Curs Donatie Locatiune Si Mandat

Curs contracte speciale 16 decembrie 2021 Conf. univ. dr.
Ilie Urs
Curs contracte speciale 6 ianuarie 2022
B. Condiţii de formă.
10. Forma donaţiei. Potrivit art.1011 alin.1C.civ.,"donaţia se încheie prin înscris

autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute".
Deci, pentru încheierea valabilă a contractului de donaţie, consimţământul ambelor părţi

trebuie manifestat în formă autentică. Forma autentică este impusă de lege ca o măsură de
protecţie a voinţei donatorului, care îşi micşorează în mod actual şi irevocabil patrimoniul în
favoarea unei alte persoane, fără a primi în schimb o valoare echivalentă 1.
Nerespectarea formei autentice se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului de
donaţie. Nulitatea poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de pe cale
de excepţie (art.1247 alin.2 C.civ.). De asemenea, instanţa de judecată este obligată să invoce din
oficiu nulitatea absolută (art.1247 alin.3 C.civ.).
Întrucât forma autentică este cerută de lege ad validitatem, dovada contractului de donaţie
nu se poate face cu martori, chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă 2.
1
A se vedea F.Deak, op.cit., p.122; R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1059. De
asemenea, într-o altă opinie se susţine că forma autentică este menită să protejeze pe moştenitori de excesele de
liberalităţi ale donatorului (a se vedea D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Edit. Lumina Lex 1997, p.147).
2
A se vedea Trib. Suprem, s.civ., decizia nr.800/1963, în JN nr.6/1964, p.163.
1
De asemenea, contractul de donaţie lovit de nulitate absolută pentru nerespectarea formei
autentice nu este susceptibil de confirmare, decât în cazurile prevăzute de lege (art.1247 alin.4
C.civ.). Ca urmare, părţile trebuie să refacă contractul de donaţie, cu respectarea tuturor
condiţiilor prevăzute de lege
la data refacerii lui, situaţie în care contractul refăcut va produce efecte numai pentru viitor
(art.1259 C.civ.).
Prin excepţie, legea permite ca moştenitorii universali ori cu titlu universal ai donatorului
să confirme donaţia. Rezultă această posibilitate din dispoziţiile art. 1010 C.civ., conform cărora
"confirmarea unei liberalităţi de către moştenitorii universali ori cu titlu universal ai
dispunătorului atrage renunţarea la dreptul de a opune viciile de formă sau orice alte motive de
nulitate, fără ca prin această renunţare să se prejudicieze drepturile terţilor".
Confirmarea poate fi expresă ori tacită şi semnifică voinţa de a renunţa la dreptul de a
invoca nulitatea. În cazul existenţei mai multor moştenitori, confirmarea produce efecte numai
faţă de cei care au consimţit 3.
11. Contractul de donaţie încheiat între prezenţi. Contractul se încheie între prezenţi
atunci când ambele părţi, donatorul şi donatarul (personal sau prin mandatar), se prezintă
simultan în faţa notarului public, unde îşi exprimă neechivoc consimţământul şi semnează actul
autentic.
În practica judecătorească s-a hotărât că valabilitatea autentificării actului este condiţionată
de existenţa, chiar la data autentificării, a consimţământului donatorului 4. Până în momentul
autentificării donatorul poate reveni asupra donaţiei 5.
Dacă contractul de donaţie nu se încheie personal de către părţi, ci se încheie prin
mandatar, procura dată mandatarului trebuie să fie specială şi autentică (aşadar, o împuternicire
generală, de a face orice acte de administrare sau de dispoziţie în numele donatorului, nu este
considerată suficientă, chiar dacă este autentificată) 6.
12. Contractul de donaţie încheiat între absenţi. Din diferite motive, este posibil ca
donatorul şi donatarul să nu se poată prezenta simultan (nici personal şi nici prin mandatar) în
faţa notarului public pentru semnarea actului autentic. În acest caz, părţile pot încheia contractul
de donaţie şi prin întocmirea separată, mai întâi a ofertei de donaţie, urmată de acceptarea acestei
oferte, care trebuie să ajungă la cunoştinţa donatorului. Dacă ne găsim într-o asemenea situaţie,
atunci contractul de donaţie s-a încheiat între absenţi.
Încheierea valabilă a contractului de donaţie între absenţi presupune ca atât oferta de
donaţie, cât şi acceptarea acestei oferte să fie făcute în formă autentică 7.
3
A se vedea C.Macovei, M.C.Dobrilă, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art.1-2264, coordonatori Fl.A.Baias,
E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Ed. C.H.Beck, Bucureşti, 2012, p.1057.
4
Este necesar şi consimţământul donatarului deoarece, în toate cazurile, donaţia se poate face numai cu acordul
donatarului.
5
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.2237/1956, în "Legalitatea populară" nr.9/1957, p.1120. C. Turianu,
Contractul de donaţie reflectat în literatura juridică şi practica judiciară (II), în Dreptul nr.2/2001, p.189-190.
6
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.155.
7
În literatura juridică s-a precizat că forma autentică trebuie să fie respectată şi de către ocrotitorul legal care acceptă
sau încuviinţează donaţia făcută minorului ori interzisului sau de către organul de stat competent să accepte donaţia
făcută statului (a se vedea F.Deak, op.cit., p.123-124; în acelaşi sens şi marea majoritate a soluţiilor jurisprudenţiale -
vezi Trib.Mun.Bucureşti, sec. a-IV-a civ., dec.nr.1820/1997, în Culegere de decizii TMB 1993-1997, p.25-26).
2
Dar, oferta de donaţie poate fi revocată cât timp ofertantul nu a luat cunoştinţă de
acceptarea destinatarului (art.1013 alin.1 C.civ.). Asta înseamnă că până la momentul la care
ofertantul ia cunoştinţă de acceptare, manifestările separate de voinţă nu valorează contract de
donaţie. Deci, pentru încheierea contractului de donaţie între absenţi este necesar ca actul de
acceptare să fie comunicat ofertantului, iar acesta să ia cunoştinţă de acceptare. Comunicarea
trebuie să se facă în timpul vieţii ofertantului (adică să nu fi decedat între timp), iar acesta să
îndeplinească condiţiile referitoare la capacitate şi în momentul în care ia cunoştinţă de
acceptarea donatarului. Aceasta deoarece incapacitatea sau decesul ofertantului, survenite înainte
de luarea la cunoştinţă, atrage caducitatea acceptării (art.1013 alin.1C.civ.). Este irelevant dacă
ofertantul a fost capabil doar în momentul întocmirii în formă autentică a ofertei de donaţie 8.
Având în vedere cele de mai sus, contractul de donaţie între absenţi este încheiat şi
produce efecte juridice numai din momentul în care donatorul a luat cunoştinţă de actul de
acceptare din partea donatarului 9. Dovada luării la cunoştinţă de către ofertant se poate face cu
orice mijloc de probă, fiind vorba despre o chestiune de fapt.
Pe de altă parte, conform art.1013 alin.2 C.civ., oferta de donaţie nu mai poate fi acceptată
după decesul destinatarului ei. Aceasta deoarece oferta de donaţie se face intuitu personae 10.
Moştenitorii destinatarului pot doar comunica acceptarea făcută de acesta, ipoteză în care
contractul de donaţie este încheiat în momentul în care ofertantul ia cunoştinţă de acceptare.
Acceptarea poate fi revocată de către donatar până în momentul când ajunge la cunoştinţa
ofertantului (donatorului).
13. Actul estimativ. Pe lângă forma autentică, legiuitorul a prevăzut încă o formalitate ce
trebuie respectată în cazul donării unor bunuri mobile. Astfel, potrivit art.1011 alin.3 C.civ.,
bunurile mobile care constituie obiectul donaţiei trebuie enumerate şi evaluate într-un înscris,
chiar sub semnătură privată, sub sancţiunea nulităţii absolute a donaţiei.
Actul estimativ este necesar numai în cazul donaţiilor făcute în formă autentică, nu şi în
cazul donaţiilor deghizate sau indirecte.
Utilitatea practică a actului estimativ s-a evidenţiat în privinţa executării obligaţiilor de
raport şi reducţiune, precum şi în cazul revocării donaţiei, pentru a se putea stabili natura,
cantitatea sau valoarea bunurilor care trebuie aduse la masa succesorală ori care trebuie restituite
11
.
8
A se vedea R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1061.
9
Donatorul poate revoca oferta de donaţie cât timp nu a luat cunoştinţă de actul de acceptare (art.1013 alin.1 C.civ.).
Revocarea poate fi expresă sau tacită şi nu trebuie notificată donatarului (a se vedea F.Deak, op.cit., p.124).
10
Acceptarea ofertei de donaţie implică aprecieri personale, de ordin subiectiv. Aşa fiind, creditorii destinatarului nu
ar putea să o accepte în locul lui, pe calea acţiunii oblice, şi nici nu ar putea să atace refuzul acceptării donaţiei pe
calea acţiunii pauliene, întrucât destinatarul nu îşi micşorează patrimoniul, ci doar refuză ocazia de a-l mări (a se
vedea F.Deak, op.,cit, p.188).
11
A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p.186.
3
Actul estimativ poate fi cuprins în chiar contractul de donaţie sau poate fi întocmit separat,
printr-un înscris sub semnătură privată, nefiind necesară redactarea lui în formă autentică. În
schimb, actul estimativ trebuie semnat de ambele părţi contractante.
14. Excepţii de la forma autentică. Art.1011 alin.2 C.civ. prevede că nu sunt supuse
formei autentice: donaţiile indirecte, donaţiile deghizate şi darurile manuale.
15. Donaţiile indirecte. Donaţiile indirecte sunt acte juridice făcute cu intenţia de a
gratifica (liberalităţi). Particularitatea acestor liberalităţi constă în faptul că ele se înfăptuiesc pe
calea unui alt act juridic, diferit de contractul de donaţie 12. Părţile încheie un act juridic real,
nesimulat, numai că prin acest act se realizează indirect o donaţie. De exemplu, creditorul îl iartă
de datorie pe debitorul său, cu intenţia de a-l gratifica.
Întrucât părţile nu încheie un contract de donaţie, ci alt act juridic, nu se cere respectarea
condiţiilor de formă ale donaţiei. Actul juridic încheiat de părţi trebuie să îndeplinească numai
condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege pentru acest act, inclusiv forma autentică dacă
este cazul. De exemplu, remiterea de datorie se realizează valabil prin înscris sub semnătură
privată.
În schimb, donaţiilor indirecte li se aplică regulile de fond ale donaţiei (capacitate,
irevocabilitate, raport, reducţiune, revocare etc.), tocmai pentru faptul că ele sunt liberalităţi 13.
Actele juridice prin care se pot realiza donaţii indirecte sunt:
a)Renunţarea la un drept. Dacă renunţarea la un drept se face cu intenţia de a gratifica
beneficiarul, atunci se realizează indirect o donaţie. De exemplu, renunţarea la o moştenire sau
renunţarea la un legat; renunţarea la dreptul de uzufruct, cu intenţia de a gratifica nudul
proprietar.
b)Remiterea de datorie. Renunţarea creditorului la dreptul său de creanţă, cu
consimţământul debitorului, dacă s-a făcut cu intenţia de a-l gratifica pe debitor, este o donaţie
indirectă. Astfel, debitorul beneficiază de un folos gratuit egal cu valoarea creanţei pe care
trebuia să o plătească creditorului său.
c)Stipulaţia pentru altul. Stipulaţia în favoarea unei terţe persoane este tot o donaţie
indirectă, dacă s-a făcut cu intenţia de a gratifica. De exemplu, stipulantul (donator) îl obligă pe
promitent să execute o prestaţie în favoarea beneficiarului (donatar), pe care intenţionează să-l
gratifice în acest mod.
16. Donaţiile deghizate. Donaţiile deghizate (simulate) sunt acelea ascunse sub forma unui
contract cu titlu oneros sau făcute unei persoane interpuse. Deci, între părţi se încheie un act
juridic real, secret, cu titlu gratuit (contract de donaţie), dar şi un act juridic aparent, fie cu titlu
oneros (un contract de vânzare), fie cu o persoană interpusă. Simulaţia este menită să ascundă
terţilor adevărata operaţiune juridică intervenită între ele sau adevăratul beneficiar al donaţiei.
Dovada simulaţiei poate fi făcută de către terţi şi creditorii părţilor, precum şi de părţi atunci când
pretind caracterul ilicit al simulaţiei, cu orice mijloc de probă, conform art. 1292 C.civ.
Întrucât donaţiile deghizate sunt adevărate donaţii, ele sunt supuse regulilor de fond
prevăzute special pentru donaţii (capacitate, reducţiune, raport, revocare în cazurile prevăzute de
lege etc.) 14.
Potrivit art.992 alin.1C.civ., sancţiunea care se aplică liberalităţilor deghizate sub forma
unui contract cu titlu oneros sau făcute unei persoane interpuse, este nulitatea relativă.
12
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.161. F.Deak, op.cit., p.144.
13
14
A se vedea F.Deak, op.cit., p.141; F.Moţiu, op.cit., p.136.
4
Sunt prezumate, până la proba contrară, ca fiind persoane interpuse: ascendenţii,
descendenţii şi soţul persoanei incapabile de a primi liberalităţi, precum şi ascendenţii şi
descendenţii soţului acestei persoane (art.992 alin.2 C.civ.).
17. Darurile manuale. Darurile manuale sunt donaţii ale unor bunuri mobile corporale,
care sunt valabile fără respectarea vreunei forme solemne 15.
Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea
bunului (predarea materială) de la donator la donatar.
Având în vedere că, în principiu, toate bunurile mobile corporale pot face obiectul darului
manual, iar unele dintre ele sunt la fel de importante valoric ca şi bunurile imobile, legiuitorul a
limitat această liberalitate doar la bunuri mobile corporale de o valoare până la 25.000 lei 16. În
acest sens, art. 1011 alin.4 C.civ. prevede că bunurile mobile corporale cu o valoare de până la
25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Limitarea
dreptului de dispoziţie până la valoarea de 25.000 lei îşi găseşte justificarea tot în protejarea
voinţei donatorului, care îşi micşorează actual şi irevocabil patrimoniul.
Rezultă că imobilele, bunurile mobile incorporale (drepturi de creanţă, fond de comerţ,

drepturi de creaţie intelectuală etc.), nu pot forma obiectul unui dar manual deoarece nu sunt
susceptibile de a fi transferate şi dobândite printr-o predare şi primire de la mână la mână 17. De
asemenea, nu pot forma obiectul darului manual bunurile mobile corporale cu o valoare mai mare
de 25.000 lei, bunurile viitoare (deoarece darul manual presupune remiterea bunului, deci o
existenţă actuală), armele şi muniţiile, produsele şi substanţele toxice (chiar dacă valoarea lor ar
fi până la 25.000 lei, căci aceste bunuri au un regim special).
În schimb, titlurile la purtător (asimilate bunurilor mobile corporale) şi biletele de bancă
pot face obiectul darului manual, deoarece transmiterea acestora se face de la mână la mână.
15
A se vedea M. Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.163.
16
A se vedea R. Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1059.
17
A se vedea F.Deak, op.cit., p.149. Mai recent s-a admis că obiect al darului manual îl pot constitui nu numai
bunurile corporale, ci şi cele dematerializate, aşa-numitele "drepturi scripturale", prin care se înţelege valorile
mobiliare (cum este cazul acţiunilor la putător sau nominative) care circulă doar prin înscrierea lor în anumite conturi
electronice, fără a avea o existenţă corporală propriu-zisă (a se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi
liberalităţile, op.cit., p.189-190).
De asemenea, darul manual poate avea ca obiect nu numai dreptul de proprietate în întregul său, ci şi nuda
proprietate sau uzufructul. De exemplu, este posibil ca donatorul să-şi rezerve, printr-un pact adăugat, uzufructul
asupra bunului mobil, ceea ce înseamnă că obiectul darului manual îl constituie nuda proprietate (a se vedea
D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p.191).
5
Din prevederile art.1011 alin.4 C.civ. rezultă că valabilitatea darului manual presupune, în
principiu, două condiţii:
- acordul de voinţe al părţilor, întrucât darul manual este un act juridic (contract), iar nu
un fapt juridic;
- tradiţiunea (remiterea efectivă) a bunului; tradiţiunea bunului este o condiţie de
validitate, iar nu un simplu act de executare a donaţiei; desigur că dacă bunul mobil corporal se
află deja la donatar, indiferent cu ce titlu, simplul acord de voinţe, privind dăruirea şi acceptarea,
este suficient pentru formarea valabilă a darului manual 18; de asemenea, depunerea directă în
numerar a unei sume de bani de o persoană în contul altei persoane, cu acordul acesteia, cu
intenţia de a o gratifica, constituie o donaţie valabilă sub forma darului manual 19; tot la fel,
transferul unei sume de bani dintr-un cont în altul, fără ca donatorul şi donatarul să aibă vreun
contact fizic direct cu banii, este un dar manual valabil, fără tradiţiune materială.
Având în vedere cele de mai sus, darul manual este un contract real de donaţie, supus
tuturor condiţiilor de fond cerute de lege pentru validitatea dona-
ţiei (irevocabilitate, raport, reducţiune, revocare în cazurile prevăzute de lege).
Darul manual derogă numai de la condiţiile de formă ale donaţiei.
Dovada darului manual, între părţi sau succesorii lor, se face cu un înscris (fie autentificat,
fie sub semnătură privată). În schimb, terţele persoane pot face dovada cu orice mijloace de
probă.
Secţiunea a-III-a
ALTE CATEGORII PARTICULARE DE DONAŢII
18. Donaţia cu sarcină. Donaţia este cu sarcină atunci când donatorul impune donatarului
o obligaţie determinată, fie în folosul donatarului însuşi, fie în folosul donatorului, fie în folosul
unei terţe persoane.
În principiu, orice donaţie poate fi afectată de modalitatea sarcinii, inclusiv darul manual
20
.
Dacă donatarul acceptă donaţia, atunci el este obligat să execute sarcina stipulată în
contract. În caz de neexecutare a sarcinii, donatorul poate cere fie executarea silită, fie revocarea
donaţiei.
Contractul de donaţie cu sarcină este gratuit numai în limita valorii nete de care
beneficiază donatarul (diferenţa dintre valoarea bunului şi valoarea sarcinii; dacă sarcina a fost
stipulată în favoarea donatarului, atunci contractul este în întregime gratuit).
18
19
F.Deak, op.cit., p.151.
20
6
19. Donaţiile între soţi şi donaţiile făcute viitorilor soţi în vederea căsătoriei. Donaţia
între soţi este contractul prin care unul dintre soţi, în timpul căsătoriei, donează un bun propriu
celuilalt soţ.
Contractul de donaţie între soţi poate avea ca obiect bunurile proprii ale soţului donator
indiferent dacă regimul matrimonial ales de soţi este cel al comunităţii legale, separaţiei de bunuri
ori al comunităţii convenţionale. De asemenea, soţul donator poate dona celuilalt soţ şi cota
ideală din dreptul de proprietate pe care o deţine asupra unui bun comun cu o terţă persoană ori
cota parte dintr-o universalitate (de exemplu, cota parte dintr-o moştenire) 21.
Spre deosebire de celelalte donaţii, care sunt irevocabile, donaţiile între soţi sunt
22
revocabile . În acest sens, art.1031 C.civ. prevede că "orice donaţie încheiată între soţi este
revocabilă numai în timpul căsătoriei".
În legătură cu interpretarea şi aplicarea art. 1031 C.civ., literatura de specialitate

precizează că acest text de lege instituie principiul revocabilităţii, care este de esenţa donaţiilor
între soţi. Ca urmare, revocabilitatea nu poate fi înlăturată de părţi prin stipulaţie contrară şi nici
nu trebuie să fie expres prevăzută în cuprinsul contractului de donaţie 23. Întrucât donaţiile între
soţi sunt esenţialmente revocabile, orice clauză de irevocabilitate, stipulată de soţi în contract,
este lovită de nulitate absolută 24.
În schimb, părţile pot stipula clauze ce permit donatorului să revoce donaţia prin voinţa sa,
tocmai pentru că donaţiile între soţi sunt revocabile. De exemplu, pot fi stipulate în contract
condiţii potestative pure din partea donatorului ori clauze prin care donatarul se obligă să achite
datoriile viitoare ale donatorului, chiar în cuantum neprecizat, precum şi clauze prin care
donatorul îşi rezervă dreptul de a dispune în viitor de bunul donat.
Pe de altă parte, soţul donator poate revoca donaţia făcută celuilalt soţ, cu precizarea
esenţială că numai pe perioada căsătoriei. Cu alte cuvinte, manifestarea de voinţă a soţului
donator de a revoca donaţia poate interveni numai până la încetarea căsătoriei, prin decesul ori
declararea judecătorească a morţii unuia dintre soţi sau desfacerea căsătoriei prin divorţ. După
încetarea căsătoriei donaţia între soţi devine irevocabilă, la fel ca celelalte donaţii, putând fi
21
22
Donaţiile pe care soţii şi le fac în timpul căsătoriei au fost, în toate timpurile şi în toate legislaţiile, supuse unui
regim restrictiv din cauza influenţei spoliatoare la care un soţ poate să fie supus din partea celuilalt. În dreptul roman
şi în vechea noastră legiuire restricţia mergea până la nulitate, afară de cazul când soţul donator nu revocase
liberalitatea în care caz era menţinută ca donaţie pentru pricină de moarte. Legiuitorul nostru, după modelul legii
franceze, s-a lăsat condus de ideea că o liberalitate făcută de un soţ către celălalt este deseori rezultatul unor
sentimente care cu timpul se pot modifica şi a admis, în principiu, validitatea unei asemenea donaţii dar cu restricţia
care constă în facultatea neîngrădită rezervată soţului donator de a revoca liberalitatea (A se vedea mai multe
amănunte Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, op.cit., p.384-385).
23
24
Dispoziţiile art.1031 C.civ. sunt de ordine publică, motiv pentru care niciunul dintre soţi nu poate renunţa la acest
drept, orice convenţie contrară fiind nulă absolut (a se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi
liberalităţile, op.cit., p.235).
7
revocată pentru ingratitudine ori pentru neexecutarea sarcinilor, conform art. 1023 şi 1027 din
C.civ.
Soţul donator poate revoca donaţia fără nici o formalitate (nu este necesară o cerere în
justiţie) şi fără a-şi justifica hotărârea de revocare. Voinţa unilaterală de revocare, neechivocă,
manifestată în formă expresă sau tacită, fiind suficientă. De exemplu, revocarea tacită a donaţiei
poate avea loc pe calea unui act de înstrăinare a bunului donat soţului în favoarea unei alte
persoane sau pe calea unui act cu titlu gratuit pentru cauză de moarte (printr-un testament,
donatorul lasă bunul altei persoane).
Precizăm că revocarea donaţiei între soţi constituie un drept personal exclusiv al soţului
donator, care nu poate fi exercitat nici de moştenitorii donatorului şi nici de creditorii acestuia.
Revocarea 25 poate fi exercitată numai împotriva soţului donatar, nu şi împotriva

moştenitorilor acestuia, deoarece revocarea poate avea loc numai în timpul căsătoriei (dacă soţul
donatar decedează, căsătoria încetează prin deces şi deci donaţia nu mai poate fi revocată, ea
devenind irevocabilă).
În altă ordine de idei, conform art. 1032 C.civ., nulitatea căsătoriei atrage nulitatea
relativă a donaţiei făcute soţului de rea-credinţă. Prin urmare, dacă soţul donatar a fost de rea-
credinţă (adică cunoştea cauza nulităţii căsătoriei), sancţiunea care intervine este nulitatea
relativă. Întrucât nulitatea este relativă, soţul donator poate alege să nu ceară anularea donaţiei ori
să confirme contractul de donaţie în condiţiile art.1248 alin.4 din C.civ.
În schimb, dacă soţul donatar a fost de bună-credinţă la încheierea căsătoriei, donaţia între
soţi nu este anulabilă, ci este supusă principiului revocabilităţii, conform art.1031 C.civ., întrucât
soţul de bună-credinţă este asimilat soţului dintr-o căsătorie valabilă 26.
În vederea respectării principiului revocabilităţii donaţiilor între soţi, au fost interzise

donaţiile simulate, sub sancţiunea nulităţii. Astfel, art. 1033 alin. 1 C.civ. prevede că este lovită
de nulitate orice simulaţie în care donaţia reprezintă contractul secret în scopul de a eluda
revocabilitatea donaţiilor între soţi. În acest caz, donaţia este deghizată, ascunsă, sub forma unui
alt act juridic aparent.
În cazul donaţiilor simulate prin interpunere de persoane, sunt prezumate persoane

interpuse, până la proba contrară, rudele donatarului la a căror moştenire acesta ar avea vocaţie în
momentul donaţiei şi care nu au rezultat din căsătoria cu donatorul (art.1033 alin.2 C.civ.). De
exemplu, copiii donatarului dintr-o altă căsătorie, din afara căsătoriei sau adoptaţi numai de
acesta, rudele donatarului în linie dreaptă şi rudele în linie colaterală până la gradul IV. Efectul
25
Cu privire la efectele revocării (între părţi şi faţă de terţi), a se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile
şi liberalităţile, op.cit., p.236-237.
26
Art.304 alin.1 C.civ.; A se vedea R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1073.
8
prezumţiei de interpunere este acela că persoanele prezumate interpuse sunt incapabile de a primi
ca şi incapabilii propriu-zişi 27.
Legiuitorul a instituit sancţiunea nulităţii fără a preciza dacă este absolută sau relativă.
Considerăm că nulitatea este absolută întrucât revocabilitatea donaţiilor între soţi este de esenţa
acestora, iar interesul ocrotit este unul general.
Potrivit art. 1030 C.civ., donaţiile făcute viitorilor soţi sau unuia dintre ei, sub condiţia
încheierii căsătoriei, nu produc efecte în cazul în care căsătoria nu se încheie. Donaţiile sunt
încheiate sub condiţia suspensivă a încheierii căsătoriei, producând efecte numai dacă se
îndeplineşte condiţia 28.
Este o instituţie nouă, care nu a fost reglementată de vechiul Cod civil de la 1864.
Secţiunea a-IV-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAŢIE
20. Efectul translativ al contractului. Contractul de donaţie are caracter translativ,

producând de drept transferul dreptului de proprietate (sau a altui drept, real ori de creanţă)
asupra bunului din patrimoniul donatorului în patrimoniul donatarului. Efectul translativ se
produce întocmai ca la contractul de vânzare, din momentul încheierii contractului, chiar dacă
bunul nu a fost predat (art.1674 C.civ.). Excepţie face darul manual, care se încheie valabil numai
dacă s-a făcut şi tradiţiunea bunului (art.1011 alin.4 C.civ.).
Ca efect al încheierii contractului de donaţie, în sarcina părţilor se nasc unele obligaţii

specifice, aşa cum vom arăta mai jos.
21. Obligaţiile donatorului. După încheierea contractului, donatorul are obligaţia de a

preda bunul donat şi de a-l conserva până la predare, întocmai ca şi vânzătorul (se aplică
27
Ibidem.
28
Într-o altă opinie, se consideră că acest text de lege instituie un caz de caducitate a donaţiei făcută viitorilor soţi
sau unuia dintre ei, care este afectată de condiţia încheierii căsătoriei, iar căsătoria nu se încheie. A se vedea
R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1071. După părerea noastră nu este vorba
despre un caz de caducitate, căci caducitatea este sancţiunea civilă care constă în lipsirea de efecte a unui act juridic
datorită unui eveniment independent de voinţa sau de culpa părţilor, care survine ulterior încheierii valabile a actului
şi care împiedică, în mod obiectiv, producerea efectelor acestuia (în legătură cu caducitatea, a se vedea M.Mureşan,
Drept civil. Partea generală. Note de curs, Ed. S.C. "Cordial" SRL, Cluj-Napoca, 1992, p.200). Încheierea ulterioară
a căsătoriei donatarului sau donatarilor nu este un eveniment independent de voinţa sau de culpa acestora, motiv
pentru care nu operează caducitatea.
9
art.1651C.civ.). În cazul darului manual aceste obligaţii nu există deoarece predarea bunului la
donatar s-a făcut deja, fiind o condiţie de formare şi de validitate a contractului.
Donatorul răspunde faţă de donatar pentru pieirea sau deteriorarea bunului numai în caz de
dol ori culpă gravă (art. 1017 C.civ.).
Donatorul nu are obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii, decât dacă a promis expres
garanţia sau dacă evicţiunea provine din fapta sa ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul
transmis, pe care a cunoscut-o şi nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului
(art.1018 alin.1C.civ.). În schimb, în cazul donaţiei cu sarcini, donatorul răspunde de evicţiune în
limitele valorii sarcinilor, întocmai ca un vânzător (art.1018 alin.2 C.civ.).
În ce priveşte garanţia contra viciilor ascunse, art. 1019 alin.1 C.civ. dispune că donatorul
nu răspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat.
Însă, dacă a cunoscut viciile ascunse, dar nu le-a adus la cunoştinţa donatarului la
încheierea contractului, donatorul este obligat să repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste
vicii (art.1019 alin.2 C.civ.).
În cazul donaţiei cu sarcini, în limita valorii acestora, donatorul răspunde pentru viciile
ascunse ca şi vânzătorul (art.1019 alin.3 C.civ.).
22. Obligaţiile donatarului. Donatarul are o obligaţie de recunoştinţă faţă de donator,

obligaţie care este nu numai morală, ci şi juridică, din moment ce încălcarea ei poate atrage
revocarea donaţiei pentru ingratitudine 29.
De asemenea, în cazul donaţiei cu sarcină, donatarul are obligaţia de a executa sarcina,

deoarece, în caz contrar, donatorul este îndreptăţit să solicite fie executarea silită, fie revocarea
donaţiei.
23. Opozabilitatea faţă de terţi a donaţiei. Ca şi în materie de vânzare, opozabilitatea

faţă de terţi se realizează prin îndeplinirea formelor de publicitate cerute de lege (prin înscrierea
dreptului donatarului în cartea funciară, dacă donaţia are ca obiect un bun imobil; prin posesia de
bună-credinţă a bunurilor mobile; prin notificarea cesiunii de creanţă sau acceptarea acesteia de
către debitorul cedat).
În acest sens, art. 1012 C.civ. prevede că, în scop de informare a persoanelor care justifică
un interes legitim, notarul care autentifică un contract de donaţie are obligaţia să înscrie de îndată
acest contract în registrul naţional notarial, ţinut în format electronic, iar dispoziţiile în materie de
carte funciară rămân aplicabile. Persoanele care ar putea justifica un interes legitim sunt
creditorii donatorului (care ar putea exercita acţiunea revocatorie, în condiţiile art.1562 C.civ.),
moştenitorii rezervatari (care pot invoca reducţiunea liberalităţilor excesive în condiţiile art. 1086
29
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.167. F.Moţiu, op.cit., p.146.
10
C.civ), moştenitorii legali (care ar putea cere raportul donaţiei în condiţiile art.1146 şi următ.
C.civ.) 30.
Secţiunea a-V-a
PRINCIPIUL IREVOCABILITĂŢII DONAŢIILOR ŞI
EXCEPŢIILE DE LA ACEST PRINCIPIU
24. Principiul irevocabilităţii donaţiei. Conform art.985 C.civ., donaţia este contractul
prin care o parte, numită donator, dispune în mod irevocabil de un bun în favoarea donatarului.
Rezultă că donaţia este un contract irevocabil, în sensul că donatorul nu mai poate reveni
asupra consimţământului său din momentul în care donaţia se încheie şi începe să producă efecte
juridice.
Desigur, aşa cum s-a arătat în literatura juridică, orice contract civil, odată încheiat valabil,
este irevocabil, în sensul că nu poate fi desfiinţat prin voinţa unei singure părţi, ci numai printr-un
nou acord de voinţă al părţilor. Această irevocabilitate generală, comună tuturor contractelor, este
numită "irevocabilitate de gradul unu". Însă, irevocabilitatea donaţiei este mai accentuată, fiind
chiar de esenţa acesteia, deoarece priveşte nu doar efectele donaţiei, ci însăşi natura intrinsecă a
contractului, fiind o condiţie de validitate pentru formarea lui 31. Pentru aceste considerente,
irevocabilitatea specială a donaţiei a fost numită "irevocabilitate de gradul doi" 32. Ea se justifică
prin ocrotirea intereselor donatorului, garantarea dreptului de proprietate dobândit de donatar,
precum şi ocrotirea intereselor terţilor ce intră în raporturi juridice cu acesta din urmă,
contribuind astfel la siguranţa circuitului civil 33.
De aceea, orice clauze sau condiţii a căror îndeplinire atârnă numai de voinţa donatorului
şi care i-ar permite acestuia să zădărnicească ori să micşoreze folosul gratuit procurat donatarului,
sunt incompatibile cu esenţa donaţiilor. În acest sens, art.1015 alin.1C.civ.prevede că "donaţia nu
este valabilă atunci când cuprinde clauze ce permit donatorului să o revoce prin voinţa sa".
30
31
A se vedea F.Deak, op.cit.,p.133. M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.169.
32
A se vedea R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1062; L.Stănciulescu, op.cit.,
p.219.
33
L.Stănciulescu, op.cit., p.219.
11
Contractul de donaţie care cuprinde o clauză incompatibilă cu principiul irevocabilităţii
este lovit de nulitate absolută chiar dacă acea clauză nu a fost impulsivă şi determinantă pentru
încheierea contractului 34.
25. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei.
Potrivit art.1015 alin.2 C.civ. este lovită de nulitate absolută donaţia care:
a) este afectată de o condiţie a cărei realizare depinde exclusiv de voinţa donatorului. De

exemplu, o condiţie pur potestativă din partea donatorului ("îţi donez dacă voi vrea") 35.
Nu sunt incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei condiţiile cazuale sau mixte,

ori condiţiile potestative din partea donatarului.
De asemenea, este valabilă o donaţie cu clauză de întoarcere a bunului donat. În acest

sens, conform art. 1016 alin.1 C.civ., contractul poate să prevadă întoarcerea bunurilor către
donator, fie pentru cazul când donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul când atât
donatarul, cât şi descendenţii săi ar predeceda donatorului. Clauza de întoarcere este aplicabilă şi
în situaţia declarării judecătoreşti a morţii donatarului ori a descendenţilor donatarului, dacă data
morţii stabilită de instanţă este anterioară decesului donatorului. Dovada decesului donatarului ori
a moştenitorilor acestuia se face cu acte de stare civilă sau cu hotărârea declarativă de moarte.
În cazul în care donaţia are ca obiect bunuri supuse unor formalităţi de publicitate, atât
dreptul donatarului, cât şi clauza de întoarcere sunt supuse acestor formalităţi (art.1016 alin.2
C.civ.);
b) impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta în viitor, dacă
valoarea maximă a acestora nu este determinată în contractul de donaţie. O asemenea clauză
este inadmisibilă deoarece acceptarea ei ar putea anihila avantajul material procurat donatarului
(donatorul ar putea revoca indirect donaţia contractând datorii până la concurenţa valorii bunului
donat). În schimb, nimic nu se opune ca prin donaţie să se instituie în sarcina donatarului
obligaţia de plată a datoriilor prezente, chiar şi neprecizate în cuantumul lor, ori plata datoriilor
viitoare, dacă cuantumul lor a fost precizat în contractul de donaţie 36;
34
35
A se vedea F.Deak, op.cit., p.134. În literatura juridică recentă se consideră că în materia donaţiei se interzice şi
condiţia potestativă simplă, întrucât nu este permis ca eficacitatea transmisiunii gratuite să depindă de un eveniment
a cărui îndeplinire este lăsată la dispoziţia donatorului (R.Constantinovici, op.cit., p.1063). În opinia noastră
susţinerea este discutabilă căci condiţia potestativă simplă presupune că realizarea evenimentului viitor şi nesigur
depinde atât de voinţa uneia dintre părţi, cât şi de un element exterior acesteia. Deci, nu depinde exclusiv de voinţa
donatorului. Ori, art. 1015 alin.2lit. a) C.civ. precizează neechivoc că donaţia este lovită de nulitate absolută când
este afectată de o condiţie a cărei realizare depinde "exclusiv" de voinţa donatorului.
36
12
c) conferă donatorului dreptul de a denunţa unilateral contractul;în literatura juridică
recentă s-a arătat că interzicerea unei asemenea clauze dublează principiul forţei obligatorii a
contractelor indicat la art.1270 C.civ., fiind de esenţa donaţiei 37.
d) permite donatorului să dispună în viitor de bunul donat, chiar dacă donatorul moare
fără să fi dispus de acel bun. O asemenea clauză este în realitate o condiţie rezolutorie pur
potestativă care atrage nulitatea oricărei convenţii 38. Dacă dreptul de a dispune vizează doar o
parte din bunurile donate, nulitatea operează numai în privinţa acestei părţi.
26. Excepţii de la principiul irevocabilităţii donaţiei. Sunt exceptate de la principiul

irevocabilităţii numai donaţiile între soţi, care potrivit art.1031 C.civ. sunt esenţialmente
revocabile, indiferent dacă sunt donaţii indirecte, deghizate sau daruri manuale.
27. Cauze legale care permit revocarea donaţiei. Potrivit art.1020 C.civ., donaţia poate
fi revocată pentru ingratitudine şi pentru neexecutarea fără justificare a sarcinilor la care s-a
obligat donatarul 39.
Revocarea donaţiei, pentru cauzele de mai sus, nu operează de drept (art.1021 C.civ). Prin
urmare, revocarea se poate obţine pe calea exercitării de către donator a unei acţiuni în justiţie
(dacă părţile nu ajung la un acord în acest sens).
27.1. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Conduita necorespunzătoare a

