facultatea de arhItectura si urbanIsm

an universitar: 2016 - 2017

disciplina: proiectare de arhitectura 6 – anul 3 – semestrul 2

tema de proiectare

ansamblu de locuințe colective accesibile

Motto: "creativitatea începe atunci când tai un zero din buget"

(Jaime Lerner, arhitect, fost primar al orașului Curitiba)

motivare / definirea problemei

Proiectul de locuințe colective va fi tratat ca un produs de sinteză al activității în cadrul
atelierului de proiectare, o trecere înspre „Sintezele de proiectare” din anii 4 și 5. Acest proiect
va testa capacitatea voastră de a integra cunoștințe acumulate în proiectele precedente,
precum și în cadrul diverselor cursuri, proiecte, seminarii de până acum. Este un proiect pe
care îl veți dezvolta de la faza de concept până la faza de detaliere a materialelor folosite.
Față de alte proiecte de până acum, vom introduce pentru prima dată în mod explicit
problema costului intervenției și discuția privind dimensiunea socială a
arhitecturii.
Pentru că:

 Trebuie să realizați că arhitectura este prinsă într-un cumul de factori (politici, sociali,
economici, psihologici) care o influențează și pe care îi influențează la rândul său, depășind
astfel designul obiectului și funcționalitatea unor planuri.
 Există o percepție în general negativă a conceptului de locuință accesibilă , locuință socială sau
locuință de necesitate din cauza modului defectuos de administrare a acestora din prezent.
Majoritatea locuinţelor sociale din România sunt apartamente de 1-2 camere, cu suprafaţa
de 10-37 m2, încărcate cu piese de mobilier şi locuite deseori de mai multe familii sau de
gospodării mari. Spaţiile comune şi instalaţiile (energie electrică, canalizare, apă etc.) sunt de
obicei defecte şi/sau prost întreţinute. Unele dintre aceste zone cu locuinţe sociale riscă să
devină – sau au devenit deja - „insule” de sărăcie şi şomaj (denumite „ghetouri”, pe plan
local). (Strategia Națională a Locuirii)
 A oferi soluții pentru locuințe colective de calitate, cu costuri reduse, accesibile
unor categorii cât mai diverse de populație este una dintre misiunile arhitectului.
 A ignora componenta socială a arhitecturii poate duce la acceptarea ca normal sau chiar
proiectarea unor ansambluri care promovează discriminarea sau segregarea socială ( ex: ghetto-
 urile pentru romi din Baia Mare)
 Prin intermediul unui astfel de proiect vom încerca să stimulăm discuții despre
sustenabilitate (economică, socială, eficiență energetică). Considerăm că locuințele sociale
dezvoltă imaginația tocmai prin restrângerea costurilor de construcție, prin creșterea eficienței
și prin dezideratele sociale ale demersului, fără să facă rabat de la calitatea arhitecturală.

