PLAN DE AFACERI

CUPRINS

1.

DATE GENERALE

2.

DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIII

3.

DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIIEI

4.

DATE PRIVIND FORA DE MUNC OCUPAT DUP REALIZAREA

INVESTIIEI
5.

PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI

INVESTIIEI
6.

FINANAREA INVESTIIEI

7.

AVIZE I ACORDURI

8.

PRI DESENATE

1. DATE GENERALE
2

1.1. Denumirea investiiei: Pensiunea turistic rural Floare de colt

1.2. Autoritatea contractant: Roxana Glvan
1.3. Amplasamentul (judeul, localitatea): judeul Vlcea, comuna Costeti,
sat Bistria
1.4. Oportunitatea realizrii investiiei
Obiectivul realizrii proiectului l reprezint valorificarea pe piaa turistic
intern i internaional a turismului rural din judeul Vlcea, n special a
agroturismului i turismului montan, component esenial n dezvoltarea durabil,
ecologic a zonei Munilor Cpnii.
Relieful, cu preponderen montan, creeaz oportuniti pentru dezvoltarea
turismului, prin cadrul natural i obiective turistice de mare valoare naional.
Motivaia amenajrii acestei pensiuni la poalele Munilor Cpnii, este dat
de potenialul turistic natural deosebit, n ansamblu, care ofer turistului mptimit
de natur, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare.
Realizarea proiectului va conduce la relansarea activitii economice, sociale,
culturale a zonei din nord - vestul judeului Vlcea n care se va realiza pensiunea,
precum i a zonei adiacente.

Patrimoniul natural
Comuna Costeti este situat ntr-un areal depresionar, nchis spre nord de
versanii sudici ai Munilor Cpnii i de Dealul Mgura (611 m) spre sud.
Prezena masivului calcaros Buila Vnturaria, cu orientare NE-SV, d o not
aparte peisajului. Teritoriul administrativ este dispus n trepte de altitudine i se
3

extinde spre nord pn n creasta principal a Munilor Cpna. Este traversat de

praiele Bistria i Costeti, cu direcie de curgere de la nord spre sud, care i-au
format, la traversarea masivului calcaros, impresionante chei.
Comuna Costeti beneficiaz de condiii naturale deosebit de favorabile
practicrii turismului, fiind avantajat de lipsa factorilor de poluare i de un
potenial turistic de excepie care permite practicarea unor variate forme de turism.
Resurse turistice legate de cadrul natural
formele de relief submontan i montan, avnd ca suport o structur
geologic complex, dispus n trepte de altitudine, mbogesc aspectul
peisagistic al zonei i creeaz oportuniti pentru turismul de odihn i
recreere. Importana tiinific (geologic, geomorfologic, botanic i
forestier) a Masivului Buila Vnturaria a determinat declararea acestuia
ca Parc Naional. Pe seama masivului calcaros Buila Vnturaria au aprut
forme de relief carstic, unele dintre ele fiind obiective turistice de patrimoniu
excepional, nscrise n Legea nr. 5 / 2000;
Complexul carstic Cheile Bistriei (600 m lungime), cele mai nguste
chei n calcare din Romnia, sunt spate de Prul Bistria n versanii
abrupi, calcaroi, ai Masivului Buila Vnturaria; n pereii aproape
verticali ai cheilor exist numeroase guri de peter, iar la nivelul
ntregului masiv se ntlnesc exemplare rare, endemice, de flor i
faun, favorizate fiind de influenele submediteraneene, specifice
zonei sud-vestice a Carpailor; reprezentative n zon sunt pdurile de
castani comestibili care ocup suprafee extinse pe rama sudic
calcaroas;
Petera Liliecilor face parte din Complexul carstic Cheile Bistriei,
este situat n versantul drept al cheilor, n zona cea mai ngust a
acestora; a fost spat de apele rului Bistria la o altitudine de 850 m,
4

suspendat la 30 m deasupra cotei de nivel a drumului forestier care

nsoete cheile. Importana speologic deosebit a acesteia, dat de
colonia de lilieci pe care o adpostete (de unde i denumirea atribuit
peterii), este completat de obiectivele de cult amenajate de ctre
clugrii Mnstirii Bistria, de-a lungul secolelor de restrite: dou
bisericue, adevrate bijuterii ale artei religioase medievale (cu
hramurile Intrarea n Biseric - datat ante 1633 i Sf. ngeri 1782) i o cript spat de clugrii mnstirii, n care s-au pstrat
Moatele Sfntului Grigore Decapolitul, n perioadele invaziilor
turceti, motiv pentru care, petera mai este cunoscut i sub numele
de Petera Sfntului Grigore Decapolitul. Iniial, petera a funcionat
ca vatr de sihstrie a pustnicilor de pe valea Bistriei, ulterior a
devenit locul de salvare a tezaurului Sfintei Mnstiri a Bistriei,
aflat la ieirea din chei. Lungimea galeriei subterane este mic (doar
250 m), nu are formaiuni stalagmitice i stalactitice, dar este
important prin prezena coloniei de lilieci, i a patrimoniu de cult,
unic n Romnia, ca mod de prezentare i valoare. Petera este
obiectiv turistic de patrimoniu cu valoare excepional, nscris n
Legea nr. 5 / 2000;
Cheile Costeti sau ale Pietrenilor, urmresc prul Costeti, pe o
lungime de circa 4 km, sunt deosebit de spectaculoase, dar mai puin
accesibile turistului obinuit; zona ofer numeroase trasee de
alpinism;
izvoare de ape minerale sulfuroase, clorurate, bicarbonatate, sodice,
hipotonice, folosite pn n anul 1989 n tratament balnear (n cadrul
Staiunii balneoclimaterice de interes local Costeti), indicate n cur intern
i extern, apele fiind asemntoare cu cele de la Bile Olneti: ape
clorurate, sodice, bicarbonatate, calcice, magneziene, sulfuroase, slab
5

iodurate, cu mineralizaii totale cuprinse ntre 1,014 2 g/l, recomandate

pentru tratarea afeciunilor renale, digestive, hepatobiliare, reumatismale i
endocrine; n prezent staiunea este nchis, stabilimentul balnear, structurile
de tratament i instalaiile de captare i aduciune a apelor minerale sunt
degradate;
Muzeul Trovanilor - Costeti (rezervaia natural de interes interes naional,
de valoare excepional), prezint un interes tiinific i turistic deosebit.
Trovanii de aici, concreiuni grezoase uriae, cu aspect zoomorf, au
dimensiuni metrice (cele mai mari de pe teritoriul Romniei), sunt formate
n nisipuri de vrst Meoian. Mrimea, formele variate i expresive ale
trovanilor de la Costeti creeaz privitorului senzaia unei inedite galerii de
sculptur n aer liber;
fondul forestier bogat, care acoper versanii sudici ai Munilor Cpna,
reprezentat prin pduri de foioase i conifere, mbogesc aspectul
peisagistic al regiunii i creeaz oportuniti pentru turismul de odihn i
recreere activ;
domeniul schiabil amenajabil n arealul Zmeuretu - Govora, este o
premis favorabil pentru dezvoltarea sporturilor de iarn;
traseele celor dou cursuri de ape i afluenii acestora, nsoite de cele mai
multe ori de drumuri forestiere, deosebit de pitoreti, sunt locuri de petrecere
a weekend-ului la iarb verde sau locuri de campare;
flora pajitilor montane i a fneelor, de o diversitate impresionant, n
funcie de altitudine, mbogesc peisajul cadrul natural cu specii floristice
multicolore;
elementele climatice ale zonei, fr valori extreme, sunt favorabile
practicrii turismului n tot timpul anului, pentru repunere n form a
organismului dup stres (climat de dealuri - sedativ de cruare, cu
temperatur medie anual de aproximativ 6C);
6

fondul de vntoare i de pescuit sportiv fondul forestier al comunei

cuprinde specii cu valoare cinegetic, iar pe cursul superior al praielor, n
amonte de masivul calcaros al Builei, triete avifaun specific arealului
montan, pe seama crora se pot organiza partide de vntoare i pescuit
sportiv;
trasee turistice marcate sunt 4 poteci turistice marcate (traseele 23, 27, 28
i 29), cu plecare din satele Bistria i Pietreni, care duc spre creasta
principal a Munilor Cpnii i spre Masivul Buila Vnturaria;
trasee de alpinism n Masivul Buila - Vnturaria exist cel puin 34 de
trasee de alpinism, de diferite grade de dificultate.
Resurse turistice naturale cu regim protectiv
Unicitatea i valoarea unor elemente ale biodiversitii sau fenomene
naturale geologice cu valoare tiinific, a determinat includerea n categoria arii
protejate, n conformitate cu Legea nr. 5/2000, a obiectivelor:
Masivului Buila - Vnturaria, constituit n Parcul Naional Buila
Vnturaria (rezervaie complex, suprafaa 4.186 ha), din care o bun parte
se afl pe teritoriul administrativ al comunei Costeti;
Petera Liliecilor, monument natural (rezervaie complex, suprafaa 1 ha).
Patrimoniul cultural
Monumente cultural istorice
Mnstirea Bistria - sat Bistria, Comuna Costeti (la 10 km de
Horezu), a crei biseric are hramul Adormirii Maicii Domnului,
este una dintre cele mai importante aezri monastice i culturale din
ara Romneasc, ctitorie a frailor Craioveti, anul 1494, refcut n
1519, 1856 - monument de arhitectur;
7

 Mnstirea Arnota - sat Bistria, Comuna Costeti (la 12 km de

Horezu), este ctitoria lui Matei Basarab, al crui mormnt se afl aici.
Biserica mnstirii are hramul Sfinii Arhangheli Mihail i Gavril i
deine un mic muzeu de art religioas. Prin pictura, arhitectura i
sculptura sa, poate fi considerat unul dintre cele mai reprezentative
monumente istorice i de art religioas din ar. Poziia acesteia, pe
versantul sudic al masivului calcaros Buila, la circa 850 m, este
deosebit de spectaculoas ctitorit n anul 1634 monument de
arhitectur;
Biserica cu hramul Sfntul Grigorie Decapolitul Eleonul (sat
Bistria, Comuna Costeti) are fresce originare din secolele XV - XVI
i a aparinut fostului schit Ppua monument de arhitectur;
Biserica cu hramul Naterii Maicii Domnului a fostului schit
ignia (sat Bistria, comuna Costeti) sec. al XVII-lea monument
de arhitectur;
Biserica Bolni Schimbarea la Fa (satul Bistria, Comuna
Costeti) 1521, 1710 (pridvorul) - monument de arhitectur;
Biserica de lemn cu hramul Adormirea Maicii Domnului (sat
Costeti, Comuna Costeti) ctitorit n anul 1801, monument de
arhitectur;
Biserica de lemn cu hramul Adormirea Maicii Domnului
(Grmeti, sat Pietreni, Comuna Costeti) 1644, monument de
arhitectur;
44 de Izvoare sau Schitul de sub Piatr - Sat Pietreni, comuna
Costeti, 1701, refcut n anul 1831;
Centrul etnografic Costeti: cojocrit, esturi i port tradiional
popular, arhitectur tradiional, tehnic popular, datini sau obiceiuri

legate de oierit, formaii artistice de amatori cor mixt, fluierai,

formaii de dansuri populare, manifestri populare;
1
Elemente de patrimoniu etnocultural
arhitectur tradiional case vechi cu pridvor, specifice zonei etnografice
Oltenia de sub Munte;
ansamblul rural, ntre casa Stoian i casa Ghiuzan, satul Bistria;
colecia muzeal Al. Blintescu - satul Costeti
instalaii tehnice mori de mcinat, joagre (satul Pietreni);
costumul popular, fie n dou culori, alb i negru, asemntor zonei
Mrginimea Sibiului, fie cel oltenesc, la care culoarea predominant este
rou;
custuri, esturi i covoare olteneti, meteuguri cu o rspndire din ce n
ce mai redus;
manifestri etnofolclorice organizate cu ocazia unor srbtori cu caracter
religios.
Resurse turistice antropice cu regim protectiv
Nr.
crt.

1.
2.
3.
4.
5.

Denumire

Localitate

Adres

Datare

sat BISTRIA;

1494; ref.1519,

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

1847 - 1856

Biserica Adormirea
Maicii Domnului
Biserica bolni

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

Schimbarea la Fa

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

Mnstirea Bistria

Turn clopotni
Corp de chilii (din

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

incinta veche)

comuna COSTETI

1847 - 1856
1520 1521;
1710 (pridvor)
ref. 1847 - 1856
ref. 1847 - 1856
9

6.

Foior

7.

Mnstirea Arnota

8.
9.

Biserica Sf.
Arhangheli
Corp chilii

10. Incint
Biserica Sf. Grigore

11. Decapolitul Eleonul

a fostului schit Ppua

12.

sat BISTRIA;

pe latura de E a

comuna COSTETI;
sat BISTRIA;

incintei vechi

comuna COSTETI;
sat BISTRIA;

sec. XV XVI,

comuna COSTETI

1712 (refacere)

comuna COSTETI;
sat BISTRIA;
comuna COSTETI;

Maicii Domnului a

sat BISTRIA;

fostului schit ignia

comuna COSTETI;

16.

n stnc
Moar i joagr de
lemn

17. Cas cu prvlie

18. Stabilimentul bilor
19.

Biserica Intrarea n
Biseric
Biserica de lemn

20. Adormirea Maicii

21.

Domnului
Biserica Sf. Nicolae

1634

sat BISTRIA;

Biseric

15. cele dou cruci spate

1852 - 1856

comuna COSTETI

sat BISTRIA;

(Schitul Pr)
Podul Reginei Maria i

1634

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

Biserica Naterea

14.

pe Muntele Arnota 1634

comuna COSTETI
sat BISTRIA;

Biserica Intrarea n

13. Biserica Sf. ngeri

ref. 1847 - 1856

n petera Sf.
Grigore
Decapolitul
n petera Sf.
Grigore
Decapolitul

Mnstirea

sec. XIX
109, n faa
Primriei
165

comuna COSTETI
Sat PIETRENI,

sec. XIX
sec. XX
1750

comuna COSTETI
Sat PIETRENI,

sec. XVII

1914 - 1920

sat COSTETI;

comuna COSTETI
Sat PIETRENI,

(pictura)

Bistria

comuna COSTETI

comuna COSTETI
sat COSTETI;

sec. XVII, 1782

La E de sat i de

sat BISTRIA;

comuna COSTETI
sat COSTETI;

ante 1633

cartier Grmeti

1664
1700 1701; ref.
10

a fostului schit De sub

Piatr

comuna COSTETI

1763 1784;
1831

Oferta de petrecere a timpului liber

Diversitatea, volumul i valoarea potenialului turistic existent pe teritoriul
comunei Costeti sunt premise care favorizeaz modaliti multiple de petrecere
activ a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice.
Turismul cultural-religios este favorizat de o motenire deosebit de bogat,
ce nscrie zona depresionar Horezu n amsamblul su n categoria valorilor
de vrf ale patrimoniului cultural romnesc, fiind ntrecut, ca numr de
obiective religioase i valoare, doar de nordul Moldovei - Bucovina. Sunt
pstrate n aceast zon a Olteniei de Nord, monumente istorice de valoare
universal (Mnstirea Hurez - monument UNESCO), precum i un
important tezaur de art religioas de valoare naional excepional.
Comuna Costeti reprezint un important centru monahal care contribuie la
conservarea spiritualitii i culturii ortodoxe romneti, de la sud de
Carpai.
Turism etnocultural. Caracterul i tradiia acestei zone a orientat locuitorii
ctre meteuguri artizanale cu specific romnesc, precum esturi executate
manual (costum popular, covoare olteneti), custuri, pictur religioas.
Originea locuitorilor din comun n satele de peste munte ale Mrginimii
Sibiului, se mai manifest nc prin obiceiuri legate de oierit pstrate din
ce n ce mai puin, tradiii, folclor, costum popular. Existena centrului
etnocultural Costeti, pstrtor de meteuguri populare tradiionale, arhaice,
susine practicarea acestei forme de turism. Srbtorile tradiionale locale,
legate de preponderent de srbtorile religioase, constituie un prilej de
relaxare, de ntlnire a fiilor satului, de stabilirea de contacte umane ntre
11

localnici i oaspei, ntre cei plecai la ora i cei rmai n sat, ntre
reprezentanii administraiei locale i diverse personaliti invitate. La
obrie, la izvor, Srbtoarea Sf. Grigore Decapolitul (20 noiembrie) sau
Blciul de Sf. Marie (15 august) sunt srbtori intrate deja n tradiia
satului, manifestri ateptate cu bucurie de localnici. Pe lng Cminul
cultural Constantin Popianu funcioneaz de peste 40 de ani o echip de
teatru de amatori. Piesele de teatru puse n scen sunt prezentate fie la
Cminul cultural din localitate, cu ocazia marilor srbtori de peste an, fie la
diverse concursuri sau manifestri culturale din jude.
Turismul balnear a constituit pn n anul 1989 profilul de baz al comunei
Costeti, apele minerale de aici fiind asemntoare cu cele de la Bile
Olneti. Datorit litigiilor asupra proprietii stabilimentului balnear,
instalaiile i dotrile existente s-au degradat continuu, devenind
impracticabile. Potenialul balnear al localitii (calitatea apelor minerale i
bioclimatul, dovedite prin analize de specialitate) ofer suficiente motivaii
pentru iniierea unui plan de msuri, n scopul reabilitrii i relansrii acestei
staiuni pe piaa turistic local i chiar naional.
Speoturismul este favorizat de prezena Masivului calcaros Buila
Vnturaria i de numeroase forme de relief carstic adpostite de acesta. n
zon se cunosc mai multe peteri, dar dou dintre ele sunt mai cunoscute:
Petera Haiducilor i Petera Liliecilor.
Turism rural. Dezvoltarea turismului rural n comuna Costeti este
argumentat de existena unor inuturi strvechi, pitoreti, n care obiceiuri,
cunoscute de multe generaii, srbtori strmoeti i meteuguri devenite
art, sunt la ele acas. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaiu
pstrtor de valori tradiionale romneti o dezvoltare durabil i echilibrat.
Turismul de sfrit de sptmn (weekend) este o form de turism din ce
n ce mai apreciat, locuitorii marilor centre urbane dorind s-i petreac
sfritul de sptmn n locuri nepoluate, departe de aglomeraia i stresul
12

marilor orae. Apropierea de municipiul Rmnicu Vlcea, dar i poziia

localitii, pe DN 67, favorizeaz afluxuri importante dinspre capitala de
jude sau dinspre alte orae mari. Practicarea acestei forme de turism, ntr-un
cadrul natural pitoresc, oferit de inutul de sub munte al Olteniei, este din ce
n ce mai des ntlnit.
Turismul de tranzit deriv din amplasarea zonei pe o important arter
rutier naional - DN 67 (Rm. Vlcea Costeti - Horezu Tg. Jiu
Drobeta Tr. Severin), care face legtura ntre trei magistrale rutiere
europenee: E 81 (Bucureti Piteti Rm. Vlcea Sibiu Cluj Napoca
Satu Mare Halmeu/ punct de frontier RO/UK) i E 79 (Calafat Craiova
Tg. Jiu Deva Vrfurile Oradea Bor/punct de frontier RO/H) i E
70 (pct. de frontier RO/BG Bucureti Craiova Drobeta Tr. Severin
Timioara Moravia pct. de frontier RO/ YU). Prezena a numeroase
obiective turistice de interes cultural, istoric, etnografic, religios sau natural
n ntraga zon de nord a Olteniei, face ca traseul DN 67 s atrag anual zeci
de mii de turuiti romni i strini.
Turismul montan. n perspectiv, comuna Costeti poate deveni un centru
important al turismul montan, att datorit existenei unor trasee turistice
marcate sau nemarcate din Munii Cpnii, care pornesc pe interfluvii sau
pe drumurile forestiere din satele Bistria i Pietreni, dar i datorit
potenialului schiabil al Munilor Cpna (zona Zmeuret - Govora).
Turismul tiinific este susinut de existena pe teritoriul administrativ al
comunei a Parcului Naional Buila Vnturaria, ce poate constitui un
laborator de lucru pentru cercettorii n domeniu.
Turismul pentru sporturi extreme, o form de turism cu adresabilitate
preponderent ctre tnra generaie, prinde contur din ce n ce mai mult i
n Romnia. Zona ofer suportul necesar pentru parapant, cicloturism,
snowboard, motocross, deltaplan. n vara anului 2005 n zon s-a desfurat
un prim raliu auto pentru maini de tipul ARO, finalizat cu o festivitate de
13

premiere pentru ctigtori. Acesta este un nceput i pentru alte tipuri de

vehicule. Zona Buila - Vnturaria ofer 34 de trasee de alpinism din care
32 sunt de alpinism tehnic. n ultimii ani, masivul calcaros al Builei este tot
mai des vizitat de membrii cercurilor de alpinism, care au reamenajat
traseele de crare sau au echipat altele noi.
Oferta de cazare
Oferta de cazare a comunei Costeti este reprezentat de 6 pensiuni rurale, care
totalizeaz de 31 de locuri (vezi tabelul).
Structura capacitii de cazare n Costeti n anul 2005
Numele pensiunii
Evrica
Avram Doina
Avrmoiu
Blidaru
Coca
Ispoiu Nicolae
TOTAL

Categoria
3 margarete
2 margarete
2 margarete
2 margarete
2 margarete
2 margarete

Numr de locuri
6
4
4
9
4
4
31

Sursa: Ministerul Transporturilor, Construciilor i Turismului, INCDT,

www.rotur.ro
nainte de anul 1990, comuna Costeti nu avea de structuri de cazare clasice.
Stabilimentul balnear dispunea de circa 20 de locuri de cazare, oferite doar celor ce
veneau la tratament balnear, care au fost desfiinate odat cu nchiderea activitii
balneare. n prezent, vizitatorii comunei pot fi gzduii n cele 6 pensiuni rurale de
2 sau 3 margarete, care nsumeaz 31 locuri de cazare. Se observ astfel, o cretere
a structurilor de cazare de tip pensiune, un lucru favorabil pentru dezvoltarea
turismului.
Capacitatea de cazare n cadrul mnstirilor
14

Unitate
Numr locuri
Mnstirea Arnota 12 (+18 locuri n construcie)
Mnstirea Bistria
30
TOTAL
60
Sursa: Primria Costeti
Dac se mai ia n calcul i numrul de locuri de cazare din cadrul
mnstirilor Arnota i Bistria, care din punct de vedere administrativ aparin
comunei Costeti, atunci capacitatea de cazare a localitii ajunge s nsumeze un
numr de 91 de locuri.
n concluzie, se poate observa c n localitile componente comunei nu
exist o baz material turistic suficient de dezvoltat care s valorifice
potenialul turistic de excepie de care dispune zona.
Oferta de alimentaie pentru turism
Servicii de alimentaie sunt oferite turitilor, la cerere, doar n cadrul
pensiunilor turistice din Costeti. Nu exist n localitate structuri de alimentaie
clasice pentru turiti.

15

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIII

2.1. Prezentarea proiectului de investiii
2.1.1. Denumirea investiiei: Realizarea unei pensiuni turistice rurale n judeul
Vlcea sat Bistria comuna Costeti
2.1.2. Beneficiar: Glvan Roxana, proprietar al unei suprafee de teren de 1000 mp
2.1.3. Amplasament
Pensiunea turistic este amplasat n satul Bistria, n apropierea Mnstirii
Bistria (aprox. 300 m).
Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin comuna Costeti:
-

este traversat spre partea sa sudic de artera rutier DN 67

(E81/Rm. Vlcea Costeti Horezu Tg. Jiu Motru
Drobeta Turnu Severin/E70) pe circa 1,5 km.

DJ 646 (Bbeni Tomani DN 67/Costeti Mnstrirea

Bistria Mnstirea Arnota), traverseaz comuna pe circa 9 km,
aproximativ pe direcia N-S, urmrind cursul Prului Bistria;

2.1.4. Situaia actual

Construcia, la stadiul la care este n prezent, a fost achiziionat de ctre S.C.
PROD COMIMPEX n anul 2002 de la SC ACVILA SRL, n contul datoriilor pe
care aceasta din urm le avea, conform contractului de dare n plat nr. 1792.
Cldirea este format din trei pavilioane identice (6,35 x 13,90 m), alipite i retrase
la circa 4 m unul de cellalt.
Regimul de nlime este parter + etaj + mansard.
-

n prezent sunt structura de rezisten;

realizate:

- pereii despritori;
- acoperiul;
- branamentul electric.
De la achiziia cldirii i pn n prezent au fost efectuate mici lucrri de reparaii
i refacere a acoperiului.
Nu sunt realizate:
- tmplria (ui, ferestre, balustrade);
- finisajele;
- instalaiile;
- amenajrile exterioare.
Prin proiectul investiional se vor continua lucrrile de amenajare a pensiunii,
fiecare dintre cele trei pavilioane urmnd s cuprind:
* la parter:
-

camera de zi (cu bar)

buctrie
cmar
W.C. de serviciu
hol cu scar de acces la etaje
teras acoperit (deschis spre lac)
Total parter

= 35,80 mp;
= 9,02 mp;
= 4,00 mp;
= 1,62 mp;
= 14,36 mp;
= 23,10 mp
= 87,90 mp

* la etaj:
- hol cu casa scrii
- oficiu (pentru tot pavilionul)
- un apartament cu:
o camer de zi
o dormitor
o debara
o hol
o du
o teras descoperit
Total etaj

= 4,26 mp
= 2,90 mp
= 30,03 mp
= 14,80 mp
= 4,40 mp
= 8,21 mp
= 5,23 mp
= 19,32 mp
= 89,15 mp

* la mansard:
- hol cu casa scrii

= 3,70 mp

- o camer de 2 locuri cu:

2

o dormitor
= 14,80 mp
o du
= 5,23 mp
o hol (cu dulap nzidit)
= 4,00 mp
- un apartament cu:
o camer mare semicompartimentat
(camer de zi + dormitor)
= 30,03 mp
o du
= 3,70 mp
o hol (cu dulap nzidit)
= 3,80 mp
Total mansard
= 65,26 mp
Capaciti preconizate la finalizarea lucrrilor de construire:
- cazare: 3 pavilioane, fiecare cu cte dou apartamente i o camer de
dou locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (numr maxim de
locuri:24);
- alimentaie public (camer de zi cu bar i buctrie la fiecare pavilion):
8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri.
Indicatori principali
A(suprafa) teren = 500 mp
AC (arie construit) = 320,6,00 mp
AD (arie desfurat) = 892,20 mp
VC (volum construit) = 2113,0 mc
Sistemul constructiv
Structura de rezisten a pensiunii este realizat din perei portani de zidrie de
piatr pe fundaii continue din beton - la parter, perei din brne de lemn la etaj +
mansard i planee din beton peste parter i din lemn peste etajul 1 i peste
mansard.
Zona seismic de calcul este F i Ks=0,08.
nvelitoarea este din indril (n trei straturi) pe arpant din lemn n dou ape, cu
jgheaburi i burlane din tabl zincat.
Utiliti
Pensiunea este racordat la reele de alimentare cu ap i energie electric.

Pentru alimentarea cu ap, la circa 30 de pensiune, exist o reea de aduciune ap

potabil realizat de ctre un grup de localnici (inclusiv beneficiarul pensiunii) la
care urmeaz s fie racordat pensiunea.
Cldirea existent este racordat la reeaua public de alimentare cu energie
electric, urmnd a fi ncheiat contractul de distribuie i pltite taxele aferente.
Pentru deversarea apelor uzate menajere, urmeaz s fie montat o microstaie de
epurare la care va fi racordat pensiunea.
Pensiunea se afl amplasat pe drumul de exploatare care face legtura cu satul
Dealu Botii i satul Rchiele.
2.1.5. Lucrri rmase de executat
Construcii:
- ui i referate din lemn;
- balustrade din lemn la scri i terase;
- pardoseli din sprturi de marmur, din plci de gresie glazurate i din
picoturi de gresie natur i pardoseli din duumele de lemn rinoase
inclusiv straturile suport;
- placaje la perei cu plci ceramice i de travertin;
- lambriuri din lemn la perei i tavane;
- tencuieli interioare obinuite i pe rabi, gletuite i zugrveli lavabile;
- tencuieli exterioare dricuite mprite n asize;
- placaje exterioare la perei, cu plci de travertin.
Instalaii interioare:
- instalaii i obiecte sanitare la bi i buctrii;
- instalaia de nclzire cu calorifere racordate la o central termic pe
combustibil solid cu 3 boilere;
- completat instalaia electric de iluminat i prize, cu conductori de cupru
i aluminiu montai n eav de oel zincat.
Instalaii exterioare:

- racordurile exterioare la reeaua de alimentare cu ap potabil (tuburi

PVC tip uor, L= 30,0 m), prevzut cu apometru i doi hidrani de
grdin;
- reeaua de canalizare a apelor menajere uzate prevzut cu cmine de
vizitare i staie de epurare;
- instalaie de iluminat pe terase i n grdin.
Amenajri exterioare:
- pavaje exterioare din piatr brut pe strat de nisip.

Amplasarea ntr-un sit natural deosebit, arhitectura propus ncadrat n specificul

zonei, nivelul de confort i serviciile oferite, grija pentru protecia mediului
demonstreaz concepia unitar care a stat la baza fundamentrii datelor de tem
pentru proiect.
Lemnul, piatra aparent rostuit, tencuiala exterioar alb, tmplria din lemn
masiv, acoperiul din indril sunt elemente de arhitectur ce vor fi folosite pentru
a crea un spaiu arhitectural care s nu agreseze prin modernitate ci s se ncadreze
n specificul local.
3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIIEI
Valoarea total a investiiei este de 184.119,52 (inclusiv TVA), din care: 168.196
sunt cheltuieli eligibile i 15.923,52 cheltuieli neeligibile.
Sursele proprii de finanare (constituite din mprumuturi bancare i numerar
evideniat n contul ntreprinztorului) vor acoperi:
- din volumul cheltuielilor eligibile;
- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

4. DATE PRIVIND FORA DE MUNC OCUPAT DUP REALIZAREA

INVESTIIEI
4.1. Consideraii generale privind managementul forei de munc n turism
n industria turistic, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naionale,
activitatea se desfoar n condiii diferite. Corespunztor acestora managementul
trebuie s ia n considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv:
produsul turistic este perisabil;
industria turismului este caracterizat prin fluctuaia cererii pe termen scurt.
Acest aspect necesit adaptarea ofertei de munc la cerere care, n majoritatea
cazurilor este spontan;
denumirea activitii arat tipul de activitate nu i nivelul de ndemnare al
prestatorului;
cererea pentru munc este direct, turismul fiind considerat o "industrie a
minii de lucru";
productivitatea se bazeaz pe capacitatea i efortul personal al lucrtorilor, fiind
legat de nsuirile i capacitatea acestora;
standardele au o natur subiectiv, fiind supuse unui judeci i interpretri
personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea
serviciilor prestate;
serviciile turistice sunt complexe, necesitnd utilizarea unui numr relativ mare
de funcii aferent diverselor servicii;
ocuparea multor funcii solicit un nivel relativ redus de calificare, dar o
vechime corespunztoare n funcia respectiv;

 adaptarea ofertei se face prin ajustarea numrului de personal n funcie de

nivelul de activitate.
Totodat, i munca efectiv desfurat n activitile de turism prezint anumite
caracteristici ca de exemplu:
necesit un set de atitudini specifice pentru aceast industrie i o gam de
aptitudini speciale pentru fiecare tip de activitate;
este inegal normat, necesitnd prelungirea orarului de funcionare pentru
prestarea unor activiti (exemplu: activiti de restaurant, recepie);
este lipsit de aspecte birocratice;
are un sistem complicat de pli;
productivitatea muncii nu depinde neaprat de nivelul de calificare al
prestatorului;
programul este permanent;
n situaia turelor prelungite, suprasolicitarea de ordin fizic i neuropsihic
constituie factori de risc n desfurarea activitilor;
poate declana un conflict ntre promptitudinea prestrii serviciului i calitatea
prestaiei;
retribuia muncii se situeaz sub nivelul nregistrat n alte ramuri;
ca avantaje neoficiale, lucrtorii din industria turismului (hotelier i restauraie)
pot beneficia de baciuri ("tips" sau "pourboire"), care pot ntregi ctigurile
salariale.
4.2. Necesarul resurselor de for de munc
Conform capacitii i categoriei de clasificare a pensiunii, necesarul minim de
personal, structurat pe funcii, meserii i servicii, precum i salariul brut de
incadrare, este prezentat n urmtorul tabel:
Funcia

Numr Salariul
posturi lunar - 7

Administrator pensiune
Recepioner
Camerist
Buctar
Osptar
ngrijitor spaii exterioare
Total

1
2
3
2
2
1
11

n funcie de evoluia activitii pensiunii se poate utiliza i personal sezonier

pentru a asigura funcionarea acesteia n bune condiii.
Total personal (locuri de munc nou create) 11, din care:
- personal de execuie: 10.

5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO - ECONOMICI AI INVESTIIEI

5.1 Valoarea total a investiiei:
184.119,52 (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei.
Ajutorul public ce va fi acordat n cadrul msurii 3.4 pentru realizarea pensiunii
turistice Dealu Botii va reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile.
Sursele de finanare sunt repartizate astfel::
- 50% contribuie privat
- 50% contribuie public SAPARD (75% contribuie UE, 25% buget naional).
5.2 Ealonarea investiiei
Valoarea total a investiiei este de 184.119,52 (7.489.614 mii lei), din care C+M
128.448 (5.225.003 mii lei).
Planificarea temporal i valoric a investiiei se va face etapizat, pe categorii de
lucrri, conform graficului de mai jos Programarea temporal i valoric a
lucrrilor de investiii,
5.3 Durata de realizare: 5 luni (august decembrie 2004), exclusiv perioada
realizrii proiectelor, studiilor i obinerii avizelor necesare.
5.4 Capaciti:
- cazare pensiune clasificat la categoria 3 flori, format din trei pavilioane,
fiecare avnd urmtoarea structur:
la etajul I - un apartament;
la masard - un apartament i o camer dubl.
Aceste camere vor fi modern dotate i utilate, cu mobilier i finisaje de cea mai
bun calitate.
Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee de
animale.
- alimentaie fiecare pavilion are la parter o camer de zi (cu bar, buctrie,
cmar i teras) ce va fi utilizat drept salon de restaurant, pentru mic dejun,
dejun i cin.

Clienii poteniali ai pensiunii pot opta att pentru prepararea i servirea meselor
individual, ct i n sistem restaurant prin angajaii pensiunii (buctari i osptari).
n ceea ce privete buctria, vor putea fi servite mncruri tradiionale,
pregtite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri din
flora spontan, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarnia,
mueelul, menta, ppdia), lapte proaspt i natural de vac, cu un coninut de
proteine ridicat, brnzeturi, lapte btut, carne proaspt de pasre de curte, fript la
grtar, etc.

10

PROGRAMAREA TEMPORAL I VALORIC A LUCRRILOR DE INVESTIII

MII LEI
LUCRRI DE INVESTIII
OBTINERE DE AVIZE,
PROIECTARE ACORDURI SI AUTORIZATII
SI ASISTENTA PROIECTARE SI
TEHNICA
ENGINEERING
ASISTENTA TEHNICA
ALIMENTARE CU APA
CANALIZARE MENAJERA
UTILITATI
INSTALAIE ELECTRIC
INSTALAIE TERMIC
ALEI PIETONALE
ARHITECTURA, ZIDARII,
FINISAJE, IZOLATII
INSTALATII ELECTRICE
CONSTRUCTII,
INTERIOARE
INSTALATII
INSTALATII SANITARE
INSTALATII INCALZIRE
INTERIOARE
CENTRALA TERMIC
UTILAJE,
ECHIPAMENTE MICROSTATIE EPURARE
DOTARI
MOBILIER
TOTAL

APR

AUG

SEP

2006
OCT

24.301

24.301

0
0
0
0
0
0
0

137.636
16.058
20.645
0
18.351
0
0

0
16.058
0
15.301
0
0
0

0
16.058
0
15.301
0
0
0

0
16.058
0
0
0
22.939
184.019

0
0
0
0
0
0
0

137.636
64.230
20.645
30.601
18.351
22.939
184.019

4.447.250

0
0

0
0

208.381
196.498

0
0
0

1.482.417 1.482.417 1.482.417

69.460
65.499

69.460
65.499

69.460
65.499

NOI

DEC

TOTAL

0
84.356
84.356
84.356
0
0
253.067
0
0
0
170.256
0
0
170.256
0
0
0
1.116.366
0
0
1.116.366
0
0
0
0
0
595.072 595.072
24.301 1.903.598 1.730.796 3.017.418 218.428 595.072 7.489.614

5.5. Analiza economico financiar a proiectului

5.5.1. Ipoteze de lucru
Ipotezele de lucru pentru analiza economico financiar sunt valabile att pentru
perioada de implementare a proiectului (anul 2006), ct i pentru perioada de
exploatare a acestuia (pensiune turistic).
Exploatarea pensiunii va fi fcut de S.C. PROD COMIMPEX SRL, care are ca
obiect de activitate pe lng cel de desfacere en-gros de buturi diverse i pe cel de
prestri servicii turistice. ncepnd cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odat cu
expirarea contractelor de desfacere de buturi diverse (ncheiate n anul 2005),
obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestri servicii turistice.

Valoarea total i durata de implementare a proiectului

Valoarea total a proiectului: 184.119,52 (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614
mii lei.
Implementarea fizic a proiectului i plata contractorului se vor desfura n
perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaional la nceputul anului
2005.
Orizontul de timp
Analiza a fost efectuat pe o perioad de 5 ani dup finalizarea proiectului de
investiii. Anul 2008 va fi anul n care activitatea pensiunii se va stabiliza la
parametri optimi.
Stabilirea preurilor
Analiza economico financiar a fost efectuat n preuri constante pe toat
perioada de prognoz.

27

Determinarea veniturilor i cheltuielilor, precum i a celorlai indicatori estimai sa efectuat n EURO i mii lei.
Rata de actualizare
Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente.
Aceasta a fost stabilit la 8%, considernd c reprezint rata cea mai apropiat
pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat,
de asemenea, i de cel mai recent ghid al Uniunii Europene n ceea ce privete
analiza economico financiar a unui astfel de proiect investiional.
5.5.2. Analiza contului de profit i pierdere (pentru perioada de exploatare a
pensiunii)
5.5.3.
Estimarea categoriilor de venituri i cheltuieli s-a efectuat pentru urmtoarele
activiti:
- servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaie-bar, alte
servicii;
- comer en-gros cu buturi alcoolice i nealcoolice (primul trimestru al anului
2005).
Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evideniate distinct pentru:
a. activitatea de exploatare;
b. activitatea financiar.
a. Activitatea de exploatare
Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii
Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri
de activiti astfel:
o Servicii de cazare:
Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la:
- capacitatea pensiunii;
28

- durata de funcionare anual: permanent;

- tarifele preconizate pe zi pe apartament/camer dubl;
- gradul mediu de ocupare anual i trimestrial;
- numrul de camere comercializate pe durata unui an (numr de camere x
numr de zile de funcionare x gradul de ocupare trimestru / an).
Ipotezele de calcul, precum i rezultatele preconizate a fi obinute sunt prezentate
n tabelul urmtor:

EURO
Indicatori
2006
Nr. apartamente
6
Nr. camere duble
3
Nr. zile de funcionare
365
TRIM I
90
TRIM II
91
TRIM III
92
TRIM IV
92
Grad mediu de ocupare
(%),
din care:
58,0%
TRIM I
65,0%
TRIM II
35,0%
TRIM III
90,0%
TRIM IV
42,0%
Nr. camere vndute, din
care:
1.906
apartament 1.271
camer dubl
635
Tarif mediu
/apartament 32,0
/camera dubl 25,0
Total venituri - 56.548

2007
6
3
365
90
91
92
92

2008
6
3
365
90
91
92
92

2009
6
3
365
90
91
92
92

60,0%
70,0%
35,0%
90,0%
45,0%

65,0%
75,0%
48,0%
90,0%
47,0%

65,0%
75,0%
48,0%
90,0%
47,0%

1.971
1.314
657

2.136
1.424
712

2.136
1.424
712

32,0
25,0
58.473

32,0
25,0
63.346

32,0
25,0
63.346

o Servicii de alimentaie i bar

Veniturile din exploatarea spaiilor pentru alimentaie (n sistem restaurant) au fost
determinate pornind de la:
29

- numrul de locuri la mas;

- numrul de zile de funcionare;
- numrul de locuri/mas comercializate (nr. locuri la mas x nr. zile);
- rulaj/ loc la mas, corelat cu gradul de ocupare al capacitii de cazare;
- numr clieni (nr. locuri comercializate x rulaj/loc);
- tarifele preconizate.
Aceste venituri se estimeaz a fi generate, n cea mai mare parte, de clienii
pensiunii i ocazional de ali clieni.
Ipotezele de calcul, precum i rezultatele preconizate a fi obinute sunt prezentate
n tabelul urmtor:

INDICATORI
Nr. locuri la mas
Nr. zile funcionare
Nr. locuri/masa
comerc.
Rulaj/loc la mas
Nr. clieni
Tarif mediu individual
TOTAL VENITURI -

EURO
2009
24
365

2006
24
365

2007
24
365

2008
24
365

8.760
0,58
5.083
12

8.760
0,60
5.256
12

8.760
0,65
5.694
12

8.760
0,65
5.694
12

60.996

63.072

68.328

68.328

o Alte servicii
Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare i vor
proveni din:
- telefon, fax, Internet;
- transport: aeroport, autogar, gar;
- excursii;
- spltorie curtorie;
- pescuit i vntoare sportiv;
- plimbare cu crua sau cu sania tras de cai.
30

Structura veniturilor din activitatea de comer en - gros

Veniturile din aceast activitate au fost determinate pe baza contractelor de
desfacere ncheiate n anul 2005pe o perioad de 1 an, respectiv 01.04.2005
31.03.2006
n estimrile efectuate au fost luate n calcul vnzrile de buturi din primul
trimestru al anului 2006.
Ipoteze de calcul a veniturilor:
- valoare de achiziie total contractat: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, buturi diverse, contractate: 304.600/an.
Pe baza acestor ipoteze rezult:
- nr. mediu trimestrial de sticle, buturi diverse, ce pot fi vndute: 76.150;
- pre mediu de achiziie/sticl: 17.325 lei;
- adaos comercial mediu: 10%;
- pre mediu de vnzare propus /sticl: 19.055 lei.
n baza ipotezelor menionate rezult o valoare medie a vnzrilor pentru trim. I
2005: 1.451.038 mii lei.
Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5
ani previzionai, precum i a veniturilor aferente activitii de comer en-gros
pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat n tabelul urmtor (preluat din
seciunea economic a Cererii de finanare):
Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii
Cheltuielile efectuate pentru desfurarea activitii curente, conform structurii
contului de profit i pierdere din Cererea de finanare, au inclus:
mrfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mrfuri alimentare i buturi
pentru restaurant i bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din
veniturile din alimentaie;

31

 materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergeni,

rechizite etc. i au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;
utiliti (combustibil, energie, ap): au fost estimate la 7% din veniturile
totale din exploatare;
alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevzute cu mrfuri, materiale
consumabile i au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;
lucrri i servicii executate de teri:
- chirii: cheltuieli pentru nchirierea de mijloace de transport auto,
estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;
- transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor
nchiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;
- reclam / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate
la 0,5% din veniturile totale din exploatare;
impozite, taxe, asigurri: includ cheltuielile cu asigurarea cldirii (inclusiv
a dotrilor) i impozitul pe cldire.
Impozitul pe cldire a fost calculat potrivit legislaiei romneti n vigoare,
respectiv 1% din valoarea construciei.
Asigurarea anual pentru cldire i bunurile din interior au fost estimate la
0,2%/an din valoarea construciei. Plile se estimeaz a fi efectuate n rate
trimestriale egale;
salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente
celor 17 de salariai operativi. Pornind de la salariile prevzute anterior
rezult urmtoarele grupe de salarizare:
- 100 /lun/salariat pentru 10 angajai,
- 125 /lun/salariat pentru 4 angajai;
- 150 /lun/salariat pentru 2 angajai;
- 200 /lun pentru administratorul pensiunii.

32

 asigurri i protecie social: reprezint cheltuielile angajatorului aferente

salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaiei din momentul
actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;
alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasri, ntreinere
i reparaii, servicii profesionale (de pregtire personal) etc. n determinrile
noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din
exploatare;
cheltuieli cu amortizrile i provizioanele: Fondurile alocate pentru
nlocuirea mijloacelor fixe se bazeaz pe legislaia romneasc actual,
respectiv pe o amortizare liniar pentru o durat de via de 50 de ani pentru
cldire, 15 ani pentru utilaje i 8 ani pentru dotri.
impozit pe profit: reprezint plile pentru impozitul pe profit, respectiv
25% din profitul brut total.
Cheltuieli aferente activitii de comer en-gros
Structura acestor cheltuieli i ponderea fiecreia n veniturile din vnzri en-gros
de buturi diverse sunt urmtoarele:
- mrfuri: 70%;
- materiale consumabile: 5%;
- energie si apa: 0,5%;
- alte cheltuieli materiale: 2%;
- servicii prestate de teri: 5%;
- impozite i taxe: 0,6%;
- salarii: 0,6%;
- protecie social:0,2%;
- dobnzi: 2,4%;
- alte cheltuieli de exploatare: 5%;
- impozit pe profit: 3,7%.
Astfel, ponderea total a acestor cheltuieli se situeaz la circa 95% din veniturile
obinute.
b. Activitatea financiar
33

Veniturile din activitatea financiar provin din dobnzile bancare la

disponibilitile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat n
considerare dobnda la vedere (0,05%) aplicat la veniturile totale din exploatare.
Cheltuieli din activitatea financiar sunt reprezentate de:
- comisioane bancare;
- dobnzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuiei
proprii.
Comisioanele bancare aferente decontrilor prin contul curent i au fost estimate
la 0,1% din veniturile totale din exploatare.
Dobnda la creditul bancar a fost calculat n urmtoarele condiii de creditare:
- credit solicitat: 3.744.817 mii lei (92.060 , 1= 40.678 lei);
- perioada de creditare: 48 luni, din care:
- perioad de graie: 9 luni;
- perioada de rambursare: 39 luni;
- rata dobnzii: 8%;
- mod de acordare: 3 trane de credit;
- mod de rambursare: rate lunare egale;
- data acordrii: 01.08.2004;
- data primei scadene: 01.05.2005.
Calculul dobnzii pentru perioada de graie, n funcie de tranele utilizate, corelat
cu necesarul de finanare al proiectului, este prezentat n tabelul urmtor:
TRANSE
DATA
DOBNDA
CREDIT - lei
ACORDRII
- lei 01,08,2004 1.800.000.000
0
01,09,2004 1.700.000.000 12.000.000
01,10,2004
244.816.680 23.333.333
01,11,2004
0 24.965.445
01,12,2004
0 24.965.445
34

01,01,2005
01,02,2005
01,03,2005
01,04,2005
01,05,2005
TOTAL

0 24.965.445
0 24.965.445
0 24.965.445
0 24.965.445
0 24.965.445
3.744.816.680 210.091.445

Calculul dobnzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a fcut potrivit

planului de rambursare prezentat n continuare (elaborat pornind de la condiiile de
creditare menionate anterior):
PLAN DE RAMBURSARE
- lei DATA
NR.RATA
RATA
1
01,05,2005
2
01,06,2005
3
01,07,2005
4
01,08,2005
5
01,09,2005
6
01,10,2005
7
01,11,2005
8
01,12,2005
9
01,01,2006
10
01,02,2006
11
01,03,2006
12
01,04,2006
13
01,05,2006
14
01,06,2006
15
01,07,2006
16
01,08,2006
17
01,09,2006
18
01,10,2006
19
01,11,2006
20
01,12,2006
21
01,01,2007
22
01,02,2007
23
01,03,2007
24
01,04,2007
25
01,05,2007
26
01,06,2007

RATA
TOTALA
120.986.385
120.346.245
119.706.106
119.065.966
118.425.827
117.785.687
117.145.547
116.505.408
115.865.268
115.225.129
96.020.941
113.944.849
113.304.710
112.664.570
112.024.431
111.384.291
110.744.151
110.104.012
109.463.872
108.823.733
108.183.593
107.543.453
106.903.314
106.263.174
105.623.035
104.982.895

CREDIT
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941
96.020.941

DOBANDA
24.965.445
24.325.305
23.685.165
23.045.026
22.404.886
21.764.747
21.124.607
20.484.467
19.844.328
19.204.188
18.564.048
17.923.909
17.283.769
16.643.630
16.003.490
15.363.350
14.723.211
14.083.071
13.442.932
12.802.792
12.162.652
11.522.513
10.882.373
10.242.234
9.602.094
8.961.954

SOLD
3.648.795.739
3.552.774.799
3.456.753.858
3.360.732.918
3.264.711.977
3.168.691.037
3.072.670.096
2.976.649.156
2.880.628.215
2.784.607.275
2.688.586.334
2.592.565.394
2.496.544.453
2.400.523.513
2.304.502.572
2.208.481.632
2.112.460.691
2.016.439.751
1.920.418.810
1.824.397.870
1.728.376.929
1.632.355.989
1.536.335.048
1.440.314.108
1.344.293.167
1.248.272.227
35

DATA
RATA
NR.RATA
RATA
TOTALA
CREDIT
DOBANDA
SOLD
27
01,07,2007 104.342.755
96.020.941
8.321.815 1.152.251.286
28
01,08,2007 103.702.616
96.020.941
7.681.675 1.056.230.346
29
01,09,2007 103.062.476
96.020.941
7.041.536
960.209.405
30
01,10,2007 102.422.337
96.020.941
6.401.396
864.188.465
31
01,11,2007 101.782.197
96.020.941
5.761.256
768.167.524
32
01,12,2007 101.142.057
96.020.941
5.121.117
672.146.584
33
01,01,2008 100.501.918
96.020.941
4.480.977
576.125.643
34
01,02,2008
99.861.778
96.020.941
3.840.838
480.104.703
35
01,03,2008
99.221.639
96.020.941
3.200.698
384.083.762
36
01,04,2008
98.581.499
96.020.941
2.560.558
288.062.822
37
01,05,2008
97.941.359
96.020.941
1.920.419
192.041.881
38
01,06,2008
97.301.220
96.020.941
1.280.279
96.020.941
39
01,06,2009
96.661.080
96.020.941
640.140
0
TOTAL
4.225.561.522 3.744.816.680 499.308.891
n tabelele urmtoare (preluate din seciunea economic a Cererii de finanare) sunt
prezentate:
- centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru
primii 5 ani previzionai i a cheltuielilor aferente activitii de comer en-gros
pentru primul trimestru al anului 2005;
- contul de profit i pierdere pentru perioada proiectat.
5.5.3. Analiza cash flow-ului previzionat
Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru :
a. perioada de implementare a proiectului;
b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcionare a pensiunii.
a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru:
a1. activitatea de investiii i finanare;
a2. activitatea de exploatare i alte activiti.
a1. Activitatea de investiii i finanare a fost analizat n funcie de graficul de
realizare a investiiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august decembrie 2005

36

Obinerea fondurilor publice n sum total de 3.420.938 (50% din

costurile totale eligibile) a fost programat astfel:
- luna octombrie 2005: prima tran n sum de 2.607.438 mii lei, respectiv
38% din totalul cheltuielilor eligibile;
- luna noiembrie 2005: a doua tran n sum de 218.428 mii lei;
- luna decembrie 2005: a treia tran n sum de 595.072 mii lei.

Contribuia beneficiarului n sum total de 4.068.676 este asigurat din:

- surse proprii, n sum de 323.859 mii lei, evideniat n contul
ntreprinztorului;
- surse atrase (mprumut bancar) n sum de 3.744.817 mii lei (50% din
valoarea total a proiectului), solicitat n condiiile prezentate la analiza
contului de profit i pierdere.

Dobnda lunar la creditul contractat pentru completarea surselor proprii

de finanare a investiiei, aferent primelor patru luni ale perioadei de
graie, a fost evideniat ca i cheltuial distinct n perioada septembrie
decembrie 2005, cuantumul lunar al dobnzii fiind cel prezentat n tabelul
anterior privind calculul dobnzii pentru perioada de graie.

a2. Activitatea de exploatare i alte activiti se refer la activitatea de comer

en-gros cu buturi alcoolice i nealcoolice aferent anului 2005, care va susine
finanarea dobnzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graie.
Venituri i cheltuieli din activitatea de comer en - gros
Veniturile din aceast activitate au fost determinate pe baza:
- balanei de verificare la 30.04.2005 i
- contractelor de desfacere ncheiate pentru o perioad de 1 an, respectiv
01.04.2005 31.03.2006
Pentru perioada ianuarie aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului
de profit i pierdere ntocmit pe baza balanei de verificare la 30.04.2005.
37

Pentru perioada mai decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la

contractele de desfacere ncheiate, astfel:
- valoare de achiziie total contractat: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, buturi diverse, contractate: 304.600/an.
Rezultatele estimate pentru perioada mai decembrie 2005 sunt urmtoarele:
- nr. mediu lunar de sticle, buturi diverse, ce pot fi vndute: 25.383;
- pre mediu de achiziie/sticl: 17.325 lei;
- adaos comercial de 10%;
- pre mediu de vnzare propus/sticl: 19.055 lei.
Cheltuielile aferente acestei activiti au fost determinate astfel:
- pentru perioada ianuarie aprilie 2005, conform contului de profit i
pierdere ntrocmit la 30.04.2005;
- pentru perioada mai decembrie 2005 procentual din veniturile din vnzri
de buturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli i
ponderea fiecreia n total venituri, determinate pe baza activitii anterioare
a societii sunt urmtoarele:
o mrfuri: 70%;
o materiale consumabile: 5%;
o energie si apa: 0,5%;
o alte cheltuieli materiale: 2%;
o servicii prestate de teri: 5%;
o impozite i taxe: 0,6%;
o salarii: 0,6%;
o protecie social:0,2%;
o dobnzi: 2,4%;
o alte cheltuieli de exploatare: 5%;
o impozit pe profit: 3,7%.
Ponderea total a cheltuielilor n total venituri este de 95%.
Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv
perioada efecturii studiilor, proiectelor i obinerii avizelor i acordurilor), cu
evidenierea activitii de investiii i de finanare a acestora din surse proprii i
38

atrase (credit bancar i grant SAPARD), precum i rezultatele activitii de comer

en-gros desfurare de S.C. PROD COMIMPEX SRL n aceast perioad este
prezentat n tabelul urmtor (preluat din seciunea economic a Cererii de
finanare):

39

Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului

sunt pozitive, reflectnd existena surselor de finanare pentru investiia propus,
att din surse proprii ct i din fonduri publice (comunitare i naionale).
b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe
baza veniturilor i cheltuielilor din contul de profit i pierdere la care s-a aplicat
TVA (19%), dup caz.
Fluxul de lichiditi net al perioadei include:
- fluxul de numerar din activitatea curent = fluxul brut -TVA de plat + TVA de
recuperat*) - impozit pe profit;
- amortizarea anual a investiiei.
*) TVA-ul de recuperat este aferent investiiei propuse prin proiect.
Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenierea
activitii de rambursare a creditului bancar, precum i rezultatele activitii de
exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat n tabelul urmtor (preluat
din seciunea economic a Cererii de finanare).
Rezultatele activitii de exploatare pentru anul 2006 le includ i pe cele aferente
activitii de comer en-gros, conform contractelor aflate n derulare, cu termen
scadent 31.03.2006.
5.5.4. Indicatorii financiari ai activitii previzionate
Indicatorii calculai n scopul aprecierii viabilitii proiectului sunt n concordan
cu cerinele studiilor de fezabilitate i cu recomandrile i standardele interne i
internaionale n domeniu (inclusiv Ghidul finarii proiectelor SAPARD-msura
3.4).
n cazul de fa indicatorii calculai sunt:
- valoarea investiiei (fr TVA);
- volumul veniturilor i cheltuielilor din exploatare;
40

- rezultatul din exploatare;

- profitul net;
- durata de recuperare a investiiei;
- rentabilitatea capitalului investit;
- cheltuieli financiare;
- gradul de acoperire a cheltuielilor financiare;
- rata ndatorrii;
- rata acoperirii prin fluxul de numerar;
- valoarea actualizat net.
Toi indicatorii economico - financiari determinai n scopul analizei proiectului de
investiii sunt indicatori ai activitii efective a pensiunii, innd seama de
caracterul particular al surselor de investiii, respectiv surse proprii i granturi
SAPARD.
Profitul obinut n urma exploatrii pensiunii este determinat n concordan cu
normativele legislaiei romneti n materie, respectiv prin diminuarea veniturilor
totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse.
Durata de recuperare a investiiei exprim numrul de ani n care suma
profitului net anual egaleaz valoarea investiiei.
Valorile indicatorilor proiectai se nscriu n limitele prevzute n Ghidul SAPARD,
n condiiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistic de acest tip
aflat la nceputul perioadei de exploatare.
Evoluia principalilor indicatori economico-financiari ai activitii pensiunii pe
perioada analizat de 5 ani, este prezentat n tabelul urmtor, respectiv Proiecia
principalilor indicatori financiari.

41

PROIECIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI

Curs leu/ = 40.678
ANUL 1
ANUL 2
SPECIFICAIE
MII LEI

MII LEI

1. Valoarea investiiei
6.841.877 mii lei
2. Venituri din exploatare
6.293.415 154.713 5.033.414 123.738
3. Cheltuieli din exploatare
4.614.268 113.434 3.099.786 76.203
4. Rezultatul din exploatare
1.679.147 41.279 1.933.629 47.535
5. Profitul net
1.045.872 25.711 1.301.533 31.996
6. Durata de recuperare a investiiei
7. Rentabilitatea capitalului investit
15%
19%
8. Cheltuieli financiare
281.654
6.924
195.865
4.815
9. Gradul de acoperire a cheltuielilor
financiare
10. Rata ndatorrii
11. Rata acoperirii prin fluxul de
numerar
12. Rata de actualizare
13. Valoarea actualizat net

ANUL 3
MII LEI

5.204.750 127.950
3.148.721 77.406
2.056.029 50.544
1.462.415 35.951
4 ani, 8 luni i 19 zile
21%
103.688
2.549

ANUL 4
MII LEI

168.196
5.638.500 138.613
3.272.586 80.451
2.365.873 58.161
1.758.957 43.241
26%
17.939

441

ANUL 5
MII LEI

5.638.500 138.613
3.272.586 80.451
2.365.873 58.161
1.772.422 43.572
26%
0

6
50,75%

10
32,56%

20
13,07%

132
0,00%

Nu este cazul
0,00%

1,60

1,44

1,64
8%

3,43

Nu este cazul

14.813.625 mii lei

364.168

33

6. FINANAREA INVESTIIEI
Valoarea total a investiiei de 184.119,52 va fi acoperit astfel:
beneficiar 100.021,52 , respectiv:
- 84.098 cheltuieli eligibile (mprumut bancar).
- 15.923,52 cheltuieli neeligibile:
- 7.962,00 mprumut bancar;
- 7.961,52 autofinanare.
fonduri publice 84.098 , respectiv:
- 63.073,50 contribuie comunitar (75%);
- 21.024,50 cofinanare naional (25%).
7. AVIZE I ACORDURI
Avizele i acordurile emise de organele n drept, potrivit legislaiei n vigoare, sunt:
- certificatul de urbanism nsoit de Fia tehnic n vederea emiterii Acordului
Unic pentru obinerea acordului de mediu;
- avizul sanitar veterinar;
- aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construciilor i
Turismului pentru construirea pensiunii.
Not: Avizele i acordurile solicitate n cazul investiiei de fa sunt documente
distincte anexate Cererii de finanare.
8. PRI DESENATE
1. Planul de ncadrare n zona (1:10.000);
2. Plan de situaie;
3. Plan de amplasament i delimitare al corpului de proprietate (1:500);
4. Fia corpului de proprietate;
5. Planuri de arhitectur - planurile nivelurilor, faade, vederi, seciuni pentru
principalele obiecte de construcii.
34