Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Finanţarea Imobiliară Rezidenţială Din Franţa
Finanţarea Imobiliară Rezidenţială Din Franţa
din Frana
Profesor coordonator:
Lect. dr. Bogdan Cpraru
Masterand:
Iai,
2011
Cuprins
Preurile apartamentelor din Paris i n vecintate au crescut n cursul anului 2010, n timp
ce preurile pentru restul Franei au fost n general stabile. Preul mediu al apartamentelor din Paris
a fost de 6381 / mp, n crestere cu 9,7% fa de anul precedent3.
Pentru regiunea le-de-France, compus n principal din zona metropolitana Paris, preul
mediu a crescut n 2010 fa de anul precedent cu 12.07%, ajungnd la 4920 / mp. Media
preurilor n Couronne Petite a crescut cu 11,6% pe an, ajungnd la 4030 / mp. n Couronne
Grande, preul mediu a crescut cu 9,12%, ajungnd pn la 2990 / mp.
Boom-ul preurilor pentru locuine n Frana a durat din 1997 pn n 2007, preul cu dou
cifre pe apartament a crescut aproape continuu pe parcursul anilor 1998-2007. Rate sczute ale
dobnzii au amplificat preurile la locuine n perioada 2001-2006, punctul maxim fiind atins n
2004. Creterea de pre se oprete la sfritul anului 2007.
Din 2000 pn n 2009, preurile apartamentelor n Frana a crescut cu 110.03% (115% n
Paris) - mult mai mult dect Indexul de nchirieri a rii, care n aceast perioad a crescut cu numai
29%. Acest lucru a adus randamentele slabe la nchirieri, n special n Paris, care are acum
randamentele variind de la 3.17% la 4.10%4.
Dezvoltarea pieei de nchirieri din Frana este limitat de controlul chiriilor. Chiriile iniiale
sunt stabilite n mod liber, ns pot fi revizuite numai o dat pe an, i nu pot fi mai mari dect
indicele (nou) INSEE de nchiriere. n anumite perioade, creterea chiriei admisibile a fost sub
nivelul inflaiei. Conform sondajelor INSEE, 93% din proprietarii Franei sunt persoane fizice i nu
corporaii.
Frana deine o pia ipotecar stabil. Peste 80% din locuine ocupate de proprietari sunt
ipotecate, i mai mult de 80% din creditele pentru locuine beneficiaz de o rat fix a dobnzii.
Avnd n vedere poziia dominant de credite ipotecare cu rat fix, pia francez a locuinelor
este, prin urmare, mai puin predispus la fazele de cretere i scdere economic. n ciuda
ncetinirii creterii economice din perioada 2008 - 2009, piata creditelor ipotecare a crescut Frana
3 potrivit Asociaiei Naionale a Agenilor Imobiliari.
4 potrivit Global Property Guide (20 august 2010).
6
cu 3,89%, ajungnd la 738 miliarde . Piea ipotecar a Franei este a 3-a ca mrime din UE, dup
Marea Britanie i Germania.
Fig.nr.1.Evoluia ratei dobnzii la mprumuturile ipotecare pe perioada 2003-2010:
7
6
5
Rata imprumutului ipotecar:
dobanda fixa
4
3
2
1
0
`03
`04
`05
`06
`07
`08
`09
`10
Apartamente -
COST ()
La cumprare Chiria lunar
PRE/mp ()
Randament La cumprare Chiria lunar
Paris
30 mp
401.070
1.371
4,10%
13.369
45,71
70 mp
845.530
2.684
3,81%
12.079
38,34
110 mp
1.583.890
4.180
3,17%
14.399
38,00
190 mp
2.289.120
n.a.
n.a.
12.048
n.a.
Sursa: Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Rental-Yields;
n anul 2010, preurile locuinelor vechi din Ile-de-France au crescut n medie cu 10,6%,
stabilind un nou record pentru Paris, unde bariera de 7.000 de euro/mp a fost dobort, conform
Camerei notarilor din Paris i Ile-de-France.
n capitala Franei, preurile medii ale apartamentelor vechi au depit pentru prima oara
bariera simbolic de 7.000 euro/mp (7.030 euro, mai precis, fa de vechiul record de 6.680 euro/mp
din 2009).
De asemenea, piaa imobiliar rezidenial din Paris a mai nregistrat i urmtorul record
record: n niciunul dintre cele 20 de arondismente ale Parisului nu mai exista preuri medii sub 5.000
euro/mp.
Ca volum, numrul tranzaciilor (noi i vechi) se ridia la 52.600 n perioada iulie septembrie pentru Ile-de-France n 2010, n cretere cu 23% fa de aceeai perioad a anului
precedent.
Volumul vnzarilor a ajuns din nou la nivelul mediu observat n perioada 1999-2007,
naintea crizei globale, subliniaz notarii. De asemenea, conform datelor prezentate de acetia n
bilanul pe anul 2009, observm urmtoarele date:
volumul vnzrilor de apartamente vechi (27.490 apartamente) a cunoscut o scdere de 6,9%
n 2009 comparativ cu anul 2008, n timp ce volumul vnzrilor de apartamente noi (480
apartamente) a suferit i el o scdere i mai mare, de 29,5% ;
1.500
9
6.000
12.000
non-rezident
Venituri anuale
Costuri
Depreciere
Venit impozabil*
Tarifele impozitului pe venit
Rata de impozitare: 20%
Impozitul pe venit anual datorat
Impozitul datorat ca % din venitul brut
*Venituri anuale ( costuri + depreciere)
18.000
9.000
9.000
72.000
10.260
32.400
29.340
144.000
16.020
64.800
63.180
1.800
1.800
10,00%
5.868
5.868
8,15%
12.636
12.636
8,78%
Sursa: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Tax-Pages
O comparaie ntre nivelurilor preurilor imobilelor rezideniale din Frana i restul statelor
din Uniunea European, precum i ntre nivelurile chiriilor, este prezentat sub forma unor grafice,
n ANEXELE 1 i 2.
10
apartamente sau de locuine i poate fi observat n majoritatea regiunilor din Frana, n Limousin,
Lorraine i n Auvergne, fenomenul ajungnd s depeasc pragul de 60%.
Pe o pia rezidenial stabil, precum cea a Franei, o astfel de veste a venit ca un soc pentru
proprietarii de locuine. Cu atat mai mult cu ct nu sunt puini cei care i-au plasat finanele
ntr-o proprietate n scop investiional.
Sectorul locuinelor a fost i aici supranclzit. Din 1995 pn n prezent, preurile au crescut
cu 210%. Cauzele sunt strans legate de afluxul de cumprtori strini, mai ales din Marea Britanie,
Germania i Statele Unite ale Americii. n acest timp, englezii au luat practic cu asalt piaa
rezideniala din Frana, unde dein de la studiouri n Paris pn la castele medievale pe Valea Loirei.
Tocmai din acest motiv, regiuni ntregi din Hexagon au ajuns s fie numite generic Mica Britanie.
Printre ali indicatori ai ncetinirii activitii pe piaa imobiliar din Frana se numr i
amnarea termenelor limita de predare a proiectelor n construcii, termene care se pot prelungi i cu
9 pn la 12 luni. n acest sens, pentru a prentmpina riscul unei creteri acute a locuinelor
nevndute, investitorii au nceput s scad ritmul de desfurare a proiectelor.
S-a nregistrat, astfel, o scdere evident cu 18,8% a demarrilor construciei de locuine
noi, n timp ce aprobrile de ncepere a proiectelor s-au redus cu 16,3%.
n ceea ce privete preurile, ele continu aceeai tendin ascendent pentru apartamente,
ns au nceput s scad n cazul locuinelor individuale, pe pia aprnd chiar primele oferte
promoionale.
Chiar dac vnzrile de apartamente noi au mai sczut, stocul de imobile nevndute este nc
neglijabil, ns numrul de proiecte de construcii noi a nceput s se reduc. Se pare c specialitii
au dreptate atunci cnd afirm c se nregistreaz o uoara relaxare a vnzrilor pe piaa imobiliar
din Frana.
Datele publicate de autoritile franceze arat o scdere clar a activitii n domeniu.
Per ansamblu, vnzrile de locuine noi s-au redus cu 27,9% n 2008, ceea ce nseamn o cifra de
26.700 de tranzacii. Binenteles c, n comparaie cu anul precedent, care a fost considerat unul
excelent n ceea ce privete vnzrile imobiliare i care a reprezentat vrful unei perioade de ani de
zile de dezvoltare fr ntreruperi a acestei piee, reculul nregistrat n 2008 este unul extrem de
brutal.
Fenomenul vizeaz toate tipurile de apartamente i de locuine. n total, peste 18 regiuni
franceze din cele 22 sunt afectate de acest decalaj important dintre preurile afiate de vnztori i
posibilitile cumprtorilor de a apela la credite, n condiiile n care rata dobnzii e n continu
cretere n Frana.
Faptul c listele de cereri de locuine sociale se mresc din ce n ce mai mult, nu face dect
s amplifice fenomenul crizei de imobile.
11
2008, dar continu s creasc n ceea ce privete locuinele colective, segment pe care au nregistrat
o cretere de 3,7%.
Situaia n Frana se poate caracteriza astfel:
cumprtori puini, 18,8% - este procentul cu care au sczut demarrile construciei
de locuine noi de la debutul crizei financiare, 26.700 de case noi s-au vndut n
Frana n primele trei luni ale anului 2008, n scadere cu 27,9% fa de anul
precedent;
16,3% - mai puine avize de construcie s-au eliberat n primul trimestru;
20.000 de euro este suma la care pot ajunge reducerile de preuri pe piaa imobiliar
francez.
De asemenea, n anul 2009, notarii parizieni credeau c piaa imobiliar va intra n moarte
clinica. Nu s-au inselat prea tare. Reluarea tranzaciilor a nceput cu destul timiditate abia n
ultimele luni din anul trecut. De pild, n Paris, de-a lungul anului 2010, s-au vndut 27.490 de
apartamente vechi i doar 480 noi5.
Scderea este evident ( la cele noi, de aproape 30%). Preurile apartamentelor a sczut ntre
3,9 % i 6 %, depinznd de zon. Ca medie, apartamentele s-au ieftinit cu 4,5% iar casele cu 7,5%.
Din noiembrie-decembrie 2009, preurile apartamentelor au renceput uor s se stabilizeze,
nregistrnd o cretere de 1%.
Printre cauze regsim celebra criz economic, nrutirea pieei creditului, scderea
apetitului inevstiional ntr-o pia moart.
Astfel, n prezent, att finaarea imobiliar ct i dezvoltarea rezidenial se confrunt cu o
situaie foarte dificil. n acest context, msurile guvernamentale de stimulare sunt cu att mai
importante, cu ct cererea afecteaz n mod direct dezvoltarea rezidenial. La rndul su, acest
segment este direct legat de industria construciilor, care genereaz cele mai mari efecte n ntreaga
economie i pe piaa forei de munc.
Potrivit raportului6, majoritatea rilor din Uniunea European au implementat mai multe
msuri pentru a stimula cererea de pe piaa rezidenial. n grupul rilor cu 4 5 msuri n vigoare
se afl marile puteri economice din Uniune, cu populaie numeroas, printre care i Frana, alturi de
Germania, Marea Britanie i Spania.
5 http://hymerion.ro/2010/03/06/piata-imobiliara-franceza-in-2009-doar-480-de-apartamente-noivandute.html
6 Studiu realizat de Deloitte n cele 27 ri membre UE Dezvoltarea rezidenial Rolul guvernelor n piaa
imobiliar din Uniunea European, martie 2010;
13
Dezvoltarea rezidenial din Frana este ncurajat la nivel legislativ pe urmtoarele direcii:
deductibilitatea dobnzilor;
scutirea de la plata ctigului de capital;
reducerea sau scutirea de la plata TVA-ului;
pierderea fiscal aferent apartamentelor nchiriate;
fonduri de garantare.
Potrivit raportului, Frana a implementat deja o serie de msuri menite s ncurajeze proprietarii
existeni sau poteniali. Cea mai popular msur este reprezentat de scutirea de la plata ctigului
de capital. Cel mai adesea, aceast tax se aplic pe anumite perioade de timp i pentru locuinele
folosite pentru uz personal. De asemenea, n Frana funcioneaz un fond de garantare ipotecar
care susine persoanele fizice ce ntmpin probleme la plata creditelor ipotecare.
Rolul guvernului pe pieele imobiliare franceze cu privire la dezvoltarea rezidenial,
prezint urmtoarele caracteristici:
15 ani de proprietate;
Pierderea fiscal nregistrat n urma nchirierii unui apartament poate fi compensat
cu alte venituri din chirii n cursul urmtorilor 10 ani. Pierderile pot fi, uneori,
Un alt aspect esenial cu privire la finanarea imobiliar rezindenial din Frana, n contextul
crizei financiare, l reprezint Restructurarea programului PTZ (prt taux zero). n acest context,
Guvernul francez i-a extins programul prin care subveniona mprumuturile cu dobnd zero (prt
taux zero - PTZ ), redefinind-o pentru a acoperi o gam mai larg de beneficiari, i extinderea
acestuia, care iniial trebuia s se ncheie n 2009, pn n 2012. PTZ +, care a intrat n vigoare n
ianuarie 2011, a nlocuit trei sisteme deja existente, i anume:
14
7 http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/Price-History.
15
Concluzii
Stabilirea unui sistem funcional de finanare imobiliar este de o importan major n
economiile care au finalizat procesul de tranziie. Locuina este o nevoie de baz, fiind un element
cheie de politic social pentru orice guvern.
n Frana, sectorul rezidenial a nceput s se extind cu repezicune abia n anul 2005, cnd
410.000 de noi locuine au intrat n construcie n cursul acestui an, nregistrand cel mai mare numr
de noi locuine construite din ultimii 25 de ani.
De asemenea, n Frana, cea mai mare parte a resurselor acordate sub forma de mprumut
pentru construirea de locuine publice provine din transformarea de ctre o organizaie specializat
(Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt n mprumuturi pe termen lung.
Finanarea public a sectorului social n aceast ar mbrac dou forme principale: creditele
de investiie, ajutor financiar public pentru construcii acordat unui beneficiar care construiete
locuine cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaz n func ie de
veniturile acestora, ajutndu-i s-i plteasc chiria sau ratele la credite.
n Frana, finanarea imobiliar rezidenial se realizeaz prin depozite atrase de la populaie
i foarte putin prin obligaiuni, aa cum se ntampl n alte ri europene.
n contextul crizei imobiliare actuale, n Frana , n contextul legal n care sectorul de
construcii este limitat de reguli guvernamentale, nu poate fi vorba despre o inflaie de locuine.
n plus, creditele ipotecare franceze au rate fixe ale dobnzii, ceea ce nseamna o sensibilitate
sczut a populatiei la fluctuaiile internaionale ale dobnzilor la credite (dobnzi de aproximativ
4% fr comisioane de risc sau de gestiune).
Boom-ul preurilor pentru locuine n Frana a durat din 1997 pn n 2007, preul cu dou
cifre pe apartament a crescut aproape continuu pe parcursul anilor 1998-2007. Rate sczute ale
dobnzii au amplificat preurile la locuine n perioada 2001-2006, punctul maxim fiind atins n
2004. Creterea de pre se oprete la sfritul anului 2007.
Din 2000 pn n 2009, preurile apartamentelor n Frana a crescut cu 110.03% (115% n
Paris) - mult mai mult dect Indexul de nchirieri a rii, care n aceast perioad a crescut cu numai
16
29%. Acest lucru a adus randamentele slabe la nchirieri, n special n Paris, care are acum
randamentele variind de la 3.17% la 4.10%.
Bibliografie
17
ANEXA nr.1
UE27
8,000
6,000
4,000
2,000
0
Sursa: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/square-meter-prices
ANEXA nr. 2
18
3,000
2,000
1,000
0
Sursa : http://www.globalpropertyguide.com/Europe/France/rent
19
20