Suport de Curs Administrator Imobile

Proiect cofinanţat din Fondul Social European prin Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor
Umane 2007 – 2013

Investeşte în oameni!
Investeşte în oameni !
FONDUL SOCIAL EUROPEAN
Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 – 2013
Axa prioritară 2 „Corelarea învăţării pe tot parcursul vieţii cu piaţa muncii”
Domeniul major de intervenţie 2.3 „Acces şi participare la formare profesională continuă”
Titlul proiectului: „Calificarea - temelie pentru dezvoltarea pietei muncii”
Numărul de identificare al contractului: POSDRU/164/2.3/S/142178
SUPORT DE CURS
ADMINISTRATOR IMOBILE
CAPITOLUL I
PREGATIREA JURIDICA A ADMINISTRATORULUI DE BLOC
PREGATIREA JURIDICA A UNUI ADMINISTRATOR DE BLOC, PRESUPUNE

CUNOASTEREA URMATOARELOR ASPECTE:
 ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI;
 ATRIBUTII ALE ALESILOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI;
 DESPRE CONTRACTE;
 RASPUNDERI SI SANCTIUNI;
 PROCEDURI JURIDICE. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTE;
 VERIFICAREA SI CONTROLUL LEGALITATII.
ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
1. DESPRE PROPRIETATE
Proprietatea reprezintă o relație între oameni, un contract social, cu privire la bunurile materiale,
spirituale și de altă natură existente în societate sau obținute prin activitatea economică. Această
relație relevă exercitarea unuia, mai multora sau a tuturor atributelor proprietății: dreptul de
posesiune, dreptul de utilizare, dreptul de dispoziție și dreptul de uzufruct.
Proprietarul se bucură de un bun care îi aparține în mod exclusiv și absolut, însă în limitele
prevazute de lege:
- dreptul de posesiune relevă dreptul de a avea sau deține bunurile care constituie obiectul
proprietății sau, altfel spus, prerogativa proprietarului de a stăpâni în fapt direct și nemijlocit bunul
respectiv;
- dreptul de folosință sau utilizare asigură proprietarului dreptul de folosire a bunului aflat în
proprietatea sa, asa cum crede el că este mai bine pentru a-și realiza interesul;
- dreptul de dispoziție conferă proprietarului puterea de a înstrăina bunul ce-i aparține, de a constitui
asupra acestuia anumite drepturi în favoarea altei persoane etc.;
- dreptul de uzufruct este dreptul proprietarului de a-și însuși și utiliza rodul unui bun, venitul unei
moșteniri, dobânda unui împrumut etc.).
1
Umane 2007 – 2013
Obiectul proprietății îl constituie bunurile, ceea ce este comun vieții economico-sociale.

Subiectul proprietății îl formează agenții vieții economice. Astfel de subiecți sunt indivizii ca
persoane fizice, familia, sociogrupurile și organizațiile (naționale și internaționale).
Dacă avem în vedere cine sunt subiecții proprietății și ce au ei comun și/sau specific în
exercitarea drepturilor de proprietate distingem:
a) proprietatea privată sau particulară, ai cărei proprietari pot fi persoane fizice și/sau
juridice;
b) proprietatea publică, al cărei proprietar este statul sau sunt unitățile administrațiilor
publice centrale și locale din structura sa. Obiectul acestei proprietăți îl formează bunurile care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
După regimul juridic al bunurilor care o compun, această proprietate poate constitui
domeniul public al statului sau domeniul privat al statului, ambele putând fi de interes național
și/sau local.
Bunurile care formează domeniul public se caracterizează prin faptul că sunt inalienabile (nu
pot fi înstrăinate) și imprescriptibile (nu pot fi urmărite silit sau grevate de diferite obligații –
pentru a fi sechestrate, preluate spre despăgubire etc)
Celelalte bunuri proprietate publică ce nu aparțin domeniului public țin de domeniul privat
și se referă la bunurile care au încetat să mai aparțină domeniului public, imobilele care nu sunt
destinate utilității publice, donațiile primite etc. Bunurile din această categorie pot fi concesionate,
închiriate, înstrăinate etc. și cad sub incidența celor patru componente fundamentale ale dreptului
de proprietate. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot
fi trecute în domeniul public în funcție de interesul public pe care îl prezintă.
2. INFIINTAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din
cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari.
Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, potrivit art. 5
alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, va conţine, în mod
obligatoriu, următoarele: numele şi prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria
şi numărul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere
şi semnătura.
2
Umane 2007 – 2013
În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de
proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate
comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
Asociaţiile de proprietari la nivel de scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin
hotărâre a adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă
a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari
şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor
coproprietarilor.
Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte
asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară sau tronson, cu privire la posibilitatea
defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune, precum şi la modalitatea
acestei defalcări/repartizări. Dacă este necesar, se solicită avizul furnizorilor de servicii implicaţi cu
privire la posibilităţile tehnice de furnizare independentă a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări,
precum şi pentru realizarea branşamentelor.
Anterior adunării generale de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se
pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea
asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, vor hotărî şi cu privire la persoana fizică
sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de
finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se
consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea generală de constituire
proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
Acordul privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari se obţine cu votul a cel puţin jumătate
plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.
Dacă nu este întrunit cvorumul prevăzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nouă
convocare va avea loc, după cel puţin 5 zile de la data primei convocări. În cazul în care nici la a
doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua convocări. După a treia convocare a
adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării
voinţei de asociere, consemnată în tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, a cel puţin
jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
3. STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI. ACORDUL
3
Umane 2007 – 2013
În adunarea generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de

proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloacele materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura
veniturilor şi a cheltuielilor;
d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările,
cazurile de urgenţă în care se permite accesul în apartament sau în spaţiul său al unui delegat al
asociaţiei.
i) posibilitatea asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se
va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele
asociaţiei.
Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-
un proces-verbal al adunării generale de constituire, întocmit în două exemplare originale, semnate
de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul.
Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul
proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, în termen
de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituir.
În cazul în care un proprietar se află în imposibilitatea de a semna, se va consemna că
acesta şi-a dat consimţământul şi se va face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.
Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu
statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se
înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.
Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza Legii nr. 230/2007.
Acordul de asociere trebuie să conţină:
- adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
- numele şi prenumele tuturor proprietarilor;
- descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje,
numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;
- enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
4
Umane 2007 – 2013
Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-

delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei
circumscripţie teritorială se află clădirea.
Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.
Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă
cu citarea părţilor.
4. IMPORTANTA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
- Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricărei instituții publice de stat sau
private;
- Scutire de impozit pe veniturile obținute de asociație din închirieri ale spatiilor comune, din
activități economice de orice natura etc., in condițiile legii;
- Scutire la plata T.V.A. pentru activitățile desfășurate de asociația de proprietari;
- Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva restanțierilor;
- Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru acțiunile in instanța împotriva furnizorilor de
servicii publice privind respectarea drepturilor consumatorilor;
- Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restanțierilor, la judecătorie, astfel
încât la data vânzării apartamentelor/spatiilor aceasta operațiune sa nu se poată face decât după
achitarea datoriilor către asociație;
- Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilități;
- Aplicarea unui sistem propriu de penalizări, aducător de venituri, compensatoare pierderilor,
pentru asociație;
- Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";
Obținerea de credite avantajoase, cu dobânda subvenționata, pentru lucrări de reabilitare,
consolidare, modernizare;
- Obținere de finanțări nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociației de proprietari;
- Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
- Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activități practice sau cu răspundere in
cadrul asociației;
- Posibilitatea inițierii de către proprietari a unor afaceri in numele asociației de proprietari;
- Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultăți financiare;
- Posibilitatea contorizării individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
- Posibilitatea asociației de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite
locale, activități aducătoare de venituri;
- Posibilitatea concesionarii/închirierii spatiilor verzi din jurul clădirii.
5
Umane 2007 – 2013
5. OBIECTUL DE ACTIVITATE SI SCOPUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare
normala atât a locuintelor, aflate în proprietate exclusiva, cât si a spatiilor, constructiilor si
instalatiilor, aflate în proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului.
În scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele
atributii principale:
a) încheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si îsi asuma obligatii în nume propriu
si în numele proprietarilor;
b) angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii comune indivize si
personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;
c) reglementeaza folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea proprietatii
comune;
d) adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura
calcularea si încasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari;
impune penalizari pentru întârzierea la plata cotelor de întretinere;
e) adopta hotarari sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f) initiaza si apara în procese, în nume propriu si/sau al asociatilor, interesele comune legate de
cladire;
g) exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul
asociatilor.
Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate asociatia de
proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/sau din
afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi
angajat prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, conform
celor ce se stabilesc prin negociere.
6. DREPTURILE SI OBLIGATIILE PROPRIETARILOR

Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la
adunarea generală a proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în
structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales,
persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu;
Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la
cerere, la orice document al acesteia;
Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor
6
Umane 2007 – 2013
constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi
individuale;
Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi
acceptul din partea asociaţiei de proprietari;
Zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă
a clădirii şi din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii
apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată
de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi
proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai
prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei de
modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.
Veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste
venituri alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu
privire la proprietatea comună şi nu se plătesc proprietarilor.
Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate
încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari
din condominiu.
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în
spaţiul său al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să
se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul
apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.
Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru
reabilitarea termică şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura
intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.
În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru
consolidare, cu sprijinul autorităţii publice locale sau centrale.
Dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în
numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori
spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoană are obligaţia să repare stricăciunile ori să
plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
În cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu
bună-ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi
proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita
instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum şi plata daunelor.
7
Umane 2007 – 2013
În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de

coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea
asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a
administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu
ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii
sunt nule de drept.
În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se
poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către
cumpărător.
7. STRUCTURA ORGANIZATORICA A ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
Adunarea generala
Asociatia de proprietari adopta hotariri in adunarea generala, care se tine obligatoriu cel
putin o data pe an, de regula, in primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti
membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.
Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata
oricind de catre comitetul executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin
20% din cotele de proprietate.
Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei
de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta sa aiba loc.
Asociatia de proprietari poate adopta hotariri, daca majoritatea membrilor sunt prezenti
personal sau prin reprezentant. daca nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si
reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari
au fost convocati, hotaririle pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. dovada
convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si
convocatorul semnat de acestia.
Comitetul executiv
8
Umane 2007 – 2013
Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea condominiului

poate fi delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul executive al acesteia.
Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si
functionalitatea condominiului, cu exceptia atributiilor rezervate exclusive acestora.
Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. numarul membrilor ce
formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala a asociatiei de proprietari, dar
va fi un numar impar si nu mai mic de 3.
Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat in persoana
celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv.
Comitetul executiv va alege vicepresedintele si secretarul, care sunt membri ai comitetului
executiv.
Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv.
Presedintele
Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele este
inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile, in cazul absentei acestuia sau cind se afla
in imposibilitatea de a-i indeplini atributiile.
Comisia de cenzori
Adunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de proprietari
o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va concilia asociatia in ceea
ce priveste problemele financiare si statutare.
Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si durata
mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba
cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre
membrii sai un presedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin
revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.
Comisia de cenzori
Adunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de proprietari
o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va concilia asociatia in ceea
ce priveste problemele financiare si statutare.
Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si durata
mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.
9
Umane 2007 – 2013
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba
cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre
membrii sai un presedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin
revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.
8. DIVIZAREA SI DIZOLVAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Asociatia de proprietari se poate diviza luand fiinta astfel mai multe asociatii de proprietary, pe
scari sau pe tronsoane, daca proprietatea comuna se poate delimita, cu acordul membrilor asociatiei
de proprietari consemnat in cadrul unei adunari generale sau pe baza de table nominal.
Prin divizare, asociatia de proprietari din care are loc separarea isi va reface acordul de asociere
si isi va schimba denumirea si codul de inregistrare fiscala. Aceste modificari vor fi communicate
Judecatoriei teritoriale care a acordat personalitate juridical asociatiei.
Totodata mai multe asociatii de proprietari, infiintate pe fiecare scara sau tronson, pot fuziona
si infiinta o asociatie de proprietary constituita la nivelul intregului condominiu.
Asociatia de proprietari va intra in procedura si formalitatile de dizolvare in momentul in care
numarul proprietarilor scade sub 3, sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentantilor
acestora in conditii de maxima urgenta cand situatia sau starea cladirii o impune.
Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:
- cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;
- prin hotararea adunarii generalecu votul a 80% din numarul membrilor asociati;
- cand are loc integrarea imobilului intr-o alta asociatie de proprietari, prin fuziune.
In momentul lichidarii, mijloacele material si banesti ale asocialtiei, respective veniturile
provenite din preluarea sau lichidarea bunurilor asociatiei, vor fi distribuite proprietarilor
proportional cu cotele- parti indivize din proprietatea comuna in baza unui process – verbal. Fata
de terti, lichidarea asociatiei produce efecte dupa trecerea a 30 de zile de la inceperea formalitatilor
de dizolvare.
9. PERSOANELE ANGAJATE DE ASOCIATIA DE PROPRIETARI

Asociatia de proprietari poate incheia un contract de munca, fie un contract/conventie de
prestari servicii cu persoane fizice sau contract de administrare cu persoane juridice specializate in
vederea asigurarii activitatii de administrare.
Pentru celelalte activitati: contabil, casier, personal pentru intretinerea curateniei in imobil si
pentru intretinerea si repararea instalatiilor si elementelor proprietatii comune, instalator, fochist,
10
Umane 2007 – 2013
etc, se pot incheia contracte de munca sau conventii civile cu persone fizice sau contracte de
prestari servicii cu persoane juridice.
Cf. art 35 din Legea 230/2007, administrarea cladirii se asigura de catre un administrator,
persoana fizica atestata, ori de o persoana juridica specializata si autorizata, cu care se incheie un
contract de adminstrare.
Daca dintre membri asociatiei de proprietari nu se poate allege un censor, atunci adunarea
generala mandateaza comitetul executive pentru angajarea unui censor din afara asociatiei de
proprietari, persoana fizica sau juridica de specialitate, pe baza unui contract sau conventie civila de
prestari servicii.
10. REGISTRELE DE PROCESE – VERBALE ALE ASOCIATIE DE PROPRIETARI

Exceptand registrele pentru tinerea evidentelor contabile (registrul de casa, jurnal, inventar, de
evidenta a fondului de rulment, a fondului de reparatii, s.a), asociatiile de proprietari trebuie sa tina
urmatoarele registre:
- Registrul de procese verbale ale Adunarii Generale;
- Registrul de decizii ale Comitetului Executiv;
- Rapoarte ale Comisiei de Cenzori.
11. ATRIBUTII ALE ORGANELOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

ATRIBUTIILE ADUNARII GENERALE:
Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a)alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b)adopta, modifica sau revoca hotarari;
c)adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;
d)mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru
angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a
altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin
votul proprietarilor asociati.
Pentru lucrari majore, cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea,
reabilitatea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in numele
proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare
conform prevederilor legale.
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, acosiatia de proprietari, in numele
proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurare
11
Umane 2007 – 2013
Relatia asociatiei de proprietari cu furnizorii de utilitati:

Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in
special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau
de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile
si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte,
proprietarului.
Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va
actiona impotriva proprietarilor restantieri.
Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor
catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea
COMITETUL EXECUTIV
Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele
atributii:
a)duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a
statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b)emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor
adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere,
precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;
Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al
eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum
si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este
asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea
generala a proprietarilor.
c)intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor
generale;
d)reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii
comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;
e)intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;
12
Umane 2007 – 2013
Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti, sau elemente de constructive
ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, stalpi, scari interioare, etc, se vor putea face
numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectati, dupa caz pe
baza unui PT, intocmit de institutii specializate si verificat de un expert autorizat.
f)supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod
special situatia incasarilor si platilor lunare;
g)pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeaza si demite, incheie si reziliaza
contracte;
h)isi asuma obligatii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de
proprietari, privind interesele legate de cladire;
Comitetul executive avizeaza, cu acceptul proprietarilor direct afectati, schimbarea destinatiei
locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
i)initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j)stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate
pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;
Penalitatile de intarziere nu pot fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de intarziere si se vor
aplica la cota de contributie lunara numai dupa trecerea a 30 de zile de la expirarea termenului
stabilit pentru plata, care este de maximum 20 de zile calendaristice de la data afisarii listei de plata.
k)avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
l)asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
m)asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;
n)gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;
o)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.
PRESEDINTELE ASOCIATIEI DE PROPRIETARI
13
Umane 2007 – 2013
Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma

obligatii in numele acesteia.
El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de
asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in
procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor.
Presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor adunarii
generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor
comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii
generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si
deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.
Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe
baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii
bugetului anual de venituri si cheltuieli.
Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a
proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat
COMISIA DE CENZORI
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele
atributii:
a)verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si
regulamentelor;
b)verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
c)verifica gestiunea financiar-contabila;
d)cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale
si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
14
Umane 2007 – 2013
Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract
de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de
venituri si cheltuieli.
Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari
raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate
proprietarilor in mod deliberat.
ADMINISTRATORUL
Administratorul nu face parte din structura organizatorica a asociatiei de proprietari.
Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de
contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru
functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari
ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract..
Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform
celor stabilite prin negociere directa.
Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al
asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de
lege si trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.
Administratorul asociatie de proprietari:
a) poate fi desemnat dintre mebrii asociatie de proprietari sau dintre alte persoane cu
cunostinte profesionale ori cu experienta necesara in domeniu;
b) poate fi angajat in functia de contabil daca indeplineste conditiile prevazute de statut si
normele metodologice;
c) poate fi angajat cu contract individual de munca, cat si cu conventie civila de prestari
servicii, in functiei de volumul de activitate al asociatiei de proprietari.
15
Umane 2007 – 2013
Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al

eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum
si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este
asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea
generala a proprietarilor.
De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor
asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului
de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.
Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:
a) Asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari
- gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;
- intocmirea listelor lunare de plata;
- efectuarea platilor catre furnizorii de servicii ai asociatiei de proprietari;
- sesizarea comitetului executive in vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de
recuperare a restantelor, cu penalitatile aferente;
- intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari;
- controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor de bloc sau al
contoarelor individuale;
- verificarea incheierii contrectelor intre persoanele juridice, member ale asociatiei de
proprietari, si furnizorii de servicii.
b) Asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari
- urmarirea comportarii in timp a constructiei;
- raspunde fata de functionarea si integritatea elementelor proprietatii comune;
- procurarea mijloacelor material necesare pentru intretinerea si reparatiile curente ale
elementelor proprietatii comune;
16
Umane 2007 – 2013
- urmarirea realizarii ocntractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparatii, inchirierea
unor spatii sau elemente din proprietatea comuna;
- controlul personalului angajat de catre asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si
evacuarea gunoiului menajer si a altor activitati;
- asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu.
Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de
executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al
asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii
lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.
Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor
aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot incheia polite de asigurare de raspundere civila
profesionala.
Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile cu privire la frauda,
inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de
administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala.
PROCEDURI JURIDICE
1. PRIVILEGIUL IMOBILIAR
Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuit,
sunt obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada la zi a cotelor de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari, In acest sens, notarii publici sunt obligati sa nu autentifice
actele de instrainare fara o adeverinta eliberata de catre asociatia de proprietary, in original sub
17
Umane 2007 – 2013
semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si

prenumelui acestora si stampila asociatiei de proprietari.
Aceste prevederi au fost introduce pentru a elimina posibilitatea rau platnicilor de a-si instraina
apartamentele proprietate personala, neinstiintand comparatorul ca pentru apartamentul care face
obiectul contractului de vanzare – cumparare nu au fost achitate datoriile catre asociatia de
proprietari. Un apartament, poate fi instrainat totusi in aceasta situatie, cu conditia ca in contractual
de vanzare – cumparare sa fie prevazuta o clauza de preluare a datoriilor de catre comparator.
De cele mai multe ori, rau- platnici ajung in situatia de a-si pierde apartamentele prin executare
silita la cererea unui creditor. Se instituie astfel, privilegiul imobiliar al asociatiei de proprietari
printr-o actiune la judecatoria de teritoriu, si anume prioritatea asupra bunurilor mobile si imobile
ale restantierilor, pana la stingerea datoriei.
Privilegiul se inscrie la cererea scrisa a presedintelui asociatiei de proprietari. Cererea purtand
stampila asociatiei, se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carei
circumscriptie este situate imobilul, si va cuprinde: numele si domiciliul solicitantului, numele si
domiciliul debitorului – restantier proprietar, suma datorata, adresa imobilului asupra caruia se va
inscrie privilegiul.
Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai la data indeplinirii formalitatilor de
publicitate imobiliara.
Privilegiul se radiaza:
- la cererea presedintelui sau a altei persoane imputernicite;
-la cererea proprietarului in baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia de proprietary
confirma plata sumei restante.
2. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTE
18
Umane 2007 – 2013
Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face
vinovat de neplata cotelor de contrubutie la cheltuielile asociatiei de proprietari, mai mult de 90 de
zile de la termenul stabilit (maxim 20 de zile de la data afisarii listei de plata).
Actiune asociatiei de proprietari este scutita de plata taxei de timbru.
Institutiile administratiei publice locale ori central care detin in proprietate apartamente sau
spatii cu alta destinatoe decat cea de locuinta, are aceleasi drepturi si obligatii ca orice alt proprietar
din condominium, si au obligatia sa desemneze persoane care sa colaboreze cu asociatia de
proprietari. Prin urmare, asociatia de proprietari se poate indrepta impotriva institutiei respective in
cazul recuperarii de restante.
Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul de servicii va
actiona impotriva restantierilor. Intermediarea din partea asociatiei de proprietari conta in :
repartizarea facturilor catre proprietari prin lista lunara de plata, incasarea si plata sumelor
reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.
De retinut este ca asociatia de proprietari trebuie sa actioneze in instanta restantierii in termen
de trei ani de la neplata datoriilor, deoarece, dupa acest termen datoriile se prescriu, caz in care
asociatia de proprietari va trebui sa suporte consecintele legii.
3. EXECUTAREA SILITA
Obligatia de plata a restantierilor catre asociatia de proprietari, stabilita in sarcina proprietarului
restantier, prin hotarare judecatoreasca se va adduce la indeplinire de buna voie de catre debitor.
Daca proprietarul rau-platnic nu intelege sa o faca de buna voie, aceasta obligatie se va aduce la
indeplinire prin executare silita.
Asociatia de proprietari se va adresa unui birou de executori judecatoresti cu solicitarea de a
initia executarea silita prin poprirea prin salariu la locul de muncaori pensia proprietarului, ori daca
acesta este titularul unor conturi, asupra acestor sume.
19
Umane 2007 – 2013
Executarea silita a bunurilor immobile se realizeaza prin vinderea la licitatie publica a

apartamentului aflat in proprietatea debitorului, urmand ca asociatia de proprietari sa-si recuperee
creanta din pretul vanzarii.
bunurilor mobile aflate in proprietatea debitorului, care nu doreste, nici dup ace a fost somat de
catre executorul judecatoresc , a achite de buna voie datoriile catre asociatia de proprietari.
DESPRE CONTRACTE
1. TEORIA GENERALA A CONTRACTELOR

Contractul este acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, care da
nastere, modifica sau stinge drepturi si obligatii.
In activitatea sa, asociatoa de proprietari poate incheia diverse contracte, respective pentru
furnizarea utilitatilor, efectuarea de reparatii , contracte de vanzare – cumparare, contracte de
inchiriere a spatiilor aflate in proprietate comuna.
Obiectul contractului trebuie sa fie clar precizat in cuprinsul sau, tocmai pentri a se evita
litigiile ulterioare incheierii acestuia, legate de interpretarea prestatiei la care s-au obligat partile.
Orice contract se incheie in forma scrisa, la fel, si orice modificare intervenita prin acordul
partilor, in timpul executarii acestuia.
“Contractul este legea partilor”. Daca una dintre parti nu isi executa obligatia asumata, cealalta
oarte, in functie de obiectul contractului, poate solicita instantei judecatoresti sa dispune:
- obligarea partii in culpa sa execute silit obligatia contractuala;
- desfiintarea contractului (rezilierea sau rezolutiunea contractului);
- despagubiri, in cazul in care neexecutarea contractukui a produs prejudicii.
2. TIPURI DE CONTRACTE
20
Umane 2007 – 2013
Principalele contracte incheiate cu asociatia de proprietari sunt:

-contracte de furnizare a utilitatilor;
- contracte de prestari servicii, contracte de munca, contracte de inchiriere a spatiilor commune
sau a suprafetelor de expunere (panouri, reclame luminoase, contracte de colaborare, contracte de
asistenta juridica.
CONTRACTE DE FURNIZAREA a utilitatilor se poate incheia intre asociatia de proprietari
si furnizorul de utilitati si nu in mod individual intre furnizor si fiecare proprietar de apartament cu
destinatia de locuinta. Astfel ca neplata cotelor de intretinere de catre unii pri=oprietari, nu
afecteaza doar proprietarii restantieri ci pe toti proprietarii din imobilul de locuinte, fapt pentru care
in cazul neplatii facturilor, furnizorii pot inceta furnizarea utilitatilor pentru intreaga asociatie de
proprietari.
Avantaje ale incherii unor contracte direct intre furnizorii de utilitati si proprietarii de
apartamente cu destinatie de locuinta:
- pentru furnizori: nu vor mai exista reclamatii privind incarcarea facturii, debransarea rau
platnicului putandu-se efectua oricand;
- pentru proprietari:nu mai suporta riscul opririi furnizarii utilitatilor datorate neplatii facturii de
catre ceilalti proprietari, nu mai platesc pierderile din reteaua de furnizare.
CONTRACTE DE INCHIRIERE
Pentru incheierea unor contracte de inchiriere a unor suprafete de expunere pe zidurile
imobilului, in scopul amplasarii de reclame, va trebui ca asociatia sa obtina acordurile si
autorizatiile prevazute de lege, in caz contrar asociatia va fi sanctionata contraventional.
CONTRACTE DE PRESTARI SERVICII

Pentru efectuarea de reparatii la partile commune ale imobilului, lycrari de termoizolatie la
terasa blocului, zugraveli, inlocuiri de conducte, reparatiile instalatiile cu care a fost dotat imobilul,
asociatia de proprietari va trebui s aincheie contracte de prestari servicii.
21
Umane 2007 – 2013
CONTRACTE DE ASISTENTA JURIDICA

Interesele asociatiei de proprietari in fata instantelor judecatoresti, autoritailor administratiei
publice sau a altor persoane juridice, pot fi aparate de un avocat in baza unui contract de asistenta
juridica prin care se vor infiinta limitele imputernicirii.
3. CONTRACTUL DE MUNCA. LEGISLATIA MUNCII

Incadrarea in munca a unei persoane se realizeaza potrivit Codului Muncii (Legea nr.
53/24.01.2003, publicata in M.O. nr. 72/5.02.2003) cu modificarile si completarile ulterioare, numai
prin incheierea unui contract individual de munca, in temeiul caruia, o persoana fizica – denumita
salariat – se obliga sa presteze munca pentru si sub autoritatea unui angajator, persoana fizica sau
juridical, in schimbul unu salariu.
Astfel, o asociatie de proprietari poate incheia pentru angajatii sai (administrator, contabil
casier, ingrijitor), in baza Codului Muncii, un contract individual de munca cu norma intreaga sau
un contract individual de munca cu timp partial.
Durata de lucru a unui salariat angajat cu contract individual de munca cu timp partial, este
inferioara celei a unui salariat cu norma intreaga, acesta din urma desfasurand un timp de munca de
8 ore pe zi, 40 de ore pe sapatamana. Salariul minim se acorda proportional cu timpul efectiv lucrat.
Contractele individuale de munca se inregistreaza in Revisal. Angajatorul trebuie sa aiba un
registru in care sa inregistreze contractele de munca. Numerele interne ale contractelor de munca
trebuie sa fie unice, indiferent daca o persoana a mai fost anagajata anterior sau are doua contracte
la acelasi angajator.
Transmiterea REVISAL la I.T.M. se face cel tarziu in zia lucratoare anterioara inceperii
activitatii de catre salariat. Termenele de transmitere a Revisal-ului la I.T.M. sunt urmatoarele:
- cel tarziu in ziua lucratoare anterioara inceperii activitatii de catre salariat;
22
Umane 2007 – 2013
- la data incetarii contractului individual de munca al salariatului;

- modificarile intervenite pe parcusul executarii contractelor individuale de munca se transmit
in termen de 5 zile de la data la care au intervenit aceste modificari.
Constituie contraventii urmatoarele fapte savarsite de angajatori, persoane fizice sau juridice:
a) neinfiintarea registrului si/sau netransmiterea acestuia in forma electronica la ITC in
termenele si forma prevazute;
b) refuzul de a pune la dispozitia ITC registrul in forma electronica , precum si dosarul personal
al salariatilor;
c) necompletarea registrului in conformitate cu prevederile legale;
d) neinregistrarea contractelor individuale de munca in registru, anterior inceperii activitatii;
e) completarea registrului cu date eronate;
Suspendarea contractelor individuale de munca nu se operaza in Revisai pentru ca H.G.

nr.161/2006 nu prevede acest lucru.
Contractele de munca se pot incheia numai pe perioada nedeterminata, cu exceptia unor cazuri
prevazute in mod expres si limitativ de Codul muncii sau de alte legi cu caracter special. Intrucat
aceste cazuri nu sunt compatibile, in principiu, cu activitatea de administrare a unei asociatii de
proprietari, regula in acest domeniu o constituie contractul individual de munca pe perioada
nedeterminata, care poate fi insa cu timp partial de munca.
In cazul in care se incheie un contract de munca pe timp partial, acesta trebuie sa cuprinda
obligatoriu:
- durata muncii si repartizarea programului de lucru;
- conditiile in care se poate modifica programul de lucru,
- interdictia de a efectua ore suplimentare, cu exceptia cazurilor de forta majora sau pentru
alte lucrari urgente.
In cazul in care elementele de mai sus nu figureaza in contractul de munca, acesta se
considera incheiat pentru norma intreaga.
In cazul contractelor de munca pe timp partial, drepturile salariale si stagiul de cotizare la
sistemul public de asigurari sociale se stabilesc proportional cu timpul efectiv lucrat.
Asociatia de proprietari, ca orice angajator, este obligata:
23
Umane 2007 – 2013
- sa completeze si sa depuna registrul electronic prin aplicatia Revisal la sediul ITM din
incinta Camerei de Comert,
- sa inregistreze in termen de 5 zile, actele privind executarea, modificarea si incetarea
contractului de munca;
- sa intocmeasca si sa depuna pana pe 25 a lunii urmatoare declaratia lunara obligatorie
( Declaratia 112) sis a faca plata viramentelor catre bugetul de stat.
Neindeplinirea de catre angajator a obligatiilor sus-mentionate constituie contraventie si se
sanctioneaza cu amenda.
Pensionarii la limita de varsta angajati in conditiile Codului muncii cu contract de munca, dupa
un an de cotizare, beneficiaza de recalcularea pensiei.
Conflictele de munca in legatura cu incheierea, executarea, modificarea, suspendarea si
incetarea contractelor individuale de munca se solutioneaza potrivit Codului muncii si Legii nr.
168/1999 modificata, de catre instantele judecatoresti competente.
Personalul unei asociatii de proprietari poate functiona sip e baza de conventie civila de prestari
civile atunci cand desfasoara o activitate cu character temporar in beneficiul asociatiei ( reparatii,
sapatul gradinii), sau atunci cand presteaza o activitate ocazionala, care nu necesita o prezenta
zilnica la sediul asociatiei de proprietari ( administrare, curatenie, reparatii, montaj, etc.).
Presedintele asociatiei de proprietari, membrii comitetului executiv sau cenzorii pot fi
remunerate in baza unui contract de mandate conform hotararii adunarii generale a proprietarilor la
data adoptarii bugetului annual de venituri si cheltuieli.
CAPITOLUL II
PREGATIREA ECONOMICA- FINANCIARA
PARTEA I
1.1. Principalele legi si acte normative care defines activitatea financiar – contabila la
asociatiile de proprietari
- Legea nr. 230/06.07.2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de

proprietari;
- H.G. nr. 1588/19.12.2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;
24
Umane 2007 – 2013
- Legea contabilitatii nr. 82/1991 republicata in 2005, cu modificarile si completarile ulterioare;

