcute cu bunul respectiv.

73
 Buna credinţă trebuie să existe atât în momentul dobândirii lucrului cât şi în momentul
perceperii fructelor.
c) Posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii
Ce sunt acţiunile posesorii? Sunt acele acţiuni în justiţie prin care posesorul unui bun
imobil urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări.
Care este scopul lor? Acela de a restabili o situaţie de fapt existentă anterior tulburării sau
deposedării.
Care este specificul lor? Specificul lor rezidă în aceea că prin ele se apără o situaţie de
fapt, posesia, fără însă a se discuta dreptul de proprietate sau alt drept real asupra lucrului.
Dacă într-un litigiu discutăm despre dreptul de proprietate asupra lucrului, atunci vom fi
în prezenţa acţiunii petitorii.
Care sunt caracterele acţiunilor posesorii?
- Prin ele poate fi apărată numai posesia bunurilor imobile întrucât potrivit art. 1909 C. civ., la
bunurile mobile posesorul este prezumat proprietar.
- Acţiunile posesorii au ca scop apărarea simplului fapt al posesiei, ele nu pun în discuţie dreptul
asupra bunului. De aceea şi sarcina probei este mai uşoară.
- Acţiunile posesorii se judecă după o procedură specifică, simplă şi rapidă (art. 674-676 C.p.c.)
Cum se clasifică acţiunile posesorii?
- Acţiunea posesorie generală (este numită şi acţiune posesorie în complângere).
- Acţiunea posesorie specială - numită în reintegrare (reintegranda) este menită să apere posesia
în caz de tulburare sau deposedare prin violenţă.
Acţiunea în complângere.
Este o acţiune de drept comun în materie de posesie, pe considerentul că la ea se recurge
pentru orice tulburare, mai puţin pentru când posesorul este deposedat prin violenţă.
Tulburările pot fi de fapt, atunci când încălcarea posesiei se face prin acte materiale
(trecerea fără drept pe teren) sau de drept (pretenţii juridice).
La art. 674 C.p.c. se prevăd care anume condiţii trebuie întrunite cumulativ pentru
exercitarea acţiunii în complângere:
- să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
- reclamantul să facă dovada că înainte de tulburare sau deposedare a posedat bunul cel puţin un
an.
- posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare.
La această acţiune se poate recurge numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc
prin violenţă.
Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept care implică rezistenţă din
partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. Violenţa nu presupune numai loviri,
insulte ci şi alte procedee abuzive cum ar fi ocuparea unui teren, a unei case, ridicarea unui zid,
ridicarea sau dărâmarea unui gard, distrugerea recoltelor.
Singura condiţie cerută pentru această acţiune este aceea ca să nu fi trecut mai mult de un
an de la data tulburării.
Acţiunile posesorii pot fi exercitate nu numai de către posesori ci şi de către detentorii
precari, iar pentru avantajele pe care le au din punct de vedere probator, pot fi exercitate şi de
către proprietari sau alţi titulari ai drepturilor reale. Acestora din urmă dacă acţiunea posesorie le
este respinsă au la îndemână acţiunea petitorie, adică acţiunea în revendicare. Principiul este că
posesorul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitorului.

74
 CURSUL 9

MODURI GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Noţiunea şi clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate

Din punct de vedere juridic prin expresia „moduri de dobândire a dreptului de
proprietate” se înţelege totalitatea actelor juridice în virtutea cărora se dobândeşte dreptul de
proprietate asupra unui bun mobil sau imobil.
În Codul civil român se face referire la modurile de dobândire a dreptului de proprietate
în Cartea a III-a care este intitulată corect „Despre diferitele moduri de dobândire a proprietăţii”,
întrucât nu sunt epuizate toate modurile de dobândire a dreptului de proprietate (art. 644, 645 C.
civ.).
Pentru o mai eficientă înţelegere a modurilor de dobândire a proprietăţii teoreticienii şi
practicienii dreptului pe parcursul timpului, au căzut de acord asupra următoarelor criterii dr
clasificare, după cu urmează: după întinderea dobândirii dreptului, după caracterul dobândirii,
după situaţia juridică a bunului dobândit.
- După întinderea dobândirii dreptului – în ceea ce priveşte acest criteriu, modurile de
dobândire au fost împărţite în moduri de dobândire: universală77 sau cu titlu universal78 şi cu titlu
particular79. Cele cu titlu particular sunt folosite de obicei fiind mai numeroase (contractul,
uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, posesia de bună credinţă, schimbul, donaţia).
- În ceea ce priveşte criteriul caracterului dobândirii distingem dobândirea: cu titlu
oneros (de exemplu: un contract de vânzare-cumpărare combinat cu întreţinere; contractul de
80

