Case study Real Estate Valuation

Case study 1
Consideram un teren de 400 mp pe o strada comerciala circulata si care este
evaluat la 160,000 Euro pe baza abordarii prin comparatie. Trendul de dezvoltare
al zonei si amplasamentul indica doua posibilitati de dezvoltare a terenului:
magazin/retail sau cladire de birouri

Indicator Retail Office

Net Operating Income (Euro) 55.000 60.000
Capitalization Rate 11% 10%
Development Cost 300.000 450.000
(Construction)

Se cere: care este cea mai buna utilizare ?

VPNRetail=1.1155,000+(1.11)255,000+(1.11)355,000+(1.11)455,000−300,000
𝑉𝑃𝑁𝑅𝑒𝑡𝑎𝑖𝑙≈49,549.55
𝑉𝑃𝑁𝑂𝑓𝑓𝑖𝑐𝑒=60,0001.10+60,000(1.10)2+60,000(1.10)3+60,000(1.10)4−450,000V
PNOffice=1.1060,000+(1.10)260,000+(1.10)360,000+(1.10)460,000−450,000
𝑉𝑃𝑁𝑂𝑓𝑓𝑖𝑐𝑒≈83,367.89
Comparând VPN-urile, se poate observa că valoarea prezentă netă a opțiunii de
birouri este semnificativ mai mare decât cea a opțiunii de retail. Prin urmare, din
punct de vedere financiar, dezvoltarea terenului ca o clădire de birouri pare a fi
cea mai bună opțiune.
Case study 2

 Un depozit (teren + cladire) este inchiriat la pretul de 75,000 Euro pe an.

 Totusi proprietarul se gandeste sa converteasca o parte din spatiu de
depozitare in cladire de birouri pentru a obtine o chirie mai mare.
 Costul de conversie / investitie este de 125,000 Euro si probabil ca va creste
valoarea proprietaii imobiliare care in present este de 600,000 Euro.
 Un evaluator estimeaza ca proprietatea imobiliara dupa conversie (cu o
parte cladire de birouri) va putea aduce un venit anual de 85.000 Euro,
chiar daca suprafata de depozitare se va diminua (rata de capitalizare va
ramane la acelasi nivel).

Se cere: sunteti consultantul proprietarului acelui spatiu inchiriat. Ce il sfatuiti sa

faca, sa investeasca sau nu cei 125.000 Euro in conversia spatiului.
1. Situația actuală:
 Venit anual din închirierea depozitului: 75,000 Euro.
2. Situația după conversie:
 Venit anual estimat după conversie: 85,000 Euro.
 Costul de conversie / investiție: 125,000 Euro.
FNN pentru situația actuală:
FNN = Venit anual - Costul de conversie FNN = 75,000 Euro - 0 Euro (nu există cost
de conversie) FNN = 75,000 Euro
FNN pentru situația după conversie:
FNN = Venit anual după conversie - Costul de conversie FNN = 85,000 Euro -
125,000 Euro FNN = -40,000 Euro
Dacă proprietarul ar face investiția în conversia spațiului, ar înregistra un flux de
numerar net negativ de 40,000 Euro. Aceasta înseamnă, costurile suplimentare
depășesc beneficiile suplimentare ale investiției în conversie.
Prin urmare, în această situație, proprietarul ar fi să nu facă investiția în conversie.
Este mai avantajos financiar să păstreze spațiul de depozitare în forma sa actuală.

Case study 3
Un investitor “Residential Real Estate” detine 1.000 mp de teren intr-o zona
rezidentiala. Chiar langa terenul sau se afla un teren de vanzare cu suprafata de
1.500 mp.
Zonarea actuala permite:
a) o dezvoltare P+2 pentru terenurile cu suprafata pana la 1.500 mp, Coeficient de
utilizare a terenului (CUT) = 1
b) o dezvoltare P+4 pentru terenurile cu suprafata intre 1.500 mp – 4.000 mp,
Coeficient de utilizare a terenului (CUT) = 2
Pe piata in present terenurile in zona se vand cu 110-130 E/mp (suprafate de
1.000-1.500 mp)
Un investitor ar avea urmatoarele estimari de dezvoltare imobiliara

Cladire P+2 P+4

Cost/ (E/mp construit) 600 750
Pret de vanzare (E/mp util) 800 1.000
Rata S utila/ s. construita 0,90 0,85

Se cere:
a) care este suma maxima ce ar putea fi platita de catre un investitor pentru
terenul de 1.500 mp.
Pentru dezvoltarea P+2:
 Costul de construcție pe metru pătrat: 600 €/mp
 Prețul de vânzare pe metru pătrat util: 800 €/mp
 Rata suprafeței utile la suprafața construită: 0,90
Profitul pe metru pătrat: 800 €/mp - 600 €/mp = 200 €/mp Suprafața utilă: 1.500
mp * 0,90 = 1.350 mp Profit total: 200 €/mp * 1.350 mp = 270.000 €
Pentru dezvoltarea P+4:
  Costul de construcție pe metru pătrat: 750 €/mp
 Prețul de vânzare pe metru pătrat util: 1.000 €/mp
 Rata suprafeței utile la suprafața construită: 0,85
Profitul pe metru pătrat: 1.000 €/mp - 750 €/mp = 250 €/mp Suprafața utilă:
1.500 mp * 0,85 = 1.275 mp Profit total: 250 €/mp * 1.275 mp = 318.750 €
Deci, suma maximă pe care un investitor ar fi dispus să o plătească pentru terenul
de 1.500 mp ar fi maximul dintre profiturile pentru cele două opțiuni de
dezvoltare, care este 318.750 € pentru dezvoltarea P+4.

b) care care este suma maxima ce ar putea fi platita de catre investitorul

“Residential Real Estate” pentru terenul de 1.500 mp. Explicati
Deoarece investitorul "Residential Real Estate" poate construi doar P+2 pe terenul
său, vom calcula suma maximă pe care ar fi dispus să o plătească folosind această
opțiune de dezvoltare.
Profitul pe metru pătrat: 800 €/mp - 600 €/mp = 200 €/mp
Suprafața utilă: 1.500 mp * 0,90 = 1.350 mp
Profit total: 200 €/mp * 1.350 mp = 270.000 €
Deci, suma maximă pe care investitorul "Residential Real Estate" ar fi dispus să o
plătească pentru terenul de 1.500 mp este de 270.000 €.

c) cum explicate diferenta intre valoarea unitara estimata la a) si cea de la b).