Locuințele accesibile ca preț sunt locuințe destinate anumitor categorii de

utilizatori, aflați deasupra condițiilor și criteriilor care îi pot face eligibili pentru
o locuință socială conform legii, dar care nu își pot permite obținerea unei
locuințe pe piața liberă.
Astfel, locuințele accesibile nu se referă în mod obligatoriu doar la familiile
foarte numeroase fără venituri, de exemplu, ci și la familiile care posedă un
anumit nivel de venit dar care nu este suficient pentru a-și achiziționa pe piața
liberă o locuință pentru un trai decent.
Piața imobiliară a marilor orașe exclude în acest moment foarte mulți indivizi de la accesul la o
locuință decentă. Motivele sunt multiple:
- România se dezvoltă în jurul unor poli, a unor centre de dezvoltare. Dezvoltarea
puternică a acestora se face în detrimentul localităților mai mici și a mediului rural.
Astfel, deși numărul de locuințe depășește la nivel național numărul gospodăriilor, la
nivelul acestor poli de dezvoltare avem de-a face cu supraaglomerare și o cerere mult
mai mare decât oferta.
- Programul „Prima Casă”, o soluție convenabilă de creditare, destinat în primă fază
deblocării pieței imobiliare în perioada de criză, a contribuit puternic la creșterea cererii
și, prin urmare, la creșterea continuă a prețurilor locuințelor. „Creditele „Prima casă”
au inclus 90% din toate creditele ipotecare începând cu 2009 și au reactivat în mare
parte piaţa ipotecară” (SNL). În acest moment, în marile orașe, printr-un credit prima
casă (în jur de 65 000 euro), din cauza stimulării pieței imobiliare, poate fi cumpărat un
apartament de 60 mp (mult sub standardul necesar unei familii cu 3 sau 4 membri,
conform Legii Locuinței)
- Nu există un program coerent, susținut, de construire de locuințe sociale de către
administrațiile locale. Rolul acestor locuințe sociale, sau publice, este tocmai de a oferi
o supapă pentru presiunea foarte crescută a pieței imobiliare asupra multor indivizi.
Efectele negative sunt foarte diverse:
- Este stimulată supraaglomerarea locuințelor. Supraaglomerarea locuințelor din România
este printre cele mai ridicate din țările UE-28. În 2014, rata de supraaglomerare a
României a fost de 52,3%, cea mai mare dintre țările UE-28, depășind de trei ori media
de 16,9%. România a fost urmată de Polonia (44,2%) și Bulgaria (43,3%). Alături de
indicatorul supraaglomerării, suprafața locuinței poate oferi o imagine asupra calității
locuirii, în ceea ce privește existența unui spațiu util suficient la nivelul locuințelor. În
2012, suprafața medie a unei locuințe în UE 28 a fost de 102,3 mp. Suprafața medie utilă
a unei locuințe variază de la 46,9 mp în România, la 68,1 mp în Lituania până la 156,4
mp în Cipru. (SNL)
- Ansamblurile rezidențiale noi tind să formeze comunități omogene din punct de vedere
social (al veniturilor, al nivelului de educație, etc.).
- Lipsa locuințelor adecvate este considerată unul dintre factorii determinanți pentru
deciziile majore ale tinerilor privind întemeierea unei familii, precum decizia de a se
căsători sau a avea copii, precum şi un impediment pentru căutarea unui loc de muncă
în oraşele mari sau cu dezvoltare rapidă. (SNL)
- Fondul de locuințe nu este adaptat nevoilor persoanelor vârstnice. Se consideră că
persoanele vârstnice nu trebuie mutate în centre rezidențiale speciale atâta vreme cât se
poate realiza îngrijirea la domiciliu. „Persoanele vârstnice au dreptul să beneficieze de
servicii de consiliere, de acompaniere și servicii destinate amenajării sau adaptării
locuinței, în funcție de natura și gradul de afectare a autonomiei funcționale. ” (SNL)
Aceeși situație este valabilă și pentru persoanele cu dizabilități care pot beneficia,
suplimentar, de facilități fiscale pentru adaptarea locuinței la nevoile individuale.
Premisa
Ceea ce vă propunem ca exercițiu este să ne imaginăm dezvoltarea unui proiect în parteneriat
public-privat (PPP). PPP pot fi înţelese drept angajamente contractuale între o entitate
guvernamentală sau administrație locală şi o companie privată, în cadrul cărora compania
privată foloseşte resursele guvernului sau administrației locale şi împarte riscul, urmând
îndrumările guvernului sau administrației privind furnizarea de locuinţe la preţ accesibil.
În cazul vostru, administrația:
- asigură infrastructura de bază (drumuri, utilități, parcaje, dotări publice / comunitare),
- garantează în parteneriat pentru instrumentele financiare contractate de dezvoltator,
- oferă resursele de teren disponibile cu caracter gratuit
- elaborează tema de proiectare și impune cota de profitabilitate a investiției (menținând
astfel costurile vânzării / închirierii în anumite limite, dar și calitatea investiției – prin
comparație, rata de profitabilitate pentru locuințe colective în acest moment se situează
undeva între 50% și 100% pentru Cluj-Napoca).
- Preia în gestiune un procent de 15% din apartamentele realizate
- Asigură medierea cu diferiții proprietari ai terenurilor și facilitează eventualele
comasări necesare dezvoltării urbane.
Investitorul privat:
- oferă detaliile proiectului, expertiza și finanțarea
- își asumă riscurile majore legate de derulare, precum finalizarea construcției, costul
construcției, riscul de depășire a costurilor, termenul de livrare, prețul de livrare,
garanția materialelor și manopera.
- gestionează investiția
Astfel, noul ansamblu va oferi atât profitabilitea necesară investitorului, cât și un plus de
locuințe publice. Scopul este de a promova coeziunea noilor comunități prin asigurarea de
locuințe de calitate, dar accesibile ca preț, unor categorii mai largi de populație (bugetari,
muncitori, personal auxiliar, etc.). Aceste ansambluri trebuie să fie integrate, incluzive și să
ofere dotări sociale care să ajute la reducerea diferențelor între noii locuitori. Altfel spus, noile
ansambluri de locuit vor trebui să formeze comunități echilibrate, formate din indivizi cu
origini, pregătiri, educație, locuri de muncă foarte diverse.
Ansamblul, odată construit va fi gestionat de o asociație a locatarilor.
  Nu va exista nici o formă de segregare în cadrul ansamblului între tipurile
diferite de apartamente, fie ele cumpărate de proprietari, fie sociale. Diferența este dată
de regimul de proprietate, în nici un caz de calitate sau poziție în cadrul ansamblului.
 Proiectul va trebui să balanseze între subconstruire și supraconstruire,
indicii urbani (P.O.T. și C.U.T.) cu valori adecvate determinând medierea justă între
cele două tendințe.
 Problema economicității de mijloace și resurse, eficiența spațiilor și a soluțiilor devine
în acest context crucială. Scopul nu este de a realiza locuințe ieftine, ci locuințe
accesibile de calitate. Este necesară o gândire creativă care consideră design-ul
arhitectural mult dincolo de imagine, în alcătuirea sa spațială, logica funcțională,
realizarea structural-tehnică, performanța materialelor și ecologie, adică obținerea unui
maximum de calitate arhitecturală cu un minim de mijloace. Spațiile interioare ale
locuințelor gândite eficient, precum și soluții ingenioase de tehnică și materiale pot
reduce costul construcțiilor fără să sacrifice imaginea și designul de calitate.

Proiectul se va dezvolta pentru prima dată în două faze:

- O fază de proiect de regenerare urbană la o scară mai mare, dezvoltat în cadrul
proiectului de specialitate – urbanism cu durata de 4 săptămâni și notat separat.
- O fază de proiect de arhitectură cu durata de 9 săptămâni.

A doua fază se va încheia cu o săptămână înainte de încheierea semestrului, prin notarea

proiectelor în grupă. Ultima ședință va fi rezervată discutării unui număr de maxim 10
proiecte, cele mai interesante, într-o ședință comună de concluzii.

Ce se cere?
 Propunerea unui ansamblu sau imobil multifuncțional cu un număr de 50 – 70 de
apartamente. Acesta se va încadra în reglementările stabilite pentru parcela voastră
în cadrul proiectului de urbanism. Ansamblul vostru va fi un exercițiu de densitate
și calitate.
 Amenajarea spațiilor publice, a spațiilor comune, a spațiilor exterioare în general, într-
un mod ce se integrează cu propunerea de ansamblu. Spațiul exterior al
ansamblului va trebui să exerseze o trecere graduală de la spațiul public spre cel privat
(public, semi-public, semi-privat, privat).
 Gândirea unui ansamblu sau imobil construit care să asigure:
- Tipologii diferite de locuire colectivă și/sau semicolectivă
- Un număr restrâns de tipuri de apartamente. Se vor defini maxim 5 - 7
tipuri de unități de locuit (apartamente) – prin serialitate se obține
eficiență economică. Se acceptă un număr foarte limitat de apartamente
speciale, în afara tipologiilor, chiar și cu standarde de locuire mai ridicate
(pentru o mai mare diversitate socială a ansamblului). Serialitatea trebuie să
fie însă caracteristica principală a ansamblului.
- Tipurile vor avea ponderi comparabile în cadrul ansamblului. (de
exemplu, 35% apartamente 2 camere, 35% apartamente 3 camere, 20%
apartamente 1 cameră, 10% apartamente 4 camere).
- Suprafața acestora se va încadra în normele legale (Legea Locuinței).
Nerespectarea acesteia duce automat la descalificarea proiectelor – ATENȚIE –
nu există diferențe între locuințele accesibile și oricare alt tip de
locuință din punct de vedere al legislatiei.
 - 15 % dintre apartamente vor fi în proprietatea Primăriei și vor funcționa ca
locuințe sociale.
- Fiecare apartament trebuie să asigure un spațiu exterior privat (terasă, grădină,
balcon, logie).
- Imobilele vor fi dotate cu ascensoare indiferent de înălțimea acestora.
- Un procent de 10 – 15% din suprafața totală desfășurată va fi alocată
funcțiunilor comerciale și sociale „comune” sau „publice”. Nu se vor accepta
soluțiile unor ansambluri monofuncționale, exclusiv rezidențiale. Funcțiunile
propuse rămân la alegerea voastră, dar se vor lua în considerare corelații
între funcțiuni și tipul de utilizator al ansamblului.
- Coerența tramei stradale, a circulației pietonale și carosabile
- Un parcaj pentru autoturismele rezidenților, conform normativului de locuințe
și a hotărârii de Consilu Local al Municipiului Cluj Napoca (1 loc parcare /
apartament la apartamentele sub 100 mp, 2 locuri/apartamente mai mari de 100
mp), amenajat în subsol. Sunt necesare parcări pentru biciclete.
- De asemenea este necesar a se prevedea puncte gospodărești (colectarea
gunoiului, bătut covoare etc).
- Integrarea unor spații verzi în cadrul ansamblului, conform reglementărilor.
Unde?
Situl precis rezultă din studiile urbanistice efectuate în cadrul proiectării specializate. Parcela
minimă trebuie să asigure acomodarea celor 50 – 70 de apartamente (aproximativ 4000 mp).
Zona de intervenție este în zona străzii Fabricii, un mix destructurat de locuințe individuale,
servicii și hale industriale.

ATENȚIE – relațiile urbane ale arhitecturii sunt tema atelierului de proiectare de

anul 3. Este un sit ce are în apropiere tipologii variate de locuire, servicii, birouri, trafic
intens, spații verzi, Someș, Canalul Morii, acces la transport în comun. Toate acestea vor fi
luate în considerare în momentul gândirii proiectului.
Cum?
 Proiectul se va realiza în echipe de câte 2 studenți.
 Corecturile se vor face în sistemul 2 îndrumători/grupă. Îndrumătorii se trag la sorți
per grupă în prima ședință și rămân aceiași pe întreaga durată a semestrului.
 Proiectul va fi încheiat cu 1 săptămână înainte de încheierea semestrului. Ultima
ședință va fi rezervată discuțiilor în colectiv.
 Prezența la corecturi este obligatorie. Un număr de absențe mai mare de 40% din
numărul total de ore alocate disciplinei duce automat la recontractarea
disciplinei în anul școlar următor. Un număr de absențe mai mare de 20%
duce la scăderea cu 1 punct a notei finale.

Calendar
 Lansarea temei – odată cu lansarea temei proiectare specializată: marți, 28
februarie
 Debutul proiectului de arhitectură: marți 28 martie
 Corectură intermediară la panou: a se stabili în cadrul fiecărei grupe
 Predare și notare pe grupe: 23 mai
 Discuții în colectiv (1 ședință): 25 mai
 Piese minime necesare:
Prezentarea proiectului va fi concepută ca o trecere de la scara macro la scara micro, a
detaliului. Astfel, vor trebui prezentate în mod obligatoriu următoarele secvențe:
Explicitarea demersului – piese minime necesare:
 Explicarea grafică și textuală a demersului analize – concept – ansamblu
 Plan de situație, scara 1:500, ce va arăta încadrarea intervenției în contextul mai larg al
zonei – o analiză urbanistică personalizată (provenită din proiectul specializat – urbanism
cu posibilitatea modificării acestuia pe parcursul derulării proiectului)
 Scheme axonometrice sau diagrame de explicitare a ansamblului: spații publice, spații
comune, spații semiprivate, spații de circulație interioare/exterioare, accese.
 Scheme axonometrice sau diagrame de explicitare a dispunerii unităților locative în
interiorul ansamblului, modul de mixare spațială, amplasarea spațiilor publice sau comune
 un bilanț al suprafețelor construite și desfășurate suprafețele fiind defalcate după:
1. funcțiune: locuire, comerț, servicii, circulații, etc.
2. după tipul de spațiu: comun sau individual, public, semipublic/semiprivat, privat.
3. suprafețele deschise, cele verzi și cele pavate.
Prezentarea ansamblului propus – piese minime necesare:
 Machetă de studiu, scara 1:200
 3 Perspective integrate în context
 Plaurile tuturor etajelor, scara 1:200
 Plan parter, scara 1:200 (împreună cu vecinătățile imediate din cadrul ansamblului și
designul spațiului public)
 Secțiuni caracteristice prin ansamblu, scara 1:200
 Fațade, scara 1:200, ce vor prezenta și vecinătățile ansamblului
 Inventariere a tipurilor de apartamente cu menționarea numarului de unități, a
suprafețelor, a poziției in cadrul ansamblului si a numărului de apartamente din tipul
respectiv in cadrul ansamblului.
 Scheme ce demonstrează flexibilitatea rezolvării apartamentelor.
Detalierea ansamblului propus – piese minime necesare:
 un segment de plan mobilat (zoom-in în proiect) care să expliciteze cel puțin trei tipologii de
apartamente folosite in cadrul ansamblului, scara 1:50 – se va acorda o grijă sporită
caracteristicilor reprezentării 1:50 (materiale, elemente de detaliere, etc.)
 O secțiune caracteristică, pe segmentul de mai sus, scara 1:50, cu explicitarea materialelor
Criterii de evaluare
 Inovația - spațială, de relații funcționale, de funcțiuni, de expresie plastică, de relaționare
cu vecinătățile și cu orașul, de modalități de integrare a diverșilor utilizatori în cadrul
ansamblului
 Construibilitatea – standardizare, fezabilitate
 Serialitatea, capacitatea de a lucra cu seria si repetitia
 Calitatea designului
- Diversitate spațială și tipologică
- Funcționalitatea socială și economică –calitatea spațiilor comune și publice
- Atractivitatea ansamblului
- Scara umană

