Bi NR 04 2010 Anevar

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
Buletin Informativ
Nr. 4 (71)/ 2010
Editat de IROVAL CERCETRI N EVALUARE
CUPRINS
3
Cuvntul Preedintelui ANEVAR
Hotrri adoptate n edina Consiliului

Director din data de 15 octombrie 2010
Reguli de conciliere facultativ
Ghid privind evaluarea pentru

garantarea mprumuturilor
34
Nouti
35
Cri n stoc pentru vnzare prin

magazinul virtual ANEVAR
Colectivul de redacie:
Redactor ef: dr. ec. Sorin V. Stan
ec. Filip Stoica, MAA, REV
ing. ec. Doru Puiu Tiberiu
Adresa noastr:
Bucureti, str. Scrltescu, nr. 7, sector 1, cod
011158
Telefon/ fax IROVAL: 021 311 27 82
Telefon ANEVAR: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax ANEVAR: 021 311 13 40
V stm permanent la dispoziie pentru a rspunde
oricror ntrebri legate de asociaie i ateptm
sugestiile dvs. pentru mbuntirea coninutului
Buletinului Informativ.
Adresm cititorilor notri invitaia de a participa la
exprimarea punctelor de vedere i opiniilor
referitoare la activitatea de evaluare.
Buletin Informativ nr. 4 (71) / 2010
ISSN 1224 8967

Dragi colegi,
Permitei-mi s mprtesc alturi de dumneavoastr satisfacia
de a gsi n acest numr al Buletinului Informativ ,,Ghidul privind
evaluarea pentru garantarea mprumuturilor, un instrument important
n activitatea de evaluare i, n special, n aezarea pe o baz fireasc a
relaiilor dintre evaluator, instituia de credit i solicitanii de credite,
cu meniunea c ghidul va putea fi consultat i pe site-ul
www.anevar.ro.
Ghidul a aprut din necesitatea de a clarifica att aspectele
tehnice privind evaluarea garaniilor reale acceptate de bnci la
acordarea mprumuturilor, evaluarea pe parcursul derulrii creditelor
sau n faza de executare silit, ct i pentru a ajuta la completarea
cadrului reglementativ referitor la activitatea de creditare n care, pn
n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de evaluare a
garaniilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori, auditori financiari i ali
utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i
reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare a
garaniilor. n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relaia cu alte
standarde profesionale i cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de
evaluare precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
La elaborarea ghidului i-au adus contribuia un numr de zece membri ANEVAR, cu experien
relevant ca evaluatori externi, care realizeaz evaluri pentru garantarea mprumuturilor, evaluatori
interni din diverse instituii de credit, precum i colegi cu activitate profesional recunoscut. Am
beneficiat i de sprijinul teoretic i tehnic al colegilor din cadrul IROVAL.
Numeroase ntlniri de lucru la nivelul Bncii Naionale a Romniei, cu participarea reprezentanilor
Asociaiei Romne a Bncilor i ai Camerei Auditorilor Financiari din Romnia, au fcut s se structureze
materialul documentar n forma pe care astzi suntem n msur s o facem public.
Trebuie s subliniez aici suportul deosebit al reprezentanilor B.N.R., care a contat semnificativ n
concentrarea eforturilor celor implicai n realizarea ghidului, dar i n clarificarea unor aspecte tehnice i
metodologice. De asemenea, este de menionat contribuia substanial a Asociaiei Romne a Bncilor i
a Camerei Auditorilor Financiari din Romnia, care, prin observaiile i completrile de substan
formulate, au dus la obinerea unui text acceptat fr rezerve de ctre toate prile implicate n aceasta
activitate.
Le mulumesc tuturor celor care s-au implicat n realizarea ghidului, fie la redactare, fie cu observaii
pertinente n diferitele faze de realizare, pn la obinerea textului final.
n perioada care s-a scurs de la apariia ultimului numr al Buletinului Informativ a avut loc edina
Consiliului Director din data 10 octombrie, la Suceava, unde s-a desfurat i conferina profesional cu
tema: ,,Evaluarea bunurilor din patrimoniul cultural-istoric.
Vei mai gsi n acest Buletin lista Hotrrilor Consiliului Director adoptate la aceast edin,
precum i textul Regulilor de conciliere facultativ.
Apropierea srbtorilor Crciunului i a Noului An 2011 mi ofer prilejul de a v adresa urri de
sntate, linite i ct mai multe bucurii. Sper c anul care vine s ne aduc semnele mult ateptatei ieiri
din recesiune, cu impact pozitiv asupra profesiei noastre.
La muli ani!
Preedinte,
Filip STOICA, M.A.A. REV
Buletin Informativ nr. 4(71)/2010
HOTRRI ADOPTATE N EDINA CONSILIULUI DIRECTOR

DIN DATA DE 15 OCTOMBRIE 2010
n edina Consiliului Director din data de 15 octombrie 2010, de la Suceava, au fost adoptate urmtoarele
hotrri:
1. H 47/2010 Sunt aprobate Regulile de organizare i desfurare a cursurilor de formare profesional,
cu meniunea c vor fi integrate n forma final observaiile transmise de membrii Consiliului
Director.
Totodat, i nceteaz aplicabilitatea anterioarele Reguli de organizare i desfurare a cursurilor de
formare profesional, aprobate n octombrie 2007.
2. H 48/2010 Sunt aprobate Regulile privind pregtirea profesional continu a membrilor titulari
experi evaluatori, cu observaiile formulate n edin, acestea nlocuind versiunea anterioar, datnd
din octombrie 2007.
3. H 49/2010 Se aprob Regulile de organizare i desfurare a conferinelor ANEVAR, cu
observaiile discutate n edin.
4. H 50/2010 Se aprob sancionarea domnului expert evaluator Valeric CONSTANTIN (legitimaia
nr. 1.852) cu avertisment scris cu aciune corectiv profesional, aciunea corectiv constnd, conform
propunerii Comisiei de calificare i atestare profesional, n absolvirea seminarului D 06 Standarde
Internaionale de Evaluare (testare on-line) cu condiia de promovabilitate de peste 80% din totalul
punctelor.
5. H 51/2010 Referatul privind sancionarea domnului Virgil CLAPON (legitimaia nr. 8.854) va fi
analizat n urmtoarea edin a Consiliului Director, n corelaie cu referatul emis de CED n cazul
evaluatorului Vasile ZPOR (legitimaia nr. 9.720).
6. H 52/2010 Se aprob sancionarea domnului expert evaluator Marin NEGHIN (legitimaia nr.
10.199) cu avertisment scris.
7. H 53/2010 Se aprob sancionarea domnului expert evaluator Simion BRATE (legitimaia nr. 1.276)
cu avertisment scris cu aciune corectiv profesional, aciunea corectiv constnd, conform
propunerii Comisiei de calificare i atestare profesional, n absolvirea seminariilor D 20
Deprecierea construciilor i D 06 Standardele Internaionale de Evaluare (testare on-line).
8. H 54/2010 Se aprob sancionarea domnului expert evaluator Radu Constantin PUN (legitimaia
nr. 5.893) cu avertisment scris.
9. H 55/2010 Referatele de sancionare emise de Comisia de etic i disciplin n cazul dlui Dnu
Drago ANGHEL, dlui Corneliu CHIOPU, dnei Simona UTA i dnei Claudia BUTOI, precum i
obieciunile formulate la aceste referate, vor fi reanalizate de comisie, urmnd a fi prezentate
Consiliului Director la edina din luna decembrie a.c.
10. H 56/2010 Se aprob Regulile de conciliere facultativ, cu observaia formulat n edin, acestea
nlocuind Regulile procedurii de mediere, aprobate n decembrie 2004 i care i nceteaz
aplicabilitatea.
11. H 57/2010 Se aprob lista lectorilor i examinatorilor ANEVAR, cu urmtoarele meniuni:
includerea lectorilor care au predat cel puin o dat ntr-un an la cursuri, n rndul celor care predau
la seminariile de pregtire continu;
radierea din aceste liste a persoanelor sancionate disciplinar.
12. H 58/2010 Se aprob lista tutorilor ANEVAR, cu meniunea radierii celor sancionai disciplinar.
13. H 59/2010 Se aprob proiectul Ghidului privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor.

14. H 60/2010 Se aprob componena Comisiei de calificare i atestare profesional:
- CRCEIE RADU
- DESPINA CAMELIA
- BELEI CORNELIU
- BANACU CRISTIAN
- DAN CECILIA
- GRIGORESCU CRISTINA
- POSTELNICU DOREL
- BAHRIM DANIEL
- MUSTREA TANIA
- POPA BOCHI ADRIAN
- DIMITRIU RADU ANTON
- IVNESCU DAN
- ABABEI DANA
- PETRE SORIN
- DUMITRU DUMITRIU CRISTIAN
- GOREA NARCIS IULIAN
- JALOB UDOR OLGA
- DEMETRESCU TRAIAN CRISTIAN
- DRGHICI LIVIU
- CHIRIAC SILVIU
Hotarrile au fost adoptate n condiii de cvorum i validitate.

REGULI DE CONCILIERE FACULTATIV
Art. 1. Dispoziii generale

1.1. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR pune la dispoziia membrilor si o
procedur de conciliere, n condiiile prezentelor Reguli de conciliere facultativ (denumite n continuare
Reguli), avnd ca scop soluionarea pe cale amiabil a unor diferende dintre ei, ivite n exercitarea de
ctre acetia a activitii de evaluare a ntreprinderilor, a proprietilor imobiliare, a bunurilor mobile i a
instrumentelor financiare.
1.2. Procedura de conciliere este facultativ pentru pri i nu poate avea loc dect pe baza acordului lor
scris.
1.3. Cnd prile convin s recurg la concilierea facultativ, prin nsui acest fapt, ele accept prezentele
Reguli.
1.4. Prile pot adapta prezentele Reguli potrivit nelegerii scrise dintre ele.
1.5. n sensul prezentelor Reguli, conciliator nseamn un singur conciliator sau toi conciliatorii, dac au
fost desemnai mai mult de unul.
Art. 2. nceperea concilierii
2.1. Procedura de conciliere ncepe prin cererea scris a prilor sau a uneia dintre pri (denumit n
continuare Cererea de conciliere) adresat ANEVAR.
2.2. Cererea de conciliere trebuie s cuprind urmtoarele elemente:
a) numele i prenumele, domiciliul persoanei fizice ori denumirea i sediul persoanei juridice, dup
caz, precum i numrul de telefon, telefax, adresa de e-mail sau alte informaii despre prile n
disput;
b) numele i calitatea celui care reprezint partea la conciliere, dac este cazul;
c) expunerea succint a obiectului disputei;
d) nominalizarea conciliatorului;
e) semntura prii i tampila n cazul persoanelor juridice.

