Tema 1 Generalizari privind caracteristica imobilului comercial 4 ore 1. Definirea i componena bunurilor imobile comerciale. 2.

Clasificarea imobilelor comerciale 3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale i industriale dup calitate

1. Bunurile imobile comerciale n Republica oldo!a au aprut odat cu iniierea procesului de pri!atizare" n urma cruia s#a instituit un nou re$im de proprietate" cea pri!at" fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate% prin !&nzare # cumprare" donaie sau sc'imb( sau transmiterea parial a dreptului de proprietate % arenda terenurilor" locaiunea(" astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai n$ust dec&t cel locati! i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic" ns din punct de !edere a atracti!itii in!estiionale imobilul comercial are ntietate. )mobilul comercial este permanent abordat prin prisma !eniturilor pe care le $enereaz* fie din e+ploatarea comercial propriu zis" fie din darea acestora n arend. ,stfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale de!ine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile. ,adar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemi-locit aduc !enit. .unt ns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui care!a proces de obinere a !enitului i acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere" fiind catalo$ate drept bunuri imobile industriale. Comerul" ca sector al !ieii economice" este mai puin suspus influenei ne$ati!e a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. /rincipalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i de depozitare. ,stfel dac n anul 2002 n cadastrul bunurilor imobile erau nre$istrate doar 10 000 de proprieti imobiliare comerciale i industriale1 din numrul total de apro+imati! patru mln.% !ezi dia$rama numrul 1(" atunci n prezent sunt nre$istrate n -ur de 100 mii bunuri imobile comerciale i industriale dintr# un numr total de apro+imati! 1"1 mln. 2ste destul de $reu de monitorizat componena bunurilor imobile comerciale i industriale n aspect cantitati!" aa cum asemenea informaii sunt fcute publice foarte rar.

r e zid e n ia le 1 %3 % 3 1 % t e r e n u r ia g r ic o le p r o p r ie t ic o m e r c ia lei in d u st r ia le a lt eb u n u r i im o b ile

6 5 %

Diagrama nr. 1 Componena bunurilor imobile n anul 2002

1

Olga Buzu, Angela Matcov/ Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic / C!iin u 200" Conform datelor Departamentului ,nalize .tatistice i .ociolo$ie al Republicii oldo!ei" n anul 2002" numrul bunurilor imobiliare din ar se caracteriza prin urmtoarele cifre* apartamente %locuine( n toate localitile Republicii oldo!a 3 peste 330 de mii4 case de locuit indi!iduale n orae 3 circa 121 de mii4 case de locuit n localitile rurale 3 circa 500 de mii4

proprieti industriale i comerciale 3 peste 50 de mii4 loturi de pm&nt n asociaii pomi#le$umicole 3 circa 111 mii4 terenuri cu destinaie a$ricol 3 circa 2"6 mln4 $ara-e 120 de mii.

/e parcursul urmtorilor patru ani au a!ut loc un ir de modificri importante n le$islaie" fapt ce a influenat poziti! asupra dez!oltrii acti!itilor economice. , crescut treptat cererea pentru spaiile comerciale" de depozitare i cu destinaie de oficiu" fapt pentru care au fost modernizate ma-oritatea blocurilor administrati!e i alte spaii i ncperi care s poat face fa cererii n continu cretere. 2dificiile n care au fost amen-ate oficii ofereau spaii nu prea mari" a!&nd un $rad de ocupare foarte nalt. 7a capitolul confort i comoditi aceste oficii erau slab dez!oltate. 8n ceea ce pri!ete spaiile comerciale" acestea au fost amena-ate mai nti n cadrul fostelor ma$azine construite n perioada so!ietic" iar mai apoi" odat cu dez!oltarea comerului" au fost construite un ir de ncperi comerciale dup standardele i te'nolo$iile moderne. ,stfel n componena bunurilor imobile comerciale au fost incluse i spaii noi. 9dat cu dez!olatrea acti!itii comerciale au crescut i e+i$enele fa de spaiile comerciale" astfel fiind incluse un ir de ser!icii aferente tranzaciilor de !&nzare # cumprare cum ar fi" de e+emplu" amena-area centrelor de a$rement n cadrul centrelor comerciale" instalarea caselor de sc'imb !alutar sau c'iar filiale ale bncilor comerciale. 8nc un se$ment important l constituie suprafeele de depozitare aferente centrelor comeciale. a-oritatea lor au fost construite recent i repezint construcii uoare de tip sand:ic' pe sc'elet metalic. Dup suprafa" nlime i calitatea materialelor de costrucii aceste depozite sunt pe msura e+i$enelor fa de clasele cele mai nalte stabilite pe pia. 8n prezent piaa imobiliar din mun. C'iinu i se$mentul de nc'iriere al acesteia ofer diferite cate$orii de bunuri imobile comerciale. 2. Trebuie remarcat faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor imobile comerciale pe cate$orii" aa cum sistemul de nre$istrare a bunurilor imobile este puin transparent i nc nu pre!ede clasificarea minuios a acestor bunuri. ;n prim pas n soluionarea acestei probleme l constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale i industriale n scopul e!alurii masi!e conform destinatiei functionale" elaborat recent de ctre ,$enia de .tat Relaii <unciare i Cadastru. 2ste prima clasificare de acest fel i delimiteaz bunurile imobile nu doar pe cate$orii" dar i pe subcate$orii. Cla#i$icarea bunurilor imobile pentru evaluare ma#iv Terenuri" ncperi izolate i construciile pot fi di!izate n urmtoarele $rupe* %& Comerciale Denumirea grupei 1.1. a$azine Componena supermar=et ma$azin de produse alimentare ma$azin de produse nealimentare farmacie pia acoperit centru comercial cantin restaurant bufet du$'ean cafenea culinrie cizmrie frizerie baie saun club internet ser!icii de nc'iriere 2

1.2. ,limentaie public

1.3. /restri de ser!icii

1.>. ?oteluri

1.1. 9ficii i finane

1.@. Centre de distracie i recreaie

ser!icii de reparaie ser!icii medicale i !eterinare parca'otel motel cas de odi'n 'an sanatoriu oficiu bancar companie de asi$urri oficii sc'imb !alutar cldire administrati! %a ntreprinderii de producere( oficiu potal oficiul companiei de telecomunicaii oficiul notarului" a!ocatului sal de -ocuri cazinou parc de distracie centru de distracie cldire de producere ele!ator usctorie de cereale ferm $ospodrie comunal cazan$erie obiect din sector ener$etic obiect din sector $aze obiect din sector ap obiect din sector ener$ie termic auto aeroport $ar fero!iar staie de pasa$eri i mrfuri staii de alimentare cu carburani %peco( staie de deser!ire $ospodrie rutier depou $ara- industrial centru de tele!iziune staie radio central telefonic e+ploatarea te'nic turn de telefonie mobil baz de comer depozit de comer depozit industrial 'ambar 3

2& 'n(u#triale 2.1. Cldiri i edificii de producere /roducere si distribuire a apei" ener$iei" $azelor

2.2.

2.3.

Ari

2.>.

Deser!irea transportului

2.1.

Telecomunicaii

2.@.

Depozite

8n ceea ce pri!ete clasificarea bunurilor imobile n scopul nc'irierii" aceasta este similar clasificrilor de mai sus" cu e+cepia faptului c din punct de !edere al destinaiei funcionale bunurile imobile sunt analizate mai detaliat" deoarece fiecare proprietar% locator( urmrete obinerea unui !enit ma+im posibil de la darea n c'irie" e!ideniind c&t mai muli factori de nfluen asupra !alorii c'iriei. De multe ori proprietarii $rupeaz bunurile imobile nu dup care!a criterii de clasificare" ci pur i simplu reieind din care!a factori de influen cum ar fi suprafaa obiectului i numrul de $eamuri raportate la aceast suprafa" astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural4 accesul la obiect care poate fi separat sau comun" din strad sau din curte" limitat sau nelimitat# n ofertele de nc'iriere aceste bunuri fi$ureaz drept accesibile sau mai puin accesibile. ,cestea sunt doar c&te!a e+emple de clasificare a bunurilor imobile pe piaa nc'irierilor" care dei s#a format" necesit o abordare profesionist n ceea ce pri!ete formularea ofertelor i modalitile de e+punere a acestora. . Tipizarea bunurilor imobile comerciale !i industriale dup" calitate Calitatea bunurilor imobile este un indicator important al !ieii economice i sociale ale unui stat. 8n republica oldo!a indicii calitati!i ai bunurilor imobile difer de la o surs la alta i p&n n prezent nu a fost stabilit nc un model de analiz calitati!. Calitatea bunurilor imobile din punct de !edere constructi! este pre!zut n 7e$ea calitii n construcii" conform creia se stabilesc e+i$enele constructi!e i sistemul calitii cldirilor i edificiilor. ,adar" pentru obinerea unor construcii de calitate corespunztoare snt obli$atorii realizarea i meninerea pe ntrea$a durat de e+isten a construciilor a urmtoarelor e+i$ene eseniale* # rezisten i stabilitate4 # si$uran n e+ploatare4 # si$uran la foc4 # i$ien" sntatea oamenilor" refacerea i protecia mediului ncon-urtor4 # izolaie termic" 'idrofu$ i economie de ener$ie4 # protecie mpotri!a z$omotului. .istemul calitii n construcii2 reprezint ansamblul de structuri or$anizatorice" rspunderi" re$ulamente" proceduri i mi-loace" care concur la realizarea calitii construciilor n toate etapele de concepere" proiectare" realizare" e+ploatare i postutilizare a acestora. Documentele normati!e n construcii" elaborate de 9r$anul naional de diri-are n construcii" au ca obiect concepia" calculul" proiectarea" e+ecuia i e+ploatarea construciilor. /rin documentele normati!e se stabilesc" n principal" condiiile minime de calitate cerute construciilor" produselor i procedeelor utilizate n construcii" precum i modul de determinare i !erificare a acestor. 7a lucrrile de construcii care trebuie s asi$ure ni!elul de calitate conform e+i$enelor eseniale se !or folosi produse" procedee i ec'ipamente tradiionale" precum i altele noi pentru care e+ist a$remente te'nice corespunztoare. 7ucrrile de construcii" precum i de modernizare" modificare" transformare" consolidare i de reparaii se e+ecut numai pe baz de proiect elaborat de ctre persoane fizice sau -uridice autorizate n acest domeniu i !erificat de specialiti !erificatori de proiecte atestai. 2laborarea proiectelor se efectueaz n modul stabilit cu respectarea documentelor normati!e n !i$oare" re$imului ar'itectural# urbanistic i re$imului te'nic" indicate n certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administraiei publice locale. Berificarea proiectelor" n ceea ce pri!ete respectarea documentelor normati!e referitoare la e+i$enele eseniale" se face numai de ctre specialiti !erificatori de proiecte atestai" alii dect specialitii elaboratori ai proiectelor. Berificarea calitii e+ecuiei construciilor este obli$atorie i se efectueaz de ctre in!estitori prin responsabili te'nici atestai sau a$eni economici de consultan specializai. 2+pertizele te'nice ale proiectelor i construciilor se efectueaz numai de e+peri te'nici atestai. /roiectele de interes naional" de importan deosebit" de mare risc i alte proiecte !or fi supuse e+pertizrii $enerale la ni!el de studiu de fezabilitate. )nter!eniile la construciile e+istente se refer la lucrri de reconstruire" consolidare" transformare" e+tindere" desfiinare parial" precum i la lucrri de reparaii care se fac numai pe baza unui proiect special" elaborat n modul stabilit i a!izat de proiectantul iniial al construciei" sau a unei e+pertize te'nice ntocmite de un e+pert te'nic atestat i se consemneaz obli$atoriu n cartea te'nic a
2

7e$ea Republicii

oldo!a pri!ind calitatea n construcii nr. C21 din 02.02.155@

>

construciei. /ostutilizarea construciilor cuprinde acti!itile de dezafectare" demontare i demolare a construciilor" de recondiionare i de refolosire a elementelor i produselor recuperabile" precum i de reciclare a deeurilor nefolosibile" cu asi$urarea proteciei mediului ncon-urtor. Toate aceste elemente ale sistemului calitii sunt !alabile pentru etapele de peoiectare" construcie i dare n e+ploatare ale obiectelor. /e piaa imobiliar" n special pe piaa nc'irierilor predomin alte aspecte calitati!e ale bunurilor imobile" pun&ndu#se accent comoditatea e+ploatrii bunului" diferite utiliti aferente obiectului. /e piaa c'iriei n mun. C'iinu bunurile imobile comerciale i industriale sunt clasificate i e+puse 'aotic" fapt pentru care ar fi bine de cercetat situaia pe peiile imobiliare ale rilor cu e+perien n domeniul afacerilor imobiliare. ,stfel pe piaa c'iriilor n Russia pedomin urmtoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitati!e* oficiile" ma$azinele i centrele comerciale4 depozitele4 bunurile idustriale. Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus" le sunt atribuite clase" fiecare clas ntrunind un ir de caracteristici constructi!e i e+ploataionale. .pecific acestei clasificri este faptul c diferena dintre clase este determinat de una sau dou diferene nesemnificati!e ale obiectelor. 9 clas poate a!ea dou sau trei componente n n funcie de trsturile comune pe care le au unele obiecte i nu pot fi catalo$ate la aceeai clas. Calitatea bunurilor imobile comerciale" n special a oficiilor" este a+at n primul r&nd pe confort i toate deri!atele acestuia. Baloarea c'iriei unor asemenea bunuri este mai mare n comparaie cu alte obiecte e+puse pe pia" dar nu este pe msura in!estiiilor n asemenea imobile. 7a momentul actual nu este eficient construcia imobilelor comerciale e+clusi! pentru darea acestora n c'irie. /entru nc'iriere ser!esc ncperile rmase libere dintr#o acti!itate sau alta. %&2&% Cla#i$icarea o$iciilor n $uncie (e in(icii calitativi /e piaa c'iriei oficiilor n Russia sunt delimitate urmtoarele clase" in&nd cont de mai muli indici calitati!i%amplasamentul" calitatea construciei n ansamblu" calitatea finisa-ului" calitatea administrrii bunului imobil(* 3 Clasa #1* # amplasament n centru" acces direct4 # cldire recent construit4 # microclimat controlat de un sistem unic de !entilare" reea de termoficare i aer condiionat4 # soluiile ar'itectural 3constructi!e% ta!an suspendat" nlimea e+terioar a eta-ului nu mai mic de 3"@ m" reeaua de coloane c&t mai eficient" dar distana dintre coloane nu trebuie s depeasc @ m.(4 # parcare subteran cu mai multe ci de acces4 # sistem de alementare continu cu ener$ie electric4 # sisteme moderne de securitate4 # sistem de administrare a cldirii. Clasa #2* # amplasament n centru" acces direct4 # cldire complet reconstruit sau cu o !&rst de 6# 10 ani4 # microclimat controlat de un sistem unic de !entilare" reea de termoficare i aer condiionat4 # soluiile ar'itectural 3constructi!e% ta!an suspendat" nlimea interioar a eta-ului nu mai mic de 2"5 m(4 # parcare cu locuri suficiente proporional suprafelelor nc'iriate4 # sistem de alementare continu cu ener$ie electric4 # sisteme moderne de securitate4
3

'ttpDD:::. irn.ruD EFGHIJD K LMJNNOPOQJROS TPONHUV WTXGYGHOZK

sistem de administrare a cldirii. Clasa $1* # amplasament n centru" acces direct4 # cldire reconstruit4 # sistem de nclzire autonom4 # planificarea modern a eta-ului4 # finisa- interior si e+terior calitati!4 # locuri pentru parcare i acces direct la acestea4 # asscensoare moderne4 # asi$urarea pazei timp de 2> ore4 # sistem deadministrare a ablocului4 Clasa $2* # amplasament n centru4 # cldire supus reparaiei capitale4 # sistem de nclzire autonom4 # planificarea modern a eta-ului4 # finisa- interior si e+terior calitati!4 # locuri pentru parcare i acces direct la acestea4 # asscensoare moderne4 # asi$urarea pazei timp de 2> ore4 # sistem de administrare a ablocului. )ndicii calitati!i sus menionai sunt rezultatul modernizrii rapide a !ieii economice i sociale. )ndicii respecti!i se modific destul de des" fapt pentru care ntre unele clase de imobil comercial sunt diferene nesemnificati!e. Clasa C1% # intrare din strada prinicpal4 # reparaie cosmetic" # posibilitate de replanificare a pereilor despritori4 # prezena pazei centralizate sau indi!iduale4 # administrarea de ctre locator %proprietar[(4 # nre$istrarea contractului de locaiune %mai mult de 3 ani(4 Clasa C2% # intrare comun sau din curte4 # oficii n blocuri administrati!e a unor instituii reor$anizare " # realizarea finisa-ului interior la solicitarea locatarului %clientului(4 # sistem de paz centralizat4 # asisten -uridic la nc'eierea tranzaciei de locaiune i administrarea de ctre locator4 Clasa D% # amplasament la eta-* suprafee nu prea mari n incinta blocurilor locati!e" # administrati!e de deser!ire4 # intrare comun4 # nalimea ncperilor 2">0# 2"@14 # necesit reparaiea ncperilor4 # lipsete sistemul de administare" paza. /&n n anul 2001 pe piaa oficiilor din Russia persista o clasifcare mai $eneralizat" care delimita doar cinci clase cu urmtoarele caracteristici* > Clasa ,* amplasarea bunului n centru oraului sau la intersecii mari cu flu+ continuu de populaie. Cldire cu multe ni!ele destinat oficiilor recent construite ,si$urarea mana$mentului imobiliar de ctre locator /restarea unui spectru lar$ de ser!icii ,si$urarea pazei la ni!el de bloc Clasa B*
>

'ttpDD:::. realestate. ruD EHJMO\OQJDK LMJNNOPOQJROS TPONHUV WTXGYGHOZK

,mplasament reuit n raport cu zona comercial Cldire cu multe ni!ele destinat oficiilor recent construite sau reconstruite /rincipalele lucrri de finisare Desi$n interior indi!idual .istem de administrare a blocului /restarea unui spectru lar$ de ser!icii ,si$urarea pazei la ni!el de bloc.

Clasa C* ,mplasare n di!erse sectoare ale oraului Bloc administrati! reconstituit sau blocul instituiilor reor$anizate Reparaie cosmetic ,dministrarea de ctre locatar %fiecare indi!idual( Di!erse prestri ser!icii

Clasa D* 9ficii amena-ate fr in!estiii suplimentare n blocuri administrati!e sau cldiri pe ln$ bazele de producere" laboratoare. Deoarece nu sunt strict determinate caracteristicile pentru clasa D este necesar de a specifica factorii de influen asupra !alorii de locaiune pentru ncperile multifuncionale.

)actori pozitivi (e in$luen # ni!elul sczut al c'iriei # posibilitatea or$anizrii afacerii n cadrul unei companii specializate mai mari # posibilitatea utilizrii depozitelor de pe ln$ marile ntreprinderi # posibilitatea supra!e$'erii procesului de producie

)actori negativi (e in$luen # distana mare pn la centrul oraului # ni!elul sczut al calitii administrrii # amplasarea n zone ecolo$ic nefa!orabile # dependena de o alt ntreprindere n pri!ina accesului" reelelor in$inereti.

Cla#i$icarea o$iciilor pe piaa imobiliar n mun& C!iin u

SC&'(# D' )*C#D+#+' # ,-.C../,+ )* D.-'+.T' C/#S' D012 .*D.C.. C#/.T#T.3.

Tipul construciei* construcie nou asi$urat cu controlul microclimatului 8nlimea ncperilor* nlimea eta-ului nu trebuie s fie mai mic de 3"@ m" astfel nc&t s

Tipul construci ei* at&t construci e nou c&t i construci e complet reconstruit " oficii

Tipul construci ei* reconstruit e dup proiectul 8nlimea ncperilor* nlimea eta-ului nu trebuie s fie mai mic de 3"2m" iar nlimea .oluiile ar'itectura l constructi !e* limitarea n

Tipul construci ei* blocuri admi# nistrati!e

Tipul construci ei* parterul" eta#-ul soclu sau 8nlimea ncperilor* nlimea eta-ului nu trebuie s fie mai mic de 2"5m" iar

.oluiile ar'itectural constructi!e* reeaua de coloane cu distana minim pe ambele a+e de ]umrul locurilor pentru parcare raportate la suprafaa oficiului* nu mai puin de

.oluiile ar'itectura l constructi !e* suprafeel e mici interi#oare

.oluiile ar'itectural constructi! e* este admis planificare a

e+ist parcare prin paz asi$urat la ni!el de cldire sau

/aza" reelele in$inereti* sistem de paz la ni!el de cldire" central electric autonom pentru alimentarea

locurile pentru parcare lipsesc /az indi!idual 9ficii asi$urate cu principalel el reele

,si$urarea mana$ementului imobiliar* sistem de %&2&2 Cla#i$icarea #paiilor comerciale i !otelurilor C*A+A 4#15 C*A+A C*A+A

C*A+A

C*A+A 6

Republica oldo!a este o ar n care businessul este n plin ascensiune i acest lucru determin creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i comple+elor multifuncionale. <actorul principal de influen asupra !alorii de pia i !alorii c'iriei a obiectelor sus menionate l constituie amplasamentul. 2+periena marilor orae europene i din ntrea$a lume arat c cel mai reuit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecia marilor automa$istrale sau staiile arterelor principale de transport" astfel nc&t s fie asi$urat un flu+ continuu de poteniali clieni. 8n cazul spaiilor comerciale de realizare a mrfurilor n proporii mari cel mai bun amplasament este n afara oraului" dar n prea-ma unei artere importante de transport. ;n asemenea amplasament faciliteaz accesul la obiect a unitilor mari de transport i asi$ur un numr impuntor de clientel. 8n ceea ce pri!ete Republica oldo!a" la acest capitol pot fi specificate un numr mare de baze comerciale din strzile unceti i Calea Basarabiei" dar cel mai impuntor spaiu comercial recent desc'is este comple+ul 2TR9. ;n alt factor important abordat n cadrul starte$iei de dez!oltare a reelei de ma$azine i centre comerciale l constituie structura populaiei i ni!elul de concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului. 8n dependen de factorul uman ca potenial client !or fi determinate numrul locurilor pentru parcare" suprafeele centrelor de distracie din cadrul centrului comercial. 2lemnetele de succes ale unei afaceri* # ale$erea corect a amplasamentului4 # analiza aspectelor funcionale ale afacerii n dependen de necesitile potenialului client4 # pro$nozarea etapelor de dez!oltare i amena-are a teritoriului aferent obiectului in!estiiei4 # elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor% c'iriailor( astefel nc&t s fie asi$urat cel mai nalt ni!el de ocupare a spaiilor i contracte de locaiune de lund durat4 # instituirea unui sistem de administrare n !ederea asi$urrii calitii mana$ementului imobiliar. 8n cazul nc'irierii spaiilor comerciale pentru c'iriai sunt foarte importante condiiile de deser!ire pe care le ofer proprietarul cum ar fi lucrrile de mena-" ser!iciile specialistului electrician sau n telecomunicaii" ser!iciul de paz .a. ,naliza calitati! a bunurilor imobile comerciale pe pieile e+terne permite e!idenierea diferenelor dintre acestea i imobilele comerciale auto'tone. Trebuie specificat faptul c situia economic difer foarte mult de la o re$iune a rii la alta. Corepunztor se dez!olt i acti!itatea comercial i dac e s !orbim despre o pia a imobilului comercial" atunci aceasat pia s#a format n mun. C'iinu. 8n acest conte+t analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite sectoare sau zone comerciale ale oraului. 7a etapa actual n mun. C'iinu sunt c&te!a comple+e comerciale cu caracter multifuncional care asi$ur deser!irea clienilor la un ni!el foarte nalt cum ar fi Centrul Comercial .un Cit^" Centrul Comercial 2lat" Centrul Comercial /lazza" Centrul Comercial _umbo" Centrul Arand ?all i Babb^ ?all. ,ceste comple+e prezint at&t spaii comerciale mari" c&t i di!erse centre pentru odi'n i distracii. ;n sonda- de opinie realizat de ctre canalul de tele!iziune TBC21 arat c ma-oritatea clienilor centrelor comerciale din mun. C'iinu sunt mulumii de calitatea produselor i ser!iciilor oferite" de atitudinea personalului" dar se arat nemulumii de insufuciena de locuri pentru parcarea automobilelor. ,ceast problem persist n tot oraul din cauza amena-rii urbane dense.

Clasi6icarea spaiilor comerciale 5

-up #upra$a. -up tipul i #ervicii obiectului acor(ate Construcii ncorporate ?ipermar=eturi Construcii n blocuri cu multe eta-e %suprafaa de separate 1000 m.p. i Comple+ .upermar=et mai mult( cu Comple+e comercial ncorporat n spaii de a$re# Centru comer#ciale blocuri cu comercial dotate cu multe eta-e inimar=et parcri" Baze am#palsat la Baze de comerciale cu parte#rul comer suprafaa de blocurilor Buticuri @000 m.p. i a$azine pro!i# zorii mai mult* cu profil la parterul construcii alimentar blocurilor a$azine cu 8ncperi uaore de tip C'iocuri su#prafaa p&n comer#ciale la 300m.p. ane+ate la destinate blocurile e+clusi!

-up ampla#are Centre comerciale n sectoarele presti$ioase cu flu+ continuu de a$azine specializate amplasate c&te unul n fiecare a$azine cu profil alimentar n curile blocurilor locati!e a$azine cu profil alimentar amplasate n staiile )igura nr& ,

<armacii

Cla#i$icarea !otelurilor /roiectele in!estiionale n business#ul 'otelier au un $rad nalt de risc" deoarece pe ln$ riscul afacerii sunt mai sensibile la sc'imbrile macroeconomice. Construcia 'otelurilor noi sau reconstrucia celor !ec'i dup standardele moderne de calitate" utilarea acestora i e+ploatarea acestora reprezint in!estiii $reu de -ustificat din punct de !edere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o in!estiie de alteranti!* oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie meninat faptul c perioada de recuperare a in!estiiei pentru 'oteluri este cu mult mai mare n comparaie cu in!estiiile de alternati!. 8n mun. C'iinu la momentul actual sunt nre$istrate n -ur de 21 'oteluri predominant de trei i patru stele. ?otelurile cu dou stele sunt puine la numr i sunt catalo$ate drept 'oteluri cu ni!el minim de confort" a!&nd insuficuente locuri pentru parcare" comoditi reduse" i foarte puine ser!icii incluse. .uprafaa camerelor nu depete 1@ m.p. i nu toate sunt dotate cu baie" ci doar cu du. Dintre ser!iciile incluse n c'iria zilnic poate fi specificat doar de-unul simplu. ,aceste 'oteluri au minirestaurant" sal de biliard" i c&te!a locuri pentru parcarea automobilelor. ?otelurile de trei stele ofer un spectru mult mai lar$ de ser!icii. Camerele sunt dotate cu du" cablu de tele!iziune" telefon" balcon" minibar" posibil teras. ?otelul dispune de bar" restaurant" saun" case de sc'imb !alutar" locuri pentru parcare. 8ntrea$a cldire beneficiaz de sistem de condiionare a

10

aerului. .uprafaa numerelor sin$le este cuprins ntre 2@#25 m.p. Camerele familiare au o suprafa de 22#2@ m.p. ;n 'otel cu trei stele trebuie s aib cel puin o camer amena-at pentru in!alizi. ?otelurile de patru stele sunt cele mai solicitate pe piaa 'otelier din republica oldo!a" deoarece asi$ur un ni!el ma+im de confort ma+im" costul c'iriei fiind destul de accesibil n comparaie cu alte capitale europene. ,ceste 'oteluri au c&te 210#300 camere dotate cu du" cablu de tele!iziune" telefon" balcon" minibar" teras" pardoseli acoperite cu co!oare sau ceramic. C'iria n 'otelurile cu patru stele este foarte a!anta-oas deoarece presupune sistemul all inclusive" adic n plata c'iriei sunt incluse un numr mult mai mare de ser!icii sau bonusuri comparati! cu alte 'oteluri. ?otelurile cu patru stele sunt dotate cu restuarant" bar" saun" -acuzzi" sli de conferine" sli de e+poziie" disco club" bazin desc'is" bazin pentru copii" cas de sc'imb !alutar" fizerie" salon de frumusee" ser!iciul rent car, locuri pentru parcare raportate la numrul camerelor" scuar" posibil cort de tenis" sal de for. ]eaprat sunt amena-ate cel puin patru camere pentru in!alizi. Trebuie specificat faptul c pe piaa 'otelier din republica oldo!a predomin i alte tipuri de 'oteluri care presteaz ser!icii de calitate" dar sunt foarte diferite ca suprafa" amena-are" amplasare" .a." astfel nc&t nu se ncadreaz n standardele internaionale de calitate i sunt puin cunoscute pe piaa ser!iciilor. ,ceste 'oteluri au un cerc destul de restr&ns" dar permanent de clieni. Caracterul specific al acestor 'oteluri determin !ariaii considerabile ale plii c'iriei" ns acest fapt nu orienteaz nici ntr#un caz cererea n direcia descreterii. /ractica internaional arat c business#ul 'otelier este unul din cele mai riscante i $reu de recuperat. `in&nd cont de faptul c piaa ser!iciilor 'oteliere este saturat" la momentul actual nu sunt e!ideniate proiecte in!estiionale n acest domeniu. &,T'//0 +. D' T+'. ST'/' &,T'//0 +. D' 1#T+0 ST'/'

&,T'//0 +. D' D,02 ST'/'

&,T'/0 +.

(,T'/0+ .

&#*0+.

C#S' D' ,D.&*2

)igura nr& / 0ipologia !otelutilor n 1&Mol(ova %&2&" Cla#i$icarea (epozitelor (up in(icii calitativi /e piaa c'iriilor din mun C'iinu sunt e+puse n $eneral depozite cu o !&rst medie de 21# 30 ani aferente unor ntreprinderide producere" care i#au redus !olumul de lucru sau care s#au reprofilat. ,stfel ma-oritatea depozitelor prezint construcii cu un $rad nalt de uzur fizic i funcional. ;nele depozite au fost supuse reconstruciei sau reparaiei capitale i sunt cotate pe pia pe msura utilitii lor. 8n ceea ce pri!ete construcia depozitelor noi" numrul acestora este destul de mic. Construciile de acest fel sunt concentrate n zonele industriale i comerciale 11

periferice sectoarelor administrati!e ale oraului i reprezint construcii uoare de tip sand:ic' pe fundaii din beton armat. ,semenea depozite se bucur de o cerere deosebit. Depozitele capitale mai !ec'i pot fi clasificate dup indicii calitati!i pe care#i au dup cum urmeaz* Clasa #. Depozitele din clasa respecti! reprezint construcii moderne care fac fa tuturor cerinelor de calitate. ,mplasarea" lucrrile de finisare i utilarea acestor depozite sunt selectate dup principiile lo$isticii* departarea pn la arterele principale de tansport" posibilitatea de adaptare pentru diferite cate$orii de mrfuri" dotarea cu utila-e de ncrcare# descrcare" asi$urarea accesului liber la obiect. .pecifice depozitelor din clasa , sunt urmtoarele caracteristici* amplasarea depozitelor n apropierea automa$istralelor presupune accesul direct pe teritoriul depozitului nemi-locit de pe artera de transport sau de pe drumuri special amena-ate ce deri! din automa$istral4 din punct de !edere constructi! aceste depozite reprezint cldiri cu un ni!el" cu nlimea eta-ului mai mare de 1 metri" astfel nct s fie posibil instalarea diferitor stila-e n dependen de marfa depozitat4 pardoseala depozitelor din aceast clas este ma+im posibil de neted" pentru a asi$ura !iteza ma+im de deplasare a unitilor de transport i a utila-elor de ncrcare#descrcare4 la etapa de proiectare calculul se face astfel nct elementele constructi!e de baz s reziste la sarcini foarte mari n cazul n care marfa depozitat necesit instalarea unor utila-e speciale4 distanele n reeaua de coloane trebuie s fie ct mai mari pentru a asi$ura montarea mai multor rnduri de !itrine reeind din principiul utilizrii eficiente a spaiului. Totodat este optimizat or$anizarea lucrrilor mecanismelor te'nice i a an$a-ailor4 dup cerinele noi de calitate n construcii pentru depozite este necesar de montat cte o poart sau o u la fiecare 1000 m.p. de suprafa. De asemenea o aa suprafa trebuie dotat cu maini indi!iduale de ncrcare#descrcare4 este obli$atorie instalarea sistemei antiincendiare i de semnalizare" precum i butelii de stin$ere a incendiului4 sistemul de nclzire este ales n dependen de marfa depozitat i $raficul lucrrilor. .istemul de nclzire i alimentare cu ap trebuie s fie autonome4 suprafaa terenului aferent depozitului trebuie s constituie nu mai puin de >0a din suprafaa construciei. /e terenul aferent trebuie amena-ate ci de acces interne i locuri pentru parcri. Restul teritoriului constituie spaii !erzi4 un factor important ce determin clasa , este finisa-ul e+terior" ndeosebi pentru depozitele accesibile potenialilor cumprtori %care realizeaz marfa cu amnuntul(. Clasa #7. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi cu o !rst de 20#30 ani" complet reconstruite cu utilizarea materialelor i te'nolo$iilor moderne de construcii. Dup caracteristici sunt similare clasei ," cu e+cepia amplasamentului* ma-oritatea depozitelor sunt amplsate n zonele industriale din intra!ilan. ,nul constrcuiei a acestor obiecte nu depete anul 1560. 9biectele reprezint constrcuii capitale cu un ni!el %n unele cazuri dou ni!ele( din beton armat sau constrcuii pe sc'elet metalic. Clasa $8. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi construite dup anul 1550" deosebindu# se de clasele precedente dup 2#3 parametri" anume* accesul limitat" planificarea neeficient a eta-ului" suprafaa terenului aferent foarte mic i insuficiena utila-elor de ncrcare#descrcare. Clasa $. Depozitele din clasa B reprezint construcii edificate dup normati!ele economiei planificate i n ma-oritatea cazurilor necesit in!estiii capitale suplimentare pentru a satisface cerinele moderne de calitate. De obicei aceste depozite necesit lucrri de finisare sau reparaie cosmetic i montarea sistemelor noi de paz. Caracteristicile de baz ale depozitelor clasa B sunt* anul construciei 3 15C0#15604 construcie capital din beton armat cu unu sau mai multe ni!ele4 sistemul de nclzire centralizat4 nlimea eta-ului* @#6 metri4 12

 pardoseala realizat din beton armat4 sistem de paz i sistem antiincendiar4 ramp pentru ncrcarea#descrcarea mrfurilor din unitile de transport. Clasa C. Depozitele din clasa C reprezint costrucii cu destinaia iniial de producere" parcuri de transport sau baze auto" reor$anizate mai apoi n ncpri de depozitare. ,ceste depozite necesit modificri constructi!e i te'nice semnificati!e* modificarea cilor de acces" instalarea mai multor ui reieind din suprafaa ncperilor" instalarea rampelor" modernizarea stratului de finisare a pardoselei" sistemului de nclzire i antiincendiar. 8n ma-oritatea cazurilor este necesar demontarea utila-ului !ec'i. Depozitele clasa C au urmtoarele caracteristici* anul construciei* 1510#15504 construcie capital din beton armat cu unul sau dou ni!ele4 nlimea eta-ului* C#5 m4 pardoseala# asfalt sau beton armat4 semnalizare antiincendiar i butelii antiincendiare4 lipsa rampelor4 accesul limitat4 amplasare n zonele industriale at&t din intra!ilan" c&t i din e+tra!ilanul oraului. Clasa C7. Reprezint costrucii !ec'i sau foarte uzate construite ncep&nd cu a. 1530. ,ceste obiecte nu fac fa normelor contemporane n ceea ce pri!ete sistemele antiincendiare" starea ecolo$ic % n special depozitele amplasate n zonele industriale de prelucrare c'imic(. ,ceste depozite necesit in!estiii capitale suplimentare pentru reparaie i modernizare. .pecificul depozitelor clasa C# const n* anul construciei# 1530#15604 construcii capitale din beton armat cu un ni!el sau cu eta- soclu4 sistem de nclzire centralizat4 nlimea eta-ului* >#1 m4 pardoseala realizat din asfalt sau beton4 utila- de ncrcare# descrcare" unele depozite sunt dotate c'iar cu c&ntare de tona- mare4 insufucien de spaiu pentru parcare i mane!rare a autocamioanelor4 sisteme n!ec'ite de paz. Clasa D. Depozitele din clasa D sunt amena-ate n cadrul unor $ara-e n!ec'ite" subsoluri" diferite construcii au+iliare din cadrul comple+elor industriale" care necesit a fi complet reconstruite i modernizate. Deseori este mai eficient din punct de !edere economic de a demola aceste construcii i de a edifica altele dup te'nolo$ii noi. ,semenea depozite sunt utilizate pentru pstrarea materialelor care nu necesit condiii speciale de ntreinere cum ar fi obiecte din metal uzate" cauciuc" materiaale plastice .a. 9 cate$orie aparte a depozitelor pe pia !&nzrilor i c'iriilor depozitelor din mun. C'iinu o constituie (epozitele $rigori$ice. ,cestea pot fi at&t construcii capitale pe fundaii din beton cu straturi de izolare din a$re$at mcat" c&t i construcii uoare de tip sand:ic'" a cror profil !ariaz n funcie de ni!elul temperaturii pe care trebuie s#l asi$ure. ,ceste depozite sunt foarte practice" deoarece pot fi folosite at&t sezonier" c&t i permanent prin sc'imbarea compresoarelor n funcie de natura produselor ce urmeaz a fi pstrate. Depozitele fri$orifice sunt foarte diferite ca suprafa" nlime i capacitate de n$'eare" fapt pentru care este stabilit un domeniu de !ariaie a !alorii c'iriei destul de mare. Tema 2 -actorii de in6luen" asupra valorii de pia" a imobilului comercial !i industrial 4 ore 1. <actori e+terni 4 2. <actori interni 4 13

Determinarea factorilor de influen asupra !alorii bunului imobil reprezint un element de o mare insemnatate n acti!itatea de e!aluare. Baloarea imobilului este influenat de un numar mare de factori. <actorii principali care influeneaz asupra mrimii !alorii bunului imobil pot fi clasificai n felul urmtor* factori obiecti!i i factori subiecti!i . )actorii obiectivi sunt factorii $enerali care influeneaz mrimea !alorii de pia n orice situatie" indiferent de opinii i !oine. Toi factorii obiecti!i influeneaz reciproc unul asupra celuilalt. )actorii #ubiectivi reflect !oina i comportamentul participanilor n procesul !nzrii 3 cumprrii" ei pot fi di!izai n* factori psi'olo$ici" factori de risc" competena" atracti!itatea" informarea. 9 alta clasificare a factorului care influeneaz n mod direct !aloarea bunului imobil este urmatoarea * 1.factori e+terni 4 2.factori interni 4 -actorii e9terni snt factorii $enerali" clasificai n felul urmator* #. -actorii :uridici ; administrativi !i politici caracterizai prin* 1. Condiiile care snt asi$urate de catre primrii" or$anele publice* e+istena colilor" $radinielor" trasportului public !ariat i a drumurilor durabile" accesibile prin mpre-urimile obiectului e!aluarii . 2. ]i!elul re$ulrii de stat % limitrile circulaiei imobiliare4 stabilirea normati! a cotelor de arend" limitarea drepturilor de proprietate" le$ile cu pri!ire la protecia mediului ambiant" norme de construcii(4 3. /olitica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i !alorificarea terenurilor %acordarea nlesnirilor fiscale la impozitarea proprietii" in!estiiilor i construciilor4 controlul asupra plilor de arend" etc.(4 7a fel e+ist" o serie de acte normati!e care a-uta la stabilirea factorilor de influen asupra !alorii bunurilor imobiliare" acestea snt* 1. .tandartele /rofesionale 2uropene ,probate pentru 2!aluarea /roprietailor )mobiliare 2. 7e$ea Republicii oldo!a cu pri!ire la acti!itatea de e!aluare . $. -actorii economici care ne redau situaia $eneral a economiei rii noastre sau a unei re$iuni anumite. 8n acest $rup snt stipulai factorii care influeeaza mult cererea i oferta. 9ferta este influenat de urmatorii factori * # numarul mare de construcii noi. .tocurile de bunuri imobile libere care snt e+puse la !nzare pe un anumit se$ment al pieii imobiliare4 # corelaia costurilor de construcie i a preurilor de !nzare a bunurilor imobiliare4 # impozitul pe bunuri imobiliare4 Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic $eneral* $radul de ocupare a populaiei4 mrimea salariului i !eniturilor populaiei4 sol!abilitatea populaiei care este caracterizat de !eniturile curente4 !ariaia numrului populaiei %tendinele istorice" curente i pro$nozate(4 modificrile n preferinele populaiei4 ni!elul inflaiei4 disponibilitatea mi-loacelor creditare4 mrimea ratei dobnzii4 mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor4 i altele.

<actorii economici reflect situaia $eneral a economiei rii" re$iunii sau a localitii. 2i au o influen mare asupra proprietii" includ caracteristicile speciale a proprietii concrete ca* 1>

profitabilitatea4 lic'iditatea4 utilitatea4 i caracteristici economice $enerale ca* situaia social economic i politic din ar sau n lume" n re$iune" tendinele dez!oltrii ramurii" domeniului de acti!itate a proprietii comerciale. 1aportul (intre cerere i o$ert Cererea de imobile. Creterea cererii determin sporirea acti!itii pieei imobiliare. 9 condiie obli$atorie pentru asi$urarea creterii cererii este e+tinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumprtori" ma-oritate !eniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii" !or crete plile de arend i preurile de !nzare a proprietilor imobiliare. a-orarea arenzii i preurilor pe toate se$mentele pieei imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste. Cererea" la rndul su depinde de* o numrul potenialilor cumprtori4 o de $usturile" preferinele lor4 o de profitabilitatea i lic'iditatea" utilitatea proprietii scoase la !nzare. ,supra cererii deasemenea influeneaz ateptrile in!estiionale nesatisfcute i preurile la obiectele analo$ice" pro$nozele preurilor i a puterii de cumprare. 2ste important s fie studiat cererea pe termen scurt" deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic" reacioneaz repede la !ariaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz" astfel" situaia pe piaa imobiliar. <oarte des structura cererii poteniale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri" amplasare i caracteristici concrete a proprietii. Oferta de imobile comerciale. .pre deosebire de cerere" oferta bunurilor imobile este inelastic. <luctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi e+plicate anume de aceast caracteristic a cererii. 9ferta de bunuri imobile este influenat de* o e+istena terenurilor i spaiilor neocupate4 o noile te'nici i te'nolo$iii la etapa de proectare i construcii4 o preurile de arend4 o !olumul i costul de construcie a obiecti!elor noi i c'eltuelile aferente. 2ivelul concurenei ]i!elul concurenei depinde de e+istena !ariantelor alternati!e de oferte de proprietate sau in!estire4 e+istena ino!aiilor la etapa de construire sau planificare i preurile de arend pe obiectele $ata finisate" costul c'eltuelilor alternati!e. C. -actorii naturali !i de mediu 2!aluatorul trebuie s poat depista factorii noci!i sau ali factori ca* coroziunea solului ce influeneaz !aloarea prin intermediul producti!itaii4 seismicitatea nalta4 ni!elul apelor subterane4 prezena prin apropiere a staiilor atomice" c'imice" staii de purificare" uzini metalur$ice4 clima4 calitatea solurilor. D. -actorii sociali sunt foarte importani i decisi!i n determinarea !alorii bunului imobil" dintre care fac parte* # clasificarea populaiei pe $rupuri de !rsta care depinde de procentul de natalitate i mortalitate4 # presti$iul cartierului sau zonei n care se afl bunul imobil e!aluat. ,tunci cnd din oarecare moti!e" oraele" cartierele" cladirile de!in populare" presti$ioase" n mod e!ident crete preul bunului imobil cu toate c caracteristicile sau c'eltuielile de construcie sau de !alorificare a terenului sunt aceleai ca la obiectele similare din alte re$iuni4 # diferena dintre pturile sociale sau dintre persoane cu diferite ni!ele de educaie4 # marimea familiilor 4 , doua cate$orie de factori $enerali care influeneaz !aloarea bunului imobil snt 6actorii interni" din care face parte caracteristica cea mai importanta i cu o influena considerabil" amplasamentul. 9 influena decisi! asupra imobilului comercial o are amplasarea" acest factor trebuie cercetat ndetailat de e!aluator. Costul imobilului n mare parte depinde de calitile 11

comerciale a acestora" care n multe cazuri depind de amplasarea lui. Dup rezultatele acestei cercetri se !a putea da rspuns la urmtoarele ntrebri* 1. ct de atracti! este raionul amplasrii imobilului4 2. care este tipul strzii" pe care este amplasat imobilul4 3. care este componena demo$rafic a populaiei" cine triete i lucreaz pe aceast strad4 >. cum este amplasat imobilul pe strad4 1. dac n apropierea imobilului se afl" locuri atracti!e pentru un numr mare de oameni precum sunt staii de trenuri" supermar=ete mari. 8n afar de amplasare" asupra !alorii unui imobil comercial" influeneaz i muli ali factori precum sunt* suprafaa total i decizia constructi! a cldirii4 e+istena subsolului4 tipul prii frontale a imobilului comercial4 e+istena curii i accesul pentru lucrri de ncrcare#descrcare din spate a imobilului4 infrastructura4 starea sanitaro#ecolo$ic a ncperilor. 9 influen la fel de mare o au i caracteristicile fizice ale bunului imobil e+primate prin* suprafaa construciei" !rsta" numarul ni!elelor" caracteristica elementelor constructi!e de baz i dotarea te'nic" reelele publice. .oluiile ar'itecturale i constructi!e 3 bunul imobil trebuie sa corespund anumitor condiii" s posede un aspect e+terior ctui de atr$tor. ;n factor important este i modul de utilizare curent a obiectului e!alurii* locati!" comercial" industrial sau comercializat. 8n dependen de tipul bunului imobiliar" e!aluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de e!aluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra !alorii. )nfluena mediului ncon-urtor asupra !alorii imobilelor comerciale sunt prezentate n tabelul urmtor* Tabelul 2.1 )nfluena mediului ncon-urtor asupra !alorii imobilelor comerciale .mobile utilizate pentru procesul de producie .mobile comerciale Distana pn la piaa de desfacere i materie prim Distana pn la cile de transport Reelele in$inereti 2+istena resurselor umane n re$iunea amplasarii ntreprinderii Distana pn la centrele de afaceri" locuri de odi'n" obiecte cu menire social#cultural Distana pn la cartierele de locuit 2+istena obiectelor similare Calitatea desi$nului i amena-rilor

Tabelul 2.2 3rincipalii $actori (e in$luen a#upra valorii (e pia a imobilului comecial i in(u#trial -actori de m"rire a valorii de pia" -actori de mic!orare a valorii de pia" )nflaia surile antiinflaie4 surile de re$lementare a preurilor4 2conomia resurselor materiale" financiare i umane. .c'imbrile condiiilor de amplasare %e+ecutarea /reuri mici la obiecte similare sau proiecte lucrrilor de $azificare" construcia cilor ferate posibile de in!estire. 1@

n apropierea ntreprinderii" desc'iderea unei staii de autobuz" construcia unei policlinici" coli sau $radinie aproape de imobil(. .tarea fizic" funcional" te'nic i in$inereasc e+celent a imobilului. Creterea cererii fa de ofert. ,cti!itatea" lic'iditatea n cadrul unui se$ment de pia concret.

]ecesitatea repaiei capitale" modernizrii" reconstruciei. Creterea ofertei fa de cerere. ,cti!itatea i lic'iditatea sczut n cadrul se$mentului de pia respecti!.

M #urarea $actorilor (e in$luen Baloarea imobilului comercial este determinat de un numr comple+ de factori" mrimea crora este prezentat sub forma de coeficieni" iar stabilirea lor se face prin determinarea preferinelor populaiei adic a cererii. /entru determinarea mrimii factorilor se aplic urmtoarele metode* 1. metoda analizei statistice presupune aplicarea te'nicilor economico#matematice de analiz" n special analiza de re$resie i corelare. /rin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare influen asupra !alorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor. ,plicarea metodei date este foarte efecti! n cazul cnd sunt analizate un numr mare de bunuri imobile standart" de aceea este pe lar$ utilizat n procesul de e!aluare masi! n scopul impozitrii. 2. metoda comparaiei pare const n analiza a dou !nzri comparabile pentru a determina mrimea a-ustrii pentru un element de comparaie. 8n acest caz" bunurile imobile trebuie s aib aceleai caracteristici cu e+cepia caracteristicii pentru care se estimeaz corecia. . metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii a-ustrilor n baza informaiei care nu este le$at nemi-locit de obiectul e!alurii sau bunul comparabil. 7a cate$oria datelor secundare se refer* rapoartele analitice pri!ind tendinele de dez!oltare a pieii imobiliare" articolele i publicaiile de specialitate i altele. /entru aplicarea metodei comparaiei pare se !a folosi formula* #:ustarea 9 < =31i 7 31:> ? 31: @ unde* B/i 3 !aloarea de pia a bunului imobil comparabil" cu e+istena factorului +4 B/- 3 !aloarea de pia a bunului imobil comparabil" care nu posed factorul +. /entru aplicarea mrimii factorului se utilizeaz analiza de corelare. Gradul dependenei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelaie (r). O dependen liniar cert se caracterizeaz printr-un coeficient de corelaie +1 sau !1 iar lipsa dependenei liniare prin coeficientul "# Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise. /reul de !nzare !a fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut* dreptul de proprietate nelimitat asupra terenului i construciei. Reeind din faptul c toate obiectele comparabile au drepturi de proprietate absolut asupra lor mrimea a-ustrii constituie 0a pentru fiecare obiect. Condiiile de finanare. 2stimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i !nztor pri!ind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Condiiile tranzaciei. ,plicarea a-ustrii pentru condiiile tranzaciei este fcut cnd tranzacia este efectuat n termeni redui" sau cnd ntre prile implicate n tranzacie e+ist relaii speciale* de rudenie" de afaceri sau interese financiare comune. ,-ustarea se determin innd cont de faptul c obiectele comparabile se !nd la un pre mai mic dect preul de ofert. Condiiile pieii. ,-ustrile pentru condiiile pieii presupun estimarea e!oluiei preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. 2ste important s fie luat n considerare influena inflaiei sau deflaiei" modificarea le$islaiei fiscale i le$islaiei n $eneral" sc'imbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile" etc. 1C

Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd obiectele comparabile i obiectul e!alurii sunt amplasate n locuri diferite. /entru diferite tipuri de bunuri imobile factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici. Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din punct de !edere al !&rstei" suprafeei" elementelor constructi!e" uzurii i aspectului e+terior. ,-ustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie. ,-ustarea pentru starea te'nic a obiectului !a fi determinat reieind din mrimea c'eltuelilor necesare pentru a readuce starea te'nic a obiectului e!alurii p&n la ni!elul obiectelor comparabile. Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparati! trebuie s se e+clud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului e!alurii. uprafaa terenului aferent. ,-ustarea !a fi determinat reieind din diferena !alorilor obiectelor comparabile n dependen de diferena suprafeelor terenurilor aferente. Dup cum s#a mai spus" asupra bunurilor imobile influeneaz un ir de factori pe care e!aluatorul trebuie sa#i determine n mod subiecti! n aa mod" nc&t prin intermediul lor s se calculeze !aloarea cea mai aproape de !aloarea de pia. 8n urma determinrii factorilor specifici" este necesar de a specifica care dintre ei au o influen mai mare asupra !alorii imobilului e!aluat.

Tema . 1iaa imobilului cu destinaie comercial" !i industrial" 4 ore

1 2 #naliza general" a pieei imobiliare 1iaa imobilului comercial -ate generale (e#pre regiunea i localitatea n care e#te ampla#at bunul imobil: ,ctualmente n oldo!a" e+ist circa 1"1 milioane de proprieti imobiliare. Dup destinaia funcional a bunurilor imobiliare" piaa este alctuit din urmtoarele cate$orii* piaa apartamentelor %321 mii de bunuri(4 piaa caselor indi!iduale de locuit %circa 1 milion(4 piaa obiectelor comerciale i industriale %circa 100 mii(4 piaa terenurilor a$ricole %circa 3"5 milioane(. Din ea mai fac parte piaa obiectelor cu destinaie special" piaa $ara-elor" piaa loturilor din nto!ririle pomicole" dar aceasta este un se$ment mic i nre$istrarea proprietilor respecti!e nu s#a nc'eiat. Analiza tranzaciilor cu bunurile imobile Aradul de dez!oltare a pieei se determin de numrul tranzaciilor cu bunurile imobile efectuate ntr#o anumit perioad de timp. ,naliz&nd acest indicator conform datelor )ntreprinderii de Stat 4Cadastru5 pentru anii 200C#2005 se poate de concluzionat c" n ansamblu" piaa imobiliar din oldo!a este suficient de acti! i se afl n plin dez!oltare" ceia ce poate fi obser!at din urmtoarele $rafice. /e parcursul lunii iunie anul curent" n re$istrul bunurilor imobile au fost efectuate 25630 de nregi#tr ri, ceea ce constituie cu 1a %206 nre$istrri( mai puin dec&t pe parcursul lunii similare a anului 2006 %30036(.

16

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1 2

$&663 $61$' $31'' 33''% $'%$1

'nregi#trarea (repturilor patrimoniale

33((6 33((1 $'1$3 $'&3" 3""(3 $%$'( 31&'5 3"%$( $%'$6 $6$(6 $3&1& $$("& 3"(6& $3"%& $%1'& $63'& 3""3& $5%11 36%"&

$&55$ $&("3

3$$36 3"1'&

$5&6' $%66%

5
2007

7
2008

8
2009

10

11

12

]umrul tranzaciilor imobiliare %!&nzare#cumprare" mostenire" donaii" sc'imb( nre$istrate n cadastrul bunurilor imobile n luna iunie" 2005 constituie 22311" sau cu @a %132C nre$istrri( mai mult dec&t n luna similar a anului 2006 %2102>(.
0ranzactii imobiliare
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
$5331 $(""3 $5'$( $$(6' $$351 $$%"3 $1(1' $33%5 $(116 1'36( $$155 $$%3& 1&%&" $"(&" $$%6$ 1&(5" $1"$( 1'311 1'"%% 1&&'6 1%66" 1&6"$ 1%6'" 1&1'% 1%3"5 1%&'$ 1%556 16%13 15'36 $6$$"

2007

2008

2009

]umrul tranzaciilor de vAnzare B cumprare a bunurilor imobile nre$istrate n luna iunie" 2005 constituie 10C26" sau cu 13 a %1>>6 nre$istrri( mai mult dec&t n luna similar a anului 2006 %5260(.

15

4nzarea . cump rare

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
'611 &$'& &6'& %"(3 &1(% 1"&'% 11%"' 1"%&5 11515 &5&1 &5'1 1"%$' '$&" %513 1""1$ &"$$ &55' &155 ''3' 1"'$' %&33 %5&6 &%53 &"$1 115'' '1$%

1"5$1 111%( '1$5 &&%&

2007

2008

2009

]umrul ipotecilor nre$istrate pe parcursul lunii iunie" 2005 constituie 55>" ceea ce e cu 3>a mai puin fa de perioada analo$ic a anului 2006 %1110(. unicipiului C'isinu i re!ine >>a %>3C nre$istrri( din totalul ipotecilor nre$istrate pe teritoriul oldo!ei n luna iunie anul curent.
Ipoteci 3000 2500 2000 1%%$ 1500 1000 500 0
1"6" 1"3" 1613 1%(' 1(3' 1"%" ''5 1$16 %"3 $55% $33( 1('6 15%% 1('1 151" 1(&$ ''( 1%6( 1356 15"5 1$66 16(" 13$" 13'& 1"'% 113' 16(5 16%3 16"&

5
2007

6
2008

7
2009

10

11

12

Dez!oltarea pieei imobiliare are loc n toate re$iunile rii" ns dimensiunile ritmul i preponderena afacerilor cu anumite tipuri de imobil difer de la o re$iune la alta. ,cest fapt ine de un ir de factori" printre cei mai importani se e!ideniaz urmtorii* ni!elul de dez!oltare a relaiilor de pia n fiecare re$iune" mrimile i structura stocurilor de obiecte imobiliare i capacitile lor de utilizare eficient n circuitul economic4 adaptarea populaiei i a subiecilor economici ctre practicarea acti!itii de antreprenoriat4 e+istena capacitilor antreprenoriale pri!ind or$anizarea i nfiinarea businessului. 0ranzacii (e v5nzare 6 cump rare a bunurilor imobile %Total pentru Republica oldo!a" fr e!idena Transnistriei( *r. crt 1 2 3 > Tipul bunului imobil Terenuri a$ricole ,partamente Case de locuit indi!iduale Bunuri imobile comerciale .anuarie 200C >2C> 10@5 C3C 166 .anuarie 200D C113 C11 1>2 1C1 +itmul de cre!tere; E 1@C"> @@"5 C3"1 56"3 20

1 C 6

Terenuri cu alte destinaii ,lte obiecte imobiliare Total

C01 C> C0>3

502 12> 5@11

126"C 1@C"@ 13@"1

Remarcm" c din ianuarie 2005 pe piaa imobiliar din Republica oldo!a se simt tot mai pronunat efectele ne$ati!e ale crizei financiare mondiale. 8n special este !orba de sta$narea operaiunilor de !&nzare 3 cumprare cu bunuri imobile din se$mentul locati!" de apariia tendinelor de diminuare a preurilor" precum i depirii de ctre ofert a cererii sol!abile. 2. 1iaa imobilului comercial 8n economia de pia" proprietile comerciale reprezint o imens surs de bo$ie. .e$mentul imobilului comercial pe piaa imobiliar din mun. C'iinu este cu mult mai n$ust dect cel locati!. /iaa imobilului comercial este di!izibil n piaa oficiilor" cea a centrelor comerciale" a ma$azinelor" a farmaciilor" 'otelurilor" depozitelor" parcurilor de mi-loace te'nico3 iinifice" zonelor3business" etc. ,cti!itatile de baz care pot fi efectuate n baza posesiei unui imobil comercial sunt foarte di!erse" i anume* comercializarea produselor farmaceutice" distribuia $azului" comerul cu amnuntul a produselor alimentare" producia i comercializarea mrfurilor alimentare" comercializarea mrfurilor electrice" electrocasnice4 ser!icii de transport4 ser!icii de deser!ire te'nic" comercializarea produselor nealimentare" producia i comercializarea berei" buturilor rcoritoare4 prestarea ser!iciilor massmedia4 comercializarea produselor te+tile i confeciilor4 producerea i comercializarea materialelor de construcie4 comercializarea produselor c'imice" etc. Comerul" ca sector al !ieei economice" este mai puin supus influenei ne$ati!e a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. /rincipalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale. .paiile comerciale sunt dez!oltate i apoi mana$erizate ca o sin$ur entitate. Dez!oltarea unui spaiu comercial presupune o in!estiie indi!idual sau coproprietatea asupra unui teren" prin construirea de spaii comerciale. Dez!oltarea spaiilor comerciale are la baz* /rincipiul ""atraciei cumulati!eK" consumatorii fiind atrai de ma$azine ce !nd mai multe produse %alimentare" cosmetice" etc(. /rincipiul ""ancorriiK" spre e+emplu" ancorarea spaiilor comerciale din $alerii n spaiul unui 'iper#mar=et. /utem constata c piaa imobilului comercial din mun. C'iinu este format" nre$istrnd creteri att a !alorii de pia" ct i a !alorii c'iriei relati! stabile. 8n comparaie cu numrul tranzaciilor efectuate cu imobillul locati!" numrul tranzaciilor nre$istrate cu proprietile comerciale este mai mic" ns din punct de !edere a atracti!itii in!estiionale imobilul comercial are ntietate. )mobilul comercial este permanent abordat prin prisma !eniturilor pe care le $enereaz* fie din e+ploatarea comercial propriu zis" fie din darea acestora n arend. ,stfel" arenda bunurilor imobile comerciale de!ine o form a tranzaciei predominant pe piaa imobiliar. /e se$mentul imobilului comercial din capital lipsete transparena n ceea ce pri!ete !olumul tranzaciilor nre$istrate cu cldiri comerciale. )nformaia e+istent se refer doar la anul 2006" astfel nu putem contura un tablou !eridic al e!oluiei acestui indicator n timp. Comerul cu amnuntul are un rol decisi! n sectorul comercial al rii" i reprezint una din ramurile cele mai atracti!e. .e$mentul de pia al imobilului destinat comerului nemi-locit %centrele comerciale( este cel mai dez!oltat se$ment al imobilului comercial comparati! cu se$mentul pieei oficiilor i a se$mentului industrial. .ta$narea n sfera de producere i abundena transferurilor de peste 'otare" reprezint factorii ce conduc la dez!oltarea comerului cu amnuntul. Analiza cererei i ofertei pe piaa imobilului comercial 21

8n cadrul analizei ofertei pe piaa primar a imobilului comercial din mun. C'iinu !om cerceta n primul rnd !olumul construciilor noi dat n folosin. ,naliznd acest indicator pentru anii 2000#200C se poate de concluzionat c" n aceast perioad suprafaa spaiului comercial dat n folosin a crescut de 11">C ori i anul trecut a constituit 10>"> mii m2. <a de anul 200@ acest indicator s#a ma-orat cu circa >2 mii m2. ;n factor important abordat n cadrul strate$iei de dez!oltare a comple+elor comerciale l constituie structura populaiei i ni!elul de concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului. ,naliza calitati! a bunurilor imobile comerciale pe pieele e+terne permite e!idenierea diferenelor dintre acestea i imobilele comerciale auto'tone. Trebuie specificat faptul" c situia economic difer foarte mult de la o re$iune a rii la alta. Corepunztor se dez!olt i acti!itatea comercial i dac e s !orbim despre o pia a imobilului comercial" atunci aceast pia s#a format n mun. C'iinu. 8n acest conte+t" analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite sectoare sau zone comerciale ale oraului. 7a etapa actual n mun. C'iinu sunt cte!a comple+e comerciale cu caracter multifuncional" care asi$ur deser!irea clienilor la un ni!el foarte nalt cum ar fi mall#ul "".'oppin$ allDo!aK i "" e$apolis allK" Centrul Comercial .un Cit^" Centrul Comercial 2lat" Centrul Comercial /lazza" Centrul Comercial _umbo" Centrul Arand ?all i Babb^ ?all. ,ceste comple+e prezint att spaii comerciale mari" ct i di!erse centre pentru odi'n i distracii. ball#ul c.'oppin$ allDo!aK are apro+imati! 21.000 m2 suprafa inc'iriabil" peste 100 de ma$azine" un supermar=et parte a unui lan internaional" un cinemato$raf multiple+ cu ase ecrane" o sal de bo:lin$" -ocuri electronice interacti!e i diferite opiuni pentru distracie. Reprezint o cldire nou" care const din > eta-e" cu suprafaa total de 2> 000"0 m2" 600 locuri de parcare. ,rendaii suprafeelor sunt companiile de reea i mrci locale" din Rom&nia" ct i alte companii europene. all#ul este situat pe una dintre cele mai mari artere de circulaie din C'iinu" bd. Dacia" fiind poziionat ntre cele mai populate zone rezideniale din C'iinu 3 Botanica i Centru. Rata arendei constituie @1"0 3 100"0 d D1 m2 pe lun" inclusi! impozitele" perioada de arend 3 nu mai puin de @ ani. ball#ul "" e$apolis allK este situat n sectorul Ciocana i reprezint un bloc reconstruit" care const din 1 eta-e" suprafaa total 30 000"0 m 2" cu o parcare desc'is pre!zut pentru @00 locuri. ,rendaii suprafeelor sunt n special companiile de reea locale. Rata arendei constituie 6"0 3 >0"0 d D 1 m2 pe lun" inclusi! impozitele" perioada de arend 3 nu mai puin de 1 an. ,naliznd obiectele de comer ambulant %street#retail(" este important de menionat faptul" c cererea de a$iota- depete oferta" din cauza deficitului spaiilor comerciale n principiu. Ratele arendei acestor obiecte !ariaz n limitele 30"0 3 110"0 d D 1 m2 pe lun sau 3@0"0 3 1 600"0 dDan" inclusi! impozitele. Comparati! cu anul 200@" creterea ratelor de arend a constituit circa 20 a. 8n mun. C'iinu sunt i cte!a obiecti!e ce ofer spaii pentru oficii cu caracter multifuncional" i care totodat pretind a se ncadra n cate$oria clasei ," cum ar fi* Centrul )nternaional de Business "".efT9g2RK" Centrul de Business ""e2]T<9RDK" Centrul de Business "",ccent Business /ar=K" Centrul )nternaional de Business ""72R9)K. ,a dar" pe piaa oficiilor predomin cldiri reconstruite sau cldiri construite n perioada anilor 15C0#1560 cu reparaii curente. Baloarea c'iriei n aceste ncperi nu este prea mare" dar problemele cu care se confrunt c'iriaii sunt* accesul dificil la imobil" numrul insuficient al locurilor pentru parcare" starea te'nic deplorabil a reelelor in$inereti" precum i lipsa mana$ementului imobiliar calitati!. Cldirile de oficiu construite din nou" inclusi! i din cauzele indicate mai sus" ntlnesc dificulti n ceea ce pri!ete darea lor n arend. Cu o rat de cretere de circa 11a anual" piaa oficiilor nc'iriate este una dintre cele mai desc'ise i recepti!e pentru ma-oritatea companiilor i in!estitorilor. ,ceasta se e+prim prin numrul relati! mare a operatorilor" dar i a clienilor 22

att locali" ct i strini. /otri!it portalului fello: /a$es oldo!a" pe piaa din capital opereaz apro+imati! 10 companii cu domeniul de acti!itate3nc'irierea spaiilor pentru oficii. /lus la aceasta" cldirile administrati!e" 'otelurile" instituiile tiinifice" pe ln$ ser!iciile de baz continu s acorde spre nc'iriere spaii pentru oficii. .tructura pieei de oficii demonstreaz c spaiile moderne ocup nc o cot relati! mic. ,stfel" din suprafaa total de oficii disponibile" celor de cate$oria B le re!ine o cot de 21 a" iar restul C1 a sunt birouri de clasa C %oficii din cadrul cldirilor administrati!e" 'otele(. 8n perioada 1556#2001 ni!elul cererei n comparaie cu ni!elul ofertei nre$istra !alori mai mici" oferta de imobil comercial n mun. C'iinu depea cererea. 8n ceea ce pri!ete cererea pe piaa bunurilor imobile comercile aceasta este concentrat n cea mai mare msur asupra se$mentului oficiilor" apoi urmeaz spaiile comerciale" iar comple+ele comerciale reprezint bunuri pe care le caracterizeaz o cerere specific" care se manifest printr#un ni!el mai mic. Dez!oltarea pieei ncperilor de oficii depinde n mare msur de starea i ni!elul de dez!oltare a economiei naionale. /iaa ncperilor de oficii este dez!oltat ntr#o msur mai mic. /e pia predomin oficii cu suprafee nu prea mari i Centre de Business de clasa hBK i hCK. .cderea cererii la imobilul comercial a fost dictat" n mare parte" de faptul c multe persoane" care au 'otart s cumpere imobil" amn procurrile pn !or !eni !remuri mai bune. ;nii ateapt c preurile !or cobori brusc i astfel !or a!ea posibilitatea de a procura cu aceeai bani un imobil mai bun sau acelai imobil" dar mult mai ieftin. ,lii ns" nu au ncredere n ziua de mine" de aceea amn ac'iziia. ,ceste persoane pur i simplu doresc s mai studieze piaa pentru a nele$e n ce msur criza !a afecta situaia lor financiar. /reurile pentru imobilul comercial sunt stabilite n funcie de cate$orie" dar i n funcie de amplasarea obiectului" starea lui te'nic" suprafaa i $radul de finalizare a ncperilor. <actorul principal care a influenat asupra preului spaiului comercial este considerat amplasamentul" de aceea am analizat fiecare sector al mun. C'iinu. 2!ident c" !aloarea lor difer i se sc'imb pe parcursul anilor odat cu dez!oltarea infrastructurii acestor sectoare. Conform ni!elului ma+im al preurilor" ntetatea deinea sectorul Centru" dup care urma sectorul Rcani" Ciocana" Telecentru" Buiucani i Botanica. ,ceste date ne arat ct de atracti! este re$iunea amplasrii imobilului. 8n prezent" preurile c'iriei pe piaa oficiilor oscileaz n limita a 11 i 30 dDm2" suprafaa total disponibil n C'iinu" fiind de 120 000 m2. .paiile oferite spre nc'iriere !ariaz ntre C0 i 100 m2. 8n prima -umtate a anului 2006 cele mai rentabile s#au do!edit a fi in!estiiile n obiectele pentru oficii" cu suprafaa de la 100 la 200 de m 2. /reul de ofert !aria ntre 600 i 2 100 d D m2" n funcie de amplasare i statut" te'nicile de formare a preurilor la obiecte. Tabelul . 5 /reurile medii de locaiune i !nzare a oficiilor" dD m2 Clasa oficiuluiDtipul ncperii 9ficii clasa B 9ficii clasa C Cldire administrati! clasa D /reul mediu de locaiune pe an %inclusi! TB,(" d 2C0 # 310 160 # 2C0 120 # 110 /reul mediu de !nzare pe an %inclusi! TB,(" d 2 000 # 2 100 1 300 # 2 000 600 # 1 000

23

.ituaia real pe piaa imobilului comercial n al doilea semestru 2006 pentru mai muli subieci ai pieei s#a do!edit a fi neateptat. Conform statisticii ultimilor cinci ani" perioada din septembrie pn n decembrie 2006" a constituit apo$eul !nzrilor pentru imobilul comercial" fiind condiionat de acel fapt" c companiile" care planificau n !iitor s procure imobilul pentru acti!itatea sa de ntreprinztor sau pentru in!estirea mi-loacelor sale" se $rbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul anului. .ituaia cu ni!elul preurilor pentru imobil ncepe s se asemene cu speculaiile de la bursele de !alori. 2ste e!ident" c criza financiar se ncearc a fi utilizat n scopuri personale de multe persoane i structuri. Dez!oltarea pieei oficiilor atra$e dup sine i creterea cerinelor arendailor* companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitati!e" cu infrastructura necesar i reele moderne de asi$urare cu ener$ie electric" ap i canalizare" comunicaii" precum i ser!icii de supra!e$'ere !ideo. Circa @0 a din beneficiarii de oficii sunt companii locale" iar restul de >0 a # companii mi+te sau ntreprinderi cu capital strin %italiene" rom&neti" ruseti" ucrainene(. !iaa c"iriei oficiilor .e$mentul nc'irierilor ia o amploare tot mai mare. 8n prezent" de cea mai mare cerere att din partea cumprtorilor" ct i din partea arendailor" se bucur oficiile amplasate n sectorul Centru al municipiului C'iinu. Concomitent cile de acces i numrul de parcri rapoportate la suprafaa total rm&n un nea-uns. Domeniul de !ariaie al !alorii c'iriei pentru oficii constituie 10#30 dDm2. Baloarea c'iriei difer de la un obiect la altul i depinde de termenul pentru care este nc'eiat contractul de locaiune" de amplasarea obiectului" de ser!iciile incluse i nu n ultimul r&nd de suprafaa nc'iriat. ,stfel n cazul n care termenul contractului de locaiune este mai mic de un an locatarii !or ac'ita o c'irie cu 2# 2"1 a mai mare dec&t !aloarea medie a c'iriei pe pia" iar dac contractul de locaiune urmeaz a fi nc'eiat pe o perioad de p&n la trei ani" atunci clientul beneficiaz de o reducere a !alorii c'iriei cu 2#3 a. 8n ceea ce pri!ete influena suprafeei nc'iriate asupra !alorii c'iriei" aceasta se manifest prin reduceri ale !alorii c'iriei cu 3#1 a pentru fiecare cate$orie de suprafa. Cel mai important factor de influen asupra !alorii c'iriei rm&ne a fi amplasamentul manifest&ndu#se prin diferite !ariaii ale plii c'iriei. 9ferte similare sunt i n sectoarele Ciocana i Botanica de -os" n zonele industriale" unde sunt foarte multe blocuri administrati!e neocupate i oferite spre nc'iriere la o !aloare a c'iriei mult mai inferioar celei de pia. ,adar" cele mai solicitate i cele mai nalt cotate oficii pe piaa c'iriilor sunt cele amplasate n sectorul Centru al capitalei i bule!ardele i strzile principale ale celorlalte sectoare. .tarea pieei de arend ar trebui s indice o anumit stare a lucrurilor n cadrul economiei naionale n $eneral. 8n R. oldo!a se face abstracie de acest indicator atta timp ct tranzaciile de arend sau nc'iriere nu pot fi monitorizate pe deplin. 8n sc'imb analiza ofertei pe piaa c'iriilor indic un ni!el destul de nalt de dez!oltare a acesteia. /lus la aceasta" !aloarea c'iriei solicitat pe pia se!ete drept un indicator al !eniturilor n condiiile de intransparen a afacerilor att imobiliare" ct i de alt $en. 1ia" de imobil comercial /#+# 8n ) semestru al anului 2005 s#au ade!erit ateptrile" piaa de imobil comercial din C'iinu a suferit mult de pe urma situaiei economice i politice formate n ar. Toate acestea au adus la scderea catastrofal a cererii de ntre$ul spectru de imobil comercial cu mai mult de 10a comparati! cu anul 2006. 8n prezent proprietarii imobilului comercial dau alarma* de !&ndut oficiile" ncperile cu destinaie comercial i de depozitare la preuri planificate %de p&n la criz( de!ine imposibil de fapt. De !&ndut imobilul n situaia curent pe pia este foarte 2>

dificil c'iar cu consideraia micorrii costului imobilului comercial cu 30#10a. .ituaia curent este astfel la apariia inteniilor de cumprare" tranzacia se produce rar" c'iar dac aceasta are loc" doar la preul suficient de -os. /e piaa nc'irierii situaia nu este mai bun. De dat n c'irie o ncpere n situaia curent pe pia este suficient de dificil. 2+cepia pot face obiectele strict unice la rate atracti!e. ]u e de mirare c ratele de nc'iriere se micoreaz n decursul semestrului. Reducerea a constituit 21#>0a n comparaie cu ratele din anul 2006. 8ns ratele nc nu s#au stabilizat" cutarea ni!elului nou acceptabil at&t pentru proprietari" c&t i locatari al ratelor de nc'iriere continu. De a $si i a menine locatarul de!ine o problem serioas pentru proprietarii imobilului comercial. Criza" care n toamn i la nceputul iernii impunea reducerea c'eltuielilor ipentru !iitori" acum a lo!it real afacerea mai multor companii. ai este o tendin nou # trecerea ofertei de la piaa !&nzrilor la piaa nc'irierii. uli proprietari ai imobilului" nele$&nd lipsa de perspecti! a !&nzrii rapide a imobilului propriu la un pre adec!at" n momentul curent au trecut la afacerea de nc'iriere. .unt proprietari care la ncercarea locatarilor de a micora ratele" propuneau suprafeele pe pia sper&nd s $seasc ali locatari $ata s plteasc preuri mai nalte" ns mai t&rziu" c&nd cutrile nu se soldau cu succes" proprietarii preferau s fac concesii. a-oritatea proprietarilor cel mai des tind s fac a!ansuri locatarilor de imobil" atenu&nd condiiile contractelor i micor&nd ratele de nc'iriere" astfel reduc&nd riscurile de a a!ea ncperi $oale. Rezumat Datorit situaiei din economie" micorrii $radului de ocupaie a populaiei i instabilitii politice n ar" ateptrile p&n la sf&ritul anului 2005 n sectorul de imobil nu se !or sc'imba esenial. Costurile de !&nzri !or continua s se micoreze n ritmuri nesemnificati!e i se !or stabiliza prezumti! n a )) -umtate a anului 2010.

1iaa comple9elor locative Foteliere

/articularitile pieii comple+elor locati!e 'oteliere. Republica oldo!a dispune de un potenial turistic !aloros reprezentat prin peisa-e naturale pitoreti" monumente de o mare !aloare ar'eolo$ic" paleontolo$ic" $eolo$ic" istoric. 7ipsa unei infrastructuri corespunztoare %drumuri de tip european" spaii de cazare" 'oteluri cu ser!icii impecabile la ni!el mondial etc(" situaia economic precar n care se afl ara i un ir de alte cauze nu permit !alorificarea eficient a acestui potenial. Conform unor autori" n R. oldo!a ramura turismului dispune de C0 'oteluri" case pentru cazarea !izitatorilor i moteluri. Capacitatea de cazare este de @C00 locuri" capacitate utilizat n proporie de numai 20 la sut anual. .tatisticile pe plan mondial indic faptul c industria 'otelriei !a de!eni p&n n 2020 cea mai puternic ramur economic. Dinamica ei se !a tripla n urmtorii 10 ani. /roiectele in!estiionale n businessul 'otelier au un $rad nalt de risc" deoarece pe ln$ riscul afacerii sunt mai sensibile la sc'imbrile macroeconomice. Construcia 'otelurilor noi sau reconstrucia celor !ec'i dup standardele moderne de calitate" utilarea acestora i e+ploatarea acestora reprezint in!estiii $reu de -ustificat din punct de !edere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o in!estiie de alteranti!* oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie menionat faptul c perioada de recuperare a in!estiiei pentru 'oteluri este cu mult mai mare n comparaie cu in!estiiile de alternati!. /articipanii pieei ce se specializeaz n sectorul 'otelier" au disperat s $seasc teren pentru construcii noi" deaceia continu s se ocupe cu rede!elopare. ,ceti in!estitori i ar'itecii ce i asist pot fi di!izai n trei cate$orii. /rima cate$orie i include pe cei ce nu sunt limitai n finane" 21

dar se ocup cu !ariante e+clusi!e i de presti$iu" amplas&nd 'otelul" de e+emplu" ntr#un edificiu 3 monument de ar'itectur. 7a cea de a doua cate$orie se refer companiile ce nu dispun de mi-loace considerabile. ,ceste companii" de re$ul" ale$ opiunea mai ieftin 3 rede!eloparea edificiilor cu diferite destinaii. .e consider c rede!eloparea cost circa @0#60 a din !aloarea construciei noi. 7a cea de a treia cate$orie se refer or$anizaiile 3 proprietarii obiectelor 'oteliere e+istente" care din timp n timp realizeaz proiecte de transformare a obiectelor lor n 'oteluri mai moderne. Dar toi aceti participani sunt pui ntr#o situaie dificil* ei toi au ne!oie de soluii pentru amena-area spaiului 'otelier n nite edificii de plan n!ec'it fr a pierde nici o stelu i nici un leu n plus. 2+ist mai multe !ariante de or$anizare a 'otelurilor n edificiile care anterior au ser!it pentru alte scopuri. 8n ma-oritatea cazurilor ele reprezint rede!eloparea caselor de locuit construite la finele secolului 20. 2ste cunoscut i !arianta special %de elit( 3 reconstrucia caselor i !ilelor de ora i din afara oraului. Bunoar" caracterul firesc i comun al tuturor obiectelor de re#de!elopare 'otelier const n aceea c ar'itecii" desi$nerii i constructorii sunt ne!oii s lucreze n condiii de spaiu restr&ns. /articularitile planurilor edificiilor !ec'i i impun pe autorii proiectelor s elaboreze soluii indi!iduale i ino!aionale" s i utilizeze iscusina pentru a crea numere confortabile i infrastructura edificiilor" care s corespund clasei 'otelului i s camufleze nea-unsurile construciei. <iecare 'otel este at&t de indi!idual" c soluiile de desi$n realizate n el pot fi unice i nu se !or repeta nicieri. Cu toate acestea" cifrele sunt apro+imati! urmtoarele* costul construciei obiectelor de acest tip constituie ntre 500 i 2200 2;R9 pentru un metru ptrat" oferta !ariind n diapazonul ntre 1 200 3 3 100 2;R9 pentru un metru ptrat de suprafa total" n dependen de $radul de finisare" de numrul de stele" de amplasare i ali factori. #naliza cererii !i o6ertei pentru comple9e locative Foteliere /otri!it datelor Biroului ]aional de .tatistic" n perioada ianuarie#iunie 2006 capacitatea de cazare turistic n funciune a structurilor de cazare colecti!e a constituit 1C0@"> mii locuri# zile" micorndu#se cu 0"3a n raport cu perioada corespunztoare din anul 200C. 8n totalul capacitii de cazare turistic n funciune" 'otelurile i motelurile deineau o pondere de 25">a" taberele de !acan pentru ele!i 3 20"@a" structurile de ntremare 3 20"0a" !ilele turistice" satele de !acan i alte structuri de odi'n 3 1C"@a" cminele pentru !izitatori 3 @"3a" pensiunile turistice i a$roturistice 3 @"1a. .tructurile de cazare turistic colecti!e n ianuarie#iunie 2006 au fost frec!entate de 12@"C mii turiti" din care 51"C mii de turiti moldo!eni %C2">a din total( i 31"0 mii de turiti strini %2C"@a(. 8n ianuarie#iunie 2006 n structurile de cazare clasificate pe stele s#au nre$istrat 31"6a din numrul total de turiti cazai n structurile de cazare colecti!e %n ianuarie#iunie 200C 3 2C"3a(. /onderi mai nsemnate n numrul total al turitilor strini cazai n structurile de cazare colecti!e le#a re!enit turitilor sosii din Rom&nia %22"2a(" ;craina %10"5a(" <ederaia Rus %10"@a(" Turcia %C"1a(" )talia %@"@a(" ..;.,. %>"Ca(" Aermania %1"2a(. ]umrul de nnoptri ale turitilor n structurile de cazare turistic colecti!e n ianuarie# iunie 2006 a fost de C06"1 mii" din care @06"6 mii 3 ale turitilor moldo!eni %6@"0a din total nnoptri( i 55"3 mii 3 ale turitilor strini %1>"0a(.]umrul total de nnoptri n structurile de cazare s#a ma-orat fa de ianuarie#iunie 200C cu 21"6 mii %3"2a(. Creterea numrului de nnoptri s#a nre$istrat la taberele de !acan pentru ele!i %2>"3a(" la structuri de ntremare 2@

%3"5a(" pensiuni turistice i a$roturistice %32"1a (" !ile turistice %de 3"2 ori( i moteluri %>@">a(. Totodat" n 'oteluri au fost nre$istrate 10C"1 mii nnoptri %cu 5"6a mai puin comparati! cu ianuarie#iunie 200C(" n cmine pentru !izitatori respecti!" @3"6 mii nnoptri % 6"1a( i n sate de !acan i alte structuri de odi'n 3 2>"C mii nnoptri %>5"0 a(. 8n ianuarie#iunie 2006 indicele total de utilizare net a capacitii de cazare turistic n funciune a constituit >1"1a" la structuri de ntremare 3C2"1a" la tabere de !acan pentru ele!i 3 @C"2a" la cmine pentru !izitatori 3 15"2a" la pensiuni turistice i a$roturistice 3 23"5a" la 'oteluri i moteluri 321"@a" la !ile turistice" sate de !acan i alte structuri de odi'n 3 6"Ca. Durata medie a ederii pe total structuri de cazare colecti!e n ianuarie#iunie 2006 a fost de @"@ zile" la structuri de ntremare 3 11"6 zile" tabere de !acan pentru ele!i 3 5"5 zile" cmine pentru !izitatori 3 C"2 zile" pensiuni turistice i a$roturistice 3 1"C zile" la 'oteluri i moteluri 3 3"1 zile" !ile turistice" sate de !acan i alte structuri de odi'n 3 3"0 zile.

2C

Tema 4. Ciclul de via" al pieei imobilului comercial 2 ore 1. 2tapele ciclului de !ia al pieei imobiliare 2. Caracteristica etapelor /iaa imobiliar" ca i cea financiar sau a acti!elor" se caracterizeaz prin repetarea permanent n timp a unor anumite etape de dez!oltare. 8n ansamblu" acestea constituind ciclurile !itale ale pieei. 2ste !orba de etapele decderii" absorbiei" construciilor noi i saturaiei" care permanent se repet" caracterizndu#se prin sc'imbarea raportului dintre cerere i ofert" comportamentul cumprtorului i !nztorului" preurilor i plilor de arend ale proprietilor imobiliare" ni!elului de dez!oltare a comple+ului de construcie" c'eltuielilor la materialele de construcie i costului lucrrilor de construcie#monta-. Capacitatea de a determina anumite cicluri de dez!oltare a pieei imobiliare poate oferi anumite posibiliti in!estiionale suplimentare potenialilor in!estitori. ,a dar s e+aminm caracteristica mai detaliat a acestora. #tapa decderii se caracterizeaz prin predominarea ofertei asupra cererii. 8n aceast perioad fiecrui potenial cumprtor i re!in cte!a obiecte imobiliare scoase la !nzare" el a!nd posibilitatea s alea$" s $seasc cele mai con!enabile !ariante de finanare" s obin reducerea preului. Crete perioada !nzrii imobilelor i" corespunztor" c'eltuielile de reclam" precum i reducerea pentru cumprtor. /e parcursul acestei etape nu este con!enabil s construieti obiecte noi" deoarece in!estiiile fcute n construcie nu se !or recupera curnd din contul !eniturilor de la !nzarea lor. <irmele de construcie mici ncep s falimenteze" iar mai apoi n ramur apare criza de supraproducie. 8n aceste condiii cad preurile la imobile" crete numrul obiectelor scoase la !nzare" se reduc cotele plilor de arend. #tapa absorbiei apare n perioada cnd un timp ndelun$at nu s#au construit obiecte noi" iar cererea permanent %fie i nensemnat( duce la micorarea numrului de obiecte scoase la !nzare. oferta se micoreaz" se e$aleaz cu cererea" iar mai apoi c'iar de!ine mai mic. 7a aceast etap preurile rmn stabile la un ni!el -os" iar la finele acestea ncep s creasc nesemnificati!. De asemenea" se obser! o mic n!iorare a acti!itii in!estiionale" constructorii ncep s selecteze terenuri pentru !iitoarele lucrri. 8n corespundere cu creterea ni!elului cererii i micorrii ni!elului ofertei !or ncepe cercetri in!estiionale pri!ind crearea noilor obiecte imobiliare. #tapa construciilor noi ncepe atunci cnd cererea depete oferta. 8n aceast perioad se obser! un deficit de imobile" deoarece pe parcursul etapei precedente aproape c nu s#a construit nimic" iar din cauza timpului ndelu$at necesar pentru construcia obiectelor" la moment nu pot fi scoase la !nzare proprietile imobiliare. Totodat" preurile de !nzare i de arend cresc n ritmuri accelerate. Construciile i#au amploare" pe moti!ul c profiturile mai atra$ n ramur noi i noi companii" in!estitori strini. ,pare un deficit al sectoarelor de teren" iar preurile la ele atin$ apo$eul. Toate acestea duc la creterea preurilor la construcii" precum i la proprietile imobiliare de pe piaa secundar. #tapa saturaiei !ine odat cu stabilizarea preurilor. Din cauza ni!elului nalt al preurilor numrul doritorilor de a procura imobile scade. <irmele de profil" din inerie" iar cele care cunosc mai bine tainele economiei de pia 3 n sperana unor !remuri mai bune" continu s construiasc i s ma-oreze numrul obiectelor i aa foarte mare. 7a aceast etap oferta este ma+imal" iar cererea ncepe s scad. /reurile se stabilizeaz la ni!elul lor ma+imal. De obicei" urmeaz etapa decderii i totul se repet" iar i iar" atta timp ct !a e+ista economia de pia i proprietile imobiliare !or rmne marf.

26

Ciclul de via" al pieei imobilului comercial

2tapa decderii 2tapa raiei

2tapa absorbiei

2tapa construciilor noi satu

Gra6icul .10 ,naliza etapelor ciclului de !ia al pieei imobilului comercial

'tapa dec"derii. 8n aceast perioada nu s#a atestat o dez!oltare semnificati! a se$mentului imobilului comercial. Datorit crizei economice n care se afla ara" preurile pentru imobilul comercial au sczut n comparaie cu prima prima decad a anului 1556. ]i!elul ofertei predomina asupra cererii. .#a ma-orat perioada de e+punere a spaiilor comerciale pe piaa imobiliar. Construcii noi nu s# au realizat. 'tapa absorbiei. Din a doua -umtate a anului 2002 piaa s#a n!iorat puin. /reurile au semnalat o cretere lent" dar stabil. De asemenea" se obser! o mic n!iorare a acti!itii in!estiionale" constructorii au nceput s ac'iziioneze terenuri pentru !iitoarele proiecte. .#a mrit ni!elul cererei pentru spaii comerciale" ndeosebi pentru oficii. 9ferta" practic era format din fondul comercial !ec'i. 'tapa construciilor noi. 8n aceast perioad preurile au crescut ntr#un ritm spectaculos. ,ceasta se datora n special cererii mari i ofertei mici de spaii comerciale pe piaa imobiliar din mun. C'iinu. .#au ma-orat i preurile de arend. /e pia au aprut muli in!estitori strini. /reurile loturilor de pmnt pentru construcia imobilului comercial au atins apo$eul. ,stfel" se$mentul imobilului comercial" ct i cel de oficiu se caracterizau prin a$iota-" din moti!ul deficitului i c'iar lipsei ofertei de obiecte n centrul capitalei. .e e!idenia o lr$ire a cererii pentru spaii de cea mai nalt cate$orie %,(" cu tot arsenalul de ser!icii i faciliti* amplasare" infrastructur" reele in$inereti moderne # pentru ener$ia electric" ap i canalizare" telecomunicaii i internet" precum i de supra!e$'ere !ideo. /reurile !ariau pe acest se$ment ntre 300 # 2000 dDm2 pentru oficii i 600 3 1600 dDm2 pentru imobilul comercial. 'tapa saturaiei. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre 3#10 a" acum a !enit htimpul cumprtoruluii" care i dicteaz condiiile i obine un discount de pn la 30 a. Cumprarea imobilului are loc" de re$ul" odat cu dez!oltarea afacerii" ns" n 25

condiiile n care !eniturile au sczut brusc" important pentru in!estitori este s se menin pe linia de plutire" astfel renunnd la in!estiii ma-ore. Conform statisticii ultimilor cinci ani" perioada din septembrie pn n decembrie 2006" a constituit apo$eul !nzrilor pentru imobilul comercial" fiind condiionat de faptul" c companiile" care planificau n !iitor s procure imobilul pentru acti!itatea sa de ntreprinztor sau pentru in!estirea mi-loacelor sale" se $rbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul anului. 7a momentul dat preul imobilului comercial scade cu ritmuri lente. Dei proprietarii bunurilor comerciale nc nu sunt $ata psi'olo$ic de asemenea micorri" se simte ner!ozitatea acestora. a-oritatea preurilor obiectelor comerciale sunt supraestimate" astfel numrul doritorilor de a procura imobile scade. ]i!elul ofertei ntrece cu mult ni!elul cererei de spaii comerciale. Bursa 7ara arat c cererea pentru imobilele comerciale s#a redus cu @0#@1a. )mobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. /otri!it datelor bursei ]i=a )mobil" dac n prima -umtate a anului" preurile au sczut cu 10 a" n semestrul urmtor piaa pur i simplu a intrat n impas. .#a ma-orat considerabil perioada de e+punere a imobilelor comerciale pe pia. Tema 5. 1iaa ipotecar" Gn +( 2 ore 1. la ipotec"> 2. De6inirea ipotecii =3ezi /egea cu privire Creditarea ipotecar" Gn +(

2.8n oldo!a piaa ipotecar a cunoscut o dez!oltare impresionant n ultimii ci!a ani" fiind ntemeiat mai ales pe principiile competiionale ale economiei de pia. ;nele bnci din Republica oldo!a" obinnd linii de creditare din partea bncilor de peste 'otare" au nceput s ofere credite pentru imobile" construcie i dez!oltare" att persoanelor -uridice ct i persoanelor fizice. 8n prezent cota acestor credite constiruie circa 13 a n structura creditar#bancar a oldo!ei. Conform datelor Bncii ]aionale a oldo!ei n ianuarie#martie 2006" cota lor constiuia 12"52 a" cu 2"5 a mai mult comparati! cu aceia perioad a anului precedent. rimea creditului pentru imobil se ofer n !olum de numai @0#C0a din !aloarea total a imobilului" iar ratele procentuale constituie nu mai puin de 1@a. .istemul bancar din Republica oldo!a nu dispune de resurse necesare pentru a oferi credite pe termen lun$ %11#20 ani( i mai ieftine" iar populaia nu dispune de !enituri mari. )poteca reprezint de fapt un mecanizm financiar simplu" care lucreaz eficient numai n cazul n care interesele tuturor participanilor la ea sunt ec'ilibrate. Creditele pentru imobil oferite de bncile din Republica oldo!a pn n prezent erau $reu de numit hipotecK" deoarece nu e+ista un act le$islati! n domeniu. ,cti!itatea n domeniul creditrii ipotecare n oldo!a a necesitat o re$lementare mai si$ur la ni!el de le$e. 7e$ea despre ipotec a fost elaborat i discutat mult timp" iar la sfritul lunii iunie" 2006 a fost aprobat n lectur final de ctre /arlamentul oldo!ei. 7e$ea stabilete principiile i re$ulile care re$lementeaz piaa ipotecar primar" pri!ind raporturile -uridice ce apar n procesul i n le$tur cu apariia" !alabilitatea i ncetarea ipotecii" e+ercitarea drepturilor de ipotec" precum i protecia drepturilor participanilor la raporturile -uridice de ipotec. Capitole aparte re$lementeaz* contractul de ipotec4 nre$istrarea i prote-area inte$ritii obiectului ipotecii4 e+ecutarea dreptului de ipotec4 protecia drepturilor debitorilor n tranzaciile cu consumatorii4 supra!e$'erea n domeniu etc.

30

.e planific" c anume aceast le$e !a ser!i drept baz pentru dez!oltarea creditrii ipotecare n oldo!a i !a da ncredere creditorilor n procesul creditrii construciilor sau de ac'iziionare a locuinei. ]oua le$e !a ridica interesul fa de finanarea ipotecar n oldo!a" i !a crea condiii pentru o concuren loial ntre creditorii ipotecari. Creditele pentru imobil, constructie si dezvoltare /ortofoliul de credite pentru imobil" construcie i dez!oltare al sectorului bancar s#a mrit de aproape partu ori n anii 2001#200C" iar ponderea acestora n total credite a crescut de la @"5 la 12"C6a. 2ste se$mentul cu una din cele mai puternice creteri" dup creditele de consum. 7ansarea de ctre bnci a unor noi pro$rame creditare" creterea cererii i dez!oltarea rapid a construciilor n anii 200>#200@ a propulsat mprumutul pentru imobil" construcie i dez!oltare pe o traiectorie ascendent. 8n pofida unei creteri ambiioase" creditarea sectorului pri!at n oldo!a rm&ne una limitat" n comparaie cu standardele re$ionale. Totodat" costul unui credit n oldo!a" n medie" este unul dintre cele mai mari din 2uropa" se arat n raportul hConsolidarea bazelor microeconomice pentru competiti!itatea sectorului pri!atK" prezentat la 6 iulie" 2006" de ctre e+perii Bncii ondiale. ,utorul raportului din cadrul Bncii ondiale" Donato De Rosa" a declarat c hadiional costului nalt" practicile actuale de creditareDmprumut limiteaz potenialul de in!estiiiDcretere a tuturor tipurilor de firme moldo!eneti. ,ceste obstacole n intermedierea financiar se datoreaz" n special" caracterului nesofisticat i lipsei de concuren n sectorul bancarK. /otri!it lui" sectorul financiar se !a dez!olta treptat" dar inter!eniile direcionate pe termen scurt" n special" la adresa firmelor mici" ar putea mbunti substanial competiti!itatea oldo!ei. De Rosa a specificat c" n pofida sc'imbrilor poziti!e recente %e+erciiul $'ilotinei etc.(" cadrul de re$lementare rm&ne unul dificil" astfel descura-&nd in!estiiile strine i locale. h2+ist reforme poziti!e n politicile de impozitare i cele fiscale" dar se nre$istreaz deficiene la capitolul administrare i re$lementri. Cu toate acestea" potri!it datelor Bncii ]aionale a oldo!ei" n 200C !olumul creditelor acordate n moneda naional a crescut cu >1"6a" iar n !alut strin 3 cu 66">a fa de anul 200@. Totodat rata dobnzii aplicat la creditele acordate este nc nalt" lund n consideraie stabilitatea macroeconomic nre$istrat n ultimii ani n oldo!a. Ca urmare creditele respecti!e snt puin accesibile pentru a$enii economici. Concluzie 9 pia financiar dez!oltat este indispensabil pentru creterea economic calitati!. Au!ernul" n colaborare cu Banca ]aional a oldo!ei i Comisia ]aional a /ieei <inanciare" !a urmri intensificarea concurenei n sistemul financiar" intind dez!oltarea infrastructurii pieei sub form de instituii i instrumente financiare noi" precum i diminuarea costurilor de intermediere. <iind n esen un bun public" infrastructura este domeniul prioritar al statului. 8n limita constrn$erilor obiecti!e" Au!ernul este decis s utilizeze la ma+imum mi-loacele proprii" formule de cooperare noi %cum ar fi parteneriatul public#pri!at( i mi-loace e+terne pentru a reabilita infrastructura economiei naionale. 31

Ipoteca LARA

.ituaia curent n sectorul ipotecar pare a fi pasi!. .ectorul bancar acord un numr limitat de credite ipotecare" cu dob&nzi nalte %22#2>a anuale n lei(. ;nul din cele acceptabile pentru consumtorul retail" produsul ipotecar de mas este propus de compania j/rime Capitalk" cu 11a anuale n !alut. /rodusele ipotecare ale altor instituii financiare pot fi numite cele de mas cu dificultate. .ectorul financiar i inclusi! cel ipotecar trebuie s se spri-ine pe un mana$ement bun" doar anume datorit mana$ementului impropriu la 15 iunie anul 2005 Banca ]aional a retras licena de acti!itate BC j)n!estpri!atban=k. Cauzele de baz ale falimentului bncii au constituit in!estiiile portofoliului de credite predominant n proiectele de construcii" precum i atra$erea de la populaie a depozitelor pe termen scurt i acordarea creditelor ipotecare pe termen lun$ %10#11#20 ani(.

Tema H. 1rocesul evalu"rii bunurilor imobile cu destinaia comercial" 4 ore

De analizat etapele 1. Definirea misiunii de e!aluare4 2. Colectarea i analiza datelor4 3. ,naliza celei mai bune i eficiente utilizri4 >. ,plicarea metodelor de e!aluare4 1. Reconcilierea !alorilor i estimarea !alorii finale4 @. )ntocmirea raportului de e!aluare.

Tema I. (etodologia evalu"rii imobilelor cu destinaia comercial" H ore

1.1 1.3 etoda c'eltuielilor etoda !eniturilor la e!aluarea imobilului comercial 1.2 .pecificul de e!aluare a bunurilor imobiliare speciale prin metoda !&nzrilor comparabile

Tema C. +econcilierea valorilor !i estimarea valorii 6inale 2 ore

1. 2. 2+plicarea diferenelor ntre !alorile obinute i determinarea ponderii fiecrei !alori. Determinarea !alorii finale

Tema D. 2laborarea raportului de e!aluare 2 ore

32