1

TEMA: Patrimoniul

1. Noțiunea de patrimoniu. Caracterele juridice ale patrimoniului.

2. Funcțiile patrimoniului.
3. Conținutul patrimoniului. Drepturile patrimoniale.

NOȚIUNEA DE PATRIMONIU. CARACTERELE JURIDICE ALE PATRIMONIULUI

Dreptul real – este dreptul subiectiv patrimonial pe temeiul căruia titularul său poate să exercite anumite puteri, prerogative asupra
unui bun determinat, în mod direct și nemijlocit, fără intervenția altei persoane. Drepturile reale sunt:
 Dreptul de proprietate
 Dreptul de superficie
 Dreptul de uzufruct
 Dreptul de uz și dreptul de abitație
 Dreptul de servitute
 Dreptul de gaj, în care legiuitorul a inclus și dreptul de ipotecă
Conform art. 284 din Codul civil, Patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani),
privite ca o sumă de valori active şi pasive strâns legate între ele, aparţinând unor persoane fizice şi juridice determinate.
În doctrină termenul patrimoniu este definit sub două aspecte: economic şi juridic. Sub aspect economic, patrimoniul desemnează
totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane, iar juridic, patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu
conţinut economic, evaluate în bani, care aparţin persoanei.
Pornind de la art. 285 alin. (1) din Codul civil, că bunuri sunt toate lucrurile susceptibile aproprierii individuale sau colective şi drepturile
patrimoniale, derivă concluzia că patrimoniul constă din totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut economic care aparţin unei
persoane.
Caracterele juridice ale patrimoniului.
1. Patrimoniul este un ansamblu de drepturi și obligaţii, adică o universalitate juridică. Noţiunea de patrimoniu nu se confundă cu
elementele sale componente, cu drepturile şi obligaţiile care se găsesc în conţinutul său. Patrimoniul este o universalitate juridică şi nu
una de fapt, de aceea el se menţine atât pe timpul vieţii titularului său, cît şi după moartea acestuia, până când trece la succesorii săi
universali ori cu titlu universal. Patrimoniul există şi atunci când pasivul depăşeşte activul, adică datoriile vor fi mai mari decât veniturile.
Astfel, patrimoniul fiind indisolubil legat de titular, îl va însoţi pe tot parcursul vieţii, variind dinamic prin schimbarea conţinutului său.
2. Orice persoană are un patrimoniu. Numai subiectele raportului juridic pot avea patrimoniu. Prin urmare, pot fi titulari de drepturi
doar persoanele fizice şi persoanele juridice. Lucrurile nu pot avea drepturi şi obligaţii. Acest fapt îl desprindem din art. 284 al Codului
civil, care prevede că patrimoniul aparţine unor anumite persoane fizice şi juridice. Legiuitorul nu indică expres necesitatea existenţei
patrimoniului la persoana fizică, acest lucru nefiind necesar, deoarece în cazul persoanei fizice existenţa patrimoniului se subînţelege,
însă în cel al persoanei juridice legiuitorul pune existenţa ei în dependenţă de patrimoniu. De exemplu, art. 55 din Codul civil prevede
expres că persoana juridică este instituţia care are un patrimoniu distinct. Din toate cele spuse derivă ideea că persoana este
inconceptibilă fără patrimoniu.
3. Unicitatea patrimoniului. Orice persoană are doar un patrimoniu, explicaţia derivând din faptul că fiecare individ este o singură
persoană. Deşi acest caracter al patrimoniului îl întâlnim în orice lucrare de specialitate, există totuşi teorii care argumentează existenţa
pluralităţilor de patrimonii ale aceleiaşi persoane.
4. Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul este legat indisolubil de persoană şi în consecinţă este inalienabil. Titularul poate
înstrăina toate elementele componente ale patrimoniului fără a-şi înstrăina patrimoniul însuşi. Cu alte cuvinte, patrimoniul nu poate fi
detaşat de persoană atâta timp cât există ea. În cazul în care am admite înstrăinarea patrimoniului în timpul existenţei persoanei, am
admite existenţa persoanei fără patrimoniu, fapt inadmisibil şi incorect.
Prin urmare, patrimoniul nu poate fi înstrăinat. Pot fi înstrăinate elementele sale constitutive: drepturile şi obligaţiile. Anume aşa
trebuie înţeles conţinutul art. 673 din Codul civil, care prevede: Contractul prin care o parte se obligă să transmită integral sau parţial
patrimoniul său prezent ori să-l greveze cu uzufruct necesită autentificare notarială. Legiuitorul, în această normă, a avut în vedere nu
înstrăinarea propriu-zisă a patrimoniului, ci a elementelor sale.
Ca excepţie de la regula generală, persoana juridică poate opera transmiterea unei fracţiuni din patrimoniu, în cazul în care este supusă
reorganizării prin separare. De exemplu, art. 79 alin. (3) din Codul civil prevede că separarea are ca efect desprinderea unei părţi din
patrimoniul persoanei juridice, care nu îşi încetează existenţa, şi transmiterea ei către una sau mai multe persoane juridice existente sau
care iau fiinţă.

FUNCŢIILE PATRIMONIULUI
În dreptul civil se consideră că patrimoniul are trei funcții, și anume:
 permite și explică gajul general al creditorilor chirografari;
 permite și explică subrogația reală cu titlu universal;
 permite și explică transmisiunea universală și cu titlu universal.
Gajul general al creditorilor chirografari. Conform art. 42 alin. (1) din Legea insolvabilităţii, creditor chirografar este creditorul
negarantat care, la momentul intentării procesului de insolvabilitate, are o creanţă patrimonială faţă de debitor. Chirografari sunt
creditorii care nu dispun de o garanţie reală, gaj, prin care să le fie asigurată creanţa. Creditorii chirografari, neavînd o garanţie reală
asupra unui bun determinat, ca, de exemplu, creditorii gajişti, au în schimb, drept garanţie, întregul patrimoniu al debitorului, privit în
ansamblu, ca universalitate juridică, existentă independent de bunurile ce intră în cuprinsul său și indiferent de modificările care au loc
în patrimoniul debitorului de la naşterea creanţei şi până în momentul executării. Debitorul, avînd datorii faţă de creditorii săi, rămâne
liber să îşi administreze patrimoniul său aşa cum crede de cuviinţă. El poate dobândi noi bunuri, poate să le înstrăineze pe cele existente
sau poate contracta noi datorii, cu condiţia să nu urmărească a-şi crea o stare de insolvabilitate.
 2
Astfel, patrimoniul asigură creditorilor chirografari posibilitatea de a-şi satisface creanţele, ajunse la scadenţă, din bunurile debitorului,
existente la acest moment, indiferent de faptul dacă au existat sau nu la momentul apariţiei creanţei. În cazul în care debitorul prejudiciază
interesele creditorilor chirografari încheind acte frauduloase, creditorii chirografari au la dispoziţie acţiunea pauliană (acțiunea
revocatorie) pentru apărarea drepturilor lor. Acțiunea pauliană – acțiune judiciară prin care un creditor poate cere debitorului rezilierea
unui contract, anularea unui act etc. dacă acestea sunt posterioare creanțelor și sunt încheiate de debitor în frauda drepturilor
creditorului. Posibilitatea înaintării acţiunii pauliene decurge din art. 218 alin. (1) al Codului civil, care stipulează că nulitatea relativă a
actului juridic poate fi invocată doar de persoana în al cărei interes este stabilită sau de succesorii ei, de reprezentantul legal sau de
creditorii chirografari ai părţii ocrotite pe calea acţiunii oblice. Pornind de la prevederile art. 599 alin.(1) din Codul civil, acțiunea oblică
prevede că creditorul a cărui creanţă este certă, lichidă şi exigibilă poate, în numele debitorului său, exercita drepturile şi acţiunile acestuia
în cazul în care debitorul, în dauna creditorului, refuză sau omite să le exercite.
Subrogaţia reală cu titlu universal. Subrogația înseamnă înlocuire. Ea este personală, când o persoană ia locul alteia în calitate de
titular al unui drept, şi reală, dacă un bun este înlocuit cu altul. La rândul ei, subrogaţia reală poate fi universală, când se aplică la scara
unui patrimoniu, sau cu titlu universal, atunci când priveşte o masă patrimonială, şi cu titlu particular, când priveşte un bun individual
determinat. Aşadar, dacă în cuprinsul unui patrimoniu un lucru este înlocuit cu altul, înlocuirea poartă denumirea de subrogaţie reală
universală sau cu titlu universal.
Datorită caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridică, drepturile şi obligaţiile ce îl alcătuiesc pot fi înlocuite cu alte valori,
fără ca universalitatea lui să fie afectată. Permanent şi automat valorile nou intrate într-un patrimoniu iau locul, se subrogă celor ieşite,
căpătând poziţia juridică și valoarea avută de acestea din urmă.
Subrogaţia reală cu titlu particular. Subrogaţia reală cu titlu particular acționează atunci când un bun determinat este înlocuit cu un
alt bun. Spre deosebire de subrogaţia reală universală sau cu titlu universal, care operează în mod automat, subrogaţia reală cu titlu
particular va opera doar în cazurile expres prevăzute de lege. De exemplu, conform art. 479 alin. (2) din Codul civil, în cazul în care, din
motivul şi în modul stabilit de lege, dreptul debitorului gajist asupra bunului se stinge, iar debitorului i se pune la dispoziţie un alt bun sau
i se restituie o sumă corespunzătoare, dreptul de gaj se transferă asupra bunului pus la dispoziţie sau, în modul respectiv, creditorul gajist
are dreptul la satisfacerea cu prioritate a pretenţiilor sale din suma la care are drept debitorul. O altă dispoziţie legală din care decurge
subrogaţia reală cu titlu particular derivă din prevederile art. 402 din Codul civil, care stabileşte că, dacă uzufructul cuprinde şi bunuri
consumptibile, uzufructuarul are dreptul să dispună de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare
sau, dacă este imposibil, să restituie contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
Transmisiunea universală sau cu titlu universal. La decesul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei persoane juridice
prin fuziune ori prin contopirea mai multor persoane juridice spre a constitui o nouă persoană juridică sau prin divizare, se transmit toate
drepturile şi obligaţiile care au aparţinut subiectului de drept a cărui fiinţă încetează. Obiectul transmisiunii îl constituie însuşi patrimoniul
ca universalitate juridică ce aparţine acelui subiect de drept, şi nu drepturi şi obligaţii privite în mod izolat.
Dacă întregul patrimoniu se transmite unui succesor, ne aflăm în prezenţa unei transmisiuni universale. Dacă se transmit fracţiuni din
patrimoniu către mai mulţi succesori, fiecare dintre ei primind o asemenea fracţiune, operează o transmisiune cu titlu universal.
Dar atât succesorul universal, cât şi cel cu titlu universal dobândesc atât activul, cât şi pasivul patrimonial. Între ei există numai o
deosebire cantitativă, nu calitativă.

CONŢINUTUL PATRIMONIULUI. DREPTURILE PATRIMONIALE

Deoarece patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, în conţinutul lui nu intră toate drepturile, ci numai
cele care pot fi evaluate în bani.
Drepturile patrimoniale se clasifică în două grupe:
a) drepturi reale;
b) drepturi obligaţionale, denumite şi drepturi de creanţă.
Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui
bun, pe care acesta le poate exercita în mod nemijlocit, adică fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane. Majoritatea savanţilor
contemporani consideră că dreptul real este un raport care se stabileşte între persoane cu privire la un bun, aderând astfel la o teorie
mai veche, susţinută şi de Planiol, conform căreia dreptul real este un raport care se stabileşte între persoane, cu privire la un bun, iar nu
un raport între persoane şi un bun. În literatura de specialitate însă întâlnim şi o altă idee, conform căreia este real dreptul care creează
un raport imediat şi direct între o persoană şi un lucru.
Dreptul de creanţă este un drept patrimonial în al cărui temei creditorul poate pretinde debitorului o anumită conduită, respectiv să
dea, să facă ori să nu facă ceva.
Caracterele drepturilor reale:
1. Acceptând ideea că orice raport juridic nu poate apărea decât între persoane, un prim caracter al drepturilor reale ar fi că ele
presupun un subiect activ, determinat de la început, şi un subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane. Astfel,
drepturile reale sunt atribuite categoriei drepturilor absolute.
2. Ca în orice drept absolut, obligaţia ce revine subiectului pasiv, nedeterminat, în dreptul real este de a nu face nimic ce ar stingheri
exercitarea de către subiectul activ a dreptului său. Subiectul pasiv are aşadar o obligaţie generală negativă.
3. Din caracterul absolut al drepturilor reale decurg două efecte specifice pe care nu le întâlnim la drepturile de creanţă: dreptul de
urmărire şi dreptul de preferinţă.
Dreptul de urmărire acordă titularului de drept real posibilitatea de a urmări bunul său la orice persoană, în virtutea faptului că dreptul
real este unul absolut şi că, prin urmare, persoanele sunt obligate să nu aducă atingere drepturilor reale ale titularului. În cazul în care
bunul este furat, proprietarul are dreptul de a-l urmări oriunde s-ar afla şi de a-l revendica în condiţiile legii.
Dreptul de preferinţă acordă titularului de drept real posibilitatea de a fi satisfăcut cu prioritate faţă de titularii de alte drepturi.
Conform art. 454 din Codul civil, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul gajist poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu
preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul gajist nu execută obligaţia
garantată prin gaj.
4. Drepturile reale sunt prevăzute de lege şi limitate numeric. Părţile unui raport juridic civil nu pot crea prin voinţă noi drepturi reale.
 3
5. Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale.
Clasificarea drepturilor reale
În opinia multor specialişti, drepturile reale se clasifică în:
• drepturi reale principale,
• drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale. Pornind de la prevederile Codului civil (art. 315-453), la categoria de drepturi reale principale atribuim
următoarele drepturi:
− dreptul de proprietate (art. 315-394);
− dreptul de uzufruct (art. 395-423);
− dreptul de uz şi dreptul de abitaţie (art. 424-427);
− dreptul de servitute (art. 428-442);
− dreptul de superficie (443-453).
Drepturile reale accesorii. La această categorie Codul civil atribuie doar dreptul de gaj, în care legiuitorul a inclus şi dreptul de ipotecă.
Acestea sunt drepturile reale reglementate în Codul civil. Actele legislative nu cuprind alte drepturi reale (de ex.: dreptul de
concesiune, reglementat în Legea cu privire la concesiuni, care se aseamănă foarte mult cu dreptul real, dar care nu este numit drept
astfel nici în legea nominalizată şi nici în Codul civil).

TEMA: Posesiunea

1. Noțiuni generale privind posesiunea ca stare de fapt.

2. Definiția posesiunii. Elementele posesiunii. Dobândirea și pierderea ei. Posesiunea nemijlocită și posesiunea mijlocită.
2.1. Definiția posesiunii.
2.2. Elementele posesiunii.
2.3. Dobândirea și pierderea posesiunii.
2.4. Posesiunea nemijlocită și posesiunea mijlocită.
3. Efectele juridice ale posesiunii.
3.1. Posesiunea creează în favoarea posesorului o prezumție de proprietate.
3.2. Posesorul de bună-credință a unui bun frugifer dobândește proprietatea fructelor lui.
3.3. Apărarea posesiei prin acțiuni posesorii.
3.4. Dobândirea dreptului de proprietate în rezultatul uzucapiunii.

NOȚIUNI GENERALE PRIVIND POSESIUNEA CA STARE DE FAPT

Rudolf von Ihering în teoria sa despre posesiune ca stare de fapt, numită şi teorie obiectivă a posesiunii. În linii mari, această concepție
a fost acceptată în art.303-314 din Codul civil al RM. Scopul reglementărilor din Codul civil referitoare la posesiune este de a permite
posesorului să beneficieze de protecţia pe care acestea le acordă, precum şi de alte efecte ale posesiunii, în cazul în care, pentru terţi, el
posesorul, va apărea ca o persoană ce deţine un bun, iar acţiunile pe care le întreprinde faţă de bun lasă să se creadă că are dreptul a le
săvârşi. Lucrul acesta îl desprindem îndeosebi din art. 304, care distinge două categorii de posesiuni: posesiune mijlocită şi posesiune
nemijlocită. O asemenea clasificare a posesiunii poate duce la ideea că doar posesiunea nemijlocită are importanţa practică, ceea ce nu
corespunde realităţii.
Existenţa unei asemenea instituţii este dictată de necesitatea acordării unei protecţii juridice celui care posedă la un moment un lucru,
inclusiv a protecţiei contra proprietarului bunului şi acordării posibilităţii către posesor de a beneficia şi de alte efecte ale posesiunii,
inclusiv de a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului pe care l-a posedat o perioadă expres prevăzută de lege – uzucapiunea. Am
putea spune de asemenea că existenţa posesiunii este impusă de necesităţi sociale, fiindcă deseori este dificil sau chiar imposibil a
cunoaşte exact situaţia juridică a unei persoane sau a unui bun.

DEFINIȚIA POSESIUNII. ELEMENTELE POSESIUNII. DOBÂNDIREA ȘI PIERDEREA EI. POSESIUNEA NEMIJLOCITĂ ȘI POSESIUNEA
MIJLOCITĂ
2.1. Definiția posesiunii
După cum susţine savantul P.C.Vlachide, studiile asupra posesiunii (de la sec. XIX-lea) au ajuns la aprofundarea problemei şi la o
controversă, rămasă celebră, între doi mari jurisconsulţi: Charles Savigny şi Rudolf von Ihering. Teoria lui Savigny poartă denumirea de
teorie subiectivă, fiindcă autorul ei consideră că posesor este doar persoana care deţine posesiunea asupra lucrului şi care se comportă
faţă de el ca un bun proprietar. Această teorie distinge două elemente ale posesiunii: a) material; b) intenţional şi recunoaşte posesiunea
numai proprietarului şi uzurpatorului, pentru că numai ei stăpânesc bunul cu voinţa de a-l avea pentru ei, nu pentru altul. Toţi cei care
posedă pentru alţii, în concepţia lui Savigny, nu pot avea posesiune. Ei sunt simpli detentori.
O a doua teorie dedicată posesiunii este cea elaborată de Ihering – teorie obiectivă a posesiunii, care reduce posesiunea la un singur
element şi anume la cel material, la corpus. În concepţia acestui savant, posesiunea este stăpânirea exercitată asupra unui lucru. Rudolf
von Ihering a fost primul cine a pus accent că posesiunea este starea de lucruri văzută, de persoanele terțe, la posesor.
În art. 303 alin. (1) din Codul civil, se spune că posesiunea se dobândeşte prin exercitarea voită a stăpânirii de fapt a bunului. Dispoziţia
art. 303 alin. (1) nu permite a susţine că posesiunea trebuie să întrunească ambele elemente: corpus şi animus. În acest articol se cere ca
cel care posedă doar să dorească acest lucru, nu să considere că posedă un lucru pentru a-l avea în proprietate. Mai mult decât atât, în
articolul 304 se indică că în calitate de posesori şi persoanele care deţin bunuri ca uzufructuar, creditor gajist, arendaş, chiriaş, depozitar
sau în temeiul unui alt raport juridic similar, în care sunt în drept sau obligate faţă de o altă persoană să posede temporar un anumit bun.
Posesiunea este o stare de fapt care constă în exercitarea voită a stăpânirii materiale a unui lucru şi care, în condiţiile legii, produce
anumite efecte juridice.
Posesiunea este aşadar o stare de fapt. De cele mai multe ori această stare coincide cu dreptul. Există însă şi cazuri când starea de
 4
fapt nu coincide cu dreptul, cu alte cuvinte cel care se află în stăpânirea bunului nu are şi dreptul de a-l poseda. Cu toate acestea, şi în
acest ultim caz, posesorul va beneficia de protecţie juridică și va avea chiar posibilitatea de a dobândi un drept de proprietate, ambele
efecte datorându-se existenţei stării de fapt, adică stăpânirii bunului. Posesiunea este o stare de fapt, anume aşa prevede Codul civil în
art. 303 şi în următoarele. În cazul în care posesiunea ar fi un drept, şi mai ales unul real, atunci acesta ar trebui să fie transmisibil. Situaţia
în care este transmis numai dreptul de posesiune arată implicit că transmiţătorul nu este şi titularul dreptului principal la care posesiunea
se ataşează şi prin aceasta ar dovedi că este de rea-credinţă şi că nu poate să transmită valabil. Posesiunea, nefiind un drept, nu poate fi
transmisă succesorilor prin act de succesiune. Prevederile art.313, care stipulează că posesiunea se transmite în virtutea succesiunii în
forma în care se afla la persoana fizică sau juridică succedată, nu trebuie să fie argumentul faptului că posesiunea este un drept deoarece
se transmite succesorului. Succesorul dobândeşte o nouă posesiune, deşi în forma în care a fost la predecesor. Succesiunea universală
face să treacă asupra succesorului drepturile patrimoniale ale titularului, dar nu posesiunea. Aceasta din urmă fiind un simplu fapt,
succesorul nu va avea posesiune decât dacă se găseşte în situaţia de fapt necesară şi nu datorită calităţilor sale de succesor. Să admitem
faptul că un bun al defunctului nu a trecut în posesiunea moştenitorului, ci este posedat de un terţ. Va putea moştenitorul să ceară
acestuia revendicarea, invocând motivul că predecesorul său a fost posesorul bunului şi de aceea moşteneşte şi posesiunea? În acest caz,
moştenitorul nu va avea câştig de cauză, fiindcă prin succesiune se transmit doar drepturile şi obligaţiile, nu şi starea de fapt, în cazul
nostru posesiunea. Conţinutul art. 313 trebuie interpretat în sensul că moştenitorul, devenit posesor al bunului posedat de predecesorul
său, îl va poseda în forma în care l-a posedat predecesorul. Aşadar, dacă defunctul a fost un posesor de bună-credinţă, şi moştenitorul va
fi considerat, până la proba contrară, posesor de bună-credinţă. În schimb, dacă predecesorul a fost un posesor de rea-credinţă,
moştenitorul va fi considerat ca fiind de bună-credinţă (art. 307 din Codul civil). Acest exemplu nu trebuie interpretat în sensul că buna
sau rea-credinţa se transmite pur şi simplu prin moştenire. Nici buna-credinţă, nici rea-credinţă nu se transmit succesorilor. Buna-credinţă
se apreciază în persoana actualului posesor, iar nu în persoana autorului. Astfel, în caz de moştenire, dacă este de bună-credinţă,
succesorul îşi va păstra fructele chiar dacă cel de la care a dobândit posesiunea era de rea-credinţă şi, invers, fiind de rea-credinţă, el nu
va putea însuşi fructele chiar dacă cel de la care a dobândit posesiunea era de bună-credinţă. În concluzie, în art. 313 nu este vorba despre
o veritabilă succesiune a posesiunii, ci despre forma posesiunii pe care a avut-o predecesorul. Succesorul va deveni posesor al bunurilor
doar dacă se va afla într-o astfel de situaţie, adică va deţine stăpânirea asupra acestor bunuri.

2.2. Elementele posesiunii

Posesiunea este o stare de fapt generatoare de efecte juridice. Anume această caracteristică constituie aspectul exterior al posesiunii,
care poate fi cunoscut de oricine prin constatarea vizibilă a situaţiei de fapt. Pornind de la prevederile art. 303-314 din Codul civil, susţinem
că posesiunea urmează să întrunească elementul material (corpus). La romani erau cunoscute două elemente constitutive ale posesiunii:
corpus şi animus, această poziţie fiind preluată de legiuitorul francez în Codul civil din 1804, precum şi de codurile civile inspirate din
Codul civil francez.
Elementul material al posesiunii reprezintă puterea reală pe care persoana o are asupra bunului. Acest element poate fi dedus din
primul alineat al art. 303, care prevede expres că posesiunea este o stăpânire de fapt a bunului. Este prezent elementul material în cazul
în care persoana exercită stăpânire fizică asupra bunului, putere care permite înlăturarea persoanelor terţe, în acel moment, de la o
asemenea stăpânire. De regulă, elementul corpus se caracterizează prin puterea nemijlocită asupra bunului care se asigură prin atingerea
lui fizică. Nu trebuie însă ca interacţiunea fizică dintre posesor şi bun să fie considerată condiţie obligatorie caracteristică posesiunii ca
stare de fapt. Or, se poate uşor demonstra prezenţa posesiunii atunci când posesorul nu are direct atingerea fizică a bunului şi nu se poate
vorbi despre existenţa unei posesiuni chiar dacă persoana se află într-o interacţiune fizică cu bunul. Vom elucida acest lucru prin două
exemple. Persoana nu poate avea concomitent atingere fizică cu toate bunurile din posesiunea sa, ceea ce nu înseamnă că nu este
posesorul lor (şi atunci cand mă aflu acasă sunt posesorul şi al bunurilor pe care le am la serviciu în momentul în care mă aflu acasă). Pe
de altă parte, călătorul care se urcă într-un vehicul, nu poate susţine că este posesorul vehiculului pe motivul că are atingerea fizică.
La fel, în conformitate cu prevederile art. 303 alin. (2), nu toate persoanele care deţin stăpânirea bunului sunt considerate posesorii
lor. Astfel, legiuitorul stabileşte că nu este posesor cel care, învestit cu împuterniciri de către o persoană, exercită stăpânirea de fapt a
bunului în folosul ei. De exemplu, nu este posesor vânzătorul care vinde mărfuri în magazin, deşi deţine stăpânirea asupra lor, de
asemenea nu este posesorul strungului nici muncitorul care lucrează la el. În aceste cazuri, conform alin. (2), posesor este persoana care
a învestit cu împuternicirile respective pe vânzător şi pe strungar.
Elementul material al posesiunii implică, de regulă, un contact direct cu bunul şi constă în stăpânirea lui materială, concretizată în
diverse acte de folosinţă exercitate de om, cum ar fi cultivarea unui teren, locuirea unei case, culegerea fructelor, aducerea unor
modificări, transformări sau completări. Prin urmare, ansamblul de acte materiale asupra lucrului alcătuiesc elementul corpus.
Multitudinea manifestărilor care alcătuiesc conţinutul elementului corpus poate fi extrem de variată, ceea ce se datorează faptului că
atitudinea obişnuită, normală a posesorului variază în funcţie de diversitatea bunurilor, deoarece fiecare bun îndeplineşte într-o manieră
proprie destinaţia sa economică. Prin urmare, elementul material al raportului posesoriu, care permite utilizarea economică a unui bun,
nu poate fi identic unui astfel de element în cazul bunurilor cu un alt rol economic. Fiecare categorie de bunuri utilizate în procesul
economic are forma sa de exercitare a stăpânirii materiale (corpus).
Elementul psihologic, intelectual al posesiunii (animus) constă în intenţia sau voinţa celui ce stăpâneşte în fapt bunul, de a efectua
această stăpânire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar ori ca titular al altui drept real.

2.3. Dobândirea și pierderea posesiunii

Codul civil conţine o singură prevedere cu caracter general referitoare la dobândirea posesiunii, şi anume la art 303 alin. (1). Esenţa
acestei prevederi constă în stipularea situaţiei că posesiunea se dobândeşte prin exercitarea voită a stăpânirii de fapt а bunului. Se poate
spune că posesorul va dobândi posesiunea asupra bunului doar atunci cînd se va afla în stăpanirea lui. Bunul poate nimeri în stăpânirea
posesorului pe diferite căi. Cel mai frecvent, posesiunea se dobândeşte în baza unui act juridic. Ea poate fi dobândită şi în urma uzurpării
unui bun.
Posesiunea se dobândeşte atât în baza unor acte juridice, cât şi în baza unor acte materiale, în urma cărora persoana devine posesorul
bunului. Actul juridic este licit. Doar actul juridic licit poate da naştere, modifica şi stinge un raport juridic, poate da naştere şi posesiunii
ca stare de fapt. Problema care se pune în literatura de specialitate este următoarea: se poate dobândi posesiunea ca stare de fapt în
 5
baza unor acte materiale ilicite? Există diferite păreri. Unii autori afirmă că doar actele materiale licite pot sta la baza apariţiei posesiunii.
Alţii susţin că şi actele materiale ilicite pot da naştere unei posesiuni ca stare de fapt. Posesiunea fiind o stare de fapt, care constă în
săvârşirea de acte materiale de stăpânire a unui bun, în temeiul art. 303 alin. (1) din Codul civil conform căruia „posesiunea se dobândeşte
prin exercitarea voită a stăpânirii de fapt a bunului”, considerăm că posesiunea ca stare de fapt se poate dobândi şi prin acte materiale
ilicite. Astfel, şi hoţul va fi posesor al bunurilor furate, iar în cazul în care un alt hoţ încearcă să-l deposedeze de ele, va putea apela la
normele ce protejează posesiunea. În acest context, trebuie să spunem că hoţul va avea calitatea de posesor de rea-credinţă şi nu va
beneficia de toate prerogativele de care se bucură posesorul de bună-credinţă. Vom vedea că art. 308 şi 309 acordă protecţie doar
posesorului de bună-credinţă, ceea ce nu înseamnă că posesorul de rea-credință poate fi deposedat abuziv de bunurile pe care le deţine,
aplicându-se, şi în acest caz principiul „nimănui nu-i este permis să-şi facă singur dreptate”. Cu alte cuvinte, posesorul de rea-credinţă
poate fi deposedat doar în condiţiile legii de bunurile pe care le deţine.
Posesiunea se consideră dobândită numai dacă, în urma actului achizitiv, dobânditorul este pus în situaţia de a utiliza bunul la
destinaţia sa economică, în cazul în care bunul a intrat în sfera sa materială de stăpânire.
Sunt considerate acte materiale de dobândire a posesiunii:
 ocuparea,
 strămutarea,
 păstrarea bunurilor mobiliare,
 grăniţuirea,
 călcarea,
 îngrădirea,
 punerea de semne sau cultivarea terenurilor,
 alte acte materiale care permit posesorului exercitarea voită a stăpânirii de fapt a bunului.
Stingerea posesiunii – art. 314 alin.(1) din Codul civil: „Posesiunea încetează dacă posesorul a renunţat definitiv şi expres la stăpînirea
de fapt a bunului sau pierde în alt mod stăpînirea de fapt asupra lui.” Cu alte cuvinte, posesiunea se stinge prin pierderea stăpânirii de
fapt asupra bunului. Încetarea posesiunii prin renunţarea definitivă şi expresă la ea de asemenea este o încetare a stăpânirii de fapt a
bunului. Legiuitorul însă a numit separat aceste două căi de stingere a posesiunii. Pentru ca să creeze efecte juridice, renunţarea trebuie
să fie definitivă şi expresă. Posesiunea încetează şi involuntar prin pierderea puterii materiale. De exemplu, posesorul a pierdut lucrul ori
acesta a fost luat de un terţ fără voia posesorului. Totuşi, posesiunea nu încetează în cazul în care este exercitată de un altul în numele
posesorului, deşi ultimul nu exercită direct putere materială asupra bunului. Posesorul îşi păstrează posesiunea asupra bunului şi atunci
când are posibilitatea materială de a exercita asupra lui acte de stăpânire materială, chiar dacă încetează să le exercite. Pentru a pierde
posesiunea, posesorul trebuie să piardă posibilitatea de a face acte de posesiune. De exemplu, bunul se află în posesiunea unei alte
persoane care va fi considerată posesor.
Pierderea posesiunii se face:
1) prin voinţa posesorului:
a) prin transferarea voluntară a bunului, de către posesor, în posesiunea unei alte persoane;
b) prin abandonarea bunului ori renunţarea la el definitiv şi expres de către posesor;
2) contrar voinţei posesorului, de regulă în cazul dispariţiei bunului.
În cazul bunurilor imobile, pierderea se poate produce în virtutea faptului că bunul încetează a fi susceptibil de posesiune
(exproprierea) sau dispare în urma unei calamităţi naturale (alunecări de teren, inundaţii, cutremur). Posesorul pierde posesiunea
construcţiei, rămânând în continuare posesorul terenului.
Referitor Ia bunurile mobile, posesiunea nu se pierde întotdeauna în momentul în care bunul încetează a mai fi sub paza şi puterea
posesorului. Este cazul bunurilor furate sau pierdute, cu excepţia celor restituite cu ajutorul organelor competente, fie prin restituirea de
către cel care le-a găsit. Posesorul deposedat are dreptul, în virtutea calităţii sale de posesor, să ceară noului posesor restituirea bunului.
În asemenea cazuri, posesiunea este, nudă sau ceea ce spune legiuitorul la art. 314: imposibilitatea temporară de a exercita stăpânirea
de fapt a bunului nu duce la încetarea posesiunii.

2.4. Posesiunea nemijlocită şi posesiunea mijlocită

Codul civil se preocupă, la art. 304, de posesiunea mijlocită şi posesiunea nemijlocită, acceptând concepţia dublei posesiuni, consfinţită
pentru prima dată în Codul civil german din 1896. O astfel de construcţie a posesiunii este considerată de mulţi autori ca fiind reuşită. Ea
permite soluţionarea mai multor aspecte practice, dintre care este posibilitatea atât a posesorului nemijlocit, cât şi a celui mijlocit de a
beneficia de protecţia acordată de această instituţie a dreptului civil.
În conformitate cu prevederile art. 304 alin. (1), posesorul poate stăpâni bunul direct, prin putere proprie (posesiune nemijlocită), fie
prin intermediul unei alte persoane (posesiune mijlocită). Stăpânirea directă a unui bun este o posesiune nemijlocită, iar stăpânirea prin
intermediul unui terţ este o posesiune mijlocită. Deşi pare o construcţie simplă, între posesiunea mijlocită şi cea nemijlocită există o
legătură complexă. În mare parte, art. 303-314 sunt dedicate posesiunii nemijlocite, posesorul mijlocit are posibilitatea de a apela la
protecţia posesiunii în cazul în care posesorul nemijlocit nu face acest lucru. În acest caz, posesorul mijlocit poate apela la dreptul ce îi
aparţine asupra bunului (dreptul de proprietate), dar poate apela şi la mijloacele de protecţie pe care le acordă posesiunea, căci, conform
art. 304, deşi nu deţine bunul, se consideră posesor mijlocit, iar în această calitate poate beneficia de protecţia acordată de instituţia
posesiunii. Posesorul mijlocit poate apela, în caz de încălcare a dreptului (de proprietate sau a unui alt drept pe care îl are asupra
bunului transmis posesorului nemijlocit), la mijloacele de protecţie a dreptului său şi nu la mijloacele de protecţie pe care le acordă
posesia. Pe de altă parte, în literatura de specialitate, se susţine ideea că, în cazul unei astfel de construcţii a posesiunii (posesiunea
nemijlocită şi posesiunea mijlocită), este vorba doar despre un drept de posesiune, existenţa dreptului de posesiune explicând legătura
dintre posesiunea mijlocită şi posesiunea nemijlocită.
Suntem în prezenţa posesiunii nemijlocite, cât şi posesiunii mijlocite în cazul în care între posesorul nemijlocit şi cel mijlocit există un
raport juridic. Art. 304 alin. (2) prevede că dacă persoana posedă un bun în calitate de uzufructuar, creditor gajist, arendaş, chiriaş,
depozitar sau în temeiul unui alt raport juridic similar în care este în drept sau obligată faţă de o altă persoană să posede temporar un
anumit bun, atunci ultima de asemenea este posesor (posesor mijlocit). În conformitate cu această normă legală, uzufructuarul, creditorul
 6
gajist, arendaşul, chiriaşul, depozitarul, precum şi alte persoane care deţin bunul în baza unui raport juridic sunt consideraţi posesori
nemijlociţi.
Rezultă deci că în cazul unui uzurpator nu poate exista decât un posesor nemijlocit. De asemenea, posesiunea este nemijlocită atunci
când proprietarul deţine el însuşi bunul.
Codul civil al Republicii Moldova, preluând conţinutul art. 855 din Codul civil al Germaniei, nu recunoaşte calitatea de posesor unor
persoane care stăpânesc de fapt bunul. Astfel, art. 303 alin. (2) prevede că nu este posesor cel care, deşi exercită stăpânirea de fapt a
bunului, o face în folosul unei alte persoane prin împuternicirile de posesor cu care este învestit de această persoană. Este posesor doar
persoana care l-a învestit cu împuterniciri. Prin urmare, nu toate persoanele care stăpânesc un bun sunt considerate posesori ai acestuia.
De exemplu, nu este posesor vânzătorul care comercializează mărfuri în magazin, deşi deţine stăpânirea asupra lor. De asemenea, nu
este posesor al strungului muncitorul care lucrează la el. În aceste cazuri, conform art. 302 alin. (2), posesori sunt persoanele care i-а
învestit pe vânzător şi pe strungar cu împuternicirile respective.

EFECTELE JURIDICE ALE POSESIUNII

Posesiunea, fiind o stare de fapt, generează un şir de efecte juridice expres prevăzute de lege:
 posesiunea creează în favoarea posesorului o prezumţie de proprietate;
 posesorul de bună-credinţă a unui bun frugifer dobândeşte proprietatea fructelor acestui bun;
 posesiunea este apărată cu ajutorul acţiunilor posesorii;
 posesiunea exercitată în timpul şi în condiţiile prevăzute de lege duce la dobândirea dreptului de proprietate.

3.1. Posesiunea creează în favoarea posesorului o prezumţie de proprietate. Acest efect al posesiunii ca stare de fapt este prevăzut
în Codul civil art. 305 alin. (1), ce conţine o regulă conform căreia posesorul este prezumat proprietar al bunului până la proba contrară.
Pornind de la realitatea că, de cele mai multe ori, posesiunea, ca stare de fapt, este exercitată de însuşi titularul dreptului de proprietate,
legiuitorul a instituit o prezumţie relativă de proprietate în favoarea posesorului. Spunem relativă fiindcă această prezumţie poate fi
răsturnată prin dovada dreptului persoanei asupra bunului posedat de posesor. În cazul în care se dovedeşte dreptul asupra lui, bunul
urmează să fie întors titularului de drept. În cazul în care i se înaintează o acţiune de revendicare a bunului, posesorul este scutit să aducă
alte probe în sprijinul dreptului său prezumat. Faptul posesiunii se consideră o prezumţie a dreptului de proprietate până în momentul
dovedirii contrariului de cel care pretinde că îi aparţin drepturi asupra bunului deţinut de posesor.
Regula conform căreia posesorul este prezumat proprietar al bunului nu operează în toate cazurile. Astfel, art. 305 alin. (1) prevede:
Posesorul este prezumat proprietar al bunului dacă nu este dovedit că a început a poseda pentru un altul. Această prezumţie nu operează
în cazul în care dreptul de proprietate trebuie înscris în registrul public şi nici faţă de un fost posesor al cărui bun a fost furat, pierdut sau
ieşit din posesiune în alt mod fără voia lui, cu excepţia banilor şi titlurilor de valoare la purtător.
Din conţinutul acestei norme se desprind două excepţii de la regula conform căreia cel care posedă este prezumat a fi proprietar al
bunului:
1) Prezumţia dată nu va opera în cazul în care dreptul de proprietate trebuie înscris în registrul public. În prezent, sunt pasibile de
înregistrare dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile. Din art. 321 alin. (2) rezultă că dreptul de proprietate,
în cazul bunurilor imobile, se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Prin urmare, în
privinţa bunurilor imobile prezumţia proprietăţii nu operează, deoarece constatarea simplei stări de fapt, de stăpânire a unui bun imobil,
este insuficientă pentru instituirea unei asemenea prezumţii, fiindcă simpla posesiune a unui imobil fără înscriere în registrele publice nu
are ca efect apariţia dreptului de proprietate. Condiţia înregistrării este absolut necesară pentru ca posesiunea, ca stare de fapt, să aibă
drept efect naşterea dreptului de proprietate. Posesorul bunului imobil aşadar nu va invoca în favoarea sa regula conform căreia
posesorul este considerat proprietar al bunului. Posesorul de bună-credinţă a unui bun imobil va dobândi însă dreptul de proprietate a
bunului posedat în urma uzucapiunii, respectând prevederile art. 332.
2) Această regulă nu va opera nici în cazurile când bunurile au fost furate, pierdute sau au ieşit într-un alt mod din posesiunea
posesorului fără voia lui. În toate aceste cazuri, se consideră că bunul a ieşit din posesiune contrar voinţei posesorului. Faptul că bunul a
fost furat, pierdut sau că a ieşit în alt mod contrar voinţei proprietarului trebuie dovedit de cel care îl revendică. Până când nu va fi dovedit
acest lucru, va opera regula conform căreia posesorul este prezumat proprietar al bunului.
Posesorul de bani şi titluri de valoare la purtător poate invoca în toate cazurile regula conform căreia posesorul este prezumat
proprietar al bunului, chiar şi atunci când banii şi titlurile de valoare la purtător au fost furaţi, pierduţi ori au ieşit din posesiune în alt mod
fără voia posesorului. Acest lucru este evidenţiat în finalul alin. (1) al art. 305.
Prezumţia proprietăţii operează şi pentru posesorul anterior. Astfel, art. 305 alin. (2) stipulează: Se va considera că posesorul anterior
a fost proprietar al bunului pe parcursul perioadei în care l-a posedat. Pornind de la prevederile art. 305 alin.(1), constatăm că posesorul
anterior nu poate fi considerat proprietar, deoarece el doar se prezumă a fi proprietar. De aceea alin.(2) din acelaşi articol urmează a fi
interpretat în sensul că prezumţia de proprietate operează şi pentru un fost posesor, pe durata posesiunii. Esenţa acestei prevederi constă
în faptul că pentru fostul posesor, prezumat proprietar, se vor produce toate efectele juridice ale regulii invocate mai sus.

3.2. Posesorul de bună-credinţă a unui bun frugifer dobândeşte proprietatea fructelor lui. O asemenea posibilitate a posesorului de
bună-credinţă de a dobândi drept de proprietate asupra fructelor bunului este reglementată în Codul civil la art. 311 alin. (1). Regula
generală a acestui efect al posesiunii, cuprinsă în art. 310, stabileşte: în perioada de posesiune legitimă, fructul bunului se consideră
proprietate a lui. Această regulă însă poartă un caracter dispozitiv, însemnând că va fi posibil ca fructul bunului să revină proprietarului
şi nu posesorului legitim în cazul în care legea sau părţile unui act juridic prevăd o asemenea distribuire a fructelor. Spunem că este posibil
ca şi actul juridic să prevadă astfel invocând ca argument art. 304 şi art. 310 alin. (2) din Codul civil, conform cărora şi uzufructuarul,
chiriaşul, depozitarul sunt consideraţi posesori. Pentru ca posesorul să culeagă fructele, hotărâtoare este buna-credință, convingerea lui
că bunul a fost dobândit de la adevăratul proprietar. Buna-credinţă nu este unicul mijloc care dă posesorului posibilitatea de a dobândi
proprietatea asupra fructelor.
La baza dobândirii dreptului de proprietate asupra fructelor de către posesorul de bună-credinţă stă un principiu major de etică:
buna-credinţă este şi trebuie să fie protejată prin ea însăşi. În acest caz, buna-credinţă însă nu este suficientă pentru a justifica în modul
 7
cuvenit dreptul ca ştiinţă.
Specialiştii în domeniu au înaintat multe argumente în susţinerea tezei că posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului frugifer. Savantul P.C. Vlachide, de exemplu, motivează şi justifică pierderea dreptului proprietarului
asupra fructelor prin mecanismul sancţiunii civile aplicate lui, cel care s-a dezinteresat în mod neglijent de bunul său. Periodicitatea
producerii fructelor este o adevărată punere în întârziere de fapt a proprietarului, care cunoaşte bine că trebuie să le culeagă.
P.C. Vlachide susţine că fructele neculese clamează contra proprietarului cerând să fie culese. Prin urmare, o explicaţie constă în faptul
că fructele sunt pierdute de proprietarul vinovat de a nu le fi perceput, cu punerea lui în întârziere implicită prin ajungerea fructelor la
termenul de a fi percepute. În acelaşi context, savantul afirmă că caracterul de sancţiune civilă aplicată proprietarului manifestat şi de
faptul că are dreptul la fructe imediat ce le pretinde prin acţiune în revendicare.
O altă explicaţie a pierderii de către proprietar a dreptului asupra fructelor produse de bunul său se întemeiază pe faptul că acesta,
fiind stăpânul fructelor, a şi dispus implicit de ele prin abandon, abandonul proprietăţii reprezentând un mod de stingere a dreptului de
proprietate pentru proprietar, totodată şi un mod de dobândire a dreptului de proprietate pentru cel care a acceptat să fie proprietarul
bunului abandonat (vezi: Codul civil, art. 323 şi 338).
În altă ordine de idei, în literatura juridică se încearcă a se găsi un principiu mai fundamentat pentru afirmarea dreptului posesorului
de bună-credinţă de a dobândi fructele, aceasta fiind echitatea. Posesorul, ignorând viciile titlului său, crede că are anumite drepturi
asupra lucrului, dreptul de a percepe fructele şi a le consuma pe măsura perceperii lor. Posesorul de bună-credinţă, dobândind fructele,
le percepe, dispune de ele, cheltuind, cu diligenţa unui bun gospodar şi a unui adevărat proprietar. Dacă posesorul de bună-credinţă ar fi
obligat să restituie fructele sau contravaloarea lor după un timp, care poate fi destul de lung, ar însemna să fie supus unor pierderi
materiale substanţiale şi nu i se poate reproşa vreo culpă, căci aceste fructe probabil i-au servit să trăiască mai bine, nu să se
îmbogăţească. Este normal ca pierderea să fie suportată de proprietar, care în cele mai dese cazuri a fost neglijent prin tergiversarea
revendicării bunului aflat în mâinile unui terţ de bună-credinţă, adică prin lăsarea lucrului în mâna posesorului, întărind credinţa acestuia
din urmă în validitatea titlului de posesiune prin inacţiunea sa.
Fundamentul dobândirii dreptului de proprietate de către posesorul de bună-credinţă asupra fructelor bunului frugifer constă în:
 bună-credinţă a posesorului;
 sancţiunea aplicată proprietarului care nu culege fructele bunului;
 abandonarea fructelor de către proprietar;
 principiul echității.
Condiţiile ce urmează a fi întrunite pentru ca posesorul să devină proprietarul fructelor lucrului aflat în posesiunea sa [art. 310 alin.
(1) din Codul civil]:
Legiuitorul indică posesiunea legitimă ca o condiţie necesară pentru dobândirea fructelor de către posesor. În Codul civil nu găsim
definiţia posesiunii legitime, termenul fiind utilizat şi în art. 307 alin. (1), în care se stipulează că este considerată posesor de bună-credinţă
persoana care posedă legitim sau care se poate considera îndreptăţită să posede în urma unei examinări diligente, necesare în raporturile
civile, a temeiurilor îndreptăţirii sale. Buna-credinţă este prezumată. Prin urmare, am putea conchide că termenul posesiune legitimă
folosit în art. 310 se referă la posesiunea de buna-credinţă. Corelaţia dintre posesiunea de bună-credinţă şi posesiunea legitimă este una
de gen — specie, prima fiind genul, cea de-a doua specia. Constatarea dată impune analiza instituţiei posesiunii de bună-credinţă în sensul
distingerii a două situaţii: a) posesiunea se bazează pe un just titlu; b) posesiunea se bazează pe un titlu viciat, care, ulterior, poate fi
declarat nul. Ambele situaţii pot fi deduse din art. 307 alin. (1). În prima situaţie, este prezentă posesiunea întemeiată pe un just titlu, ori,
cum o numeşte legiuitorul, posesiunea legitimă, care, având forţă juridică, produce efecte juridice. În a doua situație, există o posesiune
întemeiată pe un titlu viciat, ale cărui vicii nu sunt cunoscute posesorului. Dacă ar fi să utilizăm cuvintele legiuitorului, spunem că un
asemenea posesor de bună-credinţă este persoana care se poate considera îndreptăţită să posede în urma unei examinări diligente,
necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptăţirii sale [art. 307 alin. (1)]. În acest caz, buna-credinţă este un element subiectiv ce
constă în convingerea posesorului că titlul în al cărui temei posedă lucrul ale cărui fructe le culege este perfect valabil, neafectat de vreun
viciu. Aşadar, justul titlu este un element intrinsec al bunei-credinţe, o justificare a acesteia. Pentru ca posesorul să culeagă fructele,
hotărâtoare este buna-credinţă a acestuia, convingerea lui că bunul a fost dobîndit de la adevăratul proprietar sau de la persoana
împuternicită în acest sens. Convingerea nu trebuie să apară ca rezultat al neglijenţei posesorului, ci în urma acţionării sale cu o diligenţă
generală, necesară raporturilor juridice civile. În situaţia pe care o analizăm, nu este suficient să se invoce buna-credință. Ea trebuie
dovedită. Dovada bunei-credinţe a posesorului în materia dobândirii fructelor se face prin simpla prezentare a titlului de achiziţie a
lucrului. Prin urmare, o dată titlul stabilit, se prezumă că posesorul l-a crezut valabil, ignorând viciile lui. Cel care pretinde că posesorul
este de rea-credinţă trebuie să facă dovada afirmaţiei sale. Sarcina probei este de partea adversarului posesorului.
Aşadar, una din condiţiile necesare dobândirii fructelor este buna-credinţă, aflată în una dintre cele două situaţii enumerate la
art. 307 alin. (1).
Dobândirea fructelor în proprietate de către cel care posedă bunul este prevăzută la art. 310 alin. (1) şi la art. 311 alin. (1) din acelaşi
cod. Art. 310, prevede că dreptul de proprietate asupra fructelor bunului poate fi dobândit de posesorul legitim sau, altfel spus, de cel
care posedă în baza unui just titlu. În art. 311 se stipulează că dreptul de proprietate asupra fructelor bunurilor îl va dobândi posesorul
de bună-credinţă care nu are dreptul să posede bunul sau care a pierdut acest drept. În acest din urmă caz, vom fi în prezenţa posesorului
de bună-credinţă care se consideră îndreptăţit să posede în urma unei examinări diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor
îndreptăţirii sale (art. 307) sau de cei care au dobândit un bun în temeiul unui act juridic viciat.
Buna-credinţă, constând în ignorarea viciilor titlului, se apreciază în persoana posesorului şi în momentul fiecărei perceperi de fructe.
Întotdeauna buna-credinţă se apreciază în persoana posesorului actual, nu în persoana autorului său. Astfel, moştenitorul de bună-
credinţă are dreptul la fructe, chiar dacă autorul său a fost de rea-credinţă şi, viceversa, nu are dreptul dacă este de rea-credinţă, chiar
dacă autorul era de bună-credinţă. Buna-credinţă trebuie să existe la fiecare moment al culegerii fructelor şi nu doar la luarea în posesiune
a lucrului.
Aprecierea acestei situaţii de fapt legată de veridicitatea convingerii posesorului în regularitatea titlului său este de competenţa
judecătorilor.
Codul civil a instituit o prezumţie a bunei-credinţe, ceea ce înseamnă că ea nu trebuie dovedită, fiind prezumată. Astfel, art. 307
alin.(1) prevede expres că buna-credinţă se prezumă. În consecinţă, sarcina de a dovedi că posesorul a fost de rea-credinţă, la momentul
 8
culegerii fructelor, revine celui care invocă rea-credinţa. Cu alte cuvinte, cel care reclamă posesorului restituirea fructelor este obligat să
demonstreze că ultimul a cunoscut viciile titlului.
Nu există nici o deosebire între fructele naturale şi cele civile. Înseamnă, aşadar, că orice fel de fruct aparţine posesorului de bună-
credinţă o dată ce a fost perceput.
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor în momentul perceperii lor. Acest lucru nu este
prevăzut expres nici în art. 310, nici în art. 312, însă este evident. Poți să te consideri posesor doar dacă deţii stăpânirea materială. Aceasta
o poţi avea doar din momentul perceperii fructelor. Este o situaţie analogică cu cea a uzufructului, în care legiuitorul a prevăzut expres
că fructele obiectului uzufructului trec în proprietatea uzufructuarului la data culegerii lor [art. 401 alin.(1)].

3.3. Apărarea posesiunii prin acţiuni posesorii

Acțiune posesorie – acțiunea reală imobiliară prin care se urmărește apărarea posesiei, ca stare de fapt, împotriva oricărei tulburări,
asigurînd menținerea acestei stări ori redobîndirea posesiei, atunci cînd aceasta a fost pierdută. Prin acțiune posesorie se protejează doar
starea de fapt numită posesie, fără a se pune în discuție starea de drept, existența unui drept de proprietate sau a altui drept real cu
privire la lucrul în legătură cu care s-a creat acea stare de fapt. Acțiune posesorie nu are un caracter petitoriu.
Acțiune petitorie – acțiune prin care se solicită instanței de judecată să stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului
de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun. Dintre acțiunile petitorii sunt enumerate:
 acțiunea în revendicare – acțiunea prin care proprietarul care a pierdut posesia asupra unui bun individual determinat, cere instanței
să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului și să redobîndească posesia lui de la cel care îl stăpînește fără drept;
 acțiunea în prestație tabulară – acțiune reală prin care cel îndreptățit să-și intabuleze în cartea funciară un drept real imobiliar poate
cere instanței judecătorești să dispună inscrierea acelui drept în cartea funciară, dacă cel obligat refuză să predea inscrisul necesar pentru
strămutarea sau constituirea dreptului respectiv în favoarea sa. Această acțiune urmărește ca scop obținerea unei hotărîri judecătorești
care să suplinească inscrisul de constituire sau de strămutare a dreptului imobiliar și să servească la intabularea acestuia. Printr-o
asemenea hotărîre se dispune numai inscrierea în cartea funciară a unui drept real în favoarea reclamantului;
 acțiunea în grănițuire – acțiunea prin care se urmărește determinarea, prin hotărîre judecătorească, a limitelor dintre două
proprietăți vecine. Prin această acțiune reclamantul pretinde ca, în contradictoriu cu pîrîtul, instanța să determine, prin semne exterioare,
întinderea celor două fonduri învecinate. Acțiune în grănițuire este o acțiune reală, petitorie, imobiliară, declarativă de drepturi și
imprescriptibilă;
 acțiunea negatorie – acțiune reală prin care reclamantul cere instanței de judecată să stabilească, prin hotărîrea ce o va pronunța,
că pîrîtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitație, gaj, servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprietatea sa și să-l oblige, pe
cale de consecință-, să inceteze exercitarea lui neligitimă. Acțiunea negatorie este reală, petitorie și imprescriptibilă. Caracterul său
petitoriu rezultă din faptul că se pune în discuție existența dreptului real al pîrîtului;
 acțiunea confesorie – acțiunea reală prin care se ocrotește sau se valorifică un dezmembrămînt al dreptului de proprietate (uzufruct,
uz, abitație, gaj, servitute sau superifice) și care servește la apărarea oricăruia dintre aceste drepturi reale. Este o acțiune petitorie,
deoarece pune în discuție existența dreptului real al reclamantului. Spre deosebire de celelalte acțiuni petitorii, ea este prescriptibilă în
termen de 30 de ani.
Fiind o stare de fapt, posesiunea este protejată de intervenţia unor terţi. Reguli referitoare la protecţia posesiunii cuprind art. 308 și
309, care se referă propriu-zis la posesiune, şi art. 10, 11, 13, care stabilesc mijloacele generale de apărare a drepturilor subiective civile.
Este important să reiterăm că legiuitorul a acceptat construcţia dublei posesiuni, preluând-o din Codul civil german. Cu ajutorul acestei
construcţii, el evidenţiază două subiecte în cadrul instituţiei posesiunii: posesorul mijlocit şi posesorul nemijlocit. Este considerată
posesor nemijlocit persoana care stăpâneşte direct bunul, prin putere proprie [art. 304 alin. (1)]. Persoana poate deveni posesor
nemijlocit atât în baza unui act juridic (contract de arendă, gaj, uzufruct), cât şi în baza legii (conform art. 41 din Codul civil, tutorele
administrează şi dispune eficient de bunurile celui pus sub tutelă). Posesor mijlocit este persoana care posedă bunul prin intermediul
unei alte persoane [art. 304 alin. (1)]. Necesitatea introducerii unei asemenea construcţii este argumentată de faptul că posesorul are o
mai largă posibilitate de apărare a acestei stări. Datorită construcţiei, la apărarea posesiunii poate apela orice posesor, nu doar cel care
posedă bunul pentru sine, aşa cum este în cazul teoriei posesiunii elaborată de Savigny, acceptată de legiuitorul din Franţa, precum şi din
alte ţări care s-au inspirat din Codul civil francez. Importanţa practică a construcţiei dublei posesiuni constă în faptul că şi persoanele
enumerate la art. 304 alin. (2) – uzufructuarul, creditorul gajist, arendaşul, chiriaşul, depozitarul – au posibilitatea de a recurge la
mijloacele specifice de apărare a posesiunii. Astfel, construcţia posesiunii cunoscută dreptului privat roman – eşti posesor dacă deţii atât
corpus cât şi animus – şi-a pierdut semnificaţia iniţială. Conform reglementărilor din Codul civil, în particular de art. 304, 308 şi 309, pentru
înaintarea acţiunilor posesorii este suficient ca posesorul să deţină (ori să fi deţinut) stăpânirea materială a bunului.
Trebuie totuşi să relevăm că unele persoane, deşi posesori ai bunurilor, nu beneficiază de protecţia acordată posesiunii, fiindcă nu
sunt considerate posesori. Avem în vedere art. 303 alin. (2), care prevede că nu este posesor cel care, deşi exercită stăpânirea de fapt a
bunului, o face în folosul unei alte persoane prin împuternicirile de posesor cu care este învestit de ea. Posesor este doar persoana care
l-a învestit cu împuterniciri. Această normă este preluată din § 855 al Codului civil german.
Codul civil acordă în primul rând protecţie posesorului nemijlocit. Acesta are astfel posibilitatea de a înainta o acţiune chiar posesorului
mijlocit pentru a cere protecţie posesiunii de care a fost deposedat de către acesta. Dacă posesorul nemijlocit poate apela la acţiunile
posesorii pentru apărarea posesiunii, posesorul mijlocit însă nu poate înainta o astfel de acţiune către posesorul nemijlocit prin care să
revendice posesiunea. Posesorul mijlocit va putea înainta posesorului nemijlocit doar o acţiune petitorie în cazul în care trebuie să
dovedească dreptul încălcat a cărui protecţie o cere. Deci, în raporturile dintre ei, numai posesorul nemijlocit este în drept să apeleze la
acţiunile posesorii pentru a-şi apăra posesiunea ca stare de fapt. În schimb, dacă posesorul nemijlocit deposedat de un bun refuză să
înainteze o acţiune posesore celui care l-a deposedat, acest drept îl are posesorul mijlocit. O astfel de concluzie se desprinde din art. 308
şi 309 din Codul civil, care nu dispune expres că doar posesorul nemijlocit poate cere apărarea posesiunii.
În conformitate cu art. 13 din Codul civil, posesorul poate apela și la autoapărare pentru a-şi proteja posesiunea ca stare de fapt. De
exemplu, dacă o persoană încearcă să deposedeze cu forţa pe posesor de un bun mobil, acesta poate opune rezistenţă şi lua cu forţa
bunul de la hoţul prins în flagrant.
De cele mai dese ori însă posesorul va apela totuşi la protecţia judiciară a posesiunii, posibilitate acordată expres în art. 308 şi 309.
 9
Putem spune că în art. 308 este vorba de o acţiune care urmăreşte reîntoarcerea (revendicarea) posesiunii, denumită în literatura de
specialitate acţiune în reintegrare. Această acţiune se aseamănă mult cu acţiunea în revendicare prin care este apărat dreptul de
proprietate, precum şi alte drepturi reale. Între ele însă nu trebuie să punem semnul egalităţii.
În art. 309 este vorba de o protecţie a posesiunii în cazul în care posesorul nu este deposedat de bun, dar i se pun piedici în exercitarea
normală a posesiunii. În literatura de specialitate, această acţiune se numeşte acţiune în complângere. Deşi între ea şi acţiunea negatorie
(ca acţiune petitorie) există asemănări, ele nu pot fi considerate identice.
Regimul juridic al acestor acţiuni posesorii — acţiunea în reintegrare şi acţiunea în complângere — prin care se exercită apărarea
posesiunii ca stare de fapt.
Acţiune în reintegrare – este acţiunea prin care cel deposedat de bun este în drept să ceară restituirea stăpânirii de fapt asupra
bunului.
Acţiune în revendicare – este acţiunea civilă reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestuia
de la posesorul neproprietar. Acțiunea în revendicare constituie un mijloc juridic specific de apărare a dreptului de proprietate; ea are
caracter petitoriu, deoarece tinde să stabilească direct existenţa dreptului de proprietate al reclamantului şi, totodată, caracter real,
deoarece poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate.
Acţiunea în reintegrare are tangenţă cu acţiunea în revendicare, între ele existând şi deosebiri. Elementul lor comun: au ca obiect
restituirea unui lucru. Există între ele şi deosebiri esenţiale, ce justifică existenţa lor separată:
1) acţiunea în revendicare soluţionează problema dreptului de proprietate asupra lucrului în litigiu, reclamantul, în cazul înaintării
acţiunii în revendicare, urmând să dovedească dreptul său de proprietate (sau alte drepturi reale);
2) acţiunea în reintegrare însă nu soluţionează decât simpla stăpânire în fapt, având ca scop să confere reclamantului folosinţa
materială şi efectivă a lucrului;
3) prin acţiunea în revendicare, reclamantul cere să i se recunoască dreptul de proprietate, iar prin acţiunea în reintegrare este
reclamată posesiunea;
4) acţiunea în reintegrare duce la efecte provizorii, deoarece protejează starea de fapt a posesiunii, pe când acţiunea în revendicare
are efecte definitive, deoarece stabileşte cărei persoane aparţine definitiv dreptul de proprietate sau un alt drept în litigiu;
5) hotărârea dată în acţiunea în revendicare are putere de lucru judecat. După pronunţarea hotărârii în acţiunea în reintegrare, pârâtul
are posibilitatea să înainteze o acţiune în revendicare.
Aceste acţiuni sunt prescriptibile, termenul în ambele cazuri fiind de 3 ani (art. 267, 280 şi 308).
Instanţa învestită cu soluţionarea acţiunii posesorii (în reintegrare sau în complîngere) poate obliga şi la plata daunelor cauzate prin
tulburarea posesiunii sau prin deposedare. Problema obligării la plata de daune este una accesorie în cadrul acţiunii posesorii, al cărei
obiect principal este restabilirea posesiunii. Dat fiind faptul că, prin admiterea acţiunii în reintegrare, se dispune restabilirea lucrurilor în
starea lor anterioară, acţiunea în reintegrare are tangenţe cu acţiunea în reparare a prejudiciului suferit de posesorul deposedat de lucrul
său. Lucrul acesta ar lăsa impresia că acţiunea în reintegrare apare ca o formă specială a acţiunii în reparare a daunelor, fiindcă în timp ce
acţiunea în reparare a daunelor are ca obiectiv general reparaţia oricărui prejudiciu cauzat prin orice mijloace (restabilirea în situaţia
anterioară), acţiunea în reintegrare are ca scop concret restituirea bunului către posesor. În cazul acţiunii în reintegrare, poate fi restabilit
doar bunul de care a fost deposedat reclamantul, acesta nefiind în drept să ceară punerea sa în posesiunea unui alt bun, oricât de
asemănător ar fi cu bunul de care a fost deposedat. Aceasta este o consecinţă a caracterului real al acţiunii în reintegrare. Dacă bunul
s-a deteriorat, a pierit, pârâtul din acţiunea în reintegrare trebuie să fie obligat la plata de daune faţă de posesorul reclamant în baza
dreptului comun. În acest caz, despăgubirile vor cuprinde nu numai valoarea bunului pierit sau a deteriorărilor, ci şi orice alte daune
cauzate cu această ocazie. Problema daunelor nu reprezintă scopul adevărat şi principal al acţiunii în reintegrare, care are drept obiectiv
restituirea bunului în natură în starea anterioară deposedării prin violenţă.
Pentru satisfacerea acţiunii în reintegrare este necesar:
1) ca posesorul să fie de bună-credinţă,
2) acţiunea trebuie să fie înaintată în decursul a 3 ani, fiindu-i aplicabile regulile termenului de prescripţie extinctivă.
Pentru a-şi restabili stăpânirea materială asupra bunului, posesorul trebuie să dovedească posesiunea sa anterioară asupra lui, precum
şi că a fost deposedat contrar voinţei sale.
Deposedarea constă în uzurparea lucrului, obiect de litigiu, în a cărui posesiune reclamantul nu poate intra fără să întâmpine
obstacole.
Deposedarea poate fi totală sau parţială. Ea nu rezultă decât dintr-un act material, din acte săvârşite numai cu privire la lucrul care
s-a aflat în posesiunea reclamantului şi nu din acte săvârşite de pârât asupra propriului său bun.
Deposedarea trebuie să rezulte dintr-un act de violenţă. Violenţa sau mijloacele violente utilizate sunt de esenţa acţiunii în reintegrare.
Violenţa nu înseamnă producerea violenţei fizice între părţi, aplicarea de lovituri reciproce. Este suficient ca pârâtul să săvârşească actul
de deposedare prin propria sa autoritate, în paguba celeilalte părţi. Cu alte cuvinte, în acţiunea în reintegrare, susţinând că îi aparţine
lucrul, pârâtul acaparează bunul prin mijloace violente, fără a face apel, în condiţiile legii, la organele administrative sau judiciare. Acest
comportament este contrar principiului legalităţii raporturilor dintre persoane.
De protecţia acordată în art. 308 beneficiază doar posesorul de bună-credinţă? Evident, un hoţ este considerat întotdeauna un posesor
de rea-credinţă. Poate oare un hoţ, fiind un posesor de rea-credinţă, să apeleze la protecţia acordată de art. 308 din Codul civil, în cazul
în care un alt hoţ îl deposedează de bunul furat? La prima vedere, răspunsul ar trebui să fie negativ, fiindcă legiuitorul, în art. 308, apără
doar posesiunea de bună-credinţă. Primul hoţ poate apela la art. 308 pentru a-şi apăra posesiunea bunului furat. Aducem în susţinerea
acestei teze două argumente: a) conform art. 307, posesiunea se prezumă că este de bună-credinţă până la proba contrară; b) în cazul
posesiunii (doar al posesiunii nemijlocite) se are în vedere starea de fapt, neluându-se în considerare stare de drept. Posesiunea primului
hoţ faţă de cel de al doilea este aparent superioară pe motivul că primul hoţ a avut, cel puţin, stăpânirea de fapt, pe care nu a avut-o
ultimul hoţ. Dacă nu admitem astfel de acţiuni, vom face mai favorabilă poziţia celui care nu are stăpânirea de fapt, lucru inadmisibil,
contradictoriu naturii juridice a posesiunii ca stare de fapt.
În art. 308 întâlnim o situaţie în care acţiunea în reintegrare nu poate fi satisfăcută, deşi întruneşte condiţiile necesare. Astfel, este
relevat faptul că cel deposedat de bun nu poate revendica posesiunea de la noul posesor, care are dreptul preferenţial de posesiune.
Drept preferențial înseamnă preferinţă (superioritate) faţă de cineva. De exemplu, A, proprietar al unui bun, a dat acest bun lui В în
 10
folosinţă pe un anumit termen, după a cărui expirare A încheie cu С un contract de arendă a bunului din posesiunea lui B. Ulterior, С va
lua de la В bunul. Dacă В înaintează o acţiune în reintegrare, aceasta va fi respinsă pe motivul că С are un drept superior (numit în art.
308 drept preferenţial) de posesiune. Totuşi, В va avea câştig de cauză faţă de С dacă ultimul l-a deposedat prin violenţă sau dol (art. 308).
Acţiunea în complângere, mijloc de apărare a posesiunii ca stare de fapt, este reglementată în art. 309 din Codul civil. Regula cuprinsă
în acest articol este că posesorul poate cere o protecție a posesiunii chiar şi atunci când nu este deposedat. O asemenea modalitate de
apărare a posesiunii de bună-credinţă are tangență cu acţiunea negatorie cunoscută şi Codului civil din 1964. În cazul protecţiei dreptului
de proprietate (de exemplu, cu ajutorul acţiunii negatorii), titularul de drept trebuie să dovedească şi dreptul asupra bunului, însă în cazul
apărării posesiunii nu va fi necesară dovada dreptului, fiind suficientă demonstrarea doar a posesiunii, care este considerată de bună-
credinţă până la proba contrară.
Acţiunea prin care se cere încetarea tulburării posesiunii se numeşte şi acţiune posesorie generală sau, acţiune posesorie în
complîngere.
Acțiune posesorie generală – acțiune posesorie folosită pentru a face să înceteze orice fel de tulburare a posesiei de natură a impiedica
exercițiul liber și efectele juridice ale posesiei, cu excepția cazului în care deposedarea s-a făcut prin violență.
Prin acţiunea posesorie în complângere, posesorul cere terţului să înceteze orice tulburare a posesiunii, împiedicarea liberului ei
exerciţiu. Tulburarea posesiunii este de două feluri:
 tulburarea de fapt – constă în săvârşirea de către terţ a unor acte materiale în privinţa imobilului, cum ar fi trecerea pe terenul
vecinului fără drept de servitute, descărcarea materialelor de construcţie sau plimbarea cânelui pe terenul vecinului;
 tulburarea de drept – tulburarea posesiunii prin acte juridice, cum ar fi pretenţiile unui terţ către chiriași printr-o notificare de plată.
Nu se consideră tulburare a posesiunii înaintarea acţiunii în revendicare de către persoana care pretinde că este proprietarul
imobilului.
Din conţinutul art.309 reiese că acţiunea prin care se pretinde încetarea tulburării posesiunii (acţiunea în complîngere) este
imprescriptibilă, adică poate fi înaintată atâta timp cît există tulburarea (în unele ţări asemenea acţiuni se prescriu).
Pe lângă cererea de încetare a tulburării posesiunii, posesorul poate pretinde la despăgubiri pentru daunele cauzate prin tulburarea
posesiunii. Repararea daunelor va fi efectuată după regulile Capitolului XXXIV Obligaţiile ce se nasc din cauzarea de daune, art. 1398-
1431. În finalul art. 309, se stipulează că pot fi revendicate despăgubiri cerute şi în cazul în care nu se cere încetarea tulburării sau încetarea
este imposibilă (de ex.: A a construit pe terenul său o clădire la o distanţă de hotarul terenului vecin mai mică decât cea reglementară. În
consecinţă, vecinul nu poate exercita în mod normal posesiunea asupra unei porţiuni de teren pe care cultiva flori, deoarece lumina
soarelui este insuficientă. În acest caz, vecinul nu poate cere încetarea tulburării posesiunii, încetarea fiind egală cu demolarea clădirii,
dar poate cere despăgubiri pentru tulburarea posesiunii.)
De fapt, prin cererea de despăgubire pentru prejudicierea posesiunii, cel care tulbură posesiunea indirect va fi impus să înceteze actele
de tulburare. În caz contrar, cu cât timpul tulburării este mai mare, cu atât mai mari sunt şi despăgubirile.

3.4. Dobândirea dreptului de proprietate în rezultatul uzucapiunii. Al patrulea efect al posesiunii este dobândirea dreptului de
proprietate de către cel care posedă un bun, într-o anumită perioadă, în condiţiile legii, denumit uzucapiune.
Uzucapiune – mod de dobîndire a proprietății și a altor drepturi reale prin posedarea neîntreruptă a unului lucru în intervalul de timp
prevăzut de lege. Ea reprezintă singura dovadă absolută a dreptului de proprietate. Uzucapiunea presupune în mod necesar o posesie
utilă. Detenția precară ori posesia viciată, oricît ar dura în timp, nu poate duce la dobîndirea dreptului de proprietate. Uzucapiunea poate
fi de 15 ani, dacă o persoană, fără să fi dobîndit dreptul de proprietate, a posedat cu bună-credință sub nume de proprietar un bun imobil
și devine proprietarul bunului respectiv, sau de 5 ani, cînd o persoană a dobîndit dreptul de proprietate asupa bunului mobil care a
posedat cu bună-credință, comportîndu-se ca un proprietar.

TEMA: Noțiuni generale despre proprietate

1. Proprietatea și dreptul de proprietate.

2. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de proprietate.
3. Atribuțiile dreptului de proprietate (împuternicirile proprietarului).
4. Obiectele dreptului de proprietate.
5. Regimul juridic al bunurilor domeniului privat.
6. Regimul juridic al bunurilor domeniului public.

PROPRIETATEA ȘI DREPTUL DE PROPRIETATE

Precizări prealabile. Proprietatea este un fenomen complex, care implică o netăgăduită stare de progres şi stabilitate socială.
Complexitatea fenomenului proprietăţii impune necesitatea examinării lui din două puncte de vedere: economic şi juridic.
Majoritatea savanţilor consideră că proprietatea poate fi tratată atât în sens economic, cât şi juridic. Există însă şi opinia că
proprietatea nu este o categorie economică ci doar juridică. Această poziţie este dezvoltată mai ales în lucrările economistului V. Şcredov.
Proprietatea – categorie economică. În accepţie economică, proprietatea exprimă raportul de însuşire de către om a bunurilor
materiale, adică raporturile sociale în cadrul cărora se realizează această însuşire. Cu alte cuvinte, prin proprietate se înţelege raportul
dintre persoane (proprietari) şi bunurile materiale care le aparţin. Din conţinutul acestei constatări rezultă că altor persoane
(neproprietari) bunurile proprietarului le sunt străine, nu le aparţin.
După cum se indică în literatura de specialitate economică, proprietatea, în sens economic, presupune că relaţia de proprietate este
una efectivă de exercitare directă şi nemijlocită a atributelor de proprietar asupra unor bunuri identificabile şi măsurabile.
Înainte de a deveni un drept, proprietatea este o realitate socială şi economică. Proprietatea ca o categorie economică se află la baza
apariţiei dreptului de proprietate. De îndată ce devine un drept de proprietate (este reglementată de normele de drept), proprietatea
este mult mai limitată, în sensul că stăpânul bunurilor (în cazul proprietăţii ca o categorie economică) sau titularul dreptului de proprietate
(în cazul proprietăţii ca o categorie economică) nu mai are putere nelimitată asupra acestor bunuri. Unele prerogative ale stăpânului de
 11
bunuri au fost „transferate” statului, acesta arogându-şi poziţia de exponent al interesului general al societăţii şi edictând reguli precise
pentru exercitarea sa. În unele perioade (perioada socialistă) statul a intervenit excesiv în reglementarea dreptului de proprietate,
încercând să limiteze abuziv sfera dreptului individual de proprietate. Drept consecinţă, statul deţinea dreptul de proprietate asupra
majorităţii bunurilor, iar proprietarul individual nu putea fi considerat un adevărat proprietar.
Din punctul de vedere al reglementărilor juridice ale relaţiilor de proprietate, astăzi lucrurile s-au schimbat, dreptul de proprietate
fiind garantat de stat, inclusiv prin norme constituţionale.
Proprietatea nu putea rămâne în afara sferei de reglementare a dreptului pentru că reprezintă premisa oricărei activităţi economice,
adică a funcţionării motorului oricărei societăţi, iar finalitatea dreptului constă anume în organizarea şi asigurarea funcţionării societăţii.
Proprietatea ca o categorie economică persistă în societate pe tot parcursul dezvoltării sale, cu excepţia primelor etape de dezvoltare
în care omul îşi satisfăcea în mare măsură cerinţele prin posesiune şi folosinţă. Desigur, pe parcursul dezvoltării societăţii, proprietatea a
suferit multe schimbări, mai ales în perioadele de dezvoltare intensivă a mijloacelor de producţie.
Proprietatea — categorie juridică. Am văzut deja că, în sens economic, proprietatea este un mod de exercitare a puterii asupra
bunurilor pe care omul le produce sau care au apărut şi există independent de voinţa omului, dar necesare lui. Ce fel de bunuri sunt
necesare omului, în ce volum trebuie produse şi de ce calitate – reprezintă probleme de care se preocupă ştiinţele economice. Dreptul
de proprietate, face posibilă circulaţia bunurilor produse de om sau existente în natură (de exemplu, un teren). Circulaţia bunurilor ar fi
imposibilă fără a se cunoaşte persoana competentă să decidă soarta lor, adică stăpânul bunului. În termeni juridici, înseamnă că doar cel
care deţine dreptul de proprietate poate decide modul în care vor circula bunurile din proprietatea sa. Dreptul de proprietate permite
individualizarea persoanelor care posedă, folosesc şi dispun de bunuri. Doar atunci când cunoaştem proprietarul bunurilor, putem vorbi
despre o circulaţie a lor. În ipoteză, dacă în comuna primitivă toate bunurile aparţineau tuturor, atunci bunurile nu puteau circula de la o
persoană la alta, căci nu aparţineau în exclusivitate nimănui în parte, ci tuturor, ori nu poţi să-ţi înstrăinezi ceea ce îţi aparţine. În acest
sens, au dreptate autorii care susţin că dreptul de proprietate a apărut o dată cu apariţia statului şi dreptului. Unii autori afirmă că apariţia
statului şi dreptului se datorează apariţiei dreptului de proprietate. Cert însă este faptul că dreptul de proprietate a apărut demult, este
şi va fi unul dintre drepturile fundamentale ale persoanei.
Normele care reglementează juridic relaţiile de proprietate și stabilesc posibilitatea (sau imposibilitatea) apartenenţei bunurilor
materiale, întărind juridic starea economică de însuşire a lor, sunt:
1. Normele constituţionale, care consfinţesc principiile fundamentale ale reglementării relaţiilor de proprietate [Constituţia Republicii
Moldova prevede: Proprietatea este publică şi privată. Ea se constituie din bunuri materiale şi intelectuale (art. 9); Dreptul de proprietate
privată precum şi creanţele asupra statului sunt garantate. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Averea dobândită licit nu poate fî confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă
(art. 46); Statul ocroteşte proprietatea. Statul garantează realizarea dreptului de proprietate în formele solicitate de titular, dacă acestea
nu vin în contradicţie cu interesele societăţii (art. 127)];
2. Normele administrative şi normele civile care reglementează modul de dobândire şi încetare a dreptului de proprietate;
3. Normele ce stabilesc caracterul, conținutul şi limitele împuternicirilor proprietarului (norme civile);
4. Normele care apără dreptul de proprietate (norme penale, administrative, civile).
Toate aceste norme sunt multiramurale, dat fiind faptul că relaţiile de proprietate sunt reglementate de mai multe ramuri de drept.
Rolul primordial în reglementarea relaţiilor de proprietate aparţine dreptului civil.
Relaţiile de proprietate pot fi clasificate convenţional în două grupe: statice şi dinamice.
Relaţiile de proprietate statice sunt aferente aflării persoanei în posesiunea bunurilor şi exprimă apartenenţa lor.
Relaţiile de proprietate dinamice sunt aferente trecerii bunurilor de la un proprietar la altul, exprimă procesul de mişcare a bunurilor.
O astfel de trecere a bunurilor poate fi rezultatul încheierii diferitelor tranzacţii, al dobândirii bunurilor prin moştenire etc.
Dreptul de proprietate, în sens îngust, reglementează relaţiile de proprietate statice şi nu şi cele dinamice.
Relaţiile de proprietate dinamice sunt reglementate de alte instituţii ale dreptului civil, printre care un rol deosebit îl ocupă dreptul
obligaţional.

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv ce conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în interes propriu a atributelor
de posesiune, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele stabilite de lege. Art. 315 alin. (1) din Codul civil al RM dispune:
Proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului.
În legislaţia altor ţări, în definiţia dreptului de proprietate se pune accentul pe atributele lui. De exemplu, Codul civil român defineşte,
în art. 480, proprietatea ca fiind dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în
limitele determinate de lege. În această definiţie, legislatorul român se limitează doar la enumerarea a două împuterniciri ale
proprietarului, a treia subînţelegându-se. Şi această definiţie a fost criticată de mulţi specialişti ca având diferite neajunsuri.
Codul civil francez, la art. 544, relevă mai mult atributele dreptului de proprietate în locul definiţiei acestui drept.
Art. 903 din Codul civil german prevede că proprietarul bunului poate dispune de bun după bunul său plac, dacă aceasta nu contravine
legii şi drepturilor persoanelor terţe, şi poate înlătura orice intervenţie.
În dreptul anglo-american, care nu cunoaşte o definiţie legală (bazată pe lege), doctrina enumeră circa 10-12 împuterniciri ale
proprietarului, care dau posibilitatea, în diferite combinaţii, să se afle în acelaşi timp la mai multe persoane.
Pornind de la aceste prevederi legale şi bazându-ne pe doctrinele existente privind proprietatea, putem afirma că, la definirea
dreptului de proprietate, urmează să avem în vedere atât împuternicirile, cât şi puterea reală dată şi garantată proprietarului de legislaţia
în vigoare. Puterea reală a proprietarului se bazează pe cele 3 împuterniciri de bază ale proprietarului (posesiune, folosinţă, dispoziţie),
indiferent de faptul dacă sunt expres enumerate ori nu în actele normative ce definesc dreptul de proprietate.
Împuternicirile proprietarului, enumerate în art. 315 din Codul civil, pot aparţine şi altor persoane. Astfel, conform legislaţiei în
vigoare, arendaşul are dreptul de a poseda bunul arendat şi a se folosi de el, iar în unele cazuri poate chiar săvârşi acte de dispoziţie, cum
ar fi subarendarea. Există totuşi întrebarea: care sunt deosebirile dintre atributele posesiune, folosinţă şi dispoziţie ce aparţin
proprietarului şi atributele posesiune, folosinţă şi chiar dispoziţie ce aparţin arendaşului. Răspunsul îl putem găsi în unul din criteriile de
clasificare a drepturilor reale. Drepturile reale se clasifică în: drept de proprietate şi alte drepturi reale. La baza acestei clasificări, autorii
 12
pun volumul împuternicirilor deţinătorilor de bunuri. Principalele diferenţe dintre cele două categorii de drepturi reale constă în faptul
că atribuţiile proprietarului sunt stabilite numai de lege, iar ale deţinătorilor de alte drepturi reale sunt stabilite atât de lege, cât şi de
voinţa proprietarului.
Deşi doctrina românească nu cunoaşte o astfel de clasificare a drepturilor reale, argumentându-se că drepturile reale se împart în
drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii, totuşi, în majoritatea lucrărilor de specialitate române, se afirmă că, spre deosebire
de titularii unor alte drepturi subiective asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în
putere proprie şi în interes propriu. Numai astfel poate fi determinată poziţia specifică a proprietarului în raport cu situaţia oricărei
alte persoane care exercită prerogativele proprietăţii în temeiul unor alte drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.
Prin urmare, în acest context, împuternicirile proprietarului sunt cele mai vaste. Acţiunile celorlalte persoane asupra bunurilor pe care
le deţin fără drept de proprietate depind, pe de o parte, de prevederile legii, pe de alta, şi de voinţa proprietarului. De exemplu, arendaşul
posedă, se foloseşte şi dispune de bunurile arendate conformându-se atât prevederilor legale, cât şi voinţei proprietarului, expuse în
contractul de arendă. Similare sunt şi împuternicirile uzufructuarului, superficiarului şi ale altor titulari de drepturi reale. În al doilea rând,
proprietarul îşi exercită împuternicirile în interes propriu.
În principiu, Codul civil nu relatează nimic despre aceste elemente – exercitarea dreptului de proprietate în putere proprie şi interes
propriu – care caracterizează dreptul de proprietate şi care delimitează împuternicirile proprietarului de cele ale altor persoane. În schimb,
elementele ce caracterizează dreptul de proprietate sunt enumerate expres în Hotărârea Curţii Constituţionale nr. 110 din 1996, cu
modificările operate prin Hotărârea nr. 183 din 21.02.1996, care defineşte dreptul de proprietate după cum urmează: Prin proprietate se
înţelege dreptul de proprietate al persoanelor fizice, juridice, statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri mobile
sau imobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosinţa şi dispoziţia) în mod exclusiv şi perpetuu, prin
putere proprie şi în interes propriu, în condiţiile legii.
Pornind de la conţinutul art. 315-376 din Codul civil, al Hotărârii Curţii Constituţionale nr. 110 din 25.01.1996 şi ţinând cont de opiniile
expuse în literatura de specialitate, evidenţiem următoarele caractere ale dreptului de proprietate:
 caracterul absolut,
 caracterul exclusiv,
 caracterul perpetuu.
Caracterul absolut. Dreptul de proprietate este unul subiectiv care face parte din categoria drepturilor absolute. Fiind un drept
absolut, are particularităţile acestor drepturi. Legislaţia nu indică expres caracterul absolut al dreptului de proprietate. În plan comparativ,
acest caracter decurge din prevederile art. 1 alin. (3) al Legii cu privire la proprietate (a fost abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-
46/30.03.07 art.188), care dispune: Proprietarul are dreptul să exercite faţă de bunurile sale orice acţiuni care nu contravin legilor şi nu
dăunează sănătăţii oamenilor şi mediului înconjurător.
Având în vedere faptul că legislaţia altor ţări prevede expres că dreptul de proprietate este un drept absolut, în literatura de
specialitate au fost expuse diferite păreri privind caracterul absolut al acestuia. Poziţia legislatorului privind caracterul absolut al dreptului
de proprietate deseori a fost criticată. Aceşti autori afirmă, în deosebi, că dreptul de proprietate nu poate fi absolut, fiindcă însuşi
legiuitorul prevede chiar în textul art. 480 din Codul civil român că proprietarul exercită atributele sale în limitele determinate de lege.
Sub acest aspect, autorii nominalizaţi au perfectă dreptate, avându-se în vedere că prin termenul absolut, se înţelege independent de
orice condiţii şi relaţii, care nu este supus nici unei restricţii, care nu are limite. Deci, în acest sens, dreptul de proprietate nu poate fi un
drept absolut, fiindcă el se exercită în limitele determinate de lege.
Termenul „absolut” însă poate fi înţeles şi ca opozabil tuturor. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului
său în raporturile cu toţi ceilalţi, obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane
ajunge în deţinerea sau posesiunea nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acţiune în revendicare.
În afară de aceasta, unii autori consideră că dreptul de proprietate este absolut, dacă îl comparăm cu celelalte drepturi reale. Ei afirmă
că dreptul de proprietate este absolut faţă de toate drepturile reale, fiindcă proprietatea, singură dă putere deplină asupra lucrului.
Proprietatea reuneşte cele 3 atribute:
 jus possidenti – dreptul de posesiune;
 jus utenti şi jus fruendi – dreptul de folosinţă;
 jus disponendi – dreptul de dispoziţie.
Ţoate celelalte drepturi reale nu comportă decât unul sau două dintre aceste atribute, niciodată însă pe toate, căci întotdeauna le
lipseşte atributul jus disponendi (abusus), facultatea de a dispune de lucru.
În literatura de specialitate, ca dovadă a caracterului absolut al dreptului de proprietate, este adus raţionamentul că, din moment ce
face parte din categoria drepturilor absolute, atunci şi dreptul de proprietate are un caracter absolut.
Indiferent de faptul dacă legiuitorul numeşte expres caracterul absolut al dreptului de proprietate (ca, de exemplu, art. 480 din Codul
civil român, art. 544 din Codul civil francez) ori nu (ca, de exemplu, legislaţia Republicii Moldova), putem vorbi de caracterul lui absolut,
având în vedere că proprietatea este absolută în comparaţie cu celelalte drepturi reale şi că este opozabilă tuturor. Proprietatea însă nu
este absolută prin ea însăşi.
Concluzia finală care se impune în legătură cu caracterul absolut al dreptului de proprietate este că, în conţinutul său, dreptul de
proprietate nu este absolut, neîngrădit, ci, dimpotrivă, este limitat, îngrădit, potrivit legii. Atributele unui drept subiectiv sunt, prin
natura lor, juridic reglementate, prin urmare, îngrădite. Dreptul de proprietate este absolut în sensul că este opozabil terților.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge din Hotărârea Curţii Constituţionale nr. 110 din 25.01.1996, care prevede că
proprietarul exercită asupra bunurilor sale atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosinţa şi dispoziţia) în mod exclusiv şi
perpetuu, prin putere proprie şi interes propriu, în condiţiile legii. Bazându-ne şi pe prevederile acestei hotărâri, putem afirma: caracterul
exclusiv al dreptului de proprietate permite titularului să facă ceea ce vrea cu bunul său, în limitele prevăzute de lege. Astfel, proprietarul
în exclusivitate posedă, foloseşte şi dispune in plena potestas aceste atribute. În virtutea puterii exclusive oferite de legiuitor, proprietarul
poate face asupra bunurilor sale orice act, cu condiţia ca el să nu contravină legii şi să nu dăuneze sănătăţii oamenilor şi mediului, precum
şi să nu aducă atingere drepturilor unor alte persoane. În exercitarea împuternicirilor, toate celelalte persoane sunt înlăturate, ele având
doar obligaţia de a nu împiedica exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter nu împiedică existenţa unor situaţii în care atributele
dreptului de proprietate se exercită împreună de două sau de mai multe persoane. Astfel, apare o modalitate de exercitare a dreptului
 13
de proprietate, şi anume coproprietatea (dreptul de proprietate comună).
Prin urmare, caracterul exclusiv face ca proprietarul să beneficieze de unul singur de cele 3 atribute ale dreptului de proprietate:
posesiunea, folosinţa şi dispoziţia. Aceasta este regula. Există însă cazuri când aceste 3 atribute nu sunt exercitate în exclusivitate de către
titularul dreptului de proprietate, cum ar fi cazul dezmembrării dreptului de proprietate în drept de uzufruct, drept de uz, drept de
abitaţie, drept de servitute, drept de superficie, când atributele dreptului de proprietate, la voinţa proprietarului, sunt exercitate de el,
precum şi de ceilalţi titulari ai dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
În literatura de specialitate se susţine că proprietarul nu va beneficia pe deplin şi exclusiv de cele 3 atribute nici în cazul când un bun
frugifer se află în stăpânirea unui posesor de bună-credinţă.
În ceea ce priveşte proprietatea comună, caracterul exclusiv persistă fiindcă există un singur drept, exercitat în comun, dar exclusiv,
de către toţi coproprietarii.
Caracterul perpetuu presupune:
1) dreptul de proprietate durează atâta timp cât există bunul,
2) dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Caracterul perpetuu este prevăzut expres în Codul civil, la art.315 alin. (2): dreptul de proprietate este perpetuu. Acest caracter al
dreptului de proprietate este evidenţiat şi în Hotărârea Curţii Constituţionale nr. 110 din 25 ianuarie 1996, care prevede că proprietarul
exercită asupra bunurilor din proprietate atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosinţa şi dispoziţia) în mod exclusiv şi
perpetuu.
Perpetuitatea nu împiedică transmiterea dreptului de proprietate de la un titular la altul şi presupune că acest drept va exista atâta
timp cât există bunul, indiferent de schimbul titularilor săi. Cu alte cuvinte, perpetuitatea dreptului de proprietate nu trebuie interpretată
în sensul apartenenţei continue aceluiaşi titular. Pe parcursul vieţii, titularul poate transmite dreptul său de proprietate unor alte
persoane.
Specific caracterului perpetuu al dreptului de proprietate este durata în timp a obiectului său, indiferent de patrimoniul în care este
cuprins într-un anumit moment al existenţei sale.
Dreptul de proprietate trece de la o persoană la alta prin diferite acţiuni din partea persoanelor fizice ori juridice, precum şi în baza
legii. În caz de deces ori de încetare a activităţii, dreptul de proprietate trece în mod obligator succesorilor.
În literatura de specialitate este răspândită ideea că perpetuitatea dreptului de proprietate este însuşirea lui exclusivă. Autorii acestei
idei susţin că drepturile reale, altele decât cel de proprietate, precum şi drepturile de creanţă, au o existenţă temporară. Prin urmare
numai dreptul de proprietate este perpetuu.
În doctrina juridică s-a relevat că atunci când spunem că proprietatea este perpetuă, vrem să spunem că proprietatea asupra
obiectului, în cazul înstrăinării, se stinge în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaşte în patrimoniul dobânditorului, astfel încât
înstrăinarea transmite proprietatea fără să o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de drept real, independentă de
schimbarea succesivă în persoana titularilor ei.

ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE (ÎMPUTERNICIRILE PROPRIETARULUI)

Prezentare generală. Legislaţia Republicii Moldova numeşte expres cele 3 atribute ale dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil, art.
315, dispune: Proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului. Aşadar, atributele dreptului de proprietate
(împuternicirile proprietarului), conform prevederilor legale sunt:
 dreptul de posesiune (jus possidendi),
 dreptul de folosinţă (jus fruendi şi jus utendi),
 dispoziţia (jus abudendi sau jus disponendi).
Particularităţile împuternicirilor proprietarului. O trăsătură specifică a dreptului de proprietate constă în faptul că împuternicirile
proprietarului au un caracter independent, nu se bazează pe dreptul unor alte persoane.
Posesiunea, folosinţa şi dispoziţia pot aparţine nu numai proprietarului. De exemplu, locatarul se bucură de dreptul posedării şi folosirii
bunurilor proprietarului, în unele cazuri poate chiar dispune de aceste bunuri. Codul civil, la art. 875, prevede că, prin contractul de
locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă
şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Prin contract de depozit o parte (depozitar) se obligă să păstreze bunul
mobil, predat de cealaltă parte (deponent), o perioadă determinată sau nedeterminată şi să-l restituie la cerere (Codul civil, art. 1086).
Din cele expuse, vedem că poate poseda, folosi şi dispune nu numai proprietarul, ci şi alte persoane. De aceea, este necesară determinarea
diferenţei dintre împuternicirile proprietarului, enumerate mai sus, şi împuternicirile respective ale altor neproprietari.
Împuternicirile proprietarului se disting prin două particularităţi:
1. conţinutul împuternicirilor este stabilit prin lege,
2. el le exercită de sine stătător şi nu se bazează pe dreptul altora la acest bun.
Pentru caracteristica împuternicirilor proprietarului sunt necesare ambele particularităţi. Împuternicirile locatarului, arendaşului,
depozitarului, altor neproprietari se bazează atât pe lege, cât şi pe voinţa proprietarului. Volumul împuternicirilor neproprietarilor este
stabilit de lege şi de voinţa proprietarului de bun.
O altă particularitate constă în faptul că împuternicirile sunt limitate. Astăzi, legislaţia tuturor ţărilor conţine limitări ale
împuternicirilor proprietarului. Dreptul de proprietate nu a existat niciodată absolut nelimitat. Astfel de limitări sunt cuprinse în diferite
acte normative. Prevederea generală o găsim în Codul civil, la art. 315 alin. (3): Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui terţ.
Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate. În literatura de specialitate există diferite definiţii ale posesiunii, important atribut
al dreptului de proprietate:
1) posesiunea constă în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stăpâni în fapt bunul.
2) posesiunea este posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi
ca titular al dreptului de proprietate.
E.A. Suhanov numeşte posesiunea atribut al dreptului de proprietate bazat pe lege (ori asigurat juridic) care dă persoanei posibilitatea
de a avea la sine bunul şi de a-l întreţine în gospodăria sa.
 14
Prin urmare, posesiunea oferă proprietarului posibilitatea de a stăpâni în fapt bunul. O asemenea stăpânire îi poate aparţine direct şi
nemljlocit, exercitîndu-l în interes propriu şi în putere proprie. Proprietarul însă poate conveni ca stăpânirea de fapt să fie exercitată şi de
o altă persoană, dar în numele şi în interesul său.
În literatura de specialitate s-a relevat faptul că posesiunea este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindcă, în cazul în
care este lipsit de posesiune, proprietarul este lipsit de posibilitatea de a-şi exercita dreptul de proprietate. Neavându-l în posesiune, nu
poţi folosi bunul, nici dispune de el. Avem în vedere cazurile când proprietarul, contrar voinţei sale, este lipsit de posesiune, deoarece, în
cazurile când proprietarul transmite posesiunea unei alte persoane, pot exista cazuri de exercitare a celorlalte atribute ale dreptului de
proprietate.
Posesiunea este mijlocul indispensabil al proprietarului de a-şi realiza scopul, adică să utilizeze economic proprietatea sa. Proprietarul,
aşadar, se bucură de dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunurilor sale. Aceste atribute ale dreptului de proprietate
au între ele o strânsă legătură, ceea ce nu împiedică delimitarea lor.
Corelaţia între posesiunea, ca atribut al dreptului de proprietate, și celelalte atribute, folosinţa şi dispoziţia. De regulă, folosinţa nu
poate fi separată de posesiune. Pentru a folosi un bun este necesar să-l posedezi. O întreprindere va putea folosi materia primă la
fabricarea bunurilor numai dacă o are în posesiune. De asemenea, o persoană fizică se va putea folosi de bunurile sale numai dacă le are
în posesiune.
Exercitând folosinţa bunului cu ajutorul unor alte persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de muncă), proprietarul nu le
transmite folosinţa bunului. Mai mult decât atât, proprietarul nu transmite nici posesiunea bunului. Ambele împuterniciri ale sale
(posesiunea şi folosinţa) proprietarul le exercită doar cu ajutorul unor alte persoane. De exemplu: şoferul conduce automobilul, dar
dreptul de posesiune aparţine proprietarului de automobil. Proprietarul, angajând şoferul, nu-i transmite nici dreptul de posesiune, nici
dreptul de folosinţă asupra automobilului.
De regulă, folosirea bunului este posibilă numai dacă posedezi acest bun sau, cu alte cuvinte, folosinţa, ca atribut al dreptului de
proprietate, este inseparabilă de alt atribut al acestui drept, posesiunea.
În cazul în care transmite dreptul de folosinţă unor alte persoane (de exemplu, arendaşului), proprietarul transmite o dată cu folosinţa
bunului şi dreptul de posesiune asupra lui, deoarece este imposibil să foloseşti un bun fără să-l posedezi.
Darea în arendă a bunurilor, adică transmiterea de către proprietar către arendaş a posesiunii şi folosinţei, este o realizare a dreptului
de dispoziţie şi nu a dreptului de folosinţă.
Dacă transmiterea folosirii bunurilor, de regulă, nu poate fi realizată fără transmiterea posesiunii, aceasta poate fi transmisă de către
proprietar şi fără transmiterea dreptului de folosinţă. De exemplu, creditorul gajist este posesorul bunului dat în gaj, dar nu are dreptul
să se folosească de el, contrariul putând fi stabilit prin contract (Codul civil, art. 477).
Într-o situaţie similară se află şi depozitarul. Art. 1092 din Codul civil prevede: Dacă contractul nu prevede altfel, depozitarul nu are
dreptul să folosească, fără permisiunea deponentului, bunul predat în depozit, cu excepţia cazului când faptul acesta este necesar
conservării bunului.
Dacă folosirea bunului este, de regulă, imposibilă fără posedarea lui, proprietarul poate exercita totuşi, în anumite cazuri, dreptul de
folosinţă asupra bunului său, chiar dacă acesta se află în posesiunea unei alte persoane. Art. 312, alin. (1) din Codul civil prevede: Posesorul
de rea-credinţă trebuie să predea titularului de drept atât bunul, cât şi fructul bunului. El este obligat să compenseze contravaloarea
fructelor pe care nu le-a obţinut din culpa sa. Aceste prevederi nu exclud alte pretenţii împotriva posesorului de rea-credinţă.
Sunt posibile şi cazuri când proprietarul, transmiţând, printr-un contract de arendă, posesiunea şi folosinţa îşi va rezerva dreptul de a
primi unele fructe ale bunurilor transmise (de exemplu, a mielului de la oaie). În acest caz, transmiţând posesiunea, proprietarul îşi
păstrează atributele folosinţei.
Dreptul de dispoziţie, de asemenea, este legat de dreptul de posesiune. Este însă posibil ca proprietarul, fără să posedeze bunul, să
dispună de el. Prin urmare, proprietarul, transmiţând persoanelor terţe (locatar, arendaş, uzufructuar) posesiunea bunului, poate vinde
acest bun, exercitând astfel dreptul de dispoziţie. În acest caz, se aplică art. 319 din Codul civil, care dispune: Schimbarea proprietarului
nu afectează drepturile terţilor asupra bunului, dobândite cu bună-credinţă anterior transmiterii dreptului de proprietate.
Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate. Doctrina defineşte:
1) folosința este prerogativa în al cărei temei proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său, percepându-i fructele (naturale,
civile, industriale);
2) folosinţa oferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care
acesta le produce;
3) prin folosinţă se înţelege şi posibilitatea proprietarului de a sustrage din bun calităţile utile ale acestuia în scopul satisfacerii
necesităţilor sale materiale şi culturale.
Codul civil nu defineşte dreptul de folosinţă, nici dreptul de posesiune şi nici dreptul de dispoziţie. În schimb, referindu-se la dreptul
de folosinţă, a specificat, în art. 315 alin.(4): Dreptul de folosinţă include şi libertatea de a nu folosi bunul. Acest lucru a fost stipulat expres
în lege pentru prima dată. Astfel, şi în virtutea acestei dispoziţii legale, proprietarul este în drept şă folosească bunul ori să nu-l folosească.
Dreptul de a nu folosi bunul reiese din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, care presupune că acest drept nu se stinge prin
neuz, adică prin nefolosirea bunului. Aceasta însă este regula. În cazurile expres prevăzute de lege, proprietarul bunului poate fi obligat
să folosească bunul. Art. 315 alin. (4) dispune: Poate fi instituită prin lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni
intereselor publice. În acest caz proprietarul poate fi obligat fie să folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în schimbul
unei contraprestaţii corespunzătoare. Obligaţia de folosire a bunului poate fi instituită doar prin lege şi doar în cazurile când nefolosirea
ar contraveni interesului public. Urmează a fi considerat interesul public cel din Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică nr.
488/1999, art.5. O astfel de obligaţie de folosire a bunului poate fi dedusă din art.24 al Codului funciar, care stipulează sancţiunile în caz
de necultivare a terenurilor agricole. Am putea spune că din această normă decurge obligaţia proprietarului de a cultiva terenul agricol,
adică de a exercita dreptul de folosinţă.
În literatura de specialitate există diferite păreri asupra conţinutului şi corelaţiei dintre dreptul de folosinţă şi cel de dispoziţie. De
exemplu, M.M. Agarkov şi A.V. Venedictov atribuie dispoziţiei bunului şi distrugerea lui. Alţii, de exemplu D.M. Ghenkin, sunt de o altă
părere, şi anume că distrugerea bunului este rezultatul folosinţei bunului şi nu al dispoziţiei. Ultimii îşi argumentează poziţia prin
următoarele probe. Orice folosire a bunului duce, în ultimă instanţă, la distrugerea lui. Unele bunuri sunt distruse printr-un act de folosinţă
 15
(materie primă, petrol), altele prin folosinţă îndelungată (bunuri determinate individual). Astfel, distrugerea bunului este, de fapt,
rezultatul folosirii lui. Distrugerea bunului în afara folosirii lui are loc în cazuri rare (distrugerea bunurilor de care proprietarul nu are
nevoie). Dar nici acest caz, afirmă autorii opiniei, distrugerea nu este rezultatul dispoziţiei exercitate asupra bunului, ci are loc încetarea
dreptului de proprietate conform voinţei proprietarului. Prin urmare, distrugerea bunului nu poate fi atribuită dispoziţiei, fiindcă
dispoziţia bunului presupune schimbarea regimului său juridic.
În unele cazuri, distrugerea bunului poate duce la apariţia unor raporturi juridice între proprietari şi terţi, dar nu în urma dispoziţiei,
ci a acţiunilor proprietarilor care vin în contradicţie cu interesele terţilor (de exemplu, distrugerea unui apartament de la etajul 3 dintr-o
casă cu 5 etaje).
Principala deosebire dintre folosinţa şi dispoziţia bunului ca atribute ale dreptului de proprietate constă în faptul că folosinţa
include întrebuinţarea calităţilor utile ale bunului, iar dispoziţia – schimbarea regimului juridic al bunului (vânzarea, donarea etc.).
Folosinţa bunurilor poate fi exercitată atât de către proprietar, nemijlocit, cât şi de alte persoane, la voinţa proprietarului.
În legătură cu determinarea corelaţiei dintre folosinţa şi dispoziţia bunului trebuie să găsim răspuns la întrebarea: este, oare, obţinerea
de venituri de către proprietar rezultatul exercitării dreptului de folosinţă asupra bunului ori a dreptului de dispoziţie? Studiind problema,
se poate vedea că, în ultimă instanţă, proprietarul poate obţine venituri atât în urma exercitării dreptului de folosinţă, cât şi a dreptului
de dispoziţie asupra bunurilor sale. De regulă, veniturile din exercitarea dreptului de dispoziţie sunt băneşti, iar din exercitarea dreptului
de folosinţă sînt naturale.
În unele cazuri, folosirea bunurilor are ca rezultat întrebuinţarea lor (folosirea materiei prime pentru producerea diferitelor obiecte).
În astfel de cazuri, apare întrebarea: continuă exercitarea aceluiaşi drept de proprietate asupra bunului apărut din materia primă ori apare
un nou drept de proprietate asupra acestui bun? Problema se rezolvă diferit, în dependenţă de măsura schimbărilor materiei prime din
care s-a produs un nou bun. De exemplu, dacă din stofă s-a cusut un costum, asupra lui are un nou drept de proprietate.
Dreptul de folosinţă, ca şi dreptul de posesiune, poate fi transmis de proprietar unor alte persoane. Folosirea bunului, de regulă, nu
poate fi exercitată fără posedarea bunului.
Dispoziţia ca atribut al dreptului de proprietate. Prin drept de dispoziţie se înţelege posibilitatea stabilirii statutului juridic al
bunurilor (vânzare, transmitere prin moştenire, donare). Ca rezultat al exercitării dreptului de dispoziţie, proprietarul intră în relaţii
juridice cu persoane terţe. În literatura de specialitate se întâlneşte opinia că dreptul de dispoziţie ar include şi consumarea sau
distrugerea bunurilor.
Dreptul de dispoziţie este unul dintre cele mai importante atribute ale proprietarului. Anume prin el proprietarul se deosebeşte în
mare măsură de alţi posesori titulari (de fapt, în unele cazuri, şi aceştia pot dispune de bunuri, dar cu o singură condiţie: această
împuternicire să fie dată de către proprietarul bunului).
Proprietarului aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi a dispune de ele. În anumite cazuri, de unele dintre aceste
împuterniciri pot să dispună şi neproprietarii. Astfel, locatarul posedă, foloseşte bunurile persoanei de la care le-a luat în locaţiune (chirie
plătită pentru anumite lucruri luate în folosință temporară), iar în unele cazuri poate chiar şi să dispună de ele.

OBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil. Obiectele dreptului civil includ mai multe
categorii de obiecte, atât patrimoniale, cât şi nepatrimoniale. Obiect al dreptului de proprietate pot fi numai obiectele patrimoniale,
adică bunurile care au conţinut economic.
În legislaţie nu există o normă expresă privind enumerarea bunurilor care pot forma obiectul dreptului de proprietate. Lucrul acesta
este imposibil şi nu este necesar. Pot fi obiect al dreptului de proprietate, în primul rând, bunurile mobile şi cele imobile.
Dreptul de proprietate nu poate exista, în principiu, decât asupra unor bunuri corporale. Este necesar ca obiectul dreptului de
proprietate să fie un lucru, iar acesta să fie material.
Pornind de la conţinutul economic al relaţiilor de proprietate, putem spune că obiect al dreptului de proprietate poate fi tot ceea ce
se poate însuşi ca marfă. Acest mod de abordare a problemei însă ar fi prea larg, deoarece concret, în fiecare caz, poate deveni marfa tot
ceea ce este legat de activitatea umană (chiar şi organismul omului) sau, bunăoară, loturile de pe Lună, în cunoscutele cazuri de „vânzare”
a lor, la care omul nu a ajuns, dar teoretic are şanse să ajungă. De aceea este necesar să concretizăm că poate fi obiect al dreptului de
proprietate nu pur şi simplu marfa, ci rezultatul muncii omului, care îmbracă formă de marfă.
Toate celelalte obiecte rezultate din activitatea omului, dacă îmbracă forma de marfă, pot fi obiecte ale relaţiilor, care, într-o măsură
oarecare, se reglementează prin norme ale dreptului de proprietate, dar totdeauna obţin un regim juridic special, fiindcă este imposibil
a extinde pe deplin asupra lor normele dreptului de proprietate. Aceste obiecte, în virtutea particularităţilor lor, nu permit posesorului să
aibă asupra lor o „putere și mai ales o stăpânire” absolută, ci o folosinţă a lor limitată. Avem în vedere, în primul rând, organele omului,
unele dintre care astăzi pot fi transplantate unei alte persoane, dar şi viaţa, intelectul omului, aerul din atmosferă etc.
În ultimul timp, au loc discuţii aprinse asupra următoarelor 3 categorii de obiecte:
 spaţiul aerian,
 rezultatele activităţii intelectuale,
 corpul omului, inclusiv organele lui.
Spaţiul aerian nu poate face obiectul dreptului de proprietate, fiindcă nu poate fi însuşit de om. Dispoziţia art. 127 alin.(4) din
Constituţie, care prevede că bogăţiile de orice natura ale subsolului, spaţiul aerian, apele şi pădurile folosite în interes public, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, căile de comunicaţie, precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv
al proprietăţii publice, nu ar trebui să impună concluzia că spaţiul aerian ar fi un veritabil obiect al dreptului de proprietate. Asupra
spaţiului aerian proprietarul (fie chiar statul) nu poate exercita cele 3 atribute: dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi dreptul de
dispoziţie. Chiar dacă am admite că, în cazul bunurilor domeniului public, lipseşte dreptul de dispoziţie, nu putem afirma că este posibilă
deţinerea dreptului de posesiune şi dreptului de folosinţă, ca atribute ale dreptului de proprietate, asupra spaţiului aerian. Spaţiul aerian
este mediul de existenţă a organismelor vii şi interesul protecţiei lui ţine de viaţa şi moartea speciei umane, de existenţa sau inexistenţa
societăţii.
În ceea ce priveşte rezultatele activităţii intelectuale, în literatura de specialitate se menţionează că rezultatele activităţii intelectuale
nu pot face parte din categoria obiectelor dreptului de proprietate.
 16
Relaţiile juridice privind rezultatele activităţii intelectuale apar ca rezultat al creării şi exercitării operelor de artă, ştiinţifice, literare,
invenţiilor, propunerilor de raţionalizare, prototipului industrial etc.
În aceste cazuri este vorba de rezultatele activităţii intelectuale ale autorilor, exprimate în diferite idei ştiinţifice şi tehnice, legalizate
în modul stabilit. Particularităţile acestor relaţii juridice constau nu numai în imposibilitatea autorului de a-şi exercita în mod clasic
dominaţia (posesiunea, folosinţa, dispoziţia) asupra rezultatelor activităţii intelectuale, ci şi în posibilitatea tuturor terţilor de a sustrage
calităţile folositoare din aceste rezultate intelectuale. Este suficient ca autorul să-şi publice ideile astfel încât cei care au luat cunoştinţă
de aceste idei să aibă posibilitatea de a se folosi de rezultatele muncii intelectuale ale autorului.
Astfel, dacă am extinde asupra acestor relaţii normele instituţiei dreptului de proprietate, am înrăutăţi poziţiile autorului, fiindcă, de
exemplu, pictorul, vânzând portretul pe care l-a pictat, ar trebui să piardă dreptul nu numai asupra obiectului material (bucată de hârtie,
de pânză), ci şi toate drepturile asupra operei, iar dobânditorul ar deveni nu numai posesorul, ci şi autorul acestei opere, ceea ce ar fi
absurd.
De aceea, astfel de relaţii sunt reglementate deosebit de normele dreptului de autor, care reflectă specificul acestor relaţii şi care,
mai mult decât atât, poartă un caracter nepatrimonial.
În cazul corpului uman, problema este mult mai complexă. Majoritatea specialiştilor consideră corpul uman ca nefiind obiect al
dreptului de proprietate, căci este de principiu că dreptul nu acceptă un raport al persoanei fizice cu ea însăşi: eu nu sunt proprietarul
corpului meu din moment ce corpul meu sunt eu, adică eu în calitate de subiect de drept. Corpul uman este substratul persoanei; el este
persoană. Există însă o opinie izolată conform căreia corpul uman ar putea fi considerat obiect al dreptului de proprietate, însă faptul că
Legea cu privire la transplantul de organe, ţesuturi și celule umane admite transplantul de organe, nu ne permite a afirma că organele
omului pasibile de a fi transplantate unei alte persoane fac obiectul dreptului de proprietate. Omul nu poate să exercite asupra organelor
sale cele 3 atribute ale dreptului de proprietate: posesiunea, folosinţa şi dispoziţia. Este totuşi posibil a apela la normele ce acordă
protecţie dreptului de proprietate şi atunci când este vorba de organele omului. De exemplu, dacă dintr-o instituţie medicală a fost
sustras, spre a fi transplantat, un organ al omului, se va putea înainta o acţiune în revendicare întru restituirea acestui organ.
Dreptul de proprietate trebuie să se manifeste asupra unui lucru existent. Nu poate fi proprietarul unui bun viitor. Creditorul însă
poate să transmită dreptul de proprietate asupra unui lucru care va exista.

REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PRIVAT

Precizări prealabile. Legiuitorul, reglementând relaţiile de proprietate în Codul civil, a pornit de la faptul că proprietatea este unică şi
că nu există mai multe forme juridice ale dreptului de proprietate, precum dreptul de proprietate privată sau dreptul de proprietate
publică. Acest lucru se poate sesiza uşor în structura titlului III, „Proprietatea”, din cartea a doua, „Drepturile reale”, care cuprinde
următoarele 5 capitole: „Dispoziţii generale”; „Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate”; „Proprietatea comună”; „Apărarea
dreptului de proprietate”; „Dreptul de vecinătate”. Structura dreptului de proprietate din Codul civil în vigoare diferă de cea a dreptului
de proprietate cuprinsă în Codul civil din 1964, care avea următoarele forme: proprietatea de stat; proprietatea organizaţiilor sindicale şi
a celorlalte organizaţii obşteşti; proprietatea personală. Reglementările din Codul civil în vigoare privind dreptul de proprietate impun
concluzia că proprietatea este unică şi, prin urmare, nu se poate vorbi despre existenţa a mai multor forme juridice ale dreptului de
proprietate. Fiind unică, proprietatea poate aparţine diferitelor subiecte:
 particularilor, ca persoane fizice sau persoane juridice de drept privat;
 statului;
 unităţilor administrativ-teritoriale.
Oricine ar fi, titularul dreptului de proprietate este proprietar al bunului şi se bucură de prerogativele pe care le acordă acest drept,
în limitele stabilite de lege. Din punct de vedere juridic, nu se poate vorbi despre divizare a dreptului de proprietate în: drept de
proprietate privată şi drept de proprietate publică. O asemenea divizare, din punctul de vedere al naturii juridice a dreptului de
proprietate, nu poate fi acceptată. Proprietarul, fie el persoană fizică, fie chiar statul în calitate de persoană juridică, va apela, întru
exercitarea dreptului său de proprietate, la cele 3 atribute ale acestui drept: posesiunea, folosinţa şi dispoziţia.
Dreptul de proprietate este unic şi nu poate îmbrăca diferite forme juridice ca: drept de proprietate privată sau drept de proprietate
publică. Acest raţionament nu vine în contradicţie cu art. 9 din Constituţie, care prevede: Proprietatea este publică şi privată. Din această
normă constituţională nu se poate trage concluzia că proprietatea ar îmbrăca două forme juridice, dreptul de proprietate publică şi
dreptul de proprietate privată. Se poate vorbi despre o divizare a proprietăţii în proprietate publică şi proprietate privată doar în sens
economic, nu în sens juridic.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat. În perioada socialismului, în Republica Moldova, ca şi în alte ţări sovietice, nu exista
proprietate privată. Ea a fost lichidată prin lichidarea „exploatării omului de către om”. Inexistenţa exploatării era însă o iluzie, fiindcă,
deşi nu exista proprietate privată, omul era exploatat de către stat în mâinile căruia se aflau circa 90% din mijloacele de producţie.
Proprietatea privată în Republica Moldova a reapărut o dată cu intrarea în vigoare a Legii cu privire la proprietate Nr.459 din
22.01.1991 (abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188).
În prezent, proprietatea privată este consfinţită expres în Constituţie (art. 9, art. 46), în Codul funciar (art. 12 şi altele). Există, desigur,
acte normative speciale care reglementează proprietatea privată. Legile nominalizate prevăd doar reglementările de principiu, de o mare
importanţă teoretică şi practică.
Pornind de la art. 296 din Codul civil, se poate spune că bunuri ale domeniului privat sunt bunurile ce aparţin persoanelor fizice,
juridice, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra cărora titularul exercită atributele dreptului de proprietate (posesiunea,
folosinţa şi dispoziţia) în mod exclusiv şi perpetuu, prin putere şi în interes propriu, în condiţiile stabilite de lege.
În art. 296, este întărită prezumţia conform căreia bunurile fac parte din domeniul privat.
Bunurile care fac parte din domeniul privat pot aparţine atât persoanelor fizice şi persoanelor juridice, cât şi statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale. Toate bunurile persoanelor fizice şi ale celor juridice de drept privat sunt bunuri ale domeniului privat. În schimb,
conform aceluiaşi articol alin. (1), bunurile care aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat dacă,
prin lege sau în modul stabilit de lege, nu sînt trecute în domeniul public.
Referitor la bunurile din domeniul privat, la regimul lor juridic, se poate spune că se află în circuitul civil, că sunt prescriptibile şi
sesizabile.
 17
Caracterul alienabil al bunurilor din domeniul privat presupune că ele se află în circuitul civil şi, prin urmare, pot face obiectul oricărui
act juridic civil. Având în vedere caracterele unor categorii de bunuri, legislaţia în vigoare a stabilit reguli speciale privind circulaţia lor. O
normă generală, în acest context, conţine art. 286 din Codul civil, care prevede că bunurile pot circula liber, cu excepţia cazurilor când
circulaţia lor este limitată sau interzisă prin lege.
Nu pot fi atribuite categoriei de bunuri ale domeniului privat şi nu sunt alienabile bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul
aerian, apele şi pădurile folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, căile de comunicaţie
[art. 127 (4) din Constituţie]. În afară de aceste bunuri, pot fi stabilite prin lege şi alte bunuri care nu pot face parte din categoria bunurilor
domeniului privat [Codul civil, art. 296 alin. (2)].
Unor categorii de bunuri ale domeniului privat li s-au stabilit reguli speciale privind circulaţia. Acestea, deşi fac parte din bunurile
domeniului privat, au totuşi un regim special de circulaţie, adică circulaţia lor este limitată. Bunurile limitate în circuitul civil pot fi
dobândite, deţinute, folosite şi înstrăinate în anumite condiţii prevăzute de lege. În principiu, restricţiile de circulaţie se pot referi la
subiectele de drept care pot dobândi şi înstrăina aceste bunuri ori la condiţiile de încheiere a actelor juridice civile cu ele. De exemplu,
conform art. 8 din Legea nr. 130/2012 privind regimul armelor şi al muniţiilor cu destinaţie civilă, persoanele fizice cetăţeni ai Republicii
Moldova, care întrunesc condiţiile prevăzute la art. 7 alin. (1) (au împlinit vîrsta de 21 de ani, sînt apte din punct de vedere psihologic şi
medical pentru a deţine şi a folosi arme şi muniţii ș.a.) şi nu se află în una din situaţiile prevăzute la alin. (2) al articolului menţionat (au
antecedente penale, prezintă pericol pentru ordinea publică, viaţa şi integritatea corporală a persoanelor şi se află la evidenţă specială
în organele de poliţie ș.a.) pot fi autorizate, la cerere, să procure arme letale şi neletale supuse autorizării. Circulaţie limitată au
monumentele, adică bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural, în conformitate cu Legea nr. 1530/1993.
Caracterul prescriptibil al bunurilor din domeniul privat presupune că titularii dreptului de proprietate privată pot să-şi apere dreptul
încălcat prin înaintarea unei acţiuni în justiţie într-o perioadă strict stabilită de lege. În conformitate cu art. 267 din Codul civil, bunurile
domeniului privat pot fi revendicate în decursul a 3 ani pe calea intentării unei acţiuni în instanță de judecată. Bunurile domeniului privat
sunt prescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv. În conformitate cu art. 332-336, bunurile domeniului privat pot fi dobândite în proprietate
prin uzucapiune.
Caracterul sesizabil al bunurilor domeniului privat constă în faptul că ele pot face obiectul urmăririi din partea creditorilor. În ceea ce
priveşte bunurile domeniului privat ce aparţin persoanelor fizice, legislaţia conţine reglementări speciale. Excepţie de la această regulă
fac bunurile enumerate în art. 89 din Codul de executare al Republicii Moldova, ce nu pot fi urmărite pe baza pretenţiilor creditorilor.
Această excepţie se referă, în principiu, la bunurile din proprietatea persoanelor fizice. Conform prevederilor acestei norme, nu pot fi
urmărite pe baza documentelor de executare forţată un şir de categorii de bunuri şi obiecte, care fac parte din categoria bunurilor
domeniului privat, precum şi din categoria bunurilor domeniului public ce aparţin debitorului.

REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PUBLIC

Noţiuni generale. Pentru îndeplinirea funcţiilor sale, statul are nevoie de anumite bunuri. În multe ţări, inclusiv în cele cu o economie
dezvoltată, transportul, telecomunicaţiile, energia atomică, complexul militar se află în proprietatea statului. Statul deţine şi rezerve de
produse alimentare, de surse energetice şi de alte mijloace necesare bunei sale funcţionări în caz de calamităţi naturale sau alte necesităţi
stringente.
În proprietatea statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale se pot afla atât bunuri ale domeniului privat, cât şi bunuri ale domeniului
public. Existenţa diferitelor categorii de obiecte în proprietatea statului se datorează următorilor 2 factori:
a) statul este nevoit să-şi garanteze securitatea, nu numai militară, ci şi ecologică, alimentară etc.;
b) statul îndeplineşte o serie de funcţii sociale, a căror exercitare necesită o bază financiară şi tehnico-materială.
Relativ recent, statul nostru deţinea, ca şi alte state ex-sovietice, circa 90% din toate bunurile. Această centralizare a proprietăţii s-a
dovedit a fi neraţională. Începând cu anul 1991, în temeiul Legii cu privire la privatizare şi al altor acte normative, în Republica Moldova
proprietatea statului se privatizează, adică se transmite (cu titlu gratuit ori oneros) în proprietate persoanelor fizice ori persoanelor
juridice. Consecinţele privatizării se vor face simţite. Astăzi se poate constata că în majoritatea ramurilor economiei naţionale producerea
nu este în ascensiune, iar în unele ramuri, chiar descreşte, având ca rezultat reducerea nivelului de trai al unei mari părţi din populaţie.
Cadrul legislativ. Constituţia Republicii Moldova prevede la art. 9, alin. (1): Proprietatea este publică şi privată, iar la art. 127, alin. (3):
Proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. La rândul său, art. 296 alin. (1) din Codul civil stipulează că
din categoria bunurilor domeniului public vor face parte doar acele bunuri care, prin lege sau în modul stabilit de lege, sunt trecute în
domeniul public.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul public este determinat şi în alte acte: Legea cu privire la Guvern, art. 3; 12; Legea privind
organizarea administrativ-teritorială a Republicii Moldova, art. 2, 17, 18, 40, 66-72; Legea privind statutul municipiului Chişinău, art. 23,
29, 58-74; Regulamentul Ministerului Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, pct. 1, 4, 7, 8, 9, 11.
Referitor la terenuri, Codul funciar prevede, la art. 3, că acestea pot fi în proprietate publică şi privată, iar la art. 6 enumeră atribuţiile
statului în relaţiile funciare: Funcţia de atribuire şi înstrăinare a terenurilor, de autentificare a dreptului deţinătorilor de terenuri îl au
numai organele administraţiei de stat [alin. (1)]. De asemenea, statul sprijină material, financiar şi organizatoric dezvoltarea eficientă a
tuturor formelor de gospodărire agricolă, tehnologizarea agriculturii în sensul îmbunătăţirii lucrării şi valorificării terenului cu reducerea
corespunzătoare a pierderilor şi deşeurilor poluante, efectuarea studiilor de impact ecologic, economic care să fundamenteze deciziile
de promovare a noilor investiţii în agricultură, măsurile de protecţie a terenului ca fundament al dezvoltării durabile a gospodăriilor,
asigură folosirea economicoasă a terenurilor, garantează dreptul de proprietate şi celelalte drepturi ale deţinătorilor de terenuri.
În literatura de specialitate nu există o definiţie a bunurilor domeniului public. În schimb, majoritatea specialiştilor definesc dreptul
de proprietate publică. Articolul 296 al Codului civil permite a afirma că definiţiile din literatura de specialitate date proprietăţii publice
caracterizează în principiu natura juridică a bunurilor domeniului public, în virtutea cărui fapt vom apela la aceste definiţii pentru a descrie
regimul juridic al bunurilor din domeniul public.
Într-o opinie, dreptul de proprietate publică este definit ca drept real al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor
bunuri mobile şi imobile de interes naţional sau local. Accentul, în această definiţie, este pus pe subiectele proprietăţii publice (statul şi
unităţile administrativ-teritoriale), pe atribuţiile acestor subiecte (care, ca toţi titularii dreptului de proprietate, exercită asupra bunurilor
ce le aparţin dreptul de posesiune, folosinţă şi dispoziţie) şi pe bunurile care se pot afla în proprietate publică (bunuri mobile şi bunuri
 18
imobile). Toate aceste elemente ale definiţiei proprietăţii publice date de autorul au un caracter general.
Într-o altă opinie, dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public de interes naţional
şi din domeniul public de interes local care aparţin statului şi unităţilor sale administrativ-teritoriale şi care se exercită în regim de drept
public, fiind inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. În afară de elementele caracteristice primei definiţii, această definiţie enumeră şi
caracterele dreptului de proprietate publică.
În fine, dreptul de proprietate publică este definit ca drept subiectiv de proprietate ce aparţine statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz şi de utilitate publică. În această
definiţie, autorii intenţionat nu pun accentul pe atributele dreptului de proprietate – posesiunea, folosinţa, dispoziţia – exercitate de
titular asupra bunurilor care formează obiectul dreptului său. În sprijinul acestei afirmaţii se spune că cel puţin în privinţa bunurilor care
sunt proprietate publică prin natura lor, nu se poate spune că titularul lor le stăpâneşte în mod nemijlocit – statul nu posedă plaja mării
sau marea teritorială sau spaţiul aerian etc. – folosinţa aparţine, de regulă, publicului, fructus nu există şi nu se pune problema exercitării
atributului dispoziţiei juridice, deoarece ele sunt inalienabile.
Sunt ale domeniului public bunurile, atribuite de lege acestei categorii, precum şi bunurile care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public, aparţin statului şi (sau) unităţilor administrativ-teritoriale, aceste subiecte putând exercita asupra lor atributele
dreptului de proprietate, în limitele stabilite de lege.
Codul civil dispune la art. 296 alin. (4), că bunurile domeniului public sînt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de
proprietate asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândit de terţi prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt inalienabile. Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public denotă că ele sunt scoase din
circuitul civil. Prin urmare, aceste bunuri nu pot fi înstrăinate, iar actele juridice civile care au ca obiect astfel de bunuri sunt lovite de
nulitate absolută, conform Codului civil, art. 217.
Unii autori consideră că inalienabilitatea înseamnă interzicerea nu numai a înstrăinării, dar şi a dezmembrării proprietăţii. În această
opinie, asupra bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică nu se pot constitui, în principiu, dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea sau superficia. Codul civil român nu răspunde direct la întrebarea: este
posibilă o dezmembrare a proprietăţii în cazurile bunurilor domeniului public? Codul civil al Republicii Moldova însă interzice ca bunurile
din domeniul public să facă obiectul dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Astfel, art. 396 alin. (3) prevede că obiect al
uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se află în circuit civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un patrimoniu
sau o parte din el. Această prevedere, conform art. 427 din Codul civil, se aplică şi în cazul dreptului de uz şi de abitaţie.
Bunurile din domeniul public vor fi inalienabile atâta timp cât se vor afla în proprietate publică. De îndată ce, prin hotărâre a organului
competent, este dezafectat din domeniul public şi trecut în domeniul privat, bunul va putea fi înstrăinat în condiţiile legii.
Bunurile domeniului public sunt imprescriptibile. Acest caracter presupune că bunurile domeniului public nu pot fi dobândite prin
modul de dobândire a dreptului de proprietate precum este uzucapiunea. Astfel, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (4), că dreptul de
proprietate asupra bunurilor din domeniul public nu poate fi dobândit de către terţi prin uzucapiune. Uzucapiunea este un mod de
dobândire a proprietăţii sau a unor alte drepturi reale prin posedarea neîntreruptă a unui bun mobil sau imobil în termenul şi în
condiţiile prevăzute de lege (art. 332, 333). În literatura de specialitate se afirmă că dreptul de proprietate publică este imprescriptibil
atât extinctiv, cât şi achizitiv. Extinctiv, imprescriptibilitatea semnifică faptul că acţiunea în revendicare privitoare la un bun al domeniului
public poate fi exercitată oricând, nestingându-se prin neexercitarea ei într-un termen prevăzut de lege. Achizitiv, imprescriptibilitatea
semnifică faptul că acţiunea în revendicare privitor la un bun din domeniul public nu poate fi paralizată de pârât prin invocarea dobândirii
proprietăţii prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt insesizabile. Caracterul insesizabil al bunurilor din domeniul public constă în imposibilitatea urmăririi
lor, pe baza pretenţiilor unor creditori. Acest caracter rezultă dintr-un alt caracter al bunurilor din domeniul public, caracterul inalienabil,
pe care îl şi completează. Dat fiind faptul că nu se află în circuit civil, bunurile domeniului public nu pot fi înstrăinate, nici urmărite pentru
satisfacerea creanţelor, prin urmare sunt insesizabile. Acest caracter însă nu permite a afirma că creanţele creditorilor statului nu vor fi
satisfăcute. Ele vor fi satisfăcute din bunurile domeniului privat ce aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Caracterul
insesizabil al bunurilor proprietate publică este vizibil şi în art. 296 din Codul civil.
Art. 296 alin. (2) prevede că din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte bunurile determinate de
lege, precum şi bunurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public. Rezultă deci că vom fi în prezenţa bunurilor domeniului
public în cazul în care:
a) legea atribuie bunurile la domeniul public - La moment, nu există lege care ar enumera bunurile domeniului public, lucru dificil de
realizat şi inutil. Trecerea bunurilor la domeniul public se face prin legea respectivă. În primul rand, sunt ale domeniului public bunurile
enumerate în Constituţie, la art. 127 alin. (4), care prevede că bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul aerian, apele şi pădurile
folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, căile de comunicaţie, precum şi alte bunuri
stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Constituţia enumeră doar principalele categorii de bunuri ale domeniului
public, stipulând că şi alte bunuri stabilite de lege pot fi trecute în acest domeniu. De exemplu, Legea cu privire la proprietatea publică a
unităţilor administrativ-teritoriale enumeră, la art. 3, obiectele dreptului de proprietate publică al unităţilor administrativ-teritoriale. O
altă lege referitoare la bunurile domeniului privat este Legea privind terenurile proprietate publică şi delimitarea lor. Sunt considerate
ale domeniului public şi bunurile enumerate în Legea cu privire la declararea complexului "Combinatul de Vinuri "Cricova"- S.A." drept
obiect al patrimoniului cultural-național al Republicii Moldova.
Aceste legi urmează a fi aduse în concordanţă cu prevederile Codului civil, în particular cu art. 296
b) deşi nu sunt atribuite prin lege la domeniul public, bunurile vor face parte din acest domeniu dacă sunt de uz sau de interes public –
de „uz public” sunt acele bunuri care, prin natura lor, au o folosinţă generală, cum ar fi: pieţele, podurile, fântânile, parcurile publice,
cimitirele etc. La aceste bunuri au acces toţi membrii societății. De interes public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au destinaţia de
a fi folosite sau exploatate în cazul unui serviciu public, în activităţi, care interesează întreaga societate sau o colectivitate, fără a exista
acces la folosinţa lor concretă şi nemijlocită de către o persoană sau mai multe persoane, cum sunt: căile ferate, clădirile şcolilor şi
spitalelor (cu excepţia celor private), teatrele şi muzeele statului, bibliotecile de stat, cazărmile etc. Referindu-se la bunurile de interes
public, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (2), că interesul public implică afectarea bunului la un serviciu public sau la orice activitate care
satisface nevoile colectivităţii fără a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea bunului conform destinaţiei menţionate.
 19
TEMA: Dobândirea și încetarea dreptului de proprietate

1. Noțiunea și clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate.

2. Ocupațiunea, mod de dobândire a dreptului de proprietate.
3. Accesiunea, mod de dobândire a dreptului de proprietate.
4. Uzucapiunea, mod de dobândire a dreptului de proprietate.
5. Alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate:
a) dobândirea dreptului de proprietate prin producere
b) dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit
c) dobândirea dreptului de proprietate asupra comorii
d) actul juridic, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate
e) succesiunea legală, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate
f) hotărârea judecătorească translativă de proprietate, mod de dobândire a dreptului de proprietate
g) actul administrativ, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate
6. Momentul dobândirii a dreptului de proprietate. Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunurilor.
7. Încetarea dreptului de proprietate.

NOȚIUNEA ȘI CLASIFICAREA MODURILOR DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Naşterea, modificarea şi stingerea drepturilor şi obligaţiilor sunt cauzate de producerea anumitor fapte juridice. Acestea din urmă
servesc, de asemenea, ca temei pentru apariţia şi stingerea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale.
În prezent, prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate se înţeleg mijloacele juridice (faptele şi actele juridice) în a căror
bază se dobândeşte dreptul de proprietate.
Modurile generale de apariţie şi de încetare a dreptului de proprietate sunt cuprinse în Codul civil, capitolul II, „Dobândirea şi încetarea
dreptului de proprietate”, cartea II, „Drepturile reale” (art. 320-336). Pe lângă modurile de dobândire a dreptului de proprietate
reglementate de Codul civil, există şi moduri specifice de dobândire prevăzute în alte acte normative. Astfel, Legea cu privire la privatizare
prevede, la art. 1: Privatizarea este un proces de transmitere a bunurilor ce constituie domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale, denumite în continuare bunurile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale, în proprietate privată, prin
modalităţile prevăzute de prezenta lege. Referindu-se la privatizare, Codul civil prevede, la art. 337, că privatizarea proprietăţii de stat
este un mod de încetare a dreptului de proprietate şi nu un mod de dobândire a lui. De altfel, trebuie să recunoaştem că, de cele mai
dese ori, unul şi acelaşi mod pentru o persoană este un mod de dobândire a dreptului de proprietate, iar pentru o alta un mod de stingere
a unui astfel de drept. De exemplu, un contract de vânzare-cumpărare pentru vânzător este un mod de încetare a dreptului de proprietate,
iar pentru cumpărător un mod de dobândire a acestui drept.
Doctrinar, modurile de dobândire a dreptului de proprietate pot fi clasificate după cum urmează:
1. Modul originar şi modul derivat, în funcţie de situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii.
a) Modului originar îi este caracteristic faptul că dobânditorul este primul proprietar al bunului, adică, anterior, bunul nu a aparţinut
nimănui, fiind produs de acesta. În literatura de specialitate nu există o opinie unanimă potrivit căreia s-ar putea spune cu
certitudine care este originar şi care derivat. Unii autori atribuie la categoria modului originar numai ocupaţiunea ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate, afirmând că celelalte moduri sunt derivate. Într-o altă opinie, originare sunt următoarele
moduri de dobândire a dreptului de proprietate:
− producerea bunurilor;
− prelucrarea bunurilor;
− dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor fără stăpân şi asupra bunurilor găsite;
− prescripţia achizitivă (uzucapiunea);
− comoara.
O altă opinie, absolut originară, afirmă că, în genere, modurile de dobândire a dreptului de proprietate nu pot fi clasificate în
originare şi derivate, fiindcă nu există cazuri în care bunul să nu aparţină nimănui. În această opinie, chiar şi peştele din lacuri şi
animalele sălbatice au proprietar în persoana celui care deţine dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află lacul sau
pădurea. Nu poate fi acceptată uşor părerea că ar fi inutilă clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate în
originare şi derivate, cu atât mai mult că această clasificare era cunoscută dreptului privat roman. Pe de altă parte, ţinem să
menţionăm argumentarea profundă în susţinerea tezei sale privind inutilitatea clasificării modurilor de dobândire a dreptului de
proprietate în originare şi derivate, făcută de renumitul savant rus Meier D. încă în anii 50 ai secolului trecut.
b) Modul derivat de dobândire a dreptului de proprietate are ca obiect transmiterea acestui drept de la o persoană la alta (de
exemplu, convenţiile). Toate modurile derivate sunt transmisiuni ale dreptului de proprietate de la un titular la altul.
2. Modul de dobândire universală, modul de dobândire cu titlu universal şi modul de dobândire cu titlu particular, după întinderea
drepturilor reale dobândite.
a) Modul de dobândire universală este modul prin care dobânditorul primeşte întreaga universalitate juridică. De exemplu, art. 1432
alin. (1) din Codul civil prevede că moştenirea este transmiterea patrimoniului unei persoanei fizice decedate (cel care a lăsat
moștenirea) către succesorii săi.
b) Modul de dobândire cu titlu universal este modul prin care dobânditorului se transmite doar o porţiune din patrimoniu. De
exemplu, art. 84 alin. (1) din Codul civil prevede că, de la data înregistrării dezmembrării, patrimoniul persoanei juridice
dezmembrate sau o parte din el trece la persoanele juridice constituite sau existente. În cazul în care tot patrimoniul persoanei
juridice dezmembrate trece la persoanele juridice constituite sau existente, este prezent modul universal de dobândire a dreptului
de proprietate. Cu alte cuvinte, se poate spune că modurile de dobândire universale sau cu titlu universal sunt acele moduri prin
care dobânditorul primeşte o întreagă universalitate ori o fracţiune din aceasta, deci primeşte atât activ, cât şi pasiv.
c) Modul de dobândire cu titlu particular este modul prin care dobânditorului se transmite un bun determinat sau o masă de bunuri
 20
determinate. În afară de moştenire şi succesiune, toate celelalte moduri de dobândire a dreptului de proprietate sunt cu titlu
particular.
3. Modul de dobândire cu titlu oneros şi modul de dobândire cu titlu gratuit, în funcţie de caracterul transmiterii.
a) Modul de dobândire cu titlu oneros este modul în care, în schimbul dreptului real, dobânditorul se obligă la plata unui echivalent
(de exemplu, vânzarea-cumpărarea, schimbul).
b) Modul de dobândire cu titlu gratuit este modul în care dobânditorul dreptului real nu se obligă la nici o prestaţie faţă de
transmiţător (de exemplu, donaţia).
4. Modul de dobândire între vii şi modul de dobândire pentru cauză de moarte, după momentul în care se produce efectul dobândirii
dreptului de proprietate.
a) Modul de dobândire între vii este modul de transmitere a dreptului de proprietate în timpul vieţii contractanţilor. La această
categorie pot fi atribuite toate modurile de dobândire, în afară de succesiune.
b) Modul de dobândire pentru cauză de moarte este modul de transmitere a dreptului de proprietate numai în momentul morţii
proprietarului actual. Această clasificare se referă numai la persoanele fizice.
Codul civil enumeră, la art. 320, principalele moduri de dobândire a dreptului de proprietate, precizând că dreptul de proprietate
se poate dobândi prin:
• producere,
• ocupaţiune,
• act juridic,
• succesiune,
• accesiune,
• uzucapiune,
• act administrativ,
• hotărâre judecătorească translativă de proprietate.
Acest articol nu enumără exhaustiv modurile de dobândire a dreptului de proprietate, având la alin. (4) menţiunea că, prin lege, pot
fi reglementate şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate. Această prevedere legală impune concluzia că doar prin lege se
pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate, decât cele cuprinse în art. 320. De asemenea, pot fi atribuite la
modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi unele moduri de încetare a acestui drept, enumerate la art. 337, cum ar fi:
 exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
 rechiziţia,
 confiscarea,
 privatizarea,
 urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului,
 înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate,
 răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea.

OCUPAŢIUNEA, MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Ocupaţiunea este un mod nou de dobândire a dreptului de proprietate, mod reglementat în art. 323 din Codul civil. Alin. (1) din acest
articol prevede că posesorul unui bun mobil fără stăpân devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesiune, în
condiţiile legii.
Ocupaţiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate care se realizează prin luarea în posesiune a unui bun care
nu aparţine nimănui. În literatura de specialitate se susţine că ocupaţiunea este un mod de dobândire a proprietăţii unui lucru care nu
aparţine nimănui, prin luare în posesiune a acelui lucru, cu intenţia de a deveni proprietarul său.
Ţinând cont de prevederile art. 323, am putea defini ocupaţiunea ca fiind un mod de dobândire a dreptului de proprietate în virtutea
căruia cel care ia în posesiune un bun mobil ce nu aparţine nimănui devine proprietarul lui de la data intrării în posesiune.
Acest mod, care a jucat un rol important în societăţile primitive, în prezent este întâlnit mai rar, limitându-se la bunurile mobile.
Aşadar, dreptul de proprietate poate fi dobândit prin ocupaţiune doar asupra bunurilor mobile. O altă condiţie a acestui mod de dobândire
a dreptului de proprietate este ca bunul să fie fără stăpân. Nu trebuie să confundăm bunurile fără stăpân cu bunurile pierdute. Acestea
din urmă nu se consideră fără stăpân, în cazul lor fiind aplicabile regulile din art. 324-326. La fel, nu poate fi considerat fără stăpân nici
bunul furat şi abandonat de hoţ. În cazul ocupaţiunii, dreptul de proprietate ia naştere în momentul intrării în posesiune, în condiţiile
legii. Anume prevederea legală din alin. (1) „în condiţiile legii” permite concluzia că un bun furat nu poate fi dobândit prin ocupaţiune. În
sprijinul acestei afirmaţii pot fi aduse şi prevederile art. 375.
Spunând că bunurile fără stăpân pot fi dobândite prin ocupaţiune, legiuitorul a precizat, în art. 323 alin. (2), care bunuri pot fi
considerate, în sensul acestei norme, fără stăpân, precizând: Se consideră fără stăpân bunurile mobile al căror proprietar a renunţat
expres la dreptul de proprietate, bunurile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au proprietar.
Bunurile fără stăpân, enumerate la art. 323 alin. (2), ar putea fi clasificate în următoarele 3 grupe:
1) bunuri al căror proprietar a renunţat expres la dreptul de proprietate;
2) bunuri abandonate;
3) bunuri care, prin natura lor nu au proprietar.
Primele două categorii de bunuri, deşi au multe semne comune, nu pot fi considerate identice. Trebuie să spunem că potrivit
Dicţionarului explicativ al limbii române, cuvintele „a abandona” şi „a renunţa” sunt sinonime. Este cazul să reamintim că în domeniul
dreptului, în genere, şi al dreptului civil, în particular, unii termeni au semnificaţia caracteristică normei respective, semnificaţie care nu
întotdeauna coincide cu sensul lor general. Astfel, în sensul art. 323 alin. (2), prin bunuri abandonate trebuie să înţelegem bunurile părăsite
de proprietar, fără înştiinţarea unor persoane terţe. Va fi deci o stare de fapt abandonarea bunului de către proprietar. În schimb, în
sensul art. 323, prin renunţarea expresă la dreptul de proprietate asupra bunurilor se subînţelege situația în care proprietarul anunţă
expres persoanele terţe despre faptul că renunţă la dreptul de proprietate asupra bunului. Renunţarea expresă la dreptul de proprietate
 21
asupra bunurilor mobile poate fi atît verbală, cît şi scrisă (de exemplu, proprietarul a afişat un aviz la domiciliu că renunţă la dreptul de
proprietate asupra unor bunuri mobile). Regulile renunţării la dreptul de proprietate sunt expuse în art. 338. Având însă în vedere faptul
că foarte puțini proprietari abandonează bunuri sau renunţă la dreptul de proprietate, acest mod de dobândire a dreptului de proprietate
va fi aplicabil în cazul celei de a treia categorii: bunuri care prin natura lor nu au proprietar. Am putea atribui la această categorie astfel
de bunuri ca: animalele salbatice, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice, apa de
izvor şi altele asemenea. Intrarea în posesiunea acestor bunuri trebuie să se facă în condiţiile legii (de exemplu, nu se va dobândi dreptul
de proprietate prin ocupaţiune dacă este interzis vânatul unor animale sălbatice).

ACCESIUNEA, MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Pe lângă noile moduri de dobândire a dreptului de proprietate se numără şi accesiunea, reglementată la art. 328-330 din Codul civil.
Prin accesiune se înţelege încorporarea unui bun în altul, cu alte cuvinte unirea unui lucru cu un alt lucru. Dobândirea dreptului de
proprietate prin accesiune rezolvă multe situaţii practice, care nu găseau o reglementare expresă în legislaţie. În practică apăreau situaţii
când se uneau două sau mai multe bunuri care aparţineau unor proprietari diferiţi şi care nu puteau fi separate fără a se cauza prejudicii
bunurilor. Soluţiile acestor situaţii astăzi le putem desprinde din conţinutul art. 328-330.
Trebuie să spunem că, în afară de articolele nominalizate, la accesiune se referă parţial şi art. 317, care prevede: Tot ceea ce produce
bunul, precum şi tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz
fortuit, revine proprietarului dacă legea nu prevede altfel. De fapt, în acest articol se vorbeşte nu numai despre accesiune, ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate. Cuvintele „tot ceea ce produce” bunul nu se referă la accesiune, ci la fructele bunului, care, după
regula generală, revin proprietarului, excepţiile de la această regulă fiind stabilite de lege. Deşi, în art. 317, se prevede că excepţiile de la
regula conform căreia tot ceea ce produce bunul revine proprietarului pot fi stabilite doar prin lege, urmează să admitem situaţiile când
aceste excepţii pot fi stabilite şi prin voinţa subiectelor raportului juridic civil. Exemplu în acest sens poate servi art. 310, care admite ca
părţile să prevadă că fructele bunului nu revin proprietarului, ci posesorului.
Codul civil reglementează accesiunea imobiliară (care, la rândul ei, poate fi naturală sau artificială) şi accesiunea mobiliară.
Accesiunea imobiliară. Vorbind de accesiunea imobiliară trebuie să pornim de la principiul general ce domină această materie:
pământul este considerat bun principal, iar lucrurile care se încorporează în el sunt accesorii. În principiu, această regulă poate fi dedusă
din art. 317 din Codul civil.
Accesiunea imobiliară poate fi de două feluri: naturală şi artificială.
În art. 328, se vorbeşte despre accesiunea imobiliară naturală, şi anume despre accesiunea pământurilor depuse sau create de ape,
dar nimic despre accesiunea animalelor (proiectul Codului civil a cuprins asemenea reglementări). Accesiunea pământurilor depuse sau
create de ape se referă la aluviuni (alin.1), avulsiuni (alin.3), insule şi albii părăsite (alin. 2 şi 4, parţial alin. 1).
Aluviunile sunt creşteri de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile apelor curgătoare. Conform alin. (1), aceste adausuri
revin proprietarului de teren riveran. Prin adăugirile de teren, stipulate în alin. (1), trebuie să înţelegem nu doar pământul ci tot ceea ce
solul poartă la suprafaţă şi tot ceea ce apele curgătoare aduc şi lasă la ţărm, precum nisipul, pietrişul etc., acestea din urmă, la fel, revenind
proprietarului de teren riveran. Legiuitorul a stipulat, la alin.(1), că „terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin
proprietarului acestor ape”. Această prevedere urmează a fi privită critic, fiind contrară celor din alin. (2). Or, alin. (2), deşi ar fi trebuită
se refere doar la apele necurgătoare (lacuri, heleştee etc.), are în vedere şi apele râurilor, stipulând că „proprietarul acestor ape [deci şi
a râurilor (evidenţierea ne aparţine)] nu dobândeşte nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice”. Cum
ar trebui interpretate aceste prevederi contradictorii? Trebuie să se pornească de la regula că albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani,
cu excepţia acelora care, potrivit legii, aparţin domeniului public. Proprietarul terenului riveran dobândeşte terenul lăsat de apele
curgătoare care s-au retras treptat, ceea ce impune o concluzie vice-versa: de ce proprietarul apei curgătoare nu ar putea deveni
proprietarul terenului riveran ocupat de apele curgătoare revărsate. Dacă la alin. (1) este vorba despre adausuri lente, alin. (3) se referă
la adausurile bruşte. Se poate întâmpla ca, în timpul revărsărilor, un curs de apă să rupă o bucată mare, care poate fi identificată, dintr-o
proprietate şi să o alipească Ia o altă proprietate riverană. Aceste alipiri de teren se numesc avulsiuni. În cazul avulsiunii, proprietarul
fondului din care apa a rupt o porţiune de teren păstrează asupra acestei porţiuni dreptul de proprietate, cu condiţia revendicării ei în
decursul unui an de la data la care proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiunea părţii alipite. Acest termen, de un
an, stipulat la art. 328 alin. (3), este unul de perimare. Dacă, în acest termen, proprietarul de la care a fost ruptă bucata de teren nu o va
revendica, va pierde dreptul de proprietate asupra ei, iar proprietarul terenului riveran la care s-a alipit bucata va deveni proprietarul ei.
În afară de aceste două situaţii (aluviuni şi avulsiuni), art. 328 reglementează şi situaţia în care apele heleşteelor, canalelor, iazurilor
se revarsă ori scad. Astfel, acelaşi articol prevede, la alin.(2), că proprietarul terenului înconjurat de nuri, heleştee, iazuri, canale sau de
alte ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobîndeşte nici un
drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice. În acest caz, proprietarul terenului înconjurat de ape stătătoare
(heleştee, iazuri, canale) nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Nici proprietarul acestor ape nu
dobândeşte vre-un drept asupra terenului acoperit în urma unor revărsări sporadice. Cu alte cuvinte, nivelul normal al apei (lacului,
heleşteului etc.) determină limita fixă a pământului ce aparţine proprietarului, independent de creşterile şi scăderile excepţionale ale
apei. Întru excluderea unor interpretări eronate, din prevederea alin. (2) referitoare la apele râurilor, trebuie excluse cuvintele „de rîuri”.
O ultimă situaţie ce ţine de accesiunea imobiliară naturală este reglementată în art. 328 alin. (4) şi se referă la situaţiile când apele
curgătoare îşi schimbă în mod natural cursul. În conformitate cu această normă, în cazul în care o apă curgătoare, formând un braţ nou,
înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietarul insulei astfel create. Regula este că proprietarul terenului riveran
rămâne a fi şi proprietarul insulei create în urma schimbării cursului unui râu şi înconjurării terenului riveran.
Accesiunea imobiliară artificială este reglementată în Codul civil, la art.329. Ea se întâlneşte în cazul când:
a) se face o construcţie sau o plantaţie pe un fond
b) unei clădiri existente se adaugă construcţii noi.
În aceste ipoteze este nevoie ca fondul sau clădirea iniţială să aparţină unei persoane, iar materialul construcţiei sau plantaţiei să
aparţină unei alte persoane. Şi în cazul accesiunii imobiliare, urmează să pornim de la regula superficies solo cedit, conform căreia
accesiunea se face întotdeauna în folosul proprietarului fondului. Cu alte cuvinte, tot ceea ce se află pe teren se consideră că aparţine
proprietarului de teren. Aceasta este regula, de la care se poate deroga.
 22
Art. 329 alin. (1) stabileşte: Construcţiile și lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute de proprietarul
terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia până la proba contrară. Alin. (1) stabileşte o dublă prezumţie: construcţiile şi lucrările
subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute: a) de proprietarul terenului şi b) pe cheltuiala sa. Prin această
prezumţie, legiuitorul a legiferat situaţiile cele mai frecvente, căci, în majoritatea cazurilor, construcţiile sau plantaţiile sunt făcute de
proprietarul fondului şi pe cheltuiala sa. Chiar dacă valoarea construcţiei sau a plantaţiei ar depăşi cu mult valoarea pământului pe care
se află, prezumţia prevăzută îşi găseşte aplicaţia. Conform dispoziţiilor art. 329 alin.(1) însă, această prezumţie poate fi combătută prin
dovadă contrarie. Astfel, cel care pretinde că a făcut construcţia sau plantaţia pe un fond străin trebuie să dovedească acest lucru prin
orice mijloc de probă: înscrisuri, depoziţii ale martorilor etc.
Art. 329 alin. (1) se referă la construcţii şi lucrări. Dacă la termenul „construcţii” legiuitorul nu dă explicaţii, deoarece acesta nu ridică
semne de întrebare, referitor la „lucrări” indică expres ce se înţelege prin ele, atribuind sensului lor „plantarea, precum şi amenajările
aduse unui teren care nu se încorporează în mod durabil în acesta”. Trebuie să precizăm că alin. (1) se referă doar la lucrări noi, nu şi la
îmbunătăţirile anterioare. De asemenea, la lucrări nu se atribuie nici reparaţiile făcute (de exemplu, înlocuirea arborilor căzuţi).
În art. 329 se disting 3 situaţii de accesiune imobiliară artificială:
1) proprietarul fondului face el însuşi construcţii sau plantaţii utilizând materiale străine [alin (2)];
2) proprietarul materialelor face construcţii sau plantaţii pe un teren străin [alin. (3) şi (4)];
3) constructorul efectuează lucrări atât pe terenul său, cât şi pe terenul vecin [alin. (5) şi (6)].
În aceste cazuri, legiuitorul mai face distincţia: este cel care a efectuat lucrările sau plantaţiile de bună sau de rea-credinţă. În situaţia
a doua şi a treia constructorul ar putea să utilizeze materiale ce nu-i aparţin, în care caz proprietarul materialelor ar putea cere
constructorului despăgubiri, fiind aplicabile regulile primei situaţii, în care proprietarul fondului construieşte cu materiale străine. După
cum se indică în literatura de specialitate, în asemenea cazuri este prezentă combinaţia celor trei situaţii, necomportând o regulă specială.
1) Prima situaţie se referă la lucrările făcute de proprietarul terenului cu materiale străine. Conform art. 329 alin.(2) proprietarul
terenului care a făcut construcții sau lucrări cu materiale străine devine prin accesiune proprietarul acestor lucrări. Proprietarul
materialelor însă nu le va putea revendica, chiar dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă. În schimb, proprietarul de teren va fi
obligat să plătească proprietarului de materiale o despăgubire egală cu valoarea acestora. Dacă este de rea-credinţă, proprietarul de
teren va fi obligat să repare şi prejudiciul cauzat proprietarului de materiale. Pornind de la prevederiIe art. 329 alin.(1), trebuie să spunem
aşadar că proprietarul de teren va dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor sau lucrărilor, indiferent de faptul dacă este de
bună sau de rea-credinţă, adică indiferent de faptul dacă ştia sau nu ştia că materialele sunt străine.
2) A doua situaţie referitoare la accesiunea imobiliară artificială este efectuarea lucrărilor cu materiale proprii pe un teren străin.
Trebuie să presupunem că pentru existenţa unei asemenea situaţii este nevoie ca cel care construieşte să fie posesorul terenului, doar
într-un asemenea caz el va putea construi. În principiu, şi în acest caz va fi aplicabilă regula generală conform căreia proprietarul fondului
devine prin accesiune proprietar al construcţiilor şi lucrărilor făcute de o terţă persoană. Aceasta nu devine proprietar al construcţiilor şi
lucrărilor, iar în unele cazuri poate să pretindă o despăgubire de la proprietarul de teren. Spunem „în unele cazuri”, fiindcă legiuitorul a
făcut distincţie între constructorul de bună-credinţă şi constructorul de rea-credinţă. Art. 329 alin. (3) prevede că în cazul în care
construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ, proprietarul terenului are dreptul să le ţină pentru sine sau să oblige terţul să le ridice pe
cheltuială proprie și să repare daunele cauzate, având în vedere constructorul de rea-credinţă care a făcut lucrări pe terenul străin. Deși
nu este expres indicat că acest constructor este de rea-credință, legiuitorul lasă să se înţeleagă prin coroborarea alin. (3) cu alin. (4). Este
considerat constructor de rea-credinţă persoana care ştia ori trebuia să ştie că nu este în drept să construiască şi să efectueze lucrări pe
un teren străin. În acest caz, proprietarul fondului poate: a) să păstreze construcţia; b) să ceară ridicarea construcţiei. Dacă păstrează
construcţiile sau lucrările făcute de un terţ, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o
sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului. Astfel, art. 329 alin. (3) prevede: Dăca păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un
terţ, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii
terenului.
Dacă proprietarul fondului nu va reţine pentru sine construcţiile şi lucrările efectuate de terţa persoană, atunci aceasta este obligată
să ridice construcţia sau lucrările pe cheltuiala sa. În cazul în care demolarea construcţiei va cauza daune terenului sau proprietarului,
acestea vor fi reparate de către constructorul de rea-credinţă. Construcţiile şi lucrările devin chiar un drept al constructorului în cazul în
care proprietarul le păstrează, refuzând să plătească valoarea lor ori o sumă echivalentă creşterii valorii terenului.
Situația constructorului de bună-credință este mai favorabilă decât cea a constructorului de rea-credinţă, deoarece el nu este obligat
să ridice construcţiile şi lucrările efectuate pe teren străin, aceasta fiind unica diferenţă dintre ei. Art. 329 alin. (4) dispune: În cazul în care
construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terţ de bună-credință, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să
plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului.
Şi în acest caz, proprietarul terenului este obligat să plătească constructorului o despăgubire ce echivalează cu valoarea materialelor
şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului. Atât în cazul constructorului de rea-credință, cât şi în cazul
constructorului de bună-credinţă suma despăgubirii este identică.
Opţiunea proprietarului relativ la despăgubirea pe care trebuie să o plătească constructorului, opţiune expres indicată în art. 329 alin.
(3) şi (4), îşi găseşte argumentarea în unul din principiile fundamentale ale dreptului civil: Nimeni nu se poate îmbogăţi pe nedrept în
paguba altuia. Totuşi, pornind de la faptul că proprietarul terenului va alege să plătească suma cea mai mică, nu trebuie să credem că
acest principiu se va încălca. Plătind valoarea materialelor plus costul muncii, inferioare creşterii valorii terenului, proprietarul se
îmbogăţeşte, însă pe bună dreptate, deoarece constructorul nu suferă nici o pagubă, primind reparaţia tuturor cheltuielilor suportate la
efectuarea construcţiei. În consecinţă, avem situaţia în care constructorul se îmbogăţeşte, dar fără a prejudicia pe cineva, ceea ce nu
contravine principiului invocat mai sus. Acest principiu nu este violat nici când proprietarul plăteşte constructorului o sumă egală cu
creşterea valorii terenului, fiindcă, deşi constructorul suferă o pagubă (nu primeşte integral cheltuielile de construcţie), proprietarul
terenului nu se îmbogăţeşte cu nimic, deoarece plăteşte constructorului o sumă echivalentă îmbogăţirii sale. Şi în acest ultim caz, este
vorba de paguba suportată de o persoană, însă fără îmbogăţire nedreaptă a unei alte persoane.
3) Art. 329 alin. (5) se referă la o situaţie specială, în care construcţia este făcută pe două terenuri aparţinând unor proprietari diferiţi.
Dacă art. 329 alin. (1)-(4) se referea în egală măsură la construcţii şi la alte lucrări, art. 329 alin. (5) se referă doar la construcţii, stipulând:
În cazul în care construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate
 23
dobîndi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită
se află pe terenul său. În acest caz el va dobîndi şi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a
construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor și costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului
aferent. Această normă instituie şi o excepţie de la regula consfinţită în art. 329 alin. (1). Astfel, în cazul în care construcţia este ridicată
în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi proprietatea asupra întregii
construcţii, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. Dacă mai mult
de 1/2 din construcţie se află pe terenul constructorului, sunt aplicabile regulile din alin. (2) şi (3) ale articolului 329. În plus, dacă
constructorul este de bună-credinţă, clădirea se va afla în proprietatea comună pe cote-părţi a titularilor dreptului de proprietate asupra
terenurilor. Prin urmare, dacă constructorul (fiind şi proprietar al terenului) ridică o construcţie atât pe terenul său, cât şi pe terenul
vecinului, iar mai mult de 1/2 din construcţie se află pe terenul vecinului, el nu devine proprietarul părţii aflate pe terenul său. Acest lucru
se întâmplă doar dacă vecinul doreşte să invoce alin. (5) al art. 329 din Codul civil, adică doar atunci când vecinul va dori să devină
proprietarul întregii construcţii. În acest caz, vecinul poate dobândi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de
existenţă a construcţiei, dar va fi obligat să plătească constructorului o despăgubire, care să includă atât cheltuielile suportate de
constructor (valoarea materialelor plus costul muncii), cât şi contravaloarea folosinţei terenului aferent. La o asemenea despăgubire
poate pretinde doar constructorul de bună-credinţă.
Constructorul de rea-credinţă poate pretinde doar la 1/3 din despăgubire (valoarea materialelor şi costul muncii, plus contravaloarea
folosinţei terenului aferent). El poate pretinde la o despăgubire mai mare dacă aduce dovada faptului că proprietarul terenului vecin este
vinovat (de exemplu, tolerează intenţionat zidirea construcției pînă la final în loc să interzică lucrările). Momentele referitoare la situaţiile
în care constructorul este de rea-credinţă sunt reglementate la art. 329 alin. (6).
Accesiunea mobiliară, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, este reglementată la art. 330 din Codul civil. Şi în cazul ei
regula generală este: Proprietarul lucrului principal devine prin accesiune proprietarul noului bun format prin încorporarea la lucrul
principal al unui alt lucru mai puţin important. În art. 330, sunt reglementate 3 cazuri de accesiune mobiliară:
 adjuncţiunea [alin. (1)-(З)],
 specificaţiunea [alin. (4)-(6)],
 confuziunea [art. (7)-(8)].
Adjuncţiunea constă în unirea a două bunuri ce aparţin unor proprietari diferiţi, care, deşi formează un singur tot, pot fi despărţite şi
utilizate separat. O primă situaţie care poate apărea în cazul adjuncţiunii constă în posibilitatea separării celor două bunuri, care prin
unire au format un nou bun, în cazul în care, conform art. 330 alin. (1), proprietarii pretind la separarea lor.
O a doua situaţie poate surveni în cazul adjuncţiunii atunci când bunurile care au format un întreg nu pot fi separate fără a se deteriora
ori separarea, deşi nu le afecteză, necesită cheltuieli excesive. Această situaţie este reglementată la art. 330 alin. (2), care prevede: Dacă
două bunuri care aparţin diferiţilor proprietari s-au unit încât nu se mai pot separa fără a fi deteriorate sau fără muncă sau cheltuieli
excesive, noul bun aparţine proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea bunului, prin muncă sau prin valoarea bunului
iniţial, fiind obligat să plătească celuilalt proprietar preţul bunului unit cu bunul principal.
În acest caz, legiuitorul a stabilit două situaţii:
1) separarea este imposibilă pe motivul că se va deteriora bunul,
2) separarea va necesita cheltuieli excesive.
În ambele cazuri, noul bun aparţine proprietarului care a contribuit cel mai mult, prin muncă sau prin valoarea buhului iniţial, la
constituirea bunului. Totodată, cel care dobândeşte dreptul de proprietate asupra noului bun este obligat, la rândul său, să plătească
preţul bunului unit cu bunul principal. Se poate spune că art. 330 alin. (2) conţine regula generală, conform căreia proprietarul bunului
mai puţin important nu poate cere separarea bunului, ci doar preţul lui. De la această regulă există o excepţie, reglementată la acelaşi
articol.
Astfel, va fi posibil ca proprietarul bunului accesoriu să ceară separarea bunului său din bunul principal chiar dacă, în urma separării,
va suferi bunul principal. Separarea este posibilă doar în cazul în care unirea bunului accesoriu la bunul principal a fost făcută fără ştirea
proprietarului bunului accesoriu. Este de presupus că proprietarul bunului accesoriu va cere separarea doar dacă ea nu va afecta şi bunul
accesoriu. În caz contrar, vor fi aplicabile regulile din art. 330 alin. (2) din Codul civil.
Specificaţiunea se numeşte cazul în care o persoană face un obiect nou cu materie străină. Art. 330 alin. (4) cuprinde reglementări
referitoare la dobândirea dreptului de proprietate în urma specificaţiunii. De exemplu, un pictor creează un portret utilizând pânza şi
vopselele altuia. În cazul specificaţiunii, nu se unesc două bunuri materiale corporale (ca la adjuncţiune), ci se uneşte un bun corporal
(materialul) cu unul abstract (munca pictorului). Din art. 333 alin. (4), am putea deduce că materia este bunul principal, iar manopera
bunul accesoriu. În cazul specificaţiunii, regula este că dreptul de proprietate asupra bunului, rezultat din prelucrarea materiei aparține
proprietarului ei. Această regulă, stipulată expres la art. 330 alin. (4), are un caracter dispozitiv, părţile (proprietarul materiei şi cel ce
efectuează manopera) pot stabili contrariul (noul bun va aparţine lucrătorului, acesta fiind obligat să plătească valoarea materiei).
Proprietarul materiei, conform regulii generale, este obligat să plătească valoarea manoperei. Prin prelucrare se înţelege scrierea,
desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o altă transformare a unei suprafeţe.
Prin excepţie de la regula generală stipulată la art. 330 alin. (4), este posibil ca lucrătorul să devină proprietarul noului bun, chiar în
lipsa unei înţelegeri cu proprietarul materiei. În acest caz, lucrătorul trebuie să fie de bună-credinţă, iar valoarea manoperei să fie
superioară valorii materiei (de exemplu, un artist renumit pictează un tablou pe o pânză ce nu-i aparţine). În acest caz bunul principal
este munca, iar bunul accesoriu materia, lucrătorul având obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul materiei plătindu-i valoarea ei. Pentru
aplicabilitatea art.330 alin. (5), este necesară întrunirea a două condiţii: 1) persoana care a transformat prin manoperă materia ce nu-i
aparţine trebuie să fie de bună-credinţă; 2) valoarea manoperei trebuie să fie superioară valorii materiei.
În conformitate cu art. 330 alin. (6), cel care trebuie să restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este în drept să-l rețină până
va primi de la proprietarul noului bun suma datorată. Proprietarul materiei sau lucrătorul, după caz, vor avea dreptul de retenţie a bunului
până la plata sumei datorate de cel care dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului apărut în urma specificaţiunii. Exercitarea
dreptului de retenţie se va face în conformitate cu art. 637.
Confuziunea constă în amestecul a două sau mai multe materii care aparţin unor diferiţi proprietari. Art. 330 alin. (7) prevede: în cazul
în care un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce aparţin diferiţilor proprietari şi nici una nu poate fi
 24
considerată ca materie principală, proprietarul care nu a ştiut despre confuziune poate cere separarea materiilor dacă este posibil. Dacă
materiile amestecate nu pot fi separate fără pagubă, bunul format aparţine proprietarilor materiilor proporţional cantităţii, calităţii şi
valorii materiei fiecăruia.
Este posibil ca un bun să se formeze prin amestecul a două materii ce aparţin a doi proprietari diferiţi. O asemenea situaţie, purtând
denumirea de confuziune, este reglementată la alin. (7), din care pot fi relevate 3 situații:
1) dintre materiile amestecate care au format un nou bun, una poate fi considerată principală – dacă una dintre materii poate fi
considerată principală și o alta accesorie, noua materie poate aparţine proprietarului materiei principale, respectându-se prevederile art.
330 alin. (8);
2) nici una dintre materiile amestecate nu poate fi considerată principală, însă este posibilă separarea lor – dacă nici una dintre materii
nu poate fi considerată principală, dar este posibilă separarea lor, proprietarul care nu a ştiut de confuziune poate cere separarea
materiilor;
3) materiile amestecate nu pot fi separate fără pagubă – dacă materiile amestecate nu pot fi separate fără pagubă, bunul format
aparţine proprietarilor proporțional cantităţii, calităţii şi valorii materiei fiecăruia.
Dacă o materie poate fi considerată principală sau depăşeşte cealaltă materie prin cantitate ori valoare, proprietarul ei poate pretinde
ca bunul creat prin amestec să-i fie dat în proprietate. Pentru a cere acest lucru, proprietarul materiei principale trebuie să fie de bună-
credinţă şi să plătească celuilalt preţul materiei ori să înlocuiască materia cu una fungibilă, ori să plătească contravaloarea ei.

UZUCAPIUNEA, MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Precizări prealabile. Reglementând posesiunea ca stare de fapt, Codul civil a reglementat şi unul dintre efectele principale ale acestei
stări de fapt, uzucapiunea, considerată unul dintre cele mai spectaculoase efecte ale posesiunii, în virtutea faptului că uzucapiunea este
un mod de dobândire a dreptului de proprietate. În cazul în care posesiunea, respectându-se anumite condiţii, se prelungeşte un anumit
timp, legea o consideră izvor al proprietăţii, iar posesorul care poate demonstra că a posedat în tot intervalul şi în condiţiile stabilite de
lege va fi considerat proprietar.
Apariţia acestei noi instituţii în Codul civil a fost precedată de discuţii, a căror esenţă constă în rezolvarea dilemei: trebuie admisă
dobândirea dreptului de proprietate ca rezultat al posesiunii dintr-o anumită perioadă, nu vine acest lucru în contradicţie cu caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate, acesta nestingându-se prin neuz. Pe de altă parte, unii specialişti se întrebau, dacă viitoarea
prevedere despre acest mod de dobândire a dreptului de proprietate vine în contradicţie cu prevederile art. 1 din Primul protocol adiţional
la Convenţia europeană a dreptului omului: Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate
să fie privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale de drept
internaţional. Astfel de întrebări sunt auzite şi astăzi. Includerea uzucapiunii în Codul civil nu vine în contradicţie nici cu caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate, nici cu articolul 1 din Primul protocol adiţional la Convenţia europeană. Cu atât mai mult, că
majoritatea ţărilor care au ratificat convenţia nominalizată au prevederi în legislaţia internă referitor la uzucapiune, adică admit acest
mod de dobândire a dreptului de proprietate. În plus, această instituţie este cunoscută şi dreptului englez, care se deosebeşte de cel
continental. Se pune însă întrebarea: uzucapiunea vine în contradicţie cu normele morale? Uzucapiunea nu este imorală. În cadrul
instituţiei uzucapiunii se intercalează neglijenţa proprietarului care nu şi-a exercitat timp îndelungat dreptul de proprietate şi acţiunile
active ale celui care a exercitat, o anumită perioadă, deschis putere materială asupra unui bun, demonstrând în consecinţă persoanelor
terţe că el deţine bunul. Interesele acestor două persoane: ale proprietarului care îşi neglijează dreptul asupra unui bun şi ale posesorului
care posedă bunul o anumită perioadă în condiţiile legii. Legiuitorul a echilibrat interesele proprietarului şi cele ale posesorului. Regulile
aplicabile posesiunii vor fi cu atât mai mult favorabile posesorului cu cât lipsa diligenţei minime din partea proprietarului permite ca
posesorul să fie considerat de bună-credinţă, săvârşind faţă de bun aceleaşi acţiuni materiale pe care le-ar fi putut săvârşi proprietarul.
Pe de altă parte, legiuitorul a avut grijă să lase proprietarului timp suficient pentru a se opune posesiunii exercitate asupra bunului său
de către un terţ, de 5 ani pentru bunurile mobile şi de 15 ani pentru bunurile imobile. În alt context, nu se poate vorbi despre imoralitate
dacă legea admite uzucapiunea ca temei de apariţie a dreptului de proprietate.
Aşadar, uzucapiunea a existat şi există în diferite sisteme de drept. Prezenţa uzucapiunii, sub o formă sau alta, în diferite sisteme de
drept care au existat de-a lungul timpului constituie dovada faptului că ea reprezintă o soluţie pentru un tip de situaţii practice,
răspunzând unei necesităţi sociale comune, prin care îşi găseşte justificarea.
Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin posedarea îndelungată a unui bun
mobil sau imobil în termenele şi în condiţiile prevăzute de lege.
În conformitate cu prevederile Codului civil, prin uzucapiune poate fi dobândit dreptul de proprietate, precum şi dreptul de servitute
(art. 332, 333 şi 433). Prin uzucapiune, conform Codului civil, pot fi dobândite în proprietate atât bunuri mobile, cât şi bunuri imobile. În
legislaţia altor ţări, prin uzucapiune se pot dobândi şi alte drepturi reale, precum dreptul de uzufruct, dreptul de abitație.
Din definiţia propusă rezultă că uzucapiunea este condiţionată de posedarea îndelungată a lucrului. Posesiunea este elementul
principal al uzucapiunii. Fără posesiune nu se poate dobândi proprietatea.
Justificarea uzucapiunii. Uzucapiunea se justifică prin următoarele argumente:
1. Deşi este o stare de fapt, posesiunea deseori nu este decât manifestarea materială a unui drept ori a dreptului de proprietate.
Dovedirea absolută a dreptului de proprietate este anevoioasă chiar şi pentru adevăratul proprietar, care ar trebui să probeze validitatea
tuturor posesiunilor anterioare şi succesive din autor în autor, lucru imposibil în practică. Uzucapiunea simplifică situaţia: proprietarul se
poate mărgini să dovedească faptul că el şi autorii săi au posedat un anumit timp, stabilit de lege, în condiţiile acesteia, un bun.
2. Uzucapiunea îndeplineşte funcţia de clarificare a unor situaţii juridice, deoarece, având ca efect naşterea dreptului de proprietate
al posesorului, transformă o aparenţă îndelungată într-un raport juridic de proprietate cert şi indiscutabil. Prin urmare, interesul social
cere ca posesiunea îndelungată să aibă drept efect atribuirea către posesor a proprietăţii. Ordinea socială are interesul ca situaţiile de
fapt de mult stabilite să nu poată fi uşor zdruncinate, posesiunea prelungită fiind una dintre aceste situaţii de fapt, ceea ce dovedeşte o
dată în plus că uzucapiunea nu este imorală.
3. Uzucapiunea reprezintă o „sancţiune” indirectă, îndreptată împotriva fostului proprietar, care, dând dovadă de neglijenţă, a lăsat
bunul timp îndelungat în posesiunea unei alte persoane, permiţându-i prin pasivitatea sa să se comporte public ca un proprietar. Acest
fapt denotă o nepăsare excesivă a lipsei de interes nedemne.
 25
Acestea fiind argumentele aduse întru justificarea posesiunii, constatăm că uzucapiunea este un fapt juridic complex, rezultat din
unirea unei acţiuni a posesorului şi a unui fapt natural (trecerea unei perioade), expres prevăzute de lege, care dă naştere unui drept
real: dreptul de proprietate; dreptul de servitute.
Uzucapiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate este reglementat în Codul civil, la art. 332-336. Deşi considerată ca unul
dintre efectele principale ale posesiunii, uzucapiunea nu este cuprinsă în titlul II, cartea a doua, care se preocupă de posesiune, ci în titlul
III al aceleiaşi cărţi, unde se vorbeşte despre modurile de dobândire a dreptului de proprietate.
Conform prevederilor Codului civil, uzucapiunea poate fi:
a) uzucapiune imobiliară;
b) uzucapiune mobiliară.
Diferenţa dintre aceste două feluri de uzucapiune constă în timpul necesar dobândirii dreptului de proprietate. Astfel, pentru a fi
dobândit dreptul de proprietate asupra unui bun imobil în urma uzucapiunii este necesară, conform art. 332, o perioadă de cel puţin 15
ani, iar pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil va fi necesar, conform art. 333, un termen de 5 ani. În rest,
atât pentru uzucapiunea mobiliară, cât şi pentru uzucapiunea imobiliară, este necesară întrunirea a aceloraşi condiţii.
Condiţiile necesare dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Pornind de la articolele 332, 333 şi 335, afirmăm că, pentru
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, este necesară întrunirea următoarelor condiţii:
 cel care posedă bunul trebuie să fie de bună-credinţă;
 posesiunea trebuie exercitată timp de 5 ani în cazul bunurilor mobile fi de 15 ani în cazul bunurilor imobile;
 posesiunea trebuie să fie utilă.
Doar posesiunea de bună-credinţă poate duce la dobândirea dreptului de proprietate. Această condiţie o relevăm în art. 332 şi 333
din Codul civil. În unele ţări însă nu se impune o astfel de condiţie. De exemplu, Codul civil francez, român, alte coduri civile inspirate din
cel francez nu cer ca posesiunea să fie de bună-credinţă. Şi posesorul de rea-credinţă poate dobândi prin uzucapiune drept de proprietate.
Reglementările din aceste coduri impun posesorului de rea-credinţă pur şi simplu un termen mai mare pentru a putea uzucapa, şi anume
de 30 de ani. În conformitate cu aceste acte normative, se pot dobândi în proprietate prin uzucapiune doar bunuri imobile. În ceea ce
priveşte bunurile mobile, este aplicabilă regula conform căreia bunurile mobile se prescriu prin faptul posesiunii lor fără a fi necesară
curgerea de timp (Codul civil francez, art. 2279; Codul civil român, art. 1909). Fac excepţie de la această regulă cazurile în care bunul este
furat sau pierdut. Cu alte cuvinte, posesorul de bună-credinţă al unui bun mobil se consideră a fi proprietar al acestuia, fără a fi necesară
trecerea unei perioade, aşa cum cere Codul civil al Republicii Moldova la art. 333. Se poate spune că reglementările din acest cod
referitoare la posibilitatea uzucapiunii mobilelor sunt similare celor din dreptul roman, care admiteau de asemenea uzucapiunea
mobilelor.
Spunând că uzucapiunea mobilelor se prescrie cu 5 ani (Codul civil, art. 333) nu trebuie să confundăm acest lucru cu reglementările
din art. 331, care prevăd că dobânditorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun mobil şi în cazul în care
cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. Înseamnă că, în toate cazurile în care a dobândit în baza unui act juridic un bun mobil,
dobânditorul fiind de bună-credinţă, curgerea perioadei, cerută la art. 333, nu va mai fi necesară. Art. 333 se aplică ori de câte ori nu se
poate face dovada existenţei temeiului (de cele mai dese ori a actului juridic) de dobândire a bunului mobil.
Posesiunea trebuie exercitată într-o perioadă de 5 ani în cazul bunurilor mobile şi de 15 ani în cazul bunurilor imobile. În
conformitate cu art. 332 din Codul civil, posesorul dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun imobil la expirarea a 15 ani, iar
asupra bunului mobil, la expirarea a 5 ani.
Posesiunea trebuie să fie utilă. Art. 335 din Codul civil, intitulat „Posesiunea necesară uzucapiunii”, indică ce condiţii trebuie întrunite
pentru ca posesiunea să ducă la dobândirea dreptului de proprietate. Pe lângă condiţiile din art. 335, urmează a fi respectate şi cele două
condiţii descrise mai sus.
Cu alte cuvinte, pentru ca posesiunea să aibă drept efect uzucapiunea, se cere să întrunească o serie de calităţi, sau, mai bine zis, să
fie lipsită de o sumă de vicii, a căror existenţă o împiedică să producă consecinţe juridice normale.
În conformitate cu art. 335, va produce efecte juridice doar posesiunea utilă. În acest articol a fost instituită şi prezumţia posesiunii
utile. Cel care posedă bunul se consideră posesor dacă întruneşte condiţiile art. 335, adică are o posesiune neviciată. Proba contrară
urmează a fi dovedită de cel care invocă inutilitatea posesiunii, adică viciul ei. În articolul nominalizat nu se indică cu ce mijloace de probă
se poate dovedi viciul posesiunii. Viciul posesiunii poate fi dovedit prin orice mijloc de probă, inclusiv prin depoziţiile martorilor.
Art. 335 indică ce condiţii trebuie să îndeplinească posesiunea pentru a conduce la uzucapiune, stipulând că nu este utilă posesiunea
discontinuă, tulburată, clandestină sau precară. Referindu-se la calităţile posesiunii, Codul civil vizează în fond viciile ei, adică stările
contrare însuşirilor pe care le cere posesiunea [art. 335 alin. (2)]. Lipsa viciilor prevăzute în articolul citat le corespund tot atâtea calităţi
a căror existenţă asigură caracterul util al posesiunii. Astfel, viciul discontinuităţii are ca antonim continuitatea, viciului violenţei – calitatea
de a fi netulburată, viciul clandestinităţii – calitatea de a fi public, viciul precarităţii – calitatea de a fi exercitată cu titlu de proprietar.
Posesiunea trebuie să fie continuă. Art. 335 cere, în primul rînd, ca posesiunea să nu fie discontinuă sau, altfel spus, să fie continuă.
Continuitatea posesiunii implică succesiunea actelor de posesiune la anumite intervale de timp, destul de scurte, regulate, ţinându-se
cont de natura lucrului. Cu alte cuvinte, continuitatea constă în succesiunea regulată a actelor de posesiune la intervale scurte, care nu
comportă lacunele sau abandonul lucrului. Numai astfel de acte sunt de natură a-l avertiza pe proprietar că ar putea pierde proprietatea
asupra bunului, proprietate câştigată prin uzucapiune.
Pentru ca să fie utilă, posesiunea trebuie să se manifeste prin acte repetate, la distanţe normale specifice naturii lucrului posedat.
Posesiunea nu pierde caracterul de continuitate atunci când a survenit un obstacol fizic insurmontabil, mai presus de voinţa posesorului,
de natură să paralizeze temporar actele de stăpânire. Asemenea obstacole ar putea fi ploile torenţiale şi inundaţiile, în cazul posesiunii
de terenuri agricole, calamităţi ce împiedică posesorul să săvârşească acte regulate de stăpânire a terenurilor.
Legiuitorul a cerut ca posesiunea să fie exercitată continuu, stipulând în acest sens la art. 335 alin. (3) că posesiunea este discontinuă
atâta timp cît posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului. Prin intermitenţe anormale se înţelege
exercitarea posesiunii care nu denotă regularitatea pe care natura lucrului o permite şi o impune. Ritmicitatea actelor de exercitare a
posesiunii poate fi relativ scăzută în sine fără a conduce la o posesiune viciată: nu se poate pretinde posesorului locuirea permanentă a
unei case de vacanţă spre a-i recunoaşte posesiunea continuă. După cum se observă, legea nu cere întrebuinţarea constantă a lucrului,
minut cu minut, fără nici un interval. O astfel de întrebuinţare ar fi imposibilă şi chiar absurdă, nefiind necesar ca posesorul să se afle
 26
într-un contact permanent cu bunul. Continuitatea trebuie să rezulte dintr-o serie de acte îndeplinite la intervale normale, aşa cum ar
face un bun gospodar, diligent şi dornic să realizeze întreaga utilitate economică a bunului. Problema de a şti dacă posesiunea este sau
nu continuă este una de fapt, care trebuie rezolvată în funcţie de natura lucrului. Intermitențele nu exclud, prin urmare, continuitatea
dacă sunt normale şi obişnuite în raport cu natura lucrului sau dacă nu sunt efectul unei contradicţii pe care terţul sau proprietarul o
opune posesiunii.
Intermitenţele trebuie să se încadreze în acte posesorii, care le-au precedat şi le-au urmat. Acest lucru se poate deduce din art. 306,
conform căruia, dacă persoana a posedat bunul la începutul şi la sfârşitul unei perioade, se prezumă că a posedat neîntrerupt pe parcursul
întregii perioade. Dispoziţia articolului citat creează prezumţia de continuitate în situaţia menţionată, în virtutea căreia posesorul nu
trebuie să dovedească faptul că a posedat continuu şi neîntrerupt. El trebuie doar să facă proba că a intrat şi că se găseşte încă în
posesiune. Probând datele extreme ale posesiunii – începutul şi sfârşitul – perioada intermediară se presupune. Reclamantului rămâne
sarcina de a face proba contrară, a discontinuităţii posesiunii. Prin urmare, când posesorul dovedeşte că a posedat anterior unui moment
dat şi că posedă actualmente, se prezumă că a posedat în mod continuu în intervalul dintre aceste două momente. Cu alte cuvinte, dovada
caracterului continuu al posesiunii nu este cerută posesorului, acesta fiind prezumat de lege, în sensul că posesorul actual care dovedeşte
că a posedat anterior este presupus, în lipsa unei dovezi contrarie, că a posedat şi în perioada intermediară. Împotriva acestei prezumţii,
cei interesaţi, de regulă proprietarul bunului, vor putea face proba contrară, respectiv dovada faptului că posesiunea a fost exercitată
pentru o anumită perioadă de o altă persoană. Prezumţia continuităţii nu dă însă dreptul celui care a pierdut posesiunea şi nu este posesor
actual să-şi reunească diferitele perioade anterioare ale posesiunii pentru a putea invoca în favoarea sa uzucapiunea.
În articolul 306, legiuitorul utilizează sintagma „posesiune neîntreruptă”. În art. 306 se vorbeşte despre o posesiune continuă şi nu
despre o „întrerupere” propriu-zisă a termenului necesar pentru uzucapiune. Calitatea posesiunii de a fi neîntreruptă este de o importanţă
hotărîtoare pentru uzucapiune, lipsa acesteia nu reprezintă un viciu al posesiunii, ci o întrerupere a prescripţiei achizitive. Cu alte cuvinte,
când este întreruptă, posesiunea nu numai că este viciată, ci şi pierdută, devenind inutilă pentru uzucapiune. O posesiune întreruptă este
inexistentă nu numai pentru timpul cît a durat întreruperea, indiferent de întinderea lui. Durata posesiunii până la data întreruperii nu
este luată în considerare, nu produce efecte. În eventualitatea că starea care a determinat întreruperea a încetat, posesorul trebuie să
reia posesiunea de la început, fără a lua în calculul termenului de prescripţie achizitivă timpul scurs până la întrerupere. Prin urmare,
întreruperea nu este un viciu al posesiunii, ci evenimentul ei distructiv, se referă la prescripţia achizitivă şi nu ţine de posesiune, lucru
prevăzut expres la art. 336 alin. (3) din Codul civil.
Acestea fiind spuse, putem concluziona că discontinuitatea posesiunii şi întreruperea ei sunt două noţiuni distincte.
Antipodul continuităţii este discontinuitatea. Viciul discontinuităţii se datorează unei posesiuni lacunare, care lasă impresia că
posesorul abandonează lucrul, situaţiei în care actele de posesiune se exercită cu intermitenţe anormale, precum şi atunci când lucrul
este abandonat printr-o absenţă sistematică şi prelungită. Acest viciu este absolut, în sensul că poate fi invocat împotriva pretinsului
posesor de către orice persoană interesată pentru ca prescripţia achizitivă să nu se împlinească. Astfel, conform art. 335 alin. (7) din Codul
civil, discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice persoană interesată. Cu alte cuvinte, o posesiune discontinuă este viciată
faţă de toată lumea. Codul civil, în art. 335 alin. (3), cere, pentru existenţa viciului discontinuităţii, ca intermitenţa exercitării posesiunii
să fie anormală, adică bunul să nu fie posedat conform destinaţiei sale.
Viciul discontinuităţii este unul temporar, absolut, întâlnit, de regulă, în cazul posesiunii imobilelor.
Posesiunea trebuie să fie paşnică. Codul civil, în art. 335 alin. (4), cere o posesiune netulburată, stipulând că ea este tulburată atâta
timp cît este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sunt provocate de o altă persoană. Prin urmare,
prin posesiune netulburată, legiuitorul înţelege posesiunea care nu este fondată pe acte de violenţă. Ea este violentă în cazul în care
posesorul a obţinut-o prin violenţă, adică a uzat de căi violente sau numai de ameninţări (violenţa morală) împotriva deţinătorului
anterior.
Violenţa este un viciu când este comisă la punerea în posesiune şi în cursul posesiunii, adică posesiunea este viciată prin violenţă nu
numai când a fost dobândită prin acte de violenţă, dar şi atunci când este tulburată prin acte de violenţă în timpul exercitării ei. Violenţa
nu reprezintă un viciu atunci când posesorul face uz de ea, în timpul posesiunii, pentru a respinge cu forţa tulburările aduse de un terţ,
dacă intrarea în posesiune a fost paşnică. Art. 335 alin. (4) stabileşte că posesiunea dobândită şi conservată prin acte de violenţă este
tulburată. Motivul acestei dispoziţii constă în faptul că, în organizarea socială actuală, nu mai este admisibilă utilizarea forţei, nici pentru
a respinge tulburările aduse posesiunii, violenţa individuală nu este legitimă. Posesorului tulburat în exercitarea posesiunii nu îi rămâne
decât să recurgă la justiţie, pe cale de acţiune posesorie, pentru a obţine încetarea tulburării. Cu alte cuvinte, dacă a fost deposedat de
bun, posesorul nu este în drept să facă uz de forţă pentru a conserva posesiunea.
Sunt acte de violenţă numai actele săvârşite contra adversarului, adică aşa-numita violenţă activă, neprovocată de o altă persoană.
Doctrina a elaborat regula conform căreia actele de violenţă posterioare intrării în posesiune nu pot vicia posesiunea dacă ele constituie
o violenţă pasivă, adică posesorul este supus unor acţiuni violente, deoarece este inadmisibil ca acesta să depindă de un terţ care ar putea
să-i transforme, prin acte de violenţă împotriva lui, posesiunea în una viciată. Această opinie doctrinară şi-a găsit reflectarea expresă în
art. 335 alin. (4), conform căruia actele de violenţă prin care s-a dobîndit ori s-a conservat posesiunea, nefiind provocate de o altă
persoană, pot determina tulburarea posesiunii. Legiuitorul nu a calificat drept violenţă actele de violenţă pasivă, adică actele de violenţă
ce răspund la violenţa adversarului. Când violenţa se produce din partea unui terţ, care tulbură posesiunea, rezistenţa posesorului, care
se apără împotriva agresorului, este o violenţă pasivă, care apare ca exerciţiul unui drept, este însăşi legitima apărare a posesorului, căruia
nu i se poate reproşa că s-a apărat împotriva unei agresiuni. Prin urmare, violenţa prin care se răspunde la violenţa adversarului, care,
prin ipoteză, nu poate fi decât adevăratul proprietar, nu viciază posesiunea.
Elaborând regula enunţată, legiuitorul s-a condus de principiul general conform căruia nimănui nu i se permite să-şi facă singur
dreptate. Oricare ar fi natura posesiunii, nimănui nu-i este permis să o tulbure prin propria autoritate. Cu alte cuvinte, nici adevăratul
proprietar nu este îndreptăţit să acţioneze cu violenţă împotriva posesorului, chiar dacă acesta deţine lucrul fără temei legal. În asemenea
situaţii, proprietarul are instrumentele juridice necesare pentru a acţiona împotriva posesorului. Probabil, legiuitorul a luat în considerare
şi faptul că adversarului îi este uşor să-l provoace pe posesor ca acesta să răspundă şi, astfel, să se ajungă la o violenţă provocată care să
vicieze posesiunea. Nu este legal a respinge forţa prin forţă din moment ce legiuitorul acordă posibilitatea de menţinere a posesiunii pe
calea rezistenţei legale, în conformitate cu principiile generale, împotriva violenţei venite din exterior, pentru a nu vicia posesiunea.
Aceasta este o bună realizare a legiuitorului, care a exclus actele de violenţă pasivă, adică provocate de violenţa adversarului, din categoria
 27
actelor care pot vicia posesiunea.
Antipodul caracterului paşnic al posesiunii sau al posesiunii netulburate, după cum o numeşte legiuitorul la art. 335 alin. (4), este viciul
violenţei. Posesiunea este tulburată prin acte de violenţă. Viciul creat prin acte de violenţă este temporar. Îndată ce violenţa a încetat,
posesiunea utilă reîncepe. În conformitate cu prevederile art. 335 alin. (9), acest viciu are un caracter temporar. Conform acestei norme,
posesiunea viciată devine utilă îndată ce viciul încetează. Violenţa, ca viciu al posesiunii, este unul relativ, fapt prevăzut expres la art. 335
alin. (8).
Deşi nu este prevăzut expres în Codul civil, violenţa poate fi aplicată atât în privinţa bunurilor mobile, cît şi în privinţa imobilelor,
deoarece stăpânirea materială a tuturor bunurilor, indiferent de natura lor, este susceptibilă de a fi dobândită şi reţinută prin violenţă.
Viciul violenţei este unul relativ, temporar şi se aplică posesiunii atât a bunurilor imobile, cît şi a celor mobile.
Posesiunea trebuie să fie publică. Posesiunea va fi publică dacă nu va fi clandestină şi, viceversa, dacă este clandestină, nu este
publică. Posesiunea este publică atunci când se exercită în văzul tuturor şi este cunoscută de toți cei care voiesc să o vadă ori să o ştie.
Această calitate a posesiunii este cerută de Codul civil la art. 335 alin. (5), care prevede că posesiunea este clandestină dacă se exercită
astfel încât să nu poate fi cunoscută. Posesorul trebuie să exercite actele de posesiune fără a le ascunde, aşa cum le-ar exercita în mod
normal un proprietar. Când posesorul caută să ascundă actele sale, este firesc să se presupună că posesiunea sa este nelegitimă. De
exemplu, se consideră că posesiunea este exercitată clandestin dacă posesorul se foloseşte de un bun pe ascuns, tăinuind intenționat
acest lucru de văzul unor terți.
O problemă care merită atenţie se referă la categoriile de persoane care ar trebui să cunoască faptul posesiunii ori, cu alte cuvinte,
persoanele faţă de care posesiunea poate fi considerată clandestină sau publică. De exemplu, posesorul exercită public posesiunea faţă
de terţi, iar faţă de proprietar o exercită clandestin. Codul civil, în art. 335 alin. (5), nu specifică cercul de persoane care trebuie să cunoască
posesiunea pentru ca aceasta să fie publică. Caracterul public al posesiunii este asigurat în măsura în care persoana contra căreia se
exercită este în măsură să ia cunoştinţă de ea, chiar dacă condiţiile de exercitare nu o fac cunoscută publicului. Doctrina franceză a afirmat
că posesiunea nu trebuie exercitată în taină faţă de persoana interesată să o cunoască. În practică poate exista situaţii în care o persoană
cumpără imobilul de la chiriaş, adică de la o altă persoană decât proprietarul acestuia, şi continuă să plătească adevăratului proprietar
chiria. În acest caz, posesiunea sa va fi clandestină, întrucât faţă de adevăratul proprietar se comportă în continuare ca un locatar. Aceasta
ar fi consecinţa logică a caracterului relativ al viciului clandestinităţii. Astfel, posesiunea clandestină nu se consideră viciată decât faţă de
persoana de care posesorul a ascuns posesiunea şi numai această persoană poate invoca împotriva posesorului viciul clandestinităţii.
Se poate întâmpla ca posesiunea, la început clandestină, să devină ulterior publică, iar posesiunea publică la origine să devină
clandestină. În ambele ipoteze, trebuie să se aplice regula conform căreia publicitatea trebuie să existe pe toată durata posesiunii.
Clandestinitatea posesiunii se poate întâlni mai frecvent în materia bunurilor mobile, deoarece acestea, prin natura lor, sunt
susceptibile de acte de posesiune ascunsă. Cazurile de posesiune clandestină asupra bunurilor imobile sunt cu mult mai rare, fiindcă
imobilele, prin natura lor, nu sunt susceptibile de acte de folosinţă ascunse şi invizibile.
Viciul clandestinităţii, în conformitate cu prevederile art. 335 alin. (7), este unul temporar. Posesiunea utilă începe în momentul
încetării clandestinităţii. Caracterul relativ al viciului clandestinităţii rezultă din faptul că viciul nu poate fi invocat decât de cel faţă de care
posesiunea s-a exercitat pe ascuns.
În concluzie, se poate releva caracterul temporar, relativ al clandestinităţii care, în genere, se raportă la bunurile mobile.
Posesiunea nu trebuie să fie precară. Această cerinţă o deducem din art. 335 alin. (6), conform căreia posesiunea este precară când
nu se exercită cu titlu de proprietar. Astfel, pentru a avea ca efect juridic uzucapiunea, posesiunea trebuie să fie exercitată cu titlu de
proprietar. Cu alte cuvinte, cel care posedă un bun în baza unui titlu nu poate dobândi drept de proprietate asupra acelui bun, pe care îl
deţine în baza acestui titlu. Persoanele care deţin un lucru stăpânindu-l fară intenţia sau voinţa de a efectua această stăpânire pentru
sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real (uzufructuarul, depozitarul, chiriaşul, creditorul gajist,
arendaşul) sunt numite detentori precari.
În practică, este greu să distingem posesiunea exercitată cu titlu de proprietar de posesiunea care suferă de viciul precarităţii,
conducându-ne doar de manifestările lor exterioare, deoarece deseori acestea sunt identice. Cu alte cuvinte, actele de folosinţă ale unui
uzufructuar sunt foarte asemănătoare celor ale unui proprietar, situație care face extrem de dificilă distincţia între deținătorul cu titlu de
proprietar şi deţinătorul cu titlu precar. De cele mai multe ori, la baza detenţiei precare există un titlu care, în caz de litigiu, dovedeşte fie
precaritatea posesiunii, cum ar fi contractul de locaţiune, depozit, gaj, fie caracterul posesiunii cu titlu de proprietar, precum este
contractul de vânzare-cumpărare, de donaţie.
Precaritatea posesiunii înseamnă recunoaşterea de către posesor a dreptului unei alte persoane asupra lucrului posedat. Acest
drept al posesorului apare în virtutea diverselor categorii de contracte, principalele dintre care au fost enumerate mai sus.
Se poate întâmpla însă ca posesorul să nu poată prezenta titlul în al cărui temei posedă, fie că l-a pierdut, fie că nu-l are imediat la
îndemână, fie că nu-l are deloc sau nu-l poate dovedi, lipsa titlului fiind favorabilă posesorului şi nefavorabilă proprietarului de bun.
În acest caz, există două prezumţii, care şi-au găsit reglementarea expresă în Codul civil:
1) Se prezumă, în conformitate cu prevederile art. 305, că posesorul posedă pentru sine cu titlu de proprietar atâta timp cît adversarul
nu dovedeşte că posesorul a început a poseda pentru altul.
2) Dacă s-a făcut dovada că posesiunea a început pentru altul, se prezumă că precaritatea continuă până la proba contrarie, art. 303
alin.(3) stipulând, în acest sens, că dacă posesorul a început să posede pentru o altă persoană, se prezumă că a conservat această calitate
pînă la proba contrară.
Până la stabilirea precarităţii, posesorul beneficiază de toate avantajele posesiunii utile. Din moment ce se stabileşte că posesorul a
început să posede pentru altul, adică din moment ce se dovedeşte existenţa precarităţii, se prezumă, conform art. 303 alin.(3), că a
conservat această calitate până la proba contrarie. Într-o asemenea situaţie, se prezumă că precaritatea continuă tot timpul şi că
detentorul nu a încetat să posede cu titlu precar. Dacă pretinde că precaritatea a încetat şi că posesiunea a devenit legală, posesorul
trebuie să facă dovada acestei schimbări.
Schimbarea din natura posesiunii se numeşte intervertire a titlului, care constă în faptul că posesorul care poseda în virtutea unui
titlu ce conferea posesiunii sale precaritate începe să posede în virtutea unui nou titlu, ce conferă posesiunii un caracter util. Astfel, când
locatarul cumpără imobilul pe care l-a închiriat, titlul său va fi intervertit. În acest caz, locatarul care poseda cu titlu precar, în temeiul
unui contract de locaţiune, începe să posede cu titlu de proprietar în baza unui contract de vânzare-cumpărare. Titlul posesiunii s-a
 28
transformat din precar în neprecar. Luând în considerare faptul că art. 303 alin. (3) a instituit prezumţia de conservare a calităţii de
detentor până la proba contrară, în cazul în care posesorul a început să posede pentru altul, rezultă că o dată ce precaritatea a fost
dovedită, intervertirea titlului nu se prezumă, ci trebuie dovedită de către posesor. Atât timp cît titlul precar, care a fondat posesiunea,
nu se transformă într-un titlu translativ de proprietate printr-un mijloc legal, posesiunea rămâne precară. Precaritatea este un viciu
perpetuu. De aceea, în literatura de specialitate, se spune că titlul strigă împotriva posesorului precar. El (detentorul precar) nu poate
uzucapa, oricât de îndelungat ar fi folosit bunul.
Legiuitorul nostru, stabilind prezumţia de neintervertire de titlu, în art. 303 alin. (3) din Codul civil, nu a enumerat temeiurile
intervertirii.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor se dobândeşte prin uzucapiune doar dacă posesorul posedă bunul într-un interval de timp
stipulat de lege: 15 ani pentru bunurile imobile şi 5 ani pentru bunurile mobile. Dacă înăuntrul acestui termen survine o împrejurare,
prevăzută expres şi exhaustiv în art. 336 din Codul civil, atunci termenul de invocare a uzucapiunii se întrerupe.
Din conţinutul art. 336 se desprind două temeiuri de întrerupere a termenului de prescripţie achizitivă:
a) temeiuri care duc la suspendarea termenului de prescripţie extinctivă;
b) înaintarea unei acţiuni de revendicare a bunului de la posesor.
Pentru ca să aibă efectul întreruperii termenului de prescripţie achizitive, ambele temeiuri trebuie să aibă loc în interiorul acestui
termen, adică de 15 ani în cazul bunurilor imobile şi de 5 ani în cazul bunurilor mobile.
În art. 336 alin. (1) nu sunt numite expres cazurile de întrerupere, ci se face trimitere la cazurile de suspendare a curgerii termenului
de prescripţie extinctivă, enumerate la art. 274. De asemenea, urmează să avem în vedere şi temeiurile de suspendare a termenului de
prescripţie prevăzute la art. 275 şi 276.
Aşadar, termenul necesar invocării uzucapiunii se va întrerupe dacă:
 înaintarea acţiunii este imposibilă din motive de forţă majoră;
 executarea obligaţiilor este amânată (moratoriu);
 creditorul sau debitorul face parte din rândul forţelor armate puse pe picior de război;
 creditorul este incapabil sau este limitat în capacitatea de exerciţiu şi nu are un reprezentant legal;
 actul normativ care reglementează raportul juridic litigios este suspendat;
 activitatea autorităţilor judecătoreşti de a căror competenţă ţine soluţionarea litigiului dintre părţi este suspendată;
 sunt întrunite condiţiile stipulate la art. 275 (suspendarea cursului prescripției extinctive în cazul raporturilor familiale) şi art. 276
(suspendarea prescripției în cazul administrării bunurilor unei alte persoane).
Când un terţ cheamă posesorul în judecată, înaintând o acţiune în revendicare, prescripţia posesorului se întrerupe prin efectul
înaintării cererii în judecată. Acest temei de suspendare a termenului de prescripţie achizitivă este prevăzut la art. 336 alin. (2). Dacă
acţiunea în revendicare este satisfăcută, posesorul pierde posesiunea şi nu mai poate fi vorba de curgerea termenului uzucapiunii. Dacă
acţiunea în revendicare este respinsă, posesorul rămâne în posesiune, aceasta considerându-se valabilă. După cum se observă, soarta
prescripţiei şi efectul întreruptiv al cererii în judecată depind de hotârărea judecătorească prin care se admite sau se respinge acţiunea în
revendicare. Conform propoziției finale din art. 336 alin. (2), în cazul înaintării acţiunii în revendicare, cursul prescripţiei se întrerupe
numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea.
Simpla înaintare a unei acţiuni în revendicare nu va avea în toate cazurile efectul întreruperii termenului de prescripţie. Înaintarea
unei astfel de acţiuni va avea efect doar în raport cu cel care o înaintează şi nu-l va afecta pe posesorul bunului. Cel care înaintează
acţiunea în revendicare va putea apela la acest temei de întrerupere a termenului de prescripţie achizitive doar în următorul caz. De
exemplu, termenul de 5 ani necesar uzucapiunii a început să curgă de la 1 ianuarie 2003 şi va înceta la 1 ianuarie 2008. Acţiunea în
revendicare a fost înaintată pe 30 noiembrie 2007. Hotărârea de satisfacere a acestei acţiuni a devenit definitivă şi irevocabilă la 30
noiembrie 2008. Între înaintarea acţiunii şi pronunţarea hotărârii a trecut un interval de timp. Dacă prescripţia ar înceta să curgă numai
prin efectul hotărârii care dă câştig de cauză reclamantului, se va întâmpla că termenul prescripţiei achizitive să se încheie în cursul
procesului, în intervalul dintre înaintarea cererii şi rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti.
Termenul necesar uzucapiunii trebuia să se încheie la 1 ianuarie 2008, adică în perioada în care acţiunea în revendicare se examina în
instanţă. În acest caz, hotărîrea nu ar mai avea nici un efect, iar reclamantul ar pierde bunul numai din cauza încheierii termenului de
prescripţie achizitivă în timpul examinării litigiului, deşi acţiunea lui este fondată şi a fost înaintată până la încheierea prescripţiei.
Legiuitorul, prin dispoziţia art. 336 alin. (2), a înlăturat o astfel de situaţie injustă, stipulând că prescripţia achizitivă se consideră întreruptă
chiar din momentul înaintării acţiunii de revendicare. Totodată, dacă în exemplul sus-menționat acţiunea va fi respinsă, termenul de
prescripţie achizitivă se va considera încheiat la 1 ianuarie 2008, iar înaintarea cererii la 30 noiembrie nu va întrerupe curgerea prescripţiei.
În art. 336 alin. (3) sunt prevăzute consecinţele întreruperii termenului de prescripţie achizitivă. Principalul efect al întreruperii
prescripţiei este ştergerea, cu caracter retroactiv, a termenului scurs până atunci. După întrerupere, începe să curgă o nouă prescripţie,
de aceeaşi natură şi cu aceleaşi caractere ca şi cea întreruptă. În cazul întreruperii prescripţiei prin înaintarea unei acţiuni în revendicare,
hotărârea judecătorească care se pronunţă asupra acestei acţiuni va avea tot timpul un caracter retroactiv, căci dacă a fost respinsă, se
consideră că acţiunea nici nu a existat, în consecinţă prescripţia continuând fără întrerupere. În cazul admiterii acţiunii, prescripţia se
consideră întreruptă din ziua înaintării acţiunii. Efectele întreruperii prescripţiei achizitive poartă un caracter relativ, adică se raportă doar
la cel care a înaintat acţiunea în revendicare şi la posesorul bunului. De exemplu, dacă, ulterior, se va înainta o nouă acţiune în revendicare
faţă de posesor, acesta va invoca faptul că o astfel de cauză a fost deja judecată, adică va opune puterea lucrului judecat. Dacă însă o altă
persoană va înainta acţiune în revendicare faţă de posesor, acesta nu va putea opune puterea lucrului judecat, deoarece efectele hotărârii
judecătoreşti asupra acţiunii în revendicare sunt relative.

ALTE MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dobândirea dreptului de proprietate prin producere. Modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor prin
producerea lor este prevăzut la art. 320 alin. (1) din Codul civil. Acest mod de dobândire este originar, fiindcă dreptul de proprietate apare
asupra unui lucru anterior inexistent. Art. 320 alin. (1) prevede că dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de o persoană
pentru sine, se dobândeşte de către aceasta, dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Astfel, regula stipulează că cel care produce
bunul pentru sine este proprietar al bunului. De la această regulă pot fi excepţii, stabilite de lege sau de contract. De exemplu, în cazul
 29
accesiunii imobiliare artificiale, cel care a construit pe un teren străin cu materialele proprii nu va deveni proprietarul construcţiei.
Proprietar este cel al terenul pe care s-a construit [art. 329 alin. (3)]. Una din condiţiile stipulate în articolul numit, necesare dobândirii
dreptului de proprietate asupra unui bun nou este ca acesta să fie realizat de persoană pentru sine. Trebuie să constatăm, totuşi, că şi în
cazul în care persoana produce bunul pentru a-l vinde sau a-l dona este aplicabilă regula: cel care produce bunul este proprietarul lui.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit. Art. 324-326 din Codul civil determină regimul juridic al bunurilor găsite,
drepturile şi obligaţiile găsitorului şi ale proprietarului bunului găsit. Aceste norme se referă doar la o categorie de bunuri, şi anume la
cele mobile. Bunul găsit este un bun mobil pe care proprietarul l-a pierdut, iar o altă persoană l-a găsit. În conformitate cu art. 324 alin.
(1), bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său. Cu alte cuvinte, cel care a pierdut bunul este considerat şi în continuare
proprietarul lui.
Pornind de la faptul că cel care a pierdut bunul nu pierde dreptul de proprietate asupra lui, legiuitorul a instituit, la art. 324 alin. (2),
obligaţiile găsitorului. Astfel, acesta este obligat să întoarcă proprietarului sau fostului posesor bunul găsit. În cazul în care găsitorul nu
poate identifica proprietarul bunului găsit (ceea ce se întâmplă deseori), bunul găsit urmează să fie predat autorităţilor publice sau
organului de poliţie din localitatea în care a fost găsit, la latitudinea găsitorului.
În art. 324 alin. (3), sunt instituite excepţii de la regula generală de predare a bunului găsit autorităţilor publice ori organului de poliţie
local. Astfel, dacă bunul a fost găsit într-un local sau vehicul, găsitorul îl va preda posesorului localului sau posesorului vehiculului care, la
rândul lor sunt obligaţi să-l predea autorităţii publice locale sau organului de poliţie. Aceste persoane nu vor primi recompensă din partea
proprietarului de bun găsit în cazul identificării lui şi nici nu vor dobândi, în conformitate cu art. 325, drept de proprietate asupra bunului
găsit. De acest drept beneficiază doar găsitorul.
Dacă va distruge sau va deteriora bunul, găsitorul va fi ţinut la plata unei despăgubiri care să nu depăşească preţul bunului găsit şi
doar dacă bunul a fost distrus sau deteriorat intenţionat sau din culpă gravă. Aşadar, dacă bunul a fost distrus de către găsitor, însă acesta
nu a acţionat cu intenţie sau din culpă gravă, riscul pieirii sau deteriorării bunului găsit va fi suportat de proprietarul lui.
Cel căruia a fost predat bunul găsit, adică autoritatea publică locală sau organul de poliţie, este obligat să întreprindă măsuri pentru
a-l identifica pe proprietar. În acest sens, legea obligă aceste organe să afişeze la sediul lor un aviz despre bunul găsit şi să-l păstreze timp
de 6 luni, fiind aplicabile dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. În principiu, această regulă, stipulată la art. 324 alin. (5), este aplicabilă
bunurilor neconsumptibile.
Bunurile consumptibile şi perisabile găsite, evident, nu vor putea fi păstrate timp de 6 luni, ci vor fi vândute de către autoritatea
publică locală sau organul de poliție. Banii obţinuţi din vânzarea bunului îi vor lua locul. Ei vor fi predaţi proprietarului bunului găsit,
respectându-se prevederile art. 326, ori găsitorului, respectându-se prevederile art. 325.
În art. 325 este reglementat modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului găsit. Astfel, dacă proprietarul bunului
găsit nu este identificat şi, timp de 6 luni, nu pretinde la bun, acesta este predat găsitorului, care devine proprietarul lui. Remiterea bunului
către găsitor se face în baza unui proces-verbal, întocmit de autoritatea publică locală sau de organul de poliţie cărora bunul găsit le-a
fost predat în conformitate cu art. 324 alin. (2) şi (3). Legiuitorul a stabilit că procesul-verbal de remitere a bunului către găsitor reprezintă
pentru acesta un titlu de proprietate. Procesul-verbal este opozabil terţilor, inclusiv fostului proprietar. În acest context, nu trebuie
confundate prevederile art. 375, care dau proprietarului posibilitatea de a-şi revendica, de la posesorul de bună-credinţă, bunul pierdut.
Dacă găsitorul a respectat prevederile art. 324 alin. (2), atunci, după expirarea a 6 luni şi transmiterea bunului găsit în proprietatea lui,
fostul proprietar nu va putea revendica bunul în temeiul faptului că el l-a pierdut. Regula privind dobândirea dreptului de proprietate
asupra bunului găsit, stipulată în art. 325, diferă de regula stipulată în Codul civil din 1964, conform căreia, dreptul de proprietate asupra
bunului găsit trecea de partea statului şi nu a găsitorului.
Dacă găsitorul renunţă la dreptul de proprietate ori la bani, în cazul în care bunul a fost vândut, atunci, conform art. 325 alin. (2), bunul
trece în proprietatea statului. Este de presupus că această normă va fi aplicabilă doar în cazul în care cheltuielile de întreţinere a bunului
găsit vor fi mai mari decât costul lui, astfel încât găsitorul va fi nevoit să renunţe la dreptul de proprietate asupra lui.
Legiuitorul a instituit, la art. 325 alin. (3), o excepţie de la regula conform căreia cel care a pierdut (fostul proprietar) nu poate pretinde
la bunul dat găsitorului în proprietate conform art. 325 alin. (1). Această excepţie este un argument al necesităţii de a fi fost inclus în
Codul civil, articolul 287, a cărui dispoziţie prevede: Animalele nu sînt lucruri. Ele sînt ocrotite prin legi speciale. În privinţa animalelor se
aplică dispoziţiile referitoare la lucruri, cu excepţia cazurilor stabilite de lege. Prin urmare, conform articolului nominalizat, fostul
proprietar poate cere restituirea animalului de la găsitor, care a devenit, în conformitate cu art. 325 alin.(1), proprietarul acestuia, însă
doar în următoarele cazuri : a) dacă se va dovedi existenţa unei afecţiuni în privinţa sa din partea animalului; b) dacă se va dovedi că noul
proprietar se comportă crud cu animalul care i-а fost dat în proprietate.
Dacă va fi identificat în decursul a 6 luni, cel care a pierdut bunul îl va primi în posesiune, fiind obligat să repare găsitorului cheltuielile
de întreţinere a bunului găsit, precum şi o recompensă. Astfel, în art. 326 din Codul civil, se reglementează situaţiile când proprietarul
bunului găsit este identificat şi i se restituie bunul. În acest sens, regula este că proprietarul bunului găsit urmează să suporte toate
cheltuielile de păstrare a acestuia. Dacă bunul a fost vândut, proprietarul va primi preţul bunului minus cheltuielile de păstrare şi
comercializare. Sumele reparatorii a cheltuielilor de păstrare (după caz, şi a celor de comercializare) a bunului găsit urmează a fi remise
celui care a suportat cheltuielile, de cele mai dese ori acesta fiind autoritatea publică locală ori organul de poliție. Nu este exclus faptul
ca aceste organe transmit spre păstrare bunurile găsite încheind contractele de rigoare. În astfel de cazuri, vor fi şi depozitarului reparate
cheltuieli de păstrare.
Dacă la alin. (1) al art. 326 este stabilită obligaţia proprietarului de bun privind acoperirea cheltuielilor de păstrare (de comercializarea,
după caz) a bunului, la alin. (2) se stipulează o altă obligaţie a lui, şi anume aceea de a acorda găsitorului o recompensă de cel mult 10%
din preţul sau din valoarea actuală a bunului. Astfel, art. 326 alin. (2) prevede că proprietarul sau fostul posesor al bunului găsit este
obligat să plătească celui care l-a găsit o recompensă în proporţie de cel mult 10% din preţul sau din valoarea actuală a bunului.
Recompensa de 10% din preţul sau din valoarea actuală a bunului este o obligaţie a proprietarului de bun, ceea ce înseamnă că poate
plăti şi o recompensă mai mare de 10% din preţul sau din valoarea actuală a bunului.
Majoritatea bunurilor pot fi evaluate în bani, deci nu vor apărea divergenţe în stabilirea preţului bunului şi calcularea mărimii
recompensei. Există însă o serie de bunuri care nu au o valoare economică, de exemplu o scrisoare, o fotografie etc. Şi în aceste cazuri
mărimea recompensei va fi stabilită prin acordul de voinţă dintre găsitor şi proprietar. Dacă recompensa nu se stabileşte pe cale amiabilă
(atât în cazul bunurilor care nu au valoare economică, cât şi în cazul celor cu valoare economică) sau dacă există divergenţe privitor la
 30
mărimea recompensei asupra acesteia se va pronunţă instanţa de judecată.
Nu este exclus faptul că proprietarul bunului pierdut va anunţa o recompensă pentru cel care găseşte bunul. În astfel de cazuri,
găsitorul este în drept să aleagă recompensa: cea indicată în oferta publică ori cea stabilită de lege sau de instanţa de judecată. Este de
presupus că, în principiu, găsitorul va alege cea mai mare recompensă, în acest caz proprietarul bunului neavând posibilitatea de a alege
suma pe care să o achite.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra comorii. Referitor la definirea comorii, Codul civil păstrează aceleaşi caractere, atribuind
acestei categorii orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, al cărui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, în
condiţiile legii, dreptul de proprietate. Dacă Codul civil din 1964 atribuia la categoria de comoară doar banii sau obiectele de valoare,
Codul civil în vigoare, după cum se poate observa din art. 327 alin. (1), atribuie orice bun mobil. Prin urmare, obiecte ale comorii pot fi nu
doar banii şi obiectele de valoare, ci orice bun mobil, dacă proprietarul bunului nu poate fi identificat. Se poate evidenţia următoarele
caractere ale comorii:
a) obiect al comorii poate fi orice bun mobil;
b) acest bun mobil trebuie să fie ascuns sau îngropat. De cele mai dese ori comoara fiind îngropată în pământ, ceea ce nu înseamnă că
nu poate să fie ascunsă într-un bun mobil;
c) proprietarul bunului ascuns sau îngropat să nu poată fi identificat.
Deşi în art. 327 alin. (2) este vorba despre descoperirea comorii într-un bun imobil, aceleaşi consecinţe se pot produce şi în cazul
descoperirii unei comori într-un bun mobil. Regula generală în acest sens este împărţirea comorii jumătate proprietarului bunului imobil
în care a fost descoperită şi jumătate descoperitorului. Această regulă are un caracter dispozitiv, ceea ce permite părţilor (descoperitorului
şi proprietarului bunului în care s-a găsit comoara) să stabilească şi o altă proporţie, de exemplu 80% la 20%. Comoara va aparţine ambelor
persoane cu drept de proprietate comună pe cote-părți, conform regulii indicate mai sus. Concluzia: în cazul în care comoara este
descoperită de proprietarul fondului, acesta devine de unul singur proprietarul ei. În cazul în care este descoperită de o altă persoană,
comoara va aparţine, conform art. 327 alin. (2) din Codul civil, acestei persoane şi proprietarului fondului în care a fost descoperită.
Descoperitorul nu poate pretinde la nici o parte din comoară dacă a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el fără consimţământul
proprietarului sau al posesorului. La dovedirea existenţei sau lipsei consimţământului se porneşte de la prezumţia că acest consimţământ
al proprietarului a existat. Contrariul urmează să fie dovedit de proprietarul bunului.
Dreptul asupra comorii îl are doar proprietarul bunului nu şi uzufructuarul, chiriaşul, depozitarul şi nici alte persoane similare care
deţin bunul fără drept de proprietate. În unele cazuri, legiuitorul prevede expres acest lucru. De exemplu, art. 419 dispune că dreptul
uzufructuarului nu se extinde asupra drepturilor nudului proprietar cu privire la comoara descoperită în bun.
În art. 327 alin. (3), este stabilită o excepţie de la regula conform căreia dreptul de proprietate asupra comorii revine descoperitorului
şi proprietarului bunului în care a fost descoperită. Această excepţie se referă la comorile care reprezintă o categorie specială de bunuri
şi anume monumente ale istoriei şi culturii. Astfel de comori sunt transmise în proprietatea statului. La rândul său, statul are obligaţia de
a plăti descoperitorului şi proprietarului bunului în care a fost descoperită comoara o recompensă de 50% din preţul ei. Recompensa se
împarte egal între proprietar şi descoperitor dacă acordul dintre ei nu prevede altfel. Descoperitorul nu va primi nimic dacă a pătruns în
bunul imobil ori a căutat în el fără consimţământul proprietarului sau al posesorului. În acest caz, recompensa va fi acordată în întregime
proprietarului.
Prevederile art. 327 alin. (4) impun concluzia că descoperitorul nu va avea dreptul la jumătate din comoară decât cu condiţia ca
descoperirea să fie efectul întâmplării. Această condiţie nu este decât una specială, în virtutea căreia descoperitorul va putea primi
jumătate din comoară. Condiţia întâmplării nu joacă nici un rol în cazul în care comoara este descoperită de proprietarul bunului. Ea va
aparţine în întregime acestuia, indiferent de faptul dacă a fost descoperită din întâmplare ori în urma unor cercetări intenționate.
Descoperitorul însă va avea un drept asupra comorii doar dacă a descoperit-o din întâmplare. Articolul art. 327 alin. (4) dispune că
dreptul asupra comorii nu îl au persoanele care au efectuat, în interesul unor terţi, inclusiv în cadrul exercitării obligaţiilor de serviciu,
cercetări arheologice, căutări în urma cărora a fost descoperită comoara. Două situaţii în cazul când persoana descoperă comoara
intenţionat:
a) lucrările au fost efectuate la ordinul proprietarului şi, aşadar, nu poate avea nici un drept asupra comorii, aceasta revenind în
întregime proprietarului;
b) descoperitorul a întreprins fără acordul proprietarului acţiuni ce au dus la descoperirea comorii – caz în care legea, de asemenea,
nu recunoaşte nici un drept descoperitorului asupra comorii.
Descoperitorul nu va dobândi nici un drept asupra comorii doar în cazul în care proprietarul a ordonat expres efectuarea lucrărilor de
căutare. Dacă însă descoperitorul a găsit o comoară în urma unor lucrări efectuate la ordinul proprietarului, dar în alt scop decât cel de
descoperire a unor comori, descoperitorul are dreptul la comoară în condiţiile art. 327. Concluzia este că descoperirea unei comori din
întâmplare înseamnă descoperire făcută în afară cercetărilor exprese de descoperire, această condiţie fiind aplicabilă doar
descoperitorului.
Actul juridic ca mod de dobândire a dreptului de proprietate este expres prevăzut în Codul civil, la art. 320 alin. (2). Actul juridic civil
este cel mai răspândit şi cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate. Numai actele juridice translative de proprietate,
ca vânzarea-cumpărarea (art. 753-822), schimbul (art. 823-826), donaţia (art. 827-838), contractul de înstrăinare a bunului cu condiţia
întreţinerii pe viaţă (art. 839-846) şi succesiunea testamentară (art. 1449-1498), se includ în acest mod de dobândire a dreptului de
proprietate.
Succesiunea legală ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Codul civil prevede, la art. 320 alin. (2), că dreptul de proprietate
se poate dobândi în condiţiile legii şi prin succesiune. O dată ce legiuitorul indică actul juridic ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate [art. 320 alin. (2)], iar succesiunea testamentară este un act juridic, ar fi corect să nu vorbim în genere despre succesiune, ci
în modul special, despre succesiunea legală. Moştenirea legală constă în trecerea patrimoniului defunctului către persoanele expres
enumerate în lege, în condiţiile acesteia. Cazurile de aplicare a moştenirii legale, moştenitorii legali, ordinea la succesiunea legală, precum
şi alte momente ce ţin de moştenirea legală sunt reglementate în Codul civil în cartea a patra, „Dreptul succesoral”, titlul III, „Moştenirea
legală”, art. 1499-1515.
Hotărârea judecătorească translativă de proprietate ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Şi acest mod de dobândire a
dreptului de proprietate este prevăzut în art. 320 alin. (2), care prevede că dreptul de proprietate se poate dobândi ... prin hotărâre
 31
judecătorească atunci când aceasta este translativă de proprietate. Din conţinutul acestei norme deducem faptul că doar hotărârile
judecătoreşti translative de proprietate servesc drept temei de dobândire a dreptului de proprietate. Hotărârile judecătoreşti declarative
de drepturi (care, de fapt, sunt cele mai multe), adică hotărârile care recunosc părţii un drept subiectiv, nu pot genera un nou drept, nu
pot da naştere nici dreptului de proprietate. Doar hotărârea judecătorească translativă de drepturi poate fi considerată un mod de
dobândire a dreptului de proprietate. De exemplu, suntem în prezenţa unui asemenea mod de dobândire a dreptului de proprietate în
cazul executării silite a unei hotărâri judecătoreşti privind vânzarea prin licitaţie a bunurilor unei persoane.
Actul administrativ ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Actul administrativ este considerat mod de dobândire a
dreptului de proprietate doar în cazurile prevăzute de lege. Astfel, art. 320 alin. (3) prevede: În cazurile prevăzute de lege, proprietatea
se poate dobândi prin efectul unui act administrativ. Va fi considerat mod de dobândire a dreptului de proprietate, de exemplu, ordinul
ministrului de interne prin care unele persoane vor primi, pentru anumite merite, arme personale. Important este că doar legea poate
stabili cazurile în care actul administrativ serveşte drept temei de dobândire a dreptului de proprietate.

MOMENTUL DOBÂNDIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE. RISCUL PIEIRII SAU DETERIORĂRII FORTUITE A BUNURILOR
În ceea ce priveşte momentul dobândirii dreptului de proprietate, sunt cunoscute două sisteme care stabilesc reguli ce guvernează
momentul apariţiei dreptului de proprietate. Istoria dezvoltării legislative şi teoretice a dreptului de proprietate cunoaşte ambele
modalităţi de dobândire a acestui drept. Iniţial, temei de apariţie a dreptului de proprietate servea transmiterea bunului.
Tradiţiunea sau transmiterea materială a lucrului, aplicată în dreptul roman, era un mod foarte important de dobândire a proprietăţii,
deoarece convenţia simplă nu avea puterea de a da naştere decât obligaţiei de a transfera proprietatea. Transferarea proprietăţii însă,
care făcea obiectul obligaţiei creată prin convenţie, nu avea loc decât prin tradiţiune. În dreptul roman o astfel de transmitere se numea
brevi manu traditio.
Ulterior, o dată cu adoptarea Codului civil francez, apare o a doua regulă, conform căreia dreptul de proprietate ia naştere în
momentul încheierii contractului, indiferent de transmiterea bunului (Codul civil francez, art. 711, 1138). Această regulă a fost preluată
şi de legiuitorul român. Astfel, art. 644 din Codul civil român enumeră şi tradiţiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.
Doctrina românească a afirmat că tradiţiunea nu mai constituie în dreptul românesc un mod de transmitere decât în cazuri foarte rare.
Aceşti autori sunt de părerea că tradiţiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, există numai în caz de dar manual, adică
atunci când o persoană dă alteia cu titlu gratuit un obiect mobiliar de la mână la mână. În literatura de specialitate, se întâlneşte şi o altă
opinie, conform căreia, pentru a se putea dobândi proprietatea unui lucru prin convenţiune, trebuie ca el să fie bine determinat în
individualitatea sa; în cazul când el este determinat numai în special, pentru a se putea dobândi proprietatea lui, trebuieşte ca, în afară
de convenţiune, să se facă şi tradiţiunea lui.
Aspecte negative privind transferarea dreptului de proprietate ca rezultat al încheierii convenţiei au fost expuse în unele lucrări din a
doua jumătate a secolului al XVII-lea, adică nu peste mult timp după adoptarea Codului civil francez, şi ceva mai târziu. Unul dintre aceste
argumente constă în faptul că principiul recunoaşterii dreptului de proprietate numai în baza convenţiei provoacă unele neclarităţi în
obligaţii. De exemplu, în contractul de vânzare-cumpărare scopul este dobândirea de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra
bunului vândut. Dacă e să presupunem că acest scop e stins în momentul încheierii convenţiei, atunci se pune întrebarea, care este baza
juridică a obligaţiei vânzătorului de a transmite ulterior bunul vândut, iar până la momentul transmiterii de a deţine lucrul vândut (Codul
civil francez § 1603).
Am putea spune aşadar că, referitor la momentul apariţiei dreptului de proprietate, unele ţări au acceptat sistemul transmiterii
bunului, altele sistemul consensualităţii. Regula generală care guvernează momentul dobândirii dreptului de proprietate în Republica
Moldova o desprindem din art. 321 alin. (1) din Codul civil, care prevede că dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în
momentul predării bunului mobil dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Această normă poartă un caracter dispozitiv, lăsând la
latitudinea părţilor posibilitatea de a alege un moment al apariţiei dreptului de proprietate decât cel al predării bunului. Astfel, părţile
pot conveni ca dreptul de proprietate să fie dobândit chiar în momentul încheierii actului juridic sau la o dată ulterioară care să nu coincidă
cu momentul predării bunului. Asemenea prevederi poate conţine şi o lege. De exemplu, Legea nr. 1134/97 cu privire la societăţile pe
acţiuni dispune, la art. 18 alin.(1), că dreptul de proprietate asupra acţiunilor ia naştere în momentul înregistrării acţiunilor în registrul
deţinătorilor valorilor mobiliare ale societății. Ori de câte ori legea sau voinţa părţilor nu vor deroga de la regula stipulată în art. 321
alin.(1) din Codul civil, dreptul de proprietate va fi transmis dobînditorului în momentul predării bunului mobil. Deşi acest lucru nu este
prevăzut expres la art. 321 alin. (1), dreptul de proprietate asupra bunurilor determinate generic va putea fi transmis dobânditorului doar
în momentul predării bunului, fiindcă doar din acest moment aceste bunuri vor putea fi individualizate.
Deşi, la prima vedere, s-ar părea că norma art. 321 alin. (1) este identică normei art. 132 alin. (1) din Codul civil din 1964, constatăm
că în art. 321 alin. (1) se vorbeşte nu doar de momentul dobândirii dreptului de proprietate în bază de contract (aşa cum este prevăzut în
Codul civil din 1964), ci şi de alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate. Pe de altă parte, în art. 321 alin. (1) din Codul civil în
vigoare, se accentuează că dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării doar în cazul bunurilor mobile.
Codul civil nu numai că reglementează momentul apariţiei dreptului de proprietate, ci şi precizează ce înseamnă „predare a bunului”.
Astfel art. 322 alin. (1) prevede că predare a bunului înseamnă remiterea bunului către dobînditor, precum şi către cărăuş sau oficiul
poştal pentru a fi expediat, în cazul în care acesta este înstrăinat fără obligaţia de a fi transportat. Aşadar, prin predare se înţelege
transmiterea bunului în posesiune dobânditorului. Dacă bunul este înstrăinat fără obligaţia de a fi transportat, predarea este echivalată
cu remiterea lui către cărăuş sau oficiul poştal pentru a fi expediat. În schimb, dacă bunurile se înstrăinează cu obligaţia de a fi
transportate, simpla lor remitere către cărăuş sau oficiul poştal pentru a fi expediate nu echivalează cu predarea în sensul art. 322. În
acest ultim caz, dreptul de proprietate se transmite dobânditorului doar după executarea obligaţiei de transportare a bunului şi de
înmânare (predare) către dobânditor.
Cu predarea este echivalată şi remiterea conosamentului [document pentru transportul mărfurilor pe apă] sau a unui alt act care dă
dreptul de dispoziţie asupra bunului [art. 322 alin. (2)]. De asemenea, este echivalată cu predarea bunului şi remiterea unui act care dă
dreptul de dispoziţie asupra bunului. Exemplu în acest sens poate servi recipisa de magazinaj, care, în conformitate cu prevederile art.
1123, poate fi transmisă unui terţ prin andosare.
Referindu-se la bunurile imobile, Codul civil a instituit regula conform căreia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se
dobândeşte în momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile. Astfel, art. 321 alin. (2) prevede: În cazul bunurilor imobile, dreptul de
 32
proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Această regulă urmează a fi
privită în context cu art. 290, din care reiese că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevarea acestor
drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sînt supuse înregistrării de stat. Dacă, în cazul bunurilor mobile regula referitoare la
momentul dobândirii dreptului de proprietate poartă un caracter dispozitiv, în cazul celor imobile are un caracter imperativ. Prin urmare,
părţile contractante nu pot deroga de la ea. Derogări de la regula conform căreia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare
în momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile pot fi stabilite doar de lege.
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului. În conformitate cu art. 318 din Codul civil, riscul pieirii sau deteriorării fortuite a
bunului îl suportă proprietarul dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Această normă are un caracter dispozitiv, ceea ce înseamnă
că părţile pot deroga de la ea. De exemplu, vânzătorul şi cumpărătorul pot conveni ca riscul pieirii fortuite să fie transmis dobânditorului
(cumpărătorului) nu în momentul predării bunului, ci în momentul semnării contractului. La fel, legea poate să prevadă că riscul pieirii
fortuite sau deteriorării fortuite îl suportă o altă persoană decât proprietarul. Exemplu în acest sens poate servi dispoziţia art. 821 alin.(3),
care stabileşte că riscul pieirii sau deteriorări fortuite a întreprinderii trece la cumpărător în momentul semnării actului de predare, pe
când dreptul de proprietate asupra întreprinderii trece la cumpărător la data predării întreprinderii [art. 822 alin. (2)]. Prin urmare, legea
prevede o excepţie de la regula generală, conform căreia riscul pieirii sau deteriorări fortuite îl suportă proprietarul bunului.

ÎNCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

În principiu, toate modurile translative de proprietate sunt şi moduri de încetare a dreptului de proprietate. Astfel, contractul de
vânzare-cumpărare este pentru cumpărător un mod de dobândire a dreptului de proprietate, iar pentru vânzător un mod de încetare a
dreptului de proprietate. Codul civil se preocupă de încetarea dreptului de proprietate în secţiunea a 2-a, „Încetarea dreptului de
proprietate”, a capitolului II, „Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate”, art. 337-343.
Articolul 337, „Temeiurile încetării dreptului de proprietate”, se preocupă de încetarea dreptului de proprietate. Legiuitorul enumeră
principalele moduri de încetare a dreptului de proprietate, lista lor nefiind exhaustivă. Deşi nu este indicat expres, dreptul de proprietate
încetează şi prin modurile de dobândire reglementate în art. 320-326.
Convenţional, toate modurile de încetare a dreptului de proprietate, enumerate în art. 337, pot fi clasificate în următoarele grupe:
a) încetarea benevolă a dreptului de proprietate;
b) încetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voinţa proprietarului;
c) încetarea dreptului de proprietate contrar voinţei proprietarului.
Primele două grupe sunt prevăzute la art. 337 alin. (1), iar grupa a treia a modului de încetare a dreptului de proprietate este prevăzut
la alin. (2).
Încetarea benevolă a dreptului de proprietate poate avea loc în urma acţiunii proprietarului:
• consumarea sau distrugerea bunului,
• încheierea unui act juridic translativ de proprietate (vânzare-cumpărare, donare, schimb, moştenire testamentară etc.),
• în alte cazuri prevăzute de lege.
Dreptul de proprietate încetează benevol şi la renunţarea la el. Astfel, art. 337 alin. (1) prevede că dreptul de proprietate încetează, în
condiţiile legii, în urma consumării, pieirii fortuite sau distrugerii bunului, înstrăinării lui în temeiul unui act juridic, renunţării la dreptul de
proprietate, precum și în alte cazuri prevăzute de Iege. Urmează a fi considerat mod benevol de încetare a dreptului de proprietate şi
privatizarea proprietăţii de stat, mod atribuit de legiuitor la categoria celor forţate, consemnat la art. 337 alin. (2).
Încetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective poate avea loc în urma pieirii fortuite a bunului. La acest mod
de încetare a dreptului de proprietate am putea atribui şi pierderea bunului, dacă au fost respectate prevederile art. 324 şi 325, adică a
fost dobândit dreptul de proprietate asupra bunului pierdut, precum şi în cazul dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Modurile de încetare a dreptului de proprietate contrar voinţei proprietarului sunt enumerate la art. 337 alin. (2). O astfel de încetare
a dreptului de proprietate poate avea loc doar cu respectarea prevederilor art. 46 din Constituţie conform cărora: 1. Dreptul de
proprietate privată, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. 2. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate
publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Cedarea forţată a dreptului de proprietate poate avea loc doar în
cazurile prevăzute de lege. Codul civil stabileşte astfel de cazuri:
a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului — art. 339;
b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate — art. 340;
c) răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea — art.341;
d) privatizarea proprietăţii de stat — conform Legii cu privire la privatizare;
e) exproprierea pentru cauză de utilitate publică — în conformitate cu Legea 488/1999;
f) rechiziţia – art.342;
g) confiscarea — art. 343;
h) alte acţiuni prevăzute de lege.
Renunţarea la dreptul de proprietate. Acest mod de încetare a dreptului de proprietate este pentru prima dată reglementat în art.
338, conform căruia proprietarul poate renunţa oricând la dreptul de proprietate printr-o declaraţie în acest sens sau în alt mod care
atestă cu certitudine că a renunţat la bun fără intenţia de a păstra dreptul de proprietate asupra lui.
În art. 338 este descris mecanismul renunţării la dreptul de proprietate. Renunţarea poate fi făcută doar de proprietarul bunului şi nu
şi de alte persoane care deţin bunul cu dreptul de posesiune şi folosinţă. Nici persoana căreia i s-a transmis şi dreptul de dispoziţie (de
exemplu, un arendaş împuternicit cu dreptul de a da bunul în subarendă) nu este în drept să renunţe la bun. Pot renunţa la dreptul de
proprietate atât persoanele fizice şi juridice, cât şi statul şi unităţile administrativ-teritoriale (cu excepţia renunţării la dreptul de
proprietate asupra terenurilor). Statul şi organele publice locale pot renunţa la dreptul de proprietate dacă le este permis prin acte
normative, care să determine şi categoria de bunuri la care statul poate renunţa. Se renunţă la dreptul de proprietate printr-o declaraţie,
prin acţiuni care să ateste voinţa proprietarului în acest sens şi care să indice bunul. Legiuitorul nu indică, în art. 338 alin.(1), forma
declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate, ceea ce ar însemna că declaraţia poate fi făcută atât în scris cât şi verbal. Bunurile
mobile la al căror drept proprietarul a renunţat se consideră bunuri fără stăpân şi pot fi dobândite în proprietate, conform art. 323, prin
ocupaţiune.
 33
Important este ca renunţarea propriu-zisă la dreptul de proprietate să nu aibă ca efect direct stingerea obligaţiilor apărute în legătură
cu exercitarea dreptului de proprietate de la care proprietarul a renunţat. Asemenea obligaţii vor fi în sarcina celui care a renunţat până
în momentul în care o persoană terţă nu va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului. Astfel, proprietarul care a renunţat la dreptul
de proprietate va îndeplini toate obligaţiile aferente bunului la care a renunţat: va plăti impozitele, va răspunde pentru prejudiciul cauzat
de bun etc. Pe de altă parte, proprietarul care a renunţat la dreptul de proprietate poate în orice moment să-şi schimbe intenţia şi să
preia bunul în posesiune, folosinţă şi dispoziţie. Acest drept poate fi exercitat până în momentul dobândirii dreptului de proprietate de
către o persoană terţă asupra bunului la care proprietarul a renunţat.
Art. 338 alin. (3) face o excepţie de la regula stipulată la alin.(1), cerând ca renunţarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile să îmbrace formă autentică şi să fie înscrisă în registrul bunurilor imobile. Şi în cazurile bunurilor imobile însă, înscrierea renunţării
la dreptul de proprietate în registrul bunurilor imobile nu va stinge obligaţiile proprietarului aferente bunului la care a renunţat, fiind
aplicabilă regula stipulată la art. 338 alin. (2). În acest caz, obligaţiile proprietarului aferente bunului la care a renunţat vor înceta în
momentul dobândirii acestui bun de o altă persoană. Mecanismul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile la care
proprietarul a renunţat urmează să fie prevăzut în Legea cadastrului bunurilor imobile. Ar fi posibil totuşi ca şi în cod să fie inserată regula
conform căreia, dacă mai mulţi terţi doresc să dobândească dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile la care proprietarul a
renunţat, prioritate are cel care posedă bunul la momentul renunţării. Dacă însă nici un terţ nu este posesor, prioritate are primul care a
înaintat cererea de acceptare şi de înregistrare a dreptului de proprietate. Pot să accepte dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile
şi unităţile administrativ-teritoriale. Astfel, art. 2 din Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale stipulează
că dreptul de proprietate publică al acestor unităţi poate fi dobândit şi în urma renunţării la dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile în modul stabilit de legislația în vigoare.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Exproprierea constituie pentru expropriator un mod de dobândire a dreptului de
proprietate, iar pentru expropriat un mod ce încetare a acestui drept. Sintagma expropriere pentru cauza de utilitate publică începe a fi
utilizată din 1994, o dată cu adoptarea Constituţiei Republicii Moldova. Până la adoptarea Legii cu privire la proprietate nr. 459/1991
(abrogată prin Legea Parlamentului 54-XVI din 02.03.07, publicată în Monitorul Oficial nr. 43-46/30.03.07 art.188), se folosea termenul
naţionalizare. Naţionalizarea a fost caracteristică apariţiei proprietăţii socialiste. Naţionalizarea era ridicarea silită a bunurilor, în primul
rând a celor imobile, din proprietatea privată şi trecerea lor în proprietatea statului în baza unor acte juridice speciale. Naţionalizarea
putea fi atât cu plata echivalentului bunului, cât şi fără o astfel de plată. De fapt, „naţionalizarea” fără plata echivalentului bunului
naţionalizat era o confiscare camuflată.
În prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii îl constituie: art. 46 alin. (2) din Constituţia Republicii Moldova, care dispune:
Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii cu dreaptă şi prealabilă despăgubire; art.
316 alin. (2) din Codul civil, care prevede: Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai
pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în condiţiile legii; Legea
exproprierii pentru cauză de utilitate publică.
Atât Constituţia, art. 46 alin. (2), cât şi Codul civil, art. 316 alin. (2), stabilesc că exproprierea poate avea loc în baza legii.
Noţiunea legală de expropriere o găsim la art. 1 din Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică (Legea nr. 488/1999). Conform
art. 1 din această lege, prin expropriere se înţelege transferul de bunuri şi de drepturi patrimoniale din proprietate privată în proprietate
publică, transferul către stat de bunuri proprietate publică ce aparţin unei unităţi administrativ-teritoriale sau, după caz, cedarea către
stat sau către o unitate administrativ-teritorială a drepturilor patrimoniale în scopul efectuării de lucrări pentru cauză de utilitate publică
de interes naţional sau de interes local, în condiţiile prevăzute de lege, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Noţiunea de expropriere dată în această lege urmează a fi privită în mod critic. Nu pot fi expropriate bunurile aflate în proprietate
publică. În acest context, s-a menţionat corect în literatura de specialitate că sunt expropriate numai bunurile imobile aflate în proprietate
privată. Bunurile imobile aflate în proprietatea publică, prin natura sau destinaţia lor, sunt şi pot fi oricând afectate unei utilităţi publice
prin actul de putere al autorităţii competente a statului sau a unităţii administrativ-teritoriale căreia îi aparţine. Acest lucru este prevăzut
expres în Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, art. 11: Proprietatea publică a unităţilor
administrativ-teritoriale este imprescriptibilă. Eа nu poate fi supusă exproprierii şi nu poate constitui obiectul unor garanţii reale. Această
proprietate poate fi dată în administrare sau închiriată în condiţiile legii.
Principiile exproprierii. Din Constituţie, art. 46, din Codul civil, art. 316, şi din Legea nr.488/1999 am putea desprinde unele reguli de
principiu care guvernează instituţia exproprierii.
1. Pentru ca bunurile domeniului privat să poată fi expropriate, este necesară o cauză de utilitate publică, condiţie prevăzută expres la
art. 46 alin. (2) din Constituţie, la art. 316 alin. (2) din Codul civil, precum şi în Legea nr. 488/1999. Întrucât exproprierea are drept efect
încetarea dreptului de proprietate, cauza de utilitate publică trebuie să fie prevăzută în lege. La art. 5 alin. (1) din legea nominalizată, sunt
enumerate lucrările de utilitate publică (prospecțiunile și explorările geologice, extracția și prelucrarea substanțelor minerale, instalațiile
pentru producerea de energie electrică ș.a.). Din acest articol nu reiese direct existenţa şi a unor alte lucrări de utilitate publică. Orice
lucrări, altele decât cele indicate la art. 5, vor fi considerate de utilitate publică doar prin lege. Pentru lucrările de utilitate publică
enumerate în Legea nr. 488/1999, la art. 5, declararea utilităţii publice revine autorităţilor publice şi se realizează nemijlocit prin înaintarea
propunerilor respective organelor de resort, acestea fiind enumerate în legea nominalizată, la art. 6. Utilitatea publică se declară pentru
lucrări de interes naţional sau de interes local [Legea nr. 488/1999, art. 5 alin. (2)]. Sunt de utilitate publică de interes naţional lucrările
care răspund obiectivelor şi interesului întregii societăţi sau ale unei mari părţi a ei. Sunt de utilitate publică de interes local lucrările care
răspund obiectivelor şi interesului unei localităţi, ale unui grup de localităţi din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale.
2. Un alt principiu aplicabil exproprierii constă în existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile. Anume acest principiu permite a face
o deosebire între expropriere şi naţionalizare, caracteristică statului socialist, când bunurile domeniului privat puteau fi naţionalizate fără
a se plăti proprietarului costul lor sau cel puţin o parte din el. După cum se afirmă în literatura de specialitate, cauza de utilitate publică
poate justifica exproprierea, dar nu îl scuteşte pe expropriator de plata unei compensări a pierderii pe care o suferă proprietarul şi,
eventual, ceilalţi titulari de drepturi reale asupra bunului expropriat. Important este ca despăgubirea să fie dreaptă. Se consideră că
despăgubirea este dreaptă atunci când expropriatul a căzut de acord cu suma despăgubirii propusă de expropriator. În caz de litigiu
asupra cuantumului despăgubirii, acesta se va stabili printr-o hotărâre judecătorească. Instanţa, în conformitate cu art. 15 alin. (1) din
Legea nr. 488/1999, va institui o comisie de experţi la care poate participa câte un reprezentant din partea expropriatorului şi a
 34
expropriatului. La stabilirea despăgubirii, atât comisia de experţi, în final şi instanţa de judecată, trebuie să ţină cont de art. 15 alin. (2) şi
(3) din Legea nr. 488/1999, conform cărora, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilelor sau a drepturilor patrimoniale
supuse exproprierii şi din daunele cauzate proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La calcularea cuantumului despăgubirii,
comisia de experţi şi instanţa de judecată vor ţine cont de preţul la care se vând imobilele şi drepturile de acelaşi fel în teritoriul respectiv,
la data întocmirii actului de expertiză, precum şi de prejudiciile aduse proprietarului sau, după caz titularilor de alte drepturi reale, luând
în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Dreptul la despăgubiri îl va avea atât proprietarul bunului, cât şi titularii de alte drepturi reale. Astfel, art. 15 alin. (3)-(4) din Legea nr.
488/1999 prevede că experţii vor determina despăgubirile ce se cuvin proprietarului, separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi
reale. Această normă urmează a fi înţeleasă în sensul că şi titularii de alte drepturi reale, cum ar fi uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului
de proprietate asupra terenului dominant (în cazul în care se expropriază terenul aservit), superficiarul, pot pretinde la despăgubiri.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 488/1999, obiectul exproprierii poate fi de interes naţional sau de interes local. Pe
lângă bunurile imobile, conform legii nominaliazate, pot fi expropriate şi:
 drepturile de folosinţă a bunurilor imobile pe un termen de până la 5 ani, dacă părţile nu convin asupra unui alt termen;
 drepturile patrimoniale şi personale nepatrimoniale legate nemijlocit de invenţiile care pot contribui considerabil la asigurarea
intereselor de apărare şi de securitate ale statului;
 valorile cultural-istorice şi istorice de o importanţă excepţională pentru sentimentele naţionale ale poporului, precum şi cele care
atestă securitatea ţării;
 dreptul de proprietate asupra reprezentanţilor florei şi faunei, pentru care spaţiul natural al Republicii Moldova este arealul lor de
dezvoltare şi reproducere, în cazul pericolului real de dispariţie şi de nereproducere a speciei.
Mai corect ar fi ca ultimele două grupe de obiecte, datorită importanţei lor, să fie scoase din circuitul civil şi trecute prin lege la
categoria bunurilor din domeniul public. Astfel, va decădea necesitatea exproprierii lor.
De asemenea, este discutabil faptul includerii ca obiect de expropriere, în unele condiţii, a bunurilor mobile, aşa cum o face Legea nr.
488/1999, al căreia art. 2 alin. (3) stabileşte că, în caz de stare excepţională sau de război, pot fi expropriate bunurile mobile determinate
prin lege. Urmează aşadar să fie adoptată încă o lege care să indice bunurile mobile ce pot fi expropriate în caz de război ori de stare
excepţională. Considerăm că bunurile mobile nu pot fi expropriate nici în caz de stare excepţională, nici în caz de război, ci urmează a fi
aplicată rechiziţia.
Pot fi expropriate bunurile enumerate la art. 2 din Legea 488/1999, exproprierea urmând să fie aplicată doar în cazul bunurilor imobile
din domeniul privat.
Procedura exproprierii. Exproprierea urmează să fie bazată pe motive de utilitate publică, se declară pentru lucrări de interes naţional
sau de interes local. Sunt de utilitate publică de interes naţional lucrările care, prin funcţiile lor, răspund obiectivelor şi interesului întregii
societăţi sau a unei mari părţi a ei. De utilitate publică de interes local sunt lucrările care, prin funcţiile lor, răspund obiectivelor şi
intereselor unui grup social sau ale unei localităţi, unui grup de localităţi din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale (Legea nr.
488/1999, art. 5).
Utilitatea publică de interes naţional se declară de Parlamentul Republicii Moldova, iar utilitatea publică de interes local de către
consiliul local al unităţii administrativ-teritoriale, precum şi de organele enumerate la art. 6 alin. (1) lit. (с) şi (d).
Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi numai în cazul în care există toate condiţiile
pentru expropriere (Legea nr. 488/1999, art. 7). Cercetarea prealabilă se face de către comisii formate în condiţiile art. 7 alin. (2) şi (3).
Obiectivul cercetării prealabile constă în determinarea existenţei elementelor justificative ale interesului naţional sau local, premiselor
economico-sociale, ecologice şi de altă natură ale necesităţii lucrărilor, încadrării lor în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului,
aprobate conform legii. Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional şi de interes local se aduce la cunoştinţa publică prin
afişare la sediul consiliului local în a cărei rază este situat obiectul exproprierii şi se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
Exproprierea poate avea loc doar după ce au fost îndeplinite măsurile prealabile enumerate la art. 9-12 din Legea nr. 488/1999. Astfel
cel care urmează a fi expropriat trebuie să fie înştiinţat în scris despre propunerea de expropriere. Aceasta va conţine o notificare adresată
persoanelor fizice şi juridice titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de despăgubire, modalitatea transferului de
bunuri şi de drepturi patrimoniale sau, după caz, modalitatea de cedare a drepturilor patrimoniale. În cazul exproprierii de locuinţă sau
teren, proprietarului i se va propune în proprietate o altă locuinţă sau un alt teren. Dacă preţul locuinţei propuse sau al terenului propus
este mai mic decât cel al locuinţei expropriate sau al terenului expropriat, expropriatorul va plăti diferenţa.
Dacă acceptă condiţiile din propunerea de expropriere, expropriatul este în drept să-şi dea consimţământul pentru o compensare
imediată şi echitabilă.
În cazul în care nu acceptă condiţiile de expropriere, expropriatul este în drept să facă întâmpinare împotriva propunerii de
expropriere. În întâmpinare va indica în ce condiţii va accepta exproprierea şi o va depune, în termen de 45 de zile de la primirea notificării,
la organul care a făcut propunerea de expropriere, întâmpinarea se soluţionează în decursul a 30 de zile de către o comisie, constituită
prin hotărâre de Guvern pentru lucrările de interes naţional şi prin decizie a consiliului local pentru lucrările de interes local sau prin
decizie a consiliilor locale respective pentru lucrările de interes comun. După deliberare, comisia emite o decizie motivată, care se
comunică părţilor în termen de 5 zile de la adoptare. Decizia comisiei serveşte drept temei pentru determinarea cuantumului despăgubirii,
care în nici un caz nu poate fi mai mic decât cel stabilit în propunerea de expropriere.
În cazul în care acceptă condiţiile din decizia comisiei, expropriatul şi expropriatorul pot conveni asupra modalităţii de transfer a
proprietăţii, vor stabili mărimea despăgubirii şi modalitatea de achitare. Un asemenea acord dintre părţi urmează a fi autentificat notarial,
cheltuielile aferente fiind suportate de expropriator.
Dacă expropriatul şi expropriatorul nu ajung la un compromis asupra condiţiilor de expropriere nici după ce au luat cunoştinţă de
decizia comisiei, exproprierea nu poate fi făcută decât prin hotărâre judecătorească cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Procedura
judiciară de expropriere este reglementată în Legea nr. 488/1999 la art. 13-17.
Efectele juridice ale exproprierii. Exproprierea produce multiple efecte juridice, în primul rând stingerea drepturilor reale şi
obligaţionale asupra bunurilor expropriate. Ca urmare a exproprierii, bunurile devin afectate domeniului public, încetează dreptul de
proprietate al expropriatului. Cu alte cuvinte, exproprierea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate pentru expropriator şi
un mod de stingere a dreptului de proprietate pentru expropriat. În cazul în care persoane terţe au drepturi reale asupra bunului
 35
expropriat (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie), precum şi drepturi de creanţă, exproprierea va avea drept efect şi stingerea
acestor drepturi. Un alt efect al exproprierii constă în plata unei despăgubiri, care trebuie să fie dreaptă şi prealabilă. Despăgubirea se
plăteşte într-un termen stabilit în acordul părţilor. În cazul lipsei unui astfel de acord, instanţa de judecată va stabili, conform art. 16 din
Legea nr. 488/1999, un termen de plată, care nu va depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. Despăgubirea
se depune pe contul bancar al expropriatului.
Drepturile expropriatului. Legea nr. 488/1999 cuprinde un capitol special, „Drepturile expropriatului”, din care putem deduce
3 drepturi speciale ale expropriatului:
− dreptul de preemţiune (art. 18);
− dreptul la închiriere şi dreptul la retrocedare (art. 19);
− dreptul de retenţie (art. 20).
Dreptul de preemţiune. Expropriatul poate invoca la acest drept în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au
realizat. Dacă expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul expropriat ori să cedeze drepturile asupra acestui imobil, expropriatul, fost
titular de drepturi, are dreptul preferenţial de a cumpăra bunul care i-а fost expropriat. Expropriatorul (vânzătorul) şi expropriatul
(cumpărătorul) convin asupra preţului de vânzare a bunului, care nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. Procedura
exercitării dreptului de preemţiune o desprindem din art. 19 din Legea nr. 488/1999, precum şi din art. 793-797 din Codul civil. Astfel,
conform art. 18 din Legea nr. 488/1999, expropriatorul va înştiinţa în scris expropriatul despre intenţia de a vinde bunul expropriat,
oferindu-i un termen de 30 de zile pentru răspuns. Nici în art. 18 din această lege şi nici în art. 793-797 din Codul civil nu se prevăd
sancţiunile pentru încălcarea dreptului de preemţiune al expropriatului. Într-o asemenea situaţie urmează a fi aplicat prin analogie art.
352 alin. (3) din Codul civil, care prevede: Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de preemţiune, oricare coproprietar poate
intenta, în decursul a 3 luni, acţiune în instanţa de judecată pentru a i se atribui drepturi şi obligaţii de cumpărător.
Dreptul la închiriere şi dreptul la retrocedare. Se pot întâlni cazuri când bunul expropriat este dat, până la efectuarea lucrărilor de
utilitate publică, în folosinţă temporară. În acest caz, expropriatul are dreptul preferenţial de a închiria bunul expropriat.
Legiuitorul a reglementat, în art. 19 alin. (2)-(4) din Legea nr. 488/1999, situaţiile în care expropriatorul nu efectuează în decursul unui
an din momentul exproprierii lucrările pentru care a fost expropriat bunul. Astfel, conform art. 19 alin. (2), în cazul în care bunurile imobile
expropriate sau drepturile asupra acestora nu au fost utilizate în termen de un an la destinaţia pentru care au fost expropriate, adică
lucrările nu au demarat, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică.
Retrocedarea se face în temeiul unei hotărârii judecătoreşti. Expropriatul depune cerere în instanţa de judecată în care motivează
cerinţele retrocedării. Dacă în şedinţa de judecată se dovedeşte că bunul expropriat nu s-a utilizat în decursul unui an şi nu se face o nouă
declaraţie de utilitate publică, instanţa de judecată emite o hotărâre de retrocedare către fostul proprietar a bunului expropriat. Totodată,
instanţa urmează să stabilească şi preţul imobilului retrocedat, care nu va fi mai mare decât despăgubirea actualizată [Legea 488/1999,
art. 19 alin.(4)].
Dreptul de retenţie. Atât Constituţia (art. 46), cât şi Codul civil (art. 316) şi Legea nr. 488/1999 dispun că exproprierea se efectuează
doar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Din aceste considerente, în Legea nr. 488/1999 a fost stipulat dreptul de retenţie al
expropriatului. În conformitate cu art. 20 din lege, expropriatul poate reţine obiectul exproprierii până la data primirii despăgubirii ce i se
cuvine.
Urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului. Acest mod de încetare a dreptului de proprietate este prevăzut în Codul
civil, la art. 339.
Bunurile domeniului privat pot face obiectul urmării, cu excepţia bunurilor care, potrivit legislaţiei, nu sunt urmăribile. Aşadar,
proprietarul răspunde pentru obligaţiile sale cu bunurile din proprietate. Bunurile proprietarului pot fi înstrăinate fie prin acordul
proprietarului, fie în temeiul unei hotărâri judecătoreşti. Procedura urmăririi bunurilor în legătură cu executarea obligaţiei poate fi făcută
forţat doar în baza unei hotărâri judecătoreşti dacă o altă modalitate nu este stabilită prin lege sau contract. În art. 339 alin. (1) din Codul
civil, este stipulată posibilitatea părţilor de a stabili o modalitate de urmărire a bunurilor în legătură cu executarea obligaţiilor. De
exemplu, părţile, conform art. 665 din acelaşi cod, pot stinge o obligaţie prin înlocuirea ei cu alta.
Înstrăinarea forţată a bunurilor are loc în conformitate cu prevederile Codului de procedură civilă.
În art. 339 alin. (2), se specifică faptul că în momentul în care dobânditorul dobândeşte drept de proprietate asupra bunurilor
înstrăinate, conform procedurii de urmărire a proprietăţii în legătură cu obligaţiile proprietarului, acesta din urmă pierde dreptul de
proprietate asupra bunurilor. Dacă se înstrăinează un bun imobil, sunt aplicabile regulile registrului bunurilor imobile, adică dreptul de
proprietate devine al dobânditorului din momentul înregistrării.
Înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate. O categorie de bunuri cu regim special pot
fi deţinute în proprietate doar de anumite categorii de persoane ori urmează a fi respectate anumite condiţii speciale de exploatare. Art.
340 din Codul civil se referă la o anumită categorie de bunuri care au un circuit limitat ca, de exemplu, armele de vânătoare, care se află
în circuitul civil cu respectarea unor cerinţe ale Legii 130/2012 privind regimul armelor şi al muniţiilor cu destinaţie civilă. La fel ea este
aplicabilă la o anumită categorie de persoane care nu pot avea în proprietate o numită categorie de bunuri. Totuşi, se poate întâmpla ca
o persoană să dobândească în temeiul legii drept de proprietate asupra unui bun care nu-i aparţine de drept (de exemplu, un cetăţean
străin moşteneşte un teren agricol). În aceste cazuri, conform art. 340 alin. (1), persoanele care au dobândit dreptul de proprietate asupra
bunurilor pe care nu le pot avea în proprietate urmează să le înstrăineze în decursul unui an din momentul dobândirii dreptului de
proprietate. Poate fi stabilit prin lege şi un alt termen, mai mare sau mai mic de un an.
Dacă, în decursul unui an, proprietarul nu înstrăinează bunul, acesta poate fi înstrăinat printr-o hotărâre judecătorească. Doar instanţa
este în drept să dispună înstrăinarea bunurilor, inclusiv la licitație. Suma obținută din comercializarea bunului este remisă fostului
proprietar, cu reţinerea cheltuielilor de înstrăinare. Instanţa judecătorească poate dispune, de asemenea, transmiterea bunului în
proprietate statului, acesta fiind obligat să plătească o despăgubire într-un cuantum stabilit de instanţă. La adoptarea unei asemenea
încheieri, instanţa judecătorească va ţine cont şi de prevederile art. 46 din Constituţie, în sensul că despăgubirea trebuie să fie
corespunzătoare (să reflecte valoarea reală a bunului) şi prealabilă.
Unele categorii de bunuri au un circuit limitat. De exemplu, prevederile art. 6 alin. (2), art. 7 alin. (1) și (2) din Legea nr. 130/2012
privind regimul armelor şi al muniţiilor cu destinaţie civilă. Dacă persoana fizică procură o armă cu încălcarea acestor dispoziţii legale,
adică fără a primi permisul de procurare pe motiv că i s-a refuzat eliberarea lui (Legea nr. 130/2012 în art. 7 alin. (2) enumără categoriile
 36
de persoane cărora nu li se eliberează permisul de procurare a armei), atunci vor fi aplicabile prevederile art. 340 alin. (1) şi (2) din Codul
civil. Persoana în cauză va trebui să înstrăineze arma în decursul unui an. În caz contrar, arma va fi înstrăinată printr-o dispoziţie a instanţei
judecătoreşti.
Rechiziţia este un mod de încetare a dreptului de proprietate potrivit căruia bunurile proprietarului se retrag în interesul societăţii în
condiţiile stabilite de legislaţie. Particularităţile acestui mod de încetare a dreptului de proprietate constau în faptul că bunurile
proprietarului se retrag pentru a fi folosite în interesul societăţii în cazuri excepţionale. Principalele cazuri care pot servi drept temei de
rechiziţie a bunurilor sunt enumerate la art. 342 alin. (1) din Codul civil. De regulă, acestea sunt calamităţi naturale, epidemii, epizootii.
Scopul rechiziţiei este de a garanta securitatea cetăţenilor, de a salva bunuri sau de a distruge bunuri în caz de epidemii sau epizootii. În
cazul rechiziţiei, bunurile proprietarului se retrag în baza unei hotărâri a organului competent. Modul şi condiţiile rechiziţiei, precum şi
organul abilitat de a decide rechiziţia urmează să fie stabilite prin lege.
Bunurile retrase proprietarului prin rechiziţie sunt folosite de stat în perioada necesară. După încetarea situaţiei excepţionale care a
servit temei de rechiziţionare a bunurilor, proprietarul poate cere restituirea lor dacă s-au păstrat în natură şi mai pot fi folosite la
destinaţie.
În art. 342 alin. (3), sunt stipulate consecinţele restituirii bunului rechiziţionat. Preţul bunului sau preţul folosirii lui, în cazul în care
s-a păstrat în natură şi a fost restituit proprietarului, se stabileşte prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţă, prin hotărâre
judecătorească. Din conţinutul acestei norme pot fi deduse două situaţii:
a) bunul nu s-a păstrat, caz în care statul urmează să plătească costul bunului rechiziţionat;
b) bunul s-a păstrat şi a fost restituit celui de la care a fost rechiziţionat, caz în care statul urmează să plătească o sumă pentru folosirea
bunului.
În ambele cazuri, suma este stabilită prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţe, de instanţa judecătorească. Instanţa trebuie să
stabilească suma în funcţie de preţul real al bunului rechiziţionat, numind şi o expertiză pentru determinarea preţului bunului
rechiziţionat.
Confiscarea. Prin confiscare se înţelege trecerea fără plată către stat a unui bun ca sancţiune pentru fapte ilicite, în temeiul unei
hotărâri a instanţei judecătoreşti sau a unei alte autorităţi publice competente. Cazurile şi condiţiile confiscării bunurilor pot fi stipulate
doar în lege. Poate fi confiscată doar averea dobândită ilicit. Bunurile dobândite licit, conform art. 46 alin. (3) din Constituţie, nu pot fi
confiscate, iar caracterul licit al dobândirii se prezumă. În conformitate cu art. 46 alin. (4) din Constituţie, pot fi confiscate doar bunurile
destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii.
Codul penal enumără, la art. 106, categoriile de bunuri care pot fi supuse confiscării, precum şi persoanele cărora li se poate aplica
sancţiunea.
Art. 28 din Codul cu privire la contravenţiile administrative stabileşte de asemenea ca sancţiune confiscarea obiectului care a constituit
instrumentul comiterii contravenţiei administrative sau obiectul ei nemijlocit.
Ca sancţiune civilă, confiscarea averii este prevăzută la art. 40 alin. (4) şi (5) din Legea nr. 837/1996 cu privire la organizaţiile obşteşti,
care dispune că bunurile asociaţiei obşteşti dizvoltate prin hotărîre a instanţei de judecată, rămase după executarea creanţelor
creditorilor, se trec, cu titlu gratuit, în proprietatea statului, pentru a fi utilizate în scopuri de caritate.
După regula generală, bunurile pot fi confiscate prin hotărâre judecătorească. Art. 343 alin. (2) din Codul civil admite totuşi
posibilitatea confiscării bunurilor în baza unui act administrativ, stipulând: În cazurile prevăzute de lege, bunurile proprietarului pot fi
confiscate printr-un act administrativ. Actul administrativ cu privire la confiscare poate fi atacat în instanţă de judecată. Un asemenea caz
este prevăzut de Codul vamal, care admite confiscarea bunurilor în condiţiile şi în ordinea stabilită. Astfel, articolul 92 alin. (3) prevede că
bunurile care constituie obiectul încălcării regulilor vamale şi obiectele cu ascunzişuri speciale, folosite pentru trecerea peste frontiera
vamală a bunurilor tăinuite, sînt confiscate, indiferent de timpul comiterii sau descoperirii acestor încălcări. Dacă proprietarul bunului nu
este de acord cu actul administrativ de confiscare, acesta poate fi atacat în instanţă de judecată.

TEMA: Modalitățile dreptului de proprietate

1. Noțiunea și categoriile modalităților dreptului de proprietate comună. Proprietate anulabilă și proprietatea rezolubilă.
2. Noțiunea dreptului de proprietate comună. Formele dreptului de proprietate comună.
3. Dreptul de proprietate comună pe cote părți.
3.1. Noțiunea și felurile dreptului de proprietate comună pe cote-părți.
3.2. Proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă.
3.3. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară.
3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosință și a dreptului de dispoziție asupra bunului ce se află în proprietate
comună pe cote-părți.
3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-părți din proprietate comună pe cote părți.
3.6. Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți.
4. Dreptul de proprietate comună în devălmășie.

NOȚIUNEA ȘI CATEGORIILE MODALITĂȚILOR DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUNĂ. PROPRIETATE ANULABILĂ ȘI PROPRIETATEA

REZOLUBILĂ
Dreptul de proprietate se prezintă, de regulă, ca un drept pur şi simplu, aparţinând în exclusivitate unui singur titular. Acest lucru este
determinat şi de faptul că dreptul de proprietate este unul exclusiv. Aceasta este regula. Există însă situaţii când acest drept aparţine
concomitent mai multor persoane, ca în cazul proprietăţii comune. Pot exista şi situaţii când dreptul de proprietate să află un timp
oarecare intr-o situaţie incertă, din cauza faptului că actul juridic în al cărui temei a fost dobândit este lovit de nulitate relativă ori că
dobândirea lui este pusă în dependenţă de anumite circumstanţe (condiţii), care vor surveni în viitor. Iată de ce, în aceste cazuri, nu este
vorba de un drept de proprietate pur şi simplu, ci de dreptul de proprietate afectat de modalităţi.
Legislaţia în vigoare permite evidențierea următoarelor modalităţi ale dreptului de proprietate:
 37
a) Proprietatea anulabilă;
b) Proprietatea rezolubilă;
c) Proprietatea comună.
Deşi în literatura de specialitate, în ultimii ani, s-a conturat ideea că modalităţile dreptului de proprietate sunt: proprietatea comună,
proprietatea anulabilă şi proprietatea rezolubilă, există şi o altă opinie conform căreia modalităţile dreptului de proprietate sunt
proprietatea rezolubilă, coproprietatea (sau proprietatea individuală) şi proprietatea colectivă. Structura reglementărilor dreptului de
proprietate din Codul civil (care nu fac referire nici la proprietatea individuală, nici la proprietatea colectivă, ba mai mult, nici nu divizează
dreptul de proprietate în drept de proprietate publică şi drept de proprietate privată) permit a face concluzia că modalităţi ale dreptului
de proprietate sunt: a) proprietatea anulabilă; b) proprietatea rezolubilă; c) proprietatea comună.
Criteriile după care se deosebesc aceste modalităţi ale dreptului de proprietate – trebuie să facem distincţie două situaţii: prima, în
care mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun şi a doua, când există o situaţie juridică efemeră în care se găseşte
dreptul de proprietate. Luând ca temei aceste criterii, în primul caz, ne aflăm în prezenţa proprietăţii comune, iar în al doilea, în prezenţa
proprietăţii anulabile şi a proprietăţii rezolubile.
Prin modalitate a dreptului de proprietate se înţelege situația în care două sau mai multe subiecte de drept (persoane fizice sau
persoane juridice) au un drept de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi bun (de regulă, indivizibil), precum şi situaţia de incertitudine
vremelnică în care se află dreptul de proprietate.
Este afectat de modalităţi dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie că aparţin simultan şi concurent a două
sau mai multe persoane, fie că existenţa lor viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare
prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.
Proprietatea anulabilă, modalitate a dreptului de proprietate. Prin drept de proprietate anulabilă se înţelege dreptul de proprietate
dobândit în baza unui act juridic translativ de proprietate, lovit ulterior de nulitate relativă.
În conformitate cu legislaţia în vigoare, sunt lovite de nulitate relativă actele juridice civile încheiate:
 prin vicierea consimţământului (Codul civil, art. 227-229),
 cu nerespectarea condiţiilor referitoare la capacitate (art. 224),
 cu absenţa consimţământului ca urmare a lipsei de discernământ (art. 225),
 cu încălcarea limitei împuternicirilor (art. 226),
 prin leziune (art. 230),
 în urma unei înţelegeri dolosive între reprezentantul unei parţi şi cealaltă parte (art. 231),
 cu încălcarea interdicţiei de a dispune de un bun (art. 232).
În toate aceste cazuri se poate invoca nulitatea relativă a actului juridic civil translativ de drept de proprietate numai în limitele
termenului de prescripţie şi la voinţa persoanei. Prin urmare, atâta timp cât nu a expirat termenul de prescripţie de declarare a nulităţii
actului juridic (nulitate relativă), dreptul de proprietate al dobânditorului este nesigur. În cazul în care faptele invocate în acţiunile în
anulare se dovedesc de către instanţa de judecată, dreptul de proprietate al dobânditorului va înceta. Această, încetare a dreptului de
proprietate însă va avea un aspect retroactiv, adică se va considera că dreptul de proprietate al dobânditorului a încetat nu în momentul
declarării nulităţii convenţiei încheiate, ci în momentul încheierii convenţiei. Şi, viceversa, în cazul când a fost scăpat termenul de
prescripţie pentru înaintarea acţiunii în anulare a actului juridic civil ori acţiunea a fost respinsă, dreptul de proprietate al dobânditorului
va fi consolidat definitiv.
Prin urmare, proprietatea dobândită în temeiul unui act translativ de proprietate anulabil, adică lovit de nulitate relativă, este o
proprietate anulabilă. Această proprietate este foarte apropiată de proprietatea rezolubilă, în ceea ce priveşte starea sa de incertitudine,
care se poate desfiinţa dintr-un moment în altul.
Proprietatea rezolubilă, modalitate a dreptului de proprietate. Într-o opinie, este rezolubilă proprietatea afectată de o condiţie
rezolutorie, adică dreptul de proprietate este ameninţat să dispară dacă se produce un eveniment viitor şi nesigur. Într-o altă opinie,
proprietatea este rezolubilă nu numai în cazul când transferul dreptului de proprietate s-a făcut cu o condiţie rezolubilă, ci şi în cazul când
transferul s-a făcut cu o condiţie suspensivă.
Temeiul juridic al existenţei unei asemenea modalităţi a dreptului de proprietate poate fi considerat art. 240 din Codul civil. Din
prevederile acestui articol reiese că actul juridic se consideră încheiat sub condiţie rezolutorie dacă realizarea condiţiei atrage
desfiinţarea actului juridic şi restabilirea situaţiei existente până la încheierea lui. Caracterul rezolubil al proprietăţii constă în faptul că
dreptul de proprietate în astfel de cazuri se află într-o stare nesigură, provizorie şi poate dispărea la împlinirea condiţiei rezolutorii.
Bunul transmis sub o condiţie rezolutorie aparţine concomitent a doi proprietari: dobânditorul (proprietar sub condiţie rezolutorie) şi
transmiţătorul (proprietar sub condiţie suspensivă). Dobânditorul este proprietarul actual şi provizoriu, deoarece dreptul său este
ameninţat cu condiţie rezolutorie, iar transmiţătorul are posibilitatea de a deveni proprietarul aceluiaşi lucru dacă se realizează condiţia
suspensivă. În aceste cazuri, trebuie să se ţină cont de art. 241, care prevede: Dacă survenirea condiţiei a fost reţinută cu rea-credinţă de
partea pentru care survenirea condiţiei este dezavantajoasă, condiţia se consideră survenită. Dacă la survenirea condiţiei a contribuit cu
rea-credinţă partea pentru care survenirea condiţiei este avantajoasă, condiţia nu se consideră survenită.

NOŢIUNEA DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUNĂ. FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUNĂ

O a treia modalitate a dreptului de proprietate este proprietatea comună. În literatura de specialitate, proprietatea comună este
considerată principala, modalitate a dreptului de proprietate.
Cadrul legislativ al proprietăţii comune este dat în Codul civil la capitolul III, „Proprietatea comună”, titlul III, „Proprietatea”, cartea a
doua, „Drepturile reale”, art. 344-373. Acest capitol este divizat în 3 secţiuni: „Dispoziţii generale” (art. 344-345); „Proprietatea comună
pe cote-părţi” (art. 346-365) şi „Proprietatea comună în devălmăşie” (art. 366-373).
Noţiunea legală a proprietăţii comune o găsim la art. 344 alin. (1): Proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept
de proprietate doi sau mai mulţi titulari. O primă concluzie ce se impune este că legiuitorul nu indică posibilitatea existenţei unui drept
de proprietate comună asupra mai multor bunuri.
Doctrina defineşte de asemenea dreptul de proprietate comună ca fiind o modalitate juridică a dreptului de proprietate care se
caracterizează prin faptul că toate prerogativele conferite în acest drept aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.
 38
Fiind cea mai importantă modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea comună se caracterizează prin faptul că prerogativele
dreptului aparţin împreună şi concomitent a mai multor titulari (coproprietari).
Subiecte ale dreptului de proprietate comună pot fi atât persoanele fizice, cât şi persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de
proprietate comună pot fi atât bunurile mobile, cât şi bunurile imobile.
Subiectele dreptului de proprietate comună, ca şi orice proprietar, posedă, folosesc şi dispun de bunurile pe care le au în proprietate,
însă posesiunea, folosinţa şi dispoziţia bunului le exercită în comun.
Formele dreptului de proprietate comună. Conform legislaţiei în vigoare, sunt cunoscute două forme ale proprietăţii comune:
 proprietatea comună pe cote-părţi,
 proprietatea comună în devălmăşie.
Astfel, art. 345 „Formele proprietăţii comune”, prevede la alin. (1): Proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei
fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie).
Specific pentru proprietatea comună pe cote-părți este faptul că obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, pe când dreptul de
proprietate se fracţionează pe cote-părţi aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar în cazul proprietăţii comune în devălmăşie, dreptul de
proprietate comună aparţine nefracţionat tuturor titularilor devălmaşi şi au ca obiect bunuri comune.
Pentru prima dată Codul civil a stipulat expres că dreptul de proprietate comună în devălmăşie poate apărea şi în baza încheierii unui
act juridic civil. Astfel, art. 344 alin. (2) prevede că „proprietatea comună poate apărea în temeiul legii sau în baza unui act juridic”. Putem
deci conchide că şi dreptul de proprietate comună în devălmăşie poate fi dobândit în baza unui act juridic civil. Ţinând însă cont de faptul
că, în cazul proprietăţii comune în devălmăşie nici dreptul de proprietate nu este divizat, dreptul de proprietate comună în devălmăşie va
apărea foarte rar în baza unui act juridic civil. În ceea ce priveşte legea ca mijloc de dobândire a dreptului de proprietate comună în
devălmăşie, ea este, de regulă, cel mai răspândit mijloc de apariţie a proprietăţii comune în devălmăşie.
În Codul civil, la art. 345 alin. (2), este instituită prezumţia conform căreia, în cazul bunului comun, proprietatea comună pe cote-părţi
se prezumă până la proba contrară.
În raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comună, există atât relaţii interne între coproprietari, cât şi relații externe.
Relaţiile externe au un caracter absolut, adică coproprietarilor aparţine dreptul de proprietate asupra bunului şi nimeni nu poate să le
pună piedici în exercitarea dreptului de proprietate.
În dependenţă de relaţiile interne dintre coproprietari, există drept de proprietate comună pe cote-părţi şi drept de proprietate
comună în devălmăşie.

DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNĂ PE COTE PĂRŢI

3.1. Noţiunea şi felurile dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.
Codul civil reglementează dreptul de proprietate comună pe cote-părţi la art. 346-365.
În literatura de specialitate, proprietatea comună pe cote-părţi se numeşte coproprietate. În art. 346-365 din Codul civil, legiuitorul
utilizează doar termenul de proprietate comună pe cote-părţi. În conţinutul codului se întâlnesc şi cazuri de utilizare a termenului de
coproprietate. De exemplu, art. 404 alin. (1) prevede: Dreptul de vot acordat de o acţiune sau de o altă valoare mobiliară, de o fracţiune
din coproprietate sau de un alt bun aparţine uzufructuarului. În afară de aceasta, proprietatea comună pe cote-părţi este numită și
proprietate în diviziune. Având în vedere prevederile legale, precum şi opiniile doctrinare în această problemă, considerăm că termenii
“proprietate comună pe cote-părţi”, “proprietate în diviziune”, “coproprietate” sunt sinonime.
Am putea defini dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, ca drept de proprietate care aparţine a două sau mai multe persoane,
exprimat în cote ideale, (o jumătate, o treime, o pătrime etc.) asupra unui bun nefracționat în materialitatea sa.
După cum se observă, am acceptat ideea că în proprietatea comună se află un bun şi nu mai multe bunuri. Ca argument în acest sens
serveşte art. 344 alin. (1), care prevede: Proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au un drept de proprietate doi sau mai
mulţi titulari.
Caracteristica coproprietăţii de a se răsfrânge doar asupra unui bun şi nu asupra mai multor bunuri o face să se deosebească de
indiviziune.
Indiviziunea este starea patrimoniului care, aparţinând în comun mai multor persoane, reprezintă o universalitate nedivizată de
bunuri. Prin urmare, spre deosebire de indiviziune care are ca obiect o universalitate de bunuri, coproprietatea are ca obiect un bun.
Deşi s-ar părea evidentă deosebirea dintre aceste noţiuni, ele sunt folosite uneori ca sinonime.
În literatura de specialitate, dreptul de proprietate pe cote-părţi se caracterizează prin faptul că un bun aparţine simultan şi concurent
la doi sau mai mulţi proprietari fără a fi fracţionat în materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează, în primul rând, prin faptul că nici unul dintre coproprietari nu este
titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun. Înseamnă că bunul nu este fracţionat în materialitatea lui. În caz contrar, nu ar exista
proprietate comună pe cote-părţi, ci o proprietate exclusivă. În al doilea rând, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al cotei părţi
ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Caractere specifice ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, comparativ cu dreptul de proprietate exclusiv şi cu dreptul
de proprietate comună în devălmăşie:
1. Proprietatea comună pe cote-părţi este o proprietate cu pluralitate de subiecte. În comparaţie cu dreptul de proprietate pur şi
simplu, care are ca titular doar un singur subiect, dreptul de proprietate comună pe cote-părţi are ca titulari cel puţin două subiecte.
Subiecte ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot fi atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice, atît de drept public,
cât și de drept privat. În literatura de specialitate, se specifică că, datorită unor greutăţi determinate, în special exercitarea dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi, subiectele ai acestor raporturi de proprietate sunt, de regulă, fie numai persoane fizice, fie numai
persoane juridice.
2. Cota-parte din dreptul de proprietate al coproprietarilor se răsfrânge asupra întregului bun. Dreptul de proprietate comună, atât
pe cote părţi, cât şi în devălmăşie, se caracterizează prin faptul că bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-
părţi nu este fracţionat în materialitatea sa. Cu alte cuvinte, bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
este indivizibil. În cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, nu se divizează bunul, ci dreptul de proprietate. Această
concluzie se poate deduce din cuprinsul art. 344 alin. (1) din Codul civil, care prevede că proprietatea este comună în cazul în care asupra
 39
unui bun au drept de proprietate doi sau mai mulţi titulari. Evident, şi legiuitorul a specificat că, în cazul proprietăţii comune, se divizează
dreptul de proprietate şi bunul. În literatura de specialitate, o astfel de abordare a probiemei este considerată reușită. Acest lucru se
datotează: 1) Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi nu se răsfrânge asupra unei părţi din bun, ci asupra bunului în întregime. 2)
Ținând cont de faptul că dreptul de proprietate al celorlalţi coproprietari de asemenea se răsfrânge asupra întregului bun, se evidenţiază
o dată în plus faptul că dreptul de proprietate comună este unul cu pluralitate de subiecte. 3) Legiuitorul stipulează că dreptul de
proprietate se răsfrânge asupra bunului [Codul civil, art. 344 alin. (1)], adică obiect al dreptului de proprietate comună este un bun. 4) O
dată ce dreptul fiecărui coproprietar se exprimă în cote-părţi, poate fi evidenţiată una din formele dreptului de proprietate comună, şi
anume dreptul de proprietate comună pe cote-părţi.
În literatura de specialitate, se încearcă explicarea particularităţilor dreptului de proprietate comună pe cote-părţi cu ajutorul cotelor-
părţi ideale și reale. Prin cote-părţi reale se înţeleg cotele individualizate în natură, adică prin care se determină precis partea materială
a fiecărui coproprietar din bunul comun. O asemenea construcţie a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi este contradictorie
naturii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, deoarece substituie dreptul de proprietate comună pe cote-părţi cu dreptul de
proprietate exclusiv. Cu alte cuvinte, existenţa cotei reale exclude dreptul de proprietate al mai multor titulari asupra unuia şi aceluiaşi
bun, ceea ce contravine art. 344 alin. (1). În literatura de specialitate se susţine ideea că o cotă ideală reprezintă o parte fizică din bunul
comun care nu este individualizată în natură. Cota ideală nu reprezintă o parte fizică din bunul comun (chiar dacă nu este individualizată
în natură), ci este o cotă din dreptul de proprietate comună.
Codul civil utilizează în două articole noţiunea de cotă-parte ideală. Astfel, art. 346 alin. (1) prevede că fiecare proprietar este
proprietarul exclusiv al unei cote-părţi ideale din bunul comun. Art. 366 alin.(1) dispune că, în cazul în care dreptul de proprietate aparţine
concomitent mai multor persoane fără ca vreuna din ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună
în devălmăşie.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează prin faptul că bunul proprietate comună în materialitatea sa nu se
divizează, ci se divizează doar dreptul de proprietate în cote-părţi ideale, prezumate a fi egale până la proba contrară.
3. Atributele dreptului de proprietate pe cote-părţi au un caracter limitat. În comparaţie cu atributele dreptului de proprietate în
cazul dreptului de proprietate exclusiv, care de asemenea sunt limitate, atributele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi (care la
fel sunt dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi dreptul de dispoziţie) poartă un caracter mai limitat. Acest lucru îl putem deduce în
deosebi din art. 346-353 ale Codului civil. Cuprinsul acestor articole impun concluzia că titularii dreptului de proprietate comună pe cote-
părţi în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate comună se va face distincţie între posesiunea, folosinţa şi dispoziţia asupra
întregului bun şi exercitarea dreptului asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, momente ce impun ca fiecare
coproprietar să ţină seama de existenţa drepturilor celorlalţi titulari, drepturi ce se exercită concurent şi simultan asupra aceluiaşi bun.
4. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este, în principiu, un drept temporar. Proprietatea comună pe cote-părţi este de
două feluri:
a) proprietatea comună pe cote-părţi obișnuită și temporară;
b) proprietatea comună pe cote-părți fortaţă şi perpetuă.
Caracterul temporar al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi este caracteristic doar proprietăţii comune pe cote-părţi
obişnuită şi temporară. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă însă are un caracter continuu.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, pe de o parte, nu este exclusiv, pe de alta, este, în principiu, un drept, cu un caracter
temporar. Acest lucru poate fi dedus din cuprinsul art. 357-365 ale Codului civil, care admit posibilitatea încetării proprietăţii comune pe
cote-părţi prin împărţire, care poate fi făcută atât prin acordul părţilor, cât și prin hotărârea judecătorească. Este interzisă împărţirea
proprietăţii comune pe cote-părţi doar în cazurile prevăzute de lege, inclusiv în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue
(art. 355, 356, şi 358).
Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi. Sunt cunoscute două feluri de proprietate comună pe cote-părţi:
1) proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară
2) proprietatea comună pe cote-părți forțată şi perpetuă.
Ambele forme ale proprietăţii comune au fost reglementate expres pentru prima dată în Codul civil în vigoare. Codul civil din 1964 nu
a avut nici o prevedere referitoare la dreptul de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.
Criteriul acestei clasificări este durata existenţei dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. În cazul proprietăţii comune pe cote-
părţi obişnuite, se admite încetarea acesteia prin partaj. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată însă nu poate fi împărţită între
coproprietari din cauza destinaţiei bunului aflat în coproprietate.

3.2. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

Sintagma „proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă” este utilizată pentru prima dată în art. 355 alin. (1) din Codul civil,
conform căreia, dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie având proprietari diferiţi, fiecare dintre
aceştia deţine drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei
spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun. După cum rezultă din această normă, proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă
se caracterizează prin faptul că are ca obiect bunuri care, prin natura şi destinaţia lor, pot fi folosite de mai mulţi proprietari, fiind accesorii
pe lângă alte bunuri, considerate principale, proprietate a aceloraşi titulari. Proprietatea comună pe cote-părţi este forţată deoarece
atâta timp cât există, nu poate înceta prin divizarea bunurilor ce fac obiectul ei.
Cazuri de coproprietate forţată şi perpetuă:
a) coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente având proprietari diferiţi;
b) coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zid, şanţ şi gard);
c) coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune;
d) coproprietatea asupra unor bunuri familiale (hârtii, tablouri, cavouri şi alte lucrări funerare).
Legislaţia civilă reglementează, în principiu, doar primele două cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.
Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi
folosite decât în comun. O asemenea proprietate comună este reglementată la art. 355 alin. (1) din Codul civil. Această normă conţine
prevederi cu caracter general, raporturile nemijlocite în acest sens fiind reglementate prin lege (art. 355 alin. (2). O asemenea lege este
 40
Legea condominiului în fondul locativ nr. 913/2000, care conţine o reglementare amănunţită a problemelor de fond cu privire la
coproprietatea forţată şi perpetuă din clădirile în care locuinţele sau spaţiile cu o altă destinaţie aparţin în proprietate exclusivă. În legea
nominalizată, proprietatea comună pe cote-părţi este numită proprietate indiviză, ceea ce nu este corect, şi nici în concordanţă cu
prevederile art. 355 din Codul civil. În această lege, se formulează noţiunea de proprietate comună şi cea de cotă-parte, sunt consemnate
bunurile care fac obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue, drepturile şi obligaţiile coproprietarilor, modul lor de
exercitare, modalităţile de constituire a asociaţiilor de coproprietari în condominiu, funcţionarea acestor asociaţii, organele de conducere
şi competenţa lor, alte momente ce ţin de proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Termenii folosiţi în Legea condominiului
în fondul locativ nr. 913/2000 semnifică:
condominiu – complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul în hotarele stabilite şi blocurile (blocul) de locuinţe, alte obiective
imobiliare amplasate pe el, în care o parte, constituind locuinţele, încăperile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se află în
proprietate privată, de stat sau municipală, restul, în proprietate comună indiviză. Condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a
proprietarilor de bunuri imobiliare amplasate pe un anumit teritoriu, din iniţiativa proprietarilor, agenţiilor teritoriale de privatizare sau
a autorităţilor administraţiei publice locale;
proprietate comună – părţi dintr-o clădire, alte obiective imobiliare aflate în proprietate, care nu sînt apartamente sau încăperi de
locuit şi care sînt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din condominiu;
cotă-parte – cotă ce îi revine fiecărui proprietar din proprietatea comună în diviziune, prin care se stabileşte cota acestuia în totalul
obligaţiilor de plată a întreţinerii şi reparaţiei bunurilor comune, în alte cheltuieli comune, precum şi cota voturilor la adunarea generală
a membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu.
În conformitate cu art. 5 din Legea nr. 913/2000, proprietatea comună în condominiu include toate părţile proprietăţii aflate în
folosinţă comună: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coșurile de fum, casele scărilor, holurile,
subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul
locuinţelor (încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire,
alte obiective destinate deservirii proprietăţii imobiliare a condominiului.
Pentru a asigura folosinţa normală a tuturor acestor bunuri ce se află în proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, este
necesară constituirea unor asociaţii de coproprietari în condominiu, care sunt organizaţii ale proprietarilor de locuinţe pentru
administrarea, întreţinerea şi exploatarea în comun a complexului de bunuri imobiliare în condominiu.
Asociaţia de coproprietari dobândeşte drepturi de persoană juridică în momentul înregistrării la Î.S. „Camera Înregistrării de Stat”,
care poate fi efectuată doar după ce obiectivele sunt date în exploatare. Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari o au toţi
proprietarii de locuinţe (încăperi) din condominiu. Persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei
de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după ce dobândesc dreptul de proprietate asupra locuinţei (încăperii). Această
prevedere legală impune concluzia că, din moment ce devii proprietar al locuinţei (încăperii), devii şi coproprietar al bunurilor enumerate
la art. 5 din Legea nr. 913/2000, o asemenea proprietate fiind forţată şi perpetuă.
Organele de conducere ale asociaţiei de coproprietari sunt:
 adunarea generală a membrilor (reprezentanților) asociaţiei de coproprietari,
 consiliul de administrație al asociației de coproprietari.
Competenţa acestor organe este reglementată în Legea nr. 913/2000, la art. 26 şi 28.
Locuinţele şi alte încăperi din condominiu pot fi înstrăinate liber, deoarece fac parte din proprietatea exclusivă a fiecărui membru al
asociaţiei în condominiu. În schimb, bunurile din proprietatea comună pe cote părţi forţată şi perpetuă din condominiu vor putea fi
înstrăinate doar o dată cu înstrăinarea proprietăţii exclusive. La fel, bunurile proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă nu pot
fi împărţite. Astfel, art. 358 alin. (1) din Codul civil prevede că împărţirea este inadmisibilă în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi
forţate şi perpetue. Totuşi, împărţirea poate fi efectuată în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau din apartamente
atunci când există acordul tuturor coproprietarilor ori când bunurile nu mai sînt destinate folosirii în comun [art. 358 alin. (2)].
Coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zid, şanţ şi gard). Acest caz de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă este reglementat de art. 356 din Codul civil, care prevede că orice zid, şanţ sau altă despărţitură între două terenuri care se află
în intravilan este prezumată a fi în proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de
necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune. În
conformitate cu art. 356, termenul „despărţituri comune” se referă la zidul, şanţul şi la alte despărţituri ce separă două proprietăţi
învecinate, cu alte cuvinte se referă la semnele aşezate pe hotarul a două proprietăţi vecine. Zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă
două proprietăţi învecinate sunt prezumate a se afla în proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această regulă se referă
doar la despărţiturile dintre două imobile aflate în intravilan. Prezumţia stabilită la art. 356 poate fi combătută prin probă contrară, şi
anume prin acte juridice din care să rezulte că zidul aparţine unui singur proprietar. Această prezumţie poate fi combătută şi printr-un
semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism. Prin semn de necomunitate a zidului se înţelege situaţia în care culmea
lui este dreaptă şi perpendiculară spre un teren şi înclinată spre celălalt teren. În acest caz, se presupune că zidul aparţine exclusiv
proprietarului terenului spre care este înclinată culmea zidului. Cu o asemenea reglementare urmează să fie completat Regulamentul
general de urbanism (HG nr. 5 din 1998 - MO, nr. 14-15/1998). Şi, în sfârşit, prezumţia de comunitate a despărţiturilor poate fi răsturnată
şi prin uzucapiune dacă se dovedeşte că un singur proprietar le-a dobîndit pe această cale.
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune. Această coproprietate forţată nu şi-a
găsit o reglementare expresă în Codul civil. Cu toate acestea, în practică există multiple situaţii în care un lucru aflat la hotarul a două
terenuri este folosit deopotrivă de ambii proprietari. Literatura de specialitate enumeră astfel de bunuri ca drumul, poteca, aleea, fântâna
care pot fi folosite de ambii proprietari. Codul civil cuprinde un compartiment dedicat dreptului vecinătăţii (art. 377-394), dar care nu
răspunde la întrebarea cui aparţine dreptul de proprietate asupra acestor categorii de bunuri. Ţinând cont de acest fapt şi pornind de la
art. 5 din Codul civil, susţinem că astfel de bunuri ca drumul, poteca, aleea, fântâna folosite de doi sau mai mulţi proprietari pentru
exploatarea normală a proprietăţilor vecine fac obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.
Pentru ca drumul, poteca, fântâna să fie afectate regimului dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă este
necesar ca, pe de o parte, ele să servească exploatării a cel puţin două proprietăţi, iar pe de altă parte, să se afle pe linia despărţitoare a
acestor proprietăţi (de cele mai dese ori a două proprietăţi). În cazul în care unul dintre aceste bunuri, de exemplu un drum, se află în
 41
exclusivitate pe fondul unui proprietar, dar va servi şi pentru exploatarea fondului (fondurilor) vecine, acesta nu va fi afectat regimului
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. În astfel de cazuri, va fi aplicabil dreptul vecinătăţii (Codul civil, art.
377-394), ori dreptul de servitute, instituit prin acordul proprietarilor de fonduri vecine, în conformitate cu art. 428-443 din Codul civil.

3.3. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară

Precizări prealabile. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară este una dintre cele mai răspândite forme
ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, reglementată expres şi în Codul civil din 1964. Spre deosebire de proprietatea comună
pe cote-părţi forţată şi perpetuă proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară este:
1) limitată în timp, încetează atunci când doresc toţi coproprietarii sau unul dintre ei, în conformitate cu legislaţia sau acordul dintre
coproprietari;
2) lipsa atributului de autonomie individuală a titularilor în exercitarea acestui drept. Astfel, în exercitarea atributelor de posesiune,
folosinţă şi dispoziţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi, coproprietarii trebuie să ţină cont şi de drepturile lor reciproce.
Referindu-se la exercitarea dreptului de folosinţă, legiuitorul a stabilit, la art. 347 alin. (1) din Codul civil, că fiecare coproprietar are
dreptul de a folosi bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura care nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor
celorlalţi coproprietari.
Obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. Obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate fi orice bun,
în afară de bunurile care, potrivit legii, nu se pot afla în proprietate privată. De obicei, astfel de bunuri sunt: casele, vitele, diferitele
obiecte preţioase. În prezent, obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot fi: mijloacele de producţie, întreprinderile,
terenurile. Nu pot fi obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi bunurile domeniului public. Această concluzie o deducem
din art. 296 alin. (4) al Codului civil.
Subiectele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. Raporturi de proprietate comună pe cote-părţi există între persoane fizice,
între persoane juridice, între persoane fizice şi persoane juridice, între persoane fizice şi stat sau unităţi administrativ-teritoriale, cu
excepţia domeniului public. Această teză reiese din conţinutul art. 344 al Codului civil, care prevede că bunurile pot să aparţină, pe baza
dreptului de proprietate comună, concomitent a două sau mai multe persoane, indiferent de tipul de proprietate. Între persoanele fizice
şi stat, copropietatea poate să apară în mai multe situaţii: trecerea la stat a cotei-părţi a unui coproprietar ca urmare a inexistenţei
moştenitorilor sau a renunţării lor succesiune; dobândirea prin confiscare sau convenţie a cotei-părţi a unui coproprietar etc.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. Cele mai des întâlnite moduri de dobândire a dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi sunt: succesiunea şi actul juridic civil. De regulă, există coproprietate în cazurile bunurilor indivizibile,
dar sunt cazuri când obiectul coproprietăţii îl constituie şi bunuri divizibile.
Proprietatea comună pe cote-părţi poate apărea şi ca rezultat al unei activităţi în comun, al producerii unui bun de către mai multe
persoane, ca, de exemplu, construcţia unei case. Această situaţie poate fi dedusă şi din art. 320 alin. (1) al Codului civil.
Proprietatea comună pe cote-părţi poate să apară şi în urma împărţirii bunurilor proprietate comună în devălmăşie. În acest caz însă,
unica posibilitate de transformare a proprietăţii comune în devălmăşie în proprietate comună pe cote-părţi este individualizarea cotelor
fiecărui fost soţ în bunurile comune, fără a avea o parte determinată în componenţa masei. În această situaţie, până la momentul
partajului, vom avea de a face cu proprietatea comună pe cote-părţi.
Modul de posesiune, folosinţă şi dispoziţie a proprietăţii comune pe cote-părţi. În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de
posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra proprietăţii comune pe cote-părţi urmează să distingem două situaţii. Prima se referă la
exercitarea dreptului de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra întregului bun din proprietatea comună pe cote-părţi, cea de-a
doua, la exercitarea dreptului asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi.

3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosinţă şi a dreptului de dispoziţie asupra bunului aflat în proprietate
comună pe cote-părţi.
Posesiunea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunului aflat în proprietate comună pe cote-părţi, conform art. 347-351 din Codul civil, se
exercită cu consimţământul tuturor coproprietarilor. De altfel, literatura de specialitate specifică dreptul de proprietate comună pe cote-
părţi ca drept a cărui exercitare presupune concilierea deplină şi armonizarea desăvârşită a intereselor tuturor coproprietarilor.
În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de posesiune asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi, Codul civil nu conţine
reglementări speciale, cu excepţia celei din art. 347 alin. (3), care prevede: Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune şi folosinţă
o parte din bunul comun corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă şi folosesc bunul plata
unei compensaţii echitabile. Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate constă în stăpânirea de fapt a unui bun cu titlu de proprietar.
Coproprietarii exercită, de regulă, împreună atributul de posesiune asupra bunului comun. Este posibil totuşi ca acesta să stabilească
printr-o înţelegere şi un alt mod de posesiune. Codul civil nu indică cerinţe speciale faţă de forma înţelegerii asupra exercitării dreptului
de posesiune, urmând a fi aplicabile, în acest sens, regulile privind forma actului juridic civil. Coproprietarii pot stabili, prin înţelegere, ca
dreptul de posesiune să fie exercitat de un singur coproprietar, de câţiva coproprietari sau chiar de un terţ.
Referitor la exercitarea dreptului de folosinţă, Codul civil prevede, la art. 347 alin. (1), că fiecare coproprietar are dreptul de a folosi
bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura care nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
Prin exercitarea dreptului de folosinţă ce face parte din conţinutul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi se înţelege dreptul
coproprietarilor de a utiliza bunul comun în interesul lor propriu. Ca rezultat al exercitării dreptului de folosinţă, coproprietarii dobândesc
în proprietate fructele şi veniturile aduse de bunul comun. După cum rezultă din art. 347 alin. (1), orice coproprietar poate exercita
dreptul de folosinţă asupra bunului comun respectând două condiţii:
a) de a nu schimba destinaţia bunului;
b) de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
Codul civil a stabilit expres, la art. 347 alin. (2), modul de exercitare a dreptului de folosinţă: Modul de folosire a bunului comun se
stabileşte prin acordul coproprietarilor sau, în caz de divergenţe, prin hotărâre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a
intereselor tuturor coproprietarilor. Regula generală, în acest sens, constă în faptul că modul de folosinţă este stabilit prin acordul
coproprietarilor. Dispoziţia art. 347 alin. (2) impune concluzia că, la stabilirea modului de folosinţă, este necesar acordul tuturor
coproprietarilor, adică trebuie să existe un consens. Deşi această regulă pare imperativă, Legea nr. 913/2000 (condominiului) aduce alte
 42
prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor comune. Conform legii, acest mod nu se stabileşte cu acordul tuturor
coproprietarilor, ci cu al majorităţii celor prezenţi la adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari. Astfel, art. 27 din lege
stabileşte: Adunarea generală este deliberativă dacă la ea sunt reprezentate cel puţin 2/3 din numărul total de voturi. De competenţa
adunării generale a membrilor asociaţiei de proprietari ţine şi stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (Legea nr. 913/2000, art.
26). Dacă coproprietarii nu ajung la un numitor comun referitor la modul de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotărâre
judecătorească, la cererea oricărui coproprietar. La adoptarea hotărârii, instanţa va ţine cont de faptul că folosirea bunului comun trebuie
să fie echitabilă şi să corespundă intereselor tuturor coproprietarilor.
Bunul din proprietatea comună pe cote-părţi poate fi folosit de coproprietari proporţional cotelor-părţi [Codul civil, art. 347 alin. (3)].
De exemplu, o casă cu 4 odăi care a trecut la 2 moştenitori poate fi folosită proporţional cotelor-părţi: ambii moştenitori vor folosi câte
două odăi. Dacă bunul din proprietatea comună pe cote-părţi este folosit în exclusivitate de un singur coproprietar, ceilalţi sunt îndreptăţiţi
să ceară echivalentul lipsei de folosinţă conform cotei lor părţi. Compensarea nefolosirii bunului trebuie să fie echitabilă. Coproprietarii o
pot cere în cazul când bunul nu poate fi folosit de ei toţi. Dacă bunul poate fi folosit de toţi coproprietarii proporţional cotei lor părţi,
atunci fiecare coproprietar poate folosi în acest mod bunul comun. Cel care foloseşte bunul de unul singur este obligat să plătească
celorlalţi coproprietari compensare, chiar dacă folosinţa în comun a bunului este posibilă, el acceptând folosirea de unul singur a întregului
bun. În astfel de cazuri, coproprietarii trebuie să încheie între ei acte juridice civile privind folosirea bunului comun, în care să indice
mărimea compensării.
Din art. 374 alin. (1)-(3) reiese că folosinţa bunului comun de către un singur coproprietar poate avea loc cu acordul celorlalţi, iar în
caz de divergenţe, prin hotărâre judecătorească. Dacă totuşi unul dintre coproprietari foloseşte bunul de unul singur fără acordul celorlalţi
coproprietari, atunci el va fi ţinut şi la plata unei despăgubiri, conform art. 347 alin. (4).
Ca rezultat al exercitării dreptului de folosinţă, coproprietarii dobândesc în proprietate fructele bunului comun. Astfel, art. 348 alin.(1)
prevede că fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor coproprietarilor proporţional cotei-părţi
deţinute. Această regulă însă are un caracter dispozitiv, coproprietarii putând deroga de la ea. Ei pot decide ca fructele să fie repartizate
în mod egal tuturor fără a se ţine cont de cota-parte a fiecăruia, ori să fie repartizate în alt mod, astfel încât, de exemplu, toate fructele
să revină celor ce nu posedă şi nu folosesc bunul.
Participarea la veniturile şi la cheltuielile legate de bunurile comune. Fiecare coproprietar al unei proprietăţi comune pe cote-părţi
are obligaţia de a participa la plata impozitelor, taxelor şi altor obligaţii pecuniare, precum şi la suportarea cheltuielilor de întreţinere şi
păstrare a bunurilor comune. Aceste cheltuieli se suportă proporţional cotelor-părţi a ce aparţin fiecărui coproprietar. În dependenţă de
cota-parte a fiecărui coproprietar se află şi partea lui din veniturile aduse de bunurile proprietate comună. Faptul acesta rezultă din art.
349 al Codului civil, care dispune: Coproprietarii vor împărţi beneficiile și vor suporta sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi
proporţional cotei lor părţi.
Coproprietarii însă pot deroga de la această teză, stabilind un alt mod de participare la veniturile şi cheltuielile aferente bunurilor
comune.
Dacă în procesul exploatării bunului proprietate comună pe cote-părţi au fost suportate cheltuieli de îmbunătăţire a bunului, cota-
parte a fiecărui coproprietar poate fi modificată proporţional aportului său la îmbunătăţire. Astfel, art. 346 alin. (2) prevede:
Coproprietarul care a făcut din contul său, cu acordul celorlalţi coproprietari, bunului comun îmbunătăţiri inseparabile are dreptul să ceară
modificarea respectivă a cotelor-părţi sau compensarea cheltuielilor.
Încheierea actelor de conservare a bunului proprietate comună pe cote-părţi şi a actelor de dispoziţie de acest bun. Codul civil în
vigoare reglementează cazurile de încheiere a actelor juridice de conservare a bunului proprietate comună pe cote-părţi şi de dispoziţie
de acest bun. Astfel, art. 350 prevede că fiecare coproprietar poate să efectueze acte de conservare a bunurilor proprietate comună pe
cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari şi să le pretindă compensarea cheltuielilor proporţional cotei lor părţi.
Codul civil determină pentru prima dată natura juridică a actelor de conservare, stipulând expres în art. 198 alin.(1): Act juridic de
conservare este actul prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Actele de conservare au ca scop salvarea
unui bun de la un pericol iminent, adică menţinerea bunului în starea lui actuală. De exemplu, constituie un act de conservare măsurile
întreprinse de coproprietari în vederea reparării unei case, pe cale să se prăbuşească fără astfel de reparaţii. Volumul cheltuielilor ce
urmează să fie suportate la reparaţia casei trebuie să fie infim în raport cu preţul ei. Sunt acte de conservare şi cele prin care se întrerupe
o prescripţie, precum şi cererea de inventar, înscrierea unei ipoteci (gaj al bunului imobil).
Ca un act să fie de conservare, se cer următoarele condiţii:
a) să existe un pericol care ameninţă pieirea bunului sau încetarea dreptului;
b) actul săvârşit să necesite cheltuieli minime în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat.
Prin natura sa, actul este indispensabil existenţei bunului, beneficiind de el toţi coproprietarii. Anume din aceste considerente,
legiuitorul a prevăzut că actele de conservare pot fi făcute de un singur coproprietar, fără a se cere acordul celorlalţi.
În art. 350, este prevăzut nu doar dreptul fiecărui coproprietar de a face acte de conservare fără acordul celorlalţi, ci şi dreptul celui
care a făcut astfel de acte să pretindă celorlalţi coproprietari compensarea cheltuielilor.
Referitor la dreptul de dispoziţie asupra bunului proprietate comună, trebuie să se facă distincţie între dispoziţia întregului bun şi
dispoziţia cu cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi. Alin. (1) şi (2) din art. 352 se referă la dispoziţia întregului bun, pe când
alin. (3) din art. 352 şi art. 353 se referă la dispoziţia cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi.
Pornind de la faptul că, în cazul proprietăţii comune, bunul nu se fracţionează, legiuitorul a instituit în art. 352 alin. (1) regula conform
căreia actele de dispoziţie asupra bunurilor comune pot fi încheiate doar dacă a fost dat acordul tuturor coproprietarilor. Instituirea unei
asemenea reguli se justifică prin faptul că fiecare coproprietar, având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de
proprietate, nu poate să dispună de părţile din bun care nu-i aparţin. Prin încheierea actelor de dispoziţie, coproprietarii pot înstrăina
bunul comun (vânzare-cumpărare, schimb, donaţie), îl pot da în folosinţă, pot institui asupra lui un drept de uzufruct.
Cel mai frecvent, bunul comun se află în posesiunea unui singur coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului comun şi încălcând
prevederile art. 352 alin. (1), coproprietarul poate dispune de bunul comun. Astfel, vom fi în prezenţa actelor de dispoziţie efectuate de
un singur coproprietar asupra bunului comun fără consimţământul celorlalţi coproprietari. Asemenea acte de dispoziţie pot fi lovite de
nulitate. În art. 351 alin. (2), se instituie o regulă specială de nulitate a actului juridic. Astfel, actele de dispoziţie privind bunul comun
încheiate în lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. Valabilitatea sau
 43
nulitatea unui asemenea act depinde de faptul dacă dobânditorul este de bună sau de rea-credinţă. Dacă dobânditorul este de bună-
credinţă (nu ştia şi nici nu putea să ştie că bunul este comun şi că nu există acordul tuturor coproprietarilor privitor la înstrăinare), actul
de dispoziţie a bunului comun nu va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi coproprietari sunt în drept să înainteze pretenţii faţă de
coproprietarul care a înstrăinat bunul încălcând dispoziţiile art. 351 alin. (1). Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de
dispoziţie va fi lovit de nulitate, iar bunul restituit coproprietarilor.
O altă regulă specială cuprinsă în art. 351 alin. (2) se referă la începutul curgerii termenului de prescripţie extinctivă, şi anume de la
data la care coproprietarul ce nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenţa cauzei de nulitate. Dreptul de a cere
nulitatea actului de dispoziţie încheiat cu încălcarea prevederilor art. 351. alin. (1) îl are orice coproprietar, în decurs de 3 ani [termenul
de prescripţie general prevăzut de art. 267 alin. (1)] de la data la care a aflat sau trebuia să afle că bunul a fost înstrăinat.

3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi.

Cota-parte din dreptul de proprietate comună pe cote-părţi reprezintă măsura în care dreptul de proprietate al fiecărui coproprietar
se întinde asupra întregului bun.
În cadrul proprietăţii comune, bunul aparţine mai multor titulari, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea sa. Dreptul de
proprietate, în schimb, este divizat în cote-părţi. Fiecare coproprietar cunoaşte mărimea cotei sale părţi, asupra căreia are un drept
exclusiv, ceea ce înseamnă că dreptul de a dispune de această cotă îi aparţine în exclusivitate. Mărimea cotelor-părţi din proprietatea
comună este determinată fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. În lipsa unei prevederi legale, unui acord între coproprietari în acest
sens, este aplicabilă prezumţia stipulată la art. 346 alin. (1) din Codul civil, conform căreia cotele-părţi se consideră egale. Această
prezumţie poate fi înlăturată prin proba contrariului. O asemenea probă poate fi legea sau actul juridic încheiat între coproprietari. Dacă
bunul a fost dobândit în baza unui act juridic, mărimea cotelor-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi va putea fi dovedită doar prin
înscrisuri. Această prevedere legală, stipulată la art. 346 alin. (1), este aplicabilă şi atunci când actul de dobândire a bunului în proprietate
a fost încheiat oral. Înseamnă că, în toate cazurile de dobândire a unui bun în proprietate comună pe cote-părţi în temeiul unui act juridic,
coproprietarii urmează să determine într-un înscris mărimea cotelor-părţi. În lipsa unui asemenea înscris se aplică prezumţia egalităţii
cotelor-părţi.
Deoarece cota-parte reprezintă o fracţiune din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dreptul de dispoziţie al fiecărui
coproprietar se răsfrânge doar asupra cotei sale. Fiecare coproprietar are dreptul de a înstrăina, cu titlu gratuit sau oneros, cota sa din
bunul comun. O asemenea înstrăinare nu necesită acordul celorlalţi coproprietari. Astfel, cota-parte poate fi donată, schimbată, fiind
suficient doar acordul celui care doreşte să încheie un astfel de act. De asemenea, cota-parte poate fi grevată cu drepturi reale (gajată,
dată în uzufruct etc.). În cazul în care cota-parte se vinde, ceilalţi coproprietari au drept preferenţial, în condiţiile art. 352.
Înstrăinarea cotelor-părţi. Fiecare coproprietar al unei proprietăţi comune pe cote-părţi are dreptul de a înstrăina, cu titlu gratuit ori
oneros, cota sa din bunul comun [art. 352 alin. 3)].
În cazul vânzării unei cote-părţi din proprietatea comună, ceilalţi coproprietari beneficiază de dreptul preferenţial de a cumpăra cota
la preţul la care se vinde, în aceleaşi condiţii, cu excepţia cazului de vânzare la licitaţie. Proprietarul cotei-părţi care doreşte să o vândă
este obligat să înştiinţeze în scris coproprietarii că intenţionează să vândă cota sa indicând preţul, precum şi celelalte condiţii de vânzare.
În cazul în care coproprietarii vor renunţa să-şi exercite dreptul preferenţial de cumpărare sau nu-l vor exercita în curs de o lună din ziua
înştiinţării, în cazul înstrăinării unui bun imobil, sau în curs de 10 zile, în cazul altor bunuri, proprietarul are dreptul să-şi vândă cota-parte
oricărei persoane străine.
Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului preferenţial de cumpărare, oricare coproprietar poate intenta, în decursul a 3
luni, o acţiune în instanţă judecătorească, cerând să i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător [art. 352 alin. (3)]. În acest caz,
termenul de 3 luni este unul de prescripţie.
Prevederile art. 352 se referă numai la cazurile înstrăinării cotei-părţi prin vânzare. În celelalte cazuri, coproprietarul poate înstrăina
cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi fără consimţământul coproprietarilor (de exemplu, donarea, schimbul etc.)
Dacă doreşte să vândă cota sa parte unui coproprietar, proprietarul cotei, în calitate de vânzător, poate numi pe oricine dintre
coproprietari. Legea nu prevede priorităţi pentru coproprietari, în acest caz. Astfel, art. 352, alin. (2) prevede că dacă mai mulţi
coproprietari ai unei proprietăţi comune pe cote-părţi îşi manifestă dorinţa de a dobândi cota din proprietatea comună, vânzătorul are
dreptul de a alege cumpărătorul.
Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a unei cote-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi se referă doar la
coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cote-părţi din proprietatea comuna nu se admite [art. 352 alin. (4)].
În cazul în care se admite cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi, vor fi negate drepturile coproprietarilor.
Urmărirea cotei-părţi din proprietatea comună. Cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi poate fi înstrăinată, respectându-
se dreptul de preemţiune, cu alte cuvinte, se află în circuit civil. Ca şi alte bunuri, cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi, fiind
în circuit civil, poate fi urmărită pe baza pretenţiilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, în cazul în care creanţele lor au ajuns la
scadenţă, pot să ceară înstrăinarea cotei-părţi a coproprietarului debitor ori să ceară instanţei judecătoreşti împărţirea bunului din
coproprietate. Bunul comun poate fi împărţit doar dacă nu i se cauzează prejudicii. Dacă împărţirea este posibilă, creanţele creditorilor
se satisfac cu această parte din bun, care nu mai face corp cu bunul comun, ci devine proprietatea exclusiv a debitorului. Urmărirea cotei-
părţi din bunul proprietate comună pe cote-părţi este reglementată în art. 353 din Codul civil.
În art. 353 alin. (2), este reglementată procedura înstrăinării silite a cotei-părţi. În acest caz, executorul judecătoresc este obligat să
notifice ceilalţi coproprietari că va avea loc vânzarea cotei-părţi. Coproprietarii trebuie înştiinţaţi cu cel puţin 10 zile înainte de vânzare.
Executorul judecătoresc urmează să înştiinţeze coproprietarii şi despre condiţiile vânzării, să numească preţul cotei, în condiţii egale,
coproprietarii au dreptul preferenţial faţă de terţ.
Bunul proprietate comună poate fi gajat, ipotecat, conform art. 454-495 din Codul civil. Conform dispoziţiilor art. 457 alin. (5), bunurile
proprietate comună pot fi date în gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii cu drept de garanţie asupra bunului proprietate
comună pe cote-părţi pot, în virtutea acestui drept, pot să urmărească silit bunul comun ori sumele obţinute din împărţire. Legiuitorul a
acordat aceste drepturi şi creditorilor a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura
juridică a actelor de conservare şi a actelor de administrare este determinată în art. 198 din Codul civil.
3.6. Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-păţi.
 44
În literatura de specialitate, sunt enumerate următoarele moduri de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi:
 dobândirea de cote din bun prin vânzare-cumpărare, donaţie sau succesiune, devenirea de proprietar exclusiv;
 uzucapiunea de către coproprietarul care a intervertit posesiunea echivocă într-o posesiune utilă, ca urmare a actelor de rezistență
faţă de ceilalţi coproprietari;
 înstrăinarea bunului către un terţ de către toţi coproprietarii împreună;
 exproprierea bunului;
 distrugerea bunului într-un caz fortuit sau de forţă majoră, precum şi la dorinţa coproprietarilor cu respectarea legislaţiei şi a
drepturilor terţilor;
 partajul.
Dintre toate aceste modalităţi de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, împărţirea (partajul), unul dintre cele mai
răspândite moduri de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, este reglementată expres la art. 357-365 din Codul civil.
În cazul împărţirii, bunul proprietate comună pe cote-părți se împarte materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietarul
exclusiv asupra unei anumite părţi determinate din bunul care a format obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi. Părţile bunului comun
se repartizează, fiecare coproprietar primind o parte determinantă din bun în locul părţii nedeterminante.
Împărţirea bunului comun poate fi cerută oricând dacă legea, contractul sau hotărârea judecătorească nu prevăd altfel. Înseamnă că,
în lipsa unor prevederi legale sau a unei înţelegeri între coproprietari, sau a unei hotărâri judecătoreşti care ar interzice ori ar amâna
împărţirea, aceasta poate fi făcută oricând. Cererea de împărţire se depune atât de coproprietari, cât şi de creditorii unuia dintre
coproprietari.
Împărţirea bunului comun poate fi cerută chiar dacă acesta a fost folosit în exclusivitate de un singur coproprietar. Bunul poate fi
folosit de către un singur coproprietar în baza înţelegerii dintre coproprietari cu respectarea art. 346. Dacă posedă bunul proprietate
comună întrunind condiţiile necesare uzucapiunii, coproprietarul devine proprietarul exclusiv al întregului bun. În acest caz, nu se poate
cere împărţirea bunului, fiindcă acesta nu mai este comun, ci aparţine în exclusivitate unui singur proprietar.
Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta prin două modalităţi de împărţire:
a) prin înţelegere a părţilor, adică pe cale amiabilă;
b) prin hotărâre judecătorească.
Împărţirea amiabilă se efectuează în baza unui act juridic (scris sau verbal) încheiat între toţi coproprietarii, care va fi valabil dacă la el
participă toţi coproprietarii şi dacă toţi cad de acord cu modul de împărţire şi cu clauzele actului de împărţire. Dacă unul dintre
coproprietari este lipsit sau limitat în capacitatea de exerciţiu, împărţirea voluntară poate avea loc cu încuviinţarea autorităţii tutelare
sau a ocrotitorului legal, după caz. Împărţirea judecătorească se efectuează la cererea persoanei îndreptăţite a solicita partajul, cum ar fi
coproprietarul sau creditorii lui. Dacă bunul a fost partajat benevol, instanţa va respinge cererea de partaj ca fiind inadmisibilă. Împărţirea
judecătorească poate avea loc dacă:
a) la împărţire nu sunt prezenţi toţi titularii dreptului de proprietate comună;
b) coproprietarii nu ajung la o înţelegere privind împărţirea bunului comun;
c) unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat în capacitatea de exerciţiu, iar autoritatea tutelară, ocrotitorului legal, după caz, nu a
încuviinţat împărţirea voluntară.
Codul civil a admis, pentru prima dată, la art. 359, posibilitatea amânării împărţirii. Coproprietarii unei proprietăţi comune pe cote-
părţi pot încheia un contract de amânare a împărţirii bunului comun. Pe lângă condiţiile generale de valabilitate a contractelor, contractul
de amânare a împărţiri trebuie să cuprindă o condiţie specială referitor la termen. În art. 359 alin. (1), se stipulează că termenul
contractului de amânare a împărţirii nu poate fi mai mare de 5 ani. Dacă este încheiat pe un termen mai mare de 5 ani, un asemenea
contract este lovit de nulitate. Un nou contract de amânare a împărţirii poate fi încheiat doar după expirarea primului termen. Forma
contractului de amânare a împărţirii depinde de faptul dacă bunul comun este mobil sau imobil. Dacă bunul comun este mobil, contractul
de amânare a împărţirii poate fi încheiat atât în scris, cât şi verbal. Dacă bunul comun este un imobil, contractul de amânare a împărţirii
poate fi încheiat doar în formă autentică. În cazul bunurilor imobile, contractul de amânare a împărţirii este opozabil terţilor doar din
momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Dacă coproprietarii au încheiat un contract de amânare a împărţirii, aceasta nu poate avea loc decât după expirarea termenului
stipulat în contract [art. 359 alin. (2)]. Cu toate acestea, orice coproprietar poate cere instanţei să dispună împărţirea bunului chiar şi
înaintea expirării contractului de amânare a împărțirii. Instanţa poate să dispună împărţirea bunului înaintea expirării contractului de
amânare dacă există motive întemeiate. Legiuitorul, în art. 359 alin. (2), nu a numit expres motivele care se consideră a fi întemeiate, de
acea instanţa, în fiecare caz concret, va trebui să țină cont de circumstanţele cauzei şi să constate dacă motivele invocate de unul sau
câţiva coproprietari sunt temeinice.
Împărţirea poate fi amânată prin încheierea unui acord între toți coproprietarii sau prin hotărâre judecătorească. Amânarea împărţirii
are loc prin hotărâre judecătorească în cazul în care unul sau câţiva coproprietari cer împărţirea bunului comun, în conformitate cu art.
357 alin. (3). Instanţa poate dispune, la cererea unuia dintre coproprietari, amânarea împărţirii doar dacă va constata că prin amânare
vor fi protejate interesele celorlalţi coproprietari. Totuşi, dacă la dată pronunţării hotărârii de amânare a împărţirii, se modifică temeiurile
de amânare a împărţirii, instanţa este în drept să dispună împărţirea bunului comun.
Reprezintă o novaţie în Codul civil şi faptul că sunt reglementate particularităţile împărţirii bunului proprietate comună pe cote-părţi
în cazul în care un coproprietar este lipsit de capacitatea de exerciţiu. Astfel, art. 360 prevede că, dacă un coproprietar este lipsit de sau
limitat în capacitatea de exerciţiu, împărţirea poate fi făcută prin înţelegerea părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum
şi a ocrotitorului legal, după caz. Această normă instituie o cerinţă suplimentară faţă de înţelegerea asupra împărţirii bunului comun în
cazul în care un coproprietar este lipsit (art. 24) sau limitat (art. 25) în capacitatea de exerciţiu. Aceste reguli sunt aplicabile şi persoanelor
care nu au împlinit vârsta de 18 ani, adică celor care nu au capacitate de exerciţiu deplină, excepţie făcând cei care au încheiat căsătorie
până la atingerea majoratului [art. 20 alin.(2)] şi persoanele emancipate [(art. 20 alin. (3)]. Dacă asemenea persoane sunt coproprietari,
împărţirea poate fi făcută prin înţelegere a părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare sau a ocrotitorului legal, după caz. Dacă
aceste persoane abilitate să încuviinţeze împărţirea bunului comun vor fi contra împărţirii, ea poate fi făcută prin hotărâre judecătorească,
la cererea oricărui coproprietar. Instituirea unor asemenea reglementări îşi găseşte argumentul şi în faptul că împărţirea bunului este un
act de dispoziţie.
 45
Modul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi este reglementat la art. 361 din Codul civil, care distinge două
situaţii:
(a) bunul este divizibil;
(b) bunul este indivizibil.
În cazul în care bunul proprietate comună pe cote-părţi este divizibil, împărţirea se face în natură. La împărţirea bunului în natură,
trebuie să se ţină cont de mărimea cotei-părţi a fiecărui proprietar, astfel încât să i se poată atribui o parte care să corespundă cotei-părţi.
Se poate însă întâmpla ca partea să nu corespundă cotei-părţi în caz în care este aplicabil art. 361 alin. (3), care prevede că, în cazul în
care unui dintre coproprietari îi este atribuită o parte reală mai mare decât cota sa parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.
Am văzut că, dacă este divizibil, bunul se împarte în natură. Dacă însă este indivizibil sau nu este comod partajabil, împărţirea bunului
se face pe alte căi. Împărţirea efectuată în alt mod decât cel prevăzut la art. 361 alin. (1) poate avea loc în următoarele două cazuri:
a) bunul este indivizibil;
b) bunul, deşi divizibil, nu poate fi comod partajabil în natură.
După cum se observă, la art. 361 alin. (2) se indică doar o singură situaţie, deoarece cuvântul „indivizibil” şi sintagma „nu este
partajabil” au acelaşi sens. Sintagma „nu este partajabil” din prima propoziţie a alin. (2) trebuie interpretată în sensul „nu este comod
partajabil”. Prin urmare, dacă este indivizibil ori nu este comod partajabil, bunul comun poate fi atribuit în proprietatea exclusivă a unuia
dintre coproprietari. O asemenea atribuire poate fi făcută doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar care va deveni proprietarul
exclusiv al bunului va fi ţinut la plata unei sulte celorlalţi coproprietari. Legiuitorul nu a reglementat situaţia în care toţi coproprietarii
doresc ca bunul să fie atribuit lor în natură. În astfel de cazuri, litigiul urmează a fi soluţionat de instanţă, care poate aplica prevederile
art. 361 alin. (5). O altă posibilitate de împărţire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil constă în vânzarea lui.
Modul de vânzare este stabilit de coproprietari. Dacă însă aceştia nu ajung la un numitor comun, bunul va fi vândut la licitaţie. Suma
obţinută se distribuie între coproprietari în funcţie de cota-parte a fiecăruia.
Împărţirea bunului comun în natură poate fi efectuată şi pe cale judecătorească, fiecărui coproprietar urmând să-i fie repartizată o
parte reală din bun. Dacă se iscă divergenţe privitor la partea şi la persoana căreia i se repartizează, instanţa judecătorească poate să
distribuie părţile din bunul comun prin tragere la sorţi. Acest procedeu nou, necunoscut legislaţiei, poate fi util când, de exemplu, la o
parte din bunul comun pretind mai mulţi coproprietari. Tragerea la sorţi poate avea loc doar cu participarea tuturor coproprietarilor.
Efectele împărţirii proprietăţii comune. Regula consacrată efectelor împărţirii din art. 363 alin. (1) al Codului civil prevede că, din
momentul împărţirii, fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite. Actul de împărţire a
bunului comun este unul declarativ de drepturi, ceea ce înseamnă că, în cazul împărţirii, nu are loc un transfer de drepturi între titularii
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, ci recunoaşterea dreptului pe care îl au în proprietatea comună. După regula generală
instituită la art. 363 alin. (1), coproprietarul va deveni proprietarul exclusiv al bunului mobil în momentul împărţirii lui. Dacă sunt împărţite
bunuri imobile, dreptul de proprietate asupra părţii din bunul comun apare în momentul înscrierii împărţirii în registrul bunurilor imobile,
moment în care împărţirea devine opozabilă terţilor.
Bunul proprietate comună poate fi dat în folosinţă persoanelor terţe sau chiar poate fi gajat în condiţiile legii. Asemenea acte de
înstrăinare a bunului comun sunt considerate valabile doar dacă există acordul tuturor coproprietarilor (art. 351). În afară de aceasta,
fiecare coproprietar poate să efectueze, în conformitate cu art. 350, acte de conservare a bunului proprietate comună. Dacă sunt valabile,
aceste acte devin opozabile şi persoanelor care dobândesc bunul după împărţire. Regula este aplicabilă atât în cazul în care bunul se
dobândeşte în proprietate exclusivă de către unul dintre coproprietari, cât şi în cazul în care bunul, în urma împărţirii, este vândut unor
terţi [art. 361 alin. (2) lit. a)].
Dacă bunul proprietate comună poate fi înstrăinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, cota-parte din proprietatea comună pe
cote-părţi poate fi înstrăinată fără acordul celorlalţi coproprietari. Coproprietarul poate să garanteze cu cota sa atât o obligaţie proprie,
cât şi o obligaţie străină. La art. 363 alin. (3), se prevede că, o dată cu împărţirea bunului comun, garanţia constituită de un coproprietar
asupra cotei sale părţi nu se stinge. Această garanţie se strămută de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin moştenire.
De exemplu, dacă un coproprietar gajează cota sa parte din proprietatea comună pe cote-părţi, atunci, după ce bunul comun este
împărţit, dreptul de gaj al creditorului gajist trece asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin împărţire.
Coproprietarii, pot amâna, prin acord, împărţirea bunului comun (art. 359). În cazul imobilelor, contractele de amânare a împărţirii
trebuie încheiate în formă autentică şi înscrise în registrul bunurilor imobile. În cazul în care coproprietarii decid să împartă bunul comun
înainte de expirarea termenului indicat în acordul de împărţire, vor ţine cont de garanţiile reale constituite de unul (unii) coproprietari
asupra cotelor-părţi ce le aparţin. Pentru ca împărţirea bunului comun efectuată înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor
să aibă efect juridic, este necesar acordul creditorului care deţine ipotecă asupra unei cote-părţi din bunul proprietate comună. Fără astfel
de acord împărţirea efectuată înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor nu va fi opozabilă creditorului. Totuşi, împărţirea
care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor este valabilă şi opozabilă creditorului şi fără acordul lui la împărţire
dacă debitorul său conservează dreptul de proprietate cel puţin asupra părţii respective din bun.

DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂŞIE

O a doua formă a dreptului de proprietate comună este dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Astfel, art. 345 alin. din Codul
civil dispune: Proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin
nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie).
Codul civil dedică o secţiune proprietăţii comune în devălmăşie: secţiunea a 3-a din capitolul III, titlul III, cartea a doua, art. 366-373.
Proprietatea comună în devălmăşie este reglementată şi în Codul familiei, la art. 19-26.
Noţiunea legală de proprietate comună în devălmăşie se conţine în art. 366 alin. (1) care prevede: În cazul în care dreptul de
proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun,
proprietatea este comună în devălmăşie.
Având în vedere prevederile legislaţiei în vigoare, am putea defini dreptul de proprietate comună în devălmăşie ca drept ce aparţine
concomitent a două sau mai multe persoane asupra unui bun pe care îl deţin în proprietate, acesta rămânând nefracţionat în
materialitatea sa, nefiind determinată nici cota-parte ideală din dreptul de proprietate.
Se afirmă că proprietatea în devălmăşie ca formă a proprietăţii comune se distinge prin faptul că aparţine nefracţionat tuturor
 46
titularilor devălmaşi şi are ca obiect bunuri comune nefracţionate în materialitatea lor. În cazul acestei forme de proprietate comună,
titularii nu au determinată nici o cotă-parte ideală, matematică în dreptul de proprietate.
Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmăşie o constituie faptul că titularii lui nu cunosc nici întinderea
dreptului lor de proprietate asupra bunului comun şi nici bunurile în materialitatea lor, ce aparţin fiecăruia în parte. Această particularitate
a proprietăţii comune în devălmăşie este prevăzută şi la art. 366.
Devălmăşia, în principiu, ţine de anumite relaţii existente între titulari, în primul rând de relaţiile de familie. De obicei, o dată cu
încetarea relaţiilor ce au determinat-o, încetează şi proprietatea comună în devălmăşie.
Examinând cazurile de proprietate în devălmăşie anterioare Codului civil în vigoare, putem conchide că ea poate apărea numai ca o
modalitate a dreptului de proprietate aparţinând persoanelor fizice. Codul civil admite ca proprietatea comună în devălmăşie să aibă ca
subiecte atât persoane fizice, cât şi persoane juridice. Proprietatea în devălmăşie nu se întâlneşte în cazul bunurilor din domeniul public.
În literatura de specialitate, opiniile privind temeiurile de dobândire a dreptului de proprietate comună în devălmăşie s-au divizat în
două grupe. Unii autori consideră că devălmăşia poate rezulta din lege şi din convenţia părţilor, că legea nu exclude şi nici nu interzice
posibilitatea dobândirii proprietăţii devălmaşe în afara raporturilor familiale. Alţii sunt de părerea că dreptul de proprietate în devălmăşie
poate apare numai în temeiul legii şi, prin urmare, al căsătoriei. În opinia ultimilor, titulari ai dreptului de proprietate comună în
devălmăşie pot fi numai persoanele fizice care au catitatea de soţ şi că acest drept se naşte în temeiul legii, nu prin convenţie a părţilor.
Potrivit art. 344 alin. (2), proprietatea comună, inclusiv cea în devălmăşie, poate să apară în temeiul legii sau al unui act juridic. Prin
urmare, numai în baza acestor prevederi legale se poate spune că părţile, încheind o convenţie, decid ca bunurile dobândite să le aparţină
cu drept de proprietate comună în devălmăşie. Practica din domeniu nu cunoaşte însă astfel de convenţii încheiate între persoanele fizice
care nu au calitatea de soţ, nu sunt cunoscute nici cazuri de încheiere a unor astfel de convenţii cu participarea subiectelor colective de
drept civil (persoane juridice). Important este ca, în cazul dobândirii dreptului de proprietate comună în devălmăşie prin act juridic, în act
să fie indicat expres că proprietatea este în devălmăşie. În caz contrar, este aplicabilă regula din art. 345 alin. (2), conform căreia, dacă
bunul este comun, proprietatea pe cote-părţi se prezumă până la proba contrară.
În concluzie, avându-se în vedere că, în cazul proprietăţii comune în devălmăşie, nu este cunoscută nici măcar cota ideală din dreptul
de proprietate, se poate spune că ea poate apărea între persoane foarte apropiate, acestea fiind în primul rând soţi. La fel, este posibil
ca proprietatea comună în devălmăşie să aparţină şi membrilor gospodăriei ţărăneşti în conformitate cu Legea nr. 1353/2000 privind
gospodăriile ţărăneşti (de fermier).
Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor. Acest drept de proprietate este de natură legală. Pentru prima dată în Codul civil sunt
date reglementări referitor la proprietatea comună în devălmăşie a soţilor, şi anume în art. 371-373. Referindu-se la proprietatea comună
în devălmăşie a soţilor, art. 371 alin. (1) din Codul civil prevede că bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor
comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu legea sau contractul încheiat între ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste
bunuri. În cazul bunurilor dobândite de soți în timpul căsătoriei, legiuitorul a instituit o regulă conform căreia ele sunt prezumate
proprietate comună în devălmăşie. Regula din art. 371 alin. (1) este una specială în comparaţie cu cea din art. 345 alin. (2), care este una
generală şi care prevede că, dacă bunul este comun, proprietatea comună pe cote-părţi se prezumă până la proba contrară.
Reglementări privind proprietatea comună în devălmăşie a soţilor sunt cuprinse şi în Codul familiei.
Astfel, Codul familiei stabileşte, la art. 19 alin. (1), că bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt supuse regimului proprietăţii
în devălmăşie. Consfinţind această regulă la alin. (1), Codul familiei prevede, la alin. (2), că regimul legal al bunurilor soţilor acţionează
în măsura în care nu este modificat de contractul matrimonial. Codul familiei reglementează, la art. 27-32, regimul matrimonial al
bunurilor soţilor. Pentru prima dată acest cod a admis posibilitatea ca soţii să determine regimul juridic al bunurilor dobândite în căsătorie,
încheind un contract matrimonial (art. 27). Contractul matrimonial poate fi încheiat până la înregistrarea căsătoriei sau în orice moment
în timpul căsătoriei. Forma contractului matrimonial este autentică. Prin contractul matrimonial, soţii stabilesc un regim al bunurilor
dobândite în proprietate în timpul căsătoriei altul decât cel prevăzut la art. 371 alin. din Codul civil, respectiv art. 19 alin. (1) din Codul
familiei.
Toate bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt, cu mici excepţii, proprietatea lor comună în devălmăşie, indiferent de faptul
cine a procurat bunul, din contul cui şi în numele cui sunt înregistrate.
Bunurile care au aparţinut soţilor înainte de încheierea căsătoriei, precum şi cele dobândite în timpul căsătoriei prin donaţie, prin
moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit sunt proprietatea celui căruia i-au aparţinut sau care le-a dobândit. Astfel, Codul civil prevede, la
art. 372 alin. (1), că bunurile care au aparţinut soţilor înainte de încheierea căsătoriei, precum şi cele dobândite de ei în timpul căsătoriei
în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit, sînt proprietatea exclusivă a soţului căruia i-au aparţinut
sau care le-a dobîndit.
Prin urmare, ca o derogare de la regula instituită la art. 371, în art. 372 sunt prevăzute categoriile de bunuri ce constituie proprietatea
personală a fiecăruia dintre soţi. O parte din aceste bunuri, deşi dobândite în timpul căsătoriei, sunt totuşi, prin excepţie, bunuri proprii,
caracterul lor de excepţie urmând a fi dovedit. Bunurile proprietate personală a fiecăruia dintre soţi nu fac parte din comunitatea de
bunuri, fiecare soţ putând dispune liber de ele, fără consimţământul celuilalt. Categoriile de bunuri care fac obiectul proprietăţii personale
a fiecărui soţ sunt enumerate expres şi exhaustiv la art. 372 alin. (1) şi (2).
Toate bunurile proprietate personală a fiecăruia din soţi pot fi clasificate convenţional în următoarele 3 grupe:
a) bunuri dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei;
b) bunuri dobândite de soţi în timpul căsătoriei în baza unui act cu titlu gratuit;
c) bunuri de folosinţă individuală.
Bunurile dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei constituie proprietatea personală a fiecăruia. După regula generală,
stipulată la art. 371, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie. Bunurile care au aparţinut
soţilor înaintea de încheierea căsătoriei, nefiind dobândite în timpul căsătoriei, nu fac parte din comunitatea lor de bunuri. Dacă, anterior,
soţii au trăit în concubinaj, bunurile dobândite în această perioadă sunt ale acelui care le-a achiziţionat, în afară de cazul când la
dobândirea lor au contribuit ambii concubini, fiecare având o cotă-parte în dreptul de proprietate, a cărei mărime depinde de aportul
său.
Bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit sunt
proprietatea exclusivă a soţului care le-a dobândit. Dovada donării bunului către unul dintre soţi se poate face prin orice mijloc de probă.
 47
Darurile de nuntă se consideră bunuri comune dacă nu se va face dovada faptului că au fost adresate doar unuia dintre soţi. Donaţiile
făcute între soţi, atât înaintea căsătoriei, cât şi în timpul ei, sunt bunurile soţului căruia i s-au oferit. În afară de moştenire şi donaţie, se
consideră act cu titlu gratuit şi privatizarea bunurilor în cazul în care a fost făcută cu titlu gratuit, precum şi dobândirea dreptului de
proprietate asupra bunului găsit şi asupra comorii.
De asemenea, nu fac parte din proprietatea devălmaşă lucrurile de folosinţă individuală. Din categoria bunurilor de uz personal fac
parte:
• piesele de îmbrăcăminte,
• obiectele necesare igienei personale,
• bunurile afectate exclusiv păstrării sau îmbunătăţirii sănătăţii (proteză dentară de aur) etc.
Aceste lucruri fac parte din proprietatea acelui soţ care le foloseşte. Bijuteriile şi alte obiecte de lux procurate în timpul căsătoriei din
mijloace comune se consideră bunuri în devălmăşie, indiferent de faptul cine le foIoseşte [art. 372 alin. (2)].
Legea nu stabileşte ce se atribuie categoriei obiectelor de lux. O astfel de atribuire este imposibilă. La stabilirea caracterului de bun
propriu ori comun obiectelor de lux, de uz personal trebuie să se ia în considerare, pe lângă destinaţie, valoarea lor raportată la veniturile
soţilor şi la nivelul lor de trai. Ceea ce într-o familie se consideră obiect de lux, în alta nu este ca atare. Totul este relativ, în dependenţă
de starea materială a familiei. În caz de litigiu, problema se soluţionează în funcţie de starea materială a familiei.
Codul civil numeşte, la art. 372 alin. (3), condiţiile de declarare a bunurilor proprii ale fiecărui soţ bunuri proprietate comună în
devălmăşie. Astfel de condiţii sunt cuprinse şi în art. 23 din Codul familiei. Conform lor, bunurile fiecărui soţ pot fi declarate proprietate
a lor comună în devălmăşie dacă se dovedeşte că, în timpul căsătoriei, din mijloacele comune s-au făcut investiţii care au dus la creşterea
simțitoarea a valorii acestor bunuri (reparaţie capitală, reconstrucţie, reutilare etc.). În caz de litigiu, instanţa judecătorească este
competentă să determine că investiţiile făcute în bunurile proprii din mijloace comune au sporit simţitor valoarea acestor bunuri.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie a soţilor. Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devălmaşi
îl constituie atributele de folosinţă, posesiune şi dispoziţie. Atributul folosinţei, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate
comună în devălmăşie, dă titularilor unui astfel de drept posibilitatea de a utiliza bunul în interes propriu, dobândind în proprietate
fructele bunului. Atributul de folosinţă poate fi exercitat de orice proprietar devălmaş dacă exercitarea nu limitează dreptul celorlalţi
coproprietari devălmaşi. Această regulă, stipulată expres la art. 367 din Codul civil, poartă un caracter dispozitiv, dând coproprietarilor
devălmaşi posibilitatea de a stabili şi un alt mod de folosire a bunului comun. De exemplu, prin încheierea unui act juridic, coproprietarii
devălmaşi pot stabili că folosinţa bunului comun să fie exercitat în exclusivitate de un singur coproprietar devălmaş.
Ca atribut al dreptului de proprietate, folosinţa are o importanţă deosebită, asigurând procesul de utilizare a însuşirilor bunului pentru
satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor devălmaşi. Anume din aceste considerente, legiuitorul a stipulat, la art. 367,
că folosinţa bunului comun trebuie să se facă potrivit destinaţiei acestuia.
Dacă, în urma exercitării atributului de folosinţă, bunului comun i s-au produs degradări ori i s-a schimbat destinaţia, fiecare titular al
dreptului de proprietate comună în devălmăşie poate să ceară reparaţia daunelor cauzate.
Codul civil a reglementat expres posibilitatea încheierii unor acte de conservare şi administrare a bunului proprietate comună în
devălmăşie. Astfel, la art. 368, se prevede că oricare dintre proprietarii devălmaşi este prezumat a avea consimţământul celorlalţi pentru
efectuarea oricăror acte de conservare şi administrare a bunului proprietate comună în devălmăşie dacă legea sau contractul nu prevede
altfel.
Pentru a asigura o folosire mai eficientă a bunurilor comune şi pentru a înlătura pericolul pieirii bunului comun, titularii dreptului de
proprietate comună în devălmăşie sunt îndreptăţiţi să efectueze acte de conservare cu scopul de a salva bunul comun de un pericol
iminent, în schimbul unor cheltuieli de importanţă redusă, adică de a menţine bunul în starea actuală. De aceste acte beneficiază toți
titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie, de aceea, la art. 368, este instituită regula conform căreia oricare dintre
proprietarii devălmaşi poate efectua acte de conservare. Acordul celorlalţi proprietari devălmaşi la săvârşirea actelor de conservare este
prezumat. Excepţii de la regulă sunt stabilite în lege ori în contractul dintre proprietarii devălmaşi. Actele de administrare sunt operaţiuni
juridice de exploatare normală a bunurilor, menite să le facă productive, fără a le diminua sau compromite valoarea printr-o folosire
neraţională. La această categorie de acte administrative pot fi atribuite acte ca:
 perceperea fructelor şi a veniturilor aduse de bun;
 efectuarea de reparaţii;
 valorificarea unor bunuri perisabile;
 gospodărirea şi întrebuinţarea bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de trai.
Referitor la exercitarea actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie, art. 369 face o distincţie după
criteriul referinţei lor la bunuri mobile sau la bunuri imobile. În conformitate cu art. 369 alin. (1), oricine dintre coproprietarii devălmaşi
poate săvârşi acte de dispoziţie în privinţa bunurilor proprietate comună mobile dacă acordul dintre ei nu prevede altfel. O precizare ce
se impune constă în faptul că aceste acte de dispoziţie trebuie să fie făcute cu titlu oneros. Deşi în art. 369 alin. (1) nu se face o atare
precizare, natura juridică a acestor acte impune concluzia caracterului oneros, fiindcă mandatul prezumat trebuie exercitat în toate
cazurile numai în interesele comunității de bunuri ce aparţin coproprietarilor devălmaşi. O asemenea prevedere legală o întâlnim la art.
21 alin. (3) din Codul familiei, conform căreia actul juridic prin care se reduce ori se suprimă comunitatea de bunuri a soţilor este declarată
nulă de către instanţa de judecată. În ceea ce priveşte actele de dispoziţie cu titlu gratuit, ele pot fi făcute de unul dintre coproprietarii
devălmaşi doar cu consimţământul celorlalţi, indiferent de faptul dacă se referă la bunuri mobile sau la bunuri imobile. Coproprietarii
devălmaşi pot stabili de comun acord şi un alt mod de săvârşire a actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie.
De exemplu, ei pot decide ca toate actele de dispoziţie să fie încheiate doar cu acordul, verbal sau scris, al tuturor.
Articolul 369 alin. (2) din Codul civil prevede cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună
în devălmăşie. Pentru ca aceste acte să fie valabile, se cere acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi. Consimţământul expres la
care se referă articolul nominalizat se poate realiza fie cu participarea personală a tuturor coproprietarilor devălmaşi la încheierea actului
juridic de dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care coproprietarul devălmaş împuterniceşte un terţ (ori un alt coproprietar) să
încheie actul de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise care să conforme acordul la săvârşirea actelor de dispoziţie asupra bunurilor
imobile proprietate comună în devălmăşie.
Lipsa consimţământului unuia dintre coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic de dispoziţie cu privire la bunurile imobile
 48
comune nu poate fi suplinită nici chiar prin hotărâre judecătorească.
Art. 369 alin. (3) stabileşte consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie contrare
prevederilor art. 369 alin. (1) şi (2). Problema valabilităţii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie este
pusă în dependenţă de faptul dacă cealaltă parte a actului ştia sau trebuia să ştie că coproprietarul devălmaş nu are dreptul să înstrăineze
bunul proprietate comună în devălmăşie. Regula cuprinsă în art. 369 alin. (3) este că, dacă cealaltă parte a actului ştia sau trebuia să ştie
că coproprietarul devălmaş nu are dreptul să înstrăineze bunul proprietate comună în devălmăşie, atunci actul de dispoziţie încheiat
de unul dintre coproprietarii devălmaşi este lovit de nulitate relativă. Coproprietarul care invocă nulitatea actului de dispoziţie asupra
bunurilor proprietate comuna în devălmăşie trebuie să dovedească că cealaltă parte a actului de dispoziţie încheiat de către unul dintre
coproprietari ştia sau trebuia să ştie despre acordul care limitează dreptul de dispoziţie, despre faptul ca ceilalţi coproprietari devălmaşi
sînt împotriva încheierii actului juridic ori că nu a fost cerut acordul la înstrăinarea imobilelor. Până la proba contrară, se va considera că
cel care a încheiat actul de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie cu unul dintre coproprietarii devălmaşi este de
bună-credinţă, adică nu ştia şi nici nu putea să ştie că coproprietarul devălmaş nu era în drept să încheie actul de dispoziţie.
Prin urmare, sancţiunea, prevăzută la art. 369 alin. (3), care trebuie aplicată actelor de dispoziţie încheiate contrar art. 369 alin. (1) şi
(2) este nulitatea relativă, ce poate fi confirmată de ceilalţi coproprietari: de cei care au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens
un acord; care au fost împotriva încheierii actului de dispoziţie, precum şi de cei cărora nu li s-a cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor. Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor încetează o dată cu desfacerea
căsătoriei. Aceasta are ca efect şi împărţirea bunurilor comune. Împărţirea bunurilor comune este posibilă şi în timpul căsătoriei:
a) Ia cererea unuia dintre soți;
b) la cererea creditorilor personali ai unuia dintre soţi;
c) în cazul confiscării averii unuia dintre soţi.
În timpul căsătoriei, la cererea unuia dintre soţi, pot fi împărţite bunurile comune existente la data partajului.
Regula generală ce guvernează împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie este cuprinsă în art. 370 din Codul civil, care
prevede că împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va face proporţional aportului fiecăruia
la dobândirea bunului. Până la proba contrară, aportul coproprietarilor devălmaşi este prezumat a fi egal.
Bunurile dobândite de soţi după împărţire se consideră bunuri comune dacă soţii nu au încheiat un contract matrimonial.
Cotele soţilor la împărţire se consideră egale, dacă contractul matrimonial nu prevede altfel [Codul familiei, art. 26, alin. (1)]. În cazul
încetării căsătoriei prin divorţ, împărţirea bunurilor comune poate avea loc prin învoiala soţilor sau prin judecată. Soții pot împărţi bunurile
comune sau numai o parte din ele. Pentru aceasta, se stabileşte cota fiecăruia şi se procedează o împărţirea în fapt a bunurilor.
În cazul în care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instanţa de judecată, fie o dată cu acţiunea de
divorţ, fie după desfacerea căsătoriei prin divorţ. Aşadar, instanţa de judecată stabileşte în parte cotele soţilor, cotă ce se presupune a fi
egale. În unele cazuri însă, instanţa poate să se abată de la principiul egalităţii între cotele soţilor, având în vedere interesele copiilor
minori sau interesele ce merită atenţie ale unui soţ. Astfel, art. 26 alin.(2) din Codul familiei prevede că instanţa de judecată este în drept
să diferenţieze cotele-părţi în proprietatea în devălmăşie a soţilor, ţinând cont de interesele unuia dintre soţi şi/sau de interesele copiilor
minori.
Acţiunea de împărţire a bunurilor care constituie proprietate comună în devălmăşie a soţilor este prescriptibilă [Codul familiei, art. 25
alin. (8)].
Decesul unuia dintre soţi are ca efect încetarea proprietăţii comune în devălmăşie. În acest caz, bunurile soţului decedat trec la
moştenitori.
În cazul declarării nulităţii căsătoriei, asupra bunurilor dobândite de la încheierea căsătoriei până la declararea nulităţii căsătoriei se
aplică principiile proprietăţii comune pe cote-părţi, respectiv prevederile art. 344-365 din Codul civil. Această concluzie se deduce din art.
44 alin. (2) al Codului familiei, care prevede că bunurile procurate în comun de către persoanele a căror căsătorie a fost declarată nulă
aparţin acestora cu drept de proprietate în diviziune, iar contractul matrimonial se consideră nul.

TEMA: Apărarea dreptului de proprietate

1. Noțiunea și sistemul mijloacelor juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate.

2. Acțiunea în revendicare ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate.
3. Acțiunea negatorie ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate

NOŢIUNEA ŞI SISTEMUL MIJLOACELOR JURIDICO-CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Datorită faptului că este cel mai important drept civil, dreptul de proprietate întotdeauna a beneficiat de o protecţie specială din
partea legiuitorului.
Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi apărat dreptul de proprietate, precum şi celelalte drepturi reale.
Apărarea relaţiilor de proprietate, ca bază juridică a oricărei societăţi, a fost şi va fi una dintre cele mai importante probleme ale
oricărui sistem de drept.
Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate în doctrina juridică sunt noţiuni prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile
aduse dreptului său şi să asigure exercitarea lui în condiţii normale.
Aceste mijloace de apărare a dreptului de proprietate sunt cuprinse în diferite ramuri ale dreptului: dreptul constituţional, care
stabileşte principiile generale de apartenenţă a proprietăţii şi de apărare a relaţiilor de proprietate, dreptul penal şi dreptul administrativ,
care stabilesc răspunderea în caz de atentare la bunuri străine, dreptul muncii, care reglementează, de exemplu, răspunderea
muncitorului pentru daunele aduse întreprinderii unde este angajat. Dreptul de proprietate este apărat şi de alte ramuri de drept.
Principalul rol în apărarea dreptului de proprietate îi revine dreptului civil. În apărarea acestui drept, diferitele norme şi instituţii ale
dreptului civil nu au acelaşi rol. De exemplu, unele norme stabilesc şi întăresc apartenenţa bunurilor materiale, luându-o astfel sub
apărarea legii, altele asigură proprietarilor condiţii de exercitare a drepturilor, având importanţă în apărarea drepturilor de proprietate,
şi, în fine, a treia categorie de norme stabileşte consecinţele negative pentru cei care încalcă dreptul de proprietate şi pricinuiesc
 49
proprietarului pagube materiale, adică apără dreptul de proprietate de diferitele atentate.
Dreptul civil cuprinde câteva categorii de mijloace de apărare a dreptului de proprietate. Astfel, se evidenţiază 4 grupe de mijloace
cu ajutorul cărora se poate apăra dreptul de proprietate:
1) mijloacele reale de apărare a dreptului de proprietate ca drept absolut civil, care urmăresc restabilirea dreptului de posesiune,
dreptului de folosinţă şi dreptului de dispoziţie. Această categorie de mijloace presupune inexistenţa unor relaţii obligaţionale între
proprietar şi terţ. Din ea fac parte două acţiuni reale, numite acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare şi acţiunea negatorie.
2) mijloacele obligaţionale. Dreptul de proprietate este apărat prin aceste mijloace în toate cazurile în care între proprietar şi terţ există
un raport obligaţional. De exemplu, acestei categorii pot fi atribuite: acţiunea privind repararea prejudiciului cauzat proprietarului,
acţiunea privind restituirea bunului dat în folosinţă temporară etc. Dacă proprietarul a încheiat un contract de arendă a unui teren pentru
un anumit timp, iar după expirarea lui arendaşul refuză să elibereze terenul, proprietarul recurge la un mijloc obligaţional de apărare a
dreptului de proprietate, întemeindu-şi cerinţele pe contractul de arendă. Dreptul de proprietate este apărat indirect, ca o consecinţă a
respectării relaţiilor obligaţionale.
3) mijloacele de apărare a dreptului de proprietate care nu pot fi raportate nici la mijloacele reale, nici la cele obligaţionale, dar care
sunt prevăzute de unele instituţii ale dreptului civil. De exemplu, este posibil ca dreptul de proprietate să fie apărat în cazul apariţiei
persoanei declarate dispărută fără urmă sau declarate moartă (Codul civil, art. 51 şi 53), în cazul declarării nule a actului juridic civil (art.
216-233).
4) mijloacele de apărare a dreptului de proprietate care au drept scop protejarea dreptului de proprietate în cazurile, prevăzute de
legislaţie, de stingere a lui. O astfel de protecţie a dreptului de proprietate este acordată chiar de Constituţie, care, la art. 46 alin. (2),
prevede că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire. O astfel de lege este Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică. O situaţie similară există şi atunci când bunurile
proprietarului sunt rechiziţionate în conformitate cu art. 342 din Codul civil. Alineatele (2) şi (3) ale acestui articol prevăd: Persoana al
cărei bun a fost rechiziţionat poate cere restituirea lui dacă, după încetarea situaţiei excepţionale, acesta s-a păstrat în natură. Preţul
bunului sau preţul folosirii lui, în cazul în care s-a păstrat în natură şi a fost restituit proprietarului, se stabileşte prin acordul părţilor, iar
în caz de divergenţă, prin hotărâre judecătorească. Evident, şi această normă acordă proprietarului posibilitatea de a recurge, după caz,
la ea pentru apărarea dreptului de proprietate.
Alţi autori susţin că mijloacele de apărare a dreptului de proprietate pot fi grupate în următoarele două categorii:
a) mijloacele care asigură dezvoltarea stabilă a relaţiilor de proprietate;
b) mijloacele care apără dreptul de proprietate numai în caz de încălcare a acestui drept, adică totalitatea mijloacelor juridico-civile
aplicate în cazul săvârşirii de fapte ilicite contra relaţiilor de proprietate.
Un loc aparte îl ocupă sistemul mijloacelor juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate. În funcţie de caracterul încălcărilor,
mijloacele civile de apărare a dreptului de proprietate sunt de două feluri:
 mijloace juridice nespecifice (indirecte),
 mijloace juridice specifice (directe).
Mijloacele juridice specifice sau directe sunt acţiuni care se fundamentează direct pe dreptul de proprietate. În caz de încălcare
nemijlocită a dreptului de proprietate (de exemplu, furtul bunurilor), intră în vigoare apărarea absolută împotriva oricărui atentat, care,
ca şi dreptul de proprietate, are un caracter absolut. Întemeiată pe dreptul de proprietate, ca drept real, acţiunile din această categorie
sunt acţiuni reale. Locul central în rândul acestor acţiuni îl ocupă acţiunea în revendicare. În afară de acţiunea în revendicare, legislaţia
noastră cunoaşte şi acţiunea negatorie, ca acţiune reală de apărare a dreptului de proprietate.
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte sunt acţiuni civile care se fundamentează pe drepturile de creanţă. În această categorie
sunt incluse:
− acţiunile care provin din neexecutarea contractelor,
− acţiuni întemeiate pe răspunderea civilă delictuală,
− acţiunile în nulitate sau în anulare.
Specific acestor acţiuni este faptul că ele se bazează pe dreptul de creanţă. Și mijloacele de drept obligaţional pot contribui la protecţia
dreptului de proprietate, deoarece trebuie să se ţină cont de corelaţia dintre drepturile reale şi cele de creanţă, de rolul dreptului de
proprietate în determinarea conţinutului tuturor celorlalte drepturi patrimoniale, inclusiv a celor de creanţă, precum şi de funcţiile
raporturilor de obligaţii în dreptul civil.
Ori de câte ori este încălcat dreptul de proprietate, trebuie stabilit ce acţiune urmează a fi înaintată întru apărarea dreptului de
proprietate. Această chestiune se soluţionează în fiecare caz concret în funcţie de situaţiile, împrejurările ce au avut ca efect încălcarea
dreptului de proprietate. În toate cazurile în care între părţi nu au fost stabilite relaţii juridice bazate pe lege sau nu a fost încheiat un
contract, apărarea dreptului de proprietate se face cu ajutorul acţiunilor reale (acţiunea în revendicare şi acţiunea negatorie).

ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE CA MIJLOC DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Acţiunea în revendicare este unul dintre cele mai răspândite mijloace de apărare a dreptului de proprietate cunoscute în dreptul
roman. Revendicarea era o acţiune reală civilă, prin care proprietarul pretindea restituirea lucrului de la cel care îl deţinea cu orice titlu.
Denumirea acestei acţiuni provine de la cuvintele latine vim dicere (anunţ despre aplicarea puterii).
Reglementarea. Acţiunii în revendicare îi sunt consacrate art. 374 si 375 din Codul civil. În cazul acţiuni în revendicare, sunt aplicabile
şi art. 307, 310-312, care se referă la posesiune ca stare de fapt, dar care se referă indirect şi la dreptul de proprietate, aplicându-se în
deosebi la efectele acţiunii în revendicare.
Noţiunea. Conform art. 374 alin. (1), proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile aflate în posesiunea nelegitimă a altuia.
Acţiunea în revendicare este acţiunea reală prin care proprietarul (sau o altă persoană căreia proprietarul i-а dat în posesiune un
bun), pierzând posesiunea bunului său, cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Această noţiune este unanim acceptată în literatura de specialitate. Unii autori, definind acţiunea în revendicare, relevă că aceasta
este acţiunea reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun
determinat... să-l oblige pe pârât să restituie posesiunea bunului. Acţiunea în revendicare are drept scop restituirea posesiunii asupra
unui bun determinat individual. Acţiunea în recunoaștere а dreptului de proprietate este mai mult o acţiune de sine stătătoare, care pune
 50
în discuţie existenţa dreptului de proprietate şi care nu este urmată în mod obligatoriu de revendicarea bunului.
Literatura de specialitate enumeră urmatoarele caractere juridice:
Acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Se spune că este o acţiune reală fiindcă se întemeiază anume pe dreptul de proprietate
ca drept real. Acţiunea în revendicare, fiind o acţiune reală, poate fi înaintată către orice terţ care deţine ilegal bunul. De aceea, în toate
cazurile în care între proprietar şi deţinătorul bunului există un raport obligaţional, nu va putea fi înaintată o acţiune în revendicare. O
astfel de acţiune nu poate fi înaintată nici în cazul în care bunul a pierit sau a fost deteriorat din vina posesorului. În astfel de cazuri,
urmează să fie înaintată o acţiune personală de reparaţie a prejudiciului. Deşi acest lucru este evident, fiind studiat şi analizat în detaliu
de doctrină, în practică se întâlnesc totuşi cazuri când aceste realități se ignoră. Astfel, este admisă substituirea acţiunilor personale cu
acţiune în revendicare sau trecerea de la acţiunea în revendicare la cererea privind nulitatea actului juridic civil. Se încearcă a se
argumenta posibilitatea admiterii unor astfel de acţiuni prin faptul că reclamantul este în drept să-şi aleagă singur mijloacele de apărare
a drepturilor încălcate. O asemenea abordare a problemei este neştiinţifică şi nu duce decât la consecinţe negative.
Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie. Conform dicţionarului de drept civil, acţiunea petitorie este o acţiune care priveşte
însuşi fondul dreptului şi ca atare aparţine numai titularului dreptului real contestat. Fiind o acţiune petitorie în cadrul dezbaterilor
judiciare, reclamantul trebuie să demonstreze că anume el deţine dreptul de proprietate asupra bunului a cărui revendicare se cere.
Acţiunea în revendicare este una prescriptibilă. Acest lucru se deduce din art. 267 şi 280 ale Codului civil, care enumeră exhaustiv
acţiunile (pretenţiile) imprescriptibile extinctiv. În literatura de specialitate, se susţine ideea că acţiunea în revendicare este una
imprescriptibilă, dat fiind faptul că dreptul de proprietate este perpetuu.
Din cele expuse se poate concluziona că, prin acţiunea în revendicare, o persoană cere în justiţie să i se recunoască dreptul de
proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedată. Acţiunea proprietarului neposesor către posesorul neproprietar (acţiunea în
revendicare) este îndreptată spre restabilirea dreptului de posesiune ce aparţine proprietarului şi de care acesta a fost lipsit.
Proprietarului îi aparţine din totdeauna dreptul de posesiune asupra bunurilor sale, dar nu-şi poate exercita împuternicirile deoarece
bunul se află în posesiunea unor alte persoane. Anume în virtutea acestei împuterniciri (posesiuni) proprietarul are dreptul să înainteze
acţiune în revendicare. În cazul satisfacerii acţiunii, proprietarului (reclamantului) i se restituie bunurile, înlăturându-se astfel încălcarea
dreptului de posesiune. O dată cu apărarea dreptului de posesiune, acţiunea în revendicare apără şi dreptul de folosinţă, şi cel de
dispoziţie, întrucât proprietarul, neavând în posesiune bunul, nu are posibilitatea de a-l folosi şi de a dispune de el.
Reclamantul şi reclamatul în acţiunea în revendicare. Dreptul de a înainta acţiune în revendicare îl are proprietarul bunului. Acest
lucru îl desprindem din conţinutul art. 374 alin. (1) al Codului civil, care prevede că proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile
aflate în posesiunea nelegitimă a altuia. Aceleaşi prevederi le găsim şi la art. 375 alin. (1).
Se pune întrebarea: ce persoană, în afară de proprietar, ar avea dreptul să înainteze acţiune în revendicare? Legislaţia civilă anterioară
Codului civil în vigoare conţinea reglementări exprese în acest sens. Astfel, art.154 din Codul civil din 1964 prevedea că dreptul de a
înainta acţiune în revendicare îl are şi persoana care, deşi nu este proprietar, deţine în posesiune bunuri în baza legii sau a unui contract.
Prevederi similare avea şi art. 41 alin. (4) din Legea cu privire la proprietate (abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07
art.188). Codul civil în vigoare nu conţine astfel de norme, dispunând, la art. 374 şi 375, că dreptul de a înainta acţiune în revendicare o
are doar proprietarul. Această poziţie a legiuitorului este corectă, fiindcă acţiunea în revendicare este petitorie, întemeiată direct pe
dreptul de proprietate, prin urmare, doar proprietarul bunului are dreptul de a o înainta. Pentru a afirma că dreptul de a înainta acţiune
în revendicare îl au şi alte persoane care deţin bunul în posesiune în temeiul legii sau în bază de contract, este necesar ca legiuitorul să
atribuie expres acest drept posesorilor care nu sunt proprietari. În lipsa unor prevederi exprese în acest sens, ţinând cont de dispoziţiile
art. 374 şi art. 375 din Codul civil, afirmăm că dreptul de a înainta acţiunea în revendicare îl are doar proprietarul nu şi arendaşul, locatarul,
depozitarul, creditorul gajist şi nici alte persoane care deţin un bun străin în temeiul legii sau în baza unui act juridic civil. În cazul în care
vor fi deposedate, persoanele care deţin bunul în posesiune ca arendaş, locatar, depozitar vor avea posibilitatea de a recurge la mijloacele
de apărare a posesiunii prevăzute la art. 308 şi 309 din Codul civil.
Reclamaţi în aceste cauze sunt posesorii ilegali, care posedă bunul la momentul înaintării acţiunii. Faptul posesiunii ilegale urmează
a fi dovedit de reclamant în procesul de examinare a acţiunii în revendicare.
Obiect al revendicării pot fi numai bunurile determinate individual, care sunt în natură la momentul înaintării acţiunii în revendicare.
Nu pot fi obiect al revendicării bunurile determinate generic. Această teză reiese din conţinutul acţiunii în revendicare, care constă în
restabilirea posesiunii asupra bunului şi nu în înlocuirea bunului cu unul asemănător. Nu pot fi obiect al revendicării nici bunurile care nu
s-au păstrat în natură ori care au suferit schimbări esenţiale. În toate aceste cazuri (cand nu există obiectul revendicării), se poate înainta
o acţiune în reparaţia daunei materiale.
Înaintarea acţiunii în revendicare presupune următoarele condiţii:
 pierderea de către proprietar a posesiunii asupra bunului;
 determinarea individuală a bunului;
 aflarea bunului în posesiune străină şi neapărat ilegală.
În cazul neîntrunirii acestor condiţii, proprietarul este în drept să-şi revendice bunul de la persoana care l-a lipsit nemijlocit de
posesiune. Deseori însă problema se complică prin faptul că bunul revendicat nu se află în posesiunea persoanei care l-a deposedat
nemijlocit pe proprietar, fiind vândut. Prin urmare, acţiunea în revendicare trebuie înaintată faţă de persoana care deţine bunul.
De exemplu, în timpul desfacerii căsătoriei, soţul a vândut fără acordul soţiei automobilul, proprietate a lor comună în devălmăşie.
Soţia a înaintat o acţiune în revendicare către cumpărătorul automobilului, care însă a respins-o.
Căror interese, în acest caz, ar trebui să li se dea prioritate: ale proprietarului sau ale deţinătorului de automobil?
În astfel de situaţii, legea stabileşte două categorii de posesori ilegali: dobânditorul (posesorul) de bună-credinţă şi dobânditorul
(posesorul) de rea-credinţă. Aşadar, rezolvarea problemei depinde de caracterul posesiunii.
Se consideră dobânditor de bună-credinţă cel care nu ştia şi nici nu putea să ştie că procură bunul de la o persoană care nu are dreptul
să-l înstrăineze. Este posesor de rea-credinţă persoana care ştia sau trebuia să ştie că cel care a înstrăinat bunul nu avea acest drept.
Calitatea posesorului de rea-credinţă sau de bună-credinţă se determină în raport cu momentul dobândirii bunului. În cazul în care
dobânditorul, la momentul dobândirii, nu ştia şi nici nu putea să ştie că cel care înstrăinează bunul nu are dreptul să-l înstrăineze, iar,
ulterior, a aflat despre acest lucru nu poate fi considerat dobânditor de rea-credinţă. Prin urmare, buna sau reaua-credinţă a
dobânditorului depinde de un factor subiectiv (cunoaşte sau nu cunoaşte), care trebuie să existe la momentul dobândirii bunului. Buna
 51
sau reaua-credinţă nu poate fi „acoperită” cu fapte. De exemplu, dobânditorul nu poate spune că este de bună-credinţă în temeiul faptului
că a procurat bunul la licitaţie, unde i s-a comunicat că bunul este revendicat într-un proces judiciar intentat persoanei care îl înstrăinează.
Deşi atât posesorul de bună-credinţă, cât şi posesorul de rea-credinţă sunt posesori ilegali, condiţiile de revendicare a bunurilor din
posesiunea lor sunt diferite.
De la posesorul (dobânditorul) de rea-credinţă bunurile pot fi revendicate în toate cazurile, ţinându-se cont de termenul de prescripţie
extinctivă. Instanţa de judecată declară că dobânditorul este de rea-credinţă după ce examinează toate condiţiile în care a fost încheiată
convenţia de înstrăinare. Dacă posesorul este de bună-credinţă ori de rea-credinţă, organul competent soluţionează în temeiul prezumţiei
posesiunii de bună-credinţă până când este dovedit contrariul. Acest lucru este prevăzut expres la art. 307 alin. (1) din Codul civil, care
prevede că buna-credinţă se prezumă. Dovada posesiunii ilegale (de bună ori de rea-credinţă) trebuie să fie dovedită de către reclamant,
adică de proprietarul bunului. În afară de aceasta, proprietarul este obligat să dovedească faptul că anume lui îi aparţine dreptul de
proprietate asupra bunului revendicat.
Dacă de la dobânditorul de rea-credinţă bunul poate fi revendicat în toate cazurile, de la dobânditorul de bună-credinţă poate fi
revendicat numai în unele cazuri. Legea interzice revendicarea banilor şi a titlurilor de valoare de la un dobânditor de bună-credinţă [art.
375 alin. (3)]. Din art. 375 alin. (3), se poate deduce că banii, titlurile de valoare la purtător, precum şi bunurile dobândite la licitaţie pot
fi revendicate de la un dobânditor de rea-credinţă.
Posibilitatea revendicării bunului de la un dobânditor de bună-credință depinde de faptul dacă bunul a fost dobândit cu titlu gratuit
sau cu titlu oneros.
Revendicarea bunului de la dobânditorul de bună-credință. Situaţia dobânditorului de bună-credinţă care a dobândit bunul cu titlu
gratuit este în principiu asemănătoare cu cea a dobânditorului de rea-credinţă. Astfel, în conformitate cu art. 375 alin. (2), dacă bunurile
au fost dobândite cu titlu gratuit de la o persoană care nu avea dreptul să le înstrăineze, proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile
în toate cazurile. Această prevedere legală urmează a fi interpretată în sensul că bunul nu poate fi revendicat de la orice dobânditor de
bună-credinţă. De exemplu, dacă cineva a procurat un bun de la o persoană care nu era în drept să-l înstrăineze, dar ulterior l-a înstrăinat
cu titlu gratuit, bunul nu poate fi revendicat de la ultimul dobânditor. Această poziţie o întemeiem pe dispoziţia art. 375 alin. (2) care
prevede că bunul poate fi revendicat de la dobânditorul de bună-credinţă doar atunci când l-a dobândit de la o persoană care nu avea
dreptul să-l înstrăineze. În cazul în care dobânditorul de bună-credinţă a dobândit bunul de la o persoană care avea dreptul să-l
înstrăineze, bunul nu poate fi revendicat. Pe de altă parte, un alt argument în susţinerea acestei poziţii ar fi şi faptul că proprietarul bunului
poate dispune de el după bunul său plac, inclusiv îl poate da cu titlu gratuit unui terţ.
Aplicarea art. 375 alin. (2) poate genera întrebarea dacă cel care a dobândit bunul cu titlul gratuit de la o persoană care nu avea
dreptul să-l înstrăineze ar putea să-l înstrăineze cu titlu oneros? Este posibilă oare revendicarea în acest caz? La prima vedere, prevederea
art. 375 alin. (2) că, dacă bunurile au fost dobândite cu titlu gratuit de la o persoană care nu avea dreptul să le înstrăineze, proprietarul
este în drept să-şi revendice bunurile în toate cazurile ar sugera ideea că şi de la un astfel de posesor bunul ar putea fi revendicat. O
asemenea interpretare a art. 375 alin. (2) este incorectă şi nu corespunde adevăratului sens al acestei norme. Or, cel care a dobândit
bunul cu titlul oneros de la o persoană care l-a dobândit cu titlu gratuit de la o persoană care nu era în drept să-l înstrăineze nu se
deosebeşte cu nimic de dobânditorul de bună-credinţă care a dobândit bunul de la persoana care nu avea dreptul să-l înstrăineze. De
aceea, ori de câte ori bunul a fost dobândit cu titlu oneros de un posesor de bună-credinţă, sunt aplicabile prevederile art. 375 alin. (1) şi
nu ale art. 375 alin. (2).
Dacă bunul a fost dobândit cu titlu oneros, revendicarea este posibilă doar în cazurile prevăzute de lege. Astfel, art. 375 alin. (1)
prevede că, dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l
revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost
transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-а fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora fără voia lor. De
la un dobânditor de bună-credinţă care a dobândit cu titlu oneros, bunul poate fi revendicat doar în cazul în care a ieşit din posesiunea
proprietarului (sau a persoanelor cărora bunul a fost transmis de proprietar în posesiune) contrar voinţei acestuia. Legiuitorul enumeră
expres două cazuri de acest fel: (a) bunul a fost furat; (b) bunul a fost pierdut. În afară de ele, revendicarea bunului de la posesorul de
bună-credinţă care l-a dobândit cu titlu oneros este posibilă în cazurile când bunul a ieşit din posesiunea proprietarului contrar voinţei
acestuia.
Situaţia se schimbă radical în cazul în care bunul iese din posesiunea proprietarului cu voinţa acestuia. Astfel, dacă, iniţial, a ieşit din
posesiunea proprietarului cu acordul lui (de exemplu, a fost dat în arendă, pe urmă vândut ilegal de arendaş, adică fără acordul
proprietarului), bunul nu poate fi obiectul revendicării, deoarece proprietarul a greşit în alegerea contragentului (în alegerea arendaşului)
şi de aceea răspunde personal de consecinţele negative ale acţiunilor sale (darea în arendă), dobânditorul de bună-credinţă procurând
bunul de la arendaş în mod ireproşabil. De aceea, automobilul, în cazul expus mai sus, rămâne în proprietatea cumpărătorului, fiindcă
automobilul fiind un bun comun al soţilor, a ieşit din proprietatea acestora cu voinţa unuia dintre ei. Desigur, în cazul dat, se ţine cont şi
de faptul că cel care a procurat automobilul ştia ori nu ştia despre acordul ori dezacordul soţiei privind înstrăinarea automobilului. Punând
în balanţă interesele proprietarului, care a dat bunul în posesiune arendaşului, acesta înstrăinându-l unui dobânditor de bună-credinţă
cu titlu oneros, şi interesele dobânditorului de bună-credinţă, legiuitorul a acordat prioritate dobânditorului de bună-credinţă. Justificarea
acestei poziţii îşi are fundamentul şi în principiul general al dreptului conform căruia dreptul trebuie să-l apere pe cel ce are mai puţine
posibilităţi de a se apăra.
În literatura de specialitate este expusă ideea că, dacă bunul nu poate fi restituit în baza acţiunii în revendicare, restituirea este posibilă
în baza acţiunii în aplicare a efectelor nulităţii actului juridic. Este inadmisibil ca, în cazul imposibilităţii revendicării prin aplicarea regulilor
acţiunii în revendicare, bunul să fie restituit în posesiune proprietarului în urma aplicării efectelor nulităţii actului juridic civil. Dacă am
admite o asemenea situaţie, art. 375 din Codul civil ar avea o aplicaţie redusă. De aceea, persoana care a dobândit bunul în temeiul unui
act juridic devine adevăratul proprietar. Acest lucru este stipulat la art. 331 alin. (1), care prevede că dobânditorul de bună-credinţă
dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în cazul în care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. Înseamnă că,
ori de câte ori dobânditorul este de bună-credinţă, dobândind bunul mobil de la cel care nu avea dreptul să-l înstrăineze (excepţie făcând
cazurile când bunul a ieşit din posesiunea proprietarului contrar voinţei lui, fiind furat, pierdut etc.), acesta devine proprietar, iar bunul
nu îi va putea fi revendicat nici în baza acţiunii în revendicare şi nici a aplicării efectelor nulităţii actului juridic civil. Nulitatea actului juridic
civil are importanţă doar pentru raporturile dintre fostul proprietar şi persoana care, contrar voinţei acestuia, a înstrăinat bunul, în sensul
 52
stabilirii răspunderii faţă de fostul proprietar. Pe de altă parte, dacă nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană având un
interes născut şi actual, nulitatea relativă a actului juridic civil poate fi invocată doar de un cerc restrâns de persoane, a căror enumerare
exhaustivă o găsim la art. 218 din Codul civil.
Efectele acţiunii în revendicare. În cazul respingerii acţiunii în revendicare, pârâtul posesor al bunului continuă să-l deţină, astfel încât
acţiunea în revendicare nu produce nici un efect juridic. În cazul în care acţiunea este satisfăcută, bunul urmează a fi dat din posesiunea
posesorului neproprietar în posesiunea proprietarului. În al doilea caz, va trebui hotărâtă soarta veniturilor obținute sau care ar fi putut
fi obţinute prin folosirea, bunului revendicat. Aceste calcule şi altele (cheltuielile de reparaţie şi întreţinere a bunului), necesare a fi făcute
la restituirea lucrului din posesiunea nelegitimă, se fac în conformitate cu prevederile art. 311 şi 312 din Codul civil, în funcţie de caracterul
posesiunii (de bună ori de rea-credinţă).
Posesorul de rea-credinţă este obligat să restituie ori să compenseze veniturile pe care le-a obţinut ori trebuia să le obţină pe durata
posesiunii. Astfel, art. 312 alin. (1) prevede că posesorul de rea-credinţă trebuie să predea titularului de drept atât bunul, cat şi fructul
lui. Prin fructe, în aceste cazuri, se înţeleg atât veniturile băneşti (fructe civile), cât şi fructele în natură (fructe naturale — prăsila).
Proprietarul bunului este în drept să ceară posesorului de rea-credinţă nu numai fructele reale pe care le-a obţinut, ci şi veniturile pe care
le-ar fi putut obţine prin folosirea judicioasă a bunului. De exemplu, art. 312 alin. (1) prevede că posesorul de rea-credinţă poate fi obligat
să compenseze contravaloarea fructelor pe care nu le-a obţinut din culpa sa. Cauzele neobţinerii fructelor (lipsa de interes, nedorinţa) nu
au nici o importanţă. Este suficient ca posesorul de rea-credinţă să se facă vinovat de neobţinerea fructelor. Dacă neobţinerea fructelor
nu este cauzată de culpa posesorului de rea-credinţă, acesta nu va fi obligat la compensarea contravalorii lor.
Veniturile şi fructele se restituie proprietarului în natură dacă posesorul de rea-credinţă dispune de ele la momentul soluţionării cauzei
de către organul competent. Dacă însă a folosit fructele, posesorul dă proprietarului echivalentul valorii lor.
E posibil ca posesorul de rea-credinţă să fi suportat cheltuieli de întreţinere a bunului, ca şi cel de bună-credinţă. Dacă posesorul de
bună-credinţă însă este în drept să ceară compensarea tuturor cheltuielilor, cel de rea-credinţă poate cere doar compensarea cheltuielilor
care duc la îmbogăţirea titularului de drept. De exemplu, posesorul de rea-credinţă nu poate cere compensarea impozitelor plătite, fiindcă
ele nu duc la îmbogăţirea titularului de drept. În schimb, dacă posesorul de rea-credinţă a adus îmbunătăţiri bunului, iar ele nu pot fi
separate de bun, contribuind la ridicarea costului acestuia şi, respectiv, la îmbogăţirea titularului de drept (de exemplu, a fost vopsită
maşina), posesorul de rea-credinţă va fi îndreptăţit să primească echivalentul valorii care a îmbogăţit titularul de drept.
Posesorul de rea-credinţă nu dispune de un drept de retenţie în cazul în care titularul de drept refuză să plătească compensarea la
care este ținut.
Cu totul altfel stau lucrurile în cazul revendicării bunului de la un posesor de bună-credinţă. În conformitate cu art. 307 alin. (2),
posesorul de bună-credinţă pierde dreptul de a poseda bunul în momentul în care a aflat cerinţele întemeiate asupra bunului ale
titularului de drept. Din acest moment, posesorul de bună-credinţă se transformă în posesor de rea-credinţă. Prin urmare, dacă titularul
de drept cere predarea bunului, posesorul de bună-credinţă este obligat să predea bunul persoanei îndreptăţite. În caz contrar, persoana
este în drept să înainteze în justiţie o acţiune de revendicare a bunului, în condiţiile art. 375 din Codul civil. La art. 311 alin. (1) din Codul
civil, se stipulează efectul posesiunii de bună-credinţă, şi anume dobândirea dreptului de proprietate asupra fructelor de către posesorul
de bună-credinţă. Această normă, conform căreia în cazul în care persoana îndreptăţită nu-şi realizează dreptul, iar posesorul consideră
pe bună dreptate că trebuie să păstreze posesiunea în continuare, fructul bunului şi drepturile aparţin posesorului, ridică semne de
întrebare. Astfel, nu este clară necesitatea includerii condiţiei în cazul în care persoana îndreptăţită nu-şi realizează dreptul. Dacă
persoana îndreptăţită nu formulează pretenţii întemeiate posesorului de bună-credinţă, acesta va continua să fie posesor, bucurându-se
de toate drepturile acordate de starea de fapt. Nu este clară nici condiţia iar posesorul consideră pe bună dreptate că trebuie să păstreze
posesiunea în continuare, negăsind răspuns la întrebarea: când posesorul va fi îndeptăţit să păstreze posesiunea în continuare, cu atât
mai mult, se afirmă că cel îndreptăţit nu formulează pretenţii, situaţie în care posesorul este îndreptăţit întotdeauna a păstra posesiunea.
Până la încetarea bunei-credinţe, posesorului îi revin fructele. Anume acest fapt trebuie considerat a fi efectul prevederii utilizate de
legiuitor: În cazul în care persoana îndreptăţită nu-şi realizează dreptul, iar posesorul consideră pe bună dreptate că trebuie să păstreze
posesiunea în continuare, fructul bunului şi drepturile aparţin posesorului.
Dacă au fost satisfăcute cerinţele persoanei îndreptăţite privitor la predarea bunului de către posesorul de bună-credinţă, cu alte
cuvinte, a fost satisfăcută acţiunea în revendicare, urmează să se decidă şi soarta tuturor îmbunătăţirilor şi a cheltuielilor (sarcini,
impozite, intervenţii şi altele asemenea) suportate de posesorul de bună-credinţă în perioada întreţinerii bunului, acesta din urmă fiind
în drept să ceară compensarea lor. Dacă pot fi separate fără a se aduce prejudicii bunului, îmbunătăţirile se separă şi rămân la posesor.
În caz contrar, sunt aplicabile regulile de compensare a cheltuielilor suportate de posesor. La compensare, trebuie să se ţină cont de
mărimea veniturilor pe care le-a avut posesorul de bună-credinţă pe tot parcursul posesiunii, inclusiv fructele neculese din vina lui. De
exemplu, dacă a suportat cheltuieli de întreţinere a bunului în valoare de 1000 lei, iar venitul obţinut din folosirea bunului şi a fructelor
este de 600 lei, posesorul de bună-credinţă este îndreptăţit să ceară o compensare de 400 lei. Art. 311 alin. (2) stipulează, de asemenea,
că se va ţine cont şi de cheltuielile ce au avut ca urmare sporirea valorii bunului dacă sporul valorii mai exista la momentul predării bunului.
Aceste concluzii le întemeiem pe prevederile art. 311 alin. (2): Posesorul de bună-credinţă poate cere titularului de drept compensarea
îmbunătăţirilor, dacă acestea nu pot fi separate fără a se aduce prejudicii bunului, intervenţiilor, sarcinilor, impozitelor şi a altor cheltuieli
suportate pe parcursul posesiunii de bună-credinţă a bunului, care nu se compensează prin folosirea bunului şi a fructelor obţinute,
ţinîndu-se cont de fructele care nu au fost percepute din culpa lui. Această regula se aplică şi cheltuielilor ce au avut ca urmare sporirea
valorii bunului dacă sporul valoni încă mai exista la momentul predării bunului.
În art. 311 alin. (3), Codul civil pentru prima dată acordă posesorului de bună-credinţă un drept de retenţie, care îl împuterniceşte să
reţină bunul pe care l-a avut în posesiune pană când solicitantul predării bunului nu îi satisface pretenţiile. Regulile de exercitare a
dreptului de retenţie sunt prevăzute în Codul civil la art. 637-641.

ACŢIUNEA NEGATORIE CA MIJLOC DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Codul civil, la art. 376, conţine o normă ce prevede expres posibilitatea înaintării acţiunii negatorii întru apărarea dreptului de
proprietate: Dacă dreptul proprietarului este încălcat în alt mod decât prin uzurpare sau privare ilicită de posesiune, proprietarul poate
cere autorului încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în
cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei cerinţe este imposibilă.
 53
Spre deosebire de acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie se înaintează cu mult mai rar. Practica judiciară cunoaşte însă cazuri
când anume prin intermediul acestei acţiuni a fost apărat dreptul de proprietate.
În literatura de specialitate, prin acţiune negatorie se înţelege cerinţa proprietarului posesor al bunului faţă de terţ de a înlătura
piedicile în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia bunului.
Prin acţiune negatorie (în latină – actio negatoria) se apără astfel de atribute ale dreptului de proprietate ca folosinţa şi dispoziţia. În
cazul în care proprietarul este deposedat de bun, dreptul de proprietate este apărat prin acţiune în revendicare. Această afirmaţie o
bazăm şi pe art. 376, care, deşi nu numeşte expres atributele dreptului de proprietate apărate prin acţiune în revendicare, denotă că
acestea sunt folosinţa şi dispoziţia. Dacă este deposedat de bun, proprietarul va înainta o acţiune în revendicare conform art. 374-375
din Codul civil, iar când i se aduc atingeri folosirii şi dispoziţiei bunurilor de care nu este deposedat, va înainta o acţiune negatorie conform
prevederilor art. 376.
Acţiunea negatorie, ca şi acţiunea în revendicare, este reală. Acţiunea negatorie poate fi înaintată numai atunci când între proprietarul
bunului şi terţ nu există un raport obligațional. În caz contrar, nu poate fi înaintată acţiune negatorie.
Reclamant în cazul acţiunii negatorii este proprietarul bunului. Ca şi în cazul acţiunii în revendicare, dreptul de a înainta acţiune
negatorie o are numai titularul dreptului de proprietate, fiindcă şi această acţiune este petitorie. Pe de altă parte, art. 376 nu admite
expres posibilitatea ca şi alte persoane cărora proprietarul le-a transmis posesiunea să înainteze acţiune negatorie.
Deseori, prin intermediul acţiunii negatorii, este apărat dreptul de folosinţă al proprietarului. De exemplu, folosirea imobilului poate
fi împiedicată de faptul că în jurul lui sunt depozitate materiale. Deseori acţiunea negatorie serveşte ca mijloc de apărare a dreptului de
proprietate în litigiile dintre vecini-proprietari de terenuri (de exemplu, când unul dintre aceştia îngrădeşte exercitarea drepturilor
celuilalt, ridicând o clădire sau un zid).
Prin acţiune negatorie, proprietarul poate înlătura încălcările care îl împiedică să exercite în condiţii normale folosirea bunului ce-i
aparţine.
În literatura de specialitate este susţinută ideea că acţiunea negatorie poate fi îndreptată şi asupra potenţialelor încălcări viitoare. De
exemplu, prin această acţiune, proprietarul interzice în faza de proiect construcţia unui imobil care ar împiedica folosirea bunurilor sale.
Astfel, Codul civil prevede, la art. 376 alin. (2), ca, dacă există temei de a presupune că se vor face încălcări ulterioare, proprietarul poate
înainta o acţiune negatorie.
Acţiunea negatorie aşadar poate fi înaintată în cazul în care proprietarului îi sunt aduse atingeri exercitării dreptului său de folosinţă
şi de dispoziţie. În astfel de acţiuni, obiectul revendicărilor constă în înlăturarea piedicilor puse proprietarului prin acţiunile ilegale ale
terţului, existente la momentul înaintării acţiunii negatorii. Iată de ce acţiunea negatorie este imprescriptibilă, adică termenul de
prescripţie nu are efect asupra acestor raporturi juridice.
Pentru ca acţiunea negatorie să fie satisfăcută, sunt suficiente: săvârşirea unor acţiuni ce ar împiedica exercitarea folosinţei şi
dispoziţiei bunurilor şi caracterul ilegal al acestor acţiuni. În caz contrar, proprietarul nu este în drept să înainteze acţiune negatorie. De
exemplu, nu poate fi înaintată o acţiune negatorie dacă lângă o casă a fost săpat un şanţ, potrivit hotărârii organului de resort. Poate fi
contestată legalitatea acestei hotărâri nu însă prin acţiune negatorie.
Acţiunea negatorie nu va fi satisfăcută nici în cazul în care proprietarul trebuie să admită influenţa asupra bunului în temeiul legii şi al
drepturilor unor alte persoane.

TEMA: Limitele de exercitare a dreptului de proprietate

1. Noțiuni generale.
2. Caracteristica generală a raporturilor de vecinătate. Obligația de respect reciproc. Influența vecină adimisibilă. Atentarea
inadmisibilă.
3. Dreptul de vecinătate, limită legală de exercitare a dreptului de proprietate. Conținutul dreptului de vecinătate. Folosirea apelor.
Regimul juridic al fructelor căzute, al rădăcinilor și al ramurilor de pe terenul vecin. Distanța pentru construcții, lucrări și plantații.
Depășirea hotarului terenului învecinat în cazul construcției. Accesul pe un teren străin. Trecerea prin proprietate străină.

NOŢIUNI GENERALE PRIVIND LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate este cel mai important drept patrimonial al persoanelor fizice şi persoanelor juridice. Fiind un drept
fundamental cu caracter de proprietate, acesta urmează a fi exercitat ţinându-se cont de dispoziţiile legale şi de interesele terţilor. Art.
46 alin. (5) din Constituţie prevede în acest sens: Dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului
înconjurător şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului.
În retorica dreptului civil, un drept de proprietate este conceptualizat ca o entitate ermetică, complet izolată de lumea exterioară.
Fiecare entitate este delimitată de graniţele sale. În cadrul acestor graniţe, proprietarul este suveran.
În ceea ce priveşte limitele de exercitate a dreptului de proprietate, putem distinge convenţional două categorii:
a) limite negative;
b) limite pozitive.
Aceste limite au tratări, chiar şi reglementări, diferită. Să admitem că A, vecin cu В, a amenajat o grădină, plantând diverse flori şi alte
plante ce fac grădina superbă. Îmbunătăţind astfel terenului său, A a făcut posibil ca de frumuseţea creată să beneficieze şi vecinul B. În
cazul în care va dori să-şi dea casa în locaţiune, В va obţine un preţ mai mare, deoarece casa are vedere spre grădina frumoasă a vecinului.
Se poate spune că vecinul В se îmbogăţeşte pe seama investiţiilor făcute de A. Cu toate acestea, A nu va putea pretinde nici o dată lui В
o parte din beneficiu pe care acesta l-a obţinut datorită amenajării grădinii. În acest caz, este vorba de o limitare pozitivă sau de o
externalitate pozitivă. Dacă însă A a decis să crească porci în curtea sa, lucrurile se vor schimba radical. Valoarea de închiriere a casei lui
В va scădea simţitor din cauza disconfortului de a fi vecin cu o asemenea activitate şi mirosului neplăcut. În al doilea caz, este vorba, de o
veritabilă limitare a dreptului de proprietate, numită limitare negativă. În cazul limitării negative, este posibilă formularea unor pretenţii
faţă de proprietarul A, acesta putând fi obligat şi la repararea prejudiciului.
Acest exemplu permite evidenţierea unui principiu fundamental al dreptului de proprietate, şi anume: Proprietatea nu poate fi
 54
folosită într-un mod care să aducă prejudicii substanţiale și inacceptabile unui terţ sau comunităţii. Evoluţia acestui principiu
fundamental al dreptului de proprietate poate fi urmărit în 3 acte normative adoptate pe parcursul a 40 de ani. Astfel, art. 89 al Codului
civil din 1964 prevede că proprietarul se bucură de dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunurilor în limitele
determinate de lege. Legea cu privire la proprietate (abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188) stipulează, la art.
1. alin. (3), că proprietarul are dreptul să exercite faţă de bunurile sale orice acţiuni care nu contravin legilor şi nu dăunează sănătății
oamenilor şi mediului înconjurător, iar Codul civil în vigoare prevede, la art. 315 alin. (3), că dreptul de proprietate poate fi limitat prin
lege sau de drepturile unui terţ, prevedere cea mai restrictivă în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate. Acest lucru se
explică prin formularea foarte largă a limitărilor dreptului de proprietate, şi anume că dreptul de proprietate poate fi limitat de drepturile
unui terţ.
În această ordine de idei s-ar impune o primă concluzie, şi anume că limitările dreptului de proprietate trebuie să fie analizate şi din
punctul de vedere al proprietarului care beneficiază sau suportă efectul negativ. Astfel, nici un proprietar nu poate obliga pe vecinul său
să transforme casa într-un adevărat monument al culturii sau grădina într-un parc pentru a beneficia de impactul pozitiv creat astfel, dar
oricine poate fi obligat să înlăture efectul negativ pe care îl produce bunul său asupra proprietăţii vecinului sau asupra activităţii acestuia
de exercitare a dreptului.
Am compara dreptul de proprietate cu un emiţător de lumină. Lumina se propagă până întâlneşte un obstacol. Astfel şi dreptul de
proprietate se extinde până întâlneşte un alt drept care i se opune, o limită sau o restricţie legală impenetrabilă.
Rezonabilul în exercitarea dreptului de proprietate poate fi acceptat ca principiu, dar cu un singur scop: de a contura hotarul sau
extrema dreptului de proprietate şi de a arăta când o exercitare a dreptului nu este utilă titularului, dar influenţează sau poate influenţa
drepturile unor alte persoane. Proprietarul imobilului A îşi exercită dreptul asupra terenului ce-i aparţine, dar nu poate interzice vecinului
В să nu privească peste hotar, nici porumbeilor sau albinelor lui В să zboare de asupra terenului său. Astfel de interdicţii ar avea un temei
legal, deoarece A este proprietar, dar impunerea lor nu este rezonabilă. Legiuitorului îi este aproape imposibil să evidenţieze din
multitudinea de raporturi civile, spre a le stipula în lege, acţiunile care pot fi săvârşite cu un bun şi cele care pot fi considerate ca depăşire
a rezonabilului. Anume din aceste considerente legiutorul a recurs, în art. 377 şi 378 din Codul civil, la prevederi generale referitor la
obligaţia de respect reciproc şi la influenţa vecină admisibilă. Aceste reglementări se referă la raporturile dintre vecini, însă exercitarea
dreptului de proprietate nu se limitează doar la aceste raporturi. Legislaţia civilă cuprinde şi alte reglementări referitor la limitele la care
poate ajunge proprietarul în exercitarea dreptului de proprietate. O astfel de normă, în acest sens, există în codurile civile care
sancţionează orice persoană, inclusiv proprietarul care a prejudiciat o altă persoană (obligaţiile care apar din cauzarea unor daune). Un
exemplu frecvent este accidentul rutier, în care proprietarul de automobil deteriorează automobilul, animalul sau un alt bun al unui alt
proprietar şi este ţinut la plata acestor pagube, indiferent de o altă răspundere care poate surveni.
Un alt moment ce ţine nemijlocit de limitele exercitării dreptului de proprietate este abuzul de drept. Acesta reprezintă o teorie care
conturează, fixează limitele de exercitare a dreptului de către titular şi potrivit căreia, dreptul, inclusiv cel de proprietate, trebuie exercitat
numai în conformitate cu menirea sa naturală şi în limitele sale normale, adică în armonie cu relaţiile şi uzul social actual. Când îşi exercită
dreptul în aceste limite, proprietarul se află la adăpost de orice răspundere pentru prejudiciile pe care le-ar cauza. Dincolo de aceste
limite, nu se pot admite restricţii. Când cineva însă uzează de dreptul său în mod anormal şi deturnează dreptul de la menirea sa normală
şi obişnuită, comite un abuz de drept, urmând să repare prejudiciul pe care îl pricinuieşte. Dacă uzează în mod anormal de fondul său,
proprietarul este răspunzător de prejudiciul cauzat vecinilor, chiar de nu încalcă vreo prescripţie a legii. Astfel, a clădi o casă pe un teren
este un act de folosinţă normală. Dacă proprietarul respectă legile şi regulamentele pozitive în acest caz, vecinii nu se pot plânge de
prejudiciul pricinuit. Dacă însă proprietarul ridică pe terenul său un zid sau un perete de scânduri extrem de înalt, fără nici un folos pentru
sine, numai pentru a pricinui un prejudiciu vecinului, dă dovadă de un abuz de drept de care va fi răspunzător.
Abuzul de drept este supus criticii în literatura juridică, interpretat ca o depăşire a hotarului dreptului subiectiv. Prin urmare, încălcarea
aceasta nu poate fi privită ca o exercitare a dreptului persoanei active, fiind o ieşire peste limitele dreptului şi o violare a spaţiului dreptului
unei alte persoane.
Indiferent de calificarea faptei ilicite cauzatoare de prejudiciu — abuz de drept sau, pur şi simplu, săvârşire a unui delict — ea este
condamnată de legislaţia majorităţii statelor europene. Important este ca făptaşul să nu aibă posibilitatea de a justifica fapta anormală,
nefolositoare pentru sine, cu o normă juridică, în concordanţă cu care ar fi acționat.
Aşadar, limitele de exercitare a dreptului de proprietate sunt stabilite de lege şi de drepturile terţelor persoane.
Noţiunea drept de proprietate face aluzia la faptul că ar aduce titularului numai privilegii şi utilităţi. De exemplu, ai un automobil cu
care poţi merge prin grădini, pe drum în contrasens, oriunde te poţi mişca. Aceasta ar fi latura activă a proprietăţii. Latura ei pasivă, ca
drept absolut, este obligaţia tuturor celorlalţi de a respecta titularul şi de a nu-l deranja în exerciţiul dreptului său, adică de a nu-l opri să
meargă în contra sens, prin grădini şi ogoare, ceea ce este imposibil într-o societate umană. Exerciţiul dreptului de proprietate trebuie să
fie licit, adică să aducă utilităţi şi favoruri titularului, dar fără a pricinui pagube materiale celorlalţi membri ai societăţii ori a le încălca
drepturile. Exerciţiul unui drept nu poate fi privit ca fiind licit decât în măsura corespunderii funcţiei sociale şi interesului economic la care
este racordat. Iată de ce sistemele juridice, proclamând dreptul de proprietate ca ceva sacru, au avut grijă să-i creeze un cadru în care el
să fie liber. Acest cadru însă nu poate fi standardizat, pentru a corespunde tuturor categoriilor de bunuri din proprietate. Atât prevederile
constituţionale, cât şi cele legale civile se limitează la prevederi generale de tipul: Proprietatea nu poate fi folosită în detrimentul
drepturilor, libertăţilor și demnităţii omului; Statul garantează realizarea dreptului de proprietate în formele solicitate de proprietar, dacă
acestea nu vin în contradicţie cu interesele societăţii etc. Prevederile generale sunt insuficiente pentru judecător. La soluţionarea unui
litigiu, el este în căutare de norme aplicabile direct. Legiuitorul nu poate reglementa expres toate raporturile juridice. Totuşi, în anumite
legi, pot fi găsite norme care restrâng exerciţiul dreptului de proprietate asupra unor bunuri, cum ar fi art. 377-394 din Codul civil, dedicate
dreptului vecinătăţii, care nu sunt decât limite de exercitare a dreptului de proprietate. De exemplu, proprietarul poate cultiva pe terenul
său diverse plante, cu excepţia celor din care se extrag substanţe narcotice. O persoană poate întreţine în locuinţa sa câini, dar dacă va
întreţine 28 de câini într-un apartament la bloc, va crea un discomfort în folosinţa apartamentelor celorlalţi locatari, care pot înainta o
acţiune împotriva proprietarilor de câini.
În literatura de specialitate, se susţine ideea că limitele de exercitare a dreptului de proprietate pot fi clasificate în limite materiale şi
limite juridice. Limitele materiale se raportă la bunurile corporale şi delimitează exercitarea dreptului de proprietate în funcţie de
corporalitatea obiectului acestuia. Limitele juridice vizează conţinutul juridic al dreptului de proprietate: Ele răsfrâng într-un fel sau altul,
 55
exercitarea atributelor proprietăţii fără a echivala însă cu o suspendare a acestora în raport cu o parte din obiectul dreptului. Limitele
juridice îşi au temeiul în voinţa juridică, fie că este voinţa legiuitorului, fie că este cea a judecătorului, fie că este chiar voinţa proprietarului,
denumită şi voinţă a omului.

CARACTERISTICA GENERALĂ A RAPORTURILOR DE VECINĂTATE. OBLIGAŢIA DE RESPECT RECIPROC. INFLUENŢA VECINĂ

ADMISIBILĂ. ATENTAREA INADMISIBILĂ
Dispoziţii generale. Codul civil reglementează pentru prima dată dreptul vecinătăţii. Astfel, capitolul V, „Dreptul vecinătăţii”, din titlul
III, „Proprietatea”, Cartea a doua, „Drepturile reale” (art. 377-393), sunt dedicate dreptului vecinătăţii. În primul rînd, dreptul de
vecinătate este parte componentă a titlului dedicat dreptului de proprietate. Fiind parte componentă a dreptului de proprietate, urmează
a fi determinată şi natura dreptului de vecinătate. Între dreptul de servitute şi cel de vecinătate există multe similitudini. Totuşi, legiuitorul
a plasat dreptul de vecinătate în compartimentul dreptului de proprietate şi nu în al celui de servitute. Această poziţie a legiuitorului
moldav este salutabilă, fiindcă prin ea se ţine cont de majoritatea opiniilor expuse în literatura de specialitate referitor la plasarea unor
astfel de reglementări în Codul civil francez şi cel român. Aşa numitele servituți legale şi servituți naturale nu sunt adevărate, ci doar
limitări ale dreptului de proprietate. În al doilea rând, reglementările din Codul civil referitoare la dreptul vecinătăţii, fiind imperative,
adică obligatorii, pot fi totuşi depăşite printr-o înţelegere între vecini, potrivit căreia se poate constitui, de exemplu, servitutea de a sădi
ori de a construi la o distanţă mai mică decât cea indicată în art. 389.
Obligaţia de respect reciproc. Această obligaţie este prevăzută în art. 377 din Codul civil, în conformitate cu care proprietarii
terenurilor vecine sau ai altor imobile învecinate, pe lângă respectarea drepturilor şi obligaţiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte
reciproc. O asemenea obligaţie poartă un caracter general. Norma dată este aplicabilă ori de câte ori nu există o prevedere expresă care
să impună restricţii în exercitarea dreptului de proprietate. Obligaţia de respect reciproc urmează a fi examinată în strictă concordanţă şi
cu abuzul de drept. Prin urmare, dreptul de proprietate trebuie exercitat astfel încât să nu se facă abuz de el. Pornind de la art. 377, se
poate spune că este interzisă exercitarea dreptului de proprietate cu scopul vătămării sau păgubirii vecinului. De asemenea, este interzisă
exercitarea dreptului de proprietate într-o manieră excesivă şi nerezonabilă, contrară bunei-voinţe. Anume exercitarea dreptului de
proprietate într-o manieră de bună-voinţă ar însemna că proprietarul se conformează dispoziţiilor art. 377, adică ține cont de obligaţia
de respect reciproc, indispensabil în raporturile de vecinătate. În sensul art. 377, se consideră vecin orice teren sau un alt imobil de unde
se pot produce influenţe reciproce.
Influența vecină admisibilă. Stabilind în art. 377 obligaţia vecinilor de a se respecta reciproc, legiuitorul reglementează, în art. 378,
limitele de influenţe pe care trebuie să le suporte vecinul. Astfel, art. 378 alin. (1) prevede că proprietarul terenului sau al unui alt bun
imobil nu poate interzice influenţa pe care o exercită asupra bunului său gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura,
vibraţia sau o altă influenţă similară provenită din terenul vecin dacă nu împiedică proprietarul în folosirea bunului sau dacă încalcă
nesemnificativ dreptul acestuia. În raporturile de vecinătate asemenea influenţe se numesc inconveniente normale reciproce, cauzate
prin exercitarea dreptului de proprietate. În conformitate cu această normă, fiecare vecin are obligaţia de a suporta inconvenientele
normale. În literatura de specialitate, a fost lansată ideea existenţei a două concepte asupra raporturilor de vecinătate.
Articolul 378 alin. (1) din Codul civil urmează a fi interpretat în sensul că proprietarul de teren trebuie să suporte influenţele, pe care
le numim influenţe normale, şi să nu ceară nici o despăgubire pentru influenţa exercitată asupra bunului său de gazul, aburul, mirosul,
funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia etc. provenite din terenul vecin. Proprietarul nu poate cere despăgubire în cazul în care nici
influenţele normale enumerate la art. 378 alin. (1) nu-l împiedică în folosirea bunului sau încalcă nesemnificativ dreptul său.
Pe de altă parte, inconvenientele normale, numite de legiuitor „influenţe vecine admisibile”, pot fi şi de o intensitate mai mare, adică
pot fi considerabile. În conformitate cu art. 378 alin. (2), proprietarul de teren sau de un alt bun imobil va trebui să suporte influenţa pe
care o exercită asupra bunului său gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia sau alţi factori proveniţi din
terenul vecin, chiar dacă influenţa este considerabilă. Proprietarul va trebui să suporte influenţa considerabilă doar în cazul în care este
produsă de folosinţa obişnuită a terenului vecin şi nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate economic [art. 378 alin. (2)]. De exemplu,
dacă proprietarul are o casă lîngă aeroport, va fi obligat să suporte zgomotul avioanelor, care este o influenţă considerabilă şi care nu
poate fi înlăturat prin măsuri justificate economic. Este de presupus că proprietarul casei nu va putea pretinde proprietarului de aeroport
compensarea inconvenientelor generate de această influenţă considerabilă. Raţionamentul nostru îşi are fundamentul în art. 378 alin.
(2), care stipulează: Dacă este obligat să suporte o asemenea influenţă şi dacă aceasta depăşeşte folosirea recunoscută obişnuită în
localitatea respectivă şi limitele economice admisibile, proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzează influenţa o
compensaţie corespunzătoare în formă bănească. Nu în toate cazurile poate fi acordată recompensă pentru influenţă considerabilă.
Persoana beneficiază de acest drept doar atunci când influenţa considerabilă depăşeşte folosirea recunoscută obişnuită în localitatea
respectivă şi limitele economice admisibile.
Atentarea inadmisibilă. Prin transformare a pământului se înţelege creşterea valorii lui prin activităţi umane. Valoarea pământului
poate creşte şi prin cultivarea unor plante deosebit de rentabile, al căror fructe sunt comercializabile, dar cea mai răspândită şi mai
eficientă transformare a pământului este construirea pe el a unor imobile. Acestea pot fi simple, ca, de exemplu, corturile de tenis, pot fi
extrem de scumpe, ca “zgârie norii”. În temeiul dreptului său de proprietate, titularul poate iniţia activităţi de transformare a pământului,
dacă acestea nu prejudiciază vecinii şi dacă legea nu instituie, pentru exercitarea lor, autorizaţie specială. De regulă, pentru cultivarea
plantelor pe un teren liber nu se cer autorizaţii, dar pentru construirea imobilelor de orice tip statul impune astfel de autorizaţii.
Construcţia poate demara numai după ce proprietarul a obţinut autorizaţie de la organul competent. Eliberarea ei este condiţionată de
prezentarea unor acte: certificatul de urbanism, documentaţia de releveu, expertiza tehnică, extras din documentaţia urbanistică, studiul
de fundamentare, datele privind prospecţiunile geologice, ridicările topo-geodezice.
Autorizarea de către stat a construirii nu are ca scop punerea de piedici particularilor. Această procedură are două scopuri:
1) protejarea proprietarului de a nu construi pe un teren şubred, periclitat de aluviuni, ape freatice etc.;
2) protejarea intereselor generale ale comunităţii prin respectarea cerinţelor arhitectonice, impuse prin norme de drept public.
Particularii se simt deseori lezaţi de exigențele organelor competente, considerând unele norme a fi alogice, neîntemeiate, simple
capricii. Proprietarul care consideră astfel se poate apăra în justiţie. Temeiul legal al înaintării în justiţie a unei acţiuni în acest sens îl
constituie art. 379 din Codul civil, care, la alin. (1), stipulează: Proprietarul poate cere interzicerea ridicării sau exploatării unor construcţii
sau instalaţii despre care se poate afirma cu certitudine că prezenţa şi utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului său.
 56
Dacă la art. 379 alin. (1) este vorba de posibilitatea interzicerii construcţiei, la alin. (2) se reglementează situaţia în care o construcție,
ridicată cu respectarea cerinţelor referitoare la distanţă, afectează totuşi în mod inadmisibil terenul vecin. Demolarea unei asemenea
construcţii este posibilă doar dacă afectarea inadmisibilă se produce în mod evident.

DREPTUL DE VECINĂTATE, LIMITĂ LEGALĂ DE EXERCITARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE. CONŢINUTUL DREPTULUI DE

VECINĂTATE. FOLOSIREA APELOR. REGIMUL JURIDIC AL FRUCTELOR CĂZUTE, AL RĂDĂCINILOR ȘI AL RAMURILOR DE PE TERENUL
VECIN. DISTANȚA PENTRU CONSTRUCȚII, LUCRĂRI ȘI PLANTAȚII. DEPĂȘIREA HOTARULUI TERENULUI ÎNVECINAT ÎN CAZUL
CONSTRUCȚIEI. ACCESUL PE UN TEREN STRĂIN. TRECEREA PRIN PROPRIETATE STRĂINĂ.
Folosirea apelor. Apele pot face obiectul atât al domeniului privat, cât şi al domeniului public. Această afirmaţie îşi are fundamentul
în Constituţie, la art. 127 alin. (4), care prevede că doar apele folosite în interes public sunt considerate bunuri ale domeniului public, ceea
ce înseamnă că celelalte ape sunt considerate bunuri ale domeniului privat. La fel, acest lucru îl putem desprinde şi din art. 296 alin. (2)
şi (3) al Codului civil, precum şi din Capitolul I, „Dispoziţii de bază”, al Codului apelor.
Codul civil reglementează, la art. 381-386, relaţiile care pot să apară între vecini ca rezultat al folosirii apelor. Unele reguli generale în
acest sens pot fi deduse din art. 381. Astfel, o primă regulă [alin. (1)] stabileşte: Cursurile de apă şi pârlea freatică din mai multe terenuri
nu pot fi deviate sau manipulate de proprietarul oricărui teren asfiel încât cantitatea sau calitatea apei să fie modificată în dezavantajul
proprietarului unui alt teren. Această regulă permite proprietarului de teren să folosească apele şi pânza freatică, însă nu trebuie să
prejudicieze proprietarul unui alt teren. O a doua regulă generală poate fi dedusă din alin. (2): Proprietarul terenului inferior nu poate
împiedica în nici un fel curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior. Dacă însă o curgere de apa de pe terenul superior
cauzează prejudicii terenului inferior, proprietarul lui poate efectua lucrări de schimbare a cursului apei. Lucrările pot fi efectuate doar în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti, cheltuielile fiind suportate de proprietarul terenului inferior. Tot odată, în conformitate cu prevederile
art. 381 alin. (3) din Codul civil, proprietarul terenului superior este obligat să nu efectueze nici o lucrare de natură să agraveze situaţia
terenului inferior.
Articolul 382 din Codul civil reglementează reguli speciale de folosire a apei. La alin. (1), se prevede că proprietarul terenului inferior
nu poate împiedica curgerea provocată de proprietarul terenului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţâşnesc pe
acest din urmă teren, datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului superior, cazul apelor provenite din secarea
terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea
într-un curs de apă sau într-un şanţ. Observăm că art. 382, spre deosebire de art. 381, nu se referă la scurgerea firească a apelor, ci la
scurgerea apelor provocate de proprietar, la apele ce ţâşnesc din cauza unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului
superior, la apele provocate de secarea terenurilor mlăştinoase etc. Tot odată, proprietarul terenului inferior este obligat să admită
scurgerea apelor din terenul superior provenite datorită acţiunilor proprietarului acestuia, doar dacă această curgere precedă vărsarea
într-un curs de apă sau într-un şanţ. Pe de altă parte, proprietarul terenului superior, în conformitate cu art. 382 alin. (2), este obligat să
aleagă mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime terenului inferior. La fel, proprietarul terenului superior urmează să
plătească proprietarului terenului inferior despăgubiri pentru prejudiciile cauzate lui de scurgerea apelor, despăgubiri care trebuie să fie
juste și plătite în prealabil.
Din art. 382 reiese concluzia că proprietarul terenului inferior nu poate să împiedice curgerea de ape provocate de proprietarul
terenului superior doar dacă pe terenul inferior nu se află construcţii şi alte obiective enumerate la alin. (3). Deci, ori de câte ori pe terenul
inferior se vor afla construcţii, împreună cu gradina şi curtea aferentă, sau un cimitir, acest teren nu poate fi supus unor curgeri de apă
provocate de proprietarul terenului superior. Acest lucru este firesc deoarece riscă să sufere esenţial construcţiile amplasate pe terenul
inferior. Anume din aceste considerente legiuitorul a admis, la art. 382 alin. (3), posibilitatea ca proprietarul terenului inferior să împiedice
curgerea apei provocate de proprietarul terenului superior.
Proprietarul oricărui teren este obligat să primească apele naturale, adică cele provenite din ploi sau dintr-un izvor, ce se scurg
dintr-un fond superior. Chiar dacă aduce prejudicii, curgerea acestor ape naturale urmează a fi suportată de proprietarul terenului,
care însă are posibilitatea de a se adresa în instanţă pentru a i se autoriza efectuarea lucrărilor de schimbare a cursului apelor, evitând
astfel prejudiciile pe care le pot aduce ele (art. 381). Dacă scurgerea apelor nu este naturală, ci provocată de proprietarul terenului
superior, proprietarul terenului inferior nu va putea împiedica această scurgere dacă ea se face într-un curs de apă sau într-un şanţ. În
acest caz însă, proprietarul terenului inferior va fi îndreptăţit la plata unei juste și prealabile despăgubiri din partea proprietarului de
teren superior (art. 382).
Articolele 383 şi 384 se referă la situaţiile în care proprietarul captează apa, impunând unele obligaţii proprietarului pe al cărui teren
există surplusul de apă. De exemplu, proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale și artificiale de care
poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveran opus lucrări utile de captare a apei (art.
383). Proprietarul terenului care are surplus de ape este obligat, în conformitate cu art. 384, să ofere acest surplus proprietarului care nu
poate procura apa necesară terenului său decât cu o cheltuială excesivă. La rândul său, beneficiarul de surplusul de apă este ținut să
plătească despăgubire justă şi prealabilă.
Art. 385 se referă la o categorie specială de apă şi anume la apa de izvor, la posibilitatea folosirii ei de către proprietarii de terenuri
vecine. În acest articol sunt stabilite două reguli. Astfel, alin. (1) se referă la posibilitatea proprietarului pe al cărui teren se află un izvor
să folosească apa lui după cum doreşte, ţinând cont însă de drepturile dobândite asupra apei de izvor de către proprietarul terenului
inferior. Din acest alineat, coroborat cu art. 317, se poate deduce că proprietarul terenului cu izvor este şi proprietarul din el. Pornind de
la art. 315 alin. (3) şi de la art. 385 alin. (1), facem concluzia că proprietarul terenului cu izvor, fiind şi proprietarul apei din el, poate utiliza
apa cu condiţia de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de către proprietarul terenului inferior. Legiuitorul nu dezvăluie în art. 385
alin. (1) de care drepturi dobândite ale proprietarului terenului inferior trebuie să ţină cont proprietarul terenului pe care se află izvorul.
Este vorba de orice drept dobândit de proprietarul terenului inferior, fie că este vorba de un drept dobândit prin act juridic, fie că este
vorba de un drept dobândit prin uzucapiune.
Alineatul (2), care dispune că proprietarul terenului pe care se află izvorul nu poate să-i schimbe cursul dacă prin această schimbare
ar lipsi locuitorii unei localităţi de apă pentru necesităţile curente, se referă pur şi simplu la îngrădirea dreptului de proprietate pe care îl
are proprietarul de teren asupra apei din izvor. Regulii instituite trebuie să i se dea o interpretare largă, astfel încât proprietarul să nu
poată nu numai schimba cursul apei, dar nici face ceva ce ar priva locuitorii de folosinţa apei, cum ar fi, de exemplu, poluarea ei cu
 57
substanţe nocive. Necesităţile curente presupun folosirea unei ape de absolută trebuinţă, pentru menaj şi pentru adăpatul vitelor, nu şi
pentru alte necesităţi. Locuitorii unei localităţi nu pot invoca prevederile alin. (2) al art. 385 din motivul că apa le este necesară pentru
proprietăţile ei curative. Aceste prevederi sunt aplicabile şi în cazul în care locuitorii pot procura apa necesară săpând fântâni. Dispoziţia
art. 385 alin. (2) se referă la orice fel de izvor indiferent de debitul lui, şi numai la apă curgătoare, nu însă la apele din fîntîni, iazuri, mlaştini
etc. Astfel, legiuitorul a instituit o limitare a proprietarului pentru protecţia intereselor unei colectivităţi. Prin urmare, dreptul de a folosi
apele din izvor nu poate fi revendicat numai în folosul lor de unul sau mai mulţi locuitori izolaţi.
Art. 386 se referă la picătura streşinii, stipulând: Acoperişul trebuie să fie construit astfel încât apa, zăpada sau gheaţa sa cadă exclusiv
pe teritoriul proprietarului. Conform art. 386, proprietarul este obligat să-şi construiască acoperişul astfel încât streaşina să nu permită
ca apa, zăpada sau gheaţa să cadă pe teritoriul vecin. Rezultă că un proprietar nu are dreptul să facă o streaşină care să intre pe teritoriul
vecinului. Pentru a se conforma cerinţei legale, el trebuie să ridice peretele său la o distanţă de fondul vecin suficientă pentru ca apa,
zăpada sau gheaţa să cadă de pe streaşină exclusiv pe teritoriul său. Dacă apa, zăpada sau gheaţa cad de pe streaşină pe terenul său,
proprietarul nu este ţinut la obligaţia de a împiedica răspândirea lor pe terenul vecin. Această concluzie rezultă din art. 381 alin. (2), prin
care proprietarul terenului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior, adică
este obligat să suporte scurgerea naturală a apelor. În schimb, proprietarul trebuie să ia măsuri ca apa, zăpada sau gheaţa să nu cauzeze
prin infiltrare vreun prejudiciu construcţiei vecinului său (de exemplu, pavajul porţiunii pe care se scurge apa de pe streaşină).
Proprietarul are dreptul să procedeze astfel încât apa, zăpada sau gheaţa să cadă de pe streaşina sa pe un teren care este coproprietate
a sa şi a vecinului său.
Proprietarul unei clădiri este prezumat şi proprietar al terenului cuprins între zidul casei sale şi perpendicular a ce coboară de la
marginea streşinii la pământ. Aceasta însă este o simplă prezumţie care poate fi combătută prin probă contrară.
Nu este exclus ca proprietarul să lase ca apa, zăpada sau gheaţa să cadă pe proprietatea vecină, dar numai în cazul în care a dobîndit
acest drept prin titlu, adică prin înţelegere cu proprietarul vecin, ceea ce constituie o servitute de scurgere a apelor.
Prevederile art. 386 au o aplicare generală, adică sunt aplicabile atât localităţilor rurale, cit şi celor urbane, deoarece legea nu face
nici o deosebire.
Prin prisma prevederilor art. 386, legiuitorul reflectă unul dintre principiile generale în materie de proprietate, conform căruia
persoana are dreptul să facă orice pe proprietatea sa cu o singură condiţie: să nu lezeze vecinii în drepturile lor.
Regimul juridic al fructelor căzute, al rădăcinilor şi al ramurilor de pe terenul vecin este stabilit în art. 387 şi 388 din Codul civil.
Astfel, art. 387 prevede că fructele căzute din pomi sau arbuşti pe terenul vecin se consideră fructe de pe acel teren.
Conform art. 387, dreptul de proprietate asupra fructelor căzute din pomi sau arbuşti este al proprietarului terenului pe care au căzut.
În linii mari, soluţia dată de lege rezultă din principiul accesiunii în al cărui temei tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează în el revine
proprietarului. Excepţia de la această regulă rezultă din prevederile art. 391 alin. (3), în temeiul cărora proprietarul terenului vecin trebuie
să permită accesul vecinului pe terenul său ca să ridice fructele care, datorită unei forţe naturale sau unei forţe majore, au căzut pe terenul
vecin. Prevederile art. 387 se aplică doar fructelor căzute, fiindcă cele de pe ramurile care trec pe proprietatea vecinului aparţin
proprietarului pomului. Dacă nu recurge în acest caz la prerogativele conferite de art. 388, proprietarul terenului este obligat, în condiţiile
prevăzute la art. 391 alin. (1), să permită accesul proprietarului de pom pe terenul său pentru ca acesta să efectueze lucrările necesare,
adică să culeagă fructele.
Dacă art. 387 se referă la fructele căzute pe terenul vecin, art. 388 se referă la rădăcinile şi ramurile pătrunse de pe terenul vecin.
Conform art. 388 alin. (1), proprietarul terenului poate să taie şi să-şi oprească rădăcinile de arbori şi de arbuşti care au pătruns la el de
pe terenul vecin. Prin urmare, indiferent de faptul dacă plantaţiile (arborii sau arbuştii) sunt sădiţi la o distanţă reglementară sau cu
încălcarea distanţei prevăzute la art. 389, proprietarul terenului poate să taie şi să-şi oprească rădăcinile care au pătruns la el de pe terenul
vecin. Aceeaşi regulă este aplicabilă şi ramurilor de arbori şi de arbuşti ce atârnă de pe terenul vecin. Totuşi, dreptul de a tăia şi a opri
rădăcinile şi crengile ce vin de pe terenul vecin poate fi exercitat doar dacă rădăcinile şi ramurile împiedică folosirea terenului pe care au
pătruns [art. 388 alin. (2)].
Distanţa pentru construcţii, lucrări şi plantaţii. Art. 390 alin. (1) din Codul civil prevede că orice construcţie, lucrare sau plantaţie se
poate face de către proprietarul terenului numai cu respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar, conform legii, regulamentului
de urbanism sau, în lipsă, conform obiceiului locului, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Această
prevedere poartă un caracter general, ceea ce înseamnă că, prin reglementări particulare, este instituită obligaţia de a nu construi decât
la o anumită distanţă de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efectua anumite lucrări sau plantaţii decât la o distanţă stabilită
fie de lege, fie de regulamentul de urbanism, fie, în lipsa acestora, de obiceiul locului. În această reglementare de principiu nu este
prevăzută distanţa necesară pentru construcţiile ridicate pe terenul vecin. Aceste distanţe sunt stabilite de legi speciale, regulamente, iar
în lipsa acestora, de obiceiul locului.
Dacă, în art. 389, nu face referiri exprese la distanţa dintre construcţii, lăsând ca ea să fie stipulată de legi, regulamente sau de obiceiul
locului, în ceea ce priveşte distanţa lа care trebuie sădiţi arborii, legiuitorul stabileşte că ea nu poate fi mai mică de 2 metri de linia de
hotar. Această distanţă minimă se referă doar la arborii mai mari de 2 metri. Din art. 389 alin. (2), care prevede că arborii, cu excepţia
celor mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii, trebuie sădiţi la distanţa stipulată de lege, de regulamentul de urbanism sau de
obiceiul locului, dar care să nu fie mai mică de 2 metri de linia de hotar, deducem că legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului
pot stabili o distanţă mai mare de 2 metri de hotar. Vom vedea, în cadrul analizei dreptului de servitute, că proprietarii de terenuri vecine
pot institui o servitute de sădire a arborilor mai mari de 2 metri la o distanţă mai mică de 2 metri de hotar.
În art. 389 alin. (3), sunt reglementate consecinţele sădirii arborilor la o distanţă mai mică decât cea reglementară. Într-o asemenea
situaţie, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori tăierea la înălţimea cuvenită a arborilor, plantaţiilor ori gardurilor pe
cheltuiala proprietarului terenului pe care acestea sînt ridicate. Art. 389 alin. (3) nu se referă şi la consecinţele nerespectării distanţei. În
lipsa unor reglementări exprese referitoare la consecinţele nerespectării distanţei prevăzute pentru construcţii, am putea afirma că aceste
consecinţe, în principiu, sunt reglementate în art. 390.
Depăşirea hotarului terenului învecinat în cazul construcţiei. Conţinutul art. 390 din Codul civil referitor la depăşirea hotarului
terenului învecinat în cazul construcţiei urmează a fi analizat, ţinându-se cont şi de art. 317 şi 329, din care deducem regula conform
căreia tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori ca urmare a unui caz
fortuit revine proprietarului de teren dacă legea nu prevede altfel. Deci, cel care a construit depăşind limita terenului său după regula
 58
generală nu va dobândi drept de proprietate asupra construcţiei amplasate pe terenul vecin. Dobândirea dreptului de proprietate în
asemenea cazuri este reglementată în art. 329. În schimb, art. 390 nu se referă la dreptul de proprietate asupra unei construcţii amplasate
pe două terenuri ce aparţin a doi proprietari diferiţi, ci la alte raporturi dintre proprietarii de terenuri vecine. Astfel, în conformitate cu
art. 390 alin. (1), dacă proprietarul unui teren, cu ocazia ridicării unei construcţii, a construit dincolo de limita terenului său, fără a i se
putea imputa premeditarea sau culpa gravă, vecinul trebuie să tolereze încălcarea hotarului dacă nu a obiectat până sau imediat după
depăşirea limitei. Vecinul va fi obligat să tolereze încălcarea hotarului său doar dacă cel care a construit este un constructor de bună-
credinţă sau, cum operează legiuitorul, este o persoană căreia nu i se putea imputa premeditarea sau culpa gravă. O asemenea situaţie
poate să apară atunci când proprietarul care a construit atât pe terenul său, cât şi pe terenul străin nu cunoştea şi nici nu putea să
cunoască faptul că el construieşte şi pe un teren străin.
Dacă nu poate cere demolarea construcţiei, fiind obligat să tolereze încălcarea hotarului, vecinul prejudiciat este îndreptăţit la plata
unei despăgubiri. Mărimea ei se stabileşte prin acordul vecinilor, iar în lipsa unui acord, prin hotărâre judecătorească. În conformitate cu
art. 390 alin. (2), despăgubirea se plăteşte anual, cu anticipaţie.
Vecinul prejudiciat are, în conformitate cu art. 390 alin. (3), şi o altă opţiune, anume aceea de a pretinde preţul porţiunii de teren pe
care s-a construit în schimbul transmiterii proprietăţii acesteia, înseamnă, că proprietarului terenului care a ridicat o construcţie dincolo
de limita terenului său poate fi impus să cumpere lotul pe care a construit.
Accesul pe un teren străin. Art. 391 din Codul civil reglementează situaţiile în care proprietarul este obligat să admită accesul terţilor
pe terenul său.
O primă reglementare se referă la situaţiile în care proprietarul construcţiilor sau al plantaţilor are nevoie să utilizeze terenul vecin
pentru întreţinerea construcţiilor şi plantaţiilor ce-i aparţin. Pentru a avea acces pe terenul vecin ca să întreţină construcţiile sau plantaţiile
sale, proprietarul lor trebuie să înştiinţeze în scris sau verbal pe vecin că are nevoie de a utiliza terenul lui. Astfel, art. 391 alin. (1) prevede
că orice proprietar este obligat ca, după primirea unui aviz scris sau verbal, să permită vecinului accesul pe teritoriul său, după caz pentru
efectuarea şi întreţinerea unei construcţii, plantaţii şi efectuarea unor alte lucrări pe terenul vecin. Proprietarul terenului ar putea cere
vecinului să indice în aviz data şi timpul necesar pentru efectuarea lucrărilor de întreținere a construcţiilor sau plantaţiilor sale.
Conform art. 391 alin. (2), proprietarul care este obligat să permită accesul pe teritoriul său are dreptul la compensarea prejudiciului
cauzat doar prin acest fapt şi la restabilirea terenului în starea anterioară. Legiuitorul indică posibilitatea reparaţiei doar a prejudiciului
cauzat prin accesul pe teren. În toate cazurile, cel care a avut acces pe teren străin poate fi obligat şi la restabilirea terenului în starea sa
anterioară.
Proprietarul este obligat să permită accesul pe terenul său nu doar vecinului, ci şi altor persoane dacă sunt întrunite condiţiile stipulate
la art. 391 alin. (3). Astfel, această prevedere legală dispune că, în cazul în care, datorită unei forţe naturale sau forţe majore, un bun a
pătruns pe un teren străin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie să permită căutarea şi ridicarea bunului, dacă nu a
pornit el însuşi în căutare sau nu-l restituie. Deci, pot pătrunde pe un teren bunurile nu numai ale vecinului, dar şi ale altor persoane, dacă
acest lucru se produce din cauza unei forţe naturale sau forţe majore. De exemplu, o inundaţie, o furtună pot duce bunuri pe alte terenuri.
Proprietarul terenului pe care, datorită unei forţe naturale sau forţe majore, au nimerit bunuri străine are la dispoziţie două posibilităţi:
a) să admită accesul proprietarului de bun pe terenul său pentru a căuta şi ridica bunul;
b) găsească bunul şi să-l predea proprietarului.
Pornind de la faptul că legiuitorul, în finalul alin. (3) al art. 391, a dispus că proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului străin şi
aducerea terenului în situaţia anterioară, concluzionăm că proprietarul bunului va fi obligat, la cererea proprietarului de teren, să-şi ridice
bunul, iar în cazul în care, în urma ridicării, se vor cauza prejudicii terenului, proprietarul bunului va fi obligat la reparaţia acestora.
Totodată, prevederea bunul continuă să aparţină proprietarului său, cu excepţia cazului când acesta renunţă la el din art. 391 alin.(3),
coroborată cu art. 317, permite a evidenţia o excepţie de la regula generală, conform căreia tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează
în el revine proprietarului bunului. În cazul în care, datorită unei forţe majore sau forţe naturale, pătrunde pe un teren străin, bunul va
continua să aparţină proprietarului său, nu proprietarului de teren.
Dacă alin. (1)-(3) din art. 391 se referă pur şi simplu la accesul pe un teren străin, alin. (4) instituie o obligaţie pentru cel care efectuează
lucrări şi construcţii pe terenul său. Astfel, în conformitate cu această prevedere, proprietarul de teren care efectuează şi întreţine
construcţii sau execută alte lucrări pe teritoriul său nu are dreptul să pericliteze terenul vecin ori să compromită trăinicia construcţiilor
sau plantaţiilor situate pe acesta.
Trecerea prin proprietatea străină. Am dori să facem o delimitare între dreptul de trecere prin proprietate străină, reglementat în art.
392 din Codul civil, şi servitutea de trecere, care poate fi constituită în conformitate cu art. 428-442. Reglementările din art. 392,
considerate îngrădiri ale dreptului de proprietate, sunt aplicabile doar dacă terenul este lipsit de comunicaţie prin orice cale de acces de
folosinţă comună, referindu-se la trecerea prin proprietatea străină. Servitutea de trecere se constituie, de regulă, prin acordul de voinţă
al părţilor contractante pentru a facilita uzul şi utilitatea unui bun imobil.
Art. 392 alin. (1) prevede: Dacă terenul este lipsit de comunicaţie prin orice cale de acces de folosinţă comună, conducte de alimentare
cu apă, conducte de energie electrică, gaze, telecomunicaţii si altele asemenea, proprietarul poate cere vecinilor să-i permită utilizarea
terenurilor lor pentru instalarea comunicaţiei necesare. Această normă impune unele precizări, în primul rând, ea se referă la trecerea
prin proprietate străină pentru conectare la conducte de apă, de energie termică, de gaze, la reţele de telecomunicaţii şi altele asemenea
şi nu conţine reglementări exprese referitoare la dreptul de trecere, adică la folosirea terenului vecin doar pentru trecere. Art. 392
cuprinde în esenţă şi situaţiile în care un teren este lipsit de comunicaţie, neavând nici o cale de acces şi de ieşire la drum. Cu alte cuvinte,
sintagma din art. 392 alin. (1) „terenul este lipsit de comunicaţie prin orice cale de acces” urmează a fi interpretată în sens larg, fiind
aplicabilă şi situaţiilor în care terenul nu are nici o ieşire la nici un drum public. Prin urmare, proprietarul oricărui teren lipsit de
comunicaţie prin orice cale de acces poate cere vecinilor permisiunea de a instala pe terenul lor comunicaţia necesară.
Pentru o asemenea utilizare a terenului vecin (terenurilor vecine, după caz), beneficiarul trebuie să plătească o despăgubire justă şi
prealabilă. Cuantumul ei se stabileşte prin acord al părţilor care, de altfel, pot conveni ca despăgubirea să fie făcută sub o formă de plată
unică. Astfel, art. 392 alin. (2) prevede: Trecerea urmează a se face în condiţii de natură să aducă o minimă atingere exercitării dreptului
de proprietate asupra terenului. Vecinului al cărui teren este folosit pentru acces trebuie să i se plătească o justă şi prealabilă despăgubire
care, prin acordul părţilor, poate fi efectuată sub formă de plată unică.
Se pot crea situaţii în care lipsa accesului este o urmare a faptului care pretinde trecerea. În asemenea situaţii, în conformitate cu art.
 59
392 alin. (3), despăgubirea se va dubla.

TEMA: Dreptul de uzufruct, uz și abitație

1. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.

2. Modurile de constituire a dreptului de uzufruct.
3. Exercitarea uzufructului.
4. Stingerea dreptului de uzufruct.
5. Dreptul de uz și dreptul de abitație.

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE UZUFRUCT

1.1. Noţiunea. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet asupra unui lucru, deoarece conferă posesiunea, folosinţa şi
dispoziţia unui singur titular (proprietate exclusivă) sau mai multor titulari (coproprietate). Celelalte drepturi reale se constituie asupra
unor lucruri străine, care aparţin cu drept de proprietate unei alte persoane. Este important a se reţine faptul că una şi aceeaşi persoană
nu poate avea şi dreptul de proprietate, şi un alt drept real asupra aceluiaşi lucru. Unul dintre cele mai răspândite drepturi asupra unui
lucru străin este dreptul de uzufruct, definit de Iustinian dreptul de a folosi şi culege fructele unor lucruri străine, păstrând neatinsă
substanţa lor. Avându-şi originea în dreptul Romei antice, dreptul de uzufruct s-a perfecţionat, fiind recepţionat de legislaţiile
contemporane, inclusiv de legislaţia Republicii Moldova.
Potrivit art. 395 alin.(1) din Codul civil, uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată
sau determinabilă bunul unei persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de
а-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina.
Uzufructul este nu altceva decât rezultatul dezmembrării dreptului de proprietate în elementele sale şi atribuirii unora dintre ele (ius
abutendi) proprietarului, altora (ius possidendi, ius utendi şi ius fruendi) unei alte persoane, numite uzufructuar. Proprietarul păstrează
numai dreptul de dispoziţie a bunului, posesiunea şi folosinţa atribuind-o uzufructuarului. Acesta este motivul pentru care o astfel de
proprietate se numeşte nudă proprietate (goală sau fără conținut), iar proprietarul, nudul proprietar. Nuda proprietate nu este un
dezmembrământ al dreptului de proprietate, ci doar una din formele în care acest drept poate să existe.
Pornind de la expresia legală, expusă în definiţie, de a poseda bunul (ius possidendi), de a-l folosi (ius utendi) şi de а-i culege fructele
(ius fruendi) întocmai ca proprietarul, uzufructuarul exercită prerogativele sale în mod direct şi nemijlocit asupra bunului, fără a avea
nevoie de o prestaţie specifică din partea nudului proprietar sau a oricărei alte persoane. În special, referindu-se la ius fruendi, legiuitorul
stipulează că uzufructuarul se bucură de toate fructele pe care le produce bunul şi că ele trec în proprietatea acestuia la data culegerii lor
(art.401).

1.2. Caracterele juridice ale uzufructului. Uzufructul se particularizează prin următoarele caractere:
A) Uzufructul este un drept real, deoarece presupune o legătură directă între titularul său şi bun, motiv pentru care legiuitorul l-a inclus
în titlul IV, „Alte drepturi reale”, din cartea а II, „Drepturile reale”, a Codului civil. Uzufructul este un drept real principal, deoarece are o
existenţă autonomă şi se exercită ca şi dreptul de proprietate, însă fără a afecta substanţa lucrului şi fără a-i hotărî soarta juridică. Aparent,
uzufructul seamănă cu locaţiunea, care este un drept de creanţă. După cum se menţionează în Tratatul de drept civil român, definiţia
dată se potriveşte în mare măsură şi dreptului de folosinţă al locatarului (chiriaş sau arendaş). Cu toate acestea, între uzufruct şi locaţiune
există deosebiri esenţiale.
Uzufructuarul preia bunul în starea în care se află (art.399) având îndatorirea de а-i conserva substanţa (art.395), de a efectua
reparaţiile de întreţinere a bunului (art.412) şi de a se comporta faţă de el întocmai ca un proprietar (art.395), pe când locatarul preia
bunul de la locator în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract, cel din urmă având obligaţia să menţină bunul
în această stare pe durata locaţiunii (art.878) şi să repare prejudiciul cauzat locatarului de viciile bunului închiriat (art.880). Prin urmare,
nudul proprietar nu are față de uzufructuar nici o obligaţie activă, urmând să-l lase a se folosi de lucru. În contractul de locaţiune însă,
proprietarului i se pun anumite obligaţii pozitive.
Uzufructuarul poate trage orice foloase din bunul primit dacă actul de constituire nu prevede altfel (art.395), locatarul însă nu are
dreptul să schimbe forma bunului, nici să-l folosească în alt scop decât la destinaţie (art.885).
Uzufructuarul poate să închirieze şi să arendeze bunul care face obiectul uzufructului dacă, prin actul de constituire, nu este interzis
[art.398 alin.(2)], locatarul însă poate da bunul închiriat în sublocaţiune doar cu consimţământul locatorului (art. 894).
Uzufructuarul poate renunţa la dreptul său stingând prin aceasta uzufructul (art.420), locatarul nu poate renunţa la dreptul său, având
posibilitatea de a rezilia contractul în modul stabilit la art.905 şi art.907.
Uzufructul este cu titlu gratuit dacă titlul oneros nu este stipulat expres în actul de constituire (art.400), locaţiunea însă poate fi numai
cu titlu oneros (art.875).
Uzufructul se stinge la moartea sau la lichidarea uzufructuarului (art.420), drepturile şi obligaţiile locatarului trec prin succesiune
(art.902).
B) Uzufructul este un drept temporar prin esenţa sa. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice poate dura cel mult până la
decesul acesteia, iar cel constituit în favoarea unei persoane juridice va dura până la lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani. Actul
juridic prin care se constituie un drept de uzufruct perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte este lovit de nulitate absolută.
C) Uzufructul este un bun inalienabil (art.398) sau un drept cu caracter intuitu personae, incesibil. Dreptul de uzufruct nu poate fi
cesionat terților ori înstrăinat în alt mod, nici gajat sau ipotecat. Această interdicţie însă nu împiedică uzufructuarul să folosească bunul
care face obiectul uzufructului, inclusiv prin transmitere în locaţiune sau arendă, în condiţiile art. 396 alin.(2) şi (3). Acest caracter este
confirmat şi de dispoziţia art.405, potrivit căreia creditorul uzufructuarului poate urmări drepturile acestuia, altele decât cel de uzufruct
(fructele, veniturile etc.).
D) Uzufructul se poate constitui asupra bunurilor neconsumptibile [art.396 alin. (3)]. Legiuitorul admite, cu titlu de excepţie, ca
uzufructul să se extindă şi asupra unor bunuri consumptibile (art.402), care sunt părţi componente ale unui patrimoniu dat în uzufruct.
 60

1.3. Obiectul dreptului de uzufruct. Legiuitorul permite constituirea dreptului de uzufruct asupra oricăror bunuri care se află în circuit
civil, cu excepţia celor din domeniul public al statului şi al unităţilor teritorial-administrative. Expresia legală din art.396 alin.(3) arată că
obiect al uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se află în circuitul civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un
patrimoniu sau o parte din el. Uzufructul instituit asupra bunului principal se extinde şi asupra accesoriilor acestuia, precum şi asupra a
tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
Uzufructul bunurilor corporale. Dreptul de uzufruct poate fi constituit asupra oricăror bunuri corporale, indiferent de natura lor
imobilă sau mobilă. Obiect al acestui drept poate fi şi un bun complex sau o universalitate de bunuri.
Dacă uzufructul se constituie asupra unui imobil, naşterea, modificarea sau stingerea este condiţionată de înscrierea în registrul de
imobile.
Dacă uzufructul se constituie asupra unui bun complex, asupra unei universalităţi de bunuri sau asupra unui patrimoniu, uzufructuarul,
împreună cu nudul proprietar, va fi obligat să facă un inventar dacă ei nu au convenit ca inventarul să fie efectuat de către un terţ.
Potrivit art.402, uzufructul poate cuprinde, alături de bunurile neconsumptibile, şi bunuri consumptibile (care se consumă prin primul
act de uz) de care poate dispune, având însă obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare.
Uzufructul bunurilor incorporale. Legiuitorul admite constituirea dreptului de uzufruct şi asupra unor bunuri incorporale sub forma
dreptului de creanţă (dobânda din depunerile bancare), valori mobiliare nematerializate, părţi sociale, mărci de producţie şi de comerţ,
modele industriale etc. Se poate constitui uzufruct şi asupra unui drept de superficie.

1.4. Termenul dreptului de uzufruct. Uzufructul este un drept temporar. El se instituie în cazul uzufructuarilor persoane fizice cel mult
până la decesul lor dacă actul de constituire nu prevede altfel.
Uzufructul constituit în favoarea persoanei juridice funcţionează până la lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani.
Orice act juridic de constituire a unui uzufruct perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte sau lichidare este lovit de nulitate
absolută.

MODURILE DE CONSTITUIRE A DREPTULUI DE UZUFRUCT

Potrivit art. 396 din Codul civil, uzufructul se poate constitui prin lege sau prin act juridic. În cazurile prevăzute de lege, uzufructul
poate ti constituit prin hotarâre judecatorească. În legislaţia altor state se admite dobândirea uzufructului şi prin uzucapiune.
La constituirea uzufructului, se aplică aceleaşi reguli ca şi la înstrăinarea bunurile care fac obiectul uzufructului.

2.1. Constituirea uzufructului prin efectul legii. În legislaţia Republicii Moldova nu există reglementări care ar prevedea expres
constituirea dreptului de uzufruct. Preluând ideea din literatura juridică română, considerăm că suntem în prezenţa realizării unui drept
de uzufruct atunci când părinţii folosesc bunurilor copiilor lor.

2.2. Constituirea uzufructului prin act juridic. De cele mai multe ori uzufructul se constituie prin voinţa omului, îmbrăcând forma unui
act juridic unilateral (testament) sau bilateral (contract). Persoana care poate constitui un drept de uzufruct poate fi numai proprietarul
bunului.
Uzufructul poate să-şi aibă originea într-o clauză testamentară sub formă de legat prin care de quius instituie dreptul unei persoane
nemoştenitoare să folosească şi să culeagă fructele unuia sau mai multor bunuri din masa succesorală, transmiţând nuda proprietate
moştenitorilor (art. 1486 şi 1487). De asemenea, este posibilă situaţia în care, prin testament, legatarului să i se lase nuda proprietate, iar
moştenitorul legal să rămână cu uzufructul, precum şi situaţia în care se lasă unui legatar dreptul de uzufruct iar altui legatar nuda
proprietate.
Dreptul de uzufruct poate fi constituit prin contract cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit. Contractul poate să fie unul de sine stătător,
precum şi o clauză într-un act de constituire a unei societăți comerciale. În literatura juridică se analizează două căi de constituire a
uzufructului: de înstrăinare şi de retenţie.
Calea de înstrăinare, numită şi mod de stabilire directă a uzufructului, se constituie atunci când proprietarul bunului creează asupra
lui un uzufruct, păstrându-şi nuda proprietate, iar dreptul de folosinţă şi de culegere a fructelor transmiţând-o unui terţ. Un exemplu util
ar servi cazul când proprietarul transmite bunul său în calitate de aport la formarea sau majorarea capitalului social a unei societăţi
comerciale.
Calea de retenţie, numită şi mod de stabilire indirectă a uzufructului se constituie atunci când proprietarul înstrăinează nuda
proprietate a bunului său, însă reţine pentru sine uzufructul, transformându-se din proprietar plin în uzufructuar.
La încheierea contractului de constituire a dreptului de uzufruct, se vor aplica aceleaşi reguli ca şi la înstrăinarea bunurilor care fac
obiectul uzufructului.
Contractul de constituire a dreptului de uzufruct este:
a) sub semnătură privată, după modul de formare, iar, în cazurile stabilite de lege, poate fi şi în formă autentică. În cazul în care
uzufructul se constituie asupra unui teren, pentru încheierea lui valabilă se cere forma autentică, iar pentru naşterea dreptului de
uzufruct, contractul trebuie înscris în registrul de imobile;
b) sinalagmatic (bilateral), după conţinut, dacă a fost încheiat cu titlu oneros şi dacă, pentru acordarea acestui drept, se plăteşte
recompensă; el poate fi şi unilateral dacă uzufructul se acordă cu titlu gratuit;
c) atât cu titlu oneros, cât și titlu gratuit, după scopul urmărit de părţi:
− dacă este cu titlu oneros, contractul de constituire a uzufructului se încadrează în categoria contractelor comutative, deoarece
existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor contractante sunt certe, pot fi apreciate chiar la momentul încheierii
contractului şi nu depind de hazard;
− dacă este cu titlu gratuit, contractul intră în categoria contractelor liberalităţilor, deoarece proprietarul, rămânând cu nuda
proprietate a bunului, transmite dreptul de posesiune şi de folosinţă uzufructuarului, care profită de fructele bunului;
d) constitutiv de drepturi reale, după efectele produse şi anume de dreptul real de uzufruct;
e) cu executare succesivă, după modul de executare, deoarece uzufructuarul îşi va exercita dreptul întreaga perioadă pentru care a fost
 61
constituit, iar nudul proprietar va fi obligat să tolereze şi să nu împiedice exercitarea uzufructului;
f) numit, deoarece are o denumire prevăzută de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a uzufructului. Un contract de constituire a uzufructului, ca orice contract civil, trebuie să
cuprindă anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se referă la:
 identitatea nudului proprietar şi a uzufructuarului;
 identificarea bunului care face obiectul uzufructului; dacă uzufructul se constituie asupra unui imobil, este necesar extrasul din
registrul bunurilor imobile şi titlul de proprietate;
 termenul pentru care se constituie uzufructul dacă se constituie pentru o anumită perioadă;
 titlul gratuit sau oneros al uzufructului, dacă contractul este cu titlu oneros, se indică mărimea recompensei şi regularitatea plăţii ei;
 persoana care va îndeplini formalităţile de înregistrare a uzufructului, după caz;
 alte date pe care părţile le consideră importante dacă nu contravin normelor imperative ale legii.

2.3. Constituirea uzufructului prin hotarare judecătorească. Dreptul de uzufruct se poate constitui prin hotărâre judecătorească
numai în cazul în care legea prevede o astfel de modalitate. În procesul de insolvabilitate poate fi evidențiată o situaţie în care s-ar
constitui un uzufruct prin voinţa unei alte persoane decât proprietarul. Ne referim la situaţia când masa debitoare a societăţii comerciale
insolvabile include dreptul de folosinţă, pentru un anumit termen, asupra unor bunuri depuse ca aport la capitalul social. În cazul în care
societatea comercială emitentă de acţiuni sau de părţi sociale devine insolvabilă până la expirarea termenului pentru care dreptul de
folosinţă asupra bunului său a fost transmis ca aport, acest drept intră în masa debitoare, administratorul insolvabilităţii având dreptul
să-l valorifice, adică să-l înstrăineze cu titlu oneros, iar suma obţinută sa o împartă între creditori. Înstrăinând dreptul de folosinţă asupra
lucrului depus ca aport, administratorul insolvabilităţii stabileşte un termen, care nu va fi mai mare decât termenul dreptului de folosinţă
indicat în actul de constituire. După expirarea termenului stabilit, posesiunea şi folosinţa bunului se va întoarce la proprietar. Actul de
înstrăinare a dreptului de folosinţă va fi un contract de uzufruct, terţul beneficiar având, în calitatea de uzufructuar, dreptul și obligaţia
de a se comporta faţă de bun ca un veritabil proprietar. Deşi administratorul insolvabilităţii va organiza o licitație de înstrăinare a
dreptului, contractul trebuie semnat de proprietarul bunului asociat al societăţii insolvabile. Dacă acesta refuză să semneze,
administratorul insolvabilităţii se va adresa în instanţă pentru ca voinţa asociatului să fie substituită prin act judecătoresc.

EXERCITAREA UZUFRUCTULUI
Uzufructuarul foloseşte bunul obiect al uzufructului întocmai ca şi proprietarul. Legea prevede drepturi şi obligaţii, specifice
uzufructului, atât pentru uzufructuar, cât şi pentru nudul proprietar.

3.1. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului

Drepturile uzufructuarului. De esenţa uzufructului este dreptul titularului de a folosi bunul şi а-i culege fructele.
Dreptul de posesiune [Codul civil, art. 395 alin.(1)]. Uzufructuarul are dreptul să stăpânească bunul în măsura în care este necesar
exercitării dreptului său. Uzufructuarul este un posesor nemijlocit (art.304).
Dreptul de folosinţă [art.395 alin.(1)]. Uzufructuarul se foloseşte de bunul obiect al uzufruct întocmai ca proprietarul. A folosi un bun
înseamnă a te servi de el şi a-l exploata în interes propriu, luând în considerare natura şi destinaţia lui. Uzufructuarul poate folosi bunul
şi în activitatea sa profesională sau de întreprinzător. Deşi legiuitorul prevede expres ca folosinţa uzufructuarului este ca şi folosinţa
proprietarului, între ele există totuşi diferenţă. Proprietarul poate uza de bunul său în mod nesocotit, sleindu-i productivitatea şi
substanţa, schimbându-i destinaţia şi chiar distrugându-l. Uzufructuarul poate folosi bunul având obligaţia de а-i conserva substanţa
(art.395), de а-i păstra destinaţia (art.411), ţinând cont de limitele stabilite în actul de constituire, care exclud anumite folosinţe [art.395
alin.(2)]. Altfel spus, exercitarea dreptului său este limitată la o folosinţă grijulie, ca a unui bun proprietar. Folosinţa de către uzufructuar
nu exclude scăderea valorii bunului, însă ca urmare a uzurii lui normale, uzufructuarul având obligaţia ca, la expirarea termenului, să-l
restituie nudului proprietar în starea în care se află (art.409). Dacă din obiectul uzufructului fac parte şi bunuri consumptibile, dreptul de
folosinţă înseamnă consumarea acestora (art.402). Dreptul de folosinţă al uzufructuarului se extinde şi asupra accesoriilor bunului dat în
uzufruct [art.396 alin.(4)]; Folosinţa bunului poate fi exercitată de uzufructuar direct sau indirect, prin intermediul unei alte persoane
având calitatea de locatar (arendaş, chiriaş). Această concluzie este impusă de art.398 alin.(2) şi (3), care stipulează posibilitatea închirierii
sau arendării bunului.
Dreptul la fructe (art.395, art.401). Dreptul de a culege fructele este o consecinţă firească a dreptului de folosinţă. Uzufructuarul se
bucură de toate fructele naturale sau civile pe care le produce bunul, dobândind proprietatea asupra lor de la data culegerii. Prin noţiunea
de fruct trebuie de înţeles orice venit, spor sau product al unui lucru, venit sau beneficiu dobândit în urma folosirii dreptului, precum şi
veniturile şi beneficiile pe care obiectul uzufructului le asigură prin intermediul raporturilor juridice. Din dispoziţia art.401 rezultă că
uzufructuarul nu beneficiază de o simplă folosinţă a fructelor, ci de dobândirea proprietăţii asupra lor. Dreptul uzufructuarului asupra
fructelor se naşte la data constituirii uzufructului şi se stinge la data expirării termenului sau apariţiei unui alt temei de stingere. În cazul
în care, la data constituirii dreptului de uzufruct, din obiectul uzufructului fac parte fructe naturale, acestea se consideră ale
uzufructuarului dacă actul de constituire nu prevede altfel. În cazul în care, la data stingerii dreptului de uzufruct, obiect al uzufructului
sunt fructe naturale neculese, acestea vor fi ale uzufructuarului numai dacă actul de constituire prevede astfel.
Dreptul de a dispune de bunurile consumptibile (art.402) rezultă din natura lor. Uzufructuarul are prin excepţie dreptul de a dispune
de bunuri, consumându-le sau înstrăinându-le, deoarece acesta este singurul mijloc de a se folosi de ele, natura acestor bunuri procurând
un folos doar prin consumare sau înstrăinare. În acest caz, uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate şi
valoare sau, dacă este imposibil, să restituie contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului.
Dreptul de a face reparaţii capitale. Uzufructuarul este în drept să facă, din cont propriu, reparaţii capitale bunului de care beneficiază
dacă nudul proprietar nu efectuează la timp astfel de reparaţii [art.412 alin. (6)].
Dreptul la compensarea cheltuielilor de reparaţii capitale şi la despăgubiri. În cazul în care a efectuat din contul său reparaţii capitale
bunului, uzufructuarul este în drept ca, la stingerea uzufructului, să pretindă la compensarea cheltuielilor [art.412 alin. (6)]. Uzufructuarul
va putea pretinde compensarea cheltuielilor după regulile gestiunii de afaceri (art. 1382) sau despăgubiri de la nudul proprietar în cazul
 62
în care prin fapta acestuia a fost redusă valoarea uzufructului (art.417).
Dreptul de a renunţa la uzufruct. Potrivit art.420 alin.(1), uzufructul se stinge în cazul renunţării uzufructuarului la dreptul său.
Particularităţile uzufructului generate de tipul obiectului său
Creanţa ca obiect al dreptului de uzufruct (art.403). Obiect al uzufructului poate fi şi o creanţă a nudului proprietar faţă de un terţ.
Un exemplu elocvent de constituire a unui drept de uzufruct asupra unei creanţe ar fi uzufructul asupra banilor din depozitul bancar sau
asupra unor obligaţiuni, ambele producătoare de dobândă. Uzufructuarul are dreptul să folosească şi să culeagă fructele civile ale creanţei
care se reduc numai la o dobândă periodică. Uzufructuarul mai are obligaţia, cu titlu de excepţie în cazul insolvabilităţii băncii sau
emitentului de obligaţii, de a înainta creanţa către administratorul insolvabilităţii pentru a participa la adunarea creditorilor etc. În cazul
în care, în timpul exercitării dreptului de uzufruct, contractul de depozit bancar expiră sau obligaţiunile ajung la scadenţă, uzufructuarul
este în drept să primească banii de la bancă sau de la societatea care a emis obligaţiunile şi să dispună de ei ca un bun proprietar, având
dreptul să-i folosească prin continuarea relaţiilor, să-i depună pe un alt cont bancar şi chiar în altă bancă ori să dispună de ei altfel. Se
observă că, exercitând dreptul de folosinţă, uzufructuarul poate consuma banii, însă la încheierea uzufructului are obligaţia de a restitui
nudului proprietar suma echivalentă creanţei.
Participaţiunile la capitalul social ca obiect al dreptului de uzufruct (art.404). Proprietarul poate să transmită cu drept de uzufruct
acţiuni emise de societăţile comerciale pe acţiuni, părți sociale ale societăţilor cu răspundere limitată, precum şi participaţiuni ale unor
alte persoane juridice. În acest caz, uzufructuarul are dreptul de a folosi şi a culege fructele, adică de a participa la adunările generale cu
drept de vot şi de a încasa dividendele acestor participaţiuni. Dreptul de vot nu poate fi exercitat de uzufructuar dacă, la adunarea
generală, se discută modificarea capitalului social, reorganizarea sau lichidarea persoanei juridice, dreptul de vot aparţinând nudului
proprietar. Dacă acţiunile se răscumpără de către emitent, dreptul uzufructuarului de a încasa preţul trebuie să fie expres stipulat în actul
de constituire a uzufructului, în caz contrar decizia aparţine nudului proprietar.
Terenurile cu arbori şi pădurile ca obiect al dreptului de uzufruct (art.406 şi 407). Se poate constitui dreptul de uzufruct asupra unui
teren cu arbori fructiferi sau nefructiferi. Uzufructuarul dobândeşte nu numai poamele, dar şi ghinda, pluta, răşina, crengile ce se tund în
fiecare an etc. Arborii nu pot fi consideraţi fructe, deoarece reproducerea lor este lentă, neperiodică, din care motiv legea limitează
tăierea lor. Tăierea arborilor se permite cu titlu de excepţie în cazurile stabilite la art.406 alin.(1) şi numai din necesitatea reparării,
întreţinerii şi exploatării terenului. În astfel de cazuri, uzufructuarul va fi ţinut să înlocuiască arborii tăiaţi sau distruşi [art.406 alin. (2)]. O
situaţie distinctă de regula menţionată este reglementată la art.407, care prevede ca obiect al uzufructului pădurea destinată de
proprietarul lor unei tăieri periodice, arbori din pepinieră sau părți de păduri înalte care au fost destinate tăierii regulate. În aceste cazuri,
arborii reprezintă fructele de care beneficiază uzufructuarul, acesta fiind ţinut să respecte anumite reguli de tăiere şi de înlocuire stabilite
în Codul silvic nr.887/1996 la art.33-41.
Cariera ca obiect al dreptului de usufruct (art.408). Dacă dreptul de uzufruct se instituie asupra unui teren în care există carieră,
uzufructuarul se poate folosi de ea numai dacă aceasta era în exploatare la data constituirii dreptului, iar proprietarul deţine autorizaţie
de exploatare a carierei. În cazul unei cariere deschise, adică neexploatate sau exploatate cândva, însă care, la momentul constituirii
dreptului, nu se exploata şi nu exista nici autorizaţie de exploatare, uzufructuarul nu poate extrage produse din ea. În cazul exploatării
carierei, uzufructuarul, ca şi proprietarul, este obligat să respecte dispoziţiile Codului subsolului nr.3/2009.
Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţia de primire a bunului şi de întocmire a inventarului (art.399). Uzufructuarul este obligat să primească bunul în starea în care
se află la momentul transmiterii. În interesul său, dar şi al nudului proprietar, este de a întocmi un act în care s-ar constata starea bunului
la momentul transmiterii, deoarece de aceasta depinde şi constatarea stării corespunzătoare a bunului la momentul restituirii. Din
coroborarea dispoziţiilor art.399 alin. (2) şi (3) rezultă concluzia că întocmirea actului de determinare a stării bunului (inventarului) este
obligatorie când obiectul uzufructului este o universalitate de bunuri. Legea indică în special că uzufructuarul şi nudul proprietar sunt
obligaţi să-şi acorde asistenţă reciprocă la întocmirea inventarului. La cererea uneia dintre părţi, inventarul poate fi întocmit de un
profesionist (organ competent), iar semnăturile autentificate notarial.
Obligaţia de a se folosi de bun ca un proprietar. Această obligaţie rezultă din art.395 alin.(1) şi art. 409, potrivit cărora uzufructuarul
are dreptul de a folosi bunul şi а-i culege fructele, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de а-i conserva substanţa. Un proprietar,
dacă nu acţionează contrar dispoziţiilor legale, poate folosi bunul său aşa cum consideră necesar, inclusiv cu neglijenţă, distrugându-l sau
epuizându-i substanţa, fără a răspunde juridic. Proprietarul poate să nu folosească bunul său. Uzufructuarul însă este obligat să se
folosească de bun ca un bun proprietar, astfel încât să-i conserveze substanța sau să dea lucrului toate îngrijirile pe care le-ar dar un
proprietar… și să se folosească numai în așa măsură încît lucrul să rămână în stare bună. Dacă uzufructul se constituie asupra unui teren,
uzufructuarul este ţinut să respecte obligațiile stabilite prin art.29 din Codul funciar, să nu forțeze pământul pentru a obține recolte pre
mari compromiţând prin aceasta fertilitatea şi recoltele viitoare. Atitudinea unui bun proprietar cuprinde şi obligația de întreţinere a
bunului şi, în acest sens, uzufructuarul este obligat să efectueze reparau e întreținere a bunului (art.412).
Obligaţia de informare (art.410). Uzufructuarul este obligat să informeze imediat nudul proprietar că bunul s-a defectat, s-a distrus
sau că sunt necesare lucrări de reparare ori de îmbunătăţire a bunului sau că trebuie luate măsuri de prevenire a unor pericole iminente
care ar duce la degradare sau distrugere [art.410 alin.(1)], că trebuie efectuate reparaţii mari [art.412 alin.(5)]. Uzufructuarul este obligat
de asemenea să se opună oricăror tentative de deposedare de către terţi şi să informeze neîntârziat nudul proprietar despre intenţiile
terţilor de a contesta dreptul de proprietate.
Obligaţia de păstrare a destinaţiei bunului (art.411). Uzufructuarul este obligat să folosească bunul păstrându-i destinaţia data de
nudul proprietar. Schimbarea destinaţiei bunului este un drept al proprietarului. Această concluzie se impune și de dispozițiile art. 395,
art.404 alin.(2), art.407 alin.(3), art.408 şi 409. Art. 395 prevede dreptul uzufructuarului de a folosi bunul întocmai ca proprietarul. De
exemplu, în clădirea în care a fost utilizată ca spațiu locativ, uzufructuarul nu are dreptul să amplaseze spaţii bunului comerciale sau
industriale dacă de constituire nu prevede altfel. Art. 404 alin.(2) prevede expres că schimbarea destinației bunului este prerogativa
proprietarului, iar art. 407 alin.(3) că uzufructuarul poate exploata părţile de păduri înalte destinate tăierii regulate, conformându-se
uzanţei obişnuite a nudului proprietar. Uzufructuarul se foloseşte de lucruri ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor (art.409), iar
dacă obiectul uzufructului este o carieră, aflată în exploatare, se foloseşte de ea întocmai cu nudul proprietar (art.408).
Obligaţia efectuării reparaţiilor (art.412). Efectuarea reparaţiilor bunului dat în uzufruct sunt puse în sarcina uzufructuarului (reparaţii
de întreţinere, reparaţii mari) sau în sarcina nudului proprietar (reparaţii capitale). Uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile de
 63
întreţinere a bunului, precum şi reparaţiile mari, dacă ele se datorează neefectuării reparaţiilor de întreţinere. Legiuitorul nu a distins
reparaţiile de întreţinere de cele mari sau capitale. Prin reparaţii de întreţinere se subînţeleg reparaţiile curente efectuate periodic care
permit menţinerea bunului în stare normală pentru folosinţă şi exploatare şi care nu implică modificarea substanţei lui. Reparaţiile mari
sunt aceleaşi reparaţii capitale. Uzufructuarul nu este obligat să reconstruiască bunul care s-a distrus din cauza vechimii ori unui caz fortuit
(art.413).
Obligaţia de plată a primelor de asigurare în cazul bunului asigurat (art.414). Dacă bunul dat în uzufruct este asigurat, uzufructuarul
este obligat să plătească primele de asigurare.
Obligaţia de a restituire, a bunului obiect al dreptului de uzufruct [art.423 alin.(1)]. Uzufructuarul este obligat să restituie nudului
proprietar, în starea corespunzătoare, bunurile pe care le deţine în virtutea dreptului său de uzufruct.
Obligaţia de a despăgubi nudul proprietar în cazul pieirii sau deteriorării bunului din culpa uzufructuarului. Această obligaţie rezultă
nemijlocit din art.423 alin.(2), precum şi din art.395, care obligă uzufructuarul să se comporte faţă de bun ca şi proprietarul, cu obligaţia
de a conserva substanța.
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
Pe întreaga perioadă a uzufructului, proprietarul bunului nu are folosinţa acestuia, ci doar nuda proprietate. Deşi nud, dreptul de
proprietate se exercită presupunând existenţa atributelor „trunchiate”.
Drepturile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
 dreptul de a poseda bunul ce face obiectul uzufructului, fiind un posesor mijlocit [art.304 alin.(1)];
 dreptul de dispoziţie (art.416), principal atribut al dreptului de proprietate care nu trece la uzufructuar, păstrându-se la nudul
proprietar, şi care trebuie să fie exercitat astfel încât să nu atingă dreptul uzufructuarului; nudul proprietar este în drept sa înstrăineze
bunul prin acte între vii (de vânzare-cumpărare, schimb, donaţie etc.) precum şi pentru cauză de moarte, poate să-l greveze cu sarcini;
persoana care a dobândit nuda proprietate trebuie să respecte uzufructul; dreptul de dispoziţie al nudului proprietar este şi el limitat,
deoarece proprietarul nu poate decide soarta bunului prin transformare sau distrugere, fiind ţinut la plata despăgubirilor în cazul în care,
prin fapta sa, a făcut să reducă valoarea uzufructului (art. 417);
 dreptul la acţiuni de apărare (art.416), exercitând toate acţiunile legale de apărare a dreptului său;
 dreptul de a cere stingerea uzufructului (art.422), în cazul în care demonstrează că uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, îi
aduce stricăciuni ori îl lasă să degradeze;
 dreptul asupra comorii (art.419), aceasta descoperită în bun de către uzufructuar, aparţine nudului proprietar;
 dreptul de reziliere a contractelor de locaţiune sau de arendă [art.398 alin. (4)] dacă: a) termenul contractului de locaţiune sau de
arendă depăşeşte, fără consimţământul său, termenul obişnuit în conformitate cu uzanţele locale; b) spaţiul comercial a fost dat în chirie
pe un termen mai mare de 5 ani; c) întreprinderea agricolă a fost dată în arendă pe un termen mai mare de 12 ani; d) terenul agricol a
fost dat în arendă pe un termen mai mare de 6 ani; e) contractul de locaţiune sau de arendă stipulează condiţii neobişnuite, excesive
pentru nudul proprietar.
Obligaţiile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
 obligaţia de a se abţine de la orice act care ar tulbura folosinţa uzufructuarului (art.417); o dată uzufructul fiind constituit şi bunul
transmis uzufructuarului, nudul proprietar nu mai are alte obligații decât una generală și negativă: de a se abţine de la orice acte sau fapte
prin care ar împiedica sau ar tulbura exerciţiul liber şi deplin al dreptului de uzufruct; nu pot fi considerate acte care împiedică sau tulbură
exerciţiul uzufructului reparaţiile capitale sau chiar reconstrucţia bunului de către nudul proprietar sau de a altă persoană, numită de
acesta;
 obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii (art.417), fiind ținut să garanteze uzufructuarul împotriva evicţiunii, în caz contrar fiind
răspunzător pentru prejudiciu;
 obligaţia de despăgubire (art.417), fiind ţinut să despăgubească uzufructuarul în cazul în care, prin fapta sa, a făcut să se reducă
valoarea uzufructului;
 obligaţia de restituire a sumelor plătite în avans de uzufructuar (art.418) sau cheltuielile de reparaţii mari [art.412 alin.(6)]; astfel,
dacă uzufructuarul universal ori cu titlu universal plăteşte datoriile aferente patrimoniului sau părţii de patrimoniu grevate cu uzufruct,
nudul proprietar trebuie să restituie fără nici o dobândă, la stingerea uzufructului, sumele avansate, precum şi cheltuielile de reparaţie
capitală a bunului suportate de uzufructuar; în cazul în care uzufructuarul nu plăteşte datoriile menţionate, nudul proprietar poate, la
alegere, să le plătească ori să vândă o parte suficientă din bunurile date în uzufruct pentru a plăti aceste datorii; dacă nudul proprietar
plăteşte datoriile, uzufructuarul datorează dobânzi pe toata durata uzufructului;
 obligaţia de a menţine contractele de locaţiune şi arendă încheiate de uzufructuar în cazul stingerii uzufructului [art.398 alin.(4)];
nudul proprietar este obligat să menţină contractele de locaţiune şi de arendă încheiate de uzufructuar dacă uzufructul se stinge, cu
excepţiile stabilite de lege.

STINGEREA DREPTULUI DE UZUFRUCT

4.1. Uzufructul se stinge în cazuri expres prevăzute de lege, inclusiv în cele ce urmează.
Moartea uzufructuarului persoană fizică sau lichidarea uzufructuarului persoană juridică (art.420). Uzufructul, fiind un drept
inalienabil, poate să existe atâta timp cât există persoana în a cărei favoare a fost constituit. Dacă uzufructuarul persoană fizică a decedat,
uzufructul se consideră stins, iar clauza prin care s-ar fi stipulat trecerea uzufructului către moştenitori este nulă de drept. Dacă
uzufructuarul persoană juridică a fost radiat din Registrul de stat ca rezultat al lichidării sau a fost dizolvat în urma reorganizării prin
fuziune sau dezmembrare, uzufructul se consideră stins.
Expirarea termenului (art.420). Uzufructul se stinge la expirarea termenului pentru care este constituit dacă nu a intervenit o altă
cauză de stingere (moarte, lichidare etc.). Termenul de constituire a uzufructului poate fi unul determinat sau determinabil. Este vorba
de un termen determinat atunci când în actul de constituire se prevede un anumit număr de ani sau o anumită dată. Este determinabil
termenul care depinde de anumite evenimente ce vor surveni în viitor (vârsta uzufructuarului sau a unui terţ). Uzufructul constituit în
favoarea unei persoane juridice se stinge la 30 de ani, chiar dacă actul de constituire prevede un termen mai mare.
 64
Anularea actului prin care nudul proprietar a dobândit dreptul de proprietate (art.420). Uzufructul încetează în cazul în care, prin
hotărâre judecătorească, a fost rezolvit sau anulat actul juridic prin care cel care a instituit uzufructul a dobândit titlu de proprietate.
Renunţarea uzufructuarului la dreptul său (art.420). Legiuitorul a stipulat expres dreptul uzufructuarului de a renunţa la dreptul său,
care poate fi exercitat chiar şi în cazul în care nudul proprietar se opune.
Distrugerea bunului (art.422). Uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime într-un caz fortuit. Daca bunul este
distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase. În cazul în care bunul distrus a fost asigurat, uzufructul va continua asupra
indemnizaţiei de asigurare dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.
Întrunirea în aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi de uzufructuar (art.420). În cazul în care dreptul de proprietate şi dreptul
de uzufruct se reunesc în persoana aceluiaşi titular, uzufructul se stinge. În literatura juridică se numeşte consolidare. Ea se poate realiza
numai în persoana uzufructuarului, deoarece el poate dobândi nuda proprietate atât prin acte între vii, cât şi pentru cauză de moarte.
Fiind inalienabil, dreptul de uzufruct nu poate trece de la un uzufructuar la altul. Pot fi menţionate de fapt şi cazuri în care nudul proprietar
moşteneşte uzufructuarul, însă el nu dobândeşte dreptul de uzufruct, ci uzufructul se stinge.
Prin voinţa părţilor (art.415). Uzufructul poate fi stins dacă nudul proprietar şi uzufructuarul convin în această privinţă. Legea prevede
în mod expres că uzufructul asupra unui drept poate fi stins prin stingerea dreptului, dar numai cu acordul uzufructuarului.
La cererea nudului proprietar (art.421). Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de
folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni ori îl lasă să degradeze. Dacă uzufructuarul nu cade de acord cu nudul proprietar, acesta îl va acţiona
în instanţă, demonstrând abuzul de folosinţă.

4.2. Efectul stingerii dreptului de uzufruct (art.423). La stingerea dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat să restituie nudului
proprietar, în starea corespunzătoare, bunurile pe care le deţine în virtutea dreptului de uzufruct. Prin stingerea dreptului de uzufruct
trebuie să înceteze orice folosinţă a bunului, acesta revenind în posesiunea proprietarului. Fructele naturale neculese la sfârşitul perioadei
de uzufruct sunt ale nudului proprietar dacă actul de constituire nu prevede altfel. Fructele civile (dobânda, dividendele, arenda şi chiria)
se percep zi de zi, suma calculată până la data stingerii fiind a uzufructuarului, iar de la data stingerii, a nudului proprietar.
Restituirea bunului nu are loc când uzufructul se stinge prin consolidare şi nici în cazul pieirii sau distrugerii totale a bunului. Dacă
bunul piere ori se deteriorează din culpa uzufructuarului, acesta este obligat să despăgubească proprietarul. Dacă bunul piere în caz
fortuit, uzufructuarul nu este ţinut la despăgubiri. În doctrina juridică se menţionează că incendiul nu este considerat caz fortuit prin el
însuşi; de aceea, pentru a fi scutit de restituire în caz de distrugere a lucrului prin incendiu, uzufructuarul va trebui să stabilească nu numai
faptul incidentului, ceea ce este foarte uşor, dar şi faptul că incendiul nu se datorează neglijenţei sau culpei sale, ceea ce este mai greu
de stabilit. De aici, pentru uzufructuar, utilitatea de a asigura lucrul spre a fi la adăpost de daune-interese în cazul când nu ar reuşi să
stabilească neresponsabilitatea sa. Imposibilitatea de restituire nu se prezumă în cazul în care obiectul uzufructului este un bun
consumptibil. Uzufructuarul poate dispune de bunurile consumptibile, însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate
şi valoare. Numai în cazul în care, la data stingerii uzufructului, este imposibil a restitui bunurile, se va restitui contravaloarea lor.
Uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunurile nudului proprietar în starea corespunzătoare (art.423). În cazul în care bunurile se
uzează, ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul este obligat să le restituie în starea în care se află la data stingerii uzufructului (art.409) cu
condiţia că s-a folosit de ele ca un bun proprietar. Aceste dispoziţii se aplică faţă de toate bunurile corporale, deoarece, în principiu, ele
se uzează prin utilizare. Dacă se constată că uzura sau degradarea bunurilor se datorează neglijenţei uzufructuarului, acesta va fi ţinut la
plata despăgubirilor. Constatarea stării corespunzătoare a bunului la momentul restituirii trebuie să se facă în temeiul actului de
inventariere a bunurilor mobile întocmit la momentul predării bunului sau, în cazul imobilelor, al actului de constatare a stării bunului.
În cazul imobilelor, stingerea uzufructului se consemnează în registrul bunurilor imobile. În legătură cu acest fapt, actul de constatare
a stingerii dreptului de uzufruct (certificatul de deces, extrasul din Registrul de stat al persoanelor juridice, actul prin care uzufructuarul
a renunţat la dreptul său, contractul de stingere a uzufructului, hotărârea instanţei etc.) va fi prezentat oficiului cadastral teritorial.
Pornind de la dispoziţiile art.412 alin.(6), în cazul stingerii uzufructului, nudul proprietar va fi obligat să compenseze uzufructuarului
cheltuielile de reparaţie capitală pe care acesta le-a suportat. Rezultă că atunci când obiectul uzufructului se restituie într-o stare mai
bună decât cea indicată la art.409, această îmbunătăţire datorându-se intervenţiei uzufructuarului, nudul proprietar este obligat să
restituie valoarea îmbunătăţirilor.

DREPTUL DE UZ ŞI DREPTUL DE ABITAŢIE

Uzul şi abitaţia sunt reglementate în Codul civil, la art.424-427. Ele pot fi definite ca fiind drepturi de uzufruct restrânse şi parţiale care
dau titularului dreptul de a uza şi a se bucura de lucru numai pentru necesităţile sale personale.
Dreptul de uz. Pornind de la dispoziţia art.424, uzul este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi
bunul şi culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Esenţial pentru dreptul de uz este faptul că folosinţa
uzuarului se reduce numai la fructele utile necesităţilor sale personale, iar dacă are familie, uzuarul poate să culeagă fructele bunului şi
pentru satisfacerea cerinţelor tuturor membrilor lui de familie.
În legătură cu dreptul de uz al membrilor de familie ai uzuarului, este necesară interpretarea noţiunii de familie pentru a arăta ce
persoane sunt membri de familie. Din literatura juridică vedem că, în temeiul dispoziţiilor Codului familei, prin familie se desemnează
toate persoanele care au obligaţii de întreţinere reciprocă, fiind în relaţii de căsătorie, rudenie, afinitate sau în alte relaţii asimilate de
lege cu relaţiile de familie. În aceeaşi sursă se menţionează că mai multe acte normative (Codul cu privire la locuinţe, Codul fiscal etc.)
arată, direct sau indirect, persoanele care ar putea fi incluse în familie, menţionându-se în mod expres soţul, copii necăsătoriţi, părinţii
etc. În baza celor menţionate, se poate afirma că membri de familie ai uzuarului sunt: soţul, copii lui, inclusiv cei adoptivi, alţi descendenţi
sau ascendenţi întreţinuţi de acesta. Pentru necesităţile acestor persoane, uzuarul poate folosi şi culege fructele bunului care face obiectul
dreptului său.
Constituirea dreptului de uz. Potrivit art.424 alin.(3), uzul se constituie în temeiul unui act juridic ori al legii. În calitatea de obiect al
dreptului de uz poate fi orice bun, aflat în circuitul civil, asupra căruia se poate constitui dreptul de uzufruct.
Actul de instituire a uzului poate limita sau extinde dreptul de uz. Limitarea sau extinderea se poate raporta la cercul de persoane care
beneficiază de folosinţa şi de fructele bunului sau numai la anumite folosinţe.
Dreptul de uz asupra unui imobil ia naştere la data înscrierii lui în Registrul bunurilor imobile.
 65
Exercitarea dreptului de uz. Dreptul de uz se exercită similar dreptului de uzufruct, în baza normelor ce reglementează acest drept.
Normele dreptului de uzufruct se răsfrâng şi asupra obligaţiilor uzuarului şi a drepturilor şi obligaţiilor nudului proprietar.
Dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul acestui drept nu poate fi închiriat sau arendat. Uzuarul suportă cheltuielile
de cultură sau de întreţinere proporţional părţii de care se foloseşte.
Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe decât la cele care se cuvin pentru nevoile proprii şi ale familiei sale dacă actul nu prevede
altfel.
Uzuarul al cărui drept poartă numai asupra unei părţi din bun are dreptul să folosească facilităţile destinate uzului comun.
Stingerea uzului. Dreptul de uz se stinge în aceleaşi temeiuri ca şi uzufructul şi produce aceleaşi efecte juridice.
Dreptul de abitaţie. Conform art.424, dreptul de abitaţie, numit şi drept de locuinţă, reprezintă dreptul persoanei fizice de a trăi în
locuinţa unei alte persoane. Titularul dreptului de abitaţie poate locui personal ori împreună cu soţul şi copiii săi. El este în drept să
instaleze în locuinţa oferită de nudul proprietar soţul şi copii chiar şi atunci când căsătoria a fost încheiată ori copii s-au născut după
constituirea dreptului de abitaţie. Dreptul de abitaţie este guvernat de aceleaşi dispoziţii ca şi dreptul de uz, şi implicit, cel de uzufruct.
Referitor la soţ, se cere precizarea faptului că dispoziţia legii se referă numai la persoana cu care titularul este în căsătorie legală. În
privinţa copiilor, putem afirma că titularul dreptului de abitaţie îi poate instala în locuinţă numai până la vârsta de 18 ani, deoarece
persoanele care ating vârsta majoratului, potrivit art.51 din Codul familiei, nu mai sunt consideraţi copii. Pornind însă de la obligaţia
părinţilor de a întreţine copiii majori inapţi pentru muncă ce necesită sprijin material (Codul familiei, art.74) considerăm că titularul
dreptului de abitatie este în drept să-şi instaleze în locuinţă şi copiii majori inapţi pentru muncă.
Constituirea dreptului de abitație. Potrivit art.424 alin.(3), dreptul de abitație se constituie în temeiul unui act juridic ori al legii. Obiect
al dreptului de abitație poate fi numai un imobil cu regim juridic de locuinţă.
Dreptul de abitație se poate constitui şi în bază de testament dacă testatorul a stipulat o clauză sub formă de legat. Art. 1488
reglementează expres modul de folosire a locuinţei în bază de legat, stipulând că legatarul are dreptul să locuiască în casa, apartamentul
sau pe o porţiune din acestea până la sfârşitul vieţii dacă un termen mai mic nu a fost stipulat expres. Dreptul de abitație al legatarului se
păstrează chiar şi în cazul în care moştenitorul înstrăinează unui grevat cu drept de abitație. Dispoziţia art. 1489 alin.(2) apare ca o excepţie
de la dispoziţia art.424 alin.(2), stabilind că legatarul titular al dreptului de folosinţă a locuinţei poate să-şi instaleze membrii de familie în
locuinţă numai dacă testamentul prevede expres această posibilitate.
Dreptul de abitație se poate naşte şi în baza unui contract de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă, deoarece
dobânditorul proprietăţii are obligaţia de a asigura persoana care a înstrăinat bunul (beneficiarul întreţinerii) cu locuinţă pe timpul cât va
trăi (art.839). Părţile pot indica expres locuinţa în care beneficiarul întreţinerii va locui, inclusiv în locuinţa pe care o înstrăinează, acest
drept de abitație putând fi înregistrat în registrul bunurilor imobile.
Se poate evidenţia un drept de abitație şi în art. 130 din Codul cu privire la locuinţe, potrivit căruia membrii de familie ai proprietarului
casei de locuit, instalaţi de el în casa ce îi aparţine, sînt în drept de a se folosi, ca şi el, de încăperile casei dacă în timpul instalării lor nu
s-a prevăzut altceva. Ei sînt în drept să-i instaleze pe copiii minori în încăperea, ce le-a fost acordată de proprietar; instalarea altor membri
ai familiei se admite numai cu consimţămîntul proprietarului. Dreptul de folosire a încăperii se menţine pentru aceste persoane şi în cazul
încetării raporturilor familiale cu proprietarul casei.
Dreptul de abitaţie ia naştere la data înscrierii lui în registrul bunurilor imobile.
Exercitarea dreptului de abitaţie. Dreptul de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul lui nu poate fi închiriat. Titularul
dreptului de abitaţie suportă cheltuielile de cultură sau de întreținere proporţional părţii de care se foloseşte. Titularul dreptului de
abitaţie al cărui drept poartă numai asupra unei părţi din bun poate să folosească facilităţile destinate uzului comun.
Stingerea dreptului de abitaţie. Dreptul de abitaţie se stinge în aceleaşi temeiuri ca şi uzufructul şi produce aceleaşi efecte juridice.
Stingerea dreptului se înscrie în registrul bunurilor imobile.

TEMA: Dreptul de servitute

1. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de servitute.

2. Clasificarea servituților.
3. Constituirea servituților în baza Codului civil și tipurile de servituți.
4. Exercitarea servituților.
5. Modificarea locului de exercitare a servituții.
6. Stingerea servituților.

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE SERVITUTE

1.1. Noţiunea dreptului de servitute. Dreptul de servitute îşi are originea în sistemul de drept al Romei antice, formându-se o dată cu
apariţia proprietăţii private asupra pământului. Pentru asigurarea accesului la imobilele înfundate şi legăturii lor cu drumurile publice, cu
sursele de apă şi pentru exploatarea lor normală, era necesar a trece prin terenuri străine sau a le folosi într-un anumit mod. Această
folosire se asigura prin normele instituţiei servituţiei. În sensul antic dreptul de servitute era mai larg, deoarece, pe lângă servitutele
prediale, includea şi aşa-numitele servituți personale (usufructus, usus, habitatio, operae). În dreptul contemporan, în special în dreptul
român şi cel al Republicii Moldova, uzufructul, uzul şi abitaţia sunt considerate drepturi reale de sine-stătătoare şi, ca urmare, a dispărut
necesitatea clasificării servituților în prediale şi personale.
În Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de servitute este reglementat de art. 428-442. Potrivit art.428, servitutea este sarcina
care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant).
Din definiţia legală, rezultă că servitutea presupune existenţa a două imobile (terenuri), aparţinând diferiţilor proprietari, unul dintre
care este teren dominant, iar celălalt teren aservit. Terenul dominant se numeşte astfel deoarece proprietarul lui dispune de anumite
prerogative (drepturi) în privinţa terenului aservit, al cărui proprietar trebuie să tolereze şi să permită exercitarea unor acte materiale
față de terenul său ori să se abţină de la săvârşirea acestora. În doctrină s-a afirmat ideea că terenul aservit serveşte terenului dominant.
Servitutea, din punctul de vedere al proprietarului de teren dominant, este un drept, iar din punctul de vedere al proprietarului terenului
 66
aservit este o sarcină (o grevare, o limitare) a dreptului său.
Expresia „sarcina care grevează un imobil pentru uzul şi utilitatea” unui alt imobil din definiţia legală este considerată defectuoasă
căci face aluzia la existenţa unui raport juridic intre două bunuri. În opinia autorului, sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate
asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit. Anume el trebuie să suporte actele de folosinţă a imobilului său de către
proprietarul imobilului dominant. Căzând de acord cu această idee, justificăm totuşi expresia legală, deoarece în ea trebuie văzut
caracterul real al servituții, potrivit căruia acesta este un drept stabilit în favoarea unui imobil şi o sarcină a altui imobil. Acest din urmă
caracter se află la temelia servituții: servitutea profită unei persoane sau apasă asupra ei numai prin faptul că acea persoană posedă
terenul, în a cărui favoare (defavoare) există servitutea, indiferent de identitatea proprietarului şi de trecerea fondului din mână în mână.
Servitutea presupune existenţa neapărată a două imobile care aparţin a doi proprietari diferiţi. Când două terenuri aparţin aceluiaşi
proprietar, nu poate exista o servitute a unui teren asupra celuilalt. Proprietarul a două terenuri diferite poate trage, în favoarea unui
teren, utilitate din celălalt teren, pe care ar da-o servitutea stabilită în favoarea primului teren asupra celui de-al doilea; această utilitate
însă este consecinţă a dreptului de proprietate şi nu o servitute, iar cel care o exercită se comportă ca un proprietar, nu ca un titular al
servituții. Ca o excepţie de la această regulă, apare art. 432, potrivit căruia proprietarul ar putea stabili servitute asupra unei părţi din
propriul teren, însă ea (servitutea) poate fi exercitată numai după înstrăinarea acelei părţi.
Dreptul de servitute nu trebuie confundat cu dreptul de vecinătate. Şi instituţia dreptului de servitute, şi cea a dreptului de vecinătate
servesc asigurării trecerii, construcţiei de apeducte, gazoducte, liniilor de transport electric etc. deosebindu-se însă prin izvorul
constituirii. Dreptul de vecinătate îşi are temeiul în norma legii, iar dreptul de servitute presupune voinţa proprietarilor celor două fonduri:
dominant şi aservit. Cu privire la deosebirea acestor două instituții, a se vedea clasificarea doctrinară în: servituți naturale, legale şi
servituți stabilite prin fapta omului.

1.2. Caracterele dreptului de servitute. Dreptul de servitute se particularizează prin următoarele caractere juridice:
 este un drept asupra proprietăţii unei alte persoane,
 este un drept real, imobiliar, perpetuu, accesoriu şi indivizibil.
Dreptul de servitute — drept asupra proprietăţii unei alte persoane. Dreptul de servitute aparţine proprietarului de teren dominant
asupra terenului aservit, care aparţine unui alt proprietar.
Dreptul de servitute — drept real. Servitutea este un drept real, fiindcă este un drept asupra unui lucru. Dreptul de servitute este un
drept opozabil tuturor subiectelor de drept, inclusiv proprietarului de teren aservit, dacă a fost înregistrat în modul stabilit.
Dreptul de servitute — drept mobiliar. Dreptul de servitute se poate constitui numai asupra bunurilor imobile. Terenurile pot fi sau
nu ocupate de construcţii.
Dreptul de servitute este un drept perpetuu. Dreptul de servitute are un caracter perpetuu, care însă este deosebit de perpetuitatea
dreptului de proprietate. Dacă dreptul de proprietate este perpetuu în sensul că durează atâta timp cât există lucrul ce constituie obiectul
său, dreptul de servitute este perpetuu în sensul că durează atât timp cât există nu numai terenul dominant, dar şi terenul aservit şi numai
în măsura în care nu intervine o altă cauză de stingere a servituții. Acesta este motivul afirmaţiei că dreptul de servitute are caracter
perpetuu prin natura, nu prin esenţa sa.
Dreptul de servitute este un accesoriu. Servitutea este un accesoriu al terenului dominant, a cărui utilitate o sporeşte. Favorizând
proprietarul terenului dominant, dreptul de servitute apare ca o prelungire a dreptului de proprietate asupra acestuia şi îi urmează soarta,
din care cauză nu poate fi separat de terenul dominant, nu poate forma un drept de sine-stătător şi nici nu poate fi înstrăinat, cesionat,
urmărit sau ipotecat. Transferul dreptului de proprietate asupra terenului dominant de la un subiect la altul are ca efect transferul
concomitent al dreptului de servitute, chiar dacă în acest sens nu s-au făcut menţiuni exprese.
Dreptul de servitute este un drept indivizibil. Caracterul indivizibil arată că, în cazul în care unul dintre terenuri se află în proprietate
comună, pentru constituirea dreptului de servitute este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Servitutea obligă coproprietarii
terenului aservit şi de ea profită coproprietarii terenului dominant.
Servitutea nu poate să se stingă ori să continue numai în parte. Ea se stinge integral ori continuă integral.

CLASIFICAREA SERVITUȚILOR
2.1. Clasificarea servitutilor în doctrina juridică. În doctrina juridică au fost făcute multe clasificări servituților. Unele şi-au găsit
reglementarea juridică în legislaţie, altele nu.
2.1.1. Dreptului privat roman îi erau cunoscute servituțile prediale şi servituțile personale.
Predială (reală) era servitutea constituită în favoarea terenului dominant, care greva terenul aservit. Persoana beneficia de dreptul
de servitute numai în virtutea faptului că era proprietarul fondului dominant şi, invers, sarcina servuţii obliga persoana numai în virtutea
faptului că era proprietarul terenului aservit. În legislaţia Republicii Moldova s-au păstrat numai servituțile prediale.
Personală era servitutea constituită în favoarea unei persoane. Servituți personale erau considerate: usufructus, usus, habitatio şi
operae. Ulterior, ele au fost scoase din categoria servituților, fiind calificate drepturi reale de sine-stătătoare. Şi Codul civil al Republicii
Moldova reglementează în mod distinct uzufructul, uzul şi abitaţia.
Calificarea servituților personale ca drepturi reale de sine-stătătoare a făcut să dispară necesitatea acestei clasificări.
2.1.2. În cadrul servituţiilor prediale, după criteriul naturii terenului dominant, romanii deosebeau servituțile rustice de cele urbane.
Rustică (rurală) era servitutea în cadrul căreia imobilul dominant era un teren. Profesorul V. Volcinschi consideră că, dacă servitutea
este instituită asupra unui teren şi acest teren se află într-o locatitate rurală, servitutea este rustică. Domnia sa consideră servituți rustice
dreptul de a trece peste terenul vecinului cu orice mijloc de transport necesar, dreptul de a construi un apeduct peste terenul vecinului,
dreptul de a lua apă din bazinul care se află pe terenul vecinului, dreptul de a lua apă din fântâna vecinului, dreptul de a trece turma de
oi sau cireada de vaci peste imaşul altuia către sursa de adăpare etc.
Urbană era considerată servitutea în cadrul căreia imobilul dominant era o clădire. În aceeaşi sursă se menţionează că servitutea este
urbană dacă este instituită asupra unei clădiri şi aceasta se află într-o localitate urbană.
2.1.3. În funcție de modul de constituire, în dreptul românesc servituţiile se clasifică în naturale, legale şi stabilite prin fapta omului.
Naturală este servitutea care îşi are originea sau izvorul în situaţia reală a fondurilor, cum sunt, de exemplu, servitutea de scurgere a
apelor, servitutea de graniţuire şi de îngrădire a proprietăţii, servitutea izvorului.
 67
Reglementările din dreptul Republicii Moldova similare servituților naturale îşi au originea în lege, sunt plasate în dreptnl vecinătăţii
(Codul civil, art.377-394) şi în sensul adevărat al noţiunii de servitute nu există. De exemplu, servituții naturale de scurgere a apelor îi
corespunde dispoziţia art.381 din Codul civil, potrivit căreia proprietarul terenului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea
firească a apelor provenite de pe terenul superior. Servituții de graniţuire şi îngrădire a proprietăţii îi corespund dispoziţiile art.393, iar
servituții izvoarelor îi corespund dispoziţiile art. 384. Deoarece toate aceste dispoziţii sunt studiate în dreptul vecinătăţii, nu considerăm
necesar a le analiza.
Legală este servitutea care îşi are originea în lege şi are ca obiect utilitatea publică sau privată. Sunt considerate servituții legale:
servitutea de trecere, în cazul locului înfundat, servitutea negativă de vedere, servitutea distanţei plantaţiilor, servitutea picăturilor din
streaşină.
În dreptul Republicii Moldova sunt reglementate situaţii similare, însă, ca şi servituțile naturale, sunt cuprinse în dreptul vecinătății,
fiind veritabile limite legale ale dreptului de proprietate, neexistând, prin urmare, temeiul juridic de a le numi şervituţi. Astfel, servitutea
de trecere, în cazul locului înfundat, este reglementată prin dispoziţia art.392, „trecerea prin proprietatea străină”. Regulile privind
servitutea distanţei plantaţiilor şi construcţiilor sunt reglementate prin dispoziţiile art.389.
În doctrina Republicii Moldova, a fost expusă doleanţa de a se completa art.431 din Codul civil şi a se permite constituirea servituții şi
în baza legii. Autorul menţionează constituirea servituții în baza legii întâlnită în Legea nr.1525/1998 cu privire la energetică, la art.6
alin.(7). Articolul acesta conţine cuvântul „servitute” în dispoziţia: întreprinderile energetice care prestează servicii publice au drept de
servitute asupra terenurilor, indiferent de tipul de proprietate, pentru efectuarea lucrărilor de marcare, de construcţie a obiectivelor, de
deservire profilactică a utilajului, de reparea reţelelor electrice, conductelor termice şi de gaze naturale, instalaţiilor electrotehnice şi
utilajului gazifier, folosind tehnica respectivă. Deşi acest termen este folosit, considerăm că, în situaţia menţionată, nu suntem în prezenţa
unui veritabil drept de servitute, deoarece, impus prin dispoziţia legii, proprietarul este obligat să permită accesul pe terenul ce-i aparţine.
Această obligaţie este în deplină concordanţă cu dispoziţiile constituţionale care prevăd că dreptul de proprietate obligă la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului [Constituţia Republicii Moldova, art.46 alin.(5)]. Dacă proprietarul refuză sau
împiedică realizarea acestui drept, întreprinderile menţionate pot cere în instanţă obligarea acestuia şi plata de daune-interese. De
asemenea, se afirmă că dispoziţiile din Legea nr.1525/1998 sunt dezvoltate în art. 22-27 din Legea nr.123/2009 cu privire la gaze naturale
şi în art. 22-27 din Legea nr.124/2009 cu privire la energia electrică. În art. 22 din Legea nr.123/2009 şi art. 22 din Legea nr.124/2009 se
prevede că asupra terenurilor şi altor bunuri proprietate privată, operatorul reţelei de transport şi de sistem, operatorii reţelelor de
distribuţie, cu acordul proprietarilor, în condiţiile legii, pe durata lucrărilor de construire, reabilitare, retehnologizare, respectiv, de
exploatare şi de întreţinere a reţelelor electrice/de gaze naturale, beneficiază de următoarele drepturi: a) dreptul de uz (folosinţă) asupra
terenului pentru executarea lucrărilor necesare construirii, reabilitării sau retehnologizării reţelelor electrice/de gaze naturale; b) dreptul
de uz (folosinţă) asupra terenului pentru asigurarea funcţionării normale a reţelelor electrice/de gaze naturale prin efectuarea reviziilor,
reparaţiilor şi a altor intervenţii necesare; c) servitutea de trecere subterană, de suprafaţă sau aeriană a terenului pentru executarea
lucrărilor la locul de amplasare a reţelelor electrice/de gaze naturale cu ocazia intervenţiei în scopul retehnologizării, reparaţiei, reviziei
şi al înlăturării consecinţelor avariilor, precum şi pentru accesul la locul lor de amplasare; d) dreptul de a obţine restrîngerea sau sistarea
unor activităţi care ar pune în pericol viaţa şi sănătatea persoanelor, bunurile sau anumite activităţi; e) dreptul de acces la terenul unde
se află reţelele electrice/de gaze naturale. Dreptul de uz (folosinţă) asupra terenului pentru executarea lucrărilor necesare construcţiei,
reabilitării sau retehnologizării reţelelor electrice/de gaze naturale se stabileşte prin contract, încheiat cu proprietarul terenului, şi se
întinde pe durata executării lucrărilor (art.23 din aceste legi). Exproprierea terenului poate avea loc doar dacă operatorii reţelelor de
transport sau operatorii reţelelor de distribuţie nu au reuşit să obţină dreptul de uz sau de servitute asupra terenului şi/sau dacă
demonstrează că lucrările prevăzute la art.22 vor împiedica substanţial folosirea ori chiar vor exclude posibilitatea folosirii de către
proprietar a terenului său (art.26 alin.(2) din aceste legi).
În legislaţie există o dispoziţie legală care permite a afirma că există totuşi servitute constituită în temeiul legii. Ne referim la art.443
alin.(3) din Codul civil, care prevede că superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de superficie
dacă acest drept nu este stabilit prin actul de constituire a superficiei. Totodată, o astfel de situaţie ar putea fi soluţionată şi prin aplicarea
dispoziţiei dreptului vecinătății, prevăzută la art.392.
Servituţile stabilite prin fapta omului se constituie prin acte juridice între persoane, sunt singurele care merită numele de servitute
şi sunt reglementate prin art.428-442 din codul civil al Republicii Moldova. Servitutea se poate constitui cu consimţământul proprietarilor
de terenuri exprimat în acte juridice unilaterale (testamentul şi declaraţia unilaterală a proprietarului) şi bilaterale (contractele). Chiar şi
uzucapiunea dreptului de servitute presupune o concordanţă de voinţe a proprietarilor celor două terenuri.

2.2. Clasificarea servituților în Codul civil. Potrivit art.430, servituțile se clasifică în funcţie de manifestarea lor externă, de modul de
executare şi de faptul dacă presupun exercitarea unor anumite acţiuni sau abţinerea de la săvârşirea lor.
2.2.1. În funcţie de manifestarea lor externă, servituțile sunt aparente şi neaparente [art.430 alin.(1)].
Servitutea aparentă este vizibilă şi se cunoaşte după semnele sale exterioare. Nu este obligatoriu ca semnele exterioare să fie instalate
special la vedere. Ele pot fi o consecinţă a exercitării dreptului de servitute (trecerea bătătoreşte o cărare). Aparente sunt: servitutea de
trecere pentru care există o cărare ori un drum asfaltat, servitutea de construire şi exploatare a apeductului sau gazoductului pentru care
există un apeduct sau un gazoduct amplasat la suprafaţă, servitutea de vedere pentru care există o fereastră sau un balcon etc.
Servitutea neaparentă nu este vizibilă şi nu are semne exterioare. De existenţa ei se poate lua cunoştinţă numai din titlul de constituire
sau în timpul unor lucrări. De exemplu, servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi mai sus de o anumită înălţime este una neaparentă. De
existenţa ei se poate lua cunoştinţă numai din actul de constituire şi din registrul de imobile. Este neaparentă servitutea de trecere pe un
teren agricol, dacă se trece numai în timpul unor lucrări (arat, semănat, prăşit). Este o servitute neaparentă un apeduct, gazoduct instalate
în pământ, de a căror existenţă se poate lua cunoştinţă doar din documente sau la dezgroparea ţevilor.
2.2.2. În funcţie de modul de executare, servituţile sunt continue şi necontinue [art.430 alin.(2)].
Continuă este servitutea pentru a cărei existenţă nu se cere fapta omului. Caracterizând servitutea continuă, autorii Tratatului de
drept civil român (C. Hamangiu şi alţii) menţionează: Ne-am înşela dacă am crede că o servitute este continuă când se exercită fără
întrerupere... Ceea ce determină caracterul continuu sau necontinuu al unei servituți nu este continuitatea sau necontinuitatea exercitării
sale, ci faptul că servitutea, pentru a se exercita, are sau nu are nevoie de faptul actual al omului. Sunt servituți continue: apeductul,
 68
gazoductul, scurgerea apelor, servitutea de vedere etc.
Necontinuă este servitutea pentru a cărei existenţă se cere fapta omului. Astfel de servituți sunt cele de trecere, de a lua apă din
fântână etc.
2.2.3. În funcţie de faptul că presupun exercitarea unor anumite acţiuni sau abţinerea de la săvârşirea unor acţiuni servituțile sunt
pozitive şi negative [art.430 alin.(3)].
Pozitivă este servitutea care îl îndreptăţeşte pe proprietarul terenului dominant să facă în mod direct anumite acte de folosinţă pe
terenul aservit. Sunt servituți pozitive: dreptul de a trece, dreptul de a lua apă din fântână etc.
Negativă este servitutea care impune proprietarului de teren aservit anumite restricţii în exerciţiul dreptului său de proprietate. Astfel
de servituți sunt: interdicţia de a construi pe propriul teren, interdicţia de a construi mai sus de o anumită înălţime etc.

CONSTITUIREA SERVITUȚILOR ÎN BAZA CODULUI CIVIL ŞI TIPURILE DE SERVITUȚI

3.1. Dispoziţii generale. Conform art.431, servitutea stabilită prin fapta omului se poate constitui în 3 modalităţi: prin acte juridice,
prin destinaţia stabilită de proprietar şi prin uzucapiune. Altfel spus, dreptul de servitute se dobândeşte prin acte juridice bilaterale şi
unilaterale şi prin fapte juridice (uzucapiunea).

3.2. Constituirea servituții prin acte juridice (art.431). Servitutea se poate constitui prin acte juridice bilaterale (contracte) şi acte
juridice unilaterale (testament, declaraţie unipersonală).
3.2.1. Contractul de constituire a dreptului de servitute. Proprietarii de terenuri, în baza principiului libertăţii contractuale stipulat la
art.667, pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Având drept de dispoziţie
asupra terenului său, proprietarul, pe lângă faptul că îl poate înstrăina cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, îl poate da în folosinţă prin
locaţiune, uzufruct, uz, superficie etc. şi îl poate greva cu dreptul de servitute al unei sau mai multor persoane, încheind un contract în
acest sens.
Asupra unui teren aservit, precum şi în favoarea unui teren dominant pot fi constituite mai multe servituți.
Contractul de constituire a dreptului de servitute poate fi:
a) solemn, după modul de formare, deoarece, pentru încheierea lui valabilă se cere forma autentică [art.431 alin.(2)], iar pentru
naşterea dreptului de servitute, contractul trebuie înscris în registrul bunurilor imobile;
b) sinalgmatic (bilateral), după conţinut, dacă a fost încheiat cu titlu oneros şi dacă pentru acordarea acestui drept, se plăteşte o
recompensă, dar poate fi şi unilateral dacă servitutea se acordă cu titlu gratuit;
c) cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, după scopul urmărit de părţi:
− dacă este cu titlu oneros, contractul de constituire a servituții se încadrează în categoria contractelor comutative, deoarece existenţa
şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor proprietarului de teren dominant şi ale proprietarului de teren aservit sunt certe, nu depind
de hazard şi pot fi apreciate de părţi la încheierea contractului;
− dacă este cu titlu gratuit, contractul de constituire a servituții intră în categoria contractelor dezinteresate, deoarece proprietarul
terenului aservit, care este şi partea obligată, nu sărăceşte prin faptul că permite trecerea cuiva, instalarea unei conducte, iar
proprietarul terenului dominant nu se îmbogăţeşte, deoarece nu primeşte nici un bun, doar dreptul de a trece sau de a instala o
conductă, suportând cheltuielile de construcţie;
d) constitutiv de drepturi reale, după efectele produse, deoarece drepturile reale, inclusiv dreptul de servitute, iau naştere numai după
înscriere în registrul bunurilor imobile; neînregistrarea însemnând inexistenţa lor;
e) cu executare succesivă, după modul de executare, deoarece proprietarul terenului dominant îşi va exercita dreptul, iar proprietarul
terenului aservit va fi obligat să tolereze acţiuni şi să nu împiedice exercitarea pe întreaga perioadă asupra căreia s-a convenit;
f) contract numit, deoarece are o denumire prevăzută de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a dreptului de servitute. Contractul de constituire a dreptului de servitute ca orice contract
civil, trebuie să cuprindă anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se referă la:
 identitatea proprietarului de teren dominant şi a proprietarului de teren aservit; în cazul în care calitatea de proprietar o au mai
multe persoane, în contract se indică datele de identitate ale fiecăreia;
 identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă sau subfaţă se constituie dreptul de servitute, locul pe care se va
exercita acest drept; pentru înlăturarea neclarităţilor, ar fi binevenit ca părţile să anexeze planul cadastral şi planul geometric al terenului,
care ar reflecta şi locul (suprafaţa sau subfaţa) pe care va fi exercitată servitutea;
 termenul pentru care se constituie servitutea, dacă se constituie pentru o anumită perioadă;
 caracterul oneros sau gratuit al contractului; caracterul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres [art.429
alin.(2)]; în cazul în care contractul este cu titlul oneros, se indică mărimea recompensei şi regularitatea plăţii;
 forma autentică a contractului;
 persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru înregistrarea servituții;
 contractul poate conţine şi alte clauze, în condiţiile legii, pe care părţile le consideră importante.
3.2.2. Actele juridice unilaterale ca acte de constituire a servituții. Servitutea poate fi constituită şi prin acte juridice unilaterale sub
formă de declaraţii unipersonale sau testamente.
Unipersonală poate fi atât declaraţia proprietarului de teren privind constituirea servituții asupra unei părţi din propriul teren,
prevăzută de art. 432, cât şi declaraţia proprietarului terenului aservit prin care se constituie dreptul unui sau mai multor proprietari de
terenuri dominante de a trece pe terenul său, de a instala o conductă etc. Pentru naşterea dreptului de servitute, declaraţia proprietarului
de teren aservit trebuie să fie în formă autentică şi să se înscrie în registrul bunurilor imobile. Conţinutul declaraţiei poate fi similar celui
al contractului de constituire a dreptului de servitute, luându-se în considerare specificul actelor unilaterale.
Testamentul, ca act unilateral al proprietarului de teren aservit, poate fi temei pentru apariţia dreptului de servitute dacă în conţinutul
lui este o dispoziţie sub forma legatului, iar testamentul este întocmit în formă autentică. Testamentul olograf şi testamentul mistic nu
pot da naştere unui drept de servitute, fiind în contradicţie cu dispoziţiile art. 431 alin. (2).
3.3. Constituirea servituții prin destinaţia stabilită de proprietar (art.432). Constituirea dreptului de servitute prin destinaţia stabilită
 69
de proprietar are loc în cazul în care proprietarul intenţionează să divizeze (să parceleze) propriul teren şi să înstrăineze o parte printr-un
act unipersonal în formă autentică ori să stabilească un drept de servitute în favoarea uneia dintre părţi, cu înregistrările respective în
registrul bunurilor imobile.
De asemenea, proprietarul care intenţionează să lase terenul la doi moştenitori poate, printr-o declaraţie unipersonală, să instituie o
servitute, care va produce efecte numai după ce moştenitorii intră în posesiunea masei succesorale, iar terenul lui de cuius trece în
stăpânirea a două persoane diferite. În mod similar, poate fi întocmit un act de constituire a dreptului de servitute asupra propriului teren
de către o persoană juridică, în eventualitatea dezmembrării ei, şi de transmitere a unor părţi din teren către doi sau mai mulţi succesori.
Atâta timp cât parcelele aparţin aceluiaşi proprietar, dreptul de servitute înregistrat nu are nici o importanţă, deoarece nimeni nu
poate poseda o servitute asupra propriului teren. Îndată ce una din parcele se înstrăinează şi intră în stăpânirea altui proprietar, servitutea
începe să producă efecte, adică proprietarul terenului dominant are dreptul să-şi exercite prerogativele, iar proprietarul terenului aservit
este ţinut să tolereze actele materiale sau să se abţină de la anumite acte.
În esenţă, servitutea constituită prin destinaţia stabilită de proprietar este o servitute constituită prin act juridic.

3.4. Dobândirea servituții prin uzucapiune (art.433). Dreptul de servitute, ca şi dreptul de proprietate, poate fi dobândit prin
uzucapiune. Conform dispoziţiei art.433 alin.(1), pot fi dobândite prin uzucapiune servituțile:
 continue şi aparente; sunt servituți şi continue şi aparente apeductele, gazoductele amplasate la suprafaţa solului, precum şi cele de
scurgere a apelor, deoarece, au semne exterioare, iar, pentru exercitarea lor, nu este nevoie de fapta actuală a omului; etc.
 neaparente şi pozitive; sunt şi neaparente, şi pozitive apeductele sau gazoductele îngropate în pământ, a căror trecere peste terenul
agricol nu are semne exterioare.
Nu se pot dobîndi prin uzucapiune servituțile neaparente şi negative, inclusiv cele prin care proprietarului de teren aservit i se interzice
să construiască ori să construiască mai sus de o anumită înălţime.
Conform art.433 alin. (2), actele materiale corespunzătoare unor servituţi necontinue (de exemplu, servitutea de trecere, de păstorit)
se prezumă a fi exercitate cu simpla îngăduinţă a proprietarului de teren aservit. Legea prezumă că proprietarul de teren aservit permite
proprietarului de teren dominant sau altor persoane care se folosesc de acest teren trecerea sau păstoritul. O astfel de permisiune este
un impediment pentru a uzucapa dreptul de servitute. Dacă demonstrează că a întrunit toate condiţiile uzucapiunii (buna-credinţă şi
termenul) proprietarul terenului dominant va putea dobândi dreptul de servitute. Termenul uzucapiunii dreptului de servitute este
acelaşi, de 15 ani, ca şi cel al uzucapiunii dreptului de proprietate asupra imobilelor.
În lipsa unor reglementări legale cu privire la înregistrarea dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, ar fi utile reglementări
exprese privind adoptarea unei hotărâri judiciare de recunoaştere a acestui fapt.

3.5. Forma actului de constituire şi modul lui de înregistrare. Actul de constituire a dreptului de servitute trebuie să fie întocmit în
formă autentică. El este opozabil terţilor de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile [art.431 alin.(2)]. Forma autentică trebuie să o
întrunească toate actele, adică contractele, declaraţiile şi chiar testamentele. Nerespectarea formei autentice a actului duce la nulitatea
lui şi la inexistenţa dreptului.
Prin a doua parte a alineatului citat, legiuitorul instituie o prezumţie, potrivit căreia actul de constituire a dreptului de servitute este
opozabil terţilor de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, ceea ce înseamnă că este opozabil între părţi de la data autentificării
notariale. Apariţia dreptului de servitute este supusă înregistrării de stat (art.290), neînregistrarea însemnând nedobândirea dreptului.
Mai mult decât atât, art.499 stabileşte că drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscriere în registrul bunurilor
imobile. Actul de constituire a dreptului de servitute întocmit în formă autentică este opozabil părţilor. Potrivit art.215, dacă se eschivează
de la înregistrarea actului juridic, partea obligată poate fi impusă prin hotărâre judecătorească. Nu se poate însă afirma că dreptul de
servitute ia naştere până la înregistrare, naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ producându-se concomitent.
În registrul bunurilor imobile, dreptul de servitute se înregistrează la capitolul A subcapitolul III, în care se înscriu grevările dreptului
de proprietate. Deşi afectează într-o anumită măsură dreptul de proprietate, servitutea nu afectează dreptul de dispoziţie al
proprietarului, pentru care fapt poate fi constituită şi asupra unui imobil ipotecat, şi asupra unui imobil transmis cu drept de uzufruct, de
locaţiune etc.
Pentru a exclude interpretările eronate cu privire la mărimea terenului şi la locul unde se va exercita dreptul de servitute, inclusiv cel
de trecere, trebuie elaborat şi anexat la actul de constituire un plan geometric al terenului în care să se indice locul (lungimea, lăţimea
cărării, drumului, şanţului etc.) pe care se va exercita servitutea.

3.6. Tipurile de servitute. Potrivit principiului libertăţii contractuale, precum şi prerogativelor pe care legea le acordă proprietarilor
de bunuri imobile, se pot constitui următoarele drepturi de servitute.
3.6.1. Servitutea de trecere. Prin actul de constituire a servituții de trecere, proprietarul terenului aservit se obligă să permită
proprietarului terenului dominant, precum şi oricărei persoane care are interes, să treacă prin terenul său. Servitutea de trecere se poate
constitui la iniţiativa proprietarului de teren dominant care, deşi nu este lipsit de cale de acces, doreşte să aibă acces la un drum asfaltat,
mult mai apropiat, dacă ar trece prin terenul vecinului. Această servitute poate să prevadă dreptul de trecere numai „cu piciorul” cu
anumite mijloace de transport (căruţă, automobil, tractor etc.), precum şi dreptul de a trece cu animale domestice. În dependenţă de
această circumstanţă, terenul asupra căruia se va exercita servitutea va fi mai mare sau mai mic. Dacă clauzele actului de constituire sunt
formulate în termeni generali, rezultă că titularul dreptului de servitute are dreptul să treacă nu numai cu piciorul, ci şi cu orice bun de
interes util. Servitutea de trecere poate fi răscumpărată de proprietarul terenului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea
pe care o procură terenul dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit (art.442). Exemplu ar servi situaţia în
care proprietarului de teren dominant i s-a permis accesul la o şosea asfaltată, ulterior însă un alt drum la care are ieşire directă a fost
asfaltat, şi proprietarul terenului dominant foloseşte foarte rar servitutea de trecere. În acest caz, proprietarul terenului aservit poate
cere răscumpărare. Dacă proprietarul terenului dominant nu doreşte să renunţe la dreptul de servitute, cuvânt va spune instanţa de
judecată, căreia i se va demonstra disproporţia dintre utilitatea şi inconvientele părţilor.
3.6.2. Servitutea de vedere. În lipsa unor dispoziţii exprese care ar interzice vederea asupra terenului vecin şi care ar putea fi depăşite
cu ajutorul servituții de vedere, instituirea acestui tip de servitute este dificilă. Reglementările, deşi generale, ale art.379 alin.(1) ar
 70
permite totuşi unor proprietari să afirme că deschiderea unei ferestre sau a unui balcon în zidul sau în peretele comun ar atenta în mod
inadmisibil asupra terenului lor, deoarece privirile vecinului în ograda sau grădina acestora i-ar putea jena şi incomoda, având un impact
negativ asupra modului lor de viaţă.
3.6.3. Servitutea de a nu construi. Persoanele fizice şi persoanele juridice proprietari de terenuri pot conveni asupra instituirii unor
servituți prin care proprietarul terenului aservit se obligă să nu construiască pe terenul său o anumită perioadă pentru a asigura interesul
proprietarului terenului dominant. Necesitatea instituirii acestui gen de servitute apare atunci când proprietarul terenului dominant
doreşte să-şi asigure vederea asupra unui landşaft (parc, pădure, lac etc.) sau lumina soarelui pentru o perioadă mai îndelungată în cazul
în care o construcţie pe terenul învecinat ar acoperi frumuseţea sau lumina. Servitutea de a nu construi nu trebuie confundate cu
interdicţiile de construire, care se pot stabili prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului conform Legii nr.835/1996 privind
principiile urbanismului şi amenajării teritoriului, art.47, interdicţii definitive (existenţa pericolului de inundaţii, alunecări de teren) sau
temporare (executarea unor lucrări de utilitate publică). Interdicţiile temporare sunt limitări ale dreptului de proprietate şi pot fi ridicate
o dată cu dispariţia motivelor pentru care au fost instituite.
3.6.4. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumită înălţime. Prin actul de constituire a servituții, persoanele fizice şi juridice pot
conveni ca proprietarul terenului aservit să nu construiască mai sus de o anumită înălţime pentru a nu afecta interesele proprietarului de
teren dominant. Aceste interese pot fi similare servituții de a nu construi.
3.6.5. Picătura streşinii. Articolului 386 prevede că proprietarul este obligat să-şi construiască astfel casa, încât apa, zăpada sau gheaţa
de pe acoperiş să cadă exclusiv pe terenul său. Dacă însă doi vecini au convenit că unul dintre ei (proprietarul terenului aservit) se obligă
să tolereze picăturile din streşina celuilalt (proprietarul terenului dominant) şi scurgerea lor, întocmind un acord în formă autentică şi
înregistrându-l, se consideră că s-a constituit o servitute de picătură a streşinii.
3.6.6. Servitutea privind distanţa pentru plantații şi construcții. Potrivit art.389, orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face
numai cu respectarea unei distanțe minime față de linia de hotar. Astfel, arborii, plantaţiile şi gardurile vii, cu excepţia celor mai mici de
doi metri, pot fi sădiţi la o distanță de cel puţin doi metri de linia de hotar, dacă legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu
prevede o distanţă mai mare. Vecinii însă pot conveni altfel, instituind o servitute prin care se permite sădirea copacilor la o distanţă şi
mai mică de hotar. Nici Legea nr.835/1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului și nici Regulamentul general de
urbanism, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.5 din 05.01.1998, nu stabilesc norme privind distanţa minimă de hotar la care se poate
construi, care ar putea fi depăşite de vecini prin acordul lor. Normelor din art.389 alin.(1) şi art.379 li se pot da o interpretare destul de
largă. De aceea, pentru a se proteja de un eventual litigiu, chiar de pericolul de а-i fi demolată construcţia edificată deja, proprietarul ar
trebui să convină cu vecinul asupra instituirii unei servituți prin care cel de al doilea se obligă să tolereze incomoditățile create de
construcție.
3.6.7. Servitutea de a instala conducte de apă, de gaze, linii de telecomunicaţii, de transport electric etc. Vecinii pot conveni ca
proprietarul terenului dominant, deşi nu se încadrează în dispoziţiile art.392, să efectueze lucrări de instalare a unei conducte de apă, de
gaze, a unor linii de telecomunicaţii, de transport electric şi să le exploateze ulterior.
3.6.8. Alte tipuri de servitute care asigură proprietarului de teren dominant anumite favoruri din contul terenului aservit. Un
exemplu în acest sens ar fi servitutea de a lua apă din fântâna sau iazul construit pe terenul vecinului.

EXERCITAREA SERVITUȚILOR
4.1. Dispoziţii generale. Servitutea se exercită de către persoanele care au constituit-o cu bună-credinţă, fiecare respectându-şi
drepturile şi obligaţiile. Limitele şi modul de exercitare a servituții sunt stabilite în actul de constituire, în condiţiile legii. Servitutea se
extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea sa.
Sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în obligaţia proprietarului acestuia de a permite efectuarea
anumitor acţiuni pe terenul său, pe suprafaţa lui ori în sub faţă (servituţi pozitive). Servitutea poate consta şi din obligaţia proprietarului
de teren aservit de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului de teren dominant (servituţi negative).

4.2. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren dominant. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren dominant sunt stipulate
la art.436, unele pot fi sesizate şi din alte dispoziţii legale.
4.2.1. Proprietarul terenului dominant este în drept:
 să se folosească de servitute exercitând asupra terenului aservit acte materiale (să treacă, să repare) şi juridice (să interzică
proprietarului ori oricărei alte persoane edificarea construcţiei în cazul unei servituții negative de a nu construi); dreptul de servitute
trebuie să fie exercitat astfel încît să creeze cît mai puţine dificultăţi proprietarului de teren aservit;
 să efectueze din cont propriu orice lucrare necesară exercitării dreptului său; de exemplu, în cazul servituții de trecere, proprietarul
terenului dominant poate să asfalteze drumul sau cărarea; în cazul servituții de instalare a unei conducte, să sape şanţul, să schimbe ţevile
vechi etc.;
 să conserveze dreptul său; conform art. 198, prin act de conservare înțelegându-se actul de preîntâmpinare a pierderii unui drept
subiectiv; dreptul de servitute se stinge dacă persoana nu s-a folosit de servitute timp de 10 ani, termenul de neuz începând să curgă de
la data ultimului act de exerciţiu, deşi persoana care nu mai are aceeaşi necesitate de folosire a servituții face însă acte materiale numai
pentru a preveni stingerea dreptului său; dacă persoana obligată a împiedicat folosinţa, titularul dreptului de servitute poate să-şi
conserveze dreptul prin înaintarea unei acţiuni în instanţă pentru a opri curgerea prescripţiei ori stingerea dreptului;
 să pretindă la o parte din cheltuieli dacă lucrările efectuate profită și proprietarului de teren aservit; de exemplu, acesta se foloseşte
de conducta de apă sau de gaz construită de proprietarul terenului dominant sau de drumul de acces asfaltat de el;
 să întreţină și să decidă soarta juridică a construcţiilor și plantaţiilor pe care le-a amplasat pe terenul aservit în legătură cu exercitarea
servituții (art.438); proprietarul terenului aservit are dreptul să le ridice în cazul expirării termenului de servitute [art.436 alin.(3)];
 să exercite dreptul de servitute accesorie, când exercitarea unei servituți necesită o altă servitute; de exemplu, servitutea de a lua apă
din fântână (servitute principală) impune şi servitutea de trecere peste terenul aservit (servitute accesorie); chiar dacă în actul de
constituire a servituții principale nu s-a prevăzut nici o servitute accesorie, proprietarul terenului aservit va ti ţinut să tolereze şi acţiunile
materiale ale servituții accesorii;
 să renunţe la dreptul său de servitute; renunţarea la drept se face în aceeaşi formă ca şi contractul de constituire a servituții,
 71
producând efecte numai după radierea dreptului din registru; simpla neexercitare a dreptului de servitute poate duce la stingerea lui, dar
nu înseamnă renunţare.
În ipoteza în care terenul dominant s-ar diviza în mai multe părţi, proprietarii fiecărei părţi ar putea beneficia în egală măsură de
servitute.
4.2.2. Proprietarul terenului dominant este obligat:
 să-şi exercite dreptul astfel încât să creeze cât mai puţine dificultăţi proprietarului de teren aservit [art.434 alin(5); servituțile
pozitive, indiferent de tipul lor, trebuie exercitate cu bună-credinţă, să nu deranjeze, nici să păgubească cealaltă parte;
 să întreţină construcţiile şi plantaţiile de pe terenul aservit în măsura în care asigură interesele terenului aservit [art.436 alin.(1)];
dacă există mai mulţi titulari ai dreptului de servitute, această obligaţie aparţine fiecărui proprietar de teren dominant proporţional
beneficiului său dacă legea sau actul de constituire nu prevede altfel;
 să repare daunele aduse proprietarului de teren aservit [art.436 alin. (2)]; dacă, prin exercitarea servituții, se aduc prejudicii
proprietarului de teren aservit, titularul dreptului de servitute este obligat să le repare. Se consideră prejudicii banii plătiţi ca impozit
imobil pentru terenul pe care se exercită servitutea, precum şi plantaţiile nimicite prin săpăturile efectuate de proprietarul terenului
dominant în vederea reparării conductei din terenul aservit; dacă există mai mulţi titulari ai dreptului de servitute, obligaţia de reparaţie
a prejudiciului aparţine fiecăruia proporţional utilităţii obţinute;
 să plătească o recompensă proprietarului de teren aservit [art.429 alin. (2)]; titularul dreptului de servitute plăteşte recompensă
dacă actul de constituire nu prevede că dreptul de servitute se acordă cu titlu gratuit; recompensa reprezintă o sumă, care acoperă
beneficiul pe care proprietarul terenului aservit l-ar fi avut în cazul exploatării normale a terenului său fără sarcina servituții;
 să înlăture toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat dacă proprietarul terenului aservit a decis astfel [art.436 alin.(3)].

4.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren aservit. Conform dispoziţiilor Codului civil, proprietarului de teren aservit îi revin
drepturi corelative obligaţiilor proprietarului de teren dominant şi viceversa. Pe lângă drepturile şi obligaţiile corelative, legea prevede
alte drepturi şi obligaţii.
4.3.1. Proprietarul terenului aservit are dreptul:
 de ai se repara daunele suportate [art.437 alin. (2)];
 de a primi recompensă [art.429 alin. (2)];
 de a abandona partea din terenul său pe care se exercită servitutea (art.435); în cazul în care, conform contractului, cheltuielile
lucrărilor de exercitare şi conservare a servituților revin proprietarului de teren aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie
abandonînd în folosul proprietarului de teren dominant partea din terenul aservit necesară exercitării servituții;
 de a răscumpăra servitutea; proprietarul terenului aservit poate, până la expirarea termenului de servitute, să pună capăt existenţei
ei prin răscumpărare, plătind titularului de drept o sumă pentru care acesta să renunţe la dreptul său; art. 442 reglementează în mod
special dreptul proprietarului de teren aservit la răscumpărarea servituții de trecere când există o disproporţie vădită între utilitatea pe
care o procură terenul dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit; dispoziţia acestui articol poate fi aplicată
şi la răscumpărarea unor alte tipuri de servitute (de a nu zidi) dacă există o disproporţie între utilitatea fondului dominant şi
inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit;
 de a indica o altă parte din teren pentru exercitarea servituții [art. 434 alin. (5)]; proprietarul terenului aservit poate indica o altă parte
din teren decît cea la care s-a convenit, pentru exercitarea dreptului de servitute, dar numai în cazul în care o astfel de transferare nu
prejudiciază proprietarul terenului dominant; cheltuielile de transferare le suportă proprietarul terenului aservit.
4.3.2. Proprietarul terenului aservit este obligat:
− să permită efectuarea actelor materiale necesare exercitării dreptului de servitute [art.434 alin. (1)];
− să se abţină de la orice act care limitează exercitarea servituții [art 434 alin. (4)];
− să suporte o parte din cheltuieli în cazul în care beneficiază de lucrările edificate de titularul dreptului de servitute [art.436 alin. (2)].

MODIFICAREA LOCULUI DE EXERCITARE A SERVITUȚII

Servitutea se exercită întocmai cum s-a convenit prin actul de constituire, proprietarii neavând dreptul să schimbe starea locurilor ori
să strămute exercitarea servituții; dacă în actul de constituire nu se poate determina locul asupra căruia se exercită servitutea, iar între
proprietari apar litigii în legătură cu acest fapt, instanţa poate considera ca determinant locul asupra căruia servitutea s-a exercitat
benevol şi fără obiecţii în cel puţin 3 ani [art.434 alin.(3)].
În cazuri excepţionale, proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă parte din teren
decât cea stabilită anterior [art.434 alin. (5)], dar numai dacă o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul terenului dominant.
Cheltuielile de transferare le suportă proprietarul terenului aservit.

STINGEREA SERVITUȚILOR
Modurile de stingere a servituții. Fiind un drept asupra lucrurilor unei alte persoane, servitutea se naşte şi există atât timp cât există
bunurile imobile dacă nu intervine un temei de stingere a ei.
Conform art. 440, dreptul de servitute se stinge în caz de:
 consolidare a terenurilor; consolidarea are loc atunci când terenul dominant şi cel aservit ajung a fi ale aceluiaşi proprietar, prin orice
act juridic; legiuitorul reglementează expres consolidarea în cazul în care proprietarul abandonează partea din terenul grevat cu servitute;
astfel, potrivit art. 435, proprietarul terenului aservit care, conform contractului, suportă cheltuielile lucrărilor de exercitare şi conservare
a servituților se va putea exonera de ele prin abandonarea, în folosul proprietarului terenului dominant, a părţii din terenul aservit
necesare exercitării servituții; abandonarea se face prin act autentic (art,338), iar dreptul de proprietate trece la proprietarul terenului
dominant la data înscrierii în registru;
 renunţare a proprietarului de teren dominant; acesta poate să renunţe de la dreptul său de servitute printr-o declaraţie în formă
autentică şi cerere de radiere a dreptului din registrul bunurilor imobile;
 expirare a termenului pentru care a fost constituită; servitutea există atâta timp cât există bunurile imobile, trecând, ca drept, de la
un proprietar de teren dominant la altul, iar ca sarcină, de la un proprietar de teren aservit la altul; dacă însă, prin actul de constituire,
 72
s-a convenit, dreptul de servitute se stinge la expirarea unui anumit termen sau la survenirea unei condiţii rezolutorii;
 răscumpărare; răscumpărarea dreptului se face prin act juridic în formă autentică, iar dreptul se stinge la data radierii lui din registru;
legiuitorul reglementează în mod deosebit răscumpărarea servituții de trecere (art.442);
 stingere a dreptului de superficie dacă a fost constituit în temeiul art.443 aiin.(3);
 imposibilitate de exerciţiu; această cauză de stingere intervine dacă apare un obstacol material care împiedică exercitarea dreptului;
de exemplu, în cazul servituții de a lua apă din fântână, dreptul se stinge dacă izvorul a secat;
 neuz pentru o perioadă de 10 ani; termenul de neuz începe să curgă de la data ultimului act de exerciţiu a servituților necontinue ori
de la data unui act contrar servituților continue; exercitarea servituții de către un coproprietar, uzufructuar sau superficiar face să se
întrerupă termenul faţă de ceilalţi coproprietari ori faţă de nudul proprietar;
 dispariţie a oricărei utilităţi a lor; servitutea se stinge dacă proprietarul terenului dominant nu mai are nici o necesitate şi nici un
interes în folosinţa acestuia; de exemplu, nu mai este necesară servitutea de a lua apă, dacă proprietarul terenului dominant şi-a construit
fântână sau a instalat conductă, ori servitutea de trecere la un drum asfaltat nu mai este utilă deoarece proprietarul terenului dominant
a făcut ieşire proprie la un astfel de drum;
 expropriere a terenului aservit dacă servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.
Stingerea servituții se demonstrează prin acte înregistrate de oficiul cadastral sau extrase din registrul bunurilor imobile.

TEMA: Dreptul de superficie

1. Noțiunea și caracterele dreptului de superficie.

2. Constituirea dreptului de superficie.
3. Exercitarea dreptului de superficie.
4. Stingerea dreptului de superficie.

NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE DREPTULUI DE SUPERFICIE

1.1. Noţiunea. Dreptul de superficie sau „dreptul cu privire la suprafaţă şi subfaţă” cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de
drept civil la Facultatea de Drept a Universităţii din Iaşi, a luat naştere în dreptul privat roman. În Roma antică funcţiona principiul
superficies soIo cedit (suprafaţa aparţine pământului) conform căruia proprietarul de teren era şi proprietarul construcţiei ce se afla pe
el. Această stare de lucruri frâna construcţia de locuinţe pe terenurile statului. Prin perfecţionarea mecanismelor juridice se ajunse la
elaborarea unei construcţii juridice (drept de superficie sau superficie) prin care particularilor se permitea să ridice şi să exploateze
construcţii pe terenul statului fără a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat să
ridice şi să exploateze o construcţie pe terenul statului dobândea asupra lui un drept real imobiliar, putând să-l înstrăineze cu titlu oneros
sau gratuit, să-l ipotecheze ori să-l lase moştenire. În schimb, era ţinut la plata unei taxe, numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie
a fost preluat de legislaţiile ulterioare, inclusiv de cele ale ţărilor moderne.
În Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de superficie este reglementat la art. 443-453. Potrivit art.443 alin.(1), superficie este
dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a
exploatării unei construcţii existente.
Ca şi în dreptul roman, în dreptul Republicii Moldova este instituită prezumţia că totul ce este făcut pe suprafaţa şi subfaţa terenului
este făcut de proprietarul terenului, din contul lui şi că îi aparţine până la proba contrarie. Această constatare îşi are temeiul în dispoziţiile
generale ale art.317 şi în cele ce privesc accesiunea imobiliară artificială, reglementată la art. 329. Articolul 317 prevede că tot ceea ce se
uneşte la bun ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului dacă legea nu
prevede altfel. Art. 329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alineatul (1), că lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului şi
construcţiile sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului şi aparţin acestuia. Astfel, legiuitorul confirmă că legătura dintre teren
şi alte bunuri amplasate temporar sau permanent pe suprafaţa sau subfaţa acestuia se soluţionează după regula bunului principal şi
bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcţia bunul accesoriu. În ipoteza în care se demonstrează că edificarea
construcţiei a fost efectuată de o altă persoană decât proprietarul terenului [alin. (3), (4) (6)] sau din contul unei alte persoane [alin. (2)],
construcţia oricum aparţine proprietarului de teren, acesta fiind ţinut să despăgubească terţii în anumite proporţii. Pornind de la aceste
dispoziţii, construcţia ridicată de superficiar va fi un accesoriu al terenului şi va aparţine cu drept de proprietate titularului de teren.
Acesta, exercitând dreptul său de proprietate într-un mod special, prin instrumentul instituţiei superficiei, va primi cu titlu de plată pentru
această folosinţă o redevenţă, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat să tolereze actele (materiale, juridice) ale
superficiarului asupra propriului teren pe toată perioada de existenţă a superficiei. De asemenea, în caz de cesiune cu titlu oneros a
dreptului de superficie, proprietarul de teren are dreptul de preemţiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat să
despăgubească superficiarul, însă nu în temeiul art. 329, ci al art. 451.
Principala sarcină pe care o comportă instituţia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a două drepturi de proprietate: asupra
terenului şi asupra construcţiei. Pornind de la dispoziţiile art. 317 şi 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este şi
proprietar al tuturor lucrurilor încorporate pe suprafaţă şi subfaţă. Cel care, cu acordul proprietarului, ridică pe terenul acestuia o
construcţie nu dobândeşte un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modifică această regulă. Prin urmare, proprietarul terenului
este şi proprietarul construcţiei edificate de superficiar, deşi această proprietate este nudă până la stingerea dreptului de superficie.
Deoarece construcţia ca valoare nu poate fi inclusă concomitent în două drepturi, legiuitorul a stipulat în art.443 alin. (5): Construcţia
este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Această dispoziţie permite concluzia că superficiarul nu este proprietar al
construcţiei, deşi dreptul său conţine prerogativa de a folosi construcţia, iar ca bun patrimonial, încorporează valoarea acesteia. Altfel
spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezintă o sarcină (o povară) a proprietăţii, iar proprietarul
trebuie să ţină cont de ea de la data constituirii şi până la data stingerii. Pornind de la dispoziţia art. 443 alin.(3), valoarea clădirii va fi
înscrisă superficiarului, care va plăti impozitul pe imobil, iar întreprinzătorii şi persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil.
Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativă construirii şi cultivării lui de către
proprietar sau dării în arendă sau folosinţă gratuită etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de
 73
superficie se face cu consimţământul proprietarului de teren. Prin urmare titularul, exercitându-şi prerogativele de proprietar, transmite
dreptul de posesiune şi folosinţă a suprafeţei sau subfeţei terenului său pentru ridicarea şi exploatarea unei construcţii. El consimte
superficia acceptând dreptul terţului asupra propriului teren. Această transmitere a dreptului de folosinţă permite unor autori să afirme
că proprietarul dezmembrează dreptul său de proprietate între sine şi superficiar.
Din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra suprafeţei (subfeţei) terenului şi, în esenţă, un drept asupra
lucrului altuia [art. 443 alin.(1)] şi nu un dezmembrământ clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren îşi exercită atributul de
folosinţă nu prin dezmembrarea dreptului său, ci prin grevarea acestuia cu dreptul superficiarului de a ridica şi a exploata o construcţie
în schimbul unei redevenţe lunare. Acest mod specific de folosinţă ridică esenţial eficienţa economică a terenului, satisfăcând atât
interesele proprietarului, cât şi pe cele ale superficiarului. În pofida acestei grevări, proprietarul poate să realizeze nestingherit şi
prerogativa de dispoziţie: să înstrăineze terenul fără a informa superficiarul. Dobânditorul va fi obligat să respecte drepturile
superficiarului întocmai ca şi cum ar fi participat la constituirea superficiei.
În literatura juridică naţională este analizat obiectul dreptului de superficie sub câteva aspecte. În interpretarea extinderii dreptului
de superficie de asupra terenului şi sub el, s-a afirmat că acest drept include şi dreptul asupra plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe
teren. Profesorul Victor Volcinschi insistă asupra sintagmei „de asupra şi sub acest teren” din definiţia legală a dreptului de superficie,
menţionând că legiuitorul sugerează o interpretare restrictivă, potrivit căreia dreptul de superficie poate fi exercitat construind atât de
asupra terenului, cât şi în subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaţa terenului sau numai sub el. Obiect al dreptului
de superficie ar putea fi în mod distinct numai suprafaţa terenului (de exemplu, o antenă instalată de o companie de telefonie mobilă, o
construcţie care nu are subsol) ori numai subfaţa (un rezervor, o parcare subterană, o mină din care nu se mai extrage nimic), ori ambele
(construcţie cu multe etaje, unele subterane, alte supraterane).
Profesorul Eugenia Cojocari afirmă că dreptul de superficie poate include nu numai construcţiile, ci şi plantaţiile, alte lucrări. Această
afirmaţie este preluată din literatura juridică şi jurisprudenţa României, a cărei legislaţie acceptă conceptul potrivit căruia plantaţiile şi
alte lucrări fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce însă nu este în concordanţă cu legislaţia Republicii Moldova. Astfel, Codul ei civil
[art. 443 alin.(1), (2) şi (5); art.445, art.448 alin.(1), art. 450-452] limitează dreptul de superficie numai la construcţie.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie. Conform definiţiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil şi
ereditar, temporar, dar de lungă durată, cu conţinut variabil, în funcţie de forma sa: deplină sau incipientă.
Dreptul de superficie, ca drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei
asupra unui lucru. Prin dominaţie se subînţelege puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra lucrului său,
precum şi să limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină. Principalul drept real este cel de proprietate. Alte drepturi reale principale
sunt:
− dreptul de uzufruct,
− dreptul de uz,
− dreptul de abitație,
− dreptul de servitute,
− dreptul de superficie.
Drepturi reale accesorii sunt:
− dreptul de gaj,
− dreptul de ipotecă.
Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, în dreptul de superficie se
încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau subfaţă; b) dreptul asupra construcţiei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil
tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra căruia îşi exercită dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor, care sunt imobile prin natura lor. Bun
imobil, dar accesoriu, este şi construcţia parte componentă a dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se află pe suprafaţa
pământului (casă, clădire industrială, comercială, socială, drum, pod, antenă, stâlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub
pământ (garaj, beci, fântână, mină).
Dreptul de superficie este un drept alienabil şi ereditar, putând fi transmis prin acte juridice între vii, precum şi pentru cauză de
moarte [art. 443 alin.(1), art. 447 alin.(1)]. Superficiarul poate înstrăina dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv
prin contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie sau poate să-l transmită ca aport la capitalul social al unei societăți comerciale,
ori să-l greveze cu ipotecă.
Dacă dreptul de superficie se înstrăinează prin vânzare-cumpărare, dreptul de preemţiune aparţine proprietarului de teren şi se
exercită în conformitate cu art. 793-797. Dreptul de preemţiune nu poate fi exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport
la capitalul social.
Caracterul alienabil evidenţiază şi dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul său. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi
grevat cu dreptul de uzufruct, de uz sau de abitaţie. Dacă proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul său cu
servitute (de a nu construi mai sus de o anumită înălţime), superficiarul, la edificarea construcţiei, va fi ţinut să respecte această sarcină.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune atât în cazul persoanelor fizice, în urma decesului superficiarului, cât şi în cazul
persoanelor juridice, în urma reorganizării superficiarului persoană juridică. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea
dreptului de superficie, acesta continuând să existe în întreaga perioadă pentru care s-a constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. Conform dispoziţiei art. 444 alin.(2), dreptul de superficie se constituie
pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un termen legal minim sau maxim. În cazul în care actul de constituire a superficiei nu
stabileşte un termen, dreptul de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot stabili un termen mai mic
sau mai mare de 99 de ani.
De regulă, superficia se constituie pentru un termen îndelungat. Acesta este unicul raţionament care justifică interesul superficiarului
de a ridica construcţia şi a beneficia de ea. Acelaşi raţionament l-a pus legiuitorul şi în art. 444 alin.(3), prevăzând că dreptul de superficie
nu poate fi limitat la o condiţie suspensivă şi nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construcţiei, în locul ei putând fi construit
un alt edificiu parte componentă a dreptului de superficie.
 74
Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie de forma sa deplină sau incipientă. Dacă se constituie asupra unui teren fără
construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă şi constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei. Ulterior, după
construcţia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completându-se cu valoarea construcţiei. Dreptul de superficie poate fi
înstrăinat, grevat şi transmis prin succesiune atât în starea sa incipientă, cât şi în forma sa deplină. Esenţial este că dreptul de superficie
poate fi înstrăinat numai împreună cu construcţia sau că edificarea abia a început ori este deja terminată. Dreptul de superficie este
variabil şi din alt punct de vedere, şi anume că se răsfrânge numai asupra terenului ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai
mari decât cea ocupată de construcţie [art. 443 alin.(3)].

CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie. Dreptul de superficie se constituie prin act juridic sau prin dispoziţie a legii [art.
444 alin.(1)]. Doctrina română se referă şi la posibilitatea dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune.

2.2. Actul juridic ca temei al naşterii dreptului de superficie. Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract)
şi prin act juridic unilateral (testament).
Contractul de constituire a superficiei este unul sinalgamatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie
se poate constitui numai de către proprietarul de teren care, în schimbul unei redevenţe, permite unui terţ – superficiarul – să folosească
terenul, integral sau parţial, pentru edificarea unei construcţii şi exploatarea ei ulterioară, ori să exploateze o construcţie de pe el.
Calitatea atât de proprietar de teren, cât şi de superficiar o poate avea orice persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unitatea
teritorial-administrativă.
O problemă care apare în legătură cu constituirea dreptului de superficie priveşte dreptul proprietarului de a constitui o superficie
asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o înstrăinare de imobil, ci o modalitate specifică de
folosinţă a proprietăţii, considerăm că proprietarul de teren, el şi debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului
său fără a solicita acordul creditorului gajist, dacă acordul nu prevede altfel. Această afirmaţie îşi are temelia în art.37 alin.(2) din Legea
cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998, potrivit căruia „înregistrarea grevărilor asupra grevării dreptului de proprietate nu
influenţează drepturile proprietarului bunului imobil, dacă contractul nu prevede altfel”. Totuşi, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar
afecta esenţial drepturile creditorului ipotecar.
Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie să conţină
anumite clauze obligatorii. Astfel de clauze sunt cele care se referă la:
 datele de identitate ale proprietarului de teren şi ale superficiarulu; în cazul în care calitatea de proprietar sau de superficiar o au
mai multe persoane, în contract se indică datele de identitate ale fiecăreia;
 identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă se constituie dreptul de superficie, precum şi locul pe care va fi
edificată construcţia de către superficiar; în special, pentru înlăturarea neclarităţilor, ar fi binevenit ca părţile să anexeze planul cadastral
şi planul geometric al terenului în care să fie indicat şi locul (suprafaţa sau sub faţa) unde va fi sau este ridicată construcţia, dacă, prin
contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren dă spre exploatare superficiarului o construcţie existentă, trebuie
să stabilească condiţiile transmiterii, valoarea şi titlul cu care este dată construcţia;
 termenul de edificare a construcţiei (art. 450);
 termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);
 titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres [art. 448 alin.(1)]. Dacă
contractul este cu titlu oneros, se indică mărimea redevenţei şi regularitatea plăţii;
 forma autentică a contractului dacă părţile o prevăd;
 persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea actelor şi înregistrarea superficiei;
 modul de informare a proprietarului de teren cu privire la înstrăinarea dreptului de superficie care să nu contravină dispoziţiilor art.
794;
 alte indicii pe care părţile le consideră importante dacă nu contravin legii.
Forma contractului de constituire a dreptului de superficie şi înregistrarea lui. Forma contractului de constituire a superficiei nu este
prevăzută expres în lege. Această stare ar sugera că un astfel de contract poate fi încheiat verbal dacă valoarea lui nu depăşeşte 1000 de
lei sau în scris dacă valoarea depăşeşte 1000 de lei. Din coroborarea art.290 alin.(1), art.444 alin.(1) şi art.499 alin.(1) rezultă o concluzie
certă: contractul de constituire a dreptului de superficie se încheie în scris, deoarece numai printr-un înscris se poate demonstra dreptul
care urmează să fie trecut în registrul bunurilor imobile. Apariţia dreptului de superficie se consemnează în Registrul de stat (art. 290)
neînregistrarea înseamnând nedobândirea dreptului. Mai mult decât atât, art. 499 stabileşte că drepturile reale asupra imobilelor se vor
dobândi numai prin înscriere în registrul bunurilor imobile. În acest context, trebuie aplicat şi art. 444 alin.(1), care prevede că dreptul de
superficie se naşte în temeiul unui act juridic înscris în registrul bunurilor imobile. Actul juridic de constituire a superficiei întocmit scris
este opozabil părţilor. Chiar şi în cazul în care partea se eschivează de la înregistrarea actului juridic (putând fi obligată prin hotărâre
judecătorească să-l înregistreze, potrivit art. 215), dreptul de superficie nu ia naştere până la înregistrare. Aşadar, în cazul dreptului de
superficie, naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ se produc concomitent. Terţii nu pot dobândi drept de superficie de la o persoană
neînregistrată, iar superficiarul neînregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei încheiat cu fostul
proprietar dacă dreptul lui nu a fost înscris în registrul bunurilor imobile.
Pentru protecţia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile, considerăm util contractul de constituire a superficiei în formă
autentică. Forma autentică a actului juridic face raportul mai sigur, garantându-l cu probe suficiente. Mai mult decât atât, notarul,
autentificând contractul, verifică starea juridică a terenului şi informează superficiarul asupra existenţei sau inexistenţei unor drepturi ale
altor persoane (coproprietarilor, etc.) asupra terenului.
Potrivit art. 446, dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Deşi alte acte legislative nu
operează cu termenul „rang”, legiuitorul a intenţionat să indice că dreptul de superficie se înregistrează primul, cu excepţia dreptului de
proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta, se stabileşte că dreptul de superficie, conform valorii sale
juridice, se situează imediat după dreptul de proprietate, având o valoare mai mare decât alte drepturi reale, chiar dacă se înregistrează
mai târziu. Din dispoziţiile Legii cadastrului bunurilor imobiliare, rezultă că, în registrul bunurilor imobile, înscrierile se fac în următoarea
 75
ordine: la capitolul A se înscriu datele despre teren (subcapitolul I), numele proprietarului de teren (subcapitolul II) şi grevările dreptului
de proprietate (subcapitolul III). Dacă terenul conţine o construcţie edificată de o altă persoană (de superficiar), în registru se deschide
capitolul B, unde se înscriu: construcţia (subcapitolul I) şi numele superficiarului (subcapitolul II). Deoarece este privit ca o grevare a
dreptului de proprietate [art. 443 alin.(1) şi (3)], dreptul de superficie trebuie înscris şi în subcapitolul III al capitolului A.
Dreptul de superficie se poate naşte din testament, dacă o clauză a acestuia stipulează o obligaţie sub formă de legat. Această
concluzie rezultă din coroborarea art. 444 alin.(1) şi art. 1486. Primul articol se referă la naşterea dreptului de superficie din act juridic,
testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede că obiect al legatului poate fi transmiterea către legatar а unui bun din
averea succesorală cu drept de proprietate, folosinţă sau cu un alt drept real. Pentru naşterea dreptului de superficie, legatarul trebuie
să-l înscrie în registrul bunurilor imobile după regulile înregistrării contractului.

2.3. Dispoziţia legală ca temei de naştere a dreptului de superficie. Analiza legislaţiei evidenţiază câteva dispoziţii în a căror bază se
poate afirma cu certitudine că ia naştere un drept de superficie, chiar dacă norma legii nu-l denumeşte astfel.
Potrivit art.329 alin. (5) din Codul civil, dacă proprietarul care a ridicat construcţia a depăşit limitele terenului său construind în aşa
fel, încât cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul învecinat, proprietarul acestuia din urmă va dobândi proprietatea asupra
întregii construcţii, precum şi dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Această dispoziţie
apare ca o sancţiune pentru cei care, construind, depăşesc esenţial, intenţionat sau din gravă neglijenţă, limitele propriului teren. De fapt,
dreptul de superficie constituit în baza art. 329 alin. (5) reprezintă o excepţie şi denaturează regulile stabilite la art. 443 alin.(5), art. 444
alin.(2) şi art. 445. Astfel, dispoziţia art.329 alin.(5) vine în contradicţie cu dispoziţile art.443 alin.(5) care prevede că superficiarul nu este
proprietar al construcţiei, aceasta fiind o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, în
sensul art. 329, este limitat la durata existenței construcţiei şi nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construcţiei, în acest caz, va duce la
stingerea dreptului.
Legea nr.121/2007 privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice, art. 23, reglementează modalitățile de privatizare a
întreprinderilor de stat/municipale, ca complexe patrimoniale unice, bunurilor imobile, mobile şi complexelor de bunuri, terenurilor
aferente bunurilor care se privatizează sau bunurilor private, inclusiv terenurile pentru construcţii, cu excepţia celor nominalizate la art.53
alin.(5), etc. Privatizarea este recunoscută ca un mod de înstrăinare a proprietăţii statului către persoane particulare. O etapă
indispensabilă a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. În procesul de pregătire a întreprinderii sau a unui alt obiectiv
către privatizare, în patrimoniu erau incluse şi evaluate toate bunurile corporale şi incorporale, mobile şi imobile ale acestora, cu excepţia
terenurilor pe care erau amplasate construcţii. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii întreprinderilor de stat (societăţi pe acţiuni
ori societăţi cu răspundere limitată) sau de persoanele care cumpărau construcţiile, concomitent cu aceste construcţii sau ulterior
privatizării, la un preţ aparte. În cazul privatizării şi trecerii construcţiilor în proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care
erau amplasate, dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie + teren) se transfera la cumpărător. Dacă se privatiza numai
construcţia, iar terenul rămânea în proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic în care particularul dobândeşte drepturi exclusive
numai asupra construcţiei, terenul rămânând în proprietatea statului. Această stare de fapt, deşi nu se numea astfel, este un drept de
superficie, iar aşa-numitul proprietar al construcţiei nu este altul decât superficiarul. O stare similară s-a creat şi în cazul loturilor atribuite
în folosinţă membrilor întovărăşirilor pomicole, care au ridicat pe ele construcţii. Pentru înlăturarea confruntării a două drepturi de
proprietate, în art. 13 din Legea nr.390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 (abrogată la 11.09.1997)
se stabileşte că terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate, şi cele din întovărăşirile pomicole pot fi
vândute proprietarilor de construcţii contra mijloace băneşti. Pentru proprietarii de construcţie care nu doresc să cumpere terenuri
proprietate a statului a fost elaborată dispoziţia art.101 din Legea nr.1308/1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare
a pământului, care prevede că în cazul în care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private nu au
cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate, de la aceştia, în modul şi termenele fixate în
conformitate cu legislaţia, se va încasa anual plata pentru folosirea terenului, stabilită în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică
decît plata anuală de arendă, calculată conform art.10 alin.(10), şi nu mai mare de 10% din preţul normativ al pămîntului, calculat pentru
destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmează momentului
adoptării de către consiliul local a deciziei corespunzătoare pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau de arendă. Prin
această dispoziţie se arată că participanţii la privatizare care au cumpărat construcţii cu destinaţie industrială dar nu şi pământul aferent
trebuie să plătească o redevenţă în proporţie stabilită de consiliul local. De fapt cei numiţi în lege proprietari ai obiectivelor privatizate
sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private care nu au cumpărat sau nu au arendat terenurile aferente de la unităţile administrativ-
teritoriale sunt superficiari. Deşi legile nu fac uz de termenul drept de superficie, atâta timp cât construcţia este deţinută de o altă
persoană decât proprietarul terenului suntem în prezenţa unui veritabil drept de superficie.
Inspiraţi de doctrina română, considerăm că un raport juridic care dă naştere unui drept de superficie este şi starea potrivit căreia
soţii ridică o construcţie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art.371 din Codul civil şi art. 19 din Codul familiei, bunurile
dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă legea sau contractul matrimonial nu stabileşte
altfel. Dispoziţia legală operează cu noţiunea de proprietate comună, referindu-se aparent la lucruri. În realitate însă, toate bunurile
(lucrurile şi drepturile patrimoniale) dobândite în timpul căsătoriei se prezumă a fi o comunitate de bunuri aparţinând ambilor soţi dacă
contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici: partea socială dintr-o societate comercială, acţiunile nemateriale, creanţele,
dreptul de uzufruct, dreptul de arendă etc. Aparţine soţilor şi casa construită în comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezultă că
această casă (o altă construcţie) aparţine cu drept de proprietate soţului titular al terenului. Dacă participă la construcţie cu permisiunea
titularului, soţul neproprietar dobândeşte un drept patrimonial real imobiliar asupra terenului soţului său inclusiv cota ideală de ½ din
valoarea construcţiei ca drept de superficie. În cazul împărţirii averii, soţului neproprietar i se va atribui în natură drept de superficie
asupra părţii din teren ocupate de ½ din construcţie, precum şi drept de folosinţă asupra a ½ din construcţie.
În cazul în care temei al naşterii dreptului de superficie serveşte o dispoziţie legală, dreptul trebuie de asemenea să fie înscris în
registrul bunurilor imobile.

EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

 76
3.1. Dispoziţii generale. Prin exercitarea dreptului de superficie se înţelege îndeplinirea drepturilor şi obligaţiilor pe care le are
superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau subfeţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile
proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului drepturile proprietarului.
Dreptul de superficie este un drept complex, în conţinutul lui evidenţiindu-se cîteva drepturi, care nu pot exista independent. Ţinem
să precizăm: construcţia este o parte componentă a dreptului de superficie, dând acestuia o valoare economică. Prin urmare, nu putem
afirma că superficiarul are un drept de proprietate asupra construcţiei. El are un singur drept — dreptul de superficie. În mod abstract
însă, există situaţii în care dreptul de superficie ar exista şi fără construcţie, adică de la înregistrarea contractului de superficie şi până la
ridicarea construcţiei, precum şi de la pieirea (demolarea) construcţiei şi până la ridicarea unei alte construcţii. Aceste situaţii fiind
excepţii, legiuitorul le reglementează pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul inexistenţei unei
construcţii. Dacă s-ar accepta ca superficiarul să aibă în mod distinct un drept de proprietate asupra construcţiei, idee la care legiuitorul
face aluzie la art. 447 şi 451, dreptul de superficie ar fi steril.

3.2. Drepturile şi obligaţiile superficiarului. Potrivit art. 443 alin. (4), asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător
regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor dacă legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma
triadei de drepturi de care beneficiază proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi dreptul de dispoziţie.
Superficiarul dobândeşte dreptul de posesiune prin înregistrarea lui în registrul bunurilor imobile şi, atâta timp cât există înregistrarea,
se prezumă că posedă terenul şi construcţia de pe el dacă nu se demonstrează contrariul.
Dreptul de folosinţă este exercitat de către superficiar atât asupra terenului, cât şi asupra construcţiei amplasate pe el. Superficiarul
are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica construcţia şi a o exploata (a locui, a produce în ea, a o da în locaţiune, a o demola şi
a construi o alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce derivă.
Dreptul de dispoziţie al superficiarului este similar dreptului de dispoziţie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a
determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin înstrăinare (vânzare, schimb, donaţie etc.) şi prin succesiune.
Conform dispoziţiilor Codului civil, superficiarul are şi dreptul:
 de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie; dacă în actul de constituire nu este prevăzut altfel, dreptul de
superficie se exercită numai asupra suprafeţei sau subfeţei pe care urmează să fie ridicată construcţia sau care este ocupată de
construcţie, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţei construcţiei, exploatării ei normale; dacă,
pentru exploatarea normală a construcţiei, are nevoie de a utiliza o porţiune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru
conducte de apă, gaz, energie electrică), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei
porţiuni;
 de a edifica o construcţie pe terenul proprietarului; după înregistrarea dreptului său, superficiarul poate cere în nume propriu
autorizaţia de a proiecta construcţia şi de a efectua orice alte acţiuni necesare edificării; prin urmare, nu numai proprietarul de teren
poate cere organelor competente proiectarea construcţiei, dar şi superficiarul; dacă legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu
stabileşte cu certitudine tipul construcţiei (casă, garaj, fântână, iaz, edificii pentru afaceri etc.), superficiarul poate ridica orice tip de
construcţie;
 de a exploata construcţia pe care a riclicat-o; în dependenţă de tipul construcţiei ridicate, superficiarul poate să o exploateze
independent, să o dea în locaţiune, să o depună în capitalul social al unei societăţi comerciale; voinţa superficiarului de a nu folosi
(exploata) construcţia este un mod de exercitare a dreptului său. În legătură cu dreptul de a exploata construcţia edificată pe terenul
altuia trebuie precizat faptul dacă legiuitorul se referă la cazul în care terţul dobândeşte dreptul de superficie de la un alt superficiar sau
de la proprietarul de teren; în primul caz, superficiarul dobândeşte prin contract de cesiune dreptul de superficie, având aceleaşi drepturi
ca şi ale fostului superficiar; în al doilea caz, dacă se constituie un drept de superficie asupra unei suprafeţe construite, suntem în prezenţa
unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul înstrăinează construcţia de pe terenul său; această înstrăinare însă este
specifică, deoarece valoarea construcţiei iese din patrimoniul proprietarului şi intră în cel al superficiarului; acesta din urmă va plăti, la
momentul constituirii superficiei, preţul construcţiei şi redevenţe lunare pentru folosirea terenului de sub construcţie şi a terenului
necesar exercitării dreptului de servitute. Chiar dacă, formal, nu este proprietarul construcţiei, superfiarul exercită putere asupra
construcţiei ca un adevărat proprietar. Conform art. 443 alin.(4), superficiarul are faţă de construcţie aceleaşi prerogative ca şi
proprietarul;
 de a înstrăina dreptul de superficie prin acte între vii; superficiarul poate cesiona (înstrăina) dreptul său prin: vânzare, schimb, donaţie,
transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, grevare cu ipotecă;
 de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; în cazul în care superficiarul este o persoană juridică, dreptul de superficie trece
la succesori dacă persoana se va reorganiza; în cazul superficiarului persoană fizică, dreptul de superficie trece la moştenitori;
 de a da, parţial sau integral, construcţia în locaţiune pentru o perioadă care să nu depăşească termenul dreptului de superficie.
Conform art. 453, la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de locaţiune şi de
arendă în curs de executare; această regulă însă se referă numai la stingerea dreptului pentru alte cauze decât expirarea termenului;
superficiarul nu poate da în locaţiune o parte sau toată suprafaţa construită pentru un termen mai mare decât cel pentru care a fost
instituită superficia;
 de a cere recalcularea redevenței atunci când condiţiile economice schimbate fac nerecalcularea inechitabilă [art.448 alin. (2)];
 de a edifca o altă construcţie în locul celei pierite sau demolate; acest drept rezultă din dispoziţia art. 445, potrivit căreia „dreptul de
superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei”;
 de a accepta prelungirea dreptului de superficie propusă de proprietar fart. 451 alin.(3)]; acest drept este unul „forţat”, căci, în cazul
neacceptării a prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despăgubirii;
 de a primi despăgubire în caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie superfciarul
are dreptul de a fi despăgubit; legiuitorul stabileşte că despăgubirea va fî corespunzătoare dacă, la data stingerii, este echivalentă a cel
puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei;
 de retenţie a construcţiei în cazul în care nu a fost despăgubit (art. 452 alin.(1)); dreptul de retenţie se exercită în concordanţă cu art.
637-641, retentorul având chiar obligaţia să folosească construcţia (să perceapă fructele), beneficiul realizat urmând să fie luat în
considerare la calcularea despăgubirii (art. 640).
 77
Beneficiind de drepturile menţionate, superficiarul este ţinut să-şi onoreze toate obligaţiile impuse de lege şi cele asumate prin
contract, inclusiv:
 să plătească redevenţă proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege dacă contractul nu prevede altfel;
 să edifice construcţia în termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie;
 să întreţină construcţia şi să suporte toate cheltuielile aferente întreţinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaţii
capitale sau curente, de plată a impozitului, de reparaţie a prejudiciilor aduse terţilor prin năruirea construcţiei;
 să predea construcţia către proprietarul de teren în starea în care era la momentul stingerii dreptului său, fără a avea dreptul să
ridice părţi din construcţie sau chiar construcţia [art. 451 alin. (4)];
 să conserve construcţia şi să înlăture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; în acest sens, superficiarul are toate obligaţiile pe
care le are un proprietar de imobil [art. 443 alin. (4)].

3.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren. Conform dispoziţiilor legale, proprietarul de teren, pe lângă drepturile fireşti
ale oricărui proprietar de imobil, mai are, în raport cu superficiarul, următoarele drepturi:
 să ceară redevenţa datorată [art. 448 alin.(1)]; dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de peste 3 ani, proprietarul poate
solicita vânzarea la licitaţie a dreptului de superficie;
 să ceară recalcularea redevenței atunci când condiţiile economice se schimbă, iar nerecalcularea este inechitabilă [art. 448 alin. (2)];
 să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit sau încalcă obligaţia de
conservare a construcţiei (art. 450);
 de preemţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie (art. 447);
 să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie [art.451 alin.(3)].
Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:
 să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;
 să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;
 să respecte contractele de locaţiune încheiate de superficiar, cu excepţia cazului în care locaţiunea depăşeşte termenul stipulat
pentru existenţa dreptului de superficie.

3.4. Plata redevenței. Pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut să efectueze o plată pecuniară, numită redevenţă, dacă prin
contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit că terenul se acordă cu titlu gratuit ori că plata se face la încheierea contractului sau
la expirarea contractului etc. De exemplu, părţile s-ar putea înţelege ca superficiarul să nu plătească redevenţa datorată, dar ca, la
expirarea termenului superficiei, construcţia să revină de drept proprietarului, cu titlu gratuit.
Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a perioadei de plată dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel,
redevenţa se va calcula în funcţie de chiria stabilită pe piaţă, ţinându-se cont de toţi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona
amplasării, de destinaţia construcţiei etc. Cu privire la frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii contrare, redevenţa se
achită în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei.
Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei. Redevenţa poate fi ajustată în cazul în care condiţiile
economice se schimbă. De exemplu, proprietarul de teren ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda naţională s-a devalorizat,
impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit alţi factori obiectivi care fac redevenţa inechitabilă. Superficiarul, de asemenea, ar putea
cere reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrând că redevenţa este prea mare. Măsura ajustării se va evalua în funcţie
de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii.
Potrivit art.448 alin.(3), dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul să ceară vânzarea
superficiei la licitaţie. De această dispoziţie însă se poate face uz atunci când în actul de constituire nu s-a convenit altfel.

3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcţii existente. Potrivit art. 443 alin.(1), dreptul de superficie include
două elemente: dreptul de folosi terenul şi dreptul de a edifica o construcţie şi a o exploata. Acest drept se constituie încă atunci când
pe teren nu există nimic, iar dreptul de superficie este în forma sa incipientă, cuprinzând doar primul element, adică dreptul de a folosi
suprafaţa cu posibilitatea edificării în viitor. După edificarea construcţiei, superficiarul are dreptul de a o exploata aşa cum consideră
necesar, exercitându-şi pe deplin dreptul.
Există însă şi o a doua cale de constituire, când proprietarul unei construcţii existente instituie dreptul de superficie, transmiţând
superficiarului dreptul de a folosi terenul şi construcţia de pe el. În acest caz, actul juridic poate să prevadă plata, efectuată de superficiar,
a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construcţiei, precum şi plata unei redevenţe lunare pentru terenul
de sub construcţie. Proprietarul, având deja o construcţie, dispune de alte mecanisme juridice, mult mai utile, de transmitere către terţ
a imobilului, cum ar fi locaţiunea, păstrându-şi astfel mai multe drepturi. Dreptul privat pune la dispoziţia părţilor şi mecanismul instituirii
dreptului de superficie pentru a se lua în considerare şi alte interese ale participanţilor la circuitul civil. Într-o ipoteză, proprietarul de
teren poate avea o construcţie neterminată, pe care o poate transmite cu drept de superficie urmând ca superficiarul să o finanţeze şi să
o exploateze astfel încât, la expirarea termenului, proprietarul să despăgubească superficiarul în proporţii mai reduse decât cele stabilite
de lege.

3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie. Codul civil stabileşte limitele dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie:
 nu se poate constitui sub condiţie rezolutorie [art.443 alin. (6)]; este nulă clauza actului de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] a
cărei existenţă depinde de realizarea unei condiţii rezolutorii la a cărei survenire s-ar desface cu efect retroactiv (art.240);
 nu se poate limita printr-o condiţie suspensivă [art.444 alin.(3)]; este nul actul de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] dacă apariţia
dreptului de superficie şi a obligaţiilor corelative depinde de un eveniment viitor şi incert sau de un eveniment survenit, însă deocamdată
necunoscut (art.239);
 nu se poate limita la o parte din construcţie [art.443 alin. (7)]; dreptul de superficie în starea sa incipientă nu poate fi constituit numai
asupra unei părţi din construcţie; cu alte cuvinte, dacă superficiarul a edificat construcţia, dreptul său se răsfrânge asupra întregii
construcţii; această situaţie însă nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie să aparţină mai multor superficiari, fiecare având în
 78
folosinţă o parte din construcţie sau o cotă-parte din dreptul de superficie; această din urmă ipoteză se confirmă prin dispoziţia art.448
alin. (4), care se referă la dreptul de superficie aparţinând mai multor persoane (соsuperficiari).

STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

4.1. Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:
a) dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire [art. 449 lit.a)]; dacă actul de constituire nu prevede un termen limită de
exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consideră constituit pentru 99 de ani; superficiarul nu are dreptul să încheie contracte
de locaţiune ori să instituie o ipotecă asupra dreptului său de superficie cu o dată ulterioară expirării dreptului său, ceea ce înseamnă că,
la data expirării termenului dreptului de superficie, toate grevările şi contractele de locaţiune se consideră ajunse la scadenţă dacă
proprietarul de teren nu şi-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de către
proprietar până la data expirării, dar dacă superficiarul nu acceptă prelungirea, dreptul se stinge;
b) prin consolidare, adică într-o singură persoană se întrunesc dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra
construcţiei [art. 449 lit.b)]; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit şi superficiar, ori superficiarul a dobândit proprietate asupra
terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobândi drept de superficie la licitaţie în cazul în care superficiarul nu a plătit
redevenţa mai mult de 3 ani [art. 448 alin.(3)] sau superficiarul refuză dreptul său;
c) dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie; în acest caz,
proprietarul de teren poate cere instanţei de judecată stingerea dreptului (art.450); dreptul de a fi acţionat în judecată se păstrează chiar
şi în cazul în care superficiarul plăteşte regulat redevenţa;
d) dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia; şi în acest caz, proprietarul poate cere instanţei stingerea dreptului
de superficie (art.450).
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile. În acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, că încetarea
drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat, iar la art. 499 alin.(2) că drepturile reale se vor pierde sau
stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în registrul bunurilor imobile cu consimţământul titularului. Consimţământul titularului nu se
cere dacă a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezintă o hotărâre judecătorească irevocabilă [art.499 alin. (4)].
Dacă dreptul de superficie s-a stins în legătură cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept şi nu trebuie ca o parte să ceară
radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fără indicarea dreptului de superficie.
În cazul consolidării, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a înregistrat actul de dobândire a proprietăţii asupra
terenului sau proprietarul a înregistrat actul de dobândire a dreptului de superficie ori a hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a
stins dreptul de superficie.

4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie. Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia trece de drept proprietarului de teren.
Nuda proprietate asupra construcţiei se umple de conţinut, deoarece valoarea construcţiei înregistrată în activul superficiarului se înscrie
în activul proprietarului. Construcţia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în starea în care se afla la data
stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavând dreptul să ridice construcţia sau părţi ale ei [art. 451 alin. (4)], în caz contrar putând
fi obligat la plata de daune-interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să despăgubească superficiarul pentru construcţie. Legea
instituie o prezumţie, stabilind că recompensa se consideră corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea de piaţă a
construcţiei. Din dispoziţia art. 451 alin. (2) rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este obligat
să achite o sumă mai mare, plata a 2/3 considerându-se corespunzătoare. Proprietarul nu va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin
contractul de constituire părţile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se plăteşte nici o
redevenţă dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcţia va trece cu titlu gratuit la proprietar.
Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme raţionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel,
în ipoteza imposibilităţii de a despăgubi superficiarul, proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în contract, să
prelungească dreptul superficiarului [art. 451 alin.(3)]. Superficiarul nu este interesat să respingă prelungirea contractului, căci va pierde
dreptul la despăgubire. Pentru el este optimă varianta prelungirii contractului şi înstrăinării dreptului său de superficie ori transmiterii în
locaţiune a încăperilor din construcţie.
În cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului, acesta are dreptul de retenţie a construcţiei
până la plata despăgubirii [art. 452 alin.(3)]. Superficiarul retentor trebuie să conserveze imobilul cu diligenţa unui bun proprietar şi să
perceapă fructele, adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri pe care le va lua în calcul la plata
despăgubirii (art. 640).