DISCIPLINA INVESTIII N CONSTRUCII

REFERAT

PARTICULARITILE ACTIVITII DE CONSTRUCII

Investiiile n construcii reprezint totalitatea cheltuielilor fcute pentru realizarea unor

construcii noi sau pentru aducerea celor existente la parametrii normali de funcionare n
conformitate cu cerinele i exigenele de performan obiective i subiective ale utilizatorilor.
Investiiile ce se regsesc n lucrri de construcii, se execut att n scopul realizrii unor uniti
noi de producie asigurndu-se n acest fel creterea capacitilor de producie ct i n lucrri de
modernizare - transformare a celor existente.
n cadrul unei investiii, lucrrile de construcii ce se execut servesc unor scopuri diferite,
cum sunt:
-

producia de bunuri materiale

producia i transportul energiei
crearea i amenajarea cilor de transport
satisfacerea nevoilor social cultural
cldiri de locuit
cldiri i construcii speciale pentru depozitare
mbuntiri funciare
instalaii interioare i exterioare pentru utiliti
montajul utilajelor tehnologice necesare produciei, transportului
FACTORII PARTICIPANI LA REALIZAREA UNEI INVESTIII N CONSTRUCII

Realizarea unei investiii n construcii este o activitate complex care nglobeaz un consum
foarte mare de resurse materiale i financiare. n acelai timp o investiie n construcii are un
impact major asupra mediului nconjurtor din punct de vedere economic, administrativ, legislativ
i de protecia mediului. Asigurarea respectrii tuturor condiionrilor economice, tehnice,
legislative i administrative referitoare la realizarea unei investiii n construcii impune
participarea unui numr foarte mare de factori cu specializri foarte diferite.

ETAPELE DE REALIZARE A UNEI INVESTIII N CONSTRUCTII

Activitatea de investiii este indispensabil societii umane pentru c ncetarea ei ar nsemna

ncetarea nsi a existenei umane, deoarece s-ar ajunge la o sistare a produciei ce ar pune mari
semene de ntrebare asupra existenei umane. De fapt, activitatea de investiii este cea care st la
baza ntregului progres al omenirii i ea continu s rmn motorul permanent al progresului
tehnic. In toat aceast activitate continu, investitorii nu trebuie s porneasc la aciunea de
investire pn nu au posibilitatea s analizeze preliminar toi factorii ce pot asigura succesul
investirii, cunoscnd faptul c aceasta necesit costuri mari i i arat rezultatele economice i
financiare ntr-o perioad de timp ulterioar ce dureaz, uneori, muli ani. Investiia n construcii
este ntotdeauna parte a unei afaceri n care investitorii se hotrsc s investeasc. Realizarea unei
construcii nu poate fi considerat o investiie dect n condiiile n care exploatarea ei conduce la
realizarea unor beneficii. Prin urmare, realizarea unei investiie n construcii trebuie s fie fcut
cu respectarea unor condiionri economice, tehnice, administrative i de timp care s asigure
succesul afacerii i care au fost stabilite n prealabil prin intermediul unui plan de afaceri.

PLANUL DE AFACERI

Investitorii sunt tot mai mult solicitai s prezinte creditorilor, finanatorilor sau posibililor
asociai, .planuri de afaceri.. Bncile, deintorii de capital, analizeaz ndelung planul de afaceri
nainte de a lua vreo decizie. n zilele noastre chiar i bncile comerciale solicita prezentarea
.planului de afaceri. nainte de a lua vreo decizie de creditare.
Elaborarea unui plan de afaceri presupune patru etape importante:
ETAPA 1: ANALIZA DE DATE:
- Date de identificare ale initiatorului afacerii
- Date caracteristice cu privire la activitatea i experienta initiatorului afacerii
- Statistici de piata
- Date cu privire la concurentii de pe piata
- Date cu privire la costurile legate de material, manopera, utilaje necesare realizarii
investiiei
- Date cu privire la produsele i serviciile ce urmeaza a fi realizate ca rezultat al investiiei
- Date cu privire la potentiali client
- Date cu privire la potentiali furnizori
- Date cu privire la cadrul legal de realizare a investiiei
ETAPA 2: ELABORAREA PROIECTULUI DE PLAN:
-

declararea scopului planului de afaceri

obiectivele afacerii
limite care influenteaza atingerea obiectivelor
obiective cantitative
optiuni de afaceri cai de realizare a obiectivelor
rezultatele proiectiilor rezultatele anticipate ale optiunilor
analiza impactului riscurilor principale asupra rezultatelor proiectelor
strategia afacerii

