TEMA 6.

Abordarea prin cost

6.1 Metoda costului

I. Obiective de referință:

1. Metoda costului. Domeniul de utilizare și algoritmul de calcul.

2. Procesul de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile prin metoda costului.
3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire. Structura. Metodele de calcul.

II. Repere de conținut:

1. Metoda costului. Domeniul de utilizare
Metoda costului constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de
consum.
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară
include:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii
de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina
valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune utilizări a obiectului evaluării;
g) evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specializată;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Conform Standardelor de Evaluare ANEVAR [ ] această abordare este aplicată, în
general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare prin metoda costului de
înlocuire net (după deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizează când fie nu există nicio dovadă
despre reţurile de tranzacţionare pentru proprietăţi imobiliare similare, fie nu există niciun flux
de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare
se tilizează, în principal, pentru evaluarea proprietăţii imobiliare specializate, adică a
proprietăţii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu excepţia cazului în care se vinde
întreprinderea sau entitatea din care face parte.
Valorea bunului imobil prin metoda costului se determină după formula 1 și schematic
este reflectată în figura 1:
V = Vt + (Vc – D) (1)
unde: V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate
considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.
1
 Valoarea = Valoarea de piață + Valoarea de reconstituire - Deprecierea
bunului imobil a terenului sau de înlocuire Acumulată
V Vt (considirate ca noi) Vc D

Figura 1 Algoritmul de calcul valorii bunului imobil prin metoda costului

2. Procesul de estimare a valorii prin metoda costului
Procesul de estimare a valorii prin metoda costului prevede următoarele etape (figura
2):

Figura 2 Procesul de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile

prin metoda costului

1 etapa – Determinarea valorii terenului ( ) fiind considerat liber şi disponibil

pentru cea mai bună utilizare.
Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se află
amplasate amenajări şi/sau construcţii se poate face prin şase metode (sau tehnici) recunoscute
de evaluare [ ]
1. Metoda comparației directe;
2. Metoda alocării;
3. Metoda extracţiei de pe piaţă;
4. Metoda (tehnica) reziduală;
5. Metoda capitalizării directe a rentei/arendei funciare (chiriei);
6. Metoda analizei fluxului de numerar actualizat - analiza parcelării şi dezvoltării.
2 etapa – Determinarea valorii construcției considerate noi ( ) (valoarea de
reconstituire sau de înlocuire).
3 etapa - Estimarea deprecierii acumulate (D), ca fiind suma uzurii fizice
(recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi
deprecierii economice;
4 etapa - estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinând cont de
mărimea deprecierii acumulate ( ;
2
 5 etapa - estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a
terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor
V = Vt + (Vc – D).

3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire. Structura și metodele de

calcul
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente
la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;
Valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei
clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă,
existente la data evaluării, ţinând cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.
Procesul formării valorii de reconstituire și valorii de înlocuire clădirii sau construcției
considerate noi este demonsrat în figura 3:

Figura 3 Procesul formării valorii de reconstituire și valorii de înlocuire clădirii sau

construcției considerate noi

Structura valoarii de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este
reflectată în figura 4:

Figura 4 Structura valorii de reconstituire sau de înlocuire

3
 Valoarea de reconstituire sau de înlocuire clădirii sau edificiului evaluat este
determinată după formula 2:
= + + (2)
unde:
– valoarea de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil;
- costul construcţiei;
- cheltuieli indirecte;
- beneficiul investitorului.
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing,
publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în
perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte
se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe
piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea
următoarelor metode (figura 5):
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.

Figura 5 Metodele de estimare valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire

Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al
suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între
costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,
suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor
analogice construite anterior sau în baza "Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Culegerile ICVR au fost elaborate în anii 1070 – 1972 și au fost destinate pentru
reevaluarea mijloacelor fixe. Indicii comasați ai valorii de reconstituire au fost elaborați în
prețurile anului 1969.
4
 În total au fost elaborate 39 culegeri ICVR pentru diferite ramuri ale economiei
naționale.
Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire în baza ICVR prin metoda
comparaţiilor unitare.
Valoarea de reconstituire estumată în baza ICVR la data evaluării este după formula 3:

= Vc *V* * * * * * * (3)

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a clădirii sau construcției considerate noi estimată la
data evaluării;
Vc – valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar) obiectului
evaluat în prețurile anului 1969;
V – volumul construcției, m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar);
– coeficientul de corecție la diferența caracteristicelor tehnice obictului evaluării și
obictului din ICVR;
, , – indicele prețurilor la lucrările de construcții-montaj pe
ramuri ale economiei naționale (Biroul Național de Statistică);
– coeficientul cheltuielelor inderecte;
- coefficientul beneficiului investitorului;
- coefficientul TVA.
Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire în baza ICVI prin metoda
comparaţiilor unitare.
Estimarea valorii de reconstituire pentru casele individuale de locuit și apartamente
caselor de locuit cu multe etaje de serii tipice se efectuează în baza Indicilor Comasați a valorii
de inventariere ICVI elaborate în anul 1997.
Valoarea de reconstituire estumată în baza ICVI la data evaluării este după formula 4:

= Vc *V* * * , (4)
unde:
Vc - valoarea de reconstituire a clădirii sau construcției considerate noi estimată la
data evaluării;
Vc – valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar) obiectului
evaluat în prețurile anului 1997;
V – volumul construcției, m.cub (sau 1 mp, 1 m liniar);
, - indicele prețurilor la lucrările de construcții-montaj pe
ramuri ale economiei naționale (Biroul Național de Statistică);
– coeficientul cheltuielelor inderecte;
- coefficientul beneficiului investitorului;
Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de
deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.

5
 Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia
clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor
pe obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se
estimează prin următoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse şi indici;
c) metoda indicilor de bază.
Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi
construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz:
manoperă, utilajele de construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare a acestor
resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea
devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi
alte instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului.
Metoda de resurse şi indici reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a
sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între
preţurile curente şi preţurile de bază pentru resursele similare.
Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din
preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda
indicilor de bază se efectuează în baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a
costului construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între
beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994,
aprobat de Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994
(Monitorul construcţiilor, 1994, vol.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul
de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinînd seama de
preţurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării
Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).

6
 6.2 Deprecierea acumulată
I. Obiective de referință:

1. Uzura fizică. Metodele de calcul.

2. Deprecierea funcțională. Metodele de calcul.
3. Deprecierea economică. Metodele de calcul.
4. Deprecierea acumulată. Metodele de calcul

II. Repere de conținut:

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar
de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintăreducerea calităţilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin
diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale
deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Schema factorilor care pot influența negativ asupra obictul evaluat, de minuat
utilitatea și valoarea de consum este reflectată în figura 6:

Figura 6 Schema factorilor care pot influența negativ asupra obictul evaluat

Hecsagonul interpretează materialele de construcție, proprietățile cărora determină

uzura fizică a obiectului. Totodată ele influențează și asupra calității de expluatare a clădirilor și
construcțiilor, și respectiv, asupra mărimei deprecierii funcționale.
Conturul simbolic ale clădirei include deasemenea 6 calități principale de expluatare,
fiind obiecte ale deprecierii funcționale.
7
 Factorii exterioriori ale mediului înconjurător care determină deprecierea economică a
bunului imobil evaluat sunt indicați cu segeți la conturul clădirii.
La determinarea tipurilor de deprecieri sunt folosiți un șir de termeni axați pe influența
timpului asupra bunului imobil, care sunt reprezentați în figura 7:

Figura 7 Durata de viață a bunului imobil

Vârsta efectivă - vărsta clădirii sau construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta
efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau
poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte;
Vârsta actuală (cronologică) - numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei
obiectului evaluării pînă la data evaluării;
Durata de viaţă fizică - perioada de timp în care este exploatată construcţia şi pe
parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata
de viaţăfizică depinde de gradul de durabilitate a construcţiei;
Durata de viaţă fizică rămasă - perioada de timp estimată de la data evaluării pînă la
expirarea duratei de viaţă fizică;
Viaţă economică - perioada de timp în care bunul imobil generează venituri;

1. Uzura fizică. Metodele de calcul

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se
datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici,
chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
Uzura fizică a bunurilor imobile are loc atât în procesul îmbătrânirii, cât și sub
influența factorilor externi. Însuși exploatarea bunului nu intră în categoria factorilor de sporesc
uzura fizică datorită faptului că sarcinile de exploatare deseori sunt statice și mărimea acestora
este cu mult mai mică decât cerințele normative. În funcție de caracterul factorilor externi de
influență uzura fizică poate fi clasificată în următoarele categorii (figura ):
1. Climaterică sau învechirea;
2. Mecanică;
8
 3. Sinergetică.
Învechirea prezintă uzura apărută în urma sarcinilor periodice, cauzate de temperature
și umiditatea aerului din ambianță:
- Corodarea construcțiilor metalice și a armaturii construcțiilor din beton armat;
- Eroziunea;
- Zvântarea construcțiilor din beton armat și din piatră;
- Apariția mucegaiului și procesului de biodistrugere a construcțiilor din lemn;
- Agresivitatea factorilor de mediu.
Uzura mecanică este uzura cauzată de sarcinile periodice, apărute de nenumărate ori. Ca
exemplu ar putea servi „ștergerea” suprafeței unui element constructive (figura 2.5).
Uzura sinergetică se manifestă prin combinarea uzurii climaterice cu cea mecanică.
Uzura fizică poate fi recuperabilă şi nerecuperabilă (figura 8). Deprecierea
recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic şi
eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate
de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor
fi mai mari decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor
deprecierii.

Figura 8 Tipurile uzurii fizice

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vârstei efective.

Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei

stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în
două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula 5:

9
 Uconstr. = (5)

unde,
Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Gradul de uzură fizică a clădirii sau construcției se determină prin cercetarea stării
tehnice integre a clădirii sau elementelor ei separat. La determinarea mărimei uzurii fizice se
utilizează Regulile determinării mărimei uzurii fizice a construcțiilor și elementelor constructive
a clădirilor (ВСН 53 – 86(р)) și Regulamentului privind efectuarea reparației planificate
preventive a clădirilor și construcțiilor(aprobat prin Hotărârea Gosstroiului U.S.S.R din
29.12.1973 №279).
Mărimea uzurii fizice (in %) clădirii (procentul integral al uzurii fizice) se determină
ca media ponderată mărimei uzurii fizice a elementelor constructive în conformitate cu
ponderea lor în valoarea de reconstituire totală.
Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În
acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi
valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii
fizice.
Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele
cazuri:
a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;
b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului
(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia
capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală);
c) bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.
Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor
constructive ale construcţiei separat, cât şi a întregii construcţii.
Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vârstei efective se foloseşte
formulă 6:
= sau = (6)

unde,
U - uzura fizică exprimată în procente;
VE - vârsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.

2. Deprecierea funcţională. Metodele de calcul

Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele
pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi

10
construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor
(proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).
Deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: ƒ recuperabilă; ƒ nerecuperabilă;
Deprecierea funcţională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficienţele activului
subiect în comparaţie cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Există
două forme ale deprecierii funcţionale:
 existenţa unei cheltuieli de capital excedentare (adică a unei investiţii
suplimentare), care poate fi cauzată de schimbări în proiectare, materiale de construcţii,
tehnologii de construire sau de fabricaţie care permit construirea activelor moderne echivalente
cu cheltuieli de capital mai mici decât cele încorporate în activul subiect; şi
 existenţa unor cheltuieli de funcţionare excedentare, care pot fi cauzate de
îmbunătăţiri ale proiectului sau de o capacitate excedentară, schimbări care au drept rezultat
disponibilitatea unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici decât cele
ale activului subiect.
Deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: ƒ recuperabilă; ƒ nerecuperabilă;
Un exemplu de depreciere funcţională, cauzată de supradimensionare, este o hală
industrială cu o înălţime a plafonului semnificativ mai mare faţă de halele moderne construite
recent. În cazul supradimensionării, deprecierea funcţională se cuantifică prin cheltuielile de
capital excedentare încorporate în hala subiect faţă de cheltuielile de capital încorporate într-o
hală modernă echivalentă.
De obicei, deprecierea funcţională din supradimensionare se calculează ca diferenţă
dintre costul curent de reproducere (mai mare) şi costul curent de înlocuire (mai mic) al
activului subiect.
În ce priveşte cheltuielile de exploatare excedentare, în cazul unui activ de natura
maşinilor şi echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
 cheltuieli salariale mai mari ale maşinilor şi echipamentelor industriale subiect,
generate de necesitatea angajării mai multor operatori faţă de cei existenţi la un activ modern
echivalent;
 consumul excedentar de combustibil al maşinilor şi echipamentelor industriale
subiect faţă de substitutele lor moderne;
 mai multe rebuturi şi pierderi generate de maşinile şi echipamentele industriale
subiect faţă de substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcţionale, cauzată de cheltuielile de exploatare excedentare,
se face prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de viaţă
utilă rămasă a activului, cu o rată de actualizare adecvată, de obicei, egală cu costul mediu
ponderat al capitalului.
Următoarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale:
1) Metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi
2) Metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor
necesare pentru înlăturarea ei.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului
de îmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce
lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru elementele în surplus).
11
 3. Deprecierea economică. Metodele de calcul
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa
imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Deprecierea externă este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de
localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumită în mod
obişnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau
cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de activ.

Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare şi în cazul în care a avut
loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condiţiilor
de mediu sau modificărilor demografice.
Exemple de depreciere economică includ diminuarea cererii pentru produsele sau
serviciile produse de activul subiect sau diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de
forţă de muncă. Aceşti factori pot fi specifici unei anumite localizări sau pot afecta un întreg sector
industrial.
Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora
influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.

5. Deprecierea acumulată. Metodele de calcul

Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;
c) metoda analizei comparative a vânzărilor;
d) metoda segregării.
Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza
următoarei formule (7):

D= x 100 (7)
unde,
VE - vârsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura
fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea
acumulată se va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi
funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta
efectivă şi durata de viaţă economică.
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune determinarea deprecierii
acumulate ca diferenţă între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la
data evaluării. Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de
vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor
virane.
12
 Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi
deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele
duratei de viaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea
diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată.

III. Sugestii metodice

A. Strategii de predare și învăţare: prelegerea interactivă, studiul de caz, prezentarea de

explicaţii alternative; răspunsuri directe la întrebările studenţilor; încurajarea participării active
a studenţilor la curs; rezolvarea de studii de caz specifice fiecarui aspect teoretic expus

B. Activităţi de evaluare: teste pe parcurs; susţinerea orală a referatelor, studiilor de caz.

13