- Legea nr. 259/2007 pentru modificarea si completarea Legii contabilitatii nr. 82/1991;
- OMFP nr, 1.969/09.11.2007 privind aprobarea reglemetarilor contabile pentru persoanele
juridice fara scop patrimonial;
- OMFP nr. 425/03.03.1998 pentru aprobarea Normelor metodologice de intocmire si utilizare
a formularelor tipizate, comune pe economie , care nu au regim special, privind activitatea
financiara si contabila, precum si modelele acestora;
- Legea nr. 22/18.11.1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si
raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor;
1.2. Functia de contabil in cadrul asociatiei de proprietari
Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de

contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru
funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari
ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract.
Atestarea persoanelor fizice pentru a indeplini functia de administrator de imobil se va face de
catre o comisie formata din specialist in domeniul financiar – contabil, al legislatiei muncii si in
domeniul tehnic, constituita de consiliul local prin hotarare.
Administratorul de imobil poate cumula si functia de contabil al asociatiei de proprietari, daca
are pregatire de specialitate in acest domeniu si daca, contabilitatea este tinuta in partida simpla.
Candidatii pentru functia de administrator vor trebui sa prezinte comitetului executive al
asociatiei de proprietari, garantii morale sa aiba capacitate profesionala si certificate de pregatire
profesionala emis de catre o institutie recunoscuta pe plan local sau national in domeniul
asociatiilor de proprietari, sa fie buni gospodari si sa nu aiba cazier.
Comitetul executive al asociatie de proprietari adopta decizii privind angajarea/contractarea
administratorului/contabilului, precum si a altor persoane fizice necesare asociatiei, pe baza
contractului individual de munca sau conventie civila de prestari servicii, pe perioada determinate.
25
Umane 2007 – 2013
Adunarea generala a proprietarilor adopta hotarari asupra nivelului maxim al salariilor,

indemnizatiilor si eventualelor premii care se acorda personalului incadrat cu contract individual de
munca sau conventie civila de prestari servicii.
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor Municipiului
Bucuresti, vor sprijini activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor
ce le revin.
GESTIONARUL – este acel angajat care are ca atributiiprimire principale: primirea, pastrarea
si eliberarea de bunuri material, mijloace banesti sau orice alte valori aflate in administrarea,
folosintasau detinerea, chiar temporara, indifferent de modul de dobandire sau locul unde se afla
bunurile.
Poate fi gestionar cel care a implinit varsta de 21 ani, a absolvit scoala generala sau o scoala
echivalentasi are cunostinte generale pentru a dobandi aceasta functie.
Cel care urmeaza sa fie gestionar, va trebui sa prezinte o dovada de la fostul loc de munca, din
care sa rezulte daca acesta a produs pagube, natural or si daca acestea au fost acoperite.
Garantii
Gestionarul are obligatia de a constitui o garantie in numerar. Garantia in numerar va fi de
minimum un salariu si de maximum trei salarii tarifare lunare ale gestionarului.
Garantia in numerar si dobanda aferenta pot fi ridicate de catre gestionar la incetarea
contractului sau de munca sau la trecerea intr-o functie pentru care nu se cere garantie.
Cand gestionarul a cauzat o paguba in gestiune la locul sau de munca si aceasta nu se acopera
integral in termen de o luna de la obtinerea titlului executoriu definitive, unitatea se va despagubi
din garantia in numerar constituita in favoarea sa.
Nu este obligat sa constituie garantie cel care inlocuieste temporar un gestionar sau cel caruia I
se incredinteaza o gestiune pe o perioada de cel mult 60 de zile pana la numirea unui gestionar.
Constituirea garantiei se face prin contract scris.
26
Umane 2007 – 2013
Raspunderi
Angajatii raspund material pentru pagubele realizate in gestiuni prin fapte ce nu constituie
infractiuni.
Angajatul cu functie de conducere precum si orice alt angajat vinovat de angajarea, trecerea sau
mentinerea unei persoane in functia de gestionar fara respectarea conditiilor de varsta, studii, a
dispozitiilor privind antecedentele penale, raspund integral pentru pagubele cauzate de gestionar,
soliar cu acesta.
La constatarea unei pagube in gestiune, persoana raspunzatoare poate sa-si ia un angajament
scris pentru acoperirea acesteia. Angajamentul scris constituie titlu executoriu.
Predarea – primirea gestiunii de bunuri materiale
Predarea primirea gestiunii de bunuri material se face intre gestionarul care preda si
gestionarul care primeste, pe baza dispozitiei scrise a conducatorului unitatii.
La predarea – primirea gestiunii participa si un delegate din compartimentul de contabilitate,
care asigura indrumarile necesare, controleaza si cdrtifica exactitatea datelor inscrise in actele de
predare – primire.
Predarea – primirea gestiunii se face prin inventarierea bunurilor din gestiune, intocmindu-se
un process verbal care se semneaza de ambee parti (cel care preda sic del care primeste gestiunea).
In cazul in care nu se realizeaza inventarierea si nu se intocmeste process verbal, gestionarii
sunt obligati sa refuse predarea – primirea.
Drepturi si obligatii in legatura cu primirea, pastrarea si eliberarea bunurilor materiale

Gestionarul este obligat ca la primirea bunurilor sa controleze daca acestea corespund datelor
inscrise in actele insotiroare, sa identifice viciile aparente sis a semneze de primirea bunurilor.
27
Umane 2007 – 2013
Gestionarul vac ere inscris conducatorului unitatii sa-I asigure asistenta tehnica de specialitate
atunci cand primeste bunuri avand caracteristici pentru a caror verificare nu poseda cunostintele
necesare.
Gestionarul este obligat sa previna sustragerea bunurilor I orice forma de risipa , sa le fereasca
de degradare si sa le pastreze potrivit prescriptiilor tehnice si celor igienico- sanitare.
Este interzis oricarei persoane, in afara gestionarului si a celor aflati in subordinea lui, sa intre
in locurile de pastrare a bunurilor. Aceasta dispozitie va fi atasata la fiecare loc de gestiune.
2. OBIECTUL SI METODA CONTABILITATII
2.1 DEFINITIA CONTABILITATII

Contabilitatea s-a afirmat ca sistem de cunoastere si gestiune a resurselor
economice ale societatii, separate patrimonial.
Contabilitatea este, simultan, o teorie si o metoda.
Ca teorie stiintifica, contabilitatea reprezinta un sistem de principii si cunostinte care
explica si informeaza.
Ca metoda sau tehnica, contabilitatea reprezinta un ansamblu coherent de procedee si
instrumente prin care se observa si inregistreaza resursele economice ale societatii, separate
ca entitati patrimoniale.
2.2 OBIECTUL DE STUDIU AL CONTABILITATII

2.2.1 Patrimoniul ca obiect de studio al contabilitatii
28
Umane 2007 – 2013
Pentru ca un patrimoniu sa existe, sunt necesare doua elemente:

O persoana fizica sau juridical ca subiect de drepturi si obligatii.
Bunurile economice ca obiecte de drepturi si obligatii.
Intre obiectele de drepturi si obligatii, pe de o parte, si drepturile si obligatiile, pe de o
alta parte, sta persoana fizica sau juridica in calitatea sa de subiect de drepturi si obligatii.
Patrimoniul reprezinta totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare
economica, apartinand unei persoane fizice sau juridice, precum si bunurile la care se
refera.
In conceptia juridica, patrimoniul reprezinta toate drepturile si obligatiile cu continut
economic ale unui subiect de drept.
In conceptia economica, patrimoniul reprezinta totalitatea bunurilor economice exprimate in
bani, inclusiv rezultatele folosirii lor, ce apartin unei persoane fizice sau juridice.
PATRIMONIUL
Bunuri economice ca Drepturi si obligatii

Obiecte de drepturi si Persoana fizica sau juridica EVALUABILE IN BANI
obligatii
EVALUABILE IN BANI
2.2.2. Trasaturile obiectului contabilitatii

1. Contabilitatea ca stiinta a evidentei
Ofera o metoda privind inregistrarea intr-o anumita ordine si pe baza unor principii
normative, a circuitului valorilor economice patrimoniale, pe o anumita perioada de gestiune.
2. Contabilitatea ca stiinta a calculului economic
29
Umane 2007 – 2013
Masoara si determina costurile ocazionate de activitatile economice si sociale, precum si

rezultatele obtinute ca efect al consumului de resurse economice.
3. Contabilitatea ca analiza
Interpreteaza raporturile de schimb dintre valorile economice componente ale patrimoniului,
precum si tendinta lor de miscare.
4. Contabilitatea ca, control
Asigura integritatea materiala si gestionarea rentabila a valorilor economice componente ale
patrimoniului, asigurand totodata credibilitatea informatiilor contabile.
5. Contabilitatea studiaza raportuirle de schimb proprii patrimoniului, acestea fiind:
A) BUNURI ECONOMICE = DREPTURI + OBLIGATII
Exprima dubla determinare a valorilor economice separate patrimonial : cea de bunuri

economice ca purtatoare materiale ale valorii, pe de o parte, si cea de drepturi si obligatii ca
expresie a raporturilor de proprietate implicate de valorile economice, pe de alta parte.
- bunurile economice furnizeaza substanta economica a patrimoniului;
- drepturile si obligatiile indica modul de posesiune, sau cauza stapinirii acestei substante.
B) UTILIZARI = RESURSE
C) ALOCAREA FONDURILOR= FINANTAREA FONDURILOR
- alocarea fondurilor= investirea fondurilor ( in bunuri imobile si mobile, de exemplu) ;
- finantarea fondurilor = sursele de finantare, modul de finantare a investitiei de fonduri.
D) ACTIVUL PATRIMONIUL = PASIVUL PATRIMONIUL
- este ecuatia generala a patrimoniul, asa cum este ea studiata in contabilitate;
- pe baza acestei ecuatii, contabilitatea dezvaluie situatia patrimoniului si permite calcularea
rezultatului obtinut.
6. Contabilitatea studiaza raporturile de schimb specifice activitatilor care produc
transformari cantitative si calitative in masa patrimoniului.
30
Umane 2007 – 2013
Orice activitate desfasurata, este simultan consumatoare de resurse si producatoare de

rezultate.
- Cheltuielile = valorile platite sau de platit in contrapartida cu stocurile, lucrarile si
serviciile cumparate, obligatiile consimtite a fi platite la bugetul statului si la alte
organisme, precum si amortizarile privind imobilizarile.
- Veniturile =valorile primite sau care urmeaza sa fie primite, de obicei ca echivalent al
formarii bunurilor materiale, serviciilor si lucrarilor.
Prin compararea veniturilor si cheltuielilor, se determina rezultatul :
Profit venituri > cheltuieli /
Pierdere venituri < cheltuieli;
A) CHELTUIELI + REZULTAT = VENITURI

= ecuatia rezultatului;
B) ACTIV + CHELTUIELI = PASIV + VENITURI
= egaliatatea funda,entala a contabilitatii
C) SITUATIA NETA - SITUATIA NETA +
APORTUL =
SAU CAPITALUL PROPRIU SAU CAPITALUL PROPRIU
PROPRIETARULUI
AL EXERCITULUI N AL EXERCITULUI N-1 IN
CURSUL
EXERCITIULUI N
= REZULTATUL EXERCITULUI N.
31
Umane 2007 – 2013
7. Cel de al treilea ansamblu de raporturi de schimb studiat in obiectul contabilitatii, este cel
privitor la situatia financiara a entitatii patrimoniale.
Operatiile economice si financiare care produc modificari in masa patrimoniului, sunt:
- Operatii de investitie = utilizarea surselor de finantare pentru procurarea activelor de
folosinta indelungata, denumite imobilizari;
- Operatii de finantare – constituirea resurselor stabile de finantare a activelor, cu
precadere a imobilizarilor;
- Operatii de exploatare = achizitionarea – productia – vanzarea de bunuri sub forma de
produse; achiziotionarea – revanzarea de marfuri; datorii, creante generate de
cumparari – utilizari – vanzari de bunuri, lucrari, servicii.
In concordanta cu aceste 3 categorii de operatii, valorile componente ale patrimoniului, sunt
grupate astfel:
UTILIZARI (ALOCARI) RESURSE (FINANTARI)
Utilizari permanente ( IMOBILIZARI) Resurse permanente
( CAPITALURI PERMANENTE)
Utilizari temporare( ACTIVE Resurse temporare
CIRCULANTE) (DATORII PE TERMEN SCURT)
Situatia financiara este pozitiva atunci cand

RESURSELE PERMANENTE > UTILIZARILE PERMANENTE.
In acest caz, o parte din activul circulant este finantat si din capitalurile permanente
( capitaluri proprii + datorii pe termen lung), ceea ce confera siguranta si stabilitate in
finantarea activitatii de exploatare.
2.3. Sfera de actiune a obiectului contabilitatii

Au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii
contabilitatii nr. 82/1991 republicata in 2005:
1. toate persoanele juridice cu scop patrimonial
- societatile comerciale; societatile/companiile nationale;
- regiile autonome; institutele nationale de cercetare-dezvoltare;
32
Umane 2007 – 2013
- societatile cooperatiste; celelalte persoane juridice.

2. institutiile publice
3. asociatiile si celelalte persoane juridice cu si fara scop patrimonial
4. persoanele fizice care desfasoara activitati producatoare de venituri.
Toate aceste persoane fizice si juridice care intra in sfera contabilitatii, au obligatia de a
organiza si conduce:
contabilitatea financiara potrivit prevederilor Legii contabilitatii
si
contabilitatea de gestiune adaptata la specificul activitatii.
2.4. METODA CONTABILITATII
2.4.1. Notiuni generale privind metoda contabilitatii
Contabilitatea studiaza starea patrimoniului sub dublul sau aspect, si anume:
- al utilitatii ( functionalitatii bunurilor care intra in structura patrimoniului)
- al sursei de provenienta a bunurilor care intra in structura patrimoniului.
Contabilitatea studiaza si miscarea patrimoniului prin stabilirea, in expresie baneasca a
rezultatelor finale ale acestei miscari a patrimoniului.
 Ecuatia dublei reprezentari :
bunuri economice= drepturi +obligatii
Pornind de la ecuatia dublei reprezentari, daca notam bunurile economice care formeaza
activul unitatii cu A, iar drepturile cu D, iar obligatiile cu O , acestea formand pasivul unitatii,
notat cu P, se pot constitui urmatoarele modele ale dublei reprezentari:
A=P sau A= D+O , de unde :
A-O=D , iar A-(O+D) = 0 , respectiv A-P = 0.
Dubla reprezentare a elementelor patrimoniale determina dubla inregistrare a acestora, pentru
a se reflecta, pe de o parte destinatia, pe de alta parte provenienta bunurilor din patrimoniu
 Ecuatia dublei inregistrari:
33
Umane 2007 – 2013
cresterea bunurilor economice + micsorarea drepturilor si obligatiilor = cresterea drepturilor

si obligatiilor + micsorarea bunurilor economice
Ex: bunurile sub forma de materii prime si materiale consumabile se transforma in
semifabricate si produse finite, care la randul lor, isi transforma forma in disponibilitati
banesti, care, prin utilizare, imbraca forma de stocuri.
Deci, dubla inregistrare este determinata de miscarea si transformarea bunurilor economice in
fazele circuitului economic.
Atat dubla reprezentare cat si dubla inregistrare sunt trasaturi esentiale ale metodei
contabilitatii.
O alta trasatura caracteristica a metodei contabilitatii este aceea ca existenta si miscarea

patrimoniului se reflecta in lei, deci in expresie valorica, in unitati monetare.
Potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr.82/1991, republicata, ART.3 (1), contabilitatea se
tine in limba romana si in moneda nationala.
O ultima trasatura caracteristica a metodei contabilitatii este faptul ca, in contabilitate sunt
reflectate operatiile valorice intervenite in masa patrimoniului, care au avut loc efectiv si
pentru care se face dovada infaptuirii lor prin acte scrise.
Potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/ 1991, republicata, ART. 6
(1) Orice operatiune economico-financiara efectuata se consemneaza in momentul
efectuarii ei intr-un document care sta la baza inregistrarilor in contabilitate,
dobandind astfel calitatea de document justificativ.
(2) Documentele justificative care stau la baza inregistrarilor in contabilitate angajeaza
raspunderea persoanelor care le-au intocmit, vizat si aprobat, precum si a celor care
le-au inregistrat in contabilitate, dupa caz.
2.4.2 Procedeele metodei contabilitatii
Metoda contabilitatii reuneste mai multe procedee tehnice de lucru:
A) Procedee comune tuturor stiintelor:
1. Observatia
 Pentru cunoasterea operatiunilr ecnmice care se pot exprima valoric
2. Rationamentul
 Judecati logice, cum ar fi egalitatea Activ = Pasiv
3. Comparatia
 Intre doua sau mai multe structuri patrimoniale ce se pot exprima valoric
34
Umane 2007 – 2013
 Ex: Compararea veniturilor cu cheltuieli pentru a stabili rezultatele

4. Clasificarea
 Impartirea, repartizarea sistematica a obiectelor si fenomenelor in raport de
asemanarile si deosebirile dintre ele, cele care se aseamana fac parte din
aceeasi clasa
5. Analiza
 Examinarea, studierea sistematica a fiecarui element component in parte,
dintr-un intreg
6. Sinteza
 Trecerea de la particular la general, de la simplu la complex, pentru a
ajunge la generalizare, pentru a ajunge la concluzii
B) Procedee specifice metodei contabilitatii:

1. Bilantul
 Reflecta dulba reprezentare a situatiei patrimoniului si a rezultatelor
obtinute, la un moment dat
 Prezinta in expresie valorica, la un moment dat, patrimoniul, sub dublu sau
aspect: al destinatiei economice ( activul bilantului)
al provenientei ( pasivul bilantului),
precum si profitul sau pierderea, la un moment dat
 Bilantul generalizeaza, prin indicatorii sai , mersul activitatii unei entitati
patrimoniale
2. Contul
 Prezinta miscarile succesive ce se produc in structura si marimea patrimoniului, ca
urmare a operatiilor economice
 Operatiile economice se reflecta in conturi pe baza dublei inregistrari
 Contul particularizeaza activitatea unei entitati patrimoniale, furnizand informatii
de detaliu pentru caracterizarea fiecarui bun economic, proces economic, sursa de
finantare, etc.
3. Balanta de verificare
 Asigura legatura intre cont si bilant; se intocmeste pe baza datelor din
conturi si sta la baza intocmirii bilantului
35
Umane 2007 – 2013

Prin balanta se controleaza respectarea dublei inregistrari in conturi a
elementelor patrimoniale, garantand astfel exactitatea inregistrarilor in
conturi
 Balanta centralizeaza intreaga activitate a unitatii, oferind informatii de
ansamblu asupra intregului patrimoniu
 Balanta ofera posibilitatea cunoasterii volumului mdificarilor survenite in
structura patrimoniului, atat pe perioada curenta cat si cumulat din
perioadele precedente de gestiune, permitand luarea deciziilor pentru viitor
C) Procedee ale metodei contabilitatii comune si altor discipline economice:
1. Documentele
 Orice operatie economica sau financiara, pentru a putea fi inregistrata in
conturi, trebuie consemnata mai intai intr-un document, care atesta
infaptuirea ei.
2. Evaluarea
 Toate elementele patrimoniale trebuie exprimate in unitati valorice, cu
ajutorul monedei, pentru a putea fi inregistrate in conturi
3. Calculatia
 Isi gaseste aplicarea ij special in calculatia costurilor si a rezultatelor
4. Inventarierea
 Consta in verificarea existentei faptice astfel incat situatia faptica sa
corespunda cu cea reflectata in conturi
2.4.3. Modificarea elementelor de activ si de pasiv
Situatia patrimoniului se reflecta in contabilitate prin elemente de activ si elemente de pasiv.
Activul cuprinde bunuri economice si mijloce de care dispune asociatia.
Activul indica utilizarea resurselor in: bunuri de folosinta indelungata, stocuri, creante,
disponibilitati si alte valori.
Pasivul indica originea resurselor, sursele de finantare a bunurilor economice. Pasivul
patrimoniului se imparte ij capitaluri proprii si datorii.
Operatiile economice, oricat de variate ar fi ele, pot produce 4 tipuri modificari asupra
activului si pasivului.
Tipuri de modificari privind activul si pasivului
Relatia fundamentala de echilibru a activului cu pasivul este
36
Umane 2007 – 2013
Activ = Pasiv
Ecuatia dublei reprezentari
1. Se ridica din disponibilul de la banca 20,00 lei pentru efectuarea unor cheltuieli.
in urma acestei operatii, se produce o crestere in activ la pozitia CASA cu suma de 20,00
lei, reprezentand cresterea numerarului din casa si concomitent si cu aceeasi suma, o
micsorare tot in activ, la pozitia BANCA, care reprezinta diminuarea disponibilitatilor
banesti din banca.
Aceasta operatie a produs modificari numai in activ, adica in structura bunurilor
economice , pasivul ramanand neschimbat.
Daca la ecuatia dublei reprezentari se introduc modificarile determinate de influenta
operatiei de mai sus pe care le notam cu x, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum
rezulta din urmatoarea ecuatie
A+X–X=P
Rezulta ca A= P
2. Se achita un furnizor cu suma de 300,00 lei dintr-un credit bancar pe termen scurt.
In urma acestei operatii, se produce o crestere in pasiv la pozitia CREDITE BANCARE PE
TERMEN SCURT cu suma de 300,00 lei reprezentand cresterea datoriilor fata de banca si
concomitent si cu aceeasi suma, o micsorare tot in pasiv, la pozitia FURNIZORI, care
reprezinta diminuarea datoriilor fata de furnizori.
Aceasta operatie a produs modificari numai in pasiv, adica in structura surselor de
finantare, activul ramand neschimbat.
operatiei de mai sus pe care le notam cu y, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum
rezulta din urmatoare ecuatie:
A= P + y – y
Rezulta ca A= P
3. Se primesc materiale de la un furnizor la pretul de cumparare de 250,00 lei.
37
Umane 2007 – 2013
In urma acestei operatii, se produce o crestere in activ la pozitia MATERIALE cu suma de

250, 00 lei reprezentand cresterea valorii stocului de materiale existente in unitate si
concomitent si cu aceeasi suma, o crestere in pasiv, la pozitia FURNIZORI, care reprezinta
cresterea datoriilor fata de furnizori.
Aceasta operatie a produs modificari si in pasiv, adica in structura surselor de finantare, cat
si in activ, in sensul cresterii.
operatiei de mai sus pe care le notam cu z, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum
A+z=P+z
Rezulta ca A= P
4. Se achita datoria fata de asigurarile sociale in suma de 55,00 lei.

In urma acestei operatii, se produce o micsorare in activ la pozitia BANCA cu suma de 55,00
lei reprezentand diminuarea disponibilitatilor unitatii in banca si concomitent si cu aceeasi
suma, o micsorare in pasiv, la pozitia ASIGURARI SOCIALE, care reprezinta scaderea
datoriilor fata de asigurarile sociale.
Aceasta operatie a produs modificari si in pasiv, adica in structura surselor de finantare, cat
si in activ, in sensul diminuarii.
operatiei de mai sus pe care le notam cu v, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum
A- V = P - v
Rezulta ca A=P
2.5 PRINCIPIILE CONTABILE GENERAL ADMISE

a) principiul permanentei metodelor, care conduce la continuarea aplicarii regulilor si normelor
privind evaluarea, inregistrarea in contabilitate si prezentarea elementelor de active si de pasiv,
asigurand comparabilitatea in timp a informatiilor contabile;
38
Umane 2007 – 2013
b) principiul continuitatii activitatii, potrivit caruia se presupune ca asociatia de proprietari isi

continua in mod normal functionarea intr_un viitor previzibil;
c) principiul independentei exercitiului financiar, care presupune delimitarea in timp a
veniturilor si cheltuielilor aferente activitatii pe masura angajarii acestora;
d) principiul intangibilitatii datelor din contabilitate, potrivit caruia datele de deschidere a unui
exercitiu financiar trebuie sa corespunda cu cele de la incheierea exercitiului financiar precedent;
e) principiul necompensarii, potrivit caruia elementele de active si de pasiv trebuiesa fie
evaluate si inregistrate in contabilitate separate, nefiind admisa compensarea acestora;
f) principiul prudentei, potrivit caruia nu este admisa supraevaluarea elementelor de activ si a
veniturilor, respectiv subevaluarea elementelor de pasiv si a cheltuielilor, tinand cont de deprecierile
riscurile si pierderile posibile generate de desfasurarea activitatii exercitiului financiar curent sau
anterior.
Acest ultim principiu se aplica numai pentru activitatile economice desfasurate de asociatia de
proprietari.
Respectarea tuturor principiilor contabile permite obtinerea unei imagini fidele a patrimoniului
si rezultatelor.
Exercitiul financiar ca si exercitiul contabil incepe de la 1 ianuarie si se termina la 31
decembrie, cu exceptia primului an de activitate, cand acesta incepe la data infiintarii.
2.6 REGULI DE EVALUARE A ELEMENTELOR PATRIMONIALE

1. La data intrarii in patrimoniu, bunurile se evalueaza si se evidentiaza in contabilitate la
valoarea de intrare, denumita valoare contabila, care se stabileste astfel:
- bunurile cumparate, la valoarea de achizitie denumita cost de achizitie;
- bunurile obtinute cu titlu gratuit la valoarea de unitate stabilita in functie de pretul pietei,
utilitatea, starea si amplasarea acestora;
- bunurile produse, la costul de productie.
39
Umane 2007 – 2013
Costul de achizitie al unui bun este egal cu pretul de cumparare, taxele nerecuperabile,
cheltuielile de transport – aprovizionare si alte cheltuieli accesorii necesare pentru punerea in stare
de utilitate sau pentru intrarea in gestiune a bunului respectiv.
Costul de productie al unui bun cuprinde: costul de achizitie al materiilor prime si materialelor
consumate, celelalte cheltuieli directe de productie, precum si cota cheltuielilor indirecte de
productie determinate rational ca fiind legate de fabricatia acestuia. Cheltuielile generale de
administratie, cheltuielile de desfacere si cele financiare, de regula, nu se includ in costurile de
productie. Creantele si datoriile se inregistreaza in contabilitate la valoarea lor nominala.
2. Cu ocazia inventarierii:
- pentru activitatile fara scop lucrativ, evaluarea elementelor patrimoniale se face la valoarea de
intrare in patrimoniu, respectiv valoarea contabila;
- pentru activitatile economice din structura persoanei juridice fara scop lucrativ, evaluarea
elementelor patrimoniale se face la valoarea actuala sau de utilitate a fiecarui element, denumita
valoare de inventar, stabilita in functie de utilitatea bunului si pretul pietei.
3. La incheierea exercitiului: elementele patrimoniale se evalueaza si se reflecta in contabilitate

la valoarea de intrare in patrimoniu pusa de acord cu rezultatele inventarierii.
Pentru activitatile economice din structura persoanei juridice fara scop lucrativ, valoarea de
intrare sau contabila se compara cu valoarea de utilitate stabilita pe baza inventarierii.
4. La iesirea din patrimoniu sau la darea in consum: bunurile se evalueaza si se scad din
gestiune la valoarea lor de intrare.
Reevaluarea consta in modificarea valorii de intrare a activelor si pasivelor, cu valoarea lor
actuala, stabilita in baza unor prevederi legale exprese. Pana in prezent, reevaluari au fost facute
doar la agentii economici.
3. SECTIUNILE CONTABILITATII
40
Umane 2007 – 2013
Din punct de vedere al contabilitatii, patrimoniul este divizat in 5 mari sectiuni si anume:
1. CAPITALURI PROPRII;
2. IMOBILIZARI;
3. STOCURI;
4. TERTI;
5. TREZORERIE;
6. CHELTUIELI SI VENITURI
3.1. Contabilitatea capitalurilor proprii

Capitalurile cuprind totalitatea surselor de finantare stabile, aflate la dispozitia asociatiei de
proprietari si anume:
- fondul de rulment;
- fondul pentru repararea instalatiilor sau a unor elemente ale cladirii;
- fondul special care se utilizeaza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei
cladirii de locuit, pentru intretinere si repararea proprietatii comune;
- sume speciale, in afara cheltuielilor comune prevazute in buget, destinate achitarii
cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare;
- rezerve;
- imprumuturi pe termen lung si mediu;
- alte surse cu durata de finantare mai mare de un an.
Contabilitatea fondurilor se tine pe categorii de fonduri care trebuie sa asigure evidenta
constituirii si utilizarii acestora, potrivit dispozitiilor legale.
Contabilitatea rezervelor se tine pe categorii de rezerve.
Contabilitatea imprumuturilor se tine pe categorii, si anume: creditele bancare pe termen lung
si mediu; alte imprumuturi si datorii asimilate, precum si dobanzile aferente acestora.
41
Umane 2007 – 2013
3.2. Contabilitatea imobilizarilor

Activele imobilizate reprezinta bunurile si valorile destinate sa serveasca o perioada
indelungata in activitatea asociatiei de proprietari, care nu se consuma la prima utilizare.
Contabilizarea imobilizarilor se tine pe urmatoarele categorii:
1. Imobilizari necorporale;
Acestea sunt denumite si active intangibile, cuprind toate acele valori economice de investitie
care nu imbraca fizic forma de bunuri materiale concrete.
In cadrul imobilizarile necorporale se cuprind: cheltuieli de constituire si alte imobilizari
necorporale.
Cheltuielile de constituire reprezinta cheltuieli ocazionate de infiintarea sau mi=odificarea
activitatii asociatiei de proprietari. Acestea se amortizeaza intr-o perioada de cel mult 5 ani.
La alte imobilizari necorporale se inregistreaza programele informatice cretae de asociatia de
proprietari sau achizitionate de la terti, pentru necesitatile de utilizare proprii, evaluate la costul de
productie, respectiv la costul de achizitie, precum si alte imobilizari necorporale.
2. Imobilizari corporale – denumite si active fixe tangibile, cuprind bunurile materiale de

folosinta indelungata in activitatea unitatii.
Se considera mijloc fix obiectul singular sau complexul de obiecte ce se utilizeaza ca atare si
indeplineste cumulativ urmatoarele conditii: are valoare mai mare decat limita stabilita de lege
(1.800 lei); are o durata normala de utilizare mai mare de un an.
Pentru obiectele care sunt folosite in loturi, seturi sau formeaza un singur cont, la incadrarea lor
la mijloace fixe se are in vedere valoarea intreului corp, lot sau set.
Contabilitatea mijloacelor fixe trebuie sa asigure evidenta permanenta a existentei si miscarii,
iar pentru cele utilizate in activitatea economica si calculul amortizarii si al provizioanelor
constituiet pentru deprecierea acestora, potrivit legii.
42
Umane 2007 – 2013
Contabilitatea mijloacellor fixe se tine separat pentru activitatile fara scop lucrativ si activitatile
economice, iar in cadrul acestora pe urmatoarele categorii:
- constructii;
- echipamente tehnologice (masini, utilaje, echipamente de lucru);
- aparate si instalatii de masurare, control si reglare;
- mijloace de transport;
- animale si plantatii;
- mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte
active corporale;
Mijloacele fixe se inregistreaza in contabilitate la valoarea de intrare , prin care se intelege:
- costul de achizitie, pentru mijloacele fixe procurate cu titlu oneros;
- costul de productie, pentru mijloacele fixe construite sau produse de asociatia de proprietari;
- valoarea actuala, estimata la inscrierea lor in in activ tinand seama de valoarea mijloacelor
fixe cu caracteristici tehnice similare sau propiate, pentru mijloacele fixe obtinute cu titlu gratuit;
- valoarea rezultata in urma reevaluarii, pentru mijloacele fixe reevaluate in baza unei dispozitii
legale exprese.
Mijloacele fixe isi pierd din valoare in timp ca urmare a uzurii, determinata de utilizarea lor.
3. Imobilizari in curs reprezinta imobilizarile neterminate.

Contabilitatea imobilizarilor in curs se tine distinct pentru: imobilizari necorporale si
imobilizari corporale, precum si pentru activitatile p=fara scop lucrativ si activitatile economice.
4. Imobilizari financiare, denumite si investitii financiare, cuprind, in principal, la asociatiile

de proprietari, alte titluri imobilizate si creante imobilizate.
Acestea se evalueaza la costul de achizitie, prin care se intelege pretul de cumparare sau
valoarea determinata prin contractul de achizitie a acestora.
43
Umane 2007 – 2013
Contabilitatea ator titluri imobilizate se tine pe categorii si feluri (valori) de titluri, grupate pe
emitenti.
Contabilitatea creantelor imobilizate se tine pe categoriicuma r fi imprumuturile acordate pe
termen lung, alte creante imoblizate.
3.3. Contabilitatea stocurilor

Stocurile cuprind ansambul bunurilor si serviciilor din cadrul asociatiei de proprietari, care se
consuma la prima lor utilizare.
Stocurile intra la categoria activelor circulante, numite si active curente.
In cadrul stocurilor propriu- zise, la asociatiile de proprietari, se cuprind in principal, materiale
consumabile, printre care:
- materiale auxiliare;
- cobustibilii;
- piese de schimb;
- seminte si materiale de plantat;
- alte materiale consumabile.
Obiectele de inventar reprezinta bunuri:
- cu o valoare mai mica decat limita prevazuta de lege pentru a fi considerate mijloace fixe,
indiferent de durata lor de serviciu sau
- cu o durata mai mica de un an, indiferent de valoarea lor precum si bunurile asimilate
acestora: echipamentul de protectie; echipamentul de lucru; imbracamintea speciala; mecanismele,
dispozitivele, verificatoarele; aparatele de masura si control, etc.
3.4. Contabilitatea tertilor
Contabilitatea tertilor asigura evidenta datoriilor si creantelor asociatiei de proprietari in
relatiile cu furnizorii, clientii, personalul, fondurile speciale, pe=recum si cu diversi debitori,
creditori si alte persoane fizice si juridice .
44
Umane 2007 – 2013
Creantele si datoriile se inregistreaza in contabilitate la valoarea lor nominala.

