Decizie nr.

86/2015 din 16-sept-2015, Curtea de Apel Constanta, expropriere (Civil)

Decizie

din 16 septembrie 2015

86/2015

Text speţă

Societate comercială, Persoană fizică vs Instituție de stat

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXX

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL C________

SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIE CIVILĂ Nr. 86C

Şedinţa publică din data de 16 septembrie 2015
Completul compus din:
P_________ D______ P________
Judecător M______ P______
Grefier C______ D____

Pe rol, soluţionarea, după casare cu trimitere spre rejudecare a apelului civil declarat de apelanta
reclamantă S.C. K__ I_________ A__ C__________ S.R.L. (f____ M_____ REAL ESTATE
DEVELOPMENT A__ CONSTRUCTION S.R.L.) , cu sediul în C________, ______________________,
împotriva sentinţei civile nr. 869 din 21 februarie 2012 pronunţată de Tribunalul C________ în dosarul nr.
XXXXXXXXXXXX, având ca obiect expropriere , în contradictoriu cu intimatul pârât S_____ R____
R__________ DE C_______ NAŢIONALĂ DE A_________ ŞI DRUMURI NAŢIONALE DIN
ROMÂNIA S.A. AFLAT SUB AUTORITATEA DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE
INFRASTRUCTURĂ ŞI INVESTIŢII STRĂINE DIN C_____ APARATULUI DE LUCRU AL
GUVERNULUI ROMÂNIEI MANDATAR FIIND S.C. CARTOTOP S.A. , cu sediul în C______,
________________________. 107, judeţul D___.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 09.09.2015, susţinerile părţilor fiind
consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când
Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunţarea la data de 16.09.2015.

