Universitatea “Bioterra” Bucuresti

Facultatea de Inginerie si Management Agroturistic

Plan de afaceri
- Infiintarea unei pensiuni turistice –
- Comuna Bran,judetul Brasov -

Mosteanu Floarea
An IV F.R.
Bucuresti
2011
 Pensiunea turistica “Alessia“

De cate ori nu ati visat cu ochii deschisi aceasta scena?

O pensiune turistica... Cea mai frumoasa pensiune din zona!

A dvs.!
V-au confirmat-o poate si prietenii veniti in concediu, incantati de
frumusetea locurilor, de bogatia traditiilor locale si de caldura cu care au fost
primiti.

V-ati intrebat atunci ce va lipseste.

Curajul de a va angrena intr-o activitate necunoscuta dvs.?
Banii?
V-a speriat birocratia?
Legislatia ostila?
Fiscalitatea atat de instabila?

Ei bine, aveti acum motive puternice de bucurie!

Va punem la dispozitie absolut toate argumentele care va pot da curajul

de a va realiza visul: propria dvs. pensiune turistica. Asa cum ati dorit-o:
spatioasa, armonioasa, pastrand arhitectura locului, dar avand toate cele
necesare confortului. Un loc, in care oamenii care-i trec pragul sa se simta
bine, primiti cu caldura specifica neamului. Un loc in care sa revina la anul,
si la anul celalalt si la... multi ani. Pentru ca le-a placut casa, masa si oamenii
care au sfintit locul.

Trebuie numai sa vreti!

2
I. Intentia

I.1 Proiectul

Obiectul studiului de fezabilitate consta in realizarea unui proiect de

investitii referitor la dezvoltarea unui complex turistic in comuna Bran,
judetul Brasov, Romania, avand in vedere ca principale facilitati
urmatoarele:
● o pensiune turistica de 4 margarete moderna si primitoare, cu o
capacitate de gazduire de 40 de camere si un restaurant propriu cu 100 de
locuri;
● o scoala de ski, care va beneficia de instructori cu experienta si maestrii
ai sporturilor de iarna din Romania;
● modalitati de relaxare dupa o zi incarcata, precum sauna, piscina,
masaj, solar;
● o sala de sport ( fitness, aerobic, kangoo jumps );
● o moderna partie de ski cu zapada artificiala, care va dispune de
transport prin cablu, de care vor putea beneficia pana la 1400 de turisti;
● diverse modalitatii de recreere ca si snowboard-uri, ATV-uri, biciclete,
ore de echitatie precum si inchirierea de schiuri, snowboard-uri si sanii;

I.2 Locatia

Comuna Bran este una din cele 44 de comune ale judetului Brasov.
Situat intr-un loc pitoresc, la 24 de km de Brasov pe DN 73, care uneste
Brasovul de Campulung Muscel, Branul este un punct de atractie pentru
turistii romani si straini.
Bran, impreuna cu localitatile din jur, este leaganul turismului rural
romanesc. Asezat la intrarea in culoarul Bran-Rucar, vechi drum
comercial si strategic intre Tara Barsei si Tara Romaneasca, Bran este
pretuit pentru frumusetile naturii inconjuratoare.
In Bran se gaseste Stella Maris, sau Capela Regine, o copie a capelei
de Balcic, construita la Bran de printesa Ileana a Romaniei pentru a
adaposti vasul cu inima reginei Maria a Romaniei, vas ce a fost adus in
Romania dupa ce Cadrilaterul a fost cedat Bulgariei, in 1940. Capela din
Bran a fost renovata si resfintita in anul 2005.

