SERVITUȚILE ȘI LIMITELE

DREPTULUI DE PROPRIETATE Valeriu Stoica

(delimitări teoretice și probleme din practica judiciară)
 Situația de fapt

a) 5 mai 1949; A cumpără, prin contract încheiat în formă autentică cu B, în calitate

de vânzător, un imobil, compus din teren cu suprafața de 1000 mp ( parcela X) si
construcție de locuit, parter și subsol, cu suprafața totală de 180 mp (construcția
inițială), situat în localitatea C, în partea de sud a țării ;
b) 1950; imobilul este preluat abuziv de statul comunist;
c) statul alipește la parcela X o parcelă vecină (Y), cu suprafața de 300 mp, asupra căreia
are un drept de proprietate valabil dobândit;
 Situația de fapt
d) 1958-1959; statul construiește un corp de clădire nou, cu suprafața de 200 mp (parter și
terasă – construcția nouă), unit pe o latură cu construcția inițială; noul corp de
clădire a fost construit parțial pe parcela de teren X (70 mp) și parțial pe parcela de teren
Y (130 mp);
e) 1970; întregul imobil este transferat Întreprinderii de Administrare Locativă H, care
închiriază imobilul lui F și G;
f) 1972; Municipiul C face lucrări la rețeaua de electricitate a orașului, ocazie cu care
introduce în subsolul celor două parcele de teren X și Y un cablu electric de înaltă
tensiune, făcând legătura cu postul de transformare a energiei electrice, construit cu
acea ocazie între parcela Y și drumul public ;
 Situația de fapt

g) 23 martie 1994; Judecătoria C admite acțiunea în revendicare formulată de P, unicul

moștenitor al lui A, în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul de Finanțe, cu
Municipiul C, reprezentat de primar, și cu Societatea de Administrare Locativă H
(fosta IAL H), obligând pârâții să lase reclamantului P în deplină proprietate și liniștită
posesie imobilul compus din teren în suprafață de 1000 mp (parcela X) și construcția
inițială (parter și subsol cu suprafața totală de 180 mp);
h) 18 decembrie 1995; Tribunalul C a respins apelul formulat de pârâți, sentința
Judecătoriei C rămânând definitivă;
 Situația de fapt

i) 2003; Municipiul C introduce la Judecătoria C o acțiune în grănițuire împotriva lui P,

solicitând stabilirea liniei de hotar dintre imobilul restituit lui P și imobilul compus din
parcela Y și construcția nouă, imobil rămas în proprietatea statului; acțiunea este
admisă la 6 octombrie 2003, făcându-se delimitarea dintre cele două parcele de teren,
conform expertizei tehnice efectuate în cauză; instanța a apreciat că nu se poate face
delimitarea între construcția inițială și construcția nouă, deoarece expertiza se referă
doar la grănițuirea terenului; sentința Judecătoriei C a rămas definitivă, ca urmare a
constatării de către Tribunalul C a perimării apelului formulat de reclamant;
 Situația de fapt

j) 29 septembrie 2015; P introduce la Tribunalul C o cerere de chemare în judecată

împotriva Statului Român și a Primăriei Municipiului C, solicitând instanței să constate
că a operat accesiunea imobiliară artificială cu privire la partea din construcția nouă
(70 mp), în valoare de 215.000 lei, care a fost edificată pe terenul său (parcela X);
Statul Român a invocat prin întâmpinare excepția lipsei calității procesuale pasive,
excepție unită de instanță cu fondul; la 5 octombrie 2016, Tribunalul C a respins
excepția lipsei calității procesuale pasive și a admis cererea reclamantului P, constatând
că a operat accesiunea imobiliară artificială în favoarea sa, pentru partea din construcția
nouă, edificată pe terenul său (72 mp), conform înscrisurilor și expertizei administrate;
 Situația de fapt

j) în apelul declarat de pârâți, chiriașii F și G, care ocupau construcția nouă, au formulat

cerere de intervenție în interesul pârâților; Curtea de Apel C a admis, la data de 20
septembrie 2017, apelul formulat de Primăria Municipiului C, reținând că aceasta nu
are capacitate procesuală si calitate procesuală pasivă; apelul formulat de Statul Român
prin Ministerul de Finanțe a fost respins, reținându-se că a operat accesiunea imobiliară
artificială în favoarea reclamantului; cererea de intervenție în interesul apelanților a fost
respinsă ca neîntemeiată. La data de 20 septembrie 2018, ÎCCJ a respins recursul
declarat de Statul Român ca inadmisibil;
 Situația de fapt

