Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Ghiduri de evaluare (GE) Ghiduri metodologice de evaluare (GME) Glosar IVS 2011 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR
BUCURETI 2012
CUPRINS
Introducere Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumuturilor Glosar IVS 2011 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR
3 4 7 10 20
25 32 61 72
INTRODUCERE
ncepnd cu data de 1 ianuarie 2012 sunt obligatorii pentru toi membrii ANEVAR Standardele de Evaluare ANEVAR 2012. Standardele de Evaluare ANEVAR 2012 sunt compuse din ediia 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS 2011), la care se adaug Ghidurile de evaluare (GE) i Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME), ediia 2012, Glosarul IVS 2011 i Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR. Pe msura apariiei unor noi Standarde Internaionale de Evaluare (IVS) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) emise de IVSC, acestea vor fi preluate de ctre ANEVAR, vor fi traduse i puse la dispoziia membrilor Asociaiei, urmnd a face parte din pachetul de Standarde de Evaluare 2013, respectiv pentru anul urmtor publicrii. Totodat, pe msura elaborrii de ctre ANEVAR sau a prelurii de la The European Group of Valuers Association (TEGoVA) sau de la alte asociaii profesionale de evaluare, a unor standarde, ghiduri metodologice, studii de caz etc., elaborate n completarea i explicitarea Cadrului general i standardelor coninute de IVS 2011, acestea vor fi, dup caz, analizate, traduse, prezentate, mediatizate, amendate i puse la dispoziia membrilor Asociaiei. Ediia 2012 a Ghidurilor de evaluare i a Ghidurilor metodologice de evaluare ANEVAR este compus din: 1) Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor 2) Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri 3) Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv 4) Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare 5) Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului 6) Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumuturilor 7) Glosar IVS 2011 8) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR.
3.0 Definiii 3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea trebuie utilizat n scopul lurii de decizii, precum garantarea, achiziionarea sau vnzarea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, faptul c este conform cu principiile de evaluare prezentate n IVS Cadrul general. 3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a standardelor profesionale. A se vedea i verificare n teren. 3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a interiorului proprietii subiect, ca i posibila inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de birou. 3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i argumentate. 3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o diversitate de tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator. O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la valoare coninut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa. Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu, verificri administrative (de conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate tipurile valorii utilizate n evaluarea supus verificrii), verificri care reunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-un grup eantion. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Relaia dintre standardele de raportare financiar i de contabilitate i practica de evaluare este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator: 5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii evalurii, utilizarea desemnat a opiniilor i concluziilor evaluatorului verificator i scopul misiunii; 5.1.2 va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii, proprietatea i dreptul asupra proprietii evaluate n raportul verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit raportul verificat;
5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat; 5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n verificarea evalurii; 5.1.5 va formula o opinie cu privire la caracterul complet al raportului verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul misiunii; 5.1.6 va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana evident a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor; 5.1.7 va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i 5.1.8 va formula o opinie care s arate c analizele, opiniile i concluziile activitii verificate sunt adecvate, rezonabile i argumentate. 5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul verificator: 5.2.1 va meniona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnai, utilizarea desemnat a rezultatelor misiunii i scopul misiunii; 5.2.2 va meniona informaiile care trebuie identificate, n conformitate cu paragrafele 5.1.1 5.1.4 de mai sus; 5.2.3 va meniona natura, amploarea i detalierea procesului de verificare efectuat; 5.2.4 va formula opiniile, motivele i concluziile prevzute n paragrafele 5.1.55.1.8 de mai sus; 5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente cunoscute; i 5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de conformitate semnat. 5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data evalurii. 5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele acordului su cu concluziile din raportul de evaluare verificat sau dezacordului su fa de acele concluzii. 5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor i informaiilor pe care evaluatorul s-a bazat, evaluatorul verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale. 5.5 n cazul n care sfera misiunii de verificare ntreprins este suficient pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare ANEVAR i cu Codul deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
3.3 Fond comercial (Goodwill) 3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active, care nu pot fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat. 3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul obinut peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. 3.3.3 Fond comercial transferabil. Acea imobilizare necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. 3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul comercial, dect activitatea n scop comercial realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul comercial personal. 3.5 Proprietate imobiliar generatoare de afaceri. Anumite tipuri de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia n funcie de potenialul lor de activitate cu scop comercial. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PIGA poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar). Pentru calcularea amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei PIGA pe diferitele sale componente. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 Acest GE descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe care o denumete PIGA i explic modalitatea de evaluare a PIGA-urilor, n concordan cu IVS - Cadrul general. 5.2 n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante instruciuni din standardele i ghidurile de evaluare citate n paragraful 2.1 anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare, evaluatorul se va referi la IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 5.3 PIGA-urile sunt considerate ca activiti comerciale individuale (n sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA. 5.4 Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil al activitii, ar trebui fcute corecii adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial a unui operator de eficien rezonabil. 5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz de comparaie pentru proprieti diferite i cu management
ANEVAR
