1

Dan Chiric
Profesor Universitatea Babe-Bolyai Cluj-Napoca

DREPT CIVIL. CONTRACTE

SPECIALE
 2

INTRODUCERE

1. Teoria general a obligaiilor i dreptul special aplicabil anumitor contracte.

Mai mult ca niciodat, astzi, n condiiile economiei moderne ntemeiate pe schimb, satisfacerea
nevoilor tot mai mari de bunuri i servicii ale oamenilor se realizeaz prin intermediul diferitelor
contracte.
Aceast situaie l-a determinat L. Josserand s remarce nc acum cteva decenii c
trim tot mai mult de o manier contractual
Codul civil conine att un corp de reguli aplicabile contractului n general (Cartea III,
Titlul III, art. 942 i urmt.), care se refer la formarea valabil (capacitate, consimmnt, obiect,
cauz) i executarea acestuia (efectele ntre pri i fa de teri, normele de interpretare,
executarea n natur i prin echivalent, rezoluiune, riscuri), ct i reguli aplicabile unor anumite
contracte (Cartea III, Titlurile IV-XVIII, art. 1223 i urmt.), i anume: de cstorie (n prezent,
abrogat), vnzare-cumprare, schimb, locaiune, societate, mandat, comodat, mprumut, depozit,
aleatorii (joc i prinsoare, rent viager), fidejusiune, amanet, antichrez (n prezent, abrogat),
ipotec; reguli la care se adaug i cele referitoare la donaie, care, datorit faptului c intr n
categoria liberalitilor, este reglementat la art. 813-840 C. civ.
Se distinge prin urmare, pe de o parte, existena unui drept comun aplicabil tuturor
contractelor care mpreun cu responsabilitatea civil i cu quasi-contractele (toate fcnd
parte din Titlul III al Crii III a Codului civil sub denumirea improprie Despre contracte sau
convenii) formeaz materia cunoscut sub denumirea de Teoria general a obligaiilor , iar
pe de alt parte dreptul special al contractelor.

2. Noiunea de contract special Vnzarea, schimbul, locaiunea i toate celelalte

contracte reglementate de Codul civil sunt contracte numite, prin opoziie cu contractele
nenumite, care nu sunt reglementate n mod distinct. Contractele numite reprezint fiecare un
anumit tip repetitiv de contract, pe cnd contractele nenumite sunt atipice, nencadrabile n tipare,
fiind construite ad hoc de pri prin voina lor, clauz cu clauz, n funcie de nevoile lor,
principiul libertii contractuale permind orice combinaie, n limitele prevzute de art. 5 C. civ.
(ordinea public i bunele moravuri).
Art. 1107 C. civ. francez (fr corespondent n Codul civil romn n litera lui, dar
aplicabil prin deducerea lui din principii) precizeaz:
 3

Contractele, fie c au o denumire proprie, fie c nu au, sunt supuse regulilor generale,
care formeaz obiectul prezentului titlu (Titlul III, Cartea III, corespunztoare acelorai
subdiviziuni din Codul civil romn n. n.-D. C.).
Regulile particulare anumitor contracte sunt stabilite sub titlurile relative fiecruia
dintre ele; iar regulile referitoare la tranzaciile comerciale sunt stabilite prin legile referitoare
la comer.
Texul menionat face distincie ntre teoria general a contractelor i contractele
speciale, crora li se aplic anumite reguli particulare fiecruia dintre ele.
Sunt aadar speciale contractele care beneficiaz de un anumit set de reguli specifice
recunoscute ca atare. Aceste reguli pot rezulta fie dintr-o reglementare legal (cum este cazul
contractelor numite reglementate de Codul civil sau cazul contractelor reglementate de legi
speciale, cum este cazul contractului de franciz sau al contractului de leasing), fie doar dintr-o
cutum (practic ndelungat sau uzan profesional), cum este cazul contractului de ntreinere
sau, mai cu seam, al contractelor utilizate n afaceri (distribuie, hotelrie, garaj, locaiune-
vnzare).
Departe de a fi doar derogri de la dreptul comun i, deci, de a avea un rol marginal,
contractele speciale sunt cele mai rspndite, prezentnd un caracter repetitiv, nefiind altceva
dect specii ale genului pe care l constituie contractul printre actele juridice
Toate contractele sunt supuse (cu unele diferene) normelor generale referitoare la
consimmnt, capacitate, obiect i cauz, dar fiecare d natere unor efecte diferite, vnzarea
ducnd la transferul proprietii, locaiunea la asigurarea folosinei unui bun contra plii chiriei,
depozitul la pstrarea unui bun remis depozitarului de ctre deponent pn la solicitarea restituirii
acestuia etc.
Lista contractelor speciale nu este dat o dat pentru totdeauna. Unele contracte, chiar
dintre cele reglementate de Codul civil, i-au pierdut din importana pe care au avut-o odinioar,
cum este, de pild, cazul contractului de rent viager, n timp ce alte contracte, crora autorii
Codului le-au acordat o mic importan sau nu le-au acordat deloc importan, au cunoscut o
asemenea dezvoltare nct au stat la baza unor noi ramuri de drept, exemplele tipice fiind cele al
contractului de munc (locaiune a serviciilor) i al contractului de asigurare.
De a asemenea, noi contracte numite i-au fcut intrarea n peisajul nostru juridic, cum
este, de pild, cazul contactului de management (reglementat prin Legea nr. 66/1993 privitoare la
contractul de management) sau cazul contractului de agenie (reglementat prin Legea nr.
509/2002 privitoare la agenii comerciali permaneni).
Procesul de apariie a noi contracte este departe de a fi ncheiat, la orizont fcndu-i
apariia noi contracte, care, dei au nc statut de contracte nenumite, nu este exclus s primeasc
statut de contracte numite prin reglementarea lor legal. Este astfel cazul contractului de curtaj i
al contractului de publicitate.

3. Evoluia contractelor speciale. n timp, raportul dintre teoria general a obligaiilor

i dreptul contractelor speciale a evoluat.
n dreptul roman, n epoca clasic, spre deosebire de dreptul actual, n principiu,
simplul acord de voine nu ddea natere la obligaii (ex nudo pacto actio non nascitur). Doar
 4

contractele numite (patru contracte reale: comodatul, mutuum-ul, depozitul i gajul; patru
contracte consensuale: vnzarea, locaiunea, mandatul i societatea) erau izvor de obligaii, fiind
nzestrate cu aciuni. Cu toate c, ulterior, numrul contractelor nzestrate cu aciuni a sporit
mai nti, dreptul pretorian admind c acordurile sinalagmatice, atunci cnd una dintre pri i-a
executat obligaiile, d dreptul la restituire (condictio) dac cealalt parte nu i le-a ndeplinit pe
ale sale, iar apoi, sub Justinian, acordndu-se chiar o aciune pentru executarea acestora
(prescriptis verbis) dreptul roman a rmas un drept al contractelor speciale, neajungnd la
stadiul de a afirma principiul validitii i obligativitii oricrui acord de voine.
n Evul Mediu, treptat, sub influena canonitilor, care au promovat respectarea
cuvntului dat, s-a impus principiul concretizat n adagiul pacta sunt servanda (pactele oblig),
iar de aici nu a mai fost dect un pas pn la recunoaterea de ctre autorii Codului civil francez
(iar apoi de toate codurile de inspiraie napoleonian, inclusiv de Codul civil romn) a validitii
i obligativitii oricrui acord de voine (contract), cu condiia de a nu contraveni ordinii publice
i bunelor moravuri. Principiul consensualismului i-a fcut astfel loc n dreptul modern; simplul
acord de voine ntre dou sau mai multe persoane devenind obligatoriu din punct de vedere
juridic, chiar dac nu se nscrie ntr-o categorie predeterminat (contract numit), forma realizrii
acestuia fiind, cu unele excepii, indiferent.
Pornind de la evoluia fenomenului contractual n ultimele decenii, cnd teoria general
a obligaiilor a rmas aceeai ca acum dou veacuri, n timp ce contractele speciale s-au
diversificat puternic att cantitativ (numeroase contracte noi impunndu-se ateniei legiuitorului),
ct i calitativ, contractele cunoscute fiind supuse unui fenomen de sub-specializare (de pild,
contractul de transport cunoate sub-specii (varieti) n funcie de modul n care se realizeaz:
feroviar, rutier, aerian, maritim, iar contractul de locaiune, pe lng regulile de drept comun
cuprinse n Codul civil, cunoate reguli speciale dup cum se refer la bunuri agricole (arend)
sau la locuine, unii autori proclamnd c dreptul comun al contractelor a devenit rezidual,
reglementrile speciale restrngndu-i tot mai mult cmpul de aplicare, dreptul special
generalizndu-se. n aceast afirmaie este, poate, o oarecare doz de exagerare, cci orict de
extins ar fi fenomenul de sub-specializare, teoria general a obligaiilor rmne aplicabil ca
drept comun de ultimul grad. Aa cum remarca un alt autor, legile genului se aplic speciei,
afar de cazul unei derogri; i legile speciei se aplic varietii, afar de cazul unei derogri. De
pild, ]nchirierii unei locuine i se aplic simultan regulile speciale prevzute n Legea nr.
114/1996 a locuinei (de pild, cele referitoare la continuarea nchirierii n favoarea anumitor
persoane n cazul n care titularul contractului prsete definitiv locuina sau decedeaz art.
27) regulile locaiunii de drept comun (de pild, rspunderea locatarului pentru incendiu art.
1435 C. civ.) i, n fine, regulile teoriei generale a obligaiilor (de pild, cele referitoare la cauza
licit art. 966 i 968 C. civ.).

4. Consecinele practice ale ncheierii unui contract special Regulile referitoare la

contractele speciale, n principiu, nu sunt imperative, ci supletive, fiind aplicabile ca drept
comun atunci cnd prile contractante nu au prevzut altfel. De pild, un contract de vnzare-
cumprare ncheiat ntre pri implic obligaia vnztorului de a-l garanta pe cumprtor pentru
eviciune i pentru vicii ascunse chiar dac nu s-a prevzut acest lucru n contract, afar de cazul
n care prile convin nlturarea acestor garanii.
Prin simplul fapt al alegerii prin referire direct sau prin deducerea voinei interne din
economia i coninutul contractului de ctre pri a ncheierii unui anumit contract acesta va fi
 5

supus automat regulilor supletive care alctuiesc dreptul lui comun. Faptul c, de pild, prile au
ncheiat un contract de societate face ca acestuia s i se aplice dispoziiile art. 1491 1531 C.
civ., care asigur funcionarea minim a societii chiar fr ca prile s detalieze n vreun fel
nelegerea lor.
Contractelor nenumite (sui generis), n msura n care nu conin clauze exprese, vor fi
guvernate ca drept comun (norme supletive) de regulile generale aplicabile n materie de
contracte (art. 942 i urmt. C. civ.), iar nu de regulile speciale aplicabile contractului numit cu
care, eventual, are anumite similitudini.

5. Calificarea contractelor. A califica juridic un contract nseamn, n esen, a stabili

crei categorii i aparine pentru a determina regimul juridic cruia i se supune, att n privina
formrii, ct i a efectelor sale. Dac este vorba de un contract nenumit, va fi supus regimului
juridic general al contractelor, iar dac este vorba despre un contract numit, trebuie stabilit despre
care anume: vnzare, schimb, donaie, locaiune etc., urmnd a i se aplica regulile specifice
acestuia.
Calificarea presupune determinarea elementelor juridice caracteristice (eseniale) sau
definitorii ale unui contract, cum ar fi, de pild: transferul proprietii unui bun contra unui pre,
n cazul vnzrii, transferul proprietii unui bun animus donandi (cu intenia de a gratifica), n
cazul donaiei, lsarea unui bun n grija (paza) unei persoane cu obligaia de a-l restitui la cererea
deponentului, n cazul depozitului, etc..
Calificarea contractelor nu se face dup denumirea utilizat, ci dup voina intern a
prilor, adic dup ceea ce au dorit n realitate s fac ncheind contractul, nu dup ceea ce ele
declar sau exprim direct. Uneori denumirea inexact poate rezulta dintr-o eroare a prilor (de
pild, numesc vnzare-cumprare o promisiune sinalagmatic de vnzare), dar alteori poate
rezulta din intenia lor de a ocoli anumite dispoziii legale (de pild, denumesc comodat un
contract care n realitate este o locaiune n scopul ca locatorul s fraudeze fiscul prin neplata
impozitului datorat).
Obinuit, operaiunea de calificare este relativ simpl, ntrunirea elementelor unuia sau
altuia dintre contracte fiind evident. Alteori ns aceast operaiune este dificil, mai ales n
cazul contractelor complexe sau mixte, cnd sunt prezente elemente ale dou sau mai multor
contracte.
n astfel de cazuri, dac unul dintre elemente este prevalent asupra celuilalt, contractul
va avea o calificare unic: aceea a obligaiei principale conform principiului accesorium
sequitur principale. De pild, n cazul n care mandatarul unei persoane primete i pstreaz
sume de bani n contul mandantului, nu este vorba de dou contracte (unul de mandat i altul de
depozit), ci de unul singur de mandat, primirea i pstrarea sumelor fcnd parte dintre
obligaiile mandatarului.
Stabilirea preponderenei unuia sau altuia dintre elemente poate fi uneori iluzorie,
lipsit de un rezultat cert, calificarea conducnd n timp la naterea unui nou contract consacrat
ca atare de uzane, iar n final de lege un nou contract, astfel cum s-a ntmplat n cazul
contractului de leasing, compus din elemente de vnzare (promisiune), mandat, locaiune, toate
nvluite ntr-o atmosfer de credit, care la nceputuri a fost forjat de practic, punnd
probleme de calificare dat fiind coninutul su hibrid, dar ulterior s-a impus ca un contract aparte,
diferit de oricare dintre componentele sale luate izolat.
 6

Alteori poate fi vorba de o calificare distributiv, caz n care acordul de voine este
guvernat de regulile a dou contracte, nici unul dintre acestea neavnd prevalen asupra
celuilalt. De pild, n cazul unui imobil ce urmeaz a fi construit de antreprenor pe terenul su,
pn la ridicarea edificiului contractul este unul de antrepriz, dup care unul de vnzar.
6. Contractele civile i contractele comerciale. Este uzual a se vorbi n diferite
contexte despre contracte civile i contracte comerciale. Trebuie precizat ns c ntre cele dou
categorii nu exist diferene de esen, neexistnd o reglementare proprie fiecreia dintre ele.
Unul i acelai contract poate fi comercial sau civil n funcie de calitatea contractanilor i de
scopul n care este ncheiat: ntre doi comerciani pentru nevoile comerului (un comerciant vinde
altui comerciant o marf cu a crei desfacere se ocup n mod curent) contractul este comercial;
ntre un comerciant i clienii si necomerciani (un comerciant vinde unui particular un bun de
folosin ndelungat) contractul este mixt; ntre un comerciant i un particular, fr legtur
cu comerul celui dinti (un comerciant cumpr un imobil pentru sediul firmei sale de la un
particular), sau ntre doi necomerciani (un particular vinde altui particular un bun oarecare)
contractul este civil.
Un contract comercial nu difer de unul civil dect prin faptul c, fiind un act de
comer, este supus regulilor specifice acestor acte, i anume: proba lor este liber (art. 46-57 C.
com.); solidaritatea se prezum n caz de pluralitate de debitori (art. art. 42 C. com.); debitorul
este de drept n ntrziere la mplinirea termenului de executare a obligaiei (art. 43. C. com.);
competena de judecat a litigiilor revine jurisdiciei comerciale. Pentru rest, aa cum rezult din
dispoziiile art. 1 C. com., contractele comerciale vor fi supuse regulilor cuprinse n Codul civil
ca drept comun.

7. Contractele administrative. Administraia public i caracterul esenialmente

unilateral al actelor juridice emise de aceasta par a exclude ideea de contract n raporturile
juridice de drept administrativ. Cu toate acestea, contractele administrative exist i trebuie
delimitate de contractele de drept privat pe care organele administraiei publice le pot ncheia ca
orice alt subiect de drept (de exemplu, Guvernul cumpr de la un particular un imobil pentru
desfurarea activitii unui minister).
Contractele administrative se disting, n esen, prin faptul c la ncheierea lor particip
direct sau indirect o persoan juridic de drept public i prin faptul c includ clauze exorbitante
pentru dreptul comun, permind persoanei de drept public modificarea unilateral a clauzelor
contractuale, controlul unor asemenea acte realizndu-se pe calea contenciosului administrativ.
Aceast categorie, care are prea puin de a face cu contractele de drept comun, este
reprezentat de contracte cum sunt cele de concesiune a serviciilor publice, de atribuire a
folosinei unor bunuri aparinnd domeniului public ori de achiziii i lucrri publice.

8. Planul expunerii. Lista contractelor speciale este lung i neomogen. Codul civil,
dei n partea rezervat teoriei generale a contractului face anumite clasificri pereche a
contractelor (sinalagmatice unilaterale; comutative aleatorii; cu titlu gratuit cu titlu
oneros; numite nenumite), n partea rezervat contractelor speciale, din raiuni pragmatice, nu
conine dect o niruire a diferitelor contracte speciale ntr-o ordine mai mult sau mai puin
ntmpltoare.
Evoluia ulterioar Codului civil a materiei contractelor a fcut ca unele dintre acestea,
cum a fost cazul contractului de munc i al contractului de transport (ambele forme a cea ce
 7

Codul civil numea locaiunea muncii i a serviciului art. 1413 alin. 4), s cunoasc o
asemenea dezvoltare nct s-au desprins n ramuri distincte de drept. Altele, cum a fost cazul
contractului de asigurare, s-au nscut ulterior Codului civil, constituind i el o ramur distinct de
drept.
Din raiuni didactice, n mod tradiional, contractele de gaj, fidejusiune i ipotec nu
sunt analizate la materia contractelor speciale, ci la cea a obligaiilor.
De-a lungul timpului s-au propus diferite clasificri ale contractelor speciale (translative
de proprietate i netranslative de proprietate; referitoare la bunuri i la servicii; care au ca obiect
obligaii de a da, de a face i de a presta), dar datorit caracterului neomogen al materiei, toate
aceste clasificri s-au dovedit n final vane.
Fr a avea ctui de puin pretenia urmririi unei clasificri riguros tiinifice, din
raiuni mai degrab didactice, vom prezenta materia dup urmtorul plan: contractele translative
de proprietate (vnzarea i schimbul) (Titlul I); contractele avnd ca obiect transferul folosinei
bunurilor (locaiunea, mprumutul, comodatul, leasing-ul) (Titlul II); contractele de servicii
(antrepriza, mandatul, depozitul) (Titlul III); contractele aleatorii (jocul i pariul; renta viager;
ntreinerea) (Titlul IV); contractele de asociere (societatea) (Titlul V); contractele referitoare la
litigii (compromisul, tranzacia) (Titlul VI)

PARTEA I

CONTRACTELE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE

9. Noiune. Contractele translative de proprietate (sau de alte drepturi) se caracterizeaz

prin faptul c asigur transferul proprietii unui lucru dintr-un patrimoniu n altul, asigurnd
dobnditorului o putere efectiv i direct (neintermediat) asupra bunului la care se refer acel
drept.
Transferul de proprietate realizat prin contractele translative este n principiu definitiv,
nstrintorul punndu-l pe dobnditor n locul su, astfel nct acesta se va bucura de toate
drepturile celui dinti. Juridic, exist totui i posibilitatea ca transferul proprietii s fie doar
temporar, fcut n scop de garanie (vnzarea cu pact de rscumprare) sau n alte scopuri (trust-
ul sau fiducia).
Nu pot forma obiect al acestor contracte dect drepturile purtnd asupra bunurilor
determinate sau cel puin determinabile, prezente sau viitoare (art. 964 i 965 alin. 1 C. civ..). Cu
alte cuvinte, prin contracte nu se pot realiza dect transmisiuni cu caracter particular, iar nu i
transmisiuni universale sau cu titlu universal, nici o persoan neputndu-i nstrina n timpul
vieii patrimoniul su n tot sau n parte, aceasta echivalnd cu o renunare la capacitatea de
folosin, lucru inadmisibil.
Spre deosebire de transmisiunile universale sau cu titlu universal, susceptibile de a se
realiza doar prin succesiune (legal, testamentar sau instituire contractual), prin care
 8

motenitorii dobndesc nu numai drepturile (activul patrimoniului succesoral), ci i obligaiile lui

de cujus (pasivul patrimoniului succesoral), transmisiunile fcute prin contractele translative nu
se refer dect la dreptul de proprietate, iar nu i la alte drepturi sau obligaii personale nscute n
patrimoniul nstrintorului cu privire la bunul respectiv anterior ncheierii contractului, afar de
cazul unei convenii n acest sens.
Categoria contractelor translative de proprietate include: vnzarea, schimbul i donaia.
n timp ce donaia este un contract intuitu personae, gratificarea fcndu-se totdeauna n
considerarea persoanei donatarului, n cazul vnzrii i schimbului persoana cocontractanilor
este n principiu indiferent, important fiind obiectul prestaiilor prilor, fiecare contractnd nu
n considerarea persoanei celeilalte pri, ci pentru a obine prestaia la care aceasta se oblig.
Consecina practic este c n cazul donaiei eroarea asupra persoanei donatarului constituie
cauz de anulare, pe cnd n cazul contractelor oneroase care sunt vnzarea i schimbul nu (art.
954 alin. 2 C. civ.).
10. Planul expunerii. n cele ce urmeaz vom analiza vnzarea (Titlul I) i schimbul
(Titlul II).
.

TITLUL I
VNZAREA

11. Planul expunerii. Vom examina vnzarea, contractul cel mai rspndit i amplu
reglementat, ncepnd cu o introducere (Subtitlul I), continund cu elementele eseniale ale
contractului (lucrul vndut i preul) (Subtitlul II), formarea contractului (Subtitlul III), forma,
proba i interpretarea vnzrii (Subtitlul IV) i terminnd cu efectele acestuia (Subtitlul V)

SUBTITLUL I
INTODUCERE

12. Noiune. Art. 1294 C. civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou
pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei
dinti preul lui.
Definiia Codului civil este ntructva neltoare deoarece pare a promova ideea c
vnzarea ar da natere doar unui simplu raport de obligaii (cele dou pri se oblig ntre sine),
care l-ar ine pe vnztor s transfere doar n viitor proprietatea bunului care formeaz obiectul
contractului. Aici este vorba ns n realitate despre o reminiscen de ordin istoric. ntr-adevr,
n dreptul roman (dup Digestele lui Justinian), vnzarea (emptio-venditio) era un contract
consensul numit, izvor de obligaii pentru pri, dar care nu ducea la transferul proprietii de la
vnztor la cumprtor dect dup tradiiunea lucrului (traditio).Cu alte cuvinte, contractul crea
doar obligaia pentru vnztor de a transfera proprietatea, transfer care se realiza ns numai
 9

ulterior, dup ndeplinirea formalitii tradiiunii, adic a predrii lucrului, numai ndeplinirea
acestei obligaii de ctre vnztor asigurnd executarea contractului din punctul de vedere al
vnztorului.. n codurile civile moderne de inspiraie francez ns, inclusiv n Codul civil
romn, ca urmare a unei evoluii istorice ndelungate, vnzarea este conceput ca un contract
translativ de proprietate solo consensu (infra nr. 15), n principiu, simplul acord de voine
(ncheierea contractului) ducnd la transferul automat al proprietii din patrimoniul vnztorului
n cel al cumprtorului, nemaipunndu-se problema executrii vreunei obligaii de a transfera
proprietatea.
Caracterul translativ de proprietate rezult fr echivoc din dispoziiile art. 971 C. civ.
(referitoare la contractele translative de proprietate n general) i art. 1295 alin. 1 C. civ. (referitor
la vnzare), primul preciznd c proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor, iar cel de al doilea c vinderea este perfect ntre pri i
proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-
au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu
se va fi numrat.
Transferul proprietii opereaz solo consensu doar n principiu, cunoscnd numeroase
excepii (n cazul bunurilor de gen, n cazul cnd prile amn prin voina lor transferul
proprietii la un alt moment, fie printr-o clauz de rezerv a dreptului de proprietate pn la
plata preului, fie prin stipularea unui termen sau suspensiv).
Art. 1294 C. civ. permite concluzia c definitorii pentru vnzare sunt trei elemente:
lucrul vndut, preul i acordul de voine. nainte de a trece la examinarea acestor elemente i ale
efectelor contractului, pentru corecta circumscriere a vnzrii, unele precizri se impun n
legtur cu caracterele juridice (Capitolul I), delimitarea de alte contracte (Capitolul II) i
izvoarele acesteia (Capitolul III).

Capitolul I

CARACTERELE JURIDICE ALE VNZRII

13. Enumerare. Vnzarea se caracteriteaz prin faptul c este un contract sinalagmatic

(bilateral) (a), consensual (b), oneros (c), comutativ (d), translativ de proprietate (e) i
instantaneu (f).

a. Contract sinalagmatic (bilateral)

14. Vnzarea este un contract sinalagmatic ntruct d natere la obligaii reciproce i

interdependente, fiecare avndu-i cauza imediat n cealalt: transferul proprietii i are cauza
n plata preului, iar plata preului i are cauza imediat (cauza obligaiei) n transferul
proprietii. n acelai timp, fiecare parte contractant este creditor i debitor: cumprtorul
creditor, iar vnztotul debitor al predrii lucrului vndut i al obligaiilor de garanie (pentru
vicii ascunse i eviciune), vnztorul creditor, iar cumprtorul debitor al obligaiei de plat a
preului i de preluare a lucrului vndut.
 10

Ca orice contract sinalagmatic, vnzarea: face ca riscurile contractului s fie suportate

conform reguluii supletive res perit debitori; prezum clauza rezolutorie conform dispoziiilor
art. 1020 C. civ.; permite invocarea excepiei de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)
contra prii care cere executarea contractului fr s-i fi ndeplinit propriile obligaii; este
supus n materie de probaiune regulii dublului exemplar (art. 1179 C. Civ.).

b. Contract consensual

15. Conform art. 1295 alin. 1 C. Civ., vinderea este perfect ntre pri i proprietatea
este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prie s-au nvoit
asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi
numrat. Din textul citat rezult c simplul consens (nelegere), simplul acord de voine asupra
elementelor eseniale ale vnzrii, adic asupra lucrului vndut i a preului acestuia, valoreaz
contract valabil ncheiat, neimpunndu-se, n principiu, ndeplinirea vreunei formaliti.
Principiul consensualismului este ns atenuat de regulile de prob a contractului.
Potrivit dreptului civil comun n materie de probaiune, regula este c actele juridice cu valoare
mai mare de 250 lei nu pot fi probate dect prin nscrisuri (art. 1191 C. Civ.). Tot astfel, vnzrile
de nave (art. 493 C. com.) i cesiunea drepturilor de autor (art. 42 din Legea nr. 8/1996 privind
dreptul de autor i drepturile conexe) nu pot fi probate dect prin acte scrise. n msura n care
actul juridic consensual nu poate fi pe deplin eficace (utilizabil n justiie) dect dac respect
regulile de probaiune, se poate spune c vnzrile menionate mai sus nu scap totui unui
anume formalism.
n materie comercial, proba vnzrii se poate face prin orice mijloc de dovad,
indiferent de valoarea acesteia (art. 46 C. com.), constrngerile vnzrii civile fiind astfel
excluse.
Prin excepie de la regula consensualismului, legea impune anumitor vnzri forma
autentic ad validitatem, cum este cazul dispoziiilor art. 2 alin. 1 din Tilul X Circulaia juridic a
terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i
msuri adiacente, conform crora terenurile cu i fr construcii, situate n intravilan i
extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte
juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Dispoziiile art. 1295 alin. 1 C. Civ. fiind ns supletive, principiul libertii
contractuale permite prilor s convin ca o vnzare consensual ncheiat ntre ele s fie supus
ad validitatem formei scrise (act autentic sau sub semntur privat), caz n care contractul nu ia
natere n mod valabil dect la ndeplinirea formei, nelegerea consensual prelabil n acest sens
fiind doar o promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare. Fiind vorba despre o derogare,
aceasta trebuie s fie stipulat neechivoc de ctre pri, cci dac prile prevd doar faptul c vor
consemna ulterior nelegera lor (deja realizat) i ntr-un act scris, fr a se preciza n ce scop, se
prezum c nscrisul este stipulat ad probationem (pentru dovedirea contractului), iar nu ad
validitatem.
n cazul autovehiculelor, care necesit n caz de nstrinare ndeplinirea unor formaliti
administrative (radierea nstrintorului i nmatricularea pe numele dobnditorului n evidenele
poliiei, eliberndu-se un nou certificat de nmatriculare), vnzarea rmne guvernat de regula
consensualismului, contractul fiind valabil ncheiat prin acordul de voine al prilor, vnztorul
 11

fiind n drept s cear radierea de pe numele su a autovehiculului dac dobnditorul ntrzie s

ndeplineasc formalitile administrative de transcriere a autovehiculului.

c. Contract oneros

16. Prile contractului de vnzare urmresc fiecare un interes patrimonial, vnztorul

s ncaseze preul, iar cumprtorul s dobndeasc proprietatea lucrului vndut. El intr prin
urmare n categoria contractelor oneroase definite ca fiind acelea n care fiecare parte voiete a-
i procura un avantaj (art. 945 C. civ.).
nstrinarea unui lucru fr contraprestaie sau pentru un pre derizoriu este nul absolut
ca vnzare pentru lipsa unui element de validitate, dar poate fi recalificat i considerat valabil
ca donaie, chiar dac prile au denumit-o vnzare, cu condiia de a se dovedi c a existat
intenia de a gratifica (animus donandi) din partea nstrintorului.
Fiind un contract oneros, rspunderea prilor va fi apreciat mai sever dect n
contractele cu titlu gratuit.

d. Contract comutativ

17. Vnzarea este un contract comutativ ntruct, nc de la ncheierea sa, prestaiile

prilor sunt determinate i evaluabile, ntre ele existnd o anumit echivalen, un anumit
echilibru (art. 947 alin. 1 C. civ.).
Contractele comutative sunt opusul celor aleatorii, n cazul crora nu se cere s existe
echivalen a prestaiilor, ci doar anse egale de ctig sau pierdere pentru una sau ambele pri
contractante, dar nu se tie de la nceput care dintre ele va ctiga i care va pierde, rezultatul
depinznd de un eveniment viitor independent de voina prilor (art. 947 alin. 2 i art. 1635 alin.
1 C. civ.).
Vnzarea poate avea ca obiect un lucru viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.), ceea ce nu-i
rpete caracterul comutativ, chiar dac s-ar putea ntmpla ca bunul s nu poat fi realizate din
motive independente de voina prilor. n acest caz exist o incertitudine, dar nu este vorba
despre existena unei anse de ctig sau pierdere (element specific contractelor aleatorii), ci
despre riscul contractului, care prile o tiu de la bun nceput este suportat de ctre
debitorului obligaiei imposibil de executat (res perit debitori), deci de ctre vnztor. Vnzarea
bunurilor viitoare este una condiional, astfel nct dac nu se realizeaz condiia (finalizarea
bunului), contractul, dei valabil ncheiat, nu d natere la obligaii (art. 1017 C. civ.), astfel nct
cumprtorul nu datoreaz preul.
Prin excepie, vnzarea poate avea i un caracter aleatoriu, caz n care ceea ce se vinde
nu este un lucru viitor care se sper a fi realizat n viitor (emptio rei sperate), vnzare care din
acest motiv, aa cum am vzut, este condiional , ci numai o speran (emptio spei),
cumprtorul asumndu-i obligaia de a plti un pre forfetar anume, indiferent de circumstane,
exemplul clasic, cunoscut nc de pe vremea romanilor, fiind acela al vnzrii petelui ce-l va
prinde un pescar dintr-o arunctur de plas, vnzarea fiind valabil i cumprtorul obligat la
plata preului convenit chiar dac nu se prinde nici un pete.
De asemenea, n cazul cnd vnzarea are ca obiect nuda proprietate sau uzufructul
viager al unui bun, contractul este tot aleatoriu, ntruct reunirea tuturor elementelor dreptului de
 12

proprietate n persoana deintorului nudei proprieti depinde de durata vieii uzufructuarului,

element care confer anse egale de ctig sau de pierdere ambelor pri contractante.

e. Contract translativ de proprietate

18. Rezultat al unei ndelungate evoluii istorice, caracterul translativ de proprietate solo
consensu al vnzrii este consacrat de dispoziiile art. 971 i 1295 alin. 1 C. civ., conform crora,
n principiu, de ndat ce prile cad de acord asupra lucrului i asupra preului, proprietatea se
transmite din patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului, chiar dac lucrul nu s-a predat i
preul nu s-a pltit (supra nr. 12).
Conform dispoziiilor art. 971 C. civ., n principiu, transferul proprietii comport
transferul riscurilor pieirii fortuite a lucrului de la vnztor la cumprtor, indiferent cine are
detenia lucrului la momentul respectiv.
Regulile de mai sus se aplic cu toat rigoarea bunurilor individual determinate, nu i al
celor de gen, care, n principiu, trebuie s fie individualizate prin numrare, cntrire sau
msurare (art. 1300 C. civ.).
Att transferul proprietii, ct i al riscurilor sunt consecine supletive ale ncheierii
valabile a vnzrii. Transferul proprietii solo consensu este doar de natura vnzrii, iar nu de
esena sa. De aceea, prin acordul lor, prile pot nu numai s amne transferul proprietii la un
alt moment dect acela al ncheierii contractului prin stipularea unui termen suspensiv, ci i s
separe transferul riscurilor pieirii fortuite a lucrului de cel al transferului proprietii (de exemplu,
n cazul unei vnzri cu rezerva dreptului de proprietate, riscul pieirii fortuite a lucrului poate fi
transferat la cumprtorul care preia bunul n folosin de la data ncheierii contractului).
De asemenea, vnzarea poate fi ncheiat sub condiie (art. 1296 alin. 1 C. civ.) sau cu
rezerva dreptului de proprietate (reservati domini), vnztorul pstrnd proprietatea n
patrimoniul su pn la plata integral a preului de ctre cumprtor.

f. Contract instantaneu

19. Vnzarea este un contract care din punctul de vedere al transferului proprietii de la
vnztor la cumprtor are efecte care se produc dintr-o dat. Aadar, chiar dac plata preului se
face n rate, transferul proprietii nu se poate face dect instantaneu, fie la momentul ncheierii
contractului, conform normei supletive prevzute la art. 1295 alin. 1 C. civ., fie la un alt moment
ulterior convenit de pri sau stabilit de lege, transferul n rate al dreptului de proprietate fiind
de neconceput.