CURTEA

Asupra apelului civil de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C________-Secţia Comercială, de contencios administrativ şi
fiscal reclamanta „ _____________________ Development A__ Conduction SRL în contradicţie cu pârâţii
_________________________, Consiliul Local Agigea, Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii;
C_______ Naţională de A_________ şi Drumuri Naţionale a formulat contestaţie împotriva hotărârii nr.
20-04.06.2009 emisă de Comisia de Analiză a cererilor depuse de titularii drepturilor reale asupra
imobilelor expropriate prin care s a decis acordarea de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în
teren în suprafaţă de 4729 mp, ________________ solicitând modificarea cuantumului despăgubirii de la
valoarea de 317.244,01 lei, la valoarea de 596,577 lei, echivalentul în lei a sumei de 141,870 Euro.
Prin încheierea dosarului 1071/26.11.2009 Tribunalul C________ Secţia Comercială de C_________
Administrativ şi Fiscal a constatat natura civilă a litigiului şi a dispus trimiterea dosarului la Secţia I Civilă
Tribunalul C________.
Prin sentinţa civilă nr. 869/21.02.2012 a Tribunalului C________ a fost admisă excepţia lipsei calităţii
procesuale pasive a pârâţilor _________________________ şi Consiliul Local Agigea, fiind respinsă
cererea formulată în contradictoriu cu aceste entităţi, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără
calitate.
Acţiunea reclamantei S.C. M_____ ESTATE DEVELOPMENT A__ CONSTRUCTION S.R.L., fondată pe
dispoziţiile art.9 al Legii nr. 198/2004, a fost respinsă ca nefondată faţă de S_____ R____ prin Ministerul
Transporturilor şi Infrastructurii, r__________ de C_______ NAŢIONALĂ DE A_________ ŞI
DRUMURI NAŢIONALE ROMÂNIA.
Împotriva acestei hotărâri au fost depuse două apeluri, de către S.C. M_____ Real Estate Development a__
Construction S.R.L şi de către S.C K__ INVESTMENTS S.R.L., în calitate de ,,continuatoare a
personalităţii juridice’’ a S.C. M_____, cu sediul în mun. C________, ______________________, jud.
C________.
Criticile dezvoltate în cuprinsul căii de atac au vizat următoarele aspecte:
- hotărârea nr. 20/04.06.2009 a Comisiei constituite conform Legii nr. 198/2004, vizând exproprierea a
4729 mp din totalul suprafeţei de 10.000 mp, cu acordarea a doar 16 euro/mp drept despăgubiri, este
nelegală, suma astfel stabilită fiind disproporţionată faţă de valoarea imobilului şi beneficiul nerealizat prin
pierderea dreptului de proprietate.
- instanţa de fond a ignorat corecta interpretare şi aplicare a disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994, care
impune instanţei să ia în calcul valoarea stabilită la data întocmirii raportului de expertiză; că din acest
punct de vedere în mod greşit s-a stabilit că data de referinţă a evaluării o reprezintă cea a emiterii hotărârii
de expropriere (04.06.2009), în condiţiile în care la mai puţin de o lună imobilul a fost trecut în intravilan,
prin hotărâre a consiliului local.
- că în mod greşit s-a îmbrăţişat opinia separată a d-nei B______ D______ (anume, valoarea estimată de 16
euro/mp), fără a parcurge întregul raport de evaluare şi fără a stabili de ce s-a ales această variantă dintr-o
marjă de preţuri cuprinsă între 1 euro şi 34 euro.
- instanţa nu a avut în vedere că cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului în cauză este aceea
de ,,construcţie de locuinţe individuale’’; că beneficiul nerealizat trebuie stabilit în funcţie de regimul
juridic de teren intravilan, aşa cum l-ar fi putut vinde după data de 04.07.2009, cu 50 euro/mp, dacă nu ar fi
fost instituite interdicţiile legale notate în cartea funciară, datorită exproprierii.
Prin decizia civilă nr. 3 C/14.01.2013 Curtea de Apel C________ a respins apelul ca nefondat.
In considerente instanţa a reţinut că instanţa de fond s-a raportat în mod corect la dispoziţiile legale care
reglementează această materie şi a luat în calcul atât valoarea reală a imobilului, cât şi prejudiciul cauzat
proprietarului.
Valoarea de 40,38 euro/mp calculată de experţii B____ E____ şi M________ V_____ a fost determinată
pornindu-se de la premisa includerii terenului în cauză în intravilanul comunei Agigea conform HCL nr.
151/03.07.2009, apreciind că cea mai bună utilizare a terenului (din perspectiva caracteristicilor
amplasamentului şi al posibilităţii viitoare de dezvoltare a zonei) este cea pentru construirea de locuinţe
individuale – destinaţie avută în vedere şi de societatea reclamantă la data achiziţionării.
Comparativ, d-na expert B______ D______ a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile
echivalente ca amplasament şi destinaţie, la data întocmirii raportului de evaluare al expropriatorului –
respectiv, teren agricol, stabilind o valoarea de 16 euro/mp, bazându-se pe datele reţinute pentru imobile
din extravilanul comunei Agigea (fila 101 fond şi 25-30 dosar XXXXXXXXXXXXX).
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda ,,fluxului de numerar’’
pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând
terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp şi cu străzi şi trotuare
proiectate – fila 105 fond. Expertul cu opinie separată a arătat că faţă de categoria terenului la momentul
exproprierii (extravilan agricol) nu trebuie aplicate normele de urbanism avute în vedere în opinia
