Obligaţia de garanţie contra evicţiunii

Potrivit art. 1336 C. civ. „vânzătorul răspunde către cumpărător:

1. de liniştita posesiune a lucrului, şi
2. de viciile aceluiaşi lucru (art. 1313, art. 1337 şi urm., art. 1352 şi
urm., toate din Codul civil).”

Din cele de mai sus, rezultă că obligaţia de garanţie a vânzătorului are o

dublă înfăţişare: pe de o parte acesta trebuie să-l garanteze pe cumpărător de
liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii şi pe de altă parte, de utila
folosinţă a lucrului, adică contra viciilor.

Potrivit art. 1337 C. civ. „vânzătorul este de drept obligat, după natura
contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau
parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect
şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.

Rezultă că evicţiunea constă: fie în pierderea proprietăţii lucrului (în

total sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea
prerogativelor sale de proprietar.
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de
evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şide sarcinile
care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337 C. civ.).
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă în orice
vânzare, inclusiv vânzarea la licitaţie publică. În acest caz, ordonanţa de
adjudecare, rămasă definitivă şi executată, curăţă imobilul de orice
ipotecă şi privilegiu.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale
Faptul personal este un fapt ori act, anterior sau ulterior vânzării,

dar tăinuit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de
natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă
este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept (art. 1339 C. civ.).

Nu orice tulburare a liniştitei stăpâniri a bunului cumpărat atrage obligaţia de

garanţie a vânzătorului pentru evicţiune, ci numai tulburările care se întemeiază
pe un drept. În acest caz cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei
excepţii personale numită excepţie de

garanţie. De precizat că, vânzătorul nu poate să evingă nici dacă a

dobândit o nouă calitate după momentul încheierii contractului de
vânzare-cumpărare.
 Obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, ceea ce
face ca şi după moartea acestuia, obligaţia să se transmită suc- cesorilor
universali sau cu titlu universal.

Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita

folosinţă a bunului este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară fiind nulă.

Deci, dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal (al

vânzătorului), părţile nu pot înlătura garanţia legală datorată de
vânzător pentru evicţiune.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ

Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este obligat
să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte
consecinţele evicţiunii.

În acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt

întrunite următoarelecondiţii.

a). Să fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzătorul este garant numai
dacă tulburarea terţului este de drept, dacă tulburarea din partea terţului este de
fapt, el nu răspunde întrucât nu are un temei juridic.

Dreptul invocat de terţul evingător poate fi un drept real, cum ar fi:

dreptul de proprietate sau un drept de uzufruct.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde
dacă servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.

În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează numai

dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea
creanţei.

Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de

creanţă asupra unui imobil (de exemplu, existenţa unui contract de locaţiune -
art. 1441 C. civ.).

b). Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul este garant numai
dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară momentului încheierii
contractului de vânzare-cumpărare.

Vânzătorul nu răspunde astfel, de împrejurările ivite după momentul

încheierii contractului, adică după transmiterea dreptului de proprietate asupra
cumpărătorului (cu condiţia ca tulburarea să nu fi provenit dintr-un fapt
personal).
c). Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

Dacă cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că el a

acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului nu se mai pune.

În această situaţie, sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de

către cumpărător, revine vânzătorului.

Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie :

Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut sa se abtina de la

orice fapt sau act care ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului:
obligatia de a nu face.

Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat

sa-l apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a
face.

Astfel, daca cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l
introduca in proces pe vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l
apara contra unei eventuale evictiuni.

Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator si, aparandu-se

singur, pierde procesul, se poate intoarce impotriva lui printr-o actiune in
garantie pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune
cumparatorului exceptia procesului rau condus (exceptio mali processus), cu
consecinta pierderii garantiei de catre cumparator daca dovedeste ca – fiind
introdus in proces cu tertul – ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge
pretentiile tertului. De exemplu, cumparatorul – in baza actului de cumparare
(just titlu) – s-ar fi putut apara de evictiune prin invocarea uzucapiunii de 10 ani.

Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza – in conditiile aratate –

raspunderea vanzatorului pentru paguele suferite de cumparator:
obligatie de a da.

Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile, iar ultima
divizibila. (ex. intre mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori
coproprietari).

Efectele garanţiei în caz de evicţiune consumată

Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului

sunt stabilite de lege după cum evicţiunea este totală sau parţială.
a). Evicţiunea totală. În această situaţie, vânzătorul are următoarele
obligaţii:

- Să restituie integral preţul primit de la cumpărător la încheierea

contractului, chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat. Excepţie fac
foloasele realizate de cumpărător din stricăciunile aduse imobilului (art.
1342-1343 C. civ.), care pot fi reţinute de vânzător din preţul primit.

Vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării

acţiunii în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit
bunul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit.

- Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat

să le înapoieze terţului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.). Textul vizează
fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-
credinţă; dar faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă,
ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

- Să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de

procesul cu terţul evingător. Vânzătorul va plăti cumpărătorului şi
cheltuielile determinate de încheierea contractului.

- Să plăteascădaune-interese. Potrivit art. 1344-1345 C. civ., daunele-

interese datorate pentru evicţiune reprezintă contravaloarea prejudiciului
cauzat cumpărătorului de producerea evicţiunii, iar nu valoarea actuală a
bunului. Daunele-interese se plătesc indiferent dacă vânzătorul este sau nu
de bună-credinţă.

În consecinţă, daunele-interese vor cuprinde sporul de valoare

dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea
evicţiunii.

Cheltuielilevoluptorii (de simplă plăcere) făcute de cumpărător nu vor

fi restituite acestuia, decât dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a ştiut că
bunul nu-i aparţine).

b). Evicţiunea parţială. Evicţiunea parţială constă, fie în pierderea în

parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului

cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosinţă asupra acestuia, fie în

orice altă restrângere a drepturilor dobândite (sau presupuse a fi dobândite)
în temeiul vânzării-cumpărării.
În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul de aopta
între:
- a cere rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare sau,
- de a menţine contractul încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea
suferită.
Cumpărătorul nu poate cere însă, rezoluţiunea contractului în mod
discreţionar, ci numai în cazul în care demonstrează că pierderea

suferită are o asemenea însemnătate pentru el încât, dacă ar fi cunoscut situaţia

reală în momentul încheierii vânzării, nu ar fi contractat (art. 1344 şi 1349 C.
civ.). Fiind o chestiune de fapt, rămâne la latitudinea instanţei de judecată să
aprecieze importanţa pierderii suferite de cumpărător.

Dacă vânzarea se rezoluţionează, se va proceda la despăgubirea

cumpărătorului ca în cazul evicţiunii totale.

În cazul în care vânzarea este menţinută, cumpărătorul are dreptul la o

despăgubire echivalentă nu cu o parte proporţională din preţ, ci cu cota pierderii
raportată în mod corespunzător la valoarea bunului din momentul evicţiunii,
indiferent că aceasta a crescut sau a scăzut de la momentul vânzării şi până la
acela al evicţiunii (art. 1348 C. civ.).

Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva

vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie. Termenul de
prescripţie începe să curgă de la data producerii evicţiunii.

Modificarea convenţională a garanţiei pentru evicţiune

Regulile prezentate mai sus în legătură cu garanţia pentru evicţiune
sunt cunoscute în doctrina juridică şi în jurisprudenţă sub denumirea de
garanţie de drept, ea având un caracter supletiv. În consecinţă, părţile

pot să modifice aceste reguli prin convenţia lor, adăugând, micşorând sau chiar
ştergând obligaţia de garanţie pentru evicţiune (art. 1338 C. civ.).

Garanţia prevăzută de părţi prin convenţia lor poartă numele de

garanţie convenţională (de fapt).

Garanţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă,
iar dacă au trecut, stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate (nule). De
exemplu, după cum am mai arătat, vânzătorul nu

poate fi exonerat de răspundere în cazul în care evicţiunea provine din

faptul său personal (însă prin convenţie, poate fi înlăturată garanţia
pentru evicţiunea provenită din fapta terţului).
 De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie în caz de evicţiune preţul pe
care l-a primit, cu excepţia împrejurării în care cumpărătorul a cunoscut
pericolul evicţiunii la vânzare sau dacă, fără a cunoaşte un pericol de evicţiune
dintr-o cauză anume, a cumpărat pe răspunderea proprie (art.1340 C. civ.).

De menţionat, că în privinţa clauzelor de agravare a răspunderii

vânzătorului pentru faptele proprii sau chiar pentru evenimente fortuite,
legea nu prevede limitări.
III. Garanţia contra viciilor lucrului vândut

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai posesia paşnică a

lucrului vândut, dar şi folosinţa utilă a acestuia. Deci, vânzătorul va răspunde în
cazul în care lucrul vândut are defecte care îl fac impropriu destinaţiei sale,
potrivit scopului pentru care a fost cum- părat, ori defectele sunt de natură a-i
micşora într-atât valoarea de întrebuinţare încât, cumpărătorul, dacă le-ar fi
cunoscut, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic (art. 1352 C. civ.).

De exemplu, în cazul în care s-a încheiat vânzarea-cumpărarea unui

autoturism între două persoane şi, după un timp, cumpărătorul constată că
motorul nu este cel original, ci unul contrafăcut, împrejurarea constituie viciu
ascuns.

Situaţia lucrului vândut afectat de vicii (în sensul art. 1352 C. civ.)
prezintăasemănări cu eroarea (viciu de consimţământ) asupra
substanţei obiectului contractului [art. 954 alin. (1) C. civ.].
Între cele două situaţii există, însă, deosebiri esenţiale.
a). În cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in

substantiam), din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut

cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului;

b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ. cumpărătorul a

cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţăriidupă

destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci

eroarea se referă numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere
anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.

Deosebirea semnalată a fost subliniată şi de practica judecătorească: „Între

eroare asupra substanţei şi viciile ascunse există o distincţie netă; eroarea asupra
substanţei deschide calea acţiunii în anulare, care poate fi exercitată chiar de
vânzător atunci când ea priveşte substanţa prestaţiei proprii, în vreme ce viciile
ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea
în rezoluţiunea contractului şi acţiunea în micşorarea preţului.
Viciile vizate de art. 1352 C. civ. sunt cunoscute în doctrină şi ca
vicii redhibitorii, întrucât acţiunea în garanţie prin care cumpărătorul
poate cere rezoluţiunea contractului se numeşteredhibitorie.
Condiţiile garanţiei pentru vicii

a). Viciul trebuie să fie ascuns (art. 1352 C. civ.). Vânzătorul nu răs- punde
de „viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă”
(art. 1353 C. civ.).

Viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut

printr-o verificare normală, dar atentă, nefiindu-i comunicat nici de către
vânzător. În consecinţă, viciul pe care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la
cunoştinţa cumpărătorului nu poate fi
considerat ascuns, indiferent de natura sa.

În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoştinţă

de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător
prudent şi diligent.

b). Viciile să fi existat în momentul vânzării. În doctrină şi în practică

s-a admis că viciul trebuie să existe în momentul vânzării, deoarece
viciile intervenite ulterior vor fi suportate de cumpărător (în calitate de
proprietar).
Nu este necesar ca viciul să existe anterior vânzării în toată
amploarea sa, fiind suficient să existe doar un început al acestuia.

În toate cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii

contractului, vânzătorul răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar
până în momentul transferării dreptului de proprietate.

c). Viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu între-
buinţării la care este destinat după natura sa sau să micşoreze într-atât valoarea
de întrebuinţare, încât cumpărătorul în cunoştinţă de cauză nu ar fi cumpărat sau
ar fi cumpărat la un preţ mai mic.

Aşadar, nu oricare deficienţe ale lucrului vândut sunt susceptibile de a atrage

răspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumită gravitate.

Gravitatea viciului fiind o situaţie de fapt, rămâne să fie apreciată

de instanţă. După cum s-a reţinut în practica judecătorească, gravitatea viciilor

nu reclamă cu necesitate ca lucrul să fie afectat în chiar esenţa, substanţa lui.

Obligatia de garantie pentru vicii nu se aplica in doua

 situatii:

- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art.

1360 C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;

- in cazul vanzarii de drepturi succesorale – daca nu s-a obligat sa garanteze

continutul universalitatii – vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de
mostenitor (art. 1399 C.civ.) , nu si de calitatea bunurilor din mostenire.

Efectele răspunderii vânzătorului pentru vicii

În cazul vânzării unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 C. civ.

conferă cumpărătorului două posibilităţi :

a) de a restitui lucrul şi de a primi preţul înapoi;
b) de a opri lucrul şi de a cere înapoierea unei părţi din preţ.

În caz de neînţ el eg er e între părţi, realizarea acestor posibilităţi se

poate face:
a) pe calea acţiunii în rezoluţiune, cunoscută în acest caz sub denu-
mirea specifică de acţiuneredhibitorie, în prima situaţie, şi
b) pe calea acţiuniiestimatorii, cunoscută şi sub denumirea de
acţiune quanti minoris, în cea de a doua situaţie.

În doctrină şi în jurisprudenţă s-a admis că alegerea între cele două

acţiuni aparţine cumpărătorului.

Cele două acţiuni nu se pot exercita concomitent, cumpărătorul fiind obligat

să opteze ori pentru una, ori pentru cealaltă (dar intentarea uneia nu
implică renunţarea la cealaltă, atâta timp cât nu a intervenit o achiesare sau o
sentinţă judecătorească de primă instanţă).

Dacă acţiunea redhibitorie a fost admisă, iar vânzătorul cunoştea

viciile lucrului, pe lângă restituirea preţului va fi obligat şi la daune-
interese către cumpărător (art. 1356 C. civ.), iar dacă nu avea

cunoştinţă de existenţa lor, lucru prezumat iuris tantum, el va fi obligat doar la

restituirea preţului şi la plata cheltuielilor făcute de cumpărător cu ocazia
vânzării (nu şi la daune-interese - art. 1357 C. civ.).

Dacă lucrul piere datorită viciilor ascunse, vânzătorul va fi obligat la

restituirea preţului şi a cheltuielilor făcute de cumpărător în toate
cazurile, şi la daune-interese, dar numai dacă a fost de rea-credinţă
(cunoscând existenţa viciilor - art. 1358 C. civ.).
 Dacă însă pieirea lucrului se datorează unui caz fortuit (şi nu datorită
viciilor), cumpărătorul va trebui să suporte riscurile (art. 1358 alin. 2 C. civ.).

Dreptul la acţiune, fie redhibitorie sau estimatorie, se prescrie într- un

termen de 6 luni, dacă viciile nu au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din Decretul
nr. 167/1958), iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (situaţie în care se
presupune că vânzătorul a fost de rea-credinţă) în termenul general de
prescripţie extinctivă (3 ani).

Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data des-

coperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la
predarea lucrului de orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în cazul
acestora cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare [art. 11
alin. (1), (2) din Decretul nr. 167/1958].
Modificarea convenţională a garanţiei pentru vicii

Întrucât dispoziţiile de drept comun privind obligaţia de garanţie pentru vicii

au un c ar act er s up l et iv, părţile sunt libere să limiteze sau chiar să înlăture
ori, dimpotrivă să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului
printr-o clauză expresă.

Spre deosebire de garanţia pentru evicţiune, clauza de limitare sau

de înlăturare a garanţiei pentru vicii este valabilă (şi produce efecte
numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă - art. 1354 C. civ.).
În favoarea vânzătorului operează o prezumţie de bună-credinţă, şi
astfel, dovada cunoaşterii viciilor de către acesta trebuie să fie făcută
de cumpărător (cu orice mijloace de probă).
Limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării
termenului de trei ani pentru viciile ascunse.

Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări în general

(cu precizarea că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv
cele aparente, sau de bună funcţionare, în cadrul unui termen mai scurt decât cel
prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine, la expirare,
încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru
descoperirea acestora nu a expirat).