k) 17 aprilie 2017; hotărârea de grănițuire a terenului din 6 octombrie 2003 este pusă în
executare, conform procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc, pe baza
măsurătorilor și a marcării limitelor de proprietate;
 Situația de fapt
l) 23 aprilie 2019, P cheamă în judecată Statul Român, prin Ministerul de Finanțe, și chiriașii F și
G , solicitând Judecătoriei C să dispună delimitarea construcției proprietatea sa (compusă din
construcția inițială și din partea din construcția nouă dobândită prin accesiune) și
construcția rămasă în proprietatea Statului Român - potrivit liniei de demarcație stabilite prin
sentința din 6 octombrie 2003 pronunțată de aceeași Judecătorie, pe baza planului atașat la
raportul de expertiză efectuat în acea cauză -, evacuarea pârâților F și G din imobilul său,
precum și suplinirea consimțământului pârâților la îndeplinirea tuturor formalităților necesare
pentru ridicarea zidului (peretelui) despărțitor, pe linia de demarcație, și autorizarea
reclamantului să efectueze lucrările pentru ridicarea zidului despărțitor, cu obligarea pârâtelor
la suportarea a ½ din cheltuieli; reclamantul a depus la dosar copie de pe notificarea adresată
pârâților prin executor judecătoresc și la care aceștia nu au răspuns;
 Situația de fapt

m) Statul Român, prin Ministerul de Finanțe, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea

acțiunii, și cerere reconvențională prin care a cerut ca , în ipoteza admiterii acțiunii
reclamantului, să i se recunoască un drept de trecere, pentru persoane și pentru un
autoturism, pe parcela de teren X, aparținând lui P, deoarece, în urma stabilirii graniței
dintre cele două parcele, nu mai are acces la drumul public din cauza postului de
transformare a energiei electrice care este situat între drumul public și terenul său;
n) 15 mai 2019; cu ocazia lucrării de reparare a unei conducte de apă, P descoperă cablul
electric de înaltă tensiune, îngropat în subsolul terenului său;
 Situația de fapt

o) 25 noiembrie 2019; P cheamă în judecată Municipiul C, solicitând obligarea pârâtului

la despăgubiri în valoare de 100. 000 lei pentru prejudiciul cauzat prin instalarea
cablului electric în subsolul terenului său și mutarea cablului electric dincolo de limita
de proprietate; prin întâmpinare, Municipiul C se apară, precizând că porțiunea din
parcela de teren in subsolul căreia este instalat cablul electric face partea din domeniul
său public, atât cablul electric, cât și postul de transformare a energiei electrice fiind
înscrise în inventarul bunurilor din domeniul public; prin răspunsul la întâmpinare,
reclamantul a arătat că Municipiul C nu are titlu de proprietate asupra acelei fâșii de
teren, astfel încât este exclusă apartenența ei la domeniul public municipal.
 Precizări necesare privind servituțile propriu-zise și limitele
dreptului de proprietate

– criteriul distincției ( conținutul juridic al servituților ca dezmembrăminte);

– servituți civile și servituți administrative;
– limitele materiale și limitele juridice ale dreptului de proprietate asupra bunurilor
corporale (mobile și imobile) cu referire specială la terenuri și construcții; terenurile și
concursul de prerogative juridice asupra obiectului dreptului de proprietate; amenajarea
teritoriului, urbanismul și autorizarea construcțiilor; granițe și vecinătăți; limite normale
(fără despăgubiri, inconveniente ale vecinătății)
 Problemele de drept ridicate de situația de fapt

a) grănițuirea terenurilor
b) particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din situația de fapt;
c) delimitarea construcțiilor
d) dreptul de trecere
e) servitutea administrativă
 Grănițuirea terenurilor
– art. 560 C. civ. (art. 584 C. civ. 1864)
“Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire prin
reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod
egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.”
– acțiunea în grănițuire și operația materială a grănițuirii; aspecte specifice în situația de
fapt
– calitate procesuală – părțile din proces
– caractere juridice
– grănițuire, îngrădire și revendicare
 Particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din
situația de fapt (1)