Capitolul II

DELIMITAREA DE ALTE CONTRACTE

 13

20. Definirea i prezentarea elementelor caracteristice ale vnzrii nu sunt suficiente

pentru a configura exact acest contract, pentru aceasta fiind necesar i delimitarea sa de alte
contracte speciale cu care prezint anumite similitudini.

a. Vnzarea i donaia

21. Donaia este i ea un contract translativ de proprietate ca i vnzarea, dar n timp ce

aceasta din urm este oneroas, fiind prototipul contractului sinalagmatic, cea dinti este gratuit,
fiind prototipul contractului unilateral. Donaia presupune o nstrinare intuitu personae fcut cu
intenia de a-l gratifica pe beneficiar (animus donandi), care dobndete un bun fr
contraprestaie.
Regimul juridic al vnzrii difer radical de cel al donaiei, de la condiiile de fond
(consimmnt donaia fiind un act solemn, n timp ce vnzarea este consensual i
capacitate), la efecte (vnztorul este inut s garanteze pe cumprtor de eviciune i vicii
ascunse, n timp ce donatorul nu) i la faptul c donaia este supus raportului i reduciunii dup
decesul donatorului, n timp ce vnzarea nu.
Cu toate aceste deosebiri, care fac de cele mai multe ori lesnicioas diferenierea
vnzrii de donaie, exist situaii cnd cele dou contracte se apropie, punndu-se problema
delimitrii lor. Este cazul donaiei cu sarcina plii unei sume de bani ctre donator. ntr-o
asemenea situaie, ceea ce difereniaz donaia de vnzare este, pe de o parte, dovedirea inteniei
de a gratifica (animus donandi) din partea dispuntorului n cazul donaiei i lipsa acestui
element n cazul vnzrii, iar pe de alt parte, dac valoarea sarcinii este mai mic dect cea a
bunului primit de dobnditor avem de a face cu o donaie, iar n cazul cnd sarcina corespunde
valoric bunului primit n schimb avem de a face cu o vnzare.

b. Vnzarea i aportul n natur la capitalul social al unei societi

22. Aportul n societate la care se angajeaz un asociat cu prilejul semnrii pactului

societar poate consta i n proprietatea unui lucru, ceea ce confer operaiunii un caracter
translativ de proprietate, ca i vnzarea.
Dei cel puin n parte efectele aportului n natur sunt identice vnzrii, chiar Codul
civil stipulnd c dac s-a promis un obiect determinat de care societatea s-a evins, asociatul
ce l-a pus n comun e rspunztor ctre societate n felul precum vnztorul este ctre
cumprtor (art. 1503 alin. 2), iar doctrina admind i rspunderea aportorului pentru viciile
ascunse ale lucrului, totui acestea nu sunt identice. ntr-adevr, ceea ce dobndete persoana
care face aportul n natur n schimbul acestuia nu este un pre determinat sau determinabil, cum
se ntmpl n cazul vnzrii, ci drepturi sociale (pri sociale sau aciuni), ceea ce i confer
dreptul de a participa la viaa societii (guvernarea acesteia), precum i la mprirea beneficiilor
i a pierderilor, ceea ce confer operaiunii un caracter aleatoriu intrinsec, spre deosebire de
vnzare care este un contract comutativ.

c. Vnzarea i darea n plat

 14

23. Darea n plat este un mijloc de stingere a obligaiilor prin care debitorul, cu acordul
creditorului, d acestuia un alt lucru n locul celui datorat. Este vorba aadar despre o novaie
prin schimbarea obiectului prestaiei debitorului. De pild, debitorul unei sume de bani stinge
datoria conferind creditorului dreptul de proprietate asupra unui lucru ce i aparine.
Darea n plat menionat mai sus fiind translativ de proprietate, prezint similitudini
cu vnzarea (capacitatea de a vinde i de a cumpra, cel care face darea n plat l garanteaz pe
creditor pentru eviciune i vicii ascunse, exercitarea dreptului de preempiune etc.), dar nu se
identific cu aceasta. Astfel, darea n plat presupune ntotdeauna o datorie anterioar, aa nct,
spre deosebire de vnzare, validitatea ei depinde de validitatea datoriei, iar cel care a fcut darea
n plat nu beneficiaz de privilegiile vnztorului.
n cazul buy back-ului, operaiune comercial constnd n cumprarea unui autovehicul
nou de la un distibuitor al unei anumite mrci prin preluarea de ctre acesta de la cumprtor a
unuia vehicol de aceeai marc a crui valoare se deduce din preul vehicolului nou,
cumprtorul fiind stimulat s cumperea ntruct pltete doar diferena de pre, nu este vorba
despre o dare n plat cum s-a judecat uneori, cci de la nceput prile se neleg astfel,
neexistnd nici diferena caracteristic drii n plat ntre obiectul obligaiei i cel al plii, nici
novaie (stingerea unei obligaii i nlocuirea ei cu alta), ci, mai degrab, fie de dou vnzri
ncruciate indivizibile, fie de o vnzare i un schimb cu sult.

d. Vnzarea i schimbul

24. Ca i vnzarea, schimbul (art. 1405-1409 C. civ.) este un contract translativ de

proprietate, dar difer de aceasta prin faptul c prile i dau respectiv un lucru pentru altul
(art. 1405 C. civ.), nu un lucru contra unei sume de bani (pre). Schimbul presupune aadar un
transfer de proprietate contra unui alt transfer de proprietate.
Fiind translative de proprietate, regimurile juridice ale vnzrii i schimbului sunt
asemntoare (art. 1409 C. civ.), dar nu identice (de pild, schimbul imobiliar, spre deosebire de
vnzare, nu era supus preempiunii prevzute de art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind regimul
juridic al terenurilor, n prezent abrogat). n nici un caz schimbul nu poate fi analizat ca dou
vnzri ncruciate fcute cu compensarea preurilor, el fiind un contract aparte de sine stttor.
Cnd valoarea lucrurilor schimbate nu este egal, diferena se acoper printr-o sum de
bani (sult). n acest caz se pune ntrebarea dac este vorba despre un schimb, ori despre dou
vnzri ncruciate concomitente, ori despre o vnzare acompaniat de un schimb? Dup ce,
iniial, Casaia francez a fcut o calificare distributiv, apreciind c pn la concurena valorii
mai mici este vorba despre un schimb, iar pentru rest, corespunztor valorii sultei, despre o
vnzare, ulterior practica judiciar i doctrina au czut de acord asupra ideii c operaiunea este o
vnzare dac valoarea sultei este superioar valorii unuia dintre cele dou bunuri, iar n caz
contrar este vorba despre un schism (se pune problema dac predomin sau nu prestaia n bani
caracteristic vnzrii).

e. Vnzarea i ntreinerea
 15

25. Contractul de ntreinere, creaie a practicii judiciare i a doctrinei, se aseamn cu

vnzarea prin faptul c este translativ de proprietate, dar se deosebete de aceasta prin obiectul
prestaiei dobnditorului (ntreintorului), care n schimbul bunului primit de la ntreinut nu
achit un pre (o sum de bani), ci l va ntreine pe nstrintor pn la moarte, asigurndu-i n
natur toate cele necesare traiului (hran, mbrcminte, locuin, nclminte, ngrijire medical
etc.), precum i plata cheltuielilor de nmormntare.
ntreinerea este un contract aleatoriu, existnd anse de ctig i pierdere pentru ambele
pri contractante, anse care depind de durata vieii ntreinutului i starea sntii acestuia.
Regimul juridic al acesteia este n parte diferit de cel al vnzrii.
Cnd nstrinarea unui lucru se face att contra ntreinerii, ct i a plii unei sume de
bani, se pune problema dac este vorba despre o vnzare, despre o ntreinere sau de dou
contracte distincte, unul de vnzare i unul de ntreinere? n acest caz, dac suma de bani pltit
trece peste jumtatea valorii lucrului nstrinat, contractul este de vnzare, iar n caz contrar de
ntreinere.
n cazul nstrinrii unei cote-pri dintr-un bun contra unui pre, iar a celeilalte cote-
pri contra ntreinerii nstrintorului, indiferent de ntinderea cotelor, este vorba de dou
contracte distincte, unul de vnzare i altul de ntreinere, fiecruia aplicndu-i-se regulile sale
specifice.

f. Vnzarea i locaiunea

26. Nimic nu pare astzi mai strin i diferit dect vnzarea i locaiunea, cci n timp
ce prima este translativ de proprietate, executndu-se dintr-o dat, locaiunea nu confer
locatarului dect un simplu drept personal (de crean) care l oblig doar pe locator s i asigure
un anumit timp folosina lucrului nchiriat, fiind un contract cu prestaii succesive.
n practic exist totui situaii cnd cele dou contracte se combin, cum este cazul
leasing-ului, lease back-ului sau al locaiunii-vnzare.
Leasing-ul este contractul prin care o parte, denumit locator/finanator, transmite
pentru o perioad determinat dreptul de folosin asupra unui bun al crui proprietar este
celeilalte pri, denumit utilizator, la solicitarea acesteia locatorul/finanatorul se oblig s
respecte dreptul de opiune al utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul de
leasing ori de a nceta raporturile contractuale (art. 1 alin. 1 din OG nr. 51/1997 privind
operaiunile de leasing i societile de leasing modificat).
Lease-back-ul este o operaiune simetric invers leasing-ului, fiind o tehnic de
finanare care const n cumprarea de ctre o societate a unui bun de la proprietarul su, care i
procur n acest mod fondurile bneti de care are nevoie urgent, bunul rmnnd n folosina
vnztorului cu titlu de locaiune, cu dreptul de a i-l rscumpra ntr-un anumit termen. n
dreptul nostru, aceast operaiune este reglementat de art. 22 din OG nr. 51/1997 care
precizeaz c dispoziiile actului normativ menionat se aplic i n situaia n care o persoan
juridic i vinde echipamentul industrial unei societi de leasing, pentru a-l utiliza n sistem de
leasing, cu obligaia de rscumprare.
 16

Locaiunea-vnzare se realizeaz cnd vnztorul unui bun de valoare mai ridicat

menine proprietatea bunului n patrimoniul su pn la plata integral a preului, bunul fiind pus
de ndat la dispoziia cumprtorului cu titlu de locaiune.
Exist, de asemenea, convenii prin care, n schimbul unei redevene (sume de bani
pltite periodic), se pune la dispoziia unei alte persoane o carier pentru exploatarea nisipului
sau pietrei ori un teren mpdurit pentru extragerea lemnului. Prin caracterul succesiv al
prestaiilor la care dau natere, aceste convenii se aseamn cu locaiunea. Cu toate acestea, dat
fiind faptul c n astfel de cazuri se consum nsi substana lucrului, epuizndu-i-se resursele,
astfel nct la finele contractului bunul nu mai poate fi restituit n starea de la nceput, aa cum se
cere n cazul locaiunii, s-a ajuns la concluzia c aceste convenii nu sunt de locaiune, ci vnzri
de bunuri mobile prin anticipaie (piatra extras i trunchiurile tiate).

g. Vnzarea i antrepriza

27. Vnzarea este un contract care are ca obiect transferul proprietii unui bun
(obligaie de a da), n vreme ce antrepriza (locaiunea lucrrilor art. 1470 i urmt. C. civ.)
are ca obiect efectuarea unei lucrri (obligaie de a face, cum ar fi, de exemplu, aceea de ridicare
a unei construicii). Diferena ntre cele dou contracte este astfel bine marcat n principiu.
Dac ns debitorul se oblig s nstrineze un lucru viitor ce urmeaz a fi confecionat,
acestuia i incumb att o obligaie de a face (specific antreprizei), ct i o obligaie de a da
(specific vnzrii). n acest caz se pune problema delimitrii vnzrii de antrepriz.
Calificarea distributiv a contractului (supra nr. 5) ar putea fi o soluie, pn la
finalizarea lucrrii raporturile dintre pri fiind de antrepriz, iar dup aceasta de vnzare.
Aceast soluie nu s-a dovedit satisfctoare dect n anumite situaii, alegerea unei
calificri unice a contactului fiind totui posibil n alte situaii.
Soluiile n acest sens difer dup cum este vorba de imobile sau bunuri mobile.
n cazul imobilelor, avndu-se n vedere, pe de o parte, c n concepia Codului civil
(art. 492-494) terenul este bunul principal, iar construcia accesoriul acestuia (superficies solo
cedit), iar pe de alt parte regula accesorium sequitur principale, dac terenul pe care se
realizeaz construcia aparine beneficiarului lucrrii, contractul este de antrepriz, indiferent cine
este furnizorul materialelor, conform principiului accesiunii, proprietatea dobndindu-se pe
msura ncorporrii materialelor n sol, iar dac terenul aparine antreprenorului, este vorba
despre o vnzare de bunuri viitoare, proprietatea transmindu-se la beneficiar la finalizarea
lucrrii.
n cazul mobilelor, concepiile au evoluat n timp. Conform unei concepii subiective,
elementul de difereniere ine de voina prilor: dac au neles c materialul procurat de
antreprenor reprezint un simplu accesoriu al lucrrii privite n ansamblul ei, contractul va fi de
antrepriz, dac din contr, materialul este socotit ca o parte substanial a contractului,
operaiunea va avea caracterul unei vnzri (de exemplu, cnd obiectul contractului l constituie
un inel obinuit, este vorba despre o vnzare, iar cnd obiectul contractului l constituie un inel
cu un design deosebit, este vorba despre o antrepriz).
 17

n concepia clasic, ceea ce era considerat decisiv era valoarea economic cea mai
important, astfel nct contractul era o vnzare dac materialul furnizat era de valoare mai
ridicat, n caz contrar fiind vorba despre o antrepriz. Acest din urm criteriu, care are meritul
simplicitii, a fost adoptat de Convenia de la Viena asupra vnzrii internaionale de mrfuri din
1980, care exclude din cmpul su de aplicare contractele la care partea preponderent a
obligaiei prii care furnizeaz mrfurile const n furnizarea manoperei sau a altor servicii (art.
3.2).
Considerate nesatisfctoare, cel subiectiv fiind greu de probat, iar cel al valorii
economice ntruct este greu de msurat i inaplicabil dac cele dou valori sunt sensibil egale,
cele dou criterii au fost abandonate n favoarea unui al treilea, care difereniaz dup cum
contractul are sau nu ca obiect o munc specific: contractul este o vnzare atunci cnd
caracteristicile bunului sunt determinate de furnizor n avans (cazul produciei de serie de
autoturisme), iar dac aceste caracteristici sunt stabilite de beneficiar, confecionarea bunului
necesitnd o munc specific, adaptat nevoilor particulare ale beneficiarului, contractul este
de antrepriz. Este vorba aadar de opoziia ntre producia standardizat i confecionarea de
bunuri pe msur.

h. Vnzarea i contractele-cadru de furnizare i asisten

28. n materie de desfacere comercial, ntre productori i angrositi, angrositi i

detailiti, este larg rspndit practica ncheierii unor contracte de distribuie de lung durat prin
care se asigur fie exclusivitatea aprovizionrii cu anumite produse, fie exclusivitatea desfacerii
unor anumite produse, fie ambele n acelai timp, fie pur i simplu aprovizionarea sau desfacerea
fr exclusivitate (acordul de aprovizionare exclusiv, concesiunea exclusiv, distribuia
selectiv, franciza). De pild, o firm productoare de autoturisme ncheie cu un dealear autorizat
un contract de aprovizionare exclusiv prin care primul se oblig s livreze succesiv, la comand,
cantitile de marf solicitate de cel de al doilea, preul de livrare fiind cel practicat de furnizor la
data livrrii efective, iar acesta se oblig s nu achiziioneze bunurile respective dect de la
cocontractantul su.
Contractele menionate sunt contracte-cadru, care vor fi urmate de contracte de vnzare
veritabile cu ocazia fiecrei livrri. Ele difer de vnzare prin faptul c nu comport nici un
transfer de proprietate, mrginindu-se a stabili condiiile generale ale contractelor de executare
(vnzare) ce vor interveni ulterior, pe durata contractului-cadru, prevznd n sarcina furnizorului
prestaii complementare de asisten.
Contractele-cadru de concesiune i distribuie sunt contracte sui generis, neconfundndu-
se nici cu promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, convenie distinct i ea de vnzare.

i. Vnzarea i reportul

29. Potrivit art. 74 alin. 1 C. com., contractul de report const n cumprarea pe bani gata
a unor titluri de credit circulnd n comer i revnzarea simultanee cu termen i pe un pre
determinat ctre aceeai persoan a unor titluri de aceeai specie.
n aparen, reportul este alctuit din dou contracte de vnzare succesive, unul care se
execut dendat (de la reportat ctre reportator) i altul care se va executa n sens invers (de la
 18

reportator la reportat) la termenul anume prevzut n contract. n realitate ns este vorba despre o
operaiune unic i indivizibil, a crei esen const n faptul c reportatul obine imediat un
mprumut oneros pe care l garanteaz cu proprietatea titlurilor de credit, urmnd ca la restituirea
acestuia i a dobnzilor aferente (ambele incluse n preul de rscumprare) s redobndeasc un
numr identic de titluri de aceeai specie.

Capitolul III

IZVOARELE VNZRII

30. Astzi, datorit dezvoltrii i ramificrii sale, se vorbete nu fr temei despre o

explozie a vnzrii.
ntr-adevr, realitatea este c vnzarea este un contract n expansiune, a crui dezvoltare
se datoreaz att dinamicii legislaiei (interne i internaionale) n materie, ct i contribuiei
practicii judiciare i doctrinei, care pun ntr-o nou lumin reglementri care dateaz de mult
vreme.
Reglementnd vnzarea, autorii Codului civil au luat n considerare doar raporturile
personale dintre vnztor i cumprtor, neinnd seama aproape de loc de obiectul contractului
i de calitatea prilor contractante. Ulterior, lucrurile au evoluat, vnzarea imobilelor fiind
diferit de vnzarea mobilelor, iar vnzarea fcut de un profesionist unui consumator supus
unor reguli diferite de cea obinuit.
De asemenea, surselor interne de reglementare, care s-au diversificat (Seciunea 1), li s-
au adugat nu de mult timp reglementri internaionale i comunitare (Seciunea 2). n cazul
fiecrei categorii de reglementri, o scurt prezentare a domeniului de aplicabilitate este i ea
necesar.

Seciunea 1 IZVOARELE REGLEMENTRII INTERNE

a. Codul civil i domeniul lui de aplicare

31. Dreptul comun n materie de vnzare este cuprins n Codul civil, art. 1294-1390,
Titlul V Despre vinderi al Crii a III-a.
Ca drept comun, aceast reglementare se aplic tuturor vnzrilor, indiferent dac sunt
civile sau comerciale i oricare ar fi obiectul acestora.

b. Codul comercial i domeniul lui de aplicare

32. Codul comercial conine unele reglementri nesistematizate referitoare la vnzare la

art. 60-73, Titlul VI Despre vnzare al Crii I.
Vnzarea comercial nu difer esenial de cea civil ci doar prin faptul c i se aplic
unele reguli specifice relaiilor comerciale (supra nr. 6).
 19

Potrivit dispoziiilor art. 3 C. com., printre altele, sunt fapte (acte) subiective de comer
cumprarea de producte sau de mrfuri spre a fi revndute, fie n natur, fie dup ce vor fi
prelucrate, ori spre a fi nchiriate (pct. 1). Tot astfel este considerat cumprarea n vederea
revnzrii a obligaiunilor statului sau a altor titluri care circul n comer (pct. 3), precum i
vnzrile i cumprrile de pri sau aciuni ale societilor comerciale (pct. 4). n mod corelativ,
sunt fapte (acte) de comer vnzrile bunurilor de mai sus cnd cumprarea lor s-a fcut n scop
de revnzare sau nchiriere (pct. 2).
Nu constituie acte de comer cumprarea de producte sau mrfuri pentru uzul
cumprtorului sau al familiei sale, chiar dac ulterior sunt revndute, nici vnzarea de producte
de ctre agricultori (art. 5 C. com.).
n dreptul nostru, spre deosebire de alte sisteme de drept, vnzarea comercial nu poate
avea ca obiect dect bunuri mobile, imobilele fiind rezervate exclusiv vnzrii civile.

c. Legislaia adiacent Codului civil i Codului comercial

33. Legislaia romn conine n materie de vnzare numeroase reglementri adiacente

celor de baz coninute n Codul civil i Codul comercial.
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele
msuri adiacente conine la Titlul X Circulaia juridic a terenurilor norme derogatorii de la
dreptul comun (forma autentic) n privina terenurilor cu i fr construcii (art. 2 alin. 1.
n materia valorilor mobiliare, reglementat n ansamblu de OG nr. 18/1993 privind
reglementarea tranzaciilor nebursiere cu valori mobiliare i organizarea unor instituii de
intermediere, aprobat prin Legea nr. 83/1994, i de OUG nr. 28/2002 privind valorile mobiliare,
serviciile de investiii financiare i pieele reglementate, modificat i aprobat prin Legea nr.
525/2002, operaiunile de vnzare-cumprare se realizeaz prin intermediari autorizai pe piee
anume organizate, funcionnd pe baza unor reguli aparte.
Vnzarea mrfurilor prin bursele de mrfuri se realizeaz prin contracte standardizate,
al cror singur element negociabil este doar preul. Acest comer este reglementat prin OG nr.
69/1997 privind bursele de mrfuri, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.
129/2000.
n contextul n care Romnia evolueaz n direcia aderrii la Uniunea European, o
serie de reglementri comunitare care privesc i vnzarea au fost deja transpuse n dreptul intern
prin adoptarea unor acte normative. n acest sens, menionm: OG nr. 21/1992 privind protecia
consumatorilor, modificat i completat prin Legea nr. 37/2002 (privind aprobarea OG nr.
58/2000 pentru modificarea i completarea OG nr. 21/1992), care conine reglementri
referitoare la obligaia de informare, precum i la transpunerea n dreptul nostru intern a
rspunderii pentru produse, OG nr. 106/1999 privind contractele ncheiate n afara spaiilor
comerciale Legea nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distan, Legea nr.
193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre comerciani i consumatori
(modificat prin Legea nr. 65/2002), OG nr. 99/2000 privind comercializarea produselor i
serviciilor de pia, OG nr. 455/2001 privind semntura electronic i Legea nr. 365/2002 privind
comerul electronic.
 20

Simpla enumerare a izvoarelor menionate mai sus demonstreaz c dreptul romn

aplicabil vnzrii se afl ntr-o perioad de profunde transformri la care trebuie s se adapteze
rapid.

Seciunea 2 IZVOARELE INTERNAIONALE I COMUNITARE

1 Vnzarea internaional de mrfuri

a. Reglementare

34. Procesul de mondializare (globalizare) atrage dup sine o dezvoltare fr precedent a

schimburilor economice internaionale. Pe plan juridic, n acest context, se manifest o tendin
de uniformizare a practicilor contractuale, proces care, desigur, nu este lipsit de ovieli i
dificulti.
Rezultat notabil al unor asemenea preocupri, Convenia Naiunilor Unite asupra
contractelor de vnzare internaional de mrfuri (CVIM), elaborat sub egida Comisiei
Naiunilor Unite pentru Dreptul Comerului Internaional (UNCITRAL) i adoptat la Viena n
anul 1980, a fost ratificat i de Romnia prin Legea nr. 24/1991.
CVIM este completat de Convenia de la New-York din 14 iunie l974 asupra prescripiei
n materie de vnzare internaional (modificat prin Protocolul semnat la Viena la 11 aprilie
1980), ratificat de Romnia prin Legea nr. 24/1992.
Trebuie menionat faptul c n materie de vnzare internaional au o larg aplicabilitate
uzanele comerciale, fr ns a se identifica cu normele juridice propriu-zise, devenind aplcabile
doar dac prile apeleaz de comun acord la ele. n aceast categorie se includ regulile
INCOTERMS (international commerce terms), elaborate de Camera de Comer Internaional de
la Paris, care condenseaz n formule scurte 13 tipuri de contracte cu obligaiile specifice
revenind prilor contractante i a cror ultim ediie dateaz din 1990.

b. Domeniul de aplicare. Pri

35. Potrivit art. 1.1 din CVIM, aceasta se aplic contractelor de vnzare de mrfuri ntre
pri care i au sediul n state diferite:
a) cnd aceste state sunt state contractante; sau
b) cnd normele de drept internaional privat conduc la aplicarea legii unui stat
contractant.
Esenial este ca prile contractante s aib sediul n state diferite, cetenia sau
naionalitatea acestora fiind indiferente (art. 1.3din CVIM).
Cnd contractul este ncheiat n numele uneia dintre pri printr-o reprezentan din
strintate, nu are importan dac aceasta are sau nu personalitate juridic, fiind suficient faptul
c lucreaz n numele i pe seama unei firme care are sediul n alt ar.
Convenia nu se aplic n ipoteza n care prile contractante, dei au sediul n state
diferite, acest fapt nu rezult din relaiile lor anterioare sau din informaiile pe care i le-au
furnizat pn la ncheierea contractului (art. 1.2 CVIM).
 21

c. Domeniul de aplicare. Obiect

36. Dup cum rezult chiar din denumirea sa, CVIM se aplic vnzrilor de mrfuri,
adic de bunuri mobile corporale. Valorile mobiliare, efectele de comer i monedele sunt expres
excluse din cmpul de aplicare al Conveniei (art. 2 lit. d). Recipisele magazinelor generale
(warant) i conosamentele, dei sunt titluri negociabile, intr sub incidena Conveniei ntruct
confer drepturi asupra unor mrfuri (bunuri mobile corporale).
Pentru identitate de raiune, dei nu exist prevedere expres, sunt excluse nstrinrile
care au ca obiect bunuri mobile incorporale, cum este cazul cesiunii de crean, dar nu i al
programelor standard de calculator, al crilor, discurilor sau litografiilor, cazuri n care dreptul
de proprietate intelectual este ncorporat ntr-un suport material.
Aplicarea Conveniei este exclus expres n cazul vnzrilor publice la licitaie (art. 2 lit.
b) i al vnzrilor bunurilor sechestrate sau efectuate n orice alt mod de ctre autoritile
judiciare (art. 2 lit. c).
De asemenea, aplicarea Conveniei este exclus n cazul vnzrii de mrfuri cumprate
pentru folosina personal, familial sau casnic, adic pentru consum, afar de cazul n care
vnztorul, cel mai trziu la momentul ncheierii contractului, a ignorat sau se consider c a
ignorat destinaia bunurilor vndute (art. lit. a). Proba cumprrii n scop de consum revine
cumprtorului (interesat, prin ipotez, de a beneficia de dispoziiile mai favorabile ale legii
naionale), dar vnztorul poate face contraproba c el a ignorat la momentul ncheierii
contractului scopul urmrit de cumprtor.
Caracterul civil sau comercial al prilor sau al contractului nu are nici un fel de relevan
din unghiul de vedere al aplicrii Conveniei (art. 1.3).
Potrivit art. 3.1 din Convenie, sunt considerate vnzri i contractele de furnizare de
bunuri viitoare (ce urmeaz a fi fabricate sau produse), afar de cazul n care partea care le
comand furnizeaz o parte esenial din elementele materiale necesare, situaie n care
contractul este de antrepriz. Dac un contract implic alturi de furnizarea mrfurilor i
efectuarea unor alte operaiuni (de punere n funciune sau prestarea unor alte servicii), acesta
este de vnzare numai dac partea preponderent a obligaiilor furnizorului nu const n
efectuarea acelor operaiuni (art. 3.2).
Convenia reglementeaz exclusiv formarea i efectele contractului, nu i transferul
proprietii i condiiile de validitate ale acestuia (art. 4), elemente care vor fi guvernate de legea
desemnat de regulile conflictuale ale forului.

d.Caracterul supletiv al prevederilor CVIM

37. Normele cuprinse n Convenie sunt supletive, prile putnd exclude prin voina lor
(expres sau tacit) aplicarea acesteia sau, sub rezerva dispoziiilor cuprinse la art. 12, s deroge
de la una sau alta din dispoziiile acesteia ori s i modifice efectele.
Invers, prin voina lor, prile pot supune Conveniei un contract care n mod normal nu
intr sub incidena acesteia.
Dac prile cad de acord asupra supunerii contractului dreptului naional al uneia dintre
ele, iar acest drept include Convenia (cum este cazul dreptului romn), n lipsa unei stipulaii
exprese care s fac trimitere la o lege anume din acel drept naional (de pild, la Codul civil), nu
se poate trage concluzia c prile au intenionat s exclud aplicarea Conveniei, contractul
intrnd sub incidena acesteia dac prile au sediile n state diferite.
 22

2 Izvoarele comunitare

38. Din perspectiva aderrii la Uniunea European, Romnia parcurge n prezent o etap
de compatibilizare a legislaiei sale cu cea european. n materia vnzrii au inciden
reglementri cum sunt cele referitoare la dreptul concurenei, protecia consumatorilor etc.
De pild, reglementarea inclus n prezent n OG nr. 21/1992 referitor la rspunderea
pentru produse (supra nr. 33) i are originea n Directiva din 25 iulie 1985 privind rspunderea
pentru produsele defectuoase, reglementarea inclus n Legea nr. 130/2000 n Directiva din 20
mai l997 privitoare la protecia consumatorilor n materia contractelor la distan (supra nr. 33),
iar reglementarea inclus n OG nr. 106/1999 referitor la desfacerea produselor n afara spaiilor
comerciale (supra nr. 33) i are originea n Directiva din 20 decembrie 1985 referitoare la
desfacerea la domiciliu.

SUBTITLUL II
EEMENTELE ESENIALE ALE VNZRII: LUCRUL
VNDUT I PREUL

39. Planul expunerii. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea
presupune un acord de voine asupra a dou elemente eseniale: lucrul vndut (Capitolul I) i
preul (Capitolul II).

Capitolul I
LUCRUL VNDUT
40. Introducere. Din punctul de vedere al vnztorului, contractul de vnzare implic
transferul proprietii unui lucru (art. 1294 C. civ.).
La origini, vnzarea nu putea avea ca obiect dect bunuri corporale, motiv pentru care
prin tradiie s-a perpetuat de mult vreme o oarecare confuzie ntre obiectul vnzrii, care nu
poate fi dect dreptul de proprietate (sau un alt drept real) asupra lucrului vndut, i nsui lucrul
asupra cruia poart acest drept. Dispoziiile art. 1294 alin. 1 C. civ. stau mrturie n acest sens,
vorbind de acordul prilor asupra lucrului i a preului (s. n. D. C.). n realitate ns ceea ce
confer vnztorul cumprtorului prin contract este transferul unui drept real asupra unui lucru,
iar nu lucrul n sine. Firete c un lucru care nu exist nu poate fi purttor de drepturi, iar
vnzarea lui este nul (art. 1311 C. civ.) (infra nr. 42 i urmt.), ns soluia va fi identic i
atunci cnd un lucru exist, dar vnztorul nu are nici un drept asupra acestuia, iar prile nu au
neles ca vnztorul care nu este proprietar n momentul ncheierii contactului s l achiziioneze
i s l transmit cumprtorului (infra nr. 49 i urmt.).
Art. 1310 C. civ. consacr principiul liberei circulaii a bunurilor, potrivit cruia toate
lucrurile care sunt n comer pot fi vndute, afar numai dac o lege a oprit aceasta.
Aadar orice bun susceptibil de apropriere, fie el material (corporal) sau imaterial
(incorporal), mobil sau imobil, individual determinat sau de gen, poate forma obiect al vnzrii.
 23

Vnzarea poate avea ca obiect nu numai transferul dreptului de proprietate, ci i al altor

drepturi reale, cum sunt uzufructul, servitutea, superficia sau chiar al dreptului de ipotec, fr
creana garantat, fiind afectat prin aceasta garantrii unei alte creane.
Deopotriv, pot forma obiect al vnzrii nu numai drepturile reale, ci i drepturile de
crean. Art. 1391-1398 C. civ. reglementeaz cesiunea de crean i a altor lucruri necorporale
n Titlul V al Crii a 3-a consacrat vnzrii. Cesiunile de pri sociale sau de aciuni la societile
comerciale sunt i ele vnzri dac nstrinarea este fcut contra unui pre.
Cesiunea unui fond de comer (bun mobil incorporal) este o vnzare al crei obiect l
constituie o universalitate de fapt afectat unei activiti comerciale, care cuprinde deopotriv
elemente incorporale (clientela, numele comercial, emblema, drepturi de proprietate industrial)
i corporale (materiale, utilaje, mrfuri).
Pentru a putea forma obiect al vnzrii, lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil
(Seciunea 1), s existe (Seciunea 2) s fie n circuitul civil (Seciunea 3) i s aparin
vnztorului (Seciunea 4).

Seciunea 1 LUCRUL S FIE DETERMINAT SAU

DETERMINABIL
41. Bunurile individual determinate i bunurile de gen. Aa cum reiese din dispoziiile
art. 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea nu este valabil dect dac prile cad de acord asupra
lucrului i asupra preului. Dar pentru a exista acest acord este necesar determinarea lucrului
vndut, adic stabilirea acestuia de ctre pri.
Art. 964 C. civ., cu referire la obligaii n general, precizeaz i el c obligaia trebuie s
aib de obiect un lucru determinat, cel puin n specia sa. Cantitatea obiectului poate fi necert,
de este posibil determinarea sa.
Bunurile certe se determin diferit fa de bunurile de gen.
Determinarea presupune n cazul bunurilor certe indicarea acestora prin datele de
identificare: de pild, imobilul situat n Cluj, strada I. Creang nr. 10, nscris n cartea funciar
nr. 36875 sau autoturismul marca Ford Mondeo nmatriculat sub numrul Cj-07-ROM.
Este nul, de pild, vnzarea al crei obiect este o suprafa de teren nedeterminat dintr-o
parcel mai mare. n schimb, este valabil vnzarea al crei obiect l constituie o suprafa de
teren dintr-o parcel mai mare determinat prin contract (de exemplu, 1000 mp din parcela de 10
000 mp aparinnd vnztorului) din care cumprtorul, conform stipulaiilor contractuale, poate
s-i aleag amplasamentul.
n cazul bunurilor de gen (fungibile) determinarea se face prin stabilirea speciei i a
cantitii (de pild, se vnd 10 tone de gru din recolta anului 2003 a vnztorului), contractul
lund natere astfel n mod valabil la data acordului de voine, dar transferul proprietii nu poate
avea loc solo consensu ci doar la individualizarea bunurilor prin numrare, cntrire sau
msurare (art. 1300 C. civ.).
Calitatea nu constituie un criteriu de validitate a vnzrii bunurilor de gen, cci dac
prile nu au stipulat nimic n contract n legtur cu aceasta, conform dispoziiilor supletive ale
art. 1103 C. civ. debitorul, ca s se libereze, nu este dator a-l da de cea mai bun specie, nici
ns de cea mai rea.
Bunurile de gen vndute n bloc sau cu grmada (art. 1299 C. civ.), adic prin indicarea
unui criteriu care le individualizeaz ntr-un fel oarecare de la data acordului de voine (de
 24

exemplu, prin referire la toate bunurile de genul respectiv situate n cutare loc: ntregul coninut
al unui siloz; toate oile din turma de la munte; ntreaga recolt de pe un teren anume etc.), iar nu
prin individualizarea lor prin msurare (cntrire, numrare), vor avea regimul juridic al
bunurilor individual determinate. O vnzare n bloc poate necesita uneori msurarea, numrarea
sau cntrirea, dar numai pentru stabilirea preului(de pild, se vinde tot grul dintr-un siloz pe
un pre de 1.000.000 de lei/ton).
n cazurile de excepie n care obiectul vnzrii l constituie anumite universaliti (o
succesiune sau un fond de comer) trebuie s rezulte c nelegerea se refer la ansamblul
respectiv, iar nu la fiecare din bunurile componente luate bucat cu bucat.
Sanciunea nedeterminrii lucrului este nulitatea vnzrii pentru lipsa unui element de
validitate.

Seciunea 2 LUCRUL S EXISTE

42. Regula i portana ei. Art. 1311 C. civ. statueaz c dac n momentul vnzrii
lucrul vndut era pierit n tot, vinderea este nul. Dac era pierit numai n parte, cumprtorul
are alegere ntre a se lsa de contract, sau a pretinde reducerea preului. De aici se deduce c,
n principiu, lucrul trebuie s existe la momentul ncheierii vnzrii n realitate, iar nu numai n
contiina (imaginaia) prilor contractante.
Aceasta nu nseamn ns nicidecum c lucrurile viitoare nu pot forma obiect al vnzrii,
din moment ce art 965 alin. 1 C. civ. prevede expres c lucrurile viitoare pot fi obiect al
obligaiei.
Din corelarea dispoziiilor textelor de lege menionate mai sus rezult c nu sunt valabile
vnzrile care au ca obiect lucruri care au existat, ns sunt disprute la momentul ncheierii
contractului, dar c n schimb sunt valabile vnzrile de bunuri viitoare, care nu exist la data
ncheierii contractului, urmnd a lua fiin ulterior, afar de vnzarea unei succesiuni viitoare
care este prohibit de lege (art. 965 alin. 2 C. civ.).

43. Lucrurile actuale. Un lucru asupra cruia prile contracteaz creznd c exist, dar
care n realitate nu exist (fie ntruct nu a existat niciodat, fie ntruct a pierit pn n momentul
ncheierii contractului) face ca vnzarea s fie tradiional considerat nul absolut, pentru
vnztor deoarece este lipsit de obiect (art. 964 C, civ,), iar pentru cumprtor deoarece este
lipsit de cauz (art. 966 C. civ.). Mai recent ns, avndu-se n vedere interesul ocrotit, care este
unul personal (al cumprtorului), a aprut i a progresat ideea sancionrii vnzrii cu nulitatea
relativ n acest caz, cu att mai mult cu ct aceasta se coreleaz mult mai bine cu soluia nulitii
relative a vnzrii lucrului altuia.
Nulitatea afecteaz vnzarea numai dac lucrul este pierit n totalitate, nu i n cazul
pieirii pariale, situaie n care cumprtorul are alegere ntre a se lsa de contract sau a-l
menine cu reducerea corespunztoare a preului, afar dac a contractat n cunotin de cauz,
acceptnd lucrul n starea i cu preul respectiv. Alegerea cumprtorului este liber ntre cele
dou posibiliti, cu excepia cazului n care pierderea nu reprezint dect o perisabilitate
obinuit (pierderi normale n cazul unor mrfuri cum sunt, de pild, legumele sau fructele
proaspete) sau o mic proporie din valoarea lucrului. De asemenea, firete, alegerea
cumprtorului este exclus dac la ncheierea contractului prile au czut de acord asupra
suportrii proporionale a perisabilitilor.
 25

Bunul este considerat a fi pierit total nu numai dac a disprut cu totul fizic, ci i dac a
devenit doar inutilizabil conform destinaiei sale pn la data vnzrii, cum a fost cazul ntr-o
spe n care sfecla vndut a putrezit n siloz datorit ngheului. Tot astfel, vnzarea este lipsit
de obiect dac la momentul vnzrii juridic nu mai exist drepturile care procur utilitatea
bunului, cum ar fi cazul n care vnztorul unui fond de comer pierde autorizaia administrativ
care i permitea utilizarea acestuia ori pierderea dreptului de proprietate de ctre vnztorul care a
vndut anterior acelai bun unei alte persoane.
n ipoteza n care vnztorul este de rea-credin la data ncheierii contractului, tiind c
lucrul nu exist, alturi de obligaia de a restitui preul ncasat, va fi inut i la daune-interese
ctre cumprtorul inocent.
Dispariia lucrului dup ncheierea vnzrii, dar nainte de data predrii fixate de pri la
un moment ulterior nu afecteaz valabilitatea contractului, punnd doar problema suportrii
riscurilor pieirii fortuite a lucrului vndut (art. 1295 alin. 1 C. civ.).
Dac prile i asum cu bun tiin posibilitatea ca lucrul s nu existe la momentul
ncheierii contractului este vorba despre o vnzare cu caracter aleatoriu (supra nr. 17) care este
valabil. Dispoziiile art. 1311 C. civ fiind supletive, pot fi nlturate n acest fel prin voina
prilor.

