Standardul

Internaional de
Contabilitate IAS 40
Investiiile
imobiliare
Acest Standard Internaional de Contabilitate a fost aprobat de Consiliul IASC n luna martie
2000 i a intrat n vigoare pentru situaiile financiare aferente perioadelor cu ncepere de la 1
ianuarie 2001.
Acest Standard nlocuiete IAS 25 Contabilitatea investiiilor financiare cu privire la
contabilitatea investiiilor financiare. IAS 25 a fost retras n momentul n care acest Standard a
intrat n vigoare.
!n ianuarie 2001 IAS "1 Agricultura a adus modific#ri paragrafului $. %e&tul modificat este
n vigoare pentru situaiile financiare anuale aferente perioadelor cu ncepere de la 1 ianuarie
200$.
!n scopul acestei publicaii noul te&t este trecut n raster gri iar te&tul ters din 1AS "0 este
trecut n raster gri si t#iat cu o linie.
IAS "0 '2000(
Introducere
1. IAS "0 prescrie tratamentul contabil al investiiilor imobiliare i cerinele de pre)entare a
informaiilor aferente. Standardul intr# n vigoare pentru situaiile financiare anuale aferente
perioadelor cu ncepere de la 1 ianuarie 2001. Se ncura*ea)# aplicarea acestui Standard
anterior acestei date.
2. Standardul nlocuiete cerinele anterioare e&istente n IAS 25 Contabilitatea investiiilor
financiare. !n ba)a. IAS 25 unei ntreprinderi i era permis s# aleag# dintr+o varietate de
tratamente contabile aplicate investiiilor imobiliare 'nregistrarea la cost mai puin
amorti)area conform tratamentului contabil pre)entat n IAS 1, Imobili)#ri corporale
reevaluarea cu amorti)are conform tratamentului contabil alternativ permis din IAS 1,
nregistrarea la cost mai puin deprecierea conform IAS 25 sau reevaluarea conform IAS 25(.
- dat# cu intrarea n vigoare a pre)entului Standard IAS 25 va fi retras.
$. Investiiile imobiliare sunt definite ca fiind acele propriet#i imobiliare 'teren sau cl#dire .
sau parte a unei cl#diri . sau ambele( deinute 'de proprietar sau de locatar n ba)a unui
contract de leasing financiar( mai degrab# n scopul nc/irierii sau pentru creterea valorii
capitalului sau ambele dec0t pentru1
'a( a fi utili)ate n producia de bunuri prestarea de servicii sau n scopuri administrative2 sau
'b( a fi v0ndute pe parcursul desf#ur#rii normale a activit#ii.
". Acest Standard nu este aplicabil pentru1
'a( propriet#i imobiliare utili)ate de posesor 'acestea fiind propriet#ile imobiliare deinute
pentru a fi utili)ate n producia
de bunuri prestarea de servicii sau n scopuri administrative( . nregistrate n ba)a IAS 1,
Imobili)#ri corporale fie la
cost mai puin amorti)area fie la valoarea reevaluat# mai puin amorti)area ulterioar#2
'b( propriet#ile imobiliare destinate v0n)#rii pe parcursul desf#ur#rii normale a activit#ii .
nregistrare la minimul dintre
cost i valoarea reali)abil# net# conform IAS 2 Stocuri2
'c( propriet#ile imobiliare care au fost construite sau mbun#t#ite cu scopul de a fi utili)ate
ca investiie imobiliar# + IAS 1,
este aplicabil acestor tipuri de propriet#i p0n# la definitivarea construciei sau a
mbun#t#irii moment n care
proprietatea imobiliar# devine investiie imobiliar# i se aplic# Standardul de fa#. Acest
Standard se aplic# totui
investiiilor imobiliare e&istente care sufer# un nou proces de mbun#t#ire cu scopul de a
continua s# fie utili)ate ca
investiii imobiliare.
'd( interesul deinut de un locatar n ba)a unui contract de leasing v operaional . acoperit de
IAS 13 4easing2
'e( p#duri i alte resurse naturale regenerabile similare i
'f( concesiuni miniere prospeciuni i e&tracie de minereu petrol ga)e naturale i resurse
naturale neregenerabile similare.
5. Standardul permite ntreprinderilor s# aleag# ntre1
'a( un model ba)at pe valoarea *ust#1 investiia imobiliar# trebuie evaluat# la valoarea *ust#
iar modific#rile nregistrate n
valoarea *ust# trebuie recunoscute n contul de profit i pierdere sau
'b( un model ba)at pe cost. Acest model este de fapt tratamentul contabil de ba)# stabilit n
IAS 1, Imobili)#ri corporale1
investiia imobiliar# trebuie evaluat# la cost mai puin amorti)area 'minus pierderile
cumulate din depreciere(. -
ntreprindere care optea)# pentru modelul ba)at pe cost trebuie s# pre)inte informaii1 n
leg#tur# cu valoarea *ust# a
investiiei sale imobiliare.
,. 5odelul ba)at pe valoarea *ust# difer# de cel ba)at pe reevaluare acesta din urm# fiind
de*a permis de Consiliu pentru anumite active nefinanciare. 6e ba)a modelului de reevaluare
creterile nregistrate n valoarea contabil# peste cost sunt recunoscute ca surplus din
reevaluare. %otui conform modelului ba)at pe valoarea *ust# toate modific#rile survenite n
valoarea *ust# sunt recunoscute n contul de profit i pierdere.
3. 7ste pentru prima dat# c0nd Consiliul a introdus un model contabil ba)at pe valoarea *ust#
pentru activele nefinanciare. Scrisorile cu comentarii o ape marginea 6roiectului de 7&punere
7," au evideniat faptul c# dei au spri*init acest pas au fost mai muli cei care nc#
manifest# re)erve ma*ore n ceea ce privete conceptul i aplicarea practic# a e&tinderii
modelului ba)at pe valoarea *ust# pentru activele nefinanciare. 8e asemenea unii consider#
c# anumite piee imobiliare nu sunt nc# suficient de mature pentru a putea permite
funcionarea satisf#c#toare a unui model ba)at pe valoarea *ust#. !n plus unele persoane
consider# c# este imposibil# furni)area unei definiii riguroase a investiiilor imobiliare lucru
ce face impracticabil# n pre)ent utili)area unui model ba)at pe valoarea *ust#.
9. Av0nd n vedere aceste motive Consiliul crede c# n acest stadiu nu este practicabil#
solicitarea unui model ba)at pe valoarea *ust# pentru investiiile imobiliare n acelai timp
Consiliul consider# c# este de dorit a se permite un model ba)at pe valoarea *ust#. Acest
evolutiv pas nainte va permite celor care ntocmesc i utili)ea)# situaiile financiare s#
c0tige o mai mare e&perien# practic# n ceea ce privete lucrul cu modelul ba)at pe valoarea
*ust# i va oferi timp anumitelor piee imobiliare s# a*ung# la o maturitate mai mare.
:. Standardul cere ca o ntreprindere s# aplice modelul ales tuturor investiiilor sale
imobiliare. %recerea de la un model la altul trebuie efectuat# doar dac# sc/imbarea va avea ca
efect o pre)entare mai corespun)#toare. Standardul afirm# c# apariia acestui efect este puin
probabil# n ca)ul trecerii de la modelul ba)at pe valoarea *ust# la cel ba)at pe cost.
10. !n situaii e&cepionale e&ist# dovada sigur# n momentul n care o ntreprindere
ac/i)iionea)# pentru prima dat# o investiie imobiliar# 'sau n momentul n care proprietatea
imobiliar# e&istent# devine pentru prima dat# investiie imobiliar# ca urmare a finali)#rii sau
mbun#t#irii construciei sau ca sc/imbare a utili)#rii( c# respectiva ntreprindere nu va
putea determina n mod credibil valoarea *ust# a investiiei imobiliare pe o ba)# continu#. !n
asemenea situaii Standardul cere ntreprinderii s# evalue)e respectiva investiie imobiliar#
utili)0nd tratamentul contabil din IAS 1, p0n# n momentul ced#rii investiiei imobiliare.
;aloarea re)idual# a investiiei imobiliare trebuie considerat# a fi egal# cu )ero. -
ntreprindere care a ales modelul ba)at pe valoarea *ust# evaluea)# toate celelalte investiii
imobiliare ale sale la valoarea *ust#.
11. Ane&a A cuprinde un arbore deci)ional care re)um# modul n care o ntreprindere decide
s# aplice IAS "0 'pentru investiiile imobiliare( mai degrab# dec0t IAS 1, Imobili)#ri
corporale 'pentru propriet#i imobiliare utili)ate de posesor sau acelea care sunt construite sau
mbun#t#ite pentru a fi n viitor utili)ate ca investiii imobiliare( sau IAS 2 Stocuri 'pentru
propriet#ile imobiliare deinute n scopul v0n)#rii pe parcursul desf#ur#rii normale a
activit#ii(.
12. Ane&a < <a)a pentru Conclu)ii pre)int# n re)umat motivele Consiliului pentru care au
fost adoptate cerinele stabilite n IAS "0.
IAS "0 '2000(
Cuprins
Standardul Internaional de Contabilitate IAS
"0
Investiii imobiliare
OBIECTIV
6aragrafele
ARIE-DE
APLICABILITATE 1 - 3
DEFINIII.
4 -14
RECUNOATERE..
.. 1!-1"
EVALUARE INIIAL#
..1$-%1
C&ELTUIALA
ULTERIOAR#.. %%-%3
EVALUAREA ULTERIOARA RECUNOATERII INIIALE
..%4-!'
5odel ba)at pe valoarea *ust#
23+":
Incapacitatea de a determina n mod credibil valoarea *ust#
"3+":
5odel ba)at pe cost
50
TRAN(FERURI.
!1-!)
CED#RI
.."'-"4
PRE*ENTAREA
INFOR+AIILOR. "!-")
5odele ba)ate pe valoarea *ust# i pe cost
,5+,,
5odel ba)at pe valoarea *ust#
,3+,9
5odel ba)at pe cost
,:
PREVEDERI
TRAN*ITORII. $'-$3
5odel ba)at pe valoarea *ust#
30+32
5odel ba)at pe cost
3$
DATA INTR#RII ,N VI-OARE
$4-$!
+ODIFIC#RI ALE IA( E.I(TENTE
P/0. 3%-3$
IAS 9 6rofitul net sau pierderea net# a perioadei erori fundamentale i modific#ri ale
politicilor contabile $2
IAS 12 Impo)itul pe profit
$$
IAS 1, Imobili)#ri corporale
$"
IAS 13 4easing
$"+$,
IAS $" =aportarea financiar# interimar#
$,
IAS $, 8eprecierea activelor
$3
RETRA-EREA IA( %!1 CONTABILITATEA INVE(TIIILOR FINANCIARE
....P/0. 32
ANE.A A ARBORE
DECI*IONAL... P/0. 3)
ANE.A B BA*A PENTRU
CONCLU*II.... P/0. 41-"3
Informaii generale
6aragrafele <1+ "
>ecesitatea unui Standard distinct
<5 + ,
Arie de aplicabilitate
<3+2:
Societ#i de investiii imobiliare
<3
Segmente de raportare pentru investiiile imobiliare
<9 + :
Contracte de leasing operaional pe termen lung
<10+15
Investiii imobiliare n curs
<1,+20
6ropriet#i imobiliare utili)ate de o alt# ntreprindere din cadrul aceluiai grup
<21+2"
8atorii privind investiiile imobiliare
<25+2,
Subvenii guvernamentale
<23+2:
8efiniia investiiei imobiliare
<$0+$:
C/eltuiala ulterioar#
<"0+"2
7valuare ulterioar#
<"$+,5
5odel contabil
<"$+51
=ecomand#ri cu privire la valoarea *ust#
<52+5"
7valuarea independent#
<55+5,
Incapacitatea de a determina n mod credibil valoarea *ust#
<53+,2
C0tiguri i pierderi generate de reevalu#ri la valoarea *ust#
<,$+,5
%ransferuri
<,,
Sinte)a modific#rilor aduse la 7,"
<,3
IAS "0 '2000(
Standardul Internaional de Contabilitate IAS"0
Investiii imobiliare
Standardele tip#rite cu litere de tip italic aldin trebuie citite n conte&tul materialului de fond
i al recomand#rilor de implementare din acest Standard precum i n conte&tul 6refeei la
Standardele Internaionale de Contabilitate. Standardele Internaionale de Contabilitate nu au
fost elaborate cu intenia de a fi aplicate elementelor nesemnificative 've)i paragraful 12 din
6refa#(.
O34ect45
-biectivul acestui Standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiiilor
imobiliare i cerinelor aferente de pre)entare a informaiilor.
Ar4e de /674c/3474t/te
1. Acest Standard trebuie aplicat la recunoaterea evaluarea i pre)entarea investiiilor
imobiliare.
2. 6rintre altele acest Standard se ocup# de evaluarea n situaiile financiare ale unui locatar
a investiiei imobiliare deinute n ba)a unui contract de leasing financiar precum i cu
evaluarea n situaiile financiare ale unui locator a investiiei imobiliare dat# n leasing n
ba)a unui contract de leasing operaional. Acest Standard nu se ocup# de alte aspecte ce sunt
acoperite de IAS 13 4easing inclu)0nd1
'a( clasificarea operaiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaional2
'b( recunoaterea venitului reali)at din leasing aferent investiiei imobiliare 'a se vedea de
asemenea IAS 19 ;enituri din
activit#i curente(2
'c( evaluarea propriet#ii imobiliare deinute n ba)a unui contract de leasing operaional n
situaiile financiare ale unui
locatar2
'd( evaluarea propriet#ilor imobiliare nc/iriate n ba)a unui contract de leasing financiar n
situaiile financiare ale unui
locator2
'e( contabilitatea tran)aciilor de v0n)are i de leasebac?2 i
'f( pre)entarea informaiilor cu privire la leasing financiar i leasing operaional.
$. Acest Standard nu este aplicabil pentru1
'a( active biologice ale terenului aferente activit#ii agricole ' a se vedea IAS "1 Agricultura(
2 p#duri i resurse naturale
regenerabile similare2 i
'b( concesiuni miniere prospeciuni i e&tracie de minereu petrol ga)e naturale i resurse
naturale neregenerabile similare.
De84n4944
4. Urmtorii termeni sunt utilizai n acest Standard cu urmtorul neles specificat:
Investiia imobiliar este acea proprietate imobiliar (un teren sau o cldire sau parte a
unei cldiri sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de
leasin! financiar) mai de!rab n scopul nc"irierii sau pentru cre#terea valorii capitalului
sau ambele dec$t pentru:
(a) a fi utilizat n producia de bunuri prestarea de servicii sau n scopuri administrative%
sau
(b) a fi v$ndut pe parcursul desf#urrii normale a activitii .
&roprieti imobiliare utilizate de posesor sunt proprietile deinute (de proprietar sau de
locatar n baza unui contract de leasin! financiar) pentru a fi utilizate n producia de bunuri
prestarea de servicii sau n scopuri administrative.
'aloarea (ust este suma la care poate fi tranzacional un activ de bunvoie ntre pri
aflate n cuno#tin de cauz n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat n mod
obiectiv.
)ostul este valoarea numerarului sau a ec"ivalentelor de numerar pltite sta* valoarea (ust
a celeilalte contraprestaii date pentru a dob$ndi un activ la momentul ac"iziiei sau
construciei sale.
'aloarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut n bilan.
5. Investiia imobiliar# este deinut# n scopul nc/irierii pentru creterea valorii capitalului
sau ambele. 6rin urmare o investiie imobiliar# generea)# flu&uri de numerar care sunt n
mare m#sur# independente de alte active deinute de o ntreprindere. Acest lucru diferenia)#
investiia imobiliar# de alte propriet#i imobiliare. 6roducia de bunuri sau furni)area de
servicii 'sau utili)area propriet#ii n scopuri administrative( generea)# flu&uri de numerar
care nu sunt atribuite numai propriet#ii imobiliare dar i altor active utili)ate n procesul de
producie sau aprovi)ionare. IAS 1, Imobili)#ri corporale este aplicabil pentru propriet#ile
imobiliare utili)ate de posesor.
,. @rm#toarele constituie e&emple de investiii imobiliare1
'a( terenurile deinute mai degrab# n scopul creterii pe termen lung a valorii capitalului
dec0t n scopul v0n)#rii ntr+un
timp foarte scurt pe parcursul desf#ur#rii normale a activit#ii2
'b( terenurile deinute pentru a fi utili)ate n viitorul nc# nedeterminat. '8ac# o ntreprindere
nu a /ot#r0t c# va utili)a terenul
fie ca pe un tip de proprietate imobiliar# utili)at# de posesor fie n scopul v0n)#rii rapide
pe parcursul desf#ur#rii
normale a activit#ii atunci terenul este considerat ca fiind deinut n scopul creterii
valorii capitalului(2
'c( o cl#dire aflat# n proprietatea ntreprinderii raportoare 'sau deinut# de ntreprinderea
raportoare n ba)a unui contract de
leasing financiar( i nc/iriat# n ba)a unuia sau mai multor contracte de leasing
operaional2 i
'd( o cl#dire care este liber# dar care este deinut# spre a fi nc/iriat# n ba)a unuia sau a mai
multor contracte de leasing
operaional.
