TVA si contabilitate pentru dezvoltatorii imobiliari

Articol scris in data de: November 12, 2019

Situatie de fapt:

O companie platitoare de TVA construieste un bloc si vinde apartamente. Dezvoltatorul construieste el imobilul cu
materialele lui.

Intrebare:

Din punct de vedere contabil si fiscal (TVA) care sunt obligatiile acestei societati? In concret dilemele sunt urmatoarele:

1. Terenul poate fi achizitionat de la o persoana fizica sau juridica, care sunt note contabile si care este tratamentul TVA in
fiecare caz?

2. Care sunt notele contabile privind achizitiile de materiale de orice fel, descarcarea de gestiune? Daca este productie
neterminata cum se calculeaza si se evidentiaza?

3. Cu ce cota de TVA se face atat pentru persoane fizice cat si pentru juridice vânzarea apartamentelor si care sunt
notele contabile?

4. Discountul la vânzarea apartamentului se evidentiaza pe factura? Care este nota contabila?

5. La vanzarea unui loc de parcare ce cota de TVA se aplica si care este nota contabila?

1. Achizitia terenului de la o persoana fizica va fi fara TVA. Inregistrarea contabila este 215.01 (Investitii imobiliare) = 404
(Furnizori de imobilizari) (presupunem valoarea de achizitie 10.000 lei)
Achizitia terenului de la o persoana juridica va fi cu TVA si se va aplica taxarea inversa.

Recomandam urmatoarea monografie:

215.01 = 404 10.000 lei

Investitii imobiliare Furnizori de imobilizari

4426 = 4427 1.900 lei

TVA deductibila TVA colectata

2. La constructia blocului veti folosi urmatoarea monografie contabila:

Manopera/salariu 641 = 421

Cheltuieli cu salariile personalului Personal – salarii datorate

Materiale Achizitie 3xx = 401

Conturi de stocuri si productie in curs de furnizori
executie

4426 = 401
TVA colectata furnizori

Dare in consum 6xx = 3xx

Cheltuieli Conturi de stocuri si productie in curs d
executie

Diverse servicii/subcontractari 6xx = 401

Cheltuieli furnizori

4426 = 401
TVA colectata furnizori

Inregistrarea cheltuielilor pe seama investitiei 235 = 725

in curs Investitii imobiliare in curs de executie Venituri din productia de investii
imobiliare

Receptia lucrarii se face prin:

215.100 = 235 1.400

Investitii imobiliare Investitii imobiliare in curs de executie

Apartamentarea se inregistreaza astfel:

a) terenul se imparte in cote parti aferente apartamentelor si locuri de parcare:

% = 215.01 10.000 lei

Investitii imobiliare

215.02 3.000 lei

Investitii imobiliare

215.03 2.500 lei

Investitii imobiliare

b) Pentru apartamente, dupa intabulare:

% = 215.100 1.400 lei

Investitii imobiliare

215.101 300 lei

Investitii imobiliare

215.102 200 lei

Investitii imobiliare

3. Vanzarea apartamentelor se va face cu TVA atat catre persoanele fizice cat si cu cele juridice. Cota standard in ambele
situatii este de 19%. Pentru persoanele fizice se poate aplica cota redusa de 5% daca sunt indeplinite simultan urmatoarele
conditii:

* suprafata utila a apartamentului sa fie de maxim 120 mp

* pretul de vanzare sa fie de maxim 450.000 lei

Inregistrarea facturii emise se face astfel:

411 = %
Clienti

701
Venituri din vanzarea produselor finite

4427
TVA colectata

Pentru scaderea din gestiune valoarea apartamentului cumulata cu valoarea terenului se vor inregistra prin 725 (venituri din
productia de investitii imobiliare) = 215 (Investitii imobiliare)
4. Factura cu discount va arata asa:

Baza TVA

Apartament nr. xxx 1000 lei 190 lei

Discount 5% - 50 lei - 9.5 lei

Valoare totala 950 lei 180.5 lei

Aceasta factura va fi introdusa in contabilitate prin urmatoarea monografie:

411 = %
Clienti

701 950 lei

Venituri din vanzarea produselor finite

4427 180.5 lei

TVA colectata

5. Vanzarea locului de parcare este considerata accesorie operatiunii principale. Din acest motiv, se va factura cu aceeasi
cota ca si vanzarea apartamentului. In situatia in care parcarea se vinde la o perioada de timp dupa vanzarea apartamentului
parerile sunt impartite intre specialisti.

Se pune problema daca mai pot fi considerate accesorii si facturate cu cote redusa de 5% (apartamentul s-a vandut cu 5%)
sau trebuie vandute cu 19%.

Un reprezentant al Ministerului de Finante a expus ca o opinie personala recomandarea de a se mentine facturarea cu cota
redusa desi vanzarea locului de parcare este ulterioara vanzarii apartamentului.

Argumentarea este ca persoana fizica nu ar fi cumparat locul de parcare daca nu ar fi cumparat si apartamentul, motiv
pentru care locul de paracre este accesoriu.

In viziunea noastra se va factura cu 5% locul de parcare doar daca este vandut simultan cu un apartament pentru care se
aplica cota de 5%. La o vanzare ulterioara consideram oportuna facturarea cu 19%.

Monografia contabila va fi:

Vanzarea 411 = %
Clienti
 701
Venituri din vanzarea produselor fini

4427
TVA colectata

Scaderea din gestiune 725 = 215

Venituri din productia de investitii imobiliare Investitii imobiliare

Reglementare:

Codul Fiscal art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3, art. 292 alin. (2) lit. f), art. 331 alin. (2) lit. g)

Ordinul Ministrului Finantelor Publice 1802/2014