1

Proiectarea urbanistica
- o introducere -

Dr. Ileana Budisteanu

Drd. Tiberiu David

ISBN 978-606-8165-07-3
Editura CDCAS

CUPRINS
I. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST / 5
I.1 Ce este urbanismul? / 5
I.2 Menirea urbanitilor / 6
I.3 O succint privire istoric de la oraul modern la oraul contemporan / 7
I.4 De la oraul modern la oraul contemporan / 13
I.5 Proiectele de urbanism / 15
1.6 Oraul contemporan / 17

II. ANALIZA URBAN

STRUCTUR - ESUT MORFOLOGIE / 20
II.1 Cteva teorii privind structura urban / 20
II.2 Formele urbane / 23
II.3 Peisajele urbane / 27
II.4 esutul urban / 29
II.5 Decupajele terenului parcelarul / 34

III. MORFOLOGIA URBAN CA METOD DE ANALIZ / 37

III.1 Macro forme morfogenez i control abordare global / 38
III.2 Morfologia urban ca metod de analiz
Instrumentele de analiz / 40
III.3 Lectura structurii urbane necesit o gramatic de analiz / 42
III.4 Locuirea n cadrul structurii urbane / 46

IV. DREPTUL URBANISTIC Regulile jocului / 55

IV.1. Funciunile principale ale dreptului urbanistic / 56
IV.2 Noul context / 58

IV.3 Cadrul legislativ de baz / 60

Coerena reglementrilor / 60
Sistemul ierarhic al planurilor de AT i U / 61
IV.4 Urbanismul - un lucru n echip / 65
IV.5 Categorii de documentaii de urbanism / 65
IV.6 Problematica i coninutul Planului Urbanistic General / 67
IV.7 Despre regimul juridic al terenurilor / 68
IV.8 Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG / 70
IV.9 Regulamentul General de Urbanism / 71
IV.10 Problematica PUZ / 72
IV.11 Modul de ocupare i utilizare a terenului (POT - CUT) / 73

V. PARCELARE REPARCELARE / 78
V1 Ce este parcelarea / 78
V2 Cum se nate o parcelare / 81
V.3 Consecine sociale i financiare / 81
V.4 Concepia de ansamblu / 84

ANEXE / 98
Anexa 1. Structura general a coninutului a planului urbanistic general PUG / 99
Anexa 2. Glosar (legea 350/2001) / 107
Anexa 3. Exemple de documentaii de urbanism / 109
Anexa 4. Elemente de caracterizare i analiz a spaiului urban / 111
Anexa 5. Condiii de amplasare i conformare a construciilor / 114

BIBLIOGRAFIE / 127

I. TERITORIUL ESTE UN PALIMPSEST

I.1 Ce este urbanismul?
Teritoriul este un palimpsest:
generaii diferite au scris, corectat, ters i adugat peste el.
Teritoriile i oraele aa cum le vedem azi sunt rezultatul unui lung proces de selecie,
proces care continu i n prezent (se demoleaz cldiri, se construiesc drumuri,
poduri, se defrieaz pduri pentru construcii etc.). Selecia se efectueaz din
considerente practice; n acelai timp se acord un sens i o valoare mediului construit
care ne nconjoar.
Urbanismul are ca obiect toate acestea:
Transformrile din teritoriu
Modalitile dup care aceste transformri se efectueaz
Actorii care fac aceste transformri i motivaiile lor
Tehnicile utilizate
Rezultatele scontate
Rezultatele i consecinele efective
Urbanismul nu este de fapt un ansamblu de proiecte, de teorii, de norme nu este nici
o disciplin de studiu. Urbanismul este un ansamblu de practici care vizeaz
modificarea continu i contient a strii teritoriului i a oraului
In aceste practici sunt angrenai: geografi i geologi, topografi i ingineri, agronomi,
sociologi, juriti, istorici, economiti, arhiteci i ...urbaniti. Adesea mpreun,
cteodat separat, alteori n conflict.
Literatura de specialitate este n consens n a afirma c urbanismul este una din
disciplinele cu cel mai pronunat caracter interdisciplinar. Parte integrant a tiinei
urbanistice, urbanismul este deopotriv art n folosul comunitii i tiin
aplicat, practicat de arhiteci, planificatori urbani, ingineri, peisagiti,
sociologi etc.
Pe lng caracterul su contient creator, prin definirea sa ca art colectiv ne
referim la caracterul su multidisciplinar - Lukovics (2002) atrage atenia asupra
faptului c fa de alte atre urbanismul este ntr-o relaie fundamental diferit cu
observatorul i cu consumatorul (de ex. pictura sau sculptura, pe care consumatorul le
percepe din exterior n mod voluntar). In cazul oraului, consumatorul sau
observatorul sunt parte organic a creaiei, el nu poate decide liber dac vrea s fac
parte din acest organism urban. Acesta este i unul din motivele pentru care
urbanismul contemporan s-a distanat / delimitat de urbanismul modernist / raionalist
i de caracterul paternalist, adesea bi-dimensional al acestuia.
Practica urbanismului nu este un simplu exerciiu de creativitate: este vorba de
evaluarea in condiiile concrete date i cu informaiile i datele existente a cilor
posibile de creare / modificare a cadrului construit, ntr-o form mprtit i dorit

de cei mai muli dintre actori. Prin aceste caracteristici urbanismul este mai mult o
sum de cunotine dect o tiin : cunotine privind modalitile de construcie,
modificarea continu i mbuntirea cadrului construit al oraului. Ca sum de
cunotine, urbanismul prin structurarea sa caut un echilibru ntre studiul trecutului i
imaginarea viitorului, ntre adevr i etic, acumulnd succesiv practici artistice,
constructive i tiinifice.
Intr-o formulare sintetic, scopul urbanismului este crearea cadrului fizic quadridimensional al vieii umane. Aceast activitate complex include:
- analiz
- organizare
- proiectare
Cea de a patra dimensiune atrage atenia asupra factorului timp, asupra schimbrii
permanente.

I.2 Menirea urbanitilor

Cine sunt urbanitii? Sunt ei nite autori anonimi de proiecte?
Istoria urbanismului ca i istoria arhitecturii sau a literaturii - se poate descrie prin
principalele creaii, principalii autori ai acestora care au marcat cultura i istoria
social a unei epoci.
Dar, proiectul unui ora nu este opera unui autor (cu unele excepii....) ci produsul
unei culturi, a unor intenii i a unor cunotine, opera unor autori colectivi greu de
identificat. Mai mult dect ali cercettori sau creatori, urbanistul trebuie s obin
aprobarea unui mare numr de actori, individuali i colectivi, a unor medii sociale
diferite, cu puteri i interese, aspiraii, imaginaii foarte variate. Aceti actori au
influen moral, cultural i juridic asupra oraului. De aici nu decurge c proiectul
de urbanism nu are autor, c este opera unui autor implicit, colectiv, neidentificabil
dac vom analiza mecanismul producerii i realizrii sale. A te ascunde n spatele
unui anonimat, nseamn ignorarea motivelor care au condus la anumite soluii, a
mecanismelor care au prezidat la crearea proiectului de urbanism.
Activitatea concret a urbanistului n prezent se desfoar ntr-un cadru amplu de
teme i tehnici:
Prin texte i desene descrie starea lucrurilor
Caut o interpretare a acestora
Construiete ipoteze privind modificrile
Proiecteaz o imagine de viitor creia i confer un sens
Caut adecvarea la exigenele i dorinele societii
Studiaz posibilitile de utilizare corect a tehnicilor pentru realizarea
modificrii
Evalueaz resursele fizice, financiare i umane pentru realizarea
proiectului

Evalueaz timpul necesar realizrii

Sugereaz criteriile de apreciere a rezultatelor scontate

Acest demers complex se realizeaz prin relevee i msurtori pe teren, culegerea de

informaii, prelucrarea unor date fizice, demografice, economice, care n final sunt
interpretate n scris i grafic (prin desene).
Dei mbrieaz un spectru de activiti foarte mare, n care ar fi greu de gsit
corespondena ntre o practic foarte diversificat i cunotine teoretice specifice i
unitare suficient de riguroase n fapt urbanistul este printre puinii care se ocup
direct i n mod explicit de un viitor pe termen lung.

I.3 O succint privire istoric

de la oraul modern la oraul contemporan
A considera urbanismul ca un ansamblu de practici i de cunotine care nu au o
arhitectur proprie i se realizeaz fragmentar, ne conduce la istoria urbanismului.
Vom descoperi astfel paralelismul evident dintre istoria oraului i a teritoriului
pe de o parte i practicile care le-au generat (Dei urbanismul nu este singur
responsabil de construcia i modificarea oraului, dup cum am putea spune c
medicina nu este singura responsabil de sntatea unei ri).
Istoria oraului nu este istoria urbanismului exist totdeauna lucruri conservate i
reutilizate, altele abandonate, distruse sau deformate, se produc lucruri noi considerate
inovaii. Fluctuaiile istoriei i economiei nu ofer explicaii complete i suficiente
pentru transformrile prin care trece un ora. In spatele acestora se ascund
transformri / mutaii mai profunde.
In abordarea istoriei oraului se confrunt dou ipoteze:
1. Prima se refer la factorii externi urbanismului mutaiile ar fi consecina
ateptrilor societii, a economiei, a instituiilor i a unor grupuri sociale.
Mutaiile urbanismului ar fi rspunsul (imperfect i decalat n timp) a
mutaiilor sociale. (abordare reductiv)
2. Cea de a doua ipotez se refer la conflictele i contradiciile din interiorul
urbanismului i al practicilor aferente; mutaiile rezult din cutarea unei mai
mari coerene interne. Prin implicaiile sale nu poate avea o istorie
endogen.
Luarea n considerare a tradiiilor, credinelor i practicilor sociale este necesar chiar
i n societile noastre moderne. Astfel numai putem nelege compatibilitile i
incompatibilitile care au condus, de-a lungul timpului, la separarea activitilor, a
grupurilor sociale i culturale.
Ce este oraul? Exist numeroase definiii clasice, precum i definiii naionale
Kevin Lynch identific un numr de caractersitici comune:

A.- concentrare de populaie i energii

B.- sisteme (clustere)
C.- limite fizice n teritoriu
D.- diferenierea folosinelor
E.- resurse economice multiple
F.- documente scrise
G.- relaii strnse cu teritoriul nconjurt
H.- caracteristici speciale ale cldirilor
I.- cldiri i oameni

Dup Kostof, oraele s-au format prin:

Contopirea mai multor sate
Aezarea populaiei n jurul castelelor / palatelor
Ordonarea aezrilor de ctre o autoritate (de regul religioas)

Stiina i practica urbanismului au, dup cum se tie, o veche istorie. Acestea au
evoluat odat cu evoluia teoriilor privind formarea i dezvoltarea oraelor. Vom
aminti dou din ipotezele clasice privind formarea oraelor:

Ipoteza imploziei urbane a lui Lewis Mumford, care a susinut c la oraul a

evoluat din satul situat n mediul natural i s-a format prin ocuparea succesiv
a spaiului de funciuni sociale administrative, simbolice i de aprare cu
construciile (arhitectura) lor corespunztoare. Prin ipoteza sa, Mumford se
apropie de imaginea tradiional, spaial, asupra oraului orientat de
funcionalitate, structur i expresie plastic. Mumford susine c acest
fenomen a avut loc sub forma unei implozii (spre deosebire de explozie), ca
expresie a concentrrii populaiei i activitilor ntr-un teritoriu delimitat.
Jane Jacobs, (alt nume celebru n analiza fenomenului urban) susine primatul
satului n istoria civilizaiei. In teoria sa presupune c primordiale au fost
dezvoltarea agriculturii i a resurselor rurale n genere, iar oraele s-au
dezvoltat ulterior, prin modificarea dimensiunii i adugarea de noi funciuni
administrative, organizatorice. Jane Jacobs susine c satul i oraul au aprut
simultan, ca forme complementare oraul avnd funcie antrenant n
economia spaiului nconjurtor.

Pierre George, renumit geograf francez al sec. XX (dup G.Pascariu, 2006), distinge 4
generaii de orae n funcie de evoluia lor n timp. Viziunea sa este de tip sincronic
i integrat, dorindu-se o teorie unificatoare a genezei i dezvoltrii urbane:

Generaia 1-a a oraelor vechi, compus din orae care nu au fost atinse de
formele recente de dezvoltare urban; n aceast categorie se includ oraele
seculare i chiar milenare din Orientul Apropiat, a cror dezvoltare recent a
fost influenat mai ales de creterea demografic i nu de dezvoltarea
economico-social;
Generaia a 2-a a oraelor cu lung tradiie istoric, care au trecut prin ocul
industrializrii n diferite feluri; autorul face distincia ntre oraele care erau
de ja puternic dezvoltate la apariia industrializrii i cele care s-au dezvoltat
odat cu industrializarea;
Cea de a 3-a generaie este a oraelor coloniale ca o proiecie a modelului
economic european pe alte continente;
A patra generaie este cea a oraelor din ri recent populate, care nu au
cunoscut faza pre-industrial.

Toate teoriile i ipotezele recunosc rolul factorilor economic i politic ca fiind

determinante n formarea ora
Caracterul de lung durat al urbanismului ansamblul practicilor corespunde unui
efort continuu de corelare ntre imaginaia colectiv i realitate. Urbanismul s-a
strduit, n fond, s reprezinte multiplicitatea situaiilor materiale, a comportamentelor
i a aspiraiilor individuale i colective, i s le exprime verbal i sub form de
imagini.
La istoria sa au contribuit practicile constructive a cldirilor i infrastructurilor, a
meterilor constructori, a topografilor, ale medicilor, igienitilor i sportivilor, ale
politicienilor; practicile agricole; legislaiile i practicile judiciare; practicile
comerciale; fiscalitatea; practicarea cultelor religioase; practicile de socializare din
diferitele epoci; miturile, superstiiile.....Toate la un loc au dat natere la interdicii i
permisiviti, la norme care persist pn n ziua de azi, la reprezentri simbolice etc.

Pentru a nelege ce se ntmpl azi n orae i cu oraele vom face o scurt referire la
tipurile de orae ntr-o clasificare generic i trecerea pe scurt n revist a
transformrilor prin care au trecut oraele

Oraul pre-industrial: de mici dimensiuni, fr specializarea folosinelor de

teren; oraul dispunea de cteva cldiri reprezentative n centru, restul fiind ocupat
de locuine; mobilitatea fizic i social erau foarte reduse n cadrul oraelor, iar
clasele sociale erau n numr de dou: elita i clasa de jos.
Oraul industrial a luat natere odat cu transformarea terenului n surs de
venit; proprietatea a fost desprit de folosin i proprietatea a deveit surs de
rent.
Oraul socialist se caracterizeaz n principal prin abolirea proprietii i
dezvoltarea oraului prin planificare centralizat; n structura oraului nu lipsete
de regul un centru monumental; prin construirea unor mari ansambluri de
locuine la marginile (limitele ) oraelor sapare un gradient invers al densitii.
Oraul post industrial prin schimbarea fundamental a structurii activitilor
economice, revoluia tehnologiilor informaiei, noile ateptri privind calitatea
vieii i a mediul construit, prin dezvoltarea unor sisteme socio-economice tot mai
complexe creeaz noul mediu urban.

In istoria oraului post-industrial putem identifica, succint, urmtoarele etape:

1870-1914 n care sunt puse elementele de baz ale practicii urbanistice (Haussman,
Berlage); acestea sunt fixate n texte fundamentale (Unwin 1909, Howard 1898, Sitte
1889), cursuri universitare, proiecte experimentale care ulterior au devenit de
referin; reviste de specialitate (Town Planning Review), institute de specialitate
(Town Planning Institute) i specialiti de formaiuni diverse: arhiteci, ingineri,
biologi i naturaliti, economiti, oameni politici.
1920-1950 n care prestigiul urbanismului ajunge la apogeu, capt legitimitate i
autoritate, se propag ncrederea n eficacitatea planului i proiectului urbanistic.
Carta de la Atena (1933) CIAM propune un pact social i sunt concepute planurile
oraelor New York 1933, Amsterdam, 1934, Londra 1945, Copenhaga 1952.
Caracteristici comune ale acestora sunt indicarea poziiei i destinaiei zonelor,
geometria tramei stradale i limitele volumelor (restul fiind elemente repetitive
compuse din blocuri pre-existente....monumente.....cldiri de locuit). Intr-un cuvnt se
urmrete continuitate i regularitate.
Urbanismul oraului modern se caracterizeaz printr-o ordine specific, fr
neprevzuturi. In paradigma oraului modern regsim geografia cimitirelor, a
abatoarelor, a cazrmilor i spitalelor, a nchisorilor, a uzinelor i a diferitelor tipuri de
locuire. Toate acestea au fost codificate n sec. XX prin zonificare, consolidnd un
sistem de valori de poziie prin caracteristicile fizice i estetice ale diferitelor pri i
valorile funciare.
Arhitecii raionaliti sunt preocupai n primul rnd de formele curate i ordinea
geometric. Vizionarii si, simplific pn la schematizare oraul, negndu-i
caracterul de complexitate i diversitate definitorii pentru tradiia european
ducnd inevitabil la uniformitate. Modelul de ora de tip funcionalist:

10

funciunile de baz delimitate locuire, munc, cultivarea corpului i

spiritului, circulaia (Le Corbusier)
definirea elementelor minime ale oricrei funciuni urbane
studierea modelelor de grupare a elementelor funcionale cu scopul definirii
structurii oraului modern

Le Corbusier Oraul modern - 1935

Le Corbusier, a crezut cu trie c poate influena relaiile sociale prin modificarea

spaiului urban, nlocuind mutaiile social-politice. zgrie-norul este un instrument
minunat de concentrare, pentru a fi plasat n mijlocul unor mari spaii libere.
Dup cel de al doilea rzboi mondial modernismul a avut o revenire triumfal
(Kostof). Cldirile de tip modernist housing slabs (fii de locuit ) i viziunea
modernist a oraului n parc.

11

Cum pot fi explicate similitudinile i deosebirile n dezvoltarea oraelor n secolul

20? Aceast ntrebare foarte general st la baza investigaiilor teoretice, care caut
s identifice specificitile dezvoltrii oraelor, s explice schimbrile n timp,
tendinele recente i - nu n ultimul rnd - caut rspunsuri posibile privind
dezvoltarea lor viitoare.
Numeroase curente de idei au cutat s fundamenteze modelul de dezvoltare al
oraelor, de la raionalismul modernist de origine cartezian al lui Le Corbusier, la
contextualismul lui Taffuri i Rossi, de la empirismul lui Kevin Lynch i Robert
Venturi la post-modernismul lui Harvey i Castells. Rossi propune nlocuirea
funcionalismului naiv al raionalismului modernist cu analiza tipologic a tipologiei
cldirilor i legturilor urbane, a spaiilor libere ca locuri urbane generatoare de
morfologie urban. Pentru Rossi perenitatea oraului se realizeaz prin transformri
funcionale succesive, proces n care predomin primatul faptelor urbane, creatoare
de form urban.
Post-modernitii au nscris dezvoltarea urban pe linia teoriilor comportamentale
(psihologia mediului, socio-psihologie, management, management funciar). Pentru
post-moderniti, nscrierea n tendinele globale ale unei epoci, cu noi dimensiuni
economice, culturale i filozofice, supus unor transformri multidimensionale
(tehnice, economice, politice, sociale, culturale), genereaz o nou logic spaial. In
opinia postmodernitilor aceast nou logic spaial creaz un cadru
quadridimensional (n care factorul timp are un rol de sine stttor), o armonie
haotic, ntr-un ora-mozaic sau ora-colaj. Oraul segregat spaial i social se
prezint cu o ofert diversificat, ofer libertate maxim de alegere i de reele de
infrastructur independente de spaiu i timp.
Dup 1950 apar noi materiale urbane, se construiesc noi cartiere, apar orae noi i
infrastructuri moderne; pentru toate acestea se pun n practic un sistem de planificare
i norme detaliate de execuie. Asistm la crearea oraelor noi n Anglia, a marilor
ansambluri n Frana, a cartierelor satelit ale oraului Stockholm. Mult criticate, unele
pe nedrept, unele au devenit ulterior cartiere foarte cutate.

12

I.4 De la oraul modern la oraul contemporan

Odat cu extinderea n teritoriu dispersia urban / urban sprawl elementele
cunoscute erau tot mai greu de combinat (piaa bulevardul, scuarul, inelul, porticul
etc. ). Astfel ia sfrit gndirea unitar ca baz a proiectrii urbanistice.
Incepnd din anii 1960 pierde din prestigiul su european ca urmare a insucceselor
reconstruciei postbelice, dar mai ales datorit ntrzierii n a percepe tranziia de la
oraul modern la oraul contemporan. Practica urbanismului devine o simpl
formulare de noi texte normative lipsite de imaginaie, o redefinire a procedurilor,
ntr-un efort de adaptare continu i reciproc a regulilor scrise i desenate la
producia concret i limitarea avantajelor individuale n transformarea oraului.
Normele urbanistice la sfritul secolului 20 constituie un corpus foarte vast, care
integreaz reguli i norme de igien, de circulaie i trafic, de comer, desfurarea
activitilor productive, prevenirea riscurilor, a bunurilor de patrimoniu, precum i
reguli fiscale i birocratice.
Transformrile ulterioare sunt cel mai adesea rezultatul apariiei unei noi logici:
-

circulaia i accesibilitatea au fost modelate de apariia automobilului

zonificarea nu a izvort numai din dorina de ordonare: ea este nscris n
nsui mecanismul de producere a oraelor (ndeosebi a locuinelor), n
mecanismele care guverneaz piaa terenurilor, cutarea de noi dimensiuni n
locul vechii centraliti...

o
Oraul contemporan apare haotic, greu de neles, de citit, dar el trebuie s difere
de cel din trecut Totui, ca orice form evoluat, el conine trsturi ale formelor
precedente.
Caracteristici sale cele mai vehiculate sunt: fragmentarea, eterogenitatea,
discontinuitatea, dezordinea, haosul, ntr-un cuvnt un amalgam confuz de fragmente
eterogene, n care ordinea e greu de recunoscut (confuz n sensul unei ordini pe care
nu o nelegem). Alte etichete utilizate domino, mozaic, patchwork, stratificare,
labirint, reea, - contururi greu de definit amestec de culturi.
In acest context, dup decenii n care a fost marginalizat, urbanismul revine i i
triete renaterea n lumea occidental. Revenirea la mod a urbanismului n anii
1980 are mai multe cauze:
-

prima este legat de competitivitatea crescnd ntre oraele mari n contextul

globalizrii; miza este ntrirea poziiei oraului pe plan financiar i al
consumului; n acest context, autoritile oraelor au descoperit c urbanismul
poate deveni un aliat n atingerea acestor scopuri, ntruct urbanismul poate
crea aceea imagine care s reflecte dezvoltarea economic; marile proiecte

13

urbane din Frana, organizarea evenimentelor urbane s-au dovedit instrumente

utile n atingerea scopurilor de mai sus;
-

asistm totodat la nnoirea teoriilor urbanistice care s-au rupt de tradiiile

abordrii beaux-arts (clasicizante, estetizante) i funcionaliste; au fost
antrenate i nglobate noi cunotine, cum ar fi ecologia, psihologia,
psihosociologia, managementul, marketingul; caracterul su interdisciplinar sa lrgit foarte mult.

In acelai timp, societatea arat tot mai mult interes pentru aspectul, organizarea i
funcionarea mediului construit, pentru calitatea mediului nconjurtor.
Creterea/dezvoltarea unora din prile oraului, stagnarea sau declinul altora, ne fac
tot mai contieni c planificarea i proiectarea mediului construit nu numai
condiioneaz viaa noastr de zi cu zi, dar jaloneaz viitorul nostru i al copiilor
notri prin sustenabilitate, eficien economic, confort.
Transformrile sunt subiect de controverse, preri contradictorii n toate epocile
istorice creterea / dezvoltarea au artat prea puin respect fa de esutul urban i
formele urbane. Amintim aici unele din transformrile care au condus la structura
actual a oraului contemporan.
a) Dispariia familiei nucleare
b) Principalele dotri devin locuri specializate i exclusive. Echipamentele
colective devin insule separate n contextul urban nu mai sunt locuri centrale
c) Uzina biroul de vin locuri de socializare se substituie strzii, pieei i
locurilor tradiionale de socializare
d) Noi locuri n curs de definire funcional i formal shopping mall-uri,
stadioane aeroporturi, gimnazii, parcuri tematice rapeluri nostalgice ale
vechilor locuri de socializare: strzi n guste n shopping malluri n loc de
spaii pietonale, flancate de mici magazine, grdini interioare.....
e) Expansiunea extraordinar a spaiilor deschise, ndeosebi a spaiilor publice
f) se reflect n COT (ceea ce nu exprim densitatea populaiei i activitilor, ci
raportul dintre diferitele obiecte i spaii arhitecturale, ntre diferitele practici
sociale dar o mai mare libertate de compoziie problema: distana dintre
obiecte, dimensiunile i forma spaiilor deschise, organizarea lor funcional).
Obiectul de arhitectur capt o autonomie tehnic i formal, o libertate care
introduce noi elemente de gramatic i sintax.
g) Dezafectarea locurilor i cldirilor face parte din istoria oraului. Exist
exemple vechi mnstiri, cazrmi, coli, spitale substituire de funciuni,
abandon.
h) Incepnd din anii 1960 asistm la nvechirea unei pri semnificative a
patrimoniului construit al oraului (mari uzine, infrastructuri vechi porturi,
gri, industria textil i siderurgic, antiere navale, nchisori i cazrmi).
Dezafectarea unor mari zone industriale, a unor echipri i infrastructuri
rezultat al dezvoltrii economiei internaionale, apariiei de noi tehnologii i de
noi forme de organizare a produciei.
Toate acestea s-au reflectat n mobilitatea populaiei, care a bulversat structura
spaiului urban, funcionarea sa, relaiile sale cu teritoriul i chiar estetica. Mobilitate
cu multiple destinaii domiciliu-loc de munc, cumprturi, loisir....Structura

14

mobilitii, dimensiunile sale (fluxurile) i scara teritorial fac parte din peisajul urban
contemporan.
i) Descentralizare delocalizare dispersarea n teritoriu sub forma unor
uniti mai mici.
j) Producia oraului se supune unei tipologii pe care am putea-o numi
delocalizare. Asistm la secreii de noi forme, care intr n organismul urban
i dau natere la noi logici. Mari ansambluri, noi orae, centre tematice, zone
comerciale sau campusuri zone de protejat sau zone restaurate.
Fragmentarea necesit corecii. Corectarea acestei fragmentri se face greu: reeaua de
circulaie i infrastructura aferente nu rezolv recompunerea organismului astfel
dislocat.
Ajustarea noului la oraul motenit, care reprezint cea mai mare parte a patrimoniului
construit al oraelor noastre, se face cu dificultate, fr a mai vorbi de valoarea
simbolic a locurilor.
In majoritatea rilor, modul de via nu se mai conformeaz dihotomiei urban/rural.
Cadrul de via nu se mai poate reduce la o simpl succesiune a funciunilor localizate
n teritoriu. Omul pe parcursul vieii sale, dar chiar i a unui an sau a unei sptmni,
tinde s devin multiteritorial.
In orice caz, cadrul de via nu se mai poate rezuma la definirea funciunilor, a
grupurilor sociale sau a culturilor. Mediul urban nu se poate descompune pur i
simplu n prile sale, ca apoi s facem inventarul.

I.5 Proiectele de urbanism

Reproducerea trecutului este confruntarea cu anacronismul a merge mpotriva
cursului vremurilor, aceasta fiind o abordare excesiv conservatoare. Adevrata
tradiie nu este mrturia unui trecut care este deja depit, ci o for vie care anim
prezentul i i aduce informaii despre sine( ).
Incercrile care s-au fcut n Berlinul reunificat, n concursul Bucureti 2000 au
cutat reproducerea anumitor raporturi dintre spaiile publice i spaiile private nu
reproducerea mimetic a unui trecut disprut.
Oraul SIENA este un exemplu didactic foarte mult studiat. Ora medieval de mare
frumusee, el este un palimpsest foarte complicat, frumusee care nu se datoreaz
arhitecturii cdirilor, ci unor reguli secrete, dei simple, greu de perceput la prima
vedere: scara obiectelor, dimensiunea i amplasarea diferitelor cldiri.
Situat pe o colin n form de Y de pe cele trei creste principale pornesc linii de
nlime mai mic. La extremitile acestora se ridic cteva construcii mari
mnstiri ale cror dimensiuni i scar nu sunt pe msura restului oraului (palate
i locuine). Aceste cldiri formeaz un fel de incint imaginar care delimiteaz
oraul, n interiorul fortificaiilor civile construite mai jos. Peisajul urban se percepe
numai venind din exterior, deoarece vzute din interior, datorit reliefului, scara i

15

dimensiunile par obinuite, Ansamblul mnstirilor i bisericilor dubleaz incinta

laic i militar, cea care separ oraul de zona rural, de producie agricol.

Planul oraului Siena exprim coerena dintre vocabular, gramatic, sintax, rolul
simbolic al cldirilor. Nu se pune deci problema imitrii, ci de a cuta rspuns la noile
sisteme de valori i de a cuta semnificaia dincolo de exemplu.
Aceasta presupune acordarea unei atenii deosebite programului fiecrei intervenii.
Nu este vorba numai de arhitectur, ci i de reglementri, practici instituionale,
proceduri o viziune strategic de ansamblu: de ex. importana spaiilor deschise i
colective la Barcelona, afirmarea grandorii la Paris, a vitalitii City din Londra, a
instituiilor culturale la Stuttgart, reconstrucia Berlinului.

