Oana Maria Pop și Aurora-Andrda Fogăraș-Tocuț în colaborare cu

Intensa Training & Events

prezintă

Drept Civil.
Drepturi
Reale – FIȘE 2015

1
CUPRINS
1. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ VS. DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVATĂ................................................................................... 5

2. EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICĂ................. 12

3. MODALITĂȚILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ – PROPRIETATEA

COMUNĂ-................................................................................. 16

4. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ.......... 19

5. ACȚIUNEA POSESORIE VS. ACȚIUNEA ÎN REVENDICARE.................... 26

2
 Cuvânt înainte

Imaginaţi-vă că după ce terminaţi de învaţa pentru examenul de admitere în profesie lăsaţi toate
cunoştinţele, notiţele, materialele, schiţele şi cărţile voastre într-o ordine impecabilă, împreună cu
sfaturi şi recomandări pentru cineva drag care urmează se susţină examenul în curând. Aruncaţi tot ce
nu v-a folosit şi lăsaţi esenţialul. Mai mult, lăsaţi şi câteva atenţionări în legătură cu părţile
interpretabile din materie, răspunsuri la întrebări dificile pe care le-aţi obţinut din multiple discuţii şi
dezbateri cu colegi şi profesori, experienta participării la evenimente juridice şi cursuri de pregătire,
dar şi experienţa susţinerii examenului. Credeţi că persoana care le primeşte se va pregăti mai uşor? Va
avea mai multe şanse de a fii admis în profesie?

Imaginaţi-vă acum că aţi putea avea acces la toate aceste materiale şi explicaţii simple, elaborate
special pentru voi, de către o persoană care ştie cum e să treci printr-un examen şi care vrea să facă
lucrurile puţin mai uşoare decât au fost pentru ea.

Având o ambitie şi o perseverenţă de aur, Oana Pop, a dus pregătire pentru examenul de admitere la
următorul nivel, repetând şi perfecţionându-se prin a-i învăţa pe alţii. Zeci de studenţi ai facultăţii de
drept UBB din Cluj îi mulţumesc pentru explicaţiile oferite, atât în paticular, cât şi la conferinţele
gratuite susţinute prin intermediul Intensă Training.

Cu un proiect îndrăzneţ, inovativ şi mult curaj, Oana lansează în perioada următoare cu sprijinul
Intensă Training, o serie de fise de pregătire, extrem de utile şi uşor de înţeles dedicate tuturor celor
care se pregătesc pentru examenele de admitere în profesii. Mai mult, materialele vor fi disponibile
gratuit pe site-ul Intensa, motiv pentru care îi mulţumim Oanei pentru bunăvoinţă şi contribuţia ei.

Înarmaţi-vă cu entuziasm, începem călătoria!

Echipa Intensa

3
 O altfel de introducere 

Având în vedere că ne aflăm pe ultima sută de metri, moment în care fiecare ajutor, fiecare vorbă bună
și îndrumare sunt ideale pentru toți cei care urmează să susțină examenele de admitere în profesii, am
considerat nu doar util ci și necesar să încep elaborarea unor schițe din domeniile mai dificile, ce pot
ridica dificultăți în rezolvarea grilelor.

Această lucrare o voi efectua în colaborare cu o prietenă foarte bună, studentă a Facultății de
Drept din cadrul Universității Babeș-Bolyai, Aurora-Andrada Fogăraș-Tocuț.

În cele ce urmează vor fi prezentate tabele ce vor cuprinde domenii importante din materiile de
admitere în profesii, schițe și explicații relevante.

Tehnica de rezolvare a grilelor este deosebit de importantă. Sfatul meu este citirea ipotezei și
evitarea citirii variantelor de răspuns (în cazul în care sintaxa o permite), accesarea informației pe care
deja o deții și încercarea elaborării unui răspuns înainte de citirea variantelor date. În cazul în care
formularea grilelor nu permite această metodă, evident, se va trece la citirea răspunsurilor oferite și
încercarea elaborării rapide a unei explicații pentru fiecare variantă. În cel mai rău caz, dacă niciuna din
metodele prezentate nu dau roade, se poate întâmpla să avem un lapsus din cauza emoțiilor, recomand
metoda excluderii.

Vă doresc mult spor la învățat, putere, răbdare, concentrare maximă, succes la examene și toate
visele să vi se împlinească!

Oana Maria Pop

4
 DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ VS. DREPTUL DE PROPRIETATE
PRIVATĂ

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVATĂ
- este imprescriptibil - este prescriptibil (în principiu)
- este inalienabil - este alienabil
- este insesizabil - este sesizabil
- nu face parte din circuitul civil - face parte din circuitul civil
Titularii pot fi: statul și unitățile administrativ-teritoriale Titularii pot fi: orice persoană fizică
sau juridică, statul și unitățile
administrativ-teritoriale
Modalități de dobândire: Modalități de dobândire:
- prin achiziție publică, efectuată în condițiile legii; - prin convenție (translativă);
- prin expropiere pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii; - prin moștenire legală sau
- prin donație sau legat, acceptat în condițiile legii, dacă bunul, prin testamentară;
natura lui sau prin voința dispunătorului, devine de uz ori de interes public; - prin accesiune;
- prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul - prin uzucapiune;
public al acestuia sau din domeniul privat al unei unități - ca efect al posesiei de bună-credință
administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condițiile în cazul bunurilor mobile și al
legii; fructelor;
- prin ocupațiune;
Expropierea Rechiziția - prin tradițiune;
- expropierea se dispune doar Rechiziția de bunuri se dispune: - prin hotărâre judecătorească, atunci
pentru cauză de utilitate = la declararea mobilizării când aceasta este translativă de
publică. parțiale sau totale, precum și a proprietate;
stării de război, prin decretul de - prin efectul unui act administrativ,
Conform Legii nr. 33/1994: declarare emis de Președintele însă numai în cazurile expres prevăzute
- pot fi expropiate bunurile României; de lege;
imobile, proprietatea = la instituirea stării de asediu - prin lege pot fi reglementate și alte
persoanelor fizice sau juridice sau de urgență, prin decretul de moduri de dobândire ale dreptului de
cu sau fără scop lucrativ, instituire emis de Președintele proprietate.
precum și cele aflate în României;
proprietatea privată a = în cazul prevenirii, localizării LIMITELE:
comunelor, orașelor, și înlăturării urmărilor unor 1. Corporale – materiale; st. fizică
municipiilor sau județelor, însă dezastre, prin hotărâre a (suprafață, sol, subsol, aer)
numai dacă utilitatea publică nu Guvernului sau prin ordine ale 2. Juridice:
este de interes național. prefecților. Limitele legale
* Rechiziția se dispune în caz - de lege, în interes privat se pot
Nu pot fi expropiate: de război sau în alte cazuri modifica prin acordul părților prin
- bunurile imobile proprietate excepționale și pot fi înscris autentic + îndeplinirea

5
publică;
- bunurile imobile aflate în
proprietatea privată a statului;
- bunurile imobile aflate în
proprietatea comunelor,
orașelor, municipiilor sau
județelor, numai dacă utilitatea
publică nu este de interes
național.
Procedura expropierii
preusupune parcurgerea a trei
etape:
1. declararea utilității publice;
2. măsurile pregătitoare
expropierii (etapa
administrativă);
3. expropierea propriu-zisă și
stabilirea despăgubirilor (etapa
judiciară).
Procedura de expropiere
prevăzută de Legea nr.
255/2010 are ca scop luarea
măsurilor necesare executării
unor lucrări de utilitate publică
prevăzând realizarea unor
obiective de interes național,
județean sau local și are patru
etape:
1. aprobarea indicatorilor
tehnico-economici ai lucrărilor
de interes național, județean sau
local:
2. consemnarea sumei
individuale aferente
reprezenând plata depăgubirii
pentru imobilele care fac parte
din coridorul de expropiere și
afișarea listei propietarilor
imobilelor;
3. transferul dreptului de
proprietate;
4. finalizarea formalităților
aferente procedurii de
expropiere.
rechiziționate atât bunurile
mobile, cât și cele imobile. Cu
excepția celor comsumptibile și
a celor perisabile, bunurile se
restituie celor de la care au fost
rechiziționate la expirarea
termenelor sau la încetarea
cauzelor care au determinat
rechiziția.
Dreptul la despăgubire există
doar dacă bunurile au suferit
degradări sau devalorizări, iar
despăgubirea nu este
prealabilă.
formalităților legale (Carte Funciară)
=> desființarea lor de către părți se face
doar cu caracter TEMPORAR.
= folosirea apelor – curgerea firească a
apelor.
= raporturile de vecinătate – distanța,
lucrări intermediare, picătura streașinii,
dreptul de vedere, dreptul de trecere.
= alte limite legale – trecerea pentru
utilități, reintrarea în posesie, starea de
necesitate cu depăgubire echitabilă.
Limitele convenționale
- în limita ordinii publice și bunelor
moravuri.
- inalienabilitatea se poate ridica de
instanță dacă un alt interes superior o
impune.
- trebuie sa existe un interes serios și
legitim și se poate institui pe o periadă
de cel mult 49 de ani.
- convenție/testament.
- este supusă formalitățlor de
publicitate.
Limitele judiciare:
= raporturi de vecinătate.
= limitele exercitării dreptului de
proprietate.
= toleranța.