schimb; de rentă viageră) şi cea cu titlu gratuit 81(de exemplu: în cazul donaţiilor cu titlu gratuit).
În ceea ce priveşte criteriul stabilit după situaţia juridică a bunului dobândit în
momentul dobândirii, modurile de dobândire au fost împărţite în originare şi derivate. Cele
originare sunt atunci când dobânditorul bunului este primul proprietar de bunuri, în sensul că
bunul dobândit nu a aparţinut nimănui anterior. Spre exemplu: în cazul accesiunii şi prescripţiei
achizitive (uzucapiunea). Cele derivate sunt atunci când dreptul de proprietate se transmite de la
o persoană la alta. Primul este denumit ca autor şi secundul care dobândeşte se va numi succesor
(de exemplu în cazul contractelor, succesiunilor legale sau testamentare).
În conclzie putem afirma că avem elementele pentru a nominaliza ca moduri generale de
dobândire a dreptului de proprietate: legea, ocupaţiunea, tradiţiunea, accesiunea, hotărârea
judecătorească, contractul, uzucapiunea.

2. Legea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

În Codul civil român, găsim dispoziţii care permit dobândirea dreptului de proprietate
asupra unor categorii de bunuri pe baza legii.

77
Când dobândeşte un întreg patrimoniu
78
Când dobândeşte o fracţiune din patrimoniu
79
Când se dobândeşte un bun determinat
80
Atunci când dobânditorul este ţinut a da un lucru sau să păstreze ceva în schimbul achiziţionării bunului.
81
Atunci când dobânditorul îşi măreşte patrimoniul prin dobândirea unui bun sau a mai multor bunuri fără a mai fi
ţinut ca la rândul lui să dea un lucru sau să presteze ceva ca echivalent, fiind dator numai moral.

75
 În acest sens facem trimitere la art. 485 C. civ. care prevede că posesorul de bună
credinţă, dobândeşte fructele acelui bun, chiar dacă la data dobândirii bunului pe baza titlului
translativ de proprietate, acesta avea anumite vicii care permit anularea respectivului titlu.
Dobânditorul, posesor de bună credinţă, implică situaţia necunoaşterii de către acesta a viciilor în
discuţie.
Un alt exemplu pot fi art. 597-598 C. civ. care fac referiri la dobândirea dreptului de
proprietate comună pe cote părţi asupra zidului ce desparte două proprietăţi, în cazul în care zidul
aparţine numai unuia dintre vecini, iar art. 1909 C. civ. rezolvă împrejurarea potrivit căreia
dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile corporale revine posesorului de bună credinţă.

3. Ocupaţiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Acest mod de dobândire este denumit mod originar. Prin acesta se poate obţine
proprietatea unui bun ce practic nu aparţine nimănui, prin luarea în posesie a bunului de către cel
care are intenţia de a deveni proprietarul bunului.
În prezent datorită legislaţiei existente este practic imposibil de realizat în ceea ce
priveşte bunurile imobile, iar la bunurile mobile problema se referă la peştele prins de pescari în
mare, ocean, vânatul capturat. Indiscutabil în aceste situaţii, recoltarea (pescuitul, vânatul) se
practică potrivit unor dispoziţii legale naţionale sau internaţionale. 82
Când vorbim despre ocupaţiune este esenţial să avem în vedere diferenţa între un lucru ce
nu aparţine vreunei persoane fizice sau juridice şi lucruriole ce aparţin unei persoane care l-a
pierdut, rătăcit, abandonat.

4. Tradiţiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Din punct de vedere, tradiţiunea este operaţiunea de predare sau remitere materială a unui
bun. Este în principal folosită cu ocazia efectuării darurilor manuale83, pentru care legiuitorul nu
impune îndeplinirea formalităţilor.
Tradiţiunea este folosită în domeniul înstrăinării titlurilor de valoare „la purtător” (acţiuni
nenominalizate, obligaţiunile societăţilor comerciale etc.). tradiţiunea nu operează în cazul
dobândirii dreptului de proprietate a bunurilor mobile.

5. Accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

Este reglementată în art. 483-516 C. civ. Analiza acestor texte duce la concluzia că
accesiunea este încoporarea materială a unui lucru mai puţin important, proprietarul celui din
urmă devenind proprietar al celui dintâi, dacă lucrurile au aparţinut unor proprietari diferiţi.
După cum bunul principal la care se referă accesiunea este mobil sau imobil vom avea
accesiune mobiliară sau imobiliară.
5.1. Accesiunea mobiliară – poate fi realizată conform normelor din Codul civil în trei
cazuri şi anume: prin adjuncţiune, prin specificaţiune şi prin confuziune.
Adjuncţiunea este o formă a accesiunii mobiliare ce constă în unirea a două lucruri
mobile care deşi formează un singur tot, rămân totuşi suficient de distincte unul faţă de altul

82
În ceea ce priveşte bunurile imobile, avem în vedere art. 477 şi 646 C. civ. Art. 477. Toate averile vacante şi fără
stăpâni, precum şi ale persoanelor care mor fără moştenitori, sau ale căror moşteniri sunt lepădate, sunt ale
domeniului public. Art. 646. Bunurile fără stăpân sunt ale statului.
83
Darurile manuale sunt o varietate a contractului de donaţie, având ca obiect bunuri mobile corporale care se
încheie valabil – şi se şi execută – prin remitere efectivă a bunului/bunurilor de la donator la donatar, fără
îndeplinireavreunei formalităţi. Este un contract real nu solemn.