– legea aplicabilă (art. 494 C. civ. 1864)

“Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia
persoană cu materialele ei, proprietarul pămîntului are dreptul de a le ține pentru
dînsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul
pămîntului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu
cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la
daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul
locului.
 Particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din
situația de fapt (2)
– legea aplicabilă (art. 494 C. civ. 1864)
Dacă proprietarul voiește a păstra pentru dînsul acele plantații și clădiri, el este dator a
plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație
sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și
construcții. Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de
către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pămîntului nu va putea cere
ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a
înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală
cu aceea a creșterii valorii fondului.”
 Particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din
situația de fapt (3)

– comparație cu ipoteza reglementată în art. 587 C. civ.

(1) În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credință parțial asupra
imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă
poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al
vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea
contribuției fiecăruia.
Particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din
situația de fapt (4)
(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin
poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului
acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, și a cere înscrierea în cartea
funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți se va
ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin și de jumătate din valoarea
contribuției autorului lucrării.
(3) În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea
contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de
proprietate. ”
 Particularitatea accesiunii imobiliare artificiale din
situația de fapt (5)

– este statul constructor de bună-credință sau de rea-credință

– necesitatea cererii reconvenționale pentru obligarea proprietarului terenului la plata
valorii materialelor și a manoperei
– capacitate procesuală și calitate procesuală pasivă în raport cu situația de fapt
– Competența în funcție de valoare - art. 94. alin. (2) lit. k C. pr. civ.
 Delimitarea construcțiilor
– delimitare și grănițuire; specificul situației de fapt
– coproprietate și delimitare; regimul juridic aplicabil (despărțiturile comune - legea
aplicabilă: art. 590-606 C. civ. 1864 sau art. 660-666 C. civ.; părțile comune din clădirile
cu mai multe etaje sau apartamente – art. 648-659 C. civ. sau reglementarea anterioară)
– acordul coproprietarilor pentru efectuarea lucrărilor asupra obiectului coproprietății
– acordul coproprietarilor pentru demersurile administrative în vederea obținerii
autorizației de construcție
– suplinirea consimțământului coproprietarului care se opune la efectuarea lucrărilor și la
demersurile administrative pentru obținerea autorizației de construcție
 Dreptul legal de trecere (1)

– dezmembrământ sau limită de exercitare a dreptului de proprietate

– legea aplicabilă; art. 59 din Legea nr. 71/2011
“Dispozițiile art. 602-625 din Codul civil nu se aplică situațiilor juridice născute
anterior intrării în vigoare a acestuia.”
– când s-a născut situația juridică, ținând seama de datele situației de fapt? art. 616-619 C.
civ. 1864
– s-a născut dreptul legal de trecere în raport cu situația de fapt?
 Dreptul legal de trecere (2)

– ipostazele dreptului legal de trecere

– stabilirea, exercitarea, modificarea și exercitarea servituții legale de trecere sticto sensu
– titularul dreptului legal de trecere
– necesitatea cererii reconvenționale pentru obligarea titularului dreptului de trecere la
despăgubiri
– prescripția dreptului la despăgubiri
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (1)
– noțiunea de servitute administrativă
– dec. nr. 27/11 noiembrie 2019 (RIL), publicată la 25 februarie 2020; sferă de aplicare (terenurile
avute în vedere);
– reglementări legale derogatorii (Legea asupra energiei din 7 iulie 1930; Legea pentru organizarea
exploatărilor comunale din 7 mai 1930; Decretul nr. 76/1950; OUG 63/1998 (indemnizare și
despăgubire), abrogată prin Legea nr. 318/2003 (titlu gratuit drept de uz și drept de servitute) și
respinsă prin Legea nr. 380/2003; Legea nr. 318/2003 - art. 16 alin. 4 teza I și teza II (titlu gratuit
drept de uz și drept de servitute, despăgubiri); Legea nr. 13/2007 (titlu oneros, cu excepția celor din
domeniul statului și din domeniul public al UAT-urilor, și despăgubiri); Legea nr. 123/2012 (titlu
oneros și despăgubiri); Legea nr. 120/2019 (titlu oneros, cu excepția terenurilor din domeniul UAT-
urilor, inclusiv cele din domeniul privat); indemnizație și despăgubire
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (2)

În interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 16 alin. (2), (3), (5), (6), (7), (9),
(10), art. 19 alin. (3), art. 20 alin. (3), art. 35 alin. (3) și art. 41 alin. (4) din Legea energiei
electrice nr. 13/2007, cu modificările și completările ulterioare, respectiv a dispozițiilor art.
12 alin. (2), (3), (5), (6), (8), (10) și (11), art. 14 alin. (3), art. 15 alin. (3), art. 30 alin. (4) și
art. 44 alin. (4) din Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012, cu
modificările și completările ulterioare, stabilește că:
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (3)

– titularii dreptului de proprietate privată afectați de capacitățile energetice pot pretinde

indemnizații pentru lipsa de folosință numai în măsura în care capacitățile energetice au
fost realizate după intrarea în vigoare a Legii energiei electrice nr. 13/2007 (problemă –
perioada dintre OUG 63/1998 și L. 318/2003) ; pentru capacitățile energetice realizate
anterior, exercitarea de către titularii autorizațiilor de înființare și de către titularii
licențelor a drepturilor de uz și de servitute se face cu titlu gratuit, potrivit dispozițiilor
speciale în vigoare la data punerii lor în funcțiune
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (4)

– titularii dreptului de proprietate privată afectați de capacitățile energetice pot pretinde

despăgubiri pentru prejudiciile cauzate de titularii autorizațiilor de înființare și de titularii
licențelor, în exercitarea drepturilor de uz și de servitute, indiferent de momentul
realizării capacității energetice (anterior sau ulterior intrării în vigoare a Legii energiei
electrice nr. 13/2007); temeiul juridic
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (5)

– dispozițiile art. 35 alin. (3) și art. 41 alin. (4) din Legea nr. 13/2007, respectiv cele ale art.
30 alin. (4) și art. 44 alin. (4) din Legea nr. 123/2012 se opun ca titularii dreptului de
proprietate privată afectați de rețelele electrice de transport ori de distribuție existente la
data intrării în vigoare a legii să obțină indemnizare pentru lipsa de folosință de la
titularul dreptului de proprietate asupra terenurilor pe care se situează respectivele
capacități energetice, întemeiată pe această cauză

– dreptul de servitute; art. 16 alin. (2) din Legea nr. 13/2007 și art. 12 alin (2) din Legea nr.
123/2012; elemente de fapt pentru nașterea dreptului de servitute
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (6)

– exercitarea dreptului de servitute; relația cu proprietarii terenurilor; art. 16 alin 5 din

Legea nr. 13/2007 și art 12 alin (5) din Legea nr. 123/2012 ; art. 5 alin.(2) și art 8 din
Legea 120/2019
Art 12 alin (5) din Legea nr. 123/2012: “Exercitarea drepturilor de uz și de servitute asupra
proprietăților private afectate de capacitățile energetice, care se vor realiza după intrarea în
vigoare a prezenței legi, se face în conformitate cu regulile procedurale privind condițiile și
termenii referitori la durata, conținutul și limitele de exercitare a acestor drepturi, prevăzute
într-o convenție-cadru, precum și pentru determinarea cuantumului indemnizațiilor, a
despăgubirilor și a modului de plată a acestora, care se aprobă, împreună cu convenția-cadru,
prin hotărâre a Guvernului, la propunerea ministerului de resort.”
 Servitutea de trecere subterană, de suprafață sau aeriană pentru
instalarea de rețele electrice sau alte echipamente aferente capacității
energetice și pentru acces la locul de amplasare a acestora (7)

– corelația cu art. 621, art. 6 alin. 6 C. civ . și art. 59 din Legea 71/2011
– indemnizație și despăgubire; practica CCR; reglementarea diferită în timp a unor situații
juridice nu are semnificația discriminării; răspunderea civilă delictuală; CEDO - cauza
Mirela Cernea împotriva României; punct de reper – intrarea în vigoare a Legii nr.
13/2007
– constituirea și reconstituirea dreptului de proprietate privată, corelația cu dreptul de
proprietate publică al statului; art.35 alin. (3) și art. 41 alin. (4) din Legea nr. 13/2007; art.
30 alin. (4) și art. 44 alin. (4) din Legea nr. 123/2012
– relevanța deciziei 27/2019 în situația de fapt