- Gradul de flexibilitate „Este vorba despre a croi locuirea după nevoile schimbătoare
 și despre a asigura că locuințele își vor păstra utilitatea odată cu schimbarea
societății. Locuințele trebuie să asigure o înaltă calitate a locuirii pe o durată lungă”
(Matthew Carmons, UCL)
- Conexiunea cu orașul și calitatea relațiilor cu vecinătățile
- Calitatea spațiilor interioare (comune și private)

 Gândirea unităților locative în funcție de profilul utilizatorilor. Proiectul este și

un exercițiu de ecologie socială, de știință a trăitului împreună, de bună-vecinătate.
 Densitatea de locuire
 Calitatea rezolvarii si reprezentarii din punct de vedere tehnic a ansamblului
 Sustenabilitatea ansamblului
- Economică
- Eficiență energetică
- Egalitate socială (mixitate și combaterea segregării sociale)

Întocmit:
Verificat: prof.dr.arh. Dana VAIS
Dragoș DASCĂLU
 Bibliografie:

Strategia Națională a Locuirii (Ministerul Dezvoltării Regjonale și Administrației Publice) –

http://www.mdrap.ro/hg-pentru-aprobarea-strategiei-nationale-a-locuirii
Broto, Carles,2005, Innovative Public Housing, Berkeley, Gingko Press
Bryson, Bill, 2012 Acasa. O istorie a vietii private, 2012, Editura Polirom Iasi
Cousins, Matthew, 2009, Design Quality in New Housing. Learning from the Netherlands, New York,
Taylor&Francis
Design for London, 2007, Recommandations for Living at Superdensity,, London, Design for Homes
Ebner, Peter; Harrman, Eva; Hallbacher, Roman; Kuntscher, Markus; Wietzorreck, Ulrike;
2009, Typology +: Innovative Residential Architecture, Birkhauser
El Croquis, 2009, nr.148 (Experimentos Collectivos);
Ghenciulescu, Stefan; Andrei Șerbescu, Adrian Untaru, Bogdan Brădățeanu (2014) Locuind
împreună. 6 blocuri de ADN BA, Zeppelin & Ed. Universitară Ion Mincu, București, 2014.
Guallart, Vincente, (editor) 2004 Sociopolis. Project for a City of the Future, Barcelona, Actar
(www.sociopolis.net)
Leupen, Bernard; Harald Mooij (2011) Housing Design: A Manual, NAi Publishers, Rotterdam, 2011
Mihăilescu, Vintilă; Viorica Nicolau, Mircea Gheorghiu, Costel Olaru, 2009, Blocul, între loc și
locuire. Teme și probleme de etnologie urbană, în Mihăilescu, Vintilă (editor), Etnografii
urbane. Cotidianul văzut de aproape, Iași, Polirom, pag.31 – 50
Schittich, Christian, 2004, High-Density Housing. Concepts, Planning, Construction, Basel, Birkhäuser
Vais, Dana, 1997, Locuire, Cluj Napoca, Universitatea Tehnica
Normativ privind proiectarea clădirilor de locuințe (NP 057-02)
Legea nr.114/1996 (Legea Locuintei), actualizata 2011
HG 1275/2000 (Norme metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii Locuintei
nr.114/1996), publicat in Monitorul Oficial nr.690 din 22.12.2000
ORDIN Nr. 119 din 4 februarie 2014 pentru aprobarea Normelor de igienă şi sănătate publică privind mediul
de viaţă al populaţiei EMITENT: MINISTERUL SĂNĂTĂŢII
WEB:
 http://www.wohnmodelle.at/
 http://www.archdaily.net
 http://www.dezeen.com
 http://www.east-thames.co.uk/assets_cm/files/pdf/high_density_toolkit.pdf
 http://www.bestmswprograms.com/impressive-social-housing-projects/