donatarului faţă de donator este numită "ingratitudine" şi poate atrage revocarea judiciară a
contractului de donaţie. Legiuitorul a stabilit limitativ cauzele de ingratitudine, pentru a nu lăsa
soarta donaţiei la dispoziţia donatorului. Ingratitudinea include fapte de o anumită gravitate şi nu
doar simpla încălcare a obligaţiei de recunoştinţă faţă de donator. De exemplu, lipsa de
recunoştinţă manifestată prin simpla indiferenţă a donatarului faţă de donator, nu atrage revocarea
donaţiei 40.
41
În conformitate cu dispoziţiile art.1023 C.civ. donaţia se revocă pentru ingratitudine în
următoarele cazuri:
a) dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, ştiind
că alţii intenţionează să atenteze, nu l-a înştiinţat.
Atentatul la viaţa donatorului sau a unei persoane apropiate lui (soţ, rudă sau chiar prieten
apropiat, apropierea fiind o chestiune de fapt, lăsată la libera apreciere a instanţei) presupune că
donatarul a încercat, prin acţiune sau inacţiune, să suprime cu intenţie viaţa persoanelor
37
Ibidem.
38
39
În legătură cu cauzele de revocare a donaţiilor a se vedea şi B.Florea, Reflecţii critice cu privire la cauzele de
revocare a donaţiilor reglementate de noul Cod civil, în Dreptul nr.7/2014, p.72 - 86.
40
41
A se vedea şi L.Stănciulescu, op.cit., p.236-239; D.C.Florescu, op.cit., p.120-121; T.Prescure, op.cit., p.217-219;
F.Moţiu, op.cit., p.150-152.
13
menţionate, indiferent dacă scopul urmărit (uciderea) a fost atins sau nu 42 (de exemplu, omorul
sau tentativa de omor). Uciderea din culpă nu constituie o cauză de revocare a donaţiei pentru
ingratitudine, căci nu se comite cu intenţie. De asemenea, revocarea nu operează dacă donatarul a
acţionat fără discernământ sau într-una din situaţiile care înlătură caracterul penal al faptei 43. Tot
la fel, simpla punere în pericol a vieţii donatorului sau a persoanei apropiate lui din imprudenţă
sau neglijenţă, nu atrage revocarea 44. Nu este necesar ca făptuitorul să fi fost condamnat penal
pentru fapta comisă prin hotărâre judecătorească definitivă. Este suficient dacă instanţa civilă
stabileşte săvârşirea cu intenţie a faptelor imputate donatarului;
b) dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave faţă de
donator. Faptele penale sunt infracţiuni (adică fapte prevăzute de Codul penal) şi trebuie comise
cu intenţie. Este vorba despre orice fapte penale comise cu intenţie, împotriva persoanei sau
patrimoniului donatorului (viol, furt, tâlhărie etc) 45; cruzimile vizează acţiunile donatarului care
produc suferinţe fizice sau psihice donatorului, chiar dacă faptele respective nu întrunesc
elementele unei infracţiuni 46; de exemplu, leziuni corporale, abandonarea donatorului
neputincios într-un loc unde este expus îmbolnăvirii, pericolelor, îngheţului, agresiunii animalelor
sălbatice 47 etc; injuriile sunt fapte ale donatarului de natură a aduce atingere onoarei şi demnităţii
donatorului (insulte, calomnii, batjocorirea donatorului etc)
Se apreciază că faptele menţionate mai sus trebuie să fie de o anumită gravitate, deoarece,
de exemplu, simplele certuri dintre părţi ori ameninţări banale sau chiar exercitarea unor violenţe
fizice minore de către donatar asupra donatorului, pe fondul unui climat familial deja tensionat,
nu au fost susceptibile de a putea duce la revocarea donaţiilor pentru ingratitudine. În schimb, a
fost reţinută ca injurie la adresa donatorului exercitarea unei acţiuni în evacuare, în condiţiile în
care între părţi era încheiat, în mod valabil, un contract de comodat 48. Instanţa de judecată va
aprecia gravitatea faptelor;
c) dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în

nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat, ţinându-se însă seama de starea în care se afla
bunul la momentul donaţiei.
În primul rând, refuzul de alimente trebuie să fie nejustificat, în sensul că deşi donatarul
avea posibilitatea de a-i da alimente donatorului, aflat în nevoie, totuşi nu a făcut-o.
Ingratitudinea donatarului nu poate fi invocată dacă el însuşi este lipsit de mijloace de subzistenţă
49
.
42
43
44
45
46
47
48
A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 226.,precum şi jurisprudenţa
acolo citată.
49
14
În al doilea rând, donatorul trebuie să fie în nevoie, adică nu există alte persoane obligate
la întreţinerea lui. Aşa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, refuzul de
alimente nu este sancţionat cu revocarea donaţiei dacă donatorul avea rude sau alte persoane
obligate de a-i acorda întreţinere 50.
De asemenea, revocarea nu operează dacă donatorul este acela care refuză să primească
alimentele 51.
În toate cazurile, refuzul nejustificat de alimente este sancţionat numai prin posibilitatea
revocării donaţiei. Donatorul nu este îndreptăţit să ceară instanţei de judecată obligarea
donatarului la întreţinere, deoarece donatarul nu şi-a asumat o asemenea obligaţie (părţile nu au
încheiat între ele un contract de întreţinere). Nici donatarul nu poate cere restituirea, prin
echivalent, a prestaţiilor efectuate de bunăvoie, chiar dacă existau persoane obligate la întreţinere
faţă de donator 52.
Pentru a se aprecia în ce măsură refuzul de alimente semnifică ingratitudine din partea

donatarului, limita valorică a alimentelor se stabileşte în funcţie de valoarea bunului donat la
momentul cererii de alimente, prin raportare la starea bunului din momentul contractului de
donaţie 53.
În concluzie, faptele de ingratitudine sunt fapte reprobabile nu numai în plan moral, ci şi

juridic, revocarea constituind o pedeapsă civilă pentru donatar. Pentru a atrage revocarea
donaţiei, faptele prevăzute de lege trebuie să fie comise ulterior donaţiei, căci cele comise înainte
sunt considerate ca fiind iertate de donator, din moment ce l-a gratificat pe cel vinovat de
comiterea lor 54.
Potrivit art. 1024 alin.1 C.civ., dreptul la acţiunea prin care se solicită revocarea donaţiei
pentru ingratitudine se prescrie în termen de un an din ziua în care donatorul a ştiut că donatarul
a săvârşit fapta de ingratitudine. Rezultă că revocarea poate fi dispusă numai de către instanţa de
judecată, iar termenul de un an este un termen de prescripţie, căruia i se aplică regimul juridic al
prescripţiei extinctive reglementat în Cartea a VI-a, art.2500-2556 C.civ.
Termenul de prescripţie de un an începe să curgă din momentul în care donatorul a

cunoscut efectiv că donatarul a comis fapta de ingratitudine. Dacă donatarul comite fapte de
ingratitudine faţă de donator în mod succesiv, termenul de un an curge de la data când donatorul
a cunoscut ultima faptă. În cazul când donatarul refuză alimente donatorului, obligaţia fiind
continuă, termenul de un an începe să curgă din ziua imediat următoare încetării nevoii de
alimente a donatorului 55.
50
A se vedea F.Deak, op.cit., p.165; M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.172.
51
D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 226
52
A se vedea F.Deak, op.cit., p.165.
53
54
A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 227.
55
15
Acţiunea în revocarea donaţiei pentru ingratitudine este strict personală şi deci poate fi
exercitată, în principiu, numai de către donator 56. Aceasta deoarece revocarea pentru
ingratitudine implică aprecieri personale, de ordin moral, din partea donatorului, care poate să îl
ierte pe donatar.
Prin excepţie, conform art. 1024 alin.3 C.civ., acţiunea poate fi exercitată de moştenitorii
donatorului:
10 - în cazul în care donatorul a decedat, în termenul prevăzut la art. 1024 alin.1 C.civ.,
fără să îl fi iertat pe donatar; în acest caz, moştenitorii donatorului trebuie să introducă acţiunea
în revocare pentru ingratitudine în intervalul de timp rămas din termenul de un an prevăzut de
acest text de lege. Aceasta deoarece dreptul la acţiune se prescrie în termenul de un an din ziua în
care donatorul a cunoscut că donatarul a comis fapta de ingratitudine. În cazul în care există
motive temeinice, moştenitorii donatorului pot solicita instanţei de judecată repunerea în termen,
conform art.2522 C.civ;
20 - în cazul în care donatorul a decedat fără să fi cunoscut cauza de revocare, moştenitorii

săi pot introduce acţiunea în revocare în termen de un an de la data morţii donatorului; în situaţia
în care moştenitorii află despre cauza de ingratitudine la un moment ulterior decesului
donatorului, termenul de un an va curge de la acel moment 57.
În toate cazurile, acţiunea în revocare introdusă de donator poate fi continuată de

moştenitorii acestuia (art.1024 alin.4 C.civ. C.civ.).
Aşa cum s-a arătat în literatura juridică, revocarea donaţiei pentru ingratitudine este o
pedeapsă civilă pentru donatar 58. Fiind vorba despre o pedeapsă civilă, titularul acţiunii
(donatorul) îl poate ierta pe donatar, dar nu poate renunţa cu anticipaţie la acţiunea în revocarea
donaţiei, înainte de comiterea actelor sau faptelor de ingratitudine 59. De exemplu, se prezumă că
l-a iertat dacă a trecut un an din ziua în care donatorul a ştiut că donatarul a săvârşit fapta de
ingratitudine şi, în cunoştinţă de cauză, nu a solicitat instanţei de judecată revocarea donaţiei. În
schimb, expirarea termenului de prescripţie de un an nu semnifică iertarea donatarului în ipoteza
în care donatorul nu a cunoscut fapta de ingratitudine până la decesul său. În acest caz,
moştenitorii donatorului pot solicita revocarea donaţiei în termen de un an de la decesul
donatorului 60.
Pe de altă parte, acţiunea în revocarea donaţiei pentru ingratitudine poate fi exercitată

numai împotriva donatarului. Prin urmare, dacă donatarul a încetat din viaţă, donatorul nu poate
56
Revocarea pentru ingratitudine implică aprecieri personale, de ordin moral, din partea donatorului, care poate să îl
ierte pe cel vinovat, motiv pentru care acţiunea nu poate fi exercitată de creditorii donatorului pe cale oblică (a se
vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 227).
57
58
F.Deak, op.cit., p.165; F.Moţiu, op.cit.,p. 151.
59
60
16
introduce acţiunea în revocare împotriva moştenitorilor donatarului. În schimb, dacă donatarul a
decedat după introducerea acţiunii în revocare, aceasta poate fi continuată împotriva
moştenitorilor donatarului (art.1024 alin.2 C.civ.).
În cazul în care sunt mai mulţi donatari, dar numai unii se fac vinovaţi de comiterea unor
fapte de ingratitudine, donaţia se revocă numai faţă de aceştia. Donaţia va putea fi revocată faţă
de toţi numai dacă s-a convenit expres în acest sens în contract 61.
Între părţile contractului de donaţie, revocarea produce efecte retroactive, contractul fiind
considerat desfiinţat de la data încheierii lui 62.
Cu privire la efectele revocării donaţiei pentru ingratitudine, dacă restituirea în natură a

bunului donat nu este posibilă, donatarul va fi obligat să restituie valoarea acestuia, socotită la
data soluţionării cauzei (art.1025 alin.1C.civ.). De exemplu, donatarul restituie valoarea bunului
donat în cazul în care acesta a fost înstrăinat sau grevat cu sarcini reale ori a pierit în întregime,
indiferent din ce motive (fortuite ori din culpa donatarului). În situaţia în care bunul a fost
restituit în natură, dar a fost degradat de donatar, acesta va fi obligat să-i plătească despăgubiri
donatorului.
De asemenea, donatarul va fi obligat să restituie fructele pe care le-a perceput începând cu

data introducerii cererii de revocare a donaţiei (art.1025 alin.2 C.civ.) 63. Deşi donatarul trebuie
considerat de rea-credinţă din momentul comiterii faptei de ingratitudine, totuşi restituie fructele
percepute numai începând cu data introducerii cererii de revocare a donaţiei, întrucât legiuitorul a
avut în vedere posibilitatea ca donatorul să îl ierte pe donatar şi să nu ceară revocarea donaţiei 64.
În raporturile cu terţii, cărora nu li se poate imputa nimic într-o asemenea situaţie,

revocarea donaţiei nu produce efecte retroactive.
Admiterea acţiunii în revocare pentru ingratitudine nu produce efecte faţă de terţii

dobânditori cu titlu oneros şi de bună-credinţă. În acest sens, art. 1026 C.civ. prevede că
revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect în privinţa drepturilor reale asupra bunului
donat dobândite de la donatar cu titlul oneros, de către terţii de bună-credinţă şi nici asupra
garanţiilor constituite în favoarea acestora. În cazul bunurilor supuse unor formalităţi de
publicitate, dreptul terţului trebuie să fi fost înscris anterior înregistrării cererii de revocare în
registrele de publicitate aferente (de exemplu, dacă bunul donat este un imobil, dreptul de
61
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.173; F Deak, op.cit., p.166;
Trib.Suprem, col.civ., dec.nr.681/1955, în CD pe anul 1955, p.81-82.
62
D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 229.
63
În literatura de specialitate s-a arătat că, în cazul revocării pentru ingratitudine, întrucât donatarului îi este
imputabilă restituirea, el are obligaţia de a restitui nu numai fructele percepute, ci şi, prin echivalent, fructele pe care
putea să le dobândească, precum şi valoarea folosinţei pe care bunul a putut-o procura donatarului (a se vedea
D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 230).
64
Se admite că legea stabileşte ca moment al restituirii fructelor percepute cel al introducerii acţiunii pentru că atunci
se manifestă voinţa donatorului de a nu-l ierta pe donatarul vinovat (a se vedea şi R.Constantinovici, Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, op.cit., p.1069).
17
proprietate al terţului trebuie să fi fost intabulat în cartea funciară anterior înregistrării cererii de
revocare a donaţiei în aceeaşi carte funciară). Aceasta deoarece acţiunea în revocare pentru
ingratitudine nu este o acţiune în rezoluţiune, ci o acţiune în restituire cu caracter de pedeapsă 65.
Trebuie reţinut că art.1026 C.civ. limitează protecţia drepturilor reale ale terţilor numai la
cele dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă. Terţii care au dobândit drepturi reale de la
donatar cu titlu gratuit ori sunt de rea-credinţă nu beneficiază de protecţie, căci admiterea acţiunii
în revocarea donaţiei pentru ingratitudine va produce efecte şi faţă de ei. Însă, aceştia din urmă
pot invoca regulile de carte funciară sau dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului prin
uzucapiune ori prin posesia de bună-credinţă 66.
27.2. Revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinilor. Potrivit art.1027 alin.1 C.civ.,
dacă donatarul nu îndeplineşte sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii săi în drepturi
pot cere fie executarea sarcinii, fie revocarea donaţiei.
Dispoziţiile de mai sus constituie o aplicare a principiilor generale din materia contractelor
sinalagmatice cu privire la rezoluţiunea contractului, pentru neîndeplinirea culpabilă a
obligaţiilor uneia dintre părţi. Aceasta deoarece, în cazul donaţiei cu sarcini, în măsura sarcinii,
donaţia are caracter oneros şi sinalagmatic.
Nu orice sarcină neîndeplinită poate atrage revocarea donaţiei, ci numai aceea care se
dovedeşte a fi constituit cauza impulsivă şi determinantă a consimţământului donatorului, fără de
care nu ar fi încheiat contractul. Dreptul de apreciere revine instanţei de judecată. De exemplu,
nerespectarea sarcinii de a întrebuinţa suma donată pentru continuarea studiilor de către donatar
poate duce la revocarea donaţiei. În schimb, s-a apreciat că neexecutarea sarcinilor de a-l asista
pe donator în cursul ultimei sale boli şi de a suporta cheltuielile de înmormântare ale acestuia nu
atrage revocarea donaţiei, sarcinile fiind considerate simple clauze accesorii (cheltuielile de
înmormântare puteau fi impuse donatarului şi prin hotărâre judecătorească) 67.
Pentru a obţine revocarea donaţiei, neexecutarea sarcinii trebuie să fie suficient de gravă,
adică să justifice o asemenea măsură. O neexecutare parţială, suficient de importantă, poate duce
la revocarea donaţiei, în întregime sau numai în parte. Instanţa de judecată poate acorda
donatarului un termen de graţie pentru executarea sarcinii 68.
De asemenea, donatorul poate obţine revocarea donaţiei numai dacă donatarul este în
culpă (nu a executat sarcina fără justificare). Dacă donatarul face dovada că nu a îndeplinit
sarcina din motive justificate, revocarea nu are aplicare. De exemplu, demonstrează că refuzul
executării sarcinii se datorează depăşirii valorii actualizate a bunului donat (art.1028 C.civ.) 69.
65
A se vedea F.Deak, op.cit., p.166-167.
66
A se vedea R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1069-1070.
67
68
69
În cazul donaţiei cu sarcină, donatarul este obligat la executarea acesteia numai în limita valorii bunului donat,
actualizată la data la care sarcina trebuia îndeplinită (a se vedea şi D.Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi
18
Revocarea pentru neîndeplinirea sarcinilor nu operează de drept (art.1021 C.civ.), ci se
poate obţine numai prin exercitarea unei acţiuni în justiţie. Cu alte cuvinte, revocarea donaţiei
este judiciară 70. Concluzia rezultă, după părerea noastră, din dispoziţiile art. 1027 alin. 1 C.civ.,
conform cărora dacă donatarul nu îndeplineşte sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii
săi în drepturi "pot cere.....revocarea donaţiei". Prin urmare, donatorul cere revocarea donaţiei
(nu o declară unilateral), iar această solicitare se adresează instanţei de judecată, care are drept de
apreciere. Însuşi art. 1027 alin. 1 C.civ. se referă la "acţiunile în caz de neexecutare a sarcinii",
fiind vorba evident despre acţiuni în justiţie.
Acţiunea în revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinilor, poate fi introdusă de

donator, de moştenitorii săi (după decesul donatorului), precum şi de către creditorii donatorului,
pe calea acţiunii oblice, întrucât acţiunea are caracter patrimonial.
Acţiunea în revocare trebuie introdusă împotriva donatarului, iar după decesul acestuia
împotriva moştenitorilor săi, întrucât obligaţia de executare a sarcinii fiind patrimonială a trecut
asupra acestora.
În cazul în care sarcina a fost stipulată în favoarea unui terţ, acesta poate cere numai
executarea sarcinii, nu şi revocarea donaţiei, deoarece nu este parte în contract.
Dreptul la acţiunea prin care se solicită executarea sarcinii sau revocarea donaţiei se
prescrie în termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia executată (art.1027 alin.3 C.civ.).
În ce priveşte efectele revocării donaţiei pentru neexecutarea sarcinii, art.1029 C.civ.

prevede că bunul donat reintră în patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite între
timp asupra lui, sub rezerva dispoziţiilor art.1648 C.civ. 71.
Prin urmare, dacă donatarul a constituit, între timp, drepturi asupra bunului donat (de
exemplu, un uzufruct, superficie, ipotecă etc), acestea se desfiinţează în temeiul principiului
resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii
este asimilată cu rezoluţiunea unui contract, motiv pentru care bunurile donate revin în
patrimoniul donatorului libere de orice drepturi constituite asupra lor de către donatar. Dacă
bunul donat a fost înstrăinat de către donatar, acţiunea în revocare poate fi exercitată şi împotriva
terţului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-
liberalităţile, op.cit., p. 231).

70
În acest sens, a se vedea R.Constantinovici, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1065. Într-o altă
opinie, se susţine că sub regimul noului Cod civil, revocarea poate fi nu numai judiciară, ci şi declarată unilateral de
partea interesată în condiţiile art. 1551 alin. 1 şi art.1552 C.civ. (a se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil.
Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 232-233).
71
Revocarea pentru neîndeplinirea sarcinilor produce efecte similare rezoluţiunii, donaţia fiind desfiinţată cu efecte
de la data încheierii contractului. Astfel, donatarul va fi obligat să restituie bunul donatorului. Restituirea se va face
în natură, atunci când este posibil, în starea în care se afla la data donaţiei. Dacă bunul a fost deteriorat, donatarul va
trebui să-i plătească donatorului despăgubiri, cu excepţia cazului când degradarea rezultă din folosinţa normală a
bunului sau din motive neimputabile donatarului (art.1643 alin. 1 C.civ.). Pentru alte amănunte a se vedea D.Chirică,
Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, op.cit., p. 234.
19
credinţă a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune (art.1648
C.civ.).
În ce priveşte fructele bunului donat, donatarul restituie fructele culese din momentul
introducerii acţiunii în revocare, când devine posesor de rea-credinţă.
Donatarul care restituie bunul în natură poate cere despăgubiri de la donator, cum ar fi
cheltuielile necesare şi utile făcute cu bunul 72.
28. Revocarea promisiunii de donaţie. Conform art. 1022 alin.1 C.civ., promisiunea de
donaţie se revocă de drept dacă anterior executării sale (adică anterior încheierii contractului de
donaţie) se iveşte unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevăzute la art.1023.
De asemenea, promisiunea de donaţie se revocă de drept şi atunci când, anterior

executării sale, situaţia materială a promitentului s-a deteriorat într-o asemenea măsură încât
executarea promisiunii ar fi excesiv de oneroasă pentru el, ori promitentul a devenit insolvabil
(art.1022 alin.2 C.civ.).
Legiuitorul nostru s-a inspirat după modelul art. 250 din Codul elveţian al obligaţiilor.
Revocarea de drept a promisiunii de donaţie operează automat, fără intervenţia instanţei de
judecată, în momentul comiterii faptelor de ingratitudine care, în mod obligatoriu, trebuie să se
producă anterior perfectării contractului de donaţie. De asemenea, deteriorarea stării materiale ori
insolvabilitatea promitentului atrag revocarea de drept a promisiunii de donaţie numai dacă au
intervenit anterior executării acesteia.
Spre deosebire de revocarea donaţiei pentru ingratitudine, în care termenul de prescripţie a

dreptului la acţiune curge de la data la care donatorul a cunoscut faptul de ingratitudine (moment
subiectiv), revocarea de drept a promisiunii de donaţie se determină în funcţie de elemente
obiective (comiterea faptelor de ingratitudine, deteriorarea stării materiale ori insolvabilitatea
promitentului). Dacă beneficiarul contestă îndeplinirea condiţiilor cerute de lege, care atrag
revocarea de drept a promisiunii, instanţa de judecată va face verificările necesare, iar atunci când
constată îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 1022 şi 1023 C.civ. poate să constate
intervenirea de drept a revocării 73.
Dacă totuşi promitentul a încheiat contractul de donaţie, acesta rămâne valabil, putând fi
revocat pentru cazurile prevăzute la art. 1023 şi 1027 C.civ.,
dacă acestea s-au ivit ulterior întocmirii donaţiei.
72
73
20
CAPITOUL IV
CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE
Secţiunea 1
NOŢIUNE. CARACTERE JURIDICE. CONDIŢIILE DE
VALIDITATE
21
1. Noţiune. Potrivit art. 1777 C.civ., locaţiunea este contractul prin care o parte, numită
locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită
perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie 74.
Din definiţia de mai sus, rezultă deosebirea netă faţă de contractul de vânzare. Astfel, prin
locaţiune se poate transmite locatarului numai un drept de folosinţă, ca drept de creanţă 75, iar nu
şi un drept real, ca în cazul vânzării. De asemenea, dacă locatarul dobândeşte atât folosinţa
integrală a bunului cât şi fructele, contractul este de locaţiune întrucât locatarul dobândeşte
proprietatea fructelor ca accesoriu al folosinţei. Dimpotrivă, dacă fructele fac obiectul exclusiv al
contractului acesta este de vânzare, iar nu de locaţiune 76.
Ceea ce caracterizează locaţiunea este faptul că folosinţa transmisă nu trebuie să absoarbă

lucrul însuşi şi puterea lui productivă 77. Deci, locatarul poate uza de bun şi îi poate percepe
fructele, dar nu poate să-i consume substanţa căci, la expirarea contractului de locaţiune, el are
obligaţia de a restitui bunul locatorului 78.
De asemenea, de esenţa locaţiunii este elementul timp. Locatorul asigură folosinţa bunului
în timp, iar prestaţia echivalentă a locatarului este calculată după timpul folosinţei, chiar şi atunci
când preţul locaţiunii a fost fixat global, pentru toată perioada locaţiunii 79.
2. Felurile locaţiunii. În conformitate cu dispoziţiile art. 1778 alin.1 C.civ., locaţiunea

bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor
agricole poartă denumirea de arendare.
Prin urmare, contractele de închiriere şi contractele de arendare sunt varietăţi ale

locaţiunii, cărora li se aplică regulile generale privitoare la locaţiune, dacă sunt compatibile cu
dispoziţiile speciale prevăzute pentru aceste contracte (art.1778 alin.2 C.civ.).
De asemenea, locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este

guvernată de dispoziţiile de drept comun ale locaţiunii (art.1777 - 1823 C.civ.), precum şi de
dispoziţiile speciale ale art.1824 C.civ. (denunţarea închirierii făcută pe durată nedeterminată),
74
Petru o tratare pe larg a locaţiunii după noul Cod civil, a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
75
76
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art.1-2664, coordonatori Fl.A.Baias, E.Chelaru,
R.Constantinovici, I. Macovei, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2012, op.cit., p.1816; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.
Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol II, op.cit., p.586.
77
De exemplu, o concesiune de mină sau de carieră este în principal o vânzare şi nu o locaţiune, pentru că
exploatarea minei sau a carierei concedate implică absorbirea a însuşi lucrului. Însă, se precizează că asemenea
contracte deşi constituie în principal vânzări, conţin totuşi în ele elemente accesorii de locaţiune, întrucât privesc
folosinţa terenurilor sau a încăperilor trebuitoare pentru exploatare (A se vedea M.B.Cantacuzino, Elementele
dreptului civil, op.cit., p.635-636).
78
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.321.
79
De pildă, în literatura juridică română clasică s-a arătat că darea în exploatare a unei păduri, chiar când se fixează
un termen de exploatare şi când preţul este stipulat în rate anuale sau semestriale, contractul constituie în principal o
vânzare de material lemnos şi nu o locaţiune. Aceasta deoarece preţul, deşi plătibil în rate, reprezintă echivalentul
cantităţii de lemne exploatate şi nu a timpului folosinţei (A se vedea M.B.Cantacuzino, op.cit., p.635-636).
22
art.1828-1831 C.civ. (dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere; folosirea părţilor şi
instalaţiilor comune ale clădirii; rezilierea contractului de închiriere a locuinţei; evacuarea
chiriaşului).
Aşa cum s-a arătat, regulile locaţiunii sunt aplicabile şi în cazul în care folosinţa unui lucru
se transmite în schimbul folosinţei unui alt lucru 80.
3. Caracterele juridice. Contractul de locaţiune prezintă următoarele caractere juridice:
3.1. Este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru că dă naştere unor obligaţii reciproce
şi interdependente în sarcina părţilor.
3.2. Este un contract oneros, deoarece fiecare parte urmăreşte să obţină un avantaj
patrimonial propriu. Caracterul oneros este de esenţa contractului de locaţiune, pentru că dacă
asigurarea folosinţei temporare a bunului s-ar face cu titlu gratuit, ar fi vorba despre un contract
de comodat (împrumut de folosinţă), iar nu de locaţiune.
3.3. Este un contract comutativ, pentru că, la momentul încheierii, existenţa drepturilor şi
obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea lor este determinată sau determinabilă.
3.4. Este un contract consensual, valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor,
indiferent de forma exprimării consimţământului. În acest sens, conform art.1781C.civ.,
contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi
preţului. Forma scrisă a contractului de locaţiune este cerută nu pentru valabilitatea acestuia, ci
pentru probaţiune 81. Prin excepţie, contractul de arendare, ca varietate a locaţiunii, este un
contract solemn, care trebuie încheiat în formă scrisă şi înregistrat la Consiliul local în a cărui
rază teritorială se află bunurile arendate.
3.5. Este un contract cu executare succesivă în timp; prin urmare, contractul de locaţiune
nu este supus rezoluţiunii, ci numai rezilierii. Nici chiar nulitatea contractului de locaţiune nu va
putea opera retroactiv, ci numai pentru viitor, întrucât folosinţa exercitată pe timpul trecut nu mai
poate fi restituită ca atare 82.
3.6. Este un contract netranslativ de proprietate sau de alte drepturi reale.
Aşa cum am arătat, locaţiunea transmite locatarului numai un drept de folosinţă temporară
asupra bunului, care este un drept de creanţă 83, a cărui exercitare, oricât ar fi de îndelungată în
80
81
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil,op.cit., p.3.
82
83
Aşa cum s-a arătat în literatura juridică română clasică, locatarul este un simplu deţinător precar al lucrului şi nu
dobândeşte asupra lui vreun drept real. Dreptul locatarului este un drept personal, de creanţă. Astfel, locatarul este
creditorul locatorului, respectiv creditorul unei obligaţii de a face, adică de a i se asigura liniştita folosinţă a lucrului
(pentru amănunte a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.592-593).
23
timp, nu poate duce la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune pentru că locatarul nu are posesia
utilă a bunului, ci doar detenţia lui precară 84.
Tot din acest caracter decurge şi consecinţa că locatarul nu suportă riscul pieirii fortuite a
bunului.
4. Durata locaţiunii. Locaţiunea se încheie de obicei pe durată determinată, care se

stabileşte liber, prin acordul de voinţă al părţilor.
Durata contractului de locaţiune poate fi şi nedeterminată, dar locaţiunea nu poate fi

veşnică, perpetuă 85. Aceasta deoarece art.1783 C.civ. dispune că locaţiunile nu se pot încheia
pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Deci, în toate cazurile de locaţiune, inclusiv varietăţile
sale, închiriere ori arendare, durata maximă nu poate depăşi 49 de ani.
Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Prin
urmare, stipularea unui termen mai mare decât cel maxim admis de lege nu atrage sancţiunea
nulităţii contractului de locaţiune, ci doar reducerea automată a termenului până la 49 de ani.
De asemenea, conform art.1784 alin.3 C.civ., dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile
încheiate de persoanele care nu pot face decât acte de administrare (minorii cu capacitate de
exerciţiu restrânsă), nu vor depăşi 5 ani.
Dacă părţile nu au stipulat în contract durata locaţiunii, fără însă ca ele să fi avut intenţia
de a contracta pe o durată nedeterminată 86, art.1785 C.civ. prevede că locaţiunea se consideră
încheiată:
a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii
unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul
bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; de exemplu, dacă chiria
s-a calculat pentru 3 luni, locaţiunea se consideră făcută pe o durată corespunzătoare de 3 luni;
c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului

pentru folosinţa unui imobil. De exemplu, dacă imobilul a fost închiriat pentru un an, atunci
84
A se vedea M.Mureşan, Natura juridică a dreptului de folosinţă locativă, în RRD nr.8/1973, p.12-21.
85
Locaţiunea veşnică, perpetuă, numită emfiteoza (în legiuirile noastre vechi era denumită embatic sau bezman ) este
o instituţie moştenită din dreptul roman. Ea constă într-un contract de concesiune perpetuă (sau pe termen foarte
lung) a unui pământ, în general necultivat, în schimbul unei redevenţe anuale. Emfiteoza este un drept real, putând fi
înstrăinat, ipotecat şi transmis prin moştenire (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, vol.II,
op.cit., p. 602).
Locaţiunile veşnice sunt interzise atât din motive istorice (reacţia împotriva feudalităţii şi a vechiului drept care
cunoştea locaţiunile perpetue) cât şi economice (locaţiunea veşnică făcând imposibil accesul unor noi locatari la
exploatarea bunurilor). În acest sens, pentru amănunte a se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit. p. 348.
86
Întrucât contractul de locaţiune este considerat încheiat pe durată determinată, nu i se aplică denunţarea
unilaterală, ca modalitate de încetare a locaţiunii.
24
locaţiunea bunurilor mobile, puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa imobilului respectiv,
se consideră făcută tot pe un an.
În ipoteza în care s-au încheiat contracte de locaţiune succesive, ale căror perioade se
suprapun fie şi parţial, conflictul dintre locatari se rezolvă conform art.1782 C.civ. şi anume:
- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat
dreptul în cartea funciară 87;
- în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a

îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi;
- în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa
88
bunului .
5. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune. Cu referire la consimţământ şi

cauză, se vor aplica dispoziţiile din dreptul comun.
Însă, contractul de locaţiune prezintă unele particularităţi în ce priveşte capacitatea şi

obiectul.
5.1. Capacitatea părţilor. În principiu, părţile trebuie să aibă doar capacitatea necesară
pentru a încheia acte de administrare, locaţiunea fiind considerată un act de administrare, iar nu
de dispoziţie 89. Prin urmare, poate fi locator şi un minor între 14-18 ani care, având capacitate de
exerciţiu restrânsă, îşi poate da bunurile în locaţiune pe o durată de cel mult 5 ani (art.1784
alin.3C.civ.). La fel, tutorele poate încheia, în numele minorului, un contract de locaţiune, fără a
avea nevoie de vreo aprobare sau încuviinţare.
87
Dacă toţi locatarii aflaţi în conflict au reuşit să-şi noteze drepturile în cartea funciară, va fi preferat cel care şi-a
notat mai întâi dreptul de folosinţă în cartea funciară, indiferent de data contractului de locaţiune în temeiul căruia s-a
făcut notarea. Pe de altă parte, locatarul care a fost împiedicat de un alt locatar, prin viclenie sau violenţă, să îşi
noteze dreptul în cartea funciară va putea solicita acordarea de rang preferenţial faţă de notarea efectuată de locatarul
concurent sau radierea dreptului locatarului concurent, dacă contractul de locaţiune în baza căruia se solicită rangul
preferenţial ori radierea este anterior aceluia în baza căruia locatarul concurent şi-a notat dreptul. Locatarul
îndreptăţit va putea obţine în justiţie, prin intermediul acţiunii în prestaţie tabulară, notarea dreptului său în cartea
funciară (A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1823).
88
De exemplu, în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară sau a bunurilor mobile nesupuse unor formalităţi de
publicitate, conflictul dintre locatari se soluţionează în favoarea locatarului care a intrat cu bună-credinţă (adică nu a
cunoscut şi nici nu putea cunoaşte contractul anterior de locaţiune) mai întâi în folosinţa bunului, chiar dacă titlul său
are o dată ulterioară.
89
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.179; F.Deak, op.cit., p.176;
Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.329-340; F.Moţiu, op.cit., p.156.
25
De asemenea, oricare dintre soţi poate încheia singur un contract de locaţiune, având ca
obiect un bun comun, nefiind nevoie de consimţământul expres al celuilalt soţ 90 (se presupune că
soţul contractant îl reprezintă şi pe celălalt soţ).
Contractele de locaţiune având ca obiect bunuri aflate în coproprietate obişnuită pe cote-

părţi se pot încheia cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor părţi. Dacă
contractele de locaţiune urmează să fie încheiate pe termen mai mare de 3 ani este necesar
acordul tuturor coproprietarilor (art.641 alin. 1 şi 4 C.civ.) 91.
Prin excepţie, în cazul în care contractul de locaţiune se încheie pe o durată mai mare de 5
ani, locaţiunea este considerată de lege act de dispoziţie 92 şi deci locatorul trebuie să aibă
capacitate deplină de exerciţiu, lucru ce rezultă din interpretarea dispoziţiilor art.1784 alin.3
C.civ. (locaţiunile încheiate de persoanele care nu pot face decât acte de administrare nu vor
depăşi 5 ani). Dacă totuşi persoanele cu capacitate de exerciţiu restrânsă au încheiat contracte de
locaţiune pe o durată mai mare de 5 ani, aceasta se reduce la 5 ani, la cererea persoanelor ocrotite.
Pentru locatar, contractul de locaţiune este întotdeauna un act de administrare, motiv

pentru care lui i se cere doar capacitatea de a face acte de administrare.
Mai trebuie reţinut că dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute de art.1653,

art.1654 şi art.1655, din materia vânzării sunt aplicabile şi locaţiunii.
5.2. Obiectul contractului de locaţiune. Obiectul contractului de locaţiune îl constituie, pe

de o parte, bunul dat în locaţiune, iar, pe de altă parte, preţul locaţiunii (chiria).
Potrivit art.1779 C.civ., toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul
locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.
Prin urmare, pot fi date în locaţiune orice bunuri, mobile sau imobile, corporale sau
incorporale (de exemplu, locaţiunea unui fond de comerţ, dreptul de proprietate intelectuală 93 ori
90
Conform art.345 alin.2 C.civ. fiecare soţ poate încheia singur acte de administrare cu privire la oricare dintre
bunurile comune. În măsura în care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act
juridic, soţul care nu a participat la încheierea actului nu poate pretinde decât daune-interese de la celălalt soţ, fără a
fi afectate drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă. În schimb, dispoziţiile art.322 C.civ. rămân aplicabile (ca
urmare, fără consimţământul scris al celuilalt soţ, niciunul dintre soţi, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate
dispune de drepturile asupra locuinţei familiei şi nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosinţa acesteia.
Soţul care nu şi-a dat consimţământul la încheierea actului poate cere anularea lui în termen de un an de la data la
care a luat cunoştinţă despre acesta, dar nu mai târziu de un an de la data încetării regimului matrimonial. În lipsa
notării locuinţei familiei în cartea funciară, soţul care nu şi-a dat consimţământul nu poate cere anularea actului, ci
numai daune-interese de la celălalt soţ, cu excepţia cazului în care terţul dobânditor a cunoscut, pe altă cale, calitatea
de locuinţă a familiei).
91
În schimb, coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei de judecată să suplinească acordul
coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune abuziv la efectuarea unui act de
administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului (art.641 alin.3 C.civ.).
92
În acest sens, a se vedea şi R.Dincă, op.cit., p.168.
93
Cum ar fi contractul de închiriere a unei opere, care este supus dreptului comun al locaţiunii.
26
industrială 94, locaţiunea de acţiuni şi de părţi sociale etc.), cu condiţia să fie individual
determinate şi neconsumptibile, respectiv să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă 95.
De asemenea, poate fi dat în locaţiune chiar şi un bun viitor (cu excepţia succesiunilor
nedeschise). Dar, nerealizarea bunului până la termenul de începere al locaţiunii antrenează
răspunderea locatorului pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate, potrivit regulilor dreptului
comun 96.
În ce priveşte bunurile aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale, precizăm că acestea pot fi date în locaţiune, în condiţiile de mai jos.
Astfel, bunurile proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale pot

fi date în locaţiune numai în condiţiile legii organice
(art.136 alin.4 din Constituţie) 97. Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local. Contractul de
închiriere trebuie să cuprindă clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit
specificului acestuia ( art.14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia) 98.
Cu referire la bunurile proprietatea privată a statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale, acestea pot fi date în locaţiune, din moment ce conform art. 553 alin.4 C.civ. pot fi
înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de
lege.
Închirierea bunurilor aflate în proprietatea publică sau privată a unităţilor administrativ-