Contabilitatea furnizorilor si clientilor, a celorlalte datorii si creante se tine pe categorii,
precum si pe fiecare persoana fizica si juridica.
Contabilitatea decontarilor cu personalul cuprinde drepturile salariale, adaosurile, premiile
din fondul de salarii, indemnizatiile pentru concediile de odihna precum si cele pentru incapacitate
temporara de munca platite din fondulde salarii si alte drepturi in bani si/ sau natura datorate de
asociatia de proprietari personalului pentru munca prestata si care se suporta din fondul de salarii.
Contabilitatea decontarilor privind asigurarile sociale cuprinde obligatiile asociatiei de
proprietari pentru contributia la asigurarile sociale si la constituirea fondului pentru plata ajutorului
de somaj precum si contributia personalului la asigurarile sociale si pentru ajutorul de soamj.
Contabilitatea decontarilor cu bugetul statului, bugetele locale si fondurile speciale, ce
cuprind impozitul pe rezultatul brut al activitatilor economice si taxa pe valoarea adaugata,
stabilite, potrivit reglementarilor in vogoare, de catre asociatiile de proprietari care desfasoara
activitati economice, impozitul pe salarii, taxe si varsaminte asimilate.
Creantele datorate de alte persoane fizice sau juridice se evidentiaza ca debitori diversi.
Sumele datorate de alte unor terte persoane fizice sau juridice, altele decat personalul propriu,
clienti si furnizori, se evidentiaza ca si creditori diversi.
3.5. Contabilitatea trezoreriei

Contabilitatea trezoreriei asigura evidenta existentei si miscarii:
- titlurilor deplasament;
- disponibilitatilor in conturi la banci si /sau CEC/Banca;
- disponibilitatilor in casa;
- creditelor bancare pe termen scurs;
- altori valori de trezorerie.
45
Umane 2007 – 2013
Titlurile de plasament reprezinta actiunile, obligatiunile si alte titluri de plasament

achizitionate in vederea realizarii unui excedent intr-un termen scurt.
Conturile la banci cuprind: disponibilitatile in lei si in devize, creditele bancare pe termen
scurt, precum si dobanzile aferente disponibilitatilor si creditelor bancare.
Evidenta Conturilor curente la banci se tine distinct pe fiecare banca in parte.
Contabilitatea mijloacelor banesti aflate in casierie, precum si a miscarii acestora, ca urmare a
incasarilor si si platilor efectate in numerar, se tine distinct in lei si in devize.
Avansurile de trezorerie reprezentand sumele in numerar, puse la dispozitia personalului sau
a tertilor, persoane juridice sau fizice, in vederea efectuarii unor plati in favoarea asociatiei de
proprietari, se evidentiaza in contabilitate distinct.
3.6. Contabilitatea cheltuielilor si veniturilor

Contabilitatea cheltuielilor se tine pe feluri de cheltuieli dupa natura sau destinatia lor. Pentru
fiecare cheltuiala se va intocmi o fisa pentru operatiuni diverse (cod 14 – 6 – 22/b), in care se vor
inregistra toate documentele in mod cronologic.
Contabilitatea veniturilor se tine pe feluri de venituri, dupa natura sau sursa lor.
Pentru fiecare fel de venit , se va intocmi o fisa pentru operatiuni diverse (cod 14-6 – 22/b), in
care se vor inregistra toate documente in mod cronologic.
Clasificatia veniturilor si cheltuielo=ilor persoanelor juridice fara scop lucrativ este prevazuta
in Norme metodologice aprobate prin Ordin al ministrului finantelor si sta la baza elaborarii
bugetului propriu de venituri si cheltuieli.
In cadrul categoriilor de venituri si cheltuieli, contabilitatea se tine obligatoriu pe feluri de
activitati, respectiv activitati fara scop lucrativ si activitati economice, iar in continuare se pot
dezvolta in functie de anumite reglementari sau potrivit nevoilor proprii.
4. OBLIGATIA ORGANIZARII CONTABILITATII
46
Umane 2007 – 2013
Potrivit prevederilor legale privind aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si

functionarea asociatiilor de proprietari“Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa
conduca contabilitate proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr.82/1991, republicata, in
partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adoptate de adunarea generala.
Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla
aplica Reglementarile contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial aprobate prin
Ordin al Ministrului Economiei si Finantelor.
Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducere contabilitatii in partida simpla

utilizeaza registrele si formularele prevazute de Normele metodologice privind organizarea si
conducerea contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop patrimonial, iar
pentru activitatile economice desfasurate utilizeaza, dupa caz, si formularele specifice, prevazute
pentru asemenea activitati de legislatia in vigoare.
Concluzii:
 Contabilitatea trebuie organizata, intr-un fel sau altul;
 Contabilitatea in partida dubla inseamna inregistrarea operatiilor in conturi, conturile in
balanta, balanta in bilant. Contabilitatea in partida dubla inseamna depunerea anuala la adminstratia
financiara a bilantului contabil;
 Contabilitatea in partida simpla inseamna inregistrarea operatiilor in registre si formulare,
fara a folosi conturi contabile. Nu se intocmeste si nu se depune bilant contabil.
 La asociatiile de proprietari acolo unde nu se tine contabilitatea in partida dubla obligatoriu
se tine in partida simpla.
5. ORGANIZAREA COMPARTIMENTULUI DE CONTABILITATE
47
Umane 2007 – 2013
Contabilitatea trebuie organizata si tinuta de catre persoane fizice sau juridice autorizate
care poarta raspunderea pentru tinerea contabilitatii in conformitate cu normele contabile.
Relatiile dintre aceste persoane si asociatia de proprietari privind organizarea si tinerea
contabilitatii se stabilesc pe baza de contract scris de prestari servicii.
In cazul in care contabilitatea nu este tinuta de catre persoane autorizate , raspunderea asupra
respectarii normelor contabile revine administratorului, repsectiv persoanei care are obligatia
gestionarii patrimoniului.
Potrivit prevederilor legale in materie administratorul de imobile poate cumula si functiile
de contabil si casier daca asociatia opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla ( forma
cea mai utilizata).
Obiectul contabilitatii il constituie reflectarea in expresie baneasa a bunurilor mobile si
imobile, disponibilitatilor banesti , titlurile de valoare, drepturile si obligatiile asociatiei, precum si
miscarile si modificarile intervenite in urma operatiunilor patrimoniale efectuate, cheltuielile,
veniturile si rezulatele obtinute.
6. DOCUMENTELE CONTABILE
Potrivit art. 6 din Legea contabilitatii, orice operatiune patrimoniala se consemneaza

in momentul efectuarii ei intr-un inscris care sta la baza inregistrarilor in contabilitate, dobindind
astfel calitatea de document justificativ.
Documentele justificative cuprind, de regula, urmatoarele elemente:
a) Denumirea documentului;
b) Denumirea si sediul unitatii patrimoniale care intocmeste documentul;
c) Codul fiscal al emitentului;
d) Numarul si data intocmirii documentului;
48
Umane 2007 – 2013
e) Mentinerea partilor care participa la efectuarea operatiunilor patrimoniale ( cand este

cazul);
f) Continutul operatiunii patrimoniale si, cand este cazul, si temeiul legal al efectuarii ei;
g) Datele cantitate si valorice aferente operatiunii efectuate;
h) Numele si prenumele, orecum si semnaturile persoanelor care le-au intocmit, vizat si
aprobat, dupa caz;
i) Alte elemente menite sa asigure consemnarea completa a operatiunilor;
j) Ștampila emitentului.
Inscrisurile care stau la baza inregistrarilor in contabilitate pot dobandi calitatea de
document justificativ numai in cazurile in care furnizeaza toate informatiile prevazute in normele
legale in vigoare.
Inscrierea datelor in documentelor justificative si in registrele contabile se poate face
manual (cerneala, pix) sau cu mijloace de prelucrare automata, astfel incat acestea sa fie lizibile,
nefiind admise stersaturi, modificari si nici lasarea de spatii libere intre operatiunilor inscrise in
acestea.
Erorile se corecteaza prin taierea cu o linie a textului sau a cifrei gresite, pentru ca acestea
sa poata fi citite, iar deasupra lor se scrie textul sau cifra corecta.
Corectarea se face in toate exemplarele documentului justificativ si se confirma prin
semnatura persoanei care a intocmit documentul justificativ, mentionandu-se si data efectuarii
acestei operatii.
In cazul documentelor justificative la care nu se admit corecturi, cum sunt cele pe baza
carora se primeste, se elibereaza sau se justifica numerarul, documentul gresit se anuleaza si
ramane in carnetul respectiv ( nu se detaseaza), cu exceptia ordinului de deplasare ( delegatie), pe
baza caruia se primeste sau se restituie diferenta intre cheltuielile efective de deplasare si avansul
acordat.
49
Umane 2007 – 2013
La corectarea documentului justificativ in care se consemneaza operatii de predare –

primire a valorilor materiale si a mijloacelor fixe este necesara confirmarea, prin semnatura, atat
a predatorului, cat si a primitorului.
Reconstituirea documentelor justificative si contabile pierdute, sustrase sau distruse
Inscrierea informatiilor in registrele contabile, se face numai pe baza de documente

justificative care sa ateste producerea miscarilor si modificarilor in patrimoniu.
Orice persoana care constata pierderea, sustragerea sau distrugerea unor documente
justificative sau contabile are obligatia sa aduca la cunostinta , in scris, in termen de 24 ore de la
constatare, administratorul asociatiei.
Administratorul este obligat ca, in termen de cel mult 3 zile de la primirea comunicarii, sa
incheie un proces- verbal, care sa cuprinda:
- Datele de identificare a documentului disparut;
- Numele si prenumele salariatului responsabil cu pastrarea documentului;
- Data si imprejurarile in care s-a constatat lipsa documentului respectiv.
Procesul- verbal se semneaza de catre:
- Administrator,
- Contabil,
- Salariatul responsabil cu pastrarea documentului.
Salariatul responsabil este obligat ca, o data cu semnarea procesului- verbal, sa dea o declaratie
scrisa asupra imprejurarilor in care a disparut documentul respectiv.
Ori de cate ori pierderea, sustragerea sau distrugerea documentelor constituie infractiune, se
aduce la cunostinta imediat organelor de urmarire penala.
50
Umane 2007 – 2013
Reconstituirea documentelor se face pe baza unui „ dosar de reconstituire”, intocmit separat

pentru fiecare caz.
Dosarul de reconstituire trebuie sa contina toate lucrarile efectuate in legaturacu constatarea si
reconstituirea documentului disparut, si anume:
- Sesizarea scrisa a persoanei care a constatat disparitia documentului;
- Procesul – verbal de constatare a pierderii, sustragerii sau distrugerii si declaratia
salariatului respectiv;
- Dovada sesizarii Parchetului General sau dovada sanctionarii disciplanare a salariatului
vinovat, dupa caz;
- Dispozitia scrisa a administratorului pentru reconsitutirea documentului;
- O copie a documentului reconsituit.
In cazul in care documentul disparut este emis de alta unitate, reconstituirea se va face de
unitatea emitenta la cererea scrisa a administratorului. In acest caz, unitatea emitenta va trimite
asociatiei, in termen de cel mult 10 zile de la primirea cererii, documentul reconsituit.
Documentele reconstituite vor purta in mod obligatoriu si vizibil mentiunea
„RECONSTITUIT”, cu speficificarea numarului si datei dispozitiei pe baza careia s-a facut
reconstituirea.
Documentele astfel reconstituite constituie baza legala pentru efectuarea inregistrarilor in
contabilitate.
Nu se pot reconstitui documentele de cheltuieli nenominale(bonuri, bilete de calatorie
nenominale etc.) pierdute, sustrase sau distruse inainte de a fi inregistrate in evidenta contabila. In
acest caz, vinovatii de pierderea, sustragerea sau distrugerea documentelor suporta paguba adusa.
Arhivarea si pastrarea documentelor justificative si contabile
51
Umane 2007 – 2013
Asociatiile au obligatia pastrarii in arhiva lor a registrelor a registrelor de contabilitate, a

documentelor contabile, precum si a documentelor justificative, care stau la baza inregistrarii in
contabilitate.
Termenul de pastrare a documentelor justificative si registrelor este de 10 ani cu incepere de
la data incheierii exercitiului in cursul caruia au fost intocmite, cu exceptia statelor de salarii si a
bilantului contabil care se pastreaza timp de 50 ani.
Reguli de arhivare:
- Documentele se grupeaza in dosare, numerotate, snuruite si parafate;
- Gruparea documentelor in dosare se face cronologic si sistematic, in cadrul fiecarui
exercitiu financiar la care se refera acestea.
- Dosarele continand documente contabile se pastreaza in spatii amenajate in acest scop,
asigurate impotriva degradarii, distrugerii sau sustragerii, dotate cu mijloace de prevenire a
incendiilor;
- Evidenta documentelor la arhiva se tine cu ajutorul Registrului de evidenta curenta, in care
sunt tinute evidentele dosarelor si documentelor contabile intrate in arhiva, precum si miscarea
acestora in decursului timpului.
Eliminarea din arhiva a documentelor al caror termen legal de pastrare a expirat se face de
catre o comisie sub conducerea administratorului, cu acest prilej intocmindu-se un proces-verbal si
operandu-se scaderea documentelor eliminate din Registrul de evidenta curenta al arhivei.
7. LISTA PRINCIPALELOR FORMULARE UTILIZATE IN PARTIDA SIMPLA
Ordinul Ministrului Finantelor Publice pentru aprobarea Normelor metodologice privind

organizarea si conducerea contabilitatii in partida simpla de catre persoanelor juridice fara scop
lucrative prevede urmatoarele:
52
Umane 2007 – 2013
Sistemul de contabilitate in partida simpla reprezinta ansamblul registrelor si documentelor

contabile care servesc la inregsitrarea in contabilitate a operatiunilor economice consemnate in
documentele justificative.
Nomenclatorul privind principalele register si formulare tipizate commune pe economie care nu au
regim special, cuprinde:
Nr.crt Denumirea formularului Codul
0 1 2
1 Registrul –jurnal 14-1-1/A
2 Registrul – inventor 14-1-2
3 Registrul numerelor de inventor 14-2-1
4 Fisa mijlocului fix 14-2-2
5 Bon de miscare a mijloacelor fixe 14-2-3A
-Proces- verbal de scoatere din functiune a mijloacelor
fixe/de declasare a unor bunuri material 14-2-3/aA
6 Nota de receptive si constatare de diferente 14-3-1A
7 Bon de predare, transfer, restituire 14-3-3A
8 Bon de consum 14-3-4A
9 Fisa de magazine 14-3-8
10 Fisa de evidenta a materialelor de natura obiectelor de 14-3-9
inventar in folosinta
11 Fisa pentru valori materiale 14-3-10/a
12 Lista de inventariere 14-3-12
13 Chitanta 14-4-1
14 Chitanta pentru operatiuni in valuta 14-4-1/a
15 Dispozitie de plata/incasare catre casierie 14-4-4
16 Registru de casa 14-4-7A
- Registru de casa ( in valuta)0 14-4-7/aA
17 Borderou de achizitie 14-4-13
53
Umane 2007 – 2013
18 Stat de salarii 14-5-1/a

-Lista de avans chenzinal 14-5-1/d
19 Ordin de deplasare( delegatie) 14-5-4
20 Decont de cheltuieli ( pentru deplasari externe) 14-5-5
21 Jurnal privind operatiuni diverse 14-6-17/c
22 Fisa pentru operatiuni diverse 14-6-22/b
23 Fisa pentru operatiuni diverse 14-6-22/c
24 Registrul pentru evidenta fondului de rulment
(pentru asociatiile de proprietari) 14-6-25/a
25 Registrul pentru evidenta fondului de reparatii
( pentru asociatiile de proprietari) 14-6-25/a
26 Registrul pentru evidenta sumelor special
(pentru asociatiile de proprietari) 14-6-25/c
27 Registrul pentru evidenta fondului de penalizari
( pentru asociatiile de proprietari) 14-6-25/d
28 Lista de plata a cotelor de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari ( pentru asociatiile de proprietari) 14-6-28
29 Situatia soldurilor elementelor de active si de pasiv 14-6-30/d
30 Decizie de imputare 14-8-2
- Angajament de plata 14-8-2/a
Nomenclatorul privind principalele formulare tipizate commune pe economie, cu regim

intern de inseriere si numeroatare, privind activitatea financiara si contabile, cuprinde:
Nr. crt. Denumirea formularului Codul
1 Aviz de insotire a marfii
2 Chitanta
54
Umane 2007 – 2013
3 Factura fiscala 14-4-1