76
pntru a fi despărţite şi utilizate conform destinaţiei economice a fiecăruia, după despărţire.
Dreptul de proprietate asupra noului bun astfel format revine proprietarului lucrului principal, cu
obligaţiunea de a plăti proprietarului lucrului secundar, preţul acelui bun.
Se consideră bun principal, acela (dintre lucruri) reunit pentru uzul sau completarea
căruia a servit încorporarea celuilalt lucru. Dacă lucrul utilizat în acest scop are o valoare
superioară valorii lucrului considerat principal şi dacă încorporarea s-a făcut fără cunoştinţa
proprietarului lucrului mai preţios, acest din urmă proprietar îşi poate revendica bunul său,
cerând despărţirea lucrurilor reunite şi restituirea lui. În situaţia când nu se poate stabili că unul
dintre lucrurile reunite a servit pentru uzul, ornamentul sau completarea celuilalt este considerat
ca principal acela dintre ele care are o valoare mai mare, iar dacă ambele au aceeaşi valoare,
acela al cărui volum este mai mare. De exemplu: ipoteza încadrării unui tablou într-o tavă,
montarea unei pietre preţioase într-un inel.
Specificaţiunea – este acea formă a accesiuni mobiliare ce constă în prelucrarea unei
materii astfel că se obţine un obiect nou. Presupune unirea a două valori (materia supusă
prelucrării şi munca depusă de o persoană pentru prelucrarea ei) şi nu încoprorarea a două
lucruri. Un exemplu în acest sens este un sculptor care confecţionează un obiect de artă din
marmură, piatră, material ce aparţine altei persoane; sau un croitor care confecţionează un
costum din maetrialul clientului.
Proprietarul materialului supus prelucrării are dreptul să reclame lucrul confecţionat din
respectivul material plătind preţul muncii consumate în acest scop. Dacă însă manopera, prin
importanţa ei, depăşeşte cu mult valoarea materiei întrebuinţate, cel ce a confecţionat lucrul
devine proprietarul lui, având obligaţia să-l despăgubească pe proprietarul materiei prin
restituirea contravalorii materiei.
Confuziunea – este o formă a accesiunii mobiliare, ce constă în amestecul a două materii
ce aparţin unor proprietari diferiţi şi formarea pe această cale, a unui obiect nou, în alcătuirea
căruia materiile reunite nu se mai pot distinge.
Dacă una dintre cele două materii, prin valoarea, cantitatea sau calitatea ei poate fi
considerată ca principală, iar cealaltă raportată la criteriile de mai sus (valoare, cantitate, calitate)
ca accesorie. Lucrul nou format aparţine proprietarului materiei principale, care are însă obligaţia
de a-l despăgubi pe celălalt proprietar plătindu-i contravaloarea materiei ce i-a aparţinut.
În situaţia când nici una dintre materii nu poate fi considerată principală, proprietarul care
a ignorat că un altul întrebuinţează materia sa la amestec, poate cere desfacerea amesctecului
respectiv, pentru a-şi lua materia sa, cu condiţia ca desfacerea să se poată eceftua fără pagubă.
Dacă acest fapt nu este posibil, lucrul va aparţine în indiviziune tuturor proprietarilor materiilor
din amestec, fiecăruia în proporţie cu cantitatea, calitatea şi valoarea materiei sale.

5.2. Accesiunea imobiliară

Această formă de accesiune este dominată de un principiu general care constă în aceea că
se consideră întotdeauna pământul se consideră bunul prinipal şi toate celelalte bunuri care se
încorporează în el se consideră accesorii, indiferent dacă valoarea acestora va întrece cu mult
valoarea pământului.
Principiul îşi are izvorul în dreptul român, evidenţiat în art. 492 C. civ. care arată că
„Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi
fãcute de către proprietarul acelui păãmânt cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se
dovedeşte din contră.”
După modul de realizare, accesiunea imobiliară a fost clasificată ca naturală şi artificială.