2.3. Cererea de conciliere va fi nsoit de actele doveditoare, depuse n copie certificat de parte.
2.4. Cnd concilierea este cerut de una dintre pri, Cererea de conciliere reprezint propunere de
conciliere. n acest caz, ANEVAR comunic celeilalte pri cererea, invitnd-o s rspund, ntr-un
termen de 10 zile de la primire, dac accept sau nu procedura de conciliere, iar, n caz afirmativ, s-i
expun, n acelai termen, propriul su punct de vedere, nsoit de actele doveditoare, inclusiv cu privire
la propunerea de numire a conciliatorului. Propunerea de conciliere formulat de una dintre pri
declaneaz procedura de conciliere numai dac cealalt parte o accept n scris, n termen de 10 zile, n
caz contrar, concilierea nu va avea loc.
2.5. Data nceperii concilierii va fi data la care Cererea de conciliere este primit la ANEVAR.
Art. 3. Numirea conciliatorului
3.1. Conciliatorul va fi nominalizat prin Cererea de conciliere, cu acordul su prealabil. Concilierea se
face, de principiu, de un singur conciliator, desemnat prin consensul prilor ori numit de ctre
Preedintele ANEVAR, dac prile l-au mputernicit expres n acest sens; concilierea se poate face ns,
dac prile convin, de doi sau mai muli conciliatori, cte unul numit de fiecare parte, cu acordul
celeilalte pri sau chiar n prezena unui supraconciliator ales prin consens de ceilali conciliatori. Dac
prile nu convin asupra conciliatorului, concilierea nu poate avea loc.
3.2. Conciliatorul trebuie s fie neutru, imparial i independent n ndeplinirea atribuiilor sale.
3.3. Poate fi conciliator orice membru titular expert evaluator al ANEVAR care se bucur de o reputaie
netirbit, are o nalt calificare i experien profesional.
3.4. Conciliatorul va fi ales de pri de pe lista de conciliatori a ANEVAR.
3.5. nscrierea pe lista de conciliatori a ANEVAR se face n urmtoarele condiii:
a) cerere scris;
b) curriculum vitae;
c) recomandare din partea Centrului teritorial n raza cruia i desfoar activitatea;
d) aprobarea Consiliului Director.
3.6. Dosarul cu actele de nscriere se depune la Secretariatul general care l nainteaz Consiliului
Director.
Art. 4. Desfurarea concilierii
4.1. Cererea de conciliere, mpreun cu actele nsoitoare, se pun la dispoziia conciliatorului.
4.2. Convocarea prilor la edina de conciliere se efectueaz pe cile apropriate i cele mai expeditive.
4.3. Concilierea are loc, de regul, la sediul ANEVAR Central sau al Centrelor teritoriale. Dac este
cazul, concilierea se poate desfura i n alte locuri convenite de conciliator i de prile aflate n
conflict.
4.4. Prile pot participa la conciliere personal sau prin reprezentani i pot fi asistate de avocai, consilieri
sau experi, procedura nefiind ns public.
4.5. Conciliatorul ncearc, mpreun cu prile, s realizeze o soluionare a diferendului, n spiritul
intereselor legitime i obiectivelor urmrite de prile aflate n conflict.
4.6. Fiecare parte trebuie s coopereze cu bun-credin cu conciliatorul pentru desfurarea
corespunztoare a concilierii i pentru finalizarea acesteia cu celeritate.
4.7. Conciliatorul, dup ascultarea prilor i studierea actelor depuse de acestea, poate face recomandri
prilor cu privire la soluionarea echitabil a diferendului, dar nu le poate impune o soluie cu privire la
conflictul supus concilierii.

4.8. n cazul n care conflictul supus concilierii prezint aspecte dificile sau controversate de natur
juridic ori din orice alt domeniu specializat, conciliatorul, cu acordul prilor, poate s solicite opinia
unui specialist din domeniul respectiv.
Art. 5. Confidenialitatea
5.1. Procedura de conciliere este confidenial, caracter pe care toate persoanele implicate au obligaia s-l
respecte, chiar dup terminarea ei i independent de rezultat.
5.2. Nici o nregistrare, n orice mod, nu va fi fcut la nici o edin a prilor cu conciliatorul.
5.3. Prile se oblig s nu invoce ntr-o procedur arbitral sau judiciar:
a) punctele de vedere exprimate n cadrul procedurii de conciliere, n vederea gsirii unei soluii
amiabile;
b) propunerile sau recomandrile fcute de conciliator;
c) declaraiile uneia dintre pri, n sensul c este gata s accepte propunerile sau recomandrile
fcute de ctre conciliator sau de ctre cealalt parte.
Art. 6. Terminarea concilierii
6.1 Procedura de conciliere ia sfrit, dup caz:
a) prin semnarea unei nelegeri ntre pri, acoperind oricare i toate aspectele disputei dintre ele.
nelegerea are fora unui contract;
b) prin ntocmirea unui proces-verbal de ctre conciliator, prin care se constat euarea concilierii.
Procesul-verbal nu se motiveaz;
c) prin declaraia scris a prilor sau a uneia dintre pri, comunicat conciliatorului n sensul de a
sista procedura de conciliere, declaraie care trebuie fcut naintea semnrii oricrei nelegeri.
Art. 7. Onorariul conciliatorului i alte costuri
7.1. Onorariul conciliatorului se stabilete prin negociere cu prile, se suport n mod egal de ctre pri
ori n alt mod convenit de pri i se achit nainte de data concilierii.
7.2. Alte costuri ale concilierii, incluznd, n special, cheltuielile de deplasare ale conciliatorului sau orice
alte cheltuieli ocazionate de obinerea de opinii ale unor specialiti, vor fi suportate n mod egal de ctre
pri ori n alt mod convenit de pri.
Art. 8. Dispoziii finale
8.1. Prezentele Reguli se completeaz cu dispoziiile de drept comun de procedur civil romn, n
msura n care acestea sunt compatibile cu concilierea i cu natura diferendelor.
8.2. Prezentele Reguli intr n vigoare la data aprobrii lor de ctre Consiliul Director al ANEVAR.
Aceste Reguli au fost emise n temeiul art. 6 lit. a) i art. 7 lit. m) din Statutul ANEVAR i au fost
aprobate de Consiliul Director al ANEVAR, prin hotrrea nr. 56/2010, din 15.10.2010.
Aprobat n edina Consiliului Director din 15 octombrie 2010.
GHID PRIVIND EVALUAREA PENTRU

GARANTAREA MPRUMUTURILOR
I Expunere de motive
Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se refer la evaluarea garaniilor reale i a
aprut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativ referitor la activitatea de creditare
n care, pn n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de evaluare a garaniilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint
cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare a garaniilor.
n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relaia cu alte standarde
profesionale i cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de evaluare
precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
Prezentul ghid prezint cadrul activitii de evaluare:
(1) n faza acordrii creditului;
(2) pe parcursul derulrii creditului;
(3) n faza executrii silite.
Potrivit reglementrilor BNR:
mprumuttorii sunt obligai s elaboreze metodologii pentru determinarea valorii juste a garaniilor
reale primite, avnd n vedere Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit
acestora, valoarea just este suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de
bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat
obiectiv;
instituiile de credit trebuie s stabileasc cerine corespunztoare n ceea ce privete valoarea i tipul
garaniilor corporale, capacitatea de valorificare n timp util a garaniei i de stabilire n mod obiectiv a
unui pre sau a unei valori de pia, frecvena cu care valoarea bunului poate fi revizuit, incluznd o
expertiz sau o evaluare profesional, i volatilitatea sau o aproximare a volatilitii valorii garaniei
reale;
evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.
Referirile la standardele de evaluare privesc Standardele Internaionale de Evaluare, obligatorii pentru

membrii ANEVAR.
Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai instituiilor de credit care elaboreaz rapoartele de
evaluare pentru cele trei faze.
Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evideniat cteva aspecte care nu aveau o nelegere
i clarificare unitar. Ghidul de fa ncearc s clarifice aceste lucruri.
Ghidul i propune totodat s creasc gradul de transparen al relaiei dintre evaluator i instituia de
credit i s delimiteze responsabilitile fiecreia dintre cele dou pri n activitatea comun din cadrul
procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a activelor care se constituie ca garanii ale
creditelor.

Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se refer la:
comunicarea dintre evaluator i instituia de credit;
inspecia proprietii;
derogri de la standardele de evaluare;
diferenele existente ntre situaia faptic i situaia reieit din documente;
tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just;
verificarea situaiei juridice a bunului evaluat;
informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de evaluare;
evaluatori interni i evaluatori externi;
responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar;
procesul de evaluare;
prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;
opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;
forma raportului de evaluare;
necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare;
semnarea i tampilarea raportului de evaluare;
verificarea rapoartelor de evaluare;
verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator;
moneda n care se exprim opinia;
influena TVA asupra valorii estimate;
evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.
Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea principiilor propuse n acest ghid.
Avnd n vedere numrul mare de persoane din instituia de credit, care au contact cu evaluatorul n
procesul de evaluare a garaniilor, comunicrile se realizeaz att n scris ct i telefonic. Pentru ca
procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, n cadrul ghidului sunt prezentate aspectele
din raportul de evaluare care necesit exclusiv comunicarea scris.
Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta este obligatorie, cine face inspecia,
ce se scrie n raportul de evaluare despre inspecie, etc.
O problem important o reprezint diferenele reieite n urma inspeciei ntre situaia faptic i situaia
din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instruciunile instituiei de credit, realizate n scris, n
toate aceste situaii.
De regul, tipul de valoare estimat n cadrul raportului de evaluare pentru garantarea mprumuturilor este
valoarea de pia. Sunt ns situaii, n practic, n care evaluatorii au estimat i alte tipuri de valori n
afara valorii de pia. Ghidul prevede c utilizarea unui alt tip de valoare va putea fi folosit doar la
solicitarea scris a instituiei de credit.
Un alt tip de valoare, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar, este valoarea just. Cu privire la

garaniile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat n garanie este recunoscut n situaiile
financiare ale instituiilor de credit. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de
pia.
Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. Ghidul devine aplicabil
doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca un cadru general de evaluare pentru evalurile realizate n
alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar, pentru asigurare, pentru vnzare/cumprare, pentru
fuziuni etc.
De asemenea, sunt multe situaii n care evaluatorului i se cere s exprime separat valoarea construciei i
valoarea terenului. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre teren i construcii este o
operaie matematic n urma creia nu rezult valoarea de pia a componentelor. Aceast aciune este
specific evalurii pentru raportare financiar. Valoarea de asigurare este un scop specific al evalurii,
diferit de valoarea pentru garantarea mprumuturilor, i care nu rezult din raportul de evaluare pentru
garantarea mprumuturilor.
Evalurile imobilizrilor financiare (aciuni, pri sociale), dac este cazul, vor fi realizate n conformitate
cu prevederile din normele interne ale instituiilor de credit i nu au fost cuprinse n prezentul ghid.
Situaia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de luare n garanie. Decizia c un bun
este conform pentru garanie bancar trebuie s aparin instituiei de credit. Evaluatorul are obligaia s
descrie ct mai fidel i detaliat bunul de evaluat, n raportul de evaluare, innd cont de instruciunile
specifice transmise de ctre banc. Responsabilitatea final de a accepta un bun n garanie aparine
instituiei de credit.
Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i
informaiile necesare realizrii evalurii n funcie de natura activului de evaluat. Este foarte important ca
informaiile s i fie puse la dispoziie de ctre instituia de credit sau, dac nu este posibil, i acest lucru
se face de ctre solicitantul creditului, setul de documente trebuie prezentate n acelai timp i instituiei
de credit. Se urmrete ca informaiile pe care le are la dispoziie evaluatorul s fie cunoscute de ctre
instituia de credit i este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate nainte de a fi puse la
dispoziia evaluatorului.
Avnd n vedere c documentaia are diverse denumiri i c pentru evaluare este necesar un set minim de
informaii, s-a cuprins n ghid o list minim de documente i informaii necesare realizrii evalurii.
Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoane fizice sau
juridice) sau de evaluatori interni, angajai ai instituiei de credit. n oricare din situaii, evaluatorii trebuie
s respecte standardele de evaluare i prevederile normelor interne ale bncilor i ale prezentului ghid.
Evaluatorii externi trebuie s semneze i s tampileze raportul de evaluare scriindu-i numele n clar.
Cnd evaluatorul extern este o societate comercial, membru corporativ al ANEVAR, responsabilitatea
asupra evalurii o are att societatea comercial ct i evaluatorul care a realizat raportul de evaluare.
Acesta poate fi angajat, asociat sau acionar al societii de evaluare ori un colaborator pe baz de contract
de prestri servicii, respectnd condiia pus persoanelor fizice de a fi membru titular al ANEVAR.
Calitatea valorii proprietilor dintr-un portofoliu de garanii depinde de calitatea rapoartelor de evaluare
utilizate n procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de evaluare depinde i de perioada de
timp pe care evaluatorul o are la dispoziie. Termenul de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit
de ctre instituia de credit i evaluator. Trebuie precizat ns c fiecare raport de evaluare pentru
acordarea creditelor necesit inspecia proprietii i apoi culegerea i analiza informaiilor de pia
precum i identificarea tuturor surselor de informaii i a validitii acestora. n aceste condiii,
evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste operaiuni la un nivel
calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales n condiiile curente ale pieei imobiliare, n
care numrul de tranzacii este mai redus, este c identificarea informaiilor i a surselor de informaii
10

credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este o etap n evaluare de la care nu se poate face rabat.
Evaluatorii trebuie s aib n vedere c, dac instituiile de credit o cer, s poat fi identificate inclusiv
fizic att proprietatea de evaluat ct i proprietile comparabile, pe baza crora a fost realizat evaluarea.
In acest sens, evaluatorul va meniona sursa i datele de contact prin care pot fi verificate informaiile
utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea n evaluare a unor proprieti fictive, luate de pe
diverse site-uri, fr a se acorda o minim garanie a veridicitii acestora. Acest lucru s-a putut ntmpla,
pn n prezent, n special n cazul evalurii terenurilor unde informaiile accesibile n Romnia sunt mai
restrnse dect n alte ri, n care exist baze de date i posibilitatea accesrii i identificrii cu exactitate
a proprietilor utiliznd imagini din satelit i coordonate GPS. Cel puin argumentele de mai sus au
condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de evaluare pentru
garantarea mprumuturilor.
Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acest proces este discutat pe
larg n standardele de evaluare i n bibliografia de specialitate, n cuprinsul ghidului au fost prezentate
elementele definitorii ale procesului de evaluare i ale principalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate
i cele trei abordri ale evalurii: comparaia vnzrilor, prin venit i prin cost, fr a se intra n detalii
legate de metodele de evaluare, incluse n aceste abordri.
Un element ndelung discutat i frecvent ntlnit n practic l reprezint numrul de abordri ale evalurii
care se aplic n cadrul unei evaluri.
n condiii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru evaluarea aceleiai proprieti, ar trebui
s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic
din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor existente la aplicarea abordrilor,
adecvarea acestor informaii, etc.). n aceste condiii, n care rezultatele abordrilor prezint un interval de
valori, se impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor obinute prin
diverse abordri. n cadrul procesului de reconciliere, evaluatorul analizeaz procesul de evaluare din
fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin urmtoarele elemente: cantitatea informaiilor avute la
dispoziie, consistena informaiilor, verificarea informaiilor, tipul proprietii evaluate, scopul evalurii,
etc. n cadrul raportului de evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare, prezentndu-se
adecvarea metodei, gradul de ncredere n rezultatul obinut, credibilitatea i valabilitatea acestuia.
Ori de cte ori este posibil, se vor aplica metode de evaluare nscrise n cele trei abordri;. cnd nu exist
aceast posibilitate, se vor aplica dou sau doar o singur metod. Este foarte important ca n raportul de
evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneia sau a dou abordri. Nu se va aplica
niciodat o a doua metod, numai cu caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur
abordare adecvata i bazat pe informaii de pia suficiente, verificate i credibile.
Media (aritmetic, geometric, median, etc.) nu vor fi folosite n exprimarea opiniei finale nici ntre mai
multe abordri i nici ntre mai multe metode ale aceleiai abordri. Nu va fi folosit media nici n cazul
abordrii prin comparaie ca pas final dup efectuarea coreciilor asupra proprietilor comparabile fa de
proprietatea de evaluat.
n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat fiecare etap a procesului de evaluare.
n cuprinsul ghidului s-a prezentat att coninutul minim de informaii care trebuie s se regseasc ntrun raport de evaluare ct i un raport de evaluare extins.
Se tie c instituiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz intern. Nu a fost
analizat n cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat ca aparinnd fiecrei instituii n parte.
Avnd n vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune, indiferent de instituia
de credit, este recomandat ca i rapoartele de verificare interne s ndeplineasc aceleai condiii.
11

Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie fcut de ctre un evaluator membru
ANEVAR, iar acesta s i decline competena n condiiile n care nu are experiena necesar realizrii
unei asemenea misiuni.
O alt problem care a fost analizat i cuprins n ghid este moneda n care se va exprima opinia final.
Se ntlnesc situaii n care chiar dac evaluarea a fost realizat utiliznd informaii de pia n EUR,
opinia final a fost exprimat att n lei ct i n CHF sau n alt valut. Exprimarea opiniei n mai multe
monede n acelai timp, face ca echilibrul ntre ele i valabilitatea tuturor s existe doar la momentul
exprimrii acestor opinii. Evoluia ulterioar a valorii proprietii poate fi diferit n diferite monede. De
aceea, instituia de credit va trebui s stabileasc, n fiecare caz, care este moneda n care se va exprima
opinia evaluatorului.
Aceeai propunere de reglementare s-a folosit i n cazul includerii TVA n opinie. Avnd n vedere c, n
cazuistica prezent, prevederile instituiilor de credit referitoare la TVA sunt nuanate n funcie de mai
muli factori (de exemplu, client persoan fizic sau persoan juridic) s-a propus ca evaluatorii s
respecte ceea ce instituiile de credit i vor stabili n normele proprii referitor la acest aspect.
Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor a reprezentat o parte important din
necesitatea apariiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garanii poate fi diferit de la o instituie de
credit la alta.
Avnd n vedere evoluia pieei imobiliare din ultimii doi ani (20092010), precum i efectele crizei
financiare asupra industriei imobiliare romaneti, o ntrebare tot mai frecvent a reprezentat-o ct
valoreaz proprietile imobiliare din portofoliile de garanii ale instituiilor de credit.
Intenia instituiilor de credit de a evalua individual fiecare garanie din portofoliu nu poate fi realizat n
majoritatea situaiilor, avnd n vedere:
numrul mare de garanii aflate n portofoliu;
operaiunea necesit mult timp;
operaiunea necesit costuri semnificative.
n aceste condiii, s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situaii cu tehnicile de evaluare existente. O
soluie provine din abordarea pe baza de comparaii, care prevede c metoda statistic este una din
metodele posibile de evaluare. Aceasta nseamn c, acolo unde nu se fac evaluri individuale, i situaiile
n care acestea sunt obligatorii sunt prezentate n ghid, pot fi aplicate metode statistice (globale).
Diferena ntre evaluare individual i evaluarea statistic este c, la evaluarea individual, se realizeaz
un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea evaluat, iar n evaluarea statistic
sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru un grup de proprieti din portofoliul instituiilor de
credit care au putut fi aranjate avnd trsturi comune. Aceste grupuri se numesc populaii statistice.
Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru grupuri de garanii din portofoliul
instituiei de credit o reprezint posibilitatea mpririi portofoliului n grupuri omogene. Astfel de grupuri
de garanii care ntrunesc trsturile unei populaii statistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul
garaniilor se vor evalua individual.
n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac informaiile de pia
sunt suficiente, i permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot aplica i metodele statistice n cadrul
rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor prezenta modelul statistic n raportul de evaluare
astfel nct instituia de credit s l poat verifica.
n situaiile n care populaiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de evaluare
globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evaluri i n alte ri sau n alte scopuri dect evaluarea
12

