Sunteți pe pagina 1din 16

Dumitrescu Diana Maria

Master Management Urban

PROCESUL DE GENTRIFICARE IN CADRUL ORASULUI BUCURESTI

Fenomenul de gentrificare descrie procesul de transformare a unei zone

urbane imbatranite intr-un cartier pentru populatie mai potenta financiar, cu un anumit

statut social si stramutarea vechilor rezidenti saraci. Procesul cunoaste particularitati

importante in functie de spatiul cultural in care apare: in perimetrul anglo-

saxon,gentrificarea este o consecinta a proceselor specifice economiei capitaliste si

modelelor de consum, pe cand in spatiul fostelor tari socialiste gentrificarea este mai

mult o actiune de acumulare primitiva de capital, un mijloc de imbogatire si nu o

consecinta a detinerii de resurse economice importante.

Comunitatile umane in oras iau forma vecinatatilor de locuire. Vecinatatea este

un element fundamental al vietii urbane, pentru ca orasele cresc prin aditionare, nu

de locuinte, ci de comunitati umane. Pentru a intelege modul in care se agrega aceste

comunitati este necesar a se inteleg relatia lor cu teritoriul, rolul important ce revine

locuirii intr-un spatiu comun si legaturilor ce se stabilesc cu acesta.Oamenii actioneaza

in anumite cadre, create pe baza optiunilor de stil de viata si a resurselor de care

dispun; in acest context aleg si tipul de comunitate de locuire caruia sa apartina,

adecvata lor.

Transformarile la care a fost supus orasul ultimelor decenii, determinate de

fenomenele de industrializare si urbanizare, au afectat modul de locuire si

structura comunitatilor umane rezidentiale, in sensul ca acestea au cunoscut


procese de consolidare determinate de viata la comun in ansamblurile de locuinte

urbane, sau procese de dislocare de populatie in urma politicilor de reconstructie

urbana sau fenomenelor precum gentrificarea.

Ruth Glass (1964), cea care introduce notiunea, trateaza gentrificarea ca un

proces cu puternice conotatii de clasa sociala. Glass scrie despre cartierele de

muncitori din Londra care sunt „invadate” de populatie apartinand clasei mijlocii si, de

asemenea, descrie modul de propagare a fenomenului in interiorul anumitor zone ale

orasului, cu consecinte in sensul schimbarii caracterului social al locurilor respective.

In aceeasi directie, dar intr-o viziune mai integratoare, gentrificarea este descrisa ca

un proces fizic, economic, social si cultural, care implica ocuparea de catre

populatia instarita, cu status social ridicat, a zonelor supraaglomerate, locuite de

populatie defavorizata social, sau a cartierelor muncitoresti si (stra)mutarea vechilor

rezidenti – Chris Hammett (1984).

Elijah Anderson (1990) vorbeste mai mult despre agentii gentrificatori

reprezentati de antreprenori locali, speculatori si reprezentanti ai claselor privilegiate,

intr-un cuvant, oportunistii, care cumpara proprietati de la populatia rezidenta veche,

defavorizata social. Un aspect pozitiv al acestui „schimb social” poate fi considerata ca

fiind miza pe care o acorda atat noii veniti cat si vechii rezidenti cresterii pretului

proprietatii, in speranta ca zona va spori ca valoare, deci aducatoare de profit.

Intr-o viziune marxista, gentrificarea este procesul prin care cartierele sarace din

interiorul oraselor sunt afectate de afluxul de capital privat venit prin intermediul noii

clase sociale locale: cumparatorii de terenuri si case si proprietarii care inchiriaza –

Neil Smith (1996).

2
Astfel se poate evidentia un acord intre teoreticieni atunci cand, foarte frecvent,

subliniaza diferite procesele de schimbare sociala urbana, unicul lucru care reuneste

definitiile acestui proces in literatura de specialitate este termenul de „clasa”.

Gentrificarea este considerate a fi un proces de schimbare, la nivelul

cartierelor si vecinatatilor urbane de locuire, prin schimbul de populatie in zonele

respective, cei vechi fiind inlocuiti de cei noi, adica de indivizi mai educati si cu venituri

mai mari. Discursul teoretic devine neutru, atunci cand se apreciaza ca, prin procesul

de gentrificare, un anumit loc se schimba, se transforma, in sensul ca devine mai

atractiv pe piata din punct de vedere economic si devine depozitarul unui nou model

cultural. Gentrificarea apare ca un proces caracterizat printr-o mare vizibilitate

publica. Este vorba despre aspecte privind reabilitarea cladirilor cu valoare

arhitecturala ridicata, cresterea taxelor, ca urmare a sporirii valorii bunurilor

imobiliare in zonele gentrificate, precum si transformarea acestor spatii in zone

urbane capabile sa sustina anumite servicii, in mare parte destinate populatiei cu

un anumit statut social. Noile zone devin mai atractive pentru o mare diversitate de

agenti economici: firme imobiliare, restaurante, baruri, hoteluri, boutique-uri, clinici

medicale, centre de sanatate etc.). Dar in acelasi timp, la fel de vizibile par a fi si

consecintele negative ale gentrificarii: „segregarea geografica a claselor sociale in

zone de «razboi» si in paradisuri rezidentiale”, ruperea legaturilor comunitare din

zonele gentrificate, dar si costurile economice ale dislocarilor de populatie.

Fenomenul de baby-boom din anii ’50 a generat o serie de transformari care

au condus la o apreciere sporita pentru viata urbana concretizata intr-o crestere a

cererii de locuinte.

3
Aceasta este una dintre multele schimbari demografice care au determinat

restructurarea rezidentiala in mediul urban si in care femeile au avut un rol important.

Pe langa transformarile din interiorul familiei si gospodariei, in sensul angajarii

femeii pe piata muncii, apar fenomenele de amanare a casatoriei si nasterii.

In acelasi timp, accesul la educatie le face pe femei sa paraseasca suburbiile (mediu

social caracterizat de relatii sociale patriarahale, imediat dupa razboi), o data cu

respingerea mentala a acestui spatiu .Toate acestea subliniaza caracterul de

vizibilitate maxima al fenomenului, gentrificarea fiind un raspuns spatial la relatiile de

clasa si gen din mediul urban, cel putin pentru spatiul occidental.

In ceea ce priveste orasele post-socialiste, paradoxul este ca succesiunea

dintre posesia capitalului si exercitarea controlului asupra anumitor arii urbane

trebuie inversata, intrucat, mai degraba, controlul asupra spatiului conduce la

acumularea de capital.

Si Europa Centrala si cea de Est au cunoscut fenomenul extinderii economiei

serviciilor, care a generat o cerere ridicata de spatii in centrele oraselor. Solutia

pentru multe comunitati urbane a fost reamenajarea unor foste zone rezidentiale, in

urma unei presiuni pentru dislocarea chiriasilor si/sau proprietarilor acestora.

Pentru intelegerea mai buna a fenomenului trebuie analizat mecanismul de acordare a

drepturilor de proprietate pentru ca gentrificarea se suprapune cu perioada de

refacere a proprietatii private sau chiar precede acest proces. O alta particularitate

este ca gentrificarea, in multe situatii este un fenomen care are ca initiator statul,

realizandu-se mai degraba in cadrul proprietatii de stat decat in cadrul

schimburilor de pe piata.

4
In extenso, gentrificarea presupune o modificare a compozitiei cartierelor

urbane, insa interesant este ca, in spatiul cultural-istoric, aceasta se face oarecum

in absenta capitalului si a drepturilor de proprietate clar definite, atribute esentiale

in aparitia gentrificarii in societatile capitaliste.

In primul rand, gentrificatorii apartin unei clase sociale care detine, mai degraba,

capital social, adica o bogata retea de relatii cu institutiile statului care gestioneaza

fondul locativ, decat capital economic, financiar. Este vorba de o noua clasa

capitalista formata din chiriasi, antreprenori imobiliari, functionari corupti,careia ii

lipseste capitalul.

Acumularea de capital fiind o problema si datorita faptului ca creditul este

scump, achizitia in anumite conditii a terenurilor si caselor devine o modalitate de

acumulare de capital (de exemplu, locuintele pot fi oferite drept garantii la

banci,inchiriate sau vandute). Aceasta se intampla in special atunci cand drepturile de

proprietate sunt alocate preferential de catre stat, sau cand locuintele si terenurile

sunt cumparate ieftin de la stat .

In al doilea rand, drepturile de proprietate asupra multor cladiri nationalizate

in 1950 nu au fost clarificate. Dupa Revolutie, revendicarile legitime ale fostilor

proprietari au fost in mica parte solutionate, procesele de restituire intinzandu-se pe

durata mai multor ani, iar restituirile care s-au facut au fost reglementate, in sensul ca

proprietarii au fost obligati sa continue sa pastreze chiriasi in locuinte, limitanduse,

tranzactiile legale ale acestor imobile.

O alta problema care vizeaza dreptul de proprietate este tergiversarea multa

vreme a introducerii sistemului de carte funciara, care reglementeaza proprietatea

privata asupra pamantului si care impune existent informatiilor publice despre

5
proprietarul unui teren sau al unei cladiri. Acesta a fost si motivul numeroaselor

inselatorii care s-au facut in primii ani de dupa ’89, prin vanzarea unei proprietati de

mai multe ori.

Concluzia este ca procesul de gentrificare se manifesta diferit si are un alt rol

in spatiul tarilor foste socialiste – achizitionarea proprietatilor urbane de

valoare(locuinte, terenuri) este o forma de acumulare de capital, si nu o expresie a

distribuirii inegale a capitalului. Procesul de gentrificare insoteste procesul de

constituire a unei noi clase capitaliste la care o contributie fundamentala o are

statul in calitate,aici, de manipulator al drepturilor de proprietate asupra cladirilor

proprietate de stat, dar si nationalizate. Datele obtinute in urma cercetarii conduc, catre

confirmarea existentei gentrificarii in cadrul Bucurestiului, afirmatie care se sustine

prin observatii de tipul:

● transformarea spatiului rezidential in spatiu pentru activitati comerciale;

● venitul rezidentilor nou-veniti este mai ridicat;

● aparitia proprietarilor rentieri;

● mutarea in zona a familiilor tinere si active si scaderea numarului de familii

compuse din batrani.

Exista insa si argumente in defavoarea ipotezei formulate, concretizate in fapte de

observatie, precum:

● nivelul de educatie al noilor veniti nu este semnificativ mai ridicat decat al

vechilor rezidenti;

● mentinerea sau chiar cresterea ponderii populatiei de etnie roma.

Concluzia generala vizeaza faptul ca in spatiul urban bucurestean coexista

zonele sarace cu zonele gentrificate, oarecum izolate fizic si social de vecinii lor,

6
reprezentand un fel de insule la marginea cartierelor gentrificabile. In ciuda

caracterului local, consecintele acestui proces se rasfrang insa asupra intregului

oras, determinand o separare suplimentara a saracilor de clasa de mijloc si

gruparea acestora in spatii rezidentiale, un fenomen de omogenizare sociala

dezechilibrata, care atrage costuri suportate de intregul oras. Exemplul cel mai

elocvent in acest caz il reprezinta zona Vitan. Aparitia primului mall din Bucuresti in

decembrie 1999 a determinat cresterea spectaculoasa a preturilor apartamentelor

din zona. Astfel, daca la data lansarii centrului comercial se putea achizitiona un

apartament cu doua camere la pretul de 5.500 de euro, in prezent aceeasi locuinta

poate fi cumparata cu 85.000 de euro. Dinamica preturilor a implicat totodata si o

miscare demografica. Zona, prin facilitatile comerciale a atras o populatie cu venituri

mai mari, fortand vechii locatarii sa se indrepte spre cartierele periferice, mai ieftine

totodata. Pretul terenurilor situate in apropierea Mall-ului a crescut si el de la 25-80

Euro/mp in 2002 pana la 500-1.500 Euro/mp in prezent, intreaga zona Vitan fiind

extrem de atractiva pentru developerii de proiecte rezidentiale. Trei noi ansambluri

rezidentiale - Vitan Platinum Towers, New Town Residence si Incity Residence,

totalizand aproximativ 1.420 de apartamente - vor fi finalizate, la un cost ce variaza in

acest moment intre 1.000 si 1.500 Euro/mp.

Cealalta directie a gentrificarii urbane, tradusa prin schimbarea propriuzisa a

aspectului zonei, vizeaza arii extinse din Bucuresti precum perimetrul cuprins intre

Calea Calarasi si Bd. Unirii, Dacia-Calea Mosilor-Stefan cel Mare, Mantuleasa, Vatra

Luminoasa, sau Lacul Tei. Casele brancovenesti, stil vagon, cu un singur nivel,

ridicate intre 1880 si 1910 au fost intr-o mica masura extinse si renovate, si intr-o mai

mare parte daramate pentru a face loc unor noi constructii rezidentiale sau unor

7
proiecte de birouri pentru companii mici si medii. In timp ce o casa noua in astfel de

zone bine cotate se vinde la aproximativ 1 milion de Euro sau mai mult, in cazul

caselor vechi, pretul este mentinut relativ scazut, nu numai datorita standardului de

confort oferit.

Un alt factor care mai contribuie la gentrificarea urbana consta in cresterea

sectorului de servicii in devafoarea sectorului legat direct de productie

industriala. In acest context avem de-a face cu transformari ce implica relocarea

unor fabrici si platform industriale (Semanatoarea, Spicul, Timpuri noi, etc.) in afara

Capitalei, modificand totodata si structura demografica a populatiei din zonele

respective.

Se poate vorbi in concluzie, de o serie de avantaje pe care le implica

gentrificarea, precum: reabilitarea cladirilor cu valoare arhitecturala ridicata, o

presupusa crestere a taxelor ca urmare a sporirii valorii bunurilor imobiliare,

crearea unor zone capabile sa sustina diverse servicii (hoteluri, restaurante,

cafenele, centre comerciale) – tendinta ce se manifesta si se va manifesta in special

in privinta centrului vechi al Capitalei.

Gentrificarea urbana are, insa, cum era si firesc, dezavantajele ei: segregarea

geografica a claselor sociale in adevarate paradisuri rezidentiale si zone care, prin

aspectul,confortul si facilitatile oferite sunt departe de standardele europene de

locuire, ruperea legaturilor comunitare ce se dezvolta in astfel de cartiere gentrificate,

povara economica ce insoteste mutarea familiilor.

Schimbarea claselor sociale va antrena totodata si un lant de investitii in zonele

ocupate de clasa medie, iar atunci cand masa critica a imobilelor noi sau renovate va

8
atige un prag de circa 10-20% se va putea observa o crestere si mai rapida a valorii

proprietatilor din acele arii.

Dezvoltarea imobiliara a Capitalei din ultimii ani determina schimbari si la nivel

demografic. In plan local, lipsa tot mai acuta din ultimii ani a ofertelor de terenuri

virane din centrul Capitalei a determinat dezvoltatorii sa se reorienteze catre alte

zone ale Bucurestiului. Astfel cea mai dinamica directie a gentrificarii urbane se

refera la ridicarea in timp a unor zone semicentrale, care au cunoscut un avant

puternic datorita unor noi proiecte amplasate in perimetrul respective.

In ultimii trei ani, pe plan local, cifrele s-au dublat, datorita oportunitatilor

oferite de catre banci si totusi dezechilibrul dintre cerere si oferta ramane inca la

cote destul de inalte, iar numarul locuintelor date in folosinta si al celor care se vor

finaliza plata este insuficient, mai ales pe segmentul celor destinate clasei mijlocii.

Din aceste motive piata rezidentiala din Romania reprezinta principala

destinatie a celor mai profitabile investitii pe termen lung. Acest lucru se datoreaza

si unei serii de alti factori, precum: ritmul rapid de crestere economica al tarii si al

dezvoltarii infrastructurii, sau integrarea in Uniunea Europeana. Bucurestiul se

situeaza pe locul al saselea in topul celor mai populate orase europene, fiind

depasit numai de Londra, Paris, Berlin, Madrid si Roma.