majoritară, specifice mediului urban (filele 105-106 fond). Acelaşi expert a indicat ca potrivită în acest caz
metoda de evaluare a capitalizării rentei funciare.
În privinţa criticii aduse de apelantul reclamant, potrivit cu care valoarea despăgubirii (valorii de piaţă) se
calculează în raport de momentul efectuării expertizei judiciare, instanţa a reţinut că ea este neîntemeiată.
Astfel, experţii desemnaţi în condiţiile legii au întocmit un raport de evaluare depus la termenul din
22.11.2011, cu exprimarea opiniilor în raport de obiectivele stabilite, calculând valoarea de piaţă însă în
funcţie de datele avute în vedere la emiterea hotărârii contestate (piaţa imobiliară, natura imobilului supus
exproprierii, criteriul CMBU etc.). Valoarea regăsită în cuprinsul raportului de expertiză a fost însuşită în
parte, prin acceptarea argumentelor expertului cu opinie separată.
Sub acest aspect trebuie remarcat că prin sintagma ,,preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de
acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză’’ prevăzută în art.
26 din Legea nr. 33/1994 nu reflectă voinţa Legii nr. 198/2004 de a se verifica, pe calea acestei contestaţii,
legalitatea şi justeţea despăgubirii conferite de către expropriator.
Ca atare, instanţa a reţinut că valoarea stabilită de expertul B______ D______, de 16 euro/mp, care a fost
de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte
pretenţii ale apelantei reclamante fiind neîntemeiate, cât priveşte evaluarea proprietăţii expropriate.
S-a mai reţinut că soluţia primei instanţe este în egală măsură corectă şi cât priveşte înlăturarea pretenţiilor
pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, raportându-se la opinia
expertului cu opinie separată.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs reclamanta, în temeiul art. 304 pct.9 cod procedură
civilă, învederând că experţii cu opinie majoritară, la stabilirea cuantumului despăgubirii au avut în vedere
preţurile de vânzare de la momentul exproprierii, nu au avut în vedere grila notarilor publici şi nici faptul că
terenul expropriat a fost trecut din extravilanul în intravilanul localităţii prin HCL 151/3.07.2009. De
asemenea, instanţa a apreciat greşit că nu se impune acordarea de daune reprezentând prejudiciul cauzat
prin lipsa de folosinţă a terenului în scopul dezvoltării unui ansamblu de locuinţe, încălcând astfel
dispoziţiile art. 22 din legea 33/1994.
Prin Decizia Civil ă nr. 3812/septembrie 2013 ÎCCJ a admis recursul reclamantei _____________________
Consulting SRLC Morave R eal Estate Development a__ Construction ARL şi a casat decizia recurat ă cu
trimiterea cauzei spre rejudecare î n instan ţ a de apel.
Pentru a pronun ţ a aceast ă solu ţ ie ÎCCJ a constatat că î n spe ţă nu s-a f ă cut o corect ă aplicare a dispozi
ţiilo r articolului 26 din Legea 33/1994, în sensul că instan ţ ele de fond ş i de apel s-au raportat, în vederea
determin ă rii cunatumului desp ă gubirii datorate de expropiator, la valoarea terenului din momentul
expropierii - 04.06.2009 şi nu la acela de la data efectu ă rii raport ului de expertiz ă, respectiv noiembrie
2011.
S-a mai re ţ inut c ă se impune pentru acela ş i ra ţ ionament ca destina ţ ia terenului ce trebuie luat ă în
considerare pentru stabilirea despăgubirilor să fie aceea pe care terenul a avut-o la data experti z ării în faţa
primei instanţe, iar nu aceea pe care a avut-o terenul la momentul exproprierii respectiv aceea de teren
agricol extravilan întrucât articolul 26 din Legea 33/ 1994 stipulea z ă expres că despăgubirea se stabileşte
în funcţie de preţurile cu care se vând imobilele de acelaşi fel la „data întocmirii raportului de expertiză”.
Cum în cauză, la momentul emiterii Hotărârii nr. 20/04.06.2009, categoria de folosinţă a terenului a fost
aceea de extravilan, iar ulterior, prin Hotărârea Consiliului Local 15/08.07.2009 terenul a trecut în
intravilanul localităţii, se impune ca la evaluarea despăgubirii să fie avută în vedere categoria de folosinţă a
terenului de la momentul realizării expertizei la instanţa de fond.
După casare, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curţii de Apel C________ sub nr. XXXXXXXXXXXXX.
În conformitate cu dispoziţiile articolului 315 din Codul de procedură civilă şi având în vedere îndrumările
date de ÎCCJ prin decizie de casare cu privire la necesitatea completării materialului probator respectiv
refacerea expertizei de evaluare a imobilului expropriat, probă care urmează să valorifice comparabile cu
terenul expropriat la momentul efectuării raportului de expertiză judiciară în faţa primei instanţe -
noiembrie 2011, Curtea a încuviinţat administrarea acestei probe la termenul de judecată din 15. 01 2014.
Raportul de expertiză a fost depus la dosar la data de 20.1.2015 ( fila 222 dosar de apel), experţii în opinia
majoritară – B____ E____ şi B______ D______ au susţinut că la nivelul lunii noiembrie 2011- data la care
terenul expropriat a fost expertizat pentru prima oară în instanţa de judecată-valoarea terenului intravilan –
________________/2 situată în intravilanul Localităţii Agigea, era de 658 800 lei, respectiv de 151 300
Euro.
Domnul expert M________ V_____, în opinia minoritară, a susţinut că valoarea terenului expropriat,
