STUDIU PRIVIND ÎNFIINŢAREA PENSIUNII TURISTICE RURALE

“ANA”

1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTIŢII

Proiectul de investiţii supus studiului vizează construirea unei pensiuni turistice rurale,
construcţie formată din parter plus mansardă, amplasată între localitatea Câmpia Turzii şi Turda,
judeţul Cluj.
Proiectul a fost elaborat cu respectarea prevederilor Ordinului Ministerului Finanţelor Publice
şi Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei nr.1013/2001.
În vederea realizării proiectului propus au fost obţinute următoarele avize şi acorduri:
 Avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea şi oportunitatea realizării
investiţiei;
 Certificatul de urbanism privind încadrarea amplasamentului în planul urbanistic, avizat şi
aprobat conform legii;
 Avizele privind asigurarea utilităţilor (energie electrică, gaz metan, apă, canalizare,
telecomunicaţii);
 Acordul pentru protecţia mediului;
 Aviz sanitar;
 Aviz sanitar veterinar.

1.1. PREZENTAREA S.C. ŞI A ACTIVITĂŢII SALE ÎNAINTE DE IMPLEMENTAREA

PROIECTULUI

SC "OLY COMIMPEX" SRL a luat fiinţă în anul 1992, fiind înregistrată la Registrul
Comerţului cu nr. J31/1992, avand ca obiect de activitate iniţială comerţ, intermediari, vânzari en-gros.
Ulterior în cadrul firmei s-au făcut moficări referitor la obiectul de activitate, adăugându-se în
acesta producerea de material săditor, pomicol, viticol si dendrologic. În urma dezvoltării acestei
activităţi societatea a suferit o creştere considerabilă ajungând la un număr de 5 angajaţi, dintre care: 3
muncitori 1 tehnician şi o secretară. În acelaşi context, creşterea activităţii a dus şi la o îmbogăţire a
bazei materiale constituită în acest moment din tractoare, motosăpătoare, sistem de irigaţie,
atomizoare.
În anul 2003 SC.OLY COMIMPEX SRL a făcut demersurile pentru infiinţarea unei pensiuni
turistice ca urmare a terminării lucrării de execuţie a lacului de pescuit şi agrement precum şi a
amenajării piscicole. Evoluţia acestei pensiuni într-un termen foarte scurt a fost benefică, în acest sens
Page 1 of 40
extinzându-se pâna la construcţia restaurantului şi a căsuţelor. Pensiunea "ANA" are ca şi obiect
principal pescuitul sportiv, recreativ, drumeţii în imprejurimi, lecţii de călătorie, plimbări cu ATV-uri
etc.
Piaţa actuală a firmei este compusă din clienţi variaţi din judet şi judeţele limitrofe care deja au
fost multumiţi de serviciile aduse. Ei au contactat unitatea datorită site-ului de pe internet şi a paginii
proprii de televiziune prin cablu şi de alţi clienţi din ţară şi din Ungaria.
Avand cifra de afaceri ridicată, de cca 1 mld anual, rezultat din exploatarea lacului şi a
celorlalte servicii de agrement, pensiunea "ANA" se situeaza în topul celor 10.
Succesul întreprinderii în sectorul turistic rural, precum şi achiziţia de catre proprietar a unui
teren cu un vad commercial bun, a determinat conducerea să ia decizia de a dezvolta aceasta activitate
prin construirea unei noi pensiuni turistice rurale.

1.2. NECESITATEA ŞI OPORTUNITATEA REALIZĂRII INVESTIŢIEI

Obiectivul principal urmărit în realizarea acestui proiect este valorificarea pe piaţa turistică
internă şi externă a principalelor atracţii turistice din zona premontană a localităţii.
Amplasarea localităţilor Câmpia Turzii şi Turda pe Drumul European E81, care face legătura
între Europa Occidentală şi zona balcanică, îi conferă acesteia multiple avantaje de practicare a
turismului, prin existenţa premisei accesului facil al turiştilor străini din întreaga Europa. De asemenea,
un avantaj este şi existenţa proiectului de construcţie a autostrăzii Braşov –Borş, care va fi amplasată
la limita teritorială a localităţii.
Construirea unei pensiuni turistice rurale în această zonă va conduce la creşterea gradului de
valorificare a potenţialului turistic, natural şi antropic, al zonei, prin includerea în circuitele turistice
interne şi externe a principalelor obiective turistice din zonă, cum ar fi: Staţiunea montană Muntele
Băişorii, Cabana Buru, Cheile Turzii, Valea Arieşului, Salina Turda , Lacurile din zonă - unde se poate
practica pescuitul sportiv etc., obiective care oferă turistului împătimit de natură peisaje deosebite şi
condiţii optime de relaxare.
Ţinând seama de potenţialul turistic variat şi valoros al zonei, de lipsa unei baze tehnico-
materiale adecvate valorificării acestuia, de existenţa posibilităţilor de acces a turiştilor (atât români cât
şi străini) am considerat oportună construirea unei pensiuni turistice rurale.
Prin realizarea construcţiei se vor crea 14 locuri pentru cazarea turiştilor, repartizate în 6
camere (4 camere cu pat dublu, 2 cu pat simplu) şi 2 apartamente (dormitor + salon). De asemenea,
proiectul de investiţie include şi amenajarea restaurantului, cu capacitatea de 30 de locuri, destinat
servirii mesei pentru turiştii cazaţi în pensiune, dar care va putea servi şi alţi clienţi.
Pensiunea turistică rurală va fi clasificată la categoria de confort: 3 margarete; conform
prevederilor OMT 510/2002 în cazul unităţilor de alimentaţie publică integrate în unităţi de cazare se
Page 2 of 40
va asigura o corespondenţă între categoria de confort a celor două, deci şi restaurantul va trebui să fie
clasificat la 3 stele.
Buna funcţionare a spaţiilor de cazare şi alimentaţie presupune dotarea acestora cu mobilier şi
echipamente corespunzătoare.
Totodată, proiectul prevede amenajarea spaţiului verde din incintă, a căilor de acces şi a unei
parcări pentru clienţi.
Considerăm că acest proiect este binevenit întrucât în zonă nu sunt activităţi generatoare de
locuri de muncă, prin realizarea acestui obiectiv de investiţie creîndu-se noi locuri de muncă, cu
facilităţi deosebite pentru tineri.
Prin activitatea propusă nu doar că se va obţine o rentabilitate ridicată a întreprinderii ci,
implicit, se crează noi resurse financiare pentru bugetul local, contribuind la dezvoltarea economică a
întregii zone. De asemenea, se va înregistra şi o dezvoltare economică pe orizontală datorită relaţiilor
contractuale cu societăţile comerciale furnizoare de materii prime, materiale.

1.3. DESCRIEREA PROIECTULUI

1.3.1. Analiza caracteristicilor terenului

A) Suprafaţa şi situaţia juridică a terenului

Terenul pe care este amplasată construcţia nu intră în patrimoniul unităţii, ci este proprietatea
personală a administratorului societăţii. Suprafaţa totală a acestuia este de 3000 mp, care va fi folosită
după cum urmează:
 Suprafaţa construită propusă (Corp II ) – 204,95 mp;
 Suprafaţa desfăşurată propusă (Corp II P+M) – 409,90 mp.

B) Caracteristicile geofizice ale terenului

Studiul privind caracteristicile geofizice ale terenului pe care este amplasată pensiunea cu
anexele sale a fost efectuat la data proiectării construcţiei, de o societate comercială specializată în
acest sens.
Din punct de vedere seismic, conform normativului P100-1992, amplasamentul se situează în
zona seismică F, cu valoarea coeficientului de intensitate seismică Ks=0,08 care corespunde unui grad
seismic de calcul de 6,5o pe scara Mercalli.
Din punct de vedere geomorfologic amplasamentul aparţine zonei de terasă a râului Arieş.

Page 3 of 40
 Din punct de vedere geologic terenul este constituit din fundament de vârstă bandeiană
reprezentat spre suprafaţă prin orizontul argilelor marnoase cenuşii. Acest strat de bază este acoperit de
un complex aluvionar. Adâncimea maximă de îngheţ este de 0,7 m; adâncimea minimă de fundare
recomandată este de 1,2 m, presiunea convenţională fiind de 450 kPa.
Apa freatică apare în stratul aluvionar de pietriş cu nisip şi lianţi în jurul cotei de 2,00 m.
Având în vedere caracteristicele geofizice prezentate proiectul de construcţie a fost avizat
favorabil.

1.3.2. Analiza caracteristicilor construcţiilor

Construcţia propusă se va amplasa la distanţa de 2,00 m. faţă de limita dinspre N, la distanţa de

9,50 m. faţă de limita proprietăţii la S.
Regimul de înălţime propus este P+M, accesul realizându-se pe faţada sud, iar accesul la
parcelă este realizat pe latura de vest.
Clădirea este executată pe fudaţii continue din beton cu încastrare minim 20 cm în stratul bun
de fundare. Peste fundaţii se execută o hidroizolaţie orizontală din carton asfaltat lipit cu bitum cald.
Pereţii sunt executaţi din zidărie de cărămidă cu grosimea de 30 cm şi sâmburi de beton armat
şi sunt placaţi cu termoizolaţie BCA 10 cm grosime, la exterior rezultând un perete exterior cu
grosimea de 40 cm, pentru asigurarea confortului termic. Aceştia sunt finisaţi cu tencuială mortar, iar
interioarele şi exterioarele sunt finisate cu vopsea lavabilă.
Acoperişul este executat din ţiglă roşie, scurgerea apelor de pe acoperiş făcându-se prin
jgheaburi şi burlane din tablă zincată.
Finisaje exterioare: tencuieli hidrofuge la fundaţii, tencuieli şi vopsitorii lavabil alb la pereţi,
tâmplărie PVC, geam termopan.
Finisaje interioare: pardoseli parchet în camere, pardoseli gresie ceramică şi placări cu faianţă
în băi, pardoseli gresie în holuri, zugrăveli lavabile.
În jurul clădirii se vor amenaja trotuare de protecţie, în partea de NV a parcelei sunt amenajate
parcări auto, iar zonele rămase neconstruite se vor amenaja ca spaţii verzi.
Aria construită este de 204,95 mp, aşa cum precizam mai sus, aceasta fiind structurată după
cum urmează:
 la parter se vor amplasa: winfang acces; hol de primire mobilat cu fotolii, măsuţă şi plante
decorative; hol de acces spre camere; scara de acces spre mansardă; camera pentru centrala
termică şi spălătorie; trei camere şi un apartament pentru cazarea turiştilor.
 la mansardă: trei camere şi un apartament pentru cazarea turiştilor; oficiu pentru depozitarea
lenjeriei; hol şi două logii.

Page 4 of 40
 1.3.3. Analiza infrastructurii

Obiectivul de investiţii propus are avizele necesare pentru racordarea la reţelele pentru toate
utilităţile necesare. Acesta are acces direct la Drumul European E 81, la reţeaua de apă potabilă, la
reţeaua de canalizare, telefonie, colectare reziduuri menajere, internet etc.
1) Instalaţia electrică
Alimentarea cu energie electrică a pensiunii se va face prin racordarea cu branşament electric
aerian la reţeaua LEA existentă. Puterea instalată necesară este de 12,110 kw, iar puterea absorbită este
de 7,266 kw.
2) Instalaţia sanitară
Alimentarea cu apă potabilă se va face prin racordarea la reţeaua de apa existentă în zonă, iar
cea cu apa caldă prin instalarea unei microcentrale proprii (vezi instalaţia de încălzire).
Evacuarea apelor uzate menajere se va realiza prin racord cu tubulatură de 110 mm din PVC
32-100 mm, montate pe ghene de instalaţii.
Băile camerelor vor fi dotate cu lavoare, cadă de baie sau cabină de duş, vas WC şi sifoane de
pardoseală.
Debitul de restituire a apelor uzate menajere este de 1,40 mc/h.
3) Instalaţia de încălzire
Pentru încălzirea clădirii şi prepararea apei calde menajere s-a ales sistemul de încălzire cu
cameră de combustie şi tubulatură etanşă, prin montarea unei microcentrale termice automatizată de 41
KW, prevăzută cu cameră de ardere cu tiraj forţat pe gaz natural. Corpurile de încălzire vor fi din oţel
de tipul PANEL.
Microcentrala va fi amplasată în încăpere separată şi va avea următoarele caracteristici:
- Puterea termică minimă/maximă de 30.000/35.000 kcal/h;
- Racord tur-retur O ¾;
- Racord apă caldă/rece:O1/2;
- Capacitate vas de expansiune: 72 l;
- Alimentare electrică/frecvenţa: 250/50 V/Hz.