Apartamentele de lux si vilele se construiesc cu precadere in zona de nord

si centrala a Bucurestiului, in timp ce proiectele adresate paturii de mijloc sunt de

regula amplasate in zonele interioare ale orasului.

Periferia pare si ea foarte atractiva pentru dezvoltarea de proiecte

rezidentiale. Peisajul si mediul inconjurator par, de regula, sa sporeasca valoarea

9
si durabilitatea proiectelor. Aceste proiecte constau din locuinte individuale, centre de

fitness, spa, piscine si numeroase utilitati menite a creste nivelul de atractivitate.

Apartamentele construite in perioada comunista au numeroase lipsuri: nu

beneficiaza de o delimitare clara a zonei de zi fata de cea de noapte, de parcari sau

spatii verzi special construite. Locuintele din acest segment au insa cateva avantaje

net superioare celor noi: posibilitatea de a te muta imediat si localizarea in zone

accesibile unde infrastructura este definitivata.

Ansamblul rezidential este un nou concept dezvoltat in ultimii patru ani, mai

intai in cazul vilelor, iar apoi in cazul blocurilor de apartamente. Aceasta abordare

rezolva problema sigurantei si are, de asemenea, ca avantaj zonele de petrecere a

timpului liber, spatiile verzi si cluburile private.

Noile locuinte sunt achizitionate „off plan” (in faza de proiect), ceea ce

permite viitorului proprietar sa aleaga nivelul de finisare. Plata poate fi efectuata in

mai multe etape, in asa fel incat achizitionarea noii case nu trebuie sa fie un efort

financiar restrictiv.

Preturile apartamentelor vechi au explodat, multi dezvoltatori incepand sa

investeasca in proiecte rezidentiale de mare calitate in zone semicentrale.

Astfel, pe masura ce zonele centrale incep sa se confrunte cu o criza de

proiecte rezidentiale noi, in zonele din apropierea lor se construiesc proiecte,

dintre care majoritatea ofera apartamente spatioase si de calitate ce se ridica la

nivelul nevoilor si standardele populatiei: garsoniere, apartamente cu 2-4 camere, cu

suprafete ce variaza intre 60 si 350 de metri patrati, terase mari si finisaje de foarte

buna calitate.

10
BIBLIOGRAFIE

1. Anderson, E., Streetwise: Race, Class and Change in an Urban Community, Chicago, University of

Chicago Press, 1990.

2. Bourne, L., The demise of gentrification? A commentary and prospective view, Urban Geography 14

(1). 1993.

3. Caulfield, J., Gentrification and desire, Canadian Review of Sociology and Anthropology 26 (4). 1989.

4. Chelcea, L., Grupuri marginale in zone centrale: gentrificare, drepturi de proprietate si acumulare

primitiva post-socialista in Bucuresti, in „Sociologie Romaneasca”, 3–4, p. 51–68, 2000.

5. Glass, R., Aspects of Change, in Centre for Urban Studies (ed) London: Aspects of Change

(MacGibbon and Kee, London), 1964.

6. (http://parole.aporee.org/work/print.php?words_id=190.

7. Hamnett, C., Gentrification and residential location theory: a review and assessment, in D. Herbert and

R.J.Johnston (eds) Geography and the Urban Environment: Progress in Research and Applications (Wiley

and Sons, New York) (http://sweb.uky.edu/~kpark3/archives/bib_gentrification.htm), 1984.

8. Rughinis, C., Interventii sociale si excluziune morala in comunitati dependente in Romania in tranzitie,

Teza de doctorat, Conducator stiintific Acad. prof. univ. dr. C. Zamfir, Universitatea din Bucuresti,

Facultatea de Sociologie si Asistenta Sociala, Bucuresti, 2005.

9. Smith, N., The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City, Routledge, London and New

York, 1996.

10. Smith, N., Gentrification, the frontier and the restructuring of urban space, in N. Smith and P. Williams

(eds) Gentrification of the City, Unwin Hyman, London 1986, pp. 15–34.

11. Williams, P., Class constitution through spatial reconstruction? A re-evaluation of gentrification in

Australia, Britain and the United States, in N. Smith and P. Williams (eds), Gentrification of the City, Unwin

Hyman, London, 1986.

12. Zukin, S., Loft Living: Culture and Capital in Urban Change, Baltimore, Johns Hopkins University

Press, 1982.

11
Apart. noi

Apart. vechi (Euro/mp Transport ( A / Parcuri/zone

Zona/cartier (Euro/mp util) construit+TVA) Tr. / T / M) verzi Shopping

12
Herastrau, Dorobanti,

1 Primaverii 3.000-3.500 3.000-3.500 M/A Floreasca Baneasa


Kiseleff, Victoriei,

2 Kiseleff N/A 3.000-3.300 M/A Herastrau Baneasa


Dorobanti

high-street

3 Dorobanti 2.500-3.200 2.800-3.500 A/M Beller retail


Carrefour,

Gradina Bricostore

4 Cotroceni 2.600-3.000 2.700-3.600 A/Tr/M Botanica Orhideea

5 Herastrau 2.800-3.300 2.700-3.500 Herastrau Baneasa


Billa,

6 Floreasca 2.400-2.900 2.500-3.200 A/Tr Floreasca Kaulfland

7 Aviatiei 3.000-3.200 2.500-3.200 A/Tr/M Herastrau Baneasa

8 Baneasa 2.800-3.000 2.000-3.000 A Herastrau Baneasa


Unirii

Shopping

Center,

Unirii-Alba Carrefour,

9 Iulia 2.600-3.000 1.900-2.800 A/T/M/Tr nu Mall Vitan


Mall Vitan,

Unirii

Shopping

Center,

Carrefour,

10 Unirii-Vitan 2.200-2.600 1.700-3.000 A/Tr nu Real


Domino, high

street retail,

11 Tei 1.900-2.100 1.800-2.500 A/Tr/T Parcul Tei Billa


12 Tineretului 2.300-2.800 1.800-2.400 A/Tr/M Tineretului Unirea

Shopping

Center,

13
Carrefour
La Fourmi,

Angst,

Victoriei high

13 Domenii-1 Mai 2.100-2.600 1.800-2.200 A/Tr/M nu street retail


Mosilor high-

street retail,

magazinul

14 Mosilor 2.200-2.900 1.750-2.800 Tr/T/M/A nu Obor


Mega Image,

Nick, Stefan

Stefan cel cel Mare high

15 Mare 2.200-2.900 1.700-2.500 A/Tr/M Circului street retail


Mall Vitan,

16 Dristor 1.900-2.200 1.600-2.000 A/Tr/T/M nu Real


Magazinul

Obor,

Kaufland,

Carrefour

17 Obor 2.100-2.500 1.400-2.000 A/Tr/T/M Obor Colentina


Mega Image,

Magazinul

18 Iancului 2.300-2.500 1.400-2.000 A/Tr/T/M nu Obor


Titan, Prisaca Auchan, Billa,

19 Titan 1.800-2.100 950-2.300 A/Tr/T/M Dornei Cora


Carrefour si

Bricostore

20 Crangasi 1.700-1.800 1.300-1.700 A/Tr/M Parcul Giulesti Orhideea


Morarilor, Cora,

21 Pantelimon 1.500-1.700 1.300-1.500 A/Tr/M Pantelimon Bricostore

14
Parcul Carrefour,

22 Colentina 1.600-1.800 1.200-1.700 A/Tr/T Plumbuita Kaulfland


Carrefour,

Metro,

Praktiker,

Plaza Mall,

23 Militari 1.600-1.800 1.200-1.700 A/Tr/T/M nu Cora


Plaza Mall,

Drumul Billa, Mega

24 Taberei 1.700-1.900 1.200-1.500 A, T, Tr. Moghioros Image, Cora


Carrefour,

Metro Militari,

Cora, Plaza

25 Prel. Ghencea N/A 1.100-1.500 A nu Mall


26 Berceni 1.600-1.800 1.000-1.500 A/Tr/T/M Brancoveanu Selgros,

Hornbach,

City Mall

Zona Pret mediu (case vechi/demolabile)

2002 2007

Stefan cel Mare 15.000-25.000 Euro 130-230.000 Euro


Mosilor 20.000-45.000 Euro 150-450.000 Euro

15
16