77
 5.2.1. Accesiunea imobiliară naturală
Aceasta se realizează în situaţia când s-a realizat unirea sau încorporarea a două bunuri ce
au proprietari diferiţi fără intervenţia omului.
În practică sunt cunoscute, studiate şi reglementate juridic cinci cazuri de accesiune
imobiliară naturală şi anume:
- Aluviunea
- Avulsiunea
- Crearea insulelor şi prundişurilor
- Accesiunea animalelor sălbatice
- Accesiunea albiei părăsite
Aluviunea – este reglementată de art. 495 C. civ.:„creşterile de pământ ce se fac succesiv
şi pe nesimţite la malurile fluviului şi ale râurilor se numesc aluviune. Aluviunea este în folosul
proprietarului riveran, când e vorba de un fluviu sau râu navigabil, plutitor sau neplutitor, cu
îndatorire însă pentru proprietar de a lăsa, pe pământul său, drumul trebuitor pentru conducerea
vaselor.”
Adăugirile de teren astfel realizate devin proprietatea proprietarilor de terenurilor
respective care au beneficiat de alipiri prin aluviune, de noi suprafeţe în mod natural.
Avulsinea – este reglementată de art. 49884 C. civ. Prin avulsiune înţelegem ruperea
bruscă prin acţiunea apelor a unor bucăţi de terenuri de la o proprietate oarecare şi alipirea lor la
o altă proprietate riverană. Dacă în termen de un an proprietarul terenurului care a suferit ruptura,
nu revendică dreptul său, această ruptură va intra în proprietatea proprietarului fondului de care
s-a alipit ruptura, prin ceea ce numim accesiunea imobiliară naturală ca urmare a avulsiunii.
Crearea insulelor şi prundişurilor – este reglementată de art. 50085 C. civ. şi se formează
prin retragerea albiei unor ape curgătoare nenavigabile şi neplutitoare, care devin astfel
proprietatea proprietarilor riverani.
În această situaţie este important a se stabili linia mediană a cursului apei, în raport de
aceasta stabilindu-se drepturile proprietarilor.
Accesiunea animalelor sălbatice - este reglementată la art. 503 C. civ. unde se dispune că
animalele sau zburătoarele sălbatice care trec în cuprinsul nostru (proprietatea noastră)se fac ale
noastre, pe cât timp rãmân la noi, afarã numai dacã asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude
sau prin artificii.
Din interpretarea textului la care am făcut referire înţelegem că proprietarul terenului
(fondului) respectiv devine prin accesiune proprietar al animalelor sau zburătoarelor sălbatice ce
se stabilesc pe fond. Acest drept dispare dacă acestea părăsesc fondul. În actuala interpretare a
practicării vânătorii pe teritoriul ţării noastre opinăm că recoltarea acestor animale şi zburătoare
nu se poate realiza fără respectarea dispoziţiilor legale privind vânătoarea.
Animalele şi zburătoarele domestice nu intră sub incidenţa articolului amintit, întrucât
acestea aparţin proprietarului care le creşte, îngrijeşte, asigurându-le hrană şi dacă într-un fel sau
altul părăsesc fondul proprietarului el are dreptul să le revendice de la proprietarul fondului la
care s-au aşezat.

84
Dacă un fluviu sau râu, navigabil sau nu, rupe deodată o parte mare, si care se poate recunoaste, de pământ, şi o
lipeşte la pământul unui alt proprietar, acea parte rămâne a cui a fost pământul de la care s-a rupt; însă dacă se va
reclama în termen de un an.
85
Insulele şi prundurile, care se formează în râurile nenavigabile şi neplutitoare, sunt ale proprietarului ţărmului pe
care ele s-au format; dacă insula formată trece peste jumătatea râului, atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de
proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului.

78
 Accesiunea albiei părăsite – este reglementată la art. 502 C. civ. şi apare în situaţia când
un râu sau un fluviu îşi face un nou curs părăsind vechea albie. Într-o atare situaţie albia părăsită
de râu se va împărţi între proprietari mărginaşi.

5.2.2. Accesiunea imobiliară artificială (temei juridic art. 492 C. civ.)

Aceasta se realizează ca urmare a faptei omului şi implică obligaţia celui ce beneficiază
de această accesiune să despăgubească în mod corespunzător pe cel în detrimentul cărora a
acţionat.
În legislaţia română română sunt reglementate două cazuri de accesiune imobilară
artificială după cum urmează:
- proprietarul fondului face el însuşi construcţii, lucrări sau plantaţii folosind materiale
aparţinând altei persoane. (art. 492 C. civ.)
- proprietarul unor materiale face construcţii, lucrări sau plantaţii pe un fond ce nu-i aparţine.
(art. 494 C. civ.)
În prima situaţie când proprietarul fondului face el însuşi construcţii, lucrări sau plantaţii
folosind materiale aparţinând altei persoane, proprietarul terenului va deveni şi proprietarul
construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, deci dobândeşte prin accesiune proprietatea. Are însă
obligaţia de a plăti proprietarului materialelor folosite o despăgubire al cărui cuantum trebuie să
fie egal cu valoarea materialului folosit la încorporare.
Dacă s-a cauzat un prejudiciu se vor plăti daune interese după cum ne aflăm în faţa bunei
sau relei credinţe. Proprietarul materialelor folosite în condiţiile descrise mai sus nu mai are
dreptul a le ridica.
În cea de a doua situaţie, proprietarul unor materiale face construcţii, lucrări sau plantaţii
pe un fond ce nu-i aparţine suntem tributari regulii generale din dreptul civil în sesnul că
proprietarul ce devine prin accesiune proprietarilor lucrărilor făcute de o altă persoană pe terenul
ce îl are în proprietate, având însă obligaţia de a despăgubi pe constructor, plantator.
În această situaţie operează un tratament juridic deferenţiat pentru constructor, după cum
acesta este rea sau bună credinţă în momentul executării lucrărilor.86
În cazul relei credinţe, proprietarul fondului are opţiunea să păstreze lucrările şi să devină
proprietarul lor prin accesiune cu obligaţia plăţii către constructor a cheltuielilor făcute şi
dovedite (valoarea materialelor şi preţul muncii socotit la momentul construirii, indiferent de
sporirea valorii fondului produsă prin lucrări). De asemenea poate opta spre o aptitudine de
obligare a constructorului să-şi ridice construcţiile ori plantaţiile făcute pe cheltuialaacestuia şi
dacă s-au produs daune în sarcina proprietarului fondului să fie despăgubit.
În cazul bunei credinţe, proprietarul fondului are o singură opţiune, aceea de a deveni
proprietarul construcţiilor, plantaţie cu obligaţiei despăgubirii constructorului cu o sumă de saşe
ani sau alt echivalent conform convenţiei. Despăgubirea va reprezenta contravaloarea manoperei
şi a materialului folosit ori sporul de valoare a fondului ca urmare a lucrărilor făcute.
Această reglementare are logică, având în vedere că buna credinţă, merită o protecţie
deosebită şi a ideii generoase că nimănui nu-i este permis să se îmbogăţească pe nedrept în
paguba altuia.