teritoriale se face prin licitaţie publică (art.123 alin.2 din Legea administraţiei publice locale
nr.215/2001) 99.
94
De pildă, contractul de licenţă cu titlu oneros căruia i se aplică, în lipsa unei stipulaţii contrare, dispoziţiile
dreptului comun în materie de locaţiune (a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit.,
p.1819).
95
A se vedea F.Deak, op.cit., p.178.; Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.316.
96
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.180; F.Deak, op.cit., p.178.
97
Conform art. 136 alin.4 din Constituţia României, bunurile proprietate publică pot fi date şi în folosinţă gratuită
instituţiilor de utilitate publică. Dreptul de folosinţă gratuită este un drept real, corespunzător proprietăţii publice
(art.866, 874 şi 875 C.civ.).
98
Publicată în M.Of. nr.448 din 24 noiembrie 1998, modificată prin Legea nr.71/2011; Precizăm că mai sunt şi alte
acte normative care conţin reglementări speciale referitoare la închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau
a unităţilor administrativ-teritoriale, cum ar fi: H.G. nr.725/2005 privind închirierea terenurilor din fondul forestier
proprietate publică a statului şi aflate în administrarea Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva (M.Of.nr.646 din 21
iulie 2005); Legea nr.46/2008 - Codul silvic - modificată prin Legea nr. 255/2013, art.40 şi art.42-44, cu privire la
închirierea terenurilor din fondul forestier; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1819-
1820; A se vedea F.Deak, op.cit., p.178
99
Republicată în M.Of.nr.123 din 20 februarie 2007.
27
Bunurile supuse unui regim juridic special pot fi închiriate numai în condiţiile
reglementării speciale (de pildă, armele şi muniţiile numai conform Legii nr. 295/2004 privind
regimul armelor şi muniţiilor 100).
În altă ordine de idei, locatorul nu trebuie să fie proprietarul bunului dat în locaţiune,
deoarece locaţiunea nu este un contract translativ de proprietate. Deci, locator poate fi şi un
neproprietar (de exemplu, un uzufructuar 101 sau chiar un locatar - detentor precar - care dă bunul
în sublocaţiune). În schimb, nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaţiune
deoarece titularul ei nu poate asigura locatarului folosinţa bunului.
Pe de altă parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun, cu excepţia cazului
când nu are prerogativa folosinţei (este nud proprietar) 102.
Aşa cum s-a arătat 103, locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă s-ar da în
locaţiune un autovehicul împreună cu şoferul, contractul ar fi mixt: locaţiune în privinţa
autovehiculului şi prestare de servicii în privinţa şoferului.
Bunul care formează obiectul contractului de locaţiune trebuie să fie determinat. În caz
contrar, înţelegerea poate constitui doar promisiune de locaţiune care, în caz de nerespectare, se
sancţionează cu plata de daune-interese 104.
Preţul plătit de locatar în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie.
Potrivit art.1780 C.civ., chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri
sau prestaţii, dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării fiind aplicabile în mod
corespunzător.
Aşa fiind, chiria se stabileşte în mod liber de către părţile contractante 105, în raport cu
timpul folosinţei. Ea poate fi stabilită fie sub forma unei sume globale, pentru toată perioada
locaţiunii, fie sub forma unei sume calculate pe unitatea de timp (zi, săptămână, lună, an sau ani
etc.). În literatura juridică recentă se consideră că, sub imperiul noului Cod civil, în scopul
împărţirii în mod echitabil a pierderilor şi beneficiilor ce rezultă din schimbarea împrejurărilor,
100
Republicată în M.Of. nr.425 din 10 iunie 2014.
101
Dreptul de uz ori de abitaţie nu poate fi cedat. De aceea, bunurile care fac obiectul acestor drepturi nu pot fi
închiriate sau arendate.
102
103
Ibidem 178-179.
104
A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. II, Ediţia a IV-a, actualizată de L.Mihai şi
R.Popescu, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2006, p.7, citată în continuare F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II.
105
În practica judecătorească anterioară noului Cod civil, într-o speţă a fost respinsă ca inadmisibilă cererea prin care
locatarul solicita instanţei să stabilească chiria, pentru motivul că chiria nu poate fi stabilită decât prin acordul
părţilor (a se vedea C.A.Bucureşti, sec.com.dec.nr.2062/2000, în Culegere de practică judiciară comercială 2000-
2001, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p.126-128. În condiţiile noului Cod civil, conform art. 1662 alin.1, chiria poate fi
determinată de una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului părţilor. De asemenea, partea interesată
poate cere preşedintelui judecătoriei desemnarea unui expert pentru determinarea chiriei, în condiţiile art. 1662
alin.2.
28
părţile pot obţine în justiţie, în condiţiile restrictive ale impreviziunii contractuale (art.1271),
adaptarea contractului, inclusiv prin modificarea cuantumului chiriei 106.
Ca şi preţul vânzării, chiria trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă. Prin
urmare, contractul de locaţiune este valabil chiar dacă chiria nu a fost determinată în contract, dar
părţile au convenit asupra unei modalităţi prin care chiria poate fi determinată ulterior şi care nu
necesită un nou acord de voinţă al părţilor (art.1661 C.civ. care se aplică în mod
corespunzător).Tot la fel, preţul locaţiunii este considerat suficient determinat dacă poate fi
stabilit potrivit împrejurărilor (art.1664 alin.1 C.civ).
De asemenea, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă 107 (dacă chiria este fictivă ori
derizorie, contractul nu mai este de locaţiune, ci eventual, dacă sunt îndeplinite condiţiile de
valabilitate cerute de lege, un împrumut de folosinţă).
Secţiunea a-II-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE
6. Precizări generale. Contractul de locaţiune fiind sinalagmatic, dă naştere unor obligaţii

specifice atât în sarcina locatorului, cât şi în sarcina locatarului.
7. Obligaţiile locatorului. Locatorul trebuie să-i asigure locatarului folosinţa bunului, pe

toată durata locaţiunii.
Conform art. 1786 C.civ., chiar fără stipulaţie expresă în contract, locatorul are următoarele
obligaţii principale:
7.1. Obligaţia de a preda locatarului bunul dat în locaţiune. Locatorul este obligat să
predea bunul în stare corespunzătoare de utilizare, împreună cu toate accesoriile sale, (art.1787
C.civ.), iar nu neapărat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (ca la
vânzare).
106
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1821; F.Moţiu, op.cit., p. 163-164.
107
Dacă chiria este fictivă, stabilită fără intenţia de a fi cerută şi achitată, ori este derizorie, contractul de locaţiune
este anulabil (art.1665 C.civ.).
29
Predarea trebuie să se facă cel mai târziu la data stipulată în contract pentru începerea
locaţiunii şi - în lipsă de stipulaţie contrară - la locul unde se află bunul în momentul încheierii
contractului 108. Predarea se face pe cheltuiala locatorului.
Obligaţia predării bunului dat în locaţiune este o obligaţie de a face a cărei neexecutare îl
îndreptăţeşte pe locatar fie să refuze plata chiriei, până când i se pune bunul la dispoziţie
(locatarul invocă excepţia de neexecutare a contractului), fie să solicite instanţei de judecată
predarea silită a bunului, dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare 109.
Locatorul este ţinut să răspundă şi pentru tulburările de fapt, cauzate prin fapta unui terţ,
dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia (art.1793
C.civ.).
7.2. Obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată

durata locaţiunii. În îndeplinirea acestei obligaţii, locatorul este ţinut să efectueze, pe cheltuiala
sa, toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de
întrebuinţare pe toată durata contractului (art.1788 alin.1 C.civ.). De exemplu, reparaţiile capitale
110
, remedierea unor degradări majore care provin din cauză de forţă majoră sau vreun viciu de
construcţie. Cu toate acestea, aşa cum s-a arătat în literatura juridică, dacă bunul dat în locaţiune a
pierit în totalitate sau a devenit de neîntrebuinţat, locatorul nu are obligaţia de a-l reconstrui 111.
Precizăm că dispoziţiile art.1788 alin.1 C.civ., nu sunt de ordine publică, motiv pentru
care părţile pot deroga prin convenţii particulare. De exemplu, prin învoiala părţilor, locatorul
poate fi exonerat de obligaţia efectuării unora dintre reparaţiile ce îi incumbă 112.
În ce priveşte părţile comune ale bunului dat în locaţiune, folosite de mai mulţi locatari,
menţionăm că reparaţiile necesare, pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de utilizare,
sunt în sarcina proprietarului, dacă nu se dovedeşte că degradările au fost cauzate de unul dintre
ei, de membrii familiei acestora sau de sublocatari 113.
Conform art. 1801 C.civ., locatarul are obligaţia de a-l notifica, de îndată, pe locator,
despre necesitatea efectuării reparaţiilor care cad în sarcina acestuia din urmă, sub sancţiunea
plăţii de daune-interese şi a oricăror alte cheltuieli.
108
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.181; F.Deak, L.Mihai,
R.Popescu, vol. II, op.cit., p.18; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1828;
L.Stănciulescu, op.cit., p.286; D.C. Florescu, op.cit., p.144; F.Moţiu, op.cit., p.159.
109
A se vedea F.Deak, op.cit., p.180; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, vol. II, op.cit.,, p.588.
110
Locatorul are obligaţia de a efectua reparaţiile mari, capitale, având drept scop conservarea imobilului. Aceste
lucrări de reparaţii se fac nu numai în interesul locatarului, ci şi în propriul său interes, iar obligaţia de efectuare a
reparaţiilor necesare se extinde şi asupra accesoriilor bunului dat în locaţiune (D-A Ghinoiu, Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, op.cit., p.1828).
111
112
113
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.28.
30
Dacă, după încheierea contractului, locatorul a fost înştiinţat despre necesitatea efectuării
unor reparaţii care cad în sarcina sa, iar acesta nu a luat de îndată măsurile necesare, reparaţiile
pot fi făcute de locatar. Reparaţiile se fac pe cheltuiala locatorului. În acest caz, locatorul este
obligat să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării
cheltuielilor (art.1788 alin.3 C.civ.).
În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, însă
dobânzile la sumele avansate de locatar vor curge numai de la data înştiinţării (art.1788 alin.4
C.civ.).
Este posibilă şi ipoteza în care locatarul nu este dispus sau nu poate să facă el reparaţiile
care cad în sarcina locatorului. În acest caz, dacă locatorul, fiind înştiinţat, nu efectuează el
reparaţiile necesare bunului, care devine inutilizabil, avem de-a face cu o neîndeplinire a
obligaţiilor sale, care îndreptăţesc locatarul să solicite rezilierea contractului.
Potrivit art. 1788 alin.2 C.civ., locatorul nu trebuie să efectueze reparaţiile a căror
necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, pentru că acestea sunt în sarcina locatarului.
Este vorba despre mici reparaţii, numite locative sau de întreţinere curentă a bunului cum ar fi:
înlocuirea unei garnituri la instalaţia sanitară, repararea mecanismului de închidere al unui geam,
uşi, reparaţii mici la parchet, duşumea şi altele asemenea etc.
Dispoziţiile art.1788 alin.2 C.civ. nu sunt de ordine publică, ci au caracter dispozitiv, de la

care părţile pot deroga prin convenţii particulare 114.
7.3. Obligaţia de a asigura locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului pe tot timpul
locaţiunii. Locatorul este obligat să facă tot ceea ce este necesar pentru a asigura, în mod
constant locatarului, folosinţa liniştită şi utilă a bunului.
Această obligaţie a locatorului este asemănătoare, în esenţă, cu obligaţia de garanţie a

vânzătorului contra evicţiunii şi viciilor, cuprinzând trei aspecte distincte:
10 - abţinerea locatorului de la orice fapt personal care ar împiedica, diminua sau stânjeni
folosinţa bunului (art.1789 C.civ.); ca şi vânzătorul, locatorul răspunde atât pentru tulburările de
drept, cât şi pentru tulburările de fapt, când acestea provin din faptele lui personale.
Având în vedere că locatorul trebuie să menţină bunul în stare corespunzătoare de

folosinţă, pe toată durata locaţiunii (ceea ce implică efectuarea reparaţiilor necesare), el nu va fi
ţinut să răspundă, pentru stânjenirea sau restrângerea folosinţei, dacă bunul are nevoie de
reparaţii, iar acestea nu se pot amâna, fiind urgente. În acest caz, locatarul este obligat să suporte
tulburarea provocată de locator prin efectuarea reparaţiilor. În acest sens, potrivit art.1803 alin.1
C.civ., "dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la
114
Este de precizat că în materia specială a închirierii locuinţei clauza prin care chiriaşul se obligă să recunoască sau
să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator, este
considerată nescrisă (art.1826 lit.c) din C.civ.).
31
expirarea contractului sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul
va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii" 115. Prin urmare,
efectuarea reparaţiilor urgente, de natură a atrage restrângerea folosinţei, nu poate constitui o
încălcare a obligaţiei locatorului de a asigura folosinţa liniştită a bunului dat în locaţiune.
Dacă reparaţiile durează mai mult de 10 zile, locatarul suportă restrângerea, dar preţul
locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit
Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu
pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul (art.1803 alin.3 C.civ.).
20 - apărarea locatarului împotriva tulburărilor de drept ce provin de la un terţ; astfel,

conform art. 1794 alin.1 C.civ., dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune,
locatorul este obligat să îl apere pe locatar, chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. În acest scop,
locatarul chemat în judecată de terţ are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în
condiţiile Codului de procedură civilă 116. Obligaţia locatorului subzistă chiar dacă dreptul terţului
nu este confirmat în justiţie, dar a fost împiedicată folosinţa bunului 117.
Locatarul trebuie să îi comunice locatorului tulburările apărute deoarece, în caz contrar,

va fi ţinut să îl despăgubească de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării.
Importanţa înştiinţării locatorului rezultă din faptul că exercitarea unor acţiuni împotriva terţului
se poate face numai într-un anumit termen, prevăzut de lege, cum este cazul acţiunilor posesorii.
Alteori locatorul nu poate avea cunoştinţă de tulburare căci nu el foloseşte bunul, ci locatarul.
Totuşi, locatarul nu va fi ţinut la plata de despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut
câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat (art.1795 alin.2 C.civ.).
Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, din cauza evicţiunii,
locatorul trebuie să-l despăgubească pentru toate prejudiciile suferite 118. De asemenea, potrivit
art. 1794 alin.2 C.civ., indiferent de gravitatea tulburării, dacă locatorul a fost înştiinţat, dar nu a
înlăturat de îndată tulburarea cauzată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei.
Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el
poate rezilia contractul în condiţiile legii. Fireşte, locatarul care, la data încheierii contractului,
cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese (art.1794 alin.3 C.civ.).
115
116
Locatarul îl poate introduce în proces pe locator prin intermediul unei "cereri de chemare în garanţie", conform
art. 72-74 din Codul de procedură civilă. De asemenea, locatarul poate să iasă din proces, arătând cine este titularul
dreptului asupra bunului dat în locaţiune (locatorul), împotriva căruia pretenţiile terţului trebuie îndreptate, potrivit
art. 64-66 din Codul de procedură civilă. Pentru mai multe amănunte, a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, op.cit., p.1834.
117
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.23.
118
Locatorul este obligat la plata de daune-interese, pentru acoperirea pagubelor suferite de locatar, indiferent dacă a
cunoscut sau nu cauza evicţiunii la data încheierii contractului şi chiar dacă această cauză survine ulterior încheierii
contractului de locaţiune.
32
La fel ca vânzătorul, locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată
prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune (tulburare de
fapt). Într-un asemenea caz, locatarul se poate apăra şi singur, prin intermediul acţiunilor
posesorii, exerciţiul acestora fiind recunoscut şi detentorului precar. Locatarul poate exercita
acţiunile posesorii cu condiţia ca cel care tulbură să nu fie chiar locatorul, întrucât acţiunea
posesorie nu poate fi introdusă împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a
bunului (art.950 alin.2 C.civ.) 119.
Prin excepţie, având în vedere obligaţia principală de predare a bunului ce îi incumbă,

locatorul este ţinut să îl garanteze pe locatar împotriva tulburărilor de fapt, cauzate de un terţ,
numai dacă tulburările, începute înaintea predării bunului, îl împiedică pe locatar să îl preia. În
această situaţie, devin aplicabile şi dispoziţiile art. 1794 alin.2 C.civ., respectiv locatarul poate
cere o scădere proporţională a chiriei, iar dacă tulburările sunt grave, poate cere rezilierea
contractului de locaţiune.
Atunci când tulburările de fapt provin de la un colocatar, vecin sau terţ oarecare, printr-un
fapt ilicit cauzator de prejudiciu, locatarul are acţiune în răspundere civilă împotriva celui care a
comis fapta ilicită, nu şi acţiune în garanţie împotriva locatorului. De exemplu, vecinul de la etaj
a uitat robinetul de apă deschis şi astfel l-a inundat pe locatar, care a suferit o pagubă 120.
De asemenea, în lipsa unei stipulaţii contrare în contract, locatorul nu este răspunzător

nici pentru tulburările cauzate prin exercitarea abuzivă de către un colocatar a unui drept născut
din contractul de locaţiune. În acest caz, locatarul tulburat se va îndrepta direct împotriva
colocatarului 121;
30 - garantarea locatarului contra viciilor bunului, care împiedică sau micşorează

folosirea lui; de exemplu, infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie, existenţa de insecte,
starea necorespunzătoare a coşurilor 122; locatorul are obligaţia de a asigura locatarului folosinţa
utilă a bunului pe toată durata locaţiunii; pe cale de consecinţă, conform art. 1790 alin.1 C.civ.,
locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui,
chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau
dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.
Faptul că, spre deosebire de vânzător, locatorul garantează şi contra viciilor apărute
ulterior începerii locaţiunii se explică prin aceea că obligaţia locatorului de a asigura folosinţa
bunului este cu execuţie succesivă, continuă, permanentă în timp 123.
119
În literatura juridică anterioară noului Cod civil, s-a arătat că locatarul nu trebuie să dovedească deţinerea de un
an, întrucât dreptul său la acţiune decurge din posesia exercitată de către locator (a se vedea F.Deak, L.Mihai,
R.Popescu, vol.II, op.cit., p.22). Dreptul locatarului (utilizatorului) de a exercita acţiunile posesorii faţă de terţi este
prevăzut expres la art.12 lit.b) din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing,
republicată (M.Of. nr.9 din 12 ianuarie 2000). Pentru amănunte a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu
pe articole, op.cit., p.1832.
120
A se vedea M.B.Cantacuzino, op.cit., p.640; F.Deak, op.cit., p.184.
121
A se vedea C. Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.589.
122
123
33
Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe
care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1690 alin.3 C.civ. Aceasta pentru că dacă
locatarul nu a reclamat viciile aparente, se consideră că locatorul şi-a îndeplinit obligaţia de a
preda bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare. Locatorul răspunde numai pentru viciile
aparente care au fost reclamate de locatar, fără întârziere.
În schimb, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile

aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului (art. 1790 alin.2
C.civ.).
În cazul descoperirii viciilor, dacă locatorul, fiind înştiinţat, nu înlătură viciile în cel mai
scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile
sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el poate
rezilia contractul, în condiţiile legii (art.1791 alin.1C.civ.).
De asemenea, conform art. 1791 alin.2 C.civ., atunci când viciile aduc vreun prejudiciu
locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu
le-a cunoscut şi nu era dator să le cunoască.
În literatura de specialitate s-a precizat că locatorul, care a cunoscut sau era dator să
cunoască viciile, va răspunde numai pentru repararea prejudiciilor pe care le-a prevăzut sau pe
care putea să le prevadă la momentul încheierii contractului de locaţiune, cu excepţia cazului în
care se dovedeşte intenţia sau culpa sa gravă, caz în care va răspunde şi pentru prejudiciile
imprevizibile 124.
În cazul imposibilităţii totale sau parţiale de folosire a bunului dat în locaţiune, datorate
unor motive fortuite (caz fortuit ori forţă majoră), locatarul nu are drept la daune-interese
(art.1818 alin.4 C.civ.). Aceasta deoarece este vorba despre o cauză străină, care nu poate fi
imputată locatorului 125.
Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul dat
în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi (art.1792 C.civ.). De exemplu, în
cazul unui contract de închiriere a locuinţei, unele caracteristici ale acesteia cum ar fi suprafaţa
totală, spaţiul destinat pentru prepararea hranei, inexistenţa unui grup sanitar, nu corespund celor
asupra cărora au convenit părţile, neputând fi asigurate necesităţile de odihnă, preparare a hranei
ori de igienă 126.
8. Obligaţiile locatarului. În conformitate cu art.1796 C.civ., locatarul are următoarele

obligaţii principale:
- să ia în primire bunul dat în locaţiune;

124
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1831
125
126
Pentru unele amănunte, a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1832.
34
- să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
- să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
- să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune;
8.1. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Corelativ cu obligaţia locatorului
de a preda bunul, locatarul are obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune, la data şi locul
stipulate în contract.
Dacă locatarul nu preia bunul, locatorul are posibilitatea de a-l pune în întârziere prin
notificare scrisă (în condiţiile art. 1522 C.civ.), iar neîndeplinirea acestei obligaţii îl îndreptăţeşte
pe locator să solicite rezilierea contractului, cu daune-interese dacă este cazul, potrivit dreptului
comun.
Locatorul este ţinut să îl garanteze pe locatar şi împotriva tulburărilor de fapt provenind

din partea unui terţ, dacă acestea au început înaintea predării bunului şi îl împiedică pe locatar să
îl preia. Locatorul trebuie să înlăture tulburările de îndată. Dacă a fost înştiinţat şi nu le-a înlăturat
de îndată, locatarul poate cere fie o reducere proporţională a chiriei, fie rezilierea contractului de
locaţiune, în condiţiile art.1794 alin.2 C.civ.
8.2. Obligaţia de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. Plata
chiriei este obligaţia esenţială a locatarului deoarece, fără chirie, nu există locaţiune 127. Aşa cum
s-a arătat, chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii (art.1780
alin.1 C.civ.).
A. Data plăţii chiriei. Chiria trebuie plătită la termenul stabilit în contract şi în cuantumul
convenit.
Dacă părţile nu au stipulat în contract termenul (data) la care se face plata chiriei, atunci,
în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria potrivit uzanţelor (art.
1797 alin.1 C.civ.). Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte,
conform art.1797 alin.2 C.civ., după cum urmează:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; de exemplu,
în momentul încheierii contractului de locaţiune locatarul achită întreaga chirie;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar
mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
Locatarul nu poate fi constrâns la plata chiriei înainte de scadenţă, căci termenul

suspensiv care afectează plata chiriei operează în favoarea lui. Plata anticipată a chiriei
127
35
echivalează cu renunţarea locatarului la beneficiul termenului. Plata chiriei fiind datorată,
locatarul nu va putea invoca eroarea pentru a cere restituirea chiriei 128.
Dacă sunt mai mulţi locatari, obligaţia de a plăti chiria este divizibilă de plin drept
(art.1424 C.civ.), cu excepţia cazului în care indivizibilitatea sau solidaritatea au fost stipulate
expres în contract.
În caz de neexecutare a acestei obligaţii, locatorul poate cere executarea silită a chiriei, în
temeiul art. 1798 C.civ. (prin poprire ori prin urmărirea silită a bunurilor mobile şi imobile ale
locatarului) sau rezilierea contractului, în temeiul art. 1817 C.civ. 129. De asemenea, părţile pot
însera în contractul de locaţiune un pact comisoriu (art. 1553 C.civ.) în temeiul căruia
neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei la termenul convenit atrage rezilierea de drept a
contractului, fără notificare prealabilă sau altă formalitate.
Atunci când executarea obligaţiei de plată a chiriei a devenit excesiv de oneroasă pentru
locatar, datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor, intervenite după încheierea
contractului, îşi pot găsi aplicare şi dispoziţiile art. 1271 alin. 2 şi 3 din C.civ. Astfel, părţile pot,
de comun acord, să negocieze în vederea adaptării contractului ori încetării acestuia 130. În lipsa
unui acord al părţilor, într-un termen rezonabil, instanţa de judecată competentă poate dispune fie
adaptarea contractului, fie încetarea acestuia, în condiţiile art. 1271 alin. 2 din C.civ.
În sfârşit, în cazul în care locatorul refuză nejustificat să primească chiria, locatarul poate
urma procedura ofertei de plată şi consemnaţiunii, reglementată la art. 1006 - 1013 din Noul Cod
de procedură civilă 131.
B. Locul plăţii chiriei. În ce priveşte locul plăţii chiriei, precizăm că acesta este cel stipulat
în contractul de locaţiune.
Dacă locul plăţii nu se poate stabili potrivit naturii prestaţiei sau în temeiul contractului, al
practicilor statornicite între părţi ori al uzanţelor, acesta este domiciliul sau sediul locatorului,
când plata chiriei se face în bani. În acest caz, se aplică dispoziţiile dreptului comun, respectiv
art. 1494 alin.1 lit. a) C.civ., care prevede că obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul
sau, după caz, sediul creditorului de la data plăţii (plata fiind portabilă) 132. În schimb, dacă preţul
locaţiunii a fost stabilit sub forma unei alte prestaţii (de exemplu, o cotă parte din fructe, cum se
întâmplă în materie de arendare), se aplică art. 1494 alin.1 lit. c), locul plăţii fiind domiciliul sau
sediul debitorului (plata fiind cherabilă).
C. Dovada plăţii chiriei. În ce priveşte dovada plăţii chiriei, aceasta se face cu chitanţa pe
care locatorul o eliberează locatarului, conform dreptului comun.
128
M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.46.
129
130
A se vedea pentru amănunte M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.48.
131
A se vedea Codul de procedură civilă, ediţia a 19-a, actualizată la 8 mai 2019, Ed. Hamangiu, 2019, p. 275-276.
132
A se vedea şi D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1836.
36
Chitanţele de plată a chiriei sunt opozabile terţilor chiar dacă nu au dată certă 133 (întrucât
sunt foarte frecvente, ar fi excesiv ca pentru fiecare chitanţă în parte să se pretindă dată certă).
Întrucât chiria se plăteşte de obicei în rate succesive, devin aplicabile dispoziţiile art. 1502
C.civ. conform cărora chitanţa dată pentru primirea uneia dintre prestaţiile periodice face să se
prezume, până la proba contrară, executarea prestaţiilor devenite scadente anterior 134.
Dacă chiria a fost achitată prin ordin de plată bancar sau prin mandat poştal, trebuie să se
facă dovada că banii au intrat în contul locatorului sau că acesta a primit efectiv banii 135.
Se admite că dacă lucrul dat în locaţiune a fost înstrăinat şi noul proprietar nu îl

înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă 136.
D. Contractele de locaţiune constituie titluri executorii pentru plata chiriei.
Potrivit art. 1798 C.civ., contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură
privată, care au fost înregistrate la organele fiscale 137, precum şi cele încheiate în formă autentică,
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite în contract sau prin lege.
Puterea executorie a contractului de locaţiune este recunoscută numai dacă a fost încheiat prin:
- înscris sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale;
- înscris autentic (în cazul acestora legea nu condiţionează puterea executorie de

înregistrarea la organele fiscale; însă, locatorul are obligaţia de a-l înregistra la organele fiscale în
vederea declarării veniturilor obţinute din chirie).
Dispoziţiile cu caracter de noutate ale art. 1798 C.civ. sunt bine-venite şi prezintă mare
utilitate practică. Astfel, locatorul nu mai este nevoit să-l acţioneze în judecată pe locatar pentru
plata chiriei, fiind scutit de formalităţile şi cheltuielile unui proces 138. Locatorul se adresează
direct executorului judecătoresc competent, iar acesta efectuează executarea silită a obligaţiei de
plată a chiriei în temeiul contractului de locaţiune 139.
133
A se vedea şi F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, p.30.
134
A se vedea şi R.Dincă, op.cit., p.182; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1835.
135
În practica judecătorească s-a apreciat că "recipisele poştale privind trimiterea unor sume de bani către locator nu
fac dovada achitării chiriei, pârâtul având la îndemână mijloace procedurale de plată, respectiv oferta reală urmată
de consemnare". Instanţa de recurs a motivat că atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel, au reţinut că dovada
plăţii chiriei s-a făcut cu recipisele poştale, fără a se face dovada că locatorul a primit aceşti bani sau că a refuzat să-i
primească. Ori, în situaţia în care locatarul dorea să facă plata, avea la dispoziţie oferta de plată (a se vedea pe larg
Curtea de Apel Bucureşti, sec. a III-a civ. min.şi fam, decizia nr.134 din 27 ianuarie 2005, în L.C.Stoica, Contracte
speciale. Locaţiunea, închirierea locuinţelor, antrepriza. Practică judiciară. Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2010, p.131-
136).
136
137
Acestea constituie titluri executorii conform art. 641 Codul de procedură civilă, op.cit., p.171.
138
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1837.
139
În ce priveşte formalităţile procedurale necesare executării silite a obligaţiei de plată a chiriei, în temeiul
contractului de locaţiune încheiat în condiţiile art. 1798 C.civ., se aplică dispoziţiile din Codul de procedură civilă.
De exemplu, conform art. 639 alin. 1, contractul de locaţiune autentificat de notarul public constituie titlu executoriu.
37
8.3. Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă. Conform art.1799 C.civ.,
locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit
destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări,
cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.
Rezultă că locatarul trebuie să manifeste prudenţă şi diligenţă, adică să folosească lucrul

luat în locaţiune ca un bun proprietar. Culpa locatarului va fi apreciată in abstracto, prin
raportare la comportamentul omului prudent şi diligent 140.
Obligaţia locatarului de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă implică întreţinerea

acestuia, pe toată durata locaţiunii. Aceasta pentru că, la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat
să restituie bunul în starea în care l-a primit.
Aşa fiind, locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale,
inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit (art. 1822 alin. 1 C.civ.).
Prin urmare, locatarul este obligat să efectueze reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din
folosinţa obişnuită a bunului (art.1788 alin. 2 C.civ.). Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile
care cad în sarcina sa, locatorul are posibilitatea de a obţine, pe calea ordonanţei preşedinţiale
141
, obligarea locatarului la remedierea bunului. Astfel, conform art. 1047 din noul Cod de
procedură civilă, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, locatarul sau, când este
cazul, sublocatarul, poate fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii,
precum şi la restrângerea folosinţei spaţiului închiriat ori chiar la evacuarea din acest spaţiu, dacă
aceste măsuri se justifică pentru efectuarea reparaţiilor ori lucrărilor prevăzute de lege în sarcina
locatorului.
De asemenea, locatarul răspunde pentru degradarea cauzată bunului de membrii familiei

sale, de sublocatarul său, precum şi de fapta altor persoane (vizitatori) cărora le-a permis în orice
mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun (art.1822 alin.2 C.civ.). Se consacră astfel un caz de
răspundere directă a locatarului, fără culpă, întemeiată pe ideea de garanţie 142.
Locatarul nu răspunde dacă dovedeşte că pieirea sau deteriorarea bunului a survenit

fortuit. Trebuie admis că printre cauzele de exonerare de răspundere a locatarului se include nu
numai cazul fortuit, ci şi forţa majoră. De asemenea, locatarul nu răspunde dacă pierirea sau
deteriorarea se datorează vechimii bunului, fapt ce rezultă din dispoziţiile art. 1821 alin.1 C.civ.
Obligaţia de a întreţine bunul în starea în care a fost predat include şi obligaţia locatarului
de a repara pagubele cauzate de incendiu, dacă nu dovedeşte că incendiul a provenit din caz
fortuit. Deci, locatarul nu poate fi exonerat de răspundere decât dacă demonstrează că incendiul
şi, pe cale de consecinţă, distrugerea, totală sau parţială a bunului, provine din caz fortuit sau
140
A se vedea F.Deak, op.cit., p.186; culpa cea mai uşoară în raport cu acest standard atrage răspunderea locatarului
(a se vedea şi R.Dincă, op.cit., p.183).
141
Art. 997-1002 Cod de procedură civilă, op.cit., p.272-274.
142
A se vedea L.Pop, Tabloul general al răspunderii civile în textele noului Cod civil, în RRDP nr.1/2010, p.227-
228.
38
forţă majoră 143. Aşa fiind, dacă incendiul are cauză anonimă ar urma că locatarul trebuie să
răspundă căci, prin ipoteză, nu poate dovedi cazul fortuit sau forţa majoră.
Dacă locatarul nu dovedeşte că incendiul a survenit fortuit, el va fi obligat să repare

integral prejudiciul suferit de locator. De exemplu, aşa cum s-a arătat în literatura juridică română
clasică, locatarul suportă dauna reprezentând valoarea imobilului distrus, precum şi chiria de care
proprietarul este lipsit atât timp cât se reclădeşte casa şi până se închiriază 144.
Răspunderea locatarului pentru incendiu este de natură contractuală, culpa acestuia

prezumându-se până la dovada cazului fortuit sau a forţei majore 145. Doar în ipoteza prejudicierii
unor terţe persoane, de exemplu vecinii imobilului, răspunderea locatarului are o natură delictuală
146
.
Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare răspunde pentru pagubele cauzate de incendiu
proporţional cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Prin urmare, răspunderea
locatarilor este divizibilă 147, căci are natură contractuală. Un locatar poate fi exonerat de
răspundere dacă dovedeşte că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut
izbucni în partea ocupată de el. Dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o parte comună a
imobilului, aflată în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi exoneraţi de
răspundere, pentru că incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei 148.
Când locatorul-proprietar foloseşte şi el o parte din imobilul dat în locaţiune, literatura

juridică anterioară noului Cod civil a apreciat că, pentru a fi exoneraţi de răspundere, locatarii
trebuie să dovedească faptul că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau că nu a
putut izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul)
va suporta paguba în raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă 149.
De asemenea, locatarul trebuie să folosească bunul luat în locaţiune potrivit destinaţiei

stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi
natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte (art.1799
C.civ.). De exemplu, o casă de locuit, dată în locaţiune cu acest scop, nu va putea fi folosită
pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic, În schimb, s-a
apreciat că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (avocat) sau chiar o meserie (croitor),
cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului luat în locaţiune. S-a apreciat că simpla venire a
143
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.31; L.Mihai, Răspunderea locatarului pentru incendiu,
în RRD nr.3/1984, p.27-30. În practica judecătorească s-a hotărât că, dacă incendiul este provocat de un caz fortuit
(de exemplu, scurtcircuit generat de metalizarea unei prize, confecţionată din bachelită), locatarul nu poate fi obligat
la despăgubiri. A se vedea, Trib.Jud. Gorj, dec.civ.nr.342/1982, în RRD nr.12/1982, p.62.
144
A se vedea C.Hamngiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.598; M B. Cantacuzino, op.cit., p.
642.
145
În acest sens, a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.50.
146
147
A se vedea şi C.Hamngiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.598.
148
149
Ibidem.
39
clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei 150. Dacă în contractul de locaţiune se
menţionează profesia locatarului (de exemplu, avocat, expert, medic etc), se poate prezuma
acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii 151.
În altă ordine de idei, locatarul nu poate modifica bunul luat în locaţiune, adică nu îi poate
schimba forma. Locatarul este un simplu detentor precar şi deci nu are prerogativa dispoziţiei
materiale asupra bunului, prerogativă rezervată numai proprietarului 152. În schimb, dacă nu există
stipulaţie contrară în contract, locatarul poate face lucrări de mică însemnătate, care nu modifică
bunul şi nici nu îi schimbă destinaţia. De exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de
televizor, introducerea curentului electric, a gazului sau a apei etc. 153.
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau îl întrebuinţează astfel încât îl
prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea
contractului (art.1800 C.civ.).
S-a apreciat că posibilitatea rezilierii contractului este admisă nu doar în cazul schimbării
totale a destinaţiei bunului, ci şi în cazul schimbării parţiale, dar care este de natură să aducă o
vătămare locatorului. De asemenea, rezilierea contractului poate fi obţinută şi în cazul în care
degradarea bunului este de aşa natură încât face imposibilă înapoierea în bună stare a acestuia la
expirarea contractului 154.
În schimb, locatorul nu este îndreptăţit să obţină rezilierea contractului dacă deteriorările,

intervenite pe parcursul locaţiunii, sunt rezultatul folosirii normale a bunului, potrivit destinaţiei
sale 155. Tot la fel, dacă deteriorările au apărut din cauza vechimii bunului, a unui viciu de
construcţie, a forţei majore ori a cazului fortuit, inclusiv din culpa locatorului.
Pe lângă posibilitatea de a obţine daune-interese ori rezilierea contractului, locatorul mai

are la dispoziţie şi posibilitatea de a solicita instanţei de judecată, prin ordonanţă preşedinţială,
încetarea abuzurilor şi restabilirea situaţiei anterioare. Astfel, potrivit art. 1046 alin. 1 din noul
Cod de procedură civilă, dacă locatarul nerespectând obligaţiile ce îi revin privind folosirea
normală, cu prudenţă şi diligenţă a imobilului închiriat, întrebuinţează imobilul în alt scop şi îi
produce stricăciuni ori săvârşeşte orice abuzuri de folosinţă, el va fi obligat, prin ordonanţă
preşedinţială, dată cu citarea părţilor, la încetarea acestor abuzuri şi la restabilirea situaţiei
anterioare 156.
150
Pentru amănunte a se vedea F.Deak, op.cit., p.186.
151
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, p.27.
152
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.183-184.
153
154
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole,op.cit., p.1839.
155
Ibidem.
156
A se vedea Codul de procedură civilă, op.cit., p.281.
Dispoziţiile menţionate se aplică în mod corespunzător şi pentru soluţionarea cererii privind încetarea oricăror
abuzuri săvârşite de proprietarul care prejudiciază folosirea normală a părţilor şi instalaţiilor aflate în proprietate
comună din imobilele cu mai multe etaje sau apartamente ori care tulbură buna convieţuire în acel imobil (art. 1046
alin. 2 din Codul de procedură civilă, op.cit., p.281)
40
8.4. Obligaţia de a restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.
Locatarul este obligat, la încetarea locaţiunii, să restituie bunul în starea în care l-a primit,
conform inventarului 157 întocmit la primire sau, în lipsa inventarului, în bună stare, deoarece
locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare, potrivit
destinaţiei stabilite (art.1821 alin.1 şi 2 C.civ.) 158.
Dacă la momentul restituirii bunul este degradat sau deteriorat, locatarul răspunde faţă de
locator. Locatarul răspunde pentru orice degradare survenită pe parcursul locaţiunii, inclusiv cea
cauzată prin incendiu, cu excepţia celor produse fortuit sau din cauza vechimii bunului 159.
Locatarul răspunde şi pentru degradarea cauzată bunului de membrii familiei sale, de sublocatarul
său, precum şi de fapta altor persoane (vizitatori) cărora le-a permis în orice mod folosirea,
deţinerea sau accesul la bun (art.1822 alin.2 C.civ.).
Locatorul nu trebuie să dovedească culpa locatarului, însă locatarul, pentru a se exonera de

răspundere, trebuie să demonstreze cauzele exoneratoare de răspundere.
Fireşte, în ipoteza în care bunul dat în locaţiune a fost distrus în întregime, contractul de
locaţiune încetează de drept, iar locatarul este exonerat de obligaţia de restituire.
Bunurile mobile date în locaţiune se restituie în locul în care au fost predate (art.1821
alin.3 C.civ.). Bunurile imobile nu se pot restitui decât la locul situării lor.
În cazul în care locatarul refuză restituirea bunului, locatorul este în drept să solicite
executarea silită a obligaţiei locatarului, având la dispoziţie două alternative:
10 Prima bazată pe contractul de locaţiune care îndeplineşte cerinţele prevăzute de lege