ETAPA 3: DETERMINAREA TIPULUI DE PLAN DORIT SAU NECESAR

- planul sumar
- planul dezvoltat
- planul de afaceri operational
ETAPA 4: STABILIREA RESPONSABILITATILOR n INTOCMIREA PLANULUI DE
AFACERI

STUDIUL DE PREFEZABILITATE

Studiul de prefezabilitate este documentaia tehnico-economic ce are ca scop prezentarea

sumar a obiectivului de investiie: necesitatea i oportunitatea investiiei, investitorul,
amplasamentul suprafaa terenului, caracteristicile construciilor i ale reelelor, sursele de
finanare, valoarea estimativ a obiectivului de investiie, cheltuielile pentru ntocmirea studiilor
premergtoare proiectrii, cheltuielile necesare pentru obinerea avizelor.
Pentru ntocmirea unui studiu de prefezabilitate este necesar ca anterior s fie realizate o
serie de studii i documentaii avnd caracter tehnic: tema de proiectare, studiul de amplasament,
ridicarea topografic, studiul geotehnic i proiectul urbanistic de detaliu - PUD.
Tema de proiectare
Tema de proiectare este rezultatul colaborrii ntre specialiti cu rspunderi n diverse
domenii, respectiv: arhiteci . sistematizare i urbanism, economist . finanatori, ingineri . soluii
constructive i asigurarea cu utiliti, juriti . respectarea legislaiei n domeniu etc.
Stabilirea temei de proiectare ine cont de condiiile limitative impuse prin planul de
afaceri, condiii limitative care se refer att la aspectele economice ale proiectului ct i la
aspectele tehnice.

Tema de proiectare se materializeaz prntr-un ansamblu de cerine tehnice, economice i

administrative, care vor trebui respectate n proiectarea i execuia viitoarelor investiii n
construcii.

Studii de amplasament
Studiile de amplasament al obiectivelor de investiii au ca scop identificarea celor mai
convenabile amplasamente din punct de vedere economic, tehnic, social, ecologic i administrativ.
Realizarea acestor studii trebuie s se bazeze numai pe criterii tiinifice
deoarece rezultatele unor astfel de studii influeneaz n mod direct volumul cheltuielilor de
execuie, exploatare i ntreinere a investiiei.

Ridicare topografic
Scopul ridicrii topografice este de a stabili configuraia terenului n zona unde
urmeaz a se amplasa obiectivul de investiii.

Studiul geotehnic
Scopul studiului geotehnic este de a furniza date asupra naturii terenului unde urmeaz
a se construi, date necesare att pentru proiectarea ct i pentru execuia propriu-zisa a obiectivului
de investiie.
Datele din studiul geotehnic se refer la:
- Definitivarea amplasamentului obiectivului de investiie.

- Precizarea caracteristicilor fizico-chimice i mecanice ale straturilor ce

alctuiesc terenul de fundare.
- Recomandri cu privire la soluiile de fundare posibil a se adopta.
- Precizarea rezervelor de materiale locale necesare pentru eventuale umpluturi.
- Determinarea efectelor apelor subterane.
- ncadrarea seismic a zonei i particularitile seismice ale terenului.
- Semnalarea eventualelor condiii speciale de fundare.

Planul urbanistic de detaliu

Planul urbanistic de detaliu se elaboreaz pe baza planului de amplasament, a
planurilor cadastrale de drumuri i reele, studiului geotehnic, planului de ridicare topografic,
planului general de principiu. n P.U.D. se reprezint construciile aferente obiectivului de
investiii, mprejmuiri, vecini, drumuri i alei, aliniamente i cote.

Coninutul studiului de prefezabilitate

Coninutul cadru al unui studiu de prefezabilitate cuprinde 2 pri, respectiv: partea
scris i partea desenat.