86
Constructor de rea credinţă este acea persoană care ridică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un
teren cunoscând faptul că terenul nu-i aparţine.
Constructor de bună credinţă este acea persoană care ridică o construcţie, face o plantaţie sau altă lucrare pe un
teren cu convingerea că este al său, deşi în realitate aparţine altei persoane ca proprietar.

79
 De reţinut cu privire la drepturile şi obligaţiile constructorului de bună sau rea credinţă şi
ale proprietarului:
- Proprietarul fondului este lipsit de dreptul de a cere obligarea constructorului de bună credinţă
să ridice lucrările efectuate (edificate).
- În toate cazurile în care proprietarul terenului şi-a manifestat opţiunea de a deveni proprietar
asupra construcţiei prin accesiune, constructorul, indiferent că este de bună sau rea credinţă
devine creditorul, proprietarul terenului (are o creanţă împotriva proprietarului terenului) care
este prescriptibilă în termen de trei ani, termenul de prescripţie începând să curgă de la data în
care proprietarul terenului ridică pretenţiile cu privire la construcţii.
- Constructorul are un drept de retenţie87 cu privire la construcţii până la plata integrală a
despăgubirilor reclamate.

6. Hotărârea judecătorească – mod de dobândire a dreptului de proprietate

O hotărâre judecătorească poate deveni un mod de dobândire a dreptului de proprietate
sau a altor drepturi reale atunci când aceasta este constitutivă de drepturi şi totodată atributivă de
drepturi. Facem aceste precizări ştiind faptul că în general hotărârile judecătoreşti sunt
declarative de drepturi. De exemplu: o hotărâre judecătorească în materie de executare silită
mobiliară ce se finalizează printr-o ordonanţă de adjudecare prin care se finalizează executarea
silită. În temeiul ordonanţei de adjudecare cumpărătorul devine proprietar al bunului adjudecat.

7. Convenţia (contractul) ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

În doctrina juridică română contractul este în principiu definit ca actul juridic civil
constând în acordul de voinţă încheiat între două sau multe persoane, în scopul de a crea,
modifica sau stinge raporturi juridice.
Contractul reprezintă cel mai important şi totodată cel mai folosit instrument juridic
pentru dobândirea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. Trăsătura caractersitică,
definitorie, esenţială a oricărui contract o constituie acordul, liber exprimat de voinţă al părţilor,
exprimat cu dorinţa de a se obliga din punct de vedere juridic.
Codul civil la art. 644 arată că proprietatea se dobândeşte şi prin convenţie. Aici găsim
suportul juridic al afirmaţiei că şi contractul este cu certitudine un mod de dobândire a dreptului
de proprietate şi a tuturor drepturilor reale în general.
Susţinem, ca un punct de vedere personal, fără însă a fi original următorul lucru:
contractele de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie, de împrumut, de consumaţie, de rentă
viageră, de întreţinere sunt cele care interesează subiectul pe care îl tratăm pe considerentul că
fiind translative şi constitutive de drepturi în conţinutul lor, pot duce la constituirea dreptului de
proprietate, de îndată. (art. 971, 1295, alin 1, C. civ.).88
Rolul contractului în viaţa socială este important, deosebit. El este principalul izvor de
obligaţii. Este denumit „legea părţilor contractante”. El obligă părţile la respectarea întocmai a
angajamentelor asumate.

87
Drept de retenţie (art. 1322 C. civ.) – mijloc specific de garantare a obligaţiilor constând în dreptul creditorului de
a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenţia sa, până ce debitorul nu-i plăteşte tot ceea ce îi datorează
în legătură cu acel bun.
88
“Există şi excepţii de la această regulă: Contractul se referă la bunuri viitoare, la împlinirea unui termen, când se
referă la bunuri generice, vânzare de imobile în sistemul de publicitate a cărţilor funciare când dreptul de proprietate
se transmite la întabulare”, I. Sabău, op. cit., p. 357 şi următoarele.