pentru a fi titlu executoriu. După cum am arătat, contractul de locaţiune, încheiat pe durată
determinată ori fără determinarea duratei, constatat prin înscris autentic sau, după caz, prin înscris
sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent, constituie, la expirarea
termenului sau la împlinirea termenului de preaviz, titlu executoriu în privinţa obligaţiei de
restituire a bunului dat în locaţiune (art. art. 1809 alin. 2 şi 3, art. art.1816 alin. 3 C.civ.). Deci,
locatorul se va adresa direct executorului judecătoresc competent, care va executa silit obligaţia
locatarului de restituire a bunului sau, după caz, îl va evacua din imobil.
20 A doua este exercitarea unei acţiuni în justiţie, pentru cazurile în care contractul de
locaţiune nu îndeplineşte condiţiile cerute de lege pentru a constitui titlu executoriu. Locatorul
are la îndemână împotriva locatarului fie o acţiune personală, întemeiată pe contractul de
157
Prin inventar se înţelege orice act de constatare a stării în care s-a aflat bunul la predare (a se vedea F.Deak,
L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.30).
158
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.184; M-L Belu Magdo,
Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p. 49.
159
A se vedea şi R.Dincă, op.cit., p.187;
41
locaţiune încheiat între ei (prescriptibilă în termen de 3 ani de la scadenţă), fie acţiunea în
revendicare, dacă locatorul este proprietarul bunului (imprescriptibilă) 160.
Este posibil ca, în timpul folosinţei bunului, locatarul să fi adus unele îmbunătăţiri.
Regimul juridic al îmbunătăţirilor este diferit, după cum locatarul a obţinut sau nu acordul
prealabil al locatorului 161.
Dacă îmbunătăţirile au fost făcute cu acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă nu
poate solicita ridicarea lor, la încetarea contractului de locaţiune. Potrivit art. 1823 alin.1 C.civ.
162
, locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe
durata locaţiunii, dar este obligat să plătească despăgubiri locatarului. Dreptul la despăgubiri al
locatarului este garantat cu un drept de retenţie asupra bunului luat în locaţiune 163.
Când îmbunătăţirile au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta are
dreptul de a alege 164, la încetarea locaţiunii, fie să le păstreze, fie să ceară locatarului aducerea
bunului în starea iniţială, pe cheltuiala locatarului, precum şi plata de despăgubiri pentru orice
pagubă ce ar fi cauzată bunului de către locatar (art.1823 alin.2 C.civ.). Dacă locatorul a optat
pentru păstrarea lucrărilor, locatarul nu are dreptul la despăgubiri sau la vreo altă formă de
recuperare a cheltuielilor efectuate, căci a fost de rea-credinţă şi tratat ca atare. Dacă locatorul a
ales să solicite ridicarea lucrărilor, atunci în sarcina locatarului se va naşte o obligaţie de a face,
respectiv aceea de a înlătura, pe cheltuiala lui, îmbunătăţirile făcute. În acest caz, locatarul nu
poate invoca un drept de retenţie.
Pe lângă cele patru obligaţii principale, legea mai prevede şi alte obligaţii în sarcina
locatarului, cum ar fi:
a) obligaţia de a-i comunica locatorului tulburarea cauzată prin fapta unui terţ, care
pretinde un drept asupra bunului dat în locaţiune, obligaţie ce rezultă implicit din dispoziţiile art.
1795 alin.2 C.civ 165; în sistemul vechiului Cod civil de la 1864 această obligaţie era consacrată la
art. 1433, care impunea locatarului să apere lucrul închiriat contra uzurpărilor; înştiinţarea trebuie
făcută de locatar în timp util (de preferat, cât mai grabnic) pentru ca locatorul să fie în măsură de
a se apăra împotriva încercării de uzurpare; înştiinţarea prezintă mare importanţă pentru locator,
căci, adeseori, locatorul nu domiciliază în imobilul închiriat şi, prin urmare, nu poate avea
cunoştinţă de tulburare; iar, dacă nu are
160
Acţiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva locatarului, căci acesta este un detentor precar; a se vedea şi D-A
Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1859.
161
În literatura juridică recentă s-a apreciat că locatorul ar trebui să refuze acest acord dacă nu este titularul dreptului
de a dispune material asupra bunului. De exemplu, dacă locatorul este uzufructuar sau locatar (deci, nu are calitatea
de proprietar al bunului) nu poate da un asemenea acord, rezervat proprietarului. Dacă totuşi o face, va răspunde faţă
de proprietarul bunului al cărui drept a fost încălcat (Pentru mai multe amănunte, a se vedea R.Dincă, op.cit., p.184).
162
Dispoziţiile art. 1823 din C.civ. se aplică şi contractelor de locaţiune în curs la data intrării în vigoare a Codului
civil, dacă lucrările adăugate sau autonome au fost efectuate după această dată (art. 131 din Legea nr.71/2011).
163
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.184.
164
S-a considerat că dreptul de a alege al locatorului este unul discreţionar (a se vedea R.Dincă, op.cit., p.184).
165
A se vedea şi M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.50.
42
cunoştinţă de încercarea de tulburare, nu este în măsură să se apere 166;
b) obligaţia de a-i notifica, de îndată, locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care

sunt în sarcina acestuia din urmă, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror
alte cheltuieli, (art.1801 C.civ.); locatorul este îndreptăţit să se bazeze pe locatarul său pentru
păstrarea cu prudenţă şi diligenţă a bunului dat în locaţiune, precum şi pentru informarea sa cu
privire la orice stricăciune importantă survenită 167; în cazul în care, deşi încunoştinţat de locatar,
locatorul nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar; în caz de
urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor (art.1788 alin.2 şi 3
C.civ.);
c) obligaţia de a efectua reparaţiile locative; locatarul trebuie să îngrijească de bunul luat

de el în locaţiune ca de lucrurile sale, adică după tipul abstract al bunului proprietar; reparaţiile
locative corespund cu degradările provenind din uzul normal al bunului şi este de presupus că ele
să cadă în sarcina locatarului, fiind rezultatul folosinţei exercitate de el 168; prin urmare, în lipsă
de stipulaţie contrară, locatarul are obligaţia de a efectua reparaţiile mici, numite locative sau de
întreţinere curentă a bunului (art. 1788 alin. 2 şi art.1802 C.civ.) 169; de exemplu, repararea
părţilor degradate din parchet sau duşumele, a geamurilor, uşilor sau încuietorilor, tencuieli la
pereţi, zugrăveli etc; de asemenea, locatarul este obligat să efectueze reparaţiile, chiar dacă nu
sunt locative, atunci când bunul a fost deteriorat prin culpa sa, precum şi atunci când a întârziat în
efectuarea reparaţiilor locative, fapt ce a provocat stricăciuni importante bunului 170;
d) obligaţia de a suporta lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente (art.1803 C.civ.);

potrivit art.1803 alin.1 C.civ., dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi
amânate până la expirarea contractului sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi
distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii 171; în
scopul efectuării reparaţiilor urgente, dacă locatarul se opune, locatorul poate cere, pe calea
ordonanţei preşedinţiale, restrângerea folosinţei bunului ori chiar evacuarea locatarului din imobil
(art. 1047 din Codul de procedură civilă); în literatura juridică recentă se apreciază că locatarul
este obligat să suporte restrângerea folosinţei şi în cazul efectuării activităţilor de expertizare,
proiectare sau de execuţie a lucrărilor de consolidare a clădirilor prezentând risc seismic 172; el are
obligaţia de a permite intrarea în imobil a persoanelor competente pentru desfăşurarea
activităţilor menţionate; în caz de refuz, intrarea în imobil se face cu autorizarea instanţei
judecătoreşti, tot pe calea unei ordonanţe preşedinţiale, dată cu citarea părţilor; dacă reparaţiile
durează mai mult de 10 zile, locatarul suportă restrângerea, dar preţul locaţiunii va fi scăzut
proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit (art.1803 alin.2 C.civ.);
166
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.32; C.Hamngiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu,
vol.II, op.cit., p.592.
167
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1839;
168
A se vedea C.Hamngiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.591.
169
A se vedea şi F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., , p.28.
170
171
172
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1841
43
dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru
întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul (art.1803 alin.3 C.civ.);
e) obligaţia de a permite examinarea bunului (art.1804 C.civ.); conform acestui text de

lege, locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp
rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl
cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, cu condiţia să nu cauzeze
locatarului o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului; prin instituirea acestei obligaţii
legiuitorul a urmărit să-i asigure locatorului posibilitatea de a verifica starea bunului şi modul
cum este exercitată folosinţa de către locatar 173; dacă locatarul se opune, locatorul poate cere,
prin ordonanţă preşedinţială, obligarea locatarului ori sublocatarului de a permite, în condiţiile
legii, examinarea imobilului deţinut în locaţiune (art. 1048 coroborat cu art. 1047 din Codul de
procedură civilă); în practica judecătorească anterioară noului Cod civil s-a apreciat că dreptul de
a folosi locuinţa închiriată nu este un drept absolut, care exclude posibilitatea proprietarului de a
supraveghea modul în care se exercită folosinţa sau de a-şi valorifica dreptul de dispoziţie asupra
locuinţei 174; pe de altă parte, nu trebuie uitat nici aspectul că locatarului nu i se poate cauza o
stânjenire nejustificată a folosinţei bunului; deci, dreptul locatorului, corelativ acestei obligaţii,
trebuie exercitat într-o manieră rezonabilă 175.
În altă ordine de idei, precizez că părţile contractante, prin convenţia lor, pot stipula şi alte
obligaţii în sarcina locatarului.
Secţiunea a-III-a
SUBLOCAŢIUNEA ŞI CESIUNEA CONTRACTULUI DE
LOCAŢIUNE
9. Dreptul locatarului de a subcontracta şi de a ceda contractul. În principiu,

locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu personae 176, motiv pentru care părţile contractante
173
Ibidem p.1841.
174
A se vedea Trib.jud. Bistriţa-Năsăud, sec.civ., dec.nr.550/1976, în C.Turianu, Contracte speciale. Practică
judiciară adnotată, Ed. Fundaţiei "România de mâine", Bucureşti, 1999, p.148.
175
În jurisprudenţa franceză s-a recunoscut dreptul locatarului la daune-interese pentru atingerea adusă dreptului la
viaţa privată prin vizitarea spaţiului închiriat fără acordul său (în acest sens, a se vedea Cas.fr., 3 civ., dec.nr.02-
18.081 din 25 februarie 2004, în Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.365).
176
În acest sens, a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1842; R.Dincă, op.cit., p.
189; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.51.
44
pot transmite drepturile lor în favoarea altor persoane, prin acte între vii sau mortis cauza. De
exemplu, locatorul poate transmite dreptul său la chirie printr-o cesiune de creanţă. De asemenea,
locatarul poate transmite dreptul de folosinţă asupra bunului luat în locaţiune printr-un contract
de sublocaţiune.
Când transmiterea dreptului de folosinţă este interzisă, în tot sau în parte, contractul de
locaţiune are caracter intuitu personae.
Conform art. 1805 C.civ. locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori
chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a
fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea
nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.
Prin urmare, legea permite sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune dacă sunt
respectate următoarele condiţii:
- transmiterea dreptului de folosinţă să nu fi fost interzisă în mod expres prin contractul

principal de locaţiune; interzicerea sublocaţiunii şi cesiunii trebuie stipulată expres în contract,
căci constituie o excepţie de la dreptul locatarului de a subcontracta şi de a ceda contractul 177;
- obţinerea acordului scris al locatorului în cazul bunurilor mobile; prin această

reglementare particulară legiuitorul a urmărit acordarea unor garanţii sporite locatorului în
considerarea naturii bunului dat în locaţiune 178;
- bunul ce face obiectul contractului principal de locaţiune să nu fie modificat sau să nu i

se schimbe destinaţia prin sublocaţiune ori prin cesiune (condiţie subînţeleasă, aşa cum era şi
înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil) 179; de exemplu, casa de locuit (închiriată cu
acest scop) să nu fie dată în sublocaţiune cu destinaţia de spaţiu comercial, local public sau
atelier; dacă se respectă condiţia de mai sus, sublocaţiunea poate fi încheiată în condiţii diferite
faţă de locaţiunea obiect al contractului principal de locaţiune (de exemplu, chiria poate fi mai
mare sau mai mică, durata mai scurtă, întrucât mai lungă nu se poate).
Sublocaţiunea înseamnă încheierea unui nou contract de locaţiune 180, în care părţile
contractante sunt locatarul iniţial (care încheie contractul în calitate de locator) şi sublocatarul
(care încheie contractul în calitate de locatar). De aceea, locatarul iniţial poate fi numit sub-
locator, iar noul locatar poate fi numit sub-locatar 181.
177
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.33; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil,
op.cit., p.51.
178
179
180
A se vedea şi Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.379..
181
45
Prin urmare, în cazul în care se încheie o sublocaţiune, ne aflăm în prezenţa a două
contracte de locaţiune separate: contractul principal de locaţiune (contractul iniţial) şi contractul
de sublocaţiune (contractul subsidiar).
În literatura juridică s-a precizat că, dacă sublocaţiunea ori cesiunea a fost interzisă,
locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosinţă,
întrucât aducerea ca aport echivalează cu o sublocaţiune ori cesiune. Iar dacă sublocaţiunea ori
cesiunea este permisă numai cu consimţământul locatorului, aducerea ca aport va fi valabilă
numai dacă locatorul consimte 182.
Dacă sublocaţiunea s-a încheiat cu nerespectarea condiţiilor menţionate mai sus,

locatorul poate cere în justiţie executarea ori rezilierea contractului principal de locaţiune, cu
daune-interese. Instanţa poate acorda locatarului un termen pentru a executa condiţiile
contractului, prin reluarea bunului sau a folosinţei potrivit destinaţiei 183.
Cesiunea constă în cedarea, în tot sau în parte, de către locatar a dreptului de folosinţă
asupra bunului luat în locaţiune în favoarea unui terţ.
Cesiunea locaţiunii are ca obiect contractul însuşi, fiind o instituţie autonomă, distinctă de
cesiunea de creanţă 184. Ca urmare, cesiunii îi sunt aplicabile dispoziţiile privitoare la cesiunea
contractului (art. 1808 alin. 2 C.civ.).
Cesiunea presupune existenţa a două contracte: unul de locaţiune, încheiat între locator şi
locatar, şi, celălalt de cesiune (înstrăinare), încheiat ulterior între locatar (cedent) şi terţul
cesionar, prin care locatarul cedent transmite drepturile şi obligaţiile aferente contractului de
locaţiune 185.
Prin efectul încheierii contractului de cesiune, cesionarul se subrogă în drepturile şi

obligaţiile cedentului locatar, intrând în raporturi juridice directe cu locatorul cedat. Cesionarul
devine titularul dreptului de folosinţă temporară asupra bunului dat în locaţiune şi va fi obligat să
utilizeze lucrul şi să plătească chirie în condiţiile stabilite în contractul de locaţiune, deoarece prin
această cesiune se realizează şi o cesiune de datorie 186.
Pentru opozabilitate, cesiunea locaţiunii trebuie notificată locatorului sau acceptată de

acesta. Cesiunea locaţiunii şi acceptarea acesteia de către locatorul principal (contractant cedat)
nu sunt supuse unor condiţii speciale de formă, putând fi făcute, ca şi contractul de locaţiune, atât
verbal cât şi în formă scrisă (art. 1316 C.civ.).
182
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.34; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit.,
p.52.
183
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.34.
184
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.54.
185
Ibidem.
186
Ibidem.
46
10. Interdicţia sublocaţiunii şi a cesiunii. Locatarul nu va putea transmite şi nici ceda
dreptul de folosinţă asupra bunului luat în locaţiune dacă acest drept i-a fost interzis în mod
expres prin contractul de locaţiune.
Aşa cum s-a arătat în literatura juridică, interzicerea sublocaţiunii şi a cesiunii trebuie să
fie stipulată expres în contract, deoarece reprezintă o excepţie de la dreptul locatarului de a
subcontracta ori de a ceda contractul 187.
Potrivit art.1806 alin.1 C.civ, interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea

de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o
sublocaţiune.
De asemenea, conform art. 1806 alin.2 C.civ., interdicţia de a încheia o sublocaţiune

priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte
atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.
11. Efectele sublocaţiunii şi cesiunii. a)Sublocaţiunea este un contract nou de locaţiune,

distinct de contractul principal de locaţiune.
Dacă sublocaţiunea a respectat condiţiile precizate mai sus, atunci ea este valabilă şi
produce efecte între părţile care au încheiat-o (locatar şi sublocatar).
Sublocaţiunea nu produce efecte directe faţă de locatorul din contractul principal de

188
locaţiune , care rămâne terţ faţă de contractul de sublocaţiune.
Cu toate acestea, noul Cod civil prevede posibilitatea locatorului din contractul principal
de locaţiune de a acţiona direct împotriva sublocatarului. În acest sens, art. 1807 alin.1C.civ.
prevede că locatorul, în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, îl poate urmări
direct pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului
principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului.
Locatorul îşi conservă dreptul la acţiunea directă împotriva sublocatarului chiar şi atunci când
locatarul principal a cesionat creanţa sa având ca obiect chiria datorată de sublocatar (art.1807
alin. 2 C.civ). De asemenea, tot ca o garanţie pentru locator, plata anticipată a chiriei către
locatarul principal nu este opozabilă locatorului chiar dacă au fost efectuate formalităţile de
publicitate (de exemplu, notarea în cartea funciară sau înscrierea la Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare) 189.
187
188
Drepturile şi obligaţiile din contractul principal de locaţiune rămân neatinse. Locatarul rămâne în continuare ţinut
să-şi execute obligaţiile asumate faţă de locator.
189
47
De asemenea, locatorul poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l
constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune (art.1807
alin.3 C.civ.) 190, ceea ce este o noutate faţă de vechiul Cod civil.
În schimb, în lipsa unei prevederi legale exprese, sublocatarul nu are, la rândul său,
acţiune directă împotriva locatorului din contractul principal de locaţiune 191.
b)Cesiunea de către locatar a contractului de locaţiune constituie o cesiune de contract.

Potrivit art.1808 alin.1C.civ., prin cesiunea contractului de locaţiune, cesionarul dobândeşte
drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune.
Rezultă că în concepţia noului Cod civil cesiunea contractului de locaţiune este o cesiune
de contract, iar nu o cesiune de creanţă, fiindu-i aplicabile dispoziţiile privitoare la cesiunea
contractului (art.1315 - 1320 C.civ.). În acest sens, art. 1808 alin.2 C.civ. prevede că dispoziţiile
cesiunii contractului se aplică în mod corespunzător.
Cesiunea contractului îşi va produce efectele faţă de locatorul-contractant cedat din

momentul în care cesiunea i-a fost notificată sau a fost acceptată de către acesta (art.1317 alin. 1
C.civ.). Locatarul-cedent este liberat faţă de locatorul-contractant cedat din momentul notificării
locaţiunii sau al acceptării acesteia. Dacă declară că nu îl liberează pe locatarul-cedent, locatorul-
contractant cedat se va putea îndrepta împotriva locatarului-cedent în cazul în care cesionarul nu
îşi execută obligaţiile 192.
12. Deosebiri între sublocaţiune şi cesiune. Cu toate că textele de lege indicate în

paragraful precedent, nu fac nicio distincţie între sublocaţiune şi cesiune, există totuşi unele
deosebiri între ele, aşa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil 193, care îşi
păstrează actualitatea:
- sublocaţiunea este un nou contract de locaţiune (deci, în caz de sublocaţiune, vor exista
concomitent două contracte de locaţiune, separate, respectiv contractul de locaţiune principal şi
contractul de sublocaţiune); cesiunea constituie o înstrăinare a contractului de locaţiune (deci, în
caz de cesiune, există numai un singur contract de locaţiune, care a fost cedat altei persoane -
cesionarului);
- sublocaţiunea este un contract cu executare succesivă, iar contractul de cesiune este cu

executare dintr-o dată;
190
Dispoziţiile art.1807 din noul Cod civil sunt aplicabile contractelor de sublocaţiune încheiate după data intrării în
vigoare a Codului civil, chiar şi în cazurile în care contractul de locaţiune s-a încheiat anterior acestei date (art.128
din Legea de punere în aplicare nr.71/2011).
191
A se vedea D-A Ghonoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1844.
192
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1845. Pentru a nu pierde dreptul de
regres, locatorul-contractant cedat trebuie să îi notifice locatarului-cedent neexecutarea obligaţiilor de către
locatarul-cesionar în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut faptul
neexecutării (art.1318 alin. 2 C.civ.).
193
48
- sublocatarul poate dobândi drepturi şi obligaţii diferite de drepturile şi obligaţiile
locatarul principal faţă de locator, întrucât se încheie un alt contract şi anume contractul de
sublocaţiune; în cazul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (locatarului), adică dobândeşte
exact drepturile şi obligaţiile acestuia, născute din contractul de locaţiune.
Secţiunea a-IV-a
ÎNCETAREA LOCAŢIUNII
49
Contractul de locaţiune poate înceta, ca orice convenţie, prin acordul de voinţă al părţilor
(reziliere convenţională). Însă, legea prevede că locaţiunea încetează prin următoarele moduri:
13. Expirarea termenului. În conformitate cu dispoziţiile art. 1809 alin.1 C.civ.,

contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz,
prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. Pe cale de consecinţă, locatarul este
obligat să restituie bunul.
În ce priveşte obligaţia de restituire a bunului luat în locaţiune, potrivit art. 1809 alin.2 şi
3 C.civ., contractul de locaţiune încheiat pe durată determinată, prin înscris autentic sau sub
semnătură privată (acesta din urmă înregistrat la organul fiscal competent), constituie, în
condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Prin urmare, în caz de refuz de restituire,
locatorul poate obţine restituirea bunului pe cale silită, cu concursul executorului judecătoresc, în
baza contractului de locaţiune titlu executoriu, fără a fi necesară obţinerea unei hotărâri
judecătoreşti împotriva locatarului.
13.1. Tacita relocaţiune. Aşa cum s-a arătat, contractul de locaţiune încheiat pe durată
determinată încetează automat la expirarea termenului convenit de părţi sau prevăzut de lege.
Dacă însă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să folosească bunul şi să îşi
îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o
nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor (art.1810 alin.1 C.civ.) 194.
Această conduită a părţilor este interpretată de legiuitor ca fiind un acord tacit de voinţă al
părţilor pentru încheierea unui nou contract de locaţiune 195. Această nouă locaţiune se numeşte
tacita relocaţiune şi va opera pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se
prevede altfel (art.1810 alin.2 C.civ.).
Pentru a opera tacita relocaţiune, nu este suficient ca locatarul să folosească în continuare

bunul şi să-şi execute obligaţiile, ci trebuie ca locatorul
să nu îl împiedice în vreun fel 196. De exemplu, locatorul poate interzice tacita

194
Dispoziţiile art.1810 din Codul civil sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locaţiune al căror termen se
împlineşte după data intrării în vigoare a Codului civil.
195
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.57; R.Dincă, op.cit., p.195.
196
Se poate pune următoarea întrebare: tacita relocaţiune operează dacă locatarul foloseşte în continuare bunul, după
expirarea termenului, dar nu plăteşte chiria ?. În jurisprudenţa anterioară noului Cod civil au fost pronunţate soluţii
diferite. Unele instanţe au hotărât că tacita relocaţiune nu operează în caz de neplată a chiriei pe perioada respectivă
(de exemplu, C.S.J. s.com. dec.nr.1036/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.341-343; C.A.Bucureşti, s.com.
dec.nr.2004/2000 în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.87-88). Alte instanţe au
apreciat că relocaţiunea tacită operează prin folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual, chiar în caz de
neplată a chiriei. Locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaţii sau poate denunţa
unilateral contractul, locatarul datorând chiria până la restituirea lucrului (de exemplu, CSJ, s.com. dec.nr.2606/1998,
nr.3381/1998 şi nr. 4268/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.366-371). În prezent, părerea noastră este că din textul
art. 1810 C.civ. rezultă explicit că locatarul trebuie atât să deţină bunul, după expirarea termenului, cât şi să-şi
plătească chiria. De aceea, atunci când locatarul deţine bunul, dar nu plăteşte chiria, conduita acestuia este echivocă,
adică nu mai poate fi interpretată neapărat în sensul unui acord tacit, neîndoielnic, pentru încheierea unui nou
contract de locaţiune, motiv pentru care apreciem că relocaţiunea tacită nu operează.
50
relocaţiune, prin stipulaţie expresă în contract 197. De asemenea, oricare dintre părţi poate
comunica celeilalte că se opune încheierii unui nou contract de locaţiune prin tacita relocaţiune.
Această comunicare poate avea loc atât înainte de expirarea termenului, cât şi chiar la data acestei
expirări, nefiind necesară respectarea vreunui termen de preaviz 198.
Dacă locatorul şi-a manifestat intenţia de a nu reînnoi contractul, locatarul nu mai poate
invoca tacita relocaţiune chiar dacă a continuat să folosească bunul şi să plătească chiria 199.
Întrucât tacita relocaţiune înseamnă un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite
condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor
contractante 200. De asemenea, în caz de pluralitate de părţi, tacita relocaţiune se încheie numai
dacă există consimţământul tacit al tuturor părţilor. Dovada încheierii noului contract de locaţiune
se poate face cu martori şi prezumţii, demonstrându-se că locatarul a fost lăsat în folosinţa
bunului şi că şi-a îndeplinit obligaţiile.
Tacita relocaţiune operează în condiţiile celei vechi 201, adică noul contract de locaţiune are
un conţinut identic cu vechiul contract de locaţiune, care a încetat prin expirarea termenului. De
exemplu, locatarul este obligat să plătească aceeaşi chirie. Însă, chiria poate fi reactualizată cu
indicele de inflaţie, în funcţie de evoluţia preţurilor 202. Singura deosebire între cele două
197
În literatura juridică s-a exprimat părerea că dacă în contractul de locaţiune s-a prevăzut posibilitatea prelungirii
efectelor contractului, pe un nou termen sau fără termen, raporturile dintre părţi continuă în baza contractului iniţial,
iar nu în temeiul unui nou contract format prin tacita relocaţiune. Dacă însă, înainte de expirarea termenului prevăzut
în contract, părţile convin să-l prelungească pe o nouă perioadă, ele încheie de fapt un nou contract (relocaţiune
expresă) şi trebuie să respecte condiţiile prevăzute de lege (capacitate, proba contractului etc). A se vedea F.Deak,
L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.41-42; D-A Ghonoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1848.
După părerea noastră, în ambele ipoteze de mai sus, lucrurile stau altfel.
Pentru prima ipoteză luată în discuţie, prelungirea efectelor contractului, după expirarea termenului convenit de
părţi, poate avea loc numai dacă intervine acordul părţilor (expres sau tacit). În caz contrar, contractul iniţial
încetează automat la expirarea termenului. Dacă intervine un acord expres al părţilor înainte de expirarea termenului,
în sensul prelungirii contractului, atunci într-adevăr raporturile dintre părţi continuă în baza contractului iniţial, căci
acesta a fost prelungit. Dacă însă un asemenea acord expres intervine după expirarea termenului, părţile încheie un
nou contract de locaţiune (relocaţiune expresă), raporturile dintre părţi neputând continua în baza contractului iniţial,
căci acesta a încetat automat la expirarea termenului. La fel, dacă intervine numai un acord tacit, în sensul că
locatarul este lăsat în folosinţa bunului fără vreo împiedicare din partea locatorului, atunci se formează un nou
contract de locaţiune prin tacita relocaţiune, raporturile dintre părţi neputând continua în baza contractului iniţial,
căci acesta a încetat de drept la expirarea termenului.
Pentru cea de a doua ipoteză, respectiv înainte de expirarea termenului prevăzut în contract părţile convin să-l
prelungească pe o nouă perioadă, raporturile dintre părţi continuă în baza contractului iniţial, căci acesta a fost
prelungit, nefiind vorba despre încheierea unui nou contract (relocaţiune expresă).
198
199
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.43; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, op.cit., p.1847; CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, în Dreptul nr.6/1998, p.131-132.
200
În practica judecătorească anterioară noului Cod civil s-a hotărât că dacă închirierea se face, potrivit legii, pe bază
de licitaţie publică, tacita relocaţiune nu poate opera, simpla tolerare a folosinţei locatarului nefiind suficientă pentru
încheierea unui nou contract. Dacă locatorul (în opinia noastră şi locatarul, personal ori prin reprezentant s.n.) nu
participă la licitaţie pentru încheierea legală a unui nou contract, instanţa dispune evacuarea (a se vedea CSJ, s.com.
dec.nr.770/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.439-440 citată după F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit.,
p.42).
201
A se vedea şi CSJ s.com., dec.nr.2192/2002, în RDC nr.4/2004, p.290.
202
A se vedea CSJ s.com., dec.nr.16/1999, citată după M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.58.
51
contracte de locaţiune este aceea că cel vechi era încheiat pe durată determinată, iar cel nou pe
durată nedeterminată (cu excepţia cazurilor când termenul este precizat de lege) 203.
14. Înstrăinarea bunului dat în locaţiune. Contractul de locaţiune încetează în cazul

înstrăinării bunului dat în locaţiune, dacă părţile au convenit astfel (art.1812 alin. 1 C.civ.).
Aceasta deoarece locatorul, după înstrăinare, nu mai poate asigura locatarului folosinţa bunului
204
. În acest caz, încetarea contractului de locaţiune este rezultatul acordului părţilor, locatarul
asumându-şi riscul pierderii dreptului său de folosinţă din cauza înstrăinării bunului 205.
Dacă în contractul de locaţiune se prevede încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare a

bunului, trebuie reţinut că încetarea nu operează de drept, la data înstrăinării, ci numai de la
data expirării unui termen de preaviz, care curge din momentul primirii notificării înstrăinării de
către locatar 206. Astfel, conform art.1812 alin.2 C.civ., locaţiunea rămâne opozabilă
dobânditorului, chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două
ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului potrivit art.1816 alin.2
C.civ. Este evident că ceea ce a urmărit legiuitorul a fost protecţia locatarului. Dobânditorul
bunului are obligaţia de a respecta locaţiunea până la expirarea termenului de preaviz, indiferent
dacă s-a încheiat pe durată determinată sau pe durată nedeterminată.
Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor art.1812

alin.2 C.civ. nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.
Soluţia se justifică prin faptul că, acceptând clauza de încetare a locaţiunii în caz de înstrăinare a
bunului, locatarul şi-a asumat riscul ca locaţiunea să poată înceta înainte de termenul convenit de
părţi 207. S-a apreciat însă că locatarul are dreptul la despăgubiri în cazul în care terţul dobânditor
nu respectă termenul prevăzut la art.1812 alin. 2 C.civ. 208.
14.1. Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditorul bunului dat în

locaţiune. Conform art. 1811 C.civ., dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în
următoarele cazuri 209:
210
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea
funciară;
203
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.43.
204
205
206
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.50; R.Dincă, op.cit., p.199.
207
A se vedea F.Moţiu, op.cit., p. 172.
208
209
210
Notarea în cartea funciară se poate face, indiferent de durata locaţiunii, în temeiul art. 902 alin. 2 pct. 6 din C.civ. ;
nerespectarea formelor de publicitate imobiliară nu atrage nulitatea contractului de locaţiune, ci doar inopozabilitatea
acestuia dobânditorului, care are facultatea de a-l denunţa unilateral; deci, se poate dovedi că între dobânditor şi
locatar a intervenit o înţelegere cu privire la respectarea contractului de locaţiune încheiat anterior vânzării (a se
vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.49, precum şi jurisprudenţa acolo citată).
52
211
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este
anterioară datei certe a înstrăinării;
212
c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate , dacă locatarul a îndeplinit
aceste formalităţi;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa
locatarului.
Contractele de locaţiune în privinţa cărora nu au fost îndeplinite formele de publicitate,

indicate mai sus, sunt inopozabile dobânditorului bunului. S-a apreciat că simpla cunoaştere că
imobilul cumpărat este închiriat, nu înlocuieşte data certă cerută de lege, dobânditorul nefiind
ţinut să respecte contractul de locaţiune 213. Cu toate acestea, dobânditorul bunului se poate
obliga, prin contractul de vânzare ori printr-o înţelegere separată cu locatarul, să respecte
contractul de locaţiune care nu îi este opozabil.
În literatura de specialitate s-a precizat că regulile privitoare la opozabilitatea contractului

de locaţiune faţă de dobânditor sunt aplicabile nu doar în cazul vânzării, ci şi în alte cazuri de
înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular, fie că sunt cu
titlu oneros (schimb, întreţinere, uzufruct), fie că sunt cu titlu gratuit (donaţie) 214.
De asemenea, regulile menţionate sunt aplicabile şi în ipoteza vânzării silite 215 a bunului -
mobil sau imobil - dat în locaţiune.
Dobânditorul bunului dat în locaţiune este obligat să respecte sublocaţiunea şi cesiunea

contractului de locaţiune, cât timp contractul principal pe care se bazează îi este opozabil (are
dată certă). În schimb, contractul încheiat prin tacita relocaţiune, neconstatat prin înscris cu dată
certă, nu este opozabil dobânditorului (este opozabil dacă a dobândit dată certă prin moartea
locatorului) 216.
14.2. Subrogaţia legală a dobânditorului. Dacă sunt îndeplinite condiţiile de

opozabilitate prevăzute la art. 1811 C.civ., dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi
obligaţiile locatorului rezultate din locaţiune (art.1813 alin.1 C.civ.). Când locatarul bunului
211
Data devine certă prin una dintre modalităţile prevăzute la art. 278 din Codul de procedură civilă, op.cit., p.83.
Data certă este cerută de lege pentru ca dobânditorul bunului să nu poată fi fraudat prin antedatarea contractului de
locaţiune. Şi actul de dobândire trebuie să aibă dată certă, în caz contrar dobânditorul nu poate invoca lipsa datei
certe sau data ulterioară a locaţiunii (a se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p. 48).
212
De exemplu, nave, aeronave, fond de comerţ etc.
213
214
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.51; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, op.cit., p.1850.
215
A se vedea şi art. 778 alin. 1, în cazul urmăririi silite mobiliare, precum şi art. 828, în cazul urmăririi silite
imobiliare, din Codul de procedură civilă, op.cit., p.211 şi 226.
216
53
înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă
în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii (art.1814 C.civ.).
Substituirea dobânditorului în drepturile şi obligaţiile locatorului operează de la data

înstrăinării, fără efect retroactiv 217. Prin urmare, dobânditorul poate pretinde chiria numai de la
această dată. El nu va putea pretinde chiria datorată de locatar pentru perioada anterioară
înstrăinării, întrucât nu avea nici un drept asupra bunului. Pe cale de consecinţă, nu poate obţine
nici rezilierea contractului pentru neîndeplinirea de către locatar, faţă de locatorul iniţial, a
obligaţiilor anterioare înstrăinării 218.
14.3. Raporturile dintre locatar şi dobânditor. Dreptul dobânditorului este opozabil

locatarului 219 conform dreptului comun, de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate
(înscrierea în cartea funciară, înscrierea la arhivă etc).
Întrucât locaţiunea nu a încetat, locatarul trebuie să-şi îndeplinească în continuare

obligaţiile asumate prin contractul de locaţiune.
Locatarul are obligaţia de a respecta contractul de locaţiune în toate cazurile, chiar şi

atunci când nu este opozabil dobânditorului, întrucât facultatea de a invoca inopozabilitatea
aparţine numai acestuia din urmă (dobânditorul poate invoca şi dovedi o locaţiune simulată) 220.
În scopul ocrotirii dobânditorului, art.1815 C.civ. prevede că plata anticipată a chiriei nu

poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acesteia au fost îndeplinite, înainte ca
înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă
sau, după caz, în cartea funciară, ori dacă plata anticipată a fost cunoscută de dobânditor pe altă
cale.
14.4. Raporturile dintre locatar şi locatorul iniţial. Prin înstrăinarea bunului dat în
locaţiune, operează subrogaţia legală a dobânditorului în drepturile şi obligaţiile locatorului-
înstrăinător.
Aşa fiind, dobânditorul bunului nu poate fi ţinut pentru neexecutarea unor obligaţii ale
locatorului, anterioare înstrăinării. Nici locatorul-înstrăinător nu poate fi ţinut pentru
neexecutarea obligaţiilor din partea dobânditorului, ulterioare înstrăinării 221.
217
218
219
Locatarul este terţ faţă de contractul de înstrăinare a bunului încheiat între locator şi dobânditor. Aşa fiind, dreptul
dobânditorului este opozabil faţă de locatar în aceleaşi condiţii, ca şi faţă de alte terţe persoane, prin îndeplinirea
formalităţilor de publicitate. Notificarea înstrăinării bunului se face locatarului în scopul aplicării şi respectării
termenului de preaviz prevăzut la art. 1812 alin. 2 C.civ.(adică al ocrotirii locatarului, care trebuie să aibă timpul
necesar pentru a-şi găsi un alt bun ), iar nu în scop de opozabilitate a dreptului dobânditorului.
220
A se vedeaF.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.50.
221
54
Însă, locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
înstrăinării (art.1813 alin.2 C.civ.).
15. Denunţarea unilaterală a contractului. Denunţarea unilaterală este manifestarea

voinţei uneia dintre părţile contractante de a desfiinţa contractul de locaţiune (numită de lege şi
"concediu").
Dacă locaţiunea a fost încheiată pe durată nedeterminată, oricare dintre părţi poate
denunţa (desfiinţa) contractul prin notificare, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz
(art. (art.1816 alin.1 C.civ. combinat cu art. 1277 C.civ.) 222. Orice clauză contrară sau stipularea
unei prestaţii în schimbul denunţării contractului se consideră nescrisă.
Dispoziţiile art.1277 C.civ. au caracter imperativ 223, sub două aspecte:
1) părţile nu pot interzice sau renunţa anticipat, printr-o clauză expresă, la dreptul 224 de
denunţare unilaterală; clauzele contractuale prin care părţile au înlăturat acest drept vor fi
considerate nescrise 225;
2) obligativitatea acordării unui termen de preaviz rezonabil, căci denunţarea unilaterală
nu trebuie să dea naştere unor abuzuri; părţile nu pot renunţa anticipat la acordarea termenului de
preaviz; notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de
uzanţe, nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen (art.1816 alin.2 C.civ.).
Denunţarea unilaterală este un act unilateral de voinţă şi produce efecte fără a fi nevoie să
fie acceptată de cealaltă parte, care trebuie să suporte desfacerea contractului 226.
Legea nu cere o formă specială pentru denunţare, dar nevoia de a dovedi existenţa şi
respectarea termenului de preaviz, impune forma scrisă 227. Ca urmare, notificarea va fi întocmită
în scris şi va fi trimisă prin executorul judecătoresc. În practica judecătorească s-a apreciat că
acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de
denunţare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării
litigiului 228. De asemenea, publicarea scoaterii la licitaţie, în vederea închirierii, a unui spaţiu
deţinut de chiriaş în temeiul tacitei relocaţiuni, constituie denunţarea contractului 229.
Denunţarea contractului se face cu condiţia respectării unui termen de preaviz. Prin

"termen de preaviz" se înţelege intervalul de timp cuprins între data primirii notificării (ce
222
Această regulă este considerată în doctrină drept un corolar al interzicerii prin lege a angajamentelor contractuale
perpetue, în scopul salvgardării libertăţii contractuale şi prezervării liberei concurenţe (a se vedea Fr.Terre,
Ph.Simler, Yv.Lequette, citaţi după L.Pop, Tratat de drept civil. Obligaţiile. Vol.II. Contractul, op.cit., p. 523).
223
A se vedea C. Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art.1-2664, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2012, p.1343.
224
Este vorba despre un drept potastativ legal, care poate fi exercitat în condiţiile art.1277 C.civ.(a se vedea L.Pop,
Tratat de drept civil. Obligaţiile. Vol.II. Contractul, op.cit., p.523; C.Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole,
op.cit., p.1343).
225
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.193-194.
226
227
228
A se vedea Trib.Suprem, s.civ., dec.nr.2628/1987, în CD, 1987, p.85; Trib.Bucuteşti, s. a III-a civilă,
dec.nr.805/2006, în F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.40.
229
A se vedea CSJ, s.com. dec.nr.3807/200, în Dreptul nr.10/2001, p.200.
55
conţine manifestarea voinţei de a desface contractul) şi data la care contractul urmează să
înceteze efectiv 230.
Termenul de preaviz poate fi stabilit fie de convenţia părţilor, fie de lege sau uzanţe. El are
drept scop ca cealaltă parte să aibă la dispoziţie un interval de timp rezonabil pentru a-şi găsi alt
locatar (dacă denunţarea a făcut-o locatarul) sau un alt bun pe care să-l ia în locaţiune (dacă
denunţarea a făcut-o locatorul) 231.
La împlinirea termenului de preaviz contractul de locaţiune încetează, iar obligaţia de

restituire a bunului devine exigibilă, aplicându-se şi dispoziţiile art. 1809 alin 2 sau 3 C.civ., după
caz. S-a exprimat părerea că un nou contract poate fi încheiat numai prin consimţământul
ambelor părţi, nu prin simpla renunţare la efectele denunţării unilaterale 232.
Denunţarea unilaterală este un mod specific de încetare a contractelor de locaţiune