Exercitarea dreptului de
proprietate publică: drept
administrativ, închirierea

6
 bunurilor, darea în folosință
gratuită și concesionarea => A
se vedea următorul tabel!!!

Atributele dreptului de proprietate publică și ale dreptului de proprietate privată sunt:

= posesia
= folosința
= dispoziția
Atât dreptul de proprietate publică, cât și dreptul de proprietate privată au caracter:
= absolut
= exclusiv
= perpetuu

Comentarii

Caracterele dreptului de proprietate sunt, în principiu, similare. Imprescriptibilitatea trebuie privită

din două puncte de vedere: în primul rând, sub aspect extinctiv – prin acesta se dorește a se sublinia
faptul că dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, el durează cât timp există bunul în cauză. Se
poate renunța la dreptul de proprietate doar prin înscris autentic urmat de înscrierea renunțării în
cartea funciară. Sub aspect achizitiv există, în schimb, diferențe între dreptul de proprietate publică,
respectiv dreptul de proprietate privată. În cazul proprietății publice, aceasta nu se poate dobândi prin
uzucapiune, spre deosebire de proprietatea privată.
Următorul caracter al dreptului de proprietate este inalienabilitatea, în cazul celui de proprietate
publică. Acesta semnifică faptul că dreptul de proprietate publică nu se poate înstrăina, sub sancțiunea
nulității absolute a actului de înstrăinare. În opoziție vine dreptul de proprietate publică, bunurile care
formează obiectul fiind în circuitul civil și, în consecință, sunt susceptibile de înstrăinare.
Dreptul de proprietate publică este, de asemenea, insesizabil. Acest lucru semnifică faptul că
bunurile ce-i alcătuiesc obiectul nu sunt susceptibile a fi urmărite de către creditori.
În cazul dreptului de proprietate privată, în special cazul exproprierii nu trebuie confundat cu
rechiziția. În ceea ce privește despăgubirea, diferența este deosebit de importantă, aceasta oferindu-se
de fiecare dată în cazul exproprierii, spre deosebire de cazul rechiziției, bunurile restituindu-se la
încetarea situației excepționale, cu excepția cazului în care acestea sunt consumptibile sau au suferit
deteriorări. Procedura este de asemenea diferită, reținând urgența în cazul rechiziției.
Un alt aspect important, de reținut, tot în cadrul dreptului de proprietate publică este faptul că
procedura exproprierii nu este necesară dacă este vorba despre un interes public iar bunurile se află

7
în domeniul privat al statului, fiind suficientă o decizie de trecere a bunului din proprietatea privată în
cea publică (același raționament se aplică și în cazul interesului local și unităților administrativ-
teritoriale).
Dreptul de proprietate privată nu ridică probleme, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt
destul de clar reglementate. Doresc să mă opresc asupra limitelor convenționale, respectiv clauza de
inalienabilitate. De reținut este faptul că aceasta se poate dispune doar pe o perioadă limitată de timp,
49 de ani. În cazul în care se stipulează o altă durată, aceasta se reduce de drept la 49 de ani (termen
care începe să curgă de la momentul dobândirii bunului ). De regulă, se înscrie în cartea funciară
pentru opozabilitate față de terți. Nu va produce efecte o asemenea clauză în cazul în care este
prevăzută într-un contract de ipotecă, față de dobânditor.
Un alt aspect important, tot în acest domeniu este faptul că, această clauză de inalienbabilitate,
dacă este introdusă într-un contract cu titlu gratuit este opozabilă și creditorilor anteriori ai
dobânditorului după încheierea contractului. Atunci când este introdusă într-un contract cu titlu
oneros, clauza de inalienabilitate poate fi opusă doar creditorilor ulteriori ai celui ținut de clauza de
inalienabilitate (evident, în cazul în care sunt îndeplinite condițiile de opozabilitate).

Grile proprii
1) Caracterele dreptului de proprietate privată sunt:
a) Alienabil, prescriptibil, sesizabil.
b) Alienabil, impresciptibil, sesizabil.
c) Inalienabil, imprescriptibil, insesizabil.

Explicații

Aceasta este o grilă destul de ușoară ce nu necesită atenție maximă. Se poate observa și din tabel
care sunt caracterele dreptului de proprietate privată, răspunsul corect este a). Singura chestiune ce
necesita atenție este faptul că, în această grilă se cer caracterele dreptului de proprietate privată în
general, deci, regula. Faptul că acesta nu se pierde prin neuz nu este în contradicție cu aspectul că
este supus prescripției achizitive, putând fi dobândit prin uzucapiune, în condițiile legii.
Se poate observa că răspunsul de la litera c) reprezintă tocmai caracteristicile dreptului de
proprietate publică.
2) În cazul exproprierii:
a) Se poate negocia despăgubirea a priori, de către părți.

8
 b) În toate cazurile, despăgubirea trebuie plătită înainte de trecerea bunului în proprietate publică.
c) Una dintre deosebirile existente față de rechiziție este plata despăgubirii în toate cazurile
în care se efectuează trecerea unui bun în proprietate publică.

Explicații

Răspunsul de la litera a) este corect și, în același timp, este de dorit pentru a fi ambele părți
mulțumite. În cazul în care părțile nu doresc (sau, poate uneori chiar doresc), se ajunge la stabilirea
cuantumului despăgubirii oferite în schimbul bunului expropriat în instanță, de regulă, prin efectuarea
unei expertize.
Răspunsul de la litera b) nu este corect, întrucât, în cazurile urgente despăgubirea se poate plăti și
ulterior, în termen de 30 de zile de la trecerea bunului în proprietate publică.
Răspunsul de la litera c) este corect deoarece, în cazul rechiziției, de regulă, bunul se restituie la
sfârșitul evenimentului excepțional ce a determinat-o nefiind necesară, în cele mai multe cazuri, o
despăgubire. În cazul exproprierii, aceasta nu se face pe o anumită durată fiind, de regulă, definitivă.

3) În cazul dreptului de trecere:

a) Acesta este imprescriptibil și poate fi obținut întotdeauna pe cale judiciară.
b) Se poate dobândi prin folosința continuă, timp de 10 ani.
c) Calitatea procesuală activă pentru stabilirea dreptului de trecere aparține doar
proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică.

Explicații

Dreptul de trecere, inclusiv în momentul parcurgerii acestuia din codul civil, necesită o atenție mai
mare decât celelalte. Răspunsul de la litera a) nu este corect, întrucât, deși este imprescriptibil nu
poate să fie obținut, în toate cazurile, pe cale judiciară. Este, desigur, vorba despre situația în care
proprietarul fondului lipsit de acces la calea publică este în culpă. În cazul în care, din vina lui nu mai
are acces, dreptul de trecere se poate stabili doar pe cale amiabilă și cu plata a dublului despăgubirii.

Răspunsul de la litera b) este corect, acesta fiind prescriptibil achizitiv, conform codului civil, în
termen de 10 ani.

9
DREPTUL DE CONCESIONAREA ÎNCHIRIEREA DREPTUL DE
ADMINISTRARE FOLOSINȚĂ
GRATUITĂ
Răspunsul de la litera c) este corect fiindcă dreptul de trecere nu poate fi solicitat nici de către
detentor, nici de către posesor, aceștia fiind obligați să se adreseze proprietarului dacă doresc
obținerea lui. În caz contrar, acțiunea se va respinge ca fiind introdusă de către o persoană lipsită de
calitate procesuală (proprietarul fiind cel ce are datoria de a asigura normala folosință a bunului) .

10
- drept real, opozabil
ERGA OMNES
- organul ce l-a
constituit îl poate
REVOCA, dacă
interesul public o cere
(+ neîndeplinirea
obligațiilor,
neexecutarea
drepturilor de către
titular etc.).
- NU este susceptibil de
dezmembrare.
- raporturi de
SUBORDONARE.
- SCOP: realizarea
intereselor publice.
- STINGERE: revocare,
pierire bunuri, încetarea
de proprietate publică a
bunurilor.
- Titularii: Regii
Autonome, Autorități
Administrative Publice
CENTRALE/LOCALE.
- Titularii pot culege
fructele (acoperirea
cheltuielilor în
realizarea scopului;
restul=> venit la stat).
- Titularii pot folosi și
dispune (material,
juridic) de bunuri în
condițiile legii și actelor
de administrare
(constitutive).
- prin ACT DE
ADMINISTRARE.
PERPETUU => HG,
HCL, HCJ.
- drep real, opozabil - drept de creanță cu - drept real cu titlu
ERGA OMNES titlu ONEROS GRATUIT.
- constituirea = cu titlu (chiria). - Titulari: Instituțiile
ONEROS (redevența) - aprobarea Guv., CJ, Utilității Publice,
- încetare: ajungere la CL, CG Buc. persoanele juridice
termen, denunț unilateral, - mod de ex. de propr. fără scop lucrativ +
reziliere, dispariție bun. pub. constituite în scop de
- licitație publică binefacere.
Bunuri: - Titulari: orice - titularii nu
 retur =restituire . persoană fizică sau beneficiază de fructele
 proprii juridică (indiferent de civile.
concesionarului. naționalitate, - drept TEMPORAR.
Subconcesionarea este cetățenie).
INTERZISĂ cu excepția - sumele încasate
SITUAȚIILOR =venit la bugetul de
EXCEPȚIONALE+acord stat/local (titularul are
concedent+forma dreptul să păstreze o
SCRISĂ ad validitatem. parte din sumele de
*concesionarul => acțiune bani obținute).
pe riscul și răspunderea
sa!
- durata determinată – 49
de ani maximum+ 1x
prelungiri maximum=
1/2*durata inițială (ea
poate fi prelungită o
singură dată, prin simplul
acord de voință al părților,
pe o perioadă egală cu cel
mult jumătate din durata
inițială).
- licitație publică.
- Titularii – orice
persoană fizică sau
juridică (indiferent de
naționalitate, cetățenie)
- drept TEMPORAR.
11
EXERCITAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICĂ

Comentarii
Aceste aspecte ale exercitării dreptului de proprietate publică sunt deosebit de importante și
destul de dificile având caracteristici asemenătoare.
În primul rând, trebuie să ținem cont de titularii acestor drepturi, nu în toate cazurile
încadrându-se persoanele fizice, acestea regăsindu-se doar în cazul concesiunii și închirierii.
În al doilea rând, perioada pe care se pot constitui este deosebit de importantă. În cazul
concesiunii trebuie reținut că se poate constitui pe o perioadă de maxim 49 de ani, iar spre deosebire
de regulile generale din codul civil, în cazul dreptului de concesiune, dacă perioada stabilită depășește
termenul de 49 de ani, contractul este nul absolut (regula generală, în domeniul dreptului civil fiind
faptul că se reduce, de drept, la perioada legală). Dreptul de concesiune este reglementat de legi
speciale și acestea sunt de strictă interpretare. De asemenea, dreptul de concesiune poate să fie
prelungit, însă, numai pentru o durată egală cu jumătate din durata stipulată inițial în contract și doar
o singură dată.
Pe de altă parte, dreptul de proprietate publică, spre deosebire de dreptul de proprietate
privată nu este susceptibil de dezmembrare. Dezmembrămintele dreptului de proprietate nu se
confundă cu limitele exercitării dreptului de proprietate, acestea păstrându-se și în cazul dreptului de
proprietate publică în măsura în care sunt compatibile cu interesul general.
Un alt aspect important este reprezentat de faptul că, dreptul de administrare este efectul unui
act de autoritate, guvernat de raporturi de subordonare, spre deosebire de concesiune și dreptul de
folosință care sunt efectele unor acte juridice.
De asemenea, dreptul de concesiune și cel de închiriere sunt atribuite, de regulă, în urma unei
licitații publice.
Apărarea dreptului de proprietate revine titularului dreptului de exercitare a dreptului de
proprietate publică, dar acesta este obligat să informeze titularul proprietății publice cu privire la
orice tulburare și să îl introducă, dacă este cazul, în proces – cerere de intervenție forțată – arătarea
titularului dreptului real.

12
Grile proprii

1) În cazul contractului de concesiune:

a) Forma scrisă este cerută ad probationem.
b) Se atribuie în urma unei licitații publice și se încheie un contract, în forma scrisă, cerută
ad validitatem.
c) Subconcesionarea este permisă doar în situații excepționale, acesta fiind un contract
intuitu personae.

Explicații

Răspunsul de la litera a) nu este corect, întrucât, conform legii speciale, forma scrisă, în cazul
contractului de concesiune este cerută ad validitatem și nu doar ad probationem. În lipsa îndeplinirii
formei scrise contractul de concesiune este lovit de nulitate absolută.
Răspunsul de la litera b) este corect, forma scrisă este o condiție de validitate a contractului de
concesine, iar acesta, la fel ca și în cazul închirierii, se încheie în urma unei licitații publice la care
poate participa orice persoană fizică sau juridică.
Răspunsul de la litera c) este corect. Ca regulă generală, în materie de concesiune, este
interzisă subconcesionarea, fiind un contract intuitu personae, dar în situații excepționale aceasta este
permisă.

2) Închirierea bunurilor proprietate publică se deosebește de contractul de concesiune prin

următoarele:
a) Este un drept de creanță.
b) Se specifică o durată limită pe care se poate încheia.
c) Se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică.

Explicații

Răspunsul de la litera a) este cel corect, dreptul de concesiune, spre deosebire de cel de
închiriere este unul real, opozabil erga omnes. Unul dintre cele mai puternice argumente pentru a
justifica faptul că dreptul de închiriere al bunului proprietate publică este unul de creanță este faptul

13
că, drepturile reale sunt reglementate expres și limitativ de către lege, iar printre acestea (uzufruct, uz,
abitație, superficie, servitute) nu se regăsește și dreptul de închiriere.
Răspunsul de la litera b) nu este corect deoarece, nu în cazul dreptului de închiriere este
prevăzută expres durata pe care se poate constitui, ci în cazul dreptului de concesiune (pe o perioadă
de maxim 49 de ani, sub sancțiunea nulității absolute a însăși contractului de concesiune cu
posibilitatea unei singure prelungiri, egale cu exact ½ din durata inițială stipulată în contract).
Răspunsul de la litera c) nu este corect, întrucât, această sintagmă nu reprezintă o deosebire ci,
dimpotrivă, o asemănare.

COPROPRIETATE DEVĂLMĂȘIE PROPRIETATE

1. Coproprietate obișnuită – forma de
proprietate comună pe cote-părți care
poate înceta prin partaj
judiciar/voluntar.
- Titularii pot fi: persoane fizice sau
juridice, statul și unitățile administrativ-
teritoriale.
2. Coproprietate forțată – forma de
proprietate comună pe cote-părți care
are ca obiect un lucru care, prin natura
sa, este susceptibil să fie folosit în mod
permanent de către două sau mai multe
persoane, fără posibilitatea de a fi supus
partajului judiciar.
- fiecare titular poate utiliza bunul fără a
avea nevoie de consimțământul expres
ori tacit al celorlalți cu respectarea a
două limite:
= să se respecte destinația bunului
= să permită exercitarea folosinței de
către ceilalți coproprietari.
*niciun copropietar nu poate face acte
de dispoziție cu privire la întregul bun
proprietate comună.
Se află în coproprietate forțată:
- părțile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente având
proprietari diferiți;
- despărțiturile comune;
- bunurile asupra cărora există un drept
de proprietate periodică;
Bunul aparține tuturor fără
precizarea unei cote părți
ideale din dreptul de
proprietate.
Izvoarele devălmășiei:
- legea.
- voința părților exprimată
printr-un act juridic.
Devălmășia este de două
feluri:
- devălmășia legală.
- devălmășia voluntară.
PERIODICĂ
- fiecare titular exercită toate
prerogativele dreptului de
proprietate pe o perioadă
succesivă, determinată de timp
Modalități de dobândire: act
juridic/fapt juridic/uzucapiune.
- Acte de dispoziție: oricine,
doar pentru perioada sa.
- consolidarea – stingere
proprietate periodică.
- bunul nu este fracționat
- Încetarea - partajul
VOLUNTAR (în principiu)
* nerespectarea obligațiilor de
exercitare a dreptului de
proprietate /tulburarea
celorlalți coproprietari – poate
duce la excludere ( prin
hotărâre judecătorească, doar
dacă un coproprietar/terț
cumpără partea
coproprietarului în cauză).

14
- bunurile care constituie amintiri de
familie;
- bunuri comune necesare sau utile
pentru folosirea a două imobile vecine,
situate pe linia de hotar sau alte
instalații care deservesc două sau mai
multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuințe sau alte asemenea
bunuri;
- orice alt bun comun prevăzut de lege.
DEOSEBIRI
a) determină cota-parte ideală, abstractă, a) nu determină cota-parte
din dreptul de proprietate ideală, abstractă, din dreptul
b) oricine poate dispune de cota lui. de proprietate
c) poate exista independent de anumite b) nu se poate dispune de cota
calități ale coproprietății. parte întrucât aceasta nu este
d) izvoare diferite: Constituția, legea, determinată.
succesiunea, uzucapiunea etc. c) până în prezent=puternic
e) orice persoană fizică sau juridică. caracter intuitu personae.
d) alegere de soți a regimului
matrimonial +altele (legislația
actuală lasă deschisă
posibilitatea unor viitoare
reglementări în cauză).
e) doar persoane fizice, drept
de proprietate privată.

ASEMĂNĂRI
= ambele sunt modalități de proprietate .
= există o anumită organizare a modului de exercitare.
= ieșirea din indiviziune se realizează prin PARTAJ.

15
MODALITĂȚILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ –
PROPRIETATEA COMUNĂ-

Comentarii

Doctrinar, se discută despre proprietatea comună, rezolubilă și anulabilă în acest capitol, dar
ultimele două sunt doar modalități teoretice de exercitare a dreptului de proprietate comună, întrucât,
nu se ajunge la exercitarea lui concomitentă. Mai degrabă se poate vorbi despre o vocație a unui
asemenea exercițiu. În cazul în care este vorba despre proprietatea anulabilă avem, de fapt, în discuție
un act juridic afectat de o cauză de nulitate relativă, iar, în cazul în care aceasta este invocată, acesta
se desfințează cu efect retroactiv urmând punerea părților în situația anterioară încheierii lui iar, în
cazul în care nu se invocă ori, se confirmă, dobânditorul rămâne în continuare proprietar al bunului
dobândit. În cazul proprietății rezolubile, aceasta este afectată de o condiție rezolutorie, iar în cazul în
care se împlinește, bunul revine în proprietatea înstrăinătorului, iar în cazul în care nu se împlinește,
revine dobânditorului, dreptul de proprietate consolidându-se cu efect retroactiv. Un exemplu clasic în
această materie este reprezentat de vânzarea cu pact de răscumpărare (numită și vânzarea afectată de
clauză rezolutorie expresă).
Proprietatea comună se poate privi din trei puncte de vedere, coproprietatea obișnuită,
devălmășia și cea periodică. Foarte important, un aspect care se scapă din vedere este cel privind
titularii. În cazul devălmășiei nu se poate imagina o situație în care unul dintre titulari să fie o
persoană juridică. În cazul coproprietății obișnuite titulari pot fi orice persoane fizice sau juridice, la
fel și în cazul proprietății periodice.
Un alt aspect de reținut în acest domeniu este reprezentat de modalitatea de încetare a
proprietății comune. În cazul în care este vorba despre coproprietate comună obișnuită, respectiv
periodică și devălmășia acestea pot înceta atât prin partajul voluntar cât și prin cel judiciar. Dacă
vorbim despre coproprietatea forțată aceasta poate înceta doar prin partajul voluntar ( din această
categorie nu trebuie uitate bunurile care constituie amintiri de familie – acestea având o semnificație

16
morală deosebită ). De asemenea, termenul în care se poate cere/efectua partajul nu este unul limitat
în timp, acesta fiind imprescriptibil, nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Tot în materia partajului, conform noilor coduri, un singur coproprietar poate să stea în
procesul civil atât în calitate de pârât, cât și în calitate de reclamant. Desigur, există posibilitatea
introducerii și ai celorlalți coproprietari în proces, dar pentru a se putea judeca litigiul, acest lucru nu
este imperativ. Hotărârile pronunțate în cazul în care nu participă toți coproprietarii, în măsura în
care sunt favorabile, profită tuturor.
Convențiile asupra partajului sunt permise, în cazul în care sunt încheiate de către
coproprietari este necesar acordul tuturor, iar acestea nu pot să fie încheiate pe o perioadă mai mare
de 5 ani, iar în cazul în care sunt decise de către instanță, acestea pot fi stabilite pe o perioadă de
maxim 1 an, în situația în care ar exista riscul de a se aduce prejudicii grave celorlalți coproprietari.
Un alt aspect nou, de reținut, este reprezentat de faptul că, potrivit noilor coduri partajul are
efect constitutiv de drepturi, producându-și, de regulă, efectele din momentul în care se încheie.
Dacă comparăm coproprietatea cu devălmășia putem observa că, în cazul primei modalități
fiecare coproprietar este titular asupra unei cote părți ideale abstracte din dreptul de proprietate și nu
din bun, privit fracționat, spre deosebire de cea din urmă, în cazul căreia nici măcar această cotă nu
este cunoscută.
Proprietatea periodică nu ridică probleme deosebite. Practic, în acest domeniu avem mai mulți
proprietari care exercită toate prerogativele dreptului de proprietate în intervale de timp determinate,
egale sau inegale. Acesta ia naștere prin intermediul unui act juridic încheiat de comun acord și se
înscrie în cartea funciară. Fiecare coproprietar poate închiria, vinde și ipoteca bunul pe perioada
corespunzătoare exercitării dreptului propriu de proprietate. Dacă asemenea acte depășesc perioada
alocată lui, acestea vor fi inopozabile coproprietarului aferent intervalului respectiv de timp.
În cazul în care un coproprietar tulbură grav exercitarea dreptului celorlalți coproprietari
acesta poate să fie exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea celui vătămat, dar aceasta poate să
aibă loc doar în măsura în care, unul dintre ceilalți coproprietari sau un terț sunt dispuși să cumpere
cota din dreptul de proprietate aferentă intervalului de timp corespunzătoare coproprietarului exclus.

Grile proprii

1) Partajul:

17
 a) Este susceptibil de suspendare pe perioadă nelimitată.
b) Voluntar, este permis în toate cazurile.
c) Creditorii coproprietarilor îl pot solicita pe calea acțiunii oblice.

Explicații

Răspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, suspendarea convențională este permisă doar
pe o perioadă de 5 ani, prin încheierea unui înscris autentic, iar cea judiciară dispusă de către
instanță este permisă pe o perioadă de 1 an, atunci când interesele coproprietarilor ar fi puse în
pericol, în cazul în care s-ar proceda la partaj în momentul în care cauza a fost dedusă judecății.
Răspunsul de la litera b) este corect conform regulii: nimeni nu poate fi obligat să rămână în
indiviziune. În cazul partajului judiciar – acesta nu este permis dacă ne aflăm în prezența
coproprietății forțate.
Răspunsul de la litera c) este corect, creditorii personali ai fiecărui coproprietar au un drept de
garanție asupra bunului proprietate comună. Aceștia pot urmări silit cota parte din dreptul de
proprietate aferentă debitorului lor sau pot cere instanței partajul .

2) Coproprietatea:
a) În cazul în care se exercită în comun dreptul de proprietate, aceasta se prezumă până la
proba contrară.
b) Poate lua naștere atât prin deschiderea unei succesiuni, cât și prin încheierea unui act
juridic.
c) În cazul celei obișnuite, fiecare coproprietar poate folosi bunul în mod exclusiv, absolut și
perpetuu, chiar și schimbându-i destinația.
Explicații

Răspunsul de la litera a) este corect deoarece legea prezumă că, din moment ce mai multe
persoane exercită în comun dreptul de proprietate asupra unui bun aceștia sunt coproprietari, iar în
cazul în care nu se dispune contrariul, cotele acestora sunt egale.
Răspunsul de la litera b) este corect fiindcă orice modalitate legală de naștere a dreptului de
proprietate, ce nu contravine legii și bunelor moravuri este permisă pentru a putea lua naștere dreptul
de coproprietate.

18
 Răspunsul de la litera c) nu este corect, întrucât , cu toate că fiecare coproprietar poate
exercita toate prerogativele dreptului de proprietate acestea privesc doar cota parte ideală, abstractă
din drept și în niciun caz nu este permisă schimbarea destinației bunului fără acordul tuturor
coproprietarilor ori tulburarea celorlalți coproprietari în liniștita și utila folosință a acestor

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

SUPERFICIE UZUFRUCT UZ ABITAȚIE SERVITUTE

- este dreptul de a - este dreptul de a - sunt varietăți ale dreptului de uzufruct, - este sarcina care grevează un
avea sau de a folosi bunul altei astfel încât, se aplică regulile din materia imobil, pentru uzul sau
edifica o persoane și de a uzufructului referitoare la constituirea și la utilitatea imobilului unui alt
construcție pe culege fructele stingerea dreptului, precum și la raporturile proprietar.
terenul altuia, acestuia, întocmai ca juridice dintre nudul proprietar și titularul - este un drept real, imobiliar
deasupra ori în proprietarul, însă cu dezmembrământului. constituit asupra bunului altei
subsolul acelui teren, îndatorirea de a-i - titularii au dreptul de a folosi lucrul și de a persoane decât titularul
asupra căruia conserva substanța culege fructele. dreptului de servitute.
superficiarul (folosință+fructe) - ambele drepturi pot fi constituite în temeiul - servitutea presupune
dobândește un drept - prerogativa unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute obligatoriu două bunuri
de folosință. dispoziției rămâne de lege. imobile pri natura lor, nu
În doctrină s-a arătat la proprietar (care - titularului de uz și celui de abitație îi este neaparat vecine, ce aparțin la
că există două forme este denumit nud interzisă să cedarea, închirierea ori doi proprietari diferiți (dintre
ale dreptului de proprietar) arendarea bunului ce face obiectul acestor care imobilul în folosul căruia
superficie: - prerogativa posesiei drepturi. se instituie servitutea poartă
1. Forma principală este împărțită între - atunci când au obiect un bun imobiliar, este denumirea de fond dominant,
(completă, deplină) a uzufructuar și necesară înscrierea în cartea funciară. iar imobilul grevat de această
dreptului de nudul propietar - prin acte inter vivos/mortis causa. sarcină se numește fond
superficie, care - în raporturile dintre aservit).
presupune că nudul proprietar și DEOSEBIRI - servitutea este un accesoriu al
superficiarul uzufructuar, cel din Dreptul de uz este Dreptul de abitație fondului.
dobândește dreptul urmă este doar un dreptul unei este dreptul - servitutea nu poate fi
de proprietate asupra detentor precar, persoane de a folosi titularului de a locui despărțită de fond pentru a crea
construcției, fiindcă este obligat lucrul altuia și de a-i în locuința nudului un drept de sine stătător.
plantației sau altei ca la încetarea culege fructele proprietar împreună - dreptul de servitute se
lucrări aflate pe uzufructului să îi naturale și cu soțul și copiii săi, transmite odată cu fondul
terenul proprietatea restituie bunul industriale numai chiar dacă nu a fost dominant, chiar în lipsa unei
unei alte persoane. nudului proprietar pentru nevoile căsătorit sau nu avea stipulații exprese în acest sens
2. Forma secundară Este un drept: proprii și ale copii la data la care în actul juridic de înstrăinare a
(incompletă, - real principal; familiei sale. s-a constituit fondului dominant.
incipientă) a - mobiliar sau - titularul dreptului abitația, precum și - servitutea are un caracter
dreptului de imobiliar; de uz poate folosi și cu părinții ori alte PERPETUU (ce decurge din
superficie, care - esențialmente culege, pentru el și persoane aflate în caracterul accesoriu) – dacă
constă în dreptul TEMPORAR membrii familiei întreținere. părțile nu au prevăzut un termen
superficiarului de a (uzufructul sale, fructele -titularul dreptului și dacă situația care a generat
construi, planta sau constituit în naturale și cele de abitație poate servitutea se menține, dreptul de
edifica o lucrare pe favoarea unei industriale. folosi și culege, servitute va dura cât timp vor
terenul proprietatea persoane fizice este - titularul dreptului pentru el și pentru exista cele două fonduri,
altuia. cel mult viager, iar de uz NU poate membrii familiei transmițându-se moștenitorilor.
- este un drept real, uzufructul culege și fructele sale, fructele. - servitutea este
imobiliar, purtând constituit în INDIVIZIBILĂ, adică

19
asupra unei suprafețe favoarea unei civile. -obiectul dreptului grevează întregul fondul aservit
de teren; persoane juidice - obiectul dreptului de abitație: casa de și profită întregului fond
-este un drept poate avea o durată de uz: bunuri locuit. dominant.
TEMPORAR, pe o de cel mult 30 de mobile sau imobile. *se poate spune că Clasificarea servituților:
durată de cel mult ani) ; dreptul de abitație 1. După felul manifestării în
99 de ani; - intransmisibil mortis este un drept de uz exterior:
- este un drept causa, cesiunea având ca obiect o - servituți aparente
imprescriptibil uzufructului fiind locuință. - servituți neaparente
extinctiv; posibilă numai prin - există și un drept 2. În funcție de modul de
- NU poate înceta acte juridice între de abitație de natură exercitare:
pe calea partajului vii. legală, și anume, - servituți continue
(deoarece dreptul de - pot fi date în uzufruct dreptul de abitație al - servituți necontinue
proprietate al orice bunuri mobile soțului
superficiarului și sau imobile, supraviețuitor – Combinând cele două criterii, în
dreptul corporale sau legea îi recunoaște doctrină s-a arătat că pot exista:
proprietarului incorporale, inclusiv soțului - servituți continue și aparente
terenului nu sunt în o masă patrimonială, supraviețuitor un (servitutea de vedere)
stare de o universalitate de drept de abitație - servituți continue și
coproprietate, ci fapt ori o cotă-parte (gratuit) asupra neaparente (servitutea de a nu
SUNT DOUĂ din acestea. locuinței care a construi mai sus de înălțimea
DREPTURI - uzufructul poartă aparținut permisă de reglementările
DISTINCTE); asupra tuturor defunctului dacă: nu legale)
- dreptul de accesoriilor bunului este titular al - servituți necontinue și
superficie se poate dat în uzufruct, niciunui drept real aparente (servitutea de trecere
constitui prin acte precum și asupra a de a folosi o altă exercitată pe un drum vizibil)
juridice (poate fi tot ce se unește sau locuință - servituți necontinue și
vorba de convenție – se încorporează în corespunzătoare neaparente (servitutea de
în cazul convenției acestea. nevoilor sale; a trecere când nu există un drum
este necesară forma *Noul Cod Civil locuit în casa pentru exercitarea ei)
autentică, sub cuprinde dispoziții respectivă până la 3. Din punctul de vedere al
sancțiunea nulității speciale cu privire la data deschiderii obiectului lor:
absolute – cu titlu uzufructul asupra moștenirii; această - servituți pozitive
gratuit sau oneros, creanțelor, asupra casă face parte din - servituți negative
cât și de legat), prin rentei viagere, asupra bunurile moștenirii. Cea de-a treia clasificare
uzucapiune și prin capitalului, asupra *dreptul de abitație prezintă importanță în materia
alte moduri fondului de comerț. al soțului dobândirii dreptului de servitute
prevăzute de lege; - uzufructul poate avea supraviețuitor se prin uzucapiune: prin
- dreptul de ca obiect atât bunuri stinge la partaj, dar uzucapiune tabulară poate fi
superficie se exercită neconsumptibile (caz nu mai devreme de dobândită orice servitute, iar
în limitele și în în care, dacă bunurile un an de la data prin uzucapiune
condițiile actului se uzează ca urmare deschiderii extratabulară pot fi dobândite
constitutiv; a utilizării lor, moștenirii (aceste numai servituțile pozitive.
Cauzele de stingere uzufructuarul are drept încetează
ale dreptului de dreptul de a le folosi înainte de împlinirea Servituțile se pot constitui:
superficie (dreptul ca un bun proprietar termenului de un an, - prin act juridic (convenție
de superficie se și potrivit destinației în caz de sau legat) – se pot constitui
stinge prin radierea lor; Astfel, la recăsătorire a oricare astfel de servituți, în
din cartea funciară): încetarea soțului măsura în care nu impun
- la expirarea uzufructului, supraviețuitor). proprietarului fondului aservit
termenului; uzufructarul va fi un fapt personal și nu contravin
- prin consolidare, obligat la restituirea ordinii publice.
dacă termenul și valorii pe care ar fi *Convenția de constituire a
construcția devin avut-o bunul la servituții trebuie să fie încheiată

