10

DR EPT CIVIL

Capitolu l I

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
1. NOIUNEA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Importana i domeniul de aplicare a contractului de vnzare-cumprare 2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare 2. CONDIIILE DE VALABILITATE I ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Condiiile de valabilitate ale contractului de vnzare-cumprare 2. Elementele contractului de vnzare-cumprare 3. EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Obligaiile vnztorului 2. Obligaiile cumprtorului 4. VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Contractul de vnzare-cumprare de bunuri pentru consum (cu amnuntul) 2. Contractul de vnzare-cumprare de bunuri imobile 2.1. Particularitile contractului de vnzare-cumprare a terenurilor de pmnt 2.2. Particularitile contractului de vnzare-cumprare a casei de locuit sau a unui apartament privatizat 3. Contractul de vnzare-cumprare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic 4. Contractul de achiziii publice

1. NOIUNEA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1. Importana i domeniul de aplicare a contractului de vnzare-cumprare

Alturi de contractul de schimb, contractul de vnzare-cumprare pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizaiei umane. Reglementarea raporturilor de vnzare-cumprare cuprinde o perioad de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani. Iniial, o dat cu apariia proprietii private, apare, cptnd o amploare deosebit, contractul chemat s asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodrie n alta (permutatio). Acest contract, pe care l numim astzi contract de schimb, i-a cptat autoritatea cuvenit cu mult nainte de apariia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfcea necesitile societii romane timpurii, care se afla n faza trecerii de la gospodria natural la

Capitolul I

11

gospodria bazat pe relaiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariiei i dezvoltrii contractului de vnzare-cumprare1. Din punct de vedere economic, vnzarea se prezint ca o variant mai evoluat a schimbului, din care i trage rdcinile. ntr-adevr, vnzarea-cumprarea n sens economic, iniial, pare a fi preluat forma schimbului dintre dou lucruri, unul din ele (capetele de vit) avnd valoarea echivalentului general. Mai trziu, o dat cu apariia monedei n sensul apropiat celui actual, vnzarea-cumprarea capt sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare pre (pretium) 2. Dreptul roman clasic atribuia vnzarea-cumprarea contractelor consensuale. n baza contractului de vnzare-cumprare (emptio et venditio) o parte, numit vnztor (venditor), se oblig s transmit altei pri, numit cumprtor (emptor), un bun (merx), iar cumprtorul se oblig s plteasc pentru acest bun o cantitate de metal numit pre (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de vnzare-cumprare se formeaz prin acordul de voin al prilor asupra obiectului contractului i preului acestuia3, clauzele referitoare la bun i la pre fiind condiii eseniale ale contractului. Dreptul roman privat reglementa i vnzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bunoar era considerat recolta ateptat. n aa caz contractul de vnzare-cumprare se considera a fi ncheiat sub condiie suspensiv. Cunoscnd o evoluie multisecular, contractul de vnzare-cumprare reprezint i astzi una din instituiile tradiionale principale ale dreptului civil. n prezent contractul de vnzare-cumprare este cel mai rspndit contract ce asigur att circuitul civil, ct i cel comercial. Existena i utilitatea acestuia este determinat de aciunea legilor economice ale societii ce se reduc la circulaia bunurilor de la productor/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal de realizare a circulaiei bunurilor rmne a fi contractul de vnzare-cumprare. Importana deosebit a instituiei vnzrii-cumprrii rezid n domeniul larg de aplicare a contractului de vnzare-cumprare. Prin intermediul acestui contract se satisfac necesitile materiale i spirituale ale cetenilor. De menionat c importana acestui contract pentru ceteni nu se reduce numai la procurarea bunurilor necesare vieii cotidiene cum ar fi: produse alimentare, mbrcminte, alte mrfuri destinate uzului personal, garaje, apartamente, case de locuit etc. n baza acestui contract cetenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri acumulat sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite motive.