încheiate fără determinarea duratei. Cu toate acestea, pot înceta prin denunţare unilaterală şi
contractele de locaţiune făcute pe durată determinată. De exemplu, moştenitorii locatarului
decedat pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de
moartea locatarului şi existenţa locaţiunii (art.1820 alin.2 C.civ.).
16. Rezilierea contractului. Potrivit art. 1817 C.civ., atunci când, fără justificare, una
dintre părţile contractante nu îşi execută obligaţiile asumate prin contract, cealaltă parte are
dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, conform legii. Textul de lege
este o aplicaţie a regulilor de drept comun în materie de reziliere a contractelor (art. 1516 alin. 2
pct. 2 din C.civ., art. 1549-1554 C.civ.).
Aşa cum s-a arătat în literatura de specialitate, în lipsa unei derogări de la regulile de drept
comun, partea are dreptul de a rezilia locaţiunea dacă cealaltă parte nu îşi execută oricare dintre
obligaţiile născute din contract şi chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are
caracter repetat 233. Aceasta deoarece, potrivit art. 1551 alin. 1 C.civ., în cazul contractelor cu
executare succesivă, cum este şi contractul de locaţiune, creditorul are dreptul la reziliere, chiar
dacă neexecutarea este de mică însemnătate. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.
230
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.196; C. Toader, op.cit., p.154; F.Moţiu, op.cit., p.168.
231
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.594; R.Dincă, op.cit., p.194; D-A
Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1853. În practica judecătorească s-a decis că plecarea
chiriaşului din imobil înainte de expirarea contractului este un act unilateral de voinţă şi prin urmare acesta trebuie să
suporte daunele provocate locatorului, reprezentând diferenţa dintre chiria stabilită prin contractul denunţat şi cel
încheiat ulterior, cu condiţia însă de a se face dovada exactă a cuantumului acestora (a se vedea ICCJ, s.com.
dec.nr.7729 din 19 decembrie 2001, în L.C.Stoica, op.cit., p.105-106).
232
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.40; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil,
op.cit., p.63.
233
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1855. Sub imperiul vechii
reglementări, nu orice neexecutare dădea dreptul celeilalte părţi de a obţine rezilierea contractului. Neexecutarea
trebuia să privească obligaţii principale, prin care se aduce o vătămare celeilalte părţi şi anume: neplata chiriei,
neefectuarea reparaţiilor importante, schimbarea destinaţiei bunului, abuzul de folosinţă, descoperirea de vicii
ascunse etc. A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.45.; F.Deak, op.cit., p.199; F.Moţiu, op.cit.,
p.170.
56
De asemenea, debitorul este de drept în întârziere atunci când obligaţia este cu executare
succesivă, iar acesta refuză ori neglijează, în mod repetat, să îşi execute obligaţia (art. 1523 alin.
2 pct. c din C.civ).
Contractul de locaţiune fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, este supus
rezilierii în condiţiile dreptului comun 234. Astfel, rezilierea poate fi dispusă de instanţă, la cerere
sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită (art. 1550 alin. 1 şi art.
1552 C.civ.). De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit
astfel, rezilierea poate opera de plin drept (art.1550 alin. 2 C.civ.).
235
Dacă părţile au stipulat în contractul de locaţiune un pact comisoriu , se vor aplica
regulile în materie (art.1553 C.civ.).
Încetarea contractului de locaţiune, ca urmare a rezilierii, produce efecte numai pentru

viitor (art. 1554 alin. 3 C.civ.).
Însă, desfiinţarea contractului principal de locaţiune atrage şi desfiinţarea sublocaţiunii

sau a cesiunii consimţită de locator. Sublocatarul ori cesionarul va avea dreptul să obţină daune
de la locatarul principal, căci acesta din urmă s-a obligat să-i asigure folosinţa lucrului pe durata
contractului de sublocaţiune sau până la expirarea duratei contractului cesionat 236.
17. Imposibilitatea folosirii bunului. Dacă bunul dat în locaţiune este distrus în întregime
sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, contractul încetează de drept (art.1818
alin.1 C.civ.). Aceasta deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa bunului şi
nici nu poate fi obligat să-l reconstruiască ori să-l înlocuiască 237.
Pentru ca locaţiunea să înceteze de drept, imposibilitatea de folosire a bunului trebuie să

fie totală şi definitivă 238. De exemplu, bunul a pierit în întregime (distrugere materială a bunului)
sau a fost expropriat, confiscat, rechiziţionat etc. 239. În practica judecătorească s-a hotărât că, în
cazul în care construcţia care face obiectul unui contract de închiriere se află într-o stare de
degradare care face iminentă prăbuşirea acesteia, punând în pericol integritatea fizică sau chiar
viaţa chiriaşilor, operează încetarea de drept a contractului ca urmare a imposibilităţii folosirii
acesteia 240.
234
A se vedea şi M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.59; R.Dincă, op.cit., p.196.
235
În practica judecătorească s-a reţinut că pactul comisoriu înserat în contractul părţilor se interpretează restrictiv,
întrucât derogă de la principiul rolului activ al judecătorului (a se vedea CSJ s.com. dec.nr. 1114/2003, în L.C.Stoica,
op.cit., p.140-141). De asemenea, o altă instanţă a apreciat că, în cazul existenţei pactului comisoriu, instanţa verifică
numai condiţiile în care devine aplicabil şi nu mai poate aprecia că, în urma executării, deşi cu întârziere, a
obligaţiilor contractuale, nu se mai poate dispune rezilierea contractului, căci atunci ar fi înlăturată voinţa părţilor
exprimată la data încheierii contractului (a se vedea C.A.Bucureşti, s. a VI-a com., dec.nr. 205/2005, în L.C. Stoica,
op.cit., p.142-143).
236
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p. 61.
237
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.64; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil.
238
239
240
A se vedea C.A.Cluj, sec.civ., dec.nr. 2113/2004, citată după D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole,op.cit., p.1855-1856.
57
Contractul de locaţiune încetează indiferent dacă distrugerea totală sau imposibilitatea de
folosire a bunului este din culpă sau fortuită, întrucât lipseşte obiectul obligaţiei locatorului. Ori,
locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect, asupra căruia să se exercite 241. Dacă pieirea s-a
produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea s-a
produs fortuit nu se plătesc daune, aplicându-se teoria riscului contractului (locatarul nu poate fi
obligat să plătească chiria după momentul pieirii bunului, iar dacă a plătit-o cu anticipaţie are
dreptul să ceară restituirea) 242.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate cere, după
împrejurări, fie rezilierea contractului (când partea din bun imposibil de folosit este apreciată de
instanţă ca fiind atât de importantă, încât se poate presupune că fără ea locatarul nu ar fi încheiat
contractul), fie reducerea proporţională a chiriei (art.1818 alin.2 C.civ.) 243. Atunci când bunul
este distrus parţial, dar poate fi remediat, nu se pune problema încetării contractului, ci numai
aceea a efectuării reparaţiilor necesare de către locator 244.
18. Desfiinţarea titlului locatorului. Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să

asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune
(art.1819 alin.1 C.civ.). Aceasta pentru că locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului
folosinţa bunului. De exemplu, locatorului i s-a anulat sau rezoluţionat contractul de dobândire a
bunului ori locatorul a fost evins printr-o acţiune în revendicare. De asemenea, contractul de
sublocaţiune poate înceta dacă titlul locatarului principal s-a desfiinţat şi nu mai poate asigura
sublocatarului folosinţa lucrului245.
Cu toate acestea, conform art.1819 alin.2 C.civ., locaţiunea va continua să producă efecte
şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de
părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a
fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii. Este o excepţie de la regula încetării contractului de
locaţiune prin desfiinţarea titlului locatorului, justificată pe temeiul apărării bunei-credinţe în
raporturile juridice civile 246.
În literatura de specialitate recentă 247 s-a precizat că mai sunt şi alte excepţii, cum ar fi:
- locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt

opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia după stingerea uzufructului prin decesul sau,
după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului (art. 715 alin. 2 C.civ.);
241
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, vol.II, op.cit., p.595.
242
243
A se vedea şi M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil,op.cit., p.64; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil.
244
245
246
A se vedea F.Moţiu, op.cit., p.171.
247
58
- reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar, înscrise în
cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale, sunt opozabile proprietarului şi
moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii
uzufructului nu au fost puse în executare; în nici un caz, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani
de la data stingerii uzufructului (art.715 alin. 3 C.civ.); în cazul în care uzufructul s-a stins prin
expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului (art.
715 alin. 4 C.civ.);
- în cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare, vânzătorul este ţinut de locaţiunile

încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării opţiunii (art.
1760 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Doctrina şi practica judecătorească, anterioare noului Cod civil, admiteau constant şi o

altă excepţie întemeiată pe teoria aparenţei în drept. Astfel, contractul de locaţiune încheiat de
proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi
fost încheiat cu proprietarul real (adevărat) 248.
Când locaţiunea va continua şi după desfiinţarea titlului locatorului, efectele acesteia se

vor extinde asupra celui devenit titular al dreptului de a folosi bunul. Astfel, el va prelua toate
drepturile şi obligaţiile fostului locator din contractul de locaţiune, respectiv va trebui să îi
asigure locatarului folosinţa bunului în continuare, dar va avea dreptul de a pretinde chiria 249.
19. Moartea locatorului sau a locatarului. Potrivit art. 1820 alin. 1 C.civ., locaţiunea nu
încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Aceasta pentru că, de regulă, contractul de
locaţiune nu are caracter intuitu personae. Dimpotrivă, contractul de locaţiune este opozabil atât
succesorilor universali şi cu titlu universal, cât şi succesorilor cu titlu particular, potrivit regulilor
generale în materie de obligaţii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu
caracter viager 250. Deci, moştenitorii sunt ţinuţi să execute contractul 251.
Dar, se admite că regula consacrată la art. 1820 alin. 1 C.civ. nu este imperativă, aşa încât
părţile pot deroga de la ea, prin clauze exprese 252. De exemplu, nimic nu împiedică părţile să
stipuleze în contract încetarea acestuia din cauza decesului locatorului sau a locatarului.
248
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.47, precum şi jurisprudenţa acolo citată; M-L Belu
Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.66.
249
250
articole, op.cit., p.1858; s-a exprimat şi opinia conform căreia moartea locatorului sau a locatarului nu duce la
desfiinţarea contractului de locaţiune nici chiar când acest contract are caracter intuitu personae, deoarece textul
art.1820 alin.1 este general şi nu admite excepţii decât acelea prevăzute la art.1850 C.civ. (a se vedea M-L Belu
Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.67).
251
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, vol. II, op.cit., p.595.
252
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1858; M-L Belu Magdo, Locaţiunea
în noul Cod civil, op.cit., p.68.
59
De asemenea, conform art. 1820 alin. 2 C.civ., în cazul locaţiunii cu durată determinată,
moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat
cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.
Termenul de 60 de zile este un termen de decădere 253 înăuntrul căruia moştenitorii pot
opta pentru denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune.
În cazul în care moştenitorii locatarului notifică locatorului, în termenul prevăzut de lege,

declaraţia de denunţare, contractul de locaţiune nu încetează imediat, în momentul comunicării
acestei declaraţii. Contractul va înceta potrivit dreptului comun, la expirarea unui termen
rezonabil de preaviz (art.1276 alin. 2 C.civ.), care să-i permită locatorului să-şi găsească un alt
locatar pentru bunul său. În literatura de specialitate s-a exprimat părerea că, întrucât locatorul se
putea aştepta ca locaţiunea să dureze până la expirarea termenului convenit,
pentru stabilirea termenului de preaviz s-ar putea aplica, prin analogie, dispoziţiile art. 1812 alin.
2 C.civ., care are în vedere o situaţie similară 254.
Secţiunea a-V-a
REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII
LOCUINŢELOR
20. Definiţia contractului de închiriere a locuinţei. Contractul de închiriere a locuinţei

este o convenţie prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită
chiriaş, folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani numită chirie.
255
Închirierea locuinţei este o varietate specială a contractului de locaţiune , care are un
obiect specific şi anume: locuinţa.
Locuinţa este, potrivit art. 2 lit. a) din Legea locuinţei nr.114/1996, o construcţie alcătuită
din una sau mai multe camere, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface
cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii;
Locuinţa convenabilă este locuinţa care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre
cerinţa utilizatorului şi caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale
253
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.68; R.Dincă, op.cit., p.193.
254
255
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, p.189; F.Deak, op.cit., p.207.
60
de odihnă, preparare a hranei, educaţie şi igienă, asigurând exigenţele minimale stabilite în anexa
nr.1 la prezenta lege (art.2 lit.b din Legea nr. 114/1996).
Calitatea de locator al contractului de închiriere a locuinţei o are, de regulă, proprietarul,

persoană fizică sau juridică. Însă, contractul nefiind translativ de proprietate, calitatea de locator
o poate avea şi titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuarul) sau chiar de creanţă (de
exemplu, locatarul). În cazul locuinţelor proprietatea statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale, contractul se încheie de către persoana juridică ce are în administrare imobilul în cauză
sau de către organul prevăzut de lege (de exemplu, regia autonomă care administrează locuinţele
de protocol, primarul sau împuternicitul acestuia în cazul locuinţelor sociale) 256.
Închirierea spaţiilor din condominiu, aflate în proprietatea comună a proprietarilor, se face

de către asociaţia de proprietari, numai prin contract de închiriere, semnat din partea asociaţiei de
proprietari de către preşedinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul
proprietarilor direct afectaţi (art.11 alin. 1 din OG nr.85/2001).
Persoana care încheie contractul în vederea dobândirii dreptului de folosinţă asupra

locuinţei are calitatea de chiriaş, de titular al contractului de închiriere. Dar, contractul de
închiriere poate fi încheiat, în calitate de chiriaş, şi de mai multe persoane (de exemplu, soţi, fraţi,
concubini etc), ipoteză în care ele devin cotitulare ale contractului de închiriere şi răspund de
executarea obligaţiilor locative potrivit regulilor care guvernează obligaţiile cu pluralitate de
subiecte. Pe de altă parte, aşa cum s-a precizat, dreptul locativ se dobândeşte nu numai de către
titularul contractului 257, dar şi de către alte persoane prevăzute în contract, care urmează să
locuiască împreună cu titularul în baza unui drept de folosinţă derivat din dreptul titularului
contractului de închiriere 258. Unele dintre aceste persoane (descendeţii şi ascendenţii chiriaşului)
pot solicita continuarea contractului de închiriere a locuinţei, în temeiul art. 1834 alin. 2 C.civ.,
aşa cum vom vedea mai jos.
21. Reglementare. Regimul juridic al închirierii locuinţelor este supus regulilor

particulare prevăzute la art.1824-1834 C.civ., dispoziţiilor Legii locuinţei nr. 114/1996, precum şi
256
Pentru închirierea locuinţelor de protocol de către Regia Autonomă "Administraţia Patrimoniului Protocolului de
Stat" a se vedea HG nr.60/2005.
257
De exemplu, conform art. 323 alin. 1 C.civ., în cazul în care locuinţa este deţinută în temeiul unui contract de
închiriere, fiecare soţ are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori
contractul este încheiat înainte de căsătorie.
258
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol II, op.cit., p. 67.
61
unor reglementări cuprinse în legi speciale 259. Aceste reglementări se completează cu dispoziţiile
dreptului comun în materie de locaţiune (art. 1777 - 1823 C.civ.).
22. Denunţarea închirierii făcută fără determinarea duratei. În aplicarea regulilor de

drept comun (art. 1277 şi art. 1816 C.civ.), art. 1824 alin.1 C.civ. prevede dreptul oricăreia dintre
părţile contractante de a denunţa unilateral contractul de închiriere încheiat fără determinarea
duratei, prin notificare 260.
Denunţarea unilaterală operează cu condiţia respectării unui termen de preaviz, a cărui

durată minimă diferă după cum denunţarea o face chiriaşul sau locatorul.
Atunci când nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul, prin notificare, cu
respectarea unui termen de preaviz "care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp
pentru care s-a stabilit plata chiriei".De exemplu, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit
plata chiriei este de un an, termenul de preaviz nu poate fi mai mic de 3 luni.
La rândul său, locatorul poate şi el denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui
termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau
mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o
lună.
Părţile nu pot renunţa la dreptul de a denunţa unilateral contractul de închiriere sau la

obligativitatea termenului de preaviz, căci orice clauze contrare sunt considerate nescrise.
De asemenea, potrivit normelor de drept comun, notificarea făcută cu nerespectarea

termenului de preaviz, nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen (art.1816 alin. 2
C.civ.).
259
Publicată în M.Of. nr.254 din 21 octombrie 1996, republicată cu modificările intervenite. Precizăm că mai există
şi alte reglementări speciale aplicabile în materia închirierii locuinţelor, cum ar fi: Legea nr.152/1998 privind
înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (republicată în M.Of.nr.740 din 21 octombrie 2011);
O.U.G.nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, parţial
abrogată prin noul Cod civil (M.Of. nr.148 din 8 aprilie 1999 ; art. 26 şi următ., rămase în vigoare, stabilesc un nivel
maxim al chiriei pentru locuinţele aparţinând domeniului public şi privat al statului şi al unităţilor administrativ-
teritoriale, precum şi pentru locuinţele de serviciu, locuinţele de intervenţie, căminele pentru salariaţi ai societăţilor
comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi ai regiilor autonome); Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al
unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (republicată în M.Of. nr.798 din
2 septembrie 2005 şi modificată prin Legea nr.135 din 15 noiembrie 2014 - M.Of. nr.753 din 16 octombrie 2014);
Legea nr. 406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de şef al statului român
(publicată în M.Of.nr.386 din 16 iulie 2001); Legea nr.562/2004 privind autorizarea instituţiilor publice din sistemul
de apărare, ordine publică şi securitate naţională de a vinde personalului propriu locuinţe de serviciu pe care acestea
le au în administrare (republicată, M.Of. nr.764 din 10 noiembrie 2009); Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (M.Of nr.490 din 23 iulie 2007), modificată prin Legea
nr.76/2012 - M.Of. nr.365 din 30 mai 2012.
260
62
În ce priveşte notificarea, legea nu cere o anumită formă. Dar, având în vedere importanţa
şi caracterul obligatoriu al termenului de preaviz, precum şi faptul că dovada concediului nu se
poate face cu martori sau prezumţii 261, notificarea se va întocmi în scris şi va fi comunicată prin
executorul judecătoresc sau prin altă modalitate, care asigură dovada comunicării şi respectării
termenului de preaviz.
În ce priveşte durata termenului de preaviz, legea impune o durată minimă, ceea ce

înseamnă că părţile pot conveni şi un termen de preaviz mai mare. Problema care se pune este
aceea de a şti dacă părţile pot stabili un termen de preaviz mai mic decât cel minim prevăzut de
lege. Considerăm că din interpretarea art. 1824 alin. 1 C.civ. rezultă că părţile pot conveni şi un
termen de preaviz mai mic, căci termenul legal minim de preaviz se aplică dacă "nu s-a convenit
altfel" 262.
După expirarea termenului de preaviz, locaţiunea încetează şi obligaţia de restituire a
locuinţei devine exigibilă. Contractul de închiriere încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1809
alin. 2 sau 3 C.civ. constituie titlu executoriu cu privire la această obligaţie. Chiriaşul şi
persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispoziţiile art. 1831 şi 1832
C.civ. pentru a se opune evacuării silite întemeiate pe prevederile art. 1809 alin. 2 sau 3 ori pe
cele ale art. 1816 alin. 3 din C.civ. 263. Prin urmare, executorul judecătoresc, în temeiul
dispoziţiilor legale menţionate, va putea evacua silit chiriaşul şi persoanele care locuiesc
împreună cu acesta, fără să fie nevoie de o hotărâre judecătorească de evacuare 264.
Prevederile art. 1824 C.civ. se aplică, în mod corespunzător, şi închirierii spaţiilor

destinate exercitării activităţii unui profesionist.
23. Denunţarea închirierii făcută pe durată determinată. Dacă închirierea s-a făcut pe
durată determinată, art. 1825 alin.1 C.civ. prevede că locatarul poate denunţa unilateral contractul
prin notificare, cu condiţia respectării unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză
contrară este considerată nescrisă.
Întrucât prevederile art. 1825 alin. 1 C.civ. sunt imperative, orice clauză prin care părţile
ar înlătura dreptul de denunţare unilaterală al chiriaşului sau ar stabili un termen de preaviz mai
mic de 60 de zile este considerată nescrisă.
Chiriaşul nu este ţinut să motiveze denunţarea închirierii, dar nu poate denunţa contractul
pentru neexecutarea fără justificare a obligaţiilor locatorului, în acest caz putând obţine rezilierea
261
262
În acelaşi sens, în literatura de specialitate recentă s-a arătat că validitatea concediului cu durată redusă aceleia
legale, nu poate fi contestată, dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl accepată, căci orice
parte poate renunţa la beneficiul pe care legea i l-a acordat (a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod
civil, op.cit., p.172).
263
A se vedea art. 133 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil.
264
În sensul că dacă chiriaşul refuză să părăsească locuinţa la expirarea termenului de preaviz, locatorul va trebui să
obţină o hotărâre judecătorească de evacuare, deoarece ocuparea spaţiului este abuzivă, fără titlu (a se vedea M-L
Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.172), opinie pe care nu o putem împărtăşi, pentru argumentele
prezentate.
63
contractului 265. Pe cale de consecinţă, chiriaşul nu datorează daune-interese pentru denunţarea
închirierii înainte de expirarea termenului convenit de părţi sau stabilit de lege, căci el exercită un
drept recunoscut de lege în favoarea sa. Însă, va fi obligat la plata chiriei până la expirarea
termenului de preaviz, dacă nu părăseşte locuinţa. Dacă părăseşte locuinţa înaintea expirării
termenului de preaviz, locatorul are dreptul la daune-interese pentru acoperirea prejudiciului
suferit (de exemplu, echivalentul chiriei de care a fost lipsit până la expirarea termenului de
preaviz sau a diferenţei dintre chiria încasată de la noul chiriaş şi aceea care ar fi încasat-o de la
chiriaşul denunţător) 266.
Locatorul, la rândul său, poate denunţa unilateral contractul de închiriere încheiat pe

durată determinată dacă s-a stipulat expres în contract şi dacă denunţarea se face în vederea
satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale 267. În acest caz, locatorul trebuie să
respecte termenul de preaviz prevăzut la art.1824 alin.2 C.civ., respectiv 60 de zile (dacă
intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare) ori 15 zile
(dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună).
Prin contractul de închiriere se poate stipula dreptul locatorului de a denunţa unilateral

contractul şi în alte cazuri decât cele prevăzute la art. 1825 alin. 2 C.civ. 268.
Denunţarea unilaterală se face prin notificare. Dar, spre deosebire de chiriaş, notificarea
locatorului trebuie motivată.
După expirarea termenului de preaviz, locaţiunea încetează şi obligaţia de restituire a

locuinţei devine exigibilă. Contractul de închiriere încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1809
alin. 2 sau 3 C.civ. constituie titlu executoriu cu privire la această obligaţie. Chiriaşul şi
persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispoziţiile art. 1831 şi 1832
C.civ. pentru a se opune evacuării silite întemeiate pe prevederile art. 1809 alin. 2 sau 3 din
C.civ.269. Prin urmare, executorul judecătoresc, în temeiul dispoziţiilor legale menţionate, va
putea evacua silit chiriaşul şi persoanele care locuiesc împreună cu acesta, fără să fie nevoie de o
hotărâre judecătorească de evacuare 270. Chiriaşul poate contesta în instanţă motivele invocate de
265
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil, Comentariu pe articole,op.cit., p.1864.
266
267
Se admite că noţiune de familie include soţul, copiii şi părinţii soţilor, precum şi alţi membri ai familiei locatorului
dacă locuiesc şi gospodăresc împreună cu locatorul; în materie locativă, noţiunea de familie a primit o definiţie
extinsă prin dispoziţiile art.321 din O.U.G. nr.40/1999 (a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil, Comentariu pe
articole, op.cit., p.1865).
268
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil, Comentariu pe articole, op.cit., p.1865. Pentru o altă opinie, în sensul că
motivele denunţării trebuie să se înscrie în cele prevăzute la art.1825 alin.2 C.civ. (a se vedea M-L Belu Magdo,
Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.173).
269
270
În sensul că locatorul va trebui să obţină o hotărâre judecătorească de evacuare (a se vedea M-L Belu Magdo,
op.cit., p.173), opinie pe care nu o putem împărtăşi, pentru argumentele prezentate.
64
locator, pe calea unei contestaţii la executare 271 (de exemplu, chiriaşul poate dovedi că locatorul
şi familia sa au la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare).
Prevederile art. 1825 C.civ. nu se aplică închirierii spaţiilor destinate exercitării activităţii
unui profesionist.
24. Clauze considerate nescrise în scopul protejării chiriaşului. În scopul ocrotirii

chiriaşului, art.1826 C.civ. prevede că este considerată nescrisă orice clauză prin care:
a) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; astfel,

chiriaşul nu poate fi obligat să încheie contracte de asigurare de bunuri (având ca obiect locuinţa
închiriată) ori contracte de asigurare de răspundere civilă (având drept obiect despăgubirile
pentru prejudiciul de care chiriaşul răspunde faţă de locator) cu un anume asigurător, impus de
locator; desigur că chiriaşul are dreptul, dacă doreşte, să încheie asemenea contracte în mod liber,
ca măsură de precauţie, pentru a se pune la adăpost de riscul suportării unor pagube mari, cauzate
de incendiu sau explozie 272;
b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite

situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor,
obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului (de exemplu, casa scării,
ascensorul etc); în cazul clădirilor cu mai multe apartamente (locuinţe), aflate în proprietatea unor
persoane diferite, cheltuielile privind repararea părţilor comune de folosinţă sunt în sarcina
coproprietarilor, proporţional cu cota parte a fiecăruia, dacă nu există prevederi legale sau
stipulaţii contractuale contrare; chiriaşii au dreptul de a întrebuinţa părţile şi instalaţiile de
folosinţă comună ale clădirii, potrivit cu destinaţia fiecăreia (art.1829 alin. 1 C.civ.); însă,
conform art. 1829 alin.2 C.civ., chiriaşii sunt obligaţi să contribuie numai la cheltuielile privind
iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi orice alte
cheltuieli pe care legea le stabileşte în sarcina lor; însă, fireşte, degradările sau distrugerile
produse părţilor de folosinţă comună, din culpa chiriaşului, trebuie să fie remediate de acesta, pe
cheltuiala sa; dacă chiriaşul vinovat nu poate fi identificat, reparaţiile cad în sarcina chiriaşilor
care au acces ori folosesc părţile comune; în nici un caz chiriaşii nu sunt obligaţi solidar sau
indivizibil să suporte aceste cheltuieli; obligaţia lor este conjunctă, proporţională cu valoarea
locativă a părţii din imobil pe care o ocupă 273;
c) chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlul de reparaţii

locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator; în lipsă de stipulaţie
contrară, reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, sunt în
sarcina locatarului (art.1788 alin. 2 şi art.1802 C.civ.); dar, necesitatea efectuării reparaţiilor
271
A se vedea art. 713 alin. 2 din Codul de procedură civilă, op.cit. p.190, întrucât executarea silită se face în temeiul
unui alt titlu executoriu decât o hotărâre judecătorească, chiriaşul poate invoca în contestaţia la executare şi motive
de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului cuprins în titlu executoriu
272
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., vol II, p.108-109; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, op.cit., p.1866; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.81.
273
A se vedea pentru amănunte F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., vol II, p.108.
65
locative, ca şi cuantumul lor, nu pot fi anticipate în momentul încheierii contractului 274; dacă
locatorul ar stabili anticipat asemenea sume, acestea nu ar putea fi decât arbitrare, motiv pentru
care nu pot fi puse în sarcina chiriaşului;
d) locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă,

prestaţiile la care s-a obligat prin contract; de exemplu, locatorul este scutit total sau parţial de
efectuarea reparaţiilor capitale, fără însă ca suportarea acestei sarcini de către chiriaş să fie
însoţită de diminuarea cuantumului chiriei sau de altă contraprestaţie echivalentă; aşa cum s-a
arătat în literatura juridică, părţile pot conveni ca reparaţiile capitale, ori alte reparaţii care cad în
sarcina locatorului - s.n., să fie efectuate de chiriaş, dar cu obţinerea unui avantaj patrimonial, de
pildă scăderea proporţională a chiriei; în cazul efectuării reparaţiilor capitale de către chiriaş,
acesta este îndreptăţit la rambursarea sumelor avansate, precum şi la dobânzi la aceste sume 275.
25. Viciile locuinţei care ameninţă sănătatea sau integritatea corporală. Potrivit
art.1827 alin.1 C.civ., dacă imobilul închiriat constituie, prin structură sau starea sa, o primejdie
gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la
acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii. De exemplu, imobilul
închiriat prezintă vicii datorate nerespectării normelor legale privind siguranţa în exploatarea
clădirilor, imobil care prezintă defecţiuni ale sistemului de evacuare a gunoiului sau care emană
mirosuri vătămătoare 276, prezenţa azbocimentului în imobil 277.
Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului (art.1790 alin. 1 C.civ.). Art.
1827 alin.1 C.civ. se aplică atât în cazul existenţei viciilor ascunse, cât şi în cazul viciilor
aparente 278. Existenţa viciilor, faptul că prejudiciile sunt cauzate de aceste vicii şi caracterul
periculos pentru sănătatea persoanelor trebuie dovedite de chiriaş 279.
În literatura juridică se apreciază că dispoziţiile art. 1827 alin.1 C.civ. au caracter

imperativ, motiv pentru care rezilierea poate fi cerută şi în cazul în care chiriaşul a cunoscut
viciile locuinţei la data închirierii şi chiar dacă acesta a renunţat la dreptul de a cere rezilierea 280.
274
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil, Comentariu pe articole, op.cit., p.1866.
275
Ibidem.
276
277
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.364. Azbocimentul este un material de construcţie
obţinut dintr-un amestec de ciment şi fibre de azbest. Azbest este un minereu fibros şi mătăsos de culoare albă, din
care se fac diferite piese şi ţesături neinflamabile şi izolatoare. Însă, inhalarea particulelor de azbest provoacă o boală
profesională numită "azbestoză".
278
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.120. Locatorul poate fi obligat la despăgubiri
pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului (art.
1790 alin. 2 teza a II-a din C.civ.).
279
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.364; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
280
In jurisprudenţa italiană s-a hotărât, în legătură cu aplicarea art.1580 din Codul civil italian, text de lege ce
consacră o soluţie legislativă asemănătoare cu art.1827 alin.1, că locatarul poate invoca existenţa unor vicii privind
siguranţa imobilului, chiar dacă anterior a cunoscut sau a putut cunoaşte caracteristicile specifice ale imobilului
66
Dacă la data încheierii contractului chiriaşul nu a cunoscut viciile bunului, are dreptul să
solicite şi daune-interese pentru prejudiciile suferite (art.1827 alin.2 C.civ.). Înseamnă că viciile
bunului închiriat existau în momentul încheierii contractului de închiriere, dar chiriaşul nu le-a
cunoscut, fiind de bună-credinţă.
26. Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere. Conform art. 1828 alin.1 C.civ., la
încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de
preferinţă.
Este vorba despre un drept legal de preferinţă la închiriere, în temeiul căruia chiriaşul va fi
preferat la încheierea unui nou contract de închiriere. În literatura juridică recentă s-a apreciat că
textul de lege menţionat are caracter imperativ, astfel încât părţile nu pot înlătura, prin clauze
contractuale, acest drept al chiriaşului 281.
Chiriaşul nu va beneficia de acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în
baza închirierii anterioare (de exemplu, nu a plătit chiria la termenele stabilite).
Dreptul de preferinţă al chiriaşului, prevăzut la art. 1828 C.civ., se aplică pentru orice
contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta 282:
- după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost
mai mare de un an;
- după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost
mai mare sau egală cu o lună;
- după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost
mai mică de o lună.
Se consideră că locatorul trebuie să lanseze oferta încheierii unui nou contract de

închiriere înăuntrul acestor termene legale, fără a fi exclus ca oferta să fie lansată şi înaintea
expirării termenului contractului de închiriere 283. Oferta încheierii unui nou contract de închiriere
trebuie să conţină condiţiile închirierii (cuantumul chiriei, modalitatea de plată, durata închirierii
etc) şi să fie notificată chiriaşului, prin executorul judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu
confirmare de primire.
În ce priveşte exercitarea dreptului de preferinţă al chiriaşului, se aplică în mod

corespunzător dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune din materia vânzării
închiriat, întrucât părţile nu pot deroga de la dispoziţiile imperative ale legii - cum erau în speţă cele privind
siguranţa clădirilor (a se vedea Casit., secţ. a III-a civ., dec.nr.22886 din 30 0ctombrie 2007, citată după D-A
Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1867).
281
282
283
67
Astfel, locatorul este obligat să notifice chiriaşului cuprinsul contractului de închiriere
încheiat cu terţul. Chiriaşul îşi poate exercita dreptul de preferinţă într-un termen de cel mult 30
de zile de la comunicarea notificării 284.
Prin exercitarea dreptului de preferinţă, noul contract de închiriere se consideră încheiat

între fostul chiriaş şi locator, în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din
urmă contract se desfiinţează retroactiv. Eventualele clauze cuprinse în contractul încheiat cu
terţul, având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preferinţă, nu produc efecte faţă de
chiriaş (art.1733 C.civ.).
Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere este indivizibil şi nu poate fi cedat

(art.1739 C.civ.).
27. Dreptul chiriaşului de a folosi părţile şi instalaţiile comune ale clădirii. În clădirile
cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul să utilizeze părţile şi instalaţiile de folosinţă
comună ale clădirii, potrivit cu destinaţia fiecăreia (art.1829 alin. 1 C.civ.). Exercitarea acestui
drept presupune că fiecare chiriaş trebuie să respecte destinaţia părţilor comune şi să nu aducă
atingere dreptului de folosinţă al celorlalţi chiriaşi. Dacă chiriaşul exercită abuziv acest drept (de
exemplu, schimbă destinaţia părţilor comune), locatorul poate solicita instanţei de judecată
încetarea comportamentului abuziv al chiriaşului, pe calea ordonanţei preşedinţiale (art. 997 din
Codul de procedură civilă 285) sau rezilierea contractului (art.1830 C.civ.).
Corelativ dreptului de a întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii,

chiriaşilor le incumbă obligaţia de întreţinere curentă şi de a efectua reparaţiile locative care cad
în sarcina lor (art. 1802 C.civ. coroborat cu art. 40 lit. b) din OUG nr.40/1999). Ca urmare, dacă
au degradat părţile şi instalaţiile de folosinţă comună, printr-o folosire necorespunzătoare, trebuie
să le repare 286. Cheltuielile pentru remedierea degradărilor vor fi suportate de chiriaşul din vina
căruia s-a produs degradarea, în cazul în care acesta a fost identificat. În situaţia în care nu s-a
identificat persoana din vina căreia s-a produs degradarea, obligaţia de reparare revine tuturor
celor care au acces şi folosesc în comun bunul degradat (art. 35 din HG nr.1275/2000, coroborat
cu art. 17 din Legea nr. 230/2007).
Obligaţia menţinerii părţilor comune în stare corespunzătoare de întrebuinţare, pe toată

durata închirierii, revine locatorului. Aceasta deoarece, în clădirile de locuit cu mai multe
apartamente, proprietarii răspund pentru asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a spaţiilor
aflate în coproprietate (art. 35 alin.1 din Legea nr.114/1996). Ca urmare, în lipsa unor prevederi
legale sau înţelegeri contrare, obligaţia de a suporta cheltuielile corespunzătoare revine
proprietarilor, proporţional cu cota-parte a fiecăruia. În cazul în care proprietarii nu îşi
284
Într-o altă opinie, pe care nu o împărtăşim, se consideră că, întrucât dreptul de folosinţă locativă al chiriaşului este
un drept de creanţă, termenul de acceptare a ofertei este acela de 10 zile de la comunicarea acesteia către preemptor,
chiar dacă dreptul de folosinţă este în legătură cu un bun imobil, ceea ce nu ni se pare a fi un argument convingător,
raportat la prevederile art.1732 alin. 4 C.civ.
285
286
68
îndeplinesc această obligaţie, asociaţiile de proprietari au la îndemână calea procedurală a
ordonanţei preşedinţiale (art. 1049 din Codul de procedură civilă) 287.
Conform art. 1829 alin.2 C.civ., chiriaşii sunt obligaţi să contribuie la plata cheltuielilor
pentru iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi
la plata altor cheltuieli stabilite de lege în sarcina lor 288. Contribuţia fiecărui chiriaş la
cheltuielile menţionate se stabileşte proporţional cu cota parte indiviză din proprietatea comună,
aferentă spaţiului de locuit închiriat (art.48 din Legea nr.230/2007) 289.
28. Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere. Contractul de închiriere a

locuinţei nu are, prin natura sa, un caracter intuitu personae. De aceea, legea permite
subînchirierea totală sau parţială, precum şi cesiunea contractului de închiriere. Astfel, conform
art. 1833 C.civ., chiriaşul are dreptul de a subînchiria sau ceda contractul de închiriere a locuinţei
numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, dacă nu există stipulaţie contrară, subchiriaşul
sau cesionarul răspund solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin
contractul de închiriere.
Prin urmare, din motive de protecţie a locatorului şi spre deosebire de dreptul comun în
materia locaţiunii imobilelor, subînchirierea sau cesiunea contractului de închiriere se poate face
numai cu acordul scris al locatorului 290. În opinia noastră, obţinerea acordului scris al locatorului
face posibilă subînchirierea sau cesiunea, chiar dacă prin contractul de închiriere au fost interzise,
căci semnifică revocarea implicită (tacită) a clauzei de interdicţie. Locatorul poate revoca oricând
clauza de interdicţie a subînchirierii sau cesiunii întrucât este stipulată în interesul lui. Prin
287
A se vedea Codul de procedură civilă, op.cit., p.281. În cazul în care neefectuarea reparaţiilor ce sunt în sarcina
fiecărui proprietar ori a reparaţiilor la părţile sau la instalaţiile aflate în coproprietatea acestora afectează folosinţa
normală a părţilor comune sau a altor spaţii locative din imobil, precum şi siguranţa locuirii în acel imobil, asociaţia
de proprietari poate cere, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea părţilor, obligarea proprietarului la efectuarea
lucrărilor şi la restabilirea situaţiei anterioare (art.1049 coroborat cu art. 1046 din Codul de procedură civilă). Pentru
alte amănunte, a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1869.
288
Potrivit art.37 din O.U.G. nr. 40/1999, actualizată M.Of.nr.282 din 18 iunie 1999, la încheierea contractului de
închiriere părţile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garanţie, care se depune în contul proprietarului, la
banca indicată de acesta în contractul de închiriere.
Sumele stabilite ca depozit de garanţie, pentru executarea obligaţiilor locative ale chiriaşului, nu pot depăşi chiria
aferentă pentru o perioadă de 3 luni la nivelul anului respectiv. În cazul în care chiria este plătită în avans pentru o
perioadă mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozitul de garanţie (art.38).
Din depozitul de garanţie, proprietarul poate reţine, la încetarea raporturilor locative, sumele destinate acoperirii
cheltuielilor pentru:
- reparaţia sau înlocuirea obiectelor sanitare, precum şi pentru lucrările de construcţii care sunt în sarcina
chiriaşului;
- întreţinerea curentă şi reparaţiile lunare la elementele de folosinţă comună care sunt în sarcina chiriaşului;
- alte servicii realizate în folosul chiriaşului, de care acesta a beneficiat pe perioada existenţei contractului de
închiriere şi pe care nu le-a achitat.
Depozitul de garanţie se restituie într-un interval maxim de 3 luni, începând cu data restituirii cheilor de către
chiriaş (art.39).
289
Conform art. 652 din C.civ., în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se
stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din
clădire. A se vedea şi D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1869.
290
69
urmare, subînchirierea ori cesiunea nu presupune şi condiţia ca în contractul de închiriere să nu fi
fost interzise 291.
În schimb, subînchirierea locuinţei în condiţiile art. 1833 C.civ. mai presupune şi

respectarea condiţiilor stabilite de proprietarul locator. Această cerinţă, neprevăzută de lege
expres, este considerată subînţeleasă pentru că, prin acordul dat, locatorul poate impune anumite
condiţii pentru subînchiriere 292.
Prin contractul de subînchiriere nu pot fi stipulate condiţii diferite de acelea esenţiale din
contractul principal de închiriere. De exemplu, nu pot fi conferite subchiriaşului alte drepturi şi
nu poate fi modificată destinaţia spaţiului de locuit 293.
Dacă se desfiinţează ori încetează contractul principal de închiriere, consecinţa este aceea
că încetează şi dreptul subchiriaşului de a folosi locuinţa subînchiriată.
În literatura de specialitate recentă 294 s-a susţinut că subînchirierea continuă să producă

efecte şi după data desfiinţării titlului chiriaşului principal, în condiţiile regulilor aplicabile
locaţiunii de drept comun (art.1819 alin. 2 C.civ.). Împărtăşim opinia conform căreia subchiriaşul
nu dobândeşte un drept propriu la folosinţă, ci numai un drept derivat din drepturile chiriaşului
principal. Ca urmare, odată cu desfacerea sau desfiinţarea titlului chiriaşului principal, încetează
şi dreptul subchiriaşului de a folosi locuinţa, care poate fi evacuat odată cu chiriaşul principal,
chiar dacă termenul subînchirierii nu a expirat încă. Subînchirierea nu constituie excepţie de la
regula consecinţelor desfiinţării titlului locatorului 295. În acelaşi sens, un alt autor arată că
subchiriaşul suportă consecinţele încetării dreptului locativ al chiriaşului principal 296.
Prin contractul de cesiune, chiriaşul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi
obligaţiile sale din contractul de închiriere a locuinţei către o terţă persoană, care se subrogă
chiriaşului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul locator. Ca urmare, efectele
contractului de închiriere cedat se vor produce între locatorul cedat şi chiriaşul cesionar 297.
Nu insistăm deoarece, cu excepţia regulilor speciale aplicabile închirierii locuinţelor,

subînchirierea şi cesiunea sunt guvernate de dispoziţiile generale din materia contractului de
locaţiune (art.1778 alin. 2 C.civ.).
Conform art. 1833 C.civ., în caz de cesiune ori de subînchiriere, în lipsa unei stipulaţii
contrare, cesionarul, respectiv subchiriaşul, răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile
291
În sens contrar, a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.142, opinie pe care nu o
împărtăşim, pentru argumentele arătate.
292
A se vedea F.Moţiu, op.cit., p.182.
293
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.142. Contractul de subînchiriere trebuie
întocmit în scris şi înregistrat la administraţia financiară, pentru că reprezintă un nou contract de locaţiune, distinct de
contractul principal de închiriere.
294
295
296
297
70
asumate faţă de locator prin contractul de închiriere. Pe cale de consecinţă, în cazul
subînchirierii, în scop de protecţie a locatorului, acesta îi poate urmări pe oricare dintre ei,
respectiv atât pe chiriaşul principal, cât şi direct pe subchiriaş, pentru executarea obligaţiilor
născute din contractul de închiriere. În cazul cesiunii, dacă locatorul-contractant cedat declară că
nu îl liberează pe locatarul-cedent, îl va putea urmări pe acesta dacă locatarul-cesionar nu îşi
îndeplineşte obligaţiile 298.
În schimb, s-a apreciat că dispoziţia de protecţie a locatorului, prevăzută la art. 1833