pentru garantarea mprumutului (de exemplu: evaluarea pentru impozitare). Este foarte important cum va
fi realizat modelul statistic i cum va fi acesta aplicat. Un model statistic corect specificat conine i
funciile de autotestare astfel nct, ntr-un model corect aplicat, rezultatul global respect gradul de
probabilitate declarat i care trebuie agreat de instituia de credit i de auditorul financiar al acesteia.
Trebuie reinut c rezultatul evalurii globale asigur justeea evalurii totale a portofoliului, iar rezultatul
final va fi alocat fiecrui bun component al portofoliului.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice n evaluare sunt automatizarea
procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal
const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv de specialiti din diferite
domenii programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia pentru a concepe i
pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Prin cele prezentate anterior i prin reglementrile propuse, considerm c s-a analizat ntregul spectru al
problematicii evalurii pe perioada derulrii creditului astfel nct s fie gsite soluiile cele mai potrivite
pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este prezentat o sintez a tehnicilor statistice, aplicabile n
cazul evalurii bunurilor precum i o bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel nct s fie un
sprijin pentru evaluatori i pentru specialitii cu care acetia vor colabora la elaborarea unor modele
statistice adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.
1. Abrevieri
ANEVAR = Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia, nfiinat ca o asociaie profesional
independent care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prevzute de Standardele Internaionale
de Evaluare i care acioneaz n interes public, fapt recunoscut prin HG 1447/09.09.2004
ARB = Asociaia Romn a Bncilor;
BNR = Banca Naional a Romniei;
EPI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea proprietilor imobiliare;
EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile;
EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi;
IFRS = Standardele Internaionale de Raportare Financiar;
IVS = Standardele Internaionale de Evaluare;
IVS 1 - Valoarea de pia tip de valoare;
TVA = Taxa pe valoarea adugat.
2. Definiii ale unor termeni
n accepiunea prezentului ghid, termenii i noiunile utilizate au semnificaiile prezentate n continuare.
Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cetenie, naionalitate, religie, sex sau
convingeri politice, care prin pregtirea i experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o competen
deosebit de nelegere i rezolvare a problemelor din domeniul evalurii. Calitatea de membru titular se
dovedete cu legitimaia i parafa emise de asociaie.
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub form de societate comercial, cu
sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene care presteaz servicii de evaluare i
este interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea de membru corporativ se
dovedete prin certificatul emis de ANEVAR.
Valoare de pia = valoare estimat de evaluator i raportat de acesta prin intermediul raportului de
evaluare i care este definit conform Standardelor Internaionale de Evaluare. Se utilizeaz de regul la
raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepia cazului n care evaluatorului i se solicit n mod
expres raportarea unui alt tip de valoare.
13

Valoare just = valoare atribuit garaniilor, definit conform Standardelor Internaionale de Raportare
Financiar (IFRS) i reglementrilor BNR.
Alte tipuri de valoare = tipuri de valoare solicitate de instituia de credit, care pot fi estimate n
rapoartele de evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Internaionale de Evaluare, adoptate de Consiliul pentru
Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC).
Garanii reale = active corporale sau necorporale care pot fi acceptate n garanie pentru operaiunile
realizate de instituia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral,
gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va face referire numai la garaniile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini, echipamente, utilaje, mijloace de
transport, stocuri, etc.).
Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor tipuri de valoare cerute de
instituiile de credit prin instruciuni exprese) pentru bunurile asupra crora urmeaz a se constitui
garania sau aflate n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu este salariat al instituiei de credit,
sau persoan juridic, membru corporativ ANEVAR, semnatar a unui contract/angajament cadru cu
instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de evaluare n condiiile prezentului ghid.
Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribuii n evaluarea garaniilor reale de natura
activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de ctre instituia
de credit.
Pia lichid = o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii astfel nct se poate stabili o
valoare de pia pentru bunurile specifice acelei piee.
Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicit credite.
Instituie de credit = bnci, bnci de economisire i creditare n domeniul locativ, bnci de credit
ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit i instituiilor emitente de moned electronic,
persoane juridice romne (conform Regulamentului nr.19/24 din 14.12.2006).
Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea instituiei de credit.
Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui raport de evaluare n scopul garantrii
unui mprumut acordat de o instituie de credit.
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau se / respinge ori se administreaz o
facilitate de creditare (credit).
Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utiliznd proceduri standardizate fr
a fi necesar inspecia bunurilor i care se aplic pe parcursul derulrii creditului.
Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod individual, cu elaborarea unui raport de
evaluare i cu respectarea n totalitate a procesului de evaluare specificat de standardele de evaluare.
Populaie statistic = termen utilizat n statistic i care reprezint mulimea elementelor simple sau
complexe, de aceeai natur, care au una sau mai multe nsuiri eseniale comune, proprii elementelor ct
i populaiei privit ca un tot unitar.
Norme interne = reglementri interne ale instituiilor de credit.
Procesul de evaluare = totalitatea aciunilor ntreprinse de evaluator n vederea stabilirii valorii de pia a
bunului de evaluat.
Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de evaluare i utilizate pentru stabilirea
valorii de pia a bunurilor.
14

II Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale
1. Ghidul privind evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare Ghidul) urmeaz a fi aplicat de
ctre instituiile de credit, experi evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de
evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint cadrul
general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de pia a acestora. n
condiiile unei piee lichide, valoarea de pia este cea mai bun estimare a valorii juste. Valoarea
just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de pia.
3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse evalurii pentru garantarea creditelor,
instituiile de credit vor preciza explicit, n normele proprii, care este tipul de valoare pe care
evaluatorul l va estima n toate situaiile n care se impune elaborarea unui raport de evaluare. n
cazul n care nu se precizeaz explicit acest tip de valoare, evaluatorul va refuza evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale instituiei de credit, att n
ceea ce privete evaluarea, ct i n ceea ce privete raportarea evalurii n conformitate cu prevederile
prezentului Ghid.
5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, n care se va institui
obligaia, pentru evaluatori, s respecte Standardele Internaionale de Evaluare. Orice derogri de la
aceste standarde vor fi definite n normele interne ale instituiilor de credit i vor respecta prevederile
standardelor de evaluare referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin
impunerea unor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea instituiei de credit. n cazul
n care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de instituia de credit, evaluatorul va refuza
elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de evaluare cu derogri de la standarde,
nesolicitate de instituia de credit sau cu nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea
evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi elaborate de ctre evaluatori interni,
salariai ai instituiei de credit, care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de evaluatori
externi, care vor fi membri titulari sau membri corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate desfura n baza raporturilor de
munc, n cazul evaluatorului intern, sau n baza unui contract de prestri servicii ncheiat ntre
evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i, de regul, instituia de credit i/sau solicitantul
creditului, n calitate de client. n ambele situaii instituia de credit este utilizatorul raportului de
evaluare. Prin excepie, contractul de prestri de servicii poate fi ncheiat ntre evaluatorul extern, n
calitate de furnizor de servicii de evaluare i persoana desemnat de instituia de credit i/sau
solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi i pot desfura activitatea, n
condiiile legii, ca persoane juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice, membri
titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare aparine
evaluatorului. Atunci cnd evaluatorii externi i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane
juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea pentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor
contractuale aparine, n solidar, evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care
elaboreaz raportul de evaluare i societii comerciale membru corporativ ANEVAR al crui angajat/
acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de prestri de servicii de evaluare cu
aceast societate.
9. Verificarea situaiei juridice a bunului, astfel cum aceast situaie rezult din documentele puse la
dispoziia evaluatorului, nu este de competena evaluatorului i nu i va angaja rspunderea.
10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse la dispoziia evaluatorului de ctre
solicitantul creditului prin intermediul sau cu ntiinarea instituiei de credit, astfel ca n posesia
evaluatorului s existe acelai set de documente care se afl i n posesia bncii. Evaluatorul trebuie s
15

elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informaiile necesare
realizrii evalurii, n funcie de natura activului de evaluat.
11. Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist diferene ntre situaia faptic i
situaia din documentele avute la dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat, va
informa n scris instituia de credit i va proceda conform instruciunilor acesteia, formulate n scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i evaluator i
poate varia n funcie de aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim pentru elaborarea
unui raport de evaluare este de 3 zile lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare
elaborrii acestuia.
13. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie
bancar.
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza prevederilor prezentului ghid sunt, n
principal:
- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine individuale, spaii comerciale, spaii
industriale, birouri, hoteluri, etc.);
- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier, stocuri, etc.).
15. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile
necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Procesul de evaluare ncepe atunci cnd evaluatorul
accept o misiune de evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea, ctre client, a concluziilor evalurii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
definirea problemei;
analiza de pia;
aplicarea abordrilor n evaluare;
reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale;
raportarea valorii.
17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific: clientul, destinatarii evalurii,
sfera de cuprindere i scopul evalurii (inclusiv definiia tipului de valoare care se va raporta), data
evalurii, caracteristicile proprietii (inclusiv localizarea poziia acesteia) i drepturile de
proprietate ce urmeaz a fi evaluate, precum i orice ipoteze excepionale sau condiii limitative.
18. Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a datelor despre segmentul de pia
cruia i aparine proprietatea, supus evalurii i asigur datele necesare fiecreia din cele trei
abordri ale evalurii.
19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui bun, evaluatorii
vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n trei abordri distincte ale evalurii:
abordarea prin comparaie direct;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.
20. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n funcie de situaia concret.
21. n abordarea prin comparaie direct, opinia evaluatorului asupra valorii de pia se formeaz n urma
comparrii unor proprieti similare cu proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost
oferite spre vnzare.
22. n cadrul abordrii prin comparaie direct se utilizeaz tehnici cantitative i/sau calitative. Acestea
pot fi utilizate, att n mod separat ct i n combinaie unele cu altele.
16

