CAPITOLUL I PATRIMONIUL 1.

Noiunea de patrimoniu Codul civil sau alte legi nu conin o definiie a patrimoniului dei numeroase texte legale fac referiri la aceast noiune. n accepiunea curent prin patrimoniu se nelege averea sau avuia unei persoane. ntr-o accepiune ceva mai restrns se vorbete de patrimoniu public ori n alte situaii de patrimoniu cultural etc. Ne intereseaz ns sensul tehnic, juridic al acestei noiuni; pe ct este el de familiar n limbajul profan, pe att de abstract este n limbajul juridic. Pentru a-l circumscrie este necesar s ne ntoarcem la distinciile sau clasificarea drepturilor patrimoniale deoarece, anticipnd puin, patrimoniul se refer exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor patrimoniale (etimologic din latinescul patrimonium care deriv de la pater familias care era proprietarul ntregii averi familiale). Astfel drepturile i obligaiile unei persoane pot s poarte asupra unor bunuri determinate considerate ut singuli fa de celelalte drepturi i obligaii ale aceluiai subiect de drept. Sub acest titlu am calificat drepturile reale i personale (de crean), mobiliare i imobiliare, corporale i incorporale etc. Dar, de alt parte, drepturile i obligaiile patrimoniale pot s poarte asupra unui ansamblu de bunuri, adic asupra unei universaliti. 1 Tradiional se distinge ntre universalitatea de drept (adic patrimoniul) i diverse universaliti de fapt. Acestea din urm nu au un contur precis dar sunt aplicate diferitelor mase de bunuri care au caractere diferite. Singura trstur comun a
1 I.P.Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ediie revzut i completat, Editura Actami, Bucureti, 1998, p. 7-22; L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 7-9;

acestor mase de bunuri este c ele nu nglobeaz totalitatea drepturilor i obligaiilor unei persoane, ele fiind fraciuni de patrimoniu sau, ntr-un alt termen, "sub-patrimoniu"; ele deci nu cuprind un activ i un pasiv. De pild, fondul de comer care constituie un ansamblu de bunuri mobile i imobile, corporale sau incorporale n scopul atragerii clientelei i obinerii de profit. Sau, ntr-un alt exemplu, uzufructul constituit asupra unei turme de vite (art. 556 C.civ.). Unii autori susin c pe lng aceste dou feluri de universaliti (universaliti de drept i universaliti de fapt) trebuie s i se fac un loc i unui ansamblu care reunete bunurile de producie i munca omului n cadrul unei ntreprinderi1. Singura universalitate de drept admis n dreptul nostru este cea care se numete patrimoniu. Juritii romani nu au definit patrimoniul dar au surprins elementele sale. Dup distincia lui Gaius rezult c patrimoniul este alctuit din dreptul de proprietate i din drepturile reale i personale, acestea din urm putnd figura la activ ca i creane, sau la pasiv ca datorii2. Noiunea de patrimoniu a fost definit prima dat de ctre C. Aubry i C. Rau - n secolul trecut - ambii profesori la Facultatea de Drept din Strasbourg, n opera lor "Curs de drept civil dup metoda lui Zachariae" (a aprut n mai multe ediii cunoscnd o longevitate neobinuit). n literatura noastr juridic patrimoniul a fost definit ca fiind "totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale aparinnd unei persoane fizice sau juridice determinate, privite ca o sum de valori active i pasive, strns legate ntre ele" 3. Poate mai simplu, numim patrimoniu totalitatea drepturilor i obligaiilor care au valoare economic, aparinnd unei persoane . Trebuie ns s subliniem c bunurile nu intr n componena patrimoniului.
1 B. Starck, H. Roland, L. Boyer, Introduction au droit, Litec, Paris, 1996, p. 142. 2 Vl. Hanga, Drept privat roman, Editura Argonaut, Cluj-Napoca, 1996, p. 162 3 E. Lupan, I. Reghini, Drept civil, Universitatea Babe-Bolyai, Cluj-Napoca, 1977, p. 1; L. Pop, op. cit., p. 9 4 C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 5.

Considerm c din cuprinsul definiiei se pot desprinde urmtoarele idei: - patrimoniul este mai nti un activ, drepturile avnd acelai titular iar bunurile reunite acelai proprietar; - drepturile care l compun sunt patrimoniale, evaluabile n bani; de aceea cnd spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar. De unde rezult c cele care nu au o asemenea expresie vor rmne prin natura lor n afara patrimoniului. Este cazul drepturilor nepatrimoniale sau extrapatrimoniale; nu numai drepturile publice sau politice ale individului ci i cele private precum cele legate de autoritatea printeasc, dreptul la onoare etc., adic cele privind personalitatea, nu sunt nglobate n noiunea de patrimoniu; - patrimoniul este distinct de bunurile care l compun la un moment dat. El exist indiferent de schimbrile i modificrile care se produc cu drepturile i obligaiile care-i alctuiesc coninutul. 2. Caracterele juridice ale patrimoniului 1. Patrimoniul este o universalitate juridic - Aceasta nseamn c patrimoniul este o totalitate sau o mas de drepturi i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane. Patrimoniul este - aa cum am artat - un activ drepturile avnd acelai titular iar bunurile n ansamblul lor, acelai proprietar. Dar patrimoniul nglobeaz, de asemenea, i pasivul, adic datoriile sau obligaiile patrimoniale ale aceleiai persoane. Exist o corelaie esenial ntre activ i pasiv. Patrimoniul face ca drepturile s rspund obligaiilor. Drepturile i obligaiile privite singular sunt distincte de universalitate (universitas juris). Patrimoniul este independent de schimbrile i modificrile care se produc cu drepturile i obligaiile care i alctuiesc coninutul. Astfel, de exemplu, bunurile prezente pot fi sporite cu cele care vor fi achiziionate n viitor. Patrimoniul apare aadar ca o virtualitate, o potenialitate mai degrab dect o mas de drepturi i obligaii ngheat, ncremenit. Patrimoniul rmne acelai n ciuda fluctuaiilor componentelor sale concrete: unele bunuri pot fi

alienate, altele achiziionate, dar patrimoniul rmne1 . n alte cuvinte, el este un coninut. Pentru a-i determina consistena trebuie s i se deduc pasivul din activ iar faptul c pasivul ar depi activul nu anuleaz existena patrimoniului. S-a spus, e adevrat ntr-un exemplu destul de pesimist, c el poate fi comparat cu un portofel care poate fi nu numai gol dar poate s aib chiar un coninut negativ (adic multe facturi de plat). Patrimoniul mai poate fi comparat i cu un recipient n interiorul cruia elementele sale pot s se modifice. n adevr, nainte de sechestru debitorul poate s dispun liber de bunurile sale, adic s le vnd, s le doneze etc. (dar acest lucru nu-l va putea face cu spirit de fraud n dauna creditorilor deoarece n acest caz actele sale vor putea fi anulate prin aciunea paulian); el poate achiziiona altele, posterior naterii datoriilor sale iar aceste bunuri nou achiziionate vor rspunde datoriilor sale anterioare deoarece ele intr tot n acest ansamblu numit patrimoniu. 2. Unicitatea patrimoniului - Aceasta presupune c o persoan fizic sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu i c orice persoan are un patrimoniu. n alte cuvinte, nici un patrimoniu fr o persoan i nici o persoan fr un patrimoniu. Unicitatea patrimoniului deriv din unitatea subiectului care este titular al patrimoniului; noiunea de patrimoniu este legat aadar de ideea de personalitate. Aubry i Rau spuneau c "Ideea de patrimoniu se deduce logic din aceea de personalitate. Patrimoniul este emanaia personalitii". Ei au mai susinut c: - patrimoniul unei persoane cuprinde toate bunurile sale, fr deosebire, inclusiv drepturile personalitii. De aici rezult c atunci cnd o persoan este chemat la succesiunea patrimoniului unei alte persoane, toate bunurile acesteia din urm trec, ca principiu general, n patrimoniul primeia; - patrimoniul nu este un obiect exterior ci o pur abstracie. Este chiar personalitatea omului pus n relaie cu diferite

1 L. Pop, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea din ClujNapoca, 1987, p. 9; I. Lul, Drept civil. Drepturile reale, Editura Orizonturi Universitare, Timioara, 1999, p. 4-5.

obiecte ale drepturilor sale. El formeaz deci un tot juridic, o universalitate de drept; - aceeai persoan nu poate, de regul, s posede mai mult de un patrimoniu. Aceast regul comport totui excepii1 . Patrimoniul fiind ntr-un fel aptitudinea de a avea bunuri i datorii, este de la sine neles c orice persoan, prin simplul fapt c ea este subiect de drept, are un patrimoniu. Puin import c ea este srac precum Iov pentru c ea are posibilitatea de a achiziiona tot felul de bunuri i de a deveni la fel de bogat ca i Crassus. mpotriva teoriei unicitii patrimoniului s-au ridicat obiecii afirmndu-se c din moment ce o persoan nfiineaz o societate unipersonal cu rspundere limitat (SRL cu asociat unic) ea poate avea pe lng patrimoniul general (civil) un patrimoniu autonom specializat 2. Apoi n teoria lui Aubry i Rau, abuznd de logic se confund patrimoniul cu personalitatea. 3. Inalienabilitatea patrimoniului - Aceasta nseamn c persoanele nu pot transmite prin acte ntre vii ntregul lor patrimoniu. Bineneles, nimic nu se opune ca o persoan s cedeze prin acte inter vivos (vnzare, donaie etc.) toate bunurile pe care le posed la un moment dat. Dar vnzarea n prezent (actual) a bunurilor pe care le va obine n viitor este, n principiu, prohibit. Apoi, ea nu poate ceda datoriile sale, adic s-i oblige pe creditorii si s accepte un alt debitor n locul su, chiar dac acetia din urm ar consimi. Aceasta pentru c creditul a fost ncredinat unei persoane determinate i nu alteia cu care debitorul ar dori s se substituie. Transmiterea ntregului patrimoniu al unei persoane fizice se va face prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului. n acest caz motenitorii culeg nu numai unul sau altul din bunurile defunctului ci ansamblul bunurilor sale; altfel
1 Pentru dezvoltri i aplicaii ale teoriei lui Aubry i Rau, a se vedea, I. Micescu, Curs de drept civil, Editura All-Beck, Restitutio, Bucureti, 2000, p. 197-205. 2 J. Carbonnier, Droit civil. Introduction, 25 edition refondue, PUF, Paris, 1997, p. 295; B. Diamant, Caracterul depit al teoriei patrimoniului unic, Dreptul nr. 1/2000, p. 116

spus, ansamblul drepturilor sale patrimoniale i ansamblul datoriilor sale. n cazul persoanelor juridice acest transmisiune are loc n momentul ncetrii lor, n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total1 . 4. Divizibilitatea patrimoniului - Patrimoniul este deci, de regul, unic; el este divizibil n mai multe mase de drepturi i obligaii fiecare avnd un regim juridic bine determinat2 . Pentru persoanele fizice divizibilitatea patrimoniului este prevzut de lege. De exemplu, n cazul soilor unde deosebim ntre masa bunurilor comune dobndite n timpul cstoriei (art. 30 C.fam.) i masa bunurilor proprii ale fiecrui so (art. 31 C.fam.). O alt situaie n care opereaz divizibilitatea patrimoniului este cazul acceptrii motenirii sub beneficiu de inventar, pentru ca motenitorul s rspund pentru obligaiile defunctului n limitele valorii active a patrimoniului lsat de defunct, adic intra vires hereditas. Tot divizibilitate exist i n cazul separaiei de patrimonii cerut de creditorii defunctului i cnd nu are loc confuziunea de patrimonii (art. 781, 784 i 1743 C.civ.); aici scopul este de a nu opera confuziunea ntre patrimoniul lsat de de cujus i patrimoniul motenitorilor. Altfel (adic dac nu s-ar obine separarea de patrimonii) opernd confuziunea, creditorii defunctului vor veni n concurs cu creditorii motenitorilor. Deosebit de aceste divizibiliti de patrimoniu prevzute de lege poate exista i o divizibilitate voluntar cnd, de pild, un comerciant i poate diviza patrimoniul ntr-o grup de drepturi i obligaii care alctuiesc un fond de comer afectat unei activiti comerciale.

1 Pentru o analiz a patrimoniului unitilor administrativ-teritoriale, a se vedea, C. Jugastru, Unitile administrativ-teritoriale. Domeniul public, domeniul privat, Editura Argonaut, Cluj-Napoca, 2001, p. 22 2 n dreptul german sunt cunoscute patrimoniile speciale care constituie anumite mase patrimoniale (din cadrul patrimoniului) cu o reglementare special, avnd menirea de a limita puterea de dispoziie a titularului n scopul protejrii sale sau a unui ter. De pild, patrimoniul societilor de persoane, al soilor etc. (J. Baumann, Einfuhrung in die Rechtswissenschaft, Rechtssystem und Rechtstechnik, 8. Auflage, Verlag C.H. Beck, Munchen, 1989, p. 94).

Mai trebuie reinut c o societate comercial are ntotdeauna un patrimoniu propriu distinct de acela al asociailor. Bunurile societii constituie gajul general al creditorilor societii i nu al creditorilor particulari ai asociailor. 3. Funciile patrimoniului Patrimoniul prezint o importan practic deosebit i anume: - constituie gajul general al creditorilor chirografari; - explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; - face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor; Aceste funcii le vom analiza succint n cele ce urmeaz. 1. Patrimoniul i dreptul de gaj general al creditorilor chirografari - Patrimoniul reprezint singura garanie general a creditorilor chirografari. n acest sens art. 1718 C.civ. statueaz: "Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare". Textul citat instituie aa numitul drept de gaj general al creditorilor. Creditorii chirografari - dup cum se cunoate sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real (gaj, ipotec sau privilegiu) prin care s le fie asigurat creana, ei avnd drept garanie ntregul patrimoniu al debitorului privit n ansamblu, ca o universalitate juridic. Trebuie aadar reinut c sintagma "gaj general" nu se confund cu dreptul de gaj care este o garanie special a creditorilor gajiti; acesta este un drept real accesoriu dreptului de crean care confer atributul de urmrire i preferin. Gajul general nseamn dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creana, fr ns a-l putea opri s nstrineze. Rezult c creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite precum i bunurile ce vor intra n patrimoniu (aa-zise viitoare) pn la realizarea integral a dreptului de crean.

Practic judiciar. 1. Potrivit art. 1718 C.civ. creditorul are un drept de gaj tacit numai asupra bunurilor prezente sau viitoare iar nu i asupra celor ieite din patrimoniul debitorului su (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. a II-a, dec. din 18 oct. 1910, n C. Hamangiu, N. Gerogean, Codul civil adnotat, vol. IV, Editura Librriei Universal Alcalay & Co., Bucureti, 1926, p. 169). 2. Subrogaia real cu titlu universal - Subrogaia (adic nlocuirea) este de dou feluri: subrogaia personal i subrogaia real. Subrogaia personal const n situaia n care ntr-un raport juridic o persoan este nlocuit cu alta. De pild, dac doi debitori sunt obligai la plata unei datorii fa de un creditor, n cazul n care unul din ei achit singur ntreaga datorie, debitorul pltitor se subrog n drepturile creditorului pltit i va putea urmri pe cellalt debitor pentru partea ce revenea acestuia. Subrogaia real reprezint nlocuirea unui lucru cu un alt lucru i ea poate fi: a) subrogaie real cu titlu universal i b) subrogaie real cu tiltu particular. De exemplu, dac dintr-un patrimoniu este vndut un lucru locul lui este luat de preul ncasat care, la rndul su, va putea fi nlocuit cu un alt lucru achiziionat cu preul obinut. Din punctul de vedere analizat (adic, examinarea noiunii de patrimoniu) intereseaz numai subrogaia real. a) Subrogaia real cu titlu universal presupune nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu. Spunem c ea este cu titlu universal deoarece nlocuirea unei valori cu alta se face fr a lua n considerare individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu. Ea se produce automat dar nu n baza unei prevederi legale. Explicaia rezid n caracterul patrimoniului de a fi o universalitate juridic n care drepturile i obligaiile sunt privite mpreun ca valori legate ntre ele. Trebuie reinut c valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor nlocuite.

Subrogaia real cu titlu universal prezint desigur i o importan practic. De exemplu, n cazul n care mai muli motenitori dobndesc mpreun un patrimoniu i vor s ias din indiviziune prin mpirea bunurilor. Acele bunuri care nu pot fi comod mprite n natur vor fi nstrinate iar sumele obinute vor lua locul bunurilor; alt exemplu privete efectele anulrii hotrrii judectoreti declarative de moarte a unei persoane cnd, dac motenitorii prezumtivi au nstrinat o parte din bunuri cu titlu oneros unor teri de bun credin, actele lor vor rmne valabile. Dar locul acelor bunuri n patrimoniu va fi luat de sumele de bani primite de succesorul prezumtiv de la terii dobnditori. Practic judiciar. 1. Potrivit art. 31 lit. b din Codul familiei sunt bunuri proprii ale fiecrui so, printre altele, cele dobndite prin donaie afar numai dac dispuntorul a prevzut c ele vor fi comune iar conform dispoziiilor de la lit. f a aceluiai articol, constituie bun propriu i bunul n care a trecut aceast valoare. Bunurile dobndite prin donaie sunt proprii pentru a fi respectat voina donatorului care, dac nu a dispus altfel, nu poate fi presupus c a neles s avantajeze i soul celui gratificat. ntruct, n spe, donaia a fost fcut numai n favoarea reclamantului, instanele n mod greit au considerat c imobilul cumprat cu suma donat constituie bun comun iar nu un bun propriu al acestuia (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 2351/1990, Dreptul nr. 7-8/1991, p. 123). b) Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun privit izolat (ut singuli). n acest caz nefiind vorba de nlocuirea unei valori cu alt valoare, subrogaia opereaz numai dac este prevzut expres de lege. Bunoar, exist o astfel de subrogaie n cazul art. 1721 C.civ. care statueaz c n situaia n care un imobil ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se strmut asupra sumei de bani primit cu titlu de indemnizaie, de asigurare sau, dup caz, asupra despgubirii primite de la autorul prejudiciului; de asemenea, ipoteza art. 51 din Legea nr. 18/1991 privind

fondul funciar referitoare la schimbul de terenuri care prevede c prin schimburile efectuate fiecare teren dobndete situaia juridic a terenului nlocuit etc. Practic judiciar. 1. Dispoziiile art. 1721 C.civ. create de legiuitor n favoarea creditorilor ipotecari, de a-i exercita drepturile lor asupra despgubirii cuvenit debitorului, sunt de strict interpretare i nu se pot ntinde dect n cazul cnd bunul grevat a fost asigurat contra incendiului (Curtea de Apel Bucureti, sec. I, dec. nr. 193 din 7 iul. 1923, Pandectele romne pe anul 1924, partea a II-a, p. 98-100). 3. Transmisiunea universal i cu titlu universal Transmisiunea universal are loc atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu de la o persoan la alta n timp ce transmisiunea cu titlu universal const n transmisiunea fracionat (fracie ordinar, zecimal, procent) a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane. Suntem n prezena unei transmisiuni universale, de pild, atunci cnd o persoan decedeaz iar patrimoniul lsat, integral, este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. Dimpotriv, n ipoteza n care patrimoniul succesoral este dobndit pe cote pri de doi sau mai muli motenitori ne vom afla n prezena unei transmisiuni cu titlu universal. Aadar, succesibililor nu li se va da unul sau altul din bunuri ori una sau alta din datoriile coninute n patrimoniu, ci, de exemplu, o treime din bunuri i o treime din datorii dac motenitorii sunt n numr de trei; 1/4 dac sunt patru etc. n acest caz bunurile defunctului se vor gsi n indiviziune ntre motenitorii care, mai repede sau mai trziu, vor cere partajul. De alt parte, transmiterea patrimoniului ctre succesori i va expune pe acetia la plata tuturor datoriilor defunctului chiar dac ceea ce ei primesc n calitate de activ are o valoare inferioar datoriilor care grefeaz motenirea; ei sunt inui ultra

vires hereditas ceea ce nseamn practic de a plti datoriile defunctului din sumele lor personale. Acest rezultat neateptat este o consecin a unicitii patrimoniului care n acest fel pune n lumin un principiu inechitabil. Astfel, nu se poate concepe de ce moartea debitorului sporete ansele creditorilor lui, acetia profitnd de bunurile motenitorului debitorului. mpotriva unui asemenea pericol motenitorii se pot feri n dou moduri: fie renunnd la succesiune (adic la activ i pasiv), fie acceptnd-o sub beneficiu de inventar. n acest din urm caz ei vor fi inui intra vires succesionis, adic numai pn la concurena activului succesiunii. Aceasta nseamn c creditorii defunctului nu vor putea urmri dect bunurile acestuia. 4. Teorii cu privire la patrimoniu 1. Teoria personalist a patrimoniului (fondatori Aubry i Rau) - care spune c patrimoniul este o emanaie a personalitii, o aptitudine a persoanei. Sintetizat, aceast teorie acredita urmtoarele reguli: - numai persoanele pot avea un patrimoniu; - orice persoan are un patrimoniu; - o persoan nu poate avea dect un patrimoniu care este unitar i indivizibil; - patrimoniul nu poate fi separat de persoana care l are. 1 La un moment dat n cadrul acestei teorii se confund patrimoniul cu personalitatea. Aceast teorie are scderea c afirm c patrimoniul este indivizibil. Subliniam c n Codul civil german (B.G.B.) i n Codul civil elveian aceast concepie a fost prsit. De asemenea, dreptul anglo-german nu a admis niciodat aceast teorie. 2. Teoria patrimoniului de afectaiune - a aprut la nceputul sec. al XX-lea n Germania i a fost preluat apoi i de doctrina francez. Ideea central a acestei teorii rezid n aceea c unitatea drepturilor i a obligaiilor constituite ca o
1 D. tefnescu, Drept civil, Editura Oscar Print, Bucureti, 1999, p. 104-105.

universalitate nu depinde de apartenena la o anumit persoan ci de scopul sau afectaiunea pe care titularul le-a dat-o acestora. Aadar, o asemenea universalitate poate constitui un patrimoniu distinct, independent de patrimoniul general al fiecrei persoane. Deci o persoan poate avea mai multe patrimonii. Aceasta pentru c noiunea de persoan sau personalitate i noiunea de patrimoniu trebuie separate. Din cele artate rezult inutilitatea n cadrul acestei teorii - indivizibilitii patrimoniului. n sfrit trebuie subliniat c aceasta este concepia care ctig tot mai mult teren. 5. Consideraii generale privind drepturile patrimoniale Aa cum am artat, coninutul patrimoniului este alctuit din drepturile i obligaiile patrimoniale. Ele reprezint acele drepturi subiective care au un coninut economic, evaluabil n bani. Drepturile patrimoniale se mpart n drepturi reale i drepturi de crean. Drepturile reale - sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor i poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se refer, fr a avea nevoie de concursul altor persoane. Clasificarea drepturilor reale. - Drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale sunt acelea care au o existen independent fa de alte drepturi; deci ele nu depind de alte drepturi cum ar fi, de exemplu, proprietatea, uzufructul etc. Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care depind de existena altor drepturi, cum este de exemplu, dreptul de gaj. O alt clasificare deosebete drepturile reale prevzute de Codul civil de drepturile reale prevzute n alte acte normative. Drepturile reale principale prevzute de Codul civil sunt: dreptul de proprietate care poate fi public sau privat, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie.

Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt: dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotec i privilegiile. Sunt apoi drepturi reale reglementate de alte acte normative dect Codul civil: - dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice (Legea nr. 15/1990); - dreptul de folosin asupra unor terenuri (Legea nr. 58/1974, art. 30); - dreptul de concesiune asupra unor bunuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991); - dreptul de folosin asupra unor terenuri atribuite unor societi cu capital romn i strin etc. Drepturile de crean (sau personale)- sunt drepturi subiective patrimoniale n temeiul crora titularul lor sau subiectul activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor , ca acesta s dea, s fac sau s nu fac ceva, adic s ndeplineasc o obligaie corelativ prin executarea creia se realizeaz dreptul creditorului. 1 Schematic putem clasifica coninutul patrimoniului n: 1. drepturi reale care pot fi drepturi reale principale (dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale - uz, uzufruct, abitaie, servitute i superficie) i drepturi reale accesorii (gaj, ipotec i privilegiu); 2. drepturi de crean. Obligaiile corelative care pot fi: obligaii propter rem (reale de a face) i obligaii scriptae in rem (opozabile terilor). Obligaiile propter rem i cele scriptae in rem sunt obligaii reale. Acestea reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean. Obligaiile reale - care se refer, de regul, la stpnirea unui bun - se caracterizeaz printr-o opozabilitate mai mare dect drepturile de crean i mai restrns dect a drepturilor reale. 2 Obligaiile propter rem sunt ndatoriri care decurg din stpnirea unui bun i oblig la ndeplinirea unor sarcini n
1 Pentru detalii, O. Ungureanu, Manual de drept civil. Partea general, Ediia a IV-a, Editura All-Beck, Bucureti, 2000, p. 44-52. 2 L. Pop, op. cit., p. 24

legtur cu acel bun3. Aceast obligaie se transmite oricrui deintor al bunului i nceteaz pentru cel care nu mai deine bunul. Aceste obligaii sunt de dou feluri: legale ( de exemplu, cele prevzute n Legea nr. 18/1991 pentru deintorii de terenuri agricole i silvice cum ar fi: obligaia de a le cultiva, obligaia de a asigura protecia solului etc.) i convenionale care se nasc prin acordul prilor (de pild, obligaia pe care i-o asum proprietarul unui fond aservit atunci cnd se constituie o servitute de trecere, de a efectua lucrrile necesare exercitrii servituii etc.). O astfel de obligaie este propter rem deoarece ea se va transmite o dat cu fondul aservit fr a mai fi nevoie de o nou convenie1 . Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean dar sunt, totodat, strns legate de stpnirea unor bunuri imobile de ctre o alt persoan dect proprietarul lor. De exemplu, potrivit art. 1441 C.civ. cel ce dobndete proprietatea asupra unui imobil nchiriat sau arendat2, are obligaia s respecte contractul de nchiriere sau de arendare pn la expirarea termenului pentru care a fost ncheiat. Proprietarul actual al bunului este un ter n raport cu prile contractului de nchiriere sau arendare; pentru acest motiv se spune c asemenea obligaii sunt opozabile terilor. Practic judiciar. 1. Aciunea introdus de vnztor contra primului cumprtor pentru rezoluiunea vnzrii pe motiv c nu s-a achitat preul (actul fiind simulat) - cu toat caracterizarea legii are un caracter mixt ntruct se invoc att un drept personal de crean ce conduce la rezoluiunea contractului, ct i un drept real ce conduce la restituirea imobilului liber de orice alt drept real ce s-ar fi constituit de cumprtor. Discuiunea ar fi numai
3 I. Lul, Privire general asupra obligaiilor "propter rem", Dreptul nr. 8/2000, p. 18 1 I. Albu, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj, 1984, p. 65-70. 2 Pentru detalii privind contractul de arendare, a se vedea, L. Lefterache, Cr.M. Crciunescu, Legea arendrii nr. 16/1994. Comentat i adnotat, ediia a II-a, Editura All-Beck, Bucureti, 2000, p. 39-48.

n ce privete competena care pare a fi indicat de caracterizarea expres a acestei aciuni cuprins n art. 1368 C.civ. (Trib. Dorohoi, sec. I, dec. nr. 115 din 17 apr. 1923, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. III, p. 486).

CAPITOLUL II POSESIA 1. Consideraii generale. Dreptul subiectiv este o putere sau o prerogativ garantat de stat pentru c ea este conform dreptului obiectiv. Exist ns puteri care nu sunt drepturi subiective: acestea sunt puterile sau prerogativele de fapt. Printre aceste puteri de fapt de o importan deosebit este posesia. Ea se afl la temelia drepturilor reale. Posesia nu trebuie confundat cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este dect faptul1. Posesia se afl la grania proprietii. Astfel, omul de la ar care deplasnd piatra de hotar i anexeaz o fie din terenul vecinului prin aceasta el nu devine proprietarul ei ci numai posesor; la fel cel ce fur un obiect, i este acestuia posesor, nu proprietar. Ambii sunt posesori de rea credin pentru c ei tiu bine c nu sunt proprietari. Dar ali posesori sunt de bun credin; de exemplu, dac cumpr un imobil de la cineva pe care eu l cred proprietar dar care n realitate nu este proprietar, nu devin proprietar dar sunt un posesor i n temeiul credinei mele eronate, sunt un posesor de bun credin. Posesia produce prin ea nsi consecine juridice. Bunoar pn la revendicarea bunului de ctre proprietar posesorul are un titlu provizoriu, o anumit protecie; de pild, aciunile posesorii care l apr pe posesor de cei care ar ncerca s-i tulbure posesia; apoi, ntr-un proces asupra proprietii bunului posesorul beneficiaz de calitatea de prt ceea ce l prezum proprietar pn la proba contrar. Mai mult, dac posesia se prelungete n timp (30 de ani, 20 de ani, dup caz), ea se va

1 n opinia unor autori dou sunt raporturile elementare ntre persoane i bunuri ( G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 8 edition, Montchrestien, Paris, 1997, p. 341).

consolida n drept, proprietatea va "rsri" din posesie; acesta este miracolul prescripiei achizitive sau al uzucapiunii. Aa fiind se pune ntrebarea fireasc: de ce un fapt contrar dreptului este protejat? Rspunsul: pentru c pacea social o dorete. n adevr, posesiile sunt "aparene linitite" pe care nici un particular nu trebuie s le poat tulbura. Pacea sau linitea social valoreaz mai mult dect logica juridic1 . Posesia corespunde unei stri aparente a lucrurilor, unei ordini stabilite. Cine schimb ordinea, tulbur. Aadar, pace situaiilor dobndite. De alt parte, a proteja posesia nseamn a proteja proprietatea; cel mai adesea proprietarul este, n fapt, i posesorul. Ori, efectele protectoare pe care legea le acord posesiei profit n mod natural proprietarului. Toi legiuitorii au protejat posesorul chiar i atunci cnd el nu este proprietar i chiar dac aceast protecie se ntoarce mpotriva proprietarului. Proprietarul care nu este n posesia bunului su (personal sau prin altul) se dezintereseaz de el i deci economic este neeficient. De aceea acestuia i se prefer, n anumite condiii, posesorul care utilizeaz bunul. De alt parte, a nu proteja posesorul nseamn a ncuraja actele de violen. Ori, trebuie evitat ca persoana care se pretinde proprietarul bunului s-l reia prin for. Dar protejnd posesia persoana care se pretinde proprietar este constrns s se adreseze justiiei pentru ca aceasta s examineze i s-i recunoasc acest drept. Teoria posesiei dei a fost construit pentru proprietate ea a fost extins i asupra altor raporturi juridice. Astfel, un brbat i o femeie care triesc ca i cnd ar fi cstorii, au posesia de stat a soilor; un copil care a fost tratat de doi soi ca i cnd ar fi copilul lor, are posesia de stat a copilului legitim. Aceasta nseamn c n anumite condiii o situaie de fapt face s fie prezumat dreptul. De teoria posesiei trebuie s legm teoria aparenei2 . n cele dou teorii - posesia i aparena - se contureaz acelai mecanism: o situaie care a fost negat de drept, va produce
1 J. Carbonnier, op. cit., p. 290. 2 O. Ungureanu, op. cit., p. 101; C.M. Crciunescu, Aplicaii ale teoriei aparenei n drept, Juridica nr. 6/2000, p. 210-215.

efectele dreptului. Dac n spatele aparenei situaia este n ntregime ireal, posesia dimpotriv, este o realitate uor perceptibil; materialitatea ei i confer aceast for. 3 Aparena dac mbrac forma unei erori colective creaz dreptul (error communis facit jus). 2. Noiune i definiie Etimologic cuvntul "posesie" deriv din latinescul possidere ceea ce nseamn "a fi instalat", "a stpni un bun". Art. 1846 alin. 2 C. civ. definete posesia astfel: "Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru". Pe drept cuvnt, aceast definiie - reprodus dup art. 2228 C.civ. francez - a fost criticat. Astfel, pe de o parte, "deinerea" sau detenia are un sens juridic deosebit de acela al posesiei (dup cum vom observa); iar pe de alt parte, sintagma "folosirea unui drept" este improprie deoarece posesia poate exista chiar i atunci cnd posesorul nu exercit un drept asupra lucrului (de pild, posesia bunurilor gsite sau furate)1 . De alt parte, definiia legal nu surprinde i elementul intenional (animus), rezumndu-se doar la cel material (corpus)2. Posesia este o stare de fapt, nu o stare de drept. Ea este o stare de fapt deoarece exist independent de dispoziiile legale care se refer la dobndirea sau stingerea drepturilor; apoi, posesia nu poate face obiectul unei transmisiuni. Posesia este exerciiul unei puteri de fapt care confer posibilitatea posesorului de a se comporta ca i cnd el ar fi titularul dreptului asupra lucrului; ea este o putere material asupra lucrului. De pild, stpnirea n fapt a unei case, a unui automobil, exercitarea n fapt a unui drept de uzufruct, de servitute etc.
3 J. Carbonnier, op. i loc. cit. 1 I.P. Filipescu, op. cit., p. 48. 2 L. Pop, op. cit., p. 192; I. Adam, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 1998, p. 301.

Cu toate acestea literatura de specialitate ofer numeroase discuii legate de ntrebarea: este posesia o stare de fapt sau un drept?3 Bunoar, Rudolf von Ihering a susinut c posesia este un drept real distinct de dreptul de proprietate deoarece implic att utilizarea bunului, ct i o ocrotire juridic. Posesia a fost definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun cu intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui drept real.4 Trebuie ns reinut c nu trebuie s se confunde drepturile posesorului rezultate din protecia juridic a posesiei cu dreptul de a poseda care aparine titularului dreptului de proprietate sau a altui drept real. n adevr, posesorul de fapt posed fr a avea dreptul de a poseda n timp ce proprietarul sau titularul acelui drept real are dreptul de a poseda. Din cele ce preced rezult - cum foarte frumos s-a spus - c posesia este imitaia perfect a proprietii, "Corpul i sufletul proprietii, este proprietatea n aciune i n intenie, n act i n gndire"1 . 3. Caracterele posesiei Caracterele posesiei sunt urmtoarele: a) - posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine, adic animus rem sibi habendi; dac acest element lipsete, posesia nu mai exist, va fi vorba despre o deinere sau o detenie precar; b) - posesia este incident numai drepturilor reale, nu i celor de crean (personale); apoi, posesia nu se poate exercita asupra universalitilor de bunuri cum ar fi motenirea sau fondul de comer;
3 D. Gherasim, Teoria general a posesiei n dreptul civil romn, Editura Academiei, Bucureti, 1986, p. 20-24. 4 L. Pop, op. cit., p. 222. 1 G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 8 edition, Monthcrestien, Paris, 1997, p. 379.

c) - posesia face s se nasc un drept probabil de proprietate sau un alt drept real. 2 4. Elementele posesiei Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente cumulativ ndeplinite i anume: unul material (corpus) i altul psihologic (animus). a) Elementul material const din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului; adic, din actele materiale de deinere i de folosire a lucrului inclusiv anumite acte juridice pe care posesorul le ncheie cu privire la acel bun (de exemplu, depozit, locaiune, comodat etc.). Savigny - unul din creatorii teoriei posesiei ca stare de fapt spunea c o persoan este n posesia unui lucru cnd are posibilitatea nu numai de a dispune ea nsi de el n mod fizic dar i de a-l apra mpotriva oricrei aciuni strine3 . De alt parte, pentru Ihering elementul corpus nu este o putere fizic asupra unui lucru, ci este raportul exterior care exist n mod normal ntre proprietar i lucrul su. Aa dup cum s-a artat4 , elementul corpus variaz n funcie de doi factori: - n primul rnd, n funcie de natura fizic a lucrului (de pild, posesia unui autoturism se deosebete de posesia unui cine etc.); - n al doilea rnd, n funcie de dreptul real invocat de cel ce exercit corpus (bunoar, este posesor cu titlu de proprietar acela care se comport n exterior fa de lucru aa cum ar faceo proprietarul nsui; sau este posesor cu titlu de uzufructuar acela care se comport aa cum ar face-o un uzufructuar etc.). De reinut c posesia se exercit de ctre posesor personal sau prin intermediul altei persoane; n acest din urm caz posesorul posed corpore aliena.
2 G. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 176. 3 Fr. Ch. Savigny, Traite de la possession en droit romain, 1893, p. 2 (citat dup D. Gherasim, op. cit., p. 26). 4 D. Gherasim, op. cit., p. 26.

b) Elementul psihologic sau intenional const n intenia sau voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic ca i cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui alt drept real. n acest sens art. 1847 C.civ. precizeaz c posesia se exercit "sub nume de proprietar" iar art. 1854 C.civ. stabilete c elementul intenional al posesiei se prezum rezultnd din cel material. Elementul animus nu nseamn neaparat credina posesorului c este proprietar ci - aa cum am artat - numai voina de a poseda pentru sine i nu pentru altul. De alt parte, este esenial de a nu se confunda animus cu buna sau reaua credin. Aceasta pentru c exist animus fie atunci cnd eti proprietar, fie cnd crezi c eti, fie chiar i atunci cnd tii foarte bine c nu eti (cazul hoului). Rezult c animus este un element al posesiei n timp ce buna sau reaua credin o calitate sau un viciu al posesiei. n legtur cu acest al doilea element al posesiei n doctrin sunt cunoscute dou teorii i anume teoria subiectiv a lui Savigny i teoria obiectiv a lui Ihering1 . Prima susine n esen c cel ce stpnete n fapt un lucru poate intenional s se manifeste n dou feluri: el poate voi s exercite dreptul de proprietate al altuia sau al su propriu. n cazul n care el are intenia de a exercita dreptul de proprietate al altuia, el este un simplu detentor i nu va avea animus domini necesar pentru a poseda. Dimpotriv, atunci cnd subiectul nu recunoate un drept de proprietate al altuia i are intenia de a exercita propriul drept de proprietate el este un posesor pentru c are animus cerut pentru a poseda. Animus possidendi este n aceast concepie un animus sibi habendi sau animus domini. n
1 n atmosfera intelectual a sec. al XIX-lea dezbaterile trebuie s fi fost ntradevr captivante. Bunoar, Ihering ridiculiznd conceptualismul juridic al lui Savigny, Puchta i alii, ntr-o satir savuroas i imagineaz c moare i urc n cerul conceptelor unde se ntlnete cu acetia care erau instalai ntr-un ntuneric deplin (deoarece conceptele nu suport lumina). Aceste genii ale dreptului german se aflau n faa unei Haarspaltenmaschine (main de despicat firul n patru) chinuindu-se s deduc din fiecare concept cele 999.999 de consecine ale lui, acompaniai de maina de ficiuni i presa dialectic i hidraulic de interpretri. Trebuie, spune Ihering vznd toate acestea, s revenim urgent pe Pmnt, la problemele reale ale vieii (Ph. Malaurie, Antologia gndirii juridice, Editura Humanitas, Bucureti, 1996, p. 279).

alte cuvinte, dac deintorul are voina de a poseda ca un proprietar el este un posesor iar dac voina sa este ndreptat spre o deinere pentru altul atunci el nu mai are animus domini i este un simplu detentor. Doctrina lui Savigny i are sorgintea n dreptul roman. Secunda teorie (a lui Ihering) este o replic virulent la adresa concepiei lui Savigny; ea este considerat ca fiind fals deoarece calificarea raportului posesoriu este dependent de direcia imprimat voinei1. Critica sa se axeaz pe dou aspecte i anume: aspectul procedural i aspectul legat de fondul dreptului. Ihering susinea c din punct de vedere procedural teoria subiectiv ridic dificulti insurmontabile deoarece n faa instanelor este deosebit de anevoios de a proba un fapt psihologic cum este intenia de a poseda ca proprietar. De alt parte, din punct de vedere al fondului dreptului aceast teorie are ca rezultat abandonarea naturii raportului posesoriu pe seama capriciului aceluia care deine bunul, deoarece acesta ar putea avea - n funcie de voina de moment - cnd calitatea de posesor, cnd pe cea de detentor. El continu nvedernd c existena posesiei sau deteniei este stabilit de norma de drept obiectiv i nicidecum de voina subiectiv a aceluia care se afl n raportul posesoriu. Ihering propune extinderea proteciei aciunilor posesorii i asupra simplilor detentori din motive de ordin social. Aceste dou teorii au influenat n mod diferit reglementrile posesiei n unele coduri. Astfel, Codul civil francez, romn, italian, olandez i japonez au consacrat concepia lui Savigny - cu unele corective - n timp ce Codul civil german i Codul civil elveian sunt influenate de teoria lui Ihering care - aa cum am artat - acord protecie simplilor detentori prin aciunile posesorii2 . Aadar putem spune c posesorul "lucreaz" cu intenia deliberat de a se afirma ca stpn. mprumutnd de la proprietar comportamentul su exterior, posesorul adopt de
1 D. Gherasim, op. cit., p. 31. 2 Pentru raporturi dintre teoriile lui Savigny i Ihering i Codul nostru civil, a se vedea, I. Micescu, op. cit., p. 244-247.

asemenea i atitudinea sa psihologic. A fi posesor nseamn s ai o mentalitate de proprietar; un suflet de stpn (animus domini). Animat de un spirit posesiv, posesorul este un pretendent la titlul de proprietar3 . Practic judiciar. 1. Pentru a declara un imobil ca fiind prescris nu este suficient s se dovedeasc de ctre reclamant c este un act de notorietate faptul c el posed bunul de 30 de ani i c el a pltit impozitele funciare aferente parcelei de teren n cauz, fiind necesar pentru a uzucapa s se fac i dovada actelor materiale de natur a caracteriza posesia (Curtea de Casaie francez, sec. a III-a, dec. din 27 apr. 1983, "Code civil", Dalloz, 1988-1989, p. 1575, nr. 1 de sub art. 2229). 2. Calitatea de coindivizar nu exclude posesia animo domini (Curtea de Casaie francez, sec. I, dec. din 11 ian. 1950, "Code civil", Dalloz, 1988-1989, p. 1575, nr. 2 de sub art. 2229). 5. Posesia i detenia precar Detenia precar, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. Este astfel deoarece ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu (convenional, legal sau judiciar) n baza cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru. De exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor aflai sub ocrotirea lor etc. Detenia a fost definit ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea i pe contul proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar1 . ntr-o definiie mai exact putem reine c detenia precar este exercitarea unei puteri de fapt asupra unui lucru n virtutea unui titlu juridic care implic recunoaterea dreptului de proprietate al altuia. Aceast definiie a deteniei precare presupune trei condiii i anume:
3 G. Cornu, op. cit., p. 379. 1 D. Gherasim, op. cit., p. 72.

- puterea de fapt: detenia precar presupune o stpnire efectiv a lucrului deinut. El are corpus-ul pe care proprietarul nu-l mai are. Astfel. locatarul, depozitarul, cruul etc., toi au lucrul n minile lor, material, efectiv, real; ei l in, l dein; - puterea de drept: detenia precar presupune c stpnirea lucrului se exercit n baza unui titlu; detentorul l deine n baza unui titlu juridic ceea ce nseamn c puterea de fapt este ntemeiat pe un drept. Titlul (causa detentionis) poate avea o natur diferit. Astfel, el poate fi un contract (titlul deteniei locatarului este un contract de nchiriere) ori un act unilateral (executorul testamentar deine bunurile succesiunii n baza unei clauze testamentare) sau o dispoziie legal (uzufructul legal) etc; - obligaia de restituire: titlul deteniei precare. Este detentor precar cel care, n virtutea titlului su, trebuie s restituie la un anumit moment lucrul proprietarului. Subliniem c "precar" nu nseamn "fr titlu" (aa cum am fi tentai s credem), pentru c detentorul deine lucrul n baza unui titlu; aadar, precaritatea presupune un fundament juridic. De asemenea detenia precar nu trebuie confundat nici cu posesia de rea credin. Obligaia de restituire caracterizeaz precaritatea deteniei. De alt parte, durata deteniei i data restituirii sunt determinate prin titlu (de pild, durata locaiei este fixat prin contractul de nchiriere). Deci nu se poate reine c detentorul precar este inut s restituie lucrul oricnd proprietarul l cere1 . Comparaie ntre detenia precar i posesie. - Detentorul precar ca i posesorul are, relativ la lucrul deinut, o putere de fapt. i unul i cellalt exercit o stpnire efectiv asupra bunului deinut; i unul i cellalt au "corpus". Din exterior nimic nu distinge posesorul de detentor. Totui ele se difereniaz sensibil: - prima diferen: putere de fapt sau existena unui titlu. Posesia nu este dect un simplu fapt (res facti), detenia este o stare de drept (res juris). Detentorul precar i exercit puterea n virtutea unui drept iar acest drept care ntemeiaz detenia i
1 G. Cornu, op. cit., p. 397.

confer detentorului legitimitate. Posesorul poate prin coinciden s fie proprietar. Atunci cnd el nu este i proprietar, apare o contrarietate ntre drept i fapt. n cadrul deteniei precare exist ntotdeauna o concuren asupra aceluiai lucru a mai multor drepturi de natur diferit. Bunoar, proprietarul este investit cu un drept de proprietate i, asupra aceluiai lucru, detentorul care este investit cu un drept personal sau un drept real. Sub acest aspect se relev superioritatea deteniei asupra posesiei. De alt parte, posesorul nu are nimic s opun proprietarului, cel puin n drept; tot ceea ce el poate face este s conteste dreptul de proprietate. Ori, paradoxal, din acest punct de vedere posesorul se gsete ntr-o situaie superioar detentorului; - a doua diferen: pretenia la proprietate sau recunoaterea dreptului proprietarului. Simplu spus: detentorul recunoate dreptul altuia, posesorul nu. Dac se are n vedere elementul intenional (animus), atunci posesorul are prin definiie animus domini, adic intenia de a se afirma ca proprietar. Dimpotriv, detentorul precar recunoate c nu el este proprietar; el, spre deosebire de posesor, nu este animat - cu privire la bunul pe care l deine - de o voin de apropriere; i lipsete animus domini sau animus possidendi. n doctrin s-au mai reinut i alte deosebiri ntre detenie i posesie precum: - detenia nu este niciodat un fapt neregulat pe cnd posesia este adesea un fapt neregulat (de exemplu, posesia dobndit prin furt sau uzurpare). Detentorii dein lucrul n mod regulat n virtutea unui titlu; dar tocmai acest titlu le confer starea de precaritate; - n cazul posesiei, de multe ori, posesorul este una i aceeai persoan cu proprietarul. Dar de foarte multe ori posesorul nu este titularul dreptului real ci se pretinde numai a fi; de aici se nate un conflict cu adevratul proprietar (acest conflict se rezolv printr-o aciune posesorie). De alt parte, n cazul detentorilor, cum acetia dein n virtutea unui titlu, numai nclcarea acestuia va avea ca urmare un conflict; rezolvarea acestui conflict se va face nu printr-o aciune posesorie ci printr-

o aciune izvort din contractul care a dat natere deteniei (nchiriere, comodat, depozit etc.). Regimul juridic al deteniei precare. - n raporturile detentorului precar cu proprietarul principiul este c acestea sunt guvernate de titlul care fundamenteaz detenia (contract de nchiriere, contract de depozit, contract de mprumut etc.). Specificul acestor raporturi exclude cu desvrire ca detentorul precar s poat prescrie mpotriva proprietarului sau s acioneze mpotriva sa prin aciunile posesorii. Detentorul precar nu beneficiaz de prescripia achizitiv deoarece el nu are possesio ad usucapionum. De asemenea, aa cum am artat, el nu se poate prevala de protecia posesorie mpotriva proprietarului nsui. Aceast excludere este logic ntruct ea rezult din titlul care stabilete drepturile i obligaiile fiecrui detentor. Dar situaia detentorului precar fa de teri este diferit. n adevr, el nefiind prin ipotez legat de teri prin nici un raport juridic, el nu se distinge de un posesor. Aa fiind el se bucur de protecia posesorie (possesio ad interdicta) mpotriva terilor care-i tulbur detenia. Mult timp ns, datorit unui abuz de logic (detentorul nu este posesor), aceast protecie i-a fost refuzat. Acest refuz nu putea dinui deoarece detentorul era defavorizat chiar i n raport cu posesorul de rea credin. n materia deteniei precare opereaz principiul imutabilitii, ceea ce nseamn, pe de o parte, c detentorul nu poate s se transforme prin voina sa (solo animo) n posesor, iar, pe de alt parte, c precaritatea titlului este ereditar (transmisiunea succesoral nu poate aduce nici o schimbare titlului). Practic judiciar. 1. Dac uzufructuarul poate fi considerat neprecarist n privina dreptului real de uzufruct, rezult ns din termenii art. 2236 (art. 1853 C.civ. rom.-n.n.) c el nu este dect detentor precar fa de dreptul de proprietate al nudului proprietar i c nudul proprietar posed prin intermediul su (Curtea de Casaie

francez, sec. I, dec. din 13 febr. 1963, Code civil, Dalloz, 19881989, p. 1578). 6. Intervertirea deteniei precare (titlurilor) Art. 1858 C.civ. stabilete cazurile de intervertire a deteniei precare. Acestea sunt: - cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la alt persoan dect adevratul proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care l deine. De exemplu, depozitarul care cumpr bunul deinut n depozit de la o persoan pe care o crede motenitor al deponentului. De la ncheierea actului de vnzare-cumprare el va deveni posesor deoarece are i animus domini; - atunci cnd deintorul lucrului prin acte de rezisten neag drepturile celui de la care deine bunul. De pild, din diferite motive locatarul consider c el este proprietarul imobilului i refuz s mai achite chiria. n acest mod locatarul din detentor devine posesor; - cnd deintorul strmut posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoan de bun credin; din momentul ncheierii actului translativ de proprietate, cumprtorul de bun credin ncepe s stpneasc bunul n calitate de posesor; el are o posesie util. Aceasta pentru c posesia sa se bazeaz pe actul de transmisiune i nu pe titlul precar al celui ce i-a transmis bunul; - cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul cu titlu universal este de bun credin. Bunoar, motenitorul care dobndind o succesiune are credina c un bun deinut de ctre de cujus cu titlu precar se afl n proprietatea acestuia. Pe drept cuvnt aceast ipotez vizat de art. 1858 alin. 4 C.civ. este criticabil deoarece motenitorul fiind succesorul defunctului nu poate s aib mai multe drepturi dect acesta; deci firesc ar fi ca motenitorul s aib obligaia de restituire a

lucrului deoarece autorul su nu a fost posesor ci numai detentor precar1 . Practic judiciar. 1. Este adevrat c donatarul care posed bunul druit n virtutea actului de donaie nu poate opune aciunii n revocarea donaiunii dect prescripia extinctiv de 30 de ani conform art. 840 C.civ., ns atunci cnd donatarul a ncetat din via i bunul druit a rmas n succesiunea sa, motenitorii donatarului ncep n persoana lor o nou posesiune conform art. 1858 alin. 4 C.civ. Prin urmare, ntr-un asemenea caz, motenitorii donatarului care au gsit bunul druit n succesiunea autorului i l-au stpnit 10 sau 20 de ani cu bun credin, pot opune reclamantului care exercit aciunea n revocarea donaiei, prescripia achizitiv bazat pe justa cauz care rezult din calitatea de motenitor (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 423 din 1914, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., p. 362-363). 2. Stpnirea de ctre unul dintre motenitori a unui bun succesoral este apt de a duce la dobndirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate numai dac a intervenit o manifestare exterioar de voin a motenitorului respectiv care s demonstreze c el a neles s transforme posesia din comun n exclusiv, adic s-a produs o intervertire de fapt a posesiei prin anumite acte ca, de pild, perceperea fructelor i nchirierea n nume propriu, efectuarea unor lucrri de reparaii i construcii (Trib. Supr., sec civ., dec. nr. 1401/1985, R.R.D. nr. 5/1986, p. 82). 7. Posesia i proprietatea aparent Trebuie s deosebim situaia posesorului de cea a proprietarului aparent. Acesta din urm este o persoan care, printr-o eroare comun, este considerat ca proprietar. Aadar, proprietatea aparent i afl temeiul n credina terilor i nu n comportamentul proprietarului aparent fa de un
1 C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., p. 243; L. Pop, op. cit., p. 195.

bun2 . Proprietarul aparent este persoana care este considerat proprietar; posesorul este persoana care se comport i acioneaz ca un proprietar. Rezult c dac proprietarul aparent nu este niciodat adevratul proprietar - deoarece aparena este contrar realitii cel mai adesea proprietarul este unul i acelai cu posesorul. Legea nu acord efecte proprietarului aparent ci doar terilor care au fost nelai de aparen. Dimpotriv, posesorul beneficiaz de efectele posesiei; legea nelege s-l protejeze sub acest aspect. 8. Dobndirea i pierderea posesiei Posesia se dobndete prin ntrunirea celor dou elemente (corpus i animus). n ce privete elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de ctre posesor, fie prin reprezentant (de exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie s fie prezent n mod nemijlocit n persoana posesorului i nu a reprezentantului. Excepie, reprezentanii legali ai persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente. Practic acest lucru are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon al bunului. Apare ns foarte logic ca posesia s se piard i prin dispariia numai a unuia dintre cele dou elemente. Bunoar, cnd bunul este furat i deci dispare elementul corpus sau cnd posesia pentru sine se transform n posesie pentru altul n care caz dispare elementul psihologic. De exemplu, cnd posesorul nstrineaz bunul respectiv iar dobnditorul l nchiriaz nstrintorului. Prin aceast operaie care se numete constitut posesor - fostul posesor se va transforma ntr-un simplu detentor precar; aceasta deoarece dei are elementul corpus, nu mai are elementul animus. De pild, atunci cnd o persoan i vinde casa dar continu s locuiasc n ea n calitate de chiria.
2 H. et l. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, op. cit., p. 189

9. Dovada posesiei Ea se face prin probaiunea celor dou elemente ale posesiei. Dovada elementului material este relativ simpl i ea se face prin orice mijloc de prob nclusiv martori i perzumii. Elementul psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. n adevr, efectele diferite pe care le produce posesia fa de detenie au la baz doar elementul animus, adic intenia celui care exercit corpus. Exist din acest punct de vedere dou reguli: - prima este prezumia de neprecaritate, adic animus domini este prezumat. Art. 1854 C.civ. statueaz c "posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul". Acest text vrea s spun c orice ocupant (deintor) este prezumat pn la proba contrar posesor i nu detentor. De pild, dac un imobil este ocupat de ctre un chiria, sarcina probei pentru a demonstra c ocupantul nu este dect un detentor revine reclamantului care trebuie s dovedeasc existena contractului de nchiriere (actori incumbit probatio). Elementul animus se va aprecia ntotdeauna in abstracto, adic prin raportare la un ocupant tip aflat n aceeai situaie. Este de la sine neles c nu se va analiza intenia concret a deintorului. Astfel, un chiria ar putea, lund bunul n chirie, s aib intenia de a se comporta ca proprietar. O astfel de intenie necunoscut de cel care nchiriaz este indiferent deoarece un chiria-tip nu are intenia de a se comporta ca proprietar cnd ia bunul n chirie; - a doua regul este prezumia de neintervertire de titlu prevzut de art. 1855 C.civ. n conformitate cu care atunci cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul se presupune c a conservat aceast calitate dac nu exist proba contrar. Bunoar, dac proprietarul a stabilit c ocupantul a fost la origine detentor, se presupune, n temeiul textului de lege invocat, c aa a rmas. Dar prezumia enunat poate fi rsturnat prin proba contrar, dac ocupantul poate dovedi c pe parcurs din

detentor, cum era iniial, a devenit posesor. Desigur, nu este de ajuns ca el s demonstreze c intenia sa s-a schimbat: animus, dup cum am vzut, nu se apreciaz n concret. Este de neadmis, de exemplu, ca un locatar pentru a demonstra c el a neles s nceteze de a se comporta ca un locatar s se prevaleze de un act de stpnire oarecare. n ipoteza contrar orice proprietar nchiriator (locator) ar risca s-i vad locatarul devenind proprietar prin efectul posesiei, adic s-i interverteasc titlul. De aceea Codul civil nu a admis intervertirea titlului, dup cum s-a putut observa, dect n cazuri limitate. Practic judiciar. 1. Din combinaia art. 1854, 1899 i 1909 din Codul civil rezult c posesorul bunurilor mictoare este presupus a fi proprietarul lor i c cel ce le revendic este dator s dovedeasc contrariul. Astfel, dac cu ocazia urmririi unor bunuri mictoare care se afl n posesia debitorului se face contestaie de o ter persoan, aceasta este obligat s dovedeasc cum c acele bunuri sunt proprietatea sa iar nu a debitorului urmrit (nalta Curte de Casaie, sec. I, dec. nr. 227 din 1904, n C. Hamangiu, N. Geogean, op. cit., p. 358). 10. Calitile i viciile posesiei Pentru ca posesia s produc efecte juridice deosebit de ntrunirea celor dou elemente, ea trebuie s fie util. Pentru a fi util ea trebuie s ndeplineasc anumite caliti prevzute de art. 1847 C.civ. i anume: s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. La aceste caliti cerute posesiei doctrina i jurisprudena a adugat i pe aceea de a fi neechivoc. Aceste caliti odat ndeplinite, posesia i va produce efectele specifice inclusiv dobndirea proprietii prin uzucapiune, adic prin prescripia achizitiv. Trebuie reinut ns c nentreruperea posesiei nu este propriu-zis o calitate a posesiei ci o condiie de existen a ei; dac posesia se ntrerupe, aceasta se pierde.

Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitilor sale; ele sunt: discontinuitatea, violena, clandestinitatea i precaritatea. 1. Discontinuitatea posesiei. - Potrivit art. 1848 C.civ. "posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale". Din analiza textului de lege citat rezult c posesorul nu trebuie s se afle n contact permanent cu bunul pentru ca posesia s fie continu deci util. Ea va fi astfel dac actele de stpnire se exercit cu o regularitate normal n raport cu natura bunului; intermitenele nu exclud neaparat continuitatea; altfel spus, ntreruperile pasagere nu antreneaz viciul discontinuitii. De pild, posesia continu asupra unui teren exist atunci cnd, la intervale diferite, se fac asupra sa lucrrile specifice pentru obinerea recoltelor. Continuitatea posesiei este prezumat de art. 1850 C.civ. care statueaz c: "Posesorul actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat n tot timpul intermediar fr ns ca aceasta s mpiedice proba contrarie". Rezult c intermitenele trebuie s fie premerse sau urmate de acte de stpnire a bunului. Discontinuitatea este un viciu absolut deoarece ea poate fi invocat de orice persoan interesat s anihileze efectele posesiei. Apoi, ea este un viciu temporar pentru c nceteaz dac posesorul ncepe o posesie util. Practic judiciar. 1. Din moment ce o posesie a fost dobndit nu este necesar ca ea s fie exercitat neaparat n mod material printr-o ocupaie real sau printr-un contact material cu obiectul asupra cruia se exercit posesiunea, cci ea se conserv virtual i continu s existe atta timp ct nimeni nu se instaleaz n acea posesiune i nu o tulbur (Trib. Buzu, sec. a II-a, dec. nr. 408 din 22 oct. 1924, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., p. ) 2. Violena. - Art. 1847 C.civ. statueaz c posesia trebuie s fie netulburat sau panic iar art. 1851 spune c: "Posesiunea

este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului". n alte cuvinte, posesia pentru a fi util trebuie s fie nceput, meninut sau conservat n mod panic, fr violen. Textul reprodus trebuie interpretat n sensul c violena pasiv din partea posesorului la atacul provenit din partea unui ter nu este de natur a vicia posesia; este normal s fie aa deoarece altfel ar nsemna ca terul s aib posibilitatea ca pe calea unor acte violente s determine vicierea posesiei. Caracterele viciului violenei sunt urmtoarele: a) este un viciu temporar pentru c o dat ncetat violena posesia util rencepe; b) este un viciu relativ deoarece produce efecte numai ntre prile ntre care a intervenit; de aceea el poate fi invocat numai de persoana mpotriva creia s-a manifestat violena. Practic judiciar. 1. O plngere adresat la Primrie nu poate s constituie o ntrerupere natural deoarece pentru aceasta art. 1851 i art. 1864 C.civ. cer ca posesia s fie tulburat prin acte materiale care s o mpiedice de a-i urma cursul su care duce la prescripie (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 202 din 24 martie 1914, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., p. 356, nr. 1 de sub art. 1851). 2. Cererile privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare iar reclamantul dovedete c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an n condiiile cerute de art. 1846 i 1847 din Codul civil. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 2010 din 30 oct. 1992, Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, Editura Orizonturi, Bucureti, 1993, p. 256-258). 3. Clandestinitatea. - Art. 1847 C.civ. declar c posesia trebuie s fie, printre altele, public, adic s fie exercitat n vzul tuturor, "la lumina zilei", iar art. 1852 C.civ. stabilete c "posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns

de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc". De obicei clandestinitatea vizeaz bunurile mobile care pot fi relativ uor ascunse; bunurile imobile sunt de regul la vedere i de aceea acest viciu, n cazul lor, este mai greu de conceput. Clandestinitatea este un viciu relativ i temporar. Practic judiciar. 1. Posesia nu nceteaz de a fi public devenind clandestin dect atunci cnd posesorul disimuleaz actele materiale ale posesiei pe care le nfptuiete fa de persoanele care ar avea interesul s le cunoasc; viciul clandestinitii este un viciu relativ de care se poate prevala numai persoana fa de care posesia a fost ascuns (Curtea de Apel din Paris, dec. din 5 febr. 1966, Code civil, Dalloz, 1988-1989, p. 1576, nr. 9 de sub art. 2229). 4. Echivocul. - Dup cum am artat, posesia trebuie s fie neechivoc; aceast cerin este opera jurisprudenei. O posesie este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu are elementul intenional, animus domini. Echivocul exist, de pild, atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun atunci cnd nici una nu pretinde o posesie proprie, distinct. Echivocul este un viciu relativ deoarece el poate fi invocat n cazul coproprietii numai de ceilali coprtai; el este i un viciu temporar deoarece posesia devine util atunci cnd este stabilit c posesorul stpnete cu animus domini. Se pare c n mod greit echivocul a fost asimilat cu precaritatea; aceast concluzie rezult din reglementarea art. 1847 i 1853 din Codul civil care asimileaz echivocul cu precaritatea. 5. Precaritatea. - n realitate ea nu constituie un viciu al posesiei pentru c ea desemneaz lipsa posesiei. Art. 1853 C.civ. definete precaritatea statund c "Actele ce exercitm asupra lucrului altuia sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuari sau asupra unui lucru comun, n puterea

destinaiei legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar." Exemplu de detentori precari: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, administratorii bunurilor altuia, coproprietarul pentru bunul aflat n indiviziune etc. Ceea ce i lipsete detentorului este elementul animus, adic intenia de a poseda pentru el nsui. Precaritatea este deci perpetu deoarece orict timp ar dura stpnirea bunului nu poate avea ca efect dobndirea proprietii prin prescripie achizitiv. Tototdat ea are un caracter absolut pentru c nu produce efecte juridice fa de nici o persoan. Practic judiciar. 1. Posibilitatea utilizrii aciunii posesorii este legat de ndeplinirea cumulativ a celor trei condiii prevzute de art. 674 alin. 1 C.pr. civ.: 1.- s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; 2.- reclamantul s fac dovada c nainte de aceast dat a posedat bunul cel puin un an; 3.- posesiunea ntrunete condiiile cerute de art. 1846 i 1847 din Codul civil. Aciunea posesorie poate fi promovat i de cel care deine bunul n interesul su propriu n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul. n cazul detentorului precar, acesta va fi inut s dovedeasc att ndeplinirea primelor dou condiii prevzute prin art. 674 C.pr. civ., ct i titlul n baza cruia deine bunul (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1592 din 3 iul. 1991, Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, p. 253256). 11. Efectele posesiei Cu toate c, aa cum am artat, posesia este o stare de fapt, ea produce efecte. n adevr, dreptul nu poate rmne indiferent n faa unei situaii de fapt att de importante. De aceea intervenia legiuitorului const n protejarea posesorului, n a face ca posesia s produc efecte indiferent dac posesorul este sau nu titularul unui drept real. Atand efecte posesiei, dreptul protejeaz proprietatea; marele jurist german Ihering spunea n acest sens c posesia este "bastionul proprietii".

Aceste efecte sunt ns variabile i ele in de diveri factori. Astfel, este firesc ca o posesie viciat s nu produc aceleai efecte ca o posesie neviciat. Este natural ca o posesie s nu produc aceleai efecte pentru bunurile imobile ca i pentru cele mobile. n sfrit, eficacitatea posesiei depinde de durata sa. Factorul timp are n materia posesiei o importan decisiv; ea se fortific cu timpul. Aceste efecte sunt: - posesia creaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; - posesorul de bun credin al unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed; - posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii; - posesia prelungit duce prin uzucapiune la dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilelor. Le vom analiza succint, mai puin prescripia achizitiv pe care o vom trata distinct. 1. Posesia creaz o pezumie de proprietate n persoana posesorului. - Acest efect are loc deoarece posesia creaz o aparen n sensul c posesorul ar fi i proprietarul bunului. Art. 1854 C.civ. statueaz c: "Posesorul este presupus c posed pentru sine sub nume de proprietar dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul". Aadar pn la proba contrar posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care l posed. Aceast prezumie de proprietate este relativ (juris tantum) deoarece ea poate fi rsturnat prin proba contrar. Este de reinut c prezumia de proprietate instituit n favoarea posesorului este operant numai n cazul bunurilor imobile i este absolut n cazul bunurilor mobile. n adevr, n cazul bunurilor mobile aceast prezumie este mai puternic (jure et de jure) deoarece art. 1909 C.civ. prevede c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate; aadar, n acest caz nu se mai poate face dovada contrar. Beneficiarul prezumiei de proprietate, adic posesorul bunului, are avantajul c n cazul unui litigiu este scutit de a aduce probe n sprijinul dreptului su, proba revenind

reclamantului care contest proprietatea posesorului. Dar acest avantaj probatoriu pe care l are posesorul este limitat. Astfel, pentru a rsturna situaia, reclamantul poate s demonstreze unul din viciile care afecteaz posesia. Din acest moment el obine o rsturnare a sarcinii probei. Bunoar, dac el demonstreaz echivocul posesiei, posesorul va avea sarcina dovedirii titlului su. Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n situaia n care se face dovada c posesorul este de rea credin. Practic judiciar. 1. n ceea ce privete contestarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, posesia uneia dintre pri, chiar dac aceast posesie nu a durat att de mult nct s duc la prescripia achizitiv, i d acestei pri rolul de prt ntr-o aciune n revendicare (Curtea de Casaie francez, sec. I, dec. din 22 dec. 1964, Code civil, Dalloz, 1988-1989, p. 1575). 2. Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele bunului asupra cruia exercit posesia. - Potrivit art. 483 C.civ. fructele (naturale, civile i industriale) se cuvin proprietarului bunului frugifer. De la aceast regul exist o singur excepie, cea prevzut de art. 485 C.civ. care prevede c posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele produse de bunul pe care l posed; este un beneficiu al legii care are o raiune puternic. Buna credin const n credina pe care o are posesorul c este proprietarul bunului pe care l posed. n acest sens art. 486 C.civ. stabilete c: "Posesorul este de bun credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu-i sunt cunoscute". Din textul invocat rezult c buna credin exist numai n prezena a dou condiii i anume: - existena unui titlu de dobndire. Acest titlu poate fi o vnzare, o donaie, un testament etc. Titlul nu trebuie s fie neaparat un titlu translativ de proprietate (cum spune art. 486 C.civ.) ci un titlu declarativ de drepturi.

Jurisprudena a temperat aceast exigen legal stabilind c titlul poate fi i un titlu putativ. Este cazul unui tat care las copilului un bun iar acesta din urm se crede proprietar pentru c l-a primit prin motenire, dei nu exist la originea posesiei tatlui nici vnzare, nici donaie i nici un alt titlu translativ; - viciul titlului. Aceasta nseamn c un viciu afecteaz titlul de dobndire i c datorit lui titlul nu-i poate produce efectul (transferul proprietii). n jurispruden noiunea de viciu a fost neleas n sens larg. De exemplu, nulitatea (absolut sau relativ) actului translativ: o vnzare afectat de o cauz de nulitate, ea fiind improprie pentru a transfera proprietatea. Alt viciu poate rezulta din mprejurarea c autorul pe care posesorul l credea proprietar, n realitate nu este proprietar: donatorul nu este proprietarul bunului donat, vnztorul nu este proprietarul bunului vndut etc. Nimeni nu poate transfera altuia mai multe drepturi dect are el nsui. La aceste cazuri mai poate fi adugat i rezoluiunea; de pild, a existat o vnzare dar ea a fost rezolvit. Art. 487 C.civ. spune c: "El nceteaz de a fi cu bun credin din momentul cnd aceste vicii i sunt cunoscute". Dispensa legal de restituire a fructelor este avantajul pe care legea l acord posesorului pe motivul bunei sale credine. Trebuie precizat c dispensa nu privete dect fructele, adic veniturile destinate a fi n mod normal consumate, folosite. Justificarea raional: de bun credin fiind posesorul nu avea nici un motiv s capitalizeze acele venituri; el era ndreptit s fac ceea ce se face n general cu veniturile bunului, adic s le foloseasc. Totui, posesorul de bun credin nu are drept la fructele nepercepute nc: aceasta pentru c nu mai poate opera prezumia de consumare legitim a fructelor. De alt parte, posesorul are fa de proprietarul bunului frugifer dreptul la rambursarea cheltuielilor necesare pe care le-a fcut pentru conservarea bunului iar dac este de bun credin chiar i pentru cheltuielile utile. n concluzie, elementul subiectiv al bunei credine necesit trei precizri i anume: - buna credin const pentru posesor n necunoaterea viciului care afecteaz titlul translativ de proprietate. El nu tie

c titlul su este afectat de un viciu care l-a mpiedicat s devin proprietar. Aceast necunoatere poat s provin dintr-o eroare de fapt sau de drept; - legea vine n ajutorul posesorului stabilind c buna credin este ntotdeauna prezumat; astfel, art. 1899 alin. 2 din Codul civil statueaz: "Buna credin se presupune ntotdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce aleag rea credin"; - din ziua n care posesorul nceteaz de a mai fi de bun credin nceteaz i dispensa sa de restituire a fructelor i ncepe pentru el obligaia de a le capitaliza. Prezumia de bun credin nceteaz din momentul n care posesorului i sunt cunoscute viciile titlului su. Reaua credin poate s survin nu numai o dat cu notificarea cererii de revendicare a adevratului proprietar ci i la o dat anterioar dac acest lucru poate fi dovedit. n ipoteza n care posesorul este de rea credin - deci atunci cnd cunoate viciile titlului su - el va fi obligat s restituie proprietarului o dat cu lucrul toate fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia s le perceap. El a fost de rea credin (tia c nu este proprietar) i a perceput fructele. El nu trebuia s le consume, trebuia s le capitalizeze. Situaia lui poate deveni mpovrtoare cci dac el nu poate restitui n natur fructele pe care le-a perceput, el va datora valoarea lor din ziua restituirii; devalorizarea monetar sau fluctuaiile economice nu au importan n ceea ce-l privete ci ele vor fi n favoarea lui verus dominus. Dar posesorul - potrivit art. 484 C.civ. - este n drept de a i se restitui de ctre proprietar toate cheltuielile fcute cu bunul respectiv sau cu producerea sau obinerea fructelor. Mai mult, pn la plata acestor cheltuieli posesorul de rea credin are un drept de retenie asupra fructelor1 . Apoi trebuie ca buna credin s existe att n momentul dobndirii lucrului ct i n momentul perceperii fructelor.

1 L. Pop, op. cit., p. 204.

Practic judiciar. 1. Att timp ct posesorul este de bun credin nu poate fi obligat s restituie fructele. Restituirea devine obligatorie din momentul n care buna lui credin a ncetat, adic de cnd a cunoscut viciul titlului pe baza cruia poseda. Astfel, de exemplu, buna credin nceteaz de la data la care s-a introdus mpotriva posesorului aciune n revendicare. mprejurarea c anterior ocuprii bunului proprietarul nu obinea fructe, nu-l dispenseaz pe posesor de obligaia de restituire deoarece legea nu condiioneaz dreptul proprietarului asupra fructelor de faptul de a fi valorificat anterior bunul respectiv (art. 483-485 C.civ.) (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1422/1970, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, de I. Mihu, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1976, p. 105). 2. n concepia Codului civil fructele se cuvin proprietarului n puterea dreptului de accesiune (art. 488 C.civ.). Prin excepie, posesorul ctig proprietatea fructelor sub condiia de a fi de bun credin, adic de "a poseda ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute" (art. 486 C.civ.). Buna credin trebuie s existe n momentul fiecrei perceperi a fructelor. Ea nceteaz de ndat ce posesorul a cunoscut viciile titlului su, acesta pierznd dreptul de proprietate asupra fructelor percepute ulterior. Intentarea unei aciuni n justiie face ca buna credin a posesorului s nceteze (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 212/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil - 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 131). 3. Aprarea posesiei prin aciunile posesorii. - Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri. 1

1 Pentru detalii, S. Scrieciu, Aciunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 78-83; I. Le, Principii i instituii de drept procesual civil, vol. III, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 212-242.

Scopul acestor aciuni este acela de a restabili situaia de fapt existent anterior tulburrii sau deposedrii. Specificul acestor aciuni rezid n aceea c prin ele se apr o situaie de fapt, posesia, fr ns a se discuta dreptul de proprietate sau alt drept real asupra lucrului. Dac ntr-un litigiu dedus judecii se discut dreptul de proprietate asupra lucrului, atunci vom fi n prezena aciunilor petitorii i nu posesorii. Caracterele aciunilor posesorii sunt: - prin ele poate fi aprat numai posesia asupra bunurilor imobile deoarece pentru bunurile mobile - potrivit art. 1909 C.civ. - posesorul este prezumat a fi proprietar; - aciunile posesorii au ca scop aprarea simplului fapt al posesiei, ele nu pun n discuie dreptul asupra bunului; de aceea i proba este mai uoar; - aciunile posesorii se judec dup o procedur special, simpl i rapid prevzut de Codul de procedur civil n art. 674-676; - aciunile posesorii sunt aciuni reale. Clasificarea aciunilor posesorii. Deosebim: a) - aciunea posesorie general numit i aciune posesorie n complngere (complenda); b) - aciunea posesorie special numit n reintegrare (reintegranda) menit s apere posesia n caz de tulburare sau deposedare prin violen. Aciunea n complngere. - Ea este aciunea de drept comun n materie de posesie deoarece la ea se recurge pentru orice tulburare, mai puin cnd posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile pot fi de fapt atunci cnd nclcarea posesiei se face prin acte materiale (de exemplu, trecerea fr drept pe terenul vecin) sau de drept care constau ntr-o pretenie juridic exercitat mpotriva posesorului (exemplu, somaia fcut chiriaului de ctre un ter care pretinde s i se plteasc lui chiria i nu celui cu care a ncheiat contractul de nchiriere). Art. 674 C.pr.civ. prevede c pentru exercitarea aciunii n complngere trebuie ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: - s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;

- reclamantul s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a posedat bunul cel puin un an; - posesia reclamantului s fie util, adic neviciat; aceast ultim condiie se refer la calitile posesiei prevzute de art. 1846 i 1847 C.civ., adic s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Aciunea posesorie special sau n reintegrare. - La ea se poate recurge numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Prin violen vom nelege orice fapt contrar ordinii de drept care implic rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului. Violena nu presupune numai loviri, insulte, etc. ci i alte procedee abuzive cum ar fi: ocuparea unui teren, a unei case, ridicarea unui zid, ridicarea sau drmarea unui gard, distrugerea recoltelor etc. Singura condiie cerut pentru aciunea n reintegrare este aceea ca s nu fi trecut mai mult de un an de la data tulburrii; exist o singur condiie deoarece acest aciune impune rezolvarea ei urgent. Aciunile posesorii pot fi exercitate nu numai de ctre posesori ci i de ctre detentorii precari iar pentru avantajele pe care le au din punct de vedere probator, pot fi exercitate i de ctre proprietari sau ali titulari ai drepturilor reale. Acetia din urm, dac aciunea posesorie le este respins, au la ndemn o aciune petitorie, adic aciunea n revendicare; principiul este c posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului. O privire comparativ ntre cele dou aciuni ne relev urmtoarele: - ambele sunt aciuni posesorii; - dac aciunea n complngere este aciunea-tip, aciunea n reintegrare este aciunea posesorie special; - aciunea n complngere are ca obiect protejarea posesiunii considerat ca prezumie a dreptului de proprietate, pe cnd reintegranda are ca obiect principal repararea unui fapt ilicit; - aciunea n complngere nu poate fi intentat dect dac reclamantul dovedete o posesiune conform cu art. 1846 i 1847 C.civ. timp de un an naintea deposedrii sau tulburrii, pe

cnd aciunea n reintegrare se poate intenta numai dac posesorul dovedete faptul c a fost tulburat sau ndeprtat din posesie prin for sau violen; - hotrrea dat asupra unei aciuni n complngere asigur posesorului o posesiune civil legal, definitiv care nu poate fi pierdut dect n petitoriu, prin dovada dreptului de proprietate; dimpotriv, hotrrea pronunat ntr-o aciune n reintegrare nu d detentorului dect folosina momentan, provizorie i care poate fi pierdut chiar n urma unei aciuni posesorii intentate de partea care a pierdut reintegranda1 . Practic judiciar. 1. Dreptul de a valorifica aciunea posesorie poate fi valorificat de reclamant n condiile art. 674 C.pr.civ. chiar dac prtul susine c a ocupat legal terenul n litigiu, fiindu-i atribuit de organele locale competente. A nu recunoate reclamantului dreptul la aciune posesorie ntr-o atare situaie ar nsemna a-l supune samavolniciei n ceea ce privete posesia bunului i a-i rpi posibilitatea de a vedea restabilit situaia de fapt a posesiei anterioare pe calea sumar prevzut de lege i fr a pune n discuie dreptul de proprietate. n cazul n care prtul invoc un drept de proprietate asupra bunului, el i nu reclamantul trebuie s introduc o aciune n revendicare n cadrul creia s se soluiuneze litigiul sub acest aspect (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 671/1970, C.D. pe 1970, p. 80). 2. Posesia ca prezumie de proprietate d dreptul posesorului la aciune mpotriva tulburtorului. Aceast aciune poate fi folosit chiar i mpotriva proprietarului dac sunt ndeplinite condiiile specifice i anume fr a se face deosebire ntre tulburarea de fapt i cea de drept. Astfel, pentru posesor este irelevant mprejurarea c pretinsul proprietar a obinut o hotrre judectoreasc pronunat ntr-un litigiu cu o alt persoan, chiar dac aducerea la ndeplinire a acelei hotrri s-a fcut prin intermediul executorului judectoresc. Obligaia de predare ce rezult dintr-o hotrre privete numai prile din
1 E. Prescurea, Aciunile posesorii. Tratat teoretic i practic, Editura Institutului de Arte Grafice, Tg. Jiu, 1937, p. 53.

proces fa de care posesorul este un ter. Prin urmare, hotrrea nefiindu-i opozabil, posesorul poate s acioneze, potrivit interesului su, fie pe calea petitorie a aciunii n revendicare, fie pe aceea a contestaiei la executare. Dac nu a fost prezent la executare, posesorul poate s se plng mpotriva tulburtorului pe calea aciunii posesorii deoarece pentru el nu prezint importan cum i de cine a fost tulburat n posesie ci doar faptul tulburrii n sine (art. 674 i urm C.pr.civ.); (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 943/1970, R.R.D. nr. 2/1971, p. 176). 3. Aciunea posesorie tinde la aprarea posesiei exercitate asupra unui bun imobil, deci a unei situaii juridice de fapt, fr s intereseze dac posesorul este titularul dreptului de proprietate. Avantajul unei asemenea aciuni const n faptul c reclamantul nu trebuie s fac dovada dreptului de proprietate (probatio diabolica) ci este suficient dovada c a exercitat o posesie util cel puin un an nainte de tulburare. n spe prima instan a respins ca nentemeiat aciunea prin care reclamantul solicita obligarea prtei de a-i lsa liber posesia terenului din litigiu, pe motiv c reclamantul nu l-a posedat cel puin un an iar posesia nu a ntrunit condiiile pevzute de art. 1841 i 1847 C.civ. Recursul su a fost ns admis iar sentina casat cu trimitere la aceeai instan spre rejudecare. n motivarea acestei soluii s-a considerat c instana de fond era obligat, fa de susinerile reclamantului c este proprietara terenului i de poziia prtei c este de acord s i-l elibereze dac va face dovada dreptului de proprietate, s pun n discuia prilor nsi problema proprietii i, cu acordul prilor, s soluioneze litigiul prin cumularea posesoriului cu petitoriul. ntr-o atare aciune petitorie, n revendicare, reclamantul avea posibilitatea s-i reconstituie dreptul de proprietate cu adeverine, titlu de proprietate, proces-verbal de punere n posesie. Se impune deci ca instana de trimitere s pun n discuia prilor nsui dreptul de proprietate asupra terenului precum i administrarea de probe n dovedirea dreptului (Trib. mun. Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 1301 din 1992, Culegere de practic judiciar civil pe anul 1992, p. 229-231).

4. Hotrrea pronunat n aciunea posesorie nu are autoritate de lucru judecat n problema proprietii astfel c, cel ce a pierdut aciunea posesorie poate introduce o aciune n revendicare a dreptului de proprietate privitor la bunul a crui posesie nu a putut-o ocroti (Trib. Supr., col. civ., dec. nr. 816 din 1955, n G. Boroi, D. Rdescu, Codul de procedur civil comentat i adnotat, Editura All,, Bucureti, 1994, p. 888). 5. Motenitorul nu poate s exercite mpotriva altui comotenitor aciunea posesorie cu privire la un bun aflat n stare de indiviziune deoarece posesia pe care o exercit nu ndeplinete condiiile prevzute de art. 1847 C.civ., ea fiind exercitat att pentru sine ct i pentru ceilali comotenitori (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1327 din 30 iul 1971, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 106). 6. n cazul n care servitutea de trecere se bazeaz pe un titlu, fie chir titlu legal n temeiul art. 616 C.civ., iar nu pe bunvoina proprietarului fondului aservit, aciunea posesorie este admisibil deoarece prin exercitarea ei se tinde la respectarea coninutului titlului pe baza cruia servitutea a fost constituit (Trib. supr., sec. civ., dec. nr. 307 din 8 febr. 1972, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 106).

CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Noiune. Terminologie n sens larg cuvntul "proprietate" este aplicabil tuturor drepturilor. n general a fi proprietar nseamn a deine ceva n mod exclusiv, a avea libertatea de a-l folosi i de a-i da utilizarea dictat de nevoi potrivit naturii lui intime. n dreptul roman expresia dominium (stpnire, proprietate) se referea nu numai la proprietatea propriu-zis (dominium proprietatis) dar i la alte drepturi reale cum ar fi, de pild, proprietatea unui drept de uzufruct (dominium uzufructus). Uneori i legiuirile moderne ntrebuineaz cuvntul proprietate n acelai neles cci se vorbete despre proprietate mobiliar i imobiliar, de proprietatea unui uzufruct; de proprietatea unei creane sau de proprietatea numelui, de proprietatea inventatorului asupra inveniei sale, de proprietatea artistului asupra operei sale, de proprietatea literar, industrial sau comercial, adic de proprietatea incorporal. n parte, aceste formule nu acoper natura i caracterele dreptului de proprietate. H. Capitant spunea c extensiunea aceasta trebuie privit numai ca o simpl metafor1 . ntr-un neles restrns termenul de proprietate desemneaz proprietatea asupra bunurilor corporale, mobile sau imobile. n acest sens este ntrebuinat i de legiuitor n Codul civil, art. 480. Dar cuvntul "proprietate" evoc adesea nsui lucrul pe care proprietarul i l-a apropriat i care de fapt constituie obiectul dreptului de proprietate; aceasta este ntrebuinarea sa vulgar (de exemplu, aceast cas este proprietatea mea) pe care ns o ntlnim i n unele texte ale codului (art. 582, 589,614 etc.)2 .
1 G.N. Luescu, op. cit., p. 237. 2 Ibidem.

n Constituie i n Codul civil (titlul II) termenul de "proprietate" i cel de "drept de proprietate" sunt sinonime. n sfrit, termenul de "proprietate" este folosit i n nelesul de categorie economic. 2. Evoluia dreptului de proprietate Proprietatea colectiv, proprietatea familial i proprietatea individual. - La origine, proprietatea era colectiv, adic bunurile aparineau tribului sau clanului. Se pare c proprietatea individual a aprut mai nti cu privire la bunurile mobile (mbrcminte, unelte etc.). Mai apoi, imobilele cu destinaia de locuine au fcut i ele obiectul aproprierii; pentru nceput ale aproprierii familiale. Pmntul ns va rmne mult timp proprietatea colectivitii. Dac el iniial a fost cultivat n comun, treptat folosina lui devine obiectul unei diviziuni ntre familii. Fiecrei familii i s-a atribuit o parcel pe care trebuia s o cultive pentru subzistena sa. Proprietatea rmnea comun deoarece atribuirea parcelei varia de la an la an; treptat s-a stabilit uzana de a nu modifica repartizarea pentru o anumit perioad de timp. Bunoar, n legea mozaic pmnturile sunt mprite pentru o perioad de 15 ani. Apoi atribuirea folosinei devine perpetu. Dac la o anumit epoc proprietatea terenurilor era mprit ntre familii, mai trziu ea va fi mprit ntre indivizi. De altfel proprietatea familial era de multe ori proprietate individual: atunci cnd capul familiei avea singur proprietatea bunurilor din familia sa. Iat deci - foarte rezumativ - etapele: proprietatea colectiv a clanului, proprietatea familial i proprietatea individual. Evoluia dreptului de proprietate continu i astzi dar, de data aceasta n sens invers deoarece proprietatea colectiv ncearc s rectige parial terenul pe care l-a pierdut1 . Dreptul roman. La Roma mprirea pmntului s-ar fi fcut sub guvernarea lui
1 H. et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, Biens. Droit de propriete et ses demembrements, tom II, vol. II, 8 edition par Fr. Chabas, Montchrestien, Paris, 1994, p. 10.

Numa. n epoca celor XII Table singurul titular al dreptului de proprietate era pater familias i era un drept absolut. Aceasta nseamn c orice ngrdire a dreptului de proprietate este contrar naturii sale; ea este o "servitute". Dreptul roman nu admitea dect n mod excepional atingeri ori limitri ale dreptului de proprietate (de pild, n Digeste se ntlnesc unele sanciuni pentru proprietarul care i tulbur vecinii prin exercitarea dreptului su de proprietate). n dreptul roman voina prilor era insuficient n a realiza prin ea nsi transferul de proprietate. Pe lng voina prilor mai era necesar i remiterea lucrului. Aceast remitere era nsoit de solemniti speciale: mancipatio i in jure cessio pentru bunurile de valoare i simpla traditio pentru celelalte bunuri1. Solemnitile au fost abandonate la Roma nc din epoca clasic rmnnd tradiiunea. Transferul proprietii cerea deci dou operaiuni distincte: un acord de voin i o tradiiune. Dac tradiiunea nu era realizat, vnztorul avea obligaia de a face cumprtorului predarea lucrului; aadar, vnztorul era debitorul tradiiunii i rmnea proprietarul bunului pn la momentul predrii lui. Dar condiia tradiiunii devenise greoaie pentru circuitul civil i comercial care reclamau rapiditate. Dezvoltarea comerului a condus la o mldiere a regulei tradiiunii, la "dematerializarea" tradiiunii2. Ea a fost nlocuit prin remiterea unui obiect care o simbolizeaz. De exemplu, predarea cheilor pivniei inea loc de predarea vinului vndut; sau tradiiune simbolic era atunci cnd, n loc de a obliga cumprtorul unui teren s fac "turul proprietarului" (circum ambulare fundum), se admitea c este suficient ca vnztorul s indice cumprtorului, dintr-un loc ridicat, hotarele fondului. La Roma se cunoteau res in patrimonium i res extrapatrimonium. n prima categorie intrau bunurile care fceau parte din proprietatea privat n timp ce a doua subsuma
1 I.C. Ctuneanu, Curs elementar de drept roman, Editura Cartea Romneasc, Cluj, 1927, p. 239-240. 2 H. et l. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, op. cit., p. 374.

bunurile ce nu puteau intra n proprietatea privat a unei persoane private. De exemplu, res omnium communes, adic bunuri care pot fi folosite de oricine (aerul, apa rurilor ori a mrilor etc.). Apoi, tot din a doua categorie fceau parte res publucae, adic bunurile care aparineau statului roman: pe de o parte, domeniul public (drumuri publice, piee, porturi etc.), pe de alt parte, domeniul privat al statului (de pild, sclavii publici); res universitatis care nsemna bunurile afectate uzului public (teatre, bi publice etc.) i res divini iuris care reprezenta templele, statuile etc. i care serveau exercitrii cultului religios. Vechiul drept romnesc. Se pare c dup ntemeierea principatelor domnitorul a devenit proprietarul tuturor bunurilor libere; proprietatea acestora nu a mai putut fi dobndit dect pe calea daniilor domneti care se fceau prin hrisoave i cri domneti; prin ele domnitorul rspltea anumite "slujbe" ori ncuraja colonizarea aezrilor steti3 . Mai trziu se ajunge ca proprietatea provenit din daniile domneti s nu se mai deosebeasc de proprietatea originar care provenea direct de la un "mo"1 .De alt parte, proprietatea individual exist alturi de proprietatea colectiv. Aceasta din urm numit i proprietate moneeasc a dinuit pn n zilele noastre i era o proprietate n codevlmie bazat pe legturi de snge. n cadrul acestei codevlmii s-a nscut dreptul de precumprare i de rscumprare (protimesis). Trebuie ns menionat c de proprietatea individual i de proprietatea n codevlmie au beneficiat un numr relativ restrns din populaia rii pentru c n afar de boieri, moneni i rzei, restul populaiei era format din erbi pn la Constantin Mavrocordat; acetia din urm n lipsa proprietii asupra pmntului s-au transformat n clcai. Abia la 1864 sub domnia lui Alexandru Ioan Cuza s-a realizat o reform agrar efectiv, ranii fiind mproprietrii. n orice caz, pdurea,

3 G.N. Luescu, op. cit., p. 246 1 Ibidem; pentru sistemul de drept Jus Valahicum a se vedea R. Vulcnescu, Etnologie juridic, Editura Academiei, Bucureti, 1970, p. 120 .u.

punea i apele erau folosite n devlmie de comunitile steti2 . Dreptul francez. n vechiul drept francez pmntul (cu excepia ranilor liberi) era concedat de suveran fie unui nobil (contract de feud) fie unui nenobil (contract ncheiat pe un cens anual). Aadar proprietatea funciar nu era ca n dreptul roman un drept exclusiv - ci ea reunea: dreptul suzeranului (domeniul direct sau eminent) i domeniul concesionarului (domeniul util). Coninutul domeniului util era format din dreptul de a cultiva i de a culege fructele; totui aceast situaie nu se confund cu arenda deoarece concesionarul are nu un drept personal ci un drept real. Apoi, situaia nu se confund nici cu cea a uzufructuarului nudei proprieti deoarece uzufructul este un drept temporar n timp ce concesiunea a devenit perpetu3. Domeniul eminent confer suzeranului un drept de mutaie n cazul transmiterii bunului motenitorilor concesionarului sau unui cumprtor; de alt parte, atunci cnd este vorba despre o concesiune pe cens, suzeranul are drept de a ncasa redevene. Aadar, dei titularul domeniului util i titularul domeniului eminent trag, ambii, foloasele fondului, nici unul nu ctig tot ceea ce este ataat dreptului de proprietate. n timp s-a uitat c domeniul util era nscut dintr-o concesiune a terenului consimit de senior iar redevenele au disprut. Cu toate acestea dreptul de proprietate asupra terenurilor era grevat de multe restricii. Numeroasele servitui asupra fondurilor nu erau considerate incompatibile cu natura dreptului de proprietate. Aadar, dreptul de proprietate avea un pronunat caracter social deoarece prerogativele proprietarului i gseau limitele n interesul general. Revoluia de la 1789 a fcut un transfer de proprietate; nobilii renun fr indemnizaie la domeniul eminent. Deci proprietatea va trece de la domeniul eminent la domeniul util. Revoluionarii proclamnd libertatea individual i afirmnd drepturile omului, n mod firesc trebuiau s fac din dreptul de proprietate un drept individual i absolut; fiecare este
2 Pentru evoluia dreptului de proprietate la romni, I. Micescu, op. cit., p. 288-294. 3 H. et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, op. cit., p. 11

stpn pe ceea ce-i aparine. Art. 17 din Declaraia omului i ceteanului statua: "Proprietatea fiind un drept inviolabil i sacru ...". Acest spirit individualist a avut ca rezultat i negarea proprietii familiale deoarece proprietatea a devenit un drept strict individual. Codul civil francez de la 1804 definete dreptul de proprietate n art. 544. Redactorii codului mprumutnd definiia din Institutele lui Justinian, traduc n via concepia revoluionar subliniind absolutismul acestui drept. Totui exist i o influen a vechiului drept deoarece o limit este prevzut n art. 544 care spune c proprietarul nu trebuie s fac din dreptul su "o folosin prohibit de legi sau regulamente". De alt parte, Codul sustrage aproprierii private unele bunuri cum ar fi cele din domeniul public (art. 538-541)1 . Mai este de observat c sub aspectul proteciei averii mobiliare Codul era rmas n urm chiar la data adoptrii deoarece s-a ocupat mai mult de imobile. Dezvoltarea considerabil a valorilor mobiliare din sec. al XIX-lea i al XXlea a constrns legiuitorul s intervin. De altfel, teza clasic referindu-se la dreptul de crean a realizat aceast protecie printr-o ficiune. Astfel, creana se materializeaz ntr-un titlu care o constat, titlu care, fiind un lucru corporal, este susuceptibil de proprietate. Dreptul de proprietate n Codul civil i n Constituii. Codul civil statueaz n art. 480: "Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege". Aceast definiie, puin diferit de cea dat de Codul Napoleon, reamintete atributele dreptului de proprietate din dreptul roman (usus, fructus i abusus). ntr-un sens restrns ea desemneaz fructus i abusus. Se observ ns c redactorii celor dou coduri au adoptat concepia caracterului absolut al dreptului de proprietate. Constituia din 1923 n art. 17 garanta dreptul de proprietate de orice natur i creanele asupra statului; de asemenea era
1 Pentru evoluia domeniului public n Frana, a se vedea, C. Jugastru, op. cit. , p. 37-39.

prevzut c nimeni nu poate fi expropriat dect pentru caz de utilitate public i dup o dreapt i prealabil despgubire stabilit pe cale judectoreasc. Ea statua c aparin domeniului public cile de comunicaie, spaiul atmosferic, apele navigabile i flotabile. Prin Constituiile din 1948 i 1952 se renun la instituia domeniului public1 iar Costituia din 1965 va statua c mijloacele de producie sunt proprietate socialist. Proprietatea de stat era proprietatea bunurilor comune care aparineau ntregului popor iar dreptul de proprietate personal este restrns la veniturile i economiile provenite din munc, casa de locuit, gospodria de pe ea i terenul pe care ele se afl i bunurile de uz i confort personal (art. 36). Aa cum s-a artat, proprietatea comunist a constituit un instrument de crunt exploatare, de depersonalizare i nstrinare a membrilor societii. Pn la urm caracterul su spoliator, distructiv, adnc tulburtor pentru societate, generator de dezastru economic a fost demonstrat de falimentul comunismului2. Constituia din 1991 consfinete dreptul de proprietate. Art. 135. pct. 6 dispune n termeni imperativi: "Proprietatea privat este, n condiiile legii, inviolabil" iar art. 41 pct. 3 stabilete: "Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire". De asemenea ea consfinete proprietatea public care aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale; proprietatea public se caracterizeaz printr-un regim special: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. n conveniile internaionale proprietatea este de asemenea consacrat. Declaraia universal a drepturilor omului din 10 dec. 1948 n art. 17 statueaz: "Orice persoan, att singur ct i n colectivitate, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa". Apoi, Protocolul din 20 martie 1952, adiional la Convenia european a drepturilor
1 A. Iorgovan, Tratat de drept administrativ, vol. II, Editura Nemira, Bucureti, 1996, p. 43. 2 L. Pop, op. cit., p. 39.

omului din 4 nov. 1950 n art. 1 edicteaz: "Orice persoan fizic sau moral are dreptul la respectul bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i n conformitate cu principiile generale ale dreptului internaional"1 . Concluzii. Din analiza textului art. 480 C.civ. rezult c proprietatea este un drept subiectiv i totodat un drept real. Dar proprietatea este de asemenea un fapt economic i social. Ea constituie o problem social i o dezbatere doctrinar continu. De-a lungul timpului de multe ori s-au pus ntrebri de felul: este dreptul de proprietate un izvor de inegalitate social sau un factor de pace n societate? Este el o garanie a libertii sau instrumentul unei dominaii de clas? Este un factor de progres economic sau un obstacol n calea dezvoltrii? ntr-o familie constituie el un adpost i siguran sau discordie i rivalitate? n sfrit, reprezint un bastion al egoismului sau un izvor de generozitate i libertate? Adevrul este - chiar dac proprietatea traverseaz noi exigene - c n societatea contemporan exist un puternic curent n favoarea proprietii private. Proprietatea privat este o instituie, nu numai un drept subiectiv (J. Carbonnier). Proprietatea este un drept just i legitim. Partizanii proprietii colective2 ignor c prin efortul su personal i prin sacrificiile pe care i le impune omul achiziioneaz bunuri; este aadar echitabil ca el s i le poat pstra i s le poat transmite descendenilor. Proprietatea individual este apoi condiia independenei i libertii omului, ntr-un fel o pelungire a personalitii. Ea este
1 Pentru dezvoltri, D. Gomien, Introducere n Convenia european a drepturilor omului, Editura ALL, Bucureti, 1993, p. 110. 2 Despre proprietatea funciar Tolstoi spunea: "Pmntul nu ar trebui s fac obiectul proprietii private; el nu ar putea fi obiectul vnzrii i cumprrii mai mult dect apa, aerul sau razele soarelui. Toi oamenii au un drept egal asupra pmntului i asupra tuturor bunurilor pe care el le produce" iar A. France caracterizeaz proprietatea funciar n aceeai manier n care o fcea J.J. Rousseau: "Ea are ca unic i glorioas origine fora; ea se nate i se conserv prin for" (Ph. Malaurie, Droit et litterature. Anthologie, Editions Cujas, 1997, p. 241, 261).

afirmarea unui instinct pe care individul l are din fraged copilrie. Cel care nu are nimic depinde n ntregime de ceilali; colectivizarea l transform n sclav al statului3 . De alt parte, proprietatea individual reprezint condiia celui mai bun randament economic i totodat - atunci cnd fiecare poate accede la ea - gajul pcii sociale. Bineneles, dreptul de proprietate conceput ca un drept pur egoist nu poate fi dect condamnat. De aceea dac dreptul de proprietate trebuie s fie individual, exercitarea sa trebuie s fie social, adic proprietarul are datoria s respecte interesul celorlali1 . Dac acest lucru este uitat de proprietar legiuitorul poate s-l constrng. Cu toate acestea intervenia legiuitorului are o limit care nu trebuie depit. n existena sa efemer omul nu este dect depozitarul bunurilor pe care le are i de aceea el ar trebui s le gestioneze n interesul binelui comun. n patrimoniul indivizilor dreptul de proprietate are viaa sa deoarece pentru titular el se nate, triete i se stinge. 3. Definiie Dreptul de proprietate este cel mai important i mai amplu drept real; el este "prototipul" drepturilor reale, prin drept real nelegnd puterea juridic exercitat direct asupra unui lucru i care permite de a reine n tot sau n parte din utilitile sale economice2. El este un drept real tip care absoarbe toate utilitile lucrului sau bunului i nu are ca limit dect lucrul nsui. Proprietatea este un drept complet (plena in re potesta). Dreptul de proprietate este un drept total pentru c proprietarul are toate puterile asupra bunului su. Acest ansamblu de puteri se descompune n trei atribute: usus sau jus utendi; fructus sau jus fruendi i abusus sau jus abutendi. Dreptul de proprietate fiind o instituie central a dreptului civil a ocazionat o definiie care a devenit celebr; este vorba
3 H. et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, op. cit., p. 13. 1 Ibidem. 2 J. Carbonnier, op. cit., p. 293

despre definiia pe care o d art. 480 C.civ. potrivit creia: "Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege" 3 . La aceast definiie legal a proprietii, pentru o mai facil nelegere a instituiei, trebuie s reproducem i prevederile art. 481 C.civ. care statueaz: "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire". Definiia dat de cod a fost criticat att de doctrina francez 1, ct i de doctrina noastr 2 pentru c ea nu rspunde prin ce se deosebete proprietarul de alte persoane care exercit unele sau quasitotalitatea atributelor ce alctuiesc dreptul de proprietate; n alte cuvinte, c nu se evideniaz caracterul de putere proprie i interes propriu. n raport de aceste consideraii preliminarii definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor n vigoare3 . 4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 1. Dreptul de proprietate este un drept absolut i inviolabil - Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut
3 n articolul corespunztor din C.civ. francez (art. 544) lipsete cuvntul "exclusiv" iar n locul expresiei " n limitele determinate de lege" este precizat c acest drept nu poate fi folosit ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente. 1 A. Colin, H. Capitant, Cours elementaire de droit civil francais, Tom I, Dalloz, Paris, 1923, p. 715. 2 C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 31-32. 3 L. Pop, op. cit., p. 35; pentru alte definiii a se vedea, I.P. Filipescu, op. cit., p. 80; D. Lupulescu, op. cit., p. 22; D. tefnescu, op. cit., p. 111; I. Adam, op. cit., p. 39. n termeni de dicionar dreptul de proprietate este dreptul real care confer toate prerogativele care se pot exercita asupra unui bun; n mod tradiional se disting trei prerogative: usus, abusus i fructus (Lexique des termes juridiques, 12 edition, Dalloz, 1999, p. 211).

titularului n aa msur c n raport cu ceilali, acetia sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Dar absolutismul proprietii afirmat de art. 480 C.civ. este totui relativ deoarece este dezminit de textul invocat care adaug: "n limitele prevzute de lege". Aadar, pretinsa proprietate absolut este mai degrab un exces, o nostalgie de suveranitate, un vis de stpn4 . nc o dat superlativul "absolut" nu trebuie neles ca fr limite deoarece proprietatea privat sufer nenumrate ngrdiri. Dreptul de proprietate este opozabil erga omnes. Aceasta nsemn c dac totui bunul ajunge n detenia sau posesia nelegitim a altei persoane, proprietarul are dreptul de al revendica prin aciunea n revendicare. Dar dreptul de proprietate este i inviolabil; aceasta decurge firesc din caracterul absolut. n acest sens, art. 135 din Constituie statueaz imperativ: "Proprietatea privat este, n condiiile legii, inviolabil". Proprietatea are vocaia de a fi recunoscut ca o libertate. Din interpretarea art. 480 C.civ. rezult regula c tot ce nu este interzis, este permis; c, deci, tot ceea ce legea nu interzice proprietarului, i este permis acestuia. Caracterul inviolabil presupune c proprietatea nu poate fi cedat prin for; o spune expres art. 481 C.civ. Caracterul absolut al dreptului de proprietate i confer acestuia dreptul de urmrire i dreptul de peferin. Practic judiciar. 1. Proprietarul fiind n drept de a se bucura i a dispune de dreptul su ntr-un mod absolut cu singura rezerv de a nu depi limitele impuse de lege, dnsul poate, n lips de stipulaie contrar, s nchirieze n parte imobilul su sau imobilele sale nvecinate la mai muli locatari care exercit industrii similare cci, dei locatorul este dator dup lege s fac pe locatar de a se folosi ntr-un mod nempiedicat de imobilul nchiriat, totui, prin aceast dispoziie legiuitorul nu a neles a supune pe proprietar la alt obligaie dect aceea de a garanta locatarului folosina material a localului iar nicidecum i
4 G. Cornu, op. cit., p. 352

folosul ce locatarul se ateapt a trage din exploatarea industriei sale (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. a II-a, dec. nr. 248 din 1899, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. I, p. 584). 2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv i perpetuu - El este exclusiv pentru c puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv. Excepie, situaia n care legea sau voina proprietarului dispune altfel; de exemplu, dezmembrmintele dreptului de proprietate ( uz, uzufruct, superficie, servitute i abitaie). Caracterul exclusiv implic, dup opinia noastr, caracterul deplin al dreptului de proprietate, adic faptul c el confer proprietarului cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter decurge implicit din atributele proprietarului. O dat apropriat un bun este propriu, nu comun; el aparine individual, exclusiv unuia singur. Excluderea oricrei alte persoane este reversul recunoaterii plenitudinii dreptului de proprietate. Privit prin prisma exclusivitii proprietatea apare pentru titularul su ca un monopol. Ea semnific c terii nu au, n principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparine altuia. Ei nu pot nici s-l ntrebuineze, nici s-l foloseasc, nici s dispun de el. Exclusivitatea se afl n raport i cu dreptul de reproducere fotografic. n fine, exclusivitatea opereaz nu numai fa de teri ci i fa de stat. 1. Proprietarul este singurul care are dreptul de a-i exploata bunul sub orice form ar dori. Exploatarea bunului sub form de fotografii aduce atingere dreptului de folosin al proprietarului (Curtea de Casaie, Civ. 1-er, 10 martie 1999, n H. Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 11 edition, Dalloz, Paris, 2000, p. 327)

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate nelegem acea trstur a sa care desemneaz faptul c el dureaz atta timp ct exist i bunul i nu se pierde prin neuz. Ce ar nsemna proprietatea dac ea ar fi temporar? Aceasta ar semnifica negarea proprietii. Deci dreptul de proprietate nu este viager ci ereditar. Proprietatea nu se stinge la moartea titularului su ci ea trece motenitorilor pe care de cujus i-a desemnat prin testament sau, n lipsa testamentului, celor pe care legea i cheam s-i succead. Dintr-un alt punct de vedere proprietatea este numit perpetu pentru c ea nu este susceptibil de a se pierde prin neuz. Dreptul de proprietate nu se stinge n caz de neexercitare, prin efectul prescripiei extinctive1 . Regula este c aciunea n revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibil; totui ea poate fi paralizat dac o alt persoan invoc fa de proprietar uzucapiunea. Dreptul de proprietate, coninnd n el atributul dispoziiei, rezult c el este transmisibil prin acte inter vivos i n mod obligatoriu se va transmite proprietatea pentru cauz de moarte. Transmisiunea nu se opune perpetuitii; dimpotriv, ea subliniaz i ntrete caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Practic judiciar. 1. Proprietatea nu se pierde prin neuz; orice prescripie extinctiv presupune, ca un corolar, neaparat o prescripie achizitiv din partea altei persoane (C. Ap. Bucureti, sec. I, dec. din 30 iun. 1915, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. I, p. 587). 2. Art. 2262 C.civ. nu se aplic aciunii n revendicare intentate de proprietarul deposedat de imobilul su. Proprietatea nepierzndu-se prin nefolosin, aciunea n revendicare poate fi exercitat atta timp ct prtul nu justific c ar fi devenit el
1 n Frana cei care au fost exilai sau expui la persecuii religioase i au fost obligai s se expatrieze, la rentoarcerea descendenilor lor - chiar dup mai multe generaii - acestora li s-a recunoscut dreptul de a revendica proprietile (G. Cornu, op. cit., p. 356).

nsui proprietarul imobilului revendicat ca rezultat al unei posesiuni contrare care reunete toate caracterele cerute prescripiei achizitive (Curtea de Casaie, Req. 12 iul 1905, n H. Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets ... p. 319). 5. Analiza atributelor dreptului de proprietate n plenitudinea sa, dreptul de proprietate nglobeaz diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietii, faculti i liberti ataate ei; ele sunt atributele proprietii. Aceste atribute sunt - aa cum am artat - n numr de trei: posesia, folosina i dispoziia; este trilogia clasic. 1. Posesia (jus utendi) - Atributul posesiei const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau ntrebuina bunul. Acest atribut poate aparine fie proprietarului bunului care l exercit n putere proprie i n interes propriu, fie unei alte persoane care i exercit cu acordul proprietarului n numele i interesul acestuia. Jus utendi este pentru proprietar contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de lucrul su dup destinaia acestuia. ntrebuiarea unei case const pentru proprietar n faptul de a o locui el nsui. ntrebuinarea sau uzul este ca o alternativ a folosinei. Pentru c este o facultate, dreptul de ntrebuinare include pentru proprietar i dreptul de a nu se servi de lucrul su sau de a se servi dup bunul lui plac. Posesia, dup cum s-a afirmat , este mijlocul indispensabil fiecrui proprietar pentru a realiza scopul su, adic utilizarea economic a proprietii sale. 2. Folosina (jus fruendi) - este acea prerogativ a dreptului de proprietate n temeiul creia proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su culegnd inclusiv fructele. De remarcat c Codul civil statueaz sensul tehnic al termenului de "folosin" care nu corespunde exact celui banal (a profita, a trage foloase, etc.). Folosina este n primul rnd dreptul proprietarului de a fructifica bunul su sau de a-l lsa neproductiv. Aa fiind

folosina include un drept de opiune; aceast opiune conine, aadar, un drept de inaciune. Codul civil nu definete noiunea de fructe. Ele sunt produse de un bun n mod periodic, fr s altereze (diminueze) substana acestuia. Fructele se mpart n: fructe naturale, fructe industriale i fructe civile. Fructele naturale sunt cele care se produc independent de voina omului (vnatul, ciupercile, ierburile etc.) n timp ce fructele industriale presupun intervenia omului dar sunt produse de natur (recolta de pe un teren agricol etc.). Fructele civile reprezint echivalentul n bani sau n alte lucruri al utilizrii unui bun. De exemplu: chiriile, arenzile, dobnzile etc.; ele sunt consecina unor acte juridice1 . Fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere n timp ce fructele civile se dobndesc zi de zi. Dac fructele sunt tot ceea ce un bun produce periodic fr consumarea substanei sale, productele presupun consumarea substanei i au caracter de periodicitate (marmura dintr-o carier, crbunele dintr-o min, lemnul dintr-o pdure). Distincia este important deoarece n cazul uzufructului fructele aparin uzufructuarului iar productele nudului proprietar. Apoi, n timp ce fructul este un venit, productul este o fraciune a lucrului. Din cele artate rezult c atunci cnd un bun este pus n valoare, folosina const n dreptul de a percepe fructele de orice fel pe care acel bun le produce. n alte cuvinte, folosina este dreptul de a percepe liber veniturile acelui lucru, adic a proceda la actul material al recoltrii (cules de fructe, de cereale, de struguri etc.) sau la actul juridic de ncasare singur a veniturilor (atunci cnd ncaseaz chiriile, titularul folosinei are calitatea de a da chitan numai sub semntura sa). Mai rezult c dreptul de folosin privete i dreptul de a pstra sau consuma fructele percepute, fie c este vorba de un act material de consumare sau de un act juridic de nstrinare. Dreptul de liber dispoziie este armonizat cu o dispens de
1 Pentru dezvoltri, O. Ungureanu, Drept civil. Introducere, Ediia a V-a, Editura All-Beck, Bucureti, 2000, p. 75-76.

rspundere deoarece titularul folosinei nu are a da socoteal de modul de utilizare a veniturilor sale2 . 3. Dispoziia (jus abutendi) - confer proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul su. n acest atribut proprietatea se manifest ca o "mic suveranitate". Fr acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real. Dreptul de dispoziie este neles ca dreptul de "a abuza" material sau juridic de un bun (de aceea se mai numete abusus). Stpn pe el, proprietarul gsete n puterea de dispoziie cele mai importante mijloace de a-i satisface voina sa de dominaie asupra lucrului su1 . Astfel, aceast liber dispoziie se dezvolt pe un plan material i pe unul juridic. Acte materiale. Proprietarul n virtutea lui abusus are dreptul de a demola o construcie, a dezrdcina un arbore, de a drma un zid, de a distruge recolta, de a tia picioarele unui scaun, de a arde un anumit bun; desigur, cu excepia cazurilor n care norme prohibitive interzic distrugerea. Interesul proprietarului tempereaz ns frenezia lui distructiv2 . Acte juridice de dispoziie. Proprietarul are dispoziia juridic a bunului su. Puterea sa n exercitarea acestui drept culmineaz. Proprietarul este cel care poate dup placul lui s vnd sau s dea gratuit ceea ce are (vnzare, testament, donaie etc.). Proprietarul poate s ndeplineasc valabil, cu privire la bunul su, orice acte de dispoziie chiar dac nu sunt acte de nstrinare (nstrinarea nu trebuie s se confunde cu dispoziia); bunoar, constituirea unei ipoteci. De asemenea el poate s-i dezmembreze proprietatea: poate s constituie un drept de uzufruct n profitul terului sau s cedeze nuda proprietate reinnd uzufructul etc. Anumite acte de nstrinare nu sunt acte de dispoziie (de exemplu, vnzarea recoltelor); dar el le poate ndeplini valabil deoarece cine poate mai mult, poate i mai puin.
2 G. Cornu, op. cit., p. 349. 1 G. Cornu, op. cit., p. 350. 2 G. Cornu, op. i loc. cit.

n orice caz, dreptul de dispoziie trebuie exercitat n condiiile art. 480 C.civ., adic n limitele determinate de lege. n cazul n care prin exercitarea dreptului de dispoziie titularul dreptului de proprietate aduce prejudicii drepturilor altor persoane vom fi n prezena abuzului de drept. Abuzul de drept presupune o fapt ilicit care const n exercitarea drepturilor subiective contrar scopului lor sau contrar legii 3. Altfel spus, atunci cnd proprietarul respectnd litera legii violeaz spiritul ei, se va spune c el abuzeaz; acest abuz de drept nu poate fi proteguit juridic. Pe acest teren (al abuzului de drept) se susine c el exist chiar i n absena inteniei de a vtma, prin simpla exercitare a unui drept n alte scopuri dect cele n vederea crora acest drept a fost recunoscut individului. n mod judicios practica judiciar a statuat c : "Atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate abuziv, astfel nct s prejudicieze pe ali proprietari n exercitarea drepturilor lor". n acest sens, din raporturile de vecintate, deriv pentru fiecare proprietar obligaia de se a limita la o folosin normal a bunului su spre a nu-i stnjeni cu nimic pe alii 1. Exemplu: dac un proprietar de imobil construiete un cuptor fr a-l utiliza ci numai cu intenia de a astupa lumina vecinului, instana sesizat va putea s ordone demolarea cuptorului construit de proprietarul abuziv (este celebra spe Daerr pronunat de Curtea Calmar n 1855). Practic judiciar. 2. Instalarea pe teren a unui dispozitiv care nu prezint pentru proprietarul su nici o utilitate i care nu are alt scop dect s duneze altuia constituie un abuz de drept de proprietate (Curtea de Casaie, Req. 3 aug. 1915, n H. Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 11 edition, Dalloz, Paris, 2000, p. 323).

3 D. Gherasim, Buna credin n raporturile juridice civile, Editura Academiei, Bucureti, 1981. 1 Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1325 din 1978, n Culegere de decizii pe anul 1978, p. 10.

6. ngrdirile sau restriciile dreptului de proprietate ngrdirile dreptului de proprietate sunt stabilite: prin lege, prin convenie, prin inalienabilitatea legal i prin hotrri judectoreti. ngrdirile legale pot fi de interes public sau de interes privat. Cele de interes public sunt: ngrdirile de interes edilitar i de estetic urban (de exemplu, Legea nr. 50/1991); ngrdiri n interes de salubritate i de sntate public; ngrdiri n interes cultural, istoric i arhitectural; ngrdiri n interes economic general sau interes fiscal (de pild, Legea nr. 18/1991 stabilete unele obligaii n scopul asigurrii cultivrii terenurilor i proteciei solului); servituile aeronautice (Decretul nr. 95/1979); ngrdirile proprietii situate n zona de frontier etc. 2 ngrdirile legale de interes privat, n general, sunt cele rezultate din raporturile de vecintate pe care Codul civil le numete servitui naturale i servitui legale (art. 578-585; art. 586-619). ntre ele nu exist ns o deosebire de natur ambele rezultnd, cum am artat, din raporturile de vecintate. Servituile naturale se nasc din situaia natural a locurilor iar servituile legale din obligaia impus de lege. ngrdirile convenionale sunt acelela care deriv din convenia prilor. De exemplu, cnd de comun acord prile stabilesc ca dobnditorul unui teren s nu planteze pe el dect n anumite condiii de distan, de nlime altele dect cele prevzute prin lege etc. 1 Inalienabilitatea legal este stabilit prin lege (de pild, bunurile din domeniul public prevzute n art. 135 pct. 4 din Constituie). Actul juridic ncheiat cu nesocotirea acestei ngrdiri va fi lovit de nulitate absolut. ngrdiri pe cale judectoreasc sunt acele ngrdiri care dei nu sunt prevzute expres de lege instana le poate decide, ele rezultnd din raporturile de vecintate. Izvorul lor l aflm n Constituie care n art. 41 pct. 6 prevede c dreptul de
2 I.P. Filipescu, op. cit., p. 211-215. 1 Ibidem

proprietate oblig la asigurarea bunei vecinti iar art. 588 C.civ. stabilete c legea supune pe proprietari la diferite obligaii unul ctre altul fr a exista o convenie ntre dnii. Trebuie s distingem ntre ngrdirile dreptului de proprietate i instituiile exproprierii i confiscrii, acestea din urm conducnd la ncetarea dreptului de proprietate. Exproprierea pentru cauz de utilitate public - Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public prin hotrre judectoreasc a unor imobile aflate n proprietatea privat cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. Exproprierea este o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate privat. Art. 41 alin. 3 din Constituie prevede: "Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire". Despgubirile se vor stabili de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen, prin hotrre judectoreasc. Pe lng prevederile legale menionate sunt incidente n materie dispoziiile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul de calcul al despgubirilor, plata acestor despgubiri. Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat. n acest sens Legea nr. 33/1994 (art. 2) statueaz c pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. n ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin actul de putere al autoritii competente. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Legea nr. 33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntro list nelimitativ.

Efectele exproprierii: 1 - imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini; 2 - se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul, abitaie, servitute i superficie. De asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de folosin; 3 - n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii stabilite de instan; 4 - se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat (de exemplu, cele nscute din contractul de locaiune, de comodat); 5 - ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti se nate un drept de crean n favoarea persoanelor expropriate. Legea nr. 33/1994 reglementeaz dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume: dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului expropriat i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze. Practic judiciar. 1. Imobilul compus din cas, curte i grdin a fost expropriat n baza Decretului nr. 304/1987 n scopul construirii de locuine (deci anterior Legii nr. 33/1994). ntruct construciile nu au fost demolate, reclamanii au formulat aciune cernd retrocedarea imobilului. Potrivit art. 4 din Decretul nr. 467/1979 imobilele expropriate treceau n proprietatea statului pe data prelurii efective a acestora n vederea demolrii. n cazul n care imobilul nu a fost preluat efectiv n vederea demolrii, nseamn c nu a fost ndeplinit condiia stipulat n actul normativ invocat astfel c imobilul nu a trecut n proprietatea statului. Drept urmare imobilul a fost greit ntabulat pe numele Statului Romn care, pentru motivele artate mai sus, nu a devenit proprietar al bunului (C.S.J., dec. nr. 2157/1996, Dreptul nr. 6/1997, p. 113).

2. n cazul n care un imobil compus din teren i o construcie a fost expropriat, proprietatea nu s-a transmis de la expropriat la expropriator dac nu a avut loc peluarea efectiv n vederea demolrii n condiiile prevzute de art. 4 din Decretul 467/1979 privind evaluarea construciilor, terenurilor i plantaiilor ce se iau cu plat n proprietatea statului prin procesverbal sau decizie a organului puterii locale. Dup intrarea n vigoare a actualei Constituii, dreptul proprietarului expropriat nu mai poate fi transferat dac imobilul expropriat nu a fost preluat efectiv de ctre stat pn la 8 dec. 1991 deoarece nu mai exist temei legal pentru o asemenea operaiune (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 2158/1996, Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 1996, Editura Proema, Baia Mare, 1997, p. 42). 3. Prevederile art. 35, 36 i 37 nu pot fi rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, motiv pentru care se impune concluzia c ele se aplic exclusiv exproprierilor de bunuri imobile ce s-au fcut dup 2 iun. 1994, data intrrii n vigoare a legii, cu respectarea procedurii mai sus artate. Aplicarea acestor prevederi pentru exproprierile de bunuri imobile care s-au produs anterior intrrii n vigoare a legii nu poate fi fcut fr nclcarea principiului major al neretroactivitii legii civile, principiu care are din 8 dec. 1991 temei n Constituia Romniei (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 2198/1996, Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 1996, p. 44). 4. n cazul n care msura luat prin decretul de expropriere ct i evalurile fcute nu au fost contestate de ctre proprietarul bunului expropriat iar acesta, exercitndu-i dreptul de alegere, a acceptat ca n locul proprietii sale care a fost expropriat s primeasc n proprietate, cu titlu de despgubire, un alt imobil pe care l-a considerat corespunztor ct i o sum de bani reprezentnd diferena de valoare dintre cele dou bunuri, el nu mai poate revendica bunul respectiv de vreme ce a consimit fr rezerve ca n schimbul proprietii sale, trecut n proprietatea statului, s primeasc cu titlu de despgubire, n proprietate, un alt imobil (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1276/1995,

Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 1995, p. 42). 5. Dac terenul expropriat a fost folosit n scopul construirii unor blocuri de locuine, cererea de restituire a unei suprafee de teren nu este fondat n ipoteza n care, dei liber, terenul revendicat este destinat folosirii normale a construciilor realizate (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 190/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 114). 7. Structura dreptului de proprietate Dup 1989, odat cu abolirea regimului comunist, dreptul de proprietate de stat i cooperatist s-a transformat n principal n drept de proprietate privat iar o parte a devenit proprietate public. n prezent distingem: 1 - dup subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice i b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice; 2 - dup modul de dobndire: a) dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobndit prin acte ntre vii i dreptul de proprietate dobndit prin acte pentru cauz de moarte; c) dreptul de proprietate originar, dobndit prin moduri originare de dobndire a proprietii, i dreptul de proprietate derivat, dobndit prin acte juridice translative de proprietate; 3 - dup cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modaliti deosebim: a) drept de proprietate pur i simplu, care are ca titular exclusiv o singur persoan asupra unuia i aceluiai bun i b) drept de proprietate afectat de modaliti care poate fi drept de proprietate comun, drept de proprietate rezolubil sau revocabil i drept de proprietate anulabil. 4 - dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: a) drept de proprietate public i b) drept de proprietate privat.

Constituia n art. 135 alin. 2 statueaz c: "Proprietatea este public sau privat". Tendina este ca proprietatea privat s fie forma dominant. ntr-o accepiune larg prin drept de proprietate privat nelegem dreptul de proprietate particular aparinnd persoanelor fizice i juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societilor comerciale cu capital integral sau majoritar de stat i dreptul de proprietate privat al statului, unitilor administrativ-teritoriale i al persoanelor juridice nfiinate de autoritile centrale ale statului sau de autoritile locale, cum sunt regiile autonome. Indiferent de titular (statul sau persoanele fizice) regimul de protecie al dreptului de proprietate privat este egal 1. De regul, bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt alienabile, prescriptibile i chiar sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. Dar, de alt parte, ele nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor administrativ-teritoriale pentru c ele sunt ntotdeauna solvabile; aceste datorii se nscriu n bugetul de stat sau n bugetele locale pentru a fi pltite. Trebuie s reinem c dac dreptului de proprietate privat i se aplic, de regul, dreptul comun prevzut de Codul civil, dreptului de proprietate public i este aplicabil un regim juridic derogator2 . 8. Dreptul de proprietate public 1. Definiie. Reglementare - Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de
1 E. Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i dreptul de proprietate public n Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993, p. 82-92. 2 I.P. Filipescu, V.M. Ciobanu, Practica Curii Constituionale romne privind garantarea proprietii, Dreptul nr. 2/1995, p. 14; Gh. Iancu, Jurisprudena Curii Constituionale privind dreptul fundamental de proprietate, Revista de drept public, nr. 1/1999, p. 95-96.

interes local aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale; el este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Trebuie spus de la nceput c dreptul de proprietate public este un drept de proprietate. Astzi acest lucru nu mir pe nimeni i este statuat n mod expres n Constituie ns n secolul trecut aceast calificare era contestat. Dreptul de proprietate potrivit prevederilor constituionale nu poate fi dect ori drept de proprietate privat, ori drept de proprietate public; dreptul de proprietate public este o specie a dreptului de proprietate. n Constituie se prevede: "Proprietatea este public sau privat" (art. 135 alin. 2) i "Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale" (alin. 3). Sunt enumerate apoi principalele categorii de bunuri care formeaz obiectul exclusiv i inalienabil al dreptului de proprietate public: "Bogiile de orice natur ale solului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenialul energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege" (art. 135 alin. 4). Desigur, enumerarea nu este limitativ deoarece prin lege se pot determina i alte bunuri care s fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Reglementrile constituionale care constituie cadrul general sunt detaliate prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. Dispoziiile legii fundamentale se ntregesc apoi cu prevederile art. 475 alin. 2, art. 476-478, art. 499, art. 1310 i art. 1844 C.civ.; cu prevederile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar (republicat n M.Of. nr. 1/1998); Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor agricole; Legea nr. 69/1991 a administraiei publice locale (modificat i republicat la 18 apr. 1996). n legtur cu obiectul proprietii publice, ntr-o opinie s-a spus c potrivit Constituiei, a Legii nr. 18/1991 i Legii nr. 69/1991 privind administraia public local, domeniul public cuprinde proprietatea statului i a unitilor administrativteritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor, sau prin

destinaia legii sunt de uz i de utilitate public1 . ntr-o a doua opinie s-a susinut c fac parte din aceast categorie bunurile declarate ca atare de dispoziiunile legale i care prin natura lor sunt bunuri de uz public sau bunuri de interes public. n alte cuvinte, s-a subliniat existena unei domenialiti publice prin efectul legii2 . Aceast opinie ni se pare corect. De altfel Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n art. 3 dispune c: domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. La o prim lectur s-ar prea c textul citat stabilete mai multe criterii (declaraia legii, natura i destinaia bunului etc.). n realitate criteriul de determinare al proprietii publice este declaraia legii. Ea stabilete totodat i dac un bun este de uz sau interes public. Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general adic: piee, poduri, parcuri publice etc. iar din cea a bunurilor de interes public, acele bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuire a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc. Desigur, bunurile analizate trebuie s fi intrat n proprietatea statului cu respectarea prevederilor legale n vigoare la data dobndirii lor, excepie fcnd numai bunurile care potrivit art. 135 alin. 4 din Constituie fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Mai este de menionat c n doctrin s-a fcut distincia ntre domeniul public natural i domeniul public artificial dup
1 C. Brsan, M. Gai, M.N. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, Iai, 1997, p. 45. 2 I.P. Filipescu, op. cit., p. 91; M. Nicolae, op. cit., p. 8; I. Adam, op. cit., p. 130.

cum bunul n cauz este prin natura sa afectat uzului public sau aceasta este opera legiuitorului1 . n legtur cu criteriile de determinare a bunurilor care formeaz obiectul proprietii publice, Curtea Constituional a decis c fac obiectul exclusiv al acestei proprieti bunurile enumerate expres n art. 135 alin. 4 din Constituie sau cele stabilite de alte legi. Aceste "alte legi" - arat n continuare Curtea Constituional - utilizeaz dou metode de determinare a bunurilor care fac parte exclusiv din proprietatea public i anume: enumerarea unor asemenea bunuri sau criteriul destinaiei acestor bunuri2 . Dispoziiuni legale privind domeniul public sunt nscrise i n Codul civil (art. 475-478) numai c unele dintre acestea conin impreciziuni. Astfel sunt enumerate unele bunuri care fac parte din domeniul privat al statului i nu din cel public. De aceea dispoziiunile n materie din Codul civil trebuie coroborate cu noile reglementri (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Codul silvic, Legea apelor nr. 107/1996 etc.). Bunoar, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul acesteia statueaz expres c prin sintagma "domeniu public" din art. 477 C.civ. trebuie s se neleag domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale. Apoi potrivit Codului silvic, fondul forestier (care potrivit Legii nr. 18/1991 se ncadreaz n categoria fonduri cu destinaie forestier) este, dup caz, proprietate public sau privat; fondul forestier aparinnd statului este proprietate public. n sfrit trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu constituie proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.

1 A. Iorgovan, Tratat de drept administrativ, vol. II, Editura Nemira, Bucureti, 1996, p. 85. 2 Curtea Constituional, Culegere de decizii i hotrri, 1992-1993, p. 211 (dec. nr. 31 din 26 mai 1993).

2. Subiecii dreptului de proprietate public. Caracterele acestui drept - Potrivit dispoziiilor legale n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt: - statul asupra bunurilor din domeniul public de interes naional; - unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. Este de reinut c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt i titulari ai dreptului de proprietate privat care are un regim de drept privat. 3. Caracterele dreptului de proprietate public sunt n numr de trei: el este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil 1. Le vom analiza distinct: Dreptul de proprietate public este inalienabil - Acest caracter nscris n art. 5 din Constituie presupune c bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate public sunt scoase prin lege din circuitul civil; aadar, nseamn c ele nu pot fi nstrinate prin acte juridice nici n mod voluntar, nici prin expropriere. Mai mult dect att, cu unele excepii, dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea drepturilor reale derivate: uz, uzufruct, abitaie, servitute i superficie. De asemenea, bunurile respective nu pot fi gajate sau ipotecate. Actele juridice ncheiate cu nesocotirea caracterului inalienabil sunt lovite de nulitate absolut. Se consider totui c domeniul public poate fi afectat de servitui prin fapta omului2 . De altfel art. 13 din Legea nr. 213/1998 statueaz c servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public
1 L. Frenescu, Noiunile de domeniu public i de domeniu privat al statului. Coninut i regim juridic, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 45-47; D.C. Tudorache, Domeniul public i domeniul privat al statului n lumina Legii fondului funciar, Dreptul nr. 5/1992, p. 18-25; L. Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, Dreptul nr. 8/1995, p. 35-42; M. Nicolae, Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul acesteia, Dreptul nr. 6/1999, p. 5-18. 2 M. Nicolae, op. cit., p. 14.

cruia i sunt destinate bunurile afectate. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public al bunului. Regula este c bunurile proprietate public nu sunt supuse privatizrii; exist ns i unele excepii. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil - n adevr, el este impresriptibil extinctiv i achizitiv; extinctiv pentru c aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd, dreptul la aciune n sens material nu se stinge; achizitiv deoarece bunurile aflate n proprietate public nu pot fi dobndite de nici o persoan prin uzucapiune n cazul imobilelor sau prin posesia de bun credin n cazul mobilelor. n acest sens art. 1844 C.civ. dispune: "Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care din natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privat ci sunt scoase afar din comer". De altfel regula imprescriptibilitii este consacrat i de Legea nr. 18/1991 i de Legea nr. 213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt o consecin a inalienabilitii dreptului de proprietate public. Dreptul de proprietate public este insesizabil - Aceasta nseamn c bunurile ce formeaz obiectul acestui drept nu pot fi urmrite de ctre creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed pe temeiul dreptului real de administrare ori cu orice alt titlu. Acest caracter este o consecin fireasc a caracterului inalienabil al dreptului de proprietate public deoarece, dac el nu ar opera, s-ar ocoli regula inalienabilitii. n adevr, dac aceast categorie de bunuri ar fi supus executrii silite, atunci s-ar ajunge la vnzarea lor silit i deci nstrinarea lor. Dar, aa cum am artat, statul este ntotdeauna prezumat ca solvabil i de aceea nu se aplic asupra bunurilor sale regimul comun privind urmrirea silit 1. 4. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes
1 M. Uliescu, Proprietatea public i proprietatea privat - actualul cadru legilativ, n Studii de drept romnesc, nr. 3/1992, p. 217-220; L. Pop, op. cit., p. 59.

naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. n concret aceste modaliti sunt dreptul de administrare, concesionarea, nchirierea i dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile. Administrarea general a domeniului public poate fi exercitat de chiar autoritile publice titulare (statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept civil. Regula este c, n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat ori persoane fizice. Dreptul de administrare al bunurilor din proprietatea public se refer la patrimoniul autoritilor centrale sau locale. Dar acest drept poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale1 . Dreptul de administrare acordat n favoarea unor persoane juridice de drept public constituie principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public. Potrivit art. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean i local. Aadar, titularii dreptului de administrare sunt: regiile autonome, prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic (ministere, consilii judeene i consilii locale), instituiile publice de interes naional, judeean sau, dup caz, local. Legea nr. 213/1998 reglementeaz apoi coninutul dreptului de administrare i competena instanelor abilitate s soluioneze litigiile privind aprarea dreptului de administrare. Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i regiile autonome care sunt beneficiare ale acestui drept vor avea un patrimoniu propriu
1 V.D. Zltescu, I. Moroianu Zltescu, Regiile autonome ca persoane juridice, Dreptul nr. 3/1992, p. 12; D. Apostu Tofan, Aspecte controversate privind regiile autonome n raport cu legislaia de dup 1990, Dreptul nr. 4/2000, p. 22.

i vor putea intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice. Aadar, dreptul de administrare este un drept real principal i el este constituit pe temeiul proprietii publice. El are o natur mixt: astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ i o natur civil fa de celelalte subiecte de drept. Dreptul de administrare nu este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public. De reinut c acest drept de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativ-teritoriale); acest proprietar poate retrage sau revoca acest drept fr ca titularul lui s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie etc.). Revocarea se va putea face - de ctre autoritatea public care are calitatea de administrator general al domeniului public - pentru trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat, pentru redistribuirea unor bunuri etc. Legea nr. 213/1998 statueaz c acest drept va putea fi revocat dac titularul su nu-i exercit drepturile sau nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. Totui actul administrativ de retragere sau revocare va putea fi atacat n contencios administrativ n baza Legii nr. 29/1990. De alt parte, deoarece acest drept este un drept real (opozabil erga omnes), aprarea sa se va putea face prin toate mijloacele de drept comun dar numai fa de teri. n ce privete caracterele juridice ale dreptului de administrare, ele sunt aceleai cu cele ale dreptului de proprietate public i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Aa cum s-a artat, "datorit legturii simbiotice dintre cele dou drepturi, caracterele dreptului de proprietate public sunt, n acelai timp, i caracterele juridice ale dreptului de administrare"1 . A doua modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public este - aa cum am artat - concesionarea i nchirierea. Aceast posibilitate rezult din prevederile art. 135 alin. 5 din Constituie care statueaz c bunurile proprietate public pot fi concesionate sau nchiriate potrivit legii. De asemenea art. 84 alin. 1 din Legea nr. 69/1991 stabilete c bunurile ce aparin
1 L. Pop, op. cit., p. 83.

domeniului public sau privat de interes local pot fi concesionate sau nchiriate. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia dispune c concesionarea bunurilor proprietate public se va face prin licitaie public, n condiiile legii. Concesionarea este reglementat printr-o lege special; este Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor i Normele metodologice-cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/1999. n concepia legii contractul de concesiune este contractul prin care o persoan numit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene2 . Aadar, concesiunea poate fi de trei feluri i anume: concesiunea de bunuri, concesiunea de servicii publice i concesiunea de servicii economice. n ce privete natura acestui contract, majoritatea autorilor consider c el are o natur mixt. Legat de nchiriere este de reinut c ea este reglementat n Legea nr. 213/1998 i se face prin licitaie public iar ulterior se aprob prin hotrre a guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local, dup caz. Contractul de nchiriere se refer att la bunuri care fac parte din domeniul public ct i la bunuri din domeniul privat. Locatar poate fi orice persoan fizic sau juridic indiferent de cetenie sau naionalitate. Locatorul ns poate fi numai statul sau unitatea administrativ-teritorial ori o instituie public sau regie autonom. Trebuie ns reinut c nchirierea bunurilor proprietate public nu presupune existena unui drept real ci este vorba doar de un drept personal.

2 Pentru detalii, A. Sebeni, Noiunea contractului de concesiune i ncheierea acestuia, Dreptul nr. 2/1999, p. 3-5; D. Nemoianu, Regimul juridic al concesiunilor, Revista de drept comercial, nr. 5/1999, p. 91-95; S. Gherghina, A. Sebeni, Efectele i ncetarea contractului de concesiune, Dreptul nr. 11/1999, p. 4 .urm.; S. David, Contractul de concesiune, Dreptul nr. 9/1991, p. 41, iar pentru unele particulariti privind concesiunea, a se vedea, Legea privind regimul zonelor libere nr. 84/1992, Legea petrolului nr. 134/1995, Legea minelor nr. 61/1998.

Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Legea nr. 213/1998 prevede n art. 17: "Statul i unitile administrativ -teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfor activitate de binefacere sau de utilitate public ori servicii publice". Dreptul de folosin a fost definit ca fiind acel drept real principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri proprietate public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ1 . Definiia enunat pune n lumin caracterele dreptului de folosin care sunt: este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate public; este un drept cu titlu gratuit deoarece titularul nu trebuie s plteasc vreo chirie, redeven sau tax; este un drept imobiliar deoarece are ca obiect numai bunuri imobile; este un drept temporar ntruct este constituit numai pentru o anumit perioad de timp; este un drept revocabil, autoritatea care l-a constituit putnd reveni asupra acestui act. Mai trebuie s subliniem c acest drept este opozabil erga omnes mai puin titularului dreptului de proprietate public, i c el nu dezmembreaz aceast proprietate; ntre titularul dreptului i proprietar se nasc raporturi juridice administrative. Acest drept presupune posesia i folosina de care se bucur titularul. Avnd folosina, titularul are dreptul de a culege fructele reinndu-le n proprietatea sa. 5. Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate public. n conformitate cu art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele moduri: - pe cale natural. Legea vizeaz astfel bogiile de orice natur care se vor forma n mod natural pe teritoriul sau n subsolul rii2 ; - prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;
1 L. Pop, op. cit., p. 94. 2 M. Nicolae, op. cit., p. 16.

- prin exproprierea pentru cauz de utilitate public; - prin acte de donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de organele competente atunci cnd bunul intr n domeniul public; - prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public, pentru cauz de utilitate public; - alte moduri prevzute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vnzarea sau schimbul pentru cauz de utilitate public etc.). n ce privete modurile de ncetare a dreptului de proprietate public, acestea sunt: - pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului; - trecerea bunului n domeniul privat. Ea se face prin hotrre a guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local; - trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi vndute. De pild, Legea nr. 18/1991 statueaz c asupra unor terenuri cu vegetaie forestier proprietate public poate fi reconstituit dreptul de proprietate particular n favoarea fotilor proprietari1 . Proprietatea public poate fi de domeniu public sau de domeniu privat; fiecare dintre aceste domenii pot fi de interes naional sau de interes local (judeean, municipal, orenesc sau comunal). Practic judiciar. 1. Potrivit art. 135 alin. 2 din Constituia Romniei proprietatea este public sau privat iar conform alin. 3 din acelai text proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale acestea cuprinznd, potrivit alin. 4 "bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenialul energetic valorificabil i
1 L. Pop, op. cit., p. 76.

acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege". Numai bunurile proprietate public - cele de mai sus - sunt inalienabile (art. 135 alin. 5 din Costituie). Aadar, celelalte bunuri fac parte din circuitul civil i pot fi nstrinate. Cum potrivit art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 bunurile din patrimoniul societilor comerciale cu capital de stat, n afara celor ce constituie proprietate public, fac parte din domeniul privat al statului, ele pot fi nstrinate prin acte juridice. Avnd n vedere c, n spe, spaiul comercial transmis prtelor nu face parte din domeniul public al statului, se constat c actul juridic prin care s-a vndut acestora a fost valabil ncheiat nenclcndu-se prin aceasta nici o dispoziie imperativ a legii (C.S.J., sec. com., dec. nr. 36/1994, Dreptul nr. 2/1994, p. 62). 2. Terenul situat pe poriunea dintre rmul Mrii Negre i Lacul Techirghiol la o distan de 62 m de rm fiind situat la limita de protecie ape-maluri aparine plajei Mrii Negre, respectiv domeniului public i sunt aplicabile dispoziiile art. 5 din Legea nr. 18/1991 (C.S.J., sec. cont. adm., dec. nr. 1651 din 1993, n C. Criu, N. Criu Magraon, t. Criu, Repertoriu de doctrin i jurispruden romn, vol. I, p. 466). 3. n raport cu celelalte autoriti ale statului instanele judectoreti au un drept de jurisdicie general care le ofer competena de a judeca, fr distincie, toate conflictele deduse judecii i ca urmare, orice aciune avnd ca obiect reclamarea nclcrii n orice mod a dreptului de proprietate. Nu se poate refuza judecarea de ctre instanele judectoreti a unor aciuni n revendicare prin care se reclam nclcarea dreptului de proprietate imobiliar ca urmare a aplicrii prevederilor Decretului nr. 223/1974 de trecere a unor imobile n proprietatea statului1 (C.S.J., s.u., dec. nr. V din 20 nov. 2000, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a II-a, spea nr. 2, p. 64).
1 A se vedea n acelai sens i art. 1,2 alin. 1 lit. g i h, art. 47 alin. 1 i 2 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, publicat n M.O. al Romniei nr. 75 din 14 februarie 2001; I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura All-Beck, Bucureti, 2001.

4. Rezult din prevederile Legii nr. 112/1995, coroborate cu reglementrile cuprinse n art. 2 din normele metodologice de aplicare a acestei legi c trebuie s aib cetenia romn sau s fac dovada declanrii procedurii legale pentru obinerea ceteniei romne numai motenitorii fostului proprietar i fostul proprietar n via, care solicit n nume propriu restituirea imobilului. Din nici o prevedere a Legii nr. 112/1995 i nici din normele metodologice de aplicare a acestei legi nu reiese ns c, n cazul revendicrii imobilelor de ctre motenitori, fostul proprietar ar fi trebuit s aib cetenia romn la data decesului 2 (C.S.J., s.u., dec. nr. VI din 20 nov. 2000, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a II-a, spea nr. 3, p. 66). 5. n cauz stabilindu-se c imobilul n discuie a aparinut reclamanilor ce fceau parte dintr-o categorie socioprofesional exceptat n mod expres i imperativ de la naionalizare, se constat c, n mod greit instanele au reinut c dispoziiile art. I ale Decretului nr. 92/1950 erau aplicabile acestora. nclcarea dispoziiilor legale amintite, respectiv art. II din Dectretul nr. 92/1950, d caracterul abuziv al msurii de naionalizare i un astfel de titlu dat cu nclcarea legii nu poate fi considerat valabil, ci el este lovit de nulitate absolut (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1184 din 5 apr. 2000, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a II-a, spea nr. 26, p. 121). 6. Ipotezele vizate de art. 2 i 3 ale Decretului nr. 223/1974 (n prezent abrogat) prevedeau c trecerea bunurilor imobile n proprietatea statului avea loc dup emiterea deciziei comitetului executiv al Consiliului popular judeean sau al municipiului Bucureti, n a crui raz teritorial sunt situate bunurile. Actul administrativ, o dat rmas definitiv, reprezenta titlu de proprietate al statului cu privire la imobil. Potrivit art. 4 alin. 2 al Decretului nr. 223/1974, mpotriva deciziei comitetului executiv al Consiliului popular se poate face plngere la instanele judectoreti, n condiiile legii. n aceast situaie se impune verificarea mprejurrii n care decizia administrativ de
2 A se vedea, pentru aceeai problem i art. 3 din Legea nr. 10/2001, precum i Curtea Constituional dec. nr. 43 din 7 februarie 2001, publicat n M.O. nr. 75 din 14 febr. 2001.

preluare i de trecere n proprietatea statului a rmas definitiv, ea urmnd s produc efecte juridice (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1334 din 14 apr. 2000, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a II-a, spea nr. 27, p. 122). 9. Domeniul public i domeniul privat 1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale. Lato sensu domeniul public include toate bunurile care sunt obiect al proprietii publice, precum i bunurile proprietate privat care prin natura lor ori n temeiul unei dispoziii legale trebuie pstrate i transmise generaiilor viitoare ntruct reprezint valori destinate uzului public sau folosinei n interes public1 . Aa cum s-a artat, bunurile proprietate privat care fac parte din domeniul public (n sens larg) cum sunt bisericile, catedralele, alte lcauri de cult, bunurile din patrimoniul cultural naional, bunurile din fondul arhivistic naional etc., datorit importanei lor sunt supuse unui regim juridic de drept public1 . n sens restrns, prin domeniul public nelegem numai bunurile care formeaz obiectul dreptului de proprietate public al statului i unitilor administrativ-teritoriale, precum i serviciile publice2 . De reinut este c sintagma "domeniu public"3 nu se confund cu cea de "proprietate public"; aceasta pentru c domeniul public reprezint o totalitate de bunuri n
1 L. Pop, op. cit., p. 59; A. Iorgovan, op. cit., p. 57; L. Giurgiu, Domeniul public, Editura Tehnic, Bucureti, 1997, p. 54. 1 L. Pop, op. cit., p. 69. 2 Pentru alte definiii: G. Rarincescu, Contenciosul administrativ, Editura Universal Alcalay, Bucureti, 1936, p. 209; P. Negulescu, Tratat de drept administrativ romn, vol. I, Tipografiile Romne Unite, Bucureti, 1925, p. 254; L. Pop, op. cit., p. 70. 3 Sintagma "domeniu public" i afl originea n latinescul dominium care nseamn stpnire, proprietate. n perioada interbelic se foloseau curent expresiile: domeniul statului i bunuri domeniale; domeniul coroanei reprezenta proprietatea privat a regelui.

timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv care are ca obiect bunurile care formeaz domeniul public. Apariia Legii nr. 213/1998 a pus capt unei controverse prelungite care trebuia s rspund la ntrebarea: care este raportul dintre domeniul public i bunurile proprietate public. Legea n art. 3 a rspuns: domeniul public este alctuit numai din acele bunuri asupra crora poart un drept de proprietate public4 . Domeniul public se compune n primul rnd din bunurile enumerate n art. 135 pct. 4 din Constituie dar i din alte bunuri prevzute de lege. Astfel, reglementrile constituionale prevd: "Bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenialul energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice". Apoi, art. 5 din Legea nr. 18/1991 statueaz c: "Terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau altor drepturi reale avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau privat". Potrivit art. 5, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Conform art. 3 din aceeai lege "Administrarea domeniului de interes public naional se face de ctre organele prevzute de lege iar

4 M. Nicolae, op. cit., p. 5; R.Al. Rizoiu, unele consideraii asupra condiiei juridice a domeniului public i criteriilor de domenialitate, Dreptul nr. 9/2001, p. 5859.

administrarea domeniului public de interes local, de ctre primrii sau, dup caz, de ctre prefecturi". Reglementrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu mult exactitate sfera bunurilor proprietate public statund n art. 3 alin. 1 c domeniul public este compus din urmtoarele bunuri: - bunurile enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie; - bunurile enumerate n anexa acestei legi; - orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. De menionat c ncadrarea unor bunuri n una sau alta din categoriile celor de uz public sau de interes public se face de organele de stat sau de unitile administrativ-teritoriale. Unele bunuri care actualmente sunt proprietate privat n viitor pot deveni proprietate public (de pild, prin expropriere) ceea ce nseamn c sfera bunurilor proprietate public poate suferi modificri. Dar aceste modificri se pot referi i la restrngerea obiectului dreptului de proprietate public. Astfel, unele bunuri care n prezent sunt proprietate public pot fi incluse n domeniul privat al statului sau unitilor administrativteritoriale, mai puin cele enumerate n Constituie. Desigur, aceast restrngere nu poate opera dect printr-o lege organic de acelai fel cu cea care le-a inclus n domeniul public sau, dup caz - potrivit regulei simetriei - prin actele Guvernului, consiliilor judeene sau consiliilor locale. Legea nr. 213/1998 delimiteaz domeniul public al statului (bunurile enumerate de art. 135 alin. 4 din Constituie i cele prevzute la pct. I din Anexa la aceast lege precum i alte bunuri de uz sau interes public naional declarate ca atare prin lege) de domeniul public al judeelor, oraelor, municipiilor i comunelor (pct. II i III din Anex i alte bunuri de uz sau interes general declarate ca atare prin hotrrea consiliilor). n sfrit, Legea nr. 213/1998 reglementeaz procedura de inventariere a bunurilor proprietate public. Din cele nvederate rezult c bunurile care formeaz domeniul public sunt de o importan deosebit i sunt destinate

uzului sau interesului public. De alt parte, regimul lor juridic se supune n cea mai mare parte dreptului administrativ iar litigiile izvorte din delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor, oraelor i comunelor sunt date n competena instanelor de contencios administrativ. Practic judiciar 1. Lucrurile din domeniul public fiind afar din comer nu sunt susceptibile de apropriaiune sau de posesie privat i prin urmare nu pot da loc n nici un caz la aciunea posesorie fa de administraie. Aa fiind facerea de scri n strad, pe locul comunei care este afar din comer, nu constituie dect o simpl toleran care poate fi revocat de primrie oricnd voiete (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 322 din 10 sept. 1891, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. I, p. 573). 2. Potrivit art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 "bunurile din patrimoniul societii comerciale sunt proprietatea acesteia cu excepia celor dobndite cu alt titlu". n cauz recurentei i s-a transmis cldirea n litigiu printr-o decizie a fostului Consiliu Judeean Olt n administrare iar nu n proprietate. Oricum, proprietatea nu se dobndete pe calea unei decizii emis de organele administraiei de stat. Recurenta a invocat prevederile Legii nr. 15/1990 interpretnd eronat textul art. 20 alin. 2 cu privire la proprietatea societilor dei, cum s-a mai artat, alin. 3 prevede exceptarea unor bunuri, exceptare aplicabil speei. Rezult din actele dosarului c imobilul n litigiu aparine domeniului public i a avut destinaia iniial "Palatul Justiiei" fiind n proprietatea statului i numai n administrarea recurentei. Instana de fond just a constatat c n raport de atribuiile statornicite prin art. 59 lit. g din Legea nr. 69/1991, Consiliul Judeean avea competena s dispun, prin decizia atacat, trecerea cldirii din administrarea recurentei n administrarea Ministerului Justiiei (C.S.J., sec. con. adm., dec. nr. 741/1994, Dreptul nr. 6/1995, p. 92). 3. Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod preferenial de

ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public. Avnd n vedere c cele dou noiuni nu sunt echivalente, invocarea de ctre prt a faptului c bunul face parte din domeniul public nu nseamn justificarea, n acest mod, a dreptului de proprietate ct vreme nu s-a fcut dovada c acest drept a fost dobndit n condiiile prevzute de lege. Cum, n spe, terenul a fost ocupat de stat fr nici un titlu, el nu poate face parte din domeniul public, cci nu existena domeniului public creeaz dreptul de proprietate public, ci dreptul de proprietate public explic, fundamenteaz i legitimeaz existena domeniului public (Curtea de Apel Bucureti, se. a IVa civ., dec. nr. 305/1999, n Culegere de practic judiciar 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 106). 4. Orice persoan este ndreptit s invoce regula inalienabilitii domeniului public atunci cnd aceast regul este necesar aprrii drepturilor sale. O asemenea aciune, n momentul n care ea este intentat de un ter, nu are ca efect antrenarea nulitii cesiunii ntre prile actului, ci de a o face inopozabil terului interesat fa de care titularul dreptului de proprietate nu-i va putea exercita prerogativele dreptului su (Curtea de Casaie, Civ. 1-re, 3 mai 1988, n Code civile. Textes, jurisprudence, adnotations, Dalloz, Edition 2000, p. 455). 2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitez spunndu-se c el este acel domeniu din care fac parte bunurile statului care nu aparin domeniului public. Aa cum s-a artat, aceste bunuri nu sunt afectate n mod exclusiv uzului public i de aceea formeaz domeniul privat al statului1 . Altfel spus, domeniul privat cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le au ca orice persoan fizic sau juridic. Uneori el este denumit proprietate domenial privat.
1 C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., p. 33.

n conformitate cu art. 6 din Legea nr. 18/1991 domeniul privat al statului i, respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor este alctuit din terenurile dobndite de acestea prin modurile prevzute de lege precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public (de pild, terenurile care au aparinut cooperativelor agricole de producie, neatribuite conform Legii nr. 18/1991, terenurile provenite din fostele iazuri comunale folosite ca puni, fnae i arabil, restituite comunelor, oraelor etc.). n alte cuvinte, domeniul privat cuprinde bunurile pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le dein ca orice persoan fizic sau juridic. Din domeniul privat mai fac parte bunurile care au ncetat de a mai aparine domeniului public, bunurile fr stpn, cldirile, alte imobile i mobilierul lor, dac nu sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le dobndesc ca orice particular prin donaie, testamente sau alte acte juridice. Domeniul privat al statului i unitilor administrativteritoriale este alctuit i din bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat, dac prin natura lor sau potrivit legii nu se includ n domeniul public. Dar n msura n care bunurile au fost preluate de stat fr titlu valabil, abuziv sau prin vicierea consimmntului, ele pot fi revendicate de fotii proprietari sau de succesorii acestora sau, dup caz, pot obine msuri reparatorii prin echivalent, n condiiile legii (de pild, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989) Domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun dac prin lege nu se prevede altfel. n ce privete concesionarea, nchirierea i locaia de gestiune a bunurilor din domeniul public i privat al statului,

acestea se fac numai prin licitaie public. Tot astfel se va face i vnzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului (Legea nr. 69/1991 privind administraia public local, modificat i republicat la 18 apr. 1996). Din cele nfiate rezult, aa cum am mai artat, c proprietatea public poate fi de domeniu public ori de domeniu privat, respectiv celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice 1. Trebuie s mai reinem - aa cum am mai artat - c prin lege un bun poate s treac dintr-un domeniu n altul. Dar acest lucru este posibil numai dac bunul respectiv a fost trecut n domeniu public printr-o alt lege dect Constituia; altminteri ar nsemna s se aduc atingere i s se modifice prevederile art. 135 pct. 4 din Constituie. n legtur cu criteriul n raport cu care se distinge dac un bun aparine domeniului public sau privat s-au propus urmtoarele criterii: - natura bunurilor. Aa, de exemplu, unele bunuri nu pot aparine particularilor, cum ar fi drumurile, pieele etc.; - afectarea bunurilor. n general bunurile afectate serviciilor publice aparin domeniului public; acest criteriu nu trebuie ns absolutizat; - afectarea bunurilor la uzul direct al publicului; deci nu afectat unui serviciu public sau de utilitate public. Aa cum s-a artat, acest criteriu restrnge domeniul public. 1 Conform reglementrilor n vigoare criteriul dup care se face distincia ntre apartenena unui bun la domeniul public sau la domeniul privat este cel stabilit prin declaraia legii. Legat de diviziunea dintre domeniul public i domeniul privat trebuie reinut i textul art. 1844 C.civ. care stabilete ca imprescriptibile lucrurile care prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privat fiind scoase din circuitul civil.
1 I.P. Filipescu, Domeniul public i privat al statului i al unitilor administrativteritoriale, Dreptul nr. 5-6/1994, p. 75. 1 I.P. Filipescu, op. cit., p. 89-90.

Practic judiciar. 1.Potrivit art. 11 din Legea nr. 50/1991 pn la reglementarea prin lege a situaiei juridice a terenurilor fr construcii ce au fost expropriate aflate n administrarea primriilor i care sunt susceptibile de a fi revendicate, ele nu pot face obiectul concesionrii ctre teri. Prin natura i efectele sale juridice concesionarea presupune ncheierea unui contract de concesiune care, atunci cnd privete bunuri aparinnd domeniului privat de interes local, se face prin licitaie public conform art. 76 alin. 2 din Legea nr. 69/1991, condiie nendeplinit n spe. n spe, Consiliul Local al Municipiului Bucureti a ignorat aceste dispoziii deoarece printr-un act administrativ de autoritate, unilateral, a dispus concesionarea fr licitaie a terenurilor intravilane care pn la expropriere au constituit proprietatea reclamanilor (C.S.J., sec. con. adm., dec. nr. 474 din 17 mai 1993, Buletinul Jurisprudenei, C.D. pe anul 1993, p. 352-354). 10. Dreptul de proprietate privat (proprietatea privat) 1. Definiie. Reglementare - Aa cum am artat, dreptul de proprietate privat este dreptul care aparine persoanelor fizice i juridice de tip particular, statului i unitilor administrativteritoriale asupra unor bunuri mobile sau imobile i fa de care se exercit posesia, folosina sau dispoziia n condiiile legii. Sediul materiei - art. 41 alin. 2 i art. 135 alin. 6 din Constituie; Codul civil art. 480-483; Legea nr. 18/1991; Legea nr. 69/1991 etc. Trebuie s reinem c dreptul de proprietate privat are o sfer mai larg dect aceea a dreptului de proprietate privat a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale; acestea din urm formeaz - aa cum am artat - domeniu privat al statului. Ori noiunea de proprietate privat cuprinde pe lng domeniul privat al statului i dreptul de proprietate privat aparinnd persoanelor fizice i juridice.

2. Subiecii dreptului de proprietate privat - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice civile. Dar unitile administrativ-teritoriale pot avea i calitatea de persoane juridice de drept public atunci cnd sunt proprietare ale bunurilor din domeniul public de interes local. 3. Caracterele dreptului de proprietate privat - Acestea sunt urmtoarele: - dreptul de proprietate privat este alienabil; adic, indiferent de titular, el poate fi nstrinat; obiectul su se gsete n circuitul civil. Trebuie ns s reinem c bunurile din domeniul privat al statului pot fi vndute, concesionate, nchiriate sau date n locaie de gestiune numai prin licitaie public i nu prin alte acte juridice cum o pot face persoanele fizice sau juridice. n ce privete terenurile proprietate privat potrivit Legii nr. 18/1991 - acestea sunt i rmn n circuitul civil indiferent de titular; - dreptul de proprietate privat este imprescriptibil; acest caracter trebuie neles n sensul c proprietatea privat este imprescriptibil doar sub aspect extinctiv deoarece ea nu se stinge prin neuz indiferent de durata pasivitii proprietarului. Dar, de alt parte, dac o persoan a folosit bunul n condiiile legii - fr a fi proprietar - el poate invoca prescripia achizitiv (uzucapiunea) pentru a deveni proprietar. n aceste condiii aciunea n revendicare iniiat de proprietar pentru readucerea bunului n patrimoniul su poate fi sortit eecului prin invocarea uzucapiunii; - dreptul de proprietate privat este sesizabil; aceasta nseamn c bunurile care fac obiectul proprietii private vor putea fi urmrite de creditori pentru a-i realiza creanele lor. Urmrirea se poate face att asupra bunurilor mobile ct i asupra bunurilor imobile n conformitate cu procedura de urmrire silit prevzut de Codul de procedur civil i alte legi speciale.

4. Obiectul dreptului de proprietate privat - Aici trebuie deosebit ntre persoana fizic i persoana juridic. Regula este c o persoan fizic poate avea n proprietate orice bun mobil sau imobil mai puin bunurile care fac parte din domeniul public. Dac, actualmente o persoan fizic poate avea un numr nelimitat de construcii, n ce privete terenul, acesta este limitat, dup caz. Astfel, potrivit Legii nr. 18/1991, constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate fi fcut, de regul, pentru o suprafa de minim 0,5 ha i maxim 10 ha pe familie, n echivalent arabil. n conformitate cu art. 67 din aceast lege, dobndirea prin acte ntre vii a terenurilor nu poate depi 10 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar ternurile arendate. n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice cum ar fi societile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societile comerciale; acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc. Pe de alt parte, fac obiectul dreptului de proprietate din domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale printre altele: averile vacante i fr stpn precum i acelea derivate din succesiuni fr motenitori; Practic judiciar. 1. Locurile de nhumare din cimitirele proprietate de stat se concesioneaz prin acte administrative titularul dobndind un drept real de folosin asupra locului de nmormntare pe durata concesiunii. Acest drept real este un element activ al patrimoniului persoanei titulare a concesiunii i nu poate trece n alt patrimoniu dect prin unul dintre modurile de dobndire a drepturilor, ntre care prin succesiune. Prin urmare, n caz de moarte a concesionarului, dreptul se transmite succesorilor si (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1106 din 23 mai 1980, R.R.D. nr. 1/1981, p. 65).

2. Intimata S.C. "Bere" S.R.L. s-a constituit ca societate cu rspundere limitat prin aportul unor persoane fizice ct i al asociaiei recurente conform actelor constitutive autentificate, capitalul social subscris fiind n numerar iar spaiul de producie fiind pus la dispoziie de ctre recurent. Potrivit prevederilor art. 35 din Legea nr. 31/1990, n lips de stipulaie contrar, bunurile constituite ca aport n societate devin proprietatea acesteia. Suprafaa construit pentru care recurenta a pretins echivalentul chiriei de la intimat este nscris n contractul de societate intitulat "Capital social", situaie n care n mod justificat a considerat instana de apel c spaiul respectiv reprezint aport n natur subscris de ctre recurent, situaie rezultnd fr echivoc i din alte acte. Aadar, att contractul de societate, ct i procesul-verbal de predare-primire conin prevederi concordante din care rezult c spaiul pentru care sau pretins daune echivalente chiriei a constituit aport n natur, situaie n care, n mod corect instana de apel a respins preteniile recurentei la daune (C.S.J., sec. com., dec. nr. 199 din 28 ian. 1997, Dreptul nr. 9/1997, p. 118-119). 3. Prin dispoziiile art. 10 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 se stabilete dreptul de proprietate prevzut n alin. 1 (asupra apartamentelor) se dobndete i asupra terenului aferent cldirii aa cum a fost determinat prin autorizaia de construcie sau fiele tehnice de msurtori (C.S.J., sec. cont. adm., dec. nr. 1312 din 1 aug. 1996, Buletinul jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 1996, Editura Proema, Baia Mare, 1997, p. 429432). 4. n situaia n care prin hotrrea comisiilor locale i judeene de aplicare a legii fondului funciar s-a recunoscut dreptul de proprietate cu privire la ntreaga suprafa ce li se cuvine potrivit Legii fondului funciar, dar pe calea plngerii la judectorie acetia contest faptul c suprafaa de teren plantat cu vie nu li s-a acordat n ntregime ci s-a compensat cu un alt teren, plngerea la judectorie este inadmisibil conform art. 11 alin. 8 din legea menionat (Jud. Trgu-Jiu, sent. civ. nr. 84 din 1992, Dreptul nr. 12/1992, p. 53).

5. Din certificatul de motenitor nr. 24/1969 eliberat de notariatul de stat rezult c persoana care a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului n condiiile Legii nr. 18/1991, a renunat la succesiunea tatlui su, fostul proprietar al terenului. Renunarea la succesiune privete att bunurile existente n succesiune la data decesului, ct i cele ce eventual ar intra ulterior n succesiunea respectiv. Prin art. 12 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar s-au repus n termenele de acceptare a succesiunii motenitorii care nu au acceptat-o n termenul i condiiile art. 700 C.civ. iar nu i pe cei care au renunat la succesiune n temeiul art. 696 C.civ. (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 494 din 24 febr. 1994, Buletinul Jurisprudenei. Culegere de decizii pe anul 1994, p. 21-24). 6. ntruct titularul dreptului de proprietate asupra imobilului rezult din nscrisuri (contract de vnzare-cumprare i proces-verbal de predare-primire) depuse la dosar, instana nu putea stabili o situaie contrar pe baza declaraiilor martorilor audiai n cauz, n msura n care nu s-a solicitat a se constata caracterul simultan al vnzrii-cumprrii, n privina prilor contractante (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 76/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 91). 7. Omisiunea cumprtorului de a verifica situaia apartamentului prin constatri de fapt din care s se poat convinge c acesta nu este locuit de alte persoane care ar putea emite pretenii asupra lui, constituie o mprejurare care-i nltur buna credin din momentul ncheierii contractului de vnzarecumprare. n consecin, fostul titular care a exercitat aciune n justiie pentru anularea titlului vnztorului pe temeiul existenei unei cauze ilicite, este ndreptit s cear i constatarea nulitii acestui contract de vnzare-cumprare, pe temeiul existenei relei credine a cumprtorului (Curtea de Apel Bucureti, Sec. a IV-a civ., dec. nr. 3203/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 96). 8. n cazul n care proprietarul obine prin hotrre judectoreasc predarea terenului de ctre o persoan care-l deine fr titlu de proprietate, cererea lui pentru obligarea

fostului deintor la ndeprtarea construciilor ridicate fr drept urmeaz s fie admis fr s i se pretind obinerea n prealabil a unei autorizaii de demolare a construciei, n condiiile prevzute de Legea nr. 50/1991 (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 3240/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 94). 9. n cazul n care regia autonom n patrimoniul creia se afl imobilul trecut n proprietatea statului prin naionalizare nu a participat la procesul intentat de fostul proprietar mpotriva statului, pentru constatarea nevalabilitii titlului i revendicarea imobilului de stat, nu poate fi admis aciunea intentat de fostul proprietar, cruia i-a fost restituit imobilul n acel proces, mpotriva regiei autonome, deintoare a imobilului, pentru obligarea ei la semnarea procesului verbal de predare-primire a imobilului, deoarece hotrrea nu-i este opozabil regiei, ea producnd efecte numai fa de prile din acel proces (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 909/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 104). 11. Regimul juridic al terenurilor 1. Consideraii generale. - Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor ajungndu-se pn acolo nct - prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale - s-a interzis nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii. Direcia legislaiei n materia a fost ca prin diverse mijloace (cooperativizare, expropriere etc.) terenurile s fie trecute din proprietatea privat n proprietatea socialist de stat i cooperatist. Dup 1989 o dat cu revenirea societii romneti la sistemul statului de drept, a fost necesar s se adopte msuri reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliar pe nedrept. n privina terenurilor, legea de baz care reglementeaz restituirea terenurilor este Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. Dou sunt prevederile prin care aceast lege realizeaz acest obiectiv i anume: reconstituirea dreptului

de proprietate i constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. Astfel, pe de o parte, reconstituirea presupune restituirea terenurilor persoanelor care au avut teren n proprietate dar au pierdut aceast proprietate n condiiile stipulate de lege; n acest fel se urmrete retrocedarea proprietii, pe ct posibil, pe vechiul amplasament. De alt parte, constituirea dreptului de proprietate nseamn - n spiritul acestei legi - crearea dreptului de proprietate pentru unele categorii de persoane care nu au avut niciodat terenuri n proprietate i care deci nu sunt ndreptite la reconstituire; altfel spus, prin aceast a doua modalitate se realizeaz mproprietrirea unor categorii de persoane1 . Este de menionat c ambele modaliti pot avea ca obiect terenuri cooperativizate sau terenuri trecute n proprietatea statului. 2. Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privind terenurile cooperativizate. - n ce privete reconstituirea obiectul acesteia l formeaz suprafeele de teren deinute de cooperativele agricole de producie la 1 ianuarie 1990 nscrise n sistemul de eviden al cadastrului general sau al registrului agricol, inclusiv nstrinrile fcute de cooperative pn la data intrrii n vigoare a legii. Referitor la nstrinrile legal efectuate de ctre cooperative, legea vizeaz schimburile de terenuri sau nstrinarea unor locuri de cas ctre membrii cooperatori (n suprafee de 800 mp, 500 mp sau 250 mp n raport cu actele normative n vigoare). Subiecii sau beneficiarii reconstituirii sunt: membrii cooperatori care au adus pmnt n cooperativ, membrii cooperatori sau orice alte persoane crora li s-au preluat terenuri de ctre cooperativ n orice mod, precum i motenitorii acestora (art. 8 alin. 2 din lege) legali sau testamentari. Art. 13 statueaz: "Calitatea de motenitor se stabilete pe baza certificatului de motenitor sau a hotrrii judectoreti
1 E. Chelaru, op. cit., p. 75; I. Adam, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 1996, p. 118-120.

definitive ori, n lipsa acestora, prin orice probe din care rezult acceptarea motenirii. Motenitorii care nu-i pot dovedi aceast calitate ntruct terenurile nu s-au gsit n circuitul civil, sunt socotii repui de drept n termenul de acceptare cu privire la cota ce li se cuvine din terenurile ce au aparinut autorului lor". De reconstituire mai beneficiaz i alte categorii de persoane precum: deintorii titlurilor de Cavaler la Ordinului "Mihai Viteazu" i "Mihai Viteazu cu Spada" i motenitorii lor, cetenii romni de naionalitate german i alte persoane deportate sau strmutate din motive politice, care au fost deposedate de terenuri prin acte normative intervenite dup 1944, precum i motenitorii acestora (art.17 alin. 1). Pot beneficia de prevederile legii numai cetenii romni, indiferent dac domiciliaz sau nu n ar; cetenii strini i apatrizii nu au posibilitatea reconstituirii deoarece prin art. 41 alin. 2 din Constituie acetia nu pot dobndi terenuri. Mai pot beneficia de prevederile legii unele persoane juridice anume prevzute n lege1 . Suprafaa maxim pentru care s-a fcut reconstituirea dreptului de proprietate este de 10 ha de familie, n echivalent arabil. O situaie special este reglementat de art. 23 din lege potrivit cruia: "Sunt i rmn n proprietatea privat a cooperatorilor sau, dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina determinate potrivit art. 8 din Decretul-Lege nr. 42/1990 privind unele msuri pentru stimularea rnimii". Art. 8 al actului normativ citat stabilete: "Terenul aferent casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina din jurul acestora, n zonele cooperativizate, constituie proprietatea privat a deintorilor, acestea pot fi nstrinate i lsate motenire.

1 M. Nicolae, Reconstituirea actual a dreptului de proprietate asupra unor categorii de terenuri n temeiul Legii nr. 18/1991, modificat i republicat, Dreptul nr. 5/1998, p. 17-20.

Terenul prevzut la alin. 1 mpreun cu lotul care poate fi atribuit n folosin membrului cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depi suprafaa de 6000 mp pentru deintorul casei de locuit". De alt parte, art. 4 din Decretul-Lege nr. 42/1990 statueaz c: "Adunrile generale ale cooperativelor agricole de producie pot hotr atribuirea de loturi n folosin de pn la 5000 mp teren agricol sau n echivalent agricol"1 . De menionat este c beneficiarii reglementrilor cuprinse n Decretul-Lege nr. 42/1990 nu mai trebuie s urmeze procedura reconstituirii, mai puin pentru lotul ajuttor care nu poate fi mai mare de 5000 mp; acesta din urm face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate n condiiile Legii nr. 18/1991. Apoi, potrivit legii, "terenurile situate n intravilanul localitilor care au fost atribuite de cooperativele de producie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane ndreptite, pentru construcia de locuine i anexe gospodreti, pe care le-au edificat, rmn i se nscriu n proprietatea actualilor deintori, chiar dac atribuirea s-a fcut din terenurile preluate n orice mod de la fotii proprietari"; De reinut c Decretul-Lege nr. 42/1990 a extins aceast suprafa pn la 1000mp. Practic judiciar. 1. Potrivit art. 8 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, stabilirea dreptului de proprietate se face la cerere. Art. 12 care prevede c titlul de proprietate se emite cu privire la suprafaa de teren determinat pe numele tuturor motenitorilor trebuie neles c se refer la motenitorii care au fcut cerere n condiiile legii ( Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 2915/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 121). 2. Potrivit art. IV din Legea nr. 167/1997 pentru modificarea i completarea Legii nr. 18/1991, persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de Legea fondului funciar pentru reconstituirea dreptului de proprietate ori acestea s-au pierdut sau cu privire la care nu au primit nici un rspuns,
1 Gh. Dobrican, Probleme ridicate de punerea n posesie asupra terenurilor aparinnd persoanelor crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate n temeiul Legii nr. 18/1991, Dreptul nr. 8/1994, p. 21-25.

se pot adresa cu o nou cerere comisiilor n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a legii. Aceste dispoziii trebuie ns coroborate cu cele ale art. II. din aceeai lege care prevd c: "dispoziiile modificatoare sau completate ori de abrogare a prezentei legi legi nu aduc atingere n nici un fel titlurilor i altor acte de proprietate eliberate cu respectarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, la data ntocmirii lor". Aadar, dac n temeiul Legii nr. 18/1991 i s-a eliberat titlul de proprietate pentru o suprafa de teren unui motenitor al fostului proprietar, singurul care a formulat cerere n acest sens, titlul su nu poate fi modificat ca urmare a unei noi cereri depuse de alte persoane n temeiul art. IV din Legea nr. 169/1997, indiferent de vocaia succesoral a acestora (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 3030/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 128). Constituirea dreptului de proprietate privind terenurile deinute anterior de Cooperativele Agricole de Producie. - Din acest punct de vedere Legea nr. 18/1991 stabilete urmtoarele cazuri: - persoanelor care i-au pierdut total sau parial capacitatea de munc sau motenitorilor celor care au decedat n Revoluia din decembrie 1989 li se vor da n proprietate terenuri n suprafa de 10.000 mp n echivalent arabil (art. 15 alin. 5)1 ; - membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativa agricol sau au adus teren mai puin de 5000 mp, precum i cei care neavnd calitatea de cooperatori au lucrat n orice mod ca angajai n ultimii trei ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste, pot s primeasc n proprietate loturi din terenurile rmase la dispoziia Comisiei de aplicare a Legii nr. 18/1991 dac sunt stabilii sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte localiti; suprafaa va fi variabil n funcie de suprafaa terenurilor,

1 M. Nicolae, Motenitorii ndreptii s beneficieze de repunerea n termen n temeiul art. IV din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea i completarea Legii fondului funciar, Dreptul nr. 6/1998, p. 7-20.

numrul solicitanilor i de suprafaa atribuit celor care au adus pmnt n C.A.P. (art. 19); - n localitile cu excedent de suprafa agricol, cu deficit de for de munc n agricultur, din terenurile rmase la dispoziia comisiei, se pot atribui n proprietate privat 10 ha de teren n echivalent arabil tuturor familiilor care solicit n scris i se oblig s lucreze aceast suprafa (art.21 alin.1); - familiile fr pmnt sau cu pmnt puin din alte localiti care solicit n scris, pot primi n proprietate 10 ha de teren n echivalent arabil, cu obligaia de a-i stabili domiciliul n localitatea respectiv i de a cultiva pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor n extravilan (art. 21 alin. 2). n sfrit un alt caz de reconstituire a dreptului de proprietate este acela pe care Legea nr. 18/1991 n art. 44 alin. 1 l-a acordat n favoarea unitilor administrativ-teritoriale. Astfel, terenurile provenite din fostele iazuri comunale, transmise unitilor de stat i care n prezent sunt folosite ca puni, fnae i arabil, vor fi restituite n proprietatea comunelor, oraelor i municipiilor, dup caz, pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje sau semine de culturi furajere. Dac ns aceste terenuri au fost ocupate ntre timp cu vii, pomi, seminceri furajeri, heletee, lacuri sau au fost destinate producerii de legume, fructe sau altor materii prime etc., ele nu vor fi restituite ci vor fi compensate n suprafa egal de terenuri de aceeai calitate de ctre societile comerciale pe aciuni care le dein. 3. Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor trecute n proprietatea statului. - Legea nr. 18/1991 n art. 36 alin. 1 stabilete c terenurile aflate n proprietatea statului, situate n intravilanul localitilor i care sunt n administrarea primriilor la data adoptrii legii, trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor. Aadar, aceste terenuri vor putea s fie vndute, concesionate ori date n folosin celor care solicit s-i construiasc locuine i nu au teren. Apoi ele vor putea fi

folosite pentru amplasarea de obiective social-culturale sau cu caracter productiv ori vor servi pentru compensarea fotilor proprietari ndreptii la reconstituirea dreptului de proprietate ale cror terenuri au fost atribuite de C.A.P. altor persoane. Conform legii, terenurile proprietatea statului situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal, trec la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor n proprietatea acestora, integral sau proporional cu cota deinut din construcie. Menionm c potrivit Legii nr. 4/1973 privind construcia de locuine i Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea localitilor urbane i rurale, statul acorda n folosina cetenilor terenuri pentru construcia unei locuine pe durata existenei construciei (dup caz, 100 mp sau 200-250 mp). Prevederile artate sunt aplicabile i situaiilor n care dreptul de folosin asupra terenurilor a fost constituit n favoarea persoanelor care au cumprat locuine de la stat, n condiiile Legii nr. 4/1973 privind construcia de locuine sau a Decretului-Lege nr. 69/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului. Potrivit art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, trec n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin a terenului i care sunt proprietari de locuine (desigur, pe aceste ternuri) terenurile atribuite n folosin pe durata existenei construciilor, ca efect al prelurii terenurilor aferente construciilor, n condiiile dispoziiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea localitilor urbane i rurale. Apoi, prin art. 43 din lege a fost reglementat un alt caz de constituire a dreptului de proprietate. Acesta are ca obiect terenuri proprietate privat ale comunei, oraului sau municipiului, cu destinaie agricol, situate n zonele montane defavorizate de factori naturali cum sunt clima, panta, altitudinea, izolarea. La cerere primriile pot propune atribuirea n proprietate suprafee de teren de pn la 10 ha n echivalent arabil familiilor

tinere de rani care provin din mediul agricol montan, au priceperea necesar i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop. Aceste terenuri nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la constituire sub sanciunea nulitii absolute a nstrinrii. Este un caz facultativ de constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. 12. Modalitile dreptului de proprietate 12.1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu atunci cnd are ca titular o singur persoan iar existena sa nu atrn de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate s poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. Dar dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti atunci cnd el poart asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care fie aparin simultan la dou sau mai multe persoane, fie c existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prescris de lege sau stabilit prin voina prilor 1. Sub acest din urm aspect modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil (sau revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de proprietate comun. 12.2. Proprietatea rezolubil (revocabil sau condiional) - Aceasta presupune situaia n care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie fie rezultat din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceast condiie rezolutorie face ca existena dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur el putnd fi desfiinat pentru a se ntoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie vor fi incidente prevederile art. 1019 C.civ. care instituie: "Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert".
1 L.Pop, op. cit., p. 156.

Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv iar alienatorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a proprietii 1. n cazul n care dobnditorul - pn la momentul ndeplinirii condiiei - a svrit acte de dispoziie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra ns fructele percepute dar va trebui s restituie bunul respectiv. Dimpotriv, n cazul n care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv (pendente conditione) rmn valabile. Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun este transmis sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv iar cellalt sub condiie rezolutorie. Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil: a) donaiile dintre soi sunt revocabile (art. 937 C.civ.). Aceasta nseamn c soul donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so; b) situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil (art. 836 C.civ). Aceasta nseamn c dac donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca i, dimpotriv, dac nu va avea loc aceast natere, dreptul de proprietate se va consolida; c) situaia vnzrii cu pact de rscumprare (art. 1371 C.civ.); n cazul n care vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat; d) ipoteza rezultat din art. 494 C.civ. cnd o persoan construiete pe terenul alteia i cnd proprietarul terenului invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Rezult c pn n momentul manifestrii de voin al proprietarului terenului de a deveni proprietar al construciei, constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv.
1 P.M. Cosmovici, op. cit., p. 45.

Dreptul fiscal nu ine seama de condiia rezolutorie. Astfel, dac contractul ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriv, n caz de vnzare sub condiie suspensiv, taxele aferente nu se percep ct vreme condiia nu s-a realizat. 12.3. Proprietatea anulabil - Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare n situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act lovit de nulitate relativ (anulabil). Aa cum s-a artat, n aceast situaie intereseaz rezultatul aciunii n anularea actului translativ de proprietate. 1 Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ (fr ca titularul acestei aciuni s o fi introdus). Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anulrii actului translativ se refer nu numai la prile actului ci i la raporturile cu terii. Practic judiciar. 1. Dup art. 1167 C.civ., n lipsa unui act de confirmare sau ratificare, este destul ca obligaia s fi fost executat voluntar (Trib. Gorj, sec. a II-a, dec. nr. 134 din 5 mart. 1924, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. II, p. 739). 12.4. Proprietatea aparent. - Exist o strns legtur ntre aparen i adagiul latin error communis facit jus; eroarea comun i invincibil este creatoare de drept. Aadar, o aparen cu adevrat serioas poate valida actele ndeplinite fr drept2 .
1 Ibidem. 2 Pentru teoria aparenei, Tr. Ionacu, Ideea de aparen i rolul su n dreptul civil romn modern, Bucureti, 1943, p. 11; O. Ungureanu, op. cit., p. 87 i 117.

Legat de proprietate se ridic urmtoarea ntrebare: este oare bine s se aplice maxima error communis facit jus dreptului de proprietate i de a privi astfel ca valabile actele ncheiate cu proprietarul aparent de terii pe care aparena i-a nelat? Pot deci terii s devin titulari ai dreptului de proprietate sau a altui drept real fr ca drepturile lor s vin de la adevratul proprietar? Conform tradiiei rspunsul este n sens afirmativ. El are la baz consideraii sociale i economice de o importan deosebit. n adevr, securitatea circuitului civil cere ca o dobndire care n aparen este legal s nu poat fi pus n discuie iar dobnditorul care i-a luat toate precauiile s aib sigurana tranzaciei fcute. De alt parte, aceast regul vine chiar i n ajutorul proprietarilor adevrai cci fr ea cumprtorii ar ezita n ncheierea tranzaciilor i ar cere nenumrate justificri privind proprietatea bunului. Pentru aceste motive jurisprudena i uneori chiar legiuitorul a admis ca aparena s produc efecte juridice, inclusiv n domeniul drepturilor reale. Rezult c, n esen, teoria aparenei are drept scop ocrotirea terilor. Aceast poziie a fost ns criticat susinndu-se c maxima error communis ... vine n contradicie cu alt regul de drept conform creia nimeni nu poate da ceea ce nu are (nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet), regul care constituie fundamentul nulitii vnzrii bunului altuia. La aceast obiecie major rspunsul nu a ezitat; s-a spus c este de la sine neles c proprietarul aparent nu poate transmite drepturi pe care nu le are dar legea poate face ca un asemenea transfer s devin valabil. n acest fel dobndirea proprietii s-ar face asemeni dobndirii proprietii bunurilor mobile (art. 1909 C.civ.) i n orice caz cu respectarea unor condiii foarte stricte. De alt parte, aplicarea teoriei proprietii aparente priveaz proprietarul de protecia pe care i-o confer termenul uzucapiunii. De aceea, nc o dat, condiiile n care trebuie s opereze proprietatea aparent vor fi mult mai severe dect la

uzucapiune. Aceste condiii sunt: a) buna credin a dobnditorului; b) o eroare comun; c) o eroare invincibil1 . Prima condiie presupune ca dobnditorul s fi crezut c dobndete de la adevratul proprietar dreptul de proprietate sau alt drept real. Aadar buna credin presupune o eroare existent n momentul achiziionrii bunului de ctre dobnditor. Nu conteaz dac eroarea a fost de drept sau de fapt. A doua condiie cere ca eroarea s fi fost comun; aceasta nu nseamn c toat lumea trebuie s se fi nelat efectiv ci este suficient ca oricine s se fi putut nela. A treia condiie: eroarea trebuie s fie invincibil. Aceasta nseamn c n raport cu situaia de fapt era imposibil sau foarte greu ca aparena pretinsului proprietar s nu nele (induc n eroare).De pild, titlurile pe care le-a nfiat, conduita sa fa de lucru etc. n orice caz, o eroare comun nu este totui suficient; nu este destul o aparen susceptibil s nele o persoan oarecare, ci trebuie s poat nela un tip ideal, abil n afaceri, un "profesionist"1 . Este deci necesar o eroare invincibil cci altfel proprietatea aparent ar nlocui uzucapiunea. De menionat este i faptul c poziia psihologic a proprietarului aparent nu are influen asupra incidenei teoriei aparenei; nu conteaz dac el este de bun sau de rea credin. Subliniem c cea mai mare parte a erorilor considerate invincibile poart asupra transmisiunilor pentru cauz de moarte. Bunoar, o persoan este considerat proprietarul unui bun deoarece l-a primit printr-o succesiune testamentar. Ulterior este descoperit un alt testament prin care bunul este transmis unei alte persoane. Aadar, legatarul cu care terii au contractat nu era dect un legatar aparent (proprietar aparent). Se ntmpl deci ca actul de dobndire s fie nul fr ca nimeni s fi putut cunoate acest lucru. Efectele proprietii aparente. Ele presupun o analiz distinct a raporturilor ntre adevratul proprietar i proprietarul
1 Pentru dezvoltri, H.et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, op. cit., p. 179181. 1 Ibidem.

aparent, pe de o parte, i a raporturilor ntre adevratul proprietar i teri, pe de alt parte. n cadrul primei categorii de raporturi - avnd n vedere c teoria aparenei protejeaz numai terii - nseamn c ea nu are nici un efect n raportul proprietar adevrat - proprietar aparent. Proprietrul aparent este obligat s restituie adevratului proprietar bunul (n natur) dac l mai deine. Dac l-a nstrinat el trebuie s restituie acestuia fie preul pe care l-a ncasat (dac este de bun credin), fie valoarea actual a bunului cu daune interese (dac este de rea credin). Dar proprietarul aparent, dac este de bun credin, pstreaz fructele pe care le-a perceput. A doua categorie de raporturi vizeaz adevratul proprietar i terii. Aici aparena este creatoare de drept. Astfel, dei terul dobnditor primete bunul de la o persoan care nu are nici un drept asupra lui, devine totui proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct, servitute etc. n acest caz ns proprietatea nu s-a transferat prin voina proprietarului aparent care nu putea dispune de bun, ci prin efectul legii. Aa fiind dobnditorul nu poate fi obligat la restituire nici de ctre adevratul proprietar, nici de ctre proprietarul aparent. Responsabil fa de teri trebuie considerat att proprietarul aparent (pentru eroarea provocat), ct i proprietarul adevrat. n sfrit, mai trebuie adugat c teoria proprietii aparente se aplic att bunurilor mobile ct i celor imobile, numai c pentru mobile datorit incidenei art. 1909 C.civ. ea nu prezint un interes practic. De asemenea subliniem c ea se aplic numai actelor cu titlu oneros, nu i celor cu titlu gratuit. Apoi, n sistemele de publicitate imobiliar realizate prin carte funciar regimul proprietii aparente devine inutil. 12.5. Proprietatea comun. - Proprietatea comun este acea proprietate care se caracterizeaz prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe cote-pri i n devlmie. A. Proprietatea comun pe cote-pri este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c un

bun aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia avnd o cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Sintagma "drept de proprietate pe cote-pri" este sinonim cu termenul de coproprietate. Aadar, din aceast definiie rezult dou reguli i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bunul respectiv i b) c fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cot ideal, abstract din dreptul de proprietate, exprimat printr-un procent; fracie ordinar sau fracie zecimal. Atta timp ct dureaz aceast stare, dreptul coproprietarilor poart asupra fiecrei particule (molecule) din bun. El se va individualiza odat cu ncetarea coproprietii. n cazul n care proprietatea comun are ca obiect nu un bun determinat ci o universalitate de bunuri, ea se numete indiviziune. Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri dac avem n vedere durata coproprietii: - proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit sau temporar; - proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) forat i perpetu. a) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. - Aceast coproprietate poate fi pe un timp limitat deoarece ea poate s nceteze prin mpreal sau partaj la cererea oricruia dintre titulari (conform art. 728 C.civ.). Coproprietatea obinuit este consecina fie a motenirii, cnd n urma lui de cujus rmn mai muli motenitori, fie dintr-un contract n care mai multe persoane dobndesc mpreun un bun. Dar coproprietatea obinuit poate s mai rezulte i ca efect al desfacerii cstoriei, cnd proprietatea devlma a soilor se transform n coproprietate sau dintr-o coposesiune exercitat de mai multe persoane asupra unuia sau mai multor bunuri. Condiiile exercitrii dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu caracter temporar. - Avnd n vedere cele dou

reguli ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu caracter temporar se desprind urmtoarele consecine: Din prima regul - care stabilete c un coprta nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bunul privit n materialitatea sa- rezult c nici un act nu poate fi fcut cu privire la bun fr acordul unanim al coprtailor. Trebuie ns s distingem ntre actele materiale i actele juridice cu privire la bun. n ce privete actele materiale de folosin a bunului sau a bunurilor, n principiu, se aplic regula unanimitii acordului coprtailor. Totui, jurisprudena a corectat rigoarea acestei reguli admind c fiecare coprta poate exercita acest drept dar cu respectarea drepturilor celorlali coprtai. Dac ns coproprietarii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunurilor, nu exist alt cale dect ncetarea coproprietii1; aceasta este unica soluie deoarece partajul de folosin, n principiu, nu este posibil pe cale judectoreasc. Cu toate acestea, ulterior instana suprem a admis partajul de folosin a unei curi comune pentru coproprietarii titulari ai locuinelor2. Este de principiu c un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia terenului. Productele bunului revin fiecrui coproprietar n funcie de cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate. n legtur cu actele juridice care se ncheie privitor la bunul comun, acestea sunt supuse regulii unanimitii. Dar exist unele excepii n raport de felul actelor: de conservare, de administrare sau de dispoziie juridic. Astfel, regula unanimitii a fost atenuat de practica judiciar n privina actelor de conservare i de administrare. De pild, actele de conservare ncheiate de un singur coproprietar sunt valabile n temeiul gestiunii de afaceri. Reinem c gestiunea de afaceri este un fapt juridic licit prin care o persoan numit gerant svrete din proprie iniiativ (fr
1 Trib. Supr., col. civ., dec. nr. 819/1968, n R.R.D. nr. 11/1968, p. 188. 2 Trib. Supr., col. civ., dec. nr. 2626/1985, n Culegere de decizii pe anul 1985, p. 110.

mputernicire) acte juridice sau fapte materiale n folosul sau n interesul altei persoane (numit gerat). Tot astfel, actele de administrare ncheiate de un singur coproprietar pot fi validate, n unele cazuri, considerndu-se c ntre coprtai exist un mandat tacit sau c sunt aplicabile regulile gestitunii de afaceri sau contractului de societate. S-a decis apoi c orice coproprietar poate s cear remedierea degradrilor cauzate bunului comun sau despgubiri de la autorul lor n temeiul rspunderii civile delictuale fr a fi necesar consimmntul celorlali coproprietari. S-a mai reinut c dac unul din coproprietari face acte de administrare asupra unui imobil, acestea profit i celorlali coproprietari. 1 Dar n privina actelor de dispoziie regula unanimitii se pune cu mai mult rigoare. n adevr, un singur coprta nu poate ncheia acte de dispoziie fr acordul unanim al celorlali coprtai. Aadar, un singur coprta nu poate nstrina sau greva ntregul bun sau o parte determinat din el dect cu riscul ca asemenea acte s nu fie valabile. Totui jurisprudena a decis c dac un coprta a procedat n acest fel, valabilitatea actului de dispoziie va depinde de rezultatul mprelii (partajului); astfel, dac prin partaj bunul sau parte din bun va fi atribuit coprtaului respectiv, prin caracterul declarativ al mprelii, actul de dispoziie va fi valabil retroactiv; n caz contrar, va fi retroactiv desfiinat. De alt parte - potrivit celei de a doua reguli - oricare dintre coproprietari poate nstrina sau greva cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului n favoarea unui ter sau a unuia dintre coprtai. Este normal s fie aa deoarece fiecare dintre coprtai are un drept de proprietate propriu, exclusiv asupra cotei sale ideale. n calitatea lor de coproprietari acetia au i unele obligaii. Astfel, ei sunt obligai - n raport cu cota lor parte - la plata cheltuielilor i datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea i administrarea bunului comun. ncetarea coproprietii temporare sau obinuite - Aa cum am artat, coproprietatea obinuit este vremelnic sau
1 Trib. Supr., col. civ., dec. nr. 884/1996 (nepublicat).

temporar, ceea ce nseamn c ea poate nceta oricnd prin diverse modaliti. Potrivit art. 728 C.civ.: "Nimeni nu este obligat s rmn n indiviziune". ncetarea coproprietii poate avea loc n urmtoarele moduri: - n cazul n care toate cotele-pri din dreptul de proprietate sunt dobndite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre coprtai sau de o ter persoan; - prin pieirea total a bunului sau prin expropriere; - prin mpreal sau partaj. n mod obinuit sistarea coproprietii are loc prin partaj. mpreala sau partajul este acea operaie juridic prin care nceteaz starea de coproprietate sau de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre acelea care formau obiectul coproprietii. Sediul materiei privind mpreala judiciar sunt prevederile art. 728-729 C.civ. Potrivit art. 728 C.civ. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Partajul poate fi fcut prin acordul coproprietarilor (mpreala convenional sau voluntar prevzut de art. 730 C.civ.) dar i pe cale judectoreasc (partajul judiciar). Aceast din urm modalitate este obligatorie: - n cazul n care unul dintre coprtai nu este prezent la mpreal nici personal, nici prin reprezentant; - n cazul n care unul dintre coprtai nu consimte la mpreala prin bun nvoial; - n cazul n care un coprta, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelar nu a ncuviinat mpreala prin buna nvoial. n concret, partajul judiciar se realizeaz prin urmtoarele modaliti: - prin partajarea n natur a bunului sau bunurilor. Ori de cte ori este posibil partajul n natur, instana este obligat a recurge la aceast modalitate; ea este cea mai echitabil deoarece asigur egalitatea n drepturi a coprtailor;

- prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai. Aceast modalitate derivat se face ntotdeauna cnd bunul comun nu poate fi comod partajabil n natur (cnd, de pild, el este indivizibil). n aceast situaie bunul va fi atribuit unuia dintre coprtai cu obligarea acestuia de a plti celorlali contravaloarea cotelor lor (echivalent bnesc, sult). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face dect cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avnd n vedere unele mprejurri cum ar fi: cotele coprtailor, natura bunului, ocupaia coprtailor, durata folosirii bunului de ctre coprtai, posibilitatea lor de a dobndi un alt bun etc. 1 Evaluarea bunului n vederea atribuirii lui unuia dintre coprtai se poate face prin acordul coprtailor. Dac acetia nu se neleg n acest sens, evaluarea va fi fcut de instana judectoreasc, de obicei prin efectuarea unei expertize; - prin vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc. Aceast modalitate de partajare se realizeaz atunci cnd bunul comun nepartajabil n natur nu este dorit de nici unul dintre coprtai. ntr-o atare situaie instana de judecat va dispune vnzarea lui prin licitaie public iar preul obinut se va distribui coprtailor. Trebuie reinut c mpreala are caracter declarativ de drepturi i nu translativ de drepturi; din caracterul declarativ decurge consecina c fiecare coprta este considerat proprietar exclusiv n mod retroactiv, adic din momentul n care s-a nscut coproprietatea. Aadar, prin mpreal nu se realizeaz un transfer de drepturi, ea nu reprezint o nstrinare ci numai o individualizare a drepturilor indivize. Legislaia n vigoare nu condiioneaz partajarea imobilelor de autorizarea unui organ de stat; excepie, cazul mprelii n natur a construciilor n conformitate cu Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor, cnd autorizaia

1 C.S.J., sec. civ., dec. civ. nr. 2509/1993, n Dreptul, nr. 8/1994, p. 88 i urm; D.M. Fruth- Oprian, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem n materia partajului, R.R.D. nr. 7/1988, p. 42 i urm.; Gh. Comni, Dreptul de partaj i titularii si, Dreptul nr. 1/2000, p. 63-73.

este necesar n cazul n care sistarea coproprietii reclam executarea unor lucrri. Anterior, respectiv pn n 1987, sistarea strii de coproprietate asupra imobilelor (construcii i teren) se fcea numai n baza autorizaiei eliberate de organele administrative. Practic judiciar. 1. n principiu, n orice aciune instana este obligat s verifice calitatea prilor innd seama de raportul de drept dedus judecii. n cadrul aciunii n revendicare a unui bun imobil aflat n indiviziune care are drept scop recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celor ndreptii, coproprietarul, avnd numai un drept limitat exprimat ntr-o cot-parte nedeterminat n materialitatea lui, nu va putea revendica proprietatea dect mpreun cu toi ceilali coproprietari iar nu singur (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 295/1993, Dreptul nr. 7/1994, p. 85). 2. n virtutea principiului unanimitii, coindivizarul nu poate s fac acte de dispoziie cu privire la ntregul bun comun sau la o poriune determinat material din acel bun fr consimmntul celorlali coindivizari, precum i nici acte de administrare sau acte materiale de schimbare a destinaiei ori a modului de folosin a bunului, ci numai acte de conservare. Coindivizarul care se abate de la aceast regul i cauzeaz n orice mod o pagub celorlali este inut s o repare n temeiul art. 998-999 C.civ. (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1404/1972, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 92). 3. Oricare dintre coproprietari poate, n virtutea dreptului su propriu, s cear remedierea degradrilor aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari sau de o mpreal a bunului, n cazul n care paguba s-a produs printr-o fapt ilicit (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 106 din 25 ian. 1969, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 93). 4. Proprietatea comun este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul aparine concomitent asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de

bunuri mai multor titulari. Ei exercit tot concomitent atributele conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formeaz obiectul dreptului lor. Aciunea n revendicare nu poate fi introdus de unul din coproprietari ntruct ea are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic, i nu doar recunoaterea dreptului asupra unei cote ideale din bun (Curtea de Apel Bucureti, sec.a III-a civ. dec. nr. 37/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil - 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 191). 5. Coproprietarul unui imobil, neavnd un drept exclusiv de proprietate, nu poate face acte de dispoziie i nici chiar acte de administraie, cum ar fi nchirierea imobilului, fr concursul tuturor coproprietarilor. Totui, coproprietarul care a devenit proprietar exclusiv al imobilului fost n indiviziune, trebuie s respecte actele de locaie chiar nevalabile ncheiate de un alt coproprietar cci el, fiind succesorul cu titlu particular al acestuia, este inut s garanteze pe locatar iar nu s-l eving (Cas., sec. I, dec. nr. 70 din 28 ian. 1946, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a V-a, spea nr. 1, p. 179, cu un comentariu de Al. Cerban). 6. Nu poate fi primit aciunea introdus de un coproprietar avnd ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate asupra unei cote-pri determinate dintr-un imobil trecut n proprietatea statului ntruct, pe de o parte, nu este proprietarul exclusiv al bunului revendicat, iar pe de alt parte, dreptul de proprietate al fiecrui coindivizar poart asupra unei cote-pri din bun care este ideal i abstract (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1274 din 12 apr. 2000, n Juridica nr. 3/2001, p. 134). 7. n raporturile patrimoniale dintre concubini sunt aplicabile dispoziiile din dreptul comun care reglementeaz coproprietatea n indiviziune, n msura n care este dovedit existena unei atare coproprieti, cum este aceea a construciei ridicate de comun acord de ctre concubini prin contribuiile lor comune prestate cu intenia de a deveni coproprietari asupra ei (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 830 din 7 apr. 1972, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 97).

b. Coproprietatea forat i perpetu. Noiune, definiie. Dac proprietatea comun pe cote-pri temporar constituie regula n materie de proprietate comun, excepia o constituie coproprietatea forat i perpetu. Ea este o coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor care i alctuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietii forate i perpetue poart asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi mprite, sunt accesorii i pot fi folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari; purtnd asupra unor bunuri accesorii coproprietatea forat i perpetu este destinat utilizrii bunului principal. De aceea aceast coproprietate urmeaz soarta juridic a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezult i concluzia c coproprietatea forat nu poate fi nstrinat dect odat cu bunul principal. Drepturile i obligaiile coproprietarilor. - Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi mai largi dect coproprietatea obinuit temporar. n adevr, fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat n copropietate forat fr consimmntul celorlali dar cu respectarea urmtoarelor limite: - prin folosin s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari; - folosina trebuie exercitat numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu. Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispoziie prin care s nstrineze bunul aflat n coproprietate forat. Dar un coproprietar poate nstrina oricnd bunul su principal, fr consimmntul celorlali, ceea ce automat atrage i nstrinarea dreptului de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu; de exemplu, nstrinarea unui apartament care presupune implicit i "nstrinarea" prilor comune. Cazurile de coproprietate forat. - Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate forat: - coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine;

- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i gardul); - coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente avnd proprietari diferii; - coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrri funciare). Coproprietatea lucrurilor comune. - Acest caz se refer la coproprietate lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine cum sunt: potecile, drumurile, fntnile i izvoarele. Pentru ca acestea s constituie obiect de proprietate pe cote-pri aparinnd proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie s fie situate chiar pe linia despritoare a proprietilor. Dac ele nu se afl situate astfel ci pe unul din cele dou fonduri i sunt folosite i pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi n prezena unui drept de servitute. De precizat c aceast coproprietate este creaia doctrinei i jurisprudenei ea nefiind reglementat de lege. Coproprietatea despriturilor dintre dou fonduri. - Prin despritur comun se nelege zidul comun (art. 590-601 C.civ.), anul comun (art. 602-605 C.civ.) i gardul comun (art. 606-609 C.civ.). n ceea ce privete aceste desprituri comune principiul este c proprietatea lor aparine proprietarilor celor dou fonduri pe cote-pri egale. Dup cum s-a subliniat n literatura juridic, dovada coproprietii privind despriturile comune se poate face n trei modaliti: 1 - prin nscris sau titlu n care se constat dobndirea coproprietii forate prin act juridic; - prin invocarea uzucapiunii asupra despriturii comune; - prin prezumii legale relative care sunt: a) Zidul comun. - Potrivit art. 590 C.civ. "Orice zid care servete la desprire ntre dou cldiri sau ntre curte i grdini sau ntre ograde la ar se socotete comun dac nu exist titlu
1 C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., p. 189.

sau semn care ar proba contrariul" iar art. 591 C.civ. stabilete c "Este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular despre peretele de o parte iar despre cealalt parte nfieaz un plan nclinat; n acest caz se presupune c zidul aparine exclusiv proprietarului despre care exist planul nclinat". Caracterul forat al coproprietii zidului comun rezult i din prevederile art. 598 C.civ. care stabilete c "orice vecin poate s fac zidul comun n tot sau n parte pltind celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii pe care vrea s o fac comun". Ambii coproprietari sunt obligai a contribui la repararea i ntreinerea zidului comun (art. 592 C.civ.). b) anul comun. - Conform art. 602 C.civ. "Toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu". Aceast prezumie de comunitate prevzut de textul reprodus poate fi rsturnat prin proba contrar (titlu, uzucapiune sau semne de necomunitate). Prin semn de necomunitate se nelege situaia cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului (art. 603 C.civ.). n astfel de situaii se presupune c anul aparine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau nlat pmntul. Prin "pmnt aruncat" se nelege numai pmntul rezultat din sparea, adncirea sau curarea anului. Coproprietarii sunt obligai s suporte cheltuielile necesare ntreinerii anului. c) Gardul comun. - Acesta constituie un alt caz de coproprietate forat i perpetu asupra unei desprituri comune. Art. 606 C.civ. stabilete c "Orice gard ce desparte dou proprieti se socotete comun afar numai dac una din dou proprieti va fi ngrdit sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care s constate din contra". Aceast regul se aplic deopotriv gardurilor uscate ct i gardurilor vii. Arborii care se gsesc n gardul comun sunt prezumai a fi comuni pn la proba contrar; fructele revin coproprietarilor n pri egale, la fel lemnul rezultat din tierea arborilor. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente ori spaii cu alt destinaie. - Evident, aceast coproprietate forat se refer numai la acele cldiri n

care exist mai multe apartamente (respectiv alte spaii) care aparin unor proprietari diferii. Pentru prima dat n ara noastr aceast coproprietate forat a fost reglementat prin Legea din 3 mai 1927 pentru ncurajarea construirii de locuine. Ea a fost abrogat prin Legea nr. 5/1973 privind reglementarea fondului locativ i a raporturilor dintre proprietari i chiriai. Actualmente ea este reglementat de de Legea nr. 50/1991, de Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine din fondurile unitilor economice i bugetare de stat i Legea locuinei nr. 114/1996. Potrivit art. 36 din Legea nr. 50/1991 dac ntr-o cldire se realizeaz mai multe apartamente sau suprafee cu alt destinaie, proprietarii acestora dobndesc i o cot-parte de proprietate asupra tuturor prilor din construcie i instalaii precum i asupra tuturor dotrilor care prin natura lor nu se pot folosi dect n comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situat proprietatea lor. Cotele- pri se determin proporional cu suprafaa construit a locuinelor, a caselor de vacan ori a suprafeelor cu alt destinaie din cldire. Gospodrirea prilor comune din cldiri se face prin asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor ori asociaia proprietarilor i chiriailor (Ordonana de urgen nr. 40/1997 pentru modificarea i completarea Legii locuinei nr. 114/1996, H.G. nr. 446 din 21 aug. 1997 i Ordonana de urgen nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine). Sunt considerate n coproprietate forat cile de acces la prile comune ale unei cldiri, scrile care duc la apartamente, zidurile comune, instalaiile, acoperiurile etc. Coproprietarii au obligaia de a suporta proporional cu valoarea proprietii lor exclusive, cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun. 1 ncetarea coproprietii forate. - Spre deosebire de proprietatea comun pe cote-pri care poate nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanent nefiindu-i
1 D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 84.

aplicabile prevederile art. 728 C.civ. Totui excepional ea poate nceta n urmtoarele cazuri: ncetarea coproprietii forate prin acordul coproprietarilor. Practica judiciar a statuat n acest sens numai n situaia n care toi coproprietarii i-ar da consimmntul i cnd partajul ar fi posibil n raport cu natura bunului comun (de pild, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul etc.)1; - ncetarea coproprietii forate cnd meninerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instana de judecat fr a fi lezate interesele vreunuia dintre ei2; - ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiv a ntregului imobil de la ceilali coproprietari; - pieirea integral a bunului aflat n coproprietate; n acest caz disprnd obiectul coproprietii dispare i coproprietatea. Dar dac bunul a pierit din culp, coproprietarii au un drept la despgubiri mpotriva persoanei aflate n culp. Practic judiciar. 1. Starea de indiviziune forat asupra prilor comune poate s nceteze dac exist acordul tuturor coproprietarilor, deci nu mpotriva voinei lor, refuzul unui coproprietar de a consimi neputnd fi considerat ca o exercitare abuziv a dreptului su (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1095/1981, Repertoriu ... 19801985, p. 68). 2. Spre deosebire de starea de indiviziune obinuit care reprezint o modalitate a dreptului de proprietate ce poate nceta oricnd pe calea ieirii din indiviziune, n materia proprietii pe etaje sau apartamente drepturile celor interesai asupra prilor din imobil destinate folosinei n comun se bazeaz pe o stare de coproprietate forat care deriv din nsi destinaia lucrului iar
1 Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1095/1982, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil pe anii 1980-1985, p. 68. 2 Trib. Supr., sec. civ., dec. civ. nr. 31/1977, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil pe anii 1975-1980, p. 65.

durata este subordonat existenei construciei. n aceast din urm situaie nu se pot aplica regulile de coproprietate indiviz obinuit care pot nceta oricnd pe calea ieirii din indiviziune. Pe de alt parte, n principiu, fiecare proprietar al unei case mprit pe etaje sau apartamente se poate folosi de prile sau lucrurile ce servesc uzului comun cu condiia ns ca aceast folosin s fie conform cu destinaia lucrului i s nu aduc vreo mpiedicare dreptului celorlali (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 568/1982, R.R.D. nr. 3/1983, p. 64). 3. Coproprietarii unei construcii au drepturi egale de folosin asupra prilor comune precum i a cilor de acces la acestea. Astfel, ei au deopotriv dreptul de a folosi nestnjenii podul fr a se putea impune nici o restricie vreunui coproprietar la exercitarea acestui drept (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 173/1975, R.R.D. nr. 10/1975, p. 66). 4. n cazul unui imobil unic pe etaje sau apartamente, chiar dac pentru unele poriuni care prin natura lor trebuie s rmn n folosin comun opereaz o coproprietate forat, totui nu exist nici o raiune ca aceasta s opereze i cu privire la ntregul teren al curii n situaia n care depete cu mult suprafaa normal a unei curi ce urmeaz s fie afectat folosinei comune. De aceea instana sesizat cu o cerere de mprire a terenului respectiv este obligat s examineze posibilitatea practic de partajare a curii n raport de necesitile de funcionalitate a acesteia (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1877/1974, C.D 1974, p. 60). 5. Este de principiu c acoperiul imobilelor care sunt formate din mai multe apartamente ce aparin unor proprietari diferii reprezint folosin comun a tuturor proprietarilor, precum i c la repararea lui sunt obligai s contribuie toi, proporional, n raport de cotele ce reprezint dreptul lor de proprietate din imobil. Aceast obligaie funcioneaz din plin ori de cte ori repararea sau nlocuirea acoperiului este evident necesar pentru conservarea imobilului i pentru a nu fi expus la degradare (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 852/1973, Repertoriu ... 1969-1975, p. 94).

6. O comunitate forat poate s existe nu numai cu privire la prile comune prin natura lor ale unei cldiri, ci i asupra unei instalaii comune afectate la folosina a dou cldiri nvecinate ce nu aparin acelorai proprietari. O atare situaie, dei nereglementat printr-o dispoziie normativ, este totui consacrat n practica judiciar prin asemnare cu alte situaii de coproprietate forat, cum ar fi zidul, anul i gardul comun (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 450 din 19 febr. 1974, n C.D. 1974, p. 58). B. Proprietatea comun n devlmie. - Dreptul de proprietate n devlmie reprezint acea proprietate comun potrivit creia titularii si nu au determinat o cot-parte ideal (matematic) din dreptul lor de proprietate; n alte cuvinte, obiectul acestei proprieti aparine nefracionat titularilor. Legislaia n vigoare nu conine o reglementare cu caracter general privind dreptul de proprietate n devlmie; regimul ei juridic a fost elaborat pe baza reglementrilor privind comunitatea de bunuri a soilor (art. 30-36 C.fam.). Devlmia poate rezulta fie din lege, fie din convenia prilor. n legislaia noastr este reglementat un singur caz de devlmie (devlmie legal). 1 Acest unic caz se refer la dreptul de proprietate n devlmie al soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Dar n lipsa unei prevederi prohibitive nimic nu mpiedic ca devlmia s ia fiin printr-o convenie. ntr-adevr, oricnd dou sau mai multe persoane, prin acordul lor, pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobndesc mpreun sau separat ntr-un interval de timp, s fie proprietatea lor devlma. 2 Proprietatea devlma a soilor. - Acest tip de proprietate comun este, aa cum am artat, singurul reglementat de legislaia noastr. El i are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor; originea sa o aflm n mitul primului cuplu: duo erunt in carne uno. Trebuie ns s nu confundm devlmia
1 D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comun al soilor, Editura ansa S.R.L., Bucureti, 1993, p. 63-77. 2 L. Pop, op. cit., p. 181.

comunitii de bunuri a soilor cu comunitatea matrimonial de bunuri. Aceasta din urm - aa cum s-a artat 3 - este o noiune mai larg deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate ci i celelalte drepturi patrimoniale (reale i de crean) precum i obligaiile patrimoniale. Proprietatea devlma a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei. n conformitate cu art. 30 alin. 1 din C. fam. "Bunurile dobndite n timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Orice convenie contrar este nul". Codul familiei n art. 31 enumer categoriile de bunuri proprii ale fiecrui so, bunuri care nu pot fi incluse n sfera bunurilor comune ale soilor. Rezult c izvorul dreptului de proprietate n devlmie a soilor const n faptul dobndirii de bunuri n timpul cstoriei de oricare dintre ei. Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosina i dispoziia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun acord de ctre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. Astfel, atunci cnd unul dintre ei exercit prerogativele proprietii asupra bunurilor comune, se presupune c el acioneaz att n nume propriu, ct i ca reprezentant al celuilalt so. Aceast prezumie este relativ ceea ce nseamn c ea poate fi nlturat pentru fiecare act n parte atunci cnd cellalt so face dovada c s-a opus ncheierii actului. Totui, potrivit art. 35 alin. 2 din C.fam. nici unul dintre soi nu poate nstrina sau greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. De alt parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrns i prin voina soilor. Restrngerea poate fi convenional sau unilateral putndu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri. Este de menionat c concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevzut de art. 30 din Codul familiei (specific numai soilor) dar nimic nu se opune ca pe baza
3 I. Albu, Dreptul familiei, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1975, p. 122.

conveniei lor s se constate c bunurile dobndite de ei sunt proprietate pe cote-pri, n raport de contribuia fiecruia. ncetarea dreptului de proprietate n devlmie. Proprietatea comun devlma a soilor nceteaz prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform n proprietate comun pe cote-pri. Dar excepional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate nceta i n timpul cstoriei. La mprirea de bunuri, cotele ideale aparinnd soilor se stabilesc n raport de contribuia fotilor soi la dobndirea bunurilor comune. 1 Practic judiciar. 1. Dreptul de proprietate n codevlmie al soilor se consider asupra totalitii bunurilor comune, soii neavnd stabilit de la nceput dreptul asupra unor anumite bunuri sau asupra unei anumite cote din acestea. Aa fiind, cu ocazia mprelii bunurilor cotele de proprietate se vor stabili asupra universalitii acestora i nu pentru fiecare bun n parte ori categorie de bunuri - mobile sau imobile (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 161 din 10 febr. 1981, R.R.D. nr. 10/1981, p. 67). 2. Pentru a fi admisibil o aciune n revendicare cu privire la un bun aflat n stare de devlmie, este obligatorie participarea devlmailor n calitate de coreclamani sau ncuviinarea din partea lor pentru exercitarea aciunii (Trib. supr., sec. civ., dec. nr. 1931 din 17 oct. 1972, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 95). Privire comparativ ntre cele dou forme ale dreptului de proprietate comun (proprietatea comun pe cote pri i proprietatea n devlmie). - Exist similitudini deoarece: - ambele sunt modaliti ale dreptului de proprietate; - n ambele cazuri sistarea proprietii comune are loc prin mpreal. Deosebiri mai relevante sunt:
1 I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All, Bucureti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptul familiei, Editura All-Beck, Bucureti, 2001, p. 205-214.

- n cazul proprietii devlmae nici unul dintre codevlmai nu are determinat o cot-parte ideal din dreptul de proprietate n timp ce n cazul proprietii comune pe cotepri fiecare coproprietar este titular exclusiv a unei cote-pri ideale; - proprietatea devlma are un caracter intuitu personae, ct vreme proprietatea pe cote-pri nu presupune un asemenea caracter; - n cazul proprietii devlmae nici unul dintre devlmai nu poate nstrina dreptul su deoarece nu se cunoate cotaparte; dimpotriv, n ipoteza dreptului de proprietate pe cotepri exist o asemenea posibilitate; - n situaia proprietii devlmae a soilor opereaz prezumia legal de mandat reciproc de reprezentare n timp ce n cazul coproprietii opereaz, de regul, principiul unanimitii. Practic judiciar. 1. Concubinii nu beneficiaz de prezumia de comunitate asupra bunurilor comune instituit prin art. 30 C.fam., text care se aplic numai n ceea ce privete regimul legal al bunurilor dobndite n timpul cstoriei. Aceast dispoziie legal nefiind deci aplicabil concubinilor, ei nu pot fi considerai, n baza legii, n devlmie asupra bunurilor dobndite n timpul concubinajului. Nimic nu mpiedic ns constatarea existenei unui drept de proprietate comun pe cote-pri al concubinilor asupra bunurilor dobndite de ei, n raport cu contribuia fiecruia la dobndirea lor, stabilit prin probe (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1241 din 7 iun. 1980, R.R.D. nr. 1/1981, p. 64).

CAPITOLUL IV APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Consideraii preliminarii Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost grupate n dou categorii: mijloace indirecte sau nespecifice precum aciunile n justiie ntemeiate pe drepturile de crean (aciunile n executarea contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii nedatorate etc.) i mijloace directe sau specifice care sunt aa-numitele aciuni reale (adic aciunile petitorii i aciunile posesorii). Dac mijloacele indirecte de aprare ale dreptului de proprietate nu se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, dimpotriv, mijloacele directe, specifice, se ntemeiaz pe aciuni n justiie care au la baza lor dreptul de proprietate sau faptul posesiei. Aceste mijloace directe sunt aciunile petitorii i aciunile posesorii. Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere instanei de judecat s statueze c el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un anumit bun. Sunt aciuni petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular. Aciunile posesorii sunt aciunile n justiie prin care reclamantul solicit aprarea posesiei sale mpotriva oricrei tulburri, dup caz, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi dac a pierdut-o. Rezult c, dac aciunile petitorii pun n discuie nsui dreptul de proprietate, aciunile posesorii se rezum doar la faptul posesiei. Altfel spus, aciunile posesorii se deosebesc de aciunile petitorii deoarece prin ele se apr posesia ca stare de fapt i nu dreptul de proprietate asupra unui bun care ntotdeauna este un imobil; ele sunt aciuni imobiliare.

ntruct aciunile posesorii au fost deja analizate n capitolul privind posesia, n continuare vom rezuma aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie, urmnd ca aciunea n prestaie tabular s o tratm n partea rezervat publicitii imobiliare unde ea i afl locul firesc. 2. Aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie Aciunea n grniuire este aciunea prin care titularul ei solicit instanei de judecat s stabileasc prin semne exterioare linia despritoare ntre cele dou fonduri vecine. Ea poate fi exercitat de ctre proprietar, uzufructuar i chiar de ctre posesor, nu ns i de ctre detentorii precari. Ea poate fi introdus i mpotriva chiriaului sau arendaului, nu ns ntre coproprietarii aceluiai fond. Aadar, grniuirea este o operaiune de individualizare prin semne exterioare a limitelor a dou fonduri vecine care aparin unor titulari diferii i ea se efectueaz fie prin convenia prilor, fie prin hotrre judectoreasc. art. 584 C.civ. stabilete: "Orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa; cheltuielile de grniuire se vor suporta pe jumtate". Aciunea n grniuire este o aciune real, imobiliar, petitorie i imprescriptibil1 . Ea este petitorie deoarece are drept scop delimitarea proprietii limitrofe; ea nu se confund cu aciunea de strmutare de hotare care este o aciune posesorie. De reinut c hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire este declarativ de drepturi i nu constitutiv de drepturi; ea este astfel deoarece se tinde la reconstituirea limitelor reale ntre dou fonduri.

1 Pentru dezvoltri, L. Pop, op. cit., p. 250; C. Brsan, Aciunea n grniuire, R.R.D. nr. 8/1984, p. 35-37; P. Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, Dreptul nr. 6/1991, p. 42.

Aciunea negatorie este aciunea prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate contest (neag) prtului c ar avea un drept de uzufruct, un drept de superficie, un drept de uz, un drept de abitaie sau un drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa i, n consecin, s nceteze exercitarea sa nelegitim. Aceast aciune este petitorie deoarece n cadrul procesului se pune n discuie existena dreptului real al prtului; ea este real i imprescriptibil. Aciunea confesorie este aciunea prin care reclamantul cere instanei s stabileasc c el este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de superficie, al unui drept de uz sau abitaie ori al unui drept de servitute cu privire la un bun i s-l oblige pe prt (proprietar sau alt persoan) s-i permit exercitarea netulburat. Aadar, aciunea confesorie ndeplinete pentru titularul ei aceeai funcie pe care o ndeplinete aciunea n revendicare pentru proprietar. Ea este petitorie deoarece n cadrul litigiului se analizeaz existena sau inexistena dreptului real (dezmembrmnt al dreptului de proprietate) al reclamantului; ea este prescriptibil n termen de 30 de ani. 3. Aciunea n revendicare 1. Noiune, definire. - Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. Altfel spus, ea este aciunea prin care proprietarul neposesor reclam bunul de la posesorul neproprietar. Aadar, aciunea n revendicare este introdus numai de titularul dreptului de proprietate. Jurisprudena i doctrina au statuat c pentru a fi admisibil o asemenea aciune trebuie ca titularul s fie proprietarul unic al bunului n litigiu. Per a contrario, adic dac bunul se afl n proprietate comun, aciunea n revendicare este admisibil numai dac ea este

introdus de toi coproprietarii; un singur coproprietar, fr acordul celorlali, nu poate intenta o aciune n revendicare admisibil. Doctrina i practica judiciar au justificat aceast soluie prin aceea c aciunea n revendicare este un act de dispoziie iar asemenea acte nu pot fi ncheiate dect cu respectarea principiului unanimitii. De dat relativ recent n doctrina noastr s-a afirmat o opinie inedit. n esen ea susine c aciunea n revendicare nu este un act de dispoziie ci un act de conservare (adic evitarea unei pierderi materiale sau dispariia unui drept). Ori este n afara oricrei discuii c ele pot fi ncheiate i de ctre un singur coproprietar n temeiul gestiunii de afaceri. Dar printre actele de conservare se numr i actele de ntrerupere a unei prescripii i deci prin promovarea aciunii n revendicare are loc tocmai o asemenea ntrerupere, i anume, ntreruperea prescripiei achizitive n favoarea terului care stpnete bunul indiviz1 . Alturi de ali autori1 subscriem acestei preri cu precizarea - subliniat i ea n doctrin - c o astfel de aciune n revendicare este admisibil numai n cazul n care persoana care stpnete bunul este un ter, nu i n ipoteza n care ea ar fi unul dintre coproprietari. De asemenea credem c promovarea n justiie a unei asemenea aciuni nu se va putea face de ctre persoanele incapabile fr o autorizare prealabil, dei de principiu este c actele conservatorii permit o asemenea modalitate de exercitare2 . 2. Caracterele aciunii n revendicare: - este o aciune real deoarece se refer la un bun, respectiv apr dreptul de proprietate asupra unui bun; - ea este o aciune petitorie ntruct prin ea se pune n discuie nsui dreptul de proprietate al reclamantului. Aceasta nseamn c reclamantul - ntr-o astfel de aciune - ntotdeauna va trebui s fac dovada dreptului su de proprietate. Dac reclamantul nu va face aceast dovad aciunea se va respinge
1 D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivizar, Dreptul nr. 11/1998, p. 28-29. 1 L. Pop, op. cit., p. 255. 2 O. Ungureanu, op. cit., p. 93.

chiar dac prtul deine bunul fr titlu. Apoi, aciunea n revendicare trebuie intentat de proprietarul exclusiv al bunului i nu de un proprietar aflat n indiviziune; acesta din urm nu are calitate procesual activ; - aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil sub aspect extinctiv. Aceasta nseamn c orict timp nu ar fi exercitat aceast aciune nu se stinge dect odat cu stingerea dreptului de proprietate. Stingerea dreptului de proprietate are loc - cu toate acestea - n cazul n care alt persoan a dobndit bunul, dup caz, prin uzucapiune sau prin posesie de bun credin. 4. Revendicarea bunurilor imobile Conceptul aciunii n revendicare a fost formulat de doctrin deoarece Codul civil nu conine prevederi speciale n materia revendicrii imobilelor. El pune n discuie dou probleme: proba dreptului de proprietate i caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare. 1. Prima problem: proba dreptului de proprietate incumb reclamantului care pretinde c este proprietarul imobilului3 . Aceasta este de fapt o regul general de purtare a proceselor. n acest sens art. 1169 C.civ. statueaz c: "Cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc". n favoarea prtului, pentru c este posesorul bunului, opereaz o prezumie relativ de proprietate. Aceast prezumie este totui puternic pentru c atta timp ct reclamatul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare nu poate s aib sori de izbnd. Poate s surprind dar proba dreptului de proprietate nu este deloc o chestiune simpl; de aceea o astfel de prob a fost denumit probatio diabolica. Dificultatea principal survine din urmtoarea mprejurare: n sistemul nostru de drept nscrisul translativ de proprietate nu poate face dovada deplin a dreptului
3 E.T. Popa, Aciunea n revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 56-75.

de proprietate dect dac eman de la adevratul proprietar. Dar pentru ca o persoan s fie considerat cu adevrat proprietar, ea trebuie s dovedeasc c a dobndit bunul tot de la un adevrat proprietar i aa mai departe. Dac exist doar unul singur care nu a fost proprietar, toi cei care i-au succedat nu puteau s dobndeasc imobilul n mod legal. Altfel spus, revendicantul trebuie s dovedeasc c toi transmitorii anteriori au avut calitatea de adevrai proprietari ceea ce cel mai adesea este imposibil. De aceea n sistemul Codului civil singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate imobiliar o constituie uzucapiunea. n temeiul unei posesii ndelungate ea consolideaz dreptul de proprietate fr a mai fi necesar nici un fel de prob asupra titulului autorului sau autorului autorului i aa mai departe; ea vine n ajutorul celui care a pierdut titlul su de dobndire a imobilului i de asemenea consolideaz titlul de proprietate ndoielnic care ar fi insuficient pentru dovedirea dreptului de proprietate sau a altui drept real. De aceea pentru atenuarea acestor dificulti referitoare la proba dreptului de proprietate jurisprudena a cristalizat cteva reguli i anume: a) - atunci cnd cele dou pri au cte un titlu care provine de la acelai autor (bunoar, atunci cnd au cumprat bunul de la acelai vnztor) va avea preferin acela care a transcris primul titlul n registrul de publicitate imobiliar; dac nici una din pri nu i-a transcris titlul va fi preferat acela dintre titluri care are data mai veche; b) - atunci cnd titlurile provin de la autori diferii se compar titlurile ntre ele i va fi mai puternic acela care are la baz un autor care are un drept preferenial; se va avea n vedere principiul potrivit cruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are; c) - cnd numai una dintre pri are titlu i acesta aparine reclamatului, acesta ctig cu condiia ca titlul s emane de la un ter i s poarte o dat anterioar nceperii posesiei prtului; dac are titlu numai prtul, aciunea reclamantului trebuie respins;

d) - dac nici una dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, s-a considerat c trebuie s se dea ctig de cauz posesorului iar dac ambele pri au avut succesiv posesia bunului, se compar cele dou posesii i va ctiga acela care dovedete o posesie aa-zis caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun credin etc.). Prin titlu de proprietate se neleg att actele translative de proprietate (vnzare, donaie etc.) ct i cele declarative (adic o hotrre judectoreasc, un act de partaj voluntar, o tranzacie etc.). Titlul, n aceast materie are caracterul unei prezumii de proprietate care poate fi combtut. 1. Reclamantul n revendicare trebuie s dovedeasc dreptul su de proprietate nefiind suficient s pretind c prtul posesor nu are un asemenea drept. Proba deplin, absolut a dreptului de proprietate o constituie modurile originare de dobndire a proprietii cum ar fi uzucapiunea i ocupaia, iar nu titlurile care constituie doar mijloace relative de prob. Aceste titluri, fie translative, fie declarative, au caracterul unor simple prezumii ale dreptului de proprietate deduse din nsi existena lor i care nu mpiedic proba contrar, la struina posesorului sau din oficiu n exercitarea rolului activ al instanei, pentru aflarea adevrului. Cnd reclamantul invoc o hotrre de partaj fa de o persoan care nu a fost parte n acel proces, existena titlului constituie o prezumie simpl de proprietate, susceptibil a fi nlturat prin dovada contrar. Prtul poate face dovada c din actele pe care se bazeaz hotrrea de partaj succesoral rezult c reclamantul nu a dobndit prin motenire imobilul revendicat, care nu face parte din masa succesoral (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1287 din 24 iul 1971, cu not de T. Petrescu, n R.R.D., nr. 7/1972, p. 111). 2. Aciunea n revendicare imobiliar este aciunea ndreptat de proprietarul neposesor mpotriva posesorului neproprietar, iar reclamantului i incumb dovada dreptului de proprietate, conform art. 1169 C.civ. n ipoteza n care reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate, chiar dac

nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului imobil i creeaz prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins. Aceast soluie se ntemeiaz pe prezumia simpl creat de posesie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada contrar (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 3029/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil - 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 188). 3. Dac reclamantul face dovada c este proprietarul terenului pe care l revendic, pn la proba contrarie el trebuie considerat i proprietarul construciei edificate pe teren, prin accesiune, potrivit art. 492 C.civ. ntruct autorul reclamantului fcea parte din categoria micilor meseriai, era exceptat de la naionalizare, astfel nct trecerea spaiilor comerciale n proprietatea statului s-a fcut nelegal (Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a civ. dec. nr. 2908/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil - 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 190). 4. n condiiile n care proprietarul unui bun imobil a nstrinat nuda proprietate asupra acestuia, rezervndu-i doar un drept de uzufruct viager, naionalizarea bunului prin Decretul nr. 92/1950, pe numele uzufructuarului, este abuziv, ceea ce face ca titlul de proprietate al statului cu privire la bunul respectiv s nu fie legal constituit. Prin urmare, aciunea n revendicare formulat de adevratul proprietar va fi admis, n temeiul art. 480 C.civ. (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 1811/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil - 1999, Editura Rosetti, Bucureti, 2001, p. 192). 5. Vnztorul care n-a primit preul integral se poate mpotrivi aciunii intentate de cumprtor pentru executarea vnzrii, opunndu-i excepia de neexecutare a contractului i reinnd obiectul vndut; el poate opune aceast excepie chiar dac n contract s-a stipulat pactul comisoriu expres i chiar dac, ulterior, a nstrinat obiectul unei alte persoane i chiar dac justiia ar acorda cumprtorului un termen de graie; ns el nu poate opune dac personal i-a acordat un termen de plat.

n caz de vnzri succesive, primul cumprtor al unui imobil nu poate intenta mpotriva celui de-al doilea cumprtor aciunea n anularea vnzrii contractate cu acelai vnztor, ci aciunea n revendicare (Cas., sec. I, dec. nr. 596 din 23 iun. 1947, n Pandectele Romne nr. 1/2001, partea a V-a, spea nr. 7, p. 209, cu un comentariu de I. Rosetti-Blnescu). 6. n soluionarea aciunilor n revendicare promovate de fotii proprietari ale cror imobile au fost naionalizate, instana este obligat s compare titlurile prilor n litigiu, ntruct de clarificarea modalitilor n care imobilul a trecut n proprietatea statului depinde recunoaterea valabilitii titlului de proprietate al acestuia din urm (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1335 din 14 apr. 2000, n Juridica nr. 3/2001, p. 133). 7. Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998 fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia era parte, i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. n spe, apartamentul n litigiu a trecut la stat n baza Decretului nr. 223/1974 fiind emis n acest sens Decizia nr. 1151/6.06. 1989 care, conform art. 4 din actul normativ invocat, avea efect constitutiv de drepturi i nu constatator. Fa de prevederile Decretului nr. 223/1974, rezult ns c actul administrativ menionat a fost emis n temeiul unui act normativ abuziv, dat cu nclcarea art. 481 C.civ., dup care nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire, a nsi Constituiei din 1965 precum i a tratatelor i conveniilor internaionale la care Romnia era parte, care statueaz c orice persoan are dreptul la proprietate i nimeni nu poate fi lipsit n mod arbitrar de proprietatea sa. Aa fiind, n mod corect instanele au apreciat c trecerea imobilului la stat s-a fcut fr titlu, situaie n care recursul urmeaz a fi respins (C.S.J., dec. nr. 4739 din 5 dec. 2000, nepublicat).

8. Potrivit art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1965 - 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. Art. 645 C.civ. prevede c proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. Aadar, legea constituie, n principiu, un mod de dobndire a proprietii inclusiv pentru stat. n spe ns instanele au considerat greit faptul c statul a putut dobndi proprietatea prin Hotrrea Cosiliului de Minitri nr. 1265 din 15 iul. 1952 i "decizia administrativ din 2.08.1952", deoarece acestea nu sunt legi n sensul celor artate mai sus. Ele se emit, n principiu, n baza i pentru aplicarea legilor. Potrivit art. 72 alin. 1 din Constituia Republicii Populare Romne din 1948 "Guvernul are n sarcina sa conducerea administrativ a statului", iar potrivit alin. 9 al aceluiai text "Prezidiul Marii Adunri Naionale a R.P.R. poate anula deciziile Consiliului de Minitri neconforme cu Constituia sau cu legile". Aceste prevederi constituionale confirm deci principiul expus mai sus. Sub acest aspect recursul este deci fondat i urmeaz a fi admis (C.S.J., dec. nr. 4396 din 17 nov. 2000, nepublicat). 2. A doua problem: aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul ct titularul su nu l-a exercitat. Aadar aciunea n revendicare se stinge numai o dat cu stingerea dreptului de proprietate. Dar, aa cum am mai artat, ea poate fi paralizat prin invocarea i proba uzucapiunii de ctre actualul posesor. Regula imprescriptibilitii suport totui o excepie; este cea prevzut de art. 561 C.pr.civ. care prevede

c n cazul vnzrii la licitaie public a unui imobil supus urmririi silite, orice aciune introdus de cel ce se pretinde titularul acelui bun se prescrie n termen de 5 ani calculai de la data punerii n executare a ordonanei de adjudecare. 3. Efectele aciunii n revendicare. - Atunci cnd aciunea n revendicare este admis instana prin hotrre judectoreasc va recunoate reclamantului dreptul de proprietate i pe cale de consecin va dispune obligarea prtului la restituirea bunului reclamantului sau, dup caz, l va obliga pe prt de a se abine a mai aduce atingere exerciiului dreptului de proprietate. Restituirea bunului se face n natur i liber de orice sarcini. Dac restituirea n natur nu mai este posibil (fie c bunul a pierit, fie c a fost dobndit de un ter, fie expropriat), atunci prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un echivalent bnesc; n alte cuvinte, restituirea n natur va fi nlocuit printro obligaie de dezdunare. Dac bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi n funcie de buna sau reaua credin a posesorului. Astfel, dac prtul a fost de bun credin el are dreptul s pstreze fructele iar dac a fost de rea credin va fi obligat s restituie fructele n natur iar dac nu mai este posibil, contravaloarea lor. Buna credin nceteaz o dat cu introducerea aciunii n revendicare. Att posesorul de bun credin ct i cel de rea credin au dreptul de a cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-au fcut cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare sunt acelea fcute pentru conservarea bunului; trebuie ca fr ele conservarea bunului s nu fie cu putin. Cheltuielile utile sunt acelea care dei nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Dac cheltuielile necesare trebuie restituite n ntregime, cheltuielile utile se restituie numai n limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire. Justificarea obligaiei de restituire a acestor cheltuieli are la baz

principiul mbogirii fr just cauz a proprietarului revendicant. Cheltuielile voluptorii (de plcere sau de nfrumuseare) sunt acelea pe care posesorul le-a fcut pentru plcerea sa personal; ele nu se restituie dar posesorul este n drept s ridice acele lucruri fr ns a deteriora bunul respectiv. 5. Revendicarea bunurilor mobile 1. Regula prevzut de art. 1909 C.civ. - Trebuie subliniat c revendicarea bunurilor mobile este esenial deosebit de revendicarea bunurilor imobile. Revendicarea bunurilor mobile este diferit dup cum prtul este un posesor de rea credin, un ho sau un gsitor sau, dimpotriv, un posesor de bun credin. Art. 1909 C.civ. prevede c: "Lucrurile mictoare se pescriu prin faptul posesiunii lor fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp"1 . Textul citat este contradictoriu deoarece pe de o parte vorbete despre dobndirea prin prescripie a bunului posedat iar pe de alt parte c aceast prescripie se realizeaz fr nici o scurgere de timp. De fapt art. 1909 C.civ. formuleaz regula c n materia bunurilor mobile posesia de bun credin valoreaz titlul de proprietate. Aadar, simplul fapt al posesiei bunului mobil valoreaz titlul; este vorba de o prezumie absolut juris et de jure instituit n favoarea posesorului de bun credin2 . Este necesar s subliniem c regula cuprins n art. 1909 C.civ. se aplic numai bunurilor mobile care pot fi posedate, adic bunurile mobile corporale; numai acestea sunt susceptibile de o deinere material. Dintre bunurile incorporale numai titlurile la purttor cad sub incidena art. 1909 C.civ. De alt parte, bunul mobil trebuie s fie privit n individualitatea sa ceea
1 Paragr. 929 alin. 1 din C. civ. german statueaz: "Pentru transmiterea proprietii asupra unui bun mobil este necesar ca proprietarul s remit dobnditorului bunul, dar ambii s fie de acord ca proprietatea s fie astfel transmis. Dac dobnditorul este n posesia bunului, atunci este de ajuns nelegerea privind transmiterea bunului". 2 n ce privete natura juridic a acestei prezumii , a se vedea, I. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, Dreptul nr. 1/2000, p. 73-86.

ce nseamn c art. 1909 C.civ. nu se aplic unei universaliti de bunuri mobile (exemplu, o succesiune mobiliar). n sfrit, regula art. 1909 nu este aplicabil bunurilor mobile care prin destinaie servesc unui imobil i nici bunurilor mobile proprietate public. N.B. Dispoziiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terul dobnditor care cu bun credin a dobndit bunul de la un detentor precar cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun voie. 2. Condiiile de invocabilitate a art. 1909 C.civ. - Pentru a putea invoca prevederile art. 1909 C.civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele condiii: - proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil ncredinndu-l printr-un contract unui detentor pecar (depozitar, chiria, comodatar etc.). Dac proprietarul s-a desesizat involuntar de bunul su, de exemplu, dac i-a fost furat sau l-a pierdut, art. 1909 nu-i gsete aplicare; - detentorul precar s nstrineze bunul mobil unei tere persoane fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat. Detentorul precar avnd obligaia de a restitui bunul proprietarului, el nu poate invoca n favoarea sa art. 1909 C.civ.; - terul s dobndeasc bunul mobil cu bun credin de la detentorul pecar i nu de la proprietar printr-un act translativ de proprietate; potrivit art. 972 C.civ. dac lucrul pe care "cineva sa obligat succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesie este preferat i rmne proprietar chiar dac titlul su este cu dat posterioar, numai posesiunea s fie de bun credin". De pild, dac cineva vinde bunul su mobil la doi cumprtori atunci prima vnzare a transferat proprietatea la primul cumprtor; dar vnztorul continu s pstreze bunul asupra sa devenind astfel detentor precar. n calitate de detentor precar vinde bunul celui de al doilea cumprtor cruia i i pred bunul. Acest din urm cumprtor este dobnditor de bun credin care a dobndit bunul de la un detentor precar. Aadar, acest al doilea cumprtor va fi preferat. Jurisprudena a statuat c buna credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesie

i nu n momentul ncheierii contractului ntre dobnditor i detentor1; - posesia terului dobnditor de bun credin a bunului mobil s fie efectiv sau real. Pentru aceasta terul dobnditor trebuie s cumuleze n persoana sa ambele elemente: corpus i animus. Cu toate c aciunea n revendicare este paralizat de posesorul de bun credin, totui fostul proprietar al bunului mobil nu va rmne pgubit. n adevr, el are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar. Apoi, de cele mai multe ori fapta detentorului precar de a nstrina bunul constituie infraciunea de abuz de ncredere. 3. Regula instituit de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabil n cazul bunurilor pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care l gsete rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are". Textul reprodus are n vedere situaia n care bunul se afl n posesia unui ter dobnditor de bun credin care a dobndit bunul de la ho sau gsitor. Aadar, art. 1909 alin. 2 C.civ. nu se refer la mprejurarea n care bunul se afl la gsitor, ho sau la un ter dobnditor de rea credin. n aceast ultim situaie aciunea n revendicarea bunului este prescriptibil n termen de 30 de ani. De asemenea nu se ncadreaz n ipoteza vizat de art. 1909 alin. 2 C.civ. unele infraciuni cum ar fi abuzul de ncredere, nelciunea etc. deoarece n astfel de cazuri proprietarul se desesizeaz de bun voie de bunul respectiv. n alte cazuri cum ar fi furtul, tlhria, cazul de for major sau cazul fortuit, bunul iese din patrimoniul proprietarului fr voia sa. Aa cum arat textul analizat, aciunea n revendicare mpotriva terului dobnditor de bun credin care a dobndit bunul de la ho sau gsitor trebuie intentat n 3 ani din momentul furtului sau pierderii; este un termen de decdere.
1 Trib. Supr., col. civ., dec. civ. nr. 1120/1966, nepublicat.

4. Reguli derogatorii prevzute de art. 1910 C.civ. - Trebuie menionat c atunci cnd - potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. proprietarul revendic bunul de la un ter de bun credin care l-a dobndit de la un ho sau gsitor, proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea acelui bun sau s-l indemnizeze pe posesor pentru preul pltit. Aceast regul sufer o excepie nscris n art. 1910 C.civ. care statueaz c: "Dac posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg sau la o vindere public sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat". Aadar, revendicarea bunului de ctre adevratul proprietar nu poate avea loc dect dac el restituie dobnditorului de bun credin preul pe care acesta l-a pltit. Acest posesor de bun credin este mai bine protejat deoarece achiziionnd n locuri publice se presupune c nu avea de unde s tie c vnztorul l-a furat sau l-a gsit. Practic judiciar. 1. n principiu, ndreptirea i obligaia prilor de a sta n proces, adic dovedirea calitii procesuale, cade n sarcina reclamantului. Fiind ns o condiie esenial pentru admisibilitatea aciunii legitimarea procesual trebuie verificat de instan din oficiu, n raport cu titularii dreptului material dedus judecii, independent de susinerile prilor. n cazul n care reclamantul nu este titular unic al dreptului de proprietate pretins, el nu este ndreptit s revendice singur un imobil (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 892/1995, Dreptul nr. 2/1996, p. 103). 2. Potrivit dispoziiilor art. 645 C.civ., legea reprezint unul din modurile de dobndire a dreptului de proprietate. Aa fiind, naionalizarea dispus prin Decretul nr. 92/1950 a avut ca efect, pe de o parte, stingerea dreptului fotilor proprietari asupra imobilelor nominalizate n listele anexe ce fac parte integrant din decret i, totodat, constituirea dreptului de proprietate n favoarea statului asupra acestora. Este adevrat c, potrivit prevederilor art. 21 din Constituia Romniei, "Orice persoan se poate adresa justiiei pentru aprarea drepturilor, a libertilor

i intereselor sale legitime". Rezult din aceste prevederi constituionale c nu poate fi negat fotilor proprietari ai imobilelor naionalizate dreptul de a se adresa instanelor judectoreti pentru soluionarea aciunilor n revendicare. Este ns de principiu c aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul neposesor revendic de la posesorul neproprietar un bun al su. n cazul imobilelor naionalizate nominalizate n listele anexe la Decretul nr. 92/1950, dup cum s-a artat, dreptul de proprietate al fotilor proprietari s-a stins i prin efectul acestei legi, proprietar a devenit statul. Acest drept de proprietate al statului ce i gsete temei n constituiile anterioare sub regimul crora a fost nfptuit naionalizarea dispus prin Decretul nr. 92/1950, nu poate fi negat (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 876/1995, Dreptul nr. 2/1996, p. 115). 3. Aciunea n revendicare presupune existena unui drept exclusiv i determinat asupra bunului. De aceea n cazul coindivizarilor care au numai cote ideale asupra bunului, aciunea n revendicare a coindivizarului mpotriva celorlali coindivizari nu poate fi primit (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1335/1978, R.R.D. nr. 2/1979, p. 57). 4. Dac este adevrat, n principiu, c prima dispoziie a art. 2279 nu pune posesorul obiectelor mobile la adpostul unei aciuni n restituire, atunci cnd el este personal obligat s restituie, aceast regul implic totui, pentru autorul unei asemenea aciuni, sarcina de a justifica legtura personal pe care se fondeaz ea, n lips de care prtul are titlu pentru a-i conserva i deine mobilele pe care le are n posesie, fr chiar a fi obligat s dovedeasc darul manual pe care el l invoc ca i cauz a posesiei sale (Curtea de Casaie, Req. 5 dec. 1893, n Les grands arrets ..., p. 393).

CAPITOLUL V DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Consideraii generale Aa cum am artat, dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale; el este dreptul real cel mai deplin pentru c confer proprietarului suma celor trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Dar exist situaii cnd unele dintre aceste atribute sunt desprinse din dreptul proprietarului pentru a se bucura de ele alte persoane. Prin aceast dezmembrare sunt constituite n favoarea altei persoane alte drepturi reale; acestea sunt dezmembrmintele dreptului de proprietate. Aadar, dezmembrmintele proprietii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt opozabile att terilor ct i proprietarului. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie (n dreptul francez exist i nchirierea emfiteotic i nchirierea n vederea construirii). Aceste dezmembrminte pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate privat, nu i pentru cele din domeniul public. n acest sens, art. 135 pct. 5 din Constituie statueaz: "Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate". 2.Uzufructul

1. Definiie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care confer titularului su (numit uzufructuar) atributele de posesie i folosin asupra bunului ce aparine altei persoane (numit nud proprietar) cu obligaia de a conserva substana. Uzufructul este reglementat de art. 517-564 C.civ. Caracterele uzufructului sunt urmtoarele: a) - este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia (ius in re alliena). n adevr, uzufructul are ca obiect un bun material, mobiliar sau imobiliar care aparine unui ter care este proprietar. Aceasta este ipoteza tradiional care aeaz uzufructul printre drepturile reale, dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Din cele trei prerogative ale proprietii (usus, fructus i abusus) uzufructuarul le posed pe primele dou; aceasta nseamn c el poate folosi bunul cu condiia de a nu-l modifica i de a-i conserva substana i totodat poate culege fructele, adic produsele juridice care nu epuizeaz substana lucrului. Nu este vorba despre o indiviziune deoarece fiecare din cele dou pri au drepturi diferite i independente; b) - este un drept esenialmente temporar. Aceast trstur trebuie neleas n sensul c dac titularul su este o persoan fizic, uzufructul poate fi cel mult viager iar dac este vorba de o persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani. n antitez cu proprietatea i servituile care sunt, n esen, perpetue, uzufructul se stinge n mod obligatoriu la moartea uzufructuarului; aceasta este durata sa maxim. Emolumentul su se poate vinde i dona dar el nceteaz obligatoriu la moartea uzufructuarului vnztor sau donator i n nici un caz el nu se poate transmite motenitorilor uzufructuarului. c) - pe durata sa uzufructul acord proprietarului bunului puteri reduse. Aceasta deoarece folosina i fructele aparin uzufructuarului, proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate veritabil, ceea ce a fcut ca el s se numeasc nud proprietar. Desigur, el poate nstrina nuda proprietate (prin vnzare, donaie etc.) dar valoarea economic a nudei proprieti este de obicei redus i variabil; aceasta pentru c n fapt numai la moartea uzufructuarului nudul proprietar dobndete plenitudinea prerogativelor unui proprietar devenind astfel

proprietar deplin. Aadar cu ct moartea uzufructuarului pare mai probabil, cu att este mai mare valoarea nudei proprieti. De pild, dac uzufructuarul este n vrst i cu o sntate precar, valoarea nudei proprieti este mai mare dect dac el ar fi tnr i sntos. d) - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci i asupra unui drept. n acest sens, art. 520 C.civ. stabilete c uzufructul poate privi att bunurile mobile ct i cele imobile, corporale sau necorporale. Bunoar un lucru incorporal cum este dreptul poate face obiectul uzufructului. De exemplu, dreptul de proprietate literar, artistic, industrial etc. Uzufructul poate avea ca obiect creane, n special creane de sume de bani productoare de dobnzi; n acest caz uzufructuarul are dreptul la beneficiile oferite de fructele civile i nu la capital; desigur uzufructul asupra creanelor ordinare sau asupra rentelor viagere, va avea caracter viager ca orice uzufruct. Aici trebuie observat c dei uzufructul este prezentat n general ca un drept real, totui n anumite cazuri - de pild, n cel analizat - el trebuie caracterizat ca un drept personal. ntradevr dac el poate s aib ca obiect fie o crean, fie o rent (care sunt drepturi personale) atunci n aceste cazuri particulare caracterizarea corect ar fi aceea de drept personal. e) - este un drept incesibil ceea ce nseamn c el nu poate fi transmis prin acte i fapte juridice ntre vii ori pentru cauz de moarte. Cu toate acestea uzufructuarul are totui posibilitatea de a ceda altei persoane beneficiul sau emolumentul uzufructului. 2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile. De regul el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului. Prin excepie, uzufructul poate purta - n conformitate cu art. 526 C.civ. - i asupra unor bunuri consumptibile. n aceast situaie uzufructuarul dobndete pe

lng cele dou atribute specifice i dreptul de proprietate putnd astfel dispune de bunul respectiv dar cu obligaia ca la stingerea uzufructului s restituie bunuri de acelai gen, aceeai cantitate, calitate i valoare sau preul; acest uzufruct se numete cvasiuzufruct (aproape un uzufruct). Uzufructul dac este stabilit asupra unui bun determinat, vom fi n prezena unui uzufruct cu titlu particular. Tot astfel dac el este constituit asupra unei fraciuni dintr-o universalitate sau asupra unei universaliti el va fi, dup caz, uzufruct cu titlu universal sau uzufruct universal. De exemplu, constituie uzufruct universal: uzufructul unei turme de animale, uzufructul unei succesiuni, uzufructul unui fond de comer. Aceste distincii prezint o mare importan practic. Astfel uzufructul care are ca obiect o turm de animale pentru c poart asupra unei universaliti, la stingerea lui uzufructuarul este obligat s restituie aceast universalitate; aa fiind, animalele obinute ca spor prin prsil vor nlocui pe cele care au fost nstrinate sau au pierit. Uzufructuarul va dobndi numai produsele animaleleor din turm, adic lna, laptele i sporul obinut prin prsil dar numai acel spor care depete necesarul de nlocuire al animalelor nstrinate i al mortalitilor. 3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueaz c "uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin lege a fost abrogat, el poate fi dobndit fie prin voina omului, fie prin uzucapiune. Constituirea uzufructului prin voina omului se poate face n dou moduri: prin convenie i prin testament. a) Uzufructul constituit prin convenie poate fi direct sau indirect. El se va constitui direct atunci cnd proprietarul nstrineaz atributele de posesie i folosin, mai puin dispoziia; aceasta este constituirea per translationem; invers, dac vechiul proprietar nstrineaz nuda proprietate i reine posesia i folosina bunului, constituirea este indirect (este constituirea per deductionem).

b) Uzufructul constituit prin testament este acela dispus de testator printr-un legat. De alt parte, dreptul de uzufruct poate fi dobndit prin uzucapiune, bineneles cu respectarea condiiilor legale n materie. n practica judiciar s-a ridicat ntrebarea dac dreptul de uzufruct poate s rezulte dintr-un partaj. Instana suprem a statuat n sensul c atunci cnd coproprietarii se neleg - prin partaj voluntar - este posibil ca unul din ei s dobndeasc nuda proprietate iar cellalt uzufructul i eventual o sult. 1 Cnd constituirea uzufructului se face asupra unui teren contractul trebuie s fie ncheiat n form autentic, conform Legii nr. 18/1991 iar n regimul de carte funciar constituirea acestui drept are loc numai n momentul ntabulrii n C.F. Uzufructul constituit prin voina omului poate fi pur i simplu, pe termen sau sub condiie (art. 519 C.civ.). 4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. - Corespunztor prerogativelor pe care le are - usus i fructus - uzufructuarul are unele drepturi i obligaii. Astfel, drepturile sale sunt urmtoarele: - el are dreptul s cear predarea n folosina sa a bunului supus uzufructului; n caz de refuz uzufructuarul are la dispoziie aciunea confesorie, aciune care este asemntoare aciunii n revendicare; - uzufructuarul are dreptul s se foloseasc de bun precum i de a-i culege fructele; fructele naturale i industriale sunt dobndite pe msura perceperii lor. Cele neculese n momentul n care se deschide uzufructul sunt ale uzufructuarului iar cele neculese la momentul ncetrii uzufructului, se cuvin proprietarului (art. 524 C.civ.). Fructele civile se dobndesc zi cu zi i se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului su; - uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su de uzufruct dar nu nsui acest
1 Trib. Supr., sec. civ., dec. civ. nr. 64/1981, R.R.D. nr. 7/1981, p. 53.

drept; n caz de cedare el rmne n continuare rspunztor fa de nudul proprietar; - pentru protejarea dreptului su uzufructuarul are la ndemn aciunile posesorii; - cnd uzufructul are ca obiect bunuri care se consum prin folosin (bani, grne, buturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfritul uzufructului trebuie s le restituie n aceeai cantitate, calitate i valoare ori preul. Deosebit de aceste drepturi generale uzufructuarul are i alte prerogative n cazul uzufructului constituit asupra pdurilor i arborilor, minelor, pietrriilor i nisipurilor n exploatare; el are apoi dreptul de a percepe veniturile pe durata dobnzilor uzufructului su asupra unei rente pe via fr a fi obligat la vreo restituire. De alt parte, potrivit art. 1750 pct. 2 C.civ. uzufructul poate fi ipotecat. n ce privete obligaiile uzufructuarului aici vom distinge dou etape i anume: nainte de a intra n folosina uzufructului i n timpul exercitrii dreptului de uzufruct. Prima ipotez vizeaz urmtoarele obligaii: - uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea mobilelor i a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.); inventarul trebuie fcut n prezena nudului proprietar; - uzufructuarul este obligat de a da cauiune; aceasta nseamn c el trebuie s gseasc o persoan care s se oblige c n caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va rspunde cu propria sa avere. Vnztorul sau donatorul care i-a rezervat uzufructul i a transmis doar nuda proprietate, nu sunt obligai a da cauiune. A doua ipotez (adic n timpul exercitrii dreptului su) are n vedere urmtoarele obligaii: - uzufructuarul este obligat s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ.; aceasta nseamn c este n seama sa de a face "reparaiile de ntreinere" iar "reparaiile mari" cad n seama nudului proprietar (art. 545-546 C.civ.); - obligaia de a aduce la cunotina nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului celui din urm; n caz contrar

el va rmne rspunztor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca i cum le-ar fi cauzat el nsui; - uzufructuarul trebuie s suporte cheltuielile i sarcinile obinuite cu privire la lucru; ele vor fi suportate de uzufructuar din veniturile realizate. Celelalte sarcini ale proprietii vor fi suportate de nudul proprietar; - uzufructuarul este obligat s respecte i s continue a folosi lucrul ntocmai ca i proprietarul (art. 517 C.civ.): 5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. - n privina drepturilor distingem: - dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului; - dreptul proprietarului de a exercita toate aciunile care privesc proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu, aciunea n revendicare sau aciunile posesorii). Obligaiile nudului proprietar sunt: - o obligaie de garanie prin care nudul proprietar trebuie s-l garanteze pe uzufructuar mpotriva eviciunii; aceasta n ipoteza constituirii uzufructului cu titlu oneros, de pild, vnzare; - o obligaie negativ de a nu aduce atingere exercitrii de ctre uzufructuar a drepturilor sale. Rezult c nudul proprietar nu are, de regul, vreo obligaie pozitiv.

6. Stingerea uzufructului are loc n urmtoarele cazuri: - prin moartea uzufructuarului; aceasta deoarece el are un caracter viager i nu se transmite motenitorilor;

- la mplinirea termenului pentru care a fost constituit; potrivit art. 519 C.civ. el poate fi constituit pentru ntreaga via a uzufructuarului dar i pe o durat limitat, cu termen extinctiv; - atunci cnd uzufructuarul dobndete i nuda proprietate, adic prin consolidarea dreptului (art. 557 C.civ.); - uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripie extinctiv; art. 557 alin. 2 C.civ. statueaz c uzufructul se stinge prin neuz timp de 30 de ani; - n cazul n care lucrul a pierit n totalitate; dac lucrul a pierit numai n parte, uzufructul rmne asupra prii care nu a pierit; - prin abuz de folosin dac prin acest abuz uzufructuarul a provocat stricciuni fondului sau a produs degradri datorit lipsei de ntreinere; abuzul de folosin se stabilete n justiie la cererea nudului proprietar. 7. Lichidarea uzufructului. - La ncetarea uzufructului principala obligaie a uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv; excepie, cazul n care uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului. Lucrul trebuie restituit proprietarului n starea n care uzufructuarul l-a primit. n cazul unui cvasiuzufruct uzufructuarul trebuie s restituie alte bunuri de aceeai natur, cantitate i calitate sau preul lor. Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului acesta este obligat la despgubiri fa de proprietar. Dar aceast obligaie a uzufructuarului nu subzist atunci cnd bunul sau bunurile s-au deteriorat datorit ntrebuinrii sau folosinei lor i numai dac acestea sunt bunuri mobile (art. 528 C.civ.). Dac obiectul uzufructului l constituie un bun imobil iar acesta s-a deteriorat ca urmare a unei folosiri normale, uzufructuarul este obligat s acopere paguba prilejuit n acest fel proprietarului. Practic judiciar.

1. Uzufructul este un drept real de folosin asupra unui bun aparinnd altuia. Pentru constituirea lui este necesar un act translativ care este supus transcrierii sau ntabulrii n raport de sistemul de eviden, aceast operaiune urmnd n totul regulile actelor translative sub sanciunea neopozabilitii uzufructului nentabulat sau netranscris fa de teri (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 2281/1971, Repertoriu ... 1969-1975, p. 98). 2. Nudul proprietar este ndreptit s-l urmreasc pe uzufructuar nc n cursul folosinei pentru executarea obligaiilor sale cu privire la felul de ntrebuinare i de folosin a bunului printr-o aciune obinuit care s nu aib de scop stingerea uzufructului ci numai executarea obligaiilor i care s se rezolve, n caz de neexecutare, n daune civile. Raiunea acestei soluii const n aceea c de vreme ce nudul proprietar are dreptul s cear n cursul uzufructului ncetarea acestuia prin abuz de folosin, cu att mai mult i are justificarea o aciune prin care se cere numai executarea obligaiei, aceast cerere fiind mult mai puin radical n efectele ei. Prin urmare, n cazul degradrii de ctre uzufructuar a imobilului ce formeaz obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s-l acioneze pentru a fi obligat s readuc imobilul n stare de folosin fr a cere ns i stingerea uzufructului (Trib. Supr., col. civ., dec. nr. 1122/1966, R.R.D. nr. 3/1967, p. 164). 3. Dac lucrul vndut simultan i pentru acelai pre aparine ca uzufruct unuia dintre vnztori iar pentru nuda proprietate altuia, fiecare dintre ei are dreptul la o parte din preul total corespunznd valorii comparative a uzufructului cu nuda proprietate (Curtea de Casaie, Civ. 1-er oct. 1987, n H. Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets ..., p. 353). 4. Uzufructuarul unui portofoliu de valori mobiliare care nu sunt consumptibile de la prima folosin, dac este autorizat s gireze aceast universalitate cednd titlurile n msura n care ele sunt nlocuite, nu are deloc sarcina de a-i conserva substana i de a-l napoia, circumstana c uzufructuarul ar fi fost

dispensat de a da cauiune fiind indiferent din acest punct de vedere (Curtea de Casaie, Civ. 1-er 12 nov. 1998, RTD civ. 1999, n H. Capitant, Fr Terre, Y. Lequette, Les grands arrets ..., p. 357). 5. Stingerea dreptului de uzufruct nu produce efecte n privina drepturilor deja nscute, nainte de ncetarea din via a titularului uzufructului (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1370 din 6 apr. 1971, n I.G. Mihu, Repertotiu ... 1969-1975, p. 98). 3. Dreptul de uz i de abitaie 1. Consideraii generale. - Aceste drepturi sunt reglementate de Codul civil n art. 565-576. Ele sunt strns legate (varieti, diminutive) de uzufruct; adic, uzufructuri cu prerogative limitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Ele se particularizeaz prin aceea c titularul lor se bucur de atributele posesiei i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Ceea ce distinge aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracterul lor strict personal. Titularul lor nu poate ceda (vinde, dona sau nchiria) emolumentul acestor drepturi iar creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea unii autori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre drepturile patrimoniale, tiut fiind c este de natura dreptului patrimonial de a fi n circuitul civil. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun , mobil sau imobil, pe cnd dreptul de abitaie are ca obiect o cas de locuit sau o locuin. Fiind uzufructuri restrnse dreptul de uz i de abitaie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului.

2. Dreptul de uz este acel drept real principal care confer titularului atributele de posesie i folosin asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale i ale familiei1 .Culegerea fructelor poate fi fcut numai n natur iar dac acestea depesc trebuinele titularului dreptului i ale familiei sale, ele nu pot fi nstrinate. Titular al dreptului de uz nu poate fi dect o persoan fizic; el are un caracter personal. La fel ca i uzufructul dreptul de uz se dobndete prin convenie, testament i uzucapiune. Dreptul de uz se stinge n aceleai condiii ca i uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului dac aa s-a convenit prin convenie. 3. Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuin i confer titularului posesia i folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa; el este, aadar, un drept de uz care are ca obiect o locuin. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin convenie (vnzare, donaie etc.), prin testament, prin prescripie achizitiv i prin efectul legii (art. 4 din Legea nr. 319/1944). Dreptul de abitaie ca i dreptul de uz se caracterizeaz prin aceea c titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i are un caracter personal putnd fi folosit numai pentru nevoile de locuit ale titularului i ale membrilor familiei sale. Aadar, dreptul de abitaie este inalienabil, insesizabil i nu poate fi nchiriat. Totui o excepie este stabilit de art. 572 alin. 2 C.civ. cnd titularul acestui drept poate s nchirieze o parte din locuin dac, fiind prea mare, depete nevoile de locuit ale sale i ale familiei. Titularul dreptului de abitaie are urmtoarele obligaii: - s foloseasc imobilul ca un bun proprietar (art. 576 C.civ.); - s dea cauiune nudului proprietar n cazul n care nu este scutit de aceasta; - s suporte sarcinile folosinei locuinei;
1 L. Pop, op. cit., p. 198.

- s constate starea imobilului la intrarea n posesie. Legea nr. 319/1944 privind drepturile de motenire ale soului supravieuitor n art. 4 recunoate acestuia un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului predecedat, n urmtoarele condiii: - casa de locuit s fac parte din succesiunea soului decedat; - soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor are un caracter temporar; adic, pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor dar cel puin pe timp de un an de la decesul celuilalt so. Acest drept de abitaie nceteaz fr vreo alt condiie n cazul n care soul supravieuitor se recstorete. Dac locuina nu este necesar n ntregime soului supravieuitor, motenitorii pot cere restrngerea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie poate fi aprat fie prin aciunea confesorie, fie pe calea unei aciuni personale dac abitaia s-a constituit prin act juridic. Stingerea dreptului de abitaie se face n acelai fel ca i stingerea uzufructului. Practic judiciar. 1. n cazul n care o dat cu nstrinarea locuinei vnztorii, so i soie, i-au rezervat un drept de abitaie asupra ntregului apartament, acest drept avnd, n situaia dat, un caracter indivizibil. n consecin, dup decesul unuia dintre soi, nudul proprietar nu poate s cear restrngerea dreptului de abitaie astfel constituit, spre a se muta el nsui ntr-o parte a acelui apartament ( Trib. mun. Bucureti, dec. nr. 322/1980, cu not de Gh. Beleiu, A. Athanasiu, R.R.D. nr. 6/1981, p. 67). 4. Dreptul de servitute 1. Consideraii generale. - Servituile sunt organizri ntre dou fonduri. Art. 576 C.civ. definete servitutea ca fiind "o

sarcin impus unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt stpn". De exemplu, s presupunem c un fond nu are cale de acces facil ceea ce incomodeaz exploatarea sa; o servitute de trecere asupra fondului nvecinat rezolv problema, exploatarea primului fond devenind normal. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu i indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul i utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii. 2. Sediul materiei. - Art. 576 - 673 C.civ., titlul IV din Codul civil intitulat "Despre servitui". 3. Caracterele dreptului de servitute sunt urmtoarele: - servitutea este un drept real. Servitutea nu creaz un raport juridic ntre o persoan anume i o alt persoan anume; altfel spus, raportul nu se stabilete ntre d-nul X i d-nul Y ci ntre proprietarii actuali, oricare ar fi ei, ai fondului dominant i ai fondului aservit. Bineneles, proprietarul fondului dominant este cel care profit de existena servituii iar proprietarul fondului aservit cel care suport inconvenientele; aceasta nu este dect consecina calitii lor de proprietar al unui fond sau altuia. Puin import dac d-nul X, astzi proprietarul fondului dominant, vinde aceast proprietate d-nului Y; servitutea existent va subzista n acelai fel n profitul acestuia din urm. Aceeai va fi situaia i n cazul n care proprietarul fondului aservit va ceda proprietatea sa. De alt parte, dreptul de proprietate este considerat ca un dezmembrmnt al proprietii deoarece ntr-o anumit msur fondul aservit este lipsit de plenitudinea prerogativelor sale n profitul fondului dominant; - servitutea este un drept imobiliar deoarece ea se constituie n mod obligatoriu numai n folosul, respectiv sarcina, unor bunuri imobile prin natura lor; - servitutea este un drept perpetuu ceea ce nseamn c ea exist atta timp ct exist cele dou fonduri i situaia care a detrminat constituirea ei. Aadar, servitutea subzist n ciuda morii proprietarului. Desigur, o servitute poate fi suprimat n

cazul n care proprietarii celor dou fonduri sunt de acord n acest sens. Dar trebuie reinut c desfiinarea ei nu este posibil dect pentru servituile create prin voina proprietarilor deaorece ceea ce a fost creat prin voin, poate fi desfiinat (stins) prin voin; - servitutea este indivizibil ceea ce nseamn c ea profit ntregului fond dominant i greveaz n ntregime fondul aservit. Dac bunul imobil aparine mai multor proprietari (n coproprietate) ea nu se poate constitui asupra acelui bun dect cu consimmntul unanim al titularilor; - servitutea nu poate fi nstrinat, urmrit sau ipotecat independent de fondul al crui accesoriu este; aa cum am artat, ea se transmite o dat cu fondul; - servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care ele sunt compatibile cu uzul sau interesul public iar servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile alin. 1 art. 13 din Legea nr. 213 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. 4. Clasificarea servituilor. - Urmrind prevederile Codului civil deosebim urmtoarele servitui: A. - Dup originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituile se mpart n: a) servitui naturale adic acelea care i au originea n situaia natural a fondurilor, de exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578 C.civ.), servitutea de ngrdire a proprietii (art. 578 C.civ.); b) servituile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art. 611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picturilor din streain etc.; c) servitui stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin convenie, testament, uzucapiune sau prin

destinaia proprietarului; ele se mai numesc servitui veritabile sau propriu-zise. n doctrin majoritatea autorilor au criticat diviziunea n servitui naturale i servitui legale. Pe de o parte s-a observat corect c servituile naturale fiind prevzute de lege sunt tot servitui legale. Pe de alt parte s-a subliniat, de asemenea cu temei, c aa numitele servitui naturale i servitui legale nu sunt servitui propriu-zise; c ele nu sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate ci doar limitri de exercitare a acestui drept. De aceea ele sunt tratate de unii autori n cadrul raporturilor de vecintate constituind obligaii normale. Aadar servitui veritabile sunt numai servituile stabilite prin fapta omului. B.- Dup modul lor de exercitare distingem: a) servitui continue pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de vedere (art. 622 C.civ.); b) servitui necontinue pentru a cror existen i exercitare este necesar fapta omului, de pild: servitutea de trecere, servitutea de a pate animalele, servitutea de a lua ap din fntn (art. 622 alin. 2 C.civ.) etc. C.- Dup felul n care se manifest: a) servitui aparente fiind acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare, cum ar fi o fereastr, o u, o crare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.); b) servitui neaparente sunt acelea a cror existen nu poate fi cunoscut printr-un semn exterior, cum este servitutea de a nu cldi sau zidi dect pn la o anumit distan sau nlime sau cea de a nu planta la o distan mai mic dect cea prevzut de lege etc.

D.- Dup obiectul lor servituile se clasific n: a) servitui pozitive i negative. Cele pozitive sunt acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac acte de folosin asupra fondului aservit (bunoar, servitutea de trecere i cea de a lua ap); cele negative (in non faciendo) impun proprietarului fondului aservit unele limitri sau restricii precum servitutea de a nu cldi sau servitutea de a nu planta la o anumit distan de fondul dominant; b) servitui urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dup cum ele sunt constituite n folosul unei cldiri sau al unui teren. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale. - Aa numitele servitui naturale sunt urmtoarele: a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) care const n aceea c terenurile inferioare - situate n aval sunt supuse s primeasc apele ce curg n mod natural de pe terenurile superioare - situate n amonte. Proprietarul fondului inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri scurgerea apelor iar proprietarul fondului superior nu poate s fac nici o lucrare prin care s-ar agrava servitutea fondului inferior. n adevr art. 578 C.civ. statueaz: "Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg firete din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. Proprietarul inferior nu poate ridica stavile ca s opreasc aceast scurgere. Proprietarul superior nu poate face nici o lucrare spre agravarea servituii fondului inferior"1 . Trebuie precizat ns c fondul inferior este supus s primeasc nu numai apele de ploaie ci toate apele care se scurg n mod natural de pe locurile superioare, cum ar fi apele izvoarelor, cele care provin din topirea zpezilor i chiar zpezile nsele sub form de avalane n inuturile muntoase
1 Aceast reglementare a fost reluat i dezvoltat n art. 26 din Legea nr. 107/1996 (Legea apelor).

(acestea mpreun cu prundiurile sau alte materii pe care le-ar aduce). Acestei obligaii i se supun toate terenurile, inclusiv cele care fac parte din domeniul public. Proprietarul fondului inferior va putea s fac orice lucrri care, fr a aduce vreo vtmare nici fondului superior nici celorlali vecini, ar face scurgerea apelor pe fondul su mai puin pgubitoare (de pild, s construiasc o mprejmuire de zid sau beton)1 . De alt parte, proprietarul fondului inferior nu este inut s distrug obstacolele care, n mod natural, s-ar forma cu timpul (de exemplu, prundiul i mlul adus de ape care ar mpiedica sau ncetini scurgerea apelor). b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.). Ea const n obligaia celui ce are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze n aa fel nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de proprietarul terenului vecin de a folosi acel izvor. Aadar, potrivit art. 579 C.civ, proprietarul terenului poate sau nu s foloseasc n ntregime sau n parte apa izvorului de pe terenul su ori s o lase s se scurg urmnd panta natural, pe fondul vecin care este obligat s le primeasc sau chiar s astupe izvorul. El ns nu este obligat s le lase s se scurg pe terenul vecin dect numai dac proprietarul acestuia a dobndit prin prescripie sau prin vreun titlu dreptul la aceste ape. Tot astfel, se interzice proprietarului fondului pe care se afl izvorul care d apa necesar unei comune sau altei aezri s fac lucrri de natur a-i schimba cursul. Aceast situaie este reglementat de art. 581 C.civ. care stabilete c proprietarul izvorului nu-i poate schimba cursul cnd izvorul d apa trebuincioas locuitorilor unei comune, unui sat sau unui ctun. Aceast obligaie subzist i pentru proprietarii fondurilor intermediare pe unde apa izvorului curge pn a ajunge la locuitorii comunei. c) dreptul de grniuire (art. 584 C.civ.). Orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii lipite de a sa, cheltuielile de grniuire fiind suportate n proporie egal. Dac grniuirea nu se face prin
1 C. Hamangiu, Codul civil adnotat, vol. I, art. 578, nota 1, p. 664.

bun nvoial, oricare dintre proprietarii fondurilor nvecinate poate formula o aciune n grniuire pentru a se stabili limitele fondurilor nvecinate. d) dreptul de ngrdire (art. 585 C.civ.). n cadrul servituilor naturale sau, dup terminologia Codului civil, a "servituilor ce se nasc din situaia locurilor" este prevzut i dreptul pe care l are orice proprietar de a-i ngrdi proprietatea dar cu respectarea dreptului de trecere reglementat de art. 616 C.civ. Proprietarul al crui loc este nfundat care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului cu ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Dreptul de ngrdire nu constituie de fapt o servitute ci o consecin care deriv din dreptul de proprietate. Practic judiciar. 1. n principiu, grniuirea reprezint o operaiune de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre dou proprieti vecine, aciune exercitat n scopul stabilirii traseului real pe care trebuie s-l urmeze hotarul, fiind ntemeiat pe art. 584 C. civ. Rezult c grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri. Totodat este necesar ca o grniuire, dispus prin hotrre judectoreasc, s rezolve contestaiile i preteniile prilor cu caracter revendicativ dar i s in seama de transformrile produse n configuraia terenurilor din cauze care nu le sunt imputabile pentru a se asigura o folosin util a proprietilor (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 1330/1995, Dreptul nr. 3/1996, p. 79). 2. Potrivit art. 578 C.civ. locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg n mod firesc din locurile superioare, fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. n alin. 3 al aceluiai articol se pevede c proprietarul fondului superior nu poate face o lucrare spre agravarea servituii fondului inferior. Rezult deci din textul sus citat c executarea unor lucrri care au ngreunat

situaia fondului vecin prin aceea c l-a fcut s primeasc ntrun mod care nu e cel natural apele de pe primul fond, constituie, dup caz, un delict ori un cvasidelict care d dreptul proprietarului ameninat s cear proteguirea proprietii sale chiar i n ipoteza eventual a executrii lucrrilor de ctre un ter cu asentimentul proprietarului (Trib. Supr., Sec. civ., dec. nr. 2157/1988, R.R.D. nr. 7/1989, p. 77).

Servituile legale. - n art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituile legale i anume: a) distana plantaiilor. Art. 607 C.civ. stabilete c n lipsa altor reglementri sau a obiceiurilor locale, arborii mari ar trebui s fie plantai la o distan de cel puin doi metri de limita fondului vecin iar celelalte plantaii ori garduri vii la o distan de jumtate de metru. Art. 608 C.civ. statueaz dreptul vecinului de a cere s scoat arborii i gardurile vii puse la o distan mai mic i cel de a cere tierea crcilor arborilor vecinului dac acestea se ntind pe proprietatea sa. El are dreptul de a tia singur rdcinile care se ntind pe pmntul su. Sunt situaii cnd proprietarul fondului poate obine, de pild, prin uzucapiunea de 30 de ani, servitutea care const n dreptul de a avea plantaii la o distan mai mic; o astfel de servitute este continu i aparent. Totui s-a stabilit c ntr-o aciune posesorie prtul nu poate invoca prescripia de 30 de ani dac arborii pe care i avusese mai bine de 30 de ani la o distan mai mic dect cea legal au pierit i n locul lor a sdit alii. b) distana i lucrrile intermediare cerute pentru unele construcii. Art. 610 C.civ. reglementeaz aceast problem care se refer la puuri, fierrie, cuptor, sob, depozit de materii corozive etc. avndu-se n vedere obiceiurile locale i reglementrile speciale.

c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.). Ea const n interdicia de a face sau a deschide ferestre de vedere, balcoane ori alte asemenea asupra fondului nvecinat "de nu va fi o distan de 19 decimetri ntre zidul pe care se deschid aceste vederi i proprietatea vecin". Nu sunt interzise deschiderile de aer i lumin deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate. d) pictura streainilor. Art. 615 C.civ. stabilete c orice proprietar este dator s fac streainile casei sale n aa fel nct apele din ploi s se scurg pe terenul su ori pe strad dar nu pe locul vecinului su. Dac apa de ploaie se surgea pe terenul vecinului i nainte de edificarea construciei, proprietarul acesteia nu trebuie s agraveze prin modul su de construcie aceast servitute. e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.). Legea stabilete c proprietarul al crui loc este nfundat i nu are nici o ieire la calea public poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea fondului cu ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu paguba ce s-ar putea ocaziona. Trecerea trebuie s se fac pe drumul cel mai scurt pn la calea public; totodat se va avea n vedere ca trecerea s se aleag n aa fel nct s pricinuiasc cea mai mic pagub. Prin loc nfundat se nelege acel loc care nu are nici o ieire la calea public. Este indiferent dac exploatarea care se vrea s se dea locului nfundat este agricol, industrial sau chiar comercial, trecerea putnd fi reclamat de oricine are un drept real (proprietar, coproprietar, uzufructuar, uzuar etc.). Cu toate c este discontinu i neaparent, servitutea de trecere la un loc nfundat este susceptibil de aprare prin aciunile posesorii n complngere. Practic judiciar. 1. Potrivit dispoziiilor art. 616 C.civ., proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea

fondului. Aceast servitute legal nu poate fi recunoscut reclamantului care are o cale de acces la drumul public doar pentru motivul c aceast cale este ocolitoare i uneori impracticabil. De asemenea, servitutea de trecere, potrivit dispoziiilor art. 624 C.civ., nu poate fi dobndit nici prin uzucapiune, ci doar prin titlu, ntruct este o servitute necontinu i neaparent (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 1813/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 147). 2. Atunci cnd proprietarul unui fond nfundat a exercitat, timp de 30 de ani, un mod i o poziie determinat a dreptului de trecere pe care i-l acorda art. 682 C.civ., posesia sa echivaleaz cu un tiltu de dobndire a servituii de trecere. Servitutea astfel dobndit persist chiar i dup ncetarea terenului nfundat (Curtea de Casaie, Civ. 26 aug. 1874, n H. Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets ..., p. 367). 3. Servitutea legal de a avea arbori mari plantai la o distan mai mic de doi metri de la limita fondului vecin constituie o servitute continu i aparent. Ea se poate dobndi prin titlu i prin prescripie de 30 de ani care se ntemeiaz pe posesie continu, netulburat, public i neprecar (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1175 din 9 iul 1971, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 99). 4. Servitutea de trecere este necontinu i neaparent aa c nu poate fi stabilit dect prin titlu. Ea nu poate fi dobndit pe cale de uzucapiune i deci exercitarea ei n fapt timp ndelungat nu poate avea acest efect iar dovada fcut n acest sens este irelevant (Trib. supr., sec. civ., dec. nr. 1249 din 18 sept. 1970, n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 100). f) prin legi speciale sunt reglementate i alte servitui n domeniul apelor, pdurilor, cele aeronautice ca i servitui de utilitate public: servitutea de distribuire a energiei (gaz, electricitate, petrol, ap), servituile de transmisiune (telefon,

televiziune), servituile de urbanism (planul de ocupare al terenurilor, densitatea construciilor etc.). Servituile de utilitate public care au un caracter administrativ se disting de servituile private; pe de o parte ele nu comport fonduri dominante ele fiind stabilite n interes general, pe de alt parte ele constrng adesea pe proprietarul fondului la anumite munci cum ar fi executarea branamentului de-a lungul unei ci publice sau demolarea unor lucrri. Practic judiciar. 1. Potrivit dispoziiilor art. 607 C.civ. este interzis a sdi arbori nali sub 2 m i alte plantaii i garduri sub jumtate de metru de la linia despritoare dintre proprieti, indiferent dac umbresc sau nu proprietatea vecin. Potrivit art. 608 C.civ. vecinul poate cere ca arborii i gardurile vii puse la o distan mai mic, s se scoat. n aceste condiii, n mod temeinic i legal a fost admis aciunea reclamantului avnd ca obiect obligaia de a face, respectiv ca prta s taie copacii plantai la o distan mai mic de 2 m de linia despritoare a celor dou proprieti. n msura n care i prta este nemulumit de faptul c i pe proprietatea reclamantului exist arbori sdii la o distan mai mic sau c locuina acestuia este construit la o distan mai mic dect cea legal de linia despritoare, aceasta ar putea formula la rndul su o aciune n contra reclamantului (C.Ap. Galai, dec. nr. 364/1994, Sinteza ... 1 iul. 1993 - 31 martie 1994, p. 79). 2. Potrivit dispoziiilor art. 612 C.civ. nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietii ngrdite a vecinului su fr respectarea distanei legale (1,90 m). Dispoziiile legale citate instituie o garanie a exercitrii depline a dreptului de proprietate independent de existena sau nu a prejudiciului care, n condiiile nerespectrii distanei legale sau n lipsa consimmntului vecinilor, nu trebuie dovedit. n cauz, prin dimensionare i tip de construcie, ferestrele practicate (mobile i cu nlime de 0,90 m i lime de 0,75 m) pot constitui

ferestre de vedere i nu de aerisire. n spe, practicarea ferestrelor cu deschidere mobil n zidul buctriei i al bii la o distan mai mic dect cea legal (1,45 m) de curtea vecinului, fr consimmntul acestuia, n msura n care deschiderea lor ar fi fost posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu stnjeneasc pe vecini, contravine dispoziiilor art. 612 C.civ i ca atare se impune zidirea lor (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 195/1992, Dreptul nr. 2/1993, p. 76). 3. Potrivit art. 612 C.civ. trebuie a se alege trecerea ce ar pricinui o mai puin pagub celui pe al crui loc trecerea urmeaz a fi deschis. Aceast dispoziie trebuie neleas n sensul c nu numai pe terenul aservit urmeaz a se face drumul ce ar prilejui ct mai puin pagub dar nsi aservirea unui anumit fond are a avea n vedere gravitatea pagubelor ori inconvenientele ce s-ar pricinui comparativ cu posibilitatea aservirii unui alt fond nvecinat. n raport de aceast lumin a sus citatei dispoziii legale, este evident c stabilirea servituii de trecere pe terenul proprietatea prtului - prin curtea gospodriei sale i pe un teren plantat cu 10 pomi fructiferi - este mai mpovrtoare pentru prt fa de sarcina ce s-ar impune vecinului situat pe o alt latur a fondului nfundat al crui teren este grdina de artur. n consecin aciunea se respinge ca nefondat (C.Ap. Bacu, dec. nr. 605/1996, Jurisprudena ... 1996, p. 15). 4. Servituile stabilite prin fapta omului. - Aceste servitui sunt reglementate n art. 620-643 C.civ. i sunt singurele servitui veritabile, adevrate dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Proprietarii pot s stabileasc cu privire la proprietile lor orice servitui cu condiia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii publice i bunelor moravuri. Servituile prin fapta omului (adic servituile propriu-zise) se constituie n trei modaliti i anume: prin titlu, prin uzucapiune i prin destinaia proprietarului.

5. Constituirea servituilor prin titlu. - Regula este c orice servitute poate s fie stabilit prin titlu (prin titlu, n sensul analizat, nelegem un act juridic). Unele din ele - precum cele necontinue i neaparente - se pot stabili numai prin act juridic. Actul juridic poate fi o convenie sau un testament. n regimul de carte funciar dreptul de servitute se nscrie n foaia de sarcini. 6. Constituirea servituilor prin uzucapiune. - Potrivit art. 623 C.civ. pot fi stabilite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise continue i aparente cum ar fi servitutea de vedere. Posesia trebuie exercitat timp de 30 de ani. 7. Constituirea servituilor prin destinaia proprietarului. Aceast modalitate de constituire are loc n situaia n care un proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar nsemna o servitute dac ar aparine unor proprietari diferii. Tot astfel, aceast stare de fapt poate s survin i ntre dou pri distincte ale unui singur fond care ar constitui o servitute dac cele dou pri ar aparine unor proprietari diferii. Bineneles, n ipoteza n care unul dintre cele dou imobile sau pri ale aceluiai fond vor fi nstrinate sau dobndite prin motenire, situaia de fapt stabilit de fostul proprietar se va transforma ntr-o servitute veritabil; desigur, dac nu exist o clauz contractual sau testamentar diferit. De aceea art. 625 spune c "destinaiunea proprietarului ine loc de titlu". Acest mod de constituire se refer numai la servituile continue i aparente (de exemplu, servitutea de vedere i servitutea distanei plantaiilor). 8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant sunt: - de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii; lucrrile respective se vor face pe cheltuiala sa dac nu se prevede altfel prin titlu sau modul de stabilire a acestora;

- de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul aservit. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit are obligaia de a face unele cheltuieli - dac prin titlu s-a stabilit astfel - pentru folosirea i pstrarea servituii; - el nu poate face nimic pentru a scdea sau ngreuna ntrebuinarea servituii; n cazul cnd servitutea a devenit prea mpovrtoare, proprietarul fondului aservit va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc cu aceeai ntrebuinare iar acesta din urm nu va putea refuza (art. 634 C.civ.). 9. Stingerea servituilor. - Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele moduri: - prin confuziune adic prin reunirea ambelor fonduri n patrimoniul aceluiai proprietar; - prin neuz sau prescripie extinctiv ceea ce nseamn c ea nu se exercit timp de 30 de ani; - prin pieirea fondului aservit; n acest caz servitutea nu mai are obiect; - prin renunarea dreptului la servitute; - prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a ntemeiat servitutea. 5. Dreptul de superficie 1. Definiie. - Acest drept nu este reglementat expres de Codul civil. Din aceast cauz existena sa a fost controversat impunndu-se totui pe argumentele oferite de art. 492 C.civ. Mai trziu prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare dreptul de superficie a fost consacrat expres (art. 11 din lege) fiind enumerat printre drepturile reale imobiliare supuse ntabulrii n cartea funciar; el este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958.

Dreptul de superficie este acel drept real principal care const n dreptul de proprietate al unei persoane numit superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe un teren care aparine altei persoane i asupra cruia superficiarul are un drept de folosin. Din aceast definiie rezult c n cadrul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate i anume: pe de o parte dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri, pe de alta, dreptul de proprietate asupra terenului care aparine altei persoane.Aadar, acest drept este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren. 2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie: - este un drept real imobiliar avnd ca obiect construcii, plantaii sau lucrri aezate pe sol; - este un drept perpetuu ceea ce nseamn c exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea; el nu se stinge prin neuz; - este un drept care confer superficiarului un drept de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile; iar pentru folosina terenului superficiarul poate fi obligat s plteasc o indemnizaie dac nu s-a convenit altfel. Desigur, dreptul de superficie nu poate nceta prin sistarea strii de indiviziune deoarece acest drept nu se afl n coproprietate cu dreptul proprietarului asupra terenului. 3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobndete prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege. De regul constituirea acestui drept se face prin convenie ncheiat ntre constructor i proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcia. n temeiul unei astfel de convenii constructorul dobndete un drept de superficie, adic dreptul de proprietate asupra construciilor i dreptul de folosin asupra terenului. Dar care este forma sub care poate fi constituit dreptul de superficie? Sub acest aspect trebuie subliniat c legea nu

prevede forma actului juridic pentru constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate, deci inclusiv pentru dreptul de superficie. Aa fiind nseamn c dreptul de superficie poate fi constituit prin orice act juridic, inclusiv prin act sub semntur privat i chiar prin convenie verbal. n ce privete momentul dobndirii dreptului de superficie acesta coincide cu momentul ncheierii conveniei ntre constructor i proprietarul terenului. Dac ns construcia este n curs de realizare acest drept se dobndete treptat pe msura ncorporrii materialelor n teren. 1 Potrivit Constituiei din 1991 i Legii nr. 213 din 24 nov. 1998 privind proprietate public i regimul juridic al acesteia, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile ceea ce nseamn c asupra lor nu se poate constitui un drept de superficie. Prin art. 68 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar s-a instituit o incapacitate de a dobndi terenuri. Astfel, persoanele fizice care nu au cetenia romn i domiciliul n Romnia precum i persoanele juridice care nu au naionalitatea romn i sediul n Romnia, nu pot dobndi n proprietate terenuri de orice fel prin acte ntre vii. Dac aceste persoane dobndesc terenuri prin motenire, ele sunt obligate s le nstrineze n termen de 1 an de la data dobndirii sub sanciunea trecerii n mod gratuit a acestora n proprietatea statului. Deoarece pentru construcii nu exist restricii similare, acestea vor putea fi dobndite i de persoanele enumerate de art. 68 din Legea fondului funciar (republicat n 5 ian. 1998); n alte cuvinte, i aceste persoane vor putea constitui un drept de superficie ele putnd avea un drept de folosin asupra terenului proprietate a unei alte persoane. 1

1 C. Alunaru, Incidena Legii nr. 58/1974 asupra dreptului de superficie n sistemul de publicitate, n R.R.D. nr. 4/1984, p. 22 i urm. 1 D. Chiric, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, Dreptul nr. 5/1994, p. 32.

4. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept nceteaz n urmtoarele dou situaii: 1) cnd construcia, plantaia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinat de superficiar i 2) cnd proprietarul terenului devine - prin convenie, succesiune, uzucapiune - i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii respective. Legislaia francez cunoate, alturi de drepturile analizate, i nchirierea emfiteotic i nchirierea n vederea construirii. ntr-o definiie sumar, emfiteoza este o varietate particular a nchirierii de imobile. Ea este un drept real de lung durat (18-99 de ani) prin care cel ce nchiriaz terenul (de obicei terenuri nedeselenite sau abandonate) poate ntreprinde lucrri importante i poate schimba modul de exploatare al fondului contra unei chirii reduse. Spre deosebire de proprietate i servitui ea nu este perpetu. n fapt nchirierea emfiteotic este rar. n ce privete nchirierea n vederea construirii, aceasta confer titularului un drept real imobiliar. Acesta are nu numai dreptul dar i obligaia de a construi i a conserva edificiile. Ea a fost creat prin Legea din 16 dec. 1964 i s-a urmrit a se evita cumprarea terenurilor al cror pre era tot mai ridicat oferind proprietarilor o chirie remuneratorie. Practic judiciar. 1. n cazul unei construcii superficiarului trebuie s i se asigure, dac prile nu au convenit altfel, o poriune de teren strict necesar pentru acces la acea construcie, bineneles cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despgubire corespunztoare de la superficiar (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1515 din 14 iun. 1973, R.R.D. nr. 5/1974).

CAPITOLUL VI MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Noiuni introductive Codul civil n Cartea a III-a intitulat "Despre diferite moduri de dobndire a proprietii" cuprinde printre altele i modurile de dobndire a proprietii chiar dac nu le epuizeaz. Astfel art. 644 C.civ. statueaz: "Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenie i prin tradiiune" iar art. 655 C.civ. c "proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune". Aceste moduri generale de dobndire a dreptului de proprietate - la care trebuie s adugm i hotrrea judectoreasc - sunt aplicabile, deopotriv, dreptului de proprietate i celorlalte drepturi reale, dezmembrminte. Dreptul de proprietate public poate fi dobndit numai n temeiul legii. 2. Clasificarea modurilor de dobndire a drepturilor reale Modurile de dobndire a drepturilor reale pot fi clasificate n funcie de mai multe criterii: a) dup ntinderea dobndirii dreptului exist: - moduri de dobndire universal sau cu titlu universal; acestea sunt moduri prin care se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate. De exemplu, atunci cnd dobnditorul primete ntreaga succesiune sau alturi de ali motenitori - numai o fraciune din succesiune. - moduri de dobndire cu titlu particular, atunci cnd dobndirea poart asupra unui bun sau asupra unor bunuri privite n individualitatea lor (ut singuli). Dup cum s-a

subliniat, ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, posesia de bun credin etc. b) dup caracterul dobndirii deosebim moduri de dobndire cu titlu oneros i moduri de dobndire cu titlu gratuit: - cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s achite nstrintorului un echivalent, de regul o sum de bani. De exemplu, vnzarea-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere; - cu titlu gratuit sunt acelea care constau n acte sau fapte juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete fr a fi obligat la plata unui echivalent. Exemplu; donaia, uzucapiunea, succesiunea etc. c) dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate deosebim moduri de dobndire ntre vii i moduri de dobndire pentru cauz de moarte: - cele inter vivos sunt destinate s-i produc efectul translativ n timpul vieii prilor; - cele pentru cauz de moarte sunt acele moduri care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii actualului proprietar. De pild, succesiunea legal i succesiunea testamentar. d) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii deosebim moduri originare i moduri derivate de dobndire a proprietii: - cele originare constau n acele mijloace juridice n temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar; aadar n acest caz nu opereaz o transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoan la alta, de exemplu, uzucapiunea, accesiunea. - cele derivate reprezint acele mijloace care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta; deci n aceast situaie dreptul de proprietate exist deja n patrimoniul nstrintorului. Exemplu, contractele, succesiunea legal i testamentar.

3. Convenia sau contractul ca mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale Din punctul de vedere analizat ne intereseaz acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau un alt drept real. De exemplu, contractul de vnzare-cumprare, donaia, schimbul etc. n materie opereaz principiul potrivit cruia transmisiunea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc n momentul ncheierii contractului; n alte cuvinte este vorba de principiul consensualismului. n adevr, potrivit art. 971 C.civ. "n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor iar lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului chiar cnd nu s-a fcut tradiiunea bunului" - res perit domino. Aadar, n lipsa unei dispoziii exprese a legii care s cear respectarea unor condiii de form, contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor, adic solo consensu. Aplicarea acestui principiu n materia vnzrii este reflectat de art. 1295 alin. 1 C.civ. care statueaz c: "Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat". Excepii de la principiul expus: - atunci cnd prile prin convenie au stabilit s amne transferul proprietii pn la mplinirea unui termen sau realizarea unei condiii; - atunci cnd este vorba de un lucru viitor transferul va opera la realizarea acestui lucru; - n ipoteza n care contractul are ca obiect lucruri de gen, situaie n care transferul opereaz n momentul individualizrii i predrii lor; - n sistemul de carte funciar drepturile reale asupra imobilelor se transmit ori se constituie numai la data ntabulrii lor n C.F.

Deosebit de aceste excepii trebuie s reinem c n unele cazuri acordul de voin trebuie s mbrace forma solemn a nscrisului autentic (de exemplu, la donaie sau la nstrinarea terenurilor prin acte ntre vii) sau n cazul darurilor manuale prin remiterea material a bunului. n dreptul german transferul drepturilor reale se realizeaz diferit de sistemul nostru. Astfel, dac n Codul nostru civil opereaz principiul consensualismului (cu unele excepii), Codul civil german (B.G.B.) din acest punct de vedere are la baz principiul abstractizrii (paragr. 929 alin. 1). Acest principiu care fiind opera lui Savigny este de o mare complexitate presupune c transferul unui drept real are dou acte: un act juridic obligaional (acordul ntre proprietar i dobnditor) i un act juridic real, adic transmiterea proprietii. Aadar, actul juridic obligaional d natere la obligaia de transmitere a proprietii iar actul real de transmitere a proprietii, adic de realizare a obligaiei asumate prin actul obligaional; primul act are o natur obligaional, al doilea o natur real. Pentru separarea celor dou acte doctrina german a consacrat principiul separaiunii (Treanungsspriuzig) potrivit cruia ntr-un act de nstrinare se deosebesc trei acte juridice i anume: convenia de vnzare-cumprare, un act de transfer al proprietii i un act privind preul. Principiul abstractizrii mai presupune c cele dou acte sunt privite n mod independent astfel c nevalabilitatea unuia nu antreneaz neparat i nevalabilitatea celuilalt. Dar ntre ele exist o legtur logic pentru c actul real se ncheie n considerarea actului obligaional1 . Practic judiciar. 1. Contractul de vnzare-cumprare ncheiat de vnztor n frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumprtorului care a cumprat pe riscul su un bun al altuia, este lovit de nulitate absolut conform art. 948 C.civ. (Curtea de Apel
1 C. Alunaru, Aplicabilitatea n dreptul civil romn a principiului abstractizrii din teoria german a drepturilor reale, Dreptul nr. 1/2000, p. 42-44.

Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 1490/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 76). 2. n cazul n care prile au convenit vnzarea-cumprarea unui apartament i au ncheiat n acest sens doar un nscris sub semntur privat iar, ulterior, se pronun o hotrre judectoreasc de constatare a acestei vnzri, momentul ncheierii contractului l constituie data ncheierii conveniei i nu data pronunrii hotrrii, deoarece hotrrea pronunat asupra aciunii n constatare are un efect declarativ i nu face dect s constate un drept existent anterior pronunrii ei (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 1336/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 73). 3. Faptul c s-a ncheiat un contract de vnzare-cumprare n condiiile Legii nr. 112/1995 dei pe rolul instanelor exista o aciune n revendicare a proprietarului, face ca acest contract s contravin dispoziiilor art. 3 alin. 3 din Hotrrea de Guvern nr. 11/1997 i s se rein frauda la lege ce duce la nulitatea contractului (Curtea de Apel Bucureti, sec.a II-a civ., dec. nr. 856/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 69). 4. Contractul de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere este un contract nenumit, cu titlu oneros, aleatoriu, bilateral, consensual, intuitu personae i translativ de proprietate cruia i se aplic regulile generale din materia obligaiilor nscrise n art. 1020 i art. 1021 C.civ. cu privire la condiia rezolutorie, aceasta fiind subneleas atunci cnd una dintre pri nu-i ndeplinete angajamentul luat. n cazul unui asemenea contract, ntreinerea nu se poate acorda i prin persoane interpuse, pentru c raportul juridic s-a nscut ntre reclamant i prt iar unele servicii fcute de alte persoane dect debitorul obligaiei de ntreinere nu se ncadreaz n obligaia asumat care trebuie s aib caracter permanent i s provin de la cel care i-a luat, prin contract, un asemenea angajament (Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 1181/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 70).

4. Accesiunea sau incorporaiunea Accesiunea este ncorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare avnd proprietari diferii. Art. 488 C.civ. stabilete c: "Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului". Proprietarul lucrului mai important devine titular al bunului mai puin important sau accesoriu. De regul, fostul proprietar al bunului accesoriu are dreptul la o despgubire n baza principiului mbogirii fr just temei. Din analiza Codului civil privind accesiunea (art. 483-516) rezult c accesiunea este operant numai dac dou bunuri avnd proprietari diferii s-au unit n aa fel nct desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele. Accesiunea se clasific dup obiectul ei n: accesiune imobiliar (natural i artificial) i accesiune mobiliar. 1. Accesiunea imobiliar natural . - Ea presupune unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii fr intervenia omului. Codul civil reglementeaz urmtoarele cazuri de accesiune natural: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, accesiunea animalelor slbatice i accesiunea albiei prsite. Aluviunea. - Potrivit art. 495 C.civ. ea constituie creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare. Aluviunile aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de pmnt. Practic judiciar. 1. Aluviunea i fondul riveran la care se ncorporeaz neformnd dou fonduri deosebite ci unul singur, iar aluviunea dobndit prin accesiune fiind un accesoriu al fondului riveran la care s-a alipit, de aici rezult c mprumut caracterul i condiia juridic a acelui fond cu care formeaz un tot indivizibil (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 438 din 2 mai

1923, Pandectele romne pe anul 1924, partea a II-a, p. 223224). Avulsiunea nseamn ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit apelor curgtoare i alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altuia. Aceast bucat de pmnt devine astfel proprietatea titularului terenului la care s-a produs alipirea; totui, fostul proprietar o poate revendica n timp de un an (art. 498 C.civ.). n cazul n care bucata alipit a fost proprietate public, aciunea n revendicare este imprescriptibil. Insulele i prundiurile. - Acestea - potrivit art. 500 C.civ. atunci cnd se formeaz n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care s-au format; va trebui ns s se determine linia median a cursului apei. Atunci cnd insula trece peste linia median a rului "fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el privind de la jumtatea rului". Dac insulele i prundiurile se formeaz n albia fluviilor navigabile sau plutitoare, ele sunt proprietatea statului (art. 499 C.civ.). Practic judiciar. 1. Art. 561 (art 500 C.civ. romn - n.n.) nu se refer dect la insulele de formaiune recent al cror proprietar este incert, nu i la insulele care sunt deja nscrise n cadastru funciar sub un numr determinat (Curtea de Casaie francez, sec. I civ., dec. din 10 mart. 1953, Code civil, Dalloz, 1988-1989, sub art. 561). Accesiunea animalelor slbatice. - Potrivit art. 503 C.civ. "Orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru, se fac ale noastre pe ct timp rmn la noi afar numai dac aceast trecere s-a ocazionat prin fraud sau artificii". Aadar animalele devin accesoriu fondului pe care ele se afl sau peste care trec. Dar de ndat ce animalele prsesc fondul respectiv, ele nceteaz a mai aparine proprietarului acelui fond. Trebuie ns reinut c n prezent fondul cinegetic este bun public de interes naional; el constituie fondul cinegetic al

Romniei fiind o resurs natural de interes naional i internaional (art. 2 din Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic i protecia vnatului). Accesiunea albiei unui ru. - Dac un fluviu sau ru i face un nou curs prsind vechea sa albie, aceast albie se mparte ntre proprietarii mrginai (art. 502 C.civ.). 2. Accesiunea imobiliar artificial. - Ea se realizeaz prin intervenia omului. Art. 492 C.civ. stabilete c "Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui pn ce se dovedete din contra"; Codul reglementeaz dou cazuri de accesiune imobiliar artificial (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt: A. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n proprietatea altei persoane (art. 493 C.civ.). - n acest situaie proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, plantaiei sau altei lucrri (prin accesiune) dar este ndatorat s plteasc valoarea materialelor i, dup caz, daune-interese celui cruia i-au aparinut. Proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica. B. Accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n proprietatea altuia (art. 494 C.civ.). - Principiul este c n aceast situaie proprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietarul construciilor, plantaiilor sau lucrrilor cu obligaia de a-l despgubi pe constructor n temeiul mbogirii fr just cauz. Art. 494 C.civ. distinge ns dou cazuri dup cum constructorul a fost sau nu de bun credin. Astfel: a) - situaia constructorului de rea credin. - Pentru a analiza aceast situaie trebuie definit noiunea de constructor de rea-credin. Prin constructor de rea credin nelegem acea persoan care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe un teren cunoscnd faptul c terenul nu-i aparine i c el este proprietatea altuia.

Potrivit art. 494 alin.1, 2 i 3 C.civ., proprietarul terenului are un drept de opiune ntre: - s invoce accesiunea devenind proprietarul construciei, plantaiei ori lucrrii dar cu obligaia de a plti constructorului de rea credin valoarea materialelor i preul muncii sau - s-l oblige pe constructor s-i ridice sau s desfiineze lucrrile fcute pe cheltuiala sa i totodat de a pretinde dauneinterese dac a suferit un prejudiciu. Pentru aceast a doua situaie practica judiciar (fostul Trib. Supr., Decizia de ndrumare nr. 13/1959) a fcut urmtoarele precizri: "n aciunile ntemeiate pe art. 494 C.civ. instanele nu vor putea deduce reaua credin numai din faptul c cel care a construit, plantat sau executat lucrri pe un teren ce nu-i aparine nu are titlu asupra terenului ci vor cerceta condiiile n care s-au fcut construciile, plantaiile sau lucrrile a cror desfiinare se cere. De asemenea, instanele vor cerceta dac aciunea proprietarului fondului nu mbrac aspectele unui abuz de drept prin pasivitatea sau acceptarea acestuia de a face lucrrile fcnd opunerea sau aciunea pentru demolare numai dup terminarea acestora. Instanele vor cuta s nlocuiasc soluia neeconomicoas a drmrii sau desfiinrii construciilor, plantaiilor sau altor lucrri prin despgubire n bani ori de cte ori aceast soluie este mai echitabil"; b) - situaia constructorului de bun credin. - Prin constructor de bun credin se nelege acea persoan care ridic o construcie, face o plantaie sau alt lucrare pe un teren cu convingerea c este al su dei n realitate el aparine altei persoane n proprietate. n aceast situaie proprietarul terenului devine n mod obligatoriu i proprietarul construciei, plantaiei sau lucrrii urmnd a-l despgubi pe constructor; el nu poate cere ridicarea sau demolarea lucrrilor. Legat de despgubirile datorate de proprietarul terenului acesta are la ndemn dou variante; astfel, potrivit art. 494 C.civ.:

- el poate s achite constructorului contravaloarea materialelor i a muncii sau - s-i plteasc acestuia o sum de bani egal cu creterea valorii fondului ca urmare a efecturii lucrrii. Practic judiciar. 1. n cazul constructorului de bun credin, preul materialelor i al manoperei ce urmeaz a plti proprietarul fondului trebuie s fie acela din momentul executrii lucrrilor respective de construcie i nu acela de la data judecrii aciunii (Trib. Supr., sec. civ., dec. din 27 aug. 1974, R.R.D. nr. 4/1975, p. 60). Din aceste dou ipoteze prevzute de legiuitor (constructor de rea credin i constructor de bun credin) rezult c, practic, proprietarul terenului l poate sili pe constructorul de rea credin s primeasc o sum mai mic ca despgubiri n caz contrar obligndu-l s drme sau s ridice construciile ceea ce ar fi pentru el o soluie foarte dezavantajoas. De aceea numai n aparen constructorul de rea credin ar avea o situaie mai favorabil dect constructorul de bun credin. Este demn de reinut c n toate cazurile n care proprietarul terenului i nsuete construcia sau plantaia, constructorul, indiferent de rea sau de bun credin, are o crean mpotriva proprietarului terenului. Aciunea este prescriptibil n trei ani iar termenul de prescripie curge de la data la care proprietarul terenului ridic preteniile cu privire la construcii. Constructorul are ns un drept de retenie cu privire la construcii pn la plata integral a despgubirilor cuvenite. 3. Accesiunea mobiliar. - Aceasta presupune unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa folosind materialele altuia. n Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliar: adjunciunea, specificaiunea i confuziunea sau amestecul.

Adjunciunea (art. 504-507 C.civ.) const n unirea a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii astfel nct dei ele formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat fr a-i pierde individualitatea. Exemplu, tabloul i rama n care este ncadrat, o piatr preioas i inelul la care este montat etc. Acest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care formeaz partea principal. Dac nu se poate stabili care bun este accesoriu celuilalt, atunci se consider principal cel care are o valoare mai mare. Dac lucrurile sunt de aceeai valoare va fi considerat principal lucrul cu un volum mai mare (art. 507 C.civ.). Specificaiunea (art. 508-510 C.civ.) const n prelucrarea unei materii astfel nct se obine un obiect nou, materia prim sau bunul fiind proprietatea altuia. Exemplu: un croitor confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea altuia, acesta din urm pltind manopera. Dac ns manopera este att de important nct ntrece cu mult valoarea materiei prime ntrebuinate, cel ce a confecionat lucrul devine proprietar dar are obligaia de a plti preul materiei prime proprietarului acesteia. Confuziunea (art. 511-516 C.civ.) are loc atunci cnd dou sau mai multe mictoare aparinnd unor proprietari diferii sau unit astfel nct nu se mai pot recunoate. Dac unul din bunuri poate fi considerat principal, proprietarul acestuia va deveni proprietar al bunului rezultat din unire; el va fi obligat de a despgubi pe cellalt proprietar. Dac bunurile unite sunt echivalente, lucrul obinut devine comun, proprietarii putnd cere mprirea acestuia. Potrivit art. 514 C.civ. dac materia aparinnd unui proprietar a fost folosit fr tirea acestuia pentru formarea unui lucru nou, el va putea s cear n locul lucrului nou format, fie o materie de aceeai natur, cantitate, greutate, mrime i calitate, fie valoarea acelei materii.

5. Tradiiunea Ea constituie un alt mod de dobndire a proprietii. Prin tradiiune nelegem remiterea, predarea material a unui bun. n prezent ea are o sfer de aplicare restrns; prin ea are loc transferul dreptului de proprietate n cazul darurilor manuale (adic a unor donaii curente) nlocuind astfel forma nscrisului autentic, condiie esenial n contractul de donaie. De asemenea tradiiunea opereaz n cazul titlurilor de valoare la purttor (de pild, obligaiunile C.E.C.). 6. Ocupaiunea (ocuparea) Acest mod de dobndire a proprietii const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, a unui bun fr stpn. Dar potrivit art. 477 i 646 C.civ. bunurile fr stpn sunt n proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobndire a proprietii. Doctrina a apreciat c n aceast categorie ar intra: apa de but dintr-un izvor natural, vnatul sau petele cnd sunt dobndite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuinele casnice. Practic judiciar. 1. Lucrurile prsite, potrivit art. 465 C.civ., devin proprietatea primului ocupant iar nu proprietatea statului. Art. 477 i 646 C.civ. se refer numai la bunurile imobile i la universaliti de bunuri. Prin urmare, n specie fiind vorba de pcura ce se scurge de la schelele societilor petrolifere pe o ap care nu este propriu-zis curgtoare ci mai mult o cale de scurgere pentru apele provenite din ploi, aceast pcur nu poate fi considerat dect ca un res derelictae a crui proprietate nu poate aparine statului i deci, implicit, el nu poate conceda dreptul de a o strnge numai unei anumite persoane (Trib. Prahova, sec. a II-a, dec. nr. 611 din 6 mart. 1924, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. II, p. 4).

7. Hotrrea judectoreasc Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci cnd ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemplu: ordonana de adjudecare prin care se definitiveaz executarea silit constnd n vnzarea prin licitaie public a unor bunuri; n acest caz cumprtorul sau adjudecatarul devine proprietar. Practic judiciar. 1. n vnzrile silite transferarea proprietii imobilului are loc fr consimmntul vnztorului, aa c, lipsind acordul de voin dintre acesta i adjudecatar, nu poate s existe viciu de consimmnt i deci o vnzare silit nu poate fi anulat pentru motivul c a fost viciat consimmntul vnztorului prin dol (Curtea de Apel Iai, sec. I, dec. din 29 ian. 1915, n G. Boroi, D. Rdescu, op. cit., p. 799). 8. Uzucapiunea (prescripia achizitiv) 1. Noiune i justificare. - Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod originar de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzute de lege. Raiunea uzucapiunii rezid, n primul rnd, n aceea c n majoritatea cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate; dar dovada proprietii fiind greu de fcut uzucapiunea suplinete aceast dificultate de prob. n al doilea rnd, uzucapiunea conduce la clarificarea unor situaii juridice; altfel spus, transform o aparen ndelungat de proprietate ntrun raport juridic de proprietate cert. n al treilea rnd, ea constituie i o sanciune mpotriva proprietarului care, dnd dovad de pasivitate, a neglijat bunul o perioad ndelungat n posesia altei persoane.