1.3.4. Analiza dotărilor

Dotarea cu mobilierul necesar şi aparatura audio-video se va face în conformitate cu criteriile

prevăzute în OMT 510/2002 pentru încadrarea pensiunii turistice rurale la categoria de confort de trei
margarete, acestea fiind formate din:

Page 5 of 40
 Tabel nr. 3.2.
Mobilier pentru dotarea camerelor

Nr. crt. Denumire dotare Bucăţi

1. Masă TV 10
2. Dulap haine 10
3. Canapele 4
4. Fotolii 16
5. Măsuţe 14
6. Pat pentru o persoană 2
7. Pat pentru două persoane 6
8. Frigidere 8
9. Somiere 8
Sursa: documente interne ale unităţii

Dotarea necesară pentru o cameră de cazare este următoarea: masă TV şi televizor, dulap,
fotolii, măsuţă, pat pentru una sau două persoane, frigider, somieră, canapea (pentru apartament).

1.3.5. Forţa de muncă

Buna desfăşurare a activităţii unităţii presupune nu doar existenţa dotărilor corespunzătoare ci

şi a resurselor umane, care trebuie să corespundă numeric, structural şi calitativ.
Numărul total de angajaţi ai pensiunii turistice va fi de 8 persoane, structurat după cum
urmează:
- Personal administrativ cu funcţii de conducere: 1 persoană, care ocupă postul de manager;
- Personal administrativ fără funcţii de conducere: 1 persoană care ocupă postul de contabil;
- Personal muncitor cu funcţii de execuţie: 6 persoane din care 2 bucătari-ospătari, 1
spălătoreasă, 1 instalator de întreţinere-electrician.
Considerăm că personalul angajat este bine structurat pe activităţi, acoperind toate sectoarele
de activitate şi este calificat corespunzător. Se va acorda o atenţie deosebită perfecţionării continue a
pregătirii profesionale şi calificării întregului personal, prin respectarea prevederilor OMT 510/2002
care menţionează trimiterea periodică obligatorie a angajaţilor la cursuri, la un interval de maxim 5
ani. Prin aceasta conducerea unităţii vizează crearea premiselor de îmbunătăţire continuă a calităţii
servirii, şi implicit a calitatii activităţii desfăşurate de unitate.

2. REPERE PRIVIND ACTIVITATEA VIITOARE A UNITĂŢII

2.1. OFERTA DE SERVICII A UNITĂŢII

Page 6 of 40
 Construcţiile şi amenajările realizate de unitate prin prezentul proiect de investiţii îi va permite
acesteia să ofere următoarele categorii de servicii:
a) servicii de cazare şi servicii suplimentare legate de acestea;
b) servicii de agrement.
a) Serviciile de cazare
Cazarea este oferită în variantele:
- în camere cu două paturi în regim single sau double (2 camere);
- în apartamente formate din salon+dormitor (2 apartamente).
Dotările camerelor şi serviciile de cazare sunt oferite la nivelul calitativ corespunzător
categoriei de confort de trei margarete.
În afară de cazarea propriu-zisă turiştii vor mai putea beneficia şi de alte servicii, gratuite sau
cu plată, legate de cazare, precum:
- închirierea de inventar de servire suplimentar;
- trezirea clientului la ora indicată;
- servicii de parcare în spaţiile special amenajate din faţa pensiunii;
- furnizarea de informaţii suplimentare privind obiectivele turistice din zonă care pot fi vizitate
sau alte informaţii solicitate de client pe durata sejurului etc.
b) Servicii de agrement
Dată fiind locaţia unităţii şi resursele turistice din zonă pot fi prestate următoarele servicii de
agrement pentru turiştii interesaţi:
- Servicii recreative: organizarea de excursii la principalele puncte turistice din zonă:
- Servicii sportive: organizarea de concursuri de tir cu arcul, treasure hunt, excursi cu bicileta;
- Servicii culturale: vizitarea unor obictive turistice culturale din municipiul Sibiu şi Mediaş.

2.2. ANALIZA PRINCIPALILOR CLIENŢI

Prin locaţia sa şi serviciile, oferite unitatea se adresează în primul rând turiştilor dornici să
evadeze din monotonia şi stresul cotidiene şi să petreacă un sejur într-un cadru natural plăcut şi liniştit,
cu peisaje frumoase, cu un grad mai scăzut de poluare, amplasat în mediul rural, în apropiere de Valea
Târnavei Mari.
Atmosfera rurală a unităţii este creată în primul rând prin amplasarea sa geografică, dar şi prin
modul de amenajare şi dotare a incintei unităţii, a camerelor de dormit. În plus, pentru iubitorii
mediului rural şi a bogăţiei etno-folclorice a acestuia, unitatea poate organiza excursii în satele din
împrejurimi pentru petrecerea unor sărbători tradiţionale, precum: serbarea secerişului, târguri
tradiţionale, măsurişul oilor etc.

Page 7 of 40
 Pentru această categorie de clienţi se pot oferi sejururi pentru odihnă, agrement, sau chiar
tratament, fiind binecunoscute rezultatele curative ale apelor din Bazna în ameliorarea unor afecţiuni
reumatismale.
Dată fiind amplasarea unităţii în apropierea drumului european E60, aceasta poate să
găzduiască şi turişti aflaţi în tranzit sau persoane sosite în scop profesional în zonă.

2.3. ANALIZA PRINCIPALILOR FURNIZORI

În cadrul acestui paragraf ne vom referi atât la furnizorii de echipamente şi bunuri necesare
dotării pensiunii turistice rurale
După construcţia propriu-zisă a unităţii, pentru realizarea unor finisaje interioare şi dotarea sa
cu elemente de mobilier şi echipamente necesare în vederea deschiderii pentru public, s-a apelat la
următorii furnizori:
Tabelul nr. 3.3.
Lista de achiziţii pentru dotarea şi echiparea unităţii

% din valoarea
Nr. Valoare estimată
Denumire furnizor Produs totală a
crt. (EUR)
proiectului
Forstyill SRL
1 Mobilier 4.000 2,00
Cluj-Napoca
Metro Cluj-
2 Mobilier 4.000 2,00
Napoca
Amic SRL Cluj- Aparatură
3 1.500 0,75
Napoca electronica
CENTRAL SA Centrală termică,
4 3.200 1,60
Cluj-Napoca Dotări bucătărie
Metro Cluj- Materiale de
5 40.000 20,0
Napoca construcţie
TOTAL 52.700 26,35
Sursa: date interne ale unităţii.

Achiziţia acestora s-a făcut pe bază de factură.

2.4. STRATEGIA DE MARKETING A UNITĂŢII

În cadrul acestui paragraf dorim să facem o scurtă prezentare a strategiilor ce vor fi adoptate de
unitate, după darea sa în exploatare, în domeniul preţurilor, distribuţiei şi a promovării serviciilor
oferite. Deşi şi strategia de produs este o componentă a mixului de marketing, aceasta nu va fi detaliată
întrucât serviciile oferite de unitate au fost prezentate în paragraful 3.2.3.

Page 8 of 40
 3.2.4.1. Strategia de preţ

Tarifele practicate de unitate se pot analiza separat pe tipuri de servicii: cazare, respectiv
alimentaţie publică.
Tarifele de cazare sunt stabilite pe cameră/zi şi sunt exprimate în RON, respectiv în Euro
pentru turiştii străini. Ele se afişează la loc vizibil turiştilor, la recepţia unităţii şi sunt următoarele:
Tabel nr. 3.5.
Tarifele de cazare ale pensiunii turistice

Tip cameră Tarif de cazare*

RON/cameră/zi EUR/cameră/zi
Camera dublă 123 30
Cameră simplă 103 25
Apartament 165 40
*) tarifele includ şi micul dejun
Sursa: documente interne ale unităţii.

Una dintre strategiile de preţuri cele mai des întâlnite în sectorul turistic şi care este adoptată şi
de unitatea noastră este strategia tarifelor diferenţiate, prin aceasta înţelegându-se diferenţierea
tarifelor unuia şi aceluaşi produs în funcţie de diferite criterii, cum ar fi:
 tipul camerei – tariful pentru apartamente este cu 34% mai mare decât cel pentru camera dublă;
 regimul de închiriere al camerei – tarifele pentru locul închiriat în regim single (103 RON) este
cu 67,5% mai mare decât cel pentru locul închiriat în regim double (61,5 RON);
 modul de rezervare al serviciilor de cazare – tarifele prezentate în tabelul nr. 3.5. sunt cele
practicate pentru turiştii sosiţi pe cont propriu, adică tarife de recepţie; în cazul achiziţionării
produselor prin agenţia de turism, în funcţie de volumul serviciilor achiziţionate (cazare, masă)
se acordă o reducere de până la 20% la preţul pauşal;
 sezon – deşi în mod normal tarifele pot fi mai ridicate în sezonul de vârf sau cu ocazia unor
sărbători (pentru realizarea unor venituri maxime care să acopere eventualele pierderi din
extrasezon) şi mai scăzute în rest (cu rol promoţional) această pensiune turistică nu face
deocamdată o astfel de diferenţiere a tarifelor;
 cursul de schimb valutar – pentru turiştii străini pot să apară diferenţe între tarifele plătite
pentru unul şi acelaşi produs turistic de la un moment de timp la altul în funcţie de evoluţia
cursului de schimb valutar, tarifele fiind plătite de aceştia, conform reglementărilor legale, în
lei la cursul zilei.
O altă strategie de preţuri aplicată de unitate este strategia tarifelor pauşale, care se referă la
oferirea turiştilor a unor pachete de servicii la un preţ global. Varianta adoptată de unitate este
cazare+mic dejun la un preţ global, dar la cerere, în cazul distribuţiei produsului turistic printr-o
agenţie de turism, mai ales în extrasezon se pot adopta alte variante ale tarifului pauşal (cazare +
demipensiune, cazare + pensiune completă).
Page 9 of 40
 Tarifele pentru alimentaţie
Tariful micului dejun este inclus în preţul cazării, dar acest serviciu poate fi solicitat şi separat
de către turişti, preţul pensiunii complete fiind de 45 RON/persoană/zi sau preţurile separate sunt:
- mic dejun 10 RON/pers./zi;
- prânz 20 RON/pers./zi;
- cina 15 RON/pers./zi.
Preţurile practicate de unitatea de alimentaţie se stabilesc diferit în funcţie de modul de obţinere
a produselor:
- în cazul produselor obţinute din producţie proprie se calculează costul de producţie la care se
adaugă marja de profit şi apoi TVA la valoarea adăugată;
- în cazul produselor achiziţionate cu scopul revânzării se adaugă doar adaosul comercial al
unităţii (care variază în funcţie de tipul produsului) şi TVA la adaosul comercial.
În afară de cele două servicii turistice de bază, serviciile de agrement pe care le-am enumerat
mai sus pot favoriza creşterea încasărilor unităţii.