16

Raportul dintre proiectul oraului planurile de urbanism politicile urbane

Diferena dintre proiect i plan: proiectul presupune ipoteze i propuneri care nu
intr n configuraia planului; planul este o form particular (mai redus a
proiectului).
Proiectul
Inputurile sunt cerinele exprimate de societate planul nu poate (i nu trebuie)
rspunde la toate. Aceasta a fost funciunea sa de-a lungul timpurilor: locuirea, igiena,
sntatea, infrastructurile, traficul urban, condiiile de mediu. Urbanismul caut s
analizeze aceste cerine. Urbanistul, prin cunoaterea locurilor (siturilor) organizeaz,
ajusteaz diferitele interpretri (uneori contradictorii), stabilete o distan critic ntre
fapte i reprezentrile lor. Aceasta este esena gramaticii i sintaxei construite de
urbaniti de mai bine de un secol. Sarcin dificil n oraul contemporan datorit
mutaiilor care afecteaz diferitele domenii familia, dotrile, dezafectarea unor mari
suprafee.... Trebuie fcute alegeri care nu se pot justifica dect artnd
rezultatele...cele mai generale i pe termen lung.
Outputurile reprezint modificrile concrete ale oraului.

Planurile de urbanism au o form consolidat n toate rile dezvoltate

(Chiar dac difer ca denumire sau proceduri)
Planul urbanistic se ocup simultan de mai multe domenii enunuri teoretice,
practice, descriptive, instituionale, reglementare...Este n acelai timp imaginea
viitoare a oraului i teritoriului...ce ar putea fi sau ce dorim s fie. Este n acelai
timp un program de intervenie pentru realizarea imaginii proiectate.
Planul este ca un software: o structur esut, un mecanism, o armtur, un
ansamblu de tehnici i lanuri operaionale care trebuie s fie transparente, s
aib stabilitate n timp numai astfel se pot stabili drepturi i obligaii i se poate
gestiona viaa oraului (....)
Necesitatea recurgerii la indici
Planurile urbanistice au nevoie de un limbaj codificat indicele de construibilitate:
numrul de mp ce se pot construi pe un teren considerat construibil nlimea
construciilor i suprafaa lor relativ; prima este o mrime linear, cea de a doua este
un raport ntre dou suprafee suprafaa construit i suprafaa liber (sau POT) ,
cele dou nmulite dau: un raport ntre volum i suprafa (indice de construibilitate)
Aceti indici au semnificaie economic i arhitectural:
permit localizarea construciilor nalte
n ce zone, dup ce linii directoare
permit localizarea spaiilor deschise

I.6 Oraul contemporan

Viitorul oraului i al teritoriului se identific cu oraul-regiune, extinderea
urbanizrii, urbanizarea zonelor rurale. Urbanismul i-a redefinit obiectul de
activitate. Proiectul oraului contemporan are un orizont tematic mult mai larg fa de
cel al oraului modern situaiile sunt mult mai variate, scrile se ntreptrund, fiecare

17

cu logica sa proprie. Oraele se confrunt cu fenomenele de dispersie, fragmentare,

confuzie, juxtapunere.
Chiar oraele cele mai reprezentative pentru modernism Paris, Londra, Chicago,
New York - sunt formate din pri distincte, caracterizate prin istorii, morfologii
fizice i sociale distincte.
Temele clasice de modelare a oraului conservarea centrelor vechi, gestiunea i
reabilitarea zonelor periferice vechi, construirea de noi zone rezideniale, de
infrastructuri moderne, de noi locuri de socializare - dau natere la proiecte
difereniate n funcie de loc i de pri ale oraului .
Iat cteva dintre noile coordonate pe care se dezvolt oraul contemporan:
1. Se modific esenial raportul dintre spaiul construit i spaiul deschis (liber),
colectiv i privat. Odat cu dilatarea sa fizic extraordinar, spaiul deschis i
schimb i statutului.
Dliatarea spaiului deschis, a spaiului public a condus la contradicii fundamentale a
cror gravitate variaz de la o ar la alta. Dificultile se manifest n politica
fiscal i politica financiar a administraiilor publice, care nu mai pot acoperi
costurile amenajrii i gestionrii acestor spaii publice virtuale. Astfel aceste spaii
destinate practicilor colective: activiti sportive, de recreere, de shopping (malls
strips), stadioanle, parcurile tematice, palatele congreselor, slile de concert, muzee
etc. open interiors n proprietate privat i gestiune privat, cu aspect adesea
agresiv, cu estetic discutabil, care iau locul centrelor tradiionale, devin puncte de
reper eseniale ale oraului contemporan ( )
2. Obiectul de arhitectur capt o nou autonomie accentul cade pe volumul
construit, iar terenul devine o dimensiune rezidual .
3. Spaiile intermediare sunt eliminate, se face o separare net ntre public i
privat (ziduri, mprejmuiri, grile); astfel dispare permeabilitatea spaiului.
Se contureaz astfel trei tendine majore:
a) unitatea de locuit i dala de beton sub diversele sale forme i variante
concentrarea tuturor funciunilor, relaiilor sociale, activitilor colective i
imaginilor (locuire, comer, centru social, parcare, staie de metro/gar);
b) terenul este redus la rolul de simplu suport pentru o circulaie canalizat,
fluid i rapid ntre puncte terminus;
c) solul este considerat n dimensiunea sa metric i este distribuit ntre diferite
activiti, dup nite reguli de coeficieni tehnici, de asociere sau de separare
se formeaz o matrice ipotetic de interdependene sociale i economice (sal
de sport/coal, parcaj/shopping mall, locuine/teren de joac)
Spaiile libere sunt elementul fundamental al urbanismului; prin combinare, lor le
revine rolul primordial de intermediar ntre diferitele fragmente urbane, situri,
dimensiuni, caracteristici tehnice, funciuni i rol n interiorul unor mari fuguri.
Trebuie revenit la: tehnicile pertinente ale tradiiei compatibilitate/incompatibilitate,
distane reciproce, vecintile, disjungere, separare; mixitatea activitilor i

18

densitile, coeficienii de ocupare a solului, raporturile dintre suprafeele pavate i

cele permeabile; densiti; repetiii, alternane, ritm aspecte fundamentale ale
formei urbane.

Complexitatea oraului i a societii contemporane necesit rennoirea proiectului de

ora. Scenariile i strategiile reprezint acele instrumente n interiorul crora se poate
concepe proiectul oraului.
Scenariile presupun construirea unor ipoteze privind fenomenele legate de ora:
economia, societatea, i consecinele evoluiei acestora (ce s-ar ntmpla dac....) Se
analizeaz tendinele care se manifest i modificrile pe care acestea le pot genera
modificri posibile / probabile rapoartele spaiale pe care le pot genera raporturi
ntre populaii i teritorii.
Strategia reprezint un mijloc de a coordona i organiza n spaiu i timp un
ansamblu de aciuni ntreprinse de un mare numr de actori, fiecare cu interesele sale
specifice. Strategia trebuie s ajung la un consens, s ia forma unui proiect, adic un
ansamblu de politici care urmresc realizarea unor situaii viitoare considerate de toi
actorii ca fiind preferabile i dorite i pentru care merit s fie mobilizate resurse
umane, fizice i financiare
In concluzie:
Urbanistul nu este numai un productor de proiecte cu caracter tehnic; el este creator
de imagine imagini care i au rdcinile n cultura locului i a locuitorilor si, care
orienteaz comportamentul individual i colectiv; el propune o imagine de viitor, ceea
ce implic responsabilitate i o deontologie deosebite.
Intre studiul trecutului i imaginea viitorului, ntre dimensiunea tehnic i cea
artistic, sunt necesare rigoare intelectual i moral.

19

II. ANALIZA URBAN

STRUCTUR - ESUT - MORFOLOGIE
Oraul nu este o simpl alturare de cldiri (Burklin, Petere). Acesta este constituit din
elemente structurante, care fac legtura dintre diferitele scri obiectele de arhitectur
i unitile mari ale oraului (cartiere, zone, sectoare) pe de o parte, i leag individul
cu proprietatea sa privat (cas i teren) cu viaa comunitii (spaiul public) ntr-un
cadru construit complex.
Analiza cadrului construit este demersul care permite s desluim cum este
organizat structura urban. In acest demers urmrim:
- modul de alctuire (analiz)
- de organizare i funcionare i
- de dezvoltare a oraului
- integrarea motenirii sale
-

II.1 Cteva teorii privind structura urban

Dintre numeroasele teorii i metode practice, literatura de specialitate a reinut trei
mari categorii:
a. Teoria plin-gol (figure-ground theory)
b. Teoria legturilor (linkage theory)
c. Teoria sistemelor
a. Morfologia plin-gol
Elementele constitutive ale esutului urban, care se condiioneaz i se completeaz
reciproc, sunt plinul i golul. Acest tip de analiz, considerat ca fiind tipologia de
baz, contrapune mrimea terenului ocupat de cldiri cu terenurile lsate libere (strzi,
piee, spaiile din interiorul insulelor construite etc.). Putem percepe pieele numai n
relaia lor cu cldirile care le nconjoar (le delimiteaz, nchid). Invers, volumele
construite le percepem prin spaiile libere dintre ele sau delimitate de ele. Teoria
morfologiei este dialectica formelor pline i goale, a plinului i vidului. Orice aezare
uman are o asemenea amprent, un anumit model de esut, care constituie punctul de
pornire pentru nelegerea structurii oraului. Urbanistul cu acesta lucreaz, adaug
sau scoate din el, i schimb geometria, pentru a crea ierarhia spaiilor de diferite
dimensiuni i legturile dintre acestea.
Modelul dominant se mai numete i tip de esut urban, structurat de punctele
semnificative (cldiri), respectiv de spaiile libere formate de piee, parcuri, strzi.
Metoda plin-gol este de fapt un instrument grafic pentru a obine imaginea bidimensional a structurii oraului. S-a dovedit foarte util pentru recunoaterea
problemelor legate de forma fizic, dar ascunde i capcana unei nelegeri statice bidimensionale.

20

Analiza morfologic este ilustrat de harta lui Colin Rowe (

).

Printr-o grafic care seamn cu o diagram obinem o imagine uor perceptibil a

teritoriilor construite i a spaiilor libere.
Deoarece spaiile pline sunt ntr-o proporie mai mare dect cele goale vorbim n sens
urbanistic de spaii publice (strzi, piee) spaii semi-publice (n interiorul spaiilor
construite, spaiile din faa cldirilor publice, curile etc).
In categoria plinurilor intr cdirile publice punctuale, monumentele, volumele
dominante de construcii repetitive (locuinele, industriile etc.), precum i cldirile
atipice care delimiteaz spaiile (de regul n form linear artere principale, piee
circulare etc.).

Golul urban este reprezentat de spaiile din faa cldirilor publice (cu caracter
simbolic i de siguran), interiorul pateurilor (curi private i semipublice, atriumuri,
pasaje), reeaua strzilor i pieelor, parcurile i grdinile (vezi grdinile semi-publice
din Londra), precum i elementele lineare ca ruri, maluri de ape etc.
b. Reeaua legturilor
Spre deosebire de abordarea plin-gol, n acest caz accentul cade pe liniile care leag
diferitele elemente, respectiv legturile dintre acestea ca generatoare ale structurii
urbane. Aceste linii sunt reprezentate de strzi, drumuri, alei (strzi) pietonale, parcuri

21

lineare etc, care creeaz legturile fizice dintre diferitele pri ale oraelor i alctuiesc
reele. Accentul cade pe micare, fluxuri, direciile care decurg din specificitatea
terenului (axe, limite) i pe eficiena diferitelor infrastructuri.
Ca rezultat, n aceast abordare, problemele de calitate ale definirii spaiului rmn
oarecum pe planul al doilea. Aceast abordare a fost popular printre raionalitii din
anii 60 Kenzo Tange, Candilis etc., care credeau cu trie n atotputernicia tehnicii i
organizrii.
Bazele teoretice ale acestei abordri au fost puse de Ed Bacon i Kevin Lynch.
Esena acestora este legat de faptul c studierea legturilor i fluxurilor este deosebit
de important pentru nelegerea structurii oraului, chiar i pentru perceperea oraului
ntr-un spaiu mai larg, respectiv pentru analiza orientrii i mbuntirea acesteia.
Sub acest din urm aspect, K.Lynch a adus o contribuie semnificativ la modelarea
hrii mentale a oamenilor.

Limite

Noduri / locuri
Traseu de drum

Limit

Acelai element pentru

utilizatori este osea,
pentru locuitori limit

Cartiere / sectoare
Semne

Traseu de drum

c. Mc Loughlin a considerat activitatea urban localizat ca element structurant

esenial al oraului.
Aceast viziune a comportat o serie de distorsiuni: concentrarea asupra unei singure
activiti, abordare care a dat natere oraelor dormitor; zonificarea rigid prin
delimitarea strict a diferitelor zone de activitate (concepie care a dinuit pn de
curnd i care se mai regsete i n abordrile actuale...).
Au existat numeroase clasificri ale activitilor, care n majoritatea lor s-au dovedit
nesatisfctoare. De ex dup Chapin exist: activiti productive (ntreprinderi),
instituii i gospodrii (familii) Carta de la Atena (1933) a stabilit i ea o clasificare
(de fapt o transpunere a ideilor micrii populare din Frana anilor 1930) exprimat n
triada : munc locuire recreere. Dup McLoughlin, activitile sunt: domestice,
productive, de recreere i de formare.

22

Evident, cnd vorbim de activiti, trebuie s cunoatem natura fiecrei activiti i

spaiul afectat acestora, spaiu care se compune din spaiul ocupat de fiecare activitate
plus alte spaii din jur, inclusiv tipul i volumul comunicaiilor cerute de activitatea
respectiv.
Aceste teorii nu se deosebesc semnificativ, nici una din ele nu se poate reclama ca
fiind deintoarea adevrurilor absolute. Totui, ele nu se exclud reciproc, ci mai de
grab se mbogesc una pe cealalt. Cunoaterea lor i aplicarea lor n funcie de
situaiile concrete pot oferi repere utile pentru rezolvarea problemelor proiectrii
urbanistice. In fapt, cele mai reuite proiecte urbanistice au abordat n mod integrat
teoriile amintite.
Ideea comun care se desprinde este aceea c oraul este un organism complex.
Patrick Geddes afirma (1949) oraul secolului 20 este unul din cele mai complexe
organisme, care ia natere ntr-o perioad considerabil de timp, prin interaciunea
diferitelor motivaii i diverilor actori. Iar Christofer Alexander a demonstrat c
oraul nu este un arbore.

Diagrama de structur a lui Chr. Alexander:

O structur arborescent de 24 elemente poate da natere la 19
subsisteme; dup prnicipiul sistemic la mai multe milioane

Oraul este considerat ca o aglomerare de interese/activiti umane proiectate n spaiu

(pe un teritoriu). In aceast aseriune trebuie s introducem elementul temporal /
evolutiv, schimbrile care au loc n economie, societate, politic i pe plan estetic.
De pe aceste premise, putem s trecem la analiza structurii urbane.

II.2 Formele urbane

Formele urbane sunt totdeauna percepute n mod global, indirect i subiectiv de ctre
locuitorii oraului. Nu putem despri spaiul urban de peisajele urbane. Analiza
structurii presupune combinaia mai multor elemente i a mai multor secvene de
peisaj. Dimensiunea realitii cuprinde o mare doz de subiectivism, care este foarte

23

important n momentul concepiei arhitecturale sau urbanistice. Peisajul urban este

efectul obinut prin dezvoltarea esutului urban.

Spaiul urban
In contextul actual al procesului de reconstituire a diferitelor forme de proprietate
asupra terenului n interiorul localitilor, vom aborda problematica complex a
analizei spaiului urban sub diferitele sale aspecte.
-

definirea sa, ca element component al structurii urbane

identificare rolului su ca loc de manifestare a vieii comunitare
categorii de spaiu urban, locul lor n ierarhia urban, legtura lor cu structura
urban

Problematica spaiului urban a recptat un rol determinant n urbanismul ultimelor

decenii, n contextul revenirii la un model urban de tip structurat att sub aspectele
formei spaiale, ct i al celor comunitare, odat cu reconsiderarea importanei formei
urbane i a organizrii comunitare n procesul de restructurare i dezvoltare urban.
Conceptul de spaiu urban este una dintre componentele de baz ale structurii
urbane. El este spaiul coninut ntre volumele construite ale unei localiti.
Spaiul urban poate fi caracterizat n funcie de diferite categorii de criterii:
Modul / gradul su de utilizare de ctre locuitorii localitii respective spaiu
public, spaiu semipublic, spaiu privat
Modul de amenajare spaiu construit amenajat, spaiu plantat, spaiu
neamenajat
Forma de proprietate asupra terenului domeniul public sau privat al
administraiei publice, proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice.
In ultimele dou decenii, urbanismul contemporan a recuperat forma urban, iar
problematica spaiului urban i-a recptat ponderea n preocuprile urbanistice. Ea
fusese simplificat pn la eliminare n perioada postbelic (oraul funcionalist /
modern):
- prin generalizarea aplicrii unor practici urbanistice derivate dintr-o
interpretare vulgarizat i simplificat a principiilor Cartei de la Atena i
practicate n numele funcionalismului ( a se vedea oraul funcionalist)
- rezultatul a fost un ora destructurat, fr form, fr sens, compus din
construcii i spaii urbane reziduale ntre acestea.
Este i cazul marilor cartiere construite n anii 1960-70 cu spaii urbane difuze,
nemarcate formal i din tot complexul de funciuni ale unui ora tradiional pstrnd
numai funciunea de tranzit (trecere).
Oraul medieval european care este considerat de specialiti c a stat la originea
oraului modern, a fost de la nceput spaiul comun al unei comuniti cu interese
comune (la nceput de supravieuire i aprare, apoi al preocuprilor comune comerul). In tradiia modelului urban european, spaiul public urban este purttor
de valori sociale i culturale fundamentale valorile civice ale memoriei unei
comuniti.

24

Oraul Parma (1830) i segment al oraului Brasilia (1960)

Urbanismul contemporan acord o mare atenie spaiului urban. Marile i micile
intervenii urbane ale ultimelor decenii au fost operaiuni de restructurare nu
intervenii radicale prin extinderea teritoriului sau prin mari intervenii n structura
existent (excepie Bucureti). Cele mai importante operaiuni de restructurare urban
desfurate n ultimul deceniu n Europa au fost i sunt operaiuni de recompunere i
au ca punct de plecare spaiul public Berlin, Barcelona, Frana.
Funciunile spaiului urban
-

la nivelul formei urbane: structureaz oraul prin reeaua pe care o formeaz

i prin potenialul de transformare care i depete limitele; poate deveni un
reper semnificativ pentru locurile n care arhitectura nu joac acest rol
la nivel comunitar: poate reda o identitate social i civic oraului; este loc
de adunare, de facilitare a ntlnirilor
la nivelul memoriei colective: este expresia memoriei colective a locuitorilor
oraului, fiind purttor de referine culturale, istorice, artistice (ceasul de la
Universitate).

Categorii de spaiu urban.

Preocuprile legate de spaiul urban au reaprut n urbanismul european odat cu
recuperarea tradiiilor formei urbane.

25

Spaiul urban n tradiia oraului european este complex, variat, ierarhizat........

Structura ierarhizat a spaiului urban este compus din dou direcii principale:
o Pe vertical: ierarhia vertical a spaiilor publice ale unui ora urmrete i
exprim structura urban prin dimensiunile lor i prin modul n care sunt
tratate formal spaii publice de importan naional, oreneasc, spaii
publice ale carterelor sau ale unei zone.
Aceast ierarhizare creeaz imaginea unui ora i exprim identitatea sa, n
anumite cazuri spiritul comunitar al locuitorilor.
o Pe orizontal: este o ierarhie a tuturor spaiilor urbane i exprim structura
comunitar a oraului : trecerea de la spaiile publice la cele semi-publice i
trecerea la spaiul privat al locuinei.
Aceasta este ierarhia care integreaz dar i exprim complexitatea i
diversitate urban, caracterul vieii comunitare.

Diferitele scri ale spaiilor urbane (Cairo centrul vechi)

26

II.3 Peisajele urbane

In nelegerea unui ora se combin studiul terenului, identificarea elementelor de
peisaj urban i organizarea acestora n secvene, observaiile directe, desenele,
fotografiile, schemele, analizele cartografice.....
De mai bine de un secol, reprezentarea pe care o avem asupra oraului este influenat
de fotografie i de cinematograf: asocierea imaginii cu parcursul i cu timpul ( ).
Peisajul urban este o noiune care semnific deopotriv o realitate i percepia
acesteia
Primul care a redat legitimitate imaginii vizuale a fost Kevin Lynch n cartea sa
aprut n 1960 The image of the city. A fost motivat de schimbrile rapide produse
n oraele americane i de pierderea de identitate rezultat. Lynch propune
identificarea unor elemente n cadrul oraului care se combin pentru a forma o
imagine global imagine care trebuie s aib atributele de lizibilitate, identitate i
posibilitatea de memorizare de ctre ceteni.
Elementele peisajului urban
Kevin Lynch a oferit un instrument bun i simplu pentru o analiz global prin
elementele marcante ale peisajului urban.
Parcursul: o poriune de drum (strad, bulevard) care reprezint un itinerariu;
identificarea acestuia permite o prim abordare a peisajului urban. De remarcat:
parcursul nu este neaprat un parcurs continuu pot exista racorduri, rupturi,
care marcheaz adesea rupturi n istoria urbanistic a oraului;
parcursurile pot fi ierarhizate, dar de regul le reinem pe acelea care ies n eviden
Nodurile: sunt puncte strategice ale peisajului urban, fie convergena mai multor
parcursuri, fie puncte de ruptur sau puncte deosebite n cadrul esutului urban; nu
trebuie confundat cu un loc definit de o anumit utilizare sau un simbol.
Sectorul: o parte a teritoriului identificat n totalitatea sa; o zon omogen din punct
de vedere morfologic (format din variaiile unui anumit tip sau a unor tipuri nrudite)
poate fi i o zon eterogen poate avea limite bine definite sau se poate termina
difuz, n franjuri. In practic, poate fi un cartier, sau un alt tip de decupaj.
Limite: limite ale sectoarelor care marcheaz vizual terminarea lor bulevard, parc,
canal, cale ferat etc; schimbare n tipologia construciilor, o ruptur de relief; adesea
reprezint limite ale etapelor de dezvoltare istoric (vezi ziduri de cetate....)
Repere: de regul elemente construite, cldiri de excepie, monumente etc. Uor
identificabile pot fi i un scuar, o intersecie, un pod etc. Aceste repere pot jalona un
parcurs, marca un nod, caracteriza un sector. Se por de asemenea combina ntre ele
ntr-un sistem monumental sau pitoresc.
Noiunea de parcurs a fost completat cu citirea secvenial a peisajului . Iniiat de
Raymond Unwin (1909) ne ofer exemple care i azi i pstreaz valabilitatea

27

Analiza secvenial permite surprinderea modificrilor cmpului vizual de-a lungul

unui parcurs. Orice observator care parcurge un traseu poate identifica decupaje
(secvene), fiecare din acestea fiind format dintr-o succesiune de planuri n cadrul
crora cmpul vizual este determinat fr modificri majore.
Fiecare secven poate fi caracterizat i se
poate descrie trecerea de la o secven la alta.
In cadrul secvenelor pot fi identificate o serie
de aspecte codificate ale peisajului.
De exemplu: simetrie / asimetrie, deschidere /
nchidere, convexitate / concavitate etc.
Pot fi descrise relaiile dintre cele dou pri
ale parcursului (secvenei).
Peisajului urban descris mai sus i se asociaz
percepia social a peisajului, strns legat de
valorile societii.

28

Dimensiunea peisager a anumitor forme urbane poate fi valorizat sau devalorizat,

n funcie de epoci. Din reprezentrile respective decurg atitudini colective, care la
rndul lor au impact asupra formei urbane atitudini de la o extrem la alte de la
distrugere la sanctuarizare.
Dac considerm peisajul urban sub aspectul valorilor motenite, peisajul devine
patrimoniu urban, o resurs care trebuie pstrat i pus n valoare centre istorice,
cartiere vechi, peisaje noi de construcii valoroase etc.
Prin urmare, peisajele urbane sunt structuri active ale oraului. Percepia asupra lor
capt conotaii socio-economice, care se repercuteaz asupra valorizrii /
devalorizrii respectivului peisaj. Este vorba de fapt de influena reciproc dintre
percepie i atributele valorice care li se asociaz. Aceast influen reciproc are
importante consecine sociale i financiare!
Cartierele rezideniale cu arhitectur omogen de bun calitate (vezi parcul
Domenii....) are efecte ale strategiilor de locuire (cutate, scumpe - supravalorizare).
Invers, stigmatizarea unor cartiere de blocuri este rezultatul unui proces complex de
degradare devalorizare rezidualizare marginalizare. Percepia social joac un
rol important n ambele cazuri.

II.4 esutul urban

Imaginea global a oraului se compune din cunoaterea planurilor i observarea
direct a peisajului urban (terenul). Imaginea global se formeaz progresiv: prin
relaionarea liniilor de for ale teritoriului geografic i marile trasee care organizeaz
localitatea.
esutul urban termen metaforic care ne duce cu gndul la estur, esuturi
vegetale etc. Aplicat oraului termenul evoc continuitatea, rennoirea, permanena
i variaiile. Dintre numeroasele definiii ale esutului urban cea mai simpl este:
esutul urban este constituit din suprapunerea i intreptrunderea a trei grupe de
elemente:

Reeaua drumurilor
Decupajul fondului funciar
Construciile

Aceast definiie pune n eviden caracteristicile care permit diferitelor pri ale
oraului s evolueze, meninnd n acelai timp coeziunea ansamblului i claritatea
structurii. Noiunea se aplic att esuturilor vechi stabilizate de-a lungul istoriei, ct
i zonelor recent urbanizate, adesea n stare embrionar.

29

Drumuri parcele - construcii

Analiza esutului urban pornete de la identificarea fiecrui grup de elemente,
studierea logicii lor i a relaiilor dintre ele. Relaiile dintre cele trei grupe formeaz
un sistem complex care red imaginea oraului nsui.
S ncepem cu primul grup cel al drumurilor marile trasee sau drumurile
principale i raporturile acestora cu situl.

30

Drumurile i spaiile publice

In general trama drumurilor sau trama stradal structureaz oraul sau cartierul.
Imaginea de mai jos red cteva tipuri de baz ale reelei stradale:
A. ntr-un vechi ora indian densitate ridicat, conectivitate mare
B. la sud de Los Angeles conectivitate sczut
C. trama ortogonal a unui ora tradiional tram cu densitate ridicat i
conectivitate bun
D. trama unui mare ansamblu de locuine - ochiuri mari, conectivitate
slab
E. trama ntr-un ora nou separarea activitilor, conectivitate slab,
trafic auto major necesar

31

Ansamblul drumurilor constituie spaiul public, crora li se opune spaiul privat

destinat construciilor. Distincia dintre spaiul public i terenurile private ine de
domeniul legislaiei. In funcie de culturi i de epoci formele juridice ale acestor relaii
sunt diferite i au consecine directe asupra alctuirii concrete a tesutului urban). In
cazul dreptului romnesc (similar dreptului francez i provenind amndou din
dreptul roman) drumul public aparine colectivitii i este (trebuie s fie) accesibil
permanent tuturor1.
Spaiul public cuprinde totalitatea drumurilor publice: strzi, bulevarde, piee,
promenade, esplanade, cheiuri i poduri, dar i rurile i canalele, malurile acestora.
Acest ansamblu de spaii publice este organizat n reea, pentru a permite distribuia
circulaiei. Reeaua este continu i ierarhizat - nelegem prin aceasta c un
bulevard, o esplanad organizeaz un teritoriu mai mare, dect o strdu din cadrul
unei lotizri.
Grdinile publice reprezint un caz particular unele reprezint partea plantat a un ui
spaiu public, alteori sunt grdini private (numeroase exemple la Londra) deschise
publicului, altele sunt pri ale unor zone (fost) rural nglobate n ora (commons n
Anglia).
Analiza spaiului public se poate efectua din mai multe puncte de vedere;
- ca sistem global care constituie armatura (Trama pe care se sprijin) formei
urbane;
- ca sistem local care organizeaz esutul urban;
- ca spaiu specific analizat pentru caracteristicile sale proprii.
Chiar i n cazul analizei spaiului public ca sistem local, nu se poate face abstracie
de ierarhia drumurilor i de rolul pe care l joac n structura urban, nici de adevcarea
configuraiei acestor spaii.
Cele mai vechi tipuri de spaii publice sunt cele ortogonale.

Planurile unor castre romane

1
A nu se confunda cu construciile de interes public (cldiri i echipri), nici cu cele deschise
publicului, respectiv frecventate de public (de ex. spaiile comerciale), care sunt locuri publice, dar
proprietateprivatsaupurisimpluauaccesgeneral.