23. Tehnicile cantitative sunt:
- tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor de date i analiza datelor
secundare);
- analiza statistic;
- analiza grafic;
- analiza tendinelor.
24. Tehnicile calitative sunt:
- analiza comparaiei relative;
- analiza clasamentului;
- interviuri personale.
25. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia proprietatea este evaluat pe baza comparaiei
cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de substituie. Costul estimat se ajusteaz
prin diminuare pentru deprecierile pe care le sufer bunul respectiv.
26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa activitii de pe pia limiteaz aplicarea
abordrii prin comparaie direct, precum i n situaia n care proprietile evaluate nu pot fi evaluate
prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin actualizarea beneficiilor viitoare
generabile de bunul supus evalurii.
28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
comparaia direct;
extracia (prin scdere);
alocarea (repartizarea);
parcelarea i adugarea de amenajri i construcii;
tehnica rezidual;
capitalizarea rentei funciare (chiriei).
29. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii.
30. Raportarea valorii definite este ultima etap a procesului de evaluare i rezum datele analizate,
metodele aplicate i raionamentul care a condus la concluzia asupra valorii.
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit, prin normele i metodologiile
interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.
32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea:
sinteza evalurii;
premisele evalurii;
descrierea bunului evaluat;
descrierea pieelor specifice;
abordrile evalurii;
reconcilierea rezultatelor; concluzii;
anexe.
33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare extins poate avea
coninutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid, conform Standardelor Internaionale de Evaluare.
34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins) ele conin cel puin urmtoarele
informaii:
opinia evaluatorului;
17
descrierea juridic a proprietii/descrierea portofoliului de garanii n cazul evalurii pe durata

creditului;
inspecia proprietii;
scopul evalurii (evaluare pentru garantarea mprumuturilor);
destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare);
tipul valorii estimate;
principalele ipoteze i condiii limitative;
eventuale derogri de la standardele de evaluare;
principalele informaii care au stat la baza abordrilor evalurii;
sursele de informaii;
metodologii de evaluare aplicate;
anexe (fotografii, acte relevante);
semnturi i amprente ale tampilelor; atunci cnd evaluarea este efectuat de evaluatorii externi
care i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice membri corporativi
ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de ctre fiecare evaluator n parte i va fi tampilat att
cu tampila evaluatorilor, ct i a societii comerciale membru corporativ ANEVAR al crei
angajat/ salariat/ asociat/ colaborator este evaluatorul;
n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de evaluare n forma electronic),
raportul de evaluare va fi semnat cu semntura electronic a evaluatorului.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei de credit, poate fi realizat de ctre
evaluatori interni sau de ctre evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast aciune va
fi realizat de ctre un evaluator, membru titular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu realizatorul
raportului de evaluare
36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare instituie de credit i nu face obiectul
prezentului ghid.
III Evaluarea n faza acordrii creditului
37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruciuni scrise primite de la instituia de
credit sau de la solicitantul creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat.
38. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspeciei este obligatorie prezena
solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de evaluare
se va preciza data inspeciei, sfera (amploarea) inspeciei, numele persoanei care a realizat-o
(evaluatorul sau o alt persoan desemnat de acesta) i numele solicitantului de credit sau al
persoanei desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i orice neconcordan dintre situaia
constatat la inspecie i documentele primite de evaluator vor fi menionate expres n raport pe baza
instruciunii scrise primite de la instituia de credit.
40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia cadastral vizat ANCPI;
documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i suprafeele construite desfurate i utile
ale proprietii;
certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie,
18

restricii, etc.) n cazul terenurilor libere de construcii;
alte documente specifice n funcie de tipul proprietii evaluate (avize, autorizaii, etc.).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia constatat la inspecie se vor solicita
documente suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie de funcionare, raport de
expertiz tehnic, etc.);
- pentru bunuri mobile:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
documente din care s rezulte elemente de identificare (numr inventar, serie, etc.): balana
mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;
documente/informaii din care s rezulte caracteristicile fizice i tehnice ale bunului: capacitate,
model, etc.;
informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare, reparaii curente/capitale, accidente;
alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat (avize, autorizaii, etc.).
41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la pia specific, se vor referi la:
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.
42. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie reale i verificabile, astfel nct,
pe baza surselor incluse n raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea acestora.
Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la bunurile comparabile, costurile de nlocuire/
reconstrucie/ reproducie, ratele de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/oferte, chirii,
etc.
43. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca
proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de bunuri care pot fi identificate.
44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat de evaluator cea mai
relevant, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca opinia final s
reprezinte media valorilor obinute prin abordri diferite sau prin metode diferite n cadrul aceleiai
abordri.
45. Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri ale evalurii, fiind prezentat n
raport justificarea neutilizrii celorlalte.
46. Moneda n care se exprim valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoarea adugat (TVA)
n aceast valoare vor fi stabilite, prin cerine specifice transmise evaluatorului de ctre instituia de
credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face evaluarea, montat pe amplasament sau
demontat, va fi stabilit de instituia de credit.
IV Evaluarea pe parcursul derulrii creditului
48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile existente n portofoliul de garanii al
instituiei de credit.
49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la termenele prevzute de normele
interne ale instituiilor de credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale n vigoare,
pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei evaluri individuale.
50. Tipul de valoare estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii creditului este valoarea de pia.
51. n cazul n care instituia de credit va solicita n scris un alt tip de valoare, aceasta se va preciza n
19

raportul de evaluare.
52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin normele interne.
53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate individual sau global. Evaluarea
individual se va realiza atunci cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute la
punctul 55.
54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din portofoliul instituiei de credit care
constituie populaii statistice.
55. Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derulrii creditului:
la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/ rescadenare a creditului aflat n
derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii, constituite pentru credite anterioare;
ori de cate ori instituia de credit o solicit, cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
56. Procesul de evaluare individual a garaniilor pe perioada derulrii creditului este similar cu cel de la
acordarea mprumutului (punctele 147 din prezentul Ghid). Instituia de credit poate decide derogri
de la acesta, cum ar fi evaluarea fr inspecia bunului, cu informarea n scris a evaluatorului. n cazul
n care apreciaz c este necesar inspecia bunurilor, instituia de credit va transmite solicitarea
evaluatorului, nsoit de acceptul proprietarului privind aceast inspecie.
57. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele garanii:
a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinaie rezidenial, case de
locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar, echipamente
tehnologice de tipul maini unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii statistice.
58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme agricole, complexe
comerciale, alte proprieti generatoare de venituri, construcii speciale, etc.;
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii statistice.
59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. n acest scop, se va
preleva un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii), avnd n vedere c
este imposibil s se utilizeze ntreaga populaie de date.
60. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte
asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea
concluziilor finale la toat populaia din care face parte.
61. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleatoriu, cu
probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de mare de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:
identificarea proprietilor subiect;
stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative;
managementul datelor i analiza calitii datelor;
stabilirea eantionului reprezentativ;
20
stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare stratificat);
stabilirea specificaiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i asigurarea calitii sale;
aplicarea modelului i reconcilierea valorii obinute;
reconcilierea final.
63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii bancare, n care sunt detaliate
etapele menionate la punctul 62, sunt cuprinse n Anexa nr. 2 la prezentul Ghid. Aceste recomandri
vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global, elaborat de ctre evaluatori (interni sau
externi), care va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru evaluarea portofoliului de garanii
atunci cnd se aplic evaluarea global.
64. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global, realizat de ctre evaluatori
(interni sau externi) i care urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii, respect
cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice n evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti interni sau externi care pot cumula
experiene din diverse domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia,
alii dect cei care au elaborat metodologia de evaluare.
66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin validarea modelului statistic i nu
prin testarea individual aleatorie a valorii garaniilor componente ale portofoliului evaluat.
V. Evaluarea n faza executrii silite
67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la executarea individual a garaniilor,
efectuat de ctre instituia de credit, n baza contractului de credit i a accesoriilor acestuia, ct i la
executarea concursual a averii debitorului, care conine bunul subiect al evalurii, n beneficiul
tuturor creditorilor acestuia, aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de Legea nr.
85/2006 cu modificrile ulterioare, privind procedura insolvenei.
68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea de pia a bunului, determinat n
contextul pieei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri funcionale de
bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii acelui ansamblu fa de valoarea individual a
bunului subiect al evalurii.
69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i evaluarea n cazul acordrii creditelor.
70. Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe baza prezentului ghid, instruciuni
speciale, dac este cazul, n vederea evalurii pentru executare silit, pe care le vor transmite
evaluatorilor care primesc aceast misiune.
VI. Sanciuni
71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid atrage rspunderea material,
disciplinar, penal sau de alt natur a evaluatorului, n condiiile legii.
72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect condiiile impuse de prezentul ghid.
73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din analizarea rapoartelor de evaluare
utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea dispunerii
msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia sau acordul cadru ncheiate
cu evaluatorul.
21

