UNIVERSITATEA

CRAIOVA DIN
FACULTATEA
MECANICĂDE
REFERAT
ÎNTOCMIT, Ing. STAICU CORNEL
SPECIALIZAREA: M.P.L
ANUL II , SEMESTRUL I
MATERIA: PRACTICA PROFESIONALĂ III

Craiova 2022/2023
ABORDAREA PRIN COST A EVALUĂRII UNUI
HOTEL

• Domeniul de specializare relevant: COMERT

Acronimul proiectului (max. 8 caracterea:A.C.E.H

Cuvinte cheie (maximum cinci cuvinte):

concept
Durata proiectului (exprimată în luni; recomandat 24-36 luni): 24
• DESCRIEREA IDEII DE PROIECT/DESCRIPTION OF PROJECT
IDEA:
Justificarea ideii de proiect/Justification of the project idea:
(nevoia pentru proiect din perspectiva provocărilor, barierelor și
problemelor identificate/describe the need for the project from the
perspective of problems, challenges, bottlenecks identified)

Investiția se definește ca fiind: efortul financiar actual pentru un viitor

mai bun, creat prin
dezvoltare și modernizare, având ca sursă de finanțare renunțarea la
consumuri actuale sigure,
dar mici și neperformante, în favoarea unor consumuri viitoare mai
mari și într-o structură
modernă, mai aproape de opțiunile utilizatorilor, dar probabile.
 Stadiul actual al problematicii proiectului la nivel național şi
internațional: Tema acestui proiect este reprezentată de analiza
abordării prin cost a hotelului Orizont
**** localizat în stațiunea Predeal.
Obiective generale evaluabile ale proiectului (1- max.3); obiective
specifice evaluabile ale proiectului (1- max.6):
-abordarea prin cost- este acea abordare a valorii fundamentată pe
principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ
cel mult costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire.
Obiective generale și specifice/General and specific objectives:
Definire concept
Clasificarea investițiilor
Abordarea prin cost
Metodologie de lucru
Etape
Prima etapă
Costul de înlocuire
Costul de reproducere
Deprecierea
Deprecierea fizică
Deprecierea funcțională
Deprecierea externă/economică
Metode de estimare a deprecierii unei clădiri
Metoda duratei de viață economică
Metoda modificată a duratei de viață economică
Metoda segregării
Metoda comparației
A treia etapă
Conceptele de preț,cost,valoare
Conceptul de preț
Conceptul de cost
Conceptul de valoare
Valoarea de piață
Valoarea de investiție
Valoarea justă
Valoarea specială
Valoarea sinergiei
Metoda însumării sau metoda activului net(AN\
Evaluarea terenului
Principii
Proceduri
Metoda comparației directe
Metoda repartizării(alocării)
Metoda extracției
Metoda parcelării
 Metoda reziduală
Metoda capitalizării rentei de bază
Evaluarea construcțiilor
Etape
Abordări
Abordarea prin cost a clădirilor
Costul clădirilor
Costuri directe
Costuri indirecte
Estimarea costurilor clădirilor
Metoda comparațiilor unitare
Metoda costurilor segregate
Metoda devizelor
Tip de inovare/Type of in innovation: (bifați căsuța sau căsuțele
relevante dacă sunt mai multe tipuri de inovări/check corresponding
box,

or boxes in case there is more than one type of innovation proposed)

☐
Inovare de produs/Product innovation
• Inovare de proces/Process innovation
• * Inovare de serviciu/Service innovation
• Alt tip de idee de proiect, văr rugăm specificați/ Other
type of project idea, please specify:

ABORDAREA PRIN COST A EVALUĂRII UNUI HOTEL

Activități principale și rezultate/Main activities and results:

Eval
uare
a
unui
Hotel
2.5.EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR
2.5.1.ETAPE:
n analiza situaţiei scriptice
n verificarea stării construcţiilor
n descrierea construcţiilor
n evaluarea propriu-zisă a construcţiilor
n concluziile evaluării
2.5.2.EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR-ABORDĂRI:
n Abordarea prin piaţă
n Abordarea prin venit
n Abordarea prin cost (fie costul de înlocuire, fie costul de
reproducere)
Scopul acestei lucrări este reprezentat de evaluarea hotelului Orizont
4* prin intermediul
metodei abordării prin cost.
Hotelul Orizont 4* este localizat în stațiunea Predeal,strada Poiana
Doamnei,nr.2,jud
Prahova.Această proprietate imobiliară este constituită din teren
intravilan cu suprafață de 825
mp și construcție hotel cu o suprafață construită de aprox. 1733 mp.
Terenul are numărul cadastral 134 și este înscris în CF nr. 201/N a
Loc.Predeal.
Scurtă descriere a proprietății.
Imobilul subiect este amplasat semicentral în localitate,la aproximativ
200 m de pârtia de
ski Clăbucet.
Proprietatea este compusă din :
- teren În suprafata de 825 mp
- constructie hotel S+P+3E+M cu o suprafață construită de aprox. 288
mp
Construcția Hotel
S+P+3E+M este o construcție dată în folosință aprox. în 2015. Este
construită pe
fundație din beton armat cu structura din cadre beton armat și
inchiderile din caramidă.
Acoperișul este tip șarpantă învelit cu plăci bituminoase. Finisajele
sunt superioare.
Hotelul este clasificat la 4 stele cu o capacitate de cazare de 22
camere. Suplimentar oferă
servicii de alimentație publică și organizare evenimente de tip
conferințe, teambuilding-uri etc.
Instalațiile sunt complete și functionale. Utilitățile sunt: apa,
canalizare, gaze, curent electric.
Dotări: centrală termică la subsol.
48
Ipoteze și condiții limitative
La baza evaluării stau o serie de ipoteze și condiții limitative, după
cum urmează:
-Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de
proprietate) se bazează
exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către
proprietar/destinatar şi au fost
prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare.
-Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent
al proprietăţii;
-Se presupune că toate licenţele, autorizaţiile şi acordurile de
funcţionare precum şi orice alte
cerinţe legale necesare funcţionării au fost sau pot fi obţinute şi
reînnoite pentru orice utilizare
considerată pentru evaluare în acest raport;
-Se consideră că dezvoltarea constructiei subiect s-a făcut în
concordanţă cu proiectul care a stat
la baza avizelor specifice, iar calitatea lucrărilor este în concordanţă
cu normativele in vigoare,
urmărită fiind de organismele autorizate in acest sens;
- Se presupune că proprietatea imobiliară se conformează tuturor
reglementărilor și restricțiilor
urbanistice și de exploatare/utilizare, în afara cazului în care a fost
identificată o non-
conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport ;
-Nu am făcut nici o măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile
proprietăţii au fost preluate din
documentele disponibile.
Data estimării valorii
La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul
prețurilor corespunzătoare
perioadei martie-aprilie 2020, dată la care se consideră valabile
ipotezele luate în considerare și
valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna
aprilie 2020. Data evaluării
este 11.04.202020.
Moneda raportului
Opinia finală a evaluării este prezentată în lei și EURO. Cursul de
schimb utilizat pentru
transpunerea în valută este 4.762 RON/1EUR cursul mediu la data
evaluării.
49
Sursele de informații
Informațiile utilizate au fost:
⇒ Situația juridică a proprietății imobiliare;
⇒ Schițele și suprafețele proprietății;
⇒ Istoricul amplasamentului și utilizarea actuală ;
⇒ Informații de la proprietar;
⇒ Posibilități de delimitare fizică și funcționare independentă atât ca
suprafețe cât ăi ca utilități;
⇒ Informații privind piața imobiliară locală (vânzări etc.) ;
⇒ Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate.
Sursele de informații au fost:
⇒ Proprietarul, pentru situația juridică, suprafețe, istoric, utilizare,
delimitare fizică legate de
proprietatea imobiliară evaluată, care este responsabil exclusiv
pentru veridicitatea informațiilor
furnizate;
⇒ Agenți imobiliari, surse publice de informare imobiliară (site-uri
internet, presă, cataloage etc)
care își desfășoară activitatea pe piața locală.
3.1.PREZENTAREA DATELOR
Obiectul acestei evaluări îl constituie proprietatea imobiliară
reprezentată de Hotelul
Orizont 4* localizat în stațiunea Predeal,strada Poiana
Doamnei,nr.2,jud.Prahova,proprietate
constituită din teren intravilan cu suprafață de 825 mp și construcție
hotel cu o suprafață
construită de aprox. 1733 mp.
3.1.1.Construcția Hotel –
50
S+P+3E+M este o construcție dată în folosință aprox. în 2015. Este
construită pe fundație
din beton armat cu structura din cadre beton armat și inchiderile din
caramidă. Acoperișul este
tip șarpantă învelit cu plăci bituminoase.
Finisajele sunt superioare:
- fațada – tencuială , tâmplărie aluminiu cu geam termopan;
- pardoseli
* Camere cazare și coridor – mochete peste pardoseală;
* Holuri principale de acces, restaurant, bucatarie, recepție – gresie;
-Pereți interiori
* Bucătărie și grupuri sanitare – faianță;
*Spatii publice si camere de cazare – zugraveli lavabile;
- Tâmplarie interioară
* Uși de lemn la camere;
* Uși de aluminiu la spații publice.
Obiectele sanitare și corpurile electrice sunt în stare bună.
Hotelul este clasificat la 4 stele cu o capacitate de cazare de 22
camere. Oferă cazare în:
Tip spațiu Nr.spații Nr. locuri
Apartamente 3 6
Camere duble 18 36
Camere matrimoniale 1 2
22 44
Suplimentar oferă servicii de alimentație publică și organizare
evenimente de tip
conferințe, teambuilding-uri etc.