Studiul de fezabilitate
Studiul de fezabilitate reprezint un prim proiect ideal al obiectivului de investiie
cu o evaluare bazat pe previziunile pieei interne i externe, evaluri i calcul de eficien
economic i tehnic. Studiul de fezabilitate se ntocmete n baza aprobrii studiului de
prefezabilitate i a obinerii avizelor stipulate n certificatul de urbanism.

El cuprinde :
A. PARTEA SCRISA:
- DATE GENERALE
- DATE TEHNICE ALE INVESTIIEI
- DATE PRIVIND FORTA DE MUNCA OCUPATA DUPA REALIZAREA
-

INVESTIIEI
DEVIZUL GENERAL AL INVESTIIEI
PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI NVESTIIEI
FINANTAREA INVESTIIEI
AVIZE i ACORDURI

B. PIESE DESENATE:
-

Plan de amplasare n zona (scara 1:25.000 . 1:5.000)

Plan general (scara1:5.000 . 1:500)

Planuri i sectiuni de arhitectura pentru principalele obiecte de constructive

Indicatori pentru aprecierea eficienei tehnicoeconomice a unei investiii

In sens larg, eficiena este atributul oricrei aciuni umane de a produce efectul util dorit.
Eficiena economic nseamn obinerea efectelor economico-sociale utile, n condiiile cheltuirii
raionale, economicoase a resurselor tehnice, materiale, de munc i financiare, folosindu-se n
acest scop metode tiinifice de conducere i organizare a activitii de producie.
Indicatorii fac parte din instrumentarul de baz folosit pentru msurarea i analiza
eficienei economice n cadrul evalurii proiectelor de investiii. Ei reprezint caracteristici
cantitative, mrimi/valori cu ajutorul crora se exprim nivelul eficienei economice a diverselor
proiecte de investiii, ajutnd la fundamentarea deciziei de alegere a unui proiect de investiie.

Sistemul de indicatori utilizai pentru aprecierea eficienei unei investiii se pot grupa n 3
categorii, i anume:
1. Indicatori de productivitate.
2. Indicatori de economicitate.
3. Indicatori de rentabilitate.
Indicatorii de eficien folosii la evaluarea proiectelor de investiii exprim, n mod
obinuit, rezultatul comparrii, ntr-o form sau alta, a costurilor i avantajelor economice asociate
proiectelor respective. In mod obinuit indicatorii utilizai pentru aprecierea eficienei
economice a unui proiect de investiie.
Valoarea investiiei: se poate stabilii n funcie de elementele pe care le presupune
realizarea proiectului.
In cazul proiectelor care presupun realizarea unor lucrri de construcii, achiziionarea i
montajul unor echipamente, utilaje i instalaii, estimarea valorii investiiei se face prin intermediul
.devizului general. folosind preurile existente pe pia.
I dev = VC+M + U + Ch
Capacitatea de producie: se nelege producia maxim, de o anumita structur i
calitate, care se poate realiza dup punerea n funciune a investiiei i atingerea parametrilor de
funcionare proiectai.
Se determin, n general, ca produsul ntre mrimea caracteristicii dimensionale a unitii
de producie, fondul de timp disponibil al perioadei considerate i indicatorul de utilizare
intensiv, conform relaiei :
CP = qi * n * t

Durata de realizare a investiiei:se nelege intervalul de timp scurs ntre momentul