44. Lucrurile viitoare. Aa cum am vzut (supra nr. 42), lucrurile viitoare pot forma
obiect al vnzrii, cum este cazul unei construcii ce va fi ridicat, al unei recolte viitoare, al unor
animale ce se vor nate ori al unor bunuri ce vor fi dobndite ulterior de vnztor (cu excepia
celor fcnd parte dintr-o succesiune nedeschis).
n acest caz este vorba despre o vnzare condiional, care, dei ia naterea n mod valabil
la momentul acordului de voine, va produce efecte doar la data la care bunul va lua fiin sau va
intra n patrimoniul vnztorului.
Vnzarea este valabil chiar dac existena viitoare a lucrului nu este cert, situaie n care
poate fi vorba despre o vnzare aleatorie, dac, de pild, se vinde o recolt viitoare pe un pre
forfetar (ntreaga recolt de struguri a vnztorului pe un pre forfetar de 100 000 de lei).
Dac bunul nu ia fiin sau nu intr n patrimoniul vnztorului, contractul va fi caduc
s-a format valabil, dar nu poate produce efecte ntruct un element esenial al su nu se poate
realiza.

Seciunea 3 LUCRUL S FIE N CIRCUITUL CIVIL

45. Principiul liberei circulaii a bunurilor. Libera circulaie a bunurilor este regula. n
acest sens, art. 1310 C. civ., care reia principiul nscris la art. 963 C. civ., precizeaz c toate
lucrurile care sunt n comer pot fi vndute, afar numai dac vreo lege a oprit aceasta.
n comer sunt lucrurile care se afl n circuitul civil, nefiind declarate inalienabile
printr-o dispoziie legal, putnd fi nstrinate prin convenii.
ntr-un sistem de drept n care proprietatea este un drept fundamental, iar acest drept prin
definiie este unul care comport pentru titularul su libertatea de a dispune, posibilitatea de a
vinde este regula, iar prohibiia acesteia este excepia. De aceea, pentru ca un bun s poat fi
vndut nu este necesar ca legea s prevad expres acest lucru, fiind suficient doar ca nici o norm
legal s nu o interzic.
 26

46. Lucrurile n afara comerului. ndeobte se consider c lucrurile n afara

comerului sunt cele care nu pot forma obiect al circulaiei juridice, neputnd fi transferate de la
un subiect de drept la altul prin acte juridice ntre vii. Recent ns s-a observat c exist lucruri
care nu pot fi nstrinate prin acte cu titlu oneros, dar care pot fi donate, nefiind n afara
comerului n sensul de mai sus al noiunii, ci doar n afara pieei (care implic tranzacii cu titlu
oneros); este vorba de elementele i produsele corpului uman (sngele, esuturile, sperma,
organele) (Legea nr. 2/1998 privind prelevarea i transplantul de esuturi i organe umane)
precum i de morminte, care au un caracter sacru incompatibil cu speculaia comercial.
Exist lucruri n afara comerului prin natura lor, fiind inapropriabile. Este astfel cazul
aerului, luminii, apei, care, n principiu, sunt la dispoziia tuturor, neavnd un stpn care s
dispun de ele n mod privat (art. 647 C. civ.).
Adesea n lucrrile de specialitate se enumer printre lucrurile inalienabile i starea sau
capacitatea persoanei ori drepturile morale de autor sau inventator. Pare a se ignora ns faptul c
lucrurile nu sunt bunuri dect n msura n care sunt obiect de drept, de drept real (s. a) pentru
c acesta este dreptul care exprim puterea unei persoane asupra unui lucru. Or, elemente ca
acelea menionate mai sus sunt pur i simplu extrapatrimoniale, fiind ataate direct persoanei,
neavnd nimic de a face cu bunurile aflate circuitul juridic civil, cu alienabilitatea sau
inalienabilitatea.
Sunt n afara comerului i lucrurile declarate de lege ca inalienabile. Art. 135 din
Constituie prevede c bunurile proprietate public sunt inalienabile (alin. 4), categorie n care
intr bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu
potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea
teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte
bunuri stabilite de lege. n categoria altor bunuri declarate inalienabile prin lege se includ, de
pild, bunurile culturale mobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor
administrativ teritoriale (art. 32 din Legea nr. 182/2000.
Recent, n practica judiciar i doctrina franceze s-a reinut, prin interpretarea textelor de
lege referitoare la protecia drepturilor de proprietate intelectual (modele, mrci), c nu pot
forma obiect al vnzrii produsele contrafcute, vnzarea avnd un asemenea obiect fiind nul. n
dreptul nostru, soluia este identic, art. 4 alin. 2 din OG nr. 21/1992 stipulnd expres c este
interzis comercializarea produselor falsificate sau contrafcute.
Exist cazuri de inalienabilitate temporar a unor bunuri stabilite prin lege pentru
anumite raiuni (natura sau destinaia bunului, situaia juridic special etc.). Astfel, art. 32 din
Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar (republicat) prevede c terenul atribuit conform
art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de
la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii
absolute a actului de nstrinare, iar art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 pentru
reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea
statului stabilete c locuinele nerestituite fotilor proprietari i cumprate de chiriai nu pot fi
nstrinate prin acte ntre vii de acetia din urm dect dup 10 ani de la data cumprrii.
De asemenea, unele acte normative prevd inalienabilitatea temporar a unor bunuri
cumprate cu credite prefereniale. Pot fi menionate n acest sens dispoziiile art. 15 alin. 4 din
Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile
statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat (modificat i republicat), care
stipuleaz c locuinele cumprate cu plata preului n rate nu pot fi nstrinate fr autorizarea
prealabil a unitii vnztoare, precum i dispoziiile art. 19 i 20 alin. 6 din Legea nr. 114/1996
a locuinei, conform crora locuinele realizate cu subvenii de stat sau credite CEC nu pot fi
 27

nstrinate dect dup restituirea creditului. Sanciunea nclcrii unor asemenea interdicii de
nstrinare este nulitatea relativ a contractului.
n fine, sunt n vigoare dispoziii legale care interzic nstrinarea bunurilor supuse
procedurilor administartive sau judiciare de restituire a bunurilor preluate abuziv n perioada
comunist (6 martie 1945-22 decembrie 1989) pe toat durata acestor proceduri.
Sanciunea nstrinrii unui lucru n afara comerului este fr ndoial nulitatea absolut
a contractului, aprnd societatea mpotriva iniiativelor private care aduc atingere interesului
general.

47. Inalienabilitatea stabilit prin voina omului (clauza de inalienabilitate). Prin

excepie de la principiul liberei circulaii a bunurilor (supra nr. 45), n cazuri justificate de un
interes serios i legitim (cum ar fi: interesul protejrii donatarului gratificat mpotriva propriei
prodigaliti ori pentru a-l face s pstreze folosina bunului pn la terminarea studiilor;
asigurarea garaniei plii sarcinilor liberalitii ctre donator sau ctre un ter; pstrarea unor
vecinti familiale), se admite instituirea prin voina omului (testament sau contract) a
inalienabilitii unor bunuri, dar numai pe o durat de timp limitat (de pild, pe durata vieii sau
pn la majoratul unei persoane). Actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile
(donaiile i legatele), inserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de
vedere al validitii lor.
Clauza de inalienabilitate nu poate fi instituit dect expres i numai printr-un act
translativ de proprietate, nu i printr-o declaraie unilateral a proprietarului bunului. Ea d
natere unei indisponibilizri reale, ataate direct lucrului, iar nu doar unei simple obligaii
personale, astfel nct acesta nu mai poate fi nici urmrit de creditori i nici ipotecat.
Inalienabilitatea poate fi ridicat la cererea prilor interesate prin hotrre judectoreasc
atunci cnd interesul care a justificat instituirea ei a disprut ori atunci cnd un alt interes l
surclaseaz per cel dinti.
Sanciunea nerespectrii clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativ a actului prin
care s-a realizat nclcarea, la cererea celui n interesul cruia a fost stipulat clauza, cu condiia
ca actul din care s-a nscut s fie opozabil terilor n condiiile legii. n cazul bunurilor mobile
ns buna-credin a cumprtorului este suficient pentru a-i asigura acestuia pstrarea bunului
(art. 1909 C. civ.)

48. Clientela civil ca obiect al vnzrii. O problem aparte este aceea a cesibilitii sau
incesibilitii clientelei civile (ataate unei persoane care exercit o profesiune liberal: avocat,
notar, medic etc.).
n mod tradiional, spre deosebire de clientela comercial, considerat a fi un bun n
comer datorit faptului c ceea ce o reunete n jurul unui comerciant (firete, prin liber
alegere) sunt bunurile fcnd parte din fondul de comer al acestuia, putnd fi cesionat odat cu
fondul respectiv, clientela civil, considerat a fi strict ataat persoanei profesionistului liberal,
mai exact, ncrederii pe care o au n calitile personale ale acestuia, iar nu bunurilor pe care le
utilizeaz pentru exercitarea profesiei, a fost considerat a fi n afara comerului, calitile
personale fiind incesibile.
n timp, dei principiul a fost n continuare recunoscut i reiterat, s-a admis c un
practician al unei profesii liberale poate valabil contracta cu o alt persoan (firete, ndreptit
s exercite profesia respectiv), contra unui pre, obligaia de a nu o concura i de a o prezenta
clienilor si, cu recomandarea de a transpune asupra acesteia ncrederea pe care i-au acordat-o
pn atunci contract considerat aleatoriu, dat fiind c prezentarea nu-i oblig pe clieni cu nimic,
 28

acetia pstrndu-i libertatea discreionar de a face o alt alegere, astfel nct cesionarul se
poate vedea n situaia s nu poat culege nici un beneficiu de pe urma cesiunii.
Chiar dac, n sine, soluia a fost aprobat ca realist din punct de vedere economic,
motivarea ei a fost considerat juridic incoerent de unii autori (fiind dificil ca, n acelai timp, s
se resping ideea cesibilitii clientelei, dar s se aprobe pe cale ocolit un rezultat similar), iar de
alii ipocrit. n acest context, a nceput s ctige treptat teren ideea patrimonialitii clientelei,
tot mai muli autori vorbind deschis despre aceasta, iar n final Casaia francez pronunnd o
decizie remarcat i intens comentat, deschiztoare de drumuri n acest sens.
O precizare se impune. Prin recunoaterea patrimonialitii clientelei civile i a
cesibilitii acesteia, ca i n cazul clientelei comerciale, firete, nu se nelege n nici un fel
reificarea unei colectiviti de brbai i femei, cum se exprima R. Savatier, oamenii nici ca
indivizi, nici ca grup neputnd fi n nici un fel obiect al vreunei cesiuni i nici ngrdii n
vreun fel n dreptul de liber alegere a prestatorului preferat, ci despre mijloacele i condiiile
create de cedent (inclusiv fora de munc utilizat) pentru atragerea i meninerea clientelei, care
devin astfel bun susceptibil de a fi apropriat i cesionat.

Seciunea 4 LUCRUL S APARIN VNZTORULUI

49. Principiul potrivit cruia nimeni nu poate vinde dect ceea ce i aparine. Nimic nu
pare mai evident i de bun sim dect faptul c nimeni nu poate transmite mai multe drepturi
dect are el nsui (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau, altfel spus,
c nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo dat quod non habet).
Cu toate acestea, exist destule situaii n care vnzarea se ncheie cu privire la un lucru
care nu aparine vnztorului. Despre vnzarea lucrului altuia discutm doar n cazul n care
obiectul vnzrii este un lucru cert (sau unul asimilat, cum este cazul vnzrii n bloc), iar prile
nu au convenit ca acesta s fie achiziionat sau confecionat ulterior de vnztor i nstrinat
cumprtorului, caz n care, evident, este vorba despre vnzarea unui bun viitor pe deplin
valabil (art. 965 alin. 1 C. civ.).
ntruct vnzarea nu se confund cu promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, o
vnzare ferm n cugetul prilor nu poate fi descalificat n promisiune de ctre instana de
judecat sub cuvnt de interpretare a contractului, conversiunea nefiind posibil dect n limitele
voinei reale a prilor. Cu alte cuvinte, o vnzare ferm conceput de pri ca atare, cnd se
constat c vnztorul nu era proprietar al lucrului la data ncheierii contractului, nu poate fi
automat considerat prin conversiune ca fiind promisiune.
Vnzarea lucrului altuia poate avea loc n situaii din cele mai diverse, de la cele care
ntrunesc elementele constitutive ale unor fapte infracionale (furt, abuz de ncredere etc.), fiind
fcute cu intenie dolosiv sau frauduloas din partea vnztorului sau att din partea
vnztorului, ct i din partea cumprtorului, pn la cele n care prile sunt inocente,
contractnd la un moment la care vnztorul are un titlu de proprietate (drept) asupra lucrului
vndut, dar care ulterior este desfiinat (rezoluionat sau anulat) cu efecte retroactive.

50. Vnzarea la termen sau condiional Dac prin voina prilor, n cazul bunurilor
individual determinate, transferul proprietii este amnat la un alt moment dect acela al
realizrii acordului de voine, lucru posibil ntruct dispoziiile art. 971 i 1295 alin. 1 C. civ. nu
 29

sunt dect supletive, vnzarea va fi a lucrului altuia dup cum la acest moment bunul se afl sau
nu n patrimoniul vnztorului.
Astfel, n cazul unei vnzri afectate de o condiie suspensiv, proprietatea nu se transfer
la cumprtor la data acordului de voine, ci la data a ndeplinirii ei, dar cu efecte de la momentul
acordului de voine.
Cel care deine un drept sub condiie suspensiv poate s l nstrineze sub aceeai
condiie, caz n care nu este vorba de vnzarea lucrului altuia dac dobnditorul cunoate acest
lucru i totui cumpr (este vorba despre o vnzare aleatorie). Dac ns cumprtorului i se
ascunde existena condiiei, iar aceasta nu se ndeplinete, vnzarea este a lucrului altuia prin
efectul retroactiv al condiiei.
n cazul vnzrii sub condiie rezolutorie, de asemenea, vnzarea este valabil, dar atunci
cnd existena condiiei i este ascuns cumprtorului, iar aceasta se ndeplinete, dreptul
dobndit de el fiind desfiinat, efectul relativ al acesteia face ca vnzarea s fie a lucrului altuia
Vnzarea afectat de un termen suspensiv n privina transferului proprietii face ca
acesta, prin derogare de la regula transferului solo consensu, s nu se poat realiza la momentul
acordului de voine, ci doar la mplinirea lui, cu efecte pentru viitor (ex nunc), nu de la data
acordului de voine cum se ntmpl n cazul condiiei suspensive. Dac, prin ipotez, vnztorul
nu este proprietar al lucrului la momentul ncheierii contractului, dar devine ulterior pn la
mplinirea termenului (indiferent dac prile au fcut o proiecie n acest sens sau nu), vnzarea
este valabil i i produce efectele fireti. Cnd ns la momentul mplinirii termenului vnzarea
nu i poate produce efectele ntruct vnztorul nu este prorietar (fie ntruct nu a fost niciodat,
fie ntruct a pierdut proprietatea ntre timp), vnzarea este a lucrului altuia.

51. Vnzarea bunurilor de gen. n cazul bunurilor de gen, vnzarea este valabil chiar
dac la momentul acordului de voine vnztorul nu are n patrimoniu bunuri de natura celor cu
privire la care a contractat cu cumprtorul, pn la data individualizrii acestora prin numrare,
cntrire sau msurare avnd posibilitatea s i le procure. Vnzrile comerciale, fiind prin esena
lor intermedieri speculative asupra unor asemenea bunuri, se includ n aceast categorie.

52. Sanciunea vnzrii lucrului altuia nulitatea relativ. Redactorii Codului civil
francez, pentru a marca net faptul c spre deosebire de dreptul roman, potrivit cruia vnzarea
consensual era doar un act creator al unei obligaii de a transfera proprietatea (jus ad rem), a
crei executare presupunea ndeplinirea unui alt act, de ast dat formal (jus in rem) (supra nr.
12), ceea ce nsemna c vnztorul nu trebuia s fie proprietar al lucrului vndut la momentul
ncheierii contractului, au conceput vnzarea ca pe un act translativ de proprietate prin ea nsi
solo consensu, aa cum rezult de altfel din dispoziiile art. 1138 i 1583 C. civ. francez (971 i
1295 alin. 1 C. civ. romn) (supra nr. 18), stipulnd ca atare nulitatea vnzrii lucrului altuia prin
dispoziiile art. 1599 C. civ., ceea ce nseamn c vnztorul trebuie s fie proprietar al lucrului
vndut la data acordului de voine. Dup unele controverse, doctrina i jurisprudena au czut de
acord asupra caracterului relativ al nulitii prevzute la art. 1599 C. civ. francez.
Codul civil romn nu a preluat dispoziiile art. 1599 din C. civ. francez, fapt care a dat
natere unor discuii interminabile n doctrin i oscilaii ale practicii judiciare. Fr a intra n
detalii inutile, menionm doar c s-au conturat trei puncte de vedere. Potrivit unuia dintre
acestea, vnzarea lucrului altuia este nul absolut pentru lipsa cauzei obligaiei cumprtorului,
care a contractat pentru a deveni proprietar, lucru care nu este ns posibil deoarece vnztorul nu
poate s i transmit ce nu i aparine.
 30

Un alt punct de vedere este cel potrivit cruia vnzarea lucrului altuia este anulabil (nul
relativ) pentru eroare, fie ntruct cumprtorul s-a nelat asupra substanei lucrului, socotind c
este proprietatea vnztorului, fie ntruct s-a nelat asupra persoanei vnztorului, socotind c
este proprietar al lucrului.
n sfrit, alii susin c vnzarea lucrului altuia este valabil (neafectat de cauze de
nulitate absolut sau relativ), fiind doar rezolubil pe temeiul dispoziiilor art. 1020, 1021 C.
civ. la cererea cumprtorului pentru nendeplinirea obligaiei de a transfera proprietatea lucrului
din partea vnztorului.
Realitatea este c dreptul nostru, dei nu a reluat dispoziiile art. 1599 C. civ. francez, este
construit pe aceleai principii, iar vnzarea i n dreptul nostru este nendoielnic translativ de
proprietate (supra nr. 18). Prin urmare, chiar fr text expres, sanciunea vnzrii lucrului altuia
trebuie s fie i n dreptul nostru aceea a nulitii relative, dar nu pe considerente de eroare.
Aceasta cu att mai mult cu ct toate soluiile susinute astzi n dreptul nostru (inclusiv cea a
nulitii relative pentru eroare-viciu de consimmnt) au fost rnd pe rnd susinute la vremea
lor n doctrina francez i tot astfel abandonate, soluii mult mai ingenioase i mai pertinente
fiind descoperite ntre timp. Nu ne rmne dect s le cunoatem i s le punem n valoare.
Oricum, cert este c practica noastr judiciar promoveaz cu oarecare consecven
soluia nulitii relative a vnzrii lucrului altuia.

53. Inconvenientele soluiilor avansate n dreptul nostru. nainte de a analiza

fundamentul anulabilitii vnzrii lucrului altuia, se cuvin a fi prezentate pe scurt
inconvenientele soluiilor susinute la ora actual n doctrina noastr.
Teza nulitii absolute pentru lipsa cauzei obligaiei cumprtorului este vulnerabil n
primul rnd pentru inconsecven, cci nu inea seama de faptul c lipsa cauzei, element
subiectiv, i are izvorul n lipsa obiectului, a prestaiei vnztorului, care, nefiind proprietar al
lucrului, nu poate transmite proprietatea acestuia. Aadar, n acest caz, nu numai lipsa cauzei
atrage nulitatea ci i lipsa obiectului prestaiei vnztorului. Dar a admite lucrul acesta nseamn
a admite implicit c aciunea n nulitate este nu numai la dispoziia cumprtorului, ci i a
vnztorului i adevratului proprietar, lucru care ns nu a fost admis niciodat. Pe de alt parte,
aa cum vom vedea mai jos (infra nr. 54), doctrina modern, contrar celei clasice, promoveaz
soluia potrivit creia sanciunea cea mai adecvat lipsei obiectului sau lipsei cauzei este nulitatea
relativ, iar nu cea absolut.
Soluia nulitii absolute este prea drastic i lipsit de suplee, fr posibilitatea de
nuanare i adaptare a ei n funcie de situaiile susceptibile a se ivi. Astfel, pe de o parte,
vnzarea lucrului altuia ar fi nul n toate situaiile, iar sanciunea ar putea fi invocat de orice
persoan interesat (inclusiv vnztorul i adevratul proprietar) oricnd, aciunea n nulitate
absolut fiind impresriptibil, iar pe de alt parte contractul nu ar putea fi confirmat, chiar dac
ntre timp vnztorul ar dobndi proprietatea lucrului i ar putea-o transmite cumprtorului.
Teza nulitii relative pentru eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului sau
asupra calitilor substaniale ale lucrului vndut, susinut la un moment dat i de doctrina
clasic francez, a fost abandonat de ceva timp n Frana ntruct, aa cum rezult fr echivoc
din dispoziiile art. 1599 C. civ. francez, nulitatea la care face referire textul survine i n cazul n
care cumprtorul cunoate faptul c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut, eroarea
fiind astfel exclus, singura consecin fiind doar c, spre deosebire de cumprtorul care ignor
acest lucru, dobnditorul nu poate cere i daune-interese, fr ns a i se rpi posibilitatea de a
cere i el anularea.
 31

Teza rezolubilitii vnzrii lucrului altuia, pe care am susinut-o i noi, dar de care
astzi, n urma unei analize mai documentate, ne delimitm, nu poate fi acceptat dect dac se
admite c vnzarea d natere unei obligaii de a transfera proprietatea (dare) din partea
vnztorului; or, vnzarea fiind translativ de proprietate, transferul proprietii este un efect
pur legal al contractului i nu al executrii unei obligaii. Chiar i n cazul cnd prile amn
prin voina lor transferul proprietii la o alt dat dect cea a ncheierii contractului, acest
transfer se va realiza tot automat (dup caz, la momentul mplinirii termenului, a condiiei, a
plii preului etc.), producndu-se de plin drept, n pofida diversitii evenimentelor de
natur a declana acest efect, motiv pentru care, ntr-adevr, este imposibil de a spune despre
un fapt care se produce de plin drept c ar corespunde unei obligaii apsnd asupra unei
pri. Vnzarea d natere doar obligaiei de predare a lucrului vndut, care este ns una de a
face (art. 1314 i urmt. C. civ.), iar nu de a da, subsecvent transferului proprietii.

54. Fundamentul anulabilitii vnzrii lucrului altuia. Dac aa cum am vzut mai
sus (supra nr. 40), lipsa dreptului vnztorului asupra lucrului vndut echivaleaz cu situaia
cnd lucrul este pierit n ntregime la data ncheierii contractului, atunci, pentru identitate de
raiune, trebuie s conchidem c vinderea este nul (art. 1311 C. civ.) i n cazul vnzrii
lucrului altuia. Dac n doctrina clasic nulitatea prevzut la art. 1311 C. civ. era considerat
absolut (pentru lipsa obiectului prestaiei vnztorului i lipsa cauzei prestaiei cumprtorului),
n doctrina modern aceast nulitate este tot mai insistent considerat a fi relativ ntruct este
una de protecie a unui interes particular (n acest caz, al cumprtorului), iar nu de protecie a
unui interes general (supra nr. 40). Aa cum s-a remarcat, este conform exigenelor justiiei
comutative de a face din existena unei contraprestaii condiia angajamentului; absenei
cauzei i se ataeaz astfel o injustiie, dar a crei victim este doar o parte, astfel, singur
aceast din urm parte trebuie s fie ndreptit la criticarea actului (invocarea nulitatii).
C vnzarea lucrului altuia nu este valabil rezult i din dispoziiile art. 1095 alin. 1, care
precizeaz c plata, n general (inclusiv transferul proprietii), ca s fie valabil, trebuie s fie
fcut de proprietarul capabil de a nstrina lucrul dat n plat. Sintagma proprietarul
capabil din textul citat, nendoielnic, nu se refer doar de capacitatea (de folosin sau de
exerciiu) de a nstrina, ci i la calitatea de proprietar a vnztorului, din moment ce alin. 2 al
aceluiai text de lege precizeaz c, prin excepie, cnd este vorba de plata unei sume de bani,
sau altor lucruri ce se consum prin ntrebuinare aceasta rmne valabil dac creditorul a fost
de bun-credin, dei plata s-a fcut de o persoan ce nu era proprietar sau care nu era
capabil de a nstrina, regula per a contrario fiind cea enunat la alin. 1, adic plata fcut de
un neproprietar nu este valabil.
Aadar, chiar dac dispoziiile art. 1599 C. civ. francez nu au fost preluate de legiuitorul
romn, soluia vnzrii lucrului altuia este tot cea a nulitii relative pronunate la cererea
cumprtorului, principiile ambelor reglementri fiind fr ndoial identice n aceast privin.
Avantajul admisibilitii aciunii n anulare n cazul vnzrii lucrului altuia n raport cu
garania vnztorului pentru eviciune este c poate fi cerut de cumprtor nainte de a fi suferit
vreo eviciune, aadar n stadiul n care tulburarea specific eviciunii este doar un risc potenial,
garania nefiind nc funcional.

55. Regimul juridic al nulitii. Nulitatea relativ a vnzrii lucrului altuia poate fi
invocat doar de cumprtor, care o poate face att pe cale de aciune, n termen de 3 ani de la
data cnd a aflat sau trebuia s afle c bunul nu aparinea vnztorului la data vnzrii, ct i pe
 32

cale de excepie, la cerea vnztorului de executare a contractului (plat a preului), invocnd

excepia nulitii relative a vnzrii.
n ceea ce l privete, vnztorul, indiferent dac a fost de bun-credin (ignornd c nu
este proprietarul lucrului vndut) sau nu, nu poate cere anularea nici pe cale de aciune, nici pe
cale de excepie, nici direct, nici prin creditorii si (pe cale oblic); fiind inut s garanteze
cumprtorului linitita posesiune a lucrului vndut, adic s-l garanteze pentru eviciune(art.
1336 pct. 1 C. civ.), vnztorul nu ar putea provoca el nsui eviciunea (pierderea dreptului)
cumprtorului n favoarea terului adevrat proprietar, aciunea lui fiind n acest caz i lipsit de
interes n ceea ce l privete.
Nulitatea se acoper dac nainte de pronunarea ei de ctre instana de judecat
vnztorul devine ntr-un fel oarecare (prin contract, motenire, uzucapiune etc.) proprietar al
lucrului vndut (lucru care nu ar fi posibil dac nulitatea ar fi absolut) ori dac adevratul
proprietar ratific vnzarea
Faptul c la data vnzrii cumprtorul a fost de bun-credin sau nu, ignornd sau nu c
lucrul nu aparine vnztorului, este indiferent din punctul de vedere al anulabilitii vnzrii,
singura diferen fiind c cel dinti (cumprtorul de bun-credin) poate cere nu numai
restituirea preului, ci i daune-interese, n timp ce cel de al doilea (cumprtorul de rea-credin)
nu poate cere dect restituirea preului, nu i daune-interese.

56. Situaia adevratului proprietar. n ceea ce l privete pe adevratul proprietar,

ncheierea contractului de vnzare a lucrului su de ctre vnztorul neproprietar este un act care,
n principiu, nu l poate afecta cu nimic. ntr-adevr, conform dispoziiilor art. 973, conveniile
n-au efecte dect ntre prile contractante. Textul citat reproduce (ce e drept, trunchiat, spre
deosebire de textul corespunztor din Codul civil francez art. 1165, care adaug c ele nu pot
duna terilor i nu le pot profita dect n cazurile prevzute de art. 1121), principiul consacrat de
adagiul latin res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest (actele ncheiate de
unii nu pot nici duna, nici profita altora).
Aa cum cu deplin temei a reinut Curtea Suprem de Justiie ntr-o decizie de spe,
dac nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului
individual determinat i un ter n calitate de cumprtor, bunul respectiv nu iese din
patrimoniul adevratului proprietar, care rmne liber s dispun de dreptul su.
Cu alte cuvinte, vnzarea lucrului altuia este un act care nu poate s-l priveze pe
adevratul proprietar n nici un fel de dreptul su, iar ca proprietar al bunului acesta poate s l
revendice de la cumprtor (persoana care a contractat cu vnztorul neproprietar), actul de
vnzare, fa de care este ter, neobligndu-l la vreo prestaie.
Decurgnd direct din dreptul de proprietate i sancionnd nclcarea acestuia, exercitarea
aciunii n revendicare a adevratului proprietar nu este condiionat n nici un fel de anularea
actului de vnzare a bunului su de ctre vnztorul-neproprietar. Cu alte cuvinte, ntre vnztor
i cumprtor contractul poate rmne n fiin (dac cumprtorul nu solicit anularea), fr ca
aceasta s afecteze n vreun fel admiterea aciunii n revendicare a acestuia contra celui care
deine bunul su fr drept, contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar neputndu-l nici
expropria pe adevratul proprietar, nici conferi vreun drept cumprtorului.
n practica noastr judiciar i n doctrin pare a exista totui o oarecare confuzie, n
sensul c, n cazul vnzrii lucrului altuia, n loc s se pun simplu i direct problema
inopozabilitii vnzrii, a recunoaterii dreptului adevratului proprietar i a predrii bunului
deinut fr drept de cumprtorul care a contractat cu vnztorul neproprietar, se invoc
principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis solicitndu-se mai nti constatarea
 33

nevalabilitii titlului vnztorului, iar apoi, pe baza principiului mai sus evocat, desfiinarea
titlului subsecvent, adic a vnzrii lucrului altuia, i n final restituirea bunului adevratului
proprietar. Asemenea aciuni sunt ns cel mai adesea sortite eecului, cci dac cumprtorul
subsecvent este de bun-credin lucru care se prezum pn la proba contrar (care este greu
de fcut i care trebuie administrat de adevratul proprietar reclamant) , se refuz n mod
constant desfiinarea actului subsecvent (a vnzrii fcute de neproprietar), astfel nct cel care
triumf este cumprtorul, iar nu adevratul proprietar. Doar dac se face dovada relei-credine a
cumprtorului vnzarea lucrului altuia este nul pentru cauz ilicit sau, mai exact, pentru
fraud n dauna intereselor adevratului proprietar.
Trebuie spus foarte limpede c adevratul proprietar nu are nevoie ctui de puin
pentru a obine ctig de cauz n faa cumprtorului aa cum este firesc din toate punctele de
vedere (etic, moral, juridic) care a contractat cu un vnztor neproprietar s obin desfiinarea
vnzrii lucrului su fcut fr s fi consimit la aceasta, cci, conform principiului res inter
alios acta consacrat de art. 973 C. civ., acest contract este un izvor de norme private obligatorii
pentru prile contractante, dar care pe el nu l oblig la altceva dect o simpl pasivitate
respectuoas deci, n ceea ce privete proprietatea sa lipsit de efecte, ca i cnd nu ar exista,
indiferent dac cumprtorul invoc sau nu fa de vnztorul neproprietar nulitatea relativ a
vnzrii i indiferent dac cumprtorul a fost sau nu de bun-credin la data ncheierii
contractului. Cu alte cuvinte, una este din punct de vedere juridic situaia dintre vnztorul i
cumprtorul lucrului altuia (ntre care vnzarea este obligatorie, dar susceptibil de a fi anulat
la cererea cumprtorului) i alta situaia dintre acetia, pe de o parte, i adevratul proprietar, pe
de alt parte, fa de acesta din urm vnzarea fiind n principiu inapt aadar s-i afecteze
dreptul de proprietate (s l exproprieze) i, deci, s l lipseasc de aciunea n revendicare
ntemeiat pe dreptul su real opozabil erga omnes (inclusiv cumprtorului) care rmne intact.
n cadrul aciunii n revendicare problema care se pune este aceea a comparrii celor
dou titluri: unul, cel al adevratului proprietar fiind chiar prin ipotez preferabil ntruct provine
de la un proprietar al crui titlu nu este pus sub semnul ndoielii, iar cel al terului subdobnditor
provenind de la o alt persoan care ns chiar prin ipotez nu este proprietara lucrului (de aceea
discutm despre vnzarea lucrului altuia). Acest din urm titlu este aadar mai puin
caracterizat (mai puin preferabil dect cel dinti), iar aceasta nu att pentru c este inopozabil,
ci pentru c nu a ajuns s fie eficace inter partes, n discuie fiind deci lipsa nsui a dreptului
substanial (de proprietate) al terului subdobnditor, care, evident, nu poate dobndi de la
vnztor mai multe drepturi dect are.

57. nstrinarea unui bun indiviz de ctre un singur coindivizar, fr acordul

celorlali. Nendoielnic c n cazul cnd proprietatea unui bun aparine mai multor coproprietari
(n cote indivize), iar nu unuei singure persoane, fiecare dintre coindivizari poate s vnd n
ntregime sau doar n parte cota sa ideal cui i cnd dorete, fr acordul celorlali coindivizari,
dar, n principiu, nici unul dintre acetia nu poate vinde bunul n ntregime (sau o cot mai mare
dect partea sa) fr acordul tuturor celorlali coindivizari, conform regulii unanimitii.
Problema care se pune este aceea a consecinelor juridice ale vnzrii unui bun indiviz de
ctre un singur coindivizar, fr acordul celorlali.
Vnzarea menionat ar putea fi considerat ca valabil n ceea ce privete cota-parte
aparinnd vnztorului i anulabil n ceea ce privete cotele pri aparinnd celorlai
coindivizari. Inconvenientul unei asemenea soluii este acela c nu ar putea fi aplicat dect dac
s-ar putea dovedi c prile contractante, n cunotin de cauz asupra situaiei juridice a
 34

bunului, au privit obiectul contractului ca divizibil de aceast manier, iar nu i atunci cnd l-au
privit ca indivizibil.
n dreptul nostru, soluia care s-a impus, fiind acceptat pn de curnd de toat lumea,
este n sensul c vnzarea este valabil dar este supus condiiei rezolutorii ca la partaj bunul s
cad n lotul altui coinidivizar dect vnztorul. Este teza clasic susinut n dreptul francez.
Problema este ns c n dreptul francez aceast tez a fost ulterior viguros criticat ntruct, pe
de o parte, implic ideea inacceptabil potrivit creia coindivizarii ar fi pn la partaj proprietari
sub condiie, iar pe de alt parte, partajul este un eveniment viitor i sigur, fiind privit de lege ca
o situaie provizorie i temporar (art. 728 C. civ.), iar nu unul nesigur cum presupune
evenimentul care constituie o adevrat condiie.
n aceste condiii, mai acceptabil pare a fi soluia potrivit creia pn la partaj oricare
dintre coindivizarii necontractani poate cere constatarea inopozabilitii vnzrii n ceea ce l
privete, opunndu-se n acest fel pe cale de excepie unei eventuale aciuni a cumprtorului
pentru predarea lucrului vndut, ori, dac bunul a ajuns n posesia cumprtorului, acionnd
pentru revendicarea bunului de la terul cumprtor. Dup partaj, dac bunul este atribuit
coindivizarului nstrintor, vnzarea se consolideaz, iar dac este atribuit unui alt coindivizar,
vnzarea este anulabil la cererea terului cumprtor ntruct este vorba de o vnzare a lucrului
altuia, prin efectul retroactiv al partajului, care urc dincolo de data vnzrii, coindivizarul
vnztor fiind n situaia celui care a nstrinat lucrul altuia.

58. nstrinarea unui bun devlma de un singur so, fr acordul celuilalt so.
Situaia soilor proprietari devlmai asupra bunurilor comune difer de cea a coindivizarilor.
Potrivit dispoziiilor art. 35 alin. 1 i 2 teza I C. fam, soii administreaz, folosesc i
dispun mpreun de bunurile comune, oricare dintre ei exercitnd singur aceste drepturi este
presupus (prezumat) a avea i acordul celuilalt. Regula este aadar cea a existenei unui mandat
tacit reciproc ntre soi, care face ca vnzarea unui bun comun de ctre un singur so fr acordul
celuilalt s fie prezumat a fi fcut cu acordul celuilalt. Altfel spus, vnzarea unui bun comun de
un singur so, fr acordul expres al celuilalt, este valabil, soul contractant fiind prezumat a fi
contractat nu numai pentru el, ci i n calitate de mandatar al celuilalt so, fcndu-l i pe acesta
vnztor. Prezumia mandatului tacit dintre soi este ns una relativ (juris tantum), care poate fi
combtut prin proba contrarie, soul necontractant putnd face dovada c s-a opus anterior
vnzrii ncheierii acesteia, aducnd la cunotina terilor acest lucru. Dac prezumia mandatului
tacit este rsturnat, vnzarea este anulabil la cererea soului necontractant, cu excepia cazului
n care pn la judecarea aciunii n anulare a intervenit, n condiiile legii, partajul bunurilor
comune, iar bunul vndut a fost atribuit n deplin proprietate soului contractant.
Prin excepie, dat fiind c n cazul imobilelor comune nici o nstrinare sau grevare nu se
poate face fr acordul expres i prealabil al ambilor soi (art. 35 alin. 2 teza a II-a C. fam.),
vnzarea fcut de un singur so fr acordul celuilalt este anulabil n ntregime la cererea
soului necontractant, iar nu doar n privina cotei reclamantului.