diferit, n evaluarea unei PIGA nu vor fi luate n considerare situaiile particulare, cum ar fi impozitul pltit, regimul de amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n afacere. 5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c evaluarea PIGA nu ine seama de taxele fiscale, de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n afacere, evaluarea PIGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual, evaluarea unei ntreprinderi. 5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active componente ale PIGA, n vederea raportrii financiare, a stabilirii impozitului pe proprietatea imobiliar sau, cnd se cere, n scopul creditrii proprietii. 5.7.1 De regul, componentele valorii unei PIGA sunt: 5.7.1.1 teren; 5.7.1.2 cldire(i); 5.7.1.3 imobilizri corporale mobile, inclusiv programele pentru calculator; 5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesar); 5.7.1.5 imobilizri necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i 5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii. 5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i creditele, sunt avute n vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderii, dar capitalul propriu nu este evaluat n cazul PIGA-urilor. Totui PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri. 5.7.3 O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate astfel proveni numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd exist dovezi directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe din aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga valoare a PIGA. 5.8 Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de regul pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia, datorate structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze pot avea impact important asupra valorii PIGA. 5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a genera activitatea comercial realizabil de un operator de eficien rezonabil, precum i cunotine despre valoarea individual a fiecror elemente componente individuale ale PIGA. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
1.0 Introducere 1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a clarifica i de a oferi instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) asupra proprietii deinute de entiti care funcioneaz n industria extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii care trebuie s fie recunoscute i avanseaz concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar i de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci, participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor de evaluare a proprietilor din industria extractiv. 1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria extractiv, inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei extractive component de baz a economiei mondiale, promovarea unor modaliti productive de folosire a resurselor naturale minerale i petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital. 1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria petrolier, exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt. 1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia din pmnt a resurselor naturale, care pot trece printr-o serie de activiti desfurate de mai muli proprietari, prin parcurgerea etapelor de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea proprietii imobiliare, a bunurilor mobile i drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar necesit recunoaterea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n plus, n ceea ce privete aplicarea lor, este necesar nelegerea clar i precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credibile i pentru utilizarea acestora n interes public. 1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie s se bazeze pe informaiile oferite de experii tehnici sau de ali specialiti acreditai pe specificul domeniului. 1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte domenii sau sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri speciale, prin regenerri naturale ulterioare extraciei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi mineralele transportate de ap, precum i apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie este extracia resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea imobiliar. 1.6.1 Cantitatea i calitatea resurselor rmase, care prezint interes economic i care pot fi extrase de pe o proprietate din industria extractiv, sunt adesea necunoscute la data evalurii. 1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la acestea, includ:
10
1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale, precum: cuprul, aluminiul, aurul, fierul, manganul, nichelul, cobaltul, zincul, plumbul, argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa platinei; 1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele, potasiul, fosfaii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele i alte pietre geme; 1.7.3 materialele de construcii, ca: nisipul, pietriul, blocurile de piatr; 1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale, gazele naturale lichefiate, alte gaze, petrolul greu i nisipurile petrolifere. 1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene contrastante ntre activitile de producie i cele de transport, care trebuie nelese: 1.8.1 elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, reprezint produsele industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n general, din mine de suprafa (mine deschise, exploatare la zi, front de lucru, carier; o carier utilizat pentru a produce materiale de construcii este, de asemenea, considerat o min de suprafa) sau din mine subterane. Unele extracii se realizeaz prin sonde (de exemplu, extracia sulfului) i in situ prin dizolvare (soluie de min) de diferite sruri i minerale de uraniu. Unele extracii, cum ar fi pentru pietri, sruri minerale, diamante i aur aluvionar, se realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i extracia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea comun) i magneziul, face parte din industria minier. 1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a extraciei, care este extins i asupra rezervei de minerale. Dup finalizarea extraciei, n locul respectiv nu mai rmn active recuperabile din punct de vedere economic. 1.8.3 materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4 de mai sus, sunt produse de industria petrolier, care extrage produse valoroase, de regul, prin forarea n crusta pmntului. Unele extracii sunt efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de exemplu, puuri de exploatare deschise, de nisip petrolifer sau de isturi petrolifere. Extracia de produse solide necesit un efort mai mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de produse fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul pompelor sau valvelor, avnd nevoie ocazional de ajutor pentru ntreinere sau de echipe de intervenie. 1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de extracie a ieiului. La finalul fazei iniiale de extracie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rmne neextras. Pentru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod sau o metod de recuperare intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de producie, o mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras. 1.8.5 o alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier se refer la suprafaa de teren necesar pentru instalaiile de procesare i pentru infrastructur. Pentru operaiunile de extracie a petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. Pentru o exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru depozitarea produselor finite i pentru depozitarea reziduurilor, precum i pentru mine deschise, atunci cnd este cazul. 1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel mai adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre deosebire de acest mod de transport, un produs al industriei miniere este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane, avnd ca rezultat costuri iniiale i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite. 1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de interes major. Produsele obinute n cadrul acestora sunt eseniale n economiile moderne, reprezentnd materii prime i materiale pentru alte industrii, ca cea energetic, de construcii, prelucrtoare, transporturi i comunicaii.
11
1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o activitate care presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii numeroase i o munc intens pentru a determina viabilitatea tehnic i economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii nu ating stadiul produciei. 1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea resurselor naturale ale unei proprieti din industria extractiv, reprezint principala surs a valorii. Profitul net poate varia de la an, la an, fiind n strns dependen de resursele naturale extrase i destinate vnzrii, de caracterul ciclic al pieei resurselor, de preurile de vnzare i de variaiile volumului produciei i ale costurilor. 1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i petrolifere sunt evaluate iniial n baza existenei rezervelor de minerale i petrol, a resurselor de minerale i petrol sau a posibilitilor de a descoperi resurse. Cantitatea i calitatea acestor rezerve/resurse poate varia n timp, n funcie de modificrile economice i progresul tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial, sunt resurse care se vor epuiza n timp. 1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile i echipamentele specializate, folosite n extracia i prelucrarea materiilor prime din industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare. 1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o valoare patrimonial ce deriv din posibilitatea de a descoperi i a deine depozite mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o proprietate de explorare, drepturile (aciunile) sunt cumprate i vndute (tranzacionate) pe pia. Numeroase asemenea tranzacii implic contracte cu drepturi pariale, cum ar fi opiunile i contractele de joint-venture. 1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o mare msur, de informaiile geologice i auxiliare referitoare la suprafaa de teren sau subteranul explorat i de interpretrile acestora. Pn n momentul n care este descoperit i explorat, puine lucruri pot fi cunoscute despre caracteristicile unui depozit de resurse naturale. 1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone izolate i, n general, se afl n mare parte sau complet n subteran i, uneori, sub cursuri de ap sau sub mri. 1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a imobilizrilor corporale mobile n general, ct i cerinele de refacere a mediului (ca datorii i reamenajri ale proprietii) sunt factori importani n procesul de evaluare a proprietilor din industria extractiv. 2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 Acest Ghid de Evaluare ofer instruciuni specifice pentru evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare. Pentru aplicarea n industria extractiv se indic urmtoarele IVS-uri: IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi, IVS 210 Imobilizri necorporale, IVS 220 Imobilizri corporale mobile, IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei pot constitui o component important n evaluarea proprietii din industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau pot fi obinute n alt mod. Drepturile i facilitile adecvate, pentru transportarea i stocarea apei din afara sistemului (off-site), pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor drepturi pune 12
probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului. Totui, acest GE nu conine instruciuni specifice pentru evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia. 2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de prevederile IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, n corelare cu acest GE. n anumite ri, bursele de valori i administratorii pot avea cerine specifice de raportare, cerute pentru industria minier i a petrolului, care ns nu constituie subiectul prevederilor din Standardele Internaionale de Evaluare. 2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i raportarea evalurii proprietilor i intereselor din industria extractiv, n conformitate cu paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui GE nu nlocuiesc prevederile din ediia curent a Standardelor Internaionale de Evaluare. 3.0 Definiii 3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n procesele asociate resurselor naturale, localizate pe, n sau lng scoara pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului. Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic. 3.2 Proprietate sau arie de explorare. Un drept real imobiliar asupra unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, care este prospectat pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care viabilitatea economic nu a fost demonstrat. 3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final, de ctre o instituie financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i Studiu de prefezabilitate. 3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare intrinsec, stabilit de umanitate i gsit n sau pe scoara pmntului. Pentru scopul acestui GE, mineralele includ i minerale metalice, minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. 3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau presupus, care poate fi extras economic din min. Include materialele nevaloroase i alocrile pentru pierderi care pot interveni cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii referitoare la acestea i modificri reale, presupunnd factori de extracie din min, metalurgici, economici, de marketing, legali, de mediu, sociali i guvernamentali. La momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz c extracia a fost justificat. n vederea creterii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n rezerve minerale probabile i rezerve minerale certe. Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele minerale i subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al UNFC. Entitile care au ales s adopte definiiile UNFC sau alte definiii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare publice sau pentru scopurile raportrii statutare, trebuie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile CRIRSCO, respectiv rezervele minerale probabile i certe pentru scopul evalurii. 3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o concentrare sau depozitare a unui material cu un interes economic intrinsec, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea form i cantitate, nct sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala extracie economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele geologice specifice. Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n categoriile: presupuse, descoperite i 13
cuantificate. Poriunile depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere economic, nu trebuie incluse n resursele minerale. Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele minerale i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codare UNFC. Pentru scopul acestui GE, clasificarea minereurilor, conform categoriei G4 UNFC (Studiul de recunoatere), este exclus din resursa mineral. Entitile care adopt UNFC sau alte definiii ale resurselor minerale, pentru scopul raportrii financiare publice sau raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele minerale cu categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i cuantificate pentru scopul evalurii. 3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea i marketingul mineralelor. Acest GE nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la instalaiile de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la fabricarea metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final. 3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare gazoas, lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural. 3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i n extracia, procesarea, rafinarea i marketingul ieiului i gazelor asociate. Acest GE nu se refer i la activitile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. 3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC): acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele de petrol estimate implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute dect rezervele certe i pot fi mai departe subclasificate ca rezerve probabile i posibile, care s denote creterea progresiv a nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot fi mprite n categoriile exploatate i neexploatate. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codificare UNFC. 3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GE, resursele petrolifere conin numai rezervele de petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia American a Geologilor Petrolieri (AAPG), sunt: acele cantiti de petrol, care la o anumit dat, sunt estimate s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt considerate nc a fi exploatabile comercial. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de codificare UNCF. Pentru scopul acestui GE, acumulrile de petrol clasificate n categoria G4 a UNFC (Condiii geologice poteniale) sunt excluse din resursele petrolifere. 3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de iei sau mineral, n care sunt luai n considerare cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de mediu i ali factori relevani, pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a proceda la un studiu de fezabilitate. 3.13 Redeven sau venit din redeven n industria extractiv. Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie. O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltite unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. 14
3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest GE). O persoan care este responsabil pentru toat evaluarea tehnic, aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem, iar n rile unde se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona membrii sau liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic. 3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic elaborat de experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n cuantificarea activitilor din amontele fluxului tehnologic, care includ prospectarea (explorarea), descoperirea i exploatarea resurselor minerale sau petrolifere, pn cnd se ajunge ca rezervele s fie vndute sau utilizate. Elementul de risc ridicat, aferent cheltuielilor acestor activiti, a dus la dou importante abordri ale contabilizrii pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind: (a) toate costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu excepia cazului n care se ateapt ca ele s fie recuperate sau n care activitile nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt recuperabile din punct de vedere economic (de exemplu, adaptrile abordrii eforturi de succes). n aplicarea acestei abordri exist situaii diferite n care este permis capitalizarea anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul costurilor nainte de determinarea succesului activitilor de explorare i evaluare, i (b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor minerale i petroliere s fie capitalizate i tratate ca parte a costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite (adic, abordarea la cost total). 4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entitilor le sunt permise s recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca active de explorare i evaluare. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la recunoaterea iniial. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate alege s aplice un model de cost sau un model de reevaluare (aa cum este subliniat att n IAS 16, Imobilizri corporale, ct i n IAS 38, Imobilizri necorporale) pentru a evalua activele lor de explorare i evaluare. 4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care realizeaz aceste active, se aplic att modelului bazat pe cost, ct i celui bazat pe reevaluare, descrise mai sus. 4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate trebuie s determine o politic contabil specificnd ce cheltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i evaluare i trebuie s aplice acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast determinare, o entitate ia n considerare gradul n care cheltuiala poate fi asociat cu descoperirea unor resurse minerale specifice. Urmtoarele sunt exemple de cheltuieli care ar putea fi incluse n evaluarea iniial a activelor de explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):
- achiziionarea drepturilor de a explora; - studii topografice, geologice, geochimice i geofizice; - foraje de explorare; - spturi; - eantionare; i - activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i a viabilitii comerciale a extraciei
15
4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc nainte de explorarea i evaluarea resurselor minerale din sfera de cuprindere a standardului. 4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile legate de valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare i evaluare. Cadrul general i IAS 38, Imobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la recunoaterea activelor care apar n urma valorificrii. 4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al Standardului, sugereaz c valoarea contabil a activelor de explorare i evaluare poate depi valoarea lor recuperabil, entitilor li se cere s cuantifice i s prezinte orice pierdere din depreciere. Nivelul la care aceste active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare dect cel permis de IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti generatoare de numerar. 4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei, gaz natural i alte resurse similare neregenerabile (vezi termenii definii n anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11 de mai sus. 4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate conform prevederilor acestui GE, sunt:
IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile a unui activ (incluznd activele care ncorporeaz rezerve i resurse), pentru a vedea dac activul a suferit o pierdere din depreciere. Acest proces cere determinarea valorii juste minus costurile de vnzare i/sau valorii de utilizare, aa cum este definit n Standard. IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii contabile a activelor care au fost obinute prin achiziia unei ntreprinderii (incluznd active care incorporeaz rezerve i resurse); i IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este aleas) imobilizrilor corporale legate de operaiunile de extracie.
4.5 Acest GE recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor minerale i petroliere descoperite i exploatate nu reflect valoarea realizabil a acestor rezerve, dup ce acestea au fost stabilite. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 Concepte de evaluare 5.1.1 Prevederile acestui GE sunt destinate s asigure aplicarea Principiilor de Evaluare prezentate n IVS Cadrul general, ediia IVS 2011, n evalurile din industria extractiv. 5.1.2 Tipul valorii este valoarea de pia definit n IVS - Cadrul general. Dac trebuie determinat alt tip al valorii, n conformitate cu IVS - Cadrul general, evaluatorul trebuie s citeze sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat n raportul su de evaluare, aa cum cere IVS 103 Raportarea evalurii, ca i o explicaie clar i concis. 5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din industria minier i petrolier trebuie corect identificate, n vederea seleciei corecte a standardelor IVS i GE-uri aplicabile. Aprnd n mod natural in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului fizic i ale proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i petrol in situ, a unei participaii la aceste resurse naturale i a dreptului de a explora i extrage aceste resurse naturale, reprezint drepturi reale imobiliare, exceptnd cazul n care exist o alt definiie dat printr-o reglementare. Mineralele i petrolul sunt bunuri mobile pe timpul transportrii i procesrii. Operaiunile n min, spatul sau foratul petrolului sunt activiti ale afacerii, aa cum sunt transportarea i procesarea petrolului i minereurilor. Asemenea afaceri sunt fcute de ntreprinderi din industria extractiv, care dein proprieti imobiliare i bunuri mobile, iar funcionarea lor contribuie la valoarea ntreprinderii, determinat pe premisa continuitii activitii. 5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii cu resurse naturale din industria extractiv este identificarea corect a drepturilor asupra proprietii i a drepturilor pariale supuse evalurii. 16
5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv, ca proprietate imobiliar, trebuie s se bazeze pe cea mai bun utilizare (CMBU) a proprietii imobiliare. Aceasta cere luarea n considerare i a utilizrii n alte scopuri a proprietii dect cea de extragere a mineralelor i petrolului, dac aceste utilizri sunt posibile. Trebuie luat n considerare i o schimbare n explorare, dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a proprietii, n vederea maximizrii beneficiului ei economic. 5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea mai probabil utilizare care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a proprietii. 5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n evaluare, apte a fi folosite:
(a) abordarea prin pia, n general prin ci indirecte (vezi paragraful 5.3.1 de mai jos); (b) abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de numerar actualizat rezultat din
pia;
(c) abordarea prin cost, incluznd costul de nlocuire net i analizele costului echivalent.
5.1.8 Unde una sau mai multe din abordrile evalurii de mai sus sunt aplicate preferenial fa de celelalte, motivul trebuie menionat. 5.1.9 n evaluarea drepturilor asupra proprietii cu resurse naturale minerale i petroliere, metodele adecvate de evaluare depind de stadiul explorrii sau dezvoltrii proprietii. Pentru uurin, asemenea proprieti cu resurse minerale i petroliere pot fi mprite n patru mari tipuri, dei mprirea este uneori expresia opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
proprieti de explorare; proprieti cu resurse; proprieti n dezvoltare; proprieti de producie.
5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2. 5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse de petrol, dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic viabile, printr-un studiu de prefezabilitate sau de un studiu de fezabilitate. 5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care s-a demonstrat printr-un studiu de fezabilitate, c sunt economic viabile, dar nu se afl nc n producie. 5.1.13 Proprietile de producie conin o operaiune activ de exploatare de minerale sau petrol, la momentul evalurii. 5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc diferite. Riscul este legat de probabilitatea de a aprea ceva neprevzut n continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu ct o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n dezvoltare i spre proprietatea de producie, cu att exist mai multe informaii tehnice, dnd posibilitatea efecturii analizei tehnice, incluznd realizarea de studii de prefezabilitate i de fezabilitate, care reduc astfel factorul de risc, deoarece valoarea capitalului investit n condiii de risc crete rapid. 5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate trebuie apreciate i reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii. Trebuie menionate motivele pentru care se acord o importan mai mare unei abordri sau unei metode, dect alteia. 5.2 Competen i imparialitate 5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GE, trebuie s respecte toate prevederile Codului deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator.
17
5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate n industria extractiv, evaluatorul trebuie s aib competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc serviciile unui expert tehnic cu abiliti adecvate. 5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca evaluatorul s aib pregtire specializat sau asisten de la un expert tehnic sau ali specialiti acreditai n geologie, n estimarea resurselor i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice i de mediu, relevante pentru subiectul tipului de resurse naturale i de relief. Termenul expert tehnic include persoana competent, evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n anumite ri, dac utilizarea desemnat a raportului de evaluare este raportarea financiar sau alte scopuri reglementate. 5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o evaluare tehnic, la informaii sau la o opinie a altor experi sau specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i dac munca lor este credibil. 5.3 Consideraii speciale ale evalurilor din industria extractiv 5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de explorare sunt unice. Ca urmare, comparaia direct a tranzaciilor cu proprieti cu resurse naturale minerale i petroliere este adesea dificil sau inadecvat. Totui, analiza vnzrilor este un instrument de evaluare important. Corectarea preurilor de vnzare sau analiza pe baza ratelor pot fi frecvent aplicate pentru scopul comparaiei indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor i alte analize de pia pot adesea releva factori de pia, cum sunt rata de actualizare, un factor de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi folosite n abordarea prin venit. 5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de pia, analiza n evaluare trebuie s se bazeze pe dovezi de pia i pe ateptrile curente i percepiile participanilor pe pia pentru proprietatea evaluat, iar aceste dovezi de pia trebuie s fie aplicate n mod consecvent n analiza evaluatorului. 5.3.3 Metoda cea mai utilizat de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de a investi n industria extractiv, este analiza valorii nete actualizate/analiza fluxului de numerar actualizat (analiza VNA/analiza DCF). Evaluatorul trebuie s tie c acestea i alte metode, cum ar fi cele bazate pe teoria opiunii, vor conduce la estimri ale valorii de investiie sau ale valorii de utilizare, dac nu a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut valoarea de pia. Pentru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie ca toate intrrile i ipotezele s reflecte dovezile de pia disponibile, precum i ateptrile curente i percepia participanilor pe pia, n conformitate cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2012. Orice deviere de la cerinele acestora trebuie s fie specificat. 5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor cu resurse naturale i a ntreprinderilor din industria extractiv, de obicei, este mai mare sau mai mic dect suma valorilor prilor sau componentelor. De exemplu, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari, deinute n proprietate deplin, care conine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor componentelor, adic minerale, suprafee de teren i imobilizri corporale mobile. Situaii similare pot adesea exista n industria petrolier. 5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv aflat n producie, pot fi separate drepturile de proprietate pe pri componente existente n ntreprindere, cum ar fi: rezerve, redevene, maini i echipamente. Pentru evaluatorul unei ntreprinderi este important s le recunoasc corect pe acestea. Poate exista i o cerin de evaluare separat a drepturilor de proprietate pariale. 5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie verificat corectitudinea datelor relevante. Aceasta poate include verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj, eantioane i date analitice nrudite pentru proprietatea cu resurse naturale subiect i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu proprieti similare.
18
5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai multe estimri ale cantitii i calitii resurselor i rezervelor, evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care poate s fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s menioneze i motivele. O analiz critic a estimrilor alternative poate fi depus mpreun cu raportul de evaluare. 5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte probleme, care au un impact important n evaluare. n funcie de tipul de proprietate i drepturile evaluate, acestea pot include: situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese; toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor concesiunilor sau drepturilor; accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate fi vndut; serviciile i infrastructura, precum i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces, onorarii sau obligaii legate de acestea; evaluri ale mediului i obligaiile de reabilitare; orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone; cheltuielile de capital i de exploatare; programarea i finalizarea investiiei de capital; estimrile valorii reziduale; cerine statutare/legale i acorduri importante; impozitare i redevene; datorii i expunere financiar; reabilitarea amplasamentului, reclamaii privind recuperri i costuri de nchidere; orice alt aspect care are importan asupra evalurii. 5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria extractiv 5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de proprietate, dreptul specific de proprietate i drepturile pariale, care trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 103 Raportarea evalurii. 5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea profesional i experiena relevant n domeniu a evaluatorului i a altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost folosit pentru a argumenta evaluarea. 5.4.3 Raportul de evaluare trebuie sprijinit cu prezentarea codurilor relevante din industria extractiv, standardelor sau uzanelor practicii aplicabile evalurii i suportului evalurii tehnice. Toate estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere, prezentate n raportul de evaluare sau n suportul evalurii tehnice, vor fi nsoite de definiiile redate la paragraful 3, de mai sus, i de sistemul de clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului cnd jurisdicia sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva. 5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice, diagrame i fotografii, dac este adecvat i posibil, pentru a ajuta n comunicare i informare. Informaiile tehnice importante, care susin evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd estimri ale rezervelor i resurselor evaluate, vor fi prezentate i comentate n evaluarea tehnic. 5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta dac unitatea angajatoare a evaluatorului sau proprietarul activului ori managementul lui operaional au furnizat sau nu evaluatorului o declaraie, conform creia au fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile cerute de evaluator sau alte aspecte importante pentru evaluare. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
19
20
3.0 Definiii 3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GE, nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer. 3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GE, factorii de mediu pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului proprietii evaluate. 3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate, care are o form, o cantitate sau o posibilitate biologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii. 3.3 Cuvntul toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A se vedea IVS - Cadrul general i IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.) Totui, fiecare tip al valorii, reflect comportamentul pieei n situaiile coninute n definiiile respective. n msura n care valorile proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri ale valorii, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice, n efectuarea i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea procedurilor specifice de evaluare. 4.2 Acest GE este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o prezentare transparent pentru uz public a valorilor proprietii, fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posibil al unor asemenea ipoteze asupra proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere, obligaiile fa de o ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De aceea, transparena adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate pentru ntocmirea situaiilor financiare. 4.3 Orice instruciuni speciale primite de evaluator de la directorii ntreprinderii/entitii, n privina abordrii substanelor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii proprietii, reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de evaluare. Aceste meniuni vor fi completate cu explicaiile evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii raportate, dac exist, al unor astfel de consideraii. 4.4 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea contabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar depete valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraful 6). Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o proprietate poate contribui la o depreciere. Pierderea din depreciere, indus proprietii prin prezena acestor substane, poate include efectul negativ al acestor substane asupra valorii proprietii. (A se vedea paragraful 5.4 de mai jos.) 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte clientului nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a trata situaia.
21
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client discut despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile evaluatorului i c angajarea evalurii nu va compromite aceste obligaii. 5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena sa, meniuni relevate n acest GE, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate celelalte IVS-uri. 5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele, experiena i competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena necesare. 5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute n IVS 103 Raportarea evalurii. O alt cerin este ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti factori n misiunea lui. Dac sfera misiunii se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.) Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n IVS 103 Raportarea evalurii. 5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost remediat. Cnd este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul remedierii; dac acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c proprietatea este depreciat. 5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane periculoase, iar aceste substane exist sigur sau sunt suspectate c exist, raportul de evaluare va include o meniune privind limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor bine argumentate, plus o restricie pentru utilizarea rezultatului evalurii, fr ca aceasta s fie nsoit de evidenierea meniunii de mai sus i de justificarea acesteia. 5.6 Cnd evaluatorul a beneficiat de asisten privind efectele factorilor de mediu asupra proprietii evaluate, n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului care a contribuit cu informaii specifice i tipul de asisten profesional acordat. 5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau o alt precizare prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n ipoteza c, la data evalurii, nu se cunoate existena unor astfel de factori, dar dac totui aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n diminuarea valorii. 5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la efectele substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de via i asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase riscuri poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe msur ce apar descoperiri noi i, n consecin, vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute de pia. 5.9 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic, ce se refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n nelegerea acestor factori va fi facilitat dac: 5.9.1 situaiile care presupun existena substanelor ce influeneaz mediul sunt depistate i abordate n concordan cu acest GE, fie c sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii acesteia; 22
5.9.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii profesionale i asistenei acordate de alte persoane, atunci cnd sunt necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de asisten trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare; 5.9.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase sau toxice n procesul de evaluare sau, dac se vor exclude astfel de consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul analizei i efectul probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite; 5.9.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile valorii, pe care aceste rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru ca ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate. 5.10 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest GE. Cnd evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase sau toxice, care influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, avnd grij s nu supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii. ntr-o misiune n care se solicit valoarea de pia, este o responsabilitate a evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o situaie sau circumstan particular. 5.11 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse importante de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror consiliere se vor baza. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determin amploarea msurilor de decontaminare, mentenan sau monitorizare a polurii, care pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice i la costurile aferente decontaminrii, mentenanei sau monitorizrii. 5.11.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza c orice efect asupra valorii, dat de substanele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportat. Astfel de angajamente sunt acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este informat i accept aceast ipotez limitativ, i deci raportul de evaluare stabilete clar limitrile i motivele acestora. 5.11.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n problematica privind mediul, este uzual procedura prin care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau prin clientul su i prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua problemele legate de substanele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze calitatea i natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz. 5.12 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s contientizeze faptul c efectul unor substane periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n funcie de diferenele ntre proprieti, amplasri ale acestora i piee. Efectele negative asupra valorii pot fi inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare afectate este modificat de starea n care se afl i n cazul n care vandabilitatea i alte avantaje ale proprietii imobiliare sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului este s fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprieti anumite, pe piaa acesteia. 5.13 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi abilitile de a face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic, care in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate i utilitate valorii raportate, dac astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i raportate n mod corespunztor. 5.13.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice sunt implicate n proprietatea inclus n misiunea sa de evaluare, va trebui s urmeze toate cerinele acestui GE. n mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultana experilor tehnici de specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul.
23
5.13.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei substane periculoase sau toxice, el i va informa imediat clientul asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare rezolvrii situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat confidenial, evaluatorul evit situaiile n care divulgarea acestei informaii poate afecta proprietatea. 5.14 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza i identifica substanele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general, stabilirea naturii, amploarea i efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face parte din atribuiile evaluatorilor. 5.15 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n privina proprietii. 5.16 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substanelor periculoase sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al acestor substane, exist i o reacie economic nefavorabil. Experiena de pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile ntre percepiile publicului i efectele pe pia cauzate de prezena acestor substane. Rolul evaluatorului este s evite asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii importani, s elaboreze cercetri de pia competente i, n rapoartele de evaluare, s reflecte atitudinile relevante ale pieei fa de situaia prezentat. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
24
i dezvoltrii Data intrrii n vigoare Aplicabilitatea i limitrile tehnicilor de evaluare a terenului 1.0 Introducere
Acest ghid de aplicare conine ndrumri metodologice i practice pentru evaluarea tuturor categoriilor de terenuri, indiferent de utilizarea lor. Acest ghid a fost elaborat de ANEVAR n scopul de a oferi evaluatorilor, membri ai Asociaiei, recomandri referitoare la cea mai bun practic de evaluare a terenului, pentru toate scopurile evalurii. Ghidul, dei nu are caracter de Standard de Evaluare, este obligatoriu de aplicat n procesul de evaluare. Coninnd metodologia de evaluare larg recunoscut i aplicat pe plan mondial, acest GME reprezint un instrument util pentru evaluatori i evaluatori verificatori ai rapoartelor de evaluare, pentru clienii i utilizatorii desemnai ai evalurilor, pentru organele administraiei de stat i pentru organele judiciare implicate n soluionarea unor litigii generate de elaborarea rapoartelor de evaluare aferente terenurilor i de opinia asupra valorii exprimat n aceste rapoarte. 2.0 Relaia cu Standardele de Evaluare Deoarece acest Ghid se refer exclusiv la metodologia de evaluare a terenului, n procesul practic de evaluare se vor aplica n mod obligatoriu prevederile unor Standarde Internaionale de Evaluare (IVS), editate de International Valuation Standards Council (IVSC). Aceste Standarde, coninute n ediia IVS 2011, sunt: IVS - Cadrul general IVS 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evalurii IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare Anex Proprietatea imobiliar istoric. Atunci cnd scopul evalurii este raportarea financiar, n plus fa de standardele enumerate mai sus se vor aplica i prevederile din IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din sectorul public, iar dac scopul evalurii este garantarea
25
unui mprumut se vor aplica i prevederile din IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. 3.0 Metode recunoscute de evaluare a terenului Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare, redate n toate manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea proprietii imobiliare. Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt: 1. comparaia direct; 2. extracia de pe pia; 3. alocarea; 4. tehnica rezidual; 5. capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei); 6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii. Toate cele ase metode (unele numite tehnici sau analiz) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate imobiliar, respectiv abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Din aceast cauz nu au mai fost incluse n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, elaborate de International Valuation Standards Council (IVSC). Prezentarea sintetic a acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este redat n continuare. 3.1 Comparaia direct se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea de pia a terenului se obine din dovezile de pia ale preurilor de tranzacionare ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi obinut n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Cnd nu exist tranzacii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau cnd datele obinute din tranzaciile efectuate nu sunt credibile i/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi i preurile cerute prin ofertele de vnzare sau preurile oferite prin cererile de cumprare de terenuri comparabile. Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a preurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele ntre caracteristicile specifice ale terenurilor i tranzaciilor cu acestea (numite elemente de comparaie). n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, paragraful C 15, se precizeaz: . n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii; localizrile respective; calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor; utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut; data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.
26
n afara elementelor de comparaie de mai sus, pot fi luate n considerare, atunci cnd au o influen cuantificabil asupra preului unitar al terenului, i urmtoarele elemente: - mrimea suprafeei; - forma; - deschiderea; - utiliti; - topografia; - traficul n zon; - privelitea; - calitatea vecinilor; - poluarea fonic i a aerului; - acces; - teren n surplus. Etapele aplicrii metodei comparaiei directe de evaluare a terenului liber sau considerat a fi liber sunt: (a) colectarea informaiilor din aria de pia a terenului subiect, despre vnzrile recente sau despre ofertele de vnzare i cererile de cumprare pentru terenuri similare, n vederea selectrii unui set de terenuri comparabile, adic a terenurilor cu caracteristicile redate mai sus, ct mai asemntoare cu cele ale terenului subiect. Numrul terenurilor comparabile selectate depinde de disponibilitatea datelor de pia i de cerina de a asigura c acestea reflect aciunile participanilor pe pia. Analiza de pia i analiza celei mai bune utilizri formeaz cadrul necesar pentru selectarea vnzrilor comparabile adecvate; (b) verificarea informaiilor colectate pentru a vedea credibilitatea acestora i dac reflect tranzacii de pia neprtinitoare; (c) selectarea unitii de comparaie folosit de participanii pe pia, respectiv preul pe hectar sau pe metru ptrat; (d) identificarea diferenelor dintre caracteristicile terenurilor comparabile selectate i cele ale terenului subiect. Forma uzual de redare a acestor diferene este o gril cu datele de pia, care conine prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile, grupate pe caracteristicile aferente tranzaciilor (efective i/sau poteniale) i pe caracteristicile aferente terenurilor. Scopul folosirii grilei cu datele de pia este efectuarea ntr-o manier logic i succesiv a coreciilor asupra preurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile selectate drept comparabile; (e) corectarea preurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta diferenele dintre caracteristicile acestora i cele ale terenului subiect. n general, se aplic corecii separate preurilor de vnzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparaie. Mrimea fiecrei corecii depinde de datele disponibile i de raionamentul evaluatorului. Coreciile preului de vnzare, de ofert de vnzare sau de cerere de cumprare, se pot face prin mai multe tehnici ale analizei cantitative i calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a) tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n uniti monetare (valori absolute); (b) tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n form procentual i (c) tehnica analizei calitative prin comparaia relativ, care const n analiza tranzaciilor, ofertelor de vnzare sau cererilor de cumprare a terenurilor comparabile pentru a stabili care din caracteristicile terenurilor comparabile sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale terenului subiect. n general, coreciile asupra preurilor se fac mai nti pentru diferenele ntre caracteristicile aferente tranzaciilor, iar apoi pentru diferenele ntre caracteristicile aferente terenurilor comparabile i cele ale terenului subiect. Coreciile se pot aplica asupra preurilor totale ale terenurilor comparabile, asupra preurilor unitare ale acestora sau a ambelor.
27
reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o opinie final asupra valorii de pia, de obicei exprimat ca o valoare singular (dat, de obicei, de preul unitar la care corecia brut total este cea mai mic) sau ca un interval al preurilor unitare corectate. Comparaia direct este metoda cea mai uzual i preferat de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de terenuri care pot fi identificate. n cazul n care nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare sau cereri de cumprare de terenuri libere similare (de exemplu, n zonele urbane dense sau n zonele rurale ndeprtate), precum i n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului subiect, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei directe, evaluatorul poate utiliza una sau mai multe din celelalte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i de raionamentul profesional al evaluatorului. 3.2 Metoda extraciei de pe pia const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este adecvat cnd: - nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare sau cerute pentru cumprare, n aria de pia a terenului subiect; - valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i - dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor. 3.3 Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al contribuiei, conform crora exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este obinut din analiza preurilor de vnzare ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintro arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de vnzare efectiv, cerut sau oferit al proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului, ci ca o metod auxiliar de verificare a credibilitii altor metode/tehnici de evaluare a terenului. 3.4 Tehnica rezidual sau tehnica capitalizrii directe a venitului net din exploatare alocat terenului, ca mrime rezidual, este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este generat att de construcii, ct i de teren. Etapele aplicrii acestei metode sunt: - determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii imobiliare; - determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii imobiliare; i - capitalizarea VNE anual rmas (rezidual), care este alocat numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat. Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt: (a) cunoaterea costului de nlocuire net (CIN) al construciilor sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; (b) cunoaterea venitului VNE total al proprietii imobiliare sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i 28
(f)
(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i cldirilor. Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii: - cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; - pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri. 3.5 Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, n schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a unui venit independent de veniturile generabile de construciile de pe terenul agricol (dac exist). Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu folosin agricol, precum i pentru evaluarea terenurilor nchiriate. Metoda const n convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare obinut de pe pia. Metoda poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului liber, n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor/arendelor funciare i chiriilor, precum i ale ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/ arendare/nchiriere, referitoare la escaladarea chiriei/rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate. 3.6 Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic a unui dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului. Aceast analiz de evaluare este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual construirea de cldiri rezideniale pe loturile parcelate. Aceast analiz se poate aplica n dou ipoteze: - parcelarea unui teren viran i amenajarea parcelelor ca amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi vnzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); i - parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin). Rezultatul acestei analize este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, la care se adaug i stimulentul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului analizei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre numrul maxim posibil de parcele, etapizarea proiectului de parcelare, construire i vnzare, costurile de parcelare, amenajare, construire i de finanare, despre preurile de vnzare viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite, ca i despre mrimea stimulentului dezvoltatorului imobiliar. Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, analiza parcelrii i dezvoltrii ofer rezultate credibile. Sinteza aplicabilitii i limitrilor celor 6 metode/tehnici de evaluare a terenului, explicate n acest GME, este prezentat n Anex. 4.0 Data intrrii n vigoare 4.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012. 29