52

DR EPT CIVIL

Capitolu l II

CONTRACTUL DE SCHIMB
1. NOIUNEA I ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB Noiunea i caracterele juridice ale contractului de schimb Elementele contractului de schimb 2. EFECTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB

1. NOIUNEA I ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB Noiunea i caracterele juridice ale contractului de schimb
Fiind un instrument de reglementare a circuitului de bunuri, contractul de schimb a precedat contractul de vnzare-cumprare, fiind cunoscut sub denumirea de troc. n ordine cronologic, acesta a fost primul contract prin intermediul cruia se realiza dobndirea proprietii asupra unui bun n schimbul proprietii asupra altui bun. Odat cu apariia banilor apare contractul de vnzare-cumprare, diminund importana economic a schimbului. Formulndu-se reglementri specifice vnzrii-cumprrii, acestea se extind treptat i asupra schimbului, deosebirea esenial dintre aceste contracte reducndu-se la natura contraprestaiei. Cu toate asemnrile i reglementrile comune n multe privine, n perioada codificrii dreptului civil contractul de schimb i pstreaz, ntr-o anumit msur, autenticitatea, confirmndu-i caracterul distinct. Spre deosebire de schimbul reglementat de Codul civil abrogat, care presupunea c n baza contractului de schimb ntre pri se face schimbul unui bun pe alt bun, noul Cod civil prevede c prile contractului de schimb au obligaia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun (art. 823, alin. 1 CC). Contractul de schimb poate avea att caracter civil (ncheiat pentru satisfacerea necesitilor personale ale participanilor la circuitul civil de bunuri i valori), ct i caracter comercial (ncheiat cu scop lucrativ ntre participanii la circuitul comercial), n funcie de obiectul contractului. Deseori contractul de schimb perfectat ntre agenii economici este confundat cu contractul de barter1, ceea ce nu este corect din punct de vedere juridic2. Contractul de schimb, asemenea contractului de vnzare-cumprare, se prezint ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul

Capitolul II

53

bunurilor materiale. Sfera de aplicare a acestuia este, bineneles, mai mic dect sfera de aplicare a contractului de vnzare-cumprare, utilizndu-se mai frecvent de ctre persoanele fizice. Asemenea contractului de vnzare-cumprare, cu care n principiu se aseamn n mai multe privine, schimbul este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate. Avnd un caracter consensual, contractul de schimb se consider ncheiat din momentul realizrii n forma cuvenit a acordului de voin dintre prile contractante n privina condiiilor eseniale ale contractului. Caracterul sinalagmatic al contractului de schimb denot faptul c odat fiind ncheiat, acesta d natere la obligaii reciproce i interdependente pentru ambii copermutani, fiecare obligaie a unuia din ei avndu-i cauza juridic n obligaia respectiv a celuilalt. Aadar, fiecare parte contractant este obligat una fa de alta, considerndu-se n acelai timp att debitor n privina la ceea ce ar trebui s fac n folosul celuilalt copermutant, ct i creditor, fiind ndreptit de a cere de la cellalt s i se fac. Caracterul oneros al contractului de schimb denot faptul c fiecare copermutant, n urma ncheierii contractului, urmrete scopul de a obine n proprietate un bun n schimbul unui alt bun, cauza juridic a obligaiei fiecrei pri contractante incluznd ca element esenial contraprestaia la care se oblig cealalt parte. Contractul de schimb are un caracter comutativ. Caracterul comutativ al schimbului presupune faptul c existena cert i ntinderea determinat ale drepturilor i obligaiilor reciproce sunt cunoscute de ctre copermutani chiar de la ncheierea contractului i nu depind de producerea n viitor a unor evenimente asemenea contractelor aleatorii. Contractul de schimb este translativ de proprietate. Acest caracter juridic al schimbului presupune faptul c odat fiind realizat acordul de voin al prilor contractante (solo consensu) i, potrivit regulii generale, predate bunurile, are loc transferul dreptului de proprietate asupra acestora. Potrivit art. 824 CC, asupra contractului de schimb se aplic n modul corespunztor regulile contractului de vnzare-cumprare. n aa mod, Codul civil stabilete principiul conform cruia reglementrile aplicabile n materie de vnzare-cumprare sunt aplicabile i n materie de schimb. Astfel, schimbului i sunt aplicabile mutatis mutandis dispoziiile legale ale vnzrii-cumprrii cu privire la condiiile de validitate ale contractului, la efectele contractului, condiiile privind bunul vndut, obligaia de garanie pentru viciile materiale i de natur juridic ale bunului etc.