Capitolul II
PREUL
 35

59. Preul element esenial al vnzrii. Aa cum am vzut, din dispoziiile art. 1294
C. civ. rezult c transferul proprietii din partea vnztorului are drept corelativ din partea
cumprtorului preul.
Vnzarea fiind un contract sinalagmatic, preul constituie nu numai obiect al obligaiei
cumprtorului, ci i cauza obligaiei vnztorului. n principiu, prile au libertatea deplin de a
fixa preul vnzrii, fr ns ca acesta s fie neserios (derizoriu) (infra nr. 76), adic att de
redus nct s nu poat constitui o cauz suficient a transferului proprietii din partea
vnztorului, caz n care fie operaiunea trebuie recalificat n donaie, dac se demonstreaz
existena inteniei de a gratifica din partea vnztorului (animus donandi), i tratat juridic ca
atare (condiii de fond, obligaii de raport i reduciune), fie considerat nul n caz contrar, adic
lipsit de orice efecte juridice. Aadar, nu este suficient ca prile s fi dorit subiectiv vnzarea,
fiind necesar i ca prestaia vnztorului s aib o cauz preul, care s constituie cotraprestaia
(echivalentul) transferului proprietii.
Pentru ca vnzarea s ia natere n mod valabil este suficient acordul de voine al prilor
asupra lucrului vndut i asupra preului, modalitatea de plat a acestuia fiind un element
secundar n privina cruia dac prile nu au convenit expres se aplic dispoziiile supletive ale
art. 1362 C. civ., conform cruia cumprtorul este dator a plti la locul i timpul n care se va
face predarea lucrului.
Spre deosebire de alte contracte, n cazul crora instana de judecat ntemeindu-se pe
voina prezumat a prilor poate stabili ntinderea prestaiei n bani a uneia dintre ele, pe care
acestea nu au fixat-o ele nsele, cum este cazul unei indemnizaii de ocupare a unui imobil
echivalente chiriei ori a preului lucrrilor efectuate de un antreprenor, sau chiar s controleze
preul fixat de pri (mandat, antrepriz), n cazul vnzrii acest lucru nu este permis, preul
putnd fi stabilit numai prin acordul prilor, nu i pe cale judectoreasc. Prin aceasta, Codul
civil francez i codurile care s-au inspirat din acesta difer de sistemele de drept care consider
vnzarea valabil chiar dac prile nu au determinat preul, cumprtorul urmnd a plti un pre
considerat a fi rezonabil.
Odat stabilit de pri, preul nu pote fi nici ajustat (redus) de instan pentru neexecutarea
unor obligaii din partea vnztorului.
n concepia clasic, lipsa preului atrage nulitatea absolut a vnzrii pe considerentul
lipsei unui element esenial, neputnd fi acoperit prin confirmare sau ratificare, dar n dreptul
modern lucrurile sunt privite mai nuanat (infra nr. 71).

60. Planul expunerii. Pentru a fi valabil preul trebuie s fie stabilit n bani (Seciunea 1),
s fie determinat sau determinabil (Seciunea 2) i s fie real sau serios (Seciunea 3).

Seciunea 1 PREUL TREBUIE S FIE STABILIT N BANI

61. Preul ca element de valabilitate i de calificare a contractului. Element

definitoriu al vnzrii, preul trebuie s fie stabilit n bani. Transferul de proprietate realizat, de
pild, contra unui alt bun este un schimb (supra nr. 24), cel realizat contra ngrijirii
nstrintorului este un contract de ntreinere (supra nr. 25), iar cel realizat contra prestrii unui
serviciu este un contract nenumit. Preul este aadar nu numai un element de validitate a vnzrii,
ci i unul de calificare (identificare) a contractului.
Faptul c preul este un element de calificare a contractului de vnzare este ilustrat de
operaiunea destul de rspndit prin care proprietarul unui teren d dreptul unui constructor s-i
 36

ridice un edificiu pe terenul su primind n contrapartid o parte din construcie. Operaiunea se

poate realiza fie prin transferul ntregului teren n proprietatea constructorului, fie doar a unei
cote-pri. n ambele cazuri ns, dac actul ncheiat ntre pri stipuleaz un pre, este vorba
despre vnzare: n primul caz, o dubl vnzare prima, vnzarea unui teren, iar a doua, n sens
invers, vnzarea unei construcii viitoare; n cel de al doilea caz, vnzarea unei cote-pri din
teren, cu substituirea plii preului stipulat n bani prin obligaia de a ridica construcia promis,
principiul accesiunii fcnd ca fiecare dintre cei doi coindivizari s dobndeasc n cote
corespunztoare proprietatea construciei. Din contra, cnd prile nu stipuleaz vreun pre,
aceeai operaiune juridic este calificat ca fiind un schimb n prima situaie (teren contra
construcie) i contract nenumit n cea de a doua (teren contra ridicrii construciei).

62. Plata n moned naional pe teritoriul Romniei. n principiu, pe teritoriul

Romniei, preul trebuie s fie pltit n moneda naional (lei). n practic au fost i sunt
numeroase situaiile n care prile, pentru a se pune la adpostul inflaiei care a afectat mult timp
moneda naional, stipuleaz preul vnzrii n valut (dolari americani, euro). Preul astfel
stipulat nu afecteaz validitatea vnzrii, dar cnd se pune problema executrii silite a plii,
avnd n vedere prevederile legale mai sus evocate, vnzarea silit a bunurilor debitorului se va
face n lei, iar plata creditorului se va face n aceast moned avnd n vedere cursul zilei anunat
de Banca Naional a Romniei la valuta stipulat n contract.

63. Prestaia cumprtorului nu trebuie stipulat i executat exclusiv i neaprat n

bani. Dac preul vnzrii trebuie stabilit n bani, acesta nu trebuie s fie ns i exclusiv, fiind
posibil ca prestaia cumprtorului s fie stabilit parte n bani, parte ntr-o alt prestaie (de a
face sau de a da un alt bun), cu condiia ca acestea din urm s fie doar accesorii, iar nu
principale.
Plata preului poate fi stipulat printr-o singur prestaie din partea cumprtorului sau n
rate.
Din punctul de vedere al validitii vnzrii, preul odat stabilit n bani, este indiferent
modalitatea plii efective a acestuia. Prile pot s substituie chiar prin contractul de vnzare
plata n bani a preului cu o alt prestaie (dare n plat). Astfel, cu acordul vnztorului,
acoperirea preului poate fi fcut, de pild, n produse agricole sau alte mrfuri. De asemenea,
plata preului poate fi realizat fie prin compensare, atunci cnd cumprtorul are o crean cert,
lichid i exigibil contra vnztorului indiferent cu ce titlu, fie prin stingerea unei creane a unui
ter contra vnztorului prin preluarea acesteia de ctre cumprtor n contul preului (delegaie).
n fine, firete, prin acordul prilor, darea n plat este oricnd posibil, vnztorul acceptnd
ulterior ncheierii vnzrii un alt lucru n locul preului stipulat n contract

Seciunea 2 PREUL TREBUIE S FIE DETERMINAT SAU

DETERMINABIL
64. Preul vnzrii trebuie s fie determinat sau determinabil, iar din acest perspectiv
probelmele care se pun sunt cele referitoare la: cine anume fixeaz preul? ( 1), ce nseamn pre
determinat ( 2) sau determinabil ( 3), precum i fixarea preului n vnzarea internaional de
mrfuri ( 4)

1 Cine fixeaz preul?

 37

65. Fixarea preului aparine prilor. Art. 1303 C. civ. consacr principiul potrivit
cruia preul vnzrii trebuie fie determinat de pri. n lipsa acordului de voine al prilor
asupra preului, care este un element esenial al vnzrii, contractul nu poate lua natere n mod
valabil. Instana de judecat nu se poate substitui prilor i s fixeze preul atunci cnd
nelegerea acestora asupra lui lipsete ori este incomplet (de pild, exist acord asupra
acontului, dar nu i asupra ntregului pre). De asemenea, n cazul vnzrii unor bunuri de ctre o
regie autonom unei persoane juridice de drept privat, preul stabilit prin acordul de voine al
prilor rmne valabil chiar dac n urma controlului exercitat de organele Curii de Conturi la
vnztoare s-a stabilit c preul stabilit este inferior valorii reale a bunurilor vndute.
Dac n contractele de furnizare de mrfuri de lung durat este prevzut o clauz de
renegociere a preului pe parcursul executrii contractului, dar acest lucru nu se realizeaz, s-a
decis c furnizorul nu poate impune unilateral beneficiarului un alt pre dect cel convenit iniial.
n principiu, soluia este corect, dar trebuie adugat c atunci cnd lipsa renegocierii este
imputabil uneia dintre prile contractante, cel n culp i poate fi angajat responsabilitatea,
fiind obligat la daune-interese.

66. Fixarea preului de ctre un ter desemnat de pri. Legea (art. 1304 C. civ.)
permite ns prilor s convin ca preul vnzrii s fie cel care va fi stabilit de un ter desemnat
de ele chiar prin contract, printr-o nelegere ce se va realiza ulterior sau prin ncredinarea
sarcinii de a desemna aceast persoan instanei de judecat. n acest caz preul rezult tot din
acordul prilor, dar nu direct, ci prin intermediul celui desemnat de comun acord. Terul
desemnat de pri nu este un arbitru, vnztorul i cumprtorul nefiind n situaia de a soluiona
un diferend, ci mai degrab un mandatar comun nsrcinat cu stabilirea preului. De aceea, terul
este obligat s respecte metodele de evaluare pe care prile, eventual, i le-au fixat prin
nelegerea lor, n caz contrar preul nefiind valabil stabilit. De asemenea, terul nu poate fi
revocat dect prin acordul prilor care l-au desemnat, iar nu doar prin voina unilateral a unuia
sau altuia dintre contractani (art. 969 C. civ.).
Poziia terului nu se identific n nici un fel nici cu cea a unui expert judiciar, ntruct
numirea sa nu este condiionat de aceast calitate, activitatea sa nu este supus regulilor
expertizei judiciare, iar decizia sa este obligatorie att pentru pri, ct i pentru instanele de
judecat, nu doar consultativ cum se ntmpl n cazul expertizei judiciare.
Aceast practic este astzi rspndit mai ales n cazul vnzrii de pri sociale sau
aciuni la societile comerciale necotate la burs, al cror pre de pia nu este cunoscut.
Terul desemnat trebuie s fie imparial, nelegat prin interese de una sau alta dintre pri.
Dac terul nu vrea sau nu poate stabili preul, vnzarea nu poate lua natere n mod
valabil.
Preul stabilit de ter este obligatoriu pentru pri, cu excepia cazului n care se
demonstreaz c persoana desemnat a comis o eroare grosier(de pild, subevaluarea activelor
prin luarea drept bune a datelor din bilan, fr nici o verificare), situaie n care vnzarea nu se
poate perfecta la preul respectiv, acesta fiind considerat ca nefixat.
Culpa obinuit a terulul-mandatar n stabilirea preului nu pune n discuie
obligativitatea preului (i a vnzrii) n raporturile dintre pri, aa cum se ntpl n cazul culpei
grosiere, dar poate duce la angajarea rspunderii acestuia conform regulilor de la mandat (art.
1540 C. civ.), vnztorul avnd dreptul de a obine de la el repararea prejudiciului constnd n
diferena dintre preul real i cel subevaluat.
 38

Conform dreptului comun, decizia terului poate fi anulat i n cazul n care acesta a fixat
preul sub influena dolului sau a violenei care s-au exercitat asupra lui.

2 Preul trebuie s fie determinat

67. Preul este determinat dac nc de la ncheierea contractului acesta este stabilit ntr-o
anumit sum de bani.
El poate rezulta din negocierea direct a prilor, cum se ntmpl, de pild, n cazul
vnzrii unui imobil. n vnzrile care au ca obiect mrfurile vndute cu bucata consumatorilor
preul este fixat de comerciant, regulile concurenei reglnd cuantumul acestuia, cumprtorul
avnd practic doar libertatea de a cumpra sau nu, iar nu de a negocia preul cu vnztorul.
Cheltuielile vnzrii (taxele de autentificare, taxele de timbru pentru realizarea publicitii
imobiliare etc.) nu constituie un element al preului, fiind puse de lege n sarcina cumprtorului
dac prile nu convin altfel (art. 1305 C. civ.).
Pentru a fi valabil, n principiu, acordul de voine al prilor trebuie s poarte asupra
bunului care formeaz obiectul vnzrii i a preului acestuia, iar asupra elementelor accesorii
(ambalaj, transport, cheltuieli de instalare etc.) sau asupra modalitii plii preului numai dac
prile le-au avut n vedere i pe acestea pe parcursul negocierilor ca o component a nelegerii
lor.

3 Preul poate fi doar determinabil

68. Determinabilitatea preului. Elemente de referin. Cu toate c n conformitate cu

dispoziiile art. 1303 C. civ. preul trebuie s fie determinat i stabilit de pri, nu este necesar ca
acesta s fie fixat de o manier absolut, fiind admis de mult timp c preul poate fi doar
determinabil, adic susceptibil de a fi determinat n viitor pe baza clauzelor contractului, prin
relaie cu elemente care nu mai depind de voina uneia sau alteia dintre prile contractante. De
pild, preul este determinabil cnd este vorba de vnzarea unor mrfuri la un termen mai
ndeprtat la preul bursei din acel moment sau la preul pieei, dac bunul care formeaz obiectul
contractului este tranzacionat pe o pia organizat, precum i atunci cnd preul unei cantiti de
vin este fixat n funcie de gradele alcoolice coninute, ori cnd preul unei cantiti de sfecl de
zahr fixat n funcie de procentul de zaharuri coninut, msurtorile fiind fcute dup ncheierea
contractului.
Important este faptul ca preul (elementele sale de determinare) s fie definitiv stabilit(e)
prin voina prilor la data ncheierii contractului, cci dac pentru stabilirea acestuia este nevoie
de un acord de voine suplimentar, contractul nu este nc valabil format.
C preul poate fi doar determinabil rezult chiar din dispoziiile art. 1304 C. civ., care
prevd c preul vnzrii poate fi stabilit de un ter desemnat de pri (supra nr. 66).

69. Elementele de determinare ulterioar a preului trebuie s rezulte din contract.

Esenial este ca elementele de determinare a preului s fie stabilite prin contract i s fie
suficiente pentru stabilirea ulterioar a acestuia. Astfel, preul este nedeterminat cnd vnzarea s-
a fcut pe un pre din care o parte urma s fie pltit la un termen ulterior n funcie de un indice
de devalorizare neprecizat de pri. De asemenea, este nedeterminat preul stabilit prin referire la
cel mai bun pre, un pre bun sau la un pre de prieten.
 39

n schimb, a fost considerat valabil preul aciunilor unei societi comerciale ce urmau s
fie cumprate n viitor n temeiul unei clauze numite earn out, conform creia acesta depinde de
evoluia rezultatelor i a valorii reale a ntreprinderii.
De asemenea, preul este determinabil n cazul unui contract ncheiat ntre concesionarul
unei mrci de automobile (comerciant independent de fabricant) i un particular pe un pre care
va fi acela al modelului anului respectiv, neaprut nc pe pia, urmnd a fi fixat de fabricant,
ter strin de contractul de vnzare respectiv.

70. Elementele de determinare ulterioar a preului nu trebuie s depind doar de

voina uneia dintre prile contractante. Nu este suficient ca elementele de determinare a
preului s rezulte din clauzele contractului (s fie fixate de pri), ci este necesar i ca acestea s
nu depind exclusiv de voina uneia sau alteia dintre pri.
Aa, de exemplu, nu este valabil vnzarea al crei pre este la dispoziia cumprtorului,
cruia i s-a conferit prin contract dreptul de a cumpra pe un pre la nivelul preului ce l va
obine de la un ter, pe care el l poate alege liber, pentru nstrinarea unui lucru care i aparine.
Tot astfel, preul rmne nedeterminat cnd prile convin c acesta va fi cel pe care l va factura
vnztorul dup voina lui la data livrrii.

71. Preul legat de rentabilitatea ulterioar a bunului. O situaie aparte este aceea n
care preul vnzrii (sau o parte din acesta) este legat de rentabilitatea ulterioar a bunului vndut
(brevet de invenie, clientel, fond de comer sau pri sociale). n acest caz, s-ar putea susine c
elementul de determinare a preului depinde de activitatea cumprtorului i c, deci, vnztorul
este la dispoziia cestuia.
Cu toate acestea, avndu-se n vedere faptul c dobnditorul (cumprtorul) nu are
interesul de a aciona n sensul ca rentabilitatea bunului s fie ct mai sczut pentru a plti un
pre ct mai mic, cci ar risca propria sinucidere economic, se consider c preul legat de
rentabilitatea lucrului vndut este valabil, fiind legat prin voina prilor de un element aleatoriu,
iar nu de voina exclusiv a cumprtorului.

72. Sanciunea nedeterminrii preului. Prin tradiie, sanciunea nedeterminrii preului

n contractul de vnzare este considerat a fi nulitatea absolut pe considerentul c este vorba
despre lipsa unui element structural al contractului, vnzarea neputnd fi ratificat sau
confirmat.
Mai recent ns, pornindu-se de la abordrile mai noi ale teoriei nulitilor, care
difereniaz dup natura interesului ocrotit i de la faptul c n cazul analizat acesta este unul
particular, a ctigat teren ideea c nedeterminarea preului este sancionat cu nulitatea relativ.

4 Preul n vnzarea internaional de mrfuri

73. Din dispoziiile art. 14 din CVIM rezult c preul vnzrii trebuie s fie determinat
sau determinabil, n timp ce din cele ale art. 55 pare s rezult c preul vnzrii poate fi i
nedeterminat, prezumndu-se c prile s-au neles s contracteze la preul pieei.
Contradicia este rezultatul opoziiei care exist ntre sistemele de drept care impun
pentru naterea valabil a vnzrii ca preul s fie determinat sau determinabil (dreptul francez i
dreptul romn) i sistemele de drept care nu impun acest lucru (dreptul SUA i dreptul englez).
 40

Impasul este ns numai aparent, cci CVIM nu reglementeaz condiiile de validitate ale
vnzrii, acestea fiind de resortul legii aplicabile contractului (art. 4 ), motiv pentru care dac
legea menionat odat stabilit conform regulilor de drept internaional privat admite
validitatea vnzrii fr ca preul s fie determinat sau determinabil (cazul dreptului SUA i al
dreptului englez), se aplic dispoziiile art. 55 din Convenie, iar n caz contrar nu (cazul
dreptului francez i al dreptului romn).

Seciunea 3 PREUL TREBUIE S FIE REAL I SERIOS

74. Pentru valabilitatea vnzrii nu este suficient doar ca preul s fie stabilit n bani i s
fie determinat sau determinabil, fiind necesar i ca acesta s fie real (nefictiv) ( 1) i serios ( 2).
Preul este nu numai un element esenial al vnzrii, ci i cauza obligaiei vnztorului,
astfel nct dac nu are existen real ntruct este fictiv sau neserios, contractul nu mai poate fi
caracterizat ca vnzare, ci, eventual, ca donaie (infra nr. 76).

1 Preul real

75. Preul este real (adevrat) atunci cnd nu este fictiv sau simulat, adic stabilit doar de
form, fie pentru a se crea aparena unei vnzri care n realitate nu exist, prile convenind n
secret c acesta nu trebuie pltit, caz n care este vorba despre o donaie deghizat (A), fie pentru
a se disimula doar o parte din pre (B).

A. DONAIA DEGHIZAT

76. n temeiul autonomiei de voin i a libertii contractuale, din diferite raiuni

(familiale; de a ngreuna exercitarea aciunii pauliene de ctre teri etc.), prile pot conveni
ncheierea aparent (de faad), simulat, a unei vnzri, cu nelegerea ca transferul proprietii
s aib loc fr ca preul s fie pltit de cumprtor.
n principiu, simulaia preului nu este ilicit n sine, legea nesancionnd-o dect n mod
excepional. O asemenea nelegere este aadar valabil, dar ntruct se dovedete c preul a fost
doar fictiv (inexistent), operaiunea este nul ca vnzare, dar valabil ca donaie deghizat, dac
se dovedete existena inteniei de a gratifica (animus donandi) din partea nstrintorului i
ntrunirea condiiilor de fond ale donaiei (capacitatea de a dispune i de a primi; cauz licit i
moral etc.). Nu se cere ca donaia deghizat s ntruneasc cerina formei autentice impuse de
lege donaiilor (art. 813 C. civ.), fiind considerat o excepie de la aceasta.
Prin excepie, art. 940 alin. 2 C. civ. sancioneaz cu nulitatea orice donaie deghizat
fcut ntre soi n timpul cstoriei ntruct acestea sunt considerate a fi fcute n scopul eludrii
dispoziiilor referitoare la protejarea copiilor din prima cstorie dispuntorului fa de
liberalitile fcute soului din cstoria subsecvent (art. 939 C. civ.).
Conform dreptului comun aplicabil n materie (art. 1175 C. civ.), ntre pri actul secret
este obligatoriu, pe cnd terii, n funcie de interesele pe care le au, se pot prevala fie de actul
aparent, ca i cnd ar fi vorba de o vnzare real, iar nu fictiv, fie de actul secret, fcnd dovada
simulrii acestuia.

B. DISIMULAREA PARIAL A PREULUI

 41

77. Adesea, n practic, prile disimuleaz preul real al vnzrii n scopul eludrii plii
taxelor fiscale, de autentificare etc., trecnd n contract un pre mai mic dect cel real. n acest
caz nu se mai pune problema unui pre care nu este pltit, deci a unei vnzri fictive (nereale), ci
a unei simulaii prin stipularea n actul aparent a unui pre mai mic dect preului real care ns ,
spre deosebire de vnzarea fictiv, trebuie pltit n realitate.
n acest caz, conform dispoziiilor art. 6 din OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru
pentru activitatea notarial, este nul att actul aparent, ct i actul secret, fiind vorba de o
simulaie fcut n frauda legii (dispoziiile legale imperative referitoare la taxele fiscale).

2 Seriozitatea preului

78. Preul derizoriu (neserios) i preul lezionar. Cerina seriozitii preului rezult din
dispoziiile art. 1303 C. civ., fiind considerat ca atare preul care nu este derizoriu sau vil
(nensemnat).
Preul este neserios sau derizoriu cnd valoarea lui este att de disproporionat n raport
cu valoarea lucrului vndut nct se poate considera c nu exist. Cu alte cuvinte, spre deosebire
de preul fictiv sau de preul disimulat, care presupun ceva ascuns fa de teri, preul derizoriu
este de regul declarat de pri ca atare i cunoscut de cei interesai.
Vnzarea fiind un contract sinalagmatic i comutativ, care presupune un anumit echilibru
ntre prestaiile contractanilor (supra nr. 17), preul stabilit de pri trebuie s reprezinte o cauz
suficient a prestaiei vnztorului, fr ns a reclama o echivalen perfect. Preul nu depinde
strict de valoarea real a bunului vndut, ci i de subiectivismul prilor, care se bucur de o
anumit libertate n stabilirea acestuia. Astfel, relaiile apropiate sau de rudenie dintre pri pot
justifica stabilirea unui pre sub valoarea de circulaie a bunului vndut, fr a se admite ns o
disproporie prea mare ntre cele dou elemente
n dreptul francez, spre deosebire de cel romn, exist texte de lege care reglementeaz n
cazul anumitor bunuri resciziunea (anularea) vnzrii pentru leziune, adic pentru preul mai mic
ntr-o anumit proporie dect valoarea real (venal) a lucrului vndut, fr ca acesta s fie
derizoriu.
Leziunea nefiind reglementat n dreptul nostru ca i cauz de resciziune a vnzrii, n
principiu, nu se poate cere anularea vnzrii pe acest singur motiv, ci doar n condiiile speciale
pe care le vom preciza mai jos (infra nr. 79).

79. Sancionarea pretorian a preului lezionar n anumite situaii. Aa cum am

vzut, n dreptul nostru, leziunea nu constituie o cauz de sine stttoare de resciziune (anulare) a
vnzrii.
Cu toate acestea, practica judiciar i doctrina din Romnia, influenate, probabil, de
soluiile promovate n alte sisteme de drept, nu au rmas cu totul insensibile la leziune. Astfel, n
cazul n care disproporia dintre preul de vnzare i preul venal rezult ca urmare a faptului c o
parte profit de netiina, ignorana sau starea de constrngere celeilalte pri, s-a conchis c este
vorba despre o leziune care s-ar analiza ntr-o cauz imoral care atrage nulitatea absolut a
conveniei.
Fr ndoial c n astfel de situaii leziunea trebuie sancionat, ns nulitatea absolut
este excesiv i inadecvat. Din moment ce n joc sunt doar interesele personale ale celui lezat,
nulitatea relativ ar fi sanciunea cea mai potrivit, fiind pronunat doar la cererea celui direct
afectat de leziune i doar dac este cerut n termen de trei ani de la data ncheierii actului.
 42

80. Vnzarea pe un pre simbolic sau pe un pre negativ. n practic sunt situaii n
care preul stipulat n contract este doar unul simbolic (un euro sau un leu). O asemenea
operaiune poate avea semnificaii diferite, n funcie de circumstane (voina prilor), putnd fi
vorba de o vnzare nul pentru neseriozitatea preului, o liberalitate (donaie deghizat), dac se
dovedete intenia de a gratifica, sau de un act cu titlu oneros (vnzare sau contract nenumit), caz
n care reprezint o figur juridic original. Aceast din urm figur merit atenie, dat fiind c a
fost i este practicat i n Romnia n cadrul procesului de privatizare a ntreprinderilor
nerentabile.
Dac un pre simbolic apare cel mai adesea ca un pre neserios, care atrage nevalabilitatea
vnzrii, acest lucru nu se ntmpl ns ntotdeauna. Astfel, de pild, ntr-un contract s-a stipulat
nstrinarea unui teren n schimbul unui pre simbolic i a asumrii de ctre dobnditor a
obligaiei de a construi un centru ecvestru, caz n care contractul a fost considerat valabil, dar nu
ca vnzare, n lipsa contraprestaiei monetare a dobnditorului, ci ca un contract nenumit. n
schimb, au fost considerate vnzri nstrinarea unui castel pe un franc simbolic, costurile
ridicate de reparaii i ntreinere asumate de cumprtor justificnd preul, sau, n special,
nstrinarea pe un euro simbolic a unei ntreprinderi n dificultate sau a pachetului majoritar de
aciuni la o asemenea societate, cu preluarea de ctre cumprtor a obligaiei de plat a datoriilor
i/sau a meninerii angajailor, scutindu-l pe cedent de obligaia de plat a indemnizaiilor de
liceniere a acestora.
Ceea ce este esenial n cazul vnzrii pe un pre simbolic a unei ntreprinderi n
dificultate este cauza angajamentului reciproc al prilor, fiecare gsind un avantaj n acest tip de
contract, care are un marcat caracter aleatoriu pentru cumprtor ntruct exist incertitudini n
privina reuitei ncercrii de redresare a ntreprinderii.
Ducndu-se mai departe raionamentul, se admite chiar c cesiunea unei ntreprinderi
grevate de un pasiv care depete valoarea activului poate fi acompaniat de obligaia cedentului
(vnztorului) de a-l indemniza pe cesionar (cumprtor) cu diferena dintre cele dou elemente,
caz n care se vorbete despre un pre negativ (cel care pltete fiind vnztorul, iar nu
cumprtorul).

Subtitlul III
FORMAREA VNZRII
81. Planul expunerii. Analiza procesului de formare a contractului de vnzare impune
mai nti prezentarea prilor, adic a persoanelor care pot vinde i cumpra i a cerinelor pe
care trebuie s le ntruneasc acestea (Capitolul I), iar apoi a consimmntului (Capitolul II) i a
formei (Capitolul III).

Capitolul I
PRILE CONTRACTANTE
82. Principiul libertii de a vinde i de a cumpra. Relund dispoziia de principiu
nscris la art. 949 C. civ., art. 1306 din acelai cod precizeaz c n materie de vnzare regula
este c pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege.
 43

Corolar al autonomiei de voin, libertatea de a contracta sau de a nu contracta este un

principiu care deriv din dreptul la libertatea individual i libertatea comerului pe care statul
trebuie s le garanteze conform Constituiei (art. 134).
n considerarea principiului menionat mai sus, nu se poate concepe privarea de o manier
general a unei persoane de dreptul de a vinde sau de a nu vinde, precum i de dreptul de a-i
alege liber cocontractantul, existnd n schimb posibilitatea ca acestea s fie restricionate n
anumite cazuri, fie prin lege, fie prin voina prilor (prin ncheierea unor acorduri de
aprovizionare sau distribuie exclusive sau prin adoptarea unei clauze de inalienabilitate).

Seciunea 1 VNZTORUL

83. Principiul potrivit cruia oricine poate vinde. Aa cum am vzut, conform
dispoziiilor art. 1306 C. civ., regula este c oricine poate vinde, dar exist i excepii care
rezult fie din incapacitile de a vinde prevzute de lege ( 1), fie din ngrdirea libertii de a
vinde n anumite situaii ( 2).

1 Incapacitile de a vinde

A. APLICAREA DREPTULUI COMUN

84. ntruct constituie excepii de la regula capacitii, incapacitile trebuie s fie expres
prevzute de lege, fiind de strict interpretare (nesusceptibile de a fi extinse pe cale de
interpretare la alte situaii dect cele anume prevzute de lege).
Vnzarea este un act tipic de dispoziie, motiv pentru care, potrivit dreptului comun,
contractul nu poate fi ncheiat n mod valabil dect de persoanele cu deplin capacitate de
exerciiu (toate persoanele majore nepuse sub interdicie i minorii care se cstoresc art. 8 din
Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice i juridice) sau, n cazul minorilor i interziilor
judectoreti, cu acordul reprezentanilor legali i al autoritii tutelare (art. 105 i 129 alin. 2 C.
fam.).

B. INCAPACITATEA SOILOR DE A-I VINDE UNUL ALTUIA BUNURI N TIMPUL

CSTORIEI

85. Reglementare legal. Art. 1307 alin. 1 C. civ. prevede c vnzarea ntre soi n
timpul cstoriei este prohibit, cu excepia celor trei cazuri enumerate de acelai text de lege,
care au devenit ns inaplicabile odat cu abrogarea n dreptul nostru a regimului dotal prin
Decretul nr. 32/1954 pentru punerea n aplicare a Codului familiei i a Decretului nr. 31/1954
privitor la persoanele fizice i juridice.
Instituirea incapacitii se justifica prin: necesitatea de a prezerva principiul imutabilitii
regimurilor matrimoniale; necesitatea de a nu permite conturnarea principiului revocabilitii
donaiilor dintre soi (art. 937 C. civ.) prin ncheierea unei vnzri fictive; pentru a-i proteja pe
creditorii personali ai soilor de fraudarea intereselor lor prin sustragerea unor bunuri de la
urmrire silit prin ncheierea unor vnzri fictive; ideea c prin vnzri fictive, greu de probat,
 44

soii i pot prejudicia pe motenitorii lor legali (mai ales pe copiii dintr-o cstorie anterioar). n
considerarea rainilor care au justificat incapacitatea soilor de a vinde, aceasta este evident una
de folosin, constituind o restricie (ngrdire) a drepturilor soilor.
Raiunile care au stat la baza acestei reglementri sunt discutabile, legiuitorul francez
abrognd nc din 1985 textul corespunztor din Codul civil (art. 1595).

85 bis. Sanciunea nclcrii incapacitii. nclcarea prohibiiei este sancionat cu

nulitatea relativ, care poate fi invocat n termenul general de prescripie de oricare dintre soi,
precum i de motenitorii i creditorii personali ai acestora, pentru anularea vnzrii nefiind
necesar alt prob dect cea a ncheierii contractului, nu i a fraudrii intereselor reclamantului.
Vnzarea nul ntre soi poate fi recalificat n donaie deghizat dac sunt ntrunite
condiiile cerute de lege, afar de cazul cnd este fcut n favoarea unui so dintro-o cstorie
subsecvent, iar donatorul are copii dint-o cstorie anterioar, situaie n care legea prezum
absolut c liberalitatea s-a fcut pentru a fraudarea drepturilor succesorale stabilite de art. 939 C.
civ. n favoarea copiilor din cstoria anterioar, motiv pentru care art. 940 C. civ. declar nule n
mod expres orice asemenea donaii.

2 ngrdirea libertii de a vinde

86. Principiul libertii de a contracta sau de a nu contracta, ori de a-i alege liber
cocontractantul. Art. 481 C. civ. consacr regula potrivit creia nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil
despgubire. Aadar, proprietarul unui lucru nu poate fi obligat s consimt la nstrinarea
acestuia dect dac sunt ntrunite condiiile prevzute de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public. De aceea, de pild, s-a judecat c n cazul n care un asociat cere
dizolvarea unei societi comerciale pentru nenelegeri grave ntre el i ceilali asociai, asociaii
pri nu pot cere exproprierea reclamantului de p rile sale sociale n favoarea lor, afar de cazul
n care o asemenea posibilitate a fost stipulat n actele constitutive ale societii cu stabilirea
preului prin experi.
De asemenea, n condiiile prevzute de lege, se poate proceda la vnzarea silit a
bunurilor mobile (art. 406 i urmt. C. pr. civ.) sau imobile (art. 488 i urmt. C. pr. civ.) ale
debitorului care nu-i achit datoriile de bunvoie.
Principiul rmne ns cel potrivit cruia proprietarul unui lucru este liber s vnd sau s
nu vnd, precum i s-i aleag cumprtorul. De la aceast regul exist excepii, afar de cele
evocate mai sus. Unele dintre acestea rezult din dispoziiile legii, aa cum este cazul
comercianilor, care au obligaia legal de a vinde (A), al existenei unui drept de preempiune
(B) i al retractului litigios (C). Altele pot rezulta din convenia prilor, cum este cazul clauzelor
de agrement (D).

A. OBLIGAIA LEGAL A COMERCIANILOR DE A VINDE

87. Dac n raporturile juridice civile, afar de restriciile prevzute de lege, oricine poate
contracta cu oricine, iar cel care nu dorete nu poate fi obligat la aceasta, n raporturile juridice
dintre comerciani sau dintre comerciani i consumatori exist o obligaie legal de a contracta
cu orice solicitant, esena activitii comerciale fiind tocmai cea de a oferi bunuri spre vnzare
publicului.
 45

ntr-adevr, aa cum rezult din dispoziiile art. 1 lit. k din Legea nr. 12/1990 privind
protejarea populaiei mpotriva unor activiti comerciale ilicite (republicat), constituie
contravenie refuzul nejustificat al vnzrii mrfurilor care sunt cuprinse n obiectul de
activitate al agentului economic. n acelai sens sunt i dispoziiile art. 63 din OG nr. 99/2000
(modificat).
De asemenea, art.6 lit. a din Legea nr. 21/1996 privind concurena, enumer printre
practicile abuzive anticoncureniale (susceptibile de a fi comise de agenii economici deinnd
poziii dominante pe piaa romneasc) refuzul de a trata cu anumii furnizori sau beneficiari,
ceea ce, pe lng sanciunile specifice legii concurenei, poate atrage i rspunderea delictual a
comerciantului contravenient fa de cel refuzat.

B. DREPTUL DE PREEMPIUNE

88. Noiune. Etimologic, preempiunea provine din cuvintele latine pre, nainte, i
emptio, vnzare.
n esen, preempiunea este un drept de sorginte legal care, la pre egal, confer
preferin anumitor persoane fa de altele la dobndirea unui bun atunci cnd proprietarul
acestuia se decide s-l vnd. Existena unui asemenea drept, care constituie o excepie de la
regula potrivit creia proprietarul poate dispune liber de bunurile sale, face ca doar libertatea
proprietarului de a-i alege liber cocontractantul s fie ngrdit, nu ns i libertatea de a vinde la
preul dorit sau pur i simplu de a nu vinde.

89. Natur juridic. Ct privete natura sa juridic, dup un ndelungat proces de

decantare, s-a demonstrat c acest drept nu este nici real, neconferind prerogative directe asupra
unui bun, nici de crean (personal), neconferid prerogative contra altuia, ci un drept potestativ,
care are ca obiect o abstraciune situaia juridic nscut ca urmare a nstrinrii bunului unui
ter (altul dect titularul dreptului de preempiune), pe care preemptorul, printr-un act unilateral,
dup cum dorete, fie o poate lsa aa cum este, neexercitnd dreptul de preempiune, fie o poate
desfiina, solicitnd instanei anularea actului care i-a nesocotit dreptul, ori, dup caz, modifica,
substituindu-se n locul terului cumprtor, eliminndu-l din contract i devenind proprietar al
bunului vndut n locul acestuia, prile contractante (vnztorul i cumprtorul) fiind obligate
s se supun oricreia din aceste opiuni.

90. Domeniu de aplicare. Preempiunea subzist doar n cazul n care este vorba despre
vnzarea proprietii unui bun (chiar i numai a nudei proprieti) n privina cruia legea
instituie un asemenea drept, adic de o nstrinare cu titlu oneros care nu are caracter intuitu
personae. Ea nu se aplic n cazul nstrinrilor care au un asemenea caracter, cum este cazul
donaiei i al ntreinerii, ori cazul aportului ntr-o societate civil sau comercial.
Schimbul este i el un contract care nu este compatibil cu preempiunea, din moment ce
aceasta se face ntotdeauna n condiii de paritate ntre titularul dreptului i un ter, or, dac
aceast paritate este uor de stabilit n condiiile n care preul oferit este egal, fiind vorba de
sume de bani, ea este mult mai greu sau chiar imposibil de stabilit n cazul schimbului care are ca
obiect bunuri de natur diferit.
Preempiunea este exclus i n cazul unei restituiri subsecvente rezoluiunii sau anulrii
unei convenii translative de proprietate, situaie n care ca urmare a desfiinrii actului n discuie
are loc restituirea reciproc a prestaiilor
 46

a. Preempiunile reglementate de lege

91. Drepturile de preempiune sunt foarte diverse, fiind justificate de raiuni de protejare a
unor interese de ordin public sau privat, de natur economic sau social. Fr pretenia unei
prezentri exhaustive, amintim cteva dintre reglementrile legale care au instituit drepturi de
preempiune:

cu privire la terenurile agricole din extravilan, a existat o dispoziie legal potrivit

creia nstrinarea prin vnzare se face cu respectarea dreptului de preempiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (art. 5 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia
juridic a terenurilor), dar aceasta a fost abrogat odat cu Legea nr. 54/1998 n ntregul su prin
art. 8 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor din Legea r. 247/2005;

cu privire la terenurile forestiere, statul are un drept de preempiune la toate

vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier
proprietate public i terenurile limitrofe acestora, precum i pentru terenurile acoperite cu
vegetaie forestier (art. 52 alin. 1 din Codul silvic Legea nr. 26/1996). Acest drept pare s fi
fost extins la un moment dat la toate terenurile forestiere, indiferent dac erau enclave sau
limitrofe terenurilor proprietate de stat ori acoperite cu vegetaie forestier, prin art. 3 din
OUG nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier (aprobat cu
modificri i completri prin Legea nr. 66/2002) prevzndu-se c nstrinarea prin vnzare a
terenurilor din fondul forestier se face cu respectarea dreptului de preempiune al statului. Ca
urmare a abrogrii exprese n ntregime a OUG nr. 226/2000 prin art. 8 al Titlului X Circulaia
juridic a terenurilor din Legea nr. 247/2005, situaia este confuz ntruct art. 52 alin. 1 din
Codul silvic nu a fost abrogat expres i, se pare, nici implicit, prnd a fi rmas n vigoare;

cu privire la bunurile expropriate care sunt scoase de stat la vnzare, art. 37 din
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevede c n cazul n
care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete
nstrinarea imobilului expropriat, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la
dobndire la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. De asemenea,
conform art. 7 alin. ultim din Legea nr. 134/1995 a petrolului, dac statul vinde bunurile
expropriate, fotii proprietari, sau, dup caz, succesorii lor au drept de preempiune, iar
potrivit art.6 alin.7 din Legea nr.61/1998 a minelor, n cazul vnzrii bunurilor expropriate
conform alin.1 lit.d), fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor au drept de preempiune;

cu privire la bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural

naional, art. 36 alin. 1 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional
mobil prevede c bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de
drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile
exercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn prin Ministerul Culturii i Cultelor;

cu privire la monumentele istorice, art.4 alin.4 din Legea nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice prevede c monumentele istorice aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii
dreptului de preempiune al statului romnsau al unitilor administrativ-teritoriale, dup caz
 47

(dreptul unitilor administrativ-teritoriale se nate doar dac statul, prin Ministerul Culturii i
Cultelor, nu-i exercit dreptul su de preempiune);

cu privire la activele disponibile ale societilor comerciale i companiilor cu capital

majoritar de stat, precum i ale regiilor autonome, aa cum rezult din dispoziiile art.12 alin.1
lit. c din Legea nr. 133/1999 privind stimularea ntreprinztorilor privai pentru nfiinarea i
dezvoltarea ntreprinderilor mici i mijlocii, ntreprinderile mici i mijlocii au drept de
preempiune la cumprarea activelor disponibile aflate n vecintatea imediat a activelor pe
care le dein n proprietate;

cu privire la locuine, art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor
i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine (aprobat cu modificri prin Legea nr.
241/2001) prevede c atunci cnd contractul de nchirie a ajuns la termen, iar proprietarul se
decide s vnd chiriaul are un drept de preempiune la cumprarea locuinei. Potrivit art. 21
din OUG nr. 40/1999, chiriaul se bucur de dreptul de preempiune menionat mai sus i n
cazul n care proprietarul intenioneaz s vnd locuina naintea expirrii contractului de
locaiune. De asemenea, n conformitate cu dispoziiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001
privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie 1989, chiriaii care ocup locuinele care n urma expirrii termenelor i a ndeplinirii
procedurilor prevzute de Legea nr. 10/2001 nu au fost restituite fotilor proprietari au un drept
de preempine n caz de nstrinare de ctre entitatea deintoare actual;

cu privire la spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin deinute cu titlu de

locaiune, conform dispoziiilor art. 17 alin.1 i 43 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, chiriaul actual
al spaiului care se restituie fotilor prprietari are drept de preempiune la cumprarea acestora
dac proprietarul de drept se decide s vnd.

b. Regimul juridic al dreptului de preempiune

92. Caracterul de ordine public. Dreptul de preempiune are un caracter de ordine

public, n sensul c nu se poate renuna la el anticipat, adic nainte de a se nate prin
manifestarea de voin a proprietarului de a vinde, ci numai dup acest moment. Renunarea
poate fi expres sau tacit, dedus implicit din neexercitarea dreptului dup aducerea la
cunotin a inteniei de nstrinare ori dup nstrinarea bunului n favoarea unui ter cu
nesocotirea dreptului (fr ntiinare, fr respectarea termenului prevzut de lege pentru
exercitarea dreptului de preempiune etc.).
Vnzarea ncheiat de proprietarul lucrului cu un ter sub condiia suspensiv a
neexercitrii dreptului de preempiune de ctre titularul unui asemenea drept nu contravine
caracterului de ordine public menionat mai sus, din moment ce preempiunea nu impieteaz
asupra libertii de a vinde sau de a nu vinde, ci doar asupra libertii de a-i alege
cocontractantul atunci cnd hotrrea de a vinde este luat, or, aceast hotrre poate fi supus
unei condiii.

93. ntiinarea titularului dreptului despre intenia de nstrinare. Pentru exercitarea

efectiv a dreptului de preempiune de ctre titularul su, proprietarul lucrului trebuie s aduc la
cunotina acestuia intenia sa de a nstrina i, eventual, preul la care dorete s vnd, pentru ca
n termenul acordat de lege, cel ndreptit s se decid dac va cumpra sau nu. Dup caz, n
 48

funcie de voina proprietarului, propunerea de vnzare poate fi fie o simpl declaraie de

intenie, neobligatorie pentru emitent, fie un apel la ofert, prin care se solicit titularului
dreptului de preempiune s fac o ofert de pre, fie o adevrat ofert, susceptibil de a da
natere contractului de vnzare prin acceptarea acesteia de ctre titularul dreptului de
preempiune. Prin excepie, uneori chiar legea prevede c propunerea de vnzare a proprietarului
este o ofert irevocabil, caz n care, sub sanciunea nulitii, este obligatorie i menionarea
preului vnzrii (art. 18 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea
chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine).
Pentru exercitarea preempiunii titularul dreptului are la dispoziie un anumit termen
prevzut de lege (de exemplu: 90 de zile n cazul imobilelor la care se refer art. 17 din Legea nr.
10/2001; 30 de zile n cazul bunurilor mobile de patrimoniu i al monumentelor istorice art. 36
alin. 3 din Legea r. 182/2000 i art. 4 alin. 7 din Legea nr. 422/2001 etc.).
Dac ntiinarea este fcut conform legii, iar proprietarul bunului se nelege cu cel
ntiinat, se ncheie o vnzare n condiiile dreptului comun.

94. Consecinele nerespectrii dreptului de preempiune. Dac proprietarul bunului

supus preempiunii nesocotete dreptul celui preferat de lege i nstrineaz bunul unui ter survin
sanciunile prevzute de lege, care nu sunt unitare, ci difer de la un drept de preempiune la
altul.
Sanciunile dreptului nostru n astfel de cazuri sunt fie anularea (nulitatea relativ) a
actului de nstrinare ncheiat de proprietar cu un ter la cererea celui ndreptit (titularul
dreptului de prempiune), fie substituirea (subrogarea) acestuia n drepturile cumprtorului,
cu despgubirea cumprtorului cu echivalentul preului pe care l-a pltit vnztorului. Astfel,de
pild, art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 i art. 8 alin. 1 din OUG nr. 226/2000 (n prezent,
abrogate), prevedeau anularea contractului ncheiat cu nesocotirea dreptului de preempiune la
cerea titularului acestui drept, fr a se prevedea ce se ntmpla dup aceea, n timp ce alte texte
de lege, cum este cazul art. 20 din OUG nr. 40/1999, prevd substituirea direct a titularului
dreptului de preempiune n locul cumprtorului, ceea ce implic o cesiune forat de contract n
favoarea preemptorului, cu efecte retroactive depline de la data actului de vnzare. Alte acte
normative care reglementeaz drepturi de preempiune nu prevd nici o sanciune pentru
nerespectarea acestora, aa cum sunt Legea nr. 134/1995 i Legea nr. 133/1999. Nulitatea relativ
pare a fi soluia de urmat n aceste cazuri, dat fiind c substituirea titularului dreptului de
preempiune n locul cumprtorului este o msur excepional, care, se pare, nu ar putea rezulta
dect dintr-o dispoziie special a legii.

C. RTRACTUL LITIGIOS

94. Noiune. Utilitate. Este de principiu c, afar de cazurile anume prevzute de lege,
orice drept cu coninut patrimonial poate fi cesionat (vndut), chiar dac asupra acestuia exist un
litigiu, adic o contestaie n justiie. Este astfel cazul cnd, de pild, o persoan, A, acioneaz n
judecat o alt persoan, B, pentru repararea unui prejudiciu cauzat printr-o fapt ilicit pe care
prtul o neag, iar nainte de soluionarea litigiului, A vinde lui C creana sa eventual (fiind n
litigiu, iar rezultatul acestuia incert) contra lui B.
Prin excepie, n anumite cazuri, legea instituie restricii n privina cesiunii unor drepturi
litigioase. Astfel, conform dispoziiilor art. 1309 C. civ., judectorii, procurorii i avocaii nu pot
fi cesionari de drepturi litigioase a cror soluionare este de competena curii de apel n raza
creia i desfoar activitatea (infra nr. 122). Interdicia este instituit n scopul ca persoanele
 49

nvestite cu funcii judiciare s nu fie tentate s profite de situaia lor pentru a dobndi drepturi
litigioase pe preuri modice, iar apoi s uzeze de influena lor pentru a le valorifica n propriul
profit.
De asemenea, tot prin excepie, sub sanciunea nulitii absolute, art. 20 alin.4 din Legea
nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 247/2005 (Titlul I, art.I, pct. 46) interzice nstrinarea sub
orice form a imobilelor la care se refer, n privina crora exist litigii la instanele judectoreti
generate de acest lege, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a acestora.
Afar de aceste cazuri de excepie, regula este i rmne cea a liberei circulaii a
bunurilor, chiar dac asupra acestora exist litigii.
Conform art. 1402 C. civ., dac un drept litigios este vndut, cel contra cruia acesta
subzist se poate libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului i
dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii. Cu alte cuvinte, n caz de vnzare a
unui drept litigios, terul cedat (debitorul contra cruia s-a introdus aciunea) poate prin voina sa
unilateral s se subsituie n drepturile cesionarului (cumprtorului), lundu-i locul n contractul
de vnzare ncheiat cu cedentul-reclamant, cu obligaia de a despgubi pe ter pentru preul
efectiv pltit pentru achiziionarea acelui drept, plus cheltuielile vnzrii i dobnzile aferente din
ziua plii. Aceast instituie poart denumirea de retract litigios i i are originea n dreptul
roman (epoca imperial). Exemplu: n cazul de mai sus, A introduce aciune n daune contra lui B
solicitnd repararea unui prejudiciu de 100 00 lei, iar nainte de pronunarea soluiei cesioneaz
lui C creana litigioas contra sumei de 50 000 lei, situaie n care B poate exercita retractul
litigios, substituindu-se prin aceasta n drepturile lui C contra plii ctre acesta a sumei de 50
000 lei i a dobnzii legale la aceast sum (calculat de la data plii de ctre C lui A a preului
cesiunii dreptului litigios i pn la achitarea efectiv a sumei corespunztoare de ctre B lui C ca
pre al exercitrii retractului).
Persoana contra creia subzist dreptul litigios (prtul) i care este singura care poate
exercita retractul (infra nr. 98) se numete retractant (retrgtor), iar cesionarul (dobnditorul
dreptului litigios) retractat (retras).
Menirea retractului este aceea de a pune la dispoziia celui contra cruia subzist dreptul
litigios un instrument juridic eficient de inere n fru a eventualelor tendine speculative ce i-ar
putea anima pe cesionarii de drepturi litigioase, care ar cumpra pe un pre inferior celui real n
ideea de a obine un profit din diferen n caz de ctigare a procesului. Cu ct este mai mic
preul cesiunii dreptului litigios fa de preul real, cu att prtul mpotriva cruia este ndreptat
aciunea va fi mai motivat s exercite retractul. Invers, cu ct preul cesiunii este mai apropiat de
valoarea real a bunului, cel mpotriva cruia este ndreptat aciunea va fi mai puin tentat s
exercite retractul.

95. Origini istorice. Retractul litigios i are rdcinile n dreptul roman, fiind meninut
pn n zilele noastre. Cumprtorii de procese erau considerai nc din vechime speculatori
(emptores fortunis alienis inhiantes), iar asemenea operaiuni indezirabile.
Mai nti vnzarea de drepturi litigioase a fost considerat nul prin constituiile
mprailor Gratian, Valentinian i Teodosie, iar apoi a fost admis ca valabil, dar a fost
descurajat indirect, la nceput, prin retrngerea posibilitilor de speculare a dreptului litigios de
ctre cesionar prin limitarea dreptului de a urmri pe debitorul cedat doar n limitele preului
pltit de el cedentului, iar apoi prin instituirea posibilitii exercitrii retractului, consacrate prin
celebrele constituii Per diversas, Ab Anastasio i Mandati vel contra ale mprailor Anastasie i
Iustinian.
 50

a. Condiiile retractului

96. Enumerare. Pentru ca retractul s poat fi exercitat se cer a fi ntrunite urmtoarele

condiii: 1 s existe un drept litigios; 2 dreptul s fie cesionat de reclamant unui ter contra unui
pre; 3 cesiunea s se fac la un moment n care procesul asupra dreptului litigios este nc n
curs.

1. S existe un drept litigios

97. Noiune. Conform dispoziiilor art. 1403 C. civ., lucrul se socotete litigios cnd
exist proces sau contestaie asupra fondului dreptului. Pentru ca un drept s fie considerat
litigios n sensul dispoziiilor textului de lege menionat, nu este suficient doar s existe un
proces n privina unui drept, ci se cere ca, pe de o parte, procesul s poarte asupra fondului
dreptului, adic asupra nsi existenei sau ntinderii sale, iar pe de alt parte s existe contestaie
asupra acestui drept, fiind necesar ca, ntr-un fel oarecare, prtul s-i fi manifestat voina de a
rezista preteniilor reclamantului. Prtul manifest rezisten la preteniile reclamantului nu
numai atunci cnd neag existena sau ntinderea dreptului acestuia, ci i atunci cnd nu contest
c dreptul a existat, dar susine c acesta s-a stins prin una din modalitile prevzute de lege
(compensaie, novaie, plat, remitere de datorie, prescripie extinctiv).
Litigiile (procesele) n care prtul nu contest fondul dreptului reclamantului, ci fie
recunoate preteniile reclamantului, fie se rezum doar la invocarea unor excepii dilatorii
(necompetena instanei, plata cauiunii judicatum solvi, comunicarea actelor de la dosar) nu
permit exercitarea retractului. De asemenea, pentru c nu implic o contestaie asupra fondului
dreptului, exercitarea retractului nu este permis n procedura ordonanei preediniale.
n cazul proceselor de partaj, cnd n discuie se afl doar modalitile de efectuare a
acestuia (n natur, prin vnzare la licitaie etc.) sau compunerea loturilor, nu exist contestaie
asupra fondului drepturilor coprtailor, astfel nct exercitarea retractului nu este posibil. n
schimb, cnd drepturile coprtailor sunt contestate fie prin negarea existenei lor, fie prin
discutarea ntinderii acestora, condiiile cerute de art. 1403 C. civ. sunt ntrunite.
Dac n discuia prilor n faa instanei de judecat se afl doar un element accesoriu al
dreptului, cum ar fi cel al existenei unei modaliti (termen sau condiie) sau garanii, ori a
coninutului lor, procesul nu-i confer acestuia statutul de drept litigios.
Dobnzile unui mprumut, chiar dac n teorie constituie un accesoriu al capitalului,
totui, dat fiind faptul c, pe de o parte, reprezint remuneraia mprumuttorului pentru
imobilizarea sumei mprumutate i pentru riscurile care decurg din mprumut, iar pe de alt parte
c sporesc cuantumul sumei care trebuie restituite, litigiile n privina acestora trebuie considerate
ca privind ntinderea creanei, ceea ce nseamn c poart asupra fondului dreptului dedus
judecii, fiind vorba aadar despre un drept litigios.
n orice caz, dispoziiile art. 1403 C. civ. care definesc trsturile dreptului litigios
(necesitatea existenei unui proces i a unei contestaii asupra fondului dreptului dedus judecii)
sunt de strict interpretare, neputnd fi extinse pe cale de interpretare de ctre instanele
judectoreti.

98. Orice drept contestat poate fi litigios i s dea dreptul la retract. Legea nefcnd
nici o distincie, natura dreptului contestat este indiferent, retractul putnd fi exercitat att n
privina drepturilor de crean, ct i a celor reale (mobiliare sau imobiliare). Este la fel de
indiferent dac dreptul litigios poart asupra unui bun izolat sau asupra unei universaliti.
 51

99. Retractul n cazul drepturilor reale imobiliare. O meniune special se cuvine

fcut n legtur cu drepturile reale imobiliare. n cazul n care exist, de exemplu, o aciune n
revendicare n privina unui imobil, este n afara oricrei discuii faptul c dreptul de proprietate
asupra acestui bun este litigios, astfel nct dac reclamantul cesioneaz unui ter dreptul pe care
pretinde c l are asupra bunului, prtul din aciunea n revendicare poate exercita retractul
mpotriva terului cesionar.
Problema care se pune este ns ce se ntmpl n cazul juridic posibil n care cel care
face cesiunea nu este reclamantul, ci prtul posesor al imobilului revendicat de reclamant.
Dup unii autori, exercitarea retractului este posibil i n acest din urm caz, fiind, de
ast dat, i la dispoziia reclamantului din procesul de revendicare, nu numai a prtului, cum se
ntmpl n toate cazurile cnd dreptul litigios este unul de crean.
Ali autori i unele instane ns, cu argumente care nu sunt de loc de neglijat, sunt de
prere c n cazul menionat retractul nu poate fi exercitat. n acest sens, este deosebit de
elocvent i totodat actual motivarea unei decizii de acum un secol a Curii de Casaie din ara
noastr, care a reinut c din termenii art. 1402 C. civ. rezult c retractul litigios nu se poate
exercita dect de acela contra cruia se afl pornit o aciune, cci numai el prin exercitarea
acestui retract, se poate afla n condiiile citatului text, adic de a se putea libera de pretenia
cesionarului; cnd ns prtul n aciunea n revendicare vinde imobilul ce-l posed i-l pred
cumprtorului, nu poate fi vorba pentru cel ce revendic acel imobil, de liberarea vreunei
pretenii ce ar exista n contra lui, cci acel care posed imobilul nu-i cere nimic.

2. Dreptul litigios s fie cesionat contra unui pre

100. Retractul nu poate fi exercitat dect dac este vorba despre un drept litigios
vndut, cel n contra cruia exist acest drept putndu-se libera de cesionar numrndu-i
preul real al cesiunii (art. 1402 C. civ.). n alte cuvinte, se cere existena unui act translativ
de proprietate contra unui pre stabilit n bani.
Retractul se aplic deopotriv tuturor vnzrilor, fie acestea obinuite, fie fcute prin
intermediul justiiei (care nu exclud prin ele nsele ideea de specul), dar i tranzaciilor care au
dus la cesiunea unui drept litigios contra unui pre (este vorba aadar despre tranzaciile care au
caracter translativ, iar nu doar declarativ).
Cerinele exercitrii retractului nu sunt ntrunite cnd suntem n prezena unui drept n
privina cruia s-a ncheiat un pact de quota litis. Un asemenea pact nu constituie o cesiune de
drepturi litigioase deoarece, pe de o parte, avocatul nu devine la ncheierea lui titularul dreptului
litigios, ci doar mandatar al titularului acestuia pentru ducerea la bun sfrit a procesului, iar pe
de alt parte nu exist pre, avocatul punnd la dispoziia celeilalte pri doar munca, tiina i
talentul su.
De asemenea, retractul nu poate fi exercitat nici cnd cesiunea s-a fcut cu titlu gratuit
(raiunea fiind identic aceleia pentru care nici dreptul de preempiune nu poate fi exercitat ntr-
un asemenea caz supra nr. 90) i nici cnd s-a fcut n schimbul unui alt drept sau contra unei
ntreineri.

3. Cesiunea s se fac la un moment n care procesul este n curs

101. Un proces n curs. Din dispoziiile art. 1403 C. civ. rezult c dreptul este litigios
atta timp ct exist proces i contestaie asupra fondului acestuia. Procesul se ntinde ntre
 52

momentul naintrii cererii de chemare n judecat, indiferent de jurisdicia creia i revine

competena judecrii acesteia, i, dup caz, cel al pronunrii unei hotrri judectoreti definitive
i irevocabile, al intervenirii unei tranzacii ntre pri, al perimrii procesului, al achiesrii
prtului sau al renunrii reclamantului la drept ori la judecat.
Reclamaia (notificarea) graioas, invitaia la conciliere i chiar procesul-verbal de
neconciliere nu sunt suficiente pentru a satisface cerina existenei unui proces n curs. Cu att
mai puin prezint relevan simplele discuii contradictorii dintre pri naintea declanrii unui
proces, chiar dac acesta este iminent.
Pe de alt parte, important pentru ntrunirea condiiilor retractului este momentul actului
de cesiune (al realizrii acordului de voine ntre cedent i cesionar), iar nu cel al notificrii
debitorului cedat, adic al realizrii opozabilitii cesiunii fa de acesta.
Dup pronunarea hotrrii judectoreti de prim instan, care nu este definitiv,
procesul este nc n curs pe durata termenului de apel, iar dac apelul a fost introdus, pn la
momentul pronunarea hotrrii instanei de apel. Simpla posibilitate de exercitare a unei ci
extraordinare de atac (revizuire, contestaie n anulare) nu ntrunete condiia existenei unui
proces n curs.
n general, se apreciaz c ntruct recursul nu este suspensiv de executare, procesul este
considerat nchis dup judecarea apelului (sau la expirarea termenului de apel, dac acesta nu
este introdus), dar c redevine deschis de la promovarearea recursului i pn la judecarea
acestuia. Este un punct de vedere discutabil. Faptul c hotrrea instanei de apel este executorie
nu constituie un element de difereniere, deoarece chiar i hotrrile atacate cu recurs sunt
executorii.

b. Exercitarea retractului

102. Prerogativ aparinnd exclusiv prtului. Din dispoziiile art. 1402 C. civ.
rezult c retractul este o prerogativ a celui n contra cruia exist un drept litigios vndut,
adic a prtului din procesul iniial, care a dat natere dreptului litigios.
Afar de elementele de text menionate mai sus, n favoarea acestei soluii pledeaz i
puternice argumente practice desprinse din faptul c, n caz contrar, ar fi suficient nvestirea
formal a unei instane sub un pretext oarecare de ctre cel care tie c proprietarul unui bun
proiecteaz nstrinarea acestuia unui ter, pentru a putea exercita apoi retractul dendat ce se
realizeaz aceast cesiune, astfel nct s-ar ajunge ntr-o situaie n care toate fraudele ar fi
posibile.

103. Prerogativ specific unui drept potestativ. Dendat ce sunt ntrunite condiiile
cerute de lege, prtul poate exercita retractul substituindu-se n drepturile retractatului. Retractul
este rezultatul unei manifestari unilaterale de voin care conine i oferta de plat a prestaiilor
pecuniare prevzute la art. 1402 C. civ..
Puterea pe care legea o confer retractantului asupra situaiei juridice create n urma
cesiunii unui drept litigios este una specific unui drept potestativ, identic celei care decurge din
existena unui drept de preempiune (supra nr. 89). n aceste condiii, judectorul nu are alt rol
dect, eventual, acela de a constata retractul, neavnd cderea nici de a face aprecieri n privina
temeiniciei contestaiei asupra fondului dreptului i nici de a pronuna retractul cnd nu ar fi
ntrunite condiiile cerute de lege, indiferent de orice alte considerente care ar putea justifica o
asemenea soluie.
 53

104. Exercitarea retractului nu este condiionat de ndeplinirea vreunei forme.

Retractul nu este supus nici unei condiii de form, dar, firete, retractantul trebuie s aduc la
cunotina retractatului exercitarea acestui drept. Acest lucru se poate realiza att n faa instanei
nvestite cu judecarea dreptului litigios, ct i extrajudiciar pe calea unei notificri fcute
cesionarului.
Retractantul nu are nici obligaia de a face retractatului oferta real a plii sumelor cu
care trebuie s-l indemnizeze pe acesta conform prevederilor art. 1402 C. civ. i cu att mai puin
s consemneze aceste sume la CEC. Fr ndoial c retractul odat exercitat, retractantul este
obligat s indemnizeze pe retractat pentru tot ceea ce a pltit cedentului, pentru cheltueilile fcute
cu cesiunea i cu dobnda preului pltit, dar retractul n sine nu este condiionat de plata
prealabil a acestor sume

105. Cnd poate fi exercitat retractul? Este de principiu c retractul nu poate fi

exercitat dect pe durata procesului care face litigios dreptul la care acesta se refer. El poate fi
invocat n orice stare a pricinii, chiar i direct n recurs.
n mod excepional, dac cesiunea a fost inut secret pn la data finalizrii procesului
n scopul mpiedicrii exercitrii retractului, acesta poate fi invocat i dup ncheirea procesului,
fiind vorba de o fraud n dauna retractantului care va fi sancionat n acest mod.

c. Efectele retractului

106. Consecinele principale ale exercitrii retractului. Prin exercitarea retractului, aa

cum precizeaz art. 1402 C. civ., retractantul se va putea libera de cesionar. Cu alte cuvinte,
efectul principal este stingerea litigiului, cesioanarul (retractatul) nemaiputnd continua aciunea
nceput de cedent contra retractantului. Retractul este aadar un mijloc de liberare a
retractantului prin stingerea dreptului litigios.
Prin retract nu are loc o tranare a procesului, neajungndu-se la o pronunare a
dreptului, ci, aa cum am vzut, doar stingerea aciunii care l-a ameninat pe retractant, acesta
reunind n persoana sa calitile incompatibile de reclamant i prt. Exercitarea retractului nu
nseamn nici o recunoatere n favoarea cesionarului a dreptului litigios din partea retractantului,
dar nici o respingere pe fond a aciunii deschise contra prtului cedat care a fcut litigios dreptul
n discuie.
Nu mai puin ns trebuie subliniat faptul c retractul nu este doar o simpl instituie
procesual, cci prin exercitarea sa se realizeaz i efecte de drept material, i anume, o
substituire de persoane, retractantul devenind titular al dreptului litigios cumprat de retractat
(cesionar) n locul acestuia i, implicit, stpn al aciunii intentate de cedent contra sa. Prin
aceasta se produce o confuziune, pe capul aceleaii persoane reunindu-se calitile incompatibile
de creditor i debitor, astfel nct din punct de vedere juridic devine indiferent care dintre prile
raportului juridic dinaintea cesiunii dreptului litigios avea dreptul de partea sa. Substituirea de
persoane menionat mai sus nu se confund cu cesiunea de contract. Retractul creaz o situaie
cu totul special, retractantul, pe de o parte, ia locul retractatului (cesionarului), devenind titular
al dreptului cumprat de acesta, fr a deveni ns parte n locul lui n raportul juridic de cesiune
a dreptului litigios care l leag de cedent, neavnd loc o cesiune de contract, iar pe de alt parte
nu este avnd-cauz al cesionarului, neprelund dreptul litigios de la acesta, ci direct de la cedent,
raportul juridic dintre cedent i cesionar rmnnd n rest intact.
Urmeaz s analizm n continuare efectele retractului din perspectiva raporturilor dintre
retractant i retractat (1), cedent i cesionar (2) i cedant i retactant (3).
 54

1. Raporturile dintre retractant i retractat

107. Preluarea dreptului litigios. Aa cum am vzut (supra nr. 106) prin exercitarea
retractului, retractantul se subsituie retractatului, devenind titular al dreptului achiziionat de
acesta de la cedent.
Substituirea retractantului n locul retractatului nu afecteaz cu nimic actul de cesiune
ncheiat ntre cedent i cesionar, acesta producnd ntre ei n continuare efecte (infra nr. 109),
astfel nct este impropriu s se spun c prin exercitarea retractului se realizeaz rezolvire a
unui contract preexistent.
Pe cale de consecin, toate drepturile constituite asupra bunului litigios ntre data actului
de cesiune i data exercitrii retractului sunt desfiinate cu efecte retroactive (de exemplu, se
desfiineaz att poprirea nfiinat de un creditor al cesionarului asupra creanei litigioase, ct i
actele de nstrinare sau de ipotecare fcute de cesionar asupra imobilului litigios).
Prin exercitarea retractului, retractantul devine titular al dreptului litigios, iar retractatul
nu poate scpa de efectele acestuia restituind bunul cedentului.

108. Rambursarea preului cesiunii i accesoriilor acestuia. Dac menirea retractului

este de a mpiedica pe cesionar s foloseasc dreptul litigios n scopuri speculative, adic s
obin ctiguri nelegitime, acesta , pe de alt parte, nu trebuie s cauzeze cesionarului nici un
prejudiciu.
De aceea, conform dispoziiilor art. 1402 C. civ., retractantul trebuie s-l despgubeasc
pe retractat cu preul real al cesiunii, spezele contractului i dobnda din ziua cnd cesionarul a
pltit preul cesiunii.
Fcnd referire la preul real al cesiunii, textul de lege menionat are n vedere sitaia n
care cedentul i cesionarul simuleaz preul, trecnd n actul de cesiune o sum mai mare dect
cea real n scopul descurajrii prtului cedat de a exercita retractul, situaie n care retractantul,
ter fa de actul de cesiune, fcnd proba preului real, va fi inut doar la plata acestuia, iar nu a
celui simulat.
Dac dreptul litigios a fost cedat mpreun cu alte drepturi pe un pre unic, revine
instanei de judecat obligaia de a determina partea de pre aferent dreptului litigios.
Cnd dreptul litigios a format obiectul mai multor cesiuni succesive, retractantul trebuie
s plteasc preul achitat de ultimul cesionar, contra cruia exercit retractul.
Odat cu preul real al cesiunii, retractantul trebuie s restituie cheltuielile cesiunii (taxele
notariale, taxele de timbru, cheltuielile pentru consilierea de specialitate etc.), precum i dobnda
preului real al cesiunii, calculat de la data cnd acesta a fost achitat i pn la restituirea sa
integral.
n plus, chiar dac legea nu prevede, se admite c retractatul mai are dreptul i la
cheltuielile fcute de el n procesul nceput de cedent i pe care el l-a continuat dup ce dreptul
litigios i-a fost cesionat, fiind apoi stins prin exercitarea retractului.

2: Raporturile dintre cedent i cesionar

109. Actul de cesiune (vnzare) dintre cedent i cesionar rmne neatins de retract,
producndu-i n continuare efectele.
Dei prin exercitarea retractului retractatul pierde dreptul litigios prin substituirea lui de
ctre retractant, afar de cazul unei nelegeri contrare, el nu poate solicita cedentului s-l
 55

garanteze pentru eviciune, dat fiind faptul c cesiunea de drepturi litigioase are prin natura ei un
caracter aleatoriu, existena dreptului fiind incert.
Actul de cesiune rmnnd n fiin, cedentul are dreptul la plata integral a preului
convenit cu cesionarul.

3. Raporturile dintre cedent i retractant

110. n principiu, cesionnd dreptul litigios, cedentul nu mai are nimic de a face cu
acesta, astfel nct ntre el i prtul cedat (retractant) nu mai subzist nici un fel de raport juridic.
Pentru cedent retractul este un res inter alios acta, plata preului eventual nepltit al cesiunii
neputnd fi cerut de acesta dect cesionarului (retractatului), iar nu i retractantului.
Cu toate acestea, pornindu-se de la o soluie tradiional provenind din Vechiul drept
francez, n doctrina francez exist autori care susin c n caz de insolvabilitate a cesionarului,
cedentul are aciune direct pentru plata preului neachitat al cesiunii contra retractantului, ceea
ce i-ar permite s scape de concursul creditorilor cesinarului insolvabil. n dreptul nostru ns
aceast soluie a fost contestat, fiind considerat ca lipsit de temei juridic, acceptndu-se doar
ideea posibilitii exercitrii de ctre cedent a aciunii oblice contra retractantului debitor al
cesionarului, soluie care se desprinde din regulile dreptului comun n materie de obligaii.

d. Cazurile n care retractul nu se poate exercita

111. Prin excepie de la dispoziiile art. 1402 C. civ., art. 1404 C. civ. prevede limitativ
trei cazuri n care exercitarea retractului nu este posibil. Soluia se justific prin faptul c n
aceste cazuri exist suficiente motive pentru a accepta ideea c cesiunea drepturilor litigioase are
alte temeiuri dect cel speculativ prezumat n toate celelate situaii.
De asemenea, n cazul raporturilor juridice comerciale, scopul speculativ fiind de esena
lor, art. 45 C. com. exclude posibilitatea exercitrii retractului.
Potrivit dispoziiilor art. 1404 C. civ. posibilitatea exercitrii retractului litigios este
exclus cnd: 1 cesiunea s-a fcut unui comotenitor sau coproprietar al dreptului cedat; 2
cesiunea s-a fcut unui creditor pentru plata creanei sale; 3 cesiunea s-a fcut posesorului
fondului asupra cruia exist dreptul litigios.

1. Cesiunea s-a fcut unui comotenitor sau coproprietar al dreptului cedat

112. Aceast excepie se justific prin faptul c cesiunea are ca efect realizarea partajului
sau uurarea realizrii acetuia prin diminuarea numrului de coindivizari. Ea funcioneaz doar n
cazul n care cesiunea se face ntre comotenitori sau coproprietari.

2. Cesiunea s-a fcut unui creditor pentru plata creanei sale

113. Este vorba despre o situaie n care cesionarul (dobnditorul dreptului litigios)
accept drept plat a creanei sale preexistente fa de cedent (nstrintorul dreptului litigios)
chiar dreptul litigios, adic alt bun dect cel consituind obiectul creanei creditorului-cesionar,
avnd loc o dare n plat.
n acest caz legiuitorul consider c dac debitorul nu este n msur s plteasc ceea ce
s-a angajat iniial, trebuie s se poat libera de datorie ndat ce creditorul accept alt bun drept
plat a creanei sale, operaiunea nefiind motivat de o intenie speculativ, ci de dorina
 56

creditorului de a obine plata creanei sale, fie ea chiar parial. Cu alte cuvinte, cesionarul
ncearc s limiteze o pagub, mulumindu-se cu ceea ce debitorul su i poate da efectiv.
Cesiunea poate fi valabil fcut i contra unui pre simbolic (supra nr. 80), situaie n care
cauza vnzrii nu este aceast sum, ci o obligaie a vnztorului fa de cuprtor, care se stinge
n schimbul acelei cesiuni.
Dac dreptul litigios este estimat de pri la o valoare superioar creanei achitate prin
darea n plat menionat mai sus, cesionarul va fi obligat la plata unei sulte, caz n care, fcnd
aplicarea principiilor generale, dac sulta este mai mare dect valoarea datoriei preexistente
retractul va fi permis, iar n caz contrar nu.

3. Cesiunea s-a fcut posesorului fondului asupra cruia exist dreptul litigios

114. Cazul vizat de acest text obscur i de redus importan practic este cel n care o
ipotec garanteaz o crean litigios, iar proprietarul imobilului, n ideea de a nltura riscurile
realizrii ipotecii, cumpr creana litigioas, intenia speculativ fiind astfel exclus.

D. CLAUZELE DE AGREMENT

115. Noiune. Cmp de aplicare. n categoria restriciilor la libera alegere a

cumprtorului de ctre vnztor se includ clauzele de agrement, care subordoneaz perfectarea
valabil a unor vnzri agrementului (acceptrii) cumprtorului ales de vnztor de ctre un ter.
Este vorba aadar de o restrngere convenional (asumat voluntar printr-un contract) a libertii
de alegere a cocontractantului sau, altfel spus, a libertii puterii de a dispune de un bun, deoarece
opoziia terului (fa de actul de cesiune) n favoarea cruia funcioneaz clauza mpiedic
vnzarea pn la gsirea unui cumprtor acceptat de acesta.
Asemenea clauze sunt practicate n raporturile juridice care au o puternic component
intuitu personae, cnd una dintre pri urmrete prin cesiunea contractului plasarea cesionarului
(cumprtorului) n locul i poziia sa contractual. De exemplu: n contractul de societate, n
cazul cesiunilor de pri sociale sau aciuni aparinnd societilor comerciale familiale sau
compuse din diferite grupuri care doresc s menin ntre ele echilibrul existent la data pactului
societar, fiecare acionar stipulnd c cesiunea n favoarea terilor (fa de contractul de societate)
nu poate fi fcut fr agrementul celorlai acionari; n contractul de locaiune fcnd parte
dintr-un fond de comer, n cazul cesiunii acestui fond n favoarea unui ter (fa de contractul de
locaiune) stipulndu-se c nu se poate realiza fr agrementul proprietarului localului; n
contractele de distribuie exclusiv, n cazul cesiunii unui asemenea contract ctre un ter (fa de
contractul de distribuie) stipulndu-se c nu se poate realiza fr agrementul concedentului
(celui care a constituit concesiunea).
Clauzele de agrement nu sunt valabile dac nu pot fi justificate de nici o raiune (lipsete
componenta intuitu personae), cum este, de pild, cazul stipulrii ei ntre coproprietari.

116. Sanciunea nerespectrii agrementului . Sanciunea nesocotirii agrementului

impus n mod valabil este inopozabilitatea vnzrii (cesiunii) fa de beneficiarul clauzei, ceea ce
nseamn c n discuie nu se pune valabilitatea vnzrii, care ntre prile contractante rmne s
produc efecte, fiind obligatorie, ci doar lipsa acesteia de efecte n raport cu beneficiarul clauzei,
ca i cnd nu s-ar fi ncheiat.
 57

117. Refuzul agrementului poate fi discreionar? Rspunsul la ntrebare nu este o

chestiune teoretic, ci una cu o important miz practic: dac rspunsul este afirmativ, controlul
judectoresc al refuzului este n principiu exclus, dar dac este negativ, controlul judectoresc
poate fi exercitat, rmnnd s fie precizate limitele acestuia.
n acest sens, n funcie de voina prilor, unele nuanri se impun. Astfel, dac prile au
stipulat prin contract o putere discreionar, refuzul agrementului nu poate fi cenzurat de
justiie, afar de cazul cnd s-a fcut cu intenia de a-l pgubi pe cel n favoarea cruia a fost
stipulat clauza.
n cazul n care, aa cum se ntmpl de regul n cazul contractelor de distribuie, prile
stipuleaz c beneficiarul clauzei trebuie s examineze echitabil i cu toat grija cerut
propunerea de cesiune, refuzul agrementului nu mai poate fi discreionar, trebuind s fie justificat
prin imperativul protejrii intereselor sale comerciale legitime i, pentru a elimina orice
arbitrariu, trebuie s fie motivat pentru a se putea verifica criteriile stipulate prin contract,
instana de judecat fiind ndreptit s ntreprind, la cerere, o asemenea verificare.
n fine, dac prin convenie nu se stipuleaz nimic n legtur cu exercitarea
agrementului, refuzul acestuia poate fi cenzurat de instan numai n mod excepional, n cazul n
care se comite un abuz de drept, dovedindu-se c a fost dictat de intenia de a pgubi sau
discrimina pe motive rasiale sau religioase, iar nu pentru meninerea ncrederii iniiale, care a
justificat la origini instituirea clauzei.

Seciunea 2 CUMPRATORUL
118. Cumprarea, ca i vnzarea, constituie un act de dispoziie ntruct comport plata
preului. Cele dou acte, vnzarea i cumprarea, sunt reunite n unul singur. De aceea, conform
dispoziiilor art. 1306 C. civ., este firesc ca libertii de a vinde a vnztorului s i corespund
simetric invers libertatea de a cumpra a cumprtorului. ns aa cum libertatea de a vinde
cunoate anumite restricii, libertatea dea cumpra comport la rndul su i ea unele restricii.
Din aceast perspectiv, urmeaz s analizm incapacitile de a cumpra reglementate de
lege ( 1) i limitarea convenional a libertii de a cumpra ( 2).

1 Incapacitile de a cumpra

119. Enumerare. Incapacitile de a cumpra reglementate n dreptul nostru, care, aa

cum se ntmpl n asemenea cazuri, ngrdesc capacitatea de folosin a persoanelor vizate, sunt
urmtoarele: a) incapacitatea strinilor i apatrizilor, precum i a persoanelor juridice strine de a
cumpra terenuri n Romnia; b) incapacitatea tutorilor, mandatarilor, administratorilor i
funcionarilor publici de a cumpra bunurile care se vnd prin intermediul lor; c) incapacitatea
judectorilor, procurorilor avocailor de a fi cesionari de drepturi litigioase de competena
instanei n a crei circumscripie i desfoar activitatea.

A. INCAPACITATEA STRINILOR I APATRIZILOR, PRECUM I A PERSOANELOR

JURIDICE STRINE DE A DOBNDI TERENURI N ROMNIA

120. Art. 41 alin. 2 teza a II-a din Constituia Romnei din 1991, sub sanciunea nulitii
absolute, stipula n forma sa iniial c cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de
 58

proprietate asupra terenurilor. Aceast dispoziie a fost preluat n termeni identici de art. 3
alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n plus, la alin. 3 al aceluiai
articol stipulndu-se i c persoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri n Romnia prin
acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte.
Incapacitile fiind de strict interpretare, nimic nu i-a mpiedicat pe strini, apatrizi i
persoanele juridice strine s cumpere construcii n Romnia sau alte drepturi reale dect cel de
proprietate.
Ca urmare a revizuirii din anul 2003 a Constituiei Romniei, textul constituional
menionat mai sus, devenit art. 44 alin. 2 teza a II-a, a fost reformulat n sensul c cetenii
strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n
condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin
lege organic, precum i prin motenire legal. Aadar, dac pentru moment incapacitatea
menionat rmne n vigoare, ea urmeaz a fi treptat dac nu abandonat integral, cel puin
restrns.
Art. 3 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor al Legii nr. 247/2005 prevede c
cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de
proprietate asupra ternurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Cum ns
nc legea special nu a fost adoptat, rezult c cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice
strine nu au capacitatea de folosin de a dobndi ternuri n Romnia.
Fiind vorba de o incapacitate, iar aceasta de strict interpretare, rezult per a contrario
c, n schimb, persoanele menionate au capacitatea de a dobndi n Romnia att construcii, ct
i alte drepturi reale (dezmembrminte, garanii reale sau drepturi de concesiune).

B. INCAPACITATEA TUTORILOR, MANDATARILOR, ADMINISTRATORILOR I

FUNCIONARILOR PUBLICI DE A CUMPRA BUNURILE CARE SE VND PRIN
INTERMEDIUL LOR

121. Potrivit dispoziiilor art. 1308 C. civ., sub pedeaps de nulitate, nu se pot face
adjudecatari nici direct, nici prin persoane interpuse:
1. tutorii, ai averii celor de sub a lor tutel;
2. mandatarii, ai averii ce sunt ncredinai s vnd;
3. administratorii, ai averii comunelor sau stabilimentelor ncredinate ngirijirii lor;
4. oficianii publici (funcionarii publici n. n. D. C.), ai averilor statului ale cror
vnzri se fac printr-nii.
Interdiciile de a cumpra care rezult din acest text se aplic tuturor bunurilor, indiferent
dac sunt mobile sau imobile, fiind justificate prin necesitatea de a se nltura conflictele de
interese (cel al vnztorului pentru care se face vnzarea cu propriul interes al celui prin
intermediul cruia aceasta se realizeaz).
Dei textul se refer la adjudecatari, ducndu-ne cu gndul la vnzrile silite, el se
aplic cu att mai mult vnzrilor obinuite care se fac fr intervenia justiiei.
n concepia textului de lege n discuie, interdicia funcioneaz att cnd cei lovii de
incapacitate cumpr n nume propriu, ct i atunci cnd cumpr prin persoane interpuse,
situaie n care ns cei interesai trebuie s fac proba simulaiei prin interpunerea de persoane,
indiferent cine sunt interpuii, neaplicndu-se prezumiile reglementate de lege n materie de
liberaliti (art. 812 i 941 C. civ.).
Sanciunea nclcrii dispoziiilor art. 1308 C. civ. este nulitatea relativ a vnzrii.
 59

C. INCAPACITATEA JUDECTORILOR, PROCURORILOR I AVOCAILOR DE A FI

CESIONARI DE DREPTURI LITIGIOASE DE COMPETENA INSTANEI N
CIRCUMSCRIPIA CREAIA I DESFOAR ACTIVITATEA

122. Art. 1309 C. civ. prevede c judectorii, membrii ministerului public i avocaii nu
se pot face cesionari de drepturi litigioase, care sunt de competena curii de apel n a crei
circumscripie i execit funciunile lor, sub pedeaps de nulitate, speze i daune-interese.
Spre deosebire de textul corespunztor din Codul civil francez (art. 1597), care include
printre cei incapabli att personalul auxiliar (grefieri, portrei), ct i i pe notari, Codul civil
romn instituie incapacitatea doar n privina celor anume menionai la art. 1309, text care, fiind
de excepie, este de strict interpretare.
n privina executorilor judectoreti, art. 43 din Legea nr. 188/2000 privind executorii
judectoreti prevede c acestora le este interzis s dobndeasc direct sau prin persoane
interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit.
Datorit faptului c n faza executrii silite nu se mai pune, n principiu, problema litigiozitii
drepturilor, interdicia se apropie mai degrab de incapacitile prevzute la art. 1308 C. civ.,
fiindu-i aplicabil regimul juridic aferent, iar nu de incapacitile prevzute la art. 1309 C. civ.
Raiunea incapacitilor prevzute la art. 1309 C. civ. decurge din necesitatea de a se
prezerva prestigiul de care trebuie s se bucure n rndul cetenilor slujitorii justiiei,
nlturndu-se suspiciunile c ar profita abuziv de poziia i influena lor.
Judectorii naltei Curi de Casaie i Justiie, precum i procurorii Parchetului de pe
lng nalta Curte de Casaie i Justiie sunt n incapacitate de a dobndi drepturi litigioase pe tot
cuprinsul rii.
Dat fiind c incapacitile n discuie se fondeaz pe raiuni de moralitate public, spre
deosebire de prevederile art. 1402 i urmt. C. civ. referitoare la retractul litigios care se aplic
doar n privina drepturilor asupra crora exist proces deschis i contestaie asupra fondului
(supra nr. 97), acestea (incapacitile) se aplic i drepturilor asupra crora exist doar proces (nu
i contestaie asupra fondului) i chiar i drepturilor n privina crora la data cesiunii exist doar
o posibilitate nc neefectiv, dar, n orice caz, decelabil de a fi contestate n justiie, chestiune
care este una de fapt, de resortul judectorilor fondului.
Ct privete sanciunea aplicabil nclcrii incapacitii, plecnd de la formularea
textului art. 1309 C. civ., care reglementeaz interdicia sub pedeaps de nulitate, s-a susinut
c aceasta ar fi aceea a nulitii absolute, fiind vorba de o chestiune de ordine public, dar soluia
nulitii relative de protecie susinute de ali autori pare mai rezonabil, permind confirmarea
vnzrii anulabile. Sunt ndreptite s invoce nulitatea ambele pri ale raportului juridic litigios,
aadar, att cedentul dreptului litigios, care ar putea fi nelat de cumprtor asupra valorii reale a
dreptului su, ct i cel care a emis pretenii n contra sa, n ciuda faptului c acesta din urm nu
este parte contractant n raportul juridic de cesiune a dreptului litigios, admindu-se c sfera
persoanelor care ar putea fi lezate este mai extins.
Pe lng anularea vnzrii, reclamantul poate s cear obligarea prtului la plata
cheltuielilor de judecat i, dac este cazul, la daune-interese.
Ca urmare a anulrii vnzrii, dreptul litigios rmne neatins, iar titularul su poate
dispune din de el n favoarea unei persoane care are capacitatea de a dobndi.
Nimic nu-l mpiedic pe terul cedat s nu cear anularea vnzrii pe temeiul dispoziiilor
art. 1309 C. civ., ci s exercite retractul litigios mpotriva cesionarului, dac sunt ntrunite
condiiile cerute de lege, avantajul fiind acela al stingerii dreptului litigios.
 60

2 Limitarea convenional a libertii de a cumpra

123. Ca i n cazul vnztorului, libertatea cumprtorului de a cumpra de la cine, ct i

cnd vrea poate fi ngrdit prin clauze contractuale. Aa este, de pild, cazul contractelor-cadru
de distribuie care conin clauze de aprovizionare exclusiv, cnd beneficiarul nu poate cumpra
mrfuri de natura celor indicate n contract dect de la furnizorul cu care a convenit acest lucru,
neavnd dreptul de a desface dect produsele acestuia.
Adesea, asemenea contracte conin i clauze de minim desfacere, beneficiarul fiind
obligat s achiziioneze i s desfac cel puin o anumit cantitate de mrfuri provenind de la
furnizorul cu care a ncheiat contractul de aprovizionare exclusiv.
n orice caz, asemenea nelegeri trebuie s respecte normele legale referitoare la
concuren care pot fi puse n cauz n asemenea situaii.

Capitolul II
CONSIMMNTUL
124. Introducere. Este un lucru cert c autorii Codului civil nu au avut n vedere la data
redactrii sale dect contractul propriu-zis realizat dintr-o dat. Mecanismele de formare n timp
(nu dintr-o dat) a vnzrii, prin oferta urmat de o acceptare ulterioar, ca i antecontractele, au
rmas s fie cizelate n timp de doctrin i jurispruden (Seciunea 1).
Realizarea valabil a acordului de voine (a contractului) presupune cu necesitate ca
acesta, pe de o parte, s nu fie afectat de vicii de consimmnt (Seciunea 2), iar pe de alt parte
dat n cunotin de cauz, cel care consimte trebuind s fie pe deplin informat, ceea ce pune
problema proteciei consimmntului (Seciunea 3).
Apoi, vom prezenta consimmntul n cazurile speciale ale vnzarii pe ncercate i
vnzarii pe gustate (Seciunea 4), iar n final vnzrile cu drept de rzgndire (Seciunea 5).

SECIUNEA 1 FORMAREA VNZRII

125. n cele ce urmeaz vom prezenta mai nti oferta i acceptarea (Subseciunea 1), iar
apoi a nelegerilor prealabile vnzrii (antecontractele) (Subseciunea 2).

SUBSECIUNEA 1 OFERTA I ACCEPTAREA

126. Formarea valabil a vnzrii implic n mod necesar ntlnirea ofertei fie de a
vinde, fie de a cumpra, iniiativa ncheierii contractului putnd proveni de la oricare dintre pri
cu acceptarea acesteia.
Dac fr acord de voine nu se poate vorbi despre contract, n schimb, nu toate
contractele (acordurile de voine) se realizeaz la fel. Unele vnzri se realizeaz fr nici o faz
preparatorie; de pild, comercianii care expun marfa cu afiarea preului sunt considerai n
stare de ofert permanent fcut publicului, astfel nct acceptarea de ctre un client a acelei
mrfi i a condiiilor fixate de ofertant d natere vnzrii. Alte vnzri ns se ncheie n timp,
fie ntruct sunt precedate de negocieri asupra elementelor eseniale ale viitorului contract, fie
ntruct prile nu sunt ambele n acelai loc i nu comunic direct, situaie n care cele dou
manifestri de voine oferta i acceptarea sunt decalate n timp. n asemenea situaii se
 61

impune analiza, pe de o parte, a ofertei ( 1), iar pe de alt parte a acceptrii ( 2), iar n final a
momentului i locului formrii contractului (( 3).

1 Oferta

127. Noiune. n limbajul curent, prin ofert se nelege orice propunere de a contracta. n
sens juridic ns, prin ofert, cunoscut i sub denumirea de policitaie, se nelege propunerea
ferm de a ncheia un contract, n condiii determinate, astfel nct acceptarea acesteia este
suficient pentru a lua natere vnzarea.
n cele ce urmeaz vom analiza condiiile pe care trebuie s le ntruneasc oferta (A),
efectele (B), i caducitatea acesteia (C).

A. CONDIIILE OFERTEI

128. Oferta trebuie s fie: declarat (exprimat) (a), precis i complet (b), ferm (c), s
exprime un consimmnt neviciat (d). n afara acestor condiii, iniiativa uneia sau alteia dintre
pri nu poate avea dect semnificaia unei propuneri de a intra n tratative, iar nu aceea a unei
oferte apte s dea natere contractului prin simpla sa acceptare.

a. Oferta trebuie s fie declarat (exprimat)

129. Despre ofert nu se poate vorbi dect dac exist o maniferstare de voin
exteriorizat. Aadar, propunerea de a contracta trebuie s fie exprimat, declarat. O decizie
luat n forul interior, fr a fi exteriorizat, este lipsit de orice semnificaie juridic.
De cele mai multe ori, dac nu chiar ntotdeauna, oferta este expres, constnd n
invitarea direct (verbal sau scris) la vnzare sau cumprare. Manifestarea de voin poate fi
exteriorizat n modaliti din cele mai diverse: trimiterea unei scrisori, e-mail, fax sau telex;
trimiterea unei facturi pro forma; expunerea mrfii n vitrin i a preului acesteia de ctre un
comerciant etc.
Oferta, cel puin teoretic, poate fi i tacit, cnd voina de a contracta rezult indirect, dar
neechivoc, din comportamentul celui care o lanseaz, lucru care ns, practic, dat fiind c se
refer la o iniiativ, este aproape imposibil de imaginat.
Din punctul de vedere al formei, oferta nu este ngrdit n nici un fel, fiind supus regulii
consensualismului, chiar i n cazul n care legea impune contractului pe care aceasta l
prefigureaz forma autentic. n acest caz, chiar dac, firete, oferta consensual acceptat nu d
natere contractului propriu-zis ntruct nu sunt ntrunite condiiile de form cerute ad
validitatem, acordul de voine consensual nu rmne cu totul lipsit de efecte, realizndu-se un
acord precontractual.
Fiind un act fcut pentru stabilirea unor legturi interpersonale, despre ofert nu se poate
spune c este exteriorizat dect atunci cnd se adreseaz cuiva anume. Ea se poate adresa att
unei (unor) persoane determinate, caz n care nu oblig pe ofertant dect fa de destinatarul
acesteia, ct i unor persoane nedeterminate (publicului), caz n care, fiind vorba despre o ofert
impersonal, oblig pe ofertant fa de primul acceptant (dac este vorba despre un singur bun)
sau, n limita stocului de marf disponibil, fa de toi acceptanii. n cazul ofertei fcute
publicului, dac aceasta este afectat de un caracter intuitu personae expres (de pild, se
precizeaz c oferta se adreseaz unei persoane n vrst) sau implicit (cel care ofer spre
 62

vnzare un imobil, implicit se consider c se adreseaz unor persoane solvabile), nu se poate

considera c oferta este fcut oricui, ci doar persoanelor respective, astfel nct contractul nu se
nate dect dac acceptarea este fcut de o persoan din categoria celor agreate de ofertant.
Potrivit CVIM, o propunere adresat unor persoane nedeterminate este considerat
numai o invitaie de a oferta, n afar de cazul n care persoana care a fcut propunerea nu a
indicat n mod clar contrariul(art. 14.2).

b. Oferta trebuie s fie precis i complet

130. O propunere de a contracta nu constituie ofert dect dac elementele eseniale ale
vnzrii lucrul vndut i preul (art. 1295 alin. 1 C. civ.) rezult fie chiar din cuprinsul ei, fie
din uzane sau din raporturile anterioare dintre pri, un simplu da din partea beneficiarului
ofertei fiind suficient pentru naterea valabil a vnzrii. Firete c atunci cnd prile, uznd de
principiul libertii contractuale, ar conveni c pentru naterea valabil a contractului, acordul lor
de voine, pe lng nelegerea asupra elementelor eseniale (lucru vndut i pre), necesit i
nelegerea asupra unui anumit element accesoriu stabilit de ele (de pild, modalitile de plat a
preului), contractul nu se poate nate valabil fr realizarea unei nelegeri i asupra acestui
element.
CVIM precizeaz c o propunere este suficient de precis n cazul n care denumete
mrfurile i, expres sau implicit, stabilete cantitatea i preul sau d indicaii care permit s le
determine (art. 14.1).

131. Pentru a-l lega pe ofertant, oferta trebuie s fie neechivoc, adic neinterpretabil.
Oferta este echivoc n cazul n care se lanseaz de ctre acelai ofertant mai multe oferte diferite
care nu se pot concilia (de pild, se oferteaz acelai bun dar la preului diferite). n cazul ofertei
echivoce, destinatarul nu poate accepta valabil pe cea mai avantajoas dintre acestea, fiind
obligat s cear ofertantului s-i precizeze voina real.

c. Oferta trebuie s fie ferm

132. Aa cum am vzut mai sus, o propunere de contract poate fi calificat ca ofert
numai dac acceptarea destinatarului este suficient pentru a forma contractul de vnzare printr-
un simplu da. Pentru aceasta oferta trebuie s fie ferm, adic s nu cuprind rezerve, aadar,
restricii care pot viza fie chiar posibilitatea ncheiereii contractului avut n vedere (propuntorul
rezervndu-i expres dreptul de a nu ncheia contractul, fr a fi obligat s motiveze acest lucru),
fie coninutul su (de pild, propuntorul rezervndu-i dreptul de a modifica oricnd preul
propus).
Oferta nu poate include orice fel de rezerve, unele fiind considerate ilicite prin ele nsele,
aa cum este cazul celor care ar introduce discriminri, cum sunt acelea referitoare la sexul,
religia sau rasa acceptantului.
n cazul vnzrilor intuitu personae, propunerea de a contracta adresat publicului poate
fi considerat ca fiind fcut cu rezerva agrementului iniiatorului, fiind mai degrab un apel
(invitaie) la ofert, iar nu o ofert propriu-zis susceptibil de a da natere contractului n caz de
acceptare. Dac ns rezervele la ofert nu rezult implicit din natura lucrurilor (cum este cazul
vnzrilor intuitu personae) sau din anumite uzane (obiceiuri cunoscute tuturor), ele nu pot fi
introduse dect expres (explicit).
 63

133. Practica judiciar i doctina, inspirndu-se din prevederile CVIM, care, la rndul lor,
sunt inspirate din dreptul anglo-saxon, au promovat ideea c o propunere de a contracta nu
constituie ofert dect dac din cuprinsul ei rezult expres sau tacit voina de a se lega prin
acceptare

d. Oferta s exprime un consimmnt neviciat

134. Fiind considerat tot mai insistent un act juridic unilateral, oferta trebuie s izvorasc
n acest caz dintr-o voin neviciat de eroare, dol sau violen (art. 953 C. civ.).

B. EFECTELE OFERTEI

135. Problema obligativitii ofertei. Pornindu-se de la ideea c n Codul civil voina

unilateral nu este izvor de obligaii dect n cazurile anume prevzute de lege, printre care nu se
regsete i oferta, s-ar putea susine c aceasta nu oblig cu nimic pe ofertant, putnd fi n
consecin revocat atta timp ct nu a fost acceptat, i c doar de la acest moment, relizndu-se
un acord de voine, s-ar nate obligaii, pentru ambele pri, izvorul acestora fiind contractul de
vnzare care s-a format prin acest acord.
Acest principiu nu a fost ns niciodat admis tel quel, practica judiciar i doctrina
admind dintotdeauna c oferta d natere unor obligaii n sarcina ofertantului chiar i naintea
acceptrii, dar care sunt aceste obligaii a fost ns iari dintotdeauna obiect de discuii, cel
puin n anumite privine Astfel, dac asupra retractrii ofertei, adic a retragerii acesteia de
ctre ofertant nainte sau concomitent cu ajungerea acesteia la destinatar, nu exist discuii,
admindu-se unanim c nu oblig la nimic pe retractant ntruct oferta neajuns la destinatar nu
confer nici un drept acestuia din urm, neputndu-se pune n nici un fel problema prejudicierii
lui, cu totul alta este situaia revocrii ofertei, adic a retragerii acesteia dup ce a ajuns la
destinatar, asupra acestei chestiuni fiind concentrate discuiile amintite mai sus.
Miza discuiei asupra efectelor ofertei ajunse la destinatar este deosebit de important:
dac oferta nu este obligatorie pentru ofertant, pe de o parte, n caz de revocare a
acesteia, destinatarul poate aciona mpotriva ofertantului cel mult pe temei delictual, dac a
suferit un prejudiciu datorit acestui fapt, iar pe de alt parte, decesul sau survenirea incapacitii
ofertantului naintea acceptrii duc la caducitatea ofertei;
dac, din contra, oferta este obligatorie, pe de o parte, revocarea nu poate produce nici
un efect, ofertantul fiind obligat s menin oferta un anumit timp (pn la termenul stipulat
expres de pri sau, dac prile nu au stipulat un asemenea termen, pe un interval de timp
rezonabil, apreciat de instanele de judecat de la caz la caz), n care, dac survine acceptarea, se
nate contractul, iar pe de alt parte, decesul sau incapacitatea ofertantului survenite naintea
mplinirii termenului (expres sau tacit) nu atrag caducitatea ofertei.
Prima concepie a predominat mult timp, fiind ntemeiat pe ideea c oferta nu poate
constitui izvor de obligaii pentru ofertant ntruct nstrinarea libertii prilor pe care o
constituie contractul nu poate fi conceput dect dac o parte accept angajamentul celeilalte
pri. Susintorii ei admit ns totui c ofertantul poate fi inut s rspund delictual (daune-
interese) fa de destinatar, fie pentru c i-a cauzat un prejudiciu prin revocarea intempestiv a
ofertei, fie pentru abuzul comis n exercitarea dreptului de revocare a ofertei, admindu-se chiar
c o form de reparaie a prejudiciului ar putea fi chiar considerarea contractului ca fiind ncheiat.
Cea de a doua concepie, care, trebuie spus, nu fr dificuti, pare a ctiga n ultimul
timp tot mai mult teren, se ntemeiaz astzi pe ideea c oferta constituie un angajament
 64

unilateral obligatoriu pentru ofertant. Ca atare, revocarea ei n interiorul termenului de acceptare

este lipsit de efecte, astfel nct dac survine acceptarea vnzarea este valabil ncheiat.

C. CADUCITATEA OFERTEI

136. Oferta devine caduc (lipsit de efecte) de drept la expirarea termenului expres sau
tacit pentru care a fost asumat. Aadar, dac acceptarea nu survine n interiorul termenului,
contractul nu mai poate fi valabil format, afar de cazul n care ofertantul se declar de acord cu
aceasta (art. 35 C. com.).
De asemenea, oferta devine caduc naintea expirrii termenului de acceptare n cazul n
care beneficiarul declar c nu o accept sau face o contrapropunere (o alt ofert), ceea ce,
implicit, echivaleaz cu neacceptarea ofertei dinti.

2 Acceptarea
137. Noiune. Acceptarea este manifestarea de voin a destinatarului n sensul primirii
propunerii de contract venite din partea ofertantului. Ea trebuie s concorde ntocmai ofertei,
fiind necondiionat i integral, ducnd la realizarea consimmntului (acordului de voine),
aadar la naterea contractului, printr-un simplu da.
Pentru a fi valabil ca atare, acceptarea trebuie s ndeplineasc aceleai condiii ca i
oferta.
n principiu, acceptarea nu este supus nici unei condiii de form, fiind guvernat de
regula consensualismului, afar de cazul n care legea impune o anumit form ad validitatem,
situaie n care contractul nu se poate nate valabil dect cu respectarea acesteia.
Acceptarea ofertei nu poate fi impus destinatarului, acesta fiind liber s o fac sau nu.

A. ACCEPTAREA EXPRES A OFERTEI

138. Acceptarea este expres atunci cnd voina destinatarului ofertei de a primi
propunerea ofertantului este exteriorizat i adus la cunotina acestuia fie prin viu grai, fie n
scris, fie prin anumite gesturi sau semne care, conform uzanelor, relev voina de a accepta
oferta (de exemplu: gesturile de comunicare specifice surdo-muilor; ridicarea minii sau
nclinarea capului n cazul vnzrilor la licitaie sau la burs; introducerea unei monede ntr-un
aparat de distribuire de bilete, buturi etc.).
n toate cazurile, acceptarea trebuie s fie neechivoc.

B. ACCEPTAREA TACIT A OFERTEI

139. Acceptarea tacit a ofertei. Spre deosebire de acceptarea expres, acceptarea tacit
nu implic o manifestare de voin fcut n scopul de a fi adus la cunotina ofertantului, ci
doar ndeplinirea unei aciuni din care se poate desprinde implicit voina destinatarului de a primi
propunerea ofertantului.
Cea mai caracteristic form de acceptare tacit este executarea contractului, cum ar fi, de
pild, expedierea mrfurilor comandate de ofertant ori, simetric invers, plata n tot sau n parte a
preului inclus n ofert.
 65

Executarea trebuie s fie n perfect concordan cu oferta, altminteri nefiind vorba de o

acceptare, ci de o contraofert.

140. Problema acceptrii implicite a ofertei prin simpl tcere. Regula. Uneori,
destinatarul rmne complet inert dup primirea ofertei; nici nu face o declaraie expres de
acceptare, nici nu trece la executarea contratului.
O astfel de conduit este ambigu (echivoc), susceptibil de a fi interpretat n diferite
feluri. Or, consimmntul trebuie stabilit cu certitudine, fr echivoc. De aceea, n principiu, n
lipsa oricrei posibiliti de circumstaneiere, tcerea este considerat ca indiferent din punct de
vedere juridic, neputnd avea semnificaia unei acceptri.
CVIM prevede expres la art. 18.1 c tcerea sau inaciunea prin ele nsele nu pot
constitui acceptare.
Faptul c policitantul prevede n ofert c n absena unui rspuns ntr-un anumit termen
contractul se consider ncheiat nu are consecine pentru destinatar, acesta neputnd fi obligat
fr acordul su la un asemenea rspuns, astfel nct tcerea lui nu echivaleaz cu acceptarea
ofertei.

141. Excepii de la regula potrivit creia tcerea nu echivaleaz cu acceptarea

implicit a ofertei. Regula de mai sus comport unele excepii, care decurg din anumite
circumstane n care este pstrat tcerea, fcnd ca aceasta s nu mai fie neutr (echivoc), ci
una din care se poate desprinde implicit (tacit) intenia de a contracta.
n primul rnd, tcerea valoreaz acceptare dac legea sau uzanele (specifice unui loc,
profesii sau comerului) prevd aceasta. n asemenea cazuri, legea sau uzana confer tcerii o
semnificaie obiectiv care face din ea un veritabil mijloc de comunicare, analog unui limbaj.
n al doilea rnd, se consider c tcerea valoreaz acceptare cnd prile au convenit
anterior expres c tcerea uneia dintre ele la propunerea provenind de la cealalt valoreaz
acceptare a acelei propuneri.
n al treilea rnd, tcerea poate valora acceptare cnd ntre pri au existat relaii de
afaceri anterioare care s-au concretizat n ncheiarea repetat a unor contracte de aceeai natur,
prin oferte periodice nerefuzate niciodat pn la momentul respectiv, caz n care, n lipsa unui
refuz, ofertantul poate conta pe ncheiera contractului.
n sfrit, se consider c tcerea constituie acceptare n cazul n care oferta este fcut n
interesul exclusiv al destinatarului. Soluia pleac de la ideea c n aceast situaie exist o mare
probabilitate de acceptare, neexistnd nici o raiune pentru respingerea ofertei, dar aceasta nu
nseman nicidecum c acceptarea este obligatorie, destinatarul fiind din contra liber s refuze
oferta. Aprecierea unor asemenea situaii este atributul exclusiv al instanei de fond, fiind o
chestiune de fapt care se va aprecia cu toat prudena necesar de la caz la caz.

3 Momentul i locul formrii contractului

142. Interesul stabilirii. Este de principiu c momentul i locul formrii contractului este
acela al ntlnirii celor dou voine oferta i acceptarea.
Cnd prile se afl de fa sau comunic direct (prin telefon, radio, internet), lucurile sunt
relativ simple n privina momentului ncheierii contractului, care este cel n care destinatarul
accept oferta, punndu-se ns problema locului ncheierii acestuia cnd prie sunt n locuri
diferite, dar cnd prile sunt la distan i nu comunic direct, ci prin coresponden (scisori,
 66

telex, fax) se pune problema (devenit clasic) att a momentului, ct i a locului formrii
contractului.
Stabilirea momentului ncheierii contractului este deosebit de important deoarece de la
acest moment prile sunt definitiv legate prin acordul lor de voine, contractul ncepnd s-i
produc efectele specifice (transferul proprietii i al riscului pieirii fortuite a lucrului vndut;
produc efecte garaniile pentru eviciune i vicii ascunse etc.), iar legea care va guverna
contractul este cea n vigoare la acest moment.
n ceea ce privete locul ncheierii contractului, acesta are importan n dreptul
internaional privat, contractul fiind supus regulilor de form de la acest loc (locus regit actum),
iar din punctul de vedere al competenei teritoriale al judecrii eventualelor litigii dintre pri, n
cazul n care vnzarea este comercial, competena poate reveni (alternativ cu instana
domiciliului prtului) i instanei de la locul ncheierii contractului (art. 10 pct. 4 C. pr. civ.).

143. Momentul i locul ncheierii contractului. n chestiunea momentului i locului

ncheierii contractului dou ar fi soluiile posibile, asupra crora, n timp, s-au grupat concepiile
legislative, nfruntrile doctrinare i soluiile practicii judiciare. Una ar fi cea de a considera
contractul format la momentul la care cele dou voine coexist, este vorba de teoria emisiunii
acceptrii (cunoscut i sub denumirea de teoria declaraiei sau expedierii), locul ncheierii
contractului fiind cel unde acceptantul se afl la momentul la care, ntr-un fel sau altul, accept
oferta, iar cealalt, teoria recepiei (cunoscut i sub denumirea de teoria informaiei), de a
considera contractul ncheiat doar la momentul recepionrii acceptrii ofertei, contractul fiind
considerat ncheiat la primirea de ctre policitant a acceptarii, locul ncheierii contractului fiind
acela unde acesta se afl la momentul respectiv.
Codul civil romn, ca i Codul civil francez, nu reglementeaz problema momentului i
locului ncheierii contractului de vnzare, oscilnd n dou cazuri particulare ntre cele dou
sisteme. Astfel, n materie de donaii ntre abseni, fcndu-se ecou al teoriei recepiei, art. 814
alin. 2 precizeaz donaia n-are efect dect din ziua din care se va fi comunicat donatorelui
actul de acceptare, n timp ce n materie de mandat, fcndu-se ecou al teoriei emisiunii, art.
1533 alin. 2 C. civ. concednd c mandatul poate fi i tacit, precizeaz c acesta poate s rezulte
din executarea lui din partea mandatarului.
n schimb, Codul comercial consacr teoria recepiei ca regl, preciznd c pentru a fi
perfect contractul este necesar ca acceptarea s ajung la cunotina propuitorului n termenul
hotrt de dnsul sau n termenul necesar schimbului propunerii i acceptrii, dup natura
contractului (art. 35 alin.1), prin excepie, conform teoriei emisiunii, admindu-se ns c
atunci cnd ofertantul cere executarea imediat a contractului, iar acceptarea nu a fost cerut,
contractul este perfect ndat ce cealalt parte a ntreprins executarea lui.
CVIM conine reguli similare Codului comercial, prevznd c, n principiu, acceptarea
unei oferte produce efecte n momentul n care indicaia de acceptare parvine ofertantului (art.
18 alin. 1), dar c prin excepie, n temeiul ofertei, al obinuinelor care s-au stabilit ntre pri
sau uzanelor, destinatarul ofertei poate arta c o accept prin ndeplinirea unui act care se
refer, de exemplu, la expedierea mrfurilor, sau la plata preului, fr a-l comunica
ofertantului, acceptarea produce efecte la n momentul n care acest act este ndeplinit, n
msura n care este fcut n termenul de acceptare stabilit de ofertant sau, n lips, ntr-un termen
rezonabil.
Este n afar de discuie c n privina momentului i locului ncheierii contractului
decisiv este voina explicit sau implicit a prilor, care, n funcie de interesele lor, sunt libere
 67

s stabileasc momentul i locul ncheierii contractului, neexistnd regului obligatorii n acest

sens.
Cnd ns voina prilor nu poate fi stabilit cu certitudine, problema care se pune este
aceea a determinrii regulii supletive aplicabile cea a emisiunii sau cea a informrii. Aa cum
am vzut, n materie de vnzri comerciale i vnzri internaionale de mrfuri, norma supletiv
(regula) este cea a teoriei recepiei. n materie de vnzri civile (supuse dispoziiilor Codului
civil) ns, dei practica noastr judiciar i doctrina nclin precumpnitor spre regula aplicrii
teoriei recepiei, mai potrivit pare totui aplicarea teoriei emisiunii, cu att mai mult cu ct n
materia formrii contractului Codul civil nu impune o alt condiie dect acea a realizrii
acordului de voine (ntlnirea ofertei cu acceptarea), iar nu i a informrii policitantului despre
acceptare.

SUBSECIUNEA 2 NELEGERILE PREALABILE VNZRII

(ANTECONTRACTELE)
144. Generaliti. n practic, acordul de voine care d natere vnzrii nu se realizeaz
ntotdeauna dintr-o dat, aa cum au gndit autorii Codului civil, ci fie n urma unor negocieri,
fie, ntruct prile nu vor sau nu pot nc s ncheie vnzarea, n urma unor acorduri prealabile
de voine, care, ntr-un fel sau altul, sunt pai concrei n direcia vnzrii, prefigurnd-o sau
proiectnd-o, fiind ele nsele contracte, dar distincte de cel de vnzare.
Contractele preparatorii (cunoscute i sub denumirile de antecontrate, contracte
provizorii, contracte prealabile sau promisiuni de contract) sunt: promisiunea unilateral ( 1),
pactul de preferin ( 2) i promisiunea sinalagmatic ( 3).

1 Promisiunea unilateral

145. Noiune. Promisiunea unilateral de a vinde este contractul prin care o persoan,
numit promitent, se oblig ferm fa de o alt persoan, numit beneficiar, s i vnd un anumit
bun pentru un pre anume (determinat sau determinabil), dac aceasta din urm se va decide s
cumpere n viitor, ntr-un termen determinat sau nedeterminat.
Consacrat definitiv de doctrin i jurispruden, nu ns i de Codul civil, promisiunea
unilateral se ntemeiaz pe un acord de voine care are ca obiect fixarea ofertei promitentului,
acesta angajndu-se (consimind) ferm s vnd, din punctul su de vedere consimmntul la
vnzare fiind deja dat, pe cnd beneficiarul consimte doar ca s-i fie pus la dispoziie opiunea
de a cumpra sau nu, iar nu chiar s cumpere. Originalitatea i totodat specificul promisiunii
unilaterale const aadar tocmai n faptul c, n principiu, pentru a se forma vnzarea este
suficient doar manifestarea de voin a beneficiarului n sensul ridicrii opiunii, voina
promitentului de a vinde fiind deja exprimat i pus la dispooziia celui dinti. De aceea,
promisiunea unilateral de a vinde mai este cunoscut i sub denumirea de pact de opiune.
Promisiunea unilateral este utilizat cu precdere n materie de vnzri imobiliare,
dndu-se beneficiarului posibilitatea s cntreasc n linite dac ncheie contractul sau nu,
precum i ca garanie a restituirii unui mprumut, debitorul promind creditorului s i vnd un
anumit bun n contul datoriei (acesta fiind preul vnzrii) dac la scaden mprumutul nu este
restituit, creditorul fiind n drept s opteze, fie s ridice opiunea, caz n care creana se consider
 68

stins prin preluarea cu titlu de vnzare a bunului promis n contul datoriei, fie s nu o ridice,
rezervndu-i dreptul de a urmri silit alte bunuri ale debitorului.

A. INDEMNIZAIA DE IMOBILIZARE

146. Denumirea de promisiune unilateral ar putea conduce la concluzia c aceasta este

ntotdeauna cu titlu gratuit, idee care ns nu poate fi reinut ntruct, din contra, de regul, n
schimbul imobilizrii bunului promis la dispoziia beneficiarului pentru un anumit termen, acesta
trebuie s achite o sum de bani (de regul, zece la sut din preul vnzrii) numit indemnizaie
de imobilizare.
Denumirea vrea mai degrab s sugereze ideea c dreptul de opiune este dat doar uneia
din prile contractante, dar nimic nu se opune ca beneficiarul opiunii s fie inut la o obligaie
pecuniar n favoarea promitentului, caz n care contractul de promisiune unilateral este oneros
i sinalagmatic (fr ns ca s devin promisiune sinalagmatic reciproc de vnzare-
cumprare, angajamentului de a vinde necorespunzndu-i angajamentul de a cumpra specific
promisiunii sinalagmatice).

147. Indeminzaia de imobilizare constituie preul asumrii de ctre promitent a dublei

obligaii de a nu nstrina bunul promis i de a menine oferta pe durata termenului de opiune,
iar validitatea ei nu mai constituie n prezent obiect de discuie.
Neplata culpabil a indemnizaiei n condiiile convenite deschide promitentului calea
aciunii n rezoluiune a promsiunii.

148. Dac beneficiarul ridic opiunea, indemnizaia de imobilizare se va include n preul

vnzrii, iar dac nu, rmne definitiv ctigat promitentului.

149. Fr ndoial, nulitatea promisiunii de vnzare atrage obligarea promitentului la

restituirea indemnizaiei de imobilizare ncasate.
Tot astfel, indemnizaia de imobilizare nu este datorat, trebuind s fie restituit dac a
fost ncasat de promitent, n ipoteza n care promisiunea a fost contractat sub condiia
suspensiv a obinerii unui mprumut de ctre beneficiar, iar aceast condiie nu s-a realizat.
Indemnizaia de imobilizare trebuie restituit i atunci cnd promitentul face imposibil
ridicarea opiunii prin modificarea substanial sau distrugerea voluntar a bunului dup data
ncheierii promisiunii, ori prin nstrinarea bunului promis unui ter.

B. CONDIIILE DE VALIDITATE A PROMISIUNII

a. Condiiile de fond

150. Fiind un contract, promisiunea unilateral de vnzare este valabil format la

momentul acordului de voine ntre promitent i beneficiar.
Acest acord trebuie s poarte asupra lucrului i preului, ntocmai ca n cazul vnzrii
(supra nr. 39 i urmt), dat fiind c pentru naterea acesteia (a vnzrii) este suficient ca
beneficiarul s ridice opiunea. Pentru acelai motiv, promitentul trebuie s aib capacitatea de a
vinde la momentul promisiunii, n timp ce beneficiarul, dac prile au stipulat o indemnizaie de
imobilizare, trebuie s aib doar capacitatea de a se obliga la data promisiunii, iar capacitatea de
a cumpra numai la momentul ridicrii opiunii (cnd se formeaz vnzarea).
 69

b. Condiiile de form

151. n principiu, promisiunea este consensual, afar de cazul n care legea impune
forma autentic ad validitatem vnzrii n considerarea obiectului acesteia (cazul terenurilor),
situaie n care, dat fiind c din punctul de vedere al promitentului consimmntul la promisiune
este unul i acelai cu cel la vnzare, iar acesta nu este valabil dect dac este dat n form
autentic, trebuie s fie dat n form autentic. Forma autentic se impune doar pentru
consimmntul promitentului, nu i pentru cel al beneficiarului, care fiind dat doar pentru
acceptarea promisiunii, iar nu a vnzrii propriu-zise (care se va realiza doar la ridicarea
opiunii), rmne supus regulii consensualismului. Pentru formarea valabil a vnzrii ns,
firete, ridicarea opiunii (consimmntul la cumprare) trebuie fcut n forma autentic n
cazul n care legea impune o asemenea form contractului.

C. CIRCULAIA PROMISIUNII

152. Transmisiunea mortis causa a promisiunii. Promisunea unilateral de vnzare este

transmisibil pentru cauz de moarte att activ, ct i pasiv n caz de deces al uneia sau alteia din
prile contractante. Aadar, n caz de moarte a promitentului sa beneficiarului, drepturile i
obligaiile se transmit la motenitorii acestora, care vor beneficia, repectiv, vor fi inui la
executare, ca i autorii (antecesorii) lor.

153. Cesiunea prin acte ntre vii a dreptului de opiune (substituirea beneficiarului).
Dreptul de opiune nscut n favoarea beneficiarului fiind unul de natur patrimonial, poate fi
cedat unui ter cu titlu gratuit sau oneros, afar de cazul unei convenii contrare, care face ca
dreptul n discuie s aib un caracter intuitu personae.
Cedentul trebuie s garanteze cesionarului existena dreptului cedat, dar nu i s
rspund pentru nendeplinirea obligaiilor promitentului.
Dac cesionarul declar c nu ridic opiunea, acest lucru poate fi fcut de cedent, care
exercitndu-i dreptul de a i-l substitui n locul su pe cesionar (drept caracterizat i el ca fiind
de opiune, dar diferit de cel de a ridica opiunea), nu pierde cu totul dreptul de a primi
promisiunea (de a ridica opiunea), putndu-l regsi n cazul menionat.

E. EFECTELE PROMISIUNII

154. Dup ncheierea valabil a promisiunii se nasc efecte specifice care privesc
obligaiile promitentului (a), dreptul de opiune al beneficiarului (b), formarea vnzrii prin
ridicarea opiunii (c) i, n fine, se pun probelme specifice legate de consecinele nerespectrii
promisiunii de ctre promitent (d).

a. Obligaiile promitentului

155. Dac dintotdeauna a existat acord asupra faptului c din promisiune nu se nate
nici un drept real n favoarea beneficiarului, diferene au existat i nc exist n privina
obligaiei principale a promitentului fa de beneficiar (nu ns i n ceea ce privete obligaia
negativ accesorie de a nu compromite n nici un fel ncheierea vnzrii prin ridicarea opiunii, n
 70

special prin nstrinarea lucrului promis unei alte persoane sau prin punerea unui ter n situaia
de a beneficia de un drept de preempiune care s prevaleze asupra dreptului beneficiarului
cum ar fi, de pild, prin ncheierea cu terul a unui contract de locaiune, punnd pe ter n situaia
de a beneficia de un drept de preempiune , i ea unanim acceptat).
Ct privete obligaia principal a promitentului, n doctrina clasic (francez i
romn) s-a considerat c promitentul este debitorul unei obligaii de a face, constnd n
ncheierea vnzrii (ceea ce nsemna c pentru naterea vnzrii trebuia reiterat consimmntul
de a vinde). n dreptul fracez, nu i n cel romn, care a rmas la stadiul iniial, n prezent, aceast
concepie este abandobat, unii autorii, dei susin n continuare c n sarcina promitentului s-ar
nate o obligaie de a face, sunt de prere ns c aceasta nu mai const n obligaia de a ncheia
vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare,
iar alii susin c, n realitate, promitentul a consimit deja la vnzare, aceasta putnd lua natere
prin simpla ridicare a opiunii, aa nct din partea lui nu se mai ateapt s fac (pozitiv) nimic.
Aceast din urm diferen ns este neesenial, de vreme ce consecinele practice sunt aceleai,
la ridicarea opiunii vnzarea fiind considerat valabil ncheiat.

b. Dreptul de opiune al beneficiarului

156. Promisiunea nu d natere unui drept real n favoarea beneficiarului, proprietatea

rmnnd n patrimoniul promitentului, ci doar unui drept de natur special care i permite s
perfecteze vnzarea prin simpla ridicare a opiunii.
Caracterizat de unii ca fiind un drept personal (de crean), dreptul de opiune este tot
mai insistent prezentat de alii ca fiind un drept potestativ, care nu este nici real, ntruct nu
confer un drept aupra lucrului, nici de crean, ntruct nu i corespunde o obligaie personal a
promitentului, conferind pur i simplu beneficiarului puterea de a fi stpnul unei situaii juridice,
n temeiul creia are dreptul de a opta unilateral ntre ridicarea opiunii (cu consecina perfectrii
vnzrii) sau neridicarea acesteia (cu consecina neperfectrii vnzrii), fr ca promitentul,
plasat din acest punct de vedere ntr-o poziie de supunere, s se poat opune n vreun fel.

c. Formarea vnzrii prin ridicarea opiunii

157. Ridicarea opiunii. Beneficiarul promisiunii este pe deplin liber s opteze fie
pentru cumprarea bunului promis, fie pentru refuzul ei, lucru pe care l poate face sau expres sau
tacit, pentru aceasta fiind suficient s nu ridice opiunea n termenul stipulat de pri. Prin
neridicarea opiunii beneficiarul nu-i ncalc nici o obligaie, libertatea de alegere n acest sens
(ca i cea n sensul ridicrii ei) fiind de esena promisiunii unilaterale.
Pentru formarea vnzrii ajunge ca beneficiarul s ridice opiunea, cu alte cuvinte, s
accepte oferta inut la dispoziia lui de promitent pe durata termenului convenit. Ridicnd
opiunea, beneficiarul consimte la vnzare, lucru care nu se confund n nici un caz cu acceptarea
promisiunii, cea dinti dnd natere vnzrii, pe cnd cea de a doua doar pactului de opiune
(promisiunii unilaterale).
n principiu, dat fiind faptul c la momentul ridicrii opiunii se formeaz vnzarea, are
loc i transferul proprietii de la promitent (vnztor) la beneficiar (cumprtor), afar de cazul
n care prile au amnat de comun acord acest transfer la un alt moment, cum ar fi acela al plii
preului, ncheierii actului n form autentic etc.
Ridicarea opiunii nu produce efecte retroactive (de la data promisiunii), vnzarea
neputndu-se forma dect la momentul realizrii acordului de voine (de a vinde i de a
 71

cumpra), care n acest caz se produce exact la ridicarea opiunii. De aceea, beneficiarul
promisiunii trebuie s aib capcitatea de a cumpra doar la acest moment, iar nu i la data
ncheierii promisiunii.

158. Forma ridicrii opiunii. Ridicarea opiunii este un act juridic unilateral ca
oricare altul, supus ca atare regulii consensualismului, putnd fi aadar realizat fr
ndeplinirea unor condiii de form. Ea poate fi att expres, ct i tacit, rezultnd din acte cum
ar fi: plata unui avans din pre, din revnzarea lucrului care a format obiectul promisiunii,
preluarea mrfii i plata preului etc.
Cnd lucrul promis este unul din categoria celor a cror nstrinare necesit
ndeplinuirea ad validitatem a unor condiii de form (cazul terenurilor), vnzarea nu se poate
ncheia dect dac ridicarea opiunii este expres i realizat n forma cerut de lege (act
autentic).
De aemenea, dac prile au prevzut c ridicarea opiunii trebuie fcut ntr-o anumit
form (notificare prin executor judectoresc, scrisoare recomandat cu confirmare de primire
etc), ea nu va produce efecte dect cu ndeplinirea formei respective.

d. Consecinele nerespectrii promisiunii de ctre promitent

159. Felurile nclcrii promisiunii. De multe ori, n practic, promitentul fie declar
dup ridicarea opiunii c nu este de acord cu vnzarea, refuznd executarea acesteia (1), fie
declar c i retrage promisiunea naintea ridicrii opiunii (2), fie nstrineaz bunul promis
unui ter (3).

1. Promitentul declar dup ridicarea opiunii c nu mai este de acord cu

vnzarea

160. Cu toate c ntr-o asemenea situaie soluia care s-ar prea c se impune de la sine
este aceea de a considera contractul format, revocarea fiind lipsit de efecte, totui, n dreptul
nostru, s-au fcut auzite voci care au susinut c pentru formarea vnzrii nu ar fi suficient
ridicarea opiunii, ci i persistena voinei promitentului de a vinde
Aa cum am vzut, promisiunea oblig pe promitent la meninerea opiunii la dispoziia
beneficiarului pe toat durata termenului convenit, fr posibilitatea revenirii unilaterale. Prin
urmare, dat fiind c prin ridicarea opiunii vnzarea se perfecteaz, fr posibilitatea pentru
promitent de a mpiedica n vreun fel acest lucru, problema care se pune n ipoteza examinat nu
mai este una care ine de formarea vnzrii, ci de executarea obligaiilor decurgnd din
ncheierea valabil a acesteia (predarea lucrului, ncasarea preului etc.).

2.Promitentul i retrage promisiunea naintea ridicrii opiunii

161. Potrivit concepiei clasice, care vedea n promisiune izvorul unei obligaii de a face
(de a consimi n viitor la vnzare), s-a considerat c refuzul ndeplinirii acestei obligaii prin
retragerea promisiunii naintea ridicrii opiunii d dreptul beneficiarului doar la daune-interese,
soluie care a fost dedus din dispoziiile art. 1075 C. civ. (art. 1142 C. civ. francez), conform
crora orice obligaie de a face sau de a nu face se schimb n dezdunri n caz de neexecutare.
Aceast soluie a fost promovat pn de curnd n jurispuden i de Casaia francez,
dar ea a fost viu criticat de doctrin pe motiv c promisiunea este irevocabil unilateral pe
 72

durata termenului de opiune, conform dispoziiilor art. 969 C. civ. conveniile avnd for de
lege ntre prile contractante, nu pot fi revocate dect prin consimmnt mutual sau din cauze
autorizate de lege.

3. Promitentul nstrineaz unui ter bunul promis

162. Dac promitentul nesocotete angajamentul su fa de beneficiar nstrinnd

naintea expirrii opiunii unui ter bunul promis, actul de nstrinare este n principiu valabil,
promitentul nstrinnd un bun care i aparine, din moment ce promisiunea nu este translativ de
proprietate. Prin aceasta ns promitentul i ncalc obligaiile asumate fa de beneficiar prin
pactul de opiune, potrivit dreptului comun, putnd fi obligat la daune-interese fa de acesta (art.
1075 C. civ.).
Aadar, n principiu, terul dobnditor ptreaz proprietatea bunului dobndit de el de la
promitent, fiind la adpost de orice aciune a beneficiarul promisiunii.
Prin excepie de la regul, terul este lipsit de protecie cnd:

a fost de rea-credin, avnd cunotin de promisiune la data cnd a ncheiat

contractul translativ de proprietate cu promitentul. n acest caz, la cererea beneficiarului care
ridic opiunea, contractul ncheiat cu terul poate fi declarat de instana de judecat inopozabil
fa de reclamant prin mecanismele aciunii pauliene (art. 975 C. civ.), dreptul acestuia prevalnd
asupra celui al terului, chiar dac promitentul nu devine prin aceasta insolvabil n sensul clasic al
noiunii, ci doar n sensul c se pune singur n situaia de a nu-i mai putea executa
angajamentele anterioare legal asumate. Firete c beneficiarul nu este obligat s cear
constatarea inopozabilitii, putnd opta pentru obligarea promitentului la plata de daune-
interese;

a dobndit bunul cu titlu gratuit, caz n care, n temeiul regulilor care guverneaz
aciunea paulian i a principiului potrivit cruia nimeni nu poate face liberaliti atta timp ct
nu i-a achitat datoriile (nemo liberalis nisi liberatus), actul va putea fi declarat inopozabil fa
de beneficiarul promisiunii, la cererera acestuia.

F. CADUCITATEA PROMISIUNII

163. Promisiunea valabil ncheiat poate deveni ineficace pentru motive de caducitate,
cum ar fi: expirarea termenului de opiune, caz n care ridicarea opiunii este ineficace, afar de
cazul n care promitentul consimte la prorogarea termenului; pieirea fortuit total sau
exprorierea lucrului promis; exercitarea dreptului de preempiune de ctre un ter.
n principiu, decesul uneia sau alteia din prile contractante nu antreneaz caducitatea
promisiunii, afar de cazul cnd ea a fost asumat n considerarea persoanei beneficiarului, iar
acesta decedeaz naintea exercitrii dreptului de opiune.

2 Pactul de preferin
164. Noiune. Pactul de preferin este un contract prin care o persoan, numit
promitent, se angajeaz fa de o alt persoan, numit beneficiar, care primete acest
angajament, s o prefere fa de oricine altcineva ca i cumprtor n condiii egale de pre i
 73

plat a acestuia, dac n viitor se va decide s vnd bunul care i aparine i formeaz obiectul
pactului.
Spre deosebire de promisiunea unilateral, care presupune angajamentul ferm i
irevocabil de a vinde al promitentului asumat fa de beneficiar, pactul de preferin nu conine
un asemenea angajament, ci doar pe cel de a propune prioritar beneficiarului vnzarea bunului
cnd i dac promitentul se va hotr s vnd. Cu alte cuvinte, prin ncheierea pactului, liberatea
promitentului de a vinde sau a nu vinde rmne intact, fiind limitat doar libertatea acestuia de
a-i alege partenerul contractual n cazul cnd va decide s vnd, pactul dnd natere unui fel
de drept de preempiune convenional.
Cnd promitentul se hotrte s vnd, indicnd i preul, beneficiarul notificat n acest
sens se afl ntr-o poziie similar beneficiarului unei promisiuni unilaterale de vnzare, avnd
libertatea nengrdit de a opta pentru ncheierea vnzrii sau refuzul acesteia.

165. Utilitate. n practic, pactul este utilizat fie n combinaie cu alte contracte, fiind o
clauz accesorie a unui contract principal, fie autonom, independent de alt contract.
Ca i contrat accesoriu, pactul este utilizat n contractele de locaiune fiind stipulat n
favoarea locatarilor. Alteori, pactul este stipulat n contractele de donaie ncheiate ntre rude,
cnd donatorii care doresc s pstreze bunurile donate n familie i rezerv dreptul de a fi
preferai de donatari dac acetia se decid ulterior s vnd bunurile cu care au fost gratificai.
Firete c, aa cum am precizat, nimic nu mpiedic ncheierea unui pact de preferin
independent de orice alt contract. Aa de exemplu, coindivizarii pot s-i acorde unul altuia drept
de preferin pentru cazul vnzrii cotelor ce le aparin.

166. Durata pactului. Spre deosebire de promisiunea unilateral, care este ntotdeuna
limitat n timp, pactul de preferin poate fi nelimitat n timp, cci atta vreme ct promitentul
nu-i manifest intenia de a vinde, dreptul de opiune al beneficiarului nu se poate nate, astfel
nct, conform principiului contra non valentem agere non currit praescriptio, nu se poate pune
problema prescripiei extinctive. Afirmaia este valabil n cazul pactului de preferin autonom,
independent de un contract principal, care nu are fixat expres sau tacit un termen limit pn la
care promitentul s se decid dac vinde sau nu (pact ale crui efecte nceteaz automat la
mplinirea termenului).
Dac nu are stabilit un termen, pactul l oblig aadar pe promitent indefinit n timp fa
de beneficiar i chiar fa de motenitorii acestuia, afar de pactul ncheiat intuitu personae, ale
crui efecte se sting la moartea beneficiarului.
Pactul care depinde de o convenie principal devine caduc la ncetarea efectelor acelei
convenii.

167. Efectele pactului. Valabil ncheiat, pactul d natere unei obligaii personale n
sarcina promitentului de a preferea la pre egal pe beneficiar n cazul n care se decide s vnd
bunul care formeaz obiectul conveniei.
Obligaia de preferin funcioneaz doar n cazul vnzrii, nu i al nstrinrilor pe alte
temeiuri juridice, cum ar fi cele fcute cu titlu de liberalitate (donaie sau legat), ntreinere,
schimb, aport n societate, dare n plat etc.
Atta timp ct promitentul nu se decide s vnd, dreptul de preferin nu este actual.
Aa cum am vzut, promitentul pstreaz intact libertatea de a vinde sau de a nu vinde,
dar dac se decide s vnd, la condiii egale de pre, beneficiarul are prioritate la cumprare fa
de oricine, dac i manifest voina de a cumpra.
 74

Pentru ca pactul s poat funciona, promitentul trebuie s aduc la cunotina

beneficiarului oferta sa ferm de a vinde (ceea ce, firete, implic s-i comunice preul).
Beneficiarul, la rndul su, are libertatea deplin de a accepta sau nu oferta
beneficiarului. Pentru a se decide ntr-un sens sau altul, beneficiarul poate avea la dispoziie un
termen anume, dac acesta a fost stipulat de pri, sau un termen rezonabil, apreciat de la caz la
caz, n caz contrar.
Dac beneficiarul declin oferta promitentului, acesta poate vinde bunul oricui, fr nici
un fel de restricii, redobndind n acest fel libertatea de a-i alege liber partenerul contractual.

168. Consecinele nerespectrii pactului. Nerespectarea pactului prin vnzarea

bunului unui ter atrage consecine diferite dup cum acesta din urm a fost de bun sau de rea-
credin.
Dac terul dobnditor este de bun-credin, vnzarea n favoarea acestuia este
inatacabil deorece pactul nu confer beneficiarului dect un simplu drept de crean, iar nu un
drept real, bunul care formeaz obiectul su nefiind nici indisponibilizat n patrimoniul
promitentului, astfel nct nstrinarea este n principiu valabil. Dar ntruct prin nstrinarea
menionat promitentul i-a nclcat n mod culpabil obligaiile decurgnd din pact, va putea fi
obligat la daune-interese fa de beneficiar n temeiul dispoziiilor art. 1075 C. civ..
n cazul n care terul dobnditor este de rea-credin, n sensul special care implic nu
numai cunoaterea existenei pactului la data achiziionrii bunului, ci i a inteniei beneficiarului
de a invoca pactul n favoarea sa (de a cumpra), beneficiarul are posibilitatea de a cere anularea
contractului ncheiat cu nesocotirea pactului i daune-interese.

3 Promisiunea sinalagmatic

169. Noiune. Dac promisiunea unilateral reprezint angajamentul ferm de a

contracta (de a vinde sau de a cumpra) doar al uneia din pri, promisiunea sinalagmatic de
vnzare este contractul prin care ambele pri se oblig ferm (spre deosebire de angajamentul
promitentului n cazul pactului de preferin) s ncheie n viitor un contract de vnzare ale cror
elemente eseniale (lucru vndut i pre) sunt deja convenite. Ea este cunoscut n pratica
judiciar i n doctrin i sub denumireile de antecontract, contract provizoriu, precontract,
promisiune autonom sau compromis de vnzare (n dreptul francez).
Promisiunea sinalagmatic este un contract aparte, despre a crui utilitate vom vorbi
puin mai jos (infra nr. 180 i 181), care nu se confund cu dou promisiuni unilaterale
ncruciate (una de a vinde, iar cealalt de a cumpra) n privina aceluiai bun i la acelai pre,
deoarce acestea nu se ntlnesc n acelai plan realiznd un contract sinalagmatic (cu obligaii
reciproce i interdependente), ci fiecare rmne independent, n cazul fiecreia vnzarea
neputndu-se realiza dect prin ridicarea opiunii de ctre cealalt parte contractant
(consimmnt distinct de cel prin care s-a realizat fiecare din cele dou promisiuni unilateralle).
Aa cum rezult din dispoziiile art. 971 i 1295 alin. 1 C. civ., vnzarea este n
principiu un contract consensual, care este valabil ncheiat i produce efecte dendat ce prile se
neleg asupra lucrului vndut i asupra preului, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei condiii
de form.
Art. 1589 alin. 1 C. civ. francez chiar prevede explicit c promisiunea de vnzare
valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i
 75

asupra preului. n dreptul nostru, dei nu exist o dispoziie expres similar, regula
consensualismului despre care am amintit mai sus ne conduce la aceeai concluzie.

A. UTILITATEA I AUTONOMIA PROMISIUNII SINALAGMATICE

170. Plecnd de la faptul c promisiunea sinalagmatic de vnzare implic acordul de

voine al prilor asupra lucrului vndut i asupra preului, o parte a doctrinei i jurisprudenei
franceze au pus sub semnul ntrebrii autonomia promisiunii, unii autori considernd-o de-a
dreptul artificial, inoportun i ilogic. n aceast optic, promisiunea sinalagmatic nu
este altceva dect fie o vnzare condiional, fie una afectat de un termen suspensiv.
Acestei concepii care neag autonomia promisiunii de vnzare i s-au adus cteva
obiecii din cele mai serioase.
Astfel, n primul rnd, s-a remarcat faptul c semnarea actului autentic nu poate fi, n
acelai timp, obiectul unei obligaii asumate de pri i al unei condiii, deoarece se exclud
reciproc, executarea obligaiilor contractuale depinznd de voina prilor contractante (la nevoie
chiar putnd fi impuse prin fora de constrngere a statului), pe cnd n cazul obligaiilor
condiionale nsi naterea acestora depinde de un eveniment viitor i nesigur, ntotdeauna
exterior voinei prilor, lsat la voia hazardului, or, semnarea actului autentic nu este un
eveniment exterior voinei prilor, ci, dimpotriv, unul depinznd de aceast voin
n al doilea rnd, termenul i condiia sunt modaliti ale unui contract ncheiat, pe cnd
n cazul promisiunii sinalagmatice ceea ce este n discuie este formarea unui contract de vnzare
care nc nu este ncheiat.
Iat aadar suficiente motive care fac ca o parte semnificativ a doctrinei s recunoasc
utilitatea i autonomia promisiunii sinalagmatice de vnzare, contract aparte de vnzarea propriu-
zis. Prin aceasta, firete, nu se neag ctui de puin posibilitatea ncheierii de ctre pri a unor
vnzri condiionale (cum ar fi:aceea a obinerii unei autorizaii administrative de construire pe
terenul care formeaz obiectul contractului; aceea a neexercitrii unui drept de preempiune ori
aceea a obinerii unui mprumut de ctre cumprtor pentru plata preului) sau a unor vnzri la
termen (care amn transferul proprietii de la vnztor la cumprtor la o dat ulterioar
ncheierii contractului).
Dac din punct de vedere teoretic-conceptual putem conchide c promisiunea
sinalagmatic nu se confund cu vnzarea, avnd o existen autonom, se pune totui ntrebarea
ce raiuni practice ar putea justifica ncheierea unui asemenea contract, iar nu a vnzrii propriu-
zise?

171. Utilitatea practic a promisiunii sinalagmatice a fost scoas pregnant n eviden n

dreptul nostru ncepnd din momentul n care s-a introdus cerina formei autentice ad
validitateam pentru nstrinarea unor categorii de imobile (infra nr. 186), situaie n care, dat
fiind c autentificarea nu se putea realiza imediat ce prile cdeau de acord asupra lucrului i
asupra preului, se ajungea la un acord prealabil vnzrii propriu-zise, prile asumndu-i
reciproc obligaia de a se prezenta ulterior la notar vnzrii. Promisiunea sinalagmatic de
vnzare este tocmai acest acord.
n cazul n care forma este cerut de lege ad validitatem, consimmntul, care este un
element structural (de fond) al contractului, prin excepie de la regula consensualismului, nu
poate fi dat dect n forma respectiv. Ea este imperativ, adic impus, fr echivalent posibil,
pentru a da valoare juridic manifestrii de voin.
 76

Dac forma nu este impus de lege ad validitatem, vnzarea este consensual, adic
valabil ncheiat prin simplu acord de voine (supra nr. 15). Regula consensnualismului nefiind
ns de ordine public, prile pot deroga stabilind prin voina lor c vnzarea respectiv nu este
valabil ntre ele dect prin autentificarea actului. Voina de esenializare a formei autentice,
adic de ridicare a unui element obiectiv accesoriu la rangul de element esenial, fr de care
vnzarea nu poate lua natere, trebuie s fie expres. Diferena fa de forma ad validitatem
impus de lege const doar n faptul c n timp ce aceasta nu poate fi eludat de pri n nici un
fel, cea convenit de pri poate fi nlturat printr-un acord n sens contrar. i n acest caz, ca i
n cazul n care forma este impus de lege, nelegerea iniial are valoarea unei promisiuni
sinalagmatice de vnzare.
Concluzia care se desprinde din cele ce preced este c promisiunea sinalagmatic de
vnzare, ca instituie autonom, distinct de vnzarea propriu-zis, subzist n cazul n care
preced o vnzare solemn n virtutea legii sau a unei stipulaii contractuale neechivoce n acest
sens.

B. EVOLUIE ISTORIC

172. Evoluia sub imperiul Codului civil de la 1864. Dei recunoscut ca valabil de
doctrina noastr clasic, promisiunea sinalagmatic a fost puin utilizat n practic naintea celui
de al doilea rzboi mondial.
Dup rzboi ns, odat cu preluarea puterii de ctre comuniti, implementarea ideilor
totalitare, care implicau controlul statal n toate domeniile, au condus n materie de circulaie
imobiliar la adoptarea unor reglementri care s traduc n practic aceste idei.
n acest sens, mai nti, s-a procedat la introducerea unor restricii constnd n
impunerea formei autentice ad validitatem i a autorizrii administrative a nstrinrilor
terenurilor agricole i a terenurilor cu i fr construcii din unele localiti (cele cu planuri
de sistematizare) prin acte juridice ntre vii (Legea nr. 203/1947; Decretul nr. 151/1950 pentru
comasarea i circulaia bunurilor agricole; Decretul nr. 221/1950 privitor la mpreala sau
nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii i la interzicerea construirii fr autorizaie;
Decretul nr. 144/1958 privitor la reglementarea autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare
a construciilor , precum i cele referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr
construcii).
n cea de a doua etap, sub pretextul pregtirii sistematizrii teritoriului, au fost
indisponibilizate i declarate expropriabile terenurile cu i fr construcii din perimetrul
localitilor urbane (Legea nr. 19/1968 privitoare la regimul juridic al terenurilor fr
construcii, precum i terenurilor cu construcii, n msura n care depeau suprafeele stabilite
pe baza detaliilor de sistematizare aprobate).
n fine, n cea de a treia etap s-a interzis nstrinarea terenurilor de orice fel prin acte
juridice ntre vii, forma autentic ad validitatem i autorizarea administrativ fiind extinse la
toate construciile, indiferent de locul siturii lor (Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea
teritoriului i localitilor urbane i rurale; Legea nr. 59/1974 privitoare la fondul funciar).
Obinerea autorizaiei administrative care condiiona valabilitatea vnzrii nu se putea
realiza imediat, ci doar n urma unor demersuri care necesitau un anumit timp. Pentru acest
motiv, dendat ce prile conveneau asupra elementelor eseniale ale vnzrii (obiect i pre),
ncheiau un act sub semntur privat.
Ezitnd la nceput ntre a considera nul acest contract pentru nendeplinirea formelor
imperativ cerute de lege i a-i recunoate anumite efecte, practica judiciar i doctrina au acceptat
 77

n cele din urm valabilitatea actului n discuie, dar, bineneles, nu ca vnzare, ci ca promisiune
de vnzare (antecontract), dnd natere unor obligaii reciproce pentru pri de a face tot ceea ce
era necesar (obinerea autorizaiei; prezentarea la notar) pentru perfectarea vnzrii n form
autentic.
n caz de neexecutare culpabil a acestor obligaii de ctre una din pri, pentru nceput,
nu s-a recunoscut celeilalte pari dect posibilitatea de a cere rezoluiunea i daune-interese,
conform principiului potrivit cruia orice obligaie de a face sau de a nu face se schimb n
dezdunri n caz de neeexecutare (art. 1075 C. civ.). Ulterior s-a mers mai departe, n caz de
refuz de perfectare a vnzrii din partea uneia din prile contractante, art. 12 din Decretul nr.
144/1958 permind n mod expres pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de
act autentic. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrns doar la
nstrinarea terenurilor cu i fr construcii din perimetrul anumitor localiti, anume cele cu
planuri de sistematizare (orae, centre muncitoreti, localiti balneo-climaterice) (art. 11 din
decretul nr. 144/1958), ea fiind refuzat n cazul terenurilor agricole i al imobilelor situate n
localiti fr planuri de sistematizare (sate, comune).
Dup intrarea n vigoare a Legilor nr. 58 i 59/1974, terenurile, indiferent de destinaia
sau locul siturii lor, au fost restricionate juridic sever n sensul c nu mai puteau fi nstrinate
prin acte juridice ntre vii (contracte) sau mortis causa (legate), ci doar prin motenire legal.
Prin aceasta sfera de aplicare a textului de excepie (derogatoriu de la dreptul comun) pe care l
reprezenta art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost, pe de o parte, restrns, aplicndu-se doar
construciilor (nu i terenurilor, care nu mai puteau fi nstrinate prin acte juridice), iar pe de alt
parte extins, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construciilor, nu numai celor din localitile
cu planuri de sistematizare, cum fusese iniial.
Cu toate c art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat (mpreun cu ntregul act
normativ care l coninea) prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i
unele msuri pentru realizarea locuinelor, promisiunea sinalagmatic a fost n continuare
recunoscut ca valabil, admindu-se n caz de refuz de executare chiar i pronunarea hotrrii
judectoreti care s in loc de act autentic.
Recent, prin Legea nr. 247/2005 s-au reintrodus n legislaia noastr dispoziii similare
celor coninute de art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Astfel, conform art. 5 alin. 2 din Titlul X
Circulaia juridic a terenurilor al Legii nr. 247/2005, n situaia n care dup ncheierea unui
antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s
ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care
poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.

D. CONDIIILE DE VALIDITATE ALE PROMISIUNII SINALAGMATICE

172. Norme juridice aplicabile. Promisiunea sinalagmatic este un contact nenumit

(nereglementat n mod expres de lege), fiind supus normelor generale aplicabile n materie de
contracte (art. 942-1206 C. civ.).
Din punctul de vedere al condiiilor de validitate, promisiunea trebuie aadar s
ntruneasc cerinele impuse contractelor n general (art. 948-968 C. civ.), dar ntruct este o
proiecie a unei vnzri ferme, trebuie s ntruneasc, cu unele diferene, i condiiile de
validitate ale acestui contract.

173. Condiiile de form. Soluia actual n dreptul romn. nc de pe vremea cnd

era n vigoare Decretul nr. 144/1958, practica judiciar i doctrina i-au pus problema dac forma
 78

autentic impus de art. 11 din acel act normativ pentru validitatea vnzrilor imobilelor la care
se referea (terenurile cu i fr construcii din localitile urbane) se cerea sau nu i n cazul
promisiunilor sinalagmatice. Dup unele cutri, n final, jurisprudena Instanei Supreme s-a
cristalizat n sensul c forma autentic era necesar pentru validitatea promisiunii ntruct este
vorba de un contract distinct de cel translativ de proprietate la care se referea textul de lege mai
sus menionat. Doctrina a mprtit unanim aceast soluie.
Dat fiind faptul c odat cu adoptarea Legii nr. 247/2005 s-au reintrodus n legislaia
noastr dispoziii similare celor din art. 12 din Decretul nr. 144/1958 care prevd posibilitatea
pronunarii unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic n cazul n cnd una din
prile unui antecontract avnd ca obiect un teren cu sau fr construcii refuz autentificare (art.
5 alin. 2 din Titlul X), problemele se pun n aceeai termeni i n prezent.

174. Privire comparativ cu soluiile din alte sisteme europene de drept. Problema
promisiunii unui act solemn este reglementat n mod expres n unele legislaii europene i difer
esenial de concepia romneasc n materie.
Astfel, Codul federal elveian al obligaiilor prevede la art. 22 c:
Obligaia de a ncheia o convenie viitoare poate fi asumat contractual.
Dac, n interesul prilor, legea subordoneaz validitatea contractului unei anumite
forme, aceasta se aplic de asemenea i promisiunii de a contracta.
Acelai Cod, dup ce prevede la art. 316 alin. 1 c vnzrile imobiliare nu sunt
valabile dect dac sunt fcute prin act autentic, precizeaz la alin. 2 al aceluiai text de lege c
promisiunile de vnzare nu sunt valabile dect dac sunt fcute prin act autentic.
La rndul su, Codul civil italian prevede la art. 1351: contractul preliminar este nul
dac nu este fcut n forma prescris de lege pentru contractul definitiv.
n dreptul francez, care nu reglementeaz prin lege problema n mod expres,
predomin autoritar opinia c promisiunea unui contract solemn pentru a fi valabil trebuie s fie
i ea solemn, dac forma este cerut ad validitatem pentru protecia consimmntului prilor.
Dup cum s-a subliniat, forma solemn cerut de lege ad validitatem din raiuni de
protecie a voinei autorului unui act juridic are menirea de a tempera impulsul de a se angaja
pripit, necugetat, i de a-i atrage atenia asupra gravitii actului pe care l ncheie, obligndu-l
prin temporizare la reflecie (prezentarea n faa notarului necesitnd timp), astfel nct
angajamentul s fie bine gndit i asumat n deplin cunotin de cauz a consecinelor sale.
n cazul unor asemenea acte solemne, manifestarea de voin nu poate avea valoare
dect cu respectarea strict a formei. Fr ndeplinirea acesteia actul nu exist.
n dreptul german, de asemenea, promisiunea sinalagmatic nu este reglementat de
lege, dar i aici se consider c atunci cnd forma autentic este impus unui contract ad
validitatem n ideea protejrii contractanilor mpotriva unor decizii priopite, promisiunea unui
asemenea contract trebuie s ntruneasc i ea aceleai condiii.

175. Critica soluiei actuale din dreptul romn. Propuneri de reconsiderare. Din
cele expuse mai sus, rezult c poziia dreptului nostru n problema analizat este una singular.
Argmentul adus n sprijinul acesteia, n sensul c promisiunea este un contract distinct de acela
de vnzare, este unul cu totul neconvingtor.
ntr-adevr, dei promisiunea este incontestabil un contract distinct de acela de vnzare,
acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consimmntul la promisiune
viznd elementele eseniale ale vnzrii (lucru vndut i pre), asupra crora prile nu mai pot
 79

reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condiiile speciale de protecie pe care legea le
impune ad validitatem anumitor vnzri.
A admite valabilitatea promisiunii consensuale a unui contract solemn, ar nsemna
practic s se golesc de coninut norma imperativ care instituie solemnitatea, ntruct prin
aceasta s-ar parveni la obinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual
(nesolemn), ceea ce este inadmisibil.
Aadar, n cazul n care legea impune forma autentic unei anumite vnzri, pentru a fi
valabil, promisiunea trebuie s mbrace aceeai form.

E. EFECTELE PROMISIUNII

176. Evocare. Valabil ncheiat, promisiunea sinalagmatic de vnzare d natere unui

raport juridic de natur contractual.
Analiza acestui raport implic prezentarea obligailor promitentului-vnztor (a) i a
obligaiilor promitentului-cumprtor (b).
n acelai context, se impune analizarea problemenlor legate de transmisiunea i
cesiunea acestor obligaii, precum i a duratei n timp a efectelor promisiunii (d).

a. Obligaiile promitentului-vnztor

177. ntruct promisiuea este un contract autonom, distinct de vnzarea propriu-zis, d

natere unor drepturi i obligaii specifice, care nu se confund cu cele care i au izvorul n
contractul de vnzare.
Promitentului-vnztor i revin: ca obligaii principale, prezente n orice promisiune,
obligaia de a nu nstrina sau greva n folosul altei persoane lucrul promis (1), obligaia de a nu
ncheia cu terii acte juridice susceptibile de a restrnge sau nltura drepturile promitentului-
vnztor (2), obligaia de a consimi la autentificarea vnzrii (3), iar ca obligaii secundare,
ocazional, dac prile convin astfel, obligaia de a preda anticipat promitentului-cumprtor
lucrul promis (4), precum i obligaia de a permite promitentului-cumprtor s construiasc pe
terenul care formeaz obiectul promsiunii (5).
Promisiunea n discuie fiind sinalagmatic, prezint trsturile contractelor din aceast
categorie, orice obligaie revenind unei pri contractante avndu-i corespondentul ntr-un drept
corelativ simetric n favorea celeilalte pri contractante. Prin urmare, analiza obligaiilor
revenind unei pri contractante trebuie fcut n corelaie cu dreptul celeilalte pri.

1. Obligaia principal de a nu nstrina sau greva n folosul unei tere persoane

lucrul promis

178. Din momentul ncheierii promisiunii se nate n sarcina promitentului-vnztor

obligaia personal de a nu nstrina lucrul promis sau de a nu-l greva n favoarea unui ter.
Obligaia poate fi stipulat n mod expres, dar chiar i n lipsa unei asemenea stipulaii
ea subzist implicit (tacit) n toate promisiunile ntruct este de neconceput reiterarea ulterioar a
consimmntului i perfectarea vnzrii fr pstrarea bunului promis la dispoziia
promitentului-cumprtor.

179. Promisiunea nefiind translativ de proprietate, promitentul-vnztor rmne

proprietar al lucrului promis, pstrndu-i toate atributele acestui drept, inclusiv acela de
 80

dispoziie juridic (jus abutendi). Aadar, obligaia de a nu nstrina nu se confund cu

inalienabilitatea (indisponibilizarea) convenional, fiind doar o simpl obligaie personal.
Obligaia personal de a nu nstrina i clauza de inalienabilitate sunt diferite din mai
multe puncte de vedere.
n primul rnd, clauza de inalienabilitate nu poate fi asumat dect expres cu prilejul
ncheierii unui act translativ de proprietate, n timp ce obligaia de a nu nstrina poate fi asumat
i tacit.
Apoi, n timp ce clauza de inalienabilitate d natere unei indisponibilizri reale, fiind
ataat direct lucrului, atrgnd nu numai inalienabilitatea propriu-zis, ci i insesizabilitatea
(imposibilitatea urmririi silite a bunului de ctre creditorii proprietarului), precum i
imposibilitatea ipotecrii, obligaia de a nu nstrina decurgnd din promisiune este personal,
neatrgnd niciuna din consecinele de mai sus.
n fine, n timp ce sanciunea atras de nclcarea clauzei de inalienabilitate este
nulitatea relativ, care nu are nici o legtur cu necesitatea stabilirii vreunei culpe n sarcina
proprietarului care a nesocotit-o sau a terului dobnditor, sanciunea nclcrii obligaiei
personale de a nu nstrina se rezolv prin daune-interese (art. 1075 C. civ.), avnd ca temei
culpa debitorului (art. 1078 i 1082 C. civ.).

2. Obligaia principal de a nu ncheia cu terii acte juridice susceptibile de a

restrnge sau nltura drepturile promitentului-cumprtor

180. Dei promitentul-vnztor i pstreaz intacte pn la data vnzrii toate atributele

dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) n privina bunului care formeaz
obiectul promisiunii, libertatea lui este ngrdit, n sensul c, sub sanciunea angajrii
rspunderii contractuale, trebuie s se abin s ncheie cu terii acte care ar putea restrnge sau
nltura drepturile prmitentului-cumprtor.
Aa de pild, trebuie s se abin s ncheie un contract de locaiune cu un ter n
condiii care l-ar obliga pe promitentul-cumprtor s respecte fr voia lui un asemenea contract
i dup data perfectrii vnzrii (art. 1441 C. civ.).

3. Obligaia principal de a consimi la autentificarea vnzrii

181. Promisiunea sinalagmatic este nelegerea precontractual cea mai apropiat de

vnzare, prilor ne mai rmnndu-le dect s consimt n faa notarului asupra vnzrii propriu-
zise, ale crei elemente eseniale (lucru vndut i pre) sunt deja fixate prin acordul realizat la
ncheierea promisiunii, obligaia de a consimi, fiind i ea asumat ferm de ambele pri
contractante.
Chiar dac promisiunea are ca obiect un bun imobil, obligaia promitentului-vnztor,
(respectiv, dreptul promitentului-cumprtor la autentificare), fiind una de a face, are o natur
mobiliar, iar nu imobiliar, ceea ce atrage importante consecine, cum sunt cele legate de
prescripia extinctiv, legea aplicabil contractului care conine elemente de extraneitate,
competena instanelor judectoreti de a soluiona conflictele dintre pri etc.

4. Obligaia secundar de a preda anticipat bunul promitentului-cumprtor

182. Pe lng obligaiile principale, fr de care promisiunea este de neconceput,

facultativ, prile pot stipula i obligaia secundar a promitentului-vnztor de a preda
 81

promitentului-cumprtor bunul care formeaz obiectul nelegerii spre a fi folosit de acesta

naintea perfectrii vnzrii.
Promisiunea nefiind translativ de proprietate, folosina lucrului este conferit
promitentului-cumprtor cu titlu de detenie precar.
Oricum am califica aceast folosin (locaiune, comodat, drept nenumit etc.), ea
constituie un drept personal (de crean) cu coninut patrimonial care poate fi atribuit ca atare n
cazul unui partaj survenit naintea perfectrii vnzrii, dac a aparinut n coproprietate
(devlmie) la doi sau mai muli titulari promiteni-cumprtori.
Fiind un simplu detentor precar, promitentul-cumprtor care construiete fr acordul
promitentului-vnztor pe terenul care, prin ipotez, formeaz obiectul promisiunii este un
constructor de rea-credin. Practic ns el nu va fi sancionat ca atare conform dispoziiilor art.
494 C. civ. dect atunci cnd vnzarea nu se perfecteaz, punndu-se problema restituirii
prestaiilor fcute n temeiul promisiunii. Cnd vnzarea se perfecteaz, prin jocul accesiunii
imobiliare (art. 494 C. civ.) i al confuziunii (art. 1154 C. civ.) cumprtorul-constructor devine
proprietar al construciei, iar creana sa n despgubire contra proprietarului terenului se stinge.

5. Obligaia secundar de a permite promitentului-cumprtor s construiasc pe

terenul care formeaz obiectul promisiunii

183. Promitentul-vnztor poate conceda promitentului-cumprtor prin contract (fie

odat cu ncheierea promisiunii, fie ulterior) dreptul de a construi pe terenul care formeaz
obiectul promisiunii, caz n care promitentul-cumprtor devine titularul unui drept de superficie
asupra construciei ridicare de el naintea perfectrii vnzrii.

b) Obligaiile promitentului-cumprtor

184. Promitentului-cumprtor i revine obligaia principal de a autentifica contractul

de vnzare (1) i obligaia accesorie, stabilit facultativ prin voina prilor, de a plti anticipat
preul vnzrii n tot sau n parte (2).

1. Obligaia principal de a consimi la autentificarea contractului de vnzare

185. Ca i promitentul-vnztor, promitentul-cumprtor are obligaia principal de a

consimi la autentificarea contractului promis. Este o obligaia n oglind, perfect simetric
celei a promitentului-vnztor.

2. Obligaia secundar de a plti anticipat preul vnzrii n tot sau n parte

186. Contract distinct de vnzare, promisiunea nu d natere prin ea nsi obligaiei de

plat a preului specifice vnzrii, dar prile pot conveni ca promitentul-cumprtor s plteasc
anticipat, n tot sau n parte, preul vnzrii. Acest lucru, de regul, se ntmpl cnd
promitentului-cumprtor i se pred bunul cu anticipaie spre folosin.
ntr-o asemenea situaie se prezum pn la proba contrar c fiecare parte a dobndit
dreptul s beneficieze de folosina bunului pe care l-a primit de la cocontractant (promitentul-
vnztor preul, iar promitentul-cumprtor lucrul care formeaz obiectul vnzrii) fr s
datoreze celuilalt un echivalent al lipsei de folosin, prestaiile anticipate echilibrndu-se
reciproc.
 82

F. CONSECINELE NERESPECTRII PROMISIUNII

187. Promisiunea sinalagmatic poate fi nclcat fie prin nstrinarea de ctre

promitentul-vnztor a bunului promis ctre un ter (a), fie prin refuzul autentificrii vnzrii
promise (b).

a. nstrinarea bunului promis ctre un ter

188. Situaii posibile. Promisiunea sinalagmatic, aa cum am vzut, nu este un

contract translativ de proprietate, pn la perfectarea vnzrii promitentul-vnztor bucurndu-se
de toate atributele dreptului de proprietate, fiind inut doar de o obligaie persoanal de a nu
nstrina bunul promis.
n aceste condiii, promitentul-vnztor poate fi tentat ca naintea perfectrii vnzrii s
nstrineze unui ter bunul promis. Firete, o asemenea conduit constituie o violare a
promisiunii, care poate atrage rspunderea promitentului-vnztor, acesta urmnd a fi obligat la
daune-interese. Problema care se pune este ns de a ti ce posibiliti de aciune are contra
terului promitentul-cumprtor nelat n ateptrile sale.
n aceast privin, soluiile difer dup cum terul a fost de bun-credin (1) sau de
rea-credin (2).

1. Situaia cnd terul a fost de bun-credin

189. Dac la data nstrinrii bunului de ctre promitentul-vnztor terul a fost de

bun-credin, ignornd fr culp ncheierea anterioar a promisiunii, soluiile difer dup cum
actul de nstrinare n favoarea terului este cu titlu oneros () sau cu titlu gratuit ()

) Actul ncheiat cu terul este cu titlu oneros

190. Dac actul prin care promitentul-vnztor a nstrinat bunul terului este cu titlu
oneros (vnzare, schimb, ntreinere, rent viager), titlul de proprietate dobndit de ter este
inatacabil, promitentul-cumprtor neavnd nici o aciune contra acestuia.
n materie de imobile, notarea promisiunii de vnzare n cartea funciar n temeiul art.
40 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar face ca aceasta s devin
opozabil terilor, impunndu-se s fie respectat.
Cnd promisiunea nu este notat n cartea funciar, dar terul are cunotin de existena
ei pe alt cale, acesta este de rea-credin, fiind tratat ca atare.

) Actul ncheiat cu terul este cu titlu gratuit

191. Dac actul prin care terul dobndete proprietatea este cu titlu gratuit (donaie),
buna sa credin este lipsit de efecte, deoarece prin aplicarea conjugat a regulilor care
guverneaz aciunea paulian i principiul nemo liberalis nisi liberatus (nimeni nu poate face
liberaliti pn nu este eliberat de datoriile sale), titlul su de proprietate poate fi declarat
inopozabil promitentului-cumprtor, la cererea acestuia.
 83

2. Situaia cnd terul a fost de rea-credin

192. n cazul n care terul dobnditor este de rea-credin, tiind sau trebuind s tie
despre existena promisiunii, el este n culp, i poate fi tras la rspundere de promitentul-
cumprtor pe temei delictual (art. 998), putnd fi obligat la daune-interese.
Este suficient ca terul s fi avut cunotin sau s fi trebuit s aib cunotin despre
existena contractului la a crui violare particip pentru ca rspunderea lui s fie angajat, nefiind
necesar frauda calificat care comport din partea lui i intenia de a-l pgubi pe promitentul-
cumprtor.
La cererea promitentului-cumprtor, instana de judecat va putea pronuna cu titlu de
reparaie n natur a daunei suferite de acesta inopozabilitatea fa de el a contractului de
nstrinare ncheiat ntre promitentul-vnztor i ter.

b) Refuzul autentificrii vnzrii promise

193. Nerespectarea promisiunii poate lua i forma refuzului autentificrii vnzrii

promise, adic a ndeplinirii obligaiei principale asumate, care poate proveni att din partea
promitentului-vnztor, ct i din partea promitentului-cumprtor.
Obligaia decurgnd pentru ambele pri din promisiune de a consimi la autentificarea
vnzrii promise este una de a face.
Este de principiu c refuzul ndeplinirii unei obligaii legal asumate d dreptul
creditorului de a cere executarea silit a acesteia. n acest sens, art. 1073 C. civ. stipuleaz c
creditorul are dreptul de a dobndi executarea exact a obligaiei, i n caz contrar are dreptul
la dezdunri.
Referitor la obligaiile de a face, principiul este c se schimb n dezdunri n caz de
neexecutare din partea debitorului (art. 1075 C. civ.), dar prin excepie nefiind ndeplinit
obligaia de a a face, creditorul poate asemenea s fie autorizat a o aduce el la ndeplinire cu
cheltuiala debitorului (art. 1077 C. civ.). ndeplinirea obligaiei de a face de ctre creditor pe
seama debitorului este funcional doar n cazul n care este vorba despre o obligaie care nu
implic n mod necesar fapta personal a debitorului, fiind de principiu c pentru obligaiile care,
din contra, implic acest lucru, nu exist posibilitatea de constrngere direct, idee sintetizat n
cunoscutul adagiu nemo praecise cogi potest ad factum.
Problema care se pune este dac obligaia de a consimi la vnzare n form autentic
poate fi executat silit direct sau nu, execurarea silit prin echivalent prin plata de daune-interese
fiind n afara oricrei discuii. n acest context, urmeaz s prezentm soluia admis actualmente
n dreptul romnesc (1), critica acestei soluii (2) i soluiile pe care le preconizm n cazul
refuzului autentificrii vnzrii promise (3).

1. Soluia admis actualmente n dreptul romnesc

194. Admisibilitatea suplinirii consimmntului prin hotrre judectoreasc.

Pn de curnd, practica nostr judiciar i doctrina admiteau unanim c promisiunea
sinalagmatic de vnzare ncheiat n forma unui nscris sub semntur privat sau chiar verbal
(n acest caz, cu condiia de a putea fi dovedit prin alte mijloace de prob dect nscrisul) d
dreptul prii care i-a executat obligaiile sau se declar gata a o face s obin n caz de refuz
din partea celeilalte pri pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de
 84

vnzare, chiar dac pentru nstrinarea bunului care a format obiectul acesteia legea impune
forma autentic ad validitatem.
nainte de Revoluia din anul 1989, soluia de mai sus se ntemeia pe dispoziiile
exprese ale Decretului nr. 144/1958 privitor la reglementarea autorizaiilor de construire, reparare
i desfiinare a construciilor, precum i cele referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor
cu i fr construcii. Trebuie ns subliniat i reinut faptul c pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de act autentic era admis numai n cazul cnd promisiunea avea ca
obiect un imobil din categoria celor la care se referea Decretul nr. 144/1958 (terenurile cu i fr
construcii din perimetrul localitilor urbane), iar nu i la imobilele agricole sau imobilele situate
n localitile rurale.
Ulterior Revoluiei din anul 1989, subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958 prin
Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea construciilor i unele msuri pentru realizarea
locuinelor, fr adoptarea unui text de lege corespunztor art. 12 din Decretul nr. 144/1958 (care
permitea expres pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic n cazul
refuzului autentificrii vnzrii promise), dup unele ezitri, practica judiciar i doctrina s-au
aliniat ideii admisibilitii n continuare a executrii silite a promisiunii prin pronunarea unei
hotrri innd loc de act autentic, temeiul juridic fiind regsit n dispoziiile art. 1073, 1077 i
970 alin. 2 C. civ., precum i n dispoziiile art. 17 alin. 4 din Decretul-lege nr. 115/1938 privitor
la unificarea dispoziiilor de carte funciar.
Din cele expuse, rezult o evoluie paradoxal a gndirii juridice romneti n privina
executrii silite directe a promisiunii sinalagmatice de vnzare, care dup ce n trecut a admis
doar cu titlu de excepie pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic
atta timp ct a existat un text legal expres n acest sens (reamintim, art. 12 din Decretul nr.
144/1958 se aplica doar imobilelor din localitile urbane, iar practica judiciar i doctrina nu au
admis extinderea lui la alte bunuri), n lipsa unui text special dup abrogarea Decretului nr.
144/1958, a admis perpetuarea soluiei ca regul, cu referire la orice fel de bun imobil, fr nici o
excepie.
De altfel, n final, recent, s-au reintrodus n legislaia noastr norme care prevd n mod
expres posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic n cazul
refuzului uneia dintre prile care au ncheiat un antecontract de vnzare cu privire la un teren cu
sau fr construcii (art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005). Aceast situaie legislativ,
aa cum vom vedea n cele ce urmeaz, nu este n msur s nlture neajunsurile juridice ale
admisiblitii soluiei pronunrii unei hotrri care s in loc de act autentic.

195. Argumentele aduse n sprijinul soluiei admisibilitii suplinirii

consimmntului prin hotrre judectoreasc. Admisibilitatea executrii silite directe a
promisiunii prin pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de act autentic s-a ntemeiat,
n perioada de la abrogarea Decretului nr. 144/1958 i pn la adoptarea Legii nr. 247/2005, mai
nti, pe argumentul c ar exista cazuri n care legea ar permite n mod expres suplinirea
consimmntului unei persoane, sens n care au fost citate:
dispoziiile art. 17 alin. 4 din decretul-lege nr. 115/1938, conform crora hotrrea
judectoreasc poate nlocui acordul de voine sau consimmntul la realizarea nscrierii n
cartea funciar;
dispoziiile art. 1114-1121 C. civ. referitoare la oferta real i consemnaiune, care
permit suplinirea consimmntului creditorului la acceprarea plii, care este un contract (acord
de voine);
 85

dispoziiile art. 43 alin. 2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile
conexe, care permit instanelor de judecat s stabilesc remuneraia cuvenit autorului atunci
cnd prile nu au prevzut-o n actul de cesiune a dreptului de autor;
dispoziiile art. 96 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar (modificat),
conform crora, n cazul refuzului nejustificat al deintorului unui teren de a-i da acordul pentru
folosirea definitiv sau temporar a unor terenuri agricole sau forestiere n alte scopuri, potrivit
dispoziiilor art. 94 i 95 din aceeai lege, instana de judecat va putea pronuna o hotrre
nlocuind consimmntul celui n cauz.
Apoi, s-a argumentat c ar exista cazuri n care pentru a se da satisfacie unor
principii mai importante dect regula potrivit creia actul juridic se formeaz numai pe baza
consimmntului, chiar n lipsa unui text de lege expres, practica judiciar i doctrina ar admite
suplinirea consimmntului prin hotrre judectoreasc. n acest sens a fost citat cazul suplinirii
consimmntului coprtaului care se opune prin abuz de drept unui act de administrare
consimit de ceilali coprtai cu privire la bunul comun, precum i cazul ofertantului care i
retrage intempestiv oferta, situaie n care instana ar putea considera actul ncheiat cu titlu de
reparaie n natur a prejudiciului produs prin retragerea ofertei.
n plus, s-a mai argumentat c ar exista cazuri n care se permite pronunarea unei
hotrri judectoreti care s in loc de instrument probatoriu, atunci cnd obligaia de a ntocmi
un asemenea instrument a fost asumat valabil printr-un contract de vnzare i una dintre pri
refuz s-i execute obligaia.
n fine, un autor, ca urmare a criticilor punctuale aduse acestor argumente, trecndu-le
cu elegan pur i simplu sub tcere, mut accentul de pe terenul argumentrii tiinifice, pe cel
al oportunitii soluiei (dincolo de argumentele iinifice?) pe motiv c dup 1989, interesul
practic al problemei devenea din ce n ce mai acut, avnd n vedere numeroasele vnzri
ncheiate fie n lipsa formei autentice, fie cu privire la bunuri care fuseser scoase din
circuitul civil (terenurile). Pentru a acoperi contradicia, relevat la scar naional, ntre
starea de fapt (comportamentul de adevrat proprietar al actualilor posesori, comportament
necontestat de vnztori) i starea de drept (titularul dreptului de proprietate rmnea
vnztorul, n ciuda consimmntului su liber exprimat n sensul vnzrii, atestat, de altfel, de
ncasarea preului i de lsarea cumprtorului n posesia panic a terenului. n aceast
viziune, se ajunge pn la a se susine n mod deschis c problema evocat nu ar fi una de drept,
ci numai una de fapt, judectorul avnd un drept de apreciere asupra admiterii sau respingerii
aciunii pentru pronunaarea hotrrii care s in loc de act autentic n funcie de circumstanele
concrete ale speei, fiind sensibil ndeosebi la aspectul executrii celorlalte prestaii ce
corespund unor obligaii principale ale contractului nsui. La aceast din urm abordare, care
admite c, n funcie de circumstane, regulile de drept pot fi luate n seam sau (de ce nu?), la
fel de bine, pot s fie i ignorate, totul putnd deveni (nu-i aa?) o chestiune de apreciere de la
caz la caz, orice ncercare de rspuns este inutil, pentru c orict energie i timp s-ar consuma
nu s-ar ajunge nicieri.

2. Critica soluiei dreptului romnesc

196. Concepia care predomin autoritar n dreptul nostru, n sensul admisibilitii

pronunrii unei hotrri judectoreti innd locul actului autentic, este criticabil din mai multe
puncte de vedere, i anume: admite n mod eronat pronunarea hotrrii care ine loc de act
autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect un bun pentru care legea impune
 86

forma autentic ad validitatem (); se ignor principiul executrii prin echivalent a obligaiilor de
a face (); argumentele de drept aduse n sprijinul acestei soluii sunt criticabile punctual ().

) Se admite n mod eronat posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti

innd loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect
un bun pentru care legea impune forma autentic ad validitatem

197. De la adoptarea Decretului nr. 144/1958 i pn n prezent, chiar i dup abrogarea

lui, nu a fot pus niciodat pus la ndoial admisibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti
innd loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale care are ca obiect un bun pentru
care legea impune forma autentic ad validitatem. Este consecina faptului c art. 12 din Decretul
nr. 144/1958 prevedea n mod expres aceast posibilitate, singura cerin fiind doar ca
promisiunea s poat fi dovedit printr-un nscris sub semnptur privat.
Aplicarea timp de decenii a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fcut ca aceast regul
s devin axiom, fiind perpetuat de doctrin i de jurispruden chiar i dup abrogarea actului
normativ care o coninea. Art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu nchide problema,
rezumndu- se doar s prevad posibilitatea pronunrii hotrrii care s in loc de act autentic,
fr a face vreo referire la cerinele de form ale promisiunii.

198. Aa cum am vzut, promisiunea consensual n cazul bunurile pentru care legea
impune forma autentic ad validitatem este nevalabil, dar un act nul nu poate sta la baza
pronunrii unei hotrri judectoreti.
Intrarea n vigoare a art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu este n m sur s
rezolve problema.
ntr-adevr, la o analiz mai atent (i mai bine documentat datorit deschiderii
inexistente anterior), soluia legislativ fondatoare promovat de art. 12 din Decretul nr.
144/1958 se dovedete ns a fi fost una juridic fundamental eronat. Ea a fost preluat din
legislaia francez, fiind o pasti a dispoziiilor art. 37 din Decretul nr. 55-22 privitor la reforma
publicitii imobiliare din 4 ianuarie 1955.
Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de
vnzare de a semna actul autentic necesar ndeplinirii formelor de publicitate iombiliar impuse
de Decretul nr. 55-22 din 4 ianuerie 1955 deschide celeilalte pri posibilitatea de a obine o
hotrre judectoreasc care s constate vnzarea i s in loc de act autentic. Legiuitorului
romn din 1958, ca i doctrinei i jurisprudenei, le-a scpat faptul c aceast soluie nu era
compatibil cu legislaia romn. ntr-adevr, n timp ce legislaia francez luat ca model
impunea (i impune i n prezent) forma autentic nstrinrilor de imobile doar pentru realizarea
formelor de publicitate, adic a opozabilitii fa de teri, iar nu pentru validitatea actului ntre
pri, legislaia romn impunea (i impune i astzi n cazul terenurilor) forma autentic ad
validitatem, condiionnd aadar nsi validitatea consimmntului ntre prile contractante,
iar nu doar opozabilitatea fa de teri.
Prin urmare, ceeea ce era (i este) juridic valabil n sistemul legislaiei franceze, adic
pronunarea unei hotrri judectoreti care s constate vnzarea (realizat solo consensu) i s
in loc de act autentic necesar pentru ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar (fr de
care nu se poate realiza opozabilitatea vnzrii fa de teri), nu era (i nu este) valabil n sistemul
legislaiei romne, unde hotrrea judectoreasc nu doar constat vnzarea ci chiar suplinete
consimmntul la vnzare. Fr discie, una este ca instana, pe baza acordului de voine valabil
exprimat de pri, s constate c un contract s-a ncheiat i s dispun executarea uneia din
 87

obligaiile asumate prin acesta, lucruri juridic perfect valabile, i cu totul altceva este ca instana
s construiasc ea contractul, fr a exista acordul de voine n forma imperativ cerut de lege
(act notarial), pornind de la un simplu acord consensual, insuficient pentru a da natere vnzrii,
lucru inacceptabil din punct de vedere juridic.
Iat de ce soluia promovat de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 este inacceptabil
juridic, datorndu-se prelurii unui text din legislaia francez fr preluarea contextului
(sistemului) n care acesta se integra.
Din dou, una: ori meninem dispoziiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii r. 247/2005,
dar atunci vnzarea la care se refer (terenuri) trebuie s fie consensual, nu solemn ca n
prezent, ori se menine cerina formei autentice ad validitaem a vnzrilor de imobile (terenuri)
(art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), dar atunci instanele de judecat nu mai pot
avea abilitarea s pronune o hotrri care s in loc de act autentic pe baza unor promisiuni
consensuale sau sub semntur privat.

) Se ignor principiului executrii prin echivalent a obligaiilor de a face

199. n sistemul Codului civil romn, ca i n acela al Codului civil francez, este de
principiu c obligaiile de a face nu pot fi executate silit direct, ci numai indirect, prin echivalent.
Regula rezult din dispoziiile art. 1075 C. civ. (art. 1142 C. civ. francez), potrivit cruia orice
obligaie de a face sau de a nu face se schimb n dezdunri, n caz de neexecutare din partea
debitorului. Principiul era cunoscut nc din dreptul roman, fiind consacrat prin adagiul nemo
precise cogi potest ad factum.
Aa cum s-a subliniat, dac este indispensabil de a respecta fora executorie a
raportului obligaional, este ns fundamental ca s nu fie adus atingere drepturilor intangibile
ale oricrei persoane la integritatea sa fizic sau la libertatea sa.
Existena acestui principiu nu exclude ideea de constrngere n domeniul obligaiilor de
a face. Constrngerea este ns n toate cazurile una indirect, nu direct, putnd fi realizat pe
diverse ci (daune cominatorii, amenzi civile, executare indirect etc.).
Potrivit dispoziiilor art. 1077 C. civ., nefiind ndeplinit obligaia de a face, creditorul
poate asemenea s fie autorizat a o aduce el la ndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Textul de
lege citat are n vedere situaiile n care obligaia de a face nu este una strict personal (care nu
poate fi ndeplinit dect de debitor), cnd creditorul, cu ncuviinarea instanei, apeleaz la un
ter pentru ndeplinirea obligaiei (de exemplu, ridicarea unei construcii ori efectuarea unui
transport), iar cheltuielile rezultate sunt puse pe seama debitorului care nu i-a ndeplinit personal
obligaiile. Cu alte cuvinte, creditorul obine executarea n natur a obligaiei, dar nu de la
debitor, ci de la un ter, ns pe cheltuiala debitorului, ceea ce nseamn c pentru acesta din
urm executarea este prin echivalent, ajungndu-se practic la aplicarea dispoziiilor art. 1075 C.
civ..
Rezult aadar suficient de limpede c dispoziiile art. 1077 C. civ. se refer la
executarea indirect (prin echivalent) a obligaiilor de a face care nu au un caracter strict
personal, neavnd nici o legtur nici cu executarea silit direct (n natur, de ctre debitor),
care este exclus n aceast materie, nici cu obligaia de a consimi la ncheierea unui act, care
este una strict personal, nesusceptibil de executare prin altcineva.
A aduga la sintagma executare silit direct (care vrea s nsemne c creditorul
obine executarea n natur a obligaiei) i particula atipic (care vrea s nsemne c executarea
nu o face totui debitorul, ci, n cazul analizat, instana, care suplinete consimmntul la
vnzare) nu rezolv problema, din moment ce n materie de consimmnt la ncheierea unui act
 88

nici o executare silit direct prin constrngere nu este posibil, nici tipic (prin constrngere
direct), nici atipic (prin aducerea la ndeplinire a obligaiei prin intermeiul altuia, inclusiv al
instanei de judecat), deoarce consimmntul, prin definiie, nseamn acord al dou voine
libere; or, acordul de voine este greu de conciliat cu ideea de suplinire a uneia din cele dou
voine, care nseamn chiar lipsa acordului.

3. Soluiile pe care le preconizm n cazul refuzului autentificrii vnzrii

promise

200. Soluiile de urmat n cazul n care una dintre pri refuz autentificarea actului
promis difer dup cum: promisiunea este consensual, iar legea impune vnzrii promise forma
autentic ad validitateam (); promisiunea este consensual, iar forma autentic a fost ridicat de
pri prin voina lor la rangul de condiie de validitate a vnzrii (); promisiunea este
consensual, iar actul autentic a fost convenit de pri ca instrument probatoriu al vnzrii ();
promisiunea este autentic, iar legea impune vnzrii promise forma autentic ad validitatem ().

) Promisiunea este consensual, iar legea impune vnzrii promise forma autentic
ad validitatem

201. n aceast ipotez, aa cum am vzut, promisiunea nu este valabil, fiind lipsit ca
atare (ca i contract) de orice for juridic.
Acordul consensual de voine realizat de pri n aceste condiii nu este aadar un
contract, ci doar un simplu proiect, care nu poate fi impus de nici una dintre pri celeilalte prin
fora de constrngere a statului.
Prin urmare, refuzul autentificrii vnzrii promise nu poate fi, n principiu, sancionat
juridic pe temei contractual, nici direct (prin pronunarea unei hotrri judectoreti care s in
loc de act autentic, niciindirect), nici indirect (prin obligarea la contractare sub sanciunea
daunelor cominatorii sau unei amenzi civile). De asemenea, pentru aceleai considerente
(contract nevalabil, lipsit de for juridic), promisiunea nu poate sta nici la baza acordrii de
daune-interese pe motiv de neexecutare a unei obligaii de a face, conform dispoziiilor art. 1075
C. civ.
Cu toate acestea, innd seama de principiul potrivit cruia negocierile sau discuiile
precontractuale trebuie purtate cu bun-credin, exist posibilitatea angajrii rspunderii
delictuale a cocontractantului care rupe brutal i intempestiv discuiile, abandonnd n mod
nejustificat proiectul la care s-a ajuns, nelndu-i celuilalt cocontractant ateptrile legitime, i
cauzndu-i prin aceasta un prejudiciu (cum ar fi angajarea unor cheltuieli pentru purtarea
negocierilor ori pierderea ansei de a contracta un bun similar cu o alt persoan). Fundamentul
juridic i condiiile angajrii acestei rspunderi sunt cele ale abuzului de drept.

) Promisiunea este consensual, iar forma autentic a fost ridicat de pri la

rangul de condiie de validitate a vnzrii

202. Aa cum am vzut, prile pot conveni esenializarea formei autentice, ridicnd
prin voina lor autentificarea la condiie de validitate a unei vnzri pentru care legea nu impune
forma ad validitatem.
O asemenea nelegere consensual este valabil i produce efecte juridice.
 89

Refuzul autentificrii vnzrii de ctre una din prile contractante nu d ns dreptul

celeilalte pri la pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic, ci doar la
acordarea de daune-interese n temeiul dispoziiilor art. 1075 C. civ. (orice obligaie de a face se
schimb n dezdunri n caz de neexecutare). Aceasta ntruct n soluionarea conflictului
generat de neexecutare, libertatea individual a debitorului libertatea de a nu contracta
este afirmat ca norm superioar intereselor creditorului.

) Promisiunea este consensusal, iar actul autentic a fost convenit de pri ca

instrument probatoriu al vnzrii

203. Dac prile convin asupra elementelor eseniale ale contractului de vnzare n
form consensual, obligndu-se totodat s semneze i un act autentic n acest sens cu rol de
instrument probatoriu (fr a esenializa forma autentic), legea neimpunnd pentru vnzarea
respectiv forma autentic ad validitatem, stipulnd c transferul proprietii va opera la
semnarea actului autentic, contractul ncheiat nu mai este doar o promisiune de vnzare, ci chiar
vnzarea nsi afectat de un termen suspensiv.
n acest caz, refuzul autentificrii vnzrii echivaleaz cu refuzul executrii unei
obligaii decurgnd din contractul de vnzare legal ncheiat i ntruct autentificarea este doar o
formalitate ad probationem, instana de judecat poate pronuna o hotrre care s in locul
actului autentic, constituind actul probatoriu (instrumentum).
Trebuie menionat faptul c hotrrea judectoreasc innd locul actului autentic nu
face inatacabil vnzarea, aceasta, ca orice contract, putnd fi anulat pentru vicii de
consimmnt, lipsa ori neseriozitatea preului etc..

) Promisiunea este fcut n form autentic, iar legea impune aceeai form ad
validitatem i vnzrii promise

204. Promisiunea solemn de contract solemn este valabil, fiecare parte fiind obligat
s consimt la vnzarea propriu-zis care urmeaz s fie realizat n viitor. Consimmntul la
promisiune, chiar dac se refer la elementele eseniale ale vnzrii, difer de acela la vnzare.
ntruct consimmntul la vnzare, ca orice consimmnt la ncheierea unui act (n
sensul de negotim), nu poate fi impus n mod normal pe cale judectoreasc, refuzul autentificrii
vnzrii nu poate fi urmat de o executare direct, n natur, prin pronunarea unei hotrri
judectoreti care s in loc de act autentic, ci doar de o executare indirect, prin echivalent, prin
acordarea de daune-interese, conform dispoziiilor art. 1075 C. civ.
Cu toate acestea, avnd n vedere dispoziiile art. 5 alin. din Titlul X al Legii nr.
247/2005, n dreptul nostru acest lucru este permis. Este, credem, singura ipotez n care poate fi
aplicat textul de lege menionat.
90