3. @rm#toarele constituie e&emple de elemente care nu sunt investiii imobiliare i care ies din
aria de aplicabilitate a acestui Standard1
'a( propriet#ile imobiliare deinute pentru a fi v0ndute pe parcursul desf#ur#rii normale a
activit#ii sau n procesul de
construcie sau de de)voltare n vederea unei astfel de v0n)#ri 'a se vedea IAS 2 Stocuri(
de e&emplu propriet#ile
imobiliare ac/i)iionate cu scopul e&clusiv de a fi cedate ulterior n viitorul apropiat sau
cu scopul de a fi mbun#t#ite i
rev0ndute2
'b( propriet#ile imobiliare care sunt construite sau mbun#t#ite n /umele unor tere p#ri 'a
se vedea IAS 11 Contractele de
construcie(2
'c( propriet#i imobiliare utili)ate de posesor 'a se vedea IAS 1, Imobili)#ri corporale( care
includ 'printre altele( propriet#ile
deinute n scopul utili)#ri lor viitoare ca propriet#i imobiliare utili)ate de posesor
propriet#ile deinute n scopul
mbun#t#irii viitoare i utili)#rii ulterioare ca propriet#i imobiliare utili)ate de posesor
propriet#ile aflate n posesia
salariailor 'indiferent dac# acetia2 pl#tesc sau nu c/irie la cursul pieei( i propriet#i
imobiliare utili)ate de posesor care
urmea)# a fi cedate2 i
'd( propriet#ile imobiliare care sunt construite sau mbun#t#ite cu scopul de fi ulterior
utili)ate ca investiii imobiliare. IAS 1,
se aplic# acestor categorii de propriet#i p0n# n momentul definitiv#rii construciei sau
mbun#t#irii moment n care
proprietatea imobiliar# devine investiie imobiliar# i se aplic# Standardul de fa#. %otui
acest Standard este aplicabil
pentru investiiile imobiliare e&istente care sunt rembun#t#ite cu scopul de fi n
continuare utili)ate ca investiii
imobiliare 'a se vedea paragraful 52(.
9. Anumite propriet#i includ o parte care este deinut# pentru a fi nc/iriat# sau cu scopul
creterii valorii capitalului i o alt# parte care este deinut# n scopul producerii de bunuri sau
prest#rii de servicii sau n scopuri administrative. 8ac# aceste p#ri pot fi v0ndute n mod
separat 'sau nc/iriate separat n ba)a unui contract de leasing financiar( o ntreprindere
nregistrea)# n contabilitate fiecare parte separat. 8ac# p#rile nu pot fi v0ndute n mod
separat proprietatea imobiliar# devine investiie imobiliar# doar dac# o parte nesemnificativ#
este deinut# n scopul utili)#rii n producia de bunuri n prestarea de servicii sau n scopuri
administrative.
:. !n anumite situaii o ntreprindere furni)ea)# servicii au&iliare ocupanilor unei propriet#i
imobiliare deinute de ntreprindere. - ntreprindere tratea)# o astfel de proprietate ca fiind
investiie imobiliar# dac# respectivele servicii repre)int# o component# relativ
nesemnificativ# a ntregului contract. @n e&emplu ar fi situaia n care proprietarul unei cl#diri
care are destinaie de birouri furni)ea)# servicii de pa)# i ntreinere locatarilor care ocup#
cl#direa.
10. !n alte situaii serviciile furni)ate sunt o component# mult mai important#. 8e e&emplu
dac# o ntreprindere are n proprietate i administrea)# un /otel atunci serviciile furni)ate
oaspeilor repre)int# o component# important# a ntregului contract. 6rin urmare un /otel
administrat c/iar de proprietar repre)int# mai degrab# o alt# categorie de proprietate
imobiliar# dec0t o investiie imobiliar#.
11. 6oate fi dificil a se determina dac# serviciile au&iliare sunt at0t se semnificative nc0t o
proprietate imobiliar# s# nu fie considerat# investiie imobiliar#. 8e e&emplu proprietarul
unui /otel transfer# uneori anumite responsabilit#i unor tere p#ri n ba)a unui contract de
management. Condiiile stipulate n cadrul unor astfel de contracte varia)# ntr+o foarte mare
m#sur#. 6e de o parte po)iia proprietarului poate fi n fond aceea a unui investitor pasiv. 6e
de alt# parte proprietarul poate s# fi delegat pur i simplu e&ercitarea anumitor funcii
)ilnice unor teri n timp ce i+a meninut suficient# e&punere la variaiile flu&urilor de
numerar generate de activit#ile /otelului.
12. 6entru a se determina dac# o proprietate imobiliar# este investiie imobiliar# este nevoie
de raionament profesional. - ntreprindere stabilete criteriile astfel nc0t i poate e&ercita n
mod consecvent raionamentul n conformitate cu definiia investiiei imobiliare i cu
recomand#rile practice aferente pre)entate n paragrafele de la 5 la 11. 6aragraful ,,'a( cere
unei ntreprinderi s# pre)inte informaii referitoare la aceste criterii atunci c0nd clasificarea
este dificil#.
1$. !n ba)a IAS 13 4easing un locatar nu capitali)ea)# proprietatea imobiliar# deinut# n
ba)a unui contract de leasing operaional. 6rin urmare locatarul nu tratea)# interesul s#u ntr+
o astfel de proprietate ca pe o investiie imobiliar#.
1". !n unele situaii o ntreprindere are o proprietate care este nc/iriat# i ocupat# de
societatea sa mam# sau de o alt# filial#. 6roprietatea imobiliar# nu este considerat# o investiie
imobiliar# n situaiile financiare consolidate care includ ambele ntreprinderi deoarece
proprietatea imobiliar# din punctul de vedere al grupului este o proprietate imobiliar#
utili)at# de posesor. %otui din punctul de vedere al ntreprinderii individuale care o deine
proprietatea imobiliar# este investiie imobiliar# dac# respect# definiia de la paragraful ".
6rin urmare locatorul n situaiile sale financiare tratea)# proprietatea imobiliar# ca
investiie imobiliar#.
Recuno/:tere
+,. Investiiile imobiliare trebuie recunoscute ca activ c$nd #i numai atunci c$nd:
(a) este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investiiei imobiliare s fie !enerate
ctre ntreprindere% #i
(b) costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil .
1,. 6entru a determina dac# un element ndeplinete primul criteriu de recunoatere o
ntreprindere trebuie s# stabileasc# gradul de certitudine aferent flu&ului de beneficii
economice viitoare pe ba)a dove)ilor disponibile de la momentul recunoaterii iniiale. Cel
de+al doilea criteriu de recunoatere este de regul# ndeplinit cu uurin# deoarece tran)acia
de sc/imb care evidenia)# cump#rarea activului identific# i costul acestuia.
E5/7u/re 4n494/7;
+-. . investiie imobiliar trebuie evaluat iniial la cost. )osturile de tranzacionare
trebuie incluse n evaluarea iniial.
19. Costul unei investiii imobiliare ac/i)iionate este format din preul de cump#rare al
acesteia plus orice c/eltuieli direct atribuibile. C/eltuielile direct atribuibile includ de
e&emplu onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor *uridice ta&ele de transfer al
propriet#ii i alte costuri de tran)acionare.
1:. Costul unei investiii imobiliare construite n regie proprie este costul de la data la care
construcia sau mbun#t#irea este finali)at#. 60n# la acea dat# o ntreprindere aplic# IAS 1,
Imobili)#ri corporale. 4a acea dat# proprietatea imobiliar# devine investiie imobiliar# i se
aplic# acest Standard 'a se vedea paragrafele 51'e( i 5: de mai *os(.
20. Costul unei investiii imobiliare nu este ma*orat de costurile de nfiinare 'cu e&cepia
situaiei n care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea imobiliar# n starea ei de
funcionare( de pierderile din e&ploatare iniiale ap#rute nainte ca investiia imobiliar# s#
ating# nivelul planificat de ocupare sau de valorile neobinuite ale risipei de materiale for#
de munc# sau alte resurse ap#rute n procesul de construcie sau mbun#t#ire a propriet#ii
imobiliare.
21. 8ac# plata unei investiii imobiliare este am0nat# atunci costul acesteia este ec/ivalentul
preului n numerar. 8iferena dintre aceast# valoare i pl#ile totale este recunoscut# de+a
lungul perioadei creditului ca fiind c/eltuial# cu dob0nda.
C<e7tu4/7/ u7ter4o/r;
22. C/eltuiala ulterioar# aferent# unei investiii imobiliare care a fost de*a recunoscut# trebuie
ad#ugat# la valoarea contabil# a investiiei imobiliare alunei c0nd e&ist# probabilitatea c# vor
fi generate c#tre ntreprindere beneficii economice viitoare n plus fa# de standardul de
performan# iniial %oate celelalte c/eltuieli ulterioare trebuie recunoscute n perioada n care
ele apar.
2$. %ratamentul contabil adecvat pentru c/eltuiala survenit# ulterior ac/i)iiei unei investiii
imobiliare depinde de circumstanele care au fost luate n considerare la evaluarea i
recunoaterea iniial# a investiiei aferente. 8e e&emplu atunci c0nd valoarea contabil# a unei
investiii imobiliare ia de*a n considerare e&istena unei pierderi n beneficiile economice
viitoare c/eltuiala ulterioar# necesar# refacerii beneficiilor economice viitoare ce se ateapt#
a fi generate de activ este capitali)at#. 4a fel se nt0mpl# i n ca)ul n care preul de ac/i)iie
a unui activ reflect# obligaia ntreprinderii de a suporta c/eltuiala necesar# n viitor pentru a
aduce activul la starea sa de funcionare. @n e&emplu de acest fel ar putea fi ac/i)iionarea
unei cl#diri care trebuie renovat#. !n astfel de circumstane c/eltuiala ulterioar# este ad#ugat#
la valoarea contabil#.
E5/7u/re/ u7ter4o/r; recuno/:ter44 4n494/7e
/4. 0n ceea ce prive#te adoptarea politicilor contabile o ntreprindere trebuie s alea! fie
modelul bazat pe valoarea (ust prezentat n para!rafele de la /- la 41 fie modelul bazat pe
cost din para!raful ,2 #i trebuie s aplice aceast politic tuturor investiiilor sale
imobiliare.
25. IAS 9 6rofitul net sau pierderea net# a perioadei erori fundamentale i modific#ri ale
politicilor contabile declar# c# o modificare voluntar# a politicii contabile trebuie efectuat#
doar dac# va avea ca efect o pre)entare mai adecvat# n situaiile financiare ale ntreprinderii
a evenimentelor sau tran)aciilor. 7ste foarte puin probabil ca o sc/imbare de la modelul
ba)at pe valoarea *ust# la cel ba)at pe cost s# duc# la o pre)entare mai corespun)#toare.
2,. Acest Standard cere tuturor ntreprinderilor s# determine valoarea *ust# a investiiilor
imobiliare n scopul evalu#rii 'modelul ba)at pe valoarea *ust#( sau al pre)ent#rii 'modelul
ba)at pe cost(. - ntreprindere este ncura*at# dar nu obligat# s# determine valoarea *ust# a
unei investiii imobiliare pe ba)a evalu#rii f#cute de un evaluator independent care deine o
calificare profesional# relevant# i recunoscut# i care are e&perien# recent# n ceea ce
privete amplasarea i categoria de investiie imobiliar# care este evaluat#.
+ode7 3/=/t 6e 5/7o/re/ >u?t;
/-. 3up recunoa#terea iniial o ntreprindere care ale!e modelul bazat pe valoarea (ust
trebuie s evalueze toate investiiile sale imobiliare la valoarea lor (ust cu e4cepia
situaiilor e4cepionale descrise n para!raful 4-.
/5. Un c$#ti! sau o pierdere aprut n urma unei modificri a valorii (uste a investiiei
imobiliare trebuie inclus() n profitul net sau n pierderea net a perioadei n care apare.
2:. ;aloarea *ust# a investiiei imobiliare este de regul# valoarea sa de pia#. 8ac# ne
p#str#m n limitele definiiei valorii *uste aceasta este evaluat# ca fiind cel mai probabil pre
care se poate obine n mod re)onabil pe pia# la data bilanului. Acesta este cel mai bun pre
obinut de v0n)#tor i cel mai avanta*os pre obinut de cump#r#tor. Aceast# estimare e&clude
n mod specific un pre estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstane speciale cum
ar fA acordurile atipice de finanare v0n)are i leasebac? anumite contraprestaii sau
concesiuni acordate de orice persoan# care are leg#tur# cu respectiva v0n)are.
$0. - ntreprindere determin# valoarea *ust# f#r# nici o reducere a costurilor de tran)acionare
pe care ntreprinderea le suport# la apariia v0n)#rii sau a altei ced#ri.
6+. 'aloarea (ust a proprieti7 Imobiliare trebuie s reflecte stadiul actual al pieei #l
mpre(urrile e4istente la data bilanului #i nu la o dat anterioar sau viitoare.
$2. ;aloarea *ust# estimat# se refer# Ia un moment anume. 8eoarece pieele i condiiile de
pia# se pot sc/imba valoarea estimat# ntr+un alt moment poate fi incorect# sau inadecvat#.
8efiniia valorii *uste presupune de asemenea reali)area simultan# a sc/imb#rii i
definitiv#rii contractului de v0n)are f#r# fluctuaii ale preului care pot s# apar# n cadrul unei
tran)acii n care preul este determinat obiectiv ntre p#ri aflate n cunotin# de cau)# dac#
sc/imbarea i definitivarea nu sunt simultane.
$$. ;aloarea *ust# a investiiei imobiliare reflect# printre altele veniturile din c/irii aferente
contractelor curente de leasing precum i presupunerile raionale i acceptate care repre)int#
opinia pieei despre ceea ce cred p#rile participante la contract de bun#voie i n cunotin#
de cau)# cu privire la veniturile din c/irii obinute din contracte viitoare de leasing n lumina
condiiilor actuale de pia#.
$". 8efiniia valorii *uste de refer# la Bp#ri participante de bun#voie i n cunotin# de
cau)#C n acest conte&t Ba fi n cunotin# de cau)#C nseamn# c# at0t cump#r#torul c0t i
v0n)#torul care au consimit de bun#voie participarea la contract sunt n mod corect
informai cu privire la natura i caracteristicile investiiei imobiliare la utili)#rile actuale i
poteniale ale acesteia precum i la stadiul n care se afl# piaa la data bilanului.
$5. @n cump#r#tor participant de bun#voie la contract este motivat dar nu constr0ns s#
cumpere. Acest cump#r#tor nu este nici ner#bd#tor nici /ot#r0t s# cumpere la orice pre.
Acest cump#r#tor este de asemenea un cump#r#tor care ac/i)iionea)# n concordan# cu
realit#ile pieei actuale dar i cu atept#rile pieei actuale mai degrab# dec0t cu cele ale unei
piee imaginare sau ipotetice a c#rei e&isten# nu poate fi demonstrat# sau anticipat#.
6resupusul cump#r#tor nu va pl#ti un pre mai mare dec0t preul cerut de pia#. 6roprietarul
actual al unei investiii imobiliare este inclus printre cei care formea)# piaa.
$,. @n v0n)#tor participant de bun#voie la contract nu este nici ner#bd#tor sau
constr0nsDdispus s# v0nd# la orice pre nici /ot#r0t s# menin# un pre care nu este considerat
realist pe piaa actual#. Acest v0n)#tor este s# v0nd# investiia imobiliar# n condiiile pieei
la cel mai bun pre. Care poate fi obinut pe piaa desc/is# dup# o activitate corespun)#toare
de mar?eting oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale actualului dein#tor al
investiiei imobiliare nu sunt parte integrant# a acestei consideraii deoarece v0n)#torul este
un proprietar ipotetic.
$3. 7&presia Bdup# o activitate corespun)#toare de mar?etingC nseamn# c# investiia
imobiliar# va fi pre)entat# pe pia# n cel mai adecvat mod poate duce la cedarea ei la cel mai
bun pre ce se poate obine n mod re)onabil. 8urata timpului de e&punere pe pia# poate varia
n funcie de condiiile pieei dar trebuie s# fie suficient# pentru a permite ca investiia
imobiliar# s# fie adus# n atenia unui num#r corespun)#tor de poteniali cump#r#tori. Se
presupune c# perioada de e&punere trebuie s# nceap# nainte de data bilanului.
$9. 8efiniia valorii *uste face referire la o tran)acie n care preul este determinat n mod
obiectiv. Acest tip de tran)acie are loc ntre p#ri care nu au o relaie deosebit# sau special#
care face ca preurile tran)aciilor s# nu fie caracteristice pieei. %ran)acia se presupune c#
are loc ntre p#ri distincte acion0nd fiecare n mod independent.
$:. Cea mai bun# confirmare a valorii *uste este dat# n mod normal de preurile curente
e&istente pe o pia# activ# a propriet#ilor imobiliare similare cu un stadiu i o locali)are
similare i care cad sub incidena acelorai contracte de leasing sau de alt# natur#. -
ntreprindere are gri*# s# identifice orice diferene survenite n natura locali)area sau starea
propriet#ii imobiliare sau n termenii contractuali stipulai n contractele de leasing sau de
alt# natur# care au ca obiect respectiva proprietate.