2.4.2. Strategia de distribuţie

Distribuţia produsului turistic rural, la fel ca şi în cazul produsului turistic în general, se poate
face folosind două metode:
a) distribuţia directă;
b) distribuţia indirectă.
Prima formă este specifică turismului neorganizat sau pe cont propriu, când turistul
achiziţionează serviciile direct de la prestatorul lor, pe măsură ce intră în contact cu oferta, în timp ce
distribuţia indirectă presupune interpunerea între prestator şi turist a unuia sau mai multor intermediari
(care pot fi agenţii de turism, birouri de turism etc.). Fiecare dintre cele două forme prezintă avantajele
sale.
Avantajele distribuţiei directe sunt:
 prestatorul va intra în contact direct cu consumatorul şi îşi va putea, astfel, promova propriile
interese şi controla, într-un grad mai ridicat, piaţa;
 comunicând direct cu consumatorul, informaţiile difuzate vor ajunge mai repede la publicul-
ţintă;
 producătorul va putea decide ca în perioadele cu cerere redusă să intervină prompt prin
acordarea de reduceri de tarife sau alte facilităţi pentru a revigora cererea;
 preţul plătit de turist nu va include şi comisionul agenţiei de turism;
 cunoaşterea mai rapidă a nevoilor consumatorilor, ceea ce va permite adaptarea promptă la
cerinţele acestora;
Page 10 of 40
  posibilitatea de a folosi metode directe de promovare etc.
La rândul său, şi distribuţia indirectă are avantajele sale:
 facilitează accesul consumatorilor aflaţi la distanţe mai mari la produsele unităţii;
 consumatorii nu mai au grija organizării voiajului, care cade în sarcina agenţiei de turism, şi nu
vor risca, ca în perioadele de vârf să nu găsească produsele dorite;
 intermediarii pot informa consumatorii potenţiali asupra unor produse noi apărute şi stimula,
astfel, cererea turistică;
 prin achiziţia unui aranjament turistic “totul inclus” se poate plăti un tarif pauşal care va fi mai
scăzut decât suma tarifelor individuale ale serviciilor componente.
În general, o mare parte dintre produsele turistice sunt distribuite prin intermediari. Cu toate
acestea, această situaţie nu este întâlnită şi în cazul turismului rural pentru că în ciuda numărului mare
de agenţii de turism în marea majoritate a oraşelor ţării, este destul de mic numărul agenţiilor de turism
care comercializează şi produse turistice în mediul rural sau a agenţiilor care sa fie strict specializate
doar în distributia acestor produse. Pe de altă parte, nu trebuie să uităm faptul că agenţiile de turism nu
vor distribui doar produsele unei singure pensiuni turistice rurale, deci acestea vor intra în competiţie.
Pensiunea turistică intenţionează să adopte o strategie de distribuţie intensivă, folosindu-se atât
de agenţiile de turism specializate în distribuţia produselor turistice rurale din Cluj-Napoca, dar şi de
alte agenţii de turism din oraşele învecinate. Unitatea va solicita ANTREC omologarea pentru turism şi
înscrierea în cadrul asociaţiei si implicit promovarea ofertei sale turistice prin revistele şi cataloagele
ANTREC.
De asemenea, intenţia unităţii este chiar de a coopera cu alte unităţi de cazare din zonă pentru
a-şi uni eforturile în realizarea unei oferte comune, mai variate şi calitativ superioare în domeniul
agrementului sau pentru a crea mijloacele de valorificare a obiectivelor turistice a zonei, în special a
bogăţiei de resurse etno-folclorice, pentru a atrage un număr cât mai mare de turişti din ţară şi
străinătate.

2.4.3. Strategia promoţională

Unitatea doreşte să desfăşoare o activitate susţinută de promovare pentru informarea clientelei

asupra înfiinţării unităţii (publicitate de lansare), respectiv asupra serviciilor comercializate (publicitate
de informare), precum şi pentru a informa prin ce se deosebeşte oferta turistică a unităţii faţă de cea a
unităţilor concurente.
Metodele de promovare care vor fi folosite sunt;
a) Relaţii cu publicul:
 se vor întocmi şi prezenta oferte pentru diferite instituţii şi firme private din oraşele din
apropiere, în special din municipiul Cluj-Napoca;
Page 11 of 40
  directorul pensiunii va avea o activitate susţinută pentru promovarea pensiunii şi a zonei
turistice;
 la recepţia pensiunii se va organiza un punct de informare unde se vor distribui pliante, broşuri
şi alte materiale publicitare pentru cei interesaţi;
 se vor înregistra sugestiile turiştilor cazaţi într-un caiet de sugestii, care va fi analizat periodic,
preluându-se toate datele utile;
b) Publicitatea se poate realiza prin:
 fluturaşi distribuiţi prin poştă;
 pliante, broşuri distribuite prin punctul de informare de la recepţie precum şi prin agenţii de
turism din oraşele din apropiere sau prin birouri de turism din ţară şi din străinătate;
 cărţi de vizită;
 mapa informativă din cameră care oferă informaţii privind serviciile unităţii, precum şi
potenţialul turistic al zonei;
 bannere amplasate pe traseu sau panouri indicatoare;
 cărţi poştale;
 cadouri personalizate oferite clienţilor la sosirea în unitate sau la plecare;
 anunţuri publicitare radio sau teledifuzate;
 crearea unei pagini proprii de internet, care va juca un dublu rol: pe de o parte promoţional, pe
de altă parte va oferi turiştilor o metodă rapidă şi modernă de rezervare a locurilor şi achitare a
serviciilor comandate;
 înregistrarea ofertei unităţii în cataloage şi publicaţii specifice turismului rural (cataloage
ANTREC) sau turismului în general, precum şi în alte cataloage sau publicaţii care
înregistrează oferta tuturor agenţilor economici (Pagini Aurii, Pagitur etc.);
 participarea la târguri şi expoziţii cu teme turistic.

3. DOCUMENTAŢIA ECONOMICĂ A PROIECTULUI ŞI INDICATORII

ECONOMICO-FINANCIARI

3.1. DOCUMENTAŢIA TEHNICO-ECONOMICĂ A INVESTIŢIEI. DEVIZUL INVESTIŢIEI

Documentul de bază cu ajutorul căruia sunt sintetizate toate cheltuielile ocazionate de

realizarea proiectului de investiţii este devizul de investiţie.
Prezentăm în Anexa nr. 3 Devizul general pentru construcţia pensiunii turistice, iar apoi
detaliem devizele pe obiective de investiţii:

Page 12 of 40
 - Deviz obiect 1: Construire pensiune turistică;
- Deviz obiect 2: Dotare cu centrală termică şi aparatură de bucătărie;
- Deviz obiect 3: Dotări mobilier;
- Deviz obiect 4: Procurare echipamente audio-video.
Pe baza datelor prezentate în cadrul devizului se pot calcula câţiva indicatori tehnico-economici
ai investiţiei:
1. Valoarea totală a investiţiei şi surse de asigurare a acestora
Valoarea totală a investiţiei de deviz (Ideviz) este de 912.324 RON.

În cadrul valorii totale a investiţiei de deviz, valoarea C+M (construcţii-montaj) este de

350.814 RON, ceea ce reprezintă 38,45% din valoarea investiţiei de deviz.

Resursele necesare realizării investiţiei sunt proiectate a se acoperi din surse proprii şi din
fondurile structurale nerambursabile acordate de U.E., prin Agenţia SAPARD, Masura 3.4.
Din valoarea totală a investiţiei de 912.324 RON (inclusive TVA), sursele de finanţare sunt:
354.000 RON vor fi fonduri nerambursabile prin programul SAPARD, iar restul de 558.324 RON vor
proveni din autofinanţare.

Curs: 3,616 Ron/Eur din data de 31/01/2006 publicat de Banca Central Europeană
Cheltuieli eligibile Cheltuieli Total
neeligibile
RON EUR RON EUR RON EUR
Ajutor public nerambursabil 354000 100000 - 354000 100000
Cofinanţare privată, din care: 354000 100000 204324 57719 558324 157719
-autofinanţare 354000 100000 204324 57719 558324 157719
-împrumuturi - - - - - -
TOTAL PROIECT 708000 200000 204324 57719 912324 257719
Sursa: documentaţia tehnico-economică a proiectului de investiţie

2. Eşalonarea fondurilor de investiţie

Proiectul de investiţie va începe să se deruleze în iunie. 2008 şi s-a estimat că se va întinde pe

13 luni, adică până în iunie 2008. Pe durata celor 13 luni de execuţie a investiţiei fondurile sunt
eşalonate astfel:

Tabel nr. 3.6.

Graficul de eşalonare a fondurilor de investiţie exprimat valoric pe luni şi activităţi

Graficul de eşalonare a fondurilor de investiţie exprimat valoric pe luni şi activităţi

RON

Page 13 of 40
 iun.- iul.- nov.- ian.- feb.- mai.-
07 07 ##### ##### ##### 07 ##### 08 08 ##### ##### 08 iun.-08 T
Faza Pregatire proiect (deviz
1 financiar)
Elaborarea planului de
afaceri 2106 10532 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Elaborarea
documentaţiei pentru
finanţare 2550 2550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Elaborarea proiectului
tehnic 9000 9000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Asistenţa tehnică 0 0 0 0 217 217 216 216 216 217 216 216 217
Faza
2 Construcţii
Utilităţi 0 0 0 4439 4439 0 0 0 0 0 0 0 0
Amenajarea terenului 0 0 0 3132 3132 0 0 0 0 0 0 0 0
Construcţii şi instalaţii 0 0 0 0 52622 52622 17541 17541 17541 52622 52622 52622 35081 3
Faza
3 Achiziţie utilaje/dotări
Utilaje fără montaj şi
echipamente de transport 0 0 0 0 0 106200 0 0 0 0 0 0 0 1
Dotări 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1E+05 132687 132687 3
Faza
4 Plata taxelor
Comisioane şi taxe
legale 0 0 0 4421 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL 13656 22082 0 11992 60410 159039 17757 17757 17757 52839 2E+05 185525 167985 9

Sursa: documentaţia tehnico-economică a proiectului de investiţie

3. Durata de execuţie a obiectivului

Proiectul propus se va realiza în 13 luni, etapele realizării fiind prezentate în tabelul nr. 3.6.,
termenul de punere în funcţiune a unităţii fiind 1.07.2008.
4. Capacitatea de prestaţie
Prin execuţia proiectului de investiţie se vor crea locuri pentru cazare şi locuri pentru
divertismentul turiştilor.
Capacitatea de cazare a pensiunii va fi de 8 locuri repartizate camere cu două paturi (4 locuri/2
camere) şi apartamente (4 locuri/2 apartamente).
5. Durata normată de funcţionare a obiectivului
Se va considera egală cu durata de funcţionare a clădirii, conform normativelor existente în
vigoare, aceasta fiind de 50 ani.

3.2. PROIECŢIA ECONOMICO-FINANCIARĂ A ACTIVITĂŢII UNITĂŢII

Aprecierea eficienţei proiectului de investiţii presupune estimarea rezultatelor previzionate ale

pensiunii turistice, după punerea sa în funcţiune. Proiecţia rezultatelor financiare am realizat-o pe
perioada 2008-2013, anul 2008 fiind incomplet, doar lunile iulie-decembrie, întrucât pensiunea este
deschisă pentru public din 1.07.2008 doar.
Principalii indicatori estimaţi, metodologia de proiectare a acestora, precum şi nivelul
înregistrat sunt prezentaţi în cele ce urmează.
1. Venituri din exploatare
Page 14 of 40
 Estimarea acestui indicator s-a făcut ţinându-se cont de natura celor două activităţi de bază pe
care le va desfăşura unitatea (activitate de cazare şi activitate de alimentaţie publică), de gradul de
ocupare estimat, precum şi de mărimea tarifelor şi preţurilor practicate de unitate.
Venituri din activitatea de cazare
Pe perioada menţionată mai sus s-a estimat un grad de ocupare de aproximativ 60% a
capacităţii de cazare, care va creşte în anii următori, ajungând în anul 2013 la 80%. Cunoscând
formula de calcul a gradului de ocupare, numărul estimat al înnoptărilor efectuate de turişti la unitate
este calculat în tabelul nr. 3.7.
Tabel nr. 3.7.
Evoluţia activităţii de cazare turistică a pensiunii “ANA” în perioada 2008-2013

Indicatori U.M. Anul

2008 2009 2010 2011 2012 2013
Grad de ocupare % 63,43 65,33 67,29 69,31 69,31 69,31
Nr. de înnoptări locuri- 1440 2880 2880 2880 2880 2880
maxim/an zile
Nr. de înnoptări zile- 914 3024 3276 3528 3780 4032
turişti
Sursa: date calculate

Camerele unităţii de cazare sunt de mai multe tipuri (simple, duble, apartamente), tarifele de
cazare a cestora diferenţiidu-se pe tip de cameră (vezi tabel nr. 3.9.). De aceea, un alt element esenţial
pentru a putea estima încasările din activitatea de cazare a fost să stabilim o rată de ocupare pe tip de
cameră; am considerat, astfel, că din totalul înnoptărilor 15% sunt efectuate în regim single, 65% în
regim double şi restul de 20% în apartamente (vezi tabelul nr. 3.8.).
Tabel nr. 3.8.
Repartiţia înnoptărilor pe tip de cameră

Nr. de înnoptări (zile-turişti)

Anul Total single(15%) double(65%) apart(20%)
2008 1512 227 983 302
2009 3024 454 1965 605
2010 3276 491 2130 655
2011 3528 530 2293 705
2012 3780 567 2457 756
2013 4032 605 2620 807
Sursa: date calculate

Tarifele de cazare sunt:

Tabel nr. 3.9.

