Obligaia de garanie contra viciilor ascunse ale lucrului vndut n

contractul de vnzare-cumprare
-Jurispruden-

1. Distincie vicii ascunse/vicii aparente. Angajarea rspunderii

vnztorului pentru viciile ascunse. Condiii legale. Cerere de remediere a
defeciunilor construciilor modaliti de antrenare a rspunderii pentru
vicii ascunse. Condiii.
Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse ale bunului vndut, dac din cauza lor nu
poate fi ntrebuinat potrivit destinaiei sale sau ntrebuinarea lui este att de micorat nct se
presupune c dobnditorul nu l-ar fi achiziionat sau nu ar fi convenit vnzarea la preul stabilit
dac ar fi cunoscut viciile. Pe de alt parte, art. 1353 Cod civil (de la 1864, sub imperiul cruia
s-a ncheiat contractul de vnzare-cumprare) prevede c vnztorul nu rspunde pentru viciile
aparente, despre care cumprtorul a putut singur s se conving.
n literatura de specialitate s-a reinut c n cazul unor lucrri complexe, pentru a cror
verificare este necesar o anumit pregtire, cumprtorul poate apela la o persoan calificat,
iar dac nu o face, el este n culp, neputnd fi antrenat rspunderea vnztorului pentru vicii
ascunse, ct timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simpl vizionare a bunului
supus vnzrii.
Dei legea reglementeaz numai opiunea cumprtorului ntre aciunea redhibitorie i
aciunea estimatorie, n practica judiciar s-au considerat admisibile aciunile prin care
cumprtorul tinde la remedierea defeciunilor (nlturarea viciilor) de ctre sau n contul
vnztorului, cnd aceast reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli
disproporionale cu valoarea bunului (Decizia civil nr. 1604/1989, Tribunalul Suprem, Secia
Civil).
Art. 1353 Cod Civil

Prin aciunea nregistrat pe rolul Judectoriei Constana sub nr.

837/212/2004 reclamanii P.A.E., P.D., P.A. i P.A. au chemat n judecat pe prii
B.V., V.I. i V.S., solicitnd instanei s dispun obligarea prilor s efectueze
lucrrile de consolidare a fundaiei i a structurii de rezisten a imobilului situat n
Constana, strada E.R. nr. 30, iar n subsidiar, n situaia n care reclamanii vor fi
nevoii s efectueze lucrrile n regie proprie, s fie obligai prii la plata tuturor
cheltuielilor ocazionate de aceste lucrri, inclusiv pentru realizarea proiectului de
consolidare i a avizelor necesare.
n motivarea aciunii reclamanii au artat c ntre pri a intervenit la data
de 07 noiembrie 2002 un act de dezmembrare a imobilului din municipiul
Constana, strada E.R. nr.30, bunul fiind partajat ntre pri n trei loturi.
La aceeai dat, prin actul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 1377
din 07 noiembrie 2002 de BNP S.D., prt, n calitate de proprietari n indiviziune
au nstrinat reclamanilor lotul nr.1 rezultat din convenia de partaj, compus din

teren n suprafa de 137,7 m.p. i Construcia C1, n suprafa construit la sol de

79,38 m.p. alctuit din P+2 etaje, preul vnzrii fiind de 50.000 dolari.
n actul de nstrinare s-a menionat c imobilul (construcie) P+2E a fost
edificat n baza autorizaiei de construire nr. 1788 din octombrie 1992 i a fost
recepionat de beneficiari n baza procesului verbal de recepie nr. 25416 din 06
octombrie 1995 emis de Consiliul Local al Municipiului Constana.
Dup preluarea imobilului, cumprtorii reclamani au constatat c acesta
prezint o serie de vicii care i afecteaz exploatarea normal, expertiza efectuat
de inginer B.D. relevnd faptul c la realizarea acestei construcii nu s-au respectat
normele privind rezistena, fundaia edificiului neconferind siguran n exploatare,
nefiind proiectat i verificat de ingineri autorizai, iar execuia ei este
defectuoas i subdimensionat pentru solicitri seismice necesitnd lucrri de
consolidare la fundaie i la suprastructur.
n raport de aceast situaie de fapt a cldirii, reclamanii au solicitat
obligarea prilor s remedieze aceste lucrri, n cadrul obligaiei de garanie
pentru vicii ascunse.
Prin sentina civil nr. 19361 din 31 octombrie 2011 Judectoria Constana
a respins excepia inadmisibilitii aciunii i, pe fond, a respins aciunea ca
nefondat.
Instana de fond a reinut, cu privire la excepia inadmisibilitii aciunii, c
aceasta este nefondat. S-a statuat c potrivit dispoziiilor art. 1352 Cod civil
cumprtorul are drept de opiune ntre aciunea redhibitorie prin care poate cere
rezoluiunea vnzrii i aciunea estimatorie, prin care se poate cere o reducere
din pre proporional cu reducerea valorii lucrului datorat viciului.
ns nu poate fi considerat ca fiind inadmisibil aciunea prin care se
solicit de ctre cumprtor remedierea defeciunilor (nlturarea viciilor) de ctre
sau n contul vnztorului.
Instana de fond a apreciat c exist posibilitatea nlturrii viciilor de
ctre sau n contul vnztorului, cnd aceast reparare este posibil i cnd ea n-ar
ocaziona cheltuieli disproporionate cu valoarea lucrului, aspect susinut i de
literatura de specialitate i practica judiciar, fiind n sarcina instanei ca prin
cercetarea judectoreasc s stabileasc n concret dac este vorba despre cheltuieli
disproporionate cu valoarea lucrului.
Pentru aceste motive, instana de fond a respins excepia inadmisibilitii
aciunii ca fiind nentemeiat.
Potrivit art. 1352 Cod civil, Vnztorul este supus la rspundere pentru
viciile ascunse ale lucrului vndut, dac din cauza acelora, lucrul nu este bun de
ntrebuinat, dup destinarea sa, sau ntrebuinarea sa e att de micorat, nct se
poate presupune c cumprtorul nu l-ar fi cumprat, sau n-ar fi dat pe dnsul
ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.

Astfel, pentru a fi angajat rspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca

viciul s fie ascuns, s fi existat in momentul ncheierii contractului i s fie grav.
n ce privete prima condiie, instana de fond a reinut c potrivit art. 1353
Cod civil, vnztorul nu este rspunztor de viciile aparente i despre care
cumprtorul a putut singur s se conving.
Instana de fond a apreciat c reclamanii n calitate de cumprtori puteau
efectua expertiza tehnic la care fac referire n cererea introductiv anterior
ncheierii contractului de vnzare cumprare.
Fiind necesar a se raporta in abstracto la un cumprtor prudent i diligent,
instana de fond a apreciat c reclamanii ar fi trebuit s solicite expertizarea
construciei anterior ncheierii contractului de vnzare cumprare.
n acest sens, n cazul de fa nu se poate reine c viciul a fost ascuns, fiind
incidente dispoziiile art. 1353 cod civil.
Totodat, instana de fond a reinut c valoarea lucrrilor de consolidare
solicitate de ctre reclamani este de aproape dou ori mai mare dect preul
vnzrii.
Instana de fond a mai reinut c valoarea terenului ce a fost vndut
reclamanilor odat cu construcia ce se solicit a fi consolidat de ctre sau pe
cheltuiala prilor, este apropiat de preul vnzrii, potrivit Ghidului pe anul 2011
al Camerei Notarilor Publici Constana.
n acest sens, instana de fond a reinut deopotriv c reparaia solicitat de
ctre reclamani este disproporionat cu preul vnzrii, ct i faptul c reclamanii
nu au pltit un pre disproporionat cu valoarea imobilului cumprat, neputndu-se
reine c prii au fost de rea-credin.
Pentru aceste motive, instana de fond a respins aciunea ca fiind
nentemeiat.
n temeiul art. 274 Codul de procedur civil instana de fond a obligat
reclamanii la plata ctre pri a sumei de 860 lei cu titlu de cheltuieli de judecat.
mpotriva acestei sentine civile au declarat recurs reclamanii P.A.E.,
P.D., P.A: i P.A.a criticnd-o pentru nelegalitate i netemeinicie artnd, n
esen, c instana de fond a interpretat eronat incidena art. 1353 din Codul civil i
existena viciilor ascunse ale imobilului.
Se arat c viciile imobilului care a format obiectul contractului de vnzarecumprare erau ascunse, iar rspunderea pentru existena acestora aparine
vnztorului, n condiiile art.1352 din Codul civil; potrivit expertizelor efectuate
viciile imobilului nu erau aparente, astfel nct s fi fost incident dispoziia
exoneratoare coninut de art. 1353 din Codul civil.
Legal citai, intimaii pri B.V., V.I. i V.S. i-au exprimat, prin ntmpinare,
poziia procesual fa de prezenta cale de atac, solicitnd respingerea recursului ca
nefondat.

La termenul de judecat din data de 06.04.2012, n temeiul art.282 1 din

Codul de procedur civil, n raport de obiectul aciunii civile deduse judecii,
calea de atac declarat n cauz a fost calificat ca fiind apel.
Prin decizia civil nr. 361 din 25 mai 2012, Tribunalul Constana a respins
apelul reclamanilor ca nefondat.
Pentru a pronuna aceast soluie, instana de apel a reinut c, potrivit
dispoziiilor art. 1353 Cod civil, vnztorul nu este inut a rspunde de viciile
despre existena crora cumprtorul tia sau ar fi putut singur s se conving.
S-a reinut c n jurispruden s-a considerat c posibilitatea
cumprtorului de a lua cunotin de viciul lucrului se apreciaz n
abstract, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent, lipsa de
informare i nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile pe care acesta nu
le-a putut constata singur s fie considerate vicii ascunse.
Concluziile raportului de expertiz judiciar efectuat n cauz de ctre
domnul expert B.D. efectuat la data de 23.06.2006, nu contravin
concluziilor care rezult din raportul de expertiz tehnic extrajudiciar ce a
fost efectuat de ctre domnul expert B.G.V., la cererea reclamanilor
cumprtori, n decembrie 2003.
Cu toate acestea, niciunul dintre cei doi experi nu a reliefat folosirea
unor mijloace tehnice deosebite, a unor cunotine de specialitate
inaccesibile unui nespecialist, a unor analize care s fi presupus utilizarea
unor instrumente de msur i control de care s nu fi avut cum s dispun
reclamanii cumprtori i, n absena crora, acetia nu au putut cunoate
adevrata stare tehnic a imobilului, n sensul art. 1352 din Codul civil.
Astfel, analiznd concluziile la care au ajuns cei doi experi n anul
2003 i respectiv n anul 2006, viciile cldirii fceau parte, n mod evident,
din categoria celor aparente, adic a acelor care, cu diligenele
cumprtorilor, puteau fi observate de ctre acetia.
Fundaiile despre care se afirm c sunt necorespunztoare
regimului de nlime al cldirii puteau i trebuiau s fie observate de ctre
cumprtori, deoarece expertul nu a efectuat vreo lucrare asupra cldirii ca
s poat verifica acest aspect.
Golurile de sub pilatri puteau i trebuiau s fie observate de ctre
cumprtori i, de asemenea, stlpii fr fundaii, cu seciuni neregulate,
pardoselile nclinate sau/i fisurate, armturile de rezisten descoperite,
plasate n poziii necorespunztoare, crpturile nclinate la ziduri,
planeele care se rezem pe zidrie, n loc de a se rezema pe centuri i
grinzi de beton armat, planeul de la teras gros de 8 cm, conducta de
canalizare amplasat pe lng peretele cldirii i execuia
necorespunztoare a sistemului de colectare, preluare i transmitere al

apelor meteorice de pe cldire i de lng cldire nu erau lucrri pentru

observarea crora s fi fost nevoie de posesia unor cunotine de
specialitate, ci puteau fi decelate la o simpl trecere n revist obiectiv a
imobilului, de ctre un cumprtor prudent i diligent.
mpotriva acestei decizii, n termen legal au declarat recurs
reclamanii P.A.E., P.D., P.A. i P.A., care au criticat-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs, circumscrise dispoziiilor art. 304 pct. 6, 7 i 9 Cod
procedur civil, recurenii au susinut nelegalitatea hotrrii atacate sub
urmtoarele aspecte:
1. Prima instan i instana de apel nu s-au raportat la obiectul cererii de
chemare n judecat, neacordnd ceea ce s-a cerut.
Astfel, obiectul aciunii reclamanilor a constat n obligaia prilor de a
remedia acele defeciuni ale construciei nstrinate, respectiv realizarea de lucrri
la fundaia i structura de rezisten a edificiului P+2E. Instanele de fond s-au
limitat la a analiza dac exist vicii ascunse ale cldirii, fr a dezlega problemele
ce vizau existena acestor disfuncii nc din momentul realizrii construciei i
dac ele sunt importante pentru utilizarea normal a imobilului conform destinaiei
sale.
Instanele nu analizeaz unde erau aceste vicii, dac s-au respectat sau nu
normele tehnice la momentul vnzrii, limitndu-se s concluzioneze c aceste
defeciuni sunt vicii aparente, reclamanilor incumbndu-le obligaia de a fi
efectuat expertiza tehnic anterior perfectrii contractului de vnzare-cumprare,
iar nu n anul 2013 dup preluarea posesiei bunului cumprat.
2. Instana de apel a aplicat greit dispoziiile art. 1352 Cod civil la situaia
de fapt stabilit prin expertizele tehnice de specialitate realizate n cauz, probele
demonstrnd c aceast cldire are vicii ascunse determinate de nerespectarea
proiectului de realizare a lucrrii, pilonii cldirii nu sunt umplui, structura de
rezisten nu respect caietul i recepia final nu este realizat.
Toate expertizele au relevat faptul c exist fisuri n peree dinspre est
pornind de la colurile ferestrelor de la etajul I i al II-lea. Aceste fisuri apar i la
exterior i la interior, ceea ce indic deja o tasare incipient a acestor ziduri ca
urmare a deformaiilor din terenul de fundare, iar structura de rezisten este total
necorespunztoare pentru o construcie cu parter i dou etaje.
Curtea, analiznd legalitatea hotrrii Tribunalului Constana, n raport de
criticile recurenilor reclamani, constat c recursul este nefondat pentru
urmtoarele considerente:
1. Criticile recurenilor ntemeiate pe dispoziiile art.304 pct.6 Cod
procedur civil dac instana a acordat mai mult dect s-a cerut, ori ceea ce nu
s-a cerut, se rein a fi vdit nefondate, instanele de fond i de apel pronunndu-se

n limitele investirii din aciunea reclamanilor, ce a avut ca obiect angajarea

rspunderii vnztorului pentru viciile ascunse ale lucrului nstrinat.
Situaia premis reglementat de dispoziiile art. 304 pct.6 Cod procedur
civil pronunarea plus petita sau extra petita nu se regsete n cauza de fa.
Astfel, motivul de recurs ce vizeaz acordarea mai mult dect s-a cerut
plus petita i gsete aplicare atunci cnd s-a cerut o anumit sum, i fr a
interveni o majorare a preteniilor formulate, instana a acordat o sum mai mare,
iar motivul de recurs extra petita instana a acordat ceea ce nu s-a cerut, se refer
la situaia n care instana, nclcnd principiul disponibilitii, acord ceea ce nu sa cerut.
Or, n spe, att prima instan, ct i instana de apel s-au pronunat asupra
obiectului cererii reclamanilor, ce a constat n angajarea rspunderii vnztorului
pentru viciile ascunse ale lucrului vndut, cu particularitatea c reclamanii nu au
optat pentru rezoluiunea vnzrii i nici pentru o aciune estimatorie, prin care s
fi cerut o reducere din pre proporional cu reducerea valorii lucrului datorat
viciului, ci au solicitat obligarea vnztorului s remedieze defeciunile, altfel spus
s nlture viciile despre care au susinut c sunt ascunse, i fac imposibil
folosirea normal a cldirii conform destinaiei sale cas de locuit.
n raport de acest obiect al cererii, n mod judicios Tribunalul Constana a
reinut c se impune a se lmuri dac n spe este vorba de vicii ascunse n sensul
art. 1352 Cod civil i dac aceste vicii sunt grave i fac imposibil folosirea
normal a locuinei.
mprejurarea conform creia instanele de fond i de apel, n urma analizei
ntregului material probator administrat n cauz, au concluzionat c defeciunile
reclamate, care vizau structura de rezisten a cldirii i fundaia acesteia, nu se
ncadreaz n categoria unor vicii ascunse i c, dei sunt foarte importante pentru
exploatarea cldirii, ele puteau fi cunoscute la momentul cumprrii de un
cumprtor prudent i diligent, nu echivaleaz cu o schimbare a obiectului cererii
de chemare n judecat, cum greit susin recurenii, situaie n care criticile
ntemeiate pe dispoziiile art. 304 pct.6 Cod procedur civil se rein a fi
nentemeiate.
2. Curtea reine c nu sunt fondate nici criticile de nelegalitate ntemeiate pe
dispoziiile art.304 pct.9 Cod procedur civil, instanele de fond i de apel fcnd
o judicioas aplicare la spe a dispoziiilor art. 1352 i urmtoarele Cod civil (de
la 1864).
Potrivit textului de lege menionat anterior, vnztorul rspunde pentru
viciile ascunse ale bunului vndut, dac din cauza lor nu poate fi ntrebuinat
potrivit destinaiei sale sau ntrebuinarea lui este att de micorat nct se
presupune c dobnditorul nu l-ar fi achiziionat sau nu ar fi convenit vnzarea la
preul stabilit dac ar fi cunoscut viciile. Pe de alt parte, art. 1353 Cod civil (de la

1864, sub imperiul cruia s-a ncheiat contractul de vnzare-cumprare) prevede

c vnztorul nu rspunde pentru viciile aparente, despre care cumprtorul a putut
singur s se conving.
Din interpretarea acestor norme legale rezult condiiile ce se cer a fi
ntrunite pentru ca viciile bunului vndut s poat angaja rspunderea vnztorului,
respectiv s fi existat n momentul ncheierii contractului, s fie grav i s fie
ascuns, adic s nu poat fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare
normal sau atent.
n practica judiciar posibilitatea cumprtorului de a lua cunotin de
viciul lucrului se apreciaz n abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor
prudent i diligent, astfel c lipsa de informare, de experien, ca i nepriceperea
cumprtorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur s fie
considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat c atunci cnd este vorba de un lucru
pentru a crui verificare este necesar anumit pregtire, cumprtorul poate apela
la o persoan calificat, iar dac nu o face, el este n culp pentru c dac s-ar
aprecia c sunt vicii ascunse i cele care au scpat cumprtorului la orice
verificare a sa s-ar ajunge la desfiinarea cu uurin a vnzrii i deci, la
nerespectarea clauzelor asumate prin contract.
Raportnd aceste cerine la datele speei, se constat c n mod corect a
apreciat tribunalul asupra lipsei de diligen i pruden a reclamanilor
cumprtori n verificarea strii imobilului n litigiu i, pe cale de consecin,
asupra caracterului aparent al viciilor ce se pretinde c afecteaz structura de
rezisten a construciei.
Este real c prin expertiza tehnic efectuat de inginer V.B. s-a constatat n
anul 2003 c exist fisuri la nivelul pereilor interiori i exteriori ai cldirii, iar
cldirea nu se prezint ntr-o stare bun. Expertul a constatat c Exist unele fisuri
nclinate la peretele de la faada principal, pornind de la colul ferestrei de la
etajul I, precum i n peretele de la tronsonul lateral, pornind de la colul ferestrei
de la etajul I. De asemenea, exist fisuri n peretele dinspre est, pornind de la
colurile ferestrelor de la etajele I i al II lea. Aceste fisuri apar i la interior i la
exterior, ceea ce indic deja o tasare incipient a acestor ziduri.
Aspectele constatate n expertiza extrajudiciar sunt confirmate de expertul
judiciar ing. A.C., inclusiv de planurile fotografice anexate expertizei din care
rezult prezena crpturilor n zidurile exterioare ale cldirii.
Probele invocate relev numai prezena viciilor ce afecteaz structura de
rezisten a cldirii, dar nu i caracterul lor ascuns, ntruct la momentul
cumprrii locuinei n anul 2002 reclamanii au avut posibilitatea s observe
aceste fisuri existente n zidurile exterioare, iar n lipsa unei pregtiri de
specialitate, dac ar fi dat dovad de diligen, ar fi obinut informaii de la un

expert tehnic, care ar fi constatat cauza acestor fisuri i anume tasarea zidurilor
datorit unor defecte ale fundaiei sau ale structurii de rezisten a cldirii.
De altfel, lipsa de diligen a cumprtorilor rezult i din faptul c la
momentul cumprrii imobilului au constatat c vnztorii dein un proiect pentru
realizarea unei construcii P + 2 Etaje, iar n realitate, construcia existent pe teren
are i un subsol, aspect ce ridic ntrebri cu privire la calitatea fundaiei i la
subdimensionarea ei n raport de mrime a construciei, ct timp cldirea realizat
pe teren nu respect planul tehnic aprobat.
Astfel, n expertiza efectuat de inginer A.C. se arat n mod expres c
proiectul ntocmit n anul 1992 n vederea obinerii autorizaiei de construcie a
vizat o construcie P+2 Etaje, iar construcia existent pe teren se dezvolt pe
subsol parial, parter, dou etaje i teras circulabil peste etajul 2.
Reclamanii au confirmat mprejurarea c le-a fost prezentat la vizionarea cldirii
acest proiect, situaie n care cu minime diligene puteau constata c imobilul supus
nstrinrii nu corespunde documentaiei tehnice prezentate de pri i care a stat
la baza autorizrii, aspect ce se impunea a fi lmurit anterior perfectrii actului de
vnzare-cumprare.
Mai mult, n cadrul aceleiai expertize se arat n mod explicit c proiectul
iniial nu prevedea ieirea n bowindou (n consol) a etajelor 1 i 2 pe latura
principal de pe strada S., lucrri realizate n fapt, faada principal a cldirii era
proiectat cu ua dubl i o fereastr la garaj i alt fereastr alturat la atelier dar
n prezent n locul atelierului este un hol liber pentru acces din strada Steagului, pe
latura de Sud s-au practicat deschideri cu destinaia de ferestre, dei aceste ferestre
nu figurau n proiectul avizat.
n condiiile n care ntreaga cldire existent pe teren nu corespundea
imobilului autorizat n baza autorizaiei de construire nr. 1788/1992 incumba
cumprtorilor obligaia de a verifica dac modificrile realizate la aceast cldire
au avut la baz planuri de construcie avizate de organisme de specialitate i dac
fundaia cldirii corespunde modificrilor structurale ale edificiului.
Dei autorizaia de construire a fost emis dup intrarea n vigoare a Legii nr.
50/1991 care reglementa o serie de msuri pentru sigurana construciilor, n
expertiza B.D. se menioneaz c pentru aceast lucrare nu exist carte tehnic, nu
exist un proiect tehnic pentru execuia cldirii ntocmit de ctre un inginer
constructor autorizat pentru proiectarea structurii de rezisten i contrasemnat de
un inginer verificator de proiecte autorizat i, de asemenea, nu exist proces verbal
pe stadii fizice.
Aceste proiecte i avize erau absolut necesare a fi consultate de un
cumprtor diligent, avnd n vedere valoarea i importana economic a acestei
cldiri, iar n lipsa unor cunotine de specialitate n domeniu construciilor, nimic
nu i mpiedica pe cumprtori s solicite opinia unei persoane calificate.