raportat la comparabile - terenuri situate în intravilanul localităţii Agigea la nivelul lunii noiembrie 2011 era
de 725 100 lei ( xxxxxx Euro ) la care se adaug ă prejudiciul suferit de proprietar ca urmare a exproprierii
în valoare de 1 383 900 lei (317 800 Euro) - fila 156 dosar apel volumul I.
După comunicarea acestui supliment la raportul de experti z ă către părţile implicate în conflictul judiciar
pe parcursul rejudecării apelului, prin Decizia nr. 12/15 ianuarie 2015, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I nr. 152/03.03.2015, Curtea Constituţională a României a admis excepţia de
neconstituţionalitate şi a constatat că prevederile articolului 9 teza a II-a din Legea 198/ 2004 privind unele
m ăsuri prealabile lucrările de construcţie de a_________ şi drumuri naţionale, în forma anterioară
modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 198/2004, raportat
la sintagma „ la data întocmirii raportului de expertiză” cuprins ă în articolul 26 aliniatul (2) din Legea 33/
1994 aduc atingere exigenţelor constituţionale cuprinse de articolul 44 aliniatul (3) din Constituţie,
despăgubirea a fost stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul
procesului, nu este „dreaptă” (nu are caracter just) deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului
transferului dreptului de proprietate, soluţie de principiu cu valoare constituţională, reţinută de Curte prin
deciziile nr. 984 din 22 noiembrie 2012 şi nr. 395/1 octombrie 2013”.
S- a mai reţinut că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă şi indisolubil legată de
momentul transferului de proprietate întrucât acest moment este determinant în raportul juridic ce se naşte
între expropriat şi expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu.
În consecinţă, în această privinţă legiuitorul nu are nicio marjă de apreciere, valoarea imobilului expropriat
neputând fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate
de la persoana expropriată la s_____ expropriator.
Legea nr. 198/2004, spre deosebire de Legea 33/1994, prevedea că transferul dreptului de proprietate
operează fie la momentul plăţii despăgubirii stabilite pe cale administrativă, ceea ce echivalează cu
recunoaşterea faptului că plata cuantumului acestei despăgubiri se raportează la momentul transferului
dreptului, fie la momentul consemnării despăgubirii menţionate la dispoziţia expropriatului.
Avându-se în vedere caracterul obligatoriu al deciziilor Curţii Constituţionale, şi faţă de interpretarea dată
sintagmei „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispoziţia articolului 26 (2) din
Legea 33/1994 în raport cu articolul 9 teza a II-a din Legea 198/2004, instanţa de apel, cu respectarea
dispoziţiilor articolului 315 din Codul de procedură civilă a procedat la rejudecarea apelului şi a dispus
administrarea unui nou supliment la raportul de expertiză care să stabilească valoarea cuantumului
despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, raportat la data exproprierii terenului în
suprafaţă de 4729 mp, _________________ în referire la care s-a emis Hotărârea de stabilire a
despăgubirilor nr. 20/04.06.2009 emisă de Comisia de Analiză constituită la nivelul localităţii Agigea. A
fost înlăturat din ansamblul probator suplimentul la expertiză realizat pentru termenul din 20. 01.2015,
avându- se în vedere că experţii s-au raportat la comparabile, reprezentând terenuri intravilane ce au fost
ofertate pe piaţa liberă din Agigea în noiembrie 2011, probă ce nu mai corespunde statuărilor Decizia Curţii
Constituţionale nr. 12/2015.
Prin suplimentul la raportul de expertiză întocmit la data de 10.06.2015, urmarea publicării în Monitorul
Oficial al României, Partea I nr. 152/3 martie 2015 a deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015, potrivit
căreia „momentul determinării valorii de circulaţie a „bunului expropriat trebuie să fie contemporan”
momentului exproprierii s-a procedat la evaluarea terenului expropriat la data transferului dreptului de
proprietate respectiv la nivelul anului 2009.
Din concluziile raportului de expertiză supliment realizat la 10.06.2015 rezultă că imobilul ce a făcut
obiectul exproprierii ________________ lotul 2, în suprafaţă de 4729 mp, la data exproprierii se afla în
extravilanul Comunei Agigea, ___________________________ şi avea categoria de folosinţă-teren
agricol.
La data expertizării-iunie 2015-_______________ este în prezent teren intravilan agricol, fiind amplasată
într-o zonă limitrofă a Municipiului C________, într-o zonă limitrofă a Municipiului C________, respectiv
într-o zonă de dezvoltare imobiliară.
Prin Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 privind aprobarea Planului Urbanistic General
Preliminar al Comunei Agigea, zona în care se află şi terenul reclamantei a fost inclusă în intravilanul
Agigea, şi face parte în prezent din trupul BE2-extindere L___, acţiunea autorităţii fiind pentru perspectiva
de dezvoltare a localităţii, ca o extindere a acesteia pentru locuinţe şi servicii către populaţie.
Urmare a acestor constatări, Comisia de expertiză a ev a luat terenul expropriat ca fiind „intravilan posibil
construibil, chiar dacă a păstrat categoria de folosinţă de agricol, iar evaluarea s-a realizat luând în
considerare posibilitatea de a fi Curţi-construcţii” în baza ofertelor de piaţă pentru proprietăţi ce „prezintă
caracteristici similare cu cea analizată” ( fila 302 dosar Curtea de Apel C________)
Î n cadrul metodei de evaluare prin comparaţie cu alte proprietăţi similare-reprezentând terenuri intravilane,
categoria de folosinţă curţi-construcţii comisia de experţi a concluzionat că la nivelul anului 2009-data
exproprierii terenului în litigiu-valoarea lotului de 4729 mp teren expropriat pentru centura C________,
aflat în intravilanul Comunei Agigea, ____________________ C________ era de 635 578 lei (32 Euro/
mp).
Domnul expert M________ V_____ - numit în cadrul comisiei de experţi judiciari la propunerea
reclamantei a exprimat un punct de vedere separat cu privire la despăgubirea datorată pentru prejudiciul
suferit de expropriat, apreciind că pe lângă despăgubirea datorată pentru terenul expropriat (699 594 lei ),
reclamanta este îndreptăţită să primească şi o despăgubire de 317 900 Euro (xxxxxxx lei).
A arătat expertul că potrivit Planului General de Urbanism al comunei Agigea, ______________________
de teren în care se află şi terenul expropriat, era destinată construcţiei de locuinţe individuale, accesul
facându-se pe căile de comunicaţie privată ce urmau a se realiza pe terenurile lotizate in acest sens.
Din determinările făcute de expert privind utilizarea terenurilor adiacente autostrăzilor construite atât în
România, cât şi în orice alte ţări, se constată că acestea sunt delimitate prin garduri de protecţie, iar accesul
nu se face în nici un caz direct de pe autostradă, aceste suprafeţe adiacente având destinaţia doar de teren
arabil in zona de protecţie a autostrăzii sau eventual neproductiv.
Accesul pe terenurile adiacente autostrăzilor este total interzis direct din magistrala de circulaţie rutieră,
fiind de regulă împrejmuit cu gard sau delimitat cu alte mijloace, iar accesul este mai greu de realizat la
aceste trerenuri, pe drumuri laterale, cu ocolirea prin punctele de subtraversare sau de supratraversare a
autostrăzii sau prin alte puncte amenajate sau existente.
Ca urmare a investiţiei pentru realizarea unei căi de circulaţie publică, cu profil de autostradă, terenul
imobilului în cauză nu se va mai putea utiliza in zona de protecţie a autostrăzii decât pentru destinaţia de
teren agricol, sau de plantaţie, iar terenul aflat in continuare este supus reglementărilor specifice.
Prejudiciile aduse proprietarului prin exproprierea parţială a Parcelei de teren A 428/8, ce au fost
determinate în cadrul prezentei expertize sunt:
1) - Schimbarea destinaţiei terenului din teren cu destinaţia pentru dezvoltări imobiliare în teren agricol
intravilan;
2) - Diminuarea valorii de circulaţie a imobilului, prin trecerea terenului de la categoria de teren intravilan
pentru construcţii rezidenţiale la categoria de teren intravilan cu destinaţie agricolă;
3) - Instituirea restricţiei guvernamentale privind dreptul de dispoziţie asupra terenului, ca efect al
dezmembrării loturilor;
4) - Lipsa posibilităţilor de a folosi imobilul în garantarea unui credit bancar necesar realizării dezvoltării
imobiliare pentru construcţii de locuit preconizate la data achiziţionării terenului ;
5) - Stabilirea de către S_____ R____ a unei valori subestimate privind contravaloarea terenului expropriat.
Valoarea de expropriere a fost stabilita la 16 euro/mp, fără a se lua în calcul şi prejudiciile create prin
expropriere parţială si al lipsei de folosinţa al întregului imobil.
În urma realizării Variantei de ocolire a Municipiului Constanta, cu profil de autostradă, destinaţia
ulterioară a terenului neexpropriat, ţinând seama de prevederile legale, va putea fi următoarea :
- Pe o distanţă de circa 100-120 m de la limita amprizei autostrăzii, terenul în suprafaţă de 5,271mp, va
avea destinaţia de teren arabil, situat in intravilanul satului L___, din care:
- Suprafaţa de 582 mp care formează lotul nr. 1, cu nr. Cadastral 12.447, rămâne în partea de nord a
magistralei rutiere, cu o formă geometrică de triunghi, cu destinaţie de teren arabil;
- Suprafaţa de 4689 mp care formează lotul nr. 3, cu nr. Cadastral 12.449, rămâne în partea de sud a
magistralei rutiere, cu o formă geometrică de patrulater neregulat, cu destinaţie de teren arabil;
Acelaşi expert a arătat că din analiza pieţei imobiliare din zonă se constată că valorile de circulaţie a
terenurilor cu profil agricol situate în zona Comunei Agigea. _______________________
_______________.000 de Euro/ha, în funcţie de criteriile pentru obţinerea notei de bonitate a terenurilor, şi
anume:
- Rezerva de humus in stratul de 0- 50 cm ,
- Precipitaţii medii anuale, panta terenului, adâncimea apei freatice, conţinutul de CaC03 pe adâncimea
cuprinsa ______________ , ş.a.
Pentru terenul în cauză se stabileşte prin metoda comparaţiei directe, că valoarea de circulaţie pe piaţă a
terenului agricol neexpropriat este de 4000 Euro/ha, şi rezultă o valoare de calcul de :
V calcul = 0,5271 ha x 4000 Euro/ha x 4,2 lei/Euro= 8855 lei
R_____= 9000 lei, respective = 2100 Euro
Analizând legalitatea hotărârii Tribunalului C________ în raport cu criticile apelante reclamante, Curtea
constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Pretenţia dedusă judecăţii în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamantei în calitatea sa
de proprietar al imobilului expropriat-4729 mp, _______________/2 din totalul de 10 000 mp, (diferen ţ a a
rămas în proprietatea reclamantei ), prin modalitatea de determinare a cuantumului desp ă gubirii acordate
de pârâtul expropriator.
În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensaţie pentru pierderea suferită de proprietar ori,
eventual, de ceilalţi titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept
real principal asupra bunului expropriat.
Potrivit Constituţiei şi prevederilor Codului civil, dar şi reglementărilor internaţionale, această compensaţie
trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.
Art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994 - dispoziţie legală aplicabilă şi în cazul exproprierii reglementată de
Legea nr.198/2004, aşa cum rezultă din prevederile acestui act normativ - stabileşte că despăgubirea se
compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane
îndreptăţite, iar la calcularea despăgubirilor, experţii şi instanţa de judecată vor avea în vedere preţul de
vânzare al imobilelor de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de
expertiză, precum şi daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în
considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Conform normelor legale menţionate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde,
prin urmare, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de
caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de
valoarea bunului expropriat - şi prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terţi) prin expropriere – care
vizează consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de
care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art.26
alin.2 din Legea nr.33/1994 ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în
unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preţ reprezintă, de fapt,
valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele internaţionale de evaluare IVS 1 ca suma estimată
pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât,
într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
În consecinţă, valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei
imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv
afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc., toate
apreciate doar în raport cu momentul exproprierii, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori
cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic
ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
În speţă, la momentul exproprierii, terenul în suprafaţă de 4729 mp, _______________/ 2 reprezenta un
teren extravilan, categoria de folosinţă teren agricol neîmprejmuit, fără utilităţile în vederea lotizării şi
utilizării acestuia cu destinaţia de curţi-construcţii iar evaluarea acestuia se impunea a fi realizată prin
raportare la terenuri similare din aceeaşi categorie.
Curtea constată că raportul de expertiză suplimentar, realizat în apel după publicarea Deciziei Curţii
Constituţionale nr.12/2015 nu răspunde exigenţelor articolului 26 din Legea 33/1994, toţi cei trei experţi
pornind în cadrul evaluării acestui teren de la premiza că imobilul a fost inclus în intravilanul localităţii
Agigea prin Hotărârea Consiliului Local Agigea, nr. 151/03.07.2009, şi ar fi putut fi afectat unor proiecte
imobiliare cel mai probabil cu destinaţia de curţi-construcţii.
În raport de categoria de folosinţă curţi-construcţii şi de poziţionarea lui în intravilanul localităţii Agigea,
domnii experţi B____ E____ şi B______ D______ au concluzionat că terenul expropriat are o valoare de
piaţă de 635 578 lei (32 Euro/mp) iar expertul M________ V_____ în opinie minoritară a susţinut că
acelaşi teren avea o valoare de piaţă de 699 594 lei la momentul exproprierii (2009).
Niciuna dintre aceste valori nu poate fi însuşită de instanţă, întrucât nu corespunde valorii reale a terenului
la data exproprierii (anul 2009) raportat la caracteristicile tehnico-edilitare reale ale acestuia la data
exproprierii şi anume : teren extravilan, cu destinaţie agricolă şi în legătură cu care proprietarul nu
întreprinsese niciun demers pentru schimbarea destinaţiei acestui teren, pentru trecerea din extravilan în
intravilanul localităţii pentru lotizare şi crearea de utilităţi (_______________________ ă , etc) în vederea
edificării unor construcţii.
Referitor la î ncadrarea terenului în suprafaţa de 4729 mp - _______________/2 în categoria teren
intravilan la data exproprierii şi consemnării despăgubirii în valoare de 317.244,01 lei, conform Hotărârii
20/ 04.06.2009, la dispoziţia reclamantei raportat la dispoziţiile HCL Agigea nr.151/3.07.2009, Curtea
constată că această încadrare nu este corectă pentru următoarele considerente:
Pe de o parte, transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la reclamante la s_____ expropriator şi
emiterea Hotărârii nr.20/04.06.2009 de stabilire şi de consemnare a despăgubirilor la dispoziţia
reclamantelor este anterioară HCL Agigea nr.151/3.07.2009.
Pe de altă parte Curtea constată că Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 nu poate fi
reţinută de instanţă pentru încadrarea terenurilor în categoria intravilan, pentru că prin Hotărârea sus
menţionată s-a realizat o delimitare nedefinitivă a terenului intravilan al localităţii, Planul Urbanistic
General aprobat fiind unul preliminar, iar nu unul definitiv, astfel cum este cerut prin disp.art.45+46 al(1)
şi (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului.
Pentru a se realiza o legală delimitare a intravilanului în cadrul teritoriului administrativ al localităţii
Agigea era necesar ca Planul Urbanistic General Preliminar aprobat prin Hotarârea Consiliului Local nr. 15/
03.07.2009 s ă fie finalizat şi aprobat potrivit art. 56 din Legea nr. 35 0/ 2001, ca documentaţie de urbanism
definitivă în termen de 12 luni (art. 60 din Lege).
Această soluţie a fost adoptată şi de instanţa supremă, care într- o soluţie de speţă, ce viza un teren similar
expropriat în localitatea Agigea statuat că nu poate fi reţinută calificarea terenului ca aparţinând
intravilanului localităţii Agigea în baza Hotărârii Consiliului Local Agigea nr. 151/ 03.07.2009 (Dosar nr.
xxxxx/118/2009 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Decizia civilă nr. 5339/19.11,2013, Secţia I Civilă ).
De altfel, în cadrul localităţii Agigea, definitivarea Planului Urbanistic General preliminar adoptat prin
Hotarârea Consiliului Local Agigea nr. 151/03.07.2009 nu s-a realizat nici la data soluţionării prezentului
apel nefiind depus la dosar niciun înscris care să răspundă sub acest aspect exigenţelor Legii nr. 350/ 2001.
Pe de altă parte valoarea de despăgubire propusă în cadrul raportului de expertiză-supliment realizat
conform DCC nr. 12 /2015 prin raportare la momentul exproprierii terenului (anul 2009) nu poate fi
confirmată de către instanţa de apel întrucât terenul expropriat nu are categoria de folosinţă curte - construc
ţii categorie în raport cu care au fost stabilite comparabilele valorificate de către cei trei experţi în cadrul
procesului de evaluare a bunului expropriat.
Astfel experţii au avut în vedere drept comparabile pentru evaluarea terenului trei proprietăţi situate în
intravilanul localităţii Agigea având categorie de folosinţă curţi-construcţii, terenuri parcelate şi dotate cu
utilităţi în vederea realizării unor construcţii (locuin ţe ) şi anume: contractul vânzare/cumpărare 1898/
18.12.2009 - T eren intravilan Agigea A 488/ 16 şi A 478 (13 Euro/mp); Contractul vânzare/cumpărare
1348/1.10.2009 teren Agigea (A 504) – 30 Euro/mp şi ofertă de vânzare pentru 400 mp teren Agigea
intravilan – 37 Euro/mp – fila 306 vol.I dosar apel.
Aceste comparabile nu corespund însă chiar constatărilor experţilor, menţionate în preambulul expertizei
(fila 301 dosar apel, vol.I) aceştia arătând fără nici un echivoc faptul că la momentul exproprierii (anul
2009) terenul în suprafaţă de 4729 mp – _______________/2 era un teren extravilan agricol, destinaţia
agricolă nefiind schimbată nici în prezent.
Se constată din cuprinsul suplimentului la raportul de expertiză că experţii au înlăturat ca şi comparabile o
________ contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri agricole situate în extravilanul localităţii
Agigea, şi chiar în intravilan, contracte încheiate la un moment foarte apropiat de data transferului de
proprietate de la reclamantă la expropriator şi al consemnării despăgubirilor la dispoziţia expropriatului şi
în care preţul de tranzacţionare pe piaţa liberă a variat în perioada anului 2009 de la 2 Euro/mp la 13 Euro/
mp.
În acest sens sunt contractele de vânzare-cumpărare evidenţiate la fila 303 din dosar apel vol. II şi anume:
1) contract de vânzare-cumpărare nr.1032/12.08.2009 – teren extravilan PA 488 Agigea 1186 – 10 000 lei
(echivalent 2380mEuro, respectiv 2 Euro/mp;
2) contract de vânzare-cumpărare nr.547/30.04.2009 – teren intravilan Agigea,
______________________.23 (406/7/400 mp -5000 lei – echivalentul 1190 Euro, respectiv 3 Euro/mp;
3) teren intravilan Agigea (A 488/16 şi A 478) 356 mp – xxxxx lei (echivalent 4607 Euro, respectiv 13
Euro/mp).
Curtea constată că aceste valori practicate pe piaţa liberă în anul 2009 pentru terenurile cu destinaţie
agricolă situate în extravilanul localităţii Agigea sunt inferioare valorii despăgubirii consemnate de stat la
dispoziţia reclamantei, şi anume aceea de 67 lei/mp, respectiv 16 Euro/mp.
De altfel reclamanta nu a făcut dovada nici în apel că ar fi făcut vreun demers pentru schimbarea destinaţiei
terenului agricol rămas în proprietatea sa după expropriere şi nici nu a produs un plan de investiţie sau de
exploatare a terenului în alt scop decât cel agricol.
Potrivit jurisprudenţei CEDO (Cauza Lollement contra Franţei 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în
cazul unei exproprieri – pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între
interesele generale ale comunităţii şi cele private ale proprietarului deposedat – să refacă la pierderea unor
beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil şi pot fi
dovedite prin situaţii (economico-financiare, fiscale, etc), concrete anterioare.
Din acest punct de vedere s-a conchis că, pretenţiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă
un caracter speculativ şi incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza
B______ Contra României, 2005, Cauza I___ C României, 2007).
Raportat şi la această jurisprudenţă a Curţii Europene a Drepturilor Omului, instanţa de apel reţine că deşi
norma constituţională prevăzută de art. 44 alin.(3) cât şi principiul consacrat prin art.1 din Protocolul I al
Convenţiei, converg spre soluţia unei reale şi echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat aceasta nu
implică însă plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii
subiective uneori speculative şi fără corespondent în realitate, cum e cazul în expertiza – supliment la
raportul de expertiză de faţă.
Se reţine că expertiza de evaluare realizată de către expropriator şi care a stat la baza Hotărârii nr.20/
04.06.2009 emisă de Comisia de analiză a cererilor depuse de titularii drepturilor reale asupra imobilelor
expropriate constituită la nivelul Localităţii Agigea, corespunde exigenţelor art. 26 din Legea 33/1996,
terenul expropriat fiind evaluat în raport de caracteristicile acestuia la data exproprierii – teren agricol
extravilan, valoarea propusă reclamantului expropriat xxxxxx,01 lei fiind echitabilă şi corespunzătoare
unor terenuri cu destinaţie agricolă situată în extravilanul comunei Agigea, __________________________
class="BodyText"> Această soluţie este de altfel confirmată şi de către expertul M________ V_____ care
în cadrul suplimentului la expertiză efectuat în iunie 2015 a arătat că, din analiza pieţei imobiliare din zonă
se constată că valorile de circulaţie pentru terenuri cu profil agricol situate în Zona Comuna Agigea,
_______________________ între 3000 şi 4000 Euro/ha în funcţie de criteriile pentru obţinerea notei de
bonitate a terenurilor, iar pentru terenul în cauză expertul a stabilit prin metoda comparaţiei directe „că
valoarea de circulaţie pe piaţă a terenului agricol neexpropriat este de 4000 Euro/ha”, respectiv tot terenul
rămas (5271 mp) după expropriere are o valoare de 2100 Euro (8855 lei) – filele 308-309 vol.I dosar Curtea
de Apel C________.
Aceeaşi valoare rezultă şi din analiza grilei notariale – Raport de evaluare Globală întocmit de Camera
Notarilor Publici C________, anul 2009 – în care se arată că valoarea minimă pentru terenurile extravilane,
lotizabile din Agigea, variază între 2,5 Euro şi 7 Euro (aceasta din urmă fiind o valoare dată pentru
terenurile situate în cartier rezidenţial creat după anul 2000, ceea ce nu e cazul în speţă).
Instanţa de apel reţine că sunt nefondate şi pretenţiile reclamantei de acordare a unor despăgubiri
suplimentare pentru acoperirea unui prejudiciu rezultat din exproprierea terenului agricol în suprafaţă de
4729 mp, şi cuantificate în cadrul opiniei majoritare a expertului judiciar M________ V_____ la valoarea
de 1335 180 lei (317 900 Euro), aceste pretenţii privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter pur
speculativ şi incert (în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (Cauza B______ contra
România, 2005).
Aşa cum am arătat în prealabil, după exproprierea terenului în suprafaţă de 4729 mp, în proprietatea
reclamantei a mai rămas o suprafaţă de teren de 5271 mp, categorie de folosinţă, teren agricol extravilan,
iar realizarea obiectivului public ce a determinat exproprierea nu aduce nicio îngrădire dreptului
reclamantei de a-şi exploata terenul agricol rămas în proprietatea sa conform destinaţiei sale, reclamanta
neînregistrând prejudicii din triangulare sau ca urmare a fărâmiţării terenului în parcele mai mici de 500 mp
şi care nu ar putea fi exploatate agricol.
Reţinându-se că valoarea despăgubirii acordate de S_____ R____ reclamantei pentru terenul expropriat în
suprafaţă de 4729 mp – teren agricol extravilan la momentul exproprierii, acoperă în integralitate toate
drepturile persoanei expropriate, această valoare (16 Euro/mp) fiind superioară valorii de tranzacţionare pe
piaţa liberă a unor terenuri similare, cu destinaţia agricolă, situate în extravilanul localităţii Agigea, aşa cum
rezultă din contractele de vânzare-cumpărare enunţate mai sus şi din grila notarială aferentă anului 2009
(preţuri variabile între 2 Euro/mp şi 13 Euro/mp) Curtea va respinge ca nefondat apelul reclamantei, cu
consecinţa menţinerii sentinţei Tribunalului C________ ca legală şi temeinică.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul civil declarat de apelanta reclamantă S.C. K__ I_________ A__ C__________ S.R.L.
(f____ M_____ REAL ESTATE DEVELOPMENT A__ CONSTRUCTION S.R.L.) , cu sediul în
C________, ______________________, împotriva sentinţei civile nr. 869 din 21 februarie 2012 pronunţată
de Tribunalul C________ în dosarul nr. XXXXXXXXXXXX, având ca obiect expropriere , în
contradictoriu cu intimatul pârât S_____ R____ R__________ DE C_______ NAŢIONALĂ DE
A_________ ŞI DRUMURI NAŢIONALE DIN ROMÂNIA S.A. AFLAT SUB AUTORITATEA
DEPARTAMENTULUI PENTRU PROIECTE DE INFRASTRUCTURĂ ŞI INVESTIŢII STRĂINE
DIN C_____ APARATULUI DE LUCRU AL GUVERNULUI ROMÂNIEI MANDATAR FIIND S.C.
CARTOTOP S.A. , cu sediul în C______, ________________________. 107, judeţul D___, ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică , astăzi, 16.09.2015.

Red.decizie jud. M.P______/ 24.09.2015

Tehnored.după ciornă gr.C.D____/07.10.2015
4 ex.

Acest document este preluat şi procesat de o aplicaţie realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru
Fundatia RoLII.
Conţinutul său poate fi preluat şi utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro
P_________, Judecător,
D______ P________ M______ P______

Grefier,
C______ D____