Diferența rezultă din capacitatea diferită de dezvoltare a celor două opțiuni.
Investitorul "Residential Real Estate" poate construi doar P+2, în timp ce un alt
investitor poate opta pentru dezvoltarea P+4, care generează un profit mai mare
datorită prețului mai mare de vânzare pe metru pătrat și a unei suprafețe utile
mai mari. Astfel, diferența în valorile unitare estimative provine din diferențele de
profitabilitate între cele două opțiuni de dezvoltare.

Case study 4
Terenul aferent unei proprietati industrial este evaluat la 100.000 Euro
Contributia cladirii la valoarea proprietatii imobiliare se estimeaza pe baza datelor
urmatoare
 cost de inlocuir brut E500,000, vârstă efectivă 13 ani, durată de viaţă
economică: 50 de ani.
 Costul de reparaţie a tuturor elementelor recuperabile este estimat la
E25,000.
Se cere estimarea valorii proprietatii imobiliare.
Contribuția clădirii:
a. Calculul deprecierea clădirii:
Deprecierea = (Vârsta efectivă / Durata de viață economică) * Cost de înlocuire
brut
Depreciere = (13 ani / 50 ani) * 500.000 Euro = 130.000 Euro
b. Calculul valorii nete de înlocuire a clădirii:
Valoarea netă de înlocuire = Cost de înlocuire brut – Depreciere
Valoarea netă de înlocuire = 500.000 Euro - 130.000 Euro = 370.000 Euro
c. Valoarea clădirii, incluzând costurile de reparații:
Valoarea clădirii = Valoarea netă de înlocuire + Costul reparațiilor
Valoarea clădirii = 370.000 Euro + 25.000 Euro = 395.000 Euro
Valoarea proprietății imobiliare:Valoarea proprietății imobiliare = Valoarea
terenului + Valoarea clădiriiValoarea proprietății imobiliare = 100.000 Euro +
395.000 Euro = 495.000 Euro
Astfel, estimarea valorii proprietății imobiliare este de 495.000 Euro.
Case study 5

Pentru proprietatea imobiliara de la Case study 4) presupunem un contract de

inchiriere pe 5 ani, cu optiune de cumparare din partea chiriasului la 500.000 Euro
Chiria in urmatorii 5 ani este: 42.000 Euro, 37.000 Euro, 41.000 Euro, 50.000 Euro
si 48.000 Euro.
Rata de actualizare adecvata este de 10%.
Se cere
a) Valoarea de piata a proprietatii imobiliare in ipoteza incasarii chiriilor la
sfarsitul fiecarui an
Valoarea prezenta a fiecărui flux de chirie:
Anul 1: 42.000 / (1 + 0,10)^1 = 38.181,82 Euro
Anul 2: 37.000 / (1 + 0,10)^2 = 30.826,45 Euro
Anul 3: 41.000 / (1 + 0,10)^3 = 30.671,49 Euro
Anul 4: 50.000 / (1 + 0,10)^4 = 34.982,38 Euro
Anul 5: 48.000 / (1 + 0,10)^5 = 30.379,38 Euro
Opțiunea de cumpărare:
Valoarea prezenta a opțiunii de cumpărare: 500.000 / (1 + 0,10)^5 = 276.280,62
Euro
Valoarea de piață a proprietății imobiliare:
Valoarea proprietății imobiliare = Valoarea prezenta a fluxurilor de chirie +
Valoarea prezenta a opțiunii de cumpărare
Valoarea proprietății imobiliare = 38.181,82 + 30.826,45 + 30.671,49 + 34.982,38
+ 30.379,38 + 276.280,62 = 441.322,14 Euro
Deci, valoarea de piață a proprietății imobiliare în această ipoteză este de
441.322,14 Euro.
b) Daca proprietarul reuseste sa negocizeze cu chiriasul plata in avans a chiriei
anuale (in ianuarie pentru intreg anul) se va schimba opinia asupra valorii
proprietatii imobiliare?
Valoarea prezenta a fiecărui flux de chirie:
Anul 1: 42.000 Euro
Anul 2: 37.000 / (1 + 0,10)^1 = 33.636,36 Euro
Anul 3: 41.000 / (1 + 0,10)^2 = 33.027,27 Euro
Anul 4: 50.000 / (1 + 0,10)^3 = 35.897,44 Euro
Anul 5: 48.000 / (1 + 0,10)^4 = 31.304,53 Euro
Valoarea de piață a proprietății imobiliare cu plăți în avans:
Valoarea proprietății imobiliare = Suma valorilor prezente a fiecărui flux de chirie
+ Valoarea prezenta a opțiunii de cumpărare
Valoarea proprietății imobiliare = 42.000 + 33.636,36 + 33.027,27 + 35.897,44 +
31.304,53 + 276.280,62 = 452.146,22 Euro
Valoarea de piață a proprietății imobiliare, cu plăți în avans ale chiriei anuale, este
de 452.146,22 Euro. Astfel, plățile în avans ale chiriei anuale cresc valoarea
proprietății imobiliare.