3
 Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru
dezvoltareaturismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare
valoare naţională.
Realizarea proiectului va conduce la relansarea activităţii economice,
sociale si culturale a zonei.
Spatiul etno-cultural branean, cu aspect de platforma in suprafata de 193
km2, cunoscut in literatura de specialitate si sub numele de Culoarul Rucar-
Bran, se prezinta ca un platou imens cu o configurayie variata a reliefului
alternand intre culmi inalte si vai adanci, incadrat de la est la vest de Masivii
Bucegi si Piatra Craiului. Limita dintre cei doi masivi muntosi si platforma
este bine conturată în lungul abruptului nord-vestic al Bucegilor, pe o
lungime de circa 12 km, contactul intre masivii muntosi si platforma se face
prin intermediul unor culmi inalte si impadurite care pornesc din Bucegi:
Clincea, Goga, Ssntilie, situate la altitudini de 1600-1800 m, determinand o
denivelare de 300-400 m fata de platoul de circa 1000 m al platformei.
Limita de vest este in lungul culmei Coja, o culme secundara a Pietrei
Craiului de 1400-1500 m altitudine. Platforma este inchisa pe o lungime de
circa 6 km spre nord de Masivul Magura cu o altitudine care variaza intre
1150-1350 m. spre nord est platforma are o deschidere pe o distanta de 4
km, intre raul Turcu si culmea Clincea formand o adevarata ”poarta” la
altitudinea de 900-1000 m, care delimiteaza zona muntoasa. De aici
platforma se prelungeste prin culmile premontane Predelut si Sohodol aflate
la circa 750-850 m, care face trecerea spre zona depresionara a Tarii Barsei.
Pe linia inaltimilor dintre Sirnea si Fundata pe o latime de 8 km platforma
atinge altitudinea de 1200-1300 m. Cotele extreme situate la o distanta de 16
km ating valori între 1350 m la Fundata şi 900 m pe Dealul Cetatii (langa
castel). Platforma Branului are un aspect de amfiteatru inchis, cu o inclinare
spre sud-vest, nord-est în lungul unui ax ce coincide cu interfluviul Drumul
Carului.
Relieful intern al platformei alterneaza intre culmi palmate cu altitudini
de circa 1300 m în zona Fundata, coborand treptat pe direcţia sud-vest, nord-
est pana la nivelul de 750 m in zona premontana Predelut – Sohodol si vai
care brazdeaza pe aceiasi directie aceasta platforma imensa. Culmile din
cadrul platformei ce se desprind de ramele muntoase coboara pe distanta de
2 – 7 km în general cu pante foarte reduse, oferind conditii favorabile de
locuire si dezvoltare a unei economi pastorale. Principalele vai care strabat
platforma sunt: Moeciu, Simon, Poarta, Zbarcioara, Sohodol, caracterizate
prin prezenta a doua nivele de terase în lungul lor care au dus la aparitia
asezarilor omenesti de vale, precum si o serie de vai secundare mai putin
favorabile locuirii. Valea Moeciului se prezintă ca un bazin colector care
4
aduna apele altor vai mai mici cum sunt: Bangaleasa, Valea Popii, Simonul,
Poarta şi Zbarcioara. Ultima aflata pe partea stanga, colecteaza apele din
partea vestica a platformei.
In legatura cu reteaua de ape curgatoare din interiorul platformei branene
este de mentionat caracterul permanent si relativ constant al debitului
acestora care a favorizat aparitia în decursul timpului a unor instalatii de
industrie taraneasca, avand ca sursa principala de energie debitul apelor.
Terenul arabil este foarte restrans ca suprafata, reprezentand doar 4% din
teritoriul platformei, in timp ce restul este ocupat de paduri, fanete si pasuni.
Pajistile sunt preponderente in partea centrala a zonei, iar padurile formate în
proportie de circa 2/3 din conifere, restul foioase, ocupa amontele vailor si
versantii muntosi pana la intalnirea cu golul alpin.

Obiective turistice zona Bran:

- Partia de ski Zanoaga este o noua atractie turistica in zona Branului.

Localizata pe Valea Portii Bran, la o distanta de aproximativ 4 km de
Castelul Bran si avand o lungime de 650m si o diferenta de nivel de
145m, partia Zanoaga se adreseaza in special incepatorilor si
schiorilor de nivel mediu. Partia beneficiaza de nocturna si teleschi,
precum si de tunuri mobile de zapada. La baza partiei gasiti centre de
inchiriere a echipamentelor de schii si un centru de prim ajutor.