nceperii ntocmirii documentaiilor tehnicoeconomice i de avizare a proiectului de investiie i
pn la momentul punerii n funciune a acesteia.
Dinv Tp + Tex + Tpf
Investiia specifica caracterizeaz efortul investiional pentru obinerea unei uniti
caracteristice investiiei respective. Dac ne referim la o investiie avnd caracter productiv,
investiia specific se calculeaz cu o relaie de forma:
Is = Idev / Cp
Pentru o investiie materializat ntr-o cldire cu destinaia de locuine sau birouri, investiia
specific se calculeaz cu o relaie de forma:
Is = Idev / Au
Durata de via a proiectului Procesul investiional, n sens larg, cuprinde
ansamblul proceselor din perioada edificrii i cea a exploatrii obiectivului de investiii. El ncepe
cu prima cheltuial, n scop de investiie, i se ncheie cu ultima ncasare din vnzarea produselor.
n figura de mai jos este prezentat durata de via a unei investiii.
Durata de execuie - Dex - ce corespunde perioadei de execuie noului obiectiv, se
caracterizeaz prntr-un consum de resurse, fr ca investitorul s obin un avantaj economic.
Durata de execuie cuprinde durata de proiectare i durata de execuie propriu-zis i se
finalizeaz n momentul punerii n funciune a obiectivului de investiie.
Durata de exploatare economic - Dec corespunde perioadei cnd se obin efectele
economice pentru care s-a realizat obiectivul de investiii. n aceast etap se recupereaz toate
eforturile materiale i bneti fcute de investitor, concomitent cu obinerea unui profit.

Perioada de recuperare a investiiei - TR corespunde intervalului de timp, n mod

obinuit dup punerea n funciune, n care sunt recuperate toate cheltuielile fcute cu realizarea
obiectivului de investiii pe seama beneficiilor obinute.
Termenul de recuperare a investiiei reprezint intervalul de timp n care toate
cheltuielile efectuate pentru realizarea i punerea n funciune a obiectivului de investiie sunt
recuperate prin beneficiile anuale obinute din exploatarea investiiei. n mod obinuit, calculul se
realizeaz funcie de beneficiul apreciat din primul an de exploatare, fr a surprinde efectele
valorice n evoluie pe parcursul perioadei de exploatare. Relaia de calcul este de forma:
TR = Idev/B
Coeficientul de eficien al investiiei acest coeficient exprim profitul anual ce se
obine la un leu investit. El este n strns legtur cu termenul de recuperare al investiiei, fiind de
fapt forma inversat a acestuia, respectiv:
Ce = B/Idev
Randamentul economic al investiiei acest indicator are un grad mai mare de
cuprindere, el asigurnd comparabilitatea ntre profitul net obinut n urma realizrii obiectivului
de investiie i efortul investiional i se calculeaz cu o relaie de forma:
R = Bnet / Idev
Rata intern de rentabilitate a investiiei a unui proiect de investiii exprim rata de
discontare care egalizeaz valorile actualizate ale produciei cu costurile (de producie i de
investiie) pe ntreaga perioad de funcionare a obiectivului de investiie. Prin urmare, rata intern
de rentabilitate este acea rat de discontare la care valoarea venitului net actualizat este zero,
respectiv producia actualizat este egalat de costurile actualizate. Rata intern de rentabilitate
este unul dintre cei mai semnificativi indicatori ai eficienei proiectelor de investiii

deoarece exprim capacitatea investiiei de a furniza profit pe toat perioada de funcionare a

obiectivului, stabilind puterea economic a acestuia, respectiv profitul net ce se obine la un leu
efort total cu investiia i cu producia.
Pragul de rentabilitate eficiena economic a unei investiii depinde i de modul n
care este folosit capacitatea de producie proiectat deoarece de aceasta depinde recuperarea
fondurilor de investiii prin profitul obinut. Prin urmare, va exista un punct critic sub care gradul
de utilizare a capacitilor de producie nu poate cobor deoarece astfel unitatea economic intr n
pierderi i prin urmare investiia nu se mai poate recupera. Acest punct critic al nivelului
produciei, exprimat prin procesul de folosire a capacitii proiectate pentru care profitul
investitorului este nul, se numete prag de rentabilitate

FACTORUL TIMP I EFICIENA ECONOMIC A INVESTIIILOR

n domeniul investiiilor timpul reprezint un factor de o deosebit importan deoarece
procesul de materializare a investiiilor n capital fix i apoi procesul de obinere a produciei dar i
de recuperare a cheltuielilor este dinamic i se desfoar pe o perioad mare de timp. De aceea,
efectele utile ale investiiilor vor fi puternic influenate de factorul timp.
Spre exemplu, un indicator dinamic de apreciere a eficienei economice a unei investiii
foarte des utilizat este Venitul Net Actualizat. Indicatorul Venit Net Actualizat permite a se face o
comparaie ntre volumul total al ncasrilor obinute pe ntreaga perioad de funcionare a
obiectivului de investiii i costurile totale (cu investiiile i cu producia). Expresia de calcul este
de forma:
VNA = VNAi * 1/(1+a)I = (Vi . Idev I . Chi)/(1+a)I , n care:
VNA . venitul net actualizat