ANEXA 1
CONINUTUL CADRU AL RAPORTULUI DE EVALUARE EXTINS
EPI
EBM
I Introducere
Scrisoare de transmitere
Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu
Pagina de titlu
Cuprinsul
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale i al concluziilor
Rezumatul faptelor principale i al concluziilor
importante
importante
Certificarea evaluatorului.
Certificarea evaluatorului.
Semntura
Semntura
II Premizele evalurii
Ipoteze speciale si condiii limitative
Obiectul, scopul si utilizarea evalurii.
Instruciunile evalurii
Drepturile de proprietate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Data estimrii valorii
Moneda raportului
Modaliti de plata
Inspecia proprietii
Riscul evalurii
Sursele de informaii utilizate
Clauza de nepublicare
Ipoteze speciale si condiii limitative

Obiectul, scopul i utilizarea evalurii.
Instruciunile evalurii
Drepturile de proprietate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Data estimrii valorii
Moneda raportului
Modaliti de plata
Inspecia proprietii
Riscul evalurii
Sursele de informaii utilizate
Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietii. Descrierea juridic

Identificarea bunurilor evaluate
Identificarea bunurilor mobile evaluate
Descrierea juridic
Date despre zon, ora, vecinti i amplasare
Date despre amplasare
Informaii despre amplasament
Descrierea tehnic
Descrierea amenajrilor i construciilor
Aspecte privind utilizarea
Date privind impozitele i taxele
Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele
sau cotaiile curente
Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele
sau cotaiile curente
Analiza pieei bunurilor mobile
Analiza pieei imobiliare
IV. Analiza datelor i concluziile
Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca
fiind neocupat
Cea mai bun utilizare a proprietii considerat
cum este construit
Valoarea terenului
Abordarea prin comparaie direct
Abordarea prin costuri
Abordare pe baz de venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus,
opinia i concluziile evaluatorului.
Cea mai bun utilizare

Abordarea prin comparaie direct
Abordarea prin costuri
Abordarea prin venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat
propus, opinia i concluziile evaluatorului.
22
V Anexe
Calificrile evaluatorului
Descrierea juridic detaliata, dac nu este inclus
n prezentarea datelor
Date statistice detaliate
Planul de amplasare
Planurile i releveele cldirilor
Fotografii ale proprietii
Harta oraului, a regiunilor nvecinate sau alte
tipuri de hri
Estimrile detaliate ale costurilor de reconstrucie
sau de nlocuire a cldirilor
Informaii istorice despre venituri i cheltuieli
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate adecvate
Calificrile evaluatorului
Descrierea juridic detaliat, dac nu este inclus
n prezentarea datelor
Detalii tehnice
Scheme tehnologice
Fotografii
Estimrile detaliate ale costurilor de reproducie
sau de nlocuire
Informaii istorice despre venituri i cheltuieli
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate adecvate
ANEXA 2
EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE
GARANII BANCARE
- RECOMANDRI Introducere
Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea proprietilor
imobiliare, o multitudine de soluii pe care statistica matematic le ofer pentru a fi aplicate i n acest
domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici de logic fuzzy, ANN - reele
neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele.
Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele zone de expertiz, att din mediul
academic (universiti, instituii de cercetare) ct i din industrie (bnci, firme de evaluatori, agenii
imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult, simbioze ale acestora cu Sisteme
Informatice Geografice (GIS) sau cu aplicaii web.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n evaluare sunt automatizarea
procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal
const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv de specialiti din diferite
domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i
pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Modele automate de evaluare
Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o soluie pentru
evaluarea portofoliilor de garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urile sunt soft-uri ce produc
estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n baza analizei condiiilor de pia i
caracteristicilor proprietilor comparabile, informaii de pia colectate n prealabil. AVM sunt aplicabile
n special n cadrul evalurii proprietilor imobiliare prin comparaii directe de pia.
Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitatea datelor utilizate
n evaluare, de experiena i pregtirea colectivului care proiecteaz i dezvolt modelul. Cantitatea
datelor se refer la volumul eantionului de date utilizate n evaluare. n ceea ce privete calitatea datelor,
n cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este desemnat o etap special pentru managementul i
analiza calitii datelor (a se vedea etapa a 3-a).
23

Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populaii de date (ntreg portofoliul), este necesar s se
preleveze un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie. Un eantion este reprezentativ pentru
ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura populaiei din care
a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face
parte. Eantionul va fi reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleator, cu
probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de mare de date.
Nota: Pentru proprietile ce formeaz eantionul analizat trebuie s se cunoasc att valorile de pia
estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, ct i caracteristicile
acestora.
1. Procedee de eantionare
Cel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice este n prezent sondajul statistic.
Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (sau nealeator).
Diferenele dintre cele dou tipuri de sondaje constau n faptul c, la procedeele probabiliste, selectarea
unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspect fiecare unitate are o probabilitate
cunoscut p i diferit de zero de a se afla n eantion, n timp ce procedeele non-probabiliste selecteaz
unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ct mai bine caracteristicile eseniale ale populaiei, din
care este extras, dar nu se poate cunoate probabilitatea unitii de a se afla n acel eantion.
Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor prin metode statistice nu se
recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.
Definirea
populaiei
Definirea
eantionului
Metode probabiliste
Observarea unitilor
din eantion pentru
caracteristicile desemnate
Culegerea datelor
Prelucrarea datelor din

eantion i obinerea de
indicatori statistici
DA
Eantionarea
Metode nonprobabiliste
Eantionare
aleatoare?
Estimarea parametrilor
populaiei cu probabilitatea p
Teste statistice pentru
verificarea unor ipoteze
Prelucrarea
datelor culese
NU
Concluzii asupra
populaiei observate
Concluzii orientative
la nivelul populaiei
de referin
Inferena statistic
Concluzii asupra populaiei

de referin
24

Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic1
Procedee probabiliste de eantionare

a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populaii omogene formate din uniti simple;
eantionul poate fi selectat aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite) sau fr revenire
(procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un moment dat se plaseaz napoi n
populaie, astfel nct fiecare unitate a populaiei are ansa de a fi realeas la fiecare selecie, deci
probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire, unitatea aleas nu mai este returnat n
populaie, probabilitatea fiind variabil, n sensul creterii ei pe msura formrii eantionului.
Dintre cele dou, este mai adecvat eantionarea fr revenire2 deoarece astfel avem garania c toate
unitile eantionului vor fi diferite, aa cum este necesar n cazul evalurilor, neputnd determina
valoarea de pia a unei proprieti, utiliznd un eantion format din aceeai proprietate comparabil, ns
ambele au o deficien major i anume aceea c selecia este condiionat de abilitatea prin care sunt
amestecate elementele populaiei i n mod obinuit nu se aplic3 n evaluare.
b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Iniial se numeroteaz
toate elementele populaiei i apoi se extrage eantionul pe baza tabelelor.
c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor dup o caracteristic, formarea
unei liste, mprirea populaiei n grupe de k uniti (volume egale). k reprezint pasul de numrare i este
N , iar punctul de start este j k (N - volumul populaiei, n - volumul eantionului).
n
d. Eantionarea stratificat. Populaia de date este divizat n straturi cu caracteristici comune, ca de

exemplu: proprieti rezideniale apartamente, vile, case, .a.; proprieti industriale; proprieti
comerciale spaii birouri, magazine, .a.; proprieti agricole terenuri arabile, livezi, ferme agrozootehnice, .a.; proprieti specializate. La nivelul fiecrui strat se face eantionare aleatoare simpl n
vederea construirii eantionului reprezentativ al populaiei.
Acest tip de eantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja utilizat de ctre
evaluatori pentru eantionarea manual a datelor de pia necesare n evaluare, de exemplu, n funcie de
vrsta cldirilor, de dimensiunile proprietii sau de locaie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a proprietilor comparabile i se pot
elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a proprietilor. Pe de alt parte, o stratificare
exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei statistice a datelor.
Se realizeaz n mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control (tipuri de proprieti imobiliare i eventual diverse
caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea,
2. definirea straturilor n care se divide populaia,
3. alegerea numrului de straturi n funcie de mrimea i natura populaiei, dar nu mai mult de 7-8 pe
caracteristic/criteriu de clasificare4,
4. repartizarea volumului eantionului pe straturile definite anterior:
a. fie proporional cu numrul de uniti din acelai strat al populaiei (numrul de uniti/strat de
eantion s fie proporional cu numrul de uniti/acelai strat din populaie):
pi
Ni
deci, ni n pi
N
n care:
Ni numrul de uniti din populaia de referin, din stratul i
n volumul eantionului
Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua 2002;
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007- pg. 5.
3
Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnica, 2008 pg. 16
4
Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua, 2002 pg. 209
1
2
25

N volumul populaiei
ni numrul de uniti din eantion, n stratul i.
b. fie optim (disproporional), innd seama att de ponderea fiecrui strat n volumul total al populaiei,
ct i de variana fiecrui strat:
ni n
Ni i
k
Ni
i 1
, cu i = 1, k
n care: i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea, estimat pentru stratul i.
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care se vor include n eantion.
Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem c eantionul este
reprezentativ:
xm
m
100 5%
unde:
x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de pia),

m - media variabilei analizate la nivelul populaiei.
2. Volumul eantionului
Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui eantion de proprieti
imobiliare i generalizarea rezultatelor obinute (prin inferen statistic) pentru ntreaga populaie
studiat (ntregul portofoliu de garanii bancare). n acest sens este necesar stabilirea mrimii adecvate a
eantionului pe baza cruia se va realiza analiza i evaluarea global a portofoliului de garanii bancare.
Volumul n al eantionului este influenat de:
eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3,
nivelul de semnificaie , prestabilit uzual la 5%,
dispersia (variana) caracteristicii n populaie ,
volumul populaiei N.
Astfel, volumul eantionului format din caracteristici msurabile are dou forme:
pentru volume mici de eantioane se utilizeaz indicele t:
2
t2 / 2 2
e2
n care: t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.
2
pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:

n
z2 / 2 2
e2
z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.