2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - De la nceput trebuie reinut c uzucapiunea se aplic numai bunurilor imobile, bunurile mobile dobndindu-se n baza art. 1909 C.civ. prin nsui faptul posesiei lor cu bun credin, fr trecerea unui interval de timp1 . Regula este c pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile proprietate privat nu i acelea care fac parte din domeniul public; acestea din urm, dup cum am mai artat, sunt imprescriptibile. Tot astfel bunurile care prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiect al proprietii private ci sunt scoase afar din comer. Astfel Codul civil n art. 1844 statueaz c: "Nu se poate prescrie domeniul lucrrilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer". 3. Sediul materiei l reprezint n principal Cartea a III-a, titlul XX al Codului civil completat cu Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv precum i Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, aceast din urm lege numai pentru regimul de carte funciar; tot pentru aceste teritorii mai sunt aplicabile, de la caz la caz, Codul civil austriac i dreptul cutumiar maghiar. Uzucapiunea n regimul crilor funciare ridic, aa cum vom vedea, problema delicat a succesiunii n timp a mai multor legi; de pild, prin Legea nr. 389 din 22 iun. 1943 pentru aplicarea Codului civil n provinciile de peste Carpai fiind scoase din vigoare Codul civil austriac i legile maghiare sau Legea nr. 241/1947 cnd a fost pus n aplicare Legea nr.

1 Unii autori consider c uzucapiunea poate opera i n cazul bunurilor mobile n termen de 30 de ani iar de lege ferenda se propune ca termenul s fie de 10 ani n cazul n care posesorul ho sau subdobnditorul de rea credin posed util bunul iar aceast mprejurare este cunoscut de proprietarul deposedat; n ipoteza bunului pierdut s opereze pentru gsitor un termen de prescripie de 5 ani dar numai n cazul unei posesii utile (L.M. Harosa, Discuii privind posesia ca modalitate de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile, Studia Universitatis Babe-Bolyai, nr. 1/2000, p. 41-60.

115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare i cnd au fost scoase din vigoare reglementrile locale. 4. Uzucapiunea n sistemul Codului civil. - Aceast uzucapiune se aplic numai n teritoriile n care publicitatea imobiliar se realizeaz prin registrele de transcripiuni i inscripiuni. Uzucapiunea dup Codul civil este de dou feluri i anume: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pn la 20 de ani. Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci cnd sunt ndeplinite dou condiii: - posesia s fie util (adic o posesie propriu-zis i neviciat); - posesia s fie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani indiferent dac posesorul este de bun sau de rea credin. Practic judiciar. 1. Potrivit art. 1847 C.civ. pentru a uzucapa se cere o posesie continu, nentrerupt, public i sub nume de proprietar iar prevederile art. 1853 C.civ. precizeaz c actele ce se execut asupra unui lucru al altuia n calitate de locatar, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. n consecin instanele au greit atunci cnd au considerat c sunt ntrunite cerinele prevzute de art. 1847 C.civ. n loc s constate c reclamanta a exercitat posesiunea n numele altuia, respectiv al proprietarului i, ca detentor precar, nu putea beneficia de pervederile Codului civil privind uzucapiunea orict a durat aceast posesiune (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 391/1992, Dreptul nr. 10/1992, p. 91). 2. Spre a se putea invoca cu succes prescripia de 30 de ani, trebuie a se stabili cu precizie luna i ziua de cnd s-a nceput posesia lucrului n litigiu fiindc dup art. 1889 C.civ., prescripia nu se socotete ctigat dect dup mplinirea celei din urm zile a termenului defipt prin lege (Curtea de Apel Galai, sec. a II-a, decizie din 1905, n C. Hamangiu, N.Georgean, op. cit., vol. IV, p. 393).

Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueaz c "Cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul i prin 20 de ani dac locuiete afar din acea raz teritorial". Dac adevratul proprietar a locuit att n circumscripia tribunalului unde se afl bunul ct i n alt circumscripie, termenul pentru uzucapiune se calculeaz adugndu-se la termenul ct a locuit n circumscripia n care se afl bunul, dublul anilor ct a stat n alt circumscripie pentru ca s fie 10 ani. De pild, proprietarul a stat n circumscripia unde se afl bunul 6 ani. Pentru a uzucapa uzucapantul trebuie s posede bunul 14 ani pentru c din 10 se scade 6 iar restul nmulit cu 2 se adaug la 6. Condiiile acestei uzucapiuni sunt: - posesia s se ntemeieze pe un just titlu (just cauz dup terminologia Codului civil); - posesia s fie de bun credin; - bunul s fie un bun imobil individual determinat. Posesia s se ntemeieze pe un just titlu. - art. 1897 C.civ. stabilete c prin just titlu nelegem orice act juridic translativ de proprietate precum vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul etc. Evident, dac titlul ar proveni de la adevratul proprietar (verus dominus) acesta ar fi suficient pentru transmiterea proprietii i nu ar mai fi nevoie de uzucapiune. Titlul trebuie, aadar, s provin n mod obligatoriu de la o alt persoan dect adevratul proprietar, adic de la un neproprietar. Problema uzucapiunii se pune numai n cazul n care actul respectiv nu are totui puterea de a strmuta proprietatea ci doar posesia imobilului. Legea distinge ntre titlul nul i anulabil (art. 1897 alin. 2 i 3 C.civ.). Astfel, titlul nul, adic afectat de o nulitate absolut, nu poate servi pentru uzucapiune de 10-20 de ani. Titlul anulabil, adic lovit de o nulitate relativ, va putea fi invocat drept just titlu dar nu mpotriva persoanei care are dreptul s

invoce nulitatea relativ. Dar dup mplinirea termenului de trei ani, termen n care se prescrie nulitatea relativ, titlul se consolideaz (devine valid) i va putea fi invocat chiar i mpotriva aceluia care ar fi putut cere anularea. De alt parte, aa cum s-a artat, justul titlu trebuie s existe n realitate. Atunci cnd el exist doar n imaginaia posesorului, el constituie titlu putativ i nu este suficient. n doctrin i jurispruden s-a stabilit c nu pot constitui just titlu: - conveniile de locaiune, depozit, comodat etc.; - conveniile de mpreal care au caracter declarativ de drepturi; - certificatul de motenitor care nu constituie titlu de proprietate ci declar doar calitatea de motenitor i ntinderea drepturilor succesorale. Dar pot fi calificate drept just titlu: tranzacia, hotrrea judectoreasc de adjudecare a unui imobil, hotrrea judectoreasc care ine loc de act autentic de nstrinare etc. Posesia trebuie s fie de bun credin. - Prin bun credin n aceast materie nelegem credina greit a posesorului c a dobndit bunul imobil de la adevratul proprietar (art. 1898 C.civ.); c el stpnete bunul cu convingerea c o face n calitate de titular al dreptului de proprietate. Buna credin este prezumat de lege (art. 1899 alin. 2 C.civ.); prezumia este relativ. Este suficient ca buna credin s fi existat n momentul intrrii n posesia imobilului. Practic judiciar. 1. Potrivit art. 1895 C.civ., cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat dobndete proprietatea acestuia prin prescripia de la 10 pn la 20 de ani dup distinciile fcute de text, iar potrivit art. 1897 C.civ., justa cauz este orice titlu translativ de proprietate ntre care art. 1858 C.civ. pevede i titlul pro herede, adic succesiunea legal sau legatul universal. n cauz ns nu se invoc un asemenea titlu ci un certificat de motenitor care nu constituie un titlu translativ de proprietate, el fiind numai un mijloc de dovad n ce privete

calitatea de motenitor i bunurile ce revin fiecruia (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 459/1993, Dreptul nr. 12/1993, p. 92). 2. Actul sub semntur privat i fr dat cert nu poate constitui o just cauz n sensul art. 1897 C.civ. care s duc la prescripiunea de 10 ani (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. din 15 sept. 1906, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. IV, p. 404). 3. Dobndirea proprietii sau a altui drept real se poate face prin posedarea nentrerupt a lucrului pe timpul fixat de lege n condiiile posesiei utile. Precaritatea posesiei presupune deinerea lucrului pentru altul, conform art. 1853 C.civ. ntruct recurenta-prt a exercitat o posesie asupra unui bun ce a aparinut fostului C.A.P., terenul era scos din circuitul civil iar prescripia achizitiv a fost ntrerupt conform art. 1864 C.civ. (Curtea de Apel Bucureti, sec. a III-a civ., dec. nr. 1306/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 176). 5. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. - Sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare se aplic n Transilvania, Banat i Bucovina. Uzucapiunea n aceste teritorii este supus Legii nr. 115/1938 i nu Codului civil. n Transilvania au existat dou momente, marcate de dou legi i anume: - 15 sept. 1943 cnd Legea nr. 389 a extins aplicarea Codului civil peste Carpai i au fost scoase din vigoare legile maghiare i Codul civil austriac; - 12 iul. 1947 cnd prin Legea nr. 241/1947 a fost pus n aplicare Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la cartea funciar fiind scoase din vigoare reglementrile locale n materie. Aadar, n Transilvania pn la intrarea n vigoare a celor dou legi de extindere a legislaiei civile, uzucapiunea era reglementat prin Codul civil austriac i legile locale maghiare; ea era de 30 i respectiv 32 de ani i opera de plin drept chiar fr ntabulare n cartea funciar. Regula este c prescripiile ncepute sau mplinite nainte de extinderea Codului civil romn sunt i rmn reglementate de

Codul civil austriac sau, dup caz, de legile maghiare. Apoi cele ncepute ntre datele de extindere a legilor civile romne i momentul punerii n aplicare a Legii nr. 115/1938 (15 sept. 1943 - 12 iul. 1947) sunt guvernate de Codul civil romn; iar uzucapiunea nceput dup data de 12 iul. 1947 este reglementat de Legea nr. 115/1938. Legea nr. 115/1938 reglementeaz dou cazuri de uzucapiune i anume: uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular (art. 27 i 28 din lege). Uzucapiunea tabular (sau prin convalescena titlului) este reglementat de art. 27 din Legea nr. 115/1938 care prevede c n cazul n care s-au nscris n cartea funciar - fr cauz legitim - drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune, ele vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun credin, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma "fr cauz legitim" nseamn un titlu nevalabil. Aceast uzucapiune se numete tabular deoarece dreptul de proprietate sau alt drept real care urmeaz a fi dobndit este deja nscris n C.F. pe numele uzucapantului; ea se mai numete uzucapiune prin convalescena titlului pentru c titlul respectiv, dei nevalabil, prin trecerea unei perioade de 10 ani se vindec devenind valabil. Altfel spus, aparena tabular se consolideaz n concordan cu starea de fapt. Efectele uzucapiunii sunt retroactive, adic dreptul de proprietate sau alt drept real este socotit dobndit de la data ntabulrii. Uzucapiunea extratabular. - Ea este reglementat de art. 28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede c: persoana care a posedat un bun imobil n condiiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa. Acest fel de uzucapiune este numit uzucapiune extratabular deoarece uzucapantul, la nceperea posesiei, nu a fost ntabulat n cartea funciar (desigur, n baza unui titlu nevalabil). Pentru ca aceast uzucapiune s fie mplinit trebuie ntrunite urmtoarele condiii:

- titularul dreptului ntabulat n C.F. s fie decedat; - uzucapantul s fi posedat imobilul timp de cel puin 20 de ani din momentul morii proprietarului tabular; - posesia s fie util fr deosebire c posesorul este de bun credin sau de rea credin. Dac aceste condiii sunt ndeplinite ntabularea nu se va putea face totui dect dup ce s-a urmat procedura prevzut de art. 130 din Legea nr. 115/1938. Potrivit acestuia cererea se va adresa judectoriei din raza siturii imobilului i va fi publicat prin afiare. Dac n termen de o lun de la data publicrii nu sau fcut opoziii, judectorul de C.F. va dispune ntabularea n C.F. printr-o ncheiere. Dac ns s-au fcut opoziii, acestea se vor nota n C.F. i cauza se va trimite instanei de judecat. Fr deosebire dac dreptul de proprietate este stabilit prin ncheiere sau prin hotrre judectoreasc, ntabularea se va face cu data notrii cererii n C.F. dar efectele uzucapiunii se vor produce ex tunc, adic de la data nceperii posesiei.Aadar, de la data nceperii posesiei i data la care s-a nscris dreptul uzucapat n C.F. posesorului i este recunoscut retroactiv un drept de proprietate extratabular. Aceasta nseamn c, n acest caz, nscrierea dreptului uzucapat n C.F. nu are efect constitutiv ci doar un rol de publicitate. Practic judiciar. 1. n regim de carte funciar drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc pe data nscrierii lor n cartea funciar. Este un principiu nscris n art. 17 din Decretul - Lege nr. 115/1938, principiu de la care, prin art. 26 din acelai decretlege, se stabilesc n mod limitativ cazurile n care drepturile reale se pot dobndi i fr nscriere n cartea funciar ntre care uzucapiunea nu este prevzut. Cu toate acestea dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi constatat i nscris n cartea funciar dac uzucapiunea invocat a operat n condiiile dreptului local existent n Transilvania pn la aplicarea n aceast parte a rii a Decretului-Lege nr. 115/1938, respectiv a Codului civil austriac i dreptului cutumiar maghiar care cunoteau i reglementau instituia dreptului de proprietate prin

uzucapiune, fr nscriere n cartea funciar (C.S.J., sec. civ., dec. nr. 290/1994, Dreptul nr. 5/1995, p. 89). 6. Jonciunea posesiilor. - Prin aceasta nelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su cu scopul de a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Art. 1860 C.civ. stabilete c: orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu posesia autorului su; aadar, jonciunea posesiilor nu este o obligaie ci o opiune. n sensul legii, prin autor se nelege persoana care nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real dar care a posedat anterior, un timp, imobilul n cauz. Unirea celor dou posesii va fi admis dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: - s existe o posesie propriu-zis; - posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic; de unde rezult c cel care a uzurpat posesia altuia nu va putea invoca jonciunea. De alt parte, posesorul actual, dac invoc posesia autorului su, este obligat s continue acea posesie cu toate calitiile i viciile sale; bunoar, termenul mplinirii uzucapiunii va fi acela care ar fi fost necesar autorului su. Din acest punct de vedere sunt posibile trei situaii: - cnd posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului (adic de bun credin sau de rea credin); aceast ipotez este simpl deoarece jonciunea este ntotdeauna posibil posesorul actual putnd invoca, dup caz, uzucapiunea de 30 de ani sau cea de 10-20 de ani. - cnd posesorul actual este de rea credin iar autorul su a avut o posesie de bun credin i cu just titlu; n acest caz se va putea uzucapa numai n termenul de 30 de ani; - invers, cnd posesorul actual este de bun credin i are just titlu iar autorul su a avut o posesie de rea credin: aceast ipotez are dou variante i anume: fie s se nceap de ctre posesorul actual o nou prescripie de 10-20 de ani, fie ca el s

beneficieze de jonciunea posesiilor dar numai invocnd uzucapiunea de 30 de ani. Practic judiciar. 1. Jonciunea posesiilor n temeiul art. 1860 C.civ. opereaz n cazul n care ele s-au exercitat de alte persoane dect titularul dreptului de proprietate deoarece numai ntr-o atare situaie are sens unirea lor iar nu i n cazul n care, fiind titular de drept o persoan poate oricum s transmit dreptul su, fr a fi necesar invocarea uzucapiunii. Prescripia achizitiv reprezint o sanciune civil pe care o suport titularul dreptului de proprietate i se justific prin pasivitatea sa timp ndelungat dei bunul nu se gsete n posesiunea lui. Ori, nu exist pasivitate cnd posesiunea se exercit de proprietar. Deci cel care invoc uzucapiunea poate uni posesiunea exercitat de el cu aceea exercitat de autorul su, nelegndu-se prin autor numai persoana care, ca i cel care invoc uzucapiunea, nu este titular a dreptului real (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 2166/1986, R.R.D. nr. 9/1987, p. 79). 7. Calculul termenului de prescripie. - El se calculeaz pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea ncepe la miezul nopii i se termin la miezul nopii urmtoare. Ziua n care ncepe prescripia nu intr n calcul iar prescripia se ncheie la miezul nopii ultimei zile a termenului prevzut de lege. 8. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii. Aceste cazuri sunt prevzute de Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv. Subliniem c ntreruperea prescripiei achizitive este susceptibil de dou diviziuni: civil i natural. Cazurile de ntrerupere civil sunt identice cu cele de la prescripia extinctiv i de aceea nu vom mai reveni asupra lor. Dimpotriv, ntreruperea natural este specific numai prescripiei achizitive; ea este incident, conform art. 1864 C.civ., n dou cazuri:

- cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului indiferent cine este autorul deposedrii; - cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat imprescriptibil de lege. 9. Efectele uzucapiunii. - Prin mplinirea uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect este retroactiv ceea ce nseamn c uzucapantul devine proprietar din chiar momentul n care a nceput s curg termenul de prescripie. Uzucapiunea trebuie invocat pe cale de aciune n justiie sau pe cale de excepie. Creditorii uzucapantului pot invoca i ei uzucapiunea pe calea aciunii oblice; sau dac renunarea s-a fcut n frauda intereselor creditorilor, acetia au dreptul s solicite revocarea renunrii prin aciunea paulian.

CAPITOLUL VII PUBLICITATEA IMOBILIAR 1. Consideraii generale Definire. - Prin publicitate imobiliar se nelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil. Scopul publicitii imobiliare. - Organizarea publicitii imobiliare urmrete mai multe scopuri. Astfel ea ofer o mai mare siguran a drepturilor reale existente i a transmisiunii acestor drepturi prin aducerea la cunotina terilor a situaiei juridice a acestor bunuri. De asemenea ea constituie o eviden clar a tuturor bunurilor imobile. 1 Sistemele de publicitate imobiliar. - Pe teritoriul rii noastre exist urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar: - sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistem care este reglementat de Codul civil i Codul de procedur civil; el este aplicabil n vechea ar (Romnia nainte de 1918); - sistemul crilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul 241/1947 i care este aplicabil n Transilvania, Banat i Bucovina; - sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar reglementat de Decretul nr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil parial n jud. Ilfov i Bucureti. Deosebit de aceste sisteme exist crile de eviden funciar reglementate prin Decretul nr. 163/1946 cu scopul de a

1 Pentru detalii, I. Albu, Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p. 342-350.

nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute pentru unele localiti din Transilvania. 2 Trebuie subliniat c dei Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar este n vigoare, n prezent se aplic n continuare cele trei sisteme de publicitate menionate. Dar treptat i progresiv, la data finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntregul teritoriu administrativ al unui jude, i nceteaz aplicativitatea dispoziiile din Codul civil i Codul de procedur civil sau ale Decretului-Lege nr. 115/1938 devenind aplicabile cele cuprinse n noua lege. Aadar noua lege a creat doar premizele pentru realizarea unui cadastru naional i cri funciare n toat ara. Definitivarea acestor lucrri de amploare este un proces costisitor i de durat. 1 2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni Acesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem personal deoarece aceste registre se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. Aa fiind, situaia juridic a imobilului poate fi aflat numai dac se cunoate numele proprietarilor succesivi operaiune, de regul, deosebit de dificil. n aceste registre care se in la judectorii se fac dou feluri de nregistrri: transcrieri i nscrieri. Transcrierile se fac n registrul de transcrieri. Ele reprezint copierea fidel a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se sting astfel de drepturi. Pot fi transcrise numai anumite acte juridice expres enumerate de art. 711 C.pr.civ. Transcrierile se fac n ordinea depunerii cererilor de transcriere. n prezent aceste registre au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii.
2 S. Brdeanu, Extinderea legislaiei civile i comerciale a Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, Sibiu, 1944, p. 180-192. 1 I. Albu, Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 8 i urm.

nscrierile constau n consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci; ele se fac n registrele de inscripiuni. Efectele transcrierii i nscrierii rezid n opozabilitatea fa de teri. Lipsa transcrierii sau nscrierii este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri. Practic judiciar. 1. n principiu, pn la transcripiune drepturile asupra unui bun nemictor rezultnd din actele supuse acestei formaliti, nu pot fi opuse celor de-al treilea care au drepturi asupra acestui bun de unde rezult c pentru a se putea opune lipsa acestei formaliti, trebuie ca cel ce o invoc s stabileasc c are un drept asupra bunului nemictor n litigiu (nalta Curte de Casaie i Justiie, sec. I, dec. nr. 427 din 1912, n C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., vol. IV, p. 303). 3. Sistemul crilor funciare Spre deosebire de registrele de transcripiuni i inscripiuni care constituie un sistem personal, crile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece transcrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari. Fiecare imobil are o carte funciar n care sunt evideniate toate schimbrile ce intervin n situaia sa material i juridic. Sistemul crilor funciare este complet deoarece realizeaz o publicitate integral a tuturor constituirilor i transmisiunilor de drepturi reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare nscrise n C.F. se numesc drepturi tabulare. Cuprinsul crilor funciare. - Crile funciare sunt ntocmite pe comune, orae i municipii. Crile funciare din aceeai unitate administrativ (comun, ora, municipiu) alctuiesc registrul funciar. Crile funciare se in la Judectoria competent. Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi. Titlul crii funciare cuprinde: numrul crii

respective i denumirea comunei, oraului sau municipiului n care se afl imobilul. Partea I sau foaia de avere privete descrierea imobilului. Ea cuprinde urmtoarele rubrici: numr de ordine, numrul topografic al imobilului, denumirea imobilului, ntinderea n hectare sau mp, observaii. Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde nscrieri cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului i are trei rubrici separate: numr de ordine, nscrierile cu privire la proprietate, observaii. Partea a III-a sau foaia de sarcini cuprinde patru rubrici: numr de ordine, nscrieri, suma creanei i observaii. Cartea funciar se ntregete cu planul, cu nscrisurile privitoare la nscrieri i cu registrul de intrare. Astfel, planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecreia; orice schimbare cu privire la ntinderea unei parcele se va evidenia n plan pe baza schiei prezentate de pri. Apoi la fiecare judectorie exist: - un repertoriu alfabetic care cuprinde numele i prenumele proprietarilor cu indicarea numrului de carte funciar; - un repertoriu parcelar care menioneaz numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan unde se afl fiecare parcel precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise; - alte registre i condici prevzute de lege. Obiectul drepturilor tabulare. - Potrivit art. 12 din Legea nr. 115/1938 obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar; el este descris n partea I a crii funciare. Corpul funciar poate fi alctuit din mai multe parcele. De alt parte, aceeai carte funciar poate cuprinde mai multe corpuri funciare. Prin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit dup criteriul naturii imobilului sau scopului economic urmrit de proprietar. Corpul funciar este n acelai timp i o unitate juridic; aceasta nseamn c, de regul, nscrierea

drepturilor tabulare se poate face numai cu privire la ntregul corp funciar. 1 n cartea funciar corpul funciar format din dou sau mai multe parcele are un numr roman urmnd artarea fiecrei parcele. Dac corpul funciar este alctuit dintr-o singur parcel el se noteaz cu semnul crucii. Potrivit legii un corp funciar poate fi modificat prin alipire sau prin dezlipire. Prin alipire nelegem unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar sau adugarea unei noi parcele la un corp funciar, ori pur i simplu prin mrirea suprafeei unei parcele. De reinut c pot fi alipite n acelai corp funciar: parcelele situate una lng alta dac aparin aceluiai proprietar; parcelele situate n locuri diferite dac au aceeai destinaie economic; toate parcelele unui proprietar indiferent de aezarea lor i de felul de cultur. Dezlipirea nseamn desprirea sau desprinderea unei parcele de la un corp funciar sau micorarea ntinderii unei parcele. 2 Practic judiciar. 1. nscrierea n cartea funciar garanteaz existena dreptului real dar nu i ntinderea obiectului material asupra cruia acel drept exist. Astfel, este posibil ca terenul n cauz s fie, de pild, mai mic sau mai mare, ori ca pe el s existe sau nu o cldire, contrar nscrierii. n cazul unui partaj stabilirea situaiei reale pe baz de probe nu trebuie s fie fcut neaparat pe calea unei aciuni separate prealabile ci se poate realiza n cadrul procesului de partaj (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 2323 din 18 oct. 1973, R.R.D. nr. 6/1974, p. 71). Principiile crilor funciare: - principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Acest principiu rezult din textele art. 17-18 din Legea nr. 115/1938 conform crora drepturile
1 C. Negrea, Legiuirile civile locale, Cluj, 1946, p. 40-52. 2 L. Pop, op. cit., p. 301.

reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscrierea n cartea funciar. Aadar numai nscrierea d natere, modific sau stinge drepturile reale i le face opozabile terilor; exist ns i unele excepii. - principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. Din acest punct de vedere art. 32 din Legea nr. 115/1938 instituie dou prezumii relative i anume: a) dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n favoarea unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei i b) dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Alte principii: principiul publicitii integrale, principiul legalitii, principiul oficialitii, principiul prioritii, principiul relativitii1 . nscrierile n cartea funciar. - Potrivit Legii nr. 115/1938 acestea sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. ntabularea nseamn nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv; ea opereaz de la data nregistrrii cererii de nscriere. ntabularea este o nscriere definitiv i are efect constitutiv de drepturi. ntabularea se face n baza unui act juridic, a unei hotrri judectoreti definitive sau a unui act administrativ individual. nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, se constituie, se modific sau se stinge un drept real sub condiia justificrii sale ulterioare; ea se mai numete ntabulare imperfect. De exemplu, atunci cnd hotrrea judectoreasc care a declarat dreptul nu este definitiv. ntotdeauna justificarea nscrierii va fi notat n cartea funciar. Notarea este acea nscriere care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice legate de drepturile tabulare. Exemplu: pot fi notate n cartea funciar minoritatea, punerea sub interdicie, aciunea n anularea hotrrii judectoreti declarative de moarte, interdicia nstrinrii sau grevrii unui drept ntabulat etc.
1 Pentru detalii, L. Pop, op. cit., p.

4. Aciunile de carte funciar - Acestea se refer la nscrierile care se opereaz n cartea funciar. Ele sunt de dou feluri: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. a) - aciunea n prestaie tabular. Aa cum am artat, nscrierea de drepturi reale n cartea funciar are efect constitutiv de drepturi. Aadar, cu toate c s-a ncheiat un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi, efectul su se produce numai n urma nscrierii lui n cartea funciar; transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real se face numai prin ntabulare. Potrivit art. 22 i 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului n cartea funciar; dac ns este vorba de stingerea unui asemenea drept, el este obligat s predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciar. Dac cel care sa obligat n acest fel refuz s-i ndeplineasc aceast obligaie persoana ndreptit se poate adresa instanei de judecat pentru ca aceasta, prin hotrre, s dispun ntabularea sau, dup caz, radierea dreptului real. Astfel hotrrea judectoreasc va nlocui (va ine loc) nscrisurile necesare pentru ntabularea sau radierea dreptului. Aceasta este n esen aciunea n prestaie tabular. De regul aciunea n prestaie tabular este intentat mpotriva celui care a consimit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv. Dar ea poate fi introdus i mpotriva terului subdobnditor nscris n cartea funciar. Pentru aceasta trebuie ndeplinite trei condiii: - cel care solicit prestaia tabular (reclamantul) s fi fost n posesia imobilului la data cnd terul subdobnditor a contractat; - actul juridic cu dat cert n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fi fost ncheiat anterior actului pe baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar;

- terul s fi dobndit dreptul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea credin. Per a contrario dac terul a dobndit cu bun credin i pe baza unui act cu titlu oneros, aciunea n prestaie tabular nu este admisibil. n legtur cu natura juridic a acestei aciuni considerm c ea este o aciune real i imprescriptibil. Aa cum s-a subliniat, aciunea n prestaie tabular nu trebuie confundat cu aciunea n executarea unui antecontract de vnzare-cumprare. 1 n adevr, aciunea n executarea unui antecontract de nstrinare a unui imobil este o aciune personal ntemeiat pe art. 17 alin. ultim din Legea nr. 115/1938 i este prescriptibil n termenul de 3 ani. Trebuie reinut aadar c aciunea n prestaie tabular se introduce n cazul n care exist un titlu apt de ntabulare dar nstrintorul nu consimte la efectuarea acestei nscrieri pe numele dobnditorului. Deci potrivit Legii nr. 115/1938 art. 17 i 45 nu este suficient nscrisul original care statueaz actul de nstrinare ci i consimmntul expres al titularului dreptului. Refuzul consimmntului ndreptete pe cel interesat, ca n baza art. 22 din Legea nr. 115/1938, s cear ntabularea sau, dup caz, radierea dreptului. Practic judiciar. 1. Fa de dispoziiile art. 22 i 36 din Legea nr. 115/1938 care nu prevd un termen pentru introducerea aciunii n prestaie tabular mpotriva celui ce s-a obligat s strmute un drept real i n care se menioneaz c aciunea n rectificare este, n principiu, imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit - precum i n lumina interpretrii la care oblig prevederile art. 41 din Legea nr. 241/1947 referitoare la posibilitatea rectificrii cuprinsului crii funciare pe cale administrativ pentru a se obine concordan ntre situaia aparent rezultnd din nscrisurile fcute n cartea funciar i situaia juridic real, aciunea n prestaie tabular apare ca fiind o aciune real, o aplicaie particular a aciunii n revendicare n sistemul de carte funciar unde nscrierea are
1 L. Pop, op. cit., p. 308.

efect constitutiv de drepturi. Aa fiind, dreptului la aciune n prestaie tabular nu i sunt aplicabile prevederile Decretului nr. 167/1958 (Trib. Satu Mare, dec. nr. 546/1971, R.R.D. nr. 7/1972, p. 151). b) - aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Ea este aciunea prin care se cere instanei ndreptarea sau nlturarea unei nscrieri din cartea funciar necorespunztoare realitii pentru ca n acest fel s se pun de acord situaia tabular cu situaia juridic real a unui imobil. Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938. Din definiia expus rezult c scopul aciunii n rectificare este acela de a rezolva neconcordana care se poate ivi ntre realitate i situaia de carte funciar; aceasta pentru c ntotdeauna cartea funciar trebuie s redea cu fidelitate situaia juridic real a drepturilor privitoare la imobile. n cadrul acestei aciuni vom deosebi ntre rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii pe de o parte i rectificarea notrii, pe de alt parte. Rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii poate fi cerut pentru urmtoarele motive: - atunci cnd nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile; - dac prin nscriere dreptul a fost greit calificat (de exemplu, n loc de dreptul de abitaie s-a nscris dreptul de uzufruct); - n cazul n care nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea. Dac una din cauzele enumerate a fost constatat de instana de judecat aciunea va fi admis i se va ordona rectificarea cuvenit. Legea nr. 115/1938 n art. 36 i 37 prevede i cazurile de prescripie ale acestei aciuni.

Practic judiciar. 1. Potrivit dispoziiilor art. 19 pct. 1 din Legea nr. 115/1938 nscrierea n cartea funciar a unui drept se poate svri numai mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut. Din analiza dispoziiilor art. 17 alin. 1 i alin. final i ale art. 22 din Legea nr. 115/1938 rezult c ntre proprietarul de carte funciar mpotriva cruia se face nscrierea i cel care cere nscrierea ca dobnditor al dreptului de proprietate, trebuie s existe un acord de voin asupra strmutrii dreptului, acord care poate fi nlocuit de hotrre judectoreasc. Aa fiind, acela care dorete s cear nscrierea dreptului dobndit de la alt persoan dect aceea care figureaz n calitate de proprietar de carte funciar, trebuie s nlture mai nti impedimentul pe care l reprezint dispoziiile art. 19 pct. 1 din Legea nr. 115/1938. Ca atare, el va fi obligat s acioneze pentru a obine o hotrre judectoreasc n temeiul creia s cear rectificarea ntabulrii astfel nct autorul su s figureze n calitate de proprietar de carte funciar la data la care, ulterior, va face cerere de nscriere a dreptului su (Trib. Covasna, dec. nr. 99/1971, R.R.D. nr. 3/1972, p. 158). 2. Aciunea de radiere pentru nevalabilitatea de la origine a actului care a servit de baz ntbulrii se prescrie prin ase luni socotite de la data comunicrii deciziei de ntabulare sau, n cazul n care comunicarea nu s-a fcut, n termen de trei ani de la data depunerii cererii de ntabulare. Dac aciunea a fost introdus n termenele de mai sus nu este necesar ca titularul inscripiei s fi fost de rea credin, dovada relei credine trebuind s fie fcut numai dup trecerea acestor termene (Cas., sec. I, dec. nr. 640 din 30 iun. 1943, n Pndectele Romne nr. 1/2001, partea a V-a, stea nr. 6, p. 201, cu un comentariu de C. Negrea). Rectificarea notrii. Ea se poate face - n conformitate cu art. 39 din Legea nr. 115/1938 - n urmtoarele ipoteze: nevalabilitatea notrii, greita calificare a dreptului personal,

faptului sau raportului juridic notat ori dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale acestora etc. Aceast aciune este imprescriptibil. 5. Noile cri funciare 1. Generaliti. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar a fost edictat pentru a introduce un sistem unic pentru toat ara - sistemul real de publicitate. Acest sistem va nlocui treptat sistemele de publicitate existente n prezent. n spiritul acestei legi publicitatea imobiliar se va realiza prin cri funciare la temelia crora se vor constitui documentele cadastrale ale localitilor. Prin cadastru general se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar; el este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic. Componenetele sale sunt: parcela, construcia i proprietarul. De reinut c n sensul legii prin imobil se nelege parcela de teren cu sau fr construcii. Deosebit de cadastrul general sunt organizate i cadastrele de specialitate n diverse domenii de activitate. Cadastrul general se organizeaz n fiecare unitate administrativ-teritorial: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri, realizndu-se: - identificarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informative; - identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de terenuri i de alte bunuri imobile, n vederea asigurrii publicitii i opozabilitii drepturilor acestora fa de teri; - furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor.

Efectuarea lucrrilor cadastrale este de competena Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie care are organizate oficii n fiecare jude. La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu se vor ntocmi urmtoarele documente: a) registrul cadastral al parcelelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) registrul corpurilor de proprietate; e) fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin; f) planul cadastral. Operaiunile de publicitate imobiliar se vor realiza la Birourile de carte funciar ale judectoriilor. Fiecare birou de carte funciar este condus de un judector de carte funciar. Lucrrile de cadastru la nivelul ntregii ri este un proces de durat. De aceea legea a prevzut c pe msura realizrii acestor lucrri la nivelul unui ntreg jude, i vor nceta aplicabilitatea dispoziiunile vechii legi i se vor aplica noile reglementri. 2. Registrul cadastral de publicitate imobiliar. Publicitatea imobiliar se realizeaz, potrivit noii legi, prin nscrierea n crile funciare a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Crile funciare alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al unei anumite localiti; ele se in de ctre Biroul de carte funciar al judectoriei n raza creia se afl terenul respectiv. Alturi de registrul cadastral i strns legat de acesta exist urmtoarele documente de eviden: a) un registru special de intrare; b) planul de identificare al imobileleor; c) repertoriul imobileleor care indic numrul cadastral al parcelelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise; d) indexul alfabetic al proprietarilor; e) o map n care se pstreaz cererile de nscriere mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor i faptelor juridice supuse nscrierii. 3. Crile funciare. - n conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciar este structurat astfel: un titlu care conine

numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i trei pri. Partea I cuprinde descrierea imobilelor i este format din: a) numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil; b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; c) amplasamentul i vecintile; d) valoarea impozabil. Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i cuprinde urmtoarele meniuni: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; c) strmutrile proprietii; d) servituile constituite n favoarea imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau n partea a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a cuprinde nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. 4. Corpul de proprietate. - Legea statueaz c unul sau mai multe imobile alipite de pe teritoriul unei localiti, aparinnd

aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciar. Mai multe corpuri de proprieti de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, formeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceeai carte funciar. De menionat c parcela care este grevat de sarcini nu va putea fi alipit la un alt corp de proprietate ci va forma - n caz de dezlipire - un corp de proprietate separat. Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Alipirile au loc atunci cnd mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp sau dac la un corp de proprietate se adaug o nou parcel ori atunci cnd se mrete suprafaa unei parcele. De alt parte, dezlipirile se realizeaz prin desprirea unei parcele de un corp sau micorarea ntinderii unei parcele. Alipirile i dezlipirile se vor evidenia n cartea funciar prin transcrieri i renscrieri. Noua lege a mbriat sistemul foilor personale n care persoana este elementul central n jurul creia graviteaz imobilele; n adevr, o persoan are o singur foaie pentru toate imobilele pe care le are n aceeai localitate. Cellalt sistem, caracteristic altor legislaii, este sistemul foilor reale potrivit cruia imobilul este elementul fix n jurul cruia se perind persoanele1 . 5. nscrierile n cartea funciar. - Aa cum s-a artat n doctrin, noiunea de nscriere are dou nelesuri i anume: n sens larg, ea cuprinde toate meniunile care se pot face n cartea funciar, iar n sens restrns, numai cele trei categorii de nscrieri (ntabulare, nscriere provizorie i notare) reglementate de Decretul-Lege nr. 115/19382 . Pe drept cuvnt s-a observat c noua reglementare folosete o terminologie echivoc pentru aceste trei categorii de nscrieri iar o corectare a ei o gsim n Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, aprobat prin
1 I. Albu, op. cit., p. 64. 2 E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureti, 2000, p. 225.

Ordinul ministrului justiiei nr. 2371/C din 22 dec.1997/ M.Of. nr. 84/23.02.19983 . n cartea funciar sunt supuse nscrierii (ntabulrii dup Legea nr. 115/1938) dreptul de proprietate i toate celelalte drepturi reale asupra unui imobil, indiferent de calitatea titularului. Chiar i imobilele aparinnd domeniului public sau celui privat al statului se vor nscrie, dar n registre speciale care se in de Biroul de carte funciar.

3 Ibidem.

Bibliografie uzual M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Romneasc S.A., Bucureti, 1921. C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil, vol. II, Editura All, Bucureti, 1995. G.N. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947. I. Adam, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 1998. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, Iai, 1997. E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All-Beck, Bucureti, 2000. P.M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie, Editura All, Bucureti, 1994. I.P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1998. E. Lupan, I. Reghini, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea Babe-Bolyai, Cluj-Napoca, 1977. L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001. C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1988. G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 8-e edition, Montchrestien, Paris, 1997. H. et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, Lecons de droit civil. Biens. Droit de propriete et ses demembrements, 8-e edition, tome II, vol. II, Montchrestien, Paris, 1994.

Index1 A Abitaie - 128 Absolutism - 49 Abuz de drept - 54 Abusus - 54 Accesiune - n materie imobiliar - 148 - n materie mobiliar - 152 Acte materiale - 54 Acte de dispoziie - 54 Aciune confesorie - 107 Aciune n grniuire - 107 Aciune n revendicare - 108 - petitorie - 106 - real - 106 Aciune negatorie - 107 Aciuni de carte funciar - 169 - n prestaie tabular - 169 - n rectificarea nscrisurilor - 170 Aciuni petitorii - 106 Aciuni posesorii - 36 - n complngere - 36 - n reintegrare - 37 Adjunciune - 152 Alienabilitate - 77 Alipire - 16 Aluviune - 148 Animale - 149 Animus - 20 Aparen (posesie) - 25 Atribute - 52 Avulsiune - 149
1 Cifrele trimit la numrul paginii.

B Bun credin 33, 151 Bunuri - imobile 32, 109 - mobile - 115 - de interes public - 61 - de uz public - 61 C Cadastru - 172 Caliti (posesie) - 28 Carte funciar - 166 Cheltuieli - 115 Clandestinitate - 30 Complngere - 37 Confuziune - 152 Consensualism - 145 Constituire - 81 Constitut posesor - 27 Constructor - de bun credin - 151 - de rea credin - 150 Construcie pe terenul altuia - 150 Continuitate - 28 Contract (v. convenie) Convenie - 145 Coproprietate Corp funciar - 167 Corp de proprietate - 174 Corpus - 18 Cot-parte - 91 Crean - 13 Creditori chirografari - 8

D Detenie precar - 21 Devlmie - 102 Dezlipire - 167 Dezmembrminte - 120 Discontinuitate - 28 Divizibilitate - 7 Dobndire (proprietate) - 144 Domeniu - eminent - 44 - util - 44 Domeniu - privat - 74 - public - 70 Davad - posesie - 26 - proprietate - 109 Drept - de crean (v. crean) - 13 - de preferin - 49 - de proprietate (v. proprietate) - de urmrire - 49 - extrapatrimonial - 4 - patrimonial 4, 12 - privat - 76 - public - 60 - real - 12 - real accesoriu - 13 - real dezmembrat - 13 - real principal - 13 - roman - 42 - servitute (v. servitute) - superficie (v. superficie) - uz (v. uz) - uzufruct (v. uzufruct)

E Echivoc - 28 Efecte (posesie) - 31 Emfiteoz - 143 Error communis facit jus - 88 Exclusivitate - 50 Expropriere - 56 F Folosin (drept) - 52 Fructus - 52 Fructe - 53 G Gaj general - 8 Gard comun - 99 Gestiune de afaceri - 93 Grniuire - 107 H Hotrre judectoreasc - 154 I Imobile 31, 109 Imprescriptibilitate 63, 77, 109 Inalienabilitate 6, 56, 63 Incorporaiune (v. accesiune) Indiviziune - 91 Insesizabilitate - 68 Insule - 149 Intervertire - 24 Inviolabilitate - 49 Ipotec - 13

Izvoare - 134 mpreal (v. partaj) ngrdire - 134 nscriere - 168 ntabulare - 168 ntrerupere (uzucapiune) - 162 J Jonciune - 161 Jus abutendi - 52 Jus fruendi - 52 Jus utendi - 52 Just titlu - 157 M Mobile - 115 Modaliti (proprietate) - 86 Moduri (de dobndire a proprietii) - 144 N Nemo plus juris ad alium transfere ... - 89 Notare - 168 Nud proprietate 121, 125 O Obligaie - propter rem - 13 - scriptae in rem - 13 Ocupaiune - 153 Opozabilitate erga omnes 49

P Partaj - 91 Patrimoniu - 3 Perpetuitate - 50 Pictura strainii - 136 Plantaii 135, 150 Posesie - 15 - n materie imobiliar - 32 - n materie mobiliar - 116 Posesie util - 28 Precar (v. detentor precar) - 30 Precaritate - 30 Prescripie achizitiv (v. uzucapiune) Prezumie - de bun credin - 159 - de neintervertire de titlu - 27 - de neprecaritate - 27 - de proprietate - 32 Probatio diabolica - 110 Producte - 53 Proprietate - privat - 76 - public - 60 Proprietate (drept) - 41 - aprare - 106 - atribute - 52 - caractere - 49 - evoluie - 42 - modaliti - 86 - moduri de dobndire - 144 - noiune - 48 - structur - 59 - restricii - 55 Proprietate anulabil - 88 Proprietate aparent - 88 Proprietate comun

- n devlmie - 102 - pe cote pri - 91 Proprietate rezolubil - 87 Protecie posesorie - 36 Prundiuri - 149 Public (posesie) - 30 Publicitate imobiliar - 164 Putere - 17 R Reconstituire - 81 Rectificare - 170 Redeven 44, 66 Regim funciar - 166 Registru - de inscripiuni - 165 - de transcripiuni - 165 Reintegranda - 37 Repertoriu - 167 Restricii (proprietate) - 55 Revendicare - bunuri imobile - 109 - bunuri mobile - 115 S Sesizabilitate - 77 Servitute - 130 Specificaiune - 152 Subrogaie - 9 Sult - 95 Superficiar - 141 Superficie - 141

 an comun - 99 T Titlu - 21 - translativ 21, 33, 157 - putativ 33, 157 Tradiiune - 153 Transcrieri - 165 Transfer (proprietate) - 146 Transmisibilitate - 146 Terenuri (regim juridic) - 80 Trecere (servitute) - 135 Tulburare - 36 U Unanimitate - 92 Unicitate - 6 Universalitate - 5 Util (posesie) - 28 Utilitate public - 58 Uz - 128 Uzucapiune - 154 Uzufruct - 120 Usus - 52 Util (posesie) - 28 V Vedere (servitute) - 136 Vicii (posesie) - 28 Violen - 29

Z Zid comun - 99