Vi . veniturile ncasate n perioada I

Idev I . cheltuielile de investiie realizate pn la momentul I
Chi . cheltuieli de exploatare pn la momentul I

ESTIMAREA VALORII UNEI INVESTIII N CONSTRUCII

DEVIZUL GENERAL
Devizul general este documentaia economic prin care se stabilete valoarea total
estimativ a cheltuielilor necesare realizrii obiectivelor de investiii sau a cheltuielilor asimilate
investiiilor, necesare realizrii lucrrilor de intervenie la construcii i instalaii, n fazele de
proiectare, studiu de fezabilitate i proiect tehnic.

DEVIZUL PE OBIECT
Obiectul de investiie este o parte a obiectivului de investiie, cu funcionabilitate
distinct n cadrul ansamblului acestuia. Delimitarea obiectelor de investiie din cadrul obiectivului
de investiie se face la faza de proiectare-studiu de fezabilitate de ctre proiectant, iar valoarea
fiecrui obiect se determin prin devizul pe obiect. Devizul pe obiect este sintetic i valoarea sa se
obine prin nsumarea valorilor categoriilor de lucrri ce compun obiectul.
Valoarea categoriilor de lucrri din devizul pe obiect se stabilete estimativ, pe baza cantitilor de
lucrri i a preurilor acestora fr T.V.A. La valoarea total se aplic T.V.A. n procent stabilit prin
lege, obinndu-se TOTAL DEVIZ PE OBIECT. Devizul pe obiect ntocmit la faza de proiectarestudiu de fezabilitate se actualizeaz dup ncheierea contractului de achiziie public de lucrri, pe

baza preurilor unitare i a valorilor pe categorii de lucrri rezultate n urma aplicrii procedurilor
de achiziie public.

DEVIZUL PE CATEGORII DE LUCRRI

Elaborarea documentaiei tehnico-economice privitoare la devizul pe categorii de
lucrri, se structureaz astfel:
A) Documentaie prealabil ntocmirii devizului pe categorii de lucrri, care cuprinde:
a. Antemsurtoare
b. Listele cu cantitile de lucrri aferente fiecrei categorii de lucrri
c. Listele de utilaje i echipamente
B) Elaborarea efectiv a devizului pe categorii de lucrri
C) Documentaii ulterioare elaborrii devizului pe categorii de lucrri care cuprind
extrasele de resurse (material, manoper, utilaje)

Profitul, respectiv cota aferent acestuia, este specific i se stabilete de fiecare unitate
de execuie, pe baza analizelor privind eficiena i rentabilitatea unitii n condiiile de pia liber
i/sau de conjunctura economico-financiar a perioadei i nu n ultimul rnd, de marja de risc pe
care i-o asum. Valoarea profitului se determin prin aplicarea acestei cote la suma dintre valoarea
TOTALCHELTUIELI DIRECTE i cea a CHELTUIELILOR INDIRECTE.

ACHIZIII PUBLICE
Principiile care stau la baza procedurilor de achiziie public:
a) nediscriminarea
b) tratamentul egal

c) recunoaterea reciproc
d) transparena
e) proporionalitatea
f) eficiena utilizrii fondurilor
g) asumarea rspunderii
Scopul promovrii principiilor care stau la baza atribuirii contractelor de achiziii
publice
Aplicarea, n cadrul legislaiilor naionale, a principiilor care stau la baza atribuirii
contractelor de achiziii publice, urmresc atingerea urmtoarelor scopuri principale:
a) promovarea concurenei ntre operatorii economici;

b) garantarea tratamentului egal i nediscriminarea operatorilor economici

c) asigurarea transparenei i integritii procesului de achiziie public
d) asigurarea utilizrii eficiente a fondurilor publice
Termeni specifici utilizai:
a) contract de achiziie public
b) contract de concesiune de lucrri publice
c) contract de concesiune de servicii
d) procedura de atribuire
e) acord-cadru
f) sistem de achiziie dynamic
g) licitaie electronic
h) documentaie de atribuire
i) operator economic