"0. !n lipsa preurilor curente de pe o pia# activ# de genul celei descrise n paragraful $: o
ntreprindere ia n considerare informaii provenite dintr+o varietate de surse inclu)0nd1
'a( preurile curente de pe o pia# activ# a propriet#ilor imobiliare cu natur# stare sau
locali)are diferit# 'sau care se supun
unor contracte diferite de leasing sau de alt# natur#( a*ustate astfel nc0t s# reflecte acele
diferene2
'b( preurile recente de pe piee mai puin active cu a*ust#ri care s# reflecte orice modific#ri
survenite n condiiile economice
de la data tran)aciilor care au fost efectuate la acele preuri2 i
'c( previ)iuni actuali)ate ale flu&urilor de numerar ba)ate pe estim#ri relevante ale flu&urilor
de numerar viitoare susinute
de termenii oric#ror contracte e&istente de leasing sau de alt# natur# i 'acolo unde este
posibil( de probe e&terne cum ar
fi c/iriile de pe piaa curent# aferente propriet#ilor imobiliare similare cu aceeai
locali)are i aflate n aceeai stare
precum i utili)area ratelor de actuali)are care reflect# incertitudinile cu privire la valoarea
i durata flu&urilor de
numerar n condiiile pieei curente.
"1. !n unele ca)uri diversele surse menionate n paragraful anterior pot sugera diferite
conclu)ii n ceea ce privete valoarea *ust# a unei investiii imobiliare. - ntreprindere ia n
considerare motivele acestor diferene pentru a a*unge la cea mai relevant# estimare a valorii
*uste n interiorul unui ir relativ limitat de estim#ri credibile ale valorii *uste.
"2.!n situaii e&cepionale e&ist# o dovad# clar# n momentul n care o ntreprindere
ac/i)iionea)# pentru prima dat# o investiie imobiliar# 'sau c0nd o proprietate imobiliar#
e&istent# devine pentru prima dat# investiie imobiliar# n urma definitiv#rii construciei sau
mbun#t#irii sau ca urmare a sc/imb#rii utili)#rii( c# gradul de variaie a irului de estim#ri
credibile ale valorii *uste va fi at0t de mare iar probabilit#ile apariiei unor re)ultate variate
vor fi at0t de dificil de stabilit nc0t utilitatea unei singure estim#ri a valorii *uste este negat#.
Acest lucru poate indica faptul c# valoarea *ust# a propriet#ii imobiliare nu se va putea
determina n mod credibil pe o ba)# continu# 'a se vedea paragraful "3(.
"$. ;aloarea *ust# difer# de valoarea de utili)are aa cum este aceasta definit# n IAS $,
8eprecierea activelor. ;aloarea *ust# reflect# cunotinele i estim#rile participanilor pe
pia# precum i factorii care sunt relevani acestora n general. !n opo)iie valoarea de
utili)are reflect# cunotinele i estim#rile ntreprinderii precum i factorii specifici entit#ii
care pot fi proprii ntreprinderii i care nu sunt aplicabili ntreprinderilor n general. 8e
e&emplu valoarea *ust# nu reflect# nici unul dintre elementele de mai *os1
'a( valoarea suplimentar# derivat# din crearea unui portofoliu de propriet#i cu diferite
locali)#ri2
'b( leg#turile dintre propriet#ile imobiliare i alte active2
'c( drepturile sau restriciile legale care sunt specifice doar proprietarului curent2 i
'd( facilit#ile sau greut#ile fiscale specifice proprietarului curent.
"". 6entru a determina valoarea *ust# a investiiilor imobiliare o ntreprindere evit# dubla
evideniere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute n bilan ca active sau datorii
distincte. 8e e&emplu1
'a( ec/ipamente ca lifturi sau aparate de aer condiionat sunt adesea parte integrant# a cl#dirii
i sunt n general incluse n
categoria investiiilor imobiliare i nu recunoscute separat ca imobili)#ri corporale2
'b( dac# un birou este nc/iriat mpreun# cu mobilierul din interior atunci valoarea *ust# a
biroului include n general
valoarea *ust# a mobilierului deoarece veniturile din c/irii sunt aferente biroului mobilat.
Atunci c0nd mobilierul este
inclus n valoarea *ust# a investiiei imobiliare o ntreprindere nu recunoate mobilierul ca
fiind activ separat i
'c( valoarea *ust# a investiiei imobiliare e&clude veniturile din leasing operaional am0nate
sau nregistrate n avans
deoarece ntreprinderea le recunoate distinct pe acestea ca activ sau datorie.
"5. ;aloarea *ust# a investiiei imobiliare nu reflect# c/eltuiala viitoare de capital care va
mbun#t#ii sau va spori valoarea propriet#ii imobiliare i nu reflect# beneficiile viitoare
aferente generate de acea c/eltuial# viitoare.
",. !n unele ca)uri o ntreprindere se ateapt# ca valoarea actuali)at# a pl#ilor sale aferente
unei investiii imobiliare 'altele dec0t pl#ile aferente datoriilor financiare recunoscute( s#
dep#easc# valoarea actuali)at# a ncas#rilor de numerar aferente. - ntreprindere utili)ea)#
IAS $3 6rovi)ioane datorii i active contingente pentru a determina dac# o ntreprindere
recunoate o datorie precum i modul n care ntreprinderea evaluea)# o astfel de datorie.
Inc/6/c4t/te/ de / deter@4n/ An @od cred4347 5/7o/re/ >u?t;
4-. 84ist o ipotez ce este respins conform creia o ntreprindere va s determine n mod
credibil valoarea (ust a unei investiii imobiliare pe o baz continu. 0n situaii
e4cepionale totu#i e4ist o dovad clar n momentul n care o ntreprindere ac"iziioneaz
pentru prima dat o investiie imobiliar (sau n momentul n care o proprietate e4istent
devine pentru prima dat investiie imobiliar ca urmare a definitivrii construciei sau
mbuntirii sau n urma survenirii unei modificri n utilizare) c ntreprinderea nu va
putea determina n mod credibil valoarea (ust a investiiei imobiliare pe o baz continu.
9ceast situaie apare atunci c$nd #i numai atunci c$nd tranzaciile de pia comparabile
sunt ocazionale #i nu sunt disponibile estimri alternative ale valorii (uste (de e4emplu
bazate pe previziuni actualizate ale flu4urilor de numerar). 0n astfel de situaii o
ntreprindere trebuie s evalueze acea investiie imobiliar utiliz$nd tratamentul contabil de
baz prezent n I9S+: Imobilizri corporale. 'aloarea rezidual a investiiei imobiliare
trebuie presupus a fi e!al cu zero. 0ntreprinderea trebuie s continue aplicarea I9S +:
p$n la momentul cedrii investiiei imobiliare.
"9. !n ca)urile e&cepionale n care o ntreprindere este constr0ns# pentru motivul pre)entat
n paragraful anterior s# evalue)e o investiie imobiliar# utili)0nd tratamentul contabil de
ba)# din IAS 1, acea ntreprindere evaluea)# toate celelalte investiii imobiliare ale sale la
valoarea *ust#.
41. 3ac o ntreprindere a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea (ust atunci
ntreprinderea trebuie s continue evaluarea proprietilor imobiliare la valoarea (ust p$n
la momentul cedrii (sau p$n la momentul la care proprietate imobiliar devine imobiliar
utilizat de posesor sau ntreprinderea ncepe mbuntirea acesteia cu scopul v$nzrii
ulterioare pe parcursul desf#urrii normale a activitii) c"iar dac tranzaciile de pia
comparabile devin mai puin frecvente sau preurile pieei devin disponibile cu o oarecare
nt$rziere.
+ode7u7 3/=/t 6e co?t
,2. 3up evaluarea iniial o ntreprindere care opteaz pentru modelul bazat pe cost
trebuie s evalueze toate investiiile sale imobiliare utiliz$nd tratamentul contabil de baz din
I9S +: Imobilizri corporale adic la cost mal puin orice amortizare cumulat #l orice
pierderi cumulate din depreciere.
Tr/n?8erur4
,-. ;ransferuri la sau de la investiia imobiliar trebuie fcute atunci fi numai atunci c$nd
e4ist a modificare a utilizrii evideniat de:
(a) nceperea utilizrii de ctre posesor pentru un transfer de la investiie imobiliar la alte
proprieti imobiliare%
(b) nceperea procesului de mbuntire n perspectiva v$nzrii pentru un transfer de la
investiie imobiliar la stocuri%
(c) nc"eierea utilizrii de ctre posesor pentru un transfer de la alte proprieti imobiliare
la investiii imobiliare%
(d) nceperea unui leasin! operaional cu o alt parte pentru un transfer de la stocuri la
investiii imobiliare% sau
(e) definitivarea procesului de construcie sau mbuntire pentru un transfer de la
proprietatea imobiliar in curs de
construcie sau mbuntire (acoperit de I9S+: Imobilizri corporale) la Investiie
imobiliar.
52. 6aragraful 51 'b( de mai sus impune unei ntreprinderi s# transfere o proprietate imobiliar#
de la investiie imobiliar# la stocuri atunci c0nd i numai atunci c0nd e&ist# o modificare a
utili)#rii evideniat# de demararea procesului de mbun#t#ire n perspective v0n)#rii. Atunci
c0nd o ntreprindere decide s# cede)e o investiie imobiliar# care nu este mbun#t#it#
ntreprinderea continu# s# trate)e proprietatea imobiliar# ca investiie imobiliar# p0n# n
momentul n care aceasta nu mai este recunoscut# 'eliminat# din bilan( i nu o tratea)# ca
element de stoc. !n mod similar dac# o ntreprindere ncepe procesul de rembun#t#ire a unei
investiii imobiliare e&istente cu scopul de a fi utili)at# i n viitor ca investiie imobiliar#
atunci aceasta r#m0ne investiie imobiliar# i nu este reclasificat# ca proprietate imobiliar#
utili)at# de posesor n timpul rembun#t#irii.
5$. 6aragrafele de la 5" la 5: tratea)# problemele recunoaterii i evalu#rii care se aplic#
atunci c0nd o ntreprindere utili)ea)# pentru investiiile imobiliare modelul ba)at pe valoarea
*ust#. C0nd o ntreprindere utili)ea)# modelul ba)at pe cost transferurile ntre investiii
imobiliare propriet#i imobiliare utili)ate de posesor i stocuri nu modific# valoarea contabil#
a propriet#ii transferate i nu modific# nici costul respectivei propriet#i n scopul evalu#rii
sau al pre)ent#rii.
,4. &entru transferul unei investiii imobiliare nre!istrate la valoarea (ust la proprieti
imobiliare utilizate de posesor sau stocuri costul proprietii n scopul contabilizrii ei
ulterioare conform I9S+: sau I9S / trebuie s fie valoarea sa (ust de la data modificrii
utilizrii.
,,. 3ac o proprietate imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar care va fi
nre!istrat la valoarea (ust o ntreprindere trebuie s aplice I9S +: p$n la data
modificrii utilizrii. 0ntreprinderile trebuie s trateze orice diferen de la acea dat dintre
valoarea contabil a proprietii imobiliare n baza I9S +: #i valoarea sa (ust la fel cape o
reevaluare n baza I9S+:.
5,. 60n# la data la care proprietatea imobiliar# utili)at# de posesor devine o investiie
imobiliar# nregistrat# la valoarea *ust# o ntreprindere continu# amorti)area propriet#ii i
recunoate orice pierderi din depreciere care au avut loc. !ntreprinderea tratea)# orice
diferen# de la acea dat# dintre valoarea contabil# a propriet#ii n ba)a IAS 1, i valoarea sa
*ust# n acelai fel ca pe o reevaluare n ba)a IAS 1,. Cu alte cuvinte1
'a( orice descretere re)ultat# n valoarea contabil a propriet#ii imobiliare este recunoscut# n
profitul net sau pierderea net#
a perioadei. Cu toate acestea n situaia n care o sum# este inclus# n surplusul din
reevaluare aferent respectivei
propriet#i micorarea acesteia este trecut# pe c/eltuieli prin diminuarea surplusului din
reevaluare2 i
'b( orice cretere a valorii contabile care re)ult# este tratat# dup# cum urmea)#1
'i( dac# aceast# cretere anulea)# o depreciere de valoare anterioar# a propriet#ii ea va fi
recunoscut# n profitul sau
pierderea net# a perioadei. ;aloarea recunoscut# n profitul sau n pierderea net# a
perioadei nu dep#ete valoarea
necesar# restaur#rii valorii contabile aa cum ar fi ap#rut 'mai puin amorti)area( dac#
deprecierea de valoare nu ar fi
fost recunoscut#2 i
'ii( orice valoare a creterii care r#m0ne va fi creditat# direct n capitalurile proprii n
categoria de surplus din reevaluare.
!n situaia unei ced#ri ulterioare a investiiei imobiliare surplusul din reevaluare inclus
n capitaluri proprii poate fi
transferat la re)ultatul reportat. Acest transfer al surplusului din reevaluare la re)ultat
reportat nu se face din
intermediul contului de profit i pierdere.
,-. &entru un transfer de la stocuri la investiie imobiliar care va fi nre!istrat la valoarea
(ust orice diferen ntre valoarea (ust a proprietii imobiliare la acea dat #i valoarea sa
contabil anterioar trebui recunoscut n profitul net sau pierderea net a perioadei.
59. %ratamentul transferurilor de la stocuri la investiii imobiliare care vor fi nregistrate la
valoarea *ust# este consecvent cu tratamentul v0n)#rilor de stocuri.
,1. 9tunci c$nd o ntreprindere definitiveaz construcia sau mbuntirea unei investiii
imobiliare construit n re!ie proprie #i care va fi nre!istrat la valoarea (ust orice
diferen ntre valoarea (ust a proprietii imobiliare de la acea dat #i valoarea sa
contabil anterioar trebuie recunoscut n profitul net sau n pierderea net aferent
perioadei .
Ced;r4
:2. . investiie imobiliar nu mai trebuie recunoscut (eliminat din bilan) din momentul
cedrii sau atunci c$nd investiia imobiliar este definitiv retras din folosin #i nu se mai
preconizeaz apariia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.
,1. Cedarea unei investiii imobiliare poate fi reali)at# prin v0n)are sau prin contractarea unui
leasing financiar. 6entru determinarea datei ced#rii investiiei imobiliare o ntreprindere
aplic# criteriile din IAS 19 ;enituri din activitatea curent# pentru recunoaterea veniturilor
re)ultate din v0n)area bunurilor i ia n considerare recomand#rile practice aferente din Ane&a
la IAS 19. IAS 13 4easing se aplic# n ca)ul ced#rii reali)ate prin contractarea unui leasing
financiar sau printr+o tran)acie de v0n)are sau leasebac?.
:/. )$#ti!urile sau pierderile aprute din casarea sau cedarea investiiilor imobiliare trebuie
determinate ca diferen ntre ncasrile nete din cedare #i valoarea contabil a activului #i
trebuie recunoscute ca venituri sau c"eltuieli n contul de profit #i pierdere (cu e4cepia
situaiei n care I9S +- <easin! nu impune alte re!uli pentru v$nzare #i leasebac=)
,$. Contraprestaia ce urmea)# a fi primit# n urma ced#rii unei investiii imobiliare este
recunoscut# iniial la valoarea *ust# !n particular dac# unei investiii imobiliare este
am0nat# contraprestaia primit# este recunoscut# iniial la ec/ivalentul preului n numerar.
8iferena dintre valoarea nominal# a contraprestaiei i ec/ivalentul preului n numerar este
recunoscut# ca venit din dob0n)i conform IAS 19 periodic i n mod proporional pe ba)a
randamentului efectiv al creanei.
,". - ntreprindere aplic# IAS $3 6rovi)ioane datorii i active contingente sau alte Standarde
Internaionale de Contabilitate dup# ca) pentru orice datorii pe care ntreprinderea le
p#strea)# dup# cedarea unei investiii imobiliare.
Pre=ent/re/ 4n8or@/9447or
+ode7e 3/=/te 6e 5/7o/re/ >u?t; :4 6e co?t
,5. 6re)ent#rile de informaii stabilite n paragrafele de mai *os se aplic# n plus fa# de cele
prev#)ute de IAS 13 4easing. !n ba)a IAS 13 proprietarul unei investiii imobiliare
furni)ea)# pre)ent#rile de informaii ale unui locator cu privire la contractele de leasing
operaional. Conform aceluiai IAS 13 o ntreprindere care deine o investiie imobiliar# n
ba)a unui contract de leasing financiar furni)ea)# pre)ent#rile de informaii ale locatarului cu
privire la respectivul leasing financiar i pre)ent#rile de informaii ale locatorului cu privire la
orice leasing operaional contractat de ntreprinderea n cau)#.