80
 7.1. Clasificarea contractelor
Contractele au fost clasificate după diverse criterii care se referă la conţinut , mod de
formare, scop urmărit de părţi în momentul încheierii, mod de executare.
Art. 943-947 C. civ. ne arată:
a) După izvorul reglementării avem: contracte numite şi nenumite.
b) După modul încheierii lor: contracte consensuale, solemne, reale.
c) După întinderea libertăţii de voinţă a părţilor la încheiere: contracte libere, autorizate şi
obligatorii.
d) După întinderea libertăţii părţilor în determinarea conţinutului concret avem: contracte liber
negociate, de adeziune, tipizate.
e) După caracterul reciproc sau unilateral al obligaţiunilor ce se asumă: contracte sinalagmatice
şi unilaterale.
f) După scopul urmărit de părţi: contracte gratuite şi oneroase.
g) După conţinutul lor: contracte constitutive sau translative de drepturi reale şi contracte
creatoare de obligaţii (drepturi de creanţă).
h) După întinderea în timp a efectelor pe care le produce avem: contracte consitutive şi
translative de o parte şi contracte declarative de altă parte.
i) După felul executării lor avem: contracte cu executare imediată şi contracte cu executare
succesivă.
j) După caracterul lor independent avem: contracte principale şi accesorii.
k) După gradul de complexitate juridică a conţinutului lor avem: contracte simple şi contracte
complexe.
l) După rolul jucat în viaţa economică a şării avem: contracte civile de drept comun şi contracte
comerciale.

7.2. Condiţiile de validitate a contractelor

Condiţiile cerute de legea civilă română pentru formarea validă a contractelor sunt:
capacitatea, consimţământul, obiectul şi cauza,

7.3. Încheierea contractului

Încheierea contractului se realizează prin acordul de voinţă al celor două părţi. Una dintre
părţi ia o iniţiativă exprimându-şi dorinţa şi voinţa de a contracta, făc-nd propuneri concrete care
se negociază, iar dacă se acceptă se formează de fapt contractul.
Analizând cele de mai sus este firesc să afirmăm că ne aflăm în faţa unei oferte şi a unei
acceptări a acesteia.
Din punct de vedere juridic oferta este definită ca propunerea de a contracta, în anumite
condiţii, adresată unei persoane determinate sau unor persoane nedeterminate.
Oferta se face de obicei expres în formă scrisă sau verbal. Se poate exprima în diferite
forme (proiecte de contract, trimitere la cataloage, expunerea mărfurilor în vitrine cu precizarea
preţurilor etc.). Există şi forma tacită de ofertă (este exemplul clasic al unei maşini pentru
transport călători postată într-o staţie de transport. Dacă un călător se urcă în maşină înseamnă că
a acceptat oferta).
Pentru a produce efecte juridice oferta trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să
fie fermă, neechivocă, precisă şi completă.

81
 În ceea ce priveşte acceptarea ofertei şi aceasta trebuie să se manifeste de aşa manieră
încât să poată îndeplini condiţiile unei manifestări de voinţă producătoare de efecte juridice, deci
se cere să fie expresă, tacită. Totodată conţinutul acceptării să îndeplinească următoarele condiţii:
- Să se refere la acelaşi obiect ca şi oferta
- Să fie neîndoielnică
- Dacă este vorba de o persoană determinată în cadrul ofertei tocmai acesta trebuie să accepte.
(Se poate şi prin mandatatar oficial).
- Momentul acceptării trebuie să fie în orice caz înainte ca o ofertă să devină caducă.
Poate deveni caducă: prin moartea ofertantului, prin incapacitatea acestuia survenită după
declanşarea ofertei, la expirarea termenului prevăzut în ofertă.
În situaţia retragerii intempestive a ofertei apare răspunderea ofertantului pentru toate
prejudiciile prodeuse prin acest fapt.
În practică una dintre problemele dificile în caz de neînţelegeri între persoanele implicate
în încheierea unui contract este legat de momentul în care se consideră încheiat un contract făcut
prin corespondenţă. Teoria juridică a admis pentru soluţionarea problemei un număr de trei
sisteme, după cum urmează:
Sistemul emisiunii, care consideră contractul încheiat în momentul în care destinatarul ofertei a
expediat acceptarea către ofertant, chiar dacă aceasta nu a ajuns la cunoştinţa ofertantului.
Sistemul recepţiunii, care acceptă momentul încheierii de îndată ce oferta a ajuns la cunoştinţa
ofertantului.
Sistemul informaticii, conform căruia contractul se încheie în momentul în care ofertantul a luat
cunoştinţă efectiv, de acceptare.