Tarifele de cazare pe tip de cameră

Tarif cazare RON/cam RON/loc

camera single 103 103,0
Page 15 of 40
 camera double 123 61,5
apartament 160 80,0
Sursa: documente interne ale unităţii

Ţinând cont de datele de mai sus şi de faptul că venitul din activitatea de cazare se calculează
înmulţind tariful pentru închirierea unui loc întro zi cu numărul de înnoptări, veniturile din activitatea
de cazare vor fi calculate în tabelul nr. 3.11.

Tabel nr. 3.11.

Proiecţia veniturilor din exploatare pe perioada 2008-2013

Venituri din exploatare Anul

2008* 2009 2010 2011 2012 2013
Total, din RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8
care:
Activitatea RON 99.078,4 198.173,9 214.649,5 231.201,4 247.694,0 264.224,8
cazare
Activitatea RON 91.890,8 183.781,5 204.201,7 224.621,8 224.621,9 245.042,0
alimentaţie
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2008

Menţionăm că valorile prezentate în tabelul 3.11. nu includ TVA colectat (9% pentru activitatea
de cazare).
Observăm că veniturile din explotare cresc pe perioada 2008-2013 de 1,33 ori, ca urmare a
creşterii gradului de ocupare a unităţii de cazare, respectiv a coeficientului de utilizare a locurilor în
unitatea de alimentaţie publică; nu am ţinut cont de posibilitatea creşterii veniturilor ca urmare a
creşterii tarifelor şi preţurilor practicate de unitate, precum şi posibilitatea diversificării activităţii în
perioada analizată, ceea ce ar conduce la apariţia unor venituri din alte activităţi.
2. Cheltuieli din exploatare
Acestea s-au calculat prin însumarea tuturor cheltuielilor ocazionate de desfăşurarea activităţii
de bază a unităţii şi sunt structurate după cum urmează:
 Cheltuieli privind materialele consumabile – includ cheltuieli de aprovizionare cu detergenţi,
rechizite etc. (vezi Anexa nr. 4.5.); volumul acestora a fost proiectat liniar pe perioada 2008-
2013;
 Cheltuieli cu întreţinerea şi reparaţiile şi alte cheltuieli materiale au fost estimate la 0,3% din
totalul veniturilor din exploatare, deci ele cresc pe perioada 2008-2013 de 1,33 ori (vezi Anexa
nr. 4.5.);
 Cheltuieli privind utilităţile – includ cheltuieli pentru apă-canal, energie electrică, gaz, care s-
au estimat ţinând cont de numărul de consumatori, consumul mediu al acestora şi perioada de

Page 16 of 40
 utilizare (vezi Anexele nr. 4.2., 4.3., 4.4.); volumul lor depinde de gradul de ocupare al unităţii,
deci nu este liniar pe perioada analizată;
 Cheltuieli cu salariile s-au calculat prin însumarea salariilor celor 8 angajaţi ai unităţii,
valoarea lor totală fiind de 4733,98 RON pe lună; ele au fost proiectate liniar pe perioada 2008-
2013, deci nu s-a ţinut seama nici de creşterea salariului lunar, nici de o eventuală creştere a
numărului de salariaţi, şi au fost împărţite în două grupe: salarii directe şi indirecte (vezi Anexa
nr. 4.1.);
 Cheltuieli cu adaosurile la salarii s-au calculat prin aplicarea cotelor de contribuţii ale
angajatorului la fondul de salarii; acestea sunt: CAS – 22%; CASS – 7%; Şomaj – 3%; fondul
de accidente de muncă – 0,5%; comision cărţi de muncă – 0,75%, adică un total de 33,25%;
nivelul lor anual rămâne constant datorită proiecţiei liniare a fondului de salarii;
 Cheltuieli cu asigurarea clădirii s-a considerat ca fiind 0,2%/an din valoarea clădirii, care este
de 795.225,1 RON fără TVA; acestea s-au proiectat liniar, întrucât nu se poate prognoza care va
fi rata de creştere a mărimei primei de asigurare, dar eventuala creştere ar fi compensată de
faptul ca nu s-a ţinut cont de reducerea contabilă a valorii clădirii pe durata celor 50 de ani de
funcţionare, prin amortizare (vezi Anexa nr. 4.5);
 Cheltuieli cu impozitul pe clădire a fost calculat ca şi în cazul cheltuielilor de asigurare, dar s-a
luat o cota de impozit de 1%/an din valoarea clădirilor (vezi Anexa nr. 4.5.);
 Cheltuieli cu poşta şi telecomunicaţiile s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);
 Cheltuieli cu speze bancare s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);
 Cheltuieli cu publicitatea s-au proiectat liniar (vezi Anexa nr. 4.5.);
 Cheltuieli cu amortizările am avut în vedere atât mijloacele fixe existente în unitate la data
începerii noului proiect de investiţii, cât şi pe cele nou create sau achiziţionate; calculul
acestora se face pornind de la premisa unei amortizări liniare a mijloacelor fixe pe durata de 50
de ani pentru clădiri, 15 ani pentru utilaje, respectiv 8 ani pentru dotări35 (vezi Anexa nr. 4.5.).
Pornind de la aceste premise, valoarea cheltuielilor din exploatare proiectate pe perioada 2008-
2013, pe tipuri de activităţi, este prezentată în tabelul nr. 3.12.

Tabel nr. 3.12.

Proiecţia cheltuielilor din exploatare pe perioada 2005-2010

Cheltuieli din exploatare* Anul

2008** 2009 2010 2011 2012 2013
Total, din care: RON 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,3
Activitatea RON 44.601,1 89.202,2 89.282,1 89.362,2 89.396,2 89.476,2

35
H.G. 2139/30.11.2004 Catalog privind durata normată de funcţionare a mijloacelor fixe.
Page 17 of 40
 cazare
Activitatea RON 60.067,8 120.135,6 126.288,3 132.441,0 132.452,3 138.605,1
alimentaţie
Chelt cu RON 20.456,9 40.913,9 40.913.9 40.913.9 40.913.9 40.913.9
amortizarea
Sursa: date calculate
*) fără cheltuilei cu amortizare, care sunt considerate cheltuieli doar în contabilitate.
**) doar de la 1 iulie 2008.

Cheltuielile nu includ TVA şi ele cresc pe perioada considerată de 1,07 ori. Cheltuielile cu
amortizarea nu au fost incluse în cheltuielile de exploatare, deoarece doar din punct de vedere contabil
constituie un element de cheltuială.
La repartizarea cheltuielilor pe cele două tipuri de activităţi s-a ţinut seama de elementele de
cheltuială şi provenienţa lor, conform Anexelor nr. 4, iar cheltuielile comune s-au repartizat în funcţie
de ponderea fiecărui tip de activitate în cadrul activităţii generale a unităţii.

3. Cheltuieli echivalente
Acest indicator va servi la calculul indicatorilor de eficienţă a investiţiei şi exprimă efortul total
făcut de întreprinzător pe toată perioada de viaţă a proiectului. Am calculat acest indicator adunând la
valoarea investiţiei conform devizului (fără TVA) valoarea cheltuielilor de exploatare (fără TVA)
proiectate pe durata normată de funcţionare a pensiunii. Cheltuielile proiectate pe durata de funcţionare
s-au preluat din bugetul de venituri şi cheltuieli (vezi Anexa nr. 6), iar pe anii care au mai rămas după
2013 până la finalul duratei normate de funcţionare s-a proiectat valoarea cheltuielilor de explotare din
anul 2013. Valoarea acestui indicator va fi:
K  823300  50  226,83  12.164.855 RON.
4. Rezultatul brut din exploatare (RBE)
Se calculează scăzând din veniturile din exploatare, cheltuielile din exploatare, rezultatele fiind
prezentate în tabelul nr. 3.13.
Tabel nr. 3.13.
Proiecţia rezultatului brut din exploatare pe perioada 2008-2013

RBE Anul
2008* 2009 2010 2011 2012 2013
Total, din care: RON 86.300,3 172.617,6 203.280,8 234.020,0 250.467,3 281.185,5
Activitatea RON 54.477,3 102.671,7 125.367,4 141.839,2 158.297,8 174.748,6
cazare
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2008

Subliniem faptul că la calculul rezultatului brut de exploatare nu s-a scăzut şi cheltuiala cu

amortizarea, iar valorile sunt fără TVA. Se constată că rezultatul brut din exploatare este în creştere şi
reprezintă peste 40% din valoarea veniturilor din exploatare, ceea ce reflectă o activitate rentabilă.
5. Rezultatul net din exploatare (RNE)
Page 18 of 40
 S-a calculat ţinând cont de cota de impozit pe profit de 16% pentru fiecare an şi mărimea
indicatorului pe perioada 2008-2013 este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabel nr. 3.14.

Proiecţia rezultatului net din exploatare pe perioada 2008-2013

RNE Anul
2005* 2006 2007 2008 2009 2010
Total, din care: RON 72.492,3 144.998,8 170.755,9 196.576,8 210.392,5 236.195,8
Activitatea RON 45.760,9 86.244,2 105.308,6 119.144,9 132.970,1 146.788,8
cazare
Activitatea RON 26.731,4 58.754,6 65.447,3 77.431,9 77.443,4 89.407,0
alimentaţie
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2008

Rezultatul total al unităţii va fi egal cu cel de exploatare întrucât nu sunt înregistrate rezultate
financiare şi excepţionale, ele neputând fi previzionate.
Pentru a avea o imagine mai bună asupra activităţii financiare proiectate a pensiunii turistice pe
perioada 2008-2013 anexăm documentele:
 Anexa nr. 5. Proiecţia Fluxului de numerar pe perioada 2008-2013;
 Anexa nr. 6. Proiecţia Bugetului de venituri şi cheltuieli pe perioada 2008-2013;
 Anexa nr. 7. Proiecţia bilanţieră pe perioada 2005-2010;
 Anexa nr. 8. Proiecţia Contului de profit şi pierdere pe perioada 2005-2010.

3.3.3. INDICATORI DE EFICIENŢĂ ECONOMICĂ A INVESTIŢIEI

Se vor calcula pe baza următoarelor formule de calcul (primii indicatori sunt indicatori de
calcul a eficienţei)36:
1. Valoarea totală a investiţiei ( I t )
Reprezintă principalul indicator de efort folosit în calculul indicatorilor de eficienţă a
investiţiilor, care însumează volumul resurselor ce se consumă pentru ridicarea obiectivului, până la
punerea sa în funcţiune, precum şi alte cheltuieli legate de realizarea proiectului de investiţie. În
volumul investiţiei se include, pe lângă cheltuielile propriu-zise efectuate pentru realizarea noului
obiectiv turistic, şi cheltuieli pentru crearea stocurilor de mijloace circulante necesare la prima dotare a
obiectivului economic şi anumite elemente de cheltuială care nu măresc valoarea mijloacelor fixe, cum
sunt cheltuieli pentru pregătirea salariaţilor viitoarei unităţi economice, cheltuieli de lansare a
produsului turistic nou, dar care sunt absolut necesare. Acest indicator se calculează astfel:
I t  I deviz  NFR  Ac (1)

36
Binţinţan, P., Eficienţa economică a investiţiilor, Editura Presa Universitară Clujeană, Cluj-Napoca, 2001, p. 109.
Page 19 of 40
 unde: I deviz = valoarea investiţiei conform devizului general de investiţii;
NFR= necesar de fond de rulment (mijloace circulante);
Ac = alte cheltuieli (exp.: cheltuieli cu dobânzi bancare, cu pregătirea forţei de muncă etc.).

Investiţia de deviz, la rândul său, este formată din trei componente:

 Investiţia directă (Id) – care cuprinde volumul fondurilor care se concretizează în obiectivul de
cazare propriu-zis (costul terenului şi al amenajării sale, costul construcţiei, al mobilierului şi
echipamentelor din dotare);
 Investiţia conexă – care cuprinde investiţiile care se vor concretiza în dotări suplimentare
pentru agrement sau alte servicii suplimentare;
 Investiţia colaterală – care cuprinde ansamblul investiţiilor în infrastructură care vor asigura
funcţionalitatea normală a echipamentelor de prestaţie.
I deviz  I d  I conexa  I colaterala ; (2)
2. Efectul imobilizării fondurilor de investiţie (Et)
Este tot un indicator de efort, care surpinde consecinţele imobilizării sumelor investite pe
durata execuţiei obiectivului, în condiţiile în care banii respectivi ar fi putut fi investiţi astfel încât să
aducă un profit imediat. Acest indicator cuantifică, deci, influenţa factorului timp asupra eficienţei
economice a investiţiei; factorul timp poate influenţa eficienţa unui proiect de investiţie prin una din
următoarele căi:
 durata de execuţie a obiectivului de investiţie: cu cât această durată este mai mică, cu atât proiectul
va fi mai eficient căci fondurile investite vor rămâne mai puţin timp imobilizate;
 modul de eşalonare a fondurilor de investiţie pe durata de execuţie: cu cât se alocă sume mai mari
spre sfârşitul perioadei de execuţie a obiectivului, ţinând cont de posibilităţile oferite de specificul
lucrărilor de construcţii-montaj, cu atât proiectul va fi mai eficient;
 efectele nepunerii în funcţiune a obiectivului la termenul stabilit, ceea ce va prelungi nu numai
durata de execuţie, pe parcursul căreia nu se realizează încasări ci şi durata de recuperare a
fondurilor investite.
Formula de calcul a acestui indicator diferă după cum durata de execuţie a obiectivului se
exprimă în ani întregi sau ani întregi şi fracţiuni, astfel:
 durata de execuţie se exprimă în ani întregi:

 
n
E t  E n   I k  Tn  ( k 1)  0,5 ; (3)
k 1

unde: En= coeficientul normativ de eficienţă;

Ik= investiţia alocată în anul “k” de execuţie a obiectivului;
n = numărul de ani întregi de execuţie a obiectivului;
Tn  ( k 1) = numărul de ani cât investiţia Ik rămâne imobilizată;

Page 20 of 40
 0,5 - se scade în ideea utilizării uniforme a fondurilor pe parcursul unui an.
 durata de execuţie se exprimă în ani întregi şi fracţiuni:

Et  En {I1 [d  (1 0,5)]  I 2 [d  (2  0,5)]  . .  In [d  (n  0,5)]  I  d n

n 1 2 };
(4)

unde: In+1= fondul de investiţie alocat în perioada fracţionară;

d = durata de execuţie a obiectivului în ani întregi şi fracţiuni;
3. Durata de execuţie a obiectivului de investiţie (De)
Este o primă etapă din viaţa unui obiectiv de investiţie pe parcursul căreia se materializează
fondurile investiţionale în capitaluri fixe. Ea trebuie să fie cât mai scurtă pentru a reduce imobilizările
de fonduri. Beneficiarul, în colaborare cu unitatea de construcţii, trebuie să asigure o eşalonare
raţională a fondurilor pe durata de execuţie, care să permită reducerea pierderilor de profit ca urmare a
imobilizării fondurilor de investiţii.
4. Durata normată de funcţionare a obiectivului turistic (Df)
Este perioada de timp care se scurge din momentul punerii în funcţiune a obiectivului turistic
până în momentul încheierii funcţionării acestuia; o putem împărţi, la rândul ei, în:
 perioada de timp din momentul punerii în funcţiune a obiectivului până la obţinerea
parametrilor proiectaţi;
 perioada normală de funcţionare;
 perioada de declin.
Prima şi ultima perioadă trebuie să fie cât mai scurte deoarece profiturile obţinute se situează
sub cele normale, iar cea de-a doua perioadă cât mai lungă deoarece efectele sunt maxime.
Principalii indicatori care se folosesc pentru aprecierea eficienţei unui proiect de investiţii sunt:
1. Durata de recuperare a fondurilor investite (Dr)
Ne arată care este numărul de ani în care investitorul îşi va recupera investiţia totală, pe seama
profitului anual obţinut (Pb), după punerea în funcţiune a obiectivului turistic. Se calculează astfel:

a) Pentru obiective nou create:

It
Dr  ; ani (5)
Pb

b) Pentru investiţii de modernizare, creşterea capacităţii sau retehnologizare:

It
Dr  ; ani (6)
Pb1  Pb 0

unde: Pb1 , Pb 0 = profitul anual obţinut în urma/înaintea investiţiei.

2. Investiţia specifică (Is)

Page 21 of 40
 Acest indicator arată care este volumul investiţiei necesare pentru execuţia unei unităţi de
capacitate (un loc de cazare, un loc la masă etc.). Este un indicator de tipul efort/efect, deci cu cât
nivelul său va fi mai mic, cu atât proiectul de investiţie va fi mai eficient. Relaţia sa de calcul diferă
după cum proiectul de investiţie vizează realizarea unui obiectiv nou sau modernizarea, extinderea
unuia deja existent:

a) Pentru obiectivele noi:

I deviz
Is  ; [ lei / loc] (7)
L
unde: L = capacitatea de prestaţie a obiectivului nou creat.
b) Pentru activitatea de modernizare sau dezvoltare a obiectivelor existente indicatorul arată care
este costul realizării unei unităţi suplimentare de capacitate.
I deviz
Is  ; [ lei / loc] (8)
L1  L0

unde: L1,0 = capacitatea obiectivului după, respectiv înainte de modernizare.

Dacă producţia este eterogenă în practică indicatorul investiţia specifică se exprimă în unităţi
valorice şi se calculează raportând valoarea investiţiei conform devizului general la volumul valoric al
producţiei:
I deviz
IS  (9)
QV

unde: QV = volumul valoric al producţiei anuale proiectate.

3. Randamentul economic al investiţiilor (Re)
Prin intermediul acestui indicator este comparat profitul net obţinut în urma realizării
obiectivului turistic cu efortul investiţional şi ne arată câţi lei profit net se obţin la fiecare leu investit,
în intervalul de timp care se scurge din momentul încheierii duratei de recuperare a fondurilor investite
şi până în momentul încheierii duratei sale de funcţionare.
Este un indicator de eficienţă de tipul efect/efort, deci pentru a indica o investiţie eficientă
trebuie să aibă un nivel cât mai mare. Este considerat ca fiind cel mai cuprinzător indicator de eficienţă
întrucât surprinde procesul investiţional pe toată durata sa, dar, cu toate acestea, în practică există
rezerve la interpretarea eficienţei proiectului de investiţie prin prisma acestui indicator întrucât nivelul
profitului luat în calcul este prognozat pentru primul an şi apoi proiectat liniar pe toată durata de viaţă
a obiectivului.
Formula de calcul a randamentului economic al investiţiilor este:
Pnet total Pnet / an  ( D f  Dr )
Re   [ lei profit net / 1 leu investit ] (10)
It It

unde: Df = durata de funcţionare a unităţii;

Dr = durata de recuperare a fondurilor investite.
Page 22 of 40
 4. Coeficientul de eficienţă economică a investiţiilor (e)
Exprimă profitul anual ce se obţine la un leu investit. Este un indicator de eficienţă de tipul
efect/efort, deci în cazul mai multor variante de realizare a obiectivului de investiţie se optează pentru
varianta la care acest indicator este cel mai mare.
Relaţia de calcul este:
Pa
e (11)
It

Între durata de recuperare a fondurilor investite şi acest indicator există relaţia:

1
e (12)
Re

De aceea, în practică, pentru caracterizarea eficienţei economice a proiectului de investiţie se

va utiliza numai unul dintre ei.
5. Cheltuieli echivalente (recalculate) unitare (k)
Determinarea acestui indicator presupune determinarea în prealabil a indicatorului de volum
cheltuieli recalculate. În calculul cheltuielilor recalculate se porneşte de la premisa că pentru realizarea
şi asigurarea funcţionării unui obiectiv de investiţie se utilizează două categorii de resurse:
 resurse utilizate pe perioada de execuţie a obiectivului, concretizate în fondurile de investiţie;
 resurse utilizate pe perioada de funcţionare a obiectivului, concretizate în costurile anuale de
prestaţie.
Investitorul este interesat să cunoască volumul total al cheltuielilor ocazionate de realizarea şi
funcţionarea obiectivului turistic; el nu poate afla acest lucru prin însumarea directă a celor două
categorii de resurse întrucât prima categorie reprezintă resurse care se utilizează doar o singură dată, în
timp ce costurile anuale reflectă resurse ce se consumă în fiecare an. De aceea, este necesară
echivalarea celor două categorii de resurse prin utilizarea unui indicator adecvat-cheltuieli echivalente
(K)-calculat pe baza relaţiei:
K  I t  Ch  D f (13)
Indicatorul cheltuieli echivalente unitare se va calcula apoi raportând volumul absolut al
cheltuielilor echivalente la capacitatea de prestaţie a unităţii turistice şi va reflecta efortul total făcut de
întreprinzator pe toată durata de viaţă a obiectivului economic pentru obţinerea unei unităţi fizice de
capacitate. El este un indicator de tipul efort/efect, care se optimizează prin minimizare. Formula sa de
calcul este:
K
k (14)
L
6. Viteza de recuperare a investiţiei ( Vr )

Page 23 of 40
 Reflectă raportul între durata de funcţionare a obiectivului şi durata de recuperare a investiţiei
din veniturile nete şi arată de câte ori s-ar putea recupera investiţia făcută în decursul perioadei de
funcţionare a obiectivului turistic. Formula sa de calcul este:

Df
Vr  (15)
Dr

Sistemul indicatorilor de eficienţă a investiţiilor în turism este mult mai complex. O prezentare
exhaustivă a acestuia este dificil de realizat şi depăşeşte obiectivele propuse prin prezenta lucrare.
Trebuie făcută, totuşi, precizarea că toţi indicatorii prezentaţi mai sus sunt indicatori statici, care nu ţin
cont de efectele inflaţiei asupra eficienţei proiectelor de investiţie. O analiză în dinamică a acestora
presupune actualizarea fondurilor de investiţie, a veniturilor şi cheltuielilor estimate a se realiza după
punerea în funcţiune a obiectivului de investiţii.
Dintre indicatorii folosiţi pentru aprecierea în dinamică a eficienţei activităţii de investiţie vom
prezenta doar trei, care sunt recomandaţi de structurile occidentale pentru analiza proiectelor de
finanţare, mai ales cele cu cofinanţare prin instituţii financiare externe (ca de exemplu finanţarea
construcţiei şi modernizării de pensiuni turistice prin fonduri UE) dar sunt solicitaţi şi de unele
instituţii bancare româneşti la obţinerea unui credit bancar pentru finanţarea activităţii de investiţie.
Metodologia de calcul a acestor indicatori se bazează pe folosirea tehnicii actualizării mărimii
eforturilor, respectiv a efectelor, prin care se asigură comparabilitatea în timp a acestora, în condiţiile
în care resursele financiare se devalorizează în timp dacă nu sunt integrate într-un proces economic de
valorificare, cu atât mai mult dacă acestea se exprimă în lei. Actualizarea se face cel puţin pe durata
finanţării proiectului de investiţie prin surse externe împrumutate. Rata de actualizare de care se ţine
seama în practică se stabileşte ţinând cont de mărimea ratei inflaţiei, având o valoare cuprinsă între
nivelul ratei active a dobânzii bancare (la credite) şi ratei pasive (la depozite); de altfel, o modalitate de
calcul a acesteia, ţinând cont de mărimea capitalului împrumutat şi aportul propriu al întreprinzătorului
la finanţarea investiţiei poate fi:
a  rdactiva  C i  rdpasiva  C p (16)
unde: Cp = mărimea capitalului propriu investit;
Ci = mărimea capitalului împrumutat.
Pentru proiectele finanţate prin Banca Mondială aceste organisme au recomandat o rată de
actualizare de 15% pentru ţările est-europene.
7. Venitul net actualizat (VNA)
Exprimă suma beneficiilor nete actualizate obţinute de un investitor de pe urma exploatării
obiectivului de investiţie pentru o anumită perioadă de timp. Perioada de timp luată în calcul se
stabileşte astfel încât să asigure recuperarea investiţiilor şi, în acelaşi timp, obţinerea unui profit

Page 24 of 40
suficient de mare încât să justifice efectuarea investiţiei; conform studiilor de specialitate perioada
optimă este de 10 ani.
Formula de calcul este:
n
Vt n
I t  Ct
VNA     (17)
t 1 (1  i ) t
t 1 (1  i )
t

unde: Vt = încasările din exploatarea obiectivului în anul “t”;

It = costul investiţiei în anul ‘t”;
Ct = cheltuieli de exploatarea obiectivului in anul “t”;
i = rata de actualizare;
n = numărul de ani luat în calcul.
Un proiect este cu atât mai eficient cu cât VNA este mai mare, dar condiţia pentru ca proiectul
să fie luat în calcul este ca VNA să fie pozitiv.
8. Rata internă de rentabilitate economică (RIRE)
Exprimă acel nivel al ratei de actualizare pentru care VNA este 0, adică, care anulează fluxul de
venituri şi cheltuieli. Cu ajutorul său se poate aprecia capacitatea unui proiect de investiţie de a furniza
încasări suficient de mari pentru a permite acoperirea cheltuielilor operaţionale şi recuperarea costului
total al investiţiei.
Pornind de la definiţia sa, condiţia de deducere a RIRE este:
n
Vt n
I t  Ct
VNA  0     (18)
t 1 (1  i ) t
t 1 (1  i )
t

Formula de calcul a RIRE, dedusă prin metoda analitică, este:

VNA(i  )
RIRE  i  [i   i ]  (19)
VNA(i )  VNA(i )

unde: i  = rata de actualizare pentru care investiţia este neprofitabilă;

i  = rata de actualizare pentru care investiţia este profitabilă.

Proiectul va fi acceptat dacă RIRE este mai mare decât rata de actualizare, iar proiectul va fi cu
atât mai eficient cu cât RIRE va fi mai mare decât rata medie a dobânzii pe piaţă pentru a compensa
costul finanţării şi a justifica investiţia facută.
9. Raportul venit/cost (RVC)
Este un indicator care compară veniturile cu cheltuielile înregistrate pe toată durata de viaţă a
proiectului şi se calculează prin raportarea valorii actualizate a veniturilor (VAV) la valoarea
actualizată a cheltuielilor (VAC), rata de actualizare fiind stabilită la fel ca şi în cazul venitului net
actualizat.
VAV
RVC  (20)
VAC

Page 25 of 40
 Condiţia de eficienţă economică care se impune pentru acest indicator este ca valoarea sa să fie
supraunitară, ceea ce ar însemna capacitatea proiectului de investiţii de a asigura recuperarea
cheltuielilor totale pe seama veniturilor totale.

Cu ajutorul acestor formule de calcul şi ţinând seama de valorile indicatorilor de volum

prezentaţi în paragrafele 3.3.1. şi 3.3.2, rezultatele sunt prezentate în tabelul nr. 3.15.

Tabel nr. 3.15

Indicatori de eficienţă a investiţiei la pensiunea turistică “ANA”

Nr. Formula de calcul

crt. Denumire indicator U.M. Valoare
Durata de recuperare a fondurilor Investiţia totală/Profit
1. investite anual net ani 4,58
Investiţia deviz/ vol. lei investiţi/1
2. Investiţia specifică valoric al producţiei leu productie 1,89
Randamentul economic al Beneficii nete totale/ lei profit/1 leu
3. investiţiilor Investiţia totală investit 13,6
Coeficientul de eficienţă 1/Randamentul lei investiţi/1
4. economică a investiţiilor economic leu profit 0,07
Cheltuieli
echivalente/ Vol lei chelt/1 leu
5. Cheltuieli echivalente unitare valoric al prod. prod 27,86
Durata de
funcţionare/ Durata
6. Viteza de recuperare a fondurilor de recuperare - 10,92
Sursa: date calculate

Modalitatea de calcul a indicatorilor de mai sus precum şi semnificaţia lor este următoarea:
 Durata de recuperare a fondurilor investite s-a calculat raportând valoarea investiţiei totale
(842544,6 RON) la profitul net mediu anual (183984,1 RON); valoarea profitului mediu net
anual luat în calcul este media profiturilor nete realizate de întreprindere pe intervalul de
prognoză (2008-2013); rezultatul ne arată că investiţia totală s-ar putea recupera pe seama
profitului mediu net anual în 4,58 ani;
 Investiţia specifică s-a calculat raportând valoarea investiţiei, conform devizului, (823300
RON) la volumul valoric mediu anual al producţiei (436691,8 RON); raportul nu se poate face
la capacitatea fizică de prestaţie întrucât activitatea unităţii este eterogenă; din nou valoarea
medie a producţiei anuale s-a calculat ca o medie pe perioada 2008-2013; rezultatul ne arată că
s-a investit 1,89 lei pentru a obţine o producţie medie anuală de 1 leu;
 Randamentul economic al investiţiei s-a calculat raportând volumul beneficiilor nete totale,
calculate pe perioada care se scurge din momentul recuperării fondurilor investite până la
încheierea duratei normate de funcţionare (11496519,5 RON) la valoarea investiţiei totale;

Page 26 of 40
 rezultatul arată că, de pe urma investiţiei, investitorul va obţine 13,6 lei profit la 1 leu investit
pe durata menţionată mai sus; indicatorul complementar este coeficientul de eficienţă
economică a investiţiilor care arată că s-au investit 7 lei pentru a obţine 100 de lei profit net pe
durata care se scurge din momentul recuperării fondurilor investite până la încheierea duratei
normate de funcţionare a unităţii;
 Cheltuielile echivalente unitare s-au calculat raportând efortul total făcut de întreprinzător pe
toată durata de viaţă a proiectului sau cheltuielile echivalente (12164855 RON) la volumul
valoric mediu anual al producţiei (436691,8 RON), iar rezultatul arată că se cheltuie în total
27,86 lei pentru a realiza 1 leu producţie;
 Viteza de recuperare a fondurilor investite se calculează raportând durata normată de
funcţionare a obiectivului la durata de recuperare şi ne arată că investitorul şi-ar putea recupera
fondurile investite pe seama profitului net anual pe durata de viaţă normată a pensiunii de
aproape 11 ori.
Aceşti indicatori reflectă un proiect de investiţie eficient deşi studiul ar fi fost mai corect dacă
aceşti indicatori se calculau pentru mai multe variante posibile de realizare a investiţiei şi în funcţie de
valoarea lor, pe baza unor metode decizionale moderne se alegea varianta optimă de realizare a
investiţiei.
Un alt neajuns major al acestor indicatori este că în calculul lor nu s-a ţinut seama de influenţa
factorului timp asupra eficienţei proiectului de investiţie, indicatorii folosiţi fiind statici. De aceea,
vom continua analiza eficienţei proiectului de investiţie cu calculul celor trei indicatori recomandaţi de
Banca Mondială: VNA, RIRE, RVC.
Pentru calculul acestor indicatori vom avea nevoie de valoarea veniturilor totale şi a
cheltuielilor totale previzionate pe o perioadă de 10 ani (cât se recomandă pentru a obţine rezultate
avantajoase pentru investitor) precum şi de o rată de actualizare. Vom folosi rata de actualizare de 8%,
aşa cum este recomandat pentru proiectele finanţate prin programul SAPARD, aceasta rată fiind
compusă din: 2% rata dobânzii de refinanţare a BCE şi 6% marja de risc de ţară pentru România
calculată de Banca Mondială.
Venitul net actualizat (VNA)
Pentru calulul venitului net actualizat s-au parcurs următorii paşi intermediari (tabel nr. 3.16):
 S-au calculat veniturile anuale totale (venituri din explotare fără TVA) pe perioada 2008-2017;
 S-au calculat cheltuielile anuale totale (cheltuieli de exploatare fără TVA, mai puţin
amortizarea pentru a evita dubla influenţă a valorii investiţiei) pe perioada 2008-2017;
 Scăzând din veniturile totale anuale cheltuielile totale anuale s-a calculat rezultatul brut;
 S-a aplicat cota de impozit de 16% asupra rezultatului brut minus cheltuielile cu amortizarea şi
s-a calculat impozitul pe profit; acesta s-a scazut din rezultatul brut şi s-a obţinut rezultatul net;

Page 27 of 40
  S-a scăzut din rezultatul net valoarea investiţiei şi s-au obţinut fluxurile de numerar nete anuale
pe perioada 2008-2017;
 S-au actualizat fluxurile de numerar anuale nete, luându-se ca moment de actualizare anul
2008, folosindu-se rata de actualizare a=8%;
 Adunând fluxurile de numerar nete anuale pe perioada menţionată s-a obţinut VNA de
258.041,1 RON.
Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca VNA să fie pozitiv, aceasta fiind îndeplinită.

Rata internă de rentabilitate (RIRE)

Pentru calculul său s-a calculat VNA la rate de actualizare succesive de: 8%, 10%, 12%, 14%
(vezi tabel nr. 3.17.) şi s-a constatat că potrivit definiţiei RIRE se găseşte între 12% şi 14% pentru că la
rata de actualizare de 12% VNA este pozitiv, iar la rata de actualizare de 14% este negativ. RIRE se
calculează, apoi, astfel:
57.642,3
RIRE  12%  (14%  12%)   13,46% .
57.642,3   21.343,8

Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca RIRE să fie mai mare decât rata de actualizare de
8%, ceea ce este valabil.
Raportul venit/cost (RVC)
S-a calculat pe baza fluxurilor actualizate de venituri şi cheltuieli (vezi tabelul nr. 3.18) astfel:

VA 2.883.947,9
RVC    1,10 .
CA 2.625.906,8

Condiţia ca proiectul să fie acceptat este ca acest raport să fie supraunitar, ceea ce este
valabil.
În urma analizării principalilor indicatori de eficienţă a investiţiei rezultă că investiţia este
eficientă.

Page 28 of 40
 Tabel nr. 3.16
Calculul Venitului Net Atualizat la rata de actualizare a=8%
-RON-
Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 TOTAL
Venituri anuale totale 190.969,2 381.955,3 418.851,2 455.823,2 472.315,9 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 4.466.248,8
Cheltuieli anuale totale 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,2 228.081,2 228.081,2 228.081,2 228.081,2 2.374.820,5
Rezultatul brut 86.300,3 172.617,5 203.280,8 234.020,0 250.467,4 281.185,6 281.185,6 281.185,6 281.185,6 281.185,6 2.091.428,3
Impozit pe profit 10.534,9 21.072,5 25.978,7 30.897,0 33.528.6 38.443,5 38.443,5 38.443,5 38.443,5 38.443,5 345.128,7
Rezultatul net 75.765,4 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 1.746.299,6
Valoarea investiţiei 823.300 - - - - - - - - - 823.300,0
FLUX DE NUMERAR -
NET 747.534,6 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 922.999,6
Factor de actualizare
(a=8%) 0,9615 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 -
FLUX NUMERAR -
ACTUALIZAT 718.783,3 1129.925,4 140.748,1 149.301,5 147.644,9 152.968,7 141.637,7 131.146,0 121.431,5 112.436,6 258.041,1
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2005
Tabel nr. 3.17.
Calculul Venitului Net Actualizat la diferite rate de actualizare
-RON-
Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 VNA
-
Flux de numerar net 747.534,6 151.545,0 177.302,1 203.123,0 216.938,8 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 242.742,1 922.999,6
Flux de numerar actualizat -
(a=8%) 718.783,3 129.925,4 140.748,1 149.301,5 147.644,9 152.968,7 141.637,7 131.146,0 121.431,5 112.436,6 258.041,1
Flux de numerar actualizat -
(a=10%) 711.937,7 125.243,8 133.209,7 138.735,8 134.701,9 137.021,6 124.565,1 113.241,0 102.946,3 93.587,6 149.922,3
Flux numerar actualizat -
(a=12%) 705.221,3 120.810,7 126.200,2 129.088,4 123.096,9 122.980,7 109.804,2 98.039,5 87.535,2 78.156,5 57.642,3
Flux de numerar actualizat -
(a=14%) 698.630,5 116.608,9 119.673,9 120.265,2 112.671,2 110.590,0 97.008,8 85.095,4 74.645,1 65.478,2 -21.343,8
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2005

Page 29 of 40
 Tabel nr. 3.18
Calculul Raportului Venituri/Costuri la rata de actualizare a=8%
-RON-
Anul 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Total
2017
Cheltuieli totale 938.503,8 230.410,4 241.549,1 252.700,2 255.377,1 266.524,7 266.524,7 266.524,7 266.524,7 266.524,7 3.543.249,2
Venituri totale 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,9 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 509.266,8 4.466.248,8
Factor de actualizare
(a=8%) 0,9615 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 0,6302 0,5835 0,5403 0,5002 0,4632 -
CHELTUIELI TOTALE
ACTUALIZATE 902.407,5 197.539,8 191.749,5 185.742,2 173.805,3 167.955,8 155.514,6 143.995,0 133.328,7 123.452,5 2.625.906,8
VENITURI TOTALE
ACTUALIZATE 183.624,2 327.465,2 332.497,6 335.043,7 321.450,3 320.924,5 297.152,3 275.141,0 254.760,2 235.889,1 2.883.947,9
Sursa: date calculate
*) doar de la 1 iulie 2005

Page 30 of 40
 3.4. PROIECŢIA INDICATORILOR DE EFICIENŢĂ A ACTIVITĂŢII UNITĂŢII

Analiza eficienţei activităţii unităţii, după punerea sa în funcţiune, va fi efectuată pe baza

rezultatelor economico-financiare previzionate pe perioada 2008-2013. Vom folosi, în acest scop,
atât indicatorii generali cât şi cei parţiali, pe tipuri de activităţi, a căror formule le vom prezenta
în cele ce urmează.
Indicatori generali
Pentru aprecierea eficienţei întregii activităţi desfăşurate de un agent economic ce
activează în sectorul turistic, deci inclusiv în cazul turismului rural, se pot folosi indicatorii:
1. Rata profitului (rentabilităţii)
Exprimă raportul procentual între masa profitului (brut sau net) şi un termen de referinţă
ce reflectă efortul depus pentru relizarea lui şi este unul dintre cei mai importanţi indicatori de
eficienţă. Se poate aprecia că în sens restrâns rata profitului reflectă eficienţa folosirii factorului
de producţie capital (deci a resurselor financiare într-o unitate), iar in sens larg caracterizează
eficienţa întregii activităţi.
În literatura de specialitate şi în practica economică, în funcţie de modul de exprimare al
eforturilor, se disting mai multe modalităţi de calcul a ratei profitului, dintre care:
 rata comercială a profitului calculată ca raport procentual între masa profitului brut ( Pb )
şi cifra de afaceri (Ca):
Pb
Rpc   100; (21)
Ca
Este un indicator de tipul efect/efect şi deci se optimizează prin maximizare.
 rata economică a profitului determinată ca raport procentual între masa profitului brut din
exploatare (PBE) şi valoarea activelor totale (AT):
PBE
Rp e   100 (22)
AT
Este un indicator de tipul efect/efort şi deci se optimizează prin maximizare.
 rata financiară a profitului se calculează ca raport procentual între masa profitului net din
exploatare şi cheltuielile de prestaţie şi/sau comercializare a produsului turistic (CT):
PNE
Rf p   100 (23)
CT
Este un indicator de tipul efect/efort şi deci se optimizează prin maximizare.
2. Nivelul relativ al cheltuielilor
Este un indicator de eficienţă care pune în legătură consumul total de resurse (CT) cu
rezultatele economice obţinute, respectiv încasările sau cifra de afaceri (Ca); este un indicator de
tipul efort/efect, care se va optimiza prin minimizare.

Page 31 of 40
 CT
Nc   100 (24)
Ca
Nivelul relativ al cheltuielilor depinde, pe de o parte, de volumul absolut al acestora; cu
cât volumul absolut al cheltuielilor va fi mai mic, la acelaşi nivel al cifrei de afaceri, activitatea
va fi mai eficientă şi invers. Pe de altă parte, nivelul indicatorului este influenţat de volumul
încasărilor întreprinderii, depinzând direct proporţional de acestea.
3. Productivitatea muncii
Acest indicator serveşte, în primul rând, la măsurarea eficienţei resurselor umane a unei
întreprinderi, iar apoi la caracterizarea eficienţei întregii activităţi a acesteia. În literatura de
specialitate s-au consacrat două formule de calcul pentru acest indicator: fie prin raportarea
volumului încasărilor (VT) la numărul total de angajaţi ai unităţii (Np), fie la fondul de timp de
muncă utilizat de aceştia (Ft).
VT
W  (25)
Np

VT
W  (26)
Ft

În primul caz ne arată câţi lei încasaţi revin în medie pe un angajat, iar în al doilea care
este volumul încasărilor realizate de întreprindere pe unitate de timp de muncă. Ambele
modalităţi de calcul conduc la indicatori de tip efect/efort, deci se optimizează prin maximizare.
4. Venituri la 1 de leu active circulante, respectiv active fixe
Aceşti indicatori se folosesc pentru a caracteriza eficienţa folosirii resurselor materiale
ale unităţii şi se calculează după formulele:
1000 VT
V   1000 (27)
AF AF

1000 VT
V   1000 (28)
AC AC

unde: AF (AC) = volumul mediu anual al activelor fixe (circulante).

5. Încasarea medie pe turist
Se calculează raportând încasările totale ale unităţii la numărul total de turişti serviţi de
aceasta.
VT
i (29)
T
Este un indicator de tip efect/efect care se optimizează prin maximizare.
Indicatori parţiali

Page 32 of 40
 Deoarece produsul turistic este alcătuit dintr-un ansamblu de servicii, unele specifice
sectorului turistic (cazarea), altele nespecifice (alimentaţia, transportul, agrementul etc.)
considerăm că pentru a caracteriza eficienţa activităţii turistice nu sunt suficienţi
indicatorii generali prezentaţi mai sus; la aceştia trebuie să se adauge un sistem de
indicatori specifici fiecărei activităţi desfăşurate de unitate care să comensureze
diferitele laturi ale eficienţei domeniului respectiv.

A) Activitatea de cazare
Ca singura activitate specifică sectorului turistic, încasările din activitatea de cazare
turistică deţin o pondere destul de ridicată în totalul încasărilor unităţii şi condiţionează, de altfel,
încasările din celelalte tipuri de activităţi.
Pentru reflectarea eficienţei activităţii de cazare turistică cei mai semnificativi indicatori
sunt următorii:
1) Productivitatea muncii
În mod particular, spre deosebire de formulele prezentate mai sus pentru măsurarea
eficienţei folosirii forţei de muncă per ansamblul activităţii, în cazul activităţii turistice
exprimarea acestui indicator se poate face şi în unităţi valorice dar şi în unităţi fizice. Exprimarea
în unităţi fizice nu este posibilă per ansamblul produsului turistic datorită conţinutului eterogen
al acestuia şi diferenţelor existente între serviciile componente, ci doar pe tipuri de activităţi.
Astfel:
 exprimată în unităţi valorice, productivitatea muncii exprimă volumul încasărilor ce revin în
medie pe un angajat al departamentului de cazare:
VC
WC  (30)
N pC

unde: VC = volumul încasărilor din activitatea de cazare;

N pC = număr de angajaţi în cadrul departamentului de cazare.
 exprimată în unităţi fizice productivitatea muncii arată care este numărul de turişti serviţi, în
medie, de un angajat al departamentului de cazare; acest indicator va putea fi folosit nu doar
pentru cuantificarea eficienţei activităţii de cazare ci şi a calităţii activităţii, în condiţiile în
care cu cât numărul de turişti care revin în medie pe un angajat este mai mic cu atât se
consideră că serviciile sunt de calitate mai bună:
T
W  (31)
N pC

Pentru a reflecta folosirea eficientă a resurselor umane, acest indicator trebuie să aibă o
valoare cât mai mare, dar totuşi, exprimat în unităţi fizice să nu depăşească nivelul maxim

Page 33 of 40
prevăzut în actele normative pentru fiecare tip de unitate în parte pentru ca, creşterea profitului
să nu se facă în detrimentul calităţii serviciului de cazare.
2. Încasarea medie pe loc de cazare şi încasarea medie zilnică pe loc de cazare
Aceşti indicatori sunt specifici doar activităţii de cazare şi ne arată care sunt încasările
realizate de unitate, în medie, de pe urma unui loc de cazare, într-un an sau zilnic.
Încasarea medie pe loc de cazare se va calcula raportând încasările unităţii din activitatea
de cazare la numărul de locuri de cazare (L), iar dacă raportăm rezultatul la numărul de zile de
funcţionare ale unităţii ( z f ) vom obţine încasarea medie zilnică pe loc de cazare.
VC
il  (32)
L
VC il
i zl   (33)
L zf zf

Nivelul cât mai mare al celor doi indicator reflectă o activitate de cazare eficientă.

3. Cheltuieli la 1000 de lei încasări din activitatea de cazare

Exprimă consumul de fonduri de producţie ocazionat de prestarea unui anumit volum al
serviciilor şi corespunzător unei anumite sume a încasărilor.
1000 Chc
Ch I   1000 (34)
VC

4. Gradul de ocupare al unităţii de cazare

Este cel mai reprezentativ indicator de apreciere a eficienţei activităţii de cazare şi arată
cât la sută din capacitatea de cazare în funcţiune a unităţii ( C f ) a fost efectiv utilizată într-un an.
T  Ds NZT
Go   100   100 (35)
L zf Cf

unde: Ds = durata medie a sejurului unui turist la unitate.

5. Profitul mediu pe un loc de cazare
Acest indicator se calculează raportând profitul brut realizat din activitatea de cazare la
capacitatea de cazare a unităţii şi fiind un indicator de tip efect/efort se optimizează prin maxim.
PbC
pc  (36)
L
6. Pragul de rentabilitate
Rentabilitatea este un concept economic care reflectă capacitatea unei întreprinderi de a
realiza profit. Deci, atunci când de pe urma activităţii desfăşurate întreprinderea obţine profit se
spune că activitatea sa este rentabilă.

Page 34 of 40
 B) Activitatea de alimentaţie publică
Dintre indicatorii de măsurare a eficienţei economice a activităţii de alimentaţie publică
propuşi de teoria din domeniu37 cei mai utilizaţi în practica economică sunt următorii:
1. Productivitatea muncii
Formula de calcul e similară cu cea prezentată anterior, se calculează raportând volumul
valoric al desfacerilor (D) la numărul de angajaţi ai departamentului de alimentaţie publică:
D
W  (37)
NpA

2. Profitul mediu pe lucrător

Se calculează raportând profitul brut total realizat de unitate din activitatea de alimentaţie
publică ( PbA ) la numărul de angajaţi ai acesteia:
PbA
pA  . (38)
N pA

3. Valoarea desfacerii medii pe loc la masă şi desfacerea medie zilnică pe loc la masă
Similar cu formulele prezentate la activitatea de cazare aceşti indicatori se calculează
astfel:
D
dl  (39)
La

, iar desfacerea medie zilnică pe loc la masă se determină raportând volumul desfacerilor la
produsul dintre numărul de locuri la masă şi numărul de zile cât unitatea este deschisă pentru
public:
D
d lz  . (40)
La  z f

4. Încasarea medie pe consumator

Acest indicator arată câţi lei încasează întreprinderea turistică, în medie, din activitatea de
alimentaţie publică de pe urma unui consumator şi trebuie să aibă valori cât mai mari pentru a
reflecta o activitate eficientă. Formula de calcul este:
VA
ia  ; (41)
C
unde: C = numărul total de clienţi serviţi de unitatea de alimentaţie într-un an.
5. Afluxul de consumatori pe un loc la masă
Acest indicator ne arată care este numărul de consumatori serviţi pe un loc la masă, pe
perioada de timp pe care se face calculul; formula de calcul este:
Nc
A . (42)
Lm
37
Cosmescu I., Turismul-fenomen economic contemporan, Ed. Economică, Bucureşti, 1998, p 259.

Page 35 of 40
 Fiind un indicator de tip efect/efort se optimizează prin maximizare.
În vederea calculării indicatorilor generali de eficienţă avem nevoie de următorii
indicatori de volum:
Tabel nr. 3.19.
Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii pensiunii turistice “ANA”

Denumire UM Anul
2008* 2009 2010 2011 2012 2013
Cifra de RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8
afaceri
Venituri totale RON 190.969,2 381.955,4 418.851,2 455.823,2 472.315,8 509.266,8
Cheltuieli RON 104.668,9 209.337,8 215.570,4 221.803,2 221.848,5 228.081,3
totale
Rezultat brut RON 86.300,3 172.617,6 203.280,8 234.020,0 250.467,3 281.185,5
din exploatare
Rezultat net RON 72.492,3 144.998,8 170.755,9 196.576,8 210.392,5 236.195,8
din exploatare
Activul total RON 1.422.186,4 1.532.817,5 1.669.205,7 1.831.414,9 2.007.439,8 2.209.268,0
Active fixe RON 1.397.966,2 1.357.052,3 1.316.138,4 1.275.224,5 1.234.310,6 1.193.396,7
Active RON 24.220,2 175.765,2 353.067,3 556.190,4 773.129,2 1.015.871,3
circulante
Capital RON 1.422.186,4 1.532.817,5 1.669.205,7 1.831.414,9 2.007.439,8 2.209.268,0
propriu
Număr de pers. 8 8 8 8 8 8
angajaţi
Sursa: date estimate
*) doar de la 1 iulie 2008.

Folosindu-ne de aceste date şi de formulele de calcul prezentate anterior, valoarea

indicatorilor de eficienţă este prezentată în tabelul nr. 3.20.
Analiza indicatorilor de eficienţă reliefează următoarele:
- Creşterea, de la un an la altul a ratelor de profit, ceea ce înseamnă creşterea rentabilităţii
activităţii;
- Rezultatul brut al unităţii deţine peste 45% din cifra de afaceri în fiecare an;
- Scăderea nivelului relativ al cheltuielilor ca urmare a creşterii cifrei de afaceri într-un
ritm mai rapid ca şi cheltuielile;
- Creşterea productivităţii muncii, care împreună cu nivelul destul de ridicat reliefează
folosirea eficientă a resurselor umane ale întreprinderii;
Tabel nr. 3.20
Evoluţia indicatorilor generali de eficienţă a activităţii pensiunii turistice “ANA”
pe perioada 2008-2013

Denumire UM Anul
indicator 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Rata economică a % 6,1 11,3 12,2 12,8 12,5 12,7
profitului
Rata financiară a % 5,1 9,5 10,2 10,7 10,5 10,7

Page 36 of 40
 profitului
Rata comercială % 45,2 45,2 48,5 51,3 53,0 55,2
a profitului
Nivelul relativ al % 54,8 54,8 51,5 48,7 47,0 44,8
cheltuielilor
Productivitatea RON/pers 23.871,2 47.444,4 52.356,4 56.977,9 59.039,5 63.658,4
muncii
Venituri la 1 leu Lei/1leu 7,9 2,2 1,2 0,8 0,6 0,5
AC
Venituri la 1000 Lei/1leu 0,14 0,28 0,32 0,36 0,38 0,43
lei AF
Sursa: date calculate
- Reducerea veniturilor la 1 leu AC, ca urmare a creşterii volumului activelor circulante
într-un ritm mai mare ca şi încasările; subliniem că acest lucru se datorează modului de
proiectare a bilanţului, neavând posibilitatea de a decide o altă modalitate de plasare a
disponibilităţilor băneşti şi neluând în calcul veniturile financiare generate de acestea;
- Creşterea încasărilor la 1 leu active fixe, pe de o parte pe fondul scăderii valorii reziduale
a activelor fixe (prin amortizare), iar, pe de altă parte, ca urmare a creşterii veniturilor.

Per ansamblu se constată nu doar gestionarea eficientă a resurselor întreprinderii ci şi o

creşterii a eficienţei pe perioada analizată.

Surprinderea unor particularităţi ale eficienţei activităţii turistice se poate face prin
calculul unor indicatori pe tipuri de activităţi.
Pentru calculul indicatorilor de eficienţă a activităţii de cazare ne vom folosi de datele
prezentate în tabelul nr. 3.21.

Tabel nr. 3.21.

Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii de cazare a pensiunii turistice “ANA”

Denumire UM Anul
2008* 2009 2010 2011 2012 2013
Venituri RON 99.078,4 198.173,9 214.649,5 231.201,4 247.694,0 264.224,8
Cheltuieli RON 44.601,1 89.202,2 89.282,1 89.362,2 89.396,2 89.476,2
Cheltuieli RON 11.430,8 22.861,5 22.861,5 22.861,5 22.861,5 22.861,5
fixe

Page 37 of 40
 Chelt. RON 33.170,3 66.340,7 66.420,6 66.500,7 66.534,7 66.614,7
variabile
Profit brut RON 54.477,3 102.671,7 125.367,4 141.839,2 158.297,8 174.748,6
Profit net RON 45.760,9 86.244,2 105.308,6 119.144,9 132.970,1 146.788,8
Cost fix RON/loc 4,54 4,54 4,54 4,54 4,54 4,54
unitar /zi
Cost RON/zi/ 21,94 21,94 20,27 18,85 17,60 16,52
variabil turist
unitar
Zile Zile 180 360 360 360 360 360
functionare
Tarif RON 72,71 72,71 72,71 72,71 72,71 72,71
mediu
cazare
Capacitate Locuri 14 14 14 14 14 14
cazare
Număr Pers. 4 4 4 4 4 4
angajaţi
Sursa: date estimate
*) doar de la 1 iulie 2008.

Pe baza datelor din tabelul de mai sus şi a formulelor de calcul prezentate anterior
calculăm următorii indicatori de eficienţă ai activităţii de cazare (vezi tabel nr. 3.22).
Tabel nr. 3.22.
Evoluţia indicatorilor de eficienţă ai activităţii de cazare pensiunii turistice
“ANA” pe perioada 2008-2013

Denumire UM Anul
indicator 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Productivitatea RON/pers. 24.769,6 49.543,5 53.662,4 57.800,4 61.923,5 66.056,2
muncii
Încasarea medie RON/loc 7.077 14.155,3 15.332,1 16.514,4 17.692,4 18.873,2
pe loc
Încasarea medie RON/loc/zi 39,32 39,32 42,59 45,87 49,15 52,43
zilnică pe loc
Profit mediu net RON/loc 3.268,6 6.160,3 7.522,0 8510,4 9497,9 10.484,9
/loc
Prag de % 8,93 8,93 8,65 8,42 8,23 8,07
rentabilitate
Sursa: date calculate

Analizând indicatorii de eficienţă ai activităţii de cazare evidenţiem:

- Productivitatea muncii care s-a calculat doar ţinând cont de numarul de angajaţi direct
productivi în activitatea de cazare, este ridicată şi în creştere de la un an la altul; acest
lucru se datorează creşterii încasărilor unităţii din activitatea de cazare, dar subliniem
faptul că numărul de angajaţi este mic pentru o pensiune turistica de 3 stele, ceea ce pe
viitor ar putea afecta calitatea serviciilor;

Page 38 of 40
 - Încasările medii pe loc, respectiv pe loc zi sunt mari, ceea ce reliefează buna utilizare a
capacităţii de cazare;
- Profit mediu net / loc este ridicat datorită creşterii profitului de la un an la altul, ca
urmare a creşterii încasărilor într-un ritm mai rapid decât cheltuielile, deci activitatea este
rentabilă;
- Nivelul scăzut al pragului de rentabilitate, şi în scădere pe perioada analizată, este un
aspect favorabil pentru activitatea unităţii întrucât cresc posibilitătile unităţii de a obţine
profit.
În final, vom analiza eficienţa activităţii de alimentaţie a pensiunii, care se desfăşoară în
restaurant şi barul unităţii. Principalii indicatori de volum ai activităţii de alimentaţie sunt
prezentaţi în tabelul de mai jos:
Tabel nr. 3.23.
Indicatori pentru măsurarea volumului activităţii de alimentaţie a pensiunii turistice
“ANA”

Denumire UM Anul
2008* 2009 2010 2011 2012 2013
Venituri RON 91.890,8 183.781,5 204.201,7 224.621,8 224.621,9 245.042,0
Cheltuieli RON 60.067,8 120.135,6 126.288,3 132.441,0 132.452,3 138.605,1
Profit brut RON 31.823,0 69.945,9 77.913,4 92.180,8 92.169,5 106.436,9
Profit net RON 26.731,4 58.754,6 65.447,3 77.431,9 77.443,4 89.407,0
Nr. anual de RON 2.430 4.860 5.400 5.940 5.940 6.480
consumatori
Nr. angajaţi Pers. 2 2 2 2 2 2
Nr. locuri Pers. 30 30 30 30 30 30
Sursa: date estimate
*) doar de la 1 iulie 2008.

Pornind de la aceste date, pe baza formulelor prezentate, putem calcula următorii

indicatori de eficienţă (vezi tabelul nr. 3.24).

Indicatorii prezentaţi în tabelul nr. 3.24. evidenţiază:

- Folosirea eficientă a resurselor umane, deoarece productivitatea muncii este ridicată şi
creşte 1,33 ori pe perioada analizată; deşi în calculul productivităţii muncii s-a luat doar
numărul muncitorilor direct productivi, apreciem că numărul acestora este mic, şi acesta
fiind unul dintre motivele pentru care acest indicator are valori atât de mari;
- Profitul mediu/ lucrător creşte, în medie cu 3594,42 RON de la un an la altul;
- Încasarea medie/loc/zi este bună, dar ar mai putea creşte; acest lucru poate fi rezultatul
faptului că gradul de ocupare estimat de noi a fost destul de redus, având în vedere faptul
ca vor fi consumatori ai unităţii de alimentaţie publică atât turiştii cazaţi, care nu au
foarte multe variante în împrejurimi pentru servirea mesei, dar şi alte persoane.

Page 39 of 40
 Tabel nr. 3.24
Evoluţia indicatorilor de eficienţă ai activităţii de alimentaţie a pensiunii turistice “ANA”
pe perioada 2008-2013

Denumire UM Anul
indicator 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Productivitatea RON/pers. 45.945,4 91.890,8 102.100,9 112.311,0 112.311,0 122.521,0
muncii
Profit mediu RON/pers 13.365,7 29.377,3 32.723,7 38.716,0 38.721,7 44.703,5
net /lucrător
Încasarea RON/loc 3.063,0 6.126,0 6.806,7 7487,4 7487,4 8.168,1
medie/loc
Încasarea RON/loc 17,02 17,02 18,91 20,80 20,80 22,69
medie /zi
zilnică/loc
Afluxul de Pers/loc 81 162 180 198 198 216
consumatori/loc
Sursa: date calculate

Studiul efectuat de noi dovedeşte că proiectul de investiţie este eficient, asigurând

recuperarea fondurilor investite într-un interval de timp scurt, dar şi obţinerea unor rezultate
financiare bune. Resursele unităţii sunt folosite efeicient pe perioada previzionată, ceea ce
conduce la concluzia că activitatea pensiunii turistice este eficientă.

Page 40 of 40