::. . ntreprindere trebuie s prezinte urmtoarele informaii:
(a) atunci c$nd clasificarea este dificil (a se vedea para!raful +/) criteriile stabilite de
ntreprindere pentru a deosebi
investiia imobiliar de proprietile imobiliare utilizate de posesor #i de proprietile
imobiliare deinute n scopul
v$nzrii pe parcursul desf#urrii normale a activitii%
(b) metodele #i ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii (uste a investiiei
imobiliare inclusiv o declaraie din
care s reias c determinarea valorii (uste s>a bazat pe indicaiile pieei sau mai mult pe
ali factori (pe care
ntreprinderea trebuie s i prezinte) datorit naturii proprietii imobiliare #i lipsei
datelor de pia comparabile%
(c) msura n care valoarea (ust a investiiei imobiliare (a#a cum a fost ea evaluat sau
prezentat n situaiile financiare) se
bazeaz pe evaluarea efectuat de un evaluator independent care deine o calificare
profesional recunoscut #i relevant
#i care posed e4perien recent n ceea ce prive#te localizarea #i cate!oriile de investiii
imobiliare care sunt supuse
evalurii. 3ac nu ar e4ista astfel de evaluri ar trebui prezentate informaii cu privire la
aceste informaii%
(d) valorile incluse n contul de profit si pierdere pentru:
(i) veniturile din c"irii aferente investiiilor imobiliare%
(ii) c"eltuielile directe de e4ploatare (inclusiv cele de reparaie #i ntreinere) rezultate din
investiiile imobiliare care au
!enerat venit din c"irii n timpul perioadei% #i
(iii) c"eltuielile directe de e4ploatare (inclusiv cele de reparaie #i ntreinere) rezultate
din investiiile imobiliare care nu
au !enerat venit din c"irii n timpul perioadei%
(e) e4istena #i valorile restriciilor asupra !radului de realizare a investiiilor imobiliare sau
asupra transferului de venituri #i
ncasri din cedare% #i
(f) obli!aiile contractuale semnificative de a cumpra construi sau mbunti investiiile
imobiliare sau care se refer la
reparaii ntreinere sau mbuntiri .
+ode7 3/=/t 6e 5/7o/re/ >u?t;
:-. 0n plus fa de prezentrile cerute de para!raful :: o ntreprindere care aplic modelul
bazat pe valoarea (ust descris n para!rafele /->41 trebuie s prezinte de asemenea o
reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul #i la sf$r#itul perioadei
evideniind urmtoarele elemente (informaiile comparative nu sunt cerute):
(a) adaosurile prezent$ndu>le separat pe cele rezultate din ac"iziii #i pe cele rezultate din
c"eltuielile ulterioare capitalizate%
(b) adaosurile rezultate din ac"iziiile desf#urate prin intermediul combinrilor de
ntreprinderi%
(c) cedrile%
(d) c$#ti!urile sau pierderile nete rezultate din a(ustrile valorii (uste%
(e) diferenele de curs valutar nete aprute o dat cu conversia situaiilor financiare ale unei
entiti strine%
(f) transferuri ctre #i de la stocuri #i alte proprieti imobiliare% #i
(!) alte mi#cri.
:5. 0n situaiile e4cepionale n care o ntreprindere evalueaz investiiile imobiliare utiliz$nd
tratamentul contabil de baz din I9S +: Imobilizri corporale (datorit lipsei unei valori
(uste credibile a se vedea para!raful 4- de mai sus) reconcilierea cerut de para!raful
anterior trebuie s prezinte valorile aferente respectivelor investiii imobiliare separat de
valorile aferente altor investiii imobiliare. 0n plus o ntreprindere trebuie s prezinte:
(a) o descriere a proprietilor imobiliare%
(b) o e4plicare a motivului pentru care valoarea (ust nu poate fi n mod credibil msurat%
(c) dac este posibil #irul estimrilor n Interiorul cruia este cel mai probabil s !sim
valoarea (ust% #i
(d) n cazul cedrii investiiilor imobiliare care nu au fost nre!istrate la valoarea (ust:
(i) faptul c ntreprinderea a cedat acele investiii imobiliare care nu au fost nre!istrate
la valoarea (ust%
(ii) valoarea contabil a respectivelor investiii imobiliare de la momentul v$nzrii% #i
(iii) valoarea c$#ti!urilor #i a pierderilor recunoscute.
+ode7 3/=/t 6e co?t
:1. 0n plus fa de prezentrile cerute de para!raful :: o ntreprindere care aplic modelul
bazat pe cost descris n para!raful ,2 trebuie s prezinte de asemenea:
(a) metodele de amortizare utilizate%
(b) duratele de via util sau ratele de amortizare folosite%
(c) valoarea contabil brut #i amortizarea cumulat (a!re!at cu pierderile cumulate din
depreciere) la nceputul #i la sf$r#itul
perioadei%
(d) o reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul #i la sf$r#itul
perioadei evideniind urmtoarele
elemente (informaiile comparative nu sunt cerute):
(i) adaosurile prezent$ndu>le separat pe cele rezultate din ac"iziii #i pe cele rezultate din
c"eltuielile ulterioare
capitalizate%
(ii) adaosurile rezultate din ac"iziii efectuate prin intermediul combinrilor de
ntreprinderi%
(iii) cedrile%
(iv) amortizarea%
(v) valoarea pierderilor din depreciere recunoscute precum #i valoarea pierderilor din
depreciere reportate n timpul
perioadei n baza I9S 6: 3eprecierea activelor%
(vi) diferenele de curs valutar nete rezultate o dat cu conversia situaiilor financiare ale
unei entiti strine%
(vii) transferuri ctre #i de la stocuri #i alte proprieti imobiliare% #i
(viii) alte mi#cri% #i
(e) valoarea (ust a investiiei imobiliare. 0n situaiile e4cepionale descrise la para!raful 4-
atunci c$nd o ntreprindere nu
poate determina n mod credibil valoarea (ust a investiiilor imobiliare ntreprinderea
trebuie s prezinte:
(i) o descriere a investiiilor imobiliare%
(ii) o e4plicare a motivului pentru care valoarea (ust nu poate fi determinat n mod
credibil% #i
(iii) dac este posibil #irul estimrilor n interiorul cruia este cel mai probabil s !sim
valoarea (ust.
Pre5eder4 tr/n=4tor44
+ode7u7 3/=/t 6e 5/7o/re/ >u?t;
-2. )onform modelului bazat pe valoarea (ust o ntreprindere trebuie s raporteze efectul
adoptm acestui Standard la data intrrii n vi!oare a acestuia (sau anterior acestei date) ca
pe o a(ustare a soldului de desc"idere a rezultatului reportat aferent perioadei n care
Standardul este adoptat pentru prima dat. 0n plus:
(a) dac ntreprinderea a prezentat anterior n mod public (n situaiile financiare sau ntr>o
alt manier) valoarea (ust a
investiiilor sale imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o baz care s
respecte definiia valorii (uste din
para!raful 4 #i ndrumrile din para!rafele de la /1 la 4:) ntreprinderea este ncura(at
dar nu obli!at:
(i) s a(usteze soldul de desc"idere al rezultatului reportat aferent celei dint$i perioade
prezentate pentru care o astfel de
valoare (ust a fost public prezentat% #i
(ii) s retrateze informaiile comparative aferente acelor perioade #i
(b) dac ntreprinderea nu a prezentat anterior n mod public informaiile descrise la
punctul (a) atunci ntreprinderea nu
trebuie s retrateze informaiile comparative #i trebuie s prezinte informaii cu privire la
acest fapt.
31. Acest Standard solicit# un tratament contabil diferit de cel de ba)# i de cel alternativ
permis pentru modific#ri ale politicilor contabile n ba)a IAS 9 6rofitul net sau pierderea
net# erori fundamentale i modific#ri ale politicilor contabile. IAS 9 impune retratarea
informaiilor comparative 'tratament contabil de ba)#( sau pre)entarea pe o ba)# retratat# a
informaiilor comparative pro forma suplimentare 'tratamentul contabil alternativ permis( cu
e&cepia ca)ului n care acest lucru este impracticabil.
32. Atunci c0nd o ntreprindere adopt# pentru prima dat# acest Standard a*ustarea soldului de
desc/idere a re)ultatului reportat include reclasificarea oric#rei sume deinute ta surplusul din
reevaluare pentru investiia imobiliar#.
+ode7 3/=/t 6e co?t
3$. IAS 9 se aplic# oric#rei modific#ri a politicilor contabile care apare n momentul n care o
ntreprindere adopt# pentru prima dat# acest Standard i optea)# pentru utili)area modelului
ba)at pe cost. 7fectul modific#rii politicilor contabile include reclasificarea oric#rei valori
deinute n surplusul din reevaluare pentru investiia imobiliar#.
D/t/ 4ntr;r44 An 540o/re
-4. 9cest Standard Internaional de )ontabilitate intr n vi!oare pentru situaiile financiare
anuale aferente perioadelor ncep$nd de la + ianuarie /22+. Se ncura(eaz aplicarea acestui
Standard anterior acestei date. 3ac o ntreprindere aplic acest Standard pentru situaiile
financiare aferente perioadelor care ncep nainte de + ianuarie /22+ atunci ntreprinderea
trebuie s prezinte acest fapt.
35. Acest Standard nlocuiete IAS 25 Contabilitatea investiiilor financiare privitor la
investiiile imobiliare.
+od484c;r4 /7e (t/nd/rde7or Intern/94on/7e de Cont/3474t/te eB4?tente
6re)entul Standard modific# Standardele Internaionale de Contabilitate e&istente dup# cum
urmea)# mai *os. !n scopul acestei publicaii noul te&t este trecut n raster gri iar te&tul ters
este trecut n raster gri i t#iat cu o linie.
+od484c;r4 /7e IA( 21 Pro84tu7 net ?/u 64erdere/ net; / 6er4o/de41 eror4 8und/@ent/7e :4
@od484c;r4 /7e 6o74t4c47or cont/347e
&rezentul Standard modific para!raful 44 din I9S 5 dup cum urmeaz:
44. Urmtoarele nu sunt considerate sc"imbri ale politicilor contabile:
(a) adoptarea unei politici contabile pentru evenimente sau tranzacii care difer n fond de
evenimentele sau tranzaciile
produse anterior% #i
(b) adoptarea unei noi politici contabile pentru evenimente #i tranzacii ce nu au avut loc
anterior sau care au fost
nesemnificative.
9doptarea iniial a unei politici de nre!istrare a activelor la valoarea lor reevaluat pe
baza tratamentului contabil alternativ permis de I9S +: Imobilizri corporale sau de I9S 65
9ctive necorporale constituie o modificare a politicii contabile dar este tratat mai de!rab
ca o reevaluare n conformitate cu terenuri #i mi(loace fi4e sau )ontabilitatea investiiilor
financiare dup caz I9S +: sau I9S 65 dec$t cu acest Standard. &rin urmare para!rafele
41>,- din acest Standard nu sunt aplicabile unor astfel de modificri ale politicilor contabile.
6aragraful "" este scris acum cu litere de tip italic aldin.
5odific#ri ale IAS 12 Impo)itul pe profit
Acest Standard modific# paragrafele 20 'prima fra)#( ,2'a( i ," 'ultima fra)#( din IAS 12
precum i elementele A 10 A11 i <9 din Ane&a A a IAS 12 dup# cum urmea)#1
20. Standardele Internaionale de Contabilitate permit anumitor active s# fie nregistrate la
valoarea *ust# sau s# fie =eevaluate 'a se vedea de e&emplu IAS 1, Imobili)#ri corporale
IAS $9 Active necorporale IAS $: Instrumente financiare 1 =ecunoatere i evaluare i
Contabilitatea investiiilor financiare IAS "0 Investiii imobiliare(E
,2'a( - modificare n valoarea contabil# ap#rut# din reevaluarea imobili)#rilor corporale 'a se
vedea IAS 1, Imobili)#ri corporale( sau a investiiilor pe termen lung 've)i IAS 25
Contabilitatea investiiilor financiare(2
,".. .Considerente similare se aplic# transferurilor efectuate la cedarea unui element de
imobili)#ri corporale sau a unei investiii financiare 've)i IAS 25 Contabilitatea investiiilor
financiare(2
10. Investiiile curente sau instrumentele financiare Activele financiare sau investiiile
imobiliare sunt nregistrate la valoarea *ust# care dep#ete costul dar n scopuri fiscale nu
este reali)at# nici o a*ustare ec/ivalent#.
11. - ntreprindere reevaluea)# imobili)#rile corporale 'sub incidena tratamentului contabil
alternativ permis de IAS 1, Imobili)#ri corporale( sau investiiile pe termen lung 've)i IAS
25 Contabilitatea investiiilor financiare( dar n scopuri fiscale nu este reali)at# nici o a*ustare
ec/ivalent#. 'not#1 paragraful ,1 din acest Standard impune ca impo)itul am0nat aferent s# fie
debitat direct n capitalul propriu(.
9.Investiiile pe termen scurt sau instrumentele financiare Activele financiare sau investiiile
imobiliare sunt nregistrate la valoarea *ust# care este mai mic# dec0t costul dar nici o
a*ustare ec/ivalent# nu este f#cut# n scopuri fiscale.
+od484c;r4 /7e IA( 1"1 I@o3474=;r4 cor6or/7e
Acest Standard modific# paragraful " din IAS 1, 'revi)uit 1::9( dup# cum urmea)#1
". IAS 25 Contabilitatea investiiilor financiare permite unei ntreprinderi s# trate)e
investiiile n bunuri imobiliare drept mi*loace fi&e definite n conformitate cu acest Standard
sau ca investiii pe termen lung n conformitate cu IAS 25. 6entru investiii imobiliare o
ntreprindere aplic# mai degrab# IAS"0 Investiii imobiliare dec0t acest Standard. -
ntreprindere aplic# acest Standard propriet#ilor construite sau mbun#t#ite n scopul
utili)#rii viitoare ca investiii imobiliare. - dat# cu finali)area construciei sau mbun#t#irii
ntreprinderea aplic# IAS "0. IAS "0 se aplic# de asemenea investiiilor imobiliare e&istente
care sunt rembun#t#ite n scopul utili)#rii i n viitor ca investiii imobiliare.
+od484c;r4 /7e IA( 1$1 Le/?4n0
Acest Standard modific# paragraful 1 din IAS 13 'revi)uit 1::3( dun# cum urmea)#1
1. Acest Standard trebuie aplicat n contabili)area tuturor tran)aciilor de leasing cu e&cepia
celor de mai *os1
'a( acorduri de leasing privind e&plorarea sau e&ploatarea resurselor naturale cum ar fi1 iei
ga)e naturale lemn metale i
alte )#c#minte minerale2 i
'b( contracte de acordare a licenei pentru bunuri ca1 filme cinematografice nregistr#ri video
piese de teatru manuscrise
brevete i drepturi de autor.
%otui acest Standard nu trebuie aplicat evalu#rii1
'a( de c#tre locatari a investiiilor imobiliare deinute n ba)a unui contract de leasing
financiar 2 sau
'b( de c#tre locatori a investiiilor imobiliare nc/iriate n ba)a unui contract de leasing
operaional 'a se vedea IAS "0
Investiii imobiliare(.
Acest Standard modific# paragraful 1: din IAS 13 'revi)uit 1::3( dup# cum urmea)#1
1:.@n leasing financiar d# natere unor c/eltuieli cu amorti)area aferent# bunului amorti)abil
precum i unor c/eltuieli financiare n fiecare perioad# contabil#. 6olitica de amorti)are
pentru bunurile amorti)abile n regim de leasing trebuie s# fie consecvent# cu cea aplicat#
activelor amorti)abile deinute n proprietate iar amorti)area nregistrat# trebuie calculat# n
ba)a prevederilor Standardelor Internaionale de Contabilitate IAS " Contabilitatea
amorti)#rii i IAS 1, Imobili)#ri corporale i IAS $9 Active necorporale. 8ac# nu e&ist# n
mod re)onabil certitudinea c# locatarul va obine dreptul de proprietate p0n# la sf0ritul
duratei contractului de leasing activul trebuie amorti)at n totalitate pe durata cea mal scurt#
dintre durata contractului de leasing i durata de via# util# a acestuia.
Acest Standard modific# paragraful 2" din IAS 13 'revi)uit 1::3( dup# cum urmea)#1
2". !n plus cerinele de pre)entare n ba)a conformitate cu IAS 1, Imobili)#ri corporale IAS
$, 8eprecierea activelor IAS $9 Active necorporale i IAS "0 Investiii imobiliare se aplic#
valorilor bunurilor ce fee obiectai contractului de leasing financiar i care sunt contabili)ate
de c#tre locatar ca ac/i)iii de active.
Acest Standard modific# paragraful "5 din IAS 13 'revi)uit 1::3( dup# cum urmea)#1
"5. Amorti)area bunurilor amorti)abile n regim de leasing trebuie s# se fac# pe o ba)#
consecvent# cu politica normal# de amorti)are a locatorului pentru bunuri similare iar
c/eltuielile cu amorti)area trebuie calculate n ba)a prevederilor Standardului Internaional de
Contabilitate IAS " Contabilitatea amorti)#rii i IAS1, Imobili)#ri corporale i IAS $9
Active necorporale.
Acest Standard modific# paragraful "9 din IAS 13 'revi)uit 1::3( dup# cum urmea)# i
adaug# un paragraf nou "9A1
"9. Suplimentar fa# de cerinele IAS $2 Instrumente financiare1 6re)entare i descriere n
ca)ul unui leasing operaional locatorii trebuie s# evidenie)e urm#toarele1
'a( pentru fiecare clas# de active valoarea contabil# brut# amorti)area cumulat# i pierderea
acumulat# din depreciere la
data bilanului 2 i
'i(. amorti)area recunoscut# n perioada aferent# 2
'ii(. pierderi din depreciere recunoscute n perioada aferent# 2
'iii(. pierderi din depreciere reluate n perioada aferent# .
'ba( pl#ile minime viitoare re)ultate din leasing operaional irevocabil pe total i pentru
fiecare dintre perioadele de mai *os1
'i(. p0n# la un an2
'ii(. ntre un an i cinci ani2
'iii(. peste cinci ani.
'cb( totalul c/iriilor contingente recunoscute la venituri2 i
'dc( o descriere general# a contractelor importante de leasing ale locatorului.
"9A. !n plus activelor nc/iriate n ba)a unui contract de leasing operaional li se aplic#
cerinele de pre)entare a informaiilor n ba)a IAS 1, Imobili)#ri corporale IAS $,
8eprecierea activelor IAS$9 Active necorporale i IAS "0 Investiii imobiliare.
+od484c;r4 /7e IA( 341 R/6ort/re/ 84n/nc4/r; 4nter4@/r;
Acest Standard modific# paragraful 3 din ane&a C la IAS $" dun# cum urmea)#1
3. =eevalu#rile i contabili)area la valoarea *ust#1 IAS 1, Imobili)#ri corporale permite ca
tratament contabil alternativ reevaluarea imobili)#rilor corporale la valoarea *ust#. !n mod
similar IAS "0 Investiii imobiliare impune unei ntreprinderi s# determine valoarea *ust# a
investiiilor imobiliare. 6entru reali)area acestor reevalu#rievalu#ri o ntreprindere poate
apela la specialiti n astfel de anali)e2 pentru raport#rile interimare nu este necesar#
consultan# de specialitate.
5odific#ri ale IAS $, 8eprecierea activelor
Acest Standard adaug# urm#toarea e&cludere de la aria de aplicabilitate a IAS $, 8eprecierea
activelor.
4 Acest Standard trebuie aplicat n contabilitatea deprecierilor tuturor activelor altele dec0t1
E
'f( investiiile imobiliare care sunt evaluate la valoarea *ust# 'a se vedea IAS "0 Investiii
imobiliare(.
Retr/0ere/ IA( %!1 Cont/3474t/te/ 4n5e?t49447or 84n/nc4/re
IAS 25 acoper# recunoaterea i evaluarea datoriilor i a investiiilor de capital precum i a
investiiilor n terenuri i cl#diri i alte imobili)#ri corporale i necorporale deinute ca
investiii. IAS $9 Active necorporale nlocuiete IAS 25 cu privire la investiiile n
imobili)#ri necorporale. IAS $: Instrumente financiare1 recunoatere i evaluare nlocuiete
IAS 25 n ceea ce privete investiiile n datorii i investiiile de capital. IAS "0 Investiii
imobiliare nlocuiete IAS 25 n ceea ce privete investiiile imobiliare.
IAS 25 ar acoperi prin urmare doar investiiile n bunuri i n active corporale cum ar fi
automobile de epoc# i alte bunuri de colecie. IAS 25 ar cuprinde de asemenea cerine
referitoare la tratamentul contabil al sc/imb#rii valorii investiiilor de c#tre societ#ile de
investiii imobiliare 'altele dec0t acelea care investesc numai n active financiare( precum i o
cerin# pentru ntreprinderile ale c#ror activit#i principale sunt deinerea de investiii cerin#
referitoare la pre)entarea unei anali)e a portofoliului de investiii.
Consiliul nu consider# c# mai este nevoie de un Standard Internaional de Contabilitate care
s# acopere astfel de elemente i a retras IAS 25 pentru situaiile financiare anuale aferente
perioadelor cu ncepere de la 1 ianuarie 2001.
IAS "0 '2000( A>7FA A
AneB/ A
Ar3ore7e dec4=4on/7
Scopul arborelui deci)ional pre)entat mai *os este acela de a re)uma modul de aplicare a
Standardelor Internaionale de Contabilitate diferitelor categorii de propriet#i imobiliare.
Aceast# Ane&# nu este parte integrant# a standardelor i trebuie citit# n conte&tul ntregului
te&t al standardelor.
Este proprietatea
imobiliar
construit sau
mbuntit?
>ot#1 n situaii e&cepionale conform modelului ba)at pe valoarea *ust# dovada poate indica
n mod clar c# ntreprinderea nu va fi capabil# s# determine credibil valoarea *ust# a
propriet#ii imobiliare pe o ba)# continu# 'paragraful "3 din Standard(. - ntreprindere
evaluea)# proprietatea imobiliar# utili)0nd tratamentul contabil de ba)# din IAS 1, iar toate
celelalte investiii imobiliare ale sale sunt evaluate la valoarea *ust#.
Sta
rt
Proprietatea este
deinut pentru a fi
vndut in cursul
normal al
activitii ?
Se utilizeaz
IAS 2
D
a
Este proprietatea
imobiliar utilizat
de posesor?
Se utilizeaz IAS !
"tratamentul contabil
de baza sau
alternativ permis#
D
a
$
u
Se utilizeaz IAS !
"tratamentul contabil de
baz sau alternativ
permis# pn la
definitivare
D
a
Proprietatea
imobiliar este o
investiie
imobiliar
$
u
$
u
Se utilizeaz IAS ! "de
baz# cu prezentarea
informaiilor prevzute de
IAS %&
'are model este
ales pentru toate
investiiile
imobiliare?
(odel bazat pe
cost
Se utilizeaz IAS %&
(odel bazat pe
valoarea )ust
IAS "0 '2000( A>7FA <
AneB/ B
B/=; 6entru conc7u=44
Aceast# ane&# re)um# motivele pentru care Consiliul a acceptat anumite abord#ri referitoare
la contabilitatea investiiilor imobiliare i a respins altele. 5embrii Consiliului au dat
importan# mai mare anumitor factori fa# de alii.
In8or@/944 0ener/7e
<1. Consiliul IASC 'BConsiliulC( a aprobat IAS 25 Contabilitatea investiiilor financiare n
1:9,. In 1::" Consiliul a aprobat versiunea reformulat# a IAS 25 pre)entat# n formatul
revi)uit adoptat pentru Standardele Internaionale de Contabilitate ncep0nd cu 1::1. 8e
asemenea n acea perioad# au fost sc/imbai i anumii termeni pentru a fi n concordan# cu
practica IASC din acel moment. >u au fost f#cute modific#ri substaniale te&tului aprobat
iniial.
<2. IAS 25 a fost unul dintre standardele identificate de Consiliu pentru posibil# revi)ie n
7$2 Compar abilitatea situaiilor financiare. Ca urmare a comentariilor referitoare la
propunerile din 7$2 Consiliul a decis s# am0ne discutarea IAS 25 p0n# n momentul
discuiilor suplimentare referitoare la Instrumente financiare. !n 1::9 Consiliul a aprobat IAS
$9 Active necorporale i IAS $: Instrumente financiare1 recunoatere i evaluare l#s0nd
IAS 25 s# acopere investiiile n imobiliare m#rfuri i active corporale cum ar fi utila*ele de
recoltat i alte elemente de colectat.
<$. !n iulie 1::: Consiliul a aprobat 7," Investiii imobiliare cu un termen limit# de
comentare p0n# la $1 octombrie 1:::. Consiliul a primit 121 de scrisori cu comentarii
referitoare Ia 7,". Scrisorile cu comentarii au venit de la diferite organi)aii internaionale ca
i din 29 de #ri. Consiliul a aprobat IAS "0 Investiii imobiliare n martie 2000. 6aragraful
<,3 de mai *os re)um# modific#rile f#cute de Consiliu la 7," pentru a a*unge la varianta
final# a IAS "0.
<". IAS "0 permite ntreprinderilor s# aleag# ntre un model ba)at pe valoarea *ust# i unul
ba)at pe cost. 8up# cum am e&plicat n paragrafele <"3+"9 de mai *os Consiliul crede c# n
acest moment este impracticabil s# cear# un model ba)at pe valoarea *ust# pentru toate
investiiile imobiliare. !n acelai timp consiliul crede c# este de dorit s# se permit# un model
ba)at pe valoarea *ust#. Acest pas nainte va permite at0t celor ce ntocmesc situaiile
financiare c0t i utili)atorilor s# c0tige e&perien# lucr0nd cu un model ba)at pe valoarea
*ust# d0nd de asemenea timp anumitor piee imobiliare s# a*ung# la o mai mare maturitate.
Nece?4t/te/ unu4 (t/nd/rd d4?t4nct
<5. @nii dintre cei care au trimis comentarii au argumentat c# investiiile imobiliare ar trebui
s# intre n aria de aplicabilitate a IAS 1, Imobili)#ri corporale i c# nu e&ist# nici un motiv
pentru a avea un standard separat pentru investiii imobiliare. 7i cred c#1
'a( nu este posibil s# se delimite)e strict investiiile imobiliare de propriet#ile imobiliare
utili)ate de posesor acoperite de IAS
1, f#r# a se face referire la intenia managementului. Astfel delimitare ntre investiiile
imobiliare i propriet#ile
imobiliare utili)ate de posesor ar duce la alegerea liber# a tratamentelor contabile n
anumite ca)uri2 i
'b( modelul ba)at pe valoarea *ust# propus n 7," nu este potrivit av0nd n vedere c# valoarea
*ust# nu este relevant# i n
anumite ca)uri nu confer# ncredere atunci c0nd este vorba despre investiii imobiliare.
%ratamentele contabile din IAS 1,
sunt potrivite nu numai pentru propriet#ile imobiliare utili)ate de posesor dar i pentru
investiiile imobiliare.
<,. %otui i dup# anali)area comentariilor Consiliul crede c# diferena dintre caracteristicile
investiiilor imobiliare i cele ale propriet#ilor imobiliare utili)ate de posesor difer# suficient
aa nc0t s# fie necesar s# e&iste un standard separat pentru investiii imobiliare. !n particular
Consiliul crede c# informaiile despre valoarea *ust# a investiiilor imobiliare i despre
modific#rile suferite de valoarea *ust# a acestora sunt foarte importante pentru utili)atorii
situaiilor financiare. Consiliul crede c# este important s# se permit# un model ba)at pe
valoarea *ust# pentru investiiile imobiliare pentru ca ntreprinderile s# poat# evidenia n
raport#ri informaiile privind valoarea *ust#. Consiliul a ncercat s# fie consecvent cu IAS 1,
cu e&cepia diferenelor date de alegerea unui model contabil diferit.
Ar4e de /674c/3474t/te
(oc4et;94 de 4n5e?t4944 4@o3474/re
<3. @nele persoane care au comentat susin c# Standardul trebuie s# acopere doar investiiile
imobiliare deinute de ntreprinderi care sunt speciali)ate n deinerea unor asemenea
propriet#i 'i poate i alte tipuri de investiii( i s# nu acopere investiiile imobiliare deinute
de alte ntreprinderi. Consiliul a respins aceast# opinie pentru c# nu a g#sit nici un fel de
metod# practic# i conceptual# prin care s# se disting# strict orice clas# de ntreprinderi pentru
care modelul ba)at pe valoarea *ust# s# fie mai mult sau mai puin potrivit.
(e0@ente de r/6ort/re 6entru 4n5e?t49447e 4@o3474/re
<9. Anumite persoane care au trimis comentarii au sugerat ca Consiliul s# limite)e aria de
aplicabilitate a Standardului la ntreprinderile care au un segment de raportare a c#rei
activitate principal# sunt investiiile imobiliare. Aceste persoane au susinut c# abordarea
ba)at# pe segmente de raportare ar cere ntreprinderii s# adopte modelul ba)at pe valoarea
*ust# c0nd ntreprinderea consider# activit#ile de investiii imobiliare ca fiind un element
important al re)ultatelor sale financiare i ar permite ntreprinderii s# adopte IAS 1, n alte
ca)uri.
<:. - abordare legat# de segmentele de raportare ar duce la o lips# a comparabilit#ii ntre
investiiile imobiliare deinute n segmentele de investiii imobiliare i investiiile imobiliare
deinute n alte segmente. 8in acest motiv Consiliul a respins o asemenea abordare.
Contr/cte de 7e/?4n0 o6er/94on/7 6e ter@en 7un0
<10. 8up# cum s+a propus n 7," Standardul nu permite locatarului s# trate)e interesele
'beneficiile( sale n propriet#ile deinute sub un contract de leasing operaional ca fiind
investiii imobiliare c/iar dac# locatarul a ac/i)iionat aceste interese n sc/imbul unei pl#i
substaniale la nceputul contractului sau n ca)ul n care contractul de leasing este iu Gpe un
termen foarte lung. !n sc/imb IAS 13 4easing cere locatarului s# recunoasc# pl#ile de
leasing ca i c/eltuieli pe o ba)# liniar# de+a lungul termenului contractului de leasing cu
e&cepia ca)ului n care o alt# ba)# sistematic# este mai repre)entativ# n ceea ce privete
modelul temporal al beneficiilor utili)atorului.
<11. !n anumite #ri cum ar fi Hong Iong i 5area <ritanie ntreprinderile fac de obicei o
plat# substanial# la nceputul contractului pentru a ac/i)iiona un interes pe termen lung n
propriet#i 'cunoscut uneori sub numele de interes de deinere n leasing(. @nii locatari
consider# c# un interes de deinere n leasing este din punctul de vedere al fondului
economic imposibil de separat de drepturile ac/i)iionate o dat# cu cump#rarea propriet#ii.
!ntr+adev#r anumii comentatori au subliniat faptul c# n anumite piee cum ar fi Hong Iong
proprietatea total# asupra terenurilor i cl#dirilor este imposibil# i c# dreptul de proprietate n
aceste piee este transferat invariabil prin vinderea drepturilor sub contracte de leasing
operaional. @nii comentatori n special cei din aceste #ri cred c# ar trebui s# li se permit#
locatarilor s# utili)e)e modelul ba)at pe valoarea *ust# pentru contabili)area acestor interese.
<12. @nii comentatori au sugerat amendarea paragrafului 11 din IAS 13 4easing n aa fel
nc0t asemenea contracte de leasing s# poat# fi clasificate ca leasing financiar. Acest paragraf
stabilete c# un contract de leasing pentru un teren nu transfer# n mod substanial toate
riscurile i beneficiile aferente titlului de proprietate n ca)ul n care nu se ateapt# ca titlul s#
treac# n proprietatea locatarului p0n# la sf0ritul contractului de leasing.
<1$. Consiliul nu a g#sit nici o ba)# conceptual# pentru a putea face distincia ntre o clas# de
leasing operaional pentru care modelul ba)at pe valoarea *ust# ar putea fi potrivit i o alt#
clas# de leasing operaional pentru care ar putea fi mai potrivit s# continue modelul e&istent
conform IAS 13 ba)at pe cost. !n particular Consiliul a conclu)ionat c# o plat# semnificativ#
la nceputul contractului nu sc/imb# fondul economic al leasingului suficient de mult nc0t s#
*ustifice un tratament contabil care s# difere de tratamentul utili)at n alte ca)uri similare de
leasing dar care nu au o plat# substanial# la nceputul contractului. - distincie ba)at# pe
pre)ena sau absena unei pl#i semnificative la nceputul contractului este greu de reconciliat
cu contabilitatea de anga*amente.
<1". Consiliul a conclu)ionat c# Standardul privind investiiile imobiliare nu trebuie s# se
ocupe de propriet#i deinute sub un contract de leasing operaional i c# IAS 13 4easing
trebuie s# continue s# se ocupe de toate leasing+urile operaionale. 8e asemenea Consiliul a
conclu)ionat c# nu e&ist# nici o alt# soluie practicabil# f#r# o revi)uire fundamental# a
contabilit#ii leasingului.
<15. @nii comentatori au impulsionat IASC s# nceap# revi)uirea fundamental# a
contabilit#ii de leasing c0t mai cur0nd posibil. Jrupul J"K1 al celor care ntocmesc
standardele a nceput o asemenea revi)uire i a publicat un document n acest sens n
decembrie 1:::. Consiliul monitori)ea)# progresul acestui proiect cu foarte mare interes.
%otui Consiliul nu are actualmente o asemenea revi)uire pe agenda sa de lucru.
In5e?t4944 4@o3474/re An cur?
<1,. 7," a propus ca investiiile imobiliare n curs de e&ecuie s# fie evaluate la valoarea
*ust#. 7," a argumentat c# valoarea *ust# este cea mai relevant# evaluare i c# nu este neap#rat
necesar s# fie mai dificil de evaluat valoarea *ust# a investiiilor imobiliare n curs de e&ecuie
dec0t cea a celor terminate. 8e e&emplu atunci c0nd o investiie imobiliar# n curs de
e&ecuie este contractat# n leasing n avans pe scar# larg# ar putea s# e&iste mai puine
incertitudini cu privire la viitoarele intr#ri de numerar dec0t pentru o investiie imobiliar#
terminat# care este vacant#.
<13. @nii comentatori au argumentat c# este dificil de estimat credibil valoarea *ust# a
investiiilor imobiliare n curs de e&ecuie pentru c# ar putea s# nu e&iste o pia# pentru
propriet#ile n curs de e&ecuie. 7i au subliniat c# ar putea e&ista incertitudini considerabile
referitoare la costul finali)#rii investiiei imobiliare n curs de e&ecuie i referitor la venitul
pe care o asemenea proprietate l va genera. 8e aceea au sugerat c# o ntreprindere nu ar
trebui s# evalue)e investiia imobiliar# la mai mult dec0t costul s#u n ca)ul n care investiia
imobiliar# este nc# n curs de e&ecuie.
<19. Consiliul a fost convins de acest argument i a conclu)ionat c# investiiile imobiliare n
curs de e&ecuie trebuie s# fie e&cluse din aria de aplicabilitate a acestui Standard i s# fie
acoperite de IAS 1,.
<1:. 6aragraful 52 din Standard se refer# la ca)uri n care o ntreprindere ncepe s#
mbun#t#easc# din nou o investiie imobiliar# de*a e&istent# n scopul utili)#rii n continuare
ca investiie imobiliar#. @n mod de abordare ar fi s# se cear# transferul temporar din cadrul
investiiilor imobiliare n cadrul propriet#ilor n curs de de)voltare 'subiect al IAS 1,( pe
durata mbun#t#irii. %otui Consiliul a considerat c# un asemenea transfer temporar ar da
natere la confu)ii i ar aduce beneficii foarte reduse sau c/iar deloc pentru utili)atori. 8e
asemenea aceast# abordare va avea nevoie i de reguli arbitrare pentru a distinge puin
importante care nu ar duce la un asemenea transfer. 6rin urmare paragraful 52 stabilete c#
proprietatea r#m0ne o investiie imobiliar# i nu este reclasificat# ca proprietate imobiliar#
utili)at# de posesor pe durata lucr#rilor de mbun#t#ire.
<20. C0nd o ntreprindere finali)ea)# construcia sau de)voltarea unei investiii imobiliare
construite c/iar de c#tre ntreprinderea respectiv# care va fi nregistrat# la valoarea *ust# este
posibil s# e&iste o diferen# ntre valoarea *ust# a propriet#ii la data respectiv# i valoarea sa
contabil# anterioar#. Consiliul a luat n considerare dou# abord#ri contabile pentru asemenea
diferene sub modelul ba)at pe valoarea *ust#.
'a( Conform primei abord#ri diferena va fi transferat# la surplusul din reevaluare. Aceast#
abordare va fi consecvent# cu
abordarea Standardului de a se transfera de la propriet#i imobiliare utili)ate de posesor la
investiii imobiliare.
'b( Conform celei de+a doua abord#ri diferena va fi recunoscut# n re)ultatul net al perioadei.
Consiliul a conclu)ionat c#
aceast# a doua abordare ofer# o imagine mai complet# a re)ultatelor 've)i paragraful 5:(.
Pro6r4et;94 4@o3474/re ocu6/te de o /7t; Antre6r4ndere d4n c/dru7 /ce7u4/:4 0ru6
<21.!n anumite ca)uri o ntreprindere deine o proprietate care este subnc/iriat# i ocupat#
de o alt# ntreprindere din cadrul aceluiai grup. 6roprietatea nu se calific# ca investiie
imobiliar# n situaiile financiare consolidate care cuprind ambele ntreprinderi pentru c# din
perspectiva grupului ca ntreg aceasta este o proprietate imobiliar# utili)at# de posesor.
%otui din perspectiva ntreprinderii individuale care o deine proprietatea este o investiie
imobiliar# n ca)ul n care ndeplinete definiia din Standard.
<22. @nii comentatori cred c# definiia investiiilor imobiliare ar trebui s# e&clud#
propriet#ile care sunt ocupate de o alt# ntreprindere din cadrul grupului. Ca alternativ# ei au
sugerat c# Standardul nu ar trebui s# cear# contabili)area investiiilor imobiliare n situaiile
financiare individuale a propriet#ilor care nu se calific# ca investiii imobiliare n situaiile
financiare consolidate. 7i cred c#1
'a( s+ar putea argumenta 'cel puin n anumite asemenea ca)uri( c# proprietatea nu
ndeplinete criteriile definiiei
investiiilor imobiliare din perspectiva unei filiale a c#rei proprietate este ocupat# de o alt#
ntreprindere din cadrul
aceluiai grup . motivul pentru care filiala deine proprietatea este ndeplinirea unei
directive din partea societ#ii mam#
i nu neap#rat obinerea unor c/irii sau beneficierea n urma aprecierii capitalului. !ntr+
adev#r leasingul n cadrul grupului
ar putea s# nu aib# un pre determinat obiectiv2
'b( aceast# cerin# ar duce la costuri suplimentare de evaluare care nu ar fi *ustificate de
beneficiile limitate pe care le+ar
aduce utili)atorilor. 6entru grupurile cu filiale c#rora li se cere s# preg#teasc# situaii
financiare individuale costul ar
putea fi e&tins av0nd n vedere c# ntreprinderile ar putea crea c0te o filial# separat# pentru
a deine fiecare proprietate2
'c( unii utili)atori ar putea fi indui n eroare dac# aceeai proprietate este clasificat# ca
investiie imobiliar# n situaiile
financiare individuale ale unei filiale i ca proprietate imobiliar# utili)at# de posesor n
situaiile financiare consolidate ale
societ#ii+mam#2 i
'd( e&ist# un precedent pentru o e&ceptare similar# 'n ceea ce privete pre)entarea mai
degrab# dec0t m#surarea( n
paragraful "'c( din IAS 2" 6re)entarea informaiilor referitoare la tran)aciile cu p#rile
afiliate care nu cere pre)entarea
informaiilor n situaiile financiare ale unei filiale deinute n totalitate dac# societatea+
mam# este nregistrat# n aceeai
ar# i furni)ea)# situaii financiare consolidate n ara respectiv#.
<2$. @nii comentatori cred c# definiia propriet#ilor imobiliare trebuie s# e&clud#
propriet#ile ocupate de orice p#ri afiliate. 7i au argumentat c# deseori p#rile afiliate nu
pl#tesc o c/irie determinat# obiectiv c# de multe ori este dificil de apreciat dac# c/iria este
consecvent# cu determinarea pe o ba)# obiectiv# a preului i c# ratele de c/irie pot fi subiect
al unor modific#ri arbitrare. 7i au sugerat c# valorile *uste sunt mai puin relevante n ca)ul n
care proprietatea este subiect al unui leasing n care preul nu este determinat pe o ba)#
obiectiv#.
<2". Consiliul nu a g#sit nici o *ustificare pentru a trata propriet#ile nc/iriate pe ba)# de
leasing unor alte ntreprinderi din acelai grup 'sau unei alte p#ri afiliate( diferit fa# de cele
nc/iriate pe ba)# de leasing altor p#ri. 8e aceea Consiliul a decis c# o ntreprindere trebuie
s# utili)e)e acelai tratament contabil f#r# a ine cont de identitatea locatarului.
D/tor44 6r454nd 4n5e?t49447e 4@o3474/re
<25. @nii comentatori au sugerat c# Standardul ar trebui s# discute i m#surarea datoriilor
ap#rute n momentul ac/i)iion#rii investiiei imobiliare. Conform IAS $: Instrumente
Linanciare1 recunoatere i evaluare asemenea datorii sunt n multe ca)uri evaluate pe ba)a
costului amorti)at. Aceti comentatori cred ca va e&ista o nepotrivire dac# proprietatea este
evaluat# la valoarea *ust#.
<2,. Consiliul a conclu)ionat c# n acest stadiu nu trebuie s# permit# sau s# cear# utili)area
unui model ba)at pe valoarea *ust# pentru datoriile ap#rute n momentul ac/i)iion#rii unei
investiii imobiliare. 8e asemenea Consiliul a decis s# nu modifice modelul ba)at pe valoarea
*ust# pentru investiiile imobiliare pentru a a*usta nepotrivirile cau)ate de utili)area unui
model ba)at pe costul amorti)at pentru datoriile financiare aferente. Conform IAS $: e&ist#
de*a posibilitatea unei nepotriviri similare ntre acele active financiare evaluate la valoarea
*ust# i datoriile financiare. Consiliul particip# la un Jrup de 4ucru Comun internaional
pentru instrumente financiare care urm#rete posibilitatea evalu#rii tuturor activelor i
datoriilor financiare la valoarea *ust#.
(u35en944 0u5ern/@ent/7e
<23. IAS 20 Contabilitatea subveniilor guvernamentale i pre)entarea informaiilor legate de
asistena guvernamental# permite dou# metode de pre)entare a subveniilor pentru active .
sau nregistrarea subveniei ca venit am0nat i amorti)area venitului de+a lungul duratei utile
de via# a activului sau deducerea subveniei din costul activului pentru a a*unge la valoarea
contabil# net# a acestuia. @nii cred c# ambele metode reflect# un model al costului istoric i
sunt inconsecvente cu modelul valorii *uste stabilit n acest Standard. !ntr+adev#r 6roiectul de
7&punere 7,5 Agricultura care propune un model ba)at pe valoarea *ust# pentru active
biologice se ocup# i de anumite aspecte privind subveniile guvernamentale av0nd n vedere
c# acestea repre)int# un factor semnificativ n contabilitatea agriculturii n anumite #ri.
<29. @nii comentatori au impulsionat IASC s# sc/imbe tratamentul contabil al subveniilor
guvernamentale ce privesc investiiile imobiliare. %otui ma*oritatea comentatorilor au fost
de acord c# IASC nu ar trebui s# se ocupe de acest aspect al subveniilor guvernamentale n
acest moment. Consiliul a decis s# nu revi)uiasc# acest aspect al IAS 20 n cadrul proiectului
referitor la investiiile imobiliare.
<2:. @nii comentatori au sugerat c# IASC ar trebui s# nceap# o revi)uire mai comple&# a
IAS 20 c0t de urgent posibil. 4a nceputul anului 2000 grupul J"K1 de emiteni de standarde
a publicat un 8ocument de discuie BContabilitatea pe destinaii a transferurilor nereciproce
cu e&cepia contribuiilor din partea proprietarilor1 definiie recunoatere i evaluareC. 6lanul
de lucru al Consiliului nu include actualmente un proiect privind subveniile guvernamentale
sau alte forme de transfer nereciproc.
De84n494/ 4n5e?t494e4 4@o3474/re
<$0. 8efiniia investiiilor imobiliare e&clude1
'a( propriet#i imobiliare utili)ate de posesor . acoperite de IAS 1, Imobili)#ri corporale.
Conform IAS 1, asemenea
propriet#i sunt nregistrate sau la costul amorti)at sau la valoarea reevaluat# minus
amorti)area ulterioar#. Suplimentar
o asemenea proprietate este subiect al unui test de depreciere2 i
'b( propriet#ile deinute n scopul v0n)#rii n cursul normal al activit#ii Macoperite de IAS
2 Stocuri. IAS 2 cere
ntreprinderilor s# nregistre)e asemenea propriet#i la cea mai mic# valoare dintre cost i
valoarea net# reali)abil#.
<$1. Aceste e&cepii sunt consecvente cu definiiile imobili)#rilor corporale e&istente n IAS
1, i cele ale stocurilor e&istente n IAS 2. Aceasta asigur# faptul c# toate propriet#ile sunt
acoperite de un singur standard dintre cele trei.
<$2. @nii comentatori au sugerat c# propriet#ile deinute n scopul v0n)#rii n cursul normal
al activit#ii trebuie s# fie tratate mai degrab# ca investiii imobiliare dec0t ca stocuri
'acoperite de IAS 2(. 7i au argumentat c#1
'a( este dificil s# se fac# diferena ntre propriet#ile deinute n scopul v0n)#rii n cursul
normal al activit#ii de cele deinute
n scopul aprecierii capitalului2 i
'b( este ilogic s# ceri un model ba)at pe valoarea *ust# pentru terenuri i cl#diri deinute n
scopul aprecierii pe termen lung a
capitalului 'investiii imobiliare( atunci c0nd un model ba)at pe cost este nc# utili)at
pentru terenuri i cl#diri deinute n
scopul v0n)#rii n scurt timp n cursul normal al activit#ii 'stocuri(.
<$$. Consiliul a respins aceast# sugestie pentru c#1
'a( dac# se utili)ea)# contabilitatea ba)at# pe valoarea *ust# pentru propriet#i deinute n
scopul v0n)#rii n cursul normal al
activit#ii aceasta va ridica foarte multe ntreb#ri referitoare la contabilitatea stocurilor
care merge mai departe de aria
de aplicabilitate a acestui proiect2 i
'b( este mai important s# se utili)e)e contabilitatea ba)at# pe valoarea *ust# pentru propriet#i
care ar putea s# fi fost
ac/i)iionate de+a lungul unei perioade mai lungi i p#strate pentru c0iva ani 'investiii
imobiliare( dec0t pentru propriet#i
care au fost ac/i)iionate de+a lungul unei perioade mai scurte i care sunt p#strate pentru o
perioade relativ scurte
'stocuri(. - dat# cu trecerea timpului evalu#rile ba)ate pe cost au devenit din ce n ce mai
nerelevante. 8e asemenea o
cumulare a costurilor ap#rute de+a lungul unei perioade mai mari are o relevan#
discutabil#.
<$".@nii comentatori au sugerat s# se cear# 'sau cel puin s# se permit#( ntreprinderilor n
mod deosebit instituiilor financiare cum ar fi societ#ile de asigur#ri s# utili)e)e modelul
valorii *uste pentru propriet#i imobiliare utili)ate de ele nsele. 7i au argumentat c# anumite
instituii financiare privesc propriet#ile imobiliare pe care le i utili)ea)# ca parte integrant# a
portofoliului lor de investiii i le tratea)# n scopuri manageriale n acelai fel ca pe
propriet#ile date unor tere p#ri sub contracte de leasing. !n ca)ul societ#ilor de asigur#ri
proprietatea poate fi p#strat# n scopul garant#rii datoriilor dein#torului poliei de asigurare.
Consiliul crede c# propriet#ile utili)ate n scopuri similare trebuie s# fie subiect al aceluiai
tip de tratament contabil. 6rin urmare Consiliul a conclu)ionat c# nici un tip de ntreprindere
nu trebuie s# utili)e)e modelul ba)at pe valoarea *ust# pentru propriet#i imobiliare utili)ate
de posesor.
<$5. @nii comentatori au sugerat c# definiia investiiilor imobiliare trebuie s# e&clud#
propriet#ile deinute n scopul nc/irierii dar nu pe cele deinute n scopul aprecierii
capitalului. !n vi)iunea acestora un model ba)at pe valoarea *ust# poate fi potrivit pentru
activit#i de tran)acionare dar nepotrivit pentru ca)ul n care ntreprinderea a deinut
proprietatea de nc/iriat de muli ani i nu are intenia de a o vinde n viitorul apropiat. 7i
consider# c# deinerea de proprietate n scopul nc/irierii pe termen lung constituie o activitate
de prestare de servicii. iar activul utili)at n aceast# activitate trebuie tratat n acelai fel ca i
activele utili)ate n alte activit#i de prestare de servicii. !n opinia lor deinerea unei investiii
n bunuri imobiliare n acest conte&t este similar# cu deinerea Binvestiiilor p#strate p0n# la
scaden#C care sunt evaluate la costul amorti)at conform IAS $:.
<$,. 6unctul de vedere al Consiliului este c# modelul ba)at pe valoarea *ust# ofer# informaii
utile despre proprietatea deinut# n scopul nc/irierii c/iar dac# nu e&ist# intenia imediat# de
v0n)are a acestei propriet#i. 6erformana economic# a propriet#ii poate fi privit# ca fiind
alc#tuit# at0t din venitul obinut din nc/iriere i dob0ndit de+a lungul perioadei 'c/eltuieli
nete( c0t i din modific#rile suferite de valoarea venitului net viitor obinut din nc/iriere.
;aloarea *ust# a unei investiii imobiliare poate fi privit# ca o repre)entare dat# de evoluia
pieei a valorii venitului net viitor obinut din c/irie indiferent dac# ntreprinderea este
posibil s# v0nd# proprietatea n viitorul apropriat. 8e asemenea Standardul notea)# c#
valoarea *ust# este determinat# f#r# deducerea costurilor ced#rii . cu alte cuvinte utili)area
modelului ba)at pe valoarea *ust# nu se intenionea)# a fi o repre)entare conform c#reia e&ist#
iminena sau posibilitatea efectu#rii unei v0n)#ri n viitorul apropiat.
<$3. Clasificarea /otelurilor i altor propriet#i similare a fost controversat# pe parcursul
proiectului iar unii comentatori ai 7," au avut p#reri mp#rite despre acest subiect. - parte
din ei v#d /otelurile ca pe nite investiii n timp ce alii le v#d n principal ca propriet#i de
e&ploatare. @nele persoane au solicitat o regula detaliat# care s# specifice dac# /otelurile 'i
poate i alte categorii de proprietate cum ar fi restaurantele barurile i creele( trebuie
clasificate ca investiii imobiliare sau ca propriet#i imobiliare utili)ate de posesor.
<$9. Consiliul a conclu)ionat c# este de preferat s# se fac# distincia ntre investiia imobiliar#
i proprietatea imobiliar# utili)at# de posesor pe ba)a unor principii generale n loc de a
stabili reguli arbitrare pentru anumite clase de propriet#i. 8e asemenea este n mod inevitabil
dificil s# se stabileasc# definiii riguroase ale unor anumite clase de propriet#i care s# fie
incluse n astfel de reguli. 6aragrafele :+11 ale Standardului iau n discuie ca)uri de genul
/otelurilor n conte&tul principiilor generale care se aplic# atunci c0nd o ntreprindere
prestea)# servicii au&iliare.
<$:. @nii comentatori au cerut o g/idare cantitativ# 'cum ar fi procentual( pentru a clarifica
dac# Bparte nesemnificativ#C repre)int# proprietatea imobiliar# utili)at# de posesor iar
BsemnificativC se atribuie serviciilor au&iliare 'paragrafele :+11 din Standard(. Ca i n ca)ul
altor Standarde consiliul a a*uns la conclu)ia c# o g/idare cantitativ# ar crea delimit#ri
arbitrare.
C<e7tu4/7/ u7ter4o/r;
<"0. @nii consider# c# nu este nevoie s# se capitali)e)e c/eltuiala ulterioar# ntr+un model
ba)at pe valoarea *ust# i c# toate c/eltuielile ulterioare trebuie recunoscute ca i c/eltuial#.
%otui alii cred . iar Consiliul este de acord . c# necapitali)area c/eltuielii ulterioare poale
conduce la o deformare a componentelor raportate din cadrul performanei financiare. Astfel
Standardul solicit# ca ntreprinderea s# stabileasc# dac# c/eltuiala ulterioar# trebuie
capitali)at# recurg0nd la un test similar cu cel utili)at n ca)ul propriet#ii imobiliare utili)at#
de posesor conform IAS 1,.
<"1.@nii comentatori au sugerat c# testul pentru capitali)area c/eltuielii ulterioare nu trebuie
s# fac# referire la standardul de evaluare iniial# a performanei. 7i au considerat c# nu este
practic i nici relevant s# se *udece dup# standardul de evaluare iniial# a performanei care
poate face referire la o perioad# de acum mai muli ani. !n sc/imb au sugerat ca c/eltuiala
ulterioar# s# fie capitali)at# dac# sporete standardul anterior de evaluare a performanei . de
e&emplu dac# ridic# valoarea de pia# actual# a propriet#ii sau a intenionat meninerea
competitivit#ii acesteia pe pia#. Consiliul a v#)ut un oarecare merit n aceast# sugestie.
<"2. -ricum Consiliul crede c# o referire la standardul anterior de evaluare a performanei ar
presupune o g/idare suplimentar# substanial# poate s# nu modifice modul de aplicare a
Standardului n practic# i poate crea confu)ii. 8e asemenea Consiliul a /ot#r0t c# pentru a fi
consecvent cu IAS 1, i IAS $9 era important# p#strarea referinei e&istente la standardul de
performan# evaluat iniial.
E5/7u/re u7ter4o/r;
+ode7 cont/347
<"$. Conform IAS 25 unei ntreprinderi i este permis s# aleag# dintre o varietate de
tratamente contabile n ca)ul investiiei imobiliare 'costul amorti)at conform tratamentului de
ba)# din IAS 1, Imobili)#ri corporale reevaluarea cu amorti)area conform tratamentului
alternativ permis n IAS 1, cost minus depreciere conform IAS 25 sau reevaluare conform
IAS 25(.
<"". 7," propune ca toate investiiile imobiliare s# fie evaluate la valoarea *ust#. Susin#torii
modelului ba)at pe valoarea *ust# cred c# valoarea *ust# confer# utili)atorilor situaiilor
financiare mai multe informaii utile dec0t orice alt# evaluare cum ar fi costul amorti)at. !n
opinia lor venitul din c/irii i modific#rile valorii *uste sunt indestructibil legate ca i
componente integrante ale performanei financiare a investiiei imobiliare iar evaluarea la
valoarea *ust# este necesar# dac# performanta financiar# trebuie raportat# n mod detaliat.
<"5. Adepii modelului ba)at pe valoarea *ust# susin de asemenea c# o investiie imobiliar#
generea)# flu& de numerar independent de celelalte active deinute de o ntreprindere. 8up#
p#rerea lor generarea de flu&uri de numerar independente prin c/irii sau sporirea capitalului
delimitea)# investiia imobiliar# de proprietatea imobiliar# utili)at# de posesor. 6roducia sau
furni)area de bunuri sau servicii 'sau utili)area propriet#ii n scopuri administrative(
generea)# flu&uri de numerar care nu sunt datorate numai propriet#ii ci i altor active
folosite n procesul de producie sau furni)are. Adepii modelului ba)at pe valoare *ust# n
ca)ul investiiilor imobiliare contra)ic ideea c# aceast# distincie face modelul ba)at pe
valoarea *ust# mai potrivit n ca)ul investiiei imobiliare dec0t n cel al propriet#ii imobiliare
utili)ate de posesor.
?4:. )ei care se opun evalurii investiiei imobiliare la valoarea (ust susin c:
(a) deseori nu e4ist o pia activ pentru investiiile imobiliare (spre deosebire de multe
instrumente financiare). ;ranzaciile
cu proprieti imobiliare nu sunt nici frecvente nici omo!ene. @iecare investiie
imobiliar este unic #i fiecare v$nzare
constituie obiectul unei ne!ocieri importante. Aezultatul este c a la valoarea (ust nu
spore#te comparabilitatea pentru c
valorile (uste nu se determin pe o baz credibil mai ales n rile in care profesia de
evaluare este mai puin bine pus
la punct. . evaluare la cost amortizat ofer o comensurare mai consistent mai puin
volatil #i mai puin subiectiv%
(b) I9S 61 nu cere evaluarea la valoarea (ust a tuturor activelor financiare c"iar dac
pentru unele se face mai u#or dec$t
pentru investiiile imobiliare. 8ste prematur s se ia n considerare e4tinderea modelului
bazat pe evaluarea la valoarea
(ust p$n c$nd Brupul )omun de <ucru pentru instrumente financiare nu #i>a definitivat
activitatea%
(c) se folose#te evaluarea la cost pentru activele Cpe termen scurtD (cum ar fi stocurile)
pentru care valoarea (ust este mai
relevant dec$t n cazul activelor deinute pentru investiii% #i
(d) evaluarea la valoarea (ust este prea costisitoare n comparaie cu beneficiile pe care le
aduce utilizatorilor.
<"3. 7ste pentru crima dat# c0nd Consiliul a propus solicitarea utili)#rii modelului ba)at pe
valoarea *ust# pentru activele non+financiare. Scrisorile de comentariu la adresa 7," au ar#tat
de asemenea c# e&ist# muli susin#tori ai acestui pas dar muli alii mai au nc# importante
re)erve de ordin conceptual i practic n ce privete e&tinderea utili)#rii modelului ba)at pe
valoarea *ust# n ca)ul activelor non+financiare mai ales 'dar nu n e&clusivitate( pentru
ntreprinderile a c#ror principal# activitate nu este deinerea unei propriet#i n scopul
aprecierii capitalului. 8e asemenea unele ntreprinderi sunt de p#rere c# anumite piee de
bunuri imobiliare nu sunt suficient de mature pentru ca modelul ba)at pe valoarea *ust# s#
funcione)e n mod satisf#c#tor. 5ai mult unii consider# c# este imposibil s# se g#seasc# o
definiie riguroas# pentru investiiile imobiliare iar acest lucru face imposibil# n pre)ent
impunerea modelului ba)at pe valoarea *ust#.
<"9. 8in aceste motive Consiliul crede c# la acest stadiu nu este practic# solicitarea
recurgerii la modelul ba)at pe valoare *ust# pentru investiiile imobiliare. !n acelai timp
Consiliul crede c# este de dorit s# se permit# modelul ba)at pe valoarea *ust#. Acest pas
nainte va permite preparatorilor i utili)atorilor s# c0tige e&perien# n aplicarea modelului
ba)at pe valoarea *ust# i va acorda timp anumitor piee de tran)acionare a bunurilor
imobiliare pentru a atinge un grad mai mare de maturitate.
<":. IAS "0 permite ntreprinderilor s# opte)e pentru aplicarea fie a modelului ba)at pe
valoarea *ust# fie pentru cel ba)at pe cost. !ntreprinderea va trebui s# aplice modelul ales
pentru toate investiiile sale imobiliare. 5odelul ba)at pe valoarea *ust# este modelul propus
de 7,"1 investiiile imobiliare trebuie evaluate la valoarea *ust# iar modific#rile valorii *uste
trebuie recunoscute la nivelul contului de profit sau pierdere. 5odelul ba)at pe cost este
tratamentul de ba)# al IAS 1, Imobili)#ri corporale1 investiiile imobiliare trebuie evaluate la
costul amorti)at 'minus orice pierderi din depreciere cumulate(. !ntreprinderea care optea)#
pentru modelul ba)at pe cost trebuie s# pre)inte valoarea *ust# a investiiei sale imobiliare.
<50. Conform IAS 9 6rofitul net sau pierderea net# a perioadei erori fundamentale i
modific#ri ale politicilor contabile modificarea politicii contabile prin trecerea de la un model
la altul se va face doar dac# sc/imbarea are ca re)ultat o pre)entare mai potrivit# a
evenimentelor sau a tran)aciilor. Consiliul a a*uns la conclu)ia c# este foarte puin probabil
s# fie ca)ul unei treceri de la modelul ba)at pe valoarea *ust# la cel ba)at pe cost iar
paragraful 25 din Standard nt#rete aceast# conclu)ie.
<51. Consiliul crede c# nu este de dorit permiterea a trei tratamente contabile diferite pentru
investiia imobiliar#. 6rin urmare dac# o ntreprindere nu utili)ea)# modelul ba)at pe
valoarea *ust# atunci Standardul cere ca acea ntreprindere s# recurg# la tratamentul de ba)#
din IAS 1, i s# nu aib# voie s# apele)e la un alt tratament alternativ permis. %otui
ntreprinderea va putea folosi alternativa permis# pentru alte propriet#i aflate sub incidena
IAS 1,.
Reco@/nd;r4 cu 6r454re 7/ 5/7o/re/ >u?t;
<52. 6rofesia de evaluare va avea un rol important n implementarea Standardului. 6rin
urmare pentru punerea la punct a asistenei pe problema valorii *uste a investiiei imobiliare
Consiliul a avut n vedere acelai tip de recomand#ri nt0lnit n literatura IASC dar i
Standardele Internaionale de 7valuare 'I;S( emise de Comitetul pentru Standardele
Internaionale de 7valuare 'I;SC(. Consiliul a neles faptul c# I;SC intenionea)# s#+i
revi)uiasc# Standardele n pre)ent sau n viitorul apropiat.
<5$. Consiliul consider# c# ideea IASC despre valoarea *ust# este similar# cu cea a I;SC
despre valoarea de pia#. I;SC definete valoarea de pia# ca Bsuma estimat# pentru care un
activ va fi sc/imbat la data evalu#rii ntre un cump#r#tor doritor i un v0n)#tor doritor ntr+o
tran)acie cu pre determinat obiectiv dup# o aciune de mar?eting corespun)#toare n care
p#rile implicate au acionat n cunotin# de cau)# prudent i f#r# constr0ngere.C Consiliul
crede c# recomand#rile din paragrafele 2:+$0 i $2+$9 din Standard sunt at0t n form# c0t i
n coninut identice cu recomand#rile din I;S 1.
<5". 6aragrafele $1 i $:+", ale IAS "0 nu au o ec/ivalen# direct# n literatura I;SC.
Consiliul a elaborat mare parte din acest material ca r#spuns la comentariile e&istente pe
marginea 7," care solicita recomand#ri mai detaliate n spri*inul determin#rii valorii *uste a
investiiei imobiliare. !n elaborarea acestui material Consiliul a inut cont de recomand#rile
privind valoarea *ust# f#cute de alte Standarde IASC i din 6roiectul de e&punere mai ales
cele privind instrumentele financiare 'IAS $2 i IAS $:( activele necorporale 'IAS $9( i
agricultura '7,5(.
E5/7u/re/ 4nde6endent;
<55. @nii comentatori cred c# valoarea *ust# trebuie determinat# pe ba)a unei evalu#ri
independente pentru a spori gradul de ncredere n valoarea *ust# raportat#. Alii consider#
din motive legate de raportul cost . beneficiu c# IASC nu trebuie s# cear# 'i poate nici
m#car s# nu ncura*e)e( , evaluare independent#. 7i cred c# este la latitudinea preparatorilor
s# ia deci)ia n urma unei consult#ri cu auditorii dac# o ntreprindere are suficiente resurse
interne pentru a determina n mod credibil valoarea *ust#. @nii mai cred i faptul c#
evaluatorii independeni cu o preg#tire corespun)#toare nu sunt disponibili pe anumite piee.
<5,. Consiliul a a*uns la conclu)ia c# o evaluare independent# nu este necesar# ntotdeauna.
Astfel a propus n 7," iar Standardul ncura*ea)# dar nu i oblig# ca o ntreprindere s#
determine valoarea *ust# a tuturor investiiilor sale imobiliare pe ba)a evalu#rii f#cute de un
evaluator independent care deine o preg#tire profesional# recunoscut# i relevant# i care are
o e&perien# recent# n )ona i categoria de investiii imobiliare ce urmea)# a fi evaluate.
Aceast# abordare este consecvent# abord#rii evalu#rilor actuare din IAS 1: <eneficiile
anga*ailor 'a se vedea IAS 1: paragraful 53(.
Inc/6/c4t/te/ de / deter@4n/ An @od cred4347 5/7o/re/ >u?t;
<53. 7," a inclus pre)umia atacabil# c# o ntreprindere va fi n m#sur# s# determine credibil
valoarea *ust# a propriet#ii deinute n scopul ncas#rii de c/irii sau aprecierii capitalului. 8e
asemenea 7," a mai propus o e&cepie credibil#1 IAS 1, trebuie aplicat dac# e&ist# dovada
clar# c# n momentul n care o ntreprindere ac/i)iionea)# sau construiete o proprietate
valoarea ei *ust# nu va fi credibil determinat# pe o ba)# de continuitate.
<59. @nii comentatori au adus contraargumente acestei propuneri din unul Sau mai multe
dintre motivele de mai *os1
'a( pre)umia atacabil# subestimea)# dificult#ile determin#rii n mod credibil a valorii *uste.
Acest lucru este foarte des
imposibil de reali)at mai ales pe pieele slabe sau n care profesia de evaluare nu este bine
stabilit#2
'b( conform IAS 1, modelul contabil include un test al deprecierii din IAS $,. 7ste ilogic s#
ne ba)#m pe un test al deprecierii
atunci c0nd valoarea *ust# nu poate fi determinat# folosind progno)ele flu&urilor de
numerar dat fiind c# testul deprecierii
din IAS $, este de asemenea dificil n astfel de ca)uri2
'c( n situaiile n care valoarea *ust# nu poate fi credibil determinat# nu se *ustific# punerea
pe seama amorti)#rii. !n sc/imb
proprietatea n cau)# trebuie evaluat# la cost minus pierderile din depreciere2 i
'd( pentru evitarea pericolului manipul#rii trebuie f#cute toate eforturile pentru determinarea
valorii *uste c/iar i pe o pia#
relativ inactiv#. C/iar i n lipsa unei piee active e&ist# o posibil# serie de flu&uri de
numerar preconi)ate. 8ac# e&ist#
probleme n determinarea valorii *uste ntreprinderea trebuie s# evalue)e proprietatea la
cea mai bun# estimare a valorii
*uste i s# pre)inte limitele credibilit#ii acestei estim#ri. 8ac# este complet imposibil s# se
determine valoarea *ust#
atunci aceasta se consider# a fi )ero.
<5:. Consiliul a finali)at prin a considera ca pre)umia atacabil# i e&cepia credibil# trebuie
reinute dar a decis s# le implemente)e n mod diferit. !n 7," ele au fost implementate prin
e&cluderea propriet#ii din definiia investiiei imobiliare dac# pre)umia atacabil# a fost
dep#it#. @nii comentatori sunt de p#rere c# era confu) s# se includ# o astfel de e&cepie
credibil# ntr+o definiie. 6rin urmare Consiliul a mutat e&cepia credibil# din te&tul definiiei
n evaluarea ulterioar# 'paragrafele "3+":(.
<,0. Conform 7," o ntreprindere nu trebuie s# renune la utili)area modelului ba)at pe
valoarea *ust# n ca)ul n care tran)aciile comparabile de pe pia# au devenit mai puin
frecvente sau dac# preurile pieei sunt mai greu disponibile. @nii comentatori nu aii fost de
acord cu aceast# propunere. 7i argumentea)# c# pot e&ista situaii n care s# nu mai e&iste
estim#ri credibile i ar fi greit s# se continue contabilitatea ba)at# pe valoarea *ust# n aceste
condiii. Consiliul a decis c# este important s# se p#stre)e tratamentul din 7," pentru c# n
ca) contrar ntreprinderile pot recurge la e&cepia credibil# ca scu)# n ntreruperea
contabilit#ii pe ba)a valorii *uste pe o pia# n regres.
<,1. !n ca)urile n care se aplica e&cepia credibil# 7," a propus ca ntreprinderea s#
continue aplicarea IAS 1, p0n# la cedarea propriet#ii. @nii comentatori au propus ca
ntreprinderea s# iniie)e aplicarea modelului ba)at pe valoarea *ust# imediat ce valoarea *ust#
devine evaluabil# n mod credibil. Consiliul a respins propunerea pentru c# deci)ia stabilirii
momentului n care valoarea *ust# este evaluabil# credibil este una inevitabil subiectiv# iar
aceast# subiectivitate poate conduce la o aplicare inconsecvent#.
<,2. 7," nu a propus nici o pre)entare specific# pentru situaia n care se aplic# e&cepia
credibil#. @nii comentatori consider# c# pre)entarea informaiilor este important# n astfel de
ca)uri. Consiliul a c#)ut de acord i a decis s# includ# pre)ent#ri de informaii consecvente cu
paragrafele 130'b( din IAS $: 'a+se vedea paragrafele ,9 i ,:'e( din IAS "0(. 6aragraful
130'b( din IAS $: solicit# pre)ent#ri pentru activele financiare a c#ror valoare *ust# nu poate
fi evaluat# credibil .
CC:t40ur4 :4 64erder4 0ener/te de ree5/7u;r4 7/ 5/7o/re/ >u?t;
<,$. @nii comentatori susin c# trebuie s# fie ori obligatorie ori opional# recunoaterea
modific#rilor valorii *uste a investiiilor imobiliare la nivelul capitalurilor proprii din cau)#
c#1
'a( piaa pentru propriet#i nu este suficient de lic/id# iar valorile pieei sunt nesigure i
variabile. Investiiile imobiliare nu
sunt la fel de lic/ide ca i instrumentele financiare iar IAS $: permite o opiune n ca)ul
investiiilor pentru care e&ist#
dispo)iia de a fi v0ndute2
'b( p0n# c0nd sunt re)olvate mai Bgeneral problemele legate de raportarea performanei este
prematur# solicitarea
recunoaterii modific#rilor valorii *uste la nivelul contului de venit sau pierdere2
'c(recunoaterea c0tigurilor i a pierderilor nereali)ate n contul de venit sau pierdere m#rete
volatilitatea i nu a*ut# la
sporirea transparenei deoarece modific#rile reevalu#rii obstrucionea)# evaluarea
performanei de e&ploatare a unei
entit#i. 5ai poate determina pre)umia urm#toare1 c0tigurile nereali)ate sunt disponibile
pentru distribuirea ca
dividende2
'd( recunoaterea la nivelul capitalului propriu este mai consecvent# cu costul istoric i cu
conveniile modificate ale costului
istoric care constituie ba)a unei mari p#ri din. contabilitatea actual#. 8e e&emplu este
consecvent# cu tratamentul IASC de
reevalu#ri ale imobili)#rilor corporale conform IAS 1, i cu opiunea valabil# pentru
anumite instrumente financiare
conform IAS $:2
'e( pentru propriet#ile finanate din creane modific#rile valorii lor reale re)ultate din
modificarea ratei dob0n)ii nu trebuie
recunoscute n contul de venit i pierdere dat fiind c# modific#rile corespondente ale
valorii *uste a creanei nu au fost
recunoscute conform IAS $:2
'f( n conformitate cu paragrafele :2 i :$ din Cadrul Jeneral venitul trebuie recunoscut doar
atunci c0nd poate fi evaluat
suficient de sigur. 8e e&emplu IAS 11 Contracte de construcii cere ndeplinirea
anumitor condiii nainte ca ntreprinderea
s# poate folosi metoda gradului de finali)are. Aceste condiii nu sunt n general
ndeplinite de investiiile imobiliare2 i
'g( re)ultatele din e&ploatare trebuie delimitate de modific#rile valorilor. Spre e&emplu
conform IAS 21 diferenele de curs
nereali)ate ale unei entit#i str#ine sunt recunoscute n capitalurile proprii.
<,". @nii comentatori au sugerat ca creterile s# fie recunoscute n capitalurile proprii iar
descreterile s# fie recunoscute n contul de profit i pierdere. Acest lucru este similar cu
modelul reevalu#rii ce formea)# tratamentul alternativ permis din IAS 1, 'cu e&cepia lipsei
amorti)#rii(.
<,5. 8up# cum a fost propus n 7," Consiliul a stabilit c# ntr+un model ba)at pe valoarea
*ust# modific#rile valorii *uste a investiiei imobiliare trebuie recunoscute n contul de profit
i pierdere ca parte a profitului sau pierderii nete pentru aceast# perioad#. Argumentele
pentru aceast# abordare includ urm#toarele1
'a( ca)ul conceptual pentru modelul ba)at pe valoarea *ust# este n mare parte construit pe
ideea c# acesta furni)ea)# cea mai
relevant# i transparent# imagine despre performana financiar# a investiiei imobiliare.
Acestea fiind spuse nu ar fi
consecvent s# se permit# sau solicita recunoaterea la nivelul capitalurilor proprii2
'b( recunoaterea modific#rilor valorii *uste la nivelul capitalurilor proprii poate crea o
nepotrivire pentru c# venitul net din
c/irii va fi recunoscut n contul de profit i pierdere n timp ce consumul aferent
potenialului serviciului 'recunoscut ca
amorti)are conform IAS 1,( va fi recunoscut la nivelul capitalurilor proprii. !n mod
similar c/eltuielile de ntreinere sunt
recunoscute ca i c/eltuial# n timp ce creterile aferente ale valorii *uste vor fi recunoscute
n capitalurile proprii2
'c( utili)0nd acest tratament nu mai apare necesitatea re)olv#rii unor aspecte dificile i
controversate care ar apare dac#
modific#rile valorii *uste a investiiilor imobiliare au fost recunoscute n capitalurile
proprii. Aceste aspecte sunt1
'i( trebuie transferate 'BreciclateC( modific#rile valorii *uste recunoscute anterior la nivelul
capitalurilor proprii n profit
sau pierdere net# n momentul ced#rii investiiei imobiliare2 i
'ii( trebuie ca modific#rile valorii *uste recunoscute anterior n capitalurile proprii s# fie
transferate 'BreciclateC( n profitul
sau n pierderea net# atunci c0nd investiia imobiliar# se deprecia)#N 8ac# da cum se
identific# i evaluea)# o astfel de
depreciere2 i
'd( dat# fiind dificultatea definirii n mod riguros a investiiei imobiliare ntreprinderile au
uneori posibilitatea de a alege s#
aplice standardul investiiilor imobiliare sau unul din cele dou# tratamente din IAS 1,. >u
este de dorit s# se introduc#
dou# variante n standardul investiiei imobiliare ntruc0t acesta poate da ntreprinderii o
alegere 'cel puin oca)ional(
ntre patru tratamente diferite.
Tr/n?8erur4
<,,. Atunci c0nd o proprietate imobiliar# utili)at# de posesor raportat# conform
tratamentului contabil de ba)# din IAS 1, devine investiie imobiliar# ba)a de evaluare
pentru aceast# proprietate se sc/imb# din costul amorti)at n valoare *ust#. Consiliul a
conclu)ionat c# efectul acestei modific#ri a ba)ei de evaluare trebuie tratat ca e reevaluare
conform IAS 1, la data modific#rii n curs. =e)ultatul este c#1
'a( contul de profit i pierdere e&clude creterile nete cumulative ale valorii *uste care au
ap#rut nainte ca proprietatea s#
devin# investiie imobiliar#. - parte din aceast# modificare care s+a nregistrat naintea
nceperii perioadei curente nu
repre)int# performan# financiar# a acestei perioade2 i
'b( acest tratament d# natere unei comparaii ntre ntreprinderile care au reevaluat anterior
proprietatea prin tratamentul
alternativ permis n IAS 1, i acele ntreprinderi care nainte au recurs la tratamentul de
ba)# din IAS 1,.
(4nte=/ @od484c;r47or /du?e 7/ E"4
<,3. Cea mai important# modificare ntre 7," i Standardul final a fost introducerea
modelului ba)at pe cost ca o alternativ# la modelul ba)at pe valoarea *ust#. =estul de
modific#ri ma*ore sunt enumerate mai *os.
'a( =ecomand#rile privind determinarea valorii *uste au fost de)voltate pentru a clarifica
urm#toarele1
'i( valoarea *ust# a unei investiii imobiliare nu este diminuat# de costurile tran)aciei ce
apar n momentul v0n)#rii sau
altui tip de cedare 'paragraful $O din Standard(. Acesta este consecvent cu evaluarea
activelor financiare conform
paragrafului ,: din IAS.$:. 7," nu a f#cut nici o preci)are legat# de tratamentul acestor
tipuri de costuri2
'ii( evaluarea se ba)ea)# pe evaluarea la data bilanului 'paragraful $1(2
'iii( cea mai bun# dovad# a valorii *uste este n mod normal dat# de preurile actuale
practicate pe o pia# activ# pentru o
proprietate similar# po)iionat# n aceeai )on# aflat# n aceeai condiie i obiect al
unui leasing sau alte contracte
similare 'paragraful $:(. !n lipsa unei astfel de probe valoarea *ust# reflect# informaii
provenite dintr+o varietate de
surse iar ntreprinderea trebuie s# investig/e)e motivele oric#rei diferene ntre
informaiile obinute din surse diferite
'paragrafele "0+"1(2
'iv( valoarea de pia# difer# de valoarea curent# aa cum este ea definit# n IAS $,
8eprecierea+activelor 'paragraful "$(2
'v( e&ist# necesitatea evit#rii dublei nregistr#ri a investiiei A imobiliare precum i a
activelor i datoriilor recunoscute
separat. 7c/ipamentul integrat 'ca de pild# lifturile sau aerul condiionat( este inclus n
investiia imobiliar# i nu
recunoscut separat 'paragraful ""(2
'vi( valoarea *ust# a investiiei imobiliare nu reflect# c/eltuielile de capital viitoare care
vor mbun#t#i sau spori activul i
nu reflect# beneficiile viitoare aferente re)ultate din aceast# c/eltuial# ulterioar#
'paragraful "5(2
'vii( o ntreprindere utili)ea)# IAS $3 pentru nregistrarea oric#ror provi)ioane asociate
investiiei imobiliare 'paragraful
",(2 i
'viii( n ca)uri e&cepionale c0nd valoarea *ust# nu poate fi determinat# credibil evaluarea
se va face doar prin
tratamentul de ba)# din IAS 1, 'n astfel de ca)uri reevaluarea conform IAS 1, nu este
nici ea credibil#( iar valoarea
re)idual# se presupune a fi )ero 'dat fiind c# valoarea *ust# nu poate fi determinat#
credibil( 'paragrafele "3+"9(.
'b( n leg#tur# cu aria de aplicabilitate a Standardului i definiia investiiei imobiliare1
'i( paragraful $ clarific# acum faptul c# Standardul nu se aplic# p#durilor i resurselor
naturale regenerabile similare i
drepturilor asupra mineralelor de e&plorare i e&tracie a mineralelor petrol ga)e
naturale i alte resurse similare
neregenerabile. Acest concept este consecvent cu aria de aplicabilitate similar# de
e&cludere din IAS 1, Imobili)#ri
corporale. Consiliul nu a dorit s# *udece aceast# deci)ie n proiectul curent pe probleme
de agricultur# i industrie
e&tractiv#2
'ii( terenul deinut pentru o utili)are ulterioar# nedeterminat# este un e&emplu suplimentar
de investiie imobiliar#
'paragraful ,'b(( pentru c# o deci)ie ulterioar# privind utili)area acestui teren ca stoc
sau n scopul e&ploat#rii sub
forma unei propriet#i imobiliare utili)at# de posesor este o deci)ie de investiii2
'iii( noi e&emple de elemente care nu sunt investiii imobiliare sunt1 proprietatea imobiliar#
deinut# n scopul utili)#rii n
viitor ca proprietate imobiliar# utili)at# de posesor proprietatea deinut# n scopul
mbun#t#irii i utili)#rii viitoare ca
proprietate imobiliar# utili)at# de posesor proprietatea ocupat# de anga*ai 'dac# acetia
pl#tesc sau nu c/irie la
nivelul e&istent pe pia#( i proprietatea imobiliar# utili)at# de posesor care urmea)# a fi
cedat# 'paragraful 3'c(2
'iv( proprietatea care este construit# sau preg#tit# pentru utili)area viitoare ca investiie
imobiliar# este tratat# acum de
IAS 1, i evaluat# la cost minus pierderile din depreciere atunci c0nd se nregistrea)#
astfel de pierderi 'paragraful
3'd((. 7," a propus ca investiia imobiliar# aflat# n construcie s# fie evaluat# la
valoarea *ust#2 i
'v( referirea la evaluarea credibil# a valorii *uste 'i cerinele aferente din paragrafele 1"+
15 ale 7,"( a fost mutat# din
definiia investiiei imobiliare n seciunea consacrat# evalu#rii ulterioare 'paragrafele
"3+":(.
'c( >oul paragraf 20 se ocup# de costurile de punere n funciune pierderile iniiale de
e&ploatare i de pierderile neobinuite
'pe ba)a paragrafelor 13 i 19 ale IAS 1,(. Consiliul a luat n considerare ad#ugarea
recomand#rilor la adresa
tratamentului veniturilor incidentale dob0ndite n perioada construirii investiiei imobiliare.
%otui consiliul a a*uns Ia
conclu)ia c# acestea au ridicat o problem# n conte&tul IAS 1, i a decis c# este n afara
competenei proiectului s# se ocupe
de acest aspect.
'd( 7&ist# o cerin# e&plicit# de determinare a c0tigurilor sau pierderilor n momentul ced#rii
'paragraful ,2(. Aceasta este n
conformitate cu IAS 1, paragraful 5,. Sunt i unele noi trimiteri la1
'i( IAS 13 4easing i IAS 19 ;enituri din activit#i curente ca recomand#ri n scopul
.determin#rii datei ced#rii 'paragraful
,1(2 i
'ii( IAS $3 6rovi)ioane datorii i active contingente pentru activele reinute dup# cedare
'paragraful ,"(.
'e( Standardul stabilete n mod e&plicit c# o ntreprindere trebuie s# transfere investiia
imobiliar# n stocuri atunci c0nd
ncepe s# preg#teasc# proprietatea pentru v0n)area ulterioar# conform cursului obinuit al
afacerii 'paragrafele 51 'b( i
52(. 7," a propus ca toate transfer#rile investiiilor imobiliare n stocuri s# fie inter)ise.
Standardul se ocup# mai e&plicit
dec0t 7," de anumite aspecte legate de transferuri.
'f( >oile cerine de pre)entare a informaiilor includ1
'i( m#rimea pre)ent#rilor solicitate legate de metode i de pre)umiile semnificative care
includ acum pre)entarea
e&istenei situaiei ca valoarea *ust# s# fi fost spri*init# de o dovad# de pe pia# sau dac#
estimarea se ba)ea)# pe alte
date 'pe care ntreprinderea trebuie s# le pre)inte( din cau)a naturii propriet#ii i a
lipsei unor date comparative
furni)ate de pia# 'paragraful ,,'b((2
'ii( pre)ent#ri ale veniturilor din c/irii i ale c/eltuielilor de e&ploatare directe 'paragraful
,,'d((2 i
'iii( pre)ent#ri de informaii n ca)uri e&cepionale c0nd valoarea *ust# nu este
determinat# n mod credibil 'paragrafele
,9 i ,:'e((.
'g( 7," a propus obligativitatea pre)ent#rii valorii contabile a investiiilor imobiliare vacante
sau nenc/iriate. @nii comentatori susin c# aceast# pre)entare este impracticabil# mai ales n
ca)ul propriet#ilor care sunt parial vacante. Alii cred de asemenea c# aceasta este o
c/estiune ce trebuie pre)entat# n revi)uirile financiare f#cute de management i nu n
situaiile financiare. Consiliul a ters aceast# cerin# de pre)entare. %rebuie notat c# pot e&ista
unele indicii de nivele de neocupare n pre)entarea solicitat# a veniturilor din c/irii i n
cerina IAS 13 de pre)entare a flu&urilor de numerar re)ultate din contractele de leasing
operaional irevocabile 'mp#rite n perioade mai mici de un an ntre un an i cinci ani i mai
mari de cinci ani(.
'/( 7," nu a inclus nici un provi)ion de tran)iie specific ceea ce nseamn# c# se va aplica
IAS 9. 7&ist# riscul ca retratarea perioadelor anterioare s# poat# permite ntreprinderilor s#
manipule)e profitul sau pierderea net# raportat# pentru perioada respectiv# prin utili)area
selectiv# a situaiilor anterioare n determinarea valorilor *uste n perioade trecute. 6rin
urmare Consiliul a decis s# inter)ic# retratarea n modelul ba)at pe valoarea *ust# cu e&cepia
ca)ului n care ntreprinderea a pre)entat de*a n mod public valorile *uste pentru perioadele
din urm# 'paragraful 30(.