C.civ., nu este de ordine publică. Prin urmare, părţile pot deroga de la ea, stipulând că
subchiriaşul ori cesionarul nu răspunde solidar cu chiriaşul pentru îndeplinirea obligaţiilor
asumate faţă de locator prin contractul de închiriere. Într-o astfel de situaţie, locatorul nu pierde
beneficiul acţiunii directe împotriva subchiriaşului prevăzut la art.1807 C.civ. 299.
29. Decesul chiriaşului şi continuarea contractului de închiriere. În conformitate cu

regula generală, consacrată la art. 1820 alin. 1 C.civ., locaţiunea
nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Însă, în materia închirierii locuinţelor art.
1834 alin. 1 C.civ. prevede o regulă particulară şi anume încetarea contractului în termen de 30
de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului 300.
Cu toate acestea, în condiţiile prevăzute de lege, contractul de închiriere poate continua în

favoarea unor persoane îndreptăţite.
Astfel, art.1834 alin.2 C.civ. prevede că descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul,

în termenul prevăzut la alin. 1, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere, până la
expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu
chiriaşul. Aşa cum s-a arătat în literatura de specialitate, descendenţii şi ascendenţii beneficiază
de continuarea închirierii nu în calitate de moştenitori (nu se vor aplica regulile moştenirii legale
referitoare la ordinea venirii la succesiune, conform cărora descendenţii îi înlătură pe ascendenţi),
ci în calitate de persoane care au locuit împreună cu titularul de contract, indiferent dacă sunt sau
nu moştenitori 301. În cazul în care sunt mai mulţi descendenţi ori ascendenţi care optează diferit,
renunţarea unora dintre ei la continuarea contractului de închiriere nu afectează dreptul celorlalţi,
căci renunţarea are caracter personal.
În cazul în care locuinţa este deţinută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soţ are
un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul
este încheiat înainte de căsătorie (art. 323 alin. 1 C.civ.). În caz de deces al unuia dintre soţi, se
298
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, p.1875.
299
Ibidem.
Rezultă că închirierea locuinţei este contractată intuitu personae, adică în
300
consideraţia persoanei chiriaşului, moştenitorii lui succedând în drepturi şi obligaţii

numai pe perioada celor 30 de zile (a se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.138).
301
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.138-139; D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe
71
vor aplica dispoziţiile art. 323 alin. 3 C.civ., care prevede că soţul supravieţuitor continuă
exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres la acesta, în termenul prevăzut
la art. 1834 302. Rezultă că situaţia soţului supravieţuitor este diferită de aceea a descendenţilor şi
ascendenţilor, care sunt obligaţi să opteze în termenul prevăzut de lege. Soţul supravieţuitor are,
în virtutea legii, un drept locativ propriu, fiind cotitular de contract, motiv pentru care contractul
de închiriere va continua în privinţa lui dacă nu îşi manifestă voinţa contrară. Consimţământul
soţului supravieţuitor la continuarea contractului de închiriere se prezumă, dacă nu a renunţat în
mod expres la acesta 303. Renunţarea soţului supravieţuitor la dreptul în discuţie nu afectează
drepturile descendenţilor şi ascendenţilor la continuarea contractului de închiriere, nici renunţarea
acestora nu afectează dreptul soţului supravieţuitor.
În toate cazurile, închirierea continuă în persoana noului titular de contract, în condiţiile şi

pentru perioada prevăzută în contractul iniţial. "Continuarea" închirierii nu are semnificaţia
reînnoirii contractului, beneficiarul ei neputând dobândi, în lipsa unor clauze speciale, mai multe
drepturi decât avea chiriaşul decedat 304. În cazul contractului de închiriere fără determinarea
duratei, închirierea continuă până la denunţare sau apariţia unei alte cauze legale de încetare a
acestuia.
În cazul în care sunt mai multe persoane îndreptăţite la continuarea închirierii, ele vor
desemna, de comun acord, persoana care va semna contractul de închiriere. Dacă nu ajung la un
acord, în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, desemnarea se face de
către locator (art.1834 alin.3 C.civ.).
Subînchirierea consimţită de chiriaşul decedat încetează la expirarea termenului de 30 zile

prevăzut la alin.1 al art.1834 C.civ., dacă locaţiunea nu continuă în condiţiile alin.2 al art.1834
C.civ. În cazul în care contractul principal de închiriere continuă, contractul de subînchiriere va fi
semnat de persoana desemnată să semneze şi contractul principal de închiriere.
Dispoziţiile art. 1834 C.civ. se aplică şi contractelor de închiriere aflate în curs de

executare la data intrării în vigoare a Codului civil. Interpretând normele de drept tranzitoriu ale
art. 134 şi 31 din Legea nr.71/2011, literatura de specialitate a precizat că dispoziţiile art.1834
alin. 2 teza a II-a şi ale art. 323 alin. 3 C.civ. sunt aplicabile şi contractelor de închiriere în curs de
executare. Aşa fiind, în privinţa soţului supravieţuitor, contractele de închiriere în curs de
executare la data intrării în vigoare a Codului civil vor continua, dacă nu renunţă în mod expres la
acest drept în termenul de 30 de zile 305.
29.1. Atribuirea beneficiului contractului de închiriere la desfacerea căsătoriei. La

desfacerea căsătoriei, dacă nu este posibilă folosirea locuinţei de către ambii soţi şi aceştia nu se
302
Dispoziţiile art. 323 C.civ. sunt aplicabile contractelor de închiriere încheiate după intrarea în vigoare a Codului
civil.
303
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., op.cit., p.175.
304
305
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1876-1877.
72
înţeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soţi, ţinând seama, în
ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei şi de
posibilităţile locative proprii ale foştilor soţi (art.324 alin. 1 C.civ.).
Atribuirea beneficiului contractului de închiriere se face cu citarea locatorului şi produce

efecte faţă de acesta de la data când hotărârea judecătorească a rămas definitivă (art.324 alin. 2
C.civ.) 306.
30. Rezilierea contractului de închiriere. Fiind un contract sinalagmatic, în cazul în care,

una dintre părţile contractului de închiriere nu-şi execută obligaţiile asumate, fără justificare,
cealaltă parte are dreptul să obţină rezilierea contractului (art.1830 alin.1 C.civ.). De asemenea,
partea îndreptăţită să obţină rezilierea contractului are dreptul şi la daune-interese, atunci când
este cazul.
Rezilierea contractului de închiriere a locuinţei se poate obţine pentru neexecutarea

oricăreia dintre obligaţiile născute din contract, iar nu numai în cazul neexecutării obligaţiilor
principale, aşa cum era în vechea reglementare 307.
De asemenea, închirierea locuinţei fiind un contract cu executare succesivă în timp, partea

îndreptăţită poate obţine rezilierea chiar dacă neexecutarea obligaţiei este de mică însemnătate,
dar are caracter repetat 308. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă (art.1551 alin. 1
C.civ.) 309.
Rezilierea poate fi obţinută ori de câte ori chiriaşul nu dovedeşte existenţa unor cauze
justificate de neexecutare a obligaţiilor contractuale. Desigur, partea îndreptăţită poate renunţa la
reziliere şi să ceară executarea silită a obligaţiilor contractuale neexecutate.
Din modul de redactare a art. 1830 alin. 1 C.civ. rezultă că, în aceste cazuri, rezilierea poate
fi declarată unilateral de partea îndreptăţită, în condiţiile art. 1552 C.civ., sau poate fi dispusă de
instanţă, la cerere, în temeiul art. 1550 alin. 1 C.civ. Dacă în contract s-a înserat un pact comisoriu,
se vor aplica dispoziţiile art. 1553 C.civ.
Prin art.1830 alin.2 C.civ., legiuitorul a consacrat un caz particular de reziliere a

contractului de închiriere în beneficiul locatorului 310, pentru ipoteza în care chiriaşul, membrii
familiei sale sau alte persoane cărora chiriaşul le-a permis, în orice mod, folosirea, deţinerea sau
accesul în locuinţă:
306
Pentru amănunte a se vedea C.M.Nicolescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art.1-2664, coordonatori
Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2012, p.342-343.
307
Conform art. 24 lit.b) şi c) din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat, rezilierea închirierii locuinţei intervenea în
cazul neexecutării de către chiriaş a anumitor obligaţii expres prevăzute ori la cererea asociaţiei de proprietari.
308
309
A se vedea şi D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1870.
310
Pentru mai multe amănunte a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1870; M-L
Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., op.cit., p.169.
73
- au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care
locuiesc în acelaşi imobil sau imobile aflate în vecinătate; de exemplu, chiriaşul are un
comportament violent faţă de ceilalţi colocatari, produce zgomote care tulbură permanent liniştea
acestora, creează o stare de pericol pentru cei ceilalţi locatari prin săvârşirea unor fapte imorale
de natură să atragă atenţia publicului şi susceptibile de a aduce atingere moralei publice 311;
- împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune; de exemplu, aşa cum s-a
hotărât în practica judecătorească anterioară intrării în vigoare a Codului civil, rezilierea
contractului poate fi dispusă numai dacă chiriaşul împiedică efectiv normala folosinţă a locuinţei
ori face imposibilă convieţuirea pentru ceilalţi locatari 312.
În schimb, pentru o simplă stânjenire a convieţuirii ori pentru incidente sporadice, minore,
sau pentru că neînţelegerile nu au fost provocate exclusiv de chiriaş, rezilierea nu se justifică. Tot
la fel, dacă tulburările, grave şi repetate, sunt provocate de bolnavi mintali, rezilierea nu poate fi
dispusă, faţă de aceştia urmând a fi luate măsuri de îngrijire medicală, inclusiv internarea pentru
tratament 313.
Întrucât dispoziţiile art.1830 alin. 2 C.civ. nu diferă, în esenţă, de reglementarea anterioară

cuprinsă la art. 24 lit. b) din Legea nr.114/1996, soluţiile pronunţate în practica judiciară înainte
de intrarea în vigoare a Codului civil îşi păstrează valabilitatea şi în prezent.
În sistemul noului Cod civil, rezilierea contractului de închiriere a locuinţei operează

indiferent dacă comportamentul abuziv aparţine chiriaşului sau oricăreia dintre persoanele
menţionate la art. 1830 alin. 2 C.civ. Încetarea contractului de închiriere, din orice cauze, precum
şi hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului sunt de drept opozabile şi se execută
împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul 314.
S-a apreciat că, la fel ca în cazul răspunderii locatarului pentru degradarea bunului
închiriat, se consacră o aplicare a principiului răspunderii contractuale pentru fapta altuia
reglementat la art. 1519 C.civ., adică un caz de răspundere directă, fără culpă, întemeiată pe ideea
de garanţie 315.
311
A se vedea pentru amănunte F.Deak, Contractul de închiriere a locuinţei, Ed. Actami, Bucureşti, 1997, p.44-46.
312
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.133 şi hotărârile judecătoreşti acolo citate.
313
314
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., op.cit., p.1871.
315
A se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, p.cit., p.1870. În aces sens, a se vedea şi L.Pop,
Tabloul general al răspunderii civile în textele noului Cod civil, în RRDP nr.1/2010, p.227-228.
Într-o altă opinie, art.1830 alin. 2 C.civ. nu pune în discuţie o răspundere pentru fapta altuia, căci nu s-ar justifica
fundamentul contractual al sancţiunii, acela al rezilierii. Se apreciază că chiriaşul răspunde pentru conduita
membrilor familiei şi a persoanelor cărora le-a îngăduit folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă, în temeiul unei
obligaţii propter rem, decurgând din calitatea sa de deţinător al lucrului. O asemenea obligaţie de "a face" revine
deţinătorilor de lucruri fără deosebire după cum ei stăpânesc cu titlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli
stăpânitori de fapt, posesori sau detentori (a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.169).
74
În altă ordine de idei, din redactarea art. 1830 alin. 2 C.civ. rezultă că, în aceste cazuri,
rezilierea contractului de închiriere este întotdeauna judiciară 316. Prin urmare, rezilierea trebuie
cerută instanţei de judecată care este suverană să aprecieze, raportat la probele administrate, dacă
sancţiunea se justifică sau nu.
31. Evacuarea chiriaşului. Conform regulii generale (art.1821 alin. 1 C.civ.), la încetarea
contractului de închiriere (reziliere, expirarea termenului convenit de părţi sau stabilit de lege,
precum şi din orice altă cauză), chiriaşul este obligat să restituie locuinţa, în starea în care a
primit-o. În cazul în care refuză, el urmează să fie evacuat din locuinţa închiriată.
31.1. Evacuarea chiriaşului în baza unei hotărâri judecătoreşti.
Potrivit art. 1831 alin. 1 C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se
face în baza unei hotărâri judecătoreşti.
Prin urmare, ca o măsură de protecţie a chiriaşului şi de garantare a stabilităţii dreptului

său de folosinţă, evacuarea poate fi dispusă, ca regulă generală, prin hotărâre judecătorească 317.
Pentru ca instanţa să dispună evacuarea, locatorul trebuie să exercite acţiunea în evacuare

împotriva chiriaşului. Acţiunea în evacuare a fost calificată ca un act de administrare şi poate fi
formulată de toţi aceia care au capacitatea de a efectua asemenea acte, inclusiv de unul dintre
coproprietari sau unul dintre soţi, în cazul locuinţelor bun comun 318. De asemenea, acţiunea în
evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului (locator), pentru apărarea
folosinţei bunului 319. În cazul locuinţelor din fondul locativ de stat, acţiunea în evacuare se
introduce de către unitatea administrativ-teritorială care are spaţiul în administrare 320.
Fostul locator poate obţine evacuarea fostului chiriaş din locuinţa închiriată şi în temeiul
art. 1034 şi următ. din Codul de procedură civilă, care reglementează o procedură specială,
facultativă şi sumară, aplicabilă în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz,
ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane. În aceste cazuri, evacuarea fostului
chiriaş se face în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care este executorie şi poate fi atacată numai
cu apel, în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la
comunicare, când s-a dat fără citarea lor.
316
317
318
A se vedea ICCJ s.civ.dec.nr.1193/2005, în L.C.Stoica, Contracte speciale. Locaţiunea, închirierea locuinţelor,
antrepriza. Practică judiciară, op.cit., p.210-212.
319
În acest sens, a se vedea ÎCCJ, s.com., decizia nr. 169 din 18 ianuarie 2011 (nepublicată). Instanţa supremă a
reţinut că, în mod eronat au apreciat instanţele inferioare că acţiunea în evacuare constituie mijlocul procedural
specific exclusiv raporturilor de locaţiune între părţi. Dispoziţiile art. 480 C.civ. constituie temei de drept inclusiv
pentru acţiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei şi folosinţei asupra bunurilor.
Deci, chiar în absenţa raporturilor locative, proprietarul locuinţei poate uza de acţiunea în evacuare a persoanelor
care o ocupă fără titlu, nefiind obligat să exercite acţiunea în revendicare. Anterior ÎCCJ, a pronunţat într-o speţă o
soluţie contrară (a se vedea dec.nr.2102 din 17 martie 2005, nepublicată).
320
Pentru amănunte a se vedea M.L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.183-184
75
Precizăm că hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului este de drept opozabilă şi
se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu
chiriaşul (art. 1832 alin. 2 C.civ,). Rezultă că în prezent, în concepţia noului Cod civil, spre
deosebire de cele reţinute sub vechea reglementare 321, măsura evacuării se aplică nu numai faţă
de locatarul vinovat, ci şi faţă de ceilalţi membri ai familiei ori persoane care locuiesc cu
făptuitorul.
Se poate pune problema dacă unul dintre soţi poate fi evacuat la cererea celuilalt soţ din
locuinţa închiriată. În viaţa juridică practică s-a putut observa că, de multe ori, chiar unul dintre
soţi cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convieţuirii. În această ipoteză, aşa cum s-a
apreciat în literatura de specialitate şi în practica judiciară, în principiu, nu se poate dispune o
evacuare individuală, căci ar echivala, practic, cu o separare în fapt a soţilor, cu dezbinarea lor. În
astfel de cazuri, trebuie utilizate alte mijloace, mergând până la aplicarea unor sancţiuni penale
322
. Numai dacă se epuizează aceste căi şi se apreciază că nu există nicio altă posibilitate de
curmare a situaţiei, iar unul dintre soţi, prin acte de violenţă, pune în pericol sănătatea sau chiar
viaţa celuilalt soţ, se poate dispune evacuarea 323.
De asemenea, în temeiul art. 920 din Codul de procedură civilă, instanţa poate lua, pe tot
timpul procesului de divorţ, ca măsură vremelnică, evacuarea unuia dintre soţi.
Atunci când unul dintre soţi manifestă un comportament violent nu faţă de celălalt soţ, ci
faţă de alţi locatari, făcând imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi
imobil sau în imobile aflate în vecinătate, locatorul poate cere rezilierea contractului de închiriere
şi evacuarea tuturor persoanelor din aceea locuinţă (art.1830 alin. 2 coroborat cu art.1832 alin. 2
C.civ.).
Dar, evacuarea chiriaşului se poate face şi fără o hotărâre judecătorească.
Prin utilizarea sintagmei "dacă prin lege nu se prevede altfel", art. 1831 alin. 1 C.civ., lasă
deschisă posibilitatea evacuării chiriaşului şi în baza unui act nejurisdicţional. Astfel, evacuarea
silită a chiriaşului, precum şi a persoanelor care locuiesc împreună cu el, cu titlu sau fără titlu, se
poate face direct de executorul judecătoresc, în temeiul contractului, constatat prin înscris
autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent, care
constituie titlu executoriu conform art. 1809 alin. 2 şi 3 şi art. 1816 alin. 3 din C.civ. 324.
321
În literatura de specialitate şi jurisprudenţa anterioară Codului civil s-a arătat că, ţinând seama că evacuarea
constituie o sancţiune civilă pentru fapte culpabile şi dacă membrii familiei au luat măsuri, dar fără rezultat, ei înşişi
fiind victimele comportării abuzive, măsura evacuării trebuie să se aplice numai faţă de locatarul culpabil, nu şi faţă
de alţi membri de familie (a se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.134, precum şi hotărârile
judecătoreşti acolo citate).
322
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.134, precum şi hotărârile judecătoreşti acolo citate.
323
Ibidem. A se vedea şi C.Turianu, Cu privire la dreptul unui soţ de a solicita în anumite situaţii evacuarea celuilalt
soţ din locuinţa comună, în Dreptul nr.3/1993, p.42-45.
324
76
Dacă, după încheierea procesului-verbal de predare silită, chiriaşul evacuat sau orice altă
persoană, pătrunde sau se reinstalează în imobil, la cererea creditorului (locator) se va putea face
o nouă executare silită, în baza aceluiaşi titlu executoriu, fără somaţie şi fără nicio altă formalitate
prealabilă (art.902 alin. 1 din Codul de procedură civilă).
Potrivit art.133 din Legea nr.71/2011, chiriaşul şi persoanele care locuiesc împreună
cu acesta nu se pot prevala de dispoziţiile art.1831 şi 1832 din Codul civil pentru a se opune
evacuării silite întemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3, ori pe cele ale art.1816 alin.3
din Codul civil.
31.2. Evacuarea chiriaşului pe calea ordonanţei preşedinţiale. În principiu, evacuarea
chiriaşului nu se poate dispune pe calea ordonanţei preşedinţiale, deoarece nu sunt întrunite
condiţiile de admisibilitate ale acesteia 325, măsura evacuării vizând fondul dreptului şi neavând
caracter vremelnic.
Cu toate acestea, ca excepţie, evacuarea chiriaşului poate fi dispusă, pe calea ordonanţei

preşedinţiale, în cazurile expres şi limitativ prevăzute de reglementările speciale. De exemplu,
art. 10 alin. 3 coroborat cu art. 11 alin. 2 din OUG nr.40/1999 prevede admisibilitatea ordonanţei
preşedinţiale când chiriaşul, notificat de proprietar 326, refuză nejustificat încheierea contractului
sau acest refuz se prezumă, în lipsa răspunsului scris în termenul legal de 60 de zile. În temeiul
art. 10 alin. 3 din OUG nr.40/1999, proprietarul poate cere predarea locuinţei pe calea ordonanţei
preşedinţiale, cu plata de daune-interese, când chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului
că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, la expirarea termenului de 60 de zile de la
data notificării. De asemenea, lipsa răspunsului scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al
fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de 60 de zile de la primirea
notificării, îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară evacuarea necondiţionată a locatarului în temeiul
art.11 alin. 2 din OUG nr.40/1999, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale
327
.
Tot la fel, prin ordonanţă preşedinţială, locatarul (chiriaşul) poate fi obligat la efectuarea
reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii, precum şi la restrângerea folosinţei spaţiului
închiriat ori chiar evacuarea din acest spaţiu, dacă aceste măsuri se justifică pentru efectuarea
reparaţiilor ori lucrărilor prevăzute de lege în sarcina locatorului (art.1047 din Codul de
procedură civilă) 328.
325
A se vedea art. 997 din Codul de procedură civilă, op.cit., p.268.
326
Chiriaşul beneficiază de măsurile de protecţie speciale conferite prin OUG. nr.40/1999, acelea de a-şi asigura
folosinţa locuinţei prin încheierea contractului de închiriere cu proprietarul sau moştenitorii acestuia, care au
redobândit imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989 (a se vedea pentru amănunte M-L Belu
Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.188-189).
327
Pentru alte amănunte, a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., op.cit., p. 188.
328
Pentru mai multe amănunte a se vedea D-A Ghinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1872; M-L
Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.189-190.
Dacă însă, din expertiza administrată în cauză, rezultă că imobilul necesită reparaţii, dar acestea nu sunt urgente,
astfel că în lipsa lor imobilul nu riscă să se prăbuşească sau să devină impropriu utilizării normale, nu se justifică
evacuarea chiriaşilor pe calea ordonanţei preşedinţiale. De asemenea, nu se justifică evacuarea chiriaşilor pe calea
ordonanţei preşedinţiale atunci când efectuarea lucrărilor de reparaţii ar restrânge doar parţial folosinţa locuinţei
închiriate (a se vedea C.A.Bucureşti, secţia a IV-a civilă, dec.nr.218/1999, citată după M-L Belu Magdo, Locaţiunea
în noul Cod civil, op.cit., p.190).
77
31.3. Obligaţia chiriaşului de a plăti chiria şi de reparare a prejudiciilor. Chiriaşul are
obligaţia de a plăti chiria prevăzută în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum
şi de a repara prejudiciile cauzate locatorului până la acea dată (art.1831 alin.2 C.civ.).
Prejudiciul suferit de locator, constând în lipsa de folosinţă a locuinţei, pe perioada

cuprinsă între data încetării contractului şi data eliberării efective a locuinţei, este evaluat de
legiuitor prin raportare la chiria prevăzută în contract.
Astfel, la evaluarea acestui prejudiciu, se va ţine seama de nivelul chiriei - stabilit pe piaţa liberă,
în funcţie de chiriile practicate în zonă şi de caracteristicile imobilului în discuţie - ce ar fi putut fi
obţinută dacă locatorul ar fi încheiat un nou contract de închiriere 329.
31.4. Norme de protecţie a chiriaşului. Noul Cod de procedură civilă cuprinde unele
dispoziţii menite să-i asigure protecţie chiriaşului.
Astfel, conform art. 896 alin. 1 din Codul de procedură civilă, nicio evacuare din imobilele
cu destinaţia de locuinţă nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie şi până la data de 1 martie a
anului următor, decât dacă creditorul face dovada că el şi familia sa nu au la dispoziţie o locuinţă
corespunzătoare ori că debitorul şi familia sa au o altă locuinţă corespunzătoare în care s-ar putea
muta de îndată.
Dispoziţiile de mai sus nu se aplică în cazul evacuării persoanelor care ocupă abuziv, pe
căi de fapt, fără niciun titlu, o locuinţă şi nici celor care au fost evacuaţi pentru că pun în pericol
relaţiile de convieţuire sau tulbură în mod grav liniştea publică (art. 896 alin. 2 din Codul de
procedură civilă) 330.
31.5. Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriaşul. Conform art.1832 alin.1
C.civ., în lipsa unei interdicţii exprese, chiriaşul poate locui împreună cu alte persoane, situaţie
în care acestea, pe durata folosinţei exercitate, vor fi ţinute solidar cu chiriaşul la executarea
obligaţiilor izvorâte din contract.
Textul de lege nu precizează care anume pot fi aceste "alte persoane", însă credem că este
vorba despre membrii familiei (soţul chiriaşului, descendenţii şi ascendenţii etc), rude colaterale,
precum şi alte persoane străine.
Persoanele care locuiesc împreună cu chiriaşul, altele decât soţul, descendenţii şi

ascendenţii acestuia, nu pot beneficia de continuarea contractului
de închiriere în cazul decesului chiriaşului (art.1834 C.civ.) 331.
329
330
Pentru alte aspecte referitoare la protecţia chiriaşilor, care depăşesc interesul prezentului curs, a se vedea OUG
nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, abrogată numai
parţial prin noul Cod civil, modificată şi completată prin Legea nr. 241/2001, apoi modificată prin OUG nr.68/2006
privind măsurile pentru dezvoltarea activităţii în domeniul construcţiilor de locuinţe prin programe la nivel naţional,
331
78
Dacă persoanele care locuiesc împreună cu chiriaşul au un comportament violent, făcând
imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate
în vecinătate, împiedicând folosirea normală a locuinţei ori a părţilor comune, locatorul poate
cere rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea tuturor persoanelor din locuinţă, inclusiv
cele care nu sunt vinovate. Aceasta deoarece încetarea contractului de închiriere, din orice cauze,
precum şi hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului sunt de drept opozabile şi se execută
împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul (art.1832
alin.2 C.civ.).
În cazul încetării contractului de închiriere, constatat prin înscris autentic sau, după caz,
încheiat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent, care
constituie titlu executoriu, persoanele care locuiesc împreună cu chiriaşul vor putea fi evacuate
silit direct de către executorul judecătoresc, fără să fie necesară o hotărâre judecătorească de
evacuare. În acest scop, Codul de procedură civilă instituie o garanţie procedurală importantă în
beneficiul locatorului. Astfel, conform art.898 alin.1, în caz de împotrivire, executorul
judecătoresc îl va evacua din imobilul respectiv pe debitor împreună cu toate persoanele care
ocupă imobilul în fapt ori fără nici un titlu opozabil creditorului, cu sau fără ajutorul forţei
publice, punând pe creditor în drepturile sale.
Ca o măsură de protecţie a locatorului, art. 1832 alin. 1 C.civ. prevede că persoanele

menţionate vor fi ţinute solidar cu chiriaşul, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre
obligaţiile izvorâte din contract. Aceasta înseamnă că locatorul va putea urmări silit pe oricare
dintre ele pentru îndeplinirea obligaţiilor din contract.
32. Locuinţele cu destinaţie specială. Cu referire la locuinţele sociale, de necesitate, de

serviciu, de intervenţie sau de protocol, închirierea acestora este guvernată de legea specială, în
principal art.38-60 din Legea locuinţei nr. 114/1996 332.
332
Legea locuinţei nr.114/1996 reglementează la art. 2 lit c) - h) următoarele locuinţe cu destinaţie specială:
Locuinţa socială este locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie
economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.
Locuinţa de serviciu este locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici,
acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.
Locuinţa de intervenţie este locuinţa destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin
contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în
cadrul unităţilor economice.
Locuinţa de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit
inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea
realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de
locatari.
Locuinţa de sprijin este o locuinţă cu o suprafaţă utilă de cel mult 100 mp, care se atribuie cu chirie unor persoane
sau familii care au fost evacuate prin proceduri de executare silită din locuinţele proprietate personală, în urma
neachitării obligaţiilor contractuale prevăzute în contracte de credit ipotecar, şi a căror situaţie economică nu le
permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei (text introdus prin articol
unic din Legea nr.143 din 16 iunie 2017, publicată în M.Of. al României nr.461 din 20 iunie 2017).
Locuinţa de protocol este destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori
demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.
Casa de vacanţă este locuinţa ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii.
79
Aceste reglementări speciale se completează cu regulile particulare aplicabile contractului
de închiriere a locuinţei prevăzute de noul Cod civil (art.1824-1835) şi cu dispoziţiile ce
guvernează locaţiunea de drept comun (art.1777-1823 C.civ.), în măsura în care sunt compatibile
333
.
Secţiunea a-VI-a
REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ARENDĂRII
32. Definiţia contractului de arendare. Arendarea este o varietate specială a contractului

de locaţiune prin care o parte, numită arendator, se obligă faţă de cealaltă parte, numită arendaş,
să-i transmită bunuri agricole în vederea exploatării lor pe o anumită perioadă de timp, în
schimbul unui preţ numit arendă 334.
33. Reglementare. Arendarea este reglementată de noul Cod civil prin dispoziţii speciale
(art.1836 - 1850) 335, care se completează cu prevederile de drept comun ale locaţiunii, în măsura
în care acestea sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru arendare (art.1778 alin.2
C.civ.).
34. Caractere juridice. Contractul de arendare este un contract sinalagmatic (bilateral),

cu titlul oneros, comutativ, cu executare succesivă în timp, netranslativ de proprietate, ca şi
locaţiunea.
333
Se poate recurge la procedura urgentă a ordonanţei preşedinţiale pentru evacuarea chiriaşilor din locuinţele de
serviciu şi de intervenţie, îndată ce a încetat contractul de muncă în considerarea căreia s-a încheiat contractul de
închiriere, iar în cazul locuinţelor de necesitate, îndată ce au fost înlăturate aspectele care au făcut inutilizabile
locuinţele proprii. Tot pe calea ordonanţei preşedinţiale se poate dispune evacuarea celor care ocupă locuinţele de
protocol, odată cu expirarea termenului de 60 de zile de la data eliberării din funcţie a beneficiarului, când încetează
de drept şi contractul de închiriere (pentru mai multe amănunte a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod
civil, op.cit., p.190).
334
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art.1-2664, coordonatori Fl.Baias, E.Chelau,
R.Constantinovici, I.Macovei, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2012, p.1878; M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod
civil, op.cit., p.193; F.Deak, op.cit., p.273; M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit.,
p.203; Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Ed. Tehnică agricolă, Bucureşti 1994; I.Adam (I), R.Popescu (II),
Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, în Dreptul nr.6/1995, p.11-26.
335
Anterior datei de 01.10.2011, contractul de arendare a fost reglementat prin Legea arendării nr.16/1994,
completată cu prevederile legislaţiei civile, abrogată în întregime de noul Cod civil.
80
Însă, spre deosebire de închirierea locuinţei, care este un contract consensual, contractul de
arendare este un contract solemn. Caracterul solemn al contractului de arendare nu decurge din
împrejurarea că ar trebui încheiat în formă autentică notarială, ci din obligativitatea încheierii în
formă scrisă şi înregistrării la consiliul local.
Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute
(art.1838 alin. 1 C.civ.). Această dispoziţie legală are caracter imperativ, forma scrisă fiind o
condiţie ad validitatem a contractului 336. De aceea, contractul de arendare încheiat verbal este nul
absolut, motiv pentru care, dacă a fost pus în executare, raporturile dintre părţi nu pot fi
soluţionate în conformitate cu dispoziţiile care guvernează arendarea, ci în lumina regulilor şi
principiilor aplicabile raporturilor extra-contractuale (revendicare, îmbogăţire fără justă cauză
etc) 337. Cerinţa legii referitoare la forma scrisă poate fi îndeplinită atât printr-un înscris autentic
notarial, cât şi printr-un înscris sub semnătură privată.
Sub sancţiunea unei amenzi civile, stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de
întârziere, arendaşul are obligaţia de a depune un exemplar al contractului la consiliul local în a
cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru
special ţinut de secretarul consiliului local (art.1838 alin. 2 C.civ.). Dacă bunurile arendate sunt
situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune
la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate (art.1838 alin.3
C.civ.).
Înregistrarea contractului la consiliul local este prevăzută de lege în scop de opozabilitate

faţă de terţi 338. De asemenea, ca şi locaţiunea, arendarea este supusă notării în cartea funciară, tot
pentru opozabilitate faţă de terţi (art.902 alin. 2 pct. 6 din C.civ.).
În altă ordine de idei, contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele
înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la
termenele şi în modalităţile stabilite de lege (art.1845 C.civ.) 339.
Conform art.1838 alin.5 C.civ., toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi

publicitatea contractului de arendare sunt în sarcina arendaşului.
Textul de lege trebuie interpretat în sensul că are un caracter supletiv 340, adică părţile pot
deroga de la el, convenind ca aceste cheltuieli să fie suportate în mod egal sau de către arendator.
Prin urmare, numai în lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile menţionate cad în sarcina
arendaşului.
336
A se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p. 202; A.Ştefănescu, Noul Cod civil.
337
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.165-166.
338
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p. 1880.
339
În cazul în care contractul nu prevede termenele şi modalităţile de plată a chiriei, executarea silită a obligaţiei se
face în termenele şi modalităţile prevăzute de legislaţia aplicabilă (art.136 din Legea nr.71/2011).
340
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1881, precum şi literatura juridică
acolo citată.
81
35. Părţile contractului de arendare. Părţile contractante pot fi persoane fizice sau
persoane juridice.
Calitatea de arendator o poate avea orice persoană fizică sau juridică ce deţine legal
bunuri agricole, fie în calitate de proprietar, fie în calitate de uzufructuar 341 sau titular al unui alt
drept real (superficie) 342. Arendatorul trebuie să aibă capacitatea necesară pentru a încheia un
contract de locaţiune.
Însă, spre deosebire de locatar, care ar putea fi locator, arendaşul nu poate avea calitatea
de arendator, întrucât subarendarea este interzisă (art.1847 alin.2 C.civ.).
În calitate de arendaş, contractul poate fi încheiat de orice persoană fizică sau juridică,
română sau străină, întrucât de la data aderării României la Uniunea Europeană pot fi arendaşi şi
cetăţenii străini ori persoanele juridice străine din statele membre ale U.E. 343.
Conform art. 1784 alin. 1 C.civ., dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute la art.
1654 şi 1655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi arendării.
De exemplu, mandatarul împuternicit să dea bunurile agricole în arendă nu le poate lua el