Subsol – restaurant mic dejun(30 locuri), saună, centrala termică,

spălătorie, bucătărie
Parter – receptie cu lobby, restaurant 70 locuri
Etajul 1 – 6 camere double, un apartament
Etajul 2 - 6 camere double, un apartament
Etajul 3 - 6 camere double, un apartament
Etajul 4(mansardă) – 1 camere matrimoniale, sala conferință.
In curtea imobilului sunt amenajate 15 locuri de parcare.
Instalațiile sunt complete și funcționale.
Utilitățile sunt: apă, canalizare, gaze, curent electric.
Dotări: centrală termică la subsol.
3.1.2.Analiza pieței imobiliare
Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care
intră în contact în
scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață
schimbă drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de
piețele bunurilor sau
serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar
amplasamentul său este fix. Piețele
imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de vânzători și cumpărători
care acționează este
relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o
putere mare de cumpărare,
ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor,
schimbarea nivelului
salariilor, numărul de locuri de muncă precum și să fie influențate de
tipul de finanțare oferit,
volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată,
dobânzile, etc..
• BUGET/BUDGET

Buget total estimat/Total estimated budget (RON/EUR):

Vpiață_costuri = 866.000 EURO

=4.123.892 RON
• MATURITATEA IDEII/MATURITY OF THE PROJECT IDEA

Etape deja parcurse pentru dezvoltarea ideii/Steps already

taken for idea development:
(menționați rezultate de cercetare atinse, studii elaborate, ca de
ex. studii de fezabilitate, studii de piață, planuri de comercializare,
mention existing research results, existing studies, like feasibility
studies, market studies, commercialisation plans, etc.)
Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se deduce
uzura fizică
și/sau deprecierea funcțională după caz.
S-au utilizat informațiile despre clădire prezentate în documente, prezentate
de proprietar,
precum și informațiile culese de evaluator cu ocazia inspecției și analizei
construcției.
S-a utilizat costul de înlocuire. Pentru estimarea costului de înlocuire s-au
utilizat
materialele consacrate în acest sens, respectiv, Indicii de actualizare aferenți
2018-2019,
Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor
elementelor și
construcțiilor de locuințe, MatrixRom București, Decembrie 2015 și Catalog
1964 - Evaluarea
rapidă a construcțiilor – Cataloagele de reevaluare. Sursele de cost
precizate au permis aplicarea
metodei costurilor segregate și metoda comparațiilor unitare.
Selectarea sursei de cost finale a fost facută pe baza recomandărilor
profesionale ale
asociației; totodată, această sursă evidențiază în detaliu elementele de
construcție, finisajele și
dotarile și reflectă cel mai ridicat grad de similitudine cu subiectul analizat.
S-a estimat deprecierea fizică pe baza Anexei 2 a GEV 500. Nu a fost
identificată
depreciere fizică accidentală. Nu a fost identificată depreciere funcțională.
Abordarea prin venit. Nu a fost aplicată abordarea prin venit deoarece
proprietatea
subiect nu se poate încadra în condițiile precizate în articolului 23 din
standarde.
Abordarea prin piață. Nu a fost aplicată abordarea prin piață deoarece
proprietatea
subiect nu se poate încadra în condițiile precizate în articolului 27 din
standarde.
BIBLIOGRAFIE
1. Abordarea prin cost a activelor corporale. Bucureşti: IROVAL, 2012.
2. Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.41-
43
3.Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, p.91
4.Sursa CIB: Costuri de reconstrucție – costuri de înlocuire_Cladiri
industriale, comerciale și
agricole. Construcții speciale. Editura Iroval Bucuresti 2010. Autor Corneliu
Schiopu
5.IVSC, Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, editura ANEVAR,
2011;
6.Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura
ANEVAR, 2012;
7.Ordinul MFP nr. 3055/2009 pentru aprobarea reglementărilor contabile
conforme cu
directivele europene. Monitorul Oficial al României nr. 766 bis, din
10.11.2009;
8. Noul Cod Civil Român din 17.07.2009. Republicat în Monitorul Oficial al
României, Partea I,
nr. 505, din 15.07.2011.
9.Bazele evaluării,Iroval București 2012
10.Evaluarea proprietății imobiliare,Ed.a 13-a,editată de Appraisal Institute-
SUA,2008,traducere
in limba română -2011
11.Aplicații cu evaluarea terenului,Sorin Stan-IROVAL Bucuresti-2010
12.Evaluarea proprietății imobiliare-Aplicații,Sorin Stan-IROVAL Bucuresti-
2012
13.Inspecția proprietăților în scopul evaluării,Corneliu Schiopu-IROVAL
București-200814. Ghid practic de evaluare imobiliara” aparuta la Editura
Tribuna Economica, Bucuresti, 200615 „Ghid practic de evaluare” aparuta la
Editura IROVAL, Bucuresti, 2003,. 16.
http://www.creeaza.com/referate/management/Evaluarea-terenurilor-si-
const613.php
68
17.https://se-ag.spiruharet.ro/images/secretariat/sec-seag/2017/
Tema_4_Abordarea_prin_cost_in_evaluarea_terenului_si_cladirilor.pdf
18.https://docgo.net/detail-doc.html?utm_source=75793930-evaluarea-
bunurilor-imobile-teoriei-practica-pdf
19. Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor
elementelor și
construcțiilor de locuințe, MatrixRom București, Decembrie 2015
20. Catalog 1964 - Evaluarea rapidă a construcțiilor – Cataloagele de
reevaluare.