32

Planul oraului New York

Studiul spaiului public se face pe un plan sau fotografie aerian care ofer o imagine
de ansamblu (1:5000, 10.000 sau 25.000), depind limitele localitii pentru a vedea
nscrierea n teritoriu.
Reperarea drumurilor principale, a legturilor dintre cartiere, drumurile sinuoase
vechi istorice, noi trasee voluntare, lotizri recente.
Traseul tramei principale dintr-un cartier se analizeaz din urmtoarele puncte de
vedere:
-

relaia dintre traseul drumurilor i situl geografic relief, natura terenului,

zone inundabile etc;
rolul strzilor n ansamblul oraului i al regiunii;
logica geometric a traseelor, relaia cu reeaua secundar.

Evoluia se citete prin comparaie cu strile anterioare planuri i hri istorice

surse istorice, descrieri...
Alturi de trama principal, esutul urban este organizat
secundare, de importan redus.

33

printr-o reea de strzi

Evoluia Parisului (Evul Mediu, sec XII)

Paris (sus) i Londra (jos) n dezvoltarea
lor istoric
Spaiul public al drumurilor poate face obiectul unor analize specifice:
carosabil/pietonal, mbrcmini, plantaii, mobilier urban,,,Profilul transversal al unui
bulevard, fotografii

II.5 Decupajele terenului parcelarul

Terenul construit apare n negativul tramei stradale nu se compune numai din
construcii, ci i din curi, grdini, terenuri libere etc. Nu avem de-a face cu uniti
omogene, ci de o sum de proprieti funciare asociate, ale cror limite sunt marcate
prin pe teren i nregistrate n planurile cadastrale.
Analiza planurilor cadastrale n care sunt indicate limitele de proprietate ne ofer o
serie de indicaii, care confruntate cu analiza sitului permit o bun nelegere a
esutului urban. Despre studiul parcelei izolate, cadru de implantare a unei construcii
vom vorbi ntr-un cadru separat dedicat parcelrii/reparcelrii. Vom examina acum
ansamblurile de parcele i fenomenele urbane pe care le relev.
Relaia strad / parcel st la baza existenei esutului urban. O strad care leag dou
puncte, un cartier de alt cartier, are parcele de o parte i de alta a sa. De regul
34

parcelele au laturile dispuse perpendicular pe strad, cu excepii care in de situaii

speciale: tradiie, strpungeri de noi strzi printr-un parcelar pre-existent.
Relaia strad / parcel structureaz cadrul construit.
Parcela nu este o poriune de teren indiferent, ci o unitate de sol urban orientat de
ctre strad. Construciile pot fi realizate la aliniament sau retrase, izolate , nalte sau
joase, dar ele totdeauna se raporteaz la strad. Aceast legtur dintre construcii i
spaiu public are dou consecine:

permite crearea unor legturi ntre cldiri, chiar dac acestea aparin unor
epoci sau tipuri diferite;
condiioneaz caracteristicile specifice comune diferitelor parcele construite.

Aceste dou caliti asigur funcionarea esutului urban, jocul dintre permanen i
schimbare, capacitatea de rennoire fr a duna unitii. Statutul faadelor ctre
strad, relaiile dintre cldirile de pe loturi vecine sunt codificate de regulamentele de
urbanism. Parcelarul poate fi analizat din mai multe puncte de vedere: scond n
eviden regularitile, gruprile, fragmentrile, cazurile particulare.
Cea de a treia dimensiune a esutului
Este vorba de dimensiunea vertical fie c este vorba de relieful sitului i de
nlimea construciilor.

Edinburgh - seciuni

35

Perceperea reliefului este adesea dificil, dac denivelrile nu sunt mari i dac
formele construite se suprapun peste acesta, ascunzndu-l. (de regul el relieful
poate fi redescoperit dup o ploaie torenial, furtun, cdere de zpad etc.)
Analiza urban se bazeaz de regul pe curbele de nivel. Dar acestea trebuie
interpretate, respectiv selectarea acelora care au semnificaie pentru trasarea tramei
stradale i a parcelarului. Trebuie cunoscute: liniile de creast, talvegurile, rupturile de
pant, limitele zonelor inundabile albia minor i albia major a rurilor.
Lectura acestor elemente de relief permite o mai bun nelegere a relaiei dintre ora
i sit.
Cea de a doua dimensiune vertical este dat de nlimea construciilor.

Profiluri urbane

36

III. MORFOLOGIA URBAN CA METOD DE ANALIZ

Morfologia urban este studiul formei fizice a oraului, a modului de constituire
treptat a esutului urban i a raporturilor dintre elementele acestui esut reeaua de
drumuri, terenurile i construciile ale cror combinaii dau natere la figuri urbane
complexe.
Morfologia urban ca metod analitic studiaz oraul ca obiect concret (form
fizic) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare, ca urmare a
schimbrilor sociale, economice i demografice. Aceast metod de lucru , a crei
utilizare n diverse accepiuni i variante, s-a generalizat n practica urbanistic a
ultimilor ani, este instrumentul adecvat pentru realizarea transformrii modelului
urban.
Aceast analiz se poate face la diferite scri i din mai multe puncte de vedere. Prin
aspectele sale teoretice este legat de geografia urban, istorie i arhitectur. Prin
aplicaiile sale, morfologia este parte component a urbanismului att a dezvoltrii
urbane (urban planning), ct i a proiectrii urbanistice (urban design) i a compoziiei
urbane.
Cum putem nelege formele urbane, fr a ne preocupa de condiiile istorice i socioeconomice care au condus la apariia lor? Ineria formelor urbane, relativa lor
permanen, le confer o autonomie care trece dincolo de funcionalismul
simplificator. Oraul este un fapt de cultur (Rossi).
Studiul morfologiei urbane este cheia nelegerii peisajelor urbane (Camillo Sitte,
Unwin, Kevin Lynch) n momentul n care pri ntregi de ora ncepeau s fie
distruse.
Peisajul urban constituie n prezent una din preocuprile de baz ale celor care se
ocup cu dezvoltarea urban (urban planners). Dar condiia prealabil
indispensabil
oricrei intervenii sau operaiuni urbane este analiza
morfologic. Fr aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg, care ar ignora
anatomia sau medicina general( ).
Metodele variaz n funcie de natura i elementele studiate, precum i de obiectivele
pe care ni le propunem:
- morfologia istoric i propune s analizele extinderile, modificrile succesive
ale structurii urbane, pentru a nelege mai bine cum s-a ajuns la formele
actuale;
- morfologia funcional pune accentul pe funciuni respectiv repartiia
activitilor, dinamica acestora, distribuia populaiei, fluxurile de transport i
circulaie;
- morfologia normativ studiaz legturile dintre valorile umane (care asigur o
bun calitate a vieii) i formele urbane, cutnd s determine care sunt cele
mai bune forme.
Toate aceste obiective sunt de fapt legate ntre ele; Delimitarea dintre cele dou este
destul de difuz, ele fiind de fapt complimentare. toate la un loc conducnd la
nelegerea i descrierea formelor urbane
37

III.1 Macro forme morfogenez i control abordare global

Pe o hart la scar mic, un ora apare ca o form identificabil n partea sa dens
construit. In schimb, periferiile, extinderile cu densiti mici, construciile risipite se
disting greu i sunt greu de deosebit de spaiile rurale.
Regsim acest tip de imagini nu numai n Statele Unite, dar i n mare parte a marilor
(sau mai micilor) metropole europene. La Madrid dispersia se ntinde pe 30-40 km
n jurul structurii tradiionale. In aceste condiii, limitele unui ora sunt greu de
definit. Ce nelegem n aceste cazuri prin planul oraului?
Din aceast cauz, trebuie s facem distincia pe mai multe nivele i scri:
- macro-forma oraului
- planul general al oraului (n sens restrns)
- detaliul esutului.
Trecerea de la un nivel la altul presupune trecerea de la o viziune global la una de
detaliu (zoom), dar i natura fenomenelor observate, modificarea ntrebrilor care le
punem, a metodelor folosite.
Definirea diferitelor spaii urbane (cf. practicilor europene)
Aglomeraii urbane

Teritoriul urban

Conurbaia

Regiunea urban
Megalopolis

Metropole

Ansamblul construciilor de locuit definite prin

continuitatea zonelor construite, cuprinznd oraul
central i periferia sa (n Frana este unitatea urban de
baz; la noi este oraul i periferiile sale)
Aglomeraia urban i zonele sale peri-urbane ( peste
40% activi care lucreaz n polul principal), n cadrul
crora se gsesc ali poli urbani mai mici; legislaia
romneasc legea 350 modificat prevede
obligativitatea determinrii prin studii specifice
teritoriul periurban (pn n 2011)
Implic conexiunea morfologic a mai multor
aglomeraii, iniial desprite (distincte), de mrimi
asemntoare sau nu...) i cu funciuni complimentare.
La noi este cazul contopirii unor localiti suburbane
(Patrick Geddes)
Este constituit n jurul unuia sau mai multor orae cu
rol de metropol
O aglomeraie urban foarte mare pn la 30 milioane
locuitori care lociesc i lucreaz ntr-o mare varietate
de centre urbane (de la un ora foarte mare la localiti
semi-rurale), dar legate ntre ele prin importante fluxuri
de persoane, bunuri i informaii. Numrul oraelor cu
peste 5 mil locuitori a crescut de la 8 n 1950 la 37 n
1990, iar populaia lor de la 7% la 16% din populaia
mondial. (Peter Hall)
Pol urban cu funciuni importante, cu rol de dinamizare,
organizare a unui teritoriu amplu; parte a unei reele
mondiale de metropole

38

Macroformele urbane evideniaz rolul axelor de circulaie n configurarea spaiilor

urbane. Iat cteva exemple cunoscute.

Model n form de stea:

- cu mari axe radiale
(Copenhaga, Lyon)
- policentrice
(Washington,
Stockholm)

Radial-concentrice:
- conexiuni concentrice
slabe (Paris, Viena,
Berlin)
- conexiuni concentrice
puternice (Atlanta,
Baltimore)

Policentrice discontinui:
- polariti periferice
slabe (Roma)
- polariti periferice
puternice (Londra,
Moscova)

Lineare (policentrice)
- coridoare
- axe duble

Macroforme i modele de amenajare (dup Remy Allain, 2004)

39

III.2 Morfologia urban ca metod de analiz

Morfologia urban este studiul formei fizice a oraului, a modului de constituire
treptat a esutului urban i a raporturilor dintre elementele acestui esut reeaua de
drumuri, terenurile i construciile ale cror combinaii dau natere la figuri urbane
complexe.
Morfologia urban ca metod analitic care studiaz oraul ca obiect concret (form
fizic) rezultat al unor procese complexe de formare/deformare, ca urmare a
schimbrilor sociale, economice i demografice. Aceast metod de lucru , a crei
utilizare n diverse accepiuni i variante, s-a generalizat n practica urbanistic a
ultimilor ani, este instrumentul adecvat pentru realizarea transformrii modelului
urban.
Aceast analiz se poate face la diferite scri i din mai multe puncte de vedere. Prin
aspectele sale teoretice este legat de geografia urban, istorie i arhitectur. Prin
aplicaiile sale, morfologia este parte component a urbanismului att a dezvoltrii
urbane (urban planning), ct i a proiectrii urbanistice (urban design) i a compoziiei
urbane.
Cum putem nelege formele urbane, fr a ne preocupa de condiiile istorice i socioeconomice care au condus la apariia lor? Ineria formelor urbane, relativa lor
permanen, le confer o autonomie care trece dincolo de funcionalismul
simplificator. Oraul este un fapt de cultur (Rossi).
Studiul morfologiei urbane este cheia nelegerii peisajelor urbane. Camillo Sitte,
Unwin, Kevin Lynch n momentul n care pri ntregi de ora ncepeau s fie distruse.
Peisajul urban constituie n prezent una din preocuprile de baz ale celor care se
ocup cu dezvoltarea urban (urban planners). Dar condiia prealabil
indispensabil
oricrei intervenii sau operaiuni urbane este analiza
morfologic. Fr aceasta urbanistul ar fi precum un chirurg, care ar ignora
anatomia sau medicina general( ).
Metodele variaz n funcie de natura i elementele studiate, precum i de obiectivele
pe care ni le propunem:
- morfologia istoric i propune s analizele extinderile, modificrile succesive
ale structurii urbane, pentru a nelege mai bine cum s-a ajuns la formele
actuale;
- morfologia funcional pune accentul pe funciuni respectiv repartiia
activitilor, dinamica acestora, distribuia populaiei, fluxurile de transport i
circulaie;
- morfologia normativ studiaz legturile dintre valorile umane (care asigur o
bun calitate a vieii) i formele urbane, cutnd s edtermine care sunt cele
mai bune forme.
Toate aceste obiective sunt de fapt legate ntre ele; Delimitarea dintre cele dou este
destul de difuz, ele fiind de fapt complimentare. toate la un loc conducnd la
nelegerea i descrierea formelor urbane.
40

Metoda de analiz urmrete relaia dintre elemente (tram, parcelar, volume

construite), modul de organizare a acestora (structura) i mijloacele prin care aceste
relaii au luat natere (n mod spontan, pe baza unor reglementri sau ideologii).

ELEMENTE
Tram
Parcelar
Volume construite

STRUCTUR
Mod de organizare

MIJLOACE
Logic spontan
Reglementri
Ideologii

Putem astfel identifica sistemul morfologic i multiplele relaii dintre elementele sale.

Trama stradal

Sit

Parcelarul

Folosine

Volum construit

Elementele sistemului morfologic

Elementele care caracterizeaz sistemul urban se intercondiioneaz: fluxurile de
informaii, produse, populaii, bani; centrele de decizie reprezint vanele care
regleaz fluxurile; feedbackurile dac sunt pozitive, avem de-a face cu ntrirea
sistemului; dac sunt negative, reprezint constrngeri / frne care pot antrena
paralizia sistemului. In cazul politicilor urbane elaborate pe perioade relativ lungi
reprezint factori care induc modificarea sistemului. Extinderea sistemului urban
conduce n mod inevitabil la schimbarea sistemului sistemul oraelor de la nceputul
secolului 20 nu funcioneaz precum cel din anii 60 etc., chiar dac datorit ineriei
sistemului, numeroase elemente ale structurii anterioare au fost meninute (fie ca
motenire voluntar, fie prin inerie). Dup cum am spus oraul este un palimpsest i
elementele sistemului sunt adesea greu de decodificat.

41

Instrumentele de analiz
Primul contact cu morfologia este studiul hrilor topografice (1:50.000 sau 25.000).
Acesta este instrumentul de baz prin care facem cunotin cu terenul. Fotografiile
aeriene (din satelit) reprezint o sintez simplificat uor de citit a terenului. Dar
planurile cadastrale sunt indispensabile pentru a stabili o serie de detalii. Combinarea
diferitelor surse fotografii aeriene verticale sau oblice, hrile cadastrale,
documentele de urbanism tratate n sistem GIS) permit n prezent analize complexe la
diverse scri i reprezentri n relief, n perspectiv sunt instrumente utile pentru
urbaniti.
Hrile cadastrale la 1/2000 sau reduse la 1/5000 sunt indispensabile pentru a
vizualiza detaliile traseelor, a structurilor parcelare i a evoluiei acestora. Planul
cadastral permite vizualizarea drumurilor, strzilor, a formei i dimensiunii parcelelor,
a amplasrii construciilor. Hrile cadastrale sunt, de asemenea, singura surs fiabil
pentru urmrirea evoluiei unui esut, pentru identificarea limitelor de proprieti, a
parcelrilor i reparcelrilor. Serviciile de cadastru ofer informaii privind caracterul
imobilelor, statutul lor juridic, valoarea, schimbarea proprietarilor etc.
Reprezentrile n 3D permit vizualizarea ntr-o form simplificat a esutului urban n
trei dimensiuni, forma simplificat a insulelor urbane i a cldirilor. Acest mod de
reprezentare permite i simularea realizrii unor proiecte spaiale puncte de
percepie, axe vizuale etc. sau descompunerea progresiv a esutului urban, mergnd
napoi n timp, eliminnd treptat elementele adugate n fiecare epoc.
In fine, machetele, mai scumpe i mai laborioase, nu au putut fi nlocuite pn n
prezent, ca fiind surse documentare de prim rang pentru studiul formei urbane
Instrumentele nu trebuie confundate cu metodele de analiz!

III.3 Lectura structurii urbane necesit o gramatic de analiz

Morfologia a revenit n preocuparea urbanitilor dup 1950. Arhitecii colii italiene
Muratori, Aymonino, Aldo Rossi, dar i F.Choay (n Frana). Studiile colii italiene
studiul esutului urban bazat pe metoda tipologiei cursuri i lucrri practice care au
nglobat studii istorice, analize arhitecturale, relevee toate la un loc formnd o
istorie a construirii oraului. Au rezultat trei precepte fundamentale:
- Tipul nu se caracterizeaz n afara aplicaiei sale concrete, adic n afara
esutului construit;
- esutul urban nu se caracterizeaz n afara cadrului su, adic n afara
studiului ntregii structuri urbane;
- Studiul structurii urbane nu poate fi conceput dect n dimensiunea sa istoric,
ntruct aceasta se realizeaz n timp, prin succesiunea de modificri care
pornesc de la un stadiu anterior.
Analiza tipologic nu nseamn o clasificare pur abstract, nu nseamn o contemplare
pur estetic; esutul urban se percepe ca un tot, al4e crui elemente sunt cldirile.

42

Noiunea de tip permite o lectur pe mai multe nivele a structurii urbane:

- parcela construit adic cldirea ancorat n teren, integrnd spaii deschise
curi, grdini etc. caracterizat printr-o relaie precis cu cu spaiile urbane
strzi, piee, cursuri de ap;
-

la nivelul gruprii de parcele, adic organizarea de baz a esutului,

localizarea lor n ora, n funcie de perioada de formare; se caracterizeaz prin
rolul structurant al spaiilor publice, a poziiei monumentelor, logica
densificrii i a creterii interne...

Evidenierea tipului este unul din elementele de baz. Tipologia planurilor,

parcelelor i a volumelor construite permite identificarea unor colecii de obiecte
izolate, spre a fi clasificate ceea ce presupune un anumit nivel de abstracie.
Stabilirea tipologiei ncepe cu descrierea detaliat a elementelor tram parcelar,
cldiri; clasificarea acestora dup anumite criterii pertinente. Elementele din aceeai
clas sunt relaionale cu alte elemente ale structurii.
Tipul este definit prin ansamblul imobil-parcel. Tipul este pus apoi n relaie cu cu
structura general a oraului (trama general), evoluia acesteia i geografia social.
Analiza tipologic este deopotriv o metod i un rezultat. Fiecare ora sau tip de ora
ofer o gril tipologic specific, ceea ce permite o mai bun nelegere a esutului cu
ocazia unei intervenii urbansitice.

Tipul ca sistem de transformri

(dup M. Solomon, 1998)

43

De la insule la parcele
Marile decupaje sunt determinate de arterele mari bulevarde, drumuri de tranzit,
osele, ci de penetraie.
Insulele de mrime mijlocie sau mic rezult din diviziunea marilor decupaje ; de
regul sunt determinate istoric, de strzi secundare.
Tipuri de relaii ntre insul i parcelar:

insula spontan, rezultat al urbanizrii spontane, cel mai frecvent,

format n timp n esutul tradiional
insula explicit, decupaj ideal (Manhattan) ca element de baz al
compoziiei urbane (extinderea Barcelonei insule ptrate, cu colurile
teite)
insula hibrid adesea de form triunghiular sau rectangular alungit
rezultat din suprapunerea unei noi diviziuni peste cea originar
(Hausmann)

Structura insulelor urmrete logica investitorilor imobiliari.

Relaia strad / parcel constituie nsi esena esutului urban. Pe o strad care duce
de la un punct la altul, de la un cartier la altul, n timp ce deservete construciile /
amenajrile situate de o parte i alta, sunt dispuse parcele.
De regul parcelele sunt dispuse perpendicular pe strad, cu excepiile de rigoare:
parcelri vechi, situarea fa de punctele cardinale, strpungeri printr-un parcelar
preexistent etc.
Relaia strad/parcel structureaz cadrul construit. Parcela nu este un lot de
construcie, ci o unitate de teren urban orientat n raport cu strada. Construciile pot fi
aliniate sau retrase, izolate pe parcel sau alipite, nalte sau joase, ele se raporteaz
totdeauna la strad.
Aceast supunere a construciilor fa de spaiul public are dou consecine:
-

permite solidaritatea construciilor, chiar dac sunt din epoci diferite (inserie
urban);
se reflect n caracterele difereniate comune ale diferitelor parcele construite.

Aceste dou caracteristici asigur funcionarea esutului, continuitatea, capacitatea de

rennoire

44

Organic de-a lungul unui drum

existent, parcelar alungit fronton la
strad
Parcelare strada suport al
mpririi lotului n parcele regulate

Insul explicit cu funcie de

organizare a esutului rol de
circulaie i igien

Insul hibrid rezultat al logicii

imobiliare i a nevoilor de circulaie

Logic imobiliar insula ca

unitate imobiliar (adesea cu dotri
colective) insul deschis (spaii
semi-publice) dispare parcela

Dispare insula i parcela (marile

ansambluri)

Tipuri de relaii insul-parcelar (Remy Allain, 2004)

Geometria parcelelor: ptrate, rectangulare, triunghiulare, bare; iar dimensiunile pot

varia de la cteva zeci de mp (mici orae vechi) la cteva hectare. In general,
dimensiunile cresc de la centru spre periferie.
Parcelarul are o inerie relativ. Ii pstreaz caracteristicile, de regul, cnd se supune
unor iniiative individuale. In cazul operaiunilor ntreprinse de o putere (Hausmann,
stat, municipalitate etc.) n cazul transformrii parcelarului rural n parcelar urban.
Schimbrile se pot face fie prin tergerea complet a parcelarului anterior, fie prin
regruparea parcelelor alturate.
45

III.4 Locuirea n cadrul structurii urbane

Pentru a analiza locuirea n cadrul structurii unui ora vom parcurge urmtorii pai:
-

Analiza evoluiei istorice a localitii, cu evidenierea istoricului su din punct

de vedere urbanistic; pentru a nelege mecanismele de formare a structurii
urbane i a modificrilor/transformrilor intervenite n timp; aceasta va
permite s apreciem viitoarele intervenii sau operaiuni de restructurare
urban; s urmrim asigurarea sau refacerea unei anumite continuiti culturale
n evoluia oraului.
Identificarea tipurilor de locuire din cadrul localitii i delimitarea lor n
planul oraului; analiza evoluiei i descrierea acestora; pentru nelegerea
fiecrui tip de locuire, a transformrilor pe care le-a cunoscut; aceasta va
permite intervenii corecte att n planul renovrii-reabilitrii, ct i n cazul
unor intervenii noi
Evidenierea dezechilibrelor produse n structura urban prin evoluia tipurilor
de locuire
Evidenierea tendinelor recente; modificri n concepia habitatului

Etapele preliminare const n:

- istoricul localitii, ca baz a evoluiei urbane, n desfurarea sa i ca
evenimente istorice care au marcat evoluia localitii;
- evoluia dezvoltrii urbane, pe ct posibil pe baza unor planuri istorice
succesive, pentru a avea o baz de cunoatere a constituirii i evoluiei
organismului urban;
- evoluia locuirii n cadrul oraului prin identificarea tipurilor de locuire
produse ale diferitelor etape din evoluia oraului (corespunztoare aanumitelor straturi morfologice), descrierea modificrilor suferite prin
transformri n timp etc.
Pentru a stabili tipologia de locuire a localitii vor trebui parcuri urmtorii pai:
- determinarea tipurilor de locuire n planul oraului (prin identificarea
diferitelor tipuri de esut urban ca suport al locuirii), n vederea analizrii i
delimitarea lor n planul oraului;
- analiza tipurilor de locuire prin analiza celor doi termeni ai raportului care
determin specificul tipului de locuire:
analiza morfogenetic a tipului de edificiu (genotipul morfologic) care,
prin asamblare, constituie un anumit tip de esut urban; acest tip de
analiz ne d informaii de spre modul de ocupare a terenului, prin
conformarea cldirii n raport cu parcela i tipul de spaiu liber care
rezult; raportul n care se fal edificiul cu strada; relaia cldirii cu
edificiile vecine (asamblare structurat repetiie etc.);
analiza morfologic a tipului de esut urban suport al tipului de locuire.
Din acest tip de analiz obinem informaii despre modul de organizare
a esutului urban: existena (sau inexistena) rolului ordonator al strzii;
modul de organizare a volumului construit; modul de organizare a
spaiului liber; modul n care se face accesul locatarilor n cldirea de
locuit.

46

Caracterizarea tipurilor de locuire pe baza rezultatelor analizei morfogenetice

i a analizei morfologice; pe baza acestor caracterizri, stabilirea tipologiei de
locuire a localitii.

Pe baza analizelor de mai sus vor putea fi formulate elementele de regulament

urbanistic pentru tipologia de locuire.
Pentru fiecare tip de locuire, se pot determina elemente de regulament prin care se
stabilesc modalitile de intervenie n cadrul habitatului existent, care s conduc la o
maxim potenare a calitilor diferitelor tipuri de locuire i condiiile n care pot fi
concepute noi zone de locuit integrate armonios n structura urban.

CLDIREA
Genotipul
morfologic

1.
-

Categoria dimensional
unifamilial
colectiv mic
colectiv mare

2. Funciunea
- numai locuin
- locuin i alte funciuni
3. Modul de ocupare a terenului (aezarea pe lot, relaia
cu laturile i cu cldirile nvecinate, relaia cu strada)
- cldire cu lot aferent
- cldire fr lot aferent
4.
-

ESUTUL
URBAN

Configuraia cldirii
forma n plan i n spaiu
relaia cu strada
modul de acces n cldire

1. Rolul reelei stradale determinant, de structurare a

esutului, de deservire
2. Parcelarul i tipul su
3. Organizarea volumului construit compact, spart,
repetitiv
4. Organizarea spaiului liber
5. Modalitatea de acces a locatarilor
Prezena comerului i serviciilor de utilizare frecvent
47

La nivelul unei localiti urbane concrete, se analizeaz de asemenea cadrul general

(n acest caz cel local). In cadrul acestei analize un rol primordial revine analizei
cadrului urbanistic, aceasta urmnd s fie detaliat n demersul abordrii urbanistice a
problemelor locuirii n localitatea respectiv. Pe baza analizei la nivel local,
coroborate cu elementele furnizate din abordarea cadrului general (naional), se va
stabili strategia de dezvoltare urban (ale crei concluzii se concretizeaz n PUG) i
se va formula politica local de locuire. Din coordonarea concluziilor desprinse din
analiza morfologic (tipul de locuire), cu strategia de dezvoltare urban i politica de
locuire, se vor fundamenta deciziile privind dezvoltarea diferitelor tipuri de locuire
exprimate n regulamentul local de urbanism.
1. Strada parcelarul
- sistemul stradal are o structur clar ierarhizat, care are un rol dominant n
compunerea formei urbane
- decupeaz insule crora le impune forma i mrimea
- impune ierarhiile sale celorlalte componente ale structurii urbane
- impune tipul de parcel (form i dimensiuni), organizarea volumului
construit, structura spaiului liber
- spaiul strzii, bine definit formal, este una din componentele de baz ale
spaiului public urban
2. Organizarea volumului construit
- este dictat de tipul de parcele din care se compun insulele (form alungit,
front ngust la strad) i de tipul de construcie corespunztor acestuia
(genotipul morfologic)
- insule construite compact, cu cldiri de nlime medie, care ocup perimetrul
insulei n strict continuitate i adncimea ei printr-un sistem de curi
interioare accesibile din strad prin ganguri
- din punct de vedere formal exist o difereniere clar ntre faada perimetral a
insulei cu rol de reprezentare i faadele curilor interioare, care au un
caracter domestic
- situarea n cadrul ierarhizrii impuse de sistemul stradal, creeaz diferenieri
clare ntre cldirile amplasate n piee, la strzi principale, strzi secundare;
aceste diferenieri se exprim amploarea construciei, expresia faadelor
Organizarea spaiului liber
- sistem complex, structurat strzi, ganguri, curi interioare bine definit,
difereniate formal; aceasta asigur o identitate proprie acestui tip de esut
urban
- spaiile libere asigur o bun permeabilitate i deci un anumit grad de
accesibilitate
- modul de acces al locatarilor (din curtea interioar) este caracteristic acestui
tip de esut; din curtea interioar accesele la locuine sunt foarte diversificate
Tipuri de spaii libere:
- publice (strzi, piee)
- semi-publice (curi interioare)
- gang acces la curi interioare pasaje existente, pasaje amenajabile
- private (curi individuale)

48

Ierarhizarea structurii urbane

Caracterizare formal: difereniere clar n tratarea faadelor
-

zone cu parcele mari, construcii ample, retoric marcat a faadelor

perimetrale, exist i alte funciuni dect locuirea
zone cu parcele mari i mijlocii, construcii de amploare variabil, spaiile de
la parter ocupate cu alte funciuni dect locuirea
zone cu majoritatea parcelelor mici, faade perimetrale cu caracter domestic,
funciune aproape exclusiv locuirea

Redm mai jos cteva exemple de tipologii de construcii de locuine, amplasarea lor
pe parcel i relaia lor cu strada (dup M. Solomon, 1998).