însuşi în arendă, adică nu poate fi arendaş (sub sancţiunea nulităţii relative). Tot la fel, nu pot fi
arendaşi (sub sancţiunea nulităţii absolute) funcţionarii publici şi alte asemenea persoane, care ar
putea influenţa condiţiile arendării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe
care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.
Arendaşul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu deoarece arendarea presupune

exploatarea unor bunuri agricole importante şi plata arendei. Astfel, conform art. 1850 C.civ.
contractul de arendare încetează prin incapacitatea arendaşului, de unde rezultă că arendaşul
trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
36. Durata arendării. Contractul de arendare se încheie, de regulă, pe o durată

determinată de părţi în contract. În ce priveşte stabilirea duratei contractului de arendare, trebuie
avute în vedere dispoziţiile de drept comun din materia locaţiunii, referitoare la durata
341
Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct (art.715 alin. 1 C.civ.).
342
De exemplu, poate avea calitatea de arendator persoana care deţine bunurile agricole în temeiul adeverinţei de
proprietate, însoţită de procesul-verbal de punere în posesie, eliberate conform Legii nr.18/1991, adjudecatarul
construcţiilor ce servesc nevoilor agricole, societăţile agricole constituite în temeiul Legii nr.36/1991, persoanele
juridice cum ar fi regiile autonome, instituţiile şi staţiunile de cercetare şi producţie agricolă, societăţile comerciale şi
alte unităţi care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole proprietate de stat (abrogând Legea nr.16/1994,
noul Cod civil a abrogat şi interdicţia de arendare prevăzută la art. 4 din lege). A se vedea pentru mai multe
amănunte M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p.198.
În privinţa bunurilor aflate în coproprietate, art.641 alin. 4 C.civ. califică acte de dispoziţie locaţiunile încheiate
pe o durată mai mare de 3 ani, încheierea contractului de arendare necesitând în acest caz acordul tuturor
proprietarilor.
343
Calitatea de arendaş o poate avea şi un coproprietar, în privinţa bunurilor agricole ce îi depăşesc cota sa. Ca
urmare a contractului de arendare, bunurile agricole vor fi folosite în exclusivitate de arendaş, acesta cumulând
calitatea de proprietar pentru cota sa, cu aceea de arendaş, pentru cotele celorlalţi coindivizari. Pentru mai multe
amănunte, a se vedea M-L Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, op.cit., p. 200.
82
contractului de locaţiune. Astfel, arendarea nu se poate face pe o durată mai mare de 49 de ani,
iar dacă părţile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani (art.1783
C.civ.). De asemenea, contractele de arendare încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot
face decât acte de administrare, nu vor depăşi 5 ani (art.1784 alin.3 C.civ.) 344
Dacă totuşi contractul de arendare s-a încheiat fără determinarea duratei, atunci art.1837
C.civ. prevede că arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării
fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă, în anul agricol în care se încheie
contractul. În materia arendării, prin "anul agricol" se înţelege perioada de timp necesară unui
ciclu de producţie, concretizat în exploatarea bunurilor agricole şi obţinerea fructelor 345.
37. Bunurile arendate. Potrivit art.1836 C.civ., pot fi arendate orice bunuri agricole, cum
ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile,

livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuşti fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile
împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi
de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc
nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru
producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate
exploatării agricole.
Conform literaturii juridice recente 346, din formularea textului rezultă că enumerarea este
exemplificativă, deci şi alte bunuri agricole pot fi arendate. Astfel, pot fi arendate şi fâneţele,
serele, solariile, răsadniţele şi terenurile cu vegetaţie forestieră ce nu fac parte din amenajările
silvice 347, întrucât şi acestea sunt incluse la categoria terenuri agricole potrivit art.2 lit. a) din
Legea nr. 18/1991.
Pentru a face obiectul contractului de arendare, bunurile trebuie să fie destinate exploatării
agricole. Dacă folosinţa unor bunuri dintre cele prevăzute la art.1836 C.civ. se transmite în alte
scopuri (de exemplu, terenul se transmite în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru
cărăuşie la construirea unei case etc.), contractul nu va mai fi de arendare. Tot la fel, nu constituie
arendare, ci vânzare-cumpărare de bunuri viitoare, contractul prin care deţinătorul bunurilor
agricole execută lucrările agricole, iar cealaltă parte dobândeşte, la preţul stipulat, recolta
realizată 348.
344
A se vedea şi A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1880.
345
Ibidem.
346
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1878.
347
În sens contrar, a se vedea Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole,op.cit., p.21, care susţine că aceste bunuri nu
pot fi arendate, căci legiuitorul le-a omis, iar omisiunea nu poate fi întâmplătoare. Împărtăşim cealaltă opinie, pentru
argumentele menţionate.
348
83
De asemenea, din coroborarea dispoziţiilor art. 1836 C.civ. cu cele ale art. 2 din Legea nr.
18/1991, rezultă că nu pot fi arendate terenurile cu destinaţie forestieră şi terenurile aflate
permanent sub ape 349.
Arendaşul nu poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat decât cu acordul

prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare (art.1839
C.civ.). Aşa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, cerinţa acordului
prealabil şi în scris al proprietarului (iar nu al uzufructuarului sau al altui deţinător care a dat
bunul în arendă) este raţională deoarece schimbarea categoriei de folosinţă a terenului poate
determina operaţiuni ireversibile şi numai proprietarul este în drept să consimtă la astfel de
modificări 350.
În cazul în care arendaşul schimbă categoria de folosinţă a terenului, fără acordul

proprietarului, cauzându-i prejudicii, acesta din urmă poate cere daune-interese şi chiar rezilierea
contractului 351. Locatorul poate acţiona în judecată arendaşul şi pe calea ordonanţei preşedinţiale,
pentru a-l obliga la restabilirea situaţiei anterioare (art.1046 alin. 1 Codul de procedură civilă).
Conform art.1840 C.civ. arendaşul este obligat, chiar fără stipulaţie expresă în contract, să
asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor
calamităţi naturale.
Aşa fiind, dacă arendaşul încheie contractul de asigurare şi riscul asigurat se produce,
indemnizaţia de asigurare plătită de asigurător se împarte între arendator şi arendaş, proporţional
cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei. În cazul în care nu contractează
asigurarea, arendaşul răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul cauzat prin necontractarea
asigurării (art.135 din Legea nr.71/2011) 352.
Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la toate bunurile agricole arendate

(art.1849 C.civ.), iar nu numai asupra terenurilor agricole arendate situate în extravilan, cum
prevedea vechea reglementare (art.9 din Legea nr.16/1994).
În ce priveşte exercitarea dreptului de preempţiune al arendaşului, art.1849 C.civ. face

trimitere la textele corespunzătoare din materia contractului de vânzare, respectiv art.1730-1739.
Aşa fiind, acest drept de preempţiune se aplică numai în cazul vânzării bunurilor agricole
arendate, nu şi în cazul înstrăinării acestora prin alte contracte cum ar fi schimbul, donaţia, renta
viageră, întreţinerea etc 353.
349
350
A se vedea R.Popescu, Contractul de arendare (II), op.cit., p.22; M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale.
Curs universitar, op.cit., p.210.
351
352
Ibidem.
353
84
Astfel, vânzătorul este obligat să notifice de îndată arendaşului cuprinsul contractului
încheiat cu un terţ, iar arendaşul îşi poate exercita dreptul de preempţiune, de la data primiri
notificării, în termen de cel mult 10 zile, în cazul bunurilor mobile arendate, şi de cel mult 30 de
zile, în cazul bunurilor imobile arendate (art.1732 C.civ.). Prin exercitarea preempţiunii,
contractul de vânzare se consideră încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează
retroactiv (art.1733 alin. 1 C.civ.).
38. Arenda. Preţul pe care arendaşul îl plăteşte arendatorului, în schimbul dreptului de a

exploata bunurile arendate, se numeşte arendă. Arenda este lăsată la libera apreciere a părţilor 354
şi poate fi stabilită într-o sumă de bani sau în fructe.
Arenda stabilită într-o sumă de bani se numeşte "arendă în bani". Însă, din dispoziţiile art.
1841 alin.1 C.civ, rezultă că "arenda în bani" include:
- arenda stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole; de exemplu, 2000 kg

porumb pe hectar anual;
- arenda stabilită într-o sumă de bani determinată;
- arenda stabilită într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi
determinate de produse agricole.
Aşa cum s-a arătat în literatura de specialitate, "arenda în bani" include, din punct de
vedere juridic, şi ipoteza în care arenda se plăteşte în natură 355.
În situaţia arendei în bani cuantumul acesteia este fix, adică nu depinde de mărimea
recoltei, iar arendatorul este creditorul unei creanţe băneşti care urmează a fi plătită de către
arendaşul debitor 356.
Arenda stabilită în fructe se numeşte "arendă în fructe". Însă, din dispoziţiile art. 1843
alin.1 C.civ., rezultă că "arenda în fructe" include:
- arenda stabilită într-o cotă din fructe;
- arenda stabilită într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de
cote din fructe.
Din punct de vedere juridic, "arenda în fructe" include şi ipoteze în care arenda se plăteşte
în bani, reprezentând echivalentul unei cote părţi din fructe 357.
354
În Franţa, libertatea părţilor de a stabili arenda este restrânsă, deoarece cuantumul arendei (în natură sau în bani)
trebuie să se înscrie între limita maximă şi minimă din producţie fixată prin hotărârea prefecturii (a se vedea F.Deak,
op.cit., p.279).
355
356
Ibidem.
357
Ibidem.
85
Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la
consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi
în modalităţile stabilite în contract (art.1845 C.civ.) 358. Aşa fiind, arendatorul poate cere
executarea silită a obligaţiei de plată a arendei în condiţiile art.632 din Codul de procedură civilă
359
, fără a fi obligat să se adreseze instanţei de judecată cu o acţiune pentru a obţine hotărâre
judecătorească. Astfel, arendatorul este scutit de cheltuielile ocazionate de obţinerea titlului
executoriu împotriva arendaşului 360. De asemenea, întrucât executarea silită se face în temeiul
unui titlu executoriu care nu este o hotărâre judecătorească, în contestaţia la executare partea
interesată poate invoca şi motive de fapt sau de drept referitoare la fondul dreptului cuprins în
titlu executoriu, dacă legea nu prevede o altă cale procesuală pentru desfiinţarea lui (art.713 alin.
2 din Codul de procedură civilă).
În cazul în care contractul de arendare nu prevede termenele şi modalităţile de plată a

arendei, executarea silită a obligaţiei se va face în termenele şi modalităţile prevăzute de legislaţia
aplicabilă (art. 136 din Legea nr.71/2011) 361.
39. Suportarea riscurilor. În materie de arendare, problema riscurilor are două aspecte şi
anume: riscul lucrului şi riscul contractului.
a) Riscul lucrului presupune rezolvarea următoarei probleme juridice: cine suportă paguba
în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate ?. Dacă bunurile arendate (animale, maşini, utilaje,
construcţii etc) au pierit în mod fortuit, riscul este suportat de către arendatorul proprietar. Dacă
în calitate de arendator contractul a fost încheiat de un alt deţinător (uzufructuar, superficiar etc.)
acesta va suporta şi el riscul bunului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra bunului 362.
Dovada pieirii fortuite a bunurilor arendate este în sarcina arendaşului, întrucât bunurile
se află în detenţia lui, cu obligaţia restituirii la încetarea contractului. Arendaşul poate face
această dovadă prin orice mijloc de probă.
b) Riscul contractului se referă la următoarea problemă juridică şi anume: soarta

obligaţiei arendaşului de a plăti arenda.
Dacă bunurile arendate au pierit fortuit, riscul contractului este suportat de către
arendator, în sensul că el nu mai poate pretinde plata arendei, deoarece nu-şi poate îndeplini
obligaţia de a pune la dispoziţia arendaşului bunurile agricole în vederea exploatării lor.
358
359
360
361
362
86
În caz de pieire totală a bunurilor arendate, contractul se desfiinţează de drept, iar în caz de
pieire parţială, arendaşul poate cere fie reducerea proporţională a arendei, fie rezilierea
contractului, dacă scopul pentru care a fost încheiat contractul nu mai poate fi realizat 363.
Dacă au pierit fortuit fructele sau recolta, atunci suportarea riscurilor este legată de
modalitatea în care a fost stabilită plata arendei, după cum vom vedea mai jos.
Astfel, în cazul în care arenda a fost stabilită într-o sumă de bani (" arendă în bani"), riscul
pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regulă, de către arendaş 364. Aceasta pentru că cuantumul
arendei (indiferent că se plăteşte în natură sau în echivalent bănesc) este fix şi nu depinde de
mărimea recoltei 365.
Prin excepţie, conform art. 1841 alin.1 C.civ., dacă pe durata arendării, întreaga recoltă a
unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere o reducere
proporţională a arendei. Prin urmare, în acest caz, riscul este suportat de ambele părţi, întrucât şi
arendatorul trebuie să suporte reducerea arendei.
Dacă arendarea s-a făcut pe mai mulţi ani, reducerea se va stabili numai la sfârşitul
arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă (art.1841 alin.2
C.civ.).
Potrivit art.1842 C.civ. (cu referire la art.1841 C.civ.), arendaşul nu poate obţine
reducerea arendei în cazul în care:
- recolta a pierit după ce a fost culeasă; în acest caz, arendaşul nu se poate prevala de
dispoziţiile art. 1841 alin.1 C.civ. şi va trebui să suporte riscul pieirii fortuite a recoltei, în calitate
de proprietar al produselor agricole culese; arendatorul nu suportă riscul pieirii produselor
agricole recoltate deoarece nu este proprietarul acestora, ci este creditorul unei creanţe băneşti
(arenda în bani) 366;
- cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului; când cauza pagubei era
cunoscută la data încheierii contractului, arendaşul nu va putea pretinde reducerea arendei
deoarece "cunoscându-se această realitate, preţul se datora viciilor lucrului sau culpei arendaşului
stabilită neîndoielnic" 367.
363
Idem p.183.
364
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1883. Întrucât arendaşul este obligat să
asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al animalelor din cauza unor calamităţi naturale
(cutremur, incendiu, îngheţ, brumă, inundaţie etc), trebuie observate şi dispoziţiile art.135 din Legea nr.71/2011 de
punere în aplicare a Codului civil. Astfel, conform acestui text de lege "În cazurile prevăzute la art.1841 - 1843 din
Codul civil, dacă încheierea contractului de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit
legii sau contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş, proporţional cu
suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei".
365
366
A se vedea A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit.,p.1883.
367
A se vedea L.Lefterache, C.M. Crăciunescu, Legea arendării, p.100, citată după A.Ştefănescu, Noul Cod civil.
87
Deci, în aceste ipoteze, arendaşul suportă riscurile în sensul că va trebui să plătească
arenda stabilită.
În cazul în care arenda a fost stabilită sub forma unei cote din fructe (" arenda în fructe"),
arendatorul este coproprietarul fructelor, atât înainte cât şi după culegerea lor. Ca urmare, riscul
pieirii fortuite, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit se suportă de ambele părţi - arendaşul şi
arendatorul - proporţional cu cota ce-i revine fiecăruia conform contractului şi nu dă niciuneia
dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte (art. 1843 alin.1 C.civ.) 368. Explicaţia
rezidă în faptul că arenda este procentuală, în funcţie de recolta ce se realizează, iar orice
nerealizare fortuită a recoltei (fructelor) se suportă proporţional de ambele părţi 369.
O regulă specială a fost prevăzută de noul Cod civil la art.1843 alin.2, conform căreia
"dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil
predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte
părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit
chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp".
Dar, conform unei alte reguli speciale instituită de noul Cod civil şi anume art.1844, dacă
arenda se plăteşte în fructe, în lipsa unui alt termen prevăzut în contract:
- arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor - de la data culegerii;
- arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie, de la data la care a fost notificat
în scris de către arendaş.
Punerea de drept în întârziere a arendaşului şi a arendatorului are ca efect strămutarea

riscului pieirii fortuite a fructelor în sarcina debitorului obligaţiei de predare (arendaşul, atunci
când el întârzie predarea fructelor) şi respectiv în sarcina debitorului obligaţiei de recepţie a
fructelor (arendatorul, când el întârzie efectuarea recepţiei) 370. Pe cale de consecinţă, riscul pieirii
fortuite a fructelor după culegerea lor este suportat de partea aflată de drept în întârziere.
De la regula specială a suportării riscului de către partea pusă în întârziere sau aflată de
drept în întârziere, după culegerea fructelor, art. 1843 alin. 2 C.civ. prevede o excepţie. Astfel,
partea pusă în întârziere sau care era de drept în întârziere nu suportă riscul dacă face dovada că
fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia se făceau la timp. Dovada trebuie făcută de
către debitorul obligaţiei pus în întârziere sau aflat de drept în întârziere, prin orice mijloc de
probă. Doctrina califică această soluţie ca fiind bazată pe echitate 371.
368
Ibidem p.1884.
369
370
371
Ibidem.
88
Precizăm că părţile (arendatorul şi arendaşul) au posibilitatea de a stipula în contract
clauze referitoare la suportarea riscurilor. Asemenea clauze trebuie prevăzute expres şi să fie
clare, ele fiind de strictă interpretare 372.
40. Cesiunea arendării. Potrivit art.1846 C.civ., arendaşul poate să cesioneze contractul
de arendare, soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori,
numai cu acordul scris al arendatorului 373.
Ca urmare a cesiunii, arendaşul cedent va fi liberat faţă de arendatorul cedat, din

momentul în care substituirea îşi produce efectele faţă de acesta din urmă. Aceasta întrucât prin
cesiunea contractului de arendare au fost transmise cesionarului atât drepturile, cât şi obligaţiile
arendaşului. Desigur, părţile pot stabili că arendaşul cedent rămâne în continuare obligat, caz în
care arendatorul cedat se poate îndrepta împotriva acestuia, dacă cesionarul nu îşi îndeplineşte
obligaţiile (art. 1318 C.civ.) 374.
Cesiunea şi acceptarea acesteia de către arendatorul cedat trebuie încheiate în forma cerută
de lege pentru validitatea contractului de arendare (art.1316 C.civ.).
40.1. Interdicţia subarendării. Spre deosebire de regulile de drept comun ale locaţiunii,
art. 1847 alin. 2 C.civ. prevede că "subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub
sancţiunea nulităţii absolute". Aşadar, arendaşul nu poate încheia o subarendare, chiar dacă ar
obţine acordul scris al arendatorului.
Din interzicerea subarendării, rezultă consecinţa că folosinţa bunurilor arendate nu poate fi

adusă ca aport social într-o societate agricolă sau asociere simplă, căci aducerea ca aport ar
echivala cu o sublocaţiune 375.
De asemenea, art.1847 alin. 1 C.civ. stipulează că nu sunt permise oficiile de arendaşi.

Doctrina nu exclude însă posibilitatea arendaşilor de a se asocia (de ex. printr-un contract de
societate civilă) în vederea executării unor lucrări agricole, dacă aportul lor social nu are ca
obiect folosinţa bunurilor arendate, ci alte contribuţii (prestaţii în muncă, sume de bani pentru
procurarea în comun de unelte agricole, animale proprietatea asociaţilor etc.) 376. Un alt autor
arată că, prin interzicerea oficiilor de arendaşi, legiuitorul nu a dorit să excludă asocierea în orice
formă a arendaşilor 377. Interzicerea oficiilor de arendaşi, apreciază alţi autori 378, priveşte doar
asocierea în vederea încheierii de contracte de arendare, iar nu asocierea în vederea constituirii de
asociaţii de tip sindical".
372
373
A se vedea şi F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.168.
374
375
376
Ibidem.
377
A se vedea Fl.Scrieciu, op.cit., p.57.
378
L.Lefterache, C.M. Crăciunescu, Legea arendării, p.104, citaţi după A.Ştefănescu, Noul Cod civil. Comentariu pe
89
În literatura juridică recentă s-a arătat că raţiunea acestor interdicţii este justificată de
caracterul intuitu personae al contractului de arendare, care rezultă indirect din dispoziţiile art.
1850 C.civ. 379. Dar, legea nu îl obligă pe arendaş să execute personal toate lucrările agricole.
Dimpotrivă el poate contracta executarea unor lucrări cu persoane fizice sau juridice prestatoare
de servicii şi poate încheia contracte de muncă cu salariaţi permanenţi sau sezonieri 380.
41. Reînnoirea arendării. Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi

durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat celeilalte, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni
înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an
Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al
reînnoirii, indicate mai sus, se reduc la jumătate (art.1848 alin.2 C.civ.).
Cu toate că legea nu prevede expres, reînnoirea nu poate opera decât cu privire la un

contract de arendare valabil încheiat 381.
42. Încetarea contractului. În conformitate cu dispoziţiile de drept comun, locaţiunea nu

încetează prin moartea locatorului sau a locatarului (art.1820 alin. 1 C.civ.).
În materia arendării însă, art. 1850 C.civ. prevede o regulă derogatorie de la dreptul
comun al locaţiunii, potrivit căreia contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea
sau falimentul arendaşului. Rezultă astfel, implicit, caracterul intuitu personae al contractului de
arendare, în considerarea calităţii arendaşului 382.
Însă, în principiu, sunt aplicabile şi regulile dreptului comun în materie de locaţiune.

Astfel, contractul de arendare poate înceta şi prin reziliere, imposibilitatea folosirii bunurilor
arendate, desfiinţarea titlului arendatorului.
În schimb, denunţarea unilaterală a contractului nu este aplicabilă arendării, întrucât

contractul de arendare, spre deosebire de locaţiunea de drept comun, se încheie pe durată
determinată (chiar şi atunci când durata nu este menţionată în contract, arendarea se consideră
făcută pentru o anumită perioadă şi anume perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul
agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul - art.1837 C.civ.).
De asemenea, contractul de arendare încetează prin expirarea termenului convenit, dacă

nu intervine reînnoirea de drept, în condiţiile art. 1848 alin.1 şi alin.2 C.civ.
În cazul în care bunurile arendate au fost înstrăinate, se vor aplica dispoziţiile de drept
comun din materia locaţiunii (art.1811 - 1815 C.civ). Astfel, arendarea încetează din cauza
înstrăinării bunurilor agricole numai dacă părţile au prevăzut expres în contract.
379
Ibidem.
380
A se vedea şi F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol.II, op.cit., p.167-168.
381
382
Ibidem.
90
CAPITOLUL V
CONTRACTUL DE MANDAT
Secţiunea 1
NOŢIUNE. CARACTERE JURIDICE. FELURILE
MANDATULUI
1. Noţiune. Potrivit art. 2009 C.civ., mandatul este un contract prin care o parte, numită
mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită
mandant 383.
Din definiţia legală se poate deduce că esenţa mandatului constă în faptul că actele juridice
îndeplinite de mandatar afectează patrimoniul mandantului, întrucât acestea sunt încheiate pe
seama sa 384.
Contractul de mandat este reglementat de noul Cod civil în Titlul IX (Diferite contracte
speciale), Capitolul IX, la art. 2009 - 2042. Totodată, mandatului i se aplică şi dispoziţiile art.
1295-1314 C.civ., referitoare la reprezentarea în contracte.
Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil şi cu adoptarea concepţiei moniste, a fost
eliminată distincţia dintre mandatul civil şi mandatul comercial. Aşa fiind, mandatul reglementat
la art. 2009 şi următ. din C.civ. va reprezenta dreptul comun atât pentru persoanele fizice, care
încheie acte juridice prin mandatar, cât şi pentru profesionişti, organele de administrare ale
persoanei juridice, administratorii societăţilor, reprezentanţii salariaţilor etc. 385.
383
Contractele de mandat încheiate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, pentru care părţile nu au
prevăzut un termen, rămân supuse legii în vigoare la data încheierii lor (art.142 din Legea nr.71/2011).
384
A se vedea Ghe. Piperea, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, art.1-2664, coordonatori Fl.A. Baias,
E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Ed. C.H.Beck, Bucureşti, 2012, p. 2022.
385
Ibidem.
91
2. Caractere juridice. Contractul de mandat prezintă următoarele caractere juridice:
a) În principiu, este un contract consensual, care ia naştere prin simplul acord de voinţă al
părţilor. Mandatul poate fi încheiat şi verbal.
Prin excepţie, art.2013 alin.2 C.civ. prevede că "mandatul dat pentru încheierea unui act
juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancţiunea
aplicabilă actului însuşi". De exemplu, dacă mandatarul a fost împuternicit să cumpere un teren
pentru mandant, întrucât contractul de vânzare-cumpărare al terenului trebuie încheiat în formă
autentică şi mandatul trebuie dat tot în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
b) Este un contract cu titlu gratuit 386 sau cu titlu oneros. Potrivit art.2010 alin.1 C.civ.,
mandatul dintre două persoane fizice se prezumă a fi cu titlu gratuit. Dacă însă, mandatul este dat
pentru acte de exercitare a unei activităţi profesionale, se prezumă a fi cu titlu oneros (de
exemplu, mandatul dat unui avocat pentru exercitarea unei acţiuni în justiţie).
În cazul mandatului oneros, mandantul este ţinut să-i plătească mandatarului remuneraţia
convenită (pentru serviciile pe care mandatarul le prestează în vederea îndeplinirii mandatului).
Dacă remuneraţia nu este determinată prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanţelor
ori, în lipsă, după valoarea serviciilor prestate (art.2010 alin.2 C.civ.). Dreptul la acţiunea pentru
stabilirea cuantumului remuneraţiei se prescrie odată cu dreptul la acţiunea pentru plata acesteia
c) Este un contract unilateral, în cazul mandatului cu titlu gratuit, întrucât dă naştere la

obligaţii numai în sarcina mandatarului. În schimb, mandatul cu titlu oneros este un contract
sinalagmatic (bilateral), pentru că dă naştere la obligaţii reciproce în sarcina ambelor părţi.
d) Este un contract intuitu personae, întrucât are la bază încrederea personală pe care
mandantul o are în mandatar. Numai această încredere explică faptul că o persoană acceptă să fie
angajată (reprezentată) prin altul. Mandantul trebuie să aibă încredere în mandatar nu numai la
încheierea contractului de mandat, ci pe toată durata mandatului.
3. Puterea de reprezentare 387. În cazul contractului de mandat, puterea de reprezentare a

mandatarului rezultă din voinţa mandantului şi din acceptarea mandatarului.
Dacă din împrejurări nu rezultă altfel, art.2012 alin.1 C.civ. prevede că "mandatarul îl
reprezintă pe mandant la încheierea actelor pentru care a fost împuternicit".
Înscrisul care constată voinţa mandantului de a fi reprezentat se numeşte procură (art.

2012 alin.2 C.civ.). Ca negotium, procura este un act juridic unilateral (oferta de mandat), iar ca
instrumentum este înscrisul în care se enumeră actele juridice pe care mandatarul urmează să le
386
La romani caracterul gratuit era de esenţa mandatului (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu,
op.cit., Vol. II, p.617).
387
Puterea de a reprezenta poate rezulta fie din lege, fie dintr-un act juridic ori dintr-o hotărâre judecătorească
(art.1295 C.civ.).
92
îndeplinească în numele mandantului 388. Procura nu dovedeşte încheierea contractului de
mandat, ci numai emiterea unei oferte de către mandant. Câtă vreme oferta de mandat nu a fost
acceptată, expres sau tacit, contractul de mandat nu este încă format 389. De aceea, procura (act
juridic unilateral) nu trebuie confundată cu însuşi contractul de mandat (act juridic bilateral).
De obicei, procura este precedată de înţelegerea părţilor (contractul de
mandat). Însă, nimic nu împiedică mandatarul să accepte mandatul şi ulterior
întocmirii procurii de către mandant.
Împuternicirea pentru reprezentare nu produce efecte decât dacă este valabilă 390 şi dacă a
fost dată cu respectarea formelor cerute de lege pentru încheierea valabilă a contractului pe care
mandatarul (reprezentantul) urmează să îl încheie (art.1301 C.civ.).
Pentru încheierea unor acte juridice pe seama mandantului, cum sunt cele de administrare
sau de conservare, nu este necesar să se întocmească un înscris
(o procură). De exemplu, mandatarul este împuternicit de mandant să îi schimbe o butelie de

aragaz. În acest caz, este suficient un mandat verbal.
De asemenea, în cazul mandatului tacit nu există cerinţa unei dovezi scrise (procuri),
deoarece ar contraveni noţiunii de mandat tacit. Există mandat tacit atunci când o persoană
încheie un act juridic în numele şi pe seama altei persoane, care consimte în tăcere. Mandatul
tacit rezultă din anumite împrejurări de fapt, care fac neîndoielnică intenţia părţilor 391. Dovada
acestor împrejurări de fapt se poate face (atât de părţi, cât şi de terţul care contractează cu
mandatarul) prin orice mijloace de probă, indiferent de valoarea actului încheiat sau care urmează
să fie încheiat de către mandatar 392. Un exemplu de mandat tacit îl constituie, în relaţiile dintre
soţi, mandatul tacit reciproc acordat pentru administrarea bunurilor comune, dar şi pentru
exercitarea şi îndeplinirea îndatoririlor părinteşti 393.
388
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., Vol.II, p.218; F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,
Ediţia a III-a, actualizată şi completată, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2001, p.313, citată în continuare F.Deak,
op.cit.; M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale, Curs universitar, op.cit., p.226.
389
A se vedea Ghe. Piperea, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.2028.
390
Aşa cum s-a hotărât în practica judecătorească, constatarea nulităţii absolute a procurii care a stat la baza
încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determină, în aplicarea principiului care guvernează
efectele nulităţii actelor juridice, resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, constatarea nulităţii actului
subsecvent. În speţă, instanţa a reţinut că semnăturile de pe procura a cărei nulitate s-a solicitat a se constata nu
aparţin adevăraţilor proprietari ai bunului. Pe cale de consecinţă, lipseşte voinţa juridică a acestora la încheierea
actului, situaţie în care instanţa, în mod legal, a admis acţiunea în revendicare, dând eficienţă dreptului adevăraţilor
proprietari, care nu au consimţit niciodată la înstrăinarea dreptului lor de proprietate (a se vedea ÎCCJ, Secţia I civilă,
decizia nr.3224 din 11 iunie 2013, în Dreptul nr.5/2014, p.292).
391
392
393
93
4. Pluralitatea de mandatari. Este posibil ca mandantul să împuternicească două sau mai
multe persoane care să-l reprezinte la încheierea aceluiaşi act juridic (ori aceloraşi acte juridice).
Dacă acelaşi mandat a fost acceptat de către toţi mandatarii, fiecare dintre ei poate să
îndeplinească singur mandatul, afară de cazul când s-a stipulat că vor lucra împreună (art.2022
alin.2 C.civ.).
În lipsă de stipulaţie contrară, mandatul conferit mai multor persoane pentru a lucra
împreună nu are efect decât dacă a fost acceptat de către toate aceste persoane (art.2022 alin.1
C.civ.).
Art.2022 alin. 3 C.civ. prevede că, în lipsă de stipulaţie contrară, mandatarii răspund
solidar faţă de mandant dacă s-au obligat să lucreze împreună (regulă diferită de aceea prevăzută
în reglementarea anterioară la art. 1543 din vechiul Cod civil de la 1864).
5. Actul cu sine însuşi şi mandatul în interes comun. Dacă mandatarul încheie actul
juridic ce face obiectul mandatului cu sine însuşi (actul cu sine însuşi), în nume propriu (prin
simplă reprezentare) sau cu o terţă persoană pe care tot el o reprezintă (prin dublă reprezentare),
există pericolul neglijării (prejudicierii) intereselor mandantului (în primul caz) sau ale
mandanţilor (în cel de-al doilea caz) 394. De aceea, potrivit art. 1304 alin.1 C.civ., contractul
încheiat de mandatar cu sine însuşi, în nume propriu, este anulabil numai la cererea mandantului,
cu excepţia cazului în care mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau
cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui
conflict de interese.
Actul cu sine însuşi este cunoscut în literatura de specialitate sub denumirea de

"autocontract", deoarece mandatarul contractează cu sine însuşi, fie prin simplă, fie prin dublă
reprezentare 395.
Aşa cum s-a arătat în literatura de specialitate, actul cu sine însuşi nu trebuie confundat cu
mandatul în interes comun. Mandatul în interes comun presupune că mandatarul contractează cu
un terţ pe care nu îl reprezintă, numai că - alături de mandant - este şi el cointeresat în încheierea
actului juridic ce face obiectul mandatului (de exemplu, alături de mandant, mandatarul este şi el
coproprietar al bunului pentru care a primit împuternicire să îl vândă; sau, mandatarul este
creditor al mandantului, fiind astfel interesat să-şi satisfacă creanţa din preţul obţinut ca urmare a
vânzării bunului 396).
394
A se vedea F.Deak, op.cit., p.321. Conform art. 1303 C.civ.: "Contractul încheiat de un reprezentant aflat în
conflict de interese cu reprezentatul poate fi anulat la cererea reprezentatului, atunci când conflictul era cunoscut sau
trebuia să fie cunoscut de contractant la data încheierii contractului".
395
A se vedea F.Deak, op.cit., p.321; D.Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti,
1969, p.83.
396
94
6. Durata mandatului. Conform art.2015 C.civ., dacă părţile nu au prevăzut un termen,
contractul de mandat încetează în termen de 3 ani de la încheierea lui. Ca urmare, în temeiul
acestui text de lege, contractele de mandat în care părţile nu au stipulat un termen vor înceta de
drept la data expirării celor trei ani de la data încheierii lor. Însă, dispoziţia legală se aplică numai
contractelor de mandat încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Contractele de
mandat încheiate înainte, pentru care părţile nu au prevăzut un termen, rămân supuse legii în
vigoare la data încheierii lor (art.142 din Legea nr.71/2011).
7. Felurile mandatului. Mandatul este de două feluri şi anume: mandatul cu reprezentare

şi mandatul fără reprezentare (art.2011 C.civ.).
Mandatul cu reprezentare este considerat dreptul comun în materie de mandat şi este

reglementat la art. 2013-2038 C.civ.
Mandatul fără reprezentare este o specie de mandat şi este reglementat la art. 2039 - 2042
C.civ.
Secţiunea a-II-a
MANDATUL CU REPREZENTARE
8. Înţelesul noţiunii "mandat cu reprezentare". Mandatul cu reprezentare este

contractul în temeiul căruia mandatarul se obligă să încheie acte juridice în numele şi pe seama
mandantului. Terţii cu care mandatarul încheie actele juridice au cunoştinţă despre existenţa
mandatului, respectiv ştiu că mandatarul are doar calitatea de reprezentant al mandantului.
Aceasta deoarece mandatarul va prezenta procura, adică înscrisul constatator ce conţine voinţa
mandantului de a fi reprezentat. Deci, persoana mandantului este cunoscută terţilor cu care
mandatarul încheie actele juridice.
Pe de altă parte, terţii contractanţi au dreptul de a solicita şi examina procura, respectiv

puterea de reprezentare a mandatarului 397. Procura va face dovada puterii de reprezentare şi a
397
95
întinderii mandatului. De aceea, dacă terţul contractant solicită, mandatarul este obligat să
prezinte procura (art. 1302 C.civ.).
Mandatul cu reprezentare este un contract (convenţie), motiv pentru care semnifică

reprezentarea convenţională.
9. Forma mandatului. Mandatul este un contract consensual, care ia naştere prin acordul
de voinţă al părţilor contractante. Astfel, conform art.2013 alin.1 C.civ., contractul de mandat
poate fi încheiat în formă scrisă (autentică ori sub semnătură privată) sau verbală. În practică
însă, este util ca părţile să redacteze un înscris, pentru ca mandatarul să fie în măsură să justifice,
faţă de terţi, puterile ce-i sunt conferite şi limitele în care acesta poate contracta în numele
mandantului 398.
Acceptarea mandatului poate rezulta şi din executarea sa de către mandatar. În relaţiile

dintre profesionişti, acceptarea mandatului este de obicei tacită, prin simpla executare a
mandatului 399.
De asemenea, în absenţa unui refuz neîntârziat, mandatul se consideră acceptat tacit dacă
se referă la acte juridice a căror încheiere intră în exercitarea profesiei mandatarului ori pentru
care acesta şi-a oferit serviciile, fie în mod public, fie direct mandantului (art. 2014 alin.1 C.civ.)
400
.
Prin excepţie, mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei
anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi. Prevederea
nu se aplică dacă forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului faţă de terţi (art.2013
alin.2 C.civ.). Prin urmare, când mandatarul este împuternicit să încheie, în numele mandantului,
un act autentic, atunci şi procura trebuie să fie întocmită în formă autentică, întrucât procura
formează un tot indivizibil cu actul autentic. De exemplu, mandatarul împuternicit să vândă un
teren, să încheie un contract de donaţie sau o convenţie matrimonială, să constituie o ipotecă,
trebuie să înfăţişeze o procură în formă autentică 401. De asemenea, în materia dreptului procesual
398
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, vol. II, op.cit., p.617-618. De exemplu, vânzarea-
cumpărarea unui autoturism între persoane fizice se poate face în baza unui mandat (procură) dat sub semnătură
privată, întrucât acest contract este consensual. Aşa fiind, mandantul personal poate cere prin justiţie constatarea
transferării dreptului de proprietate asupra autoturismului în baza contractului de vânzare încheiat prin act sub
semnătură privată de către mandatarul împuternicit tot astfel, urmând ca radierea-înmatricularea la organele
competente să se facă în baza hotărârii judecătoreşti definitive (a se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II,
op.cit., p.219).
399
400
În literatura juridică s-a arătat că nu este vorba despre o acceptare tacită, ci de o executare a unui contract care se
consideră încheiat prin simpla manifestare de voinţă a potenţialului mandant de a intra în raporturi juridice
contractuale cu mandatarul profesionist sau care se află în stare de ofertă publică permanentă de a contracta.
Formarea contractului poate fi oprită doar prin manifestarea "neîntârziată" a voinţei contrare a mandatarului
profesionist. Noţiunea "refuz neîntârziat" nu a fost definită de noua reglementare. Aşa fiind, apreciarea asupra unui
timp rezonabil de refuz poate fi făcută prin aplicarea uzanţelor specifice domeniului fiecărui tip de mandat (pentru
mai multe mănunte a se vedea Ghe. Piperea, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.2030).
401
A se vedea vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, vol. II, op.cit., p. 618; F.Deak, L.Mihai,
R.Popescu, vol. II, op.cit., p.218-219.
96
civil, împuternicirea de a reprezenta o persoană fizică în instanţă (la un proces), dată
mandatarului care nu are calitatea de avocat, se dovedeşte prin înscris autentic. În schimb,
împuternicirea de a reprezenta o persoană fizică sau juridică, dată unui avocat ori consilier
juridic, se dovedeşte prin înscris, potrivit legilor de organizare şi exercitare a profesiei (art. 85 din
Codul de procedură civilă 402).
10. Capacitatea părţilor. Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 1298 C.civ., în cazul
reprezentării convenţionale, atât reprezentatul (mandantul), cât şi reprezentantul (mandatarul)
trebuie să aibă capacitatea de a încheia actul pentru care reprezentarea a fost dată.
Prin urmare, capacitatea părţilor se apreciază în raport cu natura actului pe care

mandantul vrea să-l încheie prin mandatar (act de dispoziţie, de administrare sau de conservare).
11. Întinderea mandatului. Întinderea împuternicirii mandatarului poate să fie diferită.

