Curs Civil An 2 Sem 1

UNIVERSITATEA „DANUBIUS“ DIN GALAŢI
DEPARTAMENTUL DE ÎNVĂŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ ŞI FRECVENŢĂ REDUSĂ

FACULTATEA DE DREPT
DREPT CIVIL.
DREPTURI REALE
Anul II, semestrul I
IOAN APOSTU
Editura Universitară Danubius, Galaţi

2011
© Toate drepturile pentru această lucrare sunt rezervate autorului. Reproducerea ei
integrală sau fragmentară este interzisă.
Editura Universitară „Danubius” este recunoscută de

Consiliul Naţional al Cercetării Ştiinţifice
din Învăţământul Superior (cod 111/2006)
ISBN 978-606-533-130-3
Tipografia Zigotto Galaţi

Tel.: 0236.477171
Drept civil. Drepturi reale 2

CUPRINS
1. Patrimoniul
Noţiuni generale 8
Caracterele juridice ale patrimoniului 9
Funcţiile patrimoniului 11
Drepturi reale şi drepturi de creanţă 13
Obiectivele specifice unităţii de învăţare
Rezumat 17
Teste de autoevaluare 18
Bibliografie minimală 18
2. Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de

proprietate
Proprietatea 20
Dezmembrămintele dreptului de proprietate 55
Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în 63
revendicare
Rezumat 70
Lucrare de verificare 71

3. Posesia
Noţiuni generale 75
Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei 77
Calităţile şi viciile posesiei 78
Efecte posesiei 83
Rezumat 95
4. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea

imobiliară
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor 98

drepturi reale
Fiducia 116
Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 12
Rezumat 132
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 133
Lucrarea de verificare 134
Bibliografie de elaborare a cursului

INTRODUCERE
Modulul intitulat Drept civil. Drepturi reale se studiază în anul II, sem. I şi
vizează dobândirea de competenţe în domeniul drepturilor reale şi, în special,
al dreptului de proprietate.
Competentele pe care le vei dobândi sunt următoarele:
 identificarea categoriilor de drepturi şi obligaţii specifice

patrimoniului;
 dezvoltarea capacităţii de explicare a regimului juridic al proprietăţii;
 sesizarea diferenţelor specifice dezmembrămintelor dreptului de
proprietate;
 însuşirea noţiunilor de proprietate, acţiune în revendicare mobiliară şi
imobiliară;
 analizarea principalelor aspecte ce aferente noţiunii de posesie;
 înţelegerea importanţei modalităţilor de dobândire a proprietăţii în
cadrul dreptului civil.
Conţinutul este structurat în următoarele unităţi de învăţare:

- Patrimoniul;
- Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate;
- Posesia;
- Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliară
In prima unitate de învăţare intitulată Patrimoniul, vei regăsi operaţionalizarea
următoarelor obiective specifice:
- să defineşti noţiunea de „patrimoniu”;
- să identifici caracterele juridice şi a funcţiile acestuia;
- să expui noţiunea şi clasificarea drepturilor reale şi de creanţă,
aceasta după ce vei studia conţinutul cursului şi vei parcurge bibliografia

recomandată. Pentru aprofundare şi autoevaluare îţi propun exerciţii şi teste
adecvate.
După ce ai parcurs informaţia esenţială, în a doua unitate de învăţare,
Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate, vei
achiziţiona, odată cu cunoştinţele oferite, noi competenţe, care îţi vor permite
să operaţionalizezi obiective specifice precum:
- să defineşti noţiunea de proprietate;

- să identifici caracterele juridice, atributele, formele şi modalităţile
dreptului de proprietate;
- să analizezi dezmembrămintele dreptului de proprietate din punct de
vedere al caracteristicilor definitorii şi particularităţilor lor juridice;
- să rezumi mijloacele juridice de protecţie a dreptului de proprietate şi a
formelor acţiunii în revendicare.

Ca sa îţi evaluez gradul de însuşire a cunoştinţelor, vei rezolva o lucrare de
verificare, pe care, după corectare, o vei primi cu observaţiile adecvate şi cu
strategia corectă de învăţare pentru modulele următoare.
In a treia unitate de învăţare, intitulată Posesia, vei regăsi operaţionalizarea
altor obiective specifice, care-ţi vor conferi capacitatea:
- să caracterizezi termenii de proprietate, posesie şi elementele constitutive
ale posesiei;
- să evidenţiezi modalităţile de dobândire şi pierdere a posesiei;
- să argumentezi viciile posesiei,
toate acestea după ce vei studia conţinutul cursului şi vei parcurge bibliografia
recomandată. Pentru aprofundare şi autoevaluare îţi propun exerciţii şi teste
adecvate.
După ce ai parcurs informaţia esenţială, în a patra unitate de învăţare,
Accesiunea şi uzucapiunea; publicitatea dobândirii drepturilor reale
imobiliare, vei achiziţiona, noi cunoştinţe, care îţi vor permite să
operaţionalizezi obiective specifice precum:
- să defineşti modurile de dobândire a proprietăţii;
- să analizezi felurile uzucapiunii, a condiţiilor juridice de dobândire a
fiecărei modalităţi.
Ca sa îţi evaluez gradul de însuşire a cunoştinţelor, vei rezolva o lucrare de
verificare, pe care, după corectare, o vei primi cu observaţiile adecvate şi cu
strategia corectă de învăţare pentru modulele următoare.
Pentru o învăţare eficientă ai nevoie de următorii paşi obligatorii:
 Citeşti modulul cu maximă atenţie;
 Evidenţiezi informaţiile esenţiale cu culoare, le notezi pe hârtie, sau le
adnotezi în spaţiul alb rezervat;
 Răspunzi la întrebări şi rezolvi exerciţiile propuse;
 Mimezi evaluarea finală, autopropunându-ţi o temă şi rezolvând-o fără să
apelezi la suportul scris;
 Compari rezultatul cu suportul de curs şi explică-ţi de ce ai eliminat anumite
secvenţe;
 În caz de rezultat îndoielnic reia întreg demersul de învăţare.
Pe măsură ce vei parcurge modulul vei primi două lucrări de verificare pe care
le vei regăsi la sfârşitul unităţilor de învăţare 2 şi 4. Vei răspunde în scris la
aceste cerinţe, folosindu-te de suportul de curs şi de resurse suplimentare
indicate. Vei fi evaluat după gradul în care ai reuşit să operaţionalizezi
obiectivele. Se va ţine cont de acurateţea rezolvării, de modul de prezentare şi
de promptitudinea răspunsului. Pentru neclarităţi şi informaţii suplimentare vei
apela la tutorele indicat.
N.B. Informaţia de specialitate oferită de curs este minimală. Se impune în
consecinţă, parcurgerea obligatorie a bibliografiei recomandate si rezolvarea
sarcinilor de lucru, a testelor şi lucrărilor de verificare. Doar în acest fel vei
putea fi evaluat cu o notă corespunzătoare efortului de învăţare.

1. PATRIMONIUL
1.1. Noţiuni generale 8
1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului 9
1.3. Funcţiile patrimoniului 11
1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă 13
Rezumat 17
Obiective specifice:
La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:
 să defineşti noţiunea de „patrimoniu”;

 să identifici caracterele juridice şi funcţiile acestuia;
 să expui noţiunea şi clasificarea drepturilor reale şi de creanţă.
Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

Ioan Apostu Patrimoniul
1.1. Noţiuni generale

Dreptul civil studiază raportul juridic civil, privit prin elementele sale
structurale.
Raportul juridic civil este prin definiţie o relaţie socială reglementată de

norma juridică civilă.
Aşa cum s-a studiat în anul I, el are un caracter dublu voliţional, în sensul că
două voinţe prefigurează relaţia socială şi anume, voinţa legii exprimată prin
norma juridică şi voinţa subiectelor exprimată prin acte şi fapte juridice
(Beleiu, 1992, pp. 61-63). Elementele structurale are raportului juridic civil,
sunt trei, şi anume:
a) subiectele;
b) conţinutul;
c) obiectul raportului juridic civil.
Subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice şi juridice între care
se stabilesc drepturile şi obligaţiile civile (Costin, 1982, p. 135).
Conţinutul reprezintă drepturile subiective şi obligaţiile corelative care revin

subiectelor iar obiectul raportului juridic civil este însăşi acţiunea sau
abstenţiunea la care este îndreptăţit subiectul activ şi la care este îndatorat
subiectul pasiv (Cosmovici, 1989, p. 70).
Datorită strânsei corelaţii ce există între conţinutul şi obiectul raportului juridic

civil studiul lor se face concomitent, astfel încât referindu-ne la drepturile
subiective şi la obligaţiile ce le corespund vom evoca şi problemele care ţin de
obiectul lor inclusiv, sau după caz chiar la cele ce privesc lucrurile la care ele
se referă. După cum am văzut, ştiinţa dreptului civil studiază printre altele
drepturile subiective şi obligaţiile cu conţinut economic, exprimat frecvent în
bani. Altfel spus, se preocupă de drepturile şi obligaţiile patrimoniale. Dar
drepturile subiective patrimoniale pot fi abordate în două modalităţi.
Într-o primă modalitate, fiecare drept subiectiv este privit separat, ca aparţinând
unui anume subiect. În această abordare, dreptul subiectiv luat în considerare
sub toate caracteristicile sale juridice, poate fi un drept real sau un drept de
creanţă.
Un al doilea mod de abordare a drepturilor subiective şi obligaţiilor este acela
de a le considera în totalitatea lor, ca pe o universitate juridică aparţinând unei
persoane, făcând abstracţie de individualitatea de abordare a dreptului şi
obligaţiei conduce la noţiunea de patrimoniu.
De exemplu „X” are drept de proprietate asupra autoturismului, plăteşte rate
pentru achiziţionarea apartamentului şi are la rândul său de primit bani din
vânzarea unei maşini de scris.
Toate aceste drepturi şi obligaţii luate împreună şi cu alte drepturi şi obligaţii
cu caracter economic constituie patrimoniul său.

Una dintre noutăţile aduse de Codul civil vizează direct noţiunea de
patrimoniu. Astfel, art. 31 C. civ. dispune:
“orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include
toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia”.
Aşadar definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu

valoare economică aparţinând unei persoane (persoană fizică sau persoană
juridică) (Stătescu & Bîrsan, 1980, p. 5).
În ştiinţa dreptului au mai fost formulate şi alte definiţii. În doctrina franceză

mai veche Aubry şi Rau defineau patrimoniul ca fiind „o aptitudine a
persoanei, subiect de drepturi de a avea drepturi şi datorii susceptibile de o
valoare economică”.
Hamangiu şi Băicoianu în „Compendiu de drept civil, penal, comercial şi
procedurilor lor” defineau patrimoniul ca fiind „ansamblul drepturilor şi
obligaţiilor unei persoane care au sau reprezintă o valoare pecuniară sau
economică, adică evaluabilă în bani”. În ce ne priveşte, reţinem definiţia
formulată şi de distinşii dascăli, Constantin Stătescu şi Corneliu Bîrsan, pe care
am enunţat-o deja.
În cuprinsul Codului civil1, există numeroase articole care fac trimiteri la
noţiunea de patrimoniu: patrimoniul profesional individual (art. 33), efectele
acceptării moştenirii (art. 1114 alin. 2), întocmirea inventarului bunurilor
defunctului cerută de succesibili (art. 1119 alin. 1), definirea calităţii de
moştenitor (art. 1130),intrarea în stăpânirea moştenirii vacante şi răspunderea
pentru pasiv (art. 1139 alin. 2) etc.
De asemenea, art. 4 alin. 1 din Legea nr. 15/1990 referindu-se la patrimoniu
dispune că „Prin actul de înfiinţare a regiei autonome se vor stabili obiectul
său de activitate, patrimoniul, denumirea şi sediul principal.”
Patrimoniul prezintă două elemente, şi anume: o latură activă care cuprinde
toate drepturile subiective cu valoare economică şi o latură pasivă ce cuprinde
totalitatea obligaţiilor asumate de o persoană.
1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Patrimoniul se individualizează prin următoarele caractere juridice:
A. Patrimoniul este o universalitate juridică (universitas juris).
Universalitatea care este patrimoniul cuprinde un activ care însumează toate
Reţine drepturile şi un pasiv cuprinzând toate obligaţiile cu conţinut economic ale
caracterele subiectului de drept.
juridice ale
patrimoniului! Aceasta înseamnă că:
1
Noul Cod civil a fost adoptat prin Legea 287/2009, lege ce a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 511 din 24 iulie 2009, a
fost modificată prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
a) se înfăţişează ca o masă de drepturi şi obligaţii legate între ele sau ca o
grupare a mai multor astfel de mase având fiecare un regim juridic
determinat;
b) drepturile şi obligaţiile, fiecare în parte, sunt distincte de universalitate,
astfel încât schimbările care s-ar produce în legătură cu aceste drepturi şi
obligaţii nu alterează identitatea universalităţii.
În acest sens, art. 541 C. civ. (1) defineşte ca fiind o
“o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au o
destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege. (2) Bunurile care alcătuiesc
universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul unor acte sau raporturi
juridice distinct”.
B. Orice persoană are un patrimoniu.
Acest caracter priveşte atât persoanele fizice cât şi pe cele juridice. Prin
Constituţie dreptul la proprietate este recunoscut şi consacrat „in terminis”. În
ceea ce priveşte persoana juridică, existenţa patrimoniului este una dintre
condiţiile esenţiale ale înfiinţării1.
C. Patrimoniul este unic.
Unicitatea patrimoniului presupune că fiecare persoană are un singur
patrimoniu. Această unicitate însă nu exclude divizibilitatea patrimonială. De
aici rezultă o altă caracteristică şi anume:
D. Patrimoniul fiecărei persoane este divizibil în mai multe mase de drepturi
şi obligaţii, fiecare dintre aceste mase având un regim bine determinat. Astfel,
persoanele juridice au în patrimoniu spre exemplu mijloacele fixe, mijloace
circulante sau obiecte de inventar. Unicitatea patrimoniului persoanei fizice nu
exclude divizibilitatea de patrimoniu.
Potrivit art. 31 alin. 2 C. civ., patrimoniul poate face “obiectul unei diviziuni
sau afectaţiuni” numai în condiţiile legale.
Persoanele căsătorite pot avea:
- bunuri comune, dobândite în timpul căsătoriei, constituind masa
patrimonială ce poate fi urmărită doar de creditorii comuni; (art. 339 C.
civ.)2;
- bunuri proprii, dobândite înainte sau în timpul căsătoriei, din care este
constituită masa patrimonială urmăribilă de creditorii personali ai unuia
dintre soţi. (art. 342 C. civ.)3. Cu toate acestea, după urmărirea bunurilor
proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul
bunurilor comune, însă numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei
sale. Bunurile astfel împărţite devin bunuri proprii.
Vechiul cod civil mai prevedea şi o altă ipoteză a divizibilităţii patrimoniului,
cea a acceptării sub beneficiu de inventar a unei succesiuni, instituţie care nu
1
Art. 187 C. civ.: “Orice persoană juridică trebuie să aibă o organizare de sine stătătoare şi un patrimoniu propriu, afectat
realizării unui anumit scop licit şi moral, în acord cu interesul general.”
2
Art. 339 C. civ.: “Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data
dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor”.
3
Art. 342 C. civ.: “Fiecare soţ poate folosi, administra şi dispune liber de bunurile sale proprii, în condiţiile legii”.
mai este prezentă astăzi în lumina actualei legi civile, 1 ceea ce impune ca
moştenitorii legali, legatarii universali şi cei cu titlu universal să răspundă
pentru sarcinile şi datoriile moştenirii numai în limita activului moştenit,
proporţional cu cotat parte. (art. 1114 alin. 2 C. civ.)
Sarcina de lucru 1
Pornind de la dispoziţiile art. 33 C. civ., argumentează în ce constă
divizibilitatea patrimoniului profesional individual.
1.3. Funcţiile patrimoniului

Orice categorie juridică, deci şi cea de patrimoniu, trebuie să răspundă şi să
servească unei necesităţi practice impuse de viaţă. Altfel spus, se impune a
cunoaşte ce necesităţi practice îşi găsesc răspunsul în instituţia patrimoniului.
Sunt trei asemenea funcţii şi anume:
A) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari;
B) de a explica şi permite fenomenul subrogaţiei reale cu titlu universal;
C) de a explica şi permite transmisiunea universală şi cu titlu universal.
Le urmărim în continuare detaliat.
1.3.1. Patrimoniul şi dreptul de gaj general al creditorilor chirografari
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală

(gaj, ipotecă sau privilegiu) prin care să le fie asigurată creanţa pe care o au
împotriva debitorului (Stătescu & Bîrsan, 1981, p. 337 şi urm.).
Creditorii garantaţi cu o garanţie reală pot, în caz de neexecutare din partea

debitorului, să urmărească bunul constituit ca garanţie şi din preţul lui să se
despăgubească cu preferinţă înaintea oricăror alţi creditori. Creditorii
chirografari însă nu au nici-o garanţie reală. Sunt ei lipsiţi de posibilitatea de a-
şi satisface dreptul de creanţă? Nu! Ei vor putea să-şi satisfacă dreptul de
creanţă atunci când acesta a devenit exigibilă, urmărind acele bunuri care vor
exista în patrimoniul debitorului la momentul exigibilităţii. Neavând aşadar o
garanţie reală, creditorii chirografari au drept garanţie întregul patrimoniu al
debitorului privit în ansamblul său, ca universalitate juridică existentă
independent de bunurile individuale ce intră în cuprinsul ei.
1
Potrivit art. 704 din vechiul cod civil, succesorul îşi mărginea răspunderea pentru datoriile defunctului numai limitele
activului succesoral primit. În felul acesta nu se mai ajungea la confuziunea dintre patrimoniul defunctului şi cel al
succesibilului acceptant (Manoliu, 1974, p. 7).
Creditorii pot urmări deci acele bunuri existente în patrimoniul debitorului la
momentul executării silite. Ei nu pot urmări aşa zisele bunuri viitoare, decât în
măsura în care intră în patrimoniul debitorului, deci devin prezente. În aceeaşi
măsură, ei nu pot urmări bunurile ce n-au intrat în patrimoniul debitorului, şi
nici pe cele care între timp au fost înstrăinate, deoarece ei, creditorii
chirografari, nu au un drept individualizat în fiecare bun particular, ci un
simplu drept general asupra întregului patrimoniu. În acest fel, noţiunea de
patrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului

general al creditorilor chirografari. Ei nu pot aşadar urmări decât acele
bunuri care fac parte din masa patrimonială în legătură cu care s-a născut
creanţa.
1.3.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlul universal
Subrogaţia înseamnă înlocuire. Spre deosebire de subrogaţia personală care

constă în înlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului iniţial i
se substituie un alt creditor care păleşte datoria debitorului), subrogaţia reală
se referă la înlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceeaşi soartă
juridică, aplicabilă celui dintâi.
Fundamentul subrogaţiei reale se găseşte în fungibilitatea obiectelor cuprinse

într-o universalitate de drept. Astfel, dacă un lucru este vândut, în cuprinsul
patrimoniului locul lui va fi luat de preţul încasat, care la rândul lui va fi
înlocuit cu lucrul nou în care va fi investit.
Fenomenul de înlocuire a bunurilor, deci subrogaţia reală, se produce automat,
ori de câte ori această înlocuire se referă la conţinutul unui patrimoniu.
Subrogaţia reală cu titlu universal nu ar putea fi explicată decât prin noţiunea
de patrimoniu, care sugerează plastic imaginea unui recipient ce-şi păstrează
existenţa, în vreme ce cuprinsul său suferă continue înlocuiri şi modificări.
- Subrogaţia reală cu titlu universal are o strânsă legătură cu dreptul de gaj
general al creditorilor chirografari. Conţinutul acestui gaj este asigurat prin
subrogaţia reală cu titlul universal, deoarece locul bunului înstrăinat va fi
luat de bunul primit în schimb, astfel încât creditorul va putea să
urmărească, atunci când creanţa va deveni exigibilă, acel bun concret ce s-ar
afla în patrimoniul debitorului în momentul când se naşte executarea.
- Subrogaţia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităţii
patrimoniului, în sensul că ea asigură menţinerea destinaţiei fiecărei mase de
bunuri. Dacă o persoană căsătorită vinde un bun propriu, prin subrogaţie
reală cu titlu universal, partea sau bunul înlocuit are tot natura juridică a
unui bun propriu.
- Subrogaţia reală este chemată să funcţioneze şi în alte cazuri de împărţire
sau de restituire a unui patrimoniu.
Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, subrogaţia cu titlu
particular se referă la un anumit bun izolat şi în cazul în care este expres
prevăzută de lege.

Spre exemplu, art. 2330 din Codul civil prevede că dacă un bun grevat a pierit
sau a fost deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra sumei de bani primită cu
titlu de indemnizaţie de asigurare (dacă bunul a fost asigurat) sau asupra sumei
primite ca despăgubiri de la autorul prejudiciului.
1.3.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală sau cu titlu universal

Pe lângă funcţiile mai sus menţionate, patrimoniul explică şi transmisiunea
universală sau cu titlu universal. Moartea unei persoane fizice ori reorganizarea
persoanei juridice ridică problema transmiterii drepturilor şi obligaţiilor în
totalitatea lor. Dar totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane constituie
chiar patrimoniul acesteia, astfel încât transmiterea lor este o transmitere
universală.
Între transmiterea universală şi cea cu titlu universal nu există o deosebire de
calitate, ci de cantitate. În vreme ce transmisiunea universală priveşte toate
mobilele şi imobilele, transmisiunea cu titlu universal se referă doar la mobilele
sau la imobilele dintr-un patrimoniu. Indiferent că este vorba de o transmisiune
universală sau cu titlu universal, ea va avea ca obiect patrimoniul ca
universalitate juridică, deci şi latura activă cât şi cea pasivă.
Sarcina de lucru 2
Consultând bibliografia indicată la finalul unităţii, identifică
modalităţile de operare a transmisiunii în cazul persoanei juridice, în
ipoteza reorganizării sale prin comasare, absorbţie sau prin fuziune sau
în ipoteza reorganizării prin divizare totală sau parţială.
1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă

În componenţa patrimoniului intră atât drepturi reale cât şi drepturi de creanţă.
Dreptul real este acel drept subiectiv în virtutea căruia titularul său poate
să-şi exercite atributele asupra unui lucru determinat fără a fi necesară
intervenţia altei persoane, în mod direct şi nemijlocit.
Dreptul de creanţă, este dreptul subiectiv în temeiul căruia subiectul activ

numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor,
să dea, să facă sau să nu facă ceva.
Între cele două categorii există următoarele deosebiri:

a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenţa unui subiect activ
determinat şi a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte
persoane. Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor – „erga omnes”. Ca
drept relativ, dreptul de creanţă presupune determinarea de la început atât a
subiectului activ, cât şi a subiectului pasiv, singurul obligat şi căruia îi este
opozabil.
b) Obligaţia ce revine subiectului pasiv nedeterminat în cazul dreptului real
este aceea de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea de către subiectul
activ al dreptului său, ceea ce înseamnă o obligaţie generală negativă.
Dimpotrivă, în cazul dreptului de creanţă, obligaţia subiectului pasiv poate fi
atât pozitivă – a face, cât şi negativă – a nu face.
c) Drepturile reale sunt însoţite de efecte specifice neîntâlnite la dreptul de
creanţă, şi anume: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.
Dreptul de urmărire constă în facultatea recunoscută titularului său de a

căuta şi pretinde bunul în mâna oricărui s-ar afla1.
Dreptul de preferinţă constă în facultatea de a avea prioritate faţă de orice
alt drept, în sensul satisfacerii titularului său înaintea titularilor altor
drepturi2.
1.4.1. Clasificarea drepturilor reale

Majoritatea autorilor clasifică drepturile reale în funcţie de două criterii,
respectiv: a) după natura bunurilor asupra cărora poartă dreptul şi b) în funcţie
de interdependenţa dintre bunuri (Pop, 1997, pp. 26-28); (Filipescu, 1996, p.
25).
a) Potrivit primului criteriu, drepturile reale pot fi mobiliare sau imobiliare,
după cum bunurile asupra cărora poartă, sunt bunuri mobile sau bunuri
imobile. Importanţa acestei clasificări constă în determinarea regimului juridic
al unor drepturi reale, pornind de la natura bunurilor asupra cărora sunt ele
exercitate. Efectele acestei determinări se produc, spre exemplu, în privinţa
modurilor diferite de dobândire sau stingere a drepturilor, consecinţelor
distincte în planul posesiei de bună-credinţă, competenţei instanţelor
judecătoreşti sau procedurii de executare silită.
b) Potrivit celui de al doilea criteriu, clasificarea se face în funcţie de
interdependenţa dintre bunurile asupra căruia este exercitat dreptul. Ele pot fi
drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii.
Sunt principale acele drepturi reale a căror existenţă este de sine stătătoare,
care nu depinde de existenţa altor drepturi reale sau de creanţă.
1
Exemple: art. 678 C. civ.: (1) “Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun
sau pot cere instanţei împărţeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra părţii de bun sau, după caz, asupra sumei de
bani cuvenite debitorului” sau art. 353 C. civ. - (1) “Bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre
soţi. (2) Cu toate acestea, după urmărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul
bunurilor comune, însă numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei sale. (3) Bunurile astfel împărţite devin bunuri
proprii.”
2
Exemple: art. 1156 C.civ.: „din bunurile moştenirii atribuite la partaj, precum şi din cele care le iau locul în patrimoniul
moştenitorului, creditorii moştenirii vor fi plătiţi cu preferinţă faţă de creditorii personali ai moştenitorului” sau art. 2053 C.
civ.: “comisionarul va avea preferinţă faţă de vânzătorul neplătit”.
Drepturi reale principale. Clasificare
În sistemul dreptului civil român există două categorii de drepturi reale
principale, şi anume: 1) dreptul de proprietate şi 2) drepturile reale
principale derivate din dreptul de proprietate1.
Art. 551 C. civ. dispune: “Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2.
dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de
abitaţie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de
concesiune; 9. dreptul de folosinţă; 10. drepturile reale de garanţie; 11. alte
drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter”.
1. Aşadar, dreptul de proprietate se poate înfăţişa la rândul său în două
ipostaze, şi anume dreptul de proprietate publică şi dreptul de proprietate
privată (art. 552 C. civ.). La rândul său, dreptul de proprietate privată se
subclasifică în dreptul de proprietate particulară, aparţinând persoanelor fizice
şi persoanelor juridice de tip particular, şi dreptul de proprietate privată al
statului, unităţilor administrativ-teritoriale sau al altor persoane juridice
înfiinţate de stat.
2. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate pot proveni
fie din dreptul de proprietate publică, fie din dreptul de proprietate privată.
Exemplificăm ca drept real derivat din dreptul de proprietate publică dreptul

de administrare a regiilor autonome instituţii publice asupra unor bunuri
proprietate publică, dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile constituit
în favoarea persoanelor juridice fără scop lucrativ (Florea, 2011, p. 34).2
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată, numite

curent dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, în reglementarea codului
civil român (art. 551), sunt următoarele:
- dreptul de superficie (art. 693-702 C. civ.);
- dreptul de uzufruct (art. 703-748 C. civ.);
- dreptul de uz (art. 749-754 C. civ.);
- dreptul de abitaţie (art. 749-754 C. civ.);
- dreptul de servitute (art. 755-772 C. civ.);
În afară de acestea, există şi unele drepturi reale prevăzute de alte acte
normative decât codul civil, aşa cum sunt dreptul de concesiune asupra unor
terenuri pentru construirea de locuinţe (Legea nr. 50/1991), dreptul de
concesiune asupra unor bunuri în sistemul Legii nr. 15/1990 sau dreptul de
folosinţă asupra unor terenuri atribuite unor societăţi cu capital român şi străin.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate, indiferent că sunt o creaţie a
codului civil sau a altor legi, nu sunt compatibile cu dreptul de proprietate
publică, bunurile din domeniul public fiind scoase din circuitul civil. „Per a
contrario”, este susceptibil de dezmembrare numai dreptul de proprietate
privată, căci numai bunurile din domeniul privat se află în circuitul civil.
1
Art. 551 C. civ. dispune: “Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4.
dreptul de uz; 5. dreptul de abitaţie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de concesiune; 9. dreptul
de folosinţă; 10. drepturile reale de garanţie; 11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter”.
2
Un asemenea drept ia naştere în cadrul unor raporturi juridice de putere, adică de drept public, ceea ce face ca el să nu fie
opozabil autorităţii care l-a constituit. Dimpotrivă, pentru că nu dezmembrează dreptul de proprietate publică, el este opozabil
numai subiectelor de drept civil, indiferent că sunt persoane fizice sau persoane juridice.
Drepturile reale accesorii. Clasificare
Sunt reale accesorii, acele drepturi constituite în vederea însoţirii sau

garantării altor drepturi de creanţă, fără a avea independenţă sau existenţă de
sine stătătoare.
În raport cu dreptul de creanţă pe care îl însoţesc şi care este un drept principal,

dreptul real este accesoriu deoarece el urmează de regulă soarta dreptului
principal, regulă consacrată prin adagiul „accesorium sequitur principale”.
Codul civil român reglementează următoarele drepturi reale accesorii:
- dreptul de gaj (art. 2480-2494 C. civ.);
- dreptul de ipotecă (art. 2343-2479 C. civ.);
- privilegiile reale şi speciale (art. 2323-2342 C. civ.);
- dreptul de retenţie (art. 2495-2499 C. civ.).
Dreptul de gaj
Codul civil nu defineşte gajul, prezentând doar obiectul la care devine

aplicabil. Potrivit codului civil, gajul poate avea ca obiect bunuri mobile
corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată. (art. 2480 Cod
civil).
Doctrina a definit gajul a fiind dreptul real constituit în favoarea unui creditor
asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale
unei terţe persoane, cu deposedare sau fără deposedare, care dă posibilitatea
titularului gajului de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun sau al acelor
bunuri, faţă de alţi creditori, în ipoteza în care debitorul nu-şi îndeplineşte
obligaţia de bunăvoie.
Termenul de „gaj” poate fi folosit pentru desemnarea unui contract de gaj, dar
şi pentru a face trimitere la dreptul real născut din acest contract (Stătescu &
Bîrsan, p. 410). Ca drept real accesoriu, gajul este constituit în favoarea unui
creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului (cu
sau fără deposedare). El îi conferă titularului dreptul de a fi plătit cu prioritate
din preţul acelui bun, înaintea altor creditori urmăritori.
Dreptul de ipotecă
Ipoteca este o garanţie reală imobiliară, care spre deosebire de gaj nu
presupune deposedarea celui ce o constituie.
Potrivit art. 2343 Cod civil „ipoteca este un drept real asupra bunurilor
mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii”.
Dreptul de ipotecă îi conferă titularului său, numit creditor ipotecar, facultatea

de a urmări bunul, indiferent în stăpânirea cui s-ar afla şi de a fi plătit cu
prioritate din preţul acelui nemişcător.

Privilegiile speciale
Acestea sunt drepturi reale accesorii care aparţin acelor creditori care, datorită
specificului creanţelor lor, au posibilitatea de a fi plătiţi cu prioritate din
valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar înaintea unor creditori
ipotecari posteriori. In acest sens dispune si art. 2335 C. civ: ”creditorul
privilegiat este preferat celorlalţi creditori, chiar dacă drepturile acestora s-au
născut ori au fost înscrise mai înainte”.
Privilegiile generale poartă asupra tuturor bunurilor mobile şi imobile ale
debitorului, în timp ce privilegiile speciale sunt creanţe privilegiate asupra unor
bunuri, prevăzute expres de lege, conf. art. 2339:
„(1) Creanţele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt următoarele: a) creanţa celui
care exercită un drept de retenţie, atâta timp cât acest drept subzistă; b) creanţa vânzătorului
neplătit pentru preţul bunului mobil vândut unei persoane fizice, cu excepţia cazului în care
cumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. (2) În caz
de concurs, privilegiile se exercită în ordinea prevăzută la alin.(1). Orice stipulaţie contrară
se consideră nescrisă.”
Sarcina de lucru 3
Enumeră şi descrie în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente
între drepturile reale şi drepturile de creanţă.
Rezumat
Deşi întâlnită şi în alte ramuri de drept, noţiunea de patrimoniu în cadrul
dreptului civil are un sens tehnic şi precis. Patrimoniul a fost definit ca fiind
totalitatea drepturilor subiective cu conţinut economic şi a obligaţiilor
corelative. Patrimoniul se individualizează printr-o serie de caractere juridice,
şi anume: constituie o universalitate juridică, este unic, fiecare persoană deţine
un patrimoniu, este divizibil şi nu se transmite prin acte juridice între vii.
Studiul funcţiilor patrimoniului permite cunoaşterea necesităţilor practice şi a
consecinţelor juridice pe care le presupune acesta. Având în vedere faptul că
în componenţa patrimoniului intră numai drepturile subiective ce au conţinut
economic, clasificăm drepturile subiective patrimoniale în drepturi reale şi de
creanţă, fiind scoase în evidenţă atât asemănările, cât şi deosebirile acestor
două categorii de drepturi.

Teste de autoevaluare
1. Unicitatea patrimoniului:
a. exclude divizibilitatea;
b. nu exclude divizibilitatea;
c. implică indivizibilitatea.
2. Dreptul real impune subiectului pasiv:

a. să facă sau să nu facă ceva;
b. dreptul de gaj general al subiectului activ;
c. obligaţia generală de a nu stânjeni exerciţiul lui de către subiectul
activ.
3. Drepturile reale pot fi:

a. imobiliare sau de creanţă;
b. principale sau accesorii;
c. de creanţă.
4. Drepturile reale accesorii sunt:

a. afectate garantării unor drepturi de creanţă;
b. drepturile afectate de modalităţi;
c. cu o existenţă de sine stătătoare.
5. Totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu caracter economic ce aparţin unei

persoane constituie:
a. conţinutul raportului juridic obligaţional;
b. obiectul raportului juridic civil;
c. patrimoniul persoanei.
Bibliografie minimală
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti:
Universul Juridic, pp. 11-41.
Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a
revăzută şi adăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 1-17.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Vol. I. Bucureşti: Wolter Kluwers, pp. 11-30.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare
practico-aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste
grilă. Bucureşti: Editura Universitară, pp. 13-34.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil.
Bunurile. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 1-22.

2. PROPRIETATEA, DEZMEMBRĂMINTELE ŞI APĂRAREA
DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1. Proprietatea 20
2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate 55

2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în 63
revendicare
Rezumat 70
Lucrare de verificare 71
 să defineşti noţiunea de proprietate;

 să identifici caracterele juridice, atributele, formele şi modalităţile
dreptului de proprietate;
 să analizezi dezmembrămintele dreptului de proprietate din punct
de vedere al caracteristicilor definitorii şi particularităţilor lor
juridice;
 să rezumi mijloacele juridice de protecţie a dreptului de proprietate;
 să reliefezi celor două forme ale acţiunii în revendicare.

Ioan Apostu Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de proprietate
2.1. Proprietatea
Proprietatea privată
2.1.1. Noţiuni generale. Definiţie
Art. 555 din Codul civil prevede că: „ (1) Proprietatea privată este dreptul
titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut
şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de
modalităţi şi dezmembrăminte, după caz”.
Prin dispoziţiile articolului menţionat a fost definit dreptul de proprietate

privată prin enumerarea celor trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia) şi
prin evidenţierea caracterelor juridice ale acestui drept (drept exclusiv, absolut
şi perpetuu). În alineatul (2) legiuitorul a subliniat distincţia dintre dreptul de
proprietate în forma sa pură şi simplă şi modalităţile dreptului de proprietate,
dar şi faţă de dezmembrămintele sale.
În acest mod, în noua reglementare proprietatea privată este definită ca fiind
dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi şi de a dispune de bunul său,
exercitând aceste atribute în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, însă respectând
limitele legale (Uliescu, 2011, p. 92).
Potrivit art. 562 alin. (3):
„Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii,
cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator. În
caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale
judecătorească”1.
În definirea dreptului de proprietate, avem în vedere doar accepţiunea sa
juridică2.
Spunem deci, că dreptul de proprietate este dreptul subiectiv care permite

titularului său, persoană fizică sau juridică, să posede, să folosească şi să
dispună liber de un lucru, care se află supus mod absolut, exclusiv şi
perpetuu în puterea proprie a titularului său în limitele legii.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt prevăzute în art. 555 din
Codul civil: caracterul exclusiv, absolut şi perpetuu.
Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezultă din conţinutul art. 555 Cod civil
potrivit căruia „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi
şi dispune de un bun în mod exclusiv…”.
1
Vechiul Cod civil în art. 481 prevedea că: „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru
cazuri de utilitate publică şi primind o dreaptă şi predabilă despăgubire.”
2
Pentru dubla accepţiune a cuvântului “proprietate”, vezi Constantin Stătescu şi Corneliu Bîrsan – Teoria
generală a drepturilor reale, Universitatea Bucureşti 1980, pag. 25.

Noţiunea de drept exclusiv, scoate în evidenţă că acest drept se exercită cu

puteri depline de titularul său, cu toate atributele recunoscute dreptului său
(posesia, folosinţa şi dispoziţia) prin excluderea altor persoane (terţi sau
autorităţi publice). O excepţie de la exercitarea dreptului de proprietate
privată cu excluderea terţilor o reprezintă proprietatea comună, situaţie în
care regăsim în acelaşi timp mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate
asupra aceluiaşi bun şi se poate vorbi de „exercitarea în comun a
monopolului de către coproprietari” (Uliescu, 2011, p. 94).
Însă şi în această situaţie, potrivit art. 634 alin. (1) din Codul civil,
„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate
şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară”.
Caracterul perpetuu, sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune că
durata sa este nelimitată în timp şi în consecinţă nu se poate stinge prin
neîntrebuinţare din partea titularului, deci nici după moartea lui. Prin urmare,
dreptul de proprietate subzistă atâta timp cât nu dispare bunul, împrejurarea
materializată în obiceiul popular prin expresia „a vinde sau a cumpăra de veci”.
Acest caracter este prevăzut în Art. 555 alin. (1) din Codul civil care prevede
că:
„Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod
exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”.
Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoană să devină temporar titular al
dreptului de proprietate, dacă s-a convenit astfel în actul de înstrăinare.
Dreptul de proprietate nu dispare prin înstrăinarea bunului asupra căruia este

exercitat. Chiar dacă prin repetate înstrăinări trece în patrimonii diferite,
proprietatea continuă să existe ca drept, deoarece ea stinge în patrimoniul
dispunătorului pentru a renaşte în cel al dobânditorului. Aşa cum s-a precizat
în vechea doctrină românească (Hamangiu, Rosetti-Bălănescu, Băicoianu),
„dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se”.
Codul civil în Art. 562 reglementează Stingerea dreptului de proprietate.

Potrivit alin. (1) al acestui articol,
„(1) Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile
anume determinate de lege”.
Alin. (2) al textului de lege menţionat dispune:
„(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renunţa, prin declaraţie
autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul
se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în
cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare”.
Aşa cum rezultă din prevederile art. 562 alin. (1), în exerciţiul acţiunii în
revendicare posesorul poate invoca prescripţia achizitivă (uzucapiunea), prin
care acesta a dobândit dreptul de proprietate în dauna reclamantului care l-a
pierdut.

Un alt caracter al dreptului de proprietate privată este alienabilitatea şi constă
în caracterul dreptului de a putea fi înstrăinat sub orice formă prin acte între vii
sau pentru cauză de moarte. Acest caracter este o consecinţă generală a faptului
că bunurile aflate în circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi înstrăinate.
Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, în virtutea căruia
aceasta este supusă prescripţiei achizitive. Modurile de dobândire a proprietăţii
private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel încât, asupra unui bun,
indiferent de proprietarul său poate fi dobândit dreptul de proprietate prin
efectul uzucapiunii.
Sesizabilitatea constă în aceea că bunurile care formează obiectul proprietăţii
private pot fi urmărite de creditori pentru realizarea creanţelor lor, potrivit
regulilor de drept comun.
În doctrina de până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil au mai fost
subliniate sau menţionate încă două caractere ale dreptului de proprietate, pe
care ne rezumăm a le menţiona deoarece ele vor fi studiate separat, şi anume
caracterul individual şi cel total.
Caracterul individual constă în aceea că dreptul nu poate fi exercitat decât o

singură persoană şi doar în mod excepţional de mai multe, cum este în cazul
coproprietăţii.
Caracterul total al dreptului de proprietate presupune că proprietarul dispune
cu toate „puterile” asupra bunului. Fiecărei „puteri” îi corespunde un anumit
atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosinţa, dispoziţia. Toate aceste
prerogative aparţin în exclusivitate proprietarului şi numai el poate dispune
de ele.
Având în vedere că dreptul de proprietate nu dispare prin neuz rezultă că

principalele acţiuni reale (acţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunea
negatorie) sunt imprescriptibile, ca efect al perpetuităţii dreptului de
proprietate.
În art. 563-564 legiuitorul reglementează Apărarea dreptului de proprietate
private.
Astfel, art. 563 din Codul civil prevede că:
„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă
persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este
cazul.
(2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin
lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin
recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi
poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă”.
Potrivit art. 564 din Codul civil,

„(1) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că
este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil”.

Atributele dreptului de proprietate
Încă din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat şi numit
la fel: jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi. Le analizăm separat în cele ce
urmează:
a) Posesia (jus utendi), constă în dreptul titularului de a stăpâni în fapt un bun.
În doctrină au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea că
prin „jus utendi” se înţelege întrebuinţarea unui lucru potrivit naturii sale
specifice. Florin Sion „a uza de lucru în sine”, Rosetti-Bălănescu „dreptul de a
te servi de un lucru”.
Posesia, presupune spre exemplu dreptul de a locui casa, de a folosi maşina,
de a călări bicicleta etc.
Această stăpânire poate fi exercitată de proprietar, sau de o altă persoană.

Între posesie şi proprietate nu poate fi pus semnul egalităţii, deoarece prima,
este doar o expresie exterioară a celei de a doua. Mai întâi este percepută
posesia (care este o stare de fapt) şi apoi proprietatea (care este o stare de
drept).
Altfel spus, o persoană poate avea posesia unui bun fără a fi proprietar, după
cum proprietarul unui bun poate să nu-l posede.
b) Folosinţa (jus fruendi) este dreptul pe care îl are cineva de a folosi

lucrurile percepându-le fructele naturale, civile şi industriale, în interesul său
(Revezi clasificarea bunurilor).
Codul civil, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, în art. 548 alin. (1)
reglementează fructele după cum urmează:
„(1) Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua
substanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile se numesc şi
venituri”.
Rezultă aşadar că fructele pot fi produse numai de bunurile frugifere (făcătoare
de fructe) şi se împart în 3 categorii: 1. – naturale (se nasc indiferent de voinţa
omului); 2. – industriale (presupun intervenţia omului); 3. – civile (sunt
consecinţa unor acte juridice – chirii, dobânzi).
Potrivit art. 548 alin. (2), (3) şi (4):
„ (2) Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără
intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi
sporul animalelor.
(3) Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat
al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în
virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele”.
În art. 549 din Codul civil sunt reglementate productele:

„Productele sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei
acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră şi altele asemenea”.
Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obţinute decât o singură dată şi
prin consumarea substanţei bunurilor. În cazul coproprietăţii, fiecare
coproprietar poate percepe fructele doar proporţional cu cota sau întinderea
dreptului său individual de proprietate.
c) Dispoziţia (jus abutendi) constă potrivit unei mai vechi concepţii în a
consuma, a înstrăina, a desfiinţa, a distruge, a întrebuinţa în mod definitiv fără
posibilitatea de reîncepere pentru cel ce a uzat astfel. Au mai fost formulate
definiţii în acelaşi sens de Matei Cantacuzino, Florin Sion şi Hamangiu-
Băicoianu.
Definim dreptul de dispoziţie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a

renunţa irevocabil la toate atributele dreptului său în limitele legii.
Aceasta presupune că poate să-l doneze, să-l abandoneze şi chiar să-l distrugă.
Libertatea în materia dispoziţiei poate fi însă îngrădită în mod excepţional prin
lege.
Sarcina de lucru 1
Formulaţi trei argumente în favoarea afirmaţiei: „dreptul de
proprietate se perpetuează transmiţându-se” (Hamangiu, Rosetti-
Bălănescu, Băicoianu) (maximum 7-10 rânduri).
2.1.2. Restricţii ale dreptului de proprietate privată

Caracterizarea dreptului de proprietate ca fiind absolut, a răspuns încă din
epoca revoluţiilor burgheze cerinţelor de garantare şi protejare a proprietăţii,
fără de care progresul social este de neconceput. Aşa cum apreciau Hamangiu
şi contemporanii săi, proprietatea „constituie o enormă forţă civilizatoare,
deoarece se află la baza iniţiativei private şi este singurul resort durabil al
activităţii omeneşti.” Cu toate acestea, în perioada modernă au fost aduse
multiple îngrădiri dreptului de proprietate, dintre care cele mai multe în epoca
1945 – 1989 când s-a tins chiar către desfiinţarea lui.
Între caracterul absolut al proprietăţii şi ocrotirea intereselor sociale trebuie să
existe un judicios echilibru, astfel încât protejarea proprietăţii să nu
Reţine prejudicieze în nici-un fel interesele majore ale societăţii. Tocmai prin
acceste realizarea acestui echilibru între interesele generale şi cele individuale, este
aspecte! atinsă finalitatea legii ca regulator al relaţiilor sociale.
Codul civil în Art. 556 reglementează limitele exercitării dreptului de
proprietate privată:

„(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea
sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu
îngradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu
excepţiile prevăzute de lege”.
Rezultă aşadar că limitările dreptului de proprietate îşi pot avea sorgintea
fie în voinţa omului, fie în a legii.
I. Restricţii stabilite prin voinţa titularului dreptului de proprietate
Exerciţiul proprietăţii implică folosirea de către titular a tuturor atributelor
dreptului său, posesia, folosinţa sau dispoziţia. Nimic nu-l opreşte însă să
înstrăineze sub orice titlu pe oricare din aceste atribute, împrejurare în care
spunem că dreptul de proprietate a fost dezmembrat, luând naştere uzul,
uzufructul, abitaţia, servitutea sau superficia. Cu excepţia cazurilor când
anumite dezmembrăminte apar prin efectul legii (Superficia art. 693-702 Cod
civil; Uzufruct art. 703-748 Cod civil; Uz şi abitaţie art. 749-753 Cod civil;
Servituţile art. 755-772 Cod civil) ele iau naştere prin consimţământul
titularului dreptului de proprietate. Urmare unei asemenea dezmembrări, acesta
rămâne doar cu nuda proprietate (dreptul de dispoziţie), posesia şi folosinţa
aparţinând în fapt altei persoane (uzufructuar spre exemplu).
A doua restricţie a dreptului de proprietate constă în clauza de inalienabilitate,
care presupune interdicţia înstrăinării unui bun stabilită de către dispunător în
sarcina dobânditorului. În acest fel, dobânditorul unui bun, deşi este proprietar,
nu poate să uzeze de toate atributele dreptului său fiindu-i interzisă exerciţiul
atributului dispoziţiei cu privire la bunul primit. O asemenea clauză este licită
doar atunci când are un caracter vremelnic. Nimic nu-l împiedică pe
dispunătorul cu titlu gratuit spre exemplu să-i impună gratificatului păstrarea
bunului primit, pentru o perioadă de timp, să spunem până la îndeplinirea unei
condiţiuni. Dimpotrivă, atunci când clauza este impusă perpetuu, fără nici-o
limită (ceea ce va avea ca efect scoaterea bunului din circuitul civil), ea este
inadmisibilă, întrucât contravine interesului general, deci este totodată ilicită.
Clauza de inalienabilitate este reglementată de Codul civil în art. 627- 629.
Astfel, în 627 se prevede:
„(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru
o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să
curgă de la data dobândirii bunului.
(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o
impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului
contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros,
caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.
(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea
inalienabilităţii”.
Potrivit art. 628 alin. (4) din Codul civil:
„ (4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu
gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului”.
Potrivit acestor prevederi rezultă că pentru a produce efecte clauza de
inalienabilitate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să fie cuprinsă într-un testament sau o convenţie;
- să fie justificată de un interes serios şi legitim;
- să nu aibă o durată mai mare de 49 de ani, termen care începe să curgă de la
data dobândirii bunului.
Clauza de inalienabilitate încetează fie prin convenţia părţilor, pe cale judiciară
sau prin constatarea nulităţii acesteia.
Sarcina de lucru 2
Elaboraţi un text de 10-12 rânduri în care să argumentaţi
raţionalitatea instituirii restricţiei dreptului de proprietate ce constă
în clauza de inalienabilitate.
II. Restricţii legale aduse dreptului de proprietate

În scopul protejării unor interese generale sau a drepturilor altor persoane,
legiuitorul a instituit o serie de restricţii cu privire la exerciţiul unora dintre
atributele dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil în art. 602 alin. (1)
dispune: „(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în
interes public, fie în interes privat”.
Alin. (2) al aceluia şi articol precizează că din perspectiva interesului ocrotit
prin aceste limitări, „Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori
desfiinţate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate faţă de terţi
este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege”.
Examinarea restricţiilor în sistemul cursului de faţă vizează doar pe cele ce nu
formează obiectul altor discipline (dreptul comercial, administrativ, etc.),
respectiv:
A. Restricţii privind interesele economice şi sociale generale, precum şi
interesele domeniului public.
B. Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
A. Restricţii privind interesele economice şi sociale generale precum şi

interesele domeniului public.
a. Limitarea proprietăţii private prin Constituţie, are în vedere dispoziţiile
articolului 44 alineat 3, potrivit căruia:
„Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică,
stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Aceeaşi dispoziţiune este cuprinsă şi în textul articolului 562 alin. (3) din
Codul civil dispune că:
„(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică
stabilită potrivit legii, cu justa şi prealabila despăgubire, fixată de comun
acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra
cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească”.
Totodată, potrivit articolului 44 alineat 5 din Constituţie, „Pentru lucrări de
interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile
autorităţii”.
Din cele de mai sus rezultă că limitările şi restricţiile prevăzute în art. 44 din
Constituţie sunt operante cu următoarele condiţii:
1. să existe o cauză de interes general sau de utilitate publică;
2. cauza sau interesul să fie stabilite prin lege;
3. despăgubirea proprietarului proporţional cu prejudiciul încercat şi în
principiu în prealabil.
Exproprierea este operaţiunea prin care unele imobile sunt trecute forţat în
proprietatea publică. Este motivul pentru care procedura exproprierii se
declanşează doar atunci când părţile nu convin ca transferul de proprietate în
domeniul public al statului să se facă în baza unui act juridic obişnuit,
vânzare, schimb, donaţie etc.
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituţia României (revizuită): „(2) Proprietatea privată este
garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetăţenii străini şi apatrizii
pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din
aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România
este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin
moştenire legală”.
Dreptul de preempţiune, este o veche instituţie a dreptului românesc, care
coboară în timp până în epoca feudalismului timpuriu. Preempţiunea numită şi
dreptul de protimis, constă în facultatea de care se bucură o persoană de a fi
preferată oricărei alteia la cumpărarea unui anumit bun. Dreptul de
preempţiune poate fi stabilit prin lege sau prin convenţia părţilor, fie în
favoarea unei persoane fizice sau juridice fie în favoarea statului şi constituie o
îngrădire a atributului dispoziţiei deoarece titularul său nu este liber să
înstrăineze bunul decât în anumite condiţii.
Până la intrarea a vigoare a Codului civil actual, singura dispoziţiune legală
care reglementa acest drept era cea cuprinsă în articolul 48 alineat 1 din Lege
18/1991 (cu modificările ulterioare), potrivit căreia „Înstrăinarea de terenuri

agricole în extravilan prin vânzare se poate face prin exercitarea dreptului de
preempţiune”.
Potrivit art. 1.730 din Codul civil:
„(1) În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit
preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.
(2) Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai
dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.
(3) Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă
dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau
de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge
de la comunicarea ofertei către preemptor”.
Dreptul de preemţiune este recunoscut în favoarea unor categorii de persoane
expres şi limitativ prevăzute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor
vecini şi statului şi se exercită prin Agenţia pentru Dezvoltare şi amenajare
Rurală. În legătură cu dreptul de preemţiune aşa cum este el reglementat prin
articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 precizări:
1) Preemţiunea nu operează decât atunci când în discuţiune sunt terenuri
agricole situate în extravilan. „Per a contrario”, în cazul terenurilor situate în
intravilan şi a terenurilor neagricole din extravilan dispoziţiile art. 48 nu sunt
aplicabile.
2) Dreptul de preemţiune nu poate fi exercitat de titularii săi decât în materia
vânzării. Dimpotrivă el nu-şi are aplicare în cazul altor contracte având drept
obiect schimbul, donaţia, arenda sau eventual în materia partajului de bunuri.
3) Exercitarea dreptului de preemţiune presupune respectarea procedurii
prescrise de articolul 48, în sensul sesizării Agenţiei pentru Dezvoltare şi
Amenajare Rurală prin mijlocirea căreia este desemnată persoana ce ar putea
cumpăra. Dacă nici unul dintre cei prevăzuţi de articolul 48 alineatul 2 nu
doreşte să cumpere, dreptul lor la preemţiune se consideră stins, revenind însă
statului în ordinea preferinţei stabilite de text.
Dacă în final agenţia nu acordă statului dreptul de preferinţă în termen de 30 de
zile, vânzarea se va putea face liber, aşa cum prevede alineatul final al
articolului 48. Discuţii în practică s-au făcut cu privire la exercitarea dreptului
de preemţiune în cazul contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de
întreţinere şi al coproprietăţii (Lupulescu, 1993, p. 12).
a. Limitări ale dreptului de proprietate referitoare la construcţii
Legea nr. 50/19913 privind autorizarea executării construcţiilor instituie şi
restricţii vizând exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevăzute norme
referitoare la autoritatea administrativă a lucrărilor de construire, reconstruire,
modificare, extindere sau reparare a clădirilor de orice fel. Dreptul de
dispoziţie este restrâns şi prin interdicţia desfiinţării unor construcţii ori
amenajări, condiţionat de obţinerea unei autorizaţii administrative. Totodată, în
cazul concesionării de terenuri pentru construcţii în situaţia neînceperii
3
Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004

construcţiei în termen de un an de la obţinerea actului de concesiune,
autorizarea îşi pierde valabilitatea.
b. Inalienabilitatea legală, ca rezultat al dispoziţiilor legii, se referă la
bunurile scoase din circuitul civil.
Articolul 136 alineat 4 din Constituţia modificată şi completată prevede că:

„Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice,
ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau
pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică”.
În realizarea aceleiaşi interdicţii constituţionale, potrivit articolului 5 alineat
2 din Legea 18/1991 (cu modificările ulterioare), terenurile care fac parte din
domeniul public sunt scoase din circuitul civil.
Inalienabilitatea unor bunuri rezultă şi din interpretarea „per a contrario” a

dispoziţiilor art. 1229 din Cod civil potrivit cărora „numai bunurile care sunt în
circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”, fiind deci oprită
vânzarea celor pe care legea le scoate în afara circuitului civil.
Astfel de bunuri, deşi în principiu aflate în circuitul civil, sunt oprite
comerţului cum ar fi substanţele toxice şi halucinogene, explozibile sau
animalele bolnave de boli contagioase.
c. Limitări impuse de interese ce vizează apărarea naţională, se referă la
constituirea de desmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri
aflate în puterea de dispoziţie şi folosinţă a Ministerului Apărării Naţionale.
h) Interdicţii referitoare la exploatarea subsolului
Deşi art. 559 alin. (2) din Codul civil prevede în principiu că
„proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afara de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”,
Articolul 136 alineat 3 din Constituţie limitează acest drept. Textul prevede că:
„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei
economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice”.
Sarcina de lucru 3
Analizaţi comparativ reglementările prevăzute în Vechiul Cod civil şi
Codul civil în vigoare referitoare la principalele categorii de restricţii
legale aduse dreptului de proprietate.

B. Restricţii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
Raporturile de vecinătate implică o multitudine de probleme legate de
exerciţiul atributelor proprietăţii de către cei ce se află în relaţii de vecinătate.
În articolul 44 alineat 7, Constituţia prevede că:
„Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului”.
În practica judiciară s-a stabilit că de cele mai multe ori exercitarea servituţilor
legate de vecinătate constituie cel mai important factor procesiv. Pentru aceste
considerente, analiza restricţiilor dreptului de proprietate în materia vecinătăţii
se impune atât ca o necesitate de ordin doctrinar cât şi judiciar. Vecinătatea a
două proprietăţi poate da naştere unor limitări şi restricţii de drepturi de
proprietate, aşa zisele servituţi naturale şi legale.
În categoria servituţilor naturale le amintim pe cele referitoare la ape, la
grăniţuire sau împrejmuirea proprietăţii care constituie dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate. Dimpotrivă, servituţile legale spre exemplu cele
referitoare la zidul ori la şanţul comun, nu constituie dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate ci restricţii legale referitoare la exercitarea acestuia.
Dintre aceste restricţii, mai importante sunt cele referitoare la obligaţiile
„propter rem”, obligaţia de toleranţă sau incidente rezultate din raporturile de
vecinătate.
Obligaţiile reale de a face, numite şi obligaţii „propter rem” apar ca un
accesoriu al unui drept real a cărui soartă o vor urma. Această obligaţie nu
corespunde însuşi dreptului real, deoarece ea nu incumbă oricărei persoane, ci
numai titularului dreptului real cu privire la bun, oricare ar fi el. Ea este însă
atât de strâns legată de bun, încât îl urmează în mâna oricărui s-ar găsi.
Aflăm obligaţii „propter rem” în legislaţia noastră doar în materia funciară.
Spre exemplu articolul 58 din Legea 18/1991 stabileşte că titularii unor
proprietăţi învecinate vor face împreună atunci când se impune, lucrări pentru
protecţia şi ameliorarea solului.
Obligaţia de toleranţă există în raporturile de vecinătate, separat şi
inconfundabil cu cea rezultată dintr-o servitute. În acest caz nu ne aflăm deci în
prezenţa unei servituţi ci a unor drepturi de creanţă rezultate dintr-un raport
juridic obligaţional.
Din raporturile de vecinătate se pot naşte şi incidente nerecunoscute în mod
special de legislaţia în materie, dar întâlnite în practica judecătorească. Astfel
de incidente, sunt cele legate de tulburarea adusă raporturilor de vecinătate prin
exercitarea abuzivă a atributelor proprietăţii. În această împrejurare, important
este de cunoscut dacă titularul îşi exercită prerogativele în limitele dreptului
său recunoscut de lege, sau dimpotrivă abuzând cu rea credinţă de dreptul său
tulbură normala exploatare a fondurilor învecinate de către alte persoane.

2.1.3. Obiectul dreptului de proprietate privată
Potrivit art. 553 alin. (1) din Codul civil, „(1) Sunt obiect al proprietăţii private
toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând persoanelor fizice,
persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale”.
Rezultă aşadar că deşi obiect al dreptului de proprietate privată îl constituie
bunurile de uz sau de interes privat (mobile şi imobile) care aparţin subiectelor
dreptului de proprietate privată4, totuşi acesta poate purta şi asupra unui drept,
cu condiţia ca el să facă din element activ al unui patrimoniu şi să fie în
principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista în principiu decât
asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea, proprietatea poate să fie
exercitată bunăoară şi asupra unui document constatator al unei creanţe, cum
sunt titlurile de credit. O altă cerinţă generală cu privire la obiectul dreptului de
proprietate este aceea ca bunul să existe. Existenţa bunului, implică însă
delimitarea sa materială în raport cu coordonatele înconjurătoare dar şi în
raport cu alte bunuri similare.
Cea mai dificilă, delimitarea priveşte cazul bunurilor imobile atât prin natura
lor specială, cât şi prin regimul juridic diferit de al imobilelor. Delimitarea
presupune în materia imobilelor operaţiunile juridice de îngrădire şi grăniţuire.
Regimul juridic al imobilelor, are în vedere în principal regimul special al
apelor pluviale (de izvor sau curgătoare) al terenurilor şi al construcţiilor.
Urmărim în detaliu, delimitarea proprietăţilor şi regimul juridic al imobilelor.
Delimitarea proprietăţilor
Delimitarea proprietăţilor, este operaţiunea care implică fie grăniţuirea a

două proprietăţi lipite între ele, fie îngrădirea proprietăţii ca atribut al
proprietarului de a se folosi liber de fondul său.
a) Îngrădirea, constituie cel mai frecvent mijloc pentru împiedicarea

violării proprietăţii, realizându-se prin împrejmuiri cu garduri, ziduri, şanţuri
etc. Potrivit art. 561 din Codul civil „Orice proprietar poate să îşi
îngrădească proprietatea, suportând, în condiţiile legii, cheltuielile
ocazionate”.
Codul civil reglementează diferit îngrădirea de bunăvoie (art. 561) şi îngrădirea
obligatorie (art. 662).
Dacă în primul caz îngrădirea este o facultate, lăsată la aprecierea
proprietarului, în cel de al doilea ea este dictată de lege, datorită apropierii
dintre proprietăţile existente în localităţile urbane. Art. 662 din Codul civil
prevede Obligaţia de construire a despărţiturilor comune:
„(1) Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie
la construirea unei despărţituri comune”.
4
Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46

b) Grăniţuirea proprietăţilor învecinate
Regula prevăzută de art. 560 din Codul civil este că:
„Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grănițuire prin
reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal,
cheltuielile ocazionate de aceasta”.
De obicei grăniţuirea are loc pe cale amiabilă, prin aceasta urmărindu-se
delimitarea proprietăţilor învecinate, prin semne exterioare şi vizibile.
În practică se pot ivi însă situaţii când grăniţuirea nu se poate face prin bună
înţelegere, fiind necesară intervenţia instanţei. Acţiunea în justiţie prin care
unul dintre proprietari cere în contradictoriu cu vecinii săi delimitarea
proprietăţilor se numeşte acţiune în grăniţuire.
Grăniţuirea poate să presupună stabilirea hotărniciei în cazul în care ea a fost

modificată, dar în subsidiar poate avea ca obiect şi revendicarea unei suprafeţe
de teren cotropite printr-o falsă hotărnicie. În această ultimă situaţie,
reclamantul trebuie să facă dovadă în primul rând că este titularul dreptului de
proprietate.
Regimul juridic al imobilelor
Potrivit art. 559 din Codul civil:
(1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului,
cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi
în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.
(3) Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează
sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de
a apropria şi de a utiliza, în condițiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale”.
A) Proprietatea solului, implică proprietatea suprafeţei şi a subsolului.
a) Proprietatea suprafeţei, este reglementată de art. 559 alin. (2) Cod civil.
În spiritul acestui text, pe suprafaţa terenului său proprietarul poate să ridice
liber „toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă,
în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe
care acestea le-ar produce”.
Totodată, ca efect al exclusivităţii dreptului, acesta poate interzice vecinilor să-i
aducă orice atingere. În virtutea articolului 613 din Codul civil:
„(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea
ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând
proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în
mod natural pe fondul său”.
Rezultă aşadar că titularul dreptului de proprietate poate să taie crengile
copacilor ce se întind şi fac umbră proprietăţii sale, ori rădăcinile întinse pe
terenul său.
În ceea ce priveşte coloana aeriană ce se ridică perpendicular pe suprafaţa
solului, deşi nu este proprietatea sa ea aparţine titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul poate edifica construcţii de orice înălţime, cu condiţia
obţinerii autorizaţiei administrative. El nu se poate însă opune survolării
proprietăţii sale de aeronave, şi nici transportului energiei electrice prin cabluri
suspendate. Temeiul acestor îngrădiri, îl constituie prevederile articolului 136
alineatul 3 din Constituţie, potrivit cărora, spaţiul aerian face obiectivul
exclusiv al proprietăţii publice.
b) Proprietatea subsolului, este instituită de art. 559 Cod civil, potrivit căruia
proprietarului îi este recunoscut dreptul şi asupra subsolului fondului său,
indiferent de adâncimea sa. Articolul 559 din Codul civil, permite
proprietarului să facă „în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi
lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege,
şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”. Dreptul
asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotrivă este îngrădit prin
anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 44 alineatul 5 din
Constituţie precizează că: „Pentru lucrări de interes general, autoritatea
publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a
despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”.
Totodată, textul articolului 136 alineatul 3 stabileşte că bogăţiile de orice
Reţine aceste natură ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
aspecte!
B) Regimul juridic al terenurilor
Până în decembrie 1989, legislaţia era foarte restrictivă în ceea ce priveşte
dobândirea, circulaţia şi înstrăinarea terenurilor:
- articolul 30 din Legea 58/1974 stabilea interdicţia înstrăinării altfel decât
prin moştenire legală;
- cei ce părăseau definitiv ţara erau sancţionaţi cu trecerea terenurilor lor în
proprietatea statului;
- dobândirea prin efectul uzucapiunii era de asemenea interzisă.
Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, şi se tindea spre desfiinţarea
proprietăţii private asupra acestora. Constituţia în vigoare prevede că
proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
În afară de unele restricţii pe care le-am amintit deja, Legea 18/1991, stabileşte
cadrul juridic al dobândirii şi circulaţiei terenurilor în România. Potrivit acestei
legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al României.
În conformitate cu art. 559 alin. (1) din Codul civil în vigoare din 1 octombrie
2011, proprietatea terenului se întinde şi asupra a spaţiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale (Florea, 2011, p. 67).

Delimitarea terenurilor ce formează dreptul de proprietate privată se impune
mai ales cât priveşte suprafaţa lor. Ori de câte ori există neînţelegeri cu privire
la suprafaţa terenurilor învecinate, instrumentul juridic pe care părţile îl pot
utiliza este prevăzut de art. 560 Cod civil şi anume acţiunea în grăniţuire.
În ce priveşte subsolul terenului, se aplică prevederile art. 559 din Codul civil
coroborate cu dispoziţiile art. 556 alin (1) din Codul civil şi ale art. 44 alin. (5)
din Constituţie.
Regimul juridic al construcţiilor
În legislaţia anterioară au existat mai multe restricţii şi limitări ale dreptului de
proprietate având ca obiect construcţiile. Articolul 5 din Legea 4/1973 stabilea
că „cetăţenii au dreptul să aibă în proprietate personală o singură casă de
odihnă pentru ei şi familiile lor”.
Articolul 60 alineatul 1 lit. a din Legea 5/1973 referitoare la administrarea
fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietar şi chiriaşi (încă
în vigoare) stabileşte reguli referitoare la normarea suprafeţei locuibile în
sensul că fiecare persoană are dreptul la o singură cameră.
În ceea ce priveşte casele de odihnă, articolele 45-48 din Legea 5/1973
dispuneau ca acestea să aibă dimensiuni restrânse şi să se rezume strict la
nevoile proprietarilor şi familiilor lor.
Decretul Lege 61/7 februarie 1990, prevede posibilitatea cumpărării locuinţelor
proprietate de stat de către chiriaşii care locuiesc în ele. Cei ce au cumpărat
locuinţe şi al căror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 în
proprietatea statului, dobândesc prin efectul Legii 18/1991 dreptul de
proprietate asupra acestora prin decizia Prefectului.
Legea 85/22 iulie 1992, a extins sfera locuinţelor ce pot fi vândute şi asupra
acelora construite din fondurile fostelor unităţi economice sau bugetare, în
condiţiile Decretului Legea 61/1990.
Edificarea unei construcţii, impune obţinerea autorizaţiei eliberate de
autoritatea administrativă competentă, potrivit procedurii prevăzute de Legea
nr. 50/19915.
Sarcina de lucru 4
Enumeraţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente între
îngrădire şi grăniţuire ca modalităţi de delimitare a proprietăţilor.
5
Republicată în M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004

Regimul juridic al apelor
Constituţia reglementează în articolul 136 alineat 3 împrejurarea că apele cu
potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interesul public şi
marea teritorială, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Potrivit art. 5 din
Legea 17/7 august 1990 modificată, apele maritime interioare, marea
teritorială, solul şi subsolul acestora precum şi spaţiu aerian de deasupra lor fac
parte din teritoriul României.
Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 reglementează în art. 604-610
limitele dreptului de proprietate privată relative la folosirea apelor (Florea,
2011, p. 54), după cum urmează:
- Art. 604 - Regulile privind curgerea firească a apelor
„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a
apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate
cere autorizarea justiţiei spre a face pe fondul sau lucrările necesare schimbării direcţiei
apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de
natură să agraveze situaţia fondului inferior”.
Potrivit acestui text de lege, în ceea ce priveşte împiedicarea curgerii fireşti a
apelor, limitarea se adresează în egală măsură atât proprietarului fondului
superior cât şi proprietarului fondului inferior.
Astfel, proprietarului fondului inferior îi incumbă obligaţia de a nu face nimic
de natură să împiedice curgerea firească a apelor, iar proprietarul fondului
superior este obligat să se abţină de la efectuarea lucrărilor care ar putea agrava
situaţia fondului inferior.
În situaţia în care fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor,
proprietarul acestuia are posibilitatea să efectueze lucrările necesare schimbării
direcţiei apelor numai dacă îndeplineşte următoarele condiţii:
- să aibă autorizarea justiţiei;
- să suporte cheltuielile aferente lucrărilor.
- Art. 605- Regulile privind curgerea provocată a apelor

„(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţăşnesc
pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia,
al apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic,
agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă
sau într-un şanţ.
(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de
scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata
unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.

(3) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o
construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”.
Prevederile cuprinse în acest articol se adresează proprietarului fondului
inferior statuând pentru acesta obligația să nu împiedice curgerea apelor
provocate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane şi se referă la
următoarele situaţii:
- apele care țâşnesc de pe fondul superior din cauza unor lucrări subterane
întreprinse de proprietarul acestuia;
- apele provenite din secarea terenurilor mlăştinoase;
- apele folosite în scop casnic, agricol sau industrial.
Pentru a se invoca obligaţia proprietarului fondului inferior de a nu stăvili
curgerea provocată a apelor, trebuie îndeplinită o condiţie: curgerea provocată
să preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ, adică într-un spaţiu ce
are ca destinaţie curgerea apei (Florea, 2011, p. 55).
Şi în sarcina proprietarului fondului superior sunt stabilite două obligaţii:
- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii
minime fondului inferior;
- să plătească o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului
inferior.
În alineatul 3 al articolului analizat se prevede şi o excepţie de la limitarea
interzicerii împiedicării curgerii provocate a apelor. Potrivit prevederilor
acestui alineat, dacă pe fondul inferior se află „construcţie, împreună cu
grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir”, proprietarul nu mai este obligat să
nu împiedice curgerea provocată a apei, putând întreprinde orice măsuri pentru
salvarea bunurilor respective.
- Art. 606- Cheltuielile referitoare la irigaţii
„(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi
artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să
facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.
(2) Dispoziţiile art. 605 alin. (2) şi (3) se aplică în mod corespunzător”.
Limita reglementată de prevederile art. 606 din Codul Civil se aplică
proprietarului fondului situat pe malul unei ape sau străbătut de o apă
curgătoare. Această limitare constă în obligaţia proprietarului fondului riveran
de a permite efectuarea lucrărilor necesare irigării unor fonduri vecine. Această
prevedere se referă la apele naturale şi artificiale de care se poate dispune în
mod efectiv.
În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de a efectua lucrările de captare,
proprietarul fondului ce urmează a fi irigat trebuie să îndeplinească următoarele
condiţii:
- să suporte cheltuielile lucrărilor;
- să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii
minime fondului inferior,

- să plătească o despăgubire justă şi prealabilă proprietarului fondului
riveran.
Excepţia prevăzută la art. 605 alin. (3) din Codul civil operează şi în acest caz.
- Art. 607 - Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa

„(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în
schimbul unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care
nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea
acorda surplusului de apă o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. El poate
însa cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi
existenţa reală a destinaţiei pretinse”.
Limita instituită în acest text de lege stabileşte în sarcina proprietarul căruia îi
prisoseşte apa pentru necesităţile curente obligaţie şi anume, aceea de a oferi
surplusul proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul
său decât cu o cheltuială excesivă. Trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
- achitarea de către proprietarul lipsit de apă a unei juste şi prealabile
compensaţii către proprietarul căruia îi prisoseşte apa, pentru surplusul de apă
primit;
- cheltuielile pe care ar trebui să le suporte proprietarul aflat la nevoie pentru
procurarea apei pe cont propriu să fie excesive.
Alin. (2) al art. 607 reglementează situaţia în care proprietarul surplusului de
apă ar acorda acestuia o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente.
În această ipoteză proprietarul surplusului de apă nu se poate prevala de
afectarea destinaţiei pretinse pentru a fi scutit de îndeplinirea obligaţiei, în
afară de cazul în care dovedeşte că destinaţia pretinsă este reală. În acest caz
poate pretinde proprietarului aflat la nevoie despăgubiri suplimentare (Florea,
2011, p. 57).
- Art. 608 - Întrebuinţarea izvoarelor
„(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub
rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin
această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea
nevoilor curente”.
Potrivit acestui text de lege cel care este proprietarul terenului este şi
proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Rezultă aşadar că
proprietarul unui fond poate acorda izvorului aflat pe fondul său orice
întrebuinţare. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului,
împiedicând-o să curgă pe fondul inferior, poate desfiinţa izvorul sau să-i
schimbe cursul. Odată trecută însă apa pe terenul vecin, aceasta devine prin
accesiune proprietatea titularului acestui fond.
La această reglementare Codul civil, prin prevederile art. 608, instituie două
excepţii:

- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul
fondului inferior atunci când întrebuinţează într-un anumit fel izvorul;
- obligaţia de a nu schimba cursul izvorului dacă prin această schimbare ar
lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor
curente.
În art. 611-616 Codul civil instituie limite relative la picătura streşinii,
distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi plantaţii,
precum şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.
Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numită res comunis”, astfel
încât ele devin proprietatea titularului fondului pe care au căzut.
Doar în acest caz, apa de ploaie (ca şi cea rezultată din topirea zăpezilor sau a
gheţurilor) poate forma obiectul proprietăţii private, în sensul că proprietarul
terenurilor poate să o folosească în mod exclusiv. El poate să o reţină pe
terenul său sau să o lase să curgă pe fondurile inferioare. În momentul în care a
căzut apa încetează a mai fi un lucru al nimănui (res nullius), aparţinând
proprietarul fondului.
Proprietarii fondurilor inferioare sunt opriţi a stăvili curgerea naturală a apei pe
terenurile lor.
O obligaţie similară are însă şi proprietarul fondului superior, oprit de a stăvili
scurgerea naturală a apei pe terenul inferior.
Codul civil, în art. 611-616 reglementează limitele referitoare la picătura
streşinii, distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări şi
plantaţii, dar şi la vederea asupra proprietăţii vecinului.
Limitarea privind picătura streşinilor, constă în îndatorirea proprietarului de a
face streşina casei în aşa fel încât apele ploilor să se scurgă pe terenul său ori în
stradă, nu pe locul vecinului (articolul 611 Cod civil).
În ceea ce priveşte distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii,
limitarea se referă la îndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcţii
cu condiţia respectării unei anumite distanţe faţă de linia despărţitoare de
fondul vecin, aşa cum este precizată această distanţă prin lege sau prin obiceiul
locului.
Art. 613 din Codul civil reglementează distanţa minimă pentru arbori, după
cum urmează:
„(1) În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia
acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.
(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea
ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând
proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum si dreptul de a păstra fructele căzute în
mod natural pe fondul său”.

Limitatea de vedere, care constă în interdicţia de a se deschide ferestre de
vedere sau balcoane asupra fondului învecinat la distanţe mai mici decât cele
prevăzute de articolul 615 Cod civil.
Fereastra sau deschiderea în zidul comun Art. 614
„Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun, decât cu acordul
proprietarilor”.
Distanţa minimă pentru fereastra de vedere Art. 615
„(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau
neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin, şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar
spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa
zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la
linia de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la
punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie”.
Sarcina de lucru 5
Prezentaţi comparativ regimul juridic al apelor aşa cum a fost prevăzut
în vechea legislaţie şi Codul civil în vigoare.
2.1.4. Formele dreptului de proprietate

Potrivit articolului 136 alineat 1 din Constituţie, „proprietatea este publică sau
privată”. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizează în art.
552 formele de proprietate:
„Proprietatea este publică sau privată”.
Din textele mai sus citate, rezultă că legiuitorul se referă la două ipostaze ale
proprietăţii, şi anume proprietatea privată şi proprietatea publică.
Proprietatea privată
Art. 44, alin. 2 din Constituţie, referindu-se la proprietatea privată precizează
că aceasta este „garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de
titular”. Cu toate acestea, Codul civil oferă cadrul juridic cel mai complet de
reglementare a proprietăţii private sub toate aspectele.
Codul civil în art. 555, reglementând Conţinutul dreptului de proprietate
privată prevede:

„(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi
dezmembrăminte, după caz”.
Definiţia doctrinară a proprietăţii private este următoarea:
Dreptul de proprietate privată este dreptul ce aparţine persoanelor fizice,

juridice, statutului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri
imobile sau mobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate,
în mod exclusiv şi perpetuu, în limitele legii.
Subiectele dreptului de proprietate privată

Titulari ai dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele
juridice, statul, comunele, oraşele, municipiile şi judeţele.
În dreptul civil român orice persoană fizică este subiect al dreptului de
proprietate privată având aptitudinea de a dobândi drepturi patrimoniale chiar
din momentul concepţiei (Florea, 2011, p. 46).
Persoanele fizice pot avea în proprietate orice bun mobil sau imobil aflat în
circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privată este în
principiu nelimitat în sensul că o persoană fizică poate avea oricâte locuinţe,
teren arabil, acţiuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din
patrimoniul lor, le pot înstrăina sub orice formă, pot crea drepturi reale prin
dezmembrarea proprietăţii lor, clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate.
Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituţie:
„Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute
prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Există şi interdicţii legale, în sensul că anumite categorii nu pot avea calitatea
de cumpărători în cazul vânzării unor active ce aparţin societăţilor comerciale
şi regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraţiei publice
locale este acţionar6. Din aceste categorii fac parte:
- reprezentanţii instituţiilor publice implicate în adunările generale ale
acţionarilor;
- membrii consiliilor de administraţie şi directorii executivi ai societăţilor
comerciale sau ai regiilor autonome vânzătoare (Florea, 2011, p. 47).
Persoane juridice
În prezent în România sunt multe categorii de persoane juridice şi foarte multe
persoane juridice. Printre persoanele juridice de drept privat care au calitatea de
subiecte ale dreptului de proprietate privată amintim:
6
Art. 23-30 dn O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, modificată

- societăţile comerciale române, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
sau cu capital de stat şi privat;
- societăţile comerciale cu participare de capital străin cu sediul în România
care sunt persoane juridice de drept privat române (art. 40 alin. (1) din Legea
nr. 105/1992);
- societăţile agricole cu personalitate juridică de tip privat, cu capital variabil,
cu un număr nelimitat şi variabil de asociaţi (art. 4 din Legea nr. 36/1991);
- asociaţiile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea
cooperaţiei);
În calitate de persoane juridice de drept civil, unităţile administrativ –
teritoriale, au în proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotrivă, în calitate
de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de
proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.
În ceea ce priveşte societăţile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea
nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor
întreprinderi sunt acestea, în vreme ce statul este doar proprietarul acţiunilor.
Tuturor acestora le este comun faptul că trebuie să aibă un patrimoniu propriu,
distinct de cel al asociaţilor, afectat realizării unui anumit scop social – legal
(spunem noi). În patrimoniul acestora se găsesc bunuri, mobile sau imobile,
asupra cărora exercită un drept de proprietate privată.
În afara acestor categorii de persoane juridice, societăţile comerciale agricole
sau civile cu scop lucrativ mai sunt şi persoane juridice cu scop nelucrativ, cum
este cazul fundaţilor, sindicatelor sau a asociaţiilor obşteşti, care pot fi titulare
ale dreptului de proprietate privată.
În aceeaşi măsură, sub titulare ale dreptului de proprietate privată, cultele
religioase precum şi aşezămintele bisericeşti (art. 37 alin. (1) din Legea nr.
486/2006 privind libertatea religioasă şi regimul general al cultelor). Acestea
sunt autonome faţă de stat, care se limitează doar la sprijinirea activităţii lor.
Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele şi aşezămintele bisericeşti
exercită în exclusivitate atributele dreptului de proprietate privată, având
totodată legitimare procesuală în procesele ce au ca obiect dreptul lor de
proprietate.
Statul şi unităţile administrative, exercită prerogativele proprietăţii private
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale (art. 553 alin. (1) din Codul civil).
Obiectul dreptului de proprietate privată
Potrivit art. art. 553 din Codul civil:

„(1) Sunt obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparţinând
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile
care alcătuiesc domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.
(2) Moştenirile vacante se constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul
privat al comunei, oraşului sau municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară.
Imobilele cu privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se

dobândesc, fără înscriere în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi
intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
(3) Moştenirile vacante şi imobilele menţionate la alin. (2), aflate în străinătate, se cuvin
statului roman.
(4) Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi rămân în circuitul civil,
dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite
şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege”.
Rezultă aşadar că obiect al dreptului de proprietate privată pot fi bunurile de uz
sau de interes privat care aparţin subiectelor de proprietate privată. De la acest
principiu există o excepţie instituită de art. 136 alin. (3) din Constituţie prin
care se prevede că bunurile enumerate în textul citat sunt obiectul exclusiv al
dreptului de proprietate publică.
Sarcina de lucru 6
Rezumaţi în 5-7 rânduri deosebirile ce apar în reglementarea proprietăţii
private în legislaţia în vigoare comparativ cu legislaţia abrogată .
Proprietatea publică
Dreptul de proprietate publică este dreptul real care aparţine statului şi

unităţilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile şi imobile de
interes naţional sau local, asupra cărora exercită atribuţiile dreptului de
proprietate.
Legislativ, proprietatea publică este reglementată de Constituţie, Codul civil şi

o serie de legi speciale. Constituţia în articolul 136 alineatul 2 foloseşte
termenul de proprietate publică, precizând că aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale.
Articolul 554 din 2 Codul civil, precizează:
„(1) Bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă
numai dacă au fost legal dobândite de către acestea.
(2) Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată
se aplică şi dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile
cu acesta din urmă”.

Caracterele juridice ale proprietăţii publice
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. (4) din Constituţie, alin. (1) al art.
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, şi ale art. 861
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate publică este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
Din text, rezultă expres, cele trei caractere juridice şi anume:
1) Caracterul inalienabil, prin care se înţelege că bunurile din domeniul public
sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat chiar de
textul constituţional: articolul 136 alineatul 4 prevede că „Bunurile proprietate
publică sunt inalienabile”. În acelaşi sens, art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991
prevede că „Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
circuitul civil”.
Deşi sunt inalienabile, prevederea constituţională permite ca, în condiţiile legii
asemenea bunuri să poată fi date în administrarea regiilor autonome ori a
instituţiilor publice, concesionate sau închiriate. Deosebit faţă de cele
proprietate privată, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodată însă bunuri
înstrăinate, statului fiindu-i inaccesibil atributul dispoziţiei cu privire la aceste
bunuri.
2) Caracterul imprescriptibil, constă în faptul că nimeni nu ar putea opune
vreodată titularului domeniului public prescripţia achizitivă.
Art. 861 alin. (2) Cod civil reglementând caracterele dreptului de proprietate
publică dispune că:
„(1) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
(2) Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi
prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
(3) În condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă
şi pot fi concesionate ori închiriate”.
Art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991 prevede că dreptul de proprietate asupra
terenurilor aparţinând domeniului public este imprescriptibil.
3) Caracterul insesizabil, presupune împiedicarea urmăririi bunurilor din
domeniul public pentru realizarea creanţelor. Întrucât statul este întotdeauna
solvabil, atât datoriile sale cât şi ale unităţilor administrativ-teritoriale se
plătesc ori se lichidează prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind
aplicabile dispoziţiile de drept comun referitoare la urmărirea silită.
Dimpotrivă dacă asemenea bunuri ar fi urmăribile, atunci ar însemna indirect
că oricine ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
contravine caracterului lor inalienabil.
În aceeaşi măsură, dreptul de proprietate publică este totodată nedezmembrabil.
Obiectul dreptului de proprietate publică
Spre deosebire de proprietatea privată, nu orice bun mobil sau imobil face parte
din domeniul public.

Din analiza dispoziţiilor constituţionale şi a celorlalte acte normative în materie
rezultă că proprietatea publică este alcătuită din bunurile prevăzute la art. 136
alin. (3) din Constituţie, din cele stabilite în Anexa la Legea nr. 213/1998
privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, dar şi din orice
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi
sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevăzute de lege (Florea, 2011, p. 78)
Potrivit criteriului importanţei sociale, domeniul public poate fi de interes
naţional, când atributele proprietăţii sunt exercitate de stat, sau de interes local,
când proprietatea aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.
De asemeni, sun bunuri de uz public, accesibile tuturor persoanelor (parcuri,
pieţe, străzi) şi bunuri de interes public care deşi nu pot fi folosite de orice
persoană, sunt destinate a fi folosite pentru activităţi ce interesează pe toţi
membrii societăţii (şcoli, teatre, muzee, biblioteci).
Art. 136 alin. 3 din Constituţie, prevede că fac obiectul exclusiv al proprietăţii
publice, bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţii, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în
interesul public, plajele, marea teritoriale, resursele naturale ale zonei
economice ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege.
Sarcina de lucru 7
Identificaţi şi rezumaţi în 3-5 fraze diferenţele dintre proprietatea
publică şi proprietatea privată.
2.1.5. Modalităţile dreptului de proprietate

Noţiuni generale
Deşi dreptul de proprietate se înfăţişează de regulă ca un drept pur şi simplu
având un singur titular, există şi situaţii când acesta poate fi afectat de
modalităţi sau poate avea mai mulţi titulari.
Vom defini deci modalităţile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind

acele ipostaze când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra
unui bun sau mase de bunuri ori există anumite situaţii de incertitudine
temporară cu privire dreptul de proprietate.
Există aşadar, două categorii de modalităţi juridice şi anume:

1) atunci când dreptul de proprietate se găseşte într-o situaţie juridică de
incertitudine temporară, cum este cazul proprietăţii rezolubile şi a celei
anulabile;

2) atunci când mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietăţii comune în cele două forme, proprietatea comună la
cote părţi şi devălmăşia, proprietăţii periodice.
Proprietatea rezolubilă
Proprietatea rezolubilă apare în situaţia când transferul proprietăţii de la o
persoană la alta a operat sub o condiţie rezolutorie. Ce este condiţia, de ce
rezolutorie?
Ca modalitate a actului juridic civil condiţia este un eveniment viitor şi

nesigur ca realizare, de care depinde existenţa (naşterea sau stingerea) actului
juridic civil.

„Este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfiinţare depinde de un
eveniment viitor şi nesigur”.
Condiţia rezolutorie potrivit articolului 1401 din Codul civil:
„(1) Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei.
(2) Până la proba contrară, condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa
obligaţiilor principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini”.
Este aşadar rezolutorie acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea
actului juridic civil (Beleiu, 1992, p. 154). Următoarea clauză constituie spre
exemplu o condiţie rezolutorie „Prezenta vânzare se desfiinţează dacă
vânzătorului i se naşte un copil în doi ani de la încheierea contractului”.
Revenind la proprietatea rezolubilă, concluzionăm că în cazul în care se
îndeplineşte condiţia, dreptul se desfiinţează retroactiv. Dimpotrivă, dacă nu se
îndeplineşte condiţia rezolutorie, dobânditorul îşi vede consolidat dreptul său.
În aceea ce-l priveşte pe acesta, condiţia ca eveniment viitor şi nesigur are
valoarea unei condiţii suspensive, întrucât de împlinirea acesteia este legată
naşterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani dacă nu se naşte un
copil, de exemplu).
„Condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei”.
Practic, până în momentul împlinirii condiţiei, proprietatea aparţine în
acelaşi timp la două persoane: dobânditorului proprietar sub condiţie
rezolutorie şi transmiţătorului sub condiţie suspensivă. Proprietatea
rezolubilă poate fi rezultatul voinţei legii sau al voinţei părţilor.
În Codul civil în vigoare, proprietatea rezolubilă nu e reglementată separat

(Florea, 2011, p. 153), însă potrivit Art. 1.758 din Codul civil:
„(1) Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie
prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis
cumpărătorului.
(2) Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani.
Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani”.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare reprezintă de fapt o vânzare sub condiţie
rezolutorie, pur potestativă depinzând doar de voinţa transmiţătorului dreptului
de proprietate, care îşi rezervă dreptul să ia înapoi bunul ce a făcut obiectul
contractului de vânzare-cumpărare şi să restituie preţul, adică îşi rezervă
dreptul de a pune părţile în situaţia anterioară încheierii contractului în cauză
(Florea, 2011, p. 154).
Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate

dobândit de o persoană printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate
relativă); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimţământ. Nu eroarea
obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimţământului, ori această
deficienţă este sancţionată cu nulitatea absolută, potrivit adagiului “quod
nullum est nullum producit efectum”.
Atunci când proprietatea este dobândită printr-un act juridic anulabil, sunt
posibile 3 ipoteze:
1) actul translativ anulabil este confirmat de către titularul acţiunii în anulare.
În această situaţie, actul juridic se transformă dintr-un anulabil într-unul pur şi
simplu, consolidând în consecinţă dreptul de proprietate al dobânditorului.
2) titularul acţiunii în anulare, obţine anularea actului, deci încetează dreptul de
proprietate al dobânditorului retroactiv.
3) dreptul la acţiune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolidează dreptul
de proprietate al dobânditorului.
În toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului de proprietate este
temporară, anulabilitatea dreptului fiind posibilă până la confirmarea lui sau
până la împlinirea termenului de prescripţie.
În ceea ce priveşte prima ipoteză, Art. 1262 din Codul civil prevede:
„(1) Confirmarea unui contract anulabil rezultă din voinţa, expresă sau tacită, de a renunţa
la dreptul de a invoca nulitatea.
(2) Voinţa de a renunţa trebuie să fie certă”.
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiţii prevăzute de
Codul civil în art. 1263. Astfel, potrivit textului de lege citat,
- se poate confirma doar contractul ale cărui condiţii de validitate sunt întrunite
în momentul confirmării;
- în privinţa persoanei care poate confirma contractual se instituie două
condiţii: aceasta trebuie să cunoască în primul rând cauza de nulitate şi să nu
fie exercitată violenţă în acest sens.
- în alin. (3) şi (4) al art. menţionat se instituie o regulă specială pentru acele
persoane care au dreptul şi obligaţia de a încuviinţa actele minorilor precum şi
pe reprezentanţii instanţei de tutelă, condiţie potrivit căreia aceştia pot
confirma un contract dacă de încuviinţarea lor depindea încheierea valabilă a
acestuia.

- iar în alin. (5) se prevede posibilitatea confirmării implicite prin executarea
obligaţiei în mod voluntar la data la care contractul putea fi valabil confirmat,
iar cel interesat poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificări în
termen de şase luni de la notificare.
Proprietatea comună
Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 în art. 631 şi art. 632
reglementează noţiunea şi formele proprietăţii comune după cum urmează:
Art. 631: „Dispoziţiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul
unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de
proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari”.
Art. 632: „(1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele:
a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).
(2) Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.
(3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar”.
Proprietatea comună este cea mai importantă şi frecventă modalitate a dreptului
de proprietate. Caracteristic proprietăţii comune este faptul că toate
prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comună este susceptibilă de a fi exercitată pe cote părţi sau în
devălmăşie.
Deosebirea dintre proprietatea comună pe cote părţi şi proprietatea comună

în devălmăşie, constă în aceea că în primul caz fiecare dintre titulari are
determinată câte o fracţiune ideală din drept, pe când în cazul devălmăşiei
stăpânirea comună nu este dublată de determinarea cotei.
A) Dreptul de proprietate comună pe cote părţi

1) Definiţie, noţiuni generale
Cunoscut şi sub denumirea de coproprietate, proprietatea comună pe cote

părţi se caracterizează prin aceea că acelaşi bun, nefracţionat în
materialitatea sa aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre
aceştia având numai o cotă parte ideală din dreptul de proprietate.
Altfel spus, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun şi se întâlneşte cu dreptul

celorlalţi în fiecare dintre cele mai mici particule ce alcătuiesc bunul în
materialitatea sa.
Titularii dreptului de proprietate comună pe cote părţi cunosc întinderea
dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materială din bunul
comun ce corespunde întinderii dreptului lor. De exemplu, două persoane au în
proprietate comună un imobil format din teren şi casă de locuit. Întinderea
dreptului fiecăruia este determinată printr-o fracţie (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un
procent (25%, 50%), fără însă ca vreunul să cunoască exact parte din teren,
sau din casa de locuit corespunde dreptului său.

Din cele expuse, rezultă că două idei sunt diriguitoare pentru configurarea
noţiunii de proprietate comună pe cote părţi, şi anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracţiuni şi
fiecare parte ar aparţine în exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate
ar fi exclusiv.
b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei părţi ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracţionat, nu însă şi bunul în
materialitatea sa.
La rândul său proprietatea comună pe cote poate fi privită în două forme şi
anume proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi indiviziunea. În vreme ce
proprietatea comună pe cote părţi are ca obiect un bun individual, indiviziunea
are ca obiect o universalitate de bunuri.
Dacă proprietatea comună pe cote părţi este o modalitate a dreptului de
proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Codul civil în art. 633 statuează o prezumţie relativă a coproprietăţii, articolul
menţionat dispunând că:
„Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară”.
Cât priveşte întinderea cotelor părţi, art. 634 din Codul civil prevede:
„(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate
şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost
dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri”.
Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de două feluri şi anume:
I) – proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară, care poate
înceta prin efectul împărţelii sau partajului bunului;
II) – proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă ce nu poate să
înceteze nefiind posibilă împărţeala.
Le urmărim în detaliu:
I) Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară
De regulă, proprietatea comună pe cote părţi are un caracter temporar, ea
născându-se ca o consecinţă a moştenirii când în urma defunctului rămân mai
mulţi succesori.
Două principii caracterizează proprietatea comună pe cote părţi obişnuită şi
anume:
a) copărtaşul nu are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun
în materialitatea sa;
b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale
din drept (art. 634 alin. (1) din Codul civil).
La rândul său, fiecare din aceste principii generează drepturile care revin
fiecărui copărtaş şi anume:

Din primul principiu enunţat, rezultă consecinţa că nici unul dintre copărtaşi
nu poate înfăptui acte cu privire la bun în întregul său fără acordul celorlalţi.
Această consecinţă poartă numele de regula unanimităţii.
Acest principiu al unanimităţii este prevăzut de art. 639 din Codul civil care
dispune:
„Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de
neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.
La ce fel de acte se referă însă această regulă:
- Actele materiale, care privesc folosinţa bunului, sunt permise copărtaşilor, cu
condiţia de a nu schimba destinaţia bunului. Cât priveşte fructele, acestea se
cuvin coproprietarilor proporţional cu cota fiecăruia.
Astfel, potrivit art. 640 din Codul civil,
„Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără
acordul celorlalţi coproprietari”.
- În materia actelor juridice, trebuie făcută distincţia între actele de dispoziţiune
şi cele de administrare.
În ceea ce priveşte actele de administrare se aplică prevederile art. 641 alin. (1)
din Codul civil potrivit cărora:
„(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,
cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute
numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi”.
- Nici unul dintre copărtaşi nu poate face fără acordul celorlalţi acte de
dispoziţie, cu privire la întregul bun.
Acest lucru reiese din dispoziţiile art. 640 alin. (4) din Codul civil potrivit
cărora:
„(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziţie”.
Dacă totuşi a fost făcut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul
împărţelii: dacă bunul sau partea materială vor intra în patrimoniul
dispunătorului, actul de dispoziţie va fi retroactiv valabil. În caz contrar, tot
retroactiv, acesta va fi desfiinţat.
Deşi regula unanimităţii urmăreşte şi actele de administrare a bunului, în
practica judiciară s-a admis punctul de vedere că actele de conservare a bunului
pot fi făcute de un singur copărtaş, fără a fi necesar acordul celorlalţi.
Un element de noutate introdus de Codul civil în vigoare reiese din prevederile
art. 643 alin. (1) potrivit cărora:
„(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în
orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”.
Din cel de al doilea principiu, decurge consecinţa că fiecare copărtaş poate să
dispună liber şi neîngrădit de cota sa ideală de drept. Aceasta nu schimbă

natura juridică a bunului, întrucât operează doar o subrogaţie personală,
referitoare la înlocuirea unui copărtaş cu un altul.
Situaţia s-ar schimba doar în ipoteza când înstrăinarea s-ar face tot către un
coproprietar, care în felul acesta ar dobândi proprietatea exclusivă şi integrală
asupra bunului. Încetarea coproprietăţii temporare, are loc de regulă prin
împărţeala, cunoscută şi sub denumirea de partaj. În felul acesta se pune capăt
stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile
stăpânite în comun pe cote părţi sunt împărţite între copărtaşi, fiecare dintre ei
devenind proprietarii unui bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii, în
cazul în care bunul poate fi împărţit în natură. În caz contrar, bunul se atribuie
în întregime unuia dintre copartajanţi cu obligarea sa la plata către ceilalţi a
echivalentului valoric al cotei lor. Dacă nici unul nu doreşte să preia bunul,
acesta va fi vândut la licitaţie, echivalentul valoric fiind împărţit potrivit cotelor
lor, copărtaşilor.
Articolul 669 din Codul civil stabileşte regula că dreptul de a cere încetarea
indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoare la indiviziune, sunt
aplicabile însă şi în materia coproprietăţii. Potrivit art. menţionat:
„Încetarea coproprietatii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a
fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească”.
În aceeaşi măsură este aplicabilă şi dispoziţia din art. 1143 Cod civil, potrivit
căreia nimeni nu poate fi silit a rămâne în indiviziune. În fine, încetarea
coproprietăţii poate avea loc şi în situaţia când unul dintre copărtaşi devine
titular al tuturor cotelor părţi, prin succesiune, cumpărare, donaţie etc.
II) Proprietatea comună pe cote părţi, forţată şi perpetuă
Noţiuni generale
Regula este că, coproprietatea e temporară, dar în mod excepţional, ea poate
avea un caracter perpetuu, deci forţat.
Coproprietatea este forţată, deoarece se menţine indiferent de voinţă

coproprietarilor, şi perpetuă întrucât nu poate înceta pe calea obişnuită a
împărţelii.
Bunurile care alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii

altor bunuri principale, a căror soartă juridică o urmează potrivit principiului
„accesorium sequitur principale”.
Cazuri de coproprietate forţată

Potrivit art. 646 din Codul civil există coproprietate forţată în următoarele
cazuri:
1) părţile comune ale unei clădiri, despărţiturile comune, bunuri ce fac obiectul
proprietăţii periodice, amintirile de familie;
2) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine
situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite în comun;
3) – bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau un drum într-un cartier de locuinţe ori alte bunuri asemenea;

4) – alte bunuri comune prevăzute de lege.
Potrivit art. 647 din Codul Civil:
„(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte
destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod
proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter
accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se
stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal”.
Rezultă aşadar că o primă regulă instituită prin Codul civil cu privire la
coproprietatea forţată este aceea de a folosi bunul conform destinaţiei sale şi de
a permite folosirea bunului şi de către ceilalţi coproprietari.
O altă regulă este aceea a care se referă la coproprietarii bunurilor comune cu
caracter accesoriu prin care se instituie posibilitatea înstrăinării cotei-părţi
din acestea numai împreună şi concomitent cu bunul principal. În ceea ce
priveşte părţile comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente,
titularii unui drept de coproprietate se bucură de următoarele drepturi specifice:
- dreptul de folosinţă, stabilindu-se prin acord de asociere conţinutul acestuia.
Potrivit art. 653 din Codul civil:
„Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care
constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi
proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile
art. 647 rămân aplicabile”.
- dreptul de a fi despăgubit în situaţia în care i s-au pricinuit pagube cu ocazia
efectuării lucrărilor de conservare şi întreţinere a clădirii şi a părţilor comune;
- dreptul de a solicita scoaterea la licitaţie a terenului şi materialelor de
construcţie rezultate de pe urma distrugerii întregii clădiri sau a unei părţi ce i-
ar scădea valoarea cu mai mult de jumătate, drept ce poate fi modificat şi la
care se poate chiar renunţa de comun acord (art. 657 alin. (1) din Codul civil);
- potrivit art. 657 alin. (2) din Codul civil, dacă unul sau mai mulţi
„coproprietari refuză sau nu pot participa la refacere, ei sunt obligaţi să
cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate”.
- dreptul de a solicita şi obţine atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor
comune în condiţiile legii (art. 650 din Codul civil);
- dreptul de a vota cu privire la chestiunile care privesc bunul deţinut în
coproprietate forţată, în termenii stabiliţi prin lege sau pe cale convenţională,
atunci când încheierea unor acorduri derogatoare de la litera legii este permisă.
Obligaţiile specifice ale titularilor unui drept de coproprietate asupra părţilor
comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente sunt mult mai
numeroase (Florea, 2011, p. 142) şi se referă la:
- obligaţia de a respecta termenii acordului de asociere, iar în absenţa unui
astfel de act, prevederile legale aplicabile (art. 647 alin. (1) din Codul civil);

- obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari (art. 647
alin. (1) din Codul civil);
- obligaţia de a nu schimba destinaţia părţilor comune ale clădirii;
- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea
părţilor comune ale clădirii proporţional cu cota-parte pe care o deţine;
- obligaţia de a acoperi cheltuielile cu întreţinerea, repararea şi exploatarea
părţilor comune ale clădirii ce i-au fost atribuite în folosinţă exclusivă;
- obligaţia de a întreţine spaţiul principal de o asemenea manieră încât să
păstreze clădirea în stare bună;
- obligaţia de a permite accesul în interiorul bunului principal în vederea
efectuării de lucrări de întreţinere şi conservare a clădirii şi părţilor comune;
- obligaţia de a suporta cheltuielile lucrărilor de întreţinere şi conservare a
clădirii şi părţilor comune dacă acestea au fost efectuate în interesul său (art.
656 Cod civil);
- obligaţia contribuirii la refacerea clădirii proporţional cu cota-parte deţinută
(art. 657 Cod civil);
- obligaţia de a respecta prevederile convenţiilor încheiate cu ceilalţi
coproprietari, în măsura în care acestea nu contravin reglementărilor în
vigoare.
2) Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a două imobile vecine. Servesc pentru folosirea a două imobile vecine,
drumurile, potecile, fântânile sau izvoarele, în măsura în care se găsesc chiar pe
linia de hotar dintre cele două proprietăţi. Dimpotrivă, dacă acestea s-ar afla pe
unul dintre fondurile învecinate şi ar servi pentru utilizarea celuilalt, situaţia
juridică nu mai este coproprietatea ci servitutea.
3) Coproprietatea despărţiturilor comune
Expresia „despărţituri comune” desemnează zidul, şanţul sau gardul care
separă două proprietăţi învecinate, şi cu privire la care operează prezumţia de
coproprietate. Asupra acestora, cei doi proprietari au un drept egal,
coproprietatea lor fiind forţată şi perpetuă, accesorie dreptului de proprietate
asupra imobilelor învecinate.
a) Zidul despărţitor, este potrivit art. 660 alin. (1) din Codul civil
„(1) Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în
proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un
semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, în condiţiile legii”.
Dimpotrivă, potrivit art. 661 alin. (1) din Codul civil se instituite prezumţia
că zidul ar aparţine exclusiv proprietarului dinspre care există planul
înclinat:
„(1) Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi
perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului”.

Caracterul forţat al coproprietăţii rezultă şi din dispoziţiile art. 663 Cod civil,
potrivit căruia orice vecin poate să facă zidul comun în tot sau în parte, plătind
celuilalt jumătate din valoarea sa sau a părţii ce vrea să o facă comună. Fiecare
dintre coproprietari are dreptul să folosească zidul, fără însă a-l prejudicia pe
celălalt. El poate spre exemplu să construiască în contra zidului comun cu
acordul vecinului sal să îl înalţe ori să deschidă ferestre. Ambii coproprietari
însă sunt obligaţi la repararea şi întreţinerea zidului comun.
b) Şanţul comun
Potrivit art. 660 alin. (1) din Cod civil „toate şanţurile între două proprietăţi
sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă
contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă
proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în
condiţiile legii”. Printre semnele de necomunitate, art. 661 alin. (2) şi alin. (3)
prevăd că:
„(2) Există semn de necomunitate a şanțului atunci când pământul este aruncat ori înălţat
exclusiv pe o parte a şanțului . Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a
proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari”.
Proprietatea periodică
Codul civil în Capitolul V din Titlul II reglementează proprietatea periodică.
Potrivit reglementărilor în vigoare, proprietatea periodică este acea modalitate
a dreptului de proprietate caracterizată prin aceea că doi sau mai mulţi titulari
ai unor cote egale sau inegale, exercită atributele corespunzătoare dreptului de
proprietate o perioadă de timp dintr-un an convenită sau proporţională cu cota
parte deţinută (Florea, 2011, p. 148). Potrivit prevederilor art. 688 din Codul
civil, proprietatea periodică poate lua naştere doar prin act juridic fiind exclusă
posibilitatea naşterii în temeiul legii.
În ceea ce priveşte actele pe care le poate face fiecare coproprietar, art. 689 din
Codul civil prevede că fiecare proprietar poate încheia acte de închiriere,
ipotecare, donaţie sau orice act de dispoziţie însă în limita intervalului de timp
care îi revine şi are obligaţia de a preda bunul următorului coproprietar.
Tot în categoria obligaţiilor fiecărui coproprietar se încadrează şi executarea
actelor de conservară în aşa manieră încât să se evite împiedicarea sau
îngreunarea exercitării drepturilor de către ceilalţi coproprietari (art. 690 alin.
(1) din Codul civil). Potrivit alin. (2) al art. menţionat, „Actele prin care se
consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul
celorlalţi coproprietari”. În situaţia în care unul dintre coproprietari îşi
nesocoteşte obligaţiile specifice poate fi obligat să plătească despăgubiri
corespunzătoare pagubei produse câtă vreme cât paguba nu este una de
amploare, caz în care se poate solicita excluderea coproprietarului respectiv,
potrivit art. 691 alin. (2) – (5) din Codul civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 692:

„Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de
către o singură persoana a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, precum
şi în alte cazuri prevăzute de lege”.
Sarcina de lucru 8
Identificaţi şi argumentaţi principiile ce caracterizează proprietatea
comună pe cote părţi obişnuită (maximum 15 rânduri).
Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Noţiuni generale
Dreptul de proprietate în devălmăşie, constituie a doua ipostază în care se
înfăţişează dreptul de proprietate comună. Caracteristic proprietăţii devălmaşe,
spre deosebire de proprietatea comună pe cote părţi, este faptul că la
devălmăşie titularii nu au precizată o cotă parte din drept, acesta aparţinându-le
tuturor, împreună şi nefracţionat.
Cel mai frecvent caz de proprietate comună în devălmăşie este cel al bunurilor
dobândite de către oricare dintre soţi în timpul căsătoriei, în cazul adoptării
regimului comunităţii legale ca regim matrimonial, căci potrivit art. 312 din
Codul civil „(1) Viitorii soţi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea
legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională”.
Izvorul acestei devălmăşii îl constituie faptul dobândirii de către oricare soţi a
unui bun în timpul căsătoriei. Cu privire la administrarea, folosinţa şi dispoziţia
asupra acestor bunuri, ele se realizează de soţi de comun acord. Cu toate
acestea, legea instituie prezumţia mandatului reciproc al soţilor în ceea ce
priveşte administrarea, folosinţa şi dispoziţia cu privire la bunurile comune.
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie poate interveni prin efectul legii
ori prin partaj.
Sarcina de lucru 9
Enumeră şi descrie deosebirile dintre proprietatea comună pe cote
părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

2.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Noţiuni generale
Ca drept complet, proprietatea însumează atributele deja cunoscute, posesia,
folosinţa şi dispoziţia care aparţin de cele mai multe ori, unui singur titular.
Sunt însă situaţii când atributele proprietăţii aparţin separat şi concomitent mai
multor titulari, formându-se astfel drepturi reale distincte.
Aceste drepturi reale rezultate din exerciţiul separat al atributelor dreptului de
proprietate poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci îi limitează
atributele în dauna proprietarului. Astfel, în vreme ce dreptul de dispoziţie
aparţine nudului proprietar spre exemplu, posesia şi folosinţa pot aparţine altei
ori altor persoane, fără a dispare proprietatea. Totodată, se impune sublinierea
că dezmembrările sunt compatibile numai dreptului de proprietate privată nu şi
cu dreptul de proprietate publică. Această egalitate privind proprietatea privată
porneşte din interpretarea dispoziţiilor art. 44 alin. 2 din Constituţie, potrivit
cărora „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,
indiferent de titular”. Pornind aşadar de pe poziţie de egalitate juridică,
indiferent de titular dezmembrămintele dreptului de proprietate vor putea fi
constituite şi dobândite doar în domeniul proprietăţii private.
În dreptul românesc actual, sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte:
1) dreptul de uzufruct;
2) dreptul de uz;
3) dreptul de abitaţie;
4) dreptul de servitute;
5) dreptul de superficie.
2.2.1. Dreptul de uzufruct

Definiţie, caractere juridice
Definind uzufructul, art. 703 Cod civil precizează că, el „este dreptul de a
folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca
proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.
Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct

este cel mai larg, întrucât îi conferă titularului două dintre cele trei atribuite ale
proprietăţii: posesia şi folosinţa. Din definiţia dată de text, rezultă direct sau
implicit următoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct.
1) Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constând în exerciţiul de
către titular a posesiei şi folosinţei. Uzufructul nu se confundă cu locaţiunea,
care-i conferă chiriaşului sau arendaşului doar un drept personal de creanţă
(Alexandresco, 1909, p. 398).
2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar şi esenţialmente vremelnic,
care conferă uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele
atribute ale proprietăţii şi anume acelea cuprinse în „us utendi” şi “jus
fruendi”. Proprietatea este vremelnic golită, nudă, dar rămâne proprietarului

care pe durata uzufructului este şi el vremelnic lipsit de exerciţiul facultăţii
posesiei şi folosinţei bunului (Cantacuzino, 1921, p. 160).
Uzufructul este vremelnic de altfel prin însuşi esenţa ca: atunci când titularul
său este o persoană fizică el se stinge cel mai târziu la moartea sa. Dacă
titular al uzufructului este o persoană juridică a cărei durată nu este
determinată, uzufructul nu poate fi constituit pe o durată mai mare de 30 de
ani.
2) Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar după cum are ca obiect
bunuri mobile sau imobile.
3. Uzufruct este un drept cu caracter accesibil.Potrivit art. 714 din Codul civil,
„(1) În absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său
unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de
carte funciară fiind aplicabile”.
Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit art. 706 Cod civil, „Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori necorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”. Potrivit dispoziţiilor art.
737-745 din Codul civil uzufructul se poate constitui şi asupra creanţelor,
rentei viagere, asupra acţiunilor şi părţilor sociale corespunzătoare
capitalului unei societăţi comerciale, asupra unei universalităţi juridice,
precum şi asupra fondului de comerţ ca universalitate de fapt (Florea, 2011, p.
197).
Art. 712 din Codul civil prevede:
„Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne,
băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, însă cu obligaţia de a restitui bunuri
de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la
data stingerii uzufructului”.
Constituirea dreptului de uzufruct

Dispoziţiile art. 704 din Codul civil precizează că:
(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de
lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente”.
Rezultă aşadar că uzufructul se poate constitui prin: act juridic, uzucapiune şi
alte moduri prevăzute de lege.
Referitor la prevederile alineatului (2) al textului menţionat se impune
precizarea că acestea trebuie coroborate cu dispoziţiile art. 36 din Codul civil,
conform cărora drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune, însă
numai dacă el se naşte viu.

Drepturile şi obligaţiile uzufructului
A) Drepturile uzufructuarului
1) Dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, în virtutea căruia uzufructul are

la îndemână o acţiune reală, echivalentă acţiunii în revendicare în materia
proprietăţii, şi anume acţiunea confesorie. Dacă uzufructul a fost creat
printr-o convenţie, uzufructuarul are la dispoziţiune şi o acţiune personală,
de către cealaltă parte contractantă.
Dacă însă el este constituit prin testament, obligaţia de predare a bunului revine
moştenitorilor. Împotriva acestora, uzufructuarul are la îndemână tot o acţiune
personală, întemeiată pe un drept de creanţă.
2) Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul
implică posibilitatea ca uzufructuarul să se servească de el pentru satisfacerea
nevoilor sale. Uzufructuarul trebuie să exercite posesia în aceleaşi condiţii ca şi
proprietarul. Dreptul de a culege fructele însă impune distincţia între fructele
naturale, civile şi industriale. Fructele naturale şi industriale sunt dobândite de
uzufructuar pe măsura perceperii lor. În măsura în care la momentul deschiderii
uzufructului acestea nu sunt culese ele se cuvin uzufructuarului, după cum dacă
la momentul încetării lui nu au fost culese ele se cuvin proprietarului. Fructele
civile, se dobândesc zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata
uzufructului.
3) Dreptul de dispoziţie al uzufructuarului, se referă atât la posibilitatea
acestuia de a ceda uzufructul (art. 714 Cod civil), cât şi la posibilitatea de a
ceda beneficiul dreptului său de uzufruct, numit emolument (art. 715 din Codul
civil).
4) Dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lucrările necesare efectuate
imobilului;
5) Dreptul de a cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare
adăugate şi pentru celelalte lucrări adăugate, sau pentru îmbunătăţirile făcute
cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
6) Dreptul de a întrebuinţa arborii căzuţi accidental şi să taie arborii
trebuincioşi, cu îndatorirea ca această trebuinţă să fie constatată în prezenţa
nudului proprietar (Florea, 2011, p. 201).
Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţiile uzufructuarului, pot fi analizate în două secvenţe: înainte şi în
timpul exercitării uzufructului.
1) Înainte de intrarea în folosinţă, uzufructuarul are două obligaţii şi anume:
a) Obligaţia de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea imobilelor.
Potrivit art. 724- Cod civil,
„În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ţinut să respecte destinaţia dată bunurilor de
nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului sau cel
puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului.”

b) Obligaţia uzufructuarului de a depune garanţie pentru îndeplinirea
obligaţiilor sale (art. 726-727 Cod civil).
2) În timpul exercitării dreptului său, uzufructuarul are următoarele patru
obligaţii:
a) să se folosească de lucru ca un bun proprietar aşa cum precizează articolul
713 alin. (1) din Codul civil, şi să conserve substanţa bunului (art. 703 din
Codul civil);
b) obligaţia de a plăti sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosinţa bunului şi de a plăti primele de asigurare, dacă bunul este asigurat
(art. 733 Cod civil);
c) obligaţia de a plăti datoriile aferente masei patrimoniale sau părţii din masa
patrimonială dată în uzufruct (art. 743 Cod civil);
d) obligaţia de restituire a bunului care a constituit obiectul uzufructului (în
momentul stingerii dreptului de uzufruct);
e) obligaţia de a plăti despăgubiri în cazul pieirii sau deteriorării bunului din
vina sa;
f) obligaţii în legătură cu lucrările şi îmbunătăţirile efectuate de către
uzufructuar fără acordul nudului proprietar (art. 716 alin.2 Cod civil)
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar

A) Nudul proprietar, are următoarele drepturi:
- dreptul de a poseda bunul, respectând însă atributele ce aparţin
uzufructului.
- dreptul de a dispune de bun;
- dreptul de protecţie juridică a nudei proprietăţi;
- dreptul de a cere încetarea uzufructului în caz de abuz de folosinţă ori de
nerespectare a modului normal de folosinţă.
- o serie de drepturi de creanţă corelative obligaţiilor uzufructuarului
izvorâte din conţinutul raprturilor juridice obligaţionale.
B) Nudul proprietar are faţă de uzufructuar următoarele obligaţii:
a) obligaţia de a efectua reparaţiile mari (art. 729 alin. 2 Cod civil);
b) obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar stânjeni pe
uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge în modalităţile prevăzute de articolele 746-748 Cod civil.
Aceste modalităţi sunt următoarele:
a) prin moartea uzufructuarului ori după caz la încetarea personalităţii juridice;
b) ajungerea la termen;
c) prin consolidare, adică prin dobândirea de către uzufructuar şi a nudei
proprietăţi.
d) renunţarea la uzufruct
e) prin neuz, dacă uzufructuarul nu-şi exercită – timp de 10 de ani dreptul de
uzufruct sau după caz timp de 2 ani în cazul unei creanţe
f) prin pierirea totală a lucrului.
g) datorită abuzului de folosinţă.

Abuzul de folosinţă presupune degradarea sau deteriorarea bunului datorită
neglijenţei uzufructului. Încetarea uzufructului se pronunţă de instanţă la
cererea nudului proprietar.
În practică s-a stabilit de exemplu că în cazul degradării de către uzufructuar a
imobilului ce formează obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul să-l
acţioneze pentru a fi obligat să readucă imobilul în stare de folosinţă fără a cere
şi stingerea uzufructului. Prin această soluţie, a fost vădit nuanţată stingerea
uzufructului prin abuzul de folosinţă.
2.2.2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Noţiuni generale
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt varietăţi ale uzufructului. În ambele
ipostaze, titularul dobândeşte dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege fructele
numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Deosebirea dintre uz şi abitaţie
derivă din obiectul lor: atunci când obiectul îl constituie o casă de locuit,
suntem în situaţia juridică a unui drept de abitaţie. Dreptul de uz şi cel de
abitaţie sunt reglementate în art. 749-754 şi art. 973 din Codul civil. Fiind
manifestări speciale ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de
abitație sunt supuse dispoziţiilor referitoare la uzufruct, în ceea ce priveşte
constituirea, exercitarea şi stingerea lor (art. 764 din Codul civil).
Dreptul de uz – este un drept real în virtutea căruia titularul său se poate

folosi de lucru şi-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale
familie sale.
Din definiţie, rezultă că uzul are un caracter strict personal neputând fi ceda, iar
bunul care face obiectul uzului nu poate fi închiriat sau după caz, arendat.
Dreptul de abitaţie – este un drept de uz având ca obiect o casă de locuit.

Dreptul de abitaţie este un drept incesibil, iar închirierea locuinţei ce face
obiectul abitaţiei este interzisă.
Prin efectul articolului 973 din Codul civil este recunoscut un drept special de
abitaţie asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moştenirii în
favoarea soţului supravieţuitor care nu are niciun drept real de a folosi o altă
locuinţă corespunzătoare nevoilor sale.
Pentru a fi recunoscut dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor se impune
îndeplinirea unor condiţii:
a) casa de locuit să facă parte din moştenire;
b) soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;
c) dreptul de abitaţie este recunoscut până la data partajului succesoral, dar nu
mai devreme de un an de la data deschiderii moştenirii;
d) dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte
înainte de partaj;
e) soţul supravieț uitor să vină la moştenire în concurs cu alţi moştenitori.

2.2.3. Dreptul de servitute
Definiţie, caractere
Potrivit definiţiei date de articolul 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea
este „Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar”.
Rezultă din definiţie că şase sunt caracteristicile servituţii şi anume:

1) Servitutea este un “jus in re aliena”, adică un drept asupra lucrului altuia
constând într-un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
2) Servitutea implică existenţa a două bunuri imobile care aparţin la doi
proprietari diferiţi. Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se
numeşte fond dominant, în vreme ce imobilul asupra căruia există sarcina
servituţii poartă numele de fond aservit.
3) Servitutea este un drept în exclusivitate imobiliar, fiind de neconceput în
materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrământul servituţii sunt numai
imobilele prin natura lor, nu şi cele prin destinaţie sau prin obiectul la care se
aplică.
4) Servitutea este un accesoriu al fondului. În consecinţă, servitutea nu poate
fi înstrăinată decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului al cărui
accesoriu este.
5) Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce înseamnă că servitutea va exista
cât timp vor dura imobilele, afară dacă părţile nu au stabilit altfel.
6) Servitutea este indivizibilă, caracter ce presupune că atunci când un bun
aparţine în coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sau în favoarea acelui bun decât prin consimţământul unanim al
titularilor. Altfel spus, servitutea se datorează de întregul fond aservit şi profită
întregului fond dominant.
De la regula indivizibilităţii servituţii, în art. 769 alin. (3) din Codul civil se
instituie o excepţie, în sensul că:
„(3) Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a
uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din
părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge”.
Clasificarea servituţilor
Potrivit reglementărilor din sistemul Codului civil, servituţile sunt susceptibile
de mai multe clasificări.
1. Din perspectiva manifestării lor externe distingem servituţi aparente şi
neaparente. Sunt aparente servituţile care se recunosc după semne exterioare,
precum uşile, ferestrele sau apeductele (art. 760 alin. (2) din Codul civil).
Dimpotrivă, sunt neaparente servituţile care nu au un semn exterior de
recunoaştere, cum este interdicţia de a zidi până la o anumită înălţime (art. 760
alin. 3 din Codul civil).
2. În funcţie de modul de exercitare, servituţile pot fi: servituţi continue şi
necontinue, după cum exerciţiul lor este sau poate fi continuu fără să fie
necesară fapta actuală a omului, ori, din contra, este necesară fapta omului

pentru a fi exercitate. Sunt servituţi continue, servituţile de trecere ori
servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).
Potrivit art. 761 alin. (3) din Codul civil:
„Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului,
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport”.
3. După modul în care titularii fondului pot să exercite sau să se abţină de la
exercitarea anumitor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, servituţile sunt: servituţi pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul
fondului dominant să facă în mod nemijlocit, acte de folosinţă pe fondul
aservit, aşa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua apă; servituţi negative,
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricţii sau impedimente
pentru exercitarea dreptului său, aşa cum sunt de exemplu, servitutea de a nu
clădi pe terenul său, ori de a nu deschide ferestre.
Sarcina de lucru 10
Identificaţi şi analizaţi deosebirile dintre reglementarea dreptului de
servitute în Codul civil în vigoare şi vechiul cod civil.
Stingerea servituţilor
Din dispoziţiunile art. 770 alin. (1) din Codului civil în materia servituţilor,
rezultă că acestea încetează în următoarele situaţii:
a) consolidarea sau confuziunea atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi
proprietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant la dreptul de servitute;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea servituţii de către proprietarul fondului aservit;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
2.2.4. Dreptul de superficie. Definiţie, caractere

În Codul civil intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, superficia este
reglementată în art. 693-702. Potrivit art. 693 alin. (1) din Codul civil:
„Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra
ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”.
Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate

pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor care se
află pe suprafaţa de teren ori în subsolul acelui teren ce aparţine unei alte
persoane, teren asupra căruia superficiarul capătă un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie comportă aşadar o suprapunere a două drepturi de
proprietate aparţinând simultan la doi proprietari dar având obiecte diferite:
dreptul superficiarului, proprietar asupra construcţiilor şi dreptul proprietarului
asupra terenului.
În art. 702 din Codul civil se prevede:
„Dispoziţiile prezentului capitol sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor
lucrări autonome cu caracter durabil”.
Dreptul de superficie se individualizează prin următoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcţii,
plantaţii sau lucrări ataşate solului. El implică întotdeauna pe lângă proprietatea
asupra acestora şi dreptul de folosinţă asupra terenului (solului şi/sau
subsolului) pe care se află construcţiile, plantaţiile ori lucrările;
b) este imprescriptibil sub aspect extinctiv
c) superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
neuz. Totodată, aflându-se în situaţi suprapunerii a două drepturi de
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi făcut
să înceteze pe calea ieşirii din indiviziune;
d) este un drept temporar. Potrivit art 694 din Codul civil, „Dreptul de
superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit”.
Constituirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 alin. (2)-(4) din Codul civil:
„(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin
uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân
aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului
fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat,
către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza
renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea”.
Rezultă aşadar că dreptul de superficie poate fi dobândit:
a) prin act juridic în temeiul căreia se înscrie în cartea funciară.
Actul juridic poate fi convenţie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede două
situaţii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic, şi anume:
- înscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul
întregului fond a transmis exclusiv construcţia;
- înscrierea în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul
întregului fond a transmis terenul şi construcţia separat către două persoane.
b) prin uzucapiune. Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului
de superficie în măsura în care posesorul terenului are de la începutul posesiei

intenţia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
(Florea, 2011, p. 190).
Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizează în termen de 10 ani
(uzucapiunea extratabulară), şi respectiv de 5 ani în situaţia uzucapiunii
tabulare.
c) renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului;
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui terţ.
e) În domeniul relaţiilor de familie, în regimul comunităţii legale şi se referă la
acea situaţie în care în timpul căsătoriei soţii realizează o construcţie, plantaţie
sau alte lucrări autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al
unuia dintre ei (art. 339 din Codul civil).
Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge potrivit art. 698 din Codul civil în următoarele
moduri:
„Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una din
următoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege”.
Sarcina de lucru 11
Consultând bibliografia indicată la finalul unităţii de învăţare,
prezentaţi în paralel drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului
dominant şi cele ale proprietarului fondului aservit.
2.3. Apărarea dreptului de proprietate prin acţiunea în revendicare

Noţiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat întotdeauna de o protecţie juridică de natură să-i asigure exerciţiul
netulburat. În doctrină, mijloacele de apărare a dreptului de proprietate au fost
definite ca fiind acele acţiuni prin care proprietarul dinte să înlăture atingerile
ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.
Mijloacele juridice de apărare a dreptului de proprietate pot fi clasificate în
două mari categorii şi anume:

a) mijloace juridice nespecifice, sau indirecte, sunt acţiunile născute din
drepturi de creanţă. Ele nu se întemeiază deci pe dreptul de proprietate sau pe
alt drept real, ci pe obligaţii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte
ilicite sau cvasicontracte ori din îmbogăţirea fără just temei.
b) mijloacele juridice specifice sau directe de protejare a dreptului de
proprietate, sunt acţiunile care se întemeiază pe dreptul de proprietate sau pe
faptul posesiunii. Aceste acţiuni având ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real, se numesc acţiuni reale.
La rândul lor acţiunile reale se pot împărţi în acţiuni petitorii şi acţiuni
posesorii.
Sunt acţiuni petitorii, acele acţiuni reale menite să apere dreptul de

proprietate sau alt drept real, cum ar fi acţiunile în revendicare, acţiunile
confesorii, acţiunile în grăniţuire etc.
Sunt acţiuni posesorii acele acţiuni reale destinate să apere posesiunea unui
imobil.
Între cele două categorii de acţiuni există mai multe deosebiri, dintre care mai
importante sunt două: spre deosebire de acţiunile petitorii care vizează fondul
dreptului, cele posesorii protejează doar posesia; în vreme ce acţiunile peţitorii
nu pot fi promovate decât de titularul dreptului real încălcat, acţiunile posesorii
pot fi promovate şi de către posesor.
Acţiunea în revendicare. Definiţie
Acţiunea în revendicare este reglementată în art. 563, 565, 566 din Codul
civil.
Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil
„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de
la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la
despăgubiri, dacă este cazul”.
În ştiinţa dreptului, acţiunea în revendicare a fost definită ca fiind acea acţiune

reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea
acestuia de la posesorul neproprietar. În practică, acţiunea în revendicare este
cunoscută ca acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului
neproprietar.
Acţiunea în revendicare este caracterizată ca fiind o acţiune petitorie reală şi

imprescriptibilă. Ea este petitorie deoarece tinde să stabilească direct
existenţa dreptului de proprietate a reclamantului, şi reală deoarece ea apără
însăşi dreptul real de proprietate.
Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, deoarece dreptul de proprietate

pe care se întemeiază este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzându-
se prin neuz.

Condiţii pentru exercitarea acţiunii
1) Condiţia calităţii de proprietar exclusiv
Persoana care revendică un bun (reclamantul) trebuie să aibă calitatea de
proprietar, adică să facă dovada dreptului său de proprietate.
Proprietarul exclusiv exercită acţiunea în revendicare, iar instanţele verifică

dacă acesta are calitatea pe care o pretinde în raport şi de susţinerile şi
dovezile pârâtului potrivit principiului „in excipiendo reus fit actor”.
În practica juridică s-a stabilit că doar proprietarul exclusiv are exerciţiul

acţiunii în revendicare. Aşadar, acţiunea în revendicare a unui coindivizor nu ar
putea fi primită, deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu
poate revendica nici întregul bun fără acordul celorlalţi coproprietari, şi nici
cota sa parte mai înainte de individualizarea ei ca efect a unei hotărâri de
partaj. Per a contrario, va fi primită acţiunea în revendicare promovată de toţi
coindivizarii, care împreună au un drept exclusiv asupra bunului ce formează
obiectul indiviziunii.
În aceeaşi măsură, în practica judecătorească s-a pus problema dacă numai unui
dintre soţi are exerciţiul acţiunii în revendicare a unui bun comun în temeiul
mandatului tacit reciproc. Răspunsul a fost pozitiv, plecând de la idea că prin
acţiunea sa, soţul reclamant, vizează mărirea patrimoniului comun, care-i
profită şi celuilalt soţ. În fine, o ultimă problemă a fost aceea de a se şti dacă
este admisibilă acţiunea în revendicare promovată de un coproprietar împotriva
celorlalţi cu privire la bunul indiviz. Răspunsul dat în practica instanţei
supreme a fost negativ, cu motivarea că un coindivizar nu poate revendica un
bun indiviz mai înainte de înfăptuirea partajului, deoarece acţiunea în
revendicare presupune un drept exclusiv şi determinat pe care coindivizarul nu
îl poate obţine decât prin efectul partajului.
2) Pârâtul acţiunii în revendicare poate fi posesorul bunului revendicat sau o
altă persoană care îl deţine fără drept (art. 563 alin. (1) Cod civil).
Sarcina de lucru 12
Redactează un text de 15-20 de rânduri prin care să explici unui
interlocutor imaginar care sunt condiţiile exercitării acţiunii în
revendicare.
Acţiunea în revendicare imobiliară

Exerciţiul acţiunii în revendicare implică în primul rând dovada dreptului de
proprietate, iar în procesul civil sarcina probei aparţine reclamantului,
dispoziţiunea articolului 112 din codul de procedură civilă fiind plastic
evidenţiată de adagiul „actori incumbit probatio”.
Potrivit art. 565 din Codul civil: „În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.
Nu de puţine ori nu există înscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietăţii. Este totodată posibil ca înscrisurile să nu fie
însoţite de schiţe sau planuri pentru delimitarea imobilelor ş.a.m.d. Faţă de
dificultăţile întâmpinate în materia revendicării imobiliare, practica
judecătorească a stabilit o serie de principii care se aplică în soluţionarea
acestor cauze, în următoarele ipoteze:
A) Ambele părţi invocă titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat, altele decât extrasul de carte funciară;
După cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi
soluţionarea litigiului poate cunoaşte două ipoteze şi anume:
a) Când ambele titluri provin de la acelaşi autor, trebuie analizat dacă părţile şi-
au transcris sau nu titlul în registrul de transcripţiuni imobiliare.
Dacă nici una dintre părţi nu şi-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil în
speţă cel de dată mai veche, potrivit principiului „qui prior tempore potior
jure”. Potrivit aceluiaşi principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior
transcris în registrul de transcripţiuni, dacă ambele au fost transcrise.
b) Când titlurile provin de la autori deosebiţi, va avea câştig de cauză partea al
cărui titlu este mai preferabil, potrivit principiului „nemo plus juris in alium
transferre potest quamipse habet”. Pentru a stabili care este titlul preferabil,
stanţele au în vedere următoarele criterii:
- verificarea autorilor şi a dreptului pe care aceştia îl aveau cu privire la bunul
în litigiu;
- când nu există alte mijloace de probă în afară de titulari se va da câştig de
cauză părţii al cărui titlu are dată certă mai veche.
B) O singură parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Dacă pârâtul invocă un asemenea titlu, atunci acţiunea reclamantului va fi
respinsă. Dimpotrivă dacă titlul este invocat de către reclamant, el va avea
câştig de cauză cu două condiţii:
- titlul să emane de la un terţ;
- pârâtul şă nu fi dovedit că reclamantul a dobândit titlul de la un non
dominus.
C) Nici una dintre părţile litigante nu are titlu
„Ide plano”, acţiunea ar trebui respinsă, deoarece în favoarea posesorului
operează prezumţia de proprietate instituită de articolul 919 alin. (1) şi alin. (2)
Cod civil. Aşa fiind, posesorul pârât ar avea câştig de cauză pe baza
principiului „in pari causa melior est causa possidentis”. Acestei situaţii
tranşante, practica judecătorească i-a adus însă un amendament, constând în
analiza prealabilă a celor două posesii aflate în conflict. Ar avea deci câştig cel
ce invocă o posesie mai îndelungată, utilă sau de bună credinţă.

Acţiunea în revendicare mobiliară
Acţiunea în revendicare mobiliară cunoaşte un regim juridic deosebit de cel al
acţiunii imobiliare. Caracterul particular rezidă în dispoziţiile articolului 937
alin. (1) din Codul civil potrivit cărora
„Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
luării sale în posesie efectivă”.
Rezultă aşadar că posesorul de bună-credinţă care a dobândit de la un non
dominus, poate în conflictul cu proprietarul deposedat să beneficieze de un
mod specific de dobândire a dreptului de proprietate şi poate invoca în favoarea
sa prezumţia de titlu de proprietate în conflict cu autorul său, indifferent dacă
este un dominus sau nondominus.
Faţă de această dispoziţiune a legii, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibilă, deoarece posesorul beneficiază de la bun început de prezumţia de
proprietate. În cazul bunurilor mobile corporale, posesia creează în favoarea
posesorului o prezumţie absolută de proprietate, împotriva căreia nu se admite
proba contrarie.
Regula prevăzută de articolul 937 alineatul 1 Cod civil, este aplicabilă numai
cu privire la bunurile mobile privite în mod individual nu şi unor mase sau
universităţi de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
mobile. Rezultă aşadar că acţiunea în revendicare mobiliară nu ar putea fi
exercitată decât atunci când nu sunt aplicabile prevederile articolului 937
alineatul 1 din Codul civil, deci în situaţiile în care nu-şi mai are aplicare
prezumţia absolută de proprietate.
O asemenea împrejurare este reglementată de textul articolului 937 alineatul 2
Cod civil, potrivit căruia:
„(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-
credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data
la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului”
a) Acţiunea în revendicare mobiliară îndreptată împotriva posesorului de bună
credinţă, porneşte de la idea că cel la care se găseşte bunul, l-a dobândit la
rândul său de la autorul furtului sau de la găsitor. În această ipoteză, bunul
mobil poate fi revendicat în interiorul termenului de 3 ani calculat din
momentul când bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridică a avut de
soluţionat problema de a şti dacă acest termen este de prescripţie ori de
decădere. Chestiunea implică un real interes practic, deoarece spre deosebire de
termenele de decădere, termenele de prescripţie sunt susceptibile de întrerupere
şi suspendare. S-a răspuns aşadar că termenul de 3 ai nu este de prescripţie ci,
un termen prefix, de decădere la expirarea căruia se stinge însuşi dreptul de
proprietate al celui care revendică.
Revendicându-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicat nu
are obligaţia de a-i plăti acestui posesor contravaloarea bunului, chiar dacă
posesorul ar face dovada că a cumpărat la rândul lui bunul şi că a plătit preţul.
La rândul său, acesta se poate întoarce pentru desdăunare împotriva celui de la
care a dobândit bunul.

De la regula prevăzută de articolul 937 alineat 2 Cod civil, derogă prevederile
alin. (3) al aceluiaşi articol:
„(3) Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care
vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar
acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-
credinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit
vânzătorului”.
Într-o asemenea ipoteză, adevăratul proprietar se va îndrepta împotriva hoţului
sau găsitorului de la care va recupera sume pe care el la rândul său i-a plătit-o
dobânditorului de bună credinţă.
b) Acţiunea în revendicare mobiliară împotriva hoţului, găsitorului sau
dobânditorului de rea credinţă, se întemeiază pe împrejurarea că posesia de rea
credinţă nu are valoarea unui titlu de proprietate.
c) Acţiunea în revendicare împotriva celui care deţine bunul direct de la
proprietar are în vedere situaţia detentorului precar. Aceasta deţine lucrul în
virtutea unor relaţii contractuale cu proprietarul său. Aşa fiind, detentorul
precar nu se bucură de prezumţia instituită de articolul 937 alineatul 1 din
Codul civil, motiv pentru care nici acţiunea pentru restituirea bunului nu se
întemeiază pe dispoziţiile articolului 937 alineatul 2 din Codul civil.
O asemenea acţiune în restituire are un caracter personal, izvorul obligaţiei
constituindu-l contractul. Cu toate acestea, nimic nu-l împiedică pe proprietar
să revendice bunul atunci când detentorul ar refuza să-I restituie bunul
pretinzând şi el că ar avea un drept de proprietate.
Sarcina de lucru 13
Identificaţi avantajele acţiunii în revendicare faţă de acţiunea
personală în restituire (3-5 rânduri).
Efectele acţiunii în revendicare

Odată admisă acţiunea în revendicare, trebuiesc soluţionate trei categorii de
chestiuni şi anume:
a) – restituirea lucrului;
b) – restituirea fructelor;
c) – plata cheltuielilor necesare şi utile
a) Restituirea lucrului este prima şi cea mai importantă consecinţă a admiterii
acţiunii în revendicare.
Restituirea se va face în natură şi liber de orice sarcină potrivit principiului
„resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”. Dacă bunul a pierit, astfel
încât restituirea în natură nu mai este posibilă, pârâtul posesor va fi obligat la

plata despăgubirilor civile (art. 566 alin. 1 Cod civil). În cazul exproprierii
pârâtul va fi obligat să restituie reclamantului indemnizaţia încasată.
Dacă bunul a fost asigurat şi a pierit, posesorul va restitui indemnizaţia de
expropriere primită.
b) Restituirea fructelor. În virtutea dreptului său de proprietate fructele se
cuvin proprietarului. Aşadar pe lângă efectul principal al restituirii bunului,
admiterea acţiunii în revendicare produce şi efectul secundar al obligaţiei de
restituire a fructelor culese. Această obligaţie incumbă însă numai în sarcina
posesorului de rea credinţă. Posesorul de bună credinţă păstrează fructele
culese până la intentarea acţiunii în revendicare. Obligaţia restituirii fructelor
incumbă şi pârâtului detentor precar (art.566 alin. 2 din Codul civil).
c) Plata cheltuielilor făcute de posesor cu bunul, va fi făcută de către
proprietar, indiferent dacă posesorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă.
Se face însă distincţie între cheltuielile necesare (art. 566 alin. 3 şi 5),
cheltuielile utile (art. 566 alin. 4), cele voluptuare (art. 566 alin. 8) şi
cheltuielile pentru producerea şi culegerea fructelor şi productelor (art. 566
alin. 5).
Sunt necesare, acele cheltuieli făcute în vederea conservării lucrului. Ele vor
fi restituite de proprietar chiar şi posesorului de rea credinţă, întrucât numai
datorită cheltuielii sale a fost conservat bunul.
Art. 566 Cod civil:
„(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
Cheltuielile utile sunt cele care fără a fi necesare aduc totuşi un folos
deoarece sporesc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
„(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă
prin lege nu se prevede altfel”.
Indiferent de natura posesiei sale, cel ce le-a făcut este îndreptăţit a le primi, în
măsura sporului de valoare adus prin ele lucrului, spor apreciat la momentul
restituirii.
Cheltuielile voluptuare sunt cele făcute de către posesor pentru plăcerea sa şi

care nu măresc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
„(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul
are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă
prin aceasta bunul nu se deteriorează”.
Proprietarul nu va fi obligat aşadar la restituirea lor, indiferent dacă posesorul a

fost de bună sau de rea credinţă. Sunt cheltuieli pentru producerea şi culegerea
fructelor şi productelor cele care potrivit art. 566 alin. (5):

„(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor”.
Sarcina de lucru 14
Analizaţi comparativ dispoziţiile Codului civil în vigoare cu cele ale
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la acţiunea în
revendicare.
Rezumat
Dreptul de proprietate este, conform Error! Bookmark not defined., dreptul
unei persoane de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însă în limitele determinate de lege. În funcţie de titular şi
caracteristici, proprietatea poate fi privată sau publică. Dreptul de
proprietate privată este definit ca dreptul real principal care conferă
titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (jus utendi, jus
fruendi, jus abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care
pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor
materiale şi a limitelor juridice. Dreptul de proprietate publică este dreptul
real principal, inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, care conferă atributele
de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, care, prin natura sa sau
prin declaraţie a legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi
exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor
materiale şi a limitelor juridice. Titularul dreptului de proprietatea publică
poate fi statul sau o unitate administrativ-teritorială. Drepturile reale
rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate
poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Ele nu
desfiinţează dreptul de proprietate, însă îi limitează atributele, proprietarul
fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de dezmembrăminte: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de
superficie, dreptul real de folosinţă. Aceste drepturi sunt compatibile numai
cu dreptul de proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este
inalienabil în plenitudinea atributelor sale, ceea ce îl face nesusceptibil de
dezmembrare. Apărare dreptului de proprietate, ca principal drept real, dar şi
a celorlalte drepturi reale, se realizează printr-un ansamblu de mijloace
juridice reglementate de diferite ramuri ale sistemului de drept românesc.
Acţiunea în revendicare este acea acţiune civilă reală prin care proprietarul
care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia. În literatura
juridică, acţiunea în revendicare este definită ca fiind acţiunea prin care
proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice ale acestei acţiuni sunt: caracter real, caracter petitoriu şi
caracter imprescriptibil.
1. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt:
a. exclusivitatea şi perpetuitatea;
b. inalienabilitatea şi insesizabilitatea;
c. exclusivitatea şi inalienabilitatea.
2. În cazul proprietăţii comune pe cote părţi este fracţionat:

a. obiectul material al proprietăţii;
b. dreptul;
c. bunul.
3. Uzufructul se constituie prin:

a) act juridic;
b) uzucapiune;
c) alte moduri de dobândire.
4. Servituţile pot fi:

a) aparente şi neaparente;
b) continue şi discontinue;
c) pozitive şi negative.
5. Acţiunea de revendicare poate fi exercitată de:

a. posesorul bunului;
b. coproprietarul bunului;
c. proprietarul exclusiv al bunului.
Lucrare de verificare aferentă capitolelor 1 şi 2

SUBIECTUL NR. 1
Primus, în calitate de proprietar unic al unui teren în suprafaţă de 8000 mp., l-a
vândut cu suma de 200.000 lei către patru fraţi. Actul de vânzare-cumpărare a
fost încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, în atâtea exemplare
câte părţi erau. Cei patru fraţi au ridicat împreună pe acel teren patru case,
pentru fiecare câte una, dar nici una dintre case nu aparţinea în exclusivitate
unui singur frate, întrucât fiecare dintre ei a contribuit în mod egal la
construirea fiecăreia dintre ele. La sfârşitul anului, trei dintre fraţi au plecat să
muncească în străinătate, iar cel de-al patrulea a rămas în ţară pentru a îngriji
de casele şi bunurile acestora. În aceste condiţii, fratele care a rămas în ţară era
ajutat cu bani în fiecare lună de către ceilalţi fraţi, întrucât aceştia veneau prin
rotaţie în ţară.
La ultima vizită pe care a făcut-o unul dintre fraţi, acesta i-a reproşat celui
rămas în ţară că nu se ocupa de îngrijirea terenului, în concret nu a cules merele
din livadă, astfel că o mare cantitate de fructe s-a stricat. Între timp, cel rămas
în ţară a închiriat trei case (fără ca ceilalţi frați să se opună) şi cu banii rezultaţi
din închiriere şi-a cumpărat un autoturism. De asemenea, a vândut o porţiune
din teren unor terţi, care şi-au ridicat garaje pe acel teren. Pe o altă porţiune de
teren, fratele din ţară a construit un grajd şi a crescut şase cai pe care ulterior i-

a vândut. Ulterior a racordat casele la reţeaua de gaz natural şi a cheltuit o
sumă importantă de bani pentru instalarea unor posturi telefonice în fiecare
casă.
După întoarcerea fraţilor în ţară, între aceştia şi cel care a rămas s-au iscat o
serie de neînţelegeri cu privire la sumele de bani pe care acesta le datora
celorlalţi. Părţile au ajuns în faţa instanţei şi au solicitat partajarea bunurilor şi
clarificarea tuturor relaţiilor patrimoniale litigioase dintre ei. Instanţa l-a
introdus în proces şi pe Primus, întrebându-l dacă confirmă actul de înstrăinare
a terenului, pentru că acesta este lovit de nulitate. Primus a confirmat actul de
vânzare-cumpărare, astfel că instanţa a luat act de valabilitatea lui.
Probleme de soluţionat:
1. Care este diferenţa între coproprietate şi indiviziune? Realizaţi o comparaţie
între reglementările prevăzute în vechiul Cod civil şi Codul civil în vigoare.
(1 punct)
2. Ce înţelegeţi prin proprietate comună pe cote-părţi? De câte feluri este
aceasta? Realizaţi o comparaţie între reglementările prevăzute în vechiul
Cod civil şi Codul civil în vigoare. (1 punct)
3. În speţă ce fel de proprietate comună identificaţi? (0,25 puncte)
4. Fraţii au intrat în proprietate comună prin:
- succesiune;
- convenție;
- coposesie;
- ocupațiune. (0,25 puncte)
5. Care este regula incidentă cu privire la actele relative la bun în
materialitatea lui conform Codului civil în vigoare? (0,25 puncte)
6. Ce fel de caracter are posesia pe care o exercită fratele rămas în ţară pentru
ceilalţi? Ar putea să o invoce pentru a uzucapa? (0,25 puncte)
7. Pentru ca fratele rămas să poată uzucapa, ce condiţii trebuie să
îndeplinească? (0,5 puncte)
8. Ce mare greşeala a făcut instanţa? (0,5 puncte)
9. Considerând că actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat, soluționați
litigiul din speţă. (1 punct)
SUBIECTUL NR. 2
Analizaţi comparativ dezmembrămintele dreptului de proprietatea pornind de
la prevederile acestora în Vechiul Cod civil şi actuala reglementare. (10
puncte).
Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea

rezolvării cerinţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional).
Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul
prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul
secţiunii Carnet de note din acelaşi site de curs.
Apostu, Ioan (2006). Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor
reale principale. Galaţi: Editura Fundaţiei Academice „Danubius”.
BIBLIOGRAPHY Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale.
Ediţia a III-a revăzută şi adăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 27-80; 199-239; 266-307.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul
Juridic, pp. 42-94; 127-157; 184-213.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I.
Bucureşti: Wolter Kluvers, pp. 11-91.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-
aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:
Editura Universitară, pp. 34-51;198-257; 312-342.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 107-364; 466-598; 422-466.

3. POSESIA
3.1. Noţiuni generale 75
3.2. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei 77
3.3. Calităţile şi viciile posesiei 78
3.4. Efecte posesiei 83
Rezumat 95
 să caracterizezi noţiunile de proprietate, posesie şi elementele

constitutive ale posesiei;
 să evidenţiezi modalităţile de dobândire şi pierdere a posesiei;
 să argumentezi viciile posesiei.
 să identifici efectele posesiei, raportând la situaţii concrete.

Ioan Apostu Posesia
3.1. Noţiuni generale
Codul civil acordă un titlu separat posesiei, spre deosebire de vechea

reglementare1, oferind o structură unitară acestei instituţii în cadrul Titlului
VIII („Posesia”) din Cartea a III-a („Despre bunuri”).
Art. 916 alin. 1 din Codul civil român defineşte posesia 2 ca fiind
„exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui
bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un
proprietar.”
Alin. 2 al art. 912 prevede că „dispoziţiile prezentului titlu se aplică, în mod
corespunzător, şi în privinţa posesorului care se comportă ca un titular al
altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie”.
Definiţia actuală a atenuat din criticile doctrinare referitoare la caracterul

confuz şi incomplet din vechea legislaţie. Criticele cele mai vehemente au vizat
în primul rând împrejurarea că definiţia nu lămurea două aspecte şi anume
„deţinerea”, ce nu este echivalentă ca noţiune celei de „posesie” ca atribut al
dreptului de proprietate, şi nici “folosirea de un drept” care poate crea confuzii
întrucât în legislaţie între folosinţă şi posesiune nu este făcută o clară
„distincţie”. Astfel, nu există o similitudine între „posesie” şi „deţinere”,
deoarece deţinerea sau detenţia reprezintă o simplă posesie precară. Nu există
similitudine nici între „posesie” şi „folosirea unui drept”, deoarece nu este
exclus să fim în prezenţa posesiei fără ca să existe un drept (de exemplu,
posesia pe care o exercită titularul unui furt, posesia pe care o exercită titularul
unui dezmembrământ al dreptului de proprietate) (Gherasim, 1986, p. 20).
Vechea definiţie era considerată a fi şi incompletă, deoarece în formularea ei se
avea în vedere doar elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă
referiri şi la elementul psihologic, intenţional „animus”, constând în intenţia
posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept real.
Controverse au existat şi în ceea ce priveşte calificarea posesiei ca fiind un
drept sau doar o simplă stare de fapt. În final a fost admis punctul de vedere
potrivit căruia posesia era privită ca o stare de fapt, având în vedere că există
independent de dispoziţiile legale care se referă la dobândirea ori la pierderea
drepturilor şi că stările de fapt pot să se prezinte şi numai ca stări psihice şi nu
neapărat ca un raport exterior între o persoană şi un lucru. De altfel, posesia nu
poate face obiectul unei transmisiuni. Doctrina a conturat, de asemenea,
diferenţa dintre următoarele două situaţii în care:
1
Codul civil de la 1865 reglementa posesia în cadrul mai multor capitole şi articole, şi nu într-o manieră unitară:
în Cartea III-a (Despre diferitele moduri în care se dobândeşte proprietatea), în Titlul XX (Despre prescripţie),
art. 1846-1862 (Despre posesiunea cerută pentru a prescrie) etc.
2
Vechea definiţie (art. 1846 alin. 2) a posesiei a fost criticată de literatura de specialitate, deoarece crea confuzii
terminologice. Prin posesie se înţelegea „deţinerea unui lucru sau folosirea unui drept, exercitată, una sau alta
de noi înşine, sau de altul în numele nostru”. Chiar şi printr-o decizie a Curţii, s-a statuat că posesia este o stare
de fapt care constă în stăpânirea unui bun de care o persoană ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra
acelui bun, ea putând fi exercitată şi de o altă persoană în numele acesteia”.
Ioan Apostu Posesia
- posesia apare ca stare de fapt, aşa cum o defineşte art. 916 C. civ.;
- posesia apare ca prerogativă care intră în conţinutul juridic al fiecărui drept
real principal. (Florea, 2011, p. 95)
Fiind luate în considerare aceste critici, potrivit dispoziţiilor actuale, posesia
este aşadar o stare de fapt. Posesorul (altul decât proprietarul) poate să
exercite în fapt stăpânirea bunului, fără a avea puterea conferită de dreptul de
proprietate. În temeiul acestui drept, proprietarul se bucură, în schimb, de trei
prerogative, printre care şi posesia, alături de folosinţă şi dispoziţie. Fireşte, în
practică se ivesc situaţii când posesia poate avea un titular, iar proprietatea
poate fi invocată de către altul, astfel încât între aceştia se poate ivi un conflict.
Legea apără posesia, care de cele mai multe ori corespunde însuşi dreptului de
proprietate invocat de titular. Pentru acest din urmă motiv, simpla posesie, ca
stare de fapt, este îndreptăţită la o serioasă protecţie juridică, în măsura în care
sunt îndeplinite elementele sale constitutive şi anume:
a. Elementul material, numit şi „corpus” care constă în realizarea unui
contact direct cu lucrul, concretizat prin acte şi fapte materiale de genul
deţinerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al înstrăinării.
b. Elementul psihologic sau intenţional, numit şi „animus”, care constă în
voinţa exteriorizată a celui ce stăpâneşte bunul pentru sine, şi de a se comporta
ca un adevărat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest
element s-a numit în literatura clasică romană “animus domini”, „animus sibi
habendi” ori „animus possidendi”. Animus este elementul prin care deosebim
posesia de detenţia precară. Detentorul precar este cel care deţine bunul de la o
persoană nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Bîrsan, 2007, p.
236).1
În acest sens, articolul 918 alin. 1 C. civ. enumeră cazurile care nu constituie
posesie atunci când bunul este stăpânit de către un detentor precar, precum:
“a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda
proprietate;
c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;
d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie
sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.”
Sarcina de lucru 1
Consultând bibliografia indicată la finalul capitolului, prezintă în
paragrafe distincte relaţia (asemănări, deosebiri) dintre următoarele
situaţii juridice privitoare la stăpânirea unui bun: proprietate, posesie,
detenţie precară.
1
Acest lucru se realizează mereu pe baza unei înţelegeri, a unei situaţii juridice născute dintr-un act juridic, nu
dintr-o stare de fapt.
Ioan Apostu Posesia
3.2.Dobândirea şi exercitarea, dovada şi pierderea posesiei

1) Dobândirea şi exercitarea posesiei. Pentru ca posesia să fie dobândită, dar
şi exercitată, cu toate consecinţele juridice care decurg din acestea, se impune a
fi întrunite ambele elemente constitutive (animus şi corpus). Mai mult, art. 917
alin. 1 C. civ. dispune că posesorul poate exercita prerogativele dreptului de
proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul unei alte persoane.
Problema care s-a pus în practică vizează dacă elementele constitutive ale
posesiei trebuie să fie ambele exercitate de aceeaşi persoană sau nu.
Răspunsurile au fost date după prealabila distincţie dintre elementul intenţional
şi cel material.
S-a stabilit că puterea materială asupra lucrului poate fi exercitată nu numai
de către posesor, dar şi de un reprezentant al său, deci „corpore alieno” (de
exemplu, posesorul care a închiriat lucrul sau l-a încredinţat altuia în depozit).
În ceea ce priveşte elementul intenţional, el trebuie să fie întrunit numai în
persoana celui ce pretinde că posedă, neputând fi exercitat prin altcineva
„animo alieno”.
Există totuşi două excepţii de la ultima regulă instituite de art. 917 alin. 2 care
prevede posibilitatea exercitării posesiei de către reprezentantul legal în cazul
persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu şi a persoanelor juridice 1.
2) Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedită prin orice
mijloc de probă. A dovedi posesia, înseamnă deci a-i dovedi elementele
constitutive, respectiv „corpus” şi „animus”.
a) Elementul material al posesiei poate fi uşor dovedit, întrucât are un caracter
obiectiv, aparent şi deci perceptibil.
b) Elementul intenţional, prin natura sa psihică, prezintă serioase dificultăţi sub
aspectul probaţiunii. Proba elementului intenţional, este facilitată de lege, prin
instituirea a trei prezumţii legale (art. 919 C. civ.)2.
Prima prezumţie este cuprinsă în dispoziţiile art. 919 alin. 1 C. civ.: „până la
proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor.” Acest
articol prezumă a fi posesor cel care exercită puterea materială asupra bunului,
ceea ce implică şi voinţa de a stăpâni acel bun.
Cel de-al doilea alineat al art. 919 cuprinde cea de-a doua prezumţie potrivit
căreia: „Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până
la proba intervertirii sale,” ceea ce înseamnă că dacă o persoană are calitatea
1
Art. 917 alin 2 C. civ: “Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin
reprezentantul lor legal”.
2
Vechiul Cod civil analiza în art. 1854 şi art. 1855 aceste prezumţii. Astfel, potrivit art. 1854 se dispunea că
„posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a
poseda pentru altul”. Altfel spus, exista prezumţia că cel ce deţine un lucru, până la proba contrarie, este
posesorul acelui lucru. A doua prezumţie legală era instituită de articolul 1855 din Cod civil şi constituia reversul
celei dintâi. Textul preciza că atunci „când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a
conservat aceeaşi calitate, dacă nu este proba contrarie”.
Ioan Apostu Posesia
de detentor precar, se prezumă că ea continuă să păstreze această calitate până
când detenţia precară se interverteşte în posesie utilă (Florea, 2011, p. 100).
Ultima prezumţie este prezentată de alin. 3 al aceluiaşi articol, potrivit căruia
„până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia
imobilelor înscrise în cartea funciară”. S-a prevăzut aşadar o prezumţie de
proprietate, atâta timp cât au fost dovedite cele două elemente componente ale
posesiei, posesorul fiind considerat a fi proprietar, făcând excepţie dovada
înscrierii în cartea funciară.
Cele trei prezumţii sunt „juris tantum”, relative, şi pot fi răsturnate prin proba
contrarie.
3) Pierderea posesiei. Posesia nu poate exista decât atât timp cât se păstrează
unitatea dintre elementele sale constitutive. Dispariţia lor, sau chiar numai a
unuia, are ca efect pierderea posesiei.
Într-o primă ipoteză, este posibilă încetarea simultană a ambelor elemente, cum
se întâmplă în cazul înstrăinării ori abandonării. Articolul 921 C. civ. enumeră
cazurile de încetarea a posesiei prin pierderea ambelor elemente:
- înstrăinarea bunului (lit. b);
- abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de
renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (lit. c);
- pieirea bunului (lit. d);
- trecerea bunului în proprietate public (lit. e);
- înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului,
după caz, conform art. 889 alin. (2). (lit. f);”
Într-o a doua ipoteză, este posibil să dispară numai unul dintre cele două
elemente, efectul fiind însă acelaşi. Dacă bunul este imobil sau mobil, dar nu
sunt îndeplinite cerinţele legale, posesorul păstrează posesia, deşi a pierdut
corpus, cu condiţia să nu treacă un an de la deposedare (art. 921 lit. g). De
asemenea, art. 921 lit.a C. civ. prevede pierderea posesiei odată cu
transformarea ei în detenţie precară.
Aşadar, pierderea lucrului sau trecerea lui în stăpânirea altui posesor are
drept consecinţă pierderea posesiei, odată cu încetarea elementului ei
material. Acelaşi efect îl va avea însă şi dispariţia elementului intenţional al
posesiei, chiar dacă stăpânirea materială continuă, cum este cazul
constitutului posesor1.
3.3. Calităţile şi viciile posesiei

3.3.1. Calităţile posesiei
Doctrina a jucat un rol important şi în conturarea instituţiei posesiei, criticând
modalitatea în care vechiul Cod civil reglementa viciile posesiei, fapt care l-a
determinat pe actualul legiuitor să dispună expres, în cadrul Capitolului al II-
lea („Viciile posesiei”) asupra acestora.
1
Este constituit posesor atunci când proprietarul unui lucru îl vinde, dar continuă să-l păstreze şi după vânzare ca
locatar ori depozitar.
Ioan Apostu Posesia
Posesia este aptă să producă efectele prevăzute de lege, numai dacă întruneşte
condiţiile de utilitate prevăzute de articolul 922 alin. 1 şi 2 C. civ., nefiind deci
suficiente numai cele două elemente constitutive ale sale.
Art. 922: „(1) În afara situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât
posesia utilă. (2) Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba
contrară, posesia este prezumată a fi utilă.”
Se remarcă totuşi că actualul legiuitor a omis includerea echivocului printre
viciile în discuţie. Care sunt aşadar aceste calităţi care fac posesia utilă?
a) posesia să fie continuă;1
b) posesia să fie neîntreruptă. Spre deosebire de continuitate, care
presupune o atitudine a posesorului, întreruperea posesiei este rezultatul
faptului unui terţ, care duce la desfiinţarea posesiei.
c) Posesia să fie netulburată prin acte de violenţă împotriva sau din partea
adversarului.
d) Posesia să fie publică. Publicitatea posesiei constă în exercitarea ei,
asemenea proprietăţii în văzul tuturor. Legea nu defineşte publicitatea posesiei,
însă se referă în articolul 922 C. civ. la clandestinitatea ca viciu al posesiei.
Intenţia legiuitorului, constă în aceea că posesia trebuie să fie exercitată în aşa
fel încât să poată fi normal cunoscută şi de cel în detrimentul căruia curge.
e) Posesia să fie sub nume de proprietar. Exercitarea posesiei sub nume de
proprietar, presupune ca stăpânirea în fapt a lucrului să fie exercitată cu intenţia
de a stăpâni pentru sine şi nu pentru altul, aşa cum procedează un detentor
precar.
f) Posesia să fie neechivocă. Codul civil român nu include printre calităţile
posesiei neechivocitatea, omisiune a cărei justificare şi-ar găsi raţiunea în
faptul că echivocitatea s-ar confunda cu precaritatea. Reţinem că
neechivocitatea este o calitate distinctă a posesiei. Deci, posesia este
neechivocă, atunci când nu sunt îndoieli cu privire la existenţa celor două
elemente constitutive ale sale.
3.3.2. Viciile posesiei

Contrare fiecăreia dintre calităţile sale sunt viciile posesiei. Aşa cum rezultă şi
din articolul 922 alin. 2 Cod civil, viciile posesiei sunt următoarele:
a) discontinuitatea;
b) violenţa;
c) clandestinitatea.
După cum a fost deja semnalat, nici actualul Cod civil nu a prevăzut echivocul
alături de aceste vicii, reţinând astfel echivocul drept cel de-al patrulea viciu al
posesiei.
a) Discontinuitatea
1
În acelaşi sens, articolul 1847 din vechea reglementare prevedea că pentru a se putea prescrie, „se cere o
posesiune continuă”, în vreme ce articolul 1848 preciza că posesiunea „este discontinuă când posesorul o
exercită neregulat, adică cu intermitenţe anormale”.
Ioan Apostu Posesia
Potrivit articolului 923 Cod civil ”posesia este discontinuă atât timp cât
posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului”.
Astfel, este considerată ca fiind atinsă de acest viciu posesia exercitată cu
intermitenţe anormale. Exercitarea discontinuă a posesiei constă în succesiunea
neregulată a actelor de stăpânire asupra bunului, la intervale lungi, în măsură să
dea impresia că pentru o anumită perioadă acel bun a fost abandonat (Florea,
2011, p. 104).
Caracterele juridice ale viciului discontinuităţii sunt:
- spre deosebire de întreruperea ei care are drept efect încetarea posesiei,
discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei;
- discontinuitatea este totodată un viciu absolut întrucât poate fi invocat de
către orice persoană interesată (articolul 926 alin. 1 C.civ.);
- ca viciu al posesiei, discontinuitatea se referă de regulă la posesia bunurilor
imobile, întrucât în ceea ce priveşte bunurile mobile sunt aplicabile
dispoziţiunile art. 935 Cod civil, potrivit cărora ”oricine se află la un
moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului”.
Sarcina probei revine persoanei care invocă viciul discontinuităţii.
b) Violenţa
Conform articolul 924 C. civ. ”posesia este tulburată atât timp cât este
dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au
fost provocate de o altă persoană” 1. Din conţinutul textului rezultă că nu este
suficient ca posesia să fi început în mod paşnic, ea trebuie să fie conservată şi
pe parcurs tot în mod paşnic. Posesia trebuie să nu fie afectată de violenţă nici
la dobândirea ei, nici în cursul menţinerii acesteia., în caz contrar posesia fiind
tulburată de viciul violenţei.
Caracterele juridice ale violenţei sunt următoarele:
1) - este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de către cel
Reţine împotriva căruia a fost exercitată violenţa;
caracterele 2) – este un viciu temporar, în sensul că odată încetată violenţa, posesia
juridice ale
violenţei ca redevine utilă (art. 927 C. civ.);
viciu al 3) – se aplică atât în privinţa bunurilor imobile, cât şi a bunurilor mobile.
posesiei!
c) Clandestinitatea
„Posesiunea este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate fi
cunoscută” (art. 925 C. civ.). Rezultă că posesia trebuie să fie publică,
exercitată la vedere, asemenea unui proprietar adevărat. De regulă, viciul
1
În vechea reglementare, art. 1851 Cod civil preciza că „posesia este tulburată când este fondată sau conservată
prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”.
Ioan Apostu Posesia
clandestinităţii este aplicabil în materia bunurilor mobile, fiind greu de
conceput şi în cea a bunurilor imobile1.
Viciului clandestinităţii îi corespund următoarele caractere juridice:
1) este un viciu relativ, putând fi invocat deci numai de către cei faţă de
care posesia a fost exercitată pe ascuns (art. 926 alin. 2 C. civ.);
2) este un viciu temporar, întrucât odată încetată clandestinitatea,
redevenind publică, posesia redevine şi utilă (art. 927 C. civ.).
d) Echivocitatea
Deşi nici actualul Cod civil nu include printre viciile posesiei echivocitatea, ea
a fost recunoscută ca atare atât în literatura juridică, dar şi în practica judiciară.
O posesie este echivocă atunci când sunt îndoieli cu privire la existenţa
elementelor sale constitutive, „animus” şi „corpus”.
În acest sens, practica instanţei supreme a decis că posesia exercitată de un
coproprietar asupra întregului bun indiviz, este echivocă, deoarece sunt dubii
dacă actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar în calitate de posesor
exclusiv al bunului, ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietate.
Caracterele juridice ale echivocului sunt:
1. este un viciu temporar, deoarece încetează în momentul în care prin
conduita sa posesorul determină convingerea că întruneşte şi elementul
psihologic;
2. este un viciu relativ căci poate fi invocat numai de către ceilalţi
coproprietari sau ceilalţi coposesori, alţi posesori neavând acest drept;
3. se aplică atât lucrurilor imobile cât şi celor mobile. (Florea, 2011, p. 108)
Posesia şi detenţia precară

După cum s-a precizat anterior, detentorul deţine bunul pentru altul, nu pentru
sine, astfel că el are numai stăpânirea materială a bunului, nu şi animus.
Conform legislaţiei trecute, cu privire la precaritate, opiniile autorilor au fost
diferite: unii (Safta – Romano, 1993, p. 174) susţin că acesta constituie un viciu
al posesiei. Într-o a doua opinie, care a fost împărtăşită de majoritatea autorilor,
precaritatea era mai mult decât un viciu, ea constituind însăşi lipsa posesiei.
Dezvoltând fostele dispoziţii (art. 1853 Cod civil din 1864), articolul 918 C.
civ. enumeră situaţiile în care stăpânirea unui bun constituie detenţie precară,
iar nu posesie. Caracteristic pentru precaritate este faptul că stăpânirea lucrului
este lipsită de “animus sibi habendi”, deci de elementul intenţional al posesiei.
Precaritatea echivalează cu lipsa posesiei şi nu cu un simplu viciu al acesteia.
În concepţia Codului civil, precaritatea posesiei apare ca un viciu absolut şi
perpetuu. În cazurile special prevăzute de lege, precaritatea se poate transforma
în posesie, prin intervertire.
1
Doctrina a reţinut ca exemplu de manifestare a viciului discontinuităţii în materia bunurilor imobile situaţia în
care un proprietar al unui imobil sapă o pivniţă sub imobilul vecin fără vreun semn vizibil care să dea în vileag
lucrarea.
Ioan Apostu Posesia
Sarcina de lucru 2
Elaboraţi un text în care să identificaţi şi să descrieţi condiţiile în care
posesia este aptă să producă efecte juridice (15-20 de rânduri).
Intervertirea precarităţii
Transformarea detenţiei precare în posesie, operează în următoarele 3 cazuri
prevăzute de articolul 920 Cod civil1:
1) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;
(articolul 920 alin. 1, lit.a Cod civil)2.
De exemplu, chiriaşul cumpărând bunul închiriat de la un terţ, pe care-l
consideră moştenitor al proprietarului de la care a închiriat bunul, deşi acesta
nu este în realitate succesor. Stăpânind din acel moment bunul “animo sibi
habendi”, precaristul devine posesor.
Aşadar acest caz face posibilă transformarea precarităţii în posesie utilă ca
urmare a faptei unui terţ care procură detentorului un titlu, în privinţa bunului
pe care îl stăpâneşte. Se reţine îndeplinirea condiţiei bunei-credinţe
detentorului, care se prezumă, sarcina probei revenind persoanei care invocă
reaua-credinţă.
2) dacă detentorul săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă
neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un
proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de
împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului; (articolul 920 alin. 1,
lit.b Cod civil).
Conform acestor dispoziţii, precaritatea devine posesie după expirarea
termenului pentru care bunul a fost dat în stăpânire, în situaţia în care
detentorul precar neagă calitatea de proprietar al persoanei de la care deţine
lucrul.
Simpla negare a dreptului posesorului de către detentorul precar nu duce la
intervertirea detenţiei în posesie utilă, ci este necesară exercitarea unor acte de
rezistenţă care să aibă ca finalitate şi intervertirea elementului psihologic al
deţinerii, adică intenţia detentorului de a deţine pentru sine. Simplul refuz al
chiriaşului de a mai plăti chiria nu se circumscrie acestei situaţii. În schimb,
1
Articolul 920 pune în discuţie fostele dispoziţii ale art. 1858 pct. 1, 2 şi 3 Cod civil din 1864.
2
Fosta reglementare prevedea: Când deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credinţă de la o a treia persoană, alta
decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului ce deţine (articolul 1858 punctul
1 Cod civil).
Ioan Apostu Posesia
dacă refuzul de a plăti chiria se sprijină pe negarea recunoaşterii calităţii de
proprietar locatorului şi declară că el este acum proprietar, atunci putem
considera că această situaţie permite ca intervertirea precarităţii în posesie să se
producă.
3) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de

proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-
credinţă. (articolul 920 alin. 1, lit.c Cod civil)1
Urmare unei asemenea convenţii, dobânditorul de bună-credinţă, devine
titularul unei posesiuni utile, deşi dispunătorul era un detentor precar. Acest
caz are menirea de a-l apăra pe terţul dobânditor de bună-credinţă care a
dobândit un bun de la un detentor precar printr-un act translativ de proprietate
cu titlu particular. Buna-credinţă a acestuia subzistă în cazul în care acesta nu
cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască reala calitate a celui care înstrăina
bunul. În cazul acesta, intervertirea precarităţii nu operează în persoana
detentorului precar, ci în persoana terţului dobânditor, căci el are intenţia reală
de a dobândi pentru sine.
3.4. Efectele posesiei

Ca o manifestare exterioară a dreptului de proprietate sau a altui drept real, deşi
este doar o stare de fapt, posesia produce însemnate efecte juridice. Importanţa
acestor efecte juridice este fie în funcţie de caracterul posesiei, de bună ori de
rea-credinţă, fie după natura bunului asupra căruia este exercitată, bun mobil
sau imobil.
De exemplu, prin intermediul uzucapiunii, posesorul dobândeşte

proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, în
condiţii determinate de lege. În privinţa bunurilor mobile, legiuitorul nu a
considerat necesar să condiţioneze dobândirea proprietăţii prin trecerea unei
perioade de timp, considerându-se că posesia valorează titlu de proprietate.
Unele efecte juridice pot privi toate bunurile, mobile sau imobile deopotrivă
(cum este cazul prezumţiei de proprietate), în vreme ce alte efecte privesc doar
bunurile imobile, aşa cum este cazul acţiunilor posesorii şi a perceperii
fructelor. Posesia produce unele efecte indiferent dacă posesorul posedă cu
drept sau fără drept, chiar dacă posesorul este de rea-credinţă, sau numai dacă
posesorul este de bună-credinţă
Codul civil reglementează efectele posesiei într-un capitol distinct, Capitolul
III, în cadrul art. 928-952. Referiri directe la acest subiect oferă şi art. 919 alin.
3 C. civ.
Efectele posesiei pot fi:
1) prezumţia de proprietate (art. 919 alin. 3 C. civ.);
2) uzucapiunea imobiliară (art. 930-934 C. civ.);
1
Aces caz corespune art. 1858 pct. 3 Cod civil din 1864 care prevedea Când deţinătorul strămută posesia
lucrului printr-un act de titlu particular, translativ de proprietar, la altul care este de bună-credinţă.
Ioan Apostu Posesia
3) dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă (art. 935-940

C. civ.);
4) ocupaţiunea (art. 941-947 C. civ.);
5) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 948C. civ.).
Faţă de vechea reglementare, legiuitorul nu a mai inclus printre efectele

posesiei acţiunile posesorii, deoarece acţiunile prin care se apără posesia nu
reprezintă un efect al posesiei.
A. Prezumţia de proprietate
Potrivit articolului 919 alin. 3 Cod civil,
„Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor
înscrise în cartea funciară”.
Această prezumţie se întemeiază pe idea că, de cele mai multe ori, posesia nu
este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului de proprietate, aşa încât orice
posesor al unui bun, este în aparenţă proprietarul său. Această prezumţie nu
constituie o noutate, ea fiind prezentă şi în legislaţia trecută 1. În schimb,
această prezumţie nu mai poate fi aplicată în cazul bunurilor imobile înscrise în
registrele de carte funciară, caz în care adevăratul proprietar este uşor
identificabil.
Prin urmare, într-o eventuală acţiune în revendicare, posesorul care ar avea
calitatea de pârât, beneficia până la proba contrarie de două prezumţii care-l
scutesc de sarcina probei: prezumţia de bună-credinţă şi prezumţia de
proprietate.
Avantajul prezumţiei de proprietate constă în aceea că posesorul care are

calitatea de pârât, fiind presupus proprietar este scutit să aducă probe în
sprijinul dreptului său de proprietate până la proba contrarie.
În privinţa bunurilor mobile, această prezumţie este una cu mult mai puternică,
având chiar caracter absolut, în sensul că posesia de bună-credinţă echivalează
cu însuşi titlul de proprietate, conform art. 935 C. civ.2
B. Uzucapiunea imobiliară
Prezentarea detaliată a prevederilor actuale privind uzucapiunea imobiliară va
constitui obiectul cercetării următorului capitol din prezentul curs, în secţiunea
dedicată analizării modurilor de dobândire a dreptului de proprietate.
C. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă

După cum deja s-a afirmat, orice persoană care se află în posesia unui bun
mobil este prezumată a fi şi proprietarul acelui bun (935 C. civ.) astfel se
1
Art. 1854 C. civ. din 1864.
2
Art. 935 C. civ. reia dispoziţiile art. 1909 Cod civil, o prezumţie absolută „juris et de jure”, de proprietate, căci
posesiunea valorează însuşi titlu de proprietate.
Ioan Apostu Posesia
prezumă să starea de fapt (stăpânirea bunului) coincide cu starea de drept
(dreptul de proprietate).
În acest sens, s-a pronunţat de altfel şi jurisprudenţa stabilind că „În sistemul
nostru de drept, pentru bunurile corporale, posesia creează în favoarea
posesorului actual, o prezumţie absolută de proprietate, împotriva căreia nu
este admisă proba contrarie”. Aceeaşi va fi soluţia chiar atunci când posesorul
s-ar afla procesual în faţa titularului dreptului de proprietate: el va rămâne în
posesie cât timp proprietarul nu va face dovada dreptului său de proprietate.
Posesia de bună-credinţă a unui mobil asigură şi opozabilitatea faţă de terţi a
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale, după cum rezultă
din dispoziţiile art. 936 C. civ.
În literatura juridică s-a mai pus problema dacă prezumţia de proprietate îi
profită în egală măsură atât posesorului de bună-credinţă cât şi celui de rea-
credinţă. Răspunsul a fost negativ, cu motivarea că dovedirea relei credinţe a
posesorului face ca însăşi prezumţia de proprietate ce opera în favoarea sa să
fie lipsită de valoare.
Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul
acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. În cazul în care bunul
este pierdut sau furat, acesta poate fi revendicat de la posesorul de bună-
credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3
ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului (art.
937 alin. 2). În cazul în care bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un
loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori
dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost
introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine
bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului1.
Dispoziţiile prezentate anterior nu sunt aplicabile bunurilor mobile care sunt
accesorii unui imobil, dar se aplică în mod corespunzător în legătură cu
dobândirea dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil.
(art. 937 alin. 5)
În privinţa bunurilor imobile, forţa prezumţiei este cu mult mai atenuată, ea
fiind relativă sau “juris tantum”, deoarece poate fi răsturnată prin proba
contrarie. Această prezumţie de proprietate este operantă şi deci considerată
conform cu realitatea numai în măsura în care nu s-a făcut dovada contrară,
căci cel mai însemnat avantaj al acestei prezumţii se înregistrează pe tărâm
probator. De aici rezultă că, atunci când un terţ porneşte o acţiune împotriva
posesorului pentru a-i contesta dreptul de a poseda şi de a-l scoate din posesie,
posesorul nu este obligat să dovedească existenţa dreptului său. Dovada lipsei
de drept al posesorului este în sarcina terţului care, pentru a-l scoate din posesie
pe posesor trebuie să dovedească existenţa propriului drept de a poseda. În
asemenea litigii în favoarea pârâtului posesor, operează principiul potrivit
căruia „in pari cauza melior est possidentis”.
1
Asemenea prevederilor art. 1909 din vechea reglementare.
Ioan Apostu Posesia
Sarcina de lucru 3
Apreciaţi valoarea de adevăr a afirmaţiei: prezumţia de proprietate îi
profită în egală măsură atât posesorului de bună-credinţă cât şi celui
de rea-credinţă. Argumentaţi răspunsul în 3-4 fraze.
D. Ocupaţiunea
Dobândirea bunului prin ocupaţiune este reglementat de art. 941-950 C. civ.
Primul din cele enunţate precizează că posesorul unui lucru mobil care nu
aparţine nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data
intrării în posesie.
Prin ocupaţiune se înţelege un mod originar de dobândire a proprietăţii care
constă în luarea în stăpânire de către o persoană a unui lucru fără stăpân, cu
intenţie de a deveni proprietar.
Fiind o modalitate de dobândire a proprietăţii, asemenea uzucapiunii, acest
subiect va fi supus cercetării detaliate în viitorul capitol. Totuşi trebuie să se
precizeze că actualul cod precizează în cadrul art. 941 alin. 2 lucrurile fără
stăpân care pot fi supuse ocupaţiunii (lucrurile abandonate şi cele care nu au
stăpân). Abandonul, conf. art. 562 alin. 2 C. civ. constituie un mod de stingere
a dreptului de proprietate.
E. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă

Noţiunea de fructe
Art. 547 C. civ. enumeră ca fiind produse ale unor bunuri fructele şi
productele. Următorul articol defineşte şi clasifică noţiunea de fructe: „Fructele
reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua
substanţa acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile
se numesc şi venituri”.
Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute
fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine,
producţia şi sporul animalelor. (art. 548 alin. 2 C. civ.)
Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute
ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel. (art. 548 alin.
3 C. civ.)
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă
persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile,
venitul rentelor şi dividendele. (art. 548 alin. 4 C. civ.)

Ioan Apostu Posesia
Productele sunt produsele obţinute dintr-un bun cu consumarea sau
diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o
carieră şi altele asemenea. (art. 549 C. civ.)
Ca principiu general, conform art. 550 C. civ., fructele unui lucru se cuvin
proprietarului dacă prin lege nu se dispune altfel, aceasta fiind posibilă în
temeiul lui jus fruendi, ca atribut al dreptului de proprietate.
Momentul dobândirii lor diferă în funcţie de natura fructelor şi productelor.
Astfel dreptul de proprietate asupra fructelor naturale şi industriale se
dobândeşte la data separării de bunul care le-a produs, în timp ce dreptul de
proprietate asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi. (art. 550 alin. 2 şi 3
C. civ.)
Posesia de bună-credinţă, condiţie a perceperii fructelor1

Posesia de bună-credinţă este o stăpânire de calitate superioară, pentru că ea se
exercită în temeiul unui titlu, care ar fi avut virtutea de a fi fost translativ de
proprietate dacă nu ar fi fost afectat de o nulitate.
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor
bunului posedat, astfel că adevăratul proprietar nu mai poate solicita restituirea
fructelor de la noul posesor. Buna-credinţă trebuie să existe la data perceperii
fructelor, deci nu trebuie să existe exclusiv la momentul intrării în stăpânire a
bunului. Fructele civile percepute anticipat (chirii, dobânzi) revin posesorului
în măsura în care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora (art.
948 alin. 2 C. civ.). În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea
funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor
dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare. (art. 948 alin. 3 C. civ.)
Noţiunea de posesor de bună-credinţă este definită de art. 948 alin. 4 C.
civ.care prevede că este considerat a fi „posesor de bună-credinţă atunci când
are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de
proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui,
după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în
care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”.
Literatura de specialitate a nuanţat explicaţia fundamentului posesorului de
bună-credinţă de a percepe fructele pornind de la conceptul de echitate.
Posesorul este convins că percepe fructele în calitate de proprietar, aşa încât
existenţa titlului nu constituie decât un element de natură a defini buna credinţă
a posesorului. Şi proprietrul a suferit o oarecare pagubă, dar se apreciază că,
faţă de atitudinea acestuia de indiferenţă, de ignoranţă cu privire la soarta
bunului său şi ignoranţa posesorului cu privire la viciile titlului său, relevanţa
mai mare are situaţia celui din urmă, bazată pe buna-credinţă.
În toate cazurile, posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele
percepute, precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă2.
1
Condiţiile dobândirii cu bună-credinţă a fructelor de către posesor erau reglementate în art. 485 vechiul cod
civil.
2
Vechea reglementare reglementa în acest sens următoarele: posesorului de rea-credinţă. Acesta este obligat să
restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate ori neconsumate, ori
valoarea lucrului, în eventualitatea că acesta a pierit. Dar în virtutea principiului îmbogăţirii fără „justă cauză,
Ioan Apostu Posesia
În temeiul bunei-credinţe, posesorul dobândeşte doar fructele nu şi productele
ce se cuvin întotdeauna proprietarului, chiar dacă deţinătorul a fost de bună-
credinţă. Productele se cuvin întotdeauna proprietarului indiferent de buna sau
de reaua-credinţă a posesorului, deoarece ele afectează substanţa bunului din
care derivă. (art. 550 C. civ.)
Sarcina de lucru 4
Elaboraţi un eseu în care să prezentaţi în paralel situaţia posesorului de
bună-credinţă şi a celui de rea-credinţă din punctul de vedere al
perceperii fructelor (7-10 rânduri).
Protecţia posesiei prin intermediul acţiunilor posesorii

Consideraţii generale privind ocrotirea posesiei
Istoric, acţiunile posesorii sunt cunoscute încă din perioada dreptului roman, în
legătură cu interdictele. În vechiul drept românesc, Înalta Curte de Casaţie a
dedus existenţa lor din Codul Caragea, reglementări mai clare găsindu-se în
Codul Calimach şi în Regulamentele Organice, pentru ca apoi să le consacre în
mod expres Codul de procedură civilă din 1865, în articolul 5. În anul 1879,
aceste dispoziţiuni sunt preluate şi ele în Legea asupra Judecătoriilor comunale
şi de ocoale, unde rămân reglementate până în anul 1948, când Codul de
procedură civilă le stabileşte sediul în articolul 674-676. Indiferent dacă
posesia este exerciţiul unui drept sau doar o aparenţă a acestuia, legiuitorul a
dorit să o proteguiască.
În mod curent, posesorul este şi proprietarul bunului, aşa încât ocrotind
posesia, legea protejează inclusiv proprietatea.
Posesia fiind o prezumţie a existenţei dreptului, „legea ocroteşte

posesiunea, uşurând astfel situaţia adevăratului proprietar, dându-i mijlocul
să se apere fără a mai avea nevoie să dovedească direct existenţa dreptului
său”.
În acelaşi timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protecţiei

posesiei, deoarece „dacă contestaţiile, adesea nefondate, asupra existenţei
dreptului posesorului ar avea drept rezultat deposedarea sa imediată, înainte
de rezolvarea conflictului, am asista la dezordini neîncetate, la acte de violenţă
şi la abuzuri continue, de care ar suferi în primul rând adevăraţii proprietari
sau titulari de drepturi reale”. Cum însă nimănui nu-i este permis să-şi facă
proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de rea-credinţă toate
cheltuielile necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obţinerea fructelor.
Fructele produse de vreun lucru nu se cuvin proprietarului, decât cu îndatorire în parte-i de a plăti
semănăturile, arăturile şi munca pusă de alţii”. Ba mai mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-
credinţă are drept de retenţie asupra fructelor, în limita valorii credinţei sale.
Ioan Apostu Posesia
singur dreptate pentru cel ce pretinde un drept asupra bunului posedat de altul,
singura soluţie, în caz de conflict este să se adreseze instanţei.
Specificul acţiunilor posesorii este dat de faptul că ele apără starea de fapt a
posesiei fără a se pune în discuţie dreptul asupra bunului, în timp ce
proprietatea poate fi apărată prin acţiunile petitorii.
Faţă de vechea reglementare, se observă o schimbare a temeiului de drept care
reglementează acţiunile posesorii. Acestea făceau obiectul de reglementare al
procedurii civile, care păstrează procedura de soluţionare a acestor acţiuni.
Art. 949 C. civ. prevede:
„Cel care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de judecată prevenirea ori
înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea,
posesorul este îndreptăţit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate”.
Această dispoziţie, asemenea art. 674 C. proc. civ., delimitează categoria

subiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesuală activă într-o
acţiune posesorie: cel care a posedat un bun cel puţin un an şi detentorul precar
care a deţinut bunul pentru aceeaşi perioadă de timp. De asemenea, este
prezentată şi natura pretenţiilor care pot forma capetele de cerere ale unei
acţiuni posesorii:
- înlăturarea oricărei tulburări a posesie;

- restituirea bunului de care a fost deposedată persoana care a avut acel bun
în stăpânire timp de un an de zile;
- daune-interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al
tulburării posesiei sau deposedării
Articolul 950 stabileşte sfera persoanelor împotriva cărora se poate introduce o

acţiune posesorie: poate fi pornită acţiune chiar şi împotriva proprietarului, însă
numai în măsura în care acesta nu a permis posesorului să stăpânească bunul
pentru o anumită perioadă de timp cu obligaţia de a restitui acel bun.
Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii

Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni în justiţie prin care posesorul urmăreşte
să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia
atunci când a pierdut-o. altfel spus, ele au ca scop restabilirea situaţiei de fapt
existenţa anterior tulburării sau deposedării. Acţiunile posesorii prezintă
următoarele caractere juridice:

Ioan Apostu Posesia
1. Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva

oricărei persoane care prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei
sau l-a deposedat pe posesor de bunul său.
2. Acţiunile posesorii sunt de asemenea acţiuni imobiliare, căci ele pot fi
exercitate numai pentru apărarea posesiei bunurilor imobile. În materia
bunurilor mobile, în condiţiile art. 935 Cod civil, devine aplicabilă
prezumţia de titlu de proprietate.
3. Prin acţiunile posesorii se apără posesia ca stare de fapt. Nu şi dreptul real
asupra lucrului, ca în cazul acţiunilor petitiorii.
4. Procedura de soluţionare a acţiunilor posesorii este prevăzută de Codul de
procedură civilă.
Exerciţiul acţiunilor posesorii este condiţionat de scurgerea unui anumit

termen. Una dintre cele trei condiţii pentru admisibilitatea cererilor privitoare
la posesiune prevăzute atât de Codul civil (art. 949 alin. 1 şi art. 951), cât şi de
textul articolului 674 alin. 1 din Codul de procedură civilă este aceea de a nu fi
“trecut un an de la tulburare sau deposedare” (articolul 674 punctul 1 din
Codul de procedură civilă).
Sarcina de lucru 5
Enumeraţi în 10 rânduri asemănările şi deosebirile existente între
acţiunile posesorii şi acţiunile petitorii.
Acţiunilor posesorii pot fi: acţiuni posesorii în complângere şi acţiunea în

reintegrare.
Acţiunea posesorie generală în complângere
Denumită de unii autori şi acţiune generală sau acţiune de drept comun,

acţiunea posesorie în complângere urmăreşte încetarea oricărei tulburări a
posesiei care împiedică exerciţiul liber şi efectele posesiei care împiedică
exerciţiul liber şi efectele juridice ale acesteia.
Ea presupune aşadar o tulburare care implică o pretenţie contrarie altuia, şi

nu un act izolat şi trecător (de exemplu: s-a cules un pom, s-a spart un geam),
căci în această situaţie este vorba de acţiunea în daune care poate fi introdusă
şi de către detentor, nu numai de posesor.
Tulburarea posesiei se poate concretiza în două moduri: tulburări de fapt şi
tulburări de drept.

Ioan Apostu Posesia
Tulburarea de fapt constă în orice acte materiale care contrazic posesia (de
exemplu: trecerea constantă pe terenul vecinului fără să fie instituită o servitute
de trecere). Aceasta se poate materializa şi prin deposedarea totală sau parţială,
dar ceea ce este important de reţinut este că actele de deposedare nu au loc prin
violenţă. Tulburarea se realizează chiar printr-o simplă atingere adresată
posesiei.
Tulburarea de drept a posesiei se consumă prin acte juridice (de exemplu:
pretenţiile unui terţ adresate chiriaşului, printr-o notificare de a i se achita lui
chiria, deoarece ar fi adevăratul proprietar al imobilului; notificarea adresată
de o persoană posesorului de a nu constitui sau planta pe acel teren; aducerea la
cunoştinţa titularului unei servituţi să înceteze de a mai exercita acea servitute).
Pentru a utiliza acţiunea posesorie în complângere, conform prevederilor
articolului 674 Cod procedură civilă, trebuie să fie întrunite cumulativ
următoarele condiţii:
a) Să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (articolul 674 alin. 1,
pct. 1 din Codul de procedură civilă). În doctrina juridică s-a pus problema
dacă termenul de un an este de decădere sau de prescripţie şi s-a ajuns la
părerea că este un termen de prescripţie. Prin urmare, nesesizarea instanţei în
termen de un an, face să se prescrie dreptul la acţiune în sens material. Desigur,
şi după împlinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instanţei
care va verifica dacă acţiunea a fost introdusă sau nu în termen. Dacă aceasta
constată însă că s-a depăşit termenul, acţiunea posesorie va fi respinsă ca
tardivă. În calculul termenului de un an nu se ia în considerare ziua în care a
avut loc tulburarea sau deposedarea.
Instanţele judecătoreşti sunt frecvent confruntate cu probleme privind stabilirea
momentului de când curge termenul de un an în cazul în care actele de
tulburare sunt succesive şi distincte. Astfel, se consideră că termenul dat va
curge de la ultimul act de tulburare, chiar dacă actele anterioare de tulburare
sunt mai vechi de un an. În doctrina juridică s-a considerat însă că, atunci când
tulburările succesive sunt legate între ele de aşa manieră încât tulburarea
posterioară n-ar fi decât continuarea primei tulburări, atunci acestea constituie
punct de plecare a termenului de introducere a acţiunii. Tot judecătorului îi va
rămâne obligaţia să stabilească dacă există sau nu o asemenea legătură de
cauzalitate.
b) Este necesar ca reclamantul să facă dovada că a posedat cel puţin un an
înainte de tulburare sau deposedare (art. 949 alin. 1 Cod civil şi art. 674 alin.
1 pct. 1 din Codul de procedură civilă).
Dovada că ea nu trebuie făcută pentru întreg intervalul, ci este suficient ca
reclamantul să stabilească originea posesiei şi existenţa unor fapte
caracteristice, din care să rezulte menţinerea ei, în cursul termenului cerut de
lege. Desigur, împotriva acestei prezumţii de continuitate, pârâtul va putea să
facă dovada contrară
c) Posesia reclamantului trebuie să întrunească condiţiile cerute unei posesii
utile. Aceste cerinţe reies din viciile posesiei (art. 922 alin. 2 şi art. 674 alin. 1
pct. 3 Codul de procedură civilă)

Ioan Apostu Posesia
În condiţiile articolului 676 Cod procedură civilă, acţiunea în complângere
poate fi formulată şi de către un detentor precar, cu condiţia ca tulburătorul să
nu fie el însuşi cel pentru care deţine reclamantul. Sarcina probei aparţine în
cazul acţiunii posesorii în complângere reclamantului.
Acţiunea în reintegrare
Acţiunea posesorie specială (reintegranda) poate fi utilizată pentru apărarea

posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea s-a produs prin
violenţă. Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept ce
implică rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea
posesorului.
Atât în doctrina franceză cât şi în cea română s-a analizat problema dacă
acţiunea posesorie în reintegrare are un caracter real sau personal. Deşi această
acţiune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi
îndreptată decât împotriva autorului violenţelor, s-a ajuns la părerea că, în
principal acţiunea are un caracter real imobiliar. În fond, fostul posesor nu
urmăreşte, prin intermediul acestei acţiuni decât să reintre în stăpânirea
imobilului de care a fost deposedat prin violenţă.
Atunci când actele de violenţă au produs un prejudiciu posesorului, acesta va
putea pretinde plata despăgubirilor, cererea de daune soluţionându-se
concomitent cu acţiunea posesorie, care are un caracter principal.
De esenţa acţiunii posesorii în reintegrare este restituirea bunului imobil de

care posesorul a fost deposedat prin violenţă. Chiar dacă şi la acţiunea în
revendicare are loc o restituire a bunului, în cadrul unei asemenea acţiuni
judecătorul are de rezolvat problema proprietăţii. În cadrul acţiunii
posesorii în reintegrare se redă posesorului folosinţa materială asupra
bunului imobil fără a se recunoaşte dreptul la proprietate asupra lui.
Articolul 674 Cod procedură civilă dispune că, în cazul acestei acţiuni,
posesorul trebuie să facă dovada unei singure condiţii: „că nu a trecut un an de
la deposedare sau tulburare”. În acest sens, articolul 674 alin. 2 Cod procedură
civilă, prevede că „în cazul în care posedarea sau tulburarea s-a făcut prin
violenţă, reclamantul este scutit de a face dovada cerută la punctele 2 şi 3 din
acest articol”.
Deşi articolul 674 Cod procedură civilă nu cere condiţia unei posesii utile
pentru realizarea acţiunii posesorii în reintegrare, în doctrina juridica s-a
susţinut că, totuşi, în cazul existenţei viciilor violenţei şi a clandestinităţii
posesiei, acţiunea posesorie va fi respinsă. S-a considerat că ar fi inadmisibil ca
posesorul să se plângă că a fost victima violenţei când el însuşi a folosit
violenţa pentru a intra în posesia bunului, de asemenea, nu s-ar putea cere
reintegrarea atât timp cât posesia a fost clandestină.
Într-o acţiune posesorie de reintegrare, interesează exclusiv raporturile dintre
posesorul reclamant şi autorul tulburării sau deposedării, şi nu condiţiile în care
reclamantul şi-a exercitat posesia.

Ioan Apostu Posesia
Un detentor precar poate promova o acţiune posesorie de reintegrare,

deoarece trebuie să existe o apărare contra actelor de violenţă şi forţă. Prima
măsură luată este restabilirea situaţiei care a existat înainte de exercitarea
violenţei: spoliatus ante omnia restituendus.
Deşi se prevede expres că reclamantul trebuie să facă dovadă unei singure

condiţii, totuşi el va trebui să probeze că a fost tulburat prin acte de violenţă.
Nu trebuie făcută distincţia între violenţa propriu-zisă şi actele materiale de
violenţă pentru admiterea acţiunii posesorii de reintegrare. Chiar dacă
violenţele se exercită asupra posesorului sau se rezumă la acte materiale
săvârşite prin forţă, esenţial este că în ambele cazuri se ajunge la deposedarea
posesorului.
Actele de natură a duce la promovarea acţiunii pot fi împărţite în trei categorii
şi anume:
a) acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului;
b) acte de obstrucţie prin care o persoană împiedică pe posesor să stăpânească
imobilul (aşezarea unei bariere, obstacol sau ridicarea unui zid ori a unui
gard în calea posesorului;
c) acte de distrugere cum ar fi: dărâmarea unui zid despărţitor, distrugerea
recoltei aflată pe terenul posesorului etc.
Sarcina de lucru 6
Identificaţi acele condiţii în care acţiunea în reintegrare poate fi utilizată
pentru apărarea posesiei (5-7 rânduri).
Aspecte procesuale ale exerciţiului acţiunilor posesorii

Aspectele procedurale referitoare la exerciţiul acţiunilor posesorii, au în vedere
legala sesizare a instanţei, legitimarea procesuală, procedura de judecată şi
pronunţarea hotărârii.
Competenţa materială aparţine în primă instanţă judecătoriei, iar sub

raportul competenţei teritoriale instanţei în a cărei rază teritorială se află
bunul imobil, având în vedere caracterul real şi imobiliar al acţiunii
posesorii.

Ioan Apostu Posesia
Legitimarea procesuală activă o are persoana care posedă un bun imobil şi

îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege. Această persoană poate fi un
posesor fără titlu, sau chiar proprietarul şi titularul altui drept real imobiliar.
O singură rezervă trebuie făcută în cazul servituţilor, deoarece art. 675 Cod
procedură civilă recunoaşte posibilitatea exercitării acţiunilor posesorii doar
pentru ocrotirea servituţilor continue şi aparente. Este explicabil, deoarece
servituţile necontinue ori cele ori cele neaparente nu se pot dobândi prin
posesie ci numai prin titlu.
În cazul proprietăţii pe cote părţi sau al indiviziunii, acţiunea posesorie poate fi

intentată între copărtaşi doar de acela care stăpâneşte bunul imobil separat şi
exclusiv, public şi paşnic.
În situaţia proprietăţii codevălmaşe a soţilor, acţiunea posesorie nu este
admisibilă între ei, deoarece nu este posibilă exercitarea posesiei în mod
exclusiv de către unul din ei, dar împotriva terţilor un singur soţ poate
introduce acţiune posesorie în temeiul prezumţiei de mandat tacit reciproc,
deoarece are caracter de act de administrare.
Legitimare procesuală activă mai poate avea potrivit articolului 676 Cod
procedură civilă şi cel ce deţine lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui
contract încheiat cu posesorul, cu excepţia situaţiei în care tulburătorul este cel
pentru care deţine, deoarece împotriva acestuia are acţiunile ce rezultă din
contract.
Legitimare procesuală pasivă are autorul tulburării sau deposedării ori

succesorii acestuia, indiferent dacă sunt universali, cu titlu universal sau cu
titlu particular.
Acţiunea posesorie poate fi exercitată chiar şi împotriva proprietarului, dacă

sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de articolul 674 din Codul de procedură
civilă.
Judecata se desfăşoară în general după regulile de drept comun, existând însă
şi câteva derogări după cum urmează:
1) cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere, ceea ce presupune
termene mai scurte şi prioritate în lista de procese (articolul 674 alineatul 3
Cod procedură civilă);
2) hotărârea pronunţată în posesoriu are putere de lucru judecat faţă de o
acţiune posesorie ce s-ar introduce ulterior, dacă situaţia a rămas
neschimbată;
3) hotărârea pronunţată în posesoriu nu are putere de lucru judecat în problema
proprietăţii, astfel încât reclamantul căruia i s-a respins o acţiune posesorie
poate introduce o acţiune în revendicare cu privire la acelaşi bun imobil.
Dacă însă iniţial s-a introdus o acţiune în revendicare ce a fost respinsă, cel
care a pierdut nu poate obţine protecţia posesiei aceluiaşi bun imobil printr-
o acţiune posesorie.

Ioan Apostu Posesia
Sarcina de lucru 7
Rezumaţi în 7-10 rânduri aspecte esenţiale din punct de vedere procesual
ale exerciţiului acţiunilor posesorii.
Rezumat
Posesia este o stare de fapt, în timp de proprietatea este o stare de drept. Posesia
reprezintă stăpânirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al
comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară a unui drept
real. Două elemente trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca stăpânirea unui
lucru să poată fi calificată drept posesie: un element material, corpus, şi unul
psihologic, intenţional, animus. Lipsa celui din urmă face ca cel care deţine
lucrul să nu aibă calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar. Calităţile
posesiei sunt: să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică, neechivocă şi
sub nume de proprietar. Posesia căreia îi lipseşte una sau mai multe din aceste
calităţi este o posesie viciată, iar viciile posesiei reprezintă reversul acestor
calităţi. Vom vorbi astfel de: discontinuitate, violenţă, clandestinitate şi
echivoc. În măsura în care posesia este afectată de unul sau mai multe vicii, ea
se transformă într-o posesie viciată – inaptă a produce efectele juridice
prevăzute de lege. Intr-un cuvânt, ea nu mai reprezintă o posesie utilă.
1. Posesia (jus utendi) constă în dreptul titularului:
a. de a urmări un bun;
b. de a stăpâni în fapt un bun;
c. de a utiliza un bun în folosul altuia.
2. Violenţa posesiei este un viciu:

a. temporar şi absolut;
b. perpetuu şi relativ;
c. temporar şi relativ.
3. Posesia se dobândeşte:
a. prin întrunirea lui elementului material şi al celui psihologic;
b. prin întrunirea numai a elementului material;
c. prin uzucapiune.
4. Pentru dobândirea fructelor, buna-credinţă trebuie să existe:

a. în momentul dobândirii bunului;
b. în momentul perceperii fructelor;
c. în permanenţă.

Ioan Apostu Posesia
5. Discontinuitatea se referă de regulă la posesia:

a. tuturor bunurilor;
b. mobilelor;
c. imobilelor.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti:
Universul Juridic, pp. 95-120.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare
practico-aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste
grilă. Bucureşti: Editura Universitară, pp. 257-279.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil.
Bunurile. Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 371-422.

4. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a 98

altor drepturi reale
4.2. Fiducia 116
4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 122
Rezumat 132
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 133
Lucrarea de verificare 134
 să defineşti modurile de dobândire a proprietăţii;

 să analizezi felurile uzucapiunii, a condiţiilor juridice de dobândire a
fiecărei modalităţi.

Ioan Apostu Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliară
4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale
4.1.1. Definiţie. Noţiuni generale
Prin moduri de dobândire a drepturilor reale se înţeleg mijloacele juridice

care servesc la obţinerea unor asemenea drepturi ca elemente componente
ale patrimoniului, constând în fapte şi acte juridice.
Aceste moduri generale sunt aplicabile atât proprietăţii private, cât şi celei
publice, dacă nu se dispune altfel prin lege. O astfel de lege care prevede
moduri specifice de dobândire a dreptului de proprietate publică este Legea nr.
213/19981 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Vechiul Cod civil prevedea în Cartea a III-a intitulată „Despre diferitele
moduri de dobândire a proprietăţii” în articolul 644 din Codul civil că:
„Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin
legate, prin convenţie şi prin tradiţiune”. Totodată, articolul 645 din Codul
civil menţiona că: „Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau
incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”. S-a admis
totodată, în mod unanim, că la modurile enunţate mai sus ar trebui adăugată şi
hotărârea judecătorească.
Faţă de criticile doctrinei şi practicii judiciare, actuala reglementare a formulat
într-o manieră “mai cuprinzătoare” aceste modalităţi, dar nu şi într-o formulă
completă, care să o pună la adăpost de orice critică. În cadrul art. 557 alin. 1 C.
civ., sunt prevăzute posibilităţile de dobândire a dreptului de proprietate, fără a
se face diferenţa între proprietatea privată şi cea publică:
Art. 557 C. civ.: “(1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin
convenţie, testament, moştenire legală, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-
credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin
hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.
(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act
administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de
proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor
prevăzute la art. 888.”
Aşadar, aceste modalităţi sunt:
 convenţia;
 testamentul şi moştenire legală;
 accesiunea;
 uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor
mobile şi al fructelor;
 ocupaţiunea;
1
Legea 213/1998 privind bunurile proprietate publică a fost actualizată în 2011 prin Legea 71/2011 - pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial nr. 409/2011.
 tradiţiunea;
 hotărârea judecătorească;
 actul administrative;
 înscrierile în cartea funciară pentru bunurile imobile.
4.1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

Modurile de dobândire a drepturilor reale şi, implicit, a dreptului de proprietate
pot fi clasificate în temeiul mai multor criterii, dintre care:
A) După întinderea dobândirii, distingem:
a) moduri de dobândire universale sau cu titlu universal, când dobânditorul
primeşte întregul patrimoniu sau o fracţiune dintr-o universalitate de
bunuri;
Reţine
criteriile în b) moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când aceasta poartă asupra
funcţie de care unuia sau mai multor bunuri individual determinate, ut singuli.
pot fi
clasificate
modurile de B) După momentul în care operează transmisiunea, există:
dobândire a
drepturilor a) – moduri de dobândire între vii (inter vivos), adică în timpul vieţii
reale! dobânditorului şi transmiţătorului;
b) – moduri de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa), în cadrul
cărora proprietatea se transmite numai în momentul decesului
proprietarului actual al bunului.
C) După situaţia juridică a bunului la data dobândirii, se deosebesc:
a) moduri de dobândire originare, care nu implică transmisiunea juridică a
dreptului de proprietate de la o persoană la alta, spre exemplu
ocupaţiunea;
b) moduri de dobândire derivate, care presupun un transfer al dreptului de la
o persoană la alta, cum este cazul convenţiei sau al succesiunii.
D) După caracterul transmisiunii distingem:
a) moduri de dobândire cu titlu oneros când dobânditorul s-a obligat la o
prestaţiune, ca în cazul convenţiei;
b) moduri de dobândire cu titlu gratuit când dobânditorul nu şi-a asumat nici
o obligaţie, ca în cazul donaţiei ori succesiunii.
Se vor urmări în continuare modurile de dobândire a dreptului de proprietate,
aşa cum sunt ele reglementate de lege, cu excepţia convenţiei, testamentului şi
moştenirii legale, faţă de care vom indica doar caracteristici de bază, deoarece
studierea acestora va constitui obiectul de studiu separat al altor discipline.
Legea
Deşi în literatura juridică de specialitate opiniile nu sunt unanime, apreciem că legea

este im mod de dobândire a unor drepturi reale. Deosebirea constă în faptul că în
doctrină s-a susţinut că în acest mod s-ar include toate celelalte moduri de dobândire
care nu sunt arătate separat de Codul civil.

În concepţia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobândire a
drepturilor reale, domeniul de aplicare al legii cuprinde;
a) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă art. 948 din C.civ;
b) dobândirea coproprietăţii zidului comun;
c) dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă.
Separat de dispoziţiunile Codului civil, dobândirea sau redobândirea dreptului de
proprietate a făcut obiectul de reglementare şi al unor legi speciale, dintre care
indiscutabil se distinge Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. în sistemul acestui act
normativ sunt prevăzute două modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor, respectiv reconstituirea şi constituirea dreptului de proprietate (articolul 8,
alineatul 1).
Prin reconstituirea dreptului de proprietate s-a urmărit reîmproprietărirea foştilor
proprietari sau a moştenitorilor acestora eu terenurile care le-au aparţinut şi care se aflau
la data de 1 ianuarie 1990 în patrimoniul fostelor cooperative agricole de producţie sau
în proprietatea privată a statului, aşa cum prevăd dispoziţiile articolului 10, alineat 3 din
Legea nr. 18/1991. Potrivit aceluiaşi act normativ, prin constituirea dreptului de
proprietate, se are în vedere împroprietărirea unor categorii de persoane şi în anumite
condiţii, cu terenuri care s-au aflat în patrimoniul fostelor cooperative agricole sau în
domeniul privat al statului. Constituirea dreptului de proprietate are în vedere potrivit
dispoziţiunilor articolului 14 şi următorul din Legea nr. 18/1991, unele categorii de
persoane care nu au avut şi nu au în proprietate alte terenuri, sau au adus în cooperativa
agricolă terenuri sub limita de 0.5 ha stabilită pentru reconstituirea dreptului de
proprietate.
Competente să stabilească în privinţa cererilor privind constituirea şi reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor şutit în primul rând comisiile de specialitate
instituite prin lege la nivelul fiecărei localităţi şi al fiecărui judeţ. Comisiile locale
pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost constituite la nivelul fiecărei comune, oraş sau
municipiu prin decizia prefectului. Aceste comisii şi-au desfăşurat activitatea sub
conducerea primarului. Comisiile judeţene aveau competenţa de a soluţiona contestaţiile
formulate împotriva propunerilor făcute de comisiile locale, ori să valideze sau să
invalideze măsurile de proprietate tuturor persoanelor îndreptăţite.
La propunere acestora, prefectul judeţului emite titlurile de proprietate tuturor
persoanelor îndreptăţite.
Textul articolului 11 alineatul 6 din lege, precizează că împotriva hotărârilor comisiei
judeţene cei nemulţumiţi pot face plângere la judecătoria din raza căreia este situat
terenul, în termen de 30 de zile de la data la care a luat cunoştinţă de soluţia dată de
comisia judeţeană. Soluţionarea plângerii, suspensivă de executare, este de competenţa
Judecătoriei. (Florea, 2011)
4.1.3. Convenţia
Denumită şi contract, convenţia reprezintă unul dintre cele mai importante şi
uzitate modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate. Art. 1166 C. civ.
defineşte contractul ca fiind:
„acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica,
transmite sau stinge un raport juridic.”

Având în vedere faptul că studiul acestei noţiuni, atât cu privire la conturarea
teoriei, dar şi la posibilitatea concretă de încheiere a contractului în funcţie de
manifestarea de voinţă a părţilor, formează obiectul de studiu al unor discipline
distincte, ce urmează a fi studiate separat, rezumându-ne în continuare la
prezentarea caracteristicilor definitorii ale acestui mod de dobândire a dreptului
de proprietate.
Prin această modalitate se asigură cea mai mare parte a transferului bunurilor
dintre persoane ca subiecte de drept civil, făcând precizarea că numai
contractele translative de proprietate se încadrează în acest mod de dobândire
(Florea, 2011, p. 159). Spre exemplificare, menţionăm contractul de vânzare-
cumpărare, de donaţie, de schimb, de rentă viageră (cu titlu oneros).
În cazul bunurilor mobile, transferarea dreptului de proprietate are loc, conform
art. 1273 C. civ. prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au
fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin
individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
Privitor la bunurile imobile, cu excepţia cazurilor strict prevăzute de lege,
transferul proprietăţii are loc în momentul înscrierii în cartea funciară.
Articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale potrivit
căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin simplul
acord de voinţă al părţilor:
“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele
impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”
În momentul încheierii contractului, părţile trebuie să stabilească şi să respecte
elementele, condiţiile esenţiale ale oricărui act juridic civil, alături de care
părţile vor conveni şi asupra unor aspecte secundare, în funcţie de voinţa lor.
Criteriile care privesc împrejurările, natura contractului şi intenţia părţilor sunt
elemente greu de determinat, cu atât mai mult nefiind reglementate de criterii
de delimitare a elementelor esenţiale de cele secundare, există pericolul
arbitrariului, problema fiind soluţionată de instanţa de judecată. (Florea, 2011,
p. 160)
Transmiterea dreptului de proprietate prin această modalitate operează, după
cum s-a precizat în momentul acordului de voinţă al părţilor. În cazul vânzării
(reglementată de C. civ. în art. 1650-1762), art. 1674 Cod civil prevede că,
“exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost
plătit încă, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege”.
De la acest principiu, există următoarele excepţii:
- părţile convin altfel, transferul proprietăţii să se realizeze ulterior
manifestării acordului de voinţă, la un termen precizat sau la îndeplinirea
unei condiţii suspensive;
- când obiectul contractului îl formează un bun viitor, momentul realizării
acestuia coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate;
- în momentul intabulării în cartea funciară în cazul bunurilor imobile;
- în cazul bunurilor de gen, în momentul individualizării lor (art. 1873 alin. 1
C. civ.).
Convenţiile care au ca obiect transmiterea drepturilor tabulare necesită în mod
obligatoriu, sub sancţiunea nulităţii absolute încheierea lor în formă autentică,
pentru a putea fi înscrise în cartea funciară. Prin drepturi tabulare se înţeleg
drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 877 C. civ.).
4.1.4. Testamentul şi moştenirea legală

Dreptul de proprietate poate fi dobândit şi prin testament (legat) sau prin
moştenire legală, în momentul decesului lui de cujus, cel despre a cărui
moştenire este vorba.
Termenul de succesiune (moştenire) desemnează într-o primă accepţiune un
mod specific de dobândire sau de transmitere a proprietăţii pentru cauză de
moarte (mortis causa), şi anume succesiunea legală (ab intestat), alături de
acesta enumerând şi legatul, ca parte dintr-un testament, care constituie tot un
mod de dobândire (transmitere) a proprietăţii pentru cauză de moarte (mortis
causa), dar care are la bază voinţa celui decedat, iar nu legea cum se întâmplă
în cazul moştenirii ab intestat.
Obiect al transmisiunii succesorale poate să îl constituie fie întregul patrimoniu
al defunctului (transmisiune universală), fie o cotă parte din acest patrimoniu
(transmisiune cu titlu universal), fie un bun sau altul – individual determinat
sau de gen - din acest patrimoniu (transmisiune cu titlu particular). Aşadar, spre
deosebire de actele juridice între vii care nu pot fi decât cu titlu particular,
patrimoniul unei persoane în viaţă fiind incesibil ca atare, obiectul
transmisiunii succesorale poate fi şi un patrimoniu în întregul său sau o cotă
parte din acesta, adică un ansamblu de drepturi şi obligaţii cu conţinut
patrimonial care a aparţinut unei persoane fizice decedate.
Sub aspectul întinderii obligaţiilor, moştenitorii legali şi testamentari vor
răspunde pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral.
Sezina este definită în art. 1125 C. civ.:
“Pe lângă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, sezina le conferă
moştenitorilor şi dreptul de a administra acest patrimoniu şi de a exercita drepturile şi
acţiunile defunctului“.
Sunt moştenitori sezinari: soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii
privilegiaţi. Sezina este individuală, iar nu colectivă, ceea ce înseamnă că nu
este conferită tuturor moştenitorilor sezinari în acelaşi timp, ci conform ordinii
în care sunt chemaţi de lege la moştenire. Moştenitorii legali nesezinari
dobândesc sezina numai prin eliberarea certificatului de moştenitor, dar cu
efect retroactiv din ziua deschiderii moştenirii. Dacă nu există moştenitori
legali sau testamentari, moştenirea este vacantă şi intră în proprietatea statului,
mai exact în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritorială în raza
căreia se aflau bunurile la data deschiderii succesiunii.

4.1.5. Accesiunea
Accesiunea este definită legislativ de articolul 567 din Codul civil, conform
căruia ”prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se
alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel“.
Aşadar prin accesiune se înţelege unirea materială a unui lucru mai puţin
important cu unul mai important. Dacă cele două bunuri aparţin unor
proprietari diferiţi, titularul dreptului asupra bunului mai important devine şi
titular al bunului mai puţin important. În situaţia când lucrul încorporat nu
aparţinea nimănui, accesiunea constituie în realitate o ocupaţiune.
Accesiunea poate fi imobiliară (naturală sau artificială) ori mobiliară.
Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui
eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a
unei alte persoane. (art. 568 C. civ.)
Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale şi reprezintă
unirea a două bunuri, dintre care cel puţin lucrul principal este imobil, unire
rezultată ca urmare a unui eveniment natural. Ipostazele ei sunt următoarele:
a) Aluviunile – situaţie reglementată de articolul 569 Cod civil. Potrivit
acestui text, aluviunile sunt:
”adăugirile de teren la malul apelor curgătoare care revin proprietarului fondului riveran,
numai dacă ele se formează treptat“.
Aşadar, aluviunile se cuvin proprietarului riveran, cu îndeplinirea condiţiei ca
adăugirile de teren să se formeze în mod treptat. În schimb, terenul lăsat de
apele stătătoare nu se încorporează dreptului de proprietate al fondului riveran,
astfel că proprietarul fondului riveran nu devine proprietarul terenurilor apărute
prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere. Tot astfel,
proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit ca
Acordă
atenţie
urmare a unor revărsări sporadice (571 alin. 1 C. civ.). Dispoziţia este
deosebită justificată de faptul că nici proprietarul apelor stătătoare la care face referire
ipostazelor legiuitorul nu capătă nici un drept asupra pământului riveran acoperit de
accesiunii revărsările sporadice ale apelor aflate în patrimoniul său. (Florea, 2011, p. 165)
imobiliare
naturale! b) Avulsiunea constă potrivit art. 572 Cod civil în adăugarea la pământul unui
proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar.
Această adăugire devine proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit afară de
cazul în care fostul proprietar o revendică timp de un an. Fiind vorba de o
smulgere bruscă a unei bucăţi de mal din terenul unui proprietar care poate fi
identificată uşor ca fiind a acestuia, alipirea ei la fondul altui proprietar nu
conduce la dobândirea automată a dreptului de proprietate, ca în cazul
aluviunii. După scurgerea acestui termen legal (de decădere, nu de prescripţie),
bucata de teren smulsă va deveni proprietatea fondului la care aceasta s-a alipit.
Doctrina a statuat că efectul achizitiv al acestui termen se aplică şi în cazul în
care pe acea bucată de teren se aflau plantaţii sau construcţii.

Revendicarea este imprescriptibilă dacă bucata de pământ aparţine domeniului
public, deoarece lucrurile scoase din circuitul civil sunt imprescriptibile potrivit
art. 861 din Codul civil şi art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
c) Insulele şi prundişurile care se formează pe râurile nenavigabile şi
neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format. În cazul în
care insula formată ar trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar riveran are
un drept de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el,
pornind de la jumătatea râului. Art. 573 alin. 3:
“dacă insula aparţine proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la
jumătatea apei.”
În cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul
unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei astfel create.”
Totodată, albiile părăsite de ape care şi-au format un alt curs au un regim
juridic special, Legea 107/1996 a apelor1.
a) Accesiunea animalelor este reglementată de articolul 576 din Codul civil
care prevede că:
”(1) Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu
le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul
terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin
acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă
sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă proprietarul
roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.“
Animalele sălbatice despre care face vorba textul nu trebuie să facă parte din
fondul cinegetic, cu privire la care legea specială (Legea nr. 407/2006 a
vânătorii şi a protecţiei fondului cinegetic) dispune altfel.
Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea imobiliară artificială presupune spre deosebire de cea naturală

intervenţia omului şi obligaţia proprietarului ce beneficiază de ea să-i
plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia s-a produs. Codul civil
reglementează accesiunea imobiliară artificială în două cazuri şi anume:
a) Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 581-582 C. civ.);
b) Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 583-585 C. civ.).
1
Legea 107/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 244 din 08.10.1996, actualizată prin Ordonanţa de
Urgenţă nr. 64/2011, privind stocarea geologică a dioxidului de carbon.
Art. 577 C. civ. dispune:
”Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în
continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se
prevede altfel. (2) Dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului
imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel“.
Legiuitorul a precizat în cadrul art. 578 C. civ. categoriile de lucrări la care va
face referire în continuare, acestea putând fi lucrări autonome sau adăugate, cu
caracter durabil sau provizoriu1.
În principiu, legiuitorul a prevăzut că orice lucrare este prezumată a fi făcută de
proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.
Această prezumţie este relativă, deoarece art. 579 alin. 2 C. civ. precizează că
proba contrară se poate face în următoarele două situaţii
- când s-a constituit un drept de superficie;
- când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
A. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Potrivit art. 581 din Codul civil, în cazul în care autorul lucrării autonome cu
caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul
imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,
plătind, la alegerea sa, autorului lucrării, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Dacă autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu
plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
1
Art. 578 alin. 2 C. civ.: ”Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de
sine stătător realizate asupra unui imobil.
3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora
imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului; c)
voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea
economică a imobilului.“
B. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia

În această ipoteză, art. 583 din Codul civil distinge trei situaţii:
a. dacă lucrările adăugate sunt necesare, proprietarul imobilului dobândeşte
dreptul de proprietate asupra lor din momentul efectuării acestora, plătind
autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai
există. Atunci când lucrările necesare au fost făcute cu rea-credinţă, din suma
datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. Deci, indiferent
de buna sau reaua-credinţă a celui care a efectuat asemenea lucrări, proprietarul
imobilului dobândeşte mereu dreptul de proprietate asupra lucrării respective.
b. în cazul în care lucrările adăugate sunt utile, distingem în funcţie de buna
sau reaua-credinţă a autorului lucrărilor. În prima ipoteză, proprietarul devine
proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu posibilitatea
dezdăunării constructorului: fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.). Dacă se dovedeşte reaua-
credinţă a constructorului, proprietarul imobilului are posibilitatea de a opta
pentru:
- păstrarea lucrărilor a căror proprietar devine prin efectul accesiunii, cu
obligaţia de a despăgubi doar jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei
sau jumătate din valoarea sporului de valoare adus imobilului;
- obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului
în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
c. Dacă lucrările adăugate sunt voluptuare, proprietarul are două posibilităţi:
să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio
obligaţie către autorul lucrării sau să ceară obligarea autorului de rea-credinţă a
lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară
şi plata de daune-interese.
Accesiunea mobiliară
Mai redusă ca aplicare practică, accesiunea mobiliară este reglementată de art.
598 C. civ. în următoarele situaţii:
- bunul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care l-a confecţionat
sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre
manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. În
funcţie de situaţie, proprietarul bunului v adatora despăgubiri egale cu valoarea
manoperei, fie cu valoarea materialelor (alin. 2). Dacă valoarea manoperei este
egală cu valoarea materialelor, proprietatea asupra bunului este comună.
- în cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi, fiecare
poate pretinde separarea bunurilor, dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său. Dacă nu se
poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod
corespunzător, dispoziţiile art. 598 şi 599.

Sarcina de lucru 1
Elaborează un text de 15-20 de rânduri în care să evidenţiezi aspectele
esenţiale ale accesiunii.
4.1.6. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă)

Noţiuni generale
În articolul 557 C. civ. se prevede că proprietarul se mai poate dobândi şi prin
uzucapiune.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi

reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestuia în tot
timpul fixat de lege.
Uzucapiunea constituie, totodată o sancţiune îndreptată împotriva vechiului

proprietar care a lăsat un timp îndelungat bunul său în mâna altei persoane,
dând dovadă de ignoranţă.
Uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii se întemeiază pe faptul

posesiei îndelungate a unui imobil, posesie care trebuie să îndeplinească
condiţiile de utilitate aşa cum sunt ele prevăzute de articolul 922 din Codul
civil.
Cunoscută şi în dreptul roman sub numele de prescriptio longi temporis,

uzucapiunea a fost consacrată şi în vechile scrieri juridice româneşti, dintre
care Codul Calimach îi acorda atenţie deosebită. Aceste dispoziţiuni au fost
aplicate până la 1 decembrie 1865 când a intrat în vigoare actualul Cod civil.
Codul civil în trecut indica uzucapiunea ca fiind unul dintre modurile
importante de dobândire a drepturilor reale. Deşi în acelaşi titlu XX erau
cuprinse şi regulile referitoare la prescripţia extinctivă, cele două instituţii sunt
de neconfundat. În vreme ce uzucapiunea este un mod de dobândire a
proprietăţii sau a altor drepturi reale, prescripţia extinctivă este un mijloc de
stingere a dreptului la acţiune în sens material prin care este sancţionată
pasivitatea creditorului unei obligaţii. Uzucapiunea era reglementată de Codul
civil, în timp ce prescripţia extinctivă îşi găsea consacrarea în prevederile
Decretului 167/1958 aşa cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu
toate că în materia prescripţiei extinctive dreptul comun îl constituia Decretul
167/1958, şi Codul civil conţinea dispoziţii de largă aplicaţiune care priveau
calcularea termenelor de prescripţie.
Împrejurarea că ne preocupăm în studiul de faţă de reglementarea dată
uzucapiunii de vechiul cod porneşte de la necesitatea cunoaşterii acestei
instituţii, în condiţiile în care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate

atâta vreme cât cele mai lungi prescripţii, cel puţin teoretic, urmează a se
împlini în următorii 30 de ani.
Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil

Domeniul de aplicare
Deşi în ştiinţa dreptului au existat şi mai există însă divergenţe de opinii,
apreciem că uzucapiunea se referă doar la bunurile imobile. În pofida faptului
că articolul 935 din Noul Cod civil se referă la prescripţia instantanee a
mobilelor, aceasta nu implică dobândirea proprietăţii lor prin efectul
prescripţiei achizitive. Aşa cum se subliniază din ce în ce mai clar în doctrina
actuală, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.
De altfel, nici un text nu precizează asupra căror bunuri operează uzucapiunea,
ele referindu-se doar la cele inalienabile, asupra cărora nu operează. Articolul
1844 Cod civil, prevedea că:
„Nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care, prin natura lor proprie sau printr-o
declaraţie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”.
Aşadar, pentru a se putea uzucapa, era necesar ca bunurile să se afle în circuitul
civil. Textul articolului 1844 din Codul civil era în deplină concordanţă cu cel
al articolului 135 alin. 5 din Constituţie, care prevede că „Bunurile proprietate
publică sunt inalienabile”.
Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5
alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot face obiectul prescripţiei achizitive,
deoarece textul prevede că acestea sunt scoase din circuitul civil.
În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 74 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, care
prevede că „Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile”.
Prin abrogarea Legilor 58/1974 şi 59/1974, terenurile din domeniul privat au
reintrat în circuitul civil şi în ceea ce priveşte dobândirea lor în alte moduri
decât succesiunea legală. Pe cale de consecinţă, prin reintrarea terenurilor în
circuitul civil şi extinderea proprietăţii private asupra lor, uzucapiunea va
redeveni unul din importantele moduri de dobândire a drepturilor reale.
Condiţia esenţială a uzucapiunii – posesia
Aşa cum preciza articolul 1846 din Codul civil, „orice prescripţie este
fondată pe faptul posesiei”. Ca efect al posesiei, uzucapiunea presupunea
neapărat o posesie utilă, neatinsă de nici unul dintre viciile posesiei, adică
neîntreruptă, continuă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
De cele mai multe ori, posesia se înfăţişa ca un atribut al proprietăţii, fiind

exercitată de însuşi proprietarul bunului. Se poate însă întâmpla ca posesia unui
bun să aparţină unei persoane, iar dreptul de proprietate alteia. Dacă adevăratul
proprietar nu-şi exercită prerogativele sale, posesorul poate dobândi asupra
bunului dreptul de proprietate cu condiţia să-l posede în termenul şi condiţiile
speciale prevăzute de lege.
Aşa cum s-a precizat mai sus, posesia este o stare de fapt şi are două elemente
constituite: animus şi corpus. O posesie viciată sau detenţiunea precară sunt
irelevante sub aspect achizitiv. Oricât ar dura ele în timp, nu ar putea conduce
niciodată la uzucapiune.
S-a stabilit în practica instanţelor totodată că, chiriaşul exercitând o detenţie
precară nu poate dobândi proprietatea prin uzucapiune, deoarece exercită
stăpânirea ca locatar şi nu ca proprietar.
Nici stăpânirea unei construcţii de către o persoană cu îngăduinţa proprietarului
nu este de natură să ducă la dobândirea proprietăţii construcţiei prin
uzucapiune, deoarece persoana respectivă nu exercită o posesie utilă, fiind doar
un detentor precar. Ori, precaritatea, înseamnă de fapt lipsa posesiei, fără de
care nu poate opera prescripţia achizitivă.
Sarcina de lucru 2
Argumentaţi următoarea afirmaţie: „pentru a se putea uzucapa, este
necesar ca bunurile să se afle în circuitul civil” (5-10 rânduri).
Felurile uzucapiunii
În sistemul vechiului nostru cod civil, uzucapiunea era de două feluri:
A) Uzucapiunea de 30 de ani (articolul 1890 Cod civil);
B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani (articolul 1895 Cod civil).
A) Uzucapiunea de 30 de ani, implică din partea celui care pretinde că a
dobândit dreptul de proprietate sau un alt drept real să facă dovada că:
a) a posedat timp de 30 de ani;
b) posesia sa a fost utilă, adică neviciată, fără a fi nevoie să-şi dovedească şi
buna credinţă.
B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani
Articolul 1895 din Codul civil prevede că
„Cel ce câştigă cu bună credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie
proprietatea aceluia prin zece ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a
Curţii de Apel unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte afară din
acea circumscripţie”1.
1
În textul Codului civil se face vorbire despre circumscripţia tribunalului regional. Anterior modificărilor din 1
august 1956 referirea din text era făcută cu privire la circumscripţiunea Curţii de Apel. Deoarece prin Legile nr.
92/1992 pentru organizarea instanţelor judecătoreşti şi 59/1993 pentru modificarea Codului de procedură civilă,
au fost înfiinţate curţile de apel, apreciem că se impune citarea exactă a textului original.
Dintr-o corectă analiză a textului, rezultă că acesta implică două categorii de
probleme:
a) în primul rând, textul se referea „în terminis” la bunurile ce intrau sub
incidenţa sa, adică nemişcătoarele individual determinate. Cu alte cuvinte el nu
se aplica universalităţilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formează
patrimoniul succesoral.
b) – în al doilea rând, textul precizează cele două condiţii cumulative ale
acestei uzucapiuni şi anume:
1. – posesia să se întemeieze pe un just titlu;
2. – posesia să fie de bună credinţă.
1. Justul titlu
Articolul 1897 Cod civil definea justul titlu ca fiind „orice titlu translativ de
proprietate precum vânzarea, schimbul etc.”. Esenţial este însă că acest titlu
să parvină de la altcineva decât de la adevăratul proprietar! Dacă dimpotrivă,
titlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera în virtutea
convenţiei, nefiind necesar ca dobânditorul să mai invoce în favoarea sa
prescripţia achizitivă.
În privinţa condiţiilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil

distinge între titlul nul şi cel anulabil. Potrivit alineatului 2 din text, un titlu
lovit de nulitate absolută nu poate servi de bază – prescripţiei de 10 până la 20
de ani. Dimpotrivă, doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativă poate fi invocat
drept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care ar avea dreptul să
invoce nulitatea relativă. După expirarea termenului de prescripţie extinctivă de
3 ani, un asemenea titlu poate fi opus şi acestei categorii de persoane, deoarece
titlul ar deveni perfect valid.
În fine, justul titlu implică şi existenţa unei date certe întrucât în caz contrar el
nu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar, şi care este în raport cu
actul translativ un terţ. Legea nu cere ca justul titlu să fie transcris pentru a fi
valabil.
2. Buna-credinţă
Prin buna-credinţă se înţelegea, aşa cum preciza articolul 1898 alineatul 1

din Codul civil, convingerea greşită a posesorului că „cel de la care a
dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-I putea
transmite proprietatea”.
Era suficient, potrivit textului, ca buna-credinţă să fi existat în momentul

„câştigării imobilului”. Aşadar, în vreme ce justul titlu trebuie să fie dovedit de
cel care îl invocă, buna-credinţă era prezumată până la proba contrară (articolul
1899 alineatul 2 din Codul civil).
C) Împlinirea termenului de 10 până la 20 de ani
Termenul prevăzut de articolul 1895 Cod civil nu este fix, el situându-se între
10 şi 20 de ani. Modul de calcul al duratei exacte a uzucapiunii este dat de
articolul 1896 din Codul civil. Astfel, dacă adevăratul proprietar locuieşte în
raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel unde se află şi bunul imobil, termenul
este de 10 ani. Termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte
în raza teritorială a altei Curţi de Apel decât în cea în a cărei rază se află bunul
imobil. Ce se va întâmpla însă dacă adevăratul proprietar locuieşte un timp în
raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel în care este situat şi bunul, apoi
locuieşte în raza altei Curţi de Apel?
Potrivit articolului 1896 Cod civil, la numărul anilor cât proprietarul a locuit în
raza aceleiaşi Curţi de Apel în care se află imobilul, se adaugă un număr dublu
de ani cât el locuieşte în raza altei Curţi de Apel.
De exemplu, adevăratul proprietar locuieşte 3 ani la Brăila iar imobilul se
găseşte la Galaţi, deci în raza aceleiaşi Curţi de apel. Apoi se mută la Ploieşti.
Posesorul de bună credinţă poate invoca prescripţia achizitivă după 17 ani
potrivit următorului calcul: 3 ani în raza aceleiaşi Curţi de Apel, rest până la
10 egal 7 ani. Restul de 7 ani, trebuie dublat pentru perioada de timp cât
proprietarul locuieşte în raza altei Curţi de apel. Deci, 7 x 2 = 14 ani. În total,
3 + 14 = 17 ani.
Sarcina de lucru 3
Identificaţi şi explicaţi deosebirile dintre justul titlu şi buna credinţă (5-
10 rânduri).
Calculul termenului uzucapiunii

Termenul de prescripţie achizitivă este susceptibil de început, sfârşit,
întrerupere, suspendare ori joncţiune.
A) Începutul şi sfârşitul termenului
Prescripţia nu poate să curgă mai înainte de a se naşte acţiunea supusă acestui
mod de stingere. Termenul se calculează pe zile ceea ce înseamnă că ziua în
cursul căreia începe prescripţia nu intră în calcul. Ziua se împarte în 24 de ore
şi începe la miezul nopţii, sfârşindu-se la miezul nopţii următoare. Prescripţia
se socoteşte împlinită la împlinirea ultimei zile a termenului stabilit de lege.
B) Întreruperea prescripţiei achizitive
Una dintre condiţiile legii referitoare la uzucapiune este şi cea prevăzută de
articolul 1847 Cod civil, şi anume de a nu fi întreruptă posesia. Posesia şi
uzucapiunea fiind într-o indisolubilă interdependenţă, întreruperea uneia dintre
ele conduce şi la întreruperea celeilalte. Întreruperea prescripţiei achizitive
înlătură efectele posesiei anterioare întreruperii. Pentru a uzucapa din nou, este
aşadar necesar să înceapă să curgă o nouă posesie.
Întreruperea prescripţiei achizitive poate fi naturală sau civilă.

a) Întreruperea naturală. Întreruperea naturală a prescripţiei operează potrivit
articolului 1864 Cod civil în următoarele situaţii:
1) „când posesorul este şi rămâne lipsit, în curs mai mult de un an de
folosinţa lucrului, sau de către vechiul proprietar sau de către o a treia
persoane;
2) când lucrul este declarat neprescriptibil în urma unei transformări legale
a naturii sau destinaţiei sale.”
b) Întreruperea civilă. În sistemul Codului civil au fost tratate până la apariţia
Decretului 167/1958, atât prescripţia achizitivă cât şi prescripţia extinctivă.
Dispoziţiunile Decretului 167/1958 nu sunt contrare, ci le completează pe cele
din Codul civil în materia prescripţiei. Întreruperea civilă a prescripţiei
operează deci potrivit articolului 16 din Decretul 167/1958 în următoarele
cazuri:
1) prin sesizarea instanţei judecătoreşti cu o cerere de chemare în judecată;
2) prin săvârşirea unui act începător de executare;
3) prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie de către cel în
favoarea căruia curge prescripţia achizitivă.
În cazul întreruperii naturale a prescripţiei, efectele întreruperii se produc erga
omnes, pe câtă vreme întreruperea civilă îşi produce efecte doar între părţile
actului juridic respectiv. Indiferent de natura întreruperii prescripţiei achizitive,
efectul principal rămâne acelaşi, adică înlăturarea tuturor consecinţelor
anterioare întreruperii.
C) Suspendarea prescripţiei achizitive
În cadrul suspendării prescripţiei achizitive, spre deosebire de întrerupere,
perioada de timp scursă până momentul intervenirii cauzei de suspendare se
calculează în continuare după încetarea suspendării. Prescripţia îşi opreşte doar
temporar cursul, pentru durata de timp cât operează cauza de suspendare.
Cauzele de suspendare a cursului prescripţiei achizitive, sunt prevăzute de
articolele 13 şi 14 din Decretul 167/1958, care deşi se referă la prescripţia
extinctivă sunt aplicabile şi uzucapiunii. Ca şi în cazul întreruperii, suspendarea
cunoaşte cauze limitativ prevăzute de lege, după cum urmează:
1) Cât timp ce-l împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de
forţă majoră să facă acte de întrerupere.
2) Cât timp adevăratul proprietar sau uzucapantul se află în rândurile forţelor
armate ale României iar acestea sunt pe picior de război.
3) Între părinţi sau tutore şi cei ce se află sub ocrotirea lor, între curator şi cei
pe care îi reprezintă, precum şi între orice altă persoană, care în temeiul unei
hotărâri judecătoreşti sau a legii administrează bunurile altora şi cei ale căror
bunuri sunt astfel administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au
fost date şi aprobate.
4) Cât timp nu are reprezentant legal, prescripţia nu curge împotriva celui lipsit
de capacitate de exerciţiu şi nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu
restrânsă cât timp nu are cine să încuviinţeze actele.
5) În timpul căsătoriei, prescripţia nu curge între soţi.

D) Joncţiunea posesiilor
Prin joncţiunea posesiilor se înţelegea adăugarea la termenul posesiei actuale

a posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul său. Potrivit
articolului 1860 din Codul civil, „Orice posesor posterior are facultatea,
spre a putea să opună prescripţia să urmărească posesiunea sa cu
posesiunea autorului său”.
Pentru a putea fi invocată joncţiunea posesiilor, trebuiau îndeplinite

următoarele condiţii:
a) să fie o posesie propriu-zisă şi nu o detenţie precară ce nu poate fi unită cu o
posesie;
b) cel ce invocă joncţiunea trebuie să fie un succesor în drepturi a autorului.
Uzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca joncţiunea posesiei sale cu aceea
ce aparţinea celui pe care l-a înlăturat.
În practicăerau frecvent analizate trei situaţii când posesorul putea invoca
joncţiunea posesiilor şi anume:
a) ambele posesii, şi a dobânditorului şi a autorului său erau de aceeaşi natură,
adică de bună ori de rea-credinţă. În această situaţie exista interes pentru
joncţiunea posesiilor, fie pentru prescripţia de 10-20 de ani, fie pentru cea de
30 de ani;
b) autorul dobânditorului era un posesor de bună credinţă cu just titlu, în timp
ce dobânditorul era de rea-credinţă. În acest caz, chiar dacă autorul ar fi putut
uzucapa în 10-20 de ani, posesorul subsecvent nu ar dobândi dreptul de
proprietate decât printr-o prescripţie de 30 de ani. El putea aşadar să unească
acestui termen şi durata de timp cât a posedat autorul său;
c) dacă dobânditorul era de bună credinţă şi are just titlu iar autorul său a fost
de rea credinţă, el avea a alege între două posibilităţi:
1. fie că începe o nouă prescripţie de 10-20 de ani fără a invoca posesia
anterioară a autorului său;
2. fie că uneşte posesia sau cu cea a autorului său pentru a invoca prescripţia
de 30 de ani. El va proceda în acest mod, atunci când timpul ce a mai rămas
până la împlinirea a 30 de ani este mai mic de cât 10 ani, fiind de preferat să
continue posesia.
Efectele uzucapiunii
Odată cu împlinirea termenului de prescripţie, posesorul devine retroactiv
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. În consecinţă,
uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul împlinirii termenului,
ci din cel în care a început posesia.
În consecinţă, acţiunea în revendicare a vehiculului proprietar va fi

paralizată prin invocarea prescripţiei achizitive, fie pe cale de acţiune, fie
prin excepţie. Uzucapantul poate renunţa la beneficiarul prescripţiei,
achizitive, însă numai după împlinirea ei. Cu toate acestea, creditorii săi sau
orice persoană interesată pot invoca prescripţia câştigată de debitorii lor,
chiar dacă aceştia au renunţat la ea (articolul 1843 Cod civil).

Uzucapiunea în sistemul Noului Cod civil
În sensul Noului Cod civil, prin uzucapiune se înţelege acelaşi mod de
dobândire a dreptului de proprietate ca şi în legislaţia trecută, semnalându-se şi
câteva modificări, dintre care cea mai relevantă este cea a modificării
termenelor de dobândire a dreptului de proprietate.
Această modalitate de dobândire a proprietăţii a fost semnalată şi de CEDO,
fiind compatibilă cu majoritatea convenţiilor europene (Florea, 2011, p. 172).
Potrivit dispoziţiilor Codului civil, uzucapiunea cunoaşte două forme:
- uzucapiune imobiliară extratabulară şi tabulară;
- uzucapiunea mobiliară.
A. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Potrivit art. 930 C. civ., dreptul de proprietate asupra unui mobil şi
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul
uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat
existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat
cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi
înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei
cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
Având în vedere dispoziţiile legii, pentru a opera o uzucapiune imobiliară
extratabulară, trebuie îndeplinte3 cumulativ condiţiile:
- fie proprietarul intabulat în cartea funciară să fi decedat sau să-şi fi încetat
existenţa, după caz, fie să fi renunţat la dreptul său, iar declaraţia de
renunţare să fi fost înscrisă în cartea funciară, fie imobilul să nu fie înscris
în nicio altă carte funciară;
- nicio altă persoană să nu fi înscris dreptul de proprietate în folosul său în
cartea funciară, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune, dar înainte de înregistrarea cererii
uzucapantului;
- posesia să fie utilă;
- posesia să dureze 10 ani, termen care nu poate să curgă înaintea de
moartea, respectiv, încetarea existenţei proprietarului sau înainte de
înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare a proprietarului (art.
932 alin. 1 C. civ.);
- uzucapantul să ceară şi să i se admită cererea de înscriere a dreptului său de
proprietate în cartea funciară. (Florea, 2011, p. 174)

Uzucapiunea imobiliară extratabulară produce următoarele efecte:
- efectul achizitiv, care se produce în persoana posesorului uzucapant;
- efectul extinctiv, care se produce fie în persoana moştenitorului persoanei
fizice decedate, fie în persoana succesorului persoanei juridice a cărei
existenţă a încetat, fie în persoana comunei sau a oraşului care a dobândit
imobilul abandonat în domeniul său privat.
B. Uzucapiunea imobiliară tabulară

Potrivit art. 931 C. civ.,
“drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al
unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-
credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere,
dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul
înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.”
Conform art. 932 C. civ. în cazurile prevăzute la art. 930 alin. (l) lit. a) şi b),
termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după
caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data
înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-
a produs la o dată anterioară.
În toate cazurile mai sus menţionate, viciile posesiei suspendă cursul
uzucapiunii.
C. Uzucapiunea mobiliară
Aceasta se referă la posesia asupra bunului mobil al altuia timp de 10 ani,
posesie care poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv. Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Regimul juridic al
uzucapiunii mobiliare este asemănător cu cel al uzucapiunii imobiliare sub
aspectul dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune, al cursului termenului şi
joncţiunea posesiilor, în formularea art. 933 C. civ.: Fiecare posesor este
considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost
transmis cu titlu universal sau particular. (2) Cu toate acestea, pentru a invoca
uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a
autorului său.
4.1.7. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea ca mod de dobândire a drepturilor reale constă în luarea în posesie
a unui bun care nu aparţine nimănui, deci fără stăpân şi este reglementată în
cuprinsul art. 941- 9 C. civ. Obiectul ocupaţiunii este reprezentat în cadrul
dispoziţiilor art. 941 alin. 2 ;i 3 C. civ.:
“Sunt lucruri fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura
lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din
bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană,
plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea, însă numai dacă intrarea în posesie se
face în condiţiile legii.

(3) Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc
public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate
lucruri abandonate.”.
Nu pot fi supuse ocupaţiunii:
- bunurile imobile;
- bunurile incorporale;
- bunuri furate sau pierdute, în cazul în care intervine regula prevăzută de art.
937 alin. 2 şi 3 C. civ.
Cele două elemente definitorii ale ocupaţiunii sunt: posesia utilă şi neviciată şi
situaţia lucrului în momentul luării în posesie. (Florea, 2011, p. 178)
4.1.8. Tradiţiunea
Tradiţiunea constă în predarea efectivă a lucrului de către transmiţător

dobânditorului, operaţiune care în dreptul roman marca transferul
proprietăţii.
Tradiţiunea prezintă două elemente:

- convenţia prin care părţile s-au înţeles să transmită proprietatea;
- faptul predării sau remiterii bunului.
Tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul darurilor manuale ca
donaţii curente de mică importanţă, care se execută imediat, fără nici o formă
specială, prin simpla predare a lucrului. De asemenea, tradiţiunea operează
transferul dreptului de proprietate şi în cazul titularilor de valoare la purtător
cum sunt obligaţiile C.E.C. Bunurile mobile corporale a căror valoare nu
depăşeşte 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţă al
părţilor însoţit de tradiţiunea bunului de la donator la donatar. În aprecierea
valorii reduse a bunurilor care constituie obiectul darului manual se ţine seama
de starea materială a donatorului (art. 1011 alin. 4 C. civ.).
4.1.9. Hotărârea judecătorească
Referindu-se la acest mod de dobândire a drepturilor reale, avem în vedere
doar hotărârile judecătoreşti constitutive sau atributive de drepturi, nu şi pe cele
cu caracter declarativ (Stoenescu & Zilberstein, 1977, p. 502). Din această
categorie fac parte ordonanţele de adjudecare prin care se definitivează
executarea silită pe calea vânzării la licitaţie publică. În temeiul unei asemenea
hotărâri judecătoreşti, adjudecatarul devine proprietarul bunurilor supuse
licitaţiei.
4.2. Fiducia
Instituţia fiduciei introdusă de Noul Cod civil reprezintă o noutate absolută în
dreptul românesc. Receptarea acestei instituţii de drept anglo-saxone în dreptul
continental (şi în dreptul românesc) este rezultatul unui proces îndelungat de
interferenţă între dreptul continental civil şi cel anglo-saxon, în cursul căruia

numeroase instituţii de drept sau tipuri de contracte au fost preluate în dreptul
continental, ca o consecinţă a globalizării relaţiilor de afaceri.
Introducerea acestei noi instituţii, pe lângă abordarea teoretica, prezintă şi o
deosebită importanţă practică prin reglementarea posibilităţii partajării
activelor aparţinând persoanelor fizice sau juridice în cadrul aceluiaşi
patrimoniu, fără a fi necesară crearea unor noi entităţi juridice distincte în
vederea beneficierii de avantajul răspunderii limitate. Totodată prin
introducerea în dreptul român a instituţiei fiduciei, împreună cu cea a
proprietăţii periodice, se realizează o schimbare de optică cu privire la
reglementarea tradiţională a dreptului de proprietate, în sensul caracterului de
drept absolut şi perpetuu al acestuia.1
4.2.1. Noţiune, obiect şi izvoarele fiduciei

Potrivit prevederilor art. 773 Cod civil, fiducia este definită ca:
„operaţiunea juridică prin care unul sau mai mulţi constituitori transferă drepturi reale,
drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea
drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi fiduciari care le administrează cu un
scop determinat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o
masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile
fiduciarilor.”
Prin prisma definiţiei de mai sus, fiducia apare ca o operaţiune contractuală
complexă, caracterizată de un set de raporturi contractuale – transfer de
drepturi cu titlu oneros, mandat atipic (irevocabil), administrarea unui
patrimoniu de afectaţiune în folosul beneficiarului - formând un tot unitar. Prin
transmiterea drepturilor spre administrare fiduciarilor se formează o masă
patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din
patrimoniile fiduciarilor. Referitor la masa patrimonială fiduciară, art. 31 alin.
(3) din Codul civil prevede ca: „sunt patrimonii de afectaţiune masele
patrimoniale fiduciare, constituite potrivit titlului IV al cărţii a III-a.....”
Obiectul fiduciei presupune mai multe etape succesive, după cum urmează:
transferul drepturilor patrimoniale de la constituitor la fiduciar; administrarea
acestor drepturi de fiduciar în folosul beneficiarului; transferul emolumentului
către beneficiar. Astfel cum s-a observat în literatura de specialitate, conţinutul
şi semnificaţia noţiunii de transfer, astfel cum apare în art. 773 C. civ. este
imprecis, în lumina prevederilor art. 32 alin (2) Cod Civil, întrucât transferul
drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta nu constituie o
înstrăinare.
Izvoare. Codul civil numeşte legea şi contractul drept izvoare ale fiduciei,
contractul trebuind a fi încheiat în formă autentică. Dacă în privinţa
contractului lucrurile sunt clare, în privinţa legii, ca izvor al fiduciei
reglementarea este vădit insuficientă atâta vreme cât singurul text din legislaţia
noastră cu referire la fiducie este Codul civil. Fireşte, (de lege ferenda, într-o
legislaţie viitoare ar putea fi reglementate şi alte modalităţi concrete sau
generice ce ar putea genera raporturi juridice specifice fiduciei. Prin interdicţia
1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf
formulată în art. 775 C. civ., contractul de fiducie este lovit de nulitate absolută
dacă prin acesta se realizează o liberalitate indirectă în folosul beneficiarului.
(Florea, 2011, p. 215)
4.2.2. Subiectele fiduciei

Aşa cum am precizat mai sus, fiducia implică în mod generic participarea a trei
persoane, dispunătorul numit constituitor, dobânditorul numit fiduciar şi
beneficiarul. Atâta vreme cât în privinţa constituitorului textul nu face nicio
precizare, se deduce că acesta poate fi orice persoană capabilă sa contracteze,
În ceea ce priveşte însă fiduciarul, textul art. 776 alin. 2 şi 3 din C. civ. face
trimitere expres şi limitativ la subiecte calificate de drept.
In categoria acestora avem în vedere instituţiile de credit, societăţile de
investiţii şi de administrare, societăţile de asigurare şi reasigurare legal
înfiinţate, avocaţii şi notarii publici.
Enumerarea este limitativă şi pe cale de consecinţă nicio altă persoană nu poate
avea calitatea de fiduciar.
Beneficiarul fiduciei nu trebuie să aibă vreo calificare, el poate fi în egală
măsură constituitorul, fiduciarul sau un terţ, aşa cum precizează art.777 din C.
civ. Atâta vreme cât el este un terţ faţă de convenţia iniţială, nu s-ar cere nici
măcar să aibă deplina capacitate de a contracta, în sensul că el poate fi şi minor
sau interzis.
Constituitor poate fi atât o persoana fizică, cât şi una juridică, fără ca legea să
impună o limitare a calităţii de constituitor. Fiind însa vorba de înstrăinarea
unor bunuri şi drepturi patrimoniale, constituitorul trebuie să aibă capacitatea
de exerciţiu. Potrivit dispoziţiilor art. 778, constituitorul are posibilitatea de a
desemna o persoană care să îi supravegheze executarea contractului de fiducie
şi să-i exercite drepturile născute din contract. Raţiunea acestei prevederi
rezidă în faptul ca legiuitorul nu a limitat sfera persoanelor care au calitatea de
constituitor. Deoarece şi persoanele fizice pot avea această calitate, multe
dintre ele neavând competenţa necesară pentru a supraveghea derularea unui
contract de fiducie, recurgerea la serviciile unui terţ este justificată. În privinţa
fiduciarului legiuitorul impune limitări cu privire la calitatea de fiduciar, cu
scopul de a evita operaţiunile de spălare de bani şi evaziunea fiscală, întrucât
experienţa internaţională în materie arată ca fiducia (trust-ul) este o instituţie
care poate fi folosită pentru a ascunde operaţiunile de spălare de bani şi
operaţiunile de evaziune fiscală.
Potrivit acestei opinii, orice persoană fizică sau juridică ar putea dobândi
calitatea de fiduciar, cu condiţia îndeplinirii unor criterii obligatorii de
solvabilitate şi onorabilitate. Referitor la calitatea de fiduciar a avocatului,
chiar înainte de reglementarea Cod civil, întâlnim referiri la instituţia fiduciei
în Legea nr. 51 din 1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat,
reglementări care trebuie însă adaptate noilor realităţi. Calitatea de beneficiar
nu este în niciun fel limitată, astfel beneficiarul poate fi persoană fizică sau
juridică, respectiv un terţ, constituitorul sau fiduciarul însuşi. În cazul
beneficiarului persoană fizică, din coroborarea cu dispoziţiile art. 41 şi 42 din
Cod civil referitoare la capacitatea de exerciţiu restrânsă, desprindem concluzia
ca acceptarea fiduciei sau renunţarea la ea reprezintă acte de dispoziţie care
impun capacitatea deplină de exerciţiu.
4.2.3. Condiţiile contractului de fiducie

Urmărind condiţiile de validitate ale contractului de fiducie, trebuie să evocăm
condiţiile de fond, generale şi speciale, precum şi condiţiile de formă1.
Ca orice contract, acesta trebuie să îndeplinească în primul rând condiţiile
generale de validitate prevăzute de art. 1179 din C. civ., privitoare la
capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat al părţii care se
obligă, un obiect licit şi o cauză licită.
O primă condiţie specială în ceea ce priveşte obiectul contractului, acesta
trebuie să cuprindă sub sancţiunea nulităţii absolute, individualizarea
drepturilor transferate, durata transferului (care nu poate fi mai mare de 30 de
ani), identitatea constituitorului, a fiduciarului şi a beneficiarului, scopul
fiduciei precum şi întinderea puterilor administrative şi de dispoziţie ale
fiduciarului (art. 779 din N.c.civ.).
Referindu-se în mod expres la nulitatea absolută, aceasta ar putea fi invocată de
oricine, oricând, pe cale de excepţie sau acţiune directă. Competenţa de a
constata nulitatea contractului fiduciar aparţine judecătoriei în a cărei rază
teritorială îşi are domiciliul sau sediul fiduciarul în condiţiile art. 5 şi 7 din C.
proc. civ.
A doua condiţie specială de validitate a contractului de fiducie este prevăzută
de art. 780 din C. civ. care impune înregistrarea fiscală.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul de fiducie şi modificările sale
trebuie să fie înregistrate la cererea fiduciarului, în termen de o lună de la data
încheierii acestora, la organul fiscal competent să administreze sumele datorate
de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
De asemenea, dacă masa patrimonială fiduciară cuprinde printre altele drepturi
reale imobiliare, acestea sunt înregistrate, în condiţiile prevăzute de lege, sub
aceeaşi sancţiune, la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei
publice locale competente pentru administrarea sumelor datorate bugetelor
locale ale unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora se află imobilul,
dispoziţiile de carte funciară rămânând aplicabile. Şi desemnarea ulterioară a
beneficiarului, în cazul în care acesta nu este precizat chiar în contractul de
fiducie, trebuie să fie făcută, sub aceeaşi sancţiune, printr-un act scris
înregistrat în aceleaşi condiţii.
În conformitate cu prevederile art. 774 alin (1), dacă fiducia poate fi stabilită
prin lege sau prin contract în privinţa acestei din urma ipoteze, legiuitorul
impune încheierea contractului în formă autentică.
Conţinutul contractului de fiducie este reglementat de prevederile art. 779 din
Cod civil, care enumeră elementele minimale care trebuie să se regăsească în
cuprinsul acestuia:
1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf
a) drepturile reale, de creanţă, garanţiile şi alte drepturi patrimoniale care fac
obiectul transferului;
b) durata transferului, care nu poate depăşi 33 de ani, cu începere de la data
încheierii sale;
c) identitatea constituitorului/constituitorilor, a fiduciarului/ fiduciarilor,
respectiv identitatea beneficiarului sau a beneficiarilor sau cel puţin regulile
care permit determinarea acestora;
d) scopul fiduciei şi întinderea puterilor de administrare şi de dispoziţie ale
fiduciarului/fiduciarilor.
Din reglementarea art. 779 pct. c) se poate deduce ca durata contractului se
poate prelungi prin voinţa părţilor, însă numai până în limita duratei maximale
de 33 de ani. Obiectul fiduciei este constituit din trei operaţiuni distincte, dar
strâns legate între ele:
a) în primul rând se realizează un transfer de la constituitor la fiduciar potrivit
art. 779 lit. b);
b) încheierea unui mandat de administrare conform 792;
c) transferul folosului către beneficiar.
4.2.4. Efectele contractului de fiducie

Prerogativele şi obligaţiile fiduciarului
Fiduciarul este îndreptăţit să pretindă şi să se bucure de următoarele
prerogative:
1. Dreptul de a primi în administrare bunul sau bunurile ce formează obiectul
fiduciei. Acordul fiduciar având un caracter solemn supus unor condiţii
speciale de publicitate, momentul transmiterii bunurilor este acela al
îndeplinirii condiţiilor de publicitate. în măsura în care însă obiectul fiduciei îl
constituie bunuri generice, momentul transmiterii lor va fi cel al
individualizării prin numărare, măsurare, cântărire etc. Acest moment este
relevant în privinţa transmiterii riscului pieirii bunurilor.
2. Dreptul de a dispune prin acte de administrare şi chiar de dispoziţie asupra
bunurilor din masa fiduciară. Toate actele sale sunt opozabile terţilor, cu
excepţia cazului prev. art. 784 alin. 1 din C. civ., respectiv atunci când aceştia
au avut cunoştinţă despre limitarea puterilor fiduciarului;
3. Dreptul de a fi remunerat potrivit înţelegerii părţilor, iar în lipsa unei astfel
de înţelegeri potrivit regulilor ce cârmuiesc administrarea bunurilor altuia.
Legea nu este însă generoasă cu informaţii în această privinţă, deoarece şi
textul art. 793 alin. 1 din C. civ. privitor la remuneraţia administratorului face
în mod generic trimitere la lege, (care încă nu a fost adoptată), sau la obiceiul
locului, (inexistent deoarece instituţia este încă nouă şi nu a avut timp să creeze
o cutumă), ori la valoarea prestaţiilor.

Fiduciarul are următoarele obligaţii:
1. Potrivit art. 783 alin. 1 din C. civ. fiduciarul are obligaţia de a da socoteală
constitui torului şi beneficiarului cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale.
Obligaţia este una periodică, deoarece trebuie adusă la îndeplinire la intervalele
precizate în contractul de fiducie, sau ori de cate ori i se va cere de către
constituitor, beneficiar sau un reprezentant al acestora;
2. Fiduciarul are obligaţia de a răspunde în condiţiile art. 786 alin. 2 din C.
civ. pentru o parte sau pentru întregul pasiv al fiduciei, dacă în acordul fiduciar
a fost stabilită o asemenea obligaţie;
3. Fiduciarul răspunde pentru prejudiciile cauzate prin actele sale, prin
neîndeplinirea obligaţiilor sau punerea în pericol a intereselor ce i-au fost
încredinţate (art. 787 din C. civ.).
4.2.5. Denunţarea şi încetarea contractului de fiducie

Atâta vreme cât nu a fost acceptat de beneficiar, contractul de fiducie poate fi
denunţat de către constituitor. După acest moment, contractul nu mai poate fi
modificat sau revocat de către părţi ori revocat unilateral de către constituitor
decât cu acordul beneficiarului sau cu autorizarea instanţei judecătoreşti.
Încetarea acordului fiduciar are loc în condiţiile arătate de art. 790 din C. civ.
respectiv:
- prin împlinirea termenului sau prin realizarea scopului urmărit când aceasta
intervine înainte de împlinirea termenului;
- în cazul în care toţi beneficiarii renunţă la fiducie, iar în contract nu s-a
precizat cum vor continua raporturile fiduciare într-o asemenea situaţie.
Declaraţiile de renunţare sunt supuse aceloraşi formalităţi de înregistrare ca şi
contractul de fiducie. Încetarea se produce la data finalizării formalităţilor de
înregistrare pentru ultima declaraţie de renunţare.
- în momentul în care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei împotriva
fiduciarului;
- în momentul în care se produc, potrivit legii, efectele reorganizării persoanei
juridice.
Sarcina de lucru 4
Cum se poate modifica şi cum încetează contractul de fiducie?

4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare
4.3.1. Noţiuni generale
Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic civil, niciun contract
nu-şi produce efectele decât între părţile contractante. Dreptul real transmis
printr-o asemenea convenţie este însă potrivit caracterizării date de lege un
drept absolut, opozabil tuturor nu numai părţilor contractante.
Se mai poate pune deci justificat întrebarea cum se conciliază caracterul
absolut al dreptului cu cel relativ al contractului ca instrument prin care se
realizează în cele mai frecvente cazuri transferul proprietăţii? O asemenea
contradicţie poate pune sub semnul incertitudinii relaţiile de securitate
juridică a căror ocrotire nu ar putea fi realizată decât prin reglementările,
protecţia şi garanţia oferită de dreptul obiectiv.
Aceasta, deoarece fiecare persoană fizică sau juridică are nevoie atât de
ocrotirea juridică a drepturilor sale patrimoniale (numită şi securitate juridică
statică), dar şi de încredere deplină în acele operaţiuni juridice prin care poate
dobândi drepturi patrimoniale, încredere numită şi securitate juridică
dinamică.
Altfel spus, în vreme ce securitatea statică vizează ocrotirea drepturilor
existente, securitatea dinamică „priveşte” spre dobândirea în siguranţă de
viitoare lucruri. Realizarea ambelor forme de securitate juridică are ca efect
înlăturarea neconcordanţelor dintre natura dreptului şi efectele convenţiilor
care îl au ca obiect. O asemenea operaţiune este realizabilă prin măsurile şi
formele de publicitate.
Publicitatea vizează tocmai acele mijloace juridice prin care legea impune în
interesul părţilor şi al terţilor, evidenţierea în mod public a situaţiei “de
factor” şi “de jure” a bunurilor pe itinerarul transmiterii lor în circuitul civil.
La rândul său, publicitatea operaţiunilor juridice constituie cerinţa ca anumite

acte juridice să fie săvârşite sau aduse la cunoştinţă în public. Necesităţile
practice au demonstrat după o îndelungată verificare că nu orice act juridic
translativ de proprietate, poate şi trebuie supus publicităţii1. În favoarea acestei
observaţii stau mărturie două constatări.
Pe de o parte, articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale
potrivit căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin
simplul acord de voinţă al părţilor:
“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele
impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”
1
În dreptul roman clasic, mancipaţiunea era un mijloc de a dobândi proprietatea asupra unor lucruri. Juristul
Gaius preciza că ea avea loc în prezenţa a cinci martori având calitatea de cetăţeni români şi puberi, a unui
cantaragiu (libripens), care ţinea în mână o balanţă de aramă şi a celor două părţi. Cel ce dobândea lucrul prin
mancipaţiune, punând mâna pe el pronunţa formula: “Declar că acest lucru este al meu după dreptul Quiritilor şi
să-mi fie dobândit prin această bucată de aramă si acest cântar de aramă”. În continuare bucata de aramă se
cântărea, apoi se lovea de braţul cântarului pentru a se dovedi puritatea metalului şi la urmă era încredinţată celui
care înstrăina lucrul (Vl. Hanga, Drept privat român, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1978, pag. 279).
Un corolar al acestui principiu este exprimat şi de textul art. 1674 Cod civil
care acceptă că, “exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa
părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a
fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.
Pe de altă parte, art. 919 alin. 3 C. civ. instituie regula potrivit căreia
posesiunea mobilelor valorează titlu de proprietate. Este şi motivul pentru care
în dreptul român, publicitatea dobândirii drepturilor reale este diferenţiată,
după cum ele au ca obiect bunuri mobile sau imobile. Publicitatea mobiliară, în
afară de cea prevăzută în mod excepţional de lege, este pe cât de inutilă pe atât
de imposibil de realizat. Spunem că este inutilă deoarece în primul rând, în
practică nu s-au ivit interese ca imensitatea operaţiunilor mobiliare să fie
supuse regimului de publicitate. În al doilea rând, atâta vreme cât simpla
posesie valorează titlu de proprietate, publicitatea nu-şi mai are sensul
deoarece, ea se realizează prin însuşi faptul posesiei. În altă ordine de idei,
publicitatea mobiliară este şi imposibilă datorită fungibilităţii bunurilor mobile,
caracteristică de natură să permită oricând înlocuirea lor.
Spre deosebire de publicitatea mobiliară, publicitatea imobiliară este posibilă
datorită fixităţii şi nefungibilităţii bunurilor imobile, dar folositoare. Subliniem
utilitatea publicităţii imobiliare prin următoarele argumente:
1) Necesitatea asigurării unei securităţi juridice sporite a imobilelor, ce au o
valoare mult mai mare decât mobilele.
2) Garantarea autenticităţii transmiterii drepturilor reale imobiliare, prin
informarea cu exactitate a terţilor dobânditori în privinţa situaţiei juridice a
imobilelor. În acest fel, este exclus riscul ca un imobil să fie înstrăinat de un
neproprietar, sau în repetate şi frauduloase rânduri de către adevăratul
proprietar.
3) Realizarea de către organele competente ale statului a unui riguros şi
permanent control în privinţa schimbărilor petrecute în situaţia „de facto” sau
„de jure” a unor bunuri atât de importante cum sunt imobilele.
4.3.2. Scopul publicităţii imobiliare

Publicitatea imobiliară serveşte următoarelor scopuri, pe care le poate atinge în
totalitate sau parţial, în funcţie de sistemul de publicitate imobiliară aplicat:
1. Informarea terţilor cu privire la situaţia imobilelor, astfel încât aceştia
să-şi poată forma o imagine clară asupra acestora şi adapta comportamentul
juridic în consecinţă. Informarea terţilor prin sistemul de publicitate imobiliară
nu înseamnă nici naşterea de drepturi reale imobiliare, nici consolidarea lor
prin asigurarea opozabilităţii faţă de terţi1.
2. Asigurarea opozabilităţii faţă de terţi care, în plus faţă de simpla
informare a terţilor, consolidează drepturile reale născute în relaţie cu imobilele
respective actul juridic în sens larg care este supus formalităţilor de publicitate
imobiliara câştigând opozabilitatea erga omnes, consecinţa cea mai importantă
1
Ibidem, pp. 147-145
fiind desigur protecţia juridică deplină de care se, bucură titularul drepturilor
respective.
3. Constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare specifice
sistemelor de publicitate imobiliară mai riguroase condiţionează naşterea
dreptului real imobiliar de îndeplinirea formalităţilor respective, în absenţa
îndeplinirii acestor formalităţi dreptul în cauză nu este constituit, ori transmis.
4. Achiziţia dreptului real imobiliar în cadrul acelor sisteme de publicitate
imobiliară care oferă posibilitatea dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu
oneros să devină titularul dreptului real imobiliar, chiar atunci când
transmiţătorul este un proprietar aparent.
5. Soluţionarea conflictelor şi funcţia probatorie privitoare la posibilitatea
titularului unui drept real imobiliar care a îndeplinit formalităţile publicităţii
imobiliare de a se apăra împotriva eventualilor dobânditori ai aceluiaşi drept,
ciliar la un moment anterior, dar care nu au respectat condiţia publicităţii
imobiliare, sau a dovedi celor interesaţi calitatea de titular al dreptului real
imobiliar cave a urmat procedura publicităţii imobiliare cu privire la acesta,
fiind astfel în măsură să se bucure de toate prerogativele dreptului său inclusiv
acela de dispoziţie.
6. Un scop deosebit de important asigurat de publicitatea imobiliară, de această
dată din punctul de vedere al autorităţii administrative ce se ocupă cu stabilirea
şi perceperea taxelor şi impozitelor este evidenţierea persoanelor titulare ale
drepturilor reale imobiliare în vederea perceperii sumelor datorate de
aceştia în această calitate. (Florea, 2011, p. 234)
4.2.2. Publicitatea imobiliară în dreptul român
Sistemul de publicitate imobiliară reglementat prin Legea nr. 7/26 martie 1996 şi Codul
Civil
Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/26 martie 1996 1 a creat
premizele constituirii în România a două însemnate comandamente ale
dreptului modern şi anume:
- realizarea cadastrului naţional unic şi modern la nivel european;
- unificarea tuturor sistemelor de publicitate imobiliară prin instituţia cărţilor
funciare care a înlocuit registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile
funciare existente în Transilvania şi cărţile de publicitate funciară.
Codul civil sistematizează publicitatea imobiliară pornind de la instituţia cărţii
funciare a imobilului la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, judeţ,
municipiu, oraş sau comună, având la bază măsurători cadastrale şi descrierea
imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca:
„una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau
fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.”
1
Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61, Partea I, din 26 martie 1996.
Deşi legea a intrat în vigoare la 26 iunie 1996, punerea sa în aplicare a fost
condiţionată de lucrări ce urmau a fi întocmite într-un viitor (identificarea,
înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi ori planuri cadastrale a tuturor terenurilor
şi imobilelor de pe întreg teritoriul ţării
Art. 3 din legea în discuţie prevede: (1) Se înfiinţează Agenţia Naţională de cadastru şi
Publicitate Imobiliară, denumită în continuare Agenţia Naţională, ca instituţie publică cu
personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
(2) La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate
juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte
funciară.
(3) La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor
teritoriale pe unităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale.”
Regimul general al cadastrului
Potrivit articolului 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este sistemul
unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se
realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe
întregul teritoriu al ţării.
Odată cu intrarea în vigoare a legii se înfiinţează potrivit art. 3 Oficiul Naţional

de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, ca instituţie publică în subordinea
Guvernului. Subordonat acestuia, la nivelul fiecărui judeţ funcţionează oficii de
cadastru, geodezie şi cartografie. Lucrările acestor instituţii sunt finalizate în
cadastrele teritoriale şi cel naţional. Numai cadastrele teritoriale ţinute pe
comune, oraşe şi municipii, numite şi cadastre locale, interesează din punct de
vedere al cărţilor funciare. Potrivit art. 2 alin. 2 din lege, cadastrele locale vor
cuprinde menţiuni referitoare la:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea terenurilor şi a celorlalte bunuri
imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea lor pe hărţi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor, pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de
imobile şi a posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile
abilitate.
Pentru stabilirea tuturor acestor date, la nivelul fiecărei unităţi administrativ
teritoriale (comună, oraş, municipiu) se efectuează potrivit art. 10 din lege,
următoarele lucrări constând în:

a) înştiinţarea proprietarilor sau a posesorilor privind începerea lucrărilor;
b) identificarea limitelor unităţii administrativ-teritoriale, delimitarea şi
marcarea hotarelor administrative ale acestora;
c) stabilirea sectoarelor cadastrale;
d) identificarea amplasamentelor imobilelor în cadrul sectoarelor cadastrale;
e) identificarea titularilor drepturilor reale şi a posesorilor, precum şi preluarea
copiilor actelor juridice doveditoare;
f) înregistrarea neînţelegerilor între proprietarii învecinaţi cu privire la hotare;
g) recepţia documentelor tehnice cadastrale de către oficiile teritoriale;
h) publicarea documentelor cadastrale;
i) soluţionarea contestaţiilor de către oficiul teritorial;
j) modificarea conţinutului documentelor tehnice cadastrale, în urma
soluţionării contestaţiilor, şi actualizarea evidenţei conform lucrărilor de
înregistrare realizate după perioada de afişare;
k) deschiderea noilor cărţi funciare;
l) închiderea vechilor evidenţe, prin ordin al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;
m) comunicarea încheierii de înscriere, a extrasului de carte funciară pentru
informare, precum şi a extrasului din noul plan cadastral;
n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrărilor de cadastru şi înscrierea
în cartea funciară.
Principalele documente ce se vor întocmi la nivelul comunelor, oraşelor şi
municipiilor potrivit art. 11 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, sunt1:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse în sectorul cadastral;
c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral.
Odată finalizate toate aceste documente cadastrale locale, ele vor sta la baza
întocmirii şi ţinerii cărţilor funciare la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale.
Referitor la scopurile principale la îndeplinirea cărora serveşte alcătuirea şi
organizarea cadastrului general, acestea sunt în număr de trei:
a. identificarea, măsurarea şi reprezentarea cu ajutorului mijloacelor, desenelor
tehnice şi a planurilor specifice a tuturor imobilelor existente într-o unitate
administrativ-teritorială;
b. identificarea tuturor titularilor de drept de proprietate asupra imobilelor şi
înregistrarea lor în vederea luării în evidenţă şi sistematizării informaţiilor în
cuprinsul cărţilor funciare;
1
Categoriile de bază ale sistemului cadastral sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Prin imobil în înţelesul
Legii nr. 7/1996 se înţelege parcela de teren cu sau fără construcţii.
c. coroborarea datelor privind imobilele şi proprietarii acestora în vederea
transmiterii lor către administraţiile publice abilitate să stabilească obligaţiile
fiscale corespunzătoare.
Funcţiile cadastrului general sunt de asemenea în număr de trei, şi anume:
a) juridică - servind la realizarea corespondenţei între imobile şi proprietarii
acestora în vederea înscrierii în cartea funciară,
b) tehnică, potrivit căreia sunt măsurate şi caracterizate din punct de vedere
geografic şi luate în evidenţă terenurile şi construcţiile, având în vedere
destinaţia, categoria de folosinţă a acestora şi titularii dreptului de proprietate
asupra fiecărui imobil în parte şi
c) economică, ţinând cont de destinaţia economică şi de caracteristicile
specifice aparţinând parcelelor de teren şi construcţiilor, servind la aprecierea
valorii acestora şi furnizarea datelor cu ajutorul cărora să se poată calcula
cuantumul impozitelor şi taxelor datorate de proprietari pe unitatea de timp şi
cu ocazia efectuării de tranzacţii imobiliare. (Florea, 2011, p. 238)
Sarcina de lucru 5
Rezumă în 3-4 fraze importanţa practică a instituţiei juridice a
publicităţii dobândirii drepturilor reale imobiliare.
Drepturile tabulare
Codul civil condiţionează dobândirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale

imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea
publicităţii imobiliare în condiţiile textului de lege, adică a înscrierii în cartea
funciară [art. 8771 şi 885 alin. (1)2 Codul civil], procedura înscrierii urmând a fi
reglementată pe calea unei legi speciale.
Obiectul drepturilor tabulare este precizat de dispoziţiile art. 878 C. civ.:
”(1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876 alin.(3), care după
înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de
carte funciară.
(2) Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil.
(3) Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în
coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.“
De asemenea; odată înscris în cartea funciară, legiuitorul a instituit un regim
special de modificare a imobilului ce face obiectul drepturilor tabulare (art. 879
şi 880 Cod civil). Astfel, se pot înscrie modificări ale imobilului în cazul
alipirii, „dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau
1
Art. 877 prevede: “Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se
dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. ”
2
Art. 885. – (1) “Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.”
dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se
măreşte întinderea acestuia“ sau a dezlipirii, „dacă se desparte o parte din
imobil sau se micşorează întinderea acestuia“. Aşadar, legiuitorul a avut în
vedere două categorii de cauze ce justifică modificarea imobilului înscris în
cartea funciară: cauze ce au la bază voinţa titularului dreptului tabular şi cauze
naturale, independente de voinţa acestuia. Desigur, în practică, cele din urmă
au o frecvenţă mult mai redusă, având în vedere caracterul preponderent stabil
al imobilelor cu privire la suprafaţa, şi celelalte atribute materiale ale acestora.
(Florea, 2011, p. 237)
Clasificarea înscrisurilor se regăseşte în cadrul dispoziţiilor art. 876 şi 881 C.
civ., înscrisurile cunoscând trei forme de manifestare:
- intabularea;
- înscrierea provizorie;
- notarea.
Înscrierea ultimelor două categorii de date se poate face numai în cazurile
reglementate de actele normative, excluzând posibilitatea părţilor de a înscrie şi
alte date, în acest fel, legiuitorul asigurând un caracter unitar şi limitativ al
datelor ce pot fi cuprinse în cărţile funciare.
Urmând principiul liberului acces la informaţii de interes public şi condiţionat
de respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal şi libera circulaţie a acestor date, caracteristic pentru cărţile funciare
este faptul că oricărei persoane, fără a fi nevoie să dovedească interesul, i se
recunoaşte dreptul de a cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte
documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii.
Art. 883 C. civ.: “(1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta
orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit
legii, cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranţa naţională. Mapa cu înscrisurile care au
stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană
interesată cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal şi libera circulaţie a acestor date.
(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original
aflat în arhivă.
(3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri
efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară.”
A. Intabularea
Înscrierile ce se pot face în cartea funciară se clasifică în trei categorii:
înscrierea definitivă a drepturilor reale imobiliare sau intabularea, înscrierea
provizorie, condiţionată de justificarea ulterioară şi notarea drepturilor
personale, a actelor, faptelor juridice sau al raporturilor juridice permise sau
impuse prin efectul legii.
Intabularea este acea înscriere în cartea funciară a drepturilor tabulare atrăgând
un efect de constituire sau transfer al drepturilor reale imobiliare din
patrimoniul antecesorului în acela al dobânditorului începând cu data

înregistrării cererii de înscriere înaintate către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară (art. 885 C. civ.).
Potrivit art. 888 C. civ.:
“Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului authentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în
cazurile în care legea prevede aceasta.”
Sunt exceptate de la cerinţa intabulării drepturile reale dobândite din moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,
precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, în cazul
vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea
funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor
dobânditori de bună-credinţă. În cazurile prevăzute mai sus, titularul
drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară
decât după ce s-a făcut înscrierea. (art. 887 C. civ.)
B. Înscrierea provizorie este prevăzută de art. 898 C. civ., prin această

operaţiune înţelegându-se notarea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare,
ca în cazul intabulării, cu deosebirea că drepturile tabulare înscrise provizoriu sunt
incerte. Cazurile înscrierii provizorii sunt expres prevăzute de art. menţionat.
C. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice în cartea funciară
Faţă de intabulare şi înscriere provizorie, notarea are ca obiect drepturi, fapte şi
raporturi juridice. Art. 902, 9031, 904 din Codul civil fac referire la un cumul
de drepturi personale, fapte şi raporturi juridice care sunt sau pot fi supuse
înscrierii în cartea funciară.
Art. 902: “În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:
1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare
a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a
morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
1
Dispoziţiile art. 903 prevăd disponibilitatea părţilor de a supune înscrierii unele drepturi, spre deosebire de cele
ale art. 902.
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra
creanţei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului
supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj,
acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de
ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi,
fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.“
Totodată, pot fi notate în cartea funciară intenţia de înstrăinare sau de a ipoteca
imobilul, precum şi antecontractele şi pactele de opţiune, modalităţile în care se
pot îndeplini aceste operaţiuni, fiind descrise în cuprinsul art. 904-906 din
Codul civil.
Publicitatea imobiliară
Potrivit art. 19 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată
pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea de către
cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi
localitate. Ea se efectuează de către birourile de carte funciară ale
judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza lor teritorială de competenţă.
Instituţia juridică a cărţii funciare implică o serie de documente reunite sub

numele generic „registrul cadastral de publicitate imobiliară”. El cuprinde
registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul
imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se păstrează
cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare
ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Cartea funciară se ţine pe imobilul sau imobilele de pe teritoriul aceleiaşi

localităţi ce aparţin unui proprietar, adică pe corpul de proprietate sau partida
sa cadastrală. Ea este alcătuită din titlul cărţii funciare care indică numărul
cărţii şi denumirea localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei
părţi.
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la
partea I a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin
cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se
publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate
conţine menţiuni referitoare la:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum
şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau
a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini cuprinde menţiuni privitoare la:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune,
administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile
imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
făcute în această parte.
Efectele şi forţa probantă a înscrierilor

Deşi nu sunt diferenţiate ca în vechile cărţi funciare, înscrierile din noul sistem
sunt totuşi sistematizate în funcţie de obiectul lor, care poate purta fie asupra
drepturilor reale în scopul opozabilităţii faţă de terţi, fie asupra drepturilor
personale în vederea informării terţilor. Şi într-un caz şi în celălalt, efectul
principal realizat prin înscriere este opozabilă faţă de terţi a menţiunilor făcute
în cartea funciară.
Efectul opozabilităţii se produce de la data înregistrării cererilor, ordinea

înregistrărilor determinând de fapt şi rangul acestora, potrivit principiului qui
pricare tempore potior jure.
Cele mai importante noutăţi aduse de Codul civil privind materia regimului
de Carte Funciară sunt:
1. Conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în Cartea
Funciară
Aceasta modificare nu este de aplicabilitate imediată, deoarece art. 56 din
Legea nr. 71/2011 prevede că efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară
(conform art. 557, alin. 4; art. 565; art. 885, alin. 1 şi art. 886) va fi aplicat
numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.
7/1996. Exista însă două condiţii ca efectul constitutiv al înscrierii de carte
funciară să opereze:

- Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie
finalizate;
- Pentru imobilele respective să fi fost deschise la cerere sau din oficiu cărţi
funciare conform Legii nr. 7/1996. Codul civil nu prevede, însă, un termen de
finalizare în privinţa îndeplinirii lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi
administrativ-teritoriale, fapt care amână cu mult în viitor aplicabilitatea
dispoziţiilor şi, respectiv, îndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin
înscrierea de carte funciară.
2. Efectul achizitiv al înscrierii de Carte Funciară
Publicitatea nu validează dreptul actual sau faptul supus ori admis la
publicitate, însă poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori
de bună-credinţă, în cazurile expres prevăzute de lege (art. 20, alin. 3 Cod
civil). Totodată, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în
cartea funciara în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul
dreptului înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevăratului titular,
dreptul autorului său este radiat din cartea funciara (art. 901, alin.1 Cod civil).
Buna-credinţă a celui înscris în cartea funciara trebuie să existe în momentul
înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie. Când cel
înscris în cartea funciară cu bună-credinţă ca titular al unui drept real asupra
unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani după
momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, drepturile sale nu
vor mai putea fi contestate, chiar şi în cazul în care drepturile sale au fost
înscrise fără cauza legitimă. Prevederile Codului civil încearcă să sublinieze şi
să extindă rolul cărţii funciare în constituirea, modificarea şi stingerea
drepturilor reale imobiliare, însă unele aspecte nu sunt reglementate clar şi de
aceea unele din aceste situaţii rămân fără un răspuns legislativ clar determinat.
Sarcina de lucru 6
Identificaţi cel puţin două efecte generate de înscrierile potrivit noii
reglementări.
Rezumat
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte şi acte
juridice prin care acest drept se poate dobândi. Acestea sunt: legea, hotărârea
judecătorească, tradiţiunea, ocupaţiunea, accesiunea şi uzucapiunea. Aceste moduri
sunt aplicabile, deopotrivă, şi celorlalte drepturi reale care constituie
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi
superficia. Dreptul de proprietate publică se dobândeşte numai în temeiul legii.
Publicitatea dobândirii drepturilor reale este privită diferenţiat, după cum ele au ca
obiect bunuri mobile sau imobile. În prezent, în România există cinci sisteme de
publicitate imobiliară. Instituţia juridică a cărţii funciare implică o serie de
documente reunite sub numele generic de registrul cadastral de publicitate
imobiliară. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a
imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care
se păstrează cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
1. Tradiţiunea operează transferul de proprietate în cazul:
a. donaţiei;
b. darului manual;
c. dobândirii unui bun mobil de la un detentor precar.
2. Pot avea calitatea de fiduciar:

a. instituțiile de credit, societățile de investiții și de administrare a
investițiilor;
b. societățile de s ervicii de investiții financiare, societățile de asigurare și
reasigurare legal înființate;
c. notarii publici și avocații.
3. Înscrisurile în cartea funciară:

a. intabularea, înscrierea provizorie și modificarea drepturilor tabulare ;
b. înscrierea provizorie, notarea și prestația tabulară;
c. intabularea, înscrierea provizorie și notarea.
4. La încetarea contractului de fiducie, masa patrimonială existentă se transferă

la:
a. creditorii fiduciarilor;
b. fiduciar;
c. beneficiar, iar în absența acestuia, la constituitor.
5. Prin accesiune naturală se poate dobândi dreptul de proprietate asupra:

a. aluviunilor formate treptat și a terenului lăsat de apele curgătoare care
s-au retras treptat;
b. terenurilor lăsate de apele stătătoare care au scăzut temporar sub
înălțimea de scurgere ;
c. avulsiunilor, dacă nu sunt revendicate în termen de un an de la data
faptului.
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare

Unitatea 1 - 1.b; 2. c; 3. b; 4. a; 5. c.
Unitatea 2 - 1.a; 2. b; 3. a,b,c; 4. a,b,c;5. c.
Unitatea 3 - 1. b; 2. c; 3. a; 4. b; 5. c.
Unitatea 4 - 1. b; 2. a. b, c; 3. c; 4. c;5. a, c.

Lucrare de verificare aferentă capitolelor 3 şi 4

SUBIECTUL NR. 1 (10 p.)
Proprietatea lui Primus este delimitată în mod natural de cea a lui Secundus,
printr-un râu cu un debit mic de apă. În anotimpurile ploioase acesta se umflă
și devine adânc și periculos, apele sale fiind tulburi și greu de trecut dacă nu
există un pod sau ceva improvizat în acest sens. După topirea bruscă a zăpezii,
acesta s-a umflat și a inundat proprietățile celor doi riverani. După retragerea
apelor între aceștia a izbucnit un litigiu, care a fost dedus judecății instanței
competente. Conflictul de interese adus în fața instanței constă în următoarele:
- la momentul retragerii râul și -a schimbat cursul, cu alte cuvinte a lăsat o
porțiune de teren în plus pe proprietatea lui Secundus și a ocupat o porțiune
corespunzătoare pe proprietatea lui Primus; în această situație, Primus a
revendicat de la Secundus partea din terenul cu care proprietatea lui Secundus a
crescut, respectiv proprietatea lui Primus s-a diminuat;
- de asemenea, în momentul umflării râului, din porțiunea de teren
proprietatea lui Secundus s-a desprins o bucată însemnată de teren care s-a
alipit la proprietatea lui Primus; Secundus a reclamat această porțiune de teren,
dar Primus a refuzat, considerând c, prin situația creată, pretențiile părților au
fost compensate;
- în această stare de neînțelegere, Primus a prins de multe ori în capcanele
sale o serie de animale de casă ale lui Secundus, acesta din urmă solicitând
despăgubiri pentru animalele prinse și ucise. Primus a recunoscut că acestea au
fost prinse de el, dar nu le-a ademenit, ci au venit singure și nu vede de ce să le
mai restituie.
Instanța a dat dreptate atât lui Secundus, dar și lui Primus.
Probleme de soluționat:
1. Ce instituție de drept civil este incidentă în speță ?
2. De câte feluri este aceasta, stabilind si exemple pentru fiecare caz.
3. Definiți modalitatea și arătați sediul materiei.
4. Câte tipuri ale instituției identificați în speță?
5. Cum soluționați speț a?
SUBIECTUL NR. 2 (5 p.)

Analizaţi comparativ uzucapiunea pornind de la prevederile acestora în Vechiul
Cod civil şi actuala reglementare.
Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea

rezolvării cerinţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional).
Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul

prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul
secţiunii Carnet de note din acelaşi site de curs.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul
Juridic, pp. 157-183; pp. 233-250.
Roşioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti:
Humanitas, pp. 1-556.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I.
Bucureşti: Wolter Kluwers, pp. 96-127.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-
aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:
Editura Universitară, pp. 281-294; 342-361.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 608-631; 643- 695.

Bibliografie de elaborare a cursului
Apostu, Ioan, Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor reale principale,

Galaţi, Editura Fundaţiei Academice „Danubius”, 2006.
Apostu, Ioan (1999). Faptul juridic licit, izvor de obligaţii civile. Bucureşti: Editura. Naţional.
Apostu, Ioan (2000). Elemente de drept civil. Galaţi: Ed. Fundaţiei universitare „Dunărea de
Jos”.
Beleiu, Gheorghe (1998). Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului
civil. Bucureşti: Ed. Şansa SRL.
Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a revăzută şi
adăugită. Bucureşti: Hamangiu.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Juridic.
Daghie V., Apostu Ioan (1998). Elemente de drept public şi privat. Bucureşti: Ed. Naţional.
Dogaru, Ioan (1986). Contractul. Consideraţii teoretice şi practice. Bucureşti: Ed. Ştiinţifică.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Juridic.
Lupulescu, Dumitru (1997). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Ed. Lumina
Lex.
Munteanu Ovidiu, Cornelia Munteanu (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureşti: Hamangiu.
Nicolaescu, Sache (2008). Drept civil. Drepturi reale. Bucureşti: Ed. Hamangiu.
Pătulea, Vasile, Turianu, Corneliu (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Vol.
II, Bucureşti: Ed. Wolters Kluwer.
Pop, Liviu (1998). Teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti: Ed. Lumina Lex.
Roşioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti:
Humanitas.
Safta Romano, Eugeniu (1996). Drept civil. Obligaţii. Focşani: Ed. Neuron.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I. Bucureşti:
Wolter Kluwers.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-aplicativă;
doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti: Editura Universitară;
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureşti: Hamangiu.

Curs Civil An 2 Sem 1

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Civil An 2 Sem 1

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA „DANUBIUS“ DIN GALAŢI

DEPARTAMENTUL DE ÎNVĂŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ ŞI FRECVENŢĂ REDUSĂ

Anul II, semestrul I

Editura Universitară Danubius, Galaţi

Editura Universitară „Danubius” este recunoscută de

Tipografia Zigotto Galaţi

Drept civil. Drepturi reale 2

2. Proprietatea, dezmembrămintele şi apărarea dreptului de

Drept civil. Drepturi reale 3

4. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor 98

Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 12

Obiectivele specifice unităţii de învăţare

Teste de autoevaluare 133

Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 133

Lucrarea de verificare 134

Bibliografie minimală 135

Bibliografie de elaborare a cursului

Drept civil. Drepturi reale 4

 identificarea categoriilor de drepturi şi obligaţii specifice

Conţinutul este structurat în următoarele unităţi de învăţare:

aceasta după ce vei studia conţinutul cursului şi vei parcurge bibliografia

- să defineşti noţiunea de proprietate;

Drept civil. Drepturi reale 5

Drept civil. Drepturi reale 6

1.1. Noţiuni generale 8

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului 9

1.3. Funcţiile patrimoniului 11

1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă 13

Obiectivele specifice unităţii de învăţare

La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:

 să defineşti noţiunea de „patrimoniu”;

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

Drept civil. Drepturi reale 7

1.1. Noţiuni generale

Raportul juridic civil este prin definiţie o relaţie socială reglementată de

Conţinutul reprezintă drepturile subiective şi obligaţiile corelative care revin

Datorită strânsei corelaţii ce există între conţinutul şi obiectul raportului juridic

Drept civil. Drepturi reale 8

Aşadar definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu

În ştiinţa dreptului au mai fost formulate şi alte definiţii. În doctrina franceză

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului

1.3. Funcţiile patrimoniului

1.3.1. Patrimoniul şi dreptul de gaj general al creditorilor chirografari

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală

Creditorii garantaţi cu o garanţie reală pot, în caz de neexecutare din partea

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului

1.3.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlul universal

Subrogaţia înseamnă înlocuire. Spre deosebire de subrogaţia personală care

Fundamentul subrogaţiei reale se găseşte în fungibilitatea obiectelor cuprinse

Drept civil. Drepturi reale 12

1.3.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală sau cu titlu universal

1.4. Drepturi reale şi drepturi de creanţă

Dreptul de creanţă, este dreptul subiectiv în temeiul căruia subiectul activ

Între cele două categorii există următoarele deosebiri:

Dreptul de urmărire constă în facultatea recunoscută titularului său de a

1.4.1. Clasificarea drepturilor reale

Exemplificăm ca drept real derivat din dreptul de proprietate publică dreptul

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată, numite

Drepturile reale accesorii. Clasificare

Sunt reale accesorii, acele drepturi constituite în vederea însoţirii sau

În raport cu dreptul de creanţă pe care îl însoţesc şi care este un drept principal,

Codul civil nu defineşte gajul, prezentând doar obiectul la care devine