2
Atenie! Abaterea standard a populaiei, , de cele mai multe ori nu este cunoscut, prin urmare se
poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui eantion preliminar,
nlocuindu-se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populaii similare.
26

Atenie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjete la urmtorul numr ntreg.
3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)
Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de evaluare5 elaborat de ctre
International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborare strns
ntre evaluatori, analiti ai pieei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de soft-uri.
Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem urmtoarea succesiune de etape necesare
pentru construirea modelului automat de evaluare:
1. identificarea proprietilor subiect (portofoliul de garanii bancare de evaluat);
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative;
3. managementul datelor i analiza calitii datelor;
4. stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare stratificat);
5. stabilirea specificaiilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului i asigurarea calitii sale;
8. validarea modelului;
9. aplicarea modelului;
10. verificarea periodic a acurateei modelului.
Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin procesul clasic.
Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitii datelor
Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a scana n mod sistematic i iterativ
datele de pia, n vederea determinrii lipsurilor, erorilor, incoerenelor, valorilor extreme (valori
aberante) existente n seria de date analizat (analiza calitii datelor).
n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice i tehnici cantitative de
explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului de reprezen-tativitate
a eantionului, pentru identificarea funciei de distristribuie a frecvenelor (normal, uniform, 2,
lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia sau pentru detectarea valorilor
aberante ale seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid prin intermediul
unei game variate de grafice statistice. n funcie de informaiile grafice, pe care dorim s le obinem i de
tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:
- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecvenelor, steam-and-leaf, diagrama de
mprtiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal plot);
- pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular.
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chi-square,
Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diveri indicatori statistici cum
ar fi indicatorii tendinei centrale (medie, median, mod), respectiv indicatorii dispersiei datelor n jurul
mediei (abaterea medie ptratic, variana, coeficientul de variaie .a.).
Not: Pentru luarea deciziei de stratificare a eantionului este util determinarea gradului de
omogenitate al acestuia. n acest sens se poate calcula coeficientul de variaie (Cv), calculat ca raport
ntre abaterea medie ptratic i media variabilei dup care se va face stratificarea. Se poate considera
ca eantionul este omogen dac mrimea coeficientului de variaie este mai mic sau egal dect 0,35. n
cazul n care este depit aceast limit se recomand identificarea cauzelor eterogeneitii
5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003
27

eantionului (existena unor valori extreme sau tipuri de proprieti cu caracteristici diferite ce
formeaz straturile eantionului).
Etapa a 4-a. Stratificarea
Este procesul prin care proprietile, care formeaz un eantion eterogen, sunt grupate pe tipuri de
proprieti comparabile n funcie de caracteristicile fizice i economice ale acestora, n vederea
minimizrii diferenelor din interiorul unui strat i maximizrii diferenelor dintre straturi.
Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul eantionului analizat se poate estima
media valorilor de pia ale proprietilor, n scopul determinrii indicelui de cretere/ descretere a
valorii de pia a portofoliului de garanii bancare. Pentru estimarea acestui indice propunem
urmtoarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de tip Paasche):
m
Indice
p
i 1
m
p
i 1
i ,t
i ,t
i ,t
100
i ,t 1
unde:
pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea Eantionarea stratificat);
= media valorilor de pia ale proprietilor din fiecare strat;
m = numrul de straturi din eantionul analizat;
t = momentul actual;
t-1 = momentul la care s-a fcut ultima reevaluare.
Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existena unei eventuale diminuri a valorii portofoliului de
garanii bancare, caz n care se dovedete necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul unui AVM, i ca
urmare parcurgerea urmtoarelor etape.
Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului
Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const n selectarea
variabilelor adecvate i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare strat n parte (subeantion de proprieti comparabile).
Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz proprietile analizate (variabile
explicative poteniale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic asupra valorii
proprietii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile explicative selectat este mai mare, cu att
crete riscul ca informaia coninut de ctre acestea s devin redundant. Se dovedete astfel util
realizarea unei selecii a variabilelor explicative ce vor fi reinute n analiz. Pe de alt parte, includerea
unui numr prea mic de variabile explicative ar putea determina ca modelul de regresie s nu explice
ndeajuns de fidel evoluia variabilei dependente, fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a
estimatorilor (coeficienii de regresie).
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator, nu numai din perspectiva mrimii
coeficienilor de corelaie cu variabila dependent, ci i prin luarea n consideraie a semnificaiei
economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele explicative i cea dependent.
De asemenea, se analizeaz dac exist o corelaie puternic ntre variabilele explicative selectate. n
condiiile n care se identific o astfel de corelaie, va trebui reinut n analiz doar una dintre variabilele
explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta pentru cea corelat mai puternic cu variabila
dependent. Cu ct valoarea coeficientului de corelaie se apropie de valorile 1, respectiv -1 cu att
variabilele sunt mai puternic corelate.
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se msoar pe o scal i fac obiectul unor
operaii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim numeric (nu se
msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, i pot fi de tip:
28

- nominal, fr ordine intern;
- ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu: starea cldirii poate fi foarte bun
(codificat cu 0), bun (codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2) sau nesatisfctoare
(codificat cu 3).
Atenie! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modelului i apoi s
se codifice (transforme) corespunztor variabilele calitative.
n ceea ce privete structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar), multiplicativ sau hibrid
(neliniar) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
n structura aditiv, contribuia variabilelor explicative este nsumat:
Yi 0 1 x1 2 x2 ...
n care:
Yi - valoarea de pia a proprietii subiect - variabila dependent;
0 - constanta modelului (sau termenul liber);
xi - variabilele explicative;
i - coeficienii variabilelor explicative.
n modelul multiplicativ, contribuia variabilelor explicative este multiplicat:
Yi 0 x11 x22 ......
Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate n format
logaritmic, dar avantajul const n faptul c permite aplicarea coreciilor proporional cu valoarea
proprietii subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combinaie ntre modelul aditiv i cel multiplicativ:
Yi QG QC AC QT AT A
n care:
QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic proprietii ca ntreg);

QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;
AC - suma variabilelor aditive pentru cldire;
QT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
AT - suma variabilelor aditive pentru teren;
A - suma altor variabile (variabile adiionale).
Etapa a 6-a. Calibrarea modelului
Calibrarea const n determinarea coeficienilor modelului (parametrii necunoscui ) proiectat. Printre
metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum regresia liniar
multipl sau regresia neliniar.
Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n care una sau mai multe variabile
cunoscute (caracteristici ale proprietilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o variabil
necunoscut (n acest caz valoarea de pia a proprietilor evaluate) sau pentru previzionarea valorii
acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar variabilele necunoscute sunt
denumite variabile dependente.
Regresia liniar simpl
Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent, utiliznd o singur
variabil explicativ.
29

Modelul regresiei liniare simple are forma:
yi 0 1 xi i , i 1, n
n care:
0 constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;

1 panta liniei de regresie;
i termenul rezidual (eroarea), cuantific influena ntmpltoare a altor variabile asupra lui yi i
reprezint diferena ntre valoarea observat ( yi ) i cea estimat ( y i ) a variabilei dependente:
i yi y i
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o unitate a valorii x.
Dac panta este pozitiv, y crete odat cu creterea valorii lui x, iar dac este negativ, y scade odat cu
creterea valorii lui x. Coeficienii modelului, 0 i 1 , precum i termenii reziduali i se pot determina
prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici ptrate.
Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape:
1. estimarea parametrilor modelului;
2. testarea i validarea modelului de regresie;
3. realizarea de predicii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (Gauss-Markov):
variana termenilor reziduali este constant;
termenii reziduali i au media egal cu zero;
termenii reziduali i nu sunt corelai ntre ei;
termenii reziduali i nu sunt corelai cu variabila explicativ xi;
termenii reziduali i sunt normal distribuii.
n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea asigurrii calitii acestuia (a se vedea
etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim relaia dintre o variabil dependent i cel puin dou variabile
explicative, iar modelul acesteia este:
yi 0 1 x1i 2 x2i ... m xmi i , i 1, n
n care:
0 termenul liber;
1, 2,, m coeficienii regresiei multiple;
i termenul rezidual.
Etapele i ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl, sunt aceleai ca cele
specificate n cazul regresiei simple.
Regresia neliniar
Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de mprtiere, se observ c
punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c regresia nu este liniar i
soluia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se folosete pentru a descrie legtura dintre
variabila dependent i variabilele explicative, considernd c ali factori au o aciune constant i
neglijabil asupra variabilei dependente.
Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate n regresia neliniar:
30

Modelul exponenial: Yi 0 1
xi
Modelul logaritmic: Yi 0 1 lg xi i
Modelul parabolic de gradul doi: Yi 0 1 xi 2 xi2 i
Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui
Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea i integritatea necesare pentru ca
estimrile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la nivelul ntregii
populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date despre proprietile pentru care se
cunosc fie preurile de vnzare, fie valorile de pia, pe baza cruia se va face testarea. Acest set de date,
folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost realizat i calibrarea a modelului i
reprezint 80% din volumul eantionului (n).
Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru obinerea
informaiilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie a frecvenelor normal,
precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-parametrice pentru serii care nu au distribuie a
frecvenelor normal, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney,
Durbin-Watson.
Atenie! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz n mod iterativ:
specificarea modelului testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea specifi-caiilor
modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd aceste operaii pn cnd se obine nivelul de
ncredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative n modelul de regresie, i apoi
excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Aceasta metod
este dificil de aplicat n condiiile n care mrimea eantionului de date este redus (numrul de variabile
explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date analizate).
O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative n modelul de
regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Pentru a stabili
care este ordinea de includere a variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calcula coeficienii
de corelaie a acestora cu variabila dependent. Prima variabil, inclus n model, va fi cea caracterizat
de coeficientul de corelaie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie
Msurarea semnificaiei unui test statistic implic estimarea gradului n care valoarea acestuia,
determinat pe baza observaiilor din eantion, se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreaga populaie
din care s-a extras eantionul.
Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul eantionului, reprezint
probabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i reprezentativ
pentru ntreaga populaie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este mai ridicat cu att este
mai puin plauzibil ca relaia existent ntre variabilele modelului, evideniat la nivelul eantionului
studiat, s se menin pentru ntreaga populaie statistic din care a fost extras acest eantion. Ca rezultat,
se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat pentru coeficientul asociat variabilei explicative analizate
nu este semnificativ diferit de zero. n concluzie, acea variabil explicativ nu influeneaz variabila
dependent studiat
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnificaie ales () pentru testul
statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de semnificaie reprezint
probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci cnd aceasta este adevrat).
31

