D R E PT U R I R EALE

-NOTE DE CURS-
 CUPRINS

CAPITOLUL I. INTRODUCERE
1. Raportul juridic
2. Bunurile
2.1. Noţiune. Definiţie
2.2. Clasificare

CAPITOLUL II. PATRIMONIUL

1. Generalităţi
2. Definiţie
3. Caracterele (trăsăturile) patrimoniului
4 Funcţiile patrimoniului
4.1.Gajul general al creditorilor
4.2. Subrogaţia reală cu titlu universal
4.3. Transmisiunea universală şi cu titlu universal
5. Conţinutul patrimoniului
5.1. Drepturile patrimoniale
5.1.1. Drepturile reale
5.1.1.1. Definiţie
5.1.1.2. Clasificarea drepurilor reale
5.1.2. Drepturile de creanţă
5.1.2.1. Definiţie
5.1.3. Categorii juridice intermediare
5.1.3.1. Obligaţiile reale de a face (propter rem)
5.1.3.2. Obligaţiile opozabile terţilor (scriptae in rem)
5.1.3.3. Drepturi atipice
5.1.3.3.1. Drepturile de creaţie sau proprietate
intelectuală
5.1.3.3.2. Drepturile potestative

CAPITOLUL III. PROPRIETATEA

1. Precizări prealabile
2. Definiţie. Conţinut. Atribute
3. Caracterele (trăsăturile) dreptului de proprietate
3.1. Caracterul absolut şi inviolabil
3.2. Caracterul deplin şi exclusiv
3.3. Caracterul perpetuu şi transmisibil
4. Limitări ale dreptului de proprietate
4.1. Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică
4.2. Limitări ale dreptului de proprietate izvorâte din raporturile de
vecinătate
4.2.1. Limitări ale dreptului de proprietate datorate unor drepturi
reale ale vecinilor
 4.2.2. Limitări ale dreptului de proprietate datorate unor sarcini
reale
4.2.3. Limitări ale dreptului de proprietate datorate contractelor
încheiate între proprietarii vecini
4.2.4. Limitări ale dreptului de proprietate datorate raporturilor
faptice de vecinătate
4.2.5. Limitări ale dreptului de proprietate datorate abuzului de
drept în raporturile de vecinătate
4.3. Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale. Rechiziţia unor
bunuri
4.4. Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului
4.5. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica
5. Clasificarea formelor dreptului de proprietate
5.1. Dupã subiectele dreptului de proprietate
5.2. Dupã modul de dobândire
5.3. Dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi
5.4. Dupã regimul sãu juridic

CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Definitie. Reglementare
2. Bunurile care formează obiectul proprietăţii publice
3. Subiecţii dreptului de proprietate publică
4. Modurile de dobândire şi de stingere a dreptului de proprietate publică
4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică
4.2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publică
5. Caracterele dreptului de proprietate publică
5.1. Dreptul de proprietate publică este inalienabil
5.2. Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil atât extinctiv, cât şi
achizitiv
5.3. Dreptul de proprietate este insesizabil
6. Exercitarea dreptului de proprietate publică
6.1. Administrarea generală a domeniului public
6.2. Dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice
asupra bunurilor proprietate publică
6.3. Concesionarea este reglementată prin Legea nr. 219/1998 privind
regimul concesiunilor şi de Normele metodologice aprobate prin Hotarârea
Guvernului nr. 216/1999
6.4. Dreptul real de folosinţa asupra unor bunuri din domeniul public

CAPITOLUL V. MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Prezentare generală
2. Proprietatea rezolubilă
3. Proprietatea anulabilă
4. Proprietatea comună
4.1. Prezentare generală
4.2. Proprietatea pe cote-părţi
 4.2.1. Caracterizare generală
4.2.2. Felurile proprietaţii pe cote părţi
4.2.2.1. Coproprietatea obişnuită (sau temporară)
4.2.2.1.1. Aspecte introductive
4.2.2.1.2. Regimul juridic al exercitării
coproprietăţii obişnuite (sau temporare)
4.2.2.1.2.1. Prezentare generală
4.2.2.1.2.2. Drepturile copartaşilor asupra
bunului
4.2.2.1.2.3. Drepturile copărtaşilor cu privire
la cota-parte ideală din dreptul de proprietate
4.2.2.1.2.4. Obligaşiile copărtaşilor
4.2.2.1.2.5. Încetarea coproprietăţii obisnuite
sau temporare
4.2.2.1.2.6. Efectele partajului
4.2.2.2. Coproprietatea fortata (sau perpetua)
4.2.2.2.1. Notiune si definitie
4.2.2.2.2. Regimul juridic al coproprietăţii forţate
4.2.2.2.2.1. Drepturile si obligatiile
coproprietarilor
4.2.2.2.2.2. Incetarea coproprietatii fortate
4.2.2.2.3. Cazuri de proprietate fortata
4.2.2.2.3.1. Coproprietatea lucrurilor
comune
4.2.2.2.3.2. Coproprietatea despartiturilor
dintre doua fonduri
4.2.2.2.3.3. Coproprietatea fortata asupra
partilor commune din cladirile cu mai multe
apartamente ori spatii cu alta destinatie
4.3. Proprietatea comuna in devalmasie
4.3.1. Prezentare generală
4.3.2. Izvoarele devălmăşiei
4.3.2.1. Proprietatea devalmasa a sotilor
4.3.3. Incetarea dreptului de proprietate in devalmasie
4.3.4. Privire comparativa intre proprietatea comună pe cote părţi
şi proprietatea devălmaşă
5. Proprietatea inalienabilă
6. Proprietatea afectată unui scop (proprietatea de afectaţiune)
7. Proprietatea aparentã

CAPITOLUL VI. DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale
1.1. Preliminarii
1.2. Definitie
1.3. Enumerare
2. Dreptul de uzufruct
 2.1. Definitie. Caractere juridice. Continut
2.2. Obiectul dreptului de uzufruct
2.3. Constituirea dreptului de uzufruct
2.4. Drepturile si obligatiile uzufructuarului
2.5. Drepturile si obligatiile nudului proprietar.
2.6. Stingerea uzufructului
2.7. Lichidarea uzufructului
3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie
3.1. Caractere juridice comune
3.2. Dreptul de uz
3.3. Dreptul de abitatie
4. Dreptul de servitute
4.1. Definitie. Caractere juridice
4.2. Clasificarea servitutilor
4.3. Servituti naturale si servituti legale
4.4. Servituti stabilite prin fapta omului
4.4.1. Stabilirea servitutilor prin titlu
4.4.2. Stabilirea servitutilor prin uzucapiune (prescriptie achizitiva)
4.4.3. Stabilirea servitutilor prin destinaţia proprietarului
4.5. Exercitarea si apararea servitutilor
4.5.1. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului
dominant
4.5.2. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului
aservit
4.6. Singerea servitutilor
5. Dreptul de superficie
5.1. Definitie. Caractere juridice
5.2. Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie
5.3. Exercitarea dreptului de superficie
5.4. Stingerea dreptului de superficie

CAPITOLUL VII. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI

DE PROPRIETAE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE
1. Noţiuni introductive
1.1. Prezentarea modurilor generale de dobândire a drepturilor reale
1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale
2. Convenţia sau contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate
şi a celorlalte drepturi reale
3. Hotãrârea judecãtoreascã
4. Accesiunea (sau incorporatiunea)
4.1. Notiune. Clasificare
4.2. Accesiunea imobiliara
4.2.1. Accesiunea imobiliara naturala
4.2.2. Accesiunea imobiliara artificiala
4.3. Accesiunea mobiliara
5. Tradiţiunea
 6. Ocupaţiunea
7. Prescriptia (achizitiva) sau uzucapiunea
7.1. Precizări prealabile
7.2. Posesia
7.2.1. Notiune. Elemente
7.2.2. Dobândire. Dovadă. Pierdere
7.2.3. Calitatile respectiv viciile posesiei
7.2.4. Efectele posesiei
7.3. Prescripţia achizitivă sau uzucapiunea
7.3.1. Notiune. Justificare. Domeniu de aplicare
7.3.2. Felurile uzucapiunii
7.3.3. Jonctiunea posesiilor
7.3.4. Întreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii
7.3.5. Efectele uzucapiunii

CAPITOLUL VIII. APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A

CELORLALTE DREPTURI REALE
1. Privire generala asupra mijloacelor juridice prin intermediul carora se
apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale
2. Acţiunea în revendicare
2.1. Aspecte generale
2.2. Caractere
2.3. Calitate procesuala activa
2.4. Efectele admiterii actiunii în revendicare
2.5. Revendicarea bunurilor imobile
2.6. Revendicarea bunurilor mobile
3. Actiunea în granituire
4. Actiunea confesorie
5. Actiunea negatorie

CAPITOLUL IX. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Consideratii generale
1.1. Noţiunea de publicitate imobiliară
1.2. Obiectivele publicitatii imobiliare
1.3 Sisteme de publicitate imobiliara
2. Sistemul Cartilor funciare
2.1. Cadastrul general
2.2. Principiile Cartilor funciare
2.2.1. Principii de Carte funciara proprii Decretului-Lege nr.
115/1938
2.2.2. Principii de carte funciara proprii Legii nr. 7/1996
2.2.3. Principii de carte funciara comune Decretul-Lege nr.
115/1938 si Legea nr. 7/1996
2.3. Cuprinsul Cartii funciare
2.3.1. Titlul cartii funciare
2.3.2. Partea I (Foaia A – foaia de avere)
 2.3.3. Partea a II-a ( Foaia de proprietate)
2.3.4. Partea a III-a (Foaia de sarcini)
2.4. Înscrierile în Cartea funciara
3. Actiunile de Carte funciara
3.1. Actiunea în prestatie tabulara
3.1.1. Actiunea în prestatie tabulara conform D.L. nr. 115/1938
3.1.2. Actiunea în prestatie tabulara conform Legii nr. 7/1996
3.2. Actiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea funciara

BIBLIOGRAFIE
CAPITOLUL I. INTRODUCERE

1. Raportul juridic

După cum se ştie din studiul Părţii generale, Dreptul civil are ca obiect raporturile
juridice patrimoniale (adică evaluabile în bani) şi nepatrimoniale (cele care nu pot fi
evaluabile în bani) stabilite între persoane fizice sau juridice aflate în poziţie de egalitate
juridică1.
Raportul juridic civil reprezintă o relaţie socială – patrimonială sau
nepatrimonială2 - reglementată de norma de drept civil3, fiind constituit din trei elemente
distincte: părţi, conţinut, obiect4.
Părţile sunt titularele drepturilor şi obligaţiilor civile ce compun conţinutul
raportului juridic civil.
Conţinutul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor civile pe care le au
părţile, una faţă de alta.
Obiectul reprezintă acţiunile sau inacţiunile la care sunt îndrituite părţile ori pe
care sunt ţinute (obligate) să le respecte, ceea ce, în alte cuvinte înseamnă conduita
părţilor.
Fiindcă viaţa oamenilor este preponderant de natură economică (vizând
satisfacerea nevoilor (cu care se confruntă), de multe ori conduitele lor – în diversele
raporturi în care intră – se referă la „lucruri” – din natură sau create de om, care pot fi
însuşite (apropriate).

2. Bunurile

2.1. Noţiune. Definiţie

Lucrurile care reprezintă valori economice utile pentru satisfacerea nevoilor

materiale şi/sau spirituale ale persoanelor, susceptibile de apropriere (însuşire) sub forma
drepturilor patrimoniale, poartă denumirea de „bunuri”.
Fiindcă de cele mai multe ori natura lor diferă de natura socială a raportului
juridic, ele nu pot fi incluse în structura acestuia din urmă fiind considerate doar ca
„obiecte derivate” ale raportului juridic.
Pentru ca un „lucru” să fie un „bun” în sensul dreptului civil trebuie să
întrunească următoarele condiţii:
- să fie o valoare economică aptă a satisface o nevoie de ordin material şi/sau
spiritual al omului şi
- să fie susceptibilă de însuşire (apropiere) sub forma drepturilor patrimoniale5.
Din jurisprudenţa CEDO rezultă că noţiunea de „bun” utilizată de art. 1 din
Protoculul adiţional nr. 1 la CEADOLF vizează6 atât bunurile mobile şi imobile cât şi
1
Beleiu, Gh., Introducere în Dreptul civil. Subiectele Dreptului civil, Ed. Şansa, Bucureşti, 1999, pag. 31.
2
De unde şi tipul raportului patrimonial respectiv nepatrimonial.
3
Beleiu, Gh., op.cit., pag. 76.
4
Idem, pag. 78.
5
Ca urmare, aşa numitele res communes (cum sunt aerul, apele mărilor şi oceanelor în zonele
internaţionale etc.) nu pot fi bunuri în sensul legii civile.
6
Hatneanu, D.O., Stăncescu-Cojocaru, R., Cum să formulăm o cerere la CEDO. Explicaţii, jurisprudenţă,
drepturile de creanţă, drepturile de proprietate intelectuală7 sau drepturile ce decurg din
exercitarea unei profesii (cum ar fi dreptul la clientelă) precum şi „speranţa legitimă”8.
Codul civil consacră bunurilor Cartea a II-a intitulată „Despre bunuri şi despre
deosebitele modificări ale proprietăţii” (art. 461 - 643). Bunurile sunt acele lucruri care
sunt utile omului şi pot fi apropriate sub forma drepturilor.

2.2. Clasificare

Dreptul civil român actual clasifică bunurile9 în:

a) bunuri mobile şi imobile
După formularea art. 461 C.civ. care stabileşte că: „Toate bunurile sunt mobile
sau imobile”, se pare că între acestea nu există o categorie intermediară. Bunurile imobile
sunt acele bunuri care au o aşezare fixă şi stabilă cum sunt: pământul, clădirile şi în
general tot ce este legat de sol; bunurile mobile sunt bunurile care nu au o aşezare fixă şi
stabilă fiind susceptibile de deplasare dintr-un loc în altul, fie prin ele însele, fie cu
concursul unei forţe străine, cum sunt: animalele, lucrurile separate de sol, bunurile
incorporale etc.
Din prevederile Codului s-ar desprinde ideea că legiuitorul acordă mai multă
importanţă imobilelor decât mobilelor. Aceasta nu semnifică neaparat că proprietatea
imobiliară ar fi superioară, ci doar că ea prezintă o diferenţă de regim juridic care are
diverse cauze (fizice, economice, psihologice).
Potrivit art. 462 C.civ., „bunurile sunt imobile sau prin natura lor, sau prin
destinaţie sau prin obiectul la care se aplică”.
Sunt bunuri imobile prin natura lor: „fondurile de pământ şi clădirile” (art. 463
C.civ.), „morile de vânt sau de apă aşezate pe stâlpi” (art. 464 C.civ.) şi „recoltele care
încă se ţin de rădăcini şi fructele de pe arbori, neculese încă” (art. 465 C.civ.).
Sunt bunuri imobile prin destinaţie „(când ele s-au pus de proprietar pentru serviciul si
exploatarea fondului): animalele afectate la culturã; instrumente arãtoare; semintele
date arendasilor sau colonilor partiari10 porumbii din porumbãrie; lapinii11 tinuti pe
lângã casã; stupii cu roi; pestele din iaz (helesteie); teascurile, cãldãrile, alambicurile,
cãzile si vasele; instrumentele necesare pentru exploatarea fierãriilor, fabricilor de
hârtie si altor uzine; paiele si gunoaiele” (art. 468 alin.(2) C.civ.). „Mai sunt imobile prin
destinatie toate efectele mobiliare ce proprietarul a asezat cãtre fond în perpetuu” (art.
468 alin. (3) C.civ.), „efectele mobiliare când sunt întărite cu ghips, var sau ciment sau
când ele se pot scoate fără a se strica sau deteriora sau fără a se strica sau deteriora
partea fondului pe care sunt aşezate” (art. 469 C.civ.), „urloaiele sau ţevile ce servesc
pentru conducerea apelor la un fond de pământ sau vreo casă” (art. 470 C.civ.).
Sunt bunuri imobile prin obiectul la care se aplică „uzufructul lucrurilor imobile,
servituţile, acţiunile care tind la a revendica un imobil” (art. 471 C.civ.).
Potrivit art. 472 C.civ., bunurile sunt mobile prin natura lor, sau prin

fomulare şi modele, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, pag. 63.

7
Afacerea Abramiuc vs. România în Hatneanu, D.O., Stăncescu-Cojocaru, R., op.cit., pag. 63.
8
Afacerea Oressis Compania Naviera şi alţii vs. Belgia, în Hatneanu, D.O., Stăncescu-Cojocaru, R., op.cit.,
pag. 63.
9
Beleiu, Gh., op.cit., pag. 106 şi urm.
10
Dijmaşi.
11
Iepurii.
determinarea legii.
Sunt mobile prin natura lor, corpurile care se pot transporta de la un loc la altul,
atât acele care se miscã de sine precum sunt animalele, precum si cele care nu se pot
strãmuta din loc decât prin o putere strãinã, precum sunt lucrurile neînsufletite (art. 473
C.civ.).
Sunt mobile prin determinarea legii, obligatiile si actiunile care au de obiect sume
exigibile sau efecte mobiliare, actiunile sau interesele în companii de finante, de comert
sau de industrie, chiar si când capitalul acestor companii constã în imobile (art. 474 alin.
(1) C.civ.). Aceste actiuni sau interese se socot ca mobile numai în privinta fiecãrui din
asociati si pe cât tine asociatia (art. 474 alin.(2) C.civ.). Sunt asemenea mobile prin
determinarea legii, veniturile perpetue sau pe viatã asupra statului sau asupra
particularilor (art. 474 alin.(3) C.civ.).
Această clasificare este importantă în privinţa:
- efectelor prescripţiei achizitive (în cazul imobilelor poate conduce la dobândirea
dreptului de porprietate prin intermediul uzucapiunii în timp ce în cazul imobilelor unită
cu buna credinţă, valorează deja proprietate);
- garanţiilor reale căci în timp ce imobilelor li se aplică ipoteca, mobilelor li se
aplică gajul;
- legii de drept internaţional aplicabile (imobilelor li se aplică lex rei sitae (legea
unde este situat bunul) în timp ce mobilului i se aplică lex personalis adică legea
proprietarului, care poate fi fie lex patriae (legea ţării sale) fie lex domicilii (legea de la
domiciliu).
- stabilirii competenţei teritoriale a instanţei (faţă de imobile este competentă
instanţa din raza căreia se află imobilul pe când faţă de mobil este competentă, de regulă,
instanţa în raza căreia se află domiciliul sau reşedinţa pârâtului (art. 5 C.proc.civ.) sau, în
afară de aceasta, alte instanţe potrivit art. 10-12 C.proc.civ.);
- acţiunii prescripţiei extinctive căci acţiunile în revendicare imobiliară sunt
imprescriptibile în timp ce acţiunile în revendicare mobiliară sunt prescriptibile prin trei
ani;
- regimului circulaţiei lor căci dacă pentru bunurile mobile nu se cere îndeplinirea
unei anumite forme la transmiterea dreptului de proprietate asupra lor (aceasta putând fi
transmisă chiar prin simpla posesie cu bună credinţă, pentru unele bunuri imobile se cere
îndeplinirea anumitor formalităţi (încheierea actului în formă autentică la transmiterea
dreptului de proprietate asupra terenurilor).
b) bunuri aflate în circuitul civil şi bunuri scoase din circuitul civil
Sunt bunuri aflate în circuitul civil acele bunuri care pot face obiectul actelor
juridice sau cu alte cuvinte acelea care pot fi dobândite ori înstrăinate prin act juridic.
Această categorie, majoritară, se compune din două subdiviziuni:
- bunuri care pot circula liber, neîngrădit şi
- bunuri care pot fi dobândite, deţinute ori înstrăinate condiţionat: armele de foc şi
muniţiile, materialele explozive, produsele şi substanţele stupefiante, deşeurile toxice,
substanţele chimice periculoase, metalele şi pietrele preţioase şi semipreţioase, obiectele
de patrimoniu etc.
Sunt bunuri scoase din circuitul civil acele bunuri care nu pot face obiectul actelor
juridice, deci care nu pot fi dobândite ori înstrăinate prin act juridic. Aceste bunuri mai
sunt denumite şi inalienabile”.
 Actele juridice de „înstrăinare” a bunurilor inalienabile sunt „lovite de nulitate
absolută”.
Sunt astfel de bunuri, cele aflate în domeniul public.
Clasificarea este importantă pentru analiza valabilităţii actelor juridice din punct
de vedere al obiectului.
c) bunuri determinate individual (res certa) şi bunuri determinate generic (res
genera)
Sunt bunuri determinate indvidual, bunurile care potrivit naturii lor sau voinţei
exprimată în actul juridic se individualizează prin însuşiri proprii, speciale. Bunurile
unicat sunt prin însăşi definiţia lor bunuri determinate individual.
Sunt bunuri determinate generic bunurile care individualizează prin însuşirile
speciei ori categoriei din care fac parte. Individualizarea se face prin cântărire, măsurare,
numărare etc.
Clasificarea prezintă importanţă în privinţa:
- momentului transmiterii dreptului real, căci în timp ce în privinţa bunului
determinat individual momentul transmiterii dreptului real coincide cu momentul
realizării acordului de voinţă, chiar dacă bunul nu s-a predat (art. 1295 C.civ.), în privinţa
bunurilor determinate generic, momentul transmiterii drepului real se amână până la
individualizarea acestuia prin cântărire, măsurare, numărare etc. Ori până la predarea
bunului.
- suportării riscului contractului căci în privinţa res certa riscul pieirii bunului
înainte de predare aparţine dobânditorului devenit deja proprietar, potrivit principiului res
perit domino pe când în cazul res genera, riscul pieirii înainte de predare aparţine celui
care urma să-l predea, ca proprietar al său.
- locului predării bunului căci, în lipsă de stipulaţie contrară, res certa trebuie
predat în locul unde se afla în momentul contractării (art. 1319 C.civ.) pe când predarea
unui bun generic trebuie făcută la domiciliul debitorului, căci principial plata este
cherabilă şi nu portabilă (art. 1104 C.civ.).
d) bunuri fungibile şi negungibile
Sunt bunuri fungibile, bunurile care fie potrivit naturii lor fie potrivit voinţei
părţilor pot fi înlocuite cu altele în executarea unei obligaţii fără a se afecta valabilitatea
plăţii. Cel mai elocvent exemplu de bun fungibil este bancnota ori moneda aflată în
circulaţie.
Sunt bunuri nefungibile bunurile care fie portivit naturii lor fie potrivit voinţei
părţilor nu pot fi înlocuite cu altele că debitorul nu este liberat decât prin predarea
bunului datorat (un imobil, un autovehicul, un tablou de un anume pictor etc.).
În general bunurile determinate individual sunt nefungibile în timp ce bunurile
generice sunt fungibile.
e) bunuri consumptibile şi bunuri neconsumptibile
Sunt bunuri consumpltibile, bunurile care nu pot fi folosite fără a se consuma din
substanţa lor ori fără a se înstrăina (de ex. banii, alimentele etc.).
Sunt bunuri neconsumptibile, bunurile care pot fi folosite în mod repetat fără a fi
necesară consumarea substanţei ori înstrăinarea lui (construcţiile, maşinile etc.).
Clasificarea este importantă în privinţa:
- uzufructului căci în privinţa unui bun neconsumptibil, avem de a face un
veritabil uzufruct, situaţie în care uzufructuarul are obligaţia salvării substanţei bunului –
solva substantiva rei – în timp ce în privinţa unui bun consumptibil avem de a face cu un
cvasiuzufruct (art. 526 C.civ.).
- împrumutului căci în timp ce bunurile consumptibile pot face doar obiectul
împrumuturilor de consumaţie (mutuum) bunurile consumptibile pot face doar obiectul
împrumuturilor de folosinţă (comodat).
f) bunuri frugifere și bunuri nefrugifere
Sunt frugifere bunurile care pot produce periodic, fără consumarea substanței sale,
alte bunuri ori produse, numite fructe.
Sunt nefrugifere bunurile care nu pot produce periodic, fără consumarea
substanţei lor, alte bunuri ori produse.
Potrivit art. 522-523 C.civ. fructele sunt naturale (cele produse de pământul de la
sine, producția și prăsila – sau sporul animalelor) industriale (cele produse prin cultură) și
civile (chiriile, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele etc)12
Fructele trebuie deosebite de producte, care sunt foloase trase dintr-un bun cu
consumarea substanței sale (piatra dintr-o carieră)13.
g) bunuri divizibile și bunuri indivizibile
Sunt divizibile bunurile care pot fi împărțite fără șă-și schimbe, prin aceasta
destinația lor economică (de exemplu un cupon de stofă).
Sunt indivizibile bunurile care nu pot fi împărțite fără a nu-și schimba prin aceasta
destinația lor economică (un laptop de exemplu).
Clasificarea prezintă importanța în privința partajului căci dacă bunul este
indivizibil, fie este atribuit uneia din părți cu obligația pentru aceasta de a plăti o sultă
(despăgubire) celeilalte părți fie este scos la vânzare urmând ca suma obținută să fie
împărțită între părți.
h) bunuri corporale și bunuri incorporale
Sunt bunuri corporale acele bunuri care au o existen ță materială ușor perceptibilă
simțurilor omului.
Sunt bunuri incorporale acele valori economice care pot fi percepute doar cu
„ochii minții”, precum drepturile patrimoniale (cu excepția dreptului de proprietate care
se confundă cu însuși bunul asupra căruia poartă fiind înmagazinat în bun (jus in re) deși
în ziua de azi asistăm la un proces din ce în ce mai amplu de „dematerializare a
proprietății” cum sunt: proprietățile incorporale (determinate de drepturile de proprietate
intelectuală, know how sau de fondul de comerț), titlurile de valoare: valorile mobiliare
(acțiuni obligațiuni, instrumente financiare derivate, orice alte titluri de credit) sau
efectele de comerț (cambia, biletul la ordin și cecul) și drepturile de creanță.
Clasificarea este importanță în privința:
- dobândirii proprietății mobiliare ca efect al posesiei cu bună credință care nu
operează decât în privința bunurilor mobile corporale;
- dobândirii proprietății prin tradițiune (remitere) care de asemenea nu operează
decât în privința bunurilor corporale.
i) bunuri sesizabile şi bunuri insesizabile
Sunt sesizabile bunurile care pot face obiectul executării silite.
12
Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin culegere (percepere) iar fructele civile se dobândesc
prin simpla curgere a timpului.
13
Uzufructuarul are dreptul numai la fructe şi nu şi la producte care revin nudului proprietar iar posesia de
bună-credinţă conduce numai la dobândirea proprietăţii fructelor şi nu şi a productelor (art. 485 C.civ.)
 Sunt insesizabile bunurile care nu pot face obiectul executării silite (bunurile
aflate în domeniul public, de exemplu).
j) bunuri principale şi bunuri accesorii
Sunt principale acele bunuri care pot fi folosite independent fără a servi la
întrebuințarea altui bun.
Sunt accesorii acele bunuri care sunt destinate să servească la întrebuințarea unui
alt bun principal.
Clasificarea este importantă în privința:
- executării obligațiilor civile căci atunci când debitorul datorează un bun
principal el trebuie să predea și bunul accesoriu;
k) gruparea bunurilor după titularul drepturilor
Reprezintă astfel de grupări patrimoniul unei persoane, fondul funciar al
României, domeniul statului etc.
În cadrul acestor universalităţi juridice pot avea loc diverse alte (sub)grupări după
anumite criterii, sub forma aşa-numitelor universalităţi de fapt, care sunt simple
ansambluri de bunuri, a căror reunire se bazează doar pe legături de fapt, stabilite de
titularul lor.
Universalităţile de fapt nu au existenţă autonomă şi nici un pasiv propriu iar
înstrăinarea bunurilor componente conduce la dispariţia universalităţii de fapt.

CAPITOLUL II. PATRIMONIUL

1. Generalităţi
Patrimoniul este şi rămâne o noţiune abstractă (un cadru în care are loc
universalitatea raporturilor juridic evaluabile în bani ale unei persoane);
Patrimoniul nu se confruntă cu bunurile ce fac obiectul raporturilor juridice
evaluabile în bani ce au loc în acesta.

2. Definitie14

În Codul Civil nu exista o definitie clara si precisa a patrimoniului, un rudiment

putând fi gasit în art. 1718 C.Civ., care, fara a utiliza explicit teremenul, precizeaza că:
„oricine este obligat personal este tinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile
sale mobile si imobile, prezenente si viitoare.”
Referiri exprese se fac în art. 781 C.civ., potrivit căruia creditorii defunctului pot
cere separaţia patrimoniului acestuia de acela al moştenitorilor (pentru a preveni
confuziunea patrimoniilor în aşa fel încât să nu intre în concurs cu creditorii
moştenitorilor şi să suporte riscul unei eventuale insolvabilităţi), menţinând astfel
identitatea patrimoniului defunctului din care s-ar putea îndestula15.
Codul civil consideră separaţia de patrimonii ca un privilegiu real imobiliar atunci
când succesiunile curpind şi imobile16.
Alte referiri la noţiunea de patrimoniu se găsesc în OG nr. 26/2000 privind
asociaţiile şi fundaţiile, art. 26 lit. e), art. 41, art. 42 şi art. 47 din Decretul nr. 31/1954
14
Pentru o viziune globala a notiunii de patrimoniu si în domeniile tehnic, economic sau sociologic a se
vedea Fr.Terré, Ph.Simler, „Droit Civil. Les biens” 4e éd., Précis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5.
15
Separaţia de patrimonii nu poate fi însă cerută de creditorii moştenitorilor (art. 784 C.civ.).
16
Modul de conservare al acestui privilegiu este reglementat de art. 1743 C.civ.
privind persoanele fizice şi persoanele juridice, Legea nr. 31/1990 privind societăţile
comerciale etc..
Nefiind deci definit de lege, i-a revenit doctrinei sarcina de a-l defini şi de a-i
sublinia trăsăturile şi funcţiile.
Astfel, patrimoniul a fost definit ca „ansamblul drepturilor şi obligaţiilor unei
persoane, care au sau reprezintă o valoare pecuniană sau economică”17. Alteori a fost
definit ca „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale aparţinând unei persoane
fizice sau juridice determinate, privite ca o sumă de valori active şi pasive, strâns legate
între ele”18 sau ca: „expresiunea contabilă a tuturor puterilor exonomice aparţinând unui
sistem de drept”19 ori ca: „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care au valoare
economică, aparţinând unei persoane”20.
O definiţie cu totul inedită şi interesantă este dezvoltată de doctrina Micescu-
Vlachide care defineşte patrimonial ca fiind: „cadrul în care se desfăşoară
universalitatea raporturilor de drept evaluabile în bani ale unei persoane”21, definiţie
care înlătură atât inconvenientul teoriei clasice (Aubry et Rau) – care ajunge să afirme că
patrimoniul este faţa juridică a persoanei, emanaţia ei – cât şi al criticii acesteia (Geny) –
care ajunge să atribuie unui ansamblu de bunuri de viaţă proprie.
Din primele definiţii citate mai sus, rezultă că patrimoniul este considerat a avea
două laturi: una activă, compusă din drepturile patrimoniale (reale, de creanţă şi celelate
gategorii intermediare) aparţinând unei persoane şi alta pasivă, incluzând datoriile,
obligaţiile evaluabile în bani ale aceleiaşi persoane.
Sintetizând diversele definitii formulate în doctrina, putem spune ca patrimoniul
este o entitate juridica distincta ce reprezinta totalitatea sau universalitatea drepturilor
patrimoniale si obligatiilor patrimoniale care apartin unei persoane.
Drepturile (latura activa a patrimoniului) si obligatiile (latura pasiva a acestuia)
se gasesc într-o strânsa legatura, putând fi asemanate cu un cont curent al unei persoane a
carui valoare este supusa unor fluctuatii succesive, prin nasterea de noi drepturi si
obligatii precum si prin modificarea celor existente, aceste schimbari valorice neafectând
existenta si identitatea universalitatii.
Astfel privit, în funcţie de cum valoarea laturii active o va depăşi sau nu pe cea a
laturii pasive titularul său va fi considerat solvabil sau insolvabil.

3. Caracterele (trăsăturile) patrimoniului

Patrimoniul se caracterizează prin următoarele trăsături:

a) patrimoniul este o universalitate juridica
El se prezinta ca o entitate juridica independenta si distincta de elementele sale
componente (activ si pasiv). Drepturile si obligatiile patrimoniale, privite în
individualitatea lor, pot suferi modificari (nastere, transformare, transmisiune, crestere,
micsorare, stingere). Aceste modificari au ca efect cresterea sau micsorarea activului
si/sau pasivului patrimonial, dar nu afecteaza existenta patrimoniului ca entitate juridica
17
C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, ...
18
Pop, L., Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, pag. 9.
19
Luţescu, C., Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile
reale principale, Bucureşti, 1947, pag. 21.
20
Chelaru, E., op. cit., pag. 4.
21
Valachide, P.C., Repetiţia principiilor de drept civil, Ed. Europa Nova, Lugoj, 1995, vol. I, pag. 42.
de sine statatoare.
În consecinta, pe de o parte, patrimoniul unei persoane, înteles ca un ansamblu, de
drepturi şi obligaţii conferă creditorilor titularului patrimoniului posibilitatea sa
urmareasca bunurile dobândite de debitor ulterior nasterii creantelor lor iar pe de altă
parte permite subrogatia reala pe care o voi prezenta mai jos.
Patrimoniul ca universalitate juridică nu se confundă cu universalitatea de fapt.
Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu
sau o grupare de bunuri a caror unitate se întemeiaza pe o simpla legatura de fapt,
neprevazuta de lege22 (de exemplu un buchet de flori, cartile dintr-o bibilioteca, o turma
de oi etc) creată exclusiv prin vointa persoanei careia îi apartin respectivele bunuri.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate, ceea ce
explică împrejurarea că prin pieirea sau înstrainarea lor universalitatea de fapt dispare.
b) orice persoana are necesarmente un patrimoniu
Atât persoanele fizice, cât si cele juridice, fiind subiecte de drept, au în mod
necesar aptitudinea permanenta de a dobândi drepturi si de a-si asuma obligatii, existenta
lor neputând fi conceputa fara un patrimoniu.
Patrimoniul este indisolubil legat de personalitate.
Pe de altă parte, existenta patrimoniului nu poate fi conceputa fara un titular.
c) patrimoniul este inalienabil
Patrimoniul este strâns legat de persoana careia îi apartine, atâta timp cât aceasta
exista ca subiect de drept. Persoanele fizice pot înstraina drepturi sau chiar obligatii (în
anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, întreg patrimoniul
lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, în momentul încetarii din viata a
titularului său persoană fizică23.
d) patrimoniul este unic si divizibil
Deşi adepţii teoriei personaliste (potrivit căreia patrimoniul este o emanaţie a
personalităţii) susţin indivizibilitatea patrimoniului (căci ca şi personalitatea, patrimoniul,
ca emanaţie a sa, nu poate fi divizat), teoriile moderne privind patrimoniul susţin că
patrimoniul, desi unic, are aptitudinea de a fi împartit în mai multe grupe de drepturi sau
obligatii, fiecare cu o destinatie sau afectatiune distincta si determinata.
Izvorâta din conceptia germana a patrimoniului afectatiune (Zweckvermörgen),
aceasta orientare si-a gasit exprimarea legislativa în art. 30 C.fam.rom. privind
comunitatea matrimoniala. Astfel, patrimoniul unei persoane casatorite este divizat în
masa bunurilor comune si în cea a bunurilor proprii. Prin urmare, daca un imobil
înstrainat face parte de masa bunurilor proprii ale unui sot, suma primita drept pret va
intra prin efectul subrogatiei reale cu titlu universal în aceeasi masa, desi principiul
comunitatii matrimoniale este ca orice bun dobândit în timpul casatoriei este bun comun
al sotilor.
Creditorii personali ai fiecăruia din soţi trebuie să urmărească mai întâi bunurile
proprii ale debitorului lor iar în măsura în care acestea se vor dovedi a fi neîndestulătoare,
vor putea cere apoi împărţirea bunurilor comune pentru a se îndestula (art. 33 C.fam).
În materia succesiunilor exista situatii în care aceeasi persoana se gaseste ca
titulara a doua mase patrimoniale.
În principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului este asimilat

22
A se vedea L.Pop, op.cit. p.16.
23
L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7.
automat de patrimoniul succesorului care este tinut astfel de datoriile lui de cujus chiar
daca depasesc activul succesiunii. Aceasta situatie poate fi dezastruoasa pentru erede, şi,
de accea legea îi acordă acestuia dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de
inventar (art. 704 C.civ.).
În urma acceptarii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate ca succesorul
este proprietarul bunurilor devoluate, rezulta în acelasi timp o separatie între bunurile sale
si cele ale lui de cujus24.
Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea
dezastruoasa pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risca sa fie concurati în satisfacerea
creantelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceasta situatie, legea
acorda creditorilor defunctului dreptul de a cere separatia de patrimonii între cel al
defunctului si cel al mostenitorului ceea ce le confera un drept de preferinta (art. 781
C.civ.); în speta, ei vor fi platiti cu prioritate din bunurile defunctului înaintea creditorilor
personali ai eredelui.
Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare si în cazul în care un
comerciant îsi divide patrimoniul în masa drepturilor si obligatiilor care alcatuiesc un
fond de comert afectat desfasurarii unei activitati comerciale si celelalte drepturi si
obligatii.

4 Functiile patrimoniului

Patrimoniul îndeplineste trei functii şi anume: constituie gajul general al

creditorilor, realizeaza subrogatia reala cu titlu universal si face posibila transmisiunea
universala si cu titlu universal a drepturilor si obligatiilor.

4.1.Gajul general al creditorilor

Patrimoniul constituie singura garantie generala a tuturor creditorilor titularului

sau, astfel încât acesta din urma raspunde, potrivit art.1718 C.civ., mai sus citat, cu toate
bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare25.
Astfel creditorii chirografari26 vor urmari în comun si proportional oricare din
bunurile aflate în patrimoniul debitorului lor pentru a-si satisface creantele, fara însa a-l
putea opri sa le înstraineze. Deoarece obiectul gajului general nu îl reprezinta bunurile
individual determinate, debitorul poate sa încheie acte de dispozitie juridica asupra
acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecinta, în momentul executării silite,
creditorul va putea urmari doar bunurile existente în patrimoniul debitorului precum si
bunurile ce vor intra, între timp, în acelasi patrimoniu.
Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de

24
Astfel, mostenitorul va fi tinut de plata datoriilor defunctului în limita activului succesoral.
25
Precizez că „bunurile viitoare” la care se referă textul trebuie să existe în patrimoniu la data scadenţei şi
nu la momentul naşterii obligaţiei.
În perioada de timp dintre naşterea obligaţiei şi scadenţă, debitorul va putea dispune după cum va voi de
bunurile sale, aceste acte fiind opozabile creditarilor chirografari cu excepţia actelor viclene făcute în
frauda drepturilor lor. În acest din urmă caz, creditorii vor putea cere desfiinţarea actelor respective pe calea
acţiunii pauliene reglementată de art. 975 C.civ.
26
Creditorii chirografari sunt acei creditori a căror creanţă nu este garantată cu un anume bun din
patrimoniul debitorului lor.
creanta, cu rol de garantie speciala a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate,
gajul general al creditorilor, ca functie a patrimoniului, nu conferă atributul de urmarire
(posibilitatea de a urmari bunul gajat în mâna oricarei terte persoane) si nici atributul de
preferinta (recuperarea creantei cu prioritate înaintea creditorilor gajisti ulteriori sau a
creditorilor chirografari), fiind însa aplicabil întregului patrimoniu.

4.2. Subrogatia27 reala cu titlu universal28

Subrogatia reala cu titlu universal înseamna schimbarea automata în cadrul unui

patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alta valoare29.
În cadrul subrogatiei reale cu titlu universal se face abstractie de individualitatea
lucrului care iese si a celui care intra în patrimoniu în locul lui. Valoarea de înlocuire nou
intrata în patrimoniu va avea regimul juridic al valorii înlocuite.
Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii patrimoniului30.
Având în vedere că debitorul poate înstrăina bunurile din patrimonial său, acestea nefiind
indisponibilizate de creditorii săi chirografari, subrogaţia reală cu titlu universal asigură
conţinutul gajului general, valoarea primită în schimb înlocuind din punct de vedere
juridic valoarea înstrăinată.
Aceasta nu înseamna ca strict din punct de vedere al valorii intriseci, patrimoniul
ramâne intact. De exemplu, daca se înstraineaza un bun mobil (de 1 milion lei) la un pret
sub valoarea sa reala, (0,7 milioane lei) în termeni reali valoarea patrimoniului a scazut
(cu 0,3 milioane lei) dar din punct de vedere juridic a ramas neschimbat deoarece o
valoare (suma primita drept pret) a înlocuit în patrimoniul debitorului o alta valoare
(bunul mobil), fapt care face ca aceasta vânzare sa fie opozabila creditorilor chirografari
(beneficiari ai gajului general), cu exceptia dovedirii unei fraude a intereselor lor
efectuata de debitor în întelegere cu tertul dobânditor al imoilului. Cu toate acestea,
creditorii care beneficiaza de dreptul de gaj asupra bunului mobil îl pot urmari în mâna
tertului dobânditor în virtutea atributului de preferinta conferit de acest drept.
Subrogatia reala cu titlu particular este o exceptie, aplicându-se numai în cazurile
expres prevazute de lege. Ea consta în înlocuirea unui bun individual determinat cu un alt
bun individual determinat, privite izolat. Astfel:
a) potrivit art.1721 C.civ., subrogatia reala cu titlu particular se produce în cazul
în care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau
deteriorat de un caz asigurat sau de o fapta ilicita, ipoteca, gajul sau privilegiul special se
stramuta de drept în baza normei de mai sus asupra sumei primita drept indemnizatie,
asigurare sau asupra sumei primita cu titlu de despagubire datorata de autorul
prejudiciului;

27
Prin „subrogaţie” se înţelege o „înlocuire”. Ea poate fi reală sau personală.
Subrogaţia este personală când unul dintre subiectele raportului juridic obligaţional este înlocuit cu o altă
persoană.
Subrogaţia este reală dacă un bun respectiv o valoare este înlocuit/înlocuită cu un alt bun respectiv cu o
altă valoare.
28
Prin expresia „cu titlu universal” se înţelege o fracţiune dintr-o universalitate de bunuri în opoziţie cu
expresia „universal” care vizează întreaga universalitate de bunuri sau cu expresia „cu titlu particular” care
vizează un bun determinat, privit ut singuli.
29
A se vedea L.Pop, op.cit. p. 21, C.Statescu, C.Bârsan, op.cit. p. 15.
30
L.Pop, op.cit. idem, C.Statescu, C.Bârsan, op.cit. idem.
 b) potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor31,
în cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit în schimb va avea situatia juridica a
terenului pe care îl înlocuieste, cu respectarea drepturilor si sarcinilor legal constituite
anterior;
c) potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de
utilitate publica32, dreptul de ipoteca si privilegiul special imobiliar care greveaza un
imobil expropriat se stramuta de drept asupra despagubirilor stabilite conform procedurii
si în conditiile prevazute de lege;
d) prin art. 24 alin. (1) din Titlul VI al Legii nr. 99/1999 privind unele măsuri
pentru accelerara reformei economice, s-a prevăzut că pentru orice bun care înlocuieşte
bunul constituit ca garanţie reală mobiliară, în condiţiile legii citate, sau bunul în care a
trecut valoarea bunului afectat garanţiei se presupune a fi produs al bunului iniţial şi va
putea fi astfel urmărit pentru realizarea creanţei garantate. Se exceptează cazurile în care
debitorul face proba contrarie;

4.3. Transmisiunea universala si cu titlu universal33

Transmisiunea universala intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu

nefractionat de la o persoana la alta persoana. Acest tip de transmisiune apare în cazul
persoanelor fizice doar în ipoteza decesului când întregul patrimoniu este cules în
totalitate de un singur mostenitor care are vocatie universala legala sau testamentara.
În cazul persoanelor juridice apare în situatia reorganizarii acestora prin absorbtie
sau fuziune.
Transmisiunea cu titlu universal consta în transmiterea fractionata a întregului
patrimoniu al unei persoane la doua sau mai multe persoane sau în desprinderea unei parti
dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.
Prin transmisiunea universala se dobândeste totalitatea valorilor active si pasive
care alcatuiesc întregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobândeste
doar o fractiune, o cota-parte matematica din aceste valori.

5. Conţinutul patrimoniului

5.1. Drepturile patrimoniale

Drepturile patrimoniale se împart în: drepturi reale, drepturi personale sau de

creanta si alte categorii intermediare.

5.1.1. Drepturile reale

5.1.1.1. Definiţie

Dreptul real – jus in re – este acel drept patrinomial în virtutea căruia titularul său
îşi poate exercita atributele asupra unui bun, în mod direct, fără concursul altei persoane.

31
Publicata în M.Of. nr.102/4 martie 1998. În prezent abrogată prin Legea nr. 247/2005
32
Publicata în M.Of. nr.139/2 iunie 1994.
33
Pentru definirea transmisiunilor universale si cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25.
Dreptul real este deci un raport care se stabileşte între persoane cu privire la un bun, iar
nu un raport între persoane şi un bun. Bunul constituie doare obiectul exterior, mediat al
raportului respectiv.
În cadrul acestui raport numai subiectul activ – titularul dreptului – este
determinat. Subiectul pasiv este format din toate celelalte persoane (nefiind nedeterminat)
cărora le revine obligaţia generală de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea
dreptului real de către titularul său (obligaţia generală de non facere).

5.1.1.2. Clasificarea drepurilor reale

a) drepturi reale mobiliare şi drepturi reale imobiliare

Drepturile reale mobiliare poartă asupra bunurilor mobile, corporale sau
incorporale iar dreprurile reale imobiliare poartă asupra bunurilor imobile.
b) drepturi reale principale si drepturi reale accesorii
b1) drepturile reale principale sunt acele drepturi reale a căror existenta este
independenta, de sine statatoare, în raport cu alte drepturi reale sau de creanta.
La rândul lor, drepturile reale principale se împart în:
b11) drepturi de proprietate (publica sau privata) si
b12) drepturi reale derivate din dreptul de proprietate (publica sau privata).
Dreptul de proprietate (b11) se divide în:
b111) - drept de proprietate publică ce aparţine statului şi unităţilor administrativ
teritoriale şi
b112) - drept de proprietate privată, ce apartine persoanelor fizice si persoanelor
juridice de tip particular inclusiv unitatilor administrativ-teritororiale (judet, municipiu,
oras, comuna)34, precum si altor persoane juridice înfiintate de catre stat (societati
nationale) şi/sau de către autoritatile locale (regii autonome).
Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot sa fie la rândul lor
constituite pe dreptul de proprietate publica (b121) sau desprinse din dreptul de
proprietate privata (b122).
b121) drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publica sunt, potrivit
reglementarilor actuale în vigoare:
i) dreptul real de administrare al regiilor autonome si institutiilor publice asupra
bunurilor din domeniul public
ii) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public
iii dreptul real de folosinta asupra unor bunuri imobile constituit în favoarea
unor persoane juridice fara scop lucrativ.
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, în cadrul unor
raporturi juridice de putere. De aceea ele nu “dezmembreaza” proprietatea publica.
Actele prin care se constituie aceste drepturi sunt inopozabile propietarului în
materie administrativa, dar sunt însa opozabile erga omnes în materie civilă.
b122) drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privata (denumite si
dezmembraminte ale dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv
proprietarului. Dezmembramintelor le lipsesc unele din atributele proprietatii, titlarul lor
având posesia, folosinta, dispozitia materiala sau (partial) juridica, în timp ce proprietarul

34
Situaţie în care se vorbeşte de dreptul de proprietate privată al statului sau unităţilor administrativ
teritoriale.
va avea întotdeauna dispozitia juridica asupra bunului. Dezmembramintele dreptului de
proprietate sunt:
i) dreptul de uzufruct.
ii) dreptul de uz.
iii) dreptul de abitatie.
iv) dreptul de servitute.
v) dreptul de superficie
vi) dreptul real de folosinta funciara recunoscut de L.18/1991
b2) Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a
însoti si garanta alte drepturi de creanta fara a avea o independenta sau existenta de
sine statatoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipoteca, privilegiile speciale si dreptul
de retentie. Ca regula, drepturile reale accesorii beneficiaza de atributele de urmarire si
preferinta, aceasta însemnând ca un creditor garantat prin gaj, ipoteca sau privilegiu
special are dreptul de a urmari bunul obiect al garantiei în mâna oricui s-ar afla si de a fi
platit cu prioritate din pretul acelui bun, înaintea creditorilor chirografari sau ai altor
creditori garantati ulteriori.
i) dreptul de gaj este dreptul real constituit în favoarea unui creditor asupra unui
bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui terţ pentru a garanta
executarea obligatiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fara deposedarea
debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaza de atributele de urmarire si
preferinta.
ii) dreptul de ipoteca este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile
determinate, fara deposedare, care îi confera titularului sau, denumit creditor ipotecar,
posibilitatea de a urmari bunul în mâna oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate din
pretul acelui bun.
iii) privilegiile speciale sunt drepturi reale apartinând unor creditori care datorita
calitatii creantelor lor, au posibilitatea de a fi platiti cu prioritate din valoarea unor bunuri
mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar în fata unor creditori gajisti sau
ipotecari posteriori.
d) dreptul de retentie este acel drept real care confera posibilitatea creditorului, în
acelasi timp si debitor al obligatiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a retine
acel lucru si a refuza restituirea lui pâna în momentul când debitorul sau, creditor al
lucrului, va executa obligatia nascuta în legatura cu cheltuielile ocazionate de pastrarea,
întretinerea sau îmbunatatirea lui (debitum cum re junctum.

5.1.2. Drepturile de creanţă

5.1.2.1. Definiţie

Dreptul de creanţă – jus ad personam – este acel drept patrimonial în temeiul

căruia subiectul activ – creditorul – poate pretinde subiectului pasiv – debitorul – să aibă
o anumită conduită, respectiv să dea, să facă sau să nu facă ceva.
Asemănările dintre cele două grupe de drepturi constau în aceea că ambele sunt
evaluabile în bani, ceea ce le reuneşte în categoria drepturilor patrimoniale şi au subiecte
active determinate.
Deosebirile sunt multiple şi constau în acelea că:
 - în cazul dreptului real, subiectul pasiv este nedeterminat, fiind format din toate
celelalte persoane, altele decât subiectul activ; în ce priveşte dreptul de creanţă, titularul
obligaţiei corelative – debitorul – este determinat de la naşterea raportului juridic;
- în cazul dreptului real, subiectului pasiv nedeterminat îi incumbă obligaţia
generală negativă, de a nu face nimic de natură să stânjenească exercitarea dreptului, pe
când dreptului de creanţă îi corespunde obligaţia debitorului de a avea o conduită
determinată şi anume: să dea, să facă sau să nu facă ceva.
- drepturile reale sunt limitate, admiţându-se că ele sunt prevăzute de lege explicit
sau implicit în timp ce drepturile de creanţă sunt infinite numeric.
- dreptul real dă naştere la două efecte specifice, sau altfel spus conferă titularului
două prerogative: dreptul de urmărire35 şi dreptul de preferinţă36 în timp ce dreptul de
creanţă conferă titularului său numai posibilitatea de a pretinde debitorului său
succesorilor acestuia executarea obligaţiei asumate.

5.1.3. Categorii juridice intermediare

Între drepturile reale şi cele de creanţă, împrumutând caracteristici ale celor două
categorii de drepturi, sunt situate în mod tradiţional obligaţiile reale de a face – obligaţii
propter rem, obligaţiile opozabile terţilor – obligaţii scriptae in rem, precum şi o serie de
drepturi atipice precum: drepturile de creaţie sau proprietate intelectuală şi drepturile
potestative.

5.1.3.1. Obligaţiile reale de a face (propter rem)

Obligaţiile propter rem sunt un accesoriu al unui drept real, adevărate sarcini reale
ce incumbă titularului unui drept real oarecare37.
Obligatiile propter rem sunt de doua categorii:
- legale (cele prevazute de art. 74, art.80-83 din L.18/199138, art. 16 din
L.103/199639, obligatia de granituire reglementata de art. 584 C.civ, obligatia de a
contribui la cheltuielile de întretinere si construire a zidului comun prevazuta de art. 592
C.civ. precum si obilgatiile reglementate de Codul civil ca fiind servituti naturale sau
legale: servitutea distantei plantatiilor, servitutea negativa de vedere, servitutea izvorului,
servitutea de scurgere a apelor naturale) si
- conventionale (care se nasc prin acordul partilor, cum ar fi obligatia

35
Dreptul de urmărire este prerogativa conferită titularului dreptului real de a urmări bunul la care dreptul
său real se referă, în mâinile oricărei persoane.
36
Dreptul de preferinţă este prerogativa conferită titularului dreptului real de avea prioritate faţă de orice alt
drept, acesta putând să şi-l valorifice înaintea titularilor altor drepturi.
37
C. Stănescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Editura All, Bucureşti, 1995, pag. 16.
38
Legea fondului funciar, republicata si modificata în M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998.
Aceasta lege stabileste în sarcina detinatorilor de terenuri obligatiile de a cultiva terenurile, de a
conserva calitatile productive ale solului, de a executa lucrari de îmbunatatiri funciare, de a permite
efectuarea lucarilor de regularizare a scurgerii apelor pe versanti si de colectare a torentilor etc.
39
Legea fondului cinegetic si a protectiei vânatului, publicata în M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie
1996. Obligatiile propter rem regasite în acest act normativ se refera la obligatia detinatorilor de terenuri
pe care sunt arondate fonduri de vânatoare sa permita exercitarea vânatorii si aplicarea masurilor de
protectie a vânatului, sa permita amplasarea instalatiilor si amanajarilor vânatoresti provizorii, sa ia
masuri pentru protectia vânatului etc.
reglementata de art. 620 C.civ. prin care proprietarul unui fond aservit se obliga sa
efectueze lucrarile necesare constituirii unei servituti de trecere).
Prin convenţia părţilor, proprietarul fondului aservit îşi poate asuma obligaţia de a
efectua lucrările necesare exercitării unei servituţi la constituirea căreia a consimţit.

5.1.3.2. Obligaţiile opozabile terţilor (scriptae in rem)

Obligaţiile scriptae in rem se caracterizează prin aceea că sunt atât de legate de

posesia lucrului încât creditorul nu poate obţine satisfacerea drepului său decât dacă
posesorul actual al lucrului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a participat direct
la formarea raportului de obligaţie40.
Astfel, potrivit art.1441 C.civ., cel care dobândeste proprietatea unui imobil
închiriat sau arendat este obligat sa respecte contractul de locatiune sau de arendare
încheiat de proprietarul anterior pâna la expirarea termenului pentru care a fost închiriat/
arendat, daca nu exista o clauza contrara de încetare a contractului în momentul
înstrainarii.
Dupa cum se vede, proprietarul actual, tert fata de contractul încheiat anterior,
este obligat sa respecte drepturile si obligatiile izvorâte din acest contract în baza unei
obligatii scriptae in rem.
Atât obligaţiile reale cât şi cele opozabile terţilor se impun dobânditorului
bunului, îi sunt opozabile ca şi cum ar fi vorba de drepturi reale. Spre deosebire de
drepturile reale însă, opozabilitatea nu se întinde erga omnes, ci numai faţă de respectivii
dobânditori.
În ambele situaţii aceste obligaţii, accesorii ale dreptului real, se vor transmite
odată cu bunul, fără a fi necesară vreo formalitate specială, noul titular fiind ţinut să le
execute.

5.1.3.3. Drepturi atipice

5.1.3.3.1. Drepturile de creaţie sau proprietate intelectuală

În primul rând, se impune a arăta că drepturile de proprietate intelectuală sunt

considerate ca o categorie juridică intermediară între drepturile patrimoniale şi cele
personal nepatrimoniale căci autorul unei opere are o serie de drepturi nepatrimoniale
precum: de a fi recunoscut ca autor, de a decide publicarea ei etc.
În al doilea rând, trebuie făcută distincţia dintre dreptul real de proprietate pe care
îl are autorul unei opere (literare, ştiinţifice etc) asupra obiectul material în care se
încorporează opera ( ex.: manuscrisul) şi dreptul sau drepturile de proprietate intelectuală
care rezultă din aceasta.
Drepturile de creaţie sau de proprietate intelectuală se prezintă ca fiind drepturi
complexe, în cadrul cărora se întâlnesc atât drepturi personale nepatrimoniale, cât şi
drepturi patrimoniale - care rezultă din valorificarea operei.
Legea actuală în domeniu – Legea nr. 8/1996 a drepturilor de autor şi a
drepturilor conexe41 - nu pare a fi intenţionat să precizeze în ce categorie juridică să le

40
Ibidem.
41
Publicată în M.Of. nr.60/26.03.1996.
încadreze, ea analizând drepturile de autor în mod analitic, făcând a face vorbire despre
drepturi morale şi drepturi patrimoniale ale titularului unei opere literare ori ştiinţifice.
Prin modul lor de valorificare de către autor sau moştenitorii acestuia, se apropie
de drepturile reale ca drepturi exclusive de exploatare, întrucât prezintă atributele de jus
utendi, jus fruendi şi jus abutedi. Din această perspectivă, ele pot fi încadrate în categoria
drepturilor reale având ca obiect bunuri incorporale.
Pe de altă parte, în mod concret, valorificarea lor se efectuază prin intermediul
încheierii unor contracte speciale (de editare, de distribuţie etc.), din care rezultă raporturi
juridice de natură obligaţională.
Toate aceste aspecte converg spre soluţia caracterului complex şi intermediar al
drepturilor de creaţie sau de proprietate intelectuală.

5.1.3.3.2. Drepturile potestative

Drepturile potestative au apărut şi s-au dezvoltat în strânsă legătură cu teoria

actului juridic unilateral şi constau, în esenţă, în puterea recunoscută unui subiect de drept
de a modifica sau de a stinge o situaţie juridică preexistentă ori de a recrea o situaţie
juridică42.
Caracteristica drepturilor potestative constă în influenţa pe care o exercită asupra
intereselor şi drepturilor altor persoane, altele decât titularii acestor drepturi. Drepturile
potestative pot fi – în funcţie de natura juridică a situaţiei juridice preexistente –
nepatrimoniale sau patrimoniale.

CAPITOLUL III. PROPRIETATEA

1. Precizări prealabile43

Datărită împrejurării că dreptul de proprietate se află înmagazinat în bun, fiind un

jus in re, de multe ori, dreptul de proprietate se confundă sau se defineşte prin însuşi
bunul ce face obiectul său.

2. Definitie. Continut. Atribute

Plecând de la prevederile art. 480 C.civ.rom. care, inspirat de art. 544 C.civ.fr.44
prevede că „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un
lucru în mod exclusiv si absolut, însa în limitele determinate de lege”, se poate spune că
dreptul de proprietate asupra unui bun este acel drept real care îi conferă titularului
dreptului, dreptul de a se folosi de bun (jus utendi), dreptul de a culege fructele produse
de acesta (jus fruendi) precum şi dreptul de a dispune de bun (jus abutendi), drepturi pe

42
De exemplu: dreptul de opţiune succesorală, dreptul de opţiune născut din promisiunea unilaterală de
vânzare sau de cumpărare, dreptul de preemţiune, dreptul de a alege în cazul unei obligaţii alternative,
dreptul de a revoca o ofertă etc..
43
Pentru istoricul notiunii de proprietate precum si pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a se
vedea L.Pop., op.cit., p.38-43, Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, „Droit civil. Les
biens”, ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -71.
44
„La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on
ne se faisse pas un usage prohibé par la loi et par réglements”
care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie si în interes propriu,
cu respectarea legislatiei în vigoare.
Din cele de mai sus rezultă ca dreptul de proprietate este un drept complex ce
conţine alte trei drepturi şi anume:
- dreptul de a se folosi de bun (jus utendi),
- dreptul de a culege fructele produse de acesta (jus fruendi) şi
- dreptul de a dispune de bun (jus abutendi).
Din conţinutul dreptului de proprietate expus ami sus rezultă şi atributele acestuia
şi anume usus, derivat din jus utendi, fructus derivat din jus fruendi şi abusus derivat din
jus abutendi.
Usus constã în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau
întrebuinţa bunul.
Fructus constă în dreptul proprietarului de a fructifica bunul sãu (sau de a-l lãsa
neproductiv).
Abusus conferã proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sãu. Dispozitia,
ca atribut al proprietatii, comporta doua elemente: dreptul de dispozitie materiala si
dreptul de dispozitie juridica.
Dreptul de dispozitie materiala este posibilitatea proprietarului de a dispune de
substanta bunului, adica de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea
reglementarilor în vigoare.
Dreptul de dispozitie juridica se concretizeaza în facultatea proprietarului de a
înstraina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin act între vii sau pentru
cauza de moarte, si de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii în
favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege.

3. Caracterele (trăsăturile) dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se caracterizează prin trei grupe de trăsături principale şi

anume: abslouitatea si inviolabilitatea, deplinătatea si exclusivitatea, perpetuitatea si
transmisibilitatea.

3.1. Caracterul absolut si inviolabil

Dreptul de proprietate este absolut deoarece titularul său şi-l poate exercita în mod
direct, fără concursul altei persoane toate celelalte persoane, altele decât titularul, fiind
obligate sa se abtina de a face ceva de natura a împiedica exercitarea dreptului de
proprietate.
Proprietarul are la îndemâna actiunea în revendicare pentru a-si recupera bunul
din mâna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adica tuturor.
Mergând mai departe pe firul ideii de „absolut”, observăm prin aceasta,
proprietarul poate sa faca tot ceea ce vrea cu bunul sau, însă în limitele determinate de
lege, stapânirea sa asupra bunului fiind astfel ca şi nelimitata, în timp ce orice titular al
unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat prin lipsa dispozitiei juridice
depline.
Cu toate acestea, prin diversele reglementari si limitari aduse de lege, în practică
exercitarea proprietatii nu poate excede regulilor Cetatii, libertatea absoluta putând duce
la haos. De aceea, în chiar definitia proprietatii, asa cum o enunta Codul civil, se face
referire la o serie de limitari pe care legea le poate aduce exercitarii dreptului de
proprietate.
În concluzie, se poate conchide ca dreptul de proprietate este un drept absolut fata
de orice drept real sau drept personal, dar în acelasi timp nu este absolut fata de el însusi,
tocmai prin restrângerile la care este supus de lege.
Pe de altă parte, potrivit art. 136 pct.5 din Constitutie45, „proprietatea privata este
inviolabila, în conditiile legii organice”, singurele exceptii fiind:
a) exproprierea pentru cauza de utilitate publica (art. 44 pct (3) Constitutie46, art.
481 C.civ.47, Legea nr.33/199448) ce se aplica bunurilor imobile aflate în proprietatea
privata a persoanelor fizice sau juridice, precum si a celor aflate în proprietatea privata a
comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.
b) rechizitiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/199749 privind rechizitiile
de bunuri si prestarile de servicii în interes public.
c) folosirea subsolului oricarei proprietati imobiliare pentru lucrari de interes
general, în condiţiile art. 44 pct. 5 Constitutie.

3.2. Caracterul deplin si exclusiv

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confera titularului sau „plena in re

potestas”, adica toate cele trei atribute: usus, fructus şi abusus. Acest caracter dispare în
momentul în care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie
dezmembraminte ale proprietatii.
Dreptul de proprietate este în acelasi timp un drept exclusiv, în întelesul ca
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci si independente de
orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afara de cazurile în care
proprietatea este dezmembrata.

3.3. Caracterul perpetuu si transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat în timp, fiind perpetuu si dureaza atâta vreme
cât exista bunul care face obiectul sau. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare,
adica prin neuz, actiunea în revendicare fiind imprescriptibila. Dreptul de proprietate se
stinge în patrimoniul titularului sau doar în cazul în care sunt îndeplinite conditiile
prescriptiei achizitive (uzucapiunea) de catre posesorul bunului.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în conditiile legii. Ba
mai mult, transmisiunea lui este inevitabil a si obligatorie pentru cauza de moarte50.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu,

45
Modificata si completata prin Legea de revizuire a Constitutiei României nr. 429/2003, publicata în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003.
46
Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta
si prealabila despagubire.
47
Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o
dreaptă şi prealabilă despăgubire.
48
Publicata în M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994.
49
Publicata în M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.
50
A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46.
fiind corolarul logic al perpetuitatii sale.
La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte între vii sta principiul
consensualismului consacrat în art. 971 C.civ51 si, cu aplicare în materia vânzarii, în art.
1295 alin.1 C.civ.52, conform caruia transferul dreptului de proprietate are loc în
momentul realizarii acordului de vointa.
De la acest principiu exista exceptii, când transferul dreptului de proprietate are
loc într-un alt moment decât cel al întâlnirii vointelor partilor. Astfel:
a) asupra bunurilor viitoare, transferul dreptului de proprietate are loc când
acestea sunt realizate;
b) asupra bunurilor de gen, proprietatea se transmite doar în momentul
individualizarii lor prin numarare, cântaririe sau masurare.
c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai în momentul
încheierii contractului în forma autentică.
d) potrivit dispozitiilor D.L.115/1938 privind cartile funciare, proprietatea se
transmitea de la vânzator la cumparator doar în momentul înscrierii (întabularii) dreptului
în cartea funciara53.
e) în unele situaţii, bunurile din proprietatea privata pot fi scoase temporar din
circuitul civil prin acordul de vointa intervenit între proprietarul bunului si o terta
persoana. Astfel, într-un contract, partile au posibilitatea de a stipula clauze de
inalienabilitate, prin care proprietarului bunului îi este interzisa înstrainarea sau
grevarea bunului în favoarea unei terte persoane. Clauzele de inalienabilitate se regasesc
destul de rar în actele juridice cu titlu oneros, fiind însa întâlnite mai frecvent în
contractele de ipoteca si în cele de gaj fara deposedare în care se stitpuleaza interdictia
de înstrainare si grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea
clauze se regasesc si în actele cu titlu gratuit, în cazul donatiilor si a testamentelor,
donatorul sau testatorul stipulând ca persoana gratificata nu poate sa îl înstraineze.
Opinia majoritara a doctrinei moderne este în sensul admisibilitatii clauzelor de
inalienabilitate dar numai când clauza este justificata de un interes legitim si serios iar
inalienabilitatea este temporara. Interesul serios si legitim care justifica o astfel de clauza
poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunatorului, al
dobânditorului sau al unui tert ori chiar un interes public 54. Dupa cum am aratat mai sus,
numai clauzele de inalienabilitate temporala sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetua sunt lovite de nulitate absoluta, având o cauza ilicita si imorala.

4. Limitări ale dreptului de proprietate

4.1. Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică

51
In contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
transmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar
cand nu i s-a facut traditiunea lucrului.
52
Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta
vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi
predat si pretul inca nu se va fi numarat.
53
Precizez ca Legea 7/1996, legea cadastrului si a publicitatii imobiliare (în prezent în vigoare) reia
principiul consensualismului.
54
A se vedea L.Pop, op.cit., p.47-48.
 În această categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau
temporar, precum şi cele alienabile condiţionat, pe de o parte, şi bunurile aflate în
circuitul civil în condiţii restrictive, pe de altă parte.
Nerespectarea dispoziţiilor legale privind inalienabilitatea totală, parţială sau
condiţionată a bunurilor antrenează nulitatea actului (de regulă, nulitatea absolută).

4.2. Limitări ale dreptului de proprietate izvorâte din raporturile de vecinătate

4.2.1. Limitări ale dreptului de proprietate datorate unor drepturi reale ale vecinilor

Codul civil reglementează aceste raporturi în materia servituţilor, fiind vorba

despre servituţile naturale (art. 578 - 585 C.civ.) şi servituţile legale (art. 586 - 619
C.civ.).

4.2.2. Limitări ale dreptului de proprietate datorate unor sarcini reale

Obligaţiile reale de a face sau obligaţiile propter rem sunt situate la limita dintre
drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele pot rezulta din lege sau din voinţa părţilor şi
se transmit o dată cu transmiterea bunului respectiv. În unele cazuri executarea acestor
obligaţii presupune luarea în considerare a raporturilor de vecinătate.

4.2.3. Limitări ale dreptului de proprietate datorate contractelor încheiate între

proprietarii vecini

Proprietarii fondurilor învecinate pot încheia diferite convenţii prin care să-şi
asume unele obligaţii reciproce dar nu cu titlu de servituţi, ci cu titlu de drepturi de
creanţă. De pildă, un proprietar se obligă faţă de vecinul său să-i permită să ia apă din
fântâna aflată pe fondul său.

4.2.4. Limitări ale dreptului de proprietate datorate raporturilor faptice de vecinătate

În unele cazuri între proprietarii fondurilor învecinate se pot naşte simple

raporturi de fapt (deci fără un conţinut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua
apă din fântâna situată pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacită de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobândi prin justiţie şi nici nu poate invoca
uzucapiunea.
Pe de altă parte sunt actele de pură facultate, de pildă, proprietarul care
beneficiază de o anumită perspectivă deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.

4.2.5. Limitări ale dreptului de proprietate datorate abuzului de drept în raporturile de

vecinătate

Buna vecinătate presupune cel puţin două îndatoriri:

a) vecinul să nu-l prejudicieze pe vecin şi
b) vecinul nu trebuie să-l incomodeze într-un mod intolerabil pe vecin.
Aceste două situaţii corespund pe plan doctrinar şi jurisprudenţial teoriilor
abuzului de drept şi inconvenientelor anormale de vecinătate. Această distincţie este
importantă deoarece şi răspunderea este diferită.
În cazul abuzului de drept atragerea responsabilităţii făptuitorului presupune
întrunirea următoarele condiţii: existenţa unui prejudiciu, intenţia de a prejudicia şi lipsa
unui interes serios şi legitim.
Pe când în cazul inconvenientelor anormale de vecinătate atragerea
responsabilităţii făptuitorului presupune întrunirea altor condiţii ţi anume: existenţa unui
prejudiciu (dauna); existenţa unei vinovăţii (neglijenţă, imprudenţă) chiar dacă ea nu
apare întotdeauna cu claritate.
Sancţiunea inconvenientelor de vecinătate constă în primul rând într-o reparaţie în
natură pentru că ea se apropie cel mai mult de principiul reparării integrale.
Complementar există acordarea de daune-interese.
În concluzie nu există un criteriu precis care să permită determinarea limitei care
nu trebuie depăşită de proprietar; aprecierea responsabilităţii fiind o chestiune de fapt se
va face de instanţa de judecată de la caz la caz.

4.3. Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale. Rechiziţia unor bunuri

Sunt situaţii excepţionale când organele autorităţii publice sunt abilitate prin lege
pentru a obliga agenţii economici, instituţiile publice precum şi alte persoane juridice sau
fizice să cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării
naţionale sau autorităţilor publice; aceste situaţii speciale sunt: declararea mobilizării
generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de urgenţă sau de asediu,
concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, înlăturarea
urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaţii (Legea nr. 132/ 1997 privind
rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public).
Rechiziţia prezintă următoarele caractere juridice:
a) priveşte, în principiu, bunuri neconsumptibile;
b) este, în principiu, o măsură temporară care va înceta o dată cu încetarea
situaţiei excepţionale şi când bunurile rechiziţionate vor trebui restituite;
c) este o măsură obligatorie;
d) se face cu acordarea de despăgubiri atât în cazul rechiziţiei temporare (pentru
degradarea sau devalorizarea bunului) cât şi în cazul rechiziţiei definitive (pentru
valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile).

4.4. Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului

Această limitare este prevăzută în Constituţie în art. 44 alin. (5) care statuează că:
„Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei
proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile
autorităţii”.

4.5. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

Prin expropriere se întelege trecerea fortata în proprietatea publica, prin hotarâre

judecatoreasca, a unuo rimobile aflate în proprietate privata, cu o dreapta si prealabila
despagubire, pentru cauza de utilitate publica55.
Exproprierea este, prin urmare, o exceptie de la caracterul absolut si inviolabil al
dreptului de proprietate. Pe lânga dispozitiile constitutionale cuprinse în art.136 pct. 5 si
art. 44 pct.3 din Constituţie, în materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii
33/1994 care precizează: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii,
solutionarea cererilor de expropriere de catre instantele de judecata, modul şi criteriile de
calcul ale despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despăgubiri,
efectele juridice ale exproprierii56.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate în proprietatea privata a persoanelor
fizice si juridice, cât si în aceea a unitatilor administrativ-teritoriale. În ceea ce priveste
bunurile imobile proprietate publica, ele sunt si pot fi oricând afectate unei utilitati
publice prin acte administrative de putere ale autoritatii competente.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 33/1994, exproprierea poate fi hotarâta de instantele
de judecata numai dupa ce utilitatea publica a fost declarata potrivit normelor legale în
materie. Utilitatea publica se declara pentru lucrari de interes national sau pentru lucrari
de interes local. Daca lucrarile sunt de interes national, utilitatea publica se declara prin
Hotarâre de Guvern iar daca sunt de interes local de catre consilile judetene sau de catre
Consiliul Local al Municipiului Bucuresti. În cazul în care urmeaza sa fie expropriate
lacasuri de cult, monumente, ansambluri si situri istorice, cimitire, alte asezari ori
localitati urbane sau rurale în întregime, utilitatea publica se declara prin lege.
Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor sunt reglementate în
Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluţionarea cererilor de expropriere este de
competenţa tribunalului în raza căruia este situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt
întrunite condiţiile cerute pentru expropriere, fără a putea repune în discuţie, în principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia,
întinderea, faptul că nu a fost contestată hotărârea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotărî
şi asupra despăgubirilor cuvenite fiecăreia dintre persoanele interesate .
Exproprierea are urmatoarele efecte:
a) imobilul expropriat trece în proprietate publica si intra în patrimoniul
expropriatorului liber de orice sarcini, în temeiul hotarârii judecatoresti ramasa definitiva
si irevocabila;
b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate –
uzufrucut, uz, abitatie si superficie – precum si servitutile stabilite prin fapta omului în
masura în care devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit
prin expropriere;
c) dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul imobil
expropriat se muta de drept asupra despagubirii stabilite de catre instanta sau prin acordul
partilor.
d) se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului
expropriat, cum ar fi cele nascute din contractul de locatiune sau din contractul de
comodat.
e) ca urmare a pronuntarii hotarârii judecatoresti de expropriere se naste un drept
de creanta în favoarea persoanelor expropriate asupra despagubirilor acordate drept

55
A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.
56
Idem.
urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de creanta se naste de la data ramânerii
definitive a hotarâri judecatoresti si devine exigibil la data stabilita de parti sau la
termenul stabilit de instanta, în acest din urma caz neputând depasi 30 de zile de la data
ramânerii definitive a hotarârii de expropriere.
Legea exproprierii reglementeaza în favoarea proprietarului expropriat dreptul de
a cere si obtine retrocedarea imobilului expropriat în cazul în care acesta nu a fost utilizat
în termen de un an pentru realizarea scopului propus si nu s-a efectuat o noua declarare
de utilitate puiblica (art. 35-36 din Legea nr. 33/1994) si dreptul de preemtiune la
cumpararea imobilului în ipoteza în care expropriatorul s-ar hotarî sa îl înstraineze.

5. Clasificarea formelor dreptului de proprietate

5.1. Dupã subiectele dreptului de proprietate

Dupã subiectele dreptului de proprietate, dreptul de proprietate poate fi:

a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice şi
b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;

5.2. Dupã modul de dobândire

Dupã modul de dobândire, dreptul de proprietate poate fi:

a) drept de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul de proprietate
dobândit prin fapte juridice;
b) dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi dreptul de proprietate
dobândit prin acte pentru cauzã de moarte;
c) dreptul de proprietate originarã şi dreptul de proprietate derivatã.

5.3. Dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi

Dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi deosebim:

a) drept de proprietate pur şi simplu şi
b) drept de proprietate afectat de modalitãţi.

5.4. Dupã regimul sãu juridic

Dupã regimul sãu juridic dreptul de proprietate se prezintã sub douã forme:
a) drept de proprietate publicã şi
b) drept de proprietate privatã.

CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Definitie. Reglementare

Dreptul de proprietate publica este acel drept de proprietate care poarta asupra
bunurilor din domeniul public de interes national si/sau de interes local apartinând
statului si unitatilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil si
insesizabil.
Temeiul existenţei acestui drept se găseşte în art. 136 din Constitutie. Potrivit
prevederilor acestuia: „(1) Proprietatea este publica sau privata. (2) Proprietatea publica
este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale. (3) Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu
potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele
naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite
de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. (4) Bunurile proprietate
publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in administrare
regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de
asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica”.
Reglementarile constitutionale au fost detaliate prin Legea nr. 213/1998 privind
proprietatea publica si regimul juridic al acesteia57.
Dispoziţiile de mai sus se completeaza cu prevederile art. 475 alin.(2), art. 476-
478, art. 499, art.1310 si art. 1844 C. civ.; art. 4-5, art.29, art.83, art.95-97 si art.119 din
Legea 18/1991 privind fondul funciar, cu modificarile ulterioare, precum si cu
prevederile Legii nr. 215/2001 legea administratiei publice locale58, cu modificarile
ulterioare şi cu alte legi speciale
Legea nr.213/1998 dispune în art. 3 ca din “domeniul public fac parte bunurile
prevazute în art. 135 alin. 4 Constitutie (actual 136 alin.(3) – nota noastră), din cele
stabilite prin anexa care face parte integrana din prezenta lege si din orice bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public si sunt dobândite de stat
sau de unitatile administrativ-teritoriale prin modurile prevazute de lege”.
Faţă de cele de mai sus trebuie făcute următoarele precizări:
În primul rând se observă că spre deosebire de textul constituţional, care foloseşte
noţiunea de “proprietate publică”, Legea nr. 213/1998, foloseşte noţiunea de “domeniu
public”. Întrebarea care se pune este dacă cele două noţiuni sunt echivalente? După lungi
polemici pe marginea acestei întrebări s-a conchis că cele două noţiuni sunt identice căci
legile ordinare nu pot folosi termenii de public sau privat decât în înţelesul dat de
Constituţie.
În al doilea rând, literatura juridică a arătat că prin bunuri de uz public se înţelege
acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinta generala adica: piete, poduri, parcuri
publice etc, iar prin bunuri de interes public, se înţelege bunuri care prin natura lor sunt
destinate pentru a fi folosite sau exploatate în cadrul unui serviciu public respectiv: cai
ferate, retelele de distributie a energiei electrice, cladirile institutiilor publice etc.
În al trelea rând referitor la criteriile de determinare a bunurilor care formeaza
obiectul proprietatii publice Curtea Constitutionala, prin Decizia nr.31 din 26 mai 199359
a hotarât ca fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica “bunurile enumerate
expres în art. 135 alin. (4) Constitutie (actual 136 alin.(3) – nota noastră) sau cele
stabilite de alte legi”. Aceste “alte legi” utilizeaza doua metode de determinare a
bunurilor care fac parte din domeniul public si anume: enumerarea unor asmenea bunuri
şi criteriul destinatiei acestor bunuri60.
Trebuie retinut ca bunurile regiilor autonome si ale societatilor comerciale cu
57
Publicata în M.Of., partea I, nr. 448 din 21 noiembrie 1998.
58
Publicata în M.Of. , partea I, nr.204 din 23 aprilie 2001.
59
Curtea Constitutionala, „Culegere de decizii si hotarâri”, 1992-1993, p.211.
60
În criteriul destinatiei acestor bunuri intra si uzul public coroborat cu criteriul interesului public.
capital de stat nu constituie proprietate publica ci proprietate privata, chiar daca statul
detine majoritatea capitalului social.

2. Bunurile care formează obiectul proprietăţii publice

Potrivit art. 136 alin. (3) din Constituţie rezultă că bogatiile de interes public ale
subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national,
plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului
continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv61 al
proprietatii publice62.
Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 aparţin domeniului public terenurile
pe care sunt amplasate construcţii de interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele
stradale şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi, terenurile cu destinaţie forestieră, albiile
râurilor, fluviilor, cuvetelelacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi
al mării teritoriale, ţărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaţii
naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice,
monumentele naturii, terenurile pentru nevoileapărării sau pentru alte folosinţe care
potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes
public.
Potrivit art. 35 alin. (2), “terenurile proprietate de stat, administrate de institutele
si statiunile de cercetari stiintifice, agricole si silvice, destinate cercetarii si producerii de
seminte si material saditor din categorii biologice superioare si a animalelor de rasa,
precum si din administrarea Institutului pentru Testarea si Inregistrarea Soiurilor de
Plante de Cultura si a centrelor sale teritoriale apartin domeniului public si raman in
administrarea acestora” iar potrivit art. 35 alin. (3) “dispozitiile alin. (2) se aplica si
terenurilor proprietate de stat folosite, la data prezentei legi, de unitatile de invatamant cu
profil agricol sau silvic si care trec in administrarea acestora”.
Potrivit art. 475 alin.(2) C. civ. “bunurile care nu sunt ale particularilor sunt
administrate si nu pot fi instrainate decat dupa regulile si formele prescrise anume pentru
ele”. Astfel, conform art. 476 C. civ. Drumurile mari, drumurile mici si ulitele care sunt
in sarcina statului, fluviile si raurile navigabile sau plutitoare, tarmurile, adaugirile catre
mal si locurile de unde s-a retras apa marii, porturile naturale sau artificiale, malurile
unde trag vasele si indeobste toate partile din pamantul Romaniei, care nu sunt
proprietate particulara, sunt considerate ca dependinte ale domeniului public. Potrivit art.
477 C. civ., toate averile vacante si fara stapani, precum si ale persoanelor care mor fara
mostenitori, sau ale caror mosteniri sunt lepadate, sunt ale domeniului public. În baza art.
478 C. civ., portile, zidurile, santurile, intariturile pietelor de razboi si ale fortaretelor fac
si ele parte din domeniul public. Aceste lucruri reintra in comert cand nu mai servesc la
uzul public. În fine, potrivit art. 479 C. civ. poate avea cineva asupra bunurilor, sau un
drept de proprietate, sau un drept de folosinta, sau numai servitute.

3. Subiectii dreptului de proprietate publica

61
Ceea ce înseamnă că aceste bunuri nu pot face decât obiectul proprietăţii publice şi niciodată ale celei
private.
62
Enumerarea nu este limitativă, prin lege putând fi stabilite şi ale bunuri care să facă obiectul exclusiv al
proprietăţii publice. Astfel, prin anexa la Legea nr. 213/1998 se face o enumerare amplă a bunurilor care fac
parte din domeniul public al satului şi al unităţilor administrativ-teritoriele.
 Statul şi unităţile administrativ-teritoriale, pe lângă faptul că sunt subiecte de
drept privat (asemenea unor persoane juridice), sunt, în primul rând, persoane de drept
public, purtătoare ale atribuţiilor de autoritate. Această calitate le conferă aptitudinea de a
fi singurii titulari ai dreptului de proprietate publică.
Ca urmare, potrivit reglementarilor în vigoare, titularii dreptului de proprietate
publica sunt:
1. Statul Român asupra bunurilor din domeniul public de interes national.
2. Unitatile administrative-teritoriale (comuna, orasul, municipiul, judetul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
De asemenea, având în vedere că statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt şi
persoane de drept privat, rezultă că ele pot fi si titulari ai dreptului de proprietate privata
care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului respectiv al unitatilor
administrativ-teritoriale.

4. Modurile de dobândire si de stingere a dreptului de proprietate publica

4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publica

Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publica se

dobândeste prin urmatoarele mijloace:
a) pe cale naturala63
b) achizitii publice efectuate în conditiile legii
c) exproprierea pentru cauza de utilitate publica
d) donatii sau legate acceptate, în conditiile legii, de catre Guvern, sau dupa caz,
de Consiliul judetean sau Consiliul local, daca bunul va intra în domeniul public64.
e) trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauza de utilitate publica.
f) Alte moduri prevazute de lege: civile (vânzare, schimbul), administrative65,
penale (confiscare).

4.2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publica

Potrivit Legii nr.213/1998, dreptul de proprietate publica înceteaza:

a) prin trecerea bunului în domeniul privat, prin hotarâre de Guvern, de Consiliu
Judetean sau Consiliu Local, dupa caz.
b) Prin trecerea prin efectul legii a unor bunuri din domeniul public în cel privat
în vederea reconstituirii dreptului de proprietate particulara, pentru retrocedarea lor catre

63
Bogatiile solului si subsolului ce se formeaza natural pe teritoriul sau în susolul tarii.
64
Acceptarea donatiilor de catre organismele aratate mai sus se poate face doar în forma autentica.
65
Astfel potrivit art. 7 lit. e) şi art. 8 din Legea nr. 213/1998, unele bunuri pot fi afectate domeniului public
prin voinţa autorităţii publice, în condiţiile legii.
Trecerea unuor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale în domeniul
public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale se face prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului
judeţean respectiv al CGMB ori a Consiliului local.
Oricare din acestea poate fi atacată, în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ.
fostul proprietar sau pentru vânzare.
Potrivit art. 478 alin. (2) teza ultimă C. civ. aceste lucruri reintra in comert cand
nu mai servesc la uzul public.
De asemenea, dreptul de proprietate publică poate înceta şi prin pieirea bunului.

5. Caracterele dreptului de proprietate publica

5.1. Dreptul de proprietate publica este inalienabil

Acest caracter presupune ca bunurile care fac obiectul sau sunt scoase din cicuitul
civil general, neputand fi înstrainate pe cale voluntara, prin acte juridice civile si nici pe
cale fortata, prin expropriere.
Este interzisa de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin
constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitatia sau
superficia, precum si ipotecarea sau gajarea lui.
Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servitutile asupra domeniului public sunt
valabile numai în masura în care sunt compatibile cu uzul sau interesul public caruia îi
sunt afectate. Servitutile constituite anterior intrarii bunului în domeniul public se mentin
daca sunt compatibile cu uzul sau interesul public al bunului.
Asupra dreptului de proprietate publica pot fi constituite numai drepturi reale
derivate care nu sunt dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi
concesiunea, administrarea sau închirierea în conditiile legii.

5.2. Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil atât extinctiv, cât si achizitiv

Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprima prin aceea ca actiunea în

revendicarea dreptului de proprietate publica poate fi introdusa oricând iar dreptul la
actiune în sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp cât nu a fost exercitat
de catre autoritatea care are calitate procesuala activa.
Imprescriptibilitatea achizitiva se manifesta prin imposibilitatea dobândirii de
catre o alta persoana a bunurilor publice prin uzucapiune (în cazul imobilelor) sau prin
posesie de buna credinta (în cazul bunurilor mobile).

5.3. Dreptul de proprietate este insesizabil

Aceasta înseamna ca bunurile obiect ale proprietati publice nu pot fi urmarite silit
de creditorii titularului dreptului de proprietate.
Ca urmare a insesizabilităţii, bunurile proprietate publică nu se pot constitui ca
garanţii reale, neputând fi astfel ipotecate sau gajate.

6. Exercitarea dreptului de proprietate publica

Exercitarea dreptului de proprietate publica este de competenta organelor centrale

ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes national si
autoritatilor publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local.
Modalitatile de exercitare a dreptului de proprietate publica sunt: dreptul de administrare
al regiilor autonome si institutiilor publice asupra bunurilor proprietate publica,
concesionarea, închirierea precum si dreptul real de folosinta asupra unor bunuri imobile.

6.1. Administrarea generala a domeniului public

Administrarea generala a domeniului public se face doar de autoritatile publice

titulare (statul sau unitatile administrativ-teritoriale) sau de catre alte subiecte de drept
public. În activitatea de administrare generala a bunurilor proprietate publica, aceste
organe actioneaza exclusiv în calitatea lor de autoritati publice, adica subiecte de drept
administrativ.
Regula este ca, în majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate
publica se face prin altul; aceasta înseamna ca bunurile proprietate publica sunt
încredintate unor persoane juridice înfiintate special în acest scop sau unor persoane
juridice de drept privat sau chiar persoane fizice.

6.2. Dreptul de administrare al regiilor autonome si institutiilor publice asupra bunurilor

proprietate publica

Acest drept se refera la patrimoniul autoritatilor centrale si locale, dar poate fi

atribuit si altor subiecte de drept public precum regiile autonome si institutiile centrale,
constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publica si
fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietatii publice.
Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998:
a) regiile autonome
b) prefecturile si autoritatile publice centrale si locale cu personalitate juridica
civila (ministere, agentii nationale, consilii judetene si consilii locale etc.)
c) insitututiile publice de interes national, judetean sau local.
Dreptul de administrare ia nastere în temeiul unor acte de drept administrativ.
Institutiile publice si regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu si vor putea intra în
raporturi de drept civil ca persoane juridice.
Prin urmare, putem trage concluzia ca dreptul real de administrare are o natura
mixta; astfel, în raport cu titularii dreptului de proprietate publica are o natura
administrativa, iar în raport cu ceilalti participanti la circuitul civil acest drept are o
natura civila.
Având o natura civila si fiind drept real, dreptul de administrare nu este totusi un
dezmembramânt al dreptului de proprietate publica, având însa caracteristicile acestuia
din urma, si anume: este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. „ Datorita legaturii
simbiotice dintre cele doua drepturi, caracterele dreptului de proprietate publica sunt, în
acelasi timp, si caracterele juridice ale dreptului de administrare.”66
Dreptul real de administrare nu este opozabil fata de proprietar (stat sau unitati
administrativ-teritoriale), proprietarul putând retrage sau revoca acest drept pe calea unui
act administrativ fara ca titularul sau sa se poata apara prin mijloace de drept civil
(actiune în revendicare, actiune posesorie). Totusi actul administrativ de revocare poate fi
atacat în contencios administrativ. Pe de alta parte, deoarece acest drept este un drept real,
va putea fi aparat fata de ceilalti subiecti de drept civil (cu exceptia titularului dreptului
de proprietate publica) prin orice mijloc de drept comun.

6.3. Concesionarea este reglementata prin Legea nr. 219/1998 privind regimul
concesiunilor67 si de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotarârea Guvernului nr.
216/199968.
În conceptia acestor acte normative, contractul de concesiune este contractul prin
care o persoana denumita concedent transmite pentru o perioada determinata, de cel mult
49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar, care actioneaza pe riscul şi pe
răspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun, a unei activitati sau a unui
serviciu public, în schimul unei redevente.
Concesiunea poate îmbraca trei modalitati, si anume:
a) concesiunea de bunuri
b) concesiunea de servicii publice
c) concesiunea de servicii economice
Contractul de concesiune are o natura juridica mixta, având doua parti, partea
reglementara, guvernata de prevederile dreptului administrativ, si partea contractuala,
guvernata de prevederile dreptului civil.

6.4. Dreptul real de folosinta asupra unor bunuri din domeniul public

Potrivit art. 17 din Legea nr. 213/1998 dreptul real de folosinta se va aplica
persoanelor juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, în virtutea acestui drept,
în mod gratuit, de imobile aflate în proprietatea publica.

CAPITOLUL V. MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Prezentare generală

Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati. El este

pur si simplu atunci când are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu depinde de
un eveniment sau de o împrejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui bun
mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.
Dreptul de proprietate poate fi afectat de modalitati fie atunci când el poarta
asupra unui bun sau asupra unei universalitati de bunuri care apartin simultan la doua sau
mai multe persoane, fie când existenta sa viitoare în patrimoniul titularului depinde de un

66
L.Pop, op.cit, p. 83.
67
Publicata în M.Of., partea I, nr. 459 din 30 noiembrie 1998.
68
Publicata în M.Of.,partea I, nr. 140 din 6 aprilie 1999.
eveniment sau de o împrejurare prevazuta de lege sau stabilita prin vointa partilor69. Sub
acest din urma aspect, modalitatile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate
rezolubila (sau revocabila), drept de proprietate anulabila si drept de proprietate
comuna70.

2. Proprietatea rezolubilă

Proprietatea rezolubila (revocabila sau conditionala) reprezintă acea situatie

juridică în care dreptul de proprietate este afectat de o conditie rezolutorie, rezultata fie
din convenţia părţilor, fie dintr-o dispozitie a legii.
Aceasta conditie rezolutorie face ca existenta dreptului în patrimoniul
dobânditorului sa fie nesigura, el putând fi desfiintat pentru a se reîntoarce, de regula, în
patrimoniul înstrainatorului. Potrivit art. 1019 C. civ., “conditia rezolutorie este aceea
care supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert”. Asadar, daca conditia
se împlineste, dreptul dobânditorului se desfiinteaza în mod retroactiv, iar instrainatorul
redevine proprietar ca si cum nu ar fi încheiat actul de transmitere a proprietatii. În cazul
în care dobânditorul – pâna la momentul îndeplinirii conditiei – a savârsit acte de
dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure
dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pastra însa fructele percepute, dar va trebui
sa restituie bunul respectiv; dimpotriva, în cazul în care conditia rezolutorie nu se
îndeplineste, dobânditorul îsi consolideaza în mod retroactiv dreptul sau iar actele
juridice pe care le-a încheiat cu privire la bunul respectiv (pendente conditione) ramân
valabile.
Din cele expuse rezulta ca întotdeauna când un bun se transmite sub conditie vor
exista doi proprietari dintre care unul sub conditie suspensiva, iar celalalt sub conditie
rezolutorie.
Constituie cazuri legale de proprietate rezolubila:
a) donatiile dintre soti care sunt revocabile (art. 937 C. civ.). Aceasta înseamna ca
sotul donator poate revoca oricând unilateral donatia facuta celuilalt sot;
b) situatia donatarului a carui donatie este revocata pentru nasterea unui copil (art.
836 C. civ.). Aceasta înseamna ca, daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de
proprietate se va revoca si, dimpotriva, daca nu va avea loc aceasta nastere, dreptul de
proprietate se va consolida;
c) situatia vânzarii cu pact de rascumparare (art. 1371 C. civ.); în cazul în care
vânzatorul nu rascumpara bunul, cumparatorul îsi consolideaza dreptul de proprietate si
viceversa, când dreptul de proprietate este retroactiv desfiintat;
d) ipoteza rezultata din art. 494 C. civ., când o persoana construieste pe terenul
alteia si când proprietarul bunului terenului, invocând accesiunea, poate deveni si
proprietar al constructiei. Rezulta ca pâna în momentul manifestarii de vointa a
proprietarului terenului de a deveni proprietar al constructiei, constructorul exercita un
drept de proprietate care poate fi desfiintat cu efect retroactiv71.
69
L. Pop, op.cit, p. 127
70
Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale In Republica Socialista Romania, edit.
Academiei, Bucuresti, 1978, p.155; C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale,
Universitatea din Bucuresti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, Dreptul de proprietate privata si publica in
Romania, Edit. Graphics, Iasi, 1993, p. 102-103
71
A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara
 Dreptul fiscal nu tine seama de conditia rezolutorie. Astfel, daca contractul
încheiat sub conditie rezolutorie este desfiintat, organele fiscale nu restituie taxele pe care
le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriva, în caz de vânzare sub
conditie suspensiva, taxele aferente nu se percep câta vreme conditia nu s-a realizat72.

3. Proprietatea anulabila

Proprietatea anulabila reprezinta acea modalitate juridica a dreptului de

proprietate care apare in situatia în care transferul proprietatii se face în temeiul unui act
juridic lovit de nulitate relativa (anulabil). Asa cum s-a aratat, în aceasta situatie
intereseaza rezultatul actiunii în anularea actului translativ de proprietate. Daca actiunea
este admisa, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi desfiintat retroactiv. În cazul în
care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului va
fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si în ipoteza în
care a expirat termenul de prescriptie al actiunii în nulitate relativa (fara ca titularul
acestei actiuni sa o fi introdus)73.
Trebuie subliniat ca efectul retroactiv al anularii actului translativ se refera nu
numai la partile actului, ci si la raporturile cu tertii.

4. Proprietatea comună

4.1. Prezentare generală

Proprietatea comuna se caracterizeaza prin aceea ca un bun sau mai multe bunuri
apartin în proprietatea a doua sau mai multe persoane care îsi pot exercita împreuna,
simultan si concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricarui proprietar74;
proprietatea comuna constă în proprietatea pe cote-parti şi proprietatea în devalmasie.

4.2. Proprietatea pe cote-parti

4.2.1. Caracterizare generala

Proprietatea pe cote parti se mai numeste si coproprietate, caracterizându-se prin

faptul ca un bun apartine simultan si concurent la doi sau mai multi proprietari, fara ca
bunul respectiv sa fie fractionat în materialitatea sa. Ceea ce este fractionat este numai
dreptul de proprietate cu privire la acel bun; fiecare coproprietar are determinata o cota-
parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate care se exprima sub forma
de fractie nominala, fractie zecimala sau în procente.
Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor
poarta asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau
individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei – parti din dreptul de
proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate

autorizatie legala, in R.R.D. nr. 12/1982, p. 25

72
O. Ungureanu, op.cit , p. 90.
73
L. Pop, op. cit., p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90
74
A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 175
exclusiva75.
Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata,
din teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale 76.
Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect
un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de
bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau coproprietatea este o modalitate a
dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului77.

4.2.2. Felurile proprietaţii pe cote parti

Proprietatea pe cote - parti este de doua feluri: proprietatea pe cote parti obisnuita
(sau temporara) si proprietatea pe cote-parti fortata (sau perpetua). Principala deosebire
dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate inceta prin partaj sau
imparteala. In cel de-al doilea caz, coproprietateta, fiind perpetua, nu poate fi sistata prin
imparteala78.

4.2.2.1. Coproprietatea obisnuita (sau temporara)

4.2.2.1.1. Aspecte introductive

Specificul coproprietatii obisnuite (sau temporare) consta in faptul ca are caracter

vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin imparteala.
Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura
de specialitate si practica judiciara deoarece codul civil nu cuprinde reguli privind
exercitarea coproprietatii obisnuite79.
Izvoarele coproprietatii obisnuite (sau temporare) pot fi: o mostenire, atunci cand
la succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de
catre doua sau mai multe personae, altele decât soţi; uzucapiunea rezultata dintr-o
coposesie, de asemenea de către alte persoane decât de către soţi; transformarea
proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote- parti ca urmare a incetarii sau
desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.

4.2.2.1.2. Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite (sau temporare)

4.2.2.1.2.1. Prezentare generală

Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite (sau temporare) nu este

organizat prin lege, fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare.
In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din materia succesiunilor,
aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietatii.
75
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti si
aplicatiile sale practice, Edit. Stiintifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 177.
76
Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, La copropriete d’un
bien, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 – 287.
77
L. Pop, op. cit., p. 130.
78
A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132.
79
În schimb, cu privire la indiviziune exista cateva reglementari in partea consacrata împărţelii succesorale
art. 728 si urm. C. civ.).
 La baza regimului juridic al coproprietatii stau doua principii, si anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti
materiale determinate din bunul aflat in coproprietate;
b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote – parti ideale,
abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun

4.2.2.1.2.2. Drepturile copartasilor asupra bunului

Coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra vreunei parti determinate din

bun, privit in materialitatea sa80. De aici, rezultă că nu poate fi facut nici un fel de act cu
privire la un bun privit in materialitatea lui, fara acordul unanim al copartasilor. Asadar,
in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului
unanimitatii. Cu toate acestea, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca
exercitarea atributelor de posesie si folosinta poate fi facuta de fiecare coproprietar. Ba
mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie juridica, a caror eficacitate depinde de
rezultatul impartelii.
a. exerciţiul actelor materiale
Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala
asupra bunului comun.
Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea
materiala a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi.
Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi
are dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie81.
Posesia exercitata de catre un singur copartas asupra bunului comun nu este o
posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci
cand copartasul interverteste coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, copartasul
posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile prevazute
de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului.
Folosinta materiala poate fi exercitata de fiecare copartas cu respectarea
urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a bunului 82, sa nu
impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti copartasi83. Cand
copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instantele de
judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra unui partaj de folosinta la
cererea unui copartas, fara consimtamnatul celorlalti84.
In schimb, oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii prin
partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate. Fructele bunului
comun pot fi percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari,
proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate
fiecaruia85.
Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista
80
Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178.
81
A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ.,
dec. nr. 524/1954, in C.D. , 1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 314.
82
A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 10.
83
Ibidem
84
A se vedea Trib. Supr., col.civ., dec. civ. Nr. 819/1968, in R.R.D. nr. 11/1968, p. 168.
85
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 183.
consimtamanului tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul
celorlalti, sa execute lucrari de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a
schimba destinatia bunului. Productele bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu
cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate.
Dispoziţia materială poate fi validată, de la caz la caz, considerandu-se ca intre
copartasi exista un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat in calitate de gerant de
afaceri ori aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de societate86.
b. exerciţiul actelor juridice
Avand in vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se incheie asupra
bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun
sunt guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca acest principiu este
deseori daunator sub aspect economic, astfel ca este necesar sa distingem intre acte de
conservare, administrare si dispozitie juridica.
In ce priveste actele de conservare si de administrare, regula unanimitatii a fost
atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare pot fi incheiate şi de catre un
singur coproprietar.
Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea
degradarilor cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor
raspunderii civile delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlati coproprietari.
Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu
poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartasi, prin care sa
instraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun.
Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica
judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul
cunostea sau nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului
respectiv.
In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul
nu este proprietarul exclusiv al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o
conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea lui depinzând de rezultatul impartelii.
Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului copartas-
intrainator, dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cand
bunul va reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in
temeiul efectului declarativ al impartelii.
In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii
actului faptul ca instainatorul are numai calitatea de coproprietar, s-a apreciat ca actul
respectiv este lovit de nulitate relativa87.

4.2.2.1.2.3. Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de

proprietate

Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota – parte

ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate instraina si greva cota – parte din
dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt copartas sau a unei terte
persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate, situatia nu se

86
A se vedea Trib. Supr., col. Civ., dec. nr. 361/1968, in C.D. 1968, p. 65
87
A se vedea Trib. Supr. , col. Civ., dec. nr. 2257/1955, in C.D. 1955, vol. I, p. 59
schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar.

4.2.2.1.2.4. Obligatiile copartasilor

Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a fiecaruia, la

acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea si
administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte persoane.
Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au si o suma de
obligatii propter rem prevazute expres de legea funciara.

4.2.2.1.2.5. Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare

Coproprietatea obisnuita, fiind vremelnica, poate inceta prin mai multe moduri.
Astfel, ea este sistată in cazul in care toate cotele-parti din dreptul de proprietate sunt
dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai multi copartasi sau de catre o
terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin
expropriere88.
Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul
sau imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de
coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti
sunt impartite materiamente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra
unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul
coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel in drept exclusiv. Sediul
materiei privind imparteala juridica este art. 728 – 729 C. civ. si art.6731 – 67314 din C.
pr. civ. .
Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere iesirea din indiviziune este
imprescriptibil. Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor (imparteala
conventionala sau voluntara prevazuta de art. 730 C. civ.) dar si pe cale judecatoreasca
(partajul judiciar). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmatoarele situatii:
- in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici personal,
nici prin reprezentant;
- in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna
invoiala;
- in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a
incuviintat imparteala prin buna-invoiala;
In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:
- prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in
natura este posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea
este cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartasilor;
- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi.
Aceasta modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod
partajabil in natura (cand, de pilda, este indivizibil). In aceasta situatia bunul va fi atribuit
unuia dintre copartasi cu obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor
(echivalent banesc, sulta). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face
decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele imprejurari
88
L. Pop, op. cit., p. 138.
cum ar fi: cotele copartasilor, natura bunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii
bunului de catre copartasi, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun etc 89. Evaluarea
bunului in vederea atribuirii unuia dintre copartasi se poate face prin acordul
proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de instanta de judecata,
de obicei prin efectuarea unei expertize;
- prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de
partajare se realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de
nici unul dintre copartasi. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui
prin licitatie publica, iar pretul obtinut se va distribui copartasilor.

4.2.2.1.2.6. Efectele partajului90

Potrivit art. 786 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de
drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusiv
al bunului ce i-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactiv, inca din momentul
cand s-a nascut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un
transfer de drepturi intre copartasi, ci se constata si se recunosc, cu efect retroactiv
drepturi preexistente. Efectul declarativ al impartelii are urmatoarele consecinte
importante:
- actele de instrainare sau de grevare incheiate de unul dintre copartasi cu privire
la bunul comun vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala, bunul a revenit sau nu
copartasului instrainator;
- imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce inseamna ca neexecutarea
obligatiilor rezultate din partaj de catre un copartas nu da dreptul celorlalti sa ceara
rezolutiunea (exemplu: nu plateste sulta);
- imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare;
- imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana
la 20 de ani;
- copartasul caruia i-a revenit bunul ramane in situatia unui tert fata de actele
incheiate de oricare dintre ceilalti copartasi asupra acelui bun.

4.2.2.2. Coproprietatea fortata (sau perpetua)

4.2.2.2.1. Notiune si definitie

Daca proprietatea comuna pe cote-parti temporara constituie regula in materie de

proprietate comuna, exceptia o constituie coproprietatea fortata si perpetua. Ea este o
coproprietate fortata deoarece exista si se mentine indiferent de vointa coproprietarilor si
este perpetua deoarece scopul bunurilor care ii alcatuiesc obiectul este permanent.
Obiectul coproprietatii fortate poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu
pot fi impartite91, sunt accesorii şi pot fi folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi
89
Ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr. 1288/1992,
in Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95.
90
L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitatilor, Edit. Dacia,
Cluj-Napoca, 1980, p. 213-214
91
Multa vreme, instantele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar,
nici prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutia
proprietari; purtand asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata este destinata
utilizarii bunului principal.
De aceea, aceasta coproprietate urmeaza soarta juridica a bunului principal
potrivit principiului accesorium sequitur principalem. De aici rezulta ca coproprietatea
fortata nu poate fi instrainata decat odata cu bunul principal.

4.2.2.2.2. Regimul juridic al coproprietăţii forţate

4.2.2.2.2.1. Drepturile si obligatiile coproprietarilor

Acest gen de coproprietate confera titularilor drepturi mai largi decat

coprorprietatea obisnuita temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in
coproprietate fortata fara consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmatoarelor
limite:
- prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti
coproprietari;
- folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care
a fost afectat bunul accesoriu;
Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instraineze
un bun aflat in coproprietate fortata, dar poate instraina oricand bunul sa principal, fara
consimtamantul celorlalti, ceea ce automat atrage instrainarea dreptului de proprietate pe
cote-parti asupra bunului accesoriu; de exemplu, instrainarea unui apartament care
presupune implicit si “instrainarea” partilor comune.

4.2.2.2.2.2. Incetarea coproprietatii fortate

Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate inceta oricand,

coproprietatea fortata este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art.
728 C. civ. Totusi exceptional, ea poate inceta in urmatoarele cazuri:
- incetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens
numai in situatia in care toti proprietarii si-ar da consimtamantul si cand partajul ar fi
posibil in raport cu natura bunului comun (de pilda, curtea unei case cu mai multe
apartamente, podul etc);
- incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De
exemplu, desi coproprietarii nu au ajuns la o intelegere pentru un partaj, podul unei case
poate fi partajat de instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei92;
- incetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste
proprietatea exclusiva a intregului imobil de la ceilalti coproprietari;
- pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz disparand obiectul
coproprietatii, dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii
au dreptul la despagubire impotriva persoanei aflate in culpa.

4.2.2.2.3. Cazuri de proprietate fortata

admiterii partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr.
994/1988 si situatiile aratatae in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989, p. 73-74.
92
Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii
1975 - 1980, p. 65
 Doctrina a retinut mai multe cazuri de coproprietate fortata şi anume:
- coproprietatatea bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile
invecinate;
- coproprietatea asupra despartiturilor dintre doua imobile (zidul, santul, gardul);
- coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe
apartamente avand proprietari diferiti;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hartii de familie,
tablouri de familie, cavouri si alte lucrari funciare);

4.2.2.2.3.1. Coproprietatea lucrurilor comune

Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a doua imobile vecine, cum sunt: potecile, drumurile, fantanile si izvoarele.
Pentru ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor
imobilelor respective, ele trebuie sa fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor.
Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si
pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de servitute. De precizat ca
aceasta coproprietate este creatia doctrinei si a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de
lege.

4.2.2.2.3.2. Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri

Prin despartitura comuna se intelege zidul comun (art. 590 – 601 C. civ.), santul
comun (art. 602-605 C. civ.) si gardul comun (art. 606 – 609 C. civ.). In ceeea ce priveste
aceste despartituri comune, principiul este ca proprietatea lor apartine proprietarilor celor
doua fonduri în cote-parti egale.
Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privind
despartiturile comune se poate face in trei modalitati:
- prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act
juridic;
- prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii commune;
- prin prezumtii legale care sunt:
a) Zidul comun – Potrivit art. 590 C. civ. “Orice zid care serveste la despartire
intre doua cladiri sau intre curte si gradini sau intre ograde la tata se socoteste comun
daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul”, iar art. 591 C. civ. stabileste ca “
Este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre
peretele de o parte iar despre cealalta parte infatiseaza un plan inclinat; in acest caz se
presupune ca zidul apartine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat “
Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. civ.
care stabileste ca “orice vecin poate sa faca zidul comun in tot sau in parte platind
celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna”. Ambii
coproprietari sunt obligati a contribui la repararea si intretinerea zidului comun (art. 592
C. civ.)
b) Santul comun – conform art. 602 C. civ. “Toate santurile intre doua proprietati
se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu“. Aceasta prezumtie de
comunitate prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara (titlu,
uzucapiune sau semen de necomunitate). Prin semn de necomunitate se intelege situatia
cand pamantul este inaltat sau aruncat numai de o parte a santului (art. 603 C. civ). In
astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului unde a
fost aruncat sau inaltat pamantul. Prin “pamant aruncat” se intelege numai pamantul
rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa
suporte cheltuielile necesare intretinerii santului.
c) Gardul comun – Acesta constituie un alt caz de coproprietate fortata si perpetua
asupra unei despartituri comune. Art. 606 C. civ. stabileste ca “Orice gard ce desparte
doua proprietati se socoteste comun, afara numai daca din doua proprietati va fi ingradita
sau de nu va fi titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra“. Aceasta
regula se aplica deopotriva gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gasesc in
gardul comun sunt prezumati a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin
coproprietarilor in parti egale, la fel lemnul rezultat din taierea arborilor.

4.2.2.2.3.3. Coproprietatea fortata asupra partilor commune din cladirile cu mai multe
apartamente ori spatii cu alta destinatie

Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri in care exista
mai multe apartamente (respectiv alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti.
Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca intr-o cladire se realizeaza mai multe
apartamente sau suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-
parte de proprietate asupra tuturor partilor din constructie si instalatii, precum si asupra
tuturor dotarilor care prin natura lor nu se pot folosi decat in comun indiferent de
tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se determina
proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor
cu alta destinatie din cladire.
Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor,
asociatia proprietarilor sau asociatia proprietarilor si chiriasilor.
Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei
cladiri, scarile care duc la apartamente, zidurile commune, instalatiile, acoperişurilor etc..
Coproprietarii au obligatia de a suporta, proportional cu valoarea proprietatii lor
exclusiv, cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun93.

4.3. Proprietatea comuna in devalmasie

4.3.1. Prezentare generală

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit

careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor
deproprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat
titularilor.
Legislaţia în vigoare nu contine o reglementare cu caracter general privind dreptul

93
D. Lupulescu, Drept civil. drepturile reale principale,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84 2 Trib.
Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1980 –
1985, p. 68
de proprietate in devalmasie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor
privind comunitatea de bunuri a sotilor (art. 30 – 36 C. fam.).

4.3.2. Izvoarele devălmăşiei

In legislatia noastra este reglementat un singur caz de devalmasie (devalmasie

legala)94. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor asupra
bunurilor dobandite in timpul casatoriei.
Unii autori consideră însă că in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu impieica
ca devalmasia sa ia fiinta şi printr-o conventie, ori de câte ori doua sau mai multe
persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobandesc impreuna sau
separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalmasa95.

4.3.2.1. Proprietatea devalmasa a sotilor

Încă de la început trebuie precizat că devalmasia comunitatii de bunuri nu trebuie

confundată cu comunitatea matrimoniala de bunuri96. Aceasta din urma, este o notiune
mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi (reale
si de creanta), precum si obligatiile patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost
dobandite de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei.
In conformitate cu art. 30 alin. 1 C. fam. “ Bunurile dobandite in timpul casatoriei
de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri commune ale sotilor.
Orice conventie contrara este nula“.
Art. 31 din acelaşi cod, enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecarui sot,
bunuri care nu pot fi inluse in sfera bunurilor comune ale sotilor. Rezulta ca izvorul
dreptului de proprietate in devalmasie a sotilor consta in faptul dobandirii de bunuri in
timpul casatoriei de oricare dintre ei.
Potrivit art. 35 din Codul familiei, administrarea, folosinta si dispozitia asupra
bunurilor comune se realizeaza de comun accord de catre ambii soti. Legea instituie o
prezumtie de mandat tacit reciproc intre soti. Astfel, atunci cand unul dintre ei exercita
prerogativele proprietatii asupra bunurilor comune, se presupune ca el actioneaza atat in
nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumtie este relativa, ceea
ce inseamna ca ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte atunci cand celălalt face
dovada ca s-a opus incheierii actului Totusi, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam., nici unul din
soti nu poate instraina sau greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile
comune daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.
Pe de alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor.
Restrangerea poate fi conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte ori
la anumite bunuri97.
Este de mentionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri
prevazuta la art. 30 din Codul familiei (specifica numai sotilor), dar nimic nu se opune ca
94
D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna al sotilor, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67
95
L. Pop, op. cit., p. 153.
96
I. Albu, Dreptul familiei, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123
97
M. Georgescu, Al. Oproiu, Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit in cadrul raporturilor
patrimoniale dintre soti, in R.R.D. nr. 4/1982, p. 29 – 32.
pe baza conventiei lor sa se constate ca bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-
parti, in raport de contributia fiecaruia.

4.3.3. Incetarea dreptului de proprietate in devalmasie

Proprietatea comuna devalmasa a sotilor inceteaza pin desfacerea sau incetarea

casatoriei, moment in care aceasta se transforma inproprietate comuna pe cote-parti. Pana
la proba contrara, cele doua cote-parti se prezuma legal şi relativ a fi egale. La impartirea
de bunuri, cotele ideale apartinand sotilor se stabilesc in raport de contributia fostilor soti
la dobandirea bunurilor comune. In continuare, numai avand in vedere aceste doua cote-
parti, se va proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul
de proprietate exclusiva. Dar, exceptional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.
fam.), proprietatea in devalmasie poate inceta si in timpul casatoriei.

4.3.4. Privire comparativa intre proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea

devălmaşă98

Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe

cote-parti prin aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan si concurent,
asupra unui bun sau mai multor bunuri nefractinate in materialitatea lor. De asemenea,
sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operatia impartelii.
Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista
deosebiri, dintre care subliniem urmatoarele:
a) în cazul dreptului de proprietate in devalmasie nici unul dintre codevalmasi nu
are determinate nici macar o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de
proprietate.
In situatia coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este
titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice, chiar daca bunul este si ramane
nefractionat in materialitatea sa;
b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in
devalmasie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote-parti se naste si exista
independent de calitatea si calitatile coproprietarilor;
c) in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are
posibilitatea sa instraineze dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine
fiecaruia. Dinpotriva, in situatia dreptului de proprietate pe cote-parti, fiecare
coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii apartine in exclusivitate;
d) in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia
legala a mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecaruia sa incheie acte de
administrare, folosinta si dispozitie asupra bunurilor comune, actionand in nume propriu
si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietatii se aplica principiul
unanimitatii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.

5. Proprietatea inalienabilă

98
I. Albu, Casatoria in dreptul roman, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu,
Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucuresti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu,
Dreptul familiei, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214
 Deşi, în principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarată prin voinţa
omului, se consideră că sunt situaţii când o asemenea clauză de inalienabilitate trebuie
acceptată în actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiţie ca
inalienabilitatea să fie stabilită temporar şi inalienabilitatea să fie justificată de un
interes serios şi legitim.
În concluzie, proprietatea inalienabilă este o proprietate care se reduce la dreptul
de folosinţă şi de a culege fructele, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziţie; astfel ea se
apropie de uzufruct.

6. Proprietatea afectată unui scop (proprietatea de afectaţiune)

Proprietatea afectată unui scop este acea proprietate care este afectată fie exclusiv,
fie de preferinţă unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul
actual suportă restricţiile în dreptul său iar la nevoie el va fi obligat să cedeze proprietatea
altei persoane.
Instituţia tip în care proprietatea afectată unui scop îşi are locul cel mai potrivit
este fundaţia sau lliberalitatea cu sarcină.

7. Proprietatea aparentã

Existã o strânsã legãturã între aparenţã şi adagiul latin error communis facit jus;
eroarea comunã şi invincibilã este creatoare de drept. Aşadar, o aparenţã cu adevãrat
serioasã poate valida actele îndeplinite fãrã drept .
Condiţiile în care operează proprietatea aparentă sunt următoarele: a) buna
credinţã a dobânditorului; b) o eroare comunã; c) o eroare invincibilã .
Efectele proprietãţii aparente. Având în vedere cã teoria aparenţei protejeazã
numai terţii - înseamnã cã ea nu are nici un efect în raportul proprietar adevãrat -
proprietar aparent. Proprietarul aparent este obligat sã restituie adevãratului proprietar
bunul (în naturã) dacã îl mai deţine. Dacã l-a înstrãinat el trebuie sã restituie acestuia fie
preţul pe care l-a încasat (dacã este de bunã credinţã), fie valoarea actualã a bunului cu
daune interese (dacã este de rea credinţã). În raporturile dintre adevãratul proprietar şi
terţi aparenţa este creatoare de drept. Astfel, deşi terţul dobânditor primeşte bunul de la o
persoanã care nu are nici un drept asupra lui, devine totuşi proprietar sau titular al unui
drept real: uzufruct, servitute etc.

CAPITOLUL VI. DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale

1.1. Preliminarii

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confera titularului
sau trei atribute: a) usus; b) fructus şi c) abusus. Exista însa si situatii când unele dintre
atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din continutul juridic al
dreptului de proprietate, alcatuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut în
favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. În
acest mod se realizeaza ceea ce de regulă se numeşte dezmembrarea dreptului de
proprietate, deoarece unele atribute ale proprietatii se exercita cu titlu de drept real
principal si distinct asupra unui bun de catre o alta persoana decât proprietarul. Din
această cauză aceste drepturi reale sunt denumite, într-o terminologie consacrata,
dezmembraminte ale dreptului de proprietate99.

1.2. Definitie

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale

derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se
constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul
juridic al dreptului de proprietate100.
Ele nu desfiinteaza dreptul de proprietate, ci doar îl golesc sau îl restrâng, în
sensul ca proprietarul este îngradit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietatii.

1.3. Enumerare

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt:

a) dreptul de uzufruct
b) dreptul de uz
c) dreptul abitatie
d) dreptul de servitute
e) dreptul de superficie

Oricare dintre acestea pot fi constituite sau dobândite numai asupra bunurilor care
se afla în proprietate privata. Dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat prin
constituirea unor asemenea drepturi.

2. Dreptul de uzufruct

2.1. Definitie. Caractere juridice. Continut

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esentialmente temporar,
asupra bunului sau bunurilor ce apartin în proprietatea altei persoane, care confera
titularului sau, numit uzufructuar, jus utendi şi jus fruendi, cu obligatia de a conserva
substanta bunurilor si de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului101.
Reglementarea legala a acestui dezmembramânt se regaseste în art. 517-564
C.civ.
Dreptul de uzufruct prezinta urmatoarele trasaturi sau caractere juridice:
a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia (jus in re
alliena);
b) este un drept real, fiind opozabil tuturor, inclusiv proprietraului;

99
A se vedea L.Pop, op.cit. p.157.
100
A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Statescu, C.Bârsan, op.cit., p. 244.
101
L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96.
 c) este un drept esentialmente temporar: daca titularul este o persoana fizica,
poate fi cel mult viager (adică pe toată durata vieţii uzufructuarului); când uzufructuarul
este o persoana juridica durata acestuia nu poate depasi 30 de ani;
d) este un drept incesibil prin acte si fapte juridice, atât între vii cât si pentru
cauza de moarte; exista, totusi, posibilitatea ca uzufructuarul sa cedeze altei persoane
beneficiul uzufructului.
Din punct de vedere al conţinutului, dreptul de uzufruct este alcatuit din atributele
usus şi fructus, uzufructuarul beneficiind astfel atât de jus utendi cât şi de jus fruendi.
Proprietarul ramâne astfel doar cu atributul de dispozitie juridica (jus abutendi) pe
care îl poate exercita liber, fara a aduce însa atingere dreptului de uzufruct. În acest caz,
proprietatea este, dupa cum se vede, golita de o buna parte a continutului sau juridic,
motiv pentru care mai poarta şi denumirea de nudă proprietate, proprietarul fiind denumit
nud proprietar102.

2.2. Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit art. 520 C.civ.: “uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile
si imobile”. Asadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile.
Având în vedere ca uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta bunului
respectiv, uzufructul are ca obiect, de regula, numai bunuri neconsumptibile. Totusi, art.
526 C.civ. instituie o exceptie de la aceasta regula, precizând ca uzufructul poate fi
constituit si asupra bunurilor consumptibile, în acest caz uzufructuarul dobândind si
proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exista însa obligatia restituirii
unor bunuri de acelasi gen, în aceeasi cantitate si valoare egala sau pretul acestora. Un
asemenea uzufruct poarta numele de cvasiuzufruct.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o
fractiune dintr-o universalitate sau chiar o întreaga universalitate (ex: uzufructul unui
fond de comert, al unei turme de oi, al unei succesiuni)103.

2.3. Constituirea dreptului de uzufruct

Potrivit art. 518 C.civ.: “uzufructul se stabileste prin lege si prin vointa omului”.
Deoarece textele din Codul civil care reglementau trei cazuri de uzufruct legal au fost
abrogate104, în prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui prin vointa omului, prin
uzucapiune şi prin posesie de buna-credinta (în materie mobiliară).
Constituirea dreptului de uzufruct prin vointa omului se realizeaza practic prin
acte juridice (conventie sau testament).
Conventia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Constituirea dreptului de uzufruct prin conventie poate fi directa si indirecta.
Uzufructul se constituie direct atunci când proprietarul înstraineaza unei persoane

102
L.Pop, op.cit. p.160.
103
Idem, p. 161.
104
Prin abrogarea art. 285, art. 338, art. 684 şi art. 1242 C.civ. au fost desfiinţate drepturile de uzufruct legal
statornicite de C.civ. şi anume dreptul de uzufruct legal al părinţilor asupra bunurilor copiilor, dreptul
soţului asupra bunurilor dotale şi dreptul văduvei fără avere la moştenirea bărbatului ei.
jus utendi şi jus fruendi, pastrând pentru sine doar jus abutendi105.
Uzufructul se constituie indirect, pe cale de retentiune, prin înstrainarea dreptului
de dispoziţie (jus abutendi) din conţinutul dreptului de proprietate, desprinzând şi
reţinând pentru sine (înstrainator sau mostenitorii sai) celelalte două drepturi jus utendi şi
jus fruendi106.
Dreptul de uzufruct poate fi dobândit si prin uzucapiune si posesie de buna-
credinta, cu respectarea conditiilor si regulilor în materie.

2.4. Drepturile si obligatiile uzufructuarului

Uzufructuarul are urmatoarele drepturi:

a) dreptul de a obtine posesia bunului si de a o exercita pasnic si nestingherit.
În acest scop, acesta are ca mijloace de aparare actiunea confesorie (ca actiune
reala si petitorie) si o actiune personala, prin care poate cere proprietarului predarea
posesiei si folosintei bunului.
Dreptul de uzufruct mai poate fi aparat si indirect, prin actiunile posesorii.
b) dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele, în limitele si cu respectarea
destinatiei bunului, asa cum a fost stabilita de proprietar. Dreptul de folosinta îi da
uzufructuarului dreptul de a savârsi acte de conservare si de administrare asupra bunului.
Fructele civile se dobândesc de uzufructuar zi cu zi, proportional cu durata uzufructului.
Fructele naturale si industriale se dobândesc prin culegere. În acest scop, fructele trebuie
sa ajunga la maturitate si sa fie despartite de bunul care le produce. Din aceasta cauza,
art. 524 C.civ. prevede ca fructele naturale si industriale neculese în momentul constituirii
uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se
cuvin nudului proprietar.
c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie în mod
direct (personal si nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de închiriere, arenda
sau prin cedarea exercitiului uzufructului (art. 534 C.civ.).
Uzufructuarul are însa si anumite obligatii:
a) înainte de a intra în exercitiul dreptului sau, uzufructuarul are obligatia de a
proceda la inventarierea bunurilor mobile si la constatarea starii materiale în care se afla
imobilele (art. 540 C.civ.).
În cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligatia prealabila
de a aduce o cautiune, adica un garant, care se obliga sa raspunda cu întregul patrimoniu
în cazul insolvabilitatii uzufructuarului.
b) în timpul exercitarii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are următoarele
obligaţii :
i) de a se folosi de lucru ca un bun proprietar (art. 541 C.civ );
ii) de a face acte de conservare si întretinere a lucrului,
iii) de a aduce la cunostiinta proprietarului orice tulburare si uzurpare a dreptului
de proprietate,
iv) de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum
sunt impozitele, cheltuielile de judecata ocazionate de litigiile nascute în legatura cu
folosinta bunului aflat în uzufruct.

105
Această modalitate de constituire se mai numeste si constituire per translationem.
106
Această modalitate de constituire poarta numele de constituire per deductionem.
2.5. Drepturile si obligatiile nudului proprietar.

Nudul proprietar are următoarele drepturi:

a) dreptul de a înstraina bunul, dobânditorul fiind obligat sa respecte dreptul de
uzufruct pâna la stingerea lui;
b) dreptul de a greva bunul cu o ipoteca sau alte sarcini reale;
c) dreptul de a percepe în proprietate productele bunului, fara a împiedica sau
limita exercitiul dreptului de uzufruct de catre uzufructuar;
d) dreptul de a exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprietate.
De subliniat ca toate aceste drepturi trebuie exercitate numai în limitele si cazurile
în care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului.
Nudul proprietar are urmatoarele obligatii:
a) de a se abtine de la orice act juridic si fapt material prin care ar împiedica sau
tulbura pe uzufructuar în exercitiul liber si deplin al dreptului sau;
b) de a-l despagubi pe uzufructuar în cazul în care, prin fapta sa, a micsorat
valoarea uzufructului;
c) de a efectua reparatiile mari ale bunului;
d) de a-l garanta pe uzufructuar contra evictiunii, în ipoteza uzufructului cu titlu
oneros si atunci când si-a asumat aceasta obligatie prin actul de constituire a uzufructului.

2.6. Stingerea uzufructului

În conformitate cu art. 557-558 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge:

a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau
cel mult viager;
b) prin expirarea termenului pe durata caruia a fost constituit;
c) prin consolidare sau întrunirea în aceeasi persoana a calitatilor de proprietar si
de uzufructuar;
d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescriptie extinctiva;
e) prin pieirea totala a bunului (distrugerea materiala sau pieirea juridica –
expropiere pentru cauză de utilitate publica);
f) prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau (renuntare expresa sau tacita);
g) prin decaderea din dreptul de uzufruct pronuntata de instanta de judecata la
cererea nudului proprietar, atunci când uzufructuarul abuzeaza de folosinta bunului,
producându-i stricaciuni sau lasându-l sa se degradeze din lipsa de întretinere;
h) prin rezolutiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a
dobâdit dreptul de proprietate;
i) prin prescriptie achizitiva (uzucapiune), atunci când un terţ dobândeste pe
aceasta cale dreptul de proprietate asupra bunului. Fiind considerat primul proprietar al
bunului uzucapat, uzucapantul nu este obligat sa respecte drepturile preconstituite asupra
bunului în cauza.

2.7. Lichidarea uzufructului107

107
Pentru dezvoltari a se vedea: L.Pop, op.cit. p.169-170.
 În momentul stingerii dreptului sau, uzufructuarul trebuie sa înceteze actele de
folosinta si sa restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligatii nu exista
daca uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea totala a bunului din cauze
neimputabile uzufructuarului.
Bunul trebuie restituit de buna voie în starea în care uzufructuarul l-a primit.
Atunci când uzufructuarul refuza restituirea bunului, el poate fi constrâns la aceasta, prin
introducerea de catre proprietar a actiunii în revendicare. Când bunul a pierit sau a fost
deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligatia acestuia de a plati
despagubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul.
Proprietarul este obligat sa restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta
din urma le-a platit pentru el, cum ar fi plata facuta unui creditor al proprietarului care
avea un drept de ipoteca asupra imobilului aflat în uzufruct.

3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

3.1. Caractere juridice comune

Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct, fiind

reglementate de art. 565-576 C.civ. Acestea se particularizeaza prin aceea ca titularului îi
sunt recunoscute atributele usus şi fructus asupra bunului altuia, dar numai în limitele
satisfacerii nevoilor lui si ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibila cedarea
exercitiului acestor drepturi.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat în circuitul
civil. Dreptul de uz care are ca obiect o casa sau o locuinta se numeste drept de abitatie.

3.2. Dreptul de uz

Dreptul de uz este acel drept real principal, esentialmente temporar,

dezmembramânt al dreptului de proprietate, care confera titularului sau jus utendi şi jus
fruendi asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele satisfacerii
trebuintelor lui sau ale familiei sale.
Culegerea fructelor bunului poate fi facuta numai în natura si numai pentru
consumul uzuarului si al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmarite de creditorii
uzuarului.
Dreptul de uz are acelasi regim juridic ca si uzufructul. Totusi, acesta prezinta si
unele particularitati108:
- titularul sau poate fi numai o persoana fizica;
- are caracter strict personal (intuitu personae), beneficiul uzului neputând fi
înstrainat de uzuar.

3.3. Dreptul de abitatie

Dreptul de abitatie este un drept de uz care are ca obiect o locuinta. Prin acest
drept se confera titularului jus utendi şi jus fruendi asupra unei locuinţe care este
proprietatea altei persoane, numai pentru satisfacerea trebuintelor de locuit ale lui si
108
A se vedea C. Hamangiu, N. Georgean, “Codul civil adnotat”, vol. II, ed. “Socec”, p. 213.
familiei sale.
Dreptului de abitatie i se aplica regulile de la uzufruct. De altfel, daca dreptul de
uzufruct are ca obiect o casa de locuit, el include si dreptul de abitatie. Totusi, privit în
individualitatea sa, dreptul de abitatie, în raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaza,
ca şi dreptul de uz al cărui caz particular este, prin doua trăsături:
- titularul sau poate fi numai o persoana fizica;
- are caracter personal, putând fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de
locuit ale titularului si ale membrilor familiei sale. Exceptia de la acesta regula este
prevazuta de art. 572 aln. (2) C.civ. care precizeaza ca titularul unui astfel de drept are
posibilitatea de a închiria o parte din locuinta daca, fiind prea mare, depaseste nevoile de
locuit ale lui si ale familiei sale.
Dreptul de abitatie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea,
Legea nr. 319/1944 reglementeaza un drept de abitatie legala care se naste ex lege (adică
din lege), fara alte formalitati. Astfel, sotul supravietuitor are un drept de abitatie asupra
casei de locuit care a apartinut sotului predecedat, daca sunt întrunite urmatoarele
conditii:
a) casa sa faca parte din succesiunea sotului decedat;
b) sotul supravietuitor sa nu aiba o alta locuinta proprie.
Acest drept de abitatie are un caracter temporar, durând pâna la iesirea din
indiviziune a mostenitorilor, însa tine cel putin un an de la decesul celuilalt sot. Daca
sotul supravietuitor se recasatoreste, dreptul de abitatie înceteaza automat, chiar daca nu
s-a procedat la iesirea din indiviziune.
Dreptul de abitatie poate fi aparat prin fie prin actiune confesorie (actiune reala si
petitorie) fie printr-o actiune personala, fata de proprietarul locuintei (daca abitatia s-a
constituit prin act juridic).

4. Dreptul de servitute109

4.1. Definitie. Caractere juridice

Sediul materiei se găseşte în art. 576 - 643 C.civ..

Din art. 576 C.civ. care stabileşte că “servitutea este o sarcinã impusã asupra
unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil având un alt stãpân” se poate spune că
dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit
asupra unui imobil, numit fond aservit pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond
dominant, apartinând altui proprietar.
Dreptul de servitute prezintă urmatoarele caractere:
a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai în folosul si sarcina unor
bunuri imobile prin natura lor;
b) este un drept perpetuu, fiindca se mentine atâta timp cât exista situatia care a
determinat constituirea ei;
c) servitutea este indivizibila, profitând întregului fond dominant si grevând, în
întregime, fondul aservit;

4.2. Clasificarea servitutilor

109
Pentru dezvoltari asupra acestui drept, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.173-184.
 Codul civil clasifica servitutile în functie de mai multe criterii, si anume:
a) dupa modul de exercitare:
- continue – acele servituti pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de
fapta actuala a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de
vedere);
- necontinue – acelea pentru a caror existenta si exercitare este absolut necesara
fapta actuala a omului (servitutea de trecere, de a lua apa din fântâna etc.);
b) dupa felul de manifestare:
- aparente – acelea care se cunosc datorita unor semne exterioare (ex: o usa, o
fereastra un canal, o plantatie, o carare etc.);
- neaparente – acele servituti a caror existenta nu poate fi cunoscuta printr-un
semn exterior sau lucrare exterioara vizibila (ex: servitutea de a nu zidi decât pâna la o
anumita înaltime);
c) dupa obiectul lor:
- pozitive – acelea care îndreptatesc pe proprietarul fondului domniant sa faca, în
mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea
de a lua apa);
- negative – acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restrictii
sau limitari în exercitarea dreptului sau de proprietate (ex: servitutea de a nu cladi sau de
a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul domniant);
- urbane – cele stabilite în folosul unei cladiri;
- rurale – cele stabilite în folosul unui teren;
d) dupa originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.):
- naturale – acelea care îsi au originea sau izvorul în situatia naturala a fondurilor
(ex: servitutea de scurgere a apei, de gr anituire, de îngradire a proprietatii);
- legale – acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispozitii normative
exprese, în considerarea utilitatii publice ori în interesul comun al proprietarilor unor
imobile învecinate (ex: servitutea de trecere, în cazul locului înfundat, servitutea
picaturilor din streasina, cea negativa de vedere etc.);
- stabilite prin fapta omului – acelea care se constituie prin titlu (conventie sau
testament), uzucapiune sau prin destinatia proprietarului. Ele se mai numesc si servituti
veritabile (propriu-zise).

4.3. Servituti naturale si servituti legale

Servitutile naturale sunt, în realitate, tot servituti legale110, fiind de asemenea

prevazute de lege. Astfel cele doua tipuri de servituti, fiind deopotriva legale, pot fi
împartite în doua categorii: servituti reciproce (bilaterale) si servituti nereciproce
(unilaterale).
a) servitutile reciproce sunt acele îngradiri sau limitari legale ale dreptului de
proprietate prevazute de lege în folosul si, respectiv, sarcina a doua imobile, fiecare fiind,
în raport de celalalt, în acelasi timp, atât fond dominant, cât si fond aservit.
i) servitutea sau dreptul de granituire – orice proprietar poate obliga pe
vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii lipita de a sa, cheltuielile fiind
110
Pentru o dezvoltare doctrinara asupra acestui subiect, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.176-177.
 suportate în proportie egala (art. 584 C.civ.);
ii) servitutea distantei plantatiilor – potrivit careia nu se pot planta arbori
înalti la o distanta mai mica de doi metri si garduri vii la o distanta mai mica de
jumatate de metru fata de linia despartitoare a doua fonduri, daca nu exista alte
reguli stabilite prin dispozitii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607
C.civ.);
iii) servitutea picaturilor din streasina – orice proprietar este obligat sa-si
faca streasina casei sale în asa fel încât apa de ploaie sa se scurga pe terenul sau
sau în strada, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C.civ.);
iv) servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru anumite
constructii – consta în obligatia proprietarilor a doua fonduri vecine de a face
astfel de lucrari numai respectând distanta stabilita prin reglementari speciale ori
prin obiceiuri locale, fata de fondul învecinat (art. 610 C.civ.);
v) servitutea negativa de vedere – consta în obligatia proprietarilor a doua
imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distanta mai
mica decât cea prevazuta de lege (art. 611 si urm. C.civ.). Distanta legala minima
este de 1,90 m respectiv de 0,60 m, dupa cum vederea este directa
(perpendiculara) respectiv piezisa (oblica) asupra fondului învecinat. Deschiderile
de aerisire si lumina pot fi facute la orice înaltime si distanta.
vi) servitutea sau dreptul de îngrădire – potrivit art. 585 C.civ. tot
proprietarul îsi poate îngradi proprietatea, afara de exceptia ce se face la art. 616
C.civ.
b) servitutile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia
dintre imobile si în sarcina celuilalt imobil, în asa fel încât unul este numai fond dominant
iar altul numai fond aservit.
i) servitutea de scurgere a apelor naturale – consta în aceea ca terenurile
inferioare sunt supuse sa primeasca apele ce curg natural, fara interventia omului,
de pe terenurile superioare (art. 578 C.civ.). Proprietarul fondului inferior este
obligat sa nu ridice stavilare pentru a opri aceasta scurgere.
ii) servitutea izvoarelor – consta în obligatia celui care are un izvor pe
terenul sau sa-l întrebuinteze în asa fel încât sa nu aduca atingere dreptului
dobândit de catre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor (art. 575-583
C.civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afla acel izvor
ce da apa necesara unei comune sau altei asezari sa faca orice lucrare de natur a a-
i schimba cursul.
iii) servitutea de trecere (a locului înfundat) – potrivit art. 616 C.civ.,
proprietarul al carui loc este înfundat, adica nu are iesire la calea publica, poate
reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-si putea folosi propriul fond,
având îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza.
Trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta de iesire si prin locul ce
ar pricinui cea mai mica paguba proprietarului fondului aservit.
Mai trebuie retinut ca, pentru a da nastere unui drept de trecere, lipsa
iesirii la calea publica trebuie sa fie straina de conduita proprietarului locului
înfundat111.

111
CSJ, sect.civ., dec. nr. 572/1990, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68-69.
4.4. Servituti stabilite prin fapta omului

Servitutile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile. Ele sunt
reglementate de art. 620-643 C.civ.
Potrivit art. 620 C.civ., proprietarii au libertatea sa stabileasca pe proprietatile lor
sau în folosul acestora orice servituti, cu conditia de a nu impune proprietarului fondului
aservit obligatia unui fapt personal si sa nu contravina ordinii publice si bunelor
moravuri.
Servitutile propriu-zise pot fi stabilite prin trei moduri:
a) prin titlu;
b) prin uzucapiune;
c) prin destinatia proprietarului.

4.4.1. Stabilirea servitutilor prin titlu

Prin titlu se întelege orice act juridic. În principiu, orice servitute se poate stabili
prin titlu. Mai mult, potrivit art. 624 C.civ., servitutile neaparente se stabilesc numai prin
act juridic. Acesta poate fi gratuit sau oneros, conventie ori testament.

4.4.2. Stabilirea servitutilor prin uzucapiune (prescriptie achizitiva)

În conformitate cu art. 623 C.civ. pot fi dobândite prin uzucapiune numai

servitutile propriu-zise continue si aparente (ex: servitutea de vedere). Posesia trebuie sa
se exercite timp de 30 de ani.

4.4.3. Stabilirea servitutilor prin destinaţia proprietarului

Constituirea în acest mod a servitutilor propriu-zise are loc atunci când unul si
acelasi proprietar a doua imobile vecine stabileste între ele o stare de fapt care ar fi o
servitute daca ar apartine unor proprietari diferiti. Atâta timp cât cele doua imobile
apartin aceluiaşi proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. Când însa acestea vor avea
proprietari diferiti (ca urmare a înstrainarii unuia sau altuia dintre ele), situatia de fapt
stabilita de fostul proprietar se va transforma într-o servitute veritabila, daca nu exista o
cauza contractuala sau testamentara diferita. Astfel, potrivit art. 625 C.civ. “destinatiunea
proprietarului tine loc de titlu”.

4.5. Exercitarea si apararea servitutilor

Exercitarea si apararea servitutilor vizează drepturile si obligatiile care revin

proprietarilor celor doua fonduri. Acestea difera în functie de modul de constituire a
fiecarei servituti112. Cu toate acestea se pot identifica totuşi o serie de drepturi si obligatii
comune si generale oricarei servituti.

4.5.1. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului dominant

112
Pentru dezvoltari, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183.
 Proprietarul fondului dominant are urmatoarele drepturi si obligatii generale:
- de a face toate lucrarile necesare pentru conservarea si exercitarea servitutii;
- de a se folosi de servitute numai în conformitate cu legea, titlul sau modul de
stabilire a acesteia;
- de a nu face lucrari care ar antrena schimbari împovaratoare pentru fondul
aservit.

4.5.2. Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului aservit

Proprietarul fondului aservit are urmatoarele drepturi si obligatii generale:

- de a abandona fondul aservit la dispozitia proprietarului fondului dominant,
atunci când prin titlu s-a obligat sa o faca;
- de a se abtine de la orice fapta prin care ar tulbura exercitiul normal al servitutii,
chiar daca aceasta ar fi devenit împovaratoare;
Pentru apararea dreptului de servitute, titularul sau are la dispozitie o actiune
petitorie, numita confesorie de servitute. Servitutile stabilite prin titlu, precum si toate
servitutile continue si aparente pot fi aparate, indirect, si pe calea actiunilor posesorii.

4.6. Singerea servitutilor

Dreptul de servitute se poate stinge în urmatoarele situatii:

- în caz de imposibilitate materiala de a mai exercita servitutea;
- prin confuziune;
- prin prescriptie extinctiva, în cazul neexercitarii acesteia timp de 30 de ani;
- în cazul pieirii imobilului aservit;
- prin renuntare la servitute;
- la împlinirea termenului pentru care a fost constituita prin titlu;
- în cazul revocarii, rezolvirii sau anularii dreptului celui care a consimtit la
stabilirea servitutii.

5. Dreptul de superficie

5.1. Definitie. Caractere juridice

Dreptul de superficie nu este reglementat expres în Codul civil. El a fost însă

consacrat prin art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la
cartile funciare şi a fost menţionat de art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind
prescripţia extinctivă.
Pornind însă de la dispoziţiile art. 492 C.civ. care instituie prezumţia conform
căreia proprietarul terenului este considerat şi proprietar al construcţiei edificate pe
acesta, s-a considerat că acesta îngăduie şi ipoteza contrară respectiv că proprietarul
construcţiei, altul decât proprietarul terenului, beneficiază de dreptul de folosinţă asupra
terenului pe care se află construcţia, ceea ce constituie însuşi conţinutul dreptului de
superficie.
Ca urmare s-a concluzionat că dreptul de superficie este acel drept real principal,
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care consta în dreptul de
proprietate al unei persoane, numita superficiar, asupra constructiilor, plantatiilor sau
altor lucrari ce se afla pe un teren proprietatea altuia şi în dreptul de folosinţă asupra
terenului pe care se află construcţiile, plantaţiile sau lucrările113.
În cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate:
a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor, plantatiilor sau
altor lucrari;
b) dreptul de proprietate asupra terenului al carui titular este o alta persoana.
Din cele de mai sus rezultă că dreptul de superficie este un dezmembramânt al
dreptului de proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, având întotdeauna ca obiect un teren;
b) este un drept perpetuu, adica exista atâta timp cât dureaza constructia, plantatia
sau lucrarea ce se afla în proprietatea altei persoane, decât proprietarul terenului, acesta
neputându-se stinge prin neexecutare;
c) este un drept imprescriptibil extinctiv, actiunea confesorie putându-se exercita
oricând pâna la stingerea dreptului de superficie.
5.2. Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi constituit:

a) prin titlu;
Prin titlu se întelege un act juridic care poate fi: conventie, testament sau act de
concesiune.
Conventia si testamentul constituie titluri pe baza carora se dobândeste dreptul de
superficie asupra terenurilor proprietate particulara.
Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune în cazul terenurilor
aflate în domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale114.
b) direct din lege;
Legislatia noasta consacra un singur de drept de superficie care se naste ex lege
(din lege). Astfel, în interpretarea si aplicarea prevederilor art. 30 C.fam., practica
judiciara a statuat ca toate constructiile ridicate în timpul casatoriei pe terenul bun propriu
al unuia dintre soti sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine astfel
titularul unui drept de superficie115. Asadar, în acest caz, dreptul de superficie se
dobândeste direct, în baza prevederilor art. 30 C.fam, iar nu pe cale conventionala.
c) prin uzucapiune.
Dobândirea prin uzucapiune are loc în conditiile prevazute de reglementarile
existente în aceasta materie.

5.3. Exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie confera titularului atributele de folosinta, de a culege

fructele si de dispozitie materiala asupra terenului aparţinând unei alte persoane, acest din
urmă atribut vizând doar posibilitatea de a dispune de substanta terenului numai în
vederea realizarii constructiei, plantatiei sau lucrarii ce urmeaza a fi amplasata sau facuta

113
A se vedea şi C.Statescu, C.Bârsan, op.cit., p. 262.
114
Pentru o dezvoltare a subiectului, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.187.
115
A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 si practica judiciara citata acolo la nota de subsol 1.
pe acel teren (sapaturi, excavari etc.).
Superficiarul va avea însă dreptul sa înstraineze constructia, plantatia sau lucrarea
aflata pe terenul altei persoane, fara a avea nevoie de consimtamântul proprietarului
terenului.
Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de
uzufruct, de abitatie, de servitute si de ipoteca.

5.4. Stingerea dreptului de superficie

Având în vedere ca acest drept are caracter perpetuu, el nu se stinge prin

neexercitare. În schimb, se stinge în urmatoarele doua modalitati:
a) prin pieirea sau desfiintarea constructiei, plantatiei sau a lucrarii;
b) daca proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legala) si proprietarul
constructiei, plantatiei sau lucrarii.

CAPITOLUL VII. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI

DE PROPRIETAE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Noţiuni introductive

1.1. Prezentarea modurilor generale de dobândire a drepturilor reale

Art. 644 C.civ. statueazã că: "proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite

prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune" iar art. 645 C.civ. stabileşte
cã "proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie,
prin lege şi prin ocupaţiune".
Aceste moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt aplicabile,
deopotrivã, dreptului de proprietate şi celorlalte drepturi reale cum sunt
dezmembrãmintele dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate publicã poate fi dobândit numai în temeiul legii116.

1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe

criterii şi anume:
a) dupã întinderea dobândirii dreptului:
- moduri de dobândire universalã
- moduri de dobândire cu titlu universal şi
- moduri de dobândire cu titlu particular ;
b) dupã caracterul dobândirii dreptului:
- moduri de dobândire cu titlu oneros şi
- moduri de dobândire cu titlu gratuit ;
c) dupã momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate:
- moduri de dobândire între vii şi
- moduri de dobândire pentru cauzã de moarte;
116
Căci şi exproprierea se realizează tot în temeiul legii.
 d) dupã situaţia juridicã a bunului în momentul dobândirii:
- moduri originare şi
- moduri derivate de dobândire a proprietãţii.

2. Convenţia sau contractul ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a

celorlalte drepturi reale

În materie opereazã principiul potrivit cãruia transmisiunea dreptului de

proprietate ori constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului; în
alti termeni este vorba de principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu în
materia vânzãrii este reflectatã de art. 1295 alin. 1 C.civ. De la principiul expus există şi
excepţii117.

3. Hotãrârea judecãtoreascã

Deşi nu este menţionată de art. 644 şi 645 C.civ. printre modurile de dobândire a
dreptului de proprietate, în doctrină şi practica judiciară s-a decis că hotãrârea
judecãtoreascã poate constitui un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor
drepturi reale însă numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de
drepturi: ordonanţa de adjudecare prin care se definitiveazã executarea silitã constând în
vânzarea prin licitaţie publicã a unor bunuri, hotărârea care ţine loc de act de vânzare-
cumpărare.

4. Accesiunea (sau incorporatiunea)

4.1. Notiune. Clasificare

Accesiunea este încorporarea unui lucru în alt lucru, fiecare având proprietari
diferiti, astfel încât despartirea lor nu este posibila decât cu deteriorarea sau distrugerea
totala sau partiala a unuia dintre ele. Astfel, art. 488 C. civ. prevede ca „tot ce se uneste si
se încorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului acelui lucru”.
Nu se pot dobândi prin accesiune bunurile proprietate publica.
Accesiunea este de doua feluri: imobiliara si mobiliara.
Accesiunea imobiliara poate fi naturala sau artificiala.

4.2. Accesiunea imobiliara

4.2.1. Accesiunea imobiliara naturala

Accesiunea imobiliara naturala presupune unirea sau încorporarea a douã bunuri

având proprietari diferiţi fãrã intervenţia omului.
Codul civil reglementeazã urmãtoarele cazuri de accesiune imobiliară naturalã:
a) aluviunea – reprezintă cresterile de teren caree se fac pe nesimtite ca urmare a
depunerilor succesive de pamânt la malul apelor curgatoare. Depunerile de pamânt astfel
formate vor apartine proprietarului terenului riveran la care acestea s-au facut.

117
A se vedea supra.
 b) avulsiunea – reprezintă ruperea brusca a unei bucati de pamânt datorita actiunii
apelor curgatoare si alipirea sa la un teren având un alt proprietar. Aceasta bucata de
pamânt va apartine proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Ea va putea fi
revendicata în termen de un an de catre vechiul proprietar.
c) insulele si prundisurile care se formeaza în râurile nenavigabile si
neplutitoare. Vor aparţine proprietarului tarmului pe care ele s-au format.
d) accesiunea albiei unui râu, care si-a schimbat în mod natural cursul. Vechea
albie se va împărţi între proprietarii marginasi, fara a fi obligati sa despagubeasca pe
proprietarul terenului pe care si-a facut râul noua albie118.
e) accesiunea animalelor salbatice – vizează dobândirea lor prin trecerea pe
pamântul unui proprietar. Aceasta are loc în virtutea dreptului de accesiune, animalele
devenind accesoriile fondului pe cre se afla. Imediat însă ce animalele salbatice parasesc
terenul respectiv, ele nu mai apartin proprietarului acelui teren.

4.2.2. Accesiunea imobiliara artificiala

Accesiunea imobiliara artificială presupune unirea sau incorporarea a două bunuri

având proprietari diferiţi prin intervenţia omului.
Art. 492 C.civ. instituie o prezumţie legală şi relativă că "orice construcţie,
plantaţie sau lucru fãcut în pãmânt sau asupra pãmântului sunt prezumate a fi fãcute de
proprietarul acelui pãmânt cu cheltuiala sa şi cã sunt ale lui pânã ce se dovedeşte din
contra".
Ca urmare, dacă se dovedeşte contrariul, prezumţia instituită de art. 492 C.civ.
este răsturnată şi ne aflăm în prezenţa unei situaţii de accesiune imobiliară artificială.
Codul civil reglementeazã douã cazuri de accesiune imobiliarã artificialã (art.
493-494 C.civ.) şi anume:
a) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar
pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane (art. 493 C.civ.) şi
b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu
materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia (art. 494 C.civ)119.
În primul caz, proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei, fiind însa
îndatorat, în virtutea principiului îmbogatirii fara justa cauza, sa plateasca valoarea
materialelor celui caruia i-au apartinut. El poate fi obligat si la plată de daune interese, în
conditiile raspunderii civile delictuale.
În cel de-al doilea caz, situaţia este diferită după cum constructorul a fost de rea
sau de bunã credinţã şi anume:
a) dacă a fost de rea credinta120, proprietarul terenului are doua posibilitati:
i) de a invoca accesiunea, devenind proprietar al constructiei, cu obligatia
de a-i plati constructorului valoarea materialelor si pretul muncii sau
ii) de a-l obliga pe constructor sa desfiinteze edificiile pe propria lui
cheltuiala si a-i pretinde daune interese daca a suferit vreun prejudiciu.
Actiunea proprietarului nu trebuie sa fie abuziva, iar darâmarea constructiei nu
poate fi realizata fara autorizatia unui organ de stat competent.

118
C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101
119
Textul citat distinge însã douã cazuri dupã cum constructorul a fost sau nu de bunã credinţã.
120
Este constructor de rea credinta cel care ridica o constructie cunoscând ca terenul în cauza nu-i apartine.
 b) dacă a fost de buna credinta121, proprietarul terenului devine, prin accesiune,
proprietar al constructiei, fara a putea cere demolarea ei. El va avea însă posibilitatea sa
opteze între doua modalitati de despagubire a constructorului şi anume:
i) sa-l indemnizeze cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si
pretul muncii
ii) sa-i plateasca o suma de bani reprezentând sporul de valoare adus
terenului.
Dreptul de proprietate al celui care invoca accesiunea ia nastere o data cu
incorporarea constructiei în teren.
Constructorul va avea în tot acest timp un drept de creanta împotriva
proprietarului terenului. Între data realizarii constructiei si a invocarii accesiunii de catre
proprietarul terenului, constructorul exercita asupra constructiei o posesie ca simpla stare
de fapt, ce poate duce la dobândirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiune.
Dreptul construtorului este un drept sub conditie suspensiva (manifestarea de vointa
depinzând de optiunea proprietarului), iar întinderea sa trebuie stabilita în functie de
valoarea materialelor si pretul muncii din momentul pronuntarii hotarârilor judecatoresti.
Constructorul este îndreptatit sa primeasca despagubirile ce i se cuvin, chiar si de
la tertul care a dobândit constructia de la proprietarul terenului (fiind o obligatie propter
rem).
Dreptul de creanta este prescriptibil în termenul general de trei ani din momentul
realizarii conditiei suspensive(manifestarea de vointa a proprietarului terenului).
Pâna la plata integrala a despagubirilor, constructorul are un drept de retentie
asupra edificiilor, drept opozabil si dobânditorului subsecvent.
Art. 494 C. civ. nu se aplica în cazul în cae intre proprietarul terenului si
constructor exista o conventie în sensul realizarii edificiilor.

4.3. Accesiunea mobiliara

Vizează unirea a doua bunuri mobile apartinând unor proprietari diferiti sau
obtinerea unui bun de catre o persoana, prin munca sa, folosind materialele altuia.
Codul civil reglementeazã urmãtoarele cazuri de accesiune mobiliară:
a) adjonctiunea – consta în unirea a doua bunuri mobile, având proprietari diferiti,
astfel încât, desi formeaza un singur tot, ele pot fi despartite si conservate separat. Acest
tot revine prin accesiune proprietarului bunului care reprezinta partea principala (bunul
pentru uzul, ornamentul sau completarea caruia a servit unirea celulalt bun, bunul cel mai
valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va plati celuilalt pretul bunului
unit cu bunul sau.
b) specificatiunea – consta în confectionarea unui bun nou de catre o persoana,
prin munca sa, folosind sau prelucrând un material aflat în proprietatea altuia. Daca
valoarea materialului este mai mare decât pretul muncii, bunul realizat revine
proprietarului acestuia, cu obligatia de a-l despagubi pe cel care a depus munca. În
situatia inversa, bunul va reveni specificatorului.
121
Constructorul este de buna credinta dacă construieste pe un teren având convingerea ferma, dar eronata,
ca acel teren îi apartine.
Buna credinta rezulta din existenta unui titlu asupra terenului, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute sau din
alte împrejurari (cum ar fi de exemplu promisiunea de donatie, promisiunea de vânzare cumpărare etc.). Ea
trebuie sa existe în momentul când s-au facut lucrarile.
 c) amestecul sau confuziunea – reprezinta unirea a doua sau mai multe bunuri
mobile având proprietari diferiti, astfel încât îsi pierd individualitatea, neputând fi
separate. Bunul care va putea fi considerat principal va reveni proprietarului sau, cu
obligatia de despagubire, iar daca niciunul dintre bunurile amestecate nu poate fi
considerat principal, bunul astfel obtinut va apartine în coproprietate pe cote-parti, egale.

5. Tradiţiunea

Prin tradiţiune se înţelege remiterea, predarea materialã a unui bun. În prezent ea

are o sferã de aplicare restrânsã şi anume în cazul transferului dreptului de proprietate în
cazul darurilor manuale (adicã a unor donaţii curente) înlocuind astfel forma înscrisului
autentic, condiţie esenţialã în contractul de donaţie.

6. Ocupaţiunea

Acest mod de dobândire a proprietãţii constã în luarea în posesie a unui bun care
nu aparţine nimãnui adică a unui bun fãrã stãpân. Potrivit însă art. 477 C.civ. 122 şi 646
C.civ.123 rezultă că în general nu există bunuri care să poată fi dobândite în acest mod.
Doctrina a apreciat însă că pot fi dobândite prin ocupaţiune: apa de bãut dintr-un izvor
natural, vânatul sau peştele când sunt dobândite legal, apa dintr-un izvor pentru
trebuinţele casnice.

7. Prescriptia (achizitiva) sau uzucapiunea

7.1. Precizări prealabile

După cum dispune art. 645 C.civ. şi prescripţia (achizitivă) constituie un mod de
dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale. Înainte însă de a discuta
despre prescripţia achizitivă se impune a discuta despre posesie124.

7.2. Posesia

7.2.1. Notiune. Elemente

Deşi art. 1846 alin. (2) C.civ. statuează că ”posesia este detinerea unui lucru sau
folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul, in numele
nostru”, doctrina consideră că aceasta definitie este incompleta si inexacta125 din
urmatoarele motive:
a) posesia nu poate fi considerata detinerea unui lucru, deoarece nu este

122
Toate averile vacante si fãrã stãpani, precum si ale persoanelor care mor fãrã mostenitori, sau ale cãror
mosteniri sunt lepãdate, sunt ale domeniului public.
123
Bunurile fără stăpân sunt ale statului.
124
Precizez că nu am tratat posesia într-un capitol distinct aşa cum este ea tratată în literatura de specialitate
deorece consider că astfel m-aş fi abătut de la titlul cursului care se referă la Dreptul de proprietate şi
celelalte drepturi reale, posesia nefiind decât o stare de fapt care numai unită cu alte împrejurări poate
conduce la dobândirea drepturilor reale. De aceea am preferat să o analizez în cadrul Prescripţiei.
125
C. Statescu , C. Bârsan .op.cit, pag.235
echivalenta detentiei precare;
b) are în vedere doar elementul material, corpus.
Ca urmare, se consideră că posesia este o stare de fapt generatoare de efecte
juridice, care consta în stapânirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre
o persoana asupra unui bun, cu intentia si vointa de a se comporta fata de toti ceilalti ca
proprietar sau titular al unui alt drept real126.
Din definiţia de mai sus, rezultă că posesia presupune existenta a doua elemente:
corpus sau elementul material (reprezentând totalitatea faptelor materiale de stapânire,
transformare si folosintă exercitate direct asupra lucrului) şi animus sibi habendi sau
elementul psihologic (reprezentând vointa celui care poseda de a exercita stapânirea
lucrului pentru sine, adica sub nume de proprietar, ori in calitate de titular al unui al
drept real).
Din analiza conţinutului posesiei rezultă că aceasta se deosebeşte de detentia
precara prin aceea că celei din urmă îi lipseşte elementul psihologic (animus sibi
habendi), deşi ambele conţin elementul material (corpus). De asemenea, in timp ce
posesia este o stare de fapt, detentia este o stare de drept, ce rezulta întotdeauna dintr-un
titlu, conventional, legal sau judiciar.
Potrivit însă art. 1858 C.civ. detentia precara poate fi intervertita în posesie utila
în următoarele patru cazuri:
a) când detinatorul unui bun dobândeste cu buna credinta de la o terta persoana,
alta decât adevaratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun;
b) când detinatorul bunului neaga prin acte de rezistenta existenta raportului
obligational, în temeiul careia era obligat a stapâni bunul pentru altul si nu pentru sine;
c) când detinatorul stramuta posesia bunului printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, la altul care este de buna credinta;
d) când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal dacă
succesorul universal este de bună credinţă127.

7.2.2. Dobândire. Dovadă. Pierdere

Posesia se dobândeste prin întrunirea cumulativa a celor doua elemente corpus şi

animus.
Elementul material (corpus) poate fi dobândit si exercitat fie personal, de catre
posesor, fie printr-un reprezentant (locatar, depozitar etc.).
Elementul psihologic (animus) trebuie sa fie prezent direct si nemijlocit în
persoana posesorului, cu exceptia persoanelor lipsite de capacitatea de exercitiu care
dobândesc si exercita elementul intentional, psihologic, al posesiei prin reprezentantii lor
legali128.
Dovada posesiei se face prin dovedirea celor douã elemente ale posesiei. Dovada
elementului material este relativ simplã şi ea se face prin orice mijloc de probã înclusiv
126
Tr. Ionascu , S. Bradeanu .op.cit, pag.167.; L.Pop , op.cit., pag.192
127
Este situaţia moştenitorului care a dobândit o succesiune şi crede că un bun deţinut de către de cujus, cu
titlu precar, se află în proprietatea sa. Această soluţie este criticată pentru că permite transformarea detenţiei
precare în posesie, urmare a dobândirii unei succesiuni, înseamnă a recunoaşte sccesorului universal sau cu
titlu universal o calitate nouă de posesor pe care defunctul nu a avut-o şi, prin urmare, nu putea sa i-o
transmita (C. Statescu. C. Bârsan, op.cit., pag.243).
128
D. Gherasim, op.cit., pag.39.
martori şi prezumţii. Elementul psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat şi de
aceea s-au instutuit două prezumţii legale pentru a putea fi dovedită şi anume:
- prezumţia de neprecaritate, adicã animus sibi habendi este prezumat (art. 1854
C.civ.) şi
- prezumţia de neintervertire de titlu prevãzutã de art. 1855 C.civ.
Posesia se pierde prin disparitia celor doua elemente ale sale (în caz de înstrainare
sau în caz de abandon). Bineînţeles că posesia se pierde si prin pierderea unuia dintre cele
doua elemente.
Elementul material se poate pierde când bunul a intrat în stapânirea altei persoane
(de exemplu prin furt).
Elementul psihologic sau intentional se pierde atunci când posesorul înstraineaza
lucrul respectiv iar dobânditorul închiriaza instrainatorului (constitut posesor).

7.2.3. Calitatile respectiv viciile posesiei

Pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie sa fie utila, adica sa prezinte
urmatoarele calitati: continua, netulburata, publica si neechivoca.
Antonimele acestora reprezintă viciile posesiei:
a) discontinuitatea – conform art. 1848 C.civ., posesiunea este discontinuă când
posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intemitenţe anormale. Pentru a nu fi
discontinuă este însă suficient ca actele de stapânire sa se exercite cu o regularitate
normala, dupa natura bunului129. Art. 1850 C.civ. instituie o prezumtie legala relativa de
continuitate, în sensul ca posesorul actual care probeaza ca a posedat la un moment dat
anterior, este presupus ca a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este temporara si
este un viciu absolut, putând fi invocata de orice persoana interesata.
b) violenta – posesia trebuie sa fie începuta si mentinuta sau conservata în mod
pasnic. Violenta pasiva din partea posesorului, când este tulburat în posesia sa de catre un
tert, nu constituie viciu al posesiei. Violenta este un viciu temporar si relativ, putând fi
invocata numai de catre persoana împotriva careia a fost exercitata.
c) clandestinitatea – art. 1847 C.civ., prevede ca posesia trebuie sa fie printre
altele publica, în vazul tuturor. Reversul acestei calitati este clandestinitatea. Aceasta este
un viciu temporar si relativ.
d) echivocitatea – posesia este echivoca în cazul în care nu se cunoaste daca
posesorul are sau nu elementul intentional (animus sibi habendi). Echivocul exista atunci
când doua sau mai multe persoane savârsesc acte de stapânire asupra unui bun, deoarece
niciuna nu pretinde o posesie proprie, distincta. Este un viciu temporar si relativ.

7.2.4. Efectele posesiei

a) posesia creeaza o prezumtie de proprietate în favoarea posesorului. Art. 1854

C.civ., prevede ca posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub numele de
proprietar, daca nu este proba ca a început a poseda pentru altul. Aceasta prezumtie poate
fi absoluta sau relativa. Mai mult decât atât, art. 1909 C. civ. instituie chiar prezumtia
absoluta ca posesia de buna credinta asupra unui bun mobil valoreaza tilu de proprietate.
În cazul bunurilor imobile, prezumtia este relativa.
129
C. Statescu. C. Bârsan. ,op.cit. ,pag.239.
 b) posesorul de buna credinta dobândeste în proprietate fructele bunului pe
care-l poseda. Coform art. 486 C.civ., este posesor de buna credinta cel care poseda ca
proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.
Componentele bunei credinte sunt existenta titlului si necunoasterea de catre dobânditorul
bunului frugifer a viciilor acestuia.
Titlul este un element intrinsec bunei credinte, el netrebuind sa fie neaparat
translativ de proprietate, ci si declarativ de drepturi. În ambele cazuri posesorul trebuie sa
aiba convingerea ferma, dar eronata, ca are un titlu care îi da dreptul la perceperea
fructelor.
Titlul exista si atunci cand este putativ, nul abolut sau relativ, excetie facând
situatia când nulitatea este determinata de încalcarea ordinii publice.
Buna credinta nu trebuie dovedita fiind prezumata. Conform art. 487 C.civ,
posesorul înceteaza sa mai fie de buna credinta în momentul în care viciile titlului îi
devin cunoscute.
Posesorul de rea credinta este obligat sa restituie proprietarului, odata cu bunul,
toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este
obligat sa restituie în virtutea principiului îmbogatirii fara justa cauza toate cheltuielile
utile si necesare posesorului de rea-credinta. Pâna la plata acestor chetuieli, posesorul de
rea credinta are recunoscut un drept de retentie asupra fructelor în limita valorii creantei
sale.
Dispoziţiile art. 485 C. civ. nu se aplică în cazul în care cineva a posedat, chiar cu
buna credinta, un bun frugifer proprietate publica.
c) posesia imobiliarã este apãratã prin acţiunile posesorii. Actiunile posesorii
sunt acele actiuni în justitie prin care se apara posesia împortriva oricaror tulburari sau se
redobândeste posesia atunci când aceasta a fost pierduta.
Prin actiunile posesorii se apara o stare de fapt; acesta stare de fapt poate fi
dovedita prin orice mijloc de proba. Ele se justifica prin aceea ca, de cele mai multe ori,
posesia corepunde unei stari de drept130 (dreptul de proprietate).
Actiunile posesorii sunt actiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva oricarei
persoane care tulbura exercitarea pasnica a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul
sau131. Ele sunt, de asemenea, actiuni imobiliare putând fi exercitate numai în privinta
bunurilor imobile.
Actiunile posesorii sunt de doua feluri (art. 674-676 C. pr. civ.):
i) actiunea posesorie generala (sau în complângere). Poate fi folosita pentru a
face sa înceteze orice tulburare a posesiei, cu exceptia cazului în care posesorul este
deposedat prin violenta.
Tulburarile pot fi de fapt (acte materiale prin care se încalca posesia bunului) sau
de drept (act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoana are o pretentie contrara
posesiei unei alte persoane).
Pentru admisibilitatea ei este necesara îndeplinirea cumulativa a trei conditii:
- sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
- posesia reclamantului sa fie una utila (adică neviciată);
- reclamantul sa probeze ca a posedat bunul cel putin un an de la data
tulburarii

130
C. Statescu, C Bârsan, op. cit., p. 250-251;
131
Ibidem
 ii) actiunea posesorie speciala (sau în reintegrare). Poate fi utilizata numai atunci
când tulbuarea sau deposedarea a avut loc prin violenta.
Prin violenta se întelege orice fapta contrara ordinii de drept ce implica rezistenta
din partea adversarului si care tinde la deposedarea posesorului (acte de ocupare, de
obstructie, de distrugere).
Datorita caracterului sau de urgenta, pentru admisibilitatea sa se prevede o singura
conditie şi anume:
- sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Actiunile posesorii pot fi exercitate de catre proprietarul unui bun, posesorul si
detentorii precari. Nu pot fi exercitate de catre coposesor, împotriva altui coposesor, dar
sunt admisibile in schimb cele introduse între coproprietari.
d) posesia prelungitã duce prin prescripţie achizizitivă (sau uzucapiune) la
dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor.

7.3. Prescripţia achizitivă sau uzucapiunea

7.3.1. Notiune. Justificare. Domeniu de aplicare

Uzucapiunea este nasterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra
unui bun imobil prin posedarea lui de catre o persoana în conditiile si termenele
prevazute de lege. Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile.
Uzucapiunea se justifică prin acelea că:
a) înlatura dificultatea probei dreptului de proprietate, fiind un mod originar de
dobândire a proprietatii;
b) transfoma o aparenţă îndelungata într-un raport juridic de proprietate cert si
indiscutabil;
c) constituie o sanctiune indirecta împotriva delăsării fostului proprietar de a se
mai îngriji de imobilul său ce face obiectul uzucapiunii.
Uzucapiunea vizează doar bunurile imobile (căci după cum am arătat mai sus,
bunurile mobile se dobândesc în proprietate prin însasi faptul posesiei lor cu buna
credinta, fara a mai fi necesara trecerea unui interval de timp – aşa-numita prescripţie
instantanee (art. 1909 C. civ.).
De asemenea se impune a mai arăta că pot fi dobândite prin uzucapiune doar
bunurile imobile aflate în proprietate privata, cunoscut fiind ca bunurile proprietate
publica sunt inalienabile.

7.3.2. Felurile uzucapiunii

În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri:

a) uzucapiunea de 30 de ani (art. 1890 C. civ.). Pentru a putea accesa acest mod
de dobândire trebuie îndeplinite două conditii şi anume:
i) o posesie utila (propriu-zisa si neviciata)
ii) posesia să fie exercitata neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent ca
posesorul este de buna sau de rea credinta
b) uzucapiunea de la 10 pâna la 20 de ani (art. 1895 - 1899 C. civ.). Astfel,
potrivit art. 1895 C.civ. „cel ce câstiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un
nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul
proprietar locuieste în raza teritoriala a tribunalului unde se afla nemiscatorul, si prin
20 de ani daca locuieste afara din aceea raza teritoriala”. Din textul citat rezultă că
pentru a putea accesa acest mod de dobândire trebuie îndeplinite patru conditii şi anume:
i) o posesie utila (propriu-zisa si neviciata);
ii) posesia sa se întemeieze pe un just-titlu132 ;
iii) posesia uzucapantului trebuie sa fie de buna-credinta133;
iv) posesia să fie exercitata neîntrerupt între 10 şi 20 de ani în funcţie de
cât timp adevăratul proprietar a locuit în raza teritoriala a tribunalului unde se afla
nemiscatorul.
În sistemul cartilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozitiilor privitoare la cartile funciare, de asemenea, uzucapiunea este de două feluri :
a) uzucapiunea tabulara (art. 27) care se refera la faptul ca drepturile reale
înscrise pe baza unui titlu nevalabil vor ramâne valabil dobândite daca titularul dreptului
le-a posedat cu buna-credinta potrivit legii timp de 10 ani. În acest caz, uzucapiunea
produce efecte retroactive.
b) uzucapiunea extratabulară (art. 28) care prevede că posesorul unui bun imobil
care l-a posedat în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de
proprietate înscris în cartea funciară, poate cere întabularea dreptului în favoarea sa, în
temeiul uzucapiunii. Conditiile cerute de lege pentru a putea invoca aceasta uzucapiune
sunt:
i) titularul dreptului întabulat în cartea funciara sa fie decedat
ii) uzucapantul sa posede imobilul timp de cel putin 20 de ani de la
moartea proprietarului tabular
iii) posesia sa fie utila indiferent de buna sau reaua credinta a posesorului

7.3.3. Jonctiunea posesiilor

Jonctiunea posesiilor este unirea posesiei uzucapantului (posesor actual) cu

intervalul de timp cât posesia a fost exercitata de catre autorul sau, pentru a dobândi
dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Jonctiunea posesiilor nu este o obligatie ci o facultate. Conform art.1860 C. civ.,
posesorul actual are posibilitatea sa aleaga între a invoca au nu unirea celor doua posesii.
Prin autor se întelege persoana care, la fel ca cel care invoca uzucapiunea, nu este
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real.
Pentru a se putea cere joncţiunea posesiilor trebuie îndeplinite următoarele
132
Conform art.1897 C.civ., prin just-titlu se întelege orice titlu translativ de proprietate care îndeplineşte
toate condiţiile de valabilitate cu singurul viciu că nu provine de la adevaratul proprietar (verus dominus) ci
de la un neproprietar (T. Ionascu, S Bradeanu, op. cit. ,pag 180; C Statescu, C Bârsan, op. cit. ,pag. 280).
Justul titlu trebuie sa existe în realitate (titlul putativ nu este suficient caci exista numai în imaginatia
posesorului). Titlul nul absolut nu poate constitui un just titlu în timp ce titlul anulabil poate fi invocat ca
just-titlu împotriva oricaror persoane cu exceptia celui care are dreptul sa ceara nulitatea relativa. Justul
titlu trebuie sa aiba data certa, data de la care va începe sa curga termenul de 10-20 de ani. Fara data certa,
titlul este inopozabil tertilor.
133
În acest caz, buna credinta constă în convingerea posesorului, greşită însă, dar fără să ştie că este greşită,
ca stapâneste imobilul în calitate de proprietar.
Buna credinta trebuie sa existe în momentul dobândirii posesiei, ea este prezumata de lege; prezumtia
fiind relativa, poate fi înlaturata de cel interesat prin proba contrara (orice mijloc de proba).
conditii:
a) existenţa unei posesii propriu-zise;
b) posesorul actual sa fi dobândit posesia bunului de la autorul sau pe baza unui
raport juridic;
În cazul joncţiunii posesiilor pot aparea trei situatii şi anume:
I. – daca posesia actuala este de aceeasi natura cu posesia autorului, posesorul
actual va invoca întotdeauna jonctiunea, posesia sa continuând calitatea si termenul
autorului;
II. – daca posesorul actual este de rea credinta iar autorul sau a fost de buna
credinta el va putea uzucapa numai în 30 de ani;
III – daca posesorul actual este de buna credinta iar autorul sau a fost de rea
credinta el va putea fie sa înceapa o uzucapiune scurta fie, beneficiind de jonctiunea
posesiilor va putea invoca uzucapiunea de 30 de ani.

7.3.4. Întreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii

Întreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii se fac în aceleasi conditii ca si la

prescriptia extinctiva134. Fac doar precizarea ca întreruperea poate fi civila sau naturala,
unde întreruperea naturala se face în doua cazuri:
a) când posesorul este şi rămâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,
indiferent de cine este autorul deposedării;
b) când bunul cu privire la care se exercita posesia este declarat imprescriptibil de
catre lege;

7.3.5. Efectele uzucapiunii

Prin uzucapiune se naste dreptul de proprietate al uzucapantului si se stinge

concomitent, dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv. Ea trebuie
invocata pe cale de actiune sau de exceptie (nu se poate invoca din oficiu). Abia dupa
împlinirea ei posesorul are posibilitatea de a renunta la beneficiul uzucapiunii (expres sau
tacit). Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea prin actiunea oblica sau pauliana,
dupa caz, daca beneficiarul a renuntat la ea pur si simplu sau în frauda acestora.

CAPITOLUL VIII. APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A

CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Privire generala asupra mijloacelor juridice prin intermediul carora se apara

dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale

Mijloacele de drept civil prin care se apara dreptul de proprietate si celelalte

drepturi reale principale reprezinta totalitatea actiunilor în justitie prin care titularul
dreptului solicita instantelor de judecata sa pronunte hotarâri în scopul de a înlatura orice
atingere sau încalcare a dreptului sau135. Ele au fost clasificate în două mari categorii:
a) mijloacele juridice indirecte (nespecifice) – acele actiuni în justitie care se

134
Gh. Beleiu op.cit., pag. 229-237;
135
L. Pop, op. cit. ,pag. 282
întemeiaza direct si nemijlocit pe drepturi de creanta, în scopul realizarii lor. De cele mai
multe ori, prin promovarea acestor actiuni, se înlatura indirect si atingerile aduse însusi
dreptului de proprietate al reclamantului (actiunea în anulare, acţiunea în executarea
contractelor, acţiunea în rãspundere contractualã, acţiunea în restituirea plãţii nedatorate
etc.).
b) mijloacele juridice directe (specifice) – acele actiuni care se întemeiaza direct
si nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de doua
feluri:
i) actiunile petitorii – acele actiuni prin care se solicita instantei de
judecata ca reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real
(actiunea în revendicare, actiunea în granituire, actiunea confesorie, acţiunea
negatorie şi acţiunea în prestaţie tabularã136);
ii) actiunile posesorii – acele acţiuni prin care se apără posesia ca simpla
stare de fapt împotriva oricărei tulburări şi prin care implicit, de multe ori se apără
şi proprietatea137.

2. Acţiunea în revendicare

2.1. Aspecte generale

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care reclamantul cere
instanţei de judecată sa i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun detrminat
şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.

2.2. Caractere

Acţiunea în revendicare prezintă următoarele caractere:

a) actiune reala deoarece poate fi introdusa împotriva oricarei persoane care
încalca dreptul de proprietate;
b) actiune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune în discutie însasi
existenta dreptului de proprietate. Reclamantul va fi obligat sa faca dovada dreptului de
proprietate pretins;
c) actiune imprescriptibila (extinctiv), căci oricât timp ar trece fără a fi exercitată
ea nu se stinge, putând fi exercitată cât timp va dăinui dreptul de proprietate pe care îl
însoteste si-l apara.
Ea poate fi însă paralizata atunci când posesorul actual a dobândit proprietatea
prin prescripţie achizitivă (uzucapiune) pe care i-o opune proprietarului pe cale de acţiune
sau de excepţie.

2.3. Calitate procesuala activa

Acţiunea în revendicare poate fi introdusa de titularul dreptului de proprietate iar

dacă bunul litigios se afla detinut în proprietate pe cote-parti, până de curând se considera

136
A se vedea infra Capitolul IX
137
A se vedea supra Capitolul VII. 7.2.4. lit.c).
că actiunea în revendicare nu poate fi promovata decât cu acordul tuturor copartasilor 138,
deoarece actiunea în revendicare era considerată ca fiind un act de dispozitie juridica care
implica respectarea în materie de coproprietate a regulii unanimitatii. Recent, actiunea în
revendicare este asimilata unui act de administrare139 ce nu trebuie incheiat respectând
regula unanimitatii, fiind admisibila promovarea acesteia împotriva unui tert de catre un
singur coindivizar140.

2.4. Efectele admiterii actiunii în revendicare141

Atunci când acţiunea în revendicare este admisã instanţa prin hotãrâre

judecãtoreascã va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi, pe cale de
consecinţã, va dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dupã caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce atingere
exerciţiului dreptului de proprietate.
Bunul se restituie în natura si liber de orice sarcini constituite în favoarea tertelor
persoane.
Dacã restituirea în naturã nu mai este posibilã (fie cã bunul a pierit, fie cã a fost
dobândit de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat sã-i plãteascã reclamantului
un echivalent bãnesc.
Dacã bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi în funcţie de buna sau
reaua credinţã a posesorului. Astfel, daca pârâtul a fost posesor de rea-credinta, va fi
obligat sa restituie reclamantului, în natura sau prin echivalent, fructele produse de fond.
Când pârâtul a fost posesor de buna-credinta are dreptul sa pastreze fructele. Buna-
credinta înceteaza pe data introducerii actiunii de catre proprietar.
Atât posesorul de bunã credinţã cât şi cel de rea credinţã au dreptul de a cere
reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au
fãcut cu privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fãcute pentru conservarea bunului; trebuie ca
fãrã ele conservarea bunului sã nu fi fost cu putinţã.
Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de
valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plãcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care
posesorul le-a fãcut pentru plãcerea sa personalã; ele nu se restituie dar posesorul este în
drept sã ridice acele lucruri fãrã însã a deteriora bunul respectiv.
Cheltuielile necesare se restituie în întregime, iar cele utile numai în limita
sporului de valoare a bunului, stabilit în momentul obligării la restituire. Obligaţia de
restituire a acestor cheltuieli se întemeiază pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză.
Cheltuielile de plăcere nu se restituie dar pârâtul poate să ridice acele lucrări fără a
deteriora bunul respectiv.

138
Tr. Ionascu, S Bradeanu, op. cit., pag. 192; E. Safta-Romano, op. cit., pag. 343
139
Afacerea Lupaş vs. România; C.A.Constanta, Sect. civ., min. şi fam, mun. şi asig. soc., dec. nr. 110/C din
14.05.2008 în G. Florescu, D. Călinescu, Acţiunea în revendicare. Practică judiciară 2008-2009, Ed.
Hamangiu 2009, Bucureşti, 2009, pag. 261 şi urm.
140
D. Chirica, Posibilitatea exercitarii actiuii în revendicare de catre un singur coindivizar, în Dreptul nr.
11/1998, pag 28.
141
C. Statescu, C. Bârsan, op. cit., pag. 209-210.
2.5. Revendicarea bunurilor imobile

Revendicarea bunurilor imobile pune în discuţie douã probleme: proba dreptului

de proprietate şi caracterul imprescriptibil (extinctiv) al acţiunii în revendicare142.
Proba dreptului de proprietate incumba reclamantului potrivit adagiului onus
probandi incumbit actori preluat şi de art. 1169 C.civ. pentru ca în favoarea pârâtului
posesor opereaza o prezumtie simpla de proprietate prin faptul posesiei. Atât timp cât
reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, actiunea în revendicare trebuie
respinsa.
În cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi, reclamantul
revendicator este tinut sa dovedeasca faptul ca toti transmitatorii anteriori, din autor în
autor, au avut calitatea de proprietar, ceea ce este foarte greu, motiv pentru care această
probă a fost denumită şi probatio diabolica143.
În sistemul Codului civil, singura dovada deplina si absoluta a dreptului de
proprietate o constituie dobândirea prin uzucapiune.
Pentru diminuarea acestor dificultati, practica judiciara a formulat o serie de
reguli şi anume:
a) daca, si reclamantul, si pârâtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate
asupra imobilului în litigiu, ce provin de la autori diferiti, hotarârea se va pronunta în
favoarea acelei parti care a dobândit bunul de la autorul al carui drept este mai preferabil.
b) daca cele doua parti au câte un titlu ce provine de la acelasi autor, se va acorda
preferinta celui care a îndeplinit primul cerintele de publicitate imobiliara.

2.6. Revendicarea bunurilor mobile

Revendicarea bunurilor mobile este esenţial deosebitã de revendicarea bunurilor

imobile. De asemenea, revendicarea bunurilor mobile este diferitã dupã cum pârâtul este
un posesor de rea credinţã, un hoţ sau un gãsitor sau, dimpotrivã, un posesor de bunã
credinţã.
Art. 1909 C.civ. prevede cã: "lucrurile mişcãtoare se pescriu prin faptul
posesiunii lor fãrã sã fie trebuinţã de vreo scurgere de timp", astfel textul citat prescrie
regula cã în materie mobiliară posesia de bunã credinţã valoreazã titlu de proprietate.
Trebuie subliniat însă că dispoziţiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de
terţul dobânditor care cu bunã credinţã a dobândit bunul de la un detentor precar cãruia
adevãratul proprietar i l-a încredinţat de bunã voie.
Regula instituitã de art. 1909 alin. (1) C.civ. este inaplicabilã bunurilor pierdute
sau furate căci potrivit art. 1909 alin. (2) C.civ. "cel ce a pierdut sau cel cãruia i s-a furat
un lucru poate sã-l revendice în curs de 3 ani din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat de
la cel care îl gãseşte rãmânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are", ceea ce
înseamnă că regula instituită de alin (1) nu poate fi aplicabilă în cazul bunurilor pierdute
sau furate.
Şi de la regula înscrisă în art. 1909 alin. (2) C.civ. există însă o excepţie
menţionată de art. 1910 C.civ. care statueazã cã: "dacã posesorul actual al lucrului furat
sau pierdut l-a cumpãrat la bâlci sau la târg sau la o vindere publicã sau de la un

142
În privinţa acestei ultime chestiuni a se vedea supra Capitolul VIII. 2.2. lit.c).
143
M. G. Rarincescu, op. cit. ;pag. 165
negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sã ia lucrul înapoi
decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat".

3. Actiunea în granituire

Potrivit art. 584 C. civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la granituirea
proprietatii, cheltuielile granituirii vor fi suprtate pe jumatate.
Actiunea în granituire este acea actiune prin care reclamantul cere instantei de
judecata ca, în cadrul procesului, sa determine, prin semne exterioare, linia despartitoare
dintre dintre fonduri alaturate. Hotarâre judecatoreaca ce se va pronunta va avea efecte
declarative de dreputri, deoarece judecatorul reconstituie hotarul dintre cele doua fonduri.
În cazul actiunii în granituire fiecare parte are rolul de reclamant si pârât pentru a
se putea face delimitarea celor144 fonduri.
Acţiunea poate fi introdusa de catre: proprietar, uzufructuar si chiar de catre
posesor. Ea poate fi îndreptata împotriva: proprietarului fondului limitrof, titularului unui
alt drept real (uzufruct, uz, abitatie, superficie) si chiar împotriva detentorului precar însă
numai cu introducerea în cauza a proprietarului fondului limitrof. Nu este admisibila între
coproprietarii aceluiasi fond (situaţie în care se poate solicita partajul).
Actiunea în granituire este o actiune reala-imobiliara, petitorie si imprescriptibila.
Ea nu trebuie confundată însă cu actiunea în stramutare de hotare care este o actiune
posesorie.

4. Actiunea confesorie

Actiunea confesorie este acea actiune în justitie prin care reclamanul cere
instantei de judecata sa stabileasca, prin hotarârea ce o va pronunta în cauza, ca el este
titularul unui drept real, dezmembramânt al dreptului de proprietate asupra bunului
altuia, si sa-l oblige pe pârât (prorietarul acelui bun sau alta persoana) sa-i permita
exercitarea lui deplina si netulburata.
Este o acţiune petitorie şi prescriptibilă în termen de 30 de ani.

5. Actiunea negatorie

Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de
judecata sa stabileasca, pe baza hotarârii ce o va pronunta, ca pârâtul nu este titularul
unui drept real – uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superfcie – asupra bunului aflat în
proprietatea sa si sa-l oblige sa înceteze exercitarea lui nelegitima.
Este o actiune reala petitorie si imprescriptibila.

CAPITOLUL IX. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Consideratii generale

1.1. Noţiunea de publicitate imobiliară

144
C. Bârsan în op. cit., pag. 34.
 Prin notiunea de publicitate imobiliara se intelege ”totalitatea mijloacelor
juridice prevazute de lege prin care se evidentiaza în mod public situatia materiala si
juridica a imobilelor, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale
imobiliare” 145.
Publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general
are ca obiect înscrierea în cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la
imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre Oficiile de Cadastru
si Publicitate Imobiliara, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Deoarece operatiunile juridice având ca obiect transmiterea dreptului de
proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz,
servitute, abitatie, superficie etc.) au nevoie de o certitudine juridica, s-a simtit nevoia
crearii a diferite sisteme de publicitate imobiliara, cu scopul principal de a face cunoscut
tertilor interesati modificarile survenite în regimul juridic al acestor bunuri.
În dreptul civil român, în materia actelor juridice (prin urmare si în materia actelor
juridice translative de proprietate imobiliara, constitutive sau translative de alte drepturi
reale imobiliare) opereaza principiul relativitatii efectelor actelor juridice, potrivit caruia
un act juridic are efecte depline numai între parti si succesorii acestora în drepturi 146.
Toate celelalte persoane care nu au participat la încheierea acestor acte juridice au
calitatea de terti iar întelegerea partilor li se impune ca realitate juridica.
Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane sa aiba
interes sa desfiinteze un anumit act juridic sau, pur si simplu, sa îi ignore efectele. Tocmai
din dorinta prevenirii unor astfel de situatii, au fost organizate sistemele de publicitate
imobiliara, care fac ca actul juridic ce transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi
reale asupra imobilelor sau constituie drepturi reale, sa fie opozabil erga omnes adica sa
fie respectat de catre orice persoana.

1.2. Obiectivele publicitatii imobiliare

Prin organizarea publicitatii imobiliare se urmăresc atingerea următoarelor

obiective:
a) asigurarea drepturilor reale existente, precum si transmisiunilor imobiliare prin
aducerea situatiei juridice a acestor bunuri la cunostinta tertilor interesati;
b) constituirea unei evidente clare si cuprinzatoare a tuturor bunurilor imobile în
scopul utilizarii si exploatarii lor cât mai eficiente;
c) acordării posibilităţii organelor statale de a exercita un control riguros si
permanent referitor la schimbarile care se produc în situatia materiala (împarteli,
schimbari de destinatie, adaugiri, dezmembrari etc.) si în situatia juridica a imobilelor
(transmisiuni, grevari cu sarcini etc.)147

145
A se vedea, pentru definitii mai cuprinzatoare si pentru descrierea mai detaliata a sistemelor de
publicitate imobiliara, precum si a istoricului acestora, L.Pop, “Dreptul de proprietate si
dezmembramintele sale” Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm., C.Bârsan, “Drept
Civil.Drepturile reale principale”, Ed.ALLBeck, Bucuresti, 2002, p.339 si urm., I.Albu, “Curs de Drept
Funciar” Litografia si Tipografia Învatamântului, Bucuresti, 1957, p.342.
146
A se vedea C.Bârsan, op.cit., idem.
147
A se vedea Tr.Ionascu, S.Bradeanu, „Drepturile reale principale în Republica Socialista România”
Edit. Academiei, Bucuresti, 1978, p.206 si urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.
1.3 Sisteme de publicitate imobiliara

Pe teritoriul actual al României au existat mai multe sisteme de publicitate

imobilara, datorate conditiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislatii
diferite. Astfel, în mod traditional, pe teritoriul tarii au existat doua sisteme de publicitate
imobilara principale si doua intermediare.
a) sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni,
reglementat de Codul civil si de Codul de procedura civila, aplicabil în Vechiul Regat
(Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea)148.
b) sistemul cartii funciare, reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938149 pentru
Tranilvania si Banat, Decretul-Lege nr.511/1938150 pentru Bucovina, Legea nr.
241/1947151, aplicabil în Transilvania, Crisana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul
publicitatii reale).
c) sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea
nr. 242/1947152 aplicabil în câteva comune din judetul Ilfov.
d) sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara, reglementat prin Legea
nr. 163/1946153.
Prin aparitia Legii nr. 7/1996154 se prevede (art. 72 alin.(2)) ca noul sistem de carti
funciare reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat în întreaga tara, sa fie
aplicabil odata cu finalizarea lucrarilor cadastrale si a noilor registre de publicitate
148
Inspirat dintr-o lege belgiana si din notiunile de publicitate funciara ale Codului civl francez, acest
sistem este bazat pe principiul publiciatii personale. În aceste registre se fac douã feluri de înregistrãri:
transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile reprezintã copierea fidelã a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate
asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se sting astfel de drepturi.
Înscrierile constau în consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care se referã la
privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci.
În fiecare localitate era deschis câte un rol pentru ficare proprietar, unde se treceau toate terenurile si
cladirile sale. Identificarea topometrica era relativa, fiind bazata pe stabilirea locatiei unui teren prin
aratarea vecinatatilor sale (nord, sud, est, vest) fapt care îl facea greu de urmarit în ceea ce priveste
transmiterea proprietatilor de la o persoana la alta si inexact.
De exemplu, pentru a transmite un drept de proprietate asupra unui teren, trebuiau cunoscuti toti
proprietarii succesivi ai imobilului si cercetate, la rolulile acestora, transmisiunile facute si sarcinile
constituite de catre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o posibila cunoastere eronata
a situatiei juridice a terenului de catre cumparator, mai ales când proprietarul omis a facut transmisiuni sau
a constituit sarcini importante (a se vedea L.Pop, op.cit., p.273). Mai mult, nu erau supuse transcrierii
transmisiunile succesorale (legala si testamentara), partajurile între coproprietari, daca imobilul revenea
unuia dintre ei, uzucapiunea, accesiunea imobiliara.
Efectele transcrierii şi înscrierii consta în opozabilitatea faţã de terţi. Lipsa transcrierii sau înscrierii este
sancţionatã cu inopozabilitatea faţã de terţi.
149
Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozitiunilor privitoare la Cartile funciare, publicat în
M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938
150
Decretul-Lege nr.511/1938 pentru punerea în aplicare a Decretului-Lege nr.115/1938 în Bucovina,
publicat în M.Of. nr. 240/15 octombrie 1938.
151
Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare a dispozitiilor Decretului-Lege nr.115/1938 la nivelul
întregii tari, publicata în M.Of. nr. 157 din 12 iulie 1947.
152
Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea cartilor funciare provizorii în carti de publicitate
imobiliara, publicata în M.Of. nr.157 din 12 iulie 1947.
153
Legea nr. 163 din 14 martie 1946 pentru înlocuirea si refacerea cartilor funciare distruse, sustrase sau
pierdute din cauza razboiului, publicata în M.Of. nr.152 din 14 martie 1946.
154
Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare, publicata în M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996
imobiliara pe teritoriul administrativ unui judet, urmând ca în acel moment, sa îsi
înceteze aplicabilitatea vechile reglementari amintite mai sus, privitoare la publicitatea
imobiliara. În momentul în care în toate judetele ţării aceste lucrari ar fi fost finalizate,
legea urma sa se aplice integral în toata tara.

2. Sistemul Cartilor funciare

2.1. Cadastrul general

Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea 7/1996, cadastrul general reprezintă sistemul
unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe
întreg teritoriul tarii.
Prin imobil se întelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fara constructii,
apartinând aceluiasi proprietar, iar prin parcela, în sensul legii, se întelege suprafata de
teren cu aceeasi categorie de folosinta.
La nivelul fiecarei comune respectiv oras sau municipiu exista câte un Registru
funciar, format din totalitatea cartilor funciare155 privitoare la imobilele din respectiva
unitate administrativ-teritoriala care se întregeşte cu registrul de intrare156, planul
cadastral157, registrul cadastral al imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi cu o
mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Alte documente utilizate sunt registrul alfabetic al proprietarilor158, repertoriul
parcelar159, fisa centralizatoare, partida cadastrala160.
Cunoscând una din datele cuprinse în cartea funciara (al carei cuprins va fi
dezvoltat infra) se poate gasi cu usurinta orice alta informatie legata de un imobil.

2.2. Principiile Cartilor funciare

2.2.1. Principii de Carte funciara proprii Decretului-Lege nr. 115/1938

a) principiul efectului constitutiv de drepturi reale

Conform art. 17-18 din Decretul-Lege nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în Cartea funciara.
Astfel, numai înscrierea în Cartea funciară creeaza un drept real si îl face opozabil fata de
terti.
155
Acestea se numeroteaza de la 1 la n pentru fiecare localitate în parte. Daca o comuna este alcatuita din
doua sau mai multe sate, cartile funciare se numeroteaza pe sate, fiecare având câte un registru funciar
propriu. Cartile funciare se tin într-un singur exemplar la biroul teritorial de cadastru si publicitate
imobiliara înfiintat la nivelul unitatilor-administrativ teritoriale.
156
Utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere (întabulare, întabulare provizorie, notare). Ordinea
înregistrarilor cererilor constituie criteriul dupa care se stabileste rangul înscrierilor în cartea funciara.
157
Cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu aratarea numarului topografic al fiecareia. Orice schimbare
în întinderea unei parcele se va evidentia pe planul cadastral în temeiul schitei prezentate de parti.
158
Cuprinde numele si prenumele proprietarilor, cu indicarea, în dreptul fiecaruia, a numarului de carte
funciara în care sunt înscrisi.
159
Cuprinde numarul topografic al parcelelor, numarul plansei din plan pe care se afla fiecare parcela,
precum si numarul cartii funciare în care sunt înscrise.
160
Pe proprietari si pe categorii de folosinta.
 Prin exceptie, potrivit art. 26 din lege, se pot dobândi drepturi reale imobiliare
fara înscriere în Cartea funciara numai în cazurile: dobândirea prin succesiune legala sau
testamentara, accesiune, vânzare silita si expropriere.
Totusi, pentru ca titularul unui drept real dobândit în aceste cazuri sa poata
dispune de el trebuie sa îl înscrie în Cartea funciara, de abia dupa aceasta operatiune
putând sa încheie acte de transmisiune sau grevare a bunului.

2.2.2. Principii de carte funciara proprii Legii nr. 7/1996

a) principiul publicitatii integrale a drepturilor reale

Potrivit art. 27-28 din Legea nr. 7/1996, drepturile reale imobiliare trebuie sa fie
înscrise în Cartea funciara, pentru a deveni opozabile tertilor sau pentru ca titularii lor sa
poate dispune de ele.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr.7/1996, aşa cum a fost modificat prin Legea
nr. 247/2007, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în Cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis, dar
numai prin act autentic.
Astfel, drepturile reale se transmit între parti, conform regulii consensualismului,
din chiar momentul încheierii contractului. Înscrierea drepturilor dobândite în maniera de
mai sus în cartea funciara este prevazuta numai pentru ca ele sa devina opozabile
tertilor161.
Prin exceptie, sunt opozabile tertilor fara înscriere în Cartea funciara drepturile
reale imobiliare dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silita si uzucapiune.
Totusi, pentru ca titularul unui drept real dobândit în aceste cazuri sa poata
dispunde de el trebuie sa îl înscrie în Cartea funciara şi numai dupa aceasta operatiune va
putea încheia acte de transmisiune sau grevare a bunului (art. 28 alin (3)).

2.2.3. Principii de carte funciara comune Decretul-Lege nr. 115/1938 si Legea nr. 7/1996

a) principiul prioritatii162
Potrivit dispozitiilor art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si al art. 27 din Legea
nr. 7/1996, înscrierile în Cartea funciara produc efecte fata de terti de la data înregistrarii
cererilor de înscriere.
Ordinea înregistrarii cererilor determina sau stabileste rangul înscrierii (qui prior
tempore potior jure). Astfel, primul care solicita înscrierea este si primul titular al
dreptului înscris, chiar daca titlul sau are o data posterioara. Daca mai multe cereri de
înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial, ele vor primi
provizoriu acelasi rang, urmând ca instanta sa hotarasca asupra rangului fiecareia.
Daca au fost depuse deodata mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipoteca asupra aceluiasi imobil, ele vor primi acleasi rang.
Constituie exceptii de la acest principiu:
- drepturile reale opozabile tertilor fara înscriere în Cartea funciara (dobândite
prin succesiune, accesiune, vânzare silita si uzucapiune).
- situaţia când dobânditorul anterior cere instantei de judecata sa îi acorde rang

161
A se vedea M.Nicolae, idem.
162
A se vedea L.Pop, op.cit,p.298-299, C.Bârsan, op.cit,p.351.
preferantial fata de înscrierea efectutata la cererea unui tert, care a dobândit ulterior
imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credinta la data încheierii actului (art.30 din
Legea nr. 7/1996).
b) principiul fortei probante a înscrierilor de drepturi reale
Principiul este conscrat de art. 33 si 34 din Legea nr. 7/1996, respectiv art 32 şi 33
din Decretul-Lege nr. 115/1938.
Astfel:
- cuprinsul Cartii funciare, în afara îngradirilor si exceptiilor legale, se considera
exact numai în folosul acelei persoane care, în virtuea unui act juridic cu titlu legal, a
dobândit cu buna credinta un drept real înscris în cartea funciara. În sesnul legii,
dobânditorul este de buna credinta daca, la data înregistrarii cererii de înscriere a
dreptului sau, nu a fost notata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul Cartii funciare,
sau daca din titlu transmitatorului si din cuprinsul Cartii funciare nu reiese vreo
neconcordnata între aceasta si situatia juridica reala.
- daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.
Totusi efectul de opozabilitate al înscrierilor în Cartea funciara nu functioneaza în
ceea ce priveste suprafata terenurilor, destinatia, categoria de folosinta, valoarea sau alte
asemenea aspecte, precum si în cazul existentei unor restrictii aduse dreptului de
proprietate prin expropriere, prin raporturile de vecinatate, prin diverse prevederi legale
privind protectia ecologica, sau sistematizarea localitatilor.
c) principiul relativitatii înscrierilor în Cartea funciara
Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciara se pot face, în principiu,
numai cu consimtamântul titularului.
Prin urmare, înscrierea unui drept în Cartea funciara se poate face numai:
- împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra
caruia înscrierea urmeaza a fi facuta.
- împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, si-a grevat dreptul, daca amândoua
înscrierile se fac deodata.
În cazul în care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real
asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere
înscrierea dobândirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau, având însa obligatia sa
dovedeasca cu înscrisuri originale întreg sirul actelor juridice pe care se întemeiaza
înscrierile.

2.3. Cuprinsul Cartii funciare

Cartea funciara este un înscris în care sunt evidentiate situatia materiala si situatia
juridica a imobilelor, în mod public, prin înscrierea tuturor actelor si faptelor juridice
referitoare la aceste bunuri163. Cartea funciara este axata, ca si sistem de publicitate, pe
situatia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliara164 şi nu personal aşa cum
era vechiul sistem al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Cartea funciara propriu-zisa este alcatuita dintr-un titlu si trei parti:

2.3.1. Titlul cartii funciare

163
M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293
164
A se vedea I.Albu, op.cit.,p.48.
 Cuprinde numarul cartii funciare; biroul teritorial de care apartine si denumirea
localitatii în care este situat imobilul.

2.3.2. Partea I (Foaia A – foaia de avere)

Partea I a Cărţii funciare cuprinde descrierea imobilului si este formata din

urmatoarele rubrici:
a) numarul de ordine165 si numărul cadastral al imobilului166;
b) descrierea imobilului167 (suprafata imobilului168, destinatia, categoriile
de folosinta si, dupa caz, constructiile);
c) planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, care constituie
anexa la partea I.
Exemplu:
Terenul intravilan de sub A1 identificat cu număr topografic 1297 va fi partajat în
trei parcele după cum urmează:
1297/1 – teren intravilan în suprafata de 400 mp.
1297/2 – teren intravilan în suprafata de 400 mp.
165
Numarul de ordine semnifica un corp de proprietate (corp funciar), notat în C.F. sub forma + .
Corpul de proprietate este entitatea de referinta a înscrierilor în Cartea funciara, fiind definit, potrivit art.
20 alin.(2) din Legea nr. 7/1996 ca „una sau mai multe parcele alaturate, de pe teritoriul unei unitati
administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinând aceluiasi proprietar, [...] si care
se identifica printr-un numar cadastral unic si se înscrie într-o carte funciara”. Corpul de proprietate
alcatuit din mai multe parcele se noteaza cu un numar roman, dupa care urmeaza aratarea fiecarei parcele.
Corpul funciar alcatuit dintr-o singura parcela se noteaza cu semnul crucii (a se vedea supra).
Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri.
Alipirea – se realizeaza de regula prin unirea mai multor parcele într-un corp de proprietate, prin
adaugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin marirea suprafetei unei parcele.
Pot fi unite în acelasi corp de proprietate:
- parcelele situate una lânga alta, idniferent de cultura, daca apartin aceluiasi proprietar
- parcelele situate în locuri diferite, daca au aceeasi destinatie economica (ramura de cultura)
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de asezarea lor si de felul de cultura.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau se desprinde o parcela de la un imobil ori se micsoreaza
întinderea unei parcele. Dezlipirea unui imobil sau a unei parti dintr-un imobil se face îmreuna cu sarcinile
care greveaza imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma un
imobil separat.
În cazul alipirilor si dezlipirilor se vor efectua, daca este cazul, operatiuni de transcriere si reînscriere.
Transcrierea se face când o parcela este trecuta dintr-o carte funciara în alta carte funciara. Daca se
transcrie o parte dintr-o parcela într-o alta carte funciara, restul se înscrie în vechea carte funciara, cu
aratarea noului numar si a întinderii terenului.
Atunci când toate parcelele înscrise într-o carte funciara au fost transcrise, aceasta carte funciara se va
închide si nu va mai putea fi redeschisa pentru noi înscrieri.
Reînscrierea se realizeaza când o parcela se dezlipeste si se trece în aceeasi carte funciara ca un corp de
proprietate de sine statator sau ca o parcela a altui corp de proprietate.
166
Spre deosebire de numarul de Carte funciara, acordat administrativ, ce se poate modifica prin
înstrainarea terenului unui alt proprietar, numarul cadastral ramâne în esenta neschimbat, fiind calculat prin
ridicare în plan si prin procedee topografice în momentul în care un întreg sistem de carte funciara este
creat într-o zona.
167
Imobilul se descrie prin: adresa, strada, categoria de folosinta, vecinatati (daca este cazul).
168
Se exprima în hectare si metri patrati.
 1297/3 – teren intravilan în suprafata de 400 mp.
În ipoteza în care vor fi doi proprietari distincti, parcela de sub numărul topografic
1297/3 va fi transcrisa într-o noua carte funciara.
Dacă aceasta din urmă parcelă se dezlipeşte din nou, vom avea:
1297/3/1 – teren intravilan, în suprafata de 200 mp
1297/3/2 – teren intravilan, în suprafata de 200 mp.
Daca ultima parcelă (1297/3/2) va avea un proprietar diferit, parcela va fi înscrisă
într-o nouă carte funciară, cu un nou număr de Carte funciară, numarul topografic
rămânând acelaşi (1297/3/2).
În cazul în care imobilul este un condominiu (cladire cu mai multe apartamente,
fiecare proprietatea unei alte persoane), vor fi doua tipuri de carti funciare:
- carte funciara colectiva, care va avea de exeemplu numărul topografic 723/S (S -
însemnând superficie)
- carti funciare individuale pe fiecare apartament – care vor avea numerele
topografic 723/S/n (unde n – numarul apartamentului, exprimat în cifre romane). De
exemplu: 723/S/XXIII reprezinta numărul topografic al apartamentului nr.23.

2.3.3. Partea a II-a ( Foaia de proprietate)

Partea a II-a a Cărţii funciare cuprinde: numarul curent; numele proprietarului;

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si
mentionarea înscrisului pe care se întemeiaza acest drept; stramutarile proprietatii si
modalitatile acesteia (de ex. proprietate comuna); servitutile constituite în favoarea
imobilului; faptele juridicie, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si
actiunile privitoare la proprietate; orice modificari, îndreptari sau însemnari ce s-ar face
în titlu, în Partea I sau în Partea a II-a a Cartii funciare, cu privire la înscrierile facute.

2.3.4. Partea a III-a (Foaia de sarcini)

Aceasta parte a cartii funciare cuprinde: numarul curent, dreptul de superficie,

uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile în sarcina fondului aservit, ipoteca si
privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe o perioada mai
mare de 3 ani.
Tot în aceasta parte se noteaza actiunile privitoare la drepturile reale înscrise în
aceasta parte, sechestrul, urmarirea silita a imobilului sau a veniturilor sale, orice
modificari, îndreptari sau însemnari ce s-ar face cu privire la înscrierile facute în aceasta
parte.

2.4. Înscrierile în Cartea funciara

Conform dispozitiilor continute de art. 28 alin. (4) din Legea nr. 7/1996,
înscrierile în cartea funciara sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie si
notarea.
a) întabularea
Întabularea este înscrierea transmisiunii sau constituirii cu titlu definitiv a unui
drept real.
 Întabularea devine opozabila tertilor de la data înregistrarii cererii 169. Întabularea
stingerii unui drept se numeste radiere
Cererea de întabulare se depune la Biroul de Carte funciara, adaugându-i-se,
obligatoriu, înscrisul constatator al actului sau faptului juridic a carui întabulare se cere,
în original sau în copie legalizata.
Registratorul de Carte funciara este obligat sa verifice daca înscrisul a carui
întabulare se cere îndeplineste conditiile impuse de lege pentru efectuarea acestor
operatiuni, fiind astfel o adevarata activitate jurisdictionala care se concretizeaza în
încheierea motivata de admitere sau de respingere a cererii de întabulare, supusa unei
plângeri care se poate depune în termen de 15 zile de la comunicare catre persoana
interesată la biroul teritorial. Plângerea se solutioneaza de jJdecatoria în a carei raza de
competenta teritoriala se afla imobilul, iar hotarârea primei instante poate este supusa
apelului si recursului170.
b) înscrierea provizorie
Reprezinta operatiunea prin care: transmiterea, constituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti sub conditia si în masura
justificarii ei171. Se realizeaza în urmatoarele situatii:
- când dobândirea unor drepturi reale este afectata de o conditie suspensiva;
- când se solicita întabularea unui drept real în temeiul unei hotarâri judecatoresti
ce nu este irevocabila;
- daca se dobândeste un drept tabular înscris anterior provizoriu în Cartea
funciara;
- în cazul în care debitorul consemneaza sumele pentru care a fost înscrisa ipoteca
sau un privilegiu imobiliar care greveaza imobilul;
- daca pentru solutonarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care însa
nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris si nu fundamenteaza noi capete
de cerere.
Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei
si a tuturor înscrierilor care s-au facut conditionat de justificarea acesteia.
c) notarea
Este acea înscriere în Cartea funciara care are ca obiect mentionarea existentei
unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturile întabulate
si de titularii lor, pentru a le face opozabile tertilor sau a le aduce la cunostinta acestora în
scop de informare (minoritatea, punerea sub interdictie, promisiunea de înstrainare a
imobilului, sechestrul aupra bunului imobil etc.).

3. Actiunile de Carte funciara

3.1. Actiunea în prestatie tabulara

3.1.1. Actiunea în prestatie tabulara conform D.L. nr. 115/1938

Potrivit Decretului-Lege nr. 115/1938, înscrierile în Cartea funciara au efect

169
A se vedea, pentru amanunte, L.Pop, op.cit.p. 283, 301, I.Albu, op.cit.p. 428, C.Bârsan, op.cit.p. 352-
353, precum si art. 89 din Regulamentul de organizare si functionare al birourior de carte funciara
170
A se vedea C.Bârsan, op.cit.p. 353
171
C.Bârsan, ibidem.
constitutiv de drepturi. Astfel, desi s-a încheiat un act translativ sau constitutiv de
drepturi, efectul sau se produce numai în urma înscrierii în Cartea funciara172.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea su modificarea unui
drept real imobiliar este obligat sa predea înscrisurile neceasre pentru întabularea în
Cartea funciara. În cazul în care refuza acest lucru, la cererea persoanei îndreptatite,
instanta va pronunta o hotarâre judecatoreasca care, ramasa definitiva, va înlocui
înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului sau radierea sa.
Actiunea în prestatie tabulara poate fi introdusa si împotriva unei terte persoane,
daca sunt îndeplinite urmatoarele conditii:
- cel ce cere prestatia tabulara sa fie în posesia imobilului la data la care tertul a
contractat cu vânzatorul.
- actul juridic în baza caruia se cere prestatia tabulara sa fie încheiat anterior
actului tertului.
- tertul sa fi dobândit bunul cu rea-credinta sau cu titlu gratuit173.
Actiunea în prestatie tabulara poate fi introdusa oricând, fiind o actiune
imprescriptibila.

3.1.2. Actiunea în prestatie tabulara conform Legii nr. 7/1996

Potrivit art. 29 din Legea nr.7/1996, cel care s-a obligat sa stramute, sa constituie
în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-i predea toate înscrisurile
necesare pentru înscrierea acelui imobil, la fel fiind si în ipoteza în care un drept înscris
în Cartea funciara se stinge, caz în care titularul este obligat sa predea celui îndreptatit
înscrisurile necesare radierii.
În cazul în care cel obligat nu preda înscrisurile, se va putea cere instantei de
judecată sa dispuna înscrierea174, hotarârea instantei suplinind astfel consimtamântul
partii care avea obligatia sa predea înscrisurile necesare înscrierii.
Şi în acest sistem de publicitate, acţiunea în prestatie tabulara este
imprescriptibilă.
Actiunea în prestatie tabulara poate fi îndreptata si împotriva unui tert, în situatia
în care dobânditorul anterior cere instantei sa acorde înscrierii sale un rang preferential
fata de înscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau care a fost de rea credinta la încheierea actului175.

3.2. Actiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea funciara

Rectificarea înscrierilor în Cartea funciara are ca obiect înlaturarea

neconcordantelor care pot exista între înscrierile în Cartea funciara si situatia juridica
reala a imobilului176.
Prin rectificare se întelege radierea, îndreptarea sau mentionarea înscrierii oricarei
operatiuni, susceptibila de a face obiectul unei înscrieri în Cartea funciara. Daca însa se
tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza
172
Pentru detalii asupra actiunii în prestatie tabulara, a se vedea L.Pop, op.cit.p. 284-285
173
A se vedea C.Bârsan, op.cit, p.354-355
174
Ibidem, L.Pop, op.cit,.p. 305.
175
A se vedea M.Nicolae, op.cit,.p. 402 si urm.
176
A se vedea L.Pop, op.cit,.p.306-308, C.Bârsan, op.cit,.p.355
esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil, se utilizeaza operatiunea de modificare.
Spre deosebire de modificarea Cartii funciare, care se poate cere doar de
proprietarul imobilului, cererea de rectificare poate fi introdusa de orice persoana
interesata în urmatoarele cazuri (art.36-39 si 53 din Legea nr.7/1996):
a) înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
b) dreptul înscris a fost gresit calificat;
c) nu mai sunt întrunite conditiile de existenta ale dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul caruia s-a facut înscrierea;
d) înscrierea în Cartea funciara nu mai este în concordanta cu situatia reala actuala
a imobilului.
În ceea ce priveste termenul în care o asemenea actiune poate fi introdusa, art.37
si 38 din Legea nr.7/1996 stabilesc că:
- actiunile în rectificarea întabularii si a înscrierii provizorii sunt imprescriptibile,
sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci când este introdusa fata de dobânditorul
nemijlocit, precum si fata de tertii dobânditori de rea-credinta;
- actiunile în rectificarea întabularii si a înscrierii provizorii se prescriu într-un
termen de 10 ani atunci când este introdusa împotriva tertelor persoane care au dobândit
cu buna-credinta un drept real cu titlu gratuit, sub rezerva prescrierii actiunii de fond;
- actiunile în rectificarea întabularii si a înscrierii provizorii se prescriu într-un
termen de 3 ani fata de tertele persoane care si-au înscris un drept real cu buna-credinta si
cu titlu oneros;
- actiunea în rectificarea notarii este imprescriptibila.
Rectificarea înscrierilor în Cartea funciara se poate realiza nu numai prin hotarâre
judecatoreasca definitiva si irevocabila, ci si pe cale amiabila, prin declaratie autentica,
însotita de o documentatie cadastrala, data de catre titularul tabular sau de titularul
dreptului real neînscris în Cartea funciara.
 BIBLIOGRAFIE

• E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck,

Bucureşti, 2000;
• C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil, vol. I,
Restitutio, Editura All, Bucureşti, 1995;
• C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureşti,
2001;
• L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001;
• O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2003;
• G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1947;
• Beleiu, Gh., Introducere în Dreptul civil. Subiectele Dreptului civil, Editura
Şansa, Bucureşti, 1999;
• Valachide, P.C., Repetiţia principiilor de drept civil, Editura Europa Nova, Lugoj,
1995, vol. I;
• Tr. Ionascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale în Republica Socialista
România, Editura Academiei, Bucuresti, 1978;
• C. Statescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale,
Universitatea din Bucuresti, 1988;
• E. Safta Romano, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania, Editura
Graphics, Iasi, 1993;
• G. Florescu, D. Călinescu, Acţiunea în revendicare. Practică judiciară 2008-
2009, Ed. Hamangiu 2009, Bucureşti, 2009;
• Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Editura Press
Mihaela, Bucureşti, 2000;
• Hatneanu, D.O., Stăncescu-Cojocaru, R., Cum să formulăm o cerere la CEDO.
Explicaţii, jurisprudenţă, fomulare şi modele, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2009.