3.

INVESTIŢIILE

Investiţiile sunt o categorie de cheltuieli care angajează viitorul, în sensul că de ele depind:
creşterea şi perfecţionarea potenţialului productiv al unei întreprinderi (prin extindere şi
modernizare), apariţia de noi capacităţi de producţie (sporirea numărului de întreprinderi) într-o
ramură a economiei naţionale. În acelaşi timp se fac importante cheltuieli de investiţii pentru
dezvoltarea bazei materiale a activităţilor social-culturale, precum şi pentru construcţia de locuinţe.
În orice economie, investiţiile fac legătura dintre prezent şi viitor, între generaţii.

3.1 Conceptul de investiţie

Noţiunea de investiţie, într-o accepţiune largă, este sinonimă cu noţiunile de alocare, plasare,
dotare, iar într-un sens mai restrâns, financiar-contabil, reprezintă o cheltuială făcută pentru
obţinerea de bunuri materiale cu valoare mare şi folosinţă îndelungată. Specialiştii definesc
investiţia ca:
- angajarea resurselor făcută cu speranţa realizării unor beneficii în decursul unei lungi perioade
de timp în viitor;
- acţiune prin care se cheltuiesc bani sau alte resurse în speranţa că în viitor se vor obţine alte
beneficii.
Potrivit destinaţiei fondurilor alocate, se disting:
- investiţie de capital: cumpărarea de bunuri (o fabrica, utilaje) cu scopul de a produce bunuri ce se
vor vinde ulterior;
- investiţie financiară: achiziţionarea de valori (hârtii de valoare, opere de artă, crearea de depozite
bancare) ţinându-se seama îndeosebi de rata dobânzilor bancare, în funcţie de care se apreciază
dacă sunt rentabile.
Investiţiile de capital sunt caracteristice întreprinderilor industriale şi comerciale; acestea recurg
doar ocazional la plasamente financiare.
Noţiunii de investiţie îi este asociat timpul. Investiţia este o cheltuiala pentru un viitor incert, deci
inerent i se asociază riscul.
După Pièrre Massè, investiţiile echivalează cu a renunţa la satisfacţia imediată şi sigură, pe seama
economiilor şi veniturilor de care se dispune în prezent contra unei speranţe viitoare, al cărui
suport îl reprezintă bunul investit.
Deci, investiţia presupune economisire, acumularea unei părţi din venit, urmărindu-se un câştig în
viitor.
Sintetizând, trebuie relevate unele aspecte privind investiţiile:
• reprezintă o plasare de fonduri băneşti într-o acţiune, într-un proiect sau operaţie pentru a crea
un spor de avuţie, atât la nivelul individului, cât şi al firmelor şi al societăţii;
• scopul urmărit nu constă numai în obţinerea sporului de bunuri de folosinţă îndelungată şi
capacităţi de producţie, ci şi a unui câştig (profit);
• reprezintă un flux al valorilor care au ca punct iniţial, de pornire, fondurile financiare, o parte a
veniturilor şi economiilor realizate;
• există un decalaj în timp între momentul investirii şi cel al obţinerii rezultatelor şi veniturilor
scontate;
• sunt o cheltuială efectuată în prezent, certă, în scopul obţinerii unor efecte viitoare, adesea
incerte; din acest punct de vedere investiţiile constituie o resursă avansată care comportă un risc.

3.2 Clasificarea investiţiilor

Clasificarea investiţiilor se face în funcţie de anumite criterii tehnice şi economice:

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 1

 1. După destinaţia cheltuielilor:
- investiţii directe - construcţii, achiziţionare utilaje pentru noul obiectiv;
- investiţii colaterale - pentru asigurarea de utilităţi (apă, canalizare, energie electrică, gaze, căi de
acces etc.);
- investiţii conexe - cheltuieli de investiţii în obiective pentru asigurarea materiilor prime, energiei,
combustibilului, diverselor prestări de servicii, precum şi cele pentru lucrări pregătitoare pentru noul
obiectiv (consolidări de terenuri, lucrări de apărare împotriva inundaţiilor etc.).
2. După destinaţia obiectivelor de investiţii:
- investiţii productive, în sectoarele primar şi secundar
- investiţii neproductive, în sectorul terţiar.
3. După sursa de finanţare:
- investiţii finanţate din surse proprii (capital particular, o parte din profit, fondul de amortizare,
emisiuni de acţiuni, vânzarea unor active);
- investiţii finanţate din surse atrase (credite bancare, alocaţii bugetare);
- investiţii finanţate mixt.
4. După modul de execuţie a lucrărilor:
- investiţii executate în antrepriză (de unităţi specializate);
- investiţii executate în regie (de investitor cu forţe proprii);
- investiţii executate în sistem mixt.
5. După stadiul de realizare a lucrărilor.
- investiţii neterminate
- valoarea lucrărilor realizate la obiectivele în curs de execuţie:
- investiţii restante - obiective la care s-au depăşit termenele de realizare;
- investiţii terminate - obiectivele la care toate lucrările au fost terminate.
6. După structura lor tehnologică:
- lucrări de construcţii-montaj - clădiri, construcţii speciale, montaje ale unor utilaje;
- achiziţii de utilaje, care necesită sau nu montaj;
- lucrări şi explorări geologice: prospecţiuni, explorări pentru conturarea şi extinderea zăcămintelor,
lucrări de foraj şi exploatare, studii şi cercetări geologice;
- alte cheltuieli de investiţii
- pentru proiectare, pentru recrutarea şi instruirea personalului pentru obiectivele noi.
7. După caracterul lucrărilor:
- investiţii pentru construirea de unităţi noi : cheltuielile ce se fac pentru obiective care nu au existat
anterior; pe baza lor se construiesc şi achiziţionează toate elementele care conduc la obţinerea
obiectivului proiectat;
- investiţii pentru reconstrucţie: cheltuielile ce se efectuează la obiectivele existente, care au suferit
în urma unor calamităţi, implicând modificarea construcţiei şi transformări ale procesului
tehnologic;
- investiţii pentru refacere: cheltuieli doar pentru aducerea construcţiei la starea iniţială;
- investiţii pentru amenajare şi transformare, se fac la obiective existente în scopul creării de
condiţii mai bune desfăşurării activităţilor (reîmpărţirea spaţiilor, consolidarea unor elemente de
construcţie, introducerea de utilităţi necesare procesului tehnologic, transformarea unor clădiri
pentru a li se da o altă destinaţie, amenajări exterioare, drumuri etc.;

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 2

- investiţii pentru dezvoltare – cheltuieli ce se fac în vederea măririi capacităţii de producţie,
depozitare, prin supraetajări sau spaţii noi adăugate celor existente;
- investiţii de înnoire sau reutilare - achiziţionarea de utilaje noi, în locul celor uzate fizic sau
moral.
Investiţiile de dezvoltare şi cele de înnoire a utilajelor prezintă avantaje faţă de investiţiile noi:
- solicită resurse financiare mai mici;
- conduc la îmbunătăţirea structurii tehnologice a capitalului fix (creşte ponderea maşinilor şi
utilajelor);
- perioada de execuţie este mai scurtă, obţinându-se efecte economice mai devreme.
8. După destinaţia lor şi natura rezultatelor activităţii:
- investiţii materiale, în clădiri, maşini, echipamente; tendinţa este de scădere a ponderii
construcţiilor şi clădirilor în favoarea creşterii cheltuielilor cu tehnica informatică, achiziţionarea de
echipamente automatizate;
- investiţii nemateriale (intangibile), acele eforturi destinate să pregătească viitorul: cheltuieli de
logică informatică, de dezvoltare comercială, pentru pregătirea forţei de muncă, de cercetare-
dezvoltare; în ţările dezvoltate aceste investiţii deţin cca. 50% din valoarea totală a investiţiei.
9. După modul în care investiţiile influenţează economia firmelor;
- investiţii cu efecte directe, reflectate în gestiunea firmei (construirea de noi unităţi, extinderea
capacităţilor existente, eliminarea locurilor înguste în procesul tehnologic, completarea dotărilor,
introducerea progresului tehnologic etc.);
- investiţii cu efecte indirecte, obiective pentru protejarea mediului, prevenirea poluării, obiective cu
caracter social şi cultural, investiţii strategice (intangibile) cu efecte utile în perspectivă.

3.3 Conceptul de eficienţă economică a investiţiilor

Investiţiile constituie economii pe care generaţia actuală le face la fondul de consum în vederea
asigurării dezvoltării capitalului fix în perioadele următoare de timp. În aceste condiţii nu ne poate fi
indiferent modul cum se consumă aceste economii, aceste eforturi, fapt ce impune compararea
rezultatelor economice, a efectelor economice, cu eforturile investiţionale făcute. Această
comparaţie se realizează prin intermediul eficientei economice care are următoarea formula de
principiu:
E
e= →max
ε
sau
E
e '= →min
ε
în care: e, e' - reprezintă eficienţa economică
E - reprezintă efectul economic
ε - reprezintă efortul investiţional
Prin eficienţa economică a investiţiilor înţelegem relaţia care se stabileşte între cantitatea şi
structura efortului pe de o parte, ca generatori de efecte, şi nivelul rezultatelor economice obţinute
în urma desfăşurării procesului investiţional. În categoria eforturilor se cuprind eforturi care se
referă la procesul investiţional (valoarea investiţiei, valoarea lucrărilor de construcţii-montaj,
numărul de utilaje şi de personal atrase în procesul investiţional) dar şi cele referitoare la procesul
de producţie (costurile de producţie, cheltuielile materiale, numărul de salariaţi etc.). Aceste eforturi
se pot referi la un singur an sau la întreaga perioadă de activitate.

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 3

De asemenea, în aprecierea eficientei economice a investiţiilor, eforturile se pot referi numai la
activitatea de investiţii (valoarea investiţiei, import pentru investiţii, valoarea utilajelor etc.), la
activitatea de producţie (cheltuieli de producţie, necesar de salariaţi) sau la ambele (efortul total
pentru investiţii şi pentru producţie).
Efectele economice, atât ca volum cât şi ca structură, au un rol deosebit de important în aprecierea
eficienţei economice. Acestea pot fi directe (rezultatele imediate obţinute în urma procesului
investiţional) şi indirecte care apar la utilizatorul rezultatelor procesului investiţional. Efectele
directe, la rândul lor, se pot împărţi în efecte anuale (profituri anuale, valoarea anuala a producţiei)
sau efecte totale, însumate pe întreaga perioadă de funcţionare a obiectivului economic (profituri
totale, valoarea totală a producţiei etc.).
Efectele economice ale procesului investiţional, ca de altfel la orice activitate economică se mai pot
împărţi în efecte brute, ca de exemplu valoarea producţiei şi efecte nete, cum sunt profiturile.
Un rol important în asigurarea creşterii eficienţei economice a investiţiilor îl au factorii care
contribuie la procesul investiţional, dintre care cei mai importanţi sunt : beneficiarul investiţiei,
activitatea de cercetare ştiinţifică şi de proiectare, industria şi ramura construcţiilor.
Un factor care participă, în mod nemijlocit, la procesul investiţional este activitatea de construcţii
care realizează obiectivele de investiţii (construcţia propriu-zisa, instalaţiile aferente de încălzire,
iluminat, construcţiile speciale ca staţii de epurare a apei, castele de apă etc. şi montajul utilajelor).
În întreaga sa activitate, pentru creşterea eficientei economice a investiţiilor, constructorul are ca
obiectiv îmbunătăţirea calităţii lucrărilor şi a organiz5rii producţiei, ridicarea gradului de mecanizare
a lucrărilor, eliminarea risipei pe şantierele de construcţii, permanentizarea muncii, ridicarea
nivelului de calificare a muncitorilor etc. De asemenea, urmăreşte respectarea termenelor de
punere în funcţiune a obiectivelor, perfecţionarea normativelor de consum (materiale, combustibil,
energie electrică etc.) care să fie la un nivel acceptabil şi să asigure reducerea consumurilor
materiale.

3.4 Indicatori de evaluare a eficienţei investiţiilor

Deşi analiza eficienţei economice a investiţiilor este făcută de specialişti în economie, prezentăm
în continuare câţiva indicatori economici folosiţi în aprecierea variantelor de investiţii deoarece de
cele mai multe ori cca. 40% din valoarea investiţiilor este necesară pentru realizarea de lucrări de
construcţii, specialiştii din construcţii trebuind să furnizeze date privind costul acestora
Orice investiţie poate fi realizată în mai multe moduri iar fiecare modalitate se poate realiza după
mai multe variante de proiect. Pentru alegerea variantei optime se foloseşte un sistem de indicatori
de eficienţă economică. Aceşti indicatori sunt grupaţi astfel:
A. Indicatori cu caracter general care contribuie la formarea unei imagini globale asupra
eforturilor şi efectelor ce vor caracteriza activitatea viitoare a investiţiei:
A1. Capacitatea de producţie, care exprimă cantitatea de producţie ce se poate obţine într-o
perioadă de timp (de regulă un an) în unităţi fizice (bucăţi, tone, m3 etc.);
A2. Numărul de salariaţi de care va avea nevoie viitorul obiectiv;
A3. Cheltuielile de producţie care exprimă efortul total făcut pentru realizarea investiţiei;
A4. Valoarea producţiei care exprimă eforturile brute pentru o perioadă de timp (de regulă un an);
A5. Profitul(beneficiul), indicator deosebit de important, exprimând efetul net al activităţii,
A6. Productivitatea muncii care exprimă eficienţa cu care se consumă munca, calculată ca
producţia realizată de un salariat în unitatea de timp;

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 4

A7. Consumurile specifice de materiale, materii prime, combustibili şi energie, exprimând
consumurile pe unitatea de produs realizat; acestea sunt foarte importante în aprecierea eficienţei
economice.
B. Indicatorii de bază sunt:
B1. Valoarea investiţiei reprezentând mărimea fondurilor necesare pentru realizarea unui obiectiv
de investiţie, constituie unul din principalii indicatori folosit în adoptarea deciziei de a investi şi se
calculează cu relaţia:
It = I + M0 + Cs
în care: It – investiţia totală
I – investiţia calculată conform devizului general
M0 – necesarul de mijloace circulante pentru începerea funcţionării obiectivului
Cs – alte cheltuieli (cu pregătirea cadrelor, supravegherea lucrărilor etc.)
Investiţiile se materializează în capitaluri fixe, care pot fi:
– capitaluri fixe active, care participă nemijlocit la procesul de producţie, constând în utilaje,
instalaţii de lucru, construcţii speciale şi
– capitaluri fixe pasive, care doar asigură buna funcţionare a capitaluri fixe active, cum sunt
clădirile.
Efortul investiţional va fi orientat în special spre capitalurile fixe active. Indiferent de modul de
împărţire în cele două categorii, investiţiile se clasifică, din punct de vedere contabil, în
următoarele grupe:
1. Clădiri
2. Construcţii speciale
3. Maşini, utilaje şi instalaţii de lucru
4. Aparate şi instalaţii de măsură, control şi reglare
5. Mijloace de transport
6. Animale şi plantaţii
7. Unelte, dispozitive, instrumente, mobilier şi aparatură birotică.
B2. Durata de execuţie a lucrărilor de investiţii perioadă în care se materializează fondurile de
investiţie în capitaluri fixe. Deoarece pe această perioadă sunt scoase din circuitul economic
productiv o serie de resurse (umane, materiale, financiare), perioada respectivă trebuie să fie cât
mai scurtă.
B3. Durata de funcţionare a capitalului fix. Perioada procesului investiţional se împarte în trei
perioade:
– perioada de proiectare, în care se elaborează documentaţiile de investiţii, se obţin avizele şi
aprobările, se constituie fondurile de finanţare, se contractează lucrarea şi se deschide finanţarea
– perioada de execuţie a obiectivului
– perioada de funcţionare a capitalului fix, care se poate împărţi în trei perioade caracteristice şi
anume:
- perioada până la atingerea parametrilor proiectaţi
- perioada de funcţionare de funcţionară normală, în care se obţin efectele nete maxime
(profit)
- perioada de declin
În Anexa 1 se prezintă duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe din grupele 1 şi 2 stabilite
prin HGR 266/1994.
B4. Investiţia specifică, care exprimă efortul de investiţie pentru realizarea unei unităţi de
capacitate de producţie, şi se calculează cu o relaţie de tipul:

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 5

 I
s
q
în care: s – investiţia specifică
I – investiţia
q – capacitatea de producţie exprimată în unităţi naturale
Acest indicator foloseşte la compararea diferitelor variante investiţionale
B5. Termenul de recuperare a investiţiilor exprimând perioada în care valoarea investiţiei se
recuperează din profit şi se calculează cu o relaţie de tip:
I
T
Ph
în care: T – durata de recuperare a investiţiilor
It – investiţia totală
Ph – profitul anual
Acest indicator, exprimat în ani, este cu atât mai bun cu cât valoarea lui este mai mică.
B6. Randamentul economic al investiţiilor, indicator cu un grad de cuprindere mai mare, asigurând
comparabilitatea între profitul net şi efortul investiţional, calculat cu relaţia:
Pn Pt  I t Pt
R   1
It It It
Acest indicator este cu atât mai bun cu cât valoarea lui este mai mare.

3.5 Modele ale procesului investiţional

Procesul investiţional şi de exploatare a investiţiilor poate fi analizat în următoarele cazuri: cazul
teoretic, cazul practic şi cazul conjunctural.
a. Cazul teoretic poate fi reprezentat prin modelul grafic de mai jos.

Valori [lei]
Q (venituri)

I (investiţii) S2 S3

S1
După cum se observă din C (cheltuieli)
graficul de mai sus, investiţiile cresc pe măsură ce se finalizează
lucrările necesare viitorului obiectiv. În perioadaTimp de [ani]
funcţionare a obiectivului economic se remarcă
n p r v f
treid perioade:T
Dv
– perioada până la atingerea parametrilor proiectaţi, când costurile de producţie (C) sunt mari, iar
El
valoarea producţiei (Q) este sub nivelul stabilit prin proiect; în această perioadă producţia începe
em
să crească,
Graficul procesului iar costurile
investiţional să
entscadă;a capitalului fix – cazul teoretic
şi de funcţionare
de
co
nst
Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 6
ruc
ţie
– perioada de maturitate a obiectivului, când costurile de producţie (C) şi valoarea producţiei (Q)
se menţin relativ constante;
– perioada de declin, în care costurile de producţie (C) cresc datorită uzurii fizice şi morale a
utilajelor care conduc la costuri suplimentare, iar valoarea producţiei (Q) se reduce datorită
scăderii calităţii şi a apariţiei de noi produse mai competitive.
Există un moment în care valoarea producţiei (Q) este egală cu nivelul costurilor de producţie (C)
şi care marchează momentul încheierii duratei de funcţionare eficiente a obiectivului (v), în care
acesta a funcţionat aducând profit. Utilajele mai pot funcţiona o perioadă de timp, dar activitatea se
va solda cu pierderi. momentul în care se încheie şi perioada de funcţionare fizică a utilajelor
marchează durata de funcţionare a obiectivului (f). În practică obiectivul este scos din funcţiune
înainte sau la sfârşitul perioadei de funcţionare cu profit. Pe grafic se disting următoarele momente
caracteristice:
– n , momentul începerii realizării investiţiei,
– o , momentul punerii în funcţiune a obiectivului, care coincide cu momentul începerii funcţionării
acestuia,
– r , momentul încheierii perioadei de recuperare a investiţiei din profit,
– v , momentul încheierii perioadei de funcţionare cu profit a obiectivului,
– f , momentul încheierii perioadei de funcţionare a obiectivului.
Pe grafic sunt puse în evidenţă următoarele suprafeţe:
– S1 , reprezentând volumul total de investiţii, It ,
– S2 , reprezentând profitul care a compensat efortul de investiţie, şi deci
S1 = S2 = It ,
– S3 , reprezentând profitul net, după recuperarea investiţiilor, deci
S3 = Pt – It şi Pt = S2 + S3
În acest caz, randamentul economic se calculează astfel:
S3 Pt  I t Pt
R R  R 1
S1 sau
It It
b. Cazul practic care presupune că atât costurile de producţie (C) cât şi valoarea producţiei (Q) se
menţin constante pe durata de funcţionare a investiţiei. aceste ipoteze simplificatoare se fac
deoarece în practică este dificil de a estima evoluţiile curbelor (C) şi (Q). modelul grafic este
prezentat mai jos.
Valori [lei]

Q (venituri)

I (investiţii)
S2 S3

S1
C (cheltuieli)
Timp [ani]
n p r v f
d T
Dv
Df

Graficul procesului investiţional şi de funcţionare a capitalului fix – cazul practic

În acest grafic suprafeţele specifice au următoarele expresii:

S2 = T x (Q – C) = T x Ph

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 7

 S3 = (D – T) x (Q – C) = (D – T) x Ph
în care Ph este profitul anual.
În acest caz se pot calcula:
It
S1  S 2  I t  TxPh  T
Ph
S 3 ( D  T ) xPh D  T D
R    R 1
S2 TxPh T T
din această relaţie se observă că randamentul economic va fi cu atât mai mare cu cât perioada de
funcţionare (D) va fi mai mare şi perioada de recuperare a investiţiilor (T) mai mică. În concluzie,
se va urmări recuperarea fondurilor de investiţii într-un termen cât mai scurt şi menţinerea
capitalului fix în stare optimă de funcţionare o perioadă cât mai îndelungată.
c. Cazul conjunctural ţine seama şi de creşterea în timp a preţurilor datorită inflaţiei şi a
modificării dobânzilor bancare. Modelul grafic se prezintă mai jos.
Cheltuielile de producţie cresc mai repede decât sporeşte producţia şi ca urmare, eficienţa
economică a investiţiei este mai mică, respectiv creşte durata de recuperare a investiţiei şi se
micşorează durata de exploatare a investiţiei.

Valori [lei] Q Q’
fără creştere
preţuri
după creştere preţuri
I (investiţii) S2 S3

S1
C’
C
Timp [ani]
n p r r’ v’ v
d T
T’
3.6 Influenţa factorului timp
D’v în analiza indicatorilor eficienţei economice
Dv
Procesul investiţional se desfăşoară într-o îndelungată perioadă de tip şi apare necesitatea
Graficul procesului
de a compara valoriinvestiţional şi de funcţionare
ce se cheltuiesc a capitalului
sa obţin la fix –
momente diferite.
cazul conjunctural
O analiză care nu ţine seama de evoluţia în timp a valorilor se numeşte analiză statică, dar
rezultatele obţinute nu reflectă o situaţie reală.
O analiză care ţine seama de evoluţia în timp a valorilor se numeşte analiză dinamică, iar
rezultatele obţinute reflectă mai fidel o situaţie reală.
Ca urmare, apare necesitatea de a lua în considerare timpul în calculul indicatorilor economici
folosiţi în analizele de eficienţă economică. Actualizarea cea mai frecventă se face după schema
de mai jos.
în care: z – factorul de actualizare
z’ – factorul de fructificare
h – timpul în ani

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 8

 a – coeficientul de actualizare

fructificare

fructificare
m1 m2
Timp (ani)

actualizare

Schema actualizării valorilor în funcţie de factorul timp

Coeficientul de actualizare (a) are semnificaţie economică de profit ce poate fi obţinut într-
un an ca urmare a sumei de un leu investit la începutul anului. Mărimea lui decurge din
proprietatea fundamentală a unei activităţi productive ca rezultatul să compenseze integral
resursele consumate şi să se obţină un profit. Specialiştii estimează că în condiţii normale
mărimea acestui coeficient este de 0,15 (15%). La stabilirea mărimii coeficientului a trebuie să se
respecte condiţia:
a  rp  rd  rr
în care: rp – rata modificării preţurilor (rata inflaţiei)
rd – rata dobânzii
rd – rata de risc investiţional

3.7 Etapele de promovare a investiţiilor

Promovarea unei investiţii cu efort financiar minim, pe de o parte şi siguranţa realizării scopului
social sau de rentabilitate propus, pe de alta parte, impune parcurgerea unor etape succesive de
analize, studii şi proiecte, de la stadiul de concept până la exploatarea obiectivelor, de către toţi
factorii implicaţi.
Fiecare din aceşti participanţi la procesul investiţional, fie că este vorba de investitor, proiectanţi,
antreprenori, furnizori de echipamente şi utilaje, bănci sau societăţi de asigurare, au puncte de
vedere deosebite privind conducerea lucrărilor de construcţii.
Înţelegerea modului de integrare a diferitelor părţi ale procesului de conducere a lucrărilor are însă
o importanţă deosebită în primul rând pentru investitor. Aceasta deoarece întârzierile în execuţie şi
depăşirile de cheltuieli pornesc de regulă de la coordonarea şi comunicarea insuficientă între
diferiţi factori, care participă la pregătirea, realizarea şi punerea în funcţiune a investiţiei.
Privită însă prin prisma inginerului constructor, îmbunătăţirea actului decizional impune
cunoaşterea şi înţelegerea problemelor specifice ramurii construcţiilor, a mediului în care
operează, precum şi a restricţiilor de ordin legislativ care îi afectează activitatea.
În promovarea unei investiţii în construcţii se are în vedere parcurgerea următoarelor etape:
- nota de comandă;
- studiul de prefezabilitate;
- studiul de fezabilitate;
- elaborarea proiectului tehnic;
- licitaţia şi contractarea;

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 9

- executarea lucrărilor;
- punerea în funcţiune;
- exploatarea şi întreţinerea construcţiei;
- recuperarea investiţiei şi obţinerea profitului.
Anumite etape pot fi realizate secvenţial sau se pot suprapune parţial. Deoarece exploatarea şi
întreţinerea unui obiectiv continuă mult timp după încheierea execuţiei şi predarea lucrărilor,
acestea se abordează de obicei ca o problemă separată.
Nota de comandă se exprima într-o formă sau alta referitor la existenţa în viitor a unei construcţii.
Investitorul trebuie să reflecteze în mod aprofundat asupra oportunităţii construcţiei,
amplasamentului, amplorii, efectelor asupra mediului, precum si a altor implicaţii şi consecinţe ale
apariţiei unei noi construcţii în zona respectivă.
Decizia de a construi trebuie să se sprijine pe o primă analiză a situaţiei care să cuprindă elemente
referitoare la viitoarea construcţie. Aceste analize sunt cuprinse în studiul de prefezabilitate.
Studiul de prefezabilitate reprezintă documentaţia tehnico-economică prin care investitorul
fundamentează necesitatea şi oportunitatea realizării obiectivului de investiţii.
Studiul de prefezabilitate este alcătuit din doua părţi:
În cadrul părţii scrise se includ informaţii privind:
- datele generale ale obiectivului de investiţii;
- evaluări pentru proiectarea studiului de prefezabilitate şi a studiului de fezabilitate;
- datele tehnice ale investiţiei;
- date privind finanţarea investiţiei.
Partea desenată este alcătuită din:
- plan de amplasare în zonă (scara 1:25000 - 1:5000);
- plan general (scara 1:5000 - 1:1000).
O dată acceptată ca necesitate sau oportunitate de afacere de instanţele publice sau
întreprinzători particulari, viitoarea construcţie face obiectul unui program etapizat, care
concentrează cerinţele tehnice şi tehnologice, cadrul legal de finanţare, avizare şi aprobare,
modalităţi contractuale, procurare de resurse, măsuri asiguratorii etc.
Conturul fundamental al investiţiei este sintetizat în studiul de fezabilitate şi oferă beneficiarului
elementele de analiză a soluţiei. Studiul de fezabilitate reprezintă documentaţia care cuprinde
caracteristicile principale şi indicatorii tehnico-economici ai investiţiei, prin care trebuie să se
asigure utilizarea raţională şi eficientă a cheltuielilor de capital şi a cheltuielilor materiale pentru
satisfacerea cerinţelor economice şi sociale din domeniul respectiv.
În cadrul studiului de fezabilitate sunt cuprinse următoarele părţi:
A. Piese scrise:
1. Date generale;
2. Date tehnice ale investiţiei;
3. Date privind forţa de muncă ocupată după realizarea investiţiei;
4. Devizul general al investiţiei;
5. Principalii indicatori tehnico-economici ai investiţiei;
6. Finanţarea investiţiei;
7. Avize şi acorduri de principiu;
B. Piese desenate:
1. Plan de amplasare în zonă (scara 1:25000 - 1:5000);
2. Plan general (scara 1:5000 - 1:500);
3. Planuri şi secţiuni de arhitectură pentru principalele obiecte de construcţii.
În general, aceste faze preliminare sunt realizate direct de investitor în colaborare cu consultanţi şi
proiectanţi de specialitate.