Lipsa de experien i nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile pe care

acesta nu le-a putut constata singur s fie ascunse, cu att mai mult cu ct existau
indicii, chiar pentru o persoan neavizat c edificiul realizat pe teren nu
corespunde autorizaiei de construire i planului tehnic folosit la autorizarea
construciei, prezentate de vnztori reclamanilor la data vizionrii imobilului.
n literatura de specialitate s-a reinut c n cazul unor lucrri complexe,
pentru a cror verificare este necesar o anumit pregtire, cumprtorul poate
apela la o persoan calificat, iar dac nu o face, el este n culp, neputnd fi
antrenat rspunderea vnztorului pentru vicii ascunse, ct timp acestea puteau fi
identificate de un specialist la o simpl vizionare a bunului supus vnzrii.
Ori, n spe, fisurile existente la toi pereii, interiori i exteriori ai cldirii,
despre care face vorbire inginer V.B., consultat de cumprtorii reclamani, cu
privire la structura de rezisten a cldirii, dup ncheierea contractului de vnzarecumprare (decembrie 2003) indicau o tasare incipient a zidurilor ca urmare a
deformaiilor din terenul de fundare, iar un specialist, fr investigaii ample i
aparatur special, ar fi sesizat cauzele tasrii i existena unor vicii ale fundaiei i
ale structurii de rezisten.
Mai mult, se reine c prin expertiza realizat de B.P., costul lucrrilor de
consolidare a cldirii a fost estimat la suma de 94.000 euro, valoare care reprezint
dublul preului vnzrii, pre care includea pe lng construcia n litigiu i un teren
n suprafa de 434 m.p. situat n intravilanul Municipiului Constana, valoarea
acestuia din urm, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici
Constana, fiind sensibil apropiat de preul pltit de reclamanii cumprtori
pentru imobilul din Constana, strada E.R. nr. 30.
Aa cum am artat anterior, dei legea reglementeaz numai opiunea
cumprtorului ntre aciunea redhibitorie i aciunea estimatorie, n practica
judiciar s-au considerat admisibile aciunile prin care cumprtorul tinde la
remedierea defeciunilor (nlturarea viciilor) de ctre sau n contul vnztorului,
cnd aceast reparare este posibil i cnd ea nu ar ocaziona cheltuieli
disproporionale cu valoarea bunului (Decizia civil nr. 1604/1989, Tribunalul
Suprem, Secia Civil).
Cum n spe costul de remediere a lucrrii este superior preului pltit de
cumprtori la momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare autentificat
sub nr. 1377 din 7 noiembrie 2002 de BNP S.D., iar viciile reclamate, dei reale,
nu au un caracter ascuns, Curtea urmeaz s constate c n mod judicios Tribunalul
Constana a respins ca nefondat apelul reclamanilor, hotrrea primei instane
fiind temeinic i legal.
Pentru considerentele expuse, n baza art. 312 Cod procedur civil, se va
respinge recursul reclamanilor ca nefondat.
Decizia civil nr. 808/C/12.12.2012

Dosar nr. 837/212/2004

Curtea de apel Constanta
Judector redactor Mihaela Popoac