j) candidat
k) candidature
l) ofertant
m) concurrent
n) oferta
o) propunere tehnic
p) propunere financiar
q) acceptarea ofertei ctigtoare
r) contractant
s) ntreprindere publica
t) drept special sau exclusiv
u) mijloace electronice
v) sistemul electronic de achiziii publice SEAP
w) operatorul sistemului electronic de achiziii publice
x) "scris" sau "n scris"
y) vocabularul comun al achiziiilor publice CPV
z) zile
Tipuri de contracte de achiziii publice
Urmtoarele tipuri de contracte se utilizeaz n procedurile de achiziii publice:
Contractul de lucrri este acel contract de achiziie public care are ca obiect:
a) fie execuia de lucrri legate de una dintre activitile avnd cod CPV sau execuia unei
construcii;

b) fie att proiectarea, ct i execuia de lucrri legate de una dintre activitile avnd cod
CPV sau att proiectarea, ct i execuia unei construcii;
c) fie realizarea prin orice mijloace a unei construcii care corespunde cerinelor precizate de
autoritatea contractant.
Contractul de furnizare este acel contract de achiziie public, altul dect contractul de lucrri,
care are ca obiect furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate,
nchiriere sau leasing, cu sau fr opiune de cumprare.
Contractul de servicii este acel contract de achiziie public, altul dect contractul de lucrri sau
de furnizare, care are ca obiect prestarea unuia sau mai multor servicii, aa cum sunt acestea
descrise de codurile CPV i/sau CPC.

Autoritatea contractant

a) oricare organism al statului - autoritate public sau instituie public - care acioneaz la
nivel central ori la nivel regional sau local;
b) oricare organism de drept public, altul dect unul dintre cele prevzute la lit. a), cu
personalitate juridic, care a fost nfiinat pentru a satisface nevoi de interes general fr
caracter comercial sauindustrial
c) oricare asociere format de una sau mai multe autoriti contractante dintre cele
prevzute la lit. a) sau b);
d) oricare ntreprindere public

e) oricare subiect de drept, altul dect cele prevzute la lit. a)-d), care desfoar una sau
mai multe dintre activitile relevante, n baza unui drept special sau exclusiv, acordat de o
autoritate competent, atunci cnd acesta atribuie contracte de achiziie public
sau ncheie acorduri-cadru destinate efecturii respectivelor activiti.

Proceduri de achiziii publice

a) licitaia deschis, respectiv procedura la care orice operator economic interesat are dreptul

de a depune oferta;
b) licitaia restrns, respectiv procedura la care orice operator economic are dreptul de a-i

depune candidatura, urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune

oferta;
c) dialogul competitiv, respectiv procedura la care orice operator economic are dreptul de a-

i depune candidatura i prin care autoritatea contractant conduce un dialog cu candidaii

admii, n scopul identificrii uneia sau mai multor soluii apte s rspund necesitilor
sale, urmnd ca, pe baza soluiei/soluiilor, candidaii selectai s elaboreze oferta final;
d) negocierea, respectiv procedura prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu

candidaii selectai i negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul, cu unul sau mai muli
dintre acetia.
e) cererea de oferte, respectiv procedura simplificat prin care autoritatea contractant

solicit oferte de la mai muli operatori economici.

Etapele procedurii de achiziie public

Cu ct etapele i activitile din cadrul unui proces de achiziie public sunt mai bine
identificate i planificate, cu att eficiena i eficacitatea procesului, ct i maniera de desfurare
i monitorizare a acestuia sunt semnificativ mbuntite. Calendarul ntregului proces (etapele
precum i activitile din cadrul acestora) trebuie stabilite n avans. Dac activitile nu sunt
definite n mod clar n faza incipient, acest lucru se va reflecta n timpi adiionali pentru
definitivarea acestora.
Etapele principale ale procesului de achiziie public, sunt urmtoarele:
1) planificarea achiziiei
2) iniierea i lansarea procedurii
3) derularea procedurii
4) finalizarea procedurii
5) administrarea contractelor.