4 Factura
5 Monetar
Asociatiile de proprietari pot utiliza toate formularele prevazute mai sus sau numai
o parte dintre acestea, in functie de elementele specific activitatii desfasurate.
In functie de necesitati, se pot utiliza si celelalte formulare stabilite prin Ordin al
Ministrului Economiei si Finantelor Publice pentru aprobarea Normelor metodologice de
intocmire si utilizare a formularelor tipizate, commune pe economie, care nu au un regim
special, privind activitatea financiara si contabila, precum si a modelelor acestora.
Modelele formularelor tipizate care nu au regim special de tiparire, inseriere,
numerotare si evidenta, aprobate prin Ordinul Ministrului Economiei si Finantelor Publice cu
modificarile ulterioare, pot fi adaptate in functie de specificul si de necesitatile proprii, cu
conditia respectarii continutului de informatii si a normelor de intocmire si de utilizare.
8. REGISTRELE DE CONTABILITATE
Registrele de contabilitate sunt documentele contabile obligatorii in care se
inregistreaza periodic, chronologic si systematic operatiile economice si financiare
consemnate in documentele justificative, care produc modificari in patrimoniul asociatiei.
Registrul – jurnal ( cod 14-1-1/A) si Registrul – inventor ( cod 14-1-20), inainte de
a fi completate, se numeroteaza, se snuruiesc si se stampileaza.
Registrele de contabilitate numerotate, snuruite, parafate, si conduse regulat, pot fi
admise ca proba in cazul litigiilor cu terti, precum si in orice alte situatii.
Totodata, absenta registrelor de contabilitate sau netinerea regulata a acestora
lipseste asociatia de mijloacele de proba in relatiile cu organele fiscale si da posibilitatea
acestora din urma de a stabili obligatiile fata de bugetul statului, fara a tine seama de datele
din contabilitate.
Registrul – jurnal ( cod 14-1-1/A) serveste la inregistrarea operativa a tuturor
operatiunilor desfasurate, pe baza documentelor justificative. Operatiile inregistrate in
Registrul- jurnal se totalizeaza atat lunar, cat si annual.
55
Umane 2007 – 2013
Registrul-inventar ( cod14-1-2) serveste la inregistrarea tuturor elementelor de

active si de pasiv, grupate in functie de natural or, inventariate.
REGISTRUL –JURNAL
( cod 14-1-1/A)
1. Serveste ca document contabil obligatoriu de inregistrare cronologica

sistematica a modificarii elementelor de activ si de pasiv ale unitatii.
2. Se intocmeste de catre persoanele juridice fara scop patrimonial care
organizeaza si conduc contabilitatea in partida simpla, intr-un exemplar, dupa ce a fost
numerotat, snuruit, parafat si inregistrat in evidenta unitatii.
Numerotarea filelor registrelor se va face in ordine crescatoare, iar volumele se vor numerota
in ordinea completarii lor.
Se intocmeste zilnic sau lunar, dupa caz, prin inregistrarea cronologica, fara stersaturi si spatii
libere, a documentelor in care se reflecta miscarea elementelor de active si de pasiv ale
unitatii.
In cazul in care unitatea foloseste jurnale auxiliare, totalul lunar al fiecaruia se poate trece in
registru-jurnal.
In conditiile conducerii contabilitatii cu ajutorul sistemelor informatice de prelucrare
automata a datelor, fiecare operatiune economico-financiara se va inregistra in mod
chronologic, dupa data de intocmire sau de intrare a documentelor in unitate. In aceasta
situatie, registrul –jurnal se editeaza lunar, iar paginile vor fi numerotate pe masura editarii
lor. Registrul –jurnal va fi snuruit, parafat si inregistrat in evidenta unitatii in luna urmatoare
celei in care numarul de file editate este de 100, sau annual, daca numarul filelor editate este
sub 100, pentru un exercitiu financiar, cu respectarea prevederilor cap.2, lit.C, pct.3 din
normele care reglementeaza aceste registre.
In coloana 1 se inscribe numarul current al operatiunilor inregistrate incepand de la 1
ianuarie, sau de la inceputul activitatii, pana la 31 decembrie, sau incetarea activitatii.
In coloana 2 se trece data( anul, luna, ziua) cand se face inregistrarea.
56
Umane 2007 – 2013
In coloana 3 se trece felul documentelui ( factura, chitanta, registrul de casa, extrasul de cont
la banca etc), precum si numarul si data acestuia.
In coloana 4 se trece felul operatiunii, dandu-se explicatiile in legatura cu operatiunea
respective si elemente de identificare a acesteia.
In coloana 5 se trec sumele totale din documentul respective.
In Registru-jurnal se trec toate operatiunile economice privind modificarea elementelor de
active si de pasiv ale unitatii, indiferent daca acestea au loc in numerar sau prin conturile
deschise la banci, netinandu-se seama daca a avut loc plata sau incasarea acestora.
3. Nu circula, fiinfd document de inregistrare contabila.
4. Se arhiveaza la compartimentul financiar-contabil, impreuna cu documentele
justificative care au stat la baza intocmirii lui.
……………………. Nr. pagina……….
(Unitatea)
REGISTRUL-JURNAL
Nr. Data Documentul Explicatii Suma
crt Inreg. (felul, nr., data)
0 1 2 3 4
Report:
De reportat:
Intocmit, Verificat, 14-1-1/A
REGISTRUL- INVENTAR
( cod 14-1-2)
57
Umane 2007 – 2013
1. Serveste ca documente contabil obligatoriu de inregistrare a rezultatelor inventarierii

elementelor de active si de pasiv.
2. Se intocmeste de catre persoanele juridice fara scop patrimonial care organizeaza si
conduc contabilitatea in partida simpla, intr-un exemplar, dup ace a fost numerotat,
snuruit, parafat si inregistrat in evidenta unitatii.
Se intocmeste la inceputul activitatii, sfarsitul exercitiului financiar sau cu ocazia incetarii
activitatii, fara stersaturi si spatii libere, pe baza datelor cuprinse in listele de invetariere si
procesele-verbale de inventariere, prin gruparea elementelor de active si de pasiv.
Registrul inventor se completeaza pe baza inventarierii faptice a elementelor de active si de
pasiv, grupate dupa natural lor.
In coloana 1 se inscrie numarul cu rrent al fiecarei operatiuni inregistrate in registru,
cronologic, de la deschiderea acestuia pana la epuizarea filelor sau incetarea activitatii.
In coloana 2 vor fi recapitulate elementelor de activ si de pasiv inventariate, detaliat dupa
natural or, valorile material putand fi defalcate pe gestiuni.
In coloana 3 se inscrie valoarea contabila a elementelor de active si de pasiv inventariate.
In coloana 4 se inscrie valoarea de inventor a elementelor de active si de pasiv inventariate,
stabilita de membrii comisiei de inventariere ( pe baza listelor de inventariere si a proceselor-
verbale de inventariere)
In coloana 5 se trec diferentele din evaluare, de inregistrat, calculate ca diferenta intre
valoarea contabila si valoare de inventar.
In coloana 6 se mentioneaza cauzele diferentelor (deprecieri, dezasortari etc.)
3. Nu circula, fiind document de inregistrare contabila.
4. Se arhiveaza la compartimentul financiar-contabil, impreuna cu documentele
justificative care stau la baza intocmirii lui.
……………………. Nr. pagina……….
(Unitatea)
REGISTRUL-JURNAL
Nr. Recapitulatia Valoarea contabila Valoarea de Diferente din evaluare( de
crt elementelor inventar inregistrat)
inventariate Valoarea Cauze diferente
58
Umane 2007 – 2013
0 1 2 3 4 5
Intocmit, Verificat, 14-1-2
9. INTOCMIREA SI UTILIZAREA PRINCIPALELOR FORMULARE

CONTABILE FARA REGIM SPECIAL
Operatiunile privind evidenta si gestionarea mijloacelor fixe, a valorilor material si
banesti si a altor valori ale asociatiei de proprietari, se considera valabile nuami daca sunt
justificate cu documente originale, intocmite sau reconstituite potrivit prevederilor legale.
1. CONTABILITATEA CAPITALURILOR PROPRII
Formularul financiar – contabil cu ajutorul caruia se tine evidenta capitalurilor proprii,
este Fisa pentru operatiuni diverse ( cod 14-6-22/c).
2. CONTABILITATEA IMOBILIZARILOR
Formularul financiar – contabil cu ajutorul caruia se tine evidenta mijloacelor fixe este
Fisa mijlocului fix ( cod 14-2-2).
Formularul financiar-contabil cu ajutorul caruia se tine evidenta imobilizarilor, cu
exceptia imobilizarilor corporale de natura mijloacelor fixe, este Fisa pentru operatiuni
diverse( cod 14-6-22/c).
3. CONTABILITATEA STOCURILOR
Formularul financiar- contabil cu ajutorul caruia se tine evidenta stocurilor este Fisa
pentru valori material ( cod 14-3/10/a).
4. CONTABILITATEA TERTILOR
59
Umane 2007 – 2013
Formularul contabil –financiar cu ajutorul caruia se tine evidenta tertilor, este Fisa
pentru operatiuni diverse (cod 14-6/22/c).
5. CONTABILITATEA TREZORERIEI
Formularul contabil –financiar cu ajutorul caruia se tine evidenta trezoreriei, este Fisa
pentru operatiuni diverse (cod 14-6/22/c).
6. CONTABILITATEA CHELTUIELILOR
Contabilitatea cheltuielilor se tine pe feluri de cheltuieli, dupa natura sau destinatia lor,
dupa caz.
Pentru fiecare fel de cheltuiala se va intocmi o Fisa pentru operatii diverse ( cod 14-6-
22/b), in care se vor inregistra toate documentelor in mod cronologic.
7. CONTABILITATEA VENITURILOR
Contabilitatea veniturilor se tine pe feluri de venituri, dupa natura sau sursa lor, dupa caz.
Pentru fiecare fel de venit, se va intocmi o Fisa pentru operatii diverse ( cod 14-6-22/b), in
care se vor inregistra toate documentele in mod cronologic).
FISA PENTRU OPERATIUNI DIVERSE

pentru …………………..
(cod 14-6-22/b)
1. Serveste la tinerea contabilitatii veniturilor si cheltuielilor, distinct pentru activitatile
fara scop patrimonial si activitatile economice.
2. Se intocmeste intr-un exemplar.
Se completeaza cu veniturile si cheltuielile aferente exercitiului financiar in curs.
La sfarsitul fiecarei luni, fisele pentru operatii diverse se totalizeaza pe luna respective
si cumulate de la inceputul anului.
4. Se arhiveaza la compartimentul financiar-contabil.
…………………. Nr. pagina …………..
60
Umane 2007 – 2013
( Unitatea)
pentru………………………………….
……………………………………….
Nr. Data documentului Documentul ( felul, Explicatii Valoare

crt. numarul)
0 1 2 3 4
Report:
De reportat:
Intocmit, 14-6-22/b

pentru ……………………………..
(cod 14-6-22/c)
1. Serveste la tinerea contabilitatii operatiunilor de capital, a imobilizarilor cu exceptia

imobilizarilor corporale de natura mijloacelor fixe, a tertilor si a trezoreriei, distinct
pentru activitatile fara scop patrimonial si activitatile economice.
2. Se intocmeste intr-un exemplar.
Se completeaza la inceputul anului,pe baza soldurilor de la sfarsitul perioadei
precedente, iar in cursul anului, pe baza documentelor justificative referitioare la
operatiunile intervenite.
La sfarsitul fiecarei luni fisele pentru operatii diverse se totalizeaza pe luna respective
si cumulate de la inceputul anului.
61
Umane 2007 – 2013
4. Se arhiveaza la compartimentul financiar- contabil.
…………………. Nr. pagina …………..

( Unitatea)
pentru………………………………….
……………………………………….
Nr. Data Documentul Explicatii Valoare Sold

crt. documentului ( felul, Intrari Iesiri
numarul)
0 1 2 3 4 5 6
Report:
De reportat:
Intocmit, 14-6-22/b
FISA PENTRU VALORI MATERIALE

( cod 14-3-10/a)
1. Serveste la tinerea contabilitatii stocurilor( cantitativ si valoric), distinct pentru

activitatile fara scop patrimonial si activitatile economice si, dupa caz, pe feluri
sau grupe ( categorii) de stocuri, grupate pe magazii ( gestiuni).
2. Se intocmeste intr-un exemplar, separate pe fiecare fel de material, produs, etc.
Se completeaza la inceputul anului pe baza stocurilor si a valorii acestora de la
sfarsitul perioadei precedente, iar in cursul anului, pe baza documentelor de
intrare si iesire.
La sfarsitul fiecarei luni, fisele pentru valori material se totalieaza pe luna
respective si cumulate de la inceputul anului.
62
Umane 2007 – 2013
……………………………………… Nr. pag…………….

(Unitatea)
FISA PENTRU VALORI MATERIALE
Pentru …………………………
…………………………..
Cod U/M Pret unitar Gestiunea

………………………….. ……………………. ……………………..
Data Document Intrari Iesiri Stoc
Fel Numar Cantitate Valoare Cantitate Valoare Cantitate Valoare
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Report:
De reportat:
Intocmit, 14-3-10/a
FISA MIJLOCULUI FIX
Format A5, tiparit pe ambele fete, in foi volante, pe carton.

1. Serveste ca document pentru evidenta analitica a mijloacelor fixe.
2. Se intocmeste intr-un exemplar, de compartimentul financiar-contabil, pentru fiecare
mijloc fix sau pentru mai multe mijloace fixe de acelasi fel si de aceeasi valoare care,
in cazul unitatilor, au aceleasi cote de amortizare si sunt puse in functiune de aceeasi
luna.
Se pastreaza in cartoteca pe grupe de mijloace fixe, in ordinea codurilor din
clasificarea fondurilor fixe conform Legii nr.15/1994, iar in cadrul acestora, fisele mijloacelor
fixe se grupeaza pe locuri de folosinta.
63
Umane 2007 – 2013
Se completeaza pe baza documentelor justificative privind miscarea mijloacelor fixe

sau modificarea valorii de inventar a acestora, ca urmare a completarii, imbunatatirii,
modernizarii sau reevaluarii lor(proces-verbal de receptive, de punere in functiune, bon de
miscare a mijloacelor fixe, proces-verbal de scoatere din functiune etc.)
In coloana “Bucati”, intrarile se inscriu “in negru”, iar iesirile “in rosu”.
Inregistrarile in coloanele “Debit”, “Credit” si “Sold” se fac la valoarea de inventar a
mijloacelor fixe.
In rubrica destinata datelor tehnice de identificare a mijlocului fix, in afara de datele
privind marca, numarul de fabricatie, seria se inscriu si partile component ale mijlocului fix.
De exemplu, la o cladire se completeaza instalatiile de incalzire centrala, sanitare, electrice
etc.
Data amortizarii complete si cota de amortizare se inscriu in spatiile rezervate.
FISA MIJLOCULUI FIX Grupa ………………………………………

Nr. inventar …………………………….
Nr. document provenienta……………… Codul
Valoare de inventar…………………….. de clasificare………………………………..
Amortizare lunara……………………… Data darii in folosinta
Anul………………………………………..
Denumirea mijlocului fix si caracteristici Luna………………………………………..
tehnice Data amortiz.complete
Anul……………………………………….
Accesorii Luna……………………………………….
Durata normal de
Functionare…………………………………
Cota de
amortiz…………………………………..%
64
Umane 2007 – 2013
14-2-2 A5 t2
Nr. invent. Documentul Operatiile Buc. Debit Credit Sold

( de la (data, felul, care
numar la numarul) privesc
numar) miscarea,
cresterea
sau
diminuare
a valorii
mijlocului
fix
JURNAL PRIVIND OPERATIUNI DIVERSE

pentru………………………….
(cod 14-6-17/c)
1. Serveste ca jurnal auxiliar pentru inregistrarea veniturilor, respective a

cheltuielilor privind activitatile economice ale persoanelor juridice fara scop
patrimonial care organizeaza si conduc contabilitatea in partida simpla.
2. Se intocmeste, lunar, intr-un exemplar, pe baza Fiselor pentru operatiuni
diverse( cod 14-6-22/b).
Se intocmesc mai multe jurnale pentru cheltuieli si un jurnal pentru venituri, distinct
pentru activitatile fara scop patrimonial si activitatile economice.
65
Umane 2007 – 2013
In coloana 4 se trec, dupa caz, totalurile lunare din fisele de venituri si de cheltuieli
privind activitatile economice.
Pentru cheltuielile deductibile plafonat, inainte de inregistrarea totalului din fisa pentru
operatii diverse se va calcula cota care este deductibila si numai aceasta se va inregistra in
jurnalul privind operatii diverse pentru cheltuieli.
Datele din jurnale stau la baza determinarii veniturilor din activitati economice, a
totalului cheltuielilor deductibile fiscal si a rezultatului brut al activitatilor economice.
3. Nu circula, fiind document de inregistrare.
…………………….. Nr. pagina ………….

(Unitatea)
JURNAL PRIVIND OPERATII DIVERSE
pentru…………………………………..
……………………………………….
Nr.crt Data inregistrarii Documentul Explicatii Suma

. (felul, numarul)
0 1 2 3 4
Report:
De reportat:
Intocmit, 14-6-17/c
66
Umane 2007 – 2013
REGISTRU DE CASA (COD 14 – 4 – 7)
Format A4, tiparit pe o singura fata , in carnete a 100 de file.

1. Serveste ca:
- document de inregistrare operative a incasarilor si platilor in numerar;
- document de stabilire la sfarsitul fiecarei zile a soldului de casa.
2. Se intocmeste in doua exemplare, de casierul unitatii sau de alta persoana
imputernicita, pe baza actelor justificative de incasari si plati.
In cazul in care o suma platita se refera la doua sau trei plati diferite, in registrul de casa se
trece distinct fiecare operatie in parte.
Se semneaza de catre casier pentru confirmarea inregistrarii operatiilor effectuate de catre
persoana din compartimentul financiar – contabil desemnata pentru primirea exemplarului 2
si a actelor justificative anexate.
Se completeaza zilnic, in ordinea efectuarii operatiilor, fara a lasa spatii libere.
La sfarsitul zilei, randurileneutilizate din acest formular se bareaza.
Utilizarea formularului se face cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiilor
de casa.
Soldul de casa al zilei precedente se reporteaza pe primul rand al registrului de casa pentru
ziua in curs.
Se inregistreaza toate incasarile, dupa care acestea se totalizeaza (inclusiv soldul de casa
raportat al zilei precedente), se inregistreaza apoi toate platile, iar totalul acestora se scade din
sumele rezultate din insumarea incasarilor, pentru a se stabili soldul de casa al zilei
respective.
Zilnic: Sold initial + Incasari – Plati= Sold final
67
Umane 2007 – 2013
3. Circula la compartimentul financiar – contabil pentru verificarea exactitatii sumelor

inscrise si respectarea dispozitiilor legale privitoare la efectuarea operatiilor de casa
(exemplarul 2). Exemplarul 1ramane in carnet.
4. Se arhiveaza:
- la casierie (exemplarul 1);
- la compartimentul financiar – contabil (exemplarul 2).
…………………….
(Unitatea)
REGISTRUL DE CASA Data

Ziua Luna Anul
Nr. crt. Nr. act casa Nr. Anexa Explicatii Incasari Plati Sold
Report/Sold ziua precedenta
68
Umane 2007 – 2013
De reportat pagina/TOTAL X
CASIER, COMPARTIMENT FINANCIAR - CONTABIL,
14 – 4 – 7 A A4
…………………….
(Unitatea)
REGISTRUL DE CASA
Nr. Data Nr. act Nr. Anexa Explicatii Incasari Plati Sold
crt. Ziu Luna Anul casa
a
Report/Sold ziua precedenta
69
Umane 2007 – 2013
De reportat pagina/TOTAL X
CASIER, COMPARTIMENT FINANCIAR - CONTABIL,
14 – 4 – 7 bA A4
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULUI RULMENT

(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 25/a)
1. Serveste ca document pentru evidenta fondului de rulment al asociatiei de proprietari

constituit din contributiile proprietarilor conform criteriilor si conditiilor stabilite de adunarea
generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
70
Umane 2007 – 2013
2. Se intocmeste intr-un exemplar de catre administratorul asociatiei de proprietari, prin

alocarea, pentru fiecare proprietar, a uneia sau mai multor pagini necesare completarii pentru
un an de zile.
4. Se arhiveaza la administratia asociatiei de proprietari.
ASOCIATIA DE PROPRIETARI……………… Nr. pagina ……….. An ………
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULU DE RULMENT
(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 25/a)
71
Umane 2007 – 2013
APARTAMENT/Spatiu NR……
Suprafata utila ……. m.p.
Cota – parte indiviza ………………….%
Operatiuni
Suma
Nr. ctr. Sold
Numarul si data
documentului de
stabilire/incasare/ Explicatii Stabilita Incasata Restituita
restituire
0 1 2 3 4 5 6
Report:
De reportat:
Intocmit, 14 – 6 – 25/a
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULUI DE REPARATII

(pentru asociatiile de proprietari – cod – 14 – 6 – 25/b)
72
Umane 2007 – 2013
1. Serveste ca document pentru evidenta fondului de reparatii al asociatiei de proprietari

constituit din contributiile proprietarilor cotelor – parti indivize.
un an de zile.
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULU DE REPARATII
73
Umane 2007 – 2013
(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 25/b)
Operatiuni
Suma
Nr. ctr. Sold

Numarul si data
documentului de
stabilire/incasare Explicatii Stabilita Incasata Platita
/ pentru
plata lucrari
0 1 2 3 4 5 6
Report:
De reportat:
Intocmit, 14 – 6 – 25/b
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA SUMELOR SPECIALE

(pentru asociatiile de proprietari – cod – 14 – 6 – 25/c)
74
Umane 2007 – 2013
1. Serveste ca document pentru evidenta fondului speciale ale asociatiei de proprietari

constituite din sumele rezultate din activitati economice (inchirieri spatii comune, amplasare
de reclame publicitarepe fatada, montaj antene pe terasa, utilizarea spatiilor comune de catre
furnizorii de servicii TV, internet, etc).
un an de zile.
75
Umane 2007 – 2013
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA SUMELOR SPECIALE
(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 25/c)
Operatiuni
Suma
Nr. ctr.
Numarul si
data
documentului Explicatii Incasata de Platita pentru lucrari
de incasare/ asociatie de la Sold
plata terti
0 1 2 3 4 5
Report:
De reportat:
Intocmit, 14 – 6 – 25/c
76
Umane 2007 – 2013
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULUI DE PENALIZARI

(pentru asociatiile de proprietari – cod – 14 – 6 – 25/d)
1. Serveste ca document pentru evidenta fondului de penalizari al asociatiei de proprietari

constituit din penalizarile applicate proprietarilor restantieri, conform sistemului propriu al
asociatiei de proprietari.
un an de zile.
77
Umane 2007 – 2013
REGISTRUL PENTRU EVIDENTA FONDULU DE PENALIZARI
(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 25/d)
Procent penalizari……….. % zi de intarziere
Operatiuni
Suma
Nr. ctr. Sold
Numarul si data
documentului de
aplicare/incasare Explicatii Penalizare Incasata Restanta
aplicata
0 1 2 3 4 5 6
Report:
De reportat:
Intocmit, 14 – 6 – 25/c
78
Umane 2007 – 2013
LISTA DE PLATA A COTELOR DE CONTRIBUTIE LA CHELTUIELILE ASOCIATIEI

DE PROPRIETARI
(pentru asociatiile de proprietari – cod 14 – 6 – 28)
1. Serveste pentru determinarea cheltuielilor comune din fiecare luna si repartizarea lor pe
proprietarii din asociatie in vederea incasarii si reintregirii fondurilor asociatiei de proprietari.
2. Se intocmeste in doua exemplare de catre administratorul asociatie de proprietari;
3. Circula:
- prin afisare la avizier (exemplarul 1);
- la administratia asociatiei de proprietari (exemplarul 2).
4. Se arhiveaza la adminisytratia asociatiei de proprietari (exemplarul 2)
79
Umane 2007 – 2013
ASOCIATIA DE PROPRIETARI BLOC __________

DATA AFISARII: _____________________
DATA SCADENTA:___________________
DATA SCADENTA (fara FOND DE RULMENT): _________________
PERIADA DE AFISARE: ____________________
LISTA DE PLATA
A COTELOR DE CONTRIBUTIE LA CHETUIELILE
ASOCIATIEI DE PROPRIETARI BLOC ___________ SCARA ___
Luna _____________ Anul __________
TOTAL RESTANTE
DE
Cheltuieli pe consumuri individuale
PLATA Fond Penaliz Total

Cheltuieli pe cota parte - indiviza
Cheltuieli pe numar de persoane
Penalizari …% zi de intarziere
[LEI] de ari restan

Cheltuieli pentru incalzirea
apartamentului/spatiului
Cheltuieli pe beneficiari
Sume achitate in avans
rulment te
Fond de rulment
Ajutoare banesti
Nr. apartament/ spatiu
Cota de
Suprafata utila m.p
Nr. curent persoane
contributie
Cheltuieli pe numar LEI Lei/
Nr. persoane
de persoane, persoana
consumuri
individuale sip e
beneficiari
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10CHELTUIELI
11 PE CATA
12 –PARTE, 13
INDIVIZA, DE
14 15 16 17
Fara contoare
ALTA NATURA, ACHITATE IN AVANS,

Cu contoare
PENALIZARI SI AJUTOARE BANESTI LEI LEI/MP

BAZA DE
LEI/M.C.
CALCULCHELTUI BAZA DE CALCUL CHELTUIALA/FACTURA/LUNA
ALA/FACTURA/LU INCALZIRE APARTAMENTE/SPATII/…./….

NA
APA RECE/…../….. INTRETINERE/ASCENSOR/INTERFON/…./….
APA CALDA/ …./…..
GAZE NATURALE/ FOND REPARATII/REPARATII
…../….
EVACUARE GUNOI CHELTUIELI ADMINISTRATIVE, INCLUSIV
SALARII, REMUNERATII,INDEMNIZARII,
MENAJER/…../…… CONTRACTE/…../……
ENERGIA ELECTRICA
SPATII SI INSTALATII PIERDERI/CONSUMURI SPATII COMUNE (APA,
COMUNE/…../…. INCALZIRE, ETC)
SALARII/
SUME ACHITATE IN AVANS
REMUNERATII/
INGRIJITOR/…./…
80 PENALIZARI
AJUTOARE BANESTI
CHELTUIELI PE
BENEFICIARI TOTAL 2
TOTAL 1:
Umane 2007 – 2013
SITUATIA SOLDURILOR ELEMENTELOR DE ACTIV SI DE PASIV
(cod 14 – 6 – 30/d)
Partea I Partea a II-a
Nr. crt. Elemente de activ Valori (lei) Nr. ctr. Elemente de pasiv Valori (lei)
81
Umane 2007 – 2013
1. Sold in casa 1. Sold fond de rulment

2. Sold in conturi la banci 2. Sold fond de reparatii
3. Sume neachitate de 3. Sold fond sume special
proprietarii din asociatie
pentru lista de plata
curenta
5. Restante existente la data 4. Soldul altor fonduri legal
intocmirii acestei situatii stabilite (de penalizari, de
cheltuieli administrative,
de recuperari debite)
6. Actele de plat ape luna in 5. Furnizori pentru facturi
curs, nerepartizate neachitate (utilitati
proprietarilor (facturi de servicii, livrari, prestatii,
apa, gaze, energie lucrari, etc)
electrica sau termica, de
reparatii neprevazute,
state de
salarii,indemnizatii,
premii, etc).
7. Acte de plati pentru 6. Creditori diversi
cheltuielile aferente
fondurilor de reparatii,
special, de penalizari,
care nu au fost inca
scazute din fondurile
respective
TOTAL PARTEA I TOTAL PARTEA A II-A
10. EFECTUAREA OPERATIUNILOR CU NUMERAR

Prevederi legale:
DECRETUL CONSILIULUI DE STAT nr. 209/5.07.1976 pentru
82
Umane 2007 – 2013
aprobarea Regulamentului operatiilor de casa

(B.O. nr. 64 din 6 iulie 1976)
1. Dispozitii generale
 Operatiile de incasari siplati in numerar se efectueaza de casier, sau pe de o alta parte
persoana imputernicita de conducatorul unitatii.
 Casierii sunt gestionarii de mijloace banesti si alte valori, potrivit legii.
 Casierul trebuie sa indeplineasca conditiile prevazute de lege pentru a fi
gestionar( Lege nr.22/1969 si H.C.M. nr. 2.230/1969).
 Casierul nu are dreptul sa incredinteze exercitarea atributiilor sale altor persoane.
 In cazul cand casierul lipseste din orice cauza, iar operatiile de casa nu pot fi
intrerupte, acestea se vor face de persoana desemnata de casier, cu acordul
conducatorului unitatii sau atunci cand casierul nu a desemnat pe nimeni, operatiile de
casa vor fi facute de o persoana delegata de conducatorul unitatii, fara a putea depasii
60 de zile. La expirarea termenului stabilit, se procedeaza la predarea-primirea
gestiunii.
 Casieria trebuie sa functioneze intr-un spatiu adecvat, in conditiile unei depline
securitati, prin mijloace tehnice de paza si alarma, in functie de importanta valorilor
pastrate.
 Conducatorul unitatii stabileste programul de functionare a casieriilor.
 Numerarul si alte valori, precum si documentele de casa, se pastreaza in tezaure, case
de fier sau dulapuri metalice, care se incuie ori de cate ori casierul paraseste
incaperea, iar la sfarsitul zilei de lucru se incuie si se sigileaza.
 Unitatile sunt obligate sa depuna sumele incasate in numerar la banci sau la CEC,
acolo unde au deschise conturi si sa ridice de la acestea numerarul necesar pentru
efectuarea platilor.
2. Efectuarea incasarilor si platilor in numerar

 Incasarile in numerar, altele decat ridicarile de numerar de la banci sau de la Cec, se
fac pe baza de chitanta sau de alte documente cu functie similara aprobate de
organelle competente.
 Ridicarea sumelor in numerar de la banci sau de la celelalte institutii de credit se face
pe baza de cecuri de numerar emise de contabil.
 Unitatile pot pastra in caserii, peste limita plafonului de casa, timp de 3 zile lucratoare
de la ridicarea numerarului, exclusive ziua ridicarii, inclusive ziua platii au restituirii:
83
Umane 2007 – 2013
a) Sumele necesare pentru plata retributiilor, burselor, ajutoarelor din fondurile de

asigurari sociale, pensiilor, premiilor si a altor drepturi assimilate acestora;
b) Sumele retinute din retributie sau alte drepturi banesti cu titlu de garantii, de
pensii de intretinere sau cu alt titlu , potrivit dispozitiilor legale.
c) Sumele incasate dupa terminarea programului de functionare a bancilor la care isi
au deschise conturile sau unitatilor de posta si telecomunicatii, cu conditia sa fie
depuse sau utilizate in ziua urmatoare;
 Documentele de plata, vizate si aprobate, se predau casierului de catre contabil.
 La primirea documentelor de plata, casierul trebuie sa verifice:
a) Existent, valabilitatea si autenticitatea semnaturilor prin care se dispune plata, prin
confruntarea acestora cu specimenele de semnaturi, communicate in prealabil
casierului;
b) Existent anexelor la documentul de plata.
In cazul nerespectarii uneia dintre aceste conditii, casierul inapoiaza documentele pentru
completare si numai dupa ce acestea sunt completate efectueaza plata.
Plata retributiilor, burselor, ajutoarelor din fondurile de asigurari sociale, premiilor si
altor drepturi assimilate acestora catre alte persoane decat cele indicate in documente se poate
face pe baza de imputernicire. Procura sau inscrisul de imputernicire ramane la casier si se
anexeaza la documentul de plata.
In cazul eliberarii sumelor in numerar pe baza de procura generala , originalul se restituie,
retinandu-se o copie certificata de casier si primitor, care se anexeaza la documentul de plata.
Pentru platile facute unor persoane din afara unitatii, casierul trebuie sa solicite acestora
actele de identitate, inscriind pe documentele de plata seria si numarul actului de
identitate si unitatea care l-a eliberat.
Persoanele care primesc numerarul semneaza pe documentul de plata numai cu
cerneala, cu creion chimic sau cu pasta, indicand data primirii sumei.
Daca plata se face catre mai multe persoane, pe baza de state de retributii sau alte documente,
primitorii semneaza in rubrica corespunzatoare din aceste documente.
Dupa efectuarea platii, casierul aplica pe documente stampila cu textul “ACHITAT”, in cazul
in care formularul nu are aceasta mentiune, indicand data operatiei, dupa care semneaza
pentru confirmarea platii.
 Plata retributiilor si a altor drepturi se face de casier pe baza de state de retributii si
liste de plata.
84
Umane 2007 – 2013
La expirarea termenelor prevazute pentru plata retributiilor si a altor drepturi, casierul
are obligatia:
a) Sa aplice pe statul de retributii sau pe celelalte documente de plata stampila cu
textul “ACHITAT” sau sa scrie mentiunea “DEPUS”, precum si numarul si data
documentului de depunere, in dreptul numelui si persoanei careia nu i s-au achitat
sumele respective;
b) Sa intocmeasca lista nominal a persoanelor care nu au incasat retributia sau alte
drepturi;
c) Sa depuna, in termenele prevazute, la banca sau la institutia de credit la care are
deschis contul, sumele neplatite.
Plata retributiilor si a altor drepturi neridicate la termen se face pe baza de liste de plata care
cuprind: numele si prenumele persoanei care urmeaza sa i se achite drepturile respective,
functia acesteia, marca sau numarul matricol, luna in care a figurat in stat, suma de plata si
semnatura beneficiarului.
3. Acordarea de avansuri in numerar si decontarea lor

Unitatile pot acorda, prin casierie, avansuri in numerar persoanelor incadrate in
unitate, pentru:
a)Cheltuieli de aprovizionare si pentru alte plati care se fac in localitatea unde unitatea isi
are sediulsediul, pana la cuantumul nevoilor pe 3 zile, cu obligatia de a justifica
avansul in termen de cel mult 4 zile lucratoare de la primirea lui, exclusiv ziua
primirii;
b) Cheltuieli de aprovizionare si pentru alte plati care se fac in afara localitatii sediului
unitatii, pana la cuantumul nevoilor pe 10 zile, cu obligatia de a se justifica avansul in
termen de cel mult 3 zile lucratoare de la sosirea din delegatie, exclusive ziua sosirii ,
in cazul in care acesta are loc anterior datei aprobate;
c) cheltuieli de deplasare in interes de serviciu, in limita sumelor cuvenite pentru plata
transportului, diurnei, indemnizatiei si a cazarii pe timpul deplasarii, cu obligatia, de a
justifica avansul in termen de cel mult 3 zile lucratoare de la sosirea din deplasare,
exclusive ziua sosirii.
Este interzisa acordarea unui nou avans persoanelor care nu au justificat integral
avansul primit anterior.
Sunt interzise transmiterea avansului de la titular la o alta persoana precum si
acordarea de avansuri in contul retributiei, cu exceptia cazurilor aprobate expres prin
dispozitii legale.
85
Umane 2007 – 2013
Pentru acordarea avansurilor si justificarea acestora se foloseste Ordin de deplasare,

sau alte documente legale.
Evidenta avansurilor acordate si urmarirea justificarii lor la termenele stabilite se
efectueaza in cadrul compartimentului financiar – contabil.
Titularul de avans este obligat ca, in termenele stabilite pentru justificarea avansului,
sa intocmeasca sis a depune la contabilitate, decontul de cheltuieli in care inscrie toate
documentele justificative si le anexeaza la aceasta.
La primirea decontuluide cheltuieli, compartimentul financiar – contabil verifica
legalitatea documentelor justificative anexate la decont, concordanta lor cu natura si
destinatia cheltuielilor pentru care s-a acordat avansul si respectarea termenului de
justificare.
In cazul in care valoarea documentului de cheltuieli depaseste avansul primit ,
decontul verificat de compartimentul financiar – contabil se preda la casierie pentru a
afectua plata diferentei dupa care titularul de avans semneaza pentru primirea sumei.
Titularii de avans care nu depun in termen decontarile pentru justificarea avansurilor,
impreuna cu documnetele justificative, sau nu restituie in termen sumele ramase
necheltuite, vor plati o penalizare de 0,5 %asupra avansului primit sau asupra sumelor
nerestituite in termen, dupa caz, pentru fiecare zi de intarziere.
4. Evidenta si pastrarea numerarului

Evidenta incasarilor si platilor in numerar se tine cu ajutorul registrului de casa care
se intocmeste de catre casierpe baza documentelor justificative.
Zilnic, casierul totalizeaza operatiile din fiecare zi si stabileste soldul casei, care se
raporteaza pe ziua urmatoare. Exemplarul II se detaseaza si se preda contabilului , in
aceeasi zi sau cel mai tarziu a doua zi, impreuna cu documentele justificative, sub
semnatura in registrul de casa.
Contabilul verifica, in mod obligatoriu, in aceeasi zi sau cel tarziu a doua zi,
documentele de incasari si plati predate de catre casier , precum si daca soldul inscris
in registrul de casa este stabilit correct. De aseenea, contabilul verifica daca sumele
din casierie si pentru care s-au emis chitante au fost depuse la banca sau la CEC, la
termenele si conditiile stabilite. Verificarea se face pe baza inregistrarilor din registrul
de casa si a foilor de varsamant cu chitanta.
Inainte de inceperea activitatii zilnice, casierul este obligat sa verifice integritatea
sigiliilor si incuietorilor de la tezaur, de la casele de fier sau de la dulapurile metalice.
86
Umane 2007 – 2013
5. Controlul respectarii disciplinei de casa

Controlul inopinant al casieriei se face cel putin o data pe luna, prin numararea si
verificarea tuturor valorilor existente in casa. Acest control se face de catre contabil
sau de catre o alta persoan imputernicita de presedinte, care va semna in registrul de
casa pe fila cu inregistrarile din ziua controlului.
In cazul in care se constata neconcordante intre soldul scriptic sic el faptic,
verificarea se extinde asupra documentelor de casa.
Daca se constata lipsuri effective de numerar sau de alte valori, se iau masuri de
recuperare prin imputarea pagubelor in sarcina celor vinovati sau prin sesizarea
organelor de urmarire penala, dupa caz.
Pentru nerespectarea termenelor de depunere a numerarului la banc, a limitei soldului
de casa si a normelor de efectuare a platilor in umerar din incasari, organelle de
control din banci si din andministratia financiara, pot aplica penalizari de 0,05 % pe
zi de intarziere, care urmeaza a se recupera de la asociatie de la persoanele vinovate.
Operatiunile de incasari si plati intre persoanele juridice se vor efectua numai prin
instrumente de plata fara numerar.
Prin exceptie de la cele prevazute mai sus, persoanele juridice pot efectua plati in
numerar, in urmatoarele cazuri:
a) plata salariilor si a altor drepturi de personal;
) alte operatiuni de plati ale persoanelor juridice cu persoane fizice;
c) plati catre persoane juridice, in limta unui plafon zilnic maxim de 10.000 lei,
platile catre o singura persoana juridical fiind admise in limita unui plafon zilnic in
suma de 5000 lei. Sunt interzise platile fragmentate in numerar catre furnizori de
bunuri si servicii pentru facturile a caror valoare este mai mare de 5.000 lei.
De la aceste prevederi sunt exceptate urmatoarele situatii:

- depunerile in conturile persoanelor juridice , deschise la societatile comerciale
bancare, care pot fi facute si de alte persoane juridice, neplafonat;
- cheltuieli de deplasare in interes de serviciu, in limita sumelor cuvenite pentru plata
transportului, a diurnei, a indemnizatiei si cazarii;
- cheltuieli de protocol ocazionate de organizarea de conferinte, de simpozioane si de
alte actiuni.
Este interzisa acordarea unor facilitate de pret clientilor, persoane juridice care
efectueaza plata in numerar.
87
Umane 2007 – 2013
11. ORGANIZAREA SI EFECTUAREA INVENTARIERII PATRIMONIULUI
1. Ce este inventarierea?
Inventarierea patrimoniului reprezinta ansamblul operatiunilor prin care se constat
existent tututror elementelor de active si de pasiv, cantitativ – valoric sau numai
valoric, dupa caz, de la data la care se efectueaza .
Inventarierea are ca scop principal stabilirea situatiei reale a patrimoniului asociatiei.
2. Ce anume se inventariaza:
Inventarieirea trebuie sa cuprinda:
- toate elementele patrimoniale ale asociatiei;
- bunurile si valorile detinute cu orice titlu, apartinand altor persoane juridice sau
fizice.
3. Cand trebuie efectuata inventarierea:

Inventarierea generala a patrimoniului este obligatory:
- la inceputul activitatii;
- cel putin o data pe an, de regula la sfarsitul anului, pe parcursul functionarii;
- in cazul fuzionarii sau divizarii;
-in cazul incetarii activitatii;
- la cercetarea organelor de control, cu prilejul efectuarii controlulu;
- ori de cate ori sunt indici ca exista lipsuri sau plusuri in gestiune care nu pot fi
stabilite cert decat prin inventariere;
-cu prilejul reorganizarii gestiunilor;
- ca urmare a calamitatilor natural sau a unor cazuri de forta majora;
- in alte cazuri prevazute de lege.
4. Cine efectueaza inventarierea:

Inventarerea se efectueaza de catre comisia de inventariere. Comisia de inventariere
poate cuprinde o singura persoana, dar e preferabil ca aceasta comisie sa fie formata
din cel putin doua persoane, numite prin decizie de catre Comitetul executiv.
88
Umane 2007 – 2013
In decizia de numire se mentioneaza, in mod obligatoriu, component comisiei,

numele responsabilului comisiei, modul de efectuare a inventarierii, gestiunile supuse
inventarierii , date de incepere si terminare a operatiunilor.
Pentru desfasurarea in bune conditii a inventarierii, in comisii, vor fi numite persoane
cu o pregatire corespunzatoare economica si tehnica, care sa asigure efectuarea
corecta si la timp a inventarierii patrimoniului.
Inventarierea se poate face atat prin salariatii proprii cat sip e baza unor contracte de
presatri de servicii incheiate cu persoane fizice sau juridice.
5. Principalele masuri organizatorice care trebuie luate de catre comisia de

inventariere, sunt urmatoarele:
a) inainte de inceperea operatiunii de inventariere, se ia de la gestionarul raspunzator
de gestiunea valorilor material o declarative scrisa din care sa rezulte ca:
- gestioneaza valori material si in alte locuri de depozitare;
- in afara valorilor material ale asociatiei, are in gestiune si ltele apartinand tertilor,
primate cu sau fara documente;
- are plusuri sau lipsuri in gestiune despre a caror cantitate sau valoare are cunostinta;
- a primit sau a eliberat valori material fara documente legale.
Declaratia se dateaza si se semneaza de catre gestionarul raspunzator de gestiunea
valorilor materaiele si de catre comisia de inventariere, care atesta ca a fost data in
prezenta sa.
b) sa identifice toate locurile (incaperile) in care exista valori material ce urmeaza a fi
inventariate;
c) sa asigure inchiderea si sigilarea incaperii, in prezenta gestionarului, ori de cate ori
intrerup operatiunile de inventariere si se paraseste gestiunea;
d) sa bareze sis a semneze, la ultima operatiune,. Fisele de magazzie, mentionand
data la care s-au inventariat valorile material, sa vizeze documentele care privesc
intrari sau iesiri de valori material existente in gestiune dar neinregistrare, sa dispuna
inregistrarea acestora in fisele de magazine si predarea lor la contabilitate, astfel incat
situatia scrisptica a gestiunii sa reflecte realitatea;
e) sa verifice numerarul din casa sis a stabileasca suma incasarilor din ziua curenta;
In cazul in care gestionarul lipseste, comisia de inventariere aplica sigiliul si il
incunostiinteaza imediat in scris, pe gestionar, despre inventarierea ce trebuie sa se
efectueze, indicand locul, ziua si ora fixate pentru inceperea lucrarilor.
89
Umane 2007 – 2013
Daca acesta din urma nu se prezinta, inventarierea se realizeaza de catre comisia de

inventariere in prezenta altei persoane, numita prin decizie scrisa, care s ail reprezinte
pe gestionar.
6. Inventarierea anuala a elementelor patrimoniale se face cu ocazia incheierii

exercitiului financiar (la 31 decembrie) si consta in inscrierea bunurilor si valorilor
inventariate in listele de inventariere.
INVENTARIEREA BUNURILOR DE NATURA STOCURILOR

- Stabilirea stocurilor faptice se face prin numarare, cantarire, masurare, sau cubare,
dupa caz;
- bunurile aflate asupra angajatilor la data inventarierii (echipament, cazarmament,
scule, unelte(, se inventariaza si se trec in liste separate, specificandu-se persoanele
care raspund de pastrarea lor;
- toate bunurile ce se inventariaza se inscriu in listele de inventariere variant
simplificata (cod 14 – 3 – 12 -/b), care trebuie sa se intocmeasca pe locuri de
depozitare, pe gestiuni sip e categorii de bunuri;
- formularele cu regim specialse inscriu in listele de inventariere in ordinea codurilor,
pentru a se putea stabi;li cu usurinta integritatea acestora;
- bunurile apartinand altor unitati (inchiriate, in custodie, spre prelucrar) se
inventariaza si se scriu in liste separate si se cere confirmare din partea proprietarului
privind cantitatile inventariate;
- comisia de inventariere are obligatia sa controleze toate locurile in care pot sa existe
bunuri supuse inventarierii.
INVENTARIEREA BUNURILOR DE NATURA MIJLOACELOR FIXE

In cazul imobilizarilor corporale, se folosesc listele de inventariere (cod 14 – 3 –
12).
INVENTARIEREA DISPONIBILITATILOR BANESTI
- disponibilitatile aflate in conturi la banci se inventate si riaza prin confruntarea
soldurilor din extrasele de cont emise de banci cu cele din contabilitate.
- disponibilitatile in lei din casieria unitaii se inventariaza in ultima zi lucratoare a
exercitiului financiar, dupa inregistrarea tuturor operatiunilor de incasari si plati
privind exercitiul respective, confruntandu-se soldurile din registrul de casa cu cele
din contabilitate.
90
Umane 2007 – 2013
INVENTARIEREA TUTUROR CELORLALTE ELEMENTE DE ACTIV SI DE

PASIV
Pentru toate celelalte elemente de active si pasiv ce nu reprezinta valori material, cu
ocazia inventarierii, este suficienta prezentarea lor in situatii analitice distincte care
sa fie totalizate.
Se verifica realitatea soldurilor fiselor de datorii neplati si de creante neincasate prin
solicitarea de la furnizori a confirmarilor de sold, care se vor atasa la listele
respective, dupa primirea confirmarii (datoriile fata de furnizorii de utilitati, creantele
neicasate).
91

Suport de Curs Administrator Imobile

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Suport de Curs Administrator Imobile

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect cofinanţat din Fondul Social European prin Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor

Umane 2007 – 2013

PREGATIREA JURIDICA A UNUI ADMINISTRATOR DE BLOC, PRESUPUNE

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Obiectul proprietății îl constituie bunurile, ceea ce este comun vieții economico-sociale.

2. INFIINTAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

3. STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI. ACORDUL

În adunarea generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de

Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-

4. IMPORTANTA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

5. OBIECTUL DE ACTIVITATE SI SCOPUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

6. DREPTURILE SI OBLIGATIILE PROPRIETARILOR

În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de

7. STRUCTURA ORGANIZATORICA A ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea condominiului

8. DIVIZAREA SI DIZOLVAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

9. PERSOANELE ANGAJATE DE ASOCIATIA DE PROPRIETARI

10. REGISTRELE DE PROCESE – VERBALE ALE ASOCIATIE DE PROPRIETARI

11. ATRIBUTII ALE ORGANELOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Relatia asociatiei de proprietari cu furnizorii de utilitati:

PRESEDINTELE ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma

Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al

semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si

2. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTE

Executarea silita a bunurilor immobile se realizeaza prin vinderea la licitatie publica a

1. TEORIA GENERALA A CONTRACTELOR

Principalele contracte incheiate cu asociatia de proprietari sunt:

CONTRACTE DE PRESTARI SERVICII

CONTRACTE DE ASISTENTA JURIDICA

3. CONTRACTUL DE MUNCA. LEGISLATIA MUNCII

- la data incetarii contractului individual de munca al salariatului;

Suspendarea contractelor individuale de munca nu se operaza in Revisai pentru ca H.G.

Asociatia de proprietari, ca orice angajator, este obligata:

- Legea nr. 230/06.07.2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de

- Legea contabilitatii nr. 82/1991 republicata in 2005, cu modificarile si completarile ulterioare;

1.2. Functia de contabil in cadrul asociatiei de proprietari

Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de

Adunarea generala a proprietarilor adopta hotarari asupra nivelului maxim al salariilor,

Drepturi si obligatii in legatura cu primirea, pastrarea si eliberarea bunurilor materiale

2. OBIECTUL SI METODA CONTABILITATII

2.1 DEFINITIA CONTABILITATII

2.2 OBIECTUL DE STUDIU AL CONTABILITATII

Pentru ca un patrimoniu sa existe, sunt necesare doua elemente:

Bunuri economice ca Drepturi si obligatii

2.2.2. Trasaturile obiectului contabilitatii

Masoara si determina costurile ocazionate de activitatile economice si sociale, precum si

Exprima dubla determinare a valorilor economice separate patrimonial : cea de bunuri

Orice activitate desfasurata, este simultan consumatoare de resurse si producatoare de

A) CHELTUIELI + REZULTAT = VENITURI

Situatia financiara este pozitiva atunci cand

2.3. Sfera de actiune a obiectului contabilitatii

- societatile cooperatiste; celelalte persoane juridice.

cresterea bunurilor economice + micsorarea drepturilor si obligatiilor = cresterea drepturilor

O alta trasatura caracteristica a metodei contabilitatii este aceea ca existenta si miscarea

 Ex: Compararea veniturilor cu cheltuieli pentru a stabili rezultatele

B) Procedee specifice metodei contabilitatii:

In urma acestei operatii, se produce o crestere in activ la pozitia MATERIALE cu suma de

4. Se achita datoria fata de asigurarile sociale in suma de 55,00 lei.

2.5 PRINCIPIILE CONTABILE GENERAL ADMISE

b) principiul continuitatii activitatii, potrivit caruia se presupune ca asociatia de proprietari isi

2.6 REGULI DE EVALUARE A ELEMENTELOR PATRIMONIALE

3. La incheierea exercitiului: elementele patrimoniale se evalueaza si se reflecta in contabilitate