UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA” IAŞI

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Lect. dr. Dan-Constantin TUDURACHE

- Suport de curs –

Anul II
Semestrul I
2011-2012
 CUPRINS

CAPITOLUL I. PATRIMONIUL.......................................................................................................................................4
1. NOŢIUNEA DE PATRIMONIU. ......................................................................................................................................4
2. CARACTERELE PATRIMONIULUI.................................................................................................................................5
3. FUNCŢIILE PATRIMONIULUI. ......................................................................................................................................7
3.1. Gajul general al creditorilor..................................................................................................................................8
3.2. Subrogaţia reală cu titlu universal.........................................................................................................................9
3.3 Transmisiunea universală şi cu titlu universal......................................................................................................11
3.4. Teoriile despre patrimoniu...................................................................................................................................12
CAPITOLUL AL II-LEA. POSESIA ..............................................................................................................................16
1. NOŢIUNEA ŞI ELEMENTELE POSESIEI........................................................................................................................16
2. DOBÂNDIREA ŞI PIERDEREA POSESIEI ......................................................................................................................18
3. CALITĂŢILE ŞI VICIILE POSESIEI ...............................................................................................................................20
4. EFECTELE POSESIEI..................................................................................................................................................24
CAPITOLUL AL III-LEA. TEORIA GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE ......................................30
1. DEFINIŢIA ŞI CONŢINUTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE ...............................................................................................30
2. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ..............................................................................................................................35
2.1. Generalităţi ..........................................................................................................................................................35
2.2. Caracterele proprietăţi publice............................................................................................................................35
2.3. Criteriile propuse de literatura juridică pentru determinarea bunurilor din domeniul public ...........................36
2.4. Criteriile utilizate de către actuala reglementare pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul
public...........................................................................................................................................................................36
2.5. Delimitarea domeniului public de interes naţional de domeniul public de interes local.....................................37
2.6. Exerciţiul dreptului de proprietate publică..........................................................................................................38
3. MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE DE CĂTRE STAT.................................................................38
4. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR ŞI CONSTRUCŢIILOR.........................................................................................41
CAPITOLUL AL IV-LEA. MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE..................................................53
1. GENERALITĂŢI. .............................................................................................................................................................53
2. PROPRIETATEA ANULABILĂ...........................................................................................................................................53
3. PROPRIETATEA REZOLUBILĂ. ........................................................................................................................................54
4. PROPRIETATEA COMUNĂ. .............................................................................................................................................55
CAPITOLUL AL V-LEA. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE......................................64
1. DREPTUL DE UZUFRUCT. ...............................................................................................................................................64
1.1. Definiţie, caractere juridice şi conţinut................................................................................................................64
1.2. Bunurile asupra cărora se poate constitui uzufructul..........................................................................................65
1.3. Modurile de constituire a uzufructului.................................................................................................................65
1.4. Drepturile uzufructuarului:..................................................................................................................................66
1.5. Drepturile nudului proprietar:.............................................................................................................................68
1.6. Stingerea uzufructului. .........................................................................................................................................69
1.7. Lichidarea uzufructului ........................................................................................................................................69
2. DREPTUL DE UZ ŞI DE ABITAŢIE.....................................................................................................................................70
3. DREPTUL DE SERVITUTE................................................................................................................................................71
3.1. Definiţie şi caractere juridice...............................................................................................................................71
3.2. Clasificare:...........................................................................................................................................................71
3.3. Servituţile naturale...............................................................................................................................................72
3.4. Servituţile legale: .................................................................................................................................................73
3.5. Servituţile stabilite prin fapta omului...................................................................................................................74
3.6. Exercitarea şi apărarea dreptului de servitute. ...................................................................................................75
3.7. Stingerea servituţilor............................................................................................................................................76
4. DREPTUL DE SUPERFICIE. ..............................................................................................................................................76

2
 4.1. Definiţie şi caractere. ...........................................................................................................................................76
4.2. Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie...........................................................................................77
4.3. Exercitarea dreptului de superficie......................................................................................................................78
4.4. Stingerea dreptului de superficie .........................................................................................................................78
CAPITOLUL AL VI-LEA. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE .......................79
1. NOŢIUNE, ENUMERARE ŞI CLASIFICARE. ..................................................................................................................79
2. CONVENŢIA SAU CONTRACTUL .....................................................................................................................................81
3. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPŢIA ACHIZITIVĂ ................................................................................................................83
3.1. Noţiune, reglementare şi justificare .....................................................................................................................83
3.2. Domeniul de aplicare ...........................................................................................................................................83
3.3. Uzucapiunea în sistemul Codului civil.................................................................................................................83
3.4. Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare ...........................................................................................................84
3.5. Joncţiunea posesiilor............................................................................................................................................86
3.6. Modul de calcul a termenului...............................................................................................................................87
3.7. Întreruperea şi suspendarea prescripţiei .............................................................................................................87
3.8. Efectele uzucapiunii .............................................................................................................................................88
4. ACCESIUNEA SAU ÎNCORPORAŢIUNEA. ..........................................................................................................................88
2.1. Noţiunea şi felurile accesiunii..............................................................................................................................88
2.2. Accesiunea imobiliară naturală ...........................................................................................................................89
2.3. Accesiunea imobiliară artificială (incorporaţiunea) ...........................................................................................90
2.4. Accesiunea mobiliară...........................................................................................................................................90
5. HOTĂRÂREA JUDECĂTOREASCĂ....................................................................................................................................91
6. TRADIŢIUNEA ................................................................................................................................................................92
7. OCUPAŢIUNEA...............................................................................................................................................................92
CAPITOLUL AL VII-LEA. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE..........................................................94
1. GENERALITĂŢI CU PRIVIRE LA MIJLOACELE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE........................................94
3.ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE IMOBILIARĂ .......................................................................................................................96
4.ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE MOBILIARĂ ........................................................................................................................97
CAPITOLUL AL VIII-LEA. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ................................................................................101
1. NOŢIUNEA ŞI OBIECTIVELE PUBLICITĂŢII IMOBILIARE. ................................................................................................101
2. SISTEMUL REGISTRULUI DE TRANSCRIPŢIUNI ŞI INSCRIPŢIUNI. ....................................................................................102
3. SISTEMUL CĂRŢII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 115/1938. ........................................................................................104
4. SISTEMUL CĂRŢII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 7/1996. ............................................................................................110
BIBLIOGRAFIE...............................................................................................................................................................128

3
 Capitolul I. Patrimoniul

Obiective
Să se determine deosebirile dintre universalitatea juridică si universalitatea de fapt.
Să se identifice care sunt caracterele juridice ale patrimoniului.
Să se prezinte funcţiile patrimoniului.

1. Noţiunea de patrimoniu.

Termenul de patrimoniu poate fi întâlnit în diferite acte normative; de exemplu, textele

Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice şi ale O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaţii şi fundaţii. Astfel, printre condiţiile de fond sau elementele constitutive ale oricărei persoane
juridice, dispoziţiile art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 prevăd constituirea sau existenţa unui
„patrimoniu propriu şi autonom”, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevăd
necesitatea existenţei unui „patrimoniu iniţial al asociaţiei”. De asemenea, termenul mai este folosit
de legiuitorul român în aceleaşi acte normative, în textele referitoare la reorganizarea, dizolvarea şi
lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu este utilizat expres şi în unele dispoziţii ale Codului civil român
referitoare la separaţia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei succesiuni şi legatarii cu
titlu particular, dacă legatul are ca obiect o sumă de bani, pentru a opri confuziunea sau unirea
patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu al moştenitorului cu vocaţie universală. Procedând
astfel, ei vor avea dreptul de a fi plătiţi din valoarea activului succesoral, fără a fi obligaţi să suporte
concursul creditorilor proprii ai moştenitorului, ceea ce ar avea loc dacă s-ar realiza confuziunea celor
două patrimonii.
Drepturile şi obligaţiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificări în
funcţie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificări este în drepturi şi obligaţii
patrimoniale şi drepturi şi obligaţii nepatrimoniale. Drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt acelea
care au un conţinut economic, adică pot fi evaluate în bani. Dimpotrivă, drepturile şi obligaţiile
nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economică şi, deci, nu pot fi evaluate în bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale.
Drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate în două moduri. În primul rând,
fiecare drept şi fiecare obligaţie aparţinând unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizată

4
de sine stătător, separat, în propria sa individualitate, făcând abstracţie de orice legătură cu celelalte
drepturi şi obligaţii ale aceleiaşi persoane, adică ut singuli.
Pentru înţelegerea şi definirea noţiunii de patrimoniu ne interesează însă cel de-al doilea mod
de abordare. Astfel, drepturile şi obligaţiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau
„universalitate juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de individualitatea unui drept şi
fiecărei obligaţii în parte. Acest mod de abordare a drepturilor şi obligaţiilor ne conduce la noţiunea
de patrimoniu”.
Noţiunea de patrimoniu nu are o definiţie legală clară, precisă şi completă. Un rudiment de
definiţie, totuşi, poate fi sesizat în art. 1718 Cod civil în care, fără a fi utilizat termenul de patrimoniu,
se prevede: „Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile
sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Expresiile „îndatoririle sale” şi „cu toate bunurile sale
mobile şi imobile, prezente şi viitoare” evocă ideea de universalitate sau totalitate, care există şi se
menţine indiferent de modificările ce intervin în conţinutul său.
Sarcina elaborării unei definiţii ştiinţifice a noţiunii de patrimoniu a constituit un obiectiv
important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridică distinctă, reprezintă totalitatea sau
universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.
Patrimoniul ca sumă de valori patrimoniale este alcătuit dintr-o latură activă şi alta pasivă.
Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial
constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane. Activul şi pasivul se găsesc într-
o strânsă legătură, pentru motivul că aparţin uneia şi aceleiaşi persoane. Este motivul pentru care s-a
afirmat că patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevărat cont curent al unei persoane în care
sunt evidenţiate, pe de o parte, toate drepturile şi, pe de altă parte, toate obligaţiile aparţinând unei
persoane, a cărui valoare este supusă unor fluctuaţii succesive, prin naşterea de noi drepturi şi
obligaţii, precum şi prin modificarea şi stingerea celor existente. Aceste schimbări valorice nu
afectează existenţa şi identitatea universalităţii sau patrimoniului.

2. Caracterele patrimoniului.

Patrimoniul prezintă anumite caractere juridice care îl definesc în raport cu alte entităţi
juridice.
A. Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o universalitate juridică sau de
drept deoarece este reglementat sau definit ca atare în art. 1718 Cod civil. El exprimă valoarea tuturor

5
drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care aparţin unei persoane. Aşadar, patrimoniul se
prezintă ca o entitate juridică independentă şi distinctă de elementele sale componente. Astfel,
drepturile şi obligaţiile patrimoniale, privite în individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere,
transformare, transmisiune, creştere, stingere, micşorare). Aceste modificări au ca efect creşterea sau
micşorarea activului şi pasivului patrimonial, dar nu afectează existenţa patrimoniului, ca entitate
juridică de sine stătătoare.
Patrimoniul, înţeles ca universalitate juridică sau de drept, nu se confundă cu universalitatea
de fapt.
Spre deosebire de universalitatea juridică, o universalitate de fapt este un ansamblu sau o
grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută de lege, cum
ar fi: o turmă de animale, cărţile dintr-o bibliotecă, un buchet de flori etc. De aceea, o universalitate
de fapt nu are o existenţă independentă şi nici pasiv propriu. În cazul înstrăinării bunurilor din
universalitatea de fapt, obligaţiile născute în legătură cu acestea, rămân fixate în patrimoniul
înstrăinătorului; altfel spus, universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate. Aşa se explică
faptul că prin înstrăinarea sau pieirea lor, universalitatea de fapt dispare.
B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi şi
obligaţii.
C. Orice persoană are un patrimoniu. Existenţa unei persoane este de neconceput fără un
patrimoniu. Afirmaţia este valabilă atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru persoanele juridice.
Fiind subiecte de drept, ele au în mod necesar drepturi şi obligaţii.
Tot astfel, într-o relaţie inversă, existenţa patrimoniului nu poate fi concepută fără un titular.
Or, patrimoniul fiind alcătuit din drepturi şi obligaţii, el aparţine, fără îndoială, unei persoane.
Conţinutul real al patrimoniului nu prezintă importanţă, deoarece el este o universalitate
caracterizată prin potenţialitate. Persoanele juridice şi persoanele fizice au aptitudinea permanentă de
a dobândi drepturi şi obligaţii. Fiind o vocaţie, o potenţialitate, patrimoniul, „chiar şi atunci când o
persoană nu are nici o avere, ea are totuşi un patrimoniu”. Nu există persoană care să nu aibă un
minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparţine, atâta timp cât ea există ca subiect
de drept civil. Astfel, în ce priveşte persoanele fizice, deşi pot înstrăina un drept şi, uneori, chiar şi o
obligaţie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte între vii, întregul lor

6
patrimoniu. El va transmite numai pentru cauză de moarte, prin succesiune, în momentul încetării din
viaţă a titularului său.
Transmisiunea întregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar în cazul încetării lor
în urma reorganizării prin comasare şi prin divizare totală. În cursul existenţei persoanelor juridice
este posibilă transmisiunea unei cote-părţi din patrimoniu în cazul reorganizării lor, pe calea divizării
parţiale sau desprinderii, către o persoană juridică existentă sau care astfel se înfiinţează.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. O
persoană nu poate fi titulară a mai multor patrimonii.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Deşi unic, patrimoniul nu este în mod necesar unitar sau
indivizibil. Dimpotrivă, el este divizibil în două sau mai multe grupe sau mase de drepturi şi obligaţii,
fiecare având o anume destinaţie şi afectaţiune şi, pe cale de consecinţă, un regim juridic distinct şi
determinat.
În ce priveşte persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificată şi prevăzută de
lege în cazul soţilor. Astfel, art. 30 C. fam. reglementează comunitatea matrimonială. Aşadar,
patrimoniul unei persoane căsătorite este divizat în: masa sau grupa drepturilor şi obligaţiilor proprii
şi masa sau grupa drepturilor şi obligaţiilor comune, fiecare având un regim juridic propriu. După
urmărirea bunurilor proprii prevăzute de art. 31 C. fam., în măsura necesară realizării drepturilor lor
de creanţă, creditorii vor putea cere împărţirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin împărţire
fiecărui soţ, în acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotrivă, creditorii comuni ai soţilor pot urmări, în
primul rând, bunurile sau drepturile comune şi, numai după aceea, au dreptul să urmărească şi
bunurile proprii, în cazul în care nu şi-au putut realiza integral creanţele.
La baza divizibilităţii patrimoniului pot sta şi alte raţiuni, cum ar fi apărarea intereselor şi
realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor moştenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. În cadrul unui
patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fără o prevedere expresă a legii.

3. Funcţiile patrimoniului.

Construcţia patrimoniului ca entitate juridică distinctă, de sine stătătoare, nu a fost şi nu este

un scop în sine. Dimpotrivă, noţiunea prezintă o deosebită importanţă practică, deoarece patrimoniul

7
îndeplineşte trei funcţii: gajul general al creditorilor; explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu
universal; face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.
3.1. Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor
creditorilor titularului său. Cu alte cuvinte, debitorul răspunde faţă de creditorii săi pentru îndeplinirea
obligaţiilor pe care le are, cu întregul patrimoniu. Această funcţie este consacrată expres în art. 1718
Cod civil, unde se dispune: „Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale
cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Aşadar, patrimoniul debitorului are,
printre altele, funcţia de garanţie comună şi proporţională a tuturor creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun şi nu se confundă cu dreptul de gaj, garanţie
specială a creditorilor gajişti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului de creanţă, ce
conferă titularului prerogative speciale în raport cu acelea recunoscute oricărui creditor, şi anume:
atributul de urmărire şi atributul de preferinţă.
Denumirea de gaj general ne sugerează că, în realitate, nu este vorba de gaj propriu-zis, ci
dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile ce se află în patrimoniul debitorului pentru a-şi
realiza creanţele, fără a-l putea opri să le înstrăineze. Explicaţia rezidă în împrejurarea că dreptul de
gaj nu are ca obiect bunuri individual determinate şi nu duce la deposedarea debitorului de bunurile
sale. El poartă asupra întregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbările care au loc în
conţinutul patrimoniului, nu afectează existenţa gajului general, chiar dacă îl micşorează, iar actele de
înstrăinare încheiate de debitor cu privire la bunurile sale, fără fraudă, sunt opozabile creditorilor,
care nu au dreptul să le urmărească în patrimoniul terţilor. Aşadar, debitorul păstrează posesia
bunurilor pe care le are în patrimoniu, precum şi dreptul să le înstrăineze ori să dobândească altele. Pe
cale de consecinţă, creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în
momentul executării silite şi bunurile ce vor intra între timp, în acelaşi patrimoniu, până la realizarea
integrală a dreptului de creanţă.
Între gajul general al creditorilor şi divizibilitatea patrimoniului există o strânsă
interdependenţă. Ori de câte ori patrimoniul unei persoane este divizat în două sau mai multe grupe de
drepturi şi obligaţii, creditorii săi pot urmări numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa
patrimonială în legătură cu care s-au născut creanţele lor. Chiar aşa fiind, gajul este şi rămâne general,
deoarece poartă asupra unei întregi grupe patrimoniale, şi este, în acelaşi timp, specializat, fiindcă se
limitează doar la activul patrimonial din acea grupă. Are loc aşa numita specializare a gajului general
al creditorilor.

8
 3.2. Subrogaţia reală cu titlu universal. Cuvântul subrogaţie înseamnă înlocuire.
În dreptul civil, subrogaţia este două feluri: personală şi reală.
Subrogaţia personală constă în înlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic de obligaţii
civile cu o altă persoană. Analiza acestei operaţii juridice are loc la materia Teoria generală a
obligaţiilor civile (de exemplu, subrogaţia în drepturile creditorului prin plata creanţei).
Subrogaţia reală este înlocuirea unei valori cu altă valoare, a unui lucru cu alt lucru şi poate fi:
subrogaţie reală cu titlu universal şi subrogaţie reală cu titlu particular.
A. Subrogaţia reală cu titlu universal înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu altă
valoare, în cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaţia este cu titlu universal, deoarece suntem în prezenţa
înlocuirii unei valori cu altă valoare, făcând abstracţie de individualitatea lucrului care iese şi a celui
care intră, în locul său, într-un anumit patrimoniu. Ea se produce automat, fără ca o dispoziţie a legii
să o prevadă expres. Explicaţia rezidă în faptul că patrimoniul este o universalitate juridică, drepturile
şi obligaţiile din conţinutul său nefiind privite ut singuli, ci împreună, ca valori legate între ele,
susceptibile de înlocuire cu alte valori, fără ca înlocuirea să afecteze existenţa acestuia.
Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor înlocuite.
Subrogaţia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu gajul general al creditorilor.
Având în vedere că debitorul îşi poate înstrăina bunurile pe care le are în patrimoniu, ele nefiind
indisponibilizate, subrogaţia reală cu titlu universal asigură conţinutul gajului general, valoarea
bunului înstrăinat fiind înlocuită cu valoarea primită în schimb. În urma subrogaţiei, creditorii pot
urmări bunul concret existent în patrimoniul debitorului lor la data urmăririi.
Subrogaţia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităţii patrimoniului. Astfel, în
cazul unui patrimoniu divizat, înlocuirea valorii ieşite cu valoarea primită în schimb se produce în
cadrul acelaşi mase patrimoniale. În acest fel, se asigură menţinerea fiecărei grupe de bunuri. Astfel,
valoarea de înlocuire a unui bun comun al soţilor intră în masa bunurilor comune, iar valoarea de
înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soţi va intra în grupa bunurilor proprii ale acestuia.
Importanţa practică a subrogaţiei cu titlu universal se relevă şi în cazul împărţirii unui
patrimoniu, precum şi atunci când se pune problema restituirii unui patrimoniu de către moştenitorii
aparenţi. Aşa, de pildă, în cazul sistării indiviziunii, în ipoteza în care bunurile ce intră în alcătuirea ei
sau unele dintre ele nu pot fi împărţite în natură, se recurge la procedeul înstrăinării lor, iar sumele de
bani obţinute în acest fel, fiind prin excelenţă divizibile, iau locul bunurilor înstrăinate în patrimoniul
respectiv.

9
 După cum este cunoscut, unul din efectele anulării hotărârii judecătoreşti declarativă de
moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de către moştenitori săi
prezumtivi. Dacă însă, între timp, moştenitorii prezumtivi au înstrăinat o parte a bunurilor din acel
patrimoniu, cu titlu oneros, unor terţi de bună-credinţă, actele de înstrăinare vor rămâne valabile,
neputând fi anulate sau revocate. Locul bunurilor în patrimoniul de restituit, este luat de sumele de
bani primite de către succesorul prezumtiv de la terţii dobânditori.
B. Subrogaţia reală cu titlu particular. Subrogaţia reală cu titlu particular constă în înlocuirea
unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat ut singuli. În cazul
subrogaţiei reale cu titlu particular, la înlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intră,
se ia în considerare regimul juridic special pe care îl au bunurile care părăsesc patrimoniul; adică se
are în vedere o situaţie specială a acestor bunuri, astfel că bunurile care intră în patrimoniu preiau
exact aceeaşi situaţie juridică.
Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, nefiind vorba de simpla înlocuire a unei
valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaţia reală cu titlu particular poate exista
numai dacă este prevăzută expres de lege. Înseamnă că ea nu operează automat.
Există două cazuri reglementate de lege:
a) art. 1721 Cod civil prevede: „Când un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi
asigurate în contra incendiului sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va datora de către
asigurator va trebui, dacă nu va fi cheltuită în reparaţia obiectului asigurat, să fie afectată la plata
creanţelor privilegiate şi ipotecate, după rangul fiecăreia din ele.
Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorată de către o a treia persoană
pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un privilegiu sau ipotecă”.
Din analiza acestui text, rezultă că în situaţia în care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un
privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau printr-o faptă ilicită, ipoteca,
gajul sau privilegiul special se strămută de drept asupra sumei de bani primită sau cuvenită cu titlu de
îndemnizaţie de asigurare sau, după caz, asupra despăgubirii primită de la sau datorită de autorul
prejudiciului.
Acest caz de subrogaţie reală cu titlu particular este prevăzut de lege în vederea apărării
intereselor creditorilor cu garanţii reale. Aceasta pentru motivul că orice drept real se stinge prin
distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul său. Aşadar, dacă un bun ipotecat, gajat sau grevat
de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca

10
creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat să fie prejudiciat, intrând în categoria creditorilor
chirografari, prin stingerea garanţiei sale reale. El ar fi lipsit de atributele de urmărire şi preferinţă,
fiind ameninţat de concursul celorlalţi creditori şi de o eventuală insolvabilitate a debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprinde o normă de protecţie pentru creditorii din această categorie, în
care se prevede că garanţia reală nu se stinge, ci este strămutată de drept asupra indemnizaţiei de
asigurare sau despăgubirii, după caz, ceea ce înseamnă că creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu
special are posibilitatea de a cere să i să plătească creanţa din suma cuvenită proprietarului acelui bun.
Astfel, nu este pus în situaţia riscantă de a suporta concursul celorlalţi creditori ai debitorului său; şi
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
dispune că dreptul de ipotecă şi privilegiul special imobiliar care grevează un imobil expropriat se
strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite potrivit procedurii şi în condiţiile prevăzute de
această lege.
3.3 Transmisiunea universală şi cu titlu universal. Transmisiunea universală şi cu titlu
universal constă în transmiterea de la o persoană la alta a unui patrimoniu în întregul său ori, după
caz, a unei cote părţi sau fracţiuni matematice dintr-un patrimoniu. În lipsa conceputului de
patrimoniu ca entitate juridică distinctă, asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat.
Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu, nefracţionat
de la o persoană la persoană. Astfel, în cazul decesului unei persoane, întregul patrimoniu succesoral
poate fi cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaţie universală legală sau testamentară.
De asemenea, transmisiunea universală intervine şi în situaţia reorganizării persoanelor juridice prin
absorbţie sau fuziune, când întregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este preluat de
persoana juridică absorbantă sau, după caz, patrimoniile persoanelor juridice care fuzionează se
transmit la persoana juridică ce se înfiinţează cu acest prilej.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmisiunea fracţionată a întregului patrimoniu
al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu
pentru a reveni altei persoane. În cazul persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc
numai la decesul lor, în situaţia când patrimoniul succesoral este dobândit pe cote-părţi de către doi
sau mai mulţi moştenitori legali sau testamentari cu vocaţie universală. Este întâlnită şi la persoanele
juridice cu prilejul reorganizării lor prin divizare totală sau parţială.
Între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există deosebire sub aspect calitativ.
În ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o fracţiune dintr-un patrimoniu, adică o

11
universalitate sau cotă-parte dintr-o universalitate, alcătuită din activ şi pasiv. Ele se deosebesc
exclusiv din punct de vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universală se dobândeşte
totalitatea valorilor active şi pasive care alcătuiesc întreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu
universal se dobândeşte doar o fracţiune, o cotă-parte matematică din aceste valori.
3.4. Teoriile despre patrimoniu.
Explicarea noţiunii de patrimoniu şi a caracterelor care îl definesc şi particularizează ca
entitate juridică distinctă a constituit o preocupare a literaturii de specialitate. Evoluţia concepţiilor
despre patrimoniu a fost strâns legată de fazele şi etapele de dezvoltare a societăţii omeneşti moderne
şi contemporane. Două teorii sau concepţii au fost reţinute de doctrina juridică: teoria personalistă a
patrimoniului sau patrimoniul-personalitate şi teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune. Acestora
li se adaugă o a treia teorie, cunoscută sub denumirea de teoria mixtă sau eclectică.
a) Teoria personalistă sau a patrimoniului – personalitate. Teoria a fost elaborată în spaţiul
doctrinei juridice din Franţa, fiind acceptată, fără rezerve, până la sfârşitul secolului al XIX-lea.
Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalităţii umane. S-a
afirmat că patrimoniul este emanaţia personalităţii umane şi expresia puterii juridice cu care este
investită orice persoană. Aşadar, patrimoniul este strâns legat de persoana fizică.
Datorită legăturii dintre patrimoniul şi persoană fizică, patrimoniul ar avea, potrivit acestei
concepţii, următoarele caractere sau trăsături specifice:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine, fiind inalienabil;
- o persoană poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar şi indivizibil.
Această construcţie juridică a corespuns pe deplin realităţilor şi intereselor economice
existente înainte de sfârşitul secolului al XIX-lea, când întreprinderile aveau forma întreprinderilor
individuale şi a societăţilor de persoane. Caracterul indivizibil al patrimoniului a constituit explicaţia
şi fundamentul posibilităţii angajării răspunderii nelimitate a întreprinzătorilor, cu întreaga lor avere,
faţă de creditorii întreprinderii, fără a fi limitată la capitalul acelei întreprinderi sau, după caz, la
părţile sociale ale societarilor. Numai în aceste condiţii, deţinătorii de capital financiar erau dispuşi să
acorde credite diferiţilor întreprinzătorilor.
Teoria personalistă a explicat modul de funcţionare a întreprinderii comerciale sub forma
comerciantului persoană fizică, precum şi răspunderea asociaţilor în societăţile în nume colectiv şi a
asociaţilor comanditaţi în societăţile în comandită.

12
 Revoluţia industrială accentuată în ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a generat procesul
obiectiv de concentrare a capitalurilor. Urmare a acestui fapt devin tot mai numeroase întreprinderile
de capital sub forma societăţilor anonime, pe acţiuni. Specificul societăţilor anonime constă în aceea
că, la înfiinţarea şi funcţionarea lor, identitatea şi calităţile asociaţilor nu au nici o importanţă.
Adeseori, ei nici nu se cunosc.
Capitalul societăţilor este constituit din acţiuni liber cesibile sau transmisibile. Răspunderea
acţiunilor este limitată doar la valoarea acţiunilor pe care le deţin din capitalul societăţii.
În aceste condiţii, regula indivizibilităţii patrimoniului şi caracterul său unitar nu mai
corespundeau realităţii şi nevoilor social-economice. Admiterea divizibilităţii patrimoniului
determinată de limitarea răspunderii acţionarilor, la început propusă, a sfârşit prin a fi proclamată şi
susţinută de doctrina juridică. Regula diviziunii patrimoniului a permis astfel crearea condiţiilor
pentru toate persoanele de a participa, în calitate de acţionari, cu părţi cu valori din patrimoniul lor, la
două sau mai multe societăţi comerciale, ştiind că răspunderea, faţă de creditorii fiecărei societăţi,
este limitată doar la întinderea aportului la capitalul social.
În concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la rezultate dăunătoare.
Este motivul pentru care în dreptul francez au fost elaborate procedee de ocolire a principiului
indivizibilităţii patrimoniului, printre care cel mai important este procedeul ficţiunii. Conform acestui
procedeu „întrucât patrimoniul unei persoane cu poate fi divizat, se vor crea atâtea persoane câte
mase de bunuri distincte se doreşte a se avea. Aceste persoane nu se vor naşte şi nu vor trăi decât în
scopul de a susţine un patrimoniu. Dacă un comerciant vrea să desfăşoare două activităţi comerciale
şi să afecteze fiecăreia numai o parte din averea sa, va crea două persoane juridice.” În acest fel, va
realiza ceea ce a dorit: „ alături de patrimoniul său civil, el va avea, în fapt unul sau mai multe
patrimonii comerciale”.
b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune. Datorită inconvenientelor sale practice, în
unele ţări europene ale căror coduri civile au fost adoptate în ultimii ani ai secolului al XIX-lea sau în
secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a fost abandonată, fiind înlocuită cu teoria
patrimoniului-scop, în care se susţine existenţa patrimoniului ca universalitate de drepturi şi obligaţii,
independent că aparţine sau nu unei persoane.
Teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune a fost elaborată în dreptul german, fiind preluată
şi de doctrina juridică din alte ţări şi chiar în cea franceză. Potrivit acestei teorii, ideea că numai
persoanele pot avea un patrimoniu, nu este riguros exactă, deoarece patrimoniul există ori de câte ori

13
anumite bunuri sunt afectate unui scop, fără ca pentru existenţa lui să fie nevoie de crearea unei
persoane juridice. Noţiunea de persoană sau de personalitate juridică şi noţiunea de patrimoniu
trebuie separate. Personalitatea juridică nu se confundă cu patrimoniul, care trebuie să rămână ceea ce
este: o universalitate de drepturi şi obligaţii afectate unui scop comun. Aşa se explică faptul că una şi
aceeaşi persoană poate avea două sau mai multe patrimonii, un patrimoniu general şi unul sau mai
multe patrimonii speciale. Existenţa fiecărui patrimoniu este dependentă de scopul, de afectaţiunea pe
care persoana respectivă a dat-o unei anumite mase din bunurile sale. În conţinutul său vor intra şi
datoriile născute în legătură cu bunurile în cauză şi cu realizarea scopului căruia ele au fost şi sunt
afectate.
În concluzie, unitatea drepturilor şi obligaţiilor nu depinde de apartenenţa lor la o anumită
persoană, ci de ideea de scop sau afectaţiune. Orice universalitate de drepturi şi obligaţii patrimoniale
reunite între ele printr-o legătură intelectuală, afectate fiind un scop comun, poate constitui, aşadar, un
patrimoniu independent cu o existenţă separată de patrimoniul general şi de celelalte patrimonii
speciale, fiecare cu activul şi pasivul său, ale aceleaşi persoane.
Teoria corespunde realităţilor şi nevoilor practice ale economiei de piaţă tot mai complexe,
permiţând lărgirea posibilităţilor întreprinzătorilor de a participa cu acţiuni sau părţi speciale la mai
multe societăţi comerciale, însoţită de limitarea răspunderii pentru datoriile fiecărei societăţi la
capitalul afectat activităţii acesteia. Teoria patrimoniului de afectaţiune a permis explicarea
funcţionării societăţilor de capitaluri.
Cu toate acestea, teoria este criticabilă deoarece ignoră cu desăvârşire existenţa persoanei ca
subiect de drept. Deşi patrimoniul nu poate fi confundat cu capacitatea de folosinţă, totuşi, în mod
necesar, el trebuie să aparţină unei persoane. Numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii.
Drepturile şi obligaţiile sunt de neconceput fără a aparţine unui subiect de drept. Or, pornind de la
această concepţie, se consideră că persoanele juridice sunt simple patrimonii impersonale, care nu
aparţin nimănui, ci scopului, afectaţiunii sau destinaţiei pentru care au fost constituite.
c) Teoria mixtă sau eclectică. Ambele teorii prezintă, pe lângă indiscutabile avantaje, şi
importante neajunsuri. Acesta este şi motivul pentru care în literatura noastră juridică au fost
formulate tendinţe care ne permit să afirmăm posibilitatea admiterii şi construcţiei unei alte teorii,
preluând unele dintre elementele ce alcătuiesc conţinutul celorlalte două concepţii. Astfel, din teoria
patrimoniului-personalitate trebuie reţinute afirmaţiile că patrimoniul aparţine obligatoriu unei
persoane şi că orice persoană are un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului nu exclude

14
divizibilitatea lui. De asemenea, raportându-se la teoria patrimoniului de afectaţiune, este necesar să
reţinem şi ideea de scop sau afectaţiune, pentru a demonstra că patrimoniul unei persoane fizice sau
juridice, deşi unic, poate fi divizat.

Întrebări
Care este structura patrimoniului?
Prezentaţi rolul caracterelor juridice ale patrimoniului în definirea funcţiilor pe care le
îndeplineşte patrimoniul.
Prezentaţi teoriile elaborate asupra patrimoniului şi influenţa acestora asupra funcţionării
patrimoniului.

15
 Capitolul al II-lea. Posesia

Obiective
Să se identifice sensurile termenului de posesie.
Prezentarea modurilor de dobândire şi de pierdere a posesiei, precum şi modului în care se
realizează dovada posesiei
Să se descrie calităţile şi viciile posesiei.
Să se prezinte efectele posesiei.

1. Noţiunea şi elementele posesiei.

Codul civil român în art. 1846 alin. 2, reproducând întocmai cuprinsul art. 2228 Cod civil
francez, defineşte posesia astfel: „Posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea unui drept,
exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.
Această definiţie a fost criticată ca fiind inexactă şi incompletă. S-a spus că este inexactă sau
greşită din două motive. În primul rând, pentru că posesia este considerată a fi „deţinerea unui lucru”.
S-a susţinut că termenul deţinere este impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind că sensul său ne
duce la ideea de detenţie precară. În al doilea rând, definind posesia ca fiind „sau folosirea de un
drept”, legiuitorul ar săvârşit o greşeală, deoarece între posesie şi existenţa unui drept nu există o
concordanţă necesară. Astfel, de multe ori este posibil să existe posesie, fără însă ca posesorul să aibă
un drept asupra lucrului pe care-l posedă, cum ar fi posesia bunurilor furate sau a celor găsite.
Definiţia a fost considerată incompletă, deoarece în formularea ei se are în vedere doar
elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă referiri şi la elementul psihologic, intenţional
„animus”, constând în intenţia posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real.
Criticile ce au fost aduse definiţiei legale a posesiei nu sunt întemeiate, dat fiind că prin
„deţinerea unui lucru”, legiuitorul a dorit să se refere la posesia sub nume de proprietar (plecând de la
ideea că proprietatea ca drept corporal, prin plenitudinea atributelor, se confundă cu însuşi bunul), iar
prin sintagma „folosirea de un drept”, a dorit să înţeleagă posesia sub nume de titular al unui alt drept
real (dezmembrământ al proprietăţii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.

16
 Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în
stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui bun, cu
intenţia sau voinţa de a se comporta faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al altui drept real.
Posesia ca stare de fapt constând în stăpânirea materială a unui bun poate prezenta trei forme
juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui drept real, posesia sub nume de titular al
unui drept real şi detenţia precară.
Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existenţa posesiei sunt necesare două elemente:
unul material – corpus – şi altul psihologic, intenţional – animus.
a) Elementul material sau corpus constă în totalitatea faptelor materiale de stăpânire,
transformare şi folosinţă exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus se poate materializa şi în
anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire la acel bun, cum sunt: comodatul,
locaţiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge chiar să încheie acte de dispoziţie asupra bunului
posedat; tocmai aceste acte exprimă fără nici o îndoială intenţia lui de a se comporta faţă de bun ca şi
cum ar fi titular al dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenţional sau animus constă în intenţia sau voinţa celui care posedă
de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar ori în calitate de titular al
unui alt drept real.
Existenţa elementului animus nu presupune şi existenţa convingerii posesorului că ar fi
titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta înseamnă că pot exista atât posesori de bună-credinţă
cât şi posesori de rea-credinţă.
Detenţia precară. Detenţia precară se aseamănă cu posesia printr-un element comun. Astfel,
atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o putere fizică asupra unui lucru, fiecare
având elementul corpus. În schimb, detentorul precar se deosebeşte de posesor, sub aspectul
elementului psihologic, deoarece el nu deţine lucrul cu intenţia de a se comporta ca proprietar sau
titular al unui alt drept real. Deci, detenţiei precare îi lipseşte elementul animus domini sau animus
sibi habendi.
Detenţia, prin opoziţie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaţie
juridică bine definită. Ea rezultă întotdeauna dintr-un titlu - convenţional, legal sau judiciar – în
temeiul căruia detentorul este îndreptăţit să exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercită o
stăpânire în conformitate cu dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul,
comodatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflaţi sub ocrotirea lor, etc.

17
 Detenţia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispune: „ Actele ce exercităm
asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, etc., sau
asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume
de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinţă a proprietarului său.” Deci, specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea
lucrului este lipsită de elementul intenţional, psihologic al posesiei. Stăpânirea materială a lucrului se
exercită pentru altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei.

Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulată a celor două elemente-
corpus şi animus. Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi exercitat fie personal de către
posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul, depozitarul, mandatarul, comodatarul etc. În
ce priveşte animus, fiind un element de natură psihică, în principiu, trebuie să fie prezent, direct şi
nemijlocit, în persoana posesorului. El nu se poate dobândi şi exercita prin altul. De la această regulă
se admite o singură excepţie; astfel, persoanele lipsite de capacitatea de exerciţiu dobîndesc şi
exercită elementul intenţional al posesiei prin reprezentanţii lor legali.
Dobândirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a intra în stăpânirea
unui lucru al altuia, fie că îl scoate din posesia posesorului anterior, fie că lucrul a fost abandonat.
Posesia mai poate fi dobândită printr-un act juridic de transmisiune de la posesorul anterior.
Se pune problema întrebarea dacă detenţia precară poate sau nu să fie intervertită
(transformată din interior) în posesie. Art. 1857 Cod civil instituie principiul potrivit căruia detentorul
precar „ nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea
unei astfel de posesii”.
Totuşi, art. 1858 Cod civil reglementează patru cazuri de excepţie când este posibilă
intervertirea detenţiei precare în posesie utilă, prin intervertirea titlului. De asemenea, în art. 1855
Cod civil se prevede că cel care „a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat
aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrară”; dacă se vorbeşte de o probă contrară conservării
calităţii de detentor precar, înseamnă că poate avea loc transformarea acestei calităţi.
Cazurile intervertire a detenţiei care constituie în acelaşi timp moduri de dobândire a posesiei,
reglementate de dispoziţiile art. 1858 din Codul de civil, sunt următoarele:

18
 a) când deţinătorul unui bun dobândeşte cu bună-credinţă, de la o terţă persoană, alta decât
adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun (art. 1858 pct. 1 Cod
civil). De pildă, chiriaşul cumpără bunul pe care acesta-l deţine cu acest titlu de la o altă persoană
decât locatorul, crezând că terţul a devenit între timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul
precar, în exemplul nostru chiriaşul, trebuie să fie de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut că
vânzătorul nu este proprietarul bunului.
b) când deţinătorul bunului neagă, prin acte de rezistenţă, existenţa raportului obligaţional în
temeiul căreia era obligat a stăpâni bunul pentru altul şi nu pentru sine, adică fără animus domini sau
animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil). Asemenea acte de rezistenţă pot consta în: refuzul
comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost împrumutat pe motiv că se consideră proprietarul său;
refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite în depozit, pentru acelaşi motiv; notificarea pe care
chiriaşul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost închiriat, prin care îi aduce la cunoştinţă că nu-i
mai recunoaşte această calitate şi că refuză să plătească chiria în continuare etc.
c) când deţinătorul strămută posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de
proprietate, la altul care este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 3 Cod civil). Terţul dobânditor cu bună-
credinţă începe să stăpânească pentru sine, având posesia utilă asupra bunului;
d) când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dacă succesorul universal
este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de intervertire a detenţiei în posesie a
declanşat o serie de discuţii în literatura de specialitate, unii autori considerând că textul nu are
aplicare, iar alţi autori apreciind că textul s-ar referi la situaţia moştenitorului care dobândind o
succesiune, crede că un bun deţinut de către de cujus cu titlu precar se afla în proprietatea acestuia.
Considerăm că trebuie făcută distincţie între succesiunea legală şi succesiunea testamentară.
În cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu universal a bunului
către un succesor de bună credinţă, nu se produce intervertirea detenţiei în posesie, deoarece
moştenitorul, fiind succesorul defunctului, succede atât drepturile, cât şi obligaţiile autorului său, deci
şi obligaţia de restituire a lucrului. În mod normal, succesorul universal nu ar trebui să aibă mai multe
drepturi decât defunctul. A permite transformarea detenţiei în posesie, urmare a dobândirii unei
succesiuni, înseamnă a recunoaşte succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nouă, de
posesor, pe care defunctul n-a avut-o şi, prin urmare, nu putea să i-o transmită. Apreciem că
succesorul legal poate dobândi posesia dar nu în temeiul cazului de intervertire a detenţiei de la pct. 4.

19
al art. 1858 din Codul civil, ci în temeiul cazului de la pct. 2. din acelaşi articol, adică prin actul de
rezistenţă la exerciţiul dreptului posesorului.
În cazul succesiunii testamentare, considerăm că are aplicare acest caz de intervertire a
detenţiei în posesie, pentru că ipoteza legală presupune transmisiunea printr-un act universal;
existând un legat universal sau un legat cu titlu universal care se referă la un anumit bun deţinut de
către de cujus numai cu titlu precar, legatarul de bună credinţă va dobândi posesia asupra acelui bun.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente ale sale, ceea ce are
loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon, când posesorul părăseşte bunul cu intenţia
de a renunţa la posesiunea lui.
Posesiunea se pierde şi prin pierderea unuia dintre cele două elemente. Astfel, elementul
material al posesiei se pierde atunci când bunul a intrat în stăpânirea altei persoane, de pildă, prin furt.
Elementul intenţional se pierde atunci când posesorul înstrăinează lucrul respectiv iar dobânditorul îl
închiriază înstrăinătorului. Prin aceasta, fostul posesor se va transforma într-un simplu detentor
precar, deoarece, deşi stăpâneşte material lucrul – are corpus -, el o face sub nume de chiriaş şi nu de
proprietar sau titular al unui alt drept real. Această operaţie juridică poartă de constitut posesor.
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existenţa posesiei, este necesar să fie dovedită existenţa
celor două elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este uşor de dovedit prin orice mijloc de
probă. Dimpotrivă, proba elementului psihologic, intenţional este mult mai dificilă. De aceea, legea a
instituit două prezumţii legale care se completează reciproc:
a) prezumţia de neprecaritate, dedusă din elementul material al posesiei. Astfel, art. 1854 Cod
civil, prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este
probat ca a început a poseda pentru altul”. Simpla dovadă a faptului material al stăpânirii unui lucru,
atrage calificarea acestei stări ca fiind posesie sub nume de proprietar; şi
b) prezumţia de neintervertire de titlu, reglementată de dispoziţiile art. 1855 din Codul civil, în
conformitate cu care când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat
această calitate, dacă nu este probă contrarie. Proba contrarie acestei prezumţii constă tocmai în
demonstrarea împrejurării că a avut loc intervertirea detenţiei în posesie.

3. Calităţile şi viciile posesiei

20
 Calităţile posesiei. Posesia unui bun există din momentul în care sunt întrunite cele două
elemente: corpus şi animus. Dar pentru a produce efectele sale juridice, posesia trebuie să fie utilă. Şi
ca să fie utilă, posesia este necesar să îndeplinească anumite calităţi. Aceste calităţi sunt prevăzute de
art. 1847 Cod civil, unde se dispune: „Ca să se poată prescrie, se cere o posesie continuă,
neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar...” Alături de aceste calităţi, literatura de
specialitate şi practica judiciară apreciază că, pentru a fi utilă, posesia trebuie să mai aibă o calitate, să
fie neechivocă.
Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia să fie „neîntreruptă” şi „sub nume de
proprietar”. În literatură s-a considerat că acestea nu ar constitui calităţi ale posesiei, a căror lipsă să
o vicieze. S-a susţinut că întreruperea posesiei are ca efect înlăturarea oricăror efecte ale acesteia şi că
odată cu întreruperea, dispare sau încetează însăşi posesia. De asemenea, s-a considerat că faptul că o
posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar însemna că este
vorba de o simplă detenţie precară. Cel care stăpâneşte bunul nu are elementul psihologic al posesiei,
adică animus domini sau animus sibi habendi, astfel că detenţia precară a fost considerată mai mult
decât un viciu al posesiei. S-a spus că este lipsa sau absenţa însăşi a posesiei.
Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaţiile inverse ale calităţilor
sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, întreruperea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea şi
echivocul.
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, „posesia este discontinuă când
posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale”. Rezultă că posesorul nu
trebuie să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie continuă şi deci utilă. Este
suficient ca actele de stăpânire să se exercite cu regularitate normală, după natura bunului. Aşadar,
intermitenţele nu exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adică ea durează până
când actele de stăpânire devin regulate şi normale. De asemenea, este un viciu absolut, deoarece
poate fi invocată de către orice persoană care interes să paralizeze sau să anihileze efectele posesiei.
B. Întreruperea posesiei. Întreruperea posesiei are loc în acele împrejurări în care se produce
întreruperea cursului prescripţiei achizitive. De exemplu, dacă posesorul este şi rămâne lipsit de
stăpânirea lucrului, cel puţin un an, prin faptul adversarului (proprietarul în contra căruia se exercită
posesia) sau prin faptul unui terţ.

21
 Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea posesiei un şir neîntrerupt de ani; altfel spus,
posesia se exercită an după an de către acelaşi posesor. Perioadele sale de posesie nu sunt separate de
perioade mai mare de un an în care o altă persoană să fie stăpânit imobilul.
Continuitatea şi neîntreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod civil instituie o
prezumţie legală relativă de continuitate, în sensul că „posesorul actual care probează că a posedat
într-un moment dat mai înainte, este presupus că posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca
aceasta să împiedice proba contrarie”. În raport de acest text, pentru a invoca prescripţia achizitivă,
pentru posesorul actual este suficient să facă dovada că a posedat în două momente: la începutul
perioadei de posesie şi în momentul la care se poartă judecata cu proprietarul în contra căruia a curs
prescripţia. Revine adversarului sarcina de a demonstra că între aceste două momente ar fi intervenit
fie cauze de discontinuitate, fie cauze de întrerupere a posesiei.
C. Violenţa. Potrivit art. 1847, posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică. În art. 1851 Cod
civil se prevede că: „Posesia este tulburată când este fundată sau conservată prin acte de violenţă în
contra sau din partea adversarului”. Deci pentru a fi neviciată, utilă, posesia trebuie să fie începută şi
menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar
rezulta că posesia poate fi tulburată, atât prin violenţă activă, cât şi prin acte de violenţă pasivă,
săvârşite de către posesor în apărare. Faţă de această situaţie, literatura de specialitate a susţinut, în
unanimitate, că violenţa pasivă din partea posesorului, când este tulburat în posesie de către un terţ,
nu constituie viciu al posesiei. O soluţie contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate
fi obligat să suporte consecinţele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către o altă persoană.
Fără a contrazice opinia majoritară, considerăm că legiuitorul este foarte exigent cu posesorul,
impunând ca acesta să aibă o atitudine fermă, adică să reprime orice fapt prin care i s-ar contesta
posesia. Astfel, dacă posesorul este victima unor violenţe, chiar dacă prin exercitarea unor violenţe pe
care le săvârşeşte în stare de legitimă apărare ajunge să păstreze posesiunea, pentru ca aceasta să nu
fie afectată de viciul violenţei, trebuie să promoveze acţiunea posesorie specială împotriva
tulburătorului.
Violenţa este un viciu temporar, fiindcă în momentul în care încetează, posesia devine utilă, şi
relativ, ceea ce înseamnă că poate fi invocă numai de către persoana din partea sau împotriva căreia a
fost exercitată.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede că posesia trebuie să fie, printre altele,
publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor. Reversul acestei calităţi este clandestinitatea. Art.

22
1852 Cod civil precizează: „posesiunea este clandestină când posesorul o exercită în ascuns de
adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”. De regulă, clandestinitatea
viciază posesia bunurilor mobile; în privinţa imobilelor este mai dificil de realizat o posesie
clandestină.
Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar.
E. Precaritatea. Detenţia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispune: „
Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari,
depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o
posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al
altuia, prin simpla îngăduinţă a proprietarului său.”
Detentorul precar posedă pentru altul, adică nu sub nume de proprietar. Detenţia precară este
întotdeauna conformă dreptului din care decurge, spre deosebire de posesie care poate fi şi contrară
dreptului.
Categoriile de detentori precari, în conformitate cu prevederile art. 1853 din Codul civil sunt
următoarele:
a) cei care deţin în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul: locatarii, depozitarii,
uzufructuarii, comodatarii etc. De menţionat că uzufructuarul şi ceilalţi titulari de drepturi reale, altele
decât dreptul de proprietate, sunt detentori precari faţă de proprietarul lucrului, dar faţă de terţi sunt
posesori, exercitând o posesie ce corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune. Şi în acest caz, situaţia
coproprietarului este caracterizată de relativitate: faţă de ceilalţi coproprietari, coproprietarul care
deţine singur bunul indiviz, în conformitate cu starea de indiviziune, este un detentor precar, iar în
faţă de terţi este un posesor;
c) cei care deţin lucrul cu îngăduinţa proprietarului: o rudă care este găzduită o perioadă de
timp; proprietarii fondurilor vecine care, în virtutea relaţiilor de bună vecinătate, intră pe o altă
proprietate pentru a executa lucrări de întreţinere a imobilului propriu.
F. Echivocul. După cum s-a putut observa, în art. 1847 Cod civil, unde sunt enumerate
calităţile posesiei, nu este prevăzut şi faptul că aceasta trebuie să fie neechivocă. Totuşi, necesitatea
existenţei calităţi a fost evidenţiată şi subliniată în practica instanţei supreme. De asemenea, s-a
precizat că o posesie echivocă nu este o posesie utilă. Deci, echivocul, deşi neprevăzut expres şi
nedefinit de legea civilă, este considerat un viciu al posesiei.

23
 S-a spus că posesia este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă posesorul are sau nu are
elementul intenţional animus domini sau animus sibi habedi. S-a arătat că echivocul există atunci
când două sau mai multe persoane săvârşesc acte de stăpânire asupra unui bun, deoarece nici una nu
pretinde o posesie, distinctă. De asemenea, în cazul coproprietăţii, dacă unul dintre coproprietari
săvârşeşte singur acte de stăpânire asupra bunului comun, nu se poate şti cu certitudine că le-a făcut
cu voinţa de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur şi simplu, în calitatea sa de titular doar al
unei cote-părţi din dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pildă, în cazul coproprietăţii, el poate fi invocat
numai de către ceilalţi copărtaşi, şi temporar, în sensul că posesia devine utilă în momentul în care
există convingerea că posesorul întruneşte şi elementul animus.
Considerăm că, în mod corect, autorii Codului civil nu au menţionat calitatea posesiei de a fi
neechivocă şi nu au inclus echivocul în lista viciilor posesiei, dat fiind că toate acele împrejurări pe
care literatura juridică şi practica judiciară le menţionează ca situaţii de echivoc al posesiei, sunt
tratate de către cod la viciul precarităţii. Aplicarea corectă a prezumţiilor reglementate de dispoziţiile
articolelor 1854 şi 1855 din Codul civil înlătură orice dubiu cu privire la elementele posesiei, şi nu
poate conduce la situaţii în care să nu se poată cunoaşte intenţia cu care se stăpâneşte bunul.

4. Efectele posesiei.

Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează, potrivit legii civile, importante efecte
juridice. Deşi, începe prin a fi o stare de fapt contrară dreptului, în anumite condiţii, uneori prin luarea
în considerare a duratei sale, posesia ajunge să fie recunoscută de către lege şi să i se protejeze o serie
de efecte. Aceste efecte sunt următoarele:
a) posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
b) posesorul de bună credinţă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului
pe care îl posedă;
c) posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii;
d) dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sau prescripţie achizitivă în cazul
imobilelor şi prin posesia de bună-credinţă, în condiţiile art. 1909 C. civ., în ce priveşte
bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau prescripţia
achizitivă va fi prezentată în capitolul destinat abordării modurilor generale de dobândire a dreptului

24
de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, iar dobândirea proprietăţii asupra mobilelor prin posesia
de bună-credinţă va fi tratată în materia acţiunii în revendicare.
Posesia creează o prezumţie o proprietate în favoarea posesorului. Posesia creează o aparenţă
a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde, de cele mai multe
ori, existenţei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este în aparenţă proprietarul său.
Prin urmare, până la proba contrară, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posedă.
De altfel, în acest sens, art. 1854 Cod civil prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine,
sub nume de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru altul”. Beneficiind de
această prezumţie, în caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat în judecată, nu este ţinut să
aducă şi alte probe pentru a dovedi că este proprietarul acelui bun. Revine reclamantului sarcina de a
demonstra că este titularul unui drept de proprietate; în cazul în care reclamantul nu face această
dovadă şi nu răstoarnă prezumţia de proprietate ce operează în favoarea pârâtului-posesor, acţiunea va
fi respinsă.
Prezumţia de proprietate ce operează în favoarea posesorului poate fi absolută sau relativă.
Astfel, atunci când se exercită, cu bună-credinţă, asupra unui bun mobil, în favoarea posesorului
operează o prezumţie absolută „juris et de jure” de proprietate. Art. 1909 Cod civil, în sinteză,
prevede că posesia de bună-credinţă asupra unui bun mobil valorează titlu de proprietate.
În cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate este relativă sau juris tatum, deoarece
poate fi răsturnată prin probă contrară.
Prezumţia de proprietate încetează să opereze în toate situaţiile în care se face dovada că
posesorul este de rea-credinţă.
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe care îl posedă. Prin
fructe înţelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror obţinere şi percepere nu se alterează
sau consumă substanţa bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile. În
conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin
proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele în proprietate constituie un
element al atributului de folosinţă care intră în alcătuirea conţinutului juridic al dreptului de
proprietate.
De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepţie. Astfel, art. 485 Cod
civil prevede că posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele produse de bunul care-l
posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bună credinţă acela care „posedă ca proprietar în

25
puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute”. Deci, componentele
bunei-credinţe sunt: existenţa titlului şi necunoaşterea de către dobânditorul bunului frugifer a viciilor
acestuia.
Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este necesară o singură
condiţie şi anume să fie de bună-credinţă. Titlul ce se invocă de către posesor nu este un element
separat de buna-credinţă, ci intrinsec acesteia, de natură a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aşa
cum prevede textul art. 486 Cod civil, să fie neapărat „translativ de proprietate”. El poate fi şi un
titlu „declarativ de drepturi”; ceea ce contează este ca posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de
orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de
dobândire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerăm că poate fi vorba doar de
nulitatea relativă nu şi de nulitatea absolută) şi c) titlul putativ (un act juridic ce nu există în realitate,
ci doar în convingerea posesorului, convingere care îi este creată de elemente obiective a căror
dovadă poate fi efectuată – de exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca
urmare a informaţiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire este
vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).
Condiţia bunei-credinţe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul prezintă titlul,
element intrinsec al acesteia, buna credinţă se prezumă până la proba contrară. Această prezumţie este
instituită prin dispoziţia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, în sensul că: „Buna-credinţă se presupune
totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleargă rea-credinţă”.
În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună credinţă din momentul
în care aceste vicii (ale titlului - s.n.) îi sunt cunoscute”. Aşadar, pentru ca posesorul să poată dobândi
fructele în proprietate este necesar ca la data perceperii lor să fi fost de bună-credinţă. El nu se mai
bucură de acest beneficiu cu privire la fructele percepute după momentul în care a cunoscut viciile
titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat să restituie proprietarului, împreună cu bunul, toate
fructele percepute, din momentul în care a devenit de rea-credinţă, sau valoarea lor, precum şi fructele
nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinţă în momentul în care este somat printr-o
notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.
Posesorul de rea-credinţă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el este obligat să
restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau
neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăţirii fără justă cauză, proprietarul este obligat, la

26
rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de rea-credinţă toate cheltuielile
necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obţinerea fructelor. Ba mai
mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinţă are de drept de retenţie asupra
fructelor, în limita creanţei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabilă atunci când cineva posedă cu bună-credinţă un
bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică. Posesia de bună-credinţă nu poate
paraliza acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate publică, care este absolut imprescriptibilă.
Prin urmare, posesorul de bună-credinţă va fi obligat să restituie, împreună cu bunul, toate fructele
produse de către acesta, percepute sau nepercepute. În măsura în care le-a consumat este îndatorat să
achite valoarea lor în bani.
Apărarea posesiei prin acţiuni posesorii. Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni în justiţie prin
care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia
atunci când a pierdut-o. Aşadar, ele au ca scop restabilirea situaţiei de fapt existente anterior tulburării
sau deposedării.
Acţiunile posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii deoarece prin ele se apără o stare de
fapt, posesia, fără a se pune în discuţie căreia dintre părţile din proces îi aparţine dreptul de
proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub aspectul posibilităţilor de dovadă,
acţiunile posesorii prezintă avantaje indiscutabile faţă de acţiunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o
stare de fapt, este foarte uşor de dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, în cazul acţiunilor
petitorii trebuie să fie dovedită o stare de drept, probă care, aşa cum vom vedea, este foarte dificilă,
aproape imposibilă.
După cum s-a arătat, acţiunea posesorie îşi are justificarea, în primul rând, în faptul că, de cele
mai multe ori, posesia corespunde unei stări de drept. Apărând posesia ca stare de fapt, în ultimă
instanţă, se apără însuşi dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului. De asemenea,
apărarea posesiei împotriva oricărei tulburări, chiar din partea adevăratului proprietar, se justifică şi
prin aceea că într-o ordine juridică ca a noastră, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de
motive, să-şi facă dreptate singură. Pentru aceasta trebuie să solicite concursul organelor de stat
competente.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva oricărei persoane
care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul
său. De asemenea, acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai

27
pentru apărarea posesiei asupra imobilelor. În materie mobiliară, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia
de bună-credinţă echivalând cu titlul de proprietate, posesorul este întotdeauna şi proprietarul bunului
mobil. Se spune că posesoriul se confundă cu petitoriul. Astfel că pentru apărarea dreptului de
proprietate vor putea fi utilizate numai acţiunile petitorii, îndeosebi acţiunea în revendicare.
Acţiunile posesorii sunt reglementate în art. 674-676 din Codul de procedură civilă. Aceste
texte reglementează două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală, denumită în complângere, şi
acţiunea posesorie specială sau în reintegrare (reintegranda).
A. Acţiunea posesorie generală sau în complângere. Acţiunea posesorie generală poate fi
denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să înceteze orice tulburare a posesiei,
cu excepţia cazului când posesorul este tulburat ori deposedat prin violenţă.
Tulburările în posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt constă în orice act
material prin care se încalcă posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului, fără a
avea în acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept constă într-un act judiciar sau
extrajudiciar prin care o persoană are o pretenţie contrară posesiei unei alte persoane, cum ar fi
somaţia pe care o terţă persoană o trimite unui chiriaş căruia îi pune în vedere să-i plătească lui chiria,
deoarece el este proprietarul bunului închiriat şi nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedură civilă prevede că pentru exercitarea acţiunii posesorii
generale trebuie să fie întrunite trei condiţii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul să probeze că a posedat bunul cel puţin un an, înainte de data tulburării sau
deposedării;
c) posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
B. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare. Acţiunea specială poate fi utilizată pentru
apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc prin violenţă.
Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept ce implică rezistenţă din partea
adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. În general, faptele care justifică introducerea
acţiunii de reintegrare, întâlnite în practica judiciară, pot fi împărţite în trei categorii: acte de ocupare
a unui imobil fără permisiunea posesorului; acte de obstrucţie, prin care o persoană îl împiedică pe
posesor să stăpânească imobilul (aşezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a unui gard în calea
posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: dărâmarea unui zid despărţitor, distrugerea recoltei aflată
pe terenul posesorului etc.

28
 Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenţă, pentru exercitarea acţiunii
posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedură civilă, prevede necesitatea existenţei unei
singure condiţii: să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Cine poate să exercite acţiunile posesorii. În primul rând, acţiunile posesorii se exercită de
către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de către detentorii precari. Astfel,
art. 676 Cod procedură civilă prevede: „Cererile posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în
interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul
este cel pentru care el deţine”.
Am arătat deja că acţiunile posesorii prezintă avantaje, sub aspect probatoriu, faţă de acţiunile
petitorii. Iată de ce, în practică, acţiunile posesorii sunt utilizate şi de către proprietar, precum şi de
către titularii celorlalte drepturi reale, în locul acţiunii în revendicare precum şi al altor acţiunii
petitorii. Aceasta cu atât mai mult în situaţia când acţiunea posesorie a fost respinsă, proprietarul sau
titularul unui alt drept real poate introduce o acţiune petitorie, de regulă, în revendicare. Şi este aşa
deoarece acţiunea posesorie având o cauză total deosebită, în raport de acţiunea petitorie, posesoriul
nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.
În ceea ce priveşte exerciţiul acţiunilor posesorii între coproprietari, practica judiciară a statuat
că este admisibilă acţiunea posesorie introdusă de un moştenitor care stăpâneşte în mod exclusiv o
parte din bunurile succesorale şi este tulburat în posesia sa de către un alt comoştenitor; considerăm
că soluţia este valabilă numai atunci când suntem într-un caz de promovare a unei acţiunii posesorii
speciale. În schimb, atunci când un comoştenitor exercită posesia, atât pentru sine, cât şi pentru
ceilalţi comoştenitori, comportându-se ca un coposesor, el nu poate exercita acţiunile posesorii
împotriva unui alt comoştenitor.

Întrebări
Definiţi posesia sub nume de titular al dreptului de proprietate ori al altui drept real şi efectuaţi
comparaţii cu celelalte forme ale posesiei.
Prezentaţi prezumţiile cu privire la posesie şi raportul acestora cu intervertirea posesiei.
Prezentaţi rolul bunei-credinţe în dobândirea fructelor de către posesor şi în uzucapiunea de
10 până la 20 de ani.
Raportul dintre acţiunile posesorii şi actiunile petitorii.

29
 Capitolul al III-lea. Teoria generală a dreptului de proprietate

Obiective
Studentul să fie în măsură să descrie noţiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia în
sistemul drepturilor reale.
Să fie în măsură să definească atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum si rolul
acestora din urmă în funcţionarea lui.
Să identifice particularităţile regimului juridic aplicabil dreptului de proprietate publică.
Să se prezinte regulile ce guvernează circulaţia juridică a terenurilor şi construcţiilor.

1. Definiţia, caracterele juridice şi atributele dreptului de proprietate. 2. Dreptul de

proprietate publică: a) definiţie şi caractere juridice; b) determinarea sferei bunurilor care fac parte
din domeniul public; c) exercitarea dreptului de proprietate publică. 3. Moduri de dobândire a
dreptului de proprietate de către stat. 4. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

1. Definiţia şi conţinutul dreptului de proprietate

Preliminarii. Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi juridic, expresia supremă a
accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor. Fiind, aşadar, prin excelenţă, un mod
de realizare a unei puteri umane asupra bogăţiilor, proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate şi
seculare controverse. Aceste controverse au fost şi sunt fundamentate şi, mai mult continuă să fie
alimentate de un complex de idei, teorii şi concepţii economice, politice, filozofice şi religioase. Ele
se pot fi circumscrise în sfera a două mari orientări sau curente.
Una din orientări a fost elaborată de susţinătorii comunităţii de bunuri sau proprietăţi
colective. Primul care a avansat această idee a fost Platon; el a formulat critici severe şi importante
rezerve referitoare la proprietatea privată şi mijloacele juridice de dobândire a bunurilor. Concepţia a
fost dezvoltată de către părinţii Bisericii, utopiştii Renaşterii (Thomas Morus şi Campanella) iar mai
târziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels şi alţii după ei au formulat virulente atacuri de pe
baze ideologice împotriva dreptului de proprietate privată ca fiind generator de exploatare a omului
de către om. Ei au susţinut necesitatea obiectivă a comunizării bunurilor, mai a ales a mijloacelor de
producţie.

30
 Cel de al doilea curent este reprezentat de apărătorii proprietăţii private, cum au fost Aristorel,
Auguste Comte sau Sturat Mill şi alţii, care au subliniat avantajele proprietăţii private ca instrument şi
stimul economic, garanţie a libertăţii individuale şi familiale, izvor de bogăţie, prosperitate şi
bunăstare socială.
Definiţia dreptului de proprietate. Ambele concepţii şi-au pus amprenta asupra doctrinei
juridice şi, mai ales, au influenţat activitatea de elaborare a normelor juridice şi încercările de
formulare a definiţiei dreptului de proprietate.
Codul civil român de la 1865, fiind redactat după Codul civil francez, defineşte dreptul de
proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc conţinutul său juridic. Astfel, art. 480
Cod civil prevede: „Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un
lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”. Art. 44 pct. 6 din Constituţia
României revizuită, dispune că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia
mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
Definiţia Codului civil a fost considerată incompletă. Fără îndoială că pentru formularea
oricărei alte definiţii este necesar să se pornească de la conţinutul juridic al dreptului de proprietate,
alcătuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aşa cum a procedat legiuitorul român la
1864. Dar, în acelaşi timp, trebuie să observăm că sunt numeroase situaţiile când o parte a acestor
atribute sau chiar toate sunt exercitate de o altă persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui
drept real, derivat din dreptul de proprietate. Aşa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute asupra
bunului aflat în uzufruct atributele de posesie şi folosinţă. Şi mai mult, superficiarul poate exercita
atributele de posesie, folosinţă şi în anumite limite chiar şi atributele de dispoziţie materială şi
juridică. De asemenea, dreptul real de administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului de
proprietate publică asupra bunurilor din domeniul public încredinţate lor de autoritate componentă.
Aceasta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se deosebeşte
proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea atributelor ce alcătuiesc
conţinutul juridic al dreptului de proprietate? Răspunsul a fost dat în literatura de specialitate. Astfel,
spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercitată
atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi interes propriu. Numai astfel poate
fi determinată poziţia specifică a proprietarului în raport cu situaţia oricărei alte persoane care
exercită prerogativele proprietăţii pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.

31
 Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind subordonat
nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât proprietarul, exercită aceste atribute, atât în
puterea legii, cât şi mai ales în puterea proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le
aparţine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricărui alt titular de drepturi este limitată, nu numai de
dreptul obiectiv, ci de voinţa proprietarului care, recunoscându-i altuia anumite atribute asupra unui
bun ce-i aparţine, i le concretizează şi le stabileşte limitele prin contract sau testament. Putem spune
că aceste persoane exercită atributele ce le-au fost conferite în puterea transmisă de proprietar şi
nicidecum în putere proprie.
În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul său
propriu. Fără îndoială însă că şi titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanţă, prin exercitarea
acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existenţa dreptului lor nu ar avea
nici o raţiune. Totuşi proprietarul se deosebeşte prin aceea că este singurul subiect de drept care
exercită, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietăţii, în ultimă
instanţă, în propriul său interes.
Având în vedere conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului, dreptul de
proprietate poate fi definit, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel drept real care conferă
titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le
poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea
normelor juridice în vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin,
deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosinţa şi
dispoziţia.
Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea
sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate. Posesia poate fi
exercitată de către proprietar în mod nemijlocit sau de către o altă persoană cu acordul, în numele şi
în interesul proprietarului; terţa persoană care stăpâneşte pentru proprietar este un detentor precar.
Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în
proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziţie este alcătuit din dreptul de
dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea
proprietarului de a dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu
respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea

32
proprietarului de a întrăina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau
mortis causa, şi de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor
persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere
proprii, care îl deosebesc faţă de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este:
absolut, exclusiv şi perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe înţelesuri: opozabil erga
omnes, cel mai complet drept în raport cu celelalte drepturi reale, şi drept nelimitat, neîngrădit în
conţinutul său. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi primit, deoarece el se exercită
în limitele determinate de lege; Codul civil stabileşte o serie de îngrădiri sau restricţii aduse
proprietăţii. De asemenea, reglementări ulterioare Codului civil au adus numeroase îngrădiri dreptului
de proprietate.
Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său „plena potestas”,
adică toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate
este un drept deplin atât în raport cu celelalte drepturi reale cât şi în raport cu forma scindată a
proprietăţii care a existat în evul mediu.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său în raporturile
acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori de câte ori bunul
aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deţinerea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are
dreptul la acţiunea în revendicare. Acţiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei
persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în înţelesul că atributele
sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi independente de orice puteri ale altei
persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este dezmembrată; în cazul
dezmembrării proprietăţii, unele atribute ale acestui drept se exercită de către o altă persoană, pe
temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, servitute
propriu-zisă, superficie).
O altă excepţie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie proprietatea
comună, pentru că toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate simultan de mai mulţi
titulari.

33
 Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este nelimitat în
timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde prin
neuz, adică prin neexercitare.
De regulă, acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii. Ba mai mult,
transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său perpetuu. Dimpotrivă,
transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităţii sale. Şi aceasta pentru faptul că viaţa
oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin transmiterea dreptului de proprietate se realizează
trecerea lui din patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia, fără nici o modificare, asigurându-se
perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privată. Dimpotrivă, dreptul de
proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil şi prin
urmare este netransmisibil.
Există şi situaţii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar din circuitul civil
prin acordul de voinţă intervenit între proprietarul bunului şi o altă persoană. Astfel, într-un contract,
părţile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului
unui anumit bun îi este interzisă înstrăinarea şi, uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei
persoane.
Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu oneros. Ele
pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele de gaj fără deposedare în care se
stipulează interdicţia de înstrăinare şi de grevare a bunului ipotecat sau gajat. În schimb, asemenea
clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu titlu gratuit, adică în contractele de donaţie şi în
testamente; donatorul sau, după caz, testatorul dispune de bunul său stipulând cu persoana gratificată
nu poate să-l înstrăineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiţii: clauza să fie
justificată pe un interes serios şi legitim, şi inalienabilitatea să fie temporară.
Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial sau moral. De
asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al dobânditorului, al unui terţ sau un interes public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o clauză ilicită şi imorală.

34
 2. Dreptul de proprietate publică.

2.1. Generalităţi
Dreptul de proprietate cunoaşte două forme: dreptul de proprietate privată şi dreptul de
proprietate publică. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar prin dispoziţiile Constituţiei,
în articolul 136 alin. 1.
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din Constituţie şi ale art. 1 din Legea nr. 213 din
17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, publicată în Monitorul
Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public.
În conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este alcătuit din
bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4 din Constituţie (actualul art. 136 alin. 3 după revizuire), din cele
stabilite în anexa la menţionata lege şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt
de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin
modurile prevăzute de lege.
După titular, domeniul public este:
- de interes naţional când aparţine statului; şi
- de interes local când aparţine unităţilor administrativ-teritoriale.

2.2. Caracterele proprietăţi publice

1) Proprietatea publică este inalienabilă - art. 136 alin. 4 din Constituţia revizuită şi art. 11
alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din circuitul civil, astfel că nu pot fi
înstrăinate; ele sunt numai puse în valoare prin darea în administrare regiilor autonome ori instituţiilor
publice sau pot fi concesionate ori închiriate.
Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servituţi legale şi servituţi naturale dat
fiind că acestea decurg din raporturile de vecinătate şi reprezintă îngrădiri ale dreptului de proprietate
pentru a permite exercitarea dreptului de proprietate de către titularii fondurilor vecine. În
conformitate cu prevederile art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituţile pot fi constituite numai dacă
sunt compatibile cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituţile constituite anterior intrării
bunurilor în domeniul public sunt menţinute numai dacă îndeplinesc această condiţie.

35
 A existat o controversă în privinţa servituţilor prin fapta omului. Considerăm că de la data
adoptării Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuţie, dat fiind că legea nu distinge între felul
servituţilor care pot fi menţinute, impunând doar condiţia compatibilităţii cu uzul sau interesul public.
2) Proprietatea publică este insesizabilă - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 213/1998 -
bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanţii
reale.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 şi ale art. 122 alin. (2) din
Legea nr. 215/2001.
3) Proprietatea publică este imprescriptibilă - atât extinctiv cât şi achizitiv. Potrivit art. 11 alin.
1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite de către alte
persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din Legea nr.
18/1991 şi ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
În scopul protejării proprietăţii publice şi de a-i fi conservate aceste caractere, prin dispoziţiile
alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt declarate nule actele încheiate cu
încălcarea prevederilor alineatului 1.

2.3. Criteriile propuse de literatura juridică pentru determinarea bunurilor din domeniul
public
Chestiunea este subiect de controversă. Au fost exprimate următoarele opinii:
1) Includerea unui bun în domeniul public datorită naturii sale - se consideră că bunurile din
domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privată - nu acoperă toată gama de bunuri, pentru
că există în domeniul public foarte multe bunuri care în aceeaşi măsură, ar putea constitui obiect de
proprietate privată.
2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfăşurată în interesul şi folosul
comunităţii.
3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate publică, ci la uzul direct al
întregului public - se restrânge foarte mult sfera bunurilor, pentru că nu toate bunurile din domeniul
public sunt accesibile tuturor participanţilor la circuitul civil.

2.4. Criteriile utilizate de către actuala reglementare pentru determinarea bunurilor care
fac parte din domeniul public
A) Declararea de către lege a unor categorii de bunuri ca făcând parte din domeniul public:

36
 - Constituţia în art. 136 alin. 3 arată categoriile de bunuri care pot face numai obiectul
exclusiv al proprietăţii publice;
- Legea nr. 213/1998, în art. 3 stabileşte că bunurile din anexă fac parte din domeniul public;
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, în art. 5.
Enumerările nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, după cum nici nu ar fi indicat. În actele
normative se menţionează că prin lege se pot determina alte bunuri.
B) Dacă un bun după natura lui este de uz sau de interes public.
- "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi folosite de toţi membrii
societăţii - au acces toate persoanele: pieţele, căile de comunicaţie, reţelele stradale, parcurile
publice;
- "bunuri de interes public" - bunuri care, deşi, nu pot fi folosite de către orice persoană, sunt
destinate a fi întrebuinţate în cadrul unor activităţi care interesează pe toţi membrii societăţii: sediile
organelor de stat, şcoli, biblioteci, teatre, muzee, cazărmi, închisori.

2.5. Delimitarea domeniului public de interes naţional de domeniul public de interes local
Până la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementată de articolele 80 şi 127 din
Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparţin domeniului public de interes local sau judeţean, toate
bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public, şi nu au fost declarate de
interes naţional, iar în conformitate cu art. 127, Guvernul urma să aprecieze apartenenţa bunurilor la
domeniul public de interes local: comunal, orăşenesc, municipal şi judeţean. A fost adoptată H.G. nr.
113/1992 care nu a fost aplicată.
Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinării exprese.
Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4 din
Constituţie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevăzute la pct. I din anexă, precum şi din alte bunuri
de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeţelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevăzute la pct. II din anexă şi din alte
bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului judeţean,
dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naţional. Domeniul public al
comunelor, oraşelor şi al municipiilor - art. 3 alin. 4 - bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din
alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă
nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean.

37
 2.6. Exerciţiul dreptului de proprietate publică
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie şi al art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din
domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a
autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional,
judeţean sau local.
Darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a consiliului local (art. 13).
Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună de
acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă, titularul acestui drept va sta în
nume propriu.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face arătarea titularului dreptului sub
sancţiunea răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin neîndeplinirea acestei obligaţii şi a revocării
dreptului de administrare. În aceste litigii, statul este reprezentat de către Ministerul Finanţelor, iar
unităţile administrativ teritoriale, după caz, de către consiliul judeţean, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau consiliul local, care vor da mandat preşedintelui consiliului judeţean ori
primarului. Aceştia pot da mandat altui funcţionar public sau pot angaja un avocat.
Bunurile din domeniul public pot fi închiriate în baza hotărârii organelor menţionate la art. 13,
sau concesionate în condiţiile Legii nr. 219/1998 (M. Of. nr. 459/30.11.1998), prin licitaţie publică.
Sumele încasate din închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publică se fac,
după caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere este
încheiat de către titularul dreptului de administrare, din chiria încasată, acestuia îi revine o cotă de
20-50 % stabilită prin hotărârea organelor menţionate la art. 13.
În conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul şi unităţile administrativ-
teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor
juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere sau de utilitate publică ori
serviciilor publice.
3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat.

Dreptul de proprietate poate fi dobândit de către stat prin următoarele modalităţi: expropriere,
rechiziţie, confiscare, achiziţii publice, preluarea bunurilor fără stăpân, comoara sau tezaurul,
succesiunile vacante.

38
 Exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în
proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări de
interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice,
precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Legea reglementează strict şi pe etape procedura de urmat în cazul exproprierii. Totuşi,
organul îndreptăţit să dispună exproprierea şi proprietarul pot evita parcurgerea acestei proceduri pe
calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate. Această convenţie poate interveni în orice fază
de expropriere.
Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
a) Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.
Declararea de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă efectuate de către comisii
numite de Guvern pentru lucrări de interes naţional şi de către delegaţia permanentă a consiliului
judeţean sau de primarul general al mun. Bucureşti – pentru lucrările de interes local. Odată adusă la
cunoştinţă publică, declaraţia de expropriere întruneşte toate elementele unui act-condiţie care
declanşează procedura exproprierii.
b) În etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor expropriate cu indicarea
numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local al localităţii, în
vederea consultării de către cei interesaţi. Propunerile de expropriere, împreună cu procesul-verbal
care încheie cercetarea prealabilă, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen
de 15 zile de la publicare. Aceştia pot face întâmpinare împotriva actelor în termen de 45 de zile,
depunând aceasta la primarul localităţii şi se soluţionează în termen de 30 de zile. Comisia, în urma
deliberării, poate să accepte punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge. Hotărârea
comisiei este supusă căii de atac a contestaţiei, în termen de 15 zile de la comunicare.
c) Soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenţa tribunalelor.
Întinderea competenţei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dacă sunt
întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi stabilire despăgubirilor, neputând intra în

39
problemele de fond privitoare la expropriere. Dacă părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc
doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa ia act de învoială şi stabileşte
despăgubirea. Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experţi şi se compune din valoarea reală a
imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului vor
putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct, încheierea dată de instanţa de judecată, prin
care se consemnează îndeplinirea obligaţiilor privind plata despăgubirilor.
Dacă în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a făcut o
nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor.

Rechiziţia.
În conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind rechiziţiile de bunuri
şi prestările de servicii în interes public, publicată în M. Of. nr. 161 din 18 iulie 1997, astfel cum a
fost modificată şi completată prin Legea nr. 410/2004, publicată în M. Of. nr. 986 din 27 octombrie
2004, „Rechiziţia de bunuri şi prestările de servicii reprezintă măsura cu caracter excepţional prin
care autorităţile publice împuternicite prin lege obligă agenţii economici, instituţiile publice, precum
şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor bunuri mobile sau imobile, în
condiţiile prezentei legi”.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziţionate sunt puse la dispoziţie forţelor
destinate apărării naţionale sau a autorităţilor publice, la declararea mobilizării parţiale sau totale a
forţelor armate ori a stării de război, la instituirea stări de asediu sau de urgenţă, atât pentru
prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaţii.
Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, cu plata despăgubirilor
prevăzute de lege.
Cetăţenii apţi de muncă pot fi chemaţi pentru prestări de servicii în interes public, constând în
efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităţi în situaţiile prevăzute la alin. (1) al articolului
2 din lege.
Rechiziţionarea bunurilor şi chemarea persoanelor fizice pentru prestări de servicii în interes
public, în situaţiile prevăzute de prezenta lege, se fac de către centrele militare, în caz de mobilizare
sau de război, precum şi de către prefect, pentru prevenirea, localizarea şi înlăturarea urmărilor unor
dezastre.

40
 Rechiziţionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către Statul Major al
Forţelor Navale. Rechiziţionarea aeronavelor, instalaţiilor şi tehnicii de aerodrom se face de către
Statul Major al Forţelor Aeriene.
În mod excepţional, în timp de război, orice comandant de subunitate sau unitate militară
similară sau superioară batalionului, care, în luptă, acţionează independent, este autorizat să hotărască
rechiziţionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestări de servicii în interes public,
numai prin autorităţile administraţiei publice locale şi cu asumarea răspunderii proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziţionate au dreptul la despăgubiri, stabilite în conformitate cu
prevederile legii. Pe perioada rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii sunt scutiţi de impozite şi de plata
taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar obligaţiile ce decurg din contractele legal încheiate se
suspendă.

4. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a terenurilor şi

construcţiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea transcrierii
pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul consensualismului
au fost exceptate donaţiile şi ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma autentică.
Reglementări referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind reforma
agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se prevedea că sunt
exceptate de la expropriere suprafeţele de teren până la 50 de ha, chiar dacă acestea se aflau în mai
multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de numărul şi amplasarea moşiilor.
Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu aveau
pământ sau aveau pământ puţin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul împroprietăririi
nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepţionale, cu autorizare din partea
Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin această lege au
fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei satului, precum şi
terenurile arabile, păşunile şi fâneţele situate înafara perimetrului construibil al municipiilor,
comunelor urbane, comunelor suburbane, staţiunilor balneo-climaterice.

41
 Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu autorizaţia
şi cu întocmirea actului în formă autentică.
Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat Decretul nr.
151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a terenurilor
arabile, păşuni, fâneţe, vii, livezi, iazuri şi bălţi situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor se
putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.
Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care
a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr. 144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea
administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii aflate pe teritoriul capitalei şi
comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950, a
stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala prin actele între vii a terenurilor, cu sau
fără construcţii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor – reşedinţe de raioane,
localităţi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre muncitoreşti, precum şi a comunelor în
care urma să se dezvolte staţiuni balneo-climaterice şi centra muncitoreşti, se putea face numai cu
autorizarea prealabilă dată în condiţiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor
Populare.
Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în formă
autentică.
Decretul menţiona că înstrăinările sau împărţelile terenurilor arătate în art. 11, făcute fără
respectarea cerinţelor legii erau nule de drept.
În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menţiona că în cazul în care s-a încheiat un înscris din
care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcţii, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu
oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a preţului prevăzut în înscris, iar în termenul de 3 luni de
la eliberarea autorizaţiei de înstrăinare, una din părţi sau succesorii acesteia nu se prezintă din orice
motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanţa de judecată va putea
da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

42
 Neprezentarea uneia din părţi la autentificare, în urma somaţiei făcute de cealaltă parte, prin
executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul de Stat în
circumscripţia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe baza unei
copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără construcţii,
proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al municipiului Bucureşti,
al celorlalte municipii sau oraşe, sunt indisponibile şi expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în care
depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi
înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume: Legea
nr. 58 privind sistematizarea localităţilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea nr. 59 privind
fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conţineau dispoziţii identice, referitoare la terenuri.
Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul
construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă
înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelaşi sens era şi art. 44 din Legea
nr. 59/1974.
În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea statului cu
plata unei despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind contra unei taxe un drept de folosinţă asupra
terenului, necesar utilizării construcţiei cumpărate. Suprafaţa acordată în folosinţă era de până la 100
mp. în mediu urban şi de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noţiunea de teren aferent construcţiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele care
dădeau autorizaţia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaţie agricolă să
rămână în proprietatea înstrăinătorului construcţiei.
Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului, după
care, era atribuit în folosinţă sau/şi închiriat pentru locuinţă, iar diferenţa de teren era închiriată ori
atribuită în folosinţă sau ca loc de casă.

43
 Au fost numeroase cazuri în care diferenţele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în
stăpânirea dobânditorilor construcţiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în majoritatea
situaţiilor.
Au existat şi excepţii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice. Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producţie se prevedea acordarea cu plată a
unor terenuri în suprafaţă de cel mult 800 mp., suprafaţă care a fost redusă ulterior la 250 mp. pentru
construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepţional, că producătorii agricoli particulari
din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau
în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească domiciliul în acea comună, îşi asumau
obligaţia cultivării lor în bune condiţii, de a obţine producţiile din planurile de cultură şi de creştere a
animalelor şi de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităţile de
produse potrivit legii.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărţeala între moştenitori a terenurilor, precum
şi înstrăinarea construcţiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris autentic, pe baza
autorizaţiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive ale Consiliilor populare
comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărţeală făcută cu
încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost abrogate
dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege
nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinţă la 5000 mp., de acest lot putând beneficia
şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi al anexelor
gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestora, stabilind că această proprietate cumulată
cu lotul în folosinţă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se arăta că
până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a interzis
înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara localităţilor,

44
exceptându-se terenurile aferente construcţiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaţă de cel
mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se realiza, în
principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul 1998,
actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin acte juridice,
proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub
sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicţia de dobândire prin acte între vii şi
obligaţia de înstrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin moştenire de către
persoanele fizice care nu au cetăţenie română şi persoanele juridice care nu au naţionalitate română şi
sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituţie.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemţiune în
favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a terenurilor. S-a
abrogat secţiunea privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991,
republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de înstrăinare între vii trebuia făcute în
formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu putea
depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Prin noţiunea familie, în sensul
menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor.
Încălcarea acestor prevederi era sancţionată cu reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei
legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine nu
puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiţiile străine, au stabilit că societăţile
comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi proprietatea
terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea face cu
respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al arendaşilor,
exprimat prin intermediul secretarului unităţii administrativ-teritoriale.

45
 Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a
terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele de judecată pe tot timpul soluţionării
acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii. S-a reglementat posibilitatea efectuării opoziţiei de înstrăinare,
care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin adoptarea
Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri
adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu
modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale
asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al Legii nr.
247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de
destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii se
constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau
întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă a
impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de
natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această formă
a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faţă de redactarea textelor legale care
prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susţinut opinia potrivit căreia forma autentică ar fi fost
necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar că în situaţia
constituirii ori transmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesară.
Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu
privire la dreptul de preemţiune, situaţie în care se trage concluzia potrivit căreia dreptul de
preemţiune în privinţa terenurilor de orice fel este desfiinţat. Se recunoaşte astfel, dreptul de
dispoziţie deplină asupra imobilelor.

46
 Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a terenurilor. Dacă
dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr.
247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de
înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de
proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi
înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de
timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea Legii
nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X
nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeţei de teren ce poate fi dobândită prin acte
juridice, concluzia este că nu mai există nici o restricţie în privinţa întinderii dreptului de proprietate
asupra terenurilor, indiferent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte juridice
între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent
arabil, de familie”.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziţiile
Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea categoriilor de litigii care au drept
efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispoziţiilor articolului 15 din Legea nr.
54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există
litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, prin dispoziţiile articolului 4
al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaţii a terenurilor, chiar dacă
drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de excepţie, în cazul anumitor
litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.
Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la
un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi
reale sau de creanţă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea titlului
de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu împiedică

47
circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau
de constituirea unor drepturi de creanţă.
Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract
de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare expresă a sancţiunii
antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în situaţia în
care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi
refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu privire la
admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de
vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai puţin exigent
decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaţia străinilor şi apatrizilor după revizuirea Constituţiei şi aderarea României la Uniunea
Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituţia României
revizuită, „...Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte
tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute
prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Pentru detalierea condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi apatrizi
în temeiul dispoziţiei constituţionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea României la
Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a
fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine,
publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene,
Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăţenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul în statele
membre, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat membru; şi

48
 b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terţe, adică cetăţenii statelor terţe şi
apatrizii cu domiciliul în statele terţe, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat
terţ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3 din
Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii
în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de la care există o serie de
excepţii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a
admis existenţa unor perioade de tranziţie în care să se menţină restricţii cu privire la dobândirea de
către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).
Prima excepţie este instituită de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în conformitate cu
care „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu
domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate
cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru
reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană”.
A doua excepţie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se arată:
“Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum
şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen
de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.
Prin dispoziţiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepţie la excepţie,
permiţând în interiorul menţionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:
a) cetăţenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi stabilesc
reşedinţa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente (prin
documente specifice statului membru al cărui cetăţean este sau din care provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară
activităţi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării
Rurale).

49
 În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005,
„Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe durata
perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

Reglementări referitoare la construcţii.

Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se referea la
construirea de locuinţe.
Potrivit art. 5, cetăţenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură locuinţă pentru
ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună sau în proprietatea unuia
dintre ei o singură locuinţă. Prin familie se înţelegea: soţul, soţia şi copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii sau
revânzării era interzisă. Cetăţenii puteau construi sau cumpăra locuinţe în localitatea de domiciliu sau
în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmitea la data întocmirii
procesului-verbal de predare-primire a locuinţei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinţă proprietate
beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinţe din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziţiile art. 44 – 51 din Legea nr. 59/1974,
ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a
terenurilor şi construcţiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcţii. În anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr.
61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a dat posibilitatea dobândirii
şi păstrării în proprietate a mai multor locuinţe de către o singură persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor
construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinţe din fondul de stat în scop de
revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea acestui text a
constituit o eroare de reglementare juridică. Textul aşa cum era iniţial în Decretul-Lege nr. 61/1990
era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic (cumpărarea în scop de închiriere sau de revânzare),

50
aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ în discuţie, şi
anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinţelor închiriate din fondul de stat numai în
scopul asigurării locuirii în continuare a foştilor chiriaşi, iar nu în scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în sensul
că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau
bugetare de stat cu excepţia locuinţelor de intervenţie. Prin locuinţă de intervenţie – în varianta
iniţială – se înţelegeau locuinţele situate în incinta unităţilor economice sau bugetare de stat, cât şi
cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinţă de intervenţie se înţelege
locuinţele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care prin contractul de
muncă îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în
cadrul unităţilor.
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
construcţiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 şi ale
Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul privat
pentru realizarea de locuinţe şi case de vacanţă, precum şi modalităţi de sprijinire financiară, care
putea consta în împrumuturi şi subvenţii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în favoarea
foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în
proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în
posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care
locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaţia în care, deşi
îndeplinesc condiţiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

51
 Întrebări
Care sunt caracterele dreptului de proprietate?
Definiţi dreptul de proprietate publică şi comentaţi caracterele juridice ale acestei forme a
dreptului de proprietate.
Prezentaţi exercitarea dreptului de proprietate publică.
Care sunt condiţiile de valabilitate ale actului juridic pentru transmiterea ori constituirea
drepturilor reale asupra imobilelor?

52
 Capitolul al IV-lea. Modalităţile dreptului de proprietate

Obiective
Să se identifice situaţiile în care se consideră că ne aflăm în fata unor modalităţi ale dreptului
de proprietate.
Să se descrie regimul modalităţii dreptului de proprietate comună.

1. Generalităţi.
Proprietatea este pură şi simplă când aparţine unui titular în exclusivitate, or prezintă o
anumită complexitate ce constă în: este afectată de o condiţie rezolutorie ori suspensivă; este
ameninţată de o cauză de anulare; când aparţine mai multor persoane.
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea rezolubilă; proprietatea
anulabilă şi proprietatea comună.

2. Proprietatea anulabilă.
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act juridic lovit de
nulitate relativă.
Până la împlinirea termenului de prescripţie a acţiunilor în anulare, dreptul de proprietate este
incert.
Efectele proprietăţii anulabile:
a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăţit să ceară anularea dreptului de proprietate,
se consolidează devenind un drept pur şi simplu. Efectele confirmării se produc sub rezerva
dreptului terţilor, astfel cum se arată în art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) împlinirea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare are drept efect consolidarea dreptului de
proprietate;
c) în cazul admiterii acţiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinţează precum şi drepturile
terţilor subdobânditori.
Excepţii: - dobândirea proprietăţii bunurilor mobile de către terţi posesori de bună-credinţă;
- dobândirea proprietăţii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenţei de drept.

53
 3. Proprietatea rezolubilă.

Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiţie rezolutorie ori suspensivă, adică
atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub condiţie rezolutorie sau suspensivă.
Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De
exemplu: art. 836 Cod civil reglementează revocarea de drept a donaţiei pentru survenienţă de copii;
art. 937 Cod civil stabileşte revocarea donaţiilor făcute între soţi.
Efectele proprietăţii rezolubile:
a) pedente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea condiţiei.
Dobânditorul sub condiţie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur şi simplu,
adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziţie, poate transmite dreptul moştenitorilor săi,
dar tot sub aceeaşi condiţie. Transmiţătorul, care este proprietarul sub condiţie suspensivă, nu este un
adevărat proprietar, fiindcă nu poate efectua acte de folosinţă, însă poate îndeplini acte de dispoziţie
şi poate transmite către moştenitori dreptul sub condiţie suspensivă.
b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiţiei. Dreptul dobânditorului dispare ca
şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiţătorul redevine proprietar deplin şi este considerat ca
şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi înstrăinat lucrul niciodată.
Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiţie rezolutorie sunt menţinute. Fructele
culese de proprietarul sub condiţie rezolutorie rămân dobânditorului acestuia. Actele de dispoziţie
efectuate de proprietarul sub condiţie rezolutorie, în principiu se desfiinţează.
Excepţii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaţiei, toate înstrăinările, constituirile de
dezmembrăminte ale proprietăţii şi sarcinile cu care a fost grevat bunul de către donatar sunt
menţinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea unui extras al cererii de chemare în judecată pe
marginea menţiunii de înscriere a contractului de donaţie în cartea funciară;
- potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaţiilor, şi potrivit art. 855 Cod civil, în
cazul reducţiunii donaţiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi sarcinile ce au fost consfinţite de
donatar, sunt menţinute dacă au fost trecute în registrul de transcripţiuni până la data deschiderii
succesiunii;
- dobândirea proprietăţii de bunuri mobile de către un posesor de bună-credinţă, potrivit
art. 1909 Cod civil;
- dobândirea prin uzucapiune a proprietăţii asupra bunurilor imobile;

54
 - validarea aparenţei de drept. Atunci când o persoană în mod public a pretins că are o
anumită calitate şi a efectuat acte în virtutea acelei calităţi, în care terţi de bună-credinţă s-au încrezut,
se poate justifica menţinerea acestor acte.
c) atunci când condiţia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu se va mai putea
împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub condiţie rezolutorie, precum şi actele de
dispoziţie făcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului sub condiţie suspensivă este
desfiinţat retroactiv, precum şi toate actele de dispoziţie consimţite de acesta.

4. Proprietatea comună.
Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor
proprietari titulari.
Proprietatea comună are două forme: pe cote părţi şi în devălmăşie.
a) proprietatea comună pe cote-părţi, adică dreptul de proprietate asupra unui bun este
fracţionat în cote-părţi ideale şi abstracte.
Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea comună pe cote-
părţi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinţează termenul de indiviziune, atunci când dreptul de
proprietate comună pe cote-părţi se exercită asupra unei mase de bunuri.
Proprietatea comună pe cote-părţi este de două feluri: obişnuită sau temporară şi forţată şi
perpetuă.
►Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Acest fel de proprietate comună poate
înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputând fi obligat a rămâne în indiviziune.
Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.
Modurile de dobândire a proprietăţii comune obişnuite sau temporară sunt: succesiunea,
convenţia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii, construirea de către mai multe
persoane pe terenul ce aparţine unuia sau mai multor coproprietari, transformarea proprietăţii
devălmaşe a soţilor cu ocazia divorţului, confiscarea totală sau parţială a unui bun a unei persoane
căsătorite.
Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitată de toţi coproprietarii sau de unul dintre ei;
Folosinţa poate fi exercitată de toţi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii fructelor potrivit cotei
din dreptul de proprietate. Condiţia care se impune este ca un coproprietar să nu împiedice pe ceilalţi
coproprietari să folosească bunul şi să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a lui.

55
 Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar cuveni numai
coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea coproprietarului
care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Această soluţie nu poate fi acceptată pentru că
echivalează cu lipsirea celorlalţi coproprietari de atributul folosinţei. Împrejurarea că unul singur
dintre coproprietari a lucrat terenul şi a efectuat cheltuieli pentru producerea fructelor, îi dă dreptul la
o despăgubire. Altfel spus, din venitul brut se vor scădea cheltuielile şi valoarea muncii care se cuvin
coproprietarului care a lucrat teren, iar venitul net va trebui împărţit între toţi coproprietarii în raport
de cotele-părţi pe care le deţin din dreptul de proprietate.
S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur coproprietar sunt
valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziţia expresă a altor coproprietari la efectuarea lor.
Menţinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului tacit.
Dispoziţia. Asupra cotei părţi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziţie deplină.
În ceea ce priveşte actele de dispoziţie a întregului bun, se aplică regula unanimităţii, deci
este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
Situaţii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv, actul de
dispoziţie este lovit de nulitate relativă;
→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului, vânzarea se află
sub condiţia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul copărtaşului înstrăinător, dreptul
dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade în lotul altui coproprietar, atunci vânzarea se
desfiinţează. Pe temeiul vânzării de către un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului în lotul
său. Dobânditorul poate face intervenţie la partaj, pentru ca bunul să fie atribuit în lotul
coproprietarului vânzător, pentru consolidarea proprietăţii;
→ când dobânditorul a acţionat în înţelegere frauduloasă cu înstrăinătorul, pentru a scoate
bunul din comunitate, actul de dispoziţie este lovit de nulitate absolută.
Obligaţia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreţinere, de conservare a
bunului, proporţional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate.
Încetarea coproprietăţii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin dobândirea
proprietăţii exclusive; donaţii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea către un terţ; prin expropriere;
prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar.
Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de realizare: a) în
natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părţi din bunuri, în raport de cota-parte ce o deţine

56
din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-părţi, se compensează prin plata de sume
de bani denumite sulte (copărtaşii care primesc bunuri de valoare mai mare decât valoarea cotei-părţi
pe care o deţineau din dreptul de proprietate, plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi au
valoare mai mică decât valoarea cotei-părţi de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire,
când bunul nefiind comod partajabil în natură, este atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalţi
copărtaşi primind sulte; şi c) prin vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului.
Preţul obţinut în urma vânzării bunului este împărţit între copărtaşi conform cotelor-părţi ce le revin
din coproprietate.
Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenţi toţi copărtaşii, iar aceştia au
capacitate deplină de exerciţiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor copărtaşi prezenţi dar
incapabili ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă, numai cu asigurarea reprezentării legale,
respectiv a încuviinţării din partea ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităţii tutelare.
Dacă, fiind prezenţi, copărtaşii nu se înţeleg, ori lipseşte cel puţin unul dintre ei sau între
copărtaşi fiind unii lipsiţi de capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, nu sunt
realizate condiţiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de completare a capacităţii de
exerciţiu restrânsă, trebuie să se recurgă la procedura partajului judiciar.
Procedura împărţelii judiciare este reglementată de Codul de procedură civilă în Capitolul
VII din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.
1

Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în principiu a cererii de

ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de admitere în principiu; şi b) desăvârşirea
împărţelii. În practică, instanţele nu pronunţă întotdeauna încheierea de admitere în principiu. Această
practică este posibilă în cazurile în care partajul nu ridică probleme deosebite. Încheierea de admitere
în principiu va trebui dată ori de câte ori împărţirea bunurilor implică soluţionarea unor probleme mai
complexe şi mai complicate privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-părţi ce
revine fiecărui copărtaş, formarea loturilor etc.
Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de dispoziţiile art. 6735-6738
din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc. civ., sunt arătate elementele pe care instanţa
trebuie să le stabilească instanţa în vederea efectuării împărţelii: bunurile supuse împărţelii, calitate
de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună
pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o moştenire, instanţa va mai stabili

57
datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi
sarcinile moştenirii.
Dispoziţiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaţii de
măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanţa nu are date suficiente, ea va da o
încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 6735 alin. 1, întocmind în mod corespunzător
minuta prevăzută de art. 258...”.
În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin Legea nr.
219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu apel sau, după caz, cu recurs odată
cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de atac ca şi hotărârea dată asupra fondului procesului.
Apreciem că era mai potrivită soluţia adoptată anterior Legii nr. 219/2005, în conformitate cu
care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu apel, până la pronunţarea hotărârii
de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităţii de coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori
masa bunurilor supuse împărţelii. Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de
admitere în principiu nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu hotărârea
asupra fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei încheieri.
Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de admitere în principiu ar fi fost de natură
să ordoneze procesul de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiză ce este
necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a întinderii drepturilor
copărtaşilor, a creanţelor reciproce ale copărtaşilor, a datoriilor şi sarcinilor moştenirii este nevoie de
efectuarea unor lucrări de evaluare ori de părerea unor specialişti, se vor efectua expertize în acest
scop, anterior pronunţării încheierii de admitere în principiu.
Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărţelii în natură, astfel
cum stabilesc dispoziţiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arată că în temeiul celor
stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanţa trebuie să procedeze la formarea loturilor
şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de
bani (sultă).
Dispoziţiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie să le
aibă instanţa în vedere la formarea loturilor: acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine
fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că
unii coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul

58
coproprietarilor. La aceste criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul contestaţiei la executare,
considerăm că trebuie adăugat criteriul calităţii de debitor în urmărirea ce se contestă. Astfel, în cazul
în care cotele-părţi sunt egale ori apropiate, chiar dacă debitorul urmărit are o cotă mai mică din
dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem că se impune ca atribuirea bunului să se facă în
favoarea copărtaşului debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de
executare să fie menţinute, iar şansele de realizare a creanţei ce se execută silită să fie mai ridicate.
În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere
importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la cererea unuia
dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulţi
coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de criteriile prevăzute la art. 6739. Prin
încheiere ea va stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este
obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părţi cuvenite celorlalţi coproprietari.
Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi va atribui
bunul.
În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalţi coproprietari,
instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instanţa, ţinând seama de împrejurările cauzei, pentru
motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului procesului,
stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coproprietari şi termenul în care este obligat să le
plătească.
În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta a fost
atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari,
instanţa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de
către părţi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.
Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părţi prin bună învoială, instanţa va stabili şi
termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La împlinirea
termenului părţile vor prezenta instanţei dovada vânzării.
În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul prevăzut de alin. 2 al
art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanţa, prin încheiere, va dispune ca vânzarea să fie
efectuată de executorul judecătoresc.

59
 Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărţelii pot fi atacate separat cu
apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului o dată cu hotărârea
asupra fondului procesului.
După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către
executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaţie publică.
Executorul va fixa termenul de licitaţie, care nu va putea depăşi 30 de zile pentru bunurile
mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, şi va înştiinţa
coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.
Pentru termenul de licitaţie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de
vânzare cu cel puţin 5 zile înainte de acel termen.
În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaţia de vânzare cu
cel puţin 30 de zile înainte de termenul de licitaţie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca vânzarea
bunurilor să se facă la orice preţ oferit de participanţii la licitaţie.
Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are aceleaşi efecte.
Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în schimbul cotei-
părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc un drept exclusiv (fie un drept
de proprietate asupra unui bun ori a unei părţi materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de
creanţă la încasarea unei sume de bani – sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu prevederile art. 786 din
Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la împărţeală, este considerat că a fost titularul
exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune.
Copărtaşul care nu obţine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular
al vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce şi efectul garanţiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din copărtaşi este evins de
către o terţă persoană cu privire la un bun obţinut la partaj, iar cauza evicţiunii este anterioară
împărţelii, ceilalţi copărtaşi sunt ţinuţi să-l despăgubească. Este vorba de o situaţie în care autorul
copărtaşilor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca împărţeala să fie
refăcută cu excluderea de la masa de împărţit a bunului cu privire la care s-a produs evicţiunea din
partea terţului, pentru a se restabili echivalenţa loturilor copărtaşilor.

60
 Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaţia de garanţie a copărtaşilor,
copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un privilegiu special. Acest
privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii debitori le-au obţinut la partaj. Pentru
conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul
civil, acesta trebuie înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este vorba de Partea a
III-a a cărţii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală (data actului de partaj
voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj). Nici o ipotecă şi nici un alt drept real
constituit asupra imobilului în interiorul acestui termen, nu sunt opozabile copărtaşului titular al
privilegiului care efectuează formalitatea de publicitate imobiliară în termen.
Intervenţia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinţă, prin efectul participării
creditorilor la împărţeală, partea ce revine debitorului la partaj este poprită în folosul creditorilor
intervenienţi (indiferent că este vorba de bunuri materiale ori de sulta în bani datorată de către ceilalţi
copărtaşi). Până la plata creanţei către creditorul intervenient, nici o predare de bunuri şi nici o plată
făcută de către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabilă creditorului
intervenient.
►Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect bunurile care prin
natura sau destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari, fiindcă sunt accesorii ale unor bunuri
ce se află în proprietate exclusivă.
Coproprietarii pot exercita toţi acte de folosinţă asupra bunurilor ce formează obiectul
drepturilor de proprietate pe cote-părţi forţate şi perpetue, cu respectarea următoarelor limite:
- folosinţa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari;
- folosinţa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat bunului
comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă:
a) proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe locuinţe sau alte spaţii decât
locuinţele, ce aparţin unor proprietari diferiţi;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate
(drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în măsura în care se
află chiar pe linia de despărţitoare dintre cele două proprietăţi);
c) despărţiturile comune, adică zidul comun, şanţul comun sau gardul comun.
Încetarea coproprietăţii are loc în următoarele situaţii:

61
 - prin dispariţia imobilului;
- atunci când prin convenţie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale devin proprietatea
unui singur titular;
- prin expropriere.
În mod excepţional proprietatea comună pe cote părţi forţată şi perpetuă poate înceta prin
partaj.
► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună, coproprietarii
nu-şi cunosc întinderea cotei-părţi din dreptul de proprietate, acest lucru având loc, eventual, numai în
cazul lichidării coproprietăţii.
În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este proprietatea comună a
soţilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea devălmaşă a obştilor săteşti.
Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soţilor este de natură legală şi îşi are temeiul în
comunitatea de bunuri a soţilor. Bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei sunt de
la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Exercitarea dreptului de proprietate de către soţi
constă în faptul că aceştia administrează şi folosesc împreună bunurile comune, după cum tot
împreună pot dispune de ele, în conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din Codul
familiei.
În legătură cu exerciţiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte din
comunitatea de bunuri a soţilor, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din Codul
familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act (de administrare, de folosinţă şi chiar de
dispoziţie) poate fi efectuat de către un singur soţ, prezumându-se că are şi consimţământul celuilalt
soţ, şi că îl reprezintă pe acesta din urmă în respectiva tranzacţie. În conformitate cu prevederile art.
35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor
comune terenuri şi construcţii, un soţ are nevoie şi de consimţământul celuilalt soţ. Nesocotirea
acestei reguli sancţionează actul de dispoziţie cu nulitatea relativă ce poate fi invocată numai de către
soţul care nu a manifestat consimţământul la respectiva operaţiune juridică.

62
 Întrebări
Prezentaţi efectele proprietăţii rezolubile.
Care este regimul juridic al actelor juridice efectuate în timpul cât un bun face obiectul
proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuită sau temporară.
Care sunt modurile de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi forţată şi perpetuă?

63
 Capitolul al V-lea. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Obiective
Să se identifice şi să se descrie drepturile reale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Să se însuşească particularităţile regimului juridic aplicabil fiecărui dezmembrământ în parte.

Prin dezmembrământ al dreptului de proprietate se înţelege separarea atributelor şi

exercitarea lor de către alte persoane.
Constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este aplicabilă numai proprietăţii
private.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul de folosinţă agricolă reglementat de
Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct.

1.1. Definiţie, caractere juridice şi conţinut. Dreptul de uzufruct este dreptul real principal,
care conferă titularului său în mod temporar posesia şi folosinţa asupra bunului ce aparţine altuia,
cu posibilitatea de exercitare a celor două atribute, în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul, cu
obligaţia de a conserva substanţa bunului dat în uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 şi 517 Cod civil)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arată că uzufructul constituit
în favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune
că uzufructul acordat în favoarea unei persoane juridice are o durată de cel mult 30 de ani. Caracterul
temporar este întărit de dispoziţiile potrivit cărora neuzul continuu şi total timp de 30 de ani, duce la
stingerea uzufructului.
- constituie un drept de folosinţă. Uzufructuarul dobândeşte dreptul de folosinţă asupra
lucrului altuia, adică prerogativa de a întrebuinţa lucrul şi de a-i culege fructele.
- este un drept incesibil; însuşi dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. În schimb, beneficiul
(emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce înseamnă că toate obligaţiile rămân în sarcina
uzufructuarului şi nu trec la beneficiarul cesiunii exerciţiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate

64
cazurile ce încetare a uzufructului vor fi apreciate în persoana uzufructuarului şi nu în raport cu
beneficiarul emolumentului uzufructului.

1.2. Bunurile asupra cărora se poate constitui uzufructul

Potrivit art. 520 Cod civil: “uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi
imobile”.
Dat fiind că pentru uzufructuar se naşte obligaţia de conservare a substanţei, bunurile date prin
uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; însă, prevederea de la art. 526 Cod civil arată că s-ar putea
constitui uzufructul şi asupra bunurilor consumptibile. În asemenea caz, uzufructuarul devine
proprietarul lucrurilor date în uzufruct, având obligaţia ca la încetarea uzufructului, să restituie bunul
de aceeaşi calitate şi cantitate.
În cazul în care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se deteriorează prin folosirea
lor normală, uzufructuarul este ţinut doar la restituirea bunului în starea în care se află la momentul
stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al întinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu particular, poate
fi universal (de exemplu, uzufruct prin moştenire) sau cu titlu universal (de exemplu, prin testament).
Această clasificare prezintă interes în rezolvarea problemei repartizării datoriilor pe care nudul
proprietar le are în legătură cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect şi o universalitate de fapt.

1.3. Modurile de constituire a uzufructului

Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voinţa omului;
c c) uzucapiune.
1) Faţă de modificările aduse Codului civil, în prezent, nu mai este aplicabilă constituirea
uzufructului prin lege.
2) Prin voinţa omului poate însemna fie prin convenţie, fie prin testament. În cazul constituirii
prin convenţie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea poate fi: directă,
când proprietarul reţine nuda proprietate şi transferă uzufructul, posesia şi folosinţa (rămâne
dispoziţia); prin retenţie, când proprietarul înstrăinează nuda proprietate, păstrându-şi posesia şi
folosinţa; se înstrăinează atât uzufructul, cât şi nuda proprietate la dobânditori diferiţi.
În toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenţie, pentru opozabilitatea faţă de terţi
a acestui drept real, se impune îndeplinirea formalităţilor pentru publicitatea imobiliară.

65
 În cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variantă de constituire
directă, când moştenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar legatarului i se transmite
uzufructul sau o variantă de constituire indirectă, când moştenitorilor legali li se transmite
uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. În toate cazurile de constituire prin testament, trebuie să
se respecte dispoziţiile legale referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind că rezerva
succesorală se acordă moştenitorilor legali rezervatari în plină proprietate (nu este admis a fi grevată
de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate).
Uzufructul constituit prin testament poate fi pur şi simplu, pe termen sau sub condiţie.
3) Dacă se poate dobândi însăşi proprietatea prin uzucapiune, este posibilă dobândirea şi a
acestui dezmembrământ. Pentru dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, uzucapantul
trebuie să exercite o posesie utilă sub nume de titular al dreptului de uzufruct.
Este o ipoteză permisă de lege, însă, astfel cum s-a arătat în literatura de specialitate, sunt
şanse mici de a întâlni în practică un asemenea caz, atâta timp cât persoanele ce nu au un drept asupra
unui imobil înţeleg să posede sub nume de proprietar, iar prin uzucapiune vor dobândi dreptul de
proprietate şi nu numai un dezmembrământ cum este dreptul de uzufruct.
În cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobândit prin posesia de bună-credinţă în
conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil.

1.4. Drepturile uzufructuarului:

1) dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului. În cazul refuzului predării bunului, avem la
îndemână 2 acţiuni: ► o acţiune confesorie de uzufruct (asemănătoare cu acţiunea în
revendicare), care este o acţiune reală, întemeiată pe însuşi dreptul real (termenul de prescriere
este de 30 de ani); ►o acţiune personală, izvorâtă din convenţia de constituire a uzufructului
(termenul de prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru şi de a culege fructele. Se face distincţie între fructele naturale şi
industriale pe de o parte, şi fructele civile pe de altă parte; astfel, fructele naturale şi industriale se
dobândesc prin percepere, iar în consecinţă, fructele care au rămas neculese de proprietar la
momentul predării uzufructului, vor fi culese de către uzufructuar. Fructele civile, pentru că se
dobândesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului, indiferent de data
primirii bunului în folosinţă;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea acţiunii posesorii pentru apărarea uzufructului;

66
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipoteză greu de întâlnit în practică; în primul
rând, creditorii ar fi foarte reticenţi de a primi numai o ipotecă a uzufructului, iar în al doilea rând,
interesul dobândirii prin licitaţie publică a unui drept de uzufruct poate fi foarte scăzut datorită
caracterului temporar al dreptului de uzufruct. Este evident că în urma valorificării ipotecii asupra
uzufructului, adjudecatarul va dobândi doar exerciţiul dreptului de uzufruct (emolumentul), iar
acesta este supus cauzelor şi condiţiilor de încetare a uzufructului care vor rămâne operante
raportat la persoana uzufructuarului.

Obligaţiile uzufructuarului. Obligaţiile acestuia sunt împărţite în funcţie de momentul

intrării în exerciţiul dreptului de uzufruct.
1) obligaţii înainte de intrarea în exerciţiul dreptului de uzufruct:
a) de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a stării
materiale a imobilelor. În cazul în care uzufructuarul refuză întocmirea acestor acte,
proprietarul, la rândul său, poate refuza predarea lucrurilor date în uzufruct. Dacă totuşi,
bunurile au fost predate fără întocmirea acestor formalităţi, se presupune că lucrurile au
fost date în stare bună;
b) obligaţia de a da cauţiune sau garanţie. Cauţiunea poate fi personală sau reală. Cauţiunea
personală constă în aducerea angajamentului unei alte persoane – garant - că va îndeplini
cu patrimoniul său obligaţiile ce revin uzufructuarului; cauţiunea reală reprezintă
constituirea unor dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotecă). Bunurile pot fi
ale uzufructuarului sau ale unor terţi. Proprietarul care constituie uzufructul, îl poate scuti
pe uzufructuar de această obligaţie. Nu se pune problema constituirii de garanţii, atunci
când constituirea uzufructului are loc ca urmare a unei convenţii prin retenţie.
2) obligaţii în timpul exercitării dreptului de uzufruct:
a) folosinţa lucrului dat în uzufruct şi anume: să întrebuinţeze lucrul ca un bun proprietar,
ceea ce înseamnă că are obligaţia de a efectua reparaţii mici la lucrurile date în uzufruct.
Reparaţiile mari privesc structura bunului şi revin proprietarului, iar reparaţiile mici sunt
simplele reparaţii de întreţinere. Uzufructuarul este ţinut să se conformeze modului de
folosinţă stabilit de către nudul proprietar şi obiceiul locului;

67
 b) de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcare sau uzurpare a dreptului
acestuia. Cel mai indicat mod de a îndeplini această obligaţie este de a expedia o notificare
prin intermediul executorului judecătoresc, precum şi de a efectua arătarea titularului
dreptului în cadrul procesului în care ar fi chemat uzufructuarul şi în care s-ar discuta
problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formează obiectul dreptului de
uzufruct;
c) să suporte sarcinile anuale ale fondului, adică impozite, taxe, primele de asigurare (care se
plătesc din veniturile bunului);
d) să contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea obligaţie o au
numai uzufructuarii cărora li s-a constituit dreptul cu titlu gratuit, cu excepţia uzufructului
cu titlu particular. Acestora din urmă li se poate stabili o asemenea obligaţie numai prin
instituirea unei sarcini ca modalitate a actului de liberalitate.
Modalităţi de îndeplinire a obligaţiei:
- atunci când uzufructuarul plăteşte datoria la încetarea uzufructului, nudul proprietar îi va restitui
suma plătită;
- dacă nudul proprietar plăteşte datoria cu alte bunuri decât cele date în uzufruct, uzufructuarul este
ţinut să-i plătească dobânda corespunzătoare sumei până la încetarea dreptului de uzufruct;
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra cărora s-a constituit uzufructul, situaţie în care
relativ la bunurile vândute de proprietar, uzufructul încetează;
e) de a suporta cheltuielile de judecată, impuse de susţinerea proceselor referitoare la
folosinţa bunului.

1.5. Drepturile nudului proprietar:

1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;
2) de a efectua lucrările de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaţiului construit);
3) dreptul de a exercita toate acţiunile ce interesează dreptul de proprietate (acţiunea în revendicare;
acţiuni posesorii);
4) dreptul de a culege productele;
5) dreptul de a încasa indemnizaţia de asigurare în caz de distrugere a lucrului;
6) dreptul de a introduce acţiune împotriva uzufructuarului, pentru ca acesta să-şi execute obligaţiile
în cursul uzufructului.

68
 Obligaţiile nudului proprietar:
1) obligaţia negativă de a nu stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului său;
2) obligaţia de garanţie pentru evicţiune în cazul uzufructului care este constituit cu titlu oneros.

1.6. Stingerea uzufructului.

Cauze:
a) moartea uzufructuarului;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
c) dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăţi (de exemplu, uzufructuarul moşteneşte pe
nudul proprietar);
d) neuzul – trebuie să fie complet şi continuu pe durata a 30 de ani;
e) pieirea totală a lucrului;
f) renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
g) uzucapiunea în favoarea unui terţ;
h) abuzul de folosinţă (nu operează de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, “atunci când uzufructuarul
aduce stricăciuni lucrului sau îl lasă să se degradeze, nudul proprietar poate introduce acţiune în
justiţie”;
i) rezolvarea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33 /1994, privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în momentul trecerii bunului imobil în domeniul
public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual, uzufructuarul poate primi o justă şi prealabilă
despăgubire ca urmare a exproprierii imobilului ce a făcut obiectul uzufructului.

1.7. Lichidarea uzufructului. Operaţiuni intervenite după stingerea uzufructului, care conduc
la înlăturarea tuturor efectelor pe care le-a produs între nudul proprietar şi uzufructuar:
- uzufructuarul nu are dreptul să mai culeagă fructele industriale care erau neculese la momentul
intervenirii cauzei de stingere a uzufructului;
- uzufructuarul are obligaţia de a restitui lucrul în starea în care l-a primit. Excepţie, în cazul
lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinţei, predarea va avea loc în starea în care acestea se
găsesc în momentul stingerii uzufructului (de exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o casă ce a fost
dată în uzufruct);
- uzufructuarul are obligaţia de despăgubire în caz de deteriorare sau pieire a lucrului din culpa sa;

69
- în cazul în care uzufructuarul a plătit datoriile nudului proprietar, acesta din urmă este ţinut să
restituie uzufructuarului sumele plătite;
- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse lucrului dat în uzufruct,
chiar dacă a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de sancţionare a relei credinţe a
uzufructuarului, care profitând de posesia imobilului, execută lucrări de construcţie. În raporturile
dintre nudul proprietar şi uzufructuar nu se aplică regulile accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz şi de abitaţie.

Dreptul de uz este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru şi
poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal şi în consecinţă, acesta nu poate fi cedat şi nici
închiriat. Nu trebuie făcută confuzie între închirierea dreptului de uz, pe de-o parte şi închirierea
bunurilor ce formează obiectul dreptului de uz, pe de altă parte. Dacă închirierea dreptului de uz este
inadmisibilă, închirierea bunurilor este permisă, pentru că este una din modalităţile de punere în
valoare a bunurilor, prin producerea de fructe civile.
Dacă la uzufruct era permisă cedarea beneficiului (emolumentului) uzufructului, datorită
caracterului strict personal al dreptului de uz, în cazul acestuia nu este admisibilă nici o astfel de
cesiune.
Modul de constituire, drepturile şi obligaţiile uzuarului, precum şi cauzele de stingere sunt
cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaţie este dreptul real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate,

în virtutea căruia o persoană poate să locuiască într-un imobil proprietatea altuia.
Dreptul de abitaţie poate fi: convenţional sau legal.
Dreptul de abitaţie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar în mod excepţional, se
poate închiria o parte a imobilului care îi prisoseşte titularului dreptului de abitaţie (regula este
valabilă numai în cazul dreptului de abitaţie constituit prin convenţie).
Dreptul de abitaţie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu privire la dreptul
succesoral al soţului supravieţuitor, care nu are altă locuinţă proprie; până la efectuarea ieşirii din
indiviziune şi în orice caz cel puţin timp de 1 an de la data încetării din viaţă a soţului său, are un
drept de abitaţie asupra casei în care a locuit, dacă acesta face parte din succesiune. Ceilalţi

70
moştenitori cu care soţul supravieţuitor vine în concurs, pot solicita restrângerea dreptului de abitaţie
la o parte din locuinţă sau pot să-i ofere o altă locuinţă în care să se mute.
Dreptul său de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte înainte de
efectuarea ieşirii din indiviziune.
Nu există un asemenea drept pentru locuinţa bun comun; dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor se naşte numai dacă locuinţa era proprietate exclusivă a soţului decedat.

3. Dreptul de servitute.

3.1. Definiţie şi caractere juridice.

Potrivit art. 576 Cod civil: ”servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul
şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Dreptul de servitute este un drept real asupra lucrului
altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune două imobile aparţinând la doi proprietari diferiţi şi anume
fondul dominant – ce aparţine titularului servituţii şi fondul aservit – care aparţine celui căruia dreptul
este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit în favoarea şi se exercită asupra
imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituită pentru întreg imobilul şi în favoarea
tuturor coproprietarilor.

3.2. Clasificare:
a) după modul constituirii lor sunt:
►servituţi naturale – “acestea decurgând din situaţia naturală a locului”- conform legii;
►servituţi legale – adică prevăzute în mod expres de lege;
►servituţi stabilite prin fapta omului – sunt acelea constituite prin convenţie, testament ori
uzucapiune.
b) după obiectul lor sunt:

71
 ►servituţi pozitive – sunt acelea care acordă dreptul titularului să desfăşoare activităţi asupra
fondului aservit (de exemplu:servitutea de trecere de a lua apă din fântână)
►servituţi negative – sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite limitări în exerciţiul
dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri ori a unui teren:
► servituţi urbane (pentru clădiri);
►servituţi rurale (pentru terenuri).
d) după cum impun sau nu faptul actual al omului:
►servituţi continue – nu impun faptul actual (exemplu: servituţi privind distanţa construcţiilor);
►servituţi necontinue – care impun faptul actual al omului (exemplu: servituţile de trecere).
e) după cum se cunosc prin semne exterioare:
►servituţi aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonată);
►servituţi neaparente – nu există semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor două clasificări rezultă două categorii mixte de servituţi:
► servituţi continue şi aparente;
►servituţi continue şi neaparente;
► servituţi necontinue şi neaparente.
Interesul clasificării este dat de împrejurarea că numai servituţile continue şi aparente pot fi
dobândite prin uzucapiune.

3.3. Servituţile naturale

Servituţile naturale decurg din situaţia naturală a locurilor. Servituţile naturale, aşa cum s-a
arătat în literatura juridică, nu sunt veritabile servituţi, ci mai degrabă sunt fie restricţii ale dreptului
de proprietate, fie prerogative ale proprietarului.
Servituţile naturale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale – Potrivit art. 578 Cod civil, locurile inferioare sunt supuse
apelor care curg în mod natural, fără intervenţia omului, de pe “locurile superioare”, iar proprietarul
fondului inferior nu are dreptul să ridice stavile care să oprească această scurgere, şi proprietarul
fondului “superior” nu-i este îngăduit să facă nici o lucrare spre agravarea servituţilor fondului
inferior.

72
- servitutea izvoarelor – art. 579 Cod civil stabileşte principiul că proprietarul care are un izvor pe
proprietatea sa să-l întrebuinţeze, fără însă a avea dreptul să vătame dreptul pe care proprietarul unui
alt fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui izvor. Proprietarul izvorului nu poate schimba
cursul când acesta dă apa necesară locuitorilor unei comune, sat sau cătun.
- servitutea de grăniţuire – art. 584 Cod civil prevede că orice proprietar poate obliga pe vecinul său
să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile de grăniţuire sunt suportate în
proporţie egală.
În cazul în care nu există acordul proprietarului vecin pentru grăniţuire, se promovează
acţiunea în grăniţuire, care este o acţiune reală şi petitorie. Prin acţiune se stabilesc limitele
proprietăţilor.
Atunci când reclamantul pretinde că hotarul s-ar afla pe un anumit alineament, solicitând
predarea posesiunii a unei părţi din teren de către pârât, grăniţuirea este dublată de o acţiune în
revendicare.
- servitutea de îngrădire – oricine îşi poate îngrădi imobilul ce formează obiectul dreptului său de
proprietate, cu singura obligaţie de a se respecta servitutea de trecere de care se bucură vecinul său. În
realitate, dreptul de îngrădire nu poate fi privit ca o servitute ci, mai degrabă, ca manifestare a
atributelor dreptului de proprietate.

3.4. Servituţile legale:

- servitutea privind distanţa plantaţiilor – reglementată de art. 607-608 Cod civil – prevede că arborii
înalţi nu pot fi plantaţi la o distanţă mai mică de 2 metri de linia de despărţire a două fonduri, iar
celelalte plantaţii ori garduri vii, la o distanţă mai mică de jumătate de metru, în caz contrar
proprietarul vecin putând cere scoaterea arborilor sau a plantaţiilor. Obligaţia de a respecta distanţa
plantaţiilor, dispare când proprietarul fondului a obţinut servitutea contrară, aceasta putând fi
dobândită şi prin uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii – constă în obligaţia
reciprocă a proprietarilor unor fonduri învecinate de a nu executa pe terenul lor fierării, cuptoare,
vetre, materiale corosive la o distanţă mai mică decât cele prevăzute în regulamente sau obiceiul
locului.
- servitutea de vedere – înseamnă interdicţia de a practica o deschidere în zid către imobilul vecin
(ferestre, balcoane) la o distanţă mai mică de 1,90 metri, dacă vederea este directă, perpendiculară,

73
către imobilul vecin sau la mai puţin de 0,60 metri când vederea este oblică faţă de acesta. Se poate
dobândi servitutea contrară prin uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaţia proprietarului.
- servitutea de picătură a streşinilor – înseamnă că orice proprietar are obligaţia să-şi facă streaşina
casei sale în aşa fel încât apele ce rezultă din precipitaţii să nu cadă pe terenul vecinului său.
- servitutea de trecere – Potrivit art. 616 Cod civil “proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are
nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său, pentru exploatarea
fondului, cu o îndatorire de-a despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”. Aceasta
înseamnă că: locul care nu are ieşire la calea publică şi locul care prezintă o ieşire, dar cu
inconvenienţe grave sau periculoase. S-a precizat în practica judiciară că nu este loc înfundat, terenul
care are o ieşire care ar putea deveni practicabilă cu anumite cheltuieli. Crearea servituţii trebuie
făcută pentru ca trecerea să se facă pe drumul cel mai scurt, încât să pricinuiască cele mai mici
pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant are obligaţia de despăgubire pentru
pagubele făcute de fondul aservit prin lipsa de folosinţei terenului, desfiinţarea unor construcţii sau a
unor plantaţii. Este posibilă acordarea unei suprafeţe de teren în schimb (în folosinţă şi nu în
proprietate), însă, nu poate fi impus acest lucru fără voinţa părţilor.
- servitutea aeronautică – înseamnă că nu se pot ridica nici construcţii, nici plantaţii în apropierea
zonelor de decolare, precum şi în zona obiectivelor care asigură siguranţa zborului.
- servitutea din zona de frontieră – înseamnă că este interzis să se ridice construcţie la mai puţin de
500 de metri de fâşia de protecţie. De asemenea este interzis să se ridice plantaţii înalte la mai puţin
de 250 de metri.

3.5. Servituţile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituţile propriu-zise. Potrivit art.
620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servituţi cu respectarea a două condiţii: să nu
contravină ordinii publice şi să nu aibă ca obiect prestaţii personale.
Modurile de constituire: 1) prin titlu: convenţie sau testament (servituţile continue şi
neaparente se pot constitui numai prin acest mod);
2) prin uzucapiune – numai servituţile continui şi aparente; posesia
servituţii trebuie să fie utilă, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaţia proprietarului. Proprietarul a două fonduri stabileşte
între ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă aceste fonduri ar aparţine unor proprietari
diferiţi.

74
 Condiţii pentru existenţa acestui mod de dobândire:
- cele două fonduri să fie aceluiaşi proprietar;
- să existe o stare aparentă şi caracteristică de servitute;
- starea de fapt să fi fost întreţinută ori menţinută de proprietarul anterior al celor două
fonduri;
- despărţirea fondurilor să aibă loc fără menţionarea unei clauze stingătoare de servitute.

3.6. Exercitarea şi apărarea dreptului de servitute.

Analiza exercitării servituţilor face necesară evidenţierea drepturilor şi obligaţiilor care revin
proprietarului celor două fonduri sau imobile. Drepturile şi obligaţiile celor doi proprietari diferă în
funcţie de modul de constituire a fiecărei servituţi. Astfel, în cazul servituţilor naturale şi a servituţile
legale, drepturile şi obligaţiile proprietarilor celor două imobile sunt reglementate de lege. Când este
vorba de o servitute stabilită prin titlu, drepturile şi obligaţiile sunt cele stipulate în actul juridic de
constituire. Tot astfel, în ipoteza unei servituţi dobândită prin uzucapiune, drepturile şi obligaţiile în
discuţie depind de modul în care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescripţie. În sfârşit,
când servitutea a fost constituită prin destinaţia proprietarului, obligaţiile proprietarilor sunt acelea
care rezultă din starea de fapt stabilită între cele două imobile de către cel ce a fost unicul lor
proprietar. Totuşi, este posibil să se reţină existenţa unor drepturi şi obligaţii comune şi generale în
cazul oricărei servituţi.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:

Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituţii, are dreptul să i se acorde mijloacele
necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrărilor care sunt necesare pentru a se folosi de
servitute şi a o păstra. El are obligaţia de a exercita servitutea în conformitate cu titlul constitutiv, fără
a face schimbări împovărătoare pentru proprietarul aservit. Pentru apărarea servituţii, titularul are
exerciţiul acţiunii confesorii şi posesorii.

Drepturile şi obligaţiile fondului aservit: Acesta exercită atributele dreptului de proprietate cu

excepţia facultăţilor interzise prin servitute. Are obligaţia să nu micşoreze fondul servituţii. Are la
îndemână acţiunea negatorie pentru a-şi apăra dreptul de proprietate împotriva exerciţiului unor
pretinse servituţi. Are şi acţiunea posesorie.

75
 3.7. Stingerea servituţilor.
Cauze:
- imposibilitatea materială de exercitare a servituţii – de exemplu, servitutea de trecere se va stinge
atunci când se schimbă condiţiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet şi continuu timp de 30 de ani; este aplicabilă
servituţilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci când proprietatea celor 2 fonduri aparţine aceleiaşi persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori îndeplinirea condiţiei sub care a sub care au fost constituite (titlu sau
servituţi prin fapta omului);
- renunţarea la dreptul de servitute (renunţarea provine de la titularul fondului dominant);
- revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

4. Dreptul de superficie.

4.1. Definiţie şi caractere.

Dreptul de superficie reprezintă dreptul de proprietate asupra construcţiei ori a plantaţiei
realizate pe terenul altuia şi dreptul de folosinţă al proprietarului lucrărilor asupra terenului.
Dreptul de superficie reprezintă o excepţie de la regula accesiunii imobiliare artificiale. Acesta
se naşte prin convenţia părţilor. Constituirea acestuia a fost influenţată de reglementările restrictive ce
au fost adoptate în privinţa transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil. Dreptul de superficie
a fost consacrat, până la urmă, de către legiuitorul român, prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare. În art. 11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat
expres printre drepturile reale imobiliare supuse intabulării în cartea funciară. De asemenea, este
menţionat şi în art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum şi în dispoziţiile art. 19 C. lit. a) din Legea
nr. 7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, având ca obiect întotodeauna un bun mobil, adică o suprafaţă de
teren;

76
 - este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează construcţia, plantaţia sau
lucrarea ce se află în proprietarului altei persoane, decât proprietarul terenului; el nu se poate stinge
prin neexercitare; atunci când se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit şi
pe o durată determinată;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; acţiunea în revendicare poate fi introdusă oricând
până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.
4.2. Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi
dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobândirea prin uzucapiune are loc în condiţiile
prevăzute de reglementările existente în această materie.

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu înţelegem un act juridic, care
poate fi: o convenţie sau un testament.
Convenţia şi testamentul constituie titluri pe baza cărora se dobândeşte dreptul de superficie
asupra terenurilor proprietate particulară. Aceste acte juridice trebuie să îndeplinească toate condiţiile
de validitate prevăzute de lege.
B. Constituirea sau dobândirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaţia noastră consacră
un singur drept de superficie care se naşte ex lege, adică direct din lege. Astfel, în interpretarea şi
aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica judiciară a statuat că toate construcţiile
ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soţi sunt bunuri comune. Soţul
neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca urmare, clădirea devine
proprietatea în devălmăşie a celor doi soţi, iar terenul pe care s-a construit rămâne mai departe în
proprietatea exclusivă a unuia din soţi, asupra lui dobândind un drept de folosinţă şi celălalt soţ,
depotrivă constructor.
Această soluţie corespunde regimului legal al comunităţii de bunuri care se aplică raporturilor
patrimoniale dintre soţi. Într-adevăr, din moment ce ambii soţi ridică o construcţie cu mijloace
comune, dreptul fiecăruia asupra acesteia trebuie să aibă acelaşi caracter, aplicându-se regimul
prevăzut de art. 30 Codul familiei. În acest caz, dreptul de superficie se dobândeşte direct în baza
prevederilor art. 30 Codul familiei, iar nu pe cale convenţională. El este recunoscut ex lege în
favoarea soţului neproprietar al terenului.

77
 4.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie conferă titularului său
atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Posesia şi folosinţa terenului pe care se află construcţia,
plantaţia sau lucrarea respectivă se pot exercita în strânsă şi în limitele necesare exercitării dreptului
de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie. Superficiarul are şi un drept de
dispoziţie asupra terenului. Dispoziţia materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a
dispune de substanţa terenului numai în vederea realizării construcţiei, plantaţiei sau lucrării care
urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren (săpături, excavări etc.).
În ce priveşte atributul de dispoziţie juridică, este în afară de orice discuţie că superficiarul are
dreptul să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă, aflată pe terenul altei persoane,
fără consimţământul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil
prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De
asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul
de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de ipotecă.

4.4. Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracter perpetuu, în sensul
că durează atâta vreme cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea ce se află în proprietatea altei
persoane decât proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Acest drept încetează sau se
stinge numai în următoarele situaţii: când construcţia, plantaţia sau lucrarea a pierit sau a fost
desfiinţată de către superficiar şi când proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenţie,
succesiune, uzucapiune), şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective.

Întrebări
Care sunt caracterele dreptului de uzufruct?
Prezentaţi drepturile şi obligaţiile ce revine uzufructuarului.
Condiţiile constituirii dreptului de abitaţie legal.
Prezentaţi clasificarea servituţilor.
Condiţiile cerute pentru constituirea servituţilor prin fapta omului si importanta acestora
pentru a deosebi dreptul real de servitute de alte drepturi patrimoniale.

78
 Capitolul al VI-lea. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate

Obiective
Să se prezinte sistemul modurilor de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale.
Identificarea categoriilor de moduri de dobândire a dreptului de proprietate ce rezultă din
aplicarea criteriilor de clasificare.
Identificarea rolului uzucapiunii în ansamblul modurilor de dobândire şi în asigurarea
certitudinii existentei drepturilor reale.

1. Noţiune, enumerare şi clasificare.

Noţiune. Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate” desemnează totalitatea

mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobândi dreptul
de proprietate indiferent de forma sub care se prezintă. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, în
acelaşi timp, şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate,
adică a dezmembrămintelor proprietăţii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi dreptul de
superficie.
Enumerare. Dispoziţiile Art. 644-645 din Codul civil prevăd că dreptul de proprietate se poate
dobândi prin următoarele moduri generale: succesiune, legate, convenţie sau contract, tradiţiune,
accesiune sau incorporaţiune, prescripţie achizitivă sau uzucapiune, legat şi ocupaţiune.
Această enumerare a fost criticată. În primul rând, este incompletă deoarece unele din
modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pildă, posesia
de bună-credinţă a bunurilor mobile, dobândirea în proprietate a fructelor de către posesorul de bună
credinţă al bunului frugifer şi hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul
de succesiune, fără nici o altă precizare, desemnează, atât devoluţiunea succesorală legală, cât şi
devoluţiunea succesorală testamentară. Or, ar fi necesar ca legiuitorul să precizeze că este vorba de
succesiunea legală. Aceasta pentru motivul că succesiunea testamentară este prevăzută ca mod
distinct de dobândire a proprietăţii, sub denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva decât dispoziţii
testamentare prin care o persoană fizică dispune de bunurile sale pentru cauză de moarte. În acelaşi
timp, legea, prin sine însăşi, nu constituie un mod separat, de sine stătător, de dobândire a dreptului de

79
proprietate. Chiar atunci când legea instituie o prezumţie de proprietate, temeiul acelei prezumţii îl
constituie, în realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, deşi se afirmă că dobândirea mobilelor
prin posesie de bună credinţă, în condiţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa
că dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de bună-
credinţă. Aceeaşi soluţie este valabilă şi în cazul dobândirii fructelor de către posesorul de bună-
credinţă al bunului frugifer, în situaţia prevăzută de art. 485 Cod civil.
Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele: contractul sau
convenţia translativă ori constitutivă de drepturi reale; succesiunea legală; succesiunea testamentară;
uzucapiunea sau prescripţia achizitivă; accesiunea; posesia de bună credinţă a bunurilor mobile;
dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă a bunului frugifer; tradiţiunea şi ocupaţiunea.

Clasificare. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate se clasifică în funcţie

de mai multe criterii:
A. După întinderea dobândirii există moduri de dobândire universală sau cu titlu universal şi
moduri de dobândire cu titlu particular.
a) modurile de dobândire universală sau cu titlu universal, sunt acelea prin care se dobândeşte
o întreagă universalitate sau o fracţiune într-o universalitate. Este cazul unei succesiuni legale sau
testamentare la care are chemare un singur moştenitor sau vin doi sau mai mulţi acceptanţi, cu vocaţie
universală.
b) modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte şi fapte juridice prin care se
dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite în
individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular,
accesiunea, hotărârea judecătorească, posesia de bună credinţă a unui bun mobil.
B. După caracterul dobândirii se clasifică în moduri de dobândire cu titlu oneros şi cu titlu
gratuit a dreptului de proprietate.
a) Modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoană dobândeşte dreptul
de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent, care de cele mai multe
ori, constă într-o sumă de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vânzare-cumpărarea, schimbul,
renta viageră, contractul de întreţinere) şi accesiunea.
b) Modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte şi acte juridice în temeiul
cărora dobânditorul se îmbogăţeşte, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte din această

80
categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaţia), uzucapiunea, succesiunea
legală, succesiunea testamentară.
C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate, distingem:
modul de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru cauză de moarte.
a) Moduri de dobândire între vii sau inter vivos, constau în acele mijloace juridice care sunt
destinate să-şi producă efectul translativ în timpul vieţii părţilor, cum sunt contractele translative de
proprietate.
b) Moduri de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate numai în momentul morţii proprietarului actual, cum sunt:
succesiunea legală şi succesiunea testamentară sau legatele.
D. După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii, sunt moduri originare şi moduri
derivate de dobândire a proprietăţii.
a) Modurile originare de dobândire constau în acele mijloace juridice în temeiul cărora
dobânditorul unui bun este primul său proprietar, fără să opereze o transmisiune a dreptului de
proprietate de la o persoană la alta, cum sunt: uzucapiunea şi accesiunea. În cazul acestor moduri de
dobândire a dreptului de proprietate, deşi, în realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce
urmează să piardă proprietatea, legea priveşte bunul ca şi cum nu ar fi făcut parte din patrimoniul nici
unei persoane.
b) Moduri derivate de dobândire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta, aşa cum el există în patrimoniul
înstrăinătorului; în această categorie intră contractele, succesiunea legală şi succesiunea testamentară.

2. Convenţia sau contractul – mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte

drepturi reale.
Contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane cu intenţia de a
produce efecte juridice. Prezintă importanţă numai acele contracte prin care se transmite un drept de
proprietate sau se constituie un anumit drept real, precum vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia şi
renta viageră.
În conformitate cu art. 971 Cod civil: „În contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii
sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor
şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea bunului”.

81
Astfel, se consacră principiul consensualismului, ceea ce înseamnă că, în lipsa unei dispoziţii exprese
a legii care să prevadă necesitatea respectării sau îndeplinirii unor cerinţe de formă, contractul se
consideră valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor sau solo consensu. În aplicarea
acestui principiu, în materia contractului de vânzare-cumpărare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede:
„Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa
vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va
fi predat şi preţul nu se va fi numărat”.
Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul acord
de voinţă nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donaţie, Codul civil prevede
obligaţia respectării unei solemnităţi. Solemnitatea constă în forma înscrisului autentic sau, după caz,
în remiterea materială a bunului donat. Tot astfel, terenurile pot fi înstrăinate prin acte între vii
încheiate în formă autentică, în conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Deci, în aceste situaţii, contractul se consideră încheiat numai atunci când acordul de voinţă
îmbracă forma solemnă a înscrisului autentic sau, în cazul darurilor manuale, atunci când are loc
remiterea materială a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit căruia transferul sau constituirea dreptului real operează în momentul
încheierii valabile a contractului există următoarele excepţii:
a) când prin contract s-a stabilit de către părţi că transferul sau constituirea dreptului real va
avea loc în momentul împlinirii unui termen sau a realizării unei condiţii suspensive;
b) atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este amânat
până la data realizării şi predării lor;
c) în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de proprietate
are loc numai în momentul individualizării lor prin măsurare, cântărire sau numărare, operaţie ce se
realizează, de regulă, odată cu predarea;
d) în sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile funciare care a fost reglementat de Legea
nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau ori se constituiau numai pe data
intabulării lor, adică a înscrierii în cartea funciară.

82
 3. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă.

3.1. Noţiune, reglementare şi justificare.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor
drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acelui lucru în tot timpul fixat de
lege.
În sistemul Codului civil român în vigoare, uzucapiunea este concepută, alături de ocupaţiune,
ca o probă absolută a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stăpânirea bunului) corespunde dreptului de proprietate;
2) stabilitatea şi securitatea juridică impun să se recunoască efectele posesiei;
3) constituie o sancţiune împotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul făcând posibilă
stăpânirea lui de către un terţ.

3.2. Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la

categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în proprietate privată,
indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorială, o regie
autonomă, societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice.
Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public
naţional şi din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea
acestor bunuri este prevăzută expres în art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr.
213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune că: „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor
care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată,
ci sunt scoase afară din comerţ”. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituţie prevede: „Bunurile
proprietate publică sunt inalienabile”. În măsura în care sunt inalienabile, bunurile din domeniul
public sunt şi imprescriptibile.

3.3. Uzucapiunea în sistemul Codului civil.

Reglementările Codului civil cu privire la felurile şi condiţiile uzucapiunii se aplică numai în
acele teritorii în care publicitatea imobiliară s-a realizat, respectiv încă se realizează, cu titlu
tranzitoriu, prin registre de transcripţii şi inscripţii.

83
 Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente în circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de două feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă;
b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă.
a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiunea
prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească 2 condiţii:
- să existe o posesie de 30 de ani;
- posesia să fie utilă, adică să nu fie afectată de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurtă presupune îndeplinirea următoarelor condiţii:
- să existe o posesie utilă;
- posesia utilă să se întemeieze pe un just titlu;
- posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia să fie de bună-credinţă.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decât proprietarul
(de exemplu, vânzare-cumpărare, donaţie, contract de întreţinere). Un act nul absolut nu poate
constitui just titlu.
Buna-credinţă a posesorului constă în convingerea greşită a posesorului că a dobândit de la
adevăratul proprietar. Buna-credinţă trebuie să existe în momentul intrării în posesie.
Termenul de 10 până la 20 de ani se determină pentru fiecare caz în parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci când proprietarul imobilului are domiciliul în aceeaşi
circumscripţie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci când proprietarul imobilului locuieşte în raza teritorială a altei
Curţi de apel decât cea în care se află imobilul.
- în cazul în care proprietarul imobilului a locuit parte de timp în aceeaşi circumscripţie teritorială
de Curte de apel cu a imobilului şi parte de timp, într-o altă circumscripţie, pentru fiecare an de
absenţă din cei 10, se cere să treacă 2 ani cât are domiciliul în circumscripţia unei alte curţi de
apel decât cea a imobilului.

3.4. Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare. În unele teritorii ale ţării – Transilvania,
Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare prevăzut de
Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementată diferit.

84
 Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de uzucapiune: uzucapiunea
tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în cazul în care s-au
înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale pot fi
dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară a posedat imobilul cu bună-credinţă, potrivit legii,
timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin convalescenţa
titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenţia faptul că dreptul de proprietate sau
alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numele
uzucapantului. Se afirmă că se realizează prin convalescenţa titlului, pentru faptul că titlul pe baza
căruia s-a făcut intabularea, deşi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curăţă de viciile sale,
se vindecă, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este şi termenul în care se prescriu toate
acţiunile de carte funciară prin care s-ar mai putea contesta validitatea înscrierii în cartea funciară. În
acest fel, starea de aparenţă tabulară creată prin intabulare, se consolidează punându-se de acord cu
realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabulării acelui drept
în cartea funciară.
B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede că posesorul
unui bun imobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la moartea proprietarului
înscris în cartea funciară, va putea cere intabularea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în
condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare
la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că dobândirea dreptului de
proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi fost intabulat, la începerea posesiei, în
cartea funciară.
Condiţiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului intabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o declaraţie de
renunţare la proprietate;
- uzucapantul să posede imobilul timp de cel puţin 20 de ani de la moartea proprietarului
tabular ori de la data declaraţiei de renunţare la proprietate;
- posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinţă sau reaua-credinţă a posesorului.

85
 Intabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii reglementate de
art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de intabulare se adresează Biroului
de carte funciară din raza teritorială a judecătoriei de la locul situării imobilului şi va fi publicată prin
afişare, pentru ca cei interesaţi să poată face opoziţii. Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziţii,
registratorul de la biroul carte funciară va dispune, prin încheiere, intabularea dreptului de proprietate
dobândit prin uzucapiune. Atunci când s-au făcut opoziţii, ele se notează în cartea funciară şi cauza se
va trimite instanţei de judecată spre soluţionare.

3.5. Joncţiunea posesiilor

Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în sensul că fiecare
posesor începe în persoana sa o nouă posesie.
Prin excepţie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncţiunii posesiilor, adică posesorul
actual pentru a opune prescripţia achizitivă, poate adăuga la timpul posesiei sale durata de timp a
posesorului anterior, durata posesiei autorului său.
Pentru a opera joncţiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiţii:
- să fie o posesie propriu-zisă;
- posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex. dobândire prin
moştenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot întâlni următoarele situaţii:
a) posesia dobânditorului este de bună-credinţă şi cu just titlu, iar a autorului de rea-credinţă. În
această situaţie există două posibilităţi: de a începe o nouă prescripţie de la 10 la 20 de ani; de
a opera joncţiunea posesiilor, situaţie în care va opera uzucapiunea de 30 de ani – are interes
pentru această joncţiune a posesiilor atunci când timpul rămas până la îndeplinirea termenului
de 30 de ani ar fi mai mic decât timpul necesar îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;
b) când posesia dobânditorului este de rea-credinţă, iar cea a autorilor este cu bună-credinţă şi
just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent că se foloseşte numai de timpul
posesiunii sale ori recurge la joncţiunea posesiilor – acest ultim caz se devansează termenul de
începere a curgerii termenului de prescripţie achizitivă;
c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz, va opera fie
uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare a joncţiunii posesiilor va
devansa termenul de începere a curgerii termenului de prescripţie achizitivă.

86
 3.6. Modul de calcul a termenului este al comutaţiei intermediare – ziua în care începe
prescripţia nu se ia în calcul, însă ultima zi se ia în calcul.

3.7. Întreruperea şi suspendarea prescripţiei.

Întreruperea prescripţiei, poate fi: naturală şi civilă.
a) întreruperea naturală a prescripţiei achizitive se realizează în două situaţii:
- când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa lucrului, fie de adevăratul proprietar, fie de o
terţă persoană timp de 1 an;
- când lucrul este declarat imprescriptibil în urma unei transformări legale a naturii sau
destinaţiei sale.
b) întreruperea civilă a prescripţiei achizitive. Cauzele de întrerupere au fost considerate comune cu
cele aplicabile la materia prescripţiei extinctive:
- recunoaşterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare în judecată – este vorba de acţiunea în revendicare, chiar dacă a fost
introdusă la o instanţă necompetentă;
- actul începător de executare (exemplu: somaţia de executare în procedura executării silite
imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). În cazul prescripţiei achizitive, act începător de
executare îl constituie cererea de executare a hotărârii definitive şi irevocabile obţinute de către
proprietar în acţiunea în revendicare. Acest act are drept efect întreruperea a două prescripţii: pe de-o
parte prescripţia dreptului de a cere executarea silită a respectivei hotărâri, iar pe de altă parte
prescripţia achizitivă ce a începută să curgă în favoarea pârâtului posesor de la data rămânerii
irevocabile a sentinţei.
Prescripţia nu este întreruptă dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă cererea de chemare
în judecată sau de executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel care a făcut-o a
renunţat la ea.
Suspendarea prescripţiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de suspendare.
Cazuri: - cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de forţă majoră;
- cât timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invocă uzucapiunea se afla în rândurile
forţelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de război. Calitatea de cadru militar, de
militar în termen ori rezervist concentrat nu este suficientă, fiindcă este necesar ca forţele armate din
care face parte militarul să se afle pe picior de război (situaţii precum starea de război, mobilizarea ori

87
desfăşurarea unor misiuni şi operaţiuni care potrivit legii, determină încadrarea respectivelor unităţi
militare în categoria de unităţi ce desfăşoară operaţiuni în zone de conflict - de exemplu, unităţile
aflate în misiune în alte ţări, pe baza tratatelor şi acordurilor internaţionale la care România este parte,
pentru menţinerea păcii -);
- între părinţi sau tuturor şi cei care se află sub ocrotirea lor, cât timp socotelile nu au fost
date şi aprobate;
- prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu, cât timp nu are
reprezentant legal;
- prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.

3.8. Efectele uzucapiunii

1) Dobândirea proprietăţii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu efect retroactiv
(chiar din ziua în care a început posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte în patrimoniul
proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către proprietarul anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acţiunii în justiţie – acţiune în constatare – ori
pe cale de excepţie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerută de cel interesat şi
nu se face din oficiu.
Renunţarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului, prin recunoaştere
sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată poate invoca prescripţia la care debitorul
său a renunţat.

4. Accesiunea sau încorporaţiunea.

2.1. Noţiunea şi felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: „Tot ce se uneşte şi se
încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului”. Accesiunea este încorporarea sau unirea
unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiţi. Proprietarul bunului mai important,
considerat principal, devine proprietar al bunului mai puţin important sau accesoriu. Fostul proprietar
al bunului accesoriu, de regulă, are dreptul să primească o despăgubire, în virtutea principiului
îmbogăţirii fără just temei.
Accesiunea este reglementată în art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobândi prin accesiune
bunurile care fac parte din domeniul public naţional sau local.

88
 Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. Accesiunea imobiliară, la rândul ei,
poate fi: naturală şi artificială.

2.2. Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea sau
incorporarea a două bunuri având proprietari diferiţi, fără intervenţia omului. Codul civil
reglementează câteva cazuri de accesiunea naturală, şi anume: aluviunea, alvusiunea, insulele şi
prundişile, accesiunea animalelor sălbatice şi accesiunea albiei părăsite.
A. Aluviunea. Prin aluviune se înţeleg creşterile de teren care se fac pe nesimţite ca urmare a
depunerilor succesive de pământ la malurile apelor curgătoare. Ele aparţin proprietarului terenului
riveran la care s-au făcut acele depuneri de pământ (art. 495-497 Cod civil).
B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se înţelege ruperea bruscă a unei bucăţi de
pământ, datorită acţiunii apelor curgătoare, şi alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei
persoane. Potrivit legii, acea bucată de pământ devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a
produs alipirea. Totuşi, fostul proprietar poate să o revendice în termen de un an.
C. Insulele şi prundişurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil prevede că insulele şi
prundişurile care se formează în râurile nenavigabile sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au
format. Pentru aceasta trebuie să fie determinată linia mediană a cursului apei. În ipoteza în care s-a
format în întregime de o parte a liniei mediane, va reveni în totalitate proprietarului fondului riveran
din acea parte. Atunci când insula formată trece peste linia mediană a râului, art. 500 Cod civil, parte
finală, prevede că „fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde
spre el, pornind de la jumătatea râului”.
Potrivit art. 499 Cod civil insulele şi prundişurile care se formează în albia fluviilor şi râurilor
navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.
D. Accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în mod natural. Potrivit art. 502 Cod
civil: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs părăsind vechea sa albie, această albie, se
împarte între proprietarii mărginaşi”. Proprietarii riverani cărora le revine vechea albie a râului nu
sunt obligaţi să plătească nici o despăgubire proprietarului pe terenul căruia râul şi-a făcut o nouă
albie, deoarece acest fenomen a avut loc în mod natural.
E. Accesiunea animalelor sălbatice. Art. 503 Cod civil, prevede că „Orice animale sau
zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară
numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraudă sau artificii”. Dobândirea animalelor prin

89
trecerea lor pe pământul unui proprietar are loc în virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind
accesoriile fondului pe care se află. Imediat ce animalele sălbatice părăsesc terenul respectiv, ele
încetează a mai aparţine proprietarului acelui teren.
Este de observat că aplicarea dispoziţiilor Codului civil referitoare la accesiunea imobiliară
naturală au suferit serioase restrângeri ca urmare a unor reglementări speciale. De exemplu, fondul
cinegetic este proprietatea statului. Dobândirea unor exemplare de animale sălbatice de orice
persoană poate avea loc numai în condiţiile prevăzute de Legea nr. 26/1976 privind economia
vânatului şi vânătoarea.

2.3. Accesiunea imobiliară artificială (incorporaţiunea)

Acest mod de dobândire a proprietăţii se referă la dobândirea construcţiilor şi plantaţiilor.
Situaţii: 1) când construcţia sau plantaţia este făcută de proprietarul terenului cu materialele altcuiva.
Legea prevede că lucrările devin proprietatea celui care este proprietarul terenului. Proprietarul
terenului are obligaţia de a despăgubi pe constructor cu preţul materialelor şi despăgubiri (daune
interese);
2) când lucrările sunt făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credinţă. El ştie că este terenul altuia. Proprietarul terenului are un drept
de opţiune între: - de a păstra lucrările cu obligaţia de a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii
fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa, eventual cu
obligaţia de a plăti daune interese.
b) constructorul de bună-credinţă. Nu ştie că realizează lucrarea pe terenul altuia sau are convingerea
că el deţine un titlu în virtutea căruia îi este permis să realizeze lucrarea pe terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrărilor fără a solicita desfiinţarea lor şi are dreptul
de a opta numai în privinţa despăgubirilor ce trebuie să le plătească celui care a construit, adică între:
- achitarea contravalorii materialelor şi a muncii;
- achitarea sumei egale cu creşterea valorii fondului.

2.4. Accesiunea mobiliară. Are loc unirea a două bunuri mobile care aparţin la proprietari
diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană, prin munca sa, folosind
materialele altuia.

90
 A. Adjuncţiunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjuncţiunea constă în unirea a
două bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi
despărţite şi conservate separat, fără a-şi pierde individualitatea. Aşa sunt de pildă, o piatră preţioasă
şi inelul în care este fixată, tabloul şi rama în care este încadrat etc. Acest tot, rezultat din celor două
bunuri mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezintă partea principală. Se face
astfel aplicaţia principiului „accessorium sequitur principale”. Art. 505 Cod civil prevede că este
considerat principal acela dintre bunuri pentru uzul, ornamentul sau completarea căruia a servit unirea
celuilalt bun. Dacă nici unul dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consideră
principal acela care are o valoare mai mare. În situaţia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi
considerat principal bunul al cărui volum este cel mai mare.
Proprietarul în favoarea căruia operează adjuncţiunea este obligat a plăti celuilalt preţul
bunului unit cu bunul său.
B. Specificaţiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaţiunea constă în confecţionarea sau
realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, o
materie primă sau un bun aflat în proprietatea altuia. De exemplu, un croitor confecţionează un
costum dintr-o stofă proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obţinut revine, după caz,
proprietarul materiei întrebuinţate sau specificatorului. Astfel, dacă valoarea materialului este mai
mare decât preţul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaţia de a-l despăgubi
pe cel care a depus munca. Dimpotrivă, atunci când munca are o valoare mai mare decât materialul
suspus prelucrării, bunul va reveni specificatorului. El este obligat să plătească fostului proprietar al
materialului preţul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se înţelege unirea a
două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât îşi pierd individualitatea,
neputând fi separate (două metale topite împreună, reacţia a două substanţe, amestecul a două
lichide). Dacă unul dintre bunuri poate fi considerat principal, după anumite criterii, proprietarul său
devine, prin accesiune, proprietar al bunului obţinut în urma amestecului, cu obligaţia de despăgubire.
Atunci când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obţinut
va aparţine în coproprietate, pe cote-părţi egale.

5. Hotărârea judecătorească.

91
 Hotărârile instanţelor de judecată constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate
sau a altor drepturi reale numai în cazul când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intră în
această categorie, de exemplu, ordonanţele de adjudecare, în materia executării silite potrivit
procedurii civile anterior modificării şi completării Codului de procedură civilă ce au avut loc în anul
2001. De asemenea, hotărârile care ţin loc de act autentic de înstrăinare intră în această categorie
(pronunţate în temeiul dispoziţiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum şi în temeiul
dispoziţiilor art. 1077 din Codul civil după abrogarea acestui decret).

6. Tradiţiunea. Prin tradiţiune se înţelege remiterea materială sau predarea bunului de la

înstrăinător la dobânditor. Un asemenea mod de dobândire a fost preluat în virtutea inerţiei alături de
alte moduri de dobândire ce au fost receptate din dreptul roman (avulsiune, ocupaţiune). Se spune că
tradiţiunea are o sferă de aplicare foarte restrânsă, cum este cazul darurilor manuale. Ea marchează
transmiterea dreptului de proprietate şi în cazul înstrăinării titlurilor la purtător (obligaţiuni CEC,
obligaţiuni de stat, acţiuni la diferite societăţi comerciale).

7. Ocupaţiunea. Ocupaţiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în

posesie a unui bun care nu aparţine nimănui. Sfera de aplicabilitate a ocupaţiunii este serios restrânsă,
dat fiind că potrivit art. 477 şi 646 din Codul civil, bunurile fără stăpân intră în proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciază că se dobândi prin ocupaţiune unele de bunuri, cum sunt:
apa de băut sau pentru trebuinţele casnice, când este luată dintr-un izvor natural; vânatul ori peştele
capturat definitiv şi cu respectarea prevederilor legale speciale.

Întrebări
Prezentaţi importanta clasificării modurilor de dobândire a dreptului de proprietate după
situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii.
Condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.
Prezentaţi cazurile de accesiune imobiliară artificială.
Care este rolul hotărârii judecătoreşti în transmiterea drepturilor reale?

92
93
 Capitolul al VII-lea. Apărarea dreptului de proprietate

Obiective
Să se identifice categoriile de mijloace de apărare a dreptului de proprietate.
Prezentarea rolului acţiunii în revendicare în apărarea dreptului de proprietate.

1. Generalităţi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin diferite mijloace
reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci când ne referim la mijloacele
de apărare a dreptului de proprietate avem în vedere acele acţiuni prin care proprietarul tinde să
înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.
Mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte sau nespecifice şi directe
sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acţiuni în justiţie care se întemeiază
direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor. Dar, după cum se cunoaşte,
drepturile de creanţă se nasc şi se realizează în strânsă legătură cu dreptul de proprietate care
constituie coloana vertebrală a patrimoniului oricărei persoane. De aceea, de cele mai multe ori, prin
promovarea acestor acţiuni, se înlătură, indirect, atingerile aduse însuşi dreptului de proprietate al
reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu se întemeiază direct pe dreptul
de proprietate sau alt drept real. Se includ în această categorie: acţiunile în executarea contractelor
civile şi comerciale, acţiunea în răspundere contractuală, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă
cauză, acţiunea în restituirea plăţii nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate şi altor
drepturi reale constau în totalitatea acţiunilor, aşa-zisele acţiuni reale, care se întemeiază direct şi
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acţiuni sunt de două feluri:
acţiuni petitorii şi acţiuni posesorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată să stabilească în
mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui bun.
Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă acel drept real este doar un efect accesoriu al
admiterii acţiunii petitorii. Dintre acţiunile petitorii enumerăm: acţiunea în revendicare; acţiunea în
prestaţie tabulară; acţiunea în grăniţuire; acţiunea negatorie şi acţiunea confesorie.

94
 Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei – ca simplă stare
de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobândi când a fost
pierdută. Aşadar, acţiunile posesorii se deosebesc de cele petitorii deoarece prin ele se apără doar
posesia ca stare de fapt, fără a se pune în discuţie existenţa unui drept real asupra imobilului
respectiv. Ele sunt întotdeauna acţiuni imobiliare.

2. Acţiunea în revendicare.

a) Noţiune şi caractere juridice. Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul
neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o acţiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată împotriva
oricărei persoane care îl încalcă;
- este o acţiune petitorie – tinde să stabilească direct existenţa dreptului de proprietate al
reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect accesoriu al
acestei acţiuni;
- este o acţiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. Excepţii găsim în cazul avulsiunii, în
cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaţie publică a unui imobil supus executării
silite, când acţiunea se prescrie în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate
de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise
pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va
prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această
prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.
b) Persoanele care pot introduce acţiune în revendicare:
- proprietarul exclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acţiune nici împotriva celorlalţi
coproprietari şi nici împotriva terţilor; un singur soţ nu poate introduce acţiune în revendicare
imobiliară.
- toţi coproprietarii;
- ambii soţi, în privinţa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.

95
 c) Efectele acţiunii în revendicare: În cazul în care acţiunea în revendicare este admisă,
reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la restituirea bunului, de
regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire este înlocuită prin dezdăunare. În
caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea primită. Dacă pârâtul a înstrăinat bunul,
reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dacă bunul a pierit din caz fortuit sau de forţă majoră,
iar pârâtul este de rea-credinţă, reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar în caz de bună-
credinţă, riscul este în sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dacă pârâtul a fost posesor de
bună-credinţă, nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale şi civile, iar dacă a fost
posesor de rea-credinţă, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.

3.Acţiunea în revendicare imobiliară

Proba dreptului de proprietate. Regula înscrisă în art. 1169 C.civ. în conformitate cu care acela
ce face o propunere, adică cel care pretinde ceva înaintea judecăţii – în faţa instanţei – trebuie să o
dovedească, este aplicabilă şi în materia dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acţiuni în
revendicare.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăţii imobiliare, ea întâmpină în dreptul nostru
serioase dificultăţi. Cauze: 1) în numeroase cazuri, în deosebi în trecut, nu s-au întocmit înscrisuri; 2)
înscrisurile nu sunt însoţite de schiţe şi planuri, şi nu cuprind detalieri în conţinutul lor; 3) insuficienţa
probatorie a titlurilor, dat fiind că se impune condiţia ca titlul să emane de la adevăraţii proprietari; 4)
o altă insuficienţă a probei cu înscrisuri decurge din aplicarea principiului relativităţii actelor juridice
(pentru înlăturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea imobiliară prin care efectele constitutive
ori translative de drepturi reale ale actului juridic devin opozabile faţă de toţi participanţii la circuitul
civil).
Dovada certă a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobândire a dreptului
de proprietate, adică prin uzucapiune sau prin ocupaţiune.
Principii de dovadă şi situaţii ce se disting în rezolvarea acţiunilor în revendicare în sistemul
de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni:
1) ambele părţi prezintă titluri scrise
a) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor are câştig de cauză cel care l-a transcris mai întâi;
b) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor, dar nici una din părţi nu a transcris actul – în
literatura juridică – s-a arătat că are câştig de cauză cel care are actul cu data cea mai veche.

96
 Considerăm că într-o asemenea situaţie, ar trebui respinsă acţiunea, dat fiind că reclamantul nu
este în măsură să demonstreze că deţine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes,
dar şi opozabil terţilor. Atâta timp cât dreptul reclamantului nu a devnit opozabil, nu poate
cere obligarea pârâtului (în favoarea căruia operează prezumţia de proprietate izvorâtă din
faptul posesiei), să i-l respecte.
c) în cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nouă;
d) dacă titlurile provin de la autori diferiţi, în literatura juridică s-au propus următoarele soluţii:
- câştigă cel care se află în posesia lucrului (nu poate fi primită această soluţie pentru că ar
însemna ca soluţia acţiunii în revendicare să fie redusă la situaţia posesiei lucrului la momentul
introducerii acţiunii);
- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această soluţie, pentru că nu
întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu valabil provenit de la adevăratul
proprietar);
- se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, pentru a stabili cine a
dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluţia ce mai indicată pentru că se are în vedere
verificarea calităţii de proprietar).
2) când una din părţi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de proprietate, atunci
acţiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura juridică s-a arătat că acesta are câştig
de cauză, cu condiţia ca titlul să emane de la un terţ şi să aibă o dată mai veche decât posesia
pârâtului.
3) nici una din părţi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin modurile originare
(uzucapiune sau ocupaţiune). Reclamantul nu face dovada că el este proprietarul, iar acţiunea se
va respinge.
În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala problemă
legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea cărţii funciare a imobilului. Proba
dreptului de proprietate făcută prin intermediul înscrierilor în cartea funciară nu putea fi răsturnată
decât prin rectificarea înscrierilor din cartea funciară ori prin demonstrarea intervenţiei unui mijloc de
dobândire a proprietăţii ce operează transferul ori constituirea dreptului de proprietate fără înscriere în
cartea funciară.

4.Acţiunea în revendicare mobiliară

97
 Regula pe care o formulează art. 1909 C.civ. este aceea că, în materia bunurilor mobile,
posesiunea de bună-credinţă valorează titlu de proprietate.
Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie numai o
simplă prezumţie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin probă contrară, tăria deosebită
dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumţie absolută de proprietate, face ca, în cele mai
multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile să devină imposibilă.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune îndeplinirea unor condiţii.
În primul rând, regula amintită se aplică în privinţa bunurilor mobile care pot fi posedate, deci,
numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt susceptibile de detenţiunea materială.
Excepţie: bunuri mobile incorporale – titlurile la purtător -.
O a doua condiţie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el trebuie privit în mod
individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplică în privinţa bunurilor mobile care formează o
universalitate; de exemplu nu se aplică unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terţul dobânditor care, cu bună-credinţă,
dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie.
Atunci când actualul deţinător al bunului, dobânditor de bună-credinţă de la un detentor
precar căruia bunul i-a fost încredinţat de adevăratul proprietar (de exemplu: în depozit, cu titlu de
împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai subzistă
raţiunea ca lui să i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea
intereselor adevăratului proprietar. Acţiunea proprietarului originar trebuie să fie admisă, iar terţul
dobânditor se va întoarce împotriva detentorului precar.
Condiţiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile
prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terţul dobânditor trebuie să îndeplinească
concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus.
b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată.
În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinţă. Buna-credinţă a terţului dobânditor este, în
realitate, nu numai o condiţie cerută în persoana acestuia, dar şi o calitate a posesiei pe care el o
invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării efective în posesie, iar nu de la momentul încheierii
contractului între dobânditorul de bună-credinţă şi detentorul care l-a înstrăinat.

98
 Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinţă, şi separat de ea, ar trebui să existe un
just titlu, în aceleaşi condiţii în care acesta este cerut în cazul uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura
de specialitate şi practica mai recentă au ajuns la concluzia că aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu
necesită existenţa unui just titlu, ca element separat de buna-credinţă.
Regula înscrisă în art. 1909 alin. 1 nu se aplică în cazul bunurilor pierdute sau furate.
Alineatul al doilea al art. 1909 înlătură aplicarea regulii înscrise în primul alineat, ori de câte ori
lucrul a fost pierdut de către proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a
furat un lucru, poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i-a fost furat, de la
cel care-l găseşte, rămânându-i acestuia din urmă să se întoarcă împotriva celui de la care-l are.
Cel care revendică bunul mobil în temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie să dovedească 3 elemente:
că el a fost posesor al lucrului, că acel lucru a ieşit din patrimoniul său fără voia sa, şi că bunul
revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprinsă în art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o importantă
excepţie, în sensul că atunci când „posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la un
bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un neguţător care vinde asemenea lucruri,
proprietarul originar nu poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat”.
Se acordă astfel o protecţie deosebită terţului de bună-credinţă care a cumpărat bunul într-un loc
public unde se încheie în mod curent asemenea acte juridice şi unde, în mod normal, nu trebuie să
existe suspiciuni cu privire la provenienţa bunurilor. Datorită împrejurărilor în care s-a încheiat actul
în baza căruia a dobândit bunul respectiv, cu titlu oneros, se presupune că nu avea cum să ştie că
vânzătorul l-a furat sau l-a găsit. Aşadar, el are un drept de retenţie asupra lucrului până când
proprietarul revendicant îi plăteşte preţul pe care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.
În literatura de specialitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909 alin. 2 şi
art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru că art. 14 alin. 3, lit. a) din Codul de
procedură penală dispune că repararea în natură a pagubei cauzată printr-o infracţiune are loc, printre
altele, prin restituirea lucrului. Considerăm că aceste bunuri nu pot fi ridicate de la terţul dobânditor,
decât în condiţiile prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. În schimb, atunci când terţul de bună-
credinţă a cumpărat bunul în împrejurările prevăzute de art. 1910 Cod civil, chiar dacă instanţa a
dispus restituirea către partea civilă, el are dreptul de a reţine bunul respectiv în stăpânirea sa, până
când proprietarul va plăti preţul la care a fost dobândit de la inculpat.

99
 Nici un considerent nu justifică aplicarea art. 1909 atunci când acţiunea în revendicare este
intentată de adevăratul proprietar împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă al bunului, deci,
împotriva celui care cunoştea că nu dobândeşte de la adevăratul proprietar. Posesia de rea-credinţă a
terţului dobânditor, a hoţului sau a găsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate.

Întrebări
Care este regimul acţiunii în revendicare imobiliară exercitată cu privire la un imobil supus
regimului de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.
Prezentaţi regimul acţiunii în revendicare a bunurilor mobile.
Care sunt efectele acţiunii în revendicare.

100
 Capitolul al VIII-lea. Publicitatea imobiliară

Obiective
Prezentarea scopurilor şi a obiectivelor publicităţii imobiliare.
Însuşirea regulilor de funcţionare a sistemului de publicitate a registrului de transcripţiuni si
inscripţiuni.
Identificarea diferenţelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte funciară.

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin

care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti
securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin
„securitate statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin
„securitate dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu
legea, asupra acelui bun.
Prin organizarea publicităţii imobiliare se realizează următoarele obiective sau scopuri:
a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi transmisiunilor
imobiliare prin aducerea la cunoştinţa terţilor interesaţi a situaţiei juridice a acestor bunuri;
b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile în scopul utilizării
şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţii;
c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent
referitor la schimbările care se produc în situaţia materială (împărţeli, schimbări de destinaţie,
transformări, adăugiri, etc.) şi în situaţia juridică a imobilelor (transmisiuni, grevări).
Datorită condiţiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluţia statului naţional
român, pe teritoriul ţării noastre au existat următoarele sisteme de publicitate imobiliară:
a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de Codul civil şi Codul de
procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităţilor din vechea ţară (România înainte de
1918);

101
 b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul nr. 241/1947, care
s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr.
242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-un număr redus de localităţi
din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.
d) sistemul cărţi de evidenţă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din 14 martie 1946.
Au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui pentru unele localităţi din Transilvania, cărţile funciare
distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza războiului. Cărţile de evidenţă funciară se închid
pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau se găsesc cărţile funciare originare. Ele reprezintă tot
un sistem de publicitate intermediară, asemănător „cărţilor de publicitate funciară”.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unic şi unitar de
publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripţiuni (transcrieri) şi
registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la judecătorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se ţin
pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe numele persoanelor (părţile
actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai
cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la numele lor, dacă şi ce drepturi au
transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaţie deosebit de dificilă şi anevoioasă.
În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se efectuau în registrul de transcripţiuni şi constau în copierea integrală a actelor
juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real
principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice
enumerate de art. 711 Cod procedură civilă.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele de
împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti declarative de
drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de drepturi reale prin fapte
juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.

102
 Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse acestei
operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse
transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea intrării lor.
Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea unor
părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la privilegiile
speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea excepţie privilegiul vânzătorului de
imobile, care era suspus transcrierii în registrul de transcripţiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul juridic translativ
sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce
efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa
transcrierii sau înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori constituirii
dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat datorită
caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
a) publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire nu
sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaţia juridică exactă a
imobilelor. S-a spus că se creează nesiguranţă asupra proprietarului imobilului;
b) sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă doar în
inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;
c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea şi legalitatea
actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa dreptului transmiţătorului,
aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinţa terţilor un anumit act
juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenţa dreptului dobândit;
e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în individualitatea
lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit cine este adevăratul
proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la
numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de
dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaţiei
imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit
sarcini importante.

103
 3. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identitatea
topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte funciară
în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială şi juridică. Cărţile funciare
alcătuiesc un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor
transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite cazuri expres prevăzute de
lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”.
Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”.
Prima reglementară unitară a cărţilor funciare în ţara noastră, o constituie Decretul-Lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, pus în aplicare prin Legea nr.
241/1947.
Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii. Cărţile funciare
privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau municipiu, alcătuiesc registrul funciar al
acelei unităţi administrative. Dacă o comună este alcătuită din două sau mai multe sate, cărţile
funciare se numerotează pe sate, fiecare având un registru financiar propriu.
Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din circumscripţia
judecătoriei de la locul situării imobilului.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi sau foi.
Titlul cărţii funciare cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea comunei, oraşului sau
municipiului în care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la dreptul de proprietate
asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de superficie, servitute
propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune, precum şi cesiunea de venituri sechestrul,
urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul de
intrare.

104
 a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenţia pe plan în temeiul schiţei
prezentate de părţi (art. 7);
b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în cartea funciară.
De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea funciară, se reţinea o copie a cărei
conformitate cu originalul era certificată de judecătorul de carte funciară. Aceste copii se păstrează în
arhivă, alcătuind, împreună cu cererile de înscriere, dosarul cărţii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere. Ordinea
înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul înscrierilor făcute în cartea
funciară.
Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii alfabetice; repertorii
parcelare; alte registre, condici de evidenţă prevăzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu indicarea, în dreptul
fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art. 9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar în care se evidenţiază numărul topografic al parcelelor, numărul
planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi numărul cărţii funciare în care sunt înscrise.
Aceste repertorii se ţin pe localităţi.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a cărţii funciare.
Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte funciară poate cuprinde
mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul naturii
imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în acelaşi timp, şi o unitate juridică,
în sensul că operaţiile juridice – înscrierile de drepturi tabulare – se pot face, de regulă, numai cu
privire la întregul corp funciar.
Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr roman, după care
urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenţa sa. Corpul funciar este alcătuit dintr-o
singură parcelă se notează cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat. Operaţiile prin care se
modifică sunt: alipirea şi dezlipirea.

105
 Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau prin
adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza şi prin
mărirea suprafeţei unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparţin aceluiaşi proprietar;
- parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaţie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de cultură.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un corp funciar ori se
micşorează întinderea unei parcele.
Principiile cărţilor funciare. La baza regimului juridic al cărţilor funciare există anumite
reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară. Potrivit art.
17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau
stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge
drepturile reale şi le face opozabile faţă de terţi.
De la acest principiu există şi câteva excepţii. Astfel, art. 26 din lege prevede că drepturile
reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în următoarele cazuri: dobândirea prin
succesiune legală şi testamentară; dobândirea prin succesiune; vânzare silită şi expropriere. Totuşi,
titularul unui drept real dobândit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea să încheie acte
de transmisiune sau de grevare a bunului, decât după ce s-a făcut înscrierea.
B. Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaţiunile juridice prin
care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii în
cartea funciară, cu excepţiile arătate mai sus. De asemenea, este obligatorie evidenţierea tuturor
schimbărilor sau modificărilor ce intervin prin alipire, dezlipire etc., în situaţia materială a imobilului.
C. Principiul legalităţii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară era obligat, înainte
de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice legalitatea titlului pe baza căruia a
fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă el constata că titlul nu era conform cu dispoziţiile
legale în vigoare, era obligat să refuze efectuarea înscrierii.
D. Principiul oficialităţii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi completată cu
date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau înscrisurile pe baza cărora se

106
întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge. În acelaşi mod proceda şi în situaţia în care
faţă de datele înscrise în cartea funciară, cererea nu putea fi admisă.
E. Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în cartea funciară
îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere. Ordinea înregistrării cererilor
determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se înţelege
efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.
F. Principiul relativităţii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se poate face numai:
a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra
căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă ambele înscrieri se
cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut, ultimul dobânditor va putea cere
înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului său, dacă dovedeşte, prin
înscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20 din Legea nr.
115/1938).
G. Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu rezultă din
economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie două prezumţii, şi anume:
dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există
în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Suntem
în prezenţa a două prezumţii legale relative, putând fi combătute prin probă contrară. Ele se aplică
numai drepturilor reale.
Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare absolută în folosul
terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de bună-credinţă. Aşadar,
terţul va fi apărat de orice cauză de evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare înscrierii
dreptului său, cu excepţia situaţiei când împotriva sa s-a introdus, în termen legal, o acţiune în
rectificarea intabulării.
Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că înscrierile sunt de
trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

107
 A. Intabularea. Intabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept
real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere. Intabularea este o înscriere definitivă,
fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară. Ea are efect constitutiv de drepturi.
Intabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea, a unei hotărâri
judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie dovedit prin
înscris original. Dovada hotărârii judecătoreşti şi a actului administrativ individual se face prin copii
legalizate.
B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se strămută, constituie,
modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura justificării sale ulterioare. Ea se numeşte
„înscriere provizorie” sau „intabulare imperfectă”.
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele speciale
prevăzute de lege pentru intabulare sau în cazul în care înscrierea este cerută în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti supusă apelului ori recursului.
Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original îndeplineşte ulterior
cerinţele prevăzute pentru intabulare sau, după caz, hotărârea judecătorească devine irevocabilă, ea se
transformă într-o intabulare perfectă. Justificarea înscrierii se nota în cartea funciară.
C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a
unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare pentru a le
face opozabile terţelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate în cartea funciară: minoritatea şi
punerea sub interdicţie a titularului dreptului; interdicţia înstrăinării sau grevării unui drept intabulat;
contractul de locaţiune încheiat pe o durată mai mare de 3 ani; separaţia de patrimonii; acţiunea în
anularea hotărârii judecătoreşti declarative de moarte; acţiunea pauliană; acţiunea de partaj; faptul că
imobilul a fost dobândit prin împroprietărire etc. (art. 81-82).
Acţiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot fi
exercitate două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea
funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau
modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru intabularea
dreptului în cartea funciară, iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea actele
necesare pentru radierea lui din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-şi îndeplinească această
obligaţie, persoana îndreptăţită se putea adresa instanţei de judecată, pentru ca aceasta să dispună,

108
prin hotărâre, intabularea sau, după caz, radierea dreptului real. Hotărârea judecătorească rămasă
definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru intabularea sau radierea dreptului.
Acţiunea în prestaţie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a consimţit la constituirea,
transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum şi împotriva terţului subdobânditor înscris
în cartea funciară, dacă erau îndeplinite următoarele trei condiţii:
a) cel care cere prestaţia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când terţul
subdobânditor a contractat;
b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară, să fie încheiat
anterior actului pe baza căruia terţul şi-a înscris dreptul în cartea funciară;
c) terţul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă. În cazul în care
terţul a dobândit cu bună-credinţă şi pe baza unui act cu titlu oneros, acţiunea în prestaţie tabulară se
respinge.
Acţiunea în prestaţie tabulară nu se confundă cu acţiunea în executarea unui antecontract de
vânzare-cumpărare.
De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul formulează două capete de
acţiune: unul prin care cere să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de
înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanţa să dispună, pe cale de consecinţă, şi înscrierea
dreptului dobândit în cartea funciară, împotriva refuzului pârâtului de a consimţi la intabulare.
B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care există
neconcordanţe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin acţiunea în rectificare.
Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea intabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr. 115/1938,
rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de orice persoană interesată, în
următoarele cazuri:
- dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de pildă, titlul este nul
sau anulabil);
- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris dreptul de uzufruct în
loc de dreptul de abitaţie);
- dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit termenul extinctiv sau s-a realizat
condiţia rezolutorie).

109
 În urma admiterii acţiunii, operaţia rectificării se face, la cerere, în temeiul hotărârii
judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. Acţiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva
celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi împotriva succesorilor săi, indiferent
dacă este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular.
În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938 prevăd:
- acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond, atunci
când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-
credinţă dreptul înscris în favoarea sa;
- acţiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faţă de terţul dobânditor cu titlu
gratuit, de bună-credinţă, care începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere a acestuia;
- împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinţă, acţiunea în rectificare poate fi
introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din Lege (titlul nu este valabil sau dreptul
a fost greşit calificat), în următoarele termene: şase luni de la data comunicării către cel îndrituit a
încheierii prin care s-a dispus înscrierea ce face obiectul acţiunii în rectificare; trei ani de la data
înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărei rectificare se solicită prin acţiune.
b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notării se poate
cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat;
dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului personal, faptului sau raportului juridic
notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea (minorul a devenit
major, contractul de locaţiune a ajuns la termen); dacă notarea, indiferent din ce cauză, a încetat să
mai fie exactă sau în conformitate cu realitatea.
Acţiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

4. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicată în
Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări substanţiale prin O.U.G. nr. 41 din
27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, şi prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005,
publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. În temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr.
247/2005, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost republicata în M. Of. nr. 201 din 3
martie 2006.

110
 Prin instituţia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al ţării, încă
nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933;
Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituţia cărţilor funciare, se urmăreşte crearea la nivelul
întregii ţări a unui sistem real, unic şi unitar de evidenţă juridică a strămutării, constituirii şi stingerii
drepturilor reale imobiliare.
Baza tehnică a cărţilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date şi
informaţii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora şi la proprietari. Fără
măsurători şi evidenţe cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de
publicitate imobiliară.
2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi
juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Funcţiile cadastrului:
- funcţia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi
mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale
construcţiilor;
- funcţia economică în cadrul căreia se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii
valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacţii
imobiliare. Agenţia Naţională şi oficiile teritoriale din subordine au obligaţia de a furniza, la cerere,
organelor abilitate, evidenţele necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcţia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate, şi
prin înscrierea în cartea funciară.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale: comună,
oraş sau municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura
lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe
suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în
vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

111
 d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost încredinţate Oficiului
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie publică cu personalitate juridică aflată în
subordinea Guvernului, care a fost înfiinţat prin H.G. nr. 1038/1996, publicată în Monitorul Oficial
nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru şi organizarea teritoriului aflate în subordinea
Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru agricol şi
organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr. 41/2004, s-a
înfiinţat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituţie publică cu personalitate
juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor,
prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităţii
privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei. Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitatea
Imobiliară a fost înfiinţată prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din
9 august 2004 (republicată în M. Of. nr. 386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin
reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a
birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii teritoriale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepţionează, după caz, lucrările de geodezie,
topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepţie a lucrărilor de specialitate
din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi cartografiei se stabileşte prin regulament aprobat
prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, cu consultarea uniunii profesionale înfiinţată
prin lege specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcţionează baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale.
Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităţi
administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al
Agenţiei Naţionale.

112
 Se înfiinţează Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie ca
unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea Institutului de
Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea imobilelor
în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şi
teledetecţie la nivelul întregii ţări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi tehnice în
domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii speciale care
reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi baza de
date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de
utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii,
situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie,
geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor
de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament
comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;

113
 m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la
cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii
judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate imobiliară prin
intermediul Institutului Naţional al Registratorilor; structura, organizarea şi modul de administrare ale
institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în termen de 90 de zile de la intrarea
în vigoare a prezentei legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
Atribuţiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, precum şi ale
Centrului Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie se stabilesc prin
regulamentele de organizare şi funcţionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului general al
Agenţiei Naţionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară îndeplinesc următoarele atribuţii principale:
a) înscriu imobilele în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la
cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii judiciare
în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte
funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane
interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanţa de judecată, expertizele topocadastrale
întocmite de experţii judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de Agenţia Naţională şi de
Ministerul Justiţiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaţiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;

114
 i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în posesie a titularilor
prevăzuţi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările
ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare;
j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reţelele de sprijin, conform normelor şi
regulamentelor emise de Agenţia Naţională;
k) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii,
situaţii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaţii conform tarifelor
în vigoare;
m) avizează împreună cu instituţiile de specialitate de la nivelul judeţean şi local proiectele de
organizare a teritoriului pe categorii de folosinţă agricolă şi stabilirea reţelei de drumuri agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi agricultură,
constituite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale;
o) asigură evidenţa documentaţiilor de schimbare a categoriei de folosinţă a terenurilor şi a
suprafeţelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în responsabilitatea unui
registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea unui registrator coordonator,
numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;

115
 g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcţia
de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de specialitate juridică.
Absolvenţii Institutului Naţional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante
de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face
numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenţii Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiţi din cadrul angajaţilor serviciilor
de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiţiile de studii, au cel puţin 5 ani de experienţă
în domeniul publicităţii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiţiile legii.
În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară care organizează,
coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în
vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie îndeplineşte
următoarele atribuţii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicată):
a) proiectarea, execuţia şi întreţinerea reţelelor geodezice naţionale şi a sistemului naţional de
staţii permanente GPS;
b) realizarea şi întreţinerea hărţilor oficiale ale României în format analogic şi digital şi a
modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituţii abilitate;
c) realizarea şi întreţinerea evidenţelor limitelor administrative ale teritoriului României;
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecţie;
e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice naţionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul Naţional
Geodezic;
g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice naţionale a datelor
obţinute din recepţia lucrărilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaţiilor tehnice, respectiv propunerea de
standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date geodezice-cartografice;
i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu Institutul Naţional de
Metrologie;
j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei, cartografiei şi
teledetecţiei;

116
 k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin surse proprii şi/sau
în colaborare cu terţii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaţionale angajate de Agenţia Naţională.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a
bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de
O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaţa, categoria de folosinţă şi
proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome şi alte persoane
juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial,
extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor
protejate, naturale şi construite, celor cu risc ridicat de calamităţi naturale ori supuse poluării şi
degradării şi altele asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noţiunea de cadastru de
specialitate a fost redefinită ca „sistem informaţional specific domeniului de activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale -
comună, oraş şi municipiu - alcătuiesc baza tehnică a cărţilor funciare, deoarece acestea se întocmesc,
se numerotează şi se ţin pe aceste localităţi.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu - lucrările tehnice de
cadastru constau în (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane
componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor
tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităţilor administrativ-teritoriale -
comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităţilor se face de către comisia
stabilită în acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare şi funcţionare a comisiei de
delimitare se aprobă prin ordin al ministrului administraţiei şi internelor.

117
 Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul comunelor,
oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale, referitoare la
imobilele din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe şi municipii - şi se păstrează la
oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor sta la baza
completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărţilor funciare, la finalizarea măsurătorilor
cadastrale la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se păstrează în arhiva
oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile şi registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la
consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare se ţin la zi, în concordanţă
cu documentaţiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi faptelor juridice, în baza cererilor şi
comunicărilor făcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale
necesare întocmirii şi ţinerii la zi a planurilor cadastrale şi hărţilor topografice se realizează sub
coordonarea Agenţiei Naţionale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităţii imobiliare, a fost
adoptat Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor,
aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23
februarie 1998. În prezent, este în vigoare Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de
cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de
directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat în Monitorul
Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiţiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca începând cu data de 1
iulie 1999, să se treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, în baza art. 61 din lege,
urmând ca la momentul definitivării lucrărilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială, să se procedeze la deschiderea cărţilor funciare definitive.

118
 Sunt aplicabile toate principiile mai puţin principiul efectului constitutiv al înscrierii în cartea
funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la
deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor
şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor
reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile
registre de publicitate imobiliară.
6. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează
imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte
funciară. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei
localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăţi, de pe teritoriul
aceleiaşi localităţi, aparţinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca
obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi
teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru
imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de
către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat
imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al
imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care
sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de
înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
supuse înscrierii.

119
 Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz, al
unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărţi funciare speciale ale unităţii administrativ-
teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege.
Cărţile funciare speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi
publicitate imobiliară.
8. Alcătuirea cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi
numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform
regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi
sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3
ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

120
 d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.
9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă
de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului
fiecăreia.
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor drepturi
de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang
preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în
cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi
se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a alineatului (1) al
aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate, nu poate însă dispune de ele,
decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.
În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice
persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al înscrierilor este
inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin
prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.
10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.
Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care
se realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se
vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil.

121
 Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin
moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce
urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului
acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul
autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale,
dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă legea
nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale (de
exemplu, reducţiunea inscripţiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare. Înscrierea
provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a
rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest
din urmă caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, după caz, de
registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor fi
depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de
registratorul de carte funciară.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,
sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra căruia
s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a încheierii
registratorului de carte funciară, în situaţia ultimului caz de înscriere provizorie menţionat.

122
 Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă
autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitivă şi
irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au
făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui
interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Prevederile art. 38 din
lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea
persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu
efect de opozabilitate pentru terţe persoane."
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil poate
cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din urmă caz, suma
ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris
va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen
de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul se
menţionează atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt sau un
raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi irevocabilă rămasă
definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată
actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului de
cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă.

123
 Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a
numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi
privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând
ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor
în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află
cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului
original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să
constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre
judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, va
putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea
unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară
poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a
plăţii.
Cererea se rezolvă prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin
încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În conformitate cu prevederile art. 54

124
alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996, republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de
carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea
funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3)
din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară,
perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, perioadă în care cartea
funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare (în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare
a menţionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al
imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea.
De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva
căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi
folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va
respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară (art. 55 din regulament).
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul
în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data
înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de
la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se va
înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei
în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii
funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu prevederile
art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusă recursului.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial
de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.

125
 În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notările
făcute se radiază din oficiu.
12. Rectificarea şi modificarea cărţii funciare. În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu
corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz,
modificarea acesteia.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere
sau din oficiu.
Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se
poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni,
susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declaraţie
autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a
erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale.
Evident, acest regulament se referă la operaţiunile juridice şi tehnice pe care le vor realiza birourile
teritoriale şi nu se va referi la aspectele ce ţin de rezolvarea de către instanţe a acţiunii în rectificare.

Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară,
dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a
imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acţiunea în rectificare.
Termenul de promovare a acţiunii în rectificare. Regula stabilită de prevederile art. 35 alin.
(1) este aceea că sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare
este imprescriptibilă. Excepţii:

126
 - faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau
legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, afară de
cazul în care acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza
acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane
care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-
se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere
formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când
dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris. Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în
cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul
după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.

Întrebări
Care sunt scopurile realizării publicităţii imobiliare?
Prezentaţi comparativ efectele înregistrării în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, pe de-o
parte, şi efectele înregistrării în cartea funciară, pe de altă parte.
Care sunt principiile sistemului de carte funciară.
Prezentaţi procedura înscrierii în cartea funciară.

127
 BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura

Graphix, Iaşi, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaţii, legislaţie, Editura ALL,
Bucureşti, 1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ediţie revăzută şi completată,
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami,
Bucureşti, 1996.
5) Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăţii, Editura
Europa, Craiova, 1996.
6) Corneliu Bârsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura
Institutul European, Iaşi, 1997;
7) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureşti,
2001;
8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediţia a II-a, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2003.

128