12.

CIRCULATIA JURIDICA A CONSTRUCTIILOR PROPRIETATE PRIVATA

Sensul strict juridic al noţiunii de proprietate este acela de drept pe care îl are o persoană de a
poseda, folosi şi dispune în mod exclusiv şi absolut de un lucru, în limitele stabilite de lege. Constituţia
României, revizuită în anul 2003, garantează dreptul de proprietate.
Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Prin urmare, ele pot fi înstrăinate,
respectiv dobândite, prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, uzucapiune,
accesiune etc. Totodată, dreptul de proprietate asupra construcţiilor este compatibil cu instituirea unor
drepturi reale - dezmembrăminte ale proprietăţii.
a. Vânzarea-cumpărarea construcţiilor. Modalitatea prin care se transferă dreptul de proprietate
cel mai des întâlnită în practica juridică este aceea a contractului de vânzare-cumpărare. Principiul de
drept care guvernează materia transferului dreptului de proprietate este acela al consensualismului, în
baza căruia "transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea unui drept real are loc în momentul
încheierii contractului". Cu alte cuvinte, contractul se considera valabil încheiat prin simplul acord de
voinţă al părţilor.
Vânzarea-cumpărarea de construcţii este valabilă prin simplul acord de voinţă al părţilor fără
întocmirea vreunui înscris. Dacă totuşi înscrisul este încheiat, acesta serveşte pentru proba contractului şi
nu pentru valabilitatea lui. Prin urmare, forma autentică nu este cerută în cazul înstrăinării dreptului de
proprietate asupra construcţiilor.
Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea-
cumpărarea devine un contract solemn. Astfel, terenurile, indiferent că sunt în intravilanul ori extravilanul
localităţilor şi indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice
între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică.
Aşa cum am reţinut, forma autentică nu este cerută în cazul înstrăinării dreptului de proprietate
asupra construcţiilor. Însă, în cazul construcţiilor situate pe un teren, înstrăinarea trebuie să se facă prin
act autentic, întrucât terenul nu se poate înstrăina în mod valabil decât prin act autentic, practic şi
construcţiile ce se află pe acesta se transmit tot prin acelaşi act autentic.
În cazul în care înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost
autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra
construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în materia proprietăţii terenului actul valorând
numai un anteeontract de vânzare-cumpărare.
În cazul în care proprietarul construcţiei nu este şi proprietarul terenului pe care aceasta se află
(având doar un drept de folosinţă asupra terenului), înstrăinarea construcţiei se poate face cu act sub
semnătură privată, necesar numai pentru proba sa.
b. Donaţia. Dacă o construcţie constituie obiectul unui act de înstrăinare ce trebuie încheiat
pentru însăşi valabilitatea lui în formă autentică, nerespectarea acestei prevederi legale face ca actul să
fie nul absolut, cum ar fi înstrăinarea unei construcţii prin donaţie.
c. Schimbul de construcţii. Întrucât construcţiile proprietate privată nu sunt scoase din circuitul
civil, ele pot forma obiectul contractului de schimb, fie că se schimbă proprietatea a două imobile, cu sau
fară sultă, fie că în schimbul transmiterii proprietăţii asupra unui imobil înstrăinătorul primeşte alte
drepturi.