20
proprietatea aceleiași această dată), cât și în formă autentică, sub
persoane; unele bunuri sancțiunea nulității absolute
- prin pieirea consumptibile (ex. (servitutea, fiind un drept real
construcției, dacă bani, grâne etc.), imobiliar, este supusă înscrierii
există stipulație situație cunoscută în cartea funciară).
expresă în acest sub denumirea de *Servitutea nu poate fi
sens; cvasiuzufruct (caz în constituită prin act juridic
- în alte cazuri care uzufructuarul unilateral inter vivos, deoarece
prevăzute de lege. are dreptul de a este nevoie de acordul
dispune de bunurile proprietarului fondului
respective, având dominant și de cel al
obligația să restituie proprietarului fondului aservit
la încetarea => ar fi nevoie de o convenție.
uzufructului, fie - prin uzucapiune tabulară și
bunuri de aceeași extratabulară (prin uzucapiune
cantitate, calitate și extratabulară pot fi dobândite
valoare cu cele doar servituțile pozitive).
primite, fie * Codul Civil reglementează
contravaloarea posibilitatea constituirii unei
acestora la data servituți în vederea unei utilități
stingerii uzufructului, viitoare a fondului dominant și
la alegerea nu numai pentru o utilitate
proprietarului). existentă la data constituirii.
- uzufructul se poate
constitui numai în Cauzele de stingere ale
favoarea unei dreptului de servitute –
persoane existente, servituțile se sting pe cale
fie prin act juridic, principală prin radierea lor
fie prin uzucapiune , din cartea funciară pentru una
fie prin alte moduri din următoarele cauze:
prevăzute de lege, - consolidarea;
dispozițiile în - renunțarea proprietarului
materie de carte fondului dominant;
funciară fiind - ajungerea la termen;
aplicabile. - răscumpărarea;
*dacă dreptul de - imposibilitatea definitivă de
uzufruct se constituie exercitare;
asupra unui bun - neuzul timp de 10 ani;
imobil, actul juridic - dispariția oricărei utilități a
trebuie să îmbrace acestora;
forma autentică, - prin expropierea fondului
sub sancțiunea aservit, dacă servitutea este
nulității absolute. contrară utilității publice
*dreptul de uzufruct căreia îi va fi afectat bunul
se poate constitui și expropriat.
prin acte juridice
mortiis causa, De asemenea, pot constitui
testatorul dispunând cauze de stingere a dreptului de
printr-un legat servitute, chiar dacă nu sut
instituirea unui drept prevăzute expres de lege, și:
de uzufruct - pieirea fondului aservit;
universal, cu titlu - desființarea titlului de
universal sau cu titlu proprietate al celui ce a

21
 particular în favoarea constituit servitutea sau al
unei persoane. celui în folosul căruia s-a
Cauzele de stingere constituit servitutea;
ale dreptului de - desființarea titlului prin care
uzufruct: s-a constituit servitutea.
- moartea
uzufructuarului ori,
după caz, încetarea
personalității
juridice, chiar dacă
termenul pentru care
a fost constituit
dreptul de uzufruct
nu s-a împlinit;
- ajungerea la
termen;
- consolidare, adică
atunci când calitatea
de uzufructar și de
nud proprietar se
întrunesc în aceeași
persoană;
- renunțarea la
uzufruct;
- neuzul timp de 10
ani sau, după caz,
timp de 2 ani în
cazul uzufructului
unei creanțe;
- la cererea nudului
proprietar în cazul
abuzului de
folosință din partea
uzufructuarului
(creditorii
uzufructuarului pot
interveni în proces,
în vederea
CONSERVĂRII
dreptului lor, având,
totodată, posibilitatea
de a se angaja la
repararea
stricăciunilor și
oferirea de garanții
pentru viitor.
- pieire bun;
- alte cauze prevăzute
de lege;

22
Comentarii

Fiind expres și limitativ prevăzute de lege, dezmembrămintele dreptului de proprietate necesită

o atenție deosebită. Vom observa, la momentul oportun, că unele dintre ele prezintă asemănări
importante, uneori fiind sunt greu de diferențiat. Cel puțin o grilă la examenele de admitere în profesie
vor fi din acest subiect, uneori punându-se accentul pe diferențele existente față de vechea
reglementare.
Dreptul de superficie nu trebuie confundat cu dreptul coproprietarilor asupra bunului, acestea
sunt distincte, în primul rând, cel dintâi este un drept real, spre deosebire de cel din urmă care este o
modalitate a dreptului de proprietate. Pe de-altă parte, dreptul de superficie nu se exercită în comun,
concomitent de două sau mai multe persoane ci, superficiarul are însuși un drept de proprietate asupra
construcției și doar un drept de folosință a terenului, proprietate a ceileilalte persoane, acesta din
urmă putând fi folosit în limitele și în măsura necesară exercitării dreptului de proprietate asupra
construcției.
Spre deosebire de reglementarea din vechiul cod civil, conform căreia dreptul de superficie era
perpetuu, în reglementarea actuală acesta se poate constitui DOAR PE O PERIOADĂ DE 99 DE ANI,
cu posibilitatea prelungirii. Cu toate că perioada de timp este mare, nu trebuie să ducă la concluzia că
acesta nu ar fi temporar ci perpetuu.
Fiind un drept real, acesta este necesar să fie înscris în sistemul de publicitate imobiliară,
cartea fuciară.
Dreptul de uzufruct este, de asemenea, un drept TEMPORAR! Aceasta reprezintă a asemănare
dintre dreptul de superficie și cel de uzufruct (atenție la grile! ). În cazul în care nu este prevăzută
perioada de timp pe care se poate constitui, aceasta este de 30 de ani, în cazul în care este vorba
despre persoanele juridice, și maxim viager, dacă este vorba despre persoanele fizice (atenție! Cu
toate că este viager, nu se poate afirma că acesta este perpetuu).
Dreptul de uzufruct, la fel ca și celelalte drepturi din acest domeniu, este unul real deci, este
necesară înscrierea titularului său în sistemul de publicitate imobiliară, cartea funciară.

23
 Atenție deosebită necesită acest drept real, întrucât, se poate uneori confunda cu dreptul de uz,
respectiv cu dreptul de abitație și, în mod justificat, întrucât, acestea din urmă sunt varietăți ale
dreptului de uzufruct. Toate au ca premisă folosirea bunului, culegerea fructelor de către o persoană,
uzuar/ uzufructuar pe de-o parte și pe de-altă parte, prerogativa dispoziției juridice rămâne la o altă
persoană, numită nudul proprietar. Dreptul de uzufruct, respectiv uz, pot avea ca obiect atât bunuri
mobile cât și bunuri imobile, spre deosebire de dreptul de abitație ce are ca obiect o casă de locuit. În
cazul dreptului de uz, abitație titularul poate folosi bunul pentru sine, respectiv familia sa, spre
deosebire de dreptul de uzufruct, în cazul căruia cesiunea, închirierea nu este interzisă, acesta din
urmă neavând un puternic caracter intuitu personae.
Atât dreptul de uz cât și cel de abitație sunt drepturi reale deci, este necesară înscrierea lor în
cartea funciară!
Dreptul de servitute este ultimul drept real și singurul care este PERPETUU!!! Aceasta este o
deosebire des sesizată în cărțile de grile. De asemenea, un alt aspect important ține de faptul că acest
drept, pentru a putea fi constituit cere existența a două bunuri imobile și afectează întregul fond aservit
și profită întregului fond dominant. De regulă, se constituie în favoarea unui fond, pentru uzul și
utilitatea acestuia.

Grile proprii

1) În cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate:

a) Acestea se pot constitui pe durată perpetuă, în toate cazurile.
b) Dreptul de uzufruct se deosebește de cel de uz prin obiectul la care se referă.
c) Prin uzucapiune extratabulară se pot dobândi doar servituțile pozitive.

Explicații
Răspunsul de la litera a) nu este corect deoarece, doar în cazul dreptului de servitutite este
valabilă afirmația, doar în acest caz se poate constitui pe durată perpetuă.
Răspunsul de la litera b) nu este corect întrucât dreptul de uzufruct nu se deosebește de cel de
uz prin obiectul la care se referă, ambele se pot constitui atât asupra bunurilor mobile, cât și asupra
celor imobile.Deosebirea dintre cele două se referă la titularii drepturilor. În cazul dreptului de uz,
acesta se poate constitui doar în favoarea persoanei în cauză putând fi folosit doar de membrii a
familiei ei.

24
 Răspunsul de la litera c) este corect fiindcă orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune
tabulară, dar doar servitutea pozitivă poate fi dobândită prin uzucapiunea extratabulară.

2) Dreptul de superficie:
a) Se stinge în toate cazurile în care piere construcția, fără a mai fi în ființă obiectul asupra căreia
se exercita.
b) Nu se poate constitui prin modalități asemenătoare cu cel de uzufruct.
c) Se poate înscrie în cartea funciară în cazul renunțării proprietarului la dreptul de a
invoca accesiunea imobiliară artificială.

Explicații
Răspunsul de la litera a) nu este corect, fiindcă dreptul de superficie, în lipsă de stipulație
contrară nu se stinge prin pierirea constucției ci, superficiarul are obligația de a construi din nou
obiectul asupra căruia purta.
Răspunsul de la litera b) nu este corect, deoarece, atât dreptul de uzufruct, cât și cel de
servitute se pot constitui prin act juridic, acesta fiind doar unul din exemple și, în cazul grilelor de
acest gen, găsirea unei singure excepții face invalidă teza.
Răspunsul de la litera c) este corect, întrucât, însuși una din modalitățile de dobândire a
dreptului de superficie este în cazul renunțării dreptului proprietarului de invocare a accesiunii
imobiliare artificiale. Proprietarul imobilului pe care s-a edificat construcția are un drept de opțiune
conform căruia poate alege între invocarea accesiunii, dobândind astfel dreptul de proprietate asupra
construcției, plantației sau altei lucrări efectuate asupra imobilului respectiv sau să oblige pe terț să
cumpere imoblilul la valoarea pe care ar fi avut-o anterior edificării construcției, ori se poate înscrie
în cartea funciară renunțarea proprietarului terenului dreptul de a invoca accesiunea în favoarea
constructorului (acest lucru se poate efectua indiferent de buna sau reaua-credință a constructorului).

25
 ACȚIUNEA POSESORIE VS. ACȚIUNEA ÎN REVENDICARE

ACȚIUNEA POSESORIE ACȚIUNEA ÎN REVENDICARE

- prin acestă acțiune, reclamantul - este acțiunea în justiție prin care reclamantul, care
urmărește să păstreze ori să pretinde că este proprietarul unui bun individual determinat
redobândească posesia, ca simplă stare cu privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea
de fapt, fără însă a pune în discuție pârâtului, care stăpânește bunul respectiv, să îi
existența dreptului de proprietate recunoască dreptul de proprietate și să îi restituie bunul.
asupra bunului. - este o acțiune reală.
- este o acțiune reală imobiliară. - acțiunea urmărește bunul, iar nu o anumită persoană.
- acțiunea posesorie poate fi exercitată de - este o acțiune petitorie (deoarece prin intermediul ei se
simplul posesor, indiferent dacă acesta urmărește însăși apărarea unui drept real).
este sau nu și titularul dreptului real - este o acțiune în realizare (deoarece reclamantul
principal. urmărește să își realizeze dreptul de proprietate, prin
- acțiunea posesorie terbuie exercitată restituirea stăpânirii materiale).
într-un interval scurt de timp, termenul - faptul că reclamantul, în cazul în care i se admite acțiunea
de prescripție extinctivă fiind de un an în revendicare, redobândește posesia asupra bunului
de la tulburare sau deposedare. revendicat este doar un efect accesoriu al admiterii acțiunii
- partea care a pierdut într-o acțiune în revendicare.
posesorie este îndreptățită să introducă - admiterea acțiunii în revendicare implică, printre altele,
o acțiune în revendicare cu privire la dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului
același bun(așadar, acțiunea în posesoriu asupra bunului revendicat.
nu are autoritate de lucru judecat asupra - acțiunea în revendicare este, în principiu,
acțiunii în revendicare). imprescriptibilă extinctiv.
- partea care a pierdut o acțiune în revendicare nu este
COMPLÂNGERE REINTEGRARE îndreptățită să solicite, printr-o acțiune posesorie,
(Acțiune posesorie (Acțiune posesorie ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului
generală) specială) respectiv.
- calitate - calitate
procesuală activă procesuală activă Acțiunea în revendicare Acțiunea în revendicare
are posesorul care are posesorul care IMOBILIARĂ MOBILIARĂ
pretinde tulburarea pretinde tulburarea - acțiunea în revendicare - acţiunea în revendicare
sa (nu prin sa de către o altă imobiliară are în vedere mobiliară are în vedere
violență) de către o persoană în numai bunurile imobile numai:
altă persoană în exercitarea individual determinate a) bunurile mobile
exercitarea stăpânirii de fapt (este vorba de bunurile de corporale;

26
stăpânirii de fapt asupra unui bun – care reclamantul a fost b) titlurile la purtător
asupra unui bun; în prin violență; în deposedat). (certificate de proprietate,
mod excepţional, mod excepţional, - acţiunea în revendicare acţiuni, obligaţii emise de
se admite că şi se admite că şi poate fi introdusă, în stat sau de diverse societăţi
detentorul precar detentorul precar principiu, numai de către comerciale) pentru că pot
poate folosi poate folosi titularul dreptului real de constitui obiect al
acţiunea posesorie, acţiunea posesorie, proprietate şi numai posesiunii, deşi sunt bunuri
cu excepţia cazului cu excepţia cazului împotriva persoanei care incorporale.
în care tulburătorul în care tulburătorul posedă bunul (subiect activ c) bunurile individual
este cel pentru care este cel pentru care al acţiunii în revendicare determinate, ceea ce
deţine (acţiunile deţine (acţiunile este numai titularul dreptului înseamnă că nu se poate
posesorii pot fi posesorii pot fi real de proprietate, care revendica o universalitate de
folosite de folosite de poate fi orice persoană fizică bunuri mobile sau un fond
proprietar şi de proprietar şi de sau juridică). de marfă sau bunuri
titularii altor titularii altor - într-o acţiune în corporale mobiliare care fac
drepturi reale, cum drepturi reale, cum revendicare imobiliară, obiectul domeniului public.
ar fi titularii ar fi titularii calitatea de pârât o are
dezmembrămintelo dezmembrămintelo persoana în a cărei Regula: bunul nu este nici
r dreptului de r dreptului de posesiune nelegitimă se află pierdut, nici furat (pentru ca
proprietate - proprietate - bunul pe care reclamantul îl posesia să valoreze titlul, ea
uzufruct, uz, uzufruct, uz, revendică. trebuie să fie cu adevărat
abitaţie, superficie, abitaţie, superficie, - acțiunea în revendicare constituită – reală: animus și
precum şi de precum şi de imobiliară este de corpus –, să fie utilă –
titularii servituţilor titularii servituţilor competența instanței în a neviciată –, să fie de bună-
continue şi continue şi cărei rază teritorială se află credință).
aparente); aparente); imobilul. Excepția: bunul pierdut sau
- calitate - calitate furat (adevăratul proprietar
procesuală pasivă procesuală pasivă poate să își revendice bunul
are persoana căreia are persoana căreia cu condiția să justifice că
i se impută i se impută acesta i-a fost furat sau că l-
tulburarea posesiei tulburarea posesiei a pierdut).
de care se bucură o de care se bucură o * bunul mobil pierdut sau
altă persoană; altă persoană; furat poate fi revendicat de
- obiectul acțiunii: - obiectul acțiunii: la posesorul de bună-
reclamantul poate reclamantul poate credintă, dacă acțiunea este
solicita instanţei solicita instanţei intentată, sub sancţiunea
obligarea pârâtului obligarea pârâtului decăderii, în termen de 3 ani
fie la încetarea fie la încetarea de la data la care
actelor de tulburare actelor de tulburare proprietarul a pierdut
a posesiei asupra a posesiei asupra stăpânirea materială a
imobilului său, fie imobilului său, fie bunului.
lăsarea liberă a lăsarea liberă a - o asemenea acţiune este,

27
posesiei imobilului posesiei imobilului de regulă, imprescriptibilă.
de care a fost de care a fost - competenţa teritorială
deposedat. deposedat. aparţine instanţei de la
domiciliul pârâtului. Se
timbrează la valoarea
bunului mobil revendicat.
Comentarii

În acest domeniu este de dorit să se efectueze următoarele distincții:

 În primul rând, acțiunea posesorie nu trebuie să fie confundată cu posesia ca atribut al

dreptului de proprietate (alături de dispoziție și folosință). Posesia ca și stare de fapt este
susceptibilă să genereze diversele prezumții utile în cazul unui litigiu, cum ar fi faptul că
persoana care are în stăpânire un bun este prezumat proprietarul aceluia până la proba
contrară, posesia valorând titlu de proprietate. În special în cazul bunurilor mobile, care nu
sunt supuse unei formalități de publicitate este foarte dificil, dacă nu chiar imposibil să
dovedești că acela aparține altcuiva. Un alt efect de remarcat este faptul că, în cazul unei
posesii de bună-credință, titularul ei, dobândește dreptul asupra fructelor produse de bunul
asupra căruia se exercită posesia.
 Acțiunea posesorie este o acțiune reală, cu toate că se apară o stare de fapt, întrucât prin ea se
urmărește aducerea bunului în posesia reclamantului.
 Este de dorit să nu se confunde acțiunea posesorie generală, în complângere cu cea specială, în
reintegrare. Cel mai semnificativ element de diferență este reprezentat de faptul că, în cazul
celei dintâi tulburarea / deposedarea a fost pașnică, iar în cazul celei din urmă a fost realizat
prin violență.

O altă diferență ar fi condiția termenului ce trebuie îndeplinit, anterior deposedării, în

exercitarea posesiei. Astfel, în cazul în care se dorește introducerea unei acțiuni posesorii generale,
reclamantul trebuie să probeze faptul că a posedat bunul cel puțin un an anterior tulburării sau
deposedării, spre deosebire de acțiunea posesorie specială, în cazul căreia nu se cere un astfel de
termen.

O asemănare remarcabilă ar fi termenul în care se poate introduce acțiunea posesorie,

indiferent de specificul ei, acesta fiind de un an de la momentul tulburării, respectiv pierderii posesiei.

28
  În cazul în care sunt exercitate acțiunile posesorii, se poate solicita de către persoanele
interesate dispunerea unor măsuri asiguratorii, pentru a facilita repunerea în situația
anterioară. Evident, aceste măsuri se vor lua cu depunerea unei cauțiuni în funcție de persoana
căreia îi profită. Astfel, în cazul în care instanța va decide deplasarea lucrului ori încetarea
lucrării – cauțiunea se stabilește în sarcina posesorului. În cazul în care instanța încuviințează
menținerea lucrului în starea sa actuală ori, continuarea lucrărilor , cauțiunea se stabilește în
sarcina pârâtului.

 Pe de-altă parte, acțiunea posesorie, în comparație cu acțiunea în revendicare se dirijează

după mai multe deosebiri.

 Acțiunea în revendicare apară drepturile de proprietate versus cea posesorie care apără
starea de fapt.
 Acțiunea în revendicare are autoritate de lucru judecat față de cea posesorie în cazul în care
aceasta este introdusă ulterior, reversul nefiind valabil.
 Acțiunea în revendicare este, în principiu imprescriptibilă, spre deosebire de cea posesorie
care, se prescrie în termen de un an de la tulburare, deposedare.
 Calitatea procesuală activă, în cazul acțiunii în revendicare poate să o aibă proprietarul și,
eventual creditorii proprietarului, pe calea acțiunii oblice. Dacă vorbim despre acțiunea
posesorie, calitatea procesuală activă o poate avea oricine stăpânea un bun și îndeplinește
condițiile necesare pentru exercitarea acțiunii în complângere, respectiv în reintegrare.

Acțiunea în revendicare nu ridică probleme deosebite, în materia celei imobiliare o atenție mai
profundă ar trebui dedicată asupra domeniului probei dreptului de proprietate. Atâta timp cât avem
moduri derivate de dobândire a dreptului de proprietate, dovada acestuia nu este absolută și se va
ajunge practic la compararea titlurilor de proprietate. Situațiile posibile ar fi următorele:

a) Ambele părți dețin titlul

Se va avea în vedere de unde provin titlurile reclamantului și pârâtului. Dacă ambele provin de la
același autor, iar niciunul nu și-a înscris dreptul în cartea funciară, se va lua în considerare cel ce
are titlul cu data cea mai veche. - de la această regulă există o excepție, în cazul în care este vorba
despre un testament, în această situație având prioritate dispozițiile testamentare cele mai recente
(acestea prezumându-se că le revocă pe cele anterioare).

29
 b) Dacă ambele părți au titlu ce provin de la același autor, dar doar una și-a înscris titlul în
registrul de publicitate atunci, aceasta va avea câștig de cauză.

c) Dacă ambii dobânditori au dobândit titluri de la același autor și ambele titluri au fost înscrise
în cartea funciară – va avea prioritate cel care și-a înscris primul dreptul de proprietate chiar
dacă actul translativ s-a încheiat ulterior primului.

d) În cazul în care cele două titluri provin de la autori diferiți, urmează a se compara titlurile
dobânditorilor pentru a se putea stabili cine va avea câștig de cauză.

Grile proprii

1) Acțiunea în revendicare:
a) Este o acțiune reală și posesorie, asemenea acțiunii posesorii.
b) Poate fi exercitată și de creditorii chirografari ai proprietarului.
c) Poate să fie întrodusă și de către detentorul precar, în toate cazurile.

Explicații

Răspunsul de la litera a) nu este corect întrucât, cu toate că acțiunea în revendicare este o

acțiune reală, aceasta nu este posesorie ci este petitorie, întrucât, în respectivul litigiu se urmărește
însăși valorificarea dreptului de proprietate și nu doar discutarea unei simple situații de fapt.
Răspunsul de la litera b) este cel corect, deoarece, această acțiune poate să fie introdusă
inclusiv de creditorii chirografari ai proprietarului pe calea acțiunii oblice, în momentul în care
observă pasivitatea debitorului lor.
Răspunsul de la litera c) nu este corect fiindcă doar proprietarul are interes și putere de a
proba dreptul său de proprietate. Detentorul nu exercită posesia pentru sine ci pentru altul și la final
are obligația de restituire. În momentul în care el este tulburat are obligația să îl sesizeze pe
adevăratul proprietar pentru ca acesta din urmă să poată interveni pentru a-l apăra.

2) Spre deosebire de acțiunea posesorie în reintegrare:

30
 a) Acțiunea posesorie în complângere presupune existența unei posesii exercitate timp de cel
puțin un an anterior tulburării/ deposedării.
b) Acțiunea în revendicare este imprescriptibilă.
c) Acțiunea în complângere presupune existența oricărei tulburari.
Explicații

Răspunsul de la litera a) este corect deoarece, spre deosebire de acțiunea posesorie în

reintegrare, specială, ce nu necesită dovedirea posesiei bunului o anumită perioadă de timp anterioară
deposedării, în cazul acțiunii posesorii generale, în complângere, pentru a fi admisibilă acțiunea,
posesorul trebuie să demonstreze faptul că a posedat bunul cel puțin un an de zile anterior tulburării/
deposedării.
De asemenea, răspunsul de la litera b) este corect, reprezentând tot o diferență între acțiunea
în revendicare și acțiunea posesorie în reintegrare. Cea dintâi, în principiu, este imprescriptibilă iar,
cea din urmă, se poate introduce doar într-un termen de un an de zile de la data deposedării,
tulburării.
Răspunsul de la litera c) nu este corect întrucât, acțiunea posesorie generală nu poate
presupune și existența tulburarii sub forma violenței, acestea ar impune introducerea acțiunii posesorii
speciale, în reintegrare.

31