A.esut rural i semirural:

Loturi asemntoare, de dimensiuni mari prin repetarea uniform a unor
construcii de tip rural;
Spaiile libere sunt determinate de caracterul rural: cele publice destinate
exclusiv circulaiei, cele private sunt mprite ntre curtea casei i cea
destinat produciei

49

B esut pavilion r- Lotizare interbelic cu locuine unifamiliale sau colective mici

(2-3 apartamente)
Autonom fa de structura
oeaului; construcii
independente, repetitive
Dualitatea spaiilor
public/spaiul privat
Mare grad de penetrabilitate
vizual; grad de accesibilitate
foarte redus

C. Tesut colaj rezultat al suprapunerii a dou tipuri de esut fundamental diferire

Tipul de locuire: colectiv uniformizat
Construcii minimale, standardizate,
repetabile, asamblabile, anonime ca
form; se pot utiliza pe orice
amplasament; regim de nlime P plus
4 10. Accesul locatarilor se face
dintr-un punct unic, de la care se face
distribuia interioar spre apartamente.

50

esut repetitiv anonim: este rezultatul amorf al unei grupri de obiecte anonime a
crei regul de asamblare este repetiia.
Spaiile libere rezult din amplasarea blocurilor, nedifereniate formal sau slab
difereniate. Accesul locatarilor este anonim, foarte puin marcat i greu reperabil
(vezi casele niruite din Anglia dup privatizare).
Programatic are caracter exclusiv rezidenial.
Reeaua stradal este redus la un rol strict funcional i este completat cu o reea de
alei pietonale. Trama stradal pierde dimensiunea structurant (avnd iniial numai
funcie de deservire); mai trziu s-au ncercat timid i cu rezultate discutabile
modaliti de exprimare a spaiului strzii.
In organizarea volumului construit principiul de baz iniial a fost negarea absolut a
formei urbane; ulterior s-a revenit stngaci prin diferite msuri. A fost desfiinat
forma urban (adic compoziia formal); practic aceasta a fost nlocuit cu obiecte
independente grupate pe principiul identitii i al repetiiei (n condiiile realizrii
industrializate a construciilor).
In modelul iniial spaiul liber a fost conceput ca spaiu verde (dup principiile
oraului funcionalist), continuu, nedifereniat, ntretiat cu circulaii auto i pietonale
nemarcate formal i pe care sunt amplasate blocuri identice de locuine
standardizate. Ulterior s-a ncercat revenirea la o form structurat a spaiului liber,
rezultatele au fost incerte i artificioase. In toate variantele, spaiul liber a cptat
caracterul de spaiu rezidual, rezultat din amplasarea blocurilor, slab amenajat sau
complet neamenajat (ulterior devenind spaii de parcare), surs de destructurare a
esutului urban
Modelul iniial s-a bazat pe o strict segregare funcional. Ulterior s-au folosit soluii
de compromis spaii comerciale la parterul blocurilor situate pe arterele principale
sau a unor centre comerciale i alte dotri.
Tabelul de mai jos sintetizeaz principalele elemente caracteristice ale diferitelor
tipuri de esut.

51

Strada
Tip de
esut
Determinat prin
esut
compact insule compacte
tradiional

Decupaje de insule
esut
pavilionar oarecum
tradiional ntmpltoare, mai
puin clar definit

Trama stradal e
esut
pavilionar conceput pentru a
interbelic deservi zona
parcelat; marcat
prin orientarea i
lainierea vilelor

Volumul construit

Spaiul liber

Accesul

Concluzii

Insule compacte, bine decupate din

reeaua stradal. Parcele de form
alungitPerimetrul ocupat n
continuitateParcelele ocupate n
adncime, curi interioare cu faade
domestice. Acces din curtea
interioar (gang)
Insule cu structur Dualitate spaiu public Din curte, marcat clar Insule decupate aleatoriu
de faada principal
Parcele neregulate, structur liber,
liber, fragmentat, spaiu privat
fragmentat, fr regul de
regim mic nlime (preponderent)
aliniament
Grad mare de penetraie vizual
Grad redus de accesibilitate, din
curte
Lotizare conceput Dualitate spaiu public Din curte, marcat clar Organizare determinat
de faada principal
autonom fa de
spaiu privat
structura oraului;
Penetrabilitate vizual
construcii repetitive;
regim nlime mic
Din spaiul semipublic
Perimetrul ocupat n Sistem complex
continuitate
ierarhizat, difereniate sau semiprivat (curte
formal care fac trecerea interioar sau gang
de la spaiul public la
cel privat

52

Spaiile publice
Din curte, marcat clar
destinate aproape
de faada principal
exclusiv circulaieiCele
private rol funcional

esut rural Rol strict utilitar i

pavilionar de ordonare a
esutului urban

Constituit prin
simpla repetare a
unor construcii
aproape identice

esut colaj Suprapunere

nerezolvat a dou
sisteme stradale
diferite

Suprapunere brutal Descompunerea haotic Diferit n cele dou

tipuri alturate
a dou tipuri diferite a spaiului liber
de esut

53

Organizare regulat neiererhizat

tipic pentru esutul rural
Dominarea spaiilor libere (folosine
agricole)
Grad mare de penetraie vizual
Grad redus de accesibilitate, din
curte
Dezorganizare datorit suprapunerii
nerezolvate a dou tipuri de esut
urban difefrite. Confuzii i
disfunciuni

Analiza morfologic
Analiza istoric

Istoricul
localitii

Modul de
constituire a
localitii

Analiza funcional

Etape
istorice
(perioade
morfologice)

Caracter
plurifuncional

Sisteme constitutive

Trama
stradal

Parcelar

Volumul
construibil

Caracter
monofuncional

Vid
urban

Criterii de analiz

topologice

geometrice

dimensionale

Elemente de caracterizare a esutului urban suport

Strada

Organizarea volumukui
construit

Organizarea spaiului
liber

54

Accese

Servicii

IV. DREPTUL URBANISTIC Regulile jocului

Dreptul urbanistic reprezint suma acelor reguli care permit rezolvarea unor situaii
complexe n cadrul localitilor (Alain Bourdain et al., 2006). Aceste reguli sunt elemente
situate n nsui contextul interaciunilor dintre actori i stabilitatea lor este asigurat de
strategiile actorilor care le formuleaz i le construiesc (Reynaud J. Les regles du jeu,
laction collective et la regulation sociale, Arman Colin, 1997, p. 18-61) In perspectiva
dreptului urbanistic, a regulilor i normelor pe care le cuprinde putem percepe mutaiile
care se produc n dezvoltarea urban, rolul (n schimbare) al autoritilor publice,
numrul actorilor, locul utilizatorilor.
Ca urbaniti, nu considerm dreptul urbanistic din punctul de vedere al juritilor, ci din
perspectiva aciunilor ndreptate spre crearea cadrului de via n localiti.
Cnd vorbim de dreptul urbanistic trebuie s subliniem caracterul su dual. Pe de o parte,
avem de-a face cu o activitate profund democratic, care urmrete armonizarea
interesului privat cu interesul (public) al colectivitilor, interesele specifice ale
proprietarilor de teren i ale constructorilor cu interesul general al comunitii n care
triesc. Pe de alt parte, putem spune c urbanismul este o activitate nedemocratic, n
msura n care impune o serie de restricii proprietii private; ntr-un cuvnt urbanismul
este expresia unor interese multiple adesea conflictuale. Folosind o parafraz s-a spus c
dreptul urbanistic este dreptul de a aduce atingere pe cale legal proprietii
imobiliare. Dificultile cu care se confrunt urbanismul ca activitate operaional nu pot
fi nelese fr contextul general care l reglementeaz.
Dup 1990 dreptul urbanistic a fost confruntat cu cele mai mari provocri, odat cu
repunerea n drepturi a proprietii private, reforma fondului funciar i cu descentralizarea
deciziilor i autonomia autoritilor locale. Este vorba de multiplicarea numrului de
actori (pri interesate), de punerea pe baze noi a regulilor juridice care guverneaz
dezvoltarea urban ntr-un cuvnt de restabilirea unei noi ordini prin formularea
regulilor jocului democratic.
In Romnia dreptul urbanistic are vechi i puternice origini. Primele nceputuri le situm
odat cu adoptarea Regulamentului Organic (1831), care a pus bazele dezvoltrii
reglementate a localitilor i a stabilit primele prescripii / restricii de configurare a
spaiului urban. Codul Civil adoptat n 1864, dup modelul francez al Codului
Napoleonian, este i azi una din cele mai preioase colecii de prevederi legale privind
armonizarea dreptului privat cu cel public i respectarea intereselor reciproce ale
diferitelor entiti din cadrul urban.
In cea de a doua jumtate a secolului trecut dreptului urbanistic a fost pervertit, odat cu
eliminarea dreptului de proprietate asupra terenului, instaurarea proprietii de stat i a
celei colective.

55

IV.1. Funciunile principale ale dreptului urbanistic

Funciunea dreptului urbanistic se verific n toate aciunile legate de dezvoltarea urban:
- ca instrument de planificare urban, n serviciul dezvoltrii localitii
- ca instrument de reglementare a realizrii construciilor
- instrument operaional pentru punerea n aplicare a unei politici funciare
Intr-un cuvnt, dreptul urbanistic ncadreaz dreptul de proprietate, n aa fel ca
interesul general s nu aib de suferit.
Acest efort de conciliere este deosebit de important i delicat, n contextul n care dreptul
de proprietate este pe de o parte - unul din principiile fundamentale ale organizrii
societii, consfinit prin constituie, iar pe de alt parte statele duc o politic de stimulare
a dezvoltrii, care se reflect asupra folosinelor de teren i a proprietilor imobiliare.
Trebuie subliniat c dreptul urbanistic nu este numai un instrument de constrngere. El
este i protector al drepturilor pe care le au proprietarii de bunuri imobiliare.
Stabilind reguli ale jocului obiective, stabilete de fapt cadrul n care pot fi realizate
obiectivele urmrite. Dreptul urbanistic caut prin urmare s stabileasc echilibrul ntre
aspiraiile individuale i cerinele colective. Protecia mediului i necesitatea de a
construi sunt alte provocri de seam pe care dreptul urbanistic trebuie s le reconcilieze.
In prezent asigurarea unui cadru de via durabil nu este numai o lozinc
legitimitatea sa este indiscutabil, necontestat de nimeni. Pe de alt parte, necesitatea de
a construi rspunde unor cerine eseniale de dezvoltare: locuirea, spaii pentru
desfurarea activitilor profesionale (birouri etc), activiti de recreere, social-culturale
etc. In acelai timp, dezvoltarea urbanistic nu trebuie s aduc atingere esteticii, istoriei,
continuitii, identitii oraelor. Protecia patrimoniului construit, a peisajelor urbane
valoroase, fac parte de asemenea din protecia cadrului construit n sens larg.
Dreptul urbanistic trebuie n acelai timp s armonizeze preocuprile actuale, pe termen
scurt, cu cerinele pe termen lung. Acesta este unul din motivele pentru care planurile
urbanistice se elaboreaz pentru o anumit perioad de timp, de regul pentru 5-10 ani,
dup care se cere reactualizarea lor. Prevederile privind folosinele de teren constituie
prioriti absolute ale dreptului urbanistic . In acest domeniu prevederile pe termen lung
sunt absolut necesare; n consecin caracterul de previziune pe termen lung trebuie
promovat n mod deosebit, iar ajustrile periodice s fie ct mai puin frecvente. In
acelai timp, regulile nu trebuie s fie btute n cuie, ele trebuie s rmn n serviciul
utilizatorilor. In acest scop exist noiunea juridic de derogri de la reguli. Este necesar
gsirea unui echilibru ntre reglementri i derogri posibile, ntre prevederile pe
termen lung i cele pe termen scurt.
In prezent, exist o tendin de a acorda prioritate viitorului imediat i de a trece cu
vederea viitorul mai ndeprtat, dnd prioritate derogrilor sau chiar nclcrilor
reglementrilor. Aceast practic necesit corecturi n beneficiul unei planificri mai
puin supus intereselor conjuncturale. Aici intervine necesitatea unei gndiri
strategice pe termen lung, abordarea strategic a dezvoltrii urbane.

56

Nu numai la noi n ar, ci i pe plan european i internaional, urbanismul este o tem

sensibil i puternic mediatizat (exemplele sunt numeroase n Frana, dar i Romnia).
Urbanismul trebuie s fac fa unor aspiraii noi ale societii contemporane - protecia
mediului, pstrarea identitii, a patrimoniului construit etc.; fa de multitudinea de
cerine i de numrul mare de actori cu interesele lor specifice, este deosebit de
important s se asigure coerena ntre reglementri.
De ce acordm o importan att de mare reglementrilor urbanistice?
a) Patrimoniul persoanelor fizice i juridice este compus n mare parte din bunuri
imobiliare (vezi privatizarea locuinelor i restituirea terenurilor prin legea fondului
funciar) terenuri i construcii. In Frana ponderea acestora este de 60%, n Germania i
Japonia la fel. In schimb n Marea Britanie i Statele Unite este mai sczut. Bunurile
imobiliare nu sunt importante numai din punct de vedere cantitativ, dar exist un
ataament puternic fa de ele (n special n Romnia), acestea constituind partea cea mai
vizibil a patrimoniului familiilor. Or, aceast parte a patrimoniului este parial
restricionat de dreptul urbanistic, respectiv n ceea ce privete legitimitatea i limitrile
care i se aduc.
Spre deosebire de perioada premergtoare anului 1989, problema este fundamental
diferit n prezent. In prezent problema proprietii nu mai este definit de ideologia
totalitar, ea este unul din principiile fundamentale ale organizrii societii
(consfinit prin Constituia i protejat prin prevederile Codului Civil). Pe de alt parte,
noua legislaie n domeniu a promovat ideea c acest drept fundamental poate fi
restricionat pe motive legate de interesul general. Cu toate acestea, proprietatea
privat continu s fie un subiect sensibil.
b) Conotaiile financiare legate de construcii fac parte de asemenea din sensibilitatea
fa de reglementrile urbanistice. In special n ultimii ani, asistm la o puternic
revigorare a pieei imobiliare, la o cretere foarte accentuat a investiiilor imobiliare n
case i terenuri. Fenomenul este foarte vizibil n Bucureti i marile orae, dar se
manifest i n alte orae i n zonele rurale.
Miza acestor fenomene face ca reglementrile urbanistice s fie la originea unor conflicte
de interese deosebit de puternice. Obinerea unei autorizaii de construcie, variaia
coeficienilor de ocupare a solului (POT, CUT), unitile teritoriale de referin care
situeaz parcelele de teren n categorii diferite de construibilitate, toate acestea au
consecine financiare apreciabile. Fr a intra n detalii sau generalizri putem spune c o
serie de operaiuni urbanistice au fost realizate n ultimii ani n condiii nu tocmai
satisfctoare. In cazul n care sunt n joc valori foarte mari, se recurge adesea la practici
care sunt la limita legalitii, respectiv n contradicie cu regulile de urbanism.
c) Mediatizarea dreptului urbanistic.
Urbanismul apare pe prima pagin a ziarelor, la radio i la TV n legtur cu o serie de
proiecte (de exemplu n Bucureti: Cldirea de birouri de lng Catedrala Sf. Iosif,

57

blocuri turn proiectate n zona Cimigiu etc.). Toat lumea i exprim prerea, adesea
subiectul este folosit n campanii electorale. Interesul i are originea, pe de o parte, n
mai buna cunoatere a reglementrilor urbanistice, n faptul c fenomenele se
repercuteaz asupra vieii de zi cu zi a cetenilor i a dorinei de a tri mai bine, a
contientizrii importanei mediului nconjurtor i poate chiar a pstrrii identitii i
continuitii organismului urban (pentru a opri reducerea spaiilor verzi i schimbarea
funciunii unor construcii i amenajri de interes public).
d) Dreptul urbanistic trebuie s rspund unor noi aspiraii.
Exigenele operaiunilor urbanistice sunt n prezent altele dect cu dou decenii n urm:
se acord o mai mare atenie proteciei mediului i se urmrete o mai mare coeren n
gestionarea dezvoltrii spaiale. Aceste dou aspiraii sunt de fapt complementare: prima
este legat de conservarea mediilor ecologice, cea de a doua trebuie s armonizeze
organizarea activitilor n spaiu.

IV.2 Noul context

Dezvoltarea urban n context european.

Dezvoltarea localitilor mbin procesul de planificare urban cu cel de planificare

strategic.
Ce este dezvoltarea n accepie urbanistic?
Conform definiiei date de Consiliul European: dezvoltarea....este conversia formei
terenului i proprietii sau a utilizrii acestuia prin instrumente de planificare i
presupune n general realizarea de noi construcii sau modificarea celor existente,
precum i operaiuni inginereti ample. In acest sens planurile ca instrumente sunt
mijloace de exprimare a unei politici de planificare a dezvoltrii i includ pe lng
reprezentri grafice i documente scrise, msuri fiscale sau de alt natur.
Avem de a face, prin urmare, cu dou tipuri de planificare:
- planificarea spaial schimbarea distribuiei activitilor n spaiu i a legturilor
dintre ele prin conversia formei terenului i proprietii sau a utilizrii acestuia i
- planificarea strategic pregtirea unui cadru strategic, evaluarea comprehensiv a
tendinelor pe termen lung ale dezvoltrii economice, sociale i spaiale.
De exemplu: Schema directoare din 1992 a fost urmat de un document strategic Lyon
2010 care cuprinde orientrile principale pe termen lung. Ca document strategic i-a
fixat obiectivul Lyon metropol european, cu ntrirea funciunilor internaionale,
o gospodrire mai economicoas a terenului i respectarea echilibrului social.
Aceste obiective strategice cu caracter general au fost urmate de: stabilirea prioritilor
i a operaiunilor urbanistice pe linia orientrilor de baz.
In rile UE planificarea spaial are o semnificaie unanim acceptat:
Ansamblu de metode utilizate de sectorul public pentru a asigura o organizare
raional a teritoriului, protecia mediului i atingerea obiectivelor economice i
sociale.

58

Documentele europene reafirm convingerea c amenajarea teritoriului i urbanismul

sunt instrumente indispensabile dezvoltrii durabile.

Contextul naional

Cum s-a modificat cadrul spaial n care trim?

Economia i societatea sunt n permanent schimbare. In perioada de tranziie s-au produs
mutaii profunde n economie i societate. Industria i agricultura trec printr-un amplu
proces de restructurare; s-au dezvoltat noi activiti, ndeosebi n sectorul serviciilor;
modernizarea cilor de comunicaie i dezvoltarea telecomunicaiilor; toate acestea au o
influen decisiv asupra economiei i a condiiilor de via ale cetenilor.
Impactul semnificativ n teritoriu i modificarea cadrului spaial n care trim se reflect
n urmtoarele:
-

n cadrul oraelor terenurile sunt folosite cu precdere pentru construcii de

locuine i servicii comerciale; marile zone i platforme industriale trec printr-un
proces continuu de transformare, restructurare;
structura terenului agricol a suferit modificri eseniale ca urmare a reconstituirii
proprietilor private;
s-au produs modificri majore n structura locurilor de munc: scderea
numrului de locuri de munc n industriile tradiionale, creterea numrului
locurilor de munc n sectorul serviciilor, apariia de locuri de munc n sectoare
noi, ndeosebi n tehnologia informaiilor etc.;
pe lng problemele de mediu motenite, apar noi ameninri asupra mediului
nconjurtor i a resurselor naturale, modificri ale peisajului.

Accelerarea progresului tehnic i sporirea competiiei ca urmare a proceselor de

globalizare economic i integrarea n Uniunea European au modificat, de asemenea, n
ultimii ani, caracterul dezvoltrii spaiale. Regiunile i localitile trebuie s fac fa
competiiei sporite n atragerea investiiilor i locurilor de munc, n oferta de
amplasamente atractive pentru noi investiii strine i autohtone. Astfel, n zonele cu
industrii vechi i/sau tradiionale, precum i n zonele rurale periferice sau srace trebuie
fcute eforturi sporite pentru a ine pasul cu tendinele generale de dezvoltare i pentru a
asigura o calitate de via corespunztoare.
La modificarea structurilor spaiale iau parte un mare numr de actori publici i
privai, n funcie de activitile i interesele lor specifice: cetenii au opiunile lor
proprii pentru spaiile unde locuiesc i muncesc, pentru locurile n care i fac
cumprturile i unde i petrec timpul liber; firmele i companiile au preferinele lor
pentru amplasarea activitilor i pentru luarea deciziilor de a investi; administraiile
publice poart rspunderea asigurrii infrastructurilor i serviciilor care creeaz cadrul
vieii locuitorilor.

59

IV.3 Cadrul legislativ de baz

Arhitectura general a dreptului urbanistic a fost nchegat n ultimii 20 ani.
Transformrile care se produc continuu n organizarea societii, o serie de reforme
punctuale fac ns necesar mbuntirea cadrului general pentru a-i da mai mult
coeren. O serie de modificri, amendamente, aduse reglementrilor existente au cutat
s in pasul cu evoluia rapid a societii n ultimul deceniu (de exemplu legea 50
privind autorizarea executrii construciilor adoptat n 1990 a fost modificat de
nenumrate ori!). Participarea unui mare numr de actori la elaborarea i la aplicarea
reglementrilor conduce adesea la confuzii....Procedurile de consultare a populaiei i a
factorilor interesai nu a devenit nc o practic clar.

Coerena reglementrilor

Legislaia de baz n domeniul amenajrii teritoriului i urbanismului se bazeaz pe

sistemul ierarhic al documentaiilor i al prevederilor acestora.
In Romnia regsim patru nivele de reglementare a dezvoltrii spaiale:
- nivelul strategic Planul Naional de Dezvoltare, Cadrul Naional de Referin,
Programele operaionale sectoriale, Programul Operaional Regional (singurul
program operaional cu caracter intersectorial)
- politicile naionale sectoriale (pentru locuire, infrastructuri etc.)
- documentaiile de amenajare a teritoriului i urbanistice cu reglementrile
aferente la nivel de PUG i PUZ
- regulamentul general de urbanism
Legea de baz este Legea amenajrii teritoriului i urbanismului nr.350/2001 amendat
i republicat n L nr. 286/2006 modificat i completat prin OG nr. 27/2008. Dat fiind
caracterul complex al activitilor de amenajare a teritoriului i de urbanism, un mare de
legi sunt relevante pentru configurarea planurilor de amenajare a teritoriului i de
urbanism. Un mare numr de legi au implicaii directe asupra activitii de amenajare a
teritoriului i de urbanism. Totodat, elaborarea documentaiilor de urbanism trebuie pus
de acord cu o serie de reglementri specifice care privesc amenajrile i dezvoltrile la
nivelul unor teritorii. Dintre legile cu implicaii hotrtoare asupra activitii de AT i U,
amintim aici:
- Legea fondului funciar
- Legea privind autorizarea executrii construciilor nr. 50/1991 modificat ulterior
- Legea exproprierii pentru o cauz de utilitate public nr. 33/1994
- Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996
- HG pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism nr. 525/1996
- Legea circulaiei juridice a terenurilor nr. 54/1998
- Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia nr.213/1998
- Lege privind regimul zonelor defavorizate nr. 20/1999
- Lege privind regimul parcurilor industriale nr.134/2000
- Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 i nr. 289/2006

60

Legea proteciei monumentelor istorice nr. 422/2001

Legea proteciei mediului nr. 265/2006

Sistemul ierarhic al planurilor de AT i U

Activitatea de urbanism cuprinde toate localitile rii, organizate n reea, pe baza

ierarhizrii i distribuiei echilibrate a acestora n teritoriu. Aplicarea documentaiilor de
urbanism are n vedere ntregul teritoriu administrativ al oraelor i comunelor.
Consiliile locale rspund de ntreaga activitate de urbanism desfurat pe teritoriul
unitii administrativ-teritoriale i asigur respectarea prevederilor cuprinse n
documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism aprobate.
Prin sistemul ierarhic al documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism
nelegem urmtoarele:
Prevederile din documentaiile de nivel superior se preiau n cele de nivel inferior,
cu alte cuvinte prevederile planurilor la nivel naional se preiau i se detaliaz la nivelul
judeelor sau al unor zone. Acestea din urm se preiau ca linii directoare i se detaliaz n
planurile urbanistice generale. In acelai fel: prevederile din planurile urbanistice la nivel
superior (Planul Urbanistic General) se preiau i se detaliaz n cele de nivel inferior
(Planul Urbanistic Zonal i Planul Urbanistic de Detaliu). Pentru a face derogare de la
prevederile unui PUG aprobat, este necesar elaborarea unui PUZ sau PUD i aprobarea
acestuia conform acelorai proceduri legale.
Principala diferen dintre documentaiile de AT i U const n urmtoarele:
- documentaiile de AT cuprind prevederi cu caracter director
- documentaiile de urbanism cuprind reglementri operaionale
O documentaie de AT stabilete cadrul general de amenajare a teritoriului i de
dezvoltare urbanistic a localitilor; prevederile sale au caracter director; cu alte
cuvinte, propunerile respective prin natura i scara la care sunt fcute nu pot sta la baza
realizrii concrete a unor construcii sau amenajri i nu sunt opozabile n justiie.
Aceast caracteristic specific numai documentaiilor de amenajare a teritoriului
presupune preluarea prevederilor formulate la diferite nivele de amenajarea teritoriului ca
linii generale de orientare, care urmeaz s fie detaliate la nivele inferioare n cadrul
documentaiilor de amenajare a teritoriului i n cele de urbanism.
Documentaiile de urbanism au caracter de reglementare: un plan de urbanism aprobat
impune anumite condiii pentru dezvoltare, pentru soluiile promovate; nerespectarea
acestora constituie subiect de litigiu n justiie.

61

STRUCTURA LEGII Nr. 350/2001

privind
AMENAJAREA TERITORIUL I URBANISMUL

Dispoziii generale

Seciunea 1
Amenajarea teritoriului

Domeniul de
activitate

Seciunea a 2-a
Urbanismul

Seciunea a 3-a
Strategia de dezvoltare
teritorial, activiti de AT i U

Atribuii ale
administraiei
publice

Seciunea 1

Seciunea a 2-a

Seciunea a 3-a

Atribuiile administraiei
publice centrale

Atribuiile administraiei
publice judeene

Atribuiileadministraiei
publice locale

Seciunea a 4-a

Seciunea a 5-a

Certificatul de urbanism

Structurainstituional

62

DOCUMENTAII
DE AMENAJARE
A
TERITORIURLUI
I DE URBANISM

Seciunea 1

Seciunea a2-a

Seciunea a 3-a

Seciunea a 4-a

Definiii i scop

Documentaii de
amenajare a
teritoriului

Documentaii de
urbanism

Iniierea i finanarea
activitilor

Seciunea a 5-a

Seciunea a 6-a

Avizarea i aprobarea
documentaiilor

Participarea populaiei
la activitile de
amenajare a
teritoriului i de
urbanism

Seciunea a 7-a
Urmrirea aplicrii
documentaiilor de
amenajare a
teritoriului i de
urbanism aprobate

ANEXE:
SANCIUNI

1. Categorii de amenajare a teritoriului i de urbanism competene de

avizare i aprobare a acestora
2. Definirea termenilor utilizai n Lege
DISPOZIII FINALE

63

Amenajarea teritoriului la nivelul unor

teritorii asociate: regional, interjudeean,
interorenesc, intercomunal, frontalier,
metropolitan, periurban

64

Domenii sectoriale

Amenajarea teritoriului la nivel judeean

A R M O N I Z A R E

Competene conform legii

Amenajarea teritoriului la nivel naional

IV.4. Documentaiile de urbanism - un lucru n echip

Procesul de elaborare a planurilor urbanistice este unul foarte complex i cuprinztor, de
aceea implic participarea a numeroase specialiti. Urbanistul, coordonator de echip,
ghideaz i influeneaz decisiv elaborarea i aprobarea planului. El este cel care
coordoneaz orientarea strategic, stabilete obiectivele i prioritile de aciune;
coreleaz analizele; ntr-un cuvnt urbanistul este n acelai timp i generalist i
specialist. El trebuie s posede i caliti de comunicator ntre specialitii implicai n
proiectarea urbanistic, ntre autoriti i ceilali actori interesai.
In acelai timp, n acest proces sunt implicai geografi, economiti, demografi, sociologi,
ingineri, juriti, ecologiti, fiecare dintre acetia contribuind cu analizele specifice
domeniului lor reunite apoi sub umbrela urbanismului i a scopurilor sale. In prezent de
o deosebit importan este cunoaterea proprietii asupra terenurilor, regimul
juridic de circulaie al acestuia, nelegerea implicaiilor legale, financiare i sociale ale
alocrii terenului pentru o anumit folosin, respectiv a schimbrii folosinei unui teren.
(Ex. dezvoltrile de-a lungul autostrzilor)
Indicatorii cu care opereaz documentaiile de urbanism sunt instrumente reale de
influenare a deciziei n dezvoltarea urban, ca element obiectiv de comparaie (de ex.
mp/ locuibili pe locuitor), pentru evidenierea anumitor fenomene (de ex. scderea
populaiei mbtrnirea populaiei- ponderea persoanelor cu peste 65 ani), pentru
stabilirea unor obiective i ca int pentru realizarea acestora (de ex.atingerea unui anumit
nivel de echipare edilitar racordarea gospodriilor la alimentarea cu ap), precum i
pentru stabilirea unor msuri organizatorice pentru rezolvarea unei probleme (ex.
asigurarea suprafaei de spaiu verde mp/locuitor).
Bncile de date sunt sisteme de informaii cuprinznd date de baz i sistemul de gestiune
a acestora (ntreinere, actualizare, acces). Bncile de date sunt utilizate n cadrul
sistemelor GIS (Sisteme Informatice Geografice), care asigur legarea datelor alfanumerice de un plan topografic construit n sisteme coordonate corelate sau de un plan
cadastral. Bncile de date urbane i teritoriale moderne sunt integrate n astfel de sisteme
informaionale. Ele asigur urmrirea complex a proceselor / fenomenelor de evoluie n
cadrul teritoriului.