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 10

După acceptarea datelor cuprinse în studiul de fezabilitate urmează activităţile de proiectare şi de
consultare a diferitelor organisme de decizie, de finanţare, de avizare urbanistică, de protecţia
mediului etc.
Proiectul tehnic şi caietele de sarcini reprezintă documentaţia scrisă şi desenată pe baza căreia se
eliberează autorizaţia de construire şi care face parte din documentaţia de licitaţie, în urma căreia
se întocmeşte oferta.
Pe baza datelor obţinute în fazele preliminare se definesc caracteristicile construcţiei, fundaţia şi
structura, dispoziţiile generale şi principiile echipării, natura şi calitatea materialelor şi
echipamentelor ce vor fi folosite şi principalele termene de execuţie.
Proiectul tehnic are următoarea structură:
A. Părţi scrise:
1. Descrierea generală a lucrărilor
1.1. - Elemente generale
1.2.- Descrierea lucrărilor
În cadrul acestui capitol se fac referiri asupra următoarelor elemente: amplasamentul, topografia,
clima şi fenomenele naturale specifice zonei, geologia, seismicitatea, prezentarea proiectului pe
volume, broşuri, capitole, organizarea de şantier, descriere sumară, demolări, devieri de reţele
etc., căile de acces provizorii, sursele de apă, energie electrică, gaze, telefon etc. pentru
organizarea de şantier şi definitive, căile de acces, căile de comunicaţii etc., programul de execuţie
a lucrărilor, grafice de lucru, cerinţe de asigurare a calităţii, programul de recepţie, trasarea
lucrărilor, protejarea lucrărilor executate şi a materialelor din şantier, măsurarea lucrărilor,
laboratoarele contractantului (ofertantului) şi testele care cad în sarcina sa, curăţenia în şantier,
serviciile sanitare, relaţiile între contractant (ofertant), consultant şi persoana juridica achizitoare
(investitor), memoriile tehnice pe specialităţi.
2. Caietele de sarcini
Caietele de sarcini dezvoltă în scris elementele tehnice menţionate în planşe şi prezintă informaţii,
precizări şi prescripţii complementare planşelor. În funcţie de destinaţie, acestea pot fi:
- caiete de sarcini pentru execuţia lucrărilor;
- caiete de sarcini pentru recepţii, teste, probe, verificări şi puneri în funcţiune, urmărirea
comportării în timp a construcţiilor şi conţinutul cărţii tehnice a construcţiei.
- caiete de sarcini pentru furnizori de materiale, utilaje, echipamente şi confecţii diverse.
In funcţie de domeniul la care se referă, caietele de sarcini pot fi:
- caiete de sarcini generale - se referă la lucrări curente în domeniul construcţiilor şi care acoperă
majoritatea categoriilor de lucrări;
- caiete de sarcini speciale - care se referă la lucrări specifice şi se elaborează independent pentru
fiecare lucrare.
Conţinutul unui capitol de lucrări din caietul de sarcini trebuie să cuprindă:
- breviarele de calcul pentru dimensionarea elementelor de construcţii şi instalaţii;
- nominalizarea planşelor care guvernează lucrarea;
- proprietăţile fizice, chimice, de aspect, de calitate, toleranţe, probe, teste, etc. pentru materialele
componente ale lucrării cu indicarea standardelor;
- dimensiunea, forma, aspectul şi descrierea execuţiei lucrării;
- ordinea de execuţie, probe, teste, verificări ale lucrării;
- standardele, normativele şi alte prescripţii care trebuie respectate la materiale, utilaje, confecţii,
execuţie, montaj, probe, teste, verificări;
- condiţiile de recepţie, măsurătoare, aspect, culori, toleranţe etc.
3. Listele cu cantităţile de lucrări
Acest capitol cuprinde toate elementele necesare pentru cuantificarea valorică şi a duratei de
execuţie a investiţiei şi anume:

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 11

- centralizatorul obiectelor pe obiectiv;
- centralizatorul categoriilor de lucrări din cadrul obiectivului de investiţii;
- listele cu cantităţile de lucrări aferente categoriilor de lucrări;
- listele cu cantităţile de utilaje şi echipamente tehnologice, inclusiv dotările (după caz), pentru
execuţia lucrărilor care fac obiectul licitaţiei publice;
- specificaţiile tehnice.
4. Graficul general de realizare a investiţiei publice
B. Părţi desenate:
Părţile desenate sunt documentele principale ale proiectului tehnic pe baza cărora se elaborează
părţile scrise ale proiectului şi care, de regulă, se compun din:
1. Planurile generale
- planurile de amplasare a reperelor de nivelment şi planimetrice;
- planurile topografice principale;
- planurile de amplasare a forajelor, profilelor geotehnice inclusiv cu înscrierea pe acestea a
condiţiilor şi recomandărilor privind lucrările de pământ şi de fundare,
- planurile principale de amplasare a obiectelor, inclusiv cote de nivel, distanţele de amplasare,
orientări, coordonate, axe, repere de nivelment şi planimetrice, cotele ± 0,00, cotele şi distanţele
principale de amplasare a drumurilor, trotuarelor aleilor pietonale, platformelor etc.;
- planurile principale privind sistematizarea verticală a terenului, inclusiv înscrierea pe acestea a
volumelor de terasamente, săpături-umpluturi, depozite de pământ volumul pământului transportat
(excedent şi deficit), lucrările privind stratul vegetal precum şi precizări privind utilajele şi
echipamentele de lucru, completări şi alte date şi elemente tehnice şi tehnologice;
- planurile principale privind construcţiile subterane - amplasarea lor, secţiuni, profire longitudinale,
dimensiuni, cote de nivel, cofraj şi armare, ariile şi calitatea secţiunilor din oţel, calitatea
betoanelor, protecţii şi izolaţii hidrofuge, protecţii împotriva agresivităţii solului, a coroziunii etc.
- planurile de amplasare a reperelor fixe şi mobile de trasare.
2. Planşele principale ale obiectelor
3. Arhitectura
Cuprinde planşe principale privind arhitectura fiecărui obiect inclusiv cote, dimensiuni, toleranţe,
dintre care menţionăm:
- planul individual de amplasare;
- planurile de arhitectură ale nivelurilor subterane şi supraterane, ale teraselor, acoperişurilor etc.,
inclusiv cote, dimensiuni, suprafeţe, funcţiuni tehnologice, cu precizări privind materialele, confecţii
etc.;
- secţiuni, faţade, detalii importante, cote etc.;
- tablouri de prefabricate, confecţii;
- tablouri de tâmplării şi tablouri de finisaje interioare şi exterioare;
4. Structura
Cuprinde planşele principale privind alcătuirea şi execuţia structurii de rezistenţă pentru fiecare
obiect şi anume:
- planurile infrastructurii şi secţiunile caracteristice cotate;
- planurile suprastructurii şi secţiunile caracteristice cotate;
- descrierea soluţiilor constructive recomandate, descrierea ordinii tehnologice de execuţie şi
montaj, recomandări privind transportul, manipularea, depozitarea şi montajul care se vor înscrie
pe planşele principale.
5. Instalaţiile
Vor cuprinde planşele principale privind execuţia instalaţiilor fiecărui obiect, inclusiv cote,
dimensiuni, toleranţe etc. şi anume:
- planurile principale de amplasare a utilajelor;

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 12

- scheme principale ale instalaţiilor;
- secţiuni, vederi, detalii principale.
Planşele vor conţine cote, dimensiuni, calităţile materialelor, verificările şi probele necesare, izolaţii
termice, acustice, protecţii anticorosive şi parametrii principali ai instalaţiilor.
6. Dotări şi instalaţii tehnologice
Cuprinde planurile principale de tehnologie şi montaj, secţiuni, vederi, detalii, inclusiv cote,
dimensiuni, toleranţe, detalii de montaj etc. şi anume:
- desenele de ansamblu;
- schemele tehnologice ale fluxului tehnologic;
- schemele cinematice, cu indicarea principalilor parametri;
- schemele instalaţiilor hidraulice, pneumatice, electrice, de automatizare, comunicaţii, reţele de
combustibil, apă, iluminat etc., ale instalaţiilor tehnologice;
- planurile de montaj, dimensiuni de amplasare, sarcini etc., inclusiv schemele tehnologice de
montaj;
- diagramele, nomogramele, calculele inginereşti, tehnologice şi de montaj, inclusiv materialul
grafic necesar punerii în funcţiune şi exploatării;
- listele cu utilajele şi echipamentele din componenţa planurilor tehnologice, inclusiv parametrii,
performanţe şi caracteristici.
7. Dotări de mobilier, inventar gospodăresc, paza contra incendiilor, protecţia muncii
Cuprinde planurile principale de amplasare şi montaj, inclusiv cote, dimensiuni, secţiuni cu dotări,
inclusiv parametri, performanţe şi caracteristici.
Următoarea etapă o constituie organizarea şi desfăşurarea licitaţiei. Pe baza documentelor de
licitaţie puse la dispoziţie, antreprenorii întocmesc ofertele care se evaluează şi se compară.
Declanşarea ofertării unei construcţii trebuie să fie rezultatul deciziei irevocabile a antreprenorului
de a realiza lucrarea respectivă.
Licitarea are diferite posibilităţi de organizare, diferenţieri nete intervenind între modalităţile de
ofertare pentru lucrările private şi cele publice.
Contractarea materializează într-un document cu valoare juridică elementele convenite între
investitor şi ofertantul preferat pentru executarea lucrării sau pentru livrări şi furnituri.
Contractul, având consecinţe majore pentru viitoarea construcţie, înglobează sintetic întreaga
experienţă în raporturile dintre partenerii tradiţionali în realizarea construcţiilor, precum şi
capacitatea lor de a stăpâni diversele laturi ale procesului investiţional ca şi abilitatea în
promovarea şi apărarea propriilor interese în contextul unui act echilibrat, care să permită
derularea armonioasă a conlucrării cu ceilalţi parteneri.
Executarea construcţiilor este etapa în care planurile şi specificaţiile tehnice sunt transformate în
structuri şi facilităţi fizice. Executarea cuprinde organizarea şi coordonarea procurării, gestionării şi
folosirii resurselor pentru proiect, respectiv mâna de lucru, utilajele, materialele, furniturile şi
utilităţile, tehnologiile şi metodele de execuţie, resursele financiare, precum şi timpul necesar
pentru realizarea proiectului la termen, conform bugetului şi standardelor de performanţă şi
calitate.
Rolul cheie în această etapă îl au antreprenorii - contractorii şi subantreprenorii, precum şi agenţii
economici din sfera comerţului pentru construcţii.
Procesul de execuţie este strict delimitat de momentele de început şi de sfârşit, de obligaţia
obţinerii unor documente oficiale cerute de organele statului, respectiv de autorizaţia de construire,
care condiţionează strict demararea lucrărilor şi recepţia lucrării, care certifică finalizarea lucrărilor
şi încetarea obligaţiilor constructorului cu excepţia defecţiunilor ulterioare apărute în perioada de
garanţie.

Economia si legislatia constructiilor – Note de curs 13