124

DR EPT CIVIL

arendei, un act n care s descrie bunul arendat i starea n care se afl la momentul predrii (art. 913 CC). Termenul ntocmirii acestui document este de 14 zile (art. 7 al Legii nr. 198/2003).

3. DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arend presupune drepturi i obligaii reciproce. Arendatorul este n drept s verifice modul n care arendaul exploateaz bunurile sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin informaia necesar. Arendatorul are, n vederea garantrii cererilor sale ce decurg din contractul de arend, dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de arenda i asupra fructelor bunului arendat (art. 918 CC). Arendaul, la rndul su, are dreptul prioritar la ncheierea contractului de arend pe un nou termen n cazul n care: i-a onorat obligaiile contractuale anterioare; bunurile arendate se dau n arend pe un nou termen; accept noile clauze contractuale stabilite de arendator. Arendaul beneficiaz de dreptul de preempiune n cazul nstrinrii de ctre proprietar a bunurilor date n arend (art. 15 al Legii nr. 198/2003). Arendaul este n drept s cear reducerea proporional a plii arendei dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit. Acest drept exist doar pn la separarea fructelor (art. 917 CC). Arendaul are de asemenea dreptul de a rscumpra bunul arendat, de a-l da n subarend, dar numai cu consimmntul arendatorului. O norm problematic se conine n art. 20, alin. 4 al Legii nr. 198/2003, care se refer la dreptul arendaului de a rscumpra bunul arendat. n baza acestei norme rscumprarea terenurilor agricole arendate nu se admite. Nu este clar din ce considerente legislatorul a stabilit o asemenea interdicie, care vine n contradicie cu normele Codului civil al Republicii Moldova, ale Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmnturilor din 25 iulie 1997, nr. 1308-XIII8 i cu alte acte normative, care admit vnzarea-cumprarea terenurilor agricole, inclusiv a celor de stat. Doar nimeni n prezent nu pune n discuie legalitatea participrii terenurilor agricole la circuitul civil. Arendatorul are urmtoarele obligaii: s predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n contract;

Capitolul VIII

125

s predea utilajul i tehnica agricol prevzute n contract; s predea actele necesare pentru utilizarea bunurilor arendate (paaportul tehnic, certificatul de calitate i alte documente); s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n arend; s efectueze din cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend, n cazul n care contractul nu prevede altfel; s plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului nainte de ncetarea anului agricol, valoarea fructelor dei nc neseparate, ns care vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale; s execute alte condiii prevzute de contract (art. 16 al Legii nr. 198/ 2003).

Arendaul este obligat: s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor contractului; s menin potenialul productiv al bunurilor agricole, s le restituie, la expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur; s achite plata pentru arend n termenul i n modul stabilit; s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel; s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract (art. 16 al Legii nr. 198/2003).

4. MODIFICAREA I REZILIEREA CONTRACTULUI DE AREND

Regula general de modificare a contractului de arend const n faptul c prin acordul comun al prilor contractul poate fi modificat n orice moment, iar n caz de nerespectare a obligaiilor contractuale de ctre una din pri poate avea loc modificarea n baza hotrrii instanei judectoreti. n cazul n care una dintre prile contractante intenioneaz s modifice clauzele contractului de arend, ea va solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor contractului de arend, prile contractante urmeaz s semneze un acord adiional care va fi parte integrant a contractului de baz, nregistrat n modul stabilit de lege (art. 12 al Legii nr. 198/2003).

130

DR EPT CIVIL

Capitolu l I X

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV

1. NOIUNEA I IMPORTANA CONTRACTULUI 2. CONDIIILE CE NECESIT A FI RESPECTATE PN LA NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV (EVIDENA LOCATIV) 3. ORDINEA NCHEIERII CONTRACTULUI I FORMA ACESTUIA 4. OBIECTUL CONTRACTULUI 5. SUBIECII. CATEGORIILE DE PERSOAN CARE BENEFICIAZ ALTURI DE CHIRIA DE DREPTUL DE FOLOSIN A SPAIULUI LOCATIV 6. TERMENUL CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV 7. DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR LA CONTRACT 8. MODIFICAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV 9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV 10. PARTICULARITILE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV N FONDUL PRIVAT 11. NCHIRIEREA UNOR SPAII LOCATIVE CU DESTINAIE SPECIAL Folosirea spaiului locativ de serviciu Folosirea spaiului locativ n cmine Folosirea spaiului locativ cu statut special

1. NOIUNEA I IMPORTANA CONTRACTULUI

n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ (n continuare, contract de nchiriere a locuinelor) locatorul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a membrilor familiei acestuia ncperea de locuit utilitar pentru locuin permanent, iar chiriaul se oblig s foloseasc spaiul de locuit dup destinaie, s asigure integritatea lui i s achite n termen plata pentru folosina spaiului locativ (chiria). n doctrina romn contractul respectiv este tratat ca un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria sau locatar, folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani numit chirie1. Ca i locaiunea, nchirierea spaiului locativ este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiv, care transmite dreptul de folosin temporar a locuinei. Prin urmare, este un contract netranslativ de proprietate. Dup natura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ are multe tangene cu contractul de nchiriere a bunurilor obiectul contractului sunt

Capitolul IX

131

lucrurile determinate prin caractere individuale i neconsumptibile, bunurile se transmit n folosin temporar i pentru plat, mai exist i alte elemente comune. n acelai timp, n literatura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ este recunoscut ca un contract de drept civil de sine stttor2. Ca dovad a autonomiei sale servesc urmtoarele circumstane: este reglementat de acte normative speciale, obiectul special al contractului spaiul de locuit se acord pentru scopuri strict determinate locuin, prezena unor drepturi i obligaii ale prilor ce-i sunt caracteristice, de exemplu, dreptul la schimbul spaiului locativ, rezervarea lui, pstrarea dreptului asupra spaiului locativ n caz de lips temporar, regulile speciale de modificare i reziliere a condiiilor contractului i alte particulariti3. Izvoarele reglementrii juridice a contractului de nchiriere a spaiului locativ sunt urmtoarele acte normative: Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova (CL), adoptat la 3 iunie 1983, care a intrat n vigoare la 1 octombrie 19834, Regulamentul cu privire la modul de acordare a ncperilor de locuit n Republica Moldova, aprobat prin Hotrrea Guvernului i a Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 19875 (n continuare, Regulamentul 405), Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 20 decembrie 1999 Despre practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor dispoziii ale Codului cu privire la locuine6. n Romnia principalul act normativ n materia nchirierii locuinelor este Legea locuinei nr. 114 din 11 octombrie 1996 (n continuare, Legea 114/1996)7, modificat prin Legea 146/1997, Legea 196/1997, Legea 145/1999. Locuina, ca i produsele alimentare i mbrcmintea, reprezint necesitatea primordial a omului n fiecare societate. Fr satisfacerea acestei necesiti sunt imposibile viaa i activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesitii asigurrii cu spaiu locativ sunt: dobndirea locuinei n proprietate, n baza contractelor de vnzare-cumprare, schimb, donaie, ntreinere pe via, rent, prin succesiune, dreptul de abitaie, ncheierea contractului de nchiriere a spaiului locativ cu proprietarul locuinei sau cu posesorul ei, dobndirea de ctre ceteni a dreptului de folosin a apartamentelor n casele cooperativelor de locuine sau de construcie a locuinelor n calitate de membri ai acestor cooperative, la fel i acordarea gratuit a locuinelor unor categorii de ceteni pentru folosin pe via, de exemplu, n casele de stat pentru btrni i invalizi i alte forme. Astfel, la momentul actual, mai ales n localitile urbane, contractul de nchiriere a spaiului locativ rmne a fi o form de satisfacere a uneia din necesitile de consum, care determin condiiile existenei omului. n pri-