7.4. Efectele contractului

Contractul odată încheiat dobândeşte forţă juridică şi devine obligatoriu între părţile care
au participat la încheierea lui (art. 969 C. civ.). Având această caracteristică este normal ca tot
părţile să-l poată modifica, desface ori desfiinţa, după cum ele convin. Denunţarea unilaterală
este o excepţie permisă numai în care legiutorul a prevăzut expres acest fapt sau bineînţeles dacă
părţile au convenit aceasta în mod expres în conţinutul contractului.
Stabilirea conţinutului contractului este supusă principiului executării cu bună credinţă a
obilgaţiilor asumate prin contract. Acest fapt conduce la împrejurarea că un contract produce nu
numai efecte expres prevăzute în conţinutul său ci şi toate consecinţele pe care legea, echitatea
sau obiectul contractului le deduc după natura obligaţiunii.
Cu privire la efectele pe care le produc în momentul încheierii unui contract, trebuie să
avem în vedere efectele specifice ce iau naştere cu ocazia încheierii contractelor sinalagmatice
(bilaterale), efecte cunoscute în literatura juridică precum: excepţia de îndeplinire a contractului,
rezoluţiunea, riscurile contractuale. Aceste efecte sunt urmarea condiţiilor concrete în care se pt
încheia astfel de contracte.
Excepţia de deîndeplinire a contractului are la bază însăşi structura juridică a contractelor
bilaterale. Conform principiului interdependenţei, clauzele obligaţiilor asumate în baza acestui
gen de contracte, cere ca cele două obligaţiuni să fie executate concomitent, binenţeles dacă
părţile nu au convenit altfel. Partea care nu-şi îndeplineşte obligaţia poate fi urmărită, iar partea
care trebuie să beneficieze de obligaţia neexecutată poate la rândul ei să refuze executarea până
când cealaltă parte execută obligaţia. Refuzul este interpretat ca un mijloc de apărare, el putând fi
invocat pe cale judiciară sau extrajudiciară.

82
 Rezoluţiunea este desfiinţarea unui contract bilateral, în situaţia când una dintre părţi nu
îşi execută obligaţia asumată. Aplicarea rezoluţiunii face ca efectele contractului să fie
desfiinţate atât pentru viitor cât şi pentru trecut, repunând lucrurile în situaţia existentă înainte ca
încheierea contractului să fi avut loc. Această instituţie a rezoluţiunii este consecinţa neexecutării
culpabile a obligaţiei asumate de către una dintre părţile contractante.
Riscul contractului constituie problema de a şti căreia dintre părţile unui contract bilateral
îi revine sarcina suportării păgubitoare ale încetării contractului pentru imposibilitatea fortuită de
executare a obligaţiei asumate de una sau de cealaltă parte.
De regulă este admisă responsabilitatea debitorului obligaţiei care nu poate fi executată
din cauză de forţă majoră89 sau caz fortuit, întrucât acesta nefiind în măsură să-şi execute propria
sa obligaţie, nu va putea cere celeilalte părţi executarea obligaţiei sale corelative datorită
principiului interdenedenţei obligaţiilor reciproce ale părţilor în contractele bilaterale, urmând ca
el să suporte pagubele ce i se cauzează prin încetarea contractului.

8. Prescripţia achizitivă (uzucapiunea) ca mod de dobândire a dreptului de

proprietate
Prescripţia achizitivă este cunoscută şi recunoscută juridic drept un mod de dobândire a
proprietăţii şi altor drepturi reale la fel ca legea, ocupaţiunea, tradiţiunea, accesiunea, hotărârea
judecătorească şi contractul. Este unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei.
Prescripţia achizitivă trebuie diferenţiată de prescripţia extinctivă care este cu totul
altceva. Prescripţia extinctivă este un mijloc de stingere a dreptului la acţiune, în sens material,
prin neexercitarea acelui drept în intervalul de timp stabilit de lege.
Dobândirea dreptului de proprietate ori a unui alt drept real pe calea prescripţiei
achizitive este rezultatul unui fapt juridic, adică al exercitării posesiei asupra unui bun imobil o
anumită perioadă de timp, în condiţii impuse de lege, în scopul de a deveni proprietar sau titular
şi beneficiar al altui drept real asupra respectivului bun aflat în stăpânirea posesorului.
Sunt exceptate de la acest mod de dobândire bunurile ce fac parte din domeniul public.

8.1. Posesia - condiţie esenţială a uzucapiunii

Posesia este conform art 1846 C. civ. deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept,
exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru.
Problemele posesiei şi definirea ei au comportat discuţii în lumea juridică, însă în ceea ce
priveşte tema noastră, pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune posesia trebuie
să fie utilă şi efectivă.
Posesia este utilă când nu este afectată de vicii şi este continuă, neîntreruptă, netulburată,
publică exercitată sub nume de proprietar. Există în mod efectiv când în timpul în care cel ce
deţine bunul săvârşeşte acte de folosinţă asupra acestuia cu intenţia clară de a deveni proprietar
ori titular al altui drept real.
Se cere ca această posesie să fie exercitată continuu pe toată durata unui anume termen
desemnat expres de lege, fără nici o întrerupere a acestui termen, pentru ca să ne fie recunoscut
dreptul de a uzucapa proprietatea asupra bunului imobil pentru care au exercitat posesia.

89
Împrejurarea de fapt, imprevizibilă şi de neînlăturat care împiedică în mod obiectiv şi fără nici o culpă din partea
debitorului executarea obligaţiei contractuale a acestuia.

83
 8.2. Felurile uzucapiunii
În sistemul Codului civil uzucapiunea este de două feluri şi anume prescripţia achizitivă
de 30 de ani, denumită şi prescripţiei achizitivă lungă sau de drept comun (art. 1890 C .civ.) şi
prescripţia achizitivă 10 până la 20 de ani, denumită prescripţia achizitivă scurtă sau excepţională
(art. 1895-1899 C. civ.).
Prescripţia achizitivă de 30 de ani cere îndeplinirea a două condiţii:
- Existenţa unei posesiii utile, neviciată
- Exercitarea actelor de posesie în mod neîntrerupt de o perioadă de timp de 30 de ani.
În acest caz de uzucapiune, starea de bună sau de rea credinţă a posesorului este lipsită de
importanţă, astfel că în acest mod poate să dobândească un drept real de proprietate chiar şi un
posesor de rea credinţă.
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani cere îndeplinirea a patru condiţii:
- Posesia să se întemeieze pe un just titlu (justă cauză)
- Posesia să fie utilă
- Posesia să fie invocată de o persoană care a dobândit un drept real cu bună credinţă
- Actele de posesie să fie exercitate un interval de timp de 10 până la 20 de ani.
Prin just titlu se înţelege orice titlu care are ca obiect transferul dreptului de proprietate de
la o persoană la o altă persoană, dar care în realitate nu este apt să realizeze această transmitere.
Condiţia posesiei utile constă în aceea că posesorul de bună credinţă trebuie să exercite
asupra bunului imobil acte materiale de stăpânire pe întreaga durată a intervalului de timp cerut
pentru a se prescrie, deci posesia sa trebuie să fie utilă.
Conform art. 1847 C. civ. pentru ca posesia să fie utilă este necesar ca ea să întrunească
următoarele calităţi: să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică, exercitate sub nume de
proprietar, neechivocă.

8.3. Efectele uzucapiunii

a) Principalul efect constă în dobândirea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real,
dezmembrământ al dreptului de proprietate, concomitent cu stingerea dreptului pe care îl deţine
titularul uzucapat. Acest efect al uzucapiunii este unul retroactiv, posesorul fiind consiedrat
proprietar din ziua în care a început posesia.
b) Dobândirea proprietăţii sau a unui drept real prin prescripţie achizitivă produce efecte
pentru posesor şi un efect accesoriu imediat, constând în acea că acesta va putea să ceară
însrierea dreptului de proprietate sau a dreptului real în cartea funciară prin mijlocirea unei
acţiuni în rectificarea întabulărilor efectuate (art. 34 din Decretul Lege nr. 115/1938 şi art. 36 din
Legea 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare).
c) Împlinirea termenului de prescripţie achizitivă deschide calea unei excepţii în mâna
posesorului de bună credinţă, cu ajutorul căreia acesta poate să ceară respingerea oricărei acţiuni
în revendicare promovată de adevăratul proprietar.
d) Toate drepturile cu privire la imobil pe care până atunci posesorul le-a constituit în
favoarea unor terţi vor fi consolidate de la perfectarea actelor de constituire (contracte de
închiriere, de uzufruct, legate, ipoteci).
e) Uzucapantul păstrează fructele pe care le-a cules sau le-a dobândit zi cu zi în întregul
interval al posesiei, precum şi productele pe care le-a obţinut prin separarea substanţei imobilului
uzucapat.
f) Prescripţia achizitivă produce efecte juridice şi în persoana unora dintre terţi, ca urmare
a faptului că dreptul de a invoca prescripţia nu este un drept „absolut, personal” al posesorului.

84
 Astfel, potrivit art. 1843 C. civ, teza I creditorii chirografari ai posesorului sau orice altă
persoană care este interesată pot să invoce prescripţia achizitivă pe calea acţiunii oblice. În
situaţiile în care constată că debitorul lor nu o face în mod personal, fie sub forma unei cereri
directe, fie sub forma unei excepţii ridicate în faţa acţiunii în revendicare a proprietarului
imobilului uzucapat, interesele fiindu-le astfel ameninţate prin diminuarea patrimoniului
debitorului.
Dacă însă atitudinea posesorului reflectă intenţia acestuia de a frauda interesele
creditorilor chirografari, în sensul că renunţă la efectele uzucapiunii încercânmd ca în acest fel
să-şi diminueze activul patrimonial, pentru ca aceştia să nu aibă suficiente bunuri care să le
garanteze dreptul de gaj general pe care îl au, iar în cazul executării silite să se constate
insolvabilitatea lui, acţiunea oblică să fie precedată de o acţiune pauliană90 în revocarea
renunţării.

90
Este o acţiune civilă prin care creditorul poate cere anularea actelor juridice făcute în frauda drepturilor sale de
către debitor.

85