Cu ct valoarea lui este stabilit la un nivel mai ridicat, cu att exigenele impuse pentru nerespingerea
ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de semnificaie duce la creterea probabilitii de a
realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei nule atunci cnd aceasta este fals) i la diminuarea
puterii testului statistic realizat. Cel mai frecvent, nivelul de semnificaie, ales pentru realizarea unui test
statistic, este de 5%. n aceast situaie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic dect nivelul
de semnificaie al testului de 5% indic respingerea ipotezei nule.
Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie
Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport ntre valoarea estimat a
acestuia i abaterea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform creia valoarea
coeficientului regresiei este egal cu zero.
Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia mrimile estimate ale coeficienilor
regresiei (exceptnd termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testarea semnificaiei ecuaiei de
regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat mrimii estimate pentru acest test,
este mai mic dect nivelul de semnificaie ales (de exemplu 5%) se respinge ipoteza nul conform
creia valorile estimate pentru coeficienii regresiei sunt statistic egale cu zero.
Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R2, a crui mrime arat proporia n care
variaia valorii variabilei dependente este explicat de ctre variabilele explicative selectate n ecuaia
de regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model, poate conduce la valori ridicate
ale R2, fr s implice n mod direct o putere explicativ mai mare a ecuaiei de regresie. n acest sens,
este recomandabil luarea n considerare a mrimii afiate pentru R2-ajustat ce ine cont, n estimarea
valorii sale, de numrul de variabile incluse n model.
Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul testului
Jarque-Bera ce msoar diferena existent ntre simetria (asimetria) i aplatizarea (alungirea) seriei
fa de cele caracteristice distribuiei normale. Un nivel al probabilitii p (asociat mrimii estimate a
testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribuia normal a seriei termenilor
reziduali, rezultai din ecuaia de regresie.
Homoscedasticitatea termenilor reziduali (variana constant a valorii acestora) este analizat cu
ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, implic lipsa
heteroscedasticitii termenilor reziduali, independena acestora n raport de variabilele explicative ale
modelului, precum i liniaritatea legturii existente ntre variabila dependent i cele explicative.
nclcarea uneia dintre aceste condiii presupune obinerea unei mrimi semnificative a testului White
(p-value < nivelul de semnificaie al testului, stabilit aprioric ()). Ca urmare, un p-value > implic
faptul c nici una dintre aceste trei condiii nu a fost nclcat. n condiiile n care termenii reziduali
sunt heteroscedastici se pot realiza coreciile propuse de White i estima corect covariana
coeficienilor de regresie chiar i n prezena heteroscedasticitii termenilor reziduali.
Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul DurbinWatson, este cel realizat de Durbin i Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:
n
DW

t 2
t 1
t 1
2
t
Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice d L i dU, preluate din tabelul
distribuiei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este prezentat n
tabelul urmtor:
0<d<dL
dLddU
dU<d<4 - dU
4-dUd4- dL
4 - dL<d<4
32
Autocorelare
pozitiv a
termenilor
reziduali
Indecizie
Termenii reziduali
sunt independeni
Indecizie
- validarea modelului
de regresie din aceast
perspectiv
Autocorelare
negativ a
termenilor
reziduali
O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat prin intermediul
acestui test. Testarea existenei autocorelrii termenilor reziduali poate fi analizat i prin intermediul
testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. n cazul Q-statistic, n cadrul unui tabel sunt
raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale termenului rezidual) i p-value asociat.
Lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali va implica valori ridicate ale acestor p-value. Testul BreuschGodfrey LM are ca ipotez nul lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali ai ecuaiei de regresie, fiind
raportat mrimea estimat a acestuia i p-value asociat. La fel ca i n cazul testului anterior, un nivel
mare al p-value reprezint o indicaie a lipsei autocorelrii ntre termenii reziduali. n condiiile n care
termenii reziduali sunt autocorelai pot fi realizate coreciile propuse de Newey i West i estima astfel
corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezena heteroscedasticitii i autocorelrii
termenilor reziduali.
Etapa a 8-a. Validarea modelului
Dup ce modelul a fost calibrat i testat se realizeaz validarea acestuia pe baza setului de date
reprezentnd restul de 20% din eantionul analizat, utiliznd teste statistice amintite n etapele 3 i 7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului
n cadrul modelului automat de evaluare se iau n considerare, ca i valori ale variabilelor explicative,
cele corespunztoare caracteristicilor proprietilor subiect i se estimeaz astfel valoarea de pia a
acestora.
Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurateei modelului
Se recomand verificarea acurateei modelului prin compararea valorilor de pia estimate, cu ajutorul
acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri.
Diferenele mari, existente ntre cele dou valori estimate, reprezint un semnal privind necesitatea
actualizrii att a eantionului de analiz ct i a modelului automat de evaluare.
Avantaje i dezavantaje ale utilizrii modelelor automate de evaluare
Printre avantajele modelrii statistice a evalurii proprietilor imobiliare se numr:
permite utilizarea de serii nelimitate de date;
permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac acestea sunt necesare i relevante;
permite determinarea acurateei de estimare a valorii, care poate fi excepional de bun cnd sunt
folosite suficiente date de pia;
asigur evaluri uniforme;
modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale (singulare), ct i pentru evaluare
global;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a datelor i de stabilire
a concluziei asupra evalurii;
obiectivitate i eficien;
dar care pot fi atinse doar cu condiia esenial ca, la baza modelului, s stea un raionament statisticomatematic foarte serios i coerent, baza de date s fie permanent actualizat, modelul s fie testat nainte
de a fi efectiv utilizat n evaluare.
Dezavantajele modelrii statistice sunt:
nu poate fi aplicat pentru pieele restrnse, cu puine tranzacii sau pentru pieele atipice;
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cunotine n domeniul statisticii matematice i al softurilor de specialitate.
33

BIBLIOGRAFIE
1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M., Krehbiel T.C., 9th
edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, 4th edition,
2007;
3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod, Daniela
tefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic, 2003;
4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property valuers, Wiley-Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real Estate
Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Internaionale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, ediia a 8-a,
2007;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing Officers,
2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, 2nd edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnic, 2008;
11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana Colibab, Giani Grdinaru,
Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic note de curs, s.l. drd. Silvia Elena Cristache, Editura ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic teorie i aplicaii, Constantin Anghelache, Editura Economic,
2004;
14. Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic,
ediia a 2-a, 2002.
NOUTI
ANEVAR a obinut recertificarea sistemului de management al calitii, implementat n pregtirea

profesional, n conformitate cu SR EN ISO 9001:2008. Meninerea certificrii sistemului de
management al calitii aplicat demonstreaz capabilitatea i asigur credibilitatea n calitatea activitii
de pregtire profesional desfurat de Asociaie, n faa clienilor (membri aspirani, titulari i
corporativi) actuali sau poteniali.
IROVAL a publicat APLICAII CU EVALUAREA TERENULUI sub coordonarea d-lui dr. ec.
Sorin V. STAN. Acest ghid cu caracter aplicativ se concentreaz pe explicarea metodelor i tehnicilor
recunoscute de evaluare a terenurilor. Aceast misiune nu ar fi fost ndeplinit fr ajutorul preios al
unora dintre colegii notri, autori ai aplicaiilor, crora le mulumim. Ghidul se adreseaz cu precdere
experilor evaluatori de proprieti imobiliare, dar i celor care evalueaz ntreprinderi.
ERAT
n Buletinul Informativ nr.3(70)/2010, s-a publicat H 45(E)/2010 a Consiliului Director, privind

componena Secretariatului general. Dintr-o greeal regretabil, s-a omis un membru al Secretarului
general dna Chico Carmen Dana, CT3 Bucureti.
34
ANEVAR este membru al:

Consiliului pentru Standardele
Internaionale de Evaluare IVSC
Grupului European al Asociaiilor
de Evaluatori TEGoVA
Asociaiei Mondiale a Organizaiilor
de Evaluatori - WAVO
ISSN 1224 8967

Bi NR 04 2010 Anevar

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Bi NR 04 2010 Anevar

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Cuvntul Preedintelui ANEVAR

Hotrri adoptate n edina Consiliului

Reguli de conciliere facultativ

Ghid privind evaluarea pentru

Cri n stoc pentru vnzare prin

Buletin Informativ nr. 4 (71) / 2010

ISSN 1224 8967

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

HOTRRI ADOPTATE N EDINA CONSILIULUI DIRECTOR

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

- POPA BOCHI ADRIAN

- DIMITRIU RADU ANTON

- DUMITRU DUMITRIU CRISTIAN

- GOREA NARCIS IULIAN

- JALOB UDOR OLGA

- DEMETRESCU TRAIAN CRISTIAN

Hotarrile au fost adoptate n condiii de cvorum i validitate.

Art. 1. Dispoziii generale

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Aprobat n edina Consiliului Director din 15 octombrie 2010.

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

GHID PRIVIND EVALUAREA PENTRU

evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.

Referirile la standardele de evaluare privesc Standardele Internaionale de Evaluare, obligatorii pentru

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

comunicarea dintre evaluator i instituia de credit;

derogri de la standardele de evaluare;

diferenele existente ntre situaia faptic i situaia reieit din documente;

tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just;

verificarea situaiei juridice a bunului evaluat;

informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de evaluare;

evaluatori interni i evaluatori externi;

responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;

termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;

adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar;

prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;

opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;

forma raportului de evaluare;

necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare;

semnarea i tampilarea raportului de evaluare;

verificarea rapoartelor de evaluare;

verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator;

moneda n care se exprim opinia;

influena TVA asupra valorii estimate;

evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Buletin Informativ nr. 4(71)/2010

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

operaiunea necesit mult timp;

operaiunea necesit costuri semnificative.

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA