14.

COMPARAŢIE ÎNTRE PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRŢI

ŞI PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂŞIE

Proprietatea comună pe cote părţi întâlnită sub denumirea de coproprietate, este

acea formă de proprietate comună ce se caracterizează prin faptul că bunul aparţine
concomitent mai multor proprietari, nefracţionat în materialitatea lui. Dreptul de proprietate
asupra acelui bun este fracţionat în cote-părţi ideale şi abstracte, şi nu bunul în materialitatea
sa. Fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra fracţiunii ideale şi abstracte din dreptul de
proprietate asupra bunului.
Din definiţia formulată rezultă următoarele reguli: nici unul dintre coproprietari nu
este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bunul respectiv şi fiecare dintre
coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cotă ideală, abstractă din dreptul de
proprietate, exprimată printr-un procent; fracţie ordinară sau fracţie zecimală.
Atâta timp cât durează această stare, dreptul coproprietarilor poartă asupra fiecărei
particule din bun. El se va individualiza odată cu încetarea coproprietăţii. Coproprietatea are
ca obiect un bun individual determinat, spre deosebire de indiviziune, care are ca obiect o
universalitate de bunuri.
Dreptul de proprietate în devălmăşie reprezintă acea proprietate comună potrivit
căreia titularii săi nu au determinată o cotă-parte ideală (matematică) din dreptul lor de
proprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei proprietăţi aparţine nefracţionat titularilor.
Legislaţia în vigoare nu conţine o reglementare cu caracter general privind dreptul de
proprietate în devălmăşie; regimul ei juridic a fost elaborat pe baza reglementărilor privind
comunitatea de bunuri a soţilor (art. 3036 C. fam.). Devălmăşia poate rezulta fie din lege, fie
din convenţia părţilor. În legislaţia noastră este reglementat un singur caz de devălmăşie
(devălmăşie legală). Acest unic caz se referă la dreptul de proprietate în devălmăşie al soţilor
asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.
Potrivit Codului familiei: bunurile dobândite în timpul căsătoriei de către oricare dintre
soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Orice convenţie contrară este
nulă. Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită.
Codul familiei enumeră categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunuri care nu pot
fi incluse în sfera bunurilor comune ale soţilor. Rezultă că izvorul dreptului de proprietate în
devălmăşie a soţilor constă în faptul dobândirii de bunuri în timpul căsătoriei de oricare
dintre ei.
Cele mai frecvente moduri de dobândire a dreptului de proprietate comună, pe cote-
părţi sunt succesiunea şi convenţiile. Coproprietatea există, de regulă, în cazul bunurilor
indivizibile, dar nimic nu împiedică să aibă ca obiect şi bunuri divizibile. Coproprietatea poate
rezulta din faptul producerii unui bun de către mai multe persoane (de exemplu, edificarea
unei construcţii de către mai multe persoane, pe terenul uneia dintre ele). Proprietatea
comună pe cote-părţi poate fi dobândită prin accesiune, uzucapiune şi ocupaţiune.
În cazul proprietăţii comune pe cote părţi, exercitarea atributelor dreptului de
proprietate prezintă următoarele particularităţi:
- exercitarea dreptului de folosinţă.
Folosinţa este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului să
întrebuinţeze bunul în propriul său interes, dobândind veniturile şi fructele pe care bunul le
produce. Bunul comun poate fi folosit împreună de toţi coproprietari. În acest caz, două
obligaţii esenţiale revin coproprietarului: să nu împiedice pe ceilalţi coproprietari să-şi
exercite dreptul lor de folosinţă şi să nu schimbe destinaţia bunului.
- exercitarea dreptului de posesie.
Dacă mai mulţi coproprietari exercită posesia asupra bunului, ne vom afla în prezenţa
unei plurităţi de posesii. Nimic nu împiedică însă pe coproprietari să hotărască ca posesia să
fie exercitată de un singur coproprietar sau chiar de către o terţă persoană. Posesia pe care o
exercită un singur coproprietar asupra bunului comun nu poate duce la dobândirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune. Atât timp cât bunul nu a fost împărţit, nu se poate presupune
o stăpânire materială asupra unei cote ideale din bun şi deci stăpânirea pe baza unui drept
indivizibil a unei porţiuni din el nu poate constitui posesie utilă, în lipsa unui partaj de
proprietate.
- exercitarea dreptului de dispoziţie
Şi în acest caz este aplicabil principiul unanimităţii, ceea ce înseamnă că pentru
exercitarea dreptului de dispoziţie cu privire la întregul bun este necesar acordul tuturor
coproprietarilor. Un coproprietar nu poate dispune de întregul bun indivizibil, ci numai de
cota sa parte din dreptul de proprietate.
Dacă coproprietarul vinde bunul indivizibil fără să aducă la cunoştinţă cumpărătorului
starea de indiviziune în care se află bunul, vânzarea va fi lovită de nulitate. Coproprietarul
este liber să dispună de cota sa parte din bunul comun (înstrăinare prin acte între vii sau
pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau gratuit). Fiecare coproprietar este obligat să
contribuie proporţional, cu cota sa parte, la cheltuielile ocazionate de conservarea,
întreţinerea şi administrarea bunului comun.
Există mai multe modalităţi prin care poate înceta proprietatea comună pe cote-părţi:
- coproprietarii înstrăinează întregul bun comun unei terţe persoane;
- un coproprietar dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra întregului bun
comun, prin succesiune, cumpărare, donaţie etc.;
- bunul comun este trecut în componenţa domeniului public; în cazul pieirii totale a
bunului comun, făcând ca dreptul de proprietate comună pe cote- părţi să
rămână fără obiect;
- cea mai obişnuită modalitate de încetare a coproprietăţii o constituie însă partajul.
În ceea ce priveşte proprietatea comună în devălmăşie reţinem că soţii administrează
şi folosesc împreună bunurile comune, şi dispun tot astfel de ele. Codul familiei instituie în
această materie prezumţia existenţei mandatului tacit reciproc de reprezentare între soţi, în
temeiul căreia, atunci când un soţ exercită oricare din drepturile ce-i sunt conferite de lege
asupra bunurilor comune, se presupune că el acţionează nu numai în numele său, ci şi ca
reprezentant al celuilalt soţ; soţii sunt deci prezumaţi de lege că şi-au dat reciproc mandat de
reprezentare.
Prin instituirea prezumţiei legale a mandatului tacit reciproc de reprezentare între soţi
terţul contractant este scutit de dovada acordului dintre soţi cu privire la săvârşirea actului
juridic respectiv, aşa cum este necesar, de exemplu, în cazul oricărui act juridic încheiat de un
coproprietar care ar acţiona şi în numele celorlalţi coproprietari. Regula mandatului tacit
reciproc de reprezentare între soţi constituie principala particularitate a exercitării drepturilor
soţilor privitoare la comunitatea de bunuri şi, fiind indisolubil legată de calitatea de soţ,
funcţionează pe toată durata căsătoriei, chiar în perioadele de separaţie faptică.
Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi este socotit că are şi
consimţământul celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici
nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, dacă nu are
consimţământul celuilalt soţ
Actele de administrare sunt acelea prin care bunurile se întreţin şi se pun în valoare, ca
de exemplu: contractul de închiriere pe o durată determinată, acţiunea în evacuare,

2
contractul de reparare a unui imobil etc. Actele de administrare se împart în: acte de
administrare prin natura lor, cum sunt cele arătate mai sus, şi acte de administrare prin
scopul lor ca: vânzarea bunurilor supuse stricăciunii sau a fructelor naturale, acţiunea
posesorie etc.
Actele de folosinţă - Conceptul de acte de folosinţă la care se referă Codul familiei
cuprinde în conţinutul său atât facultatea folosirii în natură a bunurilor comune, cât şi aceea
de a culege şi percepe fructele pe care bunurile le produc.
Actele de conservare - Codul familiei nu face nici o referire la o această categorie de
acte, însă existenţa lor nu poate fi ignorată, ele constând în acele acte care sunt necesare
dobândirii sau păstrării unui drept, ca, de exemplu, transcrierea unui act de dobândire sau
intabularea unui drept, întreruperea unei prescripţii, notificarea unei cesiuni de creanţă.
Astfel de acte pot fi făcute de oricare dintre soţi, chiar dacă celălalt se opune, întrucât profită
masei de bunuri ce alcătuiesc comunitatea.
Actele de dispoziţie - în această categorie se includ atât actele de dispoziţie juridică, ca
cele de înstrăinare sau cele de grevare a unui bun, de renunţare la un drept patrimonial, cât şi
cele de dispoziţie materială asupra bunului, precum şi actele de consumare, de stabilire a
destinaţiei lor economice, de transformare a lor etc. Prezumţia că un soţ are şi
consimţământul celuilalt atunci când face acte de folosinţă, administrare sau dispoziţie cu
privire Ia bunurile comune are caracter relativ.
Soţul care nu a consimţit personal la săvârşirea actului de dispoziţie poate dovedi că
nu şi-a dat acordul la încheierea acestuia. Lipsa consimţământului poate să rezulte şi din
anumite împrejurări de fapt, ca de exemplu, soţii erau despărţiţi la momentul încheierii
actului juridic respectiv. Însă, pentru ocrotirea terţilor de bună-credinţă, pentru obţinerea
anulării actului, soţul care nu a participat personal la încheierea acestuia trebuie să
dovedească şi reaua-credinţă a cocontractantului, respectiv faptul că acesta a avut cunoştinţă
despre opoziţia sa sau despre faptul că nu a fost consultat cu privire la încheierea actului.
Soţul care nu şi-a dat consimţământul la încheierea unui act juridic cu privire la un bun
comun poate obţine anularea actului juridic încheiat fară acordul său. Actul încheiat de
celălalt sot este lovit de nulitate relativă. Soţul al cărui consimţământ expres a lipsit la
înstrăinare sau grevare poate să confirme actul încheiat.
Soţul care nu şi-a dat acordul are la îndemână acţiunea în anulare, indiferent dacă
actul încheiat de celălalt soţ are ca obiect bunurile imobile la care face expres referire Codul
familiei. Diferenţa constă, însă, în eeea ce priveşte poziţia terţului cocontractant, deoarece, în
cazul înstrăinării imobilelor, practica este în sensul că buna sa credinţă nu se mai poate
prezuma, atâta timp cât dispoziţiile legale arată că, în asemenea situaţii, este necesar şi
consimţământul expres al celuilalt soţ.
Proprietatea comună în devălmăşie încetează odată cu desfacerea sau încetarea
căsătoriei. În oricare dintre aceste momente dreptul de proprietate comună devălmaşă se
transformă într-o proprietate pe cote părţi, fiind prezumat relativ, că ambele cote-părţi sunt
egale. Pentru determinarea exactă a întinderii drepturilor fiecăruia dintre foştii soţi se va
proceda la împărţeala materială a bunurilor comune. Pentru motive temeinice, bunurile
comune pot fi împărţite, la cererea oricăruia dintre soţi, prin hotărâre judecătorească şi în
timpul căsătoriei, împărţeala poate fi totală sau parţială, bunurile atribuite în lotul fiecărui soţ
devenind bunuri proprii ale acestora.
Similitudinile între proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea în devălmăşie
sunt următoarele; ambele sunt modalităţi ale dreptului de proprietate; în ambele cazuri
sistarea proprietăţii comune are loc prin împărţeală. Însă, între cele două modalităţi ale
dreptului de proprietate există numeroase deosebiri, cele mai relevante vizând:

3
- în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi fiecare coproprietar este titularul exclusiv
a unei cote-părţi ideale, în timp ce la proprietatea în devălmăşie niciunul dintre
codevălmaşi nu are determinată o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate;
- în cazul proprietăţii devălmaşe a soţilor operează prezumţia legală de mandat
reciproc de reprezentare, în timp ce în cazul coproprietăţii operează, de regulă,
principiul unanimităţii;
- izvorul proprietăţii devălmaşe rezultă din actul juridic al căsătoriei, pe când
coproprietatea poate avea izvoare multiple, precum: legea, convenţia părţilor,
accesiunea etc.