5
 - Partia de ski Bran 1 are o dificultate scazuta, lungimea de 700 m si
nu beneficiaza de nocturna si zapada artificiala. Transportul este
asigurat de teleschi. Partiile Bran 1 si 2 totalizeaza 6 ha teren schiabil
in cele mai bune conditii.

Date teleschi:
Lungime: 620 m
Capacitate: 620 persoane/ora
Pret urcare: 3 lei adulti si 2 lei copii
Orar: luni - vineri 12-17; sambata - duminica 9-17

- Partia de ski Bran 2 are o dificultate medie, lungimea de 700 m si nu

beneficiaza de nocturna si zapada artificiala. Transportul este asigurat de
teleschi. Partiile Bran 1 si 2 totalizeaza 6 ha teren schiabil in cele mai bune
conditii.

Date teleschi:
Lungime: 620 m
Capacitate: 620 persoane/ora
Pret urcare: 3 lei adulti si 2 lei copii
Orar: luni - vineri 12-17; sambata - duminica 9-17

- Castelul Bran, situat intre Muntii Bucegi si Piatra Craiului, la 30 de

km de Brasov, este singurul punct turistic care atrage sute de mii de
turisti datorita unei legende: Legenda Contelui Dracula, desi izvoarele
istorice spun ca Vlad Tepes ar fi trecut pe aici o singura data, in drum
spre Brasov.

Initial Castelul Bran (in limba slava «brana» inseamna «poarta») a

fost o fortareata cunoscuta sub numele de Dietrichstein, construita de
Ordinul Cavalerilor Teutoni in anul 1212, ce a fost cucerita de sasi
spre sfarsitul secolului al XIII-lea.

Prima atestare documentara este din 1377 cand brasovenii au primit,

din partea lui Ludovic I d’Anjou, dreptul de a ridica cetatea pe locul
fostei fortarete. Apoi, intre 1419-1424 a intrat in posesia lui
Sigismund.

Incaperile celor patru etaje ale muzeului adapostesc colectii de

6
 ceramica, mobilier, arme si armuri. In curtea Castelului este amenajat
un muzeu al satului ce prezinta viata taranilor din zona, munca si
traditiile din zona Rucar-Bran. In perioada sarbatorii Halloween,
Castelul Bran este destinatia preferata a turistilor americani si englezi.

- Culoarul Bran-Rucar

Este una din cele mai importante drumuri turistice care leaga zonele
centrala si sudica ale Romaniei. In aceasta zona predomina atractiile turistice
naturale (cheile Dambovicioarei, Ghimbavului), se pot regasi vestigii
istorice (castelul Bran) si identifica elemente traditionale specifice asezarilor
rurale, unele declarate "sate turistice" (Zarnesti, Moeciu, Fundata).

7
 - Muzeul Satului Bran

Acest muzeu are in administrare obiecte specifice zonei Bran. O parte

dintre acestea sunt parte a tezaurului patrimoniului cultural national,
totalitatea exponatelor reusind astfel sa zugraveasca o imagine realista a
castelului Bran din evul mediu.

- Vama Medievala Bran

Muzeu intemeiat in 1987 care pastreaza vie imaginea Branului ca un

important punct vamal si ofera vizitatorului o descriere a comertului din evul
mediu.

- Cetatea Rasnov

Cetatea, atestata documentar din 1355, este un vestigiu istoric al luptelor

pentru apararea patriei duse de voievozii romani.
Cetatea Rasnov este renumita prin faptul ca a fost obligata sa-si deschida
portile o singura data, in 1612, din cauza lipsei de apa. Muzeul din Rasnov
intregeste aceasta imagine istorica prin arme, unelte si alte obiecte de epoca.

8
- Manastirea Aninoasa

Situata in satul cu acelasi nume, manastirea a fost ctitorita in 1677.

Manastirea Aninoasa este unica in zona, arhitectura sa imbinand elemente
specifice unei cetati fortificate cu caracteristicile unui lacas de cult.

- Mausoleul de la Mateiasi

9
 Situat la 12 km de Rucar pe drumul catre Bran in comuna Valea Mare -
Pravăţ, mausoleul de la Mateiasi a fost construit in memoria eroilor romani
cazuti in Razboiul de Intregire Nationala dintre anii 1916-1918.
In apropierea se afla muzeu unde sunt expuse marturii ale luptelor care au
avut loc in Primul Razboi Mondial.

- Muntii Piatra Craiului

Masivul Piatra Craiului, elementul central al Parcului National Piatra

Craiului, este favoritul turistilor pentru drumetii, alpinism sau explorarea
pesterilor din regiune.

10
- Pestera Dambovicioara

Formata prin actiunea raului Dambovicioara in structura calcaroasa a

Masivului Piatra Craiului, pestera Dambovicioara este cea mai mare si
reprezentativa pestera din zona.

11
- Cheile Dambovicioarei

Un canion cu pereti inalti de pana la 200 metri care poate fi vazut in

detaliu in drum spre Pestera Dambovicioarei.
Cheile au o lungime de aproximativ 8 kilometri iar in aceasta zona sunt
un numar impresionant de pesteri (peste 50), printre care Pestera
Dambovicioara, Pestera de la gura Defileului, Pestera Labirintului.

12
- Barajul Pecineagu

Barajul Pecineagu este un baraj de 107 metri inaltime, construit pe cursul

superior al raului Dambovita. Barajul este situat intr-o depresiune dintre
muntii Piatra Craiului si muntii Iezer-Papusa.

II. Descrierea proiectului

2.1 Conceptul

Partie de ski cu zapada artificiala va fi una dintre cele mai moderne din
Romania la acest moment si va permite practicarea sporturilor de iarna de la
inceputul lunii octombrie pana la sfarsitul lunii aprilie.

13
 La sala de sport turistul va avea parte de un instractor personal care il va
ajuta in alegerea exercitilor pentru lucrarea fiecarei grupe de
muschi.Totodata vom avea si un nutritionist pentru cei interesati de o
alimentatie corecta si sanatoasa care ii va ajuta atat pentru sanatate cat si
pentru rezultate mai bune in urma orelor de sport.
Pensiunea turistica este proiectata pentru a fi un loc placut pentru
petrecerea unor momente agreabile la “un pahar de vorba”( si nu numai).
Este menita sa ofere momente de relaxare si de recreere de neuitat. Odata ce
turistii vor veni la noi cu siguranta vor reveni datorita personalului bine
instruit, locatiei si totodata confortului oferit la un standard inalt.
Complexul turistic va beneficia de diferite posibilitati de relaxare si
distractie precum am enumerat si mai sus: o scoala de echitatie,plimbari cu
ATV-urile, plimbari cu snowmobilele si in plus vom oferi si un patinoar,
zboruri cu parapanta si locuri de joaca special amenajate pentru familiile ce
vor veni impreuna cu copiii.
Conceptul trebuie sa asigure dezvoltarea proiectului la costuri
acceptabile,rezonabile.
Proiectul asigura o utilizare eficienta a spatiului disponibil, ca si costuri
de exploatare reduse ce rezulta din strctura flexibila si eficienta a
personalului.
Va oferim un altfel de servicii de cazare decat celelalte pensiuni turistice.
Este locul pe care vi-l recomandam atunci cand vreti sa evadati departe
de zgomotul si aerul poluat al oraselor pentru ca aici doar susurul apei sau
fosnetul pomilor ar putea sa va disturbe.
Clima este temperat-continentala cu usoare influente mediteraneene, cu
temperatura anuala medie de 10,3 C. Judetul este sub influenta maselor de
aer din vest si sud-vest care aduc aer cald si uscat. Densitatea precipitatiilor
este maxima in iunie si iulie insa si precipitatiile din cursul iernii sunt destul
de dense, realizand un strat de zapada de 1,1-1,6 m grosime.
Un loc de relaxare unde puteti veni impreuna cu famila, prietenii
apropiati, sau pentru o intalnire de afaceri sa petreceti clipe minunate, fara a
fi deranjati de alti turisti din pensiune, inchirierea pensiunii facandu-se in
exclusivitate unui singur grup pe perioada rezervarii.
Lista de achizitii de materii prime, materiale, servicii semnificative
pentru un ciclu de productie
In desfasurarea activitatii propuse prin proiect, societatea va colabora cu
un numar relativ mic de furnizori- utilitati, birotica-papetarie, marfuri,
materii prime s.a.
Analiza furnizorilor pensiunii:
- pe piata exista un numar mare de furnizori care ofera produse similiare în
14
aceleasi conditii de calitate;
- schimbarea furnizorului nu antreneaza costuri suplimentare;
Furnizorii nu vor avea un raport de forta cu societatea.
In urma analizei pietei si avand în vedere amplasamentul si oportunitaile
pensiunii segmentele de piata tinta vor fi urmatoarele:
- Turistii aflati in tranzit
- Persoane care doresc sa se desprinda de civilizatie pentru a se relaxa în
mijlocul naturii.
- Turistii interesati de traditii, obiceiuri
- Persoane care calatoresc în interes de afaceri în judet

Analiza lui Porter releva urmatoarele caracteristici ale mediului

concurential:
Intensitatea concurentiala

- turismul rural este la începutul dezvoltarii;

- piata în crestere, slab acoperita.

Puterea de negociere a furnizorilor

– acestia nu au un raport de forta în raport cu socieatea.

Puterea de negociere a clientilor

Segmente de clienti:

- persoane fizice
- societati comerciale – clienti unici sau periodici
- societati comerciale – distribuitori ai serviciilor de turism oferite de
pensiune, si anume agentiile de turism.

Clientii au raport de forta relativ în relatie cu societatea. Cea mai mare

forta în negocierea pretului si al termenelor de plata o are cel de-al treilea
segment. Acesta va putea obtine comisioane si termene de plata
preferentiale, datorita relatiei lungi si profitabile pentru ambele parti.
Plata serviciului de turism se face pe loc. De la societati comerciale se
accepta plata prin alte mijloace de plata, precum si realizarea platii dupa
câteva zile.

Amenintarea nou – intratilor

15
 Managmentul societatii va fi permanent preocupat de studiul pietei si
amenintarea noilor veniti. Datorita barierelor de intrare pe piata (costuri
de intrare ridicate), noii veniti nu reprezinta o amenintare imediata, dar
trebuie luati în considerare si monitorizati îndeaproape.
Amenintarea produselor de substitutie – acestea sunt reprezentate de
alte tipuri de cazare: cort, camping. Deoarece se adreseaza unor segmente
diferite ca si mod de viata, capacitate financiara, vârsta, produsele de
substitutie nu reprezinta o amenintare pentru firma.

Impactul proiectului asupra dezvoltarii zonei si a mediului de afaceri

Efectele implementarii acestui proiect asupra dezvoltarii zonei si

mediului de afaceri sunt evidentiate pe urmatoarele planuri:

- cresterea numarului locurilor de munca inca din primul an de functionare;

- cresterea veniturilor locuitorilor zonei, si implicit cresterea consumului

acestora, care creaza efecte pozitive în lant asupra potentialului de
dezvoltare al zonei si a mediului de afaceri;

- cresterea economica a agentilor economici parteneri de afaceri ai firmei,

atât în amonte cât si în aval (clienti si furnizori);

- cresterea veniturilor bugetare prin cresterea impozitelor pe profit / cifra de

afaceri si a impozitelor din salarii, ca efect al dezvoltarii mediului de afaceri;

- cresterea gradului de utilizare a potentialului turistic al zonei.

2.2 Descrierea proiectului

Proiectul prezentat consta in realizarea unei constructii (unei pensiuni) al

baza partiei de ski si de asemenea a unui patinoar, a unei scoli de echitatie,
unei alte scoli de ski, aproximativ 3-4 depozite pentru echipamentul necesar
practicarii sporturilor.
Realizarea constructiei si impartirea camerelor va fi dupa cum urmeaza:
● subsol
● parter
16
● 2 etaje
● parcare
● camere tehnice

La subsolul pensiunii se vor gasi anexele, camerele tehnice si camerele

de depozitare.
La parter se va gasi dupa cum urmeaza:

- un hol
- biroul de receptie
- un restaurant
- o sala de conferinte ce va acces atat din interior cat si din exterior
- o terasa
- sala de jocuri: biliard, mese pentru remi, table, etc
- alte spatii

La etajul 1 cat si la etajul 2 se vor gasi spatii de gazduire. Spatii de

gazduire ce vor contine diferite categorii de spatii si anume :

- 30 de camere duble
- 6 apartamente
- camere de servicii
- holuri

Parcarea amenajata va avea aproximativa 1000-1200 mp, iar

camerele tehnice aproximativ 200 mp.
Capacitatea maxima de transport pentru teleschi va fi de 1400 de
persoane pe ora.

2.3 Rezistenta pensiunii turistice

Structura si suprastructura de beton armat, ce va conduce la o

rezistenta seismica de 9 grade pe scara Richter.
Instalatii:

17
 - cladirile vor fi echipate cu instalatii electrice conectate la reteaua
urbana;
- alimentarea cu apa va fi conectata la retelele locazle;
- incalzirea se va face printr-un sistem propriu de incalzire centrala;
- aer conditionar integrat si ventilatie
- generator electric de urgenta,propriu, care va functiona cu
combustibili lichizi;

III. Realizarea proiectului

3.1 Costul si datele proiectului

Costurile totale ale proiectului au fost evaluate la 915,000 USD, din care
jumatate pentru pensiunea turistica si cealalta jumatate pentru amenajarea
partiei de ski (inclusiv a unui teleschi cu o lungime de 700 m ).

Evaluarea costurilor este urmatoarea:

Folosirea fondurilor Costuri totale

Pensiune turistica (inclusiv parcare) 250000

Pamant 30000

Constructii utilitare (gaz, apa, curent) 85000

Transport prin cablu 300000

18
Echipament pentru divertisment (snowmobile, ATV, schiuri pentru
inchiriat) 80000

Instalatie de zapada artificiala 80000

Proiectare 25000

Publicitate 20000

Scoala de schi 3000

Scoala de echitatie 2000

Transport auto 75000

Capital de lucru 20000

Asigurari 10,000

Pretul total al proiectului 995000

Observatii:

1. Costul proiectului prezentat este apreciat ca orientativ in acest stadiu.

2. Aparitia unor costuri mai mari sau mai mici pentru anumite capitole nu
va schimba preconizarea totala cu mai mult de 10-15%. Devierea va fi
19
stabilita doar dupa elaborarea detaliilor de constructie si obtinerea tuturor
aprobarilor de la autoritati si de la antreprenorul desemnat.

3. Propunem un timp de executie al proiectului de maxim 12 luni,

inclusiv faza preparatoare.

3.2 Costuri de exploatare

Luam in considerare o suma de 5000 USD pe luna pentru primele 6 luni

din contructia pensiunii, consinderand-o suficienta pentru acoperirea tuturor
costurilor de exploatare.

3.3 Venituri operationale estimate

Numar de unitati Pret($/unitate/zi) Rata de Valoare($)/an

ocupare(%)
Camere de pensiune 20-30 30% 73600

Restaurant 70 30% 50000

Inchiriere de skiuri, 50000
patine, snowmobile,
parapante

Transport prin cablu 120000

Scoala de ski si 40000

scoala de echitatie
Total 333600

20
Cifrele prezentate depind de urmatoarele:

● Abilitatile profesionale ale echipei de dezvoltare de proiect

● Evolutia pietei

● Calitatea servicilor oferite

Trebuie mentionat ca s-au privit aceste costuri ca fiind cel mai pesimist
nivel al veniturilor ce s-ar putea obtine.

3.4 Plata procentelor la imprumutul contractat

Costurile totale ale proiectului 995.000 USD

Se urmareste obtinerea unui imprumut pe un minim de 7 ani.

3.5. Prognoza fluxului de numerar si a profitului si pierderii

(pentru primii 4 ani operationali)

Din fluxul de numerar si prognoza profitului si pierderii pentru primii 4

ani de activitate rezulta rentabilitatea proiectului si capacitatea de
rambursare a creditului.

21
22