0023 MEMORIU-Econom Atanasie Stoicescu

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector.
3
Phone: (+40) 21 321 6823
Fax: (+40) 21 321 6801
Mobile: (+40) 722 281 670
E-mail: dorin.drula@preciss.ro
Web: www.preciss.ro
Raport de evaluare
la data de 25.03.2011
pentru cota indiviză 50% din imobilul situat la adresa
Strada Econom Atanasie Stoicescu

nr.36, sector 6, București
Beneficiari: Cristescu Marius Ion

Law Office ”Oxana Chironda”
Nr. dosar: 0023/2011
Martie 2011
Datele, informaţiile şi conţinutul acestei lucrări fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor putea fi
transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. şi al Beneficiarilor
Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6,
București
Sinteza evaluării
Obiectul evaluării îl constituie cota indiviză 50%, din imobilul situat în Strada Econom
Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, București, cu nr. cadastral 1297, înscris în CFI 1913N,
compus din teren în suprafață de 478 mp și construcție.
Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate și fizic din inspecția pe
teren, la numărul 36 există o proprietate îngrădită la stradă cu gard – plasă metalică, teren
neamenajat. Pe acest teren există o construcție ce nu reprezintă cea mai bună utilizare, a cărei
valoare este considerată 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor
recuperabile). Imobilul se învecinează la SV cu proprietatea nr. 36A, teren și construcție
P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat.
La data evaluării imobilul este în coproprietatea Cristescu Marius Ion, cotă indiviză 50%,
Manciu Ioana Cristina, cotă indiviză 25% și Manciu Cătălin Ilie, cotă indiviză de 25%.
Există înregistrate sarcini în Cartea Funciară a imobilului:
 ipotecă în favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala București, în baza
contractelor de ipotecă 1440/2008 și 1844/2009;
 somație de plată pentru cota indiviză de 50% din imobil deținută de Cristescu Marius
Ion, în favoarea Boboc Mircea, în baza dosarului de executare nr. 403/2010 al BEJ
Popescu Claudiu George.
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a cotei indivize de 50%
deținută de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat în Strada Econom Atanasie Stoicescu
nr.36, sector 6, București, în vederea informării beneficiarilor.
Raportul de evaluare va stabili valoarea de piaţă în conformitate cu Standardele
Internaţionale de Evaluare.
Pentru estimarea valorii s-au aplicat următoarele metode:
1. Metoda comparaţiei directe de piaţă
2. Metoda reziduală
În condiţiile actuale când piaţa imobiliară este blocată, timpul de expunere pe piaţa imobiliară
este foarte mare, valorificarea fiind şi mai dificilă, preţurile scăzând rapid în perioade de timp
extrem de scurte.
Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi prin
reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaţiei
directe) la:
95.350 EUR respectiv 391.126 LEI
La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI.

Data evaluării: 25.03.2011
Valorile obţinute prin evaluare nu includ T.V.A.
NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 2
București
Declaraţie de conformitate
Prin prezenta declaraţie certificăm următoarele:

 Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele Internaţionale de
Evaluare (IVS) - ediţa a opta 2007 şi cu Codul Deontologic;
 Evaluatorul îşi asumă, pentru situaţiile incluse în raportul scris, întreaga
responsabilitate a lucrării;
 Datele prezente în cadrul raportului sunt reale şi corecte;
 Evaluatorul certifică faptul că a efectuat personal inspecţia proprietăţii care face
obiectul lucrării;
 Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la
ipotezele şi condiţiile limitative incluse în conţinutul raportului şi reprezintă un
punct de vedere nepărtinitor;
 Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea evaluată şi nici
interes personal şi nu este părtinitor faţă de nici una din părţile implicate;
 Atât evaluatorul cât şi orice altă persoană afiliată sau implicată cu acesta nu sunt
acţionari sau asociaţi cu beneficiarul;
 Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere
care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare;
 Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională, a îndeplinit
programul de pregătire profesională continuă şi are experienţă în categoria de
proprietate ce este evaluată;
 Evaluatorul a încheiat asigurarea de răspundere profesională pe anul 2011 la
societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.
Expert evaluator proprietăţi imobiliare :
Drulă Dorin
București
CUPRINS
Sinteza evaluării_______________________________________________________________ 2
Declaraţie de conformitate ______________________________________________________ 3
1. Capitolul I – Prezentare Generală ____________________________________________ 5
1.1. Obiectul evaluării ____________________________________________________________ 5
1.2. Scopul şi utilizarea evaluării ____________________________________________________ 5
1.3. Data evaluării _______________________________________________________________ 5
1.4. Moneda raportului____________________________________________________________ 5
1.5. Beneficiarii raportului _________________________________________________________ 5
1.6. Prezentarea evaluatorului ______________________________________________________ 5
1.6.1. Date generale ____________________________________________________________________ 5
1.6.2. Obiectul principal de activitate ______________________________________________________ 6
1.6.3. Atestarea capacităţii _______________________________________________________________ 7
1.7. Baza de evaluare - definiţia valorii _______________________________________________ 7
1.8. Baza de evaluare _____________________________________________________________ 7
1.9. Surse de informatii ___________________________________________________________ 8
1.10. Ipoteze şi condiţii limitative ____________________________________________________ 8
1.10.1. Ipoteze_______________________________________________________________________ 8
1.10.2. Condiţii limitative ______________________________________________________________ 9
1.11. Responsabilitatea faţă de terţi ___________________________________________________ 9
1.12. Clauza de nepublicare _________________________________________________________ 9
2. Capitolul II – Descrierea proprietății de evaluat ________________________________ 10
2.1. Situaţia juridică _____________________________________________________________ 10
2.2. Descrierea amplasamentului (zona şi localizarea) __________________________________ 10
2.3. Descrierea terenului _________________________________________________________ 11
3. Capitolul III – Analiza pieţei imobiliare _______________________________________ 13
3.1. Piaţa terenurilor_____________________________________________________________ 13
3.1. Piaţa spaţiilor rezidenţiale _____________________________________________________ 15
4. Capitolul IV – Evaluarea proprietăţii imobiliare ________________________________ 17
4.1. Procedura de evaluare ________________________________________________________ 17
4.2. Cea mai bună utilizare _______________________________________________________ 17
4.3. Evaluarea terenului __________________________________________________________ 18
4.3.1. Metoda comparaţiei directe ________________________________________________________ 18
4.3.2. Metoda reziduală ________________________________________________________________ 19
4.4. Alegerea valorii finale a terenului_______________________________________________ 21
Anexe la raportul de evaluare ___________________________________________________ 22
București
1. Capitolul I – Prezentare Generală

1.1. Obiectul evaluării
Obiectul evaluării îl constituie cota indiviză 50%, din imobilul situat în Strada Econom
Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, București, cu nr. cadastral 1297, înscris în CFI 1913N,
compus din teren în suprafață de 478 mp și construcție.
1.2. Scopul şi utilizarea evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a cotei indivize de 50%
deținută de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat în Strada Econom Atanasie Stoicescu
nr.36, sector 6, București, în vederea informării beneficiarilor..
1.3. Data evaluării

Evaluarea s-a făcut în baza informaţiilor corespunzătoare datei de 25.03.2011 (data
evaluării), dată la care se consideră valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de
evaluator.
Data inspecţiei: 08.03.2011
Data elaborării lucrării: 25.03.2011
1.4. Moneda raportului

Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este prezentata în lei şi în euro la cursul de
schimb al Bancii Nationale a Romaniei din data la care se estimează valoarea.
Cursul de schimb valutar la data evaluării 25.03.2011:
1EUR= 4,1020 LEI
1.5. Beneficiarii raportului

Beneficiarii prezentului raport sunt Cristescu Marius Ion și Law Office ”Oxana
Chironda”.
Law Office ”Oxana Chironda”
Adresa: Strada Piața Presei Libere nr. 1, Corp Central, et. 1, cam 113-114, sector 1,
București.
1.6. Prezentarea evaluatorului
1.6.1.Date generale
Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L.
București
Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3;

Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405;
Persoană contact: Dorin Drulă– 0722.281.670;
Fax: (031) 22 89 4 00;
E-mail: dorin.drula@preciss.ro;
Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004
CUI: 16667800
Atribut fiscal: RO
Capital social: 5.020 LEI
Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001
Banca: BCR Sector 3
1.6.2. Obiectul principal de activitate
Conform nomenclatorului privind clasificarea activităţilor din economia naţională – CAEN,

obiectul de activitate al societăţii este:
Domeniul principal de activitate:
Alte activităţi de servicii suport pentru întreprinderi n.c.a. – cod CAEN 8299.
Alte activităţi desfăşurate:
Activităţi de consultanţă pentru afaceri şi management – cod CAEN 7022;
Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor – cod CAEN 6621;
Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal – cod CAEN 6920;
Activităţi de studiere a pieţei şi de sondaj – COD CAEN 7320;
Alte activităţi de servicii privind tehnologia informatiei – cod CAEN 6209.
PRECISS CONSULTING efectuează lucrări de evaluare şi expertiză tehnică în
scopul:
 privatizării/vânzării contra numerar a acţiunii societăţilor comerciale, conform
metodologiilor stabilite de organismele abilitate;
 privatizării/vânzării activelor societăţilor comerciale;
 stabilirii valorii imobilelor (construcţii şi terenuri) - evaluări imobiliare;
 studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizări;
 stabilirii aportului în natură la capitalul social sau majorării capitalului social;
 stabilirii valorii garanţiilor/studii de fezabilitate pentru obţinerea creditelor
bancare;
 studii de fezabilitate pentru finanţări de investiţii noi sau dezvoltări;
 planuri de afaceri pentru constituirea de societăţi mixte;
 studii de restructurare;
 stabilirii valorii bunurilor materiale la vânzarea prin licitaţie, fuzionări, lichidări,
leasing, partaje, etc;
București
 stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectuală: know-how, invenţii,

licenţe, brevete.
1.6.3. Atestarea capacităţii
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigură profesionalism şi operativitate în executarea

lucrărilor din obiectul de activitate prin:
Evaluatori atestaţi de Asociaţia Naţinală a Evaluatorilor din România,
consultanţi de investiţii atestaţi CNVM, experţi contabili – membrii ai
Corpului Experţilor Contabili din România, auditori - membrii ai Camerei
Naţionale a Auditrorilor din România.
 Confidenţialitatea lucrărilor efectuate şi asigurarea respectării codului
deontologic al profesiunii de evaluator;
 Baza de date permanent actualizată;
 Spaţii corespunzătoare, echipament informatic şi birotica necesară elaborării
lucrărilor;
Asigurare profesională: 500.000 EUR cu nr. 14141-1908/15.01.2010
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor din România (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091).
În acest moment suntem acreditaţi ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Leumi
Bank, Banca Românească etc.
1.7. Baza de evaluare - definiţia valorii

Valoarea estimata este valorea de piață așa cum aceasta este definită în Standardele
Internaționale de Evaluare, ediţia a opta 2007 – standarde ce au caracter obligatoriu pentru
membrii ANEVAR începând cu anul 2004. Valoarea de piață este definită în Standardul
Internațional de Evaluare IVS 1 –Valoarea de Piață – baza de evaluare:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ
determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate
au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
1.8. Baza de evaluare

Principiile de evaluare pe care se bazează metodele alese în urma analizei proprietăţii de
evaluat şi a pieţei sale specifice sunt:
 principiul cererii şi ofertei care susţine că preţul proprietăţii variază direct, dar nu
neaparat proporţional atât cu cererea cât şi cu oferta;
 principiul substituţiei care aplicat metodei comparaţiilor directe arată că valoarea
unei proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o
proprietate cu utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil;
 principiul echilibrului conform căruia relaţia între teren şi construcţii şi relaţia dintre
o proprietate şi mediu trebuie să fie în echilibru pentru ca o proprietate să reflecte
valoarea de piaţă reală;
București
 conceptul de cea mai bună utilizare, care se bazează pe modul în care cumpărătorii şi
vânzătorii îşi fixează preţurile pentru proprietăţi, bazate pe concluziile lor legate de
cea mai profitabilă folosire a zonei sau a proprietăţii dintre utilizările legal permisive
şi fizic posibile;
 principiul anticipaţiei care incubă perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva
unor beneficii viitoare.
Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
 IVS 1 - Valoarea de piaţă,
 IVS 2 - Alte valori decât valoarea de piaţă;
 IVS 3 - Raportarea evaluării;
 GN 1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare;
 GN 8 - Costul de înlocuire net;
 GN 11 - Verificarea evaluăriilor.
1.9. Surse de informatii

La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente şi elemente :
a) Materiale metodologice ale Asociatiei Naţionale a Evaluatorilor din Romania
(ANEVAR);
b) Extras de Carte Funciară pentru Informare cu nr. cerere 130085 din 01.02.2011;
c) Somație - dosarul de executare 403/2010 BEJ Popescu Claudiu Georege;
d) Site-uri internet – (”Primăria București”, ”Harta Monumente istorice din București” etc);
e) Materiale privind piaţa imobiliară din România ("Proprietăţi", "Ziarul Financiar",
"Capital" etc.)
1.10. Ipoteze şi condiţii limitative

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de
conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale
evaluatorului.
1.10.1. Ipoteze
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de

către proprietar. Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei
juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate, acesta considerându-se a
fi valabil;
 Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini;
 Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările
locale şi republicane privind mediul înconjurător şi este conformă cu toate
reglementările şi restricţiile urbanistice.
București
1.10.2. Condiţii limitative
 Acest raport nu se poate publica sau utiliza în alt scop fară acordul prealabil în
scris al evaluatorului;
 Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce
pot apare ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare;
 Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin
prezentul raport;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile, luând în considerare informaţiile de care s-a dispus la
data evaluării;
 Evaluarea este valabila numai pentru scopul precizat.
1.11. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar,
corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data evaluării şi pentru un interval de timp
limitat după această dată, în situaţia în care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă
modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate.
1.12. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii,
fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului.
Publicarea parţială sau integrală a acestuia, precum şi utilizarea lui de către alte persoane
decât destinatarul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi a responsabilităţii
evaluatorului.
București
2. Capitolul II – Descrierea proprietății de evaluat

2.1. Situaţia juridică
La data evaluării, imobilul este în coproprietatea Cristescu Marius Ion cotă indiviză 50%,
Manciu Ioana Cristina cotă indiviză 25% și Manciu Cătălin Ilie cotă indiviză de 25%, în baza
contractului de vânzare-cumpărare nr. 799/18.05.2008 emis de BNR Violeta Simona
Petculescu, înscris în Cartea Funciară Individuală nr. 1913N prin încheierea de întabulare nr.
10620/23.05.2006..
Există înregistrate sarcini în Cartea Funciară pentru Informare a imobilului:
 ipotecă în favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala București, în baza
contractelor de ipotecă 1440/2008 și 1844/2009;
 somație de plată pentru cota indiviză de 50% din imobil deținută de Cristescu Marius
Ion, în favoarea Boboc Mircea, în baza dosarului de executare nr. 403/2010 al BEJ
Popescu Claudiu George.
Toate aceste informaţii au fost considerate credibile şi corecte, evaluatorul neverificând
autenticitatea actelor juridice deţinute.
2.2. Descrierea amplasamentului (zona şi localizarea)

Zona în care se află imobilul este o zonă rezidenţială în vecinătatea Institutului Politehnic
București, pe malul sudic al Râului Dâmbovița.
Zona în care este situată proprietatea imobiliară în cauză dispune de următoarele facilităţi:
 Dotări social-urbane: sanitare (policlinici, spitale), şcolare (şcoli generale, licee,
grădiniţe), poliţie, sedii bănci, restaurante, supermarket.
Mijloace de transport în comun: autobuze, tramvaie, metrou etc. Cea mai apropriată stație de
metrou este stația Grozăvești.
O hartă a reţelei de transport în comun din zonă este prezentată în continuare .
București
În funcţie de această localizare se stabileşte şi cea mai bună utilizare a construcţiei care
trebuie să ţină cont de specificitatea localizării.
Din identificarea imobilului, scriptic din documentele prezentate și fizic din inspecția pe
teren, la numărul 36 există o proprietate îngrădită la stradă cu gard – plasă metalică, teren
neamenajat. Pe acest teren există o construcție ce nu reprezintă cea mai bună utilizare, a cărei
valoare este considerată 0 lei (costurile de demolare fiind acoperite din valoarea materialelor
recuperabile). Imobilul se învecinează la SV cu proprietatea nr. 36A, teren și construcție
P+1+M, iar la NE, cu proprietatea nr. 34, teren neamenajat.
Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata
proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul Anexe se prezintă fotografii executate la faţa
locului.
2.3. Descrierea terenului

 Localizare - Proprietatea imobiliară în cauză este amplasată în zona vestică a oraşului
Bucureşti, strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, nr. cadastral 1297, CFI 1913N..
 Suprafaţa totală a terenului este Stot = 478 m2 ;
 Solul – în elaborarea raportului nu a fost întocmită o analiză a solului pentru acest
amplasament. Ipoteza este că amplasamentul reprezintă un teren adecvat
susţinerii construcţiilor;
 Amplasarea construcţiilor pe teren – pe terenul în cauză există construcţii, ce nu sunt
conforme cu cea mai bună utilizare a terenului;
 Utilităţi şi restricţii – reţeaua de apă, canalizare, electricitate şi gaze sunt disponibile pe
amplasament în cantitatea şi calitatea adecvate pentru a permite cea mai bună
utilizare a terenului;
București
 Elemente de mediu înconjurător – nu se cunoaşte existenţa unor resurse minerale

ascunse pe amplasament sau în jurul lui şi se presupune că proprietatea nu este
afectată de eventuala existenţă a acestora;
 Gradul seismic al zonei este cel al municipiului Bucuresti- grad 8.
 Concluzie – amplasamentul este bine localizat şi pemite un acces uşor. Nu există factori
cunoscuţi care să împiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai bune utilizări.
București
3. Capitolul III – Analiza pieţei imobiliare

3.1. Piaţa terenurilor
În cel de-al doilea trimestru al anului 2010 s-a înregistrat o creştere economică pozitivă, ca
urmare a creşterii consumului intern şi a exporturilor.
Totuşi s-a remarcat o schimbare a climatului economic odată cu implementarea măsurilor de

austeritate şi creşterea TVA-ului cu 5% începând cu luna iulie. Având în vedere aceste
condiţii, creşterea economică pozitivă ar putea întârzia şi în cea de-a doua parte a anului,
creşterea economică anuală fiind revizuita la -1.9%. Pentru anul 2011 se previzionează o
creştere economica pozitivă de 1.5%, creştere ce va continua în următorii ani.
Creşterea taxei pe valoare adaugată (TVA) cu 5% începând cu luna iulie 2010 a avut efecte
imediate asupra ratei inflaţiei. In luna august 2010, inflaţia a ajuns la 7.6%, cu toate că BNR a
dorit să se menţină inflaţia într-o marjă de 2.5-4.5%. Cu toate acestea, BNR consideră că este
doar e creştere temporară, iar o revenire a inflaţiei la cotele estimate mai sus ar trebui să aibă
loc în cea de-a doua parte a anului 2011.
Aşa cum se aştepta, conducerea Băncii Naţionale a României (BNR) a menţinut neschimbată
dobânda de referinţă la 6,25%, dobândă practicată începând cu luna mai 2010. Cu toate că
mediul economic local poate fi impulsionat de politica BNR, băncile comerciale active pe
piaţă au fost nevoite să menţina neschimbate dobânzile practicate.
Al treilea trimestru din 2010 a fost foarte linistit în ceea ce priveste volumul de tranzacţii
încheiate; nicio tranzacţie instituţionala mai mare de 5 milioane de euro nu a fost facută
publica. Activitatea investitionala scazuta vine dupa lipsa tranzactiilor de reper din S1 2010,
cand volumul mai mare de 200 milioane de euro (incluzand tranzactiile de finantare la termen
si de dezvoltare) a fost aproape in intregime compus din tranzactii specifice intra-grup sau de
preluari de companii. Cu toate acestea, lipsa tranzaciilor nu reflecta lipsa interesului
investitorilor, care exista în continuare, dar e concentrat doar pe produsele imobiliare de
calitate superioara unde se gasesc in continuare diferente considerabile intre asteptarile de pret
ale vanzatorilor si cele ale
cumparatorilor. Ceea ce este insa
foarte important e faptul ca
Bucurestiul poate oferi acum produse
imobiliare de calitate superioara care,
datorita profilului risc-rentabilitate, ar
trebui sa devina din ce in ce mai
atractive pentru fondurile de investitii
"value-add" si chiar "core", deoarece
aceti cumparatori au dificultati din ce
în ce mai mari in a achizitiona active
de calitate superioara in pietele mai
mature din Europa Centrala şi de Est.
După reducerile operate în cadrul programului „Prima Casă‟ şi după cele determinate de
reducerea cu 10% a valorilor orientative ale proprietăţilor imobiliare situate pe raza
București
municipiului Bucureşti şi a judeţelor Ilfov, Călăraşi, Giurgiu, Ialomiţa, notarii publici propun
ministrului Justiţiei o nouă scădere a onorariilor pentru serviciile notariale.
Camera Notarilor Publici Bucuresti a anuntat la inceputul lunii septembrie ca reduce taxele
pentru tranzactiile imobiliare cu 10% in Capitala si in judetele Calarasi, Giurgiu, Ialomita,
Ilfov si Teleorman, avand in vedere evolutia pietei din primele sapte luni ale anului.
In prima jumatate a anului, tranzactiile din piata terenurilor au fost incheiate la preturi mai
mici cu 20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, la un nivel similar cu cel din perioada
2005 – 2006, insa chiar si in acest context o stabilizare a preturilor nu este asteptata in viitorul
apropiat, arata o analiza a companiei de
consultanta imobiliara Colliers International.
“In contextul prudentei manifestate de

investitori si determinate de semnalele negative
din economie si incertitudinile privind evolutia
acesteia, preturile terenurilor si-au continuat
trendul descendent. Tranzactiile s-au incheiat in
primul semestru al anului la preturi mai mici cu
20-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut,
la un nivel de pret similar cu cel din perioada
2005 – 2006”, se arata in raportul citat. Cu toate
acestea, consultantii Colliers nu se astepta inca
la o stabilizare a preturilor, intrucat
incertitudinile privind evolutia economiei
persista. Mai mult decat atat, se mentioneaza in
raport, conditiile nesigure de valorificare a produselor finale pe piata imobiliara in perioada
imediat urmatoare fac ca investitiile in terenuri sa fie considerate mai riscante.
“Cererea va fi in continuare generata in principal de utilizatorii finali si dezvoltatorii care au
deja securizate ancorele in proiecte. Investitiile si dezvoltarile in scop speculativ vor fi rare si
efectuate doar la preturi foarte reduse”, precizeaza consultantii imobiliari.
In ceea ce priveste persoanele fizice, in primele sase luni acestea au cautat terenuri mici,
pentru nevoile rezidentiale proprii, atat in Bucuresti, in locatii centrale, cat si in jurul
Bucurestiului, in zonele rezidentiale traditionale. Preturile terenurilor disponibile acum in
zone precum Sisesti, Baneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari in
perioada de boom in Corbeanca, Ciolpani sau Snagov, se mentioneaza in raport.
Mai mult, bancile au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, spun cei de la Colliers,
insa foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparator, intrucat pretul a fost considerat inca
ridicat. Reducerea de pret acceptata de banci a fost de doar 25% din suma finantata, la a doua
licitatie.
Cele mai solicitate sunt suprafetele mici de terenuri, de pana in 500 mp (72% din totalul
cautarilor), se arata in analiza mentionata. La foarte mare distanta, pe locul doi ca pondere, cu
16%, se afla bucurestenii care vor suprafete intre 500 -1.000 mp si pe locul trei cei care isi
doresc suprafete mai mari de 1.000 mp, cu 12%.
„Acest lucru demonstreaza ca in piata cererea este dominata de clientul final, adica de cel care
isi cumpara teren pentru a-si construi o casa proprie, nu pentru a investi , caz in care ar avea
nevoie de o suprafata mai mare”, explica cei de la imopedia.ro.
In ceea ce priveste zona, cele mai vanate terenuri sunt cele situate in zone rezidentiale bine
cotate, destinate unei categorii de clienti cu venituri peste medie.
București
In topul cautarilor, pe primul loc se afla zona Baneasa, locul doi este ocupat de 1 Mai, locul
trei de Pipera, locul patru de Primaverii iar locul cinci de Bucurestii Noi.
„Cei care isi doresc insa o suprafata si mai mare, astfel incat sa poate construi un bloc sau un
ansamblu de locuinte in oras nu au foarte multe variante de terenuri cu suprafete cuprinse
intre 1.000 si 5.000 mp. Cele mai multe se afla in Balta Alba si Drumul Taberei”, se mai arata
in analiza imopedia.ro.
Parcele la fel de mari, pretabile pentru mini-ansambluri de locuinte sau pentru ferme private
se gasesc in Ciolpani, Iancu Nicolae, Snagov, Corbeanca, Pipera Tunari si Peris.
3.1. Piaţa spaţiilor rezidenţiale

Numărul tranzacţiilor de spaţii rezidenţiale s-a menţinut la un nivel foarte scăzut. In
următoarele luni ne putem aştepta la schimbări în evoluţia vânzărilor.
Un mediu economic incert, un număr limitat de tranzacţii, lipsa unei noferte noi, mult mai
accesibile şi o reducere nesemnificativă a preţului de vânzare au condus la o reducere
semnificativă a activităţii pe piaţa rezidenţială.
Oferta
Atât numărul de locuinţe noi finalizate, cât şi oferta de proiecte din Bucureşti au marcat un
nivel foarte scăzut. Numărul unităţilor locative finalizate în S1 2010 a depăşit cu puţin pragul
de 900 de unităţi. Numărul autorizaţiilor de construcţie pentru proiectele rezidenţiale este în
scădere, nu s-au demarat noi proiecte rezidenţiale, iar creditele pentru astfel de construcţii
sunt aproape inexistente. Din punct de vedere al preţului şi al suprafeţelor, oferta actual de
unităţi locative nu corespunde cererii. Ca urmare, ritmul de vânzare al unităţilor rezidenţiale
nu a urmat cursul aşteptat de către dezvoltatori. Această stagnare a pieţei rezidenţiale probabil
că va continua cel puţin până la apariţia unei noi oferte sau până când preţurile de vânzare vor
scădea semnificativ. Aceste scenarii depind în primul rând de evoluţia macroeconomică, dar
şi de politica băncilor de a acorda împrumuturi.
Cerere
Cel mai important factor în dezvoltarea pieţei rezidenţiale, piaţa împrumuturilor ipotecare, nu
se dezvoltă într-un ritm suficient de rapid. Peste 97% din împrumuturi sunt contractate într-o
monedă străină. Ca urmare, creşterea remarcată în ultimele luni, a ţinut de fluctuaţia ratei de
schimb valutar. Nu au apărut semne evidente de revenire a cererii de spaţii locative, deşi
programul ”Prima Casă” a evidenţiat potenţialul cererii pentru spaţii rezidenţiale la preţuri
accesibile. Oferta spaţiilor rezidenţiale de calitate superioară care reprezintă cea mai mare
parte a ofertei actuale se va confrunta de asemenea cu o cerere scăzută. Climatul economic
nesigur al României nu contribuie la decizia potenţialilor cumpărători.
București
Preţuri
Trimestrul anterior a marcat o evidentă scădere a preţului de vânzare. De la începutul crizei
economice, în toamna anului 2008, preţurile de vânzare au scăzut pentru opt trimestre
consecutive şi au ajuns la nivelul înregistrat în T3 2007. În continuare, acest nivel nu
determină o revenire a pieţei rezidenţiale. În cazul unităţilor locative mai scumpe, aflate
oricum în afara programului “Prima Casă”, această scădere a reprezentat un efect secundar al
creşterii TVAului. Cu toate acestea, este posibil ca unii dezvoltatori să fi decis scăderea
preţului de vânzare pentru a compensa creşterea ratei TVA-ului.
Previziuni
În continuare, se aşteaptă o scădere a preţului de vânzare. Ca urmare, mulţi potenţiali
cumpărători îşi amână decizia de a achiziţiona unităţi locative. În plus, în următoarele luni,
contextul economic din ţară, va avea un efect important asupra deciziei de achiziţionare. Cel
mai probabil, piaţa va fi marcată, în continuare, de un număr mic de tranzacţii şi de o
activitate redusă a potenţialilor cumpărători. Cel mai important segment al pieţei rezidenţiale
se concentrează pe unităţile locative cu suprafeţe mici, unităţi care sunt în număr foarte
limitat în oferta actuală. În ciuda aşteptărilor potenţialilor cumpărători, preţurile nu vor scădea
semnificativ, cu exceptia situaţiei în care apare o nouă ofertă care să răspundă cererii existente
pe piaţă. Ca să apară pe piaţă astfel de oferte, este nevoie de o îmbunătăţire a mediului
economic, iar băncile să ia din nou în considerare finanţarea proiectelor rezidenţiale de
anvergură
București
4. Capitolul IV – Evaluarea proprietăţii imobiliare

4.1. Procedura de evaluare
Pentru evaluarea cotei indivize de 50%, din imobilul situat în Strada Econom Atanasie
Stoicescu nr.36, sector 6, București, cu nr. cadastral 1297, înscris în CFI 1913N, compus din
teren în suprafață de 478 mp și construcție, se evaluează întreg terenul din care se alocă cota
parte ce face obiectul evaluării. Valoarea construcției existente pe acest teren, ce nu reprezintă
cea mai bună utilizare, este estimată la 0 lei (considerând costurile de demolare ca fiind
acoperite din valoarea materialelor recuperabile).
Pentru evaluarea terenului, respectând Standardele Internaţionale de Evaluare au fost utilizate
următoarele metode:
Metoda comparaţiilor directe de piaţă;
Metoda reziduală
Etapele parcurse:
 Documentarea, studierea planurilor, a documentaţiei tehnice şi a actelor juridice
puse la dispoziţie de proprietar;
 Inspecţia amplasamentului;
 Analiza informaţiilor culese şi interpretarea lor;
 Aplicarea metodelor de evaluare;
 Interpretarea şi reconcilierea valorilor.
Surse de informaţii:
Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare au fost:
 Documentele şi planurile tehnice privind proprietatea imobiliară;
 Informaţii privind istoricul proprietăţii;
 Publicaţii de specialitate;
 Agenţii imobiliare;
 Baza proprie de date.
4.2. Cea mai bună utilizare

Conform cu Standardele Internaţionale de Evaluare, Ediţia a 8-a 2007, "Concepte şi principii
generale de evaluare" vom aplica principiul "celei mai bune utilizari" pentru stabilirea
veniturilor ce pot fi obţinute din deţinerea acestui teren şi imobilului respectiv.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:
1. Să fie permisă legal;
2. Să fie posibilă fizic;
3. Să fie fezabilă financiar;
București
4. Să fie maxim profitabilă.

O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă, nu poate fi considerată ca fiind
cea mai bună utilizare. O utilizare permisă legal si posibilă fizic, poate cere evaluatorului, cu
toate acestea, să justifice de ce este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una
sau mai multe utilizări sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilităţii financiare.
Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări, este
considerată cea mai bună utilizare.
Terenul este situat in zona rezidenţială ceea ce permite ca cea mai buna utilizare să fie
cea rezidenţială.
4.3. Evaluarea terenului
4.3.1. Metoda comparaţiei directe
Aceasta metodă se recomandă pentru terenurile libere sau considerate libere, când există date
suficiente şi sigure privind tranzacţii cu terenuri similare în zonă.
Elementele considerate în analiză sunt: aspecte legale în ceea ce priveşte dreptul de
proprietate, caracteristicile fizice şi funcţionale, preţul, localizarea, utilizarea, cea mai bună
utilizare, perspective de dezvoltare urbană, condiţii de finanţare, condiţii de vânzare, good-
will, analiza vecinătăţii, timpul rezonabil de expunere la vânzare.
Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:
 Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
ce sunt similare cu proprietatea evaluată, în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data
vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;
 Verificarea informaţiilor privind confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi
că tranzacţiile au fost obiective;
 Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative
pe fiecare criteriu;
 Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utilizând elemente
de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi
comparabile;
 Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau o marjă de valori.
Ofertele existente pe piaţă la data evaluării sunt prezentate ca şi anexe la raportul de evaluare.
Nr. Preţ Suprafaţă Sursa de
Zona Data
crt. (EUR/mp) (mp) informatie
1 Splaiul Independenței - Grozăvești 800 555 imopedia 21.02.2011
2 Grozăvești - Orhideea Carrefour 711 340 imopedia 02.03.2011
3 Grozăvești - Metrou 1.360 444 imopedia 21.03.2011
4 Splaiul Independenței - Club Max 1.300 550 imopedia 14.02.2011
5 Splaiul Independenței - Club Max 1.091 550 argus 16.03.2011
Splaiul Independenței - Grozăvești -
6 Pascal Cristian 602 1.404 argus 14.02.2011
7 Plevnei-Orhideea 551 340 argus 12.01.2011
București
Fișa de evaluare prin metoda comparaţiei directe de piaţă, pentru terenul în suprafață de 478
mp, este prezentată în Anexele raportului de evaluare.
Vcomparaţie = 272.460 EURO, echivalent a 1.117.631 Lei
4.3.2. Metoda reziduală
Analizând cea mai bună utilizare pentru terenul considerat liber, a rezultat că acestea posedă
potenţial de dezvoltare, adică există posibilitatea practică (fizică şi permisă legal) ca pe acest
teren să fie dezvoltata o cladire cu regim de înaltime P+1+M cu o suprafață construită la sol
estimată, Sc = 190 mp și o suprafață desfășurată estimată, Sd = 520 mp.
Estimarea costurilor de construire şi amenajare s-a făcut în funcţie de preţurile din
„Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor şi
construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric” – Sorin Turcuş şi Aurel Cristian –Fișa 24 -
Martie 2011.
Pentru determinarea valorii terenurilor, se foloseşte tehnica reziduală de evaluare, prin care
valoarea unui element necunoscut se calculează prin scăderea valorii elementelor cunoscute
din valoarea totală a proprietăţii imobiliare.
Notăm cu:
V – valoarea totală a proprietăţii imobiliare;
București
T – valoarea terenului;
C – Total cheltuieli aferente amenejării şi construcţiei;
P – profitul promotorului imobiliar
Rezultă:
V=T+C+P
T=V-C-P
Valoarea totală a proprietăţii imobiliare (V) este valoarea ei de piaţă la care se tranzacţionează
ca investiţie finalizată.
Din analiza pieţei proprietăţilor imobiliare la data evaluării, şi în urma unor analize detaliate
cu antreprenorii unor astfel de investiţii, indicatorii sintetizaţi ai proiectului (ipotezele de
evaluare) şi metodologia de calcul sunt prezentate în Anexele raportului de evaluare.
Vreziduală = 276.500 EURO, echivalent a 1.134.203 Lei
București
4.4. Alegerea valorii finale a terenului

Pentru terenul suspus evaluării, prin aplicarea celor două metode de evaluare s-au estimat
următoarele valori :
Metoda comparaţiei Metoda reziduală
directe de piaţă
LEI 1.117.631 1.134.203
EUR 272.460 276.500
Ca rezultat al investigatiilor si analizelor noastre, vom lua in considerare urmatoarele:

- pentru valoarea terenului vom folosi rezultatul obtinut prin metoda bazată pe comparație
directă directă de piaţă, deoarece exprimă cel mai bine valoarea terenului.
- nu indicăm evaluarea bazată pe metoda extracției, deoarece este o valoare pentru investitor,
bazată pe ipoteze de calcul, dar care susține valoarea obținută prin metoda comparației
directe.
Datorită faptului că deținerea imobilului este în indiviziune, pentru estimarea unei cote
indivize, valoarea obținută prin metoda comparației directe este depreciată negativ .
Pentru estimarea cotei indivize de 50% deținute de Cristescu Marius Ion, din imobilul situat în
Strada Econom Atanasie Stoicescu nr.36, sector 6, București, din valoarea depreciată se alocă
cota aferentă.
În condiţiile actuale când piaţa imobiliară este blocată, timpul de expunere pe piaţa imobiliară
este foarte mare, valorificarea fiind şi mai dificilă, preţurile scăzând rapid în perioade de timp
extrem de scurte.
Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi prin
reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea terenului (metoda comparaţiei
directe) la:
95.350 EUR respectiv 391.126 LEI
La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI.

Data evaluării: 25.03.2011
Valorile obţinute prin evaluare nu includ T.V.A.
București
A n e x e l a r a p o r t u l d e e v a l u a re
București
FISA EVALUARE TEREN (478 mp)

-Me toda comparatie i dire cte -
Constă în analiza pieţei terenurilor comparabile, incluzând analiza preţurilor la care au fost înregistrate tranzacţii sau oferte şi a elementelor de comparaţii
cu terenuri similare.
Nr.
De numire a core cţie i U.M. Te re nul de e valuat Comparabila A Comparabila B Comparabila C
crt.
0 Preţ ofertă EURO/mp 800 711 1.091
Corectie % -20% -20% -20%
Corectie EURO/mp -160,00 -142,20 -218,18
Preţ tranzacţie EURO/mp 640,00 568,80 872,73
1 Dre ptul de proprie tate transmis integral Integral Integral Integral Integral
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO/mp 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO/mp 640,00 568,80 872,73
2 Condiţiile de finanţare cash/ credit Cash Cash Cash Cash
negociere libera/
3 Condiţiile de vanzare vanzator constrans/ Negociere libera Negociere libera Negociere libera Negociere libera
cumparator
4 Condiţiile pie ţe i (Data tranzacţie i) z.l.an 25.03.2011 oferta oferta oferta
Corecţie % 0,0% 0,0% 0,0%
Splaiul Grozăvești - Splaiul
5 Localizare : Economu Atanasie
Independenței - Orhideea Independenței -
5.a Zona amplasamentului Stoicescu
Grozăvești Carrefour Club Max
5.b Vecinătaţi Mai bune Similare Mai bune
Corecţie % -5% 0% -10%
Corecţie EURO/mp -32,00 0,00 -87,27
6 Caracte risticile fizice si te hnice :
mp 478,00 555 340 550
6.a Suprafaţa
Corecţie % 0,00% 0,00% 0,00%
6.b Forma/Deschiderea m ~10 9 13 18,5
Corecţie % 0,00% 0,00% -5,00%
Corecţie EURO/mp 0,00 0,00 -43,64
en el, gaze, apa,
6.b Reţeaua edilitară (gaze, apă, curent electric)
canalizare Similar Similar Similar
6.c Tipul drumului de acces Asfaltat Similar Similar Similar
Constructie Autorizatie de Mai bune
7 Caracte ristici e conomice (Eficie nţă) Mai bune
demolabila demolare S+P+6
Corecţie % -5% 0% -20%
Corecţie EURO/mp -32,00 0,00 -174,55
9 Re stricţii le gale NU NU NU
Suma corecţiilor (în %) % 28,00% 20,00% 48,00%
Suma corecţiilor (în valoare absolută) EURO/mp 224,00 142,20 523,64
EURO/mp 570
Pre ţ final rotunjit
LEI/mp 2.338
Se alege varianta cu suma corecţiilor în valoare absolută cea mai mică.
Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (EURO): 272.460

Suprafata 478,00 mp X 570 EURO/mp
Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (LEI): 1.117.631
Data evaluarii: 25.03.2011 1EURO= 4,1020 LEI
București
FISA EVALUARE TEREN

Amplasament: Economu Atanasie Stoicescu nr. 36, sector 6, București
-Metoda reziduală-
IPOTEZE PENTRU EVALUARE:

◘ Durata amenajarii terenului si finalizarii constructiei 12 luni
◘ Perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni
Rata anuala a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, cu
◘ 10,0% compunere
prin credit pe termen scurt
lunara
din total
◘ Profitul promotorului imobiliar 10,0%
cheltuieli
◘ Suprafata utila 450,00 mp

◘ Suprafata desfasurata P+1+M 520,00 mp
chirie (8 Euro/mp/luna) 3.600 EUR/luna
Venit brut potential VBP 43.200 EUR
Grad de neocupare (15%) 6.480 EUR
Venit brut efectiv VBE 36.720 EUR
Cheltuieli de exploatare (5%) 1.836 EUR
Venit net efectiv VNE 34.884 EUR
Rata de capitalizare Rc 6%
(1) Valoarea proprietatii imobiliare 634.255 EUR
◘ Cheltuieli de amenajare/viabilizare teren si de constructie/mp 469 EUR

TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie 243.687 EUR
◘ Comision pentru inchiriere: 1% din TOTAL cheltuieli de amenajare si constructie 2.437 EUR
◘ Cheltuieli cu vanzarea proprietatii: 2,5% din valoarea proprietatii imobiliare 15.856 EUR
Dobanzi pentru partea de finantare provenite din credite (vezi NOTA1) 34.729 EUR
(2) TOTAL CHELTUIELI 296.709 EUR
(3) Profitul promotorului imobiliar 24.369 EUR
(4) Valoarea terenului = (1)-(2)-(3) 313.177 EUR
(5) Factorul de actualizare pentru n=15 luni (vezi NOTA 2) 0,8830
(6) Valoarea actualizata a terenului 276.521 EUR
(7) Valoarea curenta a terenului 276.521 EUR
NOTA1:
Calculul dobanzilor @/an, cu compunere lunara:
Capital la
Dobanda sfarsitul
Nr. luni Capital imprumutat la inceputul perioadei (EUR)
(EUR) perioadei
(EUR)
15 261.980 34.729 296.709
NOTA2:
Rata lunara a dobanzii pentru finantarea creditelor de amenajare si constructii, prin credit pe 1%
FACTORUL DE ACTUALIZARE la data vanzarii constructiei (dupa 15 luni): 0,8830
VALOARE TEREN prin metoda reziduală 276.500 EUR

Suprafata terenului 478,00 mp
Valoare teren (EUR/mp) 578 EUR/mp
respectiv
VALOARE TEREN prin metoda reziduală 1.134.203 LEI
Data evaluarii: 25.03.2011

1EURO= 4,1020 LEI

0023 MEMORIU-Econom Atanasie Stoicescu

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

0023 MEMORIU-Econom Atanasie Stoicescu

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector.

Strada Econom Atanasie Stoicescu

Beneficiari: Cristescu Marius Ion

95.350 EUR respectiv 391.126 LEI

La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI.

Prin prezenta declaraţie certificăm următoarele:

Expert evaluator proprietăţi imobiliare :

1. Capitolul I – Prezentare Generală

1.2. Scopul şi utilizarea evaluării

1.3. Data evaluării

1.4. Moneda raportului

1.5. Beneficiarii raportului

1.6. Prezentarea evaluatorului

Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L.

Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3;

1.6.2. Obiectul principal de activitate

Conform nomenclatorului privind clasificarea activităţilor din economia naţională – CAEN,

 stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectuală: know-how, invenţii,

1.6.3. Atestarea capacităţii

S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigură profesionalism şi operativitate în executarea

1.7. Baza de evaluare - definiţia valorii

1.8. Baza de evaluare

1.9. Surse de informatii

1.10. Ipoteze şi condiţii limitative

 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de

1.10.2. Condiţii limitative

1.11. Responsabilitatea faţă de terţi

1.12. Clauza de nepublicare

2. Capitolul II – Descrierea proprietății de evaluat

2.2. Descrierea amplasamentului (zona şi localizarea)

2.3. Descrierea terenului

 Elemente de mediu înconjurător – nu se cunoaşte existenţa unor resurse minerale

3. Capitolul III – Analiza pieţei imobiliare

Totuşi s-a remarcat o schimbare a climatului economic odată cu implementarea măsurilor de

“In contextul prudentei manifestate de

3.1. Piaţa spaţiilor rezidenţiale

4. Capitolul IV – Evaluarea proprietăţii imobiliare

4.2. Cea mai bună utilizare

4. Să fie maxim profitabilă.

4.3. Evaluarea terenului

4.3.1. Metoda comparaţiei directe

Vcomparaţie = 272.460 EURO, echivalent a 1.117.631 Lei

4.3.2. Metoda reziduală

Vreziduală = 276.500 EURO, echivalent a 1.134.203 Lei

4.4. Alegerea valorii finale a terenului

Ca rezultat al investigatiilor si analizelor noastre, vom lua in considerare urmatoarele:

95.350 EUR respectiv 391.126 LEI

La un curs de 1EUR= 4,1020 LEI.

FISA EVALUARE TEREN (478 mp)

Se alege varianta cu suma corecţiilor în valoare absolută cea mai mică.

Valoare a te re nului prin me toda comparatie i dire cte (EURO): 272.460

Data evaluarii: 25.03.2011 1EURO= 4,1020 LEI

FISA EVALUARE TEREN

IPOTEZE PENTRU EVALUARE:

◘ Suprafata utila 450,00 mp

◘ Cheltuieli de amenajare/viabilizare teren si de constructie/mp 469 EUR

VALOARE TEREN prin metoda reziduală 276.500 EUR

Data evaluarii: 25.03.2011

S-ar putea să vă placă și