IV.5. Categorii de documentaii de urbanism

Documentaiile de urbanism sunt, potrivit art.1. din Legea amenajrii teritoriului i
urbanismului, instrumente operaionale ale gestionrii spaiale a teritoriului, n
concordan cu valorile i aspiraiile de integrare european a societii noastre.
Documentaiile de urbanism urmresc transpunerea la nivelul fiecrei localiti a
strategiilor, politicilor i programelor de dezvoltare durabil n profil spaial.
Documentaiile de urbanism trebuie s reflecte evoluia complex a localitilor, prin
realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu i lung de pe ntregul
teritoriu administrativ al localitilor.

65

Pentru a asigura un cadru unitar de elaborare i aplicare a documentaiilor de urbanism a

fost elaborat coninutul - cadru unitar al documentaiilor de urbanism - n
concordan cu actele normative n vigoare.
Documentaiile de urbanism au caracter de reglementare operaional, potrivit art. 46.
din Legea 350, la nivelul ntregii uniti administrativ-teritoriale de baz .
Documentaiile de urbanism se elaboreaz de ctre profesioniti calificai n domeniu cu
drept de semntur nscrii n Registrul urbanitilor, potrivit art. 38. din Lege.
Documentaiile de urbanism sunt:
1. Plan Urbanistic General PUG i regulamentul local de urbanism aferent PUG;
2. Plan Urbanistic Zonal PUZ i regulamentul local de urbanism aferent PUZ;
3. Plan Urbanistic de Detaliu PUD;
Principalele caracteristici ale documentaiilor de urbanism:
-

Documentaiile de urbanism se refer la localitile urbane i rurale i stabilesc

reguli ce se aplic direct asupra terenurilor i a condiiilor de ocupare a terenului din
localiti i din pri ale acestora pn la nivelul parcelelor cadastrale prin care se
reglementeaz utilizarea a acestora cu construcii.
Documentaiile de urbanism transpun la nivelul localitilor urbane i rurale
propunerile cuprinse n categoriile superioare de documentaii de amenajare a
teritoriului i de urbanism .
Documentaiile de urbanism cuprind elementele necesare eliberrii certificatelor de
urbanism.

Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) i Planul Urbanistic de
Detaliu (PUD) mpreun cu Regulamentele Locale de Urbanism (RLU) aferente, dup
aprobare, devin acte opozabile n justiie, potrivit art. 49 din Lege.
Documentaiile de urbanism conin piese scrise i desenate. Coninutul cadru al acestora
este detaliat n metodologia aprobat de ministerul de resort.
Toate planurile urbanistice cuprind 3 pri: analiza situaiei existente, diagnoza i
propunerile de dezvoltare. Elaborarea acestor pri este un proces laborios i de echip,
care implic diverse categorii de specialiti: urbaniti, geografi, economiti, sociologi,
ingineri de diferite specialiti (echiparea tehnico-edilitar), ecologi, juriti etc.
In virtutea sistemului ierarhic al planurilor de AT i U, PUG preia prevederile
documentaiilor de amenajare a teritoriului (PATN, PATZ, PATJ), iar prevederile unui
PUG aprobat sunt preluate i detaliate n documentaii de urbanism elaborate pentru pri
componente ale teritoriului cuprins n PUG (PUZ - uri i PUD uri).

66

Toate documentaiile de urbanism conin urmtoarele categorii de analize:

1. ncadrarea n teritoriu;
2. situaia existent i disfuncionaliti;
3. capitolul de reglementri urbanistice zonificare;
4. reglementrile echipare edilitar;
5. obiectivele de utilitate public;
Capitolele de analiz sectorial cuprind, la diferite grade de complexitate i ntindere:
situaia existent cu disfuncionalitile relevate,
propunerile de reglementri urbanistice i
piesele desenate de baz
Dreptul de autor vizeaz soluia urbanistic i creaia spaial. Piesa de referin este
plana de reglementri urbanistice, care devine ilustrarea urbanistic.
PUG trebuie s fie actualizat i aprobat la 5 10 ani, potrivit prevederilor din lege ( art.46. (1).

IV.6. Problematica i coninutul Planului Urbanistic General

concepte de baz
Planul Urbanistic General este :
- instrumentul juridic i de reglementare a dezvoltrii localitilor
- ndeplinete funciunea de tablou de bord al strii i dezvoltrii localitii
la un anumit moment prin diagnosticul situaiei actuale
- orientrile de dezvoltare sunt elemente de referin pentru diferitele
componente ale dinamicii urbane (circulaie i transport, echipare edilitar,
construcia de locuine etc.)
- instrument de promovare i ghid de referin pentru marile investiii publice
sau private
- instrument de informare i comunicare ntre toate prile interesate
autoriti, investitori, persoane private
PUG se elaboreaz pentru ntregul teritoriu al localitilor urbane sau rurale, n limitele
administrative ale acestora. Se cer aici precizate cteva cuvinte despre intravilan i
extravilanul localitilor.
Intravilanul localitii reprezint suprafaa de teren compact construit ocupat i
destinat construciilor i amenajrilor legal aprobate. Limita intravilanului se stabilete
pe baza PUG aprobat i cuprinde trupul principal, alte trupuri ale localitii ocupate cu
construcii, precum i suprafeele de teren incluse n intravilan prin planurile urbanistice.
Pentru terenurile introduse n intravilan autoritile trebuie s-i asume rspunderea
echiprii tehnico-edilitare.
Extravilanul este format din terenurile situate n afara intravilanului, pn la limita
teritoriului administrativ al localitii respective, avnd de regul destinaia principal
67

agricol suprafee arabile, vii, livezi, puni, fnee etc. RGU stabilete utilitile
permise pe aceste terenuri - lucrri de utilitate public de interes naional sau local
(specificate n Legea nr. 50 pentru autorizarea executrii construciilor, n funcie de clasa
I i II de calitate a terenurilor agricole), utilizrile permise cu condiii (reele tehnicoedilitare sau construcii care prin natura lor nu pot fi incluse n intravilan). Pentru
extinderea intravilanului, prin studiile de fundamentare vor fi identificate clasele de
calitate ale solurilor din extravilan i n funcie de mrimea suprafeei destinate includerii
vor trebui obinute aprobri speciale de autoritile competente conform legii fondului
funciar (de ex sub 1 ha de la administraia public local, pn la 100 ha de la Ministerul
Agriculturii, peste 100 ha de la guvern etc.).
Problemele generale abordate de PUG sunt:
a) stabilirea i delimitarea teritoriului intravilan;
b) optimizarea relaiilor localitilor cu teritoriile adiacente i cu tendinele de
dezvoltare ale regiunii;
c) valorificarea potenialului uman, economic i natural;
d) organizarea i dezvoltarea cilor de comunicaie;
e) stabilirea i delimitarea zonelor funcionale;
f) stabilirea condiiilor de construibilitate i delimitarea zonelor cu restricii;
g) stabilirea i delimitarea zonelor protejate;
h) modernizarea i dezvoltarea infrastructurii edilitare;
i) evidenierea regimului proprietii imobiliare i a circulaiei juridice a
terenurilor;
j) delimitarea terenurilor propuse pentru obiectivele de utilitate public;
Probleme specifice ale PUG se refer la:
a) relaia intravilan- extravilan - dezvoltare regional;
b) potenialul de relansare economic i mutaiile ce pot interveni n
categoriile de folosin a terenurilor;
c) probleme specifice de apropiere cu zone de exploataie minier sau zone
cu potenial turistic, balnear etc.
Bilanul teritorial reprezint o ilustrare cantitativ, sintetic a structurii de folosin a
terenurilor din cadrul unui teritoriu analizat (PUG, PUZ). Bilanul teritorial al
suprafeelor cuprinse n limita teritoriului administrativ ilustreaz categoriile de folosin
ale terenului conform evidenelor cadastrale:
Zonificarea funcional precizeaz zonele i subzonele funcionale propuse, urmrind
asigurarea compatibilitii dintre acestea, att pentru teritoriul intravilan, ct i pentru
restul teritoriului administrativ.

IV.7. Despre regimul juridic al terenurilor

Determinarea circulaiei juridice a terenurilor ntre deintori este esenial, att n
vederea realizrii noilor obiective de utilitate public, ct i pentru respectarea legalitii

68

n ceea ce privete diferitele tipuri de proprietate. Situaia juridic a terenurilor, respective

regimul juridic al acestora este unul din elementele de baz cuprinse n certificatul de
urbanism i care st la baza eliberrii autorizaiilor de construcie. Cunoaterea acestei
situaii asigur pe de o parte respectarea dreptului de proprietate consfinit prin
Constituie, iar pe de alt parte asigur legalitatea i legitimitatea interveniilor n
structura urban propuse prin Planurile Urbanistice Generale.
Conform legislaiei terenurile din localiti i din afara acestora se ncadreaz n
urmtoarele categorii:
a. Terenuri aparinnd domeniului public
terenuri aparinnd domeniului public al statului;
terenuri aparinnd domeniului public al judeelor;
terenuri aparinnd domeniului public al comunelor, oraelor sau municipiilor.
Aceste terenuri sunt inalienabile, nu pot face obiectul nici unei tranzacii, nu li se poate
schimba destinaia (drumurile publice, apele de toate felurile etc)
b.Terenuri supuse circuitului civil (pot fi tanzacionate : vndute, concesionate etc)
terenuri aparinnd proprietii private a statului;
terenuri aparinnd proprietii private a unitilor administrativ-teritoriale;
terenuri proprietate privat a persoanelor fizice sau juridice.
Circulaia terenurilor din localiti i teritoriul lor nconjurtor prezint importan din
punct de vedere al PUG pentru a stabili obiectivele de utilitate public ce trebuie
realizate. In acest scop, PUG indic:
a) terenuri ce se intenioneaz a fi trecute n domeniul public;
b) terenuri ce se intenioneaz a fi trecute n domeniul privat ;
c) terenuri aflate n domeniul public destinate cedrii administraiei, concesionrii sau
nchirierii;
d) terenuri aflate n domeniul privat destinate schimbului.
Odat identificat regimului juridic al terenurilor din intravilan (conform Legii 213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia):PUG stabilete, de asemenea, o
list a obiectivelor de utilitate public necesar a fi realizate.
Tabelul cu obiective de utilitate public prevzute n PUG cuprinde denumirea lucrrii,
categoria de interes a lucrrii i suprafaa de teren sau dimensiunile lucrrii, aa cum sunt
definite anexa nr.1 la Legea 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia.
Pentru continuitatea, aprofundarea i aplicabilitatea propunerilor generale reglementate
prin PUG, se vor indica lucrrile necesare a fi elaborate n perioada urmtoare:
1. Planurile urbanistice zonale (PUZ), cu precdere n zonele cu interdicie
temporar de construire; pentru zonele centrale, zonele protejate
2. Alte studii pentru detalierea unor zone conflictuale.

69

3. Proiecte prioritare de investiii, care s asigure, n special n domeniul

interesului public, implementarea obiectivelor.

IV.8. Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG

Piesa de baz n aplicarea PUG este Regulamentul local de urbanism (RLU). Acest
Regulament ntrete i detaliaz, prin prescripii (permisiuni i interdicii),
reglementrile din PUG. La autorizarea construciilor, aceste prescripii sunt obligatorii
(pe ntreg teritoriul administrativ al unitii ce face obiectul PUG).
La baza elaborrii RLU , st Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin HGR nr.
525 /1996 i Ghidul de aplicare a RGU, aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 80 / N / 1996,
cu actualizri ulterioare. Dup aprobare, RLU mpreun cu PUG, devine act de
autoritate al administraiei publice locale.
Reglementrile Urbanistice vor prezenta categoriile de intervenii urbanistice, dup cum
urmeaz:
a) soluia general de organizare i dezvoltare a localitilor.
b) organizarea reelelor majore de circulaie.
c) destinaia terenurilor, zone funcionale rezultate.
d) delimitarea zonei centrale caracterul complex al acesteia.
e) zone protejate limitele acestora (istorice, peisagistice, ecologice, sanitare).
f) limitele minime i maxime pentru indicii de control (POT i CUT) pe zone bine
delimitate: uniti teritoriale de referin (UTR-uri).
g) protejarea unor suprafee din extravilan (pduri, oglinzi de ap, terenuri agricole
valoroase)
h) interdicii temporare pentru zone ce necesit studii suplimentare (ex: PUZ zone
protejate, PUZ zon central etc.).
i) interdicii definitive de construire pentru zonele care prezint riscuri naturale, servitui
urbanistice etc.
Interdiciile de construire i pierd valabilitatea n momentul dispariiei cauzelor ce le-au
determinat.
Unitile Teritoriale de Referin (UTR) sunt suportul prescripiilor din RLU
reprezentnd instrumentele operaionale pentru stabilirea reglementrilor specifice unor
zone cu caracteristici distincte; sunt n strns legtur cu structura urban.
UTR au o delimitare convenional stabilit pe baza unor criterii specifice, n funcie de
complexitatea i gradul de dezvoltare ale localitilor:
a) Zon omogen constituit istoric, funcional sau fizic;
b) Omogenitate funcional / funciune predominant / interdependen funcional;
c) Limite fizice existente n teren: naturale (ape, liziere etc.) / construite (axe strzi, fronturi
etc.)
d) Limite cadastrale;

70

e) Categorii de intervenie: caracter unitar al reglementrilor, zone de extindere

intravilan, trupuri izolate etc..
Pentru UTR-uri cu caracteristici similare se poate formula i aplica acelai set de
prescripii. Partea grafic, cuprinznd schema mpririi localitii n UTR-uri, precum i
fiecare UTR, se anexeaz Regulamentului local de urbanism.
Emitentul certificatului de urbanism identific UTR-ul n care solicitantul se nscrie i
extrage prescripiile R.L.U. privind oportunitatea i condiiile de amplasare i realizare a
obiectivului propus.
Reguli de baz privind modul de ocupare a terenurilor cuprinse n certificatul de
urbanism
1. Reguli privind pstrarea integritii mediului i protejarea patrimoniului natural
construit: referiri la terenurile agricole, fonduri forestiere, resurse de ap, zone de
protecie etc.
2. Reguli privind sigurana construciilor i aprarea interesului public: referiri la studiile
geotehnice, zone cu riscuri naturale, limite de protecie etc.
3. Reguli de amplasare i retrageri minime obligatorii - se va ine cont de: orientarea fa
de punctele cardinale, servitui urbanistice, aliniamente etc.
4. Reguli privind asigurarea acceselor obligatorii: accese auto i pietonale.
5. Reguli privind echiparea tehnico edilitar.
6. Reguli privind forma i dimensiunile terenurilor pentru construcii: parcelar, nlime
construcii, aspectul exterior al construciilor etc.
7. Reguli privind amplasarea de spaii verzi i mprejmuiri.

IV.9. Regulamentul General de Urbanism - RGU

Regulamentul General de Urbanism reprezint un sistem unitar de norme tehnice i
juridice, care stau la baza elaborrii planurilor de amenajare a teritoriului, a planurilor
urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism. Prin RGU sunt stabilite
regulile de ocupare a terenurilor i de amplasare a construciilor i amenajrilor aferente
acestora. In RGU sunt cuprinse principiile de larg generalitate, prin care s se concilieze
interesele ceteanului cu cele ale colectivitilor, respectiv ale proprietii private i cele
ale interesului public.
RGU a fost elaborat pe baza unei largi baze legale, formate din
prevederile cuprinse n alte legi i acte normative din alte domenii de specialitate
care se refer la modul de ocupare a terenurilor i de realizare a construciilor. De
exemplu: legea pdurilor, legea apelor, legea fondului funciar, legea cadastrului i
publicitii imobiliare, mai presus de toate codul civil....

71

normele i standardele tehnice care fundamenteaz amplasarea i conformarea

construciilor n acord cu exigenele de mediu, de asigurare a stabilitii,
securitii i siguranei n exploatate a acestora
regulile proprii domeniului urbanismului configurarea parcelelor, natura
proprietii, amplasarea i conformarea construciilor etc.

RGU se aplic n proiectarea tuturor construciilor i amenajrilor, amplasate pe orice

categorie de terenuri, att n intravilan, ct i n extravilan.
Trebuie spus c RGU are o dubl funciune:
- fundamenteaz planurile de urbanism i regulamentele locale de urbanism (RLU);
acestea din urm detaliind articolele din RGU, aplicndu-le difereniat n funcie de
condiiile specifice fiecrei localiti.
- stabilete condiiile de amplasare a construciilor n lipsa planurilor urbanistice sau
pn la aprobarea acestora i a regulamentelor aferente lor.
Trebuie subliniat c prescripiile cuprinse n RGU se bazeaz pe cunoaterea i
corelarea tuturor actelor normative (legi, reglementri, standarde, norme) care au
implicaii asupra utilizrii terenurilor. Aceasta presupune o bun cunoatere a
legislaiei n domeniu.
RGU este cadrul de prescripii utilizat n lipsa unui regulament local de urbanism. In
acelai timp, el st la baza elaborrii RLU care nsoesc PUG i PUZ.

IV. 10 Problematica Planului Urbanistic Zonal (PUZ)

PUZ are exclusiv un caracter de reglementare specific detaliat i asigur corelarea
dezvoltrii urbanistice complexe cu prevederile P.U.G. ale unei zone delimitate din
teritoriul
localitii potrivit prevederilor art. 47.-(1) din Lege. PUZ stabilete
reglementri specifice pentru o zon dintr-o unitate administrativ de baz, compus din
mai multe parcele i cuprinznd diferite funciuni (locuire, servicii, circulaie, spaii verzi,
instituii publice, producie etc.).
PUZ preia prevederile documentaiilor de urbanism de categorie superioar (PUG),
transformndu-le n reglementri specifice la nivelul zonei de studiu. PUZ poate face
modificri ale acestor prevederi, n mod justificat, modificri care o dat aprobate vor
fi preluate de documentaiile de urbanism de categorie superioar (PUG).
PUZ se poate ntocmi pe zone cuprinse pe ntregul teritoriu administrativ al localitii,
att n intravilan ct i n extravilan.
In cazul n care limitele PUZ nu sunt prevzute de PUG, acestea se stabilesc de comun
acord cu serviciul de specialitate din cadrul consiliului local, n funcie de tema PUZ,
dup unul din criteriile:

72

a) criteriul parcelelor cadastrale;

b) criteriul vizibilitii pentru zonele de protecie a monumentelor, alturi de
limita de protecie prevzut de Legea 422//2001, privind protejarea
monumentelor istorice;
c) zona de interes, pentru terenurile agricole din extravilan; n cazul n care
pentru o parcel cadastral prin divizare se schimb parial categoria de
folosin a terenului, aceasta se recadastreaz.

Zone pentru care se elaboreaz PUZ

In funcie de mrimea i complexitatea localitii i a zonei studiate, a tipului de

operaiune urban pe care o studiaz, PUZ se nscrie n tipuri de zone foarte diferite:
zon funcional stabilit prin PUG i RLU
zona central a localitii
zon protejat (natural, construit, monument istoric, sit arheologic etc.)
zona centrului istoric / zon istoric
zon de memorie urban
zon liber
zon de protecie a graniei
zon de protecie a rmului mrii
localitate balnear / turistic
zon de agrement
parc industrial
zon defavorizat
zon din extravilan
zon de restructurare urban

IV.11. Modul de ocupare i a utilizare a terenului intravilan prin

relaionarea instrumentelor urbanistice indicii POT i CUT
Procentul de ocupare a terenului POT i Coeficientul de Utilizare a Terenului CUT se
relaioneaz sistemic cu ali factori de influen implicai - regim de nlime, parcel,
unitate teritorial de referin, respectiv cu factori de influen major - morfologia
structurii urbane, situarea n cadrul localitii i alte aspecte particulare oferind o
imagine pertinent a modului de utilizare a terenului ntr-un context dat.
Utilizarea POT i CUT i gsete utilizarea n dou situaii distincte:

n controlul dezvoltrii urbanistice a unei localiti (PUG) prin precizarea ecartului

informativ ntre limitele extreme
n atribuirea unor autorizaii de construcie pe baza unor documentaii ntocmite (PUZ
i PUD)-( ex.: la PUD valorile POT i CUT pot fi calculate exact i monitorizate
concret ).

73

Terminologia utilizat
Utilizarea cuplului de indici POT i CUT comun multor ri, de altfel se justific
prin caracterul lor de raionalitate i simplitate n aplicarea practic pe parcursul
elaborrii documentaiilor de urbanism. Definirea lor explicit s-a regsit pentru prima
oar n Ordinul MLPAT nr. 91/1991 i apoi n Ghidul cuprinznd precizri, detalieri i
exemplificri pentru elaborarea i aprobarea Regulamentului local de urbanism de ctre
consiliile locale. Definiiile POT i CUT se exprim prin urmtoarele seturi de relaii:

Procentul de ocupare a terenului (POT) exprim raportul, transformat n

procente, ntre suprafaa construit la sol a cldirilor i suprafaa terenului
considerat:
POT = (SC / ST) * 100

Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprim raportul ntre suma

suprafeelor desfurate ale tuturor nivelurilor cldirilor* i suprafaa terenului
considerat:
CUT = SD / ST

Suprafeele desfurate luate n considerare reprezint suma suprafeelor planeelor

tuturor nivelurilor construciilor, msurate la 1 m. deasupra pardoselii finite. In
suprafeele nivelurilor se cuprind i cele ale nivelurilor intermediare sau anexe
interioare i exterioare cum sunt:
suprafeele teraselor circulabile pentru diferite funciuni
suprafeele balcoanelor interioare (ex. teatre, cinematografe, etc.)
suprafeele supantelor
suprafeele porticelor de circulaie i gangurilor de trecere dac acestea
nu au inlimea mai mare dect a unui nivel ( se consider aferente
primului nivel deservit)
suprafeele coridoarelor exterioare
suprafeele scrilor exterioare de acces ntre niveluri
suprafeele rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii,
depozite, garaje etc.
suprafeele aferente lucarnelor, n cazul mansardelor, dac h>1,80m
suprafeele ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80m (ex.
subsoluri, ncperi ale motoarelor de ascensoare i ale pompelor, etc.,
pri ieite i nchise pentru iluminatul subsolurilor, ncperi la
mansarde,etc.)
In suprafeele nivelurilor nu se includ:
suprafeele copertinelor mai mici de 4 mp. i adncime mai mic de 2m.,
profilele ornamentale i corniele
suprafeele nvelitorilor, i teraselor necirculabile( rezultate din retrageri)
de peste nivelul imediat inferior

74

 suprafeele golurilor mai mari de 4 mp., fiecare n parte numai la curi de

lumin i curi englezeti
suprafeele treptelor exterioare i teraselor neacoperite
suprafeele de sub acoperiuri i ale subsolurilor neamanajabile pentru
locuine sau pentru activiti cu caracter profesional, artizanal, industrial
sau comercial (h<1,80m, structuri nerezistente,etc.)
suprafeele planeelor construciilor sau prilor de construcii amenajate
pentru staionri de vehicule
suprafeele planeelor construciilor destinate depozitrii recoltelor,
adpostirii animalelor sau materialelor agricole, ca i suprafeele serelor
de producie
LOCUINTE

STATIONARE
VEHICULE

LOCUINTE
LOCUINTE

DEPOZIT MATERIALE
AGRICOLE

Suprafaa construit la sol este aria seciunii orizontale a cldirii la cota 0.00 a
parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor, exclusiv rezalidurile cu arie mai
mic de 0,4 mp., niele cu aria mai mare de 0,4 mp., treptele exterioare i terasele
neacoperite, precum i ariile curilor interioare, ale curilor exterioare de lumin sau de
acces (denumite n mod curent curi englezeti) mai mari de 4 mp.
n cazul construciilor ale cror niveluri de peste parter depesc n suprafa cu peste
30% suprafaa parterului, suprafaa construit la sol este echivalent cu proiecia
suprafeei celui mai mare (n valoare absolut) nivel suprateran.

75

Suprafaa terenului considerat este suprafaa parcelei nscris n Cartea funciar,

alturi de datele sale definitorii (dimensiune, destinaie, categorii de folosin, numele
deintorului).
Marja valoric a procentului de ocupare a terenului este cuprins n Anexa nr. 2 a
Regulamentului General de Urbanism sau se stabilete prin regulamentele locale de
urbanism reprezint principalul instrument urbanistic care susine ocuparea cu
construcii a terenurilor n limite adecvate, evitndu-se subutilizarea i/sau specula
funciar.
De ex: zone centrale 80%; zone mixte 75%; zone rezideniale cu regim de nlime
mic 35%; cu cldiri mai mari de 3 niveluri 20% etc.
Procentul de ocupare a terenului (POT) se completeaz cu coeficientul de utilizare a
terenului (CUT), cu regimul de nlime, formnd, mpreun cu alte reglementri
(alinieri, dispoziii, accente) un
ansamblu de valori obligatorii pentru autorizarea
executrii construciilor.
Din raportarea celor doi indicatori rezult numrul mediu de niveluri. Numrul mediu de
niveluri, n limita suprafeei connsiderate, este independent de destinaia acestora.
Analiza acestor definiii relev urmtoarele aspecte:
- ST (suprafaa terenului considerat) este component definitorie a indicilor POT i CUT,
fiind aritmetic factor comun pentru cele dou rapoarte.
- indicele POT ilustreaz dimensiunea planimetric de ocupare a terenului.
- indicele CUT ilustreaz dimensiunea spaial de utilizare a terenului considerat.
- indicele HM este factor de referin pentru cldirile componente ale ansamblului i se
traduce n prescripii ca regim mediu de nlime al cldirilor (RMH)
Conform prescripiilor n vigoare, stabilirea POT i CUT se prevede n cadrul
documentaiilor de urbanism: Plan Urbanistic General (PUG), Plan Urbanistic Zonal (PUZ) i
Plan Urbanistic de Detaliu (PUD).
n cadrul PUG valorile acestor indici se stabilesc pentru etapa de perspectiv prin limite
minime i/sau maxime, n funcie de destinaia cldirilor, regimul de nlime existent i
propus, relieful terenului i ali factori de influen. Prescripiile sunt similare i pentru
PUZ, cu meniunea c suprafeele pentru care se elaboreaz PUZ uri nu sunt
ntotdeauna identice cu zonele, subzonele sau unitile teritoriale de referin din PUG
(un PUZ poate fi compus din mai multe UTR-uri, respectiv pri din UTR).
La nivel local indicele POT prin raportul construit/neconstruit indic potenialul
cantitativ de amenajare i folosire a terenului pentru diferitele funciuni urbane - circulaii
pietonale, plantaii, amenajri gospodreti, platforme comunitare(civice), etc. Suprafaa
neconstruit de regul asimilabil cu de natur agricol indic rezerve de amenajare a
unor spaii verzi sau alte amenajri cu caracter ecologic. Densitatea de construcie dedus

76

prin conversie are implicaii directe asupra factorului estetico-ambiental, a efectului de

climatizare, de nsorire i a gradului de intimitate n raport cu vecintile.
Indicele POT relev de asemenea folosirea corect a terenurilor n raport cu subzonele
urbane n care se ncadreaz construcia / construciile respective i cu preul acestora. In
cazul unor zone subutilizate (POT foarte mic) pot fi identificate oportuniti pentru noi
dezvoltri. Controlul gradului de ocupare a terenului reflect specificul construirii n
raport cu formele de proprietate asupra terenurilor, indicnd reglementri privind relaii
de vecintate n cazul reparcelrilor rezultate prin divizri de terenuri.
Semnificaiile indicelui CUT la nivel local:

capacitatea portant a solului care trebuie s suporte, n cazuri extreme,

concentrarea simultan a utilizatorilor spaiilor supraterane, dar i a celor din
spaiile subterane existente pe aceeai parcel
eficiena folosirii difereniate a terenului urban, n raport cu factorii i
parametrii generali i specifici
nivelul de aglomerare (pentru zonele de locuit) a teritoriului, pentru
ansambluri cu tipuri diferite de locuine i amplasate n diferite zone urbane
gradul de accesibilitate la dotrile i amenajrile existente (raportul locuine/
dotri, amenajri)
potenialul de gestionare i administrare a teritoriului
configurarea spaial-volumetric (n relaia cu RHM sau POT), cu consecine
asupra factorului ambiental
profilul funcional al construciilor

77

V. PARCELARE REPARCELARE
Intr-o formulare simplificat, parcelarea este modalitatea de a asigura teren construibil,
realiznd un compromise ntre modul de via individual i cerinele vieii n comunitate.
Dincolo de prevederile legislative i de reglementri, parcelarea/reparcelarea trebuie s se
supun anumitor condiii pentru a se putea integra n structura urban. Departe de a fi o
formul, parcelarea/reparcelarea ofer multiple posibiliti pentru a gsi soluii care s
rspund mai bine aspiraiilor locuitorilor.

V.1 Ce este parcelarea?