Din acest punct de vedere, mandatul poate fi general sau special.
Mandatul este general atunci când mandatarul a fost împuternicit să-l reprezinte pe
mandant în toate actele juridice. Cu toate acestea, art.2016 alin.1 C.civ. precizează că "mandatul
general îl autorizează pe mandatar să efectueze numai acte de administrare şi de conservare".
Mandatul este special atunci când împuternicirea se dă pentru un singur act juridic sau
pentru mai multe acte juridice anume determinate. Oferta de mandat special, în orice caz, trebuie
să fie expresă. În schimb, acceptarea ofertei de mandat poate fi şi tacită, inclusiv în cazul
mandatului special sau autentic, rezultând din executarea lui din partea mandatarului 403.
Mandatul special este de strictă aplicare şi interpretare, permiţându-i mandatarului să-l reprezinte
pe mandant numai pentru încheierea contractului ce face obiectul mandatului. De exemplu, dacă
s-a dat mandat pentru un contract de vânzare, mandatarul nu poate încheia contract de locaţiune
cu privire la acelaşi bun 404.
Art.2016 alin.2 C.civ. prevede că pentru a încheia acte de înstrăinare sau grevare,
tranzacţii ori compromisuri, pentru a se putea obliga prin cambii sau bilete la ordin ori pentru a
intenta acţiuni în justiţie, precum şi pentru a încheia orice alte acte de dispoziţie, mandatarul
trebuie să fie împuternicit expres.
Dacă mandatul este expres, dovada se face după regulile dreptului comun, atât între părţi,
cât şi de către terţul care contractează cu mandatarul. Ca urmare, dacă actul în vederea căruia s-a
dat mandatul expres are o valoare mai mare de 250 lei sau cerinţa formei scrise este prevăzută de
402
Codul de procedură civilă, op.cit., p.29.
403
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.221. Mandatul special trebuie să fie acordat în mod
expres, astfel încât procura acordată pentru mandatul special este la rândul ei expresă (a se vedea Ghe. Piperea, Noul
Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.2032).
404
A se vedea Ghe. Piperea, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.2032. Totuşi s-a spus că specializarea
nu trebuie dusă la extrem. Mandatul va fi îndeajuns special dacă va indica natura operaţiunii juridice cu care este
însărcinat mandatarul şi obiectul asupra căruia trebuie să poarte (a se vedea vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu,
Al.Băicoianu, vol. II, op.cit., p. 619).
97
lege indiferent de valoare, dovada se va face prin înscris. Se vor aplica şi dispoziţiile privitoare la
existenţa unui început de dovadă scrisă şi la imposibilitatea - materială sau morală - de procurare
a unei dovezi scrise. Dovada mandatului tacit se poate face, atât de părţi, cât şi de terţul care
contractează cu mandatarul sau de alţi terţi, prin orice mijloc de probă admis de lege, indiferent
de valoarea actului încheiat de către mandatar 405
De asemenea, potrivit art.2016 alin.3 C.civ., mandatul se întinde şi asupra tuturor actelor
necesare executării lui, chiar dacă nu sunt precizate în mod expres.
Noţiunile mandat general şi mandat special nu se confundă cu noţiunile mandat expres şi

mandat tacit; primele vizează întinderea mandatului, iar cele din urmă forma mandatului 406.
12. Efectele contractului de mandat cu reprezentare. Mandatul cu reprezentare dă

naştere unor obligaţii în sarcina mandatarului şi a mandantului.
A) Obligaţiile mandatarului. Din dispoziţiile art.2017-2024 C.civ. rezultă că mandatarul

are următoarele obligaţii:
a) Obligaţia de a executa mandatul. Cea mai importantă obligaţie a mandatarului este

aceea de a executa mandatul.
Executarea mandatului înseamnă încheierea de către mandatar a actului juridic pe care a

fost împuternicit să-l încheie în numele şi pe seama mandantului (de exemplu, încheierea unui
contract, efectuarea unei plăţi sau încasarea unei creanţe etc.407).
Conform art.2017 alin.1C.civ. "mandatarul nu poate să depăşească limitele stabilite prin

mandat". Asta presupune că mandatarul este obligat să cunoască întinderea mandatului său şi să
nu depăşească limitele împuternicirii primite. De exemplu, dacă mandatarul a fost împuternicit să
cumpere numai apartamentul, nu poate să cumpere şi garajul.
Cu toate acestea, mandatarul se poate abate de la împuternicirea primită, dacă îi este

imposibil să îl înştiinţeze în prealabil pe mandant şi se poate prezuma că mandantul ar fi aprobat
abaterea, dacă ar fi cunoscut împrejurările ce o justifică. În acest caz, mandatarul este obligat să îl
înştiinţeze de îndată pe mandant cu privire la schimbările aduse executării mandatului (art.2017
alin.2 C.civ.).
Dacă mandatarul încheie acte juridice în calitate de reprezentant, fără împuternicire sau cu
depăşirea limitelor împuternicirii, acestea nu produc efecte între mandant şi terţul contractant. În
acest sens, potrivit art.1309 alin.1 C.civ., contractul încheiat de persoana care acţionează în
calitate de reprezentant, însă fără a avea împuternicire sau cu depăşirea puterilor conferite, nu
produce efecte între reprezentat şi terţ. De asemenea, art.1310 C.civ. prevede că "cel care încheie
405
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p.223-224.
406
A se vedea D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p.260.
407
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale, Curs universitar, op.cit., p.227.
98
un contract în calitate de reprezentant, neavând împuternicire ori depăşind limitele puterilor
care i-au fost încredinţate, răspunde pentru prejudiciile cauzate terţului contractant care s-a
încrezut, cu bună-credinţă, în încheierea valabilă a contractului".
Dacă însă, prin comportamentul său, mandantul l-a determinat pe terţul contractant să
creadă în mod rezonabil că mandatarul are puterea de a-l reprezenta şi că acţionează în limita
puterilor conferite, mandantul nu se poate prevala faţă de terţul contractant de lipsa puterii de a
reprezenta (art.1309 alin.2 C.civ.).
În cazurile prevăzute la art.1309 C.civ., mandantul poate să ratifice contractul încheiat în

numele şi pe seama lui, cu respectarea formelor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă
(art.1311 alin.1 C.civ.) 408. Ratificarea produce efecte retroactive, dar fără a afecta drepturile
dobândite de terţi între timp (art.1312 C.civ).
În principiu, aşa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, obligaţia
mandatarului de a executa mandatul nu este o obligaţie de rezultat 409, ci o obligaţie de mijloace.
Prin urmare, mandatarul este dator să facă tot posibilul pentru îndeplinirea mandatului, adică să
obţină rezultatul dorit de mandant. Dacă a depus diligenţele necesare, dar i-a fost imposibil să
obţină rezultatul dorit de mandant, mandatarul nu este ţinut să răspundă (de exemplu, dacă a fost
împuternicit să cumpere un bun, dar, în ciuda eforturilor depuse, bunul nu este de găsit, sau nu
poate fi dobândit în condiţiile dorite de mandant, mandatarul nu poate fi tras la răspundere pentru
neexecutare) 410.
În îndeplinirea mandatului, diligenţa cerută de lege mandatarului este diferită, după cum
mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Astfel, conform art.2018 alin.1 C.civ., dacă mandatul este oneros, mandatarul este ţinut să
execute mandatul cu diligenţa unui bun proprietar. Dacă însă mandatul este cu titlu gratuit,
mandatarul este obligat să îl îndeplinească cu diligenţa pe care o manifestă în propriile afaceri.
Mandatarul este obligat să-l înştiinţeze pe mandant despre împrejurările care au apărut
ulterior încheierii mandatului şi care pot determina revocarea sau modificarea acestuia (art.2018
alin.2 C.civ.).
În caz de neexecutare a mandatului, mandatarul răspunde nu numai în caz de dol, dar şi în

caz de culpă.
408
Terţul contractant poate, printr-o notificare, să acorde un termen rezonabil pentru ratificare, după împlinirea căruia
contractul nu mai poate fi ratificat (art.1311 alin.2 C.civ.).
De asemenea, terţul contractant şi mandatarul cu care a încheiat contractul în calitate de reprezentant al
mandantului pot conveni să desfiinţeze contractul cât timp acesta nu a fost ratificat (art.1314 C.civ.).
409
În literatura juridică franceză s-a arătat că, în realitate, uneori obligaţia este de rezultat numai că trebuie precizat
sensul "rezultatului" la care se angajează mandatarul; dacă este vorba despre un act precis, precum renunţarea la o
moştenire sau încheierea unei vânzări prin el însuşi, implică o obligaţie de rezultat a cărei neîndeplinire stabileşte
culpa mandatarului (a se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p. 297).
410
99
În literatura juridică franceză s-a apreciat că mandatarul răspunde faţă de mandant pentru
dauna cauzată din culpa sa, chiar dacă ea nu este nici dolosivă, nici grosolană, nici gravă.
Răspunderea aceluia care face un serviciu gratuit este apreciată fără severitate, însă această
indulgenţă în aprecierea culpei nu antrenează o nerăspundere. Atunci când mandatarul este un
profesionist remunerat, răspunderea sa nu comportă nici o moderaţie, el poate fi prezumat în
culpă, în afară de cazul când se face proba contrară 411.
De asemenea, în caz de pluralitate de mandatari, în lipsă de stipulaţie contrară, art.2022

alin.3 C.civ. prevede că mandatarii răspund solidar faţă de mandant, dacă s-au obligat să lucreze
împreună.
b) Obligaţia de a da socoteală. Conform art.2019 alin.1 C.civ., mandatarul este ţinut să

dea socoteală despre gestiunea sa şi să remită mandantului tot ceea ce a primit în temeiul
împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului.
Obligaţia "de a da socoteală" implică obligaţia mandatarului de a aduce la cunoştinţa

mandantului demersurile făcute şi rezultatele obţinute. Obligaţia de a remite mandantului ceea ce
a primit în temeiul împuternicirii sale presupune obligaţia mandatarului de a-i preda înscrisurile
doveditoare ale actului juridic încheiat, precum şi bunurile sau valorile primite în temeiul
mandatului 412. Obligaţia mandatarului de a-i preda mandantului tot ceea ce a primit în temeiul
împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi datorat mandantului, se explică prin
faptul că actul juridic încheiat de mandatar produce efecte juridice direct între mandant şi terţul
contractant. În cazul în care terţul contractant ar reclama restituirea a ceea ce a dat în plus, el va
trebui să-l acţioneze pe mandant, iar nu pe mandatar, care a fost doar reprezentantul mandantului.
În perioada în care bunurile primite cu ocazia executării mandatului, de la mandant ori în

numele lui, se află în deţinerea mandatarului, acesta este obligat să le conserve (art.2019 alin.2
C.civ.). Mandatarul va exercita drepturile mandantului faţă de terţi, dacă bunurile primite pentru
mandant prezintă semne de deteriorare sau au ajuns cu întârziere. În caz de urgenţă, mandatarul
poate vinde bunurile cu diligenţa unui bun proprietar. În cazurile de mai sus, mandatarul trebuie
să îl înştiinţeze de îndată pe mandant (art.2024 C.civ.).
Sumele de bani încasate de mandatar pentru a fi remise mandantului, dar care au fost
întrebuinţate de mandatar în interes propriu, sunt producătoare de dobânzi din ziua întrebuinţării,
fără să fie nevoie de vreo punere în întârziere 413. În acest sens, art.2020 C.civ. prevede că
"mandatarul datorează dobânzi pentru sumele întrebuinţate în folosul său începând din ziua
întrebuinţării, iar pentru cele cu care a rămas dator, din ziua în care a fost pus în întârziere".
În conformitate cu dispoziţiile art.2021 C.civ., în lipsă de stipulaţie contrară, mandatarul

nu răspunde faţă de mandant pentru executarea obligaţiilor asumate de persoanele cu care a
411
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.297-298.
412
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale, Curs universitar, op.cit., p.228-229.
413
100
contractat, cu excepţia cazului în care insolvabilitatea lor i-a fost sau ar fi trebuit să-i fie
cunoscută la data încheierii contractului cu acele persoane.
c) Obligaţia mandatarului de a răspunde pentru actele persoanei pe care şi-a

substituit-o în executarea mandatului. În principiu, mandatarul este obligat să îndeplinească
personal mandatul, cu excepţia cazului în care mandantul l-a autorizat în mod expres să îşi
substituie o altă persoană în executarea mandatului (art.2023 alin.1 C.civ.).
Cu toate acestea, art.2023 alin.2 C.civ. prevede că, chiar în absenţa unei autorizări
exprese, mandatarul îşi poate substitui un terţ dacă:
a) împrejurări neprevăzute îl împiedică să aducă la îndeplinire mandatul;
b) îi este imposibil să îl înştiinţeze în prealabil pe mandant asupra acestor împrejurări;
c) se poate prezuma că mandantul ar fi aprobat substituirea dacă ar fi cunoscut

împrejurările ce o justifică.
În cazurile de mai sus, mandatarul este obligat să îl înştiinţeze de îndată pe mandant cu

privire la substituire (art.2023 alin.3 C.civ.).
Dacă substituirea s-a făcut fără autorizarea mandantului, mandatarul răspunde pentru
actele persoanei pe care şi-a substituit-o ca şi cum le-ar fi îndeplinit el însuşi (art.2023 alin.4
C.civ.). În acest caz, mandantul se poate îndrepta cu acţiune împotriva mandatarului, pentru
repararea prejudiciului suferit, ori împotriva submandatarului. De asemenea, mandantul se poate
îndrepta prin aceeaşi acţiune împotriva amândurora, adică atât împotriva mandatarului, cât şi
împotriva submandatarului 414.
În schimb, dacă substituirea a fost autorizată, mandatarul nu răspunde decât pentru

diligenţa cu care a ales persoana care l-a substituit şi i-a dat instrucţiunile privind executarea
mandatului (art.2023 alin.5 C.civ.). În ce priveşte diligenţa mandatarului în alegerea
submandatarului, aceasta trebuie să fie sporită, în sensul că mandatarul trebuie să aleagă o
persoană capabilă să îndeplinească mandatul 415.
Ca şi în vechiul Cod civil, mandantul are, în toate cazurile, acţiune directă împotriva
persoanei pe care mandatarul şi-a substituit-o (art.2023 alin.6 C.civ.) 416. Aceasta înseamnă că
414
În acest sens, a se vedea D.A.Gidro, Discuţii în legătură cu acţiunea directă a mandantului împotriva
submandatarului în reglementarea noului Cod civil, în Dreptul nr. 12/2015, p.85.
415
Cu referire la instrucţiunile date privind executarea mandatului, în literatura de specialitate s-a apreciat că
răspunderea mandatarului trebuie să opereze numai dacă mandatarul este profesionist. Aceasta întrucât nu ar fi
just ca mandatarul să răspundă pentru actele submandatarului care a fost ales în consideraţia faptului că este
profesionist şi are cunoştinţe pe care mandatarul nu le are în îndeplinirea mandatului (a se vedea D.A.Gidro, op. cit,
p.93).
416
Prin acţiunea directă, mandantul îi poate cere submandatarului să-şi îndeplinească sarcinile sale, iar în caz contrar
îl poate acţiona pentru repararea prejudiciilor cauzate mandantului prin executarea defectuoasă, neexecutarea ori
101
mandantul poate exercita acţiunea direct împotriva substituitului indiferent dacă a existat sau nu
autorizarea pentru substituire 417.
În schimb, substituitul poate acţiona împotriva mandantului numai pe calea acţiunii oblice,
deoarece posibilitatea intentării unei acţiuni directe nu poate exista în lipsa unui text expres de
lege 418.
d) Obligaţia mandatarului sau a moştenitorilor săi de a continua executarea

mandatului. Deşi, conform art. 2035 alin. 1 C.civ., contractul de mandat încetează în caz de
deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre părţi, totuşi art. 2035 alin.2 C.civ. prevede că, într-
un asemenea caz, mandatarul sau moştenitorii ori reprezentanţii săi sunt obligaţi să continue
executarea mandatului dacă întârzierea acesteia riscă să pună în pericol interesele mandantului
ori ale moştenitorilor săi.
B) Obligaţiile mandantului. Mandantul are următoarele obligaţii:
a) Obligaţia de a pune la dispoziţia mandatarului mijloacele necesare executării

mandatului. Întrucât mandatarul acţionează nu pentru sine, ci în numele şi pe seama
mandantului, art.2025 alin.1C.civ. prevede expres că " în lipsa unei convenţii contrare,
mandantul este obligat să pună la dispoziţia mandatarului mijloacele necesare executării
mandatului". De exemplu, sume de bani sau orice alte bunuri de care mandatarul are nevoie
pentru aducerea la îndeplinire a mandatului.
b) Obligaţia de despăgubire. Mandantul este obligat să-i restituie mandatarului

cheltuielile făcute pentru îndeplinirea mandatului. În acest sens, art.2025 alin.2 C.civ. prevede
că"mandantul va restitui mandatarului cheltuielile rezonabile avansate de acesta din urmă
pentru executarea mandatului, împreună cu dobânzile legale aferente, calculate de la data
efectuării cheltuielilor".
Mandantul nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă actul juridic în vederea
căruia a fost acordat mandatul nu a putut fi încheiat, dacă mandatarului nu i se poate imputa nici
o culpă.
executarea cu întârziere a însărcinărilor primite. Fundamentul acţiunii directe este legea, iar nu contractul (a se
vedea, pentru mai multe amănunte, L.Pop, Acţiunile directe în dreptul privat, în Dreptul nr. 5/2006, p.14-15).
417
Avantajul acţiunii directe a mandantului împotriva submandatarului constă în evitarea concursului celorlalţi
creditori ai mandatarului ori a insolvabilităţii acestuia.
418
În literatura de specialitate s-a propus, de lege ferenda, ca submandatarul să aibă posibilitatea acţionării
mandantului printr-o acţiune directă, dacă substituirea a fost autorizată de către mandant. Raţiunea instituirii unei
acţiuni directe a submandatarului împotriva mandantului este fundamentată pe principiul echităţii şi egalităţii de
drepturi între mandant şi submandatar. Dacă substituirea nu a fost autorizată, submandatarul va putea acţiona
mandantul numai pe calea acţiunii oblice (a se vedea şi D.A.Gidro, op.cit., p.81-82).
În Franţa, art. 1994 alin. 2 din C.civ. francez reglementează acţiunea directă a mandantului împotriva
submandatarului, atât în situaţia în care substituirea a fost autorizată, cât şi în situaţia în care nu a fost autorizată.
Cu toate acestea, Curtea de Casaţie din Franţa a decis într-o speţă că " de vreme ce mandantul poate acţiona
substituitul, şi substituitul trebuie să se bucure de o acţiune directă şi personală contra mandantului pentru a obţine
rambursarea avansurilor şi a cheltuielilor sale şi plata retribuţiei datorate" - Cass civ. din 27 decembrie 1960, apud
D.A.Gidro, op.cit. p.88-89.
102
Dobânzile legale aferente sumelor avansate de mandatar curg, de la data efectuării lor,
fără punere în întârziere 419.
De asemenea, mandantul are obligaţia să repare prejudiciul suferit de către mandatar în

executarea mandatului, dacă acest prejudiciu nu provine din culpa mandatarului (art.2026 C.civ.).
Este vorba despre pagubele suferite de către mandatar cu ocazia executării mandatului, iar nu alte
pagube suferite fără legătură cu îndeplinirea mandatului.
c) Plata remuneraţiei. Conform art.2027 C.civ., dacă mandatul este cu titlu oneros,
mandantul este obligat să plătească mandatarului remuneraţia, chiar şi în cazul în care, fără culpa
mandatarului, mandatul nu a putut fi executat.
13. Solidaritatea mandanţilor. Atunci când mandatul a fost dat aceluiaşi mandatar de
mai multe persoane pentru o afacere comună, fiecare dintre ele răspunde solidar faţă de mandatar
de toate efectele mandatului (art.2028 C.civ.). În acest caz, solidaritatea este legală.
14. Dreptul de retenţie al mandatarului. Mandatarul are un drept de retenţie asupra

bunurilor primite cu ocazia executării mandatului de la mandant sau pe seama acestuia, pentru
garantarea tuturor creanţelor sale împotriva mandantului născute din mandat (art.2029 C.civ.).
15. Raporturile dintre mandant şi terţul contractant. Ca urmare a actului juridic

încheiat de mandatar pe seama mandantului, între mandant şi terţul contractant se nasc raporturi
juridice directe. Aceasta deoarece mandatarul nu acţionează pentru sine, ci în numele şi pe seama
mandantului, ca reprezentant al acestuia. De aceea, toate efectele legale ale actului juridic
încheiat de mandatar cu terţul se răsfrâng asupra mandantului. Mandantul personal devine parte
în actul încheiat de mandatar cu terţul, respectiv mandantul devine creditorul sau debitorul
terţului.
Aşa cum s-a arătat în literatura juridică, mandantul nu va fi obligat prin contractul încheiat
de mandatar, în limitele împuternicirii primite, numai dacă poate invoca o cauză de
nevalabilitate, inclusiv înţelegerea frauduloasă dintre mandatar şi terţ 420.
De asemenea, conform art.1299 C.civ., contractul este anulabil atunci când

consimţământul reprezentantului (mandatarului) este viciat. Dacă însă viciul de consimţământ
priveşte elemente stabilite de reprezentat (mandant), contractul este anulabil numai dacă voinţa
acestuia din urmă a fost viciată 421.
Însă, actele juridice încheiate de mandatar fără a avea împuternicire sau cu depăşirea
puterilor conferite, nu produc efecte între mandant şi terţ, afară de cazul când mandantul le-a
419
420
421
Buna-credinţă sau reaua-credinţă, cunoaşterea sau necunoaşterea unei anumite împrejurări se apreciază în
persoana reprezentantului (art.1300 C.civ.). Reprezentatul de rea-credinţă nu poate invoca niciodată buna-credinţă a
reprezentantului (art.1300 alin.2 C.civ.).
103
ratificat în condiţiile art.1311 C.civ.(respectând formele cerute de lege pentru încheierea lor
valabilă).
În lipsa ratificării, actele excesive ale mandatarului obligă mandantul numai în condiţiile
gestiunii de afaceri. Dacă condiţiile gestiunii de afaceri nu sunt îndeplinite, mandantul va putea fi
acţionat numai în limita îmbogăţirii sale 422.
În nici un caz, mandantul nu răspunde pentru actele sau faptele ilicite, cauzatoare de
prejudicii, comise de mandatar cu ocazia executării mandatului.
16. Raporturile dintre mandatar şi terţul contractant. Având în vedere că mandatarul

contractează în numele şi pe seama mandantului, între el şi terţii cu care contractează nu se
creează raporturi juridice. Actul juridic încheiat de mandatar, în limitele împuternicirii primite, nu
produce efecte faţă de el.
Dacă însă mandatarul încheie actul juridic în calitate de reprezentant, dar
fără a avea împuternicire sau depăşind limitele puterilor care i-au fost încredinţate, răspunde
pentru prejudiciile cauzate terţului contractant care s-a încrezut, cu bună-credinţă, în încheierea
valabilă a actului (art.1310 C.civ.).
În cazul în care mandatarul a dat posibilitatea terţilor cu care contractează de a cunoaşte

întinderea mandatului, dar aceştia contractează cu mandatarul peste limitele mandatului, se
presupune că au luat asupra lor riscurile contractului încheiat în astfel de condiţii 423. Mandatarul
rămâne singur răspunzător faţă de terţ numai dacă precizează că, în limita depăşirii mandatului,
se obligă pe sine însuşi, în numele său, iar nu ca reprezentant al mandantului 424.
17. Încetarea mandatului. Contractul de mandat poate înceta datorită unor cauze generale
de stingere a obligaţiilor contractuale cum ar fi: executarea, imposibilitatea fortuită şi definitivă
de executare, împlinirea condiţiei rezolutorii sau a termenului extinctiv, rezoluţiunea etc. Însă, pe
lângă aceste cauze generale de încetare a contractelor, mandatul poate înceta şi datorită unor
cauze particulare, aşa cum vom arăta mai jos.
a) Revocarea mandatului. În conformitate cu dispoziţiile art.2031 alin.1 C.civ.,

mandantul poate revoca (denunţa unilateral) oricând mandatul, indiferent de forma în care
contractul de mandat a fost încheiat şi chiar dacă a fost declarat irevocabil. Deci, revocarea
unilaterală se admite chiar dacă în contract s-a stipulat o clauză de irevocabilitate întrucât,
mandatul fiind încheiat intuitu personae, mandantul nu poate fi reprezentat de către o persoană în
care şi-a pierdut încrederea. Dar, conform art.2032 alin.2 C.civ., atunci când părţile au declarat
mandatul irevocabil, revocarea se consideră nejustificată dacă nu este determinată de culpa
mandatarului sau de un caz fortuit ori de forţă majoră.
422
423
A se vedea F.Deak, op.cit., p.330-331; F.Moţiu, op.cit., p.245-246.
424
104
Facultatea de revocare unilaterală a mandantului există atât pentru mandatul cu titlu
gratuit, cât şi pentru mandatul cu titlu oneros 425.
Din dispoziţiile art.2031 alin.1 C.civ. rezultă că revocarea poate să fie expresă sau tacită.
Revocarea expresă implică un înscris, dar nu este supusă vreunei forme speciale, fiind
suficientă manifestarea de voinţă neîndoielnică a mandantului. Nu se cere o simetrie a formei.
Revocarea tacită rezultă din acte sau fapte ale mandantului care exprimă neîndoielnic
intenţia de revocare. De exemplu, conform art.2031 alin.2 C.civ., numirea unui nou mandatar
pentru aceeaşi afacere revocă mandatul iniţial, din ziua când s-a notificat numirea noului
mandatar. Revocarea tacită produce efecte numai dacă a fost comunicată mandatarului 426.
În caz de pluralitate de mandanţi, mandatul nu poate fi revocat decât cu acordul tuturor

mandanţilor (art.2031 alin.3 C.civ.).
Potrivit art.2032 alin.1 C.civ., în cazul în care mandantul revocă mandatul, rămâne ţinut
să-şi execute obligaţiile faţă de mandatar. De asemenea, este obligat să repare prejudiciile suferite
de mandatar din cauza revocării nejustificate ori intempestive (în opinia noastră, indiferent dacă
mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit).
Atât revocarea expresă, cât şi revocarea tacită, produc efecte numai pentru viitor, iar nu şi
pentru trecut.
Între părţi (mandant şi mandatar) revocarea produce efecte din momentul când a fost
notificată (comunicată) mandatarului.
Faţă de terţi, tot la fel, revocarea nu este opozabilă decât după ce a fost adusă la
cunoştinţa lor 427 sau din momentul în care au cunoscut-o pe altă cale. În acest sens, art.1306
C.civ. prevede că modificarea sau revocarea împuternicirii trebuie aduse la cunoştinţa terţilor prin
mijloace corespunzătoare. În caz contrar, acestea nu sunt opozabile terţilor decât dacă se
dovedeşte că aceştia le cunoşteau ori puteau să le cunoască în momentul încheierii contractului.
Dacă revocarea nu a fost notificată terţilor, aceştia au posibilitatea de informare la

Registrul naţional notarial, dar numai dacă revocarea s-a făcut în formă autentică . Astfel,
conform art.2033 alin.1 C.civ., dacă procura a fost dată în formă autentică notarială, în vederea
informării terţilor, notarul public căruia i se solicită să autentifice revocarea unei asemenea
procuri este obligat să transmită, de îndată, revocarea către Registrul naţional notarial, ţinut în
format electronic, potrivit legii.
425
426
A se vedea CSJ, s.civ. dec.nr.1226/1992, publicată în Deciziile CSJ 1990-1992, p.64-66.
427
A se vedea F.Deak, op.cit., p.332; M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale, Curs universitar, op.cit., p.234.
105
De asemenea, în vederea informării terţilor, art.2033 alin.2 C.civ. prevede că notarul
public care autentifică actul pentru încheierea căruia a fost dată procura are obligaţia să verifice la
Registrul naţional notarial dacă acea procură a fost revocată.
Dispoziţiile legale de mai sus, se aplică şi în cazul autentificărilor făcute de misiunile

diplomatice şi oficiile consulare ale României.
Încetarea puterii de a reprezenta nu produce efecte în privinţa terţilor care, în momentul

încheierii contractului, nu cunoşteau şi nici nu trebuiau să cunoască această împrejurare (art.1307
alin.4 C.civ.).
b) Renunţarea mandatarului. La rândul său, mandatarul poate renunţa oricând la

mandat, indiferent dacă mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, cu condiţia de a notifica
mandantului renunţarea sa (art.2034 alin.1 C.civ.).
Dacă însă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este îndreptăţit să pretindă o
remuneraţie pentru actele pe care le-a încheiat pe seama mandantului până la data renunţării
Pe de altă parte, conform art.2034 alin.3 C.civ., mandatarul este obligat să-l
despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul renunţării, cu excepţia cazului
când continuarea executării mandatului i-ar fi cauzat mandatarului însuşi o pagubă însemnată,
care nu putea fi prevăzută la data acceptării mandatului.
c) Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre părţi. Mandatul încetează în caz
de deces 428, incapacitate sau faliment al uneia dintre părţi, dar moştenitorii sau reprezentanţii
acesteia au obligaţia de a informa de îndată cealaltă parte (art.2035 alin.1 C.civ.).
Totuşi, mandatarul sau moştenitorii ori reprezentanţii săi sunt obligaţi să continue
executarea mandatului dacă întârzierea acesteia riscă să pună în pericol interesele mandantului ori
ale moştenitorilor săi (art.2035 alin.2 C.civ.).
d) Încetarea mandatului în caz de pluralitate de mandatari. În caz de pluralitate de

mandatari, obligaţi să lucreze împreună, mandatul încetează, în lipsă de stipulaţie contrară, chiar
şi atunci când cauza încetării îl priveşte numai pe unul dintre ei(art.2038 C.civ.).
18. Efectele încetării mandatului. La încetarea mandatului, din orice cauză, mandatarul
este obligat să restituie mandantului procura primită (art.1308 alin.1 C.civ.). Mandatarul nu poate
reţine acest înscris drept garanţie a creanţelor sale împotriva mandantului, dar poate solicita o
428
Capacitatea civilă de folosinţă a persoanei fizice încetează o dată cu moartea persoanei fizice, data morţii fiind
data încetării acestei capacităţi (a se vedea, pentru alte amănunte, S.Culda, op.cit., p.29-30).
Mandatul convenţional de reprezentare în faţa instanţelor de judecată nu încetează prin moartea celui care l-a dat şi
nici dacă acesta a devenit incapabil. Mandatul dăinuieşte până la retragerea lui de către moştenitori sau de către
reprezentantul legal al incapabilului (art.88 din Codul de procedură civilă, op.cit., p.30)
106
copie după procură, certificată de mandant, cu menţiunea că puterea de reprezentare a încetat
De asemenea, în toate cazurile de încetare a mandatului, mandatarul este ţinut să îşi

execute obligaţiile prevăzute la art.2019 şi 2020 C.civ.(obligaţia de a da socoteală şi dobânzile la
sumele datorate).
După încetarea mandatului, mandatarul nu mai poate încheia acte juridice în numele şi pe
seama mandantului. Însă, tot ce a făcut mandatarul în numele mandantului, în limitele
împuternicirii primite, înainte de a i se notifica revocarea ori de a cunoaşte sau de a fi putut
cunoaşte cauza de încetare a mandatului, este socotit ca valabil făcut în executarea acestuia
(art.2036 C.civ.).
Secţiunea a-III-a
MANDATUL FĂRĂ REPREZENTARE
19. Noţiune. Există situaţii când deşi mandatarul acţionează în interesul mandantului,
totuşi încheie actul juridic în nume propriu, ca şi cum l-ar încheia pentru sine, fără a-l reprezenta
pe mandant. În aceste cazuri, contractul încheiat între mandant şi mandatar se numeşte "mandat
fără reprezentare" 429.
Noul Cod civil reglementează expres mandatul fără reprezentare la art. 2039 - 2042.
Astfel, conform art.2039 alin.1 C.civ., mandatul fără reprezentare este contractul în temeiul
căruia mandatarul încheie acte juridice în nume propriu, dar pe seama mandantului şi îşi asumă
faţă de terţi obligaţiile care rezultă din aceste acte, chiar dacă terţii aveau cunoştinţă despre
mandat.
Mandatul fără reprezentare este o specie a mandatului căruia îi lipseşte puterea de

reprezentare 430. În raporturile cu terţii contractanţi, persoana mandantului este fie ocultă, fie
irelevantă, întrucât terţii nu intră în raporturi juridice cu mandantul, ci cu mandatarul. Acesta din
urmă îşi asumă faţă de terţi obligaţiile ce rezultă din actele încheiate pe seama mandantului 431.
De regulă, această operaţiune juridică este folosită atunci când mandantul, din diverse
motive, nu doreşte ca persoana sa să fie cunoscută terţilor.
429
A se vedea F.Deak, op.cit., p.335; M.Mureşan Drept civil. Contractele speciale, Curs universitar, op.cit., p.235.
430
Întrucât reprezentarea nu este de esenţa mandatului, ci numai de natura acestuia, poate exista şi un contract civil
de mandat fără reprezentare (a se vedea şi F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., vol. II, p. 247).
431
A se vedea Ghe.Piperea, op.cit., p.2047.
107
Regulile de la mandatul cu reprezentare se aplică şi mandatului fără reprezentare. Astfel,
ca şi mandatarul cu reprezentare, cel fără reprezentare este obligat să predea mandantului tot ceea
ce a primit în executarea mandatului 432.
20. Efectele faţă de terţi. În cazul mandatului fără reprezentare, terţii cu
care contractează mandatarul nu au niciun raport juridic cu mandantul.
Cu toate acestea, art.2040 alin.2 C.civ. prevede că mandantul poate exercita drepturile de
creanţă născute din executarea mandatului, dacă şi-a îndeplinit propriile sale obligaţii faţă de
mandatar. Anterior noului Cod civil, mandantul putea acţiona împotriva terţului contractant
numai pe calea acţiunii oblice 433.
În caz de refuz, mandantul poate revendica bunurile mobile dobândite pe seama sa de

către mandatar, cu excepţia bunurilor dobândite de terţi prin efectul posesiei de bună-credinţă
Dacă bunurile dobândite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat să le transmită
mandantului. În situaţia în care mandatarul refuză, mandantul este îndreptăţit să solicite instanţei
de judecată pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de transmitere a bunurilor dobândite
(art.2041 alin.2 C.civ.). Aceste dispoziţii legale se aplică şi bunurilor mobile supuse unor
formalităţi de publicitate.
În ce-i priveşte pe creditorii mandatarului, trebuie precizat că aceştia nu pot urmări

bunurile dobândite de acesta în nume propriu, dar pe seama mandantului, dacă mandatul fără
reprezentare are dată certă anterioară luării oricărei măsuri asigurătorii sau de executare.
Aşa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, în cazul contractelor
care se încheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guvernează mandatul fără
reprezentare nu sunt aplicabile. Contractul încheiat în considerarea persoanei mandatarului ocult
(de exemplu, cumpărare de arme, contractul de societate civilă, contractul de întreţinere etc.)
produce efecte numai faţă de acea persoană care devine titulara drepturilor şi obligaţiilor
rezultând din actul încheiat. Dacă independent de voinţa mandatarului ocult, bunul nu poate fi
retransmis mandantului, atunci mandatarul poate fi obligat numai la restituirea sumelor plătite de
mandant 434.
432
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p. 250-251.
433
A se vedea F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, vol. II, op.cit., p. 252.
434
108

Curs Donatie Locatiune Si Mandat

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Donatie Locatiune Si Mandat

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs contracte speciale 16 decembrie 2021 Conf. univ. dr.

10. Forma donaţiei. Potrivit art.1011 alin.1C.civ.,"donaţia se încheie prin înscris

Deci, pentru încheierea valabilă a contractului de donaţie, consimţământul ambelor părţi

Rezultă că imobilele, bunurile mobile incorporale (drepturi de creanţă, fond de comerţ,

ALTE CATEGORII PARTICULARE DE DONAŢII

În legătură cu interpretarea şi aplicarea art. 1031 C.civ., literatura de specialitate

Revocarea 25 poate fi exercitată numai împotriva soţului donatar, nu şi împotriva

În vederea respectării principiului revocabilităţii donaţiilor între soţi, au fost interzise

În cazul donaţiilor simulate prin interpunere de persoane, sunt prezumate persoane

EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAŢIE

20. Efectul translativ al contractului. Contractul de donaţie are caracter translativ,

Ca efect al încheierii contractului de donaţie, în sarcina părţilor se nasc unele obligaţii

21. Obligaţiile donatorului. După încheierea contractului, donatorul are obligaţia de a

22. Obligaţiile donatarului. Donatarul are o obligaţie de recunoştinţă faţă de donator,

De asemenea, în cazul donaţiei cu sarcină, donatarul are obligaţia de a executa sarcina,

23. Opozabilitatea faţă de terţi a donaţiei. Ca şi în materie de vânzare, opozabilitatea

PRINCIPIUL IREVOCABILITĂŢII DONAŢIILOR ŞI

EXCEPŢIILE DE LA ACEST PRINCIPIU

25. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei.

a) este afectată de o condiţie a cărei realizare depinde exclusiv de voinţa donatorului. De

Nu sunt incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei condiţiile cazuale sau mixte,

De asemenea, este valabilă o donaţie cu clauză de întoarcere a bunului donat. În acest

26. Excepţii de la principiul irevocabilităţii donaţiei. Sunt exceptate de la principiul

27.1. Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Conduita necorespunzătoare a

c) dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în

Pentru a se aprecia în ce măsură refuzul de alimente semnifică ingratitudine din partea

În concluzie, faptele de ingratitudine sunt fapte reprobabile nu numai în plan moral, ci şi

Termenul de prescripţie de un an începe să curgă din momentul în care donatorul a

20 - în cazul în care donatorul a decedat fără să fi cunoscut cauza de revocare, moştenitorii

În toate cazurile, acţiunea în revocare introdusă de donator poate fi continuată de

Pe de altă parte, acţiunea în revocarea donaţiei pentru ingratitudine poate fi exercitată

Cu privire la efectele revocării donaţiei pentru ingratitudine, dacă restituirea în natură a

De asemenea, donatarul va fi obligat să restituie fructele pe care le-a perceput începând cu

În raporturile cu terţii, cărora nu li se poate imputa nimic într-o asemenea situaţie,

Admiterea acţiunii în revocare pentru ingratitudine nu produce efecte faţă de terţii

Acţiunea în revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinilor, poate fi introdusă de

În ce priveşte efectele revocării donaţiei pentru neexecutarea sarcinii, art.1029 C.civ.

liberalităţile, op.cit., p. 231).

De asemenea, promisiunea de donaţie se revocă de drept şi atunci când, anterior

Spre deosebire de revocarea donaţiei pentru ingratitudine, în care termenul de prescripţie a

dacă acestea s-au ivit ulterior întocmirii donaţiei.

NOŢIUNE. CARACTERE JURIDICE. CONDIŢIILE DE

Ceea ce caracterizează locaţiunea este faptul că folosinţa transmisă nu trebuie să absoarbă

2. Felurile locaţiunii. În conformitate cu dispoziţiile art. 1778 alin.1 C.civ., locaţiunea

Prin urmare, contractele de închiriere şi contractele de arendare sunt varietăţi ale

De asemenea, locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este

3. Caracterele juridice. Contractul de locaţiune prezintă următoarele caractere juridice:

3.6. Este un contract netranslativ de proprietate sau de alte drepturi reale.

4. Durata locaţiunii. Locaţiunea se încheie de obicei pe durată determinată, care se

Durata contractului de locaţiune poate fi şi nedeterminată, dar locaţiunea nu poate fi

c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului

- în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a

5. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune. Cu referire la consimţământ şi

Însă, contractul de locaţiune prezintă unele particularităţi în ce priveşte capacitatea şi

Contractele de locaţiune având ca obiect bunuri aflate în coproprietate obişnuită pe cote-

Pentru locatar, contractul de locaţiune este întotdeauna un act de administrare, motiv

Mai trebuie reţinut că dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute de art.1653,

5.2. Obiectul contractului de locaţiune. Obiectul contractului de locaţiune îl constituie, pe

În ce priveşte bunurile aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-

Astfel, bunurile proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale pot

Cu referire la bunurile proprietatea privată a statului sau a unităţilor administrativ-

Închirierea bunurilor aflate în proprietatea publică sau privată a unităţilor administrativ-

Preţul plătit de locatar în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie.