Coproprietatea asupra partilor comune.

Exercitarea abuziva a dreptului de folosinta de catre un dintre

coproprietari.

C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art. 480 din Codul civil din 1864

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

decizia civila nr. 995/22.09.2011

Deliberând asupra recursului civil de fata, Curtea constata urmatoarele:

Prin sentinta civila nr. ______/_______ pronuntata de Judecatoria Sectorului _____ Bucuresti în dosarul
nr_____/______/_____, a fost admisa cererea formulata de reclamantii __________________ si
____________, în contradictoriu cu pârâtul ___________________; a fost obligat pârâtul sa aduca în starea
initiala calea de acces spre spalatoria si podul imobilului, sa permita accesul neconditionat si nelimitat la
spalatoria si podul imobilului prin desfiintarea amenajarilor aduse spatiului comun ce prevede accesul la
aceste spatii comune si sa plateasca reclamantilor cheltuieli de judecata în cuantum de 750 lei taxa judiciara
de timbru, timbru judiciar si onorariu expert plus 900 lei onorariu de avocat.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut ca reclamantii _____________ si

______________ au dobândit apartamentul nr. ___ situat la parterul imobilului din Bucuresti, str.______
nr.____, sect. ___ prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. ____/_____ de catre Biroul
Notarial _________, prin care au dobândit si dreptul de folosinta în comun a spalatoriei si podului.

S-a retinut ca pârâtul este proprietarul apartamentului nr. ___ de la etajul ___ al imobilului si ca, desi are un
drept de folosinta în comun, foloseste în exclusivitate spatiile mentionate, modificând prin amenajarile facute
destinatia spatiului si podului. Din analiza probelor, inclusiv a concluziilor raportului de expertiza tehnica
întocmit de catre expert tehnic __________, a rezultat ca spalatoria si podul sunt folosite exclusiv de catre
pârât, ca acesta a schimbat destinatia spalatoriei pe care a transformat-o în bucatarie, ca au fost demolati
peretii despartitori astfel ca încaperile 1, 2 si 8 au devenit o singura încapere care este ocupata de catre pârât.

Drept consecinta, prima instanta a retinut ca reclamantii nu au acces la spalatoria si podul imobilului, fiind
necesara astfel refacerea peretelui despartitor între încaperile 1, 2 si 8 evidentiat în anexa la raportul de
expertiza, astfel ca a admis actiunea completata si precizata si a obligat pârâtul sa aduca în starea initiala calea
de acces spre spalatoria si podul imobilului, sa permita accesul neconditionat si nelimitat la spalatoria si podul
imobilului prin desfiintarea amenajarilor aduse spatiului comun ce prevede accesul la aceste spatii comune.
Prin sentinta civila nr. _____/________ aceeasi instanta a admis cererea de completare si a completat
dispozitivul sentintei mai sus mentionata, dispunând obligarea pârâtului la refacerea peretelui despartitor
între încaperile 1, 2 si 8 asa cum este evidentiat în raportul de expertiza si a autorizat reclamantii sa aduca la
îndeplinire aceasta obligatie pe seama pârâtului, în cazul în care acesta refuza sa o îndeplineasca.

Împotriva sentintei nr.______/_______ a declarat apel _______________, criticând hotarârea pentru

nelegalitate si netemeinicie.
Prin decizia civila nr. ____ din _____ pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a ____a Civila, în dosarul nr.
____/____/____, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-pârât ______________ împotriva
sentintei civile nr. ____/_____ pronuntata de Judecatoria Sectorului ___ Bucuresti în dosarul nr.
____/_____/_____ si a fost obligat apelantul-pârât la 2200 lei cheltuieli de judecata catre intimatii-reclamanti
______________ si _______________.

Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut urmatoarele:

În privinta criticii ce vizeaza exceptia autoritatii lucrului judecat, sunt incidente dispozitiile art. 315 Cod
procedura civila problema de drept fiind irevocabil dezlegata de instanta de recurs.

Cu privire la fondul cauzei, grupând argumentele invocate de apelant tribunalul a retinut urmatoarele:

Apelantul a sustinut ca are un drept exclusiv asupra spalatoriei si podului imobilului, iar, corelativ, intimatii-
reclamanti nu au nici un drept asupra acestor spatii.

Aceasta sustinere nu a fost primita, în conditiile în care prin decizia civila nr. _____R din ______ a Curtii de
apel Bucuresti - Sectia a ____-a Civila, s-a stabilit cu putere de lucru judecat faptul ca "pârâtul
_______________ nu este titularul unui drept exclusiv asupra celor doua spatii (spalatoria si podul imobilului
situat în Bucuresti, str._______ nr. __sector ___), ci, la fel ca si reclamantii, este titularul unui drept de
coproprietate fortata si perpetua, clauza inserata în contractul de vânzare-cumparare al autoarei sale
neproducând efecte juridice, fiind nula absolut".

Sub acest aspect, tribunalul a retinut întemeiata apararea intimatilor întrucât efectele juridice ale deciziei
mentionate, prin care au fost deja analizate titlurile exhibate de parti cu privire la spatiile în discutie si s-a
stabilit existenta unui drept de coproprietate perpetua si fortata, se opun unei noi analize a aceleiasi probleme
de drept dezlegate.

Nu a fost primita sustinerea apelantului în sensul ca, nefiind cuprinsa în dispozitivul deciziei nr. ____R/______
a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a ____-a recunoasterea calitatii de coproprietar a reclamantilor _________ si
_____________ asupra spalatoriei si podului din mansarda, acestia nu se pot prevala de amintita decizie.
Astfel, puterea de lucru judecat a deciziei se rasfrânge si asupra considerentelor care sustin în fapt si în drept
solutia data prin dispozitiv, or, respingerea de catre Curtea de Apel ca neîntemeiata a cererii reconventionale
formulata de pârâtul-reclamant ___________________, cerere ce avea ca obiect constatarea dreptului sau
exclusiv de proprietate asupra celor doua spatii, s-a datorat tocmai analizei exhaustive a titlurilor partilor,
constatarii inexistentei dreptului exclusiv de proprietate al acestuia si stabilirea existentei unei coproprietati
fortate si perpetue.

Drept urmare, considerentele deciziei se bucura de putere de lucru judecat si sunt pe deplin opozabile
apelantului, care a fost parte în litigiul în care aceasta s-a pronuntat.

Pentru aceleasi argumente nu a fost primita nici sustinerea apelantului în sensul ca nu îi este opozabil titlul
reclamantilor. Pe de alta parte, o noua analiza a clauzelor contractuale din aceasta perspectiva, nu mai este
posibila, în conditiile în care prin decizia Curtii de Apel s-a stabilit deja ca "vinderea, alaturi de apartamentul de
la parter, a dreptului de folosinta în comun asupra spatiilor enumerate echivaleaza cu constituirea dreptului
de coproprietate fortata si perpetua".

Or, dupa cum s-a aratat în doctrina, dar si în jurisprudenta instantei supreme (T.S. dec.1457/1967), daca,
statuând asupra obiectului unei cereri, judecatorul ar putea contrazice cele statornicite într-o hotarâre
anterioara, afirmând un drept negat sau negând un drept afirmat, atunci exista identitate de raport juridic,
deci puterea de lucru judecat a hotarârii anterioare se impune partilor, obligate sa o respecte.

Asadar, chiar daca nu se poate retine autoritatea de lucru judecat în ceea ce priveste solutionarea pe fond a
pretentiilor reclamantilor, referitoare la accesul la cele doua spatii, dupa cum a stabilit instanta de recurs,
totusi, dezlegarea data problemei de drept în discutie (existenta coproprietatii fortate si perpetue asupra celor
doua spatii) se impune a fi respectata, ca o garantie a securitatii raporturilor juridice si expresie a efectelor
esentiale ale hotarârilor judecatoresti.

S-a constatat nefondata si invocarea de catre apelant, pe cale de exceptie, a dobândirii unui drept de
proprietate exclusiva asupra celor doua spatii, prin uzucapiune. În acest sens, tribunalul a avut în vedere ca
asupra podului si spalatoriei imobilului partile au un drept de proprietate comuna si fortata, care, prin
natura sa, are un caracter stabil si perpetuu. Astfel, apelantul si intimatii au fiecare câte un drept de
proprietate exclusiv asupra apartamentului cumparat, care este bunul principal si un drept de proprietate
comuna stabila si fortata, asupra partilor comune ale imobilului, în speta spalatoria si podul, considerate
accesorii fata de bunul principal. Caracterul stabil, fortat si perpetuu al dreptului de coproprietate, precum
si caracterul sau accesoriu, face ca nici un coproprietar sa nu îl poata transmita în mod separat, distinct fata
de bunul principal, si, prin urmare, nu îl poate nici dobândi separat. Drept consecinta, apelantul, titular al
dreptului de proprietate comuna si fortata (perpetua) asupra spalatoriei si podului nu poate dobândi prin
uzucapiune un drept exclusiv asupra partilor comune ale imobilului (bunul accesoriu) decât în ipoteza în
care ar dobândi în acelasi mod (prin uzucapiune) bunul principal (în speta restul partilor din imobil, aflate în
proprietate exclusiva), ceea ce nu s-a dovedit în cauza.

Prin urmare, indiferent de caracterul posesiei exercitate de apelant si autoarea sa asupra partilor comune
ale imobilului, aceasta posesie nu este apta sa conduca la dobândirea unui drept exclusiv de proprietate
asupra podului si spalatoriei prin uzucapiune, câta vreme acestea nu pot fi dobândite decât împreuna si
nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

Cu privire la interpretarea gresita a probatoriului administrat în cauza, apelantul a sustinut ca prin respingerea
obiectiunilor la raportul de expertiza, s-ar fi ajuns la concluzia gresita ca trebuie refacut un perete afectat de
cutremur, care nu apartine nici spalatoriei si nici podului si care se afla pe proprietatea sa exclusiva de la
mansarda.

Critica a fost apreciaza nefondata, tribunalul constatând ca în mod corect prima instanta a respins obiectiunile
apelantului, câta vreme expertul a raspuns motivat la toate obiectivele stabilite în cauza, a efectuat cercetarea
la fata locului, a avut în vedere actele depuse la dosar si schitele (releveul 4) si a raspuns din punct de vedere
tehnic inclusiv sustinerilor apelantului în ceea ce priveste demolarea peretelui "afectat de cutremur". În acest
sens, atât din cuprinsul raportului de expertiza, efectuat de expertul _________ cât si din completarea la
raportul de expertiza, depusa de expertul parte ________________ rezulta ca prin demolarea peretelui
despartitor dintre sala de acces la spalatorie si pod - ceea ce a determinat formarea unei singure încaperi (din
sala de acces + camerele 1 si 2) s-a blocat singura cale de acces la spalatorie si pod. Corect s-a retinut de catre
cei doi experti ca demolarea peretelui respectiv rezulta si din nota de constatare nr._____/______ a Primariei
Sectorului ___ - Directia Inspectii în constructii. Pe de alta parte, indiferent daca peretele respectiv se afla în
proprietatea exclusiva a apelantului, ca a fost demolat în mod intentionat, ori ca a fost afectat de cutremur,
acesta trebuie sa fie refacut, câta vreme numai în acest fel se poate asigura accesul intimatilor-reclamanti la
partile comune. Rezulta asadar, ca obligatia de a reconstrui peretele despartitor nu constituie o încalcare a
proprietatii exclusive a apelantului, nu presupune lipsirea acestuia de o anumita suprafata din proprietatea si
nu s-a dovedit ca afecteaza în alt mod exercitiul vreunuia dintre atributele dreptului sau de proprietate
exclusiva, ci se impune pentru protejarea si realizarea efectiva a dreptului de coproprietate al intimatilor
reclamanti, deopotriva recunoscut si protejat de lege. Din acest motiv, constatându-se ca expertiza întocmita
era pe deplin lamuritoare, o noua expertiza nu era necesara, prin raportare la art. 212 Cod procedura civila.

Pentru toate considerentele expuse, constatând legalitatea si temeinicia sentintei apelate, în temeiul art.296
Cod procedura civila tribunalul a respins apelul ca nefondat, si, conform art. 274 Cod procedura civila, a obligat
apelantul la plata cheltuielilor de judecata catre intimati, constând în onorariul avocatial.

Împotriva deciziei tribunalului a formulat recurs pârâtul _________________.

În motivarea recursului, dupa ce se face istoricul cauzei, se aduc critici de nelegalitate deciziei cu privire la
dispozitia de obligare a recurentului la refacerea peretelui despartitor între încaperile 1, 2 si 8, la dispozitia de
obligare a recurentului de a permite accesul neconditionat si nelimitat la spalatoria si podul imobilului, prin
desfiintarea amenajarilor aduse spatiului comun ce prevede accesul spre acest spatiu comun, si cu privire la
dreptul intimatilor asupra podului si spalatoriei.

În sensul criticilor de mai sus, recurentul arata ca peretii despartitori au fost dezafectati ca urmare a subrezirii
lor si chiar a darâmarii lor cauzate prin seismele produse în anii 1977, respectiv 1986, astfel ca nu se poate
sustine desfiintarea peretilor la initiativa recurentului. Prin urmare, arata recurentul nu exista nici o cauza a
obligatiei de refacere a acestor pereti.

De asemenea, recurentul arata ca nu poate fi obligat la a tolera accesul intimatilor prin proprietatea sa
exclusiva si invoca în sprijinul acestei asertiuni regula inviolabilitatii proprietatii.

În fine, recurentul arata ca intimatii nu au dovedit dreptul de proprietate asupra podului si spalatoriei în
conditiile în care nu au depus nici un act de proprietate relativ la aceste spatii si nu prezinta vreun extras de
carte funciara.

Recurentul mai critica solutia tribunalului si prin raportare la necercetarea de plano a apararii bazate pe
invocarea prescriptiei achizitive si considera ca în acest mod i s-a încalcat dreptul de acces la o instanta.

În concluzie recurentul solicita admiterea recursului, casarea deciziei recurate si trimiterea cauzei spre
rejudecare la aceeasi instanta în vederea completarii probatoriului.

Recursul a fost legal timbrat cu suma de 8 lei taxa timbru si 0,3 lei timbru judiciar.
Intimatii au formulat întâmpinare în care au aratat ca desfiintarea peretilor dintre încaperile 1,2 si 8 s-a facut
de catre recurent fara autorizatie de demolare si fara acordul coproprietarilor si ca dreptul de proprietate
comuna asupra spalatoriei si podul imobilului a fost stabilita irevocabil prin decizia nr.____/R/_____ a Curtii de
Apel Bucuresti Sectia a _____-a Civila.

Cu privire la uzucapiune, se sustine ca recurentul nu a avut o posesie utila.

În recurs nu au fost administrate probe noi.

Analizând actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs, Curtea retine urmatoarele:

Desi recurentul si-a întemeiat recursul pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, din dezvoltarea
motivelor de recurs nu rezulta care ar fi fost în concret dispozitiile legale gresit interpretate ori aplicate.

Obligarea recurentului la refecarea peretelui despartitor dintre încaperile 1, 2 si 8 nu este lipsita de cauza.
Proba cu expertiza concluzioneaza ca prin demolarea peretelui despartitor dintre sala de acces la spalatorie si
pod, cu consecinta formarii unei singure încaperi, s-a blocat singura cale de acces la spalatorie si pod.
Tribunalul a înlaturat sustinerile apelantului (reluate si în recurs), conform carora zidul nu ar fi fost demolat de
acesta, bazându-se pe nota de constatare nr.______/______ a Primariei Sectorului____ Bucuresti.

Sustinerea recurentului conform careia intimatii nu si-ar fi dovedit dreptul de proprietate asupra spatiilor ce
fac obiectul cauzei, sunt vadit nefondate si contrazic cele stabilite cu putere de lucru judecat prin decizia civila
nr. ____/R/____ a Curtii de Apel Bucuresti. Ultimul aspect a fost corect retinut de catre tribunal si dovedeste
inclusiv netemeinicia sustinerilor recurentului conform carora permiterea accesului intimatilor la spatiile
comune ar încalca regula inviolabilitatii proprietati. Astfel, coproprietarii pot folosi bunul în scopul caruia a fost
destinat, fara a putea fi împiedicati în aceasta folosinta de catre alti coproprietari.

În cauza recurentul, prin fapta proprie, a desfiintat calea de acces spre spatiile comune si sustine ca întrucât,
urmare a desfiintarii, accesul spre acestea urmeaza sa se faca prin proprietatea sa, în acest fel i se aduce
atingere dreptului de proprietate. O astfel de sustinere nu poate fi primita deoarece recurentul invoca propria
sa fapta ilicita, iar prin hotarârile instantelor de fond, de obligare a recurentului la refacerea zidului, se
restabileste vechea cale de acces spre spatiile cu destinatie de folosinta comuna (aflate în coproprietate).

Curtea retine ca Tribunalul a respins în mod corect apararea apelantului prin care a invocat prescriptia
achizitiva deoarece indiferent de caracterul posesiei exercitate de apelant si autoarea sa asupra partilor
comune ale imobilului, aceasta posesie nu este apta sa conduca la dobândirea unui drept exclusiv de
proprietate asupra podului si spalatoriei prin uzucapiune, câta vreme acestea nu pot fi dobândite împreuna si
nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. În plus, Curtea constata ca independent de cele
aratate mai sus, în cauza nu s-a facut dovada împlinirii termenului de prescriptie achizitiva (uzucapiunea lunga
sau uzucapiunea scurta) si utilitatea posesiei, în conditiile în care nota de constatare a primariei referitoare la
demolarea peretelui este din anul 2005, iar actul de vânzare - cumparare al intimatilor prin care acestia au
dobândit inclusiv dreptul de folosinta în comun al scarii, spalatoriei, camera caloriferului si podului, precum si
punctele indivize din terenul pe care se afla construita întreaga cladire dateaza din anul 2000.
Chiar daca la ultimul termen de judecata s-a depus un înscris din care rezulta ca dreptul de proprietate al
recurentului, inclusiv cele relativ la spatiile comune, a fost înstrainat catre fiica acestuia _____________ la
data de ________, acest aspect nu afecteaza legalitatea deciziei pronuntate în apel. Prin respectivul contract
intimatii sunt coproprietari cu dobânditoarea mentionata.

Transmiterea conventionala a calitatii procesuale neadusa la cunostinta instantei, nu afecteaza drepturile

stabilite în favoarea celeilalte parti din proces, care sunt opozabile inclusiv dobânditorului cu titlu particular al
bunului, potrivit principiilor care stabilesc ca nimeni nu poate transmite mai mult decât are, respectiv nimeni
nu se poate folosi de propria culpa pentru a obtine un beneficiu ( desi procesul era pe rol, pârâtul nu a
încunostintat timp de mai mult de un an instantele de apel sau de recurs despre faptul ca a înstrainat
apartamentul catre fiica si ca si-a pastrat dreptul de uzufruct viager). Daca înstrainarea dreptului litigios ar fi
fost adusa la cunostinta instantei, se introducea în cauza cumparatorul si în masura în care erau îndeplinite
conditiile cerute de lege, intimatii puteau exercita retractul litigios. În caz contrar, cumparatorul bunului litigios
îl dobândeste în forma si în limitele rezultate în urma procesului în care a fost parte autorul sau. În speta nu
intereseaza daca s-a adus sau nu la cunostinta cumparatorului aspectele legate de existenta procesului si nici
eventualele actiuni avute la îndemâna de catre acesta în contra vânzatorului.

Pentru motivele aratate, Curtea va respinge recursul ca nefondat .

În baza art. 274 Cod procedura civila, Curtea va obliga recurentul la plata sumei de 1500 lei cu titlu de
cheltuieli de judecata catre intimatii __________ si ___________. Cheltuielile de judecata reprezinta onorariul
de avocat dovedit prin chitanta de la fila 29 dosar.

Curtea va respinge cererea aparatorului din oficiu de stabilire a onorariului deoarece acest aspect nu a fost
discutat în sedinta în conditiile în care la prima strigare a cauzei instanta i-a pus expres în vedere aparatorului
din oficiu sa ramâna în sala la a doua strigare a cauzei tocmai în vederea discutarii aspectelor legate de
cuantumul aparatorului din oficiu.

Atâta timp cât aparatorul din oficiu nu a binevoit sa ramâna în sala de sedinta (desi acest lucru i s-a pus în
vedere de catre instanta), Curtea nu poate stabili onorariul de oficiu pe baza unor presupuneri care ar viza
eventuala deplasare la arhiva sau eventualele consultatii juridice oferite clientului, mai ales ca din actele si
lucrarile dosarului nu rezulta ca aparatorul din oficiu ar fi consultat dosarul. Chiar daca aparatorul din oficiu
are dreptul la onorariu pentru munca depusa în situatia în care la termen se prezinta aparatorul ales, acest
lucru nu înseamna ca instanta stabileste "din oficiu" si automat (fara probe si în lipsa avocatului) onorariul.

Detalii: http://legeaz.net/spete-civil/coproprietatea-asupra-partilor-comune-exercitarea-995-2011