S ne reamintim c esutul urban ia natere prin combinarea logic a dou demersuri:
decuparea solului n loturi construibile i trasarea drumurilor care le deservesc. Fr un
decupaj pertinent care s corespund tipurilor de construcii corespunztoare i s
reglementeze n mod durabil relaia acestora cu spaiul public am avea de-a face mai mult
sau mai puin cu o colecie de obiecte disparate (David Mangin, Ph. Panerai, 2005)
eventual legate prin elemente secundare cum ar fi materialele, culorile etc. Fr
organizarea relaiilor complexe dintre construcii i spaiile publice / comunitare va
rezulta o succesiune de operaiuni imobiliare, fr a favoriza dezvoltarea n timp a unei
comuniti (ansamblu, cartier).
Parcelarea ca unitate constitutiv a oraului nu este o seciune de strad care deservete
un numr de parcele situate de o parte i de alta a sa. (Cum a fost cazul formrii unor sate
la originile lor). In cazul unor teritorii mai ample de factur urban trama stradal devine
mai complex, construciile mai dense i se nasc insulele. Vom putea spune c insulele
sunt rezultatul coagulrii parcelelor prin trama stradal. Aceast perspectiv ne permite
abordarea parcelrii ca operaiune intermediar ntre parcel i esutul urban nu numai
pentru simplificarea analizelor, ci i pentru o mai bun nelegere a unor structuri urbane
mai complexe.
Parcelrile pe care le vedem n ultimii ani au condus adesea la o organizare urban
mediocr i stereotip: loturi de aceeai mrime i form, niruite de-a lungul unor trasee
de drumuri monotone este trama bine cunoscut a unor realizri din jurul Bucuretilor.
Or, se pot imagina alte forme de organizare urban pe baz de locuine individuale, care
s rspund mai bine aspiraiilor locuitorilor, chiar prin posibilitile multiple pe care le
ofer parcelarea.
In acest domeniu, ca i n multe altele ale proiectrii urbanistice, nu exist soluii evidente
i simple: contextul urban, situl, cadrul vieii urbane, sunt numai cteva elemente care
influeneaz soluia propriu-zis.

78

Diferite tipuri de parcelri

de-a lungul unui drum

Inainte de a fi nserate n esutul urban (existent sau nou creat) poate exista parcelarea
simpl format din diferite tipuri de cldiri i cu densiti diferite:
Trstura comun a exemplelor de mai jos este caracterul repetitiv al cldirilor de un
anumit tip i suprafeele egale ale decupajelor, n primul caz; n cel de al doilea, se
urmrete prin repetare (sub-mprire) sporirea cantitativ a cldirilor; n fine, n cel de
al treilea caz se obin variaii volumetrice conducnd att la sporirea cantitii, ct i la
diversificare tipologic.

Densiti descrescnde

Tipuri diferite de cldiri

Volumetrii diferite

79

Trebuie remarcat c acest tip de producere a esutului urban s regsete i n prezent prin
parcelrile care se fac de-a lungul unor drumuri existente (pentru limitarea costurilor i
eventual utilizarea potenialului reprezentat de echipri existente). Acest tip de urbanism
de drum (David Mangin, Ph. Panerai, op.cit.) se preteaz i siturilor accidentate, pe care
construciile pot fi realizate numai de-a lungul unor fii nguste de teren.
In cazul unor dezvoltri de oarecare importan, se pune problema proiectrii unei trame
care s asigure continuitatea strzilor pe dou direcii. Astfel ia natere insula care
permite asamblarea unor pri autonome i organizarea unor teritorii la scar mai mare.
Vom spune c parcelarea este o operaiune complex; aceasta nu este un scop n sine
ci un mijloc, alturi de altele, de mobilizarea a unor terenuri pentru construcii i de
creare a unui cadru de via urban. Prin dimensiunile sale, relativ modeste (majoritatea
parcelrilor cuprind ntre 10 i 50 loturi) este un element de urbanizare progresiv,
validat de comunitatea care triete n ea.
Parcelarea / reparcelarea implic intervenia mai multor specialiti:

Cei care au iniiativa de a studia, de a realiza i de a-i asuma responsabilitatea

financiar proprietari de terenuri, agenii imobiliare, ntreprinderi de construcii
acetia nu sunt adevrai specialiti n domeniu....
Specialiti n parcelare sunt foarte puini din aceast categorie trebuie s fac
parte mai multe categorii de profesioniti: arhiteci, urbaniti, topometri, ingineri
de drumuri, notari etc. i nu n ultimul rnd autoritile (administraia local)

Un ansamblu de cldiri individuale poate rezulta din dou procese diferite:

Operaiunea de grupare realizat de un promotor care ofer construirea de

locuine n conformitate cu o autorizaie de construcie;
Parcelarea unui teren amenajat n prealabil i sub-divizat, n cadrul cruia fiecare
cumprtor construiete casa pe care o dorete, cu condiia respectrii regulilor de
urbanism.

In contrast cu operaiunea de primul tip, parcelarea ofer individului posibilitatea de a

satisface dou deziderate:

S-i realizeze casa prin exprimarea liber a necesitilor i dorinelor sale

individuale
S se integreze ntr-un cadru colectiv armonios.

Nu exist o list de reete gata fcute, dar exist reguli de baz i considerente care
trebuie avute n vedere atunci cnd se face o parcelare. Pentru cel (cei) care fac parcelarea
parcelarea este punctul de plecare al unei aventuri pline de peripeii. Pentru beneficiarii
ei este o prim etap n devenirea unui cadru de via urban, o oportunitate care
trebuie confruntat cu perspectivele i obiectivele generale ale dezvoltrii urbane.

80

V.2. Cum se nate o parcelare/reparcelare?

In cazul unei operaiuni de parcelare / reparcelare trebuie ndeplinite o serie de condiii de
baz care s rspund urmtoarelor ntrebri:

Care sunt cerinele? Una din ntrebrile la care rspunsul trebuie s se gseasc n
PUG: existena terenului construibil n intravilan i cererea de teren construibil,
necesarul de teren de urbanizat (cantitativ i calitativ)

Pe ce fel de terenuri se face parcelarea? NU toate terenurile sunt construibile, mai

ales n cazul de protecia siturilor naturale, protejarea terenurilor agricole valoroase,
protejarea zonelor de patrimoniu construit, accesibilitatea etc.

Care sunt echiprile tehnico-edilitare? De la bun nceput trebuie cunoscute i

localizate reelele tehnico-edilitare de baz ci de comunicaie, alimentarea cu ap,
canalizarea, reelele de gaze precum i dotrile existente (grdini, coal, spaii
verzi, locuri de joac etc.)

Care trebuie s fie organizarea de ansamblu? Va trebui s se in seama de esutul

urban i morfologia acestuia, de relief, de parcelarul existent etc.

Intr-o operaiune de amenajare urban care implic o parcelare/reparcelare sunt conjugate

trei tipuri de intervenii:
Unul sau mai muli proprietari de teren accept s vnd terenul
Un investitor public sau privat i asum responsabilitatea tehnic i financiar a
amenajrii, respectiv a cumprrii terenului, a echiprii acestuia i a
comercializrii sale
Autoritatea public intervine pentru realizarea echiprilor tehnico-edilitare de
baz (n nume propriu sau n parteneriat (public-privat)

V.3. Consecine sociale i financiare

Consecinele financiare sunt multiple:
- Cine pltete echiparea tehnico-edilitar de baz? Contribuabilii locali
sau cel care face parcelarea (de fapt viitorii proprietari ai parcelelor). In
absena echiprilor se apeleaz la soluii locale pe fiecare parcel, care
cad n sarcina investitorului sau a proprietarului care cumpr parcela
- Cine gestioneaz aceste echipri? In cazul echiprii colective administraia local, respectiv furnizorii de utiliti
- Care vor fi pentru administraia local veniturile pe care le pot obine de
la noii locatari fa de cheltuielile de investiie i cele legate de
funcionarea echiprilor? Rezultate: dezechilibrul financiar al
administraiei locale

81

Consecinele sociale sunt legate de urmtoarele provocri:

- Cum va reui noua parcelare s se integreze n localitatea existent?
- Nu va rezulta o enclav (ghetto) izolat de restul localitii?
- Cum se va realiza mixitatea populaiei (existente i nou venite)?
- Va putea noua parcelare s constituie baza de pornire pentru dezvoltarea
unui nou cartier?
Pentru a putea rspunde ntrebrilor de mai sus, trebuie subliniat c o parcelare nu este
numai o operaiune financiar este alegerea unui mod de via, care se pune att pentru
parcelatori, ct i pentru viitorii proprietari.
Dup cum am artat, parcelarea este mai mult dect decuparea n buci a unei suprafee
de teren aliniate n lungul unui drum i desprite de garduri! In funcie de organizarea
ntregului spaiu, inclusiv a spaiului colectiv, dimensiunea i lrgimea parcelelor,
alinierea sau retragerea construciilor, implantarea n niruire continu sau discontinu
poate fi creat o gam larg de spaii i forme urbane.
Spaiul vizibil respectiv cel format din domeniul public i partea proprietii private
perceptibil din spaiul public, poate fi compus n foarte multe feluri. De ex. putem avea
garduri nalte, care limiteaz vederea la limita spaiului public, pn la transparena
complet a spaiilor particulare, trecnd prin ecranul creat de faadele cldirilor vizibile
printr-un gard jos.
Esenial este s existe un partiu de amenajare clar, n care implantarea cldirilor,
decupajul parcelelor, dispunerea gardurilor, organizarea i tratarea dotrilor
colective s fie concepute simultan, pentru a structura spaiul i a crea un cadru de
via colectiv.

Parcelrile din afara intravilanului merit o atenie special, ndeosebi n condiiile

actuale. Aceasta este nu numai o problem urbanistic, ci i una cu largi implicaii
sociale.
Extinderea oraului dincolo de limitele sale, tot mai departe de centrul su istoric, n
forme tot mai discontinui i mai puin dense, sub forma unor lotizri individuale sau de
grupri de locuine unifamiliale. Acest fenomen, de dat veche n rile nordice, s-a
dezvoltat tot mai puternic dup 1970 n rile Europei de Vest i Centrale (i mai puin
pronunat n rile Europei de Sud), susinut fiind n majoritatea rilor europene de
politicile publice care favorizau locuina individual i accesul la proprietatea privat.
Odat cu creterea numeric a claselor mijlocii, cu diseminarea unor noi modele i
standarde de via, precum i cu extinderea infrastructurilor rutiere, chiar i cultura
oraelor puternic ancorat n tradiii a cedat n faa noilor modele, a orelelor semirurale
situate la periferia marilor orae (Italia de nord, Portugalia, Spania).

82

Consecinele socio-demografice ale fenomenului de dispersie sunt n prezent vizibile n

toate rile europene : exurbanizarea claselor mijlocii (de regul familii cu doi salariai
activi i copii)2 i stabilirea n centrul aglomeraiilor a categoriilor celor mai srace i
celor mai puin mobile (vrstnici). In paralel are loc gentrificarea unor cartiere cu
prestigiu de patrimoniu i valoare simbolic.
La nivel declarativ, cauzele acestei dispersri urbane rezid n dorina claselor mijlocii de
a gsi condiii mai bune de locuit, ntr-un cadru de via i un mediu calitativ superioare.
Bazele ideologice ale acestei deplasri spre periferii au fost ndelung analizate n
literatura de specialitate: refuzul fa de oraul dens construit perceput ca fiind aglomerat,
poluat, zgomotos, fa de constrngerea de a coabita ntr-un spaiu restrns, odat cu
posibilitatea de a se distana de cei diferii, datorit noilor condiii de deplasare rapid.
Spre deosebire de distribuia spaial n structura urban, bazat istoricete pe afiniti
socio-economice, noile condiii permit libertatea total n alegerea amplasamentului
rezidenial, care ar trebui s aib toate atributele unui spaiu funcional, adaptat
cerinelor specifice (de educaie, comerciale, medicale, sportive etc.) ale unor grupuri
sociale perfect integrate, precum i garaniile de protejare a investiiilor fcute i de
asigurarea a securitii individuale i a familiilor.
Este nendoios c, prin caracterul lor funcional, n noile spaii ex-urbane se realizeaz o
puternic concordan ntre forma de organizare spaial i modul de via a unor
grupuri sociale. Problema care se ridic este aceea a efectului acestui mod de constituire
a spaiului rezidenial asupra relaiilor sociale3. Intr-un mediu social omogen (prin
culoare, statut social sau nivelul venitului), bazat pe vecinti elective i lipsit de orice
constrngeri, rezidenii noilor spaii ex-urbane, sunt complet rupi de confruntarea cu
diversitatea i de experiena interaciunii cu aceast diversitate.
Totodat, aceste periferii devin autonome fa de centrul tradiional al oraului, din
punct de vedere funcional, al echiprilor i al serviciilor din ora. De aici nu mai este
dect un pas pn la refuzul de a plti pentru acele funciuni i servicii, la desolidarizarea
de cei care nu fac parte din respectivele pturi sociale integrate. Se prefigureaz astfel, n
noua configuraie spaial a oraelor europene, primele trsturi ale unei secesiuni urbane.
Fuga de ora sau opting out4 ca punct de pornire a fenomenului de secesiune se
extinde n rile europene, chiar dac aceasta nu are (nc?) proporiile pe care le-a luat n
Statele Unite. In epoca post-industrial fenomenul se extinde la scar regional.
nsemnate regiuni i zone ale Europei sunt marcate de acest fenomen: marile zone
industriale din nordul Angliei sau nordul Franei, sunt abandonate n favoarea noilor zone
de dezvoltare din sud5. Fr a crea comuniti nchise (dei nici acestea nu lipsesc
deja), noile spaii de dispersie urban sunt destinate prin morfologia lor s devin
comuniti autonome, ntoarse spre interior.

2
Spaiul periurban gzduiete n multe ri familii cu venituri modeste, ca urmare a aplicrii unor politici
stimulatoare de acces la proprietate (de exemplu n Frana ajutorul personalizat pentru locuin APL)
3
Conform lui E. Durkheim societatea se bazeaz pe includerea indivizilor n diversitatea lor ct mai mare.
Solidaritatea social este una primar (mecanic), care acioneaz ntre cei asemntori, i o form mai
elaborat (organic), care asociaz diferitele elemente prin interdependenele lor reciproce.
4
A renuna (engl.)
5
In Anglia o ar, dou naiuni (one country, two nations)

83

Aceast tendin se citete clar i din modelul de utilizare a terenurilor: lotizrile

pavilionare au de regul o singur legtur cu exteriorul, parcelele sunt cel mai
adesea ntoarse spre interior, adesea supravegheate prin camere de luat vederi;
locuirea este organizat n jurul principalelor dotri, unele destinate chiar favorizrii
relaiilor sociale n snul micii comuniti. Multe dintre aceste comuniti nchise s-au
creat pe lng marile ansambluri de locuit degradate (de exemplu HLM n Frana), pentru
a se proteja de vecintatea unui mediu social nedorit.

V.4 Concepia de ansamblu

Definirea operaiunii de parcelare
Parcelarea este o operaiune urban bazat pe o documentaie de urbanism aprobat n
condiiile legii, prin care un teren situat pe o singur parte a unui drum public i aflat
n proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) urmeaz a fi mprit n mai
multe parcele distincte.
Parcelele rezultate sunt destinate unor construcii (de locuine, social-culturale, cu
funciuni economice etc), sau pentru a fi amenajate ca strzi, parcaje, spaii plantate, ori
lucrri edilitare de folosin comun.

Definirea operaiunii de reparcelare

Reparcelarea reprezint operaiunea juridic i tehnic preliminar prin care se stabilesc

modalitile de alipire, dezlipire i/sau comasare de imobile cu sau fr construcii, n
zone construite slab sau dezorganizat, ori n zone cu parcele agricole introduse n
intravilanul localitilor prin aplicarea prevederilor Legii nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000.
Ea are drept scop realizarea unei mai bune adecvri a parcelarului la utilizarea terenului
prin asigurarea echipamentelor de folosin comun, divizarea parcelabilului n loturi
construibile i redistribuirea acestora ntre proprietari.
Nu fac parte din operaiuni de parcelare/reparcelare operaiunile de remodelare urban
ce presupun modificri importante la nivelul reelei stradale precum i al parcelarului i
volumelor construite existente. Aceste operaiuni fac obiectul unor documentaii de
urbanism specifice, fiind susinute de un cadru instituional bine precizat i o legislaie
adecvat (PUZ sau modificare PUG nou).
Tipuri de intervenie n structura urban existent
Punctul de pornire al oricrei operaiuni de intervenie este analiza morfologic a
parcelarului existent din intravilan i din teritoriul administrativ al localitii. Clasificarea
terenurilor dup modul de utilizare permite identificarea categoriilor de teren care pot
face obiectul unei intervenii:
terenuri neutilizate - foste zone industriale abandonate;
84

terenuri slab utilizate;

terenuri excesiv utilizate (comasare pentru cldiri mari) sau n care esutul urban
s-a dezvoltat haotic;
terenuri n care este necesar mbuntirea confortului urban lips de dotri.

Terenurile de mai sus pot face obiectul unor parcelri, respectiv reparcelri. Acestea pot
fi n intravilanul localitii sau n afara acestuia. Introducerea terenurilor situate n afara
intravilanului se poate face simultan sau ulterior elaborrii i aprobrii PUG. Pentru a fi
valorificate prin parcelare i reparcelare este necesar viabilizarea lor prealabil..
Trebuie subliniat c terenurile protejate (siturile naturale, zonele de protecia a
patrimoniului) nu pot face obiectul parcelrii.
Parcelarea sau reparcelarea unor suprafee de teren situate n intravilanul aprobat, n afara
zonelor cu regim de protecie, trebuie realizat n condiiile n care accesele i echiparea
tehnico-edilitar existent n zon garanteaz respectarea condiiilor de
construibilitate pentru fiecare parcel.

Terenuri
protejate

Terenuri
neutilizate

Terenuri excesiv
utilizate cu
dezvoltarea haotic
a esutului urban

Protejare
Conservare

Zone n care este

necesar
mbuntirea
confortului urban

Terenuri
slab
utilizate

Restructurare

PARCELARE

RE PARCELARE

Cteva exemple de cazuri cnd sunt necesare reparcelri:

necesitatea crerii unor noi artere de circulaie sau de corectare a traseelor existente
necesitatea crerii unor spaii verzi n cadrul parcelarului existent
pentru stoparea tendinelor de dezvoltare haotic i/sau de cretere a densitii
locuinelor
pentru o mai bun utilizare a terenurilor n anumite zone cu grad sczut de ocupare a
terenului
cnd parcelele existente au forme care nu permit amplasarea unor construcii
cnd parcelarul istoric a fost destructurat i se impune reconstituirea sa
cnd o zon urban nu mai corespunde sub aspect arhitectural urbanistic i se impune
restructurarea sa

85

Dimensiunile operaiunilor de parcelare

n conformitate cu prevederile legale n vigoare, o parcelare cuprinde minimum 4

parcele. Sub acest prag se poate considera c este vorba de o aciune de dezmembrare a
proprietii, cu asigurarea accesului dintr-un drum public, direct sau prin servitute legal
instituit.
n cazul n care parcelarea conine mai mult de 12 loturi sunt necesare soluii colective
de echipare tehnico edilitar, n conformitate cu prevederile Regulamentului General
de Urbanism art. 30 alin. (1), iar drumurile de deservire local vor fi racordate la reeaua
stradal existent dup obinerea avizelor i acordurilor prevzute de lege.
In cazul unor parcelri mari (peste 30 de loturi pe terenuri viabilizate) trebuie s se
prevad spaii de folosin comun, publice sau private, constnd din zone verzi, zone
pietonale, parcaje colective sau dotri social culturale sau comerciale de proximitate.
Costul realizrii lucrrilor este recuperat de parcelator prin creterea proporional a
preului fiecrei parcele.
Paii de parcurs pentru parcelare respectiv reparcelare
Parcelare:
-

delimitarea zonei ce urmeaz a fi parcelat

identificarea regimului juridic, tehnic i economic prin obinerea
certificatului de urbanism deintorii de teren pot fi: Statul (terenuri din
domeniul privat, destinate concesionrii, vnzrii sau atribuirii dup caz);
unitile administrativ teritoriale (terenuri din domeniul privat sau
proprietatea privat, destinate concesionrii, vnzrii sau atribuirii dup
caz, inclusiv terenuri dobndite prin achiziii sau prin exercitarea dreptului
de preempiune); persoane juridice (societi private, asociaii de
proprietari) deintoare de terenuri proprietate privat; persoane fizice
(terenuri proprietate privat constituind corpuri de proprietate)
obinerea titlului de proprietate de ctre iniiatorul aciunii persoan
fizic sau juridic poate fi vezi mai sus
examinarea necesitii de deschidere de noi drumuri de acces i de
realizare de noi echipri tehnico-edilitare
necesitatea realizrii de noi spaii colective (n funcie de situarea n cadrul
structurii urbane i de mrimea parcelrii)
obinerea autorizaiei de construcie
executarea lucrrilor de infrastructur drumuri i echipri tehnicoedilitare
realizarea de spaii colective i mprirea spaiilor private n parcele i
numerotarea lor
stabilirea costului parcelelor
vnzarea parcelelor i nscrierea lor n registrul cadastral
construirea locuinelor (sau a altor construcii pe parcele conform
condiiilor de construire stabilite prin PUG, PUZ sau regulamentul aprobat
pentru parcelarea respectiv

86

Reparcelare:
- examinarea disfuncionalitilor dintr-o zon urban i a posibilitilor de
ameliorare a acestora
- delimitarea zonei care urmeaz s fie reparcelat
- obinerea de informaii privind regimul juridic, tehnic i economic prin
obinerea certificatului de urbanism
- obinerea titlului de proprietate de ctre iniiatorul operaiunii sau, dup
caz, acceptul tuturor proprietarilor din zon pentru operaiunea de
reparcelare
- examinarea posibilitilor de pstrare sau, respectiv, de modificare a cilor
de comunicaie (strzi, drumuri, alei), a echiprilor tehnico-edilitare, a
formelor i dimensiunilor parcelei, innd cont de contextul urban
- ntocmirea proiectului de reparcelare, obinerea avizelor, consultarea
prealabil a populaiei
- obinerea autorizaiei de construcie
- nceperea lucrrilor de modificare a traseelor de drumuri i echipri
tehnico-edilitare
- reorganizarea terenului pentru realizarea de spaii colective, remprirea
spaiilor private n parcele i numerotarea lor
- stabilirea costului noilor parcele rezultat din echilibrarea dintre pierderile
de teren n favoarea spaiilor publice, drumuri etc.
- despgubirea dup caz a proprietarilor din zon, vnzarea parcelelor i
nscrierea lor n registrul cadastral
Inainte de trece la aspectele practice ale parcelrii este util familiarizarea cu definiiile
unor termeni utilizati:
- Parcela este o poriune de teren definit prin limite precise, concretizate printr-o
linie topografic vizibil pe sol i comun cu parcela vecin, avnd acces la una sau
mai multe ci de comunicaie carosabil i purtnd un numr cadastral de
identificare. Atunci cnd rezult dintr-o parcelare, ea este n principiu indiviz.
- Parcelarul constituie ansamblul diviziunii solului n parcele, oricare ar fi
dimensiunile, forma sau proprietatea acestora, precum i reprezentarea sa
cartografic. n cadrul su ansamblul parcelelor constituie o estur continu, fr
goluri intercalate.
- Parcelabilul reprezint terenul pe care se execut operaiunea de parcelare.
- Amenajabilul parcelei este suprafaa de parcel cuprins ntre cldirea principal i
limitele parcelei. n amenajabilul parcelei se pot executa cldiri anex, plantaii de
agrement i utilitare, mprejmuiri, alei de acces, parcaje, alte platforme, instalaii de
toate categoriile .a.
- Construibilitatea este calitatea unei parcele de a permite realizarea unei cldiri pe
suprafaa ei.
- Aliniament este limita care desparte domeniul public (drumurile formate din
carosabil i trotuar)de proprietatea public sau privat
- Alinierea este limita convenional stabilit prin regulamentele locale de urbanism
ce reglementeaz modul de amplasare al construciilor prin fixarea unei distane

87

ntre fronturile construite i un reper existent (aliniamentul stradal, axul strzii,

limita trotuarului, alinierea faadelor existente, mprejmuirile etc.)
Edificabilul parcelei este suprafaa din parcel, delimitat convenional, pe care se
permite amplasarea cldirii principale. Edificabilul parcelei este delimitat de
alinierile cldirii principale, dup cum urmeaz:
alinierea frontal / alinierile frontale ctre aliniamentul / aliniamentele parcelei
alinierile laterale ctre limitele laterale ale parcelei
alinierea de spate ctre limita din spate a parcelei
Insula - este suprafaa de teren situat n teritoriul intravilan al unei localiti,
delimitat pe toate laturile de drumuri sau alte categorii de domeniu public (ci
ferate, ape, parcuri etc), care poate fi compus din una sau mai multe parcele /
imobile.
Imobilul - un fond de pmnt, cu sau fr cldiri, precis delimitat, cu numr
cadastral i cu numr de carte funciar, care aparine fie unui proprietar, fie unor
coproprietari n indiviziune.
Servitute - sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilizarea unui alt
imobil avnd un alt proprietar
Parcelarea i spaiul public

Cei care cumpr un lot, doresc s-i construiasc o cas, s o poat utiliza i transforma
ulterior, s profite de un spaiu privat pe care s-l poat folosi n voie acestea sunt
aspiraiile imediate ale tuturor celor care achiziioneaz teren (lot).
Pentru satisfacerea acestor exigene nu este suficient amplasarea cldirilor pe loturile
individuale. Calitatea vieii nu se rezum la libertile individuale n cadrul propriului lot:
aceasta se compune n armonia care se realizeaz n compoziia de ansamblu, n
caracteristicile peisajului natural, al celui construit, n organizarea de ansamblu care s
susin viaa comunitar.
Trebuie n acest scop s stabilim acest cadru de via n toate detaliile sale? Ar nsemna
s cdem cu excesul de partea cealalt: ntre aceste dou extreme libertate total sau
organizarea minuioas pre-determinat trebuie s existe un echilibru, posibil i
necesar:

Echilibrul este necesar pentru c nici una din exigene nu poate fi exclusiv n
detrimentul alteia;
Echilibrul este posibil, pentru exist soluii multiple, n funcie de contextul de
ansamblu, de sit, de natura terenului, de viitorii locuitori ai zonei.

Trebuie spus c exist o mare varietate de soluii posibile. Acestea sunt n funcie de
cteva ntrebri prealabile:
- cte loturi exist
- care este raportul dintre spaiul public i cel privat
- ce form urban se alege
- cum se va realiza compunerea spaiului vizibil

88

Dup cum am amintit densitatea parcelrii poate varia, n funcie de numrul de loturi
individuale i de construcii de locuit. Fiecreia din aceste densiti i corespund realizri
cu caracter foarte diferit, n funcie de organizarea spaial aleas. Trebuie subliniat c la
o densitate mai redus 5-15 locuine la ha permit o mai mare suplee n compoziia de
ansamblu, n schimb densitile mai mari (15-40 locuine l ha) asigur o gestiune mai
puin costisitoare a infrastructurilor i creeaz un cadru de via mai urban.

Locul rezervat spaiului colectiv

Acesta este spaiul situat n afara drumurilor i parcrilor, spaiul rezervat pietonilor,
plantaiilor, locurilor de joac i de destindere. Problema care se pune este aceea de a gsi
ponderea just dintre dimensiunile parcelelor individuale (private) pentru a face loc
acestor funciuni ale vieii colective. In cazul parcelrilor de mici dimensiuni, aceast
pondere (a spaiilor publice) este moderat; n cazul lotizrilor mai mari, importana i
calitatea spaiului colectiv devin eseniale: cu ct spaiul este mai redus cu att mai
mult el trebuie partajat ntre utilizatori.
Trebuie s introducem aici cteva noiuni suplimentare.
Spaiul vizibil adic spaiul format din domeniul public i partea din proprietatea privat
perceptibil dinspre spaiul public, poate fi compus n foarte diferite feluri de la gardul
nalt care obstrucioneaz vederea la limita spaiului public, pn la transparena complet
a spaiului privat, trecnd prin ecranul format de faadele cldirilor vizibile printr-o
mprejmuire joas.
Esenial este s existe un partiu clar de amenajare, n care implantarea cldirilor,
dispunerea mprejmuirilor, organizarea i modul de tratare a infrastructurii colective, s
fie concepute simultan pentru a structura spaiul de la bun nceput i a crea cadrul unei
viei colective.
Urbanistului i revine sarcina s exprime ntr-o compoziie de ansamblu, exigenele i
opiunile de mai sus. Fr a reprezenta soluii i fr a ngrdi libertatea de expresie i
imaginaia, iat cteva principii de orientare:
Asigurarea continuitii parcelrii cu mediul urban existent: continuitatea
formelor sau siluetelor urbane, continuitatea plantaiilor, continuitatea unor tratri
(de ex. mprejmuirile). In afara unor cazuri particulare, parcelarea nu este un
obiect izolat n cadrul unui ansamblu heteroclit, ci elementul unei trame de
dezvoltare urban, care se realizeaz progresiv, pn ajunge un nou cartier.
Afirmarea structurii operaiunii: crearea unor puncte de reper, de identificare a
locului- alei, arbori, pante ale acoperiurilor, materialele i culorile, forma i
dimensiunea gardurilor, acre s permit vizitatorului s recunoasc un anumit loc
cu o anumit semnificaie.
Diversificarea spaiului: n interiorul acestei structuri, crearea unor locuri unde
putem descoperi ceva diferit, variat, neateptat. In spaiul colectiv amenajat, este
suficient cteodat limea variabil a drumului, schimbarea mbrcminii
(pavajului), sau a mobilierului urban pentru a obine aceast diversitate. In spaiul
privat, diversitatea va rezulta din marja de libertate a fiecrui proprietar n
construirea casei i amenajarea grdinii proprii.

89

In consecin:
Planul de compoziie a parcelrii exprimat prin PUD-ul propus, se traduce prin:
- Organizarea spaiului colectiv, printr-un proiect de amenajare detaliat (realizat de
parcelator)
- Prile perceptibile din spaiul privat, contribuie direct la armonia ansamblului
prin prescripiile impuse proprietarului
- Pentru restul spaiului privat exist toat libertatea n conceperea i realizarea
locuinei, pentru ca proprietarii s poat n anumite limite s o amenajeze,
extind sau s fac anexe.
Spaiul colectiv n cadrul parcelrii
S definim spaiul public colectiv.
Un plan de parcelare care exprim partiul propus se va exprima prin:
spaiul public rezultat din amenajarea detaliat realizat de parcelator;
partea perceptibil a spaiului privat, care contribuie direct la armonia
ansamblului, prin prescripiile impuse proprietarilor;
restul spaiului privat, prin libertatea de concepie n realizarea locuinelor
(flexibile n anumite limite, cu posibiliti de extindere, de adugire de noi
construcii...).
Indiferent de statutul juridic proprietatea autoritii locale sau proprietatea locuitorilor
spaiul colectiv este prin definiie tot ce nu este destinat folosirii private individuale.
Adesea acestui spaiu i se confer aa-zise folosine exclusiv funcionale: accesul la
locuine, asigurarea alimentrii cu ap, gaze, electricitate, evacuarea deeurilor etc. Dar
spaiul colectiv mai mult dect att: este suportul vieii de ansamblu, a cartierului:
ntlniri, jocuri, spectacole i alte diverse schimburi care se desfoar n acel loc i
care poart ca nume strada, piaa, grdina, aleea...
Conform reglementrilor obligaiile primordiale sunt urmtoarele:
- Asigurarea spaiilor de circulaie i pentru parcarea vehicolelor, trebuie s
inem seama c fiecare tip de vehicul are exigenele sale proprii; n afara unor
cazuri speciale, circulaia n cadrul unor parcelri trebuie s se desfoare la viteze
reduse, parcarea este ocazional (vizitatori) i nu necesit dect cteva locuri.
- Amplasarea reelelor tehnico-edilitare (ap, canalizare, distribuia energiei
electrice, iluminatul public); acestea nu sunt n mod obligatoriu elemente
determinante pentru trasarea drumurilor i a aleilor pietonale; de regul sunt
ngropate n zona rezervat lor de o parte sau alta a domeniului public.
- Accesul la serviciile urbane: pompieri, ambulane, mutri, livrri de mrfuri,
evacuarea gunoaielor, coninute n normativele n vigoare.
Viaa colectiv este una din datele fundamentale ale ansamblurilor de locuine
individuale, chiar dac cei care aleg acest mod de a locui nu-l recunosc totdeauna. Acest
mod de via poate fi exprimat n mia multe feluri:
- Deplasri cu bicicleta
- Jocuri de copii
- Plantaii i mobilier urban

90

Spaiul colectiv nu este juxtapunerea unor sub-spaii specializate ntr-o ordine prestabilit circulaie-joac-spaii verzi. Spaiul colectiv se concepe n mod global, conform
urmtoarelor principii:
Cutarea continuitii i varietii; continuitate trebuie s reprezinte
legtura ntre cldirile de cele mai multe ori eterogene; varietatea
compoziiei, succesiunea spaiilor (nguste, largi), a strzilor i piaetelor,
diversitatea ambiental a locurilor de odihn i de joac, de calm i
agitaie, vor constitui repere ale zonei (exemplu Cimigiu....) vor permite
lectura locurilor i a caracterului su.
Acordarea prioritii folosinelor vieii colective, fa de circulaia
automobilelor; automobilele fac parte din viaa cotidian, dar exist
mijloace de disciplinare a lor i de integrare n amenajarea de ansamblu. In
acest sens, reeaua stradal nu trebuie s fie un spaiu uniform rezervat
exclusiv automobilelor, ci un volum compus i delimitat n cadrul
peisajului nconjurtor.
Crearea de spaii diversificate i polivalente: rezervarea de spaii separate
pentru folosina exclusiv a fiecrei funciuni, ar nsemna pe de o parte
supradimensionarea spaiului colectiv i n al doilea rnd frmiarea
acestuia; o asemenea rezervare exclusiv a spaiului pentru o anumit
funciune se justific numai n cazul unor incompatibiliti cum ar fi o
arter de circulaie major.
In general, n majoritatea cazurilor, trebuie cutat o soluie care s rspund multiplelor
funciuni; de exemplu un drum de deservire fr trotuare, poate fi utilizat deopotriv de
maini i de pietoni; prin supralrgiri pe anumite poriuni poate deveni loc de joac
pentru copii; o alee pietonal poate fi folosit i de bicicliti; n zona rezervat parcrilor
se poate spla maina, se pot utiliza patinele etc. Spaiile rezervate pietonilor pot fi
considerate ca elemente de trecere ntre grdina proprie i strad, sau ca spaii speciale ale
cartierului, cu accese pietonale n spatele parcelelor.
Accesul serviciilor urbane pompieri, gunoieri, ADP se poate face n faa fiecrei
case, cu posibiliti de ntoarcere pentru drumuri sau prin regruparea ctorva case cu o
distan de civa zeci de metri ntre grupri. Pot fi avute n vederi i spaii comune
(pentru pubele, eventual combustibil).
Alegerea materialelor pentru mbrcmini nu se limiteaz la asfalt fie el chiar colorat.
Se poate avea n vedere pmnt bttorit, dale de diverse feluri, combinaii de materiale
cu efect estetic etc.
Mobilierul urban se poate adapta cu uurin la caracterul i scara fiecrui ansamblu,
printr-un joc al nlimii corpurilor de iluminat public, semnalizrile de circulaie,
amplasarea unor bnci etc.
Vegetaia permite compoziii foarte variate, de la conservarea i punerea n valoare a
unor tufiuri, copaci, a unui gard viu, pn la plantaii periferale, plantaii de aliniament,
plantarea de gazon pe locurile de joac, plantarea unor arbuti ornamentali...

91

In ceea ce privete diferitele reele, fiecare avnd prescripiile sale specifice, studiul
acestora face parte din abordarea de ansamblu a compoziiei (reele independente de
traseul drumurilor, scurtturi prin spaiile verzi, tranee comune pentru toate reelele
(toate aceste alternative n cazul n care terenul nu a fost viabilizat n prealabil).
Reeaua de drumuri este aceea pe care trebuie concentrat efortul de imaginaie,
libertatea formelor, a traseelor. O strad nu se limiteaz la un carosabil cu dou trotuare
(dac are!) paralele. Ea se poate combina cu o multitudine de elemente, precum parcaje,
piaete, plantaii, mobilier urban, crend astfel un spaiu viu i variat. Aceasta este cauza
pentru care proiectarea reelei de drumuri este mai mult dect respectarea normelor de
specialitate: drumurile de deservire nu sunt neaprat fundturi; icanele de profil sau de
mbrcminte permit respectarea utilizrii, odat cu pstrarea continuitii

Despre spaiul privat

Dup cum am s-a artat mai sus, spaiul privat este alctuit din ansamblul parcelelor
private din cadrul lotizrii cdirile de locuit i construciile anexe, grdinile din
amenajabilul parcelei i mprejmuirile. Organizarea spaiului privat nu nseamn
aplicarea unor constrngeri rigide i detaliate asupra dreptului de proprietate, ci stabilirea
unor reguli clare i forte, care vor da partiului de amenajare coeren i armonie lsnd
n rest cea mai mare libertate utilizatorilor.
Regulamentul de lotizare se bazeaz pe regulile de baz ale urbanismului, despre care s-a
fcut vorbire n prima parte. Vom reine c parcelarea/reparcelarea reprezint un mare
potenial pentru soluii de arhitectur (din pcate prea puin exploatat). Concepia sa
trebuie s nglobeze posibilitatea de evoluie viitoare (o construcie a crui ciclu de via
se ntinde pe mai multe generaii, trebuie s se poat adapta la evoluia familiei, a gustului
utilizatorilor). O mare importan va trebui acordat anexelor; acestea sunt cele care pun
n valoare spaiul de locuit, prin funciunile lor multiple bricolaj, loc de joac pentru
copii; garajul, atelierul etc.; din acest motiv anexele ar trebui prevzute de la nceput sau
realizarea lor ulterioar s fie posibil, fr a crea inconveniente pentru vecini. In sfrit,
grdina reprezint de asemenea un mare potenial de diversificare a compoziiei.
Cu toate acestea este iluzoriu s credem c printr-o parcelare va putea fi stabilit n
totalitate viitorul cadru construit. Vom reine de aceea pe cele care sunt decisive i
verificate pentru a asigura calitatea vieii ntr-un nou ansamblu:

modul de amplasare a construciilor pe parcel vom reine regulile elementare (a

se vedea anexa) este prima opiune n cadrul unui proiect de parcelare; pornind
de la acesta pot fi gndite caracteristicile cldirilor de locuit i a anexelor
construite, apoi mprejmuirile;
conservarea spaiului liber (neconstruit), fie prin limitarea amprizei construciilor
(POT), fie prin prevederea de la nceput a unor spaii plantate, pene de verdea
etc.

92

organizarea unui front urban - prin retragerea de la aliniament sau modul de

amplasare fa de limitele de separaie a loturilor;
respectarea ctorva reguli simple de unitate arhitectural materiale ce nu pot fi
folosite (sau invers, recomandate pentru a fi utilizate), orientarea i panta
acoperiurilor, culorile dominante ale nvelitorii etc. pentru a evita incongruenele
majore
amenajarea gardurilor i a prii vizibile a grdinilor, care alturi de spaiul
colectiv sunt parte component a peisajului urban creat

Documentaiile de urbanism necesare pentru realizarea unei

parcelri/reparcelri

n cazul parcelrii / reparcelrii unor suprafee mici (pn la 11 loturi) din intravilanul
localitii, aflate n proprietatea unei singure persoane (fizice sau juridice) i avnd
asigurate accesele carosabile i pietonale, precum i echiparea tehnico edilitar se
admite realizarea lucrrilor pe baza unui PUD aprobat. Fac excepie terenurile situate n
zone protejate, pentru care se elaboreaz PUZ conform legislaiei n vigoare.
Utilizarea terenului se va face n concordan cu funciunea stabilit prin PUG, respectiv
zona rezidenial avnd locuine cu P, P+1 sau P+2 niveluri.
Planul urbanistic de detaliu pentru parcelare (PUDP) are caracter operaional i
reprezint instrumentul urbanistic prin care se asigur condiiile de amplasare,
dimensionare i conformare a construciilor de pe parcel. El cuprinde reglementri
tehnice detaliate privind:
asigurarea accesului pietonal i carosabil direct dintr-un drum public de categoria
III sau IV pentru fiecare parcel rezultat;
racorduri i branamente la reele edilitare existente;
permisiviti i constrngeri urbanistice legate de:
o forma i dimensiunile parcelelor;
o indici de ocupare a terenului;
o retragerea fa de aliniament;
o distane fa de limitele laterale i de spate;
o amenajri admise pe parcele
Introducerea unei suprafee de teren n intravilan se face n mod obligatoriu printr-un
PUZ de parcelare (PUZP). Pentru a fi aprobat, o operaiune de parcelare trebuie s
ndeplineasc simultan toate condiiile impuse prin reglementri parcelabilului.

Construibilitatea
(pentru detalii i exemplificri grafice a se vedea anexa 5)

Pentru a cunoate condiiile pe care trebuie s le ntruneasc o operaiune de parcelare /

reparcelare este necesar s definim construibilitatea. Aceasta este calitatea unui teren de a
primi construcii (cu sau fr fundaii). Intruct caracteristicile unui teren sunt legate nu

93

numai de natura terenului, ci i de servituile care l greveaz, construibilitatea nu este o

problem strict urbanistic, ea avnd i un pronunat caracter juridic.
1. Condiiile generale de construibilitate sunt legate de principiile generale care
guverneaz ntreaga activitate de urbanism. Condiiile de construibilitate.sunt prevzute
n legile i reglementrile privind urbanismul, n prevederile privind elaborarea
documentaiilor de urbanism. Autorizarea operaiunilor urbanistice impune aceste
reglementri. Prin restriciile i prescripiile specifice cuprinse n regulamentele locale de
urbanism i preluate n certificatul de urbanism i autorizaia de construcie se urmrete
asigurarea compatibilitii funciunilor existente cu cele propuse. Scopul final este
realizarea confortului de locuire n zonele parcelate sau reparcelate n strns relaie cu
contextul urban.
Prin aceste prescripii i restricii se urmrete pstrarea integritii i protecia spaiilor
naturale, conservarea i protejarea patrimoniului construit de mare valoare clasat ca atare,
securitatea construciilor i salubritatea public, precum i respectarea interesului public
(rezervarea unor spaii pentru realizarea obiectivelor locale de interes public sau a
lucrrilor de interes naional
2. Condiii de construibilitate a terenurilor n zonele parcelate sau reparcelate
Pentru a fi construibile terenurile destinate folosinei private ntr-o zon parcelat sau
reparcelat trebuie s ndeplineasc simultan condiii legate de accesul la drumurile
publice, asigurarea corespunztoare a echiprii tehnico-edilitare, precum i prevederile
legale privind forma i dimensiunile parcelei.
a) Drumurile publice sau private dintr-o parcel, trebuie s se integreze n reeaua
general de circulaie, s corespund normelor tehnice privind proiectarea i execuia lor
i s asigure circulaia persoanelor, a vehiculelor uoare sau a autoturismelor, precum i a
utilajelor cu calibru mare pentru stingerea incendiilor, salubritate, etc.
Accesul carosabil pe parcel trebuie s se fac direct la drumul public sau privat pentru
locatari, precum i pentru gararea i parcarea autoturismelor i a autovehiculelor speciale
pentru intervenii i servicii. Numrul de accese carosabile directe dintr-un drum public
va fi limitat n funcie de categoria de importan a drumului. La amenajarea interseciilor
trebuie avut n vedere asigurarea unor condiii optime de vizibilitate. Fundturile trebuie
prevzute cu platforme corespunztoare pentru ntoarcere. Parcarea autovehiculelor
trebuie asigurat n afara spaiului public de circulaie.
Accesul la un drum public se amplaseaz ct mai departe de intersecie. Numrul
acceselor la un drum public trebuie s fie limitat n funcie de importana drumului. Lipsa
accesului la un drum public sau privat se remediaz prin instituirea unei servitui de
trecere.
Accesul pietonal pe parcel poate fi comun sau separat de accesul carosabil. Se vor
asigura condiii de acces pentru persoanele cu handicap.

94

b) Echiparea cu reele tehnico edilitare

Orice construcie nou de pe parcel trebuie s fie racordat la reelele publice de
distribuie a apei potabile, de canalizare a apelor uzate, de alimentare cu energie electric
i telecomunicaii.
In cazul mai multor parcele destinate locuirii echiparea tehnico-edilitaro se asigur prin
lucrri de racordare i branare la reele publice de alimentare cu ap potabil,
electricitate, canalizare, gaze (dup caz).
n localitile n care nu exist reele publice de canalizare i/sau de alimentare cu ap se
permite realizarea de soluii de echipare n sistemul individual pe parcele (ca soluie
tranzitorie). In acest caz trebuie prevzute parcele cu suprafee mai mari pentru a se putea
respecta normele sanitare i de prevenire i stingere a incendiilor.
Lipsa echiprii cu reele de ap i canalizare pentru un teren de mari dimensiuni, poate
antrena dup sine declararea neconstruibilitii zonei.
c) Dimensiunea parcelei
Principalii factori care influeneaz dimensiunile parcelei sunt:

Funciunea principal a zonei n care sunt amplasate

Folosina terenului parcelelor
Tipul de locuire
Regimul de amplasare al construciilor pe teren, caracteristic zonei.
Accesul pe parcel i poziia fa de drumuri
Posibiliti de evacuare a apelor uzate
Condiiile cadrului natural panta terenului posibilitile de evacuare a apelor
pluviale

Sunt considerate construibile terenurile cu pant de pn la 10%; terenurile cu pant pn

la 20% sunt cu folosin limitat, precum i cele situate n zona de munte cu panta de
pn la 30 %.
Dac panta terenului este cuprins ntre 1% i 2% exist condiii favorabile pentru a aeza
construcia n orice direcie indiferent de lungimea ei.
Dac terenul are o pant ntre 2-5% construcia se poate aeza cu lungimea ei pe linia de
cea mai mare pant fr a prezenta dificulti.
Dac panta terenului este cuprins ntre 5-8% se renun la aezarea construciilor n
paralel cu panta terenului i se prefer soluia economic i de integrare n relief cu
construcia aezat cu lungimea ei perpendicular pe linia de cea mai mare pant.

95

d) Forma i dimensiunile parcelei

Dimensiunile i suprafaa parcelei reprezint parametrii geometrici caracteristici ai
parcelei care determin construibilitatea sa.
Suprafaa minim a unei parcele este de:
S = 150mp cnd exist reele de alimentare cu ap i canalizare n zon
S = 750mp cnd lipsesc reele de alimentare cu ap i canalizare n zon i sunt
necesare amenajri locale
Forma parcelei trebuie s permit nscrierea cldirii minime de locuit cu respectarea
distanelor prescrise n regulament ntre toate laturile cldirii i limitele parcelei.
Forma parcelei trebuie s permit nscrierea unui paralelogram /dreptunghi avnd o latur
care coincide cu aliniamentul parcelei i parametrii geometrici minimi admii.
Cldirea minim de locuit este aceea care are ncperile obligatorii precizate pentru o
locuin cu o camer i are o suprafa minim de 60.00 mp. Este obligatoriu ca
ncperile s se situeze ntr-o cldire cu dimensiunile exterioare nscrise ntr-un
dreptunghi cu laturile de 6,0 x 10,0m; n cazul n care cldirea are gang, condiia se refer
la parterul construit fr gang.
Lungimea aliniamentului parcelei (limea) este distana msurat n lungul acestuia la
strad ntre limitele laterale ale parcelei, notat n continuare cu (La). Ea este 8m pentru
cldirile n regim nchis (joantive) i 12 m pentru cldirile izolate i cuplate.
Adncimea parcelei, msurat pe o perpendicular dus din mijlocul aliniamentului spre
limita din spate a parcelei, notat n continuare (A). Adncimea parcelei se recomand 15.0
30.0 m.

Lungimea aliniamentului i adncimea parcelei nu pot avea concomitent valori

minime, respectiv maxime ale intervalelor de valabilitate.
Raportul dintre lungimea aliniamentului i adncimea parcelei (La/A) trebuie s fie
cuprins ntre intervalul (0.5 3.0).
Parcelele care nu au forme rectangulare vor urmri ca unghiul format de
aliniamentul parcelei cu fiecare din limitele laterale ale parcelei s fie cuprins ntre
750 1050.
n funcie de tipul de parcelare, de parcelator i scopul parcelrii, suprafeele parcelelor pot fi
limitate sau nu. n parcelrile iniiate de o persoan juridic de drept public (ANL, ministere,
consiliile locale i altele) destinate construirii de locuine sau case de vacan pe parcele care
intr n circuitul privat, suprafaa maxim este conform legislaiei n vigoare (L.50/1991, L.
453/2001).

96

Prin Regulamentul-cadru al parcelrii sunt stipulate urmtorii parametri:

- Construibilitatea parcelei ponderea activitilor complementare max 25%
- Parametrii geometrici ai parcelelor: lungimea, adncimea, suprafaa
- Lungimea aliniamentului 8-12 m (nsiruit, izolat sau cuplat)
- Adncimea minim 18 mai 2008 Suprafaa 150m 200m
- Unghiul format de aliniament cu fiecare dintre limitele laterale 750 i 1050
- Densitatea construirii pe parcel prin POT, CUT
- Amplasarea cldirilor pe parcele i conformarea cldirilor
- Alinierea frontal a cldirii fa de aliniament se poate prevedea prin regulamentul
parcelrii
- Alinierea lateral min. 3 m fa de limitele laterale dac exist ferestre ale
ncperilor auxiliare
- Acces din spate pentru servicii
- Distanele dintre cldiri n funcie de nlimea acestora

De asemenea, reglementrile privesc:

Edificabilul parcelei definit de alinierile (retragerile) obligatorii ale cldirii fa de

limitele parcelei; acesta nu reprezint suprafaa cldirii ci limitele n care trebuie
s se nscrie cu respectarea POT admis.
Amenajabilul parcelei respectiv suprafaa cuprins ntre cldirea de locuit i
limitele parcelei ( amenajri permise n amenajabil).
Imprejmuirile, condiiile de realizare a acestora, asigurarea rezolvrii unitare spre
strad (nlimea, grosimea, materialele, aspect - transparent, opac)

In ceea ce privete elementele spaiului public i relaia acestora cu parcelele, cteva

dintre principiile de baz care trebuie avute n vedere:
asigurarea continuitii parcelrii cu mediul urban existent: continuitatea de
siluete i forme urban, continuitatea drumurilor, a spaiilor verzi sau plantaiilor;
n afara unor cazuri izolate, parcelarea nu este un obiect izolat ntr-un ansamblu
heteroclit, ci un element al tramei de dezvoltare urban, realizat progresiv, pn la
crearea unui nou cartier;
crearea unui spaiu urban structurat, cu puncte de reper alei plantate cu copaci, o
piaet, zone de verdea, panta acoperiurilor, forma gardurilor sunt tot attea
elemente care permit locuitorilor i vizitatorilor s recunoasc i s se identifice
ntr-un anumit loc;
diversificarea spaiului n interiorul structurii create, crearea de locuri diferite,
variate...n spaiul public amenajat, este suficient cteodat s se lrgeasc o
strad, s se schimbe pavajul, s se implanteze cteva elemente atrgtoare de
mobilier urban sau jardiniere cu flori, pentru a obine aceea diversitate dorit; n
spaiul privat, diversitatea va rezulta din marja de libertate pe care o are fiecare
proprietar n conceperea casei i amenajarea grdinii etc.

97

ANEXE

98

Anexa 1
STRUCTURA GENERAL I CONINUTUL PLANULUI
URBANISTIC GENERAL - PUG
Planul Urbanistic General este structurat astfel:
a) studii de fundamentare;
b) PUG propriu-zis, care conine:
Piese scrise:
1. Memoriu de sintez (dup caz);
2. Memoriu general;
3. Regulamentul local de urbanism;
Piese desenate:
1. ncadrarea n teritoriul judeean;
2. Analiza situaiei existente a ntregului teritoriu administrativ al
unitii de baz cu evidenierea disfuncionalitilor;
3. Reglementrile urbanistice: zonificarea funcional pentru ntreg
teritoriul administrativ al unitii de baz;
4. Reglementrile urbanistice: echiparea edilitar;
5. Proprietatea asupra terenurilor i circulaia juridic a terenurilor
In funcie de complexitatea PUG, piesele desenate pot conine mai multe plane privind
analize sectoriale suplimentare pentru situaia existent sau pentru reglementrile din
domeniu edilitar, pe domenii de echipare. Pachetul pieselor desenate poate fi completat
cu cartograme, scheme, grafice etc., care nsoesc piesele scrise i care au rolul de a
susine propunerile PUG.
Redm mai jos un tabel sintetic al problemelor i coninutului unui Plan Urbanistic
General (dup Urbanproiect, 2001).

Analitice

Reambulare topografic
Studii geotehnic
Relaii periurbane
Circulaie
Protecia mediului
Zone construite protejate
Dezvoltarea economic

99

Comune

Municipii i
orae sub 30.000
loc.

Municipii i
orae 30.000
100.000 loc.

A. STUDII DE
FUNDAMENTARE

Categorii de probleme

Rural

Municipii peste
100.000 loc.

Urban

Potenial balnear sau turistic

Consultative

B. PLAN URBA-NISTIC GENERAL

PROSPECTIVE

B.1.
Piese scrise

B.2.
Piese desenate

n care : - piese obligatorii;

Pentru localitile ce includ staiuni

balneo-turistice declarate
|
|
|

|
|
|
|
|
|
|

Infrastructur major
Alte studii
Anchete socio urbanistice
Tendine socio-demografice
Evoluia activitilor
economice
B.1.1.Memoriu de sintez

B.1.2.Memoriu general

B.1.3.Regulament local de
urbanism

ncadrarea n teritoriu

Analize sectoriale

Situaia existent
disfuncionaliti

Reglementri urbanistice

Reglementri edilitare

Regimul juridic al terenurilor

- la alegere n funcie de situaie

Elaborarea studiilor de fundamentare

(1) Studiile de fundamentare se elaboreaz n scopul analizei i formularea
reglementrilor unor probleme sectoriale. Studiile de fundamentare pot fi
elaborate anterior (dar nu mai mult de 2 ani) sau concomitent PUG. Concluziile
acestora se reiau n memoriul general PUG.
(2) In funcie de mrimea, complexitatea i specificul localitii, elaboratorul va
ntocmi mpreun cu beneficiarul PUG, lista studiilor de fundamentare
necesare, de la caz la caz. Pentru studiile de fundamentare se emit comenzi de
subproiectare, iar beneficiarul va pune la dispoziie/va asigura accesul la toate
informaiile existente. Studiile de fundamentare se ntocmesc de ctre colective
specializate n domeniu, sau de ctre colectivul elaborator PUG, dac are n
profil astfel de lucrri.
Studiile de fundamentare necesare pentru elaborarea unui PUG sunt de trei categorii:
a) Studiile de fundamentare cu caracter analitic, care privesc evoluia localitii i
caracteristicile sale, sunt, dup caz:
Aducerea la zi a suportului topografic /cadastral (reambulare) obligatoriu,
nu mai vechi de 2 ani
Condiiile geotehnice i hidrogeotehnice
Evoluia localitii sub aspect istorico cultural, etnografic i urbanistic
arhitectural

100

Organizarea circulaiei i transporturilor n localiti i n teritoriul de

influen al acestora
Reabilitarea, protecia i conservarea mediului
Identificarea zonelor i ansamblurilor cu valoare deosebit din punct de
vedere cultural, istoric, arhitectural urbanistic i stabilirea zonelor de
protecie
Regimul juridic al terenurilor tipuri de proprietate asupra terenurilor i
imobilelor
Echipare edilitar major
Valorificarea potenialului turistic al localitii

b) Studiile de fundamentare cu caracter consultativ privesc evidenierea unor cerine i

opiuni ale populaiei, legate de dezvoltarea urbanistic. Ele se pot elabora n baza
sondajelor i anchetelor socio-urbanistice.
c) Studiile de fundamentare cu caracter prospectiv reprezint elaborarea unor prognoze
pentru diferitele domenii sectoriale oglindind evoluia socio-demografic, a
activitilor economice, a deplasrii i reconversiei forei de munc.
Pentru toate categoriile de studii de fundamentare, demersul elaborrii va fi structurat
astfel:
a) delimitarea obiectului studiat
b) analiza critic a situaiei existente;
c) evidenierea disfuncionalitilor i prioritilor de intervenie;
d) propuneri de eliminare/diminuare a disfuncionalitilor, prognoze,
scenarii de dezvoltare a localitii.

Sinteza studiilor de fundamentare

Fiecare studiu de fundamentare se finalizeaz cu o sintez, axat n principal pe
diagnosticarea disfuncionalitilor i pe formularea propunerilor de eliminare sau
diminuare a acestora. Sintezele studiilor de fundamentare se elaboreaz:
a) de ctre proiectantul de specialitate, pentru studiile de fundamentare
elaborate concomitent cu PUG.
b) de ctre proiectantul general al PUG pentru studiile de fundamentare
elaborate anterior PUG.
Prin corelarea tuturor propunerilor cuprinse n studiile de fundamentare proiectantul
general al PUG poate elabora o concepie unitar de dezvoltare a localitilor.

A. Analiz diagnostic (disfuncionaliti) propuneri de organizare

urbanistic
Disfuncionaliti; se vor identifica i comenta principalele disfuncionaliti
rezultate din studiile de fundamentare, subliniindu-se disfunionalitile relevate la nivelul
dezvoltrii spaiale a localitilor, cilor de comunicaie i transport, activitii economice,

101

utilizrii terenurilor, instituiilor publice, locuirii, echiprii edilitare, problemelor de mediu

etc.
Necesiti i opiuni ale populaiei; conform Legii amenajrii teritoriului i
urbanismului, populaia trebuie antrenat n activitatea de AT i U (art.57) prin:
- informare
- consultare
- sau alte forme (anchete, sondaje etc.)
Rezultatele acestor forme de consultare trebuie evaluate de proiectant, sintetizate i dup
caz introduse n documentaia de urbanism.

Propuneri de organizare urbanistic

Propunerile de organizare urbanistic se bazeaz pe:

prevederilor planurile de amenajare a teritoriului la nivel naional, regional i
judeean;
programele i aciunile locale de dezvoltare;
concluziile studiilor de fundamentare;
disfunciile relevate de analiza situaiei existente a localitii;
opiunile populaiei.
Evoluia posibil prioritile de intervenie identificate din direciile de
dezvoltare ale localitilor, privind valorificarea potenialului uman, economic i natural.
Principalele reglementri se vor corela cu planele de reglementri i se vor
prezenta sintetic propunerile cu privire la:
- mbuntirea aspectului general al localitilor;
- zonificarea funcional cu limitele i bilanurile teritoriale;
- optimizarea circulaiei;
- dezvoltarea infrastructurii edilitare;
- protecia mediului;
Obiectivele de utilitate public vor fi listate obiectivele de utilitate public
propuse, cu amplasamentele i suprafeele necesare realizrii lor.
In Concluzii; se vor face aprecieri sintetice privind dezvoltarea localitilor i se vor
meniona proiectele necesar a fi elaborate n continuare PUZ-uri pentru zona central,
zonele protejate, alte zone sensibile i cu probleme (de ex. fostele platforme industriale
dintre care unele se transform n parcuri industriale etc.).
Un aspect important n procesul de elaborare a documentaiilor de urbanism este legat de
colectarea i utilizarea informaiilor.

102

CATEGORII DE FOLOSIN (ha)

TOTAL

Neprod

Curi constr.

Drumuri

Pduri

Livezi

Neagricol

Vii

Puni
fnee

Arabil

Agricol

Ape

TERITORIU
ADMINISTRATIV
AL UNITII DE
BAZ

EXTRAVILAN*
X
INTRAVILAN
Y
TOTAL
100,0
% din total
*sunt cuprinse trupurile din afara intravilanului localitii de baz sau ale localitilor componente
sau aparintoare

Teritoriul cuprins n limitele administrative ale localitii = X + Y

Intravilanul reprezint limita legal n care sunt cuprinse toate suprafeele ocupate de
construcii i amenajri. Putem avea astfel trupul principal (localitatea propriu zis) i
trupuri secundare (alte zone ocupate de construcii i amenajri n cadrul teritoriului
administrativ).
Intravilanul propus i zonele funcionale existente pot fi diferite fa de situaia
existent. Noua limit a intravilanului cuprinde toate suprafeele de teren ocupate de
construcii i amenajri precum i suprafeele necesare dezvoltrii pe o perioada
determinat.
Totalul suprafeei justificate pentru includerea n intravilanul propus implic, dup
aprobarea PUG, n baza actelor normative n vigoare, a urmtoarelor competene:
a) Oficiul Judeean pentru Cadastru Agricol i Organizarea Teritoriului Agricol pn la 1,0
ha;
b) Ministerul Agriculturii i Alimentaiei pn la 100 ha;
c) Guvernul peste 100 ha
n toate cazurile, suprafaa total solicitat se determin pe ntreaga unitate administrativ
teritorial de baz. Suprafeele incluse n noul intravilan se scot din circuitul agricol
prin efectul autorizaiei de construire.
Pentru toate terenurile unitii teritoriale va fi stabilit destinaia lor.
ZONELE FUNCIONALE se determin n funcie de activitile dominante aferente
suprafeelor respective de teren. Zona central, care are un caracter complex din punct de
vedere funcional, va fi tratat ca atare.

103

SUPRAFAA (HA)
ZONA FUNCIONAL

Localitate
principal

Localiti
componente/
aparintoare

Institutii si servicii
Locuinte de toate tipurile
Unitati industriale si depozite
Unitati agro-zootehnice
Ci de comunicatie si
transport, din care:
rutiere;
feroviare;
aeriene;
navale.
Spaii verzi amenajate/
neamenajate, sport,
agrement, protecie
Constructii tehnico edilitare
Gospodarie comunal,
cimitire
Terenuri cu destinatie
speciala
Terenuri libere
Terenuri agricole
Ape
Pduri
Terenuri neproductive
Total intravilan existent

Trupuri
izolate

TOTAL

Procent
% din
total
intravilan

100,0

Suprafeele i procentele evideniaz proporiile ntre zonele funcionale, disponibilitile

de teren, densiti de locuire i construire.
Fiecare zon are o funciune predominant care se determin pe baza urmtoarelor
aspecte:
a) concluziile studiilor de diagnosticare a disfuncionalitilor (factori de
agresivitate, incompatibiliti condiionri impuse de asigurarea siguranei n
exploatare, inadecvate din punct de vedere estetic, aspecte critice, gradul de
confort, lipsa amenajrilor specifice, condiionri impuse de asigurarea
proteciei mpotriva zgomotului, asupra conceperii i conformrii zonelor,
subzonelor, ansamblurilor urbane etc.);
b) modificarea limitei i justificarea acesteia;
c) mrimea zonei;
d) categorii de intervenii propuse (n spiritul valorificrii potenialului existent i
nlturrii disfuncionalitilor;

104

Prevederi la nivelul zonelor funcionale din intravilan

Se vor specifica prescripiile pentru zonele funcionale, codificate astfel, dup caz:
- L zona pentru locuine
- IS zona pentru instituii i servicii
- ID zona pentru uniti industriale i depozitare
- A zona pentru uniti agricole
- C zona pentru ci de comunicaie
- SP zona pentru spaii verzi amenajate, perdele de protecie, sport i agrement
- DS zona cu destinaie special
- GC zona pentru gopodrie comunal
- TE zona pentru echipare edilitar
Prevederi privind modul de ocupare a terenurilor din extravilan
Codificarea acestora se va pune de acord cu Normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general, aprobate prin OMAP nr.534/2001:
- TDA terenuri destinaie agricol
- TDF terenuri destinaie forestier
- TDH terenuri aflate permanant sub ape
- TDS terenuri cu destinaie special etc.
- N terenuri neproductive
- DR drumuri rutiere, etc
Bilanul teritorial al zonelor cuprinse n intravilanul propus are la baz bilanul teritorial
al intravilanului existent, corelat cu mutaiile de suprafee ntre zonele funcionale sau
majorat cu suprafeele justificate pentru introducerea in intravilan.
Pentru simplificare, situaia existent se poate reflecte prin meninerea coloanei 4
(suprafee i total) la care se adaug suprafeele propuse pentru zonele funcionale i
procentele rezultate (prin corelare cu tabelul de la bilanul teritorial al suprafeelor
cuprinse n intravilanul existent al memoriului general.
Bilanul teritorial al zonelor cuprinse n intravilanul existent i propus se insereaz att n
memoriul general (tabel + comentarii), ct i n plana de reglementri urbanistice
ZONA FUNCIONAL

Suprafaa (ha)
EXISTENT
PROPUS

institutii si servicii
locuinte de toate tipurile
unitati industriale si depozite
unitati agro-zootehnice
cai de comunicatie si transport,
din care:
rutiere;
feroviare;
aeriene;
navale.

105

Procent %din
total intravilan

spatii
verzi
amenajate
/
neamenajate, sport, agrement,
protectie
constructii tehnico edilitare
gospodarire comunala, cimitire
destinatie speciala
terenuri libere
terenuri agricole
ape
paduri
terenuri neproductive
Teren intravilan total

106

Anexa 2

GLOSAR (Legea 350/2001)

Aprobare = operaiunea forului deliberativ al autoritilor competente de

ncuviinare a propunerilor cuprinse n documentaiile prezentate i susinute de
avizele tehnice favorabile, emise n prealabil. Prin actul de aprobare, documentaiile
au putere juridic.
Avizare = procedur de analiz i exprimare a punctului de vedere al unei comisii
tehnice din structura ministerelor, administraiei publice locale, ori a altor organisme
centrale sau teritoriale interesate, avnd ca obiect analiza soluiilor funcionale, a
indicatorilor tehnico economici i sociali, sau a altor elemente prezentate prin
documentaiile de amenajare a teritoriului i urbanism. Avizarea se concretizeaz
printrun act, numit aviz (favorabil sau nu), cu caracter tehnic i obligatoriu.
Caracter director = nsuire a unei documentaii aprobate de a stabili cadrul general
de amenajare a teritoriului i de dezvoltare urbanistic a localitilor.
Caracter de reglementare = nsuire a unei documentaii aprobate de a impune
anumii parametri soluiilor promovate. Este specific documentaiilor de urbanism.
Circulaia terenurilor =schimbarea titularilor dreptului de proprietate sau de
exploatare asupra terenurilor, prin acte de vnzare-cumprare donaie, concesiune,
arendare etc.
Dezvoltare durabil = satisfacerea necesitilor prezentului fr a compromite
dreptul generaiilor viitoare la existen i dezvoltare.
Dezvoltare regional = ansamblul politicilor autoritilor administraiei publice
centrale i locale, elaborate n scopul armonizrii strategiilor, politicilor i
programelor de dezvoltare sectorial pe arii geografice, constituite n regiuni de
dezvoltare, i car beneficiaz de sprijinul Guvernului, al Uniunii Europene i al altor
instituii i autoriti naionale i internaionale interesate.
Documentaii de amenajare a teritoriului = ansamblu de piese scrise i desenate,
referitoare la un teritoriu determinat, cuprinznd analiza situaiei existente i
propuneri de dezvoltare. Au caracter director.
Documentaii de urbanism = ansamblu de piese scrise i desenate referitoare la o
unitate administrativ de baz sau o zon a ei, cuprinznd analiza situaiei existente
i propuneri de dezvoltare. Cu excepia PUG, care are n plus caracter director, au
caracter de reglementare.
Parcelare = aciune urban prin care o suprafa de teren este divizat n loturi mai
mici , destinate construirii sau altor tipuri de utilizare. De regul, este legat de
realizarea de locuine individuale, de mic nlime.
Periurban = teritoriu cuprinznd suprafaa din jurul municipiilor i oraelor,
delimitat prin studii de specialitate, n cadrul creia se creaz relaii de
interdependen n diferite domenii (economic, infrastructur, deplasri pentru
munc, etc.)
Politici de dezvoltare = mijloace politico administrative, organizatorice i
financiare, utilizate n scopul realizrii unei strategii

107

Programe de dezvoltare = ansamblu de obiective concrete propuse pentru realizarea

politicilor de dezvoltare.
Protecia mediului = ansamblu de aciuni i msuri privind protejarea fondului
natural i construit n localiti i n mediul nconjurtor
Regim juridic al terenului = prevederile legale prin care se definesc drepturile i
obligaiile legate de deinerea i exploatarea terenurilor
Structur urban = totalitatea relaiilor n plan funcional i fizic, pe baza crora se
constituie organizarea unei localiti
Servitute (de utilitate public) = sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i
utilizarea unui alt imobil avnd un alt proprietar. Msura de protecie a bunurilor
imobile publice nu poate fi opus cererilor de autorizare dect dac este coninut n
documentaiile de urbanism aprobate (avnd drept consecin o limitare
administrativ a dreptului de proprietate).
Strategie de dezvoltare = direcionare global sau pe domenii de activitate, pe
termen scurt, mediu sau lung, a aciunilor menite s determine dezvoltarea urban
Structur urban = modul de alctuire, de grupare sau de organizare a unei
localiti ori a unei zone din aceasta, constituit istoric, funcional sau fizic.
Teritoriu administrativ = suprafa delimitat prin lege, pe trepte de organizare
administrativ a teritoriului: naional, judeean i al unitilor administrativ
teritoriale (municipiu, ora, comun)
Teritoriu extravilan = teritoriu avnd suprafaa cuprins ntre limita administrativ
teritorial a unitii de baz i limita intravilanului.
Teritoriu intravilan = totalitatea suprafeelor construite i amenajate ale localitilor
ce compun unitatea administrativ teritorial de baz delimitate prin PUG aprobat,
i n cadrul crora se pot autoriza construcii i amenajri.
Zon funcional = parte din teritoriul unei localiti n care (prin documentaiile de
amenajare a teritoriului i urbanism) se determin funciunea dominant existent i
viitoare.
Zonificare funcional = aciunea de mprire a teritoriului n zone funcionale
Zon protejat = suprafaa delimitat n jurul unor bunuri de patrimoniu, a unor
resurse ale subsolului, n jurul sau n lungul unor oglinzi de ap etc. i n care se
impun msuri de protecie (cu ajutorul documentaiilor de urbanism) prin distan,
funcionalitate, nlime, volumetrie.

108

Anexa 3
EXEMPLE DE DOCUMENTAII DE URBANISM
Plan Urbanistic General

109

Plan Urbanistic Zonal

110

Anexa 4

ELEMENTE DE CARACTERIZARE I ANALIZ A SPAIULUI

URBAN
Cteva principii de baz pentru analizele de sit
Valoarea particular a unui spaiu urban se definete ca trstura sau un grup de trsturi
care-l deosebesc n cadrul formei urbane. In aprecierea calitii lui trebuie s avem n
vedere :
scopul si mijloacele de realizare
adaptarea la un existent
timpul ca nfurtor
In analiza critic a unui spatiu urban deja constituit n care se propun interventii vot fi
avute n vedere elemente de compoziie urban. Acestea se vor referi la principiile care
determin alctuirea spaial. Astfel:
elemente determinante functional
elemente determinante functional-compozitional
elemente determinante compozitional-formal.
Att n conceperea unui spaiu urban, ct i n analiza critic a unui spaiu urban constituit
este indispensabila operarea cu o serie de instrumente de analiza (1) cu ajutorul crora
vor putea fi urmrite elementele de analiz ale unei compoziii urbane (2).
1. Instrumente de analiz
Estetica urban - imagine static - desfurare, perspectiv, axonometrie
Imaginea urban - imagine dinamica survenita urmare a percepiei directe
Unitate de convenien - percepia unitar a unui ansamblu cu repere de
dominant sau repere de valoare.
Starea de contrast poate fi unul din mijloacele cele mai importante pentru realizarea
unitii de convenien. Dominanta poate fi obinut prin demersuri, masa sau unitate de
stil.
2. Elementele de analiz n analiza unei compoziii urbane
a. Imaginea urban alctuit din imaginea real i imaginea mental, care depind de
vizibilitate, lizibilitate, capacitate de identificare, percepie.

111

Determinarea imaginii urbane este funcie de :

mediu (dimensiune, ntindere, liniaritate, textur)
punctul de observaie (distana fa de obiectiv, cota de teren a punctului fa de
obiectiv)
calitatea observatorului
capacitatea de observare
b. Perceptia n spaiu bazat pe textura urban, nodurile urbane, reperele urbane. Ea
poate fi :
percepie static
percepie dinamic direcional
percepie dinamic panoramic
c. Valoarea spaiului este dat de raportul individ-spaiu n trei stadii :
lectura spaiului
uzul de spaiu
consumul de spaiu
d. Definirea spaiului
Percepia spaiului de ctre individ este un proces de selecie i ierarhizare. Spaiul urban
are dou tipuri de caliti :
abstracte - care in de comportamentul utilizatorului lui (calm, tensionat, stresat)
constitutive care in de :
dimensiunea spaiului
proporia spaiului
deschiderea spatiului
modul de umplere a spaiului
orientarea spaiului
forma spaiului
culoarea spaiului
componentele spaiului (linii, suprafee, volume, planuri, culori, sunete, mirosuri)
Din nsumarea momentelor ce dau valoarea particular a unui spaiu urban se pot genera
patru ipostaze de evoluie a valorii acestuia :
particularitatea
concretul
identitatea
specificitatea
e. Cmpul structural configurativ - acea parte a teritoriului subordonat regulilor
sistemului. Elementul central este prestanta (raportul ntre elementul de prestan i sit).
Pot exista :
un singur element de prestan
doua elemente de prestan care colaboreaz i care formeaz un grup dominant
112

dou elemente de prestan contradictorii i care au ca urmare scderea efectului.

o multitudine de elemente de prestan ntr-un sit foarte mare.

f. Ritmul - o succesiune de cmpuri structurale i care constituie un principiu de

compoziie i element de plastic urban.
Ritmul poate fi alert, lent.
Ritmul poate crea :
unitate
dinamizare a spaiului
tensionare si direcionare
desfurare
semnalizare
g. Configurtia spaial
sit nivelat
sit modelat
sit reprofilat
h. Perspectiva
direct
indirect
frontal
lateral
orizontal
ascendent
descendent

113

Anexa5

CONDIII DE AMPLASARE I CONFORMARE A

CONSTRUCIILOR
1. Amplasarea cldirilor pe parcele
Poziia reciproc a construciilor (dispunerea pe teren)
Cldiri niruite (lipite la ambele calcane laterale)

Cldiri cuplate

Cldiri izolate

114

2. Orientarea fa de punctele cardinale

Se face n conformitate cu normele sanitare si tehnice n vederea ndeplinirii urmtoarelor
cerine:

Asigurarea nsoririi i iluminatul natural n cldiri.

Asigurarea perceperii vizuale a mediului ambiant din spaiile nchise.
Asigurarea unor cerine specifice legate de funciunea cldirii (lcauri de cult ,
terenuri de sport, construcii pentru nvmnt i sntate, locuine )

Normele de nsorire, iluminatul natural, vizibilitatea, ventilaia sunt condiii obligatorii de

igien, dar i de confort urban. Pentru aceasta este necesar respectarea unor norme de
nsorire, amplasarea corect a construciilor unele n raport cu altele pentru a nu se umbri,
precum i orientarea corect a construciilor conform cerinelor funcionale.
Analizarea nsoririi se face pe baza unui studiu specific a prilor umbrite i nsorite ale
construciei, perioada de nsorire precum i umbra purtat a construciei fa de cldirile
nvecinate. Asigurarea duratei de nsorire se face prin (i) orientarea, (ii) distanarea i
(iii) dimensionarea corect a construciei Aciunea bactericid i antirahitic a razelor
soarelui este eficient cnd faadele construciei sunt expuse radiaiilor solare timp de 23h /zi la solstiiul de iarn.
Lumina solar primit de o construcie poate fi:
direct
difuz
reflectat (neglijabil n calculul nsoririi)
Lumina direct i difuz asigur iluminatul natural. Lumina difuz este constant, vine
din toate direciile i este n funcie de suprafaa vizibil a bolii cereti.
(i) Durata minim de nsorire n cadrul orientrii nord-sud este de 1 h. la solstiiul de
iarn pentru cldirile de locuit i 1h. pentru celelalte cldiri.
(ii) Distana minim necesar pentru ca o construcie s primeasc lumin direct:
Pentru ca o cldire s primeasc lumin direct suficient, se stabilete o distan
minim D ntre aceasta i primul obstacol ce ar putea opri razele soarelui s o
lumineze.

115

Relaia ntre D i H depinde de :

(a) orientarea cldirilor
(b) poziia reciproc a construciilor
(c) nlimea i lungimea lor
(d) direcia strzilor
Distana D variaz n funcie de :

Caracteristicile reliefului
-

n cazul terenurilor cu relief frmntat sau cu pant orientat spre Nord

D > H , D crete

n cazul terenurilor aproape orizontale i cu panta ndreptat spre Sud ,D

se micoreaz apropiindu-se de H .

n cazul cldirilor orientate cu latura

lung pe direcia Nord Sud sau
dac obstacolul este lateral i acoper
parial faada cldirii considerate,
distana D dintre cldiri se
micoreaz.

S
D se micoreaz

116

n cazul construciilor orientate

D se
mrete

cu latura lung pe direcia E

V, sau dac obstacolul acoper

n

ntregime faada cldirii

n cazul cldirilor orientate cu latura lung pe direcia Nord Sud sau dac obstacolul
este lateral i acoper parial faada cldirii considerate, distana D dintre cldiri se
micoreaz.
n cazul construciilor orientate cu latura lung pe direcia E V, sau dac obstacolul
acoper n ntregime faada cldirii considerate distana D dintre cldiri se micoreaz
Orientarea cldirilor este determinat i de distribuia interioar a ncperilor.
Regimul grupat sau izolat favorizeaz mbuntirea condiiilor de nsorire.
Regimul nchis ( curi nchise ) formeaz un paravan care mpiedic nsorirea normal a
terenului la anumite ore.

Cdiri izolate

Cldiri grupate

Grupri alveolare

Cldiri niruite

117

Cldirile izolate sau grupate por fi orientate cu latura lung ctre orice direcie din
emisfera sudic (E-S-V), n funcie de caracteristicile distribuiei interioare a ncperilor.
Cldirile niruite cu regim nchis, pentru a avea o nsorire mai bun, se orienteaz cu
precdere cu latura lung pe direcia N S cu deviere spre est de 18-20 grade

In cazul unor grupri alveolare se urmrete orientarea laturii deschise spre sud pentru a
se obine o nsorire a terenului.

Pentru ca o cldire s primeasc o cantitate suficient de cldur trebuie s fie orientat

dup aceleai reguli necesare pentru a obine o bun luminozitate.

In cazul construciilor de locuine trebuie avut n vedere amplasarea ncperilor astfel ca

pentru toate ncperile de locuit situat pe faada cea mai favorabil ( Sud ) s se asigure
durata minim de nsorire de 1 h la solstiiul de iarn. n cazul cldirilor de locuit
colective organizate n ansambluri se va evita orientarea pe direcia E V, iar cnd
aceasta nu este posibil apartamentele vor avea dubl orientare.

3. Perceperea vizual a mediului ambiant din spaiile nchise

Distana minim ntre cldiri n funcie de nlime, poziia lor i a ferestrelor
H = nlimea construciei celei mai nalte

Pentru a asigura o bun luminoziatte a unei ncperi se recomand ca suprafaa unei

ferestre s fie1/5 sau 1/6 din suprafaa pardoselii ncperii.

118

4. Aliniamentul
Aliniamentul reprezint limita care desparte domeniul public de domeniul privat.

5. Regimul de aliniere
Regimul de aliniere este limita convenional stabilit prin regulamentele locale de
urbanism care reglementeaz modul de amplasare a construciilor prin fixarea unei
distane ntre fronturile construite i un reper existent (aliniamentul stradal, axul strzii,
limita trotuarului, alinierea faadelor existente, mprejmuirile etc.).
In cazul zonelor compact construite, construciile noi vor fi obligatoriu amplasate la
alinierea construciilor existente.
Retragerile fa de aliniament se fac din raiuni funcionale, estetice sau ecologice
(protecia mpotriva zgomotelor, a unor nociviti etc.). Retragerile pot avea aceeai
lime pe toat lungimea strzii sau pot fi diferite (permind o eventual lrgire a strzii).

119

Construcii pe aliniament

Construcii retrase de la aliniament

120

Retragerile impuse prin reglementri au un caracter minimal i au n vedere realizarea

confortului urban prin:

Asigurarea normelor de nsorire i iluminat natural.

Respectarea condiiilor de vizibilitate (perceperea unei poriuni din bolta cereasc
din interiorul ncperii de locuit) n acord cu respectarea intimitii locuirii pentru
construciile nvecinate.
Respectarea condiiilor generale de protecie contra incendiilor prin asigurarea
accesului pompierilor.
Protecia contra zgomotelor i nocivitilor.
Conservarea specificului esutului urban.
Obinerea unor anumite configuraii de cldiri n cazul ansamblurilor noi.

6. Distana minim ntre construciile de pe aceeai parcel

121

7. Poziia construciei fa de drumurile publice

Drumurile publice sunt destinate transportului rutier public de toate categoriile i
clasificate n autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale, judeene n extravilan i strzi
n intravilan.
Zonele drumului public cuprind: ampriza, zonele de siguran i zonele de protecie.

Ampriza drumului este suprafaa de teren ocupat de elementele constructive ale

drumului:
- partea carosabil
- trotuarele
- piste pentru bicicliti, acostamente, anuri, rigole, taluzuri etc.
Zonele de siguran sunt suprafee de teren situate de o parte i de alta a amprizei
drumului destinate semnalizrii rutiere, pentru plantaii rutiere sau alte scopuri legate de
ntreinerea drumului sau a proprietilor situate n vecintatea drumului.
Zonele de protecie sunt suprafee de teren situate de o parte i de alta a zonelor de
siguran pn la marginea drumului, fiind necesare pentru protecia i dezvoltarea
viitoare a drumului.
Servitutea de trecere reprezint o dispoziie juridic reglementat de Codul Civil,
conform creia proprietarul unui teren care nu are ieire la drumul public poate cere s i
se permit trecerea pe proprietatea vecin, cu obligaia ca acesta din urm s fie
despgubit proporional cu paguba suferit. Servitutea de trecere poate fi constuituit att
pe terenurile aparinnd domeniului public, ct i pe cele aparinnd unor proprieti
private.

122

Strzile sunt drumuri publice n interiorul localitilor.

Categoria strzii se stabilete pe baza studiilor de circulaie n funcie de rolul i
caracteristicile funcionale sau tehnice.
Curile interioare neacoperite cu arii mai mari de 600mp i nchise pe toate laturile, se
prevd obligatoriu cu acces carosabil pentru autospeciale de intervenie n caz de incendii
Distanele construciilor fa de aleile carosabile :

Minim 3,75 m

Maxim 60 m pn la intrarea cea mai ndeprtat a construciei noi

Fa de traseele de circulaie construciile pot fi dispuse:

dup un front liniar desfurat paralel cu axul longitudinal al drumului

perpendicular sau oblic fa de axul drumului
pot forma incinte nchise sau deschise fa de strad
aezate n jurul unei fundturi.

Accesele pietonale

Strzile pietonale sunt rezervate exclusiv circulaiei pietonilor i ocazional

vehiculelor cu scop utilitar, servicii i intervenii pentru parcelele din zon
Aleile pietonale sunt accese pentru pietoni cu trasee independente de circulaia
carosabil. Limea l a unei alei, va fi multiplu de 0,75m. ( un flux ), dar cel
puin 1,50m. ( dou fluxuri ).
Flux de pietoni numrul pietonilor care se deplaseaz pe un traseu dat ntr-o
perioad de timp ntr-un sens sau n ambele sensuri.

123

Accesele pietonale sunt cele amenajate la niveluri diferite ( tuneluri, pasarele,

poduri ).

Amplasate pe aliniament
Construcii niruite n regim de curi
nchise sau deschise, cuplate pe ambele
laturi la calcan

Retrase fa de

aliniament
cuplate pe ambele laturi cu construciile
vecine

Pe aliniament
alipite la calcan pe una din limitele
laterale ale parcelei

124

Retrase fa de aliniament
alipite la calcan pe una din limitele
laterale ale parcelei

Construcii izolate

La aliniament

Retrase fa de aliniament

8.Distaneleminimentreconstruciiledepeaceeaiparcel

D3m
D=H1/2

125

Servitutea de vedere este obligativitatea de a pstra distana de minim de 1,90m. ntre

faadele cu ferestre sau balcon ale cldirii i limitele proprietii vecine (Codul Civil).

D 1,90 m

126

BIBLIOGRAFIE SELECTIV

1.Allain, R.: Morphologie urbaine, Armand Colin, 2005

2. Allain, R.: Morphologie urbaine, Armand Colin, 2005
3. Aymerich, C. et al. : Archittetura di base, Alinea, 2007
4. Bailly, A.S.: Lorganisation urbaine theories et modeles, Centre de recherche
durbanisme, 1978, ed. 3-a
5. Bourdain, A. Coord.: Les regles du jeu urbain, Descartes &Cie, 2006
6. Bubulete, D. (sef de proiect): Ghid privind aplicarea reglementarilor de ocuoare si
utilizare a terenului intravilan prin relationarea instrumentelor urbanistice
reglementare tehnica. Urbanproiect, 2002
7. Buerklin, Th., Peterek, M.: Morphologie urbaine, Birkhauser, Basel, Boston, Berlin,
2008
8. Clerc, D., Mangin, G., Vouuillot, H.: Pour un nouvel urbanisme, Adels, 2008
9. Ingallina, P.: Le projet urbain, PUF, 2008(ed. 3-a)
10. Jaillet, M.Cr.: Peut-on parler de secession a propos des villes europeennes?. In La
nouvelle question urbaine 1999/2000
11. Kostof, Spiro: The city shaped. Urban patterns and meanings through history.
Bulfinch, Press Book, Little, Brown and Company, 1992
13. Lacaze, J.P.: Les methodes de lurbanisme, PUF, 2007 (ed. 4-a)
14. Lukovics, T.: A posztmodern kor varosepiteszetenek kihivasai. Urbanisztika, 1997
15. Mangin, D.: Panerai, Ph.: Projet urbain. Paranthese, 2004
17. Merlin, P.: Lurbanisme, PUF, 2009 (ed. 8-a)
18. Ministere de lenvironnement: Guide techniques des lotissements lespace collectif,
Service technique de lurbanisme, 1978

127

19. MLPAT: Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al Planului

Urbanistic general, reglementare tehnica, GPO 38/99 si editiile ulterioare
20. Panerai, Ph., Depaule, J.Ch., Demorgon, M.: Analyse urbaine, Paranthese, 2005
21. Short, J.R.: The urban order. An introduction to cities, culture and power. Blackwell,
1996
22. Roncayolo, M.: Lectures des villes. Paranthese, 2000
23. Secchi, B.: Premiere lecon durbanisme, Paranthese, 2006
24. Sieverts, Th.: Entre-ville, une lecture de la Zwischenstadt, Paranthese, 2004
25. Solomon, M. (sef de proiect): Rolul cartierului ca unitate constitutiva a structurii
urbane, Urbanproiect pr. Nr. 42/1996, faza 2
26. Urbanproiect: Densitatea constructiilor in cadrul zonelor de locuit, Seria urbanism si
amenajarea teritoriului,1998
27. Urbanproiect: Parcelari-reparcelari